贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终1168号上诉人(一审被告):黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司，住所地：贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里经济开发区中昊大道，统一社会信用代码：91522620795285264A。法定代表人：姜上桥，该公司经理。委托诉讼代理人：郭晓红，湖南云天（邵阳）律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：耿立峰，男，1990年8月31日出生，侗族，住贵州省镇远县。被上诉人（一审原告）：郜丹，女，1990年7月14日出生，汉族，住贵州省镇远县。上诉人黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司（以下简称“凯威房开公司”）因与被上诉人耿立峰、郜丹商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院(2019)黔2601民初5393号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。凯威房开公司上诉请求：1、依法撤销凯里市人民法院(2019)黔2601民初5393号民事判决书；2、请求改判驳回被上诉人全部诉讼请求；3、全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审将合同中的无效条款视为没有约定，没有法律依据。上诉人与被上诉人在商品房预售合同中对交房日期与取得初始登记交付转移登记文书日期均约定在签订合同前，意思表示不真实，是无效的合同条款。没有任何法律规定无效的合同条款可以视为没有约定。二、一审对合同中的交房日期与取得初始登记交付转移登记文书日期任意认定为其他时间，没有法律依据。一审将交房时间确定在2018年2月9日，转移登记文书时间确定在2018年5月8日，没有法律依据。任何判决必须以法律为准绳，一审违背法律适用的基本原则。三、在交房日期条款与取得初始登记交付转移登记文书日期条款无效的情形下，对城市基础设施和公共服务设施未达到交付使用条件无论从哪个角度都是没有约定期限。一审无视上诉人与被上诉人对城市基础设施和公共服务设施未达到交付使用条件没有约定期限的事实，判决上诉人承担该部分违约责任，没有事实根据。综上，被上诉人明知上诉人不能交房和取得初始登记交付转移登记文书，仍然实施合同行为，作为完全民事行为能力人，应对其实施合同行为承担不利后果，请求驳回被上诉人的全部诉讼请求。耿立峰、郜丹辩称：一、一审判决认定事实清楚。双方签订的《商品房买卖合同》是真实意思表示，没有违反法律强制性禁止性规定，是合法有效的。一审判决认定交房时间在签订合同之前，违背常理，视为没有约定，是正确的。但是，视为没有约定并不代表该条款就是无效的，上诉人的该上诉理由不能成立。二、一审判决认定的交房日期与取得初始登记交房转移登记文书日期正确。一审认定交房时间视为没有约定，将交房时间确定在付完所有购房款的次日即2018年2月9日，是符合交易习惯的。交房日期在合同签订日期之前，则在签订合同时上诉人就应该具备交房条件，按照交易习惯，上诉人应当在被上诉人付完全部购房款的次日将房屋交付被上诉人，而上诉人至今没有交房，构成违约，应当按照合同约定承担逾期交房违约责任。合同中约定的交付转移登记文书时间在签订合同时间之前，则应视为在签订合同时上诉人已经具备将转移登记文书交付被上诉人的条件，即使是在交房之后90日内取得初始登记，也应在2018年5月8日，将转移登记有关文书交给被上诉人。三、一审认定房屋配套的城市设施和公共服务设施未达到交付使用条件是正确的。合同第十一条约定上诉人交房时应当满足第十二条中的相关设施、设备的条件。上诉人应于2018年2月9日交房，且在交房时房屋配套的城市基础设施和公共服务设施应当达到交付使用条件，但是上诉人至今未交房是事实，且城市基础设施和公共服务设施也未竣工，未达到交付使用条件，已构成违约，被上诉人未退房，应当按照合同约定支付违约金。一审法律认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的请求。耿立峰、郜丹向一审法院起诉请求：1、城市基础设施交付违约金3298.44元（659688元×0.005）；2、公共服务设施交付违约金3298.44元（659688元×0.005）；3、逾期交房违约金37158.99元（269866元×0.0001×59天+659866×0.0001×538天）；4、转移登记违约金37158.99元（269866元×0.0001×59天+659866×0.0001×538天）；5、房屋补偿金19000元（1000元×19个月）；6、由被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2017年12月11日，以原告耿立峰、郜丹为买受人、被告凯威房地产公司为出卖人签订编号为2017003525的《商品房买卖合同》，主要内容为：1、原告购买被告开发建设位于凯里经济开发区，该房屋为已建成房屋，建筑面积为212.86平方米，套内建筑面积为188.32平方米，总价款为659866元。2、出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。逾期超过90日买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之一的违约金。3、出卖人承诺于2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列约定处理。买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。合同签订后，二原告向凯威房开公司支付了购房首付269866元，并于2018年2月8日办理了剩余390000元的银行按揭。因被告未依约向原告交付涉案房屋，双方就违约金支付问题产生纠纷后，二原告于2019年8月2日提起诉讼。