上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终2937号上诉人(原审原告)：吴磊，男，1982年4月1日出生，汉族，住江苏省南京市。委托诉讼代理人：王涛，江苏玖润律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔杰，江苏玖润律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海联京企业发展有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：李宗汉，董事长。委托诉讼代理人：高峰，上海大度律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：江苏致壹房地产开发有限公司，住所地江苏省南京市。法定代表人：仇士平，执行董事。上诉人吴磊因与被上诉人上海联京企业发展有限公司(以下简称联京公司)、江苏致壹房地产开发有限公司(以下简称致壹公司)案外人执行异议之诉一案，不服上海市青浦区人民法院(2019)沪0118民初18819号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴磊的上诉请求：撤销原判，并改判停止执行位于江苏省南京市秦虹南路XXX号良城美景家园地下车库的XXX号车位(以下简称系争车位)，并依法解除对该车位的查封，终结拍卖；一、二审案件受理费均由被上诉人承担。事实和理由：一、系争车位未过户至吴磊名下非因其自身原因。吴磊对系争车位享有物权期待权，法律法规并未规定该权利的行使期限，且吴磊已多次督促致壹公司办理产权过户手续，但因该公司遗失相关凭证导致无法办理，故吴磊未怠于行使权利，对未办理产权过户无过错。其他部分车位于2014年、2015年期间办理产权过户手续，实际也都超过了合同约定的期限，恰恰可以证明在车位买卖中，延期办理产权是普遍存在的交易习惯。二、本案审理应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。尽管系争车位具备独立产权，但依法应优先保障小区业主购买，故属于为购买用于居住的商品房的小区业主提供必要居住配套的设施。因小区业主购买车位是服务于居住目的，可认定车位也是用于居住的。三、吴磊对系争车位享有的请求权远早于联京公司对致壹公司享有的金钱债权，也优先于上述金钱债权，该车位实质上不属于致壹公司的责任财产。如一审法院强制执行系争车位，必然导致吴磊既无法得到车位权属，也无法受偿车位价款，明显不公。四、一审判决存在程序错误。在与本案情况相同的另案审理中，致壹公司不反对案外人提出的异议，在该案中被列为第三人。本案中，致壹公司却被列为被告，故诉讼程序错误。联京公司辩称，不同意吴磊的上诉请求。吴磊与致壹公司签订车位买卖合同后，同一小区其他业主仍可以办理相关车位的产权过户登记手续，而吴磊在长达5年左右的时间未采取相应措施要求致壹公司办理过户登记，显然存在过错。同时，吴磊也没有证据证明其已经支付了系争车位的对价。故一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。致壹公司未发表答辩意见。吴磊向一审法院起诉请求：停止执行系争车位，并解除对该车位的查封，终结拍卖。一审法院认定事实：该院于2017年11月16日立案受理联京公司诉致壹公司股权转让纠纷一案，并于2018年3月28日作出(2017)沪0118民初19125号民事判决，驳回联京公司的全部诉讼请求。判决后，联京公司不服，向本院提起上诉。本院经审理，于2018年8月13日作出(2018)沪02民终4755号民事判决，撤销一审法院(2017)沪0118民初19125号民事判决，判令致壹公司支付联京公司股权转让款人民币1,600万元(以下币种相同)及违约金200万元。判决生效后，因致壹公司未履行付款义务，联京公司向一审法院申请强制执行，该院于2018年9月25日以(2018)沪0118执4812号立案受理。执行中，一审法院于2019年1月11日依法查封尚登记在致壹公司名下的包括系争车位在内的共计三十二个车位，并于同年3月12日裁定拍卖致壹公司名下位于南京市秦淮区秦虹南路XXX号XX幢二单元XXX室、秦虹南路XXX号-XX、秦淮区应天大街XXX号房地产及上述三十二个车位。2019年4月4日，一审法院出具公告，告知致壹公司及占有上述房屋及车位的案外人，应当自公告之日起十五日内迁出，案外人认为对该房产享有租赁权而合法占有的，应当自公告之日起十五日内向该院提出书面异议等。吴磊得知后，向一审法院提出执行异议。该院经审查，于2019年8月29日作出(2019)沪0118执异214号执行裁定，驳回吴磊的异议请求。吴磊遂提起本案诉讼。一审法院在审理中，向南京市不动产登记中心查询良城美景家园地下车库中未被查封的车位的产权信息。随机抽选的XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号车位于2014年、2015年期间已办理产权过户手续，现产权人为个人。