江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终451号上诉人（原审被告）:宿迁兴泰房产经纪有限公司，住所地江苏省宿迁市宿豫区锦泰花园松花江路商铺14号。法定代表人：单芹芹，该公司总经理。委托诉讼代理人：庄娥，江苏宏亮律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭丽红，女，1975年1月23日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。委托诉讼代理人：王建，宿迁市宿豫区顺河法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：侍波，男，1987年1月29日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。委托诉讼代理人：张梦维，江苏律鼎律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈志远，男，1986年3月17日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。上诉人宿迁兴泰房产经纪有限公司（以下简称兴泰公司）因与被上诉人郭丽红、侍波、沈志远房屋买卖合同、居间合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿豫区人民法院（以下简称宿豫法院）（2019）苏1311民初4938号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。兴泰公司上诉请求：1.撤销宿迁市宿豫区人民法院（2019）苏1311民初4938号民事判决，驳回郭丽红对兴泰公司的诉讼请求；2.一、二审案件受理费由被上诉人沈志远承担。事实和理由：一、一审法院将本案定性为房屋买卖合同及居间合同纠纷，但认定事实的内容仅涉及房屋买卖的相关事实，而对于居间合同的相关内容却未能认定。事实上，案涉房屋买卖合同不仅对房屋买卖双方的权利义务进行了明确约定，同时还对此产生的居间法律关系的三方当事人的权利义务进行了明确约定，只有在全面认定本案事实的基础上才能对本案正确适用法律。二、根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条的规定，房产中介提供的服务包括咨询和中介服务，是一种典型的居间合同。本案因房屋买卖而产生的居间法律关系应当按照合同法关于居间合同的规定以及当事人的具体约定来确定各自的权利义务，只有当居间人违反合同法的相关规定以及合同约定才应当承担相应法律责任。1.根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条的规定，如实报告订立合同的相关信息是居间人的法定义务，违反该义务，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的应当承担相应法律后果。2.根据案涉房屋买卖合同约定“甲乙双方签订合同后7日内，将中介方要求的过户、贷款必须的材料交与中介方，由中介方协助报送银行审批，银行审批后，中介方协助办理产权过户手续，双方必须保证材料真实合法可靠；甲方必须保证房屋产权无任何争议并保护第三方利益不受任何损害；甲乙双方任何一方隐瞒事实或改变买卖意向或违反本合同约定以及违反国家相关法律法规，造成本合同无法履行，视为违约，按合同第四条及相关法律规定，违约方承担经济赔偿责任；甲乙双方任何一方违约，造成合同无法履行，必须在约定的期限内双倍付清中介费用”，因此，兴泰公司作为中介方的义务和责任是接收贷款、过户的相关资料，协助报送银行审批贷款、协助办理过户手续等。而相关资料、信息的真实合法可靠则由买卖双方承担，中介方对此并无义务和责任，相反有权在一方违约造成合同无法履行的情况下根据合同约定要求支付双倍中介费用，且实践中作为居间人的上诉人也无法对房屋是否存在保全和抵押的事实进行查实。三、各房产中介公司的客户、房源都可以共享，只要提供的客户或者房源能够成交，即可收取卖方或买方的中介费。郭丽红购房时，最初就是由原宿迁壮诚房产营销策划有限公司（以下简称壮诚公司）业务员侍波负责，在与上诉人备案的房源达成房屋买卖协议后，侍波收取一方的中介费，并出具声明书给上诉人。应当说，侍波在促成郭丽红与沈志远达成房屋买卖协议上起到的作用与上诉人相同，一审法院认定侍波并非合同相对人并判决其不承担清偿责任，违背客观事实。郭丽红辩称，上诉人作为专门从事房地产中介活动的中介公司，其具备较强专业能力和风险意识，应对影响双方订约事项进行基本核查，并及时如实向委托方告知相关情况。对委托方提供的各种资料做必要的专业审查，确保信息真实性，如到房产部门对房屋产权情况进行查询，有无抵押、查封等情况予以核实。由于上诉人没有尽到谨慎审查义务，导致郭丽红所签订的合同目的无法实现，造成郭丽红遭受财产损失，应当承担赔偿责任。