北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终3375号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京自然部落科技有限公司，住所地北京市海淀区四道口路大钟寺8号4号楼101室。法定代表人：刘小全，董事长。委托诉讼代理人：胡忠靓，北京惠诚（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：卫亚妮，北京惠诚（天津）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京市政路桥管理养护集团有限公司市政工程三处，住所地北京市顺义区北务镇政府街9号-503。负责人：赵济平，主任。委托诉讼代理人：齐洪建，北京市昆仑律师事务所律师。上诉人北京自然部落科技有限公司（以下简称自然部落公司）因与被上诉人北京市政路桥管理养护集团有限公司市政工程三处（以下简称市政三处）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初32952号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人自然部落公司之法定代表人刘小全及其委托诉讼代理人胡忠靓，被上诉人市政三处之委托诉讼代理人齐洪建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。自然部落公司向本院提出上诉请求：撤销一审判决第一、二、三、五项，改判支持上诉人在一审的反诉请求；被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：1.一审法院对于上诉人装修赔付的事实认定不清。在双方签订《房屋租赁合同》之前，上诉人曾与案外人建立租赁关系，由于案外人违规转租给被上诉人带来诸多麻烦。因此，上诉人对租赁房屋装修时对房屋消防设施不足、用电供应不足、排污管堵塞等情况彻底改造并实施正规化管理，直接装修投入160万余元，被上诉人对此过程完全知晓并表示认可，口头承诺上诉人可以长期经营。但《房屋租赁合同》到期后，被上诉人违反承诺，单方不同意续租。上诉人在无奈的情况下与被上诉人协商装修费用问题，双方也各自向对方提出不同的装修补偿方案，但始终未能达成一致。如果租赁合同不续订，将直接导致上诉人投入的巨额装修成本无法收回。综上所述，原判存在事实认定错误，被上诉人的诉讼请求没有事实和法律依据，上诉人的反诉请求应予支持。市政三处辩称，被上诉人未授权任何人作出房屋租赁的承诺。双方对于装修残值未达成合意，被上诉人提交的评估表并非对装修残值的承诺。市政三处向一审法院起诉请求：1.自然部落公司将其租用的位于北京市海淀区双榆树东里20号一层建筑面积322平方米的房屋（以下简称涉案房屋）腾空交还市政三处；2.自然部落公司向市政三处给付2018年2月1日至2019年1月31日期间的房屋租金250000元。3.自然部落公司向市政三处给付自2019年2月1日起至实际腾退之日止的房屋使用费，暂计147015.54元；4.自然部落公司向市政三处给付逾期支付房屋租金的违约金，暂计25800元；5.自然部落公司给付2017年至2018年和2018年至2019年采暖季的供暖费共27048元；6.自然部落公司向市政三处给付2016年11月至2019年4月期间共计22个月水费共8944元；7.本案诉讼费由自然部落公司负担。自然部落公司向一审法院反诉请求：1.市政三处向自然部落公司支付房屋装修补偿108.5万元；2.市政三处向自然部落公司返还房屋押金4万元；3.反诉费由市政三处承担。一审法院认定事实：市政三处（甲方）与自然部落公司（乙方）曾签订《房屋租赁合同》，甲方出租的房屋位于双榆树东里20号一层，建筑面积为322平方米。双方同意租赁期为2年，自2017年2月1日起至2019年1月31日止。租赁期限届满，本合同自动终止，甲方有权立即收回出租房屋，乙方应于到期日腾空并完好交回房屋给甲方，且乙方无权向甲方主张装修改造费用补偿，乙方应与甲方签署租赁房屋移交清单。合同期满，甲方如继续出租房屋，在同等条件下，乙方有优先承租权，但乙方应当在租赁期限届满前1个月提出书面申请，经甲方书面同意后，重新签订租赁合同。租金根据当时市场情况重新商定。双方同意出租房屋租金标准为年租金250000元。乙方按半年为一期支付甲方租金，支付时间为2017年5月1日前、2017年12月1日前、2018年5月1日前、2018年12月1日前。在签订本合同同时，乙方向甲方交付租赁保证金40000元，以保证乙方正确履行本合同。若乙方不履行或不适当履行本合同的任何条款，甲方有权扣留全部保证金抵偿损失，如保证金不足以弥补给甲方造成的损失，甲方有权继续向乙方追索赔偿金。乙方应按照国家规定标准，自行负担租赁期内的水电费、供暖费，并根据实际耗用量按月（季或年）交纳。乙方逾期交付租金、保证金及其他费用的，除应及时如数补交外，应按照逾期支付额的日万分之四向甲方支付违约金。自然部落公司如期支付了押金40000元，并将租金支付至2018年1月31日。另，北京市市政工程管理处有限公司三处与北京市海淀区房屋土地经营管理中心双榆树分中心房管所就涉案房屋签订了《工商业用房租赁合同》。2014年10月17日，北京市政路桥管理养护集团有限公司出具通知，其已经承继了北京市市政工程管理处有限公司的施工资质，为生产经营需要，拟成立北京市政路桥管理养护集团有限公司市政工程一处至二十处。其中原北京市市政工程管理处有限公司三处的生产经营使用由市政三处负责。2015年8月4日，北京市工商行政管理局西城分局出具合并注销证明，载明：北京市市政工程管理处有限公司因吸收合并，于2015年8月4日经我局核准办理了注销登记。2016年11月17日，北京市工商行政管理局出具合并变更证明，注明：北京市政路桥管理养护集团有限公司吸收合并北京市市政工程管理处有限公司，于2016年11月17日经我局核准办理了变更登记。对有争议的证据和事实，法院认定如下：1.自然部落公司提交双榆树青年公寓施工图及相关采购合同，证明因装修支付巨额资金，市政三处对上述证据不予认可；自然部落公司进一步提交与市政三处员工的微信记录及市政三处向自然部落公司发送的房屋评估表，证明双方一直在协商市政三处向自然部落公司赔偿装修损失事宜且市政三处曾单方同意向自然部落赔偿49.5万元，市政三处对上述材料不予认可；2.