四川省乐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川11民终417号 上诉人（原审原告）：李国梅，女，1982年1月23日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 委托诉讼代理人：杨梅，乐山市沙湾区正大法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：四川申阳置业有限公司，住所地：四川省峨眉山市绥山镇名山东路。 法定代表人：杨红武，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李晓玲，女，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：罗仁乔，女，该公司工作人员。 上诉人李国梅因与被上诉人四川申阳置业有限公司（以下简称申阳置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川省峨眉山市人民法院（2019）川1181民初2676号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月17日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 李国梅上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判解除李国梅与申阳置业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》和《商品房买卖合同补充协议》，并返还李国梅购房款21万元及利息。事实和理由：一、名盛房产翡翠店是申阳置业公司开发的九滨湿地销售代理商。2018年3月中旬，该店店长提供文字宣传资料向李国梅介绍，只需付2.5成首付款即可在银行办理按揭购房，李国梅在交了2万元定金后，于2018年3月23日由周勤带到峨眉山商业银行办理了贷款业务。2018年10月，周勤突然打电话要求李国梅再补2.5成首付款后，方可办理按揭贷款。李国梅通过向银行打听，即使凑足5层首付也无法通过银行审核，原因是九滨湿地项目因自身建设问题已暂停对其贷款业务。一审法院所调查取证的银行的《情况说明》不符合证据三性的原则，不应采信。故，不能贷款系申阳置业公司的原因所致，李国梅享有合同解除权。二、申阳置业公司在宣传资料中对商品房及相关设施所作的宣传，对商品房买卖合同及房屋价格的确定有重大影响的，应视为要约。申阳置业公司的宣传内容与实际开发的内容严重不符，导致李国梅购买房屋的合同目的不能实现，李国梅有权解除合同。 申阳置业公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉、维持原判。首先，按揭贷款的问题，需要贷款人提供符合银行要求的条件和资料，李国梅是因自身收入流水没达到银行的要求，导致银行未审核通过，从而未发放贷款，而非我公司项目的原因，银行从未出具过任何资料取消对九滨湿地购房的贷款，也有同时期或之后其他业主贷款不通过的。根据双方签订的《补充协议》，李国梅因自身原因未取得银行贷款的责任应由李国梅承担。其次，我公司未作虚假宣传。高尔夫形态是实景展现，因政策原因后来取消了，我们已另行进行绿化打造；空轨项目是交通部门在网上公示报道的，我们是如实宣传；规划的土地1,100亩用地房屋修建，现分批次行进行了100多亩的开发修建。还有2,000多亩是政府招商引资给我公司的配套用地，我公司对其享有40多年的经营管理权；小区楼栋至大门以及车库，我们都提供了摆渡车服务；目前已引进了三八超市，可以提供生活方便，也正在完善其他配套设施；房屋也早已竣工，具备交房和办证的条件。故，并不存在因我公司的原因导致合同目的不能实现的情形，李国梅不享有合同解除权。 李国梅向一审法院起诉请求：1.解除李国梅与申阳置业公司签订的《商品房买卖合同(预售)》和《商品房买卖合同补充协议》并返还21万购房款及利息；2.由申阳置业公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：申阳置业公司系“九宾（一期）”楼盘地产开发商，李国梅系购买申阳置业公司商品期房的买受人。为宣传楼盘、吸引购房人，申阳置业公司通过广告牌、微信公众号、宣传传单等方式，对自己所开发的“九宾”楼盘进行了小区“全维配套体系”宣传，即包括业主享受高尔夫练习场、业主子女免试入读四川博睿特外国语学校、配备九宾轻轨站以及小区实行人车分流内容。 2018年3月17日，李国梅与申阳置业公司签订《商品房买卖合同（预售）》，购买了申阳置业公司开发的九宾（一期）项目D2区第163幢×单元×层×号房屋。李国梅通过办理银行按揭方式支付了21万的购房款后，最终未能订立商品房担保贷款合同。一审法院依职权到兴业银行股份有限公司乐山分行对李国梅办理按揭贷款情况进行了调查，该行出具的情况说明载明“李国梅向我行申请住房按揭贷款用于购买九宾湿地住房，因所提供资料不符合我行贷款审批要求，未获审批”。 