江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民再78号上诉人（原审原告）：王梅,女，1960年1月28日出生，住江苏省宿迁市。上诉人（原审原告）：王侠,女，1969年3月15日出生，住江苏省宿迁市宿城区。上诉人（原审原告）：王婷，女，1975年4月19日出生，住江苏省宿迁市。上述三上诉人的共同委托诉讼代理人：刘灯林，江苏成商律师事务所律师。上诉人（原审被告）：郑舒元，女，1973年11月15日出生，住江苏省南京市浦口区。委托诉讼代理人:刘冰烨，江苏向天律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘文秀，江苏向天律师事务所律师。王梅、王侠、王婷诉郑舒元房屋买卖合同纠纷一案，江苏省宿迁市宿豫区人民法院作出的（2016）苏1311民初2056号民事调解书已经发生法律效力。后经该院审判委员会讨论决定，于2019年10月23日作出（2019）苏1311民监16号民事裁定，再审本案。该院于2020年3月9日作出（2019）苏1311民再23号民事判决。王梅、王侠、王婷及郑舒元均不服，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人王梅、王侠、王婷上诉请求：撤销江苏省宿迁市宿豫区人民法院（2019）苏1311民再23号民事判决。事实与理由：（一）一审法院再审判决适用法律错误。1.涉案幼儿园的买卖没有损害社会公共利益。社会公共利益是指关系全体社会成员或不特定多数人的利益，具有公共属性的资源不必然等同于社会公共利益。一审法院对公共利益作出不合法的扩大解释，将幼儿园的房产等同于社会公共利益。首先，涉案房产用途仍为幼儿园，与土地出让合同的用途一致。其次，幼儿园为普惠性幼儿园，且为江苏省优质幼儿园，符合小区配套幼儿园应办成公办幼儿园或普惠性民办幼儿园的政策要求。第三，涉案幼儿园资产即使应当无偿移交当地政府相关部门管理，也不能等同于社会公共利益。2.涉案房屋买卖合同合法有效。涉案房屋买卖合同系私人财产买卖关系，郑舒元拥有出让标的的所有权证，其有权将幼儿园房屋出售并过户给王梅、王侠、王婷。王梅、王侠、王婷认为开发商江苏中通房地产开发有限公司（以下简称中通公司）与郑舒元之间的买卖合同亦有效，且中通公司与郑舒元的买卖合同纠纷尚在审理中，该合同效力待定，本案不宜对该合同的效力作出评价。此外，中通公司与郑舒元之间的买卖合同，郑舒元与王梅、王侠、王婷之间的买卖合同，属不同主体之间的法律关系，相互独立。即使中通公司与郑舒元之间的合同无效，与本案合同效力也无关联性，不能以前一个合同无效来推定后一个合同无效。（二）一审法院再审判决认定事实存在偏差。1.涉案幼儿园买卖条件已经具备。涉案幼儿园房产证已办到中通公司名下，中通公司有权处分。中通公司将幼儿园出售给郑舒元后，郑舒元取得所有权，因此买卖涉案幼儿园没有任何法律障碍。2.依据中通公司与宿迁市国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》（以下简称土地出让合同），政府相关部门取得合同约定的幼儿园物权需要中通公司履行合同义务后才能实现。根据一审法院查明的事实，土地出让合同正文没有约定附属公共设施的移交，除幼儿园外的其他设施均没有建设，土地出让合同相对人宿迁市国土资源局也没有要求中通公司履行合同。上述事实可以证明中通公司和宿迁市国土资源局均没有履行建设幼儿园及交付幼儿园的合同义务的意思表示，且中通公司以其实际行为表示其拒绝移交，进一步证明土地出让合同约定的中通公司应当移交的幼儿园与涉案房屋买卖合同标的幼儿园无关联性。3.一审法院再审判决认定事实中的另查明、再查明部分与本案无关联性，王梅、王侠、王婷对该事实均不知情。4.一审法院再审判决遗漏了王梅、王侠、王婷购买幼儿园的用途和幼儿园目前的办学状况。王梅、王侠、王婷购买涉案幼儿园用于从事学前教育，并创建成江苏省优质幼儿园。