上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终1660号上诉人(原审被告)：任玉敏，男，1959年8月15日出生，汉族，户籍地上海市宝山区。上诉人(原审被告)：黄珍妹，女，1958年12月25日出生，汉族，户籍地上海市宝山区。上诉人(原审被告)：任吴燕，女，1985年11月27日出生，汉族，户籍地上海市。上列三上诉人共同委托诉讼代理人：闫东方，上海申云律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：徐俊，男，1983年3月14日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：张峥嵘，万商天勤(上海)律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：任玉延，女，1945年7月8日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：张铭恩(任玉延儿子)，1976年1月10日出生，汉族，住上海市。上诉人任玉敏、黄珍妹、任吴燕因与被上诉人徐俊、任玉延确认合同无效纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2019)沪0113民初15609号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人任玉敏、黄珍妹、任吴燕上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回徐俊的所有诉讼请求。事实和理由：一、2001年8月29日任渔耕签订的出售房屋证明书因未实际履行而解除，任玉延并未取得房屋所有权。任渔耕并未收到任玉延的65,000元，双方买卖房产的合议已经解除。任玉延也认可其与任渔耕的房屋买卖合议已经解除。上海市宝山区祁连山路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)也没有实际交付给任玉延。二、任玉延与徐俊签订的购房协议才是真正无效的协议。任玉廷与任渔耕的合同因没有实际履行而解除，任玉廷对任渔耕的房产无处分权，购房协议并没有任渔耕签字。三、一审认定任渔耕与任玉敏等人在签订《上海市房地产买卖合同》时存在恶意缺乏依据。任渔耕将自己的房产证重新办理并出让给任玉敏等人不存在任何过错。任吴燕虽然知道任渔耕曾收到龚鸿润的18万元，但其知道该款项系长期租赁的租金，任玉敏等拿到产权后没有要求徐俊搬迁在情理之中。被上诉人徐俊辩称，同意一审判决，请求予以维持。被上诉人任玉延辩称，同意一审判决，请求予以维持。徐俊向一审法院起诉，要求判令：1、确认徐俊与任玉延于2003年12月2日签署的关于系争房屋的《购房协议》合法有效；2、确认任玉敏、任吴燕、黄珍妹与任渔耕于2009年8月30日就系争房屋签署的《上海市房地产买卖合同》无效；3、将系争房屋恢复登记至原产权人任渔耕名下。一审法院认定事实如下：任渔耕、马桂芳收养了子任玉敏、女任玉延。任吴燕系任玉敏女儿、黄珍妹与任玉敏系夫妻。1995年4月22日，任渔耕(乙方)与上海四方锅炉厂(甲方)签订公有住房买卖合同，约定甲方将上海市宝山区祁连山路XXX弄XXX号XXX室房屋，计建筑面积66.86平方米出售给乙方。第12条约定，乙方购买公有住房后，拥有全部的房屋产权。但购房款未付或购房后未注满5年者，不得出售、出租、转让和改变用途。任渔耕获得系争房屋的房屋所有权证(沪房宝字第55412号)，颁发单位为：上海市房屋土地管理局，所有权性质私有。2001年8月29日，任渔耕书写出售房屋证明书，载明，本人产权房坐落在祁连山路XXX弄XXX号XXX室房作价人民币陆万伍仟元整出售与张孝宇、任玉延，今后该房屋产权由张孝宇、任玉延所有、房产证已一并交付。