广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终2524号上诉人（原审原告）：黄智斌，男，1980年10月15日出生，汉族，住广东省吴川市。委托诉讼代理人：乞位红，广东裕信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市恒际物业管理有限公司，住所地广东省广州市越秀区越华路。法定代表人：何祖恩。被上诉人（原审被告）：广州市荔湾区麦惠多西饼屋，住所地广东省广州市荔湾区芳和中环街。经营者：梁娟兰。委托诉讼代理人：罗欣，广东穗南律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖思娜，广东穗南律师事务所律师。原审第三人：广州珠江住房租赁发展投资有限公司，住所地广东省广州市越秀区环市东路。法定代表人：陈如山，该公司董事长。委托诉讼代理人：梁丽、赵艳，该公司职员。上诉人黄智斌因与被上诉人广州市恒际物业管理有限公司（以下简称恒际物业公司）、广州市荔湾区麦惠多西饼屋（以下简称麦惠多西饼屋）、原审第三人广州珠江住房租赁发展投资有限公司（以下简称珠江投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初8128号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。上诉人黄智斌上诉请求:1.撤销一审判决第三项，改判恒际物业公司向黄智斌赔偿损失120000元，麦惠多西饼屋对此承担连带赔偿责任；2.本案一、二审诉讼费用由恒际物业公司、麦惠多西饼屋承担。事实与理由如下：一审判决事实不清、适用法律错误。一、恒际物业公司与黄智斌所签订的《房屋租赁合同》为无效合同，恒际物业公司存在缔约过失责任，理应对黄智斌的120000元损失承担赔偿责任。根据（2017）粤01民终7320号民事判决书的判决内容及生效情况，可知自2017年8月24日起15日内，恒际物业公司应迁出案涉房屋，并将案涉房屋交还广州市保障性住房事务中心管理使用：2018年6月26日，珠江投资公司收到《通告》，自2018年6月1日起，珠江投资公司正式接管案涉房屋。恒际物业公司在明知己方已无代理权的情况下，仍然与黄智斌于2018年6月29日签订《房屋租赁合同》，若恒际物业公司在当时能如实向黄智斌说明其无代理权限，黄智斌将不会继续向麦惠多西饼屋支付转让费的余款110000元，前期10000元定金也可索回。恒际物业公司隐瞒事实的行为直接造成黄智斌120000元转让费的损失，恒际物业公司存在缔约过失责任，理应对黄智斌的损失承担全部的赔偿责任。一审判决书中载明转让费120000元属于黄智斌为了与恒际物业公司签订《租赁合同》而进行的前期投入，与事实不符。事实上，签订《房屋租赁合同》之后，黄智斌基于对《房屋租赁合同》的信赖，才向麦惠多西饼屋支付转让费110000元。双方之间所签订的《租赁合同》为无效合同。二、麦惠多西饼屋应当就120000元转让费损失与恒际物业公司承担连带赔偿责任。（一）恒际物业公司与麦惠多西饼屋于2017年8月11日签订A05商铺的租赁合同用于经营西式包点之用，于2018年5月15日签订C13商铺的租赁合同同样用于经营西式包点之用。（2017）粤01民终7320号民事判决书的生效日期是2017年8月24日，即恒际物业公司与麦惠多西饼屋就A05商铺签订租赁合同时恒际物业公司是有管理权限的，因此麦惠多西饼屋可以正常装修、经营，而双方就C13商铺签订合同时恒际物业公司不再具有管理权限，麦惠多西饼屋在租赁涉案商铺后并未经营西式包点，而是在一个月的时间内转租给黄智斌，不排除麦惠多西饼屋因无法装修与恒际物业公司沟通之后，协议转租以收取转让费的可能性。（二）麦惠多西饼屋收取了黄智斌120000元转让费，除了应履行介绍黄智斌与恒际物业公司签订《房屋租赁合同》之外，还应当保证所提供的商铺可以正常使用，也即对租赁房屋应尽到合理审慎的调查义务，很明显麦惠多西饼屋非但未尽到该项义务，反而积极促成双方签订《房屋租赁合同》，收取的转让费与应尽的义务不相匹配，有违民法中的公平公正、诚实守信原则。综上所述，恒际物业公司存在明显的缔约过失行为（隐瞒其无权限），其缔约过失行为与黄智斌的损失之间存在必然的因果关系（如果双方未签订合同，黄智斌不会支付余款110000元）。