云南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）云民终1143号上诉人（原审被告）：云南文产昆明置业有限公司。住所：云南省昆明市呈贡区白龙潭住宅小区A-1-5-5幢2单元102室。法定代表人：曾明，该公司董事长。委托诉讼代理人：方东，北京大成（昆明）律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：冯辉，北京德恒（昆明）律师事务所律师。代理权限：一般授权代理。上诉人（原审被告）：云南文化产业投资控股集团有限责任公司。住所：云南省昆明市经开区出口加工区海关监管大楼605室。法定代表人：陶国相，该公司董事长。委托诉讼代理人：王楠，云南九州方圆律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：徐佳佳，云南九州方圆律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告）：昆明医科大学第一附属医院。住所：云南省昆明市西昌路295号。法定代表人：王昆华，该院院长。委托诉讼代理人：马军，云南震序律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：张静，云南震序律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人云南文产昆明置业有限公司（以下简称文产公司）、云南文化产业投资控股集团有限责任公司（以下简称文投集团公司）因与被上诉人昆明医科大学第一附属医院（以下简称昆医附一院）合同纠纷一案，不服云南省昆明市中级人民法院（2018）云01民初1232号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人文产公司的委托诉讼代理人方东、冯辉，文投集团公司的委托诉讼代理人王楠，被上诉人昆医附一院的委托诉讼代理人马军、张静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。文产公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回昆医附一院的全部诉讼请求或发回重审；2.一、二审案件受理费、保全费、保全担保费由昆医附一院承担。事实与理由：1.昆医附一院未按约履行在2015年12月25日前组织职工完成签订《商品房购销合同》和缴纳购房款的义务，文产公司对昆医附一院超期办理认购房源的职工也均给予了积极协助配合并签订了《商品房购销合同》，上诉人在本案中用房屋抵工程款或向外销售房屋合法有据，不存在任何违约行为。2015年11月17日，文投集团公司向昆医附一院发出《关于花香满径小区住房及车位销售价格的函》，明确接受房屋、车位定价的前提是昆医附一院同意在2015年12月25日组织完成购房职工与文产公司签订《商品房购销合同》和缴纳购房款。2.一审认定本案违约基本事实不清，证据不足。（1）《项目建设承诺书》是文产公司对购房医院职工而非向昆医附一院作出的承诺，其中约定的3000万元保证金内容不涉及昆医附一院主张的违约情形。《框架协议》及“三限一竞”没有约定全部商品房均向医院职工销售。文产公司于2016年6月30日向昆医附一院函告了充抵工程款的情况，目的是催告昆医附一院尽快组织职工认购，解决工程款支付，减少迟延付款的违约损失。2016年7月6日昆医附一院向文产公司复函，仍未提供具体认购人名单。为避免损失进一步扩大，文产公司才在2016年7月23日以后分批实际处置了房源。在昆医附一院一再违约的情况下，文产公司仍旧继续催促昆医附一院履行推进房屋选认工作并与昆医附一院出具认购手续的认购人全部签订《商品房购销合同》，不存在违约行为。2016年10月14日文产公司向昆医附一院发出《关于妥善处理花香满径小区相关事宜，切实推进项目建设函的回复》，文产公司是在函告昆医附一院确定剩余房源购房人资格的期限早已经届满后才实际处置房屋，且仅约定185套而不是一审认定的处置281套房屋。一审仅以文产公司在发出《催告函》之日签订《协议书》，达成以房抵偿工程款的合意，单方处置剩余房源为由，认定文产公司构成违约错误。（2）一审认定昆医附一院因人才引进及对职工管理受影响，存在巨额损失没有任何证据证实。一审酌情认定昆医附一院的损失6500万元毫无根据。昆医附一院并未向文产公司缴纳预留房源的定金，也未明确预留的时限和房屋数量。（3）一审认定文产公司因处置剩余房源获得对价182650000元，获得了额外的利润没有有效证据证实，仅根据销售价格来推算文产公司取得利润是完全错误的。昆医附一院不顾项目建设成本测算中的错误和项目建设急需资金的客观情况，单方要求按3398元/㎡的房价与其职工签订购房合同，加之昆医附一院违约不及时履行组织认购的义务，最终导致项目严重亏损。3.医院工会依法具有独立的诉讼主体资格，昆医附一院不具备依据《项目建设承诺书》主张本案责任承担的原告诉讼主体资格，一审判决主体错误，违反不告不理的法律原则，违反法律程序。4.一审对本案责任承担的裁判适用法律错误。一审对无证据证实的违约行为及损失认定违反谁主张、谁举证的民事基本法律原则。一审对合同性质的认定为无名合同适用法律错误。一审对违约损失的酌情认定，违反合同法规定。一审一方面确定昆医附一院与文投集团公司达成了债务由文产公司履行的合同，一方面又在本案中直接裁判文产公司向昆医附一院承担合同责任，突破了合同相对性原则。诉讼保全担保费没有合同约定也不属于诉讼必要支出费用，一审判决文产公司承担没有法律依据。昆医附一院辩称，1.文产公司违约处分昆医附一院281套职工住宅房屋事实清楚。（1）本案中可以面向市场出售的房屋约定清楚，文产公司无权处分昆医附一院281套职工住房。依据《框架协议》第二、4条及第三、2条，以及《承诺书》第4.4条、《成本测算报告》第一、（二）条及第四、（三）条约定可面向市场进行销售是商业地产项目部分，文产公司清楚3425套职工住宅其无权处分，却擅自处分其中的281套。（2）文产公司曲解《云南文投集团关于花香满径小区住房及车位销售价格的函》，该函未明确昆医附一院组织职工认购截止时间为2015年12月25日，文投集团公司也从未要求昆医附一院必须于此时完成认购工作。（3）文产公司认同了文投集团公司2015年12月25日的函，说明文产公司认同本案“花香满径小区”项目的实施主体是文投集团公司，其只是接受文投集团公司的委托形式而已。2.一审事实认定清楚，证据充分。（1）《承诺书》第13.2条约定违约责任的承担范围是《承诺书》约定的全部内容。文产公司清楚案涉项目的历史背景，一审判决符合《框架协议》及“三限一竞”的约定，依据合法。昆医附一院在履行《框架协议》及《承诺书》过程中没有违约，一直支持文产公司的开发建设及房屋认购工作。文产公司违反诚信原则侵害了昆医附一院的合法权益。文产公司2016年6月第一次违法处置职工住房时，昆医附一院已经复函，施工已交购房款尚有结余，鉴于剩余房源选认工作的复杂性，文产公司资金短缺申请资金使用即可，不能擅自处分医院职工的住房。但文产公司置若罔闻，继续违约，在昆医附一院职工尚未完成认购任务时，再次处置了职工住房。文产公司签订的《协议书》合法有效，是其用房屋冲抵工程款真实意思的表示，实际也是这样做的，一审认定事实清楚，证据充分。（2）文产公司的违约行为给昆医附一院带来了巨大损失。昆医附一院自身损失按一审起诉状主张的150506544元（按照7000元/㎡计算）已经低了，如果文产公司将281套房屋出售给昆医附一院职工，职工只需支付141977241元（3398元×41782.59㎡）的购房款，再加上支付的车位款28100000元（10万/个），合计170077241元就可以取得281套房屋及车位。但现在昆医附一院职工不可能以上述价格再取得41782.59平方的房屋，文产公司违约应依法向医院赔偿房屋差价损失。昆医附一院虽然认为一审判决赔偿金额低了，但尊重一审的判决结果。目前的实际情况是因无房可分，医院对已引进的人才无法交代，而未引进的人才因住房不能解决，不再选择昆医附一院，同时医院还有很多职工有住房的迫切要求。文产公司的违约影响了医院对人才的引进及对职工的管理。（3）一审判决只是推算文产公司获得对价182650000元，并在推测的结果上酌情让其承担的6500万元违约金并无不妥。文产公司在其《昆明医科大学第一附属医院呈贡新区医院职工配套住房“花香满径小区”项目基本情况》中自认3425套全部住宅含车位销售收入共18.7亿元，职工房屋销售总金额含车位为15.56亿元，故文产公司已销售281套房屋含车位的总价应为3.14亿元，扣除281套如果销售给职工的价格17007721元，文产公司获利143922759元，法院酌情让其承担6500万元的违约金过低。