广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终3684号上诉人（原审被告、反诉原告）：黄春燕，女，1983年3月9日出生，汉族，身份证住址江西省赣州市信丰县。委托诉讼代理人：曾永清，广东敬思律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄强，男，1981年4月22日出生，汉族，身份证住址广州市番禺区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李容颖，女，1981年4月16日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市南山区。共同委托诉讼代理人：谢朝政，广东满祥律师事务所律师。上诉人黄春燕因与被上诉人黄强、李容颖租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初11502号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月3日立案后，依法组成合议庭，经双方当事人同意进行书面审理。现已审理终结。黄春燕上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判黄春燕只需向黄强、李容颖支付2018年10月的租金27562.5元，黄春燕无需支付2017年9月至2018年9月的租金差额15408元以及自2017年9月8日起至实际付清上述租金之日止的滞纳金；2.撤销一审判决第四项，改判支持黄春燕的全部反诉请求；3.本案一、二审诉讼费用由黄强、李容颖共同承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。(一)原判决认定“而对于2017年9月至2018年9月份的租金……其主张双方已协商降低，对租金金额进行变更，但未能提供相应的证据予以证实”系认定事实错误。其一，黄强、李容颖在原审中提交的《陆拾叁香一燕姐和黄强的聊天记录》自认其给黄春燕“减少租金一部分涨幅、交租时间延后几天”的事实。其二，从黄强、李容颖在原审中提交的《中国银行交易流水明细清单》可以看出，自2017年9月至2018年8月期间，黄春燕每月支付的租金数额都是有规律的，黄春燕实际支付的月租金如下所示：2017年9月至2017年10月，实付租金为25000元/月；2017年11月至2018年8月，实付租金为25088元/月。结合《陆拾叁香一燕姐和黄强的聊天记录》可以看出，黄强、李容颖对黄春燕自2017年9月8日至2018年11月7日期间每月支付的租金金额是认可的。而且在此期间，黄强、李容颖从未要求过黄春燕补交租金差额。由此即可推定，2017年9月至2017年10月期间的租金降低为25000元/月，2017年11月至2018年8月期间的租金降低为25088元/月，系黄强、李容颖与黄春燕双方达成的合意。综上，一审法院判决黄春燕向黄强、李容颖支付2017年9月至2018年9月份的租金差额15408元明显是错误的。(二)原判决认定“……黄强、李容颖要求黄春燕按照每日千分之一的标准支付逾期支付租金的违约金符合双方约定……”系认定事实错误。黄强(甲方)与黄春燕(乙方)于2016年9月8日签订的《商铺租赁合同》第六条约定：l、乙方必须按时交付租金和物业管理费，每逾期一天加收千分之一的滞纳金，逾期超过15天(含15天)，视乙方违约，甲方有权单方解除合同，没收保证金，并无条件收回该商铺。由此可见，合同约定的滞纳金，其性质属于合同继续履行的情况下应支付的违约金，即：黄春燕拖欠租金不超过15天的，黄强有权按日加收千分之一的滞纳金，合同继续履行。在黄春燕逾期交付租金超过15天的情况下，黄强享有单方解除权，没收保证金，并无条件收回该商铺。