广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终5622号上诉人（原审被告）：广东衡量行保险公估有限公司，住所地广州市天河区天河直街115号4楼。法定代表人：张美，职务：执行董事。委托诉讼代理人：朱凯，广东广之洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓妍，广东广之洲律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广东省农村信用社联合社，住所地广州市天河区黄埔大道西638号广东农信大厦。法定代表人：王硕平，职务：理事长。委托诉讼代理人：陈浩翔，北京市天铎（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：单鹏辉，北京市天铎（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州铨航信息科技有限公司，住所地广州市天河区天河直街115号406。法定代表人：邝演桥，职务：总经理。原审第三人：钟景宇，男，1983年5月14日出生，汉族，住广州市从化区。原审第三人：周晴，女，1993年2月15日出生，汉族，住广东省信宜市。原审第三人：刘雄军，男，1986年5月25日出生，汉族，住湖南省临武县。原审第三人：陈振藩，男，1949年10月19日出生，汉族，住广东省汕头市潮南区。原审第三人：刘忠科，男，1982年11月18日出生，汉族，住山东省平县。原审第三人：广东保云信息技术有限公司（原名称广州浩霸投资管理有限公司），住所地广州市天河区天河北路179号20楼B房。法定代表人：张海龙。原审第三人：广东创客保险销售服务有限公司，住所地佛山市禅城区汾江南路里水路段季华铝材厂侧A座11号203W。法定代表人：陈传军。原审第三人：广东衡正司法鉴定所，住所地广州市天河直街115号恒安大厦一楼、三楼。法定代表人：梁洪杰。原审第三人：广东保联金融科技有限公司，住所地深圳市前海深港合作区前湾一路鲤鱼门街1号前海深港合作区管理局综合办公楼A栋201室。法定代表人：刁志成。原审第三人：广州协保汽车援救服务有限公司，住所地广州市天河区天河直街115号401。法定代表人：罗萍。原审第三人：广东恒安投资有限公司，住所地广州市天河区天河直街115号403A房。法定代表人：梁东子。原审第三人：广州市江南味道正佳餐饮有限公司，住所地广州市天河区天河路228号4A031自编号。法定代表人：张晓光。原审第三人：广州江南厨子餐饮有限公司，住所地广州市天河区天河路383号太古汇商场裙楼地铁层M68号商铺。法定代表人：张晓光。原审第三人：广州大巴扎文化发展有限公司，住所地广州市天河区天河北路76号地下室、首层至四楼、701房、702房、705房、707房、901-907单号房、906房、908房十二楼至十五楼，统一社会信用代码91440101327568212U。法定代表人：张晓玲。原审第三人：杨雄晖，男，1973年8月12日出生，汉族，住广州市海珠区。上诉人广东衡量行保险公估有限公司（以下简称衡量行公司）因与被上诉人广东省农村信用社联合社（以下简称省农信社）、广州铨航信息科技有限公司（以下简称铨航公司）、原审第三人钟景宇、周晴、刘雄军、陈振藩、刘忠科、广东保云信息技术有限公司（以下简称保云公司）、广东创客保险销售服务有限公司（以下简称创客公司）、广东衡正司法鉴定所（以下简称衡正鉴定所）、广东保联金融科技有限公司（以下简称保联公司）、广州协保汽车援救服务有限公司（以下简称协保公司）、广东恒安投资有限公司（以下简称恒安公司）、广州市江南味道正佳餐饮有限公司（以下简称江南味道公司）、广州江南厨子餐饮有限公司（以下简称江南厨子公司）、广州大巴扎文化发展有限公司（以下简称大巴扎公司）、杨雄晖房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初19277号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人衡量行公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回省农信社全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由省农信社承担。