四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终8160号 上诉人（原审原告）：成都顺吉祥商贸有限公司。住所地：四川省成都市高新区高升桥东路5号1栋1层。 法定代表人：华怡，经理。 委托诉讼代理人：周毅，男，1986年10月29日出生，汉族，住四川省成都市成华区，系公司员工。 被上诉人（原审被告）：黄开云，男，1953年8月23日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：刘敏，四川得力律师事务所律师。 上诉人成都顺吉祥商贸有限公司（以下简称顺吉祥公司）因与被上诉人黄开云房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2018）川0105民初13516号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 顺吉祥公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持顺吉祥公司的全部诉讼请求。 事实和理由：1.一审法院事实查明不清，对于本案合同是属于买卖合同还是抵债关系以及顺吉祥公司与黄开云签订买卖合同的目的没有进行认定。2.顺吉祥公司与黄开云之间的买卖合同成立，但双方均未实际履行，一审认定黄开云于2014年5月26日向房屋所有权人缴纳了房款2564391元、返租费39051元、办证费用和配套费没有实证性证据。3.一审对解除权、顺吉祥公司对案涉房屋是否具有处置权以及办理共有的基础条件存在认定错误。4.本案系顺吉祥公司和黄开云之间签订的二手房买卖合同关系，不属于商品房买卖合同纠纷，不受《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的调整；同时，顺吉祥公司采用直接向人民法院提起诉讼的方式解除合同，符合合同法第九十五条第二款的规定，并未超过合理期限；此外，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，2014年10月起顺吉祥公司及案涉房屋因华茂泽的非法吸收公众存款而卷入刑事案件，包含案涉房屋在内的全部资产属于刑事追赃范围，更不具有合同履行性。 黄开云辩称，1.一审认定事实双方是认可的，顺吉祥公司向黄开云出具的房款收据的印章真实性未提出异议，票据的交付产生的法律后果就是黄开云交付了相应的房款，双方的买卖合同已经履行完毕，而且黄开云通过与酒店管理公司签订的合同等事实都能证明双方的合同合法成立并且已经履行了房款与房屋的交付。顺吉祥公司所抗辩的黄开云未支付房屋价款与事实不符。2.司法鉴定报告是对案涉酒店项目的清理，可反映出嘉好集团认可了黄开云以抵债方式取得案涉房产的事实，而顺吉祥公司以黄开云未支付相应对价要求解除合同，缺乏法律依据。3.案涉合同中，对合同的解释条款没有约定，根据法律规定，民事行为从成立之日生效，行为人非经法律规定或经法律规定，不能擅自变更或解除民事行为，一审认定正确。请求驳回上诉，维持原判。 顺吉祥公司向一审法院起诉请求：判令解除顺吉祥公司与黄开云于2014年5月26日签订的编号为325号的《房屋买卖合同》。 一审法院认定事实:2014年5月26日，顺吉祥公司（出卖人）与黄开云（买受人）签订《房屋买卖合同》及补充协议，主要约定黄开云向顺吉祥公司购买位于成都市青羊区（楼宇名称“铂雅酒店”）一幢3层25、27、33、34号房屋，规划用途为酒店，房屋面积134.85平方米，总价款2603442元。付款方式为一次性付清，自合同签订之日即2014年5月26日付清，逾期在10日之内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过10日，出卖人有权解除合同。出卖人应当在2015年2月28日前，将合同约定的房屋交付给买受人使用；出卖人逾期不超过30日，出卖人按日向买受人支付已交付价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日，买受人有权解除合同。双方特别约定，如收到对方解除合同通知有异议的，应当在一个月内提出异议，否则，视为无异议。《房屋买卖合同》补充协议，主要约定2014年5月26日黄开云与成都瑞升酒店管理有限公司签订委托经营管理合同，实际交房时间以成都瑞升酒店管理有限公司经营期起始日为准，支付经营管理费时视为房屋已交付。 2014年5月26日，黄开云（委托方）与成都瑞升酒店管理有限公司（受托方）签订《委托经营管理合同》，主要约定将成都市青羊区一幢3层25、27、33、34号房屋委托给成都瑞升酒店管理有限公司进行经营管理。 2014年5月26日，顺吉祥公司向黄开云开具收款收据，内容为“交来3-25＃、27＃、33＃、34＃购房款，合计2603442元”，并加盖顺吉祥公司财务专用章。 房屋信息查询记录载明，成都市青羊区1栋3层附11号的所有权人为顺吉祥公司。 一审法院另查明，2018年8月30日，四川省简阳市人民法院作出（2015）简阳刑初字第237号之一的生效刑事判决，判决书中载明：华茂泽安排其实际控制的公司与买受人签订《房屋买卖合同》、《房屋租赁合同》以及《委托经营管理合同》，对购买所有权者约定回购，对购买使用权者约定到期返本，变相向社会公众吸收资金，其行为已构成非法吸收公众存款罪；法院判令对已查封、冻结的涉案财产依法处置，用以退赔集资参与人。公安机关查证华茂泽系顺吉祥公司的实际控制人，顺吉祥公司名下位于成都市青羊区车位及第3-6楼的酒店属于华茂泽犯非法吸收公众存款罪一案的涉案财物。 