广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终5675号上诉人（原审被告）：广州市百友百货有限公司，住所地广州市荔湾区xx号号地下。法定代表人：程耀明。被上诉人（原审原告）：广州市荔湾区住房和建设局，住所地广州市荔湾区信义路21号。法定代表人：游志红，职务：局长。委托诉讼代理人：陈斯毅，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄启鸿，北京大成（广州）律师事务所律师。上诉人广州市百友百货有限公司（以下简称百友百货公司）因与被上诉人广州市荔湾区住房和建设局（以下简称荔湾区住建局）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初6791号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人百友百货公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回一审法院重审；2.荔湾区住建局承担本案所有诉讼费。事实及理由如下：一、一审违法缺席判决，严重违反法定程序。2019年9月25日，程耀明收到开庭传票通知其开庭时间为2019年10月9日。2019年10月8日，一审法院电话通知程耀明开庭改期，但未能确定开庭日期。2019年12月25日，程耀明查看到百友百货公司门口张贴了公告，一审法院已公告送达本案一审判决。程耀明手机一直保持畅通，公司持续经营，也有人当值，且2019年10月8日法院亦能与其联系，不存在下落不明的情形。法院在通知程耀明改期后一直未再联系，故程耀明并不知道一审开庭时间。因一审未准确通知程耀明开庭时间，导致程耀明未能到庭，故一审法院违反法定程序，应当发回重审。二、荔湾区住建局的工作人员一直有和程耀明沟通，表示可以在开庭时进行调解，但一审法院程序违法，导致程耀明无法在一审中与荔湾区住建局和解。且程耀明已签署同意书同意和解，若最终无法和解，则荔湾区住建局是误导和欺骗程耀明。故荔湾区住建局应实行当初承诺，双方协商调解。三、关于租金问题，十多年来经多次调价，现已接近市场水平，也与房管部门发布的租金参考价基本相符，荔湾区住建局要调增租价，可按租金参考价、市场评估价及双方协商等方式进行，而不宜用租权拍卖方式进行，案涉商铺竞拍租价就遭遇恶意举牌，拍出三倍租价，明显远超市面同类商铺租金价格，导致商户难以行使优先权。被上诉人荔湾区住建局二审辩称：一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回百友百货公司的上诉请求，维持原判。荔湾区住建局于2019年8月7日向一审法院起诉，请求：1.确认百友百货公司、荔湾区住建局双方就广州市荔湾区xx号首层房屋的不定期租赁关系已于2018年12月28日解除；2.判令百友百货公司及共同使用人腾空上址房屋交还荔湾区住建局；3.判令百友百货公司按照每月10500元的标准，向荔湾区住建局支付自2019年2月1日起至百友百货公司及共同使用人实际腾空上址房屋之日止的房屋占用费（从2019年2月1日起暂计算至起诉之日为63000元）；4.本案诉讼费用由百友百货公司承担。一审法院经审理查明：2016年6月3日，广州市荔湾区人民政府办公室印发荔府办[2016]22号《广州市荔湾区住房和建设局主要职责内设机构和人员编制规定的通知》，将原市国土资源和房屋管理局荔湾区分局涉及辖区内住房保障等职责划入广州市荔湾区住房和建设局。根据广州市不动产登记查册表，广州市荔湾区xx号号首层房屋为直管公房。2013年10月25日，广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局（出租人，甲方）与百友百货公司（承租人，乙方）签订最后一份租赁合同即《广州市直管房租赁合同（非住宅）》，约定甲方将坐落在广州市荔湾区xx号号首层房屋（产别：经租产）出租给乙方作商业用途，建筑面积37.66平方米；租赁期限为2013年7月1日至2015年6月30日，每月租金3577.7元；乙方不得将房屋转租、分租、转让、转借他人或擅自调换使用，违反规定则视为自动放弃房屋承租权，合同自发生该情形之日起解除；租赁期满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回原承租房屋和设备给甲方；如需继续承租该房屋的，乙方应在合同届满前3个月与甲方协商，并重新签订租赁合同；等等。百友百货公司租赁案涉房屋作商业用途使用。2018年4月23日，百友百货公司向荔湾区住建局出具《非住宅公开招租同意书》，表示：你局就位于xx号号首层房屋通过公开招租方式招租相关事宜的《告知函》已收悉。我方认可并承诺按照上述《告知函》的内容办理有关事宜，否则，我方承担由此而产生的全部责任。同时，当你局将上址房屋进行相关公开招标工作时，我方决定参与投标。若我方参与承租该房屋的交易活动，我方将不放弃行使优先承租权。我方承诺如下：1.若我方参与投标未能中标，则承诺拍卖成交确认日起一个月内腾空房屋归还你局并缴纳清退期内的场地使用费。2.若我方不参与投标，我方将自你局发出解除租赁关系通知书之日起一个月内，结清上址房屋使用期间产生的相关费用，并将房屋腾空并交回你局。2018年12月6日，广州市荔湾区土地房屋管理所（出租人）与案外人温才秀（承租人）、广州产权交易所（交易机构）签订《成交确认书》，约定：广州产权交易所受广州市荔湾区土地房屋管理所委托，通过公开市场方式就广州市荔湾区xx号号首层房屋出租项目（交易编号：GZ2018FG200908）组织交易；三方共同确认，本项目成交价格为人民币10500元/月/总面积。