四川省巴中市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川19民终164号 上诉人（原审被告、原审反诉原告）：杨琴，女，1981年10月22日出生，汉族，大学文化，个体工商户，住四川省巴中市巴州区。 上诉人（原审被告、原审反诉原告）：朱光葵，男，1978年11月28日出生，汉族，大学文化，居民，住四川省巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：蒲仕军，四川宏坤律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：巴中市中信房地产开发有限责任公司。统一社会信用代码：91511900740003338E。住所地：四川省巴中市宕梁润龙苑小区。 法定代表人：任贵，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：周黎明，四川宏坤律师事务所律师。 上诉人杨琴、朱光葵因与被上诉人巴中市中信房地产开发有限责任公司（以下简称中信房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省巴中市巴州区人民法院（2019）川1902民初3132号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 杨琴、朱光葵上诉请求：1.撤销四川省巴中市巴州区人民法院（2019）川1902民初3132号民事判决，依法改判中信房地产公司履行向上诉人交房（二楼商业用房）义务、赔偿上诉人损失人民币75万元，返还上诉人为被上诉人垫付的税款人民币54964.52元并计算垫付资金利息（按照月利率2%计算，自垫付之日起至该款实际还清时止）；判决被上诉人双倍返还上诉人一楼门市购房款人民币40万元；2.本案一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审人民法院对本案的事实未能查清。1.关于本案涉案的一楼门市19.5㎡所涉及的价款上诉人已经交付了一半，人民法院未予查清。在上诉人持有的被上诉人书立的收条中，该120万元，既包括二楼价款的一半，又包括一楼价款的一半。一楼的价款约定为40万元，二楼的约定为200万元，按照合同的约定，首次交付就应当交付两处房屋的价款各一半，即一楼的一半20万元，二楼的一半100万元，共计120万元。收条上载明的就是这两个一半共计120万元；2.上诉人代中信房地产公司缴纳税款54964.52元，该款项中信房地产公司应当予以返还，原审法院对此未能查清。3、关于迟延办理房产证，上诉人主张租金损失依法有据，合情合理。按照上诉人被上诉人双方购房合同的约定，对购房产权办理房屋的交付是有明确的约定，上诉人购买门市、商业大厅的目的就在于出租并收取租金以取得回报。而被上诉人至今未交付房屋，致使上诉人收取租金的愿望落空，被上诉人理应赔偿上诉人的租金损失或已付房款的利息，而且上诉人提交了该房屋的租金评估报告，而原审法院对此不予以支持，显然未查清事实。4.对上诉人所购买的二楼商业大厅的交付义务，原审法院也未能查清按照上诉人与被上诉人双方所签订的房屋买卖合同的约定，房屋是在办理产权证后，由中信房地产公司依约交付给上诉人，该交付义务既是法定义务，也是约定义务。巴中市巴州区法人民法院（2017）川1902民初1915号民事判决书明确表明中信房地产公司未交房的原因和责任，该义务并未转移给任何其他人。 二、原审法院对部分关键事实在法律上定性错误并错误的适用法律。1.关于中信房地产公司将不具有处分权的房屋即一楼门市出售给上诉人，中信房地产公司明知一楼门市实为工商所的楼梯间还与上诉人签订买卖合同，属于欺诈，但原审法院却不予认定，只是对该一楼门市的买卖合同予以解除；原审法院的判决明显是对法律的错误理解；2.上诉人对案涉房屋的交付，请求对象依然是中信房地产公司，虽然上诉人向案外人提起诉讼，要求其把所非法占用的房屋即二楼商业大厅排除妨害，但这并不影响中信房地产公司向上诉人履行的合同义务，同时，上诉人与实际占用房屋的人也未达成任何协议，中信房地产公司的交房义务并未转给案外人；3.基于中信房地产公司并未按约履行办证义务及实际交付房屋的义务，双方也未达成解除二楼房屋买卖合同的意向，故双方事实上是在继续履行原合同，但中信房地产公司未按约履行的租金损失，被上诉人依法应当承担赔偿责任，但人民法院对此并未判决支持，显然属于错误理解并适用法律。 被上诉人中信房地产公司辩称，1.上诉人上诉请求第一项要求上诉人承担损失75万元没有事实依据。2.