福建省南平市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽07民终21号 上诉人（原审被告、反诉原告）：李香松，男，1990年3月12日出生，汉族，住松溪县。 委托诉讼代理人：单进金，福建创伟律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：松溪县供销社资产经营管理中心，住所地松溪县后街1号供销社办公楼二楼。 委托诉讼代理人：伍美珍，福建创伟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：范盛荣，福建创伟律师事务所律师。 上诉人李香松因与被上诉人松溪县供销社资产经营管理中心（以下简称“供销社管理中心”）租赁合同纠纷一案，不服松溪县人民法院（2019）闽0724民初861号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李香松上诉请求：撤销一审判决，驳回供销社管理中心的诉讼请求，改判支持李香松的一审反诉请求。事实和理由：1.李香松与南平市建宇拍卖有限公司签订的《竞买承诺书》及《竞买协议》并不是李香松本人所签。2.一审判决认定“竞拍时，李香松没有跟拍”错误。新一轮拍租投标前，只有发放给李香松4号店面优先承租权，而将5号店面优先承租权单独发放给刘永青，李香松无权跟拍。4号店面第一次流拍后，拍卖公司并没有依照拍卖规定通知李香松第二次竞拍时间，导致李香松无法参与第二次竞拍。综上，请求二审法院保护李香松的优先承租权。 供销社管理中心辩称，李香松明知其优先权可能与刘永青的优先权存在竞合与冲突的情况下，并未跟拍也未向招拍方提出存在以上情况及优先权处理方式的意见等问题，说明其已自愿放弃了优先承租权。李香松违背诚信原则，供销社管理中心为方便李香松的经营，按照李香松的要求将本案讼争的33平方米店面与隔壁刘永青的店面之间隔墙打通，在协商续租不成的情况下，将该店面与隔壁刘永青的店面维持现状参加竞买出租，李香松已委托他人参与竞拍，现却以没有享受优先承租权为由拒不腾出店面。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 供销社管理中心向一审法院提出诉讼请求：1.判令李香松立即腾退并移交位于松溪县解放街土产日杂公司一楼门市6号店面（约33㎡）；2.判令李香松按每日333.33元（每月10000元）向供销社管理中心支付松溪县解放街土产日杂公司1楼门市6号店面的房屋占用费，从2019年8月1日起至店面房屋移交之日止。 李香松提出反诉请求：判令供销社管理中心履行《房屋租赁合同》及《补充协议》第二条约定的义务，维护李香松的优先承租权。 一审法院认定事实：2016年8月3日，供销社管理中心与李香松签订《房屋租赁合同》，合同约定：一、租赁范围：供销社管理中心将松溪县松源街道解放街土产日杂公司1楼门市6号店面（约98平方米）出租给李香松使用；二、租赁期限为叁年，即自2016年8月1日至2019年7月31日；三、租金为每年330009元。合同还约定合同期满或其他原因造成合同终止，李香松必须在到期日内自行搬出存放房屋内的动产，并向供销社管理中心办理房屋交接手续；合同终止，李香松拒不腾出店面，供销社管理中心有权单方面将公告张贴在乙方承租店面位置，公告一经张贴立即生效。同日，双方签订了《补充协议》，约定：二、合同到期后同等条件李香松优先承租。由于涉案房屋系集体所有的资产，供销社管理中心对将要出租的房屋组合进行重新调整编号，将李香松原租赁的6号店面重新组合成为4号店面，另外的33㎡则并入原来7号店面成为5号店面。2019年6月27日，供销社管理中心委托福建省南平市建宇拍卖有限公司对涉案房屋进行拍租。2019年6月28日，福建省南平市建宇拍卖有限公司发布店面租赁权拍卖公告，将拍卖公告在松溪县广播电视台走字播放8天。2019年7月4日，李香松与福建省南平市建宇拍卖有限公司签订《竞买承诺书》及《竞买协议》，协议约定：1.本次拍卖会之《福建省南平市建宇拍卖有限公司拍卖规则》为本协议之组成部分，竞买人已认真阅读2019年7月5日福建省南平市建宇拍卖有限公司拍卖会拍卖规则，已知悉其中载明的各项条款及规定，并同意在拍卖活动中遵守拍卖规则中的一切条款。