广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终2442号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市仁伟投资顾问有限公司，住所地广州市越秀区东风西路142号1105房。法定代表人：唐月朝，总经理。委托诉讼代理人：刘雅滢、胡金瑞，均是广东诺臣律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市蓝宝租赁服务有限公司，住所地广州市海珠区XX3号。法定代表人：刘浩文，总经理。被上诉人（原审被告）：广州市海珠区昌岗街联星南田经济合作社，住所地广州市海珠区江南西路80号首层。负责人：张卓荣，社长。被上诉人（原审被告）：广州市海珠区昌岗街联星胜利经济合作社，住所地广州市海珠区宝岗大道600号。负责人：谭建华，社长。原审被告：广州市海珠区昌岗街联星东约经济合作社，住所地广州市海珠区江南西路48号203房。负责人：曹洁源，社长。原审被告：广州市海珠区昌岗街联星明星经济合作社，住所地广州市海珠区宝岗荣德街30-1号。负责人：周志鸿，社长。原审被告：广州市海珠区昌岗街联星前锋经济合作社，住所地广州市海珠区联星村宝岗路仁厚直街56-1、56-2、88-1。负责人：刘浩文。上述三被上诉人及三原审被告共同委托诉讼代理人：尹香桂，广东永通律师事务所律师。上诉人广州市仁伟投资顾问有限公司（以下称仁伟公司）因与被上诉人广州市蓝宝租赁服务有限公司（以下称蓝宝公司）、广州市海珠区昌岗街联星南田经济合作社（以下称南田合作社）、广州市海珠区昌岗街联星胜利经济合作社（以下称胜利合作社），原审被告广州市海珠区昌岗街联星东约经济合作社（以下称东约合作社）、广州市海珠区昌岗街联星明星经济合作社（以下称明星合作社）、广州市海珠区昌岗街联星前锋经济合作社（以下称前锋合作社）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初19510号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月18日立案后，依法组成合议庭，经各方当事人同意进行书面审理。现已审理终结。仁伟公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第三项，改判驳回蓝宝公司的全部反诉请求；2.改判延长租赁期限到2024年4月9日；3.改判蓝宝公司、南田合作社及胜利合作社赔偿仁伟公司因停电所造成的经营损失共计310,326.33元；4.判令蓝宝公司、南田合作社及胜利合作社共同承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、仁伟公司要求延长租赁期限存在合法合理的依据。首先，《房屋安全鉴定报告》以及仁伟公司每年出具给蓝宝公司的函件可以看出，蓝宝公司提供的房屋为一般损坏房，租赁期限内，涉案房屋常年出现漏水渗水现象，但蓝宝公司从不履行维修义务，导致仁伟公司每年被迫停业对涉案房屋进行维修，无法安全的正常经营。其次，2018年6月8日，因蓝宝公司未采取防水措施，导致处在地势较低的电房被雨水灌注，涉案房屋被迫停止营业。最后，根据《合同法》第二百二十一条的规定，“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相对减少租金或者延长租期。”，也即无论承租人自行维修还是出租人维修，当维修租赁物的行为影响承租人使用时，都应当相应减少租金或者延长租期，该规定不以出租人的同意为前提，即一审法院认为对于延长租赁期限应由仁伟公司与蓝宝公司协商一致的说法是不符合法律规定的，仁伟公司有权选择延长租期。二、台风致房屋被雨水倒灌并非不可抗力，蓝宝公司应当赔偿仁伟公司的经营损失。仁伟公司遭受停电损失是因为蓝宝公司的电房被雨水灌溉停电直接导致的，2018年6月，广东地区正值雨季和台风多发季节，气象部门在下雨前已多次发布天气预报预警，且各大新闻媒体亦有报道，涉案房屋电房所处位置的地势本就低洼，蓝宝公司作为出租方，应当充分预测到暴雨来临及因暴雨可能导致的隐患，如果蓝宝公司在台风来临前增加防水措施，是完全可以避免电房被淹事故的发生。