江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终1636号上诉人（原审被告）：孙靖，男，1972年4月6日生，汉族，住无锡市。被上诉人（原审原告）：许成龙，男，1994年1月24日生，汉族，住江苏省兴化市。委托诉讼代理人：顾筱麟，江苏谋盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁洁瑾，江苏谋盛律师事务所律师。原审第三人：无锡市景溪物业管理有限公司，住所地无锡市溪南新村386、387、388。法定代表人：黄俊，该公司总经理。原审第三人：李晶诚，男，1964年6月29日生，汉族，住无锡市梁溪区。上诉人孙靖因与被上诉人许成龙、原审第三人无锡市景溪物业管理有限公司（以下简称“景溪公司”）、李晶诚房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2018）苏0211民初8017号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙靖上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判；二、本案诉讼费用由许成龙承担。事实与理由：孙靖主张的装修损失未折损完毕，可搬离物品仍存在价值，许成龙应当承担部分的物品损失责任。1.一审法院认定孙靖与许成龙的租赁合同部分无效，反之双方租赁合同部分有效，在无法通知到孙靖的情况下，许成龙应当尽到保管孙靖店内原有物品的责任。2.一审法院认定其物品搬离并非系许成龙单方原因，主要系孙靖自身原因，该认定也指出许成龙存在责任，应当承担次要责任。景溪公司未续签租赁合同的原因是许成龙经营的龙虾店扰民所致。3.一审法院认定相应装修已折损完毕无事实依据。孙靖与景溪公司租赁合同约定“在租赁期满或解除之日，孙靖可将其所有的、可移动的财产迁出租赁物”，因此可搬离的物品并未折损完毕，许成龙应当与景溪公司进行物品交接，并保管可搬离物品，然后通知孙靖交接，但许成龙未搬离原有物品，也未通知孙靖。4.可搬离物品为灯具4300元、格力空调柜机7800元、格力空调挂机3750元、油烟分离器设备一组38000元、厨具设备一套35000元，共计88850元。许成龙答辩称，孙靖上诉请求许成龙承担保管其物品及装修损失的相应责任，无任何法律依据和合同依据。1.许成龙对孙靖与景溪公司的租赁合同内容不知情，在景溪公司突然通知限期搬离情况下又无法联系到孙靖。2.根据双方之间合同，合同解除或者终止时，许成龙没有任何保管孙靖物品的义务。3.孙靖应当依据其与景溪公司的租赁合同，来主张其物品相关损失；其向许成龙主张相应权利属于对象你错误，无法律依据。综上请求二审法院驳回上诉，维持原判。景溪公司陈述称，其对转租行为并不知情，与孙靖之间的租赁合同明确规定不得转租。景溪公司发了要求商铺用户于5月14日之前搬离的通知，期间一直联系不到孙靖。具体内容装修及物品事实不太清楚。根据租赁协议第十条，租赁期满或解除租赁之日起，孙靖应自行搬离，逾期未搬出视为放弃，景溪公司有权自行处置。许成龙向一审法院起诉请求：1.请求判令孙靖立即返还其房屋租赁款22392.2元、保证金10000元以及物业管理费360元；2.请求判令被告立即支付违约金21000元整。3.本案诉讼费用由孙靖承担。孙靖向一审法院提出反诉请求：1.确认双方于2018年3月17日签订的门面转租协议无效；2.判令许成龙赔偿装修损失14.2万元；3.本案诉讼费用均由许成龙承担。一审法院认定事实：涉案房屋原系蠡溪苑安置房小区的物业配套用房，由景溪公司负责管理。2015年3月1日，孙靖以李晶诚的名义与景溪公司签订《商铺租赁合同》一份，约定孙靖租赁涉案房屋，建筑面积约40平方米，租期自2015年3月1日至2018年4月30日，租金65000元/年，擅自转租的出租方有权解除合同。承租后，孙靖、李晶诚将涉案房屋进行了部分改造，将原作为门卫室的单独一间房屋一面墙拆除后与隔壁一排房屋联成一排并进行了装修。此后，孙靖在涉案房屋内冬天开羊肉店，夏天将房屋转租他人开龙虾店。2018年3月17日，孙靖与许成龙签订《门面转租协议》一份，约定孙靖将涉案房屋约80平方米租给许成龙做羊肉店使用，租期自2018年3月17日至2018年8月25日，租金为35000元，保证金10000元，房租于签订合同时付清；孙靖保证若发生与房屋有关的纠纷或债务，由孙靖负责并赔偿由此给许成龙造成的经济损失。协议第六条约定“乙方在租房期间，甲方如发生租期转移，已经生效的租房关系随之失效，甲方赔偿乙方3个月房租金作为补偿，乙方在接书面通知7天内无条件搬出。