浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙07民终956号上诉人（原审原告）：吕红儿，女，1966年10月7日出生，汉族，住浙江省义乌市。被上诉人（原审被告）：朱瑞喜，男，1951年8月15日出生，汉族，住浙江省义乌市，现住浙江省义乌市。委托诉讼代理人：邵珺阳，男，1981年9月28日出生，汉族，系朱瑞喜女婿。上诉人吕红儿为与被上诉人朱瑞喜房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2019）浙0782民初16449号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吕红儿上诉请求：1、判令朱瑞喜按结算清单的总额9784元赔偿给吕红儿；2、朱瑞喜伪造声明应给予拘留15天的处罚；3、朱瑞喜承担本案一、二审案件诉讼费。事实与理由：一、一审曲解2008年6月12日签订的《租赁协议》。1、违约认定问题。看房后所交的押金就是订金，付清一年房租费时，就转变成水电费之类的担保金，如此循环到第5周年届满止。租客押金许可在任何一周年届满时退，前提是只要在任何一周年届满前一个月通知房东终止租赁，就不属于违约。若未提前一个月通知房东，则处于第一年时扣违约金=本年房租费9500元/12个月=791.7元，第二年时扣违约金=上年房租费9500元（1+8%）/12个月=855元，以此类推，第三、四、五年扣违约金分别为923.4元、997.3元、1077元。五年合同期内，因有“租金年增长率8%”的规定，甲方无权终止合同。一审认为下一年不再租赁朱瑞喜的房子已构成违约，曲解了《租房协议》，意味着越权撤销了“乙方如终止租房，需提前一个月通知甲方”的条款，增加了“凡是乙方不到5周年租期的，都属于违约的行为”的条款。2、交房租费的时间问题。第二年每月855元房租费的情况下，3000元押金（订金）时效至少2个月的时间才届满，故“乙方续租，需提前一个月付款”是违法条款。乙方在租赁期第一周年届满时再去付房租费，属于合理合法，现根据3000元订金计算，乙方在租赁期第一周年届满后2个月内再去付房租费，也属于合理合法。一审根据“乙方续租，需提前一个月付款”的条款认定乙方违约，是完全曲解《租房协议》的。3、解除《租房协议》的问题。2019年5月11日，吕红儿虽提出过终止租赁。但5月21日脚摔断后，在5月24日（或28日）告知朱瑞喜要求续租。在这个居住期内和押金（订金）有效期内，吕红儿完全有权续租。朱瑞喜拒不退订金，就证明订金生效，朱瑞喜在订金有效期内又收受他人房租，属于违法违约。提前通知不等于许可朱瑞喜提前收取他人房租，更不等于许可重叠出租。朱瑞喜的当庭辩称和一审审理查明“……被告答复，被告已经与另外承租人谈妥承租”以及2019年7月15日20:30《朱瑞喜新租客的现场调查录音》，证明朱瑞喜是在5月28日前就收取了江西钟先生的房租费。原审却偏听偏信朱瑞喜“6月13日与他人签订租房协议”的诡辩。朱瑞喜夫妻气势汹汹强迫吕红儿6月11日搬离，原审居然认为“……表明双方已经达成解除原租房协议的合意”。那么，又何来吕红儿违约？朱瑞喜为什么不拟写一份《解除租房协议书》？对于朱瑞喜伪造《声明》、拒还订金、强迫搬离、居住期内出租给他人的违法违约行为，原审为何丝毫不追究？二、原审部分事实认定不清。