贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终1162号上诉人(一审被告):黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司，住所地：贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里经济开发区中昊大道，统一社会信用代码：91522620795285264A。法定代表人：姜上桥，该公司经理。委托诉讼代理人：郭晓红，湖南云天（邵阳）律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：代国辉，男，土家族，1980年9月8日出生，住贵州省黔东南州台江县。上诉人黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司（以下简称“凯威房开公司”）因与被上诉人代国辉商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院(2019)黔2601民初3203号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。凯威房开公司上诉请求：1、依法撤销凯里市人民法院(2019)黔2601民初3203号民事判决书，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审未对被上诉人逾期付款的事实予以认定。双方商品房预售合同明确约定，被上诉人应于2015年8月1日付清全部房款，但至该约定时间，被上诉人尚欠8万元房款未付清，这明显是逾期付款的违约行为。一审对此事实，不闻不听不认。二、一审未对被上诉人在先履行违约的事实予以认定。合同约定被上诉人履行债务时间是2015年8月1日，上诉人履行债务时间是2015年12月31日，被上诉人在先，上诉人在后。合同法规定，有先后履行顺序，先履行乙方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。被上诉人在先履行，逾期付款，不符合约定，上诉人有权拒绝履行。三、一审对谅解协议条款的认定严重违背公平公正原则。本案关于延期交房谅解协议，首先是确认交房日期变更至2017年12月31日，然后才约定违约金的计算方法，支付方式及租金补偿。如果没有交房日期的变更，该谅解协议就毫无意义。一审对谅解协议确认的交房日期的变更始终不予认可，只认定违约金的计算方法及租金补偿，何来公平公正？四、一审对被上诉人违反谅解协议的事实不予以认定。谅解协议明确约定，被上诉人在协议执行期间，承诺严格遵守，不做任何有损上诉人形象和声誉的行为，如有违反愿意放弃赔偿等所有权利。第一，被上诉人没有严格遵守谅解协议，上诉人至今愿意履行该协议，愿意以车位抵扣违约金，被上诉人却一直不愿意履行该协议，不愿意用车位进行抵扣。第二，协议在被终止或解除前，均为协议执行期间，被上诉人对上诉人进行诉讼，导致上诉人在银行准入资格上受到限制，有损上诉人形象和声誉，按谅解协议约定被上诉人承诺在协议执行期间不做任何有损上诉人形象和声誉的行为，除非该协议已被终止或被解除，上诉人可起诉，否则上诉人的行为均受协议约定约束。综上，上诉人有权拒绝被上诉人交房的要求，被上诉人已经丧失要求赔偿实体权利，上诉人请求上级人民法院撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。代国辉辩称：要求维持原判。代国辉向一审法院起诉请求：1.请求判令被告继续履行合同约定的交房义务；2.请求判令被告因逾期交房而向原告支付违约金33140元，租房补偿费18000元，共计51140元；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告与被告于2015年9月29日签订了合同编号2015001303的《商品房买卖合同》。合同约定：原告购买被告开发凯里经济开发区春晖大道3号第14号楼1单元9层1-9-3号房，房屋套内建筑面积78.25m2，总价款272761元，被告应当在2015年12月31日前向原告交付该商品房，2015年12月30日原告付清了全部房款，原被告约定的交房期限被告未履行交房义务，2017年12月19日，原被告双方协商签订《关于延期交房谅解协议》，该协议约定：交房日期延期至2017年12月31日，该协议第四条约定，在原有合同规定交房日期与实际交房之日止，被告按日支付其所交实际购房款万分之一进行违约补偿，同时从2017年10月1日开始至实际交房日止，再对原告进行每月1000元的租房补偿（期间不足月的按照日均计算）。被告至今未履行交房义务，原告于2019年5月8日向一审法院提起诉讼。一审法院认为：原告代国辉与被告凯威房开公司签订的《商品房买卖合同》和《关于延期交房谅解协议》是双方在自愿、平等基础上的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法、有效，原告代国辉在2015年12月30日付清了全部房款，被告辩称原告不按约定时间付清房款的辩解理由不予采纳，被告凯威房开公司未在约定时间内交付涉案商品房，其行为不仅违反了双方在合同中的约定，而且有悖于民事活动中的诚实信用原则，依法依约均应当承担民事责任。