北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终910号上诉人（原审被告）：北京龙泉宾馆有限公司，住所地北京市门头沟区水闸北路21号。法定代表人：蒋鹏，经理。委托诉讼代理人：蔡惠如，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏艳，北京市盈科律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：孙军，1973年1月30日出生。委托诉讼代理人：周玉顺，北京周玉顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：张彦，北京周玉顺律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：北京市门头沟区龙泉镇三家店村第一股份经济合作社，住所地北京市门头沟区三家店水闸路3号。法定代表人：谭长水，董事长。委托诉讼代理人：王汉民，北京乾同律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁琰，北京乾同律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：中诚阳光（北京）新能源科技有限公司，住所地北京市门头沟区。法定代表人：曹雪锋，经理。委托诉讼代理人：周玉顺，北京周玉顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：张彦，北京周玉顺律师事务所实习律师。被上诉人（原审第三人）：北京中诚腾泰投资担保有限公司，住所地北京市门头沟区斋堂镇政府南楼496室。法定代表人：任海涛，经理。委托诉讼代理人：周玉顺，北京周玉顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：张彦，北京周玉顺律师事务所实习律师。原审第三人：北京鸿嘉恒泰咨询有限公司，住所地北京市门头沟区军庄路1号院021室。法定代表人：杨玥华，经理。上诉人北京龙泉宾馆有限公司（以下简称龙泉宾馆），上诉人孙军因与被上诉人北京市门头沟区龙泉镇三家店村第一股份经济合作社（以下简称三家店第一股份合作社）、中诚阳光（北京）新能源科技有限公司（以下简称阳光公司）、北京中诚腾泰投资担保有限公司（以下简称腾泰公司）、原审第三人北京鸿嘉恒泰咨询有限公司（以下简称鸿嘉恒泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院（2017）京0109民初49号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。龙泉宾馆针对被上诉人三家店第一股份合作社、阳光公司、腾泰公司上诉请求：撤销一审判决第二项、第四项，改判驳回三家店第一股份合作社第二、三、四项诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，三家店第一股份合作社主体不适格，其对主张腾退的房产和土地不具有所有权，龙泉宾馆所进行的地上物的建设或改扩建是在政府批示的征地范围内，且建造时间发生在三家店第一股份合作社取得集体土地所有权证之前；一审判决认定的房产和土地实际控制使用情况与事实不符，腾退及占有使用费责任主体的认定与事实不符，该房产不在龙泉宾馆的实际控制之下。二、一审法院法律适用存在错误，未对涉案房产的建设、装修成本等予以处理，酌定占有使用费计算标准过高，计算期限未依法予以综合考量。三家店第一股份合作社辩称，同意一审法院判决，不同意龙泉宾馆的上诉请求。双方的租赁关系在2015年终止后，三家店第一股份合作社发函询问龙泉宾馆是否承租，龙泉宾馆回应不再继续承租，在租赁期满后未腾退返还租赁房屋，而是将租赁房屋处分给第三人，龙泉宾馆上诉主张的未实际占有房屋没有道理。