且2018年6月8日并非广州地区近几年内最大的台风，在比之更严重的台风情况下，涉案房屋也没有出现电房被淹的情况，所以本案中电房被雨水倒灌的情况并不属于不能预见、不能避免且不能克服的不可抗力。一审法院认为2016年6月8日的台风属于不可抗力，但是本案并非是由台风引起的损失，而是电房被雨水倒灌导致的停电，蓝宝公司作为出租方，有义务在台风天气时提前对电房增加防水措施，但是蓝宝公司并没有证据证明其在台风来临前就尽到了足够的安全防护义务。既然双方均认可本次台风并非广州地区近几年最大的台风，在比之更严重的台风情况下，涉案房屋并没有出现电房被淹的情况，那就证明蓝宝公司是完全具备防止电房被淹的能力，并非不可预见、不能避免或者不能克服的不可抗力事件，也即蓝宝公司完全可以通过台风前完备的防护措施防止电房被雨水灌溉。其次，根据蓝宝公司提供的证据，蓝宝公司是在停电后的第四天2018年6月11日才开始联系发电机供电，而非蓝宝公司所称直到6月11日才有发电机可租（见蓝宝公司添加出租发电机人的微信时间），在此期间蓝宝公司完全没有尽到出租方义务，甚至在可以租到发电机发电后，该供电也并没有对涉案房屋进行供电，导致仁伟公司经营的棋牌室中的食材全部腐烂且无法经营，该损失应当由蓝宝公司承担。仁伟公司自救能力有限，即使法院认为仁伟公司应当承担相应的责任，也仅仅是对自身原因导致损失扩大的部分承担责任，但是仁伟公司未充分采取补救措施的行为不能免除蓝宝公司的赔偿责任。最后，据仁伟公司了解，因2018年6月8日至6月22日的停电事宜，与仁伟公司处于同一栋楼的四楼广东悦某酒店投资有限公司同样遭受了停电损失并向海珠区人民法院提起了诉讼，要求蓝宝公司支付2018年6月8日至6月23日期间的经济损失。在该案的审理过程中，蓝宝公司与广东悦某酒店投资有限公司达成和解并向其支付了经济损失13万元，足以证明蓝宝公司明知在此次停电事故中需要承担赔偿责任义务。作为与广东悦某酒店投资有限公司同样遭遇的仁伟公司却被一审法院认定为不可抗力，蓝宝公司无需承担任何责任，这明显违背了公平原则。三、仁伟公司已向蓝宝公司支付了2018年4、5月的租金和管理费，共计121，240元。一审法院仅仅以蓝宝公司未就该两个月的租金开具发票而认定仁伟公司未支付租金没有法律依据。开具发票是蓝宝公司的单方行为，且已收款而未开发票是民事活动中常有的行为。款项是否支付应当以转账记录为依据。首先，一审庭审中，仁伟公司已向法院提交2018年度的转账记录，转账记录清楚地显示仁伟公司在每月20日左右均支付了租金和管理费，且转账记录月份是连续不中断的，明显不存在间隔两个月没有缴纳的情况；其次，从2018年度仁伟公司向蓝宝公司转账款项的总额来看，已远远超过仁伟公司2018年整年应当支付的租金及管理费总额；再次，仁伟公司还向一审法庭提交了2017年度的租金、管理费的转账记录和发票以及2017年度的增值税发票作为参考，但是2017年度的租金、管理费的转账记录和发票并未经过双方质证。从2017年及2018年的缴费记录可以看出，仁伟公司每月均有缴纳租金及管理费，并不存在中间有两个月未缴纳的情况。如果仁伟公司一直拖欠蓝宝公司两个月的租金和管理费，蓝宝公司不可能从未向仁伟公司催讨过，反而在仁伟公司提起本次诉讼之后才主张仁伟公司拖欠租金，该行为不符合常理。结合2017年度和2018年度两个年度的转账记录，足以说明仁伟公司已支付了2018年4月和5月的租金和管理费。综上所述，一审法院适用法律错误，仁伟公司特提起上诉，请求二审法院改判支持仁伟公司的全部上诉请求。蓝宝公司、南田合作社、胜利合作社共同辩称：一、涉案房屋移交前从未发生过渗漏现象。之所以在仁伟公司承租后发生渗漏，是因为仁伟公司大规模装修破坏了房屋结构及水管导致，责任在于仁伟公司，其要求延长租赁期限没有事实依据；二、2018年6月8日发生电房被雨水倒灌导致的停电事故是出租方不能预见不能克服的不可抗力事件。