浙江省武义县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0723民初2508号 原告：吴旭华，男，1966年12月11日出生，汉族，住浙江省武义县。 委托诉讼代理人（特别授权）：曾宣龙、徐慧菲，浙江今日律师事务所律师、实习律师。 被告：左菊瑾，女，1940年1月21日出生，汉族，住浙江省武义县。 被告：李红英，女，1964年4月30日出生，汉族，住浙江省武义县。 被告：李某，男，1966年10月9日出生，汉族，住浙江省武义县。 上述三被告共同委托诉讼代理人（特别授权）：王耀，浙江五义律师事务所律师。 被告：黄政红，女，1971年7月21日出生，汉族，住浙江省武义县。 被告：李宵，女，1995年2月10日出生，汉族，住浙江省武义县。 上述二被告共同委托诉讼代理人（特别授权）：徐飞旺，浙江前程律师事务所律师。 第三人：李某，男，1966年10月9日出生，汉族，住浙江省武义县。 第三人：赵全靖，男，1960年5月7日出生，汉族，住浙江省义乌市。 委托诉讼代理人（特别授权）：陈伟东，武义县中天法律服务所法律工作者。 原告吴旭华与被告李联权、左菊瑾、黄政红、李宵，第三人李某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月7日立案后，依法适用简易程序，于2018年9月6日召集双方当事人进行证据交换。因案情复杂，本院于2018年10月12日依法裁定转为普通程序审理。2018年11月2日，被告李联权死亡，需要等待继承人李红英表明是否参加诉讼，本院依法裁定中止诉讼。2018年11月5日，因本案诉讼标的涉及第三人赵全靖的拆迁利益，本院依法通知赵全靖为第三人参加诉讼。2019年9月29日，李红英表明参加诉讼后，本案恢复审理。同日，第三人赵全靖作为有独立请求权第三人提起诉讼。本院于2019年10月16日、10月21日、11月16日、12月13日公开开庭进行了审理，原告吴旭华及其委托诉讼代理人曾宣龙、徐慧菲，被告左菊瑾、李红英、李某及其委托诉讼代理人王耀，被告黄政红、李宵及其委托诉讼代理人徐飞旺，第三人李某，第三人赵全靖及其委托诉讼代理人陈伟东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴旭华向本院提出诉讼请求：1、坐落于武义县房地产拆迁补偿款5149418元归原告所有；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：坐落于武义县（原为构树脚22号）的房屋原属第三人赵全靖所有。因李联权、左菊瑾、黄政红、李宵享有对赵全靖的债权，经武义县人民法院执行，裁定以房抵债，该四人享有上述房产的产权。后李联权、左菊瑾、黄政红、李宵委托第三人李某对上述房产进行处置。2003年8月28日，李某代表李联权、左菊瑾、黄政红、李宵与原告签订《房屋买卖合同》一份，约定以103000元价格将涉案房屋转让给原告。合同签订后，原告即将103000元转让款支付给李某，李某也将以房抵债的相关材料交给原告。原告到房管部门将赵全靖的房产证过户到李联权、左菊瑾、黄政红、李宵名下并交纳了费用，又向房屋所在地的武义县鸣阳村村民委员会申请补办土地出让金，但由于涉案房产系集体土地等原因，一直无法将房产过户到原告名下。2011年，赵全靖曾向原告回购房屋，原告为此还与李联权、左菊瑾、黄政红、李宵、李某及中介郑某到武义县公证处办过公证，但因李宵未成年公证未果。2017年11月17日，涉案房产被列入武义县人民政府征收范围。2018年4月16日，李联权、左菊瑾、黄政红、李宵作为产权持有人签订房屋征收货币补偿协议，总计补偿金额5149418元。该款应归原告所有。 被告左菊瑾、李红英、李某共同辩称：1、2003年，原告与李联权、左菊瑾、黄政红、李宵确实存在房屋买卖关系。