上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终3164号上诉人(原审原告、反诉被告)：上海世盛标准件有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：严永娟，总经理。委托诉讼代理人：高峰，上海大度律师事务所律师。委托诉讼代理人：靳长华，上海大度律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：上海一先物流有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：胥峻高，执行董事。委托诉讼代理人：苏杰，上海明庭律师事务所律师。上诉人上海世盛标准件有限公司(以下简称“世盛公司”)因与被上诉人上海一先物流有限公司(以下简称“一先公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初7269号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。世盛公司上诉请求：撤销一审判决主文第二、四、六项，改判一先公司支付世盛公司房屋使用费人民币(以下币种均为人民币)254,679元，赔偿破坏房屋结构造成的损失30万元，驳回一先公司要求世盛公司赔偿装修损失的诉讼请求。事实与理由：1、世盛公司出租给一先公司的上海市嘉定区马陆镇朱宝路XXX号全幢厂房及彩钢房(以下简称“系争房屋”)是经村委会批准建造的，故世盛公司对合同无效主观上没有过错。2、双方在2013年11月3日就系争房屋签订过租赁合同，租赁期限自2014年1月1日至2016年12月31日。合同约定一先公司在租赁期内的装修于合同到期后归世盛公司所有。该合同已履行完毕，之后双方又续签了租赁合同。一先公司要求世盛公司赔偿的装修损失发生在前一份合同项下，因合同履行完毕，按约装修已归世盛公司所有，故世盛公司无需赔偿一先公司装修损失。另外，一先公司并未提供施工合同、支付凭证，现系争房屋已被拆除，故其未提供证据证明装修的现值，应承担举证不能的不利后果。3、一审法院酌定2017年3月至11月20日的房屋使用费为60万元，违背了当事人的合意，没有事实和法律依据。一先公司辩称，系争房屋因违章建筑而被拆除，致使一先公司在合同期内即被迫搬离，装修损失客观存在。因系争房屋为违章建筑，政府部门自2017年2月始就发出公告要求拆除，所以一先公司在2017年中无法正常使用系争房屋，一审法院判令一先公司支付的使用费明显偏高。因总体而言，一先公司对一审法院的判决结果能够接受，故未上诉。请求二审法院驳回上诉，维持原判。世盛公司向一审法院提出诉讼请求：1、解除世盛公司与一先公司签订的《厂房租赁合同》；2、一先公司支付自2017年9月至11月20日的房屋租金254,679元；3、一先公司支付违约金20万元；4、一先公司支付2017年7月至11月的电费84,120元；5、一先公司支付破坏房屋结构造成的损失30万元(暂估)。一先公司向一审法院提出反诉请求：1、确认一先公司与世盛公司签订的《厂房租赁合同》无效；2、世盛公司返还一先公司2017年3月至8月的场地使用费575,000元；3、世盛公司返还一先公司押金61,607元；4、世盛公司赔偿一先公司装修损失448,466元。一审法院认定事实：2013年11月3日，世盛公司与一先公司就系争房屋签订《厂房租赁合同》一份，约定由世盛公司将系争房屋出租给一先公司使用，租赁期限自2014年1月1日起至2016年12月31日止，一先公司支付1个月的月租费作为押金等。合同后另附系争房屋规划，包括改建小房间、建钢构棚、部分加高彩钢棚、院墙加高、水电改进、加装消防栓以及场地补充混凝土地坪等，世盛公司在规划内容下方载明意见如下：第二、四条建钢构棚有风险，主要原因政府部门禁止，我公司原则上不支持、不反对；改造费用由乙方承担。世盛公司与一先公司均在该规划上盖章确认。2013年11月5日，一先公司支付给世盛公司押金61,607.53元。上述合同到期后，双方于2016年12月19日续签《厂房租赁合同》一份，约定乙方租赁甲方的厂区、厂房等即系争房屋用于物流企业货物流转、办公、住宿及相关配套使用；甲方厂区土地面积4.2亩，乙方租用甲方厂房面积为2,236.55平方米(其中一层、二层各2,021.3平方米，三层215.25平方米)，乙方租用甲方彩钢房面积为400平方米；租赁期限自2017年1月1日起至2017年12月31日止；租赁费为每年115万元，付款方式为双方签订租赁合同后，乙方先支付1个月的月租费作为押金，此部分押金需保留至合同期结束，乙方需要先付款后使用，每半年支付一次，2016年12月30日前支付第一期租金，2017年6月底前支付第二期租金，以此类推至2017年底；厂房租赁期间，乙方使用仓库所产生的水电费及其他政府规定费用由乙方承担，甲方将给乙方出具实际使用的有关部门提供的当月票据作为付款标准，每月提供发票复印件后5日内付清有关水电费等；乙方未能按照本合同的约定缴纳相关费用，甲方有权解除合同，乙方还应按提前解除合约，赔付甲方三个月租金；用电按出租房最低收费标准，每度电1.25元(经修改为1.1元)，当月收取。