暴雨来临前蓝宝公司采取了充分的预防措施，发生事故后及时向电力部门报告，出租方不存在任何过错，不应承担由此造成的损失。蓝宝公司与广东悦某酒店投资有限公司达成和解，是蓝宝公司基于多种原因综合考虑的结果，是蓝宝公司处理与广东悦某酒店投资有限公司之间纠纷的一种方式。当事人自愿承担某种责任和法律规定必须承担某种责任是不同的概念，仁伟公司不得以此来要求蓝宝公司对其承担相应的责任。涉案大楼共有承租商户50多家，均受到2018年6月8日“艾云尼”强台风暴雨导致停电的影响，但是要求蓝宝公司赔偿损失的只有仁伟公司和四楼租户广东悦某酒店投资有限公司两家。三、仁伟公司提交的转账凭证并不能对应相应的租金月份。缴交的金额与双方约定也不相符。蓝宝公司收到仁伟公司缴纳的月租后均会向仁伟公司出具正规的税务发票，发票上记载了对应月份的租金。但仁伟公司从未对发票上记载的对应月份租金提出异议。仁伟公司并未能提供其已缴纳了2018年4、5月份租金的收款证据。仁伟公司至今未向蓝宝公司支付2018年4、5月的租金和管理费共计127，102元。由于仁伟公司长期以来均有拖欠租金的情形，其所诉称的每月均缴纳租金及管理费且并不存在中间有两个月未缴纳的情况显然与事实不符。仁伟公司二审提交的证据一、二、三显示2017年7、8、9月连续三个月及2018年11月均没缴纳租金和管理费，其一审提交的证据《2018年度租金缴纳明细表》和转账凭证也显示了仁伟公司2018年1、2月连续两个月及2018年6月均没有缴纳租金和管理费。在合同履行期内，仁伟公司长期拖欠租金已是常态。仁伟公司虽然在一、二审期间提交了多份交租转账凭证，但是无法证明其已支付了2018年4、5月的租金和管理费。四、追讨租金有不同的形式，本案中蓝宝公司只是没有发函向仁伟公司追讨。合同约定仁伟公司应于每个月的10日前支付当月的租金，根据仁伟公司的交租记录及现有证据来看仁伟公司基本没有按时交租，都是蓝宝公司追讨回来的。自仁伟公司承租涉案房产并于2008年5月装修以来，一直与蓝宝公司纠纷不断，不是要求蓝宝公司赔偿就是要求免租、减租、维修等，而仁伟公司在一、二审提交的证据《2018年度租金缴纳明细表》及《2017年度租金、管理费缴纳及开票明细表》却显示其长期以来提前交租，完全与事实不符。五、蓝宝公司、南田合作社、胜利合作社并不认可一审法院关于房屋维修费由出租方承担的判决。但出于遵守与仁伟公司达成的双方不上诉的协议，蓝宝公司、南田合作社、胜利合作社对此未提出上诉。另外，如非仁伟公司提起本次诉讼，蓝宝公司、南田合作社、胜利合作社是想与仁伟公司协商解决其拖欠租金的问题的。综上，请求驳回上诉，维持原判。东约合作社、明星合作社、前锋合作社未提交书面意见。仁伟公司于2018年12月29日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.蓝宝公司延长租赁期限到2024年4月9日；2.蓝宝公司、东约合作社、南田合作社、胜利合作社、明星合作社、前锋合作社向仁伟公司支付房屋维修费430，950元及迟延支付的利息损失暂计为42248元（利息以430，950元为本金，自2016年11月8日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止，暂计至2018年11月20日）；3.蓝宝公司、东约合作社、南田合作社、胜利合作社、明星合作社、前锋合作社赔偿仁伟公司因停电所造成的经营损失共计310，326.33元；4、本案诉讼费由蓝宝公司、东约合作社、南田合作社、胜利合作社、明星合作社、前锋合作社共同承担。蓝宝公司提起反诉，请求判令：1.解除蓝宝公司与仁伟公司于2007年3月28日所签订的《广州市房地产租赁合同》及2007年12月10日签订的《会议决议》；2.仁伟公司将坐落在海珠区XXX号三楼1780平方米的房屋交还给蓝宝公司使用；3.仁伟公司向蓝宝公司支付拖欠的租金102，102元及相应的违约金102，102元（违约金从2018年4月11日起，按当月应交的租金51051元为基数，按每日百分之一计算至2019年4月1日止实际违约金为347，136.8元，主张违约金以102，102元为限）；4.