新疆维吾尔自治区克拉玛依市白碱滩区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0204民初307号   原告（反诉被告）：新疆常盛房地产开发有限公司，住所地新疆克拉玛依市塔河路133号（蔬菜批发市场综合楼）。法定代表人：常战军，该公司总经理。委托诉讼代理人：常志江，男，该公司经理。委托诉讼代理人：杨斌，新疆方天律师事务所律师。被告（反诉原告）：克拉玛依市云游物流有限责任公司，住所地新疆克拉玛依市白碱滩区万向路47号。法定代表人：王云奇，该公司总经理。委托诉讼代理人：王志轮，新疆瀛华律师事务所律师。原告（反诉被告）新疆常盛房地产开发有限公司（以下简称常盛公司）与被告（反诉原告）克拉玛依市云游物流有限责任公司（以下简称云游公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。因案情复杂，于2019年7月19日裁定转为普通程序进行审理。原告委托诉讼代理人常志江、杨斌、被告法定代表人王云奇、委托诉讼代理人王志轮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）常盛公司向本院提出诉请求：1.判令解除原、被告分别于2016年12月1日、2017年3月24日、2018年4月3日签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》；2.判令被告支付原告房屋租赁费250万元（自2016年12月1日起至2019年5月30日止）及违约金50万元；3.判令被告支付原告房屋租赁费损失（自2019年12月1日起至判决生效之日止，按照年租金100万元计算）、赔偿原告租赁房屋被占用期间的损失（自判决生效之日起至租赁房屋全部交付原告之日止，按年租金100万元计算）；4.判令被告支付原告垫付费用4.6万元及水费119969.6元；5.判令被告赔偿原告房屋及水电暖设施设备损失（以法院委托评估鉴定机构出具的评估结果为准）；6.判令被告承担本案诉讼费用。后原告变更第2、第4、第5项诉讼请求为：2.判令被告支付原告房屋租赁费300万元（自2016年12月1日起至2019年11月30日止）及违约金60万元；4.判令被告支付原告2016年12月至2019年10月期间的水费87811.4元；5.判令被告对损坏的租赁房屋水、电、暖、消防设施设备，室外管沟管线、绿化，在交付房屋时按照原设计施工图纸规范要求修复至正常使用标准。事实与理由：2016年12月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定乙方（被告）承租甲方（原告）位于××区、47号的房屋（石化大道旁的金龙市场）；租赁房屋用途为物流仓储；租赁合同期限为10年，分两个时间段各5年签一次合同，第一阶段租赁期（2016年12月1日至2021年11月30日）年租金为100万元，第二阶段租赁期（2021年12月1日至2025年11月30日）年租金108万元；2016年12月1日至2018年5月30日为入场安装期及装修免租期（自合同签订并生效之日起合同期满够5年，乙方才能享有此优惠，如不到5年将补交免租期租金150万元）；缴纳方式为每半年缴纳房租，采取先交费后使用原则；2018年6月1日至2019年5月30日的房屋租金100万元，于2017年12月30日前交付上半年50万元租金，2018年5月30日之前交付下半年的50万元租金，后期租金支付时间以此类推。该合同第八条同时约定：1.乙方（被告）欠水、电、暖气费超过1个月，甲方（原告）有权解除合同；2.乙方（被告）未按照约定时间交纳租金超过30日，甲方有权解除本合同。2017年3月3日，双方就租赁期内市场的安全管理、物业等事项签订了《补充协议》，2018年4月3日，双方就被告租赁房屋部分面积进行转租事宜签订了《补充协议》。