陕西省西安市中级人民法院   民 事 判 决 书    （2020）陕01民终1239号   上诉人（原审被告）：张文君，女，1968年7月15日出生，汉族，住西安市。   委托诉讼代理人：赵涛，陕西扎司特法律事务所法律工作者。   被上诉人（原审原告）： 段林良，男，1992年1月26日出生，汉族，住西安市新城区楼。   上诉人张文君与被上诉人段林良租赁合同纠纷一案，不服西安市新城区人民法院（2019）陕0102民初10224号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。   张文君上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审。事实与理由：1．一审判决认定事实不清，应予撤销，张文君与段林良签订房屋租赁合同系因奥翔公司原因导致无法履行，经张文君、段林良、奥翔公司三方协商，2019年5月1日，段林良正式入驻并营业，且张文君同意段林良经营到2019年10月底，即本年租期，但就奥翔公司给段林良新安置房屋面积减少一般的面积补差23000元，经三方协商，由奥翔公司向段林良支付，面积补差款23000元系奥翔公司原因所致，三方协商也是由奥翔公司向段林良支付，且奥翔公司已经收取段林良后续租金，故该笔款项应由奥翔公司向段林良支付。2．一审违反法定程序，一审遗漏当事人，程序违法，张文君与奥翔公司2019年1月14日签订为期一年的租赁合同，租期至2019年12月31日止，但因奥翔公司单方原因致合同无法履行，张文君已向人民法院提起诉讼（另案在诉）要求解除租赁合同，要求奥翔公司承担责任、赔偿损失，由于奥翔公司原因，导致张文君无法向段林良履行租赁合同义务，一审应追加奥翔公司为第三人参加诉讼并承担赔偿责任，且案涉补充协议并未经张文君签字同意，一审判决未查清案件事实，且本案一审判决认定的关于张文君与奥翔公司租赁期限等事实需以张文君与奥翔公司房屋租赁合同纠纷案的裁判结果为依据，一审未中止诉讼，直接裁判违反法定程序。3．一审判决适用法律错误，段林良与张文君在充分协商，经张文君充分说明的情况下签订房屋租赁合同，但因奥翔公司原因致房屋租赁合同无法履行，并非因合同本身条款导致合同无法履行，张文君履行了房屋租赁合同中的相关义务，为段林良提供经营场所，张文君不应承担违约责任，一审适用《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条规定适用法律错误。   段林良辩称，张文君所述不属实，一审审理中张文君承认退23000元，租赁合同系与张文君签订，款项亦向张文君交付，理应由张文君退款，奥翔公司仅是其与张文君之间的中间人。   段林良向一审法院起诉请求：1．退还段林良房租23000元。2．本案诉讼费由张文君负担。   一审法院认定事实：张文君长期承租西安奥翔市场管理有限公司（以下简称“奥翔公司”）位于西安市新城区康复路奥翔市场管理公司的商铺，并将所租赁的商铺转租给十家租户。2019年2月28日，段林良、张文君签订租赁（转租）合同，约定由甲方（张文君）将西安市新城区XX路XX市场XX楼XX房XX层XX号铺位租赁给乙方（段林良）做经营使用。租期1年，自2019年3月1日至2020年2月28日，年租金155000元。合同签订后，段林良向张文君交纳了2019年3月1日至8月31日的房租6个月共77500元，约定剩余的房租于2019年8月份交清。3月1日张文君向段林良交付了出租的商铺。但2019年3月7日至2019年4月30日，因为张文君、段林良及奥翔公司均认同的不可抗力情形的出现，使得招商楼机房商铺歇业。奥翔公司为维护社会稳定、双方当事人的权益以及减小商户损失，特将自有招商楼服装批发市场临街商户清退，安置了张文君机房商铺所有商户，并于2019年5月1日正式入驻并营业。奥翔公司承诺将耽误的张文君承租的天数补齐，再另行顺延45天作为补偿，张文君的租赁期限于2019年10月30日届满。张文君、段林良及奥翔公司于2019年7月15日的补充协议“其他事项说明”：（1）本协议的补充部分，是甲方（奥翔公司）、乙方（张文君）并和承租乙方商铺的丙方所有商户，在自愿协商的基础上进行友好协商的结果。（2）《租赁合同》中乙方的租期，以本补充协议为准。但2019年5月1日奥翔公司给段林良重新安置的房屋面积减少一半，经张文君、段林良协商，张文君同意段林良经营到2019年10月底，给段林良面积补差23000元。   一审法院认为，张文君与段林良之间的转租合同系自愿达成，各方意思表示真实。依据张文君、段林良及奥翔公司的三方补充协议，奥翔公司对张文君、段林良的转租协议是认可的，故该转租协议有效。现因不可抗力的情形导致段林良承租张文君的商铺停止使用，经三方协商搬至其它地点继续经营，三方协议段林良承租到2019年10月30日，故张文君、段林良的转租协议也应至2019年10月30日终止。因新搬的商铺面积减小，协议补偿段林良面积减小的差额租金23000元，对段林良该项诉讼请求予以支持。张文君庭审中反驳该补偿款应后期租金，但根据段林良、张文君之间的转租合同，段林良的6个月租金是交给张文君的，顺延租期三个月后到2019年12月1日，但张文君与奥翔公司的租期仅到2019年10月30日止，故要求将该23000元抵作后期的租赁费没有依据，不予支持。对抗辩由案外人支付该笔补偿款，并因此要求追加案外人奥翔公司的主张，因租金系张文君收取，退还亦应由张文君退还段林良，不予采信张文君的抗辩意见。对段林良的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条的规定，判决：被告张文君于本判决生效后十日内退还原告段林良承租房屋面积差价补偿款23000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费375元减半收取188元，由张文君负担（段林良已预交，张文君随欠款一并给付段林良）。   经审理查明，2019年7月15日《补充协议》落款处未有张文君签字，一审审理中，张文君对该《补充协议》真实性认可，并对段林良举证该《补充协议》证明张文君拖欠其房租的证明目的认可，关于退还23000元，张文君陈述“三方谈下来退的租金是23000元。同一问题我也诉讼奥翔公司了到现在还在本院审理中。三方协议都是口头说的，没有协议。因为房东是奥翔公司导致45天，搬到新址奥翔公司给补3个月租期作为补偿，故到六月底的合同。顺延到2019年10月31日，一共是八家租户。房屋面积减少，一共补偿23000元”。一审查明其余事实属实，予以确认。   本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，张文君与段林良签订租赁合同，张文君作为出租人即对承租人段林良负有适租义务，合同履行过程中非因段林良原因致该租赁合同项下房屋无法继续使用，经协商段林良搬至新址，但新旧址之间存有面积差异，搬至新址后段林良实际使用房屋面积小于原租赁合同约定的房屋面积，段林良已预付差异部分面积的租金张文君理应予以退还，且一审审理中张文君亦有“房屋面积减少，一共补偿23000元”的陈述，故一审判决张文君退还段林良23000元并无不当。至于张文君所述应由奥翔公司退还等，本案系张文君与段林良之间租赁合同纠纷，张文君所称其与奥翔公司之间租赁合同争议，与本案并非同一法律关系，其与奥翔公司之间争议本案不涉。综上所述，张文君的上诉请求不能成立，一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费375元，张文君已预交，由张文君负担。   本判决为终审判决。     审判长  刘    琪   审判员  秦燕燕   审判员  师    婷     二○二○年四月七日     书记员  程    姣                            1