北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终1810号上诉人（原审被告、反诉原告）：张秀兰，女，1931年7月14日出生，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：崔汝娟，北京亚欧雍文律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨春瑞，男，1951年11月15日出生，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：崔春辉，北京家济律师事务所律师。原审第三人：杨春海，男，1962年11月10日出生，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：崔汝娟，北京亚欧雍文律师事务所律师。原审第三人：杨秋莲，女，1960年7月25日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：崔汝娟，北京亚欧雍文律师事务所律师。上诉人张秀兰因与被上诉人杨春瑞所有权确认纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初23183号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。张秀兰上诉请求：撤销原审法院判决，改判确认位于北京市顺义区石园东区×号楼×单元×号房屋（以下简称×号房屋）归张秀兰所有。上诉理由：1.根据我国法律规定,房屋以登记为准,房屋登记在谁的名下,谁就是房屋所有权人。×号房屋在1994年时并没有取得房屋产权证,杨某1、张秀兰仅具有该房屋的使用权,杨某1没有该房屋的处置权；原审法院以《立字》中杨某1所写的“老家分配楼房规春瑞所有规老家所住”，就认定杨某1作出了×号房屋归杨春瑞所有的意思表示，属于认定事实不清,适用法律错误。2.即使杨某1在《立字》中写有“老家分配楼房规春瑞所有规老家所住”,原审法院也不能依据该句话就认定房屋归杨春瑞所有；如果法院认为杨某1在当时对该房屋有处分权,杨某1也应该在取得房产权证的情况下,以有效遗嘱的方式处分该房屋；但原审法院仅根据生活习俗及常理,在没有法律依据的情况下就违法判定×号房屋归杨春瑞所有,违背了以事实为依据,以法律为准绳的基本原则。3.原审法院依职权调取了2019年3月4日办理×号房屋过户登记手续和登记人制作的笔录，登记工作人员记不清房屋过户时是否询问了张秀兰，也不能明确确定过户房屋是张秀兰的真实意思表示，原审法院也并未调取录像证明是张秀兰的真实意思表示，且房屋买卖合同也被法院判决认定合同不成立，即房屋过户时依据的房屋买卖合同不成立，杨春瑞也未支付对价，原审法院在事实不清的情况下，确认×号房屋的所有权归杨春瑞错误。杨春瑞坚持其在原审法院诉讼中的意见，同意原审法院判决。杨春海、杨秋莲同意张秀兰的意见，未提出上诉。杨春瑞在原审法院诉请：确认×号房屋归杨春瑞所有。张秀兰在原审法院反诉请求：确认×号房屋归张秀兰所有。原审法院经审理查明：张秀兰与杨某1（已于2000年去世）系夫妻，二人共生育三名子女杨春瑞、杨春海、杨秋莲。×号房屋，建筑面积59.74平方米，系杨某1生前所在单位的公有住房。杨某1去世后，×号房屋于2001年12月30日登记在张秀兰名下，房屋性质为以优惠价购买的公有住房。2009年8月31日，张秀兰与杨春瑞办理了合同编号为×的存量房买卖合同网上签约手续。合同编号为×的《存量房屋买卖合同》约定房屋成交价为194000元。2019年3月4日，张秀兰将×号房屋过户至杨春瑞名下。