湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初622号原告：吴恩熙。原告：吴恩锡。委托诉讼代理人：吴恩熙，与原告吴恩锡系姐妹关系，代理权限为特别授权。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P,住所地张家界市南庄坪大成山水国际大酒店四楼。法定代表人：毛致平，董事长。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E,住所地张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。原告吴恩熙、吴恩锡诉被告张家界山水天下置业有限公司（以下简称山水置业公司）、湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称大成酒店公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月22日公开开庭进行了审理。原告吴恩熙、原告吴恩锡及其委托诉讼代理人吴恩熙到庭参加诉讼，被告山水置业公司、被告大成酒店公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴恩熙、吴恩锡向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付已欠付的“租金”及“委托装修改造折旧款”共计人民币80624元（截止日期至2020年3月，实际结算金额以案件执行完毕时为止计算）；2.判令被告支付所欠“租金”和“委托装修改造折旧款”的违约金：人民币1478.08元（截止日期至2020年3月，实际结算金额以案件执行完毕时为止计算）；3.判令被告支付上述欠款总计82102.08元；4.诉讼费用和由此产生的一切费用由被告承担。事实和理由：原告吴恩熙和吴恩锡（共同受买人）于2013年11月30日与被告签订了一份《张家界市商品房现房买卖合同》，用于购买被告位于张家界市永定区的张家界大成山水国际大酒店的现房：山水座第5层552号房，并于合同签订之时一次性付清了全部款项，总房价款贰拾陆万伍仟贰佰元（￥265200.00元）整。双方还签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》，并于合同签订之时一次性付清了全部委托装修款项，总装修款叁拾柒万壹仟贰佰捌拾元（￥371280.00元）整。与此同时，双方还签订了一份《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》。按双方签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》第四条第1、2款约定“本合同租赁期限内，第一年、第二年甲方的年租赁收益为含税租金，税金由乙方代扣代缴，乙方代扣代缴后，支付给甲方的年租金标准为39780.00元／年（即年收益为15%）。”第三年后甲方的年租赁收益为含税租金，税金由乙方代扣代缴，乙方代扣代缴后，支付给甲方的年租金标准为26520.00元／年（即年收益为10%）。”“乙方按年向甲方支付租金收益，自本合同生效之日起每满一周年当月的最后一个工作日内，乙方将当年租金收益一次性划拨入甲方指定的银行账户。”按双方签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》第二条1、2款约定“甲方将房屋委托乙方按五星级酒店客房标准装修改造后对外统一经营管理。“在委托期内，甲方承诺其拥有该房屋因装修改造产生的任何事宜将授权乙方处理。甲方委托乙方装修改造该房屋的装修改造款由首次装修改造款和酒店二次装修改造款二部分组成，每平米7000元，共计人民币371280.00元。”合同第四条第1款约定:“委托期限内，乙方应从本合同生效之日起：第一年、第二年按该房屋委托装修改造款总额的百分之十五（15%）的折旧比例返还给甲方，委托装修改造折旧款按年返还，则该房屋：每年装修改造折旧款返还的金额为人民币55692.00元。第三年后每年按该房屋委托装修改造折旧款总额的百分之十（10%）的折旧比例返还给甲方，委托装修改造折旧款按年返还,则该房屋：每年装改造折旧款返还的金额为人民币37128.00元／年。”“乙方按年向甲方返还委托装修改造折旧款，在本合同生效之日起满一周年当月的最后一个工作日内，乙方将当年应返还的委托装修改造折旧款一次性划拨入甲方指定的银行账户。”被告在2014年和2015年前能按合同每月正常支付“租金”和“委托装修改造折旧款”，但自2016年起，被告一直违约（减少、甚至停付租金和委托装修改造折旧款）。原告在2019年2月16日就2016、2017和2018年共3年被告所欠的“租金、委托装修改造折旧款及其违约金”（至2018年11月底），向张家界永定区人民法院提起民事诉讼，并于2019年3月6日开庭胜诉。（见附件（2019）湘0802民初710号湖南省张家界市永定区人民法院民事判决书）。（1）被告自2018年12月起至今继续单方面违约，将原告的租金和委托装修改造返还款继续减至年2%，且改为按月发放。