安徽省淮南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖04民终278号上诉人（原审原告）：管成虎,男,1979年2月11日生,汉族，住安徽省阜阳市颍东区。委托诉讼代理人：魏俊生，安徽淮都（颍东）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：胡纪，男，1979年9月10日生，汉族，住安徽省淮南市大通区。被上诉人（原审被告）：李瑞颖，女，1980年4月20日生，汉族，住安徽省淮南市大通区。原审第三人：孟雨，女，1976年8月3日生，汉族，户籍地安徽省淮南市大通区，经常居住地安徽省淮南市大通区。上诉人管成虎因与被上诉人胡纪、李瑞颖及原审第三人债权撤销权纠纷一案，不服安徽省淮南市大通区人民法院（2019）皖0402民初1722号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月25日立案后，依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。上诉人管成虎及其委托诉讼代理人魏俊生到庭参加诉讼，被上诉人胡纪、李瑞颖及孟雨经本院合法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。管成虎上诉请求：1、请求二审法院撤销一审民事判决，依法改判胡纪、李瑞颖与孟雨签订房屋买卖合同价值25万元归管成虎享有；案件一、二审诉讼费及律师费6000元均由胡纪、李瑞颖与孟雨承担。事实和理由：一、一审法院驳回管成虎诉讼请求，属认定事实不清，证据不足，应予改判。1、胡纪、李瑞颖与孟雨提交房产部门备案的房屋买卖合同，房屋面积99.4平方米，约定的房屋转让总价为25万元，而胡纪、李瑞颖与孟雨向法院提交房屋买卖合同，约定房屋转让价格为43万元，两份合同的价格约定不一致，属于阴阳合同，备案合同虽不一定是交易双方的真实意义表示，但由于其与办理过户手续密切相关，具有一定的的公示公信力，对房产交易当事人以外的其他人而言，足以相信备案合同载明交易价格即为交易双方的真实价格，故对涉案房产转让价格的认定应以备案合同约定的25万元为准，而双方提交的涉案房屋为43万元纯属虚假意思表示。2、在胡纪、孟雨签订房屋买卖合同后，孟雨仅于2018年9月10日通过银行向胡纪支付20余万元，至于2018年9月14日向李桂华账户汇款20万元，不能证明系案涉房屋款，胡纪于2018年9月14日当天与孟雨签订房屋买卖合同，按照交易习惯应向胡纪汇款，由胡纪向孟雨出具收据，而该款当日汇至李桂华账号20万元不符合交易习惯，该款与本案没有关联性，即没有胡纪的授权委托书，也没有相关证据能证明该20万元系涉案购房款，一审法院认定向李桂华汇款系案涉房款存在对事实认定不清，应予以改判。3、结合一审中胡纪、李瑞颖及孟雨的自认，均认可涉案房产估价在45万元左右。而从胡纪收到的款项看是20万元，双方真实意思表示房款应依房产部门备案合同25万元为准，双方转让价格远远低于市场交易价格70%，应当视为明显不合理的低价，而一审法院认定双方房屋交易价格为43万元，是双方交易时真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，认定其合法有效没有法律和事实依据，显然该合同损害国家利益，一审法院认定错误，证据不足。二、一审中管成虎在举证期间向法院提交对涉案房屋进行交易时市场价的评估，在开庭终结前没有向管成虎告知是否同意评估，便以诉争房屋价格为5000元/平方米认定价格为50万元，以转让价格没有低于价款的70%，不属于明显不合理的低价的认定明显错误，一审法院的认定没有法律依据和相关证据充分证明。综上，胡纪、李瑞颖与孟雨之间的房产交易系胡纪、李瑞颖为逃避债务，与孟雨恶意串通，积极实施转移责任财产的行为，损害了管成虎债权的实现。请求二审法院查明事实，撤销一审判决并改判，支持管成虎的上诉请求。胡纪、李瑞颖、孟雨均未出庭答辩，亦未提交书面答辩状。管成虎向一审法院提出诉讼请求：1、请求法院依法撤销胡纪、李瑞颖与孟雨签订存量房屋买卖合同；2、诉讼费用、律师费、保全费等均由胡纪、李瑞颖、孟雨承担。一审法院认定事实：胡纪与李瑞颖系夫妻关系。2018年9月14日胡纪与孟雨签订《房屋买卖协议书》，约定胡纪将其所有的诉争房屋转让给孟雨，价款43万元。