浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙07民终171号上诉人（原审原告）：永康市花街镇三明村股份经济合作社，住所地浙江省永康市花街镇三明村。负责人：曾中华。委托诉讼代理人：**胜，浙江思大律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨金盛，男，1966年1月16日出生，汉族，住浙江省永康市。被上诉人（原审被告）：徐汝森，男，1930年3月12日出生，汉族，住浙江省永康市。被上诉人（原审被告）：徐鹿康，男，1965年1月27日出生，汉族，住浙江省永康市。二被上诉人共同委托诉讼代理人：胡帅，永康市四方法律服务所法律工作者。二被上诉人共同委托诉讼代理人：李爱萍，永康市四方法律服务所法律工作者。上诉人永康市花街镇三明村股份经济合作社（以下简称三明村经合社）因与被上诉人徐汝森、徐鹿康物权保护纠纷一案，不服浙江省永康市人民法院（2019）浙0784民初7868号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。三明村经合社上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判支持一审诉讼请求；二、由徐汝森、徐鹿康承担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由：一、卖屋契明确约定“人不可以居住，只准拆屋，屋拆后屋基归集体所有。”原房屋木料和瓦片都已经被拆除，但一直未归还屋基，群众意见很大。卖屋契中约定的“拆屋时间无限期”，不能理解为永久，36年已经够长；二、原房屋已经拆除并新建，已经根本违反卖屋契的约定；三、徐汝森、徐鹿康新建房屋出租后获得的收益，应返还土地所有人。徐汝森、徐鹿康辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回三明村经合社的上诉请求，维持原判。徐汝森于1983年10月10日通过招投标方式以753.51元购得涉案房屋，系合法取得，并签有卖屋契明确任何社员不能争执。2006年4月1日，徐汝森通过儿子徐鹿康提交土地使用申诉书，经过杨公村经济合作社、杨公村村委会、花街镇政府花街管理处盖章确认，明确了诉争房屋的权属。由于永康市行政村改革，杨公村与其他几个村庄合并为三明村，新集体组织应当对原集体组织确认的事实予以确认，故徐汝森、徐鹿康对涉案房屋享有处分权，且无出租行为。本代理人到村里了解情况，得到的答复是没有争议，且村主任、村书记从未出庭，我们认为本案诉讼并非村集体的真实意思表示。三明村经合社向一审法院起诉请求：一、由徐汝森、徐鹿康立即拆除原杨公老一队祠堂基上的叁间蘑菇房，并将集体所有的土地（屋基）归还三明村经合社；二、由徐汝森、徐鹿康向三明村经合社返还不当得利7.8万元；三、由徐汝森、徐鹿康承担三明村经合社为本案支付的律师费3万元；四、本案诉讼费用由徐汝森、徐鹿康承担。一审法院认定的事实如下：1983年10月10日，原杨公村新一队、新二队与徐汝森签订《卖屋契》一份，卖屋契内容为：“立卖屋契人大屋公社杨公大队杨公老一队现将蘑菇场房屋三间，现干部社员双方自愿同意出售蘑菇房三间。屋基坐落祠堂基，房屋人不可以居住，只准拆屋，屋拆后屋基为集体所有。房屋价按投票。房屋三间原价柒佰伍拾叁元伍角壹分整。当日现款付足。自卖屋后任何社员不能争执”。徐汝森作为购买人签字。该卖屋契中还注明“拆屋时间无限期”。后该房屋一直由徐汝森及其儿子徐鹿康使用至今。期间，徐鹿康在2006年4月1日向办理土地登记部门提交了一份土地使用申诉书，且相关部门曾经在2016年向徐汝森颁发了浙（2016）永康市不动产权第0002301号不动产权证书，后该证书被注销。杨公村因永康全市实施的村庄合并政策，而与其他几个村庄合并为三明村。经三明村经合社申请，一审法院向永康市公安局花街派出所开具调查令，永康市公安局花街派出所出具一份情况说明，表示经查询，杨公村华锦路40-2号101室的临时居住人员于2015年7月11日开始居住至今；花锦路40-2号107室的临时居住人员于2019年3月14日开始居住至今；花锦路40-1号201室的临时居住人员自2019年5月21日开始居住至今；花锦路40-1号101室的临时居住人员自2019年5月21日居住至今；花锦路40-1号202室的临时居住人员自2019年8月31日开始居住至今。三明村经合社为一审诉讼支出律师代理费30000元。