广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终6932号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘春燕，男，1970年2月14日出生，汉族，住广东省兴宁市。委托诉讼代理人：姚勇，广东厚平律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：罗工云，男，1956年11月9日出生，汉族，住广东省大埔县。委托诉讼代理人：黄志兴，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：翁敏平，广东法制盛邦律师事务所律师。上诉人刘春燕因与被上诉人罗工云租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初35385号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。刘春燕上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回罗工云的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用及反诉费用由罗工云承担。事实和理由：1.涉案厂房、仓库是由罗工云向广州市白云区石门街朝阳村第十经济合作社承租的，然后非法转租给刘春燕。现涉案厂房、仓库需要拆迁征用，广州市白云区石门街朝阳村第十经济合作社从2018年1月开始实行免收租金的措施。据此，从2018年1月开始罗工云理应免收刘春燕的租金。2.根据《广佛肇高速公路（广州段）项目补偿协议》，广州市白云区人民政府石门街道办事处已对厂房仓库停产停业进行了补偿，厂房仓库应按约定时间移交并停产停业，即补偿协议签订后罗工云对涉案厂房仓库也应停产停业，不可能存在经营行为。且厂房仓库是否营业和占用均与罗工云无关。刘春燕自签订该补偿协议后已着手涉案厂房内的设备、货物搬迁，充分履行了搬迁义务。故特提起本案上诉。庭审中，刘春燕补充理由如下：本案是拆迁补偿关系，双方在5月23日就签订了《广佛肇高速公路（广州段）项目补偿协议》和《具结书》，已经说明双方不存在租赁合同关系。刘春燕交纳租金到6月底，那么7月1日至7月18日是必要的搬迁时间，该段期间不需要支付占有使用费。罗工云辩称：1.刘春燕未经罗工云同意将涉案厂房转租给案外人刘某国，未在通知的期限内交还厂房，并一直使用涉案厂房持续到2018年9月底才交还，已构成违约。刘春燕应向罗工云支付2018年7月1日至2018年7月18日期间的占有使用费9116.13元并支付利息。2.《广佛肇高速公路（广州段）项目补偿协议》、《具结书》均未对《厂房仓库租赁合同》是否终止作出约定，刘春燕仍应支付占用期间的使用费。刘春燕直到2018年9月底才交还场地，并未充分履行搬迁义务。综上，请求二审法院驳回刘春燕的诉讼请求，依法维持原判。罗工云于2019年11月19日向一审法院起诉请求：1.刘春燕向罗工云支付2018年7月至2018年9月租金47100元及利息（利息以本金47100元为基数，按中国人民银行同期银行贷款利率计算，从2018年9月11日起计至清偿之日止〕；2.刘春燕承担本案诉讼费。刘春燕反诉请求：1.罗工云向刘春燕返还预付租金为5800元及利息（从反诉日起计至清付日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；2.本诉及反诉诉讼费用由罗工云负担。一审法院认定事实：2009年8月19日，刘春燕（乙方）与罗工云（甲方）签订《厂房仓库租赁合同》，约定甲方提供朝阳村某地西侧地办商业用地厂房一间，面积1200平方米，租期自2009年10月1日至2019年10月30日；起租价每月租金13000元，合同生效起租价约定满三年为一周期递增上年度月租金10%，第一至三年月租金13000元，第四至六年月租金14300元，第七至九年月租金15700元，第十年月租金17300元；乙方先交60000元作为厂房押金，乙方每月10日前交清当月租金；等等。2018年1月11日，刘春燕向罗工云转账2018年第一季度场地租金50000元。2018年4月11日，刘春燕向罗工云转账2018年第二季度场地租金50000元。2018年5月16日，刘春燕（戊方）与广州市白云区人民政府石门街道办事处（甲方）、广州市白云区石门街朝阳经济联合社（乙方）、广州市白云区石门街朝阳村第十经济合作社（丙方）、罗工云（丁方）签订《广佛肇高速公路（广州段）项目补偿协议》，约定乙、丙、丁、戊四方在2018年5月25日前正式移交场地给甲方，双方应办理正式的移交手续，详见《广佛肇高速公路（广州段）项目场地移交确认表》，本协议生效后15个工作日内，甲方根据乙、丙、丁、戊四方签订的《具结书》，分别一次性支付补偿款1706115.12元给乙方，一次性支付补偿款2134281.39元给丁方，一次性支付补偿款304845.75元给戊方；乙、丙、丁、戊四方按本协议约定按时移交场地给甲方，办理场地移交手续；等等。