事实及理由如下：一、一审认定事实不清。1.省农信社的房屋产权为未取得建设规划许可的产权，故以此订立的《房屋租赁合同》为无效合同。双方订立合同时，省农信社提供了相关材料及验收文件，衡量行公司为合同的购房方，基于合同信赖原则，有足够的理由相信省农信社所提供的材料及产权文件为真实、合法、有效。如一审法院认定双方签订的《房屋租赁合同》为无效的依据是房屋未符合建设规划许可，则其与原出售方的购房合同也应为无效合同。2.免租期作为租赁行业的通用准则，长租合同的出租方并不会因为免租期而产生权益受损，双方在达成免租期的约定时也是基于实现长租的基本目的，从租赁协议的履行时效来看，双方己在事实上达成了长租的基本目的。本次诉讼争议纠纷的发生是源于省农信社希望违反合同契约上涨租金而衡量行公司不同意所导致，其应承担由此产生的违约过错责任，不能因为合同被认定无效而忽视原协议所订立时的诚信基础和信赖原则。3.在双方缔约合同时，只要是基于双方真实、平等、诚信的契约基础，那么出租方对免租期的设置应定义为一种处分行为，免租期权利作为一种私权利，在法律无明确定义时，其在缔约时是可以独立存在和处分的，目的是为了推进合同的签订和赋予合同履行可能。如果结合合同违约责任来论证，这种处分行为如果是基于承租方的违约，可以主张损失，但如果是出租方的违约或自身过错，则应是真实有效的，这不仅体现处分原则，也是诚信原则的体现。二、一审法律适用不充分。一审并未充分查清相关事实因素，也未在充分解析衡量行公司应对免租期全部承担的事实及理由，也未说明省农信社的过错程度及比例，在法律适用上的裁量尺度中未合理的界定法律责任承担，存有适用的裁量尺度不精准的问题。三、关于一审查明的涉讼房屋的规划情况，经核对该规划情况与涉讼房屋现状不一致，按照规划情况涉讼房屋是有两个楼梯且有转角的，但涉讼房屋的现状是只有一条楼梯且没有转角。综上，请求支持衡量行公司的上诉请求。被上诉人省农信社二审辩称：一、本案审理的是省农信社和衡量行公司之间的房屋租赁纠纷，根据合同相对性，衡量行公司作为承租人应当履行合同无效后将涉讼房屋返还省农信社的义务。二、因《房屋租赁合同》无效，衡量行公司应当支付免租期间相应的占有使用费。三、衡量行公司主张一审程序错误、适用法律错误于法无据。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，衡量行公司的上诉请求不能成立。被上诉人铨航公司及原审第三人钟景宇、周晴、刘雄军、陈振藩、刘忠科、保云公司、创客公司、衡正鉴定所、保联公司、协保公司、恒安公司、江南味道公司、江南厨子公司、大巴扎公司、杨雄晖经本院合法传唤未到庭参与诉讼，亦未提交书面意见。省农信社于2018年7月17日向一审法院起诉，请求：1.确认省农信社与衡量行公司于2009年4月1日签订的《房屋租赁合同》已于2017年3月14日解除；2.衡量行公司、铨航公司等立即搬出广州市天河区天河直街115号房屋，将该房屋返还给省农信社；3.衡量行公司立即向省农信社支付自2017年8月15日起至衡量行公司将广州市天河区天河直街115号房屋实际返还给省农信社之日止的使用费（房屋使用费计算方法按租赁合同第七条第8项的约定计算：2017年8月15日至衡量行公司实际腾房之日止，按合同约定的租金计算标准双倍计算）；4.铨航公司按其实际占用广州市天河区天河直街115号房屋的面积以及占用时间，对第三项诉讼请求中衡量行公司应向省农信社支付的房屋使用费承担共同支付义务；5.衡量行公司承担本案的全部诉讼费用、公证费用、财产保全费用。