2018年3月17日，李国梅与申阳置业公司签订《商品房买卖合同补充协议》，该协议第一条“承诺与保证”项下第1条载明“在签署本合同及补充协议前，买受人已认真阅读了本合同及附件”;第4条明确约定“……出卖人发布的广告、宣传资料、楼盘模型、户型模型等各种宣传载体中的所有图片、资料数据、规划指标、尺寸标注、分区布局、小区景观、文字介绍、区域发展现状和未来发展规划的介绍等，均包含有形象艺术宣传或可能调整等未确定成分，凡未列入合同、附件、本补充协议之中的，不作为要约和承诺，对出卖人没有约束力，买受人不得援引其中任何内容或信息以解释任何事项，或据以提出任何主张或要求……”；第三条“对付款方式的补充约定”项下第2条载明“……按揭贷款最终审定权在银行，由银行具体审定首付款等按揭贷款条件，买受人确保其愿意和能够遵循银行要求处理有关按揭贷款事宜。按揭贷款不成，不能作为买受人不能付款的援引理由，买受人未按银行要求处理的或不符合银行按揭贷款条件的，应积极采取措施自行补足总房款。……”。 因违背国家相关政策，申阳置业公司在商品房预售时已经呈现和完成的高尔夫绿化景观被政府部门拆除。申阳置业公司同博睿特外国语学校于2016年3月23日签订《战略合作协议书》，合作期限从2016年3月23日至2017年3月22日，该协议第五条第2款约定客户凭购房合同即可享受在博睿特外国语学校就读权利，申阳置业公司据此在协议约定期间内对外进行了宣传；乐山交通委员会于2017年5月对乐山至峨眉的空轨项目进行了公示，申阳置业公司根据四川新闻网、腾讯网等新闻媒体报道，对楼盘交通便利进行了宣传，但该空轨项目政府至今仍未开工建设。至此，宣传资料中提及的“高尔夫练习场”、“业主子女免试入读四川博睿特外国语学校”、“配备九宾轻轨站”等“全维配套体系”未能实现。李国梅认为，未订立商品房担保贷款合同系申阳置业公司误导所致，且申阳置业公司宣传的楼盘在居住环境、交通位置及配套设施等方面均发生变化，导致李国梅购房目的不能实现，构成根本违约，故诉至法院，酿成本案纠纷。 一审法院认为，根据双方的诉、辩主张，本案的争议焦点在于李国梅是否可依法行使合同解除权。 首先，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”，本案李国梅未能订立商品房担保贷款合同系李国梅提供资料不符合银行贷款审批所致，既不符合该条司法解释规定的可以归责于对方当事人的情形，又不符合不可归责于当事人双方的事由，况且，李国梅与申阳置业公司签订的《商品房买卖合同补充协议》明确约定“按揭贷款最终审定权在银行，由银行具体审定首付款等按揭贷款条件，买受人确保其愿意和能够遵循银行要求处理有关按揭贷款事宜。按揭贷款不成，不能作为买受人不能付款的援引理由，买受人未按银行要求处理的或不符合银行按揭贷款条件的，应积极采取措施自行补足总房款”，因此，李国梅以不能办理按揭贷款为由请求解除合同主张，缺乏合同及法律依据，该院依法不予支持。 其次，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同。合同法规定解除权制度的首要之意固然是在授予非违约方以合同解除权，使其能够获得以解除合同为补救方式的特殊救济；但法定解除制度作为合同法项下制度，必然须以维护意思自治、鼓励市场交易、稳定市场秩序、实现资源的有效配置的合同法立法宗旨和价值取向为依归，故对合同法定解除权的使用条件予以严格限定才是这一制度的主要方面和价值侧重，只有不履行合同主要义务，足以导致合同目的不能实现，构成根本性违约的，当事人才能行使法定解除权。那么，本案中申阳置业公司宣传资料提及的“高尔夫球场、乌镇、空轨”等所谓“全维配套体系”是否是合同内容，从而构成申阳置业公司的合同义务呢？ 第一，李国梅与申阳置业公司签订的《商品房买卖合同(预售)》和《商品房买卖合同补充协议》中双方的签章或签名真实齐全，形式完整，内容具体，文字表述明确，形式和内容均不违反法律的规定。该《商品房买卖合同(预售)》及其《商品房买卖合同补充协议》并没有约定高尔夫练习场、业主子女免试入读四川博睿特外国语学校、配备九宾轻轨站以及小区实行人车分流等内容的约定，宣传资料提及的“高尔夫球场、乌镇、空轨”等所谓“全维配套体系”并不构成申阳置业公司的合同义务。 第二，李国梅诉称，李国梅与申阳置业公司签订的《商品房买卖合同(预售)》和《商品房买卖合同补充协议》属于格式合同，从而否定其关于“广告等宣传内容不作为要约和承诺”以及“买受人未按银行要求处理的或不符合银行按揭贷款条件的，应积极采取措施自行补足总房款”的约定应属无效的理由不能成立。《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”，如果所列条款均是格式条款即为格式合同，同样受《中华人民共和国合同法》关于格式条款的约束。合同示范文本是由政府主管部门按照合同法等法律、法规的规定，根据市场交易的需要，结合交易特点和惯例制定的指导性、规范性合同文本，具有内容合法、形式规范、用语严谨、条款完备、权利、义务、责任分配公平合理等特点，对于提高当事人的协商效率，避免违法、重大遗漏或误解产生等具有重要作用。格式条款或格式合同是由具有垄断和优势地位的经营者单方制定，该条款订入合同后，对方对于该合同条款不得更改，要么接受合同条款签订合同，要么放弃签约的权利自动走开；而合同示范文本由政府主管部门制定，该示范文本是双方订约时的参考，可以协商修改，条款的内容不能与对方协商是格式条款或合同与示范文本的根本区别。申阳置业公司作为房产开发商并不具备垄断地位，是否购买申阳置业公司所售房屋决定权在于李国梅，在签订合同时申阳置业公司也不具有优势地位，因此，双方签订《商品房买卖合同(预售)》应当属于合同示范文本而非格式合同。对于《商品房买卖合同补充协议》即使如同李国梅所称系格式合同，但格式合同也是法律所允许的一种书面合同。格式合同的内容虽由一方当事人事先拟就，但在双方当事人签字后，就成为双方当事人一致的意思表示，合同即告成立。