浙江省平湖市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0482民初4504号 原告：顾根华，男，1964年11月25日出生，汉族，住平湖市。 委托诉讼代理人：王建平、王丽，浙江金品律师事务所律师。 被告：盛彩娥，女，1944年4月29日出生，汉族，住平湖市。 被告：王旭峰，男，1969年6月18日出生，汉族，住平湖市。 有独立请求权的第三人：陈其发，男，1964年1月6日出生，汉族，住平湖市。 委托诉讼代理人：任云翔，浙江东港律师事务所律师。 本院于2018年5月7日受理原告顾根华与被告盛彩娥、王旭峰房屋买卖合同纠纷一案，2019年6月28日作出判决，二被告不服提出上诉。嘉兴市中级人民法院经审理后，于2019年9月6日作出裁定，撤销一审判决，将案件发回本院重审。本院根据嘉兴市中级人民法院的裁定，于2019年10月22日受理本案并依法组成合议庭。2019年11月6日，陈其发申请以有独立请求权的第三人参加诉讼，本院予以准许。本案于2019年11月29日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人王建平，被告盛彩娥、王旭峰以及第三人陈其发的委托诉讼代理人任云翔均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告顾根华向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即办理平湖市房屋的权属初始登记手续及协助原告办理将上述房屋的不动产所有权权属转移登记至原告名下的手续；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年11月30日，原告与王龙生在吴炜的中介下经协商签订房屋转让合同一份，约定王龙生将搬迁安置所得的坐落于平湖市房屋以人民币528000元的价格转让给原告，房屋建筑面积约99.52平方米、车库面积约21.61平方米，价款支付方式约定为2016年11月30日原告预付王龙生定金250000元，在2017年（误写为2016年）3月15日前办好房产证（不动产证）后直接与原告办理房产买卖公证委托手续，并付款278000元。同时合同明确约定房款以收据为准，房屋实际面积以房产证（不动产证）为准，多少不计，该房屋原告用于投资性质，双方签约后不管房价涨跌，房屋总价不变。合同签订后，原告于当日向王龙生支付定金250000元。后因王龙生需要资金，要求原告提前支付购房款，原告或原告经由中介人吴炜又先后向王龙生支付房款267472元（包括装修保证金1000元和垃圾清运费300元）。上述房屋于2017年2月27日在王龙生的陪同下，由原告至物业公司领取了该房屋的钥匙，办理了交房手续并支付了装修保证金1000元和垃圾清运费300元。另，王龙生已于2018年1月死亡，被告盛彩娥、王旭峰分别系王龙生妻子与儿子。综上所述，原告认为原告与王龙生之间签订的房屋转让合同合法有效，应当严格履行。被告作为其法定继承人，在王龙生死亡之后，理应依法承继该合同项下的权利与义务。现被告未予配合办理不动产证及不动产证转移登记手续的行为，已构成违约。现原告为维护自身的合法权益，特根据我国民事诉讼法等有关规定，诉至法院。 被告盛彩娥、王旭峰辩称：原告提供的《房屋搬迁安置补偿协议书》及附件已明确被安置人员系二被告，不包括王龙生，故王龙生对涉案房屋没有所有权；王龙生和原告签订涉案《房屋转让合同》并伪造盛彩娥的签名，违反了《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定；根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，共有房地产未经其他共有人书面同意以及未依法登记领取权属证书的房地产，均不得转让。根据上述法律规定，目前原告的诉请没有依据，要求驳回原告的诉请。 第三人陈其发述称：王龙生不是涉案房屋的所有人，其与原告签订涉案《房屋转让合同》属无权处分，该合同是否有效应视权利人是否追认而定，现二被告作为权利人已明确拒绝追认，故王龙生与原告签订的合同是无效的。本案中，有权处分的权利人是被告王旭峰，其与第三人签订的《房屋转让合同》是有效合同。