上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终228号上诉人（原审原告、反诉被告）：刘竞慧，女，1953年4月2日生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：肖蓉，上海顶臻律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：郭希週，男，1947年1月5日生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：严瑾洁，上海新惟律师事务所律师。委托诉讼代理人：张一佳，上海新惟律师事务所律师。上诉人刘竞慧因与被上诉人郭希週房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初1359号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘竞慧上诉请求：撤销一审判决第二项，改判郭希週向刘竞慧支付违约金人民币20万元。事实和理由：郭希週违约致系争房屋买卖合同关系解除，其应承担违约责任。刘竞慧为注销系争房屋上的抵押登记，及时履行交付房地产权利的合同义务，向案外人借款190万元，共计支付79,500元的利息及手续费。此外，郭希週明确拒绝履约后，刘竞慧因急需资金，且无力持续负担高额利息，故将系争房屋降价另售他人，房屋差价损失13万元。因此，一审判决郭希週支付的违约金远低于刘竞慧的实际损失。现刘竞慧自愿将违约金调低至20万元，请求二审法院予以支持。郭希週辩称，不同意刘竞慧的上诉请求。2018年10月18日，刘竞慧与郭希週建立房屋买卖合同关系，同月26日，郭希週通知刘竞慧不再继续履行合同，次月18日，刘竞慧即将系争房屋另售他人。可见，刘竞慧售房过程历时较短，未因郭希週违约丧失交易机会，亦无其他较大损失。因此，一审判决郭希週支付7万元违约金，足以弥补刘竞慧的实际损失。刘竞慧向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的《上海市房地产买卖合同》于2018年10月26日解除；2.判令郭希週向刘竞慧支付违约金642,000元（扣除已支付的50,000元，郭希週仍需支付592,000元）。郭希週向一审法院反诉请求：判令刘竞慧返还郭希週100,000元。一审法院认定事实：2018年10月18日，刘竞慧（出售人、甲方）与郭希週（买受人、乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定，甲乙双方通过上海A有限公司光大店公司居间介绍，由乙方受让甲方自有上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室，建筑面积49.48平方米，房地产转让价为309万元，2018年10月27日之前，甲、乙双方共同向房地产中心办理转让过户手续。乙方未按本合同约定期限付款的，甲、乙双方同意按第（三）款内容处理，……（三）乙方未按合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定应付款期限之第2日起计算至实际付款之日止。逾期超过15日，乙方仍未完全履行付款义务的，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，并有权要求乙方承担违约责任。乙方承担违约责任除应支付自本合同应付款期限之第2日起计算至甲方发出书面解除通知之日止的赔偿金外，还应按房屋总价20%支付违约金。乙方承担违约责任的，甲方可从乙方已支付款中扣除相当于全部违约款项的价款，余款返还给乙方，已付款不足支付的，乙方应在接到书面通知之日起5日内向甲方支付。甲方未按合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定应交付款期限之第2日起计算至实际交付之日止。逾期超过15日甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，并有权要求甲方承担违约责任。甲方承担违约责任除应支付自本合同应交付期限之第2日起计算至乙方发出书面解除通知之日止的赔偿金外，还应按房屋总价20%支付违约金。甲方承担违约责任的，甲方应在接到书面通知之日起5日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约款项。本合同自签订之日起生效。合同补充条款（一）约定，签订本合同当日，上海市不动产登记簿显示该房屋存在抵押信息，抵押权人为重庆B有限公司（以下简称B公司），债权数额为190万元整，乙方对上述情况知晓且同意继续购买房屋。……甲、乙双方应于甲方办妥抵押注销手续后的15个工作日内（最晚不低于本合同正文第六条约定的日期），至该房地产所在区的交易中心办理过户手续。……甲方应于甲、乙双方办理产权过户手续前，办妥原有户口（若有）的全部迁出手续。……甲方若未按照本买卖合同中的约定全面履行自己义务的，则甲方应参照本合同第十条之约定向乙方承担违约责任。乙方若未按照本买卖合同中的约定全面履行自己义务的，则乙方应参照本合同第九条之约定向甲方承担违约责任。