江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终510号上诉人（原审被告）：唐瑞聪，男，1990年2月1日出生，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：贾卫龙，江苏华脉律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁艾莉。被上诉人（原审原告）：贺加兰，女，1972年9月21日出生，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：刘坚，江苏德沛律师事务所律师。上诉人唐瑞聪因与被上诉人贺加兰房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（以下简称沭阳法院）（2019）苏1322民初4079号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年3月11日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人唐瑞聪上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2.本案诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：1.一审判决认定上诉人存在违约行为不属实，案涉房屋处于出租状态，被上诉人与中介共同让出租人搬离房屋，该房屋一直处于被上诉人掌控之下，一审判决以案涉房屋内有未清理杂物为由认定上诉人未向被上诉人交付房屋没有依据。根据合同约定，房屋交付后被上诉人应向上诉人支付270000元购房款，但被上诉人至今未支付，其存在违约，上诉人有权解除合同。2.一审判决认定双方签订的定金合同为房屋买卖合同不当，该合同应为定金合同，上诉人可以在承担定金责任的前提下行使解除合同的权利。3.案涉房屋已由双方设定了抵押，上诉人不可能不向被上诉人交付房屋，同时设置抵押权也可视为法律意义上的交付，应理解为被上诉人早已实现了房屋交付的目的。被上诉人贺加兰辩称，上诉人至今未将案涉房屋钥匙交给被上诉人，双方签订的合同明确约定上诉人应将房屋交付后被上诉人才支付房款，被上诉人不存在违约行为。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。贺加兰一审诉讼请求：1.判令唐瑞聪履行双方于2018年9月21日签订的房屋买卖合同；2.唐瑞聪协助贺加兰办理案涉房屋的过户登记手续；3.本案诉讼费用由唐瑞聪负担。事实与理由：2018年9月21日，贺加兰与唐瑞聪签订房屋买卖定金合同，约定贺加兰购买唐瑞聪位于沭阳县房屋，总价款350000元。合同签订当天贺加兰支付50000元，后又垫付土地出让金40000元，并多次催促唐瑞聪协助办理过户手续，但其总是借故拖延。一审法院经审理查明：2018年9月21日，贺加兰作为乙方（购买方）与唐瑞聪作为甲方（出卖方）及居间人戴某签订房屋买卖定金合同一份，约定唐瑞聪将沭阳县车库出售给贺加兰。合同第二条就合同价款及付款方式进行了约定：1.定金为50000元，于合同签订之日交付；2.房屋（含车库）成交价为350000元（房东尽得350000元）；3.甲乙双方约定于2018年9月23日之前房屋交付后再付270000元，剩余尾款30000元于2019年1月31日前以银行按揭贷款或现金方式结付；甲乙双方必须按中介方要求签订合同，如任何一方三次以上或累计10个工作日以上不按中介要求签订合同则作违约处理，如遇不可抗力因素或政策性变化及银行系统变化，则不作违约处理；合同第三条违约责任第3项规定：甲乙双方如有一方不能遵守本协议约定的条款，则视为违约。如甲方违约应退还乙方定金，并再向乙方支付相当于定金金额的100%的违约金（另赔偿装修一切费用）。如乙方违约，乙方放弃收回定金的权利，乙方所付的定金视作违约金。合同第六条约定：本协议经甲乙双方和居间方签字后即产生法律效力，本协议一式三份，甲、乙、居间人各执一份，每份具有同等效力。居间人有义务督促甲乙双方履行本协议所有条款。合同签订当日，贺加兰即向唐瑞聪支付了50000元定金，并由唐瑞聪及其母亲丁艾莉出具了房屋买卖定金收据一份给贺加兰，在房屋买卖定金收据最后对定金作了说明：如甲方反悔应退还乙方定金，并再向乙方支付相当于定金金额的100%的违约金（另赔偿装修一切费用和按月息2.5%计算资金占用损失自付款之日起至付清之日）。如乙方反悔，乙方放弃收回定金的权利，乙方所付的定金视作违约金不予退还。定金给付后，唐瑞聪没有按约交付房屋，引起纠纷。另查明：在合同签订的当日，贺加兰已代唐瑞聪垫付了案涉房屋土地出让金40050元；为达到房屋买卖目的，涉案房屋已办理了苏（2018）沭阳县不动产证明第XXX号抵押权证，抵押权人为贺加兰，抵押金额为390000元。一审法院认为，贺加兰与唐瑞聪所签订的定金合同，系当事人真实意思表示，且未违反法律及行政法规禁止性规定，应当认定合法有效。该合同内容已明确房屋坐落、面积、总房价款、付款方式、违约责任等条款，从约定的内容上来看，已经具备房屋买卖合同的主要内容，且贺加兰也按约向唐瑞聪支付了定金，故该定金合同应当认定为房屋买卖合同。