上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终1959号上诉人(原审原告)：上海绿地仓储物流有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：朱平，执行董事。被上诉人(原审被告)：上海宝盈典当有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：吴晓东，总经理。委托诉讼代理人：汤豪，上海市中天信律师事务所律师。原审第三人：上海嘉宁仓储有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：陈君木。上诉人上海绿地仓储物流有限公司(以下简称绿地仓储公司)因与被上诉人上海宝盈典当有限公司(以下简称宝盈公司)、原审第三人上海嘉宁仓储有限公司(以下简称嘉宁公司)案外人执行异议之诉一案，不服上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初18958号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。绿地仓储公司的上诉请求：撤销原判，发回重审或改判确认绿地仓储公司与原审第三人嘉宁公司签订的《房屋及场地租赁合同》、《合作经营协议》合法有效；中止对上海市嘉定区嘉松北路XXX号房产(以下简称涉案房产)不负担租赁权变现的执行；对涉案房产带租约拍卖。事实和理由：一、绿地仓储公司与嘉宁公司之间的租赁关系真实有效。双方当事人于2010年6月4日签订《合作经营协议》，约定绿地仓储公司承租涉案房产，租赁期限15年，双方就租赁事宜另行签订租赁合同。同日，双方当事人签订租赁合同，并在工商部门登记备案。故自2010年6月4日起，绿地仓储公司即与嘉宁公司达成了租赁涉案房产的合意。一审法院确认该租赁合同的真实性，但未认定绿地仓储公司的租赁权于法无据。绿地仓储公司在注册登记后，于2010年8月10日与嘉宁公司再次签订书面租赁合同，对租赁的范围、租金的金额及租期进行了明确约定，该合同已实际履行，一审法院无任何反驳证据，却不认定该合同的真实性，不符合法律规定。二、绿地仓储公司在签订租赁合同后，已实际占有使用涉案房产，并在该房产内经营仓储业务。绿地仓储公司提交的仓储服务合同、仓储费发票、审计报告等证据可充分证明上述事实，一审法院应予认定。三、一审法院适用法律不当。因绿地仓储公司、嘉宁公司及案外人上海绿地典当有限公司(以下简称绿地典当公司)之间存在三角债务，故共同签订《代缴租金三方协议书》，约定嘉宁公司暂不向绿地仓储公司收取租金，将该租金作为嘉宁公司未履行对绿地典当公司的债务的担保。故绿地仓储公司未支付租金具有合法合理的理由，待嘉宁公司偿还债务后，绿地仓储公司即依约支付租金，且租金的金额也符合签约时的市场行情。绿地仓储公司和嘉宁公司之间存在正常的租赁关系，对租金的约定合理，一审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定错误，且对该条款的解释也不正确。宝盈公司辩称，不同意绿地仓储公司的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、绿地仓储公司并未在一审法院查封涉案房产之前签订合法有效的租赁合同。绿地仓储公司提供的《合作经营协议》并非租赁合同，其提供的2010年6月4日签订的租赁合同中对于租赁房屋范围、租金金额及租赁期限与前述《合作经营协议》均不相同，显属用于工商注册登记的事务性凭证，已不能视为真实有效的合同依据。绿地仓储公司在异议审查及本案一审庭审前均未提交2010年8月10日签订的租赁合同，该合同与同年6月4日签订的租赁合同约定不一致，且绿地仓储公司提供的《代缴租金三方协议书》中也未将该合同作为租金支付的依据，故对该合同的真实性不予认可。