文产公司认为的案涉项目严重亏损，与本案没有关联性。案涉项目的房价是文投集团公司、文产公司、昆医附一院三方一同确认的。依据《承诺书》第6.2.3条，文产公司明确表明商业风险由其承担，项目是否严重亏损都由其承担。文产公司提出的损失并不是因昆医附一院组织职工认购房屋不及时造成的，是文产公司没有地产项目开发经验，自己在项目管理过程中出现严重失误造成的。3.《框架协议》的签约主体是医院，《承诺书》第一段明确指出为了履行《框架协议》，文产公司作出承诺。无论是签约主体，还是实际履行合同的主体均是医院，医院有权享有合同约定的权利，故医院是法定的权利主体，至于文产公司单方承诺其向医院工会承担违约责任是其认知错误，不能因为其认知错误就剥夺了昆医附一院的法定诉讼主体资格。4.一审对本案责任承担的裁判适用法律正确。一审认定文产公司违约事实清楚，证据充分，对合同性质的认定，对违约损失的酌情认定适用法律正确。根据《中华人民共和国合同法》第六十五条，向昆医附一院承担违约责任的主体是文投集团公司。文产公司承担违约责任的依据是《承诺书》，文产公司违反《承诺书》约定，应当承担赔偿责任。医院工会不是本案适格的诉讼主体。诉讼保全担保费作为昆医附一院支出的合理必要费用，属于昆医附一院的损失部分，应当由违约方文产公司承担。文投集团公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审案件受理费、保全费、保全担保费由昆医附一院承担。事实与理由：1.文投集团公司不应承担共同赔偿违约损失的责任。（1）文投集团公司在《框架协议》中的全部权利义务均已转移给了文产公司，故文投集团公司不再因《框架协议》而承担任何责任。一审认定双方之间达成债务由第三人履行合同的约定，是在协议的第1条合作背景中，并不是协议主文，是文投集团公司的单方对履约能力保证，并非双方合意对履约方式的约定；且此条款字面意思并不能推导出“乙方保证组建资质符合的相关机构，由该相关机构建设开发本项目”的意思。《中华人民共和国合同法》第八十四条要求合同义务转移经债权人同意，同意方式并不仅有书面形式，昆医附一院接到《委托书》从未对内容提出过异议，且按照内容在实际履行过程中转为与文产公司进行履行，并在本诉讼中将该委托书作为其证据提交。这种行为已经足以认定为债权人对债务转移的同意。《委托书》分为两段，第一段表达了委托文产公司负责实施案涉项目开发建设管理工作的意思。第二段表达项目建设及管理过程中发生的一切债权债务以及其他法律责任，由文产公司自行承担的意思。一审认定昆医附一院同意的第一段，但却不认定昆医附一院同意第二段是适用法律尺度不统一。（2）《框架协议》第六条约定，若乙方不能取得本项目建设用地的土地使用权，则本协议终止。项目土地于2013年4月15日由文产公司取得，故文投集团公司与昆医附一院之间的法律关系因触发终止条件而终止。（3）即便按照一审裁判思路，文投集团公司对昆医附一院负有的合同义务由第三人文产公司履行，也只有文产公司履行不符合《框架协议》约定时，文投集团公司才需承担违约责任。《框架协议》第三条约定，乙方可向甲方职工和市场进行预售，第三人在履行过程中超过《框架协议》的范畴，自行增加的全部商品房销售给昆医附一院职工的承诺，不能转移增加到文投集团公司身上。2.昆医附一院不具备本案诉讼当事人主体资格，一审判决剥夺了医院工会诉讼主体资格和财产权利。3.昆医附一院在本案中并没有受到违约行为损害，没有发生损失，也没有要求文投集团公司和文产公司向其进行赔偿的法律依据。（1）文产公司在《项目建设承诺书》中是对医院工会和全体购房人而非对昆医附一院作出承诺。《框架协议》第3条约定，乙方可向甲方职工和市场进行销售。即便是在《框架协议》没有被认定终止的前提下，文投集团公司和文产公司均不因框架协议而对昆医附一院构成违约。（2）昆医附一院未提交证据证明文产公司自行处理281套房的行为造成了其管理和引进人才的损害。一审从昆医附一院的可期待利益来推定损失错误，昆医附一院系公立医院是非盈利性事业法人，没有资格参与房地产开发并获取收益，原框架协议的约定就已违反法律规定，一审依据此违法约定作出违法推定。即使按照一审法院的推定，昆医附一院有权参与剩余房源对外销售的利润分配，按照每套65万元推算，文产公司获得对价182650000元，但其中利润是多少，有没有利润存在，一审没有查明就做出高达6500万元的自由裁量不公正。昆医附一院辩称，1.文投集团公司应当承担共同赔偿违约损失的责任，一审认定事实清楚，适用法律正确。根据《框架协议》第一条第二段约定，双方达成了债务由第三人履行的合同。文产公司为履行《框架协议》向昆医附一院出具了《承诺书》，根据《中华人民共和国合同法》第六十五条规定，文产公司违约，文投集团公司应向昆医附一院承担违约责任。《委托书》是文投集团公司与文产公司的内部约定，对昆医附一院不产生任何法律后果。文投集团公司关于合同权利义务概括转让的观点，有悖于整个项目开发建设的过程。2010年9月文投集团公司向昆医附一院发函，希望参与职工配套住房的开发项目。2010年12月文投集团公司又向昆医附一院发函称，成立项目公司，负责住宅项目开发建设，微利开发。文投集团公司的法定代表人陶国相出席了两次项目的开工仪式。昆医附一院一直认为因文产公司具有房地产开发资质，所以文投集团公司将案涉项目的建设与管理委托给了文产公司，但这不影响文投集团公司对昆医附一院担责，所以也尽力配合文产公司的开发建设。2012年向文产公司无息出借约6.66亿元。2015年11月17日案涉项目商品房及车位定价时，文投集团公司参与协商并以其名义正式向昆医附一院发函。2015年12月21日文投集团公司向昆医附一院发函，请求昆医附一院将项目保证金3000万元先行支付给项目公司即文产公司。后当案涉项目出现了文产公司出现逾期交房、违约加价，私自出售医院房屋等问题时，文投集团公司也积极参与协商谈判。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定，文产公司向昆医附一院出具《承诺书》时，将《委托书》作为附件一并提交，故《承诺书》同时约束文投集团公司。《承诺书》是为了履行《框架协议》，也没有超出《框架协议》的范围。文产公司履行《承诺书》违约，文投集团公司要向昆医附一院承担违约责任。2.医院是本案的适格主体，医院工会不是本案的适格主体。《承诺书》6.3、6.8条，尤其是13.3、14.2条载明内容清楚表达了本案的履约主体是昆医附一院而不是工会。文产公司承诺对医院工会担责是其认知错误，医院工会不能因文产公司认知错误而取代昆医附一院成为本案的诉讼主体。3.文产公司违约处置281套医院职工住房给昆医附一院带来巨大损失，昆医附一院要求文投集团公司与文产公司共同赔偿损失法律依据充分正确。如上所述，文产公司获利143922759元，法院酌情让其承担6500万元的违约金过低。一审一方面认定文产公司违约，一方面又参考《框架协议》第二项第4条的约定，商铺等面向市场销售部分的收益，由甲乙双方按各50%的比例进行分配，相互矛盾，应当判文产公司将281套房屋销售的全部获利支付给其昆医附一院。昆医附一院虽然认为自己的损失远远高于一审判决的数额，但还是尊重一审的判决结果。昆医附一院向一审法院起诉请求：1.判令文产公司、文投集团公司赔偿其损失150506544.00元；2.判令文产公司、文投集团公司承担本案的律师费750000元；3.判文产公司、文投集团公司承担本案的诉讼费、保全费、保险费及其他实现债权的费用。后昆医附一院于2018年7月30日向一审法院提交《变更诉讼请求申请书》，请求变更诉讼请求如下：1.判令文产公司、文投集团公司按照《昆明医科大学第一附属医院呈贡新区医院职工配套住房开发建设框架协议》（定向开发）及《承诺书》的约定，协助昆医附一院将涉案24套房屋出售给其告指定的职工（房屋位置：花香满径小区I1幢2206号、1幢3205号、2幢1706号、3幢2706号、4幢2303号、5幢506号、5幢1805号、5幢3003号、5幢3004号、6幢506号、8幢3102号、10幢901号、10幢2404号、14幢704号、16幢1102号、17幢3001号、21幢402号、21幢1903号、24幢603号、24幢701号、24幢1801号、24幢2403号、25幢402号、25幢1302号房屋）；2.判令文产公司、文投集团公司赔偿昆医附一院损失150506544.00元；3.判令文产公司、文投集团公司承担本案的律师费480000元；4.判令文产公司、文投集团公司承担本案的诉讼费、保全费、保险费及其他实现债权的费用。