仁伟公司向蓝宝公司支付拖欠的管理费25，000元及迟延支付的利息；利息从2018年4月11日起，以当月应交的管理费12，500元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际支付之日止（暂计至2019年4月1日止利息为1397.3元；管理费和利息暂合计为26，297.3元）；5.仁伟公司按每月租金51，051元的标准向蓝宝公司支付自2019年4月11日起至实际交回租赁房屋日止的租金；6.仁伟公司按每月12，500元的标准向蓝宝公司支付自2019年4月11日起至实际交回租赁房屋日止的管理费；7.案件受理费由仁伟公司承担。一审法院经审理认定事实如下：2007年3月28日，仁伟公司（承租人）与蓝宝公司（出租人）签订《广州市房地产租赁合同》，约定蓝宝公司将坐落广州市海珠区XXX号三楼的房产（以下称涉案房屋）出租给仁伟公司作商业用途使用，租赁期限为2007年4月8日至2022年8月7日；由仁伟公司在每月的第10日前缴付租金给蓝宝公司；蓝宝公司负责对房屋定期安全检查，承担房屋主体结构自然损坏的维修费用，因蓝宝公司维修责任而延误房屋维修造成他人人身伤亡、财产损失的，应当负责赔偿；仁伟公司依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，仁伟公司须按当月租金额的1%（小于3%）向蓝宝公司支付违约金，如果逾期30日，蓝宝公司有权解除合同，收回房屋；在租赁期内，经房屋安全鉴定部门鉴定房屋不符合安全使用标准时，租赁合同自然终止，因此造成的损失由责任方负责赔偿；等。2007年12月10日，仁伟公司（承租方）与蓝宝公司（出租方）签订《会议决议》，约定变更租赁期间为2007年12月10日至2023年4月9日；2018年4月10日至2023年4月9日每月的租金为51051元，管理费为12500元；等。一审诉讼中，仁伟公司与蓝宝公司确认承租的地址为海珠区宝岗大道263-267号3楼，双方于2007年12月10日移交涉案房屋。根据广州市不动产登记查册表记载，海珠区XX3号1-3楼的产权人为南田合作社，海珠区XX7号1-3楼的产权人为胜利合作社。仁伟公司为证明涉案房屋多处出现渗漏现象，对正常使用造成影响，提交了广州市荔湾区房屋安全鉴定所于2012年8月28日出具的《房屋安全鉴定报告》，鉴定意见为：根据现场检查情况分析，该屋因排水、排污管道老化、破损，导致房屋的第三层多处出现渗漏现象，对房屋第三层的正常使用性造成影响。按照建设部颁布的《房屋完损等级评定标准》，评定该屋第三层为“一般损坏房”。蓝宝公司认为该报告是仁伟公司单方委托所做的，既然仁伟公司对房屋安全有质疑应该告知蓝宝公司对房屋进行安全鉴定，鉴定报告出了后应该告知蓝宝公司是否对鉴定报告有异议，仁伟公司剥夺了蓝宝公司的异议和知情权。仁伟公司提交的2018年7月3日的《函》记载，自2018年6月1日起蓝宝公司结业，南田合作社、胜利合作社将涉案房屋合并委托案外人代收每月的租金（含管理费）63551元和此租赁期间仁伟公司实际产生的水电费（含税金），实际每月租金按2007年蓝宝公司与仁伟公司签的《房屋租赁合同》及相关协议执行。另仁伟公司为证明其他主张，提交了函件、装修工程合同及补漏、维修预算单、工程结算单、营业日报表等。蓝宝公司为证明其主张，提交了防水工程合同、发票、视频光盘等。一审法院认为：仁伟公司与蓝宝公司签订的《广州市房地产租赁合同》、《会议决议》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，仁伟公司与蓝宝公司均应按合同约定全面履行义务。关于蓝宝公司的反诉资格。因蓝宝公司是合同的相对方，故其有权提出反诉请求。仁伟公司主张蓝宝公司没有反诉资格，缺乏依据，一审法院不予采纳。关于本诉部分：1、延长租赁期限。仁伟公司与蓝宝公司对是否延长租赁期限应当协商一致，现仁伟公司未能举证证明，故仁伟公司主张蓝宝公司延长租赁期限至2024年4月9日，依据不足，一审法院不予支持。