江苏省太仓市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0585民初2768号 原告：太仓市唐氏建筑工程有限公司，住所地江苏省太仓市城厢镇太丰村十组，统一社会信用代码91320585782722496W。 法定代表人：唐根林，该公司总经理。 委托诉讼代理人：朱强，太仓市城厢法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：张健，太仓市城厢法律服务所法律工作者。 被告：苏州国光机电工业有限公司，住所地江苏省太仓市双凤镇凤扬路，统一社会信用代码91320585768260045J。 法定代表人：龚国光。 指定破产管理人：江苏华星会计师事务所有限公司。 委托诉讼代理人：杨佳颖，江苏华星会计师事务所有限公司工作人员。 被告：韩桂权，男，1975年1月2日出生，汉族，住安徽省霍邱县。 被告：唐建清，男，1966年5月21日出生，汉族，住江苏省太仓市。 委托诉讼代理人：曹巍（同时代理被告韩桂权、唐建清），江苏新中远律师事务所律师。 被告：苏州东明阳木业股份有限公司，住所地江苏省太仓市浮桥镇方桥村厂房，统一社会信用代码91320500MA1X944L6E。 法定代表人：林忠阳，该公司总经理。 委托诉讼代理人：林国民，该公司股东。 第三人：苏州帕斯贝力电梯部件有限公司，住所地江苏省太仓市浮桥镇九曲区牌九公路东侧，统一社会信用代码913205855810365375。 法定代表人：龚国光，该公司执行董事兼总经理。 第三人：苏州冠桢金属制品有限公司，住所地江苏省太仓市双凤镇维新村，统一社会信用代码91320585694512587T。 法定代表人：龚国光，该公司执行董事兼总经理。 原告太仓市唐氏建筑工程有限公司（以下简称唐氏公司）与被告苏州国光机电工业有限公司（以下简称国光公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案后，依法适用简易程序于2019年6月11日公开开庭进行了审理。后因案件审理需要，本院依法追加了韩桂权、唐建清、苏州东明阳木业股份有限公司（以下简称东明阳公司）作为被告参加诉讼。后经审理发现案件疑难复杂，裁定转为普通程序。本院于2019年10月25日进行了证据交换。后又依法追加苏州帕斯贝力电梯部件有限公司（以下简称贝力公司）、苏州冠桢金属制品有限公司（以下简称冠桢公司）作为第三人参加诉讼，并于2020年3月10日公开开庭进行了审理。2019年6月11日开庭，原告唐氏公司的委托诉讼代理人朱强、张健、被告国光公司的委托诉讼代理人杨佳颖到庭参加诉讼；2019年10月25日证据交换，原告唐氏公司的委托诉讼代理人朱强、张健、被告国光公司的委托诉讼代理人杨佳颖、被告韩桂权及其与被告唐建清的委托诉讼代理人曹巍到庭参加诉讼；2020年3月10日开庭，原告唐氏公司的委托诉讼代理人朱强、张健、被告国光公司的委托诉讼代理人杨佳颖、被告韩桂权及其与被告唐建清的委托诉讼代理人曹巍到庭参加诉讼。被告东明阳公司、第三人贝力公司、冠桢公司经本院传票传唤后无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告唐氏公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告唐氏公司与被告国光公司签订的厂房租赁合同，同时要求被告国光公司、韩桂权、唐建清、东明阳公司共同腾退所租赁的坐落于太仓市牌九公路东侧新仓桥北堍及太仓市浮桥镇金浪区牌九公路东侧的厂房车间5栋及部分食堂等辅助房屋；2、判令被告国光公司支付房屋租金及使用费（从2018年4月1日起至2018年9月30日止，按照年租金500000元的标准计算为250000元；2018年10月1日起的房屋使用费按照每天2738元的标准计算至实际腾退之日止）；3、判令被告国光公司向原告支付逾期付款利息（以250000元为基数，从2018年3月20日起计算至实际支付之日止，按年利率6%计算）。事实与理由：2016年8月16日，被告国光公司将本案所涉厂房、设备（本属被告国光公司抵债所得资产）作价4300000元抵偿给原告，折抵拖欠原告的部分工程款，并办理了资产转让交接手续。（详见《以物抵债（保证）还款合同》及《资产转让交接单》）。