合同签订后，原告积极履行按期交付租赁房屋的合同义务，被告却迟迟未履行向原告按期交付租金、水费和垫付费用的义务，至今被告应交付租赁费共计300万元分文未付，原告多次催要均无果。合同履行期间，被告由于使用管理不当，造成租赁房屋水电暖设备损坏，原告为被告已垫付费用46000元，同时被告拖欠水费119969.6元未支付，被告的根本性违约行为致使原告的合同目的无法实现，合同无法履行。为维护原告合法权益，原告依据双方合同约定和法律规定提起诉讼，请求法院判如所请。被告（反诉原告）云游公司辩称，原、被告2016年12月1日签订合同，但被告2017年6月才入场，且原告的房子存在一房多租情况，至2017年11月，有19户才交房，到目前还有一户租期没到，一户房屋被出卖。2017年3月、4月、5月产生了大量水费，被告未入场，只是在装修，该期间的水费被告不应承担。2018年9月、10月、11月，水费每月2000余元，是正常的，12月因暖气管线被冻没有用水，却产生了10000余元水费，被告有质疑，因此没有支付。被告没有支付房租是因为暖气问题，2017年供暖时，被告要求原告与供热部门签订供热合同，但因配套费问题，原告没有签。被告通过私人途径与供热部门达成暂时供暖协议，但供暖效果很差，只有零上2度至3度，2018年3月原告给被告加了循环泵。2018年8月，被告请供热部门出具一份分析建议和改造方案，给原告总经理看后，原告自己进行了部分改造。改造后导致旁边的培训中心暖气不热，培训中心私自关了几次阀门，造成被告租赁房屋管线冻裂、结冰，2018年冬季被告无法正常运营，还造成员工冻伤、生病。被告要求原告恢复冻坏的管线并开通天然气，被告自己购买锅炉供暖，费用被告自己承担，但原告不同意。被告不交房租就是想讨个说法，原告什么时候供暖，被告就交纳房租。被告不同意解除合同，因为被告已投入几百万进行装修和设计，且被告实际没有拖欠原告这么多房租，房租时间应为2018年8月至今，但冬季被告没有正常使用，不应承担冬季的房租。对原告所称垫付费用46000元，这是双方协商的结果，因为暖气不能用，大量用电造成的费用，被告认可。对原告要求赔偿房屋水电暖设施损坏费用被告不认可，因为暖气冻裂与被告无关。案件审理过程中，被告（反诉原告）云游公司同意解除2016年12月1日签订的房屋租赁合同及2017年3月24日、2018年4月3日签订的补充协议，并向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告赔偿反诉原告装修损失441922.5元，生产损失、设备搬迁费1040000元，合计1481922.5元；2.反诉费由反诉被告负担。事实与理由：2016年12月1日，反诉原告（乙方）与反诉被告（甲方）签订《房屋租赁合同》，合同约定反诉原告租赁反诉被告位于克拉玛依市××镇、47号建筑面积8605.29平方米的房屋，交付时间为2016年12月1日。该合同就甲方义务约定如下：“供电、供水、供暖及其他为使乙方能够正常生产，甲方必须保证以下几点：1.保证金龙市场的供电、供水及供暖正常使用”。该合同签订后，反诉被告未向反诉原告交付房屋，直至2017年4月才向反诉原告交付部分房屋且不具备使用条件，其中47号房屋19间商铺仍由反诉被告进行出租并收取租赁费用，47号房屋1间商铺已被反诉被告出售，截止反诉被告起诉反诉原告之日，反诉被告仍在收取其中1户的租金。因反诉被告提供的房屋未与供热公司签订供热合同，该租赁房屋一直未进行供热，致使反诉原告无法正常使用。现反诉被告提起诉讼，要求解除合同并支付租金，反诉原告认为反诉被告的租赁房屋不具备使用条件且部分房屋交付不符合合同约定。反诉原告认为造成目前合同无法履行的责任在反诉被告一方，反诉被告应依法赔偿反诉原告全部经济损失，按双方租赁合同第四条第三款约定向反诉原告支付租赁合同总金额10%作为生产损失及设备搬迁费用。