浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0110民初16917号 原告：付虎，男，汉族，1994年4月23日出生，住安徽省凤阳县。 委托代理人：王明义，浙江浙同律师事务所律师。 被告：李芳芳，女，汉族，1988年2月18日出生，住安徽省宿州市萧县。 委托代理人：黄楼燕，浙江科茂律师事务所律师。 委托代理人：潘雅楠，浙江科茂律师事务所律师。 原告付虎（以下称原告）为与被告李芳芳（以下称被告）共有纠纷一案，于2019年9月12日向本院起诉，本院立案受理后，依法适用简易程序于2019年12月30日组织双方进行证据交换后，于2020年3月26日进行了公开开庭审理，原告及其委托代理人王明义、被告委托代理人潘雅楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告起诉称：（一）原、被告之间是非婚同居关系，案涉杭州市余杭区房屋系同居期间共同投资购买，属双方共有财产。原告与被告在成为男女朋友后，于2016年4月20日左右开始租房同居，居住地点为三墩镇同仁家园5-1-501室;2017年底，原、被告又从三墩镇同仁家园5-1-501室搬到三墩金涛港小区共同居住;2018年底，原、被告又从三墩金涛港小区搬到共同购买的案涉房屋居住;2019年1月中旬，被告从案涉房屋搬出到外面居住。原、被告虽然至今没有办理结婚证，但已按风俗分别于2017年1月25日在原告家举办了第一次结婚仪式、于2017年1月27日在被告家里举办了第二次结婚仪式，2017年2月16日,原、被告又共同邀请了双方的朋友在杭州三墩浦京大酒店置办了结婚酒宴进行庆祝。2016年8月14日，原告为准备婚房，和被告一起到昆仑华府售楼部与杭州宝仑房地产开发有限公司签订了购买房屋的定金合同，当天，由原告支付了定金5000元，第二天，原告从银行卡取现金15000元、朋友处借30000元，凑足45000交付定金，二次合计支付定金50000元，杭州宝仑房地产开发有限公司分别出具了5000元和45000元的定金收据，收据上付款人也写明是原告的名字。至2016年11月份，原、被告又一起到开发商昆仑华府售楼部签订正式购买案涉房屋的买卖合同，但此时杭州已开始执行商品房限购政策，原告因没有在杭州参加社会保险，不具有在杭州购房资格，而被告却有杭州的社会保险，具备了杭州购房资格，后经原告与售房开发商协商，以被告的名义跟开发商杭州宝仑房地产开发有限公司签订了正式购房合同，购买案涉房屋，该房屋购买价1051000元，房产证办在被告一人名下(注:由于该房是按揭房，如果当时原、被告领取了结婚证，房产证上必须写上两个人的名字)，但房屋属于双方共有。 （二）原告拥有案涉房屋70%以上的所有权益。理由:第一、原、被告共同支付购房首付款321000元(含定金50000元)，其中原告支付了50000元+153000元+10000+47500元=260500元，占全部首付款的比例为81%，被告支付了321000元-260500元=60500元，仅占全部首付款的比例为19%。第二、购房总价款1051000元，扣除首付款321000元，余款730000元全部为按揭款，还款期限30年，自2016年12月份开始还款，直到2018年的12月份，一直是由原告将款项打给被告用来还贷款，每月偿还3850元，合计25个月*3850元/月=96250元；后因双方关系不和，自2019年1月份至今7个月*3850元/月=26950元的还贷是由被告支付的；截至2019年7月份，双方合计偿还按揭款96250+26950=123200元，其中原告还款比例为96250/123200=78%，被告还款比例为26950/123200=22%。第三、原、被告在长期的同居生活期间，原告平时除留存几百元的零花钱之外，工资都交由被告保管，为了满足被告的要求，甚至多次贷款来给被告，原告是非常珍惜双方之间关系的，多次劝解被告办理结婚证，但被告都不同意，还起诉到法院要求原告搬离案涉房屋，要原告净身出户，让被告可以独占房屋。被告不珍惜双方之间的感情和忠诚，是纠纷的过错一方。 综上，原告提起诉讼，要求：1、依法确认杭州市余杭区房屋属于原告与被告按份共有；2、判令杭州市余杭区房屋以市场价值70%的金额即1540000元归原告所有；3、本案诉讼费由被告承担。 在诉讼中，原告将其诉讼请求变更为：1、依法确认杭州市余杭区房屋属于原告与被告按份共有；2、判令原告享有杭州市余杭区房屋70%份额的财产权利；3、本案诉讼费由被告承担。 