云南省富源县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)云0325民初245号 本诉原告（反诉被告）:**亚，男，1976年2月10日生，汉族，云南省富源县人，住云南省曲靖市富源县。 本诉被告（反诉原告）：范清旭，男，1982年1月9日生，汉族，云南省富源县人，住云南省曲靖市富源县。 本诉原告**亚与本诉被告范清旭房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，本诉被告范清旭向本院提起反诉，本院依法适用简易程序将本诉与反诉合并公开开庭进行了审理。本诉原告（反诉被告）**亚、本诉被告（反诉原告）范清旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告（反诉被告）**亚向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《房屋出租合同》，并由被告将原告出租给被告的房屋返还给原告；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年8月22日，原告将自己从李成凤、张国奇那承租来经营使用的位于富源县县城龙潭边拆迁安置小区房屋整栋（龙潭宾馆）转租给被告范清旭开宾馆经营所用，转租房屋整栋1-7层：面积为845.54平方米，房权证号：富建房子第105201号，土地证号为：Ｎ0.××5，原告与李成凤、张国奇的租赁期限为2014年5月1日至2028年5月1日止，原告转租给被告后，双方约定租赁期限为2014年8月23日至2028年5月1日止，租金为70万元，分五次付清，第一年付300000元，以后四年每年10月1日前付100000元，至2018年10月1日付清，然而，被告除了按约定支付了第二年的10万元，随后三年就没有按约定向原告足额支付租金，至今仍然下欠原告20多万的租金，原告从他人处承租该栋的租金，原告已经全部付清，原告出租给被告也是想收回自己的资金，被告却以各种理由拖延不付，导致原告长期承受巨大的经济压力，原、被告双方在《房屋出租合同》中明确约定了各自的违约责任，如若被告违约，则原告不退还乙方租金和装修费，并收回宾馆，同时还约定了被告如不按期付款，原告可收取被告每月3%的罚金，原告曾多次要求被告将剩余的租金付清，都遭到被告的无理拒绝。原告认为，被告没有按与原告的约定按期支付租金，至今仍然下欠原告租金20多万未支付，不但违反了双方的约定，还给原告造成了极大的经济负担，被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益，从根本上违反了双方签订的《房屋出租合同》，因此，在多次协商无果的情况下，为了维护原告的合法权益，特依法向贵院提起诉讼，请支持原告的诉讼请求为谢！ 本诉被告（反诉原告）范清旭辩称，其答辩意见与其反诉意见一致。同时补充，国家处于疫情期间，高速公路免费，很多地方给予免房租，他现在有6个孩子需要抚养，还有很多外债，希望法官能考虑他是弱者应予以保护。他与前妻已离婚，离婚协议上宾馆是他前妻的，宾馆与他已无关系。**亚将熊恩放走，没有收到的房租损失应由**亚承担。**亚将宾馆一楼出租给别人，已经是越权违约，所以现在他不需要再履行合同。 本诉被告（反诉原告）范清旭向本院提出反诉请求：1.依法判令解除原告与被告签订的《房屋出租合同书》，并由被告将原告已付租金56万元返还给原告；二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：1、2016年9月28日反诉原告将位于富源县县城龙潭边拆迁安置小区房屋整栋（龙潭宾馆）租给熊恩开宾馆经营所用，转租房屋整栋1-7层，面积为845.54平方米，房权证号：富建房子第015201号，土地证号为：Ｎ0××75。经原告和被告协议三方在场，租金付给**亚但是后期支付租金没有经过反诉原告，反诉原告也不知道**亚拿了多少租金，**亚已违反租房合同，严重侵害了原告的合法权益；2、2018年，**亚在范清旭不知情的情况下，未经原告方同意将宾馆半价出租给别人，给原告带来经济损失；3、2019年，在宾馆无法经营的情况下，被告经过几天经营，无人开房，因宾馆被**亚管理不当，内部设备全部毁坏，宾馆管理人偷水使宾馆断水，后来**亚打电话给范清旭来经营，经范清旭家属维修，现将宾馆以民房低价出租，现连生活无法自保；4、**亚将消防验收不合格的房屋进行出租，违反了法律强制性规定，范清旭有权依法解除合同；5、因**亚提供的房屋存在重大消防安全隐患，导致宾馆无法正常经营，致使范清旭的租房合同目的无法实现，**亚构成根本性违约，范清旭有权解除合同，并有权要求赔偿损失，范清旭已交的房屋租金，**亚应当返还；6、范清旭去看房时，**亚只带范清旭去看了两间好房，并说其他房间都差不多，里面住着人，不可能每个房间都能看，实则有一半房屋因房屋返潮，没有窗子，进不了空气，严重威胁住房人员生命财产安全，无法使用。