江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0582民初12413号原告：刘建军，男，1965年8月1日出生，汉族，住张家港市。委托诉讼代理人：季秋，江苏云贤律师事务所律师。被告：张歌，女，1986年11月23日出生，汉族，住沛县。委托诉讼代理人：石向生，江苏和嘉律师事务所律师。被告：王广科，男，1983年12月23日出生，汉族，住沛县。原告刘建军与被告张歌、王广科房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。审理过程中，被告张歌向原告刘建军提起反诉，本院依法合并审理，后被告张歌撤销反诉，本院依法裁定准许。原告刘建军及其委托诉讼代理人季秋、被告张歌及其委托诉讼代理人石向生、被告王广科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘建军向本院提出诉讼请求：1.被告张歌返还原告已支付房款200000元，并由被告张歌承担违约金173333元；2.被告王广科对被告张歌的责任承担连带担保责任；3.本案诉讼费用、担保费用由两被告承担。审理过程中，原告刘建军增加诉讼请求：解除原告、被告张歌签订的张家港房地产买卖合同。事实和理由：2018年4月8日，原告与被告张歌签订张家港房地产买卖合同一份，约定被告张歌将位于张家港市间转让给原告，合同约定总价866666元及分期付款，同时约定双方在2019年7月31日前办理过户手续，被告王广科为被告张歌提供连带责任担保。原告已向被告张歌支付了购房5万元定金及购房款15万元。2018年5月31日，原与被告张歌签订一份补充协议，协议约定被告张歌需提供张家港本地人作为担保人担保商铺按时过户后原告再按合同付款。嗣后被告张歌未能提供有效担保人。现原告了解到被告张歌已将商铺转让给他人，原告多次联系被告张歌要求继续履行房地产买卖合同被拒绝。被告张歌辩称：原告未按约付款，是原告违约。被告王广科辩称：买卖合同中王广科只是作为张歌过户的担保人，保证在原告按照合同约定付款的情况下，张歌能按时过户给原告，原告和张歌订的补充协议对王广科不发生法律效力。请求驳回原告要求王广科承担连带担保责任的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：2018年3月14日，张歌与张家港市中梁轩置业有限公司签订《商品房买卖合同》（已备案合同），约定张歌购买位于张家港市商品房。2018年4月7日，刘建军、张歌签订《张家港房地产买卖合同》一份，约定张歌将上述房产转让给刘建军，合同总价866666元，合同约定签订合同当日支付购房定金5万元、2018年4月8日前支付15万元、2018年5月31日前支付616666元、于过户当天支付5万元，同时约定双方在2019年7月31日前办理过户手续，合同落款时间为2018年4月8日。王广科（张歌亲戚）作为“联带责任担保人”签名。刘建军按约向张歌支付了5万元定金，2018年4月13日，刘建军向张歌支付了房款15万元。2018年5月31日，刘建军（乙方）与张歌（甲方）签订一份《补充协议》，主要内容为：“甲方提供担保人担保按时过户（张家港本地人）手续办好后乙方按合同付款。甲方提供购房合同和发票（尾款发票于6月5日前交给）。乙方付款后，商铺归乙方所有，购房尾款等甲乙双方办理过户后，乙方取得不动产证后当天支付，其他内容不变。如果乙方拿了合同发票不提供办证用由乙方负责。”2018年7月3日张歌通知刘建军：“你未按约定完全履行付款义务，望你在2018年7月5日前支付所欠逾期付款61万元，否则我将依法解除合同，并追究你违约责任。”刘建军于2018年7月5日回复：“双方已签订补充协议，但你至今仍未能按补充协议约定提供葛局作为担保人、未提供单身证明，你应该先行履行协议约定义务”。2018年年底张歌将案涉房产出售给他人，2019年5月4日已办理不动产转移登记。本案争议的焦点为当事人签订的《张家港房地产买卖合同》未按约履行的违约方。原告刘建军陈述：2018年4月8日我向张歌提出要由本地人提供担保保证我房产过户，张歌并需提供单身证明。5月31日和张歌一起到售楼处，张歌说由葛某在那里作为担保人签字，到了后葛不在，而且合同约定的门面房被改成了售楼处，我提出上述两个意见，王广科讲你这样的话就不卖给你了，我说我要求退钱，王说我违约了，不退钱所以我就报了警，110出警我和张歌到了张家港市城南派出所，经协商双方出具了补充协议。之后王广科、葛某先后到场，张歌提供了打印好的担保合同给葛某，由其作为担保人签字，葛某不愿意，他自己手写了担保合同，主要加了过户时要由我提供开发商房款的收据或发票，不然要每天按房款的1%由我承担违约金的内容，我提出如过户张歌不到场也要承担违约金，不然不公平，故没有签订担保合同。并提交2018年4月13日双方谈话录音以证明2018年4月13日刘建军提醒张歌提供张家港本地人担保过户、提供单身证明。提交银行出具的刘建军银行卡个人活期账户交易明细，证明2018年5月31日原告银行卡余额819032元，足以支付合同约定的当日购房款。被告张歌质证后认为，对银行卡个人活期账户交易明细无异议。录音内容是我的谈话内容，谈话时间、地点记不清了，但不是2018年4月13日。