广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终6990号上诉人（原审被告）：广州市瑶台经济发展公司，住所地：广州市越秀区广园西路瑶台大街7号。法定代表人：严冠生，该公司总经理。上诉人（原审被告）：广州市瑶台实业有限公司，住所地广州市越秀区矿泉街瑶台大街七号二楼。法定代表人：陈金泉，该公司董事长。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：李建华，广东法则明律师事务所律师。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：童春燕，广东法则明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周丽华，女，1967年4月15日出生，汉族，身份证住址浙江省庆元县。被上诉人（原审原告）：田德明，男，1958年6月4日出生，汉族，身份证住址浙江省庆元县。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：李书华，内蒙古义源律师事务所律师。上诉人广州市瑶台经济发展公司（以下简称瑶台发展公司）、广州市瑶台实业有限公司（以下简称瑶台实业公司）因与被上诉人周丽华、田德明房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初4969号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。瑶台发展公司、瑶台实业公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判解除瑶台发展公司与周丽华、田德明于2004年1月13日签订的《广州市房地产买卖合同》；2.本案诉讼费用由周丽华、田德明承担。事实和理由：（一）一审法院认定事实不清。案涉项目是原瑶台村民委员会为解决村民住房困难而兴建的村民集资房，案涉地块属于瑶台村集体土地。由于资金不足，原瑶台村民委员会向社会筹集一部分建设资金，完成了该项目房屋内部间隔和装修工程。原瑶台村民委员会以瑶台发展公司（原瑶台村民委员会成立的村集体所有制企业）的名义，将其中一部分单元对外销售，销售所得款用于偿还前述债务。2007年间，应购房人的需求，瑶台实业公司（原瑶台村民委员会转制为公司化运作的企业）申请将项目用地的土地性质转为国有土地。2008年，广州市人民政府向瑶台实业公司核发国有土地使用证，载明土地使用权类型为划拨，未办土地有偿使用手续。因周丽华、田德明未提交相关资料及补缴土地出让金，导致瑶台发展公司、瑶台实业公司无法协助其办理案涉房屋的房地产权证。因签订案涉房屋买卖合同时，案涉地块尚属于集体土地，由于周丽华、田德明不属于本村村民，案涉房屋买卖合同应属无效，房屋也无法办理房地产权证。（二）一审法院适用法律错误。案涉地块的土地性质转化为国有后，案涉项目价值大幅上升，周丽华、田德明作为房屋价值上升的受让方，根据公平原则，周丽华、田德明主张继续履行合同，故履行合同过程中需要补缴的土地出让金应由周丽华、田德明承担。原集体土地上的房屋是无法办理产权证的，现因土地性质的转变，且该转变属于签订合同时无法预见的，属于情势变更，地块上发生房屋转让时，必须补缴土地出让金，在周丽华、田德明拒不补缴土地出让金的情况下，继续履行合同已无可能。根据《中华人民共和国合同法》的规定，案涉房屋因合同目的无法实现，应当依法解除。（三）一审法院回避土地出让金的缴纳责任，显属不当。因周丽华、田德明拒不补缴土地出让金，一审判决瑶台发展公司、瑶台实业公司协助周丽华、田德明办理案涉房屋的过户登记，则补缴土地出让金的责任势必归于瑶台发展公司、瑶台实业公司。瑶台发展公司、瑶台实业公司属于村集体经济组织转制为公司化运作的平台企业，公司资产来源于村民，公司不可能为非集体经济组织成员补缴巨额的土地出让金，此会侵害村集体成员的利益。