荔湾区住建局委托广州市荔湾区土地房屋管理所于2018年12月27日向百友百货公司发出《解除租赁关系的通知》，明确告知解除广州市荔湾区xx号号首层的租赁关系，要求百友百货公司在2019年1月31日前腾空交还房屋；如未能在2019年1月31日前腾空交还房屋的，从2019年2月1日起，需按公开招租的竞拍成交价每月10500元向荔湾区住建局支付房屋有偿使用金等等。该通知实际于2019年12月28日到达百友百货公司。2019年9月4日，一审法院在广州市荔湾区xx号号首层的显眼处张贴通知，限期租赁房屋的实际使用人来院登记主张权利。期限届满后未有第三人来院登记。一审法院认为：荔湾区住建局与百友百货公司关于广州市荔湾区xx号号首层房屋建立的租赁合同合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定:“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，荔湾区住建局与百友百货公司签订的租赁合同期限届满后，双方没有续签合同，但是百友百货公司一直有向荔湾区住建局支付租金，因此，双方之间形成不定期租赁关系，双方仍应受原租赁合同内容的约束。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”荔湾区住建局在2018年12月27日发出《解除租赁关系的通知》明确解除租赁关系并要求百友百货公司腾空交还房屋，该通知实际于2018年12月28日到达百友百货公司，一审法院确定荔湾区住建局解除租赁关系的诉求已于此时实际到达百友百货公司，因此，确定双方的租赁合同关系于2018年12月28日解除。合同解除后，百友百货公司应将案涉房屋及时腾空交还荔湾区住建局。百友百货公司参与了案涉房屋的公开竞拍，也明知竞拍未成功以及未按期腾房所带来的法律后果，荔湾区住建局解除合同也给予了百友百货公司合理的搬迁期限，现百友百货公司未能在合理期限内交回房屋，故自2019年2月1日开始至交回房屋之日止的房屋占用费应按公开招租的竞拍成交价每月10500元向荔湾区住建局交纳。百友百货公司经一审法院合法传唤拒不到庭应诉，均视为放弃抗辩的权利。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，于2019年12月23日作出如下判决：一、确认荔湾区住建局与百友百货公司关于广州市荔湾区xx号号首层房屋的租赁合同关系于2018年12月28日解除；二、自本判决发生法律效力之日起三十日内，百友百货公司将广州市xx号号首层房屋腾空并交还给荔湾区住建局；三、自本判决发生法律效力之日起三十日内，百友百货公司按10500元/月标准向荔湾区住建局支付从2019年2月1日起至实际交回房屋之日的房屋占用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1376元，由百友百货公司负担。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，百友百货公司向本院提交百友百货公司与荔湾区住建局的专管员于2019年4月18日的对话录音光盘一张，拟证明是荔湾区住建局不收租，不是百友百货公司不交租，其中有显示对方有误导百友百货公司的情形。荔湾区住建局对此质证认为：对于该证据的真实性、合法性及关联性均不予认可，即使通过书面的归纳录音的内容，也不存在有误导的情形。荔湾区住建局发出解除通知的时间是在2018年，且招拍挂程序也是发生在2018年。在2018年荔湾区住建局已经邮寄了解除租赁关系的通知，并要求百友百货公司于2019年1月31日前腾空房屋。百友百货公司提交的录音光盘中的内容是2019年4月18日形成的，在此之前荔湾区住建局已经通过书面的形式明确要与百友百货公司解除租赁关系。由此看出，荔湾区住建局是希望能够与百友百货公司进行和解、调解，希望百友百货公司能够主动腾退房屋。如果百友百货公司能够积极主动的配合，双方之间是存在可以调解的可能性，而且该证据的内容也看不出荔湾区住建局有存在误导的情形。二审另查明，一审法院于2019年8月16日向百友百货公司工商登记地址邮寄送达2019年9月16日的开庭传票，因收件人并非百友百货公司法定代表人，故一审法院又于2019年9月5日向百友百货公司工商登记地址重新邮寄开庭传票，但该邮件被退回。后一审法院重新安排在2019年10月9日开庭，并直接向百友百货公司法定代表人程耀明送达开庭传票等材料。后一审法院因故改期至2019年10月11日开庭，并根据另案留下的地址确认书的地址于2019年9月12日邮寄开庭传票等材料，但该邮件被退回，故一审法院定于2019年12月16日开庭，并对百友百货公司进行公告送达，且在其工商登记地址张贴公告。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：本案一审法院依法向百友百货公司邮寄送达开庭传票，在邮件被退回后，依法使用公告送达方式向其送达开庭传票，亦到百友百货公司工商登记地址张贴公告，故一审送达程序合法，百友百货公司上诉主张本案应发回重审，理据不足，本院不予支持。百友百货公司主张荔湾区住建局并未履行对本案进行调解的承诺，调解属于双方在法律许可范围内的意思自治，应由双方自愿协商处理，现双方并未就本案纠纷达成一致的调解意见，荔湾区住建局提起本案诉讼主张依照法定程序处理双方之间的租赁合同关系合法合理。至于占用费标准问题，一审已对此进行充分的论述并进行了相应的认定并由此支持荔湾区住建局的诉请合法有据，本院予以维持。综上所述，百友百货公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1376元，由广州市百友百货有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 娜审判员 柳玮玮审判员 黄春成二〇二〇年四月二十八日书记员 冯 韵彭诗敏