二、绿地仓储公司未提供充足的证据证明其已实际占有使用涉案房产。该公司虽在一审中提供了相应证据，但该证据的三性及证明效力均存在瑕疵，无法证明其主张。因绿地仓储公司与嘉宁公司之间存在合作经营关系，即便绿地仓储公司使用涉案房产，也是基于该公司与嘉宁公司之间的合作经营，无法证明其基于租赁关系占有使用涉案房产。三、一审法院对于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定的理解全面而精准，绿地仓储公司实际并未支付涉案房产的租金，且对于租金的约定明显不合理，不符合上述司法解释的规定。四、根据《上海市高级人民法院关于在执行程序中审查和处理房屋租赁权有关问题的解答(试行)》的规定，案外人主张对房屋享有租赁权的，应当向执行法院提供出租合同、转租合同等凭证及租金支付凭证。现绿地仓储公司未提供符合要求且具有证明效力的证据，其主张应予驳回。嘉宁公司未发表陈述意见。绿地仓储公司向一审法院起诉请求：确认绿地仓储公司与嘉宁公司签订的《房屋及场地租赁合同》、《合作经营协议》合法有效；中止对涉案房产不负担租赁权变现的执行；对涉案房产带租约拍卖。一审法院认定事实：关于宝盈公司与嘉宁公司借款合同纠纷一案，该院于2016年3月23日以(2016)沪0114民初758号民事调解书结案。因嘉宁公司未履行生效法律文书确定的付款义务，宝盈公司向一审法院申请强制执行，该院以(2016)沪0114执5783号立案执行。执行过程中，绿地仓储公司向一审法院提出书面异议，该院于2019年8月7日以(2019)沪0114执异67号立案审查。一审法院经审查，认为绿地仓储公司未提交占有使用涉案房产的凭证，也未提交货币支付租金的凭证，且绿地仓储公司与嘉宁公司签订的《合作经营协议》并非房屋租赁合同，该协议的真实性也存疑，故于2019年8月13日作出裁定驳回绿地仓储公司的异议请求。绿地仓储公司不服，向一审法院提起本案诉讼。另查明，一审法院于2018年11月26日裁定拍卖涉案房产，于2019年7月12日在公拍网上发布拍卖公告，对租赁情况描述为“无”。根据上海市不动产登记簿记载，涉案房产登记在嘉宁公司名下，其中1幢房产的建筑面积为1466.19平方米，2幢房产的建筑面积为5177.88平方米。2012年2月15日，涉案房产被同时设定二项抵押，抵押权人均为中信银行股份有限公司上海分行。宝盈公司为涉案房产的第三顺位抵押权人，抵押信息于2013年10月22日被核准登记。2014年1月23日，涉案房产被上海市浦东新区人民法院正式查封。2016年1月18日，一审法院以(2016)沪0114民初758号案轮候查封涉案房产。现首封法院已将涉案房产的处置事项委托一审法院执行。根据《营业执照》显示，绿地仓储公司于2010年6月30日成立。一审审理中，绿地仓储公司提交如下证据：第一组证据为《合作经营协议》、2010年6月4日签订的《房屋及场地租赁合同》、《土地、房屋交接备忘录》，以证明绿地仓储公司与嘉宁公司签订上述合作协议与租赁合同，绿地仓储公司享有涉案房产15年的租赁权，租赁合同在工商登记时已备案，双方已实际履行了租赁交接手续。《合作经营协议》的签订人为绿地仓储公司和嘉宁公司，合同约定：“签约时间为2010年6月4日；合作经营协议的期限为15年，自2010年6月4日起至2025年6月3日止。结合嘉宁公司场地及设备优势和绿地仓储公司融资及经营优势，预计平均每年完成100万吨大宗物资的仓储和运输；嘉宁公司将其所拥有的上海市嘉定区嘉松北路XXX号范围内的全部厂房、仓库、办公楼、标准码头、大型设备等(清单附后)出租给绿地仓储公司使用，嘉宁公司承诺在租赁期限内确保绿地仓储公司享有独家承租权，并享有排他的经营和使用权；租赁合同由双方另行签订；绿地仓储公司按照嘉宁公司占得股权比例与嘉宁公司进行利润分成；合同另有其他约定。合同加盖有绿地仓储公司和嘉宁公司的公章。”