山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终2323号上诉人（原审被告）：济南北斗星商业有限公司，住所地济南市。法定代表人：黄立仁，董事长。委托书诉讼代理人：孙硕，山东齐鲁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：聂辉明，男，1965年2月17日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：王玉英，山东贯球律师事务所律师。原审第三人：山东诚信农业科技有限公司，住所地济南市。法定代表人：崔刚，总经理。上诉人济南北斗星商业有限公司（以下简称北斗星公司）因与被上诉人聂辉明及原审第三人山东诚信农业科技有限公司（以下简称诚信科技公司）租赁合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2019）鲁0105民初5803号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。北斗星公司上诉请求:一、依法撤销济南市天桥区人民法院作出的（2019）鲁0105民初5803号民事判决书，在查明事实的基础上依法改判驳回聂辉明的诉讼请求或发回重审；二、本案一、二审诉讼费由聂辉明承担。事实和理由：一、聂辉明无权出租涉案房屋，北斗星公司与聂辉明订立的《商铺租赁合同》无效，一审法院认定事实错误。根据《物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记；未经登记，不发生物权效力，但法律另有规定的除外。本案中，涉案房屋的所有权人系案外人，聂辉明出租该房屋未经房屋所有权人追认，无权向北斗星公司出租该房屋，双方订立的《商铺租赁合同》无效，聂辉明据此合同向北斗星公司主张权利的请求应予驳回。一审法院未查清涉案房屋的权属状况即对该房屋上的租赁合同效力做出认定，导致认定事实错误，二审法院应予纠正。二、合同约定的违约金明显过高，且聂辉明不能证明其实际损失以及在合同约定租金高于市场正常租金价格数倍的前提下违约金的合理性，其以不正当方式获取暴利的行为不应得到支持，一审法院应当主动释明并调整违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，合同约定的房屋租金为9元/天/平方米，是北斗星公司转租租金价格的十倍，租金价格畸高，以此租金价格为基数每日按万分之五计取违约金，使得聂辉明获取暴利，有违公平原则。且违约金数额应当以实际损失为基础，聂辉明不能证明其实际损失以及在合同约定租金高于市场正常租金价格数倍的前提下违约金的合理性，约定的违约金明显过高，法院应当依据上述法律规定进行干预和调整，防止聂辉明滥用权利。另，上述法律对于约定的违约金过分高于实际损失的情况做出了限制性规定，由此可见违约责任的基本性质为补偿性，其本质是对因违约而受损失的当事人以补偿。若法院任由合同约定过高的违约金且以合同自由为由而不加干预，无异于鼓励聂辉明通过不正当的方式获取暴利，致使北斗星公司经济状况愈加困难。因此，北斗星公司请求二审法院合理分配举证责任，查明事实，对于违约金进行调整。三、一审法院存在遗漏当事人、违法缺席判决的情形。涉案房屋登记的所有权人为案外人，一审法院应当通知案外人参加诉讼，查明聂辉明所出租的房屋的权属状况以及《商铺租赁合同》的效力，一审法院遗漏当事人，且未通知聂辉明参加诉讼，违法缺席判决，严重违反法定程序。综上所述，一审判决认定事实错误，违反法定程序。请求二审法院查明事实，撤销一审判决，依法改判或发回重审，以维护北斗星公司的合法权益。聂辉明辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。诚信科技公司未陈述意见。聂辉明向一审法院提出诉讼请求：1、判令北斗星公司支付聂辉明租金136972元（2019年1月26日至2020年1月25日的租金）；2、判令北斗星公司按日万分之五的标准支付聂辉明逾期支付违约金107598元（暂计算至2019年9月30日），2019年10月1日之后的违约金按照上述标准、以应付租金数额为基数计算至实际支付之日；3、诉讼费用由北斗星公司承担。一审法院认定事实：位于济南市嘉汇环球广场1-159号商铺系聂辉明购买，聂辉明与北斗星公司于2013年1月25日签订商铺租赁合同一份，主要约定：聂辉明将上述商铺出租给北斗星公司使用，租赁期限20年，自2013年1月6日至2033年1月5日；自合同生效后，北斗星公司按建筑面积每平方米9元/天向聂辉明支付租金，并按照每三年递增5%的租金递增率递增，付款方式为每年分两次支付，具体付款时间为租赁合同生效后十五个工作日将半年租金打入聂辉明账户，下半年提前一个月给付租金；商铺建筑面积为37.82平方米，每天租赁单价为9元/平方米，每半年租金为62119元；在双方履行合同过程中，若出现第三方租户经营不理想无法向北斗星公司支付租金的情况，北斗星公司仍须按合同约定向聂辉明支付租金，每逾期一天，须按应付租金的万分之五向聂辉明支付逾期违约金；合同还约定了其他的权利义务。合同签订后，聂辉明将涉案商铺交付给北斗星公司使用，北斗星公司依约支付租金至2015年4月，此后的租金及违约金一直未支付。北斗星公司承租涉案商铺后转租给诚信科技公司，现商铺由诚信科技公司占有使用。