上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终601号上诉人(原审原告)：何小玲，女，1972年10月19日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：余学金，上海金显律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：杜艺，女，1984年7月28日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：段小波，上海宇钧律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：张俊豪，男，1992年10月22日出生，汉族，住上海市。原审第三人：张珠坤，男，1963年9月7日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：祁建勋，上海市海之纯律师事务所律师。上诉人何小玲因与被上诉人杜艺、张俊豪确认合同效力纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2019)沪0109民初24729号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。何小玲上诉请求：撤销原判，依法改判支持上诉人一审中的诉讼请求。事实和理由：张珠坤故意隐瞒系争房屋的共有人何小玲，擅自将系争房屋过户到张俊豪名下，张俊豪在受让该房产时明知实际产权人为张珠坤及何小玲，其不能取得系争房屋所有权，原审法院认定事实不清。杜艺辩称：不同意上诉人的上诉请求，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。张珠坤辩称：不同意上诉人的上诉请求，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。张俊豪未到庭，也未提供书面答辩意见。何小玲向一审法院起诉请求：确认杜艺与张俊豪就上海市场中路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订的《上海市房地产买卖合同》(以下简称《买卖合同》)无效，将系争房屋权属恢复登记至张俊豪名下。一审法院经审理认定如下事实：何小玲与张珠坤系夫妻关系，二人于2001年11月22日登记结婚。张俊豪系张珠坤与前妻所生之子。2002年4月18日，张珠坤、张俊豪与案外人上海宝山海豹房地产开发有限公司(以下简称海豹房地产公司)签订《上海市商品房预售合同》一份，约定由张珠坤、张俊豪以246,531.60元向海豹房地产公司购买系争房屋。2003年11月13日，张珠坤、张俊豪与海豹房地产公司就系争房屋签署房屋交接书，载明房屋实测建筑面积为75.98平方米，房屋总价款结算为246,175.20元。嗣后，系争房屋权利人登记为张珠坤与张俊豪共同共有，系争房屋由张珠坤、何小玲与二人之女张欣怡共同居住。2008年9月22日，张珠坤、张俊豪(甲方)与案外人陈某某(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定甲乙双方通过上海信润房屋销售有限公司运光路分公司居间介绍，由乙方受让甲方所有的系争房屋，转让价款为75万元。该合同上，张俊豪由张珠坤代理签字。嗣后，系争房屋产权登记至陈某某名下，但房屋并未交付陈某某，仍由张珠坤、何小玲与张欣怡居住。2009年，张珠坤提供何小玲伪造的产权证一本，该伪造的产权证载明，系争房屋产权人登记为张珠坤一人。2017年3月6日，陈某某(甲方)与张俊豪(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定甲乙双方通过上海泽仁房地产经纪事务所公司居间介绍，由乙方受让甲方所有的系争房屋，转让价款为335万元。合同附件三付款协议约定，2017年1月4日前乙方支付甲方购房定金5万元，2017年1月15日前乙方支付甲方房款170万元，甲方同意乙方以银行贷款形式支付房款160万元。嗣后，系争房屋产权登记至张俊豪名下。2018年12月13日，杜艺通过其个人中国建设银行账户向张俊豪账户转账20万元，交易附言载明为房款定金。2019年2月24日，张俊豪(甲方)与杜艺(乙方)签订《买卖合同》一份，约定甲乙双方通过上海利名房地产经纪事务所公司居间介绍，由乙方受让甲方所有的系争房屋，房屋建筑面积为75.98平方米，转让价款为360万元；甲方于2019年4月30日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接；2019年3月30日前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同附件三付款协议约定乙方于甲乙双方签订买卖合同当日支付甲方部分首期房价款126万元(其中包括已付定金20万元)；待上述事项完成三个工作日后，且于抵押权人许可的最短时限内，甲方应自筹资金至抵押