浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终734号 上诉人（原审原告）：高坤，男，1976年8月30日出生，汉族，住杭州市余杭区。 委托诉讼代理人：方双燕，浙江融哲律师事务所律师。 被上诉人：（原审被告）：单建德，男，1969年3月3日出生，汉族，住杭州市余杭区。 委托诉讼代理人：周惠琴，浙江惠崇律师事务所律师。 上诉人高坤与被上诉人单建德房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2019）浙0110民初15670号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定，2017年4月2日，高坤作为乙方、案外人朱华代表单建德作为甲方、杭州名冠房地产代理有限公司作为丙方，三方签订《购房意向合同》一份，约定：甲方将位于杭州市的房屋转让给乙方。转让总价为3080000元。该总价包含随房赠送的名下三个车位。首付款支付时间为2017年4月20日之前，交房时间为款清交房。甲乙双方同意在本购房意向合同签订后15日内签订《杭州市房屋转让合同》。乙方同意，甲方合同做高。《购房意向合同》还就其他事项进行了约定。案外人朱华未向杭州名冠房地产代理有限公司提供单建德委托其出售房屋的委托手续。2017年4月19日，高坤、单建德签订《杭州市房屋转让合同》一份，约定高坤将位于杭州市的房屋出售给单建德，该套房屋转让总价为4150000元。随房屋赠送的基础设施有：供水一户一表、供电一户一表。交房方式：款清交房（先办交房手续后取款）。合同中未提及将随房屋一并转让三个车位的事宜。合同约定的房地产经纪机构为杭州口碑及家房地产代理有限公司。合同还就其他事项进行了约定。后高坤、单建德共同委托杭州口碑及家房地产代理有限公司办理房地产的产权过户相关事宜，亦未提及车位随房转让的事宜。2017年8月，单建德将房屋交付给高坤。2019年9月6日，高坤起诉至原审法院，请求：1、单建德向高坤交付位于湖丽景花苑景湖苑单建德名下的三个车位（估值60万）并办理过户手续；2、本案诉讼费用由单建德承担。 原审法院认为，高坤、单建德及杭州口碑及家房地产代理有限公司签订的《杭州市房屋转让合同》、《委托代理合同》为高坤、单建德真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同，双方当事人均应依约履行。朱华代理单建德签订的《购房意向合同》因未有单建德的授权，且单建德拒绝追认而不能代表单建德出售车位。即便朱华可以代表单建德转让房屋及车位，但《购房意向合同》明确约定为意向合同，是双方为签订正式合同的预约，属于预约合同；《杭州市房屋转让合同》对案涉房屋的转让之相关约定具备房屋买卖合同的实质要求，属于本约合同，故相关合同的履行应以本约合同为准。本案中，《杭州市房屋转让合同》及《委托代理合同》均未涉及车位，高坤、单建德双方进行物业交割时也未涉及车位，故该院确认案涉房屋买卖不涉及车位。现高坤要求单建德交付车位及过户的诉讼请求，依据不足，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回高坤的全部诉讼请求。案件受理费4900元（已减半收取），由高坤负担。 宣判后，上诉人高坤不服，向本院提起上诉称：2017年4月2日，高坤作为乙方，案外人朱华代表单建德作为甲方、杭州名冠房地产代理有限公司作为丙方，三方签订《购房意向合同》一份，约定甲方将位于杭州市的房屋转让给乙方，转让总价为308万元，该总价包含随房屋赠送的名下三个车位。但是原审法院认为该《购房意向合同》为预约合同，高坤、单建德及杭州口碑及家房地产代理有限公司签订的《杭州市房屋转让合同》为本约合同，相关合同的履行应较本约合同为准，因本约合同未涉及车位，故确认案涉房屋买卖不涉及车位。高坤认为原审法院认定事实错误，因为高坤与单建德约定按照《购房意向合同》履行房屋转让具体事宜，高坤后续交付房款308万元，而非《杭州市房屋转让合同》约定的415万元，即证明这一点。