2010年6月4日《房屋及场地租赁合同》的签订人为绿地仓储公司和嘉宁公司，合同约定：“嘉宁公司承租嘉松北路XXX号XXX幢，房屋面积1466.19平方米，租赁期限10年，出租方从2010年6月5日起将出租房屋交付承租方使用至2020年4月4日收回，租金全年合计18万元，承租方每年分2次支付等；该合同出租方盖有嘉宁公司公章，承租方由‘陆鸿文’签名。”庭审中，一审法院询问绿地仓储公司，《合作经营协议》中第四条约定“租赁合同由双方另行签订”，是否有另行签订的租赁合同。绿地仓储公司委托诉讼代理人表示除2010年6月4日签订的《房屋及场地租赁合同》外，是否另行签订租赁合同需庭审后核实。经宝盈公司同意，一审法院责令绿地仓储公司在庭审后7日内向该院明确。后绿地仓储公司补充提交了2010年8月10日其与嘉宁公司签订的《房屋及场地租赁合同》，该合同约定：“出租方嘉宁公司，承租方绿地仓储公司；房屋坐落嘉定区嘉松北路XXX号XXX幢、2幢，共2幢，面积6644.07平方米，场地6500平方米；租赁期限共15年，出租方自2010年6月4日起将出租房屋交付承租方使用至2025年6月3日收回；租金全年合计18万元；合同没有约定租金支付时间、方式，合同加盖绿地仓储公司和嘉宁公司的公章，绿地仓储公司由周胜西签名，嘉宁公司由周岩国签名。”绿地仓储公司陈述，2010年6月4日该公司尚未成立，公章尚未刻制，由该公司当时的法定代表人陆鸿文与嘉宁公司签订《合作经营协议》、《房屋及场地租赁合同》。因涉案房产中的2幢有其他公司在内注册，故上述租赁合同中只能写1幢，直到2010年8月10日嘉宁公司完成现场清理，绿地仓储公司搬入，于当天又签订了《房屋及场地租赁合同》，约定租赁期限15年，租赁房屋为涉案房产的1幢、2幢及场地，同一天还签订了《土地、房屋交接备忘录》。宝盈公司质证认为，对《合作经营协议》的真实性不予认可。即便该协议是真实的，根据协议内容，也无法证明合同双方存在租赁关系，反而证明双方存在的是合作经营的关系。2010年6月4日《房屋及场地租赁合同》上只有嘉宁公司的盖章，从形式上看是用于公司工商登记备案之用。该合同中约定的租赁期限与绿地仓储公司所述的租赁期限不符，该合同即便真实，其约定的租赁场地也仅是涉案房产中的1幢。对2010年8月10日《房屋及场地租赁合同》、《土地、房屋交接备忘录》的真实性存疑。上述书面文件与2010年6月4日《房屋及场地租赁合同》相比，新旧程度完全不同，故对签订时间存疑。在执行异议审查阶段，绿地仓储公司并未提交上述证据，故对该证据的合理性存疑。嘉宁公司是绿地仓储公司的股东，二者存在关联关系，故对双方之间签订的协议是否真实、能否履行均存疑。即便是真实的，也仅能视为双方对合作经营权的交接。一审法院询问绿地仓储公司，2010年8月10日《房屋及场地租赁合同》为何在执行异议审查阶段未提供，该公司表示其认为提交在工商备案的2010年6月4日《房屋及场地租赁合同》就已经足够了。一审法院询问绿地仓储公司，既然2010年6月4日该公司尚未刻制公章，为何当日签订的《合作经营协议》上加盖有该公司的公章，其表示系事后补盖。第二组证据为2011-2014年度《审计报告》、《仓储服务合同》及仓储存货人向绿地仓储公司实际付款的凭证，以证明绿地仓储公司在涉案房产处实际经营多年，该房产和场地均作为其仓库使用，存货方的物品存储在现场，并实际发生仓储费用。宝盈公司质证认为，对审计报告的真实性无异议，但与本案无关。对存储合同的真实性不予认可，即便是真实的，因上海绿地建筑公司与绿地仓储公司是关联公司，是否真实履行也不得而知。绿地仓储公司提交的所有付款凭证上的时间均在仓储合同履行之前，无法确认真实性；即便真实，付款凭证上均未注明付款原因，故只能证明双方存在往来款，无法证明绿地仓储公司在涉案房产上仓储经营。