广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终5087号上诉人（原审被告）：肖铁梅，女，1975年11月26日出生，汉族，住湖南省南县。被上诉人（原审原告）：龙冠星，男，1984年2月3日出生，汉族，住广州市白云区。上诉人肖铁梅因与被上诉人龙冠星物权保护纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初32183号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。肖铁梅上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项，改判肖铁梅无需向龙冠星支付房屋占有使用费及支付水费、电费和煤气费；2.本案全部诉讼费用由龙冠星承担。事实和理由：1.龙冠星不能心平气和与肖铁梅办理交接退场手续，龙冠星见面就打肖铁梅，为此肖铁梅不服。2.因龙冠星不诚信，未能按双方约定向肖铁梅支付搬迁费45000元及清场费用7000元，故肖铁梅不同意向龙冠星支付房屋占有使用费及水费、电费及煤气费等。请求二审法法院查明事实，依法改判。龙冠星二审未答辩。龙冠星于2019年9月29日向一审法院起诉请求：1.肖铁梅交付广州市白云区某某街XX号xxxx房（证号：粤（2019）广州市不动产权第04xxxx30号）给龙冠星；2.肖铁梅支付广州市白云区某某街XX号xxxx房的占有使用费（从2019年2月14日起算，每月参照同地段同面积租金6721.98元，支付至肖铁梅交付房屋之日止）；3.肖铁梅缴纳交还房屋前所有水费229.47元、电费3905.63元、煤气费338.30元、物业管理费及其产生的滞纳金3635.63元，以上费用合计8109.03元；4.肖铁梅承担诉讼费用。诉讼中，龙冠星撤回了要求肖铁梅支付2019年2月14日至2019年9月11日期间的占有使用费的诉讼请求。一审法院认定事实：2019年1月16日，广州市天河区人民法院发布《拍卖公告（二）》，载明：该院将于2019年2月13日上午10时至2019年2月14日上午10时止在淘宝网司法拍卖网络平台上拍卖位于广州市白云区某某街XX号xxxx房，建筑面积146.1305平方米。龙冠星参与拍卖并最终以4436714元的最高价胜出。2019年3月20日，广州市天河区人民法院作出（2017）粤0106执3245号之一《执行裁定书》，裁定：一、解除对被执行人肖铁梅名下所有的位于广州市白云区某某街XX号xxxx房的查封；二、注销上述房产原权属人为肖铁梅的产权登记；三、涂销上述房产抵押登记；四、位于广州市白云区某某街XX号xxxx房的所有权及相应的其他权利归买受人龙冠星（公民身份证号码）所有；五、买受人龙冠星（公民身份证号码）可持本裁定书到财产管理机构单方面办理位于广州市白云区某某街XX号xxxx房的过户登记及完税手续。本裁定书送达后立即生效。2019年7月10日，龙冠星委托广东宏诚律师事务所陈某律师、李某律师向肖铁梅、肖某辉发送《律师函》，载明：1.要求肖铁梅、肖某辉在2019年7月15日前自行搬离，并搬走涉案房屋内的部分私有物品，逾期视为放弃。2.如未搬离房屋，将正式从2019年7月15日开始计算占用费，占用费按照每月12000元支付。……等等。龙冠星将上述《律师函》张贴在涉案房屋房门上。2019年9月10日，龙冠星（甲方）与肖铁梅（乙方）签订《搬迁确认书》，约定：1.甲乙双方同意就涉案房屋搬迁问题达成一致，乙方按要求配合甲方完成过户。完成过户手续当日，甲方支付第一笔搬迁费15万元（已含2019年8月13日及8月16日微信转账的2万元）整给乙方，乙方确保2019年9月20日前搬迁清空房屋，承诺不拆除、损坏房屋及基础设施，违者照价在剩余搬迁补偿金额中直接扣赔。乙方确认搬离腾空房屋给甲方后，甲方支付搬迁费尾款4.5万给乙方（两笔合计195000元）。2.若乙方在承诺日期内无法交付房屋给甲方，乙方每天按照1000元罚金计算缴纳给甲方，超过7天，甲方有权采取必要措施。若甲方收到场地后，不按时支付搬迁费给乙方，甲方每天按照1000元罚金计算，乙方有权不交房屋给甲方。