一审中，吴磊提供其与致壹公司于2014年4月24日签订的《南京市机动车位销售专用合同》一份、致壹公司于2014年4月25日开具的金额为11万元的销售不动产统一发票(自开)一份、2019年4月22日吴磊支付停车费的收据一份，用以证明吴磊在一审法院查封系争车位之前已签订了买卖合同，已实际支付了全部价款并实际占有使用该车位，且对未办理过户无过错，并认为系争车位是住宅商品房的配套产权设施，该案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定进行审查。经质证，联京公司对《南京市机动车位销售专用合同》的真实性无异议，但认为吴磊自2014年签订车位销售合同后，一直未通过包括诉讼等在内的方式主张权利，其对系争车位至今未能办理过户手续有过错；对发票的真实性予以确认，但吴磊没有付款凭证，不能证明吴磊支付了全部的价款；对停车费收据的真实性予以确认，但认为收据中载明的收款事由是停车费而非车位管理费，不能证明吴磊实际占有系争车位。一审法院认为，一、关于本案法律适用的问题，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二款规定“所购商品房用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”，可见该条款适用于住宅商品房的买卖，其目的在于保护房屋消费者的物权期待权。该案涉及的执行标的物为车位，显然不是用于居住。此外，系争车位有独立的产权，可以单独交易，不能认定为吴磊所购房屋的附属设施，故该案不适用该条款规定。该案中，致壹公司为被执行人，系争车位为不动产，联京公司与致壹公司之间涉及金钱债权的执行，故该案应适用上述司法解释第二十八条的规定。二、联京公司对吴磊与致壹公司签订的《南京市机动车位销售专用合同》的真实性无异议，可以确认在一审法院查封前吴磊已与致壹公司签订了合法有效的书面合同。本案的争议焦点为吴磊是否支付了车位价款以及对于未办理车位的产权过户登记手续是否有其自身原因。首先关于付款，合同中对于付款方式约定为一次性付款，定金11万元充抵价款，但对定金支付日期未作约定。如吴磊未在合同签订时已支付了价款，致壹公司作为出售方，支付日期作为合同主要条款不可能不作约定。致壹公司于合同签订次日开具了发票，从房地产买卖的市场交易习惯来看，通常房地产开发商在买方支付购房款后开具发票。因此，一审法院确认吴磊已支付了全部的车位价款11万元。其次关于“买受人自身原因”的问题，吴磊认为产权未能过户系因致壹公司未能办理合同备案手续及未能提交产权过户所需材料所致，其对此无过错。所谓“买受人自身原因”包括以下几方面：1、对其他权利障碍的忽略；2、对政策限制的忽略；3、消极不行使登记权利。本案中，吴磊与致壹公司签订车位买卖合同的时间为2014年4月24日，一审法院查封的时间为2019年1月11日。根据查明的事实，致壹公司出售的除被查封之外的其余车位在2014年、2015年期间均可以办理产权过户手续，但吴磊在长达近五年的期间内一直未办理，系怠于行使权利，故一审法院认定其对系争车位未能办理过户登记手续有其自身原因，不符合能够排除执行的情形。据此，一审法院于2019年12月31日判决驳回吴磊的诉讼请求。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据法律规定，案外人对被执行的不动产主张所有权，符合法定情形的，人民法院应予支持。本案中，吴磊主张系争车位的所有权，认为应按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定进行审查。但上述条款旨在保护房屋消费者的物权期待权即消费者的生存权，而系争车位拥有独立产权，不能认定为商品房的附属设施，且既不用于居住，也并非消费者生存所必需，故本案应参照上述司法解释中关于保护无过错不动产买受人物权期待权的第二十八条规定进行审理。对于吴磊在一审法院查封系争车位之前，已签订买卖合同，支付了价款并实际使用的事实，一审法院已详细阐述，本院予以确认，不再赘述。故本案的争议焦点为系争车位未过户至吴磊名下是否因其自身原因。根据一审法院查明的事实，系争车位最迟于2014年、2015年期间即可办理产权过户手续，但至该车位被一审法院查封之日的近五年时间内，吴磊既未向不动产登记部门提出过户申请，亦未通过法律途径主张权利，显属怠于行使权利，对该车位未过户至其名下有其自身原因。在异议审查及本案一审期间，致壹公司未对吴磊提出的案外人异议发表意见，故一审法院将该公司列为被告符合法律规定，并无不当。据此，吴磊提出的非因其自身原因导致系争车位未过户至其名下、系争车位亦属于商品房范畴及一审判决程序错误、适用法律不当等上诉理由，因缺乏事实和法律依据，本院不予采信。综上，吴磊对系争车位主张的所有权不符合无过错不动产买受人的物权期待权的保护条件，不足以排除一审法院的执行，其上诉请求不成立，本院予以驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，所作判决符合法律规定，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2,500元，由上诉人吴磊负担。本判决为终审判决。法官助理周乃夫审判长  朱志红审判员  胡晓东审判员  杨喆明二〇二〇年四月二十九日书记员  周乃夫附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……