还查明，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十二条约定：（一）城市基础设施1、上水、下水：交付时达到使用条件；2、供电：交付时达到使用条件；……5、电话通信：交付时线路敷设到户；6、有线电视：交付时线路敷设到户；7、宽带网络：交付时线路敷设到户；如果在约定期限内未达到交付使用条件，双方同意按照下列2种方式处理：（2）出卖人向买受人一次性支付相当于房屋总价款0.1%的违约金，并采取措施保证相关设施于90日内达到交付使用条件。（二）公共服务设施（包括不限于建设工程规划许可证附件及附图中载明的公共服务设施配套建设指标）1、公共配套设施、市政公用及园林绿化工程交付时须按设计要求建成，取得建设、城乡规划等有关部门出具的认可文件或者准许使用文件，并经房地产主管部门备案；以上设施如果在约定期限内未达到交付使用条件，双方同意按照下列第1中方式处理：（1）出卖人向买受人一次性支付房屋总价0.1%的违约金，并采取措施保证相关设施于90日内达到交付使用条件。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，不仅是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规禁止性规定，对其真实性、合法性及有效性予以确认。关于凯威房开公司是否应承担基础设施和公共服务设施不符合交付条件的违约责任问题。《商品房买卖合同》中约定的城市基础设施及公共服务设施至今未竣工是事实，但《商品房买卖合同》约定的交付时间应当视为在商品房交付时，上述设施亦同样具备交付条件。现交付条件尚未成就，原告主张的违约金标准系退房时给予房屋总价款0.5%的赔偿。而现在原告并未主张退房，则违约金根据合同约定应为房屋总价款0.1%。即城市基础设施交付违约金为659.688元（659688元×0.1%），公共服务设施未达到交付违约赔偿金为659.688元（659.688元×0.1%）。原、被告合同约定的交房时间和办理转移登记时间均在合同签订之前，该约定明显违背自然常理，故应视为没有约定。经查，原告支付完购房全款的时间为2018年2月8日，按照交易习惯，被告应在原告支付完购房全款后将涉案房屋交付给原告，故被告逾期交房的时间应从2018年2月9日起算；根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”原告于2018年2月8日支付完全部购房款，被告未在房屋交付使用之日起90日内取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，故逾期办理转移登记时间应从2018年5月8日起算。关于逾期交房违约金和逾期办理转移登记违约金。原告于2018年2月8日支付完购房款，故逾期交房天数为538天（2018年2月9日至2019年7月31日），原告应承担的逾期交房违约金应为35491.2元（538天×0.0001×659866元）；逾期办理商品房转移登记天数为449天（2018年5月8日至2019年7月31日），应获得逾期转移登记违约金应为29628元（449天×0.0001×659866元），对超过部分，不予支持。关于租房补偿金，本案中，因支持了逾期交房违约金，在对租房补偿金无约定的情况下，该项请求于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决：一、被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司在本判决生效之日起十五日内支付原告耿立峰、郜丹城市基础设施未达到交付条件违约金659.688元、公共服务设施未达到交付条件违约金659.688元；二、被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司在本判决生效之日起十五日内支付原告耿立峰、郜丹2018年2月9日至2019年7月31日逾期交房违约金35491.2元；三、被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司在本判决生效之日起十五日内支付原告耿立峰、郜丹2018年5月8日至2019年7月31日逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金29628元；四、驳回原告耿立峰、郜丹其余诉讼请求。案件受理费已减半收取为1149元，由被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司负担。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为：本案的争议焦点为：一、一审法院认定的逾期交房和交付转移登记文书的时间是否正确；二、一审法院判决上诉人对城市基础设施和公共服务设施未达交付条件承担违约金是否正确。一、关于交付房屋和转移登记文书日期如何确定的问题。根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》,载明的交房时间为2015年12月31日,转移登记有关文书时间为2016年6月30日，而合同签订时间为2017年12月11日,其交房时间在合同签订时间之前,客观上无法履行，故应视为对交房和交付转移登记文书的期限约定不明。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”的规定，一审法院按照交易习惯，确定以被上诉人交付完房屋全款次日2018年2月9日为交房日期，以2018年5月8日为转移登记文书日期并无不当。二、关于城市基础设施和公共服务设施未达交付条件承担违约金问题。因本案依照交易习惯确定交付房屋期限时，城市基础设施和公共服务设施未达到交付使用条件，故上诉人应该承担合同中约定的违约责任，一审法院判决正确。综上所述，上诉人的上诉理由与本院查明的事实不符，于法无据，故其上诉请求不予支持，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2298元，由上诉人黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  王家良审判员  王山地审判员  陈生燕二〇二〇年四月十七日法官助理陈礼华书记员韩林爽