本案中，黄强、李容颖已经行使解除权，双方的租赁关系于2018年11月7日解除，黄强、李容颖没收保证金人民币5万元符合双方约定。但，对于黄强、李容颖又再要求按日加收千分之一的滞纳金，并不符合双方约定。因此，黄强、李容颖在已经没收保证金人民币5万元的情况下，又再要求按日加收千分之一的滞纳金既不符合双方约定，而且属于主张双重违约责任，更是违背民事损害赔偿基本原则——填平原则。故一审法院判决黄春燕向黄强、李容颖支付自2017年9月8日起至实际付清上述租金之日止的滞纳金明显是错误的。二、一审判决驳回黄春燕的全部反诉请求显失公平。首先，《黄春燕与杨某微信聊天记录》显示：2018年11月7日18:24，杨某说“燕姐，你的电话打不通，店铺房东锁了，冰箱里面食材比较多，我和他说没办法处理，停电不行，不可能拿去丢掉，他就买了把锁把大门锁了”。由此可见，一方面可以证明，2018年11月7日18:24，黄强已经锁死商铺大门，造成黄春燕无法正常营业。另一方面可以证明，黄强锁死商铺大门时，商铺内的冰箱储存着较多的食物、食材，黄强没有给予时间进行清理。而后黄强采取停电停水措施是导致食物、食材发生腐败的最直接原因。由此给黄春燕造成的停产停业损失、易腐鲜活食材食品损失应由黄强、李容颖承担赔偿责任。其次，黄强锁死商铺大门之后，黄春燕已委托杨某将商铺内的设施设备搬离，但黄强拒不同意，由此给黄春燕造成的设施设备长期搁置不使用产生的折旧损失等也应由黄强、李容颖承担赔偿责任。综上，为维护黄春燕的合法权益，特提起上诉，请依法撤销一审判决第一、四项，改判支持黄春燕的上诉请求。黄强、李容颖辩称：一、一审判决认定“涉案商铺于2018年11月7日黄强收回，该商铺已经不能正常使用，故黄强、李容颖仍要求黄春燕支付2018年11月7日之后的租金没有依据”，属于事实认定错误，且法律适用错误。(1)本案完全是由于黄春燕长期恶意拖欠租金，且拒绝与黄强、李容颖协商，黄强、李容颖才在下班后将涉案商铺锁住。自2018年6月起，黄春燕便已多次迟延支付租金、水电费和物业管理费。为此，黄强、李容颖通过微信多次催收，甚至在2018年11月3日向黄春燕告知违约通知书，要求其在2018年11月7日前支付拖欠的费用，黄春燕收到通知后却仍拒绝支付，其行为明显属于恶意欠租。2018年11月7日下午4时，黄强、李容颖到店与黄春燕协商租金事宜，黄强、李容颖通过电话联系黄春燕，但黄春燕没有接电话。黄强、李容颖于是让黄春燕的员工通过电话和微信再次联系黄春燕，但仍然没有任何回复。在等待两个小时后，门店员工下班自行离开后，为做好财产保护，黄强、李容颖才在下午6点左右去买锁将大门锁上，为保障店内财物，黄强、李容颖并未切断水电。在2018年11月8日黄春燕提供的与该店员工杨某的沟通微信中可以看出，黄春燕清楚该店的状况，并对他们离店的行为表示赞许。(2)黄强、李容颖在锁商铺后多次联系黄春燕搬离涉案商铺，但黄春燕不但不予配合，甚至继续恶意占用涉案商铺。在锁商铺后，黄强、李容颖在2018年11月9日，11月10日，11月17日通过微信主动联系黄春燕，告知如要继续经营，希望尽快回来洽谈，如不继续经营该店，需要尽快搬离物品，以上通知黄春燕均未回复。在2月22日，通过微信联系黄春燕代理律师曾永清律师，黄春燕才安排人员在2月24日将物品搬离。在11月7日至2月23日之间，黄春燕明知涉案商铺被锁，但却没有任何主动沟通搬离物品的行为。相反，黄强、李容颖多次要求黄春燕搬离涉案商铺，但黄春燕却一直不予配合。由此可见，在2018年11月7日之后，黄春燕仍故意占用涉案商铺，不肯配合搬离。黄春燕理应支付其占用商铺的使用费。对此，黄强、李容颖虽对一审判决有异议，但考虑到息事宁人便未向二审法院提出上诉。除此之外，黄强、李容颖认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持一审判决。二、黄春燕上诉状中主张的事实与理由缺乏依据，理由如下：1.