湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终1012号上诉人（原审原告、反诉被告）：张运茂，男，1965年8月10出生，汉族，居民，住湖南省江永县。上诉人（原审原告、反诉被告）：秦继秀（系原告张运茂的妻子），女，1973年11月5出生，汉族，居民，住湖南省江永县。委托诉讼代理人：杨福文，湖南天地人律师事务所律师（特别授权）上诉人（原审被告、反诉原告）：江永鸿泰置业发展有限公司，住所地湖南省江永县潇浦镇永回路（老城关中学对面58号隔壁）。法定代表人：李康，系公司总经理。委托诉讼代理人：何丽辉，湖南兆美律师事务所律师。上诉人张运茂、秦继秀因与上诉人江永鸿泰置业发展有限公司（以下简称“鸿泰公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省江永县人民法院（2019）湘1125民初1398号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月13日立案后，依法组成合议庭。通过阅卷和询问的方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张运茂、秦继秀的上诉请求：1、撤销湖南省永州市江永县人民法院（2019）湘1125民初1398号民事判决或依法改判。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决存在案件事实未查清及认定错误。二、被上诉人变更设计导致交付给上诉人的房屋不符合合同约定条件，致使原告无法交接房屋。三、被上诉人未尽交房通知义务。四、关于2017年10月18日万佳名城一部分业主写给政府的报告中提出的4条要求(1.明确交房时间；2.解决房屋的质量问题，消除安全隐患；3.重先对房屋面积进行测量；4.按照合同约定赔偿逾期交房违约金)，江永鸿泰置业发展有限公司和江永县人民政府至今都未对此报告作出相应的回复。五、合同约定被上诉人如遇特殊原因可延期交付使用，但不得超过90天。被上诉人的证据因江永县黑牛山东面高压线搬迁一事及天气原因导致工期延误，江永县黑牛山东面高压线搬迁一事是在上诉人购房之前，2016年至今江永县的天气并无遭遇不可抗力的天气。鸿泰公司辩称：一、虽然本案鸿泰公司没有提供点对点的短信发送这一直接证据证实自己已经通知各位业主来收房，但因公司销售工作人员的变动，无法保存这一直接证据，公司在原审及二审均提交群微信聊天记录、证人证言、2017年3月、5月的工作情况记录表这一系列的间接证据，已形成证据链，充足的证实了公司已经于2017年3月、5月尽到分别通知过各位业主收房的义务。二、针对公司遇到的天气原因及政府对搬迁高压线一事等特殊原因造成工期延误是政府认可的事实，也有相应的报告及气象局的资料予以证实，符合上诉人与被上诉人之间签订的合同约定的延期90天房屋交付内容。三、针对空调隔板，原审判决已经做出了相应的判决内容，公司也予以认可，不能随意提高违约金的标准。上诉人鸿泰公司的上诉请求：撤销江永县人民法院（2019）湘1125民初1398号民事判决第一项“被告江永鸿泰置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付张运茂、秦继秀逾期交房违约金21,012元”，依法改判上诉人不承担逾期交房违约金的责任。事实和理由：原审法院认定“被上诉人张运茂、秦继秀于2017年12月4日收房，上诉人江永鸿泰置业发展有限公司实际逾期299天交付房屋，扣减合同约定遇特殊原因可延期交付的90天，上诉人需承担逾期交房209天的违约赔偿责任，进而判决上诉人江永鸿泰置业发展有限公司须赔偿给张运茂、秦继秀延迟交房违约金共计21,012元”这部分系认定事实错误。一、本案“万佳名城”群微信聊天记录、证人樊小芳、刘丽恒、伍佳佳及万佳名城2017年3月与5月的销售工作记录表等一系列证据足以认定上诉人已经于2017年3月至5月及到尽到通知收房的义务。二、上诉人江永鸿泰置业发展有限公司开发“万佳名城”目的是赚取利润，及时回收资金。本案房屋验收时间是2017年4月5日，验收备案时间是2017年4月17日，符合房屋交付条件。