江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终11062号上诉人（原审被告）：南京聚马汽车服务有限公司，住所地南京市鼓楼区三牌楼大街199号501室。法定代表人：陶亮基，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈晓，男，南京聚马汽车服务有限公司员工。被上诉人（原审原告）江苏省省级机关接待车队有限公司，住所地南京市虎踞北路10号一、二层。法定代表人：周荣贵，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王重，国浩律师（南京）事务所律师。委托诉讼代理人：王菲，国浩律师（南京）事务所实习律师。上诉人南京聚马汽车服务有限公司（以下简称聚马公司）因与被上诉人江苏省省级机关接待车队有限公司（以下简称省级机关接待车队）租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初9131号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。聚马公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、本案所产生的律师费、受理费、保全费用及诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、房屋按照年租金32万的标准的基础上应减半，在一审中上诉人己提供相关房屋多处漏水和被上诉人本单位车辆占用合同约定内的维修场地及维修设备照片，一审法院在没有调查取证的情况下误判。2、房屋租金、占有使用费按照同期银行贷款利率的四倍支付，上诉人不予认可，因为房屋租赁合同中明确规定违约条款责任，不应该赔偿利息。3、2017年9月至2017年12月部分租金43276元已支付给被上诉人（租车费抵消），一审法院在没有调查取证的情况下误判。4、关于欠水电费及计算方式不予认可，在一审法院审理案件过程中上诉人已提出，一审法院在没有调查取证的情况下误判，后经上诉人强烈要求情况下2019年的电费减了很多，另请求二审法院判决退还上诉人自2015年1月6日至今所有多缴纳给被上诉人的水电费。5、上诉人在租赁期间内，整个车间及办公区域及车库夜间多次突然遭到雨水及自来水主管道爆裂不同程度淹水，造成上诉人公司经济损失约35万元，请求二审法院判决被上诉人赔偿上诉人造成经济损失。6、在搬迁事宜谈判中，上诉人与被上诉人己达成共识，被上诉人单位相关领导承诺截止上诉人搬家之前的所有费用（包括房租和水电费）全免，并承诺补偿搬家费，上诉人认为被上诉人存在严重的失信行为，出尔反尔。综上所述，一审法院没有查明案件事实，适用法律有误，所作判决有失公允，请求二审法院撤销原判，给予一个公正、合情合理的判决。省级机关接待车队辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。省级机关接待车队向一审法院起诉请求：一、判决聚马公司腾空并返还位于南京市鼓楼区虎踞北路10号机关接待车队院内全部维修场地、门面房（含占有非合同约定区域、车位）；二、判决聚马公司支付2017年9月至12月的欠付租金43276元、自2018年11月1日起至2019年7月15日的场地、房屋占有使用费316626元，并继续按照年租金451440元的标准支付至实际返还场地、房屋之日；三、判决聚马公司支付自2018年11月1日起至2019年7月15日止非合同约定区域场地占有使用费25759元，并按照年租金36727元的标准支付至实际返还场地之日；四、判决聚马公司支付自2018年11月1日起至2019年6月31日止车位占有使用费16000元，并继续按照月租金500元/个的标准支付至实际返还之日；五、判决聚马公司支付截止2019年7月11日拖欠的水电费25833.2元（电费截止2019年7月11日，水费截止2019年7月31日），并在交付之日结清实际发生的水电费；六、判决聚马公司支付上述欠款资金占用损失，以426700.5元为基数，按同期银行贷款利率的四倍自2019年7月16日起计算至实际给付之日止；七、判决聚马公司支付律师费10000元、公证费4000元、评估费5000元；八、判决聚马公司承担本案的诉讼费用、保全费用。