江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终1106号上诉人（原审被告、反诉原告）：江苏沭阳南部新城置业有限公司，住所地江苏省沭阳县。法定代表人：徐涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：贾爱国，该公司法务。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘威，男，1993年5月4日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。委托诉讼代理人：刘文景，沭阳县青伊湖法律服务所法律工作者。上诉人江苏沭阳南部新城置业有限公司（以下简称南部新城公司）因与被上诉人刘威商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2019）苏1322民初16226号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理本案，并于2020年4月21日组织双方当事人公开开庭进行了审理。上诉人南部新城公司的委托诉讼代理人贾爱国，被上诉人刘威的委托诉讼代理人刘文景到庭参加了庭审。本案现已审理终结。南部新城公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判；本案一、二审诉讼费用由刘威负担。事实和理由：一、一审判决确定的逾期交房违约金计算期间错误。1.合同约定被上诉人应于2016年8月16日前付清尾款，但其直至2016年9月22日才付清尾款，其应向上诉人支付逾期付款违约金1080元。因被上诉人至今未向上诉人支付该逾期付款违约金，所以根据补充协议的约定上诉人有权推迟交付房屋并不承担违约责任。2.案涉房屋于2018年12月18日取得《工程竣工验收备案表》，南部新城公司于2018年12月18、19日集中电话通知业主办理交房手续，且90%的业主已经收房入住。刘威就逾期交房问题同其他业主一同至南部新城公司和政府部门要求处理，故其完全知道案涉房屋已经竣工验收且多数业主已经入住的事实，刘威拒不承认南部新城公司电话通知其交房，违背诚实信用原则。3.被上诉人辩称的物业费纠纷系其与物业公司之间的纠纷，视频显示上诉人工作人员并未在场也不清楚双方产生纠纷。被上诉人并未告知上诉人物业公司因纠纷拒绝交付钥匙情况。现有证据也不能证明上述纠纷影响房屋交付。4.被上诉人已于2019年8月15日收到交房通知书，其直至10月28日才办理交接手续，该期间不应计算逾期交房违约金，上诉人承担的逾期交房违约金应计算至取得工程竣工验收备案表之日止。二、被上诉人应按合同约定向上诉人支付逾期付款违约金1080元。合同约定被上诉人应于2016年8月16日前付清尾款，但其直至2016年9月22日才付清尾款，其应向上诉人支付逾期付款违约金1080元。刘威辩称：一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。1.案涉商品房买卖合同约定逾期付款违约金的条款系格式条款，签订合同时未向刘威告知，应为无效；按揭贷款系上诉人安排操作，被上诉人只是起到配合作用，不存在过错，不应承担违约责任。且直至本案一审诉讼时，上诉人从未主张过被上诉人存在违约行为。2.逾期交房违约金应计算至被上诉人实际拿到钥匙的日期即2019年11月4日。刘威向一审法院起诉请求：判令南部新城公司向刘威支付逾期交房违约金24829.40元（以购房款为基数，从2018年7月1日起按日万分之一计算至2019年11月4日）南部新城公司向一审法院提起反诉请求：刘威向南部新城公司支付逾期付款违约金1080元（以300000元为基数，从2016年8月17日起计算至2016年9月22日）、逾期收房违约金3408.69元（以516468元为基数，自2019年8月23日起按日万分之一计算至2019年10月28日）。一审法院认定事实：2016年6月17日，双方签订《商品房买卖合同》，约定刘威购买南部新城公司开发的边城慧居城小区13幢1304室房屋，价款为516468元。合同第八条交付期限：出卖人应当在2018年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格；2.该商品房经综合验收合格…。第九条出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至房屋经验收合格，并向买受人发出通知日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。第十一条交接：商品房达到交接使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖方承担。由于买受人原因，未能按时交付的，双方同意按以下方式处理：（1）视同已经交付，房屋灭失风险由买受人承担；（2）物业费用由买受人自行承担，且另承担合同总价款的万分之一每天的逾期验收房屋违约金。合同首页第二条约定：商品房必须通过综合验收，取得《工程竣工验收备案表》后，方可交付使用，购房人方可领取钥匙，交房时开发企业应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。2018年12月18日，沭阳县住房和城乡建设局认为建设单位于2018年10月22日报送工程竣工验收备案文件经查验，符合要求，遂向南部新城公司出具沭阳慧居城小区11#、12#、13#楼的《竣工验收备案表》。