上诉人没有任何理由不及时通知被上诉人收房，而选择去承担逾期交房的违约金赔偿责任。因此，本案无论是直接证据还是间接证据均可认定上诉人已于2017年3月、5月尽到通知张运茂、秦继秀收房的义务。三、退一步说，就算法院认定本案被上诉人未于2017年3月至5月接到上诉人江永鸿泰置业发展有限公司的收房通知从而判决上诉人江永鸿泰置业发展有限公司承担造约赔偿责任，上诉人认为本案违约金约定标准过高，应当调减。张运茂、秦继秀答辩称，一、上诉人从未就房屋已达到交付条件通知业主收房，且所提交证据不符合证据三性要求，应承担举证不能的不利法律后果。二、涉案房屋未经过消防验收备案，且存在诸多质量问题，没有达到法律规定和合同约定的交付条件。张运茂、秦继秀向一审法院起诉的诉讼请求：1、判令被告鸿泰公司承担逾期交房的违约责任，向原告支付违约金34,383元（335,125×0.03%×342天）；2判令被告承担擅自变更号房规划、设计，没有预留空调外机机位的违约责任，向原告支付违约金5000元；3、判令被告承担未按约定帮原告入户花园封窗的违约责任，向原告支付封窗费用3139元；4、本案诉讼费用由被告承担。鸿泰公司的反诉请求：1、判令原告（反诉被告）张运茂、秦继秀向被告（反诉原告）支付按合同约定单价房屋实测面积超出合同面积的补差款；2、本案反诉费用由（反诉被告）张运茂、秦继秀承担。一审法院认定事实：被告江永鸿泰置业发展有限公司于2014年在江永县潇浦镇永回路原城关中学对面黑牛山东面开发江永万佳名城小区。2015年6月被告经湖南省机械工业设计研究院通知更改商品房设计。2015年12月28日，原告张运茂、秦继秀与江永鸿泰置业发展有限公司签订了《商品房预售合同》，合同约定：原告张运茂、秦继秀购买被告开发的位于万佳名城小区第2栋11层05号房，建筑面积143.88㎡，套内建筑面积123.93㎡，实际面积以房产部门测量为准，价格2588元/㎡，合计总金额372,361元，采用分期付款方式付款，首付款90%，金额335,125元。被告江永鸿泰置业发展有限公司在2016年12月28日前将符合合同约定交付标准的商品房交付给原告张运茂、秦继秀，所约定的装修、设计标准见附件；如遇到合同约定的特殊原因，可延期交付使用，但不得超过90天。合同约定，买受人逾期付款的违约责任：逾期未超过60日，自合同规定的应付款期限到达次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按逾期应付款金额的万分之三支付违约金；如逾期超过60日，出卖人有解除合同权利，买受人应按应付款的5%支付违约金；出卖人解除合同的，在45日内将已付房款扣除违约金后退还给买受人。出卖人同意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限到达次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按逾期应付款金额的万分之三支付违约金。出卖人逾期交房的违约责任与买受人逾期付款的违约责任基本一致，如出卖人逾期交房未超过60日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人每日按已交房款万分之三支付违约金，合同继续履行；如逾期超过60日，买受人有权解除合同，出卖人按买受人已交房款的5%支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人自最后交付房屋期限的第二天起至实际交付之日止，按已交房款万分之三支付违约金。双方签订的《商品房预售合同》的附件附有房屋平面图，该附图的在《商品房预售合同》签订前已经被取消了1-Q轴空调搁板。合同签订当日，原告向被告支付了购房首付款335,125元，办证费用5723元，剩余37,236元于2017年12月4日付清。2017年12月4日，原告张运茂签署万佳名城房屋交接确认书，确认接收万佳名城住宅小区2栋1105号房。2017年4月5日江永万佳名城一期1#2#楼经验收合格，并于2017年4月17日备案，备案意见为“文件基本齐全，缺消防验收”。2017年7月24日，江永县房地产测绘事务所对万佳名城一期2#楼进行产权登记测绘，确认原告所购第2栋11层11A05号房屋面积为148.14平方米。