广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终22424号上诉人：陈瑞豪。委托诉讼代理人：鲁海石，北京市盈科（广州）律师事务所律师。上诉人：陈燕玲。监护人：陈某。委托诉讼代理人：李伟悦，广东启兴律师事务所律师。上诉人陈瑞豪因与上诉人陈燕玲物权纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初25936号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。陈瑞豪上诉请求：撤销一审判决，支持陈瑞豪一审全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由陈燕玲承担。事实和理由：一、陈瑞豪与陈燕玲之间不存在相应的房屋租赁合同，陈燕玲霸占广州市越秀区××路××街×号201房（以下简称案涉房屋）没有正当理由。陈瑞豪与陈燕玲父亲陈宁伟签署《广州市房地产租赁合同》，约定租赁期限为2006年1月1日至2007年12月31日，此后再无续签或重新签订租赁合同，但案涉房屋一直被陈燕玲霸占。2012年陈宁伟去世后，陈瑞豪就曾向一审法院起诉要求返还房屋，当时两级法院都判决给予陈燕玲两年暂住期限，现期限届满，陈瑞豪与陈燕玲也未签订合同，不存在租赁合意，因此，陈燕玲霸占案涉房屋没有任何法律依据。二、陈燕玲长期霸占案涉房屋已构成侵权，应返还房屋。三、陈燕玲并无停止侵权的意向，也没有另寻房屋居住的意思表示，相反，打算日后继续居住不予返还，应对此恶意侵权行为予以严惩。四、陈燕玲自身困难及收入水平不高不能成为霸占案涉房屋及降低房屋使用费标准的理由。五、弱势群体需要关爱与救助，但个人并没有救济社会不相干个体的义务，法律也不应保护躺在权利上睡觉的人。综上，请求二审法院查明事实，支持陈瑞豪一审全部诉讼请求。陈燕玲上诉请求：撤销一审判决第一项，驳回陈瑞豪要求陈燕玲迁出案涉房屋的诉讼请求。事实和理由：陈燕玲现居住使用的房屋是拆迁单位拆迁陈燕玲父亲原租住的公房安置回迁的房屋，拆迁时双方签有拆迁安置协议，明确由拆迁单位以公房的性质置换安置，回迁后继续以公房的标准收取租金，陈燕玲对拆迁安置房的居住使用是没有居住期限的。后陈瑞豪不知通过何种手段取得房屋的产权，并强行与陈燕玲父亲签订了房屋租赁合同，该合同仍明确规定继续履行拆迁协议，按公房标准收取租金。虽然租赁合同中订有租赁期限，但只是合同形式而已，陈瑞豪既然承继房屋权利，也应承继义务，继续将该房屋以公房标准让陈燕玲租住。二、陈燕玲是患有精神残疾的低收入退休职工，目前靠微薄退休金生活，却不在贫困线下，不属于政府救济对象，也不符合申请公租房的条件。三、陈燕玲是孤寡老人，如只能暂住一年，期满后经济状况亦不可能有大的改变，亦无可能搬出唯一居住房屋。综上，请求二审法院予以改判。对陈瑞豪上诉请求，陈燕玲辩称，一、陈燕玲虽然没有与陈瑞豪签订书面的租赁合同，但是陈燕玲并非霸占案涉房屋，陈燕玲及其父亲从一开始就是承租房屋的使用人，现在使用房屋也是合法的。二、陈燕玲没有霸占房屋，更不存在侵权的行为。陈瑞豪后来取得案涉房屋的产权，是他作为拆迁单位的人员，通过不法手段取得的。一审法院确认陈瑞豪的产权是基于房屋产权登记的现状认定，案涉房屋的确是登记在陈瑞豪名下，但是一审法院同时也确认陈燕玲是属于合法的公房承租户，基于此事实，请求法院判决陈燕玲可以继续使用房屋，按照原来的租金标准缴纳房租。三、陈燕玲没有其他房屋可供居住，是因为陈燕玲患有精神残疾且是孤寡老人，目前仅靠3000元的退休金生活。四、陈瑞豪取得房屋之前已经向合作建房单位承诺保障陈燕玲父亲一户在案涉房屋的居住，陈瑞豪在与陈燕玲父亲签订的租赁合同中也做出了这样的承诺，陈燕玲到现在为止都没有出现应当收回房屋的条件，陈瑞豪不能制造条件收回房屋，应当履行承诺按照公房的标准让陈燕玲继续租住下去。