浙江省安吉县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0523民初2619号 原告：陈富平，男，1964年7月4日出生，汉族，住安吉县。 委托诉讼代理人：吴国祥，浙**新律师事务所律师。 被告：安吉启晟家具厂，住所地安吉县递铺街道万亩村，统一社会信用代码92330523MA29J77G7P。 经营者：任文泉，男，1971年5月31日出生，汉族，住安吉县。 被告：任文泉，男，1971年5月31日出生，汉族，住安吉县。 被告：梅水强，男，1969年10月14日出生，汉族，住安吉县。 被告：徐永强，男，1971年10月18日出生，汉族，住安吉县。 委托诉讼代理人：陈宏彪，浙江顾善律师事务所律师。 原告陈富平与被告安吉启晟家具厂（以下简称“启晟厂”）、任文泉、梅水强、徐永强确认合同无效纠纷一案，本院于2019年7月1日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年11月22日适用普通程序公开开庭进行审理。原告陈富平的委托诉讼代理人吴国祥，被告启晟厂及任文泉，被告徐永强的委托诉讼代理人陈宏彪到庭参加诉讼。被告梅水强经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈富平向本院提出诉讼请求：1.判定被告徐永强与被告梅水强的《厂房租赁合同》无效，被告启晟厂立即腾退所占用的厂房；2.被告启晟厂向陈富平支付占用费30万元（约自2018年7月1日起计算至2019年6月31日，按每月2.5万元计算12个月，后续占用费按此计费）；3.被告任文泉以个人财产对以上占用费承担无限责任；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：案外人施振德2007年从他人处承租位于安吉县幼儿园前的土地使用权，并在该土地上建造厂房。2013年7月15日，施振德与徐永强及案外人张连勇签订《厂房租赁合同》，约定将前述厂房出租15年，即从2013年7月15日至2028年7月14日，约定年租金60万元，总租金900万元，其中前10年租金600万元，以施振德欠徐永强、张连勇本息合计600万元的债权相抵充。因当时“安吉东玛家具有限公司”尚占用该厂区，租赁物实际在施振德处理好相关事宜后才进行交付。此外，还约定可对租赁厂房自由转租。2014年10月22日，陈富平与徐永强及案外人张连勇签订《协议书》一份，约定张连勇将其在2013年7月15日《厂房租赁合同》中的所有权利义务转让给陈富平。由此，陈富平与徐永强形成共同承租关系，并共同对外招商转租了大部分厂房。剩余部分厂房约4000余方，钢棚、场地约1000余方。因徐永强在其他诉讼案件中主张其已经于2018年7月1日将厂房（合同记载租赁面积3100平方米）租赁给了梅水强，并出示一份《厂房租赁合同》复印件，现陈富平对于徐永强擅自单方转租的行为不予认可，否认其法律效力。陈富平在2019年6月21日陪同其他诉讼案件的审判员到厂区进行踏勘时，经现场调查询问，任文泉称启晟厂向梅水强租赁了部分厂房，签有租赁合同。因陈富平对徐永强单方转租的行为拒绝追认，该转租行为无效，相应地，梅水强不能取得合法有效的承租权利，其与启晟厂签订的租赁合同也是无效的。启晟厂应当参照市场价格计算总的占用费，并按照陈富平与徐永强之间的份额比例计算支付给陈富平。 启晟厂和任文泉共同答辩称：陈富平与徐永强之间的纠纷与二被告无关，任文泉是和梅水强签的租赁合同，相应的租金也应按合同约定支付给梅水强，不可能向其他人支付，房租陈富平有没有份，二被告也不知道，至于合同效力由法院判断。 徐永强答辩称：1.徐永强与梅水强、梅水强与启晟厂、任文泉签订的两份租赁合同都是有效的。根据合同的相对性，陈富平不是这两份合同的当事人，无权要求确认其他人之间的合同无效。2.任文泉与陈富平之间不存在合同关系，其依照与梅水强的合同取得租赁权，陈富平要求任文泉直接向其支付合同款，没有事实和法律依据。3.基于案外人施振德已向法院起诉要求确认整个厂区的租赁合同都是无效的，案件的审理结果与本案有直接关系，如果原始的租赁合同无效，那么此后的转租都是无效的，这就涉及各个环节上的结算问题，如果允许陈富平来确认合同无效随意主张权利，不符合合同相对性。 