苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初7957号原告（反诉被告）：苏州水八仙旅游发展有限公司，住所地苏州市吴中区甪直镇金澄湖路288号。法定代表人：贾浩，总经理。委托诉讼代理人：王叔珍，江苏元融律师事务所律师。被告（反诉原告）：丁松森，男，1979年5月14日生，汉族，住苏州市。委托诉讼代理人：徐雷，北京市康达（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李舜，北京市康达（苏州）律师事务所实习律师。原告苏州水八仙旅游发展有限公司（以下简称为水八仙公司）诉被告丁松森房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案受理，由审判员王辉适用简易程序公开开庭进行审理，后组成合议庭公开开庭予以审理。审理中，被告提起反诉，本院依法将本诉和反诉合并审理。原告水八仙公司委托诉讼代理人王叔珍，被告丁松森及其委托诉讼代理人徐雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告水八仙公司向本院提出诉讼请求：确认其与被告签订的租赁合同于2019年7月5日解除；判令被告从租赁场地搬离，将现场恢复原状，并支付水电费4734.31元、租金及占有使用费（自2017年3月1日计算至2019年6月30日租金116666元，占有使用费自合同解除之日计算至实际搬离之日）。事实和理由：2016年11月，被告与其签订合同，向其租用水八仙生态园内主道东端北侧咖啡吧，租期自2017年1月1日至2019年12月31日，水电费由被告自行承担。后双方订立补充协议，将每年租金调整为50000元，原合同其他条款继续有效，但被告未能及时支付租金、水电费。2019年7月，其向被告发送函件，明确要求被告结清各项费用，搬离场地，被告仍未履行。被告丁松森辩称，同意解除租赁合同，返还租赁物，但不认可原告诉称的解除理由。合同解除时间以2019年7月5日为准，但其需要合理时间搬走及处置花草。租赁物恢复原状的相关费用应由原告承担，且原告要赔偿对其造成的损失。原告未按约完成基础设施建设，要求支付租金的条件并未成就。双方的租赁合同虽已成立并生效，但租赁期限尚未起算，其有权暂不支付租金。按照合同约定，水电费是在合同终止之日进行结算。在原告未能完成基础设施的情况下，双方已形成合意，其无需支付水电费。自合同签订之日至2019年7月，原告从未要求其支付租金及水电费。被告丁松森反诉称，鉴于水八仙生态园的良好规划，其向原告签订合同，租用生态园主道东端北侧的集装箱铺位，租期自2017年1月至2019年12月，年租金80000元，原告应在合同签订后30日内完成水、电和网络等基础配套设施建设，后其向原告支付首年租金50000元、押金10000元。但是，因基础设施及工商登记问题，其无法经营。双方沟通后，签订补充协议，明确将年租金减为50000元，租期延长为5年，具体自原告完成基础设施后起算，由原告协助办理工商登记。可原告迟迟未能建好基础设施，未解决工商登记问题，水八仙生态园近乎荒废。为经营此花茶铺，其改良土壤，对集装箱精心装饰装修，并种植月季、绣球、铁线莲等多种花草。因原告未按合同完成约定，致其无法经营。故要求解除租赁合同及补充协议，判令原告退还租金50000元及押金10000元，并赔偿暂计损失150000元。针对被告的反诉，原告辩称，租赁合同、补充协议已于2019年7月5日解除。洗手间、网络设施均已完成，租赁期限已开始计算。被告无合同解除权，未能证明洗手间等基础设施尚未建设完成。被告所称交纳的租金、押金需提供相关凭证，否则无法核实。被告实际占用涉案商铺，要求返还租金、押金缺乏依据。水八仙生态园经营状况良好，其他租户均正常营业。