浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终98号 上诉人（原审原告）：方建武，男，1966年12月14日出生，汉族，住杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：朱建鎏、张子旋，浙江浙联律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：余健，男，1968年10月24日出生，汉族，住杭州市拱墅区。 委托诉讼代理人：杨双眯，浙江元祐律师事务所律师。 上诉人方建武因与被上诉人余健房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2019）浙0110民初8748号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：2018年7月14日，方建武与余健及中介人员万某签订《房地产买卖居间合同》，约定余健将坐落于杭州市余杭区五常街道××幢××室的房产卖与方建武，该套房产售价总金额为1100万元；付款方式：方建武于本合同签订当日向余健支付定金50万元整（此定金可转为购房款）；在本合同签订之日起40日内，方建武向余健支付首期购房款660万元整，剩余房款440万元整申请做银行（公积金）按揭，并按贷款放款程序一次性交付给余健；因为余健的原因违约，导致合同无法履行，守约方提出解除合同的，余健应立即返还方建武已付购房款且余健须双倍返还定金给方建武，另外还应再支付给方建武总房价款5%的违约金作为赔偿；如因政府、银行行政管理部门政策变动，导致按揭不能审批、合同无法继续履行的，双方均不承担违约责任，余健应在15日内无息退还给方建武已缴纳的房款（包括定金）；方建武应按本合同约定时间支付购房款，逾期付款的，则每逾期一日，方建武须按应付款金额的1%金额每日为标准，向余健缴纳滞纳金，逾期超过10日的，余健有权提出解除合同，方建武承担违约责任；因为方建武的原因违约，导致合同无法履行，守约方提出解除合同的，余健无须归还方建武定金，另外方建武还应再支付给余健总房价款1%的违约金作为赔偿，余健应在10日内将除定金和违约金以外的购房款退给方建武；免责条款：本合同履行期间若遇不可抗力因素（如洪水、地震、火灾、战争等）造成合同不能履行，双方均不构成违约，余健须不计利息退还方建武已付全部购房款（包括定金）。 另认定，同日，方建武向余健支付购房定金50万元，余健向方建武出具收据，载明今日收到方建武3301271966××××××××购买杭州市余杭区五常街道××幢××室购房定金伍拾万元整。方建武支付上述定金后，未按合同约定时间支付后续购房款。经双方协商，余健同意方建武延期支付后续购房款，方建武由于资金问题仍未支付。方建武签订《房地产买卖居间合同》时，其名下已有三套房产。2017年3月2日，杭州市住房保障和房产管理局发布《关于进一步调整住房限购措施的通知》，载明自2017年3月3日起，在市区范围内暂停向以下居民家庭出售新建商品住房和二手住房：（一）已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭；（二）已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭；（三）无法提供自购房之日起前3年内在本市连续缴纳2年以上个人所得税或社会保险（城镇社会保险）证明的非本市户籍居民家庭（非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房）。限购范围包括上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区、杭州高新开发区（滨江）、杭州经济技术开发区、杭州之江国家旅游度假区、萧山区、余杭区、富阳区和大江东产业集聚区。 方建武的诉讼请求为:一、余健返还合同定金50万元；二、本案诉讼费由余健承担。 原审法院认为：方建武与余健签订的《房地产买卖居间合同》合法有效，对双方当事人具有约束力，双方当事人均应当按约履行。本案中，《房地产买卖居间合同》的签订日期在住房限购政策实施以后一年有余，方建武作为杭州居民应当对自己是否具备购房资格尽到审慎注意的义务，方建武未尽到上述注意义务与余健签订《房地产买卖居间合同》。现由于方建武的原因，导致合同无法履行，根据双方合同约定，余健无返还方建武定金的义务。故方建武作为违约方要求余健返还定金的诉讼请求，依据不足，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院于2019年9月26日判决：驳回方建武的诉讼请求。本案案件受理费8800元，减半收取4400元，由方建武负担。 宣判后，方建武不服，向本院提起上诉称：一、本案一审在事实认定上存在重大偏差，强行将合同不能履行的责任归因于方建武。方建武与余健双方在中介方的居间下签订《房地产买卖居间合同》，且上述合同系中介方的模板合同，合同的主体和相对方系方建武以及余健，同时以方建武自己的名义支付了50万元的定金。但是，由于《杭州市住房保障和房产管理局关于进一步调整住房限购政策的通知》这一限购政策，方建武在签订合同并支付定金后发现已经无法购买涉案的房屋并继续履行合同，方建武并没有违约的主观故意和实际行为，实际上系属于政策原因导致本合同事实上已经不能履行，因此，方建武依据《房地产买卖居间合同》第六条2-c条款载明“如因政府、银行行政管理部门政策变动，导致按揭不能审批、合同无法继续履行的，甲、乙双方均不承担违约责任，甲方应在15日内无息退还给乙方已缴纳的房款(包括定金)”要求退还上述定金。方建武在购房前已明确说明自己名下有多处房产，且方建武并非相关专业人士，对于限购政策并未能及时掌握，作为一份房地产买卖合同，方建武作为购买方是基于对中介和余健专业能力的信任才在中介的居间下与余健签订合同，居间方万某也作为房屋买卖合同当事人之一，与本案处理具有利害关系，涉案的合同文本均由其提供，方建武是否具备购房条件及签订房屋买卖经办人知晓应事先告知，其作为专业的居间方，出具证言的目的是为了逃避自身审核不严、交代不清的责任。