江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终950号上诉人（原审原告）：赵岗，男，1973年2月7日生，汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：田玉伟，北京观邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:无锡五洲国际商业运营有限公司，住所地无锡市新吴区江溪街道坊前金城东路299号。法定代表人：舒策丸，该公司董事长。委托诉讼代理人：殷鹏飞、张森，江苏伟嘉律师事务所律师。上诉人赵岗因与被上诉人无锡五洲国际商业运营有限公司（以下简称五洲公司）委托合同纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院（2019）苏0213民初10425号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。赵岗上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉请。事实和理由：一、一审判决认定其已对合同解除权做出放弃，属于适用法律错误。依据合同法的规定，委托合同的委托人或者受托人具有随时解除委托合同的任意解除权。其作为委托人得依据法律行使任意解除权。五洲公司虽然在合同中以合同条款的形式排除了其的单方解除权，但五洲公司在对其权利进行排除的同时，合同中对租金无任何保底条款，对受委托人的工作成果没有约定，使其的权益没有任何保障。如果按照该格式条款执行，在五洲公司一直怠于履行合同义务，闲置商铺或低价出租的情况下，其没有任何救济手段，只能任由自己的经济损失不断扩大，违反了公平和诚实信用原则，五洲公司作为提供格式条款的一方显然利用其没有经验、不了解委托经营的运营模式等弱势，在设计条款时，免除了己方责任、加重对方责任、排除了对方主要权利，依据合同法中关于格式条款效力的规定，该格式条款无效。其仍有权依据法律规定而行使任意解除权。二、一审判决认定五洲公司并无违约，已按约定将收到的租金支付给其，属于事实认定不清，法律适用错误。其要求五洲公司支付2019年第三季度的租金979.14元、第四季度的租金815.95元，是根据五洲公司提交的，与张济签订的房屋出租合同中的租金数额来要求的。五洲公司主张张济已经违约撤离，涉案商铺于2019年7月15日之后再无租金收益，但没有提供任何证据予以证明。其依据五洲公司提供的合同要求支付租金，至于五洲公司与租户之间的合同纠纷，应另行解决。一审法院认为其无证据证明涉案商铺于2019年7月15日之后再无租金收益，从而认定五洲公司已经按约定支付了租金。但此证明责任应由五洲公司承担，一审法院将本应由五洲公司承担的举证责任和未能举证带来的不利后果加到其身上，属于法律适用错误。三、一审判决认定五洲公司不存在违约，属于事实认定不清，法律适用错误。其之所以购买涉案商铺，就是因为五洲公司许诺按照商铺总价款8%的收益支付年租金，其才在五洲公司的安排下，与无锡市龙祥投资有限公司（以下简称龙祥公司）签订《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》及《五洲国际中华美食文化博览城商铺委托经营管理协议》（以下简称委托经营协议）是其在同一天、同一地点、与同一人签订。合同中约定了“乙方应当尽最大努力追求租金收益的稳定性和最大化”。但在本案中，在其已经免收前三年租金，给五洲公司用于扩展招商、培育市场的情况下，自第四年也就是自2013年10月31日起，至2018年11月1日，五洲公司仍长达五年没有支付任何租金，且在其多次要求了解情况时，采取回避的态度，没有对其做出过任何的情况说明。一审中五洲公司称涉案商铺现在的承租人张济已经违约撤离，涉案商铺于2019年7月15日之后再无租金收益，其当庭询问五洲公司是否采取相应措施挽回损失，五洲公司并没有任何证据证明其已经采取措施，一审第二次开庭时间为2019年11月8日，距离五洲公司所说承租人7月15日违约撤离已经半年之久，其有理由认为五洲公司不能勤勉尽责的完成受托事项，已经构成违约。依据双方委托经营协议第九条违约责任三，因一方过错导致本协议无效、解除、提前终止的，过错方应向对方赔偿全部损失。五洲公司以旺铺盈利为诱饵，承诺每年有不低于商铺总价款8%的租金收益，诱使其签订房屋买卖合同的同时又签订委托经营合同，在委托经营合同签订后，五洲公司作为受托人，未能勤恳尽责的履行受托事项，又以格式条款限制对方权利，增加对方责任，导致其未能获得委托经营期间内本应获得的租金收益，给其造成了巨大的经济损失。同时，双方在违约责任中也明确约定了年租金的标准为8%，故五洲公司应按照此年租金标准赔偿上诉人全部委托经营期间损失共计326499.84元。被上诉人五洲公司未作答辩。赵岗向一审法院起诉请求：1.确认其与五洲公司于2010年1月9日签订的委托经营协议于2019年10月18日解除，五洲公司将广益路301-2073号商铺腾空返还给其。2.五洲公司向其出示2010年10月31日至2019年8月5日反映商铺广益路301-2073号租赁情况的发票。3、五洲公司支付2019年第三季度的租金979.14元、第四季度的租金815.95元。4、五洲公司支付违约金326499.84元（自2013年10月31日至2025年10月31日，340104×0.08×12=326499.84元）。一审法院认定以下事实：2010年1月9日，赵岗与龙祥公司签订商品房买卖合同1份，载明龙祥公司为出卖人，赵岗为买受人，买受人购买的商品房为301单元2层2073室，面积17.14平方米，价格每平方米19842.71元等内容。该房屋的价格为340104元。