被告紧锁大门，不开门经营，严重影响生态园效益，合同解除的损失应由被告自行承担。被告自身经营不善，拒不支付租金、水电费，反而要求赔偿装修损失等，并无依据。经审理查明，2016年6月，原告与苏州澄湖现代科技生态农业发展有限责任公司（以下简称为澄湖农业公司）签订合作运营协议，由原告使用水八仙生态园现有设备、设施、空间进行投资及深度开发，独家投资经营期限25年，园内设施均交由原告使用、管理和维护；原告分七年总投资额不得低于10000万元，经验风险由原告自行承担。2016年11月3日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订租赁合同，约定甲方将水八仙生态园主道东端北侧咖啡吧商铺出租给乙方，乙方按现状承租商铺，该商铺为商业用途，由乙方用于经营茶水、点心及园艺产品，租赁期限三年，自2017年1月1日起至2019年12月31日止；甲方给予乙方2个月的装修免租期，免租期自交付日起算，免租装修期内乙方无需向甲方支付租金，但应交纳管理费及使用该物业而产生的水、电等费用；每年租金80000元，其中现金支付50000元，商铺消费抵用券30000元；合同签订后7日内，乙方支付第一年租金50000元及押金10000元，商铺消费抵用券30000元在开业之日前付清，以后租金按年支付，乙方须于每年1月1日前支付给甲方，先交后用；乙方使用该商铺所产生的水电费等费用由乙方自行承担；合同签订后30日内，甲方应完成水、电和网络等基础设施，甲方应于2016年12月31日前完成双方达成的配套设施（包括固定窗户改造推拉窗，外墙粉刷等）及周边花园施工目标，如有延期，租赁期相应延长；乙方及乙方员工享有免费入园的权利；本合同终止，乙方应于终止日前结清租金、水电费等，甲方退还乙方押金10000元。原告在甲方处签字盖章，签名人员为傅某某。2017年5月3日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订租赁补充协议，载明鉴于双方签订的租赁合同约定，需在2016年12月31日前完成基础设施，由于第三方因素，网络及卫生间等基础设施仍未到位，双方协商后对此达成一致意见；因甲方营销方式变更（于2017年1月1日起收取门票）等原因，双方达成共识，形成此补充协议；具体内容如下：1、双方于2016年11月3日签订的租赁合同继续有效。2、甲方同意减免乙方每年租金30000元，双方合作项目按营收价的20%归甲方。3、甲方需协助乙方完成工商注册等事宜。4、变更原租赁期限三年为五年，合同期自甲方基础设施洗手间、网络建设全部完成后起始；本补充协议为租赁合同有效组成部分，与租赁合同一并执行。原告落款处仍由傅某某签字盖章。关于租赁合同、补充协议，原告表示，实际向被告出租的并非正常建造的房屋，而是在户外使用集装箱搭建的简易设施，交付被告时，集装箱内均是空的；因卫生间、网络基础设施未到位，双方签订补充协议，对租期、租金予以调整，但不代表被告有权拒付租金，不清楚“合同期自甲方基础设施洗手间、网络建设全部完成后起始”条款的协商过程；傅某某系以前的法定代表人，负责与被告协商签订的协议，现公司股东于2017年8月加入，并接手水八仙生态园，对之前的情况并不了解，与傅某某交接时，未核对具体账目，现已无法联系到傅某某；补充协议所指的卫生间、网络应已完成，生态园内公共卫生间距离租赁物仅有100多米，移动、电信、联通通讯公司网络已接通，因租赁物并非正式房屋，被告所称单独卫生间根本无法实现。