合同另对双方其他权利义务作出约定。合同签订后，一先公司于2016年12月20日支付租金575,000元。2017年2月7日，嘉定区马陆镇樊家村民委员会(以下简称“樊家村委会”)发出告知书，称樊家村委会将对朱宝路XXX号违法建筑依法予以综合整治，限各经营户、承租户自本告知书之日起三十日内，停止违法、违规行为，立即搬离，樊家村委会将会同相关部门适时断电断水。2017年6月，一先公司向世盛公司支付租金至2017年8月。2017年10月28日，世盛公司委托律师向一先公司发函，要求一先公司支付2017年9月至10月的房屋租金及2017年7月至10月的电费。同年12月16日，世盛公司再次向一先公司发函要求一先公司支付欠付的租金及电费，且一先公司于2017年11月20日搬离系争房屋时破坏房屋的水电设施，要求一先公司恢复原状。另查，系争房屋未取得房地产权证，亦未办理建设工程规划许可证或取得相关审批手续。目前系争房屋已被拆除。一审庭审中，1、世盛公司为证明系争房屋具有合法产权，向本院提交了位于马陆镇樊家村袁赵组75号房屋的上海市房地产权证、承诺书以及土地租赁协议，证明世盛公司法定代表人严永娟的丈夫袁建新原为马陆镇樊家村袁赵组75号房屋的产权人，后该房屋被拆迁，樊家村委会另行租赁土地给袁建新使用，并同意其在土地上建造房屋，房屋建成后，袁建新一直与村委会、政府协调产证事宜，但因政策问题，目前尚未办出相关审批手续或产权证。经质证，一先公司对上述证据的真实性均予以认可，但认为均不能证明系争房屋系合法建筑。2、世盛公司向法院提交了电费发票及相应的支付凭证，证明其代一先公司支付了2017年7月至11月的电费共计84,120元。经质证，一先公司对证据的真实性及关联性均不予认可，并认为其在支付租金时已结清电费，故不存在拖欠电费的情况。3、世盛公司向法院提交了工程施工合同和工程建设预算书，证明一先公司在租赁期间破坏房屋的修复费用。经质证，一先公司对上述证据的真实性和关联性均不予认可，且认为无相应付款凭证。经法庭询问，世盛公司表示该施工合同所涉工程尚未施工，合同中载明的工程款361,000元亦尚未支付。4、一先公司向法院提交了情况说明、装修费用清单以及照片，证明一先公司自2013年11月开始对系争房屋内厂房、仓库、办公室等设施进行改造和装修，共计花费448,466元，上述款项均以现金方式支付案外人。经质证，世盛公司对此不予认可，并认为一先公司未能提供施工合同及相应支付凭证，且按照双方合同约定，即便一先公司存在装修，装修费用均应由一先公司自行承担。一审审理中，一先公司表示，系争房屋自2017年3月起发生过几次停水停电，实际已无法正常使用，一先公司已于2017年3月开始搬离系争房屋，并于2017年8月底全部搬离，系争房屋于2018年9月底10月初已被完全拆除。而世盛公司认为一先公司直至2017年11月20日才完全搬离系争房屋，系争房屋被完全拆除的时间为2017年年底。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，故世盛公司与一先公司就系争房屋签订的《厂房租赁合同》应为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。现系争房屋已被拆除，故不涉及房屋返还问题，世盛公司应将押金返还一先公司，一先公司则应支付其使用房屋期间的房屋占有使用费。一先公司主张其于2017年3月开始搬离系争房屋，并已于2017年8月底完全搬离，但未能就其主张的搬离时间进行举证，亦未与世盛公司办理过房屋交接手续，应当承担相应举证不能的不利后果，故使用费计算的截止日期可依世盛公司主张的2017年11月20日计算。但是，考虑到樊家村委会于2017年2月发布告知书，系争房屋列入拆违范围，此后一先公司对系争房屋的正常使用势必会受到影响，故法院在参照双方合同约定的租金标准的基础上对房屋使用费予以酌情减少，酌定一先公司应支付2017年3月至2017年11月20日的使用费60万元。扣除一先公司已付2017年3月至8月租金575,000元，一先公司还应向世盛公司支付使用费25,000元。关于电费，虽然一先公司称其已于2017年8月底完全搬离系争房屋，但未能就其主张的完全搬离时间进行举证，故其占用房屋期间发生的电费应由一先公司承担，根据世盛公司提交的相应电费发票及支付凭证，世盛公司要求一先公司支付电费84,120元的诉请，法院予以支持。因合同无效，世盛公司主张违约金于法无据，故法院不予支持。至于世盛公司主张一先公司破坏房屋的修复费用，因世盛公司在庭审中表示其所提供的施工合同所涉恢复工程尚未施工，其亦未支付相应工程款，且目前系争房屋被拆除，已无修复必要，故世盛公司主张修复费用损失的诉请，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。对于一先公司要求世盛公司赔偿装饰装修损失的诉请，世盛公司明知系争房屋未取得建设工程规划许可证，而将系争房屋出租给一先公司，导致一先公司取得系争房屋后进行改建及装饰装修造成经济损失，对此世盛公司应承担主要责任。