黄强、李容颖与黄春燕从未对租金变更进行协商，更未同意减少租金，黄春燕在本案中也未提交任何证据证实，应承担举证不能的后果。2.一审判决没收黄春燕缴纳的保证金五万元及要求黄春燕支付滞纳金，符合双方签订的合同约定，不存在双重违约标准。(1)黄强、李容颖与黄春燕签订的《商铺租赁合同》第六条明确约定“乙方必须按时支付租金和物业管理费，每逾期一天加收干分之一的滞纳金，逾期超过15天(含15天)，视乙方违约，甲方有权单方解除合同，没收保证金，并无条件收回该商铺"，该约定是双方的真实意思表示，内容合法有效。一审判决完全符合该合同约定，也并未违反我国合同法的相关规定。(2)本案是由于黄春燕长期恶意拖欠租金、违约，最终导致合同无法继续履行，黄强、李容颖因此遭受了巨大损失，如一审仅判决没收保证金或支付滞纳金，并不能完全弥补黄强、李容颖因此遭受的损失，同时也会变相鼓励他人恶意毁约，降低违约一方的违约成本，这明显与我国合同法的立法精神相违背。(3)从合同约定可知，双方约定的保证金和滞纳金是完全不同概念，且起的作用也完全不同。保证金是黄春燕对于诉争租赁合同履行的担保形式，属于债权担保，目的是惩罚功能。而滞纳金明显是对于黄春燕未能按期支付租金及物业管理费给黄强、李容颖造成的损失的弥补方式，目的是补偿功能，故的行为给其造成了损失，明显违背常理。黄强、李容颖在锁门后第一时间通知了黄春燕，此后更是多次要求黄春燕搬离涉案商铺，但黄春燕均不予配合，其应当为此承担全部过错责任。黄强、李容颖于2018年11月27日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.判令解除黄强、李容颖与黄春燕于2016年9月8日签订的《商铺租赁合同》；2.判令黄春燕向黄强、李容颖支付租金141408元及滞纳金（以欠款租金金额为基数按每日千分之一计算至清偿为止）；3.判令黄春燕向黄强、李容颖支付物业管理费、水电费、租赁税金合计人民币90260.48元；4.判令黄春燕向黄强、李容颖支付涉案房屋恢复原状产生清洁费、拆除费合计人民币11000元；5、本案诉讼费由黄春燕承担。黄春燕提起反诉，请求判令：1.黄强、李容颖赔偿黄春燕自2018年11月7日起至2018年11月10日止的停产停业损失共人民币11132.3元；2.黄强、李容颖赔偿黄春燕易腐鲜活食材、食品损失共人民币23121.9元；3.黄强、李容颖赔偿黄春燕设施设备长期搁置不使用产生的折旧损失共人民币4808.69元；4.黄强、李容颖赔偿黄春燕涉案商铺装饰装修费用的折旧损失共人民币945.15元；5.黄强、李容颖赔偿黄春燕加盟代理预期利益损失共人民币20000元。以上1-5项实际损失金额合计人民币60008元。一审法院经审查明：位于广州市番禺区某某街某某号商铺登记在黄强、李容颖名下。2016年9月8日，甲方（出租方）黄强与乙方（承租方）黄春燕就上述商铺签订《商铺租赁合同》约定甲方将上述商铺租赁给乙方使用，租赁期限为5年，即自2016年9月8日起至2021年9月7日止；月租金：2016年9月8日至2017年9月7日为25000元、2017年9月8日至2018年9月7日为26250元、2018年9月8日至2019年9月7日为27562.5元……，以上租金业主实收，乙方负责租赁税金和营业期间的税费，每月物业管理费乙方必须按时向该商铺物业管理公司自行缴交，每月租金乙方必须在当月8日前直接汇入甲方指定银行。在合同签订之日，乙方必须向甲方交纳租赁保证金5万元。如遇乙方违约或单方终止合同时，甲方所收的保证金不予退回，如存在损害赔偿时，扣除损害赔偿后的余额退回给乙方（物业管理及水、电费、租赁税金等经营期间发生的一切费用由乙方负责缴交）。黄强确认黄春燕已向其缴纳了上述保证金5万元。关于违约责任，双方约定乙方必须按时交付租金和物业管理费，每逾期一天加收千分之一滞纳金，逾期超过15天（含15天）视乙方违约，甲方有权单方解除本合同，没收保证金，并无条件收回该商铺。