一审法院经审理查明：2009年3月13日，省农信社（甲方）与衡量行公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：（第二条）甲方同意将坐落在广州市天河区xx号物业1至10楼（除五楼两间共100平方米外），出租给乙方作办公及住宅用途使用，租赁期限为15年，月租金为每平方米27元，按房屋总建筑面积计算；此合同生效后每满三年租金上浮5%（即从2012年1月1日每三年上浮5%），该物业的总建筑面积为3555.28平方米；（第三条）2015年4月1日至2018年3月31日期间，租金为每月105831.80元；2018年4月1日至2021年3月31日期间，租金为每月111123.39元；2021年4月1日至2024年3月31日期间，租金为每月116679.56元；租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按现金/转账（银行划账、支票）付款方式缴付租金给甲方；（第四条第1款）乙方向甲方交纳20万元保证金，甲方必须在租赁期满且乙方不存在任何违约行为的五个工作日内将保证金退回给乙方，否则甲方应当按照迟延付款的标准向乙方支付违约金；（第四条第2款）在租赁期内，甲方如因故单方提出解除合同，收回该物业的，乙方同意在接到甲方的提前终止合同通知后五个月内搬离该物业，甲方应支付给乙方20万元作为提前解除合同的补偿，该笔补偿金应与退回的保证金同时支付，但乙方不存在任何拖欠租金的情形；除此之外，甲方不再另行承担违约责任；（第七条第1款）乙方依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金的0.1%向甲方支付违约金，逾期两个月的，甲方有权解除本合同，收回房屋，并没收乙方交纳的保证金，同时乙方仍应向甲方缴纳所欠的租金；（第七条第8款）在租赁期满或甲方发出提前终止合同通知五个月内，乙方应将该物业交回甲方；逾期不还的，甲方将翻倍收取乙方租金；如逾期时间超过一个月的，甲方有权采取如下手段收回房屋，包括断水断电，以及强行进入将乙方物品搬离大厦且物品的损坏或遗失责任由乙方承担；等条款。同日，省农信社将涉讼房屋交付给衡量行公司使用，双方并签署了《使用权交付证明书》，确认该房屋无安全隐患。2010年3月8日，省农信社（甲方）与衡量行公司（乙方）签订《房屋租赁合同补充协议》，约定甲方同意乙方以转租的方式将物业分租给第三人；乙方有权以转租的方式将此物业分租给第三人，转租物业之责任由乙方独立承担，因第三人毁损租赁物的，乙方应向甲方赔偿损失等。2018年1月30日，省农信社委托北京市天铎（广州）律师事务所的周嘉颖律师发出《律师函》给衡量行公司，表示根据合同第七条的约定，省农信社有权采取断水断电等措施强行收回租赁房屋并追究衡量行公司的违约责任；要求衡量行公司于2018年2月9日前与省农信社联系协商离场交接事宜并按要求于2018年2月28日前搬离涉讼房屋。衡量行公司于次日收到该份律师函。2018年6月20日，省农信社委托广东省广州市南方公证处对其在涉案房屋大门口处张贴《告知书》《清场通知》的行为进行公证。广东省广州市南方公证处为此进行公证并出具（2018）粤广南方第038154号公证书一份，公证书内容显示省农信社于2018年6月20日到涉讼房屋大门口、停车处、一楼大堂分别张贴了《告知书》及《清场通知》，《告知书》内容为要求涉讼房屋的相关使用人，因其与衡量行公司之间的《房屋租赁合同》已经解除，要求各使用人在收到该告知书之日起10日内，清空房屋物品搬离房屋；《清场通知》为发给衡量行公司的通知，内容为要求衡量行公司在收到通知之日起五日内，清空涉讼房屋内的人员、物品，搬离并将涉讼房屋交还给其。为此，省农信社支付了公证费3840元。2018年11月5日，衡量行公司发出《回复函》给省农信社，告知其通过案外人利某的银行账户分别于2018年8月23日、2018年9月21日、2018年10月23日转账汇款均为111123.39元，分别是2018年8、9、10月份的租金。