原告（反诉被告）常盛公司针对反诉答辩称，反诉原告与反诉被告签订的房屋租赁合同中载明的租赁房屋面积8605.29平方米并非是实际租赁面积，双方在补充协议中专门进行了约定；其次合同签订之日反诉被告就向反诉原告交付了租赁房屋，并非是2017年4月才交付；其三反诉被告交付的涉案房屋系经过竣工验收，且已经前期物业管理使用，是具备正常使用条件的；其四涉案房屋中有19户商户在与反诉原告签订租赁合同前已租或已售的情况，反诉原告是明知的，且双方对该19户已租或已售商户专门进行了后续约定，不存在反诉被告违约；其五反诉原告称截止反诉被告起诉反诉原告之日仍在收取其中一户的租金，是因该租户与反诉原告存在纠纷，经司法局调解中心调解，该租户要求将租金交给反诉被告，该租金可以从反诉原告的租金中扣减，也不存在反诉被告违约的情况；其六，反诉被告未与供热公司签订供热合同，是因为反诉原告未履行先交租金及暖气费的义务，反诉被告享有先履行抗辩权；其七，反诉原告主张的生产损失及设备搬迁费用，合同约定的前提条件是反诉被告存在违约导致合同解除，现反诉被告不存在违约行为，反诉原告该主张不符合合同约定，且原告主张的该项损失应以实际发生额计算，该约定条款违背损失填补原则。综上，反诉原告的主张与事实不符，反诉被告无违约行为，反诉原告应自行承担其违约行为造成的损失。请求驳回反诉原告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人陈述及举证、质证，本院认定本案事实如下：2016年12月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定被告承租原告位于××区、45号房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积8605.29平方米；租赁用途为物流仓储；租赁期限为10年（2016年12月1日到2025年11月30日），分两个时间段各5年签一次合同；租金及租金支付：租金实行年租赁期间包干制，第一阶段租赁期（2016年12月1日至2021年11月30日）年租金1000000元，其中2016年12月1日至2018年5月30日为入场安装期及装修免租期，第二阶段租赁期（2021年12月1日至2025年11月30日）根据通胀物价涨幅和整体经营情况，年租金1080000元；缴纳方式为每半年缴纳（一次）房租，采取先交费后使用原则；2016年12月1日至2018年5月30日为入场安装期及装修免租期，免租期及装修期内的水、电及其他费用由被告承担（自合同签订并生效之日起合同期满够5年，被告享受此优惠，如不到5年将补交免租期的租金1500000元）；2018年6月1日至2019年5月30日的房屋租金1000000元，分两次缴纳，每次缴纳半年租金500000元，上半年租金于2017年12月30日之前交纳，下半年租金于2018年5月30日前交纳；第二次租金（2019年6月1日至2020年5月30日）1000000元分两次缴纳，上半年租金500000于2018年12月30日前交纳，下半年租金500000元于2019年6月1日前交纳，后期租金支付时间以此类推；原告保证金龙市场的供电、供水及供暖正常使用；被告欠水、电和暖气费用超过1个月，原告有权解除本合同；被告未按照约定时间交纳租金超过30日，原告有权解除本合同，被告交付的保证金归原告所有；原、被告应当按约履行合同条款，如有违反承担违约责任，违约方应当向对方支付年租金20%的违约金，并承担其他损失。2017年1月10日，原、被告签订补充协议一份，约定金龙市场北楼（指47号楼）已经出租十八户，出售一户，合计面积共1081.92平方米，其租户同常盛房产于2015年签订了3-5年（即2015年至2018年）租赁合同，在租赁合同期间，经原、被告双方协商同意，保证租赁商户平稳过渡至原告的租赁合同履行完毕，租金归原告，被告保证在此期间不与租户发生矛盾纠纷；若在此期间经过协商，上述十八名租户出现中途解除租赁合同或租赁期限届满不再续租的，由原告协调并承诺与这些租赁户解除合同并不再续租；常盛房产与恒美物业签订的《物业服务合同》日期为2016年8月1日至2017年7月30日，此期间合同继续履行，2017年1月30日前的物业费由常盛房产承担，云游物流承担后期（2017年2月1日至2017年7月30日）的物业费至合同终止，此期间被告应与恒美物业另行签订物业服务补充合同。