房屋款已收迄勿悮。任渔耕在落款处签名、盖章。上海四方锅炉厂房管组工作人员张金樑在该证明书上手写注明：该房屋无大产证，只能作自行过户处理，更名过户手续自行解决，张金樑签名并加盖房管组章。2003年12月2日，任玉延(甲方)、徐俊(乙方)、张金樑(丙方)签订购房协议，载明：系争房屋，建筑面积为66.86，产权人为任渔耕于2001年8月29日由任渔耕转产给任玉延爱人张孝宇。于2003年12月2日，由张孝宇自行协商转产给徐俊，厂方认为，该房尚无大产证，今后过户自行解决。注：房屋产权证已交购房人徐俊。任玉延及张金樑在该协议上签字，徐俊盖章。同日，上海四方锅炉厂房管组出具租用公房凭证载明：租赁户名徐俊，月租一栏记载为产权房，产面66.86。起租日期2003年12月份，租用公房凭证编号：2003-38号。嗣后，徐俊一直以其名义缴纳系争房屋的水电费。2009年2月23日，任渔耕申请补发房产证，注销了沪房宝字第55412号，同年2月25日任渔耕获得新的房地产权证(宝XXXXXXXXXX)。2009年8月30日，卖售人(甲方)任渔耕与买受人(乙方)任玉敏、任吴燕、黄珍妹签订上海市房地产买卖合同，约定，甲方将系争房屋的四分之三产权转让给乙方，转让价款为351,015元。同日，任渔耕、任玉敏、任吴燕、黄珍妹申请房产登记，并于9月14日将系争房屋变更登记为按份共有，上述四人各享有四分之一产权(产权证号宝XXXXXXXXXX)。2012年4月3日，任渔耕因死亡注销户籍。2014年10月9日，马桂芳因死亡注销户籍。2016年4月18日，任玉敏、黄珍妹将户口迁入系争房屋。2017年12月20日，甲方上海市宝山区住房保障和房屋管理局与乙方徐俊签订上海市国有土地上房屋征收补偿协议，记载，被征收房屋地址：系争房屋。房地产权证号：无。公有房屋租赁凭证号：2003-38。房屋类型：新工房成套，房屋性质：私房。建筑面积66.86平方米。乙方选择房屋产权调换，甲方提供给乙方产权调换房屋2套，建筑面积150.43平方米……另，徐俊提供其母亲与任玉延的谈话录音，以证明任渔耕将系争房屋出售给任玉延，任玉延出售给了徐俊，并且任玉延收到了徐俊外公龚鸿润代徐俊支付的购房款18万元，且收款时任渔耕也在场。任玉敏、任吴燕、黄珍妹对该谈话录音真实性没有异议，对关联性及合法性不予认可，认为系争房屋与徐俊无关。任玉延对该证据的真实性没有异议。任玉敏、任吴燕、黄珍妹为证明其主张提供：1、(2011)虹民一(民)初字第2073号民事调解书及其庭审笔录，证明从庭审中可以知道系争房屋的权利人是任渔耕，徐俊明知自己并非权利人，所以也没有办理过户等手续，徐俊与任玉延签订的合同是无效的；2、2009年5月25日遗赠协议书，证明了任渔耕夫妇将其拥有系争房屋的份额赠与任吴燕，由任吴燕继承；3、2011年7月28日，任渔耕出具声明一份，载明，系争房屋属于其个人所有财产，拥有房屋产权证。因妻妹马璇芳一家住房困难，将该房屋借于妻妹一家临时居住，任玉延趁其不注意，将与系争房屋相关的材料及其公章窃走，并将该房屋出售给了马璇芳夫妇，其女儿获得18万元房款等，证明任渔耕对任玉延擅自出售房屋一事，不知情，也不认可；4、2011年9月8日龚大伟的情况说明，证明了任玉延在未经任渔耕同意的情况下将房屋出售给了龚鸿润、马璇芳，龚鸿润付了18万元的房款；5、涉案房屋照片，证明房屋还未被拆除。徐俊对证据1的真实性没有异议，但对内容不予认可，徐俊是从四方锅炉厂了解到系争房屋不能办理过户，才一直未过户；对于证据2真实性没有异议，但任渔耕已经将系争房屋出售给了任玉延，已经没有权利再进行赠与；对证据3真实性没有异议，但徐俊从来没有收到过，该声明的效力低于其书写的出售房屋证明书，而且声明的内容与任玉敏、任吴燕、黄珍妹当庭陈述也不一致；对证据4真实性不予认可，龚大伟没有参与房屋买卖过程无法反映真实情况；对证据5真实性没有异议。