江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏03民终8788号上诉人（原审原告）：江苏巨易物业管理有限公司，住所地徐州市大马路68号民生大厦。法定代表人：赵远，该公司市场部经理。委托诉讼代理人：赵立中，男，1962年9月20日生，汉族，江苏巨易物业管理有限公司业务经理，住徐州市泉山区。被上诉人（原审被告）：徐州市望景花园业主委员会，住所地徐州市泉山区中山南路126号望景花园B座105室。负责人：王化军，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：乔小婉，江苏争春律师事务所律师。上诉人江苏巨易物业管理有限公司（以下简称巨易物业公司）因与被上诉人徐州市望景花园业主委员会（以下简称望景花园业委会）物业服务合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院(2019)苏0311民初5612号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人巨易物业公司的委托诉讼代理人赵立中，被上诉人望景花园业委会的委托诉讼代理人乔小婉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人巨易物业公司的上诉请求为：撤销一审判决，依法发回重审或改判；一审、二审诉讼费由被上诉人承担。其理由为：一、一审认定基本事实有误。本案的关键在于望景花园业委会解除与上诉人之间的物业服务合同是否违反法律的强制性规定，《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》对于物业服务合同的解除有明确规定，选聘和解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。但望景花园业委会违反上述程序规定，在同意解除物业服务合同的业主人数及建筑物总面积数均未过半的前提下强行解聘上诉人。因此，解除物业服务委托合同的行为因违反法律强制性规定无效。针对上述问题，上诉人在一审中申请法院调查令在规划部门和房管部门调取了望景花园小区总平面图和房屋测绘报告，证明徐州市望景花园小区总建筑面积为98930平方米，总户数为711户。也就是说，解聘物业需要经49465平方建筑面积与356户业主的同意。一个小区的规划问题，只有规划和房管部门的资料才最具权威性和真实性，上诉人所提交的规划局备案规划和房管局备案的房屋测绘报告应该具有最高等级的证据效力和证明力。而被上诉人提交的所谓街道办备案或自制决议事项根本没有证据资格证明一个小区的规划和测绘情况，因此根本不应被采纳。一审中对于认定解聘物业服务企业是否经专有部分占建筑物总面积过半数的同意这一事实存在明显错误，被上诉人在一审中未提交任何有关建筑物总面积数的证据，只是口头陈述望景花园小区总建筑面积为73000平方米，同意解聘物业的建筑物总面积数为46700平方米。对于该陈述，被上诉人不仅无证据证明，且明显不符合规划与房管部门登记备案的98930平方米总建筑面积。而且被上诉人不仅没有证据证明同意解聘物业的建筑物总面积数，其对于同意解聘物业的建筑物总面积数为46700平方米的陈述不符合实际及常理，被上述人声称的247户投票中有5户弃权2户反对，剩余240户，按照被上诉人所称的46700平方米同意建筑物总面积数计算，户均面积达到了194.58平方米，但实际上根据房管局的房屋测绘报告，该小区的户型主要是130平方、140平方以及部分160平方户型，即使真有240户也根本达不到46700平方的建筑面积，仅凭此点就可以证明被上诉人的陈述存在严重不实情形。因此，业委会的解聘物业行为没有经占专有部分占建筑物总面积过半数的业主同意，明显违反法律的强行性规定。一审根据该没有依据的不实陈述做出判决，显然有误。其次，物权法和物业管理条例规定，解聘物业同时要占过半数的业主同意，这一点被上诉人也明显违反了法律的强制性规定。按照在房管局调取的该小区房屋面积测绘报告显示，该小区的总户数为711户，半数为356户，而被上诉人所称的247户投票显然远远不足356户。即使是被上诉人举证的247张投票也存在大量的瑕疵及不实之处，这247张投票中有2张反对，5张弃权，仅余240张。