河南省郑州市金水区人民法院执 行 裁 定 书（2020）豫0105执异104号案外人：河南福晟置业有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）商务内环路28号3层11号，统一社会信用代码：91410100793238499E。法定代表人：丁长瑞，总经理。委托诉讼代理人：薄菊梅、李晓芳，金博大律师事务所律师。申请执行人：郑州金水厦农商村镇银行股份有限公司，住所地郑州市金水区花园路144号1层07号。法定代表人：郭永财，董事长。被执行人：韩洪遂，男，1991年4月30日出生，汉族，住山东省莘县。在本院执行郑州金水厦农商村镇银行股份有限公司(以下简称金水厦农商村镇银行)与韩洪遂金融借款合同纠纷一案中，案外人河南福晟置业有限公司（以下简称福晟公司）提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人福晟公司称，根据《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”；第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”；第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”；第二十九条规定：“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。”；第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”；第三十一条规定：“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。”。根据最高人民法院第二巡回法庭法官会议纪要意见：房屋预告登记保全的是预告登记权利人未来请求实现不动产物权的权利，是对预告登记期间预告登记义务人处分房屋效力的排斥。预查封的效力实为冻结不动产物权登记簿的登记，以限制预告登记人未来对标的物的处分。通过预查封固定的是预告登记本身以及本登记完成之后对房屋的查封，不包括通过执行程序对标的物进行拍卖、变卖折价等。预查封的执行效果取决于预告登记能否符合本登记的条件。房屋买卖合同解除后，房屋买受人不再享有相应的物权期待权，预告登记的效力消灭。房屋出卖人有权向人民法院申请解除预查封，排除执行。根据2019年11月5日，北京市法院执行局局长座谈会（第十次会议）纪要--关于强制执行中财产处置若干问题的意见：对预查封的财产，其权利转移至被执行人名下之前，不得处置。但权利人对执行法院处置该财产不持异议的，应当及时、高效、依法推进处置工作。即，法院执行工程中，虽进行了预查封但未经转移登记的房屋，不得处置，如若处置，应告知物权所有人，物权所有人无异议的，才能处置。本案中，案涉房产于2018年1月16日设立豫（2018）郑州市不动产证明第0017638号的预售商品房买卖预告登记，该登记使韩洪遂享有案涉房屋的物权期待权，仅发生债权效力，并未发生物权变动效力，因韩洪遂未按期偿还银行的按揭贷款，导致福晟公司偿还银行按揭贷款及利息。根据韩洪遂与福晟公司签订的《商品房买卖合同》约定，双方的《商品房买卖合同》已于2019年12月11日解除。《商品房买卖合同》解除后，韩洪遂不再享有相应的物权期待权，预告登记的效力消灭，预查封也随之消灭，预查封的房屋自然不能执行。而贵院在未通知房屋所有权人福晟公司情况下错误将房产拍卖，明显错误。且贵院依据预查封拍卖房产的行为与当前司法实践中不支持预抵押享有优先受偿权的司法观点相悖。综上所述，贵院应依法撤销（2019）豫0105执恢1768号民事裁定对豫（2018）郑州市不动产证明第0017638号房屋的拍卖，并将该房产返还案外人或将房屋拍卖款扣除案外人应向被执行返还的首付款后全部返还案外人。故请求：1.中止对预告登记在韩洪遂名下豫（2018）郑州市不动产证明第0017638号房屋的执行;2.撤销（2019）豫0105执恢1768号民事裁定对豫（2018）郑州市不动产证明第0017638号房屋的拍卖，并将该房产返还案外人。3.依法将豫（2018）郑州市不动产证明第0017638号房屋拍卖款扣除案外人应向被执行返还的首付款后全部返还案外人。本案审查中，案外人福晟公司向本院提交证据如下：商品房买卖合同及合同信息备案摘要、补充协议各一份；中国工商银行网上银行电子回单（补打）一份；不动产登记资料查询结果证明一份。本院查明，原告金水厦农商村镇银行诉被告韩洪遂金融借款合同纠纷一案，本院于2018年5月22日作出（2018）豫0105民初13097号民事判决书，判决：一、被告韩洪遂于本判决生效后十日内支付原告郑州金水厦农商村镇银行股份有限公司借款本金195769.52元及利息12718.78元，本息合计208488.3元（暂计算至2018年1月31日，从2018年2月1日起计算至实际还清全部借款本金和利息及罚息之日止，逾期利息及罚息（按照《借款合同》约定计付）；二、被告韩洪遂于本判决生效后十日内支付原告郑州金水厦农商村镇银行股份有限公司因实现债权而导致的律师费10000元；三、驳回原告郑州金水厦农商村镇银行股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4583元，减半收取2291.5元，由被告韩洪遂负担。该13097号民事判决已于2018年6月20日发生法律效力。案件进入执行程序后，案号为（2018）豫0105执11920号。2018年12月10日，本院作出（2018）豫0105执11920-1号执行裁定书，裁定：一、将被执行人韩洪遂名下位于郑东新区××、××东××楼××1718［登记证明号：豫（2018）郑州市不动产证明第0017638号］房屋一套予以查封；二、限被执行人于本裁定送达后十日内履行生效法律文书确定的义务，逾期不履行的，本院将评估、拍卖上述房产。2018年12月11日，本院向郑州市国土资源局送达（2018）豫0105执11920-1号执行裁定书及协助执行通知书，将被执行人韩洪遂名下位于郑东新区××、××东××楼××1718［登记证明号：豫（2018）郑州市不动产证明第0017638号］房屋一套（以下简称涉案房产）予以查封，查封期限自2018年12月11日起至2021年12月10日止。另查明，2017年6月15日，案外人福晟公司作为出卖人，被执行人韩洪遂作为买受人签订商品房买卖合同一份，主要约定内容如下：出卖人将位于郑东新区××、××东××房出售给韩洪遂，总金额399099元整。该份商品房买卖合同已办理了合同信息备案登记。不动产登记资料查询结果证明显示：房屋坐落郑东新区××、××东××楼××1718，预告信息：2018-01-16预售商品房预告登记，豫（2018）郑州市不动产证明第0017638号，权利人韩洪遂。本院认为，依照《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条之规定，被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封；第十八条规定，预查封的效力等同于正式查封。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定：“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”。本案中，案外人福晟公司与被执行人韩洪遂于2017年6月15日签订关于涉案房产的商品房买卖合同并进行合同备案、预告登记，因被执行人韩洪遂未按执行通知书的要求履行生效法律文书确定的义务，为保护债权人诉讼利益实现，本院对其名下已办理合同备案、预告登记的房产进行查封的执行行为符合法律规定，并无不当。案外人福晟公司主张被执行人韩洪遂存在违约行为，其有权解除房屋买卖合同，但在本院查封涉案房产至今，案外人福晟公司亦未提交相关证据证明该商品房买卖合同已解除。故案外人福晟公司所提执行异议理由不能成立，其异议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款、第三十条之规定，裁定如下：驳回案外人河南福晟置业有限公司的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  胡亚芹审判员  刘 铮审判员  李小涛二〇二〇年四月十八日书记员  李清阳