江西省宁都县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0730民初428号原告：宁都县名望门业有限公司（简称名望公司）住所地：宁都县工业园门业产业园。法定代表人：符宁保，公司经理。委托诉讼代理人：刘万钧，江西赣宁律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：李伟君，男，1976年11月26日生，汉族，江西省宁都县人，住宁都县。代理权限为特别授权。被告：赣州杰胜电动车业有限公司（简称杰胜公司）。住所地：宁都县工业园。被告：廖胜荣，男，1954年1月16日生，汉族，江西省宁都县人，住宁都县。被告：李新良，男，1977年5月29日生，汉族，江西省宁都县人，住宁都县。被告：陈新辉，男，1983年9月2日生，汉族，江西省宁都县人，住宁都县。被告：郭水秀，女，1989年2月27日生，汉族，江西省宁都县人，住宁都县。原告名望公司与被告杰胜公司、廖胜荣、李新良、陈新辉、郭水秀房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序进行了公开开庭审理，原告的委托诉讼代理人刘万钧、李伟君及被告廖胜荣、李新良、陈新辉、郭水秀均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告名望公司向本院提出的诉讼请求有：1.判决解除原告、被告双方签订的厂房租赁协议并立即搬离；2.判决五被告连带支付拖欠的2019年11月22日前的房租水电共计68854.8元；3.判决五被告连带支付从2019年11月23日至被告杰胜公司腾空之前按按每月10000元计算的租金；4.判决被告承担违约金4万元（从押金中扣减）；5.本案的诉讼费用由五被告共同承担。事实和理由：在2018年7月17日，原告与被告杰胜公司、被告廖胜荣、被告李新良、被告郭水秀及刘明生签订了一份厂房租赁协议，协议经定原告将位于宁都县工业园长胜路的1号楼厂房的一楼、二楼出租金给被告，租金按每月平米5元计算，总面积为4050平方米，租金起算日为2018年9月1日，租赁期间的水电费由被告自行承担。同时约定了如被告方违约则可终止协议且押金不退。在租赁期间刘明生将其名下的股份转让给被告郭水秀。在协议签订后，原告将厂房交付给被告使用，但是并没有按时交付厂房租金，截止2019年11月22日被告只支付了租金及水电费92200元，经双方核算五被告尚欠原告的租金及水电费68854.8元，同时被告廖胜荣、李新良、陈新辉、郭水秀四人在核算单上签字。但五被告未按时支付欠款及2019年11月22日之后的租金，原告多次提出终止协议并要求被告杰胜公司搬离，均遭拒绝。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请支持原告的诉讼请求。被告名望公司、廖胜荣、李新良、陈新辉、郭水秀辩称：原告要解除合同应出具书面通知，我们租赁了两层，但原告仅交付了一层，因我们间合同约定二楼电梯可以用但至今没看到电梯，用电变压器也是借别人的，下雨会漏电跳闸，导致公司没办法正常生产，且二楼四面透风，楼属于烂尾楼，原告违约，押金4万元不应该不返还。经审理查明：2018年7月19日，被告杰胜公司作为乙方与作为甲方的原告名望公司签订一份厂房租赁协议，协议主要约定1.乙方租赁甲方自有厂房1号楼的一层、二层建筑面积为4050米，租金为每平米人民币5元每月（不含税），租赁期限为2015年8月19日至2023年8月18日止共五年，五年期满后乙方有优先租赁权价格另议；2.付款方式议定，采用两押一付方式，合同签订当天乙方需付给甲方两个月押金和一个月租金共计人民币60000元，押金不另外开具凭据以本合同为凭并以银行到账为准，以后在每月的10号之前预付当月房租；3.甲方须将水电提供到1号厂房的门口，乙方使用水电等费用自负，如需单独开户乙方费用自理，甲方交付厂房的条件是一楼水磨地面，二楼金刚砂地面，且安装好电梯能上下货物，其他内部装修由乙方自行间隔和施工费用自理，但不得违反政府相关规定和破坏厂房主体结构，损坏部分在租期满后须恢复原样；……；5.装修期间免租期为2018年7月19日至2018年8月31日，期间乙方自行产生的水电费用自理，9月1日起正式算租金；6.违约责任约定，双方如有一方违反以上约定或者在此协议期间不履行合约内容均视为违约，如乙方违约则终止合同，押金不退，如甲方违约，须退回押金另外同等赔付乙方两个月的押金额；7.本协议一式两份签订之日起即刻生效，双方均不得反悔，特订立此协议为证。另外，租赁协议尾部注明了甲方的收款账号。原告名望公司及李伟君、被告杰胜公司及廖胜荣、李新良、陈新辉分别作为甲方、乙方加盖各自公司的印章和签名。此后，原、被告于2018年7月20日就租赁的厂房进行了交付，被告杰胜公司也按协议支付押金40000元；装修后，被告杰胜公司在租赁的第一层投入生产和经营，被告杰胜公司依协议支付了部分租金、水电费。2019年11月22日，因拖欠租金，原告名望公司的李伟君与被告杰胜公司股东廖胜荣、李新良、陈新辉、郭水秀就租金、水电费进行了结算，双方一致确认租金为150000元（每月租金10000元、自2018年9月1日始至2019年11月30日）、实际产生的电费9804.8元（计量电表显示用电度数为12256度）、水费1250元共计161054.8元，已支付92200元，尚欠68854.80元。