要求垫付税金54964.52元系上诉人恶意办证的费用与被上诉人无关。3.要求被上诉人双倍返还40万缺乏事实，因为上诉人根本没有支付门市的款项，并没有任何交易，仅签订了合同。针对上诉人的上诉理由，我们认为一审事实清楚，适用法律正确，虽然一审法院判决被上诉人承担10万元的违约金不公平，但被上诉人考虑到案件及时处理以及化解案外人张天伦的矛盾，而没有上诉。 中信房地产公司向一审法院起诉请求：1.解除润龙小区第1幢一楼现工商所楼梯间和后部门市临河纵向一米约19.5㎡门市买卖合同约定；2.判令被告立即给付下差购房款82万元及利息。 杨琴、朱光葵向一审法院反诉请求：l.判决确认反诉原告与反诉被告签订的涉及巴中市巴州区后河桥头润龙苑l号楼1楼门市的合同内容无效，并判决反诉被告双倍返还反诉原告交纳的房价款共计人民币400000.00元；2.判决反诉被告赔偿因其迟延办理房产证给反诉原告造成的租金损失600000.00元；赔偿反诉原告其他损失30000.00元；3.判决反诉被告承担因其违约行为所产生的违约金100000.00元；4.判决反诉被告依照合同约定交付房屋。 一审法院认定事实，2014年9月15日，原告（反诉被告）中信房地产公司作为出卖人与被告（反诉原告）杨琴、朱光葵作为买受人签订了《商品房买卖合同》，约定：第一条、项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于润龙苑小区、编号为巴市202号1620地块的土地使用权。该块土地面积为43580㎡，规划用途为商住，土地使用年限自2001年9月4日至2051年11月30日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，定名为润龙苑小区。第三条、买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为润龙苑小区的：1.第壹幢一楼现工商所楼梯间和后部门市临河纵向一米约19.5㎡：2.第壹幢一单元二层商业大厅。第四条、计价方式与价款。出卖人与买受人约定商品房价款为二楼商业大厅单价8000元／㎡，门市单价20000元／㎡，总金额2400000元。第五条、面积确认及面积差异处理。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意以房管局测绘公司测绘为准计算。第六条、付款方式及期限。买受人签合同支付壹佰贰拾万元，余下交房产证一次付清。购房款转至甲方法人任贵个人银行卡上，卡号：95×××07（工行），邮储：6210986758002286722。第七条、买受人逾期付款的违约责任。第二次产权证办完未支付下余房款，按甲方违约同等处理。第九条、出卖人逾期交房的违约责任。如果甲方从收到首付款起五十天未办完二楼房产证支付违约金壹拾万元给乙方，并退还已付款，否则按月息3%向买受人支付利息和本金。第十七条、双方可以就下列事项约定。该商品房所在楼宇的外墙面使用权：买受人首付后，如该房屋需要拆迁，卖方无权参与，拆迁处置权归买方，买方按合同支付尾款。甲方在首付后按规定时间到税务局和房管局登记备案；交两证同时交钥匙。该房屋交易所产生的税费按国家规定执行，买受人只负责法定费用。合同尾部原告（反诉被告）中信房地产公司在出卖人处加盖了公司印章，任贵在法定代表人处签名；被告（反诉原告）杨琴、朱光葵在买受人处签名。庭审中，双方各自提交的两份《商品房买卖合同》中对第八条交付期限的约定不一致。合同签订后，二被告（反诉原告）向原告（反诉被告）交纳了部分购房款，其提供的依据如下：1.2014年9月17日加盖原告（反诉被告）公章的收据一张，载明：“收到杨琴、朱光葵购巴中润龙苑小区1单元二楼250.13㎡金额1200000.00元”；2.2016年3月3日加盖原告（反诉被告）法定代表人任贵私章的收据一张，载明：“收到杨琴购润龙苑小区2楼ｌ号商业购房款金额30000.00元”；3.2016年3月23日加盖原告（反诉被告）公章的收据一张，载明：“收到杨琴购润龙苑小区1号楼……房款，金额15000.00元”；4.中国工商银行小票两张，金额分别为54964.52元、11646.79元。之后，二被告（反诉原告）取得了巴中市巴州区房屋的不动产登记证书即川（2016）巴中市不动产权第0000141号。2016年7月18日，二被告（反诉原告）又补办了上述房屋的不动产权登记证书即川（2016）巴中市不动产权第0001805号，建筑面积263.24平方米。原审同时查明，因案涉二楼商业用房被案外人张天伦、朱翠琼占有使用，本案二被告（反诉原告）于2017年以排除妨害纠纷为由将案外人及本案原告（反诉被告）起诉至巴州区人民法院。