被告则称，原告未按合作运营协议持续对水八仙生态园进行投入，导致基础设施不够完善；租赁合同中，原告应在2016年12月31日前完成配套设施建设，但原告未能履行，双方才签订补充协议；补充协议明确约定，原合同继续有效，租期改为5年，租赁合同起始日期应为原告完成洗手间、网络基础设施建设之日，但原告至今未能建好，租期尚未开始，原告不得收取租金、水电费；原告所述的公共卫生间早就建成，补充协议提到的卫生间、网络是指专门使用的卫生间及有线宽带，并非通信网络；傅某某代表原告与其协商，但未能提供产权证明、租金发票等，其无法完成工商登记，补充协议所指合作项目是如原告介绍客户，其将20%收益支付给原告；原告从未向其催要租金、水电费，租期正式起算之前应当是免费使用，其负责维护租赁物的相关设施，且租赁物由原告作为旅游景点对外宣传。庭审中，原告提供向被告发送的通知函，时间为2019年6月10日，内容略为“集装箱租户：你方因逾期未支付水八仙园区集装箱租用租金，我方已多次向你催缴，至今未能缴纳，特向你方做通知如下：1、终止租赁合同，关闭集装箱及场地使用。2、你方须向我公司支付使用至今所有租金。3、你方须向我公司支付因你方不按期支付场地租金产生的滞纳金。你方在收到本通知后三天内，请派人前来协商有关租金缴纳的事宜。逾期我方将寻求公安机关帮助，现场进行集装箱内外的物品清场及场地回收，同时保留追究责任的权利”。原告于2019年7月3日向被告发送律师函，明确因被告自2016年11月3日起，未支付租金、水电费，并且一直占用租赁场地，属于严重违约，其决定与被告解除租赁合同，要求被告于2019年7月6日前支付2017年至2019年的租金100000元及水电费用，同时撤离租赁场地。被告于2019年7月5日收到该律师函。对于两份函件，被告表示，从未收到通知函，确已收到律师函，但对律师函内容不予认可，其并不存在违约行为；签订合同后，已向原告支付租金50000元及押金10000元，因经营项目为茶水、点心，卫生间及有线网络是必备的，但原告未能完成基础设施建设，未提供办理营业执照的相关材料，其根本无法经营，实际从未营业，均是进行日常维护；从水八仙生态园门口至涉案租赁物走路约半个小时，需要原告安排交通工具，旁边有个集装箱改造的餐厅。为此，被告提供以下证据：1、收款收据，客户名称写为被告，商品名称及规格为“2017年吧啡吧伍万租金，壹万押金”，金额60000元，下方由会计李某某签字，并已加盖被告公章。2、比对照片，其中一组照片能够看出被告对租赁的集装箱内部进行装饰装修，外边的花园种植着各类花草。另一组照片中花园长期无人打理，已杂草丛生。被告表示，为经营花茶铺，其投入人力、物力，对集装箱进行修饰，栽植大量花草。3、接处警工作登记表，报警人为被告，地址位于水八仙生态园，报警内容“物业不让事主进入，起纠纷”，车坊派出所民警到场了解到“系报警人丁松森与水八仙生态园工作人员刘华常因合同问题发生纠纷，已嘱其通过合法手段处理”。被告称，原告多次阻扰其入园维护商铺及花草，致使现场杂乱无人管理。4、水八仙生态文化园简介图片，内容包括介绍水八仙农作物，标注水八仙生态园定位、区域位置、平面图，其中一期已开放项目有水八仙科普展示馆、印象土灶……仙子花园等，并有二期在建项目、三期规划项目的说明。被告表示，原告未按合作运营协议对水八仙生态园进行投资，导致园内基础设施不完善，项目近乎荒废，其无法经营。就以上证据，原告称，收款收据的公司公章无异议，但需被告提供转账凭证；对照片、接处警工作登记表无异议，证明目的不予认可，报警当日，其要求被告支付租金，但被告不予理睬，想要强行开车入园，双方发生纠纷；水八仙生态园对外经营，其未阻止被告入园，被告当日未能进去，但后来每隔一段时间都会入园打理花草；对简介无异议，水八仙生态园经营状态、花园现状与租赁合同无关，其未保证客流量或被告能够从中盈利，是被告自身经营不善所致；水八仙生态园共有两处集装箱，并有马场正在经营。