北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终3435号上诉人（原审被告）：马瑞，男，1970年4月10日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：杨雪飞，河北乾翔（北京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈耀光，男，1966年12月1日出生，汉族，住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：阴政宏，北京市京兴律师事务所律师。上诉人马瑞因与被上诉人陈耀光租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初10819号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马瑞上诉请求：撤销一审判决第二项，改判马瑞给付陈耀光房屋腾退、装修设备及附属物补偿款共计110363.25元。事实及理由：1.一审未查明补偿协议中关于装修、设备及附属物的1252157元的补偿价款中，所对应装修、设备及附属物是否为双方签订租赁合同后陈耀光所新建。判决认定双方平分此补偿款，属于事实认定不清，证据不足。2.一审认定陈耀光新建房屋利益43793.22元归陈耀光所有，是事实认定错误，其实际应得新建房屋利益为36710元。3.一审判决认定121078元搬家补助费及10%的工程配合奖145293.3元归陈耀光所有，没有事实和法律依据。陈耀光辩称，同意一审判决，不同意马瑞的上诉请求和理由。陈耀光向一审法院起诉请求：1、马瑞返还租金或占有使用费56666.66元（2017年11月18日至2018年1月18日）；2、马瑞给付陈耀光房屋腾退费176732元、装修设备附属物补偿款1252157元、工程配合奖726466.5元、搬家补助费121078元，共计2276433.5元；3、本案诉讼费由马瑞负担。一审法院认定事实：2016年11月29日，马瑞（甲方）与陈耀光（乙方）签订租赁合同，双方约定马瑞将位于北京市××村的厂房及宿舍、办公室租赁给陈耀光使用，租赁面积约4300平方米；租赁期限自2017年1月18日至2033年11月17日止；租金每年支付一次，租金为每年340000元，每年递增10000元，5年后每年递增5000元，10年后递增终止。同日，双方签订了《租赁合同补充协议》，第2条约定合同期内甲方提供国家认可的营业执照，若遇政府拆迁，国家所赔偿乙方承租后的装修费（新做贴地砖、辛吊平顶、新做中央空调、墙面新做乳胶漆）由甲乙双方均分，十年以后若遇政府拆迁，所有装修费归甲方所有；第3条约定，若遇政府拆迁，国家赔偿搬迁费归乙方所有。合同签订后，陈耀光支付了第一年租金330000元。关于陈耀光主张剩余10000元现金给付的意见，因马瑞不认可，且陈耀光并未提供证据证明，法院不予采信。陈耀光向法院提交了其与何某的协议书并申请证人何某进行了出庭作证，以证明向何某已支出装修费用599748元，尚有50000元未付；马瑞的质证意见为陈耀光装修未经马瑞同意且未将装修明细提交马瑞，马瑞不清楚。陈耀光向法院提交了其与徐某的协议书并申请证人徐某进行了出庭作证，以证明其在承租厂房内安装了中英空调，支出246000元；马瑞的质证意见为陈耀光装修未经马瑞同意且未将装修明细提交马瑞，马瑞不清楚。法院根据马瑞与陈耀光签订的《租赁合同补充协议》及陈耀光提交的证据同时结合从拆迁公司调取的装修、设备及附属物价款明细，法院认定陈耀光对承租厂房进行了装修及新建。马瑞向法院提交了村委会出具的情况说明并申请证人李某出庭作证，情况说明载明马瑞在2017年8月18日向陈耀光提出过终止合同，村委会进行过断水、断电;陈耀光对该证人证言不认可。经法院询问，马瑞表示其所出租厂房建设于2011年初，并未取得建设工程规划许可证或相关审批手续；关于陈耀光搬离承租厂房的时间，双方均认可为2017年11月18日大火之后一至三天。陈耀光向法院提交的房屋平面图及说明载明陈耀光自行加建房屋319平方米；马瑞的质证意见为平面图中两间厕所（36平方米）和饭厅（85平方米）是陈耀光建的，用的是马瑞的材料。后在委托律师后又称房屋平面图中10号房屋和5-1房屋系陈耀光所建。马瑞向法院提交了从拆迁公司调取的2014年11月12日、2016年5月18日、2016年11月19日谷歌航拍地图，证明除5-1房屋和10号房屋外，其余房屋均为马瑞所建，陈耀光的质证意见为真实性无法核实，证明目的不予认可。通过对比航拍图、拆迁公司绘制的房屋平面图、陈耀光绘制的平面图，法院要求陈耀光出具了说明，陈耀光在说明中陈述10号房屋、5-1房屋系陈耀光所建，陈耀光所绘制平面图中有126平方米在拆迁档案中未记载，办公30平方米系在13号厂房内西南角，男厕所和女厕所对应1号房。法院根据双方的意见，结合上述证据和双方当事人陈述意见，法院采信马瑞的意见，陈耀光所建厂房为10号房屋和5-1房屋，面积为134.58平方米。根据调取的北京长亦兴土地开发有限公司拆除腾退补偿档案记载，长亦兴公司对厂房房屋条件调查登记的时间为2017年1月1日，复核时间为2017年6月29日，审计审核时间为2018年10月27日。