广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终5104号上诉人（原审原告）：傅丽英，住广州市海珠区。上诉人（原审原告）：王静妍，住广州市海珠区。两上诉人共同委托诉讼代理人：梁永平，广东四方三和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州上嘉贸易发展有限公司，住所地：广州市海珠区。法定代表人：苏文升，职务：总经理。委托诉讼代理人：徐雨梅，女，该司员工，联系地址。委托诉讼代理人：周咏梅，女，该司员工，联系地址。上诉人傅丽英、王静妍因与被上诉人广州上嘉贸易发展有限公司（以下简称上嘉公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初8187号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人傅丽英、王静妍代理人梁永平、被上诉人上嘉公司代理人徐雨梅、周咏梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。傅丽英、王静妍上诉请求：1.撤销一审判决，判令上嘉公司立即为傅丽英、王静妍办理广州市海珠区宝岗大道宝龙苑（#15栋）5层504房的不动产权证，将广州市海珠区宝岗大道宝龙苑（#15栋）5层504房登记在傅丽英、王静妍名下；2.由上嘉公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、双方签订的《商品房买卖合同》合法有效。涉案合同已经在登记机关办理了网签和合同备案手续，且不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，因此涉案合同合法有效。此外，双方在签订合同前，已签订《宝岗华庭（宝龙苑）认购书》，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该认购书也是确立双方房屋买卖合同关系的依据。二、涉案合同是双方当事人的真实意思表示，且合法有效，并已实际履行，傅丽英、王静妍已于2009年9月7日收楼并已付清全部购房款，仅由于上嘉公司的原因无法为傅丽英、王静妍办理房地产权证。现双方均确认存在购房合同关系，公权力不应强制否定该法律关系。三、有充分证据证明傅丽英、王静妍已付清全部购房款。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条的规定，首先，本案上嘉公司已承认收到傅丽英、王静妍支付的全部购房款。其次，双方当事人在签订认购书时，涉案房屋是毛坯房，双方约定的购房价格是毛坯房的价格。签订认购书后，傅丽英、王静妍委托张冠华、甄群多为傅丽英、王静妍装修，之后上嘉公司要求傅丽英、王静妍将购房款付给张冠华和甄群多，傅丽英、王静妍于2009年6月、7月向张冠华、甄群多支付了120万元，张冠华、甄群多扣除了10万元装修费后，将剩余款项交给上嘉公司，上嘉公司向傅丽英、王静妍出具收据确认。以上事实有付款记录为证。四、傅丽英、王静妍在一审中并未确认上嘉公司将涉案房屋“以物抵债”给案外人，并已举证证明案外人已向上嘉公司结清了涉案房屋的购房款。上嘉公司是否将涉案房屋“以物抵债”给案外人，涉及到案外人的权利义务，在不追加案外人作为本案当事人的情况下，不应直接认定上嘉公司与案外人存在“以物抵债”的法律关系。涉案合同约定分期付款、三年后才开具收据以及开发商与案外人之间的法律关系均与傅丽英、王静妍实现权利无关。即使上嘉公司曾将涉案房屋“以物抵债”给案外人，该行为也是合法的。五、涉案房屋已办理了权利预告登记。傅丽英、王静妍作为预告登记权利人，有权依据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款的规定，在涉案房屋已具备办理产权证的条件下，要求办理涉案房屋的权利登记。涉案房屋不存在查封、抵押等办证障碍，不存在限制转移的情形，且傅丽英、王静妍也有购房资格。一审未查明傅丽英、王静妍收楼入住以及涉案房屋已经办理了预告登记的事实，由此也没有查明双方履行合同的情况。涉案楼盘有51户办理了过户转移的手续，取得了房产证，大部分都是由一审法院判决或者以调解的形式办理房产证，与傅丽英、王静妍情况相同的其他业主，一审法院在其他案件中认定了购房合同有效，也支持了其他业主过户办证的诉请，故傅丽英、王静妍的诉请也应该得到支持。