广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终5690号上诉人（原审被告）：广西圣保堂健康产业股份有限公司。住所地：广西壮族自治区南宁市高新区创新西路13号。法定代表人：黄爱强，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄祺雄，该公司职员。被上诉人（原审原告）：广州市中迎投资有限公司。住所地：广东省广州市天河区珠江东路30号5001B房。法定代表人：张素芹，该公司总经理。委托诉讼代理人：苏建华，广东广之洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：何盈，广东广之洲律师事务实习律师。上诉人广西圣保堂健康产业股份有限公司（以下简称圣保堂公司）因与被上诉人广州市中迎投资有限公司（以下简称中迎公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初28558号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人圣保堂公司委托诉讼代理人黄祺雄，被上诉人中迎公司委托诉讼代理人苏建华、何盈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人圣保堂公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.一、二审诉讼费由中迎公司承担。事实与理由:一、一审判决认定圣保堂公司向中迎公司返还涉案房屋错误。圣保堂公司于2019年4月提出解除合同、退还押金并搬离房屋，中迎公司不同意解除合同且不退还押金，期间圣保堂公司多次要求搬离，中迎公司一直拒绝圣保堂公司搬离，并且扣押圣保堂公司在屋内的财产不允许搬出。2019年7月21日，圣保堂公司多次要求搬离无果后报警，民警到现场后了解情况认为属于民事纠纷，建议圣保堂公司提起民事诉讼，因此圣保堂公司向法院提起民事诉讼，要求中迎公司退还押金及同意圣保堂公司搬离现场。因此，2019年4月至7月，圣保堂公司未能搬离涉案房屋是中迎公司拒绝解除合同、不退还押金、不允许圣保堂公司搬离所致。2019年11月至12月，圣保堂公司依据(2019)粤0111民初28150号民事判决书，多次到现场要求搬离，但中迎公司仍联合物业一起阻挠不让圣保堂公司搬离涉案房屋，要求圣保堂公司支付租金否则不允许搬离涉案房屋。2019年12月27日圣保堂公司再次要求搬离，中迎公司仍要求支付租金，圣保堂公司再次报警。中迎公司要求支付的房屋占用费根本不合理，圣保堂公司一直与中迎公司沟通要求搬离、返还房屋，是中迎公司拒绝解除合同拒绝退还押金才导致圣保堂公司无法搬离，圣保堂公司被逼无奈只能提起诉讼。现圣保堂公司几百万的家具和货物被扣押在房屋内，在诉讼期间只能被迫派人留守屋内看管财物，中迎公司只要停止扣押并允许圣保堂公司将物品搬出即可收回房屋，故一审判决认定圣保堂公司返还房屋给中迎公司错误。二、一审判决认定圣保堂公司已实际使用了涉案房屋错误。圣保堂公司并没有强行占用涉案房屋，圣保堂公司是因为被中迎公司扣押财物才被迫留守于涉案房屋。报警回执上亦能反映出是中迎公司的原因导致圣保堂公司被迫将财物留在涉案房屋，并导致后来一系列的诉讼产生，中迎公司的行为所产生的损失，应由中迎公司自己承担。被上诉人中迎公司辩称：同意一审判决处理，不同意圣保堂公司的上诉请求。事实与理由：中迎公司没有扣押圣保堂公司的财物，涉案房屋由圣保堂公司一直占有使用，一审法院现场勘查时，是由圣保堂公司自己开门的，因此圣保堂公司的主张没有事实依据。中迎公司于2019年8月9日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.解除中迎公司、圣保堂公司之间签订的《房产租赁合同》（合同编号：NO.Z0009815）;2.圣保堂公司返还租用房屋；3.圣保堂公司支付房屋租金140000元（计至7月15日）；4.圣保堂公司支付迟延支付租金的滞纳金120000元（按每天所欠租金的1%计至起诉之日，应计算至圣保堂公司实际履行之日）；5.圣保堂公司支付房屋使用费40000元（暂计至2019年8月15日，应计算至圣保堂公司返还房屋之日）；6.由圣保堂公司承担诉讼费。一审法院经审理查明：根据粤（2016）广州市不动产权第04202331号不动产权证书显示，坐落于白云区博雅二街1号房屋的不动产权利人是中迎公司，房屋建筑面积688.48平方米，总层数3层。