一审法院认定事实：案涉场地、房屋位于本市虎踞北路10-2号，江苏钟山宾馆集团有限公司系登记的房屋所有权人和土地使用权人。本案审理过程中，江苏钟山宾馆集团有限公司出具情况说明：省级机关接待车队系我集团全资子公司。南京市鼓楼区虎踞北路10-2号一层车库及配套设施，系我司交付省级机关接待车队使用、管理及运营。2015年1月6日，省级机关接待车队作为出租方、甲方与聚马公司作为承租方、乙方签订《维修场地租赁合同》，省级机关接待车队将案涉场地、房屋（位于南京市鼓楼区虎踞北路10号省级机关接待车队停车场内，另含虎踞北路10-2号综合楼南侧独立门面房一间和车辆进出通道一个），具体以合同附件所附场地图纸的深色区域范围为准，非维修场地范围乙方不得占用，否则视为乙方违约；租赁期限自2015年2月1日至2017年1月31日，甲方如因自身工作需要，可提前30日书面通知乙方收回租赁场地，届时乙方将无条件同意终止租赁行为、交还租赁场地，双方免责终止合同；2015年2月1日至2016年1月31日，年租金为30万元，2016年2月1日至2017年1月31日，年租金为32万元；租金采取季付方式，乙方于本合同签订后三日内支付第一季度租金，此后每季度租金须提前1个月按整季度支付，先付租金后使用，甲方收到每期场地租金后，应于7个工作日内向乙方提供发票（乙方同意甲方以车辆租赁使用费的名义开具）；租赁押金25000元，乙方须于首次支付租金时一并支付，合同约定的租赁期限届满，乙方按照约定结清所有费用并完好退还租赁标的且无其他违约行为的，甲方在双方完成交接后七个工作日内将租赁押金无息退还乙方；在租赁期限内，乙方因使用维修场地所产生的包括水费、电费、煤气费、电话费、电视费、卫生费、物业管理费等在内的各项费用，均由乙方自行承担；乙方有逾期交纳租金超过10天的、拖欠租金累计达3万元以上等行为的，甲方有权解除合同、收回维修场地，并要求乙方赔偿损失；租赁合同期满或提前解除合同的，乙方应将承租场地及附属设施、设备完好交还甲方；甲乙双方发生诉讼争议时，违约方应承担守约方为解决争议所支付的一切费用，包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、差旅费等。2018年9月26日、2018年11月2日、2018年12月4日，省级机关接待车队分别向聚马公司送达《关于终止双方租赁关系的函》、《关于再次重申“终止双方租赁关系”的函》、《关于按期搬离的函》，通知《维修场地租赁合同》于2018年10月31日终止，要求聚马公司腾空并交还案涉场地、房屋。2018年12月3日，聚马公司向江苏钟山宾馆集团及省级机关接待车队出具《情况说明》，称正在寻找新的租赁场地，希望给予租金折扣等。为证明其主张的聚马公司欠付2017年9月至12月部分租金43276元，省级机关接待车队提供了自2015年2月起的收款记账凭证。聚马公司辩称该款已由车辆租赁使用费抵消，但未提交证据予以证明。此外，双方于庭审中一致认可聚马公司未再支付自2018年11月1日起的案涉场地、房屋的占有使用费。为证明其主张的聚马公司占用非合同区域场地及车位，以及相应的使用费主张标准，省级机关接待车队提交了江苏省南京市石城公证处出具的《公证书》一份和江苏德衡资产评估房地产估价有限公司出具的《资产评估报告书》一份。公证书中记载了2019年7月11日公证人员到虎踞北路10号拍照的过程。省级机关接待车队称公证书所附第5张照片中反映的停放车辆上方的棚子系聚马公司所搭建，该区域并非合同约定的区域，聚马公司私自搭建棚子后用来停车；其后照片则反映了省级机关车队地下一层自有停车位被聚马公司占用停车的情况。