北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终1492号上诉人（原审原告）：靳晓明，男，1974年2月14日出生，汉族，住北京市海淀区。上诉人（原审原告）：吴晓飞（靳晓明之妻，兼靳晓明委托诉讼代理人），1974年11月19日出生，汉族，住北京市海淀区。被上诉人（原审被告）：清华大学，住所地北京市海淀区清华园。法定代表人：邱勇，校长。委托诉讼代理人：赵亚春，北京天驰君泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁高斌，北京天驰君泰律师事务所律师。上诉人靳晓明、吴晓飞因与被上诉人清华大学房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初48237号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人吴晓飞（兼靳晓明委托诉讼代理人）、被上诉人的委托诉讼代理人赵亚春、袁高斌通过视频参加诉讼。本案现已审理终结。靳晓明、吴晓飞上诉请求：撤销一审判决，改判清华大学履行北京市海淀区1301号房屋（以下简称1301号房屋）的交房手续，清华大学按照每月15000元的标准支付自2018年9月26日至实际交付房屋之日止的逾期交房违约金。事实和理由：1.清华大学从未通知靳晓明办理合同终止、退还购房款手续；2.《清华大学职工住宅售房合同》（以下简称《售房合同》）中关于交回房屋的约定并不是对交付房屋的约定；3.清华大学实际执行的政策是工作满10年的，所购房屋不用返还，清华大学无权行使不安抗辩权；4.一审法院没有协助调查其他工作满10年离开清华大学的人员的住房情况；5.靳晓明先交付了购房款，在房屋交付问题上，清华大学并非不安抗辩权的行使主体；6.《售房合同》中有关交回房屋的约定是格式条款，加重了靳晓明的责任，限制了靳晓明的权利，而且违反了《中华人民共和国劳动法》和国家的房改政策；7.《售房合同》是以转移物权为目的的买卖合同，在靳晓明已经履行完全部付款义务的情况下，清华大学应首先完成“交付”这一对待给付义务；8.交付房屋与收回房屋是不同的程序，即便应当收回，收回的条件并未成就，而且房屋的收回也不在本案的审理范围。清华大学辩称：1.本案是单位内部建房、分房纠纷，不属于人民法院主管范围；2.《售房合同》约定入住后5年内离开清华大学的应交回房屋，清华大学在2018年6月7日已通知靳晓明聘用合同于2018年7月31日到期后不再续聘，目前，清华大学与靳晓明的聘用关系已经于靳晓明医疗期满之日终止，清华大学有权拒绝交付房屋；3.清华大学于2018年9月交付房屋时，因靳晓明已不可能履行入住后在清华大学继续工作5年的义务，所以清华大学有权行使不安抗辩权，拒绝向靳晓明交付房屋，清华大学已经通知靳晓明办理合同终止、退还购房款手续；4.本案基础法律关系是清华大学与靳晓明签订的《售房合同》，基于合同的相对性原则，其他人的房屋是否交回与本案无关，一审法院不予协助调查是正确的。靳晓明、吴晓飞向一审法院起诉请求：1.清华大学履行1301号房屋的交房手续；2.清华大学支付靳晓明、吴晓飞逾期交房违约金12万元；3.清华大学承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：靳晓明与吴晓飞系夫妻关系，靳晓明系清华大学软件学院教师。2014年9月15日，清华大学（甲方）与靳晓明（乙方）签订《售房合同》，《售房合同》约定：第一条，乙方自愿购买1301号房屋二居室住房一套，建筑面积为123.79平方米。第二条，本住房按照建筑面积计价，单价15864元/平方米……乙方应向甲方交付的总购房款为1993314.26元……乙方同意一次性交纳上述总购房款，具体交款方式如下：1.首付款953314.26元，其中定金30000元……2.贷款支付购房款1040000元……第五条，（三）若乙方入住前离开清华大学，或者入住后5年内离开清华大学，或者入住时间虽满5年但是在清华大学工作时间未满10年的，应将本住房交回甲方，甲方按原价并考虑折旧因素返还购房款。第六条，甲方负责为乙方办理《房屋所有权证》，乙方负有相应的协助义务，若因乙方原因造成不能取得《房屋所有权证》的，甲方不承担任何责任。后靳晓明通过交纳定金、首付款、办理房屋贷款等方式交纳购房款。另查，根据清华大学软件学院（甲方授权单位）与靳晓明（乙方）于2015年4月8日签订的《清华大学聘用合同书》（以下简称《聘用合同》），靳晓明合同准聘期为3年，聘期从2015年4月1日至2018年7月31日。2018年7月18日，靳晓明经北京回龙观医院诊断为抑郁状态、焦虑状态，北京回龙观医院出具多份《休假证明书》，靳晓明目前处于医疗期。2018年9月，教职工住宅小区开始交付使用。因靳晓明不具备办理入住手续的条件，清华大学通知靳晓明前来办理合同终止、退还购房款等相关手续，但靳晓明、吴晓飞持有异议，拒绝办理。诉讼中，清华大学人事处出具《证明》，“靳晓明与我校的聘用合同签订至2018年7月31日。经学校研究决定，靳晓明与清华大学的聘用合同到期后不再与其续签聘用合同，学校于2018年6月7日以书面形式通知靳晓明本人聘用合同到期后不再续签。自2018年7月18日起，靳晓明开始提交医院开具的《休假证明书》，目前处于医疗期，医疗期将于2020年1月18日结束。根据事业单位人事管理相关规定，靳晓明医疗期结束之日起，其与清华大学的聘用关系即行终止”。