吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉02民终295号上诉人(原审被告、反诉原告):吉林省广泽地产有限公司，住所地吉林省吉林市船营区。法定代表人:范宏臣，总经理。委托诉讼代理人：瞿明越，吉林鑫美律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告):段淑敏，女，1965年9月24日生,汉族,无职业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：赵春燕，吉林证律律师事务所律师。上诉人吉林省广泽地产有限公司（以下简称广泽地产公司）因与被上诉人段淑敏房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省吉林市船营区人民法院（2019）吉0204民初4028号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月25日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。广泽地产公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回段淑敏诉讼请求，支持广泽地产公司的诉讼请求。事实和理由：1.一审判决遗漏案件事实，适用法律错误。段淑敏在一审起诉中诉称:“合同签订后，段淑敏经济状况出现严重困难，无力支付余款，随即决定不再购买该房屋。”这是段淑敏主张解除合同的原因,通过庭审查明，段淑敏与广泽地产公司之间的最后一份合同签署时间为2016年6月24日,而段淑敏举证证明经济状况出现严重困难的证据是就医的相关证据,该证据显示的时间为2018年11月26日，且仅住院三天，上述相隔一年半的证据，足以证明段淑敏解除合同没有理由，一审法院虽查清了上述事实，但未予评价。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定:“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”一审法院认为:“认购协议书第六条约定其他非甲方原因，乙方单方面解除本协议，均视为乙方违约。上述约定，赋予了段淑敏单方解除权。”该观点是凭空推断出的约定解除权，违背了法律精神，是错误的。2019年11月8日最高人民法院发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》四十八条规定:“违约方不享有单方解除合同的权利。”综上，本案的起因是段淑敏恶意起诉要求解除合同，段淑敏既不享有法定解除权，也不享有约定解除权。且本案中，广泽地产公司开具了不动产发票，合同约定的金额已履行了大部分，合同本身亦不具备解除条件。一审法院强行判决解除合同实属错误。2.即使判决解除，一审法院判决解除后的后果，亦适用法律错误。依据合同法的相关规定:当事人一方不履行合同义务应承担赔偿损失的违约责任。损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可获得的利益。同时，既约定违约金又约定定金的,一方违约时,对方可以选择使用违约金条款或者定金条款。一审法院对此均视而不见的选择了回避。同时，全国法院第九次民商事审判工作会议纪要第四十八条亦规定了人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或免除。一审法院论述“双方之间签订的合同既已解除，就不涉及到支付违约金的问题”是错误的。如果解除案涉合同，广泽地产公司所要承担的损失包括:多年来承担的供热费、物业费,重新销售房屋的时间成本、人力成本、财务成本，房屋年限减少的损失，就最重要的房屋贬值损失,本案案涉房屋的市场价格已低于段淑敏购买时的价格，贬值损失客观存在，段淑敏要求解除合同的根源目的正在于此,上述损失的发生均是基于其不诚信的行为导致，如解除合同，段淑敏应承担上述损失。综上，一审法院认定事实错误、适用法律错误，应当予以撤销，请求二审法院依法改判，并支持广泽地产公司的诉讼请求。段淑敏辩称，一、一审法院根据双方签订的《广泽澜香认购协议书》认定段淑敏享有解除合同的权利符合双方约定及法律规定。1.广泽地产公司在一审庭审中并未对段淑敏提交的三份房屋认购协议书内容的真实性提出异议，也未对协议条款提出反对意见，且一审法院也确认了三份协议的合法性。根据双方最后签订的认购协议书第六条约定，段淑敏可以解除房屋认购协议书，且一审法院也针对此项约定，在判令解除的基础上，对段淑敏已交纳的定金进行了扣减。2.法律并未绝对禁止违约方解除合同的权利。