北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终3498号上诉人（原审被告）：滕雪峰，男，1989年10月25日出生，汉族，无业，住北京市通州区。委托诉讼代理人：王建新，北京济桓律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐伟成，男，1963年5月15日出生，汉族，无业，住北京市通州区。委托诉讼代理人：武云贞，北京策慧律师事务所律师。上诉人滕雪峰因与被上诉人徐伟成房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初37157号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法适用独任制，公开开庭对本案进行了审理，上诉人滕雪峰之委托诉讼代理人王建新、被上诉人徐伟成及其委托诉讼代理人武云贞均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。滕雪峰上诉请求：一、改判驳回徐伟成一审诉讼请求；二、一二审诉讼费由徐伟成负担。事实与理由：一、双方于2011年4月8日签订的《房屋租赁合同》应为无效合同，涉案出租房屋于2017年1月11日被认定为违法建设，并移交北京市通州区城市管理综合执法行政局强制拆除。二、徐伟成以租赁合同纠纷起诉法律关系错误，房屋租赁合同无效，双方不存在合同关系，房屋占有使用费系侵权法律关系，徐伟成应以侵权关系案由起诉。三、滕雪峰与徐伟成已在合同到期后完成了一层房屋的交割，不应再支付一层部分占有使用费。四、滕雪峰享有加建部分的所有权并享有占有使用的权利，所以不应支付二层占有使用费。五、双方签订房屋租赁合同时，未就拆除加建部分约定拆除时间，滕雪峰认为合理的拆除时间为所有权争议解决后三个月内为宜，此期间为合理的拆除时间不存在占有使用费的基础。六、本案争议起因系滕雪峰未拆除二层加建房屋，进而徐伟成起诉要求赔偿。在《执行和解协议》签署之前，滕雪峰占有二层加建部分是无需支付占有使用费的。徐伟成一审中未提交其与农印厂之间的租赁合同及租金凭证，实际上在本案合同到期前徐伟成与农印厂之间的租赁合同已经解除，徐伟成不是涉案房屋的使用权人，其不是适格原告。徐伟成辩称，同意一审判决，不同意滕雪峰的上诉请求和理由。徐伟成向一审法院诉讼请求：1、滕雪峰支付房屋占有使用费（按照每天3680元标准计算，自2019年1月1日起计算至实际支付日止，计算至2019年9月18日）993600元；2、本案诉讼费由滕雪峰承担。一审法院认定事实：2012年1月1日，中国农业出版社印刷厂（甲方）与徐伟成（乙方）签订《房屋租赁合同》约定：甲方同意将坐落于北京市通州区北苑南路16号院农印厂厂房建筑面积合计900平方米的房屋，出租给乙方用于商业用房，租赁期限自2012年1月1日至2021年12月31日，合同还就其他事项作出约定。2011年4月8日，徐伟成（甲方）与滕雪峰（乙方）签订《房屋租赁合同》约定：甲方将位于北京市通州区北苑南路30号院厂房、附属物及院落出租给乙方用于商业用房，房屋建筑面积合计约920平方米。租赁期限自2011年6月8日至2018年12月31日止，租金按季度交纳，第一年租金人民币50万元，第二年租金人民币55万元，第三年租金人民币60万元，第四年至租期满每年租金为人民币65万元。租赁期限内，乙方新建不动产或附属物的所有权归乙方所有，合同期内如遇拆迁，上述新增物产生的补偿归乙方享有。合同期满且双方不再续约时，乙方自行拆除新建不动产及附属物，恢复原状。合同还就其他事项作出约定。2019年1月7日徐伟成将滕雪峰诉至法院，要求滕雪峰拆除自建附属物并腾退房屋，恢复原状，要求滕雪峰支付延期租金（按照每天1781元标准，自2019年1月1日起计算至实际支付之日止）。2019年3月27日，法院（2019）京0112民初9530号案件就北京市通州区北苑南路30号院租赁期满后腾退拆除等事宜判决如下：“一、滕雪峰自行拆除其与徐伟成签订的《房屋租赁合同》项下的位于北京市通州区北苑南路30号院内，滕雪峰新建的建筑物和附属物，滕雪峰将位于北京市通州区北苑南路30号院恢复原状，于判决生效之日起七日内执行清；二、滕雪峰自行腾退其与徐伟成签订的《房屋租赁合同》项下的位于北京市通州区北苑南路30号院并返还给徐伟成，于判决生效之日起七日内执行清”并在本院认为部分就徐伟成主张的租金损失，载明“因双方合同已经到期，徐伟成与滕雪峰的租赁关系已经终止，徐伟成无权再向滕雪峰主张租金，因滕雪峰拒不腾退产生的其他损失，徐伟成可另行主张权利”。