江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0706民初815号原告：刁珊珊，女，汉族，住东海县。委托诉讼代理人：曹士江，连云港市海州区浦南法律服务所法律工作者。被告：连云港滨河置业有限公司，住所地连云港市海州区陇海路商业步行街东2号楼3层。法定代表人：朱兰军，总经理。委托诉讼代理人：王良海，江苏海晟律师事务所律师。原告刁珊珊与被告连云港滨河置业有限公司（以下简称滨河置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刁珊珊的委托诉讼代理人曹士江、被告滨河置业公司的委托诉讼代理人王良海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刁珊珊向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房违约金39322元（从2019年3月13日计算至2020年3月23日，以后至交房时止）；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年2月7日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将位于海州区，建筑面积122.8平方米和车库24.27平方米销售给原告。房款总价524305元，付款方式为“按揭贷款”，交房期限为2017年6月30日前。另约定，被告如逾期交房从逾期之次日起每日按房价款总额的万分之二向原告支付违约金。合同签订后原告按约交清全部房款，而被告没有按约交房。为此，原告于2019年3月11日起诉被告要求给付延期交房违约金，贵院判令被告给付违约金暂算至起诉之日，以后另行起诉，但被告至今没有交房也未支付后期违约金。故原告提出上述诉求请依法判决。被告滨河置业公司辩称，一、我们认为原告主张的违约金标准过高，虽然买卖合同中约定的是日万分之二的违约金，但原告并未因被告逾期交房而产生额外的实际损失，而且由于原告第一次起诉时有被告公司工作人员出庭，当时并未提出违约金过高的抗辩，才导致原告第一次起诉的时候按日万分之二的标准计算违约金，因此在本次诉讼中我们请求法庭对原告请求的违约金予以调整。二、原告计算违约金的时间应当就截止至本案的起诉之日，而不应该是交房之日。因为涉案小区的房屋已基本交付给小区业主，而原告暂时未到小区进行收房，况且根据已处理的案件，各业主对收房及交房的条件存在争议。本院经审理认定事实如下：2017年2月7日，原告刁珊珊（买受人）与被告滨河置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》约定，被告将其开发的坐落于本市海州区浦南镇迎春花路南、红枫树路西樱花社区一期11号楼2单元2-502室房屋出卖给原告，总价款为478920元，自签定合同之日买受人支付房款98920元，余款380000元为银行按揭贷款。同日，原告与被告签订《商品房买卖合同》约定，将其开发的坐落于本市海州区浦南镇迎春花路南、红枫树路西樱花社区一期11号楼无单元119室房屋（用途为车库）出卖给原告，总价款为45385元。房屋及车库的《商品房买卖合同》第八条均约定，出卖人应当在2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并且符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；（2）买受人购房款（含按揭或抵押贷款部分）未付清，交房期限不受上述条款限制；（3）市政大配套项目建设滞后（含主管网、水电、道路及排污等）；国家政策法规性的变更。合同第九条均约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理：1、逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之1的违约金，合同继续履行。2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之2的违约金。上述合同签订后，原告刁珊珊即按约向被告滨河置业交付了11号楼2单元2-502室房屋首付款98920元以及11号楼无单元119室房屋的购房款45385元，后原告刁珊珊于2018年1月12日向被告滨河置业付清剩余的全部购房款。后被告滨河置业未如约将上述房屋交付给原告刁珊珊，亦未将办理权属登记资料提交产权登记机构备案。原告于2019年3月13日向本院提起诉讼，要求被告支付逾期交房违约金，本院经审理后于2019年6月10日作出（2019）苏0706民初2197号民事判决：被告连云港滨河置业有限公司给付原告刁珊珊逾期交房违约金45677元（计算至2019年3月12日）。被告不服提起上诉，因未预交案件受理费，连云港市中级人民法院作出（2019）苏07民终3963号民事裁定：本案按连云港滨河置业有限公司自动撤回上诉处理。现涉案房屋及车库仍未验收合格，至今未交付，故原告再次提起诉讼，要求被告支付2019年3月13日之后的逾期交房违约金。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》均系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。被告未能在约定期限内交付房屋构成违约，应承担逾期交房违约责任，按照双方合同约定，应向原告支付相应的违约金。原告曾起诉至本院要求被告支付逾期交房违约金，本院已判决被告支付原告自逾期交房之日起至2019年3月12日期间的违约金共计45677元。现原告主张被告支付自2019年3月13日起至2020年3月13日的违约金，符合法律规定，本院予以支持。但被告抗辩合同约定的违约金比例过高，应以实际损失为基础，要求调整。（2019）苏0706民初2197号原告诉被告房屋买卖合同纠纷一案中，被告未提出对违约金予以调整，故本院不宜主动调整违约金，但本案中被告认为违约金过高，要求对日万分之二的标准予以调整，结合当地的同类地段的租金标准，以及涉案小区尚未达到办证条件，滨河置业作为开发企业仍然有义务继续投入资金完善办证条件以及其他等因素，本院依法调整为日万分之一。关于逾期交房违约金的金额，从2019年3月13日起暂计算至起诉之日即2020年3月23日计375天，为19661.4元（478920元×0.1‰/日×375日+45385元×0.1‰/日×375日）。对于2020年3月23日之后的逾期交房违约金，因被告滨河置业的房屋验收及实际交房时间尚不确定，本案中暂不予处理，原告刁珊珊后续可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告连云港滨河置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告刁珊珊逾期交付房屋违约金19661.4元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费783元（原告已预交），由原告刁珊珊负担391.5元，被告连云港滨河置业有限公司负担391.5元，于给付上述款项时一并给付原告。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。开户名：江苏省连云港市中级人民法院，开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：10×××94（汇款后将汇款凭证交本院随卷移送）。审 判 员  秦  立  刚二〇二〇年四月二十七日法官助理  梁思书记员李红法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。（二）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。