重庆市武隆区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0156民初233号 原告：重庆阔江房地产开发有限公司，住所地重庆市武隆区凤山街道建设中路142号206室，统一社会信用代码91500232681463165F。 法定代表人：余民，该公司经理。 委托诉讼代理人：郑华成，重庆市武隆区江北法律服务所法律工作者，特别代理。 委托诉讼代理人：段正凤，重庆市武隆区江北法律服务所法律工作者，一般代理。 被告：朱世红，女，1966年11月9日出生，汉族，城镇居民，住重庆市江北区。 委托诉讼代理人：强剑声（被告朱世红之夫），住重庆市江北区，一般代理。 被告：朱世清，女，1968年9月6日出生，汉族，城镇居民，住重庆市江北区。 原告重庆阔江房地产开发有限公司与被告朱世红、朱世清商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月20日受理后，依法由审判员熊强适用简易程序独任审判，于同年3月24日公开开庭进行了审理，原告重庆阔江房地产开发有限公司的委托诉讼代理人郑华成、被告朱世红及其委托诉讼代理人强剑声、被告朱世清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告重庆阔江房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.由被告朱世红向原告支付购房款150000元及违约金（违约金计算方式：以75000元为基数，从2019年6月26日起，按日利率万分之一计算违约金至付清之日止；以75000元为基数，从2019年12月26日起，按日利率万分之一计算违约金至付清之日止）2.由被告朱世清对被告朱世红欠付的上述购房款及违约金承担连带偿还责任；3.本案的诉讼费用由二被告共同承担。事实和理由：2017年8月29日，被告朱世红与原告签订《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，合同约定：被告朱世红购买原告位于重庆市武隆区XX镇XX大道XX号XX幢XX单元XX-XX号商品房，商品房总价为370000元，被告朱世红在签约时一次性支付首付款120000元，余款250000元由被告朱世红向银行按揭抵押贷款支付；因被告朱世红的原因未能获得银行贷款的，被告朱世红应在按揭银行书面通知到达之日起7日内以现金或其他方式支付，被告朱世红应从约定的应付款期限之日第二天起至实际支付应付款之日止，按日向原告支付逾期应付款万分之一的违约金。合同签订后，被告朱世红在签约时支付了首付款120000元，尚欠250000元未付。2018年3月6日，被告朱世红因存在征信问题不能办理银行抵押贷款，被告朱世红、朱世清与原告三方签订了《担保承诺书》，约定：对余下购房款250000元，被告朱世红分两年三期付清，第一期于2018年12月25日付100000元，第二期于2019年6月25日付75000元，第三期于2019年12月25日付75000元，若被告朱世红无力支付购房款，被告朱世清自愿作为担保人承担还款责任。在此期间，被告朱世红向原告支付了第一期购房款100000元，余下购房款150000元未付，后经原告多次向二被告催收，二被告均拒绝履行付款义务。原告与被告朱世红签订的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方的真实意思表示，被告朱世红应当信守合同的履行，被告朱世红未按约定支付购房款，已构成违约，应当向原告承担支付购房款及违约金的民事责任；被告朱世清以担保人的身份，自愿为被告朱世红欠付的购房款承担担保责任，依法应当对被告朱世红欠付的上述购房款及违约金承担连带偿还责任。 被告朱世红和朱世清辩称，被告朱世红原告处购房时，原告并未告知其不能办理银行按揭抵押贷款。原告与被告朱世红签订了《重庆市商品房买卖合同》，原告与被告朱世红、朱世清三方签订了《担保承诺书》，但被告方曾在2019年到原告的售房部准备先支付购房款80000元，而原告要求一次性支付150000元，原告的工作人员也拒不接收该购房款80000元。现被告方准备向他人借钱后，向原告一次性支付购房款150000元，但原告又要求被告方支付违约金等其他款项。被告方只同意支付购房款150000元，不同意支付违约金等其他款项。 经本院审理查明，被告朱世红于2017年8月29日与原告重庆阔江房地产开发有限公司签订了合同编号为CQ-3XX-01XX的《重庆市商品房买卖合同》（含附件，原告提到《合同补充协议》实际为该合同附件五），购买坐落于重庆市武隆区XX镇XX大道XX号XX幢XX单元XX-XX的商品房。双方约定该商品房总成交价为370000元，由被告朱世红在签约时一次性支付首付款120000元，余款250000元由被告朱世红向银行按揭抵押贷款支付；双方在《重庆市商品房买卖合同》中约定了被告朱世红逾期付款的违约责任：自合同约定的应付期限之第二天至实际支付应付款之日止，按日向原告支付逾期应付款（采取分期付款的，逾期应付款按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定）万分之一的违约金。双方于2017年8月29日签订的《重庆市商品房买卖合同》附件五也对逾期支付款项也作了约定：非因原告方的原因，造成银行不能在合同签订之日起30日内放贷至原告方或原告方账户未收到有关款项，则视为被告朱世红逾期付款，被告朱世红应按日向原告承担逾期付款总额的万分之五的违约金。被告朱世红于2017年8月29日向原告支付了购房首付款120000元，后因被告朱世红未获得银行按揭抵押贷款，被告朱世红未能按约定支付余款250000元。