北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终2636号上诉人（原审原告、反诉被告）：路志红，女，1973年8月15日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李宏伟，北京厚大合川（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：于飞，北京景淳亦驰律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：罗会卿，男，1983年2月4日出生，汉族，华夏幸福基业股份有限公司职员，住北京市东城区。委托诉讼代理人：张建昆，北京植德律师事务所律师。委托诉讼代理人：任珊珊，北京植德律师事务所律师。原审第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：王翼瑶，女，北京链家房地产经纪有限公司职员。原审第三人：北京银行股份有限公司阜裕支行，住所地北京市海淀区阜成路101号一层0107室、二层0207室。负责人：朱新辉，行长。委托诉讼代理人：吴强，男，北京银行股份有限公司阜裕支行员工。委托诉讼代理人：张海泉，北京市海斯律师事务所律师。上诉人路志红因与被上诉人罗会卿、原审第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家经纪公司）、原审第三人北京银行股份有限公司阜裕支行（以下简称北京银行阜裕支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2018）京0101民初16288号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。路志红上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第三项，依法改判：罗会卿支付购房款16万元；支付逾期支付首付款的违约金98010元（以首付款297万元为基数，按日万分之五的标准，自2017年9月1日起至2017年11月5日止）；支付逾期办理贷款的违约金559580元（以贷款金额196万元为基数，按日万分之五的标准，自2018年1月1日至2019年7月25日止）；2.本案一、二审诉讼费用由罗会卿承担。事实和理由：1．一审判决认定事实错误，其从未同意罗会卿延期支付首付款297万元，并未放弃追究逾期付款责任；2．10万元是补偿性质，双方从未变更过合同总价，按时付款、所有手续办理完毕后支付10万元；3.银行卡换卡一事对贷款没有实质影响，罗会卿未按时办理贷款应承担逾期损失。对银行延迟放款、贷款数额降低及利率损失责任，一审法院认定由路志红与罗会卿各自承担，法律适用错误，如何折抵属事实查明不清。罗会卿辩称，同意一审判决，不同意路志红的上诉请求。1．双方就变更房款已达成一致意见，录音、微信均可证明。合同签订后，房价降价约150万，因此双方沟通的是降低房屋总价，不是补偿问题。路志红已同意拿到297万后马上支付10万元，不能解释为合同顺利履行完毕后再支付。2．签订合同时已说明了购房款来源，路志红曾同意逾期支付首付款。3．路志红私自变更银行卡号、拒绝配合贷款，导致拖延至2019年7月，利率上涨、贷款金额减少16万，此损失应当由路志红承担。链家经纪公司述称，同意一审判决，不同意路志红的上诉请求。同意罗会卿的陈述。北京银行阜裕支行述称，同意一审判决结果。对各方意见不做表态。2018年8月，路志红向一审法院起诉请求：1．罗会卿立即支付逾期支付首付款的违约金187425元（以总房款595万元为基数，按日万分之五的标准，自2017年9月1日起至2017年11月2日止）；2．支付剩余购房款16万元；3．支付物业交割保证金2万元；4．支付逾期办理贷款的违约金669375元（以总房款595万元为基数，按日万分之五的标准，自2018年1月1日至2018年8月13日）；5．支付逾期支付剩余房款的违约金1029350元（以总房款595万元为基数，按日万分之五的标准，自2018年8月14日至2019年7月25日）；6．支付逾期支付16万元购房款的违约金（以总房款595万元为基数，按日万分之五的标准，自2019年7月26日至全部款项付清之日止）；7．案件受理费由罗会卿承担。2018年9月，罗会卿反诉请求：1．路志红退还购房款10万元；2．支付自2017年11月4日起至路志红实际付款之日止，以10万元为基数，按日万分之五的标准计算的利息损失；3．赔偿因银行贷款利率上调导致的损失159030.49元；4．确认就未能办理贷款的16万元剩余购房款按照每月支付一期，共分300期的付款方式支付；5．案件受理费及反诉费由路志红承担。一审法院认定事实：2017年4月3日，路志红（出卖人、甲方）与罗会卿（买受人、乙方）签署了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，链家经纪公司为合同居间方（丙方），约定路志红将位于北京市东城区板厂南里xxx房屋（以下简称诉争房屋）售与罗会卿，房屋价格共计595万元。定金5万元，于2017年4月3日支付；乙方于过户前5个工作日内向甲方支付购房款共计297万元，于2017年5月15日前向甲方支付购房款95万元。