安徽省淮南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖04民终268号上诉人（原审原告、执行案外人）任德刚，男，1974年10月10日出生，汉族，住安徽省凤台县。委托诉讼代理人：孙方红，男，住安徽省凤台县，系任德刚所在社区推荐的公民。被上诉人（原审被告、申请执行人）：杨光，男，1973年9月9日出生，汉族，住安徽省凤台县。原审第三人（被执行人）：任明，男，1962年1月17日出生，汉族，住安徽省凤台县。原审第三人（被执行人）：张敏德，女，1963年11月15日出生，汉族，住安徽省凤台县。上述两位原审第三人的共同委托诉讼代理人：蓝祝，安徽震一律师事务所律师。上诉人任德刚因与被上诉人杨光、原审第三人任明、张敏德案外人执行异议之诉纠纷一案，不服安徽省凤台县人民法院（2019）皖0421民初4170号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人任德刚及其委托诉讼代理人孙方红，被上诉人杨光，原审第三人任明、张敏德的共同委托诉讼代理人蓝祝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。任德刚上诉请求：撤销原判，发回重审或改判支持任德刚的全部诉讼请求。事实与理由:杨光申请执行的财产为任德刚所有,而不属于任明、张敏德所有。涉案房产系任德刚于2012年8月13日从任明、张敏德处购买(当时房价为80万元是市场价,法院可以核实当时合肥房价)。购买涉案房屋的事实有买卖双方的银行转账流水，任明、张敏德出具的收条及房屋买卖协议,以及任德刚于2014年6月29日起将涉案房屋出租给案外人刘自生使用的相关证据为证。一审法院也已查明涉案房屋至今还一直处于租赁状态,出租人为任德刚。买卖房屋过程中出现三处时间不一致情形,更能说明任德刚的诚实品格，如果任德刚与任明、张敏德买卖房屋是虚假的,就不会出现打款、签订买卖协议及收条三处时间不一致的情况。涉案房屋从2014年6月29日开始,一直由任德刚出租给刘自生,至今该房屋仍处于租赁状态,而杨光于2015年12月11日才向凤台县人民法院申请保全。任德刚购买的涉案房屋完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件,可以排除执行。未及时办理房屋过户,是因当时该房屋有抵押贷款未还。2014年12月12日,张敏德用该房屋为其他单位银行贷款提供抵押担保,说明张敏德把旧贷归还后,再次用该房做了抵押担保,这些事实只能说明任明、张敏德存在欺骗任德刚的行为,但推翻不了任德刚于2012年8月13日购买涉案房屋及房屋当时已实际交付的事实。杨光辩称，一、任德刚与张敏德签订的房屋买卖协议不具有法律效力。任德刚在购买该房屋时即知晓该房屋在银行设有抵押，但双方仍签订房屋买卖协议，说明此协议系虚假。目前该房屋登记在张敏德名下，根据法律规定，该财产与任德刚无关。二、任德刚对涉案房屋不具有足以排除执行的权利。1.任德刚陈述涉案房屋以80万元成交不符合客观事实。2.任德刚不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件中的任何一条。任明、张敏德述称，涉案房屋买卖合同真实有效，足以排除执行，一审裁判错误。任德刚向一审法院起诉请求：确认合肥望江西路198号信旺华府骏苑7栋2407室房产的所有权归任德刚并停止对上述财产的执行。一审法院认定事实：一审法院在审理杨光诉任明、张敏德民间借贷纠纷一案中，杨光申请诉讼保全，一审法院于2015年12月11日保全了张敏德名下位于合肥望江西路198号信旺华府骏苑7栋2407室房产(房产证号为合蜀140049169)。因任明、张敏德在判决生效后，未在指定期间履行义务，杨光申请强制执行。在执行过程中，一审法院委托评估机构对案涉房产进行了评估，评估机构于2016年8月30日出具评估意见，该房屋价值为208.3万元。任德刚于2019年7月24日提出执行异议，主张案涉房产是其于2012年8月13日购买，价款80万元，购房款已于2012年8月13日支付，且该房屋从2014年6月29日由其对外出租，至今仍处于对外出租状态。一审法院对任德刚提出的执行异议，依法组成合议庭进行了审查，于2019年8月7日驳回其异议请求。一审另查明：任明、张敏德系夫妻关系。涉案房屋登记在张敏德名下。2012年8月13日，任德刚通过银行转账900000元给任明。同年10月26日，任德刚与张敏德签订房屋买卖协议。同年11月7日，任明出具收条，该收条载明收到任德刚购房款80万元整。