而一先公司在系争房屋没有产权证等的情况下，轻信世盛公司而承租系争房屋并进行改建及装饰装修，故对由此造成的损失应承担次要责任。庭审中，一先公司虽向法院提交了情况说明、装修费用清单及照片，但并未提交任何施工合同及转账凭证，情况说明中载明工程款共计448,466元均系现金形式支付，明显有违常理，故对该448,466元的装修费用，法院难以认可。因系争房屋已被拆除，无法对系争房屋的装修进行审价，但考虑到一先公司租赁房屋之初与世盛公司就对系争房屋改建装修作出约定，其对系争房屋进行相应的投入亦属合理，故法院根据本案的实际情况酌定世盛公司赔偿装修损失20万元。一审法院判决：一、确认上海世盛标准件有限公司与上海一先物流有限公司于2016年12月19日签订的《厂房租赁合同》无效；二、上海一先物流有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海世盛标准件有限公司房屋占有使用费25,000元；三、上海一先物流有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海世盛标准件有限公司电费84,120元；四、上海世盛标准件有限公司的其余诉讼请求不予支持；五、上海世盛标准件有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海一先物流有限公司押金61,607元；六、上海世盛标准件有限公司应于判决生效之日起十日内偿付上海一先物流有限公司装修损失20万元；七、上海一先物流有限公司的其余反诉诉讼请求不予支持。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，鉴于系争房屋无建设工程规划许可证，亦未经相关职能部门批准建造，应属违章建筑，故当事人双方就系争房屋签订的租赁合同应属无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。由于系争房屋已被拆除，故不存在返还问题。世盛公司应当将收取的押金返还一先公司。另外，一审法院对于电费的处理，双方均无异议。关于房屋使用费，一先公司主张其于2017年3月开始搬离系争房屋，并于2017年8月底完全搬离，但未能提供证据予以证明，双方亦未办理过房屋交接手续，故一审法院根据世盛公司的自认，认定一先公司于2017年11月20日搬离系争房屋，并无不妥。合同虽然无效，但一先公司实际使用了系争房屋，应当支付使用费。但考虑到樊家村委会于2017年2月发布告知书，系争房屋列入拆违范围，一先公司对系争房屋正常使用势必受到一定影响，故一审法院参照合同约定租金标准，酌情减少使用费为60万元亦无不妥。由于世盛公司已支付了575,000元，故还应支付25,000元。关于破坏房屋结构造成的损失30万元，鉴于系争房屋是违章建筑且已被拆除，故世盛公司主张的损失不存在，故本院对其该项上诉请求难以支持。关于装修损失，首先一先公司主张装修费用为448,466元，但所举证据不够充分。其次一先公司自2013年11月开始对系争房屋进行装修，且当时的租赁期限至2016年12月31日止。之后一先公司又续租了一年，一先公司于2017年11月20日搬离系争房屋。考虑到一先公司虽无充分证据证明其装修费用，但装修这一事实客观存在，故可认定装修损失客观存在。但考虑到当事人双方就系争房屋共签订了两份租赁合同，前一份已届满，后一份亦即将届满，故一审法院判令世盛公司赔偿一先公司装修损失20万元，明显过高，本院认为赔偿费用酌情认定为25,000元为妥。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初7269号民事判决主文第一、二、三、四、五项；二、撤销上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初7269号民事判决主文第六、七项；三、上海世盛标准件有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付上海一先物流有限公司装修损失25,000元；四、对上海一先物流有限公司其余反诉请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费12,188元，减半收取6,094元，由上海世盛标准件有限公司负担5,302元，上海一先物流有限公司负担792元；反诉受理费14,565.60元，减半收取7,282.80元,由上海世盛标准件有限公司负担583元，上海一先物流有限公司负担6,699.80元。二审案件受理费11,096.79元，由上海世盛标准件有限公司负担8,433.56元，上海一先物流有限公司负担2,663.23元。本判决为终审判决。审判长  丁康威审判员  周刘金审判员  徐 庆二〇二〇年四月二十二日书记员  姚君君附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……