张秀兰曾于2019年4月24日以房屋买卖合同纠纷为由将杨春瑞诉至法院（案号为（2019）京0113民初11719号），请求撤销双方于2019年3月签订的×号房屋的《商品房买卖协议》（实际应为双方于2009年8月31日签订的《存量房屋买卖合同》），将房屋变更为张秀兰所有。该案审理过程中，张秀兰认可确实到房屋管理部门与杨春瑞办理了产权过户登记，但不认可《存量房屋买卖合同》系其签字，杨春瑞也没有给付购房款。杨春瑞认可《存量房屋买卖合同》出卖方签字系其代签，也未支付合同约定的购房款，并称×号房屋系其出资从杨某1生前所在单位购买的，杨春瑞是实际所有权人，登记在张秀兰名下属于名实不符，双方办理过户并非基于买卖，而是为了名实相符。法院作出的（2019）京0113民初11719号民事判决书载明：“《存量房屋买卖合同》中出卖人处签字并非原告张秀兰所签。实际上，杨春瑞并未将约定的购房款交付张秀兰，张秀兰也并未向杨春瑞交付房屋。双方的行为并不符合正常的买卖合同要件，杨春瑞亦表示办理过户并非基于双方之间的买卖关系，而是其认为是房屋出资人也即实际所有权人，过户是为了名实相符。张秀兰办理过户的行为，亦并非基于房屋买卖合同义务的履行。综上，本院认为双方并未达成一致的买卖×号房屋的意思表示，该买卖合同不成立。但需要说明的是，《存量房屋买卖合同》成立与否和×号房屋所有权的确认并非同一法律关系。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二十五条、第三十二条之规定，判决如下：一、确认张秀兰与杨春瑞于2009年8月31日签订的《存量房屋买卖合同》不成立；二、驳回张秀兰的其他诉讼请求。”双方均不服该判决，上诉至北京市第三中级人民法院，北京市第三中级人民法院作出（2019）京03民终12176号民事判决书判决“驳回上诉，维持原判。”杨春瑞主张×号房屋由其出资购买，经杨某1确认该房屋归其所有，且其一家自1995年起在×号房屋居住至今，并提交如下证据予以证明：1.《立字》。内容如下：“长子杨春瑞因搬迁顺义城内居住，祖籍住宅一处（正房五间，西房三间，东房小三间）无人居住，因此经父决定，将住宅卖给次子杨春海。房款叁万元，随立字之日起款项一笔交清。兄弟双方不准反悔。一事两份，各保存一份。立卖人杨春瑞立买人杨春海代笔人父杨某11994.1”。该《立字》中同时有如下内容“老家分配楼房规春瑞所有规老家所住”。杨春瑞称《立字》中除了双方签字外，其余内容均为父亲杨某1所写。2.《证明》。内容如下：“经父杨某1生前决定，石园东区×号楼×门×室楼房，归长子杨春瑞所有，当时的购房款、装修费用由杨春瑞夫妇承担。母亲张秀兰每月的养老金，公安局发放的各种福利（包括暖气费补贴）由杨春瑞每月帮忙领取并如数交给母亲张秀兰保存。该楼房的相关开支（暖气费、水电费）这么多年一直由杨春瑞夫妇缴纳。证明人：杨秋莲张秀兰”。证明人处的“杨秋莲”系手写签字，“张秀兰”上摁有手印。杨春瑞称该《证明》内容由其女儿书写，杨秋莲作为证明人签字，张秀兰作为证明人摁了手印。3.《居住证明》。该证明加盖有石园东区居委会印章，内容如下：“杨春瑞，男，…王某，女，…。1995年至今在石园东区×室居住。特此证明。石园东区居委会2019年5月13日”。张秀兰认可上述证据的真实性，称《立字》是针对杨春瑞、杨春海关于老家的字据，该《立字》中所写的“老家分配楼房规春瑞所有规老家所住”与本案无关。该《立字》作出的时间是1994年，当时×号房屋并未办理产权证，无论是杨春瑞、杨春海还是杨某1对×号房屋均没有处分权，该房屋在2001年登记在张秀兰名下，张秀兰应为×号房屋的权利人，其他人无权处分该房屋。张秀兰认可×号房屋由杨春瑞出资，但主张不能因出资就获得所有权。张秀兰称杨秋莲是在《证明》上签字了，但意思并不是说×号房屋归杨春瑞所有，只是证明杨春瑞出资的事实，对于房屋归谁所有，杨秋莲无权处分。