浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙02民终4874号 上诉人（原审原告）：倪仲文，女，1978年10月27日出生，汉族，住象山县。 委托诉讼代理人：陶靖，上海市建纬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈兵，上海市建纬律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：浙江山语海房地产开发有限公司。住所地：象山县丹东街道梅龙路1号。 法定代表人：崔巍，该公司经理。 委托诉讼代理人：李志敏，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：邢万兵，北京和铭律师事务所律师。 上诉人倪仲文、浙江山语海房地产开发有限公司（以下简称山语海公司）因商品房预售合同纠纷一案，均不服浙江省象山县人民法院于2019年10月8日作出的（2018）浙0225民初3389号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 倪仲文上诉请求：撤销原判，依法改判支持其一审全部诉讼请求；案件全部诉讼费用由山语海公司承担。事实和理由：1.《商品房买卖合同》第九条约定山语海公司交付案涉房屋的条件之一为建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明。山语海公司只对地上三层（实际是二至四层，不包括一层房屋）组织竣工验收，取得的竣工验收备案证明书也只记载“地上三层”。因此，山语海公司企图以“取得竣工验收备案证明”而逃避其应当承担的合同约定和法律规定之全面竣工验收义务，是违约并违法的。2.在涉案小区建设工程施工许可证、规划许可证载明涉案房屋住宅层数为地上四层，但竣工验收备案证明书记载的为地上三层。倪仲文从住建局档案室调取的涉案小区全部竣工验收材料中，也未有涉案房屋一层的竣工验收材料。一审法院在未查明事实或未有客观证据的情况下，片面地以“房屋层数从南北两面看或为三层、或为四层”为由认定涉案房屋一层的验收备案自然囊括在内，缺乏依据。3.山语海公司交付的一层房屋不符合约定，存在虚假宣传欺诈消费者。其出示的楼书中将一层功能进行了改变，属于欺诈。倪仲文有权要求其赔偿该部分已付房款，但考虑到该车库不可能单独分离退还，山语海公司为此也投入了一定的建安成本，又具有一定使用价值，本着实事求是的态度，山语海公司可以举证证明该车库的价格。若无法举证该车库的价格，则参照象山当地车库的市场行情酌情确定该车库的价格，最终按照倪仲文已付该部分面积的房款与酌定该车库的价格之差确定山语海公司赔偿上诉人的金额。客观上，象山车库的市场价在每平方米三千至五千之间，倪仲文认为以购房合同价格的一半确定车库市场单价为宜，因此，倪仲文在一审中提出赔偿179531.22元完全合理。一审法院酌定金额过分低于当地市场价格，应予纠正。4.案涉小区的机动车位、非机动车位的规划配建数量分别为224个和343个，山语海公司的交付数量是否符合上述配建数是可以通过现场清点即可查明的事实，一审法院却简单地以倪仲文未有证据证明而做出不予支持的判决。若山语海公司主张案涉小区的车位数量符合要求，承担举证责任的是山语海公司，并非倪仲文。5.涉案小区室外地坪和一层室内地坪严重不符规划设计要求，属严重质量缺陷，已是不争事实。司法鉴定单位对整改方案和费用作出鉴定意见后，一审法院提出“如何确定整改方案须经全体业主讨论决定”的裁判观点。一审中，法庭为查明事实，向倪仲文提出申请司法鉴定的要求，而现判决又不将该司法鉴定意见作为裁判依据。山语海公司理应对上述地坪标高的严重质量缺陷承担整改的法律责任。按照一审法院的观点“如何确定整改方案须经全体业主讨论决定，并应由全体业主或其适格代表主张相应的民事权利”，对案涉房屋进行整改显然已不可行。一审法院理应在无法整改的情况下，支持倪仲文要求山语海公司赔偿整改费用的诉请。 山语海公司辩称：1.涉案房屋一层备案问题。备案证明书记载建筑面积31618.29m2与规划许可证、施工许可证、竣工备案表等手续完全吻合。