审理中，本院组织双方到租赁物现场查勘，涉案集装箱位于水八仙生态园主干道东端北侧，紧邻澄湖，挂有牌匾“仙子花园”，该建筑物分为两层，由两个集装箱组成，一个集装箱处于一楼，室内放置小型桌椅板凳等物品，并有结账柜台；另一集装箱处于二楼，内部有博古架、茶具、空调等，但两个集装箱并非叠放，外部有楼梯直接通往二楼，一楼集装箱顶面作为二楼的露台使用，堆放着各种花盆；集装箱内均已进行装饰装修，外面的花园被围起来，种植各类花草，为便于枝蔓生长搭建有较高的架子，部分植物已沿集装箱外墙攀爬到顶端；由于长时间未打理，花丛中间长有杂草，南侧小片空地有供人休息、烧烤的设施，此处距离公共卫生间约100米，确无有线网络。被告表示，合同解除的损失为集装箱装修及构筑物、花木价值、物品处置及搬运费用。原告则称，装修损失仅限于不可分割无法拆除的部分，如其同意利用，可在利用价值范围内适当补偿，否则均应由被告拆除，花木应由被告移栽。为确定损失，被告申请对装修、构筑物、花木的原值、净值及恢复原状所需费用进行评估。本院委托昆山信衡土地房地产评估造价咨询有限公司（以下简称为信衡公司）负责评估事宜。信衡公司至现场对各类物品予以清点，于2019年12月12日作出资产评估报告，确定被告固定资产中装修及附属物重置价32052元，按照成新率计算的净值为25675元；绿化价值109288元。装修及构筑物资产明细表中列有置物架（168元）、小筒灯（共672元）、吊灯（共1176元）、砖砌洗手台（227元）、洗手盆（504元）、竹帘（677元）、立式空调（6743元）、点型感烟探测器（54元）、CK警报器（236元）、监控（含主机、显示屏，共2775元）、方管（共2474元）、铁丝网（4690元）、石子地坪（824元）、红砖铺地（1178元）、门斗支架（168元）、砖砌矮凳（413元）、木质台面（318元）、砖砌烤架（129元）、木质花架（438元）、暖棚架（180元）、雨棚（1117元）；绿化资产明细表详细列明185种花木名称、高度、蓬径、地径、数量、单价等，评估价值共计109288元。为此，原告支出鉴定费5000元。对评估报告，原告认为，金额过高，未附有花木报价清单，不清楚评估机构如何确定的单价，价值标准缺乏依据，其查询得出的价格与评估价相差较大，评估机构的估值意见过度依赖被告提供的资料，并非依据被告的购买凭证及市场价值综合认定；装修及附属物的金额无异议，但均可移除，其不同意接手，应由被告自行搬离，其无能力打理园内的绿植，无法再次利用，且评估以后大部分花木已枯萎，被告应主动拆除。被告称，对评估报告无异议，认可相应金额，但装修及附属物部分应按重置价32052元计算，重置价与评估净值的差额属于折旧费，因原告导致其无法经营，应由原告负担该部分损失；绿化资产的价值无异议，评估费5000元无异议，评估报告中提及的装修及附属物、绿化资产，其均不搬走，交由原告处置，其同意搬走未涉及的资产；装修及附属物与集装箱融为一体，其无地方存放或继续使用，拆除后价值为零，只能作为废品处理，并会产生拆除费用，相应损失应由原告承担；评估以后，其仍去园内打理花草，花木情况与评估状态无异，且处于生长阶段，评估机构现场清点时，时节为冬季，花木正在休眠，原告于2019年5月不再允许其入园，生命力弱的植物早已死亡，未列入评估报告，剩余均为老苗，如要搬离，要求给予3个月时间处理。关于拆除及搬迁费用，被告提供下列证据：1、报价单两份，其中苏州泛园景观有限公司于2020年1月2日出具“仙子花园”整体拆除报价单，明确硬质拆除费用12000元、软质拆除费用33000元，施工时间30天，“拆除或移栽无法绝对保证植物成活，同时移栽会对植物造成损伤，折损部分按照30%计算”；另有苏州小杭家园艺有限公司于2020年1月3日出具“仙子花园整体拆除移栽报价表”，载明移栽费用38000元，包括植物移出和栽种费用30000元（机械费7000元、材料费8000元、人工费15000元）、硬件（花架、栅栏、砖石地面）拆除搬迁费8000元，根据现场勘查，超大型植物移栽存在大概率死亡危险，小型植物风险尚可，统一按照30%的移栽损失核算，工期30天。