龙泉宾馆一审中未对装修提起反诉，且在合同期满后无权在本案中对装修提出主张。龙泉宾馆应当对全部使用费承担责任。阳光公司、腾泰公司、孙军共同辩称，同意龙泉宾馆关于撤销一审判决第二项、第四项的上诉请求，同时不同意一审判决第三项。孙军针对被上诉人三家店第一股份合作社上诉请求：撤销一审判决，改判驳回三家店第一股份合作社一审诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，三家店第一股份合作社不具备诉讼主体资格。三家店第一股份合作社主张腾退的涉案房屋和场地早已被征收国有，三家店第一股份合作社已经领取了补偿款，不再对土地房屋享有所有权，其名下的集体土地所有权证是错误的。三家店第一股份合作社主张对涉案房屋及场地进行腾退是基于与龙泉宾馆签订的《房屋租赁补充协议》，该协议已被一审法院认定无效，三家店第一股份合作社基于无效合同要求他人返还和腾退不归其所有的房屋，没有事实和法律依据，合同无效后应恢复到签订合同前的状态，即闲置状态。二、一审法院适用法律错误，在涉案房屋的买卖过程中，孙军已经支付了相应价款，亦尽到了合理审查义务，未办理产权证并非孙军主观上不愿意，而是客观上没有办证条件，孙军不存在过错，应属于善意取得。三家店第一股份合作社辩称，同意一审法院判决，不同意孙军的上诉请求。一、涉案房屋是三家店第一股份合作社合法所有财产，龙泉宾馆有腾退涉案房屋和支付占有使用费的义务。二、涉案房屋占用的土地系三家店第一股份合作社合法登记的集体土地，且经过法院司法确认。孙军上诉称涉案土地在1987年被征收、土地使用权归龙泉宾馆与客观事实不符，属于主观臆断。三、孙军提出的理由不能证明涉案房屋占用的土地已于1987年被征收。四、对于涉案房屋，孙军并非善意取得。龙泉宾馆述称，同意孙军关于三家店第一股份合作社对涉案房屋没有所有权的意见，不同意孙军关于第三人善意取得的意见。第三人在所谓购买房产过程中，价格不合理，且按照转让协议，龙泉宾馆转让的只有设备设施，不是房产。阳光公司、腾泰公司述称，同意孙军的意见。鸿嘉恒泰公司述称，此案与鸿嘉恒泰公司无关，对一审判决不发表意见。三家店第一股份合作社向一审法院起诉请求：1、确认三家店第一股份合作社、龙泉宾馆于2010年7月17日签订的《房屋租赁补充协议》无效；2、判令龙泉宾馆腾退位于北京市门头沟区龙泉镇三家店水闸的原冰窖（现为天水居大酒楼）及其西侧和北侧停车场，冰窖小楼（与冰窖相连的三层小楼）及其南侧空地，原滨河春饭馆、滨河春早点处及其北侧停车场和南侧空地，并将上述房屋及场地返还给三家店第一股份合作社；3、孙军、阳光公司、腾泰公司、鸿嘉恒泰公司协助腾退第二项请求中的房屋及场地；4、判令龙泉宾馆和孙军、阳光公司、腾泰公司、鸿嘉恒泰公司按照每天每平方米1.5元的标准给付3053平方米的房屋使用费，从2015年6月1日计算至实际腾退并交付之日。一审法院认定事实：1992年12月26日，北京市门头沟区门头沟人民公社三家店生产大队第一生产队（以下简称三家店第一生产队）（乙方）与龙泉宾馆（甲方）签订协议书，约定：滨河春饭馆系三家店第一生产队分支机构，就甲方长期租用该饭馆一事，经甲乙共同协商，特订立如下协议：乙方愿意将滨河春饭馆长期租给甲方使用（包括现有餐厅，两层办公小楼，门前停车场，后院以及西侧出入的大门口），出租的建筑面积为675平方米。每年年租为税后十万元，每年年中六月底一次付清。南大厅以东的建筑仍由乙方自行支配。甲方协助乙方将乙方自行使用的部分建筑物装修加高，费用由乙方自行负责。1994年7月25日，三家店第一生产队（乙方）与龙泉宾馆（甲方）签订协议书，约定：甲乙双方共同协商，乙方愿意将新建的二层小楼（带地下室）租给甲方作为办公用房，特立如下协议：乙方愿意将西靠冰窖东连滨河春小楼（搬迁小楼）、北临三雁公路、南依龙泉宾馆的一座两层新建小楼（带半地下室）长期租给甲方使用（包括门前停车场，门前规划已报规划部门），年租金三万元，每年年中六月底一次性付清。