涉案房屋不存在共有问题，请求驳回原告的诉讼请求。 第三人陈其发向本院提出诉讼请求：1.要求二被告将位于平湖市房屋过户至第三人名下；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年6月1日，第三人与被告王旭峰签订《房屋转让合同》1份，约定被告王旭峰将位于平湖市房屋以975000元的价格转让给第三人，该房屋建筑面积100平方米、车库面积约25平方米，付款方式为2017年6月1日第三人支付定金200000元，2017年6月8日之前，被告王旭峰收到600000元后在七日内搬出并将钥匙交给第三人，被告王旭峰办理不动产证后第三人支付125000元，余款50000元在过户时付清。之后，第三人按约支付了定金200000元，并于2017年6月5日支付600000元，被告王旭峰将涉案房屋及车库的钥匙交给第三人以示交房。由于被告王旭峰未协助第三人办理过户手续，第三人曾于2019年7月起诉要求被告王旭峰将涉案房屋过户至第三人名下，后获悉本案正在诉讼过程中，故第三人撤回对被告王旭峰的起诉，同时申请以有独立请求权的第三人参加本案诉讼。 原告顾根华针对第三人上述请求辩称：原告不清楚第三人与被告是否签订房屋转让合同，王龙生已于2016年将涉案房屋转让给了原告，并于2017年2月办理了交房手续，第三人的请求不能成立。 被告盛彩娥、王旭峰针对第三人上述请求辩称：同意第三人的意见，愿意将房屋过户给第三人。 为证明自己的主张，原告顾根华提供了以下证据： 证据1.产权调换结算表1份，证明：涉案房屋系王龙生搬迁安置所得。 证据2.《房屋转让合同》1份，证明：2016年11月30日，原告与王龙生在吴炜中介下签订涉案《房屋转让合同》。 证据3.收条6份，证明：原告已支付购房款517472元。 证据4.证明及附页各1份，证明：王龙生出具给吴炜3份收条款项计人民币130600元是原告支付的购房款。 证据5.《房屋搬迁安置补偿协议书》1份，证明：涉案房屋系王龙生搬迁安置所得。 证据6.注销户口证明1份，证明：王龙生于2018年1月31日去世。 证据7.收据2份，证明：王龙生于2017年2月27日向原告交付房屋，装修保证金1000元和垃圾清运费300元由原告代缴。 证据8.工商银行转账凭证1份，证明：原告于2016年11月30日支付购房款250000元，其中125000元系由原告外甥杨伟根转账到王龙生卡上，其他125000元系现金给付。 证据9.吴炜的账户明细1份，证明：原告于2017年2月28日支付购房款125872元，其中124572.61元系通过吴炜的卡转账给拆迁人（支付房屋差价），收条的金额还包括2份收据（即证据7)的费用1300元。 证据10.居民生活用电登记表1份，证明：涉案房屋生活用电客户名字系王龙生，手续经办人系原告。 证据11.《委托收款协议书》1份，电费委托代扣联系单1份，证明：涉案房屋已经交付原告。 二被告质证意见：证据1，有异议，涉案房屋与王龙生无关。证据2、4、7-9，二被告均不清楚。证据3，无法确认。证据5、6，均无异议。证据10，用电客户虽是王龙生，但扣款银行卡是被告王旭峰的。证据11，应以现在实际的缴款人为准。 第三人陈其发质证意见：证据1，真实性无异议，但对证明内容有异议。证据2，真实性有异议，合同中盛彩娥名字非本人所签，王龙生无处分权。证据3，由于王龙生已去世，被告及第三人对王龙生出售房屋均不知情，原告还应提供银行流水来佐证其真实性，且其中几份收据中王龙生的签字与安置协议和合同中王龙生的签字不一致。证据4，真实性有异议。证据5、6，无异议，安置人员名单只有被告盛彩娥和王旭峰而没有王龙生。证据7、9，第三人均不清楚。证据8、11，无法确认。证据10，只是用电客户的名称，不影响产权的归属。 本院认证意见：原告提供的证据1、2、5-11，本院对其真实性均予认定；原告提供的证据3、4，被告及第三人虽有异议，但均未提供相反证据，本院予以认定。 为证明自己的抗辩理由，二被告提供了以下证据： 证据1.《平湖市独山港区农村房屋搬迁安置补偿和安置办法（试行）》1份，证明：被告家庭原农房搬迁安置时，搬迁安置人员的确定按照《平湖市村民住宅用地管理办法》（市政府令第18号）和有关规定执行。 证据2.