浙江省瑞安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0381民初1629号 原告：瑞安市华都大酒店有限公司，住所地瑞安市安阳街道瑞光大道28号，统一社会信用代码91330381712530579F。 法定代表人王济生，职务总经理。 委托代理人（特别授权）孔晓兵、林迎春，浙江合一律师事务所律师。 被告：赵品寿，男，1971年1月20日出生，汉族，住瑞安市。 委托代理人（特别授权）邵乐培、陈楚楚，浙江品和律师事务所律师。 原告瑞安市华都大酒店有限公司与被告赵品寿房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月27日立案受理并依法适用简易程序，由审判员娄晓钦于2020年3月17日公开开庭进行了审理。原告瑞安市华都大酒店有限公司的委托代理人孔晓兵，被告赵品寿的委托代理人邵乐培到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告瑞安市华都大酒店有限公司向本院提出诉讼请求：一、被告赵品寿支付2019年12月31日至2020年1月30日的租金53178元，并继续以每月53178元租金计算至被告实际腾空返还租赁物之日止；二、被告支付从2019年7月5日至2020年1月4日止的违约金95720元，并继续以拖欠的租金每日按0.3%计算，从2020年1月5日起计算至被告履行完毕之日止。审理过程中，原告变更诉讼请求为：一、被告赵品寿支付2019年12月31日至2020年1月25日的租金53178元；二、被告赵品寿支付逾期付款违约金71663.31元。事实与理由：2006年5月23日，原、被告双方签订了《瑞安市华都大酒店有限公司餐饮部承包合同》（以下简称《承包合同》），约定由被告承包华都大酒店二楼中餐厅及与餐饮有关的公共场所，承包期限为十年，从2006年6月1日起至2016年5月31日止，前五年承包费每年70万元，后五年承包费另议。2011年8月26日，原、被告双方签订了《瑞安市华都大酒店餐饮部经营场所租赁合同》（以下简称《租赁合同》），将原先的承包变更为租赁。双方约定原告将主楼二楼一层、东首裙楼2-5层等出租给被告经营。租金从2011年6月1日至2016年5月31日止年租金在原70万基础上扣除原告租用瑞安市邮政局的场所的年租金20万元即50万元，逐年递增5%。被告若不按合同规定交纳租金，每延迟一日按0.3%月利计算。合同期满后，由于政策原因，双方没有签订书面合同，实行不定期合同，被告每月按53178元租金支付给原告。但被告自2019年7月份开始没有交纳租金，经原告催讨才于2019年11月份支付拖欠四个月的租金212712元，而后又在原告起诉后于2020年1月2日交纳106356元，但2020年1月份以后的租金及逾期付款违约金仍未交纳。 为证明自己主张的事实，原告在本院指定的举证期限内提供如下证据： 一、原告工商登记信息查询，拟证明原告的诉讼主体资格； 二、被告人口信息查询，拟证明被告的诉讼主体资格； 三、《承包合同》，拟证明被告承包华都大酒店二楼中餐厅及餐饮有关的公共产生，并约定经营期限、承包费用及支付等事实； 四、《租赁合同》，拟证明双方将承包关系变更为租赁关系的事实； 五、中国建设银行客户专用回单，拟证明被告支付租金的事实。 被告赵品寿答辩称：原告诉称双方关于《承包合同》、《租赁合同》的签订、履行经过等均属实。被告多次就合同到期终止合作事宜与原告沟通协商，原告以各种理由拖延，导致被告延期支付租金。因此，被告无需承担逾期支付违约金。而且，原告关于违约金计算时间节点有误，且每日0.3%的标准明显过高，应当按照年利率4.35%计算较为合理。 被告当庭提交了证据往来函件和会议纪要，庭后补充提交了证据微信聊天记录和会议签到表，拟证明以下两点事实：1、被告就合同解除事宜一直与原告保持沟通，希望原告尽快进行交接回收，并非被告故意不缴纳租金；2、被告已缴纳履约保证金。 原告提供的证据，经庭审出示，被告质证后对证据的真实性、合法性和关联性均无异议。 被告提供的证据，经庭审出示，原告质证后对证据的真实性、合法性无异议，但是双方主要是就员工及历史遗留问题而非租金或者承包费进行协商，不能成为其迟延支付租金（承包费）的理由。事实上，被告也没有向原告提出迟延支付的请求。 原告提供的证据，被告质证后均无异议，且经本院审查符合证据的真实性、合法性和关联性要求，可以证明相应待证事实，本院均予以认定。 被告提供的证据，结合原告的质证意见，本院认定如下：被告在2019年5月24日的书面报告向原告提出终止经营并停止支付租金，要求原告接收现有员工和解决历史遗留问题，但是2019年11月29日会议纪要又明确被告实际租赁经营至2020年2月28日（双方庭审中明确因政府抗击新冠××疫情需要征用酒店，故实际截止日为2020年1月25日）。双方可以就租赁终止进行协商，但只要被告事实上有继续经营的行为，双方又没有达成迟延支付租金的约定，被告就仍然应当按照原约定继续支付租金。因此，被告提供的证据不能证明被告迟延支付租金存在客观原因的事实；原告的质证意见，本院予以采纳。 根据上述认定的证据，结合当事人的陈述，本院认定本案事实与原告诉称的一致。另查明，双方在2019年11月29日会议纪要中明确被告实际租赁经营至2020年2月28日，庭审中明确因政府抗击新冠××疫情需要征用酒店，故实际截止日为2020年1月25日。 本院认为，原、被告双方签订的书面《租赁合同》约定的承包期限虽已在2016年届满，但是双方达成了继续按照原约定延长租赁期限的口头协议并实际履行，同样对双方具有法律约束力。