广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂05民终141号 上诉人（一审原告）：曾宪才，男，1958年2月28日出生，汉族，住合浦县。 上诉人（一审原告）：庞成彩，女，1961年3月1日出生，汉族，住合浦县。 以上二上诉人的共同委托诉讼代理人：林秀云，广西南珠律师事务所律师。 以上二上诉人的共同委托诉讼代理人：黄秋萍，广西南珠律师事务所实习人员。 上诉人(一审被告)：北海兰庭房地产有限公司，住所地合浦县廉州镇廉东大道85号穗丰大厦三楼，统一社会信用代码：91450521685152161L。 法定代表人：童庆钱，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周林东，合浦县康顺法律服务所法律工作者。 上诉人曾宪才、庞成彩因与上诉人北海兰庭房地产有限公司（以下简称兰庭公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区合浦县人民法院（2019）桂0521民初2130号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 曾宪才、庞成彩上诉请求：撤销一审判决，改判兰庭公司支付违约金32152.63元。事实与理由：一、一审认定2013年12月1日至2016年6月28日期间的违约金请求已过诉讼时效缺乏法律依据。兰庭公司逾期办证的违约行为是持续的，没有中断，且本案违约金是按日计算，在兰庭公司违约行为未终止时，无法确定最终的违约金数额，故本案的诉讼时效应从曾宪才、庞成彩领取不动产权证之日起计算。二、即使按照一审观点认定本案违约天数为527天,也属于计算错误，应予纠正。综上，请求二审法院支持曾宪才、庞成彩的上诉请求。 兰庭公司针对曾宪才、庞成彩的上诉辩称:对上诉人请求支持其一审诉讼请求没有事实依据。兰庭公司没有违约，也不是违法建筑。本案中，上诉人曾宪才、庞成彩超过法定的诉讼时效，违约金起算时间错误。请求法院撤销一审判决之后，改判驳回上诉人曾宪才、庞成彩的一审诉讼请求。 兰庭公司上诉请求：撤销一审判决，驳回曾宪才、庞成彩的一审诉讼请求。事实与理由：一、一审认定上诉人兰庭公司违约错误，案涉的合同合法有效已是不争的法律事实。合同项下的第十五条对办证的时间约定为房屋交付使用后并综合验收后90日内，兰庭公司建设的“玫魂御园”的综合验收的时间是2018年3月12日，只有在该时间起满90日后上诉人才涉及到所谓的违约事项，交房后的60日办证不是上诉人兰庭公司的合同义务。所以一审法院认定上诉人违约是当然错误的。二、一审法院以2017年11月24日的竣工验收视为综合验收错误，不是合同第十五条约定的综合验收时间。一审法院在认为综合验收是双方当事人的约定，“双方当事人仍应履行上述约定”的同时，仍以2017年11月24日的分期验收视为2018年3月12日的综合验收，并以之作为发生违约金的起算点，混淆了分期验收和综合验收的概念，也是错误的。三、一审法院认定上诉人存在违建行为错误，所谓的违建情形，是缘于本地区的行政机关为招商引资，鼓励异地投资商参与本地区土地开发而实施的优惠政策，兰庭公司投资开发的玫魂御园项目在报建时被准6+1层、11+1层报建，而建设时可按7层、12层建设并许可销售，这不是法律意义上的违建，而是本地区行政管理机关许可房地产开发商可为而且是普遍存在的现象。四、一审法院对诉讼时效的计算和适用错误，上诉人曾宪才、庞成彩诉求的违约金属债权，应严格适用诉讼时效制度。曾宪才、庞成彩主张兰庭公司违约，是自违约开始后一以贯之的一个行为，而非二个行为，在无时效中断的情形下，将一个完整的时效拆分数个时效作为个案时效的计算，与法相悖。个案的时效应为二年，起于上诉人曾宪才、庞成彩主张的交房后的60日，一审法院仍以新法规定三年的时效适用本案，确属错误。综上，请求二审支持兰庭公司的上诉请求。 曾宪才、庞成彩针对兰庭公司的上诉辩称，兰庭公司逾期办证的违约行为是持续的，没有中断，且本案违约金是按日计算，在被上诉人违约行为未终止时，无法确定最终的违约金数额，所以，2013年12月1日至2016年6月28日期间的违约金请求权没有超过上诉期限。一审法院计算违约天数错误，请求依法撤销一审判决，支持上诉人的上诉请求，以维护上诉人的合法权益。 曾宪才、庞成彩向一审法院起诉请求：兰庭公司向曾宪才、庞成彩支付逾期违约金32152.63元。 一审法院判决：兰庭公司应支付曾宪才、庞成彩逾期办理商品房权属证书的违约金9159.15元。案件受理费603元，适用简易程序减半收取301.5元，由兰庭公司负担25元，曾宪才、庞成彩负担276.5元。 