江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏03民终6026号上诉人（原审被告、反诉原告）：徐州华夏盛典艺博文化有限公司，住所地在江苏省徐州市云龙区淮海食品城商贸1号楼楼1-3-159。法定代表人：陈忠海，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈启洪，男，1962年10月7日生，汉族，住江苏省盐城市盐都区。上诉人（原审被告、反诉原告）：陈启洪，男，1962年10月7日生，汉族，住江苏省盐城市盐都区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：全球国豪集团有限公司，住所地在江苏省南京市建邺区庐山路河西中央商务区B块地南京新地中心。法定代表人：沈朝君，该公司董事长。委托诉讼代理人：姚志平，江苏苏安律师事务所律师。原审被告、反诉原告：陈忠海，男，1984年1月16日生，汉族，住江苏省徐州市鼓楼区。委托诉讼代理人：陈启洪，男，1962年10月7日生，汉族，住江苏省盐城市盐都区。上诉人徐州华夏盛典艺博文化有限公司（以下简称华夏公司）、陈启洪因与被上诉人全球国豪集团有限公司（以下简称国豪公司）、原审被告陈忠海租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市云龙区人民法院(2016)苏0303民初3441号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月27日受理后，依法组成合议于2019年2月13日公开开庭进行了审理。上诉人华夏公司法定代表人暨原审被告、反诉原告陈忠海及其委托诉讼代理人陈启洪（上诉人之一）、被上诉人国豪公司委托诉讼代理人姚志平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华夏公司、陈启洪、陈忠海上诉请求：请求二审法院依法撤销原判或改判。事实与理由：一、一审法院事实查明错误。上诉人与国豪公司于2014年9月16日签订房屋租赁合同，载明房屋实测建筑面积为12848.62平方米；实际租赁建筑面积为11548平方米，其中一层夹层1267平方米等内容。华夏公司经理陈启洪于2014年9月18日签署房产交接书、2014年9月22日签署承诺书。上诉人签署相关文件后，国豪公司没有按合同履行，虽然上诉人在房产交接书中签字，但交接书中没有载明交接面积，国豪公司除合同预留的面积外，又在不同的地点占用房屋，且一房多租，上诉人多次发函及上门要求解决未果。评估公司于2018年1月10日的测绘报告载明一层总建筑面积11850.11平方米、二层建筑面积1396.·5平方米，合计13246.26平方米，其中消防通道2088.78平方米、国豪公司占用及出租面积4168.73平方米、闲置面积2737.15平方米、上诉人经营商户使用面积3545.46平方米、8处争议面积706.14平方米。以上测绘数据显示国豪公司并未按合同约定的面积移交房屋使承租人失去了开办市场条件，该公司不履行合同及承诺，又不能消除承租人使用房屋的障碍，而合同履行处于中止状态。上诉人商户实际使用面积为3545.46平方，是上诉人所采取的补救措施，以稳定市场尽量减少损失，等待国豪公司对存在问题进行处理的举措，并不能说明具备正常使用房屋开办市场条件。故一审法院判令上诉人缴纳租金不符合实际。（1)、从测绘报告的数据可以认定国豪公司未履行合同约定条件，使上诉人承租的房屋不具备开办市场条件。（2)、国豪公司出租的房屋所存在的产权纠纷、使用权纠纷、消防安全隐患及屋面漏水等问题一直未予解决，不能保障承租人正常使用租赁物。（3)、涉案合同签订后，上诉人多次要求国豪公司解决上述问题未果。上诉人多次发函向国豪公司声明，在该公司未解决上述问题期间，承租人承租的房屋因不具有正常使用条件，处于合同中止履行状态。关于测绘报告中的闲置面积是国豪公司违约，不能保障出租的房屋能正常使用造成的，所以一审法院的认定是错误的。(1)、前期招商进驻市场的客户都是在排队的，由于国豪公司未能及时交付房屋和处理好一房多租问题，出租屋权属问题及租赁物存在的安全隐患问题，导致商户无法进驻。(2)、由于国豪公司和徐州汉风楚韵文化产业发展有限公司（刘杰）的合约没有终止彻底，导致第三方无数次到市场打、砸、恐吓，使上诉人及其商户无法正常使用。(3)、由于国豪公司未能按合约面积移交房屋，上诉人在合同签订后多次向国豪公司发函让其解决相关问题，国豪公司在2015年4月3日向上诉人递送了《催交房屋租金通知书》后，上诉人签收并复函（见附件），说明未缴费的相关情况而国豪公司所催交的房屋租金都是按合同约定的面积索要，但是国豪公司却没有按合同约定面积向上诉人移交。也不能将出租房屋保证承租人能使用，存在胁迫上诉人按其意图强索不合理费用的企图。(4)、国豪公司在2015年9月15日安排公司工作人员在市场内张贴公告（公告内容及视频见附件）不让业主向市场缴费，损害我公司形象，导致上诉人无法收费，使承租人承租的房屋无法继续使用开办市场。(5)、国豪公司联合徐州汉风楚韵文化产业发展有限公司并委托其公司接管市场，导致客户无法得到安全保障，也无法正常经营，使商户逐步退场。(6)、2016年11月20日徐州市泉山区人民法院在市场大门入口处张贴公告，并在2016年12月6日给上诉人下达了协助执行通知书。由于国豪公司未如实告知该房产不属于国豪公司而是属于江苏国豪医药集团有限公司，并且己被抵押。法院公告张贴到市场大门入口处，给上诉人经营的市场造成了极大影响，导致商户惶惶不安，直接致使上诉人承租的房屋无法正常使用，准备进驻商户不愿进场，原有商户逐步退场。并且上诉人一审中已提供充分的文件资料，一审法官不予理会错误。一审法院认为，“涉案的《房屋租赁合同》系合同当事人自愿签署的，内容合法有效”，“陈忠海个人不是涉案租赁关系的承租人，其个人不是租赁合同关系的当事人”。而陈忠海只是华夏公司的法定代表人，陈启洪是华夏公司委托的项目负责人，陈启洪所做的一切工作都是上诉人委托的行为。从国豪公司出具的《承诺书》及2016年3月12日该公司发布的公告也可以直接证明:涉案租赁合同相对人是国豪公司与华夏公司，不涉及陈忠海与陈启洪个人。陈启洪是公司聘请的总经理，是经过特别授权的，是华夏公司全权委托陈启洪处理相关事宜的。