2、价款103000元由李某收取，是因为李某享有李诚借给第三人赵全靖的130000元中90000元债权，赵全靖以房抵债的实际债权人是李某。3、以房抵债后，家里人都说尽快处理掉房子，把钱还给李某。李联权、左菊瑾、黄政红对房屋卖给原告都是知情且同意的。否则，也不会有2011年原告与李联权、左菊瑾、黄政红、李宵、李某还有中介郑某去武义县公证处公证的事情。4、左菊瑾认可将房屋出卖给原告的事实，也认为李联权、黄政红当时是知情且同意的。拆迁补偿款的分配比例按农村集体土地上房屋买卖无效的审判实践处理（买方归90%，卖方归10%）。 被告黄政红、李宵共同辩称：1、李联权、左菊瑾、黄政红、李宵没有授权委托李某对涉案房产进行处置，也没有对买卖房屋进行过任何形式的追认，买卖合同对被告方不发生法律效力。2、涉案房屋仍登记在李联权、左菊瑾、黄政红、李宵名下，也非原告实际占有，原告未取得涉案房屋的所有权。按照政府拆迁政策和相关法律规定，拆迁补偿协议由李联权、左菊瑾、黄政红、李宵签订，拆迁补偿款归李联权、左菊瑾、黄政红、李宵共同拥有，原告不应该享有拆迁利益。3、李某确实帮助处理李诚后事，包括跟赵全靖的一些事情，但黄政红一直没有同意出卖房屋，还为买卖房屋事情跟李某吵过架，不同意卖，要把房子留给李宵。黄政红、李宵也没有收到价款，不是本案适格的主体。请求驳回原告对黄政红、李宵的起诉。 第三人李某述称：1、在李诚借给赵全靖的130000元中,有100000元是李诚向李某借的。李诚去世后，赵全靖未还的90000元实际是李某的，李某只能以李联权、左菊瑾、黄政红、李宵的名义起诉赵全靖还款，当时也征得他们同意的。后来所有的事情包括执行都是李某经办，包括赵全靖父亲赵德贤搬出去的房租、安置费等都是李某所交。2、李某借给李诚100000元是1996年3月26日，当时有借条的，现在没有了。在拆迁办调解时，拆迁办的人还问过李联权看到过借条没有，李联权说看到过。3、1996年4月10日李诚身亡，当时全家沉浸在悲痛之中，全权委托李某办理。李某受李联权、左菊瑾、黄政红、李宵委托处理以房抵债的事情，不存在无权代理。4、房子执行后，赵德贤认为36.5平方米是他的，就一直占据门口位置住着。大概在2002年，李某回家商量怎么办，李联权、左菊瑾说卖掉，你自己钱拿回去。因为黄政红当时不在家，就让李联权通知了黄政红。2003年,原告有意买这个房子,谈好了价格。李某在与李联权、左菊瑾商量同意后,又让李联权跟黄政红讲过。5、房屋买卖合同是案件的代理人朱某写的。当时就讲清楚，36.5平方米在内，价款110000元，不在内，103000元。原告也总共付给李某103000元。后来李联权、左菊瑾、黄政红他们把身份证和李宵的户口本拿来，交给原告办了房产证过户手续，过户费用是原告交的。6、2011年，原告说赵全靖要把房子买回去，还带了一个中介。然后李某通知李联权、左菊瑾、黄政红、李宵一起到公证处去公证，把房产证过户回赵全靖。但因为李宵未满18周岁，结果公证过户不了。7、黄政红说不同意卖房子还吵过架是她记错了，当时关系都很好的。吵架是2011年去公证处的头几天，李某回家通知父母亲，说吴旭华房子要过户了。然后李联权、左菊瑾通知黄政红，叫黄政红什么时候去，可能因为黄政红要上班没时间，两个人说话起了点争执，最后还是和好了，反正也没说什么，后来一起去了。请求协商解决。 第三人赵全靖述称：1、认可原告起诉的事实。2、原告的诉请包含了赵全靖的拆迁利益，损害了赵全靖的利益。3、赵全靖与李联权、左菊瑾、黄政红、李宵达成的协议，依法应当受到保护。 第三人赵全靖向本院提出诉讼请求：1、坐落于武义县（原为构树脚22号）用地面积36.5平方米的房地产拆迁利益归赵全靖所有；2、坐落于武义县房地产拆迁腾空奖等三项补偿奖励费归赵全靖50%，并另外补偿赵全靖100000元。上述款项均以武义县拆迁指挥部评估计算为准。3、诉讼费用由原、被告承担。