江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终1065号上诉人（原审原告）：赵达，男，1989年10月16日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：杨均，江苏天九律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:汪福月，男，1967年8月5日生，汉族，住无锡市惠山区。被上诉人（原审被告）:无锡仲思行物业管理有限公司，住所地无锡市惠山区洛社镇杨市杨东路3号。法定代表人：戈弘辰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王铖，该公司员工。上诉人赵达因与被上诉人汪福月、无锡仲思行物业管理有限公司（以下简称仲思行公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市惠山区人民法院（2019）苏0206民初5432号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。赵达上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判支持其一审全部诉请。事实和理由：一审判决认定事实不清。周盘英与无锡金茂公司置业有限公司（以下简称金茂公司）未出庭、周盘英在协议中未签名、金茂公司未提供流水，在其不认可两份协议与转款等真实性的情形下，一审认定仲思行公司两份协议与转款的真实性，认证有误。一审判决适用法律错误。一审认定仲思行公司有权处分被查封的房产错误。仲思行公司的租赁行为在查封前已发生中断，在法院查封后，无权将涉案房产进行长期租赁。依据《最高人民法院关于适用(中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百五十四条，周盘英与仲思行公司无权处分被法院查封的财产或设定较重的权利负担。汪福月对查明权属负有注意的义务，依然签定商铺长期租赁合同，可看成是恶意串通、损害第三人的利益，故合同中关于涉案房屋部分应为无效。相关法院的拍卖公告虽然注明了租赁，但应是未尽到审查义务，未注意到是查封后的租赁。被上诉人汪福月未作答辩。被上诉人仲思行公司未作答辩。赵达向一审法院起诉请求：1.判令汪福月与仲思行公司签订的《商铺租赁合同》中涉及无锡市惠山区盛岸西路369号-1028商铺部分无效（以下简称案涉房屋）。2.限期汪福月搬离出无锡市惠山区盛岸西路369号-1028商铺并恢复原样。3.判令汪福月立即支付2018年9月4日至2019年9月4日的租金47292元（3941元/月×12月）及利息（按同期银行贷款基准利率自2019年9月17日起至实际给付之日止）；另需支付2019年9月5日至搬离日的租金，标准同上。一审法院认定以下事实：案涉房屋原所有权人为周盘英，房屋建筑面积69.75平方米。2014年4月30日，周盘英作为甲方（委托方）与仲思行公司作为乙方（受委托方）签订《玉泉商业街商铺委托经营管理协议》一份，由周盘英将案涉房屋委托仲思行公司经营管理，委托期限自2014年4月30日起至2024年4月29日止（共计10年）。双方对各自的权利义务进行了约定。第五条约定仲思行公司拥有该商铺的使用权、经营权、收益权和管理权；代为出租该商铺并办理与承租方之间的洽谈、联络、签约等相关事宜；代为向承租方收取该商铺的租金和其他相关费用。合同还约定了补偿金标准、各项费用、协议解除及违约责任等事项。2014年9月20日，金茂公司与仲思行公司签订协议一份，称周盘英已将案涉商铺委托经营期内的租金收益转让给金茂公司，金茂公司同意将该商铺可得净租金收益（扣除管理费、税金外）由仲思行公司收取，用于抵冲金茂公司应当支付的物业费、招商服务费及管理费等费用。仲思行公司陈述周盘英与金茂公司达成一致意见，将案涉商铺10年委托经营期内的可得租金收入一次性作价300000元转让给金茂公司，且金茂公司已经足额支付转让款。2015年11月13日，无锡市滨湖区人民法院（以下简称滨湖法院）向无锡市不动产登记中心送达协助执行通知书，对案涉房屋的所有权进行了查封，此后多家法院对案涉房屋进行了轮候查封。2017年8月28日，仲思行公司作为甲方与汪福月作为乙方签订《商铺租赁合同》及《商铺管理协议》，由汪福月向仲思行公司承租玉泉商业街2号楼地上一层1028（即案涉房屋）、1029、1042、1043、1044、1045、1046、1047号商铺，用于经营饭庄，租赁期限为7年，自2017年11月1日至2024年10月31日，场地租金自2017年11月1日起开始计算缴纳。