朝阳市双塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1302民初469号原告：宋相宝，男，1964年3月19日出生，汉族，个体，住辽宁省朝阳县。委托代理人：董德庭，辽宁冠阳律师事务所律师。被告：朝阳市华隆房地产开发有限公司，住所地朝阳市双塔区光明街二段14号。法定代表人：宫依群，董事长。委托代理人：刘军，辽宁实远律师事务所律师。原告宋相宝与被告朝阳市华隆房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋相宝及其委托代理人董德庭、被告朝阳市华隆房地产开发有限公司的委托代理人刘军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋相宝向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间的房屋买卖合同；2、要求被告双倍返还购房定金人民币40,000元，3、要求被告返还已付购房款人民币70,000元；4、要求被告以90,000元购房款为基数自2013年1月7日起至购房款付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率给付原告欠款利息；5、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2012年12月30日，原告与被告达成房屋买卖意向，约定被告将其开发的位于朝阳市双塔区项目名称为“银领国际”的7号楼1单元12层8号房屋（面积51.15平方米）出售给原告，意向价格为4,630元，总房款236,825元，营业税13,262元，维修基金3,581元，约定首付款76,825元，贷款160,000元。2012年12月30日原告向被告交付购房定金人民币20,000元，2013年1月7日，原告向被告交付购房款人民币70,000元。被告无法完成房屋买卖合同备案手续，承诺办理银行按揭贷款，原告的合同目的已经无法实现，且系由于被告的根本违约造成。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告朝阳市华隆房地产开发有限公司辩称，我公司不同意原告提出的全部诉讼请求，原告所诉与事实严重不符，我公司从未向原告承诺为原告办理银行按揭贷款，我公司出售给原告的房屋现在已经具备交工条件，可以进行备案登记，我公司与原告的房屋买卖合同可以继续履行，原告可以随时到我公司签订正式的商品房买卖合同。因此，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告宋相宝为购买被告朝阳市华隆房地产开发有限公司开发的原“银领国际”（现名称为华隆公寓）7号楼1208室房屋于2012年12月30日向被告交付购房定金人民币20,000元。原告宋相宝向被告朝阳市华隆房地产开发有限公司交付上述20,000元购房定金后，又于2013年1月7日向被告交付购房首付款人民币70,000元。2013年4月29日，原告宋相宝与被告朝阳市华隆房地产开发有限公司针对双方的房屋买卖行为签订了一份《2013年春季房交会商品房草签意向书》，内容如下：“出售方（以下简称甲方）：朝阳市华隆房地产开发有限公司，电话：0421-7177777，认购方（以下简称乙方）：宋相宝，身份证号：2113211964××××××××，电话：155××××9451。一、甲乙双方草签售买意向的商品房屋位于双塔区，项目名称为银领国际的7号楼1单元12层8号房屋，建筑面积（暂定）51.15平方米（实际建筑面积以具有测绘资质的测绘机构出具的测量报告书为准），意向房屋价格为4,630元/平方米，价格内不含税、维修基金。二、甲方意向售给乙方的房屋为框架剪力墙结构，工程质量符合国家标准，并能按国家有关要求按期交付使用。三、甲方在取得商品房预售许可证后，应及时通知乙方签订商品房买卖合同，再通知乙方到市房屋交易中心，按本次春季房屋交易展示会提供的相关优惠政策缴纳住宅专项维修资金及契税，最后领取补贴。四、如乙方购房需要贷款，甲方应为乙方提供银行及公积金贷款所需要的各类相关资料。五、乙方在草签意向书后，如发生购房意向变化，必须在自本意向书草签之日起×日内告知甲方。六、本意向书内所涉及的各类政策执行文本，以2013年4月1日前的政策执行文本为准。七、本意向书仅做为甲乙双方草签商品房屋售买意向使用，双方不得将其做为收交房屋价款的依据，甲方更不得将其做为商品房屋售买协议而收取房屋价款。八、本意向书草签的意向房屋须在2013年11月30日前取得的商品房预售许可证。对未在规定日期前取得商品房预售许可证，在有效截止日2013年11月30日当日，甲乙双方草签的意向书自动失效，不得享受本次春季房屋交易展示会所提供的相关优惠政策。本协议一式三份，甲乙双方及春季房屋交易展示会组委会各执一份，自签字之日起生效。