备注：甲方支付第一笔的搬迁费费用的前提是乙方在配合过户当天符合税收政策规定，为甲方节省相关税收费用。2019年9月10日，肖铁梅向龙冠星出具《收据》确认：收到龙冠星位于广州市白云区某某街XX号xxxx房搬迁费用15万元，余款9月20日之前支付（含2019年8月13日及8月16日微信转账的2万元、现金支付13万元）。2019年9月12日，涉案房屋登记至龙冠星名下。一审另查明，涉案房屋位于广州市白云区某小区，属电梯楼，建筑面积146.13平方米，用途为住宅。广州市住房和城乡建设局发布的《居住用房租金参考价》中的某小区电梯楼租金标准为46元/平方米/月。一审庭审中，肖铁梅称其已于2019年9月27日搬离涉案房屋，但确认未通知龙冠星，且涉案房屋钥匙也未交付给龙冠星，并表示其在龙冠星支付了搬迁尾款45000元以及承诺的7000元后才同意交付房屋给龙冠星。一审另查明，龙冠星分别向广州市自来水公司、广州供电局有限公司、广州燃气集团有限公司缴纳涉案房屋2019年2月24日至2019年8月22日的水费156.32元、2019年3月1日至2019年9月30日电费2856.23元、煤气费338.3元。龙冠星确认涉案房屋的管理费及滞纳金、垃圾处理费其未交。肖铁梅陈述龙冠星承诺上述费用由其缴纳。但未提供相关证据。肖铁梅向一审法院提交报警回执、行政复议回执、法医司法鉴定意见书、病历资料，拟证明在搬迁协议有效期内，其于在2019年9月26日被龙冠星上门殴打，造成其轻微伤。因上述证据与本案无关，一审法院对其不予确认。一审法院认为：龙冠星因参与法院对被执行人财产的拍卖，通过竞拍取得涉案房产。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。根据《最高人民法院关于人民法院执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十三条规定，拍卖成交或者以流拍的财产抵债的，人民法院应当作出裁定，并于价款或者需要补交的差价全额交付后十日内，送达买受人或者承受人。第二十九条第二款规定，不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。据此，不动产的拍卖中，不动产所有权自拍卖成交裁定送达买受人时转移。故龙冠星于签收（2017）粤0106执3245号之一《执行裁定书》取得涉案房屋的所有权，且涉案房屋于2019年9月12日已登记至龙冠星名下。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利该法第三十四条规定：“无权占用不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”故肖铁梅继续居住在涉案房屋已缺乏合法依据，现龙冠星作为涉案房屋的所有权人起诉要求肖铁梅向其交付涉案房屋于法有据，予以支持。肖铁梅抗辩要求龙冠星支付搬迁尾款45000元以及承诺的7000元后才同意交付房屋，因双方《搬迁确认书》明确约定“乙方确保2019年9月20日前搬迁清空房屋，……乙方确认搬离腾空房屋给甲方后，甲方支付搬迁费尾款45000元，”根据上述约定，肖铁梅搬迁清空房屋后，龙冠星才有支付搬迁尾款的义务，故一审法院对肖铁梅该抗辩意见不予采纳。因肖铁梅在诉讼中确认其尚未将涉案房屋的钥匙交给龙冠星，现龙冠星要求肖铁梅将涉案房屋交付给其的诉讼请求一审法院予以支持。关于肖铁梅要求龙冠星支付搬迁尾款45000元以及承诺的7000元，因其未在本案中提出反诉，故对此不予处理，其可另循合法途径解决。龙冠星取得涉案房屋所有权后，肖铁梅继续占用涉案房屋客观上对龙冠星行使其对涉案房屋的权利造成了影响，肖铁梅理应向龙冠星赔偿房屋被占用的损失，龙冠星现主张肖铁梅自2019年9月12日起按照涉案房屋的月租金标准计算其占用使用费一审法院予以支持。对于房屋占有使用费的标准，龙冠星主张参照广州市住房和城乡建设局发布的2018年《居住用房租金参考价》中的某小区电梯楼租金标准为46元/平方米/月，即按照每月6721.98元（46元/平方米/月×146.13平方米）的标准计算一审法院予以支持，占有使用费应计算至肖铁梅实际腾退涉案房屋之日止。