山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终2589号上诉人（原审原告、原审被告）：张苞，女，1976年12月21日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：李金龙，山东华剑律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：江静静，女，1990年3月26日出生，汉族，住山东省沂水县。上诉人张苞因与被上诉人江静静房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院(2019)鲁0105民初3191号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。张苞上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审费用由江静静承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，江静静系违约方，张苞不负有返还押金及物业费的义务。一审法院以江静静租赁期间商铺未安装天然气无法正常经营无法实现合同目的为由，认定张苞承担违约责任属于认定事实不清。首先，双方签订租赁合同时，江静静对商铺未安装天然气的现状是明知的，就能够预见后期可能因天然气影响其经营，但其依然在租赁合同上签字，这说明江静静自愿承担天然气未安装带来的后果，一审法院将该后果归责于张苞，以此认定张苞承担违约责任明显错误。其次，一审法院认为未安装天然气就等于张苞有违约行为，而张苞认为商铺天然气的安装系物业和天然气公司负责，不是张苞能够完成和掌控的事情，而且张苞也从未承诺过天然气安装的时间，所以双方约定了天然气开通之后再计算房租，一审法院以未安装天然气认定张苞违约明显不公平。天然气虽未开通，但江静静一直挂牌经营，已经实现了合同目的，张苞在租赁期间无任何违约行为，一审法院认定张苞违约没有事实依据。最后，江静静系违约方，世茂物业出具的证明证实，江静静在未给张苞通知的前提下，在合同租赁期内撤铺搬家，以行为明确表示不再履行合同属于违约，应当根据租赁合同承担相应的违约责任。一审法院对双方当庭解除租赁合同予以确认，既然是当庭解除合同，就说明开庭之前双方仍存在租赁关系，江静静应当承担自2018年7月4日签订房屋租赁合同起至2019年10月9日当庭解除租赁合同期间的物业费。一审法院认为江静静搬离之后就不应承担物业费与认定当庭解除租赁合同相互矛盾，没有事实和法律依据。另外，物业费系世茂天城物业服务有限公司收取，根据权利义务相对等的原则，既然是物业服务公司收取的物业费，即便是有所返还，也应当是物业服务公司承担返还义务，张苞不具备承担该义务的主体资格，一审法院将返还义务强加于张苞属于认定主体错误，违背了公平公正的原则。二、一审法院适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款规定：在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。当事人可以解除合同。此即债务人拒绝履行，也称毁约，包括明示毁约和默示毁约。江静静在租赁期内提前撤铺搬家的行为符合上述法律规定，应视为违约。江静静的违约行为与免租期没有任何关联性，免租期内一样可以有违约行为的存在，无论在免租期内还是在计租期内江静静撤铺搬家就说明其已单方终止租赁合同，所以免租期不能阻却江静静违约事实的成立。三、一审法院审判程序违法。一审法院没有审查代理人身份和资格，一审庭审中，江静静代理人肆意发言，并且数次打断张苞的发言和法官的发问，无视法庭纪律和庭审规则，法庭秩序一度混乱，但法庭并没有予以制止，张苞一直认为其是代理人，但判决书下发后，并没有江静静代理人的身份信息，一审法院却在庭审中任由其坐在审判区被告的位置上肆意发言，张苞认为庭审是一件严肃和神圣的事情，一审法院的审判程序违法。江静静辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求依法驳回上诉，维持原判。张苞向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除张苞与江静静签订的《房屋租赁合同》；2.判令江静静支付张苞免租期内的租金12855元；3.判令江静静支付张苞违约金15300元；4.判令江静静支付水费151.3元，电费3913.4元，物业费1822.2元；5.本案诉讼费由江静静承担。江静静向一审法院提出反诉请求：1.判令解除江静静与张苞签订《房屋租赁合同》；2.判令张苞退还江静静缴纳的租金25500元、押金4300元、物业费3600元；3.本案诉讼费由张苞承担。一审法院认定事实：2018年7月4日，张苞与江静静签订《房屋租赁合同》一份，约定江静静承租张苞位于济南市天桥区世茂天城1.3期8号楼221商铺，租赁期限自2018年7月5日至2021年10月4日止，租金每月为4250元。