甲方：朝阳市华隆房地产开发有限公司（公章），乙方：宋相宝，2013年4月29日。2013年春季房屋交易展示会及朝阳市2013年春季房屋交易展示会组委会均在原、被告双方签订的上述《2013年春季房交会商品房草签意向书》中加盖了公章，上述《2013年春季房交会商品房草签意向书》同时加盖了朝阳市2013年春季房屋交易展示会住宅专项维修资金认证专用章。被告朝阳市华隆房地产开发有限公司开发的“银领国际”小区现更名为“华隆公寓”小区，于2019年7月2日取得商品房预售许可证。原告宋相宝在本案审理过程中称被告朝阳市华隆房地产开发有限公司将原预出售给其的7号楼1单元1208室房屋变更为7号楼8号楼2单元1210室，建筑面积由原来的51.15平方米变更为现在的49.56平方米，并以面积差超过了合同约定的3%为由提出解除合同申请，被告朝阳市华隆房地产开发有限公司于庭审后向本院提供了一份《情况说明》，注明其公司开发的“银领国际”小区后更名为“华隆公寓”小区，出售给原告宋相宝的7号楼1单元12层8号与现在的7号8号楼2单元12层10号系同一套房屋，原预算建筑面积为51.15平方米，实际建筑面积为49.56平方米。现原告宋相宝以被告朝阳市华隆房地产开发有限公司违反合同约定，未按时按约定面积向其交付房屋为由诉至本院。原告宋相宝针对其诉讼请求向本院依法提供了被告朝阳市华隆房地产开发有限公司为其出具的两份收款收据、原、被告双方于2013年4月29日签订的《2013年春季房交会商品房草签意向书》、“银领国际”置业明细表、房款及贷款明细说明等证据材料予以证明，被告朝阳市华隆房地产开发有限公司针对其答辩意见向本院提供了一份商品房预售许可证和一份《情况说明》予以证明。本院根据原、被告双方所提供的上述证据材料和询问笔录以及原、被告双方的庭审陈述认定上述事实。本院认为，原告宋相宝预在被告朝阳市华隆房地产开发有限公司处购买房屋而于2013年4月29日与被告签订的《2013年春季房交会商品房草签意向书》属于预约合同，该预约合同系双方当事人的真实意思表示，符合公平自愿、等价有偿、诚实守信原则，不违反法律和行政法规的效力性强制性规定，且被告朝阳市华隆房地产开发有限公司在原告宋相宝起诉前已经取得了商品房预售许可证，该预约合同合法有效。上述《2013年春季房交会商品房草签意向书》第三条明确约定被告朝阳市华隆房地产开发有限公司应在取得商品房预售许可证后应当及时通知乙方签订商品房买卖合同，第八条约定被告朝阳市华隆房地产开发有限公司须在2013年11月30日前取得商品房预售许可证，如未能在2013年11月30日前取得商品房预售许可证，原、被告双方签订的《2013年春季房交会商品房草签意向书》于2013年11月30日后自动失效，而通过被告朝阳市华隆房地产开发有限公司向本院提供的商品房预售许可证能够证明被告取得商品房预售许可证的时间为2019年7月2日，超过了预约合同约定的2013年11月30日长达五年之久，被告朝阳市华隆房地产开发有限公司未及时取得商品房预售许可证是导致原、被告双方签订的《2013年春季房交会商品房草签意向书》失效的直接原因，其构成根本违约。因原、被告双方签订的《2013年春季房交会商品房草签意向书》已经失效，故不存在解除之必要。另外，即使原、被告双方签订的上述《2013年春季房交会商品房草签意向书》中未约定失效条款，因被告朝阳市华隆房地产开发有限公司在意向书约定的五年之久后才取得商品房预售许可证，且预出售给原告宋相宝的房屋实际建筑面积与合同中约定的建筑面积误差超过了3%，原告宋相宝作为买受人根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二项的规定，其亦有权要求解除原、被告双方签订的上述《2013年春季房交会商品房草签意向书》。关于原告宋相宝要求被告朝阳市华隆房地产开发有限公司双倍返还其40,000元购房定金的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务时，应当双倍返还定金”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”，本案系因被告朝阳市华隆房地产开发有限公司未能及时取得商品房预售许可证而导致原、被告双方签订的《2013年春季房交会商品房草签意向书》失效致使双方没能订立商品房买卖合同，系被告违约，根据上述法律和司法解释的规定，被告朝阳市华隆房地产开发有限公司应当双倍返还原告宋相宝购房定金40,000元，原告的该诉讼请求，本院予以支持。关于原告宋相宝提出的要求被告朝阳市华隆房地产开发有限公司返还其70,000元购房首付款的诉讼请求，原、被告双方签订的《2013年春季房交会商品房草签意向书》已经失效，被告朝阳市华隆房地产开发有限公司再占有原告宋相宝交付给其的除20,000元购房定金之外的70,000元购房款已经没有事实根据和法律依据，其应当将上述70,000元购房首付款返还原告，原告宋相宝的该诉讼请求，本院予以支持。