关于龙冠星要求肖铁梅向其支付交还房屋前的所有水费、电费、煤气费、物业管理费及产生的滞纳金。肖铁梅抗辩称龙冠星承诺上述费用由其缴纳，但未提供相关证据，故对其抗辩意见不予采纳。因涉案房屋一直由肖铁梅占有使用，故上述费用应当有肖铁梅承担。龙冠星明确物业管理费及滞纳金其未缴纳，故其主张的物业管理费及滞纳金不予支持。肖铁梅应向龙冠星支付涉案房屋的水费156.32元、电费2856.23元、煤气费338.3元，对于超出部分一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十四条、第三十七条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十三条、第二十九条第二款之规定，于2019年12月20日作出判决如下：一、在本判决生效之日起五日内，肖铁梅向龙冠星交付广州市白云区某某街XX号xxxx房；二、肖铁梅向龙冠星支付房屋占有使用费（按照每月6721.98元的标准，自2019年9月12日起计算至肖铁梅实际向龙冠星腾退广州市白云区某某街XX号xxxx房之日止；本判决生效之日前的占有使用费于本判决生效之日起五日内支付；本判决生效之日起的占用使用费于每月最后一日支付）；三、在本判决生效之日起五日内，肖铁梅向龙冠星支付水费156.32元、电费2856.23元、煤气费338.3元，以上合计3350.85元；四、驳回龙冠星的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费785.69元，由龙冠星负担591.73元，肖铁梅负担193.96元。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，肖铁梅与龙冠星均同意本院对本案进行书面审理，且均未向本院提出新的事实与证据。本院认为，肖铁梅与龙冠星均同意本案二审进行书面审理，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：“第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。”的规定，经合议庭决定，本院依法对本案不再开庭审理。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。依照《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。本案龙冠星通过竞拍取得涉案房屋，广州市天河区人民法院于2019年3月20日作出（2017）粤0106执3245号《执行裁定》，龙冠星于该裁定生效之日起取得涉案房屋所有权，并对房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。因此，肖铁梅继续居住涉案房屋缺乏依据，一审判令肖铁梅向龙冠星交付涉案房屋，并无不当，本院予以维持。肖铁梅继续占有使用房屋没有合法依据，应向龙冠星支付占有使用费。龙冠星主张自2019年9月12日至实际搬迁腾退房屋之日期间的占有使用费，系处分自身权利的行为，一审法院参照广州市住房和城乡建设局发布的租金标准予以支持，并无不当，本院予以维持。肖铁梅上诉主张要求龙冠星支付搬迁尾款45000元及清场费用7000元才同意支付房屋占有使用费。但双方《搬迁确认书》明确约定“乙方确保2019年9月20日前搬迁清空房屋，……乙方确认搬离腾空房屋给甲方后，甲方支付搬迁费尾款45000元，”故根据约定，现肖铁梅并未搬离腾空房屋并交给龙冠星，故其主张龙冠星支付搬迁尾款不符合约定，故本院对肖铁梅的该项上诉不予采纳。对于龙冠星诉请的水电费、煤气费及物业管理费等，一审法院论述及处理并无不当，本院不再赘述并予以维持。综上所述，肖铁梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费388元,由上诉人肖铁梅负担。本判决为终审判决。审判长  张明艳审判员  韩志军审判员  谭红玉二〇二〇年四月二十七日书记员  眭 翘黄晶晶