协议签订前后，孟雨在2018年9月10日转账20万元至胡纪的账户，2018年9月14日转账20万元至胡纪岳母李桂华的账户。2018年9月14日当天，胡纪和孟雨还在一份《存量房买卖合同》上签字，该合同的标的物也是诉争房屋，记载的合同价款为25万。该合同在房产管理部门备案，孟雨按照25万元的价款交纳了契税。管成虎与胡纪、李瑞颖有经济纠纷，管成虎于2018年10月29日提起诉讼。阜阳市颍东区人民法院于2018年11月27日作出（2018）皖1203民初3225号民事判决，判决胡纪偿还管成虎借款本息合计105,040元；于2018年12月13日作出（2018）皖1203民初3226号民事判决，判决胡纪、李瑞颖偿还管成虎借款本息合计148,200元。两判决现均已发生法律效力。一审法院认为，该案中关于诉争房屋的转让存在两份价款不同的合同，管成虎以《存量房买卖合同》在不动产登记部门登记备案为由，主张该合同具有公信力，应依据该合同的记载认定双方之间的成交价款。该观点一审法院不予采纳，理由如下：不动产登记的公信力主要体现在推定登记的权利状况为真，并对信赖物权公示进行交易的当事人依法予以保护。该制度并不确保不动产登记簿记载的是客观真实权利状况，不动产登记资料的真实性更不是公信力担保的范围。该案中胡纪与孟雨之间转让诉争房屋的合意是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。关于合同的价款，在该案中应依据实际履行状况认定。孟雨向胡纪及其亲属账户转款40万元的行为，管成虎没有举证证明系因其他法律关系产生，应认定为支付房屋价款。故《房屋买卖协议书》记载的数额应为胡纪与孟雨之间关于诉争房屋的实际转让价格。管成虎主张诉争房屋价格应为5000元/平方米，则诉争房屋的价款约50万元，一审法院认定的转让价格没有低于该价款的70%，不属于明显不合理的低价。故管成虎依据合同法第七十四条要求撤销胡纪与孟雨之间关于诉争房屋的买卖合同的诉讼请求不能成立，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决驳回管成虎的诉讼请求。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为胡纪与孟雨签订的《存量房屋买卖合同》是否在符合被撤销的情形。本案中，胡纪与孟雨签订的《存量房屋买卖合同》不是双方真实意思表示，该合同是为了在房产管理部门办理产权过户时使用的，且该合同约定的价格也远低于胡纪与孟雨双方认可的房屋交易价格。胡纪与孟雨依据《存量房屋买卖合同》办理产权过户，符合以明显不合理的低价转让财产,对管成虎造成损害,并且合同双方均知道合同约定的价格是明显的低价。故管成虎要求撤销《存量房屋买卖合同》符合法律规定。胡纪与孟雨辩称双方另外签订了《房屋买卖协议书》，实际房屋交易价格是43万元。本院认为，本案审理的是《存量房屋买卖合同》是否存在符合被撤销的情形，且《存量房屋买卖合同》是房屋产权过户的依据，而胡纪与孟雨另外签订的《房屋买卖协议书》不是房屋产权过户的依据。本院对胡纪与孟雨另外签订的《房屋买卖协议书》不予评判。对于管成虎上诉要求改判胡纪、李瑞颖与孟雨签订房屋买卖合同价值25万元归其所有的请求，超出其一审诉讼请求，不属于本案的审理范围，应予以驳回。综上，一审法院查明事实清楚，但判决不当，管成虎上诉请求部分成立。本院依据《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销安徽省淮南市大通区人民法院（2019）皖0402民初1722号判决；二、撤销胡纪、孟雨签订的《存量房买卖合同》；三、驳回管成虎的其他诉讼请求。一审案件受理费5050元，减半收取2525元；二审案件受理费5050元，均由胡纪、孟雨负担。本判决为终审判决。审判长  江志珍审判员  郑 植审判员  张玉蓉二〇二〇年四月十三日法官助理王泉慧书记员马林华附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《中华人民共和国合同法》第七十四条因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。债务人以明显不合理的高价收购他人财产，人民法院可以根据债权人的申请，参照合同法第七十四条的规定予以撤销。