事实和理由：坐落于武义县产，赵全靖用地面积150平方米，赵全靖父亲赵德贤用地面积36.5平方米，两者合计用地面积186.5平方米。因赵全靖于1996年3月28日向李诚借款130000元中90000元未还，在李诚去世后，其继承人李联权、左菊瑾、黄政红、李宵向法院提起诉讼。经武义县人民法院判决、执行，赵全靖所有的房屋以评估价92272.36元裁定抵偿给李联权、左菊瑾、黄政红、李宵所有，但集体土地使用证未过户。2018年5月11日，在涉案房屋被列入武义县人民政府征收期间，赵全靖与李联权、左菊瑾、黄政红、李宵达成了占地面积36.5平方米及对应的一层建筑物由赵全靖所有，涉案房屋的提前腾空奖、搬家费补偿、临时安置补偿费由赵全靖享有50%，并因土地证未过户由李联权、左菊瑾、黄政红、李宵另补偿赵全靖100000元的协议。故提起诉讼，请求维护赵全靖的合法权益。 原告吴旭华对第三人赵全靖的诉讼请求辩称：1、赵全靖与李联权、左菊瑾、黄政红、李宵达成协议，原告没有参加也没有签字，对原告没有约束力，不影响原告对全部拆迁利益主张权利。2、赵全靖与李联权、左菊瑾、黄政红、李宵达成的协议，不违反法律规定，是合法有效的，对协议双方有约束力，原告不予干涉。 被告左菊瑾、李红英、李某对第三人赵全靖的诉讼请求共同辩称：1、36.5平方米的房产合不合法不清楚，由法院裁决。2、协议是真实意思表示，既然签了协议，同意按协议履行。3、具体款项须经过核实。 被告黄政红、李宵对第三人赵全靖的诉讼请求共同辩称：1、承认与赵全靖达成的协议，但履行协议有三个前提，一是全部拆迁补偿款归李联权、左菊瑾、黄政红、李宵所有，因为拆迁补偿协议是李联权、左菊瑾、黄政红、李宵四个人签的；二是查明36.5平方米的房产权属真实合法有效，也就是36.5平方米房产确实属于赵德贤，因为调解人员未核实；三是拆迁补偿款金额计算准确，由拆迁办提供详细清单和计算依据。2、协议中关于土地证未过户另外补偿的100000元，是因为涉案房屋总的186.5平方米土地使用权未过户，参照司法实践中处理农村集体土地上房屋买卖无效的拆迁补偿款分配比例（买方归90%，卖方归10%）确定给产权登记人的数额，在拆迁补偿款归被拆迁人的情况下，由房屋征收部门直接将该款支付到赵全靖账户。 第三人李某述称：如果计算准确，对赵全靖按调解协议享有拆迁利益没有意见。其他与作为被告身份时的答辩意见一致。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院对当事人无争议的事实认定如下： 李红英、李某、李诚（已故）系左菊瑾与李联权（已故）所生子女，李宵系黄政红与李诚所生女儿，吴旭华与李某系同学关系。1996年3月22日，李诚以非法手段用武义农行溪南储蓄所名义借给赵全靖300000元，并先行扣留赵全靖借款11个月的利息41662.50元。同年3月28日，赵全靖因与他人发生债务纠纷，被江西警方暂扣于金华。赵全靖通过其胞弟赵全富向李诚借款以期脱身。李诚于当日筹集90000元并会同赵全富向武义县某寄卖店借款40000元合计130000元送到金华给赵全靖。赵全靖出具一张130000元的借条给李诚。不久，李诚挪用公款案发。在武义县人民检察院立案侦查期间，李诚挪用款已退还。1996年4月10日，李诚自尽身亡。 1997年1月6日，李联权以赵全靖未归还130000元借款中的90000元为由提起诉讼，武义县人民法院受理后依法追加左菊瑾、黄政红、李宵为共同原告参加诉讼。诉讼中，左菊瑾委托朱某为诉讼代理人，黄政红为李宵的法定代理人，黄政红、李宵共同委托黄政红母亲黄珍娥为诉讼代理人，赵全靖委托其妻子夏敏娟、胞弟赵全富为诉讼代理人。同年8月5日，武义县人民法院作出（1997）武经初字第25号民事判决书，判令赵全靖偿还李联权、左菊瑾、黄政红、李宵借款90000元及利息。该判决生效后，李联权、左菊瑾、黄政红、李宵申请法院强制执行。在执行过程中，经武义县价格事务所评估，登记在赵全靖名下的建筑面积297.81平方米、占地面积174.24平方米房屋（含土地价格）的评估价为92272.36元。