张秀兰称杨春瑞一家从2007年才开始在×号房屋居住。杨春海、杨秋莲对杨春瑞提交的上述证据的质证意见同张秀兰一致。杨春海称其在《立字》中签字只是针对与杨春瑞之间的买卖，跟楼房没有关系，其记不清楚父亲杨某1是否在《立字》中写过“老家分配楼房规春瑞所有规老家所住”这句话。杨秋莲称对《立字》的整个情况都不清楚，因为其当时不在现场。经法院释明，张秀兰、杨春海、杨秋莲均不要求对《立字》中“老家分配楼房规春瑞所有规老家所住”字样进行笔迹鉴定。张秀兰主张×号房屋产权于2001年12月30日登记在其名下，其于2009年8月31日与杨春瑞签订的《存量房屋买卖合同》已被生效判决确认不成立，故依据该《存量房屋买卖合同》办理的产权过户行为也无效，房屋仍应归其所有。本案审理中，法院依职权向北京市顺义区不动产事务中心2019年3月4日办理×号房屋过户登记手续的工作人员邵某进行询问并调取了×号房屋办理过户时的《不动产登记询问笔录》、《不动产登记申请书》等材料。工作人员邵某称办理房屋产权变更登记手续，一般流程下需要询问原产权人是否为其本人真实意思表示，需要原产权人在《不动产登记询问笔录》、《不动产登记申请书》上签字，至于×号房屋当时办理的具体经过，其记不清楚了。×号房屋办理产权变更登记时的《不动产登记询问笔录》载明申请登记事项是申请人的真实意思表示，被询问人处有“张秀兰”字样签字及手印；《不动产登记申请书》义务人处有“张秀兰”字样签字及手印。杨春瑞称办理产权变更登记当天，工作人员询问了张秀兰本人是否愿意将×号房屋过户至杨春瑞名下，张秀兰明确表示愿意，并在材料上摁了手印。杨春瑞称房屋过户是在房屋管理机关的见证下实施的，且同步录音录像，能够证实给杨春瑞过户是张秀兰真实意思表示，只是过户使用了买卖这种形式，尽管商品房买卖合同不成立，但不能否定张秀兰过户过程中是自愿的，是真实的意思表示。张秀兰称《不动产登记询问笔录》、《不动产登记申请书》上的“张秀兰”不是其本人所签，手印是否其本人所摁或是否是其本人真实意思不清楚，其在本案中已明确表示不同意将房屋过户给杨春瑞，故摁手印的行为也不是其真实意思。张秀兰称当时确实出去摁有手印，但去哪摁的不知道，摁的是什么也不知道，回来后与杨春海、杨秋莲说了摁手印的事，经杨春海与杨春瑞核实才知道是办理房屋过户。经法院释明，张秀兰不申请对《不动产登记询问笔录》、《不动产登记申请书》上“张秀兰”处的手印是否为其本人手印进行鉴定。原审法院判决认定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，×号房屋系杨某1生前所在单位分配的可以优惠价购买的公有住房，以杨某1的名义购买于杨某1与张秀兰婚姻关系存续期间，购房款虽由杨春瑞支付，但支付购房款的行为非设立物权的行为，法院认为，×号房屋在购买当时应属于杨某1与张秀兰共同所有。杨春瑞能否获得×号房屋的所有权，应根据购房后杨某1与张秀兰的真实意思及所作行为来认定。根据《立字》中杨某1所写的“老家分配楼房规春瑞所有规老家所住”可知，杨某1作出了×号房屋归杨春瑞所有的意思表示。张秀兰虽主张对《立字》的情况不清楚，但《立字》作出时间在1994年，杨春瑞一家自1995年开始在×号房屋居住，根据生活习俗及常理，法院认为，张秀兰对杨某1作出的×号房屋归杨春瑞所有的意思是知情的，且应为二人共同的意思。根据张秀兰到房屋管理部门将×号房屋产权过户至杨春瑞名下的事实可知，张秀兰有将×号房屋所有权转移登记给杨春瑞的意思表示。张秀兰虽主张在将×号房屋产权过户给杨春瑞时不清楚自己在干什么，但未提交证据予以证明，结合法院依职权向北京市顺义区不动产事务中心工作人员的询问情况及×号房屋办理过户时的《不动产登记询问笔录》、《不动产登记申请书》显示的内容，法院对张秀兰的辩解不予采信。