广西壮族自治区钦州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂07民终76号 上诉人（原审被告）：广西新隆置业有限公司。住所：广西壮族自治区钦州市富民路8号国贸中心大厦510室。统一社会信用代码：914507007151132609。 法定代表人：王岳川，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：杨菲，国浩律师（南宁）事务所律师。 委托诉讼代理人：覃丽丹，国浩律师（南宁）事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李良武，男，1968年2月6日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市青秀区。 上诉人广西新隆置业有限公司（以下称新隆公司）因与被上诉人李良武商品房销售合同纠纷一案，不服钦州市钦北区人民法院（2019）桂0703民初2862号民事判决向本院提起上诉。本院于2020年1月19日立案受理，因原定的开庭时间处于疫情管控期间，上诉人新隆公司、被上诉人李良武一致同意本院不组织开庭，对本案进行书面审理。本案现已审理终结。 新隆公司上诉请求：撤销钦州市钦北区人民法院（2019）桂0703民初2862号民事判决并依法改判，支持上诉人对违约金和延期时间的上诉请求。事实与理由：一、一审对上诉人因天气和南宁市政府及相关部门方面原因导致的停工可根据《南宁市商品房买卖合同》的约定逾期交房87天不予认可，属于事实认定错误。上诉人一审提供的证据证明新隆·青年城于2012年9月26日开工建设至2015年6月18日，因降雨量达到中雨以上影响工期的天数为48天，南宁市政府及相关部门下发通知导致停工日期为39天。根据《南宁市商品房买卖合同》第九条的约定，上诉人可根据实际延误的工期就新隆·青年城交房时间顺延87天，即将约定的交房时间由2015年3月30日顺延至2015年6月27日。二、上诉人迟延办结《商品房现售备案证明》的期限为2017年6月18日至2018年8月7日，一审判决认定延期办证违约时间自2017年3月30日至2018年8月20日属于认定事实错误。1.一审上诉人已提供证据证明上诉人于2018年8月8日办结新隆·青年城的《商品房现售备案证明》，根据被上诉人与上诉人签订的《南宁市商品房买卖合同》第十七条的约定，上诉人应在交付房屋后720日内办结《商品房现售备案证明》，且因天气及南宁市政府及相关部门方面原因，上诉人可延期至2015年9月25日交房，即上诉人须于2017年9月15日前办结《商品房现售备案证明》，因此上诉人迟延办结《商品房现售备案证明》的期限为2017年9月16日至2018年8月7日，并非一审判决认定的自2017年3月30日至2018年8月20日，2018年8月20日属于取得涉案房屋房产证的时间，一审对该逾期办证期限的认定属于认定事实错误。2.虽然《南宁市商品房买卖合同》约定交房日期是2015年6月30日，但案涉房屋实际交房时间为2015年7月11日，被上诉人在起诉状中也予以确认。根据《南宁市商品房买卖合同》第十七条的约定，延期办证的违约起算时间应该从2017年7月11日开始计算，而不是从2017年3月30日计算。三、一审判决上诉人按年利率6%向被上诉人支付逾期办理房产证书违约金属于认定事实不清，适用法律错误。《南宁市商品房买卖合同》第十七条约定上诉人迟延办理《商品房现售备案证明》时，被上诉人不退房的，上诉人按每迟延一日20元计算违约金。被上诉人主张约定的逾期办证违约金20元/日明显过低，但被上诉人未提交任何证据证明其因逾期取得房产证的实际损失。一审适用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定增加违约金属于认定事实不清，适用法律错误。上诉人迟延办证的违约金应按《南宁市商品房买卖合同》第十七条规定的20元/日的标准计算，而不是按照被上诉人主张的按已付购房款总额为基数，参照中国人民银行规定的同期逾期贷款利率标准计算。 被上诉人李良武答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、上诉人认为因天气等原因导致延工可顺延交房87天，即延长至2015年6月27日是错误的。1.上诉人的施工工地不属于被限制施工的范围，且上诉人未能提交建设方、施工方、监理方签字认可的停工通知等证据，应承担举证不能的不利后果；2.上诉人提交的气象资料证明所加盖的公章为南宁市气象局科技服务中心，并不存在该单位，且该证据为复印件，也未提供当时建设方、施工方、监理方签字认可的停工通知，应当由上诉人承担举证不能的不利后果。二、关于迟延办证违约金的计算问题。依据相关法律规定，违约金应当参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。在逾期办证违约金约定过低的情况下，被上诉人有权根据实际损失要求增加违约金。 原告李良武向一审法院起诉请求：1.请求判决被告广西新隆置业有限公司支付延迟交房违约金9345元；2.