聚马公司辩称院落内的棚子并非聚马公司搭建，车辆也系省级机关接待车队自行停放，照片上反映的地下一层停车位上部分车辆并非聚马公司所停放，且聚马公司是根据省级机关接待车队的安排临时停放，并非长期占有，故不应支付使用费。资产评估报告书的评估对象为南京市虎踞北路10号88平方米门面房、505平方米修理厂地及设施，评估基准日为2019年7月1日，整体出租年租金评估值为451440元。省级机关接待车队据此主张按照451440元的年租金标准计算2018年11月1日之后的案涉场地、房屋的占有使用费，并参照该租金标准主张非合同约定区域的占有使用费标准为36727元/年。对于其主张的停车位月租金标准500元/个，省级机关接待车队提供苏Ａ×××××车辆停车费500元/月的收费明细表及付款回单。聚马公司对资产评估报告、停车费标准均不予认可。省级机关接待车队为此支付公证费4000元、评估费5000元。为证明其主张的聚马公司欠付水电费事实，省级机关接待车队提交了聚马公司财务负责人辛文礼签字的两张水电收费明细表，其中，收费时段为2017年12月26日至2018年5月25日明细表记载，电费单价1.1元，聚马汽修两块电表，一块电表使用读数为6823度，另一块电表使用读数为3792度，电费在扣减食堂250度、门卫室2500度后合计8651.5元，2018年1月-5月的水费为1000元，该表合计金额9651.5元。收费时段为5月25日至12月20日的明细表记载，聚马汽修两块电表，一块电表使用读数为6641度，另一块电表使用读数为4239度，电费在扣减食堂300度、门卫室2500度后合计8888元，2018年6月-12月的水费为1200元，该表合计金额10088元。对此，聚马公司认可第一张水电收费明细表上记载的内容，但辩称已支付，并提交了2019年5月29日省级机关接待车队开具的租车费发票予以证明，该发票金额为9651元。聚马公司对第二张水电收费明细表上记载的食堂、门卫室抵扣电费度数有异议，辩称约定的抵扣标准为食堂每月抵扣50度、门卫室每月抵扣500度。按此计算，对于2018年5月25日至12月20日的电费，应为7733元。聚马公司称该款已由现金支付，未有票据。对于水费标准，聚马公司称租赁期间经省级机关接待车队的一名工作人员口头通知，按照100元/月予以计收。2019年7月16日，省级机关接待车队与国浩律师（南京）事务所签订《诉讼法律服务委托协议》，约定将其与聚马公司房屋租赁合同纠纷一案的诉讼事宜委托国浩律师（南京）事务所处理，律师费10000元。同日，国浩律师（南京）事务所开具10000元律师费发票。以上事实，有房屋所有权证、国有土地使用权证、《维修场地租赁合同》、《关于终止双方租赁关系的函》、《关于再次重申“终止双方租赁关系”的函》、《关于按期搬离的函》、《情况说明》、水电收费明细表、《公证书》、《资产评估报告书》、《诉讼法律服务委托协议》、发票以及双方当事人的陈述等为证，予以确认。一审法院认为，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，双方之间签订的《维修场地租赁合同》于2017年1月31日到期后，双方未签订新的租赁合同，聚马公司继续使用租赁场地，故原《维修场地租赁合同》继续有效，租赁期限为不定期。省级机关接待车队于2018年9月26日书面通知聚马公司于2018年10月31日解除租赁合同，给予聚马公司一定的搬迁时间，做法符合法律规定和合同约定。聚马公司直至本案法庭辩论终结之日2019年8月14日仍然继续占有、使用案涉租赁场地、房屋，违反法律规定和合同约定，除了应该腾空并返还场地、房屋外，还应该支付欠付的租金及占有使用费。省级机关接待车队主张聚马公司尚欠付2017年9月至12月期间的部分房租43276元，聚马公司辩称该期间费用已结清，但作为付款人未能举证证明付款义务的完成，故对省级机关接待车队的该主张，予以支持。聚马公司自2018年11月1日起未再向省级机关接待车队支付占有使用费，省级机关接待车队主张按照评估报告中的评估租金标准予以计算。