即按合同原来应在每年11月底一次性支付整年26520元，改为每月仅支付租金442元（应付折合月租金26520／12＝2210元的五分之一）和委托装修改造返还款618元（应付折合月委托装修改造返还款37128／12＝3094元的五分之一）。（2）被告自2018年12月至2020年3月共16个月继续单方面违约，仅2019年1、4、8和9四个月每月支付了442元租金，共1768元。按合同原应付2210×16＝35360元，故上述16个月被告欠原告租金35360-1768＝33592元。被告2019年1、4、8和9四个月每月支付618元委托装修改造折旧款，共2472元。按合同原应付3094×16＝49504元，故上述16个月被告欠原告的委托装修改造款49504-2472＝47032元。（3）按双方签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》第十条第3款之约定“本合同租赁期内，如逾期3个月未向甲方支付租赁收益除应付甲方的租赁收益之外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付的租金的3%作为违约金，但甲方违约或不可抗力的情况除外。”因此，被告欠原告租金的违约金33592×3%＝1007.76元。（4）按双方签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》第九条第三款之约定“本合同委托期内，如逾期3个月乙方未向甲方返还委托装修改造折旧款，除应付甲方的委托装修改造款之外，乙方应另向甲方支付违约期间内应支付的委托装修改造折旧款1%作为违约金，违约金从违约之日起第二天开始计算，但甲方违约或不可抗力的情况除外。”因此被告欠原告委托装修改造折旧款的违约金47032×1%＝470.32元。综上所述，被告应支付原告2018年12月至2020年3月的租金、装修改造折旧款及违约金总计为33592＋47032＋1007.76＋470.32＝82102.08元。（截止日期至2020年3月，实际结算金额以案件执行完毕为止计算）。综上，被告违约极其严重，原告特请求人民法院，支持原告的所有正当诉求。本案在审理过程中，原告变更诉讼请求，是从2019年1月1日至2020年3月31日所欠的租金和装修改造折旧款以及违约金。张家界山水天下置业有限公司承担连带清偿责任。被告张家界山水天下置业有限公司、湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司未到庭答辩，但提交了书面答辩状，辩称：1、依法公正处理本案，降低违约金；2、驳回要求被告张家界山水天下置业有限公司承担连带清偿责任。事实与理由：一、因新型冠状病毒××的影响，请求人民法院调整租金支付标准。（一）2019年1月1日起至2020年3月31日止，被告已向原告支付2120元。（2019）湘0802民初710号《民事判决书》判决租金截止日期为2018年12月31日，现原告诉求的起始日期为2018年12月1日，有重复起诉之嫌疑，请求法院予以核查；（二）被告对于委托装修合同到期之后，原告继续计算的委托装修折旧款不予认可。原、被告双方并未就委托装修合同达成续签协议，且合同到期后，并未有重新装修的事实发生，故原告要求被告继续支付装修折旧款没有事实和法律依据；（三）现因出现新型冠状××不可抗力的情形及被告经营困难的情况，请求人民法院调整该租金支付标准。二、原告主张的分项违约金过高，请求人民法院统一违约金计算标准，按照下欠租金的1%计算违约金。（一）被告认为原告未举证证实其实际经济损失。原告未采取相应措施弥补损失以防止其租金损失扩大，应当承担相应的责任，请求人民法院降低违约金计算标准，按照下欠租金的1%计算违约金；（二）法院应该就同一类型案件统一裁判标准，同类案件在长沙芙蓉区一律按本年度租金1%计算违约金，恳请永定区法院降低违约金计算标准同其他同类型判决一致；（三）被告酒店经营因新型冠状××，张家界政策原因和市政道路改造等影响，造成目前暂时经济困难，请求原告放弃违约金主张。根据本案的情势变更原则，被告主张即使承担违约金也只能应按银行同期存款利率计算原告所受经济损失，以不超过该存款利率的30%为宜，符合经济下滑形势下的人民法院司法调整政策，以更好地促进社会经济发展。三、被告张家界山水天下置业有限公司签订的担保条款没有办理不动产抵押登记，抵押权不成立；本案任何争议合同均未约定担保期限，担保人已实际免除担保责任。（一）被告张家界山水天下置业有限公司并非投资收益合同的主体，没有向原告支付投资收益的义务，原告要求被告张家界山水天下置业有限公司向其支付下欠的投资收益于法无据；（二）担保法对不动产抵押登记作了明确规定。该法第41条规定：“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。本案原、被告并没有办理抵押登记，抵押权不成立”；（三）根据担保法司法解释规定，担保人对超过6个月的担保债务应免除担保责任；（1）.原告举证主张张家界山水天下置业有限公司、湖南大成山水国际大酒店有限公司应承担连带责任的依据是《房屋销售回购合同》和《房屋投资经营合同》，该两份合同明确的是连带担保责任，而未明确担保期限；（2）《担保法》第26条规定：连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期限届满之日起6个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间内，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。