安徽省岳西县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）皖0828执异3号 案外人：胡文英，女，汉族，住岳西县。 申请执行人：安徽岳西农村商业银行股份有限公司，住所地安徽省岳西县天堂镇前进北路8号，统一社会信用代码：9134080032542889XT。 法定代表人：姚刚，该公司董事长。 委托诉讼代理人：胡心东，该公司员工。 被执行人：岳西县丰科农林科技开发有限公司，住所地岳西县天堂镇天堂大桥北端西侧（南园路189号），统一社会信用代码91340828586103153Y。 法定代表人：郭华，该公司董事长。 被执行人：岳西县鑫翔房屋开发有限公司，住所地岳西县天堂镇南园路189号，统一社会信用代码9134082868362011XT。 法定代表人：郭定，该公司董事长。 被执行人：郭华，男，出生，汉族，住安徽省岳西县。 被执行人：谢玉兰，女，出生，汉族，住安徽省岳西县。 被执行人：郭定，男，出生，汉族，住安徽省岳西县。 被执行人：王泽庆，男，出生，汉族，住安徽省岳西县。 本院在执行安徽岳西农村商业银行股份有限公司与岳西县丰科农林科技开发有限公司、岳西县鑫翔房屋开发有限公司、郭华、谢玉兰、郭定、王泽庆金融借款合同纠纷一案中，案外人胡文英于2020年3月24日对本院（2019）皖0828执885号之一执行裁定书中“一、查封被执行人岳西县鑫翔房屋开发有限公司所有的位于岳西县天堂镇城××社区后××组房产［××期车库，房产证号：岳公房字第××号，土地使用权证号：（××）第×××号］。二、拍卖被执行人岳西县鑫翔房屋开发有限公司所有的房产即鑫翔半山香园二期车库【房产证号：岳公房字第××号，土地使用权证号：（××）第×××号】。”提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人胡文英称，一、鑫翔半山香园二期车库的北7号和北10号车库的所有权应归异议人。 2016年3月26日和2016年4月1日，异议人与岳西县鑫翔房屋开发有限公司签订了两份《鑫翔半山香园二期汽车库购买协议》，异议人购买了鑫翔半山香园二期北7号和北10号汽车库，价款共计108000元，并已全部支付。岳西县鑫翔房屋开发有限公司也于签订合同时交付了车库。因此，该车库虽然没有办理不动产权属证，但客观上已属于异议申请人所有。同时，没有办理不动产权属登记，过错不在异议申请人。 二、鑫翔半山香园二期汽车库虽然抵押给了安徽岳西农村商业银行，但该行的抵押权并不能够对抗作为买受人的异议人。 1、岳西县鑫翔房屋开发有限公司与安徽岳西农村商业银行签订的抵押合同无效。首先，异议申请人购买车库在先，岳西县鑫翔房屋开发有限公司抵押车库在后。其次，岳西县鑫翔房屋开发有限公司在将车库出卖给异议申请人后，隐瞒车库出卖的事实，将该车库抵押给了银行，其行为属于欺诈。其三，退一步讲，该车库权属存在争议。因此，根据《中华人民共和国担保法》第三十七条第（四）项之规定，案涉抵押合同应属无效，抵押权不成立；2、即使抵押权成立，也不能对抗异议人的权利。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”，第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。从这两条法律规定可以看出，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优于工程价款优先受偿权，而工程价款优先受偿权又要优于抵押权，那么，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利自然要优于抵押权。虽然本案中是车库，但也属于不动产，根据立法目的，完全可以适用该批复的规定，因此异议人已支付了全部价款，其权利要优于抵押权。 三、贵院受理的（2014）岳民一初字第01688号案件，其案情和异议人的情况一致，最终贵院判决银行的抵押权无效，支持、保护了商品房买受人的权益。后银行不服提出上诉，二审法院最终维持原判。 