2、房屋维修费及利息。根据仁伟公司提交的《房屋安全鉴定报告》记载，导致涉案房屋的第三层多处出现渗漏现象是排水、排污管道老化、破损，根据上述合同约定，蓝宝公司负责对涉案房屋定期安全检查，承担房屋主体结构自然损坏的维修费用，故该维修责任应由出租方及产权人负责。仁伟公司主张蓝宝公司支付涉案房屋的维修费，有理，一审法院予以支持。根据仁伟公司提交的工程结算单及收据，涉案房屋的天花板及墙体所产生维修费为308，000元，故该费用应由蓝宝公司、南田合作社、胜利合作社共同承担。至于利息，因双方对此没有约定，故仁伟公司主张维修费的利息，缺乏依据，一审法院不予支持。3、经营损失。因台风致涉案房屋电房被雨水倒灌，导致停电，属于不可抗力，且蓝宝公司已采取了相应的补救措施，而仁伟公司在停电十多天中，未采取任何自救措施，导致损失的扩大，故仁伟公司主张蓝宝公司支付因停电造成的经营损失，依据不足，一审法院不予支持。关于反诉部分：1、解除合同、会议决议及交还场地。根据仁伟公司提交的2018年7月3日的《函》记载，自2018年6月1日起蓝宝公司结业，涉案房屋产权人南田合作社、胜利合作社将涉案房屋合并委托案外人代收每月的租金（含管理费）、水电费（含税金），实际每月租金按2007年蓝宝公司与仁伟公司签的《房屋租赁合同》及相关协议执行。蓝宝公司被涉案房屋产权人南田合作社、胜利合作社撤销授权后，其代理出租及管理权已终止，故其主张解除合同、会议决议及交还场地，缺乏依据，一审法院不予支持。2、2018年4、5月租金、管理费、违约金及利息。根据蓝宝公司提交的若干增值税普通发票，其中未有2018年4、5月的租金及管理费发票。仁伟公司认为蓝宝公司没有开具2018年4月和5月的发票是因为蓝宝公司和合作社的交接导致在交接前少开了两个月的发票，仁伟公司从未拖欠租金管理费未付，但仁伟公司未能举证证明，故对仁伟公司的该主张，一审法院不予采信。现仁伟公司未能举证证明其已支付了2018年4、5月的租金及管理费，故蓝宝公司主张2018年4、5月租金共计102，102元、管理费25，000元及违约金，符合约定，一审法院予以支持。但违约金的标准过高，一审法院酌情调整为每日万分之五。至于利息，因双方对此没有约定，故仁伟公司主张管理费的利息，缺乏依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，一审法院于2019年9月6日作出如下判决：一、广州市仁伟投资顾问有限公司在本判决生效之日起十日内支付2018年4、5月租金共计102，102元及违约金（违约金按当月应交的租金51，051元为基数，每日万分之五计算，从2018年4月11日起计算至清偿之日止，违约金总额以102，102元为限）及管理费25，000元给广州市蓝宝租赁服务有限公司；二、广州市蓝宝租赁服务有限公司、广州市海珠区昌岗街联星南田经济合作社、广州市海珠区昌岗街联星胜利经济合作社在本判决生效之日起十日内支付维修费308，000元给广州市仁伟投资顾问有限公司；三、驳回广州市仁伟投资顾问有限公司的其他诉讼请求；四、驳回广州市蓝宝租赁服务有限公司的其他反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费11，635.2元，由广州市仁伟投资顾问有限公司负担7061.5元，广州市蓝宝租赁服务有限公司、广州市海珠区昌岗街联星南田经济合作社、广州市海珠区昌岗街联星胜利经济合作社共同负担4573.7元；反诉费2378.8元，由广州市仁伟投资顾问有限公司负担1311.7元，广州市蓝宝租赁服务有限公司负担1067.1元。本院二审期间，上诉人仁伟公司补充提交以下证据：一、《2017年度租金、管理费缴纳及开票明细表》、转账记录、增值税发票，拟证明仁伟公司一直是在每月20日左右向蓝宝公司缴纳租金及管理费，不存在中间连续2个月未缴纳租金的情况。蓝宝公司存在迟延开票的情况；二、《民事调解书》，拟证明蓝宝公司事实上承认因停电造成租户的损失责任在于蓝宝公司。