对陈燕玲上诉请求，陈瑞豪辩称，一、从（2014）穗中法民五终字第1209号案件判决生效至今已五年有多，这五年多时间内陈燕玲有足够时间申请公租房，据了解陈燕玲是孤寡老人，且患有精神残疾，是广州政府扶持的对象，应可优先分配公租房屋或领取救济，但是陈燕玲没有申请，长期霸占陈瑞豪的房屋，且陈燕玲在一审时多次表明，要在案涉房屋长期居住养老，侵犯了陈瑞豪的合法权益，法院不应当再支持其暂住在案涉房屋。即使法院支持其在案涉房屋再居住一年，也应该判决其在一年后将案涉房屋返还给陈瑞豪，否则陈瑞豪将再次提起诉讼，造成司法浪费。陈瑞豪向一审法院起诉请求：1.陈燕玲户（含同住人员）迁出案涉房屋；2、陈燕玲向陈瑞豪支付占用房屋使用费（从2018年7月1日起至实际交还房屋之日止，每月按2500元计）。一审法院认定事实：经审理查明，陈宁伟（已故）与陈燕玲系父女关系。陈宁伟户原租住于榨粉街112号公房。1992年1月27日，陈宁伟（被安置住户，乙方）与广东建设开发公司（用地单位、甲方）签订《划拨建设用地拆迁房屋安置协议书（住户使用）》，约定：甲方需拆除××路××街×号房屋，乙方是该屋的住户，承租面积31.75㎡；甲方应于1994年12月31日前在××路××街地段新建回迁大楼（102-114）号房屋内安排套间（其中，房厅面积41㎡）给乙方回迁居住等。签订上述协议后，陈宁伟户经拆迁安置至案涉房屋租住至今。另查明，据粤房地证字第××号《房地产权证》记载：案涉房屋权属人为陈瑞豪，房屋所有权来源为购买，建筑面积为61.191平方米。2004年11月15日，陈瑞豪（为甲方、出租人）与陈宁伟（为乙方、承租人）签订《广州市房地产租赁合同》，约定：甲方同意将案涉房屋出租给乙方作住宅用途使用，租赁期限2004年12月1日至2005年6月30日；租金按季结算，由乙方在每季的第10日前按现金付款方式缴付租金给甲方；在租赁期内（租赁期届满），若不到原办理租赁登记的管理机构办理终止登记手续的，视为甲方对乙方继续使用房屋无异议，双方延续租赁关系，租赁期为不定期；双方约定其他事项、蓬江大厦（××路××街102-112房）由广东建设开发公司、省林建二公司采用集资兴建而成的，榨粉街110号201房是由陈瑞豪出资认购的，并同意继续履行广东建设开发公司与租户陈宁伟签订的“拆迁安置协议书”，由业主陈瑞豪与租户陈宁伟签订租赁合同。如承租户另有住房的，业主有权解除合同，收回房屋。租赁期内，租金标准按房管部门不同时期规定调整的租金标准执行等。2006年1月5日，陈瑞豪（为甲方、出租人）与陈宁伟（为乙方、承租人）再次签订《广州市房地产租赁合同》，约定：甲方同意将案涉房屋出租给乙方作住宅用途使用，使用面积47.08平方米，租赁期限2006年1月1日至2007年12月31日；其他约定，租赁期内，租金标准按房管部门不同时期规定调整的租金标准执行等。该租赁合同在广州市越秀区国土资源和房屋管理局办理了租赁备案登记。2012年2月14日陈宁伟去世。案涉房屋由陈燕玲居住使用。陈燕玲有二级精神残疾，除案涉房屋没有其他房屋可以居住。陈瑞豪曾于2013年9月9日向一审法院提起诉讼，要求陈燕玲迁出案涉房屋并支付2011年9月9日至2013年9月9日的房屋使用费。一审法院于同年12月9日作出（2013）穗越法民三初字第2429号民事判决，该案认为陈瑞豪系案涉房屋的合法产权人，拥有对案涉房屋进行处分的权利，但考虑到陈燕玲户是基于原租住公房被拆迁而合法回迁入住案涉房屋，且陈瑞豪作为产权人当时亦知晓并同意安置陈燕玲租住案涉房屋即陈燕玲户入住是基于一定历史原因，且考虑陈燕玲年事已高、患有精神残疾以及收入水平较低，目前亦没有其他房屋可供搬迁，故判决：一、陈燕玲应于判决发生法律效力之日起十日内，将自2012年4月1日起至2013年9月9日止的案涉房屋的房屋使用费（按每月199.38元的标准）一次性支付给陈瑞豪；二、陈燕玲户（含同住人员）于判决发生法律效力之日起暂住案涉房屋，为期二年；三、驳回陈瑞豪的其他诉讼请求。