北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终5457号上诉人（原审被告）：王瑜，女，1981年10月22日出生，汉族，住北京市朝阳区。被上诉人（原审原告）：曾亚辉，男，1965年10月1日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：杨旭，河南驿城律师事务所律师。原审第三人：北京市丰台区房屋管理局，住所地北京市丰台区大井东里甲2号。负责人：苏军，局长。委托诉讼代理人：刘凤兰，北京市常鸿律师事务所律师。上诉人王瑜因与被上诉人曾亚辉、原审第三人北京市丰台区房屋管理局（以下简称丰台房管局）确认合同无效纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初5877号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王瑜上诉请求：1．撤销一审民事判决书改判驳回曾亚辉诉讼请求。2．一、二审案件受理费由曾亚辉承担。事实和理由：1．房屋签订的房屋买卖合同以及协议书是双方真实意思表示，不符合《民法总则》关于无效的认定标准，不应该认为无效。双方签订房屋买卖合同将涉案房屋转让到王瑜名下，是曾亚辉同意的，王瑜将房屋抵押后从交通银行贷款300万元也用于替曾亚辉偿还贷款，与协议书的目的是相符的。原判决是以属于通谋虚假意思表示实施民事法律行为为由认定合同无效，没有事实依据。2．房屋除了交通银行和乾源典当公司的抵押之外，还有法院的查封措施，曾亚辉将房屋转让到王瑜名下后，由于王瑜前夫涉及多起诉讼，朝阳法院、西城法院也数次让该涉案房屋轮候查封，确认房屋买卖合同无效，会损害到案外第三人合法利益。综上所述，房屋买卖合同是为了曾亚辉的利益签订的，王瑜也将贷款实际供曾亚辉使用，不存在虚假意思表示情形，并且涉案房屋涉及到第三人担保利益，不应认定合同无效，请法院依法改判。曾亚辉辩称，一审法院就案涉存量房买卖合同效力的认定完全正确，应当驳回王瑜的上诉请求，维持原判。1．通过王瑜上诉状中的陈述“双方签订案涉合同将案涉房屋转让到王瑜名下，是曾亚辉同意的，从交通银行贷款300万元也用于替曾亚辉偿还贷款，与协议书的目的是相符的”，该处的协议书指的即是经过生效法律文书确认过效力的2011年10月17日的协议书，该协议书书中明确记载了曾亚辉将案涉房屋过户到王瑜名下，由王瑜以该房产抵押贷款，将款项交给曾亚辉的事实，同时双方约定，案涉房产实际所有权仍归曾亚辉所有，结合本案可以看出，案涉存量房买卖合同的签订，并非曾亚辉与王瑜完成真正意义上的房屋交易，不是其二人真实意思表示，目的在于套取银行贷款，符合合同法第五十二条规定的以合法形式掩盖非法目的，因此案涉房屋买卖合同无效。2．由于案涉房屋不存在真正的交易，所以案涉房屋一直由曾亚辉实际控制使用至今，双方之间就房屋价款并未实际支付，所签署的案涉合同纯粹是房管部门过户所需，由吴晨操办，并不存在任何房屋价款的支付问题，即便是合同价款，也是出于少交税费的目的填写的价款，所以案涉合同的签订损害了国家税收利益，该合同的金额也不是双方的真实意思表示，对双方而言不发生任何法律效力。3．因案涉房屋买卖交易关系并未真实存在，合同的签订也非双方真实意思表示，案涉合同也根本不具备民事法律行为的生效要件，属无效民事行为，因该无效行为签署的合同也属无效。4．案涉合同的签订是曾亚辉与王瑜相互串通后作出的与其二人内心真实意思表示不符的虚假意思表示，属通谋虚伪表示，所谓通谋虚伪表示是指表意人与相对方相互串通后作出与内心真实意思不符的虚假意思表示，即相对人对表意人虚假意思表示不仅知情，而且还同意，双方一致认可表示于外的虚假行为不发生效力。根据民法总则的规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，因此案涉合同也属无效。5．王瑜上诉称会损害到案外第三人的利益无任何依据。根据法律规定，作为抵押权人的案外人可依善意取得制度拥有案涉房屋上设定的抵押权，在抵押登记行为本身并无不当或不存在其他违法等严重瑕疵行为的情况下，不会因转移登记行为被更正而轻易撤销抵押登记，即案外人如善意取得了抵押权，应受法律保护，抵押权人的权利也不会因为抵押物所有人的变化而丧失，所以本案也不存在损害案外第三人利益的可能。6．