吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉24民终126号上诉人（原审被告）：延边仁和集团房地产开发有限公司法定代表人：卢某，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨某，吉林达公伟业律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈某1，现住汪清县。委托诉讼代理人：王某，吉林海兰江（汪清）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈某2，现住汪清县。委托诉讼代理人：王某，吉林海兰江（汪清）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张某，个体工商户，现住汪清县。委托诉讼代理人：王某，吉林海兰江（汪清）律师事务所律师。原审被告：延边仁和集团地产开发有限公司汪清分公司。上诉人延边仁和集团房地产开发有限公司（以下简称仁和地产公司）因与被上诉人陈某2、张某、陈某1、原审被告延边仁和集团房地产开发有限公司汪清分公司（以下简称仁和汪清分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省汪清县人民法院（2018）吉2424民初1514号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。仁和地产公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回陈某1、陈某2、张某的诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：一、陈某1、陈某2、张某的主张没有证据支持。起诉时，争议房屋已经出租使用，一共分为两个部分，一部分为练歌厅，一部分为饭店，说明没有办理消防验收并不影响对房屋的使用。从现场照片中看，对方主张的营业损失并不存在，一层全部房屋现在均在经营使用中，不存在所谓的营业损失的问题。二、本案事实不清，一审判决认定北侧商业用房于2013年8月起至出租用于酒吧时止期限33个月，东面商业用房自2013年8月起至租给延吉服务大楼时止，期限71个月。上述认定没有任何证据予以佐证，且理由不能成立。对方占用房屋时并没有履行正式的交付手续，未经我方同意，自行占有房屋并出租使用，其出租使用情况我方无从掌握。三、不能验收的原因是对方未经验收擅自使用，致使消防验收无法进行，现在房屋现状是消防通道均被堵塞，无法通行，此一点消防验收就不可能通过。四、双方当事人针对涉案房屋的违约责任问题双方已经以“和解协议书”的方式一次性解决，对方不应再向我方主张权利。经过仲裁裁决后，双方又于2013年7月1日达成了“和解协议书”协议书中明确约定以145.81平方米的房屋抵偿应向乙方支付的迟延交房、迟延办证、面积差等其他全部违约金，乙方不再依据签订的商品房买卖合同主张任何违约责任，不得因汪清仁和小区金融家苑一层一号商业用房以及汪清仁和小区金融家苑A座二层一号房屋的相关事宜再向甲方要求任何赔偿。依据上述约定，对方主张的所谓消防验收影响使用问题应当属于商品房交付大范畴中的一部分，并未脱离合同中约定的违约责任范畴，也未脱离不再向甲方要求任何赔偿的范畴，因此该约定对本案具有约束力。本案中对方的主张就是违约金，是和解协议书中明确约定的权利义务已经全部结清，不应再向我方主张任何权利。五、本案陈某2、张某主体不适格，陈某2、张某不是房屋买卖合同当事人，不享有合同的权利和义务。陈某2、张某、陈某1辩称，一审适用法律正确，应驳回上诉维持原判。双方没有约定仲裁，即使原来的案件选择仲裁，并不意味着今后所有的案件均适用，本案双方没有仲裁协议。不存在擅自使用的问题，因2012年县政府同意调配使用的房屋，并非我方自己使用。我方并不存在对方所说的改变房屋用途的情况，影响消防验收。而是房屋自建成起，整个小区整栋楼都没有消防验收手续。我方式在收到房屋后因消防部门不让使用，我方才知道自己购买的房屋没有消防验收手续，不可能存在对方所说的提前放弃自己的权利。之前的协议中的赔偿责任，是指上诉人在交付房屋之前的逾期办证赔偿责任的约定。