河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终2542号上诉人（原审原告）：宋喜梅，女，1975年10月30日出生，住河南省商水县。委托诉讼代理人：贺红军，男，1975年8月20日出生，汉族，住河南省商水县，系宋喜梅丈夫。委托诉讼代理人：刘拥华，河南团结律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南辰中律师事务所，住所地郑州市金水路299号浦发国际金融中心B栋2407号。负责人：申青山。委托诉讼代理人：吴莹，河南辰中律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴伟，河南辰中律师事务所律师。原审第三人：河南省海燕置业有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）商务内环路10号14层1406号。统一社会信用代码：9141010079679436XL。法定代表人：谷同阁。上诉人宋喜梅因与被上诉人河南辰中律师事务所（以下简称辰中律所）、原审第三人河南省海燕置业有限公司（以下简称海燕置业）执行异议之诉一案，不服郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初30788号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月5日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人宋喜梅上诉请求：1、撤销一审判决；2、依法改判周口市××大厦××房产归上诉人贺红军所有，并解除该房屋查封；3、本案诉讼费用由被上诉人辰中律所承担。事实和理由：1、宋喜梅于2012年3月24日与海燕置业签订了房屋认购协议，该合同符合法律规定，是双方当事人真实意思表示，合法有效；2、民事案件的证据只要达到“高度盖然性”即可，在一审中宋喜梅提交了微信截图、装修保证金收据、垃圾清运费收据、物业费《证明》等证据，足以证明宋喜梅已占有、使用多年，一审法院认为宋喜梅提交了收据凭证，没有其他支付凭证，不符合交易习惯，但宋喜梅系是做生意的，平时现金流水比较大，完全有用一二十万现金购买房屋的能力；3、案涉房屋未办理过户登记是由于海燕置业手续不完备导致，本小区其他业主至今也未办理房产手续，上诉人对未办理过户手续，没有过错；4、上诉人完全符合根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的可以排除执行的条件。综上，一审法院认定事实错误，请求二审法院依法改判支持上诉人的诉讼请求。被上诉人辰中律所辩称：案涉房产登记在被执行人海燕置业名下，人民法院予以强制执行并无不当，宋喜梅提交的证据不能证明其在查封前已经签订合法有效的买卖合同、支付了购房款并占有案涉房产，本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条规定的可以排除执行的情形。综上，一审判决正确，应予维持。宋喜梅向一审法院起诉请求：1、依法判令停止执行周口市××大厦××房产，并解除对该房产的查封；2、判决确认宋喜梅与海燕置业签订的《商品房买卖合同》合法有效，并确认涉案房产归宋喜梅所有；3、本案的诉讼费由辰中律所承担。一审法院认定事实：辰中律所申请执行海燕置业合同纠纷一案，执行依据为已经发生法律效力的（2018）豫0191民初1174号民事判决书。2019年5月23日，一审法院以（2019）豫0191执恢791号执行裁定书及协助执行通知书查封了河南省海燕置业有限公司名下的位于周口市××大厦××房产。在执行过程中，宋喜梅向该院提出执行异议，2019年10月18日，该院作出（2019）豫0191执异672号执行裁定书，驳回了其异议请求。2019年11月5月，宋喜梅向该院提起执行异议之诉。2012年3月24日，宋喜梅与海燕置业签订《周口国贸A栋认购协议书》，约定宋喜梅认购海燕置业开发的位于周口市交通路大庆路口的周口国贸A栋24层21户房产，建筑面积37.1平方米，定价3733元/平方米。双方签订协议之日，宋喜梅已向海燕置业交付购房定金3万元，自签订协议之日起七日内，宋喜梅必须与海燕置业签订《商品房买卖合同》，并付清应付房款和相关费用。若一次性付清总房款，享受房屋定价25%的优惠，实际售价为2790元/平方米，实际销售总价103521元。2012年3月21日，海燕置业出具收款凭据，显示宋喜梅向海燕置业交纳会员费1万元；2012年3月24日，海燕置业再次出具收款凭据，显示宋喜梅交纳定金3万元。2013年3月18日，宋喜梅与海燕置业就涉案房产签订《商品房买卖合同》，房产单价为2790元/平方米，总金额为103521元。宋喜梅于合同签订之日前一次性付清总房款，海燕置业应在2013年12月31日前将房产交付使用。合同生效之日起30日内由海燕置业向房产管理部门申请登记备案。同日，海燕置业出具收款凭据，显示宋喜梅交纳房款63,521元。