2014年12月9日，本院作出（2014）穗中法民五终字第1209号维持原判的终审判决。该判决于2014年12月15日发生法律效力。陈燕玲按199.38元/月的标准向陈瑞豪支付房屋使用费至2018年6月。自2018年7月起，陈瑞豪没有收取陈燕玲的房屋使用费。2018年5月23日，陈瑞豪委托北京市盈科（广州）律师事务所律师向陈燕玲发出《律师函》，要求陈燕玲于2018年7月1日前迁出案涉房屋，否则应按2500元/月的标准向陈瑞豪支付自2018年7月起的房屋使用费。一审法院认为，陈瑞豪是案涉房屋的所有权人，依法对房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。基于陈燕玲使用案涉房屋虽有一定的历史原因及其陈燕玲本身的特殊原因，前述判决判决陈燕玲暂住二年。现期限届满，陈瑞豪请求收回案涉房屋合法。鉴于陈燕玲目前没有其他房屋可供搬迁，仍不具备马上交还房屋的条件，故陈瑞豪应给予陈燕玲一段时间的搬迁期另寻房屋搬迁。陈燕玲作为有条件申请社会福利救济的，应向相关政府部门予以申请。至于使用费的标准，由于陈瑞豪在前述判决确定的暂住期届满后仍继续以199.38元/月的标准向陈燕玲收取房屋使用费，且考虑到陈燕玲的收入水平较低，故使用费的标准维持原标准为宜。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条规定，判决：一、陈燕玲户（含同住人员）于判决发生法律效力之日起暂住案涉房屋，为期一年；二、陈燕玲应于判决发生法律效力之日起七日内，将自2018年7月1日起至判决发生法律效力之日止的案涉房屋的房屋使用费（按每月199.38元的标准）一次性支付给陈瑞豪；三、驳回陈瑞豪的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由陈瑞豪负担25元，由陈燕玲负担25元。一审法院查明事实基本无误，本院予以确认。另查，本院作出的(2014)穗中法民五终字第1209号判决认为：应当指出，公租房有其特定的历史成因，其形成的法律关系中的确蕴含案涉房屋使用人的相应权益，不应随意剥夺。对于公租房拆迁的，对原承租人的权益应予保护，相关权益因拆迁行为受侵害的应另循法律途径向侵害人予以主张。陈燕玲确有条件申请社会福利救济的，也可依法向相关政府部门予以申请。但是，本案案涉房屋属于陈瑞豪私有财产，已由生效法律文书确认，由陈瑞豪承担社会福利义务并无法律依据。……原审依据原租户与业主间长时间的交租情况对房屋使用费予以确认，同时考虑到陈燕玲的实际困难给予适当的暂住时间，并无不当。等等。本院二审期间,陈燕玲向法庭提交如下证据：1.广州白云山陈李济药厂有限公司出具《孤寡老人证明》，上载：兹有我公司退休职工陈燕玲同志一直未婚未育，于1995年犯××后就未上班，属二级精神残疾病人，父亲陈宁伟、母亲何倩儿均已去世，现独居无人照顾。2.陈燕玲名下银行账户存折，显示2019年10月、11月、12月陈燕玲养老金收入为每月4689.36元。3.2007年7月25日广州市××医院出具的《广州市医疗保险指定慢××诊断证明书》一份、2016年越秀区中医医院门诊病历信息两份。陈燕玲拟以上述证据共同证明陈燕玲系患有精神疾病的孤寡老人，且患有高血压、骨关节等疾病，退休后仅靠养老金维持生活和治病开支，生活存在困难。对此，陈瑞豪质证认为：对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，因为上述证据均不属于二审法律意义上的新证据，已经超过了举证期限，不应当作为本案的新证据及审理依据。