上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终2427号上诉人(原审被告)：上海丰悦投资管理有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：关惠勤。委托诉讼代理人：周伟巍，上海市东方正义律师事务所律师。委托诉讼代理人：王毅伟，上海市东方正义律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：易永忠，男，1968年10月1日出生，汉族，户籍地广东省江门市。委托诉讼代理人：万龙腾，上海恒杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：祁娜娜，上海恒杰律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：陈文清，女，1968年7月9日出生，汉族，户籍地上海市静安区。委托诉讼代理人：万龙腾，上海恒杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：祁娜娜，上海恒杰律师事务所律师。原审被告：上海骏丰嘉房地产开发有限公司，住所地上海市嘉定区。上诉人上海丰悦投资管理有限公司(以下简称“丰悦公司”)因与被上诉人易永忠、陈文清、原审被告上海骏丰嘉房地产开发有限公司(以下简称“骏丰嘉公司”)委托合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初16918号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人丰悦公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回易永忠、陈文清一审全部诉讼请求；2、本案一审、二审案件受理费均由易永忠、陈文清负担。事实和理由：1、丰悦公司已于2016年8月26日按照《委托经营管理合同》约定地址向易永忠、陈文清寄送《房屋返还通知书》，一审判决未予认定，属于认定事实错误。易永忠、陈文清是嘉天下休闲广场商铺小业主，丰悦公司受托对嘉天下休闲广场商铺进行经营管理。在委托期限届满前，丰悦公司按照《委托经营管理合同》约定地址，以挂号信方式向包括易永忠、陈文清在内的嘉天下休闲广场商铺小业主寄送了《房屋返还通知书》。当时丰悦公司的员工共计分批寄送了306封挂号信，其中51封信件因无人签收退回，其余均已送达。丰悦公司一审庭审中提供《大宗信件交寄清单》，其中有收件人易永忠的交寄清单的邮戳日期为2016年8月26日，证明丰悦公司于2016年8月26日向易永忠、陈文清寄送挂号信的事实。丰悦公司另在一审庭审中提供邮局退回的51封挂号信，这51封退信的信件编号与前述《大宗信件交寄清单》载明的信件编号相符，收件地址也与退信收件人在《委托经营管理合同》中提供的通信地址完全一致。一审法院应丰悦公司请求，当庭随机拆开一封退信，信内材料就是《房屋返还通知书》，由此可以证明丰悦公司已在委托期限届满前按《委托经营管理合同》中约定的通信地址向嘉天下休闲广场商铺小业主寄送《房屋返还通知书》的事实。此外，丰悦公司还在一审庭审中申请证人叶某某出庭作证，其证言客观反映了当时向包括易永忠、陈文清在内的小业主寄送《房屋返还通知书》的事实，与前述书证相互印证，具有证明力。根据高度盖然性规则，丰悦公司在一审中提供的证据已经能够证明2016年8月26日丰悦公司按《委托经营管理合同》中约定的通信地址，以挂号信方式向易永忠、陈文清寄送《房屋返还通知书》这一重要事实存在。丰悦公司还补充提供中国邮政集团公司上海市嘉定区分公司出具的《关于上海丰悦投资管理有限公司(招商部)在南翔邮政支局交寄挂号信的情况说明》以及丰悦公司员工报销邮资的财务资料，进一步证明该事实存在。2、一审判决关于责任承担的因果关系认定有误，属于适用法律错误。丰悦公司与易永忠、陈文清签订的《委托经营管理合同》系委托合同。委托期限届满后，双方的委托关系终止，丰悦公司丧失对商铺的经营管理权，同时也没有义务继续对商铺进行经营管理。易永忠、陈文清作为委托人，对此是明知的，故其应自行收回商铺经营管理权，不以丰悦公司通知为前提。