沈阳经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0191民初2913号原告：孙术，男，满族，1985年5月10日出生，住址：辽宁省开原市。委托代理人：孙宇阳，辽宁群诚律师事务所律师。委托代理人：陈宪涛，辽宁群诚律师事务所律师。被告：沈阳鹏臣房地产开发有限公司，住所地：沈阳经济技术开发区。法定代表人：王晓平，系该公司总经理。委托代理人：蔡术丹，女，汉族，1974年8月23日出生，住址：沈阳市沈河区，系该公司员工。被告：沈阳住房公积金管理中心，住所地：沈阳市沈河区。法定代表人：唐玉辉，系该中心主任。委托代理人：路妍，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。原告孙术与被告沈阳鹏臣房地产开发有限公司（以下简称“鹏臣公司”）、沈阳住房公积金管理中心（以下简称“公积金管理中心”）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙术及其委托代理人孙宇阳，被告鹏臣公司的委托代理人蔡术丹，被告公积金管理中心委托代理人路妍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年12月4日，原告与被告鹏臣公司签订商品房买卖合同，合同约定原告购买被告鹏臣公司开发的位于沈阳经济技术开发区房屋一套，该商品性质为住宅。合同总房款为337930元，付款方式为合同签订当日支付首付款121930元，余款采用公积金按揭方式支付，合同第八条约定，交房时间为2014年10月31日。合同签订后，原告按照合同约定交纳了首付款，并与被告公积金管理中心签订住房公积金个人贷款抵押合同，以涉案房屋作抵押，在公积金中心贷款21.6万元，该款已发放给被告鹏臣公司。被告鹏臣公司为该合同项下原告的全部债务承担连带保证担保。被告鹏臣公司于2013年12月10日向原告出具销售不动产统一发票。此后，原告自2014年2月13日开始向被告公积金管理中心偿还贷款，截止目前，被告鹏臣公司却没有按照合同约定期限履行交房义务，原告所购买的房屋长期处于停建状态，现在也没有动工迹象，无法验收交房，原告多次找被告鹏臣公司至今无果，故诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告鹏臣公司签订的商品房买卖合同；2、解除原告与被告公积金管理中心签订的住房公积金个人贷款借款合同；3、解除原告与被告公积金管理中心签订的住房公积金个人贷款抵押合同；4、被告鹏臣公司返还原告首付款121930元及相应利息35913.63元；5、被告鹏臣公司赔偿原告已向被告公积金管理中心支付的贷款本金及利息共91375.03元（含担保公司代偿部分）；6、被告鹏臣公司偿还公积金借款担保合同项下剩余的贷款148800元；7、被告鹏臣公司赔偿原告已缴税金3379.3元和住房维修专项资金4479元，担保服务费1512元；8、被告承担本案全部诉讼费用。被告鹏臣公司辩称，同意解除，但原告主张的数额有误。被告公积金管理中心辩称，1、根据我方与原告签订的个人住房公积金贷款、借款合同第九条约定，原告与我方的合同无解除权，应当正常履行，属于双方当事人的意思自治，我方不同意解除借款合同、抵押合同。2、如果法院认为借款合同、抵押合同应当予以解除，根据借款合同第11条约定我方有权宣布借款合同到期，原告偿还全部贷款本息，我方保留反诉原告偿还全部贷款本息的权利。经审理查明，2013年12月4日，原告与被告鹏臣公司签订商品房买卖合同一份，合同约定原告购买被告鹏臣公司开发的位于沈阳经济技术开发区商品房，建筑面积77.9平方米，总房款为337930元，付款方式为合同签订当日支付首付款121930元，余款采用公积金按揭方式支付；合同第八条约定，交房时间为2014年10月31日；合同第九条约定，如未按合同规定期限将商品房交付买受人使用，出卖人在约定交房的第二天起至交房通知确定的交房日止，出卖人按日向买受人支付其已付房价款的万分之零点一的违约金，合同继续履行。合同签订后，原告按照合同约定交纳了首付款，被告鹏臣公司于2013年12月10日向原告出具销售不动产统一发票。另查明，2013年12月19日，原告与被告公积金管理中心签订住房公积金个人贷款借款合同和住房公积金个人贷款抵押合同，以涉案房屋作抵押，在被告公积金管理中心贷款21.6万元，该贷款已发放至被告鹏臣公司。自2014年2月13日起，原告开始向被告公积金管理中心偿还贷款，截止至2018年11月13日止，原告共偿还贷款本金及利息91375.03元。再查明，被告鹏臣公司没有按照合同约定期限履行交房义务，涉案房屋长期处于停建状态，截止原告起诉之日前，被告鹏臣公司一直没有向原告交付房屋。原告因购买涉案房屋而支出住宅专项维修资金4479元、担保服务费1512元、契税3379.3元。庭审中，原告表示其主张的首付款相应利息35913.63元的计算标准为“按照合同第九条逾期交房违约责任第二款万分之0.1主张违约金，计算基数是总房款”。以上事实，有商品房买卖合同、销售不动产发票、住房公积金个人贷款借款合同、住房公积金个人贷款抵押合同、沈阳市住房公积金管理中心还款计划表、还款情况表、辽宁省住宅专项维修资金、担保服务费发票、税收通用完税证及庭审笔录等证据在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，关于原告要求解除其与被告鹏臣公司签订的商品房买卖合同的诉请，该合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定,系合法有效，双方成立合法有效的商品房销售合同法律关系。被告鹏臣公司至今未向原告交付房屋,构成根本违约,现被告鹏臣公司亦同意解除双方签订的商品房买卖合同,其诉请于法有据,故本院予以支持。关于原告主张被告鹏臣公司返还其首付款121930元、住宅专项维修资金4479元、担保服务费1512元、契税3379.3元的诉请，均符合法律规定，故本院予以支持。