海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼96民终118号 上诉人（原审原告）：王永雄，男，1963年7月10日出生，汉族，住海南省三亚市。 委托诉讼代理人：汪世业，海南祥瑞律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：琼中富豪酒店实业有限公司，住所地海南省琼中黎族苗族自治县营根镇人民政府办公楼入口处。 法定代表人：曾少言，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨斌，该公司职员。 上诉人王永雄因与被上诉人琼中富豪酒店实业有限公司（以下简称琼中富豪）房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省琼中黎族苗族自治县（以下简称琼中县）人民法院（2019）琼9030民初473号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月13日立案后，依法组成合议庭，因当事人没有提交新证据，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人王永雄上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；二、判令被上诉人承担本案全部上诉费用。事实和理由：2011年12月13日，被上诉人向上诉人出示了【2010】琼房预字3号《商品房预售许可证》，在此前提下，双方签订了《商品房买卖合同》，约定由上诉人向被上诉人购买其开发建设的位于琼中县营根镇政府入口处的富豪大酒店附楼商场首层A205、A206、A208房。合同签订的次日，上诉人向被上诉人支付了购房款及装修费686547.27元，加上上诉人于2010年4月19日以妹夫贺志广名义向被上诉人所支付的购房订金9万元，上诉人共向被上诉人支付了购房款776547.27元。后因被上诉人涉嫌刑事犯罪，导致上诉人在琼中法院提起的行政诉讼中止审理。被上诉人的刑事案件审结后，上诉人重新向法院提起民事诉讼，并撤回行政诉讼案。但是，一审判决以双方签订的合同中约定出售的房屋是现房，而现房应当依法办理房屋所有权证之后方能出售为由，认定双方签订的《商品房买卖合同》属未生效合同，因此驳回上诉人的全部诉讼请求。上诉人认为，一审适用法律及认定事实均存在错误。一、双方签订的合同不是现房。《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《城市房地产管理法》）第二十七条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”上诉人购买该房屋时，被上诉人建设的商品房尚未达到竣工交付条件，未办理验收合格手续，因此不属于现房。一审认定为现房买卖属于认定事实错误。何况，签订合同时，合同价款中尚包含有装修费用。二、将商品房的销售视为房地产的转让属于适用法律错误。《城市房地产管理法》第三十八条第一款第（六）项及第三十九条第二款的规定是针对房地产整体转让行为的约定，不适用对商品房的销售。商品房的销售是具有房地产开发资质的企业，通过土地出让方式取得房地产开发权后，对在建或已建成房屋的销售行为，这与房地产的整体转让是不同的。三、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对商品房买卖合同有明确的定义。该解释第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”由此可知，竣工了就是现房，没有竣工就是预售，无论合同中是否出现预售字样。四、现房与期房的区别。前述司法解释引用的原国家建设部发布的《商品房销售管理办法》第三条规定：“商品房销售包括商品房现售和商品房预售。本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。”因此一审认定双方的买卖是现房买卖属于适用法律错误。五、一审以合同未生效为由驳回上诉人的上诉请求错误。一审未认定双方合同无效，而是认定合同未生效。未生效的合同是指因没有履行相关合同签订的程序或审批手续或待某些条件成就方能生效的合同，本案中，被上诉人作为出卖人、上诉人作为买受人，缔结商品房屋买卖合同属于真实的意思表示，不违反任何法律强制性或禁止性规定，怎么会是“未生效”的合同？令人费解。六、各级法院明确说明被上诉人所涉案件中只有上诉人的购买是真实的商品房买卖关系。在处置被上诉人刑事案件过程中，海南省高级人民法院、海南省第一中级人民法院及琼中县人民法院在琼中县法院审判庭召开全部当事人会议，通报被上诉人所涉案件情况，并让各当事人申报债权。在会议上，会议主持人明确告知现场的各方当事人，只有上诉人与被上诉人之间属于商品房买卖的法律关系，其他都是借款关系或是刑事案件。在本案起诉前，琼中县法院立案庭明确说明让上诉人提起要求交房的诉求，再次说明只有上诉人与被上诉人之间属于商品房买卖的法律关系。结果到了判决时，又认定合同没生效，令人无所适从。