从物业交付日起算，给予免租装修期4个月。双方约定了租金标准，并约定三个月支付一次，先付后用。合同还就双方权利义务、违约责任等进行了明确。合同签订后，汪福月对上述店铺进行装修。2017年9月15日，仲思行公司向汪福月出具《通知施工函》，内容为：“因我司金茂玉泉街商铺1028于2017年9月13日接到滨湖法院评估拍卖公告，导致影响商家的正常装修。现公司出面与法院沟通协商下可以正常装修施工。”2017年9月27日，滨湖法院向汪福月送达（2016）苏0211执796号执行裁定书，依法冻结周盘英关于案涉房屋的租金，金额为4000000元。汪福月自述，由于收到上述执行裁定书，其就案涉房屋尚未向仲思行公司支付租金。2018年9月4日，赵达通过淘宝网司法拍卖网络平台以最高价竞得案涉房产，成交价880000元。2018年9月21日，滨湖法院出具（2018）苏0211执恢107号执行裁定书，裁定案涉房屋归所有权转移至赵达，赵达可持裁定书至登记机构办理相关产权过户手续。2018年12月6日，案涉房屋的所有权登记至赵达及管晶名下。2019年1月开始，赵达分别向仲思行公司、汪福月主张租金，未果。2019年8月5日，赵达诉至法院。另查明，淘宝网司法拍卖网络平台就案涉房屋介绍如下：该房产有租赁，租赁期2017年11月1日至2024年10月31日。房产为商业用房。土地证年限为40年，并且未办理房产证。以上事实，由《玉泉商业街商铺委托经营管理协议》、协议、房屋登记簿证明、《商铺租赁合同》、《商铺管理协议》、《通知施工函》、（2016）苏0211执796号执行裁定书、拍卖成交确认书、（2018）苏0211执恢107号协助执行通知书、（2018）苏0211执恢107号执行裁定书、房屋所有权证及当事人的陈述在卷佐证。一审法院认为：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。周盘英作为所有权人与仲思行公司之间签订《玉泉商业街商铺委托经营管理协议》，对案涉房屋委托仲思行公司进行出租，系有权处分，且该协议发生在房屋被查封之前，并不存在恶意串通损害第三人的情形，故该协议合法有效。基于此协议，仲思行公司有权就案涉房屋进行出租管理，其与汪福月签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且不存在合同无效的法定情形，该协议也应认定为有效。虽然双方签订协议时房屋产权被查封，但产权查封并不影响仲思行公司对案涉房屋进行合法合理的正常经营管理。据此，赵达主张《商铺租赁合同》中关于案涉房屋租赁内容无效的请求，法院不予支持。根据合同相对性，汪福月应向仲思行公司履行义务，赵达无权直接要求汪福月直接向其支付租金，故法院对赵达要求汪福月迁出并支付租金的请求不予支持。就案涉房屋的租金，赵达可依据委托经营管理协议另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百二十九条之规定，判决：驳回赵达的诉讼请求。一审案件受理费减半收取343元，由赵达负担。二审中，双方当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：关于租赁物所有权发生变动时租赁合同效力问题，合同法第二百二十九条作了规定，即租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，在案涉房屋被法院依法查封前，仲思行公司受案涉房屋原所有人周盘英委托与汪福月签订了《商铺租赁合同》，仲思行公司将租赁物交付承租人汪福月使用、收益，上述行为均合法有效。现租赁物经司法拍卖所有权发生了变动，租赁物上就不仅是出租人与承租人的关系，还涉及承租人与新所有权人赵达的关系。为维护租赁关系的稳定，我国法律规定了“买卖不破租赁”的原则，即在租赁合同的有效期内，租赁物的所有权转让给第三人时，租赁合同对新所有权人有效，承租人的权利不因租赁物所有权的转移而消灭或者受到妨碍。因此，汪福月在租赁期限内对案涉房屋仍然享有使用权，继续享有《商铺租赁合同》约定的权利，向仲思行公司履行租赁合同规定的义务。且案涉房屋仅是《商铺租赁合同》中的一间商铺，赵达认为恶意串通缺乏事实依据。一审法院驳回对赵达要求确认《商铺租赁合同》部分无效、汪福月迁出案涉房屋和支付相应租金的诉讼请求，并就案涉租金另行主张权利，并无不当。综上所述，赵达的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费686元，由上诉人赵达负担。本判决为终审判决。审判长  林中辉审判员  孙 宏审判员  杜伟建二〇二〇年四月十日书记员  汪丽敏