上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终984号上诉人(原审被告)：庞广学，男，1968年6月8日出生，汉族，户籍地安徽省。委托诉讼代理人：宋堃，上海市华诚律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：杨广辉，男，1963年7月17日出生，汉族，户籍地上海市宝山区。委托诉讼代理人：邵永劼，上海瀚元律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：王美琴，女，1957年8月10日出生，汉族，户籍地上海市。原审第三人：王蓓蓓，女，1965年4月3日出生，汉族。上诉人庞广学因与被上诉人杨广辉、王美琴、原审第三人王蓓蓓确认合同无效纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2019)沪0113民初7789号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人庞广学上诉请求：1、撤销一审判决第一、二项，发回重审或改判驳回杨广辉要求确认王美琴与庞广学就上海市宝山区环镇北路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)签订的《上海市房地产买卖合同》无效的诉讼请求；2、一审、二审案件受理费由杨广辉、王美琴负担。事实和理由：1、一审程序违法。一审法院判决王美琴与杨广辉就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效的主要理由是合同中“杨广辉”的签名非杨广辉本人所签，但一审中并未对该签字进行鉴定。杨广辉与王蓓蓓曾系夫妻关系，且共同生育子女，具有利害关系，一审法院仅凭杨广辉及王蓓蓓的陈述就认定合同中“杨广辉”的签名非杨广辉本人所签，程序违法，应发回重审。2、一审判决认定事实不清。(1)一审判决认定庞广学购房首付款人民币(以下币种均为人民币)420,000元“具体付款时间无法记清”，与事实不符。王美琴与庞广学签订的《上海市房地产买卖合同》中已经载明首付款的具体金额和支付日期。假设本案是由王美琴起诉庞广学，主张首付款未收到，该主张不会得到支持，理由是法律未限制现金支付，且王美琴在不动产登记内档文件中确认首付款全部收到。因此，杨广辉作为王美琴的上家起诉，对庞广学首付款是否付清提出质疑，该主张也不应得到支持。(2)庞广学已将购房款项支付王美琴，庞广学从未套取银行贷款。王蓓蓓所述“套取银行贷款”，无任何证据证明。王蓓蓓与杨广辉曾系夫妻关系，离婚后还在系争房屋内共同居住，与本案有利害关系，仅凭王蓓蓓的陈述，无法证明王蓓蓓所主张的“套取银行贷款”事实成立。即便存在套取银行贷款的事实，也是杨广辉、王美琴的行为，仅涉及第一次买卖，不涉及王美琴与庞广学之间的第二次买卖，不能据此得出庞广学非善意的结论。3、杨广辉的诉请无证据支撑。王美琴在收到银行贷款后，从未支付给王蓓蓓，故王蓓蓓“套取银行贷款”的说法与事实不符。王蓓蓓的13笔汇款更不能覆盖庞广学的银行贷款。王蓓蓓还隐瞒了从庞广学处获得10,000,000余元汇款的事实，王蓓蓓作为利害关系人，证言真实性存疑，且无证据支撑。4、一审判决适用法律错误。(1)庞广学购买系争房屋后，庞广学的合伙人王蓓蓓及其家属在合伙期间继续居住，系庞广学自愿行为，未违反法律强制性规定。系争房屋是否交付并非判断善意购房人的要件。(2)庞广学购买系争房屋系出于投资目的，且庞广学与王蓓蓓是多年的同事、合伙人，杨广辉、王蓓蓓的两个女儿都在庞广学、王蓓蓓成立的公司上班，庞广学与王蓓蓓之间的资金往来高达10,000,000余元，一审法院以房屋是否交付判断买卖合同效力，无法律依据。(3)王蓓蓓与庞广学之间存在大额资金往来，王蓓蓓只强调其向庞广学汇款500,000余元的事实，隐瞒从庞广学处取得30,000,000余元资金的事实。王蓓蓓汇款给庞广学，并非代还贷款，王蓓蓓未提供充分证据证明其主张。(4)本案中并无证据证明王美琴收到银行贷款后，将资金交付给王蓓蓓，且本案中第二次买卖时间发生在第一次买卖的7年之后，王蓓蓓称第二次买卖是为套取银行贷款，不符合常理。(5)庞广学与银行签订的《个人住房抵押借款合同》中庞广学妻子的签名是否为其本人所签，与本案中买卖合同的效力无关联性。法律规定主合同无效导致从合同无效，并未规定从合同无效可以推翻主合同的效力。