一审法院认为，靳晓明与清华大学签订的《售房合同》系双方当事人的真实意思表示，内容与形式未违反相关法律、行政法规的强制性规定，当属有效。靳晓明与清华大学签订的《售房合同》是平等主体的自然人、法人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，靳晓明亦按照合同约定支付了购房款，虽然本案涉及的双清苑教职工住宅小区属于清华大学利用自有土地建设的教职工住宅项目，含有特定的教职工权益，但是房屋性质、用途的特殊性并没有改变合同的性质，因此靳晓明与清华大学在履行《售房合同》中产生的纠纷属于人民法院受理案件的范围。靳晓明在婚姻存续期间与清华大学签订《售房合同》并支付购房款，系对于夫妻共同财产的处分，故吴晓飞作为共有权人参与本案诉讼并无不当。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有丧失或者可能丧失履行债务能力的，可以中止履行。《售房合同》约定，若靳晓明入住前离开清华大学，或者入住后5年内离开清华大学，或者入住时间虽满5年但是在清华大学工作时间未满10年的，应将1301号房屋交回清华大学，故清华大学与靳晓明就房屋交付进行了附条件约定。根据清华大学与靳晓明签订的《聘用合同》，以及人事处证明，靳晓明医疗期满，其与清华大学的聘用关系即行终止，清华大学有权收回房屋。故清华大学在明知靳晓明聘用期满将不续签的情况下未向靳晓明交付1301号房屋，系清华大学行使不安抗辩权的行为，故清华大学未交房的行为具有法律依据。现靳晓明、吴晓飞起诉要求清华大学交付房屋、赔偿违约金的诉讼请求缺乏事实和法律依据，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第六十条、第六十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三条规定，判决：驳回靳晓明、吴晓飞的全部诉讼请求。本院经审理查明，靳晓明于2003年7月入职清华大学，2020年1月19日聘用关系终止。2018年9月17日清华大学开始交付教职工住宅小区房屋，1301号房屋所在楼栋于2018年9月26日交付。靳晓明、吴晓飞要求清华大学交付房屋时，清华大学以靳晓明不可能满足交付入住后工作满5年的条件为由予以拒绝。一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，清华大学与靳晓明签订的《售房合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效。靳晓明与清华大学之间虽然存在聘用关系，但《售房合同》是双方以平等主体身份就设立、终止双方在房屋买卖关系中的民事权利义务关系所签订的协议，本案是靳晓明起诉清华大学要求履行《售房合同》并承担违约责任引发的纠纷，属于人民法院主管范围。本案并非占房、腾房纠纷，清华大学有关本案是因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷的主张与事实不符，清华大学有关本案不属于人民法院主管工作范围的主张，没有事实根据，本院不予采信。一、清华大学是否有权行使不安抗辩权？《中华人民共和国合同法》第六十八条规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。第六十九条规定，当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。从上述关于不安抗辩权的规定看，不安抗辩权的发生应具备如下条件，一是双方当事人因同一合同互负债务，在履行上存在关联性，具有对价关系；二是互负债务之间有先后履行顺序；三是后履行债务一方的情形发生变化，有丧失或可能丧失履行债务能力的情形。而本案中，靳晓明与清华大学之间是房屋买卖合同关系，双方的互负债务应是《售房合同》中在履行上存在关联性且具有对价关系的买受人交付购房款的义务与出卖人交付房屋、协助过户的义务。清华大学认为靳晓明在医疗期满后即与清华大学终止聘用关系，即靳晓明不能继续履行聘用合同的义务，并以此作为行使不安抗辩权的理由。因靳晓明履行聘用合同的义务与清华大学基于《售房合同》交付房屋的义务并非基于同一双务合同的对待给付义务，故不构成清华大学履行交付房屋义务的不安抗辩事由。从上述关于不安抗辩权的规定看，不安抗辩权的行使方式应当为通知对方中止履行，通知的目的是让对方提供担保或尽快恢复履行能力，以便在对方提供担保或恢复履行能力后继续履行合同义务。事实上，清华大学以靳晓明不可能满足交付入住后工作满5年的条件为由拒绝向靳晓明交付房屋，并没有让靳晓明提供担保或尽快恢复履行能力以便继续交付房屋的目的。因此，清华大学在应当向靳晓明交付房屋时，并没有行使不安抗辩权的事实根据，其拒绝向靳晓明交付房屋的行为也不属于行使不安抗辩权。二、《售房合同》有关“若靳晓明入住前离开清华大学或者入住后5年内离开清华大学应将本住房交回清华大学”的约定，是双方约定的解除合同的条件，还是双方对合同效力所附的解除条件？《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。这里约定的解除合同的条件通常是指未按照合同约定履行某项合同义务达到一定程度。一方违约致使约定的解除合同的条件成就时，另一方取得解除合同的权利，而不是合同自行解除，如果该方欲行使该解除权，应当通知对方。原则上合同自通知到达对方时解除，但是对方有异议申请法院确认合同的效力的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。