综上，恳请人民法院依法查明全案事实，对本案依照双方合同约定进行公正判决处理。查明的事实根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：1.2013年11月30日，山水置业公司与吴恩熙、吴恩锡签订一份《张家界市商品房现房买卖合同》，约定由原告吴恩熙、吴恩锡购买位于张家界市永定区张家界大成山水国际大酒店山水座第5层552号房，建筑面积53.04平方米，价款265200元。2.2013年11月30日，原告吴恩熙、吴恩锡（甲方）与被告大成酒店公司（乙方）、山水置业公司（丙方）签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》，合同约定：原告吴恩熙、吴恩锡将购买的坐落于张家界大成山水国际大酒店第5层552号房屋出租给被告大成酒店公司管理经营，租赁期限最短时限不少于3年，最长不超过5年。租赁期限于甲方与丙方签订的该房屋《商品房买卖合同》规定的全部房款付清之日起开始计算。租赁期限内，第一年、第二年甲方的租赁收益为含税租金，税金由乙方代扣代缴，乙方代扣代缴后，支付给甲方的年租金标准为人民币39780元整（其中吴恩熙、吴恩锡第一年、第二年每年年租金收益均为19890元）；第三年至第五年甲方的租赁收益为含税租金，税金由乙方代扣代缴，乙方代扣代缴后，支付给甲方的年租金标准为人民币26520元整（其中吴恩熙、吴恩锡第三年至第五年每年年租金收益均为13260元）。乙方按年向甲方支付租金收益，自本合同生效之日起每满一周年当月的最后一个工作日内，乙方将当年租金收益一次性划拨入甲方指定的银行账户。租赁期内，如逾期3个月乙方未向甲方支付租赁收益除应付给甲方的租赁收益之外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付的租金的3%作为违约金。合同同时约定，丙方以张家界山水置业公司不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000㎡的自有物业作为担保物，为被告大成酒店公司支付租金收益提供连带担保。3.2013年11月30日，原告吴恩熙、吴恩锡（甲方）与被告大成酒店公司（乙方）、山水置业公司（丙方）签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》，合同约定：原告吴恩熙、吴恩锡将从被告山水置业公司购买的坐落于张家界大成山水国际大酒店第5层552号房屋委托被告大成酒店公司按照五星级酒店客房标准装修改造后对外统一经营管理，委托装修改造该房屋的装修改造款371280元（由首次装修改造款和酒店二次装修改造款两部分组成）。委托装修改造期限最短时限不少于3年，最长不超过5年。装修改造期限于甲方与丙方签订的该房屋《商品房买卖合同》规定的全部房款付清之日起开始计算。委托期限内，乙方应从本合同生效之日起：第一年、第二年按该房屋委托装修改造款总额的百分之十五（15%）的折旧比例返还给甲方，委托装修改造折旧款按年返还，则该房屋：每年委托装修改造折旧款返还的金额为人民币55692元（其中吴恩熙、吴恩锡第一年、第二年每年委托装修改造折旧款均为27846元）；第三年至第五年按该房屋委托装修改造款总额的百分之十（10%）的折旧比例返还给甲方，委托装修改造折旧款按年返还，则该房屋：每年委托装修改造折旧款返还的金额为人民币37128元（其中吴恩熙、吴恩锡第三年至第五年每年委托装修改造折旧款均为18564元）。乙方按年向甲方返还委托装修改造折旧款，自本合同生效之日起满一周年当月的最后一个工作日内，乙方将当年应返还的委托装修改造折旧款一次性划拨入甲方指定的银行账户。本合同委托期内，如逾期3个月乙方未向甲方返还委托装修改造折旧款，除应付甲方的委托装修改造折旧款之外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付的委托装修折旧款1%作为违约金，违约金从违约之日起第二天开始计算。丙方以张家界山水置业公司不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000㎡的自有物业作为担保物，为被告大成酒店公司返还委托装修改造折旧款提供连带担保。4.2013年11月30日，原告吴恩熙、吴恩锡按照《商品房现房买卖合同》的约定向山水置业公司支付了购房款265200元，将购买的第5层552号房屋交付给被告大成酒店公司经营，并向被告大成酒店公司支付了装修款371280元。按合同约定，被告大成酒店公司应每月支付552号房屋租金2210元（26520元÷12个月），每月支付552号房屋委托装修改造折旧款3094元（37128元÷12个月）。被告大成酒店公司于2019年1月23日、2019年4月25日、2019年8月26日、2019年9月24日共四个月，每月按应付租金的20%和应付委托装修改造折旧款的20%分别给两原告支付了552号房屋的租金和委托装修改造折旧款，其中给吴恩熙每月支付1528元（包括1642号房屋一套及552号半套房屋的租金和委托装修改造折旧款，552号半套房屋租金221元、半套房屋委托装修改造折旧款309元，共530元）。