1999年8月4日，武义县人民法院作出（1999）武执字第707号民事裁定书，裁定将上述房产以评估价92272.36元抵偿给李联权、左菊瑾、黄政红、李宵所有。 2003年8月28日，由朱某代书，李某以李联权、左菊瑾、黄政红、李宵（卖方）代理人名义与吴旭华（买方）签订《房屋买卖合同》一份，约定：一、卖方根据（1999）武执字第707号民事裁定书取得的房屋产权全部卖给买方，房产四至以该裁定书载明的7103019号房产证登记为准；二、根据裁定书载明的武壶字第7103019号房产证确定的房屋占地面积全部过户至买方，房屋价款为110000元。该房屋占地面积中，被登记于赵德贤名下的36.5平方米土地，通过协商或诉讼，无法过户至买方，则房屋价款为103000元。合同还对付款期限、过户费用负担、卖方协助义务等作了规定。合同签订后，吴旭华支付了李某103000元。此后，吴旭华到武义县房地产管理处办理房产证过户手续，交纳了评估费、契税、交易手续费、工本费、公告费等费用。2003年10月17日，武义县房地产管理处将登记在赵全靖名下的武壶字第7103019号房屋所有权证过户登记至李联权、左菊瑾、黄政红、李宵四共有人名下。房权证武字第××号房屋所有权证载明：房屋所有权人李联权，混合结构3层，建筑面积296.81平方米，共有人李宵等4人。此后，该房屋所有权证及四共有人房屋共有权证一直由吴旭华持有。2004年3月5日，吴旭华以李联权、左菊瑾、黄政红、李宵名义，向涉案房屋所在的武义县白洋街道鸣阳经济合作社委员会申请办理集体划拔土地转让手续，并交纳了管理费，但未获土地管理部门批准。涉案房屋的土地使用权一直登记在赵全靖和赵德贤名下。 2017年11月17日，武义县人民政府发布武政告[2017]30号房屋征收决定公告，涉案房屋被列入征收范围。2018年4月16日，武义县国土资源局为甲方（征收人），李联权、左菊瑾、黄政红、李宵为乙方（被征收人），双方签订《房屋征收货币补偿协议》一份，约定：乙方同意被征收坐落在的房屋（《房屋所有权证》证号：00011541，《集体土地使用证》证号：001398号/01931号），经确权，认定的建筑面积296.81平方米，用地面积186.5平方米（其中庭院17.02平方米）；被征收房屋的补偿金额（即被征收房屋评估价值）4343283.45元，房屋搬迁补偿金额3080.86元，临时安置补偿金额19008.60元，住宅用房选择货币补偿奖励金额651492.52元，在规定期限内签订协议奖励金额89043元，在规定期限内腾空奖励金额（暂按第一时段腾空计算）59362元，扣除征地成本85元/平方米计15852.50元，总计补偿金额5149418元。 2018年5月11日，因赵全靖对法院裁定执行以物抵债房屋涉及赵德贤名下36.5平方米土地使用权问题提出异议,双方发生纠纷，经武义县人民调解委员会调解,李联权、左菊瑾、黄政红、李宵与赵全靖达成《人民调解协议书》一份，约定：一、被法院裁定执行的当事人赵全靖坐落于武义县产，用地面积150平方米，地号为0104797-2；当事人赵全靖父亲赵德贤名下房产用地面积36.5平方米，地号为0104797-1；合计用地面积186.5平方米。根据有关权证，当事人赵全靖坐落于武义县产，用地面积150平方米（其中庭院17.02平方米），地号为0104797-2，由当事人李联权、左菊瑾、黄政红、李宵所有。当事人赵全靖父亲赵德贤名下房产用地面积36.5平方米及对应的一层建筑物，地号为0104797-1。由当事人赵全靖所有（其父母名下房产，当事人赵全靖与母亲兄弟姐妹间有分家析产协议，此房产已属于赵全靖所有）。二、此纠纷所涉及房产坐落于武义县产，用地面积186.5平方米，建筑面积296.81平方米。此房屋由赵全靖在第一时段腾空搬迁，确保拿到房屋提前腾空奖、搬家费补偿、临时安置补偿费。