江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终756号上诉人（原审被告）：泗阳县龙腾房地产开发有限公司，住所地江苏省泗阳县众兴镇众兴东路南侧（莱茵河畔A#楼）。法定代表人：周邦亮，该公司经理。委托诉讼代理人：赵文进，该公司员工。委托诉讼代理人：刘永祥，该公司员工。被上诉人（原审原告）：戴家山，男，1986年1月4日出生，住江苏省泗阳县。被上诉人（原审原告）：孟婕，女，1987年6月5日出生，住江苏省泗阳县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：孟非，男，1985年2月12日出生，住江苏省泗阳县，系孟婕哥哥。上诉人泗阳县龙腾房地产开发有限公司（以下简称龙腾公司）因与戴家山、孟婕商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省泗阳县人民法院（2019）苏1323民初6630号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月25日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年4月7日公开听证进行了审理。上诉人龙腾公司的委托诉讼代理人赵文进，被上诉人戴家山、孟婕共同的委托诉讼代理人孟非参加了听证。本案现已审理终结。龙腾公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回戴家山、孟婕一审的诉讼请求，本案一、二审案件受理费由戴家山、孟婕负担。事实与理由：1.案涉房屋所在楼房于2017年5月12日通过竣工验收，龙腾公司当日即向所有业主通过韵达快递邮寄发出交房通知书，因龙腾公司工作人员工作失误，写错了收件人戴家山、孟婕的手机号码，姓名、地址无误。孟婕、戴家山辩称没有收到该快递，但时间较长，韵达快递无法提供签收单据原件。2.龙腾公司得知孟婕、戴家山未收到交房通知书后，于2019年5月18日再次向其发出《再次通知领房书》，该快递2019年5月19日显示由本人签收，故其应当在此时办理交房手续，本案逾期交房违约金应当计算至此时。孟婕、戴家山以其父亲于2019年6月12日与龙腾公司电话联系车库清扫事宜为由，主张逾期交房违约金计算截至入住交接单时间2019年6月17日，龙腾公司认为，孟婕、戴家山并未授权其父亲，且合同约定该房屋交付的条件为验收合格，故本案逾期交房违约金仅应计算至2019年5月19日。戴家山、孟婕共同辩称：上诉人龙腾公司的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。戴家山、孟婕向一审法院起诉请求：1.龙腾公司向戴家山、孟婕支付逾期交房违约金40644.27元（以房款总价544129.7元为基数，每日按万分之一计算）；2.龙腾公司向戴家山、孟婕支付交房违约金利息（自2019年6月17日起按年利率6%计算至实际支付之日止）；3.龙腾公司向戴家山、孟婕逾期支付逾期办证违约金544.13元；4.本案诉讼费用由龙腾公司负担。一审法院认定事实：2016年3月18日，戴家山、孟婕和龙腾公司签订《商品房买卖合同》一份，约定戴家山、孟婕自龙腾公司处购买位于泗阳县莱茵河畔第26幢2单元503号房及9号汽车库，总价款544129元。合同第八条约定：“出卖人应当在2017年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用”。合同第九条约定：“出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人要求继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金”。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”。戴家山、孟婕已按约定时间和方式支付房款共计544129元。2017年12月28日，龙腾公司取得案涉房屋的初始登记。2019年5月18日，龙腾公司通过EMS向戴家山、孟婕邮寄送达《再次通知领房书》，2019年5月19日，该邮件显示本人签收。2019年6月12日，戴家山、孟婕代理人孟善武与龙腾公司工作人员刘某某协商案涉房屋内垃圾清理及车库腾空问题。2019年6月17日，戴家山、孟婕和龙腾公司就案涉房屋及车库签订《莱茵河畔入住交接单》。