浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终297号 上诉人（原审被告）：叶仲光，男，1971年10月2日出生，汉族，住宁海县。 被上诉人（原审原告）：宁海嘉和物业管理有限公司。住所地：宁海县跃龙街道兴宁中路290号。 法定代表人：江志华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘富江，该公司员工。 委托诉讼代理人:王振江，该公司员工。 上诉人叶仲光因与被上诉人宁海嘉和物业管理有限公司（以下简称嘉和物业）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省宁海县人民法院（2019）浙0226民初6277号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 叶仲光上诉请求：撤销一审判决，驳回嘉和物业的一审诉讼请求。事实和理由：1.一审判决未查明嘉和物业是否具有相应资质，是否通过招投标方式选聘。嘉和物业提供的资质是2016年3月才取得的。前期物业是建设单位的配套服务公司，双方可能存在利益输送。物业服务价格虚高。案涉小区物业管理混乱，一审期间要求其整改，置若罔闻，依然不作为。叶仲光也提供物业不作为的证据，要求核减物业费。2.叶仲光已经支付了2013年4月2日至2014年4月1日期间的费用，部分日期重叠，嘉和物业存在欺瞒，应返还2013年4月2日至2013年6月20日期间多收的物业费。3.物业管理合同已含有车辆管理事项，物业公司擅自收取小区公共车位及路边车辆的停车费，属于重复收费或违法收费，嘉和物业应退还叶仲光2018年收取的停车费1000元。4.物业收费起止日期不正确，费用单价审核不符合《宁波市普通住宅小区物业管理服务等级标准》收费标准。5.一审未查明嘉和物业是否已经按照物业管理合同及相关规定提供物业服务，业主要求嘉和物业改善服务，嘉和物业依然不作为。叶仲光已经支付了一年的物业费，嘉和物业仍未恰当履行合同义务，故其有理由拒交物业费。 嘉和物业辩称，同意一审判决。 嘉和物业一审诉讼请求：判令叶仲光支付2014年4月1日至2018年6月30日期间的综合服务费11741元、日常维修费1179元、滞纳金3359元，支付2018年7月1日至2019年6月30日期间的综合服务费1997元、日常维修费277元，合计18553元。 一审法院认定事实如下：叶仲光系宁海县跃龙街道华山嘉园6幢102室的业主，房屋建筑面积为138.69平方米。2011年6月15日，嘉和物业与宁海县城市建设投资开发有限公司签订《前期物业服务合同》，双方约定：物业服务费用为1.66元/月/平方米，日常维修费为2元/年/平方米，2011年6月20日至2013年6月20日期间业主应支付的综合服务等费用由宁海县城市建设投资开发有限公司代付。2013年6月10日，嘉和物业与宁海县城市建设投资开发有限公司签订《华山嘉园前期物业管理服务补充协议》，约定继续履行《前期物业服务合同》至小区业主大会、业主委员会与物业服务公司签订的合同生效时止。2018年8月28日，嘉和物业与宁海县跃龙街道华山嘉园业主委员会签订《物业服务合同》，约定：委托管理期限为三年，自2018年7月1日至2021年6月30日止；自2015年1月1日起至2018年6月30日止，按1元/月/平方米收取综合服务费，业主应于2018年12月31日前缴清，逾期未缴纳的，按1.66元/月/平方米计收；自2018年7月1日起至2021年6月30日止，按1.2元/月/平方米计收综合服务费；日常维修费按2元/年/平方米收取；物业费按年缴纳，业主应在下个缴费周期到来前一个月内交纳，逾期未缴纳的，嘉和物业可以从逾期之日起每日按应缴费用千分之三加收滞纳金。叶仲光未支付嘉和物业2014年4月1日至2019年6月30日期间的物业管理综合服务费13738元（138.69平方米×1.66元/月/平方米×51月+138.69平方米×1.2元/月/平方米×12月），日常维修费1456元（138.69平方米×2元/平方米/年×5.25年），合计15194元。 一审法院认为，建设单位、业主委员会与物业服务企业签订的合同，对全体业主均具有约束力。本案中，宁海县城市建设投资开发有限公司、宁海县跃龙街道华山嘉园业主委员会与嘉和物业分别签订前期物业服务合同及补充协议、物业服务合同，就物业服务期限、支付标准、违约责任等进行约定，叶仲光应按照合同的约定及时支付相关物业费用。由于物业服务范围的广泛性，物业公司在实施物业服务中可能会存在各种各样的问题，业主可以向其提出改正意见，或通过业主委员会提出改正意见，或向房地产行政主管部门反映，直至由业主委员会解聘该公司，但不能成为业主拒交物业费的理由和依据；而且拒交物业费也起不到制衡物业公司的效果，事实上可能还会降低物业公司后续服务的积极性，损害了包括自己在内的全体业主的利益。嘉和物业在履行物业服务合同过程中确实存在着不足，其作为物业管理服务单位，应当按照物业服务协议的内容全面履行物业管理服务职责，努力提升服务质量，为业主营造安全整洁、文明有序的住宅小区环境。本案中，前期物业服务合同及补充协议未就滞纳金的收取进行明确约定，物业服务合同关于滞纳金的约定仅适用于该合同委托管理期限内的物业费收取，故对嘉和物业要求被告滞纳金的诉请，不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，作出判决：一、叶仲光应于判决生效后三日内支付嘉和物业物业管理综合服务、日常维修费合计15194元；二、驳回嘉和物业的其他诉讼请求。如果叶仲光未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费264元，减半收取132元，由嘉和物业负担42元，叶仲光负担90元。 二审中，叶仲光提供了一组证据，即车位使用费、已缴物业费收据、关于同意嘉和物业资质等级的批复、住入口无人站立服务、车库大门破损未修复、车库通道依然堵塞、僵尸车未处理、楼道门未修复、晚上12点次出入口未关门、垃圾不及时清运等图片证据材料，拟证明嘉和物业服务未到位。嘉和物业质证称，物业服务存在一定问题，等维修基金到位后，按轻重缓急进行整改。本院审查后认为，叶仲光提供材料能够证明物业服务存在一定瑕疵，但不能构成根本性违约。 嘉和物业未提供新的证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”宁海县城市建设投资开发有限公司、宁海县跃龙街道华山嘉园业主委员会与嘉和物业分别签订的前期物业服务合同及补充协议、物业服务合同，对全体业主具有约束力。上述合同对物业服务价格进行了约定，叶仲光辩称价格虚高、不符合有关部门制定的标准，本院不予支持。至于叶仲光主张物业公司缺乏资质问题，物业公司在庭审时也对换发资质证书的事项进行了解释，且物业公司是否具备资质并不影响合同效力。物业服务合同本质上属于公共服务合同，涉及事项多、涵盖范围广、持续时间长，服务存在瑕疵未达到根本性违约的情形，当事人无权拒绝缴纳物业服务费。 叶仲光还主张返还停车费1000元以及2013年4月2日至2013年6月20日期间多收的物业服务费，这属于新的诉讼请求，不属于本案审查范围，当事人可另行主张。 综上所述，叶仲光的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费264元，由上诉人叶仲光负担。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审 判 长 孙长虎 审 判 员 黄永森 审 判 员 郑 辉 二〇二〇年四月二日 代书记员 项凌燕