浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民再3号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：浙江新宇建设有限公司。住所地：浙江省温岭市太平街道太平南路86号。 法定代表人：胡小弟，该公司董事长兼经理。 委托诉讼代理人：阮文良，浙江铭生律师事务所律师。 委托诉讼代理人：颜晨辉，浙江铭生律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：王夏燕，女，1989年7月3日出生，汉族，杭州麦秋服装有限公司法定代表人，户籍所在地浙江省宁波市鄞州区，现住浙江省杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：马周红，上海市泾锐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈盛洲，上海市泾锐律师事务所律师。 一审第三人：宁波水木清华置业有限公司。住所地：浙江省宁波市鄞州区云龙镇甲村村。 法定代表人：朱世忠，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈培，该公司工作人员。 再审申请人浙江新宇建设有限公司（以下简称新宇公司）因与被申请人王夏燕、一审第三人宁波水木清华置业有限公司（以下简称水木清华公司）案外人执行异议之诉一案，本院曾于2019年6月12日作出（2019）浙02民终465号民事判决，已经发生法律效力。新宇公司不服该判决，向浙江省高级人民法院申请再审，浙江省高级人民法院于2019年11月20日作出（2019）浙民申3381号民事裁定书，指令本院再审。本院于2020年1月9日立案后，依法另行组成合议庭，于2020年4月9日公开开庭进行了审理。新宇公司的委托诉讼代理人阮文良、颜晨辉，王夏燕的委托诉讼代理人马周红、陈盛洲及水木清华公司的委托诉讼代理人陈培均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 新宇公司再审请求：撤销本院（2019）浙02民终465号民事判决及宁波市鄞州区人民法院（2018）浙0212民初2969号民事判决，改判驳回王夏燕的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。根据新证据，案涉宁波市鄞州区云龙镇甲汪西路312号、314号、316号房屋被查封时间为2017年8月22日而非一审查明的2017年12月5日。王夏燕一审提交的虚假证据显示“交付”时间为2015年2月1日，一审却认定案涉房屋交房时间为2015年2月1日、2015年12月1日。二、一审举证责任分配错误。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》三百一十一条的规定，王夏燕作为案外人应举证证明其长达近三年未办理过户手续不存在过错，否则应承担不利后果。一审无视王夏燕三年未办理过户的事实，认为尚无证据证明王夏燕对未办理过户手续有过错；二审仅凭王夏燕口头陈述房屋存在质量问题，在其未提供任何证据证明案涉房屋存在质量问题的情况下，将房屋存在质量问题作为判案依据，违反证据规则，明显错误。三、王夏燕未举证证明已实际占有案涉房屋。王夏燕提供证明在查封前已合法占有案涉房屋的证据均系虚假证据。相关证据系后补，落款时间倒签到2015年2月1日，属于作假行为。新宇公司提交的新证据《估价报告书》现场勘验图片，可以证明王夏燕并未占有案涉房屋。该份报告书是2017年8月22日法院查封后，经法定程序由不动产估价单位出具。2017年10月25日，法院、鉴定单位和新宇公司三方前往案涉房屋实地勘查，勘验图片可以看出王夏燕未占有案涉房屋，也未见任何渗漏开裂等质量问题。但原判在无有效证据的情况下，认定案涉房屋2015年2月1日已交付且王夏燕实际占有案涉房屋，明显错误。四、王夏燕在法院查封前并未付清全部购房款。案涉房屋查封时间为2017年8月22日，而付款凭证显示至少23万元购房款在查封后支付。若王夏燕主张购房款在查封前已付清，那么查封后再支付23万元，显然自相矛盾。事实上，水木清华公司一直主张王夏燕未付清尾款。五、案涉房屋买卖合同为《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效合同，故案涉房屋仍为水木清华公司所有，王夏燕并非适格原告，本案将其作为适格原告判决，适用法律错误。