四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终1849号 上诉人（原审原告）成都盛佳物业管理有限公司。住所地：四川省成都市武侯区小天北街8号。 法定代表人杜斌，总经理。 委托代理人江秀军，系公司工作人员。 委托代理人米成亮，四川青平律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）张站军，男，1973年8月23日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 上诉人成都盛佳物业管理有限公司（以下简称盛佳物业公司）因与被上诉人张站军物业服务合同纠纷一案，不服四川省成都市新都区人民法院（2019）川0114民初4639号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院查明，张站军系位于成都市新都区××房屋的业主，房屋建筑面积为83.98平方米。2012年9月1日，××第一届业委会与盛佳物业公司签订《物业服务合同》及补充协议（简称《2012年物业服务合同》），约定：由盛佳物业公司为小区提供物业服务，服务期限为5年（2012年5月16日至2017年5月15日）；物业服务费按建筑面积住宅用房0.5／月／平方米、非住宅用房1元／月／平方米按月交纳，业主应于每月15日至25日履行交纳义务：若逾期缴纳，按逾期费用每日千分之三计算支付违约金；双方应按规定向供水、供电、供气等单位交纳水、电、气等相关费用，盛佳物业公司接受供水、供电、供气等单位委托代收费用的，不得向业主收取额外费用；本合同届满前90日，双方应协商是否另行签订物业服务合同，经协商未达成协议的，盛佳物业公司应在合同期限届满后30日内继续履行本合同。合同订立后，盛佳物业公司开始为张站军提供物业服务。张站军自2017年10月1日起便未缴纳物业服务费。 原审法院另查明，2015年5月12日，××第二届业委会与盛佳物业公司签订《物业服务合同》（简称《2015年物业服务合同》），约定合同期限为2年，自2015年5月31日起至2017年5月31日止。2017年2月23日，业委会与盛佳物业公司签订《物业服务合同》（简称《2017年物业服务合同》），约定由盛佳物业公司继续为该小区提供物业服务，服务期限为5年（自2017年5月1日起至2022年4月30日止）。2018年2月5日，第二届业委会向原审法院提起诉讼，要求确认《2017年物业服务合同》无效；请求解除《2012年物业服务合同》及2015年签订的补充协议。原审法院经审理后，确定《2012年物业服务合同》合法有效，《2015年物业服务合同》《2017年物业服务合同》无效，并驳回了第二届业委会要求解除《2012年物业服务合同》及2015年签订的补充协议的请求。我院维持了该判决。2019年1月5日，第二届业委会与案外人成都聚景物业管理有限责任公司签订《物业服务合同》，委托该物业公司为小区提供物业服务。但新的物业公司并未入场，现仍由盛佳物业公司提供服务。 原审法院认为，××业委会先后与盛佳物业公司签订的三份物业服务合同，法院生效判决已确认《2015年物业服务合同》《2017年物业服务合同》无效，确认《2012年物业服务合同》合法有效，并以可能损害业主利益为由驳回了××第二届业委会要求解除《2012年物业服务合同》的请求。虽然《2012年物业服务合同》的服务期限至2017年5月15日已届满，但该小区业主大会在服务合同期满未选出新的物业服务企业，而盛佳物业公司仍一直为小区提供物业服务，原物业服务合同仍具法律约束力。在该期间内业主仍有交纳物业服务费等相关费用的义务。而张站军未交纳相应费用，构成违约，应承担相应的民事责任。故盛佳物业公司要求张站军支付物业服务费等费用的请求，予以支持；关于物业服务费的具体金额，盛佳物业公司主张2017年10月1日至2019年2月28日的物业服务费，共计17个月，标准为0.50元/月.㎡，实际金额应为41.99元/月，17个月共计713.83元；关于水费、电费，根据《2012年物业服务合同》第十八条第二款“乙方接受供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位的委托代收水、电、气、信息、环卫等费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”的约定，盛佳物业公司提交了抄表记录，张站军虽然对抄表记录不认可，但其并未提交其自行缴纳水费、电费的证据，故原审法院依法确定张站军应支付的水费为339.6元、电费为969元；关于停车费，《2012年物业服务合同》中第十四条对停车费进行了约定，但未约定具体金额，张站军认可其自2018年一直停在该小区，但认为停车费应当为50元/月，盛佳物业公司主张停车费为60元/月，但其并未提交证据，故原审法院依法确定以张站军认可的50元/月计算停车费，故停车费为700元；关于