庞广学按约偿还贷款，未侵害抵押权人的利益。被上诉人杨广辉书面辩称：1、一审程序合法。一审判决认定王美琴与“杨广辉”就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效的主要理由是欠缺房屋买卖的合意。一审判决作出该认定并非仅仅基于合同中杨广辉的签名并非其本人所签，还考虑到涉嫌套取银行贷款、合同重要条款欠缺、交易过程明显不符合常理等因素。根据法律规定，当事人有申请鉴定的权利，当事人未申请鉴定，人民法院对专门性问题认为需要鉴定的，才应当委托鉴定，即鉴定并非必要程序。王美琴经人民法院传唤无正当理由未出庭，故没有对签字申请鉴定，相应不利后果应当由其自行承担。此外，合同上“杨广辉”的签名与杨广辉本人笔迹明显不同，无须进行鉴定即可作出判断，故一审法院并未违反法定程序。2、一审判决认定事实清楚。(1)庞广学与王美琴签订的《上海市房地产买卖合同》约定了首付款的数额及支付时间，但庞广学未举证证明其实际履行了该合同义务。一审判决所载“首付款420,000元均以现金形式支付，具体付款时间无法记清”系庞广学在一审庭审中的自述，一审法院相关认定并无不当。(2)庞广学在购买系争房屋后从未要求王美琴实际交付，也没有向实际居住在系争房屋内的杨广辉主张腾房，明显与正常的房屋交易情况不符。庞广学在一审中自述购买系争房屋出于投资目的，却从未向实际居住在系争房屋内的杨广辉主张过租金，时间长达9年，显然有悖常理。庞广学称与王蓓蓓系多年的同事、合伙人，王蓓蓓与两次房屋交易均存在密切联系，甚至在第二次买卖中代庞广学妻子签字，故庞广学称其是善意的购房人，对其中虚假交易完全不知情的说法，难以成立。(3)庞广学未举证证明其与王美琴之间存在房屋买卖的真实合意。3、一审判决适用法律正确。一审判决认定庞广学与王美琴签订的《上海市房地产买卖合同》无效，系因该购房行为存在明显不符合常理的情形，存在恶意串通损害他人利益的可能，且庞广学未举证证明其与王美琴存在房屋买卖的真实合意。一审法院并未以房屋是否交付判断买卖合同效力，庞广学的上诉理由难以成立。庞广学、王蓓蓓因非法吸收公众存款而被刑事处罚，庞广学所述与王蓓蓓之间高达千万的资金往来与本案没有关联性。请求驳回上诉，维持原判。被上诉人王美琴未作辩称。原审第三人王蓓蓓未作述称。杨广辉向一审法院起诉请求：1、请求确认杨广辉与王美琴就系争房屋签订的房屋买卖合同无效；2、请求确认王美琴与庞广学就系争房屋签订的房屋买卖合同无效。一审法院认定事实：杨广辉与王蓓蓓原系夫妻关系，两人于1995年8月25日登记结婚，2005年8月23日协议离婚。2003年6月12日，杨广辉(乙方)与上海乾溪置业总公司(甲方)签订《上海市公有住房出售合同》，乙方自愿购买系争房屋，建筑面积87.23平方米，房屋全部售价27,853元，扣除付款折扣后，房屋实际付款金额22,282元。2004年5月25日，王美琴经核准登记为系争房屋权利人。2011年2月15日，庞广学经核准登记为系争房屋权利人。上海市不动产登记簿房地产抵押状况信息显示，中国银行股份有限公司上海市浦东分行为系争房屋抵押权人，债务履行期限从2011年1月11日起至2025年1月11日止。上海市不动产登记簿房地产权利限制状况信息显示，因(2015)瑶民一初字第05367号案件，安徽省合肥市瑶海区人民法院于2016年12月7日对系争房屋进行了查封。一审法院另查明，因王蓓蓓、庞广学非法吸收公众存款，上海市静安区人民法院于2018年8月21日做出(2017)沪0106刑初1450号判决：“被告人王蓓蓓犯非法吸收公众存款罪，判处有期徒刑五年，并处罚金人民币十万元。被告人庞广学犯非法吸收公众存款罪，判处有期徒刑三年，缓刑四年，并处罚金人民币五万元。”杨广辉为证明己方主张，另向一审法院提供了以下证据：1、2004年就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》、《上海市房地产登记申请书》，证明系争房屋以房屋买卖的形式从杨广辉转移至王美琴名下，上述文件中所有的“杨广辉”签名均非杨广辉本人签字，杨广辉对全部交易过程不知情，合同中除了约定房屋位置及房地产转让价格为443,000元，其余关于过户时间、房屋验收交付时间、双方违约责任等条款均为空白。