黑龙江省绥化市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黑12民终201号 上诉人（原审原告、反诉被告）：中国银行股份有限公司安达支行，住所地黑龙江省绥化市安达市牛街91号。 负责人：王海河，职务行长。 委托诉讼代理人：张艳波，黑龙江率航律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：孙宏伟，女，1974年9月9日出生，汉族，住黑龙江省安达市。 被上诉人（原审被告）：朱宝林，男，1975年4月6日出生，汉族，住黑龙江省安达市。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：王善果，黑龙江天河律师事务所律师。 上诉人中国银行股份有限公司安达支行（以下简称安达支行）因与被上诉人朱宝林、孙宏伟房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省安达市人民法院（2019）黑1281民初3596号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月20日立案后，依法组成合议庭，于2020年4月17日公开开庭进行了审理。上诉人安达支行委托诉讼代理人张艳波、二被上诉人共同委托诉讼代理人王善果到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 安达支行上诉请求：1.撤销黑龙江省安达市人民法院（2019）黑1281民初3596号民事判决，改判支持安达支行一审所有诉讼请求、驳回孙宏伟一审所有诉讼请求；2.一、二审案件受理费及鉴定费由孙宏伟、朱宝林承担。事实和理由：一审认定事实错误。1.孙宏伟一审提交的证据不能证明涉案房屋大面积雨水渗漏、维修房屋导致停业两个月，因此一审扣除维修期间租金21833.00元证据不足，没有事实依据。2.一审判决认定孙宏伟支付维修费用36900.00元证据不充分，无事实依据。孙宏伟一审举示证据无正规发票，证人李某与孙宏伟存在利害关系且陈述自相矛盾，一审判决采信证人证言以及黑龙江天平资产评估有限责任公司（以下简称天平公司）作出的司法鉴定意见书，认定孙宏伟支付维修费用36900.00元，证据不足、认定事实错误。另外，孙宏伟为主张室内墙粉刷乳胶漆及室内基层进行处理两项费用，亦未举证进行了上述处理及相关费用。一审判决认定孙宏伟对室内粉刷乳胶漆及室内基层处理，分别支出费用23718.00元及9487.00元，程序违法。孙宏伟于鉴定意见作出后当庭增加诉讼请求，剥夺了安达支行的基本诉讼权利。3.一审判决驳回安达支行的违约金请求属认定事实错误。孙宏伟提交的证据不能证明涉案房屋不能正常使用，也不能证明孙宏伟多次向安达支行反映上述问题。孙宏伟逾期支付租金，严重违约应当承担违约责任。4.一审法院未准许安达支行重新鉴定的申请，程序违法。鉴定意见书没有按照委托项目进行评估鉴定，未对棚防水及墙体保温费用36900.00元是否合理作出结论性意见，亦未对涉案房屋因漏雨所需实际维修费作出公正意见。天平公司将乳胶漆及室内基础处理扩大至948.70平方米没有事实依据，鉴定意见实体及程序均违法，安达支行申请重新鉴定符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条规定。5.一审判决举证责任分配错误，适用法律错误。朱宏伟主张维修停业长达两个月、支付维修费36900.00元，但是证据不足，应当承担举证不能的后果。一审判决适用《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条规定属适用法律错误。6.一审判决扣除维修期间租金同时由安达支行承担维修费用66926.00元属重复判决，违反公平原则。 朱宝林、孙宏伟答辩称，安达支行的上诉请求缺乏事实与法律依据，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 安达支行向一审法院起诉请求：要求朱宝林、孙宏伟给付房屋租金131000.00元（2019年7月10日至2020年7月9日），自2019年7月11日至2019年10月25日，逾期支付房屋租金的违约金115206.90元，此后房屋租金的违约金每天按358.90元计算至实际给付之日止。 