为证明所述事实，原告向本院提交证据如下： 1、2019年2月12日原、被告间的电话录音及文字整理记录1份（刻录件、打印件，与原始载体手机152××××0221核对一致）； 2、2016年7月31日、8月7日、11月12日、2017年1月25日-27日拍摄的照片1组4页（打印件，与原始载体原告手机152××××0221核对一致）； 3、原告的支付宝电子客户汇单1组7页（打印件）； 4、2016年8月14日签订的定金合同及2016年8月14日售房开发商购房定金收据各1份（复印件，经杭州宝仑房地产开发有限公司盖章确认）； 5、特约商户签购单刷卡记录及原告银行卡卡号1份6页（复印件，经杭州宝仑房地产开发有限公司盖章确认）； 6、商品房买卖合同1份6页（复印件，经杭州宝仑房地产开发有限公司盖章确认）； 7、2019年6月16日原告代理人就原、被告共同购买案涉房屋过程而向上塘九里售楼部孙梁丹所做的询问笔录1份（原件）； 8、2016年8月14日签订的定金合同、补充协议、收据、特约商户签购单1组6页（复印件，经杭州宝仑房地产开发有限公司盖章确认）； 9、2018年11月4日原告大哥李某1与被告的通话记录及文字整理记录（刻录件，与原始载体手机186××××2976核对一致）； 10、原告的邮政储蓄银行卡交易明细（打印件）、招商银行交易记录（打印件）、余额宝交易记录（打印件）； 11、火车票6张（打印件）； 12、2016年8月至2019年1月原告与被告一起生活期间支付宝的每月支出收入账单（打印件，与原始载体原告手机152××××0221核对一致）； 13、2018年5月18日、5月21日转账记录各1份（打印件，与原始载体手机152××××0221核对一致）。 14、2019年1月1日支付宝转账记录及与被告的聊天内容1份3页（打印件，与原始载体原告手机152××××0221核对一致），用以证明房贷都是由原告偿还的事实。 15、证人李某2（女，汉族，1992年8月28日出生，公民身份号码3411261992××××××××，住安徽省凤阳县板桥镇上李村李后队33号）出庭陈述：我是原告的表姐，与被告原是同事关系。原、被告在2016年4、5月份开始谈恋爱，大家都知道的。2016年8月份左右，原告说年底要结婚了，问我借了3万元买房，后期陆续又借了1万元。 16、证人钟某1（男，汉族，1993年10月19日出生，公民身份号码3411271993××××××××，住安徽省明光市桥头镇宝龙村南钟组80号）出庭陈述：我是原告的表姐夫，与原、被告原都是同事关系。2016年5月有一次原告喝酒喝多了，我送他回家，当时原、被告他们已同居，是被告在家开的门，也看到被告的衣服、行李箱在室内。原、被告结婚，我是婚礼的伴郎，但他们有否办结婚登记我不清楚。 17、证人钟某2（男，汉族，1997年1月16日出生，公民身份号码3411271997××××××××，住安徽省明光市桥头镇宝龙村南钟组82号）出庭陈述：我与原、被告原都是同事，我也参加了他们婚礼，我是伴郎，还包了500元红包给他们。 18、证人朱某（男，汉族，1993年8月4日出生，公民身份号码3411261993××××××××，住安徽省凤阳县板桥镇居委会林场队17号）出庭陈述：我与原、被告都曾是同事，我和原告一起调到良渚店工作的，原告一开始不回员工宿舍住，我问过他，他说和被告在谈恋爱，在三墩同仁家园住。2016年4月份后，我就不清楚原告住哪里了。原告和我说过要买房，但因杭州房价高而向家里要了购房钱。 19、证人周某（男，汉族，公民身份号码3411261993××××××××，住安徽省凤阳县湾乡大新村周圩队539号）出庭陈述：我与原、被告都曾是同事，原告是2016年4月份到我店里上班的，他与被告在2016年4、5月份左右一直住在一起，当时原告住在同仁家园，每天来回跑。原告买房去付定金的时候向我请了半天假的，2016年11月份原告又请假去付房屋首付款。原告家里举办结婚酒席我没有参加，后来在三墩浦京酒店举办了酬宾婚礼我参加的。原告的收入平均每月七八千。 20、证人王某（男，汉族，公民身份号码3411261992××××××××，住安徽省凤阳县大溪河镇石塘村小王队7号）出庭陈述：我与原、被告都曾是同事，关系也都挺好的。2017年1月25日原告在老家举办婚礼，我是伴郎，在参加酒席时，我并不知道他们有没有登记结婚。 21、证人李某1（男，汉族，公民身份号码3408031982××××××××，住安徽省芜湖市镜湖区长江中路3号名流印象5幢1单元1801室）出庭陈述：我是原告的表哥，与被告是在他们结婚之后才认识的。