浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0110民初20025号 原告（反诉被告）：郭建军，男，汉族，1992年7月14日出生，住山西省平遥县。 被告（反诉原告）：吴玉林，男，汉族，1976年3月21日出生，住浙江省杭州市西湖区。 委托代理人：陶建华，浙江浙经律师事务所律师。 委托代理人：张鹏飞，浙江浙经律师事务所律师。 原告郭建军诉被告吴玉林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月3日立案受理，依法适用简易程序审理。被告吴玉林应诉后于2019年12月10日提出反诉，本院经审核后，准予合并审理。本院先后于2020年3月24日、4月1日对本案进行了公开开庭审理，原告兼反诉被告郭建军，被告兼反诉原告吴玉林委托代理人张鹏飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郭建军起诉称：2019年6月6日，郭建军与吴玉林签订杭州市房屋租赁合同，约定吴玉林将位于余杭区房屋出租给郭建军使用，租期2019年6月7日至2020年6月6日。郭建军于2019年6月5日通过支付宝转账支付吴玉林半年租金22500元及押金7000元，吴玉林于2019年6月7日将房屋交付郭建军使用。郭建军收房入住当晚即发现房屋室内气味很重，立即通过微信告知吴玉林及中介公司要求更换或退房，但吴玉林说只要放点绿萝通通风就好了。过了两个月，房屋室内气味仍然很重，吴玉林于2019年8月5日至8月12日期间对房屋进行空气和甲醛治理。2019年8月14日，郭建军去房屋室内观察，发现气味仍然很重而拒绝入住，再次提出要求退房，但吴玉林认为房屋治理后已无问题而不同意退房。为此郭建军于2019年9月6日委托第三方检测机构进行检测，查明房屋内的甲醛依然超标。现郭建军因多次与吴玉林就退房退租协商未果，故提起诉讼，要求：1、判令与吴玉林解除于2019年6月6日签订的杭州市房屋租赁合同；2、判令吴玉林立即返还租金及押金合计29500元；3、判令吴玉林赔偿检测费用700元、搬家费1000元。 在诉讼中，郭建军将其诉讼请求变更为：1、判令与吴玉林解除于2019年6月6日签订的杭州市房屋租赁合同；2、判令吴玉林退还租金（3750元×4月）及押金（7000元）合计22000元；3、判令吴玉林因甲醛超标违约而双倍返还押金7000元；4、判令吴玉林支付租房居间服务费1200元；5、判令吴玉林支付2019年8月至9月过渡期间的酒店住宿费6000元；6、判令吴玉林支付甲醛检测费700元；7、判令吴玉林支付公司地址无法迁移损失2300元；8、判令吴玉林支付2019年6月至8月租住期间的补偿费7500元；9、判令吴玉林支付搬家费用1500元。 被告吴玉林答辩兼反诉称：郭建军所述签订房屋租赁合同以及交付租金、押金金额均属实，但所述房屋存在气味问题的协商经过与事实不符，郭建军在入住房屋前就租赁房有充分了解，且一直在正常使用房屋，其认为房屋内气味异常是其主观感受，其就房屋气味问题委托第三方检测机构进行的检测，吴玉林亦不知情。2019年9月18日开始，郭建军提出不再允许吴玉林进入租赁房，并借口房屋内存在气味问题曾在朋友圈恶意散发消息，经吴玉林报警，警察介入调解，但调解无果，为此郭建军就故意毁坏房屋内的冰箱和房门，导致其被行政拘留。现吴玉林亦提出反诉，要求：1、判令郭建军支付租金500元（暂计算至2019年12月10日，其后按3750元/月的标准支付至2020年1月7日止）；2、判令郭建军支付违约金3750元；3、判令郭建军返还200元水卡和200元电卡；4、判令郭建军支付结清水电费、物业费。 反诉被告郭建军答辩称：吴玉林反诉所述均不属实，其反诉请求不予认可。 