一审法院认为：戴家山、孟婕和龙腾公司之间《商品房买卖合同》依法成立，合法有效，双方均应按合同约定履行自己的义务。本案中，龙腾公司虽于2019年5月19日向戴家山、孟婕邮寄送达了《再次领房通知书》，但双方于2019年6月12日仍在协商垃圾清理及车库腾空问题，2019年6月17日签订入住交接单，故案涉房屋实际交付时间为2019年6月17日，龙腾公司应按合同约定支付逾期交房违约金40646.44元（544129元×747天×万分之一），戴家山、孟婕主张40644.27元，系对自身权利的处分，一审法院予以照准。戴家山、孟婕主张逾期交房违约金的利息，无法律依据，不予支持。龙腾公司辩称2017年5月12日曾向戴家山、孟婕送达交房通知书，但未提供充分证据证实，戴家山、孟婕不予认可，不予采信。关于逾期办理权属证书违约金问题。根据合同约定，龙腾公司应予房屋交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，逾期应支付违约金。案涉房屋于2019年6月17日交付，龙腾公司应在2019年9月15日前履行相关义务，而龙腾公司于2017年12月28日即取得案涉房屋的初始登记，视为其办证义务已履行完毕，不存在违约问题，故对戴家山、孟婕的此项请求不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、龙腾公司于判决发生法律效力后十日内支付戴家山、孟婕逾期交房违约金40644.27元；二、驳回戴家山、孟婕的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费830元，减半收取415元，戴家山、孟婕已预交，由龙腾公司负担。二审中，双方当事人没有提供新的证据且对一审法院经审理查明的案件事实部分均无异议，本院依法予以确认。经双方当事人确认，本案二审争议焦点为：1.龙腾公司有无于2017年5月12日履行交房通知义务，是否应当承担逾期交房违约金；2.本案逾期交房违约金计算截止时间如何认定。本院认为：关于第1个争议焦点。龙腾公司上诉主张其已于2017年5月12日向戴家山、孟婕邮寄了交房通知书，已经按照约定履行了交房通知义务，不应当承担逾期交房违约金。本院认为，龙腾公司据以证明其履行了交房通知义务的证据是2017年5月12日快递邮寄单据，但其上书写的收件人手机号码错误，戴家山、孟婕否认收到该快递，龙腾公司亦没有证据证明该快递被戴家山、孟婕实际签收，故该快递邮寄单据不能证明戴家山、孟婕收到上述交房通知书。另外，龙腾公司作为专业的房地产开发企业，应当知道履行交房通知义务的程序和法律后果，其在邮寄书面交房通知书之后未能及时查询、核实签收情况，导致交房通知书未能实际送达戴家山、孟婕，之后亦再未采取其他方式联系和通知戴家山、孟婕，龙腾公司具有过错，应当自行承担相应的不利后果。因此，龙腾公司主张其于2017年5月12日履行了交房通知义务，无证据证实，不能成立，本院不予支持，其应当按照合同约定向戴家山、孟婕给付逾期交房违约金。关于第2个争议焦点。龙腾公司主张其于2019年5月19日向戴家山、孟婕邮寄了交房通知书，故逾期交房违约金应当计算至此时，并非计算至双方2019年6月17日签署入住交接单之时。本院认为，案涉《商品房买卖合同》并未约定龙腾公司发出交房通知书之日即为房屋交付之日，而是在第十一条“交接”中约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。”根据该约定，买受人收到交房通知书后，双方办理交房手续，验收完毕后，签署房屋交接单，此时房屋方交付完毕。本案中，戴家山、孟婕提供的通话录音能够证明双方就腾空车库垃圾问题进行了协商和处理，之后于2019年6月17日对案涉房屋和车库验收完毕后方签署入住交接单，龙腾公司亦没有证据证明戴家山、孟婕恶意拖延接收房屋，故案涉房屋交付时间应当以2016年6月17日为准，本案逾期交房违约金应当计算至此时，而非龙腾公司主张的2019年5月19日。综上，上诉人龙腾公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费830元，由上诉人泗阳县龙腾房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 魏良军审 判 员 张 熠审 判 员 刘路路二〇二〇年四月十日法官助理 刘爱萍书 记 员 刘 倩附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。