之前签署的《房产交接书》、《承诺书》、《保证金欠条》等相关事宜，都是代表华夏公司签署，不存在个人行为，一审法院违规查封、冻结陈忠海个人的私有财产1000余万元错误，在驳回陈忠海复议申请后未将裁定书邮递或告知当事人错误。二、一审法院审理程序违法。1、一审审理期间2年多，超审限审理，属于程序违法。2、一审法院拒不对上诉人申请的调查事项进行查证核实，而是单方要求上诉人对国豪公司出租的房屋进行测绘鉴定，却不采纳测绘报告，进行错误判决。3、一审法院作出的（2016)苏0303民初字3441号民事裁定书程序违法，作出裁定后并没有向被查封人履行告知义务，并且超标违规查封、冻结陈忠海个人名下多处可分割的私有财产。三、一审法院适用法律不当。1、一审法院适用《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，但因为国豪公司没有履行合同，没有交付合同约定的房屋面积，在承租人不能正常使用房屋获得收益的情况下，一审法院根据该规定判令上诉人支付租金错误。2、一审法院适用《中华人民共和国合同法》第二百二十六条，但国豪公司违约在先，上诉人没有拖欠租金，在国豪公司提起本案诉讼后，上诉人已明确告知国豪公司因房屋不能正常使用，已中止履行合同。3、一审法院适用《最高人民法医关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定错误，上诉人一审中已经举出充分证据证明国豪公司违约，但一审法院不予采信并不准许上诉人调查申请错误。二审中，上诉人华夏公司、陈启洪、陈忠海主张其上诉事实与理由部分同新提交的代理词。主要理由为：一、一审法院认定事实错误。1.国豪公司拒绝交付合同约定的房屋，鉴定报告亦可以证实上诉人及商户只使用了3545.46平方米；2.合同约定国豪公司应设置消防通道；3.合同约定国豪公司擅自解除合同，应承担相应违约责任。华夏公司进驻市场后的事实：1.国豪公司隐瞒涉案房屋存在诸多产权纠纷的事实，导致上诉人无法正常使用房屋。2.国豪公司并非涉案房产所有权人，该房产被所有权人江苏国豪医药集团抵押给多家银行，江苏国豪医药集团将房屋使用权违法转移到国豪公司名下实施合同诈骗。3.涉案房屋之间存在国豪公司与案外人王磊的纠纷；4.涉案房屋存在国豪公司与案外人刘杰的纠纷；5.国豪公司使用违法手段阻碍上诉人使用房屋；6.国豪公司阻止上诉人对外招商。二、一审审理程序违法。一审法院超审限审理案件，程序违法。三、上诉人的一审全部反诉请求应当得到支持。四、一审法院判决结果错误。1.华夏公司、陈启洪支付租金197万余元错误，陈启洪系华夏公司总经理，并非合同相对人；2.一审法院计算的租金没有依据。涉案合同、测绘签订报告、业主委员会出具的证明、视频才是合法依据；3.一审法院判决驳回上诉人的反诉请求错误。国豪公司辩称：一、一审法院认定事实清楚，一审判决已经充分照顾了上诉人的利益，主要体现：1、租赁面积按实际计算，双方之间争议主要体现在租赁面积上，为此双方已经在付款协议中明确约定，租赁支付按实际使用面积确定，并未有其他争议。一审中，经过法院委托对双方实际使用的面积进行了测量，根据测量结果，法院进行了合理分割，为此大幅度减少了计租面积。2、一审判决免除了上诉人支付经营保证金200万元的义务，租赁合同签订时，上诉人向国豪公司出具书面承诺，同意向该公司提供200万元房产进行抵押，同时出具了200万元抵押保证金欠条，但上诉人违反了自己的承诺，没有办理抵押亦没有支付经营保证金。虽然一审中国豪公司提出了该诉讼请求，但一审法院考虑到上诉人的切身利益，认定上诉人无需支付200万元经营保证金。二、上诉人一审中提出反诉，其根本目的是为了拒绝缴纳租金，但其提出的反诉无事实依据。综上，一审法院认定事实清楚，已经充分兼顾双方合法利益，请求法院依法维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。国豪公司向一审法院起诉请求：请求华夏公司、陈启洪、陈忠海共同支付房屋租金273.89万元（计算至2018年3月1日）及经营保证金200万元并承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年9月，国豪公司与华夏公司、陈启洪、陈忠海签订《房屋租赁合同》一份，约定国豪公司将位于本市大厅租赁给华夏公司、陈启洪、陈忠海作为商业经营使用，租赁面积为12848.62平方米，租赁期限从2015年3月1至2030年3月18日，首年租金1850580元。上述合同签订后，国豪公司在2014年9月18日将租赁房屋全部交付，并由华夏公司、陈启洪、陈忠海进行招商。2014年9月22日，华夏公司、陈启洪、陈忠海又与国豪公司签署《承诺书》，约定华夏公司、陈启洪、陈忠海用淮海食品城商贸1号楼价值200万元的房产作为租赁保证金，确保及时支付租金。如违约，国豪公司有权处置该房产。同日，华夏公司、陈启洪、陈忠海又向国豪公司出具欠付经营保证金200万元的欠条。但是，华夏公司、陈启洪、陈忠海在经营期间未按《承诺书》约定交付保证金，也未按合同约定按时足额支付租金。2016年3月12日，国豪公司与华夏公司、陈启洪、陈忠海就租金结算问题协商并签署《付款协议》，约定国豪公司向华夏公司、陈启洪、陈忠海提供租赁场地房产证，华夏公司、陈启洪、陈忠海核减国豪公司使用面积后作为支付2015年租金的依据，华夏公司、陈启洪、陈忠海于三日内核算完，并在核算完成后三日内付清所欠租金。否则，华夏公司、陈启洪、陈忠海暂按8000平方米结算租金。在面积经双方核实后，按照多退少补的原则结算。华夏公司、陈启洪、陈忠海一直未核算面积，也没有按暂定面积支付租金，国豪公司故诉至法院。