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条的规定，本案双方当事人签订的《商品房买卖合同(预售)》及其《商品房买卖合同补充协议》的内容合法且明确，对合同所确定内容按通常解释即可，不存在两种以上的解释；李国梅作为商品房投资人，在签订合同时对商品房这类大宗商品进行投资时理应尽到合理审慎义务，自行预判可能出现的投资风险，该合同中不存在格式合同条款无效的情形，故应认定《商品房买卖合同(预售)》及《商品房买卖合同补充协议》合法有效。 第三，李国梅主张按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，“高尔夫球场、乌镇、空轨”等所谓“全维配套体系”应作为合同内容的主张亦不成立。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”，依该条规定可以看出商品房的销售广告和宣传资料一般情况下应视为要约邀请，只是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，才视为要约。在涉案双方已经对售房时的宣传文件、资料等是否作为商品房买卖合同的内容进行了明确约定的情况下应当遵循意思自治原则，适用双方约定，在双方未明确约定时，才可适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定调整双方权利义务关系。李国梅与申阳置业公司签订的《商品房买卖合同补充协议》已明确排除将广告、宣传文件、资料等作为商品房买卖合同的内容情况下，李国梅仍提出要求法院按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定认定广告、宣传文件、资料等为合同的组成部分的主张，于法无据。 综上所述，李国梅主张申阳置业公司构成根本违约并要求解除合同及承担违约责任，缺乏事实依据，该院依法不予支持。一审法院依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回李国梅的全部诉讼请求。案件受理费133元，由李国梅负担。 二审中当事各方均未提交新证据。 本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点在于：李国梅对案涉《商品房买卖合同（预售）》和《商品房买卖合同补充协议》是否享有解除权。 李国梅主张其解除合同的原因有两个，一是因申阳置业公司涉嫌违规用地，银行取消案涉九宾湿地项目的按揭贷款，从而导致李国梅未能在银行办理按揭贷款；二是申阳置业公司宣传的“全维配套体系”（高尔夫球场、九宾轻轨站、免试入读博睿特外国语学校等内容），属于合同要约，因以上内容均无法实现，申阳置业公司的违约行为导致案涉房屋在居住环境、交通便利和配套设施等方面的标准无法达到其宣传资料展现的标准，从而导致李国梅高价购买高档小区享受优质配套的合同目的不能实现。 首先，关于按揭贷款的问题。李国梅称按揭贷款不能办理是申阳置业公司的原因导致，但其并未提供任何证据证明。其在一审庭审中口头申请一审法院进行调查取证，一审法院到李国梅申请贷款的兴业银行股份有限公司乐山分行进行调查，该行出具的《情况说明》明确李国梅贷款申请未通过审批的理由是“李国梅提供的资料不符合该行贷款审批要求”，该证据真实合法且与本案具有关联性，李国梅不认可该证据的证明内容，并未提供相应证据予以反驳。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”李国梅应承担举证不能的责任，一审法院认定按揭贷款不成功系李国梅自身原因所致并无不当。因李国梅按揭贷款不成的事由，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定的情形，李国梅据此主张解除合同的理由不成立，本院不予采纳。 其次，对于李国梅主张申阳置业公司宣传内容不符的问题。李国梅作为商品房的购买人，在购买投资商品房时应当尽到合理审慎义务，对房屋状况及合同内容均应作充分的了解，从而作出理性的判断和选择。根据李国梅与申阳置业公司签订的《商品房买卖合同补充协议》第一条“承诺与保证”项下第1条载明“在签署本合同及补充协议前，买受人已认真阅读了本合同及附件”;第4条明确约定“……出卖人发布的广告、宣传资料、楼盘模型、户型模型等各种宣传载体中的所有图片、资料数据、规划指标、尺寸标注、分区布局、小区景观、文字介绍、区域发展现状和未来发展规划的介绍等，均包含有形象艺术宣传或可能调整等未确定成分，凡未列入合同、附件、本补充协议之中的，不作为要约和承诺，对出卖人没有约束力，买受人不得援引其中任何内容或信息以解释任何事项，或据以提出任何主张或要求……”的内容，双方当事人对宣传资料提及的“高尔夫球场、乌镇、空轨”等所谓“全维配套体系”不作为合同要约和承诺内容已作出明确约定，并不构成申阳置业公司的合同义务。上述宣传内容的实现与否，并不影响李国梅购房居住目的的实现，故李国梅主张申阳置业公司构成根本违约导致其合同目的不能实现的理由不成立，其主张应当解除合同的请求，本院不予支持。 综上所述，李国梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费133元，由李国梅负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 周文勤 审 判 员 周 全 审 判 员 刘一铭 二〇二〇年四月二十四日 法官助理 吴 君 书 记 员 黄学勤