《土地转让协议书》《投资意向协议》的签订主体是水木清华公司与宁波双燕奶业有限公司。协议约定由水木清华公司低价向宁波双燕奶业有限公司提供商铺和住宅，案涉房屋系本应过户给宁波双燕奶业有限公司的不动产，却由王夏燕直接承受，规避了不动产流转中应缴纳给国家的相关税费，属于“恶意串通，损害国家利益”的情形，合同无效。本案应驳回王夏燕的起诉。规避税费，涉及合同效力，法院应依职权审查。 王夏燕辩称：一、关于一审法院认定的涉案房产实际查封时间以及交房时间，可能系一审法院笔误，查封时间具体以一审在案所记载的证据为准。二、涉案房产被人民法院查封以前，王夏燕已与水木清华公司签订合法有效的房地产转让合同，该合同系双方的真实意思表示，且内容不违反国家法律及强制性规定，合法有效，不存在新宇公司所主张恶意串通损害国家利益的情形，亦不存在规避缴纳税费的情形，税费缴纳最终需要根据税务部门核定的税额依法进行缴纳。三、王夏燕在涉案房产被法院查封以前，已合法占有：1.一审过程中有房屋交接单，虽然是事后补制的，但是客观事实是存在的，不能否定房屋已经交付的事实，物业公司出具的证明及水木清华公司相关陈述已经形成证据链，证明涉案房产已经由王夏燕合法占有，希望法庭考虑涉及开发商交付的证据是由水木清华公司或物业公司履行交付义务所持有的，王夏燕手上交付的依据仅有钥匙，其他的交接单或联系单应该是履行交付义务的开发商持有。2.涉案房屋的性质是商铺，王夏燕在实际占有以后是不是用于自身的经营或出租是根据楼盘的商业性质来决定的，新宇公司查封的一审其他的100多个车位情况可以反映出商业氛围，是否空置或有无利用并不能推定是否交付，有些房子作为投资房产是空置着，但已实际交付。3.王夏燕在一审当中提供的物业费发票，缴纳周期是2017年1月，远在新宇公司查封涉案房产之前，物业公司亦没有提出异议，从这点也可以证明在涉案房产查封以前王夏燕已经合法占有的事实。四、王夏燕在涉案房产查封前已经向水木清华公司支付了全部价款。根据一审过程中王夏燕提供的相关银行凭证、放贷凭证材料可以说明这个事实，同时水木清华公司也已经按照实践操作的惯例在收到全部合同价款后依法向王夏燕开具了相应发票，而且发票也备注了款项已结清。五、王夏燕与水木清华公司签订的商品房买卖合同第16条约定，涉案房产的过户手续是买受人委托出卖人办理转移登记手续，按照交易规则都是由开发商代办过户的，王夏燕已经付清购房款，并且提供转移登记手续的材料，为什么没有办理过户手续？主要是由于王夏燕在占有涉案房产的以后发现房屋存在质量问题，多次与水木清华进行交涉，正由于这个原因，王夏燕购买房产不止涉案3套商铺，还有一部分钱款因为质量问题没有结清，也导致水木清华公司没有去办理过户手续，王夏燕在过户这方面不存在任何过错。 水木清华公司述称：一、查封时间需要进一步查明，查封时间不影响一、二审的判决结果。二、王夏燕当时总共买了9间商铺，2015年2月份交付的，当时三张交付单上有一张是正确的，有两张2015年2月1日错打成了2015年12月1日，这是笔误，但不影响房子交付事实。三、价款问题，总共有500多万，一共9间房子，涉案的3间的款项已经付清，最后的23万元是付二楼的一间，我们是统算的，500多万还剩下23万，23万也不是涉案的3间，涉案的3间已经付清了，最大的一间余款还没有交，按揭合同规定办证是开发商办的，尾款没有交开发商是不会去办的。23万为何没有交主要是房子存在瑕疵，陆续在维修当中。 王夏燕向一审法院起诉请求：判令停止对座落于宁波市鄞州区云龙镇甲汪西路312号、314号、316号房地产的强制执行，并予以解除查封。 一审法院认定事实：2014年7月16日，王夏燕与水木清华公司就位于宁波市鄞州区云龙镇甲汪西路312号、314号、316号的房地产分别签订了《商品房买卖合同》，并支付了部分购房款。约定水木清华公司将涉案的房地产售给王夏燕，建筑面积分别为94.29平方米、53.52平方米、65.23平方米，价格分别为643812元、363936元、443564元。宁波艾克米金属工贸有限公司代王夏燕支付了部分款项，并向水木清华公司出具了转付证明，该公司与王夏燕的往来由该公司负责，与水木清华公司无关。其他共计720000元由银行提供按揭贷款，同时约定交付时间为2014年12月31日前。2014年8月14日，银行将贷款支付给水木清华公司。2015年2月1日、2015年12月1日，水木清华公司及宁波经济技术开发区联合物业有限公司向王夏燕办理了交房手续。2016年4月26日，水木清华公司开具销售不动产发票，并注明涉案的房款已结清。