一审未对土地出让金的补缴责任进行处理，显属不当。综上，恳请二审法院判如所请。周丽华、田德明二审辩称，不同意瑶台发展公司、瑶台实业公司的上诉请求、事实和理由，我方同意一审判决。瑶台发展公司、瑶台实业公司将案涉房屋卖给周丽华、田德明是商品房买卖，土地为集体还是国有性质不影响合同效力，瑶台发展公司、瑶台实业公司取得使用权不影响双方买卖合同成立及过户，对于土地出让金应由开发商给付，给付责任不在周丽华、田德明。本案不存在解除合同的法定条件，瑶台发展公司、瑶台实业公司也没有举证证明案件存在可以解除合同的法定及约定条件。一审法院并非回避土地出让金，而是土地出让金给付义务是开发商与国土部门签订土地出让时交付的。周丽华、田德明于2019年1月21日向一审法院起诉请求：1.判令瑶台发展公司、瑶台实业公司协助周丽华、田德明办理广州市越秀区瑶池西街××房过户登记手续；2.判令瑶台发展公司、瑶台实业公司向周丽华、田德明支付违约金10万元。一审法院认定事实：2003年12月25日，周丽华、田德明（乙方）与瑶台发展公司（甲方）签订《认购书》，其中约定了：购买的物业为广州市瑶台瑶池新街瑶台中心花苑B栋××单元，认购价为435575元；签合同之日起计180天内出具商品房房产证等。2004年1月2日，周丽华、田德明（买方）与瑶台发展公司（卖方）签订《广州市房地产买卖合同》，约定：买卖双方现就下列房地产买卖，订立本合同，共同遵守：一、房地产座落于广州市白云区广园西路瑶池西街××房。二、该房地产结构九层，出售部位为该屋B幢2梯403单元，建筑面积为72.75平方米。三、双方议定交易价为235179元，签订本合同时，买方已按房地产交易价60179元作为定金支付给卖方，余额175000元应在广州市房地产交易所办理房地产过户之日支付给卖方。四、卖方或买方不按规定日期办理过户手续，视为违约。五、签订合同后，买方中途不买，合同即告解除，买方无权请求退还定金；卖方中途不卖，合同即告解除，卖方须双倍退还定金。七、本合同自双方签字即时生效。周丽华、田德明为证明其已付清全部房款，提交了银行转账记录和房款收据，并表示：周丽华、田德明和儿子分别购买403房和402房，其中××房的房款为235179元，××房的房款为200396元，两房屋的总价为435575元，我方实际支付444835元，比两房屋应付的房款还多付了9260元。周丽华、田德明确认已于2004年3月24日接收涉讼房屋。另查，广州市城市规划局白云区分局于1999年4月21日核发的穗规验证字［1999］第53号《建设工程规划验收合格证》，该证载明瑶台村围墙脚综合楼A、综合楼B两幢九层总建筑面积23061.80平方米经规划验收合格，建设单位为瑶台村委会。2008年，广州市人民政府核发国有土地使用权证，载明白云区瑶台村围墙脚（土名）地段的土地使用权人为瑶台实业公司，地类用途为住宅用地、公共建筑用地，使用权类型为划拨，使用权面积为6921.58平方米，本宗地为历史用地，未办土地有偿使用手续。据广州市国土资源和房屋管理局核发的《广州市房地产权属证明书》显示，白云区瑶台瑶池西街××至××号的权属人为瑶台实业公司，所有权取得方式为自建，登记时间为2008年3月17日，土地性质为国有，土地用途为住宅用地；公共建筑用地，建筑面积为13144.05平方米，城市规划房屋用途为综合楼，土地未办有偿使用手续；白云区瑶台瑶池西街53号之一，××至××号的权属人为瑶台实业公司，所有权取得方式为自建，登记时间为2008年3月17日，土地性质为国有，土地用途为住宅用地；公共建筑用地，建筑面积为10808平方米，城市规划房屋用途为综合楼，土地未办有偿使用手续。另查明，瑶台发展公司为瑶台村委会拨款开业的公司，成立时间为1988年2月24日，经营范围为房地产咨询服务、物业租赁（凭有效委托书和产权证出租）、物业管理。瑶台实业公司是瑶台发展公司和广州市白云区矿泉街瑶台村经济联合社共同发起设立的公司，成立时间为2004年3月3日，经营范围为物业管理、商品信息咨询、场地出租（限广园西路14号）。