2018年11月15日，省农信社通过EMS特快专递的方式邮寄了《通知书》一份给衡量行公司，并委托广东省广州市南方公证处对此进行公证。《通知书》的内容为告知衡量行公司《房屋租赁合同》解除后，未按照约定返还房屋，应向其支付房屋使用费，暂计算到2018年11月8日拖欠使用费超过100万元，因此衡量行公司通过利某支付的款项其不再退回，直接用于抵消衡量行公司拖欠的房屋使用费333370.17元。2018年11月15日，省农信社委托广东省广州市南方公证处，对查询EMS邮件投递情况的页面进行公证，根据公证书内容显示，上述邮件已经于2018年11月19日送达。省农信社为此支付了公证费490元。本案一审审理过程中，省农信社向一审法院申请冻结衡量行公司、铨航公司银行存款1182670元或者查封、扣押其等值财产，并提供了担保人中国人民财产保险股份有限公司广州市分公司的保函作为信用担保。其为此向保险公司支付了保险费3300元。省农信社为提起本案诉讼，与北京市天铎（广州）律师事务所签订《专项法律服务合同》一份，委托该所提起本案诉讼。为此，省农信社向该所支付了律师费130000元。衡量行公司在承租涉讼房屋后，陆续分租给不同的第三方使用。2018年11月20日，一审法院依法到现场勘察，并张贴申报权利公告，告知涉讼房屋的实际使用人，向一审法院申报权利，逾期未申报的，一审法院将依法处理。在一审法院限定的期限内，钟景宇、周晴、刘雄军、陈振藩、刘忠科、保云公司、创客公司、衡正鉴定所、保联公司、协保公司、恒安公司、江南味道公司、江南厨子公司、大巴扎公司、杨雄晖向一审法院申报了权利。一审法院经审查后依法追加上述当事人为第三人参加本案诉讼。根据衡量行公司提供的证据显示，上述第三人及铨航公司与衡量行公司的租赁合同签订情况如下：1.2015年，衡量行公司与江南味道公司签订《房屋租赁合同》，将涉讼房屋中的1001房至1008房、使用面积203平方米的房屋出租给江南味道公司，租赁期限为2015年1月1日至2020年12月31日；租金为前三年每月10218.5元、后三年每月11035.98元；2.2015年，衡量行公司与江南厨子公司签订《房屋租赁合同》，将涉讼房屋中的九楼整层、606房、716房、801房、806房、807房、810房、1009房、1010房、1011房、1012房、1013房、1014房、1015房、1016房、使用面积767平方米的房屋出租给江南厨子公司，租赁期限为2015年1月1日至2020年12月31日；租金为前三年每月39108.5元、后三年每月42237.18元；3.2015年7月8日，衡量行公司与保联公司签订《房屋租赁合同》，将涉讼房屋中的303A房、使用面积106平方米的房屋出租给保联公司，租赁期限为2015年7月8日至2021年7月7日；租金为前三年每月10000元、后三年每月11000元；4.2015年10月29日，衡量行公司与恒安公司签订《房屋租赁合同》，将涉讼房屋中的403A房、使用面积147平方米的房屋出租给恒安公司，租赁期限为2015年11月1日至2021年10月31日；租金为前三年每月14000元、后三年每月16000元；5.2016年8月1日，衡量行公司与创客公司签订《房屋租赁合同》，将涉讼房屋中的103房至104房、使用面积216平方米的房屋出租给创客公司，租赁期限为2016年8月1日至2022年7月31日；租金为前三年每月18000元、后三年每月20000元；6.2016年8月15日，衡量行公司与铨航公司签订《房屋租赁合同》，将涉讼房屋中的406房、使用面积44平方米的房屋出租给铨航公司，租赁期限为2016年8月15日至2021年8月14日；租金为前三年每月1800元、后三年每月2000元；7.2016年8月15日，衡量行公司与协保公司签订《房屋租赁合同》，将涉讼房屋中的401房、使用面积30平方米的房屋出租给协保公司，租赁期限为2016年8月15日至2021年8月14日；租金为前三年每月1700元、后三年每月1800元；8.2016年9月5日，衡量行公司与