2018年1月22日，江永万佳名城一期1#2#楼消防经湖南民心消防工程有限公司检测合格。另查明，由于江永县黑牛山东面国有出让地块内高压线搬迁一事，致万佳名城项目无法施工，导致工期延误。因购房户反映所购房屋入户花园未封窗的问题，被告代表于2017年10月22日承诺，万佳名城一期按施工图纸上说明在两个月之内封好窗，业主已做好的按成本价补偿。一审法院认为，原告张运茂、秦继秀与被告江永鸿泰置业发展有限公司签订的《商品房预售合同》及其附件、《杂房协议书》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，成立并已生效，对双方具有法律约束力。综合原、被告诉请的事实与理由，该院认为原、被告的争议焦点是被告是否存在逾期交房的情况以及具体交房时间的确认。首先，根据公安部《建设工程消防监督管理规定》第二十四条规定“对本规定第十三条、第十四条规定以外的建设工程，建设单位应当在取得施工许可、工程竣工验收合格之日起七日内，通过省级公安机关消防机构网站进行消防设计、竣工验收消防备案，或者到公安机关消防机构业务受理场所进行消防设计、竣工验收消防备案”。第二十六条规定“建设工程的消防设计、竣工验收未依法报公安机关消防机构备案的，公安机关消防机构应当依法处罚，责令建设单位在五日内备案，并确定为检查对象；对逾期不备案的，公安机关消防机构应当在备案期限届满之日起五日内通知建设单位停止施工或者停止使用”。江永万佳名城一期1#2#楼2017年4月5日经竣工验收合格，并于2017年4月17日备案，备案意见为“文件基本齐全，缺消防验收”。2018年1月22日，消防经湖南民心消防工程有限公司检测合格。同时，购房合同约定被告应在2016年12月28日前将符合合同约定交付标准的商品房交付原告，对于“符合合同约定交付标准”双方有不同理解，房屋消防验收备案虽未在合同中明确为交房条件，但根据《建设工程消防监督管理规定》的上述规定，在建设工程竣工验收合格后，被告应在七日内及时办理消防备案。在未经相关部门消防验收备案的情况，即使被告在此期间通知了原告收房，原告出于消防安全的担忧和自身安全考虑拒绝收房有一定的合理性，但应限制在必要的范围。其次，原告张运茂在反映逾期交房、房屋质量、房屋面积问题报告上签名的时间为2017年10月18日，但签署房屋交接确认书的时间为2017年12月4日，被告提交的证据从侧面可反映原告在2017年10月18日已知可以收房的事实，被告虽无其他直接证据证明在2017年10月18日前已通过媒体或电话的方式通知原告可以收房的事实，但根据合同约定买受人应在通知之日起7天内办理房屋交接手续，故该院依法认定原告应收房的时间为2017年10月25日。被告实际延期交房299天（2016年12月29日-2017年10月24日）。另依合同约定，被告如遇特殊原因，可延期交付，但不得超过90天，且被告有证据证明确因江永县黑牛山东面高压线搬迁一事及天气原因导致工期延误。因此，原告请求被告按合同约定，即按已交房款万分之三标准支付逾期交房的违约金，该院予以支持，但应当扣除被告因故延误的90天。据此，该院确定被告江永鸿泰置业发展有限公司应当支付原告张运茂、秦继秀违约金为：335,125元×0.0003×209天=21,012元。被告提供证据证明取消原设计图中预留的空调搁板，系该房屋原设计单位湖南省机械工业设计研究院对附属部分的变更，并未对房屋主体部分进行更改，原告以被告没有按原设计预留空调外机搁板，要求被告支付违约金5000元，该院认为被告取消预售合同附图的空调外机搁板，对原告使用空调造成影响，已经构成违约，酌情由被告给付原告违约金2000元。原告诉请要求被告支付原告自行封窗的损失3139元，因被告交付的房屋不符合约定，且被告代表承诺万佳名城一期按施工图纸上说明在两个月之内封好窗，业主已做好的按成本价补偿，故该院酌情支持原告自行封窗的损失1715元。对于被告（反诉原告）鸿泰公司要求原告（反诉被告）张运茂、秦继秀支付面积补差款的诉请，该院认为，因双方合同约定所购房屋实际面积以房产部门测量为准，故应按房产测绘部门实测房屋面积结算房款，故对原告要求所购房入户阳台按一半面积计算的诉请不予支持。