浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终1237号 上诉人（原审原告）吴显龙，男，1984年9月19日出生，汉族，住安徽省芜湖市芜湖县。 被上诉人（原审被告）丁美英，女，1969年10月28日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。 委托代理人韩凤，浙江德名律师事务所律师。 上诉人吴显龙因与被上诉人丁美英确认合同无效纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2019）浙0110民初11311号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月26日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：西溪人家系回迁安置房。西溪人家居住建设用地面积458298平方米，总户数6137户，总建筑面积838860平方米，其中地面以上712618平方米，地面以下125142平方米，住宅架空层面积48530平方米（其中26050平方米不计容积率面积），容积率1.5，自行车库19967平方米，按每套不少于3平方米设于住宅架空层。西溪人家北区用地面积175442.18平方米，总建筑面积325988.66平方米，其中地面以上280292.11平方米，地面以下45696.55平方米，总户数2797户，住宅建筑面积243086.9平方米，住宅架空层面积4141.62平方米，计容积率面积276150.49平方米，容积率1.57，自行车库10149.44平方米，按每套不少于3平方米设于住宅架空层。吴显龙、丁美英诉争的西溪北苑北区系西溪人家北区。丁美英与滕金女从西溪北苑北区77幢2单元全体30户业主处承租了该幢2单元一楼储藏室，约100平方米，并支付了该幢业主30户业主每户1300元共计39000元租金。2019年8月6日，滕金女表示与丁美英共同转租的西溪北苑77幢2单元储藏室的全部权利和义务均由丁美英享有和承担。2018年11月28日，吴显龙（甲方）与丁美英（乙方）签订《租赁协议》，主要约定：丁美英将位于杭州市余杭区门出租给吴显龙使用；租赁期间为2018年12月16日至2021年12月15日止，租金一年为35000元。2018年12月8日，丁美英在微信中讲到“比我们第一家要稍微要大一点儿的，我想跟大个十个平方肯定有的，”，为此吴显龙、丁美英经协商，重新于2019年1月15日签订《租赁协议》，主要约定丁美英将位于西溪北苑北区租赁给乙方使用，租赁期限自2019年1月15日至2024年1月16日止，租赁费为第一年61000元（2019年1月15日至2022年1月16日租赁费为每年55000元）。但是实际丁美英出租给吴显龙的是西溪北苑北区77幢2单元储藏室，该储藏室位于架空层，规划为自行车车库，约100平方米。前述两份合同签订后，吴显龙依约支付了第一年的房屋租金61000元，并进行了地砖等部分装修。2019年1月2日西溪北苑北区物业管理处出具责令整改通知书，要求吴显龙在2019年1月7日前将西溪北苑北区77幢2单元小区公共部分恢复原样。至2019年1月11日，吴显龙通过微信方式要求丁美英退还61000元房租，丁美英于2019年1月14日退还吴显龙租金20000元，2月26日退还租金5600元、9650元，以上丁美英合计退还吴显龙租金35250元。2019年2月26日，丁美英微信称“我钱转给你了，支付宝，一笔是九千六百五零四房租，还有一定”，“第二比例是5600块，是阿姨的两，我们两个阿姨的中间费退给你啊，你收一下”。2019年8月24日，丁美英收到吴显龙邮寄来的架空层储藏室钥匙。现吴显龙以丁美英系无权处分人签订合同，且侵犯社会公共利益为由，要求确认双方之间的《租赁协议》无效。在本案庭审过程中，原审法院向吴显龙释明《租赁协议》不存在合同无效的情形，是否变更诉讼请求，吴显龙坚持不作变更。本案经开庭审理，并经多次调解，双方未能达成调解协议。 2019年6月吴显龙诉至原审法院，请求判令：1、确认吴显龙、丁美英双方签订的《租赁协议》无效；2、丁美英退还房租及押金61000元；3、丁美英赔偿吴显龙装修费用共计62100元；4、丁美英负担本案全部诉讼费用。在诉讼中，吴显龙变更诉讼请求为：1、确认吴显龙、丁美英双方签订的《租赁协议》无效；2、丁美英退还房租及押金25750元并负担本案全部诉讼费用。 原审法院认为，无效合同是指《合同法》第五十二条规定的：“一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三利益；以合法形式掩盖非法目的；损害公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定”情形。本案《租赁协议》中的架空层系合法建造的回迁安置房的附属部分，不属于违章建筑。丁美英从西溪北苑77幢2单元30户全体业主处承租该架空层储藏室，并转租给吴显龙的行为，并不构成吴显龙诉称的损害社会公共利益而导致合同无效。因而吴显龙诉请确认合同无效，并基于无效而要求退还房租及押金，既无事实依据，亦无法律依据。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，判决：驳回吴显龙的诉讼请求。一审案件受理费222元，由吴显龙负担。 宣判后，吴显龙不服，向本院提起上诉称：一、被上诉人无权处分案涉不动产，将该房屋租赁给上诉人。现上诉人已经就产权提出争议，因此该合同事实上自始无效。二、关于租房的用途，原审法院认定错误。双方的聊天记录已经明确可以看出，上诉人租房的用途是用于开理发店而不是仓库，而原审判决中认定该租房的目的是用于储藏室，属于事实上的认定错误。三、关于租金，上诉人在被物业断水断电后，明确告知被上诉人不租了。即便该合同有效，那么在断水断电后，合同目的已经无法实现，上诉人明确表示解除合同时，合同已经依法解除，那么后续未发生但已经收取的租金也应该退回。同时被上诉人在合同上写虚假的身份信息，本身就可以推断出被上诉人并非成心想履行合同，反而有骗钱的成分在其中。综上，请求撤销原判，并依法改判支持上诉人一审诉讼请求。 被上诉人丁美英答辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确。一、2019年1月15日双方签订的《租赁协议》第五条明确约定，如遇物业禁止小区经营原因造成搬迁属不可抗拒因素，双方不承担任何违约责任，转让不得转做餐饮类经营。由上述协议可以看出，吴显龙与被上诉人在签署合同的过程中，对该房屋的权属性质有着明确清楚的认知。双方在签订上述合同，对房屋如何使用明确界定为储藏室，该房屋存在的风险以及风险的承担已明确。因此上诉人称双方对于租房的用途没有明确约定，没有依据。二、依据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家集体或者第三者利益；以合法形式掩盖非法目的；损害公共利益；违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。本案中，被上诉人从西溪北苑77幢2单元30户全体业主处承租该处房屋的储藏室，并转租给上诉人的行为，并不构成上诉人所称的损害社会公共利益而导致合同无效的情形。因此，合同有效并且双方已经实际履行。三、到目前为止，双方并没有实际结算，合同仍在履行过程之中。被上诉人保留向上诉人追诉合同租金的权利。因此，双方签订该份协议是双方真实的意思，并且事后也已实际履行。综上，请求驳回上诉人的上诉请求。 二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。 本院经审理认定的事实与原审认定一致。 本院认为：案涉合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。上诉人以被上诉人无权处分案涉不动产为由主张合同无效，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，故本院对该主张不予支持。上诉人基于合同无效而主张被上诉人退还押金和房租，亦无法成立，一审不予支持正确。至于上诉人上诉称因合同目的无法实现而导致合同已实际解除一节，因与其一审主张的请求权基础不同，本院不予审查。综上，一审判决认定事实清楚、法律适用正确、实体处理适当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费444元，由吴显龙负担。 本判决为终审判决。 审判长 韦 薇 审判员 周志军 审判员 韩 昱 二〇二〇年四月三日 书记员 苏彧楠