关于原告宋相宝提出的要求被告朝阳市华隆房地产开发有限公司以90,000元购房款为基数自2013年1月7日起至购房款实际付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率给付其欠款利息的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”，原告宋相宝对其交付给被告朝阳市华隆房地产开发有限公司的总计90,000元购房款主张欠款利息实际也是对被告违约责任的主张，其对其中的20,000元购房定金已经选择了定金罚则条款，根据上述法律的规定，不能再适用违约金条款，其要求被告双倍返还购房定金后再要求对20,000元购房定金给付欠款利息，缺乏法律依据，本院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二项规定“面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持”，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”，本案系因被告朝阳市华隆房地产开发有限公司未在预约合同约定的时间内取得商品房预售许可证而导致原、被告签订的《2013年春季房交会商品房草签意向书》失效致使双方没能订立商品房买卖合同，根据上述司法解释的规定，被告朝阳市华隆房地产开发有限公司应当对剩余的70,000元购房首付款给付原告宋相宝欠款利息。关于欠款利息的起算时间点，原、被告双方签订的《2013年春季房交会商品房草签意向书》第八条约定被告朝阳市华隆房地产开发有限公司须在2013年11月30日前取得商品房预售许可证，否则双方草签的意向书自动失效，被告应以70,000元购房首付款为基数自原、被告双方签订的上述《2013年春季房交会商品房草签意向书》失效的次日（2013年12月1日）起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率给付原告宋相宝欠款利息，自2019年8月20日起至购房首付款实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率给付原告宋相宝欠款利息，原告主张的合理部分，本院予以支持。被告朝阳市华隆房地产开发有限公司在本案审理过程中作出的其公司预出售给原告宋相宝的房屋现在已经具备备案登记条件，合同可以继续履行的辩解意见，因原、被告双方签订的《2013年春季房交会商品房草签意向书》约定该意向书因被告朝阳市华隆房地产开发有限公司未能于2013年11月30日前取得商品房预售许可证而失效，被告朝阳市华隆房地产开发有限公司在双方约定取得商品房预售许可证的时间过去五年之久后才取得该许可证，早已时过境迁，被告朝阳市华隆房地产开发有限公司现在对原预售给原告宋相宋宝的房屋是否能够办理备案登记手续，已与原告的诉讼请求不产生直接的法律关系，其要求驳回原告宋相宝的诉讼请求的辩解意见，本院不予采纳。综上所述，原告宋相宝要求被告朝阳市华隆房地产开发有限公司双倍返还40,000元购房定金，并要求被告朝阳市华隆房地产开发有限公司返还其70,000元购房首付款的诉讼请求和要求被告朝阳市华隆房地产开发有限公司给付其欠款利息的诉讼请求的合理部分，具有事实根据和法律依据，本院予以支持。原告宋相宝对被告朝阳市华隆房地产开发有限公司提出的其他诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条第二项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第四条、第十四条第二项、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告朝阳市华隆房地产开发有限公司于本判决生效后十日内双倍返还原告宋相宝购房定金人民币40,000元；二、被告朝阳市华隆房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告宋相宝购房首付款人民币70,000元，并以70,000元购房首付款为基数自2013年12月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率给付原告宋相宝欠款利息，自2019年8月20日起至购房首付款实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率给付原告宋相宝欠款利息；三、驳回原告宋相宝的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,250元（原告宋相宝预交，已减半收取），由被告朝阳市华隆房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审判员  王凤贺二〇二〇年四月三十日书记员  武文斌