河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0191民初31992号原告赵筱莉，女，1967年3月29日出生，汉族，住郑州市。委托代理人何伟，河南威鼎律师事务所律师。委托代理人李景花，河南威鼎律师事务所实习律师。被告程玉照，男，1956年3月26日出生，汉族，住郑州市管城回族区。委托代理人张娟娟，北京市隆安（郑州）律师事务所律师。委托代理人杨国燕，北京市隆安（郑州）律师事务所实习律师。原告赵筱莉与被告程玉照房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，于2019年8月29日作出（2019）豫0191民初21167号民事判决书。被告程玉照不服该判决并向郑州市中级人民法院提起上诉，郑州市中级人民法院于2019年10月30日作出（2019）豫01民终20053号民事裁定书，将该案件发回重审。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告赵筱莉及其委托代理人何伟、李景花、被告程玉照委托代理人张娟娟、杨国燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告系郑州航空工业管理学院在职职工，2006年12月，原告所在单位下发《郑州航空工业管理学院东校区教师公寓建设方案》，在学校东校区建设教师公寓，该公寓性质为教职工工作周转住房，由教职工按建设成本集资建设，集资人拥有居住权，只能本人居住，不得出租、出售、转让。原告申请集资专家公寓一套，后经选房确定为22号楼1单元5号（房号2205）。2010年5月4日，原被告签订《委托代购公寓协议》，约定：1、被告以郑州航空工业管理学院员工赵筱莉的名义购买郑州航空工业管理学院的教师公寓一套，面积为135平方米及配套的建筑设施。2、被告出资243000元，以郑州航空工业管理学院赵筱莉的名义于2008年6月26日将购房款交到郑州航空工业管理学院财务处，并约定付款方式及相关事项。2011年10月15日，原被告签订《委托代购公寓协议》的补充协议，约定：原协议中第二款中有不正确之处，应该是乙方于2008年6月28日将购房款交到郑州××院财务处，并于2010年5月4日转让给甲方，并约定了违约责任和日后此公寓费用承担等事项。2014年5月27日，原告所在单位发布了关于开展郑州航院东校区专家公寓清理工作公告，要求对外出租、出售和转让房屋的教职工自公告发布之日30日内必须将房屋收回。2014年7月8日，原告所在单位再次下发关于开展东校区专家公寓违规出租出售房屋专项清理工作的通知，责令违规出租者清退租户，违规出售者收回房屋，对拒不整改的违规出租出售者给予相应处理。原告所在单位多次责令原告收回违规出售的房屋，否则将采取处罚措施。原告多次与被告协商解除合同并要求返还出售房屋，被告拒不理睬。现因双方签订的《委托代购公寓协议》及补充协议，违反了法律、行政法规的强制性规定，该协议无效。故请求判令：1、判令原被告之间签订的委托代购公寓协议以及补充协议无效；2、判令被告将位于郑州市××××）教师公寓集资22号楼1单元5号（房号2205）的房屋返还给原告。被告辩称：1、原被告所签订的《委托代购公寓协议》、《补充协议》合法有效，不存在任何无效情形。双方所交易的房屋是郑州航院东校区教师公寓集资房，对于该类房屋的交易，法律及行政法规并未有相关规定禁止，故上述协议应为双方真实意思表示，不具有合同法所规定的法定无效事由。2、原告所在单位发布的关于开展郑州航院东校区专家公寓清理工作公告，并不是双方所签协议无效的事由。该通告是学校内部管理规定，不属于法律、行政法规，不能以此判断合同的效力。该通告是在双方签订协议后，在协议履行过程中下发的，被告依据有效合同已经履行了合同义务，原告单位的通知不能约束合法有效的前期行为。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2006年12月12日，郑州航空工业管理学院印发《关于郑州航空工业管理学院东校区教师公寓建设方案的通知》，拟在东校区建设教师公寓，公寓性质为教职工工作周转房，该公寓由教职工按建设成本集资，学校建设，集资人拥有居住权，只能本人居住，不得出租、出售、转让，但可以继承。国家政策允许时，学校为集资人员办理产权证，明晰个人产权。在明晰个人产权前，教师公寓作为学校工作周转住房的性质不变。2010年5月4日，原告作为乙方、被告作为甲方，签订《委托代购公寓协议》一份，约定：1、甲方以郑州航空工业管理学院员工赵筱莉的名义购买郑州航空工业管理学院的教师公寓一套，面积为135平方米及配套的建筑设施，如车棚、地下室。