上述事实证明，即使幼儿园关系到社会公共利益，王梅、王侠、王婷购买涉案幼儿园也没有损害社会公共利益。上诉人郑舒元上诉请求：撤销江苏省宿迁市宿豫区人民法院（2019）苏1311民再23号民事判决，依法改判支持王梅、王侠、王婷的诉讼请求。事实与理由：一审法院再审判决认定郑舒元与王梅、王侠、王婷签订的房屋买卖合同损害社会公共利益，应属无效，系适用法律错误。1.关于郑舒元与中通公司之间的关系。涉案房屋由中通公司开发建设，后委托宿迁市鑫盛拍卖有限公司（以下简称鑫盛公司）对外销售。从形式上看，郑舒元在购买涉案房屋时有充足的理由相信涉案房屋的出售是有权处分行为，有理由认为中通公司出售的房屋不存在不能出售或买卖合同无效的可能性。郑舒元不存在过错，也不存在与中通公司恶意串通的行为，不能据此认定双方之间的买卖合同无效。2.关于中通公司与宿迁市国土资源局签订的土地出让合同。首先，郑舒元在购买涉案房屋时对中通公司与宿迁市国土资源局签订的土地出让合同的具体条款并不知情，也没有进一步核实确认的条件和理由。中通公司与宿迁市国土资源局之间的合同约定内容与本案无关，与郑舒元无关。其次，该合同是平等主体之间的民事合同法律关系，而并非是国土资源局履行其行政职能。合同一方违约应由违约方承担违约责任，而不应将其法律后果扩大、延伸至合同相对方以外的第三人。中通公司将涉案房屋出售给郑舒元时系房屋权利人，有权根据其意思表示对外出售房屋。如给其他权利人造成损害，权利人应当另行主张赔偿，不能仅凭权利人系行政主体就否定涉案房屋买卖合同的效力。最后，土地出让合同的约定尚不能作为中通公司与郑舒元之间合同效力的依据，更不能作为认定本案合同效力的依据。3.郑舒元将涉案房屋转售给王梅、王侠、王婷系有权处分，王梅、王侠、王婷对此并无过错。首先，涉案房屋是中通公司通过鑫盛公司出售给郑舒元，在完成初始登记后变更登记至郑舒元名下，而后再过户至王梅、王侠、王婷名下。王梅、王侠、王婷已向郑舒元支付相应价款，涉案房屋也已交付王梅、王侠、王婷使用多年。其次，涉案房屋现用于开办幼儿园，经营状况良好，在当地具有社会认可度，在2019年被评为省级优质幼儿园。从性质上而言，涉案房屋没有改变其基本属性，王梅等人开办的幼儿园同样为当地提供了学前教育相关资源，不存在因幼儿园转让而损害当地群众利益以及社会公共利益的情形。王梅、王侠、王婷和郑舒元对对方的上诉请求以及事实和理由均予以认可。王梅、王侠、王婷原审诉请：1.郑舒元继续履行合同，协助王梅、王侠、王婷办理过户手续；2.本案相关诉讼费用由郑舒元承担。事实和理由：2016年3月30日，王梅、王侠、王婷与郑舒元签订房屋买卖合同，约定王梅、王侠、王婷购买郑舒元所有的宿某1区中通名仕嘉园幼儿园，房款为600万元，同时约定郑舒元应于2016年4月5日前交付房屋并协助办理过户手续。王梅、王侠、王婷按照约定履行了付款等相关义务，但郑舒元至今未履行协助过户义务。本案原审经一审法院主持调解，双方当事人达成如下调解协议：一、郑舒元于2016年4月22日之前协助王梅、王侠、王婷办理宿某1区中通名仕嘉园幼儿园（房屋产权证号为宿豫字第××号、土地使用证号宿某2用2016第5079号）的过户手续；二、双方当事人对本案无其他争议。案件受理费减半收取26900元，由郑舒元负担（郑舒元已给付王梅、王侠、王婷）。再审审理中，王梅、王侠、王婷对其原审中的诉讼请求以及依据的事实和理由没有变更。经一审法院向王梅、王侠、王婷释明，涉案房屋买卖合同可能无效；若无效，是否变更诉讼请求。王梅、王侠、王婷向一审法院表示其在幼儿园购买过程中并无过错，不同意变更诉讼请求。郑舒元辩称：郑舒元于2016年3月24日取得涉案房屋所有权证，后在双方协商一致的基础上，郑舒元将房屋转让给王梅、王侠、王婷，双方之间的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效。原审中经双方协商已就诉争事项达成调解协议，双方并无其他争议，现房屋已过户至王梅、王侠、王婷名下。