孙宏伟向一审法院反诉请求：1.安达支行给付维修工程款36900.00；2.安达支行给付停业两个月期间职工工资款121200.00元。于2019年12月25日变更反诉请求第一项数额为66925.00元。 一审法院认定事实：朱宝林与孙宏伟系夫妻关系。2018年7月11日，安达支行与孙宏伟签订了《房屋租赁合同》，合同约定：安达支行为出租人（甲方），孙宏伟为承租人（乙方），安达支行将位于安达市正阳二道街中国银行安达支行家属楼一楼的房屋出租给孙宏伟用于经营餐饮，租赁期限5年，自2018年7月10日至2023年7月9日止，租金总额为655000.00元，即每年租金131000.00元。租金支付方式：自本合同签订之日起15日内，孙宏伟向安达支行指定账户以现金方式交纳第一年租金。2019年至2022年，每年7月10日前向安达支行指定账户以现金方式交纳。若逾期支付租金，每逾期一日，则按当日租金的3倍支付滞纳金。同时约定，安达支行未能履行维修义务，孙宏伟进行了维修，安达支行应支付乙方费用或折抵租金。孙宏伟按合同约定支付了2018至2019年的租金131000.00元。在租赁过程中，因房屋漏雨，孙宏伟于2019年6月3日与案外人李某签订了房屋室外维修合同，对房屋室外屋顶及外墙保温进行了维修，孙宏伟因此支付维修费用36900.00元。后又对室内墙面粉刷乳胶漆，对室内基层进行处理，分别支付费用23718.00元和9487.00元。在诉讼中，安达支行对该笔费用持有异议，一审法院委托天平公司进行鉴定，鉴定意见为：室外防水、墙体保温、室内粉刷乳胶漆及基层处理的评估价值为66925.00元。安达支行因此支付鉴定费5000.00元。 一审法院认为，安达支行与孙宏伟签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。安达支行按合同约定将租赁房屋交孙宏伟使用，孙宏伟应按合同约定支付房屋租金，因涉案房屋存在漏雨的事实，孙宏伟于2019年6月至7月期间维修房屋历时两个多月，按照公平原则，维修期间的房屋租金21833.00元应予扣除。安达支行作为出租方应保证房屋能够正常使用，在使用中房屋存在漏雨问题，安达支行应及时进行维修，租赁合同中明确约定由安达支行负责房屋维修，且在孙宏伟多次报修后，安达支行不履行合同义务，安达支行违约在先，孙宏伟逾期不交租金有合理事由，安达支行主张违约金于法无据，不予支持。因孙宏伟与朱宝林系夫妻关系，孙宏伟租赁房屋，用于家庭生活，该房屋租金应视为夫妻共同债务，应共同偿还。安达支行作为房屋出租方与孙宏伟在房屋租赁合同中明确约定，安达支行负责房屋维修义务，孙宏伟组织维修，安达支行应支付孙宏伟维修费用或折抵租金。孙宏伟对租赁房屋进行了维修，并支付了维修费用，安达支行应按合同约定给付孙宏伟维修费用。孙宏伟反诉请求给付维修费用合理，应予支持。安达支行称租赁房屋不存在漏雨情形，但未提供证据证实，其主张不予支持。安达支行对鉴定意见持有异议，申请重新鉴定，因其申请不符合法律规定重新鉴定的情形，不予支持。孙宏伟主张给付2019年6月至7月两个月职工工资，孙宏伟在庭审中仅提交了职工工资明细表，未提供其他佐证进行证实，对该项请求不予支持。孙宏伟主张减少5个月租金，按照公平原则，维修期间的两个月租金应予扣除，其余不予支持。综上，安达支行请求孙宏伟、朱宝林给付房屋租金的合理部分应予支持。孙宏伟请求安达支行给付房屋维修费合理，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第二十七条、第七十六条的规定，判决：一、孙宏伟、朱宝林给付中国银行股份有限公司安达支行2019年7月至2020年7月房屋租金109167.00元；二、中国银行股份有限公司安达支行给付孙宏伟、朱宝林房屋维修费66925.00元；一、二项相抵后，孙宏伟、朱宝林再行共同给付中国银行股份有限公司安达支行房屋租金42242.00元，于本判决生效后5日内履行；三、驳回中国银行股份有限公司安达支行的其他诉讼请求；四、驳回孙宏伟的其他反诉请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2497.00元，由孙宏伟、朱宝林负担1242.00元，由中国银行股份有限公司安达支行负担1255.00元；反诉费2031.00元，由孙宏伟、朱宝林负担1294.00元，中国银行股份有限公司安达支行负担737.00元。