据查册时间为2019年8月2日的《广州市不动产登记查册表》显示，白云区（现越秀区）瑶台瑶池西街××房的权属人为瑶台实业公司，规划用途为住宅，建筑面积74.6033平方米，登记时间为2014年12月9日。一审法院认为，虽然周丽华、田德明与瑶台发展公司于2004年签订《广州市房地产买卖合同》时，案涉房屋所在土地性质仍为集体所有，但在合同履行过程中，该土地已于2008年转为国有土地性质，案涉房屋已于2014年12月9日登记在瑶台实业公司名下，已具备办理案涉房屋过户登记手续的条件。瑶台发展公司应承担协助周丽华、田德明办理案涉房屋过户登记手续的合同义务。瑶台实业公司作为瑶台发展公司和广州市白云区矿泉街瑶台村经济联合社共同发起设立的公司，对周丽华、田德明购买及使用案涉房屋的事实理应知悉，且自案涉土地转为国有性质至今一直没有提出异议，现案涉房屋登记在瑶台实业公司名下，瑶台实业公司也理应承担协助周丽华、田德明办证的义务。关于逾期办证违约金的问题。周丽华、田德明、瑶台发展公司在签订买卖合同时，案涉房屋所在土地性质为集体所有，周丽华、田德明并非案涉集体土地的村民，双方对于当时无法办证均存在过错，且双方并无明确约定办证的期限。周丽华、田德明主张逾期办证违约金，缺乏依据，一审法院不予支持。瑶台发展公司、瑶台实业公司认为周丽华、田德明不同意支付土地出让金故买卖合同应予以解除。因双方签订的买卖合同中并无约定土地出让金应由周丽华、田德明承担，瑶台发展公司、瑶台实业公司以此为由认为合同应予以解除，没有依据，一审法院对其抗辩意见不予接纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，于2019年9月20日判决如下：一、瑶台发展公司、瑶台实业公司应于判决发生法律效力之日起十日内，协助周丽华、田德明到房管部门办理广州市广园西路瑶池西街××房的产权过户到周丽华、田德明名下的登记手续；二、驳回周丽华、田德明的其他诉讼请求。一审案件受理费11000元，由周丽华、田德明共同负担2300元，瑶台发展公司、瑶台实业公司共同负担8700元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人均无提交新证据。本院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审仅对瑶台发展公司、瑶台实业公司的上诉请求进行审理。本案的争议焦点在于瑶台发展公司、瑶台实业公司是否应协助周丽华、田德明办理产权过户登记手续。虽然周丽华、田德明与瑶台发展公司在签订合同时，案涉房屋所在土地性质仍为集体所有，但在合同履行过程中，该土地已经转为国有土地性质。且已有生效判决判令案涉楼盘的其他房屋办理过户，经执行实际完成产权转移登记手续，并取得《不动产权证书》，表明案涉楼盘房屋过户不存在障碍。同时，基于周丽华、田德明与瑶台发展公司签订合同在广州市执行商品住房限购政策之前，周丽华、田德明不受购房资格的影响，且其已依合同支付案涉房屋购房款，并接收房屋至今，故一审法院判令由瑶台发展公司、瑶台实业公司协助周丽华、田德明办理过户登记手续，并无不当，本院予以维持。至于土地出让金的问题，瑶台实业公司、瑶台发展公司并未在一审反诉请求中提出该项主张，仅以此作为解除合同的抗辩理由，在已经审查案涉房屋过户不存在障碍的情况下，本院不予采纳该抗辩主张。另，土地出让金不属于本案的处理范围，瑶台发展公司、瑶台实业公司可另循途径解决。综上所述，瑶台发展公司、瑶台实业公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费8700元，由广州市瑶台经济发展公司、广州市瑶台实业有限公司共同负担。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  余盾审判员  李静二〇二〇年四月二十四日书记员  杨希曾龙辉