一审法院再审认定事实：2016年3月30日，王梅、王侠（乙方）与郑舒元（甲方）签订一份房屋买卖协议，约定甲方将其所有的位于宿某1区中通名仕嘉园幼儿园房产（产权证号为：宿豫字第××号）转让给乙方；房屋设计用途幼儿园，建筑层数为三层，建筑面积2952.77平方米；房屋转让总价款为人民币陆佰万元整，乙方于2016年4月5日前一次性付清；协议签订之日，甲方将房屋、房屋基础配套设施交付给乙方使用，乙方全部房款付清后，甲方3日内无条件协助乙方办理房屋产权及土地使用权登记手续，所需支出相关过户费用由乙方自行承担。协议签订当日，郑舒元向王梅出具一份收据，注明收到中通名仕嘉园幼儿园购房定金200万元，收款方式为现金。2016年4月5日，郑舒元又向王梅出具一份收据，注明收到王梅房款400万元，收款方式为现金。2016年4月11日，王梅、王侠向一审法院起诉要求郑舒元协助办理房屋产权过户手续。案件审理过程中，王梅、王侠以王婷系房屋共同买受人为由申请将其作为共同原告参加诉讼。经郑舒元同意后，一审法院依法追加王婷作为共同原告。原审民事调解书生效后，王梅、王侠、王婷向一审法院申请强制执行，一审法院于2016年4月26日立案执行，并向宿某1区房管处出具（2016）苏1311执字第11564号协助执行通知书，要求协助将幼儿园过户至王梅、王侠、王婷名下。2016年5月3日，涉案房屋登记至王梅、王侠、王婷名下。另查明：2011年8月11日，案外人中通公司与宿迁市国土资源局签订国有建设用地使用权出让合同，由宿迁市国土资源局出让宗地（编号为2011B-宿某1-21，宗地面积为104113平方米），宗地平面界址为东至黄埔江路（42米），南至洪泽湖东路（93米），西至中通名仕嘉园，北至五台山路，出让宗地的平面界址见附件1，宗地的国有土地使用权出让价款为132744075元，每平方米1275元；受让人在本合同项下宗地范围内新建建筑物、构筑物及其附属设施的，应符合市（县）政府规划部门确定的出让宗地规划条件（见附件3）；受让人同意在本合同项下宗地范围内同步修建下列配套项目，并在建成后无偿移交给政府：（一）/；（二）/；（三）/。受让人同意本合同项下宗地建设项目在2012年4月18日之前开工，在2014年4月18日之前竣工；国有建设用地使用权转让、抵押的，转让、抵押双方应持本合同和相应的转让、抵押合同及国有土地使用证，到国土资源管理部门申请办理土地变更登记。该合同的附件3所附的拍卖地块规划设计条件第14项公共配套设施部分载明：公建服务配套集中在某一区域布置，不得与居住建筑混建，若项目分期建设，配套的两房、幼儿园、公厕、体育设施等应在一期工程中安排建设，幼儿园应按照省级优质幼儿园要求建设，并无偿移交当地政府。后中通公司将幼儿园建设完毕。经中通公司申报，宿迁市宿某1区价格认证中心于2014年4月21日出具一份建设工程成本认证技术报告，认定中通名仕嘉园工程平均成本为3488元/㎡。2015年10月15日，经案外人鑫盛公司介绍，中通公司与郑舒元签订房屋买卖合同一份。双方另签订显示签订日期为2013年2月19日的商品房买卖合同一份。2015年10月15日的房屋买卖合同约定：中通公司以出让方式取得坐落于宿迁市宿某1区宗地编号为2011B-宿某1-21地块的国有土地使用权，中通公司经批准，在上述地块上建设的房屋为中通国际幼儿园。该商品房总价款为人民币550万元整。2015年10月27日，郑舒元向一审法院起诉中通公司，要求其配合办理中通名仕嘉园幼儿园过户手续及支付违约金。2015年10月28日，双方达成调解协议，内容为：一、中通公司定于2015年12月30日之前将位于宿豫区交付给郑舒元，并协助郑舒元办理过户手续；二、如中通公司逾期交付上述房屋，中通公司自愿给付郑舒元逾期交房违约金，该违约金标准按照合同约定支付，时间从2016年1月1日起计算至实际交付之日止。案件受理费减半收取3350元，由郑舒元自愿负担。