浙江省金华市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）浙07执复32号 复议申请人（案外人）：方自强，男，1977年2月2日出生，汉族，住浙江省兰溪市。 申请执行人：戴金生，男，1956年7月8日出生，汉族，住浙江省兰溪市。 委托代理人：陈建学，浙江大名律师事务所律师。 被执行人：方向东，男，1969年11月1日出生，汉族，住浙江省兰溪市。 复议申请人方自强不服浙江省兰溪市人民法院（以下简称兰溪法院）（2020）浙0781执异6号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 兰溪法院在执行申请执行人戴金生与被执行人方向东民间借贷纠纷一案中，案外人方自强向兰溪法院提出异议，请求停止强制执行方自强腾退被执行人方向东名下的坐落于兰溪市××××口村的仓储房地产，保障方自强的合法租赁权不受损害。 兰溪法院查明，被执行人方向东因拖欠戴金生借款，兰溪法院于2019年6月19日查封了涉案房产。于2019年7月12日公告，责令被执行人方向东及相关人员于2019年7月30日前腾空涉案房产。于2019年10月28日作出（2019）浙0781执1740号拍卖裁定，并于2019年11月7日在司法拍卖网上公告涉案房产将在2019年12月8日进行拍卖，方光勤（身份证号码3307251964××××××××）最高价以人民币39.4万元竞得。兰溪法院于2019年12月24日作出（2019）浙0781执1740号拍卖成交裁定，并于同日向兰溪市不动产登记中心送达拍卖成交裁定及协助执行通知书，要求协助办理过户登记。 兰溪法院认为，案外人以租赁被执行人方向东的仓储用房在前查封在后为由，提起案外人执行异议。由于案外人提出异议时，法定手续已经履行完毕，执行程序已经终结，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第六条第二款“案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出”之规定。案外人提出的租赁权异议，已经超过法律规定时间，故不予受理。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二条、第六条之规定，裁定对于案外人方自强的异议，该院不予受理。 方自强向本院申请复议称，一、2019年4月16日（该仓储房地产被兰溪法院于2019年6月19日查封，故租赁发生在前），复议申请人与被执行人方向东签订了《租赁合同》，约定由方向东将其所有的坐落于兰溪市××××口村的仓储房地产出租给复议申请人，租赁期限5年，自2019年5月1日至2024年5月1日止，租金每年12000元，按年支付，先付后用。复议申请人已按约支付第一期两年的房租24000元并已实际占有使用该仓储房产。而兰溪法院在整个执行过程中并未尽到其针对拍卖标的物所应尽的调查核实义务及对执行当事人的通知义务，其既未对被执行人方向东就案涉房产状态做调查笔录，又未对案涉仓储房产内的存放物品作相应权属调查，在此情况下，仅仅简单、草率地在仓储房产的一处闲置通道门口（该仓储房产有两处出入通道，闲置通道平时无人出入）张贴公告的方式来敷衍责任，复议申请人直到案涉房产拍卖成交之后才知晓拍卖事宜，故兰溪法院未能依法保障复议申请人的合法知情权和继续租赁权。二、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第29条第2款规定、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第493条规定，采取拍卖作为执行标的处置方式的，执行标的执行终结标志应当是执行法院作出拍卖成交裁定并送达给买受人。该案中，案涉房产虽已拍卖成交，但无证据表明兰溪法院已将拍卖成交裁定送达该案相关当事人，故兰溪法院认为对案涉房产已经执行终结，进而认定复议申请人的异议申请已经超过法律规定时间，显属不当。综上，复议申请人认为兰溪法院作出的（2020）浙0781执异6号执行裁定书缺乏相应的事实与法律依据，请求依法撤销兰溪法院（2020）浙0781执异6号执行裁定书，依法受理复议申请人的执行异议并裁定停止对案涉坐落于兰溪市××××口村仓储房地产的腾空、移交等强制措施。 申请执行人戴金生称，一、对复议申请人与被执行人方向东关于2019年4月16日的《租赁合同》的证据三性均有异议：1、2019年4月16日的《租赁合同》，房屋仅仅是364.53㎡，土地使用权面积为458.26㎡，复议申请人方自强提供的《租赁合同》，房屋建筑面积约500㎡明显与事实不符。2、复议申请人提供的《租赁合同》，合同条款明显自相矛盾，申请执行人有充分理由认为该租赁合同是虚假的。