甲方负责小楼的装修及其暖气安装，其材料由乙方负责，其余由甲方负责。机房在租用期间，供水、供热、维修均由甲方自行负责。甲方愿意接纳乙方的三名工作人员来馆为合同工，享受合同工待遇。合同还约定工作人员工资、更换条件以及合同违约责任等事宜。1995年1月7日，三家店第一生产队（乙方）与龙泉宾馆（甲方）签订协议书，约定：甲乙双方共同协商，就甲方长期租用滨河春饭馆一事达成如下协议：乙方愿意将滨河春饭馆（现卖早点处）长期租给甲方使用（包括现餐厅、操作间、门前停车场、后院以及东侧出入铁门）。每年年租金为税后两万元，每年年中六月底一次性付清。甲方在租用期间供水、供热及平时日常维修一律由甲方自己负责。甲方在租用期间电费由乙方垫付，甲方向乙方交纳电费。由于乙方将营业面积租给甲方导致人员无法安置，甲方愿意接纳乙方五名工人来甲方工作。合同还约定了工作人员工资、更换条件以及合同违约责任等事宜。1995年元月13日，三家店第一生产队（乙方）与龙泉宾馆（甲方）签订协议书，乙方愿将现有三家店一队冰窖（后也称风味餐厅、豆捞，现名为天水居大酒楼）长期租给甲方使用，经双方协商达成如下协议：乙方愿将三家店一队冰窖租给甲方做库房之用（包括门前停车场、侧面附属用房），每年年租金为税后五万元整，每年年中六月底一次性付清，甲方在租用期间维修工作由甲方自行负责，甲方在租用期间电费由乙方垫付，甲方向乙方交纳。甲方接纳乙方四名人员来甲方工作。合同还约定工作人员工资、更换条件以及合同违约责任等事宜。2010年7月17日，门头沟区龙泉镇三家店村经济合作社第一分社（以下简称经济合作社第一分社）（甲方）与龙泉宾馆（乙方）签订《房屋租赁补充协议》，约定：甲乙双方系多年的合作单位，乙方建宾馆时征用了甲方土地。自1992年至1996年双方又分别签订了房屋、场地租赁合同，房屋场地租赁费用在年租金递增后，现为共计每年40.9万元，为了便于今后合同履行和完善合同内容，现签订补充协议如下：一、甲方继续将原来乙方租赁的房屋场地出租给乙方使用（详见附件1出租房屋及场地清单）；二、租赁期限5年（自2010年6月1日至2015年5月31日）；三、租金为每年45万元，支付方式为每年6月30日前支付50%，另50%于12月30日前支付；四、甲方同意乙方对上述房屋进行定期装修并维修；五、乙方在租赁期间自行承担供水、供暖、供电所发生的各种费用及维修费用；六、乙方应按时支付租金，如逾期3个月支付租金，甲方有权要求支付违约金或者终止合同；七、甲方在合同履行期限内，不得随意单方终止合同或以任何理由增加租金，如发生政府占地、征用，乙方享有停产停业的损失赔偿费用及乙方装修损失费用；八、乙方将现有东北农家大院及酸菜鱼餐厅返退给甲方，乙方不要求损失赔偿；九、甲乙双方协商，截止到2010年5月31日，乙方支付甲方30万元作为以前乙方欠甲方的所有租金及补偿（此款已支付），2010年5月31日前甲乙双方的债权债务结清。上述合同签订后，三家店第一股份合作社依约将上述协议所涉房屋交付龙泉宾馆，龙泉宾馆支付房租至2015年5月31日。龙泉宾馆承租涉案房屋后在冰窖小楼及滨河春饭馆南侧房后新建有两小间一层房屋、一大间二层房屋，作为风味餐厅（冰窖）的设备用房。案件审理过程中，法院组织双方进行了两次现场勘查。经查，现冰窖地面两层房屋空置，地下由龙泉宾馆使用，冰窖西侧和北侧停车场由龙泉宾馆控制使用，冰窖小楼、滨河春饭馆、滨河春早点处由阳光公司、腾泰公司控制使用，冰窖小楼南侧空地及滨河春饭馆、滨河春早点处北侧停车场和南侧空地由阳光公司、腾泰公司控制。2015年4月10日，三家店第一股份合作社向龙泉宾馆发送《通知函》，载明：贵单位承租我单位冰窖、滨河春。2010年6月1日签订的合同租金是45万元，2015年5月31日合同到期。