上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终1909号上诉人(原审被告)：上海港隆企业管理有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：张蓓，执行董事。委托诉讼代理人：范瑶瑶，上海市白玉兰律师事务所律师。委托诉讼代理人：许婷婷，上海市白玉兰律师事务所律师。上诉人(原审第三人)：上海凤翔房地产开发有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：江涛，执行董事。委托诉讼代理人：郑玮，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶冶，北京盈科(上海)律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：陶2，男，1981年8月23日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。被上诉人(原审原告)：朱玲，女，1982年5月12日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。被上诉人(原审原告)：陶1，男，2007年2月5日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。法定代理人：陶2，男，系陶1父亲，身份信息详上。上列三被上诉人之共同委托诉讼代理人：高雪林，上海市珠玑律师事务所律师。原审第三人：上海桀殷实业有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：彭存敬，董事长。原审第三人：上海悉奢企业管理有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：彭存敬，董事长。上列两原审第三人之共同委托诉讼代理人：沈倪军，男。上列两原审第三人之共同委托诉讼代理人：曹雪清，男。上诉人上海港隆企业管理有限公司(以下简称“港隆公司”)、上海凤翔房地产开发有限公司(以下简称“凤翔公司”)因与被上诉人陶2、朱玲、陶1及原审第三人上海桀殷实业有限公司(以下简称“桀殷公司”)、上海悉奢企业管理有限公司(以下简称“悉奢公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2019)沪0118民初10668号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。港隆公司上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，改判港隆公司应于判决生效之日起十五日内按照产权证附图的房屋四至范围划线后，将上海市青浦区盈港路XXX号XXX、XXX室商铺(以下简称“系争商铺”)返还给陶2、朱玲、陶1；港隆公司应于判决生效之日起十五日内支付陶2、朱玲、陶1房屋占有使用费【3013号商铺按照人民币(以下币种均为人民币)2,698.24元/月，3014号商铺按照1,562.55元/月，自2018年12月31日起计算至实际返还之日止】；港隆公司支付上述房屋占有使用费后，凤翔公司、桀殷公司、悉奢公司应共同向港隆公司清偿已支付的房屋占有使用费。事实和理由：一、系争商铺为区域框架结构，商铺间未有墙壁间隔，是以地面划线标注各商铺的位置。港隆公司与陶2、朱玲、陶1未约定返还系争商铺时需委托有资质的测绘部门测绘四至，一审法院判决于法无据。二、一审法院在评估价基础上做了极高的上调，判决港隆公司承担明显高于评估价的占有使用费，于法无据。系争商铺由凤翔公司、桀殷公司、悉奢公司共同占有使用，港隆公司已尽力敦促他们腾退，占有使用费应由凤翔公司、桀殷公司、悉奢公司承担。为避免累讼，法院应一并解决。凤翔公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判凤翔公司无须承担腾退搬离责任。事实和理由：一、凤翔公司不是系争商铺的占有人，也并未将该商铺出租或交付给桀殷公司，不应承担返还义务。根据合同约定的面积、合同附件的图示、房产证的显示以及凤翔公司未交付房屋的事实,可以说明凤翔公司未越权出租系争商铺。桀殷公司、悉奢公司占有系争商铺,系基于其单方故意。二、在凤翔公司没有出示房产证和交付房屋的情况下,桀殷公司直接对系争商铺进行占有使用。凤翔公司从未将系争商铺交付给桀殷公司使用过,对于桀殷公司、悉奢公司占有使用系争商铺的事实不具有可归责性,凤翔公司不是侵权人,不应承担返还义务。陶2、朱玲、陶1辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求法院驳回上诉，维持原判。桀殷公司、悉奢公司共同述称，一审法院忽视评估报告的结论，桀殷公司、悉奢公司同意港隆公司有关租金计算的上诉请求。陶2、朱玲、陶1向一审法院起诉请求：1.港隆公司立即委托有资质的测绘部门根据房屋产权证登记的面积位置测绘四至范围后，将属陶2、朱玲、陶1的系争商铺予以返还；2.港隆公司支付陶2、朱玲、陶1房屋占有使用费(按照每月18,630元，自2018年12月31日起计算至实际返还房屋日止)；3.港隆公司、凤翔公司、桀殷公司、悉奢公司一并腾退系争商铺。一审法院认定事实如下：陶2、朱玲、陶1是系争商铺的权利人。2009年9月2日，陶2、朱玲、陶1(甲方、出租方)与港隆公司(乙方、承租方)就系争商铺分别签订两份租赁合同，约定房屋实测建筑面积分别为84.32平方米、47.35平方米，月租金分别为11,708元、6,922元，两份合同约定的租赁期限均至2018年11月30日止，在租赁关系提前终止或租期届满后给予乙方30日的免租撤场期，并同意除附件三装修之外的乙方投资的可移动设施、设备归乙方所有。合同并对租金支付时间等其他事宜进行了约定。