一审法院认为，占有物返还纠纷是指因占有物被他人非法侵占，占有人请求返还的纠纷。三明村经合社并非系作为占有人主张权利，故本案案由不应定为占有物返还纠纷，而应变更为物权保护纠纷。案涉的卖屋契系双方自愿签订，未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。双方签订的协议抬头就明确为“卖屋契”，签订卖屋契后，徐汝森和徐鹿康已经使用案涉房屋30余年，期间村集体组织也未提出相关异议，而卖屋契中又注明拆屋时间无限期，因此对三明村经合社要求拆除房屋的诉请，一审法院不予支持。集体土地所有权属于村集体，但在房屋未拆除之前，房地一体，返还土地尚不具备条件，因此对要求返还土地的诉请，一审法院也不予支持。对于不当得利诉请，三明村经合社未提交证据证明不当得利数额为78000元，且即使数额明确，该收入也系因房屋而产生的收益，房屋在出卖后已并非村集体所有，故村集体也无权就此主张权利，综上对其要求返还不当得利的诉请一审法院也不予支持。对于律师代理费，虽有该款项支出，但是双方无约定和法律规定基础，故要求徐汝森、徐鹿康承担该费用的依据不足，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回永康市花街镇三明村股份经济合作社的诉讼请求。案件受理费1230元（已减半收取），由永康市花街镇三明村股份经济合作社负担。二审期间，三明村经合社向本院提交以下证据：证据一、照片四张，证明原房屋已经拆除，按照卖屋契的约定，房子拆除地基要返还集体；证据二、杨公村村民出具的《关于要求归还集体土地的报告》一份，证明村集体是有异议的，村集体成员对涉案房屋拆除又重建出租的现状不满。徐汝森、徐鹿康对上述证据质证认为：对证据一，琉璃瓦的照片的真实性予以认可，其他照片三性有异议，涉案房屋墙面粉白是因美丽乡村建设需要，村里要求粉刷修补，村里还给了补贴。门是开着的，没有锁，不可能住人。杨金盛的田在涉案房屋门前，因为涉案房屋的存在，其无法在自己的田里建造新房。对证据二，三性均有异议。本院对上述证据认证如下，对证据一，四张照片中只有一张琉璃瓦照片为涉案房屋现状，其余三张均不是涉案房屋，无法形成前后对比，无法达到证明目的，不具证明效力；对证据二，二审提交的这份报告，是在一审提交的报告复印件最后增加7名村民的签名。徐汝森、徐鹿康质证认为对该证据三性均有异议，本院认为真实性无法核实，且即使真实，也与本案无关，对该证据效力不予认定。三明村经合社申请证人杨某出庭作证，证明卖屋契的真实意思表示。杨某到庭陈述，签订卖屋契时其是杨公村新队队长，杨章德，即杨金盛的父亲，是老队队长，这件事是我们两个人经手办的，卖屋契上的内容由杨章德所写，最后落款签名是我们本人所签。当时大队要卖涉案房屋，想买的不止徐汝森一个，价格按公开投票竞买，最终徐汝森投票价格最高，就卖给他。卖屋契明确涉案房屋不可居住，只准拆屋，拆屋后木料和瓦片归拆的人所有，屋基归集体所有。“拆屋时间无期限”也是当时一起写的，由杨章德所写，我也同意。徐汝森、徐鹿康对上述证人证言质证认为，认可证人本身的发言，对于三明村经合社代理人引导的问题有异议。签订卖屋契即集体同意出售涉案房屋的意思表示，且通过招投标方式，当时徐汝森仅比其他投标者多了5毛钱投得。涉案房屋建造于1980年，1983年出售，时间不长，不可能是为了拆屋而购得瓦片和木料。证人回答中也提到不可居住的原因是周边是庄稼。本院对上述证人证言认证如下，杨某作为卖屋契的经办人之一，到庭陈述当时签订卖屋契的事实，徐汝森、徐鹿康对其陈述的真实性予以认可，本院对其陈述的真实性亦予以认可，其所陈述的内容能够证明签订卖屋契时的真实意思表示。二审期间，徐汝森、徐鹿康未向本院提交新证据。二审经审理，对一审查明的事实予以确认。本院认为，双方自愿签订卖屋契，明确约定“屋拆后屋基归集体所有”、“拆屋时间无限期”，系真实意思表示，双方均应按约履行。因涉案房屋未拆除，归还屋基的条件未成就，无法支持返还土地的诉请。三明村经合社认为房屋卖给徐汝森已经长达36年多之久，应该予以拆除。本院认为时间长并未违反卖屋契约定，对于拆除涉案房屋的诉请不予支持。关于不当得利的主张，依据不足。故一审法院判决并无不当。综上，三明村经合社的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2460元，由永康市花街镇三明村股份经济合作社负担。本判决为终审判决。审 判 长 朱红彦审 判 员 杜月婷审 判 员 周楚臣二〇二〇年四月二十六日法官助理郑莉莎代书记员 周璟学