对此，一审法院认为，双方之间的租赁合同对租赁价格有明确约定，相较评估价格，更能真实地反映租赁物的市场租金水平，故一审法院酌定按照原租金标准32万元/年支持聚马公司向省级机关接待车队支付自2018年11月1日起至案涉场地、房屋返还之日止的使用费。因省级机关接待车队提交的公证书不能证明聚马公司长期占用其诉称的超出合同约定的区域及地下车位，故对其主张的相应区域和车位使用费，不予支持。关于省级机关接待车队主张的资金占用损失。结合上述分析，在省级机关接待车队主张的资金占用损失的计算基数中，聚马公司欠付的2017年9月至2017年12月租金43276元、2018年11月1日至2019年7月15日期间的占有使用费226666.67元可予支持，聚马公司超出合同约定的区域及地下车位的使用费不予支持。故对省级机关接待车队的该项诉请，一审法院酌定支持聚马公司按照同期银行贷款利率的四倍支付269942.67元自2019年7月16日起至实际给付之日止期间的利息。关于水电费的诉请。一审法院认为，双方在合同履行过程中通过分段确认水电费具体金额的方式结算水电费，省级机关接待车队提供的两张水电收费明细表，经由聚马公司财务负责人辛文礼签字确认，可以作为省级机关接待车队要求聚马公司支付相应水电费的依据。根据两张明细表的具体记载可推知，双方关于食堂、门卫室用电抵扣的约定应分别为50度每月、500度每月，水费为按月定额缴纳。聚马公司提供的2019年5月29日租车费发票金额与2017年12月26日至2018年5月25日水电收费明细表上记载的金额相吻合，可以证明聚马公司已缴纳该款。而2018年5月25日至2018年12月20日水电收费明细表中的记载，扣减食堂、门卫室正确的电表度数后，水电费总额应为8933元。聚马公司辩称已支付该款，但未能提交相应的证据，对其该辩称，不予采信，聚马公司应向省级机关接待车队支付该笔水电费。至于自2018年12月21日起的电费，因聚马公司不认可省级机关接待车队提出的电表读表数，故对2018年12月21日后的电费主张，不予支持。对于自2019年1月1日起的水费，聚马公司称水费后约定为100元/月，该标准虽低于两张经确认的明细表中所记载标准，省级机关接待车队亦予以认可，故对2019年1月1日之后的水费，聚马公司应按照100元/月进行缴纳。因聚马公司欠付租金、拒绝迁让等违约行为致本案诉讼的发生，省级机关接待车队为此支出律师费10000元，根据合同约定，应由聚马公司承担，省级机关接待车队的该项诉请，予以支持。省级机关接待车队虽为诉讼事宜支出公证费4000元、评估费5000元，因公证书及评估报告未能证明省级机关接待车队所主张之事实，一审法院并未采信作为定案证据，故发生的相应费用，亦不应由聚马公司承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条、第一百三十四条之规定，一审判决：一、南京聚马汽车服务有限公司于判决生效之日起十日内腾空位于本市虎踞北路10-2号的场地、房屋，并将场地、房屋返还给江苏省省级机关接待车队有限公司；二、南京聚马汽车服务有限公司于判决生效之日起十日内向江苏省省级机关接待车队有限公司支付欠付租金43276元，并按照年租金320000元的标准向江苏省省级机关接待车队有限公司支付自2018年11月1日起至实际搬迁之日止期间的占有使用费，并按照同期银行贷款利率的四倍标准支付269942.67元自2019年7月16日起至实际给付之日止期间的利息；三、南京聚马汽车服务有限公司于判决生效之日起十日内向江苏省省级机关接待车队有限公司支付欠付的水电费8933元，以及按照100元/月标准计算的自2019年1月1日起至实际搬迁之日止期间的水费。四、南京聚马汽车服务有限公司于判决生效之日起十日内向江苏省省级机关接待车队有限公司支付律师费10000元；五、驳回江苏省省级机关接待车队有限公司的其他诉讼请求。如果聚马公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7336元，因适用简易程序，减半收取3668元，保全费2620元，合计6288元，由南京聚马汽车服务有限公司负担。