因双方单位有着多年的合作关系，根据上级指示，按当时市场租赁价格，我单位租给贵单位冰窖、滨河春。从2015年5月31日开始实施：按照每天1.5元/平方米的价格，按照建筑面积3053平方米计算。望贵单位收到通知后及时回复我单位。2015年4月28日，龙泉宾馆回函答复称：我司已收到贵单位发来的《通知函》，相关内容已上报我司总部相关领导。鉴于贵单位将租金收取标准上涨至1.5元/日/平方米，使得我司租金费用将近168万元，极大增加了我司运营成本。经请示我司上级领导，决定不再承租该场地。由此产生的其他相关事宜双方另行商议解决。庭审中，三家店第一股份合作社向法院提交了龙泉宾馆（甲方）与北京云德伟业商贸有限公司（现更名为鸿嘉恒泰公司）（乙方）于2014年1月16日签订的《合作协议》以及龙泉宾馆（甲方）与占国五金商店（乙方）签订的《风味餐厅资产转让协议》。其中，《合作协议》载明：甲方同意将风味餐厅东厅一层大厅和二层房间（4间）提供给乙方作为办公场所（不含望海楼），使用面积共406平方米，供乙方办公和开展保安培训工作使用。合作期限为2014年3月16日至2017年3月15日。乙方每年向甲方交纳房屋使用费18万元，每年一次性付清。乙方需向甲方交纳房屋使用费保证金10万元。《风味餐厅资产转让协议》载明：龙泉宾馆承租三家店一队冰窖地上建筑，用于风味餐厅经营使用。由于租赁合同于2015年5月31日到期后，甲方不再承租该场所。现就甲方承租期间对该场所的装修投入及其他设施设备等自有资产转让事宜，与占国五金商店经友好协商，达成如下协议：第一，甲方将其购置的在该场所内现有的设备、资产连同装修部分，一并转让给乙方，协议转让价款双方约定为50万元，乙方对现状及设备资产等确认核实无误；第二，乙方承诺，待其与三家店一队签署租赁协议后，将原风味餐厅地下冰窖（即甲方现作为库房使用部分）继续交予甲方作为仓库无偿使用，并且使用期限不低于十年。为保证该条款的执行，乙方暂付甲方10万元作为执行该条款的保证金。待乙方与三家店一队签署租赁协议后将条款列入合同。协议签署后甲方将保证金原数退还乙方。如乙方未能履行该承诺则保证金甲方不予退还；第三，乙方与三家店一队签署租赁协议后，乙方与现风味东厅租赁方（云德伟业公司）协商是否变更租赁合同事项；第四，乙方承租后，如使用甲方设备及资源，必须按期向甲方交付相关费用；第五，原晨鸣利鑫公司前期为风味餐厅维修费用三笔，约8万元，属历史遗留问题，有关费用结算事宜由乙方与晨鸣利鑫公司自行解决，甲方不再承担此项费用，不与甲乙双方转让费用相冲突。经质证，龙泉宾馆认可上述协议的真实性，鸿嘉恒泰公司认可合作协议。龙泉宾馆表示双方在合作期内，龙泉宾馆于2015年5月将协议所涉房屋内装饰装修及设备等自有资产转让给了占国五金商店，其公司与鸿嘉恒泰公司签署的上述协议于2015年5月就不再履行。庭审过程中，经法院多次电话联系占国五金商店的经营者杨占国，其均未按照法院通知时间至法院接受调查，亦未向法院提交申请主张权利。案外人曹雪峰（乙方）向法院提交了其于2016年4月26日与占国五金商店（甲方）签订的《房产转让协议》，载明：甲方购得龙泉宾馆风味餐厅及冰窖地上建筑房屋，现甲乙双方经友好协商达成如下协议：一、甲方将其购置的在该场所内现有的所有设备、原龙泉宾馆投资形成的所有房产、房屋连同装修部分（详见交接明细）一并转让给乙方，协议转让价款约定为四百万元，支付方式为2016年4月26日前支付五十万元，于2016年5月10日前支付三百五十万元。乙方对现状及设备资产等核实无误；二、乙方受让后，使用水、电等产生的相关费用由乙方自行承担；甲方保证已将交接日前的相关费用全部结清；三、原晨鸣利鑫公司前期为风味餐厅维修产生的费用，由乙方与晨鸣利鑫公司自行解决，甲方不再承担此项费用；四、合同项下房产在转让前曾与北京云德伟业商贸有限公司有合作协议、部分场地及房屋出租用于经营啤酒广场项目、房屋出租给腾泰公司、阳光公司使用，以上经营者均对房屋进行了装修和投资，对上述公司的补偿由乙方负责；五、甲方保证已与原转让方适当履行了协议，甲方具备对协议项下资产的处分权；合同还约定违约责任。