合同附件（三）约定，乙方于签约当日支付甲方5万元整，甲方授权由上海C有限公司代为保管该笔房款，待甲、乙双方共赴房地产交易中心办妥过户手续后，乙方授权上海C有限公司将代为保管的房款5万元在1个工作日内出款给甲方；乙方于甲方办妥抵押注销手续且将在房地产交易中心调取的确认抵押已注销的《上海市不动产登记簿》原件提供给居间方和乙方后当日内，支付甲方195万元整，甲方授权由上海C有限公司代为保管该笔房款，待甲、乙双方共赴房地产交易中心办妥过户手续后，乙方授权上海C有限公司将代为保管的房款195万元在1个工作日内出款给甲方；乙方于房地产交易中心办出以乙方为权利人的《中华人民共和国不动产权证书》后2日内，支付甲方101万元整；乙方于甲、乙双方办妥交房手续且甲方原有户口确认已全部迁出后2日内，支付甲方8万元整。同日，刘竞慧（甲方）与郭希週（乙方）还签订了《补偿协议》和《变更确认书》。《补偿协议》约定，本次交易实际成交价为321万元，合同约定的成交价为309万元，未包含房屋装潢、厨卫设施及附属设施，乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方12万元，并于甲、乙双方办妥交房手续且甲方原有户口确认已全部迁出后2日内支付甲方。《变更确认书》约定，甲乙双方确认并同意就原买卖合同中付款方式做以下更改：乙方于签约当日支付甲方5万元，甲方授权由上海C有限公司代为保管该笔房款，待甲、乙双方共赴房地产交易中心办妥过户手续后，乙方授权上海C有限公司将代为保管的房款5万元在1个工作日内出款给甲方；乙方于甲方办妥抵押注销手续且将在房地产交易中心调取的确认抵押已注销的《上海市不动产登记簿》原件提供给居间方和乙方后当日内，支付甲方195万元，甲方授权由上海C有限公司代为保管该笔房款，待甲、乙双方共赴房地产交易中心办妥过户手续后，乙方授权上海C有限公司将代为保管的房款195万元在1个工作日内出款给甲方；乙方于房地产交易中心办出以乙方为权利人的《中华人民共和国不动产权证书》后2日内，支付甲方101万元；乙方于甲、乙双方已办妥交房手续且甲方原有户口确认已全部迁出后2日内，支付甲方8万元；乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方12万元，并于甲、乙双方办妥交房手续且甲方原有户口确认已全部迁出后2日内支付甲方。甲乙双方确认并同意将原买卖合同中最晚过户日期变更为2018年10月27日。2018年10月15日，郭希週支付5万元，由中介太平洋房屋出具《收据》，载明：“今代收郭希週用于购买上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋的第壹笔房款计50,000元，此款由中介方转交该房屋产权人，待房屋产权人出具正式收据后，该收据由中介方收回”。2018年10月24日，刘竞慧将系争房屋上的抵押登记予以注销。2018年10月26日，郭希週向刘竞慧发出《告知书》，载明：“出售人（甲方）刘竞慧，上海C有限公司，甲方于2018年10月24日提出无法办理户口迁移手续。按照合同第七条，因此无法正常办理过户手续，难以实现合同目的，引起我方极大不安和担心，利益受到极大损失，特此提出解除合同，以维护自身利益，特此函告”。2018年11月18日，刘竞慧将系争房屋售与案外人。一审法院认为，刘竞慧与郭希週签订的《上海市房地产买卖合同》、《补偿协议》、《变更确认书》，均系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力，应按约定履行各自义务。根据双方约定，在签约当日郭希週支付第一笔房款5万元后，第二笔款项应在抵押注销后且将抵押注销材料交给中介及郭希週当日支付。根据刘竞慧递交的《上海市不动产登记簿》显示，系争房屋的抵押登记在2018年10月24日注销，刘竞慧陈述其当日就将上述材料交于中介及郭希週，郭希週未予认可，而郭希週却在2018年10月26日向刘竞慧发出告知书，仅是以户口未迁出为由要求解除合同。如若郭希週未见该材料，按常理其完全会向刘竞慧一并告知该事项，而告知书上却对抵押注销事宜只字未提，这与其称并不知晓抵押已注销相矛盾。即便真如郭希週所述未见该材料，其也可向中介询问或进行查阅以了解是否如合同约定的抵押登记已注销，支付条件已成就后再决定款项支付、合同后续如何履行。何况，郭希週发函告知解除合同的时间，尚未到双方约定的户口迁出、前往办理产权过户事宜的期限，故郭希週单方行使合同解除权的条件并未成就，其行使合同解除权不符合双方约定。反观郭希週的发函行为，却是以自己的实际行为明确表明其不再继续履行合同，因此刘竞慧现主张合同解除，于法有据，应予支持。合同解除的过错在郭希週，故刘竞慧按合同约定主张违约金，应予支持，但刘竞慧主张的违约金过分高于其损失，综合被告的过错程度、原告实际损失等因素兼顾违约金具有惩罚弥补性质，酌情确定违约金为7万元。至于刘竞慧收取的5万元款项性质，根据收据载明明确为第一笔房款，故在合同解除后，刘竞慧应将收取的房款5万元返还于郭希週。基于以上理由，郭希週要求刘竞慧双倍返还定金的反诉请求，不予支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，于二〇一九年十月十日作出判决：一、解除刘竞慧与郭希週于2018年10月18日就上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》、《补偿协议》、《变更确认书》；二、郭希週应于判决生效之日起十日内支付刘竞慧违约金7万元；三、刘竞慧应于判决生效之日起十日内返还郭希週购房款5万元；四、驳回郭希週其余的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计5,110元，由刘竞慧与郭希週各半负担。