1、租赁起止日期的认定，存在协议书字面上的起止时间、协议书落款的签章上的起止时间和实际交钥匙的起止时间，理应以实际交钥匙的时间来认定双方租赁期间，即从2018年6月13日15:33:20起至2023年6月13日15:33:19止。一审认定“双方约定的租赁期为2018年6月12日（0点起）至2023年6月11日（23：59止）”，使吕红儿吃亏了两天，这是违约界线的重要依据。朱瑞喜所谓的“6月13日与他人签约”，冒犯了订金有效期界线和实际第一周年届满日期违约界线的范围内。2、见证人丁某的见证效力的认定。吕红儿从看房、交押金（订金）、《租房协议》的签章、付房租费都是丁某在场亲眼见证；墙面漂白、老化墙开关置换、搬家进租房、安装热水器、安装厨房都是丁某亲手劳作；《起诉状》、《民事诉讼证据清单》、《原被告房屋租赁结算清单》以及相关的照片与发票都是丁某整理，吕红儿核实。由此可见，在本房屋租赁合同纠纷一案中，丁某就是唯一有力的见证人。一审对见证人的见证效力未作认定。关于墙壁是否粉刷、开关是否置换等问题，一审理应展开庭外现场勘验，还能确认见证人丁某是否作伪证。协议书和诉讼的打字复印，几次到法庭的包车费，都是朱瑞喜违约违法行为所造成，理应由朱瑞喜承担。3、2019年7月15日的新租客现场调查录音，真实可信，应予认定。4、一审未对《声明》作出合理合法解释。从内容上看，《声明》不是《租房协议》的补充规定，无撤销《租房协议》。从时间上看，《声明》落款签章日期是2019年6月2日，而2019年10月11日一审开庭审理时，朱瑞喜想到了脚摔断后签章《声明》不妥，改口辩称约2019年5月15日至20日之间在建设路碰倒吕红儿的那一天。《声明》只能是在2019年6月13日15:33后才是适合的时间。从见证人上看，朱瑞喜的妻子和大姨不能做《声明》签章的证明人。从举证责任上看，朱瑞喜强辩《声明》是真的，理应补强证据使之形成证据链，一审举证责任倒置错误。从《租房协议》第六条第一款看，“乙方如终止租房，需提前一个月通知甲方”的规定，是朱瑞喜生怕造成房屋闲置一个月的损失，可见，第一周年届满后，第二年的订金是855元，此时乙方违约则扣违约金855元。从续租请求上看，吕红儿摔断了脚，在2019年5月24日（或28日）提出续租，是在第一周年居住期届满前，合情合理合约合法，朱瑞喜拒退订金，是违法行为。从家境上看，吕红儿无住房，无固定收入，还要供养小孩上学念书，在自己脚摔断的困境下，怎会装出财大气粗、大度**的样子呢？从居住时间上看，搬一次家实在不容易，找房子、简单装修、搬运东西等都要花费很大的人力和财力，仅居住一年时间，如不收回押金将损失七千余元，不合情理。一审判决未认定《声明》有效，但3000元押金按2:1分配，表明《声明》三分之二有效三分之一无效，缺乏依据。一审对未预交鉴定费归责错误。一审也未判决撤销《租房协议》，表明《租房协议》继续有效，涉案房屋应当继续出租给吕红儿直至5年期满。朱瑞喜答辩称：一、按《租房协议》第一条，未租满5年的违约。如果终止租房的需提前一个月通知甲方，吕红儿没有通知，也没有打款记录，充分证明是吕红儿违约。二、关于押金的定义。吕红儿认为押金可以抵作房租，但在房屋租赁合同履行中，押金一般都是在破坏房屋结构及违约的情况下才会有押金的使用，不能理解为租金的概念，且《租房协议》明确约定租金是需提前支付的。吕红儿没有提前通知和提前打款，视同违约。通话记录、转帐记录都可以证明。事后朱瑞喜去了房子所在地找到吕红儿之后，吕红儿才确认其不租了。吕红儿的行为已经充分证明其违约的事实。请求驳回上诉，维持原判。吕红儿向原审法院起诉请求：判决朱瑞喜按结算清单内容总数额9784元归还给吕红儿。