华夏公司、陈启洪、陈忠海反诉请求：1、判令国豪公司遵守合同，履行合同义务，按合同约定向华夏公司、陈启洪、陈忠海交付承租的全部房屋，不得违约，必须保障承租人能正常使用开办市场；2、判令国豪公司尽快消除其出租给华夏公司、陈启洪、陈忠海的房屋存在的产权纠纷、债权纠纷、使用权纠纷及房屋重大消防安全隐患问题和屋面漏水，不具有正常使用条件问题；3、确认涉案租赁合同，在现有现实条件下，在诉请1、2未解决期间为中止状态，国豪公司在解决完成诉请1、2项以后，双方签订的租赁合同开始继续履行；4、撤销国豪公司用欺骗手段和华夏公司、陈启洪、陈忠海签订的2014年9月18日《房产交接书》、2014年9月22日《欠据》、2016年3月12日《付款协议》等不合理文件，保障2014年9月16日双方签订的租赁合同为合法有效合同；5、判定涉案租赁合同中止履行的责任在于国豪公司，国豪公司应当承担消除诉请第2项请求的责任，承担合同中止责任及损失，驳回国豪公司的诉讼请求；6、判令国豪公司立即解除对陈忠海个人名下的所有财产保全、查封、冻结的严重违法问题或要求国豪公司提供对等的财产担保；7、确认租赁合同主体资格是国豪公司与华夏公司，撤销格式条款中陈忠海、陈启洪合同主体资格；8、判令国豪公司向华夏公司、陈启洪、陈忠海退还已缴付2015年度的房租70万元或按合同10.1条款约定赔偿华夏公司、陈启洪、陈忠海第一年度违约金及损失赔偿合计623592元；9、华夏公司、陈启洪、陈忠海保留对国豪公司进一步违约采取索赔及随时与国豪公司撤销或解除合同的权利，保留对国豪公司请求法院将该案移交政府监察机构，公安检察机关进行并案侦办，依法追究国豪公司刑事责任的权利。10、诉讼费由国豪公司负担。综上，请求驳回国豪公司的诉讼请求，支持华夏公司、陈启洪、陈忠海的反诉请求。事实和理由：1、2014年9月16日签订的租赁合同第3.1款约定，甲方于2014年9月16日前向乙方交付房屋，国豪公司在2014年9月18日才通知我方办理房屋交接，强行让我方代表先签署交接单再向我方交付房屋。我方在2014年9月18日签署交接单后，国豪公司根本不与我方进行对接向我方测量移交房屋。国豪公司一直对我方承租的房产自行对外出租和自己自由使用，门前停车、主大门入口等进行控制，侵占我方权益，使我方无法整体经营管理。我方多次向国豪集团催促，要求国豪集团将我方向其租赁及按合同约定面积进行实测办理实际移交手续，国豪公司一直拖延，拒不办理，并无理要求我方向其缴付合同约定的全部租金，并向商户散发催缴通知书、公告、传单等。国豪公司应当履行合同义务，向我方移交合同约定的全部房屋，办理实质移交手续。2、2014年9月16日双方签订合同以来，国豪公司与徐州汉风楚韵文化发展有限公司存在合同争议，华夏公司承租的市场一直受到因国豪公司与汉风公司原因引起的种种矛盾及无数次聚众肇事，扰乱市场经营，使华夏公司无法招商、经营管理，是对华夏公司造成重大损失的根源所在，是国豪公司不愿办理测量移交的主要原因。国豪公司与汉风公司间的纠纷给华夏公司造成经营损害应当承担法律责任，国豪集团曾承诺优惠半年房租，后来又反悔不承认，但是依法同样应当因此减免租金。3、2014年9月18日签署房屋交接单后，我方向国豪公司追要所承租的房屋，国豪公司又要求我方有保证措施，我方也要求国豪公司确保按合同执行到位，我方承诺在国豪集团履行承诺的条件下，自愿用位于淮海食品城商贸1号楼评估价值200万元房产作为保证金。国豪公司在未履行承诺的情况下，要求我方将自愿承诺的评估价值200万元的房产做保证金办理一个欠据后就给我方测量移交，然而我方欠据签署后国豪公司还是没有与我方办理移交，并一直欺骗我方，让我方对市场进行装修，全力支持我方，称让我方打欠据是对我方的考验，办不办都无关紧要，因此这是一种欺骗行为。我们要求国豪公司移交我方承租的房屋，他不予办理，还有人阻止招商，扰乱市场。国豪公司与我方签署承诺书是显失公平的，国豪公司以欺诈、胁迫手段或乘人之危使对方在违背真实意思的情况下签署承诺书，应给予撤销，欠据无效。4、2016年3月12日，双方就租金结算问题签署付款协议，该协议是国豪公司违反合同约定，在未移交房屋给华夏公司的情况下，违反诚信原则，用欺诈手段利诱业主商户，再指派员工到市场对商户策反宣传，扰乱我方的招商经营管理，胁迫我方签订的付款协议。协议签订后，我方根据付款协议第一条约定，核算出我方实际使用面积于2016年3月17日，在业主代表监督下到国豪集团找沈朝君落实履行双方付款协议要求测量面积结算，沈朝君在众业主代表面前当面反悔，拒不办理。据此，付款协议应予以撤销。5、国豪集团未按双方约定履行合同及承诺，私自将出租给华夏公司的房屋又高价转租给他人，应当承担违约责任，赔偿我方损失。一审法院审理查明：2014年9月，出租方（甲方）国豪公司和承租方（乙方）华夏公司（陈忠海或陈启洪）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方出租给乙方的房屋位于徐州市云龙区大厅，该房屋实测面积12848.62平方米，乙方实际向甲方租赁的建筑面积为11548平方米，其中一层夹层1267平方米，土地用途为商业用地，房屋类型为商业和仓储用途。（以上面积已扣除甲方所使用的1300平方米面积，如有误可以调整）。双方约定甲方于2014年9月16日前向乙方交付该房屋。该房屋租赁期限自2015年3月1日起至2030年2月28日止共计15年。乙方同意支付甲方首年租金为每月15元/平方米，一层年租金15元*10281平方米*12月为1850580元。一层夹层首年度租金1267平方米*13元*12月为197652元。租金支付方式为先交租金后使用房屋，每年度支付一次，乙方于本合同签订后3日内首付第一年度三个月租金，2015年1月1日（开业定于3月1日即计租日）再交第一年度6个月租金，3月30日前付清全年租金，以后年度提前10日一次交付全年度租金。乙方在本合同签订后3日内向甲方缴纳租赁保证金170000元，租赁期满，乙方按合同要求退房并结算后，保证金如数退还。开业前10天（1月1日前）乙方再向甲方缴纳水电费押金10万元。本合同签订后3年内租金保持不变，不再递增，第四年起租金每年在上年基础上递增幅度为5%。2014年9月18日，陈启洪签署了《房产交接书》，载明：我公司于二零一四年九月十八日将位于交于承租人陈启洪，并陈启洪已于同日进场招商。2014年9月22日，陈启洪签订《承诺书》，自愿用位于淮海食品城商贸1#楼评估价值贰佰万元的房产作为保证金，并确保按租赁合同及时支付租金。同日，陈启洪出具欠条，确认欠经营保证金200万元，并注明在一月内办理好承诺书所说的房产抵押手续后该欠条自动作废。2015年4月3日，国豪公司向华夏公司（陈忠海及陈启洪）发出《催缴房屋租金通知书》，主张承租人仅支付了租赁保证金17万元和第一年度首三个月租金51万元，剩余租金逾期未付，陈启洪收到该通知。2015年6月23日，国豪公司再次发出催缴租金的通知。