福建省龙岩市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽08民终616号 上诉人（原审被告）：魏明金，男，1964年2月14日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 被上诉人（原审原告）：龙岩市威源物业管理有限公司，住所地龙岩市新罗区中城梅林凤凰路49号B幢201室，统一社会信用代码：9135080069437820X2。 法定代表人：傅乐天,执行董事。 委托诉讼代理人：陈倩云，福建公治律师事务所执业律师。 上诉人魏明金因与被上诉人龙岩市威源物业管理有限公司（以下简称威源物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省龙岩市新罗区人民法院（2019）闽0802民初9991号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案后，依法组成合议庭对案件进行了审理。上诉人魏明金及被上诉人龙岩市威源物业管理有限公司的委托诉讼代理人陈倩云到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 魏明金上诉请求：撤销福建省龙岩市新罗区人民法院（2019）闽0802民初9991号民事判决，并依法改判。事实与理由：一审判决认定事实不清、证据不足，该判决在未确认威源物业公司行为是否违反《福建省前期物业服务合同》与《物业管理条例》的情况下违法裁决，依法应予撤销、改判。威源物业公司没有履行相关维修、养护、管理、维护义务，应承担相应的赔偿责任。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”。《福建省前期物业服务合同》第三条第三项:“负责本物业公用设施设备的日常维修、养护和管理。《物业管理条例》第三十五条:“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应服务。”实际现象却是：1.威源物业会司被新罗区物业管理站列为“不良”企业，其中2016年10月13日被区住建局列为“创城工作不达标”企业。2.楼层消防箱里的灭火器己失效，部分楼层灭火器材缺失半年之久，仍未补充，消防栓水压不足，消防控制室无人值守，存在安全隐患。3.接地保护零线已被盗剪多年，该配电表的线不符合设计要求及施工规范，未施工整改，存有严重的安全隐患。4.以上安全隐患系威源物业公司明知故犯或置之不理，罔顾业主人身安全，属违约行为。5.威源物业公司在2013年期间在8号楼2层原设计就有卫生间的前提下，擅自增设卫生间，声称是为老年活动中心所用是假，其实是想将8号楼2层出租。导致魏明金杂物间及相邻杂物间墙体渗漏，至今不整改。不管8号楼2层权属归谁，威源物业公司增设卫生间的行为已造成渗漏，魏明金有权向威源物业公司要求恢复原状。6.在威源物业公司管理期间，9号楼2梯下负一层电梯一次性长达3个月以上停运，只有单梯运转，甚至单梯经常停运，还有掉梯事件。按设计要求双梯4户，50多住户在早中晚三个高峰期已连续3个月以上单梯运行，给业主造成极大的不便和心理创伤，所有住户可以作证。对停运的电梯威源物业公司以购买不到配件为由拖延时间敷衍了事，属违约行为。魏明金犯有酸关节退行××，因为要开车接送小孩，每天要来回走台阶7至8趟，造成二次伤害，威源物业公司应赔偿魏明金精神损失费和营养费。7.关于物业费，魏明金从2010年10月初至2016年3月底都有缴纳物业费。魏明金在一审中列举了大量物业管理服务存在的问题，有些方面存在严重问题，一审法院却不予采纳错误。根据《物业管理条例》第三十五条、第四十条和《合同法》第六十七条规定:任何一个小区业主，在物业管理单位没有尽到约定的服务时，有拒交物业费的权力。每户不交费是有不得以的原因，而物业管理单位不去解决业主家与小区公共场所实际问题，反而起诉业主缴纳物业服务费。这也纵使物业管理单位不履行职责或服务质量下降，干好干坏一样能收费，更不会提高物业服务质量，这才真正形成了恶性循环。 威源物业公司辩称，一审法院认定事实清楚，判决正确。魏明金的上诉请求及事实理由不能构成其拒缴物业费等费用的合法依据，不应当支持其上诉请求。答辩人提供的服务包含多种事项，且就算答辩人确实存在魏明金所主张的事实，魏明金也无法证实其所提出的问题持续存在或答辩人存在实质性违约。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，魏明金的上诉请求及事实和理由于法无据，请求驳回上诉，维持原判，以维护答辩人及按约缴费业主的合法权益及法律的公平公正。 威源物业公司向一审法院提出诉讼请求：被告支付原告物业服务费6456.32元、代垫公摊水费71.8元、公摊电费590元共计7118.12元，并支付从2018年6月1日起至款清之日止、以尚欠款项为本金、按年利率6%计算的违约金。 一审法院认定事实：被告是龙岩市新罗区小洋龙铁名苑小区9号楼1508、1608室的业主，均办理了龙岩市不动产权证。