2、搬运费报价单，由苏州安福搬家服务有限公司出具，需求方：仙子花园，列明搬运物品名称、尺寸等，搬运费估价5000元，包括保护费、搬运费、运输费等。就此，原告表示，两组证据均由被告单方询价，不具有客观性，真实性不予认可，并非被告产生的实际费用；对于花木移栽的折损率，肯定是存在的，但无法确定具体比例，由法院予以认定。对租赁合同效力，原告表示，租赁物即为集装箱，合同效力由法院认定；如该合同无效，其并无过错，被告应继续支付占有使用费、水电费。被告称，该合同应当有效，合同内容仅提及商铺，未明确出租物为房屋，可以解释为普通摊位，所付50000元租金对应租期为2017年3月1日至2018年2月28日，后其与原告约定合同期限自卫生间、网络设施建成后起算，实际该合同租期并未开始，但合同目的已无法实现，故要求解除合同；如合同认定无效，应由原告承担全部过错。原告作为出租方，与政府部门合作开展该项目，对土地性质是清楚的，但未向其提示风险，原告仍想对外出租，具有重大过错，应退还租金、押金，并赔偿评估报告中确定的损失及搬迁损失，因租赁物无法使用，其无需支付占有使用费。另，双方就水电费达成一致意见，由被告承担3000元，原告自担1734.31元。本院于2020年3月再次至现场进行查勘，花木情况与评估时并无明显变化，处于花期之中。以上事实，由原告提供的运营协议、租赁合同、补充协议、通知函、律师函、邮寄凭证，被告提供的收款收据、照片、接处警工作登记表、水八仙生态文化园简介、报价单及当事人陈述、评估报告、评估费票据等证据附卷佐证。本院认为，关于本诉，根据租赁合同，可以确定原告即水八仙生态园的运营方，将园内利用集装箱搭建的设施作为商铺出租给被告，用于商业经营。从现场情况看，该集装箱并非正式房屋，而是临时建造的建筑物，无相应审批手续。原告就未经批准的临时建筑，与被告订立的租赁合同应当无效。该合同无效，原告要求确认租赁合同于2019年7月5日解除，并无必要。合同无效后，被告因该合同取得的财产，应予以返还。租赁合同明确出租物为咖啡吧商铺，但周边花园同样交付给被告使用，应一并处理。原告要求被告搬离租赁场地，并恢复原状，合法有据，予以支持。考虑到被告搬运家具、移栽花木所需时间，本院确定返还租赁物的期限为40日。从合同内容看，原告承诺签订合同后30日内完成水、电和网络等基础设施，并于2016年12月31日前完成双方达成的配套设施，后续补充协议明确原告的网络、卫生间设施仍未到位。租赁合同将网络与水、电并列，补充协议特别标注卫生间，且注明原告变更营销方式，于2017年1月1日起收取门票。可见，补充协议中的网络建设并非手机通讯信号，卫生间不是园区内公共厕所。否则，原告无需在租赁合同及补充协议中作出特别约定。原告认为，此卫生间即为距离租赁物约100米的公共卫生间，网络为手机信号，与事实不符，不予采信。结合被告经营茶水、点心的实际需要，能够判断卫生间应是由被告使用的独立卫生间，网络则为有线网络。补充协议载明，“合同期自甲方基础设施洗手间、网络建设全部完成后起始”，未确定在此之前被告仍应支付租金或占有使用费。被告表示，基础设施未完成，原告未协助办理工商注册，致其无法经营，原告前法定代表人傅某某同意免收洗手间、网络设施建成前的租金，与补充协议所涵盖的意思表示一致。原告经办人傅某某未能到庭作出说明，应自行承担不利后果。从补充协议条款，可以推断原告已承诺减免被告在租期正式起算前的租赁费用。租赁合同无效，原告有权要求被告支付占有使用费。但是，就起算时间，如前所述，原告主张自2017年3月1日起计算，有失公允。原告于2019年6月10日向被告发送的通知函，并无被告签收记录。原告于2019年7月3日寄出的律师函，明确要求被告撤离租赁场地，被告于2019年7月5日签收，但并未履行。自此，被告已无权继续占用该建筑物，占有使用费自2019年7月6日起算为宜。