2016年3月12日，甲方国豪公司和乙方华夏公司签订《付款协议》一份，约定：1、甲方向乙方提供该租赁场地房产证复印件以此核算该租赁场地的总面积，乙方在此基础上减去甲方使用的面积，双方按该方式核算出面积作为2015年租金计算依据，乙方须于三日内完成核算，并于核算完成后三日内付清所欠款项。否则按照以下条款结算；2、乙方暂按8000平方米面积结算2015年租金，即15*8000*12等于1440000元，乙方已经支付70万元；3、乙方将上述欠款在3个月内分3次向甲方支付，分别于3月4月5月支付；4、甲方收到乙方欠款后，会同乙方一起对奇石城有争议的面积进行测绘核实出2015年和2016年的面积。面积经双方核实后，按照多退少补的原则进行清算。一审中，华夏公司、陈启洪、陈忠海申请对涉案房产中其实际使用的建筑面积进行测绘，南京国础资产评估有限公司于2018年1月10日出具《淮海食品城会展路10号房产建筑面积测绘报告》，该报告载明，经核实，此建筑物一楼总建筑面积为11850.11平方米，二楼总建筑面积1396.15平方米，合计面积13246.26平方米，其中分为五项：1、国豪公司（指出租人）设置的消防通道占2088.78平方米；2、国豪公司自行出租及使用的面积占4168.73平方米（其中含外部楼梯面积930.68平方米）；3、闲置面积占2737.15平方米；4、华夏公司、陈启洪、陈忠海（指承租人）经营商户使用的面积占3545.46平方米；5、国豪公司提出8处有争议房间，经核算有706.14平方米，此处面积未体现在双方使用的面积之中，仅为有争议部分。一审法院另查明：华夏公司在工商部门登记注册时间为2011年10月27日，登记股东是陈忠海、赵紫琦，陈忠海登记备案职务是公司执行董事、总经理，赵紫琦是监事。陈启洪在公司的身份未出现在工商登记备案资料中，其自述自己是陈忠海的父亲。陈启洪提供给法院的签署日期为2016年8月18日的华夏公司盖章的授权委托书上，书写其职务为总经理，该情况与工商备案资料不符。该公司登记备案的经营范围是：奇石、金银珠宝、古玩字画等。一审中，该院为保障审理反诉请求的顺利进行，曾与陈启洪就其《民事反诉请求调整申请书》中每一项反诉请求口头释明指导意见，指出其反诉请求中存在的不规范、不明确、不具体、不适当等问题并建议其适当修改反诉请求，但陈启洪最终仍坚持提交上述《申请书》中记载的各项反诉请求。一审法院认为：涉案房屋租赁合同系合同当事人自愿签署，内容合法有效。关于租赁合同当事人的问题。国豪公司认为承租人是华夏公司、陈忠海、陈启洪，是共同承租行为；华夏公司、陈忠海、陈启洪认为承租人仅是华夏公司，不包括陈忠海、陈启洪个人，是公司承租行为。租赁合同首部承租方处打印文字为“华夏公司（陈忠海或陈启洪）”，合同尾部承租方处有陈忠海、陈启洪二人签字并按手印，但未加盖该公司公章。从该合同首部出租方行文内容表示看，该租赁合同的承租方在当时至少计划是二个合同主体。陈忠海是华夏公司的法定代表人，其签字足以代表公司，其行使法定代表人职务时的签字等同于该公司盖章的法律效力。据此，华夏公司一定是合同承租方之一，但不是唯一的承租方。从整个租赁过程看，陈忠海虽然是登记的法定代表人，但是仅签订租赁合同及付款协议时参与了签字过程，且该两次签字同时还有陈启洪连同签字，其他与国豪公司商谈租赁事宜或签署《房产交接书》、《承诺书》、《经营保证金欠条》等与租赁事宜有关的重要文件时，均是陈启洪出面签字，陈启洪个人还自愿提供价值200万元的房产作为经营保证金，以上可见陈启洪在不是华夏公司法定代表人或者工商登记的股东的情况下，以个人身份及个人利益积极参与涉案租赁事宜。在签订租赁合同及付款协议时，如果承租人仅是华夏公司的话，则有该公司盖章或公司法定代表人陈忠海签字即能够完成租赁需要的有关文件手续，而陈启洪偏偏同时和陈忠海连同签字，再结合陈启洪参与租赁事宜的整个过程分析，可以认定陈启洪个人也是承租方之一。现有证据无法证实陈忠海除行使公司法定代表人职权外，另以个人身份积极参与涉案租赁事项，因此陈忠海个人不应认定为承租方之一。综上，涉案租赁关系的当事人是出租人国豪公司与承租人华夏公司及承租人陈启洪。承租人应当按照合同约定的计算租金标准及时足额向承租人缴纳租金。关于如何计算租金数额的问题。首先需要确定承租人华夏盛典公司及承租人陈启洪实际承租面积。依据鉴定测绘报告，涉案建筑物总面积13246.26平方米，细分为几个部分：消防通道、外部楼梯面积、出租人自行出租及使用面积、承租人使用面积、闲置面积、有争议的房间面积。测绘报告载明的出租人自行出租及使用的面积4168.73平方米（含外部楼梯面积930.68平方米），不包含外部楼梯则面积为3238.05平方米；出租人设置的消防通道2088.78平方米；承租人经营商户使用的面积3545.46平方米；闲置面积2737.15平方米，承租人直接否认其接收了该部分面积，该院认为，如该闲置面积与承租人无关，则承租人租赁涉案房屋后其转租率就达到100%，在承租人所陈述的该市场种种不利因素和不利环境之下，竟然足以达到承租多少面积即转租多少面积，没有闲置现象（也没有退租尚未再转租出去的现象），如此其经营状况之好和承租人抱怨的种种市场整体环境及不利状况不符，如果如此，则承租人承租经营的商业风险为零，承租人又何必有诸多不满之处，因此闲置面积无关于承租人的论述，令人质疑。在2016年8月22日庭审笔录第11页，承租人在最初回答法庭询问其实际占有使用的承租房屋面积问题时，曾当庭自认实际占有使用的承租房屋面积是6394平方米。而测绘报告中记载的闲置面积2737.15平方米加上承租人经营商户使用的面积3545.46平方米合计为6282.61平方米，该两项面积数额与承租人在最初庭审中的自认占有使用建筑面积相差无几，且在自认面积范围内，且承租人在最初自认时也即在申请测绘之前回答法庭上述询问时，其从维护自身正当利益角度出发不会也不必故意夸大或过于夸大自身实际占有使用的即实际承租到的建筑面积。纵观闲置面积的具体构成，2737.15平方米中有2370.05平方米在一楼范围内，且分布相对零散，闲置房屋与在用房屋相互混同，不成规律，并非同一方位整片整片的闲置，且从租赁协议约定内容看，不能得出承租人在承租涉案建筑物时是有所挑选特定位置特定范围内特定房屋进行选择性租赁的结论，因此由出租人整体、统一闲置且不交付给承租人的情形，不足以采信。