上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终2928号上诉人(原审原告)：王钢，男，1978年8月17日生，汉族，户籍地江苏省南京市。委托诉讼代理人：王涛，江苏玖润律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔杰，江苏玖润律师事务所律师。上诉人(原审原告)：余佳，女，1979年6月14日生，汉族，户籍地江苏省南京市。委托诉讼代理人：王涛，江苏玖润律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔杰，江苏玖润律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海联京企业发展有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：李宗汉，该公司董事长。委托诉讼代理人：高峰，上海大度律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：江苏致壹房地产开发有限公司，住所地江苏省南京市。法定代表人：仇士平，该公司执行董事。上诉人王钢、余佳因与被上诉人上海联京企业发展有限公司(以下简称“联京公司”)、江苏致壹房地产开发有限公司(以下简称“致壹公司”)案外人执行异议之诉一案，不服上海市青浦区人民法院(2019)沪0118民初18756号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王钢、余佳的上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持上诉人王钢、余佳的一审诉请，一、二审案件受理费均由对方当事人承担。事实和理由：一、位于江苏省南京市秦虹南路XXX号良城美景家园地下车库的251号系争车位未过户至上诉人名下非因其自身原因。上诉人对系争车位享有物权期待权，法律法规并未规定该权利的行使期限，且上诉人已多次督促致壹公司办理产权过户手续，但因该公司遗失相关凭证导致无法办理，故上诉人未怠于行使权利，对未办理产权过户无过错。其他部分车位于2014年、2015年期间办理产权过户手续，实际也都超过了合同约定的期限，恰恰可以证明在车位买卖中，延期办理产权是普遍存在的交易习惯。二、本案审理应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称“执异和复议规定”)第二十九条的规定。尽管系争车位具备独立产权，但依法应优先保障小区业主购买，故属于为购买用于居住的商品房的小区业主提供必要居住配套的设施。因小区业主购买车位是服务于居住目的，可认定车位也是用于居住的。三、上诉人对系争车位享有的请求权远早于联京公司对致壹公司享有的金钱债权，也优先于上述金钱债权，该车位实质上不属于致壹公司的责任财产。如一审法院强制执行系争车位，必然导致上诉人既无法得到车位权属，也无法受偿车位价款，明显不公。四、一审判决存在程序错误。在与本案情况相同的另案审理中，致壹公司不反对案外人提出的异议，在该案中其被列为第三人。本案中，致壹公司却被列为被告，故诉讼程序错误等。联京公司辩称，就系争车位签订了本案买卖合同后，其他业主已办理了相关车位的过户手续，但上诉人王钢、余佳却在长达数年时间内，未采取相应措施办理过户手续，显存在过错，且无证据证明其支付了对价。故请求驳回上诉，维持一审判决。致壹公司未发表答辩意见。王钢、余佳向一审法院起诉请求：停止执行系争车位，并解除对该车位的查封，终结拍卖等。一审法院认定事实：该法院于2017年11月16日立案受理联京公司诉致壹公司股权转让纠纷一案，并于2018年3月28日作出(2017)沪0118民初19125号(以下简称“民初19125号”)民事判决，驳回联京公司的全部诉讼请求。联京公司不服，向本院提起上诉。本院于2018年8月13日作出(2018)沪02民终4755号民事判决，撤销了民初19125号民事判决，判令：致壹公司支付联京公司股权转让款人民币(以下币种均为人民币)16,000,000元及违约金2,000,000元等。因致壹公司未履行付款义务，联京公司向一审法院申请强制执行，该法院于2018年9月25日以(2018)沪0118执4812号立案受理。执行中，一审法院于2019年1月11日依法查封尚登记在致壹公司名下包括系争车位在内的共计三十二个车位，并于同年3月12日裁定拍卖致壹公司名下位于南京市秦淮区秦虹南路XXX号良城美景家园26幢二单元101室、秦虹南路XXX号-10、秦淮区应天大街XXX号房地产及上述三十二个车位。2019年4月4日，一审法院出具公告，告知致壹公司及占有上述房产的案外人，应当自公告之日起十五日内迁出，案外人认为对上述房产享有租赁权而合法占有的，应当自公告之日起十五日内向该法院提出书面异议等。王钢、余佳得知后，向一审法院提出执行异议，经审查，一审法院于2019年8月29日作出(2019)沪0118执异182号执行裁定，驳回了其异议请求。王钢、余佳遂提起本案诉讼。一审法院在审理中，经向南京市不动产登记中心查询，在良城美景家园地下车库内未被查封的车位中，随机抽选的203号、207号、315号、326号、371号、390号车位分别于2014年、2015年期间办理了产权过户手续，现上述车位产权人为个人。