嗣后，被告国光公司又向原告提出返租要求，故原、被告双方于2016年9月23日签订《厂房租赁合同》一份。协议约定，原告将位于太仓市牌九公路东侧新仓桥北堍及太仓市浮桥镇金浪区牌九公路东侧的厂房、车间5栋及部分食堂等辅助房屋（详见资产租赁清单）有偿出租给被告国光公司使用；租期从2016年10月1日至2018年9月30日止；年租金为500000元，合同签订生效被告国光公司应支付租金250000元，2017年3月20日前支付250000元，先付后用。但是被告国光公司却未能按合同约定付款，为此，原告曾于2017年8月起诉被告国光公司要求支付逾期租金并退租还房。被告国光公司接状后即刻与原告协商，原告在收到被告国光公司支付相应租金后办理了撤诉。按照合同约定，被告国光公司应于2018年3月20日支付租金250000元，但其至今未能守约如期支付。被告国光公司拖欠租金的行为再次侵犯了原告的合法权益，原告有权终止合同收回房屋，被告国光公司还应按照合同约定支付双倍的占有使用费及逾期利息。现涉案房屋由四被告占有使用，故应由四被告向原告返还涉案房屋。现原告为维护自身合法权利不受侵害，故根据有关法律规定，特向法院具状诉讼。 被告国光公司辩称：对于原告的诉讼请求和事实理由都没有异议，同意与原告解除租赁合同，并支付租金及使用费、利息等所有诉请费用。 被告韩桂权、唐建清共同辩称：一、原告和国光公司于2016年8月11日签订的《以物抵债保证还款合同》中涉及以物抵债部分的条款约定是无效的，理由如下：1、根据相关法律法规的规定有关以物抵债的合同应属无效合同。2、根据城市房地产管理法38条的规定，未依法登记领取房产权属证书的房地产不得转让。本案所涉房屋未依法登记领取房产权属证书，依法应属无效。因以物抵债无效，以致本案所涉的原告将抵债房屋再出租给被告国光公司的《厂房租赁合同》也是无效的。二、原告和国光公司签订的《以物抵债保证还款合同》中的以房抵债部分事实上无法履行。因本案所涉房屋部分因历史遗留问题、部分因未取得建房许可等原因没有办法办理房产转让登记，故该以物抵债协议已经在事实上或者法律上不能履行。三、退一步来讲，即使以物抵债协议有效，那么根据物权法第六条、第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记不发生效力。因此在本案中在办理过户登记前，原告作为被告国光公司的债权人无法取得房屋所有权，其只是基于以房抵债协议享有普通债权请求权，并不产生优先于其他一般债权人的权益，也不能阻却其他债权人对抵债房屋所享有的权利。现被告韩桂权、唐建清与被告国光公司达成了租房的合意，支付了相应的租金，故两被告有权继续使用涉案租赁房屋。 被告东明阳公司未作答辩。 第三人贝力公司、冠桢公司未到庭陈述。 本院经审理认定事实如下： 一、涉案房屋的来源及相关情况： 取得房屋所有权登记部分的来源情况。 涉案坐落于太仓市浮桥镇九曲区牌九公路东侧，建筑面积为1560.99平方米的房屋登记的所有权人为江苏太仓农村商业银行股份有限公司，产权证号为太房权证浮桥字第××号，登记时间为2006年3月30日。 2011年8月2日，江苏太仓农村商业银行股份有限公司（以下简称农村商业银行）与第三人贝力公司（该公司设立于2011年8月17日，法定代表人为龚国光）签订《资产转让协议》，约定：农村商业银行将登记在其名下的太仓市浮桥镇九曲区牌九公路东侧房屋（产权证号：太房权证浮桥字第××号）转让给贝力公司，转让价款为人民币700000元；本次转让资产范围仅涉及房屋，房屋所占土地使用权租赁、使用等相关税费，由贝力公司自行承担；本次转让的抵债房屋虽有房屋权证，但由于历史遗留问题，农村商业银行不保证该房屋能够办理登记过户手续；本协议签订生效，贝力公司付清全部转让价款后，上述抵债房屋即归贝力公司所有，因该房屋所产生的一切权利义务均由贝力公司承担享有。 （二）无房屋所有权登记，且未取得建设工程规划许可证部分的来源情况。 1、2011年8月1日，案外人董建平与苏州亿鑫电梯导轨有限公司（以下简称亿鑫公司）签订《协议》一份，约定：就亿鑫公司按（2011）太城民初字第0427号民事调解书应支付给董建平的借款1900000元及诉讼费10950元合计1910950元，亿鑫公司将位于太仓市浮桥镇九曲牌九公路东侧属亿鑫公司所有的总面积为3385.57㎡的自建厂房四幢及行车3台、地磅1台、配电设备以1910950元折抵给董建平。