山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0811民初11254号原告：张绍金，男，1949年7月3日出生，汉族，,现住济宁市高新区。委托诉讼代理人（特别授权）：崔继稳，济宁任城南苑法律服务所法律工作者。被告：山东济宁南阳湖农场有限公司。法定代表人：许厚营，董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：田克宁，山东旭邦律师事务所律师。第三人：张万强，男，1973年9月11日出生，汉族，住山东省嘉祥县。原告张绍金与被告山东济宁南阳湖农场有限公司（以下简称南阳湖农场）、第三人张万强案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年9月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张绍金及其委托诉讼代理人崔继稳，被告南阳湖农场的委托诉讼代理人田克宁到庭参加诉讼，第三人张万强未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。庭审后，原告张绍金申请证人出庭作证，本院依法予以准许。原、被告及第三人均参加了质证。本案现已审理终结。原告张绍金向本院提出诉讼请求：1、依法撤销（2019）鲁0811执异1098号民事裁定书，判决被告立即停止对原告购买的济宁市阜桥辖区汇景国际城（置城国际）A座十三层23号房产(以下简称涉案房产)的强制执行，并解除对涉案房产的查封。2、判决确认涉案房产归原告所有。事实和理由：2009年7月18日，原告与第三人张万强达成合意，购买第三人的涉案房产。原告于2009年7月18日支付购房款8万元，于2009年11月6日支付购房款3万元。第三人将涉案房产交付原告。2013年9月26日，第三人出具证明，证明涉案房产归原告所有，后期由第三人办理房产过户至原告名下。后经过原告交涉，第三人以忙为理由，至今未办理房产过户手续。2019年4月1日，任城法院作出（2019）鲁0811执1634、1635、1636号执行裁定及协助执行通知书，查封了涉案房产。2019年8月9日，原告依法提出书面执行异议，并提供了购房依据等相关证据，要求解除查封，并中止了对上述财产的执行。同年8月20日，任城法院作出（2019）鲁0811执异1098号执行裁定，驳回原告的异议，并明确告知可在15日向法院提起诉讼。原告认为，原告与第三人虽未办理产权过户登记，但原告已依合意支付全部价款并占有标的物至今。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占用该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，原告在本案中并无过错，故，人民法院不得查封、扣押、冻结该财产。故诉至法院，望判如所请。被告南阳湖农场辩称，原告诉求没有是事实和法律依据，根据民诉法解释第三百一十二条第二项规定，请依法驳回原告的诉讼请求。1、对于原告当庭所增加的诉讼请求没有法律依据，2019鲁0811执异1098号执行裁定书不是执行异议之诉审查的对象，审理法院仅根据原告诉请的事由对其诉讼请求做出审查，所以该项请求依法不能成立。2、原告诉称的所谓房屋买卖不具有客观性，不符合房屋买卖交易惯例，不排除原告与第三人恶意串通人为设置执行障碍，阻扰法院对涉案房屋的执行具有虚假诉讼嫌疑，根据原告陈述及在立案时所提交的证据，原被告双方对涉及房屋买卖这一数额较大的交易行为没有签订书面房屋买卖合同，违背常理，原告所提交的所谓收款条，没有房屋总价，房屋坐落位置、面积、交付时间、违约责任、房屋买卖合同所应该具备的内容和要件，并且该收款条系与本案无关的他人代为出具，更不符合常理，该房屋买卖行为根据原告陈述2009年7月18日交付款项至2019年9月提出执行异议相距10年多，在此期间不办理房屋产权的转移登记违背常理，致使该买卖处于不确定状态，据被告了解，该房屋始终由第三人张万强占有使用收益。