山东省东营市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁05民终492号 上诉人（原审被告）：焦淑柔，女，1990年11月1日出生，汉族，住东营市。 被上诉人（原审原告）：东营区东城天合房地产代理中心，住所地东营市东营区东城运河路清风小区北门对面，统一社会信用代码92370502MA3FL5X71J。 经营者：方莉莉，女，1973年3月20日出生，汉族，住东营市垦利区。 委托诉讼代理人：刘伟，山东汇研律师事务所律师。 原审被告：焦天兵，男，1967年3月14日出生，汉族，住东营市。 上诉人焦淑柔因与被上诉人东营区东城天合房地产代理中心（以下简称天合房地产代理中心）、原审被告焦天兵居间合同纠纷一案，不服东营经济技术开发区人民法院（2019）鲁0591民初2844号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 焦淑柔上诉请求：1.依法撤销一审判决，驳回天合房地产代理中心的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由天合房地产代理中心承担。事实和理由：一审判决认定事实不清。1.房主杜东明在2018年4月8日焦淑柔看房子时，已经缴纳完材料，告知焦淑柔在八九月份可以办理出房产证，所以焦淑柔在4月11日缴纳了2万元定金，5月14日缴纳38万元的房款。房主杜东明在2018年9月19日开出了购房发票，在2018年9月28日缴纳了契税税款，但一直到2018年11月份才办理出房产证，这属于卖方杜东明的违约责任，杜东明将首付款自用未到银行还款解押导致房屋迟迟不能过户，一直到2019年5月份才过户成功。根据天合房地产代理合同的有关约定，卖方杜东明属于违约方未在2018年办理完成过户，故焦淑柔一方不需要承担代理费。2.天合房地产代理中心在房主杜东明办理出房产证后，经焦淑柔方多次催促过户事宜，均表示无能为力，焦淑柔和房主直接对接办理过户，没有得到天合房地产代理中心的任何帮助，天合房地产代理中心未尽中介职责。3.根据《商品房销售管理办法》第七条及《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，天合房地产代理中心代理无房产证的房源属于违规操作，合同无效。 天合房地产代理中心辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应驳回焦淑柔的上诉请求，维持原判。1.焦淑柔是通过天合房地产代理中心的居间服务获得房源信息并通过天合房地产代理中心的撮合达成的房屋买卖合同，天合房地产代理中心居间服务已经履行完毕。2.焦淑柔因个人原因将房屋落户到其父母名下，因其父母年龄大申请银行按揭贷款时出现拒贷，天合房地产代理中心为此向焦淑柔提供了两家银行的贷款协助服务。3.房屋买卖合同明确约定中介服务费由焦淑柔承担，如果焦淑柔认为原房主构成违约，则应向原房主主张权利，现房屋买卖合同已经履行完毕，焦淑柔也从未向原房主主张违约责任，那么依据该买卖合同应由焦淑柔承担居间服务费。 焦天兵未作答辩。 天合房地产代理中心向一审法院起诉请求：1.判令焦淑柔、焦天兵向天合房地产代理中心支付代理服务费人民币7000元；2.本案的诉讼费用由焦淑柔、焦天兵承担。 一审法院认定事实：2018年4月11日，买方（乙方）焦淑柔、焦天兵与卖方（甲方）杜东明、代理方天合房地产代理中心三方签署了《天合房地产代理（临时买卖合同）》，约定甲方自愿将座落在恒大棕榈岛14-1-3202室房地产出售给乙方；乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解自愿购买该房地产；代理方服务佣金7000元，由乙方支付。该合同同时对房价、定金、房地产办理过户手续所需交纳的税费承担、交钥匙时间等进行了约定。 天合房地产代理中心完成合同义务后，焦天兵、刘翠红取得了坐落于东营市东营区房屋的不动产产权，权证号为鲁（2019）东营市不动产权第0023308号。 天合房地产代理中心工作人员与焦淑柔就居间服务费数额通过微信沟通协商，双方曾就服务费数额6000元达成过一致意见，天合房地产代理中心主张因天合房地产代理中心发给焦淑柔、焦天兵银行卡后没有收到服务费而产生诉讼。 另查明，焦天兵、焦淑柔系父女关系。2019年6月17日，天合房地产代理中心作为申请人，以焦淑柔、焦天兵为被申请人向东营仲裁委员会申请仲裁，2019年7月17日，东营仲裁委员会作出[2019]东仲字第451号仲裁裁定书，裁决：被申请人焦淑柔、焦天兵的管辖权异议成立，驳回申请人天合房地产代理中心的仲裁申请。 