浙江省岱山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0921民初252号 原告：浙江日达房地产开发有限公司，住所地岱山县高亭镇长河路440号。 诉讼代表人：傅忠彬，该公司管理人负责人。 委托诉讼代理人：张政，该公司管理人员工。 委托诉讼代理人：杨婷喻，该公司管理人员工。 被告：孙坤春，男。 被告：李代红，女。 上述二被告的委托诉讼代理人：张敏敏，浙江蓬星律师事务所律师。 原告浙江日达房地产开发有限公司（以下简称日达公司）与被告孙坤春、李代红商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告日达公司诉讼代理人张政、杨婷喻及被告孙坤春、李代红和二被告的诉讼代理人张敏敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告日达公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付剩余房款23万元；2.被告支付2019年12月31日之前的违约金13662元并支付自2020年1月1日起至实际履行之日止按日利率万分之一计算的违约金；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年7月11日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定被告向原告购买位于岱山县商品房，每平方米价格为28898元，房屋的建筑面积为23.01平方米，总房价为664943元，被告已支付房款为437314元，尚有23万元房款未予支付。2019年8月9日，原告被岱山法院裁定进入破产清算程序，并指定浙江六和律师事务所为管理人，管理人接管后向被告进行了催讨，但被告仍未予以支付，故原告诉至法院。 俩被告辩称，其向原告购买日达广场A幢335号房屋无异议，但是其不欠原告方房款。原告曾联系其，说愿意给其总房款打88折，后双方在2018年5月16日就涉案房屋支付房款事宜进行协商，后确定原告给其总房款打88折的情况下，再免掉剩余房款91739元，即其再支付原告房款10万元，后其在同天支付了原告剩余房款10万元，其不再欠原告房款，关于原告承诺总房款打折，不仅仅是其一套房子，据其所知，至少还有两户也有打折，即购买A幢340室的童林德与购买B幢330室的赵盛忠与郑国定，甚至在打折后还有部分减免。综上 ，请求法院驳回原告对两被告的诉讼请求。 原告为支持自己的诉讼请求，向本院提供如下证据： 1、（2019）浙0921破申1号民事裁定书、（2019）浙0921破1号决定书，用于证明原告进入破产程序并指定浙江六和律师事务所为管理人的事实。 2、《商品房买卖合同》及购房发票各一张，用于证明被告向原告购买涉案房屋及约定双方权利义务的事实。 3、银行商务签购单及收据，用于证明被告已支付购房款437314元，尚欠房款23万元的事实。 4、案外人蒲群伟、潘秀芬与其签订的《关于按揭贷款的补充约定》用以证明原告给予房款优惠是有条件的事实。 5、邮件面单及投递详情网页截图，用于证明管理人接管后已向被告进行催讨的事实。 两被告向本院提交如下证据： 1、有案外人袁某、周跃定签字的计算单（系复印件），用以证明原告曾与其协商同意给其购买的房屋打88折及抵扣租金58468元的事实。 2、日达广场A幢335室交房协议（系复印件），用以证明原、被告协商剩余房款再付10万元，房款两清的事实。 3、委托经营管理协议，用以证明两被告曾将涉案房屋委托给原告进行租赁的事实。 4、总经理聘用合同及仲裁裁决书，用以证明案外人袁某曾系原告方总经理的事实。 5、案外人童林德房款打折计算单（系复印件）及案外人赵盛忠、郑国定的欠房款余额协商确认书（系复印件），用以证明原告也曾承诺给案外人就房款进行打折的事实。 6、证人袁某的证言，证人袁某陈述，其曾经在原告处任总经理职务，被告系原告的客户。2018年的时候，因为没有钱发员工工资，原告的法定代表人蒋慧民就给其一张清单，让其找清单上的业主协商，让这些业主把尾款付付好，原告给其在8折至88折的幅度内进行优惠，其一般负责与业主进行协商，谈妥之后就交给会计周跃定。