海南省三亚市城郊人民法院民事判决书（2020）琼0271民初317号原告（反诉被告）：邢福强，男，1960年2月1日出生，汉族，公民身份号码×××，现住三亚市。委托诉讼代理人：邢浩波，海南外经律师事务所律师。被告（反诉原告）：王毅，男，1976年11月29日出生，汉族，公民身份号码×××，现住三亚市。委托诉讼代理人：蔡昌府，广东金桥百信（三亚）律师事务所律师。第三人：钟毓，男，1983年7月15日出生，汉族，公民身份号码×××，现住三亚市。原告（反诉被告）邢福强与被告（反诉原告）王毅、第三人钟毓合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。在审理期间，王毅提起反诉，本院依法合并审理。邢福强的委托诉讼代理人邢浩波、王毅及其委托诉讼代理人蔡昌府到庭参加诉讼。钟毓经本院传票合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。邢福强向本院提出本诉诉讼请求：1.判令王毅向邢福强退还押金50000元及相应利息；2.判令王毅向邢福强支付铺面转让费30000元；3.判令王毅向邢福强开具自2017年3月26日起至2018年6月30日期间租金364000元的租赁发票；4.本案诉讼费由王毅承担。事实和理由：邢福强系个体工商户三亚品椰龙泉人椰子鸡汤店（已注销）的经营者。2016年3月26日，邢福强以三亚品椰龙泉人椰子鸡汤店的名义与王毅签订一份铺面租赁合同，约定：王毅将其拥有的经营管理及转租权的三亚市××街铺面出租给邢福强，租期为9年，即自2016年3月26日起至2025年3月25日止，租金每月24000元，押金50000元。合同签订后，双方均依约履行合同义务。后因邢福强的经营亏损，经双方协商同意，于2018年7月1日签订《转让协议》，约定：双方同意转租该铺面，从2018年7月1日至7月31日起，由王毅负责转租，邢福强配合王毅转租，转让费按4:6比例分成，即王毅分得四成，邢福强分得六成。从2018年8月1日起对外转租，转让费按5:5比例分成，如转租未成功，则合同自然终止。2018年7月19日，邢福强、王毅与钟毓签订《转让协议》，约定：邢福强将上述铺面及中央空调设备转让钟毓，转让费180000元；邢福强与王毅之间的租赁合同终止。合同签订后，邢福强依约将涉案铺面及中央空调设备移交给钟毓，钟毓也依约将转让费180000元支付给王毅。依该协议，邢福强应分得转让费108000元，扣除房租28000元，王毅应支付邢福强转让费80000元，但王毅仅向邢福强支付了50000元，尚欠30000元未支付。押金50000元也未退还。另，王毅拒绝向邢福强开具自2017年3月26日起至2018年6月30日期间租金364000元的租赁发票。邢福强多次与王毅协商无果，故诉至法院请求判如所请。王毅辩称,1.邢福强构成违约，王毅无需退还50000元押金。邢福强实际租用期间为2016年3月26日至2018年7月21日，未达到合同约定的9年租期。同时，邢福强亦未支付2018年5月26日至2018年7月21日的房屋租金。根据合同约定，邢福强的上述行为属于合同约定的不予退还押金的情形。此外，邢福强在双方于2018年7月1日签订的转让协议中也自认无法按照合同约定履行原租赁合同。2.根据双方签订的租赁合同及转让协议，王毅不仅不应向邢福强支付30000元转让费，反而邢福强还应支付78293.36元给王毅。根据双方于2018年7月1日签订的转让协议，邢福强应得转让费108000元，扣除拖欠租金44800元、水电等费用5611.66元(其中电费3923.66元、水费588元、铺面厨房油污清理费1100元)及已转账给邢福强的50000元，邢福强应得7588.34元的转让费。但由于邢福强拖欠2018年5月26日起至2018年7月21日的房屋租金，至2020年2月23日共产生85881.6元的迟延履行滞纳金。扣除应支付给邢福强的7588.34元转让费，邢福强实际还应支付78293.36元给王毅。3.王毅已开具自2016年5月26日至2017年5月25日期间租金288000元的发票，自2017年5月26日至2018年5月25日期间租金288000元未开具发票。根据合同约定邢福强实际上是从2016年5月26日起开始缴纳租金，因此王毅实际开具租金发票的起算时间应为2016年5月26日，王毅已实际开具1年（2016年5月26日至2017年5月25日）租金共计288000元的发票。此外，邢福强截止至目前实际缴纳2年(2016年5月26日至2018年5月25日)共计576000元的租金，未开具发票的实缴租金数额仅为288000元。