吉林省延吉市人民法院民事判决书（2019）吉2401民初3695号原告：赵子豪，男，汉族，司机，现住延吉市。被告：延边长荣房地产开发有限公司，住所延吉市局子街。法定代表人：朱永魁，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：金勇民，吉林吉延律师事务所律师。被告：延边逢盛房地产开发有限公司，住所延吉市新兴街。法定代表人：李林。原告赵子豪与被告延边长荣房地产开发有限公司（以下简称长荣公司）、延边逢盛房地产开发有限公司（以下简称逢盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵子豪、被告长荣公司的委托诉讼代理人金勇民到庭参加诉讼。被告延边逢盛房地产开发有限公司经本庭传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本庭依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令长荣公司返还原告购房款39.8万元及利息（自2014年6月24日至上述款项全部结清为止，按年利率6%计算）；2.逢盛公司承担连带责任；3.被告承担诉讼费用。事实与理由：2014年6月24日，原告与逢盛公司签订了《商品房买卖合同》，原告购买了逢盛公司开发的位于延吉市铁南市场旁边的福春佳（暂定名）的商品房××楼，面积83.5平方米，价格为4,764元/平方米，总价款为39.8万元，合同签订当日，原告支付了全款，交付方式为银行转账。逢盛公司开具了收款收据，交付房屋日期为：2015年12月1日前，然而，该项目至今未开工，逢盛公司也没取得商品房许可证；因该项目是延吉市棚户区（老旧房）改造项目（T2021地块），逢盛公司迟迟不能开工，延吉市政府棚户区改造管理局于2016年3月17日发文（延吉市棚发[2016]10号文件通知，延吉市政府决定将该地块（T2-21A）棚改建设单位变更为长荣公司，长荣公司与逢盛公司签订了《T2-21A》项目转让协议，协议约定，项目坐落在延吉市延南街，铁南路南侧，长胜胡同西侧，土地使用面积12,015平方米，已批准32,803平方米，地下5,000平方米。协议第三条约定，由于建筑公司无资金投入，严重资不抵债等原因无力继续代征代建《T2-21A》项目、回迁补出资金，现将该项目转让给乙方，经甲乙双方确认现《T2-21A》项目债务为5,192.4万元，由乙方承担。2018年6月14日，两被告签订了移交协议，并进行了移交，然而，长荣公司接手该项目后，对逢盛公司与原告签订的购房合同不认可，并将原告购买的房屋已向外销售。无奈，原告现起诉到法院，请求人民法院依法判令长荣公司返还购房款及支付年利率6%的利息，逢盛公司承担连带责任。长荣公司辩称：第一，在赵子豪诉长荣公司、逢盛公司商品房买卖合同纠纷案中，赵子豪主张通过银行转账方式支付给逢盛公司398,000元购房款。但根据赵子豪提供的《存款明细账》显示，赵子豪在2014年6月24日转账支付398,000元的对方账号“×××”并非逢盛公司开立的银行账户，而是个人借记卡账户。但由于存款明细账无法显示该账户开户人，因此需要法院查清赵子豪是否向逢盛公司支付过购房款。第二，吉林省高级人民法院曾就与本案类似的案件做出过一份裁判文书，即吉林省高级人民法院吉民申718号民事裁定书。在该民事裁定书第三页“关于案涉商品房买卖合同中高峰支付的购房款及利息应由谁承担问题”的论述中，明确了长荣公司所承担的逢盛公司827万元违规售房款的前提条件是该部分违规售房款应当是已经用于项目支出的款项，而非逢盛公司所有违规售房取得的房屋预售款。因此，参照上述判决内容，逢盛公司是否实际收取过该398,000元购房款以及该款项是否已经用于棚改项目的事实认定与本案法律适用有直接关系，但本案仅凭原告出具的买卖合同或者房款收据根本无法证明上述事实。第三，原告在诉讼请求中主张的返还房款诉请已经超过了诉讼时效，不应得到法院采信和支持。综上，请求法院驳回原告对长荣公司的诉讼请求。逢盛公司未答辩。本院经审理认定事实如下：2014年6月24日，原告与逢盛公司签订了《商品房买卖合同》，原告购买了逢盛公司开发的位于延吉市铁南市场旁边的福春佳（暂定名）的商品房××楼，面积83.5平方米，价格为4,764元/平方米，总价款为39.8万元，付款方式为一次性付款，交付日期为2015年12月30日之前交付。原告在签订合同当日以银行转账方式向逢盛公司支付了购房款39.8万元，逢盛公司为原告出具了收款收据。