盛佳物业公司主张的垃圾费，因《2012年物业服务合同》中并无约定，且其提交的代缴票据亦为收据，故原审法院依法不予采信；对于违约金，无论是合同约定按逾期费用每日千分之三计算还是按盛佳物业公司主张的年利率24%计算都明显过高，原审法院依法予以调整，按中国人民银行同期基准贷款利率的1.3倍自2019年3月1日起算；对于张站军提出物业服务合同已终止，未与盛佳物业公司订立新的物业服务合同，盛佳物业公司无权起诉业主的意见，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“物业服务合同的权利义务终止后,业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施,以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的,人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交,并以存在事实上的物业服务关系为由,请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的,人民法院不予支持。”的规定，虽然××第二届业委会与案外人签订了新的物业服务合同，但没有证据证明业委会通知过盛佳物业公司并要求办理相关移交手续，故盛佳物业公司要求支付物业服务费等费用不属于上述解释第十条规定的情形，张站军的意见不能成立；对于张站军以盛佳物业公司在提供物业服务中存在的问题提出的抗辩，不应作为不交纳物业服务费的理由，张站军可根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定另行主张权利。据此，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第六条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、张站军于判决生效之日起十日内向盛佳物业公司支付2017年10月1日至2019年2月28日期间的物业服务费713.83元、水费339.6元、电费969元，2018年1月1日至2019年2月28日期间的停车费700元，共计2722.43元及违约金（按照中国人民银行同期同档贷款基准利率1.3倍从2019年3月1日起计算至付清之日止）；二、驳回盛佳物业公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由张站军负担。 宣判后，盛佳物业公司不服原审判决，向本院提起上诉称，原审法院按同档贷款利率1.3倍判决违约金违反了当事人的约定，上诉人将违约金降为年利率24%符合相关司法解释的规定，关于垃圾处置费上诉人已经提交了相关部门要求代收代缴及相关收费凭证，该费用应予支持，故请求二审法院撤销原审判决，依法改判。 被上诉人张站军辩称原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。 本院二审查明的事实与原审判决一致。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，盛佳物业公司的实际损失主要为资金占用利息，原审法院综合全案证据按中国人民银行同期基准贷款利率的1.3倍自2019年3月1日起算支持违约金并无不当。关于垃圾处置费，因盛佳物业公司提交了新都区××社区出具的委托代征收案涉小区生活垃圾处置费的委托书及加盖有新都区××社区居民委员会财物专用章的《四川省村集体经济组织专用票据》，已能证明盛佳物业公司为案涉小区代征收缴纳垃圾处置费的事实，原审法院判决不予支持垃圾处置费不当，对盛佳物业公司主张的垃圾处置费102元，本院予以支持。 综上，上诉人盛佳物业公司的上诉理由部分成立，其上诉请求本院部分予以支持。原审判决不予支持垃圾处置费不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销四川省成都市新都区人民法院（2019）川0114民初4639号民事判决； 二、张站军于本判决生效之日起十日内向成都盛佳物业管理有限公司支付2017年10月1日至2019年2月28日期间的物业服务费713.83元、水费339.6元、电费969元、垃圾处置费102元，2018年1月1日至2019年2月28日期间的停车费700元，共计2824.43元及违约金（按照中国人民银行同期同档贷款基准利率1.3倍从2019年3月1日起计算至付清之日止）； 三、驳回成都盛佳物业管理有限公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费负担方式不变，二审案件受理费100元由上诉人成都盛佳物业管理有限公司负担80元，张站军负担20元。 本判决为终审判决。 审判长  喻小岷 审判员  李 亚 审判员  李 衡 二〇二〇年四月十四日 书记员  陈 悦