陈某1、陈某2、张某向一审法院起诉请求：1、判令仁和地产公司办理房屋消防审批手续；2、判令仁和地产公司、仁和地产公司汪清分公司赔偿陈某1、陈某2、张某因不能使用房屋的租金损失1941278.00元；3、由仁和地产公司、仁和地产公司汪清分公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2009年4月22日，陈某1与仁和地产公司汪清分公司签订了编号为GF-2000-0171号的商品房买卖合同，陈某1购买了仁和地产公司开发建设的××县商业用房，面积为1106.45平方。后因房屋面积与实际不符，双方重新签订了一份商品房买卖合同，出卖人为延边仁和地产公司汪清分公司，法定代表人为姜成杰，买受人一栏为陈某1、陈某2、张某，具体登记了陈某1的个人身份信息，双方交易的××园商业用房，建筑面积为998.6平方米。合同签订后，陈某1、陈某2、张某支付了绝大部分房款，但因仁和地产公司未能按期交付房屋，并在合同约定的期限内给陈某1、陈某2、张某办理房屋产权证照，陈某1于2010年10月10日就仁和地产公司逾期交房办证的违约事宜向延边仲裁委员会申请仲裁裁决。延边仲裁委于2011年2月28日就陈某1申请的内容做出了仲裁裁决，裁决仁和地产公司逾期为购房人办理房产证和土地证的行为构成违约，并承担支付违约金的义务。2013年7月，仁和地产公司向陈某1交付案涉房屋。2017年11月8日，陈某1办理了吉（2017）汪清县不动产权第0004163号案涉房屋的不动产权证书，权利人为陈某1、陈某2、张某，共有情况为按份共有，共有宗地面积为7800平方米，房屋建筑面积为998.6平方米。本案争议房屋在仁和地产公司正式交付前，即2012年初，在汪清中心市场拆建期间，汪清县兴达房地产开发有限公司租赁使用了陈某1、陈某2、张某购买的案涉房屋长达一年半的时间，年租金55万，陈某1、陈某2、张某共收取租金80万元。之后，案涉房屋一直处于空置状态。此外，案涉房屋分为两块（东面、北面），面积各为499.3平方米。2016年5月份，陈某1、陈某2、张某将案涉房屋（北面房屋）租赁给了案外人陈某333（原告的表弟）经营酒吧至今。在本案诉讼期间，即2019年4月份，陈某1、陈某2、张某又将案涉房屋（东面房屋）租赁给了延吉服务大楼汪清冷面部用于餐饮经营，陈某1、陈某2、张某自2019年7月份开始收取房屋租金。又查明，案涉房屋至今未经过消防部门的审批、验收。在本案审理期间，经陈某1、陈某2、张某申请，延边诚信价格评估事务有限公司于2019年9月3日作出价格评估报告。评估结果为：案涉建筑面积998.6平方米房屋自2013年8月至2019年7月租金损失为1941278.00元，每平方米年平均租金损失324.00元。原告为本次评估支付评估费用19413.00元。一审法院认为，本案争议的焦点问题是：一、本案是否应当由人民法院受理；二、陈某1、陈某2、张某的诉请是否超过诉讼时效；三、未经消防验收或者消防验收不合格的建设工程能否投入使用及仁和地产公司应否承担陈某1、陈某2、张某因此受到的经济损失。首先，关于本案应否由人民法院受理的问题。根据《中华人民共和国仲裁法》第二十六条规定，当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉未声明有仲裁协议，人民法院受理后，另一方在首次开庭前提交仲裁协议的，人民法院应当驳回起诉，但仲裁协议无效的除外；另一方在首次开庭前未对人民法院受理该案提出异议的，视为放弃仲裁协议，人民法院应当继续审理。本案中，陈某1、陈某2、张某在提起诉讼时未向一审法院声明有仲裁协议，且原告在庭审中否认在双方签订的商品房买卖合同中约定有仲裁条款。而仁和地产公司在一审法院第一次开庭前及第一次开庭审理本案时，未向一审法院声明或提交双方存在仲裁协议的事实及证据，亦未对一审法院受理该案提出异议。因此，本案由人民法院审理符合法律规定。其次，关于陈某1、陈某2、张某的诉请是否超过诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”本案中，陈某1、陈某2、张某的诉请是基于案涉房屋因未通过消防验收而不能正常出租使用为前提，而案涉房屋因未能通过消防验收导致不能正常出租使用获利的情形和状态一直持续至陈某1、陈某2、张某起诉。