甲乙双方应于网签后5个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。双方同意，在2017年8月31日前办理房屋过户手续。甲乙双方应当在交房当日自行办理物业交割手续，丙方陪同，双方办理物业交割当日，由乙方将物业交割保证金2万元自行划转至甲方。剩余196万元，由买受人申办抵押贷款，并由贷款机构直接将该部分房款支付给出卖人。买受人因自身原因未获得贷款机构批准的，由买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担其间已发生的及要发生的各项费用。关于买受人逾期付款违约责任，《补充协议》约定，甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定的义务，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。且如《补充协议》与《买卖合同》、《居间服务合同》等约定不一致，以补充协议约定为准。合同签订后，罗会卿依照合同约定向路志红支付了定金5万元及95万元的购房款。2017年4月20日，罗会卿向北京银行阜裕支行提交了个人二手房贷款申请，2017年5月23日，罗会卿与北京银行阜裕支行签订了个人购房按揭贷款借款及抵押合同，罗会卿为借款人，贷款金额196万元，期限264个月，利率为同期基准利率上浮10％，指定收款人为路志红，收款账户尾号为9402。2017年11月1日，罗会卿向路志红支付了另一笔购房款297万元，路志红于2017年11月6日收到294万元，于2017年11月9日收到3万元。2017年11月6日，罗会卿取得诉争房屋的所有权证。2017年11月10日，北京银行阜裕支行办理了诉争房屋的抵押权登记。2017年12月份，因路志红尾号为9402的收款账户异常，导致北京银行阜裕支行未能正常放款。后路志红将另行办理的尾号为1331的北京银行借记卡提交给北京银行阜裕支行。变更收款人账户属于合同内容变更，需要路志红、罗会卿共同前往北京银行阜裕支行处办理变更手续，因路志红、罗会卿此时就退还10万元发生争议，罗会卿未前往银行补办变更手续。因政策变化及房贷审批逾期，原贷款合同已无法继续履行。本案诉讼期间，罗会卿与北京银行阜裕支行于2019年7月签订了新的贷款合同，贷款金额180万元，期限300个月，利率为同期基准利率上浮20％。路志红确认已收到上述银行贷款。罗会卿于2017年8月份收到诉争房屋的钥匙，于2017年10月底正式入住。路志红的委托代理人于11月13日通知罗会卿办理物业交割手续，2017年12月5日，路志红再次向罗会卿邮寄了房屋交接通知书，双方亦因退还10万元费用问题，未能实际办理交割手续，罗会卿也未向路志红支付物业交割保证金2万元。根据双方微信聊天记录显示，除诉争房屋的供暖费路志红可能尚未结清以外，就屋内设施，水电燃气、物业费等问题，双方均无争议，但路志红在交接通知书中表示已经结清了2016年之前的供暖费，但未就此进一步举证。至此，路志红共计收到购房款577万元。关于路志红是否同意罗会卿延期支付297万元，路志红表示其从未同意，路志红还向一审法院提交了落款日期为2017年9月12日、2017年10月12日的催款通知书，以证明路志红未曾放弃罗会卿的逾期付款责任。罗会卿对此不予认可，并表示从未收到过上述两份催款通知书。为证明双方确曾就延期支付297万元协商一致，罗会卿向一审法院提交了2017年9月21日双方的电话录音，该录音中路志红曾表示过“我可以就这金那金的，你不管我采取什么形式，我肯定不跟你计较”“如果说抛去一切，咱们能正常的就是说晚一点无所谓”“关于那个什么违约不违约的那些个因为是我给朋友面子，我必须按那个走”。且链家经纪公司职员王鹤雷到庭作证表示对于罗会卿延迟支付297万元房款，双方是有过协商的，路志红对此是同意并认可的。关于退还10万元的问题，根据路志红、罗会卿2017年10月29日的电话录音显示，路志红曾口头承诺“（关于10万元）对，等这297万元确实让我看见了，在我银行（卡）里出现了，我马上给你”。在2017年11月11日的双方通话录音中路志红再次表示“（关于10万元）当时说的是全款到账以后马上给你”。之后，在2017年11月13日，罗会卿与路志红委托代理人李宏伟的通话录音中，李宏伟亦确认路志红曾表示过在全款到账之后会给罗会卿10万元。在2017年11月10日的路志红、罗会卿的微信聊天记录中，在罗会卿询问路志红10万元回款的问题后，路志红回复“全额到账就给你”。关于变更贷款合同一节，在2017年5月23日罗会卿已经与银行办理了抵押贷款合同，北京银行阜裕支行于2017年11月10日办理了诉争房屋的抵押权登记。2017年12月份，因路志红提供的银行卡状态异常，导致北京银行阜裕支行未能正常放款。银行方面表示在发生上述情况后于2017年12月底就通知了原、罗会卿双方需双方共同至银行办理变更手续。路志红收到银行通知后，向银行提交了新办理的银行卡。罗会卿收到银行通知后未能及时至银行办理手续。罗会卿对此解释称因路志红曾承诺过在收到297万元购房款后立即返还罗会卿10万元房款，路志红既不履行该承诺，又不同意签署书面的补充协议，故罗会卿在未收到该10万元退款前不同意重新办理贷款手续。