福建省长汀县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽0821执异16号 案外人：廖三金，女，1964年12月18日生，汉族，住福建省长汀县。 申请执行人：中国农业银行股份有限公司长汀县支行，住所地长汀县，统一社会信用代码91350821857902433Ｃ。 负责人：张元贵，该行行长。 委托诉讼代理人：胡荣华，男，1964年10月28日出生，汉族，住长汀县。系该行员工。 被执行人：李宜桓，男，1989年10月4日出生，汉族，住长汀县。 在本院执行申请执行人中国农业银行股份有限公司长汀县支行（以下简称长汀农行）与被执行人李宜桓信用卡纠纷一案中，案外人廖三金于2019年9月10日对本院裁定查封被执行人李宜桓名下坐落于长汀县××路旁××＃××室房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 案外人廖三金称，长汀法院于2019年8月21日查封了坐落于长汀县康桥圣菲2幢603号商品房，该房系廖三金以被执行人李宜桓的名义向福建金泰房地产开发有限公司购买，购房首付款及银行按揭款均为廖三金支付，廖三金系实际出资人，且实际占有使用房屋。由于开发商的原因，该房一直未办理产权证书，导致无法办理过户登记手续。廖三金与李宜桓于2018年3月3日签订《房屋预约买卖合同》，并办理了公证。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，请求法院终止（2019）闽0821执1255号《福建省长汀县人民法院执行通知书》的执行，解除对廖三金所有的上述房产的查封措施。 长汀农行称，法院查封被执行人李宜桓的涉案房产行为合法合规，该房已办理抵押登记，李宜桓将房屋私下转让给廖三金并要求法院解除查封的行为不合法。根据我国担保法规定，抵押期间，抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。即便办理了司法公证也是无效。且长汀农行与李宜桓签订的个人购房担保借款合同中亦明确规定，抵押期间，未经贷款人书面同意，抵押人不得对抵押物作出转让等其他任何方式的处分。因此，李宜桓与廖三金的房屋转让合同无效，廖三金要求解除查封的请求，不具备事实和法律依据，应予驳回。 案外人廖三金为证明其主张，提供了如下证据：1、廖三金身份证复印件；2、商品房买卖合同；3、金泰˙康桥圣菲交房资料；4、商品房认购定金收款收据；5、中国农业银行业务凭证；6、公证书；7、个人借记卡存款信息查询单。 长汀农行为证明其主张，提供了如下证据：1、长汀县商品房买卖合同备案信息表；2、现金缴款单；3、销售不动产统一发票（自开）；4、李宜桓身份证（复印证）、无婚姻登记记录证明；5、贷款申请报告；6、个人信贷业务申请表；7、个人购房贷款面谈笔录（示范）；8、中国农业银行个人贷款借款人收入证明；9、同意房产抵押承诺书；10、个人购房担保借款授权委托书；11、房屋预告登记审批表；12、房屋预告登记证明；13、个人自营常规贷款发放通知单；14、个人借款凭证；15、房地产抵押清单、16、个人购房担保借款合同。 本院查明，本院在执行申请执行人长汀农行与被执行人李宜桓信用卡纠纷一案中，于2019年8月9日作出（2019）闽0821执1255号《执行裁定书》，裁定：一、……二、查封、扣押被执行人李宜桓所有的财产；三、……。又于2019年8月20日向长汀县不动产登记中心发出（2019）闽0821执1255号《协助执行书》，查封了坐落于长汀县××路旁××＃××室（预告证明号：201201152），查封期限三年，从2019年8月21日至2022年8月20日。另查明，2012年10月28日李宜桓与福建金泰房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买长汀××××路旁（地块编号为2009-18号）2＃603室。2013年4月2日李宜桓与长汀农行签订《个人购房担保借款合同》，其中10.2.4.2约定：抵押期间，未经贷款人书面同意，抵押人不得对抵押物作出赠与、转让、出租、再抵押或其他任何方式的处分；……。同年4月8日该房办理了《预购商品房抵押预告登记》（汀房预长汀字第××号），抵押人：李宜桓；抵押权人：长汀农行；抵押日期：2013年4月3日至2033年4月2日。 本院认为，案外人廖三金虽然自述涉案房屋是其以李宜桓名义购买，并与李宜桓签订、公证了《房屋买卖预约合同》，其是该房产所有权人，但因涉案房屋已抵押给长汀农行，长汀农行是抵押权人。根据《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款规定：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。且李宜桓与长汀农行亦明确约定：抵押期间，未经贷款人书面同意，抵押人不得对抵押物作出转让处分。因此，长汀农行认为廖三金与李宜桓订立的房屋转让合同无效的意见，于法有据，本院予以采纳。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。据此，由于廖三金与李宜桓订立的房屋转让合同无效，案外人廖三金提出的主张不符合该规定第(一)项之规定，其权利并不具备能够排除执行的条件。综上，案外人廖三金提出的异议，理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项、第二十四条、第二十八条规定，裁定如下: 驳回廖三金的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  王敬生 审判员  巫华栋 审判员  张秀荣 二〇二〇年四月二十八日 书记员  范春荣 附：相关法律、司法解释 一、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 二、《中华人民共和国担保法》 第四十九条【抵押权的效力对抵押物处分权的影响】抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。 转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物。 抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。