任玉延表示对任玉敏等三人提供的证据不发表意见，其无证据提交。一审审理中，徐俊表示动迁公司根据四方锅炉厂发给徐俊编号为2003-38的权利凭证及两次买卖协议，确认了徐俊为系争房屋权利人、被征收人，与徐俊签订了房屋征收补偿协议，徐俊获得两套动迁房后装修入住。在准备办理动迁房的小产证时，任玉敏等人拿着系争房屋的房地产权证找到动迁组，认为系争房屋权利人是任玉敏等人，故分配到的两套房屋应归其所有，并已向上海市浦东新区人民法院提起行政诉讼，要求确认徐俊与上海市宝山区住房保障和房屋管理局签订的房屋征收补偿协议无效。另，任玉敏、任吴燕、黄珍妹表示，2001年任渔耕将系争房屋卖给任玉延，单位发的产权证也给了任玉延看，因为没有大产证，所以先到四方锅炉厂的房管组办手续，出售房屋证明书是任渔耕写的，但后来任玉延没有按约付款，售房就搁置了，过户也没有办，所以出售房屋证明书没有实际履行，任玉延没有取得房屋产权。至于其中写“房屋款人民币65,000收迄勿悮”是因为都是家里人，没有想那么多，也是写给四方锅炉厂的人看的，实际上并没有付款。后任渔耕在2003年发现单位发的小产证被盗了，2009年去进行了补办。至于房屋使用情况是任渔耕在2003年因为马璇芳(即马桂芳妹妹，也是徐俊的外婆)居住困难，就把系争房屋无偿借给她家居住，2011年任渔耕开始维权。任玉延在一审庭审中表示，当时房款65,000元已经付给了任渔耕，也收到了房款18万元，只是没有打收条。一审法院认为，徐俊与任玉敏、任吴燕、黄珍妹对于任渔耕因上海四方锅炉厂分配而取得系争房屋产权没有异议。本案的主要争议在于，任渔耕与任玉延之间、任玉延与徐俊之间，及任渔耕与任玉敏等三人之间三次的房屋买卖效力问题。法院经审理认为，各方当事人对2001年任渔耕亲笔出具出售房屋证明书的真实性均予以确认。在该出售房屋证明书上，任渔耕清楚表达将系争房屋出售给张孝宇及任玉延的意思表示，并自认已收到房款65,000元，房产证已一并交付，且上面除了任渔耕的签字及盖章，上海四方锅炉厂房管组对该证明书予以了确认，并表示系争房屋无大产证，过户自行解决，加盖了印章及经办人员的签字。故该出售房屋证明书系任渔耕真实意思表示，合法有效。根据任玉敏等人的陈述，其也知道2001年任渔耕与任玉延之间购房的事实。现任玉敏等人主张任玉延当时实际未付款，故任渔耕才没有去办理过户手续，该合同实际未履行的意见，与出售房屋证明书内容相互矛盾，亦无其他证据予以证明，法院不予采纳。后，任玉延与徐俊签订了购房协议，将系争房屋出售给徐俊，上海四方锅炉厂工作人员亦在该协议上作为丙方签字确认，任玉延也当庭认可收到了房款18万元，故该购房协议是任玉延及徐俊真实意思表示，亦合法有效，法院予以确认。根据上述两份证据上的记载，现徐俊主张因上海四方锅炉厂两次强调系争房屋无大产证，故其认为无法办理小产证而一直未去办理过户的理由，具有一定合理性。同时，徐俊虽未去办理过户手续，但徐俊根据出售房屋证明书、购房协议去上海四方锅炉厂办理了承租人变更，上海四方锅炉厂亦出具了租用公房凭证，该证据进一步确认徐俊购买了系争房屋的事实，徐俊为系争房屋的实际权利人。而任渔耕自2009年起挂失补办房产证，后通过买卖方式将四分之三份额过户至任玉敏、任吴燕、黄珍妹名下。2011年，任渔耕又发出声明，称，系争房屋是属于其个人所有财产，原有产权证系任玉延盗走等，该声明内容与宝XXXXXXXXXX的产权信息、出售房屋证明书均前后矛盾，法院不予采纳。对于系争房屋使用情况，徐俊提供了购房后以户主名义缴纳水电费，证明其实际占有使用系争房屋；而任玉敏等三人表示，该房屋从2003年起就借给马璇芳家里人居住。法院认为即使是借住，通常情况下水电费的户主并不会因此发生变更，再结合本案查明事实即除了任渔耕在2011年发出的声明中表示过该房屋仍被占据不退以外，任渔耕、任玉敏等人均从未向其认为的借住人主张过房屋返还，上述行为有违常理。