且路志红向罗会卿表示办理该变更手续不需要罗会卿的配合即可自行办理，路志红在2018年8月份之前都未曾通知过罗会卿需要罗会卿配合办理。路志红则认为罗会卿与银行的工作人员始终是有沟通的，银行方面也已经明确告知过罗会卿补办手续一事，路志红之所以不主动要求罗会卿配合，系因为办理贷款以便支付购房款是罗会卿的主要合同义务，路志红仅为配合一方，罗会卿更无权以退还10万元作为其履行自己的合同义务的前提条件。双方于2018年7月中旬至8月底前曾就补办贷款手续一事进行过磋商，但最终未能协商一致。路志红于2018年8月13日通过微信向罗会卿发出付款告知书，要求罗会卿立即以现金或转账的形式支付合同剩余款项198万元。罗会卿收到该告知书但未回复。因原贷款合同无法继续履行，2019年7月份，罗会卿重新向北京银行阜裕支行申请办理抵押贷款，现银行已将180万元贷款支付给路志红。一审法院认为，根据本案所查明的事实，双方订立房屋交易契约后，罗会卿依约支付了定金和第一期购房款共计100万元后，由于自身原因，没有在合同约定的房产过户时间2017年8月31日的前五日支付第二笔购房款297万元。也正是由于罗会卿不能及时付款，房产过户时间才延迟至了同年11月。依照合同约定，罗会卿本应承担逾期付款的违约责任。但根据交易中介方的证言，以及双方进行交涉的通话记录，可以认定罗会卿延期支付第二笔购房款的请求已获路志红的允可。因此，路志红要求罗会卿支付该笔购房款的逾期付款违约金，没有事实依据，法院不予支持。根据双方在2017年10月底至11月初的通话记录可知，由于房价下跌，路志红同意退还罗会卿10万元。对此，应当认定为双方就房屋交易价格进行了变更，即将房屋交易价格变更为了585万元。路志红第一次承诺退还罗会卿10万元时，将退款时间节点定为罗会卿支付完毕第二笔购房款297万元之后，但之后又改口称退款时间节点为购房款全额付讫之后。由于路志红前后不一、有失诚信，罗会卿对路志红退款的诚意产生质疑，并在之后消极配合路志红办理放款手续，导致合同履行的延宕。应当指出，路志红随意更改退款时间节点，显系不当，且贷款发放延迟亦有路志红自身原因，但罗会卿长时间不配合路志红办理放款手续，亦属违约。罗会卿提出的此乃行使先履行抗辩权的诉讼主张，没有事实和法律依据，法院不予采纳。因此，由于银行延迟放款所产生、衍生的损失，应由路志红、罗会卿各自承担。故路志红要求罗会卿支付其他逾期付款违约金的诉讼请求，以及罗会卿反诉要求路志红赔偿的利率上调损失，法院均不予支持。至于罗会卿要求路志红赔付10万元退款的利息损失一节，考虑到罗会卿亦有违约行为，以及罗会卿还应支付路志红房价款等因素，罗会卿此项反诉请求，法院不予支持。而罗会卿所提剩余房款分期支付的请求，于法无据，法院亦不予支持。因双方已于2017年10月底就房价款总额进行了变更，故罗会卿还应向路志红支付房价款6万元及物业交割保证金2万元，路志红要求罗会卿支付剩余房价款16万元的诉讼请求，法院不能支持。（）据此，依照依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百二十条之规定之规定，一审法院于2019年12月判决：一、罗会卿于判决生效后三日内给付路志红房价款60000元；二、罗会卿于判决生效后三日内给付路志红物业交割保证金20000元；三、驳回路志红其他诉讼请求；四、驳回罗会卿的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。对于各方二审中争议的事实，本院审查了在案全部微信记录、电话录音等证据，一审法院对证据内容的认定正确，本院对理由及内容不再赘述。本院认为，结合各方诉辩意见，本案争议焦点可归纳为：双方对合同履行中出现的争议应否承担违约责任。对此，本院持否定态度。具体理由如下：首先，罗会卿无需承担迟延支付首付款的违约责任。合同签订后，因出售案外房屋购房款未及时到位，罗会卿确实迟延支付了首付款。但根据在案的电话通话录音、证人证言等证据，结合2018年北京房地产市场变化的客观背景，可以认定路志红对罗会卿延迟支付首付款一事知情且同意，已放弃请求其承担违约责任的权利。其次，本案产生的根源在于，在2018年北京市房地产市场发生变化的背景下，合同履行中双方出现新的约定，但未通过书面方式固定，约定内容及履行方式存在前后变化、理解不一，由此产生互不信任、导致履行延宕。路志红变更银行卡号，对贷款审批放贷本不应产生影响。在房价变化背景下，罗会卿要求路志红明确10万元退还方式后再行完成贷款事宜也属正常。但双方协商不成导致拖延，本意应非违约。因此，本院不能认定双方对此构成违约。虽双方均有损失发生，但相对方均无需承担。最后，对于10万元，双方在性质理解及履行方式存在争议，对证据亦可以出现多种理解。根据前文分析，本院不再认定该笔款项的性质。但无论性质如何，路志红向罗会卿支付10万元的结果确定无误。一审法院在剩余未付房款中予以扣除，处理正确。综上所述，路志红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11976元，由路志红负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王金龙审 判 员 霍翠玲审 判 员 姚 颖二〇二〇年四月二十九日法官助理 刘 佳书 记 员 孙辰姝