同日，刘春燕与广州市白云区石门街朝阳经济联合社、广州市白云区石门街朝阳村第十经济合作社、罗工云签订《具结书》，记载各方达成如下协议，根据罗工云、刘春燕签订的《厂房仓库租赁合同》，补偿范围中的设备（电动葫芦桥式起重机、地磅）、搬迁费、停产停业损失的补偿款（合计609691.5元）双方各占50%，剩余建（构）筑物等所有补偿款由罗工云领取；具结各方同意与广州市白云区人民政府石门街道办事处签订补偿协议，各自领取补偿款，并共同按协议约定时间将场地腾空移交给广州市白云区人民政府石门街道办事处；配合施工单位进场施工；等等。2018年6月15日，刘春燕向罗工云支付水电费共1172.5元。2018年9月29日，罗工云收到广州市白云区人民政府石门街道办事处转账支付的补偿款2134281.39元。罗工云为证实刘春燕未在协议约定的时间交付场地，出示：1.刘春燕与案外人刘某国签订的《厂房仓库租赁合同》照片及《协议书》照片，显示刘春燕将涉案厂房出租给刘某国，并于2018年7月2日约定刘春燕退还刘某国押金、减去6月份租金，离场后7天内支付剩余款项，等等。2.罗工云与微信号“wxid＿w0vum1n1hj3l41”、昵称“淡看人生”的用户（以下简称对方）微信聊天记录，显示罗工云于2018年7月4日向对方发送通知书，内容为通知刘春燕2个月内撤场，罗工云也会积极配合退还押金，若未按照合同约定进行撤离，罗工云将保留通过司法手段追究刘春燕违约责任的权利；2018年9月11日，对方向罗工云发送照片，显示石门街道环安办于2018年9月4日对朝阳田心路3号场地张贴封条、告知书，告知该场地商户于2018年9月5日前撤离；对方还称“电表给街道治理散乱污的人拆走了”；2019年4月25日，罗工云发送信息询问电表事宜，称“不是你在看场吗？怎么能让人家随便拿走呢？”、“场较到你手中，你又没有较还给我”，对方回复“我又不是在营业状态，只是帮你看场地”。刘春燕对证据1予以确认，但称刘春燕与刘某国之间的租赁合同实际已于2018年6月终止；对证据2，确认“wxid＿w0vum1n1hj3l41”号系刘春燕微信，但称2018年9月11日的照片所写明的场地并非是涉案场地。刘春燕为证实朝阳田心路3号场地并非涉案租赁物业地址，申请证人罗某到庭作证，证人到庭接受询问称朝阳田心路3号场地系证人向案外人承租使用，并出示《广佛肇高速公路广州段测量项目朝阳村建（构）筑物及地上附着物测量清点详查表资料》及租赁协议，详查表显示广州市白云区石门街朝阳田心路3号房屋照片上的招牌为广清汽修汽配；租赁协议由证人与案外人龚见用签订，租赁地点为朝阳西路（田心路口）铺位。刘春燕为证实其已在2018年7月搬离，出示手机照片，显示2018年7月8日涉案场地内仍有物品，2018年7月18日涉案场地内物品已搬空。刘春燕为证实搬离后是应罗工云要求看管涉案场地，出示与罗工云的微信聊天记录，显示2018年8月10日罗工云发送“阿燕，请你在没有收到拆迁补偿款之前，你要看住天车地磅和其他物件，不然，补偿款就会不好收，或者交带其它人看好”。罗工云对证人证言无异议；照片予以确认，并称从照片时间可见刘春燕后续仍在继续占用也一直未交还涉案场地给罗工云；对微信聊天记录予以确认，因刘春燕拒绝交还场地，罗工云只能告知刘春燕看管好场地内的物品。一审另查，2019年6月3日，刘春燕向一审法院起诉罗工云，要求罗工云退还押金、2018年5月及6月租金并要求罗工云支付利息。一审法院于2019年11月16日作出（2019）粤0111民初22224号民事判决书，认定涉案厂房无合法的报建手续，属于违法建筑，罗工云、刘春燕就涉案厂房签订的《厂房仓库租赁合同》属无效合同。以上事实有厂房仓库租赁合同、广佛肇高速公路（广州段）项目补偿协议、协议书、微信聊天记录、银行流水、具结书、电子银行业务回单、证人证言、广佛肇高速公路广州段测量项目朝阳村建（构）筑物及地上附着物测量清点详查表资料、租赁协议、收据及当事人陈述等证据证实。一审法院认为，鉴于涉案厂房无合法的报建手续，属于违法建筑，罗工云、刘春燕就涉案厂房签订的《厂房仓库租赁合同》属无效合同。关于2018年7月至9月租金即占有使用费，现刘春燕出示的照片显示刘春燕实际于2018年7月18日才搬离涉案场地，故刘春燕仍需向罗工云支付2018年7月1日至2018年7月18日期间的占有使用费9116.13元（15700元÷31天×18天）。刘春燕主张之后系受罗工云委托看管涉案场地，并提供微信聊天记录予以证实，故一审法院予以采信，故之后的占有使用费不应再由刘春燕承担。