2014年6月18日、2017年5月23日，原告（乙方）与小洋龙铁名苑开发单位龙岩铁路建设发展集团有限公司（甲方）分别签订为期三年的《小洋龙铁名苑前期物业服务合同》，约定：二、合同期限：自2014年6月18日至2017年6月17日及2017年5月25日至2020年5月24日止，由原告向龙铁名苑含被告在内的业主提供物业服务。三、乙方提供物业服务的主要内容：1.物业共用部位、共用设施设备的日常维修、养护、管理；2.共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾清运等；3.公共园林、景观及设施的养护和管理；4.维护物业管理区域内的公共秩序并协助做好安全防范工作；5.其他服务事项。六、乙方权利义务：（十一）、1.合同期内的各项经营收入（如广告、场地出租等）归物业公司，用于贴补前期物业费用；3.小区保安工作定义为配合当地公安机关进行监控、巡逻、维护秩序工作（不含人身、财产保险保管责任）。七、收费标准：物业服务费，其中4层以上高层住宅收费为1元/月/平方米（不含水电公摊）。物业共用部位及共用设施设备用水用电费用由相关业主按户、建筑面积分摊。十四、违约责任：（二）、业主经乙方书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照千分之三的标准支付违约金等。（四）、乙方违反本合同约定的义务，致使本合同约定的服务内容和标准未能完成，甲方有权要求乙方在30日内解决，逾期未解决的，甲方可依法解除本合同，并有权要求乙方按其减少的服务支出费用予以赔偿。上述收费标准按省物价局、省住房和城乡建设厅《福建省物业服务收费管理实施办法》（闽价服267号）、龙发改（2010）房99号、龙发改价（2013）117号收取等等。合同签订后，原告依约于2010年5月25日至2018年5月31日为该小区计1285户业主提供物业服务，之后双方合同终止，该小区由新永鑫物业有限公司入驻物业管理。截至2018年5月31日止，被告所有的该两套房产欠缴物业费、公摊水、电费，具体为：9号楼1508、1608室各欠缴2016年4月1日至2018年5月31日止物业费3228.16元、2017年1月1日至2018年5月31日止公摊水费35.9元、2017年1月1日至2018年5月31日止公摊电费295元计3559.06元，两套合计7118.12元。期间，原告有向被告进行电话催讨，2018年5月31日有按每栋楼进行分套公示，但未果。2019年12月2日，原告诉至法院，请求判如所请。 庭审中，一、针对被告支付违约金的起算时间，原告进行了变更，即：被告向原告支付物业服务费6456.32元、代垫公摊水费71.8元、公摊电费590元共计7118.12元，并支付从2019年12月2日起至款清之日止，以7118.12元为本金、按年利率6%计算的违约金。二、针对被告的抗辩，原告表示：1.消防控制室问题，2017年间另案物业纠纷期间，已经做出处理和说明。2.接地保护地线问题，原告退场前进行了整改并报备新罗区物管站。3.电梯门涂漆系为掩盖无法清除的小广告，墙上系写禁止乱停车字样不属乱写。4.自用水费被告已经交清，若被告要退还，可另案主张。原告收取的二次供水电费加收每月0.4元，是因为水发集团每年的7-11月要加收一个20%，原告收费在水发集团规定的范围内。5.8号楼2层权属业主委员会，当时是老年活动中心，为了便于老人确实有增设卫生间，但是关于漏水2017年已经解决。6.电梯故障都会进行保修，因某些零部件的购买，需要较长时间，不存在不管现象。其他公共部分的问题，原告有按合同约定进行服务，但应由业委会主张权利，原告至今未收到业委会要求进行整改的通知。 一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定:“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，龙岩铁路建设发展集团有限公司系小洋龙铁名苑开发建设单位，据此，原告与龙岩铁路建设发展集团有限公司签订的《前期物业服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律与行政法规的强制性规定，合法有效，该合同依法对物业服务企业及全体业主均具有约束力。原告根据约定向包括被告在内的业主提供了物业管理服务，被告在接受前述服务后，应履行按期向原告交纳物业服务费、公摊水电费的义务。现被告尚欠原告2016年间至2018年5月31日的物业服务费6456.32元、代垫公摊水费71.8元、公摊电费590元共计7118.12元，在原告之前催缴及本院发出应诉通知情形下，被告已明知所欠费用，故被告所有的两套房尚欠原告物业服务费、代垫公摊水电费款项，事实清楚，应限期给付。被告于2016年间起即接受了原告提供的相关物业服务，但至今未按约履行付款义务，既违反了合同约定，对其他按约缴纳物业费等业主而言亦显失公平，明显构成违约，应承担逾期付款违约责任并应按约支付逾期违约金。合同约定“业主未能按时足额支付物业服务费，应当按照千分之三的标准支付违约金”，原告现主张变更后诉请即要求被告支付从2019年12月2日起至款清之日止、以7118.12为本金、按年利率6%计算的违约金，符合合同约定，予以支持。本案系物业服务合同纠纷，原告已经按约为小区共用部位设施的维护管理、公共区域的清洁卫生及垃圾清运、公共秩序的安全防范管理等提供了服务，作为业主依约应缴纳物业费等相关费用。