一审经审理认定本案案件事实如下：2007年7月1日，昆明呈贡新城管理委员会规划建设局批准昆明医科大学第一附属医院“呈贡新区医院”项目北区约250.8亩用地（III-3-1）调整为居住用地。2007年11月30日，中共云南省委专题会议纪要就昆明医科大学第一附属医院“呈贡新区医院”项目确定：“三、尽快完成职工住宅用地的征地工作。省、市国土部门要尽快完成250亩配套职工住宅用地的审批收储等项工作。呈贡新区医院职工住宅用地的征地费用与高校教职工住宅用地享受同等优惠政策。”2010年9月1日，文投集团公司向昆医附一院发函，希望参与到呈贡新区医院职工配套住房的开发建设项目。2010年12月13日，文投集团公司向昆医附一院发函，就呈贡新区医院职工配套住房的开发建设项目函告如下：“一、为确保项目的扎实推进，我方将成立项目公司，依法取得本项目土地，负责住宅项目开发建设，并承诺按双方协议的房价、户型、套数、面积及交房标准交房。二、医院配套住宅项目房价定价原则：微利开发。以呈贡大学城为标准（以经审计的住宅项目开发建设的总成本加固定费确定）。即：总成本×（1+固定费率）”。2011年7月26日，昆医附一院作为甲方与文投集团公司作为乙方签署《昆明医科大学第一附属医院呈贡新区医院职工配套住房开发建设框架协议（定向开发）》，对双方的权利义务进行了约定。当天，昆医附一院与文投集团公司共同成立了“呈贡新区医院配套职工住宅项目建设领导小组”。2011年9月13日，文投集团公司向昆医附一院出具《委托书》载明：“委托子公司云南文产置业发展有限公司新组建的云南文产昆明置业有限公司负责实施昆明医学院第一附属医院呈贡新区医院职工配套住房的开发建设管理工作。本项目建设及管理过程中产生的一切债权、债务及其他法律责任，由云南文产昆明置业有限公司自行承担。”2015年12月8日，文产公司作出《项目建设承诺书》，表明愿意履行《昆明医科大学第一附属医院呈贡新区医院职工配套住房开发建设框架协议（定向开发）》之约定，并就“小区住房销售对象”、“房屋价格的确定”、“项目建设履约保证金”、“承诺责任”等事项进行承诺。其间，文产公司就项目设计与昆医附一院进行过协商。文投集团公司就住房及车位销售价格与昆医附一院进行过协商。2017年4月26日，文投集团公司不再持有云南文产置业发展有限公司的股份。2012年10月22日，昆医附一院向昆明市人民政府请示，就配套住宅地价申请优惠条件。2012年12月7日，昆明市国土资源局就呈政储[2007]42号地块发布《昆明市国有建设用地使用权拍卖出让公告》。2012年12月31日，文产公司以219123200元的价格竞得该宗土地。2013年1月11日，文产公司与昆明市国土资源局签署《国有建设用地使用权出让合同》。2013年4月15日，文产公司取得国有土地使用证。2015年8月6日，文产公司取得《商品房预售许可证》（花香满径小区I）。2017年5月3日，文产公司取得《商品房预售许可证》（花香满径小区II）。2017年8月31日，文产公司取得《商品房预售许可证》（花香满径小区III）。2016年4月20日，文产公司向昆医附一院发函《关于尽快明确花香满径小区剩余房源处置完成时间的报告》，要求昆医附一院尽快明确剩余房源的分配。2016年5月31日，文产公司向昆医附一院发函《催告函》，要求昆医附一院在接函后十日内组织职工购买剩余住宅。同日，文产公司与十四冶建设集团云南第四建筑安装工程有限公司签订《协议书》，约定以花香满径小区90套房屋（均价650000元/套）抵偿债务；文产公司与云南建工第三建设有限公司签订《协议书》，约定以花香满径小区95套房屋（均价650000元/套）抵偿债务。2016年6月30日，文产公司向昆医附一院函告了冲抵工程款的情况。2016年7月6日，昆医附一院向文产公司复函，要求文产公司停止冲抵工程款的行为，将已冲抵的房源收回并交由医院后期处置。之后，双方就此多次进行来函协商。2016年1月1日至6日，昆医附一院组织职工对小区项目进行认购，确认认购3048套，剩余377套住宅尚未完成认购。在报告文产公司以房冲抵工程款的行为发生后，昆医附一院追回142套房源，并组织职工于2017年3月12日在此142套房源中选取了96套，其余46套房屋仍由文产公司处理。经双方确认，文产公司共计处置了281套房源，尚在文产公司名下24套房源业已被人民法院查封。另，2018年9月30日，昆医附一院向一审法院申请对文产公司、文投集团公司擅自处置花香满径小区281套房屋导致其损失金额进行鉴定。2018年10月31日，昆医附一院撤回该鉴定申请。一审法院确定本案的争议焦点为：1.《昆明医科大学第一附属医院呈贡新区医院职工配套住房开发建设框架协议（定向开发）》及《项目建设承诺书》的性质应当如何认定以及合同主体应当如何认定？2.合同主体是否存在违约行为以及违约责任、损失应当如何认定？一审法院认为，针对争议焦点1、《昆明医科大学第一附属医院呈贡新区医院职工配套住房开发建设框架协议（定向开发）》虽名为“定向开发”，但在协议中第三条第2项约定：“本项目依法具有预售条件时，乙方可向甲方职工和市场进行销售”，可见昆医附一院本身并非商品房的销售对象，双方之间的协议并不符合房地产定向开发合同的定义，亦难归类于合同法规定的其他有名合同，故一审法院认为，《项目合作协议》当属无名合同，本案案由应当为合同纠纷。从该框架协议内容来看，针对昆医附一院与文投集团公司各自的权利、义务，是双方当事人真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，应当为有效合同。依法成立的合同，自成立时生效，合同当事人应当按照约定全面履行各自的义务。昆医附一院业已按照该框架协议的约定积极协助、配合取得了项目用地的建设用地使用权，履行了协议赋予昆医附一院的义务。文投集团公司亦应按照该框架协议的约定履行其合同义务。昆医附一院与文投集团公司在该框架协议中约定了：“乙方保证其具有履行本协议的能力，并保证组建资质符合的相关机构，以符合相关法律、政策规定的方式开发建设本项目。”可见，双方之间达成了债务由第三人履行的合同。2011年9月13日，文投集团公司向昆医附一院出具《委托书》载明：“委托子公司云南文产置业发展有限公司新组建的云南文产昆明置业有限公司负责实施昆明医学院第一附属医院呈贡新区医院职工配套住房的开发建设管理工作。”可见，文投集团公司向昆医附一院负有的合同义务，系由文产公司履行。根据《中华人民共和国合同法》第六十五条的规定：“当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。”若文产公司履行不符合约定时，文投集团公司应当向昆医附一院承担违约责任。至于文投集团公司抗辩根据《委托书》中载明的：“本项目建设及管理过程中产生的一切债权、债务及其他法律责任，由云南文产昆明置业有限公司自行承担。”表明本案合同主体由文投集团公司变更为文产公司，根据《中华人民共和国合同法》第八十四条的规定：“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。”文投集团公司并无证据证实昆医附一院同意其将合同义务转移给文产公司，故对于其此项抗辩，一审法院不予采纳。文投集团公司还抗辩根据框架协议第六条第1项约定：“若乙方不能取得本项目建设用地的土地使用权，则本协议终止。”因其未取得土地使用权，其与昆医附一院之间的框架协议业已终止。但文投集团公司委托其子公司云南文产置业发展有限公司新组建的文产公司于2013年4月15日取得国有土地使用证，业已履行了框架协议约定的义务，故文投集团公司抗辩框架协议已经终止的观点，一审法院不予采纳。文产公司作为实际履行方，向昆医附一院出具的《项目建设承诺书》内容不违反法律规定，当属有效，其作出的承诺产生的法律后果，应当由文投集团公司承担。同时，文产公司在《项目建设承诺书》中表明：“我公司因违反本承诺书，按照承诺书和《商品房购销合同》的约定承担违约责任。我公司对昆明医科大学第一附属医院工会承担违约责任后，按照《商品房购销合同》的约定由我公司另行单独向购房者承担违约责任。”，其自愿向昆医附一院的内设机构（即医院工会）承担违约责任不违反法律规定，一审法院予以尊重，但医院工会作为昆医附一院的内设机构，不单独享受权利、负有义务，其法律后果由昆医附一院承担。故文产公司亦因其承诺而向昆医附一院承担责任。针对争议焦点2，《昆明医科大学第一附属医院呈贡新区医院职工配套住房开发建设框架协议（定向开发）》第三条第2项约定：“本项目依法具有预售条件时，乙方可向甲方职工和市场进行销售。”以及《项目建设承诺书》第4条第4.2载明：“‘花香满径小区’建设项目所开发的住房，以规划审批要求建设，按‘三限一竞’和双方签订的《框架协议》约定，销售对象是医院购房职工，并向持有昆明医科大学第一附属医院工会出具的‘购房通知书’的购房职工进行销售，如有剩余房源由双方另行协商解决。”