为证明所述事实，原告兼反诉被告郭建军向本院提交证据如下： 1、2019年6月6日签订的《杭州市房屋租赁合同》1份（原件），用以证明吴玉林将房屋出租给郭建军及约定房屋租金、押金的事实； 2、支付宝凭证1份（打印件，与原始载体手机159××××6487核对一致），用以证明郭建军依约支付吴玉林半年房租及押金的事实； 3、检测费用凭证1份（打印件，与原始载体手机159××××6487核对一致），用以证明郭建军申请检测花费700元的事实； 4、2019年6月4日至2020年1月8日郭建军与吴玉林微信聊天记录1份（打印件），用以证明房屋存在甲醛超标问题及处理方式的事实； 5、2019年6月8日至2019年9月12日郭建军与中介微信聊天记录1份（打印件），用以证明房屋存在甲醛超标问题及处理方式的事实； 6、2019年8月18日至2019年9月12日郭建军与吴玉林及中介微信聊天记录1份（打印件），用以证明房屋存在甲醛超标问题及处理方式的事实； 7、2019年8月6日至2019年8月18日郭建军与吴玉林及检测机构的微信聊天记录1份（打印件），用以证明检测治理过程的事实； 8、2019年9月4日至2020年1月8日郭建军和检测机构微信聊天记录1份（打印件）、营业执照（复印件）、资质认定证书（复印件）、检测报告（原件）各1份，用以证明检测资质及检测过程的事实； 9、2019年8月9日检测报告1份（打印件，来源微信159××××6487），用以证明吴玉林自己委托检测机构检测，测出甲醛仍超标的事实。 为证明所述事实，被告兼反诉原告吴玉林向本院提交证据如下： 1、2019年8月13日检测报告1份3页（原件），用以证明吴玉林委托专业环保公司做空气质量治理，治理后符合标准的事实； 2、2019年9月12日至18日郭建军与吴玉林微信聊天记录1份3页（打印件）、室内环境优化技术服务协议1份3页（打印件）、交易明细1份3页（打印件）、发票1份1页（打印件），用以证明房屋室内空气质量合格的情况下郭建军于2019年9月2日报警，且郭建军一直在使用房屋，其自2019年9月18日开始违反合同规定，不允许吴玉林进入，并且在朋友圈发散消息有违公序良俗的事实； 3、房屋租赁合同（原件）、交接清单（原件）各1份，用以证明吴玉林将房屋出租给郭建军并交接，双方就租期、租金等做了约定的事实； 4、2019年9月16日至18日郭建军与吴玉林微信聊天记录1份（打印件），用以证明郭建军一直在正常使用房屋，且2019年9月18日开始违反合同规定，不再允许吴玉林进入，导致吴玉林无法更换房屋发霉踢脚线的事实； 5、见证书1份（打印件），用以证明吴玉林于2020年1月7日在小区物业见证下依法收回房屋的事实； 6、电度表书1份（打印件），用以证明吴玉林收回房屋当日，电表示数为893.7KWh，郭建军拖欠水电费共计622.12元的事实； 7、2019年8月17日吴玉林与邻居聊天记录1份（打印件），用以证明小区邻居正常居住使用同批交付的房屋的事实。 上列当事人提交的证据，经庭审质证，本院认证如下： （一）原告兼反诉被告郭建军提交的第1-9项证据，被告兼反诉原告吴玉林对第1-4项、第8项中的证据的营业执照的真实性均无异议，本院予以确认，并据证据所载内容认定相关事实；对第5、6、7、9项及第8项证据中的微信聊天、资质证书、检测报告的三性均有异议，本院经审核，认为第5、6、7项及第8项中的微信聊天因未能提供原始载体予以核对，故不予确认有效，而第8项证据中的资质证书、检测报告符合有效证据的形式要件，且吴玉林亦未举证反驳，故予以确认真实性和认定相关事实。 （二）被告兼反诉原告吴玉林提交第1-7项证据，原告兼反诉被告郭建军对第2项证据的微信聊天、第3-4项证据的真实性无异议，本院予以确认，并据证据所载内容认定相关事实；对第1项、第2项证据的协议、交易明细、发票以及第7项证据的三性均有异议，本院经审核认为，该组证据与原告兼反诉被告郭建军提交的第4项证据能相互印证，故予以认定真实性；对第5-6项证据的真实性无法确认，本院经审核，认为该组证据不符合有效证据的形式要件，故不予确认有效。 