一审法院认为，天合房地产代理中心、焦淑柔、焦天兵及案外人杜东明签订的《天合房地产代理（临时买卖合同）》，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应当按照约定履行自己的义务。根据天合房地产代理中心经营者方莉莉与焦淑柔的微信聊天记录截图可以证明，天合房地产代理中心在居间服务期间对焦淑柔购买该涉案房产及银行按揭贷款提供信息咨询、代办、协调催促原房主等居间服务内容，履行了合同义务，根据三方当事人签订的《天合房地产代理（临时买卖合同）》约定，天合房地产代理中心应当获得代理合同的居间服务费。天合房地产代理中心主张焦淑柔、焦天兵支付服务代理费的诉讼请求，一审法院予以支持，但基于天合房地产代理中心工作人员与焦淑柔就居间服务费数额进行过协商，数额应以6000元为准。焦淑柔、焦天兵经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃相应的诉讼权利。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、焦淑柔、焦天兵于判决生效之日起十日内向天合房地产代理中心支付服务费6000元；二、驳回天合房地产代理中心的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由焦淑柔、焦天兵负担并于判决生效之日起十日内向一审法院交纳。 因焦淑柔一审未到庭，二审中本院向焦淑柔出示了一审卷宗中的天合房地产代理中心提交的证据及庭审笔录，焦淑柔对天合房地产代理中心提交的证据发表如下质证意见： 对临时买卖合同、不动产信息查询证明、仲裁裁定书的真实性均无异议；对微信聊天记录的真实性无异议，根据该聊天记录，贷款完全审批下来以后，房主杜东明已经取得了房产证，完全可以过户，但是因杜东明未将首付款40万元还清其本人的涉案房贷款，导致涉案房产一直无法解押过户，直到4月29日杜东明才还款解押。在这个过程中，浦发银行多次催促焦淑柔方办理过户，并告知再不过户停止放贷。 二审中，天合房地产代理中心为支持其主张向本院提交2020年4月8日方莉莉（手机号码155××××7155）与杜东明（手机号码132××××1616）通话录音一份，证明天合房地产代理中心履行了居间服务。焦淑柔质证认为，对真实性无异议，但是杜东明在通话中陈述的内容不属实，杜东明当时办理涉案房产解押时，是利用焦淑柔的关系才得以办成。 焦淑柔没有提交新证据。 本院对天合房地产代理中心提交的证据认证如下：虽然焦淑柔对该证据的真实性无异议，但双方聊天内容仅是对看房、办贷款、过户的过程进行了描述，而焦淑柔对此并无实质性异议。因此该份证据对于本案中双方争议的事实并无意义，本院不予采信。 二审中，天合房地产代理中心、焦淑柔对以下事实没有异议：2018年5月14日，焦淑柔、焦天兵向杜东明支付首付款40万元；2018年11月份，杜东明取得涉案房产的产权证书；2019年2月28日，以焦天兵及其妻子的名义办理完毕贷款；2019年4月，杜东明还清涉案房产的贷款，银行办理完解除抵押的手续。2019年5月，杜东明与焦天兵办理完房屋产权变更登记。 二审查明的其他事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本案中，焦淑柔主张其不应支付居间费用的理由有两点：一是天合房地产代理中心提供的居间服务不到位，包括贷款时间过长和未及时督促出卖方杜东明办理过户手续；二是出卖方杜东明办理过户手续时拖延时间，构成违约，应当由杜东明承担居间费用。 本院认为，关于焦淑柔提出的第一点理由，首先，焦淑柔并未与天合房地产代理中心签订居间服务合同，双方并未约定居间服务包括的详细内容、办理过程和时间。其次，焦淑柔认可天合房地产代理中心协助其办理了涉案房贷，但贷款时间长短系受贷款行工作进度影响，天合房地产代理中心无法左右。不动产变更登记应当由出卖方杜东明与受让方焦天兵、刘翠红进行办理，焦淑柔并非涉案房产受让方，焦天兵作为本案当事人未提起上诉，并且对于变更登记，天合房地产代理中心仅能起到协助义务，不能起到决定作用。因此，焦淑柔主张天合房地产代理中心提供居间服务不到位的主张不能成立。关于焦淑柔提出的第二点理由，涉案临时买卖合同中仅约定"贷款批下来后过户不动产证"，未约定具体的时间。且第六条关于违约方支付居间费用的约定是：如任何一方不能在2018年之前正式签署买卖房地产合同并缴付楼价款即构成违约并应支付居间费用，并未约定拖延办理变更登记应当承担居间费用。因此焦淑柔主张出卖方杜东明应承担居间费用的主张不能成立。 综上所述，焦淑柔的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由焦淑柔负担。 本判决为终审判决。 审判长  乔良艳 审判员  张世柱 审判员  李 宁 二〇二〇年四月十七日 法官助理王玉凤 书记员衣丽娇