就陈燕玲是否符合申请本市公共租赁住房配租资格、如不符合按其情况是否可以申请其他住房保障救济问题，本院向广州市住房保障办公室函询，广州市住房保障办公室函复主要内容为：1.因陈燕玲属二级精神残疾病人，不具有完全民事行为能力，不能独立申请户籍家庭公共租赁住房保障，须与监护人一同申请。如其符合现户籍家庭申请公共租赁住房保障条件，可自行前往户籍所在地街道办事处申请公共租赁住房保障，经审核通过后将按规定给予其住房保障。2.如其不符合户籍家庭公共租赁住房保障条件，可向户籍所在地街道办事处申请区辖直管公房保障或向民政部门申请民政救助。附件《申请公共租赁住房保障家庭可支配收入、资产限额标准》显示：1人家庭月可支配收入限额为3566元；2人家庭月可支配收入限额为6538元；……。对此，陈瑞豪质证如下：对该《复函》的真实性、合法性、关联性没有异议。根据该《复函》可知，陈燕玲可与其监护人一起申请公共租赁住房保障或者向街道办申请救助、保障，也就是说陈燕玲有很多种途径获得政府救助，其根本没有继续占有案涉房屋的合法依据。陈燕玲质证如下：陈燕玲是孤寡××老人，并没有家庭成员，不符合以家庭为单位申请公共租赁住房的条件。陈燕玲的监护人陈某虽然是其姐姐，但陈某已另行成家立业，目前也是以自己家庭为单位租赁公房居住。陈某是苦于无人愿意成为陈燕玲的监护人，最后才由当地居民委员会指定担任的，陈某根本无可能也无条件再与陈燕玲共同另行申请户籍家庭公共租赁住房。得知该复函后，陈某代陈燕玲立即到广州市住房保障办公室咨询，但得到的答复必须是两人家庭申请，且年人均收入在39226元以下，因此陈燕玲仍不符合申请公租房的条件。本院认为，本案系陈瑞豪向陈燕玲主张案涉房屋物权而产生的纠纷。因陈瑞豪经常住所地在美利坚合众国，因此本案为涉外民事纠纷。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条规定：“不动产物权，适用不动产所在地法律。”本案系因不动产纠纷提起的诉讼，案涉房屋所在地位于广东省广州市越秀区，故一审法院适用中华人民共和国内地法律作为解决本案争议的准据法正确。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。根据查明事实，陈瑞豪已于2004年通过购买取得案涉房屋的所有权，对案涉房屋依法享有上述各项权利。现陈瑞豪主张案涉房屋的占有使用权，要求陈燕玲迁出；陈燕玲抗辩称其为经拆迁安置至案涉房屋居住的陈宁伟公租户的同住人，享有按福利租金标准永久租住案涉房屋的权利，陈瑞豪无权要求其迁出。双方争议点有二：一是陈燕玲是否有权继续居住案涉房屋；二是陈燕玲应按何标准支付案涉房屋使用费。关于陈燕玲是否有权继续居住案涉房屋的问题，本院作如下分析：首先，因原承租的公房拆迁，陈宁伟户被安置于案涉房屋居住，拆迁方并未与陈宁伟户签订租赁合同，但有实际交收租金，双方形成不定期租赁合同关系。陈瑞豪2004年取得案涉房屋产权后，与陈宁伟签署租赁合同将房屋租予陈宁伟户居住使用，合同中约定陈瑞豪继续履行广东建设开发公司与租户陈宁伟签署的《拆迁安置协议书》、如承租户另有住房的业主有权解除合同收回房屋等内容，属陈瑞豪承诺承接拆迁方与陈宁伟户的不定期租赁合同权利义务，并对自身解除合同权利设置了相应条件。其后，2006年1月5日双方签署的《广州市房地产租赁合同》已没有再作上述解除条件的约定，表明双方对于合同解除条件约定已协商变更，该合同于2007年12月31日租期届满后，双方未再签订书面租赁合同，但租赁关系实际存续，故双方自2008年1月1日起形成不定期租赁关系。陈瑞豪作为不定期租赁关系中的出租人，可以随时主张解除合同，现陈瑞豪已先后两次诉诸法院要求陈燕玲搬迁，陈燕玲仍主张要求继续租住案涉房屋缺乏合同和法律依据。