2017年3月24日，原、被告签订《补充协议》一份，约定2017年3月14日，恒美物业退出金龙镇市场的管理，由被告对租赁原告所有的金龙镇综合市场南北两栋商业楼房屋负责整体管理；被告负责租赁市场的水、电、暖系统的维护维修、运行管理，按照政府文件规定收取费用，自负盈亏。同日，原、被告与恒美物业进行水、电及公共设施交接。2018年3月31日，原、被告签署《会议纪要》一份，主要内容为原、被告继续履行租赁合同；其他租户与原告租期到后不再续约，另转租被告。购房户的物业服务由被告管理；电费损失24000元、跑水3次维修费4000元、跑水费120000元共计148000元，原、被告各承担一半即74000元（被告在4月7日前向原告支付垫付费用46000元）。2018年4月3日，原、被告再次签订《补充协议》一份，约定经原告书面同意，被告可以将租赁房屋的部分面积进行转租，原租赁合同规定的双方责任义务不因转租而改变；转租的合同期限不得超过原、被告签订的《房屋租赁合同》主合同期限；被告应当在转租合同中约定，如果原、被告提前终止主合同，转租合同应当同时终止；原告解除与被告签订的主合同《房屋租赁合同》，此协议自动失效。2018年7月10日，原告向被告发出两份催款函，一份催促被告于2018年7月20日前履行支付2017年12月30日、2018年5月30日两期租金100万元的义务，否则将依据约定解除合同，并要求被告承担年租金20%的违约金；一份催促被告在2018年7月20日前履行支付垫付费用46000元的义务。2018年8月22日，被告向原告发出《通知函》，称其准备在8月31日前支付租金50万元、水费4.6万元，请原告开具增值税专用发票并提供对公账户，便于其及时支付款项。2018年8月27日，原告向被告开具金额总计50万元的增值税专用发票五张。但被告未向原告付款。2019年5月21日，原告再次向被告发出催款函，催促被告于2019年5月30日前履行支付2017年12月30日、2018年5月30日、2018年12月30日、2019年5月30日应支付的四期租金200万元，以及垫付水费75080.4元、垫付费用46000元的义务，否则2019年5月31日为原告向被告送达解除房屋租赁合同的时间。庭审中，原、被告一致确认至2019年10月，被告应向原告交纳的水费为87811.4元。本院认为，本案争议的焦点为：一、常盛公司主张云游公司存在违约的事实是否成立；二、云游公司主张常盛公司存在违约的事实是否成立；三、涉案房屋的水、电、暖、消防等设施设备被冻损坏，责任在何方。根据原、被告举证、质证及庭审调查情况，本院对争议焦点综合分析认定如下：一、常盛公司主张云游公司存在违约的事实是否成立。常盛公司与云游公司在租赁合同中约定租金缴纳方式为每半年缴纳一次，采取先交费后使用原则；2016年12月1日至2018年5月30日为入场安装期及装修免租期，2018年6月1日至2019年5月30日的房屋租金1000000元，分两次缴纳，每次缴纳半年租金500000元，上半年租金于2017年12月30日之前交纳，下半年租金于2018年5月30日前交纳；第二次租金（2019年6月1日至2020年5月30日）1000000元分两次缴纳，上半年租金500000于2018年12月30日前交纳，下半年租金500000元于2019年6月1日前交纳，后期租金支付时间以此类推。常盛公司曾两次催促云游公司交纳租金，云游公司曾承诺支付，但至今未支付。云游公司辩称其没有交纳房租是因为常盛公司没有就租赁房屋与供热公司签订供热合同，租赁房屋不能正常使用，其享有先履行抗辩权。