山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终757号 上诉人（原审被告）:何士斌，男，1943年3月8日出生，汉族，住青岛市市北区。 被上诉人（原审原告）：青岛润凯物业管理有限公司，住所地青岛市市北区威海路。 法定代表人：陈世军，总经理。 委托诉讼代理人：王雪琴，山东瑞帆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金英，系该公司经理。 上诉人何士斌因与被上诉人青岛润凯物业管理有限公司（以下简称润凯物业）物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初4228号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人何士斌上诉请求：一、撤销一审民事判决,依法改判物业费、电梯费减半收取或发回重审；二、本案一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人物业服务存在重大瑕疵，应按照合同法107条规定减少物业费。被上诉人离开小区时，没有与现物业进行交接，一审判决上诉人全额支付物业费，显失公平。二、x号楼x单元一部电梯自被上诉人进入小区就损坏停运，其未按照承诺予以修复。部分业主主张先行缴纳电梯费，遭到被上诉人拒收。三、一审法院审理过程中，对案件部分事实认定不清，适用法律错误。 被上诉人润凯物业答辩称，一、上诉人应依照物业合同的规定支付物业费、电梯费。《物业管理委托合同》第八条约定：物业服务费用由业主或物业使用人按购房合同所载明的房屋建筑面积交纳，其中，高层住宅按每平方米0.55元/月计算（不含电梯运行费），电梯运行费按每平方米0.40/月计算。多层或电梯起始层住宅业主或物业使用人免收电梯运行费。上诉人一直居住于涉案小区，享受被上诉人所提供的物业服务，但从未交纳过物业费及电梯费。被上诉人依法主张物业服务费，是基于在2014年11月1日至2017年8月31日共计34个月的时间段曾经在涉案小区进行物业服务管理工作，已全面履行了物业合同第四条规定的物业管理服务，包括1、房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理；2、共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理；3、公共绿化的日常养护和管理；4、公共区域环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生、污水管道的疏通、垃圾的收集；5公共秩序的维护、安全防范等事项的协助管理；6、车辆停放管理；7、物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务；8装饰装修管理服务；9、物业服务档案和物业档案的保管；10、法律、法规规定的其他物业管理事项。因此，根据事实情况及合同约定，上诉人应依诚信原则支付物业费。二、关于电梯费：1、根据《物业管理委托合同》第八条约定：业主电梯运行费单设帐户、专款专用。该项费用未列入公司利润。2、电梯费包含以下四项：电费、年检费、维修保护费、小修换件费。以上费用均已分别交纳至青岛电力公司、青岛市特种设备检验检测研究院及维保公司（青岛华东顺达机电有限公司）。为了保证小区居民生活的正常进行，被上诉人在服务管理小区期间均是先行垫付以上费用，即使存在个别业主拒交的情况，被上诉人均是以大局为重，从未拖欠过国家相关机构部门的费用。3、电梯费因为是专款专用，只能由被上诉人与现该小区的业主委员会进行交接，对于是否有节余，是否交接，与上诉人无关，与本案无关，应另案处理。三、上诉人所称的“捆绑”收费及电梯停运均没有事实根据。上诉人称，被上诉人将前期物业的“历史欠费”与其当下物业费“捆绑”收取，“不交前者就拒收后者”，以上说法没有事实根据，也是不符合常理的。上诉人所称的“停梯八天，业主在身体上精神上受到伤害”，同样也是没有事实根据的说法。对以上说法，上诉人在一审期间也没有提交相关证据予以证明。四、《物业管理委托合同》合法有效。舰队直管办隶属于北海舰队，对外行使部队所授予的权利。涉案小区因没有成立业主委员会，部队方面指派由直管办负责与物业公司的签约接恰等工作事宜。被上诉人未与部队其他的部门有过任何的接触。涉案合同完全是在平等自愿公正公开的条件下签署的，从形式到内容符合法律的相关规定，合同效力及于小区全体业主。被上诉人全面履行合同义务，向小区全体业主提供了物业服务，没有违约情形，上诉人作为小区业主应支付物业服务费。五、被上诉人尽职尽责，履行服务管理义务，获得多数业主的认同，满意度较高。小区业主共634户，在被上诉人服务管理小区期间交费449户，交费率达70.8%。