上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终1779号上诉人(原审被告)：庞家政，男，1960年5月9日出生，汉族，户籍所在地上海市普陀区。法定代理人：庞家贵，男，系庞家政之兄，1954年10月18日出生，汉族，户籍所在地上海市浦东新区浦东大道2970弄42号402室。被上诉人(原审原告)：王美芳，女，1968年2月13日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。委托诉讼代理人：李昊文，上海耶林律师事务所律师。原审第三人：庞磊，男，1985年3月25日出生，汉族，户籍所在地上海市普陀区。上诉人庞家政因与被上诉人王美芳、原审第三人庞磊房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2019)沪0118民初14276号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。庞家政上诉请求：撤销一审法院判决，将案件发回重审。事实和理由：庞家政与王美芳之间房屋买卖合同的涉案人张钧、王巧珍未能到庭说清事实，王美芳提供的房款收据原件缺失、不全，真实性有误。因本案涉及到庞磊出售的上海市秀沁路XXX弄XXX号XXX室房屋的买卖，应当一并审理。王美芳应当支付房屋尾款人民币(以下币种均为人民币)8万元并支付违约金40.8万元。被上诉人王美芳书面答辩称：王美芳与庞家政签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，应为合法有效。王美芳已经支付了全部的房款，而庞家政也写了收据，确认收到全部房款。庞家政在一审中确认中介公司的张钧代庞家政收取了73万元房款，至于庞家政收款后为何将其中的4万元或者8万元转给张钧，与本案没有关系。王美芳付清了房款，故不需要支付逾期付款的违约金。请求法院驳回庞家政的上诉请求。原审第三人庞磊未做述称。王美芳向一审法院提出诉讼请求：判令庞家政协助王美芳将上海市青浦区赵巷镇秀沁路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)过户登记至王美芳名下。一审法院认定事实：2016年9月16日，王美芳(买受人、乙方)与庞家政(出卖人、甲方)签订买卖合同，约定房屋坐落于上海市青浦区赵巷镇秀沁路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积69.97平方米，房屋转让总价款130万元，该房价为甲方净到手价格，乙方承担1%所得税、契税及相关过户费用，该房屋包含甲方已支付的进户费及维修基金，甲方办理产权证之费用由甲方自己承担。乙方于2016年8月28日支付定金2万元；于2016年10月31日前支付房款123万元给甲方，并于当日办理房屋交接手续；甲方自行办理产权证，拿到房产证原件及密码后交给乙方，乙方当日支付房款5万元给甲方。该买卖合同中甲方“庞家政”的签名由其监护人庞家贵代签。上述合同签订后，王美芳通过向庞磊银行转账、由中介现金代付等方式支付房款。2018年6月20日，庞家政出具收款收据，内容为“自收到王美芳支付人民币50，000元整，上述款项用于(购买)庞家政位于‘上海市青浦区秀沁路XXX弄XXX号XXX室’房地产的房屋购房款。庞家政已经确认收到全部房款共计人民币：壹佰叁拾万元整”。收据下方手写“注：2018年6月20日最后一笔尾款五万元整，付款方式：贰万肆仟元付现金、贰万陆仟元是微信支付”。一审法院另查明，系争房屋为动迁安置房，是2015年9月17日由上海市中山北路中兴村XXX号北半幢的房屋被征收后补偿得来，于2015年12月31日办理大产证，于2016年12月26日登记于庞家政名下。一审法院又查明，2019年9月24日签发的《残疾人证》(证号：XXXXXXXXXXXXXXXXXXX3)载明，庞家政为XXX残疾人，残疾XXX，监护人为庞家贵。一审审理中，王美芳表示，至2016年9月26日共支付52万元，其中42万元是王美芳直接转账给庞磊、2万元是中介代王美芳现金支付的定金，8万元是中介代王美芳转账给庞磊；通过张钧向庞家政支付73万元；2018年6月20日向庞家政支付5万元，庞家政当日出具收款收据，确认收到全部房款。