综上分析，承租人在2016年8月22日庭审笔录第11页中关于其实际占有使用承租建筑面积的自认数额6394平方米，较为接近真实情况，再结合测绘报告数据，可以互相印证测绘报告里的闲置面积2737.15平方米应包括在承租人实际承租控制的建筑面积内。有争议房间面积706.14平方米，出租人和承租人均否认在自身控制或使用之中，出租人陈述该面积内情况多样，有被业户私自占用、退租闲置、长期未使用的、共用等情况，据此陈述的复杂情况，出租人应当进一步提供证据证实该706.14平方米已经全部或部分交付给承租人，《房产交接书》本身不能全面反映交接情况，因此不能单独据此得出706.14平方米已经全部交付给承租人的结论，鉴于目前证据不够充分，该706.14平方米不能认定为承租人实际承租的建筑面积内。消防通道和外部楼梯属于涉案租赁建筑物的公共设施，该公共设施的自有建筑面积是涉案出租建筑物整体建筑面积（或者包含在房产登记的建筑面积范围内）的不可分割的一部分，如消防通道或公共楼梯缺失则会影响该租赁物的整体使用价值，承租人向出租人支付租金换取对租赁建筑物的使用权，其租金利益相对应的租赁范围当然包括了公共设施部分的使用权，涉案租赁协议并未特别约定排除对公共设施的租赁使用，公共设施的价值和作用是实际使用人所共享的。鉴于出租人和承租人均同时占有使用了涉案租赁建筑物的部分面积，共享了公共设施带来的实际或潜在利益，则承租人可以按其实际控制使用的建筑面积分摊公共设施的租赁使用费，这样相对公平合理。退一步讲，即便承租人不使用公共设施，但不能证实承租人的受转租人（具体业户）不使用或不必使用上述设施。综上，承租人实际承租的建筑面积计算方式为：闲置面积2737.15平方米+承租人经营商户使用的面积3545.46平方米+消防通道和公共楼梯分摊的部分面积1419.14平方米即“6282.61平方米/13246.26平方米*（外部楼梯面积930.68平方米+消防通道2088.78平方米）”，以上合计建筑面积为7701.75平方米。其中一楼内的建筑面积7054.96平方米（1419.14+2370.05+3265.77）；二楼内的建筑面积646.79平方米（279.69+367.1）。租金计算：从计租日2015年3月1日计算到2018年3月1日，共计3年整。一楼租金按15元/月/平方米*7054.96平方米*12个月*3等于3809678.4元；二楼租金按13元/月/平方米*646.79平方米*12个月*3等于302697.72元，以上租金合计为4112376.12元。对于承租人已经支付的总款项，出租人和承租人一致认可为231万元且其中含保证金17万元，国豪公司认为其中含水电押金10万元，但是在2017年2月17日庭审笔录第7页中法庭问到水电押金是否交纳过的问题时，出租人和承租人均答没有交纳。但是，国豪公司在提供租金计算方式时，又将水电押金10万元计入到231万元已缴总款项中，鉴于国豪公司的前后不一致的行为，该院采纳之前庭审中一致确认过的意见即认定水电押金10万元并未实际缴纳。租赁保证金17万元，在租赁合同中约定承租人要“按合同要求退房并结算后”，“保证金如数退还”承租人，目前承租人尚未解除或终止该租赁合同关系后退房，因此保证金暂不予退还或冲抵现阶段发生的租金。承租人已经缴纳的租金为231万元减去17万元保证金为214万元。承租人华夏公司、陈启洪在现租赁阶段尚欠租金为4112376.12元减去214万元即1972376.12元，该债务应当清偿。关于经营保证金200万元的问题。2014年9月22日，陈启洪签字的《承诺书》，主要内容为国豪公司和陈启洪互相承诺，陈启洪承诺“全力以赴投资启动经营艺博古玩城”，国豪公司承诺“全力支持陈启洪经营市场”，“不干涉正常经营活动”，“支持正常的市场经营管理”等，双方承诺相互配合相互支持，同时互为条件，由此陈启洪自愿用房产作为担保，“确保及时支付租金”。可见，在当时的情况下，是双方真实意思表示，都有着将涉案场地经营好发展好的愿望。同日，陈启洪书写的《欠条》，从内容上看是为了配合《承诺书》而形成，即为了督促和约束陈启洪尽快办理房产担保的抵押手续，而不是以实际收取或缴纳200万元的保证担保金为真实意思或最终目的，办理房产抵押手续即房产担保发生法律效力后则“欠条自动作废”，同日书写的另一《欠据》内容也足以印证上述以陈启洪提供房产担保为真实意思及目的的实际情况。鉴于承租人和出租人约定的真实意思是以价值200万元的房产作为抵押担保，且约定要办理房产抵押手续，后由于双方发生纠纷，导致未能办理房产抵押登记手续，房产抵押未果。所谓的经营保证金200万元的表述，是上述约定房产担保的外部表现形式和督促实现房产抵押担保的外部手段，因此在房产抵押担保不能成就之下，出租人国豪公司直接主张承租人给付经营保证金200万元，违背了双方约定的真实意思表示，故本院不予支持。关于华夏公司、陈启洪、陈忠海的反诉请求是否应当支持的问题。该案最初由华夏盛典公司提出反诉，2018年3月19日，陈启洪本人并作为华夏公司、陈忠海的代理人在《反诉请求调整申请书》上签字，在2018年4月27日庭审笔录中陈启洪又明确提起反诉的反诉原告为华夏公司、陈忠海、陈启洪。对此，该院认为，陈忠海个人不是涉案租赁关系的承租人，其个人不是租赁合同关系当事人，其无权针对国豪公司的本诉请求提出反诉，故对陈忠海提起的反诉，应予驳回。下面针对华夏公司、陈启洪的反诉请求，逐一分析判定。1、判令国豪公司遵守合同，履行合同义务，按合同约定向反诉原告交付承租的全部房屋，不得违约，必须保障承租人能正常使用开办市场。该请求主要是要求国豪公司全面履行交付租赁物的义务，该交付“全部房屋”的请求，应理解为交付双方明确约定的应交付房屋面积与实际已经交付房屋面积的差额部分，将差额房屋面积进行补足性交付。根据2014年9月16日的《房屋租赁合同》，出租人向承租人租赁的建筑面积为11548平方米，但是陈启洪在签订《房产交接书》时，应明知一楼中部分建筑面积为国豪公司占用，但是未当即提出异议，其默认了实际交付租赁房屋建筑面积的现状。从《付款协议》内容可见，租赁双方需要“减去国豪公司使用的面积”，也需要“对有争议的面积进行测绘核算”，按照“多退少补”的原则清算。可见，《房屋租赁合同》虽然形式上约定了确定的租赁房屋面积，但是由于该租赁地块的实际使用现状，租赁当事人均以自身的实际行为变更了原合同约定的租赁面积，即租赁面积是以实际租到的面积为准，且据实结算。