本院认为，其一，虽然常盛公司未就涉案房屋与供热公司签订供热协议，但2017年、2018年供热公司均对涉案房屋进行了供暖，可见常盛公司未与供热公司签订供暖协议，并未影响供热公司向涉案房屋供暖，云游公司据此拒付租金，于法无据；其二，涉案房屋仅在每年10月15日至次年4月15日需要供暖，每年4月16日至10月14日期间不存在需供暖问题，云游公司亦没有支付该期间的租金，云游公司辩称因租赁房屋不能正常使用而未交租金的理由亦不成立。根据双方房屋租赁合同的约定，云游公司应及时交纳水费，云游公司认可至2019年10月其欠付水费87811.4元，常盛公司曾催缴部分费用，云游公司曾承诺支付，但至今未付。综上，本院认为，常盛公司主张云游公司存在违约的事实成立。二、云游公司主张常盛公司存在违约的事实是否成立。云游公司辩称常盛公司未就涉案房屋与供热公司签订供热协议，致使涉案房屋暖气不热，故常盛公司没有向其交付可以使用的房屋，且部分商铺被常盛公司出租、1间被出售，至2017年11月才交付19间商铺，至今还有一间商铺租期未满，常盛公司仍在收取租金，故常盛公司没有按合同约定全面交付租赁房屋，存在违约。本院认为，其一，常盛公司提交的《竣工验收交接证明书》、《系统工程预验收记录单》、云游公司提交的《克拉玛依市房屋权属登记查询信息单》，可以证实涉案房屋系经相关部门验收合格、外配供热工程已通过供热部门验收，且已进行权属登记的建筑物。2017年供暖期云游公司与供热公司自行达成供暖协议，供热公司也实际进行了供暖，表明涉案房屋的供暖设施正常且可以正常通暖。至于供暖应当达到何种温度，应以用热方与供热方签订的供热协议为准，常盛公司非供热主体，不能控制及保障供暖温度。如涉案房屋因供热系统设计缺陷导致供热后仍然达不到承租人与出租人约定的温度，承租人可以选择解除合同、减少租金、要求出租人改造供热设施、使用替代或补充供热方式等予以解决，但不能认定常盛公司交付的租赁房屋不具备使用条件。其二，常盛公司与云游公司2016年12月1日签订的《房屋租赁合同》第4条载明，甲方（指常盛公司）负责市场内的综合管理配套包括：水、电、暖气畅通和具有单独计量体，现有租赁商户搬离协商…；2017年1月10日双方签订的《补充协议》第一条载明：金龙市场北楼已经出租十八户，出售一户，合计面积1081.92平方米，其租户同常盛公司于2015年签订了3-5年（即2015年至2018年）的租赁合同；在租赁合同期间，经甲乙双方协商同意，保证租赁商户平稳过渡至甲方租赁的合同履行完毕，租金归甲方；乙方保证在此期间不与租户发生矛盾纠纷…；第二条载明：若在此期间经过协商，上述十八名租户出现中途解除租赁合同或租赁期限届满不再续租的，由甲方协调并承诺与这些租赁户解除合同并不再续租。从双方的房屋租赁合同、补充协议中可以看出，云游公司在签订房屋租赁合同时，对涉案房屋存在18间商铺已出租、1间已出售的情况是明知的，且双方通过补充协议的方式进行了解决，并非常盛公司未全面履行交付租赁房屋的义务。常盛公司至今仍在收取租金的1间商铺，租期至2021年4月30日届满，根据双方签订的补充协议，租金归甲方，故常盛公司收取该租金并未违反双方补充协议的约定。综上，本院认为，云游公司主张常盛公司存在违约的事实不成立。三、涉案房屋水、电、暖、消防等设施设备被冻损坏，责任在何方。云游公司抗辩暖气管线被冻裂是因为常盛公司未按供热部门出具的暖气改造方案进行改造，导致供热温度低，遇大风降温及突然停暖，导致暖气管线被冻裂，责任在常盛公司。常盛公司认为云游公司未尽到物业管理责任，在大风导致停暖后，没有及时关闭窗户及排空暖气管线中的水导致暖气管线被冻裂，水、电、暖、消防等设施设备被冻坏。本院认为，其一，云游公司没有提交证据证实供热后暖气不热系常盛公司未按供热部门出具的暖气改造方案改造暖气所致；其二，云游公司未提交证据证实供热温度低，遇大风降温及突然停暖必然导致暖气管线被冻裂。涉案房屋暖气管线被冻裂时，云游公司不仅是涉案房屋的占有使用方，亦是涉案房屋的物业管理方。