大巴扎公司签订《房屋租赁合同》，将涉讼房屋中的二层、使用面积406平方米的房屋出租给大巴扎公司，租赁期限为2016年9月5日至2019年9月4日；除免租期外，租金为第一年每月19000元、第二年每月19950元、第三年每月20947元；9.2016年12月22日，衡量行公司与保云公司签订《房屋租赁合同》，将涉讼房屋中的101房、使用面积100平方米的房屋出租给保云公司，租赁期限为2016年12月22日至2022年12月21日；租金为前三年每月10000元、后三年每月11000元；10.2017年，衡量行公司与刘忠科签订《房屋租赁合同》，将涉讼房屋中的102房、使用面积96平方米的房屋出租给刘忠科，租赁期限为2017年3月1日至2018年2月28日；租金为每月6500元；11.2017年8月1日，衡量行公司与刘雄军签订《房屋租赁合同》，将涉讼房屋中的811房、使用面积25平方米的房屋出租给刘雄军，租赁期限为2018年8月1日至2019年7月31日；租金为每月1400元；12.2017年12月1日，衡量行公司与杨雄晖签订《房屋租赁合同》，将涉讼房屋中的814房、使用面积25平方米的房屋出租给杨雄晖，租赁期限为2017年12月1日至2018年11月30日；租金为每月1210元；13.2017年12月7日，衡量行公司与衡正鉴定所签订《房屋租赁合同》，将涉讼房屋中的301房至303房、506房、512房、703房、712房，使用面积290平方米的房屋出租给衡正鉴定所，租赁期限为2015年4月1日至2021年3月31日；租金为前三年每月27000元、后三年每月29600元；14.2018年2月1日，衡量行公司与周晴签订《房屋租赁合同》，将涉讼房屋中的706房、使用面积25平方米的房屋出租给周晴，租赁期限为2018年2月1日至2019年1月31日；租金为每月1600元；15.2018年5月9日，衡量行公司与钟景宇签订《房屋租赁合同》，将涉讼房屋中的616房、使用面积25平方米的房屋出租给钟景宇，租赁期限为2018年5月10日至2019年5月9日；租金为每月1350元；16.2018年11月1日，衡量行公司与陈振藩签订《房屋租赁合同》，将涉讼房屋中的711房、使用面积25平方米的房屋出租给陈振藩，租赁期限为2018年11月1日至2019年10月31日；租金为每月1250元。一审另查明：2002年12月5日，原广州市城市规划局发出穗规函（2002）4578号《补充材料通知书》，载明：凯城公司【即中国凯城国际工程（广东）房地产开发公司】在天河直街111至115号地段（注：115号即本案涉讼房屋）未经城市规划行政主管部门批准，未取得穗城规东片建字（1993）第426号《建设工程规划许可证》，就擅自施工，违法建设；另凯城公司擅自扩大建筑体量而造成建筑间距不足，故要求该司补充南面、北面建设单位对上述问题的意见后，再到规划局申请接受违法建设处理。2003年5月14日，凯城公司向原广州市城市规划局申请接受违法建设处理；该局审查后，认为报建审核书上的建设单位是中国人民解放军八七O四八部队，申请单位应提交其与部队的有关产权和法律关系的正式文件，并由两单位共同申报违法建设，故对凯城公司的申请作退案处理。本案一审审理过程中，一审法院依法向广州市规划和自然资源局发出律师调查令，调查以下事项：1.调取广州市天河区广州大道北278号【建设工程规划许可证编号：穗城规东片建字（1993）第426号】其中的B幢楼目前是否已按照原广州市城市规划局于2002年12月5日向凯城公司发出的《补充材料通知书》进行整改以及城市规划行政主管部门对其违法建设的处理情况；2.调取关于广州市天河区广州大道北278号【建设工程规划许可证编号：穗城规东片建字（1993）第426号】其中的B幢楼目前是否已通过城市规划行政主管部门的验收或者批准。