象山县住建局人员也证实“备案证明书记载地上三层，但包括一层面积”，竣工备案表是办理产权证的前置手续，山语海公司为十里澜山项目办理了初始登记，为包括倪仲文在内的所有买受人办理了产权证。倪仲文的产权证记载层数就是四层，面积与商品房买卖合同约定面积一致，可见，本案不存在一层商品房没有办理备案的事实。另外，备案对象是项目整体，象山县住建局不可能再为一层办理备案手续。山语海公司在合同约定时间（2017年12月）向倪仲文交付商品房，不构成逾期交房，不应支付违约金。2.房屋贬值损失问题。首先，倪仲文认为一层用途应当是保姆房、休息室、客厅、吧台、影音室缺乏合同根据。这一主张来源于楼书图片上的文字，事实上，这些文字不仅描述一楼，对二至四楼也有起居室、卧室、厕所、衣帽间、玄关的文字描述，这些描述是对每一层适用功能定位的倡导，不构成交房标准。买卖合同明确约定，楼书不构成合同内容，不属于交房标准，而且一审开庭时当事人双方均认可按照毛坯房标准交房。其次，案涉商品房是四层，一层设计有进户车库是为了提升别墅品质。这一设计经过象山县规划局审批，倪仲文购房时看过样板房，知道这一结构，且其收房查验时对一层进户车库现状也没有提出异议，说明山语海公司并未实施欺诈或隐瞒事实。再次，倪仲文已经取得产权证，产权证记载面积、用途与商品房买卖合同一致，其合同目的全部实现。整个四层商品房具备70年合法产权，用途是住宅，虽然一层设计有进户车库，只是功能定位而已，是否用于停车取决于买受人，普通车库与之没有可比性，并非倪仲文等人描述的“以商品房价格购买了车库”。第四，商品房买卖合同附件的约定，是室外车库车位的取得方式，与本案交房标准无涉。4.增加车位数量、非机动车车位数量、地坪整改问题。车位数量、地坪标准来源于行政规划，涉案项目通过了规划验收，说明车辆数量、地坪标高符合规划，倪仲文有异议可以寻求其他途径解决。倪仲文提出的诉请不属于人民法院审理民事案件的范围。一审法院不应启动司法鉴定。 山语海公司上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人倪仲文全部诉讼请求；案件受理费、保全费、鉴定费由倪仲文承担。事实和理由：1.《商品房买卖合同》约定，倪仲文购买涉案项目（十里澜山）第107栋32号商品房，层数为四层，建筑面积为210.24平方米，按照建筑面积计价。倪仲文已经收房、办理产权证，根据交房与办证情况，山语海公司交付的商品房的面积、层数、用途与《商品房买卖合同》约定一致，倪仲文完全实现了合同目的。2.一审法院认为“原告有理由相信涉案一层房屋的用途绝非机动车库、非机动车库”，等于认定倪仲文以商品房价格购买了车库，商品房因此而贬值。事实上，倪仲文购房时看过样板房，样板房明确展示一层内部部分区域设计有车库，倪仲文知晓该情况。倪仲文提供的楼书也明确记载“阳光车位：私家车库入户，高端尊贵享受”，再次说明其知悉一层内部设计有车库。一层设计有车库只是设计文件对一层的功能定位而已，但其构造与用途仍是商品房，其价值并未降低。一层商品房具有合法产权，70年土地使用权，与通常意义上的车库具有本质区别。3.一审法院认为上诉人误导或欺诈的另一理由是《商品房买卖合同》附件三“本合同约定的总房价款不含车库、车位的买卖或者租赁的价格，如有买卖或租赁的，双方另行签订合同”的约定。从文义解释并结合上下文分析，该约定是指案涉商品房之外车库车位的取得方式，与本案争议的一层用途问题没有相关性。4.倪仲文认为一层用途应当是“保姆房、休息室、客厅、吧台、影音室”，该主张的来源为楼书，该楼书与山语海公司出示的楼书不符。退一步讲，即使该楼书客观存在，根据补充协议第十九条，该描述不构成出卖人承诺，不视为合同内容。5.一审法院判决驳回倪仲文提出的地坪整改请求正确，但不应以其主体不适格为由驳回其请求，应以山语海公司不应当承担地坪整改的责任及该诉讼请求不属于民事诉讼范围为由驳回其诉请。6.一审法院不应启动司法鉴定，鉴于宁波科集技术服务有限公司（以下简称科集公司）不具备资质、鉴定意见不具有科学性，一审法院应当具体明确地否定鉴定意见。 倪仲文辩称：1.山语海公司称倪仲文购房时看过样板房不是事实，当时样板房是否建成和建成什么样子，倪仲文不清楚。纠纷发生后，倪仲文看到样板房车库门是落地窗，和楼书也是一致的，但是山语海公司说样板房一层是车库不是事实。