曹雪峰庭前向法院表示其后续又将协议载明房屋、设备、装修出卖给了孙军，其在购买协议载明房屋、设备、装修时，占国五金商店的经营者杨占国出示了他与龙泉宾馆签订的资产转让协议，并和龙泉宾馆的职员查看了现场，其按照合同约定支付给杨占国50万元现金，并将350万元转账至杨占国指定的银行账户。经质证，三家店第一股份合作社、龙泉宾馆对上述协议的真实性和证明目的均不认可。第三人孙军认可上述协议，第三人阳光公司、腾泰公司表示非合同当事人，不发表质证意见。第三人孙军为证实其主张，向法院提交了其于2016年11月26日与曹雪峰签订的《房产转让协议》，载明：甲方购得龙泉宾馆风味餐厅及冰窖地上建筑房屋，现甲乙双方经友好协商达成如下协议：一、甲方将其购置的在该场所内现有的所有设备、原龙泉宾馆投资形成的所有房产、房屋连同装修部分（详见交接明细）一并转让给乙方，协议转让价款约定为三千五百万元，支付方式为2016年12月20日前支付五百万元，于2017年2月28日前支付一百万元，余款于2017年12月31日前全部交清。乙方对现状及设备资产等核实无误；三、原晨鸣利鑫公司前期为风味餐厅维修产生的费用，由甲方与晨鸣利鑫公司自行解决，乙方不再承担此项费用。合同还约定了违约责任事项。孙军庭前向法院表示其与曹雪峰系朋友关系，曹雪峰着急用钱，将上述协议载明的房屋、设备、装修出卖给了其，并向其出示了相关合同，因房屋没有产权手续，故没有办理过户登记，后续其按照协议约定使用其爱人账户向曹雪峰分两笔转账600万元，因阳光公司、腾泰公司的老板是其朋友，故上述房屋先给了这两个公司使用，还没有谈具体租金事宜，天水居大酒楼现在闲置。经质证，三家店第一股份合作社、龙泉宾馆对上述协议的真实性和证明目的均不认可。第三人阳光公司、腾泰公司表示非合同当事人，不发表质证意见。庭后，孙军向法院提交了载明出租方为孙军，承租方分别为腾泰公司及北京市成联环保工程有限责任公司的《房屋租赁合同》两份。三家店第一股份合作社、龙泉宾馆当庭均表示对第三人庭后提交证据材料不予认可。庭审中，关于冰窖房屋的改造情况，三家店第一股份合作社、龙泉宾馆陈述不一：三家店第一股份合作社主张：2004年，其单位将冰窖地上部分拆除，建成了两层小楼，地下部分用柱子进行了加固并对侧面附属用房进行了改造。2005年，将地下部分垫起一米多，重新做了防水。上述施工由龙泉宾馆出具图纸，但是由我方垫资建设，事后龙泉宾馆用优惠券、月饼券等折抵了部分工程款。另，滨河春早点处操作间、餐厅南侧有三家店第一股份合作社所建的约五间房屋，原系早点处用来炸油条的地方，庭前向法院出示涉案房屋示意图时忘了在图中将该五间房屋进行标示，且测绘时因该五间房屋所在院落被锁，无法进入，故测绘报告中亦未载明。龙泉宾馆主张：2004年，由其公司出资对冰窖进行了改造，在原地面一层的基础上加建了一层半，并对冰窖及滨河春饭馆进行了装饰装修。滨河春早点处南侧房屋系龙泉宾馆所建。双方均未就该房屋的建设情况向法院提交证据证实。另查，三家店第一生产队于1997年更名为经济合作社第一分社，2011年，又更名为三家店第一股份合作社。1987年，因新建宾馆的需要，经北京市人民政府同意，门头沟区人民政府征用门头沟乡三家店村菜田地七十三亩二分六厘、粮田地三十亩九分四厘，计一百零四亩二分。1997年，龙泉宾馆通过出让方式取得位于北京市门头沟区水闸北路21号地块的国有土地使用权，占地面积65495.4平方米。1997年9月，龙泉宾馆取得上述土地的国有土地使用证﹝证书编号：市门中外国用（97）字第00339号﹞。2012年，三家店第一股份合作社申请就宗地编号：090820501222000000、地籍图号为IV-5-3-37（2），宗地面积为4631.06平方米的土地办理集体土地所有权初始登记。