2017年12月20日，巴州区人民法院作出（2017）川1902民初1915号民事判决：一、被告张天伦、朱翠琼于本判决生效之日起搬离位于巴中市巴州区的房屋【不动产登记证书编号为川（2016）巴中市不动产权第0001805号，建筑面积263.24平方米】；二、驳回原告杨琴、朱光葵的其他诉讼请求；三、驳回原告杨琴、朱光葵对第三人巴中市中信房地产开发有限责任公司的诉讼请求。张天伦、朱翠琼不服一审判决，向巴中市中级人民法院提起上诉。2018年5月17日，巴中市中级人民法院作出（2018）川19民终616号民事判决：驳回上诉，维持原判。 原审另查明，案涉一楼门市（面积：约19.5㎡）的所有权未办理在二被告（反诉原告）名下，也未向二被告（反诉原告）交付，并且已由原告（反诉被告）将一楼门市出卖给了案外人并已交付案外人使用。 原审审理中，杨琴、朱光葵提交了一份四川凯民房地产评估有限公司出具的川凯房估(2019)字第B-1O-O1号房地产估价报告，该份报告对案涉二楼商业大厅的年租金估价为150048.00元。 一审法院判决认为：依法成立的合同，受法律保护。原告（反诉被告）与二被告（反诉原告）于2014年9月15日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，双方均已按合同约定履行了部分义务，故上述合同系合法、有效的合同。反诉原告主张合同部分无效，但其主张的理由并不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，故反诉原告要求确认双方签订的涉及巴中市巴州区后河桥润龙苑1号楼1楼门市的合同内容无效，并判决反诉被告双倍返还反诉原告交纳的房价款400000.00元的反诉请求，于法无据，本院不予支持。现因案涉润龙苑第壹幢一楼门市（面积约19.5㎡）已由原告（反诉被告）出卖并交付给案外人，致使该部分合同目的不能实现，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定，故对原告要求解除润龙苑小区第壹幢一楼现工商所楼梯间和后部门市临河纵向一米约19.5㎡门市买卖合同的请求，本院予以支持。 关于原告要求被告支付下差购房款及利息的问题。案涉合同签订后，二被告向原告共计交纳了1245000.00元购房款。二被告称1200000.00元购房款中的200000.00元系交纳的一楼门市的购房款，但该份收据中明确载明为“收到杨琴、朱光葵购巴中润龙苑小区l单元二楼250.13㎡，1200000.00元”，二被告收到收据后也未提出异议予以更改，故对二被告的该项辩称，本院不予采信。上述购房款应为二楼商业大厅的购房款。现二楼商业大厅的所有权已登记在二被告的名下，二被告应当交清剩余购房款。因合同约定面积与登记面积不一致，双方在合同中也明确约定了面积以房管局测绘公司测绘为准，故案涉二楼商业大厅的面积为263.24㎡，二被告已支付1245000.00元，按照合同约定的8000元／㎡的标准，现原告要求二被告支付下差购房款820000.00元的主张，理由充分，予以支持。虽合同中约定了第二次产权证办完未支付下余房款，按甲方违约同等处理，但本案案涉一楼门市系因原告的原因导致合同目的不能实现，也即不存在第二次产权证的办理，故原告要求二被告从2016年4月21日起以820000.00元为基数按月利率3%计算利息至房款付清之日止的请求，不予支持。若二被告未在本院确定的给付之日向原告付清购房款，应当从确定的给付之日起以下欠购房款为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息。 关于反诉原告要求反诉被告支付违约金的问题。反诉原、被告签订案涉合同后，反诉原告按照约定支付了购房款，但反诉被告并未按照合同约定的时间办理好二楼商业大厅的所有权证。反诉被告构成违约，应当承担违约责任，故反诉原告要求反诉被告支付违约金100000.00元的反诉请求，符合合同约定，亦不违反法律规定，本院予以支持。 关于反诉原告要求反诉被告赔偿因其迟延办理房产证给反诉原告造成的租金损失和其他损失的问题。虽反诉原告提交了四川凯民房地产评估有限公司出具的案涉二楼商业大厅的年租金估价，但反诉被告对此不予认可，反诉原告亦未举证证明迟延办理房产证与租金损失之间的因果联系，故对反诉原告的该项反诉请求，不予支持。反诉原告主张的其他损失中，对律师费的主张未提供相关票据予以佐证，故本院不予支持。诉讼费依法认定。 关于要求反诉被告依照合同约定交付房屋的问题。本案案涉二楼商业大厅的所有权已于2016年4月21日登记于反诉原告名下，反诉原告对案涉二楼商业大厅拥有支配权。