反之乙方提前退租，赔偿甲方3个月租金。”该协议签订后，许成龙向孙靖支付租金35000元，保证金10000元并接手涉案房屋用于经营龙虾店生意。2018年5月10日，景溪公司向涉案房屋内商铺发送《通知》一份，告知“大吉大利今晚吃虾：根据房屋租赁协议的约定，租赁商铺已到期，不再续租。现我公司特发此通知，告知2018年5月14日之前搬离此商铺，该商铺由我公司收回，如不搬离，物业有权断水断电，一切后果自己承担。”后景溪公司于2018年5月14日收回涉案房屋并联系孙靖将店内物品搬离，因孙靖此后涉及另案刑事犯罪被羁押故未将物品搬离。为支持抗辩意见，孙靖向一审法院提供李晶诚与南长区悦海装饰装潢服务部签订的《店铺装修合同》及材料明细签单一份，拟证明其装修花费142000元。许成龙对该组证据真实性不认可，认为与本案无关联性。景溪公司称不知道装修情况，没有向其备案过。上述事实，有《商铺租赁合同》、《门面转租协议》、《店铺装修合同》、通知、营业执照及当事人陈述笔录等在卷佐证。一审法院认为：当事人可以基于自愿原则签订合同，但不得侵害他人权益。本案中，孙靖在租得涉案房屋后，未经出租人景溪公司同意，擅自将涉案房屋转租给许成龙，且双方转租期限超过了孙靖租赁房屋的期限。在景溪公司对超出期限不予认可的情况下，因超出租赁期限租赁损害了景溪公司权益，故该超出期限部分应属无效。未超出租赁期的，根据景溪公司与孙靖签订的租赁合同，景溪公司可以行使解除权，并不因景溪公司未同意转租而当然无效。就孙靖自行扩充的面积，因该部分未经合法规划审批，故该部分面积的转租应属无效。因景溪公司与孙靖之间的租赁合同将要到期，景溪公司在合同到期后未与孙靖续签合同，导致许成龙提前搬离涉案房屋，孙靖应将剩余期间的预付租金22392元（取整）退还许成龙。关于保证金10000元，孙靖亦应退还。另外，该提前被迫搬离的原因，并非双方合同约定的单方违约情形，而系双方签订的协议期限已超出前手租赁合同约定的期限而导致此后期间无效，故而不存在依合同约定赔偿违约金的问题。反之，孙靖未能与景溪公司续签租赁合同，亦不仅仅系许成龙经营的龙虾店扰民所致，且其物品未搬离并非系许成龙单方原因，主要系其自身原因。孙靖所主张的装修损失，其承租涉案房屋的租赁期已到，相应装修已折耗完毕，且景溪公司收回房屋系因合同到期，与许成龙无关，故对孙靖的反诉请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十二条、第十五条之规定，一审法院判决：一、孙靖与许成龙签订的《门面转租协议》关于孙靖自行改建部分面积及自2018年5月1日起租期部分无效。二、孙靖于本判决生效之日五日内向许成龙返还租金22392元及押金10000元。三、驳回许成龙的其余诉讼请求。四、驳回孙靖的反诉请求。一审本诉案件受理费1144元、一审反诉案件受理费1570元，合计2714元，由许成龙负担450元，由孙靖负担2264元。二审中，当事人没有提交新证据。本案经二审审理，对一审法院查明的事实予以确认。本院另查明，孙靖以李晶诚的名义于2015年3月1日与景溪公司签订的《商铺租赁合同》约定：租期期满而一方不愿意续租或者双方按照本协议之约定协商解除本协议的，乙方（孙靖）应在租赁期期满或者协议解除之日将其所有的、可移动财产迁出租赁物。逾期未迁出的，视为乙方（孙靖）放弃该等财产之所有权，甲方（景溪公司）有权自行处置。因此处置该等财产所产生的费用，由乙方（孙靖）承担，甲方（景溪公司）可从乙方（孙靖）交付的履约保证金中先行扣除。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。首先，根据孙靖与景溪公司签订的《商铺租赁合同》，约定租期至2018年4月30日，到期后是否续签租赁合同系孙靖与景溪公司之间自行处分之权利，孙靖主张未能续签租赁合同系许成龙经营的龙虾店扰民所致，依据不足，本院不予支持。其次，孙靖明知其与景溪公司签订的租赁合同已到期且未续签，租赁期满将其所有的、可移动财产迁出租赁房屋系其义务，但其未自行搬离。孙靖上诉主张许成龙应承担可搬离物品的保管及赔偿责任，但根据孙靖与许成龙签订的租赁合同，双方对可搬离物品名称、数量及保管责任等未进行约定，孙靖也未提供可搬离物品交接手续等证明材料，许成龙对孙靖制作的可搬离物品清单也未予以认可。故该项上诉请求，因孙靖未提供充分证据加以证明，本院也不予支持。综上所述，孙靖的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2021元，由上诉人孙靖负担。本判决为终审判决。审判长 缪 星审判员 刘 芸审判员 潘华明二〇二〇年四月二十九日书记员 陆奕匀