辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽03民终537号上诉人（原审被告）：裴晓斌，男，1970年4月14日出生，汉族，住所地辽宁省鞍山市铁东区。委托诉讼代理人：洪盼盼，女，1972年3月27日出生，汉族，住所地辽宁省鞍山市铁东区，系裴晓斌的妻子。被上诉人（原审原告）：鞍山万科物业服务有限公司。住所地鞍山市铁东区营城路573号。法定代表人：张会，董事长。委托诉讼代理人：刘沫含，辽宁钢城正大律师事务所律师。上诉人裴晓斌因与被上诉人鞍山万科物业服务有限公司(以下简称万科物业公司)物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市铁东区人民法院(2019)辽0302民初3256号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。裴晓斌上诉请求：1.撤销一审法院民事判决。二万科物业公司赔偿裴晓斌讯息2180元车损三承担本案诉讼费用。事实与理由，一审认定万科物业公司履行了主要合同义务是错误的。车辆保管是合同的重要内容。万科物业公司的主要内容就是保护业主的财产和监督小区的安全，而业主的财产除了房屋就是汽车，裴晓斌除正常缴纳物业费之外，还交纳了车辆保管费用，这两个费用收取的主要义务就是莒县财产的保管，即物业费的内容就已经包含了业主车辆的管理，更何况万科物业公司另收取了业主的停车费。停车费主要就是保障车辆的安全和我受到是还而不是车位的用车位的占有是全体业主的公共利益与物业公司毫无关系。如果要收取车辆费用。仅仅也只能是对车辆的安全保管，并无其他权利收取车辆费，任何权利都有相应的义务。万科物业公司收取了车辆费用，就应当保证车辆的安全。一审法员罔顾事实和基本的法律，盲目底偏袒物业的不合理要求，这样做法势必增强了物业只收费不尽义务的恶劣趋势日，不利于小区的管理，更不利于法律正义性得到体现，故请二审法院予以改判。万科物业公司辩称，服从一审判决，请求二审法院予以维持原判。万科物业公司向一审法院起诉请求：1.判令裴晓斌给付拖欠物业费2891.88元、电梯费480元、违约金455.47元，合计3827.35元；2.诉讼费由裴晓斌承担。一审法院认定事实：万科物业公司与裴晓斌签订《前期物业管理服务合同》，双方约定由万科物业公司为鞍山提供物业服务，物业费的收费标准为1.7元/月/平方米，电梯费的收费标准为40元/户/月。业主应于每年6月20日前预缴当年度下半年物业管理服务费，每年12月20日前预缴下一年度上半年物业服务费，逾期交纳的，每逾期一日，应交纳欠费总额的3‰作为滞纳金。裴晓斌在购买房屋一处，面积为141.76平方米，裴晓斌未交纳2019年1月1日至2019年10月31日的物业费2409.9元、电梯费400元。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。万科物业公司是具有收费资质的物业服务单位，依法为万科惠斯勒小区提供物业服务，裴晓斌作为小区的业主应按照合同的约定交纳物业费。根据《物业管理条例》第十二条第四款关于“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”之规定和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，万科物业公司向裴晓斌所住小区提供物业服务的行为符合法律规定，裴晓斌作为小区业主，其接受物业公司提供的物业管理服务，应按照合同的约定支付相应的物业管理费，否则即为违约行为，应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，裴晓斌作为小区业主而没有履行按时交纳物业服务费的义务，其行为违反了合同约定，应承担相应的违约责任。故对于万科物业公司要求裴晓斌给付拖欠的2019年1月1日至2019年12月31日物业服务费、电梯费的诉讼请求，虽然双方签订的物业合同中约定了业主应于每年6月20日前预缴当年度下半年物业管理服务费，但是物业费、电梯费的收取应按照原告实际提供服务期限计算，未发生部分应以实际发生时为准。故该院支持2019年1月1日至2019年10月31日的物业费2409.9元、电梯费400元，其他部分万科物业公司待实际发生后另诉主张。