《售房合同》有关“靳晓明入住前离开清华大学或者入住后5年内离开清华大学”的约定并不是靳晓明履行《售房合同》中基于买受人的义务，故该约定并非解除合同的条件。《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。这里所附条件是将来可能发生的事实，是用来限制合同法律效力的附属意思表示，所附条件虽然列入合同条款，但所附条件本身并非合同义务。附解除条件成就时，合同自动失去效力。《售房合同》有关“靳晓明入住前离开清华大学或者入住后5年内离开清华大学”的约定是将来可能发生的事实，靳晓明离开清华大学与否也并非《售房合同》中买受人的义务，故该约定是双方对合同效力所附的解除条件，条件成就时《售房合同》自动失效，靳晓明入住前离开清华大学的，清华大学无需交付房屋，靳晓明入住后5年内离开清华大学的，需将房屋交回清华大学。三、清华大学是否还有交付房屋的义务？清华大学于2018年6月7日即以书面形式通知靳晓明聘用合同于2018年7月31日到期后不再续签，靳晓明对此并未提出异议。靳晓明的医疗期已经于2020年1月18日结束，靳晓明与清华大学的聘用关系已经于2020年1月19日终止。靳晓明至今未能实际入住1301号房屋，表明靳晓明在实际入住1301号房屋前已经于2020年1月19日离开清华大学，《售房合同》所附“若靳晓明入住前离开清华大学”的条件成就。当事人为自己的利益不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。清华大学在应当向靳晓明交付房屋的情况下，违反约定故意不向靳晓明交付房屋，促成了靳晓明在入住前离开清华大学的条件成就，应视为条件不成就。即在判断《售房合同》所附解除条件是否成就时，应当视为靳晓明于2018年9月26日入住。结合靳晓明于2020年1月19日离开清华大学的事实，《售房合同》所附“若靳晓明入住前离开清华大学”的解除条件并未成就。但是，按照靳晓明于2018年9月26日入住计算，靳晓明于2020年1月19日离开清华大学，《售房合同》所附“若靳晓明入住后5年内离开清华大学”的解除条件已经成就，《售房合同》于2020年1月19日自动失效，靳晓明应将房屋交回清华大学。在此情况下，清华大学已无向靳晓明交付房屋的义务，靳晓明起诉要求清华大学交付1301号房屋，本院不予支持。靳晓明、吴晓飞主张清华大学已经取消该5年限制，但证据不足以证明该主张，况且是否取消5年限制，属于合同变更范畴，双方并未就此达成过新的书面变更协议，故对靳晓明、吴晓飞的主张，本院不予采信。四、清华大学对于未按照约定向靳晓明交付房屋是否应承担违约责任？当事人应当按照约定全面履行自己的义务。清华大学于2018年9月17日开始向购买双清苑教职工住宅小区房屋的员工交付房屋，应当于2018年9月26日交付靳晓明购买的1301号房屋所在楼栋的房屋。清华大学虽然于2018年6月7日通知靳晓明聘用合同于2018年7月31日到期后不再续签，但由于靳晓明2018年7月18日提交《休假证明》，进入医疗期，清华大学与靳晓明在《售房合同》中对合同效力所附解除条件尚未成就，在《售房合同》依然有效的情况下，清华大学应当于2018年9月26日向靳晓明交付房屋。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。清华大学未履行交付房屋的义务，前文已述，至2020年1月19日，《售房合同》所附解除条件已经成就，清华大学无需再向靳晓明继续履行交付房屋的义务，但应当赔偿靳晓明自应交付房屋之日至2020年1月18日期间的损失。靳晓明、吴晓飞在一审起诉时要求清华大学支付自2018年9月26日至2019年5月15日逾期交付房屋的违约金12万元，二审中明确要求清华大学按照每月15000元的标准支付自2018年9月26日至实际交付房屋之日止的逾期交房违约金，2020年1月18日《售房合同》失效之前的部分，有事实和法律依据，本院予以支持。《售房合同》失效之后的部分，没有法律依据，本院不予支持。关于《售房合同》失效后靳晓明已付购房款的返还，因不在本案审理范围，本案不予处理，靳晓明可另行向清华大学主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第四十五条、第六十条第一款、第六十八条、第六十九条、第九十三条第二款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初48237号民事判决；二、清华大学于本判决生效后七日内给付靳晓明、吴晓飞逾期交付房屋的违约金236500元；三、驳回靳晓明、吴晓飞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的二倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12319元，由清华大学负担（本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费24638元，由靳晓明、吴晓飞负担22025元（已交纳2700元，余款19325元于本判决生效后七日内交纳），由清华大学负担2613元（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王茂刚审 判 员 范 磊审 判 员 黄晓丰二〇二〇年四月二十四日法官助理 王湘羽法官助理 张宏宇书 记 员 赵梦芸