现刘春燕未及时支付占有使用费，实际占用罗工云资金，罗工云要求刘春燕支付利息合法合理，予以支持，但本金应为9116.13元。关于预付租金即占有使用费5800元，根据《厂房仓库租赁合同》，2018年1月至6月租金标准为15700元/月，共计94200元，故刘春燕确多支付租金5800元。现罗工云主张该5800元实际为水电费，但刘春燕另出示收据证实刘春燕已另行支付了水电费用，故一审法院对罗工云该主张不予采纳，罗工云应向刘春燕返还5800元。现罗工云经催要后未及时返还，刘春燕要求罗工云支付利息合法合理，予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2019年12月16日作出判决如下:一、自本判决生效之日起三日内，刘春燕向罗工云支付2018年7月1日至2018年7月18日期间的占有使用费9116.13元并支付利息（利息以9116.13元为本金自2018年9月11日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止）；二、自本判决生效之日起三日内，罗工云向刘春燕返还5800元并支付利息（自2019年12月9日起以5800元为本金按照中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止）；三、驳回罗工云的其他诉讼请求；四、驳回刘春燕的其他反诉诉讼请求；如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费489元，由罗工云承担394元，由刘春燕承担95元；反诉受理费50元由罗工云承担。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，刘春燕向本院提交刘春燕与罗工云就涉案场地租赁纠纷另案诉讼的一、二审民事判决书，案号分别为（2019）粤0111民初22224号、（2020）粤01民终626号。该案生效民事判决认定：“刘春燕作为涉案房屋的承租人，其并未举证证明于2018年6月之前将涉案场地的物品清空并交还给罗工云，相反，刘春燕在另案中却提供证据证明其在2018年7月18日搬离涉案场地，因此，在刘春燕没有证据证实上述时间之前已搬离涉案场地的情况下，一审法院判决驳回刘春燕要求罗工云返还2018年5月和6月的涉案场地租金即占有使用费及利息，并无不当，本院予以维持。虽然罗工云已通过签订《广佛肇高速公路（广州段）项目补偿协议》之后，取得了相应停产停业损失补偿，但刘春燕并无按上述协议约定时间交还涉案场地，因此，不管刘春燕占有涉案场地期间是否存在实际经营事实，其仍需支付相应占有期间的使用费。至于罗工云的上一手出租人是否免除罗工云2018年5月和6月的涉案场地占有使用费或者罗工云是否没有向其上一手出租人支付该期间的涉案场地占有使用费，以及罗工云未依约向征地单位交还涉案场地应否承责问题，不能作为刘春燕可免于向罗工云支付涉案场地占有使用费的合理抗辩，同时，涉案《具结书》也无约定免除刘春燕支付2018年5月和6月占有使用涉案房屋使用费的义务，因此，刘春燕以上述理由以及认为《具结书》签订之后无需支付2018年5月和6月的租金即占有使用费，理由不成立，本院不予支持。”罗工云表示对上述判决书无异议。本院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。本案的争议焦点是刘春燕是否应支付2018年7月1日至2018年7月18日期间的占有使用费。对此，分析如下：涉案厂房无合法报建手续，一审法院认定涉案《厂房仓库租赁合同》为无效合同，并无不当，本院予以维持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。刘春燕自认于2018年7月18日才搬离涉案场地，故其应支付2018年7月1日至7月18日期间的占有使用费，一审法院对此处理并无不当，本院予以维持。至于罗工云的上一手出租人是否免除罗工云该期间涉案场地占有使用费，不能作为刘春燕可免于向罗工云支付涉案场地占有使用费的合理抗辩。同时，涉案《具结书》也无约定免除刘春燕该期间占有使用涉案房屋支付使用费的义务，且《广佛肇高速公路（广州段）项目补偿协议》约定刘春燕应于2018年5月25日前正式移交场地，刘春燕至2018年7月18日才搬离场地，刘春燕却据此认为双方租赁关系解除，2018年7月1日至7月18日是合理的搬迁期，没有理据。综上，本院对刘春燕的上诉均不予采纳。综上所述，刘春燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元,由上诉人刘春燕负担。本判决为终审判决。审判长  张明艳审判员  韩志军审判员  谭红玉二〇二〇年四月二十九日书记员  眭 翘郭蔚琳