本案中，易永忠、陈文清未提供证据证明丰悦公司实施了阻碍易永忠、陈文清收回商铺经营管理权的行为。丰悦公司在一审中提供的证据可以证明丰悦公司确实为向包括易永忠、陈文清在内的小业主返还商铺做好了准备，故丰悦公司无需对委托期限届满后易永忠、陈文清的租金损失承担责任。3、易永忠、陈文清已于2016年9月10日收回上海市嘉定区沪宜公路XXX弄XXX号商铺(以下简称“系争商铺”)，一审判决未予认定，属于事实认定错误。2016年9月10日，丰悦公司工作人员将系争商铺钥匙交还给易永忠、陈文清，易永忠、陈文清则要求丰悦公司拆除隔断，丰悦公司工作人员表示《委托经营管理合同》约定按现状交付，不同意拆除隔断，易永忠、陈文清因此拒绝签署《嘉天下房屋交付钥匙收条》。一审中，证人慈波涛、叶某某、王忠婷提供的证言可以证明易永忠、陈文清收回系争商铺的事实。易永忠、陈文清虽然否认收回系争商铺的事实，但认可其曾于2016年9月去过系争商铺。2016年8月31日委托期限届满，易永忠、陈文清于2016年9月到现场必然是为了收房。丰悦公司在嘉天下休闲广场设有交房中心，易永忠、陈文清到现场就能知道丰悦公司正在向小业主交房，也会办理收房事宜。4、一审判决参照开发商给予的房价优惠/委托期间计算委托期限届满后的租金损失，属于认定事实错误。开发商给予易永忠、陈文清的房价优惠与系争商铺的租金标准无关，不能据此认定委托期间的租金标准。易永忠、陈文清将系争商铺无偿委托给丰悦公司经营管理，丰悦公司无需支付任何费用，易永忠、陈文清在委托管理期间没有租金收入。此外，嘉天下休闲广场招商情况并不理想，商铺租金标准普遍不高，与系争商铺相似的商铺租金标准为每天每平方米人民币(以下币种均为人民币)1元左右。一审法院依据开发商给予易永忠、陈文清的房价优惠计算系争商铺的租金损失，属于认定事实错误。被上诉人易永忠、陈文清书面辩称：丰悦公司的上诉理由均不能成立。1、丰悦公司未按照约定履行通知义务，导致系争商铺未能交接，责任在于丰悦公司。首先，委托期限届满后，通知易永忠、陈文清收房系丰悦公司的主要义务，丰悦公司对此明知。在无法明确通知是否送达的情形下，丰悦公司更应采取积极方式确保严格履约。其次，丰悦公司提供的证据不足以证明其履行了通知义务，相应法律后果应由其自行承担。2、丰悦公司怠于履行通知义务，应赔偿由此给易永忠、陈文清造成的租金损失。系争商铺一直由丰悦公司经营管理并获取收益。委托期限届满后，由于丰悦公司原因导致系争商铺未能交接，给易永忠、陈文清造成租金损失，丰悦公司应予赔偿。3、丰悦公司在一审中提供的证据亦证明系争商铺一直未能交接，且未能交接的原因在于丰悦公司。在丰悦公司提交的《记录单》中，“业主/代理人签名”处有丰悦公司工作人员“慈波涛”的签名。而易永忠、陈文清作为业主，从未授权慈波涛收回房屋，慈波涛作为丰悦公司工作人员，以易永忠、陈文清代理人的身份签字，恰能说明系争商铺未能交接的事实。4、一审判决参照开发商给予的房价优惠/委托期间计算租金损失符合双方的约定。首先，《委托经营管理合同》4.1条、6.3条、10.2条约定的违约金标准均为475,451.5元或者每天每平方米5元。其次，根据《委托经营管理合同》4.1条的约定，丰悦公司经营管理系争商铺63个月，收益价值475,451.5元。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审被告骏丰嘉公司未作述称。易永忠、陈文清向一审法院起诉请求：1、判令丰悦公司立即返还系争商铺给易永忠、陈文清；2、判令丰悦公司支付自2016年9月1日至实际归还房屋之日的租金损失【暂计至2019年6月30日，为233,952元(475,451.50/63*31)】；3、判令骏丰嘉公司对第二项诉讼请求承担连带责任。一审法院认定事实：2010年9月16日，易永忠、陈文清(乙方、买方)与骏丰嘉公司(甲方、卖方)签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买系争商铺，建筑面积45.4平方米，总价款为1,136,248.5元。预售合同补充条款第二十七条约定：为了达到嘉天下休闲广场统一招商、统一经营、培育市场、提升房屋品质和价值的目的，甲方在该房屋总房款方面已经给予了乙方475,451.5元的优惠，该房屋原总房款为1,611,700元，因此乙方同意自甲方交房之日起至交房满63个月之日止(以下简称“委托经营管理期”)放弃该房屋的使用权、占有权、经营管理权、租赁权、收益权等。