2017年4月21日，凤翔公司(出租方、甲方)与桀殷公司(承租方、乙方)签订房屋租赁合同，约定甲方出租给乙方的房屋坐落在盈港路XXX号XXXX,XXXX,XXXX-XXXX,XXXX，XXXX,XXXX-XXXX,3031,3033,3036-3041,3043,3044,3046-3052,3056,3057,3062,3063,3066-3069,3071-3079,3082-3084,3088-3097,3103-3107,3110-3117,3119-3129,3134-3142,3144室商铺，建筑面积约为5,034.34平方米，以房产证为准，房屋平面图及范围见本合同附件(二)，租赁期自2017年5月10日至2028年3月9日。随后，在2017年签订的补充协议、2018年8月16日签订的租赁合同补充协议二中，双方再次确认了上述租赁商铺的房号。2018年5-10月、2019年3-5月的租金均是按照上述合同约定的标准支付。2019年9月17日，上海信衡房地产估价有限公司出具《房地产估价报告》(以下简称“估价报告”)，对系争商铺的市场租金价值出具估价结果：3013室在全部假设和限制条件下的平均市场租金价值为32元/平方米•月，3014室在全部假设和限制条件下的平均市场租金价值为33元/平方米•月。陶2、朱玲、陶1认为，没有真实客观的体现房屋租金，应当采用原合同的租金标准，在港隆公司违约的情况下应考虑公平原则。其他当事人均认可估价报告的估价结果。港隆公司支付评估费用5,200元。陶2、朱玲、陶1表示，与凤翔公司签订合同购买的系争商铺，当时售楼处的工作人员带陶2、朱玲、陶1到现场去指了位置，有一个平面图，说了大概面积，说按实际面积分割，当时地上可以看出大致位置，但是无法确定具体位置。现在要求测绘机构协助陶2、朱玲、陶1返还，是为避免港隆公司自行测量出来的跟实际情况不符，影响其他业主的权利。港隆公司表示，陶2、朱玲、陶1购买系争商铺时没有物理分隔墙，就是划线的，同意将四至范围线画好后返还给陶2、朱玲、陶1。凤翔公司表示，系争商铺不在其与桀殷公司的合同中，桀殷公司支付的租金也不包括系争商铺，凤翔公司没有责任。桀殷公司、悉奢公司共同表示，坚持其与凤翔公司的合同，双方补充协议中凤翔公司也没有提出对标的物的异议，其是按照合同约定支付租金的。没有义务返还给陶2、朱玲、陶1，即使返还也是返还给凤翔公司。一审法院认为，陶2、朱玲、陶1与港隆公司签订的租赁合同是双方当事人真实意思的表示，其内容未有法律法规禁止内容，应为合法有效，双方均应按约履行。租赁合同约定的租期已于2018年11月30日届满，租期届满后港隆公司理应按照合同之约定，将商铺返还给陶2、朱玲、陶1。同时，陶2、朱玲、陶1亦应按照合同之约定在“租期届满后给予30日的免租撤场期”。现系争商铺由凤翔公司与桀殷公司签订租赁合同，并由桀殷公司、悉奢公司实际占有使用未予返还，故凤翔公司、桀殷公司、悉奢公司应及时腾退系争商铺，港隆公司应及时按照产权证登记的面积和范围将系争商铺返还予陶2、朱玲、陶1；逾期未返还的，港隆公司应自2018年12月31日起支付陶2、朱玲、陶1实际占有房屋的使用费。凤翔公司称未将系争商铺对外租赁，但其签订的租赁合同中有系争商铺的房号，且未提供其后向承租方更正租赁范围的证据，因此对凤翔公司的该项意见，法院不予采纳。关于商铺占有使用费标准问题。陶2、朱玲、陶1要求继续按照原租金标准计算占有使用费，港隆公司表示异议，称原租金标准考虑了房屋买卖投资回报率。陶2、朱玲、陶1与港隆公司就租期届满后的占有使用费标准未有达成一致约定，法院则遵循民事主体间公平合理的原则，参照估价机构关于系争商铺平均市场租金价值的估价来计算占用费。一审法院判决如下：一、上海港隆企业管理有限公司、上海凤翔房地产开发有限公司、上海桀殷实业有限公司、上海悉奢企业管理有限公司应于判决生效之日起十五日内腾退搬离位于上海市青浦区盈港路XXX号3013、3014号商铺；二、上海港隆企业管理有限公司应于判决生效之日起十五日内委托有资质的测绘部门按照产权证登记的面积位置测绘四至范围后，将上述青浦区盈港路XXX号3013、3014号商铺返还给陶2、朱玲、陶1；三、上海港隆企业管理有限公司应于判决生效之日起十五日内支付陶2、朱玲、陶1房屋占有使用费(3013号商铺按照7,082.88元/月，3014号商铺按照4,261.50元/月，自2018年12月31日起计算至实际返还之日止)。本院二审期间，当事人未提供新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，陶2、朱玲、陶1与港隆公司签订的租赁合同约定了系争商铺的租金。在合同期满后，港隆公司未将系争商铺返还，应向陶2、朱玲、陶1支付占有使用费。一审法院采纳了港隆公司关于原租金标准考虑了房屋买卖投资回报率的主张，参考了估价机构关于系争商铺平均市场租金价值的估价，遵循公平合理原则，酌情确定占有使用费，尚属合理。系争商铺的返还并非简单地地面划线标注即可，为明确产权的归属，避免其他的纷争，一审法院判决须测绘后返还，本院予以认同。港隆公司自称其与凤翔公司是关联公司，两公司的债权债务关系，非本案审理范围。凤翔公司与桀殷公司签订的房屋租赁合同约定的租赁范围包含系争商铺，桀殷公司称其实际使用的三楼包含系争商铺，凤翔公司称未将系争商铺对外租赁，本院不予采纳。凤翔公司将系争商铺对外出租，其出租权利并非来自产权人；现产权人要求返还系争商铺，凤翔公司应承担腾退义务。综上，港隆公司、凤翔公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币160元，由上诉人上海港隆企业管理有限公司负担人民币80元，上诉人上海凤翔房地产开发有限公司负担人民币80元。本判决为终审判决。法官助理万晶审判长 王 珍审判员 邬海蓉审判员 王晓梅二〇二〇年四月二十四日书记员 万 晶附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……