因此，仁和地产公司以陈某1、陈某2、张某于2012年4月入住房屋时已知道涉案房屋没有进行消防验收，其于2018年12月10日提起诉讼明显超过诉讼时效的抗辩意见，缺乏法律依据，一审法院不予采纳。再次，关于未经消防验收或者消防验收不合格的建设工程能否投入使用及仁和地产公司应否承担陈某1、陈某2、张某因此受到的经济损失问题。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。又根据《中华人民共和国消防法》第十三条“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。”规定，商品房除《建筑法》规定的基本验收条件外，还包括消防验收等专项验收。因此，交付的房屋除经工程质量验收合格外，还需保证其在消防等方面不存在影响使用的障碍。此外，根据《商品房销售管理办法》的相关规定，开发商应按期将具备商品房交付条件的房屋交付给购房者使用。即开发商应当按照约定的期限交付房屋，且应当交付具备商品房交付条件的房屋。本案中，陈某1、陈某2、张某购买了仁和地产公司开发的商业用房，陈某1、陈某2、张某依约向被告公司支付了房屋价款，仁和地产公司则应当依约将符合质量标准和具备使用条件的房屋交付给买受人用于出租或自己经营使用。现陈某1、陈某2、张某以仁和地产公司交付的房屋未通过消防验收，尚不能正常投入使用为由，要求仁和地产公司赔偿损失的诉请主张，理由正当。因此，对于合理的损失仁和地产公司应当承担赔偿责任。关于仁和地产公司辩称的原告在案涉房屋交付前及在本案诉讼期间已经对外出租获利，因此陈某1、陈某2、张某诉请的房屋不能正常租赁所产生的损失与案涉房屋未办理消防手续没有因果关系的主张，其理由明显有悖于法律规定，不能支持。案涉房屋未经消防验收，依法不能投入使用。仁和地产公司将未经消防验收的案涉房屋交付给陈某1、陈某2、张某的行为违法，存在过错。因此，应承担陈某1、陈某2、张某因此受到的经济损失。根据查明的案件事实，陈某1、陈某2、张某所有的北面商业用房自2013年8月起至其向案外人出租用于经营酒吧时止，期限为33个月，租金损失为444876.30元（房屋面积499.3㎡＊月租金27.00元／㎡＊33个月）。东面商业用房自2013年8月起至其租赁给延吉服务大楼汪清冷面部用于餐饮经营时止，期限为71个月，租金损失为957158.10元（房屋面积499.3㎡＊月租金27.00元／㎡＊71个月）。关于陈某1、陈某2、张某请求判令办理房屋消防审批手续的诉请主张问题。一审法院认为，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。又根据《中华人民共和国消防法》第十三条“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。”规定，商品房除《建筑法》规定的基本验收条件外，还包括消防验收等专项验收。因此，仁和地产公司有义务也有责任为业主所购案涉房屋申请办理消防验收审批手续。但案涉房屋能否办理和通过消防验收审批手续，是仁和地产公司与消防部门之间申请办理与审查批准的法律关系。因此，陈某1、陈某2、张某提出的该项诉请主张不属于人民法院民事诉讼受案范围。此外，根据《中华人民共和国公司法》（2013修正）第十四条“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”的法律规定，延边仁和集团房地产开发有限公司应承担涉案房屋租金损失的赔偿义务。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：延边仁和集团房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内，向陈某1、陈某2、张某一次性支付租金损失1402034.40元。案件受理费17418.31元（陈某1、陈某2、张某预交诉讼费22272.00元）及评估费19413.00元，由延边仁和集团房地产开发有限公司负担。陈某1、陈某2、张某自行负担4853.69元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明，因房屋面积与实际不符而重新签订合同，出售人为仁和地产公司而非仁和汪清分公司。