我与被告通话很多次，2018年10月11日我在高铁上，2018年11月4日我在芜湖，2019年2月1日、5月21日我也在芜湖，对方被告在哪我都不清楚，通话内容都可以说明原告出钱买房的事实，还有他们买了辆现代车，两个人都和我说过。原告在36个平台上借款，他曾跟我说是为了还房贷和车贷，后因借钱平台为催款而骚扰了被告，所以被告告诉我，让原告抓紧去还钱。 被告答辩称：(一)案涉房屋并非在原、被告同居期间购买。2016年3月份，原、被告因为在同一家店工作而成了同事。同仁家园5-1-501室是员工宿舍，被告在余杭区法院(2019)浙0110民初5038号案件的庭审中也承认是员工宿舍。在员工宿舍中，除了原、被告，还有其他同事一起住宿，而且是女同事一个房间，男同事一个房间，是上下铺的，原、被告没有同居。原告也没有提交任何证据证明原、被告在2016年4月份开始同居。2016年8月，李芳芳支付了案涉房屋的购买定金。2016年11月，李芳芳与开发商杭州宝仑房地产开发有限公司签订了购房合同并通过银行贷款支付剩余购房款。2017年1月以后，原、被告以及李芳芳的妹妹、朋友一起合租房屋，并未与原告住在一起，而特别需要强调的一点是，即使是原、被告合租房屋期间，因双方并未办理结婚登记，双方也未以夫妻名义生活在一起。因此，不管是购买案涉房屋之前，还是购买案涉房屋时，原、被告均未同居，不存在同居关系，更不存在原告所说的“同居期间共同投资购买”。 (二)原、被告从未协商共同购买案涉房屋，不存在为准备结婚而共同购房。案涉房屋由李芳芳单独与开发商杭州宝仑房地产开发有限公司签订购房合同并支付了购房款，房屋权属证书上也只有被告一个人的名字，不动产权由李芳芳一人所有。（1）关于首付款321000元(包括定金50000元)：被告去看房的时候，原打算只是看一下，所以没有带银行卡。当时销售员说房子下周一就要涨价了，如果要买最好当天就把定金付了。因为被告没有带银行卡，就先让原告支付了5000元，原告直接在POS单上签了字，第二天，被告马上又继续付了剩下的45000元，但是原告从来没向被告支付过这45000元。2016年11月21日，被告通过自己的银行卡支付了106000元购房款，通过原告的银行卡支付了165000元购房款，而特别需要强调的是，除了第一笔5000元的定金POS单上是原告签字，其余POS单上全都是被告一人签字。至此，前述被告通过原告的银行卡总共支付了170000元，但这170000元是双方事先说好给被告家里的彩礼钱，属于被告的钱款。（2）关于按揭贷款，按揭贷款均是由被告一人归还，原告从未归还过按揭贷款。贷款是2017年1月份开始归还的，且除了第一个月还款金额为4433.56元，后面每个月的还款金额均为3702.27元，而不是3850元，原告连归还贷款的时间和金额都不知道，更不可能存在归还贷款的情况。（3）关于双方之间的支付宝往来，没有一笔转账备注了按揭还款等相关内容，不存在原告把按揭款支付给被告，再由被告归还按揭的情况。原告在(2019)浙0110民初5038号案件的庭审中称其直接向贷款账号打款用于支付按揭，但被告在本案中提交了还款流水，却没有一笔是原告支付的。（4）关于房屋装修，被告为房屋装修总共付了30多万元，但是原告没付过一分钱。 （三）关于诉讼请求。《杭州市人民政府关于进一步做好房地产市场调控工作的实施意见》-杭政函[2011]22号第六条规定:“严格执行限购政策自本意见发布之日起，暂定在本市已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房);对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。违反规定购房的，不予办理房地产登记手续”，显然，原告不符合“能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭”的情形。另根据《浙江省高级人民法院民一庭关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见(试行)》第八条“实际买受人为规避限购、禁购政策，以他人名义与出卖人订立合同并办理房屋权属证书后，以其系实际买受人为由，请求确认其为房屋产权人的，不予支持，但调控政策重新调整并准许其取得产权的除外”的规定，即使原告有证据证明双方存在共同出资购房的意思表示，且双方约定最终以被告一人的名义购买案涉房屋，但因原告尚不符合购房条件，对其系案涉房屋的实际产权人之一的诉求，法院应不予支持。 综上，原告的诉求无理无据，依法应予以全部驳回。 