梅水强未作答辩。 双方对以下事实无异议，本院予以确认：案涉厂房坐落于安吉县，由施振德出资建造。2013年7月15日，施振德作为甲方，徐永强、张连勇作为乙方，共同签订《厂房租赁合同》一份，约定甲方将案涉厂房（包括土地及附属物）整体租赁给乙方使用，租赁期限为十五年，从2013年7月15日起至2028年7月14日止，年租金60万元，15年租赁总费用为900万元，因在合同签订时，甲方欠乙方借款本金及利息共计600万元，该600万元与乙方应付甲方前10年租金相抵消，租赁物由乙方使用10年，第11年的租金于2023年7月14日支付，以后由乙方每一年度支付一次租金等。合同签订后，案涉厂房由徐永强、张连勇使用、收益。2014年10月22日，陈富平与徐永强、张连勇签订《协议书》一份，约定张连勇将2013年与施振德签订的《厂房租赁合同》中的所有权利义务转让给陈富平享有和承担，案涉厂房如转租，转租租赁款由陈富平和徐永强收取。2018年5月，陈富平曾以合伙协议纠纷对徐永强提起诉讼，经本院（2018）浙0523民初2798号民事判决书判决确认陈富平享有转租租金的54.34%份额，徐永强享有45.66%份额。2018年7月1日，徐永强与梅水强签订《厂房租赁合同》一份，约定将案涉厂房中的3100平方米租赁给梅水强，租期六年，年租金260400元，每年一付。2018年7月23日，梅水强与任文泉又签订《厂房租赁协议》一份，约定将上述租赁厂房中的2543平方米租赁给任文泉，租期三年，年租金45万元，每年一付，首年租金于2018年7月25日前付清，第二年开始，每年7月1日前一次性付清当年房租，先付后用。任文泉支付了第一年的租金，并于2018年7月25日将自己开办启晟厂搬入案涉厂房内。2019年7月25日至2020年7月24日的租金任文泉尚未支付。徐永强自认梅水强已支付第一年度房屋租金。 另查明，涉及案涉厂区内的厂房租赁纠纷，本院已受理多起，均已判决。其中，本院（2019）浙0523民初2625号判决查明，案涉厂房至今未取得建设工程规划许可证,施振德与徐永强、张连勇于2013年7月15日签订《厂房租赁合同》无效。（2019）浙0523民初1231号案件中查明，徐永强自2015年至2018年期间有很长一段时间将自己投资经营的安吉永强纸箱厂搬入案涉厂房占有使用，涉及的3977.52平方米的厂房的租赁价格经过评估，结论换算后得出2015年的租金均价约为6.38元/月/平方米，2016年为6.92元/月/平方米，2017年为7.76元/月/平方米，2018年为8.47元/月/平方米。 本案的争议焦点在于：一、徐永强与梅水强签订的《厂房租赁合同》、梅水强与任文泉签订的《厂房租赁协议》是否因未经陈富平许可或双方当事人恶意串通而无效；二、启晟厂是否应向陈富平支付占用费，如要支付，如何计算金额。 关于争议焦点一：陈富平主张其与徐永强对案涉厂房存在合伙承租关系，双方均享有合法的租赁财产权益，且陈富平的份额比例高于徐永强。徐永强单方转租的行为，未经双方协商一致，现陈富平拒绝追认，该转租行为无效。因徐永强与梅水强的转租行为无效，梅水强与任文泉的转租亦无效。启晟厂与任文泉表示其对陈富平是否具有案涉厂房份额不知情，且已按合同约定支付了第一年的租金。徐永强认为陈富平不是合同当事人，无权要求确认他人的合同无效，且徐永强对外出租房屋符合二合伙人的共同利益，且出租已有一两年时间，陈富平也从未表示过不同意。对承租人而言，要其审查该租赁物上是否存在其他权利人过于苛求。对此，本院认为，因案涉厂区的结构与性质无法完全按照陈富平与徐永强的份额来进行共有物分割，因此，对外二人作为一个整体共同享有占有、使用、收益的权利，对内则可按照各自份额进行结算。从二人对该厂区享有的权利来源和控制程度来看，徐永强享有权利的时间早于陈富平，陈富平属于后来加入，且徐永强经营的安吉永强纸箱厂在2015年至2018年期间有很长一段时间在案涉厂房内生产经营，因此较陈富平对该厂房享有更强的控制权。梅水强在此种情况下与徐永强签订租赁合同，其有理由相信徐永强具有转租的权利，且按照另案的租金评估价格，梅水强与徐永强签订的单价为7元/月/平方米的价格也不算明显违背市场价格。