其次，王钢、余佳提供其与致壹公司在2015年6月10日签订的系争车位《南京市机动车位销售专用合同》一份，致壹公司于当月11日开具的金额为90,000元的销售不动产统一发票(自开)一份，余佳名下银行账户资金明细二份和2015年6月9日向致壹公司付款90,000元的银行转账凭证一份，2015年、2017年和2018年支付停车费的收据三份，以及南京江鸿物业发展有限责任公司于2019年9月10日出具的《情况说明》一份。用以证明王钢、余佳在一审法院查封系争车位之前已签订了买卖合同，并实际支付了全部价款、占有使用该车位至今，对未办理过户无过错，且认为系争车位是住宅商品房的配套产权设施，本案应适用执异和复议规定第二十九条进行审查等。经质证，联京公司对《南京市机动车位销售专用合同》的真实性无异议，但认为王钢、余佳自2015年签订车位销售合同后，一直未通过包括诉讼等在内的方式主张权利，其对系争车位至今未能办理过户手续有过错；对发票真实性无异议，对余佳名下银行账户资金明细和转账凭证的真实性不予认可，不能证明对方支付的是购买系争车位的价款，且付款在签订合同之前，与一般的交易习惯不符；对停车费收据的真实性予以确认，但认为该收据中载明的收款事由是停车费而非车位管理费，不能证明对方实际占有系争车位；对《情况说明》真实性不予确认，且该物业公司未到庭作证，《情况说明》中也未写明车位购买时间等。一审法院认为，一、关于本案法律适用的问题。执异和复议规定第二十九条第二款中明确“所购商品房用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”等，可见该条款适用于住宅商品房的买卖，其目的在于保护房屋消费者的物权期待权。本案涉及的执行标的物为车位，显然不是用于居住。此外，系争车位有独立的产权，可以单独交易，不能认定为业主所购房屋的附属设施，故本案不适用该条款规定。执异和复议规定第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，致壹公司为被执行人，系争车位为不动产，本案系因涉及金钱债权的执行所发生的纠纷，故应适用该条款的规定。二、因联京公司对系争车位的《南京市机动车位销售专用合同》无异议，故可以确认在一审法院查封前，王钢、余佳已与致壹公司签订了合法有效的书面合同，而停车费收据则可证明其在上述查封前已实际占有系争车位。本案的争议焦点为王钢、余佳是否支付了车位价款以及对于未办理车位的产权过户登记手续是否有其自身原因。首先关于付款，余佳通过银行转账付款后，致壹公司开具的发票写明：销售的不动产为系争车位。两份证据相互印证，可以证明余佳等人已支付了系争车位的价款。由于其二人已实际履行作为买受人的主要合同义务，合同标的物也已明确，付款后签订合同明确双方的权利义务并无不合理之处，故应确认王钢、余佳已付清了全部车位价款。其次，关于“买受人自身原因”问题。王钢、余佳认为系争车位产权未能过户，系致壹公司未能办理合同备案手续和提交产权过户所需材料等原因所致，其二人对此没有过错。所谓“买受人自身原因”，包括了以下几方面：1、对其他权利障碍的忽略；2、对政策限制的忽略；3、消极不行使登记权利。本案中，根据已查明的系争车位买卖合同签订和一审法院查封的相应时间等事实，致壹公司出售的除上述查封之外的其余部分车位在2014、2015年期间均可以办理产权过户手续，但在长达数年的期间内系争车位却一直未办理过户，系怠于行使权利，故应认定王钢、余佳对系争车位未能办理过户登记手续有自身原因，不符合能够排除执行的情形。综上，其诉讼请求没有法律依据，难以支持。致壹公司经法院合法传唤未到庭，自行承担相应的法律后果。判决：驳回王钢、余佳的诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据法律规定，案外人对被执行的不动产主张所有权，符合法定情形的，人民法院应予支持。本案中，上诉人王钢、余佳主张系争车位的所有权，认为应按照司法解释执异和复议规定第二十九条进行审查。但该条款旨在保护房屋消费者的物权期待权即消费者的生存权，而系争车位拥有独立产权，不能认定为商品房的附属设施，且既不用于居住，也并非消费者生存所必需，故本案应参照上述司法解释中关于保护无过错不动产买受人物权期待权的第二十八条规定进行审理。对于上诉人在一审法院查封系争车位之前，已签订买卖合同，支付了价款并实际使用的事实，一审法院已详细阐述，本院予以确认，不再赘述。故本案的争议焦点为系争车位未过户至上诉人名下是否因其自身原因。根据一审法院查明的事实，系争车位最迟于2014年、2015年期间即可办理产权过户手续，但至该车位被一审法院查封之日止近数年期间内，上诉人既未向不动产登记部门提出过户申请，亦未通过法律途径主张权利，显属怠于行使权利，对该车位未过户至上诉人名下有其自身原因。在异议审查及本案一审期间，致壹公司未对上诉人提出的案外人异议发表意见，故一审法院将该公司列为一审的被告符合法律规定，并无不当。据此，上诉人提出的非因其自身原因导致系争车位未过户至其名下、该车位亦属于商品房范畴及一审判决程序错误、适用法律不当等上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。因此，上诉人对系争车位主张的所有权不符合无过错不动产买受人的物权期待权的保护条件，不足以排除一审法院的执行。综上所述，王钢、余佳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,050元，由上诉人王钢、余佳负担。本判决为终审判决。法官助理薛凤来审判长 吴 俊审判员 胡晓东审判员 杨喆明二〇二〇年四月二十九日书记员 薛凤来附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……