文书内容江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏13民终1029号上诉人（原审原告）：宿迁市希望房地产开发有限公司，住所地江苏省宿迁市威海路88号。法定代表人：吕静，该公司董事长。委托诉讼代理人：蒋义伟，该公司员工。委托诉讼代理人：张茂其，江苏广陆律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宿迁经济技术开发区希望城幼儿园，住所地江苏省宿迁经济技术开发区希望城小区。法定代表人：罗英，该园园长。被上诉人（原审被告）：罗英，女，1968年1月28日出生，住江苏省宿迁市经济技术开发区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：罗桂芳，江苏正四方律师事务所律师。上诉人宿迁市希望房地产开发有限公司（以下简称希望公司）因与被上诉人宿迁经济技术开发区希望城幼儿园（以下简称希望城幼儿园）、罗英房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（2018）苏1302民初4224号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。希望公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持希望公司一审诉讼请求，两被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由是：1.涉案房屋租赁人为两被上诉人，应当判决由两被上诉人共同承担责任；2.一审法院错误认定涉案房屋存在权属争议，进而认定两被上诉人无违约行为。涉案房屋初始登记在希望公司名下，宿迁市物价局的回函不能证实涉案房屋存在权属争议，更不能证明涉案房屋属于全体业主所有。两被诉人迟延交付租金存在违约行为，希望公司有权要求其承担违约责任，并解除合同。一审判决认定希望城幼儿园支付的租金数额有误，租金应当计算至房屋实际返还之日。希望城幼儿园、罗英辩称，1.罗英是幼儿园法定代表人，不是独立的诉讼主体，其只是承租方代表，不应当承担责任。2.希望公司对涉案房屋不享有所有权，该幼儿园房屋是全体业主所有。希望城幼儿园在履约过程中没有违约行为，双方合同签订后，希望城幼儿园按约及时交付租金。在希望城幼儿园连续三年交付租金后，希望公司称想把幼儿园另卖他人，并以各种方式拒收租金。希望公司在希望城幼儿园的催促下一直未能提供涉案房屋产权登记手续，而该小区业主委员会成立后要求与希望城幼儿园签订租赁合同并将租金交给业主委员会，在该种情况下希望城幼儿园与业主委员会签订合同并交付租金，该合同租赁期、租金数额与原希望公司的租赁合同是一致的。原审判决确定的租金数额是正确的。希望公司上诉请求不能成立，应予驳回。希望公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除希望公司与希望城幼儿园于2013年4月29日签订的房屋租赁合同；2.判令希望城幼儿园、罗英返还位于希望城东南角约1500平方米房屋（即幼儿园现在使用的房屋）；3.判令希望城幼儿园、罗英支付希望公司租金（2016年8月30日至2017年8月29日的租金为157500元；2017年8月30日至2018年8月29日的租金为165375元；2018年8月30日之后的租金，按照合同第五条约定的标准计算至实际返还之日）；4.判令希望城幼儿园、罗英支付违约金64575元；5.希望城幼儿园、罗英承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明以下事实：2013年4月29日，希望公司（甲方）与宿迁市宿城区古城中心小学幼儿园（以下简称古城幼儿园、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定“第一条房屋基本情况甲方自愿将其合法拥有的坐落于希望城东南角的房屋出租给乙方使用，该房屋建筑面积共约1500平方米；第二条房屋用途乙方租赁房屋作为办理幼儿园使用；第三条租赁期限该房屋租赁期10年，2013年8月30日至2023年8月29日；第四条租金及支付方式第一年租金为15万元，前三年不递增，从第四年开始每年在上一年租金的基础上递增5%，即第四年租金为15.75万元，第五年租金为16.5375万元，第七年租金为18.2325万元，第八年租金为19.1442万元，第九年租金为20.1014万元，第十年租金为21.1065万元，租金按年支付；第五条付款方式乙方应先付租金然后用房，乙方应于本合同签订之日甲方支付清第一年租金十五万元。