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。侍波辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确，侍波并非合同相对方，不应承担责任。因时间较久侍波已记不清是否收到5000元的中介费，目前并无证据证实侍波接收该5000元。即使有证据证明侍波收到过该5000元的中介费，侍波是壮诚公司的员工，其行为是职务行为，该5000元也应由壮诚公司退还，与侍波无关。沈志远未作答辩。郭丽红向一审法院起诉请求：1.解除郭丽红与沈志远签订宿豫区XXX1幢3单元908室房屋买卖合同；2.沈志远返还购房款500000元并赔偿损失200000元；3.兴泰公司、侍波对沈志远应给付郭丽红的款项承担赔偿责任；4.兴泰公司退还中介费5000元；5.本案诉讼费用由沈志远、兴泰公司、侍波承担。在诉讼过程中，郭丽红明确：第二项诉讼请求中主张的损失为自2017年10月24日起至实际给付之日止，按300元/天计算，暂计算至2019年9月17日为207900元；第三项诉讼请求中主张兴泰公司、侍波对沈志远应给付郭丽红的款项承担连带清偿责任。一审法院认定事实：郭丽红及家人计划购买房屋一套，因此，郭丽红婆婆于2017年10月24日上午前往壮诚公司，该公司工作人员侍波接待了郭丽红婆婆，后侍波带郭丽红婆婆前往现场查看其推荐的相关房屋，郭丽红婆婆对其推荐的房屋并不满意，期间，侍波及郭丽红婆婆遇到兴泰公司工作人员也带顾客查看房屋，该工作人员向侍波及郭丽红婆婆表示兴泰公司还有一些房源并推荐涉案房屋，侍波及郭丽红婆婆表示同意去现场查看。当日下午，侍波带郭丽红及其婆婆前往涉案房屋进行现场查看。在现场查看后，郭丽红便与沈志远、兴泰公司签订《房屋买卖合同书》一份，合同约定：“出卖方（以下简称甲方）：沈志远买受方（以下简称乙方）：郭丽红中介方：兴泰公司（简称丙方）甲方现有房屋一套，经宿迁兴泰房产经纪有限公司介绍，在甲乙双方友好公平合法的协商下，甲方自愿出售给乙方，为保证交易得以顺利进行和明确双方权利义务以及保证双方的合法权益……特订立本合同，以资共同遵守。一、甲方房屋位于尚东壹号1栋908室……三、上述房屋成交总价款人民币78万元（大写柒拾捌万元整）；四、乙方在签订本合同时支付购房定金人民币伍万元给甲方。甲方收到定金后不得以任何理由不按本合同约定出售此房屋，否则双倍返还乙方定金，乙方不得以任何理由不按本合同约定购买此套房屋，否则定金归甲方所有。五、付款方式：甲乙双方协商，双方同意按以下方式支付房款。房款构成：定金+首付款+银行拨款+交房押金……（2）乙方在2017年10月31日前，支付甲方首付房款人民币贰拾万元整，在11月30号前再支付首付款壹拾伍万元整，剩余壹拾万元首付款于买方钱到位再支付于甲方，尾款于卖方房产证办来后再进行贷款交易……七、甲方与乙方付清房款当日内将房屋及合同约定的设施交付给乙方，如有逾期按每日300元支付违约金给乙方，直至房屋交付之日为止……十、违约责任1、乙方逾期支付甲方房款的，按每日300元支付违约金直至房款付清为止。2、因甲乙双方任何一方原因延迟办理产权过户的，延迟方必须支付给对方每日300元违约金直至办理完毕时止。3、甲乙双方任何一方隐瞒事实或改变买卖意向或违反本合同以及违反国家相关法律法规，造成本合同无法履行，视为违约，按本合同第四条和十一条及相关法律约定，违约方承担经济赔偿责任……十一、甲方签订本合同视为甲方房屋共有人（包括但不限于其配偶）已同意按本合同约定出售此套房屋，如因甲方共有人以及一切原因致使本合同无法履行的，甲方承担违约责任，5日内退回定金并赔偿乙方定金等额的违约金、退回已收首付款并支付同期消费贷款利率四倍的利息……2017年10月24日”。郭丽红于合同签订当日向兴泰公司支付中介费5000元，向沈志远支付了定金50000元，又于2017年10月29日、11月30日、2018年1月3日分别支付沈志远首付款200000元、150000元、100000元。沈志远将房屋交付郭丽红。兴泰公司向宿豫法院提供声明书一份。声明书载明：“今跟兴泰地产合作成交一套尚东壹号1栋908室，收到中介费5000元整，如果中途房子出现查封或保全造成房屋无法进行交易，中介费5000元退回买房手中声明人：侍波2017年10月24日”。但侍波对该声明书不予认可。另查明，宿豫法院在审理刘某与吴某、沈志远民间借贷纠纷一案过程中，根据刘某的申请于2017年10月13日查封涉案房屋，后该案进入执行程序，在宿豫法院执行过程中，郭丽红向宿豫法院提出执行异议要求停止执行涉案房屋，后被驳回。一审法院认为：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，因案涉房屋被查封而致使郭丽红与沈志远签订的房屋买卖合同目的不能实现，郭丽红可以解除合同，并要求沈志远返还购房款，还有权要求沈志远赔偿损失。