贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终228号上诉人（原审被告）：贵阳金巢林渝房地产开发有限公司，住所地贵州省清镇市百花大道1号，统一社会信用代码91520181055026005G。法定代表人：朱平。委托诉讼代理人：陈文元，贵州浩辩律师事务所律师。委托诉讼代理人：王道红，贵州浩辩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周亮，男，1986年8月29日生，汉族，住贵州省松桃苗族自治县。上诉人贵阳金巢林渝房地产开发有限公司（以下简称金巢林渝公司）因与被上诉人周亮商品房预售合同纠纷一案，上诉人金巢林渝公司不服贵州省清镇市人民法院(2019)黔0181民初4719号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人金巢林渝公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人周亮的一审诉讼请求。２、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：１、原判决认定上诉人将案涉房屋卖给重庆三和新农商贸有限公司属认定事实错误。上诉人与重庆三和新农商贸有限公司签订商品房买卖合同并办理网签，仅是借款的一种担保方式，而非真正的房屋买卖。２、原判决认定上诉人与被上诉人之间存在商品房买卖合同关系属认定事实错误。案涉《合同签订审批表》本质上属于客户有购买意向时，销售人员向客户提供的一份成本预算表，客户同意且经上诉人批准，应另行签订商品房买卖合同。原判决认定《合同签订审批表》属商品房买卖合同系适用法律错误。３、原判决解除《合同签订审批表》、退还被上诉人已付款及赔偿190660元属于适用法律错误。第一、上诉人与案外人重庆三和新农商贸有限公司之间不存在买卖合同关系。第二、网签并不等同于预告登记，不具有对抗效力。第三、上诉人正在办理解除案涉房屋的网签手续，不影响被上诉人取得案涉房屋。被上诉人周亮答辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，证据充分，请求维持原判。周亮向一审法院起诉请求：1、解除原、被告之间商品房买卖关系；2、被告返还原告购房款208366元，并按人民银行同期贷款利率支付资金占用利息，从2018年6月2日起计算，本息共计219912.95元；3、被告赔偿原告同等面积的商品房差价110000元；4、被告赔偿原告购房款一倍的民事欺诈责任即208366元；5、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实，2018年6月2日，周亮与金巢林渝公司签订《合同签订审批表》，该表载明客户基础信息（包括客户姓名、联系电话、身份证号、通讯地址），预算（包括房号、建筑面积、公摊面积、套内面积、原单价、原总价、优惠方式、优惠后单价）、收款（付款方式、贷款金额、已付款、本次应付款、首付款、抵押登记费、预告登记费、大修基金、本次合计收款）、流程审批（包括客户签字、置业顾问、营销经理、财务专员、合同专员），同日金巢林渝公司出具三张收据，分别载明收到房款Ｃ1-24-10房款190660元，收到预告登记费80元，收到大修基金7626元。另查明，经一审法院到清镇市住建局查询，位于清镇市原国土局地块棚户区改造（寰宇·金巢）项目Ｃ栋（Ｃ）1单元24层10号房屋，已于2017年1月13日网签，购房人为重庆三和新农商贸有限公司，预售合同备案号Ｙ17003544，证件号Ｇ1050010301221100Ｓ。一审法院认为：原被告虽未签订《商品房买卖合同》，但原告与被告签订的《合同签订审批表》中约定了商品房买卖合同的主要内容，并且被告已按照约定收受了购房首付款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，该合同签订审批表应认定为商品房买卖合同，由于商品房合同订立前，案涉房屋被告已出卖给他人，致使商品房买卖合同目的不能实现，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”的规定，被告应当返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。故对原告要求解除双方的商品房买卖关系、退还已付购房款208366元及利息、赔偿商品房差价的损失110000元，并赔偿已付购房款一倍的损失208366元的诉讼请求，一审法院认为，因原被告签订的合同签订审批表具备商品房买卖合同的主要内容，应当解除该合同签订审批表，而不是双方之间的商品房买卖关系，被告出具的收据载明被告收取购房款190660元，另10000元原告未提供证据证明系被告收取，因原告交纳的购房款为190660元，由被告返还原告购房款190660元，并由被告承担赔偿原告已交购房款190660元一倍的责任即190660元，因被告已承担原告已付购房款一倍的责任，足以弥补其损失，故对原告要求被告承担房屋差价损失的诉讼请求，一审法院不予支持；对于原告交纳的预告登记费80元、维修基金7626元，应由被告返还原告，因被告收取该费用，对原告的资金造成了一定的损失，按照中国人民银行同期贷款利率从2018年6月2日起计算至款项付清之日止利息的请求。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告周亮与被告贵阳金巢林渝房地产开发有限公司签订的《合同签订审批表》；二、被告贵阳金巢林渝房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告周亮预告登记费80元、维修基金7626元等共计7706元及利息（按中国人民银行同期贷款利率，从2018年6月2日起计算至款项付清之日止）；三、被告贵阳金巢林渝房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告周亮购房款190660元；四、被告贵阳金巢林渝房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告周亮190660元；五、驳回原告周亮的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4591元，由被告贵阳金巢林渝房地产开发有限公司负担3632元，原告周亮负担959元。二审期间，上诉人提交协议书、补充协议、情况说明申请、承诺函、保证合同，拟证明案涉房屋登记到案外人重庆三和新农商贸有限公司名下，是以房屋买卖的形式作为担保。双方不存在真实的商品房买卖合同关系。而且双方就解除商品房买卖合同达成协议，不影响被上诉人的权利。被上诉人对此不予认可，认为上诉人一房二卖的事实是存在的。二审查明其余事实与一审查明事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人就诉争房屋签订的《合同签订审批表》是双方的真实意思表示，并未违反法律的禁止性规定，应为有效。《合同签订审批表》载明了房屋房号、面积、总价款、付款方式，具备商品房买卖合同的主要条件，且上诉人还按约收取了被上诉人的首付购房款，原审认定《合同签订审批表》为商品房买卖合同并无不当。案涉房屋上诉人已于2017年1月13日出售给他人，上诉人在未如实告知被上诉人的前提下，又与被上诉人于2018年6月2日签订《合同签订审批表》并收取被上诉人首付款，存在故意隐瞒情形，属一房二卖。至于上诉人辩称其与案外人重庆三和新农商贸有限公司之间并不是真正的买卖合同关系，仅是以房屋买卖的形式作为担保的辩解，根据合同相对性原则，其主张的上述原因不能成为免除其承担责任的合法理由。因被上诉人无法实现合同目的，一审判决解除双方签订的《合同签订审批表》并无不当。关于上诉人应否赔偿被上诉人主张的惩罚性赔偿的问题。根据《最高人民法院》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时具有下列情形之一，导致合同无效或被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。……（三）故意隐瞒所售房屋已出售给第三人或为拆迁安置房屋的事实。”本案上诉人存在故意隐瞒所售房屋已出售给他人的事实，原审判决上诉人承担被上诉人已付购房款一倍的赔偿责任符合上述法条之规定，应予维持。综上所述，上诉人金巢林渝公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用7264元，由上诉人贵阳金巢林渝房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  罗晓珊审判员  邹爱玲审判员  程 奕二〇二〇年四月七日书记员  蒲美君