在委托经营管理期内乙方同意将该房屋无偿委托给甲方指定的商业运营管理公司丰悦公司进行经营管理，并且乙方与丰悦公司签订《委托经营管理合同》……本合同和《委托经营管理合同》相互依存，缺一不可，若其中任何一个合同被认定无效或终止，则另一个合同也同时无效或终止。当日，易永忠、陈文清(甲方、委托方)与丰悦公司(乙方、受托方)签订《委托经营管理合同》一份，约定：甲方购买系争商铺，并与嘉天下休闲广场开发商骏丰嘉公司签订预售合同。乙方作为骏丰嘉公司指定的商业运营管理公司，甲方同意将系争商铺委托给乙方经营管理；甲方应于2011年5月31日或之前向乙方交付系争商铺，委托经营管理期自2011年6月1日起至2016年8月31日止；乙方应在委托经营管理期届满或本合同终止后三十天内将系争商铺交还甲方，在此期间乙方无需向甲方支付租金和其他任何费用，甲方同意乙方可将系争商铺以委托经营管理期届满时的状态返还；为了达到嘉天下休闲广场统一招商、统一经营、培育市场、提升房屋品质和价值的目的，在甲方和骏丰嘉公司签订预售合同时，骏丰嘉公司在总价款方面已经给予了乙方475,451.5元的优惠，系争商铺原总价款为1,611,700元；因此甲方同意在委托经营管理期内放弃该房屋的使用权、占有权、经营管理权、租赁权、收益权等；在委托经营管理期内，甲方同意将该房屋无偿委托给乙方进行经营管理，甲方不再向乙方收取租金和其他任何费用。甲方在本合同签订时一次性向乙方支付费用18,937.48元，该费用用于乙方缴纳收取承租人租金的税费；甲、乙双方同意按照下列约定的通讯地址和联络方式来收发文件和联系工作，其中甲方提供地址为上海市闸北区阳城路XXX弄XXX号XXX室，双方根据上述通讯地址发出的任何文件，自发出后第五日视为已送达。合同另对双方其他权利义务作出约定。同时，易永忠、陈文清签订授权委托书一份，授权丰悦公司对系争商铺行使经营管理、招租等一切相关权利，授权委托期限自签约之日起至委托经营管理期届满之日止。2012年6月，易永忠、陈文清就系争商铺取得沪房地嘉字(2012)第008749号房地产权证。一审审理中，丰悦公司为证明其在委托期限届满前委托装修公司进行商铺恢复原状工程，提供了装修公司的证明、承包合同等。易永忠、陈文清对该证据真实性不持异议，认为这恰说明商铺在交还前需要恢复原状，而系争商铺未恢复原状，不具备交付条件。双方在一审庭审中提供的照片一致反映，目前系争商铺有一处隔断，为空置状态。丰悦公司为证明其向易永忠、陈文清按合同地址寄送《房屋返还通知书》，提交了挂号信寄送清单、《房屋返还通知书》、其他业主的退信、证人证言等为证。易永忠、陈文清对证人证言不予认可，对上述书证真实性没有异议，但认为即使丰悦公司按合同地址向其他业主寄送了《房屋返还通知书》，也不能证明其按合同地址向易永忠、陈文清寄送了该通知，且易永忠、陈文清并未收到过该通知；而挂号信寄送清单不能证明丰悦公司寄送的地址及内容，也不显示投递成功与否。一审法院认为，本案的争议焦点在于：一、丰悦公司是否已经尽到了通知易永忠、陈文清收房的义务？二、若认定丰悦公司未尽到通知义务，委托期限届满后，双方未及时办理房屋交接的租金损失应由谁承担？三、租金损失能否参照开发商给予的房价优惠/委托期间计算？四、系争商铺目前是否符合返还条件？五、骏丰嘉公司是否应当承担连带责任？关于争议焦点一，一审法院认为丰悦公司虽然提交了挂号信寄送清单、部分业主的退信，但是不能据此认定其按合同约定的地址向所有业主寄送了《返还房屋通知书》，故丰悦公司提交的证据不足以证明其已履行了通知收房义务。关于争议焦点二，本案所涉的是委托合同，并非租赁合同。委托期限届满后，委托合同关系终止，不存在顺延委托期限的情况，易永忠、陈文清作为委托人对此均系明知。虽然现有的证据不足以证明丰悦公司已通知易永忠、陈文清返还房屋，但易永忠、陈文清认可丰悦公司在委托期限届满前委托案外人对其他商铺进行恢复施工，丰悦公司确实为返还房屋做好了准备，目前没有证据证明丰悦公司在委托期限届满后仍占有使用或出租系争商铺。而易永忠、陈文清作为委托人在明知委托期限届满后未在合理期限内要求丰悦公司返还房屋或自行收回房屋，亦未能及时通过诉讼主张，因其耽于行使收回房屋的权利，扩大了租金损失，对于扩大部分的损失应自行承担。