原告名望公司多次催告被告支付所欠租金、水电费，被告廖胜荣于2019年12月13日通过微信转账方式支付给李伟君10000元.李伟君于2019年12月19日将其中的9655元用于被告杰胜公司因生产经营而产生的电费（计量电表显示用电度数为20567度）。2019年12月26日，原告以律师函的方式再次催告被告支付相关费用并告知其如逾期未付租金和水电费将解除厂房租赁协议等法律后果。期限届满后，被告仍未支付租金、水电费等，其用于生产的机器设备、材料等物件至今也未搬离。因被告拖欠租金、水电费且一直未搬离其机器设备、材料，原告为维护其权益，向本院提起诉讼。查明：被告杰胜公司成立日期为2010年2月4日，其主营业务为生产、销售电动三轮车、阻力车；2018年9月14日，被告杰胜公司的注册资金变更为1500万元，其股东变为被告廖胜荣、李新良、陈新辉、郭水秀，且各股东的出资方式为货币，出资时间为2028年9月13日。以上事实，有营业执照复印件、企业信用信息查询、居民身份证复印件、厂房租赁协议、结算单、股份转让协议、律师函、微信聊天记录截图打印件及当庭陈述等予以佐证，足以认定。本院认为：原告名望公司与被告杰胜公司间形成租赁合同关系，双方的权利义务由《中华人民共和国合同法》关于合同解除、违约责任的承担及租赁合同等有关条款予以调整和规制。首先，关于租赁协议是否解除的问题；被告杰胜公司租赁原告名望公司厂房后，应按照协议的约定履行足额支付租金等义务，而支付租金是租赁合同关系中作为承租人的主要债务，经原告催告后仍未履行，依《中华人民共和国合同法》关于合同的法定解除之规定及双方在租赁协议中关于违约则终止合同的约定，原告名望公司与被告杰胜公司间的租赁合同可以解除，现原告诉请解除租赁协议并将租赁厂房中的机器设备、材料等搬离的诉讼请求，于法有据，合乎情理，本院应予以支持。其次，关于租金的问题；被告杰胜公司租赁原告的厂房计算租金可分两段期间，第一段为2018年9月1日始至2019年11月30日，这段期间被告杰胜公司尚欠的租金及水电费68854.8元(双方结算确认)，第二段为2019年12月1日始至被告杰胜公司将机器设备材料搬离之日，租金以每月10000元计算；又因被告廖胜荣支付的10000元用于支付电费后尚剩余的345元,加上原告已收取的押金40000元，冲减后被告杰胜公司最终实欠28509.8元。再次，关于押金的是否作违约金的问题；根据双方签订的厂房租赁协议第6条关于“如乙方违约则终止合同，押金不退……”的约定，考虑缔结租赁协议时双方关于租赁二层楼房、两个月押金40000元及实际只租赁一层楼房、每月租金10000元等协议履行的情况，押金20000元可作为被告杰胜公司未履行支付租金这一主债务的违约金，而原告诉请押金40000元都作为违约金，本院不予支持而将其违约金调整为20000元。最后，关于被告廖胜荣、李新良、陈新辉、郭水秀作为股东是否对被告杰胜公司的债务承担连带责任的问题，本院认为在实行注册资本认缴制的背景下，根据股东间约定和对外公示的出资的时间，现阶段被告廖胜荣、李新良、陈新辉、郭水秀作为被告杰胜公司的股东没有按期足额缴纳其认缴的出资额的义务，故原告要求被告廖胜荣、李新良、陈新辉、郭水秀与被告杰胜公司对其债务承担连带责任没有事实和法律依据，本院对该诉请不予支持。另外，被告辩称当时约定租二层，实际只交付了一层，且供电也不正常影响生产，也关闭了厂房，原告有违约行为，本院认为实际只租赁一层楼房用于生产及供电方式，被告廖胜荣、李新良、陈新辉、郭水秀在结算日前未提出异议，且在结算单上予以签名确认，被告的行为应视为其同意了将租赁物变更为一层、每月租金为10000元，原告虽未按约定提供二层楼房给被告杰胜公司，但其行为并不构成违约，故本院对被告的辩论意见不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告宁都名望门业有限公司与被告赣州杰胜电动车业有限公司于2018年7月19日订立的厂房租赁协议；二、限被告赣州杰胜电动车业有限公司自本判决生效之日起七日内将其机器设备、材料等搬离其租赁原告宁都名望门业有限公司的厂房；三、限被告赣州杰胜电动车业有限公司自本判决生效之日起七日内支付原告宁都名望门业有限公司租金及水电费（包括两阶段，第一阶段为28509.8元，第二阶段为以每月租金10000元、计算时间为2019年12月1日至搬离之日止的租金）；四、限被告赣州杰胜电动车业有限公司自本判决生效之日起七日内支付原告宁都名望门业有限公司违约金20000元；五、驳回原告宁都名望门业有限公司要求被告廖胜荣、李新良、陈新辉、郭水秀与被告赣州杰胜电动车业有限公司对上述债务承担连带责任的诉讼请求；如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1330元因简易程序减半收取为665元，由被告赣州杰胜电动车业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判员  曾勇荣二〇二〇年四月十日书记员  彭佳美附本案适用的主要法律条款：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实守信原则。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。