反诉费案件受理费减半收取计1,150元，由郭希週负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。对于一审认定事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。本院另查明，刘竞慧曾于一审审理中提交过以下两组证据：1.刘竞慧与案外人朱某就系争房屋分别于2018年11月18日、20日签订的《上海市房地产买卖合同》（合同编号：3501339）、《协议书》，证明刘竞慧将系争房屋以308万元的价格售与朱某。2.刘竞慧名下中国工商银行借记卡（卡号：XXXXXXXXXXXXXXX5011）2018年10月17日至2018年12月21日的账户历史明细清单，证据刘竞慧曾向案外人借款，用于向B公司偿还借款，以涤除系争房屋上的抵押登记。对于上述两组证据，2019年2月14日一审庭审中，郭希週不认可第一组证据的真实性，认可第二组证据的真实性，并认为两组证据均与本案缺乏关联性。二审中，郭希週确认刘竞慧另行出售系争房屋的价格为308万元。此外，刘竞慧陈述，其因资金周转需要而着急出售系争房屋。为依约按时注销抵押登记，其分别向案外小贷公司及朋友借款175万元、15万元，用于向抵押权人B公司偿还借款。因他人代刘竞慧与案外小贷公司联系，且案外小贷公司为规避监管操作不规范，故刘竞慧无法提供书面借款合同、还款收据等证据材料。上述借款、还款事宜在其账户历史明细清单中有所显示，即2018年10月18日，户名“朱X明”汇入175万元，户名“范X星”汇入15万元，向户名“重X司”汇出1,949,810元。后因郭希週拒绝履约，刘竞慧不得不延期向小贷公司偿还借款，并每日支付约2,275元的高额利息。为减少利息支出，刘竞慧再次向朋友借款100万元用于向小贷公司偿还借款，并一次性向朋友支付1.5万元利息补偿。上述借款、还款事宜在其账户历史明细清单中有所显示，即2018年11月6日，户名“其X户”汇入100万元，向户名“朱X明”汇出100万元。此后，刘竞慧另售房屋收取房款，向小贷公司偿还了剩余全部借款。上述收款、还款事宜在其账户历史明细清单中亦有所显示，即2018年11月20日，户名“其X户”汇入100万元，向户名“朱X明”汇出75万元。刘竞慧向小贷公司共计支付64,500元利息及手续费，向朋友共计支付15,000元利息补偿。本院认为，本案二审争议焦点在于，一审对于刘竞慧主张违约金的调整是否适当。据查明事实及当事人陈述，刘竞慧将系争房屋以321万元的价格售与郭希週，郭希週拒绝履约后，刘竞慧将系争房屋又以308万元价格另售与朱某，产生房屋差价损失13万元。另据《上海市房地产买卖合同》补充条款（一）可知，郭希週于签约前明知系争房屋上有B公司的抵押权，该公司的债权数额为190万元，刘竞慧需先自行筹款向B公司偿还借款，若因提前还款产生违约金，亦由刘竞慧自行负担。因此，本院认为，郭希週应该能够预见到刘竞慧为清偿B公司债权、涤除抵押，会产生资金占用成本。本案中，虽然刘竞慧未能提交充分证据证明其向案外小贷公司及朋友借款产生的具体利息，但结合刘竞慧名下中国工商银行借记卡账户历史明细清单，刘竞慧关于其向案外人借款以向B公司偿还借款的陈述，具有一定合理性，其因郭希週违约而产生资金占用损失，符合一般认识，且不超过郭希週于订立合同时可以预见的损失类型范围。鉴于刘竞慧对其实际损失的大致范围作出了合理说明，而郭希週未能就此提出相反证据，一审将刘竞慧主张的合同约定违约金64.20元万调低至7万元，明显缺乏依据。考虑到合同履行过程中，刘竞慧并无任何违约行为，而郭希週拒绝履约导致双方合同解除，刘竞慧以其实际损失为基础，于二审中主张20万元违约金，于法有据。综上，刘竞慧的上诉请求成立，应予支持。一审判决不当，本院予以纠正。需要说明的是，本案一审系适用普通程序审理，本诉案件受理费不应再减半收取，本院对此一并予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，判决如下：一、维持上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初1359号民事判决第一、三、四项；二、撤销上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初1359号民事判决第二项；三、郭希週应于本判决生效之日起十日内支付刘竞慧违约金20万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费10,220元，由刘竞慧与郭希週各半负担。一审反诉案件受理费减半收取计1,150元，由郭希週负担。二审案件受理费2,900元，由郭希週负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  叶振军审判员  胡桂霞二〇二〇年四月十三日书记员  莫 莉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条……约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……三、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。