其曾经找过四套房子的业主，分别为被告孙坤春、童林德、赵盛忠、郑国定及另外一个叫黄芝芬的，但是最后只谈成了三户，就是被告及童林德与赵盛忠、郑国定。被告提供的这两张单子都是周跃定打的，第一张计算清单中的“暂付10万元”是其写的，至于交房协议书中手写的“再付10万元作为剩余房款”应该是周跃定写的，底部的日期修改也应该是周跃定，这两张中的关于其的签名都是其签的。当初其和被告孙坤春谈打折的事情，最后算下来好像是19万多，但是被告仍然不愿意付款，因为员工工资好长时间没发，所以最后就和他说你再付10万元，剩下的9万多就免掉了，所以后来被告就在当天付了10万元。 对原告提供的证据，被告发表如下质证意见：证据1、2的三性无异议；证据3的真实性无异议，但认为不能证明两被告尚欠原告房款23万元；证据4、5，认为已超过举证期限，不发表质证意见。对被告提供的证据，原告发表如下质证意见：证据1的真实性无异议，关联性有异议，认为该计算单上只有原告方高管人员签字，无公司盖章；证据2的真实性无异议，但底部的日期有涂改痕迹，不能明确具体的签订时间，且该份协议中也没有被告方的签字，不能表达双方的真实意思表示；证据3的真实性无异议；证据4中的仲裁裁决书的结论无异议，但该裁决书中的被申请人，即我方的委托代理人即为被告的诉讼代理人，在该份裁决书中，该代理人对袁某提供的证据均无异议，关于总经理聘用合同，因袁某系原告的总经理，其对公司公章有一定的把控能力，其有可能私自用公章签订一个合同；证据5不予确认；证据6的真实性有异议，因为证人袁某对原告方具有巨额债权，不排除证人会做出对其不利的陈述。 经审查，原告提供的证据1、2，被告无异议，本院予以确认；证据3的真实性本院予以确认；证据4，与本案无关，本院不予确认。证据5邮寄面单，因无法知晓邮寄内容且从面单及网页截图来看也无法分辨具体邮寄的内容，故本院均不予确认。对被告提供的证据，证据1、2、3的真实性本院予以确认；证据4，本院对证人袁某曾为原告方的总经理的事实予以确认；证据5，原告方对真实性无异议，本院对真实性予以确认，关联性本院将结合本案的实际情况予以综合确认；证据6，本院将结合本案的实际情况予以综合确认。 本院经审理认定事实如下： 2012年6月25日，两被告（委托方）与案外人舟山日达广场企业管理有限公司（受托方）签订《委托经营管理协议》一份，该协议的主要内容为：两被告将其购买的日达广场的商铺A幢335室委托给舟山日达广场企业管理有限公司进行经营管理，委托期限为2013年6月30日至2018年6月29日，租金为每年度15666元。2012年6月26日，俩被告支付原告房屋定金20万元。2012年7月3日，两被告支付原告首付款135810元。2012年的7月11日原告日达公司（出卖人）与被告孙坤春、李代红（买受人）签订《浙江省商品房买卖合同》一份，该合同中登记的合同双方当事人中买受人地址为岱山县岱西镇勤丰路74号，岱山县高亭镇蓬莱新村201幢302室。该合同主要内容为：被告向原告购买位于岱山县房屋，建筑面积为23.04平方米，其中套内建筑面积为10.8平方米，商品房单价为每平方米28898元，总价款为665810元；按照物业管理有关法规、规章规定，需要交纳新建物业专项维修资金的，首期交纳标准为70元／平方米（以相关部门确定并经当地政府批准后公布的标准为准）。该款项未包含在本条约定的总价款中，由出卖人统一代交，在物业交付时向买受人收取。2012年7月3日前支付房款人民币335810元（含定金）。剩余房款人民币330000元，买受人应在接到出卖人通知后7日内向贷款银行提交办理贷款要求的全部资料和证明文件，并办理完毕全部按揭贷款手续。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准，产权登记面积与合同约定面积误差比绝对值在3%以内的（含3%），据实结算房价款；若买受人未按合同约定的时间付款，逾期超过90日的，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金等内容。 2015年1月15日，涉案房屋开具了金额为664943元的销售不动产统一发票，该发票载明建筑面积为23.01平方米。同日，原告向被告开具了三张金额分别为2071元、200元、100元的收据，在该三张收据中摘要中分别载明为物业维修基金、垃圾费、办证费。