新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0105民初5203号 原告（反诉被告）：徐玲，女，1980年12月10日出生，汉族，现无固定职业，住乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：吴凡，上海兰迪（乌鲁木齐）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王慧霞，上海兰迪（乌鲁木齐）律师事务所律师。被告（反诉原告）：乌鲁木齐市恒新佳诚房地产开发有限公司，住所地新疆乌鲁木齐市水磨沟区温泉东路407号雪莲山会馆二层。法定代表人：王钊，该公司总经理。委托诉讼代理人：马琴，女，该公司法务员。委托诉讼代理人：宋少峰，男，该公司法务员。原告（反诉被告）徐玲与被告（反诉原告）乌鲁木齐市恒新佳诚房地产开发有限公司（以下简称恒新佳诚公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年12月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）徐玲的委托诉讼代理人吴凡、王慧霞，被告（反诉原告）恒新佳诚公司的委托诉讼代理人马琴、宋少峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）徐玲向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《乌鲁木齐都市果岭商品房认购书》；2.判令被告返还原告的已缴房款343,958元。事实和理由：2018年1月29日，原告与被告签订《乌鲁木齐都市果岭商品房认购书》，认购书约定原告购买被告位于乌鲁木齐都市果岭楼盘洋房17幢401单元，总价款为人民币2,292,369元。合同签订后，原告于2018年间按照合同约定已交付楼款总计343,958元。2019年6月，被告告知原告其将单方面解除房屋买卖关系，收回该商品房另行销售。原告多次与被告沟通协商要求返还已缴纳的房款343,958元，但被告仍非法占有上述房款且拒绝退款，故提起诉讼。被告（反诉原告）恒新佳诚公司辩称，我方同意解除《乌鲁木齐都市果岭商品房认购书》及《商品房买卖合同》，按照双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议第4条第2款的规定，买受人逾期180天仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金，按照该约定我方有权解除合同并扣除相应的违约金和佣金。对原告要求我方退还房款343,958元的金额不认可，按照合同约定，应先扣除违约金和佣金，余额部分我方可以返还。被告（反诉原告）恒新佳诚公司提出反诉请求：1.判令解除反诉人与被反诉人于2018年1月27日签订的《商品房买卖合同》及补充协议；2.判令被反诉人向反诉人支付违约金171,979元；3.判令被反诉人承担恒房通佣金22,924元；以上合计：194,903元。事实和理由：2018年1月27日，反诉人与被反诉人签订《商品房买卖合同》，被反诉人购买反诉人位于乌鲁木齐恒大都市××元的房屋，该商品房建筑面积为184.8平方米，总价款为人民币2,292,369元。付款方式约定为分期付款，合同签订后，被反诉人支付了前两笔房款后，便迟迟未向反诉人支付剩余房款，并且被反诉人逾期付款达180日以上，按照双方《商品房买卖合同》约定，被反诉人应当向反诉人承担己付款50％的违约金，并且反诉人在出售该房屋时产生22,924元的恒房通佣金，此笔费用需由被反诉人承担。原告（反诉被告）徐玲针对恒新佳诚公司的反诉请求答辩称，恒新佳诚公司的诉讼请求缺乏事实及法律依据，对反诉原告主张的恒房通佣金不同意支付，是反诉原告自己出售房屋时产生的不应由我方支付，反诉原告说我方违约，我方不予认可，根据双方签订的商品房买卖合同第24条的约定，商品房预售的自本合同生效之日起三十日内由出卖人向房屋产权交易中心申请登记备案，但时至今日，被告一直没有履行合同的义务，同时根据交易习惯，合同应当人手一份，但是被告一直未给我任何一份合同。在签订商品房买卖合同时被告也不具备商品房预售的资格和条件，故我方认为违约责任在反诉原告处，我方不应承担违约责任及佣金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原、被告双方进行了证据交换和质证。本院经审查，对原告徐玲提交的《乌鲁木齐市都市果岭商品房认购书》、收据、乌鲁木齐政府网网站截图打印件的真实性、合法性及与本案的关联性予以确认。对被告恒新佳诚公司提交的《房屋买卖合同》的真实性、合法性及与本案的关联性予以确认，对佣金截图及上海浦发银行付款凭证的真实性予以确认，与本案的关联性不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月27日，甲方（出卖人）恒新佳诚公司与乙方（买受人）徐玲签订《乌鲁木齐都市果岭商品房认购书》，约定徐玲自愿以单价12,404.59元/平方米，总价2,292,369元认购乌鲁木齐都市果岭楼盘洋房17幢401单元房屋，房屋建筑面积184.80平方米。乙方同意签署本认购书时支付5万元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款），乙方须于2018年1月29日前支付首期房款64,618元（不含定金）并签署《商品房买卖合同》，2018年7月25日前支付229,237元，2019年1月25日前支付343,855元，2019年7月25日前支付687,711元，2020年1月25日前支付916,948元，如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付为违约金。认购书第五条约定，乙方必须在约定的付款方式和期限内到乌鲁木齐都市果岭售楼中心支付首期款及签署《商品房买卖合同书》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。