2019年6月21日，广州市规划和自然资源局函复一审法院称，解放军八七O四八部队前经原广州市城市规划局《建设工程规划许可证》（穗城规东片建字（1993）第426号）许可在广州大道北278号兴建（自编A幢、自编B幢）九层住宅楼两幢；经查，无上述《建设工程规划许可证》批准的建设项目相关（规划条件核实）验收审批记录及（自编B幢）建筑相关违法建设处罚记录。《最高人民法院》第二条规定，出租人未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，涉讼房屋未按照建设工程规划许可证的规定建设，此后至今也未获得主管部门的审批同意，依据上述司法解释的规定，省农信社和衡量行公司所签订的租赁合同为无效合同；而省农信社起诉时认为双方所签订的合同为有效合同并据此提出了诉讼请求，经一审法院释明后，省农信社于2019年11月15日明确其诉讼请求变更为：1.衡量行公司立即搬出广州市天河区xx号房屋，将该房屋返还给省农信社；铨航公司及各第三人在各自占用房屋的范围内，承担协助腾空返还的义务；2.衡量行公司立即向原告支付免租期间的占用费（按2009年的月租金标准×免租月份数6×未履行期间占合同全部租赁期间的比例2019年12月1日至2024年3月31日共52个月/2009年4月1日至2024年3月31日共180个月）、2019年11月至房屋实际返还给省农信社之日止的使用费（按合同中对应期间的租金标准计算）；3.铨航公司及各第三人按其各自实际占用广州市天河区xx号房屋的面积以及占用时间支付逾期腾房占用费，衡量行公司对铨航公司以及各第三人的逾期腾房占有使用费承担连带责任（占有使用费参照上述各方与衡量行公司签订的租赁合同标准计算）；4.衡量行公司承担本案的受理费、财产保全费、公证费4800元及律师费130000元。针对省农信社变更后的上述诉讼请求，衡量行公司补充辩称：不同意省农信社要求收回房屋的诉讼请求，我司要求继续履行；关于免租期租金问题，应该是按合同的约定来履行，不同意该项诉讼请求；截至目前，没有拖欠租金或者是房屋使用费；关于受理费应由法院合理确定；公证费并不是必须支出的，这是由省农信社自行委托公证处进行公证送达，应由其自行承担；财产保全费也不是必要的费用，而且省农信社的财产保全行为给衡量行公司造成重大经营困难；律师费过高，本案也不是必须需要聘请律师省农信社有法务部，其可以让法务部的员工来参加诉讼。省农信社和衡量行公司双方确认，合同签订后至2019年10月份，衡量行公司一直依据合同约定的标准向省农信社支付租金。第二次庭审时衡量行公司表示，铨航公司于2019年9月腾空搬离其所承租的房屋，但未举证证实。一审法院认为：合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，如前所述，省农信社与衡量行公司所签订的《房屋租赁合同》为无效合同，故省农信社要求衡量行公司腾空交还房屋并根据合同约定的租金标准支付2019年11月开始至实际腾空交还房屋之日止的占用费合法有据，一审法院予以支持，但若衡量行公司已经以租金的方式支付部分款项的，应自相应期间的占用费中予以扣减。各第三人应对各自使用部分房屋承担协助腾空交还的义务；衡量行公司虽称铨航公司已搬离涉讼房屋但未举证证实，铨航公司亦未到庭抗辩，省农信社对此亦不予确认，故铨航公司仍应对其使用的房屋承担协助腾空交还的义务。房屋租赁合同虽无效，但合同约定的租金计算方式是双方的真实意思表示，可作为计算房屋占用费的依据。根据双方约定2009年4月1日至2009年9月30日期间为免除租金期间，该免租期间对应的是2009年9月1日至2024年3月31日整个租赁期间，现省农信社于2019年11月15日明确因合同无效要求收回涉讼房屋，因此此后租赁期间衡量行公司无权再继续占有使用涉讼房屋，但衡量行公司已实际享受了剩余租赁期间的免租优惠，故省农信社现要求衡量行公司支付2019年12月1日至2024年3月31日租赁期间对应的免租期使用费合法有据，一审法院予以支持，按此计算得出该期间使用费为166265.77元（95992.56元×6×52/180）。公证费、律师费并非省农信社提起本案诉讼所需支付的必要费用，省农信社要求衡量行公司承担该部分费用缺乏依据，一审法院不予支持。