另查明，涉案房屋自2012年至2015年10月30日，对外进行租赁，年租金约定为55万元，共收取租赁费206万元（80万元+126万元）。涉案房屋其中499.3平方米自2015年11月空置至2016年4月，共空置6个月；另外499.3平方米自2015年11月空置至2019年3月份，共空置41个月。其余事实与一审认定的事实一致。以上另查明事实由陈某3331与彭赞文签订的《房屋租赁协议书》及转账凭证、收据及双方当事人的陈述予以证明。仁和地产公司提供的照片、消防审批手续及消防验收申请表，无法证明其消防未验收是因陈某1、陈某2、张某改变房屋设计所致，故本院对该证据不予采信。陈某1、陈某2、张某提供的汪清县公安局责令整改通知单中整改的原因为五月花酒吧未办理消防许可证，但无法证明其未办理消防许可证的原因是该房屋未经消防验收，故本院对该证据不予采信。本案二审中证人洪某的证言证明其租赁房屋的时间及租赁时的状态，本院予以采信。证人金某出庭陈述时对涉案房屋的情况无法说清，故本院对该证人证言不予采信。本院认为，出售方为仁和公司的商品房买卖合同中，在买受人一栏中明确载明为陈某1、陈某2、张某，且涉案房屋的产权证中记载的共有人亦为陈某1、陈某2、张某，现三人作为房屋所有权人因仁和地产公司开发的房屋无法正常使用而要求赔偿，符合诉讼主体资格，故对仁和地产公司关于陈某2、张某不符合诉讼主体资格的主张，本院不予支持。本案双方当事人签订的《和解协议书》为双方就迟延交付房屋及迟延办理产权证书达成的协议，该协议中未对因交付的房屋不符合使用条件而无法经营使用造成损失如何赔偿进行明确约定，故仁和地产公司关于依据该协议不应承担赔偿责任的主张，本院不予支持。根据《中华人民共和国消防法》第十三条之规定：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。”本案涉案房屋，未经消防验收，故应属于禁止使用的房屋，现仁和地产公司向陈某1、陈某2、张某交付的商业性用房无法达到经营使用的目的，且该房屋至今仍未通过消防验收，仍未达到经营使用的条件。仁和公司以该房屋现在已出租为由主张该房屋并非因未进行消防验收而影响使用，该主张本院不予支持。仁和地产公司未提供证据证明涉案房屋未能进行消防验收的原因为涉案房屋使用人改变房屋结构，故其关于因陈某1、陈某2、张某改变房屋结构致使不能通过消防验收的主张，本院不予支持。故陈某1、陈某2、张某主张仁和地产公司承担该房屋无法使用的损失，应予支持。因二审仁和地产公司提供新证据，涉案房屋出租时间及空置时间有变化，且本案涉案房屋中出租用于餐饮经营的合同签订时间为2019年4月，陈某1收取租金的时间虽为2019年7月，但其陈述为给承租人装修时间而未收取租金，一审对该3个月的租金予以支持不当。故本院对损失计算的时间予以变更，其中499.3平方米空置时间为6个月，其损失应为80886.6元（499.3平方米*月租金27元/平方米*6个月），另外499.3平方米空置时间为41个月，其损失为552725.1元（499.3平方米*月租金27元/平方米*41个月），合计633611.7元。综上所述，延边仁和集团房地产开发有限公司的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、撤销汪清县人民法院（2018）吉2424民初1514号民事判决；二、延边仁和集团房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内，向陈某1、陈某2、张某支付633611.7元；三、驳回陈某1、陈某2、张某其他诉讼请求。如果未按本判决指定时间履行义务，应依照《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行金。一审案件受理费17418元，二审案件受理费17418元，合计34836元，由陈某1、陈某2、张某负担14564元，由延边仁和集团房地产开发有限公司负担20272元。评估费19413元，由陈某1、陈某2、张某负担13077元，由延边仁和集团房地产开发有限公司负担6336元。本判决为终审判决。审判长 宋 丹审判员 李照令审判员 申爱顺二〇二〇年四月二十六日书记员 郑 姬