2019年11月26日，周口国贸物业出具《证明》，显示周口国贸A2415-2422共8间房从2015年3月起一直由贺红军（与宋喜梅系夫妻关系，亦是另案原告）使用中。《证明》落款处有河南嘉禧物业服务有限公司加盖公章。经查询，至2019年12月3日9时22分，涉案房产仍登记在海燕置业名下，暂未查询到商品房合同备案信息。以上事实有《周口国贸A栋认购协议书》、收款凭据、《商品房买卖合同》、《证明》、房产查询信息及当事人陈述在案佐证。一审法院认为，本案为案外人执行异议之诉纠纷，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”综合本案，分析如下：关于宋喜梅是否在本院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。经庭审查明，宋喜梅与海燕置业签订《商品房买卖合同》的时间为2013年3月18日，涉案房产被本院查封时间是2019年5月23日，可以认定在人民法院查封之前双方已签订了合法有效的书面买卖合同。关于宋喜梅是否在本院查封之前已合法占有该不动产。宋喜梅提交的朋友圈截图及装修保证金收据、垃圾清运费收据均无法证明与本案存在直接关联性，仅有周口国贸物业出具的《证明》，并无其他证据相佐证，不足以证明其在查封前合法占有了涉案房产。关于价款的支付。2012年3月21日至2013年3月18日期间，宋喜梅分三笔共向海燕置业交纳会员费、定金及购房款共计103521元，但其均是仅提交了海燕置业出具的收据凭证，并无其他支付凭证，宋喜梅称该三笔款项均是现金支付，不符合交易习惯。关于宋喜梅是否非因自身原因未办理过户登记。宋喜梅与海燕置业签订的《商品房买卖合同》约定，在合同签订之日30日内海燕置业应向房产管理部门申请登记备案。但涉案房产至今未办理备案登记，宋喜梅称因涉案房产手续不全无法办理，但双方合同签订至今已近七年，宋喜梅并未提交证据证明其向海燕置业主张过相应违约赔偿责任，也不能明确是缺少何种手续，不符合正常房屋交易常理，无法认定涉案房产未办理过户登记非因其自身原因。综上，宋喜梅的异议申请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二、三、四项的规定，其对涉案房屋享有的民事权益不能排除强制执行。鉴于海燕置业经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃，由此产生的不利后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下：驳回原告宋喜梅的诉讼请求。案件受理费2,370元，由原告宋喜梅负担。二审过程中，上诉人向本院提交了如下证据：1、中国建设银行个人活期账户支出交易明细，证明其支付案涉房产尾款情况。2、霍景中证人证言，证明其查封前已经实际占有案涉房产。辰中律所发表如下质证意见：1、对交易明细的真实性无异议，但对证明目的有异议。上诉人并非向海燕置业支付，其向谷同海支付不符合商品房买卖的交易习惯，不符合法律规定，只能证明其与谷同海存在债权债务关系。2、上诉人提交的证据均不属于新证据，证人所述内容无法核实，证人证言的内容也不能证明上诉人对案涉房产享有合法的物权。根据双方的质证意见，结合本案情况，本院对上述证据认定如下：1、辰中律所对交易明细的真实性无异议，本院予以采信。2、霍景中的证人证言能够与宋喜梅提交的微信记录等证据相印证，本院予以采信。本院经审理查明，2017年7月16日，贺红军向谷同海转款10万元，附言为“支付国贸房款2415至2422”。宋喜梅2014年10月即对案涉房产进行装修，之后一直使用至今。其他事实与原审法院认定的事实一致。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。本案中，根据宋喜梅的举证，结合案涉房产开发时间、查封时间等，可以认定宋喜梅在案涉房产被查封前已经签订了书面买卖合同、支付了购房款并实际占有案涉房产，故宋喜梅对案涉房产享有足以排除执行的实体权益，宋喜梅请求排除对案涉房产的执行，合法有据，应予支持。辰中律所虽不认可宋喜梅的举证，但未提交反驳证据，故对辰中律所的答辩意见，不予采纳。本案系执行异议之诉案件，审理的焦点问题系审查宋喜梅对案涉房产是否享有足以排除执行的实体权利，宋喜梅的其他诉请与本案争议焦点无关，本院不予处理。另，宋喜梅应按照规定依法办理网签、过户手续等以取得不动产物权，其请求确认案涉房产归其所有，因其尚未办理不动产过户手续，故本院不予支持。综上，宋喜梅的上诉理由成立，其上诉请求合理部分，应予支持。一审判决认定部分事实不清，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初30788号民事判决；二、不得执行河南省海燕置业有限公司名下周口市国贸大厦A栋2421号房产；三、驳回宋喜梅的其他诉讼请求。一审案件受理费2370元，二审案件受理费2370元，均由宋喜梅负担。本判决为终审判决。审判长  张林利审判员  李运动审判员  刘 敏二〇二〇年四月三十日书记员  王梦娇