被告事实上有继续租赁经营，双方又没有就租金变更约定，被告仍然应当按照原约定继续支付租金，即每月5日前支付当月租金。因此，被告就2019年7月至10月的租金，其在2019年11月5日支付6万元、11月18日支付152712元和2020年1月2日支付106356元的行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。被告关于其迟延支付租金不构成违约的抗辩理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。被告实际经营期限截止日为2020年1月25日，故2020年1月份租金应以2020年1月1日开始计算25天，被告仍应当支付租金42885.48元（53178元/31×25天）。原告请求该段时间租金金额53178元，本院对超出部分不予支持。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，《承包合同》约定被告逾期未付承包费按未付金额每日0.3%计算滞纳金。本院认为，该违约金标准明显过高，应当予以适当减少。结合上述法律规定精神和本地区司法实践，本院酌情调整为按日0.033%计算。被告关于违约金标准过高请求调整的抗辩理由，于法有据，本院予以采信。被告在2019年11月和2020年1月支付租金时未明确是支付哪个时间段的，但对违约金计算总金额不影响。因此，本院按其优先支付产生时间在先的租金计算违约金。原告关于违约金计算的基数、起始和截止时间均无误，但计算标准调整按日0.033%计算，具体计算如下：以53178元为基数自2019年7月6日起至2019年8月5日的违约金544.01元，以106356元为基数自2019年8月6日起至2019年9月5日的违约金1088.02元，以159534元为基数自2019年9月6日起至2019年10月5日的违约金1579.38元，以212712元为基数自2019年10月6日起至2019年11月4日的违约金2105.84元，以152712元为基数自2019年11月4日起至2019年11月5日的违约金50.39元，以205890元为基数自2019年11月6日起至2019年11月18日的违约金883.27元，以53178元为基数自2019年11月19日起至2019年12月5日的违约金298.33元，以106356元为基数自2019年12月6日起至2020年1月2日的违约金982.73元，以53178元为基数自2020年1月6日起至2020年1月25日的违约金350.97元（原告诉讼请求要求计算到此），上述合计7882.94元。 综上，被告应当继续向原告支付租金42885.48元并支付违约金7882.94元，合计50768.42元。原告的诉讼请求，本院依法部分予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告赵品寿于本判决生效之日起十日内支付原告瑞安市华都大酒店有限公司租金42885.48元并支付逾期违约金7882.94元，合计50768.42元； 二、驳回原告瑞安市华都大酒店有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费2796元，减半收取1398元，由原告瑞安市华都大酒店有限公司负担863元，被告赵品寿负担535（被告定于本判决生效之日起十日内向本院缴纳，原告应当自本判决生效之日起十五日内来本院退回预交的受理费）。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审判员  娄晓钦 二〇二〇年四月二十日 书记员  唐乔君 ? 相关法条索引 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 附件一： 不履行裁判惩戒后果警示 1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。 2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。 3.【交付车辆义务告知】义务人应当按照要求将指定的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。 4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。 5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。 6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。 7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。 附件二： 执行风险告知书 1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。 2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。 3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。 4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。 注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。