经江永县房地产测绘事务所进行产权登记测绘，确认原告所购房屋面积为148.14㎡，比合同约定的多4.26㎡，故原告应补差价款11,024元，该院对此依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告（反诉原告）江永鸿泰置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）张运茂、秦继秀逾期交房违约金21,012元；二、被告（反诉原告）江永鸿泰置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）张运茂、秦继秀支付因取消《商品房预售合同》附图中的空调外机搁板的违约金2000元；三、被告（反诉原告）江永鸿泰置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内补偿原告张运茂、秦继秀自行封窗费用1715元；四、原告（反诉被告）张运茂、秦继秀于本判决生效之日起十日内向（反诉原告）被告江永鸿泰置业发展有限公司补交所购房屋面积差价款11,024元；五、驳回原告（反诉被告）张运茂、秦继秀的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）江永鸿泰置业发展有限公司的其他诉讼请求。案件受理费863元，减半收取431.5元，由原告张运茂、秦继秀负担200，被告江永鸿泰置业发展有限公司负担231.5元；反诉受理费减半收取38元，由原告张运茂、秦继秀负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，上诉人鸿泰公司提交了四份证据：一、群名称信息截图、群聊天记录各一份；二、2017年3月及5月的工作情况记录表各一份；三、业主反馈与投诉登记处理表一份；四、永州市中级人民法院（2020）湘11民终345号民事判决书。以上证据均拟证明鸿泰公司已经在2017年4月12日前通知了业主收房，已经尽到通知收房的义务。上诉人张运茂、秦继秀质证：对证据的三性不予认可，群是业主群，与开发商无任何关联，张运茂并没有在群里，群聊中都是关于缴纳物业费、支付违约金等问题的阐述，从没有涉及交房、收房的事情，故不具有关联性，上诉人与业主之间的合同关系因是上诉人将符合质量标准的房屋交付被上诉人，并且通知被上诉人，而不能颠倒逻辑，以被上诉人知道了要收房的情况来反推上诉人已经通知了或房屋已达到了质量标准，这是不合逻辑的，张运茂到物业公司反映卫生间漏水的情况恰恰反映了房屋存在质量问题，没有达到交付标准。对于销售记录表的三性均有异议，该证据是上诉人自行制作，其真实性、合法性存疑，并且该证据是上诉人自行制作，不具证明力，上诉人作为开发公司应具备完善的合同、档案管理制度，不存在找不到销售记录，在之前的诉讼中并未提交，是不合常理的。上诉人张运茂、秦继秀在二审期间提交了六组证据：第一组证据：1.立面图图纸；证明涉案房屋需进行消防验收才能达到交付标准。第二组证据：2.江永县建设工程竣工规划验收单；3.户室面积对照表（201708）；4.户室面积对照表（2017087）；拟证明截止到2017年10月8日鸿泰公司所开发的房屋都在进行勘验校对，没有达到交付标准。第三组证据：5.光盘及谈话内容；6.承诺；7.关于万佳名城小区一期存在一些问题的承诺；拟证明鸿泰公司所开发的房屋存在诸多质量问题，对此鸿泰公司的大股东以及执行董事是明确作出了承诺的，住建局的王文局长也对此是予以认可的。第四组证据：8.关于万佳名城不按相关法规建设以及违反与业主约定的报告；9.照片；10.业主在红网反映的情况及恢复；拟证明因鸿泰公司逾期交房，被上诉人多方进行投诉维权，而并不是鸿泰公司所称的业主对收房事宜置之不理，放任损失过大。第五组证据：11.2017年5月18日置业顾问樊小芳发给业主的短信记录；12.2017年5月22日置业顾问樊小芳发给业主何志琴的微信聊天记录；13.2017年7月8日置业顾问樊小芳发给业主李国家的短信记录；拟证明樊小芳在微信聊天记录中的陈述与其在一审中的证言自相矛盾，樊小芳自己阐述截止到2017年7月8日上诉人都没有通知业主进行收房。第六组证据：14.