综上，原告的诉讼请求不符合法律规定及诉请的事项，不足以排除对涉案房屋的执行，请人民法院依法驳回原告的诉请请求，维护被告的合法权益及司法公正。第三人张万强未陈述。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证和证据交换，被告对原告提交的（2019）鲁0811执异1098号执行裁定无异议，原告对被告提交的（2019）鲁0811执1634、1635、1636执行裁定书无异议，原、被告、第三人对本院在田申物业制作的“调查笔录”均无异议，本院依法予以确认，并在卷佐证。对当事人有异议的证据和事实，本院依法认定如下：1、收条两份，该证据系原件，原告及第三人均无异议，且书写人到庭质证，对其真实性和关联性，本院依法予以确认。2、张万强证明一份，该证据系原件，且与本案有关联性，对其真实性和关联性，本院依法予以确认。3、电费购买票据一份，该收据非供电公司出具，但加盖了“置城国际电费专用章”，对其真实性，本院依法予以确认。4、物业费一组（4页），加盖了物业公司的财物专章，对其真实性，本院依法予以确认，但该物业费未显示缴款人姓名，仅显示楼层房间号码，不能证明原告观点。5、中国移动通信客户业务受理单、移动宽带账号显示牌、户籍本复印件、杨香云身份证复印件，该组证据均系第三人方制作，对其真实性，本院依法予以确认。4、张某的证人证言，该证人出庭作证，但其为第三人张万强的叔伯家的弟弟，曾为第三人的司机，与第三人有利害关系，其证言中与常理不符的部分，本院依法不予确认。根据原、被告举证、法院认证和法庭调查，本院依法确认以下事实：原告与第三人张万强是多年朋友关系。第三人张万强曾向原告借款10万元，至今没有还清。2018年6月1日，原告张绍金为涉案房产购买了300元的电费。2018年7月31日，原告张绍金之妻为涉案房屋办理了安装宽带的相关手续。还查明，南阳湖农场诉张万强租赁合同、借款合同三案，2018年8月31日，本院作出（2018）鲁0811民初8547号、8550号、8551号民事判决，分别判决张万强在判决生效之日七日支付南阳湖农场租赁费26500元及逾期利息、141800元及利息、157604.39元及利息。判决生效后，张万强未履行判决书确定的义务。2019年3月13日，南阳湖农场向本院申请执行，本院于同日立案执行，案号分别为（2019）鲁0811执1635号、1634号、1636号。同年4月1日，本院作出上述案号的执行裁定及协助执行通知书，查封了涉案房产。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非买受人自身原因未办理过户登记。”据此，买受人的执行异议是否成立，应根据案件的具体情况和异议人所主张的权利、申请执行人债权实现的效力以及被执行人对执行标的的权利作出比较后综合判断，从而确定异议人是否享有权利，及其权利是否能够排除执行。依照司法解释的规定，结合本案查明的事实，现从四点进行分析：第一，原告张绍金与第三人张万强在涉案房屋查封之前，并未签订书面的购房合同，双方并未建立相应的房屋买卖合同关系。理由主要有以下几点：1、庭审中，原告与第三人均认可双方一直没有签订书面的房屋买卖合同。对于如此大宗的款项交易，双方未签订书面合同有悖审慎交易常理。2、至庭审时，原告与第三人尚未就涉案房屋购买价格形成统一的意见。第三人先是陈述“我当时买是13万多点，当时卖给他我也给他协调过，当时装修、地板等都是我收拾的，多少地看着折合点钱，也没有说具体数，到现在也没商量好折合多少钱”；当原告说“给他11万，他就说给齐了，后了给我借了10万”时，第三人又陈述“对，因为我还借着他10万，出于他不给我要利息。”但在最后法庭询问时，第三人仍坚持“不清楚总价格”。据此，应认为，就涉案房屋的购买，原、被告仍在协商中，因为第三人本身的购买价为13万多，在房价不断上涨和第三人需要借款，又有贷款的情况下，原告所述的转让总价11万元显然不符合交易心理预期。这也许是第三人坚持“不清楚总价格”的缘由。而在“房产价格”尚未确定的情况下，不能推定双方合同已经成立。第二，原告现有的证据不足以证明其已履行了支付涉案购房款的义务。庭审中，原告提供了2009年两份“收条”和第三人张万强的“证明”，以证明其支付了全部购房款11万元。