被上诉人是7月19日通知召开业主大会，正式大会召开的时间更晚，但是这240张选票中有很多投票的日期竟然是7月9日、7月10日，大会投票竟然早于开会通知及召开的时间，这已经是明显的虚假投票行为。该证据还是被上诉人自行举证的，已经可以证明被上诉人投票行为违法。可见解聘物业的决定远远没有经过过半数的业主同意，同样因违反法律的强制性规定而无效。被上诉人解聘物业不仅实质上因建筑面积和户数均不过半而违反法律的强制性规定，在形式和程序上也明显违反法律规定。按照《物业管理条例》第十二条规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。《江苏省物业管理条例》第十九条规定，召开业主大会会议，应当于会议召开十五日前通知全体业主，召开住宅小区的业主大会会议，应当同时告知社区居(村)民委员会，业主委员会应当做好业主大会会议记录，并妥善保存。被上诉人的解聘行为明显违反了上述规定，在程序上也存在违法情形。《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》规定解聘物业需要建筑面积与户数双过半本身就是明确物业服务是否可以继续，既然没有双过半，就说明大部分业主同意物业服务继续，这已经说明了物业服务存在继续的基础，而不是业委会说物业服务没有基础不能继续就无法继续，物业继续服务才符合广大业主的真实利益。因此，严格按照法律规定不仅不会导致物业服务不能继续而强制继续，不会造成不良的社会影响，反而是符合广大业主的真实意愿，保障应当履行也可以履行的合同继续履行。这不仅可以维护法律的权威与正确实施，也可以保障合同的权威性与稳定性，根本保障广大业主的真实意愿与权利。二、一审适用法律有误。被上诉人违反法律规定，未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意即强行解除，一审应当适用《物权法》第七十六条以及《物业管理条例》第十一条之规定，判决被上诉人解聘物业行为因违法法律的强制性规定而无效。综上，一审判决认定基本事实有误，适用法律错误，请求二审法院依法改判或发回重审。被上诉人望景花园业委会辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。巨易物业公司向一审法院起诉的请求为：请求依法确认2019年8月徐州市望景花园业主大会及业委会单方解除与巨易物业公司的物业服务合同无效。一审法院认定事实：2015年9月6日，巨易物业公司（乙方）与望景花园业委会（甲方）签订《物业管理服务合同》一份，双方约定：合同期限自2015年9月1日起至2018年8月31日止；合同期满甲方决定不再续订合同或乙方决定不再续订合同的，应该在该合同期满60天前向对方提出书面意见，双方未提出书面终止合同意见的，原合同自动顺延；双方还约定了其他的权利与义务。2019年7月17日，望景花园业委会发出《关于望景花园召开业主大会会议的通知》，内容为：根据《江苏省物业管理条例》等相关规定，结合本小区实际情况，决定从2019年8月1日起至2019年8月15日止，以业主集体讨论和书面征求意见的形式，组织全体业主就是否解聘物业服务企业和是否进行小区自治进行表决。2019年8月8日，望景花园召开第3次业主大会，大会议题为：实行物业管理服务自治；解除与巨易物业公司物业服务合同；委托律师服务所追讨巨易物业公司代收取的“小区补充维修金”及小区共有物业产生的收益。经统计与计算：同意以上三项决议的票数为245，占业主总人数的51.4%，占建筑总面积的69.3%，符合法律规定，会议通过了以上三项决议。2019年8月15日，望景花园业委会向巨易物业公司发出《徐州市望景花园业主委员会关于解除江苏巨易物业管理有限公司物业服务委托合同撤出管理服务区域的通知》，主要内容为：依据有关法律规定，望景花园实行物业自治，望景花园业委会依据大会授权现正式通知巨易物业公司于2019年8月31日撤出公司管理服务的望景花园物业管理服务区域，并停止收取物业费，截止之日超收物业费退还业主及向本届业主委员会移交的小区补充维修金，同时移交小区有关的其他资料。该通知同时抄报徐州市泉山区人民政府王陵街道办事处；徐州市公安局泉山分局王陵派出所；徐州市泉山区房产服务中心（物业管理科）。抄送徐州市泉山区王陵街道王陵社区居民委员会。2019年8月31日，巨易物业公司负责人与望景花园业委会主任确认巨易物业公司于2019年8月31日撤出望景花园管理区域。