后滕雪峰提出上诉，2019年6月27日，北京市第三中级人民法院作出（2019）京03民终8140号民事判决书驳回滕雪峰的上诉，维持原判。2019年9月18日，徐伟成、滕雪峰签订执行和解协议，约定：滕雪峰自愿放弃对自建建筑物的权利，并将建筑物转交给徐伟成。如遇拆迁，如果政府拆迁范围包括滕雪峰所建建筑物，则徐伟成在获得拆迁补偿后，自愿将滕雪峰建筑物所产生的拆迁款中50%份额补偿给滕雪峰。本和解协议只解决执行问题，不影响徐伟成对协议签订之前滕雪峰超期占有房屋所产生的房屋占有使用费等损失进行索赔。协议还就其他事项作出约定。经法院核实，北京市通州区北苑南路30号院二层加建的部分系滕雪峰所建，滕雪峰已经支付清租赁期限内的租赁费，合同到期后滕雪峰已将30号院一层腾退并返还给徐伟成，但并未将二层加建部分腾退并返还给徐伟成。北京市通州区北苑南路16号院与北京市通州区北苑南路30号院系同一地址。庭审过程中，徐伟成主张参照中国农业出版社印刷厂和侯宝志签订的《房屋租赁合同》收取滕雪峰的占有使用费，为4元/平米每天，并提交了《房屋租赁合同》一份予以证明，滕雪峰对该证据真实性不予认可。一审法院认为：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现双方合同到期而终止，但滕雪峰却占用自建建筑物及附属物至2019年9月18日，并未按照合同约定完成腾退义务，徐伟成要求滕雪峰支付2019年1月1日至2019年9月18日执行和解协议签订之前滕雪峰超期占有房屋的占有使用费，理由正当，该院对此予以支持。关于占有使用费具体数额，结合合同到期后双方的义务履行情况，按照双方之前合同中约定的最近期间的租金标准即65万元每年的标准计算较为合理，结合此标准具体数额应为46万元，对于徐伟成主张的过高部分，依据不足，该院不予支持，对于徐伟成主张参照中国农业出版社印刷厂和侯宝志签订的房屋租赁合同规定的租金标准，依据不足，该院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、滕雪峰给付徐伟成2019年1月1日至2019年9月18日期间的占有使用费46万元，于判决生效之日起七日内执行清；二、驳回徐伟成的其他诉讼请求。案件受理费6868元，由徐伟成负担3688元（已交纳），由滕雪峰负担3180元，于判决生效之日起七日内执行清。本院二审期间，徐伟成向本院提交照片三张，用以证明滕雪峰占用租赁房屋的楼梯出口，影响徐伟成的使用，所以房屋一直没有交接，导致徐伟成无法使用涉案房屋。滕雪峰对照片的真实性认可，但证明目的不认可。本院经审理认定的事实与一审法院认定的事实一致，本院对此予以确认。本院认为：根据法律规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，双方签订的《房屋租赁合同》中明确约定，合同期满且双方不再续约时，乙方自行拆除新建不动产及附属物，恢复原状。据本案查明的事实，双方合同已到期终止，滕雪峰应按照双方的合同约定将租赁物恢复原状并交还徐伟成。但滕雪峰却占用自建建筑物及附属物至2019年9月18日，并未按照合同约定的状态向徐伟成返还租赁房屋。故徐伟成要求滕雪峰支付2019年1月1日至2019年9月18日执行和解协议签订之前滕雪峰超期占有房屋的占有使用费，理由正当，应予支持。按照合同约定的状态向徐伟成交还租赁房屋，系滕雪峰的合同义务。现滕雪峰未能履行上述义务，徐伟成以房屋租赁合同为由提起诉讼，并无不当。对滕雪峰上诉主张本案应为侵权关系纠纷的意见，本院不予采纳。滕雪峰主张涉案租赁合同无效，但根据相关法律规定，即使租赁合同被认定无效，承租人仍应向出租人支付相应的房屋占有使用费，故本院对滕雪峰的该项上诉意见不予采纳。另，滕雪峰主张在本案涉案租赁合同到期前，徐伟成与农印厂之间的租赁合同已经解除，徐伟成不是涉案房屋的使用权人，其不是适格原告。滕雪峰对其该项主张并未举证，本院不予采信。综上所述，滕雪峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13736元，由滕雪峰负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 周艳雯二〇二〇年四月十四日法官助理 高玉珠书 记 员 李月明