反诉原告亦未举证证明二楼商业大厅现由反诉被告占有使用，故对反诉原告的该项诉请，不予支持。 一审法院判决：一、解除原告巴中市中信房地产开发有限责任公司与被告杨琴、朱光葵于2014年9月15日签订的《商品房买卖合同》中涉及第壹幢一楼现工商所楼梯间和后部门市临河纵向一米约19.5㎡的部分；二、由被告杨琴、朱光葵在本判决生效之日支付原告巴中市中信房地产开发有限责任公司下欠购房款820000.00元，若未按本判决确定的给付之日付清购房款，则以实际下欠购房款为基数，从本判决确定的给付之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息至购房款付清之日止；三、由反诉被告巴中市中信房地产开发有限责任公司在本判决生效之日支付反诉原告杨琴、朱光葵违约金100000.00元；四、驳回原告巴中市中信房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告杨琴、朱光葵的其他反诉请求。 本院二审经审理查明的事实与一审审理查明的一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议的焦点：一、关于中信房地产公司是否应向杨琴、朱光葵赔偿损失750000.00元；二、关于税款54964.52元应由谁承担；三、关于中信房地产公司是否应双倍返还杨琴、朱光葵一楼门市购房款40万元。 一、关于中信房地产公司是否应向杨琴、朱光葵赔偿因其迟延办理房产证给上诉人造成的损失750000.00元的问题 中信房地产公司与杨琴、朱光葵签订的《商品房买卖合同》第九条第2款约定“如果甲方从收到首付款起五十天未办完贰楼房产证，六十天未办完一楼门市房产证，就支付乙方违约金壹拾万元整。并退还已付款，否则按月息3%向买受人支付利息和本金。”同时双方当事人对《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定未进行明确的约定。中信房地产公司于2016年4月21日向杨琴、朱光葵办理了案涉的一幢1单元二层商业用房产权证的情况下，一审法院已判决对中信房地产公司迟延办理房产证的违约行为承担违约金100000.00元，其损失亦已得到赔偿，杨琴、朱光葵上诉主张因其迟延办理房产证赔偿损失于法无据。故杨琴、朱光葵的该上诉理由不能成立，本院不予支持。 二、关于税款54964.52元应由谁承担的问题 根据《最高人法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条“在第二审中程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解，调解不成的，告知当事人另行起诉。”的规定，经查，杨琴、朱光葵的原一审反诉状的诉讼请求中未主张税款54964.52元，杨琴、朱光葵主张的税款54964.52元不属于本案审理的范围，杨琴、朱光葵可另行起诉主张权利。故杨琴、朱光葵的该上诉理由不能成立，本院不予支持。 三、关于中信房地产公司是否应双倍返还上诉人杨琴、朱光葵一楼门市购房款40万元的问题 上诉人杨琴、朱光葵称2014年9月17日向中信房地产公司缴纳的1200000.00元中有200000.00元属一楼门市的购房款，应双倍返还400000.00元。中信房地产公司称1200000.00元系二楼商业用房的购房款，不包含一楼门市的购房款。经查：中信房地产公司与杨琴、朱光葵签订的《商品房买卖合同》后，中信房地产公司于2014年9月17日向杨琴、朱光葵出具《收据》，载明：“收到杨琴、朱光葵购巴中润龙苑小区1单元二楼250.13㎡，金额1200000.00元”，从该收据的内容来看，杨琴、朱光葵向中信房地产公司缴纳的1200000.00元系二楼的商业用房的购房款，而不是一楼门市的购房款，且事后杨琴、朱光葵亦未对此提出异议。一、二审中杨琴、朱光葵也未举出证据证明所交的1200000.00元中的200000.00元属一楼门市购房款的证据，根据民事诉讼证据规则，应由杨琴、朱光葵承担举证不能的法律后果。故杨琴、朱光葵的该上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人杨琴、朱光葵的上诉请求不能成立，予以驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12000.00元，由上诉人杨琴、朱光葵负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘伯梅 审 判 员 杨 垚 审 判 员 杜觐良 二〇二〇年四月十日 法官助理 陈长育 书 记 员 吴 鹏