2013年1月，三家店第一股份合作社取得了京门集有（2012）第00562号土地使用权证，土地性质为集体土地，四至为：北至北京市交通委员会路政局（109国道）、东至龙泉宾馆、南至龙泉宾馆、西至三家店第一股份合作社。案件审理过程中，三家店第一股份合作社申请就位于三家店的原滨河春饭馆及场地、原冰窖及地上建筑物的四至范围及是否在京门集有（2012）第00562号土地使用权证载明的地号为090820501222000000的土地范围内进行测绘，法院委托北京市测绘设计研究院对上述申请进行测绘。后北京市测绘设计研究院组织各方当事人进行现场勘查后出具《司法鉴定检验报告书》，载明：现场由三家店第一股份合作社、龙泉宾馆确认本次鉴定测绘的内容为涉案争议场地中争议房屋指定角点与土地权属界线的位置关系，现场由三家店第一股份合作社、龙泉宾馆指认需测绘的现状争议房屋角点，鉴定单位现场已明示：委托鉴定事项以现场确认为准，凡现场未确认的均不作为本次委托鉴定事项，不在本次鉴定范围之内。鉴定结果为：争议房屋指定角点除一个点超出41mm外，其余点均在京门集有（2012）第00562号土地证的权属界线之内。再查，涉案房屋未取得房屋所有权证书，亦未取得建设规划审批手续，未登记门牌号。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，经审理查明，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，故龙泉宾馆与三家店第一股份合作社签订的《房屋租赁补充协议》应为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。根据三家店第一股份合作社、龙泉宾馆自1992年至1995年签订的协议书载明的租赁标的以及《出租房屋及场地清单》载明的房屋范围，可知双方租赁合同涉及的范围应为冰窖（现名为天水居大酒楼）及其西侧和北侧空地、冰窖小楼及其南侧空地、滨河春饭馆和滨河春早点处及其北侧停车场和南侧空地。现双方合同无效，三家店第一股份合作社有权要求龙泉宾馆返还冰窖（现名为天水居大酒楼）及其西侧和北侧空地、冰窖小楼及其南侧空地、滨河春饭馆和滨河春早点处及其北侧停车场和南侧空地，并支付占有使用费。关于占有使用费标准，虽三家店第一股份合作社主张要求按照1.5元/平方米的标准给付3053平方米的占有使用费，但双方合同并未约定占有使用费单价以及租赁房屋面积，三家店第一股份合作社亦未提交证据证明双方就该占有使用费标准达成一致意见，且未提交证据证明双方合同约定的租金标准明显低于市场平均价，故关于龙泉宾馆应当支付的占有使用费，法院根据双方合同约定的租赁范围和租金标准并参照市场行情变化酌情予以确定。虽龙泉宾馆与鸿嘉恒泰公司签订合作协议，但现龙泉宾馆与鸿嘉恒泰公司均表示双方合作协议于2015年即不再履行，至法院组织各方两次勘查现场时，亦未发现鸿嘉恒泰公司控制使用冰窖房屋，三家店第一股份合作社亦未提交证据证明鸿嘉恒泰公司存在逾期腾退的情况，故三家店第一股份合作社要求鸿嘉恒泰公司腾退涉案房屋及场地并支付使用费的诉讼请求，法院不予支持。依据查明的事实，孙军并未实际占有使用房屋，故三家店第一股份合作社要求孙军腾退涉案房屋及场地并支付使用费的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。虽孙军主张其系从案外人处支付相应对价后取得了涉案房屋的权利，但其亦自认事后未办理产权登记手续，且亦未提交充分证据证明其购买之前尽到了相应审查义务并支付了合同价款，故孙军主张的购买行为不符合善意取得的法律构成要件，其无权对涉案房屋及场地进行处分，将冰窖小楼（与冰窖相连的三层小楼）及其南侧空地、原滨河春饭馆和滨河春早点处及其北侧停车场和南侧空地交付阳光公司、腾泰公司占有使用，故三家店第一股份合作社要求阳光公司、腾泰公司腾退上述房屋及场地的诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持。