2018年9月5日，中迎公司（出租方，甲方）与圣保堂公司（承租方，乙方）、广州连家地产代理有限公司（经纪方）签订《房产租赁合同》，租赁房产地址为白云区博雅二街1号，建筑面积688平方米，乙方已实地察看该房产，对该房产的座向、面积、楼龄、楼层、间隔、质量、装修、抵押情况、产权情况等均予以认可；甲方同意将房产出租给乙方作住宅用途使用，租期为3年，从2018年10月15日至2021年10月14日止，甲方应于2018年10月1日将房产交付给乙方使用；月租金为40000元，租金按月结算，乙方在每月的第15日前结清下月租金，乙方必须按期缴纳租金，否则除继续交纳租金外，每逾期一天，应按欠款金额的百分之一支付滞纳金；乙方于签订合同当天向甲方支付定金40000元，甲方将房产交付乙方使用之日，定金转为租赁保证金；乙方于甲方交付房产之日向甲方支付保证金40000元，以及首月租金40000元；乙方拖欠租金或相关费用超过十五天的，甲方有权终止本合同，收回房屋，没收保证金，等等。合同签订后，圣保堂公司于2018年9月5日、9月26日分两次向中迎公司转账支付了保证金80000元。圣保堂公司承租涉案房屋后向中迎公司支付了2018年10月至2019年3月的租金共240000元。一审庭审中，圣保堂公司提交房屋照片、房屋完损性鉴定报告、建筑消防设施检测报告、短信、意向性贷款承诺书，主张涉案房屋存在消防瑕疵，防盗、防水不合格，影响居住使用。中迎公司认为，照片无法证明圣保堂公司该主张，且圣保堂公司并未提交相关证据证明其曾要求维修而中迎公司未予解决；房屋完损性鉴定报告没有鉴定机构盖章，建筑消防设施检测报告只有封面盖章，后面的内容都没有盖章，真实性不予确认；短信、意向性贷款承诺书与本案无关。中迎公司提交催缴租金通知书及邮递记录，催缴租金通知书，内容为中迎公司通知圣保堂公司因其拖欠从2019年4月起的租金，要求圣保堂公司在2019年7月15日前缴纳所欠租金，如逾期未缴纳视为圣保堂公司放弃承租权利，中迎公司将收回房产，并对房产内的财物进行封存；邮递记录显示中迎公司向涉案房产所在地址邮寄催缴租金通知书，收件人为圣保堂公司法定代表人黄爱强，该邮件于2019年7月5日签收，但圣保堂公司否认收到该邮件。圣保堂公司陈述，中迎公司于2019年6月起对涉案房屋的门禁进行锁闭并切断车库的供电，后圣保堂公司报警，管理处才将侧门打开并接上车库电源，但正门至今无法使用。圣保堂公司确认其至今仍在使用涉案房屋，但要求马上搬离，中迎公司表示同意圣保堂公司搬离，但前提是圣保堂公司需交清欠付的所有租金。一审另查，圣保堂公司于2019年8月6日向一审法院提起诉讼，要求依法解除合同，并退还租金24万元、押金8万元等，一审法院以（2019）粤0111民初28150号案立案审理。经一审法院现场勘察，涉案房屋的现状为总共六层，包括地下车库、地下一层夹层、第三、四、五层及最顶层的佛堂，中迎公司称顶层佛堂是收楼时就已经存在。中迎公司确认涉案房屋存在加建情况，加建了两层，加建部分没有规划报建手续。经一审法院向中迎公司释明因涉案房屋存在加建且加建部分没有合法的报建手续，租赁合同应无效后，中迎公司仍然坚持要求解除涉案租赁合同。中迎公司向一审法院提出财产保全申请并提供保单保函作为担保，一审法院于2019年8月12日作出裁定书，裁定查封、扣押、冻结圣保堂公司名下价值300000元的财产。一审法院认为:依据不动产权证书的记载，涉案房屋总层数为3层，而经一审法院现场勘察，涉案房屋现状为六层，中迎公司作为涉案房屋的产权人，亦确认房屋加建部分未向相关管理部门办理规划报建手续，本案租赁关系指向的标的物是整栋房屋，该房屋应视为一个不可分割的整体，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，中迎公司、圣保堂公司就未办理规划报建手续的房屋订立的租赁合同因违反法律法规的强制性规定而无效。无效的合同自始没有法律效力，对中迎公司要求解除合同的诉请，一审法院不予支持。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，因圣保堂公司已另案起诉要求中迎公司退还保证金，现中迎公司要求圣保堂公司返还涉案房屋合法合理，一审法院予以支持。虽然合同无效，但圣保堂公司已实际使用了涉案房屋，应支付相应的房屋占用费，圣保堂公司主张涉案房屋存在影响居住使用的情况，但其提供的证据均不足以证实其主张，一审法院不予采纳，故房屋占用费可参照双方约定的40000元/月的标准计算，从2019年4月计算至圣保堂公司实际返还涉案房屋之日止。