蓝宝公司、南田合作社、胜利合作社对仁伟公司提交的证据发表质证意见如下：一、《2017年度租金、管理费缴纳及开具票明细表》内所记录内容对应的租赁期限、备注、发票开具日期不予认可，该几项所记录的内容与事实不符。1.该明细表中多处显示仁伟公司提前几月交租的情况，不符合租赁关系的交易常规；2.该明细表中显示蓝宝公司收到租金和管理费几个月后才开具发票，不符合企业财务管理的要求。二、对转账记录、增值税发票的合法性及真实性予以认可，但对其拟证明的事实不予认可。由于仁伟公司长期以来拖欠租金，不按合同约定缴纳租金，经常出现几个月不交租的情形，但其转账记录却没有明确当时所交金额是几月份的租金和管理费，唯一一笔有记录的是2018年7月20日转账附言为：7月份租金管理费，但蓝宝公司所开具的发票均有记录。综合仁伟公司提交的转账记录、增值税发票，无法证明其已经支付了2018年4月、5月的租金和管理费。三、对《民事调解书》的真实性及合法性予以认可，关联性不予认可；《民事调解书》是基于当事人双方自愿而达成的，当事人基于何种原因达成调解是当事人的意愿，不能作为本案判决依据。蓝宝公司、南田合作社、胜利合作社二审提交《微信聊天记录》及《协议书》，拟证明其并不认可一审法院关于房屋维修费的判决，但鉴于与仁伟公司达成的协议未提出上诉。仁伟公司对《微信聊天记录》及《协议书》不予认可，主张该协议没有仁伟公司的签字，不产生法律效力。仁伟公司是因为了解到蓝宝公司对其他租户进行了赔偿，但对仁伟公司的赔偿要求不予理睬，才决定提起上诉。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。另查明，蓝宝公司与仁伟公司于2007年12月10日签订《会议决议》约定，2007年12月10日至2008年4月9日为免租期，每月管理费5000；2008年4月10日至2008年6月9日，每月租金20000元，管理费5000元；2008年6月10日至2010年4月9日，每月租金40000元，管理费10000元；2010年4月10日至2012年4月9日，每月租金42000元，管理费10500元；2012年4月10日至2014年4月9日，每月租金44100元，管理费11000元；2014年4月10日至2016年4月9日，每月租金46305元，管理费11500元；2016年4月10日至2018年4月9日，每月租金48620元，管理费12000元；2018年4月10日至2023年4月9日，每月租金51051元，管理费12500元。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。综合仁伟公司的上诉意见和蓝宝公司、南田合作社、胜利合作社的答辩意见，本案二审争议的焦点在于：一、涉案租赁合同的租期应否延长；二、因停电造成仁伟公司经营损失的承担；三、仁伟公司是否已支付2018年4、5月份的租金及管理费，应否承担违约责任。关于涉案租赁合同的租期应否延长的问题。仁伟公司上诉主张，仁伟公司承租期间，涉案租赁房屋因漏水渗水进行维修及因停电造成仁伟公司停业，依照《中华人民共和国合同法》（下称《合同法》）第二百二十一条的规定，应当延长租期至2024年4月。对此本院认为，一审法院对仁伟公司该诉讼主张不予支持于法有据：首先，根据仁伟公司与蓝宝公司签订的《广州市房地产租赁合同》的约定，蓝宝公司负责对房屋定期安全检查，承担房屋主体结构自然损坏的维修费用。合同中对于维修期间导致仁伟公司暂停营业应否相应延长租赁期限并无约定。租赁合同系双方当事人意思表示一致的结果，租赁期限是租赁合同的主要条款。通常情形下，人民法院不应依职权变更合同主要条款。仁伟公司在未就应当延长的租赁期限与蓝宝公司达成协议的情形下，单方面要求法院依职权判决将涉案租赁期限延长至2024年4月依据不足；其次，根据《合同法》第二百二十一条规定，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。根据法律的规定，减少租金、延长租期系二者选一而非并用。仁伟公司在长达6年的时间内，虽多次发函蓝宝公司要求减免租金，但并未向蓝宝公司主张延长租赁期限。