可见高坤、单建德签订的《购房意向合同》形为预约合同，实为本约合同，其中对于车位的约定有效，单建德应该履行交付义务。同时在一审中，杭州名冠房地产代理有限公司熊某出庭作证，证明其后续签订《杭州市房屋转让合同》时遗漏赠送三个车位的条件，其工作人员尹菊也证明了这一点，而且单建德的代理人也认可了购房时赠送车位的事实。故一审法院认定事实错误，单建德应依《购房意向合同》赠送三个车位。故提起上诉，请求：1、撤销浙江省杭州市余杭区法院（2019)浙0110民初15670号民事判决书，依法改判，支持高坤一审诉讼请求；2、二审诉讼费用、律师费由单建德承担。 被上诉人单建德发表答辩意见称：一、本案《购房意向合同》有案外人朱海华代为签订。朱海华为单建德使者，不能作出独立的意思表示。意向合同中赠送三个车位的约定并非单建德真实意思表示。2017年4月2日，高坤向居间人杭州名冠房地产代理有限公司发出购买单建德其位于杭州商品房的意思表示。因房价较低，经高坤、居间人再三催促，在单建德无法立即前往签订《购房意向合同》的情况下，单建德让案外人朱海华前往居间人门店代签《购房意向合同》。朱海华仓促赶赴代为签订《购房意向合同》，在双方商量是否要赠送单建德名下车位时，朱海华致电单建德，其并未作出赠送的意思表示。但高坤及居间人非常着急想要购买涉案房屋，居间人就在《购房意向合同》上手写“随房赠送名下三个车位”，并催促朱海华代签《购房意向合同》。朱海华在单建德未作出明确赠送车位的意思表示的情况下，在高坤及居间人的催促下签订了《购房意向合同》，因此《购房意向合同》中赠送车位并非为单建德真实意思表示，故赠送车位条款无效。二、高坤、单建德及居间方签订的《委托代理合同》为三方真实意思表示，高坤、单建德签订的《杭州市房屋转让合同》为双方真实意思表示，两份合同均不涉及车位，且高坤在签订正式合同及物业交割的过程中，从未提出要求交付车位。根据单建德在一审中提交的《委托代理合同》，该合同并不涉及赠送车位。该合同由单建德及其妻子张小娟、高坤以及居间方签订，是各方的真实意思表示。该合同并不涉及车位，同时高坤、单建德于2017年4月19日签订《杭州市房屋转让合同》，双方对其权利义务作了详尽表述并确认。同时，《杭州市房屋转让合同》由单建德、高坤双方于2017年4月19日初次签署后又于2017年5月15日修改该合同。据此也可以充分说明高坤已仔细阅读过该合同并确认该合同并不涉及赠送三个车位后签字。因此，《杭州市房屋转让合同》充分表明了双方的真实意思，且不违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。同时，该《杭州市房屋转让合同》附件一“房屋附属设施设备装饰装修相关物品清单”及附件2“房屋交接单”中均未涉及赠送三个车位，且高坤在二附件上签名确认，物业交割已履行完毕。高坤与单建德签订《杭州市房屋转让合同》前后以及物业交割时，并未向单建德提出要求交付车位，故高坤要求单建德交付三个车位于法无据。三、《委托代理合同》、《杭州市房屋转让合同》均未涉及赠送车位，《购房意向合同》为预约合同，《杭州市房屋转让合同》为本约合同。案涉房屋转让应以《杭州市房屋转让合同》为准，因此案涉房屋买卖不涉及车位。按照房屋相关的《委托代理合同》、《杭州市房屋转让合同》均未涉及赠送车位。由单建德使者朱海华签订的《购房意向合同》虽涉及车位，但并非为单建德的真实意思表示，涉及车位的条款无效。且《购房意向合同》明确约定为意向合同，是双方未签订正式合同的预约，属于预约合同。《杭州市房屋转让合同》对案涉房屋的转让之相关约定具备房屋买卖合同的实质要求，属于本约合同。故相关合同的履行应以本约合同为准。一审判决事实认定正确。四、一审庭审中证人熊某的证人证言也充分证明了《购房意向合同》中涉及赠送三个车位的约定，不是单建德真实意思表示，《委托代理合同》与《杭州市房屋转让合同》是单建德本人真实意思表示，而后两份合同均不涉及车位的事实，故高坤要求单建德交付车位于法无据。