在陈富平未能提供证据证实双方存在串通或者梅水强是恶意的情况下，为维护市场交易稳定，应以梅水强为善意第三人为宜。同理，任文泉亦属于善意第三人，其占用案涉厂房属于有权占有。对陈富平主张的合同无效理由，本院不予支持。但因案涉厂房至今未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，对该厂房所涉的租赁合同应属无效。因此，徐永强与梅水强于2018年7月1日签订的《厂房租赁合同》，梅水强与任文泉于2018年7月23日签订的《厂房租赁协议》均属无效。 关于争议焦点二，徐永强与梅水强、梅水强与任文泉的租赁合同被确认无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应折价补偿，并按过错承担相应责任。任文泉因无效合同取得的厂房承租权应返还梅水强，梅水强应返还任文泉支付的房租，但可参照合同约定的租金标准要求任文泉支付占有使用费。相应地，梅水强取得的厂房承租权应返还徐永强，徐永强应返还梅水强支付的房租，但徐永强可参照参照合同约定的租金标准要求梅水强支付占有使用费。各方如还有其他损失的，可另行结算。因此，由任文泉直接向徐永强返还厂房承租权便于操作、节省资源。而徐永强与陈富平在出租厂房事项上对外作为一个整体，由陈富平请求返还本院予以支持。2018年7月25日至2019年7月24日的租金任文泉已支付给梅水强，现应作为同一时段的占有使用费支付，梅水强无需返还，2019年7月25日至2020年7月24日的占有使用费，任文泉本应在2019年7月1日前付清，但未支付，应按实际占有使用时间继续向梅水强支付，暂计算至2020年4月30日为345000元。2018年7月1日至2019年6月30日徐永强已收到的梅水强支付租金260400元，也应作为同一时段的占有使用费，徐永强无需返还。因该款项徐永强已收取，陈富平应按其与徐永强的份额比例向徐永强主张。2019年7月1日至2020年6月30日的占有使用费，合同双方虽未约定具体付款期限，但约定一年一付，按照通常习惯，为先付后用，即在2019年7月1日前应予支付，梅水强未支付，应按实际占有使用时间继续支付。因徐永强在之前收到租金后未及时将租金分给陈富平，现双方份额既已明确，之后占有使用费由梅水强按二人比例分别支付，暂计算至2020年4月30日为217000元，其中陈富平应得为117917.8元。该款由任文泉应在支付给梅水强的债务中直接支付给陈富平。此后陈富平应得的占有使用费，由任文泉按11791.78元/月（260400元÷12个月×54.34%）的标准向陈富平按实结算至实际返还厂房之日止。现厂房由启晟厂实际占有使用，而启晟厂是任文泉经营的个体工商户，陈富平诉请启晟厂承担腾退厂房并支付占有使用费，任文泉承担无限责任，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条、第七十三条；《中华人民共和国物权法》第九十三条、第九十四条、第一百零二条；《中华人民共和国民法总则》第五十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认被告徐永强与被告梅水强于2018年7月1日签订的《厂房租赁合同》无效； 二、确认被告梅水强与被告任文泉于2018年7月23日签订的《厂房租赁协议》无效； 三、被告安吉启晟家具厂于本判决生效之日起十日内将占有使用的案涉厂房返还原告陈富平，并支付占有使用费117917.8元（暂计算至2020年4月30日，此后按11791.78元/月的标准向计算至实际返还厂房之日止）； 四、被告任文泉对被告安吉启晟家具厂的第三项付款承担无限责任； 五、驳回原告陈富平的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费5800元，由原告陈富平负担2280元，被告安吉启晟家具厂、任文泉负担3520元，限于本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审 判 长  梁 赟 人民陪审员  李群刚 人民陪审员  刘志威 二〇二〇年四月二十九日 书 记 员  俞步步