并且，在国豪公司起诉承租人要求给付租金等费用之前，承租人也未向出租人明确提出上述交付“全部房屋”的主张，交付“全部房屋”从房屋实际使用现状看，客观上也难以实现。至于，保障承租人能正常使用房屋开办市场，出租人有义务保证承租人正常使用租赁物，这是合同义务也是法律责任，如因出租人原因造成承租人不能正常使用租赁物且产生实际损失，承租人可以主张赔偿。综上，对该项反诉请求，该院不予支持。2、判令国豪公司尽快消除其出租给反诉原告的房屋存在的产权纠纷、债权纠纷、使用权纠纷及房屋重大消防安全隐患问题和屋面漏水，不具有正常使用条件问题。承租人主张涉案房屋存在产权纠纷、债权纠纷、使用权纠纷问题，但未提供充分证据证实纠纷的具体情况，且涉案法律关系是租赁合同纠纷，消除或者如何消除案外的其他性质纠纷不是在本案租赁纠纷中能够一并解决的问题，对此请求，该院不予支持。承租人主张涉案房屋存在重大消防安全隐患及屋面漏水问题，未提供充分证据证实，承租人未证实消防隐患问题的具体情况、产生原因、隐患程度、责任主体，且消防安全隐患问题属于消防部门管理范围，承租人可以先向消防管理部门反映，寻求主管部门的监督解决。屋面漏水问题，承租人未提供充分证据（仅提供视频证据，缺乏进一步印证性证据）证实屋面漏水时间、范围、程度，特别是漏水的原因，对此问题，因反诉原告提供的证据不足，该院暂无法处理。出租人对租赁物有维修义务，如确因出租人原因造成屋面漏水而影响租赁物的正常使用，则待承租人搜集证据充分后，可另行主张解决。故对该反诉请求，暂不予支持。3、确认双方签订的租赁合同，在现有现实条件下，在反诉请求1、2项未解决期间为中止状态，国豪公司在解决完成反诉请求1、2项以后，双方签订的租赁合同开始继续履行。反诉原告主张涉案租赁合同应为中止状态，但是合同当事人未约定中止合同的条件，反诉原告也未提供充分证据证实该合同不能履行或不能解除而只能中止履行。并且，承租人虽对出租人提出种种质疑，但是不能否认承租人至今仍控制使用涉案的租赁房屋，租赁合同仍在实际履行中。故对该反诉请求，该院不予支持。承租人如认为出租人存在违约行为，可以主张由出租人承担违约责任，如认为出租人违约情形足以影响承租人合同目的的实现，或可以主张解除租赁合同。4、撤销国豪公司用欺骗手段和反诉原告签订的2014年9月18日《房产交接书》、2014年9月22日《欠据》、2016年3月12日《付款协议》等不合理文件，保障2014年9月16日双方签订的租赁合同为合法有效合同。反诉原告主张的2014年9月18日《房产交接书》、2014年9月22日《欠据》、2016年3月12日《付款协议》等文件，包括2014年9月22日《承诺书》在内，都是陈启洪亲自参与并亲笔签字确认的，陈启洪作为完全民事行为能力在从事商业活动过程中自身具有选择判断能力，也应为自己的行为承担相应后果及责任。上述文件内容在本次诉讼中看，虽然具有一定的局限性，不能全面反映合同当事人实际履行合同的情况。其中比如2014年9月18日陈启洪签字的《房产交接书》不能如实全面反映实际承租面积情况，交接书表述为“位于交于承租人陈启洪”，该表述相对模糊，实际情况是国豪公司在一楼自己占有使用了部分面积，属于一楼面积“部分”交于陈启洪，一楼面积中“部分”面积自用。但是，上述陈启洪签署的文件，也在一定程度上表现出租赁合同当事人为租赁事项在特定阶段进行的意思联络，也是双方当事人在特定时期的妥协成果及努力方向。反诉原告未提供充分证据证实国豪公司如何采取欺骗手段骗取签订上述文件，故反诉原告主张撤销上述文件，该院不予支持。至于2014年9月16日的《租赁合同》，本身就是具有法律约束力的有效合同，只是在后续履行中双方以实际行为变更了租赁物的实际承租面积并约定据实结算。故对该项反诉请求，该院不予支持。5、判定涉案合同中止履行的责任在于国豪公司，国豪公司应当承担消除诉请第2项诉请责任，承担其在处理该项问题期间的中止责任及损失，驳回国豪公司的诉讼请求。反诉原告关于应当中止履行租赁合同的请求不成立，因此再要求确认中止履行责任在国豪公司，承担在处理该项问题期间的中止责任及损失，该院亦不予支持。针对反诉请求第2项，该院已经做出上述意见，反诉原告再主张“国豪公司应当承担消除诉请第2项诉请责任”，属于在第5项反诉请求中重复第2项反诉请求，该院不再赘述，可详见针对第2项反诉请求的意见。6、判令国豪公司立即解除对陈忠海个人名下的所有财产保全、查封、冻结的严重违法问题或要求国豪公司提供对等的财产担保。该请求是针对保全措施的异议，该院在保全复议程序中作出回复，该异议不成为双方租赁合同纠纷中围绕租赁当事人权利义务争议的独立诉求。关于该保全措施的意见，陈启洪之前也和作出保全裁定及组织实施保全的当时承办人（田锋）联系过，但该问题不是属于该案实体裁判范围内的问题。7、确认租赁合同主体资格是国豪公司与华夏公司，撤销格式条款中陈忠海、陈启洪合同主体资格。该项反诉请求涉及租赁合同当事人主体的认定问题，该问题属于审理合同纠纷案件必然审查的问题，该问题已经在回应本诉请求的部分予以了认定，不再赘述。8、判令国豪公司向反诉原告退还已缴付2015年度的房租70万元或按合同10.1条款约定赔偿反诉原告第一年度违约金及损失赔偿合计623592元。纵观涉案已经实际履行的租赁期间，反诉原告尚欠出租人租金未付清，现反诉原告还要求退还租金70万元，缺乏依据，该院不予支持。涉案租赁纠纷特殊之处在于，当事人签订的《房屋租赁合同》关于实际承租面积其实具有不确定性，比如“如有误可以调整”的表述以及《付款协议》中比如“核算出的面积”，“暂按”，“测绘核实出”的表述，都说明出租房屋的实际承租面积和合同约定面积是不一致的，对此合同当事人是双方明知的，陈启洪在《房产交接书》上签字时也未提出有关异议。综上，《房屋租赁合同》约定的出租面积在合同实际履行中结合租赁场地的现状以当事人双方的行为实际发生了变更，即以实际交付给承租人的建筑面积为租赁面积并据实结算租金。据实结算租金的约定，本身并没有损害承租人的利益，实际控制使用多少租赁房屋就交多少租金，公平合理。合同10.1条规定的是出租人提前收回房屋的违约责任及损失赔偿责任，但是出租人不存在提前收回房屋的情形，故对反诉原告主张的按10.1条赔偿违约金及损失合计623592元的请求，该院不予支持。