傅丽英、王静妍与上嘉公司已经达成了和解，请求二审以调解的方式结案。如果存在办证的障碍，也可以在办证障碍消除后，即大确权后30天内由上嘉公司为傅丽英、王静妍办理产权证。上嘉公司二审答辩称：答辩意见与一审的意见相同。上嘉公司同意为傅丽英、王静妍办证，傅丽英、王静妍支付了全部房款并已入住。因上嘉公司欠缴税费和房管局的费用，且拆迁的直管公房的回迁房仍未移交，故涉案楼盘办理大确权存在障碍。上嘉公司愿意配合傅丽英、王静妍办证，但上嘉公司的资金链断裂，无法缴纳上述费用。房管局已经查封了上嘉公司部分房屋，被查封的房屋无法办证。傅丽英、王静妍于2019年3月22日向一审法院起诉请求：1.上嘉公司为傅丽英、王静妍办理广州市海珠区宝岗大道龙苑街（＃15栋）5层504房的不动产权证，将该房屋登记在傅丽英、王静妍名下；2.本案诉讼费由上嘉公司承担。一审法院认定事实：2010年3月29日，傅丽英、王静妍（买受人、乙方）与上嘉公司（出卖人、甲方）签订《商品房买卖合同》，约定：甲方以出让方式取得位于海珠区××以南、邓世昌祖居以北、和龙里地段编号为123的地块的土地使用权；甲方经批准，在该地块上投资建设宝龙苑商品房；乙方所购商品房为宝龙苑第（#15栋）幢5层504号房，房屋地址：海珠区宝岗大道龙苑街#15504房，合同约定建筑面积共69.48平方米，总金额625320元；分期付款；甲方应当在2010年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方应当在商品房交付使用后210日内，向产权登记机关为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方；等。上述合同中注明的“甲方”法定代表人为“吴锦培”。该合同经网上备案。傅丽英、王静妍与上嘉公司还曾就涉案房屋签订一份《宝岗华庭（宝龙苑）认购书》，但该认购书并未写明日期。上嘉公司确认傅丽英、王静妍已经办理了收楼手续。2013年3月1日，上嘉公司出具《收款收据》：收到傅丽英、王静妍购买涉案房屋房款625320元。傅丽英、王静妍还与上嘉公司就宝龙苑第（#15栋）幢5层503号房签订《商品房买卖合同》，合同约定的房屋价格为345150元。傅丽英、王静妍就503房也提起了诉讼，一审法院已另案处理。傅丽英、王静妍在本案诉讼之前曾就上述两房屋两次起诉过上嘉公司，后傅丽英、王静妍均撤回了起诉。在第一次诉讼的庭审时，傅丽英、王静妍表示：傅丽英、王静妍是通过朋友介绍认识了张冠华，张冠华介绍傅丽英、王静妍购买涉案房屋，而当时上嘉公司又拖欠了张冠华夫妻的款项，所以张冠华介绍傅丽英、王静妍与上嘉公司签订涉案房屋的买卖合同，并约定购房款由傅丽英、王静妍直接支付给张冠华，就视为上嘉公司已收款。由于张冠华作为介绍人介绍傅丽英、王静妍购买房屋，要收取中介费，所以傅丽英、王静妍一共支付了120万元（两套房的房款+中介费）给了张冠华，但实际上两套房屋的总房款为970470元，上嘉公司已向傅丽英、王静妍开具了收据。上嘉公司表示：上嘉公司将涉案房屋以物抵债给甑群多，至于甑群多怎样再将涉案房屋出售，上嘉公司不清楚。反正宝龙苑第15栋503、504房两套房屋就抵偿甑群多的债务970470元。甑群多夫妇如何收取中介费上嘉公司不清楚。本案诉讼中，傅丽英、王静妍表示：傅丽英、王静妍以银行汇款的方式将房款通过案外人转给上嘉公司。上嘉公司表示：上嘉公司与张冠华、甄群多之间的债务应该是结清了。对于为何在签订合同时还约定“分期付款”、签订合同之后3年才出具收据。傅丽英、王静妍表示：是因为甄群多在2007年至2011年分多笔向上嘉公司支付1000多万元，当时没有与上嘉公司支付完毕；收据是甄群多统一处理的。上嘉公司表示：不清楚。傅丽英、王静妍为证明其主张还提交了以下证据：傅丽英的丈夫王世雄于2009年6月4日、2009年7月21日向张冠华分别汇款10万、60万；傅丽英于2009年6月6日向张冠华汇款50万的银行单据；张冠华于2010年12月20日向吴锦培汇款100万元的银行单据，该单据“汇款人签章”处有“甄群多”签名。上嘉公司对傅丽英、王静妍的上述证据没有异议。