贵州省普定县人民法院民 事 判 决 书(2020)黔0422民初239号原告：贵州星博诚信物业管理有限公司，住所地：贵州省安顺市普定县城关镇中心大道（星博国际广场5号楼）。统一社会信用代码：91520422MA6DLYCP80法定代表人：何生，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：罗涛，该公司经理。代理权限：一般授权代理。被告：普定县爱尚健身俱乐部，住所地：贵州省安顺市普定县城关镇星博国际广场四楼。统一社会信用代码：92520422MA6EU4WT6H经营者：李林。被告：李林，男，1992年12月8日生，汉族，贵州省普定县人，自由职业者，住普定县。二被告委托诉讼代理人：罗云，贵州赤丞律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告贵州星博诚信物业管理有限公司（以下简称：星博物业公司）与被告普定县爱尚健身俱乐部（以下简称：爱尚健身俱乐部）、李林物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案受理，依法由审判员陈佳适用简易程序公开开庭进行审理。原告星博物业公司委托诉讼代理人罗涛、二被告及其委托诉讼代理人罗云到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令二被告向原告支付自2017年8月1日起至2019年12月4日止的物业服务费136776.5元；2、判令二被告承担逾期支付物业服务费的违约金15607.8元（自每期逾期之日计算至付清之日止，暂计算至2020年1月10日）；3、二被告承担本案诉讼费、保全费。事实及理由：2016年4月7日被告从案外人深圳市信灵吾则商业运营管理有限公司处承租星博国际广场E4-1至E4-15、D4-17至D4-24号商铺用于经营爱尚健身俱乐部，商铺租赁合同约定建筑面积为973.61㎡，并约定物业服务费由被告承担。2016年6月25日案外人贵州鑫宇缘置业有限公司与原告就普定县星博国际广场签订《前期物业服务合同》，合同约定物业服务费由物业使用人按其拥有物业的实测建筑面积交纳，其中商业物业服务费收费标准为5元/㎡/月；房屋交付时，物业使用人须预先交纳一年的物业服务费，以后按季支付，每季度须提前10日支付下一季度物业服务费；逾期支付的，每逾期一日按应付费用的5‰支付违约金。经原被告双方协商，原告给予减免，同意物业费起算时间及第一次一年的物业费支付时间调整为2017年8月1日。据此，原告已向被告提供了物业服务，但被告未向原告支付物业费，经原告催收未果，故起诉。二被告辩称：1、被告并不是本案适格当事人，被告作为承租人，系因深圳市信灵吾则商业运营管理有限公司找到被告向其招租，承租该涉案房屋，被告并不知道深圳市信灵吾则商业运营管理有限公司是否涉案房屋的实际业主，被告与深圳市信灵吾则商业运营管理有限公司签订的商铺租赁合同系一份无效合同，因为出租人深圳市信灵吾则商业运营管理有限公司并没有取得该房屋的实际所有权，没有权利将该房屋对外出租或处分，租赁合同中并未约定涉案房屋的物业管理费由谁承担，该涉案房屋的物业费应由房屋的业主缴纳；2、原告开始在该涉案房屋商场内担任物业管理，并未向被告公示或告知被告需要收取物管费及物业管理费的收取方式及金额，深圳市信灵吾则商业运营管理有限公司与原告并未签订物业服务合同，被告并不是合同当事人，也不知该合同的存在及有关内容，根据合同相对性，该合同内容仅能约束合同当事人，因此该合同内容不能约束被告；3、被告的回复仅是在原告与被告协商阶段，并非被告真实意思表示，实际是原告在无法找到与被告签订租赁合同的深圳市信灵吾则商业运营管理有限公司或涉案房屋的实际业主时，找到被告协商，被告并不是专业法律人士，对自己的权利义务并不清楚，因此被告就原告提出的问题的相关回复并没有法律约束力，不能作为被告在法律上的自认；4、原告与被告并未签订相关的物业服务合同，在被告提交的涉案房屋租赁合同中也并未约定有物业费缴纳的情况，因此被告并非是缴纳物业费的义务人，原告在诉讼请求中物业费及逾期支付违约金的计算更是没有法律及事实依据。原告向本院提供以下证据：1、营业执照、法人身份证明、身份证复印件，证明原告诉讼主体适格；2、商铺租赁合同复印件，证明1、被告承租星博国际广场E4-1至E4-15、D4-17至D4-24号商铺，建筑面积973.61平米；2、商铺交付装修之日起及免租期内电费、水费、电话费、物业费及其它一切费用由乙方承担；3、前期物业服务合同复印件，证明物业费按实测建筑面积缴纳，商铺物业费按5元/㎡/月；房屋交付时须预交一年的物业费，以后的物业费按季交纳，须每季度前10日交纳；逾期交纳的，每逾期一日按5‰支付违约金；4、物业服务收费备案申请、收费公示表复印件，证明星博国际广场商业物业服务费收费备案价格为8元/㎡/月，原告基于各方面考虑，降为5元/㎡/月；该物业服务收费经过普定县发改局批准，收费合法；5、催款通知、照片、被告关于欠物业费的书面意见、关于“爱尚健身俱乐部”费用交付问题的回复复印件，证明原告催告被告支付物业费，被告对支付物业费予以认可；原告给予被告减免，第一次支付物业费及物业费起算时间调整为2017年8月1日。经质证，被告对第一组证据的三性不持异议；对第二组证据真实性不持异议，但是对有效性有异议，原告第二项证明目的达不到，因为在商铺租赁合同中并未实际约定物业费由谁交纳；第三组证据被告并不是合同当事人，其内容不能约束被告，对第四组证据对真实性不持异议，但被告认为与本案无关；第五组证据均是在原告无法找到涉案房屋实际业主的情况下与被告协商，被告的回复并不是其真实意思的表示，达不到原告的证明目的，被告并没有对相关物业费的交纳问题予以认可。