针对本案，段淑敏与广泽地产公司先后三次签订房屋买卖协议，并对房屋总价款、首付款及贷款金额的比例进行了相应调整，段淑敏均按协议要求履行支付首付款义务，说明段淑敏在双方交易过程中一直秉承诚实信用原则，尽最大努力促成交易。段淑敏在经济状况严重恶化，确实无力支付房款的情况下，多次与置业顾问李月沟通，表示不再购买案涉房屋，上述情况足以证明段淑敏起诉解除合同主观上并不存在恶意，而且根据段淑敏现在的支付能力，强行要求其履行合同，支付剩余购房款，只能使双方交易陷入僵局，同时也违背法律规定的公平交易的本意。二、广泽地产公司从未告知段淑敏签订正式《商品房买卖合同》，也并未交付案涉房屋，无权要求段淑敏承担合同约定以外的损失。根据双方2016年6月24日签订的认购协议书第七条约定，签订《商品房买卖合同》及相关补充协议的时间，以甲方电话通知或媒体公告为准，但广泽地产公司从未以电话通知或媒体公告的形式告知段淑敏签订《商品房买卖合同》。此外，至段淑敏向一审法院起诉解除合同时，案涉房屋仍登记在广泽地产公司名下，段淑敏虽交纳了全部首付款，但房屋一直没有实际交付，故广泽地产公司要求段淑敏支付因未能签订《商品房买卖合同》的违约金及房屋供热费、物业费等均无事实及法律依据。段淑敏向一审法院起诉请求：1.判令解除段淑敏与广泽地产公司于2013年9月30日签订的广泽澜香预定书、2013年10月30日签订的广泽澜香内部认购协议书及2016年6月24日签订的广泽澜香认购协议书；2.判令广泽地产公司返还段淑敏228.6万元首付购房款；3.诉讼费、保全费由广泽地产公司承担。广泽地产公司向一审法院反诉请求：1.判令段淑敏继续履行双方于2016年6月24日签订的广泽澜香认购协议书，立即向广泽地产公司给付剩余购房款99.38万元；2.判令段淑敏立即与广泽地产公司签订商品房买卖合同，并给付不签订合同的违约金327980元；3.诉讼费由段淑敏承担。一审法院认定事实：2013年9月30日，广泽地产公司（出售方）与段淑敏（买受方）签订广泽澜香预定书，约定：认购房号为X栋X室；付款方式为按揭付款35％；销售面积为258平方米；成交单价为14813.953元／平方米；总房款为382.2万元；签署本预定书同时，买受方缴纳购房定金20万元；买受方在签署本预定书后17日内（即10月27日前）到广泽澜香销售中心签署内部认购协议书及办理相关手续，并缴纳首付款，首付款比例不低于总房款的35％（含购房定金134.2万元）或采用按揭分期首付的付款方式；如买受方未按期缴纳以上应付款或未按期签署内部认购协议书，属买受方违约，出售方有权解除本预定书，并不予以退还买受方所交纳的定金；合同还约定了其他权利义务。同日，段淑敏向广泽地产公司交纳定金20万元。2013年10月30日，广泽地产公司（甲方）与段淑敏（乙方）签订广泽澜香内部认购协议书，约定：乙方购买的商品房为广泽澜香X栋X室，建筑面积为258平方米；甲乙双方约定按建筑面积计算，该商品房单价为14209.302元／平方米，总金额366.6万元；甲乙双方约定该商品房面积以房产局测绘面积为准，房屋交付时按单价据实结算房款，实行多退少补；乙方以按揭贷款方式按期付款，乙方于2013年10月30日前支付该商品房的首付款（不少于房屋总价款的35％）为128.6万元，贷款金额238万元；合同还约定了其他权利义务。同日，广泽地产公司开具付款方为段淑敏预收购房款128.6万元的不动产统一发票。2016年6月24日，广泽地产公司（甲方）与段淑敏（乙方）签订广泽澜香认购协议书，约定：乙方购买的商品房为广泽澜香X栋X室（产品测绘房号：X幢X单元X层X号），该商品房建筑面积共256.47平方米；甲乙双方约定按建筑面积计算，该商品房单价为12788.24元／平方米，总金额327.98万元；甲乙双方约定该商品房面积以房产局测绘面积为准，房屋交付时按单价据实结算房款，实行多退少补；乙方以按揭贷款方式按期付款，乙方于2016年6月24日前支付该商品房的首付款228.6万元，贷款金额99.38万元；甲乙双方约定如乙方未按本合同规定的时间付款，则按逾期时间，分别处理：（1）逾期在7日之内，自本合同归档的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向出售方支付逾期应付款千分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过7日后，甲方有权单方面解除合同，甲方解除合同的，乙方按累计应付款的10％向出售方支付违约金，乙方愿意继续履行合同的，经甲方同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方向甲方支付逾期应付款5％的违约金，本条中的逾期应付款指按照本合同第四条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；因不可抗力致使本协议失去效力，甲乙双方经协商可以解除本协议，乙方将本协议、定金已付房款的收据及其他从甲方收到的文件退还给甲方，甲方在收到上述文件10个工作日内将乙方已付定金和房款无息退还给乙方，甲方不再承担其他任何责任。