以上三项补偿奖励费，由当事人赵全靖享有50%，由当事人李联权、左菊瑾、黄政红、李宵等四人享有50%。其中赵全靖享有部分在发放房屋征收款时，由征迁部门直接打入赵全靖的账户。如当事人赵全靖不在第一时段腾空搬迁，造成的损失由当事人赵全靖负责赔偿对方当事人的损失。三、因土地证未过户，当事人李联权、左菊瑾、黄政红、李宵另补偿当事人赵全靖人民币100000元整，该款项在发放房屋征收款时，由征迁部门直接打入赵全靖的账户。 诉讼中，赵全靖与左菊瑾、李红英、李某、黄政红、李宵对《人民调解协议书》中有关不明确事项确认一致:1、一层建筑物占地面积以武义县城中村改造指挥部实际测量为准，如占地面积少于36.5平方米的，其余的土地使用权面积按庭院标准计算；2、提前腾空奖、搬家费补偿、临时安置补偿费50%为整体用地面积186.5平方米，建筑面积296.81平方米三项补偿奖励费的50%；3、另外补偿的100000元，在整体用地面积186.5平方米，建筑面积296.81平方米拆迁补偿款总额中支出。并经赵全靖申请，本院委托武义县城中村改造指挥部对该协议约定的赵全靖拆迁补偿款进行计算，补偿项目及金额为：房屋评估金额879375.16元，搬家费补偿1540.43元，临时安置补偿费9504.30元，住宅用房选择货币补偿奖励金额131906.27元，签订协议奖10950元，腾空奖29681元，扣除征地成本85元/平方米计3102.50元，提前腾空奖365元，另补100000元，总计补偿金额1160219.66元。 另查明，涉案房屋坐落于武义县（原为构树脚22号），于1985年未批先建。1991年9月23日，赵全靖向武义县土地管理局补批建房用地150平方米。同年12月10日，武义县人民政府颁发武壶字第7103019号房屋所有权证，载明：所有权人赵全靖，混合结构房屋2层3间、1层1间，建筑面积297.8平方米。1997年6月25日，赵德贤向武义县土地管理局补批建房用地36.3平方米。同年9月25日，武义县土地管理局核发武集建（97）字第01931号集体土地建设用地使用证，载明：土地使用者赵全靖，地号：0104797-2，共有使用权面积186.5平方米，其中：分摊面积150平方米。2000年6月10日，武义县土地管理局核发武集用（97）字第01930号集体土地使用证，载明：土地使用者赵德贤，地号：0104797-1，使用权面积36.5平方米，其中共用分摊面积36.5平方米。2011年5月30日，武义县国土资源局补发武集用（2011）第001398号集体土地使用证，载明：土地使用权人赵德贤，地号：0104797-1，使用权面积36.5平方米，其中独用面积36.5平方米。涉案房屋由赵全靖实际占有、使用至拆迁腾空。 此外，在李诚挪用公款案发后，李某一直参与处理李诚的善后事宜，包括筹资退李诚挪用款，处理李诚与赵全靖之间的债权债务，在李联权、左菊瑾、黄政红、李宵与赵全靖民间借贷纠纷案的诉讼、执行中支付费用、参与协商、执行和解、以房抵债等。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、1996年4月10日，李诚自尽身亡。李某认为李诚生前向他借去的100000元未还，赵全靖欠李诚的90000元实际是他的。为此，经李联权、左菊瑾同意，李某要将赵全靖抵偿给李联权、左菊瑾、黄政红、李宵的房屋卖掉，拿回自己的钱，并让李联权告知了黄政红。2003年8月28日，李某以李联权、左菊瑾、黄政红、李宵的代理人名义与吴旭华签订《房屋买卖合同》。2018年5月22日，李联权、左菊瑾在《房屋买卖合同》上签署“上述房屋买卖事实，我们包括黄政红当时都是知情且同意的”。 上述事实，有李联权、左菊瑾于2018年5月22日签字确认的《房屋买卖合同》，左菊瑾在2018年5月22日谈话笔录，吴旭华、左菊瑾、李某、赵全靖的当庭陈述，证人朱某的证言相互印证，本院予以采信。