2018年11月3日，黄强向黄春燕发出违约告知书，告知其仍欠10月租金27562.5元未缴付，逾期26天。截至10月底，仍欠58862.64元水电及物业管理费未缴付，要求其在11月4日下午5点前缴清上述费用，否则将暂停水电供应并收回店铺。后黄春燕仍未缴纳上述费用，黄强于2018年11月7日将上述店铺上锁，后向黄春燕发出通知要求其7日内迁出该商铺。该通知于2018年11月18日被签收。黄春燕主张黄强于2018年11月7日将涉案店铺上锁实际上是单方解除了双方之间的租赁合同并收回了商铺，故其只需向黄强支付2018年10月8日至2018年11月7日期间的租金27562.5元。另黄强主张按照双方签订的租赁合同，黄春燕在2017年9月至2018年8月期间应向其支付租金的金额为每月26250元，自2018年9月份其应支付的租金金额为27562.5元，其提交其名下中国银行账户（尾号8254）交易流水明细清单主张黄春燕在上述期间中的2017年9月-11月每月实际支付租金25000元，在2017年12月至2018年8月每月实际支付租金25088元，2018年9月实际支付租金26362.5元，要求黄春燕按上述合同约定支付租金差额以及滞纳金。另查明，黄强提交于2018年11月12日由奥某城市天地物业服务中心就涉案商铺出具的缴款通知单一份，记载需缴纳费用合计64386.27元，其中主营商铺物业管理费（费用起止时间为2018年10月1日至2018年11月30日，单价12元/㎡，面积136.348㎡）为17997.98元。黄春燕对上述缴费通知单中除物业管理费外没有异议，其主张双方已于2018年11月7日实际解除租赁合同，故其只应缴纳物业管理费到该日期。黄强、李容颖还提交税收缴款书主张其已缴纳涉案商铺2017年1月至2018年11月之间的出租屋税费（含滞纳金）等合计19789.6元（2018年9月-11月缴纳金额合计2216.57元），要求黄春燕负担。又查明，2019年2月23日，黄春燕出具授权委托书，委托案外人赵孝根将涉案商铺中未形成附合的设备设施设备、电器、厨具、餐具、家具以及证照文件等一切物品拆卸下来并搬离该商铺。2019年2月24日，赵孝根出具确认函，确认已清理、拆卸、搬离物品，并列明清单，物品主要为经营餐饮行业的设备设施用品。黄春燕主张黄强于2018年11月7日就涉案商铺进行上锁，给其造成停业损失11132元、加盟代理预期利益损失2万元、易腐鲜活食材食品损失23121.9元、设备以及装修折旧损失4808.69元以及945.15元，要求黄强、李容颖负担。一审法院认为：黄强、李容颖与黄春燕于2016年9月8日签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。从本案查明的事实看，涉案商铺租赁合同已经实际解除。如前所述，黄春燕确认其拖欠2018年10月份的租金，其存在未按约定缴交租金的违约行为，黄强、李容颖依约可以解除合同。黄强据此向黄春燕发放通知催缴租金，后黄春燕仍未补交租金，黄强于2018年11月7日将涉案商铺上锁，商铺租赁合同已经于2018年11月7日解除。而根据上述事实，应认定导致《商铺租赁合同》解除的责任应归属于黄春燕。关于拖欠的租金金额。如上述，商铺租赁合同已于2018年11月7日解除，故黄春燕应支付租金至该日期。虽然黄春燕未主动及时搬离案涉房屋，但因涉案商铺自2018年11月7日已被黄强收回，该商铺已经不能正常使用，故黄强、李容颖仍要求黄春燕支付2018年11月7日之后的租金没有依据，一审法院不予支持。因双方所签订的合同每月计算租金的开始日期为8日，故黄春燕应向黄强、李容颖支付2018年10月份（2018年10月8日至2018年11月7日）的租金27562.5元。而对于2017年9月至2018年9月份的租金，黄春燕未按合同约定足额给付，其主张双方已协商降低，对租金金额进行变更，但未能提供相应的证据予以证实。