2、甲方出资243000元，以郑州航空工业管理学院赵筱莉的名义于2008年6月26日将购房款交到郑州航空工业管理学院财务处。3、经过甲乙双方协商，甲方同意支付给乙方代购公寓转让费90000元。4、甲方出资后，学院建房的优惠政策以及再发生的费用均由甲方享受和负担。5、公寓建成后，甲方独立享有所有权。6、付款方式：此协议生效后，甲方支付给乙方教师公寓购房费243000元，甲方通过银行转到乙方卡上，乙方把郑州航空工业管理学院财务处开具的原始购房收据交给甲方保管。公寓建成后，乙方有义务按甲方的意愿选房，甲方拿到公寓钥匙后给乙方购房劳务费80000元，剩余10000元交房钥匙后一年内付清。7、学院下发房产证当天乙方协助甲方领取并由甲方保管。直到可以办理房产证的时候。乙方无条件的协助甲方办理过户手续。甲方保存的各种收据当面销毁。8、此协议生效后，乙方有义务及时协调通知甲方在建房过程中发生的有关事宜。9、公寓建成后，乙方如不能执行本合同条款，在具备过户条件的情况下人为因素造成房产过户失败，乙方除要退回甲方的全部购房款、转让费以及各种费用外，还要赔偿以当时当地同规格楼房的购房差价。2008年6月26日，原告向郑州航空工业管理学院付款243000元。2010年5月4日，被告向原告转款243000元，原告并于同日向被告出具收据一份，确认收到购房款243000元。2011年10月15日，原告作为乙方、被告作为甲方，再次签订《委托代购公寓协议》的补充协议一份，约定：1、原协议中第二条款中有不正确之处，应该是乙方于2008年6月28日将购房款交到郑州××院财务处，并于2010年5月4日转让给甲方。2、本协议中所涉房屋相应主体系甲乙双方，现双方均同意：乙方不得再次转让该房屋，如有违约，加倍返还房款及代购款。甲方也不能另行转让或买卖该房屋，如转让或买卖，乙方有权收回该房屋，并退回其原有房款以及代购款。3、甲方同意将原协议中代购公寓转让费90000元增至130000元，由甲方一次性通过银行转账，转账至乙方银行卡账号，乙方将钥匙交给甲方。4、日后此公寓所产生的一切费用均由甲方承担，若其中涉及需要乙方工资支付的款项，甲方及家属、子女在接到乙方通知后，需一周内支付乙方，不得拖延，若拖延，乙方每日按所拖欠款项的10%收取滞纳金。2011年10月15日，被告向原告转款130000元，原告并向被告出具收条一份，确认收到代购房款130000元。涉案房屋后经选房确定为22号楼1单元5号（房号2205），被告自2011年10月收到钥匙后即对该房屋进行装修并入住至今。2014年7月8日，郑州航空工业管理学院印发关于开展东校区专家公寓违规出售出租房屋专项清理工作的通知，要求出租者清退租户、违规出售者收回房屋。2018年1月15日，郑州航空工业管理学院再次印发关于进一步加强东校区专家公寓管理的通知，再次清理该校教职工出租、出售情况。现原告请求确认双方所签《委托代购公寓协议》及补充协议无效，被告并向其返还涉案房屋，双方就此协商未果，遂引发本案纠纷。以上事实，有原告提交的委托代购公寓协议、补充协议各一份、郑州航空工业管理学院印发文件三份、被告提交的委托代购公寓协议、补充协议、收据、家庭居室装饰装修工程施工合同各一份、银行付款凭证、收条各二份、购水电费票据六份、代收燃气费凭证三份、银行交易记录一组，以及当事人陈述、庭审笔录在案佐证。本院认为：原被告签订涉案协议及补充协议时均为完全民事行为能力人，该协议应为双方的真实意思表示。原告作为郑州航空工业管理学院的职工，具有购买该学院东校区集资房屋的资格，但双方签订协议书时其并未实际取得涉案房屋，故原告所转让的实为购买集资房的资格，而非转让涉案房屋本身。我国现行法律、法规并没有禁止购房资格转让的明确规定，郑州航空工业管理学院的内部规定不属于上述范畴，不是认定合同无效的依据，故原被告之间的转让行为并未违反法律、行政法规的强制性规定，亦无证据证明侵害了郑州航空工业管理学院的利益，故该协议及补充协议应属于有效合同。故对原告请求确认双方所签《委托代购公寓协议》及补充协议无效的诉讼请求，本院不予支持。本案协议签订后，被告已向原告支付了130000元的转让费用，涉案房屋的集资款项亦由被告所交，且该房屋已由被告进行装修并长期居住使用，故对原告请求被告返还涉案房屋的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告赵筱莉的诉讼请求。案件受理费2473元，由原告负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判长  陈晓菲审判员  汪 涛审判员  申晓娟二〇二〇年四月十八日书记员  席雨珂