浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终644号 上诉人（原审被告）：宁波众瑞置业有限公司。住所地：宁波市鄞州区首南街道环球城8幢12号1105室。 法定代表人：江志豪，该公司总经理。 委托诉讼代理人：孙海明，北京大成（宁波）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李战波，男，1975年6月11日出生，汉族，住宁波市。 上诉人宁波众瑞置业有限公司（以下简称众瑞公司）因与被上诉人李战波商品房预约合同纠纷一案，不服浙江省宁波市鄞州区人民法院（2018）浙0212民初17511号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 众瑞公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回李战波一审诉请。事实和理由：一、李战波在签订《认购协议书》前，现场看过案涉房屋。房屋案场及建筑上均对外公示房屋的产权人，李战波对该房屋的出卖方应知情。众瑞公司系房屋产权人的代理方，可代为出售案涉房屋。二、案涉房屋已经办理国有出让土地产权证，且均能办理按揭贷款。李战波不愿意购置案涉房屋，寻找诸多借口，导致最终未能签订房屋销售合同，5万元定金不应返还。 李战波辩称，其以为众瑞公司就是房屋的所有权人，并不知道它是代理方，同意一审判决。 李战波一审诉讼请求：一、撤销其与众瑞公司2018年8月25日签订的《认购协议书》；二、众瑞公司返还定金5万元。诉讼中，李战波将上述第一项诉讼请求变更为：解除李战波与众瑞公司于2018年8月25日签订的《认购协议书》。 一审法院认定事实如下：2018年7月26日，众瑞公司与晓塘公司签订了《晓城故事家园小区剩余房源销售策划、代理服务合同》一份，约定晓塘公司委托众瑞公司负责象山县晓城故事家园小区剩余房源（现房）的前期策划、营销策划、广告策划、销售代理等工作，委托期限为一年，从合同订立起算；代理销售的房源为象山县晓城故事家园小区剩余的全部住宅、车库及小间等可销售房屋。 2018年8月25日，李战波在众瑞公司员工带领下到位于象山县晓城故事家园小区现场看房后，与众瑞公司签订了《认购协议书》一份，约定李战波向众瑞公司认购位于象山县的房屋（建筑面积为97.65平方米）一套，房屋总价为53万元，购房定金为5万元；付款方式为：首付款（含定金）27万元须于2018年9月30日前付清，并办理按揭手续；超过约定期限未付款的，视为认购无效，开发商有权将此房另行处理；购房者签订本协议时必须足额缴纳认购定金5万元方为有效，所交认购定金必须汇入开发商指定的账户；本房屋签约合同总价为41万元；如本房屋不能办理按揭业务，客户有权选择退还全额定金；购买方签订本协议后，众瑞公司有义务为购买方保留其认购房屋；购买方定于2018年9月30日前与众瑞公司签订《房屋销售合同》，并按付款方式约定付清应交房款；购买方未按时与众瑞公司签订《房屋销售合同》的，视为购买方放弃认购权利，众瑞公司有权另行处理该套房屋，认购定金不予退还；如众瑞公司在此期限内另行出售该套房屋，则双倍返还定金给购买方；《房屋销售合同》签订后，本协议自动失效，已付认购定金将全数转为购房款。当日，李战波向众瑞公司支付了定金5万元。2018年9月26日，李战波所在单位给其开具了收入证明，证明其月收入及月住房公积金缴存基数情况。2018年9月30日，李战波在众瑞公司员工带领下来到象山县晓城故事家园小区售楼处拟签订《晓城故事家园一期房屋买卖合同》（该合同文本抬头“出卖人”处载明为晓塘公司，“委托代理机构”处载明为众瑞公司，“买受人”处用笔填写了李战波及其身份证号码等信息），该合同第一条载明：“买受人所购房屋的基本情况买受人购买的房屋（其房屋平面图见本合同附件一）为晓城故事家园1幢4单元202室，该房屋为现房销售，小区和房屋基本情况以现状为准。第三条载明：“计价方式与价款出卖人与买受人约定按下述第1种方式，计算该房屋价款（计价单位：人民币）。1、按建筑面积计算，该房屋单价为每平方米4198.67元，计房款为￥410000元；另外附属用房每平方米/元，计价/元；合同总价款肆拾壹万元整元。……”第五条载明：“付款方式买受人按下列第3种方式按期付款：……3、其他方式：按揭方式，首付款壹拾柒万(￥170000)元整，须于2018年10月12日前付清，并办理银行按揭手续。……”李战波称当天拟签字时发现合同出卖人为晓塘公司，而非众瑞公司，众瑞公司员工向李战波索要7万元，才能让晓塘公司盖章，且之前支付的5万元定金加上这7万元，是不能写进房屋买卖合同的，为何12万元要交给众瑞公司，另41万元又要交给第三方，李战波疑虑重重，要求一并写入合同，但众瑞公司员工不同意，又发现合同中根本没有土地使用年限，且在石浦行政服务中心咨询公积金贷款事宜时，相关员工称该楼盘土地复杂，未办理过备案，公积金贷款在其处办理不了，所以合同最终未签字。 另查明，位于象山县的房屋产权于2014年登记在晓塘公司名下[房屋所有权证号为象房权证晓塘乡字第××号，国有土地使用权证号为象国用（2014）第06824号],产权证上登记的土地使用权取得方式为国有划拨。 