并陈述：找本地人做过户担保也是刘建军2018年5月31日在城南派出所时提出来的，之前没有提过。之前我也没有打印过担保合同。单身证明在7月5日前是没有说过的。2018年5月31日在城南派出所时由葛某口述，由我书写补充合同和担保书，但原告未签字。原告也没有提出如过户张歌不到场也要承担违约金。并申请证人葛某作证，葛某到庭陈述：“刘建军与王广科、张歌在签购房合同时我也过去聊了几句，当时刘因张、王是外地人对过户不放心，后来有一天王打电话跟我说要增加一个担保人，我也同意的，当天晚上到城南派出所，原告及妻子、二被告在场，给我看了原告起草的补充协议，字迹较潦草，内容不明确，主要是发票由原告保管，当时所看到的补充协议最后一句：“如乙方拿了合同发票不提供办证用由乙方负责”。我知道交房后先要办初始登记，如果原告不拿发票过来不能办理，所以我提出能办房产证时张通知原告3日内要拿发票过来，不然承担相应的违约金等，然后张在我口述下写了另外一份补充协议，原告和其妻子不同意这条后就走了，最终没有提供担保。对证人葛某证言当事人均无异议。本院认为：本案中，当事人签订的《张家港房地产买卖合同》为各方真实意思表示且不违反法律规定，合同成立并生效。根据此后签订的《补充协议》内容来看，为张歌承诺对该《张家港房地产买卖合同》主合同提供“本地人”担保的相应担保合同或补充担保条款。刘建军根据张歌上述承诺有理由相信主合同将补充约定担保，现承诺的约定担保未成就，根据诚实信用原则，《补充协议》的合同义务人张歌对此承担主要责任。张歌对刘建军信赖利益受损承担相应的损害赔偿责任。另，考量保证合同一般为无偿及单务合同、担保人承担义务及风险较大；主合同双方当事人权利义务大致相当且已提供担保；担保体现为担保人与刘建军之间的合同权利义务关系需担保合同当事人协商一致等原因及因素，刘建军对补充担保未成就亦有过错。上述约定担保未成就，非主合同中不履行或迟延履行主要债务、尚未达到致使合同目的不能实现的法定解除程度，刘建军亦未提供合同约定解除的证据，故主合同对当事人仍具有约束力。《张家港房地产买卖合同》主要体现的为买受人支付价款、出卖人转移标的物的权利义务关系，该合同之后的履行过程中，刘建军未按合同约定履行付款的合同主要义务，为合同违约方。综上，本院认为，当事人依法应当按照约定全面履行自己的义务。按照法律规定，有当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的情形的，当事人可以解除合同。刘建军支付购房款20万元及准备购房款，为其履行主合同主要义务之必要行为，但2018年5月31日及之后刘建军未按约履行支付购房款的合同主要义务，2018年7月3日张歌已催告刘建军于2018年7月5日前支付逾期款项未果，故合同法定解除条件已成就，刘建军与张歌于2018年4月7日签订的《张家港房地产买卖合同》于2018年7月5日解除。按照法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。刘建军主张张歌返还购房款200000元于法有据，本院依法支持。2018年5月31日补充担保未成就，就刘建军已付购房款200000元产生信赖利益受损，综合考量双方过错、损失程度及相关举证情况，依法酌定张歌赔付刘建军200000元自2018年5月31日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际清偿之日止的利息损失。刘建军主张张歌承担其余违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。综合合同违约方及双方过错程度，刘建军主张王广科对张歌的责任承担连带担保责任，无事实及法律依据，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条第（三）项、第六十条、第六十一条、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国担保法》第二十条规定，判决如下：一、原告刘建军与被告张歌于2018年4月7日签订的《张家港房地产买卖合同》于2018年7月5日解除。二、被告张歌返还原告刘建军购房款200000元并赔付该款按照中国人民银行同期同类贷款基准利率自2018年5月31日起计算至2019年8月19日的利息和该款按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际清偿之日止的利息。三、驳回原告刘建军其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6900元、财产保全费2020元，合计8920元，由原告刘建军负担3450元，由被告张歌负担5470元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院交纳上诉案件受理费（江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，汇款凭证复印件寄交本院）。审 判 长  曹 刚人民陪审员  肖彩萍人民陪审员  吴士明二〇二〇年四月三日书 记 员  姚海燕