双方约定给予江静静92天的装修免租期，即自2018年7月5日至2018年10月4日。双方在合同尾部用黑体字约定：“免租日及计租日按照甲方把商铺内燃气安装验收合格后及漏水事项解决完毕后顺延。”合同签订后，江静静向张苞支付了租金25500元，押金4300元，并交纳了租赁期间物业费3600元。张苞将案涉商铺交付江静静使用。2019年4月18日，双方发生口角，江静静搬离案涉商铺。据江静静陈述，2018年12月12日，江静静办理完营业执照，将该房屋用于中餐馆的经营，一直等天然气，试营业几天，各个部门一直查，无法正常经营。据张苞陈述，案涉商铺的天然气于2019年4月30日安装完毕。案涉商铺的产权证正在办理中。一审法院认为，张苞与江静静之间的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律与行政法规禁止性规定，合法有效，双方均应恪守合约，诚实履行。张苞与江静静在庭审中均同意当庭解除该合同，一审法院予以确认。江静静承租案涉商铺的目的是用于餐馆经营，因案涉商铺直到2019年4月30日才安装了天然气，在江静静租赁期间因案涉商铺未安装天然气致使其无法正常经营，即无法实现其合同目的，故张苞应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失”。故对于张苞要求江静静支付免租期内的租金12855元及违约金15300元的诉讼请求，一审法院不予支持；双方约定给予江静静92天的装修免租期，即自2018年7月5日至2018年10月4日。但该条款与合同黑体的约定（免租日及计租日按照甲方把商铺内燃气安装验收合格后及漏水事项解决完毕后顺延）前后矛盾。一审法院认为，江静静在签订案涉合同之初，对案涉商铺未安装天然气的现状及自己经营中餐馆的需求是明知的，但其依然在租赁合同上签字，可以推定其默认对黑体条款进行了实质性的变更。故一审法院认定双方的装修免租期应自2018年7月5日至2018年10月4日止。2019年4月18日，江静静搬离案涉商铺，故江静静应当支付自2018年10月5日起至2019年4月18日止的租金及物业费。因张苞在本案中未主张2019年4月6日至2019年4月18日的租金，一审法院不予处理。江静静向张苞支付租金25500元（2018年10月5日起至2019年4月5日止），押金4300元，物业费3600元，扣除使用期间的物业费，张苞应向江静静退还物业费710.13元。另，张苞应向江静静返还押金4300元，对于江静静的此项诉请，一审法院予以支持；对于江静静要求张苞退还租金25500元的诉讼请求，一审法院不予支持。张苞在庭审中陈述，张苞代江静静支付了租赁期间发生的相关费用，分别为：自2018年7月起至2019年4月止的水费151.3元；自2018年7月起至2019年4月止的电费3913.4元；自2019年7月1日起2019年12月止的物业费1822.2元。一审法院认为，张苞提交的电费发票两份及物业证明一份，该证据能够证明其代为江静静支出了租赁期间所发生的电费3913.4元及水费151.3元，故江静静应当向张苞支付上述费用。张苞主张的物业费1822.2元，系江静静搬离之后所发生，应由张苞自行承担，故对张苞的该项诉请，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定判决：一、解除张苞与江静静于2018年7月4日签订的《房屋租赁合同》；二、张苞于判决生效之日起10日内向江静静返还押金4300元及物业费710.13元；三、江静静于判决生效之日起10日内向张苞支付电费3913.4元及水费151.3元；四、驳回张苞的其他诉讼请求；五、驳回江静静的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费减半收取301元，由江静静负担；反诉受理费减半收取318元，由张苞负担。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与原审一致，本院对原审查明的事实予以确认。本院认为，关于违约责任问题，江静静承租案涉商铺的目的是用于餐馆经营，因案涉商铺直到2019年4月30日才安装了天然气，在江静静租赁期间因案涉商铺未安装天然气使其无法正常经营，导致合同目的无法实现，故，一审法院认定张苞应承担违约责任，并无不当。因张苞违约导致江静静搬离涉案房屋，其后产生的物业费非因江静静使用产生，一审法院关于物业费的认定符合本案情况。关于一审程序问题，当事人对自己提出的主张应提交证据证明，张苞未提交证据证明其主张，对此，本院不予采信。综上所述，张苞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费602元，由上诉人张苞负担。本判决为终审判决。审判员  郭维敬二〇二〇年四月一日书记员  侯新新