《平湖市村民住宅用地管理办法》（市政府令第18号）1份，证明：根据该办法第十一条第（一）项规定，本案中王龙生因其工作单位是学校，不属于搬迁安置人员，王龙生非涉案房屋共有人。 证据3.《公房租赁协议》1份，证明：王龙生系教师，已享受国家住房补贴即福利分房待遇，不属于房屋搬迁安置人员，王龙生非涉案房屋共有人。 证据4.公证书1份，证明：二被告对于王龙生出售涉案房屋是不知情的。 证据5.证明1份，证明：王龙生作为教师在2003年已享受住房补贴。 证据6.声明1份，证明：王龙生的女儿王丽霞放弃对王龙生遗产的继承，王龙生共有三位继承人，即王丽霞与二被告。 证据7.历月电费明细1份，证明：涉案房屋用电客户虽是王龙生，但电费系由被告王旭峰支付。 原告质证意见：证据1、2，系从网上打印的市政府相关文件，无法确认是否与《平湖市村民住宅用地管理办法》（市政府令18号）相符，即使王龙生不是被安置人，也不影响家庭内部对房屋的处分，从拆迁开始到后来一直是王龙生在处理该事宜，并未出现其儿子，被搬迁的老房子也是王龙生所有，即使他不是被安置人，但是仍要根据签协议的主体来认定。证据3，三性无法确认，原告认可王龙生是老师，被安置人口王龙生不在内属实，但王龙生与盛彩娥系夫妻，夫妻存续期间取得的财产也是夫妻共同财产。证据4，无异议，但不能证明被告不知情。证据5、6，均无异议。证据7，王旭峰及银行账号等内容均系手写，该组证据不能证明被告的主张。 第三人陈其发对二被告提供的证据均无异议。 第三人陈其发提供了以下证据： 证据1.《房屋转让合同》1份，证明：2017年6月1日，第三人与被告王旭峰签订《房屋转让合同》1份，约定由被告王旭峰将涉案房屋转让给第三人。 证据2.收条2份，证明：第三人按约支付定金20万元，并于2017年6月5日支付60万元，同时被告王旭峰将房屋钥匙交给第三人。 证据3.照片2张，证明：2019年8月20日，第三人用房屋钥匙开门，发现套房门锁已被调换不能打开，车库门还能打开。 原告顾根华质证意见：证据1，不清楚。证据2，真实性无异议，但不能证明第三人的主张。证据3，三性均有异议，对陈述的事实无异议。 二被告对第三人陈其发提供的证据均无异议。 本院认证意见：二被告及第三人提供的上述证据的真实性，本院均予以认定。 经审理查明：2016年11月30日，原告与王龙生签订《房屋转让合同》1份，约定：王龙生将坐落在平湖市房屋，以人民币528000元整转让给原告，该房建筑面积99.52平方米，车库面积21.62平方米；2016年11月30日，原告预付王龙生定金250000元，2017年3月15日（注：合同中误写为“2016年3月15日”）前办好房产证（不动产证）后直接与原告办理房产买卖公证委托手续，原告付房款278000元，王龙生必须将房屋钥匙交给原告；王龙生应确保该房屋的产权合法，并无条件协助原告办理转户手续，否则属违约，应支付违约金，即在退还原告已付定金的同时，再赔偿原告已付定金的二倍，并承担已付的中介费。房款全额付清后，如王龙生不履行合同违约，应赔偿对方总房款的50%；房款以收据为准，房屋实际面积以房产证（不动产证）为准。合同签订当日，原告支付王龙生250000元（其中125000元通过杨伟根账户转账支付，其余系现金），同年12月24日、2017年1月13日、1月26日，案外人吴炜先后代原告支付王龙生53000元、20000元、57600元，2017年2月22日，原告支付王龙生11000元，并由王龙生出具相应收条5份。同年2月27日，原告代为支付房屋差价款124572.61元后王龙生将案涉房屋交付给了原告，并由原告向物业公司支付了垃圾清运费300元、履约保证金1000元，王龙生于次日出具收条1份，确认收到原告款项125872元。2017年3月7日，原告代王龙生办理了用电手续。 另查：王龙生于2018年1月31日因死亡注销户口，其系被告盛彩娥丈夫，被告王旭峰父亲。王龙生的女儿王丽霞自愿放弃对王龙生遗产的继承。平湖市房屋系因坐落于房屋搬迁而得的二套安置房屋中的一套，享受安置的人员为被告盛彩娥、王旭峰。与平湖市建设征迁指挥部签订房屋搬迁安置补偿协议书、房屋搬迁评估确认表、农房搬迁公寓房选择确认表、产权调换结算表的均系王龙生。涉案房屋至今尚未办理初始登记手续。 