其次，陈燕玲主张的公租权益，实质上是公共租赁住房保障，是指本市政府按照规定的条件通过发放住房租赁补贴、提供公共租赁住房等方式，解决本市城镇户籍中等偏下收入住房困难家庭为主的住房保障制度。陈宁伟户于1992年与拆迁方签署拆迁安置协议后，被安置于案涉房屋居住至2004年陈瑞豪取得案涉房屋产权时，期间按照年度公房租金收费标准交纳租金；陈瑞豪自2004年将案涉房屋按每月199.38元标准租予陈宁伟户，至2013年9月9日向一审法院提起诉讼，该案二审2014年12月审结维持一审判决陈燕玲暂住两年并按原租金标准计付租金至2013年9月9日；后陈瑞豪按原租金标准收取使用费至2018年6月。可见，陈燕玲实际上按福利租金标准居住使用案涉房屋长达26年，其住房问题已获长期保障，且其中16年的期间是由陈瑞豪以其取得产权的案涉房屋提供保障。案涉房屋是陈瑞豪购入的私有产权房屋，不具公共租赁住房性质，该责任继续由陈瑞豪承担显属不公。陈燕玲认为其作为拆迁房屋的原公租户，具有永久承租案涉房屋的权利，缺乏理据。再次，就陈燕玲是否继续享有案涉房屋居住权的问题，本院(2014)穗中法民五终字第1209号生效判决已充分考虑陈燕玲的特殊情况，允其两年暂住期，陈燕玲在此期间应积极另寻居住房屋搬迁。上述判决生效至今已近6年，结合本案查明事实，陈燕玲并无履行意愿及行动，显然怠于履行，一审法院判处陈燕玲继续暂住一年显然与生效裁判意见相悖，处理失当，本院予以纠正。综上，陈瑞豪作为案涉房屋所有权人，主张房屋占有使用权，要求陈燕玲迁出案涉房屋合理合法，陈燕玲要求继续居住无据，鉴于陈燕玲不具备马上交还房屋的条件，综合考虑其特殊情况，给予一年的搬迁期另寻房屋居住，确有条件申请社会福利救济的可依法向相关政府部门予以申请。至于陈燕玲应按何标准支付案涉房屋使用费的问题。根据我国《物权法》对于私有物权受法律保护的立法宗旨，综合考虑以下具体情形：陈瑞豪与陈燕玲系不定期租赁关系；陈瑞豪取得案涉房屋所有权后，已根据2004年的租赁合同约定每月199.38元租金标准收取租金长达16年之久；陈瑞豪已分别于2013年、2018年诉诸法院要求解除租赁关系收回房屋并按同期住宅租金标准收取使用费；双方当事人对使用费标准长期无法协商一致。根据公平合理、等价有偿的原则，陈瑞豪收取租金至2018年6月后未再收取，现主张房屋使用费从2018年7月1日起按房管部门评定的同期住宅租金参考价计算至交还房屋之日合理，应予支持。综上所述，陈瑞豪上诉请求成立，予以支持；陈燕玲的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初25936号民事判决；二、陈燕玲于本判决发生法律效力之日起一年内，将广州市越秀区××路××街×号201房交还给陈瑞豪；三、陈燕玲于本判决发生法律效力之日起十日内，向陈瑞豪支付2018年7月1日至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费（其中从2018年7月1日起至2018年12月31日每月按1958元计算；2019年1月1日起至2019年12月31日每月按2142元计算；2020年1月1日起至本判决生效之日参照房管部门公布的同时期同类住宅房屋租金参考价确定，但以不超过陈瑞豪主张的每月2500元为限）一次性支付给陈瑞豪；自本判决发生法律效力之日起至交还房屋之日止的房屋使用费参照房管部门评定的同期同地段同类房屋租金参考价逐月计付给陈瑞豪（上述房屋使用费以不超过陈瑞豪主张的每月2500元为限）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费50元,由上诉人陈燕玲负担。本判决为终审判决。审判长  李志明审判员  罗 毅审判员  张明艳二〇二〇年四月二十六日书记员  刘嘉欣陈蕴琦