对于王瑜所述案涉房屋存在其他查封的问题与本案无关，其他查封是因为吴晨个人对外的借贷原因，并非因案涉房产抵押所形成的借贷，是其他法院在执行阶段对与吴晨存在夫妻关系的王瑜“名下”的房产进行的查封，由于在未被确定为夫妻共同债务，要求夫妻另一方承担责任之前，法院无权直接执行夫妻另一方的“财产”，对此曾亚辉已向其他法院提出执行异议，其他法院在审查完曾亚辉的异议申请后已然对案涉房产进行解封，因此王瑜上诉称会损害到案外第三人的利益无任何依据。丰台房管局述称，房屋买卖合同是否无效与丰台房管局没有关系。丰台房管局作为第三人主体不适格。按照登记行为的时间已经过了诉讼时效。曾亚辉向一审法院起诉请求：要求法院确认曾亚辉与王瑜签订的《存量房屋买卖合同》无效，法院判令丰台房管局撤销X京房权证丰字第XXXX号房屋产权证书。一审法院认定事实：2011年10月17日，曾亚辉与王瑜签订《存量房屋买卖合同》，约定：曾亚辉以160万元的价格将丰台区莲花池西里华宝公寓xxxx号房屋出售给王瑜。同日，双方还签订一份协议书，约定：因曾亚辉有不良信用记录不能贷款，故委托朋友吴晨之妻王瑜帮助贷款。曾亚辉把丰台区莲花池西里华宝公寓xxxx号房屋过户到王瑜名下（实际房产所有权归曾亚辉所有），由王瑜出面用该房产做抵押贷款，所贷之款交曾亚辉使用。贷款月供由曾亚辉负担，按月准时交纳。双方还在协议书中对其他相关事项进行了约定。合同签订当日，双方办理了房屋产权过户手续，王瑜领取了丰台区莲花池西里华宝公寓xxxx号房屋的房屋所有权证。2011年11月1日，王瑜以丰台区莲花池西里华宝公寓xxxx号房产做抵押，向交通银行股份有限公司北京慧忠里支行（以下简称交行慧忠里支行）借款300万元。2013年12月30日，王瑜再以该房屋作为抵押，向北京乾源典当有限公司（以下简称乾源公司）借款250万元。目前上述借款尚未清偿完毕，抵押登记亦未注销。上述事实，有《存量房屋买卖合同》、协议书、民事判决书及庭审笔录等证据在案佐证。一审法院认为，现有证据表明，曾亚辉与王瑜签订《存量房屋买卖合同》，将丰台区莲花池西里华宝公寓xxxx号房屋过户到王瑜名下的真实目的是用该房屋设定抵押，以王瑜的名义从银行贷款，帮助有不良信用记录的曾亚辉获取贷款，双方约定该房产所有权仍归曾亚辉所有。曾亚辉与王瑜签订《存量房屋买卖合同》的行为，属于通谋以虚假意思表示实施的民事法律行为，应认定无效。曾亚辉要求一审法院确认《存量房屋买卖合同》无效的诉讼请求合法有据，法院予以支持。王瑜在取得丰台区莲花池西里华宝公寓xxxx号房屋的所有权之后，以该房屋设定抵押，分别向交行慧忠里支行和乾源公司借款，现上述债务尚未清偿完毕，交行慧忠里支行和乾源公司对曾亚辉和王瑜的通谋行为并不知情，属于善意第三人，在债务未清偿完毕之前，曾亚辉不得以《存量房屋买卖合同》无效为由对抗交行慧忠里支行和乾源公司的抵押权。对不动产物权的变更、转让进行登记，是国家相关行政管理部门的职权。曾亚辉要求丰台房管局撤销X京房权证丰字第XXXX号房屋产权证书的诉讼请求，不属于人民法院受理民事案件的范围，曾亚辉应通过相应途径解决。一审法院判决：1．曾亚辉与王瑜于2011年10月17日签订的《存量房屋买卖合同》无效；2．驳回曾亚辉的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，结合各方当事人二审的诉辩意见，本案二审争议焦点为：王瑜与曾亚辉签订的《存量房屋买卖合同》的效力认定问题。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。本案中，王瑜虽主张《存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，但同时陈述签订该《存量房屋买卖合同》时系为了帮助曾亚辉获得贷款。结合双方签订的《协议书》、当事人陈述等在案证据，可以认定双方签订《存量房屋买卖合同》的真实目的是以王瑜的名义利用涉案房屋设定抵押帮助曾亚辉获得贷款，并非是为了转移房屋所有权，该行为属于通谋以虚假意思表示实施的民事法律行为。因此，一审法院认定双方签订的《存量房屋买卖合同》无效正确，本院予以确认。综上所述，王瑜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由王瑜负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  蒙 瑞审 判 员  方 玉审 判 员  于洪群二〇二〇年四月三十日法官助理  李若柳书 记 员  杜 颖