2.对交付房屋不符合约定，倪仲文提出了异议，车库过小，无法正常使用，山语海公司又拒绝整改，让倪仲文自行改建或者通过法律途径，所以倪仲文提起诉讼。有小区业主对车库改建成居住使用，但被告知是违章搭建，会受到行政处罚。规划的用途无法改变，车库是房屋的外立面，不能改建成落地窗。3.倪仲文提交的楼书是山语海公司销售房屋时候出示给倪仲文的，一审法院通过现场核实也证实。即便是装修效果，也不应该改变一层的使用功能，楼书内容足以让倪仲文相信一层非车库。山语海公司的合同是提前拟定的，是格式条款，免除其自身责任排除倪仲文主要权利，应当无效。综上，一审法院认定山语海公司交付的一层房屋系车库属于违约，但是对贬损价值认定错误，应当以商品房一半的价值认定贬损价值更加公平。 倪仲文向一审法院起诉请求：1.被告对大目湾新城ZX-26-03号地块项目的107幢32号房的一层房屋组织验收并进行备案；2.被告向原告支付逾期交房违约金（以购房款2287552元为基数按日万分之一自2018年1月1日起计算至该房一层房屋验收和备案之日止）；3.被告对该房一层房屋进行整改使符合商品房买卖合同约定用途、对室内外地坪标高进行整改使符合规划设计要求、增加非机动车和机动车车位数量使符合停车配建标准，若被告无法整改，则对原告进行赔偿；4.本案诉讼费由被告承担。第一次庭审中，原告将第二项诉请的违约金计算标准变更为日万分之一点五，并将第三项诉请的一层房屋约定用途明确为保姆房、休息室、客厅、吧台、影音室；将室内外地坪规划设计标高明确为室外4.4米、室内一层4.5米、二层7.35米、三层10.95米、四层14.25米；非机动车、机动车位规划配建数明确为343个、224个。第二次庭审中，原告根据鉴定结论将第三项诉请有关标高的内容明确为要求被告按照鉴定结论对室内外地坪标高进行整改使其符合规划设计要求，若不予整改，则要求被告支付原告整改费用208373.87元，并要求被告按照象山本地房价就一层房屋用途变化导致的房产价值贬损赔偿原告179531.22元。 一审法院认定事实：2017年6月30日，原、被告签订商品房买卖合同一份，原告购买被告开发的十里澜山小区第107幢32号房，该房为联排多层住宅，四层，建筑面积210.24平方米，单价为10880.67元/平方米，总价2287552元。合同约定被告应于2017年12月30日前交付取得建设工程竣工验收备案证明以及具备用水、用电、用气等商品房正常使用条件的房屋。合同附件三并明确“本合同约定的总房价款不含车库、车位的买卖或者租赁的价格，如有买卖或者租赁的，双方另行签订合同。”被告于2017年11月20日取得建筑工程竣工验收备案证明书，并于同月通知原告交房，双方已办理交房手续。 另查明，象山县综合行政执法局曾于2017年10月、11月就被告建设十里澜山小区过程中未按照建设工程规划许可证的规定进行建设事宜开展调查。在调查询问笔录中，被告回复“由于大目湾新城市政道路下沉，造成测绘院提供给我们的基准点存在误差，我们施工单位没有去进行复核，造成建筑标高正负零零的整体偏差。”而高程、高度验测表可见案涉小区室外及一、二、三、四层室内地坪设计标高分别为4.4m、4.5m、7.35m、10.95m、14.25m，但案涉107幢楼实际测量标高分别偏低22cm、18cm、16cm、19cm、18cm。象山县综合行政执法局为此于2017年11月15日出具（2017）甬象建设一决字第1205号行政处罚决定书，对被告处以罚款153.7万元。 又查明，案涉小区建筑工程施工许可证附件及规划设计平面图均载明排屋住宅层数为地上四层，但建筑工程竣工验收备案证明书却载明层数为地上三层。案涉小区部分业主现已办出不动产权证，权证则载明总层数为四层，用途为住宅。另经现场查看可见，该小区联排住宅房屋南北排列的相邻两幢之间有一个高地（一层高），导致房屋层数从南北两面看或为三层、或为四层。 再查明，案涉一层房屋的规划设计用途即为停车库、非机动车停车库，竣工验收亦是按该用途进行，但原、被告双方签订的商品房买卖合同中对此未予任何提示，且合同附件三还明确载明“本合同约定的总房价款不含车库、车位的买卖或者租赁的价格，如有买卖或者租赁的，双方另行签订合同。”而被告售楼处提供的楼书亦将一层房屋用途设定为情景私属会所（家庭休闲室、保姆房、吧台、影音室、酒窖）。 