二审查明，案涉房屋属于兰庭公司开发的第一期工程，兰庭公司于2012年3月办理《建设工程规划许可证》，2013年12月向合浦县住房和城乡规划建设局申请竣工规划验收，由于存在违法建设行为，合浦县住房和城乡规划建设局于2017年6月23日对其作出行政处罚。该一期建设工程于2017年11月24日竣工规划验收合格。 另查明，兰庭公司于2018年11月5日向不动产管理部门提交涉案房屋的权属转移登记材料办理商品房转移登记事项。 本院二审经审理认为，兰庭公司与曾宪才、庞成彩签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规效力性之规定，为合法有效合同，双方当事人应按照合同约定内容履行合同义务。 根据上述《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后及综合验收后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，即出卖人办证义务的启动时间需同时满足两个前提条件：商品房交付使用并且该房屋竣工验收后90日内向登记机关提交材料备案。本案中，根据双方均认可的住建部门提供的证据显示，案涉房屋的建设工程于2017年11月24日竣工规划验收合格，故兰庭公司应在该竣工验收合格后90日内向登记机关提交办理权属登记材料，即提交材料的时间为2018年2月23日之前，但兰庭公司于2018年11月5日才履行上述义务，延误了双方约定的办证时间，已构成违约，应承担相应的违约责任。依双方合同约定，违约金的承担方式为由兰庭公司每日按曾宪才、庞成彩已付房款173798元的万分之一，从商品房综合验收合格90日后即2018年2月24日起计至2018年11月4日止（254天），违约金共计173798元×0.01%×254天=4414.47元。另，案涉房屋系玫瑰御园项目第一期工程，该工程经合浦县建设规划行政主管部门确认兰庭公司存在违法建设行为，该违建行为亦是导致案涉房屋延后竣工而逾期办理产权证照的原因，故兰庭公司为此亦应承担相应的违约责任。兰庭公司因违建拖延竣工验收期间为2013年12月至2017年6月，则该期间兰庭公司应向曾宪才、庞成彩支付违约金为173798元×0.01%×30天×43个月=22419.94元。综上，两项违约金合计为4414.47元+22419.94元=26834.41元。 上诉人曾宪才、庞成彩一审起诉主张，兰庭公司迟延办证的违约时间从案涉房屋交付使用后90日内开始起算，不符合双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，其诉讼请求的数额本院不予支持。 因双方当事人在《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人办证时间为商品房交付使用后及综合验收后90日内，本案案涉工程于2017年11月24日竣工规划验收合格，兰庭公司提交材料办证的时间为2018年2月23日之前，故曾宪才、庞成彩于2019年6月28日向一审法院提起诉讼并未超过诉讼时效期间，兰庭公司上诉主张本案已过诉讼时效期间，本院不予支持。 上诉人兰庭公司二审提交证据《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，欲证明案涉工程2018年3月2日备案登记，兰庭公司并未违约。但兰庭公司在该证据早已具备的情况下，并未在一审出示，且上诉人对该证据的真实性、合法性、关联性均提出异议，故兰庭公司认为并未拖延提交办证材料其没有违约的抗辩不能成立。 综上，一审判决认定有误，本院予以纠正。曾宪才、庞成彩的部分上诉主张有事实和法律依据，本院予以支持，兰庭公司的上诉主张没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、撤销合浦县人民法院作出的（2019）桂0521民初2130号民事判决； 二、北海兰庭房地产有限公司应支付曾宪才、庞成彩逾期办理商品房权属证书的违约金26834.41元； 三、驳回曾宪才、庞成彩的其他诉讼请求。 一审案件受理费603元，适用简易程序减半收取301.5元，二审案件受理费603元，共计904.5元。由曾宪才、庞成彩负担149.5元，北海兰庭房地产有限公司负担755元。 上述金钱给付义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决指定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 本判决为终审判决。 审 判 长 陆振益 审 判 员 叶长程 审 判 员 王雅新 二〇二〇年四月九日 法官助理 张 玲 书 记 员 丘 俊