辽宁省盘锦市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽11民终580号 上诉人（原审被告）：姚景义，男，1964年9月25日出生，汉族，辽河石油勘探局有限公司兴隆台区公用事业处干部，住辽宁省盘锦市兴隆台区。 上诉人（原审被告）：符晓娇，女，1963年9月19日出生，汉族，辽河油田辽兴油气公司退休职工，住辽宁省盘锦市兴隆台区。 被上诉人（原审原告）：辽宁瀚新物业服务集团有限公司，住所地辽宁省盘锦市兴隆台区瀚新花园小区。 法定代表人：刘艳霞，该公司总经理。 委托诉讼代理人：周杰，该公司员工。 上诉人姚景义、符晓娇因与被上诉人辽宁瀚新物业服务集团有限公司物业服务合同纠纷一案，不服盘锦市兴隆台区人民法院(2019)辽1103民初4047号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人姚景义、被上诉人辽宁瀚新物业服务集团有限公司委托诉讼代理人周杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人陈述上诉请求及理由：原审存在事实错误，请求二审法院依法判决。事实和理由：一、原审判决认定上诉人已缴纳物业费金额与事实不符。1、上诉人物业合同到期后，依法缴纳2019年度物业费5017.90元，但由于同城物业与瀚新物业工作交接，两个月未提供物业服务，并向业主承诺此期间不收取物业费，故双方交接将上诉人已交的物业费转至瀚新物业，属于他们双方内部约定。2、原判决中“同城物业将超收4317.00元转给了瀚新物业，对此上诉人姚景义进行了确认”，此句与事实不符，在原审中对于该份证据因对方提交的只是一个复印件，上诉人对该份证据的真实性存在异议，并没有进行认可，故上诉人认为补缴数额有误。二、瀚新物业与兴隆社区签订的物业合同标的不清不具有法律效应。1、被上诉人的物业合同是与兴隆台区兴盛街道兴隆社区签订，合同中没有明确起始时间，合同内容只是粗略的对服务内容进行了约定，服务标准也只是简略的一个内容，没有明确物业服务的详细内容以及相对应的服务检查验收标准，以及服务标准所对应的收费标准，应属于标的不清楚，上诉人认为对于合同标的不清的合同视为无效合同。2、目前锦城明郡小区收费标准远远高于盘锦现有类似小区的实际标准，而且没有法律依据，而在其实际服务过程中所提供的服务只能说是中等偏下的水准，远远低于盘锦市当地物业服务的平均水平，即使比较瀚新物业其他管理小区也有极大的差距，因此请求裁定其重新核定收费标准。 被上诉人答辩：一审法院认定事实清楚，上诉人并未多缴纳物业服务费，同时被上诉人为锦城明郡小区提供物业服务是依据物业服务合同，上诉人应按照物业服务合同相关规定缴纳相应物业服务费。 原审原告向原审法院提出诉讼请求：1、判令被告给付拖欠的物业服务费(2018年12月1日-2019年12月31日)2，342.00元、滞纳金176.00元，合计2，518.00元。事实和理由：原告作为物业服务企业，一直为锦城明郡提供着良好的物业服务。作为小区业主的被告姚景义、符晓娇，却没有按照物业服务合同履行交纳物业费的义务，依据物业服务合同第七条约定，现已拖欠原告物业费2，342.00元，其中2018年12月1日-2019年10月9日有0.40元/平/月差价(232.31平×0.40元/平/月)=93.00元/月，(10个月×93元/月)十(93元/月一每月31天×9天)，2019年10月10日-2019年12月31日(232.31平×2.20元/平/月)=511.00元/月，(511.00元/月：每月31天×22天)十(511.00元/月×2个月)，滞纳金176.00元(0.40元/平/月×232.31平×7个月)×3%o×90天。为维护原告的合法利益，故诉至法院。 原审被告姚景义辩称，一、被告自入住以来，均按期缴纳物业费。2018年被告缴纳物业费的期限为2018年10月10日至2019年10月9日。2018年以前瀚新物业并未给原告小区提供物业服务，原告从未与瀚新物业签订物业服务合同。2018年10月份被告续缴新一年度物业费，该物业费收取单位为盘锦辽河物业管理有限公司，被告交费后，盘锦辽河物业管理有限公司为被告出具完税发票，因此被告已经按期缴纳物业费，不存在重复缴纳的理由。后被告经调查得知盘锦辽河物业管理有限公司在收取被告物业费后不久，终止为被告所住小区提供物业服务，被告得知后向盘锦辽河物业管理有限公司核实，盘锦辽河物业管理有限公司财务称已经收取的物业费将全部移交给瀚新物业公司，即本案原告。基于此原因，被告已交物业费应当在原告账户中。二、原告自行决定按照2.2元/平收取物业费，没有法律依据。原告为被告所住小区提供物业服务并没有完备的法律程序，且该数额属于原告单方自行决定，原告所提供的服务未达到该公司收取物业费的标准。三、被告已经按期缴纳物业费，不存在拖欠的情况，因此没有缴纳滞纳金的义务。 原审法院认定事实如下：被告姚景义、符晓娇系盘锦市兴隆台区锦城明郡小区E2-2-301室的业主，房屋建筑面积为232.31平方米。被告于2014年11月3日领取交屋流程单，并办理了入住。根据锦城明郡小区开发商盘锦阿尔滨置业有限公司、开发商委托的前期物业服务企业盘锦阿尔滨物业服务有限公司与被告之间签订的《前期物业管理服务协议》约定，物业费首期预交一年，以后每季度起始月5日内交纳当季度物业费。被告于2018年11月15日交给当时锦城明郡小区E区、F区的物业公司盘锦同城物业管理有限公司(以下简称同城物业)物业费5，017.90元。2018年11月27日，盘锦瀚新物业管理有限公司(以下简称瀚新物业)与盘锦市兴隆台区兴盛街道办事处兴隆台社区居民委员会(以下简称兴隆居委会)签订锦城明郡《物业服务合同》。