关于郭丽红主张的损失，合同约定的“支付同期消费贷款利率四倍的利息”高于年利率24%，故宿豫法院支持自2017年10月25日起至2017年10月29日止，以50000元为基数，按年利率24%计算；自2017年10月30日起至2017年11月30日止，以250000元为基数，按年利率24%计算；自2017年12月1日起至2018年1月3日止，以400000元为基数，按年利率24%计算；自2018年1月4日起计算至实际给付之日止，按300元/天计算。兴泰公司作为居间人向郭丽红报告订立合同机会，提供订立合同媒介服务，并收取郭丽红中介费5000元，郭丽红与兴泰公司形成居间合同关系，郭丽红在本案中一并向出卖人和居间人主张返还购房款和赔偿损失，系两种不同法律关系，本不应一并审理，但本案的居间合同系从本案《房屋买卖合同书》中产生，从定纷止争、减少当事人诉累出发，对居间合同关系一并予以处理。兴泰公司作为专业的房产中介公司，在向郭丽红推介涉案房屋前，有能力也应当进行必要的、审慎的审查、核实，尤其是审核房屋的权属及是否存在影响房屋过户的情况，但兴泰公司未尽审核义务，未能提供涉案房屋被查封的信息导致郭丽红遭受财产损失，兴泰公司应对郭丽红的财产损失应承担相应的责任。关于兴泰公司应承担的责任范围，宿豫法院认为，兴泰公司若审核并告知郭丽红涉案房屋被查封情况，则郭丽红不会签订合同及支付购房款，且系因沈志远原因致使郭丽红款项支出后无法实现合同目的，兴泰公司应当返还郭丽红中介费，并对郭丽红的财产损失即沈志远未能清偿的购房款及损失承担补充清偿责任。郭丽红还主张侍波应承担连带清偿责任，宿豫法院认为，涉案房屋买卖合同系郭丽红、沈志远、兴泰公司三方签订，侍波并非合同相对人，且本案郭丽红财产损失这一损害后果系沈志远隐瞒涉案房屋被查封及兴泰公司未尽审核义务的过错行为造成，郭丽红要求侍波承担连带清偿责任缺乏法律依据，故对郭丽红的该主张不予支持。沈志远经合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第四百二十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除郭丽红与沈志远、宿迁兴泰房产经纪有限公司于2017年10月24日签订的《房屋买卖合同书》；二、沈志远于本判决发生法律效力之日起三日内向郭丽红返还购房款500000元并赔偿损失（损失计算方法：自2017年10月25日起至2017年10月29日止，以50000元为基数，按年利率24%计算；自2017年10月30日起至2017年11月30日止，以250000元为基数，按年利率24%计算；自2017年12月1日起至2018年1月3日止，以400000元为基数，按年利率24%计算；自2018年1月4日起计算至实际给付之日止，按300元/天计算）；三、宿迁兴泰房产经纪有限公司对上述债务承担补充清偿责任；四、宿迁兴泰房产经纪有限公司于本判决发生法律效力之日三日内返还郭丽红中介费5000元；五、驳回郭丽红的其他诉讼请求。二审期间，双方当事人均未提交新证据。对于一审法院查明的事实，本院依法予以确认。本案二审争议焦点为：一、兴泰公司是否应当对一审判决第二项承担责任；二、兴泰公司是否应当向郭丽红返还5000元中介费。本院认为，关于争议焦点一，《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。根据该规定，在居间合同法律关系中，房产中介作为专业的居间机构在从事居间活动时，对房屋权属状况等订约相关事项及当事人的订约能力负有积极调查并如实报告的义务，应当尽职调查、核实所有与合同订立相关以及影响到合同订立的其他事项，包括对方当事人的身份信息、资产状况、房屋状况、当事人提供资料的真实性等方面的信息。本案中，兴泰公司在二审中陈述“兴泰公司在58同城和安居客、赶集网发布售房信息，意思是可以帮别人介绍买卖房屋，沈志远打电话联系到兴泰公司要求将房屋进行出售，因为案涉房屋没有产权证，沈志远提供了购房合同、发票，也包括车位的收据”，但兴泰公司在未对房屋是否有查封进行核实的情况下即对外销售，并与郭丽红、沈志远签订案涉房屋买卖合同，显然未尽到专业中介机构必要的审慎义务，存在明显过错，一审法院认定兴泰公司对郭丽红的财产损失即沈志远未能清偿的购房款及损失承担补充清偿责任，并无不当。至于兴泰公司上诉称其无法也没有义务核实房屋是否存在查封，依据不足，本院不予采信。关于争议焦点二，案涉房屋买卖合同系郭丽红、沈志远与兴泰公司签订，郭丽红在二审中陈述“5000元交给兴泰公司老板单芹芹”，而兴泰公司亦出具该5000元中介费的收据，故一审法院认定侍波并非合同当事人，并判令兴泰公司返还该5000元中介费，亦无不当。综上，兴泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10850元，由上诉人宿迁兴泰房产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐淮成审 判 员 陈 鹏审 判 员 吴军良二〇二〇年四月十六日法官助理 庄 洋书 记 员 蔡雨桐附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。