根据2019年9月18日徐州市泉山区人民政府王陵街道办事处出具的《情况说明》，现望景花园业委会已备案（有效期：2019年1月23日起至2022年1月22日），在此之前办事处于2009年12月31日登记备案的第二届业主委员会任期为三年，已于2012年12月31日到期。同时，根据王陵街道办事处的业主委员会备案书，望景花园总户数为483户，总建筑面积为73000平方米。巨易物业公司认为望景花园的总户数711户，建筑总面积为98930平方米。为此提供了望景花园房屋面积测绘报告及从徐州市城市建设档案馆调取的小区总平面图。巨易物业公司认为，望景花园业委会解除物业服务合同投票程序及形式违法，存在重复计票情形，故诉至法院请求确认望景花园业委会的解聘行为违法。一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，依法成立的合同对当事人具有约束力，但合同订立不得违法法律及行政法规的强制性规定。关于案涉物业服务合同的订立。一审法院认为，物业服务合同是一种委托合同，物业合同产生的基础在于业主大会、业主委员会的委托。根据相关法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订前期的物业服务合同，后期的服务合同由业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订物业服务合同。巨易物业公司自2012年9月1日进入望景花园业委会小区，所提供服务合同虽于2015年9月6日订立，但巨易物业公司作为物业服务公司并未提供证据来佐证其系经过业主大会依法选聘的物业公司，故该服务合同缺乏有效成立的先决条件。原先所订立合同虽已实际履行，但望景花园业委会享有随时解除的权利。关于望景花园业委会解聘行为的认定。根据法律规定，选聘和解聘物业服务企业应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。望景花园业委会所提供的望景花园业委会在徐州市泉山区王陵街道办事处的备案资料，其中载明望景花园居民总户数为478户，总建筑面积73000平方米，该数据已在行政管理机构备案，具备相应的证明效力。根据望景花园业委会所提供小区业主大会决议事项的投票结果，收到表决票247张，同意票数245票，占总人数的51.4%，占建筑物总面积的69.3%，已达到法律规定的标准。另，巨易物业公司负责人与望景花园业委会业委会主任在2019年8月31日确认巨易物业公司于2019年8月31日撤出望景花园管理区域，巨易物业公司亦是承认了部分服务人员已撤出，现只是在部分区域范围内提供物业服务。由此，在双方已丧失相互信任基础的条件下，业主大会根据小区物业管理需要，发起解聘物业服务企业的投票符合全体业主的共同利益。巨易物业公司称，望景花园业委会方投票存在严重瑕疵，但并无相关证据来佐证望景花园业委会所发起的投票行为存在违法的情形。据此，望景花园业委会的解聘行为合法，巨易物业公司诉请于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回江苏巨易物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由江苏巨易物业管理有限公司负担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人巨易物业公司主张望景花园小区总建筑面积为98930平方米，总户数为711户。但是根据2015年9月6日巨易物业公司（乙方）与望景花园业委会（甲方）签订的《物业管理服务合同》，双方在第一章约定：建筑面积约6.8万元平方米，其物业范围并非98930平方米。由此可见，望景花园业委会关于税务系统的业主并不属于其范围的抗辩成立。对于户数问题，巨易物业公司在庭审中认可收费大约550户，也并非711户，且巨易物业公司还认可有120户左右长期找不到。上诉人巨易物业公司主张的面积及户数和实际服务的范围有很大出入，巨易物业公司以与实际服务范围有很大出入的事实，推定望景花园业委会的解聘行为违法，缺乏事实和法律依据。综上所述，巨易物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人江苏巨易物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 超审判员 陈 禹审判员 孙守明二〇二〇年四月二十日书记员 吴雨臻