其中，对于该两份“收条”，既无关于房屋位置、面积、价款等涉案房产的任何信息，亦无银行转款凭证或银行流水相互印证，也非第三人张万强向原告出具，而是证人出具，且原告与证人张某关于款项支付的主要内容陈述不一致：原告陈述两笔款项均为张某从其存折中自提，而证人张某先是称均为现金；在第三人提示后，又称3万元给的现金，8万元为其自提，且系在没有与银行预约的情况下自提。对于款项的支付，有三处不符合情理：其一，原告在庭审中陈述之前与张某不认识，但又说将存折交由其去银行取款，将存折交由不熟识的人取款有悖常理；其二，对于款项的支付，原告称均为自提，而证人张某则先均为现金，后又改为一笔自提，一笔现金，对于支付方式这种重大内容，双方陈述完全不同，有违常理；其三，对于8万元大额现金，证人在没有与银行预约的情况下代理取款，与银行办理业务的常情不符。对于原告提供的张万强的“证明”，即“置城国际A座13楼23室，其产权归属张绍金，已交房款购买费壹拾万元整。后期并办理相关过户手续。张万强，2013年9月26日”，该证据能够认定为系第三人对于涉案房屋的产权归属、房款支付的自认。《中华人民共和国物权法》第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”第三人自行书写的“产权归属”不具有对外公示效力；在原告出具的“收条”存疑，且第三人与原告系10多年朋友关系的情况下，该自认不能单独作为支付购房款和确认产权的证据。另外，原告与第三张万强之间还有10万元的借贷关系，对该款与购房款的关系，双方并未厘清。第三，原告现有的证据不能证明其自2009年已合法占有了涉案房屋，且具有居住的优先权。所谓占有，是指主体对于物基于占有的意思进行控制的事实状态。占有必须具备两个构成要件：一是占有人必须具有占有的意思；二是占有人实际上控制或管领了某物。本案中，原告称其2009年7月先搬过去，又向第三人张万强交的钱，其利用该房屋作为办公室，一直使用至今。但其提供的交费单据，最早的为2017年，没有之前交付相关费用的单据。其提供的2017-2018年的物业费和暖气费交付收据没有显示为原告缴纳，亦无银行转款凭证相互印证。其提供的电费、移动宽带办理手续的单据各一份，虽显示原告名字，但这种临时业务不足以证明原告已控制或管领了涉案房屋。退一步说，即使原告曾使用过涉案房屋，但其提供的证据不足以证明其自2009年起已对涉案房屋合法占用。另外，涉案房屋据原告所言，系其作为写书的工作室，而非居住使用，不具有优先权。第四，即使原、被告曾就涉案房屋的买卖进行过协商，但双方一直未办理房屋过户手续。庭审中，第三人陈述未办证的原因系房产存在抵押贷款，但其购房款为13万多元，剔除首付款，如果原告已支付其11万元购房款，则抵押贷款应已予解押，即第三人所述抵押贷款事由存疑。同时，2013年在房屋抵押贷款已解押的情况下，第三人为原告出具了“证明”，却未为原告办理过户手续。而在此后的时间里至今，如原告所言，其一直在涉案房屋工作，其不关心过问催促房产证的办理，亦有违常理。综上，原告张绍金与第三人张万强并未签订书面的房屋买卖合同，至庭审时，双方仍未就房屋买卖合同价格达成一致，双方之间并未成立合法有效的房屋买卖合同法律关系。同时，原告提供的“收条”、“证明”，以及其与第三人之间10万元借款关系的交叉存在，再加上11万元款项支付的诸多不合常理情况，不足以证明其履行了涉案房屋买卖合同的对价。原告不是涉案房屋的权利人，不享有涉案房屋的物权期待权。原告关于要求确认涉案房屋归其所有的主张不成立，本院依法不予支持。同时，即使其曾实际占有该房屋，但其系用于写书的工作室，而非居住使用，仍不具有排除执行的抗辩权。故原告的执行异议不成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告张绍金的诉讼请求。案件受理费3660元，由原告张绍金负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审 判 长  于发春审 判 员  李迎春人民陪审员  付吉燕二〇一九年十二月二日书 记 员  卞 翔