原审法院认定事实：2018年6月12日，以吕红儿为乙方，朱瑞喜为甲方，双方签订租房协议，租房协议内容为：乙方租用甲方位于佛堂大成路143号楼上四楼套间住用。一、租期五年，从2018年6月12日至2023年6月11日止，年租金9500元，打入朱瑞喜农行卡，租金年增长8%；二、租期内所发生的一切费用由乙方交纳；三、租期内要遵纪守法，注意安全，出现事故，一切责任乙方负担；四、租期内，要保证房屋及一切设施完好性，有损坏及时修理，租期结束要保证完好性及干净，完整交还甲方；五、押金叁仟元，任何一方违约，都应承担责任；六、乙方如终止租房，需提前一个月通知甲方，乙方续租，需提前一个月付款，存入朱瑞喜农行卡号等等。同日，朱瑞喜向吕红儿出具押金收条一份，确认收到吕红儿租房押金3000元；6月14日，吕红儿经丁启来账户转入朱瑞喜农行卡号租金9500元。2019年5月11日或12日，吕红儿告知朱瑞喜，下一年不租朱瑞喜的房屋了。朱瑞喜书写声明一份交由吕红儿签名捺印，内容为：本人租大成路143号四楼，原租五年，现到2019.6.11一年到不租了，因违约押金按合同不退了，门窗也不拆了，特此声明，水电也交清，6月11日前搬清所有东西，决不反悔。5月21日，吕红儿的脚摔伤，5月24日或28日，吕红儿告诉朱瑞喜因其脚伤，想继续租用房屋。朱瑞喜答复吕红儿已经与另外出租人谈妥承租，不再租赁给吕红儿。2019年6月11日，吕红儿搬离朱瑞喜房屋。6月13日，朱瑞喜与他人签订租房协议。吕红儿承租朱瑞喜房屋期间，经朱瑞喜许可更换了防盗门二扇，价值1000元，对部分墙壁进行了粉刷，更换了墙壁开关等。原审法院认为，吕红儿、朱瑞喜于2018年6月12日签订的租房协议系双方当事人的真实意思表示，其内容无合同法第五十二条规定的无效情形之一，应确认该协议有效。双方约定的租赁期为2018年6月12日至2023年6月11日，而吕红儿于2019年5月11日或12日通知朱瑞喜，下一年不再租赁朱瑞喜的房子，吕红儿的行为已构成违约，依法应承担违约责任。吕红儿于2019年6月11日搬离朱瑞喜的房屋，朱瑞喜于6月13日与他人签订租房协议，表明双方已经达成解除原租房协议的合意。吕红儿的违约行为给朱瑞喜造成房屋租金损失较小，可酌情减轻吕红儿的违约赔偿责任。吕红儿否认声明中的签字捺印系其本人所为，对此负有举证证明责任，其申请鉴定经许可后，不预交鉴定费，致使吕红儿主张的待证事实无法查明，应承担举证不能的法律后果。从声明的内容看，吕红儿同意“门窗不拆”，但并未明确表示放弃更换防盗门要求朱瑞喜给予补偿，因吕红儿更换防盗门等朱瑞喜受益，宜由朱瑞喜给予适当的补偿。综合考虑吕红儿违约、朱瑞喜的损失及受益等情况，确定由朱瑞喜返还吕红儿押金1000元，补偿吕红儿更换防盗门等费用800元。吕红儿的其他主张缺乏事实与法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、朱瑞喜于判决生效后三日内返还吕红儿押金1000元，补偿更换防盗门等费用800元，合计1800元。二、驳回吕红儿的其他诉讼请求。如果未按生效判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由吕红儿负担6元，朱瑞喜负担19元。二审中，吕红儿提交收款收据复印件，待证涂料是吕红儿买的。朱瑞喜质证认为：本案争议的是谁违约的问题，谁粉刷墙和本案没有关系。且该证据不是原件，也无法证明这些涂料用在哪里，就算可以证明，也与本案无关。