三家店第一股份合作社要求阳光公司、腾泰公司支付使用费的诉讼请求，缺乏事实和法律，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认北京市门头沟区龙泉镇三家店村第一股份经济合作社与北京龙泉宾馆有限公司于二〇一〇年七月十七日签订的《房屋租赁补充协议》无效；二、北京龙泉宾馆有限公司于本判决生效之日起三十日内腾退位于北京市门头沟区龙泉镇三家店水闸的原冰窖（现为天水居大酒楼）及其西侧和北侧停车场、冰窖小楼（与冰窖相连的三层小楼）及其南侧空地、原滨河春饭馆和滨河春早点处及其北侧停车场和南侧空地，并交付给北京市门头沟区龙泉镇三家店村第一股份经济合作社，腾退时不得损坏房屋及其附属设施；三、中诚阳光（北京）新能源科技有限公司、北京中诚腾泰投资担保有限公司于本判决生效之日起三十日内腾退冰窖小楼（与冰窖相连的三层小楼）及其南侧空地、原滨河春饭馆和滨河春早点处及其北侧停车场和南侧空地，并交付给北京市门头沟区龙泉镇三家店村第一股份经济合作社，腾退时不得损坏房屋及其附属设施；四、北京龙泉宾馆有限公司于本判决生效之日起十日内以每年40万元的标准支付北京市门头沟区龙泉镇三家店村第一股份经济合作社自二〇一五年六月一日至实际腾退之日的占有使用费；五、驳回北京市门头沟区龙泉镇三家店村第一股份经济合作社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因租赁房屋未取得建设工程规划许可证，故龙泉宾馆与三家店第一股份合作社签订的《房屋租赁补充协议》应为无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。现三家店第一股份合作社起诉要求龙泉宾馆返还的房屋及场地均为双方自1992年至1995年签订的协议书载明的租赁标的以及《房屋租赁补充协议》所附清单中列明的租赁物，合同无效后，龙泉宾馆应当予以腾退返还。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因龙泉宾馆此前支付房租至2015年5月31日，故其应当支付自2015年6月1日起至实际腾退返还房屋之日止的房屋占有使用费，一审法院根据双方合同约定的租赁范围和租金标准并参照市场行情变化酌情确定的占有使用费标准适当，本院予以确认。关于龙泉宾馆提出的本案中未对建设、装修成本等一并处理的上诉理由，因一审中龙泉宾馆并未对此提起反诉，本案中不予处理。关于本案中涉及的租赁房屋及场地的权属问题，一审中经测绘，争议房屋指定角点除一个点超出41mm外，其余点均在三家店第一股份合作社持有的集体土地使用权证范围内，现该集体土地使用权证仍为有效状态，故龙泉宾馆、孙军上诉提出的三家店第一股份合作社不是涉案房屋及场地的权利人、主体不适格的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于孙军上诉主张其对涉案房屋构成善意取得，因现有证据不能证明孙军在购买之前尽到了相应审查义务并支付了合同价款，涉案房屋买卖亦未办理相应不动产登记手续，故孙军购买涉案房屋不能构成善意取得，本院对其上诉主张不予支持。综上所述，龙泉宾馆、孙军的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费62514元，由北京龙泉宾馆有限公司负担31257元（已交纳），由孙军负担31257元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘秋燕审 判 员 刘新泉审 判 员 赵 蕾二〇二〇年四月二十四日法官助理 王 梦书 记 员 马子萌