综上所述，房地产开发企业对外销售房地产与民间房屋买卖的性质是不同的，任何房地产开发企业无论是预售或是现售均需要事先与买受人签订合同，合同签订后才能交付，交付后方能办理产权登记，而不是先办理房产产权登记再销售房屋。因此请求二审法院支持上诉人的诉请。 富豪公司辩称：上诉人与被上诉人签订的合同是真实的房屋买卖合同，请法院依法裁判。 王永雄向一审法院起诉请求：1.确认王永雄与富豪公司签订的商品房买卖合同有效；2.判令富豪公司向王永雄交付富豪大酒店附楼商场首层A205、A206、A208房屋；3.判令富豪公司向王永雄支付逾期交房违约金419275元（暂计至2019年6月2日止，应计算至实际履行交付房屋义务之日止）；4.判令富豪公司承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2010年4月19日，原告王永雄为购买被告富豪公司开发的，位于××县、A206号、A208号商铺，遂委托其妹夫贺志广，以贺志广的名义与富豪公司签订了三份《商品房认购书》。该认购书第六条约定：“本认购书经双方签字后生效，双方签订的商品房买卖合同生效或逾期未签订商品房买卖合同，本认购书自行终止。”同日，贺志平向富豪公司交付了A205号、A206号、A208号商铺定金共计90000元（每间30000元）。2011年12月13日，王永雄与富豪公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定：王永雄购买富豪公司开发的位于“富豪商城”附楼首层内的A205、A206、A208号商铺；购房单价为7410元/平方米，总价款为791610元。付款方式为分期付款：合同签订即支付合同价款总额的90%（不含已付的定金），办理产权证前30天付清所有余款；富豪公司应当在2012年元月1日前将经验收合格的商品房交付给王永雄。如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起十五日内告知买受人的，或者相关文件审批因政府原因退房的，出卖人可据实予以延期。富豪公司逾期交房不超过三十天，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期交房超过三十日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之十的违约金。2011年12月14日，王永雄分两笔（一笔622449.27元，一笔64098元）向富豪公司共计支付了686547.27元的购房款。加上其妹夫贺志平已代替支付的三间商铺的购房定金90000元，王永雄实际已支付给富豪公司776547.27元。双方约定的交房期限届满后，因富豪公司没有交付A205、A206、A208号商铺，王永雄于2013年12月18日，以富豪公司对出售的房产没有所有权，王永雄得不到房产，造成损失为由，向琼中县法院提起行政诉讼，请求撤销琼中县住房保障与房产管理局向富豪公司颁发的【2010】琼房预字（003）号《琼中县房产预售许可证》。法院于2014年6月16日作出（2014）琼中行初字第1号《行政裁定书》，裁定驳回王永雄的起诉。王永雄对以上裁定不服，提起上诉。2014年12月18日，海南省第一中级人民法院作出（2014）海南一中行终字第50号《行政裁定书》，裁定：撤销琼中县法院作出的（2014）琼中行初字第1号行政裁定；指令琼中县法院对该行政案件继续审理。在以上行政案件的继续审理过程中，王永雄申请撤回以上行政起诉。2018年7月24日，琼中县法院作出（2015）琼中行初字第3号《行政裁定书》，准予王永雄撤回行政起诉。2019年5月24日，王永雄向琼中县法院提起本案诉讼。另查，双方签订《商品房买卖合同》时，本案涉案的A205、A206、A208号商铺已建好，但至今，A205、A206、A208号商铺一直未办理、领取到房产证或者其他不动产产权证书。富豪公司据以出售涉案商铺的【2010】琼房预字（003）号《琼中县房产预售许可证》颁发时间为2010年9月13日，有效期至2011年9月12日止。2011年12月13日，双方签订《商品房买卖合同》时，以上【2010】琼房预字（003）号《琼中县房产预售许可证》已失效。 一审法院认为，本案争议的焦点问题是原告与被告签订的《商品房买卖合同》是否有效的问题。原、被告双方在签订《商品房买卖合同》之前所签订的《商品房认购书》，在性质上是被告为与原告签订正式的《商品房买卖合同》而向原告发出的定约要约，即要约邀请。按《商品房认购书》的约定，以上《商品房认购书》在原告与被告于2011年12月13日签订正式的《商品房买卖合同》后效力自行终止。原告与被告签订的是《商品房买卖合同》，并不是《商品房预售合同》。同时，双方所签订的《商品房买卖合同》第二条也约定：“买受人购买的商品房为现房”，即双方签订《商品房买卖合同》的拟交易标的物是已建好的现房买卖，并非尚在建的预售房买卖。《城市房地产管理法》第三十八条第一款第（六）项规定：“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的。”该法第三十九条第二款同时规定：“转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”双方《商品房买卖合同》约定的交易标的物，即涉案A205、A206、A208号商铺，是已建好的现房，并非未建好的预售房，但被告至今尚未领取到以上三间商铺的权属证书（房产证或者不动产产权证）。