租金按年支付，以后每年提前付清下一年租金，从第二年开始的具体付款时间及金额见下表：            付款时间              支付金额（元）                  2014年7月30日前      2015年7月30日前      2016年7月30日前      2017年7月30日前              150000      150000      157500      165375                  2018年7月30日前      2019年7月30日前      2020年7月30日前      2021年7月30日前              173643      182325      191442      101014                  2022年7月30日前              211065      第十条解除合同的条件乙方有下列情形之一的，甲方可解除合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：4、拖延30天仍未付清租金的…第十一条违约责任1、乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按所欠租金的万分之六按日向乙方加收违约金；乙方逾期30天仍未付清租金的，甲方有权解除合同，甲方因此解除合同的，乙方应支付当年房屋总租金20%的违约金…。”上述合同签订后，希望公司即向希望城幼儿园、罗英交付了案涉房屋，希望城幼儿园、罗英使用该房屋经营幼儿园。2013年4月30日、2014年8月14日及2015年7月28日，罗英分别向希望公司交纳了2013年8月30日至2016年8月29日的房屋租金即每年15万元。2016年7月19日及2017年6月28日，罗英分别通过微信及短信方式联系希望公司工作人员陈某要求支付相应年度的租金，但未有得到回复。2018年2月9日，陈某向罗英丈夫李勇索要相应租金。2月12日，双方就租金支付事宜进行协商，后因希望公司未能出示案涉房屋权属证明，希望城幼儿园、罗英未交纳租金。希望公司现主张希望城幼儿园、罗英未按约支付2016年8月30日之后的房屋租金，因而成诉。另查明，2018年1月份左右，宿迁市经济技术开发区希望城小区业主委员会（以下简称希望城业委会）即多次找到希望城幼儿园、罗英，表明案涉房屋系希望城业委会所有，并要求希望城幼儿园、罗英与希望城业委会签订房屋租赁合同及支付相应租金。2018年3月21日，希望城业委会向幼儿园发送通知函一份，载明“希望城幼儿园是政府对希望城小区的整体规划，幼儿园已纳入成本，并分摊到希望城小区业主名下，其产权归希望城小区业主委员会所有同时，幼儿园属我业委会经营管理。请你幼儿园迅速和我业委会签订希望城幼儿园房屋租赁合同”。2018年4月17日，希望城幼儿园即与希望城业委会就案涉房屋另行签订房屋租赁合同一份，租期自2018年2月23日起至2028年2月22日止，合同还约定了租金数额、租金支付方式及违约责任等。同日，幼儿园向业委会支付了第一年度租金15万元。再查明，2018年6月15日，因希望城业委会就案涉房屋是否纳入成本向宿迁市物价局函询，该局回复：该幼儿园2012年12月5日之前均分摊计入成本。还查明，古城幼儿园于2014年6月11日注销，希望城幼儿园于2017年5月13日经核准登记，案涉合同的权利和义务实际由希望城幼儿园行使和履行，罗英为上述两个幼儿园的园长。一审法院认为，希望公司与古城幼儿园签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，对双方均具有法律约束力。因上述租赁合同的权利和义务实际由希望城幼儿园行使和履行，且双方均同意由希望幼儿园承担案涉债务，依法照准。罗英系以古城幼儿园法定代表人的身份在上述合同中签名，希望公司现要求罗英与希望城幼儿园对其主张承担共同责任于法无据，不予支持。本案中，双方的主要争议在于希望城幼儿园未及时支付租金的行为是否构成违约。对于上述争议，根据审理查明的事实，希望城幼儿园在合同约定的租金支付期限前分别联系希望公司要求支付2016年8月30日至2018年8月29日期间的租金，但希望公司未予答复，故希望城幼儿园对迟延支付租金并无过错，不存在违约行为。而对于希望公司于2018年2月9日向希望城幼儿园索要租金后，幼儿园未及时支付是否构成违约的问题，一审法院认为，希望城业委会自2018年1月起即以案涉房屋所有权人身份多次要求希望城幼儿园与其签订租赁合同并支付相应租金，结合宿迁市物价局就希望城业委会函询幼儿园房屋是否纳入成本事宜的回复内容看，希望公司与希望城业委会就案涉房屋的权属问题仍存在巨大争议。希望城幼儿园在案涉房屋权属争议尚不明确的情况下未予支付相应租金亦不构成违约。综上，希望公司以希望城幼儿园未及时支付租金构成违约为由要求解除双方之间的房屋租赁合同、返还房屋并支付违约金的主张依据不足，不予支持。对于租金，因双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，且已由双方实际履行，故希望城幼儿园应予支付相应租金。