根据证人熊某的证人证言，其表示签署《购房意向合同》当天单建德不在场，且他未与单建德直接沟通过车位是否赠送的情况，也不清楚案外人朱海华与单建德电话沟通的情况，同时表示，他确认案外人朱海华没有授权委托书，《委托代理合同》与《杭州市房屋转让合同》由单建德本人签署，在签署后两份合同时，高坤从未要求将赠送三个车位的约定写入《杭州市房屋转让合同》中。而高坤所谓的“其遗漏了赠送三个车位的约定”，该证人证言证明了《购房意向合同》不是单建德的真实意思表示，《委托代理合同》与《杭州市房屋转让合同》未涉及赠送车位，也是各方的真实意思表示。赠送车位应以《委托代理合同》与《杭州市房屋转让合同》为准，故涉案房屋买卖不涉及赠送车位，单建德无需向高坤交付车位。综上所述，一审法院判决认定事实及适用法律正确，高坤的上诉请求于法无据，应当驳回上诉，维持原判。 二审举证期限内，上诉人高坤向本院提交如下证据：1、高坤与案外人尹菊的微信聊天记录，证明因工作疏忽，房产中介在购房合同中遗漏移交三个车位的相关事宜；2、高坤与单建德之间的现场聊天记录，证明单建德在购房合同签订之后承认确实将车位出卖给了高坤，高坤在合同签订后，一直与单建德沟通车位移交的事宜；3、高坤与案外人朱华之间的电话聊天记录，证明单建德代理人认可购房时带车位，高坤在合同签订后一直与朱华沟通车位事宜。对于高坤提交的证据，单建德认为：证据1真实性、关联性均有异议，是高坤与案外人的聊天记录，与本案无关；证据2真实性无异议，证明目的有异议，聊天中单建德明确表示按照双方签订的房屋转让合同履行，其中并不包括赠送三个车位；证据3真实性不予确认，不能确定朱华身份，单建德未委托朱华签订意向合同。对于高坤提交的证据，本院经审查后认为：证据1系高坤与案外人的微信聊天记录，真实性无法确认，该证据本院不予采信；证据2真实性本院予以确认，但该通话录音中单建德明确表示按照双方签订的正式合同履行，正式合同中未包含车位；证据3系高坤与案外人的电话聊天记录，真实性无法确认，且该证据不能证明其待证事实，本院不予采信。被上诉人单建德未提交新的证据。 本院经审理查明的事实与原审一致，本院予以确认。另查明，《购房意向合同》乙方签章处代签人朱华，其真实姓名为朱海华，单建德与高坤对此均无异议。高坤二审中提交的2017年8月30日其与单建德的通话录音中单建德表示：意向合同中写过车位，但是后面正式签合同没有写进去的，包括交接单都没有的，按照正式合同来。 本院认为，高坤与单建德签订的《杭州市房屋转让合同》及双方与中介公司签订的《委托代理合同》系各方真实意思表示，内容合法有效，双方均应按约履行。本案的争议焦点为，双方房屋买卖过程中，单建德有无同意随房赠送三个车位。高坤与单建德代理人朱海华签订的《购房意向合同》中虽约定了随房赠送三个车位，但之后高坤与单建德签订的《杭州市房屋转让合同》中并无随房赠送车位的约定，双方与中介公司签订的《委托代理合同》中也没有随房赠送车位的约定。本院认为，《购房意向合同》系高坤与单建德为签订正式房屋买卖合同的预约合同，且签订在《杭州市房屋转让合同》之前，故双方的真实意思表示应当以后签订的正式合同，即《杭州市房屋转让合同》为准，且双方与中介机构签订的《委托代理合同》中也未约定车位问题。高坤主张《杭州市房屋转让合同》中遗漏了随房赠送三个车位，应当提供证据证明。高坤二审中提交的其与单建德的录音中单建德虽承认意向合同中约定了随房赠送车位，但同时明确表示正式合同中未约定车位，最终应当以双方签订的《杭州市房屋转让合同》为准，可见单建德并不承认《杭州市房屋转让合同》中遗漏了随房赠送车位，高坤提交的其他证据也不能证明《杭州市房屋转让合同》中遗漏了随房赠送三个车位，故应当承担举证不能的不利后果。综上，高坤的上诉理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9800元，由上诉人高坤负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 亮 审判员 张一文 审判员 秦海龙 二〇二〇年四月七日 法官助理赵勤 书记员戚依宜