可见，如有剩余房源，文产公司可向市场进行销售，但需与昆医附一院进行协商解决。虽然《昆明医科大学第一附属医院呈贡新区医院职工配套住房开发建设框架协议（定向开发）》及《项目建设承诺书》均未对昆医附一院确定认购资格人员的期限做出约定，但从市场正常交易行为来看，文产公司作为以盈利为目的的企业，其建成的商品房不可能无限期地空置在文产公司处等待昆医附一院未来不确定的人员进行购置，故一审法院结合文产公司向2016年4月20日、2016年5月31日两次向昆医附一院函告，督促昆医附一院尽快组织人员认购剩余房源之客观情形，一审法院认为昆医附一院应当在2016年5月31日《催告函》载明期限内明确购房人员，即：“请贵院在接到我公司《告知函》后十日内组织职工向我公司购买‘花香满径小区’剩余住宅”。但是，文产公司无证据证实其何时向昆医附一院出具了《催告函》中载明的《告知函》，即使按照《催告函》落款的日期2016年5月31日，昆医附一院明确人员的期限也应计算在2016年6月10日前，而文产公司当日即与十四冶建设集团云南第四建筑安装工程有限公司、云南建工第三建设有限公司分别签订《协议书》，达成了以房源抵偿工程款的合意。故一审法院认为，文产公司在昆医附一院向其明确剩余房源购房人资格的期限届满之前即单方处置了剩余房源，违背了文产公司在《项目建设承诺书》中承诺，显然存在违约行为，文投集团公司因文产公司的违约行为对昆医附一院承担违约责任。文产公司因自身承诺向昆医附一院承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”《项目建设承诺书》第13.1条载明：“出现违约情况的按本承诺书第11.1条将每阶段应返还履约金向医院购房职工转为违约金”及13.2条载明：“我公司因违反本承诺书，按照承诺书和《商品房购销合同》的约定承担违约责任。”故本案中违约金应当按照《项目建设承诺书》项目建设履约保证金金额（3000万元）计算。至于违约金是否足以弥补昆医附一院的损失，一审法院认为，参照《昆明医科大学第一附属医院呈贡新区医院职工配套住房开发建设框架协议（定向开发）》第二项第4条约定：“4.本项目中的商铺等部分可面向市场进行销售或合作，具体可对外销售或合作的部分由双方在审定规划、设计方案时确定。对外销售的价格和合作方式也由双方另行商议确定。该部分收益由甲乙双方按各50%的比例进行分配。甲方的收益部分将作为甲方对职工购房、车位或物业服务的优惠，具体优惠办法由甲方确定。”及《项目建设承诺书》第4条第4.2载明的：“如有剩余房源由双方另行协商解决。”之含义，双方应当对剩余房源对外销售可获得利润进行分配。现文产公司自行售出（或抵偿债务）281套房屋，即便按照其与十四冶建设集团云南第四建筑安装工程有限公司、云南建工第三建设有限公司约定的650000元/套价格，推算出文产公司获得对价182650000元。显然，文产公司因其违约行为获得了额外的利润，亦使昆医附一院无法按照合同约定的价格（均价3398元/㎡）保障其职工住宅，客观上影响了昆医附一院对人才的引进及对职工的管理。由此一审法院认为，3000万元的违约金不足以弥补昆医附一院的损失，故一审法院结合昆医附一院及文产公司、文投集团公司各自负有的合同义务及框架协议、承诺书履行以及已判令文产公司、文投集团公司向昆医附一院支付3000万元的违约金之情况，酌情判令文产公司、文投集团公司向昆医附一院赔付违约损失6500万元（含约定的3000万元违约金）。至于昆医附一院的第一项诉讼请求，因该请求中载明的24套房屋业已被查封，故其请求文产公司、文投集团公司将涉案24套房屋出售给昆医附一院指定的职工客观上无法履行，一审法院不予处理。昆医附一院因本案纠纷产生的律师费48万元，因双方之间未就律师费进行约定，故一审法院不予支持。昆医附一院因本案纠纷审查查封文产公司、文投集团公司财产产生的保全费5000元、保全担保费70000元一审法院依法予以支持。综上所述，昆医附一院的诉讼请求部分有法律依据，一审法院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十五条、第八十四条、第一百一十四条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条规定，判决：“一、由被告云南文产昆明置业有限公司、云南文化产业投资控股集团有限责任公司于本判决生效之日起十日内共同向原告昆明医科大学第一附属医院赔偿违约损失6500万元；二、驳回原告昆明医科大学第一附属医院的其他诉讼请求。案件受理费798083元，由昆明医科大学第一附属医院自行负担438945.65元，由云南文产昆明置业有限公司、云南文化产业投资控股集团有限责任公司负担359137.35元。保全费5000元、保全担保费70000元由云南文产昆明置业有限公司、云南文化产业投资控股集团有限责任公司负担。”二审庭审中，文产公司提交（一）二组10份证据、（二）5份证据。二审庭审后，文产公司提交（三）22份证据、（四）3份证据及昆医附一院认购小区住房确认书、（五）昆明市呈贡区房产交易中心275套房屋合同备案情况统计表以及6份商品房购销合同、（六）二组证据；昆医附一院提交四组5份证据、275套房屋售价走势表、职工人数《情况说明》。经本院主持，三方当事人对上述证据进行了质证并记录在案。本院认为，本案根据昆医附一院的诉讼请求是文产公司、文投集团公司违约处分职工住宅导致的损失赔偿问题，而非案涉建设项目利润分配或《商品房销售合同》违约责任问题，故本案当事人在二审中新提交证据中有关案涉项目成本、施工单位诉讼、医院职工诉讼的证据，因与本案争议纠纷处理不具有关联性，故不属于本案审查范围。其他与本案有关联性的，且三方当事人对真实性均无异议的证据，将结合本案二审争议焦点评述各方当事人的证明内容是否成立。文产公司于二审庭审后申请法院至银行调取资金共管《协议书》，欲证明该《协议书》的真实性，但因与本案处理无关联性，故不予准许。昆医附一院对未网签备案的6套房屋的销售价格有异议，但未提交否认或反驳的证据予以证明，故本院按照该6套房屋《商品房购销合同》中载明的销售价格进行确认；同理，对昆医附一院调取小区同等地段房屋成交均价的申请，不予准许。根据三方当事人对真实性均无异议的一、二审在案证据，二审另查明：2011年7月26日，昆医附一院作为甲方、文投集团公司作为乙方签订《昆明医科大学第一附属医院呈贡新区医院职工配套住房开发建设框架协议（定向开发）》（以下简称《框架协议》）载明，一、……乙方保证其具有履行本协议的能力，并保证组建资质符合的相关机构，以符合相关法律、政策规定的方式开发建设本项目。为确保将本项目建设成品质高、人性化、功能齐备的生态景观配套小区，解决甲方呈贡新区医院职工的就近住宿和医院自身的生活配套问题，提升医院的服务质量和人才引入，……经过多轮接洽和沟通，双方达成共识，共同合作开发建设本职工住房项目。二、3.本项目对甲方职工的住宅、车位销售待取得土地的最终价格确定后，双方另行商定，另行签订补充协议。4.本项目中的商铺等部分可面向市场进行销售或合作，具体可对外销售或合作的部分由双方在审定规划设计方案时确定。对外销售的价格和合作方式也由双方另行商议确定，该部分收益由甲乙双方按各50%的比例进行分配。甲方的收益部分将作为甲方对职工购房、车位或物业服务的优惠，具体优惠办法由甲方确定。三、1.乙方负责本项目建设的资金筹集。2.本项目依法具有预售条件时，乙方可向甲方职工和市场进行预售。六、1.若乙方不能取得本项目建设用地的土地使用权，则本协议终止。2.本协议经双方协商一致可以解除。八、2.对本协议的任何变更或修改，需经双方协商一致并签署书面文件方为有效。2012年12月31日，案涉建设项目用地使用权拍卖；拍卖文件呈政储［2007］042号地块拍卖出让细则载明，七、2.该地块为呈贡区搬迁单位配套住宅项目，采用限房价、竞地价的方式公开出让，所限房价为3500元/平方米。6.土地竞得者必须遵守《昆明市城市规划管理技术规定》（市政府第59号令），严格按规划确定的用途和条件进行开发建设。2013年1月14日，文产公司向昆医附一院发出《关于“花香满径”项目方案设计的报告》。2015年9月1日，昆医附一院、文产公司与云南耕耘工程造价咨询事务所有限公司签订《建设工程造价咨询合同》。2015年11月17日，文投集团公司向昆医附一院发出《云南文投集团关于花香满径小区住房及车位销售价格的函》载明，我集团于2015年11月16日就“花香满径小区”对职工购房的价格致函贵院，经过与贵院协商，现再次致函贵院，1.在2015年12月25日前完成购房职工与云南文产昆明置业有限公司签订《商品房购销合同》和购房款的缴纳。