第三组证据为《合作协议》、《代缴租金三方协议书》、《保函》、《钢材质押典当借款协议书》、《客户确认书》、仓单及当票，以证明嘉宁公司为其七名存货方的典当融资提供保证，保证债务本金总额为人民币(以下币种均为人民币)2,423万元；典当到期后无法清偿，导致嘉宁公司需承担连带担保债务2,423万元；因嘉宁公司无法履行债务清偿责任，绿地仓储公司与绿地典当公司同属绿地集团的子公司，故三方协议确定，将嘉宁公司应收绿地仓储公司的全部租金270万元作为保证向绿地典当公司还款的追加保证金。其中《代缴租金三方协议书》由嘉宁公司、绿地仓储公司和绿地典当公司三方于2010年9月30日签订，合同主要内容：“鉴于嘉宁公司、绿地仓储公司于2010年6月4日签订了《房屋及场地租赁合同》和《合作经营协议》，嘉宁公司于2009年12月30日向绿地典当公司出具《保函》，绿地仓储公司与绿地典当公司均属于绿地集团下属企业，三方就《房屋及场地租赁合同》及《合作经营协议》的租金代缴及对《保函》追加保证金事宜协议如下：基于《房屋及场地租赁合同》签订的年租金及《合作经营协议》的期限，绿地仓储公司向嘉宁公司支付的租金总额为270万元(18万元/年×15年)；嘉宁公司同意将该笔应收租金计270万元作为对《保函》追加的保证金，该《保函》担保的主债权债务或担保责任履行完毕的，该笔保证金由绿地典当公司无息返还，绿地仓储公司、绿地典当公司就该笔租金的结算事宜另行协商。三方确认，自本协议签订之日起，绿地仓储公司已向嘉宁公司支付自2010年6月4日起至2025年6月3日止的全部租金。”宝盈公司质证认为，对《合作协议》的真实性不予认可，即便是真实的，也与本案无关；对《代缴租金三方协议书》的真实性不予认可，即便该协议真实，也是双方基于合作经营协议签订的，产生的也不应当是租金。若该款如绿地仓储公司所述是作为保证金，那么款项应当付到第三人处，但实际没有支付；对剩余几组证据的真实性不予认可，即便真实，都与本案无关。一审法院认为，根据法律规定，案外人主张的租赁权依法成立且能够对抗申请执行人的，人民法院应当中止对房屋不负担租赁权予以变现，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，对案外人主张不动产租赁权，需要同时具备以下条件，即在人民法院查封之前签订合法有效的租赁合同、以占有的方式对外公示、依约支付合理租金。本案中，绿地仓储公司作为案外人主张涉案房产的租赁权。首先，绿地仓储公司与嘉宁公司签订的《合作经营协议》，究其协议名称和内容，如“结合嘉宁公司场地及设备优势和绿地仓储公司融资及经营优势、预计平均每年完成100万吨大宗物资的仓储和运输”、“绿地仓储公司按照嘉宁公司占得股权比例与嘉宁公司进行利润分成”等约定，特别是该协议中“租赁合同由双方另行签订”的条款，可见该协议不是对涉案房产的租赁合同，而是双方间为了共同合作经营而订立的协议。《合作经营协议》中约定“租赁合同由双方另行签订”，由此本案中存在2010年6月4日和同年8月10日分别签订的《房屋及场地租赁合同》。2010年6月4日《房屋及场地租赁合同》为绿地仓储公司注册登记之用，其真实性可予认定，但该合同中约定出租的仅是涉案房产中的1幢，而非全部房产。其租赁期限只到2020年，与《合作经营协议》中的约定不一致。其租金1幢18万元作为涉案房产的全部租金的约定，存在明显不合理之处。故2010年6月4日《房屋及场地租赁合同》不能作为对抗执行的合法有效的租赁合同，其只是用于注册登记使用的事务性凭证。关于2010年8月10日《房屋及场地租赁合同》，绿地仓储公司陈述系在其成立后与嘉宁公司交接土地、房产后正式签约，该合同应为双方基于《合作经营协议》项下的正式租赁合同。故上述租赁合同应由绿地仓储公司在执行异议审查期间、本案起诉时或庭审之前向一审法院提交，但该公司均未提交，其对此解释为“在工商备案的2010年6月4日《房屋及场地租赁合同》就已经足够了”。但上述两份租赁合同对租赁物的记载不同，一份为1幢，一份为1幢和2幢全部，故两份合同内容及其证据效力显然不同，绿地仓储公司在此问题上如此轻率不合常理。