《城市房地产管理法》第三十八条第一款第（六）项、第三十九条第二款的规定，属管理性法律规定。涉案A205、A206、A208号商铺，因尚未办理权属证书，违反了法律的管理性效力规定，属于法律禁止交易的房产。因此，双方签订的《商品房买卖合同》，因其涉及的交易标的物至今未办理产权登记，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款的规定，属尚未生效合同。据此，原告请求确认双方签订的《商品房买卖合同》有效的诉讼请求，无事实根据及法律依据，应予驳回。尚未生效的合同，合同约定的内容对双方没有约束效力。因此，原告请求被告向其交付A205、A206、A208号商铺，以及请求被告按合同约定支付违约金的诉讼请求，无事实根据及法律依据，应不予支持。综上，双方签订的《商品房买卖合同》属未生效的合同。原告请求的各项诉讼请求应不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告王永雄的全部诉讼请求。案件受理费7589元（原告已预缴），由原告王永雄负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 二审另查明，海南省高级人民法院于2018年6月12日作出（2018）琼刑终56号刑事判决，该判决已经发生法律效力。判决认定，该案中，除王永雄为真实购房外，其余与杨斌签订了商品房买卖合同的出借人签订合同的目的是为保障借款获利而非买房。 根据琼中县不动产登记中心出具的材料显示，琼中县法院作出（2018）琼中民初字85-1号民事裁定，裁定查封被上诉人名下位于琼中县营根镇海榆路营根镇政府入口处富豪商场，查封期限为2018年5月21日至2020年5月20日止。 除以上事实外，二审认定的事实与一审基本一致，对一审认定的事实予以确认。 本院认为，因上诉人、被上诉人双方对于案件事实没有争议，本案的审查重点是：1.上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是否有效；2.被上诉人是否应向上诉人交付涉案房屋以及承担违约金。 一、关于上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是否有效的问题。双方签订的上述合同为双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应为有效合同。被上诉人虽然尚未领取涉案房屋的权属证书，但是根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，当事人对于标的物没有所有或者处分权，并不能以此确认合同无效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第（六）项、第三十九条第二款中关于未依法登记领取权属证书的房屋不得转让的规定，是指买卖行为因尚未登记领取权属证书而不能彻底完成，不能发生所有权转移的合同履行目的，依法登记领取权属证书只是物权变动的成立要件，而非买卖合同的生效要件，因此不得据此确认本案争议的买卖关系无效或未生效。根据《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力”规定，当事人之间房屋买卖合同只要符合《民法总则》、《合同法》所规定的民事行为有效的条件，合同即成立生效。一审判决对此认定不当，本院予以纠正。 二、关于被上诉人是否应向上诉人交付涉案房屋以及承担违约金的问题。双方签订的《商品房买卖合同》约定，被上诉人应当在2012年元月1日前将经验收合格的商品房交付给上诉人。上诉人已经依照合同约定，向被上诉人支付了购房款776547.27元，被上诉人应当按照合同约定，将涉案的房屋交付给上诉人。但因涉案房屋被另案查封，上诉人请求被上诉人交付查封的涉案房屋，目前无法实现，也无法确定被上诉人是否应承但逾期未能交付的违约责任以及违约金的数额。故本院对其请求交付涉案房屋以及承担违约金的请求在本案中不予支持，上诉人可在房屋被解封后，再另行主张交付以及逾期交付的违约金。 综上所述，王永雄的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销海南省琼中黎族苗族自治县人民法院（2019）琼9030民初473号民事判决； 二、上诉人王永雄与被上诉人琼中富豪酒店实业有限公司于2011年12月13日签订的《商品房买卖合同》合法有效； 三、驳回上诉人的其他上诉请求。 一审案件受理费7589元，由上诉人王永雄负担3794.5元；由被上诉人琼中富豪酒店实业有限公司负担3794.5元；二审案件受理费7589元，由上诉人王永雄负担3794.5元；由被上诉人琼中富豪酒店实业有限公司负担3794.5元。 本判决为终审判决。 审 判 长  林 珍 审 判 员  白玉琳 审 判 员  杨 洁 二〇二〇年四月二十八日 法官助理  谢婷婷 书 记 员  邱飞丽 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。