因此，恒际物业公司理应对黄智斌的损失承担全部赔偿责任：麦惠多西饼屋承租案涉商铺后因自己无法装修，随即将该商铺转租，其存在主观故意。麦惠多西饼屋收取了120000元转让费，却未履行相应的义务，有违民法中的公平诚信原则，理应与恒际物业公司承担连带赔偿责任。恳请二审法院在查清事实的情况下，依法改判，支持黄智斌各项诉讼请求。被上诉人麦惠多西饼屋二审答辩称：一、黄智斌与恒际物业公司签订的《房屋租赁合同》是合法有效的。黄智斌认为该合同为无效合同，于法无据。二、黄智斌要求麦惠多西饼屋与恒际物业公司就120000元转让费损失程度连带赔偿责任，没有事实和法律依据，恳请二审法院予以驳回。被上诉人恒际物业公司二审未提交书面答辩意见。原审第三人珠江投资公司二审未提交书面意见。黄智斌于2019年9月16日诉至一审法院，请求判令：1.解除黄智斌与恒际物业公司所签订的《广州市房屋租赁合同》；2.恒际物业公司、麦惠多西饼屋连带赔偿黄智斌转让费及押金、租金等损失共计163316.92元（转让费120000元；租房押金22772元；水电费押金2000元，2018年7月租金12058.2元，2018年7月管理费346.5元，印花税140.22元，不锈钢架子6000元；3.一切诉讼费用由恒际物业公司、麦惠多西饼屋承担。一审法院经审理查明：2017年2月22日，一审法院就广州市住房保障办公室机关服务中心诉恒际物业公司、广东建工恒福物业有限公司房屋租赁合同纠纷一案作出（2016）粤0103民初6541号民事判决，判决：一、解除广州市保障性住房事务中心与广东建工恒福物业有限公司于2013年2月1日签订的《广州市直管房租赁合同（非住宅）》；二、自本判决发生法律效力之日起十五日内，广东建工恒福物业有限公司及广州市恒际物业管理有限公司迁出广州市荔湾区芳和中环街2-10号首层的房地产，并将该房地产交回广州市保障性住房事务中心管业使用等。判后，广东建工恒福物业有限公司及广州市恒际物业管理有限公司均不服，上诉至广州市中级人民法院。2017年8月16日，广州市中级人民法院作出（2017）粤01民终7320号民事判决，判决：维持一审法院（2016）粤0103民初6541号民事判决第一项、第二项等。经查，该判决已于2017年8月24日发生法律效力。2017年8月11日，恒际物业公司（甲方）与麦惠多西饼屋的经营者梁娟兰（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方拟将位于广州市荔湾区东漖南路中环街2-10号芳和花园商铺自编A05出租给乙方，作为乙方经营西式包点之用，建筑面积120平方米，每月租金为24000元，租赁期间为2018年2月1日至2021年1月31日，租金自2018年2月1日开始计算，第二年起租金每年递增6%等。2018年5月15日，恒际物业公司（甲方）与麦惠多西饼屋的经营者梁娟兰（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方拟将位于广州市荔湾区东漖南路中环街2-10号芳和花园商铺自编C13出租给乙方，作为乙方经营面包之用，建筑面积69.3平方米，租赁期间为2018年5月20日至2020年3月8日，其中2018年5月20日至2018年9月15日，每月租金12058元，第二年起租金每年递增6%；签订本合同时，乙方须向甲方支付按金22772元，交纳水、电费及制冷费押金2000元。本合同期满，乙方结清所有费用后15个工作日内将履约保证金和水、电费及制冷费押金无息退还给乙方；如乙方违反本合同任一条款的约定，履约保证金和水、电费及制冷费押金不予退还。甲方有义务按时提供该铺位给乙方经营使用，并负责开通该铺位正常的供水、供电；未经甲方书面同意，乙方不得直接或间接地将铺位转租给第三方或改变经营内容和品牌，如甲方同意乙方转租该商铺的，乙方同意支付3000元作为转名手续费，转租期不得超过本合同等。2018年6月26日，黄智斌向麦惠多西饼屋支付了10000元。