王毅向本院提起反诉诉讼请求：1.判令邢福强向王毅支付拖欠租金(自2018年5月25日起至2018年7月21日止)人民币44800元；2.判令邢福强向王毅支付迟延履行滞纳金(自2018年5月25日起计至还清之日止，暂计至2020年2月23日为85881.6元)；3.判令王毅无需向邢福强退还房屋押金人民币50000元；4.判令邢福强向王毅支付拖欠水电费(自2018年5月25日起至2018年7月21日止)及铺面厨房油污清理费共计人民币5611.66元；5.本案全部诉讼费用由邢福强承担。邢福强辩称,根据双方签订的《转让协议》，转租期间从2018年7月1日起邢福强不承担房租费用，邢福强拖欠王毅2018年5月25日至6月30日租金共计28000元，可以从邢福强应得的108000元转让费用中扣除，再将剩余的转让费80000元支付给邢福强。故，邢福强没有违约。钟毓未到庭参加诉讼，亦未对本案的本诉、反诉提交书面的陈述意见。双方当事人围绕诉讼请求向本院提交证据，本院组织双方进行证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证，有争议的证据如下：1、邢福强提交的《租赁合同》，以证明双方存在房屋租赁合同关系。王毅认为双方实际履行的并非这份合同，这份合同是方便原告开具税务发票所签订，双方实际履行的是邢福强与王毅个人签订的合同。2、邢福强提交的两份收款收据，以证明邢福强已经付清了水费的事实。王毅认为该证据无法证明其支付了水费。3、邢福强提交的中国南方电网公司的收款凭证，以证明其已经在铺面转让前将涉案铺面的电费已经付清的事实。王毅认为该证据只能证明邢福强所交的六月份的电费，七月到八月的电费还没有交付。4、邢福强提交的个人账户对账单，以证明邢福强没有拖欠王毅的租金。王毅认为该证据只能证明邢福强支付了2018年2月26日至2018年5月25日的租金。5、王毅提交的《租赁协议》，以证明双方所签订的协议是为了方便邢福强开具租赁税务发票所签订的，双方在本协议也签字盖章，说明了本合同不作为执行依据。邢福强认为该证据无法达到王毅的证明目的。6、王毅提交的《租赁合同》，以证明当事人之间存在房屋租赁合同法律关系，其中约定了实际收取租金是从2016年5月26日起算，以及双方违约责任。邢福强认为双方履行的不是该合同，租金缴纳是24000元一个月，是按月缴纳不是按年度来交的，双方履行的合同是邢福强提交的合同。7、王毅提交的《转让协议（双方）》，以证明邢福强拖欠房租期间为2018年5月25日起至2018年6月30日。邢福强认为其没有拖欠租金，根据双方的协议，该时段的租金可以从转让费中扣除。8、王毅提交的《对外转让协议（三方）》，以证明邢福强于2018年7月1日至2018年7月21日仍在占有使用，应当支付相应租金及水电等费用。邢福强认为2018年7月1日签订转让协议以后，其已经是停止经营涉案铺面，而且根据双方协议邢福强应该缴纳的租金是到2018年6月30日，从2018年7月1日起不再承担涉案铺面的租金。9、《客户抄表结算复核单》，以证明铺面2018年6月、7月的电费费用。邢福强认为其没有拖欠2018年6、7月份的电费。本院经审理，认定事实如下：2016年3月26日，邢福强与王毅签订《租赁合同》，约定：邢福强租用王毅名下位于三亚市××街铺面。租用期限9年，自2016年3月26日至2025年3月25日。房屋租金每年288000元，半年一付。在合同签订之日，邢福强一次性支付2016年5月26日至2016年11月25日共6个月的租金144000元，并交纳50000元保证金。双方还约定邢福强有60天的装修期间，该期间不收取租金。同日，王毅与三亚品椰龙泉人椰子鸡汤店签订另一份《租赁合同》，约定：租用期限9年，自2016年3月26日至2025年3月25日。房屋租金每月24000元，每月一付。房屋押金为50000元。双方还约定邢福强有60天的装修期间，该期间不收取租金。后，邢福强于2016年3月18日向王毅支付50000元押金、2016年8月4日向支付144000元租金、2016年12月26日支付72000元租金、2017年1月16日支付48000元租金、2017年1月25日支付24000元租金、2017年5月19日支付72000元租金、2017年6月19日支付72000元租金、2017年1月22日支付70000元租金、2018年1月19日支付74000元租金。2018年7月1日，王毅作为甲方与三亚品椰龙泉人椰子鸡汤店、邢福强共同作为乙方签订《转让协议》，约定：“…1.甲乙双方同意该铺面转租，从2018年7月1日至7月31日起，由甲方负责转租，乙方配合甲方转租。