综合上列当事人的陈述与辩解，以及举证与质证，本院认定本案事实如下： 经杭州诚双房地产营销策划有限公司居间服务，郭建军与吴玉林于2019年6月6日签订《杭州市房屋租赁合同》，主要约定：郭建军以住家、办公用途而承租吴玉林位于杭州市余杭区房屋，该房建筑面积46.94㎡；房屋租期自2019年6月7日至2020年6月6日，租金3750元/月，半年一付，第1期于6月6日付22500元、第2期于12月1日付22500元；使用水、电、煤气、电话等，由郭建军按有关规定自行负担并按时向有关部门缴纳费用；交付租房保证金7000元，待租期届满并结清费用后，予以全额退；吴玉林保证租赁房的使用安全，郭建军应爱护并合理使用房屋及其附属设施；在租期内，吴玉林无正当理由提前收回房屋，或郭建军未经吴玉林同意而中途退租，均应支付对方1个月的租金金额作为违约金。合同签订当日，郭建军支付半年即2019年6月7日至12月6日的租金计22500元以及押金7000元，吴玉林亦依约交房并办理了移交清单。郭建军入住承租房的2019年6月8日即向吴玉林发微信“吴老师，木地板和楼梯的味道太大了，我先去朋友那边睡段时间”、“空调窗户开着两天也没散出去”，吴玉林回复“嗯”、“我今天去买些绿萝炭包之类的给你放进去”。此后的8月3日，吴玉林以杭州流森建筑装饰设计有限公司的名义与浙江态之居环保科技有限公司签订《室内环境优化服务协议》，委托浙江态之居环保科技有限公司对前述房屋室内进行去除甲醛、苯、二甲苯、TVOC项目治理。浙江态之居环保科技有限公司于8月5日进入前述房屋展开项目治理，而郭建军亦因此到外住宿，当日，吴玉林向郭建军发微信告知“他们已经全屋各个角落进行处理”、“2019年8月5日是，针对室内有具、柜子、墙纸、吊顶污染源，进行针对性深度优化治理，保证植物负离子液深入污染源，进行游离、活化、分解治理，分解成无毒无害的二氧化碳和水。”。8月9日，浙江态之居环保科技有限公司就其治理效果进行初检，并出具检测报告，结论：一楼甲醛检测值0.106，超出国标限值0.006；二楼甲醛检测值0.106，超出国标限值0.028；建议不入住。8月13日，浙江态之居环保科技有限公司就治理效果进行复检，并出具声明不具备法律效力的检测报告，结论：一楼甲醛检测值0.052，国家限值≦0.10，合格；二楼甲醛检测值0.052，国家限值≦0.10，合格；建议可以入住；同时。吴玉林将二次检测报告均通过微信群发给了郭建军。8月14日，郭建军返回承租房经查看，感觉房屋内气味仍然很重，并于当日晚上9点28分向吴玉林发微信“吴老师，你这边这次确实蛮用心的，之前说实在的我第一次住了一晚上就不舒服的，那会味道特别大，和中介说过。期间中介也不管事，您这边也一直忙着没处理。之后一直住着每天起来脸都涨着，我也不知道怎么回事，我是感觉没那么敏感，我女朋友她就一直不舒服的。我们在那边整整睡了两个月的沙发”、“这几天我在朋友这里住着，吴老师你可以进去先住几天。”、“你住过之后就知道什么情况了”。次日即8月15日，郭建军以居住承租房已致身体不舒服而向吴玉林及中介公司提出退房。此后，郭建军未曾返还居住，并与吴玉林及中介公司就退房问题进行沟通协商，但始终不能达成一致意见。为此，郭建军在2019年9月6日委托杭州艾克瑞尔检测科技有限公司对前述房屋的客厅、楼梯的甲醛是否超标进行取样检测，该公司于9月11日出具声明检测公正、科学、诚实性的检测报告，结论：客厅甲醛检测值0.131，国家限值≦0.10；楼梯甲醛检测值0.140，国家限值≦0.10；郭建军支出检测费700元。2019年9月20日，郭建军向法院提起诉讼，并于2019年10月10日将尚存于承租房内的物品全部搬离。在诉讼中，吴玉林向郭建军主张的水电费、物业费，但郭建军仅认可其中应付水电费为300元，而吴玉林主张返还的水卡、电卡，郭建军陈述在2019年10月10日搬离承租房时已将水卡留于室内，但并不知道有电卡存在。与此同时，吴玉林于2020年1月7日已将前述房屋出租给了第三方，并给第三方办理了水卡、电卡。本案经开庭审理，且经多次调解，双方不能达成调解协议。 本院认为：郭建军与吴玉林签订的《杭州市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，属有效合同，双方应依约履行。