本案一审审理过程中，应原告申请委托科集公司就案涉房屋所在十里澜山小区的室外地坪和案涉房屋一层室内地坪整改至符合规划许可设计要求的整改方案以及整改费用、分摊至案涉房屋部分的费用进行鉴定，以及案涉房屋实际交付的一层房屋用途与约定用途不符导致房屋价值的减损金额进行鉴定，科集公司于2018年12月6日出具鉴定书，就室内地坪的整改采顶升法：1.托换梁分段、间隔施工，主筋预留搭建或焊接长度，相邻分段混凝土接头处，按混凝土施工缝做法进行处理；2.抬升法纠偏至房屋达到原设计标高后方可停止；3.采额定工作荷载32T、50T的千斤顶，32T千斤顶托换梁下每隔1米设置一个，50T千斤顶按平面图设置；4.托换结构内纵筋应采用机械连接或焊接，结构位置避开抬升点，托换结构体系应达到设计承载力要求且验收合格后方可进行抬升施工；5.顶升前，须对顶升点进行承载力试验；6.对于顶升柱，竖向荷载转化到千斤顶后方可进行竖向承重结构的截断施工，应避免结构局部拆除或截断时对保留结构产生较大的扰动和损伤；7.顶升柱旁布设一处抬升监测点，并在结构截断前完成，截断施工时应监测墙、柱的竖向变形和托换结构的异常变形；8.抬升过程中钢垫板应做到随抬随垫，各垫块位置准确，相邻垫块应进行焊接，正式抬升前须进行一次试抬升；9.抬升分级进行，每级抬升量应严格控制，单级最大抬升量不应大于10mm，每级抬升后应有一定间隔时间，当顶部回倾量与本级抬升量协调后方可进行下一级抬升；10.抬升过程中，各千斤顶每级的抬升量应严格控制，抬升纠偏施工期间应避开恶劣天气和周围振动环境的影响；11.顶升应设统一的监测系统，并应保证千斤顶按设计要求同步顶升和稳固；12.其他未说明者按现行国家规范要求施工。就室外地坪的整改采拆除重铺法。室内地坪整改费用分摊至原告为156450.36元，室外地坪整改费用共计7749778元。就一层房屋实际交付用途和约定用途不符导致房屋价值减损的鉴定申请，该司以房屋整体出售，无法单独计算一层机动车库和非机动车库的价值等为由表示无法评估，仅根据现场测量及结合图纸确定案涉房屋一层车库、非机动车库面积分别为18平方米、15平方米。原告为此支出鉴定费13000元。 一审法院认为：原告诉请要求被告就案涉一层房屋组织验收及备案，但案经查明，案涉小区已于2017年11月20日取得竣工验收备案证明书，一层房屋的验收、备案自然囊括在内，原告该请求，并无诉之必要，不予支持。若原告对竣工验收备案存疑，可另行通过行政诉讼解决。原告并要求被告支付以房价为基数按日万分之一点五的标准自2018年1月1日计算至一层房屋验收和备案之日止的逾期交房违约金，基于以上事实，原告主张的违约金计算截止时间早于起始时间，故其该主张并不成立，不予支持。原告诉请对一层房屋用途进行整改或赔偿，考虑到一层房屋的规划用途即为机动车库、非机动车库，故而原告要求将其用途整改为保姆房、休息室、客厅、吧台、影音室，在规划未作变更的情形下，难以支持。但商品房买卖合同明确案涉房屋为联排多层住宅，四层，建筑面积210.24平方米，单价10880.67元/平方米，总价2287552元，并明确“本合同约定的总房价款不含车库、车位的买卖或者租赁的价格，如有买卖或者租赁的，双方另行签订合同。”再结合楼书图示，原告有理由相信案涉一层房屋的用途绝非机动车库、非机动车库，故而其现诉请被告支付一层房屋用途不符约定导致房屋价值贬损的赔偿款，予以支持。关于金额，结合本地房产市场价以及一层房屋面积、房屋整体出售等情况，酌定为5.3万元。原告诉请增加案涉小区机动车位、非机动车位数量使符合规划配建数224个、343个，但其并无证据证明目前车位数量不符规划配建数，故该诉请不予支持。原告诉请就案涉小区室外地坪和一层室内地坪进行整改使符合规划设计要求，对此，案涉小区室外地坪属小区全体业主共同所有，如何确定整改方案须经全体业主讨论决定，并应由全体业主或其适格代表主张相应的民事权利，原告于本案中要求整改室外地坪或在整改不能时进行赔偿的请求，既涉及整改方案的选择，又涉及请求权的行使方式，依法应由全体业主或其适格代表行使或主张，故对原告要求整改室外地坪的诉请不予支持。