3、租赁合同中备注条款内容笔迹明显是两次形成，其中“汇17000元整”与“房屋补修，甲方承担7000元，从第一期房租里扣除。第一期为2年使用，房租24000元”明显不是同一次形成，申请执行人有充分理由相信是事后添加的。4、根据方自强提供的微信转账，其转账时间是2019年4月1日，并非是签订合同时间，即2019年4月16日，转帐也没有注明款项用途。在没有签订合同之前支付17000元，有充分理由认为该款项并非是租金，而是其他款项。5、结合方向东出具戴金生的借条中方向东签名，明显与租赁合同中方向东书写不一致，该合同存在伪造可能。二、复议申请人对执行该土地过程均知情。理由如下：1、兰溪法院执行法官于2019年7月12日在拍卖不动产地处张贴（2019)浙0781执1740号法院公告、执行裁定书及送达回证，责令方向东于2019年7月30日前迁出查封的房屋，若到期不腾退，法院将依法强制腾退，并将公告、执行裁定书张贴在门口（流动人口频繁地方）。2、兰溪法院于2019年8月15日通过短信彩信形式将执行裁定及公告发给被执行人方向东，方向东应该明知的。3、兰溪法院依法委托义乌市圣佳房地产估价有限公司在现场评估时所拍的视频及照片可以看出，方向东所有的拍卖房产仅有少量东西堆放，但所有房屋的门却是全部开的（详见拍卖公告）。评估后，兰溪法院执行局在2019年10月28日将（2019）浙0781执1740号执行裁定书（其内容为拍卖、变卖被执行人方向东所有的坐落于兰溪市××××口村的不动产）及评估报告张贴在不动产所在地兰溪市黄店镇三峰殿口。作为复议申请人，与方向东是同村，若是实际承租人应该明知房产被查封及拍卖的事实。4、作为案外人方自强在获悉被执行人方向东的不动产司法拍卖后，案外人方自强也亲自参与司法拍卖，并亲自参与竞拍，但由于其价格过低而没有成功。方自强在拍卖过程中亲自参与拍卖，并在该过程中没有提执行异议，应视为放弃异议权利。综上所述，复议申请人提出复议申请没有任何事实依据和法律依据，请求法院依法驳回复议申请。 本院查明，戴金生与方向东、金利仙民间借贷纠纷一案，兰溪法院于2019年1月15日作出（2018）浙0781民初6491号民事判决，判令：一、方向东于该判决生效之日起十日内归还戴金生借款200000元并支付按年利率6%自2018年9月11日计算至实际清偿之日的利息；二、驳回戴金生的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2150元，由方向东负担。后戴金生向兰溪法院申请执行，兰溪法院于2019年4月29日立案执行，案号为（2019）浙0781执1740号。2019年6月17日，兰溪法院作出（2019）浙0781执1740号执行裁定书，裁定查封被执行人方向东所有的坐落于兰溪市镇××口村不动产【产权证号：浙（2016）兰溪市不动产第××号】。2019年7月12日，兰溪法院张贴公告，责令被执行人方向东及相关人员于2019年7月30日前腾空涉案房产。2019年10月28日，兰溪法院作出（2019）浙0781执1740号之一执行裁定书，裁定拍卖、变卖被执行人方向东所有的坐落于兰溪市××××口村不动产【产权证号：浙（2016）兰溪市不动产第××号】。2019年11月7日，兰溪法院发布拍卖公告，于2019年12月8日至2019年12月9日在淘宝网司法拍卖网络平台上对上述房地产进行公开拍卖。买受人方光勤于2019年12月9日以最高价竞得涉案房产。2019年12月23日，兰溪法院与方光勤签订《拍卖成交确认书》。2019年12月24日，兰溪法院作出拍卖成交裁定，并于同日向兰溪市不动产登记中心送达了拍卖成交裁定及协助执行通知书，要求将案涉房地产的所有权过户到买受人方光勤名下。2019年12月26日，案外人方自强向兰溪法院提出书面异议。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第六条第二款之规定，案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出。案外人针对不动产提出异议，应当在协助办理过户登记的通知书送达之前。兰溪法院于2019年12月24日将拍卖成交裁定和协助办理登记过户的通知书送达给兰溪市不动产登记中心，对涉案不动产的执行已经终结。之后案外人方自强对案涉不动产提出异议，兰溪法院依法不予受理并无不当。复议申请人的复议理由不能成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条之规定，裁定如下： 驳回复议申请人方自强的复议申请，维持浙江省兰溪市人民法院（2020）浙0781执异6号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 郭召军 审 判 员 金卓颖 审 判 员 陈晓欢 二〇二〇年四月二十九日 代书记员 郑梦婷