一审法院认定上述事实采信了如下证据：《房屋买卖合同》及补充协议、《委托经营管理合同》、收款收据、房屋信息查询记录、刑事判决书、庭审笔录以及双方当事人的陈述。 一审庭审中，顺吉祥公司提交：2015年1月15日，成都市房屋产权登记中心向成都市公安局青羊区分局出具的《关于协查“成都嘉好房地产有限公司”等五公司产权问题的回函》，拟证明涉案产权有抵押查封，且不具备办理分户产权的条件，无法实际履行。黄开云认为无法办理分户，并不是不能实际履行，亦无法达到顺吉祥公司要求解除合同的目的。一审法院对该份证据的真实性、合法性予以认可，但不具备关联性。 黄开云提交：借条1张、借据3张、转账凭证1张；拟证明华茂泽系顺吉祥公司实际控制人，华茂泽向黄开云借款950万元，因顺吉祥公司已开具收据，故可以认为购房款通过债务抵销的方式已经支付。顺吉祥公司对借条、借据的真实性、合法性均不予认可，其主张债务抵销缺乏事实和法律依据，相反，上述证据更加证明黄开云未向顺吉祥公司支付购房款。 一审法院认为，2014年5月26日，顺吉祥公司与黄开云签订了《房屋买卖合同》及补充协议，约定黄开云向顺吉祥公司购买位于成都市青羊区（楼宇名称“铂雅酒店”）一幢3层25、27、33、34号房屋。现顺吉祥公司以黄开云未支付购房款及涉案房屋无法办理分户为由，主张解除《房屋买卖合同》，一审法院认为，2018年8月30日由四川省简阳市人民法院作出的生效刑事判决认定成都市青羊区车位及第3-6楼属于已查封、冻结的涉案财产，应予依法处置。另，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，顺吉祥公司未在合理期限内请求解除合同，且案涉房屋虽不具有办理分户的条件，但可以按基本单元办理共有登记，综上，对于顺吉祥公司要求解除《房屋买卖合同》的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院判决:驳回顺吉祥公司的全部诉讼请求。一审案件受理费100元，减半收取50元，由顺吉祥公司负担。 二审中，黄开云提交由四川标准会计师事务所有限公司于2016年1月11日向成都市公安局出具的《司法鉴定书》，拟证明：顺吉祥公司认可与黄开云签订的案涉合同，该买卖事实在顺吉祥公司的总公司嘉好集团的司法审计报告中也有反映。顺吉祥公司质证认为：对该证据的真实性、合法性无异议，但认为不能达到黄开云的证明目的，理由是：该《司法鉴定书》记载的有关抵债事实是成都嘉好房地产有限公司和华茂泽非法吸收公众存款，主体并非顺吉祥公司，审计报告中记载的财务数据，未包含在《司法鉴定书》的报告范围内，变相证明了黄开云未向顺吉祥公司支付案涉购房款的事实。经审查，本院对该证据的真实性予以确认，对其关联性及证明力在其后予以阐述。 双方未提交其他的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。 本院认为，本案二审的主要争议焦点是：顺吉祥公司要求解除案涉《房屋买卖合同》的主张能否成立。现评判如下： 顺吉祥公司上诉认为，黄开云至今未向顺吉祥公司支付案涉购房款，根据《房屋买卖合同》第五条“本项目付款方式为一次性付款；本合同签订之日起至2014年5月26日前付清全部房款”及第六条“买受人如未按本合同约定时间付款，逾期超过10日，出卖人有权解除合同”之约定，顺吉祥公司有权行使约定解除权。对此，本院认为，顺吉祥公司于2014年5月26日向黄开云开具收款收据，确认黄开云“交来3-25＃、27＃、33＃、34＃购房款，合计2603442元”，并加盖顺吉祥公司的财务专用章。在顺吉祥公司未提交任何证据否定该收据真实性的情况下，黄开云已履行完毕作为购房人的付款义务举证责任，而顺吉祥公司关于黄开云至今未付款的主张，缺乏事实依据，其依据前述合同条款主张解除合同，一审法院对此不予支持，并无不当，本院予以维持。 顺吉祥公司上诉还认为，案涉房屋不具备分户条件，属于签订合同时不可预见的重大变化，合同客观上无法继续履行，应当解除。对此，本院认为，庭审已查明，成都市房屋产权登记中心向成都市公安局青羊区分局出具的《关于协查“成都嘉好房地产有限公司”等五公司产权问题的回函》中载明：“按照房屋登记办法第十条之规定，房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。商业、办公类房屋目前没有立法对其分割予以禁止，分割商业、办公房屋在满足基本单元条件的情况下，可以办理相应分割登记事项。另，酒店是集合餐饮、住宿等一系列为整体的房屋。房屋应当按照基本单元进行登记，酒店分割后不符合基本功能。因此不能分割，但可以按基本单元办理共有登记。”根据上述事实，顺吉祥公司关于案涉合同不能继续履行的主张，不能成立，本院不予支持。 关于顺吉祥公司以案涉房屋被人民法院采取查封措施为由，主张合同无法继续履行进而要求解除合同的意见。本院认为，案涉房屋上目前存在的人民法院查封措施，虽然客观上对产权办理存在影响，但该履行障碍并非将来必然无法消除。更何况，案涉房屋上的查封事实发生于案涉《房屋买卖合同》签订之后，且非黄开云的原因导致，基于此，顺吉祥公司不享有合同解除的权利。 综上，顺吉祥公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人成都顺吉祥商贸有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  龚 耘 审 判 员  白福群 审 判 员  赵 锋 二〇二〇年四月十日 法官助理  余海洋 书 记 员  何佳林