涉及转让费用按4:6比例分成，即甲方四成，乙方六成所得…3.转租期间从2018年7月1日起，乙方不承担房租费用，如转租期满，未成功转租，从2018年8月1日起，乙方则根据甲方通知，给予乙方5天时间撤出乙方的设施设备…4.原本店所涉及相关生产费用：如水电费以及乙方应缴税款，包括所有拖欠甲方2018年5月25日至6月30日租金，由乙方负责缴纳，也可以从乙方转让所得的转让费用扣除…”。2018年7月19日，王毅、三亚品椰龙泉人椰子鸡汤店与钟毓签订《转让协议》，约定将涉案房屋转让给钟毓，从2018年7月21日起正式移交。转让费为180000元。后，钟毓将180000元转让费支付给王毅。庭审中，双方确认邢福强缴纳租金到2018年5月25日，邢福强应缴未缴部分的水费为588元、电费为3929.91元，王毅自2017年5月26日后未向邢福强开具发票。邢福强应分得的转让费为108000元，王毅已支付邢福强50000元。另查明，三亚品椰龙泉人椰子鸡汤店系个体工商户，经营者为邢福强，该店已于2018年12月5日注销。庭审中，双方对邢福强作为本案的诉讼主体资格无异议。还查明，三亚市河东区商品街80号房屋系王毅所有。本院认为：本案的争议焦点为：1、关于双方实际履行的是哪一份《租赁合同》的问题；2、关于邢福强是否违约，王毅是否应当返还50000元押金的问题；3、关于邢福强租赁店铺时间截止点的问题。关于争议焦点1，从邢福强提交的个人账户对账单看出，邢福强并非是以月为单位缴纳租金，其缴纳租金的时间及金额与邢福强与王毅个人签订的《租赁合同》中约定的租金缴纳时间及金额基本一致，故双方实际履行的合同应为邢福强与王毅个人签订的《租赁合同》。关于争议焦点2，双方签订的《转让协议》系双方当事人的真实意思表示，双方应恪守履行合同义务。该协议明确约定了双方同意铺面转租，并对转租事项及分成进行了约定。双方还约定邢福强尚欠的租金及水电费等费用可以从邢福强所得转让费中扣除，故邢福强未到期转租铺面，以及未支付后期的租金及水电费的行为并未违约，王毅亦未提交其他证据证明邢福强有违约行为，故对王毅的主张，本院不予支持。邢福强未违反合同约定，王毅应当退还邢福强押金50000元。关于利息，邢福强并未举证说明其主张的利息的起算时间及依据，因其主张的利息不明确，故本院不予支持。关于争议焦点3，因双方签订的《租赁合同》明确约定了从2018年7月1日起，邢福强不承担房租费用，王毅亦未举证证明邢福强需要支付租金至2018年7月21日，故邢福强应向王毅支付2018年5月26日至6月30日期间的租金共计28000元（24000元+24000元/30天×5天）。根据双方的约定，邢福强尚欠王毅的租金以及水电费可以从邢福强应得的转让费中扣除，故王毅还应向邢福强支付转让费25482.09元（108000元-50000元-28000元-588元-3929.91元）。王毅主张的铺面厨房油污清理费1100元，因其未提交相关证据予以证明，邢福强亦不认可，故本院不予支持。关于租赁发票，因王毅自2017年5月26日起未向邢福强开具租金发票，按照《租赁合同》的约定，王毅应向邢福强开具自2017年5月26日至2018年6月30日期间租金292000元（288000元+24000元/30天×5天）的发票。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：1被告（反诉原告）王毅于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）邢福强退还押金50000元；2被告（反诉原告）王毅于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）邢福强支付转让费25482.09元；3被告（反诉原告）王毅于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）邢福强开具2017年5月26日至2018年6月30日期间租金292000元的发票；4驳回被告（反诉原告）王毅的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3980元（邢福强已预缴），由邢福强负担,574元，王毅负担3406元；反诉案件受理费1956元（王毅已预缴），由王毅负担1650元，邢福强负担306元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审判员 欧阳敏 二○二○年四月二十七日书记员 王碧姬附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。