另外，绿地仓储公司提交作为租金支付依据的由该公司、嘉宁公司和绿地典当公司三方签订的《代缴租金三方协议书》中，明确租金支付的依据为2010年6月4日《房屋及场地租赁合同》和《合作经营协议》，并未提及2010年8月10日的《房屋及场地租赁合同》，故对该合同的真实性不予认可。其次，绿地仓储公司表示将涉案房产的全部租金作为《保函》的追加保证金，作为该公司已向嘉宁公司支付自2010年6月4日起至2025年6月3日止的全部租金。按上述三方协议书中“该《保函》担保的主债权债务或担保责任履行完毕的，该笔保证金由绿地典当公司无息返还，绿地仓储公司、绿地典当公司就该笔租金的结算事宜另行协商”的约定，即便如绿地仓储公司所述，这仅是其与嘉宁公司关于保证金的约定，并不能视为其已实际支付合理租金。据此，一审法院认为《合作经营协议》与两份《房屋及场地租赁合同》不能作为合法有效的租赁合同被依法采信，且绿地仓储公司未实际支付合理租金，其主张涉案房产的租赁权缺乏事实和法律依据，故于2019年11月15日判决驳回绿地仓储公司的诉讼请求。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据法律规定，案外人对被执行的不动产主张承租权，请求附带租赁权拍卖，同时符合在人民法院查封之前已与被执行人就该不动产形成合法有效的租赁关系、已实际入住使用该不动产、按约支付了合理的租金且未与被执行人恶意串通等法定情形的，人民法院应予支持。本案中，绿地仓储公司为证明其享有涉案房产的承租权，提供了《合作经营协议》、分别签订于2010年6月4日和同年8月10日的两份《房屋及场地租赁合同》。根据《合作经营协议》的内容，绿地仓储公司与嘉宁公司之间实为合作经营关系，嘉宁公司将涉案房产、场地及设备等出租给绿地仓储公司经营使用，并按照嘉宁公司持有绿地仓储公司的股权比例对经营利润进行分成。双方为履行上述协议，另行就涉案房产签订租赁合同。2010年6月4日签订的租赁合同约定租赁物为涉案房产中的1幢房产(建筑面积1466.19平方米)，租期10年，租金每年18万元；2010年8月10日签订的租赁合同约定租赁物为涉案房产的1幢、2幢全部房产(建筑面积6644.07平方米)和6500平方米场地，租期15年，租金每年18万元。由此可见，两份租赁合同对于租赁物的范围及租赁期限的约定存在巨大差异，但年租金的金额不变，且均无关于租金递增的约定，不符合常理。同时，绿地仓储公司提交的2010年9月30日签订的《代缴租金三方协议书》中明确，租金支付的依据为《合作经营协议》和2010年6月4日签订的租赁合同，并未提及2010年8月10日签订的租赁合同，且绿地仓储公司在执行异议审查阶段和提起本案案外人执行异议之诉时均未提交2010年8月10日签订的租赁合同，绿地仓储公司对此节事实也未能作出合理解释，故本院对该合同的真实性不予认定。绿地仓储公司依据《代缴租金三方协议书》主张已支付全部租金，但该协议书的内容无法证明该公司的主张，故本院不予采信。综上，绿地仓储公司与嘉宁公司系关联企业，为合作经营而签订租赁合同，对租金金额的约定不合理，且绿地仓储公司未实际支付租金，故其上诉请求不符合应予支持的法定情形，不足以排除一审法院对涉案房产不负担租赁权进行拍卖，本院予以驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，所作判决符合法律规定，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币12,800元，由上诉人上海绿地仓储物流有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理何冰审判长  胡晓东审判员  朱志红审判员  杨喆明二〇二〇年四月九日书记员  何 冰附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……