故任玉敏等三人认为系争房屋一直都是无偿借给马璇芳家里人居住的意见，无事实及证据予以证明，法院不予认可。综上，任渔耕与任玉敏等三人明知任渔耕已将系争房屋出售给了任玉延，任渔耕仍于2009年挂失补办房产证后就系争房屋与任玉敏等人签订房屋买卖合同，并办理了过户，上述行为系恶意，并侵害了最后房屋买受人徐俊的合法权益，根据相关法律规定，该合同应为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故任玉敏、任吴燕、黄珍妹应当将系争房屋恢复登记至任渔耕一人名下，但在本案中，因系争房屋已经被动迁，且任渔耕已经去世，故将系争房屋产权恢复至任渔耕一人名下已无必要，故对徐俊该项诉请，本院不予准许。一审法院判决：一、徐俊与任玉延于2003年12月2日就上海市宝山区祁连山路XXX弄XXX号XXX室房屋签署的《购房协议》有效；二、任玉敏、任吴燕、黄珍妹与任渔耕于2009年8月30日就上海市宝山区祁连山路XXX弄XXX号XXX室房屋签署的《上海市房地产买卖合同》无效；三、驳回徐俊的其余诉讼请求。二审中，当事人均无新证据提交。本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。二审中，上诉人任玉敏、任吴燕、黄珍妹提供出租方任渔耕作为甲方与承租人马璇芳作为乙方于2004年1月20日签订的租赁协议书一份，该协议书第二条约定，乙方及丈夫龚鸿润与甲方及妻子马桂芳系姐妹，连襟关系，自愿向甲方长期租赁祁连山路XXX弄XXX号XXX室的两室壹厅房屋。第三条约定，双方言明长期租赁费为人民币壹拾捌万元整。于2037年为止。第五条约定，甲方委派女儿任玉延陪同乙方姨夫、姨母视察承租房屋，如乙方满意，则乙方将人民币18万元交付甲方女儿任玉延，任玉延则将甲方的房产证交与乙方。任玉敏方称上述租赁协议书证明任渔耕并未将房屋出售给任玉延，且协议书日期晚于任玉延与徐俊签订购房协议，如果徐俊购买了系争房屋，那么其外婆马璇芳不可能再与任渔耕签订租赁协议书。被上诉人徐俊发表质证意见称，对租赁协议书的真实性、关联性不予认可。租赁协议书原件上的签署日期有涂改，形成时间无从考证。马璇芳没有文化，其签名是否真实无从考证，即便签名真实亦不代表其清楚协议内容。租赁协议书与一审中的事实矛盾，一审中任玉敏方提供任渔耕2011年出具的声明载明，因马璇芳住房困难，将系争房屋无偿借给其临时居住，任玉延将房屋材料及任渔耕私章窃走并将房屋私自出售获得18万元房款。该声明中并未提及将房屋出租的事实，且根据租赁协议书，任玉延受托办理出租事宜，18万元又变成了一次性收取的租金且任渔耕的私章赫赫在目。同时，18万元在当时足够购买一套同类房屋，龚鸿润夫妇当时已七十多岁，在有能力购房的情况下不可能与他人签订长达33年的租房协议，显然不合常理。被上诉人任玉延发表质证意见称，对租赁协议书的真实性无法确认，关联性不予认可。本院认为，二审中任玉敏方提供任渔耕与马璇芳签订的租赁协议书，为了证明任渔耕并未将系争房屋出售给任玉延，然正如徐俊在质证意见中所述，该协议书内容与任玉敏方在一审的主张相矛盾，因此本院对该份证据不予采信。任玉敏方有关任渔耕未收到任玉延购房款，双方签订的出售房屋证明书解除以及任玉延与徐俊所签订购房协议无效的上诉意见均缺乏依据且与在案事实相矛盾，本院无法支持。一审法院结合在案证据对双方争议的两份购房合同效力所作判定并无不当，相应理由也已充分阐述，本院予以认同，不再赘述。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9,110元，由上诉人任玉敏、任吴燕、黄珍妹共同负担。本判决为终审判决。法官助理高勇审判长  卢薇薇审判员  王晓梅审判员  邬海蓉二〇二〇年四月二十日书记员  慎哲仁附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……