2016年3月15日，涉案幼儿园办理到中通公司名下，载明建筑面积为2952.77平方米；同日，一审法院向宿某1区房管处出具（2016）苏1311执字第1121号协助执行通知书要求协助将幼儿园过户至郑舒元名下。2016年3月17日，中通公司领取了房产证；2016年3月24日，房产证办理到了郑舒元名下。上述郑舒元与中通公司商品房买卖合同纠纷案已于2019年12月26日由一审法院立案再审，本案一审法院再审期间，该再审案件尚未审结。再查明：郑舒元起诉中通公司商品房买卖合同纠纷一案中，郑舒元的委托诉讼代理人为张某，本案原审中王梅、王侠、王婷的委托诉讼代理人亦为张某。本案争议焦点为：涉案房屋买卖合同是否有效；若有效，本案如何处理；若无效，本案如何处理。一审法院再审认为：土地出让规划中对幼儿园的配套及处理，是政府基于公共权力对学前教育资源的一种配置，具有社会公共利益属性。本案中，中通公司与郑舒元签订的土地出让合同附件明确幼儿园建成后无偿移交当地政府，但中通公司并未无偿移交政府，而将涉案幼儿园擅自出售，损害了社会公共利益。根据合同法第五十二条第四项的规定，中通公司与郑舒元签订的商品房买卖合同应属无效合同。因郑舒元与中通公司签订的商品房买卖合同损害社会公众利益，合同无效，其后郑舒元与王梅、王侠、王婷签订房屋买卖协议，将幼儿园再行出卖的行为亦损害了社会公共利益。根据合同法第五十二条第四项的规定，双方签订的房屋买卖协议亦属无效合同。经一审法院释明后，王梅、王侠、王婷仍不变更诉讼请求，而坚持原诉讼请求，故应撤销原调解书，判决驳回王梅、王侠、王婷的诉讼请求。关于通过一审法院执行程序处理的涉案幼儿园，在具备条件的情形下，可通过执行回转程序等方式解决；王梅、王侠、王婷支付的购房款因其拒不变更诉讼请求，本案处理不能超过其诉讼请求，故王梅、王侠、王婷应自行承担相应的不利法律后果，其支付的款项可另行解决。经一审法院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条的规定，判决：一、撤销江苏省宿迁市宿豫区人民法院（2016）苏1311民初2056号民事调解书；二、驳回原审王梅、王侠、王婷的诉讼请求。案件受理费80元，由王梅、王侠、王婷负担。本案二审的争议焦点是：1.王梅、王侠、王婷与郑舒元之间的房屋买卖合同所涉幼儿园房屋是否系中通公司与宿迁市国土资源局签订的土地出让合同附件约定的应无偿移交当地政府的幼儿园；2.王梅、王侠、王婷与郑舒元之间的房屋买卖合同是否有效。本院二审期间，为支持其上诉理由，王梅、王侠、王婷向法庭提交以下证据：1.民办非企业单位登记证书，旨在证明王梅、王侠、王婷购买涉案幼儿园房屋用于举办学前教育；2.《省教育厅关于确认南京市银龙景苑幼儿园等110所幼儿园为省优质幼儿园的通知》，旨在证明中通幼儿园为江苏省优质幼儿园，王梅等人购买涉案幼儿园没有损害社会公共利益；3.图片一组，旨在证明幼儿园用房、物业用房等均在中通公司开发的一期工程中配套建成，原一期工程的幼儿园房屋被改为超市用房，涉案幼儿园并非中通公司和宿迁市国土资源局签订的土地出让合同中所指向的幼儿园；4.2016年4月21日郑舒元出具的收条，内容为：“今收到王梅、王婷购房款叁佰叁拾万元整（￥3300000.-）房款已结清（中通名仕嘉园幼儿园）总房款：玖佰叁拾万元整（￥9300000.-）已清。”旨在证明因郑舒元不配合过户，王梅、王侠、王婷提起本案诉讼，郑舒元要求增加购房款，后双方商定购房款930万元，剩余330万元需要拿到生效文书才能支付给郑舒元，本案调解后王梅、王侠、王婷向郑舒元支付了剩余330万元。郑舒元质证称：对证据1、2、3均予以认可，其中证据3图片中的晨曦便利店即为中通公司规划建设一期幼儿园所在的位置;证据4收条确实系郑舒元出具，但郑舒元不记得有相关转账，其银行流水也未能体现该笔转账记录，实际收到的房款应以王梅、王侠、王婷的转账凭证载明的金额为准。本院认证意见：证据1、2具备真实性，但仅能证明王梅、王侠、王婷在购买涉案房屋后用于举办幼儿园，与涉案房屋买卖合同的效力无关联性。