故一审法院根据黄强、李容颖提供的证据确认，黄春燕仍需支付上述期间租金差额合计15408元。关于保证金、滞纳金。如上述，黄春燕未按照约定给付租金，故黄强、李容颖主张没收履约保证金5万元符合合同约定，一审法院予以确认。同上述，黄强、李容颖要求黄春燕按照每日千分之一的标准支付逾期支付租金的违约金符合双方约定，一审法院予以支持。但滞纳金总额以不超过同期应付租金本金为限算。关于物业管理费、水电费、税费。双方在商铺租赁合同中约定“租金业主实收，乙方（即承租方）负责租赁税金和营业期间的税费……物业管理及水、电费、租赁税金等经营期间发生的一切费用由乙方负责缴交”，故黄强、李容颖要求黄春燕负担租赁期间涉案商铺所产生的物业管理费、水电费、租赁税金，一审法院予以支持。黄强于2018年11月12日缴纳涉案商铺尚欠的物业管理费、水电费合计64386.27元，要求黄春燕负担，黄春燕对其中的水电费46388.29元没有异议（64386.27元-17997.98元），一审法院予以确认。黄春燕辩称涉案合同已于2018年11月7日解除，物业管理费应计算到该日，一审法院予以采纳，故按照黄强提交的缴款通知单予以折算，黄春燕应缴纳的物业管理费金额为16743.6元。另黄强、李容颖已缴纳涉案商铺2017年1月至2018年11月之间的出租屋税费（含滞纳金）等合计19789.6元，因涉案合同已于2018年11月7日解除，故剔除该月份的税金后，黄春燕应向黄强、李容颖支付租赁税费金额为18311.89元。另合同解除的责任归属于黄春燕，而且黄春燕在黄强向其发放通知要求其补缴租金、迁出涉案商铺后，其并未主动采取相应的措施，故其要求黄强、李容颖赔偿其停产停业损失、易鲜活食材食品损失、设施设备长期搁置不使用产生的折旧损失、商铺装饰装修费用的折旧损失、加盟代理预期利益损失等损失合计60008元，于法无据，一审法院不予支持。而黄强、李容颖要求黄春燕支付清洁费、拆除费合计11000元亦没有事实和法律依据，一审法院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条的规定，一审法院于2019年12月10日作出如下判决：一、黄春燕应于本判决发生法律效力之日起五日内向黄强、李容颖支付2017年9月至2018年9月份的租金差额15408元、2018年10月份租金27562.5元以及自2017年9月8日起至实际付清上述租金之日止的滞纳金（每日按同期应付未付租金的千分之一计算，滞纳金总额以不超过同期应付租金本金为限）；二、黄春燕应于本判决发生法律效力之日起五日内向黄强、李容颖支付物业管理费16743.6元、水电费46388.29元、租赁税费18311.89元；三、驳回黄强、李容颖的其他诉讼请求；四、驳回黄春燕的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费5014元，由黄强、李容颖负担3365元，黄春燕负担1649元；反诉受理费650元，由黄春燕负担。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审另查明：根据黄强与黄春燕的微信聊天记录显示：2018年6月29日黄强向黄春燕催收当月租金，其后黄春燕分别在2018年6月30日、7月2日向黄强支付17000元、8088元。2018年7月2日，黄强向黄春燕发送微信表示：“我们投资这间店也承担了很重的还款压力……前段时间看你们的经营状况不是很好，我们也减少了一部分涨幅，交租时间延后几天，但是现在的交租状况确实给我们带来了很大的困扰……希望接下来这种状况可以避免”。2018年9月30日，黄强向黄春燕发送微信：“早上好！黄小姐。今天是9月的最后一天了，这个月是调租的日子。按照合同规定这个月开始的租金是27562.5元，您看今天方便的话把租金打过来。谢谢”。随后，黄春燕向黄强回复“OK”的图标。