综上所述，安徽岳西农村商业银行股份有限公司对该车库的抵押权不能优先于异议人的权利，不能对异议人购买的车库优先受偿，因此请求贵院立即停止对案外人合法购买的位于鑫翔半山香园二期北7号和北10号车库的强制腾退、交付。 申请执行人安徽岳西农村商业银行股份有限公司称，依据生效的民事调解书，被执行人未按期履行，故申请法院强制对岳西县鑫翔房屋开发有限公司抵押车库及土地委托评估、拍卖。现案外人提出异议，主张车库所有权或使用权已与岳西县鑫翔房屋开发有限公司签订了购买合同，申请执行人对抵押物不享有优先受偿权。申请执行人认为岳西县鑫翔房屋开发有限公司在我行申请贷款时将位于天堂镇城南社区后畈组鑫翔半山香园2期车库（房屋南面29间，北面23间）为抵押，于2014年3月10日办理了房地产他项权证岳抵字第2014184号他项权证登记，借款到期时于2016年12月22日续押办理皖2016岳西县不动产证明第000428号权利登记，即我行对被执行人岳西县鑫翔房屋开发有限公司抵押车库自2014年3月10日起至申请日享有优先受偿权，岳西县鑫翔房屋开发有限公司在后期将车库买卖，其行为未告知我行，也未到房地产登记部门办理过户变更。再者被执行人岳西县鑫翔房屋开发有限公司为拖延评估拍卖和异议人不排除有虚假行为的事实。综上所述，我行不认可异议人提出的异议，恳请法院依法拍卖，并顺利清场，确保债权人抵押权的实现。 本院（2019）皖0828民初577号民事调解书确认的协议内容为：一、岳西县丰科农林科技开发有限公司于2019年6月25日前返还安徽岳西农村商业银行股份有限公司的贷款本金300万元及其相应利息（2017年12月18日至2018年12月18日间的利息，按年利率8.265%计算；2018年12月19日至贷款清偿之日间的利息，按年利率8.265%加50%计算）；二、若岳西县丰科农林科技开发有限公司未按上述期限偿还借款本息，则安徽岳西农村商业银行股份有限公司有权以皖（××）岳西县不动产证明第×××号项下的房地产【位于岳西县天堂镇城××社区后××组××.××期车库幢，房地权证岳公房字第××号，土地使用权证岳国用（××）第×××号】折价或者拍卖、变卖的价款在上述债权范围优先受偿；三、郭华、谢玉兰、郭定对前述借款本金300万元及其利息承担连带保证责任，王泽庆对前述借款中的70万元及其利息承担连带保证责任。 2019年6月27日，安徽岳西农村商业银行股份有限公司申请强制执行，同日本院进行登记立案，案号为（2019）皖0828执885号。2019年7月6日作出（2019）皖0828执885号之一执行裁定书，其中裁定内容一、二项与案外人主张的一致。 本院认为，案外人胡文英主张在2016年3月26日和2016年4月1日与岳西县鑫翔房屋开发有限公司签订协议，购买了鑫翔半山香园二期北7号和北10号车库的终身使用权；申请执行人安徽岳西农村商业银行股份有限公司主张对被执行人岳西县鑫翔房屋开发有限公司抵押车库自2014年3月10日起至申请日享有优先受偿权。然安徽岳西农村商业银行股份有限公司在涉案诉讼的事实与理由部分自认岳西县丰科农林科技开发有限公司与申请执行人签订借款合同的时间为2017年12月18日，岳西县鑫翔房屋开发有限公司与申请执行人签订最高额抵押合同的时间为2016年12月16日，时间上明显不相符合。（2019）皖0828执885号之一执行裁定书中一、二项内容的执行依据是本院（2019）皖0828民初577号民事调解书确认的内容，案外人胡文英的异议请求与该民事调解书确认的内容相抵触，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十一条、十二条、第十七条第（一）项的规定，裁定如下： 驳回胡文英的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当按照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长 汪时银 审 判 员 王 鹏 审 判 员 赵柯柯 二〇二〇年四月二日 代书记员 吴明瑞