请求判决被告广西新隆置业有限公司支付延迟交付房屋登记机构要求的需出卖人提供的证件资料导致房屋所有权证书迟延办结违约金38554元；3.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2015年3月14日，原告李良武（买受人）与被告新隆公司（出卖人）签订了合同编号为YS01421507的《南宁市商品房买卖合同》，该合同第九条约定：“交付期限与交付条件”约定：出卖人应当在2015年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位等五方联合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生不可抗力事由之日起60日内告知买受人的；2、气象部门记录降雨量达到中雨以上连续两天或两天以上影响工期的，非出卖人原因一周内停水停电超过8小时导致工期影响的（每8小时算一天，不足8小时按8小时计算）；3、。；4、非因出卖人原因包括但不限于自然灾害、突发公共事件、政府或有关部门的行为（包括但不限于修路、封路、节日、庆典、交通管制、中考、高考等原因导致的停工、工期延误的）。合同第十条：逾期交房不超过180天的，每延迟一天，出卖人按日向买受人支付己交房价款万分之二的违约金。合同第十七条约定：出卖人应在商品房交付使用后720日内办结《商品房现售备案证明》，并将房屋登记机构要求的需出卖人提供的证件资料提交买受人；因出卖人过错，导致本条约定的上述手续迟延办理的，出卖人按迟延一日20元计算，向买受人支付违约金。合同签订后，原告依约向被告支付首期房款462648元，但是被告没有按合同约定履行义务，至2015年7月11日才将房屋交付给原告使用，逾期天数为103天（自2015年3月30日至2015年7月11日）；此外被告也没有按合同约定为原告办理房屋所有权证需要其提供的证件资料，直到2018年8月20日才办好，依据双方签订的上述合同第17条的约定，出卖人（被告）应当在商品房交付使用后720天内即2017年3月30日前将房屋登记机构要求的需出卖人提供的证件资料提交买受人（原告），这样总共延迟了508天。为此，原告诉至该院请求解决。 一审法院认为，原、被告签订的《南宁市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容并没有违反法律和行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方应严格遵守。原告已按照合同约定履行了首期付款的义务，按照合同约定，被告应在2015年3月30日将商品房交付原告使用，被告逾期至2015年7月11日才房屋交付房屋，其行为对原告明显构成了民事侵权，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外”。第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时起计算”。从上述原、被告双方签订的合同就交房时间进行了约定，本案的交房期限应截止至2015年3月30日，原告行使诉讼时效期限自2015年3月30日至2017年3月30日。本案事实发生在《中华人民共和国民法总则》施行之前诉讼时效已届满，原告在交房期限届满后两年内未向人民法院起诉，现原告提起该部分诉讼，已超过二年的诉讼时效期间，且原告也没有证据证明在此期间发生诉讼时效中止、中断或延长的情况，因此被告提出已过诉讼时效期间的抗辩理由成立。此外，合同还约定被告应当在商品房交付使用后720日内向房屋登记机构为原告申请房屋所有权登记，并将该房屋所有权证书交付原告。现被告未能在合同约定的期限内将房屋所有权证书交付原告，其行为明显构成了违约，应承担相应的违约责任。根据合同约定，因出卖人过错，导致买受人房屋所有权证书迟延办理的，出卖人按迟延一日20元计算，向买受人支付违约金。原告主张按上述标准计算违约金过低有显失公平，请求参照中国人民银行规定的同期逾期贷款利率计算标准予以调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；《最高人民法院关于审理若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案的实际损失具体多少，原告没有提供可靠的证据加以证实，因此实际损失数额难以确定，应参照上述规定的标准计算。现原告提出要求被告按照6%的年利率支付逾期违约金并没有超出法律规定的标准，依法应予以支持；经该院核算，2017年3月30日至2018年8月20日实际天数为508天，但原告请求天数为500天，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款规定，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。因此，应以原告请求的天数为准。