鉴定费5000.00元，由中国银行股份有限公司安达支行负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：因朱宝林未能提供证据证明其对室内墙面粉刷乳胶漆并对基层进行了处理。因此本院对一审法院认定“后又对室内墙面粉刷乳胶漆，对室内基层进行处理，分别支付费用23718.00元和9487.00元。”的事实不予确认。 本院二审确认一审法院认定的其他事实。 本院认为，根据双方当事人签订的《房屋租赁合同》第五条的约定，孙宏伟应当于2019年7月10日前向安达支行交付2019年7月10日至2020年7月9日的租金131000.00元。因此，本院对安达支行要求孙宏伟给付2019年7月至2020年7月房租131000.00元的诉讼请求，予以支持。 （一）关于是否应在租金中扣除维修费、维修期间租金以及具体数额的问题。安达支行承认孙宏伟对涉案房屋进行了室外防水及墙体保温维修的事实，但认为鉴定意见对维修费评估过高，上述费用不应高于20000.00元，但未提交证据证实。鉴定意见书上述两项维修项目的评估价格为33730.00元，与孙宏伟主张的36900.00元基本相符，该部分鉴定意见与孙宏伟一审提交的《房屋室外维修合同》、收据、证人证言相互佐证。根据《房屋租赁合同》第七条的约定，上述维修费应由安达支行承担。一审中，孙宏伟依据鉴定意见书提出要求安达支行给付室内乳胶漆及室内基层处理维修费用33205.00元的反诉主张。经法庭询问，孙宏伟无法向法庭陈述上述两个项目的维修时间以及具体费用，且也无法提交证据证明因房屋漏雨确实进行了上述项目的维修。孙宏伟该部分的反诉请求因证据不足，本院不予支持。因此，安达支行提出驳回孙宏伟关于室内乳胶漆及室内基层处理维修费用33205.00元部分反诉请求的主张，本院予以支持。 根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条的规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。本案中，安达支行在庭审中承认双方协商时同意孙宏伟自行维修，因此安达支行除应当承担维修费用以外，还应当因维修涉案房屋影响孙宏伟的使用，相应减少租金。孙宏伟与李某签订《房屋室外维修合同》的日期为2019年6月3日、李某收到维修款并出具收据的时间为2019年8月5日，与孙宏伟一审提交的证人证言相互印证，一审认定维修期间为2个月并无不当。安达支行提出不应扣除两个月租金的上诉主张，但无事实和法律依据，本院不予支持。 （二）关于孙宏伟是否应当支付违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中，安达支行未按照《房屋租赁合同》履行维修房屋的责任在先，孙宏伟有权拒绝履行支付租赁费的要求。因此安达支行要求孙宏伟支付违约金的上诉主张，因无法律依据，本院不予支持。 另外，安达支行未能提交充分证据证明鉴定程序严重违法、鉴定结论依据不足，因此一审法院对安达支行提出重新鉴定的申请不予准许并无不当，本院对安达支行提出一审程序违法的上诉主张，不予支持。 综上所述，中国银行股份有限公司安达支行的上诉请求部分成立，本院予以支持。本院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、维持黑龙江省安达市人民法院（2019）黑1281民初3596号民事判决第一、三、四项； 二、变更黑龙江省安达市人民法院（2019）黑1281民初3596号民事判决第二项为中国银行股份有限公司安达支行给付孙宏伟、朱宝林房屋维修款36900.00元； 租赁费与维修费相抵后，孙宏伟、朱宝林再行共同给付中国银行股份有限公司安达支行房屋租金72267.00元，于本判决生效后五日内履行； 一审案件受理费2497.00元，由孙宏伟、朱宝林负担1242.00元，由中国银行股份有限公司安达支行负担1255.00元；反诉费2031.00元，由孙宏伟、朱宝林负担1633.00元，中国银行股份有限公司安达支行负担398.00元。鉴定费5000.00元，由中国银行股份有限公司安达支行负担。二审案件受理费4994.00元，由孙宏伟、朱宝林负担673.00元，由中国银行股份有限公司安达支行4321.00元。 本判决为终审判决。 审判长  孟庆波 审判员  李 妍 审判员  王杨杨 二〇二〇年四月十七日 书记员  康亚娟