被告辩称原告不严格遵守《关于延期交房谅解协议》的约定，其已经丧失实体权利。原告向法院起诉依据协议维权，被告不能证明原告不严格遵守协议，被告凯威房开公司的该项答辩理由不成立。被告辩称根据《关于延期交房谅解协议》，双方约定的交房时间为2017年12月31日，逾期交房的违约金应当从2017年12月31日开始计算。《关于延期交房谅解协议》第四条约定，在原有合同规定交房日期与实际交房之日止，被告按日支付原告所交实际购房款万分之一进行违约补偿。该约定计算违约金从2015年12月31日开始计算。被告的答辩理由不能成立，不予支持。原告的诉请于约有据，支持其诉讼请求。被告辩称，2014年1月5日至2015年8月30日，实际影响施工的天数有187天，交房时间应当顺延187天。原告、被告签订《商品房买卖合同》的时间是2015年9月25日，双方约定的交房时间为2015年12月31日，被告作为一个房开企业应当预计到交房时间，在合同签订时应考虑顺延期限再确定交房时间，被告的答辩理由不予采纳。关于房租补贴的问题。凯威房开公司至起诉之日未交付涉案房屋，造成原告的经济损失是客观存在的，同时本案租房补贴的约定是在被告凯威房开公司一再违约并取得原告代国辉谅解的前提下达成的，是双方自愿行为，从公平原则和诚实信用原则全面衡量，予以部分支持，即凯威房开公司按《关于延期交房谅解协议》的约定从2017年10月1日起每月支付原告房租补贴1000元,至2019年4月1日共18个月房租补贴为18000元（18月×1000元）。关于逾期交付商品房违约金的问题。《关于延期交房谅解协议》约定，交房的起算时间是2015年12月31日，按日向原告支付已实际交房价款万分之一标准计算违约金，该约定违约金计算标准没有超出法律规定的计算标准，2015年12月31日至起诉前2019年4月1日的逾期交房违约金为32377元（272761元×1187天×0.0001）。关于2019年4月1日后的逾期交房违约金、租房补贴，考虑到可能出现的变数，双方可通过协商的途径解决，在协商不能的情况可另行提起诉讼。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定判决：一、被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十日内，支付原告代国辉从2015年12月31日至2019年4月1日的逾期交房违约金32377元；二、被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起,十日内支付原告代国辉从2017年10月1日至2019年4月1日的房屋租金补贴18000元;三、驳回原告代国辉的其他诉讼请求。案件受理费1078元，由被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司负担。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院经审理查明，一审原告与被告签订的《商品房买卖合同》第八条第2项约定了付款方式及期限，明确买受人于2015年8月1日前分期付清房款。原告前两次均按约定付款，但第三次付款时间为2015年12月30日，超过合同约定122天。其余事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：一、被上诉人逾期支付房款是否丧失要求上诉人承担逾期交房违约金的权利；二、一审法院判决逾期交房违约金起算点是否正确；三、被上诉人是否违反关于延期交房谅解协议的内容。针对争议焦点，分述如下：一、本案中被上诉人确实存在逾期支付购买房屋款项的情况，上诉人可依据合同的约定主张被上诉人承担违约责任。但被上诉人是在上诉人履行交房义务时间之前完成了付款，故已不存在上诉人所称先履行抗辩的适用条件，上诉人该上诉理由不能成立。二、从《关于延期交房谅解协议》来看，虽然双方约定将逾期交房的时间变更至2017年12月31日，但同时约定逾期交房违约金仍为原合同规定的交房日期2015年12月30日开始起算，故一审法院从2015年12月31日起计算违约金并无不当。三、本案中，上诉人在两次约定交房期限届满后均未实现交付房屋，被上诉人基于上诉人的违约行为向法院起诉，是其维护自身权利的救济方式，通过诉讼权保护自己合法权益是法律赋予每位公民的权利，任何人都不能通过任何方式进行剥夺，本案中上诉人行使自己的诉权并无不当，上诉人未能提供证据证明被上诉人的行为系非法且损害了上诉人的形象和声誉，故该上诉理由本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉理由与本院查明的事实不符，于法无据，故其上诉请求不予支持，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1078元，由上诉人黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  王家良审判员  王山地审判员  陈生燕二〇二〇年四月十七日法官助理陈礼华书记员韩林爽