当时打扫房间的工人陈菊芬和范清旭是亲戚，陈菊芬说了好几次，这个宾馆的房间每天都是满的，若范清旭转过来一定能赚钱，导致范清旭当天就支付了30万元给**亚。但范清旭接手后，实际情况并不是他们所说的那样。故**亚以欺诈行为使原告承租房屋，并欺骗范清旭看房，根据相关法律规定，**亚的行为已构成合同诈骗罪；7、因宾馆不具备消防通道，不让经营，范清旭要求**亚退还租金及损失56万元整。请支持反诉原告的反诉请求。 反诉被告（本诉原告）**亚辩称，他当时将房屋出租给范清旭经营宾馆时，是依法取得相关合法手续的，并非范清旭说的是欺骗他，范清旭提供的证据也无法证实他存在任何欺骗行为。依照双方的合同约定，在2018年10月前应向他付清租金，但范清旭并没有按期付，其已构成违约，应按合同约定承担相应的责任，但考虑到大家都困难，所以只起诉要求范清旭解除合同，返还房屋。如果真的照合同约定，范清旭违约在先，应按合同约定支付罚金的话，则范清旭还需另外赔偿他五十多万元。他曾和范清旭协商过，宾馆由范清旭继续经营，他可适当降低剩余房屋租金。 本诉原告（反诉被告）**亚围绕本诉诉讼请求及反诉的答辩主张向本院依法提交了以下证据材料：购买读卡器时公安机关出具的收据一份，**亚户口证明一份、《个体字号名称预先核准通知书》，**亚身份证复印件、消防监督检查记录、张小林身份证复印件、富源县中安龙潭宾馆个体工商户营业执照、特种行业许可证、娱乐经营许可证、**亚和范清旭签订的《房屋出租合同》，欲证明“富源县中安龙潭宾馆”的经营是依法审核通过并取得合法经营手续的，且也是符合消防要求的，**亚并没有欺骗范清旭。 本诉被告（反诉原告）范清旭针对其本诉答辩主张及反诉诉讼请求向本院依法提交了以下证据材料：范清旭与**亚签订的《房屋出租合同》、《不连接网络承诺书》、《信息网络安全管理责任书》、宋芝与熊恩签订的《租房合同一份》、**亚书写的数字清单，证明**亚出租给他的房屋不能开宾馆使用，只能做民房使用，同时证明公安说要把消防通道建好了才能开宾馆。 庭审结束后，反诉原告范清旭向本院提交了范清旭与宋芝的离婚协议一份、与电话号码为135××××4805的短信记录截图复印件一份、与电话号码为137××××6879的短信记录截图复印件一份、截图内容照片扩大复印件，欲证实宾馆现在是其前妻宋芝的，与他已没有关系，**亚把熊恩放跑了，现在房租收不回来的损失应由**亚承担，同时出租房屋一楼被**亚半价出租给别人，**亚已越权违约，所以现在他不需要再履行合同。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，能够证明案件事实的，本院予以采信，不能证明案件事实及与本案无关的，本院不予采信。 根据庭审举证、质证和双方当事人的陈述，本院确认如下法律事实：2014年5月1日，**亚与案外人李成凤、张国奇夫妇签订了《房屋出租合同》，李成凤、张国奇夫妇将位于富源县县城龙潭边拆迁安置小区房屋整栋（龙潭宾馆）（房屋整栋1-7层：面积为845.54平方米，房权证号：富建房子第105201号，土地证号为：Ｎ0.××5）出租给**亚经营使用，租金一次性付清，租赁期限为14年，即2014年5月1日至2028年5月1日止，其中约定“**亚在合同使用期限内，可自由经营、出租、转让，若发生违法经营活动，出租方概不负责”。2014年4月27日，经富源县公安消防大队进行消防监督检查并作出《消防监督检查记录》显示：该单位符合消防安全条件（本记录一年内有效）。2014年6月12日，**亚依法取得特种行业许可证，2014年6月23日，**亚依法取得“富源县中安龙潭宾馆”的个体工商户营业执照和娱乐经营许可证。2014年8月22日，**亚作为甲方与范清旭（作为乙方）签订了《房屋出租合同》，约定**亚将以上房屋转租给范清旭经营使用，合同主要内容为：“租赁期限为2014年8月23日至2028年5月1日止，租金为70万元，分五次付清，第一年付300000元，以后四年每年付100000元，补充约定：剩余款项于每年10月1日前付清，如不按期甲方可收取乙方每月3%的罚金。在租期内，乙方可装修，在不破坏房屋主体结构内甲方无权干涉。其中违约责任约定为：若甲方违约，则甲方赔偿乙方的租金和至少50万元的装修费用。若乙方违约，则甲方不退还乙方租金和装修费，并收回宾馆。”，范清旭于合同签订当日向**亚支付租金30万元，2015年向**亚支付租金10万元，2016年向**亚支付租金1万元，期间经范清旭将房屋出租给他人，**亚从他人处收取租金87200元折抵为范清旭应付租金，即**亚共收到范清旭支付的租金共计497200元，其余租金至今未付，故**亚起诉至本院。范清旭认为，**亚出租给他的房屋是用于经营宾馆，当初签合同前**亚带他去看房也只是看好的房间，不好的房间不给他看，且该房屋不符合消防安全要求，不能开宾馆，即不能实现合同目的，**亚违约在先，构成欺诈，故向本院提起反诉要求解除合同，返还租金及装修款。 