王夏燕共向水木清华公司购买十套房屋，由于其中房屋有质量问题，水木清华公司一直没有为王夏燕代办好房屋过户手续。 另查明，2017年12月5日，一审法院在执行新宇公司与水木清华公司的建筑工程施工合同纠纷一案中，以（2017）浙0212执773号执行裁定，查封了涉案房屋。 一审法院认为，王夏燕与水木清华公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，在一审法院查封前王夏燕已支付了全额购房款，并办妥了涉案房屋的交房手续，尚无证据证明王夏燕对未办理过户手续有过错。王夏燕就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项的规定，判决如下：停止对座落于宁波市鄞州区云龙镇甲汪西路312号、314号、316号房屋的执行。一审案件受理费13800元，由新宇公司负担。 新宇公司不服一审判决向本院提起上诉，要求撤销一审判决，改判驳回王夏燕全部诉讼请求或发回重审。本院二审审理过程中，对一审事实予以确认。本院二审另查明，涉案《商品房买卖合同》约定买受人（王夏燕）委托出卖人（水木清华公司）办理商品房转移登记。王夏燕与水木清华公司之间存在房屋维修争议、其他房屋尾款未付争议。王夏燕系宁波双燕奶业有限公司的法定代表人张国珍的女儿。2010年6月8日，宁波双燕奶业有限公司与水木清华公司签订《土地转让协议书》，约定宁波双燕奶业有限公司享受水木清华公司开发商铺对外销售部分优先购买权，价格按开盘销售时定价的5000元/平方米结算，总价不得超过500万元。2010年9月16日，鄞州区云龙镇人民政府与水木清华公司签订《投资意向协议》，约定水木清华公司在拍得的开发地块中向被拆迁单位宁波双燕奶业有限公司提供以基本造价3000元/平方米、建筑面积为3800平方米的店铺。王夏燕与水木清华公司之间的涉案房屋交易价格为6800元至6828元，明显低于同地段同期同类房屋交易价格。 本院二审认为，涉案《商品房买卖合同》已在鄞州区房地产管理部门登记备案，该合同约定的涉案房屋交易价格虽明显低于同地段同时期同类商铺平均价格，但王夏燕享受的低价实际上是宁波双燕奶业有限公司享受的价格，该价格系鄞州区云龙镇人民政府与水木清华公司、宁波双燕奶业有限公司之间的协议约定或补偿安排，故新宇公司主张涉案《商品房买卖合同》无效或系恶意低价转移财产的理由不成立。王夏燕与水木清华公司签订《商品房买卖合同》后，按约定结清了涉案房款，并提交证据证明涉案房屋已交付，新宇公司提供的反驳证据不足以证明未交付；涉案房屋未过户登记系因王夏燕与水木清华公司之间存在维修争议、其他房屋尾款争议及委托水木清华公司代办登记等因素造成，难以认定王夏燕对未过户登记存在过错。宁波双燕奶业有限公司是否规避税费不是本案审理范围。一审法院认定王夏燕就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益并无不当。综上所述，新宇公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，本院于2019年6月12日作出如下判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元，由新宇公司负担。 再审期间，王夏燕、水木清华公司未向本院提交新的证据，新宇公司向本院提供如下证据： 1.不动产登记查询结果一份，拟证明涉案房屋查封时间应为2017年8月22日，一审认定为2017年12月5日错误。 2.不动产评估报告实地勘察资料，拟证明一审法院委托的第三方评估机构会同一审法院人员及新宇公司前往涉案房屋进行评估，无任何痕迹看出涉案房屋被占有。 经质证，王夏燕对证据1无异议。对证据2评估报告形式真实性没有异议，当时评估房屋王夏燕没有到场，到场的人也没有进去房屋，房屋是否空置不能推定是否交付。水木清华公司的质证意见同王夏燕一致。 本院对证据1予以认定。对证据2不足以证明涉案房屋交付与否，故不予以认定。 经审理，本院再审查明以下案件事实： 2014年7月16日，王夏燕与水木清华公司就位于宁波市鄞州区云龙镇甲汪西路312号、314号、316号的房地产（均为商铺）分别签订了《商品房买卖合同》，并支付了部分购房款。约定水木清华公司将涉案的房地产售给王夏燕，建筑面积分别为94.29平方米、53.52平方米、65.23平方米，价格分别为643812元、363936元、443564元，总价1451312元。宁波艾克米金属工贸有限公司代王夏燕支付了部分款项，并向水木清华公司出具了转付证明，该公司与王夏燕的往来由该公司负责，与水木清华公司无关。