安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖13民终826号 上诉人（原审被告）：宿州市盛通置业有限公司，住所地安徽省宿州市汴河西路208号。 法定代表人：王维强，该公司总经理。 委托诉讼代理人：梁峰，安徽皖光大律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：许浩，男，1992年3月20日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 委托诉讼代理人：张坤，安徽民之声律师事务所律师。 上诉人宿州市盛通置业有限公司（以下简称盛通置业公司）因与被上诉人许浩商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院（2019）皖1302民初8115号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年3月17日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 盛通置业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回许浩的诉讼请求。事实和理由：一审认定事实不清，证据不足，适用法律错误。房屋交付延期的根本原因为国家出台新型环保政策，公安消防环保治理，不允许工地开工。故，造成房屋延期交付，属客观上不可抗力不可预见性的情形，不是公司故意或过错导致。另双方约定的违约金过高，应以实际损失为基础兼顾合同履行情况以及当事人的过错程度和预期利益等综合予以判断。 许浩辩称，盛通置业公司施工早已结束，只是房屋未经过验收，合同约定违约金日万分之一合理，且没有超过年利率24%，应予以支持。请求二审维持原判。 许浩向一审法院起诉请求：判决盛通置业公司履行《商品房买卖合同》，支付逾期交房违约金9184元（自2018年12月31日起每日按照总购房款万分之一计算至交付符合约定的房屋之日止，暂计算至起诉之日）。 一审法院认定事实：2017年11月15日，许浩与盛通置业公司签订《商品房买卖合同（预售）》。该合同约定，买受人许浩购买出卖人盛通置业公司开发建设的拂晓大道与宿涡路交叉楼拂晓壹号38﹟楼3201室，总金额604169元，买受人采取贷款方式付款；出卖人应当在2018年12月30日前向买受人交付该商品房，交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第九条商品房交付条件约定，该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；该商品房已取得房屋测绘报告。第十二条逾期交付责任约定，逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一比率的违约金。合同签订后，许浩按约履行付款义务，本案审理过程中，盛通置业公司在法庭辩论终结前未提供案涉房屋工程项目相关验收手续。 一审法院认为，许浩与盛通置业公司签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。合同签订后，许浩已按合同约定支付购房款，亦应按合同约定将符合交付条件的房屋交付许浩。盛通置业公司辩称房屋延期交付存在客观原因，无事实及法律依据，不予采信。依据合同约定，盛通置业公司应于2018年12月30日前将验收合格的案涉房屋交付给许浩，但其至法庭辩论终结前未提供案涉房屋工程项目相关验收手续，已构成违约。故，盛通置业公司应按合同约定承担逾期交房的违约责任。自2018年12月31日起至2019年5月31日止的逾期交房违约金计算为604169元×0.0001×152天＝9183元。自2019年6月1日之后的逾期交房违约金应按合同约定继续计算至案涉商品房符合交付条件时止。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、盛通置业公司于判决生效后十日内支付许浩自2018年12月31日起至2019年5月31日期间的逾期交房违约金9183元；二、盛通置业公司于判决生效后支付许浩自2019年6月1日起至涉案商品房符合合同约定交付条件时为止的逾期交房违约金（以交付购房款604169元为基数，按照日万分之一的利率计算）；三、驳回许浩的其他诉讼请求。案件受理费25元，由盛通置业公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。盛通置业公司提供了如下证据：1.消防验收意见书，证明房屋已通过验收，符合交房条件；2.盛通置业公司与许浩签订的条据一张，证明已交房给许浩，并就违约金赔偿达成协议。许浩发表质证意见为：证据1的意见书是复印件，对其真实性有异议，且只是消防验收意见书，不能证明房屋已达到交房条件；对证据2的真实性无异议，虽然已交房给许浩，但是截至一审法庭辩论终结前，盛通置业公司没有取得竣工验收报告，违约金应继续计算，该条据为2019年1月1日至同年5月15日期间的违约金达成的协议，诉求除此之外的违约金应予支持。本院的认证意见为：证据1的意见书即使属实，也达不到房屋已竣工验收的证明目的；证据2，双方均无异议，本院予以认定。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查明：2019年5月15日，盛通置业公司与许浩签订了如下协议，主要内容为:我司应承担自2019年1月1日起至2019年5月15日止共计135天的违约金￥8156（大写：捌仟壹佰伍拾陆）元。（计算方式：房款总额×违约天数×万分之一）。上述款项用来抵扣物业费、垃圾清运费，无论更换任何物业，上述款项用完截止。抵扣时间及标准按照物业收费项目计算。 本院认为，归纳当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点是：盛通置业公司逾期交房是否因不可抗力造成，盛通置业公司应否及如何支付许浩违约金。 《中华人民共和国合同法》第一百一十七第二款规定，不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。盛通置业公司认为其逾期交房是国家出台新型环保政策、公安消防环保治理，不允许其开工造成，不能提供证据证明，且盛通置业公司作为专业的房地产开发、销售企业，应知悉近年来国家环境治理政策并严格按照规定规范化施工，其认为国家出台新型环保政策、公安消防环保治理属不可抗力缺乏事实及法律依据。故盛通置业公司关于逾期交房的根本原因系不可抗力造成的上诉理由不能成立，本院不予采纳。 盛通置业公司与许浩签订的《商品房买卖合同（预售）》约定逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一比率的违约金。盛通置业公司逾期交付房屋给许浩造成的损失应为所交房款自逾期之日按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失，该约定的违约金标准不超过中国人民银行同期贷款利率，一审按合同约定计算违约金并无不当。盛通置业公司关于双方约定的违约金过高的上诉理由不能成立，本院不予采纳。 盛通置业公司与许浩签订的协议约定，盛通置业公司应按购房款日万分之一的标准支付给许浩2019年1月1日至同年5月15日的违约金8156元抵扣许浩应交纳的物业费及垃圾清运费。而一审判决第一项的违约金包含了上述期间的违约金，故上述期间的违约金应自一审判决第一项中扣除。盛通置业公司应支付许浩2018年12月31日及2019年5月16日至2019年5月31日的违约金1027元（9183元-8156元）。 综上，盛通置业公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、维持安徽省宿州市埇桥区人民法院（2019）皖1302民初8115号民事判决第二项，即“被告宿州市盛通置业有限公司于本判决生效后支付原告许浩自2019年6月1日起至涉案商品房符合合同约定交付条件时为止的逾期交房违约金（以交付购房款604169元为基数，按照日万分之一的利率计算）”； 二、撤销安徽省宿州市埇桥区人民法院（2019）皖1302民初8115号民事判决第一项、第三项； 三、上诉人宿州市盛通置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付被上诉人许浩2018年12月31日、2019年5月16日至2019年5月31日的逾期交房违约金1027元； 四、驳回被上诉人许浩的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，均由上诉人宿州市盛通置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  马晓红 审判员  郜周伟 审判员  张虹良 二〇二〇年四月九日 法官助理刘江 书记员孔煜雯 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。