黄政红、李宵提供李宵与左菊瑾的谈话录音予以反驳，经审查，该证据证明力小于左菊瑾本人签字的《房屋买卖合同》及其当庭陈述的证明力，故不予采信。 2、2003年8月28日吴旭华与李某签订《房屋买卖合同》后，李联权、左菊瑾、黄政红提供身份证原件及李宵户口本原件，通过李某交给吴旭华办理涉案房产证过户手续，李联权、左菊瑾、黄政红、李宵本人未到房管处签字。 上述事实，吴旭华、左菊瑾、李某陈述一致，且根据武义县不动产登记中心黄政红身份证复印件（1997年6月30日签发）、李宵户口本复印件（2003年7月28日登记）的档案材料及当时施行的《城市房屋权属登记管理办法》第十三条第一款“权利人（申请人）申请登记时，应当向登记机关交验单位或者相关人的有效证件”的规定，应推定黄政红在吴旭华办理房产证过户登记时提供了本人身份证、李宵户口本原件，故本院予以采信。基于证件不可能在形成之前使用的众所周知的事实以及在未提供证据证明证件原件有遗失、被盗、交人代管等失去控制情形下，黄政红、李宵关于黄政红身份证复印件模糊，应该是从法院档案里二次复印出来的，对房屋买卖及房产证过户不知情，李宵的户口本放在家里，被李联权或者左菊瑾拿去办证也是正常的，不能证明提供的是原件等异议，不予采信。 3、2011年，赵全靖向吴旭华回购涉案房屋。双方找到中介郑某，并谈好价格后，让李联权、左菊瑾、黄政红、李宵将房产证过户到赵全靖父亲赵德贤名下。因李宵未成年，房管处认为需要办理同意过户的公证，为此吴旭华、李联权、左菊瑾、黄政红、李宵、李某及中介郑某共同到武义县公证处办理公证手续，但公证处又以李宵未成年不予公证。 上述事实，证人郑某的当庭证言及其《关于吴旭华、赵全靖房屋买卖有关情况的说明》中与当庭证言一致的证词，吴旭华、左菊瑾、李某的陈述，赵全靖关于向吴旭华回购房屋并到中介郑某处协商的陈述，证人朱某的当庭证言，浙中正评字（2011）第11008号《房地产价格评估报告》相互印证，具有高度盖然性，本院予以采信。黄政红、李宵提供（2004）浙武证民字第66号《继承权公证书》予以反驳，认为仅此一次到过公证处，经审查，李宵及其诉讼代理人对李宵是否在2011年到过公证处的陈述不一，疑点较多，不予采信。 另审查，《关于遗嘱事项的几点说明》第四条“位于砖混结构房屋因赵全靖的原因已经抵偿给债权人李某”，因与武义县人民法院（1999）武执字第707号民事裁定书不符，不予采信；《分书》第2条“构树脚22号（地号010479-1）土地使用权186.5平方米属长子赵全靖所有”，因与武义县土地管理局核发的武集建（97）字第01931号集体土地建设用地使用证不符，应认定为赵德贤家庭成员之间的财产约定，不影响武义县人民法院（1999）武执字第707号民事裁定书确权范围；复印发票无法确定关联性，不予认定；李诚与赵全靖借款协议、上交挪用款收据、李联权的退款说明，赵全靖与李某协议书、武义县人民法院（1998）武执字第204号民事裁定书、民事起诉状草稿、反映李诚事件的报告，因与本案无关，不作认定；武义县人民法院（1997）武经初字第25号民事起诉状、授权委托书、借条、庭审笔录、民事判决书，因未涉及赵全靖向李诚借款130000元中90000元是李某的相关内容，对李某是实际债权人的主张事实不具有证明力。 本院认为，本案的主要争议焦点为：一、李某是否有权代理李联权、左菊瑾、黄政红、李宵出卖房屋给吴旭华？二、《房屋买卖合同》是否有效？三、李联权、左菊瑾、黄政红、李宵对涉案房屋的共有关系如何认定？四、李联权、左菊瑾、黄政红、李宵与赵全靖达成的人民调解协议是否有效？五、涉案房屋的拆迁补偿款如何分配？ 关于争议焦点一，李某出卖房屋没有李联权、左菊瑾、黄政红、李宵的授权委托书，对于李某的代理权问题，应当根据当事人的意思表示、当事人在买卖房屋前后的行为表现，并结合当事人之间的利益关系、日常生活经验等因素综合判断。首先，根据证人朱某的证言及李某的陈述，在李诚去世后，李某认为李诚生前借款100000元未还，想通过李联权、左菊瑾、黄政红、李宵起诉赵全靖拿回该借款的意思是明确的。