就租金标准，原告未及时完成卫生间、网络建设，未协助被告办理工商注册手续，必然会对被告正常使用租赁物造成严重影响，相应租金应予调低。结合该合同实际履行情况，本院酌定占有使用费按每年40000元计算至实际搬离之日。对于水电费，双方已确定由被告承担3000元，予以认定。关于反诉部分，租赁合同无效，无需解除。被告提供的收款收据，由原告盖章确认，能够证明被告已按约向原告支付租金50000元、押金10000元。按照上述认定的事实，合同期限尚未开始，租金或占有使用费的支付条件并未成就，被告要求原告返还此两笔款项，符合法律规定，应予支持。对于被告主张的损失，租赁合同无效，未形成附合的装饰装修物，原告不同意利用，应由被告拆除；已形成附合的部分，原告同样不同意利用，应由双方按导致合同无效的过错分担损失。对于租赁合同无效的责任，原告将未经批准的临时建筑出租给被告，具有明显过错。按租赁合同，被告确认原告已告知商铺情况，并对商铺状况进行详细了解，同意按现状承租商铺，亦存在过错。可以看出，双方就该合同的订立均有过错，本院酌定由两方平分由此产生的损失。至于合同无效导致的损失，被告租用集装箱后，确实进行过装饰装修。评估报告中确定的装修及附属物部分，其中立式空调、监控（含主机、显示屏）可拆除搬移，未与租赁物形成紧密附合，应从中扣减，其他部分已成为租赁物的一部分，拆除后价值影响较大，应作为损失予以认定。被告已实际占用租赁物，相应物品折旧与原告无关。被告要求按照重置价格确定损失，不予支持。因此，装修及附属物损失为16157元。对于被告在园内种植的绿化资产，原告明确不同意利用，应由被告进行处理。双方均确定花木拆除或移栽，会产生损伤。按照被告提供的拆除报价单，两家园艺公司均明确移栽损失为30%，予以认定。评估机构现场清点后，参照市场价格，确定绿化资产109288元。原告对此金额持有异议，但无充分证据证明评估价值欠缺合理性，对该评估价格予以采纳。按此计算，被告的绿化资产损失应为32786.40元。合同无效后，被告理应返还租赁物，相应搬迁费用应由被告自行承担。综上，租赁合同无效导致的损失共计48943.40元，应由原告承担24471.70元。根据双方对租赁合同无效的过错程度，本院酌定，评估费用5000元，由双方各半负担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、第九条之规定，判决如下：一、被告丁松森于本判决生效之日起四十日内搬离苏州市水八仙生态文化园主道东端北侧咖啡吧商铺，并将租赁物恢复原状。二、被告丁松森于本判决生效之日起十日内支付原告苏州水八仙旅游发展有限公司水电费人民币3000元以及按年租金人民币40000元，自2019年7月6日起计算至实际搬离之日的占有使用费。三、原告苏州水八仙旅游发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告丁松森人民币60000元以及租赁合同无效产生的损失人民币24471.70元。四、驳回原告苏州水八仙旅游发展有限公司其他诉讼请求。五、驳回被告丁松森其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2728元，反诉案件受理费减半收取2225元，评估费用5000元，合计人民币9953元，由原告苏州水八仙旅游发展有限公司（反诉被告）负担6134元，被告丁松森（反诉原告）负担3506元（其中原告预交的本诉案件受理费50元，被告预交的反诉案件受理费956元，本院均予以退还，该两笔款项由对方直接缴纳至本院，拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  王 辉人民陪审员  陆晓敏人民陪审员  汤丽华二〇二〇年四月一日书 记 员  孔 宇