2018年6月29日，黄智斌（乙方）与恒际物业公司（甲方）签订《租赁合同》，约定：甲方拟将位于广州市荔湾区东漖南路中环街XX号XX商铺自编C13出租给乙方，作为乙方经营超市之用，建筑面积69.3平方米，租赁期间为2018年7月1日至2020年3月8日，其中2018年7月1日至2018年9月15日，每月租金12058元，租金自2018年7月1日开始计算，第二年起租金每年递增6%；签订本合同时，乙方须向甲方支付按金22772元，交纳水、电费及制冷费押金2000元。本合同期满，乙方结清所有费用后15个工作日内将履约保证金和水、电费及制冷费押金无息退还给乙方；如乙方违反本合同任一条款的约定，履约保证金和水、电费及制冷费押金不予退还。甲方有义务按时提供该铺位给乙方经营使用，并负责开通该铺位正常的供水、供电；未经甲方书面同意，乙方不得直接或间接地将铺位转租给第三方或改变经营内容和品牌，如甲方同意乙方转租该商铺的，乙方同意支付3000元作为转名手续费，转租期不得超过本合同等。签订合同当天，黄智斌向麦惠多西饼屋支付了134772元。麦惠多西饼屋将案涉商铺的钥匙交付给黄智斌。2018年6月26日，珠江投资公司收到案外人广州市住房保障办公室发出的《通告》，内容如下：自2018年6月1日起，由珠江投资公司、广州城投住房租赁发展投资有限公司负责政策性住房配套经营性物业的经营管理，包含物业招租、物业转让、合同签订、租金及保证金的收缴等工作。2018年6月30日，麦惠多西饼屋向黄智斌出具《收据》，载明：收到案涉商铺转让费120000元。2018年7月1日，恒际物业公司向黄智斌出具《收据》，载明：收到黄智斌交纳的案涉商铺的租金押金22772元和水电押金2000元。2018年7月9日，恒际物业公司向黄智斌出具《收据》，载明：收到黄智斌交纳的案涉商铺2018年7月租金12058.20元、2018年7月管理费346.5元。2018年7月26日，广州市住房和城乡建设委员会对黄智斌与恒际物业公司签订的上述租赁合同进行房屋租赁登记备案。2018年8月6日，黄智斌（乙方）与恒际物业公司（甲方）签订《补充协议》，约定：甲方同意免除乙方2018年7-9月租金，甲方2018年10月1日开始交付该铺给乙方进行装修并正常营业等。2018年8月10日，黄智斌经工商部门登记在案涉房屋注册个体工商户，名称为广州市荔湾区智斌便利店。2018年9月5日，黄智斌以广州市荔湾区智斌便利店的名义向税务机关缴纳了印花税及印花税滞纳金140.22元。2018年11月7日，珠江投资公司通过现场派发的方式向芳和中环街2-10号首层街铺租户派发《通知》。《通知》内容如下：根据市政府相关文件要求，自2018年6月1日起芳和花园商业物业移交我司运营管理，目前你方所承租的物业属我司管理范围，经法院判决，解除总承租方（广东建工恒福物业有限公司、恒际物业公司）与广州市保障性住房事务中心的租赁合同，总承租方需向广州市保障性住房事务中心或我司交还芳和中环街X号首层街铺；你方与原总承租方签订的（分租）租赁合同已失效，须在2018年12月31日前向我司交还目前承租的物业，并结清场地使用费、水、电、管理费等相关费用。若你方需在2018年12月31日之后继续使用该物业，须于2018年11月20日前向我司提交承诺书。经我司同意，在我司对物业进行公开招租前，你方可按物业现状进行经营，并在每个月的10日前缴交场地使用费。我司完成招租价格评估后，若你方愿意继续承租，则应按我司的租赁条件签订《租赁合同》、交纳保证金等。2018年11月9日，麦惠多西饼屋的通过扫描二维码加入“芳和档铺业主群”微信群聊，并于2018年11月22日邀请黄智斌加入该群聊。黄智斌入群后，微信名为“蔡惠珍1319”的群成员发布了一张图片，图片内容为广州市住房保障办公室于2018年6月1日作出的《授权委托书》。《授权委托书》内容如下：现授权珠江投资公司开展我办产权的政策性住房及配套经营性物业的运营管理工作等。黄智斌另提交《收据》一张拟证明其损失，提交《律师函》复印件拟证明珠江投资公司并未将黄智斌作为店铺的承租者来对待。《收据》出具由案外人广州市荔湾区某不锈钢材料店于2018年7月18日出具，载明：“今收到不锈钢架子，金额6000元”。黄智斌解释其以现金支付该笔款项，是为了经营超市购买的货架，原放置在案涉房屋内，案涉商铺现由他人经营，黄智斌没有处理货架，也没有人告知其取回货架。恒际物业公司、麦惠多西饼屋以及珠江投资公司对该证据均不予确认。