在合同履行中，郭建军入住案涉租赁房不久即提出房屋内气味异常问题，为此吴玉林委托浙江态之居环保科技有限公司进行去污治理，该公司实际实施了治理以及8月9日出具的初检报告，证明房屋确实存在气味异常的甲醛等超标问题，而此后因吴玉林不同意退房而引发争议，进而郭建军委托第三方杭州艾克瑞尔检测科技有限公司就房屋的甲醛是否超标进行检测，结论是房屋的甲醛仍超标，前述事实证明案涉房屋不符合安全居住条件，无法实现安全居住的租赁目的，因而郭建军要求退房以解除租赁合同，符合合同关于房屋的安全保证约定，也符合合同法关于解除合同的法律规定，应予以支持。合同解除，依约应结清相关费用，其中：（1）租金，因案涉房屋不符合安全居住条件，郭建军自8月5日开始已不在该房屋居住，吴玉林要求郭建军支付此后的租金及负担违约金，没事实和法律依据，吴玉林已预收的该时间段内的租金应予以退还，具体退还金额依据郭建军的诉请，予以退还15000元（3750元×4月）；（2）押金，合同明确押金用于抵扣相关费用而非罚没性质的履约保证金，因而郭建军要求退还7000元保证金，应予以支持，但其要求双倍保证金，并无合同依据，不予支持；（3）水、电、物业费，吴玉林并无相应证据，证实具体的积欠金额，因而应以郭建军自认欠水、电费300元为据，予以认定和支持；（4）关于水卡、电卡，因租赁双方并无移交手续，且水、电卡均为吴玉林户名，而事实上，吴玉林已于2020年1月7日将房屋出租给了第三方，并给该第三方办理了水卡、电卡，即证明原卡已收回或已作废，因而返还水卡、电卡的请求，不予支持；(5)居间服务费，虽然双方通过中介公司签订租赁合同，但双方并未将居间服务费负担列入房屋租赁合同范围，故应另行处理；（6）检测费，系因吴玉林交付的案涉房屋存在甲醛等超标，从而导致郭建军为此进行甲醛检测，该检测费700元，理应由吴玉林负担；（7）至于郭建军诉请求的2019年8月至9月过渡期间的酒店住宿费、2019年6月至8月租住期间的补偿费、公司地址无法迁移损失、搬家费用，均因无合同约定依据，与租赁不存在必然关联性，因而均不予支持。此外，关于郭建军提交的9月11日检测报告与吴玉林提交的8月13日检测报告，经审核，前者系具有相应资质的专业机构作出，其采用的方法、标准具体明确、公正科学，而后者系除污治理施工单位就其除污效果进行的自我验收的检测，检测结果与该检测单位存在利害关系，且该单位在报告中亦声明该报告不具备法律效力，因而依法采纳前者的检测报告作为有效证据，并予以认定事实。综上，郭建军的诉请求与吴玉林的反诉请求，其各自合理、合法部分，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告郭建军与被告吴玉林于2019年6月6日签订的《杭州市房屋租赁合同》于本判决生效之日起解除； 二、被告吴玉林退还原告郭建军租金人民币15000元，于本判决生效之日起七日内付清； 三、被告吴玉林退还原告郭建军保证金人民币7000元，于本判决生效之日起七日内付清； 四、被告吴玉林支付原告郭建军检测费人民币700元，于本判决生效之日起七日内付清； 五、驳回原告郭建军其他诉讼请求。 六、反诉被告郭建军支付反诉原告吴玉林水电费人民币300元，于本判决生效之日起七日内付清； 七、驳回反诉原告吴玉林其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费505元，由原告郭建军负担269元、被告吴玉林负担236元。 本案反诉案件受理费25元，由反诉原告吴玉林负担23元、反诉被告郭建军负担2元。 原告郭建军应于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告吴玉林应于本判决生效之日起七日内向本院交付应负担的诉讼费。 反诉原告吴玉林应于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；反诉被告郭建军应于本判决生效之日起七日内向本院交付应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。 审判员  王富春 二〇二〇年四月二十八日 书记员  沈海华