2.车位按每户1个车位配置购买。在办理住房《商品房购销合同》的同时办理车位《商品房购销合同》。3.在贵院同意以上两点的情况，我方承诺：职工购房单价为建筑面积均价3398元/平方米、车位价格10万元/个。请贵院加快购房相关工作的推进，确保购房职工在2015年12月25日完成《商品房购销合同》的签订。同年12月21日，文投集团公司向昆医附一院发函请求昆医附一院将项目保证金3000万元先行支付给项目公司即文产公司。2015年12月8日，文产公司作出《承诺书》，其中附件是文投集团公司出具的《委托书》载明，委托子公司云南文产置业发展有限公司新组建的云南文产昆明置业有限公司负责实施昆明医学院第一附属医院呈贡新区医院职工配套住房的开发建设管理工我有作。本项目建设及管理过程中产生的一切债权、债务及其他法律责任，由云南文产昆明置业有限公司自行承担。《承诺书》载明，……我公司2012年12月30日取得该地块的土地开发使用权，并履行2011年7月26日签订的“昆明医学院第一附属医院呈贡新区医院职工配套住房开发建设框架协议”约定，负责医院职工配套住宅“花香满径小区”的开发建设。4.2“花香满径小区”建设项目所开发的住房，以规划审批要求建设，按“三限一竞”和双方签订的《框架协议》约定，销售对象是医院购房职工，并向持有昆明医科大学第一附属医院工会出具的“购房通知书”的购房职工进行销售，如有剩余房源由双方另行协商解决。4.4“花香满径小区”规划条件中已确认的高层裙房商业、独立商业和26栋综合楼及其配套车位，由我公司和医院在双方签订的框架协议基础上，以备忘录方式另行明确。6.2.3项目开发成本是根据双方已确定的职工购房价格，包括但不限于上述建设开发成本和税收，是建设过程中全成本费用，在建设过程中产向生的风险由我公司承担，医院职工售房价格不作调整，具体双方以备忘录形式另行说明。6.3.2.5……医院在建设过程中加强监督管理，……6.8……我公司按昆明医科大学第一附属医院在已确认的房屋成本上制定的花香满径小区“一房一价”基础上，组织有合法条件的购房职工签订《商品房购销合同》。11.1在双方共管账户中预留叁仟万元，作为项目开发履约保证金，所产生的利息计入项目住房维修基金账户，我公司办理完成《建筑工程竣工验收备案证》后，昆明医科大学第一附属医院工会向我公司返还1500万元履约保证金；我公司按本承诺书10.5条完成医院购房职工产权登记手续及相关证照办理完毕后，昆明医科大学第一附属医院将履约保证金尾数1500万元一次性返还我公司。3.1出现违约情况的按本承诺书第11.1条，将每阶段应返还履约保证金向医院购房职工转为违约金，作为约束我公司的手段。13.2我公司因违反本承诺书，按照本承诺书和《商品房购销合同》的约定承担违约责任。我公司对昆明医科大学第一附属医院工会承担违约责任后，按照《商品房购销合同》的约定由我公司另行单独向购房者承担违约责任。13.3在本承诺书生效之前，我公司与昆明医科大学第一附属医院就“花香满径”小区项目建设进行了多次协商……14.2本承诺书生效后，我公司可与昆明医科大学第一附属医院就“花香满径”小区开发建设的其他事宜再进行讨论、协商。14.3双方确定的建房计划：昆明医科大学第一附属医院呈贡新区医院职工配套住宅“花香满径”小区建房合计套型3425套（其中建筑面积90㎡的套型约为1450套；建筑面积140㎡的套型约为1423套；建筑面积175㎡的套型约为184套；建筑面积215㎡的套型约为368套），在实际建设中开发套数是按规划已经批准要求建设，但销售对象按双方签订的《框架协议》精神是对医院职工销售。2015年12月30日，云南耕耘工程造价咨询事务所有限公司出具《“花香满径”小区项目建设开发成本测算报告》载明，一、（二）项目地上建筑面积为52.35万平方米，地下建筑面积为13.8万平方米，总可售项目面积为51.38万平方米，其中，1栋—25栋住宅可售面积为44.64万平方米，26栋以商业服务网点可售面积为6.75万平方米。四、（一）“花香满径”小区依据现有资料、材料和收据，住宅开发完全成本测算金额为23.62亿元。开发成本费包含十三大项费用。（二）“花香满径”小区成本包含25幢住宅、商业综合建筑（含综合超市）、独立商铺、幼儿园及配套公共建筑和室外总图。（三）“花香满径”小区成本包含职工住宅3425套，面积44.64万平方米，商业面积6.75万平方米（含商住公寓、生鲜超市等）。五、（一）本项目职工销售房款平均单价为3398元/㎡；车位销售单价按10万元/个，配套住宅车位3425个。七、（一）“花香满径”小区项目完全总成本23.62亿元，是医院和云南文产公司共同委托我公司进行成本测算。通过云南文产公司提供的图纸，资料和缴费收据，并按照现行云南省施工预算及配套费用定额计算编制而得，此结果客观反映了小区开发成本的真实性，并得到云南文产公司所委托的和信造价公司确认。（二）“花香满径”小区销售房价的确定，是通过医院主要领导亲自带头并在建房领导小组成员的全力配合下，在价格协商洽谈工作中与云南文产公司领导人员本着理清历史溯源、尊重事实、扎实推进、艰辛谈判，最终取得双方认可的住房销售价格。此价格既是体现实事求是，遵循客观的原则，又是采取了将医院所应获得的部分商业销售利润返补于房价，以及云南文产公司为医院职工利益作出的实质性让利等办法而实现的。2016年6月30日，文产公司向昆医附一院发出《函告》载明，为保证本项目能顺利推进，确保按购销合同要求如期达到验收及交付，我公司被迫同意用本项目的房屋和商铺冲抵施工单位的工程款，并与施工单位陆续办理了房屋和商铺冲抵工程款手续，现施工单位已恢复了正常施工。同年7月6日，昆医附一院《复函》载明，自年初组织职工完成3048套住宅选认工作以来，医院仅于2016年1月6日收到文产公司“关于拨付花香满径小区项目建设进度款的申请”，并按其诉求拨付了6亿认购款。在此期间，收到文产公司发来的剩余房源催认函件，但此前职工已交购房款尚有结余（缴纳近十亿元，仅拨付了6亿），鉴于剩余房源选认工作的复杂性，医院稳妥推进剩余房源的选认工作，并不影响工程建设资金的使用。这些情况已及时予与文产公司进行了交流和反馈，得到了文产公司的认可。并且，2016年3月15日、6月7日医院领导两次携有关人员到呈贡职工住宅售楼部商谈有关职工退款、剩余房源认购、工程进展等事宜时，文产公司相关人员并未如实通报财务情况，也未谈及资金紧缺。……2.立即终止将剩余房源冲抵工程款的侵权行为，将已冲抵的房源无条件收回并交由医院进行后期处置。2016年10月10日，昆医附一院呈贡新区医院配套住宅监管小组向文产公司发出《关于妥善处理花香满径小区相关事宜切实推进项目建设的函》载明，……2.贵公司必须无条件提供50套职工住宅作为医院引进人才之用，选认住宅时再付款。3.我方正在有序推进142套住宅的选认工作，未经我方书面许可，贵公司不得再以任何形式签售现有房源。同年10月14日，文产公司向该监管小组发出相应回复，1.希望贵院加快完成142套住宅的选认工作，并尽快、及时向我公司办理《购销合同》手续，同时我公司将努力排除一切干扰，并按《开发承诺书》的承诺在2017年6月30日前交房。2017年6月14日，文产公司向昆医附一院发出《关于花香满径小区延期交付使用的情况汇报》。同年7月5日，昆医附一院对此汇报复函。2018年11月6日，文产公司向昆医附一院发出《关于请求昆明医科大学帮助协调解决“花香满径小区”项目问题的函》，该函附件六《昆明医科大学第一附属医院呈贡新区医院职工配套住宅“花香满径小区”项目基本情况》载明，三、小区建设情况。1-25栋住宅园区工程、道路、绿化工程已经全部施工完毕，正式用电、水、气全部接通，在云省质量监督站的监督下，昆明置业组织施工、监理、勘察、设计等单位完成了1-25栋住宅的工程竣工预验收工作。由于昆明置业无力支付工程款，导致相关单位拒绝配合竣工验收，本项目尚未达到法定的交付条件。26栋商业和幼儿园主体工程建设已封顶断水，附属工程因资金短缺处于停工状态。四、销售情况。（一）住宅部分，住宅共计3425套已经全部销售完毕，其中医院2012年9月第一次认购2855套，2015年11月第二次认购261套，2017年3月第三次认购96套，退还68套，医院实际认购3144套。昆明置业抵工程款和对外出售共计281套。全部住宅含车位销售收入共计18.7亿元。（二）公寓及商业部分，1.公寓部分面积共计23405.25㎡，现已销售13945.3㎡，销售收入0.91亿元，未销售公寓9459.95㎡。2.商业部分面积共计38944.14㎡，现已销售商业11931.35㎡，销售收入1.22亿元。未销售商业27012.79㎡。（三）上述住宅、公寓和商业的总销售收入共计20.83亿元。五、医院职工认购及缴款情况。