2018年6月20日的手写“注……”是中介写的。2016年10月王美芳拿到钥匙，并对外出租了。2018年6月20日才拿到的产权证。同意在本案中一并处理房款支付及是否有逾期违约金的问题。庞家政表示，当初是与张钧交易房屋的，庞家政在合同上签好字，张钧不肯签，说还没有确定好买方，因此庞家政手中的合同上没有王美芳签字，是中介之后把房屋卖给王美芳，王美芳再在合同上签字。认可与王美芳有房屋买卖关系，签2018年6月20日的收款收据的时候，只有第一段表示收到5万元的内容，没有第二段确认收到全部房款130万元的内容，也没有手写的“注……”的那一段。认可收到王美芳房款126万元，另外4万元是张钧付给庞家政73万元后，张钧要拿走4万元，庞家政就让拿走了，庞家政出具的收据也是69万元。每次庞家政出具的收据，都是给到张钧的。2017年初，办好产权证后，产证就一直在中介处，中介何时给到王美芳的不清楚。5万元尾款王美芳逾期支付，要按照合同第7.2条的约定，承担以日千分之五的标准，以130万元为本金，自2016年12月26日起至2018年6月20日止的违约金。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。案涉的买卖合同，系双方真实意思表示，又未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。合同虽并非王美芳与庞家政当面直接沟通、同步签订，但双方均在合同上签名，王美芳也实际支付了房款，庞家政亦确认与王美芳之间的买卖合同关系，因此双方均应按约履行自己的义务。本案中争议的焦点有二，一是王美芳是否已支付全部购房款；二是王美芳支付的5万元尾款是否存在逾期。关于王美芳支付购房款的情况，王美芳提供庞家政签名的收款收据证明已支付完毕，庞家政认可签名的真实性，但称签名时没有确认收到全部房款的内容，却未提供证据推翻收款收据的真实性，因此对庞家政的该项意见，不予采纳。况且庞家政庭审中陈述张钧直接付到庞家政账户73万元，是本案房款，但随即当场从庞家政处拿走4万元，该4万元不得计入王美芳支付的房款，庞家政对于为何给到张钧4万元未能作出合理解释，对此法院认为，73万元支付到庞家政账户之时，王美芳该部分房款的付款义务已经完成，即使庞家政之后又给了张钧4万元，也系庞家政与张钧之间的往来，与王美芳无关。关于王美芳支付的5万元是否逾期，根据合同约定，5万元尾款的支付时间为庞家政拿到房产证及密码交给王美芳的当日，但庞家政未能举证证明交房产证给王美芳的具体日期，因此对于庞家政认为王美芳尾款逾期的意见，不予采纳。现王美芳已支付约定的全部房款，系争房屋拆迁安置协议签订已满三年，大产证登记亦满三年，已符合政策规定的过户条件，庞家政理应按照约定将系争房屋过户至王美芳名下。一审法院据此判决：庞家政应于判决生效之日起十日内将位于上海市青浦区赵巷镇秀沁路XXX弄XXX号XXX室房屋过户登记至王美芳名下，过户所涉税费由王美芳承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人均有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。一审审理中，庞家政确认收到了126万元房款，认为王美芳尚欠4万元房款未付；二审中，庞家政上诉提出，王美芳尚欠8万元房款未付，其陈述显然前后不一致。对于王美芳尚欠的房款的金额，庞家政一审中确认张钧代庞家政收取了房款73万元，之后，张钧从庞家政处拿走了4万元，故该4万元不应当计入王美芳支付的购房款。对此，本院认为，庞家政收取房款后，基于何种原因将房款支付给张钧，与本案是不同的法律关系，庞家政如认为张钧无权收取该笔款项，可与张钧另行协商解决。一审法院基于王美芳提交的收款收据、庞家政的陈述等证据，认定王美芳付清了全部房款，符合法律规定，本院予以维持。综上所述，庞家政的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由上诉人庞家政负担。本判决为终审判决。法官助理张文如审判长  丁康威审判员  刘海邑审判员  王 伟二〇二〇年四月二日书记员  张文如附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……