李联权、左菊瑾、黄政红作为李诚的家属，在李诚被检察机关立案侦查以及去世后的债权债务清理过程中，应当知道李诚的债务情况。如果李诚确有向李某的借款未还，那么在赵全靖以房抵债后，同意李某卖掉房屋拿回借款应属情理之中。其次，李联权、左菊瑾于2018年5月22日在《房屋买卖合同》上签署“上述房屋买卖事实，我们包括黄政红当时都是知情且同意的”的意见，且左菊瑾在庭审中也作了“商量过卖房子，同意将房子卖给吴旭华”的陈述，因此李某卖房是经过李联权、左菊瑾事前授权的。第三，李联权、左菊瑾指证黄政红在卖房当时知情且同意，黄政红在庭审中也承认李联权跟她说过房子要卖掉（那时没有卖），因此李某卖房，黄政红事前也是知情的。但黄政红认为她当时是不同意的，还跟李联权吵了一架。这与后来黄政红同李某庭审对质时又确认吵架是在2011年（房屋于2003年卖给吴旭华），在吵架的时间、地点、在场人上前后说法不一。结合事后提供身份证、户口本原件给吴旭华办理房产证过户、因赵全靖向吴旭华回购房屋到公证处公证（未果）等证据以及长期对抵偿房屋怠于管理，不行使权利也不履行义务等行为表现，黄政红认为当时不同意卖房，难以采信。故认定李某对黄政红也有代理权。第四，李宵在李某于2003年卖房时，年仅8周岁，不可能对买卖房屋作出真实意思表示。李某代理卖房不属于接受奖励、赠与、报酬等纯利益的行为，应属无权代理。 关于争议焦点二，涉案房屋系法院裁定确权给李联权、左菊瑾、黄政红、李宵所有，但未改变农村宅基地使用权的性质。根据我国现行土地管理法律法规政策的规定，农村宅基地使用权与集体组织成员身份相联系，不得转让给非同一集体组织成员。本案买卖双方均非涉案房屋宅基地所在集体组织成员，其买卖房屋违反了国家法律法规的强制性规定，应认定无效。对合同的无效，卖方李联权、左菊瑾、黄政红及其代理人李某，买方吴旭华均有过错，应各自承担相应的责任。 关于争议焦点三，1996年3月28日，因赵全靖与他人发生债务纠纷被江西警方暂扣于金华，李诚为帮助赵全靖，向外筹集了90000元借给赵全靖。根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》的规定，李诚为筹集该90000元对外所负的债务为个人债务，相应的，李诚借给赵全靖90000元形成的债权也属个人债权。李诚去世后，该债权作为遗产由李联权、左菊瑾、黄政红、李宵继承，并通过诉讼、执行，法院裁定将赵全靖的房屋抵偿给四继承人所有。因此，李联权、左菊瑾、黄政红、李宵对涉案房屋是基于继承而形成的共同共有关系。在遗产分配时，继承人的份额一般均等分割。 关于争议焦点四，国家土地管理局《确定土地所有权和使用权的若干规定》第五十三条规定：“一宗地由两个单位或个人共同使用的，可确定为共有土地使用权。”本案中，根据土地管理部门核发的土地使用权证，涉案房屋的186.5平方米由赵全靖与赵德贤按份共有。在共有土地使用权关系中，土地共有使用权人对同一宗土地都依法拥有使用的权利，共有人之间的权利份额可以由共有人协商确定。现赵全靖与赵德贤的土地使用权界限不明，李联权、左菊瑾、黄政红、李宵作为该地上房屋的所有人，也是土地使用权受益方，与赵德贤的利益继受人（也系共有土地使用权登记权人）赵全靖，通过协商处理36.5平方米宅基地使用权问题，并确定36.5平方米宅基地使用权及地上一层房屋归赵全靖所有，符合房地一体原则，又尊重赵德贤居住历史及房屋现状，并无不当。根据《武义县下王宅鸣阳C、D地块国有土地上房屋征收补偿方案》，提前腾空奖、搬家费补偿、临时安置补偿费系补偿奖励给被征收房屋住户。尽管赵全靖占有涉案房屋成为实际住户缺乏正当性，但确也存在土地使用权登记在赵全靖、赵德贤名下“房地分离”的现实尴尬，协议由赵全靖享有该三项补偿奖励费的50%，有利于激励赵全靖提前腾空房屋和拆迁安置公共政策的实施，并不违反法律规定。