为证明所述事实，被告向本院提交证据如下： 1、被告签购单1份8张（原件）、银行卡（复印件）1份、认购单1份（原件）、浙江省增值税普通发票1份（原件）； 2、2016年11月21日签订的浙江省商品房买卖合同（原件）、不动产权证书（原件）； 3、个人购房担保借款合同（原件）、浦发银行还贷清单（打印件）、招商银行付款记录（打印件）、浦发银行付款记录（打印件）； 4、税收缴款书（原件）、银联小票（原件）； 5、支付宝转账电子回单（打印件）、曼卡龙购物票据（原件）； 6、房屋装修合同（原件）、收款收据（原件）； 7、（1）微信聊天记录（打印件）、招商银行信用卡对账单（打印件）；（2）销货/订货清单四页（原件）、招商银行信用卡对账单（打印件）；（3）送货安装单（原件）、客户服务工作单（原件）、支付宝支付记录（打印件）；（4）产品送货安装保修单（原件）、银联小票（原件）、发票（原件）；（5）美的厨房电器配送服务回单（原件）、支付宝支付记录（打印件）；（6）订货清单（原件）、支付宝支付记录（打印件）；（7）收款收据（原件）、名片（原件）、农业银行刷卡小票（原件）；（8）订货单（原件）、付款短信记录（打印件）、支付宝付款记录（打印件）；（9）淘宝网购记录（打印件）、京东网购记录（打印件）、微信付款记录（打印件）、支付宝付款记录（打印件）； 8、原、被告2018年5月18日、5月21日、5月30、11月17日的微信聊天记录（打印件）、支付宝付款记录（打印件）。 为查明案件事实，本院依职权调取杭州市余杭区人民法院受理的(2019)浙0110民初5038号被告与原告关于返还原物纠纷一案的开庭审理笔录1份，以证明本案相关事实。 上列当事人提交的证据，经庭审质证，本院认证如下： （一）原告提交的第1-21项证据，被告对第2-3、9-14项证据的真实性均无异议，本院予以确认，并据证据所载内容认定相关事实；对第1项证据认为该录音不完整，分成了9段摘录，本院经审核，认为被告的异议成立，不予确认为有效证据；对4-6、8项证据的三性均有异议，认为与本案无关，本院经审核，认为该组证据系书证，形成于诉讼之前，且有保存该书证的第三方公司盖章确认真实，故依应予以确认为有效证据；对第7项证据认为是证人证词，证人应出庭作证，本院经审核，被告的异议成立，故不予确认为有效证据；对第15-21项证人证词的真实性均不予确认，认为证人与原告系亲友、同事，证词不具有证明效力，本院经审核认为，前述证人证词内容与原、被告所举的有效证据相互印证的内容，应予以认定有效，而其余内容不予认定。 （二）被告提交的第1-8项证据，原告对第1项证据中的签购单、认购单、发票以及第2-5项证据的真实性均无异议，本院予以确认，并据证据所载内容认定相关事实；对第1项证据中的银行卡、第6-7项证据的真实性均不予确认，本院经审核认为，第1项证据中的银行卡系复印件，无原件核对，不符合有效证据形式要件，故不予认定有效，而第6-7项证据，基于不属于原告诉讼请求范围，故依法不予在本案中认定。 （三）本院依职权调取的(2019)浙0110民初5038号案件庭审笔录，经出示，原、被告无异议，本院予以确认。 综合上列当事人的陈述与辩解，以及举证与质证，本院认定本案事实如下： 原、被告经恋爱后，双方于2017年1月25日至27日举行了结婚婚礼，但一直未办理结婚登记。而在此前的2016年8月14日，被告随原告至杭州宝仑房地产有限公司选购商品房，当日晚上21时许，原告在该公司选定了杭州市余杭区商品房而与该公司签订了《定金合同》，合同约定应付定金50000元，被告当即通过支付宝绑定的邮政储蓄银行先向杭州宝仑房地产有限公司支付定金金额5000元，杭州宝仑房地产有限公司向原告开具了5000元收据；次日即2016年8月15日，原、被告至杭州宝仑房地产有限公司缴付定金余额45000元，该金额由被告以通过招商银行、广发银行信用卡刷卡支付20000元、25000元交付，杭州宝仑房地产有限公司也开具了45000元收据，收据付款人写明“付虎”。 2016年11月21日，原、被告至杭州宝仑房地产开发有限公司签订前述预定商品房的正式购房合同，但原告因未在杭州参加社会保险，属于商品房限购政策的被限购人员而无资格购买前述预定的商品房，因此，该商品房转由符合购房政策的被告购买，由被告与杭州宝仑房地产开发有限公司签订了正式购房合同即《浙江省商品房买卖合同》，该合同中主要约定：被告按揭贷款方式购买杭州市余杭区商品房，该房屋建筑面积88.37㎡，属毛坯房，房屋总价款1051000元，首付款321000元于2016年11月21日之前支付，余款730000元向银行申请按揭贷款。