余健和中介方知晓方建武属于限购范围却并没有事先提出过异议，仍与方建武签订该合同，接收方建武支付的购房定金。但是一审法院却偏听偏信，将签订《房地产买卖居间合同》应当具备的审慎注意义务强行加到方建武身上，反而替作为出卖人的余健和专业的中介方推脱责任，将无法继续履行合同的责任完全归于方建武，显然是对于本案事实和合同的权利义务认知存在重大偏差。方建武因政策原因无法实现房产交易，一审法院却将方建武因客观原因导致不能支付后续款项主观认定为系违约行为，显然与事实不符，且余健也没有提交任何证据可以证明方建武是故意延期支付房款，更加没有证据表明双方曾就延期支付后续购房款达成任何协议，一审法院在没有任何证据的情况下，仅仅依据余健的口头陈述就认定了所谓的案件事实，无视国家政策的规定，更无视双方合同退还定金的约定，在没有任何证据的情况下就认定了错误的事实。二、一审法院适用法律存在重大错误，无视我国法律和合同的约定。在一审判决书中，一审法院认为“方建武与余健签订的《房地产买卖居间合同》合法有效，对双方当事人具有约束力，双方当事人均应当按约履行”，既然法院认定合同有效，那么应当适用合同第六条2-c条款约定的关于因政策原因导致无法继续履行，应当退还定金的条款，依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”，在本案中，涉案合同有效以及存在限购政策和方建武属于限购范围都是法院认定的事实，那么既然属于合同约定的应当返还定金情形，一审法院却要求方建武就政策原因导致的无法继续履行合同承担责任，属于适用法律不当。此外，一审判决还存在案由适用错误的问题，本案应当是房屋买卖合同纠纷而并非是定金合同纠纷。一份完整的合同一般由标题、合同各方情况、合同条款、签名多部分组成，实际签名盖章的当事人才是合同权利义务的承受者，在本案中方建武和余健签订了该份合同，从合同条款上而言，合同条款非常详尽，该合同具备了一份正式的房屋买卖合同的全部内容，可直接据此履行而无须另订本约。从双方意思表示而言，也不存在另行订立合同本约的意思表示，更没有在合同中由另行签订本约的约定。且作为定金，余健通过出具收据的形式确认了定金的金额和交付情况，既然有此收据又何必将《房地产买卖居间合同》作为定金合同使用。同样，如果该合同是定金合同，与余健在庭审时主张的“没有依照合同约定支付剩余款项”以及一审法院认定的没有履行合同义务不相符，可以说双方均已经明确认可本案合同就是一份正式合同。一审法院在判决时认为涉案的《房地产买卖居间合同》是定金合同，在没有约定签订本约的情形下，一审法院认为方建武没有履行合同义务，应当承担违约责任，前后矛盾，对于法律的适用也显然存在重大错误。因此，不论是从合同条款完整的角度还是双方意思表示的角度而言，均可以看出涉案合同是一份正式的房屋买卖合同，而不是所谓的定金合同。综上请求：1、撤销原审判决，并改判支持方建武的一审全部诉讼请求；2、一审、二审诉讼费用均由余健承担。 针对方建武的上诉，余健发表答辩意见称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。案涉合同签订于限购政策出台的一年后，限购政策出台后，方建武因政策影响不符合贷款购房的条件。然而，方建武向余健及中间人透露购房意图时，其表示其妻女有购房资格，可以女儿的名义进行购房，因此才与余健和中间人签订了案涉购房合同，当时签订该份居间购房合同的时候，其女一直在场，方建武亦支付了购房的定金，之后中间人根据方建武提供的其女的身份资料以其女儿的名义进行了购房资格的查询。二、方建武因未能如期履行后续的付款义务，找中间人和余健协商延迟付款，但从未向中间人及余健提出过因政策原因需要退房退定金的主张，以致余健一直相信方建武愿意购买该房产，并同意方建武延期付款的要求。现在方建武要求退定金，客观上导致了余健的一定经济损失。因此，方建武的主张不能成立。请求法院驳回上诉，维持原判。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 根据双方当事人的陈述，结合原审中双方提交的证据材料，本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为，方建武与余健签订的《房地产买卖居间合同》系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。方建武主张由于限购政策影响导致其无法购买案涉房屋，案涉合同无法继续履行，依据《房地产买卖居间合同》第六条2-c条款约定的“如因政府、银行行政管理部门政策变动，导致按揭不能审批、合同无法继续履行的，甲、乙双方均不承担违约责任，甲方应在15日内无息退还给乙方已缴纳的房款（包括定金）”，要求解除合同。本院认为，案涉《房地产买卖居间合同》签订于住房限购政策实施后一年有余，案涉《房地产买卖居间合同》签订后，购房政策并未发生变化，方建武以此为由要求余健返还定金，不能成立。方建武和余健均为杭州本地人，且方建武已在杭州购买三套房产，应当了解杭州的购房政策，双方当事人在限购政策之下签订一份无法履行的《房地产买卖居间合同》，显不符常理。方建武对此未作出合理解释；余健抗辩认为方建武签订案涉合同时协商以其具备购房资格的小女儿名义签订正式的房屋买卖合同，与原审中证人万某的证言相互印证，具有合理性。本案系方建武未按时支付购房款存在违约，余健不存在违约行为，故方建武要求余健返还定金缺乏事实和法律依据，原审不予支持正确。 综上，方建武的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8800元，由上诉人方建武负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 骏 审判员 金瑞芳 审判员 秦海龙 二〇二〇年四月八日 法官助理徐森燕 书记员戚依宜