9、反诉原告保留对国豪公司进一步违约采取索赔及随时与国豪公司撤销或解除合同的权利，保留对国豪公司请求法院将该案移交政府监察机构，公安检察机关进行并案侦办，依法追究国豪公司刑事责任的权利。本条表达了反诉原告的权利诉求计划，只要反诉原告实事求是的在法律范围内行使权利，皆受到法律保护。本条不单独成立一个诉讼请求，该院不予理涉。10、诉讼费由国豪公司负担。鉴于反诉原告的反诉请求未能成立，因此反诉费应由反诉原告负担。关于反诉原告提及的国豪公司曾承诺优惠半年房租的事情，国豪公司未予认可，承租人未提供充分证据证实双方有此约定及约定内容，故反诉原告提出减免租金，该院不予支持。综上，该院对国豪公司的本诉请求，部分予以支持；对华夏公司和陈启洪的反诉请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、华夏公司、陈启洪于本判决生效后十日内，连带给付国豪公司租金1972376.12元；二、驳回国豪公司其他本诉请求；三、驳回华夏公司、陈启洪的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费44711元、财产保全费5000元，国豪公司负担29021元，华夏公司和陈启洪连带负担20690元；鉴定费20000元，国豪公司负担11676元，华夏公司和陈启洪连带负担8324元；反诉受理费5500元，由华夏公司和陈启洪连带负担。二审期间上诉人为证明其上诉主张，向本院提交如下证据材料：第一组证据：证据1、《上诉人解析一审判决书存在法官违法审理故意为被上诉人枉法裁判严重违法情形》一份；证据2、徐州市淮海食品城投资集团有限公司与江苏国豪医药集团有限公司房屋买卖合同纠纷，徐州中院（2018）苏03民终2616号判决书、（2018）苏0303执1664号执行裁定书各一份；证据3、（2017）苏0303执16号裁定书一份；证据4、中国信达资产管理公司与江苏国豪集团判决书一份；证据5、（2015）泉商初字第1196号判决书一份；证据6、王磊《房屋租赁合同》、《判决书》、（2015）苏民终423号判决书；证据7、徐州汉风楚韵《合同收款条》、《解除通知》；证据8、华夏公司《房屋租赁合同》；证据9、徐州市公安局新城分局立案告知单。证明目的：1.证明国豪公司购买房屋的动机是以签订合同的形式套取国有资金，套取国家金融资信贷，以违法获取的房产实施合同欺诈，骗取投资人装修经营后，扰乱投资人经营，通过违法手段请托关系插手案件，对其实施保护，霸占经营投资人的财产和利益。2.证明国豪公司骗购、骗贷到骗投、骗租全部都是用欺骗的手段，以合法的形式掩盖非法的目的。3.说明国豪公司与任何人签订的任何协议都是为了获取更多的非法利益，从来未履行过任何合同和承诺。4.说明司法机关应当清楚所涉国豪公司和江苏国豪集团的案件，从系列案件来看是涉嫌经济或刑事犯罪。第二组证据：证据1、（2016）苏0303民初3441号裁定书一份、裁定书异议立案受理单一份、（2016）苏0303民初3441号之一民事裁定书一份。证明目的：证明国豪公司与利益关系人联合操作，一审法院违法违规，裁定超标的查封一审被告1000多万财产不告知被执行人，立案受理两年多不开庭，驳回一审被告的复议申请。证据2、（2016）苏0303民初3441号判决书一份。证明目的：证明一审法官故意偏袒庇护国豪集团公司，掩盖违规事实，故意拖延审限，为国豪公司输送利益。证据3、国豪公司向一审被告作出的《承诺书》、《委托书》、《付款协议》各一份。证明目的：证明从签订合同至签订《付款协议》国豪公司一直用欺骗手段以委托陈启洪为幌子为达到恶意起诉华夏公司，坑害陈启洪所创造的证据。证据4、2016年3月12日《证明》一份。证明目的：证明2016.3.12一审被告与国豪集团公司签订的协议无效。证据5、2017年9月18日沈统建《证明》一份。证明目的：证明涉案《房屋租赁合同》是受沈朝君教唆指使，由沈统建故意为一审被告设套。证据6、【2017】第40号淮海食品城会展路10号建筑面积测绘报告一份。证明目的：证明一审法官马宁以查清事实为由要求一审被告请求测绘垫付费用，在测绘报告完成后，法官马宁不以鉴定报告为依据。证据7、《调查核实申请书》一份。证明目的：证明一审被告提交国豪公司合同欺诈证据要求一审法官调查核实。第三组证据：证据1、国豪公司向法院起诉一审被告的《民事诉状》一份。证明目的：国豪公司欺骗上诉人在《合同承诺书》《付款协议书》上签字，骗取上诉人同意以200万元房产作为经营保证并让华夏公司出具借条。证据2、（2016）苏0311执2420号之一裁定书一份、徐州泉山法院2016年11月30日公告一份。证明目的：证明因国豪公司违规套取金融资金被法院强制执行，要求上诉人从承租的房屋内强制迁出，说明国豪公司不具有出租资格，一审被告不存在正常使用环境。证据3、2016年1月11日《房屋测绘申请》，及2016年3月15日的原《房产面积数据交接单》。证明目的：证明测绘申请工作应由江苏国豪集团完成，江苏国豪集团向华夏公司移交的是测绘数据，并不是已交付款协议约定的面积。说明一审被告承租房屋的移交工作未完成，不具有房屋出租资格和条件。证据4、2015年11月24日向徐州汉风楚韵文化产业发展有限公司出具的《委托书》一份、国豪公司2015年9月15日在华夏公司承租的市场内张贴《公告》一份、国豪公司2015年4月3日在市场内张贴催交房屋租金通知书一份。证明目的：证明一审被告在国豪公司要求下完成投资装修工作后，国豪公司向一审被告索要全部房屋租金，却未按合同约定向一审被告移交房屋，而是对外出租、自行使用，阻止国豪公司招商并出租给一审被告的市场委托第三人接管，影响一审被告使用房屋。证据5、租金凭条一组（四份）。证明目的：上诉人将租金打入个人账户，拒不开具正式发票，逃避违法责任。证据6、68万元租金汇款记录一组。证明目的：国豪公司骗取徐州汉风楚韵公司股东租金68万元。证据7、高昌龙《投诉信》一封。证明目的：上诉人承租房屋后，国豪公司未将高昌龙使用的房屋移交上诉人，房屋闲置不是上诉人招商问题引起的。证据8、《关于请求市政府组织公检法检查督办机构依法介入国际奇石城……的请求报告》一份、2016年4月7日业主代表《证明》。证明目的：沈朝君与沈统建合谋对华夏公司实施打砸抢手段，阻止上诉人使用房屋。证据9、视频光盘一张。证明目的：国豪公司与王磊、刘杰、上诉人之间因租赁产生纠纷，采取暴力手段阻碍商户经营，其中，国豪公司出租的房屋第一次与王磊签订的合同是2011年签订的第一组证据第五项合同，王磊与国豪公司发生矛盾被公安刑事立案。