协议经双方签字（盖章）后财产所有权转移并生效。 2011年8月4日，董建平与第三人冠桢公司签订《资产转让书》一份（协议打印落款日为2011年8月2日），约定：董建平将从亿鑫公司处折抵来的上述厂房及设备以2300000元的价格转让给冠桢公司，双方在协议生效后十日内办理书面的资产交接手续。协议第四条明确，该厂房无产权证，建筑物所占用的土地以及场地系租用，也无土地使用权证，冠桢公司在受让后，与土地使用权部门办理土地租用手续，董建平可以予以必要的协助。 2、2011年8月4日，亿鑫公司与冠桢公司签订《转让协议书》一份，协议书约定，亿鑫公司将位于太仓市牌九公路东侧新仓桥北堍的资产包括设备工具类、房屋及食堂等转让给冠桢公司。转让价格800000元，其中，设备工具类转让价格为350000元，房屋及食堂等为450000元。协议第五条约定，在本协议签订之时，以上资产的所有权即转移至冠桢公司名下。 （三）原告唐氏公司举证其取得涉案房屋的依据。 2016年8月11日，原告唐氏公司作为债权人，被告国光公司作为债务人，冠桢公司作为原担保方，董建平作为保证人，签订《以物抵债（保证）还款合同》一份，约定，经原告与被告国光公司财务共同查账核对，截止2016年7月21日止，被告国光公司尚欠原告工程款9747373元。被告国光公司及冠桢公司将上述太仓市浮桥镇九曲牌九公路东侧的厂房四幢及厂房内部分设备资产、太仓市牌九公路东侧新仓桥北堍的房屋及食堂、设备及工具作价430万元，抵偿给原告；被告国光公司并就折抵后仍欠的工程款5447373元作出分期还款承诺。 2016年8月16日，贝力公司出具《情况说明》一份，写明：因国光公司欠唐氏公司工程款，经协商，贝力公司同意将本公司从农村商业银行受让取得的位于太仓市浮桥镇九曲区牌九公路东侧房屋（产权证号：太房权证浮桥字第××号）代国光公司折抵部分工程款，抵押给唐氏公司。贝力公司承诺从2016年8月16日开始，上述权证所涉房屋正式移交给唐氏公司，该房屋所有权归唐氏公司所有。 2016年8月16日，各方签订资产转让交接单，根据该交接单记载：以物抵债的相关资产包括房产4315.13㎡、车棚144㎡、南侧钢结构大棚715㎡及其他各项资产。 二、原告唐氏公司与被告国光公司就涉案房屋租赁关系的形成。 原告接收涉案房屋及相应资产后，被告国光公司提出因其生产需要仍需继续使用涉案厂房、车间，故原告与被告国光公司于2016年9月28日签订《厂房租赁合同》一份，约定，原告将上述2016年8月11日《以物抵债（保证）还款合同》中所涉的位于太仓市牌九公路东侧新仓桥北堍及太仓市浮桥镇金浪区牌九公路东侧的厂房车间5栋及部分食堂等辅助房屋共计5174.13㎡、车间设备设施等有偿出租给被告国光公司使用；租赁期限为2016年10月1日至2018年9月30日；年租金为50万元，每年租金分两次支付，先付后租，合同签订生效后被告国光公司应支付租金25万元，2017年3月20日前支付25万元，2017年9月20日前支付25万元，2018年3月20日前支付25万元。合同第六条第三款约定，被告国光公司应按时交纳厂房租金，逾期5天即为违约，被告国光公司除应立即补交租金外，还应承担年度租金总额的5%的违约金，经原告催交后被告国光公司继续延期达20天的，原告有权单方终止、解除本租赁合同。第九条中约定，被告国光公司逾期腾退未能迁离或不按时返还租赁房屋的，应当向原告（按原合同租金标准）按天计算双倍支付房屋使用费。第十条第一款约定，被告国光公司单方违约应向原告支付违约金150000元，自原告通知书送达被告之日三天内履行完毕。第十一条第一款约定，本合同履行过程中发生争议，双方本着互谅原则友好协商解决，协商不成，守约方可向太仓市人民法院提起诉讼，违约方因此需承担守约方为主张权利所产生的一切费用（包括但不限于诉讼费、诉讼代理费、查档费、复印费、差旅费等）。 租赁合同签订后，因被告国光公司未能按约支付租金，原告曾向本院提起诉讼，要求被告国光公司支付租金并退租还房，本院于2017年8月15日立案，后双方达成和解协议，原告于2017年9月11日向本院申请撤诉。原告称，双方达成和解协议后，被告国光公司曾向原告又支付过部分租金，但自2018年3月20日起被告国光公司再次违约，未能按照合同约定支付租金，原告只能再次起诉主张自己的权利。 