至于室内地坪标高的整改问题，因其整改方案与室外地坪的整改方案相牵连，故于本案中亦不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告浙江山语海房地产开发有限公司于判决生效后七日内支付原告倪仲文因交付十里澜山小区107幢32号房一层房屋用途与约定不符导致房屋价值贬损的赔偿款5.3万元；二、驳回原告倪仲文的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费7225元，由原告倪仲文负担6100元，被告浙江山语海房地产开发有限公司负担1125元。保全费2460元，由原告倪仲文负担1910元，被告浙江山语海房地产开发有限公司负担550元。鉴定费13000元，由被告浙江山语海房地产开发有限公司负担。 二审中，当事人未提交新证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明:2015年2月13日,象山县规划局颁发的“（2015）浙规建字第0240018号”《建设工程规划许可证》，载明“建设规模建筑面积叁万壹仟陆佰壹拾捌点贰玖平方米”。2017年11月10日，象山县住房和城乡建设局颁发的“编号：2017042”《房屋建筑工程竣工验收备案证明书》，载明“建筑面积31617.03㎡”。 本院认为:二审查明，涉案小区的建设工程规划建筑面积和工程竣工验收备案建筑面积，分别为31618.29平方米和31617.03平方米，两者仅相差1.26平方米，故应认定小区的备案建筑面积符合规划要求，也即小区的全部建设工程都得到了竣工验收和备案。由此，上诉人倪仲文主张山语海公司对涉案房屋一层组织验收和备案，缺乏依据，一审法院未予支持并无不当。进而，一审法院对倪仲文主张的自2018年1月1日起计算，至涉案房屋一层验收和备案日止的逾期交房违约金不予支持，也无不当。倪仲文称涉案小区在建设工程施工许可证和规划许可证中载明为地上四层，但竣工验收备案证记载为地上三层，并以此作为主张山语海公司未对涉案房屋一层进行竣工验收备案的依据之一。对此，本院通过实地勘察，涉案小区的前后两排房屋之间有一个高地，从南北两面看整排房屋为四层和三层，故一审法院认定“房屋层数从南北两面看或为三层、或为四层”符合客观实际，并无不当。倪仲文仅以行政部门颁发的许可证和备案证明所记载的差异为由，认为山语海公司未对涉案房屋一层进行竣工验收的理由不足。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，山语海公司的宣传楼书显示，涉案房屋一层为“情景私人会所”，显然，该项宣传内容对双方订立合同及房屋价格有着重大影响，故依照上述司法解释的规定“情景私人会所”对应的房屋用途应被视为合同内容。山语海公司实际交付的涉案房屋一层为车库，与“情景私人会所”明显不同，其应当承担违约责任。山语海公司认为楼书的描述系适用功能的倡导，不构成交房标准。对此，本院经实地勘察，该部分房屋南面为整个金属卷帘门，房屋内没有窗户，符合车库的特征。很显然，从用途上看车库和“情景私人会所”不能相互替代，故一审法院认定山语海公司交付的涉案房屋一层不符合约定，并无不当。一审法院结合当地房地产市场价格及涉案房屋一层的面积，酌情认定山语海公司赔偿倪仲文5.3万元，应属合理。倪仲文主张赔偿额单价应为购房合同单价的一半计算、山语海公司主张其无需赔偿，均理由不足，本院均难以采信。关于倪仲文提出的增加涉案房屋所在小区的机动车位和非机动车位的配建数量、对涉案房屋室内外地坪标高进行整改的主张，因倪仲文和山语海公司签订的《商品房买卖合同》并未对非机动车位和机动车位数量、涉案房屋室内外地坪标高作出直接约定，故在涉案小区的建设工程整体已经通过竣工验收并备案，且该两项主张均涉及整个小区的情况下，一审法院对倪仲文的该两项诉请不予支持，也无不当。 综上所述，倪仲文、浙江山语海房地产开发有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8350元，由倪仲文负担7225元，浙江山语海房地产开发有限公司负担1125元。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审判长  黄永森 审判员  朱亚君 审判员  赵保法 二〇二〇年四月十七日 书记员  桂红艳