国豪公司在2014年8月与王杰签订第一组证据第六项合同收取68万租金后被沈统建打跑，后在沈朝君和沈统建唆使下，带领社会人员到市场闹事，使市场无法招商经营。上诉人投资300余万元对市场重新装修招商，国豪公司未移交房屋却索要租金并到市场张贴公告。国豪公司因出租房屋与很多第三方由经济或刑事案件纠纷，没有移交房屋。国豪公司经质证，认为上述证据均非新证据，第一组证据与本案没有关联性；第二组、第三组证据大部分都已在一审提交。本院认为：一，上诉人提交第一组证据中的解析系其观点，不符合法定的证据形式要件，本院对此不予评判；其余证据均不能达到其证明目的，也与涉案纠纷的处理无关。二，上诉人提交第二组证据中的证据1系相关保全材料，与案件实体审理无关；证据2系一审判决书，并非证据；证据3承诺书、委托书、付款协议本身并不能证明国豪公司存在欺骗上诉人的行为；证据4系上诉人参与出具的证明，该证明本身不能证明案件事实；证据5沈统建的证明系证人证言，在其未出庭接受当事人质询的情况下，其证言不能被采信；证据6测绘报告系一审法院据以裁判的依据，上诉人的主张不能成立；证据7调查核实申请书亦非证据。三，上诉人提交的第三组证据中的证据1系国豪公司的一审诉状，不能证明国豪公司编造事实；证据2执行裁定书、公告并不影响合法承租人使用房屋，亦不能从上述文书中得出上诉人被要求强制迁出的结论；证据3测绘申请、交接单并不能证明涉案房屋的移交工作未完成及不具有房屋出租资格和条件；证据4体现的是国豪公司认为上诉人违约后采取的救济措施，与上诉人是否违约无关；证据5、6中的租金凭条只能证明租金缴纳的事实，不能证明国豪公司存在欺骗行为的事实；证据7投诉信与涉案纠纷无关，亦非已经法定程序确认的事实；证据8仅系单方主张，在无法定程序确认之前，不能证明国豪公司通过非法手段干扰上诉人经营；证据9系一组监控录像，仅能体现有人产生纠纷的过程及张贴公告的事实，并不能证明国豪公司带领社会人员到市场闹事及该公司没有移交房屋的事实。基于上述分析，对上诉人提交证据的证明目的，本院依法不予确认。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：因上诉人系对全案提出异议，故本院二审对双方争议焦点予以综合评判。一、关于陈启洪是否承租人的问题。陈启洪在涉案租赁合同承租方处签字确认，且在2014年9月18日的房产交接书中，已明确载明“承租人陈启洪”，陈启洪亦在接收人处签字确认，后陈启洪还向国豪公司出具了承诺书、欠据等，能够证明陈启洪系涉案承租人之一，故一审法院认定陈启洪系承租人并无不当，本院对此予以确认。二、关于涉案房屋计租面积应如何确定的问题。第一，涉案房屋租赁合同中明确约定“租赁物中甲方所使用的面积为1300平方米，如有误可以调整”，后双方又于2016年3月12日签订付款协议一份，约定减去国豪公司使用的面积，双方经核实后据实结算，可知上诉人在签订合同及履行过程中均对国豪公司存在自行使用部分房屋的事实知情且认可，故上诉人关于“因国豪公司未按合同约定面积移交房屋，导致其失去开办市场条件”的主张不能成立，其应按照其据实接收的房屋面积支付房屋租金。第二，上诉人一审中曾自认实际占有使用的承租房屋面积是6394平方米，而测绘报告中载明承租人经营商户使用的面积3545.46平方米、闲置面积2737.15平方米，两项相加面积为6282.61平方米，与上诉人一审自认使用的面积基本一致，结合上诉人在房屋交接书中签字确认的事实，能够认定上诉人已接受测绘报告中的闲置面积。另外，消防通道和外部楼梯属于涉案租赁建筑物的公共设施，一审法院根据上诉人实际使用的面积与房屋总面积的比例认定其应支付的消防通道和外部楼梯面积的租金并无不当，本院对此予以确认。三、关于上诉人主张涉案承租房屋因存在产权、合同等纠纷及国豪公司的不适当行为导致其不能正常使用房屋能否成立的问题。首先，上诉人二审中提交的涉及涉案房屋的相关法律文书仅能够证明涉案房屋所有权人就涉案房屋的买卖及借款存在纠纷，但上述纠纷并不必然导致上诉人无法使用房屋，且相关纠纷所涉诉讼均与涉案租赁合同关系无关，不能证明上诉人因上述诉讼行为无法使用房屋。其次，上诉人主张国豪公司在合同履行过程中存在暴力、欺骗等行为扰乱其正常经营，但上诉人二审提供的证据均不能证实其该项主张。因此，上诉人关于其无法正常使用涉案房屋的上诉主张不能成立，本院依法不予采信。四、关于上诉人一审反诉请求能否成立的问题。1.上诉人一审反诉请求判令国豪公司交付全部合同约定面积，但在付款协议中，上诉人已认可国豪公司使用了部分房屋并同意据实结算，故其该项请求不能成立。2.上诉人一审反诉请求判令国豪公司消除房屋存在的产权、债权、使用权纠纷及房屋重大消防安全问题和屋面漏水等问题。第一，上诉人未举证证明房屋存在的产权、债权等纠纷导致其无法正常使用房屋，且一审测绘报告亦显示上诉人对外出租了3000余平方米房屋，故其该项主张不能成立。第二，就消防问题及屋面漏水问题，上诉人均未提供有效、充分的证据加以证实。因此，一审法院驳回其该项反诉请求并无不当。3.上诉人请求确认涉案租赁合同因涉案纠纷中止无法律及合同依据，不能成立。4.上诉人请求撤销房产交接书、欠据、付款协议等文件，没有任何有效证据支持，不能成立。5.因涉案租赁合同不存在中止事由，故上诉人要求确认相关中止责任在于国豪公司及承担相关损失的反诉请求不能成立。6.因财产保全问题不属于实体审理范围，本院对此不予理涉。7.涉案租赁合同相对人如何认定问题已在上文中认定，不再赘述。8.在上诉人仍拖欠国豪公司租金的情况下，其要求国豪公司返还租金没有依据；国豪公司亦不存在合同10.1款约定的违约情形，亦无需赔偿违约金及损失。9.上诉人是否请求公安、检察机关追究国豪公司刑事责任，不属于本案审理范围，本院不予理涉。另外，因一审判决并未认定陈忠海应承担责任，故其二审身份应为原审被告，对其诉讼身份，本院依法予以列明。综上，上诉人上诉请求无事实及法律依据，本院依法不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费28051元，由上诉人徐州华夏盛典艺博文化有限公司、陈启洪负担。本判决为终审判决。审判长  单德水审判员  徐海青审判员  孟文儒二〇二〇年四月八日书记员  刘思蒙