一审法院认为，李战波与众瑞公司签订的涉案《认购协议书》意思表示真实，内容不违反法律、行政法规效力性强制性规定，应为合法有效，双方均应全面依约履行各自的义务。该《认购协议书》约定了双方签订商品房买卖合同的条件且约定了定金，属于商品房预约合同范畴，本案案由应定为商品房预约合同纠纷。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”相对正式的商品房买卖合同来说，认购协议是本约订立之前先行订立的预约合同，订立预约合同的意义是为在公平、诚信原则下继续进行磋商，最终订立正式的、条款完备的本约创造条件。因此，如果双方在公平、诚信原则下继续进行了磋商，只是基于各自利益考量，无法就相关条款达成一致的意思表示，致使本约不能订立，则属于不可归责于双方的原因，不在预约合同所指的违约情形内。这种情况下，预约合同应当解除，已付定金应当予以返还。本案中，李战波交纳定金后，在规定时间内到象山县晓城故事家园小区售楼处与众瑞公司进行协商，表明其愿意继续磋商本约。庭审中，众瑞公司称其带领李战波看房日2018年8月25日正好为双休日，晓塘公司人员不上班，故改由众瑞公司代晓塘公司与李战波签订了涉案《认购协议书》，但众瑞公司无证据证明其披露了受托代签《认购协议书》这一事实。从涉案《认购协议书》的约定来看，李战波认为其将与众瑞公司签订商品房买卖合同，并非误判或错觉。而在拟签订正式商品房买卖合同即《晓城故事家园一期房屋买卖合同》时，李战波看到合同文本时发现房产开发商为晓塘公司，众瑞公司只是委托代理机构，李战波称这时才知道众瑞公司只是中间代理商，而众瑞公司作为中间代理商却要从中截取购房款12万元（含定金5万元），李战波遂起疑并提出在《晓城故事家园一期房屋买卖合同》中据实载明购房款的要求（即载明购房款为53万元而非41万元），但众瑞公司不同意。在本案庭审中，众瑞公司提出李战波愿意购买的话，按41万元（高于当时的评估价365064元）成交也是可以的。如果是这样，李战波原交付的定金5万元可抵作购房款，且不用再交付另外的购房款7万元，这对李战波是有利的，但众瑞公司当时并未提出此方案。而在本案诉讼中，根据众瑞公司提供的证据即诉争房屋的房屋所有权证、国有土地使用权证显示土地使用权性质为国有划拨，而非国有出让性质，李战波称这更让其感到震惊，这不是其购房的初衷。另外一审法院注意到，李战波在拟签订正式商品房买卖合同之前由其所在单位开具了收入证明，证明其月收入及月住房公积金缴存基数情况，可见其优选的贷款方式应为公积金贷款，这也是有住房公积金的购房者通常的、合理的正当选择。李战波称2018年9月30日当天经咨询又发现不能办理公积金贷款，故最终未在《晓城故事家园一期房屋买卖合同》上签字。一审法院认为，在房屋买卖合同中如实反映成交价格，如实反映土地使用权性质等房屋买卖成交的基本信息，是订立房屋买卖合同的基本要求，虽然涉案《认购协议书》中载明诉争房屋的签约合同总价为41万元，但购房者要求在成交合同中据实载明房屋买卖成交价格，是合情合理且正当的，众瑞公司未同意变更条款，故应当认定未能于约定日期订立商品房买卖合同的原因是双方当事人磋商不成，并非哪一方当事人对认购协议无故反悔所造成。因此，李战波要求解除涉案《认购协议书》并要求众瑞公司返还定金5万元的诉讼请求，合法有据，一审法院予以支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，作出判决：一、解除李战波与众瑞公司于2018年8月25日签订的《认购协议书》；二、限众瑞公司于判决生效后三日内返还李战波定金5万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费1050元，由众瑞公司负担。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，李战波与众瑞公司签订的涉案《认购协议书》系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规性强制性规定，应为合法有效。《认购协议书》约定，“购买方定于2018年9月30日前与本公司签订《房屋销售合同》，并按付款方式规定付清应交房款”。众瑞公司并没有提供证据证明，这里的“本公司”是指晓塘公司，也没有证据显示众瑞公司向李战波披露了委托代理身份。按照《认购协议书》字面理解，“本公司”应是与李战波签订协议的众瑞公司。现众瑞公司要求李战波与晓塘公司签订《房屋销售合同》，有悖《认购协议书》约定，李战波拒绝签订并无不当。因此，众瑞公司要求不予返还定金，缺乏事实和法律依据。 综上所述，众瑞公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1050元，由上诉人宁波众瑞置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审 判 长 孙长虎 审 判 员 黄永森 审 判 员 郑 辉 二〇二〇年四月二十八日 代书记员 项凌燕