关于该应付租金的起始时间，双方一致认可希望城幼儿园自2016年8月30日起即未支付租金，不再赘述。关于该应付租金的截止时间，因案涉房屋权属尚有争议，且希望城幼儿园又与希望城业委会另行签订房屋租赁合同并支付了相应租金，故支持希望公司租金诉求至第二份租赁合同的起租日的前一日，即2018年2月22日。对于该应付租金的计算标准，因双方在案涉租赁合同已明确约定，亦不再赘述。综上，希望城幼儿园应付希望公司的租金数额为237242元（157500+165375÷365×176）。对于之后的租金，相关权利人可待案涉房屋权属明确后另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、宿迁经济技术开发区希望城幼儿园于判决生效之日起十日内支付宿迁市希望房地产开发有限公司租金237242元；二、驳回宿迁市希望房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费6284元，由宿迁市希望房地产开发有限公司负担1798元，由宿迁经济技术开发区希望城幼儿园负担4486元。希望公司二审提供两份证据。证据1.编号为苏2018宿迁市不动产权第0059926号不动产权属证书，该证书内容主要载明希望城幼儿园所在房屋权利人：希望公司，单独所有，附记：本不动产于2018年11月21日通过转移登记换发不动产权证。证据2.宿迁市中级人民法院（2019）苏13行终171号行政裁定书，该裁定书主要内容是希望城业主委员会起诉宿迁市自然资源和规划局，要求撤销苏2018宿迁市不动产权第0059926号不动产权属证书，裁定书认为原国土资源局就该幼儿园建筑向希望公司颁发的不动产权证记载内容与房屋登记簿记载内容一致，该颁证行为不是新的物权变动登记行为，因此该颁证行为不属于人民法院行政诉讼受案范围，希望城业主委员会的起诉没有法律依据，予以裁定驳回起诉。证明目的是希望公司对涉案房屋享有所有权。希望城幼儿园、罗英质证意见：对证据1.2真实性没有异议，但达不到其证明目的，涉案房屋产权仍有争议。希望城幼儿园、罗英二审提供起诉状、保全费票据，主要内容是希望城业主委员会已就涉案房屋向一审法院提起房屋所有权确认之诉，并保全了该房屋。证明该诉争房屋权属争议进入民事诉讼程序，导致房屋产权不确定。希望公司质证意见：该诉求不具有合法性，与本案也没有关联性，涉案房屋已办理不动产权证，且宿迁市中级人员法院已裁定驳回业主委员会的起诉，业主委员会的诉讼就是在拖延时间，本案法院应依法判决。本院认证意见：双方当事人提供的证据与本案均有关联性，本院综合分析后再予以认定。二审查明事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。本案的争议焦点为：1.罗英个人对涉案的欠付租金是否应当承担连带责任；2.希望城幼儿园在涉案租赁合同履约过程中是否违约；3.希望公司是否有权主张涉案房屋租金，是否有权解除合同。关于第一个争议焦点。本院认为，涉案房屋租赁合同签订双方是希望城幼儿园和希望公司，罗英系希望城幼儿园法定代表人，其在该租赁合同上签名是职务行为，该后果应当由希望城幼儿园承担，故希望公司主张罗英个人应和希望城幼儿园共同承担支付租金没有事实和法律依据，本院不予支持。关于第二、三个争议焦点。本院认为，涉案房屋租赁合同于2013年4月29日签订后，希望城幼儿园前三个年度均及时支付租金，第四个年度即2016年希望城幼儿园联系希望公司希望能及时缴纳租金，但希望公司一直未予回复，致使2016和2017两个年度租金未能支付，故对于该两个年度希望城幼儿园履约并无过错。而到2018年涉案小区业主委员会成立后即多次找到希望城幼儿园表明该房屋系小区业主委员会所有，并向幼儿园发送通知函。而从希望公司及希望城幼儿园提供的证据来看，希望公司虽然已就该幼儿园房屋办理了不动产权属证书，但该不动产权证并不是新的物权变动登记行为，且现小区业主委员会已向一审法院提起涉案房屋权属确认之诉，故希望城幼儿园抗辩称由于房屋权属存有争议，导致其无法支付租金，该抗辩意见有事实依据，理由充分，本院予以支持。现涉案房屋权属尚在处理之中，且希望城幼儿园履行合同并未违约，故希望公司主张解除双方租赁合同，并要求希望城幼儿园支付违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。待涉案房屋权属确定之后，双方当事人对于房屋租金归属可再依法处理。综上，一审法院以双方租赁合同租金标准为计算依据，确定希望城幼儿园交付租金至希望城小区业主委员会与希望城幼儿园签订租赁合同之日止并无不当，本院予以维持。综上所述，希望公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1798元，由宿迁市希望房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  徐兵审判员  孙权审判员  朱海二〇二〇年四月二十八日书记员  陈莹