浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙07民终6398号 上诉人(一审被告)：浙江省义乌市现代房地产开发有限公司，住所地浙江省义乌市北苑街道现代花园9幢9楼。 法定代表人：黄允松。 委托诉讼代理人：季雪颖，浙江绣湖律师事务所律师。 被上诉人(一审原告)：张永根，男，1963年8月23日出生，汉族，住浙江省上虞市，现住浙江省义乌市。 被上诉人(一审原告)：杨秀清，女，1969年12月21日出生，汉族，住浙江省上虞市，现住浙江省义乌市。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：虞景勇、曹伦齐，义乌市天地法律服务所法律工作者。 上诉人浙江省义乌市现代房地产开发有限公司（以下简称现代房产公司）因与被上诉人张永根、杨秀清商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2019）浙0782民初14230号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 现代房产公司上诉请求：撤销一审判决第二、三项，依法改判。事实与理由：一审认定部分事实错误，违约金过高。1、一审适用法律错误，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条中对违约金支付标准的规定，是适用于购房合同对逾期交付产权证的违约责任未进行约定的情况，而本案合同明确约定了违约责任，因此一审适用上述司法解释规定错误。2、约定的逾期交付土地证、房屋权属证书的违约金过高，涉案房屋已处于被上诉人控制之下，被上诉人基本没有实际损失，望二审以实际损失的30%为标准调整违约金。3、一审在案件受理费分担上存在不公平。 被上诉人张永根、杨秀清辩称，涉案合同并未约定转移登记的违约责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，可以按照银行逾期贷款利率计算违约金，一审按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算违约金，合情合理合法。2、合同约定的逾期交付土地、房屋权属初始登记证书的违约金是按日万分之一计算，该利率未到银行存款利率，并不高。3、上诉人隐瞒事实，将设定抵押的房屋出售给被上诉人，违背诚信原则，不能办理转移登记的责任全在上诉人，一审根据案情决定诉讼费的分担，并无不当。综上，上诉人的上诉请求缺乏依据，请求驳回上诉。 张永根、杨秀清向一审法院起诉请求：1、确认张永根、杨秀清与现代房产公司于2018年3月31日签订的《浙江省商品房买卖合同》合法有效；二、判令现代房产公司立即交付案涉房屋的土地、房屋初始登记权属证书，并支付逾期交证违约金（违约金以2966027元为基数，自2018年9月1日起按每日万分之一计算至实际履行之日止）；三、判令现代房产公司立即协助办理将坐落于义乌市的房屋转移登记至张永根、杨秀清名下的转移登记手续；四、判令现代房产公司赔偿张永根、杨秀清的损失（损失以2966027元为基数，自2018年9月1日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍计算至两原告实际取得房屋权属登记证书之日止）。 一审法院认定事实：张永根、杨秀清与现代房产公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定了以下主要内容：“张永根、杨秀清向现代房产公司购买其开发的位于义乌市房屋一套，建筑面积为140.59平方米，每平方米21097元，总价款2966027元；现代房产公司负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明，负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》；现代房产公司承诺于2018年8月31日前取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给张永根、杨秀清，张永根、杨秀清自行办理该商品房转移登记；现代房产公司不能在前款约定期限内交付权属证书，超过约定日期180日以后，仍不能交付的，自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止按日向张永根、杨秀清支付已交付房价款0.1‰的违约金”。2018年3月31日，张永根、杨秀清支付了合同约定的2966027元购房款。2019年8月30日，庭审过程中，现代房产公司向张永根、杨秀清交付了涉案不动产分割登记凭证，张永根、杨秀清认可本案第二项请求中案涉房屋的土地、房屋初始登记权属证书的交付请求已完成。另查明，案涉不动产目前仍设定有最高额抵押，抵押权人为恒丰银行股份有限公司义乌支行。 一审法院认为：张永根、杨秀清与现代房产公司签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。该合同对涉案房屋权属证书的交付期限作出了明确约定，现代房产公司未能在约定的期限内交付权属证书，已构成违约。因现代房产公司直至2019年8月30日才完成涉案商品房相关权属证书的交付，故张永根、杨秀清主张的逾期交证违约金计付的日期为自2018年9月1日起至2019年8月30日止，标准为双方合同约定的已交付房价款的日0.1‰。