2、2010年12月4日王美琴(甲方)与庞广学(乙方)就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》、《上海市房地产登记申请书》，该份《上海市房地产买卖合同》约定，甲乙双方未通过经纪机构居间介绍，甲方将系争房屋转让给乙方，转让价1,400,000元，过户期限为2011年2月28日前，其余关于房屋验收交付时间、双方违约责任等条款均为空白。证明系争房屋在2011年2月转移登记至庞广学名下，但在此期间杨广辉一直在系争房屋内居住，并没有人来看过房屋，杨广辉对此次交易也不知情。3、银行账户交易明细，证明王蓓蓓不定期会将钱款转入庞广学账户，用于归还贷款。4、庞广学与银行签订的《个人住房抵押借款合同》，合同第7页及第19页庞广学妻子“龚影”的签名系王蓓蓓代为签字，并非龚影本人签名。庞广学对上述证据的质证意见为：证据1、2真实性均无异议，但认为与本案无关，上述证据不能证明庞广学是恶意购买。证据3真实性无异议，但并非代为归还房贷的钱款，而是双方一同做生意的合伙利润分配。证据4真实性认可，确认“龚影”的签名确实系王蓓蓓代为签字，但并未规定从合同无效导致主合同无效。一审法院审理中，杨广辉表示鉴于系争房屋上存在查封及抵押登记，本案仅要求确认合同无效。一审法院认为，意思表示真实是民事法律行为有效的前提条件。王美琴经法院传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩的权利。根据杨广辉及王蓓蓓陈述，王蓓蓓出于套取银行贷款的目的，和王美琴一同找人冒名顶替杨广辉签订《上海市房地产买卖合同》，杨广辉并不知晓系争房屋出售的情况，出售系争房屋并非其真实意思表示。此外，系争买卖合同上仅有房屋坐落和房价款的约定，有关交房、过户、违约责任等重要条款均未作约定。系争房屋也一直由杨广辉居住至今，并未办理实际交房手续，故一审法院难以认定杨广辉作为房屋产权人有出售房屋的意思表示。该《上海市房地产买卖合同》因欠缺出售人的真实意思表示，双方之间不具有房屋买卖的合意，应认定为无效。关于王美琴与庞广学间签订的《上海市房地产买卖合同》，庞广学自述首付款420,000元均以现金形式支付，具体付款时间无法记清，其出于投资目的购买系争房屋，房屋过户后仍由杨广辉居住至今，其从未向杨广辉或王美琴主张过房屋交付，亦未主张过房屋租金，抵押借款合同中庞广学妻子“龚影”的签名由王蓓蓓代签，上述说法明显有悖常理。庞广学自述的看房情况、合同签订情况及合同条款约定等，也与正常的房屋买卖交易情况不相符，故一审法院难以认定庞广学为善意的买受人。结合现已查明的事实及双方各自的举证情况，杨广辉、王蓓蓓有关套取银行贷款的说法更具合理性。综上，一审法院认为，庞广学并非善意的购房人，其与王美琴之间缺乏房屋买卖的合意，双方签订的《上海市房地产买卖合同》应属无效。合同被认定无效后，因合同取得的财产应当予以返还。但因系争房屋上尚有抵押登记未涤除且存在司法查封，杨广辉对合同无效的后果亦不要求在本案中进行处理，故对此不予处理。一审法院判决：一、王美琴与“杨广辉”就上海市宝山区环镇北路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、王美琴与庞广学就上海市宝山区环镇北路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，基于庞广学自述首付款420,000元均以现金形式支付，具体付款时间无法记清，其出于投资目的购买系争房屋，房屋过户后仍由杨广辉居住至今，其从未向杨广辉或王美琴主张过房屋交付，亦未主张过房屋租金，抵押借款合同中庞广学妻子“龚影”的签名由王蓓蓓代签等情况；结合庞广学自述的看房情况、合同签订情况及合同条款约定等；再结合现已查明的事实及各方的举证情况，一审法院认为庞广学的说法明显有悖常理，且与正常的房屋交易情况不符，而杨广辉、王蓓蓓有关套取银行贷款的说法更具合理性。因此，一审法院认定庞广学与王美琴之间缺乏真实的房屋买卖的合意，进而判决王美琴与庞广学之间就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效，并无不妥，本院认同。综上所述，上诉人庞广学的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14,600元，由上诉人庞广学负担。本判决为终审判决。法官助理沈宸审判长  刘海邑审判员  王 伟审判员  徐 庆二〇二〇年四月三日书记员  沈 宸附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……