2016年3月14日，逢盛公司（甲方）与长荣公司（乙方）签订了《T2-21A》项目转让协议，约定坐落在延吉市延南街、铁南路南侧、长胜胡同西侧，土地使用面积12,015平方米，已批准建筑面积地上32,803平方米、地下5,000平方米项目由于逢盛公司无资金投入、严重资不抵债等原因无力继续代征代建《T2-21A》项目、回迁户补助资金，现将该项目转让给长荣公司；经甲、乙双方确认现《T2-21A》项目债务合计为5,192.4万元，由乙方承担；在本协议生效后1个月内，乙方应将项目转让款项中3,854.4万元，支付给借款人朴成模、魏家禹、金永豪、玄光燮，包括借款投入项目的资金3,127.4万元，拖欠工程款567万元和朴成模、魏家禹、金永豪、玄光燮等人为逢盛公司承担的债务160万元；乙方承担甲方占用回迁户超面积款671万元和甲方违规售房827万元；乙方同意在政府相关部门的监管下使用征地和拆迁补偿专项资金995万元，用于项目建设；协议第十条约定：1.乙方承担用于项目投入的借款3,127.4万元，甲方占用回迁户超面积购房款671万元，逢盛公司违规售房款827万元（其中包括B区违规售房款95万元），甲方所欠该项目施工款567万元，共计5,192.4万元债务；甲方承担逢盛公司为与本项目无关的李春龙和延边延兴房地产开发有限公司旧债务提供连带保证担保部分6,551万元；2.除本项目之外形成的全部债务由甲方自行承担，包括但不限于甲方原有债务、对外提供担保形成的或有负债、违规售房取得的房屋预售款、甲方法定代表人及股东自身债务、所欠税金、劳务费、工程款等债务；3.甲方同意将征地和拆迁补偿款返还给乙方，乙方在政府相关部门监管下用于项目建设。逢盛公司至今未取得原告所购房屋的商品房预售许可证。后经逢盛公司统计，逢盛公司共向包括原告在内的30余户违规售房。吉林省高级人民法院曾就与本案类似的案件作出吉民申718号民事裁定书，该文书的第三页论理部分曾论述：“原审法院并无义务查明具体哪些购房户的房款用于项目支出。”认定上述事实的证据有：《房屋买卖合同》、收款收据、银行存款明细账、公证书复印件、延吉市棚户区改造管理局文件复印件、认购房屋合同移交书复印件、延边朝鲜族自治州中级法院（2018）吉24民终1844号民事判决书复印件、《T2-21项目转让协议》、吉林省高级人民法院（2019）吉民申718号民事裁定书及各方当事人的陈述。本院认为，原告与逢盛公司签订的房屋买卖合同，因逢盛公司并未取得商品房销售许可证，属于违规售房，该商品房买卖合同无效，本应由逢盛公司返还原告的购房款并支付利息。但逢盛公司与长荣公司签订了项目转让协议时明确约定，逢盛公司的违规售房款827万元由长荣公司承担，且逢盛公司对30余户违规购房人进行了界定。因此，长荣公司应按照其与逢盛公司的协议，在包括原告在内的该30余户购房人及房款827万元范围内承担责任。原告主张2016年后原告多次找到二位被告要求解决返还房款问题，庭审中原告还陈述其曾作为业主代表参与政府组织的协调工作。对此长荣公司并无异议。可见原告并未间断向二被告主张权利，故对长荣公司就原告的诉讼请求已超过诉讼时效的主张本院不予支持。故对原告要求长荣公司返还房款的诉讼请求，本院予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”原告主张违约金的利息按年利率6%计算没有事实和法律依据，参照上述规定，违约金应按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因已经有长荣公司向原告承担责任，原告要求逢盛公司承担连带责任的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十七条之规定，判决如下：一、被告延边长荣房地产开发有限公司于本判决生效之日立即向原告赵子豪返还购房款39.8万元及违约金（以39.8万元为基数，自2014年6月24日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、驳回原告赵子豪的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,270元（原告赵子豪已预交），减半收取3,635元，由被告延边长荣房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判员 徐丽华二〇二〇年四月三日书记员 赵卿缘