其他共计720000元由银行提供按揭贷款，同时约定房屋交付时间为2014年12月31日前。 2014年7月17日，水木清华公司开具了销售发票三份，分别注明收到王夏燕323812元、183936元、223564元。2014年8月14日银行将贷款支付给水木清华公司后，水木清华公司又开具了销售发票三份，分别注明收到王夏燕320000元、180000元、220000元。2016年4月26日，尾款340元、204元、546元付清后，水木清华公司又开具了销售发票三份，发票均注明房款已结清，并分别注明房号为甲汪西路312号、314号、316号。以上王夏燕共计支付房款1452402元。 2015年2月1日，水木清华公司及宁波经济技术开发区联合物业有限公司向王夏燕办理了交房手续。 包括涉案三套房屋在内，王夏燕共向水木清华公司购买九套房屋(均为商铺)，由于双方对交付房屋的质量有争议，水木清华公司一直没有为王夏燕代办好房屋过户手续。2018年3月16日，王夏燕缴纳了上述涉案三套房产2017年1月1日至2018年12月31日的物业管理费。 另查明，2017年8月22日，一审法院在执行新宇公司与水木清华公司的建筑工程施工合同纠纷一案中，以（2017）浙0212执773号执行裁定，查封了涉案房屋。涉案《商品房买卖合同》约定买受人（王夏燕）委托出卖人（水木清华公司）办理商品房转移登记。王夏燕与水木清华公司之间存在房屋维修争议、其他房屋尾款未付争议。王夏燕系宁波双燕奶业有限公司的法定代表人张国珍的女儿。2010年6月8日，宁波双燕奶业有限公司与水木清华公司签订《土地转让协议书》，约定宁波双燕奶业有限公司享受水木清华公司开发商铺对外销售部分优先购买权，价格按开盘销售时定价的5000元/平方米结算，总价不得超过500万元。2010年9月16日，鄞州区云龙镇人民政府与水木清华公司签订《投资意向协议》，约定水木清华公司在拍得的开发地块中向被拆迁单位宁波双燕奶业有限公司提供以基本造价3000元/平方米、建筑面积为3800平方米的店铺。王夏燕与水木清华公司之间的涉案房屋交易价格为6800元至6828元，明显低于同地段同期同类房屋交易价格。 本院再审认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”首先，王夏燕与水木清华公司于2014年7月16日就涉案房产分别签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，新宇公司未提供证据证明双方存在恶意串通、损害国家利益导致合同无效情形。其次，一方面，涉案三套房屋合同约定的房款只有1451312元，王夏燕提供的证据足以证明截止2014年8月14日前，其已足额支付涉案三套房屋合同价款1451312元，王夏燕已完全履行涉案房屋买卖合同约定的付款义务。另一方面，王夏燕于2016年4月26日支付涉案房屋补差款1090元后，水木清华公司特别在销售发票中分别注明房款已结清，实际付款金额为1452402元，且有相应付款凭证及银行放贷依据。故王夏燕提供的证据足以证明其已在涉案房产查封前（即2017年8月22日前）全额付清涉案三套房屋价款。至于王夏燕于2017年12月支付的23万元房款，现有证据不足以证明系涉案三套房屋所欠尾款。再次，水木清华公司及宁波经济技术开发区联合物业有限公司出具的交房联系单虽然系事后补制，但结合合同约定的交房时间及王夏燕足额支付房款情况，可以证明水木清华公司已于2015年2月1日交付涉案三套房屋的事实。只要房屋钥匙已交付王夏燕，王夏燕是否实际使用不影响房屋已交付的认定。最后，涉案房屋未过户登记系因王夏燕与水木清华公司之间存在维修争议、其他房屋尾款争议及委托水木清华公司代办登记等因素造成，难以认定王夏燕对未过户登记存在过错。综上，一、二审判决虽然对涉案房屋查封时间、交房时间认定有笔误，但认定王夏燕就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益并无不当，新宇公司的再审请求理由不能成立，应予驳回。一、二审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 维持本院（2019）浙02民终465号民事判决及宁波市鄞州区人民法院（2018）浙0212民初2969号民事判决。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审判长  魏金汉 审判员  叶剑萍 审判员  刘晓丽 二〇二〇年四月二十日 书记员  王沂丞