《福建省南平市建宇拍卖有限公司拍卖规则》约定原承租人未竞得原租赁店面或出现原租赁店面流拍，原承租人必须在与产权方所签订的《租赁合同》到期后7天内，无条件腾空该店面并交付委托人，否则，拍卖人及委托人有权将其缴纳的竞买保证金及合同履约保证金，作为违约金，不予退还，并可采取法律等一切措施收回该店面，同时原承租人还需承担由于该店面无法交付给新承租人所引起的法律责任及赔偿损失。后李香松向拍卖公司缴纳了竞拍保证金。竞拍时，李香松没有跟拍，未竞得原租赁店面，5号店面以24万元被刘永青中标。合同到期后，经供销社管理中心多次催促李香松腾退店面，李香松退出4号店面，以其对5号店面部分优先权为由不予腾退。故供销社管理中心诉至法院，请求判如所诉。李香松提出反诉，要求继续履行合同。 一审法院认为，供销社管理中心与李香松签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实的意思表示，且内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力。合同约定店面于2019年7月31日到期。涉案店面进行拍租时，李香松亦未进行跟拍，未竞得原租赁店面，故供销社管理中心要求李香松腾退位于松溪县松源街道解放街土产日杂公司1楼门市6号店面（33㎡），予以支持。关于房屋占用费，因店面于2019年7月31日到期，供销社管理中心要求从2019年8月1日起按333.33元/日计至店面房屋移交之日止，予以支持。关于李香松要求供销社管理中心继续履行《房屋租赁合同》及《补充协议》，维护优先承租权的诉讼请求，优先承租权是指在房屋租赁合同中，租赁期限届满，出租人需要继续出租的，原承租人在同等条件下优先于其他第三人取得租赁权，根据相关合同条款的约定，李香松可以行使其优先承租权，但李香松在涉案店面进行竞拍时，未进行跟拍，未竞得原租赁店面，表明其已放弃优先承租权，故李香松的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决：一、李香松于判决生效之日起30日内腾退位于松溪县松源街道解放街土产日杂公司1楼门市6号店面（33㎡）；二、李香松按每日333.33元向松溪县供销社管理中心支付松溪县解放街土产日杂公司1楼门市6号店面的房屋占用费，从2019年8月1日起至店面房屋移交之日止；三、驳回李香松的反诉请求。 本院二审期间，供销社管理中心提交《拍卖结果报告书》一份，拟证明李香松在第二次竞拍的时候，供销社管理中心已经履行了告知义务。李香松质证认为不属于二审期间形成的新证据，且与本案没有关联性。本院认为，该证据真实、合法，可以确认李香松在租赁拍卖会上未取得租赁权的事实，但不能证明供销社管理中心的证明目的，本院对该证据不予采信。双方对一审判决认定的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，优先承租权系在《补充协议》中明确赋予李香松的权利。但本案因原租赁店面分为4号和5号店面两部分，李香松在一审中认可其委托案外第三人签订了《竞买承诺书》及《竞买协议》，参与了竞租拍卖会，应视为其知晓本次店面租赁的重新组合及租赁权拍卖情况。李香松认可在拍卖中供销社管理中心确保了其对4号店面的优先承租权，只是其竞拍失败而未获得对该店面的承租权。对于5号店面的优先承租权问题，李香松在拍卖会上未依法取得租赁权，又未及时对此提出异议，现上诉主张要求确认享有优先承租权，无事实和法律依据，本院无法支持。 综上，李香松的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审本诉案件受理费208元，减半收取为104元，由李香松承担；反诉案件受理费100元，由李香松承担。二审案件受理费100元，由上诉人李香松负担。 本判决为终审判决。 审判长 乐 芳 审判员 张聪荣 审判员 江琳清 二〇二〇年四月一日 书记员 薛 景 本案所依据的主要法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。