（一）2012年9月医院组织职工第一次认购，共计2855套，认购定金分别为15万元、24万元、30万元3档，缴纳认购款总金额6.08亿元。（三）2015年11月医院组织职工第二次认购，共计261套，缴纳认购款总金额0.51亿元。（四）2016年1月组织购房职工选房和签订商品房购销合同，原交过认购款的购房职工退还68套，签订商品房购销合同的购房职工共计3048套，房屋销售总金额为14.98亿元（含认购款）。（五）2017年3月医院组织职工第三次认购，共计96套，认购金192万元，房屋销售总金额为0.58亿元（含认购款）。（六）上述医院职工实际认购3144套房屋，销售总金额为15.56亿元（含认购款）。2018年11月6日、19日，文产公司向昆医附一院发出《关于彻底解决昆明医科大学第一附属医院呈贡新区医院职工配套住宅“花香满径小区”项目问题方案的函》、《关于共同协商解决“花香满径小区”项目问题的邀请函》。同年11月22日，昆医附一院分别进行复函。2019年11月20日，昆医附一院工会出具《情况说明》，认为履行《承诺书》的主体是昆医附一院，其不是本案涉合同的权利义务主体，文产公司及文投集团公司应当向昆医附一院承担违约责任。医院工会针对本案案涉合同不再另行向文产公司及文投集团公司主张权利。2019年12月11日，昆明市呈贡区房产交易中心出具的《花香满径小区275套房屋合同备案情况统计表》显示，文产公司向非医院职工出售案涉建设项目281套房屋中有275套房屋进行了备案，最早备案时间是2016年6月20日，最晚备案时间是2018年5月18日。网签备案275套的面积为40776.02㎡、金额178548720.40元；未网签备案6套的面积为1006.57㎡、金额4181639元；争议的281套房屋共计面积为41782.59㎡，金额182730359.40元。归纳三方当事人诉辩主张，本案二审争议焦点是：案涉合同的性质、效力以及法律关系问题；案涉合同的主体问题；本案中是否存在违约行为以及违约损失是多少问题。一、关于案涉合同的性质、效力以及法律关系问题（一）关于案涉合同的性质。本院认为，无名合同是指《中华人民共和国合同法》分则明文规定的十五类合同之外的合同，其存在是源于合同自由原则，即允许当事人在不违反法律的强行性规定和社会公共利益的前提下，自由签订任何内容的合同，以实现其预期的利益。本案三方法律关系涵盖建设项目审批、土地招标、工程建设、房屋销售认购以及利润分配等诸多方面，故一审认定本案案由为合同纠纷有事实、法律依据，应予维持。（二）关于案涉合同的效力。本院认为，昆医附一院在本案中的诉讼请求是文产公司、文投集团公司违约擅自处分职工住宅导致的损失赔偿，而不是利润分配。对此，文产公司、文投集团公司亦无异议，故本案仅涉及双方约定的职工住宅部分，而对双方约定的商业楼盘以及商业利润分配部分，因不属于本案审理范围，故在本案中不予以审查和评判，若当事人存在争议，可另循途径解决。《框架协议》是三方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强行性规定，应依法确认其效力合法有效，对各方当事人均具有约束力，各方当事人均应按照约定享有其合同权利，履行其合同义务。（三）本案三方当事人之间的法律关系。文投集团公司上诉称，《框架协议》第一条是合作背景，不是协议主文，且字面意思不能推导出“乙方保证组建资质符合的相关机构，由该相关机构建设开发本项目”的意思。对此，昆医附一院、文产公司均不予认可，且在二审中均明确本案三方当事人之间形成第三人履行债务的法律关系。本院认为，文投集团公司此项上诉理由不能成立，因为合同内容的约定并不取决于以何种形式或哪一条条文记载，而是取决于是否具有相应的民事行为能力，意思表示真实，不违反法律行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。文投集团公司于2010年12月13日发函承诺，我方将成立项目公司，依法取得本项目土地，负责住宅项目开发建设，并按双方协议的房价、户型、套数、面积及交房标准交房；于2011年7月26日在《框架协议》中约定，保证其具有履行本协议的能力，并保证组建资质符合的相关机构，以符合相关法律、政策规定的方式开发建设本项目；以及文产公司于2015年12月8日出具的《承诺书》附有附件，该附件是文投集团公司出具并载明，我集团委托文产公司负责实施昆医附一院职工配套住房的开发建设管理工作；而《承诺书》亦载明文产公司是履行2011年7月26日文投集团公司与昆医附一院签订的《框架协议》，负责医院职工配套住宅“花香满径小区”的开发建设。结合案涉项目的开发建设由文产公司履行的实际情况，能够相互印证就案涉项目的开发建设，文投集团公司并不直接履行而是由其委托文产公司履行，包括参加案涉项目建设用地使用权的竞拍、并于2013年4月15日取得案涉项目的国有土地使用证等。故一审认定本案三方当事人之间形成第三人履行债务的法律关系，有事实、法律依据，本院予以维持。二、关于案涉合同的主体问题（一）关于文投集团公司在本案中的主体问题。文投集团公司上诉称，《委托书》第二段载明一切债权债务均由文产公司承担，故其不再是合同的相对方，不应再承担合同义务及责任。对此，昆医附一院、文产公司均不认可。本院认为，其一，第三人履行合同义务，与债务转让存在根本的区别：前者第三人不是合同的当事人，并不直接对债权人承担债务，该第三人履行合同的行为是基于法律规定或约定而代替债务人履行合同的行为。故《中华人民共和国合同法》第六十五条规定：“……第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。”后者是合同主体的变更，原债务人退出合同关系，而由第三人取代成为债务人，在该第三人不履行合同或不适当履行合同时，应向债权人承担违约责任。此外，合同义务的履行直接关系到债权人利益的实现，从保护债权人利益出发，债务转让应当经债权人同意。故《中华人民共和国合同法》第八十四条规定：“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意”。本案中，《委托书》系文投集团公司单方出具，其关于一切债权债务均由文产公司承担的意思表示系单方作出，无证据证明昆医附一院对文投集团公司单方所称的债权债务概括转让明确表示过同意；而在文投集团公司与昆医附一院签订的《框架协议》中明确约定，本协议经双方协商一致可以解除，对本协议的任何变更或修改，需经双方协商一致并签署书面文件方为有效。文投集团单方解除与昆医附一院之间的合同关系，有悖于双方之间《框架协议》的相关约定。其二，文投集团公司上诉称，昆医附一院接到《委托书》从未对内容提出过异议，且按照内容在实际履行过程中转为与文产公司进行履行，并在本诉讼中将该委托书作为其证据提交，这种行为已经足以认定为债权人对债务转移的同意。对此，昆医附一院、文产公司均不予认可。本院认为，如前分析，文产公司履行《框架协议》约定内容系为第三人履行合同的行为，系依据文投集团公司与昆医附一院签订的《框架协议》，对案涉建设项目进行开发建设。昆医附一院接到《委托书》未提出异议或在本案中将《委托书》作为其证据提交，并不能当然推断出昆医附一院作为债权人对文产公司所称债务转移的同意。此外，文投集团公司称出具《委托书》转移其债务后，其不再是合同的相对方；但其却于此后仍多次以其名义单独就案涉建设项目相关事项与昆医附一院进行协商，如：2015年11月17日就房价、认购房屋时限等事项，同年12月21日就项目保证金3000万元先行支付给项目公司等向昆医附一院发函。文投集团公司二审中辩称，这些行为系以“斡旋人、调解人”身份进行。对此观点，昆医附一院、文产公司亦不予认可。本院认为，文投集团公司在进行这些行为时，均未明确系以“斡旋人、调解人”身份进行，而昆医附一院在文产公司于2016年6月30日向其函告冲抵工程款发生纠纷后，不仅就该纠纷问题与文产公司协商，同时也与文投集团公司进行协商。综上，文投集团公司的此项上诉理由无事实、法律依据，不能成立。其三，文投集团公司上诉称，《委托书》分为两段，第一段表达了委托文产公司负责实施案涉项目开发建设管理工作的意思；第二段表达项目建设及管理过程中发生的一切债权债务以及其他法律责任，由文产公司自行承担的意思。一审认定昆医附一院同意的第一段，但却不认定昆医附一院同意第二段，属适用法律尺度不统一。本院认为，认定当事人行为是否合法有效并不取决于是否在同一份委托书中，或者若认定同一委托书中第一段，则必然认定该委托书中的第二段。如：《中华人民共和国合同法》第五十六条中规定：“合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”故文投集团公司此项上诉理由，不能成立。