这足以说明，被上诉人的服务是到位的，获得大部分业主的认可。被上诉人诚信提供物业服务，已对涉案小区进行了全面的、综合的管理服务。被上诉人依照合同履行自己的义务，尽到了物业服务企业的职责。一审法院认定事实清楚正确，适用法律适当，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。 润凯物业向一审法院起诉请求：1、判决何士斌向润凯物业支付物业管理服务费4902.9元（2014年11月1日至2017年8月31日，共计34个月）、滞纳金2162.23元（按日万分之五计算），共计7065.13元；2、本案诉讼费用由何士斌承担。 一审法院认定事实：2014年9月，润凯物业与北海舰队直管工程建设管理办公室（以下简称舰队直管办）签订《物业管理委托合同》，舰队直管办委托润凯物业为位于青岛市市北区的海军河马石离退休干部住宅小区（以下简称河马石小区）实行物业管理，期限自2014年10月1日至2017年10月1日，约定业主或物业使用人应按照每月/平方米0.55元和0.4元的标准交纳物业服务费和电梯运行费，按月交纳，逾期交纳从第二个月1日起按欠交总额的日5‰的标准支付违约金；管理服务内容包括房屋建筑共用部位、共用设施设备、公共绿化的日常维护、养护和管理，公共区域环境卫生维护，公共秩序的维护、安全防范等事项的协助管理，车辆停放管理等事项。该合同的履行由小区管委会（自发成立）负责监督，并由七名管委会成员在合同中签名。润凯物业在签订合同后对河马石小区实行了物业管理服务。舰队直管办于2017年8月25日向润凯物业送达《物业合同到期解聘告知书》，润凯物业于同年8月27日复函，并于8月31日正式撤离河马石小区。何士斌房屋面积151.79平方米，欠费自2014年11月至2017年8月31日。河马石小区现未成立业主委员会。 一审法院认为，润凯物业使用与其名称一致的印章主张权利，其法定代表人也认可该行为，可以认定提起诉讼是公司的意思表示，何士斌关于润凯物业主体不适格的主张，一审法院不予支持。润凯物业与舰队直管办签订《物业管理委托合同》，效力及于全体业主。舰队直管办是在授权的情况下履行职责，不能因此认定其签订的合同无法律效力。润凯物业对该小区提供了物业服务并进行了物业费的催缴，何士斌应按约定缴纳物业费，现润凯物业要求何士斌交纳拖欠的物业服务费，一审法院予以支持。润凯物业服务存在一定瑕疵，其逾期损失的主张，一审法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条及相关民事法律政策之规定判决：一、何士斌支付青岛润凯物业管理有限公司物业服务费、电梯费4902.9元。二、驳回润凯物业其他诉讼请求。上述款项，于判决生效之日起10日内履行。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，由何士斌负担。 二审中，上诉人何士斌提交证据1、2017年8月22日解聘告知书一份，证明：直管办解聘被上诉人，要求其履行一个月的物业服务的职责。证据2、2019年6月4日航管办情况说明一份，证明：被上诉人没有办理交接手续。证据3、2017年6月10日x号楼x单元投下水通知一份，证明：被上诉人收钱投下水道，但是要业主自己交钱，物业服务不达标。被上诉人润凯物业质证认为：证据一解聘通知书无异议。证据二2019年被上诉人已撤离小区，对情况说明不清楚。证据三由被上诉人负责公共区域投下水，对于住户内部管道问题由住户自己负责，由物业公司进行协调，在物业合同中第四条第2款已经进行约定。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为：《最高人民法院》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，涉案河马石小区系北海舰队自管军产房，舰队直管办作为北海舰队派驻小区的管理者，有权在北海舰队的授权下与润凯物业签订《物业管理委托合同》。该合同符合上述法律规定，合法有效，对包括上诉人何士斌在内的全体业主均具有约束力。被上诉人润凯物业为涉案小区提供了相应物业服务，作为业主的何士斌应当依约缴纳物业服务费，因此被上诉人润凯物业诉请上诉人何士斌支付涉案物业费，一审判决予以支持符合法律规定。关于上诉人何士斌主张被上诉人物业服务有瑕疵等问题，一审判决结合案情，酌情处理违约金并无不当。上诉人何士斌主张物业费、电梯费减半收取，缺乏法律依据，本院不予支持。 综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人何士斌负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  刘昭阳 审判员  林伟光 二〇二〇年四月二日 书记员  方高海