关于万科物业公司要求裴晓斌给付违约金的诉讼请求，因《前期物业服务合同》第四章约定了违约责任，该服务合同第十四条明确规定，未能足额交纳物业服务费用的，每逾期一日应按未付款部分的3‰作为违约金，因此万科物业公司的诉讼请求符合合同的约定。但考虑裴晓斌仍是小区业主，依然在小区内居住，而万科物业公司仍是为小区提供物业服务的物业服务单位，小区的物业服务单位与业主之间应相互理解，多进行沟通和交流，从而为提高小区整体居住环境，改善物业服务质量，提升全体业主生活品质提供保障。万科物业公司的工作与裴晓斌每日的生活密切相关，因此双方的矛盾必须即时化解而不能再深化。裴晓斌应按照合同约定按时、足额交纳物业费，履行合同义务，万科物业公司应努力提升服务品质，多考虑全体业主，特别是已经足额交纳物业费的业主的利益，与业主一起为整个小区长远的发展做努力。因此，万科物业公司主张违约金的诉讼请求，该院不予支持。关于裴晓斌提出万科物业公司未尽到物业管理职能，未提供与《前期物业服务合同》约定相符的物业服务，物业不作为等物业服务上存在的瑕疵的抗辩理由，在物业公司已经完成物业服务主要义务的情况下，物业服务企业的服务标准可能因业主拒绝交纳物业费而随之降低，从而影响小区全体业主，特别是已经足额交纳物业费的业主的利益，降低物业服务质量，造成恶性循环。故裴晓斌的抗辩理由，该院不予支持。关于裴晓斌提出物业不作为导致其车辆被砸、车胎被扎的抗辩理由，根据物业服务合同第一章第四条约定，物业服务内容不含业主车辆等特定财产的保管服务，但业主与万科物业协商一致另有约定的除外。车辆停靠在车位被砸不属于物业服务合同约定的条款，与物业服务合同无关。故裴晓斌的抗辩理由，该院不予支持。关于裴晓斌提出不能承担诉讼费用的抗辩理由，诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外，故裴晓斌的抗辩理由，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条、第二十二条之规定，判决：一、裴晓斌于该判决生效之日起十日内给付万科物业公司2019年1月1日至2019年10月31日的物业费2409.9元、电梯费400元；二、驳回万科物业公司的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由裴晓斌负担。二审中，上诉人裴晓斌提交一份录音证据，证明裴晓斌停车的位置没有人负责值班。万科物业公司质证认为该证据不能证明裴晓斌的车辆受损是在园区规划的范围内，且根据双方签订的前期物业服务合同，关于车位的日常管理约定物业公司对园区内停放的车辆的车损不在物业服务范围内。因万科物业公司对该证据予以否认，裴晓斌又没有其他证据进一步佐证，故对该证据本院不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，裴晓斌与万科物业公司签订的《前期物业管理服务合同》合法有效，双方应当认真遵守履行。现万科物业公司已经履行了物业服务义务，且在服务过程中不存在重大瑕疵，裴晓斌应当交纳物业费。关于裴晓斌上诉主张万科物业公司赔偿2180元车辆损失问题。因本案案由为物业服务合同纠纷，即万科物业公司诉请裴晓斌给付物业费，裴晓斌对尚欠万科物业公司的物业费金额没有意见，一审法院判令裴晓斌给付万科物业公司物业费正确。二审中，裴晓斌称拒绝给付物业费的理由是停放在小区车位上的车辆受损，物业公司应当予以赔偿。《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条规定“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解，调解不成的，告知当事人另行起诉。”因万科物业公司诉请裴晓斌给付物业费与裴晓斌二审上诉要求万科物业公司赔偿车损2180元，二者并非同一法律关系，而且裴晓斌在一审时没有提出反诉，二审期间提出，则不属于本案审理范围。双方又未能协商解决，故裴晓斌可另行诉讼。综上所述，裴晓斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人裴晓斌负担。本判决为终审判决。审判长 曾 桂审判员 戴艳丽审判员 王 瑶二〇二〇年四月十三日书记员 赵婷婷