（2019）湘1125民初1256号《民事判决书》；拟证明鸿泰公司对逾期交房的事实明确予以自认。上诉人鸿泰公司质证：对第一组证据的意见：对其真实性没有异议，但对其关联性有异议，公司开发的整栋房屋高度是52米，不是57米，不能实现被上诉人的证明目的。对第二组证据的意见：对该证据的关联性有异议，公司在2017年4月5日就已经验收合格，在4月17日就已经验收备案，若房屋未达到交付标准是不可能验收备案的。对第三组证据的意见：对光盘的三性不予认可，这是其中一个业主与住建局的对话，与开发商无关，不能说明房屋存在严重的质量问题，没有达到交付标准，对证据6的关联性有异议，不能证明该房屋未达到交付标准。对第四组证据的意见：对这份证据形式上的真实性予以认可，但对其反映内容的真实性不予认可，对其关联性有异议，该证据不能证明开发商的房屋有严重质量问题，恰恰说明在该材料上签字的业主有张运茂、何树莲，早已接到公司收房的通知。对第五组证据的意见：对其三性均有异议，樊小芳发的短信的对象在该证据内无法体现出来，樊小芳所说的“没有正式交房”的内容，不能代表公司没有通知业主收房，不能实现被上诉人的证明目的。对第六组证据的意见：对该证据形式上的真实性无异议，但对被上诉人的证明目的及关联性有异议，被上诉人说到有公司自认交房的事实，那么公司在本案认为已经于2017年3月通知过业主来收房，但因法院阐明只有2017年4月17日备案才可算正式交房的时间，所以被告在法院的示明下才认可从3月28日到4月17日这19天的违约时间，并不是公司一味的认可没有通知业主收房、延期交房。本院认证，上诉人鸿泰公司提交的证据一，综合证据二、证据三、证据四，结合与本案相同的购房者众多的实际情况，可以认定2017年4月12日前上诉人鸿泰公司已经尽了通知收房的义务，本院均予以采纳。上诉人张运茂、秦继秀提交一、二组证据，结合房屋备案时间为2017年4月18日的事实，可以达到其部分证明目的；第三、四、六组证据，与本案没有关联性，本院不予采纳；第五组证据，从短信内容看，不能达到其证明目的，本院不予采纳。二审查明的事实与一审查明的一致，对一审查明的事实，本院予以确认。另查明，上诉方在2017年4月12日前已经通知被上诉方收房，该工程于2017年4月17日在江永县住房和城乡规划建设局进行验收备案（备案表上注明缺消防验收）。本院认为，本案争议焦点为：一、关于本案的逾期交房的时间问题。按双方合同约定，鸿泰公司应在合同约定的期限内（2016年12月28日前）交付房屋，鸿泰公司未在此期限内交付房屋造成违约，应当承担违约责任。逾期的具体时间应该为符合交付条件的通知时间。从本案看，上诉方通知交房的时间是2017年4月12日前，但其房屋备案时间是2017年4月17日（尽管备案时缺消防验收，但相关单位对该工程已经备案）。因此本案的交付时间应认定为2017年4月17日。故本案的违约时间共计为109天，此违约时间再减去合同约定的90天因故延误时间。因此，上诉方的违约时间为19天，本案的违约金为1910.21元（335,125*0.0003*19）。二、关于延期交房违约金标准是否过高的问题。因为鸿泰公司在一审中并没有提出违约金过高，本院在二审中对该上诉请求不予审查。综上所述，上诉人张运茂、秦继秀的上诉理由不成立，应予驳回；上诉人江永鸿泰置业发展有限公司的上诉理由部分成立，予以部分支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省江永县人民法院（2019）湘1125民初1398号民事判决的第二、三、四、五、六项；二、变更湖南省江永县人民法院（2019）湘1125民初1398号民事判决为：上诉人江永鸿泰置业发展有限公司支付上诉人张运茂、秦继秀逾期交房违约金1910.21元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。一审案件受理费维持不变；二审案件受理费863元，由上诉人江永鸿泰置业发展有限公司与上诉人张运茂、秦继秀各负担431.50元。本判决为终审判决。审判长  李振湘审判员  魏 蓉审判员  彭样平二〇二〇年四月二十日书记员  吕 琴附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。