拆除腾退货币补偿协议载明：马瑞在腾退退范围内有4843.11平方米房屋及装修附属物，房屋腾退补偿款为2828137元（房屋腾退费1575980元、装修设备及附属物补偿价1252157元）、腾退补助1574011元（工程配合奖1452933元、搬家补助费121078元）。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用收益，承租人支付租金的合同。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的人民法院应当认定有效。乡村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件可以参照本解释处理。本案中马瑞自建出租的房屋并未取得建设工程规划许可证或相关部门批准手续，故其双方签订的租赁合同无效。同时又由于实践中拆迁单位进行拆迁补偿通常不审核房屋建设工程手续是否完备，也不考虑租赁合同的效力问题，因此租赁合同的效力问题不影响租赁主体间拆迁利益分配，故本案中根据双方在《租赁合同补充协议》的约定，装修设备及附属物补偿价1252157元应当由双方平分，搬家补助费121078元归陈耀光所有。租赁主体因扩建房屋产生的拆迁利益，合同有约定的，依约定处理；没有约定的，房屋重置成新价等基于扩建房屋而获得的拆迁利益，应以房屋实际建造方获得为宜。本案中，关于陈耀光在租赁期间新建房屋所产生的利益应当归陈耀光所有，根据法院认定的陈耀光所建房屋面积，经计算为43793.22元。本案中争议的焦点为工程配合奖如何分配，工程配合奖是大兴区农村集体经营性建设用地入市试点项目特设的奖励，即对于在规定的工程奖励期限内将非住宅房屋等交给拆除公司进行拆除的被腾退人给予工程配合奖，故从定义来看交还的的主体为出租人即房屋及附属物的所有权人，但考虑到本此腾退中涉案厂房有陈耀光所建部分（获赔部分约134.58平方米，未获得赔偿部分约126平方米），且本案中由于所承租房屋并未取得停产停业损失的原因（根据《大兴区集体土地非住宅房屋拆迁补偿办法》第五条规定2009年2月19日区政府控违大会后建设完成且未取得规划部门审批手续增建的房屋不作为确认营业面积的基数，即不能取得停产停业损失），法院酌定工程配合奖中的10%归陈耀光所有，即陈耀光应得工程配合奖为145293.3元。关于房屋腾退费，根据双方约定，结合陈耀光实际搬离时间，法院认定陈耀光实际使用时间为10个月，经计算马瑞应当退还陈耀光房租46666.66元。判决：一、马瑞返还陈耀光租金46666.66元（于判决生效后十日内履行）；二、马瑞给付陈耀光房屋腾退费、装修设备附属物补偿款、工程配合奖、搬家补助费共计936243.02元（于判决生效后十日内履行）；三、驳回陈耀光的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审中，马瑞提交证明、身份证复印件、发票、营业执照欲证明自己的主张。对其中证明的真实性、合法性、关联性和证明目的，陈耀光均不认可；对其中身份证复印件、发票、营业执照的真实性，陈耀光予以认可，但不认可关联性和证明目的。陈耀光未提交新证据。本院二审查明的其他事实与一审一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的人民法院应当认定有效。乡村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件可以参照本解释处理。本案中马瑞自建出租的房屋并未取得建设工程规划许可证或相关部门批准手续，故其双方签订的租赁合同无效。本案中，马瑞因不同意一审判决对房屋腾退费、装修设备附属物补偿款、工程配合奖、搬家补助费的处理提出上诉。由于实践中拆迁单位进行拆迁补偿通常不审核房屋建设工程手续是否完备，也不考虑租赁合同的效力，因此租赁合同的效力不影响租赁主体间拆迁利益分配，故本案中根据双方在《租赁合同补充协议》的约定，装修设备及附属物补偿价由双方均分，搬家补助费归陈耀光所有。租赁主体因扩建房屋产生的拆迁利益，合同有约定的，依约定处理；没有约定的，房屋重置成新价等基于扩建房屋而获得的拆迁利益，应以房屋实际建造方获得为宜。本案中，陈耀光在租赁期间新建房屋所产生的利益应当归陈耀光所有。根据已查明的事实，一审法院认定的陈耀光所建房屋面积，并确定相应费用，并无不当。关于工程配合奖，工程配合奖是大兴区农村集体经营性建设用地入市试点项目特设的奖励，即对于在规定的工程奖励期限内将非住宅房屋等交给拆除公司进行拆除的被腾退人给予工程配合奖，由此来看交还的主体为出租人即房屋及附属物的所有权人，但考虑到该腾退中涉案厂房有陈耀光所建部分，且本案中由于涉案房屋无规划部门审批手续而未取得停产停业损失的具体情况，一审法院酌定工程配合奖中的10%归陈耀光所有，亦无不当。关于房屋腾退费，根据本案具体情况，一审法院确定的金额是妥当的。马瑞虽不同意一审判决对涉案相应费用的处理，但马瑞提交的证据不足以证明其主张，亦不足以推翻在案证据证明的事实，故对马瑞的上诉意见，本院不予采纳。综上，马瑞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2507元，由马瑞负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王 云审 判 员  刁久豹审 判 员  赵胤晨二〇二〇年四月二十七日法官助理  云 姣书 记 员  张 雯