《律师函》作出日期为2019年6月14日，珠江投资公司在该函中要求愿意继续经营的商铺在接到本函后联系珠江投资公司，签订新的租赁合同或办理新的场地使用手续，不愿意继续经营的，在2019年6月30日前清空交还场地等。恒际物业公司对此表示不清楚，不予确认。麦惠多西饼屋表示没有原件，亦不予确认。珠江投资公司对真实性予以确认，但对黄智斌的证明内容有异议，因当时案涉商铺空置，珠江投资公司无法知晓商铺的实际控制人，故无法发出律师函。一审庭审中，各方确认案涉商铺已于2019年9月由珠江投资公司出租他人使用。黄智斌承认案涉商铺的钥匙因其一直在等恒际物业公司通知，故一直未交还给恒际物业公司，但商铺一直空置；并陈述在向麦惠多西饼屋支付120000元转让费前、在与恒际物业公司签订租赁合同前均没有考察租赁物的产权情况，没有审查恒际物业公司的出租权限，但是有看到麦惠多西饼屋与恒际物业公司签订的《租赁合同》的复印件。对于黄智斌支付120000元转让费给麦惠多西饼屋后，麦惠多西饼屋需要履行的义务，黄智斌与麦惠多西饼屋均确认该义务为麦惠多西饼屋带黄智斌到恒际物业公司处更名合同，麦惠多西饼屋的押金也要转名给黄智斌，征得恒际物业公司的同意最后签订合同。麦惠多西饼屋和珠江投资公司另陈述就麦惠多西饼屋另外承租的A05号商铺，双方已于2019年7月份签订租赁合同，因麦惠多西饼屋提交了承诺书，麦惠多西饼屋在2019年1月1日起向珠江投资公司支付占用费。一审法院认为：黄智斌与恒际物业公司签订的《租赁合同》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。但根据一审法院（2016）粤0103民初6541号民事判决以及广州市中级人民法院的（2017）粤01民终7320号民事判决，恒际物业公司应在上述判决发生法律效力之日起十五日内将案涉芳和中环街X号首层的房地产交还给广州市保障性住房事务中心管业使用。上述判决书已于2017年8月24日发生法律效力，因此，恒际物业公司与黄智斌签订《租赁合同》时对案涉商铺已无使用和管理的权利，亦无出租的权限。恒际公司明知其对案涉房屋无使用、出租权限仍与黄智斌签订《租赁合同》，而且在《补充协议》承诺的交付案涉商铺的日期（2018年10月1日）后至今无法交付案涉商铺给黄智斌装修和营业，导致黄智斌无法使用案涉商铺，合同目的无法实现，黄智斌要求解除合同符合法律规定，一审法院予以支持；综合以上分析，一审法院确认租赁合同在2018年10月1日解除。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。黄智斌要求恒际物业公司退回已收取的押金22772元、水电费押金2000元、符合法律规定，一审法院予以支持；恒际物业公司答辩表示同意退还2018年7月租金12058.2元和2018年7月管理费346.5元，一审法院予以准许，双方可按此执行。对于印花税140.22元，属于黄智斌为履行合同产生的损失，黄智斌要求恒际物业公司赔偿，合法合理，一审法院予以支持。对于不锈钢架子费用，不锈钢架子属于可移动物，黄智斌的举证不足以证明订购该不锈钢架子是用于或仅能用于经营案涉商铺，故对黄智斌要求恒际物业公司赔偿不锈钢架子6000元的诉讼请求，一审法院不予支持，依法予以驳回。对于转让费120000元。这属于黄智斌为与恒际物业公司签订《租赁合同》而进行的前期投入。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后或以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。恒际物业公司为导致合同解除的主要过错方，理应按上述法律规定对黄智斌的损失进行赔偿。但黄智斌并未举证证明其在与恒际物业公司签订《租赁合同》时曾告知恒际物业公司其向麦惠多西饼屋支付了120000元转让费的事实，恒际物业公司在订立案涉租赁合同时无法合理预见到其违反合同会对黄智斌造成120000元转让费的损失，考虑到租赁合同约定因黄智斌违约时，恒际物业公司可没收黄智斌支付的保证金，一审法院依法酌定恒际物业公司应向黄智斌赔偿损失22772元。对于黄智斌要求麦惠多西饼屋与恒际物业公司连带赔偿上述费用的诉讼请求。一审法院认为，黄智斌与麦惠多西饼屋均确认该转让费的对价是麦惠多西饼屋带黄智斌到恒际物业公司处更名合同，麦惠多西饼屋的押金也要转名给黄智斌，征得恒际物业公司的同意最后签订合同。