其他非甲方原因，乙方单方面解除本协议，均视为乙方违约，乙方无权要求返还定金；签订商品房买卖合同及相关补充协议的时间，以甲方电话通知或媒体公告为准，在通知发出后一周内乙方必须办理商品房买卖合同手续，超过规定时间甲方有权将乙方所认购的商品房重新销售，并收取乙方所认购商品房总价的10％的违约金；合同还约定了其他权利义务。同日，段淑敏向广泽地产公司交纳首付款100万元。庭审中，广泽地产公司自认收到段淑敏分三次交纳的合计228.6万元购房款。另查明，2018年11月26日，段淑敏入住北部战区总医院。11月28日行ESD手术。11月29日出院，出院诊断为糜烂性胃炎、胃窦高级别上皮内瘤变。再查明，现涉案房屋并未交付，房产部门登记的所有权人为广泽地产公司。一审法院认为，关于本诉，段淑敏与广泽地产公司签订的广泽澜香预定书、广泽澜香内部认购协议书、广泽澜香认购协议书不违反法律、行政法规的相关规定，合法有效。当事人应按照合同的约定履行各自的义务。关于解除合同问题。双方当事人签订的上述合同系对同一买卖合同关系进行的约定，广泽澜香认购协议书是对广泽澜香预定书、广泽澜香内部认购协议书合同内容的补充和修正。广泽澜香认购协议书第六条约定：“……其他非甲方原因，乙方单方面解除本协议，均视为乙方违约，乙方无权要求返还定金”，根据上述约定，赋予了段淑敏单方解除权，现段淑敏要求解除合同，符合法律规定，予以支持。关于返还首付款问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”。合同第六条约定，其他非广泽地产公司原因，段淑敏单方解除本协议，均视为段淑敏违约，段淑敏无权要求返还定金，故段淑敏无权要求广泽地产公司返还其支付的定金20万元，广泽地产公司应返还段淑敏208.6万元（228.6万元扣减20万元）。关于反诉，广泽地产公司诉请继续履行合同，合同是否解除或履行的理由已经在本诉部分阐述清楚，这里不再赘述，故广泽地产公司的此项诉请，不予支持。关于签订商品房买卖合同及支付不签订合同的违约金问题。庭审中，广泽地产公司明确表示诉请的违约金依据为广泽澜香认购协议书第七条约定的超过规定时间办理商品房买卖合同手续支付的违约金，双方之间签订的合同既已解除，就不涉及签订商品房买卖合同及给付不签订合同支付违约金问题，故广泽地产公司的此项诉请不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第九十八条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、本判决生效之日解除段淑敏与广泽地产公司于2013年9月30日签订的广泽澜香预定书、于2013年10月30日签订的广泽澜香内部认购协议书、于2016年6月24日签订的广泽澜香认购协议；二、广泽地产公司于本判决生效后七日内返还段淑敏首付款208.6万元；三、驳回段淑敏的其他诉讼请求；四、驳回广泽地产公司的诉讼请求。本诉诉讼费17544元（案件受理费12544元，保全费5000元），由段淑敏负担950元，由广泽地产公司负担16594元。广泽地产公司负担部分于本判决生效之日起七日内向一审法院交纳。反诉案件受理费8348元，由广泽地产公司负担（已交纳）。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，广泽地产公司的上诉主张不能成立。段淑敏与广泽地产公司签订的广泽澜香预定书、广泽澜香内部认购协议书、广泽澜香认购协议书系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。当事人应按照合同的约定履行各自的义务。段淑敏主张因身体状况严重恶化，无力支付剩余房屋价款，故要求解除合同。根据双方签订的广泽澜香认购协议书第六条约定：“……其他非甲方原因，乙方单方面解除本协议，均视为乙方违约，乙方无权要求返还定金。”一审法院认定段淑敏有单方解除权，并无不当。现非因广泽地产公司原因，段淑敏单方解除协议，应为违约，其无权要求返还定金，故一审法院未判决返还段淑敏已支付的定金，并无不当。广泽地产公司的上诉主张，没有事实依据，亦不符合合同的约定，故本院不予支持。综上，吉林省广泽地产有限公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23488元，由上诉人吉林省广泽地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘福祝审判员  关 晶审判员  张 蕾二〇二〇年四月十七日书记员  张宗洁