二审中，上诉人聚马公司提交以下证据，证据1、一组照片，证明我租赁的维修车间长期漏水，是我方要求房租减免一半的理由。证据2、一组照片、视频录音，证明2016年、2017年车间曾经水管爆裂过4-5次，因为排水不及时，导致车间被水淹没，造成我方的损失，当时我方也多次向省级机关接待车队提出过赔偿，一直没有解决。证据3、被上诉人于2019年10月18日出具的《函》，证明被上诉人承认2017年9月至12月部分租金43276元已由2017年产生的车辆租赁使用费用相抵消。证据4、被上诉人重新出具的缴费标准的单据，证明水电费与之前的完全不一样，由于是电费，相差了将近5倍，对方应当将之前多交的费用退还给我方。被上诉人省级机关接待车队质证认为，第一，对证据3的真实性、合法性、关联性不持异议，我方同意在一审判决金额的基础上免除该函所载明的43276元。第二，对于明细表的真实性、关联性、合法性均不予认可，这完全是他们自己的制作的，没有任何人确认。第三，对两组照片及视频的真实性、关联性、合法性也均不予确认。本院对证据3的真实性予以确认，证据1、2、4不属于新证据，本院不予认定。本院对一审查明的事实予以确认。2020年4月11日，上诉人聚马公司支付被上诉人省级机关接待车队支付2018年11月至2019年10月的租金32万元。本院认为，房屋租赁合同租赁期限届满后，承租人逾期退房的，出租人有权要求承租人返还租赁房屋并赔偿损失。本案中，上诉人聚马公司与被上诉人省级机关接待车队的房屋租赁合同已于2017年1月31日到期，租赁期届满后，双方并未签订新的租赁合同，上诉人继续使用租赁房屋及场地，双方形成不定期租赁关系。现合同经被上诉人通知后解除，合同解除后，被上诉人有权请求上诉人返还房屋、结清使用期间产生的水电费并支付占有使用期间的占有使用费。故一审根据合同的履行情况，判令上诉人返还房屋及场地，支付欠付的水电费，并酌定按原合同约定年租金320000元的标准支付房屋占有使用费，并无不当。上诉人上诉主张欠付的租金不应按银行同期贷款利率四倍标准支付利息，经审查，合同欠付租金未约定四倍利息的违约金，故对上诉人的上诉意见，本院予以采信。上诉人主张2017年9月至2017年12月租金43276元已实际支付，被上诉人对此予以认可，本院予以确认，故该笔费用应当在上诉人应付款项中予以扣除。上诉人另主张，涉案房屋存在漏水及水管爆破影响其正常使用房屋，并给其造成了相应损失，一审并未反诉，本案不予处理。综上所述，因二审出现新的证据，聚马公司的上诉请求部分成立，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持江苏省南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初9131号民事判决第一、三、四、五项；二、变更江苏省南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初9131号民事判决第二项为：南京聚马汽车服务有限公司于判决生效之日起十日内向江苏省省级机关接待车队有限公司按照年租金320000元的标准向江苏省省级机关接待车队有限公司支付自2019年11月1日起至实际搬迁之日止期间的占有使用费，并按照同期银行贷款利率的标准支付226666.67元自2019年7月16日起至2020年4月10日期间的利息（2019年8月21日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如未按本判决指定的期限履行上述金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7336元，因适用简易程序，减半收取3668元，保全费2620元，合计6288元，由南京聚马汽车服务有限公司负担；二审案件受理费7336元，由南京聚马汽车服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李飞鸽审判员  郑 慧审判员  徐聪萍二〇二〇年四月二十九日书记员  戴 苗