根据合同约定，贺加兰给付唐瑞聪定金后，唐瑞聪应按约交付房屋，其提供的证据不能证实其房屋已交付给贺加兰，贺加兰提供的2018年12月26日唐瑞聪母亲丁艾莉与居间人戴某的通话录音，也能够证实2018年12月26日唐瑞聪尚没有清空房屋，故应认定唐瑞聪没有按约交付房屋，构成违约，贺加兰要求唐瑞聪交付涉案房屋，有事实和法律依据，依法予以支持。对于贺加兰要求唐瑞聪协助过户的诉讼请求，因双方签订的房屋买卖合同是互负义务的的合同，贺加兰尚未取得房屋，也未付清房款，现要求唐瑞聪协助其办理涉案房屋的过户登记手续，无事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、唐瑞聪于判决发生法律效力之日起三日内向贺加兰交付位于沭阳县车库；二、驳回贺加兰其他诉讼请求。案件受理费减半收取40元、保全费2520元，合计2560元，由唐瑞聪负担。为支持其上诉请求，上诉人唐瑞聪二审中提供如下证据：1.电表号为5980624671，户名为王春雷的电费缴纳打印单2张以及沭阳县XX小区物业管理办公室出具的证明1份，主要内容分别为电表号为5980624671用户在2018年1月2日和2018年3月29日分别产生电费61元和253元；XX小区7-2-404室户主为唐瑞聪，电表号5980624671（王春雷）实际户名是唐瑞聪。上述证据拟证明案涉房屋在出售给贺加兰之前一直由案外人司某,4承租并缴纳电费，被上诉人贺加兰与中介人员持有案涉房屋钥匙，上诉人唐瑞聪无须重复交钥匙给贺加兰。2.证人司某,4的证言1份，主要内容为2017年10月2日至2018年10月1日期间案涉房屋由其承租，2018年9月18日被上诉人贺加兰与另外一名女性人员一起到案涉房屋内用钥匙打开房门，告知司某,4该房屋已被唐瑞聪出售，要求司某,4搬走。司某,4在联系唐瑞聪确认该房屋已出售后，于次日搬离案涉房屋。被上诉人贺加兰对上述证据质证意见为：对证据1不予认可，该证据与本案无关联性；对证据2不予认可，司某,4与唐瑞聪之间存在利害关系，其证言不足以采信。本院对上述证据认证意见如下：证据1中的电费缴纳日期分别为2018年1月和3月，均发生在案涉房屋出售前；XX小区物业管理办公室出具的证明仅能证明电表号5980XXX（王春雷）实际户名是唐瑞聪，上述证据均不能达到唐瑞聪主张的贺加兰持有案涉房屋钥匙的证明目的，本院对上述证据与本案的关联性依法不予确认。证据2系案涉房屋承租人司某,4的证言，其与唐瑞聪之间系承租人与出租人的关系，存在一定的利害关系，本院结合全案证据，对其证言不予采信。对于一审判决查明的事实，双方当事人均无异议，本院依法予以确认。本院查明的事实与一审判决查明的事实一致。经双方当事人一致确认，本院归纳本案二审争议焦点为：上诉人主张被上诉人存在违约行为，进而主张享有合同解除权是否具有事实和法律依据。本院认为，上诉人唐瑞聪的上诉请求依法不应支持，主要理由如下：首先，上诉人唐瑞聪与被上诉人贺加兰于2018年9月21日订立的《房屋买卖定金合同》就双方交易标的、交易价格、付款方式和进度以及违约责任等内容均进行了明确、具体的约定，具备了二手房买卖合同的主要条款，贺加兰依据该合同主张双方之间存在房屋买卖关系并主张双方应按约定进行房屋交易符合合同规定，且唐瑞聪为保证合同的履行亦协助贺加兰办理了案涉房屋的抵押登记手续，其以自己的行为表明其主观上具有履行该合同的意愿，现唐瑞聪主张该合同仅为定金合同，其可在承担定金责任的前提下不履行定金合同，既不符合合同约定，也有违诚实信用原则，本院对其主张不予支持。其次，根据双方签订的《房屋买卖定金合同》第二条第3项约定，双方应在2018年9月23日前交付房屋后再付款270000元，据此，唐瑞聪负有先交付房屋的先履行义务，贺加兰应在接收房屋后再付款270000元。在唐瑞聪未履行先履行义务前，贺加兰享有先履行抗辩权。根据一审中贺加兰提供的中间人员与唐瑞聪母亲丁艾莉的微信聊天记录及电话录音，可以证实贺加兰在2018年11月22日、12月14日、12月26日以及2019年1月3日分别通过中间人向唐瑞聪一方要求履行合同，交付房屋，但唐瑞聪一直未履行交付房屋的义务。据此，贺加兰在唐瑞聪未交付房屋的前提下，有权拒绝向唐瑞聪支付270000元。唐瑞聪主张贺加兰持有案涉房屋钥匙，其无须另行再向贺加兰交付房屋。对此主张，唐瑞聪既未举证证明向贺加兰交付案涉房屋的钥匙，且合同亦未约定贺加兰持有房屋钥匙即视为唐瑞聪已履行了交房义务。故唐瑞聪主张其已向贺加兰交付了案涉房屋，进而主张贺加兰违反合同约定，其有权解除案涉合同，没有事实和法律依据。综上，上诉人唐瑞聪的上诉请求依法不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人唐瑞聪负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐淮成审 判 员 吴军良审 判 员 陈 鹏二〇二〇年四月二十一日法官助理 丁涛涛书 记 员 于 青附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。