房屋价格已经充分体现，目前佛堂120平方米的房屋年租金要2万元左右，吕红儿之前和之后的租客租金都高于吕红儿。一方面吕红儿租5年，所以给了其租金让步，房屋现实的状况也不是特别好，吕红儿提出自己要做调整，我们告诉她不要损坏房屋结构就可以了，吕红儿的付出并不影响其违约的实际情况。朱瑞喜提交通话记录、银行帐户明细各一份，待证吕红儿没有提前一个月支付租金，也没有打电话要求续租。吕红儿质证认为：钱没有打是没有谈好，是朱瑞喜不租给吕红儿。本院认为，对吕红儿提交的证据，因一审判决已对部分墙壁由吕红儿进行粉刷、墙壁开关由吕红儿予以更换的事实作出认定，朱瑞喜对该事实也未提出异议，故吕红儿无需再提供证据对此证明；至于数额104.30元的出租车发票复印件，无法看出与本案的关联性；上诉状打字的收款收据复印件，即使真实，在我国现行法律规定中也属于当事人自行承担的费用。对朱瑞喜提供的证据，真实性可予认定，吕红儿承认并未在第一年租期届满前一个月支付第二年租金，对此可予确认。经审查双方当事人提供的有效证据，本院对原判决认定事实予以确认。本院认为，双方签订的《租房协议》合法有效，应作为确定双方权利义务的依据。根据该协议第一条的约定，租期为5年。第六条约定“乙方如终止租房，需提前一个月通知甲方，乙方续租，需提前一个月付款，存入朱瑞喜农行卡号”，现吕红儿自认于2019年5月11日左右告知朱瑞喜不再租赁房屋，也未于一年租期届满前一个月支付第二年的租金，其违约要求提前解除《租房协议》的意思表示明确。朱瑞喜在获知吕红儿的该意思表示后向外重新招租，系非违约方以行为行使法定解除权，也是非违约方减少损失的合理行为。此后吕红儿因脚受伤，于2019年5月24日（或28日），又向朱瑞喜表达了继续租用房屋的意思表示，但朱瑞喜因已与他人谈妥租赁而未同意。吕红儿单方提出提前解除合同在先，朱瑞喜作为非违约方行使法定解除权在后，《租房协议》既已解除，就不再因吕红儿的单方意愿而改变，除非双方就是否租赁达成新的合意。且吕红儿此后于2019年6月11日搬离租赁房屋，也表明其已接受《租房协议》解除的结果。《租房协议》解除，不影响合同中结算和清理条款的效力。吕红儿在合同约定5年租赁期的情况下实际只租赁1年，属违约行为，也无证据证明朱瑞喜放弃追究吕红儿的违约责任，故吕红儿应承担违约责任。《租房协议》第五条约定“押金叁仟元整，任何一方违约，都应承担违约责任”，故该处的3000元押金具有预定赔偿责任的违约金的性质。一审考虑合同履行的实际情况、吕红儿租房后有部分添附行为、以及朱瑞喜此后重新招租的情况，酌情确定吕红儿承担相应的违约责任，由朱瑞喜退还吕红儿押金（违约金）1000元并补偿吕红儿更换防盗门等费用800元，合情合理，并无不当。吕红儿主张《声明》中的签名和捺印并非其本人签名捺印，并在一审中申请对此鉴定，但因未预交鉴定费而导致待证事实无法查明，应对此承担不利后果。吕红儿主张《声明》系朱瑞喜伪造，未提供任何证据证明。至于吕红儿提出的违约金按年度计算，已在酌情确定违约金时在合同实际履行情况中予以考虑；关于第二年房租费的交纳时间、租赁起止时间等上诉理由，均与合同约定不符；所称见证人事项，部分待证事实一审已予以认定，其余因见证人本身属孤证，无法作出认定。综上，吕红儿的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人吕红儿负担。本判决为终审判决。审 判 长 宋耿金审 判 员 楼 俊审 判 员 杜月婷二〇二〇年四月二十一日代书记员 黄佳婧