一审法院认为：按傅丽英、王静妍的主张及证据，傅丽英、王静妍在签订《商品房买卖合同》前9个月已支付120万元，但上述款项并未直接支付给上嘉公司，且本案涉案房屋及503房两房屋的总价为970470元，傅丽英、王静妍支付的款项远超上述金额。根据傅丽英、王静妍与上嘉公司的陈述，出售涉案房屋的原因是上嘉公司与案外人的“以物抵债”，而傅丽英、王静妍与上嘉公司均无证据证明上嘉公司与案外人之债务已经结算、上述债务可以转化为房屋的买卖。再者，傅丽英、王静妍主张签订合同前已经付款，但傅丽英、王静妍与上嘉公司均未合理解释签订合同时为何仍约定“分期付款”、上嘉公司在合同签订后3年才出具收据。由上可见，傅丽英、王静妍与上嘉公司之间的《商品房买卖合同》不足以认定为双方买卖涉案房屋的真实意思表示，故傅丽英、王静妍要求办理过户的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，一审法院于2019年9月6日作出判决：驳回原告傅丽英、王静妍的全部诉讼请求。一审案件受理费100元，由原告傅丽英、王静妍负担。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。另查明，2020年3月30日，傅丽英、王静妍与上嘉公司签订《调解协议》两份。再查明：2018年10月24日，广州市国土资源和规划委员会作出《关于（2018）粤0105民初10242等号《协助调查函》的复函（76宗房产）》，其中载明：一、项目基本情况，宝龙苑项目所在地块的用地单位为广州上嘉贸易发展有限公司，以2006国用字1100132号案申请办理了国土证。宝龙苑15栋、19栋领取20080057号预售证，已领取穗国土规划验证（2017）596号《建设工程规划验收合格证》，整体未办理首次登记。……等。二审中，傅丽英、王静妍向本院提交以下证据：1.咨询函；2.广州市规划和自然资源局信访收件回执，证据1-2拟共同证明傅丽英、王静妍已就涉案房屋是否具备办理不动产权证条件以信访方式向广州市规划和自然资源局咨询，该局下属不动产登记中心的工作人员在查询其电脑系统后，口头答复称涉案房屋可以办理不动产权证。3.阳光家缘网公布的涉案房屋所在大厦的房屋信息，拟证明涉案房屋所在大厦已有51套房屋办理了不动产权证。4.（2017）粤0105民初1091号民事判决书；5.商品房预售合同；6.汇款凭证和收款收据，证据4-6拟共同证明其他业主也存在将购房款支付到第三方账户以及在签订《商品房买卖合同（预售）》时已付清了全部房款的情况下，但《商品房买卖合同（预售）》还是约定分期付款的情形。一审法院认定该业主与上嘉公司签订的《房屋买卖合同》有效。上嘉公司质证称其对上述证据的真实性、合法性、关联性无异议，涉案楼盘其他业主可通过法院判决办证，说明涉案楼盘是可以办证的。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对傅丽英、王静妍的上诉请求与上嘉公司的答辩意见，分析如下：根据傅丽英与王静妍一审提交的证据可知，其与上嘉公司签订《商品房买卖合同》约定涉案房屋与503房两房屋的总价为970470元，而傅丽英与王静妍主张合同签订前9个月已支付的120万元与两房屋总价款不相符。从该款支付流向来看，并非支付给上嘉公司而是支付给了案外人，并不符合公司财务制度。傅丽英、王静妍主张其已付清房款，但傅丽英、王静妍与上嘉公司又均未合理解释签订合同时为何仍约定“分期付款”，而上嘉公司在合同签订后3年才出具收据。二审诉讼中，上嘉公司陈述涉案房屋由张冠华、甄群多认购后再转售傅丽英、王静妍与傅丽英、王静妍、上嘉公司一审陈述出售涉案房屋的原因是上嘉公司与案外人的“以物抵债”不符，本院不予采信。况且，本案傅丽英、王静妍与上嘉公司均无证据证明上嘉公司与案外人之间的债务已经结算、上述债务可以转化为涉案房屋的买卖。据此，一审认定傅丽英、王静妍与上嘉公司提交的《商品房买卖合同》不足以认定为双方买卖涉案房屋的真实意思表示，一审法院对傅丽英、王静妍要求办理过户的诉讼请求，不予支持并无不当。综上所述，傅丽英、王静妍的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由傅丽英、王静妍负担100元。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  何 佐审判员  闫 娜二〇二〇年四月二十八日书记员  颜旭怀徐毅敏