对张永根、杨秀清主张的“被告立即协助两原告办理将坐落于义乌市的房屋转移登记至两原告名下的转移登记手续”的诉讼请求，该院认为，因案涉房产已设定最高额抵押，在该抵押权未依法处理之前，张永根、杨秀清提出的该项主张属于起诉不适时，该院不予支持。对张永根、杨秀清主张的“自2018年9月1日起以2966027元为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍计算至张永根、杨秀清实际取得房屋权属登记证书之日止”的损失，该院认为，虽然合同约定由张永根、杨秀清自行办理案涉商品房的转移登记，但由于现代房产公司将案涉房产抵押的行为，导致张永根、杨秀清无法办理，故本案系由于出卖人现代房产公司的原因，导致作为买受人的张永根、杨秀清无法取得房屋权属证书，依法现代房产公司应承担违约责任。因双方合同未对该种情况约定违约金，张永根、杨秀清的损失数额也难以确定，依法张永根、杨秀清的损失可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。结合本案逾期交房和逾期交证的违约金均为日0.1‰的约定，上述计算标准该院确定为按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%。因合同约定由张永根、杨秀清自行办理案涉商品房的转移登记，故本案张永根、杨秀清损失计算的起止时间应为2019年8月31日起（交付权属证书次日）至案涉房产抵押权处理完毕之日止。因在本案起诉之前，现代房产公司没有告知张永根、杨秀清案涉房产被抵押的情况，案涉房产无法办理转移登记的过错在现代房产公司，故该项诉讼请求所涉诉讼费用由现代房产公司承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、张永根、杨秀清与浙江省义乌市现代房地产开发有限公司于2018年3月31日签订的《浙江省商品房买卖合同》合法有效；二、浙江省义乌市现代房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付张永根、杨秀清逾期交证违约金人民币107666.8元；三、浙江省义乌市现代房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内赔偿张永根、杨秀清损失（损失以已付房款2966027元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍为标准，自2019年8月31日起计算至案涉房产抵押权处理完毕之日止）；四、驳回张永根、杨秀清的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16364元，由张永根、杨秀清负担896元，浙江省义乌市现代房地产开发有限公司负担15468元。 二审期间，双方当事人均未提交新的证据。 本院经审查，对一审查明事实予以确认。 本院认为,本案争议焦点为现代房产公司交付的初始权属登记证书不符合约定的情况下应如何承担违约责任。虽然涉案商品房买卖合同约定现代房产公司于2018年8月31日前交付给买受人的是初始登记证书，转移登记由买受人自行办理，但就合同条款本意及实现合同目的而言，现代房产公司交付给买受人的初始登记证书，应是具备办理产权转移登记条件、权利完整而非受限的初始登记证书。而现经一审查明，现代房产公司在涉案房产上设置了最高额抵押，且在诉讼前未将抵押情况告知买受人，致使买受人虽取得了初始登记证书，却无法办理产权转移登记，因此，现代房产公司应就其交付的初始登记证书存在权利瑕疵而向买受人承担违约责任。因该权利瑕疵致使合同目的无法实现，故现代房产公司应承担的违约责任视同于其未交付初始登记证书的违约责任。因此,上诉人应按合同约定的日0.1‰的标准支付违约金，直至抵押权处理完毕。一审认为涉案合同未对交付的初始登记证书无法办理转移登记的情况约定违约金，并据此适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，系对合同条款理解不当，本院对此予以纠正。上诉人主张合同约定的违约金过高，缺乏依据，本院不予支持。关于一审案件受理费分担问题，因系上诉人现代房产公司的过错导致涉案房产无法办理转移登记，故一审认定应由现代房产公司承担该项诉讼请求所涉诉讼费用，并无不当。 综上所述，上诉人现代房产公司的上诉理由部分成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持浙江省义乌市人民法院（2019）浙0782民初14230号民事判决第一项； 二、撤销浙江省义乌市人民法院（2019）浙0782民初14230号民事判决第二、三、四项； 三、浙江省义乌市现代房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付张永根、杨秀清未按约交付权属登记证书的违约金（以2966027元为基数，按日0.1‰自2018年9月1日计算至案涉房产抵押权处理完毕之日止）。 四、驳回张永根、杨秀清的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费16364元（已减半收取），由张永根、杨秀清负担1924元，浙江省义乌市现代房地产开发有限公司负担14440元。二审案件受理费2929元，由张永根、杨秀清负担169元，浙江省义乌市现代房地产开发有限公司负担2760元。 本判决为终审判决。 审 判 长 李建旭 审 判 员 徐 磊 审 判 员 李 敏 二〇二〇年四月七日 代书记员 郑可卿