关于原告主张被告鹏臣公司返还其首付款121930元的相应利息损失的诉请，原告庭审中要求按照商品房买卖合同第九条的约定计算利息损失，原告该主张计息时间自约定交房第二天起（即2014年11月1日）及计息利率（按日万分之零点一），均符合法律规定，本院予以确认；现商品房买卖合同已解除，但原告主张的计息基数（总房款337930元）不符合法律规定，故本院确定原告首付款121930元的利息损失按日按首付款的万分之零点一计算，自2014年11月1日起至实际给付之日止。关于原告要求被告鹏臣公司赔偿原告已向被告公积金管理中心支付的贷款本金及相应利息共91375.03元（截止至2018年11月13日止）的诉请，亦符合法律规定，故本院予以支持。关于原告要求解除其与被告公积金管理中心签订的个人贷款借款合同及抵押合同的诉请，该两份合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定,均系合法有效。但原告签署个人贷款借款合同及抵押合同的目的为购房,当商品房买卖合同被解除后,原告无法取得所购房屋的所有权,此时，个人贷款借款合同及抵押合同仍存续对买受人而言毫无意义,且订立借款合同及抵押合同时所期望的利益已不存在,合同目的无法实现。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持”的规定,原告与被告公积金管理中心签订的个人贷款借款合同及抵押合同均应予解除。对于原告该项诉请，因符合法律规定，故本院予以支持。关于被告公积金管理中心提出个人贷款借款合同解除后借款本金和借款利息应由原告承担偿还义务的主张。本院认为,由于按揭贷款购房的担保性质,设定于特定物上的担保,事实上是由开发商设定和承担责任的。在商品房买卖合同解除后,买受人无法取得房屋所有权,即无法取得担保物,而只有物的担保效力仍然存在,才能更有效保护出借人的权利。由此,因被告鹏臣公司的原因导致商品房买卖合同及个人贷款借款合同解除,且由出卖人实际占有借款款项的,由出卖人承担返还借款的责任,是按揭贷款购房的特定方式决定的,亦是合理的。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款有关“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的,出卖人应当将收受的购房贷款和购房款本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定,个人贷款借款合同解除后借款本金和借款利息应由被告鹏臣公司返还被告公积金管理中心。对于被告公积金管理中心该项主张，因不符合法律规定，故本院不予支持。关于抵押物的优先受偿问题,被告公积金管理中心虽未提出反诉请求，但本院为减少诉累，故于本案中一并处理。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条“为担保债务的履行,债务人或者第三人不转移财产的占有,将该财产抵押给债权人的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,债权人有权就该财产优先受偿”的规定,由于原告和被告公积金管理中心办理了按揭抵押登记,具有公示力和对抗力,其依法可对该抵押房屋主张优先受偿权。如被告鹏臣公司不能在本案生效判决规定的履行期限内履行给付义务时,则被告公积金管理中心对涉案房屋拍卖、变卖等所得价款享有优先受偿权。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第二十五条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条之规定,判决如下:一、解除原告孙术与被告沈阳鹏臣房地产开发有限公司于2013年12月4日签订的商品房买卖合同;二、解除原告孙术与被告沈阳住房公积金管理中心于2013年12月19日签订的住房公积金个人贷款借款合同及住房公积金个人贷款抵押合同;三、被告沈阳鹏臣房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向被告沈阳住房公积金管理中心偿还剩余借款本金及利息(以被告沈阳鹏臣房地产开发有限公司向沈阳住房公积金管理中心履行支付义务时沈阳住房公积金管理中心系统计算数额为准);四、被告沈阳鹏臣房地产开发有限公司如不能按期履行上述第三项判决确定的给付义务,被告沈阳住房公积金管理中心对沈阳经济技术开发区房拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权的权利。五、被告沈阳鹏臣房地产开发有限公司在本判决生效后十日内返还原告孙术首付款121930元；六、被告沈阳鹏臣房地产开发有限公司在本判决生效后十日内返还原告孙术首付款121930元的利息（自2014年11月1日起至实际给付之日止，按日万分之零点一计算）；七、被告沈阳鹏臣房地产开发有限公司在本判决生效后十日内返还原告孙术已偿还公积金贷款及相应利息91375.03元；八、被告沈阳鹏臣房地产开发有限公司在本判决生效后十日内给付原告孙术维修基金4479元、担保服务费1512元、契税3379.3元；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费6813元，由被告沈阳鹏臣房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  王桂华人民陪审员  孙婷婷人民陪审员  钱德锋二〇二〇年四月七日书 记 员  闵 璐本案判决依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《中华人民共和国物权法》第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。