其四，文投集团公司还称，《框架协议》第六条约定若乙方不能取得本项目建设用地的土地使用权，则本协议终止。项目土地于2013年4月15日由文产公司取得，故文投集团公司与昆医附一院之间的法律关系因触发终止条件而终止。本院认为，如前分析，本案三方当事人之间系第三人履行债务的法律关系，案涉项目土地由文产公司取得，即系由文产公司作为第三人代替文投集团公司履行此项合同义务，该行为后果依照《中华人民共和国合同法》第六十五条规定，应由文投集团公司承担，即应视为文投集团公司履行此项合同义务，故文投集团公司此项上诉理由与本案查明的法律关系性质不相符，亦不符法律规定，不能成立。（二）关于文产公司在本案中的主体问题。文产公司在二审中明确主张，因本案三方当事人之间系第三人履行债务的法律关系，故其不应当承担责任。本院认为，文产公司于2015年12月8日作出《承诺书》之前，其此观点是成立的，但之后因其在该《承诺书》中第13.2条明确承诺，我公司因违反本承诺书，按照承诺书和《商品房购销合同》的约定承担责任。故其不仅是代替文投集团公司履行合同债务，而且是对履行合同债务违反其承诺约定的，愿意自行承担违约责任，即为债的加入，成为合同债务人。昆医附一院有权依据《承诺书》中文产公司自己做出的承诺，要求文产公司作为债务人，按照承诺书的约定履行合同义务，以及承担相应违约责任。故文产公司的此项上诉理由，不能成立。（三）关于昆医附一院工会在本案中的主体问题。文产公司、文投集团公司均上诉称，《承诺书》是对医院工会和医院职工出具，而不是对昆医附一院出具，故有权依据承诺书主张违约损失的是医院工会而不是昆医附一院。本院认为，其一，文产公司在《承诺书》中明确是为了履行《框架协议》作出的承诺，而昆医附一院是《框架协议》的签约主体。其二，《承诺书》中仍有第6.3条、第6.8条，尤其是13.3、14.2条载明的内容表述本案的履约主体是昆医附一院，而不是医院工会。同时，在案涉建设项目的履行过程中，文产公司始终是与昆医附一院，而非医院工会就案涉建设项目进行商议，如：2013年1月14日向昆医附一院发出《关于“花香满径”项目方案设计的报告》；2016年4月20日、5月31日、6月30日就剩余房源处置完成时间、冲抵工程款等分别向昆医附一院发函；双方发生纠纷后，2017年6月14日向昆医附一院发出《关于花香满径小区延期交付使用的情况汇报》、2018年11月6日向昆医附一院发出《关于请求昆明医科大学帮助协调解决“花香满径小区”项目问题的函》等，昆医附一院亦进行了相应回复。其三，2019年11月20日昆医附一院工会出具《情况说明》，认为履行《承诺书》的主体是昆医附一院，其不是案涉合同的权利义务主体，文产公司及文投集团公司应当向昆医附一院承担违约责任。医院工会针对本案案涉合同不再另行向文产公司及文投集团公司主张权利。其四，医院工会虽被法律赋予独立的主体地位，但同时亦是昆医附一院的内部机构。本案中，医院工会并不是以其独立主体身份对外与文产公司发生法律关系，而是以昆医附一院内部机构身份为昆医附一院实施、处理案涉建设项目的具体事宜。故文产公司、文投集团公司的此项上诉理由无事实、法律依据，不能成立。三、关于本案中是否存在违约行为问题首先，文产公司上诉称，文投集团公司于2015年11月17日向昆医附一院发出《关于花香满径小区住房及车位销售价格的函》，明确接受房屋、车位定价的前提是昆医附一院同意在2015年12月25日组织完成购房职工与文产公司签订《商品房购销合同》和缴纳购房款，故其在此之后处置房源，不存在违约。本院认为，该函由文投集团公司于2015年11月17日发出，系就案涉项目住房及车位定价与昆医附一院协商。依据该函载明的内容来看，其中没有接受定价的前提条件是在2015年12月25日完成签订《商品房购销合同》和缴纳购房款的意思表达；且该函件仅是文投集团单方出具，而昆医附一院并没有回函表示同意。在此之前，文产公司与昆医附一院就住宅、车位定价问题于2015年9月1日共同和造价公司签订《建设工程造价咨询合同》，造价公司于2015年12月30日出具《“花香满径”小区项目建设开发成本测算报告》，其中载明案涉建设项目住宅房屋的价格为3398元/㎡，且确定该房价成本是通过文产公司提供的图纸，资料和缴费收据，并按照现行云南省施工预算及配套费用定额计算编制而得，此结果客观反映了小区开发成本的真实性，并得到云南文产公司所委托的和信造价公司确认；是经谈判最终取得双方认可的住房销售价格。故文产公司此项上诉理由与查明的事实不符，不能成立。其次，在三方当事人对案涉3425套住房的认购完成时间没有约定的情形下，依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”结合本案《框架协议》及《承诺书》约定，须昆医附一院明确表示不再选房或双方共同确认医院选房完毕时，才会出现“剩余房源”，在此之前3245套住宅应认定为其销售对象依约只能是医院职工。下面将根据本案查明的事实，结合三方当事人各自的诉辩主张分别阐述本案三方当事人是否履行了通知、协助义务，进而是否需要承担相应的违约责任。（一）关于文产公司的违约行为及责任问题。文产公司上诉称，2016年7月6日昆医附一院复函，仍未提供具体认购人名单；为避免损失扩大，其才在2016年7月23日以后分批实际处置了房源。本院认为，其一，根据昆明市呈贡区房产交易中心出具的《花香满径小区275套房屋合同备案情况统计表》显示，文产公司向非医院职工出售案涉建设项目281套房屋中，最早备案时间是2016年6月20日，故文产公司最早实际对外处置房源应是在此时间之前，而不是其所称在2016年7月23日以后。其二，文产公司于2016年5月31日《催告函》载明，请昆医附一院在接到该函后十日，即在2016年6月10日前组织职工购买“花香满径小区”剩余住宅。但文产公司当日即与十四冶建设集团云南第四建筑安装工程有限公司、云南建工第三建设有限公司分别签订《协议书》，达成了以房源抵偿工程款的合意。文产公司在其《催告函》中单方限定昆医附一院明确剩余房源购房人期限届满之前，即单方处置了剩余房源，存在违约行为。其三，昆医附一院呈贡新区医院配套住宅监管小组于2016年10月10日向文产公司发出《关于妥善处理花香满径小区相关事宜切实推进项目建设的函》，要求文产公司必须无条件提供50套职工住宅作为医院引进人才之用，并说明我方正在有序推进142套住宅的选认工作，未经我方书面许可，贵公司不得再以任何形式签售现有房源。文产公司于2016年10月14日回复，希望贵院加快完成142套住宅的选认工作，并尽快、及时向我公司办理《购销合同》手续。其中，并没有提及文产公司正在或有权向非医院职工销售3425套住宅中的剩余房源，而该3425套住宅依据《承诺书》第4.2条、第14.3条约定，按《框架协议》约定或精神，销售对象是医院职工。但是，根据呈贡不动产权交易中心出具的文产公司向外出售3425套住宅中的281套房屋的备案时间来看，最早于2016年6月20日在不动产权登记部门进行备案，期间持续向外销售并备案至2018年5月18日。文产公司在双方尚处于协商过程中，未达成一致的情形下，单方持续向非医院职工出售，亦构成违约。其四，文产公司上诉称，向非医院职工出售系因项目建设成本测算错误、项目建设急需资金的客观情况、项目严重亏损等。但是，三方当事人对于项目建设成本测算、资金等问题，最终是经工程造价咨询公司测算，且在双方均无异议的基础上，多次协商而达成一致。2010年12月13日文投集团公司发函明确，医院配套住宅项目房价定价原则为微利开发。2011年7月26日《框架协议》明确，文投集团公司负责本项目建设的资金筹集。2015年12月8日《承诺书》第6.2.3条明确，项目开发成本是根据双方已确定的职工购房价格，包括但不限于上述建设开发成本和税收，是建设过程中全成本费用，在建设过程中产生的风险由文产公司承担，医院职工售房价格不作调整，具体双方以备忘录形式另行说明。2015年12月30日造价公司出具《“花香满径”小区项目建设开发成本测算报告》七、（一）明确，成本测算结果客观反映了小区开发成本的真实性，并得到云南文产公司所委托的和信造价公司确认。故如在项目建设过程中确实出现建设成本测算中的错误、项目严重亏损等情况，因三方当事人对成本测算、建设风险、医院职工售房价格不作调整等已有明确约定，文产公司、文投集团公司应与合同相对方昆医附一院协商予以解决，而不是在三方当事人仍尚处于协商过程中，尚无定论的情形下，单方向非医院职工出售争议的281套住宅，构成违约。综上，文产公司作为案涉建设项目的开发商，以及争议281住宅的销售方，基于《中华人民共和国合同法》第六十条规定负有法定的通知义务，但是文产公司并未及时且如实告知昆医附一院争议281套住宅向非医院职工销售的实际情况，且在未依约与昆医附一院就剩余房源确定的情形下，单方向非医院职工出售争议的281套住宅，构成违约；使得昆医附一院就案涉3425套住宅销售对象按《框架协议》约定是医院职工的合同利益难以得到实现，应承担相应的违约责任。