同日，双方签订了《商品房买卖合同》，房屋坐落、单价、总价、面积与《乌鲁木齐都市果岭商品房认购书》中确认的信息一致，合同规定徐玲于2018年1月27日前支付首期房款11,618元，2018年7月25日前支付229,237元，2019年1月25日前支付343,855元，2019年7月25日前支付687,711元，2020年1月25日前支付916,948元，徐玲如未按合同约定的时间付款，逾期在180日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天至实际全额支付应付款之日止，按日万分之一支付违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，恒新佳诚公司有权解除合同，出卖人解除合同的，徐玲按累计应付款的1%支付违约金。合同第24条规定，商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心申请登记备案。合同附件五补充协议第三条第二项约定，在《房屋所有权证》办理完毕前，出卖人和买受人双方任何一方无正当理由要求终止合同的，责任方需承担违约责任，并按已付款的50%作为违约金赔偿对方损失。同日，徐玲向恒新佳诚公司交纳首期款（含定金）114,618元、办证费80元；2018年7月26日，徐玲向恒新佳诚公司交纳房款229,237元、违约金23元。2018年6月25日，恒新佳诚公司取得恒大都市果岭小区17幢楼的商品房预售许可。另查明，庭审中徐玲与恒新佳诚公司均同意解除双方于2018年1月29日签订的《乌鲁木齐都市果岭商品房认购书》及《商品房买卖合同》。本院认为，原、被告双方于2018年1月27日签订《乌鲁木齐市都市果岭商品房认购书》、《商品房买卖合同》及补充协议，本案双方均同意解除，本院予以确认。本案的争议焦点为：1.在合同履行过程中，违约方如何确认；2.恒新佳诚公司是否应当向徐玲返还已缴纳房款343,958元；3.徐玲是否应当向恒新佳诚公司支付违约金171,979元及承担恒房通佣金22,924元。一、针对第一个争议焦点，在合同履行过程中，违约方如何确认的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，原、被告双方于2018年1月27日签订《商品房买卖合同》，恒新佳诚公司于2018年6月25日取得涉案房屋的预售许可证明，根据上述规定应当认定合同有效，双方均应依约履行。徐玲认为其未按照约定的时间缴纳房款的原因是恒新佳诚公司未向其交付签订的房屋买卖合同，也没有进行网签备案，故停止交纳房款。对此本院认为，双方在《商品房买卖合同》中已明确约定了付款时间及付款金额，而是否进行网签备案并不影响合同的效力，双方在合同中并未将网签备案作为付款的前置条件，徐玲可以通过其他途径要求恒新佳诚公司办理网签备案手续，《商品房买卖合同》中对于价款、付款方式和付款时间的约定明确具体且有效，徐玲的抗辩理由不能成立，应当按照《商品房买卖合同》约定的时间向恒新佳诚公司付款，徐玲未按期支付房款的行为违反合同约定构成违约。二、针对第二个争议焦点，恒新佳诚公司是否应当向徐玲返还已缴纳房款343,958元的问题。合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状并有权要求赔偿损失。徐玲缴纳的343,958元中包含房款343,855元、办证费80元、违约金23元，故双方之间的《商品房买卖合同》解除后，恒新佳诚公司收取的购房款343,855元及办证费80元、违约金23元应当向徐玲返还。对徐玲要求恒新佳诚公司返还343,958元的诉讼请求，本院予以支持。三、针对第三个争议焦点，徐玲是否应当向恒新佳诚公司支付违约金171,979元及承担恒房通佣金22,924元的问题。恒新佳诚公司认为徐玲未按照《商品房买卖合同》的约定按期缴纳剩余房款并要求终止合同的，需按照合同附件五补充协议第三条第二项约定按已付款的50%作为违约金赔偿其损失，徐玲不认可其违约且认为违约金过高，鉴于徐玲未按期交纳房款致使双方解除合同，造成涉案房产的回款迟延，降低了涉案房屋交易成功的效率，客观上给恒新佳诚公司造成了一定的损失，本院酌定徐玲向恒新佳诚公司支付违约金5万元。对于恒新佳诚公司主张的恒房通佣金22,924元，该笔费用如何承担在《商品房买卖合同》中并未约定，故对于恒新佳诚公司要求徐玲承担该项费用的请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）徐玲与被告（反诉原告）乌鲁木齐市恒新佳诚房地产开发有限公司于2018年1月27日签订的《乌鲁木齐都市果岭商品房认购书》、《商品房买卖合同》及补充协议；二、被告（反诉原告）乌鲁木齐市恒新佳诚房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）徐玲返还343,958元；三、原告（反诉被告）徐玲于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）乌鲁木齐市恒新佳诚房地产开发有限公司支付违约金5万元；四、驳回被告（反诉原告）乌鲁木齐市恒新佳诚房地产开发有限公司要求原告（反诉被告）徐玲承担恒房通佣金22,924元的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉标的343,958元，案件受理费6459.36元（徐玲已预交3229.68元），减半收取3229.68元，由被告（反诉原告）乌鲁木齐市恒新佳诚房地产开发有限公司负担。反诉标的194,903元，案件受理费2099.03元（恒新佳诚公司已预交），由原告（反诉被告）徐玲负担538.48元，被告（反诉原告）乌鲁木齐市恒新佳诚房地产开发有限公司负担1560.55元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  员   王彩虹二 Ｏ 二 Ｏ 年 四 月 十 七 日书  记  员   邵振录