被告向本院提交以下证据：1、身份证复印件，证明被告的身份信息；2、商铺租赁合同复印件，证明出租方与承租方并未就涉案房屋的物业费交纳进行约定。经质证，原告对身份证无异议，对商铺租赁合同原告陈述未就涉案房屋的物业费交纳进行约定，但是在商铺租赁合同第一条第3点中予以约定了。本案经本院综合审查认定事实如下：经审理查明：原告星博物业公司系普定县星博国际广场项目建设单位贵州鑫宇缘置业有限公司所聘用的物业管理服务公司，双方于2016年6月25日签订《普定县星博国际广场前期物业服务合同》，约定：乙方（星博物业公司）提供前期物业管理服务，商业物业费交纳标准为5元/平方米/每月，业主或物业使用人应自“商品房买卖合同”或“租赁合同”约定的房屋交付之日或出卖人/出租人通知的交房之日起交纳物业费，且不论业主/物业使用人是否居住、经营或使用该物业均应全额交纳物业服务费及本合同约定的各项分摊费用，业主/物业使用人应于每季度前10日向乙方交纳下一季度物业服务费及上一季度实际产生的各项费用，逾期交费的，每逾期一日按应付费用的5‰向物业服务企业支付违约金。2017年8月1日，原告开始提供物业管理服务。2016年4月7日，深圳市信灵吾则商业运营管理有限公司将该商铺租给被告，双方签订《商铺租赁合同》，约定：租赁房屋位于星博国际广场E4、D4层的E4-1至E4-15、D4-17至D4-24号商铺，建筑面积973.61平方米，乙方（被告）承诺租赁商铺仅用于经营爱尚健身俱乐部，乙方向甲方（深圳市信灵吾则商业运营管理有限公司）承租商铺的租期为6年，自2016年10月1日起至2022年9月30日止，甲方同意给予乙方免租期12个月，自2016年10月1日起至2017年9月30日止，商铺交付装修之日起及免租期内电费、水费、电话费及其他一切费用由乙方承担，乙方在装修期和租赁期内相关费用均由乙方自行承担，包括但不限于水、电费、电话费、网费、卫生费等。之后被告将商铺用于经营爱尚健身俱乐部，但一直未交纳物业管理服务费。2019年7月29日，原告向被告李林发出催款通知，通知被告交纳物业管理费。被告至今仍未履行交纳物业管理费的义务。上述事实，还有庭审笔录在案予以佐证。本院认为：原告与贵州鑫宇缘置业有限公司签订的《普定县星博国际广场前期物业服务合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，是合法、有效的合同。此后，深圳市信灵吾则商业运营管理有限公司将其承租的星博国际广场E4、D4层的E4-1至E4-15、D4-17至D4-24号商铺转租给被告，双方签订的《商铺租赁合同》是当事人真实意思表示，不违反法律规定，是合法、有效的合同。被告系普定县星博国际广场商铺的实际物业使用人，应受该合同约束，双方应当按照约定履行义务。被告辩称原告未尽到物业管理服务的职责，但未向本院提交证据予以证实，被告因此拒付物业管理服务费既无合同约定，又无法律依据，对该辨驳理由本院不予采纳。被告作为实际物业使用人已实际接受了原告提供的物业服务，应当按合同约定支付物业管理服务费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”和第十二条“因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。”的规定，本案原告诉请2017年8月1日至2019年12月4日的物业管理服务费应为136954.47元（973.61×5元/月×28个月4天），现原告诉请被告支付2017年8月1日至2019年12月4日的物业管理服务费136776.5元，符合法律规定，本院予以支持。同时，对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，该违约金实际为资金占用损失，因双方对于违约金的约定按日5‰计算,过分高于造成的损失，故原告主张的违约金，本院酌情以被告应交商业物业管理服务费136776.5元为基数，从2018年10月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、被告普定县爱尚健身俱乐部、李林于本判决生效后十日内支付原告贵州星博诚信物业管理有限公司2017年8月1日至2019年12月4日的商业物业管理服务费136776.5元；二、被告普定县爱尚健身俱乐部、李林于本判决生效后十日内支付原告贵州星博诚信物业管理有限公司违约金（以被告普定县爱尚健身俱乐部、李林应交商业物业管理服务费136776.5为基数，从2018年10月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止）。当事人应当按照判决书指定的期限和方式履行义务，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按照本判决书指定的期限和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。案件受理费3348元，减半收取1674元，由被告普定县爱尚健身俱乐部、李林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期未提出上诉，则本判决即发生法律效力，负有履行义务的当事人未按本判决确定的履行期间履行义务的，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  陈佳二〇二〇年四月九日法官助理龙雨秋书记员刘凯迪