本院认为，**亚与范清旭2014年8月22日所签订的《房屋出租合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，故合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。**亚已按约定向范清旭交付了出租房屋，范清旭已实际接手并管理、使用了承租房屋，范清旭应按双方合同约定的期限按时支付租金，其按合同约定按期支付了两期的房屋租金后，对剩余租金并未按合同约定期限按时支付的行为已先行违约，故**亚作为出租人请求解除双方的租赁合同，并要求范清旭返还出租房屋的诉讼请求，符合双方合同约定及法律规定，本院予以支持。 范清旭作为承租人，已实际接手管理、使用承租房屋，并按合同约定支付了部分房屋租金，现其以所承租房屋不能实现合同目的，是**亚先行违约为由，提起反诉要求解除双方的房屋出租合同，并要求**亚退还租金及损失56万元，对此范清旭提供的证据并不能充分证实**亚构成先行违约，相反**亚提供的证据显示，在双方签订合同时，出租房屋（即宾馆）经富源县公安消防大队检查为符合消防安全条件，故范清旭认为**亚先行违约的的反诉理由不成立，现因双方均提出要求解除租赁合同，故对范清旭要求解除租赁合同的反诉请求，本院予以支持。针对范清旭要求**亚返还租金及损失56万元的反诉请求，在双方的合同中虽约定若范清旭违约，则**亚不退还范清旭租金和装修费，但若双方现在解除合同，对范清旭超期支付的房屋租金不予返还，给范清旭造成的损失过大，显失公平，经庭审确认**亚共收到范清旭支付的租金为497200元，剩余62800元，范清旭并未提供证据予以证实，据此范清旭应承担举证不能的不利后果。在双方租赁合同中约定的租期为14年，总的租金为70万元，则每年平均租金为5万元，自合同签订至本判决确定之月，范清旭实际占有、使用、管理出租房屋5年8个月，实际应付租金283333元，剩余213867元为超期支付的房屋租金，本诉原告**亚虽未主张范清旭按合同约定承担违约责任，但范清旭违约在先，若全额返还超期支付的租金，对**亚亦显示公平，范清旭在2016年的10月2日未按合同约定向**亚支付房屋租金即开始违约，至2018年10月2日开始全面违约，鉴于双方在合同中约定，若范清旭不按期付清房屋租金，**亚可收取每月3%的罚金，故可参照此标准适当扣减因范清旭违约给**亚造成的损失，结合双方的合同约定，本院酌情按未付租金为基数，从2018年10月2日范清旭违约之日开始计算违约金至本判决确定之日，范清旭已违约18个月，违约罚金为213867元×每月3%×18个月=115488元（四舍五入取整数），范清旭超期支付的房屋租金213867元减去范清旭违约罚金115488元为98379元，即**亚应返还范清旭超期支付的租金损失98379元。范清旭认为，其与其前妻宋芝已离婚，离婚协议上约定宾馆管理权归其前妻，现在宾馆与其无关，因宋芝并非合同相对人，范清旭与宋芝的离婚协议并不能对抗范清旭与**亚签订的租房合同，范清旭的辩解理由不成立，本院不予采纳。对范清旭主张**亚返还因装修房屋造成的损失，其并未提供证据予以证实，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第九条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百一十二条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十四条、第二百一十五条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条、第二条之规定，判决如下： 一、解除本诉原告（反诉被告）**亚与本诉被告（反诉原告）范清旭2014年8月22日签订的《房屋出租合同》； 二、本诉被告范清旭于本判决生效后十五日内将位于富源县县城龙潭边拆迁安置小区龙潭宾馆整栋房屋（房屋1-7层：面积为845.54平方米，房权证号：富建房子第105201号，土地证号为：Ｎ0.××5）滕让并返还给本诉原告**亚； 三、反诉被告**亚于本判决生效后十五日内退还反诉原告范清旭超期支付的房屋租金98379元； 四、驳回反诉原告范清旭的其余反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费人民币100元，减半交纳50元，由本诉被告范清旭负担。 反诉案件受理费已减半交纳4700元，由反诉原告范清旭负担3570元，由反诉被告**亚负担1130元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。 审判员  张婷 二〇二〇年四月三日 书记员  丰景