2018年9月，聂辉明诉至一审法院，要求北斗星公司支付自2015年4月25日至2019年1月25日的租金484528元、暂计算至2018年9月4日的违约金154766元，一审法院经审理，于2018年12月4日作出（2018）鲁0105民初5379号民事判决书，支持了聂辉明全部诉讼请求，现该判决已经生效，北斗星公司尚未履行。现聂辉明再次诉至一审法院，主张2019年1月26日以后的租金及2018年9月4之后的违约金：1、2019年1月26日至2020年1月25日租金136972元，根据双方合同约定，半年支付一次，下半年提前一个月支付，现北斗星公司至今未支付，故应当履行支付义务。2、暂计算至2019年9月30日的违约金107598元：（1）、根据上次判决认定的欠付租金数额，按日万分之五，自2018年9月4日计算至2019年9月30日（391天）：31059.5×0.0005×391+62119×0.0005×391+65224.95×0.0005×391×6=94722元；（2）、2019年1月26日至7月25日该半年应付租金68486.2元，以此为基数，按日万分之五，自应付日期2018年12月25日计算至2019年9月30日（279天）：68486.2×0.0005×279=9554元；（3）、2019年7月26日至2020年1月25日该半年应付租金68486.2元，以此为基数，按日万分之五，自应付日期2019年6月25日计算至2019年9月30日（97天）：68486.2×0.0005×97=3322元。以上三项违约金共计107598元；2019年10月1日以后的违约金按上述标准、以未付款为基数计算至实际给付之日。一审法院认为，聂辉明和北斗星公司签订的商铺租赁合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。聂辉明依约履行了交付房屋的义务，北斗星公司应按合同约定的数额和期限及时支付租金，因其拖欠2015年4月以后的租金，已生效的判决已经对2019年1月25日之前的租金及2018年9月4日之前的违约金进行处理，现北斗星公司仍未履行支付租金的义务，现聂辉明主张2019年1月26日至2020年1月25日的租金136972元，符合双方合同约定，一审法院予以支持。聂辉明要求北斗星公司支付暂计算至2019年9月30日的违约金共计107598元，计算标准和方式符合双方合同约定，且计算标准不超出法律规定，一审法院对其该项诉讼请求予以支持；聂辉明按上述标准、以未付款为基数主张2019年10月1日至实际给付之日止的违约金，亦符合法律规定，一审法院予以支持。综上，为保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、济南北斗星商业有限公司于判决生效之日起10日内向聂辉明支付自2019年1月26日起至2020年1月25日的租金136972元。二、济南北斗星商业有限公司于判决生效之日起10日内向聂辉明支付违约金107598元。三、济南北斗星商业有限公司于判决生效之日起10日内向聂辉明支付违约金：以621500元（484528+136972）为基数，自2019年10月1日起至实际给付之日止，按日万分之五标准计算。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4968元，减半收取2484元，财产保全费1720元，合计4204元，由济南北斗星商业有限公司负担。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。北斗星公司提交以下证据：证据一：《房屋权属状况信息》。证明：嘉汇环球广场1-159号房屋所有权人为山东嘉汇房地产开发有限公司；证据二：民事判决书14份、北斗星公司转租给诚信科技公司的房屋租赁合同。证明：聂辉明出租的租金价格畸高，有违公平原则；证据三、赶集网、58同城商铺租赁信息1份。证明:现在同位置同类型商铺的日租金价格为每平方米2元左右，证明目的同证据二。证据四：中国人民银行金融机构人民币贷款基准利率（2015年10月24日更新）表1份。证明：约定的违约金标准明显高出上述利息标准数倍，根据《关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，按照原合同约定计算违约金实属过分高于因北斗星公司违约给聂辉明造成的损失。经质证，聂辉明认为证据一真实，证据二、证据三、证据四与本案无关。本院认证意见：北斗星公司提交的上述证据，因与本案待证的事实没有关联性，本院不予采信。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，聂辉明和北斗星公司签订的商铺租赁合同，合法有效，生效判决对合同效力已作认定。北斗星公司在本案中再次抗辩双方租赁合同无效，但无新证据推翻生效判决认定的事实，本院对合同效力予以确认。聂辉明依约履行了交付房屋的义务，北斗星公司应按合同约定的数额和期限及时支付租金，因其拖欠2015年4月以后的租金，已生效的判决已经对2019年1月25日之前的租金及2018年9月4日之前的违约金进行处理，北斗星公司仍未履行支付租金的义务，本案中，聂辉明主张租金及违约金均符合双方的合同约定，亦未超出法律允许的范围，一审法院对上述费用予以支持，并无不当。经审查，一审程序合法，并无违法之处。综上所述，北斗星公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4968元，由济南北斗星商业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员 李琴二〇二〇年四月一日法官助理 刘辉书 记 员 韩笑