2014年6月29日至2017年，任德刚将房屋出租给刘自生居住。2019年3月17日至今，涉案房屋仍处于租赁状态。任德刚提供了租房人刘自生于2014年7月5日转账给任德刚的押金2200元及租金5000元及刘自生于同年10月26日转账给任德刚的租金4000元。庭审时，合议庭通过电话征求任明意见，其表示涉案房屋已于2012年出卖给任德刚，其同意任德刚的诉讼请求。一审法院认为，关于任德刚与张敏德所签购房协议是否真实的问题。任德刚主张其与张敏德于2012年10月26日签订房屋买卖协议，约定由张敏德将案涉房屋以80万元价款出售给任德刚，并约定了付款方式、产权登记、税费承担和争议解决方式等内容。并由任德刚于2012年8月13日向张敏德丈夫任明汇款90万元，其中10万元为借款，任明于2012年11月7日向任德刚出具收条载明收到案涉房屋购房款80万元。结合任德刚在庭审中陈述称其与任明、张敏德夫妻缔结购房协议时既已知晓该房屋设有银行抵押相关事宜及一审法院经向不动产登记部门调取材料显示，该房屋在2014年12月12日由张敏德为淮南国能物质有限公司向上海浦东发展银行借款提供抵押担保的事实。显然，任德刚提供的证据不能形成完整的体系、陈述的事实前后矛盾，故不能认定任德刚与张敏德签订的房屋买卖协议落款时间是房屋买卖关系成立的时间。关于任德刚对案涉房屋是否具有足以排除执行法院采取强制执行的权利的问题。任德刚出具的银行转账凭证显示其于2012年8月13日向任明汇款90万元，及后续“补签”的房屋买卖协议、出具的收条及任德刚将案涉房屋出租并收取租金等事实，足以证明双方存在其他经济往来的高度盖然性，但不能认定双方买卖案涉房屋的事实，故任德刚主张基于因买卖而取得案涉房屋所有权以排除执行法院强制执行的事实证据不足，应由其承担不利后果。综上所述，经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）之规定，判决：驳回任德刚的诉讼请求。案件受理费80元，由任德刚负担。二审中，任明、张敏德提交了最高额抵押合同和抵押物清单，拟证明一审法院认定事实错误，任德刚的陈述不存在前后矛盾的地方，该房屋从2012年已抵押给上海浦东发展银行股份有限公司淮南支行。任德刚质证认为，对该证据的三性无异议，该证据能够证明该房屋无法过户的原因在任明、张敏德，其一直在设置抵押。杨光质证认为，该证据显示2011年9月21日银行认定的涉案房屋的价值是123.1万元，2012年任德刚与任明、张敏德签订合同的价值是80万元，房屋价值与实际不符，证明房屋买卖协议系虚假，违背了客观事实。本院对该证据予以确认。本院二审对一审查明的事实予以确认。另查明：2011年9月21日，张敏德、任明与上海浦东发展银行股份有限公司淮南支行签订《房地产最高额抵押合同》，张敏德、任明以涉案房产为淮南国能物资有限公司在上海浦东发展银行股份有限公司淮南支行的债务设置抵押担保。抵押期限自2011年9月21日至2014年9月21日。上述抵押期限届满后，2014年12月12日，张敏德又以涉案房产为淮南国能物资有限公司在上海浦东发展银行股份有限公司淮南支行的债务设置抵押担保。抵押期限自2014年12月10日至2017年12月10日。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，任德刚称其于2012年购买房屋时，“任明两口子就说这套房子抵押快到期了，剩余债务也不多了，处理掉后就可以解除抵押办理过户了”，但从本案查明事实来看，涉案房屋第一次的抵押期限至2014年9月21日，并非任明、张敏德所称的“抵押快到期了”。任德刚在明知涉案房产存在抵押，且对抵押期限亦未查清的情况下，仍然与张敏德签订房屋买卖合同，并在后续几年期间一直未积极主张权利，导致涉案房屋一直未办理过户登记，任德刚自身存在过错，其并不符合上述规定中的第四个条件。同时，任德刚就相关事实亦未能如实陈述，在其提出执行异议期间，一审法院询问其与任明、张敏德之间有无经济往来，任德刚第一次陈述称“以前也有，都是朋友，偶尔相互借钱也存在，但是金额都不大”，第二次陈述又称“2014年以后有纠纷，他（任明）还贷款钱不够，从我这里拿，金额好几百万，说还过贷款后再贷出来还给我。但一直都没还。被他用到亳州的房地产项目上去了”。另外，任德刚提供的涉案房屋的承租人刘自生向其支付的房屋租金与双方在租赁协议中约定的租金数额亦不相符。综上，任德刚的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由任德刚负担。本判决为终审判决。审判长  江志珍审判员  郑 植审判员  焦 波二〇二〇年四月二十七日书记员  丁 烁