因涉案租赁合同无效，合同关于租金滞纳金的约定亦属无效条款，故中迎公司主张租金滞纳金的诉请，缺乏法律依据，一审法院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院于2019年12月3日作出一审判决：一、判决生效之日起三十日内，广西圣保堂健康产业股份有限公司向广州市中迎投资有限公司返还位于广州市白云区博雅二街1号房屋；二、判决生效之日起三日内，广西圣保堂健康产业股份有限公司向广州市中迎投资有限公司支付房屋占有使用费（按40000元/月的标准计算，从2019年4月计算至广西圣保堂健康产业股份有限公司实际返还涉案房屋之日止）；三、驳回广州市中迎投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2900元，由原告广州市中迎投资有限公司负担1160元，由广西圣保堂健康产业股份有限公司负担1740元并于判决生效之日起三日内向一审法院交纳。财产保全费2020元，由广州市中迎投资有限公司负担808元，由广西圣保堂健康产业股份有限公司负担1212元并于判决生效之日起三日内向中迎公司支付。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审中，圣保堂公司提交以下材料作为二审证据：证据1.广州市公安局白云区分局同和派出所报警回执（两份）；证据2录音材料，拟证明中迎公司以及物业公司阻挠圣保堂公司搬离。中迎公司表示：对证据1的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可。广州市公安局白云区分局同和派出所报警回执只能证明圣保堂公司曾经报警过，无法体现中迎公司联合物业公司阻挠圣保堂公司搬离房屋。关于证据2，第一段是圣保堂公司自称与房东谈话的录音，对话中出现的蔡总不是涉案房屋的房主，且录音中蔡总所说的话不是阻挠圣保堂公司搬离房屋，而是要求按照一审判决内容进行处理，并且谈话录音不能反映出蔡总有联合物业公司阻挠圣保堂公司搬离房屋的行为。第二段录音是圣保堂公司与物业公司的谈话录音，物业公司已经明确表示并非不让其搬离，而是无法确认其搬离的物品属于房屋业主还是圣保堂公司。因此不能体现房东有联合物业公司阻挠圣保堂公司搬离涉案房屋的行为。圣保堂公司并未交纳房屋租金，这也是第一段录音中体现的事情，并且圣保堂公司一直使用涉案房屋至今。二审中，经本院及组织双方交接并经释明后，中迎公司表示在2020年4月30日视为收回场地。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。本案的争议焦点问题为：圣保堂公司应支付房屋占有使用费的认定。涉案《房产租赁合同》无效，则圣保堂公司应向中迎公司交还房屋。圣保堂公司上诉主张是中迎公司扣押其物品不允许搬离，故不应支付房屋占有使用费。对此，本院认定如下：圣保堂公司自2019年4月起拖欠房屋占有使用费，首先存在过错。中迎公司提出同意圣保堂公司搬离，但前提是圣保堂公司需交清欠付的所有租金。中迎公司关于支付租金或占用费的要求具有合理性，如圣保堂公司及时支付拖欠的房屋占有使用费则可以避免纠纷的发生，而圣保堂公司未支付，其应承担较大的过错责任。但中迎公司以私力救济方式拒绝圣保堂公司搬离物品，对扩大的损失也应承担一定的责任。本院酌情认定圣保堂公司与中迎公司过错比例为7:3。现中迎公司经本院组织交接，表示在2020年4月30日视为收回场地，是对其权利的处分，避免了损失的进一步扩大，本院对其该意见予以确认。因此，圣保堂公司应向中迎公司支付自2019年4月至2020年4月的房屋占有使用费364000元（40000元/月×13个月×70%）。对于中迎公司主张的超出部分，本院不予支持。圣保堂公司的其他上诉理由不成立，本院不予采纳。综上所述，圣保堂公司的部分上诉请求成立，本院予以支持；一审判决适用法律有误，予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初28558号民事判决第一、三项；二、变更广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初28558号民事判决第二项为：本判决生效之日起三日内，广西圣保堂健康产业股份有限公司向广州市中迎投资有限公司支付2019年4月至2020年4月的房屋占有使用费364000元；三、驳回广州市中迎投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2900元，由广州市中迎投资有限公司负担1682元，由广西圣保堂健康产业股份有限公司负担1218元。财产保全费2020元，由广州市中迎投资有限公司负担606元，由广西圣保堂健康产业股份有限公司负担1414元。二审案件受理费9000元，由上诉人广西圣保堂健康产业股份有限公司负担6352元，由被上诉人广州市中迎投资有限公司负担2648元。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 郑怀勇审判员 何 佐二〇二〇年四月三十日书记员 冯冠豪郭丽淳