再查：2017年6月1日，被告王旭峰与第三人陈其发签订《房屋转让合同》1份，约定由王旭峰将涉案房屋以975000元转让给陈其发，同日陈其发支付定金200000元，同年6月8日前支付600000元，王旭峰收到该笔款项后将房屋钥匙交给陈其发，不动产权证办理后陈其发支付125000元，余款50000元在过户时付清；涉案房屋过户的评估费、公证费及交易税等费用均由陈其发负担；付款以收条为准，王旭峰到过户时不得违约，否则按未付房款三倍赔偿陈其发损失，双方并明确陈其发购买涉案房屋系投资性质。合同签订当日，陈其发支付定金20万元，同年6月5日，陈其发又支付王旭峰购房款60万元。 2018年5月7日，原告曾起诉至本院，要求二被告办理涉案房屋权属初始登记并转移登记至原告名下，本院于2019年6月28日作出判决，二被告不服提出上诉。嘉兴市中级人民法院经审理后认为，陈其发系有独立请求权的第三人，在一审中未参加诉讼，二审又调解不成，故于2019年9月6日作出裁定，撤销一审判决，将案件发回本院重审，本院于2019年10月22日受理本案。2019年7月30日，陈其发曾以王旭峰为被告起诉至本院，要求王旭峰将涉案房屋过户至其名下，同年11月5日，陈其发申请撤回对王旭的起诉。次日，陈其发申请以有独立请求权的第三人参加本案诉讼，本院予以准许。 本院认为，本案主要争议焦点为：涉案两份《房屋转让合同》是否合法有效以及最终履行哪份合同？ 本案中，涉案房屋存在两份《房屋转让合同》，其中被告王旭峰与陈其发签订的《房屋转让合同》，合同当事人均不持异议，且不存在合同无效的情形，应认定其合法有效。关于原告与王龙生签订的《房屋转让合同》，二被告及陈其发均有异议，认为王龙生无权处分涉案房屋，二被告作为权利人对该份合同未予追认，故原告与王龙生签订的《房屋转让合同》应属无效。本院认为，二被告与第三人陈其发的主张不能成立，理由如下：1.本案中，涉案房屋的搬迁安置人员虽为二被告，但在与平湖市建设征迁指挥部签订安置补偿协议及对房屋搬迁评估的确认、公寓房的选择确认、安置房的交付中均由王龙生签字或办理，被告盛彩娥庭审中也陈述平时家中的事都由王龙生作主，故本院认为王龙生有权处分涉案房屋。2.涉案房屋已于2017年2月27日交付原告并由原告支付了物业公司相应款项且办理了用户为原告的用电手续。而二被告庭审中也陈述早已知道平湖市独山港镇建设征迁指挥部已交付安置房并由王龙生支付房屋差价，但事后却未到物业公司交纳相关费用或办理用水用电等有违常理，故本院认定二被告应当知道王龙生已将涉案房屋出卖给原告并已交付原告的事实。综上，原告与王龙生签订的《房屋转让合同》未违反法律法规的强制性规定，系当事人真实意思表示，且王龙生有权处分涉案房屋，该合同当属合法有效，对二被告具有约束力。 现原告及第三人陈其发作为房屋买受人均要求二被告履行合同，本院综合是否办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋、房屋买卖合同成立先后及合同履行情况等因素确定履行何份合同。本案中，涉案房屋至今尚未办理初始登记手续，原告与王龙生于2016年11月30日即签订了《房屋买卖合同》并已支付绝大部分房款，原告于2017年2月27日取得房屋钥匙并缴纳了垃圾清运费和履约保证金等费用，后又办理了用户为原告的涉案房屋的用电手续。而被告王旭峰与第三人陈其发签订《房屋买卖合同》在2017年6月1日，并将更换后的房屋钥匙交给第三人，但不影响原告在此之前已合法占有涉案房屋。综上，二被告应当向原告履行合同义务，原告的诉讼请求，本院予以支持。原告未支付的购房款11828元应在过户时支付给二被告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告盛彩娥、王旭峰于本判决生效后十日内办理坐落于平湖市房屋不动产证并协助原告顾根华办理不动产过户登记手续（过户至原告顾根华名下）； 二、原告顾根华于办理不动产过户登记后即支付被告盛彩娥、王旭峰11828元； 三、驳回第三人陈其发的诉讼请求。 案件受理费80元，财产保全费3160元，合计3240元，由被告盛彩娥、王旭峰负担；第三人之诉受理费减半收取40元，由第三人陈其发负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。 审 判 长  陈志芳 人民陪审员  张 军 人民陪审员  蒋幼琤 二〇二〇年四月二十一日 书 记 员  张志青