物业服务属比较特殊的民事法律关系，它面对的不像一般民事法律关系的单独个体，而是群体即成百上千的业主，每个业主对物业服务的需求不同等原因，物业公司提供的服务难免存在不到位与瑕疵，如果业主均以此拒付物业管理费，受损的是双方，尤其是业主本身。合同约定，如若原告提供的服务内容和标准未能按约完成，其承担的违约责任系限期整改、解除合同直至按其减少的服务支出费用予以赔偿，而非业主有权以物业管理服务存在各种瑕疵为由而拒付物业服务费，况且根据合同的相对性原则，主张原告承担违约责任的系合同的相对方，即签订合同的开发建设单位或业主委员会。因此，被告抗辩原告物业管理存在瑕疵而拒付物业服务费，理由不能成立，不予采纳。被告另抗辩：1.原告多收取水费问题，因被告已缴清该款项，且被告并未明确主张，故被告可另行主张权利要求退还。2.8号楼2层增设卫生间导致底层杂物间墙体渗漏问题，属侵权责任纠纷，本案系物业服务合同纠纷，二者法律关系不同；且该2层权属业主委员会，民事主体亦不同，故被告应另行主张权利。需要说明的是，物业公司与业主之间因物业管理引发的纠纷，系普遍现象，在法律法规进一步完善物业管理情形下，双方应相互理解、相互支持，多沟通尽善美，共同创造宜人的居住环境。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：魏明金应于本判决生效之日起五日内支付龙岩市威源物业管理有限公司截至2018年5月31日的物业服务费6456.32元、代垫公摊水费71.8元、公摊电费590元共计7118.12元，并支付从2019年12月2日起至款清之日止、以7118.12元为本金、按年利率6%计算的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由魏明金负担。 二审中魏明金向本院提交了如下证据:1.福建省龙岩人民医院疾病证明书一份,证明魏明金患有膝关节退行性疾病,因电梯停运造成损失要求赔偿;2.清运垃圾收款收据3张（650元、910元、390元）,要求该费用由威源物业公司承担。经过质证,威源物业公司对这两组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为不能证明魏明金的主张。本案属于物业服务合同纠纷，没有证据证明该费用是由魏明金进行清运发生的费用,如果魏明金认为确实存在该费用且属于威源物业公司应当承担的费用，可以另行主张。 本院经审查认为，魏明金提供的证据一、证据二无法直接证明魏明金的主张,本院不予采纳。 经审理查明，各方对原审查明认定的事实均无异议,本院对各方均无异议的事实予以确认。 本院认为，本案双方当事人争议的焦点主要为：威源物业公司是否构成违约？魏明金是否有权以物业管理服务存在的各种瑕疵为由拒付物业服务费?对此，本院分析认定如下： 本案中，龙岩铁路建设发展集团有限公司系小洋龙铁名苑开发建设单位，2017年5月23日威源物业公司与龙岩铁路建设发展集团有限公司签订《前期物业服务合同》，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定:“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。故《前期物业服务合同》依法对物业服务企业及全体业主具有约束力。根据《前期物业服务合同》第十四条第四款:“乙方违反本合同约定的义务,致使本合同约定的服务内容和标准未能按约完成，甲方有权要求乙方在30日内解决,逾期未解决的,甲方可依法解除本合同，并有权要求乙方按其减少的服务支出费用予以赔偿。”根据合同约定，若威源物业公司存在未按合同约定的内容和标准提供提供物业服务，其承担的违约责任系限期整改、解除合同直至按其减少的服务支出费用予以赔偿。威源物业公司根据约定向包括魏明金在内的业主提供了物业管理服务，每个业主对物业服务的期待与需求不同，物业服务难免存在不到位与瑕疵，但该瑕疵不等于违约，魏明金提供的证据无法证明威源物业公司存在未按合同约定的内容和服务提供物业服务的违约行为，故以此为由认为无需支付物业服务费的上诉理由不能成立。二审中魏明金要求威源物业公司承担垃圾清运费，但其一审中未提出，对魏明金二审中新增加的诉讼请求二审法院已经进行调解，在物业公司同意对物业服务费打8.5折的情况下仍调解未果，故魏明金可另行主张。关于魏明金要求威源物业公司赔偿因电梯停运造成的膝盖损失费用问题，现有证据无法直接证明魏明金的主张，故对其该上诉主张本院不予支持。关于魏明金上诉主张的杂物间渗水问题，属于侵权法律关系，本案属于物业服务合同法律关系，法律关系不同，当事人可另行主张。 综上所述，魏明金的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由魏明金负担。一审案件受理费按照一审判决计收。 本判决为终审判决。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 吕 敏 审判员 谢 勇 审判员 陈聪聪 二〇二〇年四月二十日 法官助理陈倩 书记员韦婷 附：主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……