权人处全额还清其尚欠抵押权人的贷款余额，并将从抵押权人处取得的该房地产之他项权证、注销抵押申请书、还款凭证至区房地产交易中心办理抵押注销手续；甲方同意乙方通过向贷款银行申请234万元贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于签订买卖合同后即向贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，并支付一切相关费用并申请办理借款抵押合同公证手续(若需)，甲方须提供相关资料积极配合乙方申请贷款，若乙方贷款申请未经银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于房地产交易中心申请办理产权过户当日将其补足并支付给甲方；乙方第二期房价款的支付方式为待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过，且甲方名义之抵押登记已经注销后，甲乙双方亲自赴上海市虹口区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续，待交易中心出具以乙方为所有权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证，且将该他项权证送交贷款银行后二十个工作日内，乙方应支付给甲方第二期房价款，该期房价款由贷款银行代为乙方支付。该合同上，由张珠坤持我国驻美国纽约总领馆鉴证的委托书代理张俊豪签字。同日，上海利名房地产经纪事务所向杜艺出具系争房屋交易的5,000元佣金收据，收款方式载明为现金。同日，杜艺通过其中国建设银行账户向张俊豪名下的中国银行账户转账106万元，用途载明为房款。同年4月24日，张珠坤代理张俊豪与杜艺共同办理系争房屋产权过户手续，4月30日，系争房屋产权登记至杜艺名下。同日，张珠坤并代张俊豪与杜艺签订《房屋交接确认书》一份，载明张珠坤代张俊豪将系争房屋交于杜艺。但当日房屋并未实际完成交付。嗣后，杜艺通过中国工商银行贷款向张俊豪支付剩余房款234万元。因何小玲等人仍居住于该房屋，杜艺曾到系争房屋内催促何小玲等搬离，并曾为此报警。2019年6月，杜艺向法院起诉张珠坤、何小玲及二人之女张欣怡，要求其搬离系争房屋。一审审理中，张珠坤表示，所有房屋交易过程，何小玲都是知情的，2009年，因张珠坤与何小玲之女入学需要产权证，张珠坤提供了其一人名下的假产证只是为了让女儿入学，并未对外使用，何小玲对此也是知情的。一审审理中，杜艺提供《买受方看房确认书》一份，载明委托人(甲方)为杜艺，居间人(乙方)为上海利名房地产经纪有限公司，看房记录房屋地址为系争房屋，甲方处有杜艺签名，乙方处有上海利名房地产经纪有限公司盖章。杜艺并申请上海利名房地产经纪有限公司工作人员魏超到庭作证称，杜艺于2018年来其公司表示有购房需求，根据系统内的房源进行匹配为其推荐了系争房屋，系争房屋的联系人信息为张珠坤，双方约定于2018年12月8日看房，看房时有何小玲和一个女孩儿在屋内，按门铃时告知何小玲是约好看房的，未作其他交流，后杜艺与张珠坤签了居间和买卖协议，付款及过户都是正常流程，但后来张珠坤称其妻子不愿搬走故逾期未交房，证人曾出面交涉。一审法院认为，系争房屋出售给杜艺时，房屋权利人登记为张俊豪，何小玲并非登记的房屋权利人，房屋出售给杜艺之前，何小玲也未曾就房屋权属提出过相关诉讼或异议登记。物权登记具有公示公信的效力，系争房屋权利人登记为张俊豪的情况下，由张珠坤持张俊豪的委托书与杜艺签订买卖合同等相关协议并无有违常理之处，杜艺作为普通购房人，并无义务亦无能力了解有关系争房屋来源和权利人家庭内部就房屋权属的有关争议。根据杜艺提供的证据可以认定，购房前，杜艺经过房屋中介机构居间带看房屋，与登记的系争房屋权利人授权的代理人签订了买卖合同等相关协议，并按约支付了全部房款，该房屋交易流程符合一般二手房屋交易的流程，现亦无证据表明《买卖合同》约定的成交价格明显低于市场价格。何小玲主张杜艺与张珠坤、张俊豪恶意串通，缺乏依据，《买卖合同》不存在合同无效之理由，何小玲的诉讼请求，不予支持。一审法院据此判决：驳回何小玲的全部诉讼请求。本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，本案的主要争议焦点在于杜艺是否与张珠坤、张俊豪恶意串通买卖房屋损害何小玲的合法权益，一审法院结合《买卖合同》、《买受方看房确认书》、中介工作人员的证言等证据认定上诉人何小玲的上述主张不成立，具有充分的事实和法律依据，本院予以认同并不再赘述。综上，本院认可一审法院对事实的分析认定及对相关法律法规的理解与适用，何小玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费35,600元，由上诉人何小玲负担。本判决为终审判决。法官助理叶绵绵审判长  王冬寅审判员  郑 璐审判员  黄 亮二〇二〇年四月三日书记员  叶绵绵附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……