本案审查处理的是省农信社与衡量行公司之间的租赁合同关系，省农信社要求铨航公司及各第三人对其各自使用部分的面积支付逾期腾房占用费缺乏依据，一审法院不予支持。铨航公司经一审法院合法传唤，逾期未到庭应诉，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，一审法院依法可作缺席判决。刘忠科、协保公司、江南味道公司、大巴扎公司、钟景宇、周晴、刘雄军、陈振藩、恒安公司、江南厨子公司、杨雄晖经一审法院合法传唤，逾期未到庭应诉，依据《最高人民法院的解释》第二百四十条的规定，不影响本案的审理。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院的解释》第二百四十条的规定，于2019年11月28日作出如下判决：一、衡量行公司于本判决发生法律效力之日起10日内，腾空交还广州市天河区xx号1至10楼（除五楼两间100平方米外）的房屋给省农信社，铨航公司及钟景宇、周晴、刘雄军、陈振藩、刘忠科、保云公司、创客公司、衡正鉴定所、保联公司、协保公司、恒安公司、江南味道公司、江南厨子公司、大巴扎公司、杨雄晖对其各自实际使用部分的房屋承担协助腾空交还的义务；二、衡量行公司于本判决发生法律效力之日起10日内支付免租期间的租金166265.77元给省农信社；三、自2019年11月1日至衡量行公司实际腾空交还上述房屋给省农信社之日止的使用费，由衡量行公司按每月111123.39元的标准于当月5日前支付给省农信社【若至2021年4月仍未腾空交还的，则此后每月按116679.56元的标准计算使用费；若衡量行公司已实际支付上述期间每月的使用费给省农信社的，则该款项应从该期间应付的使用费中扣减】；四、驳回省农信社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5660元，由省农信社负担100元，由衡量行公司负担5560元；保全费5000元，由省农信社负担3090元，由衡量行公司负担1910元。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，省农信社与衡量行公司均确认衡量行公司已缴纳涉讼房屋2019年11月至2020年2月的使用费。二审中，当事人未提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：关于合同无效的处理问题。涉讼房屋因未按照建设工程规划许可证的规定建设也未获得主管部门的审批同意导致涉讼《房屋租赁合同》无效，但合同约定的租金标准是双方的真实意思表示，仍可作为计算占用费的依据，故一审法院根据合同无效的法律后果判令衡量行公司腾空交还涉讼房屋给省农信社，铨航公司及第三人对其各自实际使用部分的房屋承担协助腾空交还的义务，衡量行公司按照合同约定的租金标准支付2019年11月至实际腾空交还之日的使用费，合法有据，本院予以维持。关于免租期间的租金问题。一审认定涉讼租赁合同免租期间对应的是涉讼租赁合同整个租赁期间，衡量行公司已实际享受了整个租赁期间的免租优惠，在涉讼租赁合同无效省农信社收回涉讼房屋的情况下，省农信社要求衡量行公司支付2019年12月1日至2024年3月31日租赁期间对应的免租期使用费合法有据，一审法院予以支持该期间使用费166265.77元，并无不当，本院予以维持。鉴于二审中省农信社与衡量行公司均确认衡量行公司已缴纳涉讼房屋2019年11月至2020年2月的使用费，本院对此予以确认，故一审判决第三项应对该期间已支付的款项进行扣减。综上所述，衡量行公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5560元，由广东衡量行保险公估有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 娜审判员 柳玮玮审判员 黄春成二〇二〇年四月二十八日书记员 冯 韵彭诗敏