自然部落公司提交委托收款书及收款书，证明市政三处要求自然部落公司向北京天达宏业建材有限责任公司支付2018年的租金，但2018年之后的租金如何支付，市政三处并未说明，市政三处认可自然部落公司通过北京天达宏业建材有限责任公司收取2018年度租金的事实；3.市政三处提交网上截图，证明涉案房屋周边的租金标准，自然部落公司对该证据不予认可。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，自然部落公司与市政三处签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，内容合法有效，不违反法律和行政法规的强制性规定，对当事人具有法律约束力。市政三处要求自然部落公司按照合同约定支付自2018年2月1日至2019年1月31日期间房租250000元，具有事实及法律依据，法院予以支持。就市政三处要求自然部落公司支付逾期支付房屋租金违约金一节，考虑市政三处确曾通过北京天达宏业建材有限责任公司收取租金，且其无证据证明向自然部落公司提供过租金的付款路径或向自然部落公司要求过租金，故法院对其该项诉请不予支持。庭审中，自然部落公司虽主张市政三处口头承诺可以长期将涉案房屋出租给自然部落公司经营，但未提供任何证据证明，法院对此不予认可，现合同期已届满，故自然部落公司理应将涉案房屋腾空交还市政三处公司。因自然部落公司自合同期满至今一直实际占用涉案房屋，且经法庭释明仍坚持不同意腾退涉案房屋，故其理应向市政三处支付自合同期满后至其实际腾退房屋日的房屋占用费，就占用费的计费标准，法院将参照原合同的约定酌定。就市政三处主张的供暖费及水费，其并未提供证据证明已代缴相关费用，故其目前无权直接向自然部落公司主张上述费用。就自然部落公司反诉要求市政三处支付装修补偿款一节，依据合同约定，自然部落公司是无权向市政三处主张装修改造费用补偿的，自然部落公司虽提供证据证明与市政三处协商过补偿事宜，期间，市政三处也曾提交过房屋评估表，但即使上述证据属实，也只能证明双方对补偿事宜进行过磋商的事实，在双方最终调解无果的情况下，该磋商不能视为市政三处同意补偿自然部落公司装修款的自认，更不能做为市政三处接受自然部落公司提出的补偿要求的有效证据。在自然部落公司无证据证明其与市政三处重新达成约定的情况下，对自然部落公司要求市政三处支付装修补偿款的反诉请求，法院不予支持。就自然部落公司向市政三处支付的押金，将折抵其应支付给市政三处的租金，不再予以退还。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、北京自然部落科技有限公司于本判决生效后十五日内将位于双榆树东里20号一层房屋（建筑面积322平方米）腾空交还北京市政路桥管理养护集团有限公司市政工程三处；二、北京自然部落科技有限公司于本判决生效后十五日内向北京市政路桥管理养护集团有限公司市政工程三处支付自2018年2月1日至2019年1月31日的房屋租金210000元；三、北京自然部落科技有限公司于本判决生效后十五日内以每日694元为标准向北京市政路桥管理养护集团有限公司市政工程三处支付房屋占用费（自2019年2月1日起计算至其实际腾退位于双榆树东里20号一层房屋之日止）；四、驳回北京市政路桥管理养护集团有限公司市政工程三处其他诉讼请求；五、驳回北京自然部落科技有限公司全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人均未提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查，自然部落公司与市政三处签订的《房屋租赁合同》第十四条约定：“1.双方协商一致，可变更或者解除本合同，变更或者解除本合同应采用书面形式。”本院认为，依法成立的合同受法律保护。自然部落公司、市政三处签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。合同成立后，双方均应依约全面履行各自的义务。二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。结合双方在二审期间的诉辩意见，本案争议焦点有二：第一，市政三处是否承诺将涉案房屋长期租予自然部落公司；第二，市政三处与自然部落公司就装修补偿问题是否变更了合同约定或达成新的合意。针对争议焦点一，本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，《房屋租赁合同》约定的租赁期限为2年，同时约定租赁期限届满，合同自行终止。通过审查现有证据，自然部落公司无法证明存在其主张的市政三处承诺将涉案房屋长期出租的事实，且该项主张与《房屋租赁合同》约定的内容相悖，故本院对此不予采信。合同到期终止后，自然部落公司应依约返还涉案房屋并支付拖欠的2018年2月1日至2019年1月31日期间房屋租金。现涉案房屋仍由自然部落公司占有使用，其应向市政三处支付自合同到期终止后至实际腾退之日的房屋占用费。一审法院参照原合同约定酌情确定的房屋占用费标准，符合本案的实际情况，本院予以确认。针对争议焦点二，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，《房屋租赁合同》约定自然部落公司无权向市政三处主张装修改造费用补偿，同时约定双方协商一致，可变更或者解除本合同，变更或者解除本合同应采用书面形式。双方在本案诉讼中均未提交变更该项约定内容的书面合同，且双方对装修补偿事宜磋商的过程并不能认定为双方对此达成了新的合意，故自然部落公司要求市政三处支付装修补偿的诉讼请求，本院不予支持。押金将折抵欠付的租金，不再予以返还。综上所述，自然部落公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14925元，由北京自然部落科技有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 柳适思审 判 员 谷世波审 判 员 张 琦二〇二〇年四月二十三日法官助理 赵海洋书 记 员 牛召弟书 记 员 时 佳