每月给吴恩锡支付2501元（包括1645号房屋一套、1652号房屋一套和552号半套房屋的租金和委托装修改造折旧款，其中552号半套房屋租金221元、半套房屋委托装修改造折旧款309元，共530元）。被告大成酒店公司自2019年1月至2020年3月给原告吴恩熙支付552号房屋租金及委托装修改造折旧款共2120元（530元×4个月），给原告吴恩锡支付552号房屋租金及委托装修改造折旧款共2120元（530元×4个月）。5、被告大成酒店公司共欠原告吴恩熙、吴恩锡2019年1月1日至2020年3月31日552号房屋租金31382元（每月2210元×15个月-442元×4个月），吴恩熙、吴恩锡各15691元。欠552号房屋委托装修改造折旧款43938（每月3094元×15个月-618元×4个月），吴恩熙、吴恩锡各21969元。6、根据合同约定，被告大成酒店公司应当支付原告吴恩熙、吴恩锡房屋租金违约金941.46元（31382元×3%）、委托装修改造折旧款违约金439.38元（43938元×1%）共计1380.84元，吴恩熙、吴恩锡各690.42元。上述事实，有当事人陈述、《张家界市商品房现房买卖合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》、购房款收据、房屋装修款收据、中信银行个人网银交易明细等证据证明，法院本院予以确认。判决的理由与结果本院认为，原告吴恩熙、吴恩锡与被告张家界山水置业公司签订的《商品房买卖合同》以及原告吴恩熙、吴恩锡与被告张家界大成酒店公司、被告张家界山水置业公司签订的《房屋委托装修合同》、《房屋租赁合同》，均系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应当按合同约定享有权利和履行义务。合同期限届满后，552号房仍由被告张家界大成公司经营使用，张家界大成公司也支付了部分租金，故双方仍形成租赁合同关系。依照法律规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。被告张家界大成公司未按照合同约定向原告支付租金和委托装修改造折旧款，属违约行为，依法应当承担向原告吴恩熙、吴恩锡支付下欠的租金、委托装修改造折旧款和支付违约金等违约责任。故原告吴恩熙、吴恩锡要求被告张家界大成公司支付自2019年1月1日至2020年3月31日下欠租金及委托装修折旧款并支付违约金的请求，既符合法律规定，又符合双方合同约定，理由正当，本院予以支持，但考虑到新型冠状××疫情的影响，违约金可适当调整。被告张家界山水置业公司以不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000㎡的自有物业为被告张家界大成公司提供连带担保责任，符合《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，合法有效，虽然没有办理抵押登记，抵押权没有设立，原告吴恩熙、吴恩锡不具有优先受偿权，但双方签订的合同依法生效，原告吴恩熙、吴恩锡有权在合同履行期限内要求被告张家界山水公司在提供的担保物价值范围内承担连带清偿责任，合同期满以后，原告未与被告张家界山水公司继续签订相关合同，故原告吴恩熙、吴恩锡要求被告张家界山水公司承担合同期满后的担保责任没有事实依据，其理由不正当，本院不予支持。被告辩称应降低违约金的请求，因双方约定的违约金并未高于违约所造成的损失，但考虑到新型冠状××疫情的影响可适当调整。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司向原告吴恩熙支付2019年1月1日至2020年3月31日期间下欠的租金15691元、委托装修改造折旧款21969元及违约金550元，限本判决生效后十日内履行完毕；二、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司向原告吴恩锡支付2019年1月1日至2020年3月31日期间下欠的租金15691元、装修改造折旧款21969元及违约金550元，限本判决生效后十日内履行完毕；三、驳回原告吴恩熙、吴恩锡的其他诉讼请求。案件受理费1852元，减半收取926元，由原告吴恩熙负担35元、吴恩锡负担35元，被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司负担856元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决发生法律效力后，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为二年。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  向桂兰二〇二〇年四月二十六日法官助理汪爱英书记员吴雪娇附相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二、《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。