可见，黄智斌在支付该笔转让费前已清楚知悉转让费的含义、认同麦惠多西饼屋转让租赁合同权利行为的价值；黄智斌是在综合考虑商业风险与可得利益的情形下与麦惠多西饼屋达成的协议。而麦惠多西饼屋亦已履行了收取转让费对应的义务。现黄智斌以转让费不公平、麦惠多西饼屋存在不审慎为由要求麦惠多西饼屋退还，依据不足，一审法院不予支持，依法予以驳回。对于其他连带责任，第一，黄智斌与麦惠多西饼屋之间并无租赁合同关系；第二，黄智斌认为麦惠多西饼屋与恒际物业公司存在串通，但未提交证据予以证明其陈述；而且麦惠多西饼屋在2018年11月加入业主群卿后就把黄智斌也拉进微信群聊，麦惠多西饼屋现仍在使用其原向恒际物业公司承租的另一商铺，并与珠江投资公司建立了新的租赁合同关系。故黄智斌关于串通的陈述不成立，一审法院不予采纳。综上，对于黄智斌要求麦惠多西饼屋与恒际物业公司连带赔偿上述费用的诉讼请求，一审法院不予支持，依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院于2019年11月15日判决如下：一、确认原告黄智斌与被告广州市恒际物业管理有限公司于2018年6月29日签订的《租赁合同》于2018年10月1日解除。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市恒际物业管理有限公司向原告黄智斌返还押金22772元、水电费押金2000元、2018年7月租金12058.2元、2018年7月管理费346.5元及赔偿印花税损失140.22元。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市恒际物业管理有限公司向原告黄智斌赔偿损失22772元。四、驳回原告黄智斌其它诉讼请求。本案一审受理费1783元，由原告黄智斌负担1082元，由被告广州市恒际物业管理有限公司负担701元。本院二审经调查确认一审查明事实。二审期间，双方当事人均无新证据提交。另查明，二审经各方当事人同意，本案依法进行书面审理。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。据此，对于一审判决确认黄智斌与恒际物业公司于2018年6月29日签订的《租赁合同》于2018年10月1日解除，以及恒际物业公司向黄智斌返还押金22772元、水电费押金2000元、2018年7月租金12058.2元、2018年7月管理费346.5元及赔偿印花税损失140.22元，对黄智斌主张的不锈钢架子6000元不予支持，各方当事人对此均无异议，本院不作赘述。针对黄智斌的上诉主张，认定如下：关于恒际物业公司、麦惠多西饼屋是否应当赔偿黄智斌转让费120000元的问题。本案中，黄智斌未能举证证明其在与恒际物业公司签订《租赁合同》时曾告知恒际物业公司其向麦惠多西饼屋支付了120000元转让费的事实，恒际物业公司在订立案涉租赁合同时亦无法合理预见到其违反合同会对黄智斌造成120000元转让费的损失。同时，黄智斌在向麦惠多西饼屋支付120000元转让费前、在与恒际物业公司签订租赁合同前均未考察租赁物的产权情况，也未审查恒际物业公司的出租权限。故一审法院综合全案情况，酌情认定恒际物业公司应向黄智斌赔偿损失22772元，公平合理。至于麦惠多西饼屋是否应当与恒际物业连带赔偿转让费120000元的问题。从现有证据及各方当事人的陈述来看，黄智斌在支付该笔转让费前已清楚知悉转让费的含义、认同麦惠多西饼屋转让租赁合同权利行为的价值。而麦惠多西饼屋亦已履行了收取转让费对应的义务。同时，黄智斌与麦惠多西饼屋之间并无租赁合同关系，黄智斌亦无证据证明麦惠多西饼屋与恒际物业公司存在串通行为。故黄智斌诉请麦惠多西饼屋与恒际物业连带赔偿转让费120000元，缺乏充分依据，本院不予支持。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人黄智斌的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2164元，由上诉人黄智斌负担。本判决为终审判决。审判长  柳玮玮审判员  黄春成审判员  李 娜二〇二〇年四月十三日书记员  莫善友