同日，赵岗与五洲公司签订委托经营协议1份，载明赵岗为甲方（委托方），五洲公司为乙方（受托方），甲方将购买的五洲国际中华美食文化博览城商铺委托乙方经营管理，商铺位于2层2703号，委托经营期限2010年10月31日至2025年10月30日止，乙方向甲方支付款项时，按照国家有关规定甲方应缴纳的税收乙方有权代扣代缴，甲方放弃委托经营期限内前三年向乙方收取任何形式的经营收益，委托经营第四年起至委托经营期结束（即2013年10月31日至2025年10月30日止），乙方根据实际收取的全部租金所得按季度支付（每季度首月25日前）给甲方，税赋按国家相关规定执行，在委托经营期间，甲乙双方不得以任何理由单方面解除本协议，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除协议:1、未按约定支付补偿金达三个季度以上的；2、擅自更改商铺用途的；委托经营期间，甲方需提前终止协议的，应提前90日通知乙方，征得乙方同意后，甲方按剩余未履行期间的预计总租金的50%（年租金标准参照甲方购买商铺总价款的8%计算）向乙方支付违约金等内容。2017年12月29日，五洲公司与张济签订商铺租赁合同1份，载明五洲公司为甲方，张济为乙方，甲方将广益路303号2001-2061、2064-2083、2086-2102、2105、2106商铺出租给乙方，建筑面积3160.55平方米，租赁期限为5年，自2017年12月31日始至2022年12月30日止，租金按季度支付，2017.12.31至2019.12.30租金715236元；2019.12.31-2020.12.30租金807516元等内容。同日，五洲公司与张济签订租赁补充协议1份，载明五洲公司为甲方，张济为乙方，乙方的装修期自2018年1月1日至2018年5月31日止，装修期内甲方不收取租金；甲方给予乙方优惠期7个月，第一年2个月，2018年6月1日至2018年7月31日，第二年5个月，从2019年1月1日至2019年5月31日，优惠期内甲方不收租金等内容。五洲公司于2018年11月2日支付2018年第三季度租金652.76元，2019年1月23日支付2018年第四季度租金979.14元，2019年7月25日支付2019年第二季度租金326.38元,2019年10月22日支付2019年7月1日至7月15日的租金163.19元。张济于2019年7月15日撤场。上述事实有《商品房买卖合同》、委托经营协议、商铺租赁合同、租赁补充协议及当事人陈述等证据在卷佐证。一审法院认为：委托经营协议系双方真实意思，合法有效。根据委托经营协议载明不得以任何理由单方面解除本协议等内容，法院认定赵岗已对解除权作出放弃，且涉案房屋的特点决定了整个市场只有统一规划、统一布局、统一经营、统一管理，业主才能更好地获得利益，单个商铺的利益应当服从广大业主的共同利益，接受整个市场规划布局的限制和约束，才能获得稳定的投资回报，故法院对赵岗要求解除商铺委托管理协议、返还商铺不予支持。五洲公司已经就租赁情况作出说明，并有商铺租赁合同、租赁补充协议为证，赵岗要求五洲公司提供发票，于法无据，法院不予支持。五洲公司主张出租给张济的房屋总价为59935220元，有购房发票为证，赵岗虽有异议，亦无相反证据提供，法院予以采信。赵岗、五洲公司未对租金分配方案进行过约定，五洲公司按照出租房屋的价格比例分配房租亦无不妥，故法院对五洲公司主张已经按约支付实际收取的租金予以支持。五洲公司主张涉案商铺7月15日之后再无租金收益，赵岗亦无相反证据提供，故法院对此予以采信，根据委托经营协议，五洲公司应根据实际收取的全部租金所得按季度支付给赵岗，故法院对赵岗要求五洲公司支付第三季度租金979.14元，第四季度租金815.95元不予支持。五洲公司已按约将收到的租金支付给赵岗并无违约，赵岗以五洲公司尚未起诉张济为由主张五洲公司违约亦于法无据，法院对赵岗要求五洲公司按照购买商铺总价款的8%的标准支付2013年10月31日至2025年10月31日的违约金不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，判决：驳回赵岗的诉讼请求。一审案件受理费3099元（已减半收取），由赵岗负担。二审中，双方当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：赵岗与五洲公司签订的委托经营协议中，约定委托管理期限为2013年10月31日至2025年10月31日。由于涉案商铺的局限性和特殊性，各业主委托五洲公司统一整体经营管理，并签订了协议，是各方真实意思的表示。现赵岗提出解除委托经营协议、返还商铺，不具有合理性，且返还单个商铺由其自营势必会影响其他广大业主的整体经营和共同利益，故本院对赵岗该上诉意见不予支持。五洲公司根据协议约定按实际收取的张济租金所得按季度支付给赵岗相应的租金收益，现有证据不能证明承租人张济撤场后五洲公司另有租金收益，故赵岗要求五洲公司继续支付2019年第三季度、第四季度租金，事实依据不足。本院不予采纳。赵岗主张按照购买商铺总价款的8%计算违约金。由于协议第六条是对商业管理费收取、租金支付标准的约定；而第九条是对违约责任的约定，其中“年租金标准参照商铺总价款的8%计算”是违约金的计算标准；根据上述条款的文义可以看出，租金收取标准应按照委托经营协议第六条确定，因此，一审判决根据委托经营协议第六条确定五洲公司应支付租金标准为实际收取的租金，符合双方合同约定。五洲公司已按约将收到的租金支付给赵岗并无违约，故本院对赵岗要求五洲公司按照购买商铺总价款的8%的标准支付2013年10月31日至2025年10月31日的违约金不予支持。综上所述，赵岗的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6198元，由上诉人赵岗负担。本判决为终审判决。审判长  林中辉审判员  孙 宏审判员  杜伟建二〇二〇年四月十日书记员  汪丽敏