综上，一审法院认为双方对于房屋未及时交接均有过错，合理期限内的租金损失应由丰悦公司承担，合理期限之后扩大的损失应由易永忠、陈文清自行承担。一审法院酌情确定合理期限为6个月，丰悦公司应偿付易永忠、陈文清6个月的租金损失。关于争议焦点三，委托合同虽然没有明确约定委托期间的租金，但是约定了委托期限及开发商据此给予的房价优惠，同时约定委托人需支付租金税金，故易永忠、陈文清要求参照该房价优惠与委托期间计算租金较为合理，一审法院予以照准。据此，一审法院认为丰悦公司应向易永忠、陈文清支付6个月的租金损失45,281.1元。关于争议焦点四，易永忠、陈文清在一审审理中表示系争商铺存在隔断，不具备交付条件。就此一审法院认为，根据双方在《委托经营管理合同》中的约定，委托人同意受托人将系争商铺以委托经营管理期届满时的状态返还。现系争商铺并未与其他商铺连接以致无法区分，其中的隔断属于经营使用后的正常状态，亦符合双方约定的交付标准，故丰悦公司可按目前状态返还系争商铺。关于争议焦点五，易永忠、陈文清主张骏丰嘉公司承担连带责任，因缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。一审法院判决：一、上海丰悦投资管理有限公司应于判决生效之日起十日内按现状向易永忠、陈文清返还位于上海市嘉定区沪宜公路XXX弄XXX号房屋；二、上海丰悦投资管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付易永忠、陈文清租金损失45,281.1元；三、易永忠、陈文清的其他诉讼请求不予支持。本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。二审中，丰悦公司提供中国邮政集团公司上海市嘉定区分公司出具的《关于上海丰悦投资管理有限公司(招商部)在南翔邮政支局交寄挂号信的情况说明》，证明丰悦公司分别于2016年8月26日交寄挂号信99封、2016年8月27日交寄挂号信161封、2016年9月1日交寄挂号信44封、2016年9月5日交寄挂号信2封，合计306封，其中51封退回。易永忠、陈文清书面发表质证意见：对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，且该证据不属于新证据。原审被告骏丰嘉公司未发表书面质证意见。本院认为，易永忠、陈文清与丰悦公司所签《委托经营管理合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故为合法有效，双方均应恪守履行。根据《委托经营管理合同》的约定，易永忠、陈文清将系争商铺委托给丰悦公司进行经营管理，委托经营管理期自2011年6月1日起至2016年8月31日止，丰悦公司应当在委托经营管理期届满或合同终止后三十天内将系争商铺交还易永忠、陈文清。丰悦公司上诉主张其已于2016年8月26日向易永忠、陈文清寄送《房屋返还通知书》，易永忠、陈文清已于2016年9月10日收回系争商铺，但并未提供充分证据加以证明，故对其该项上诉意见，本院不予采纳。丰悦公司未能及时将房屋返还易永忠、陈文清，应赔偿相应租金损失；易永忠、陈文清怠于行使收回房屋的权利，对于扩大部分的损失应自行承担。综合考虑合同履行情况、双方过错程度等因素，一审法院酌情确定丰悦公司偿付易永忠、陈文清6个月的租金损失，该认定尚属合理，本院予以维持；丰悦公司主张其无需赔偿易永忠、陈文清租金损失的上诉意见，本院不予采纳。关于租金损失标准，一审法院参照开发商给予的房价优惠与委托期间计算，尚无不妥，本院予以维持；丰悦公司主张该租金标准过高，但未提供充分证据证明其主张，故对其该项上诉意见，本院亦不予采纳。综上所述，上诉人丰悦公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费932.03元，由上诉人上海丰悦投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理沈宸审判长  周刘金审判员  王 伟审判员  徐 庆二〇二〇年四月二十四日书记员  沈 宸附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……