张秀兰虽主张与杨春瑞签订的《存量房屋买卖合同》不成立，故依据该《存量房屋买卖合同》办理的产权过户行为也应无效，但根据查明的事实可知，被确认不成立的《存量房屋买卖合同》仅是双方为了办理产权过户登记提交的形式上的材料，双方并无真正的房屋买卖法律关系。因办理房屋产权变更登记属于设立物权的行为，系独立的法律行为，其有效与否并不以《存量房屋买卖合同》的成立或有效为条件。《存量房屋买卖合同》虽不成立但不影响张秀兰将×号房屋所有权变更登记至杨春瑞名下的行为效力。因张秀兰将×号房屋所有权变更登记至杨春瑞名下时具有行为能力，在其未提交证据证明其所作出的行为受到欺诈、胁迫或非其真实意思表示的情况下，其将×号房屋所有权转移给杨春瑞的行为属于有效的民事法律行为。结合杨某1明确表示×号房屋归杨春瑞所有，杨春瑞一家自1995年开始就在×号房屋居住，张秀兰于2019年3月将×号房屋产权变更登记至杨春瑞名下等事实，法院认为，杨某1与张秀兰不仅有将×号房屋所有权转移给杨春瑞的意思表示且作出了将×号房屋所有权转移给杨春瑞的行为，现×号房屋亦登记在杨春瑞名下，故杨春瑞主张对×号房屋享有所有权，具有事实和法律依据，法院予以支持。张秀兰主张对×号房屋享有所有权，缺乏依据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条、第三十九条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、确认位于北京市顺义区石园东区×号楼×单元×号房屋归杨春瑞所有；二、驳回张秀兰的诉讼请求。本院经审理查明：二审诉讼中，各方当事人都未提供新证据，且原审法院对证据的审核认定符合相关法律规定，据此认定的事实，本院予以确认。以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。本院认为：现×号房屋的所有权登记在杨春瑞名下，张秀兰以《存量房屋买卖合同》已经由法院生效判决确认不成立为由，要求确认×号房屋的所有权归其所有。对于×号房屋的所有权的归属，×号房屋在2019年3月4日前登记在张秀兰名下，双方都没有异议，双方争议的主要是由张秀兰名下转移至杨春瑞名下是否具有合法依据的问题。首先，买卖关系并非房屋所有权转移的唯一合法依据，其他法律关系也可以作为房屋所有权转移的合法依据；即涉案《存量房屋买卖合同》不成立并不必然导致×号房屋所有权不发生转移的法律效力。从杨春瑞的主张及其提供的《立字》、《证明》等证据来看，×号房屋的所有权由张秀兰转移至杨春瑞，并不是基于双方的买卖法律关系，《存量房屋买卖合同》仅是为所有权转移登记的形式需要并非双方存在真实的买卖关系，因此仅《存量房屋买卖合同》不成立，不足以认定×号房屋由张秀兰名下转移至杨春瑞名下无效。其次，从张秀兰的意思表示来看，在×号房屋办理过户登记时，张秀兰接受了办理产权登记工作人员的询问，并在《不动产登记询问笔录》、《不动产登记申请书》签字、按指纹；张秀兰对于×号房屋所有权转移至杨春瑞名下是明知的，其也未提供证据证明当时是在受欺诈、胁迫等情形下所为，现有证据不足以推翻×号房屋所有权转移登记时张秀兰是明知的。再次，在《存量房屋买卖合同》被认定不成立的情况下，原审法院根据《立字》、《证明》、《不动产登记询问笔录》、《不动产登记申请书》等证据，确认民事行为的法律效力，符合法律规定，张秀兰认为原审法院判决没有事实和法律依据的意见不能成立，本院不予采纳。综上所述，张秀兰的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由张秀兰负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 解学锋审 判 员 邢 军审 判 员 申峻屹二〇二〇年四月十七日法官助理 佳 丽法官助理 李海龙书 记 员 田亚男