证据3具备真实性，但不能证明王梅、王侠、王婷所主张的待证事实，具体理由下文阐述。郑舒元对证据4收条的真实性不持异议，本院对该收条的真实性予以确认，能够证明郑舒元在2016年4月21日即双方当事人就本案原审达成调解协议的当日向王某、王侠、王婷出具了该收条；郑舒元对其实际收款金额未予确认，因该事实与本案的争议焦点无关联性，故本案不予审查。本院二审查明的事实与一审法院再审查明的事实一致，依法予以确认。二审另查明：2016年4月21日，王侠及王梅、王侠、王婷的共同委托诉讼代理人张某（即另案郑舒元诉中通公司商品房销售合同纠纷一案中郑舒元的委托诉讼代理人）与郑舒元在一审法院的主持下进行调解。调解笔录反映，郑舒元对王梅、王侠、王婷主张的事实全无异议，认可其分两次共收到王梅、王侠、王婷以现金方式交付的全部房款600万元，同意王梅、王侠、王婷提出的要求继续履行房屋买卖合同并于2016年4月22日前协助办理过户手续的调解方案，并称其在调解前已将案件受理费给付王梅、王侠、王婷一方，王梅、王侠、王婷对此表示认可。同日，郑舒元出具一份收条，载明：“今收到王梅、王婷购房款叁佰叁拾万元整（￥3300000.-）房款已结清（中通名仕嘉园幼儿园）总房款：玖佰叁拾万元整（￥9300000.-）已清。”2016年4月22日，郑舒元未履行调解协议约定的协助办理过户手续的义务，王梅、王侠、王婷向一审法院申请强制执行。本院认为：关于第一个争议焦点，即郑舒元与王梅、王侠、王婷之间的房屋买卖合同所涉幼儿园房屋是否系中通公司与宿迁市国土资源局签订的土地出让合同附件约定的应无偿移交当地政府的幼儿园。经查，中通公司和宿迁市国土资源局签订的土地出让合同附件3拍卖地块规划设计条件第14项公共配套设施部分，虽然载明配套的幼儿园等应在一期工程中安排建设并无偿移交当地政府，但该土地出让合同第三章土地开发建设与利用第十九条约定本合同项下宗地在使用期限内政府保留对本合同项下宗地的规划调整权，拍卖地块规划设计条件也载明规划设计成果应报审。涉案幼儿园经相关规划部门审批，由一期工程改在二期工程中开发建设，中通公司仍应履行该土地出让合同中建设并无偿向当地政府移交配套幼儿园房屋的义务。王梅、王侠、王婷和郑舒元主张涉案幼儿园房屋与土地出让合同附件约定的应无偿移交给当地政府的幼儿园不是同一对象，无事实和法律依据，依法不予采信。关于第二个争议焦点，即郑舒元与王梅、王侠、王婷之间的房屋买卖合同的效力。损害社会公共利益的合同无效。土地出让规划中对幼儿园的配套及处理，是政府基于公共权力对学前教育资源的一种配置，具有社会公共利益属性。配套幼儿园是教育事业的政策性投资，属国有教育资产，应按属地移交当地政府举办幼儿园，不得改变其性质和用途。本案中，郑舒元与王梅、王侠、王婷签订的房屋买卖合同转让的标的物系中通公司与宿迁市国土资源局签订的土地出让合同约定的建成后应当无偿移交当地政府的幼儿园房屋，中通公司擅自将该幼儿园房屋出售给郑舒元，郑舒元再转卖给王梅、王侠、王婷，虽然幼儿园房屋的用途未变，但其性质已变，势必损害社会公共利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项的规定，郑舒元与王梅、王侠、王婷签订的涉案幼儿园房屋买卖合同系无效合同。鉴于王梅、王侠、王婷经一审法院释明后仍坚持其原诉讼请求，故一审法院再审判决撤销原调解书并驳回王梅、王侠、王婷要求继续履行合同的诉讼请求，有充分的事实和法律依据。综上，王梅、王侠、王婷和郑舒元的上诉理由均不能成立，依法不予支持；一审法院再审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）之项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人王梅、王侠、王婷负担40元，由上诉人郑舒元负担40元。本判决为终审判决。审判长  滕晓春审判员  杨晓玲审判员  高曼莉二〇二〇年四月二十九日书记员  戴玉雪