表明仁伟公司对因维修租赁物造成的影响，选择以减免租金而非延长租赁期限的方式寻求与蓝宝公司进行协商；3、仁伟公司应对延长租赁期限至2024年4月的合理性承担举证责任。仁伟公司提供的《房屋安全鉴定报告》仅能证明涉案租赁物存在渗漏的事实，而对于维修期限及由此造成仁伟公司经营影响的范围等事实，仁伟公司举证不足，应当承担举证不能的责任；4、涉案租赁合同现租赁期限尚未届满。是否应当延长租赁期限，可待租赁合同到期后双方另行协商。关于因停电造成仁伟公司经营损失的承担问题。根据查明的事实，涉案租赁房屋因台风暴雨导致雨水倒灌造成的停电，并非蓝宝公司、南田合作社、胜利合作社主观能够控制。即便因涉案租赁房屋的电房设计存在缺陷，因该电房不是仁伟公司租赁后建设安装的。仁伟公司在租赁涉案房屋时，自行验收了租赁场地，对于电房在正常情况下能否保证供电是有预期的。仁伟公司并无证据证明蓝宝公司对于此次暴雨可能导致的灾害未采取任何预防措施。一审法院认定此次停电系恶劣天气导致，属于不可抗力事件，蓝宝公司、南田合作社、胜利合作社无需承担赔偿责任并无不当,本院予以维持。至于仁伟公司提供另案调解书，拟证明蓝宝公司、南田合作社、胜利合作社对其他租户承担了赔偿责任，对仁伟公司的损失应当依照另案同等处理问题。本院认为，调解协议是民事主体在平等自愿，协商一致的前提下自行处分民事权利的结果，效力仅及于调解双方当事人，对其他案外人不具有法律效力。该调解书对本案认定事实和适用法律亦不具有证明力。仁伟公司可自行与蓝宝公司、南田合作社、胜利合作社就损失赔偿问题进行协商。关于仁伟公司的租金是否已经清结的问题。一审过程中，仁伟公司提供了2018年3月26日通过中国光大银行支付48，000元及同日通过中国工商银行支付12，620元，2018年4月30日通过工商银行支付60，620元的交易凭证。仁伟公司主张该三笔付款系支付2018年4、5月的租金及管理费。二审过程中，仁伟公司补充提交的《2017年度租金、管理费缴纳及开票明细表》、转账记录、增值税发票，拟进一步证明仁伟公司一贯按期缴纳租金及管理费，未能提供付款发票是因蓝宝公司出具发票迟延。但蓝宝公司认为，上述支付凭证是缴纳其他月份的租金及管理费的凭证。对此本院认为，1、根据仁伟公司与蓝宝公司签订的《会议决议》的约定，2018年4月10日至2023年4月9日每月的租金为51，051元，管理费为12，500元共计63，551元。此前仁伟公司每月向蓝宝公司支付的租金及管理费共计60，620元。从2018年4月始，仁伟公司每月支付的租金及管理费应为63，551元。仁伟公司提供的支付凭证与其应当支付的租金金额不一致；2、依照双方签订的《广州市房地产租赁合同》的约定，当月租金及管理费在每月10前支付。仁伟公司也自称其是在每月20日左右支付当月的租金和管理费。但仁伟公司提交的支付凭证的付款时间均早于约定的当月应当支付的时间。仁伟公司主张是支付2018年4、5月的租金及管理费显然不合常理。仁伟公司并未提供整个租赁期间其缴纳的全部租金及管理费用的总额与合同约定的租金及管理费用总额一致的证据，仅提供2017年及2018年的支付凭证，不足以证明仁伟公司不存在拖欠租金及管理费的事实；3、根据查明的事实，蓝宝公司在收取了仁伟公司的租金及管理费后，均向仁伟公司出具了发票。虽然蓝宝公司出具发票的时间迟于支付时间，但均在收款后2-3个月向仁伟公司出具了发票。仁伟公司主张分别在2018年3月26日及4月30日缴纳了2018年4、5月的租金及管理费，但直至仁伟公司向一审法院起诉前的2018年11月，仁伟公司仍未收到蓝宝公司的发票，也未向蓝宝公司索要，有违交易习惯。综上，仁伟公司的该上诉主张证据不足，本院不予支持。综上所述，仁伟公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2842.04元，由广州市仁伟投资顾问有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵琦铭审判员  黄春成审判员  柳玮玮二〇二〇年四月二十七日书记员  陈婷婷郭蔚琳