为查明事实，本院向案外人董建平制作询问笔录，董建平确认了其与冠桢公司于2011年8月4日签订的《资产转让书》的真实性，并确认了以下事实：龚国光作为冠桢公司的实际经营者向其支付了相应的转让款；董建平取得该部分厂房系因其与亿鑫公司有一笔债务，在法院执行过程中亿鑫公司将该部分厂房作价抵偿给董建平而来；该部分厂房没有房产证，也没有建房批复等手续；在原告与被告国光公司签订的《以物抵债（保证）还款合同》中之所以董建平作为保证人，是为了确认该部分厂房及设备其已转让给冠桢公司，龚国光有权处置该部分财产。 本院还向同时身为国光公司、贝力公司、冠桢公司的法定代表人龚国光制作询问笔录，龚国光确认了《以物抵债（保证）还款合同》的真实性，以及交付房屋及相关设施设备后返租、后又另行转租的事实。 三、被告韩桂权、唐建清、东明阳公司承租涉案房屋的相关事宜。 2017年9月4日，国光公司、冠桢公司、贝力公司作为出租方（甲方）、案外人董建平作为承租方（乙方）签订《房屋、土地租赁合同》一份，约定甲方将坐落于太仓市牌九公路东侧新仓桥北堍的土地及房屋出租给乙方，土地面积约7600平方米，房屋建筑面积为5174.13平方米；租赁期限为自2017年9月30日起至2024年10月30日止，85个月；合同期租金共计327万元，乙方于2017年9月30日前一次性支付327万元租金给甲方。 同日，案外人董建平作为出租方（甲方）与被告韩桂权作为承租方（乙方）又签订了《房屋、土地租赁合同》一份，约定甲方将坐落于太仓市牌九公路东侧新仓桥北堍的土地及房屋（原贝力公司厂房）出租给乙方，合同所约定的内容（包括房屋土地坐落、面积、租赁期限、租金金额及支付方式等）与上述国光公司、冠桢公司、贝力公司与董建平签订的《房屋、土地租赁合同》内容完全一致。 2017年9月5日，董建平向被告韩桂权出具房租收据一份，写明：收到韩桂权承租的太仓市牌九公路东侧新仓桥北堍的全额租金327万元，租金支付日为2017年1月3日100万元（其中5万元现金）、2017年5月16日150万元、2017年9月5日77万元，共计327万元。 被告韩桂权称：2017年1月3日、2017年5月16日董建平代龚国光出面向被告韩桂权分别借款100万元及150万元。后由于龚国光及董建平无力归还借款，龚国光提出将其公司所使用的厂房以租赁的方式出租给被告韩桂权，以被告韩桂权应付租金抵偿其所欠借款。于是三方就两两签订了上述两份租赁合同，其中租金250万元抵偿了董建平向韩桂权的借款，韩桂权另于2017年9月5日又向董建平转账支付了剩余租金77万元。 2018年2月3日，被告韩桂权作为出租方（甲方）、赵东诗作为承租方（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定：甲方将位于太仓市牌九公路东侧新仓桥北堍（原贝力公司）厂房整体租赁给乙方使用，包括厂内所有通道等公共场所，总土地面积约11亩，厂房面积约为7000平方米；厂房租赁期7年，自2018年3月15日至2025年3月15日止；年租金为105万元，每6个月付一次。另查，赵东诗系被告东明阳公司的股东，合同所涉租赁房屋实际为被告东明阳公司租赁使用。 另，被告唐建清也因与龚国光存在债务关系，也同样以租赁涉案房屋抵债的方式，于2018年3月10日，与龚国光为法定代表人的贝力公司签订了《房屋、土地租赁合同》，被告唐建清双方约定租赁期限为2024年11月1日至2029年10月30日，共计60个月；合同期租金共计423万元；租金支付期限及方式为2013年4月之前唐建清给付贝力公司人民币100万元（汇付贝力公司指定账户）及以后产生的利息共计423万元。 四、本院查明的其他事实。 2019年3月21日，本院受理了被告国光公司的破产清算一案，并指定江苏华星会计师事务所为破产管理人。 上述事实，有原告提供的房屋所有权证、协议、资产转让协议、情况说明、转让协议书及清单、以物抵债（保证）还款合同及交接单、厂房租赁合同及资产租赁清单、协议，被告韩桂权、唐建清提供的房屋、土地租赁合同、房租收据、移交清单、借条、银行转账明细，本院制作的询问笔录及原、被告当庭陈述等在卷佐证。 本案的争议焦点为：一、原告唐氏公司是否有权出租涉案厂房？二、原告唐氏公司与被告国光公司签订的《厂房租赁合同》的效力如何？ 关于争议焦点一：原告唐氏公司基于《以物抵债（保证）还款合同》认为其有权出租涉案厂房；被告韩桂权、唐建清则认为该合同为无效合同，原告无权基于该合同出租涉案厂房。