2017年10月25日，前述房屋的产权在不动产登记机构办理了转移登记，登记权利人为被告朱世红。2018年3月6日原告与被告朱世红、朱世清签订了《担保承诺书》，约定：被告朱世红因征信问题，未获得银行按揭抵押贷款，经被告朱世红与原告协商决定余下购房款250000元分三期支付，第一期于2018年12月25日付100000元，第二期于2019年6月25日付75000元，第三期于2019年12月25日付清尾款75000元；被告朱世清自愿提供担保，如被告朱世红无力偿还欠款，将由被告朱世清承担还款责任；如逾期15日内未付清，原告将无条件收回房屋所有权。其后，被告朱世红向原告支付了第一期购房款100000元，余下购房款150000元至今未支付。 以上事实有当事人陈述、《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》、渝（2017）武隆区不动产权第0010XX号不动产权证、《担保承诺书》等材料在卷为凭，本院予以确认。 本院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。原告和被告朱世红于2017年8月29日签订的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，系双方真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，应合法有效，双方均应按约履行。被告朱世红因个人征信原因未能通过银行按揭抵押贷款支付购房款余款250000元，原告和被告朱世红选择继续履行合同，被告朱世红应当承担按合同约定通过其他方式支付购房款余款并承担逾期付款的违约责任。后经原告与被告朱世红协商，由被告朱世红分三期支付购房款余款，双方关于购房款余款支付期限和支付方式的约定是对《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》相关内容的变更和补充，合法有效，双方均应继续履行。被告朱世红称其支付第一期分期购房款后，曾于2019年要求向原告支付80000元购房款而原告拒绝受领，原告在诉讼中对此进行否认且被告朱世红也未提供相关证据证明，对被告朱世红的该抗辩，本院不予采信。因被告朱世红未按约定履行第二期和第三期付款义务，被告朱世红对欠付原告购房款150000元的事实也无异议，原告要求被告朱世红支付购房款余款150000元并承担约定的从应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止的逾期付款违约金的请求，应予支持。根据《中华人民共和国担保法》第六条和第十九条的规定，保证是保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。被告朱世清自愿为被告朱世红履行支付购房款余款义务提供保证担保，被告朱世清应当以第二期和第三期付款义务为限向原告承担支付责任。原告要求被告朱世清对被告朱世红支付前述购房款承担连带责任的请求，应予支持。因朱世清在提供担保时，原告与被告朱世红、被告朱世清三方未对逾期付款的违约责任进行约定，故原告要求被告朱世清对被告朱世红逾期付款违约金承担连带责任的请求，本院不予支持。关于被告朱世红约定违约金过高的抗辩，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条也规定，“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”原告与被告朱世红在《重庆市商品房买卖合同》中约定逾期付款的违约责任为“按日支付逾期应付款万分之一的违约金”，在《重庆市商品房买卖合同》附件五约定逾期付款的违约责任为“按日支付逾期应付款万分之五的违约金”，而原告主张按日支付逾期应付款万分之一的违约金，应视为其对权利的处分。原告的损失主要为资金占用利息损失，原告主张的违约金折算为年利率为3.65%，而根据中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的2020年4月20日贷款市场报价利率（LPR），1年期LPR为3.85%。原告主张违约金的标准低于现行贷款市场报价利率，不存在过高的问题。因此，原告主张的违约金标准符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条第一款第七项和第九项，《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下： 一、被告朱世红在本判决生效后立即向原告重庆阔江房地产开发有限公司支付购房款150000元； 二、被告朱世红在本判决生效后立即向原告重庆阔江房地产开发有限公司支付逾期付款违约金（以逾期应付款75000元为基数，从2019年6月26日起，按日利率万分之一计算至逾期应付款付清之日止；以逾期应付款75000元为基数，从2019年12月26日起，按日利率万分之一计算至逾期应付款付清之日止）； 三、被告朱世清对被告朱世红在本判决前述第一项的购房款付款义务承担连带责任； 四、驳回原告重庆阔江房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费3300元，减半收取计1650元（原告重庆阔江房地产开发有限公司已预交），由被告朱世红和被告朱世清共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 员 熊强 二〇二〇年四月二十日 法官助理 张敏 书 记 员 杨景