2018年5月16日，袁某、周跃定在“李代红、孙坤春日达广场A幢335室打折计算单”上签字，该计算单上有袁某手写的“暂付壹拾万元正”，该计算单的主要内容是涉案房屋的总房价664943元打88折后的价格585150元加上物业维修基金2071元、办证费100元、垃圾费200元，减去两被告已经支付的337314元为250207元，再减房租58468元，最后两被告还欠191739元。同日，袁某、周跃定在《日达广场A幢335室交房协议》上签字，该交房协议抬头注明甲方为原告，乙方为李代红、孙坤春，该协议载明：“经甲、乙双方协商达成日达广场A幢335室交房条款按照原购房适当优惠一次性确认结算，现甲乙双方均无异议。（再付10万元作为剩余房款）”，其中“（再付10万元作为剩余房款）”系手写。 另查明，袁某曾在原告处担任总经理职务，周跃定曾在原告处担任财务总监职务。日达广场B幢330室房屋的买受人系赵盛忠、郑国定。2017年11月16日，袁某、周跃定在内容为“经甲、乙双方协商确认，日达广场B幢330室欠房款按照合同房价的81.49%结算，双方均无异议。”的《日达广场B幢330室欠房款余额协商确认书》上签字。日达广场A幢340室的买受人之一系童林德，2018年1月30日，袁某、周跃定在《日达广场A340室》的打折计算单上签字，该计算单的内容为：“预收房款215413+777﹦216190元；总房款12.78×33626﹦429740×0.88﹦378171元；减租金37796元；物业维修基金：12.78×90﹦1150元；建筑垃圾费200元；代办证书费：100元；还欠房款：125635元。”2018年1月30日，童林德支付原告房款125635元。在审理中，原告陈述赵盛忠、郑国定购买的B幢330室的不动产统一发票显示的房款总额为1056370元，根据已有的付款凭证，上述二人所付房款为860832元，童林德购买的A幢340室的不动产统一发票显示的房款总额为429740元，根据已有的付款凭证，该套房屋实际支付的房款金额为340376元。上述二套房屋的房款原告在庭审中承认均已付清。 又，本院于2019年8月9日裁定受理浙江民泰商业银行股份有限公司舟山岱山支行对原告日达公司的破产清算申请，并于同日指定浙江六和律师事务所担任原告的管理人。 本院认为，本案的争议焦点为被告的房款是否付清。本院认为涉案房屋的房款已付清。理由如下：根据被告提供的证据即原告在审理中陈述关于A幢340室与B幢330室的总房款与实际付款情况，本院能够认定原告方曾经授权己方工作人员袁某、周跃定与部分业主协商尾款的支付问题，故本院对于原告曾经承诺被告就总房款打88折的事实予以确认。至于原告陈述即使存在总房款打88折的情况，被告目前也尚欠原告房款91739元尚未付清，本院认为根据《日达广场A幢335室交房协议》中载明的内容“经甲、乙双方协商达成日达广场A幢335室交房条款按照原购房适当优惠一次性确认结算，现甲乙双方均无异议。（再付10万元作为剩余房款）”，该协议中已经明确是一次性确认结算，退一步讲，若是仅仅同意给其总房款打88折，完全没必要在已经出具一份打折的计算单后，再给其出具一份《日达广场A幢335室交房协议》，故本院对于证人袁某陈述“当初其和被告孙坤春谈打折的事情，最后算下来好像是19万多，但是被告仍然不愿意付款，因为员工工资好长时间没发，所以最后就和他说你再付10万元，剩下的9万多就免掉了，所以后来被告就在当天付了10万元。”予以确认。至于原告陈述《日达广场A幢335室交房协议》中只有原告方工作人员签字，两被告未签字，不能证明双方达成合意，本院认为，两被告在该协议达成之日即2018年5月16日就支付了原告房款10万元，就已经用自己的行为表明其接受该协议，故原告该陈述本院不予采纳。综上，原告要求两被告支付剩余房款23万元并支付违约金的诉请于法无据，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第七十五条之规定，判决如下： 驳回原告浙江日达房地产开发有限公司的诉讼请求。 本案受理费4954元，减半收取2477元（缓交），由原告浙江日达房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。 审 判 员 程园园 二〇二〇年四月七日 代书记员 虞梦洁