合同签订当日的下午15时，先由原告通过邮政储蓄银行、农业银行卡刷卡支付153000元、10000元，合计163000元，后由被告通过招商银行、工商银行卡刷卡支付76000元、30000元合计108000元，最后一笔是2000元由原告通过建设银行卡刷卡支付完毕。至此，包括原、被告先前已付定金50000元在内，原、被告付清了购房首付款321000元，其中原告支付了5000元、153000元、10000元、2000元合计170000元，被告支付了45000元、76000元、30000元合计151000元。 2016年11月30日，被告以前述所购的杭州市余杭区商品房作抵押向上海浦东发展银行股份有限公司杭州分行申办了730000元按揭贷款，清偿了杭州宝仑房地产开发有限公司购房余款730000元；被告对该贷款采用等额本、息还款法，归还期限自2016年12月25日起至2046年12月25日止，贷款每月归还一次，贷款利率按实际发放贷款日中国人民银行公布的与借款合同约定的贷款期限同期同档次贷款基准利率基础上下浮8%计算；被告在该贷款银行开设归还贷款专户，户名“李芳芳”，账号62×××67。按揭贷款后，原告陆续通过支付宝将款项先打入被告支付宝，然后由被告将打入专户账号进行还贷时续至2019年1月。2018年8月17日，被告就前述所的购商品房向杭州市国土资源局办理了不动产权证，证号浙（2018）余杭区不动产权第0108995号，登记权利人为李芳芳。而2019年1月后，原、被告因产生矛盾，被告搬离前述所购商品房至外面居住，并且不再打款给被告以还贷。为此，被告于2019年3月12日向杭州市余杭区人民法院提起诉讼｛(2019)浙0110民初5038号｝，要求原告腾退房屋，并支付房屋占用费，后该案因原告提起本案诉讼而被中止审理。本案经开庭审理，并经调解，双方意见分歧，未能达成调解协议。 本院认为：原、被告在恋爱期间就购买案涉商品房进行出资，且各自所出的资金并无证据证明属双方共有或属一方所有，被告辩称原告在购房时出资的170000元，系双方事先说好给被告家的彩礼钱，属被告钱款，归属被告购房出资，因而认为案涉房屋属被告一人出资购买，但经查，原、被告所提交的有效证据中，并无相应的证据证实存在事先双方约定彩礼钱为170000元，更无将该170000元彩礼钱转为被告购房款的合意，被告辩称的彩礼钱170000元转为被告购房款，没有事实依据，亦与购房在先而举行婚礼在后的前提下，再将彩礼钱转为先前购房款的实际意义不相符，也明显违背常理，况且，被告在(2019)浙0110民初5038号案件中提交的2019年2月28日录音证据、原告提交的2019年1月1日支付宝上的文字内容，与原、被告间转账交易记录，相互印证的原告实际参与与被告一起偿还按揭贷款的事实不相符。因此，应认定案涉房屋属双方共同出资购买，并非被告一人出资所购，而就购买出资包括按揭贷款负担的金额、比例等，双方又均无明确约定，因而应以原、被告各自的出资金额作为认定享有案涉房屋财产份额权益的依据，具体依据原、被告购房各自所出的资金金额，原告为170000元、被告为151000元，从而酌情确认原、被告分别享有案涉房屋52.9595%、47.0405%份额的财产权益。关于被告辩称原告从未归还过按揭贷款，明显与事实不符，也与原告每月转账款项金额，以及双方沟通的微信内容不相符，而且事实上原告参与还贷的金额大于被告。至于被告辩称原告属于商品房限购政策的限购人员而不能成为案涉房屋的实际产权人，经查，被告在签订案涉房屋购买合同时，原告确因未在杭州参加社保而属于商品房限购人员，在商品房按揭贷款以及产权登记上方面应受限制，但这并不影响原告以自有资金参与商品房购买而享有所购房屋的财产权益。综上，原告的诉讼请求成立，依法应予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百零三条、第一百零四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 确认位于杭州市余杭区房屋属于原告付虎与被告李芳芳按份共有，原告付虎享有该房屋52.9595%份额的财产权利。 本案案件受理费40元，由原告付虎负担19元、被告李芳芳负担21元。 原告付虎应于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告李芳芳应于本判决生效之日起七日内向本院交付应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。 审判员  王富春 二〇二〇年四月十八日 书记员  沈海华