《物业服务合同》约定，瀚新物业提供物业服务的范围为锦城明郡小区E区、F区，物业服务的期限为2018年11月30日起至2021年11月30日止，物业费收费标准为住宅叠拼2.20元/月/平。同时约定，业主应在每年度12月31日前缴纳下一年服务费用，逾期缴纳物业管理服务费的，从逾期之日起每天按照应交纳物业服务费的千分之三交纳滞纳金。现锦城明郡小区并未成立业主委员会。2018年12月1日至2019年12月31日被告应交纳的物业费总额为6，644.06元(2.20元/月/平×232.31平方米×13个月)。根据《盘锦同城物业管理有限公司锦城明郡EF区物业费明细表》，被告于2018年11月15日交纳的物业费5，017.90元的缴费期限为2018年10月10日至2019年10月9日，瀚新物业对锦城明郡小区E区、F区接管后，同城物业将超收金4，317.00元转给了瀚新物业，对此被告姚景义进行了确认。除同城物业转给瀚新物业的物业费外，被告并未交纳2019年10月10日至2019年12月31日物业费。 另查，2019年4月9日盘锦瀚新物业管理有限公司经核准更名为辽宁瀚新物业服务集团有限公司即本案原告。 原审法院认为：依法成立的合同，对双方具有约束力，合法有效，应受法律保护。根据《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。”因锦城明郡小区并未成立业主委员会，故其所在地的居民委员会即兴隆居委会有权代锦城明郡小区业主委员会行使权利，与瀚新物业签订物业服务合同。2018年11月27日兴隆居委会与瀚新物业签订的锦城明郡小区的《物业服务合同》合法有效，上述合同对锦城明郡小区E区、F区的全体业主及物业公司具有约束力。现原告已经按照合同约定向被告提供物业管理服务，作为锦城明郡E区2-2-301业主的被告亦应履行交纳物业费的义务。因被告应交的2018年12月1日至2019年12月31日期间的物业费已由同城物业转交给原告4，317.00元，故被告剩余应交纳的物业费数额为2，327.06元(此期间应交纳的物业费总额6，644.06元一原告已交纳4，317.00元)，故本院对于原告要求被告交纳物业费的诉讼请求予以支持。对于原告要求被告给付滞纳金的诉讼请求，因被告系与原告间就应交纳物业费数额存在异议而拒缴物业费，属于行使抗辩权，故对原告要求被告交纳滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。被告辩称，其已经缴纳2019年物业服务费，不存在重复交纳的理由。根据原告提供的收款收据可以证实被告交纳2019年物业服务费的期限为至2019年10月9日，故被告应当继续交纳2019年10月10日至2019年12月31日的物业费，故对被告的该抗辩本院不予支持。对于被告提出原告单方确定物业费为2.2元/平没有法律依据的抗辩理由，物业费收取数额由物业公司根据服务标准、服务项目自行约定，且兴隆居委会已经与原告之间签订《物业服务合同》，确定了物业费给付标准，因此被告应当按照确定的物业费标准给付原告物业费，故对其抗辩本院不予支持。本案被告符晓娇经本院合法传唤后，无正当理由，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状，视为放弃其抗辩权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，判决如下：被告姚景义、符晓娇于本判决生效后十日内给付原告辽宁瀚新物业服务集团有限公司2018年12月1日至2019年12月31日剩余物业费2，327.06元。如果未按本判决指定的给付期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由被告姚景义、符晓娇负担。 争议焦点：上诉人的上诉请求有无事实和法律依据。 上诉人出示瀚新物业服务标准及照片和业主群聊天记录，证明被上诉人的物业服务不够标准，只属于中等偏下的标准。 被上诉人质证：关于瀚新物业服务标准没有异议，是属于瀚新物业规范和指导书。关于照片，真实性无法确定，没有拍摄时间，不能证明我方为上诉人提供服务不到位。 本院认证，该组证据不能证明上诉人的诉求，本院不予采信。 二审查明的事实与原审认定的事实一致。 本院认为：根据《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。”因锦城明郡小区并未成立业主委员会，故其所在地的居民委员会即兴隆居委会有权代锦城明郡小区业主委员会行使权利，与瀚新物业签订物业服务合同。2018年11月27日，盘锦瀚新物业管理有限公司与盘锦市兴隆台区兴盛街道办事处兴隆台社区居民委员会签订锦城明郡《物业服务合同》。《物业服务合同》约定，瀚新物业提供物业服务的范围为锦城明郡小区E区、F区，物业服务的期限为2018年11月30日起至2021年11月30日止，物业费收费标准为住宅叠拼2.20元/月/平。故上诉人应按此规定缴纳剩余的款项。现上诉人以被上诉人单方确定物业费为2.2元/平没有法律依据以及没有提供物业服务及提供物业服务有瑕疵等理由提出上诉，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，上诉人应提供证据加以证明，现上诉人不能提供有效证据，对其上诉请求不予支持。 综上所述，上诉人姚景义、符晓娇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元由姚景义、符晓娇负担。 本判决为终审判决。 审判长 杨 敏 审判员 张彦东 审判员 温 宇 二〇二〇年四月二十八日 书记员 杨皓博