因土地证未过户，基于诚信原则和共同利益目的，另行补偿赵全靖100000元，也属合理，故认定双方达成的人民调解协议合法有效。该协议系涉案房屋物权主体之间对拆迁利益的分配方案，本院予以确认。至于该协议对吴旭华的效力问题，因买卖合同无效，吴旭华不是涉案房屋的所有权人和土地使用权人，其信赖利益的损失只能依据合同无效的缔约过失责任来主张权利。 关于争议焦点五，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”现李联权、左菊瑾、黄政红、李宵已与武义县国土资源局签订《房屋征收货币补偿协议》，涉案房屋已被依法拆迁，且本案当事人均未实际领取拆迁补偿款，根据李联权、左菊瑾、黄政红、李宵与赵全靖达成的涉案房屋拆迁利益分配协议，本院确认赵全靖享有的拆迁补偿款为1160219.66元。其余的拆迁补偿款3989198.34元，应考虑合同无效对买卖双方利益的影响以及当事人对合同无效应承担的责任，综合平衡双方利益，根据诚实信用原则，由原、被告进行分配。因李宵对合同无效没有过错，按照继承法规定的“同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等”的遗产分配原则，由李宵分得997299.58元（即3989198.34元*25%），但相应的购房款25750元（即购房款103000元*25%）应当返还给吴旭华。该购房款由第三人李某实际占有，且第三人李某对代理李宵签订房屋买卖合同具有过错，应由第三人李某承担返还责任。因吴旭华与李联权、左菊瑾、黄政红对合同无效均有过错，在不返还相应购房款的前提下，按照买卖双方9：1的比例，由吴旭华分得2692708.88元(即3989198.34元*75%*90%)，由李联权、左菊瑾、黄政红各分得99729.96元(即3989198.34元*75%*10%/3)。李联权分得的款项由其法定继承人左菊瑾、李红英、李某和代位继承人李宵共同继承。 综上所述，原告吴旭华诉请过高，其合理部分，予以支持。第三人赵全靖所诉请求，于法有据，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第九十四条、第九十五条、第九十九条、第一百零五条、第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第九条、第四十二条第三项、第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国继承法》第十条、第十一条、第十三条和《中华人民共和国民法通则》第十二条、第五十五条、第六十五条第一款之规定，判决如下： 一、第三人李某以李联权、左菊瑾、黄政红、李宵代理人名义与原告吴旭华于2003年8月28日签订的《房屋买卖合同》无效； 二、第三人李某于本判决生效后十日内返还原告吴旭华购房款25750元； 三、坐落于武义县屋征收补偿款5149418元中，2692708.88元归原告吴旭华所有； 四、驳回原告吴旭华的其他诉讼请求； 五、坐落于武义县屋征收补偿款5149418元中，1160219.66元归第三人赵全靖所有。 如果第三人李某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费47846元、保全费5000元，合计52846元，由原告吴旭华负担24948元（已预交），由被告黄政红、李宵负担27634元，由第三人李某负担264元。第三人诉请的案件受理费15242元，由原告吴旭华负担7621元，由被告黄政红、李宵负担7621元。限于本判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  徐明飞 人民陪审员  王志明 人民陪审员  廖子旺 二〇二〇年四月三十日 法官助理  朱娴璐 法官助理  王联军 代书记员  徐玲 代书记员  曹露欣