对此，本院认为，因该合同中所涉厂房部分已取得房屋所有权登记，为合法建筑；部分未取得且未取得建设工程规划许可证，为违法建筑，故应分别予以分析认定： 1、合法建筑部分。该部分房屋已取得房屋所有权登记，转让应属有效。由于历史遗留问题，该部分房屋无法进行所有权变更登记，但相关权利人已确认了转让的真实意思，且该部分房屋已实际交付原告，原告有权占有使用该部分房屋并以此获取收益。 2、违法建筑部分。该部分房屋的转让虽系无效，但在相关权利人主张返还，或政府相关部门责令拆除之前，原告作为已支付了该部分房屋相应对价并已实际接收房屋的当事人，有权占有使用该部分房屋。 关于争议焦点二：本院认为：原告与被告国光公司订立的《厂房租赁合同》系双方真实的意思表示，但由于合同所涉租赁物存在部分有权属登记、部分未取得建房许可证或未经相关部门批准建房的情形，故导致涉案厂房租赁合同部分有效、部分无效。 1、针对有房屋权属登记的房屋，该部分房屋租赁合同有效，双方应履行相应的合同义务。该部分合同租赁期间届满后，被告国光公司继续使用租赁物，原告未提出异议的，该部分房屋租赁继续有效，但租赁期限为不定期，原告有权随时解除，并要求被告国光公司腾退相应房屋、支付拖欠的租金及房屋占有使用费。具体解除日期按照诉状送达日期即2019年5月17日予以确定。 2、针对未取得建设工程规划许可证的房屋，所涉的租赁合同无效，该部分合同因无效自始就不具有法律约束力，故不存在是否解除的问题。但依照无效合同的处理原则，承租人应返还依无效合同取得的财产，即腾退房屋，并参照合同约定支付房屋使用费。 原告与被告国光公司之间因合同解除及合同无效后导致租赁关系终止，租赁权归于消灭。被告韩桂权、东明阳公司作为涉案房屋的次承租人，在涉案房屋租赁关系终止时，即不再拥有占有、使用租赁房屋的合法依据，故应予腾退。被告唐建清因所涉租赁尚未开始，其也并未实际接收或占有涉案房屋，故不存在需腾退之情形。 综上，本院对原告要求被告国光公司、韩桂权、东明阳公司腾退并返还其承租的坐落于太仓市牌九公路东侧新仓桥北堍的厂房车间5栋及部分食堂等辅助房屋的请求予以支持。关于原告主张的房屋租金、占有使用费及逾期利息请求，因被告国光公司对上述请求均无异议，本院依法予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百三十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定，判决如下： 一、原告太仓市唐氏建筑工程有限公司与被告苏州国光机电工业有限公司签订的《厂房租赁合同》（涉及有房屋权属登记、建筑面积为1560.99平方米部分）于2019年5月17日解除。 二、被告苏州国光机电工业有限公司、韩桂权、苏州东明阳木业股份有限公司于本判决生效之日起30日内向原告太仓市唐氏建筑工程有限公司腾退并返还坐落于太仓市牌九公路东侧新仓桥北堍的厂房车间5栋及部分食堂等辅助房屋。 三、被告苏州国光机电工业有限公司于本判决生效之日起30日内向原告太仓市唐氏建筑工程有限公司支付租金及房屋占有使用费（其中2018年4月1日起至2018年9月30日止的租金及房屋占有使用费为250000元；2018年10月1日起的租金及房屋占有使用费按照每天2738元的标准计算至实际腾退之日）。 四、被告苏州国光机电工业有限公司于本判决生效之日起30日内向原告太仓市唐氏建筑工程有限公司支付逾期付款利息（以250000元为基数，按年利率6%的标准，从2018年3月20日起计算至实际支付之日止）。 五、驳回原告太仓市唐氏建筑工程有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17352元，由被告苏州国光机电工业有限公司负担。原告已预交案件受理费17352元由本院退回，被告应负担案件受理费部分由被告在本判决生效之日起10日内向本院交纳（本院指定如下账户为本案诉讼费的接收账户：户名太仓市人民法院诉讼费专户；开户行中国建设银行股份有限公司太仓分行营业部；账号32250199733600000376023072）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。 审 判 长  王 晓 审 判 员  朱旖雯 人民陪审员  周秀芬 二〇二〇年四月十七日 法官 助理  李牧男 书 记 员  陈寒艳