（二）关于文投集团公司的违约行为及责任问题。文投集团公司上诉称，第三人在履行过程中超过《框架协议》的范畴，自行增加的全部商品房销售给昆医附一院职工的承诺，不能转移增加到其身上。本院认为，文投集团公司此项理由不能成立。因为，其一，文投集团公司明知本案所涉建设项目系昆医附一院的职工配套住宅项目，其于2010年9月向昆医附一院发函，希望参与职工配套住房的开发项目；于2010年12月13日向昆医附一院发函承诺“按双方协议的房价、套数”交房。其二，文投集团公司于2011年7月26日与昆医附一院签订《框架协议》，根据其中第一条，第二、3及4条，第三、1及2条等约定内容，其明知案涉项目是为解决甲方呈贡新区医院职工的就近住宿和医院自身的生活配套问题，提升医院的服务质量和人才引入；本项目对甲方职工的住宅、车位销售待取得土地的最终价格确定后，双方另行商定，另行签订补充协议；本项目中的商铺等部分可面向市场进行销售或合作，具体可对外销售或合作的部分由双方在审定规划设计方案时确定。对外销售的价格和合作方式也由双方另行商议确定；乙方负责本项目建设的资金筹集等。其三，文产公司于2015年12月8日出具《承诺书》的附件，是文投集团公司出具的《委托书》载明，我集团委托文产公司负责实施昆医附一院职工配套住房的开发建设管理工作。该授权内容是概括性的，而《承诺书》亦载明文产公司是履行2011年7月26日文投集团公司与昆医附一院签订的《框架协议》，负责医院职工配套住宅“花香满径小区”的开发建设。《承诺书》第4.2约定“花香满径小区”建设项目所开发的住房，以规划审批要求建设，按“三限一竞”和双方签订的《框架协议》约定，销售对象是医院购房职工，并向持有昆明医科大学第一附属医院工会出具的“购房通知书”的购房职工进行销售，如有剩余房源由双方另行协商解决。第14.3约定“花香满径”小区建房合计套型3425套（含四种套型），在实际建设中开发套数是按规划已经批准要求建设，但销售对象按双方签订的《框架协议》约定或精神是对医院职工销售。从这些内容看，可以确定《承诺书》中有关案涉小区套型3425套，销售对象按《框架协议》约定或精神是医院职工的约定内容，是《框架协议》的具体化、明确化，并没有超出文投集团公司签订的《框架协议》范围。并且，能够与造价公司出具的《“花香满径”小区项目建设开发成本测算报告》第一、（二）条及第四、（三）条中载明的1栋—25栋住宅可售面积为44.64万平方米，“花香满径”小区成本包含职工住宅3425套，面积44.64万平方米等内容相互印证。其四，在案涉建设项目履行过程中，文投集团公司亦参与其中，如：2015年11月17日就房价、认购住宅时限等事项，同年12月21日就项目保证金3000万元先行支付给项目公司等发函至昆医附一院进行协商。但文投集团公司在案涉建设项目履行过程中，均未提及其非履约主体或文产公司在履行过程中超过《框架协议》的范畴。综上，如前分析，本案三方当事人之间形成第三人履行债务的法律关系，依照《中华人民共和国合同法》第六十五条规定：“当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。”文投集团公司应依法承担相应的违约责任。故一审确认，文投集团公司因文产公司的违约行为对昆医附一院承担违约责任，文产公司因自身承诺向昆医附一院承担违约责任有事实、法律依据，本院予以维持。（三）关于昆医附一院的违约行为及责任问题。本院认为，昆医附一院作为3425住宅选购的组织方，为保障3425套住宅销售对象按《框架协议》约定是医院职工的合同利益得以实现，基于《中华人民共和国合同法》第六十条规定负有法定的协助义务，但是昆医附一院在收到文产公司就剩余房源处置完成时间、冲抵工程款等分别于2016年4月20日、5月31日、6月30日的发函后，虽组织职工认购，但至2017年3月12日在追回的142套房源中仍只选取了96套住宅，故其存在一定的拖延，且在文产公司多次发函和争议协调过程中，均未依约提供具体的购房职工名单，故其对于损失形成亦有一定责任。四、关于本案违约损失是多少问题文产公司、文投集团公司上诉称，一审认定文产公司处置剩余房源获得对价182650000元，获得了额外的利润没有有效证据证实，作出做出高达6500万元的自由裁量不公正。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见的因违反合同可能造成的损失。”本案中文产公司、文投集团公司的损失赔偿额应当相当于因其违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。在案涉建设项目住宅房价上涨的情形下，向非医院职工出售的281套住宅，实际产生了差价损失，即客观上造成了昆医附一院职工或引进人才不可能以《承诺书》约定的3398元/㎡价格1419772240.82元（面积41782.59㎡×3398元）取得281套房屋；且如前分析，系文产公司、文投集团公司的违约行为所导致，故应向医院赔偿住宅差价损失。昆医附一院起诉按每平方7000元计算其损失，但该房价并不是争议281套住宅的实际销售价格，故不予采纳。此外，昆医附一院二审中还辩称，文产公司在其《昆明医科大学第一附属医院呈贡新区医院职工配套住房“花香满径小区”项目基本情况》中自认3425套全部住宅含车位销售收入共18.7亿元，职工房屋销售总金额含车位为15.56亿元，故文产公司已销售281套房屋含车位的总价应为3.14亿元，扣除281套如果销售给职工的价格17007721元，文产公司获利143922759元，法院酌情让其承担6500万元的违约金过低。本院认为，该辩称系基于销售价格推断出的获利，没有考虑其中存在的成本因素，故不予采纳。虽然案涉建设项目所涉住宅房价上涨，但一审在没有查证案涉建设项目成本多少的情况下，按照文产公司与案外人施工单位约定的650000元/套价格，推算出文产公司获得对价182650000元，获得了额外的利润存在不当。相应，以此为基础的酌情判令文产公司、文投集团公司赔付违约损失6500万元亦为不当。并且，本案根据昆医附一院的诉讼请求是文产公司、文投集团公司违约处分职工住宅导致的损失赔偿问题，而非案涉建设项目利润分配问题。现二审中查明，因文产公司单方向非医院职工出售案涉建设项目住宅281套（面积41782.59㎡）共计182730359.40元，故本院以二者之间差价40753118.58元（182730359.40元-1419772240.82元）考虑作为昆医附一院的损失计算基础。因《承诺书》第4.2条、第13.4条明确约定3425套住宅销售对象按《框架协议》约定、精神是医院职工，而争议的281套住宅即在这3425套住宅内；文产公司在对外销售争议281套住宅时，对昆医附一院的预期合同利益或目的理应有所预见，故该损失是文产公司、文投集团公司在缔约时可以预见到的损失，根据前述有关三方当事人违约行为及其责任的分析，结合《框架协议》、《承诺书》约定的合同目的、内容以及履行情况等，本院确认由昆医附一院自行承担差价40753118.58元的三分之一13584372.86元，由文产公司、文投集团公司承担该差价的三分之二27168745.72元。此外，本案诉讼保全担保费没有合同约定，也不属于诉讼必要支出费用，一审判决文产公司、文投集团公司承担不当，本院予以纠正。综上所述，一审判决认定事实基本清楚，但判决结果不当，二审予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、撤销云南省昆明市中级人民法院（2018）云01民初1232号民事判决；二、云南文产昆明置业有限公司、云南文化产业投资控股集团有限责任公司于本判决生效之日起十日内共同向昆明医科大学第一附属医院赔偿违约损失27168745.72元；三、驳回昆明医科大学第一附属医院的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费798083元，由昆明医科大学第一附属医院负担654016.75元，由云南文产昆明置业有限公司、云南文化产业投资控股集团有限责任公司负担144066.25元。保全费5000元由云南文产昆明置业有限公司、云南文化产业投资控股集团有限责任公司负担。二审案件受理费366800元，由昆明医科大学第一附属医院负担300586.96元，由云南文产昆明置业有限公司、云南文化产业投资控股集团有限责任公司负担66213.04元。本判决为终审判决。审判长 龚 睿审判员 王 健审判员 赵思远二〇二〇年四月五日书记员 袁 卉