2019年8月15日，南部新城公司通过EMS向刘威邮寄书面交房通知书。2019年10月28日，刘威至南部新城公司处办理房屋交接手续，并签署了《慧居城交房办理流程表》，双方后因物业费问题产生分歧，刘威未能领取案涉房屋钥匙。2019年11月4日，刘威再次至南部新城公司处领取案涉房屋的钥匙被拒，遂向公安机关报案。沭阳县公安局南湖派出所出警。根据刘威的申请，一审法院调取公安机关出警人员的执法录像，从该录像可以看出，案涉房屋的钥匙在物业公司处保管，刘威拿到房屋钥匙的前提是必须支付物业公司要求期间的物业费，否则，物业公司拒绝交付钥匙。后经公安部门协调，刘威支付了相关物业费用，领取了房屋钥匙。一审法院归纳本案的争议焦点为：2019年8月16日至11月4日期间应由南部新城公司承担逾期交房的违约责任还是刘威承担逾期收房的违约责任；南部新城公司关于逾期付款违约责任的诉讼请求是否超过法定诉讼时效。一审法院认为：刘威和南部新城公司之间的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。刘威向南部新城公司购买涉案房屋，且已向南部新城公司支付了全部购房款，履行主要合同义务，南部新城公司作为出卖人，应如约将符合交付条件的房屋交付刘威使用。关于第一个争议焦点，一审法院认为，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。本案中，南部新城公司将案涉房屋的钥匙交由物业公司保管，在双方之间已经达成交接协议，且南部新城公司已经同意将房屋钥匙交于刘威后，物业公司无权以必须支付某特定期间的物业费而拒绝交付钥匙。否则南部新城公司并未完成交接义务，由此产生的法律后果应由南部新城公司承担，故南部新城公司应继续向刘威承担2019年8月16日至11月4日期间的逾期交房违约责任。关于第二个争议焦点，一审法院认为，当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，违约金的数额随着违约行为的持续发生不断增长，该违约金请求为继续性债权，随时间推移而不断增长，则违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案违约金约定计算方式为“日万分之一”，为以日为单位累计计算，南部新城公司主张的逾期付款违约期间为2016年8月17日起计算至2016年9月22日，直至本案中才提起反诉时间，超过了法定诉讼时效，依法不予支持。调解不成，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，作出判决：一、南部新城公司于判决发生法律效力之日起十日内向刘威支付逾期交房违约金24829.40元（以516458元为基数，自2018年7月1日起按日万分之一计算至2019年11月4日）；二、驳回南部新城公司的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费421元，减半收取计211元，由南部新城公司负担；反诉费25元，由南部新城公司负担。二审另查明，案涉商品房买卖合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定“自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金”。二审查明的其他事实与一审一致，对一审查明的其他事实，本院依法予以确认。经双方当事人确认，本院归纳本案二审争议焦点为：1.本案逾期交房违约金应计算至何时；2.上诉人主张的逾期付款违约金是否应予以支持。本院认为：1.一审判决本案逾期交房违约金计算至2019年11月4日并无不当。案涉商品房买卖合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定“自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止”支付逾期交房违约金。本案中，虽然被上诉人已于2019年8月15日收到书面的交房通知，但根据一审查明的事实，直至2019年11月4日刘威方才实际拿到涉案房屋的钥匙，至此上诉人才完成合同约定的实际交付义务，故一审判决确定逾期交房违约金计算至2019年11月4日并无不当。至于上诉人是否电话通知以及是否清楚物业公司拒绝交付钥匙情况等均不影响本案逾期交房违约金的计算截止时间。故南部新城公司该上诉主张，本院不予支持。2.上诉人主张的逾期付款违约金不应予以支持。虽然根据合同约定，被上诉人逾期付款构成违约，应向上诉人支付逾期付款违约金；但被上诉人的违约期间最后一日为2016年9月22日，上诉人未提供证据证明其在诉讼时效期间内向被上诉人主张过权利，故一审认定上诉人主张的逾期付款违约金已超过法定诉讼时效从而予以驳回，并无不当。对上诉人该主张，亦不予支持。综上，南部新城公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费421元，由上诉人江苏沭阳南部新城置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  魏良军审判员  张 熠审判员  刘路路二〇二〇年四月二十三日书记员  刘 倩书记员  王 玉附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。