故违约金的计算方法：违约金以462648元为基数，按6%年利率从2017年3月30日计至2018年8月20日止，具体为6%÷365×500×462648=38025.86元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《最高人民法院关于审理若干问题的解释》第十八条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告广西新隆置业有限公司支付原告李良武迟延办理房产证书违约金38025.86元。二、驳回原告其他的诉讼请求。案件受理费减半收取499元（原告已预交），由被告广西新隆置业有限公司负担449元，原告负担50元，被告在支付上述款项时，一并支付还给原告。 二审中，当事人未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：关于上诉人将房屋登记机构要求的需出卖人提供的证件资料提交给被上诉人迟延了多少天的问题。上诉人主张不能仅依据购房合同约定的时间起算迟延天数，仍应考虑合同约定的顺延因素，期间有87天符合合同约定的工期顺延情况，因此，交房时间应由合同约定的2015年3月30日顺延至2015年6月27日，继而办理房屋备案证明及提交资料的时间也相应顺延至2017年6月18日（合同约定在交付房屋后720天内办结），即从2017年6月18日起算迟延天数；上诉人同时认为，如果不考虑顺延因素，也应以房屋交付的实际时间2015年7月11日为依据，从2017年7月11日起计算迟延天数。本院认为，虽然案涉《南宁市商品房买卖合同》约定有出卖人可以据实延期交付房屋的情形，上诉人在一审亦提交了《关于新隆·青年城项目因政府下发各项相关停工文件及气象原因导致项目延期的时间汇总表》等证据证明受影响停工的时间；但本案中，上诉人与被上诉人签订合同的时间是2015年3月14日，与购房合同中约定的交房时间2015年3月30日是非常接近的，即便发生了格式合同约定的可能影响交房的情形（主要集中在6月份至10月份），那上诉人在签订涉案合同之时也应当知道或者应当预见到是否可以如期交房，但上诉人并未向被上诉人提出延期交房的请求，因此，从诚实信用的角度，应视为上诉人知晓相关风险，但仍同意按照约定的交房时间履行合同。上诉人提出要顺延87天计算交房时间的理由不能成立，本院不予支持。而迟延交房系由上诉人违约造成的，若以实际交房时间计算延误天数，显然对被上诉人是不公平的。因此，一审从购房合同约定的交房时间起算相应的房屋备案和资料交付时间并无不当，但计算的具体时间有误，从房屋交付之日2015年3月30日起算，720天后应是2017年3月19日，而不是一审认定的2017年3月30日，本院予以纠正。其次，关于迟延履行的截止时间，上诉人主张根据其一审提交的《商品房现售备案证明》，应计至2018年8月7日。本院认为，根据被上诉人在一审的诉讼请求，其请求的是出卖人将所需的证件资料提交给被上诉人的时间，有别于房屋备案证明时间，而根据被上诉人在一审提交的《关于青年城办理不动产权证的通知》，可予证明上诉人直到2018年8月20日才将房屋登记机构要求出卖人提交的材料交给被上诉人。由此，一审认定迟延期间的截止时间是2018年8月20日并无不当。综上，上诉人将房屋登记机构要求的需出卖人提供的证件资料提交给被上诉人迟延的天数为518天（2017年3月20日-2018年8月20日）。 本院另查明，案涉房屋的总房款是462648元，被上诉人系采用银行按揭的方式购买。 除以上争议事实和另查明事实，一审查明的其余事实属实，本院予以确认。 本院认为，关于一审判决上诉人按年利率6%向被上诉人支付逾期办理房产证书违约金是否有事实及法律依据的问题。上诉人主张应当按照合同约定，按20元/天的标准计付逾期办证违约金。被上诉人则辩称合同约定的违约金过低，应当参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准予以调整。本院认为，《南宁市商品房买卖合同》第十七条约定了上诉人迟延办证的违约金按照20元/天计算，但该合同第八条却约定了被上诉人逾期付款超过三十日，被上诉人按日向上诉人支付逾期应付款万分之三的违约金，双方的权利义务明显不对等。在买受人就逾期办证导致的经济损失数额无法举证证明的情况下，人民法院应当根据合同的履行情况、买受人所受实际损失及出卖人的过错程度等因素综合认定。一审法院根据查明的事实，以已付购房款总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，按照年利率6%计算上诉人逾期办证的违约金并无不当，但计算天数存在错误，应为518天而不是500天；但鉴于被上诉人对一审判决并未提出上诉，系其对自己权利的处分，本院对一审认定的违约金38025.86元予以维持。 综上所述，新隆公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费998元，由上诉人广西新隆置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈 成 审 判 员  赵斯婷 审 判 员  李彦君 二〇二〇年四月十七日 法官助理  张海量 书 记 员  韦光波