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案需要处理的问题是：其一，对于2017年9月至2018年9月份的租金，黄强、李容颖与黄春燕是否达成降低涨幅的约定；其二，黄春燕的损失主张应否予以支持。关于2017年9月至2018年8月份的租金涨幅的问题。首先，从该期间的实际履行情况来看，黄春燕2017年9月-11月每月实际支付租金为25000元，在2017年12月至2018年8月每月实际支付租金为25088元，支付金额明显低于合同约定标准且呈现连续性，并未有证据显示黄强曾对此提出异议。其次，从黄强与黄春燕的微信聊天记录来看，2018年6月29日至7月2日，黄强在向黄春燕催收6月份租金的过程中，已明确表示“前段时间看你们的经营状况不是很好，我们也减少了一部分涨幅”，且对于当月实际仅收到25088元租金黄强并未提出任何异议。最后，从2018年11月3日黄强向黄春燕发出违约告知书内容来看，黄强主张的欠租金额仅为10月租金27562.5元。综上，黄春燕关于其与黄强、李容颖已就2017年9月至2018年8月的租金降低涨幅达成协议的主张，证据充分，本院予以采信。黄强、李容颖在双方已就2017年9月至2018年8月份租金降低涨幅达成协议且已实际履行完毕的情况下，又主张黄春燕按照原合同约定支付该期间内的租金差额，事实和法律依据不足，应予驳回。一审法院对该事实认定有误，应予纠正。关于2018年9月的租金，黄强已通过微信与黄春燕确认为27562.5元，黄春燕实际仅支付26362.5元，尚有1200元未支付，故黄强主张该部分租金差额，合法有据，应予支持。黄春燕逾期支付9月（部分租金）、10月份租金，构成违约，黄强、李容颖主张没收履约保证金5万元，并要求支付所欠租金违约金的主张，符合合同约定，一审法院判决支持该部分诉请，并无不当，本院予以维持。黄春燕的损失主张应否予以支持。对此本院认为，黄春燕逾期交纳租金，违约在先。黄强于2018年11月7日依照合同约定解除合同收回商铺，系正当行使合同权利，且黄强在收回店铺前已通过发送违约告知书的方式作出预警，但2018年11月3日至11月7日期间，黄春燕既没有交纳所欠租金及费用，也没有采取任何补救措施，因此而产生的相应损失，应由黄春燕自行承担。因此，黄春燕要求黄强、李容颖赔偿其停产停业损失、易鲜活食材食品损失、设施设备长期搁置不使用产生的折旧损失、商铺装饰装修费用的折旧损失、加盟代理预期利益损失等损失合计60008元，没有事实和法律依据，一审法院判决驳回该项诉请，处理正确，应予维持。综上所述，黄春燕的上诉请求部分成立。一审法院部分事实认定不清，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初11502号民事判决第二项、第四项；二、撤销广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初11502号民事判决第三项；三、变更广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初11502号民事判决第一项为上诉人黄春燕在本判决发生法律效力之日起五日内向黄强、李容颖支付2018年9月份租金1200元、2018年10月份租金27562.5元，并从2018年9月9日起以1200元为基数，从2018年10月9日起以27562.5元为基数，按照每日千分之一标准计付至欠款实际清偿之日止的违约金给黄强、李容颖（违约金总额以不超过所欠租金本金为限）；四、驳回黄强、李容颖的其他诉讼请求。一审案件本诉受理费5014元，由上诉人黄春燕负担2277元，由被上诉人黄强、李容颖负担2737元，一审反诉受理费650元由上诉人黄春燕负担。二审案件受理费2221元，由上诉人黄春燕负担1895元，由被上诉人黄强、李容颖负担326元。本判决为终审判决。审判长  赵琦铭审判员  黄春成审判员  柳玮玮二〇二〇年四月二十七日法官助理张敏娟书记员郭蔚琳