云游公司作为物业管理方，遇恶劣天气时，应尽到巡检物业设施设备的职责，在发现物业设施设备存在被冻危险或已经被冻后，应采取相应的措施予以防范或及时疏通，避免暖气管线被冻后，长时间停暖导致水、电、暖、消防等设施设备被冻损坏。云游公司未提交证据证实自己已尽到物业管理责任仍无法避免暖气管线被冻，水、电、暖、消防等设施设备被冻损坏的结果。因此，本院认为，涉案房屋水、电、暖、消防等设施设备被冻损坏，责任在云游公司。本院认为，常盛公司与云游公司签订房屋租赁合同后，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。云游公司至今未履行支付房屋租金的义务，且拖欠至2019年10月的水费87811.4元。云游公司不履行交纳租金的义务，致使常盛公司的合同目的不能实现，常盛公司可以要求解除双方签订的房屋租赁合同；云游公司未按约定支付租金及欠交水费已远远超过30日，根据双方房屋租赁合同约定，常盛公司亦享有解除房屋租赁合同的权利。常盛公司诉请解除双方2016年12月1日签订的房屋租赁合同、2017年3月24日、2018年4月3日签订的补充协议，云游公司同意解除，本院予以确认。常盛公司诉请云游公司支付2016年12月1日至2019年11月30日期间的租金300万元。本院认为，按双方合同约定的年租金100万元，2018年6月1日至2019年11月30日的租金应为150万元。双方在合同中约定，2016年12月1日至2018年5月30日为入场安装期及装修免租期，自合同签订并生效之日起合同期满5年，云游公司方可享受此优惠，如不到5年将补交免租期的租金1500000元。现双方的合同履行未满5年，根据前述约定，云游公司应补交免租期的租金。云游公司认为免租期内常盛公司收取了已租18户商铺的租金，应予以扣除。本院认为，双方在约定租赁合同未满5年，云游公司应支付免租期租金150万元时，是在云游公司明知有18间商铺已出租，租金由常盛公司收取的情况下约定的，因此，对云游公司主张免租期的租金应扣除常盛公司收取的该18户商铺租金的意见，与双方的约定不符，本院不予采信。云游公司称常盛公司于2017年3月才交付涉案房屋，但未提交相应证据；常盛公司称涉案房屋于2016年12月1日交付，并提交恒美物业公司出具的证明一份，云游公司对该证明不予认可。本院认为，该证明系恒美物业公司单方出具，真实性无法核实，对该证据不予采信。根据双方2017年1月10日签订的补充协议所载“2017年1月30日前的物业费由常盛公司承担，云游公司承担后期（2017年2月1日至2017年7月30日）的物业费”的内容，本院酌情认定常盛公司于2017年2月1日交付涉案房屋。根据双方约定的免租期租金标准（2016年12月1日至2018年5月30日150万元），云游公司应支付2017年2月1日至2018年5月30日的租金为1333333元（150万元÷18个月×16个月）。对常盛公司要求云游公司支付2016年12月1日至2019年11月30日租金300万元的诉讼请求，本院支持2833333元（1500000元+1333333元）。庭审中，常盛公司称其收取了应交纳给云游公司的47栋25号承租户张金杰的租金23881.5元，同意从云游公司应交的租金中扣除。因此，云游公司应支付常盛公司2016年12月1日至2019年11月30日的租金为2809451.5元（2833333元-23881.5元）。常盛公司诉请云游公司支付违约金60万元，理由是双方在房屋租赁合同中约定违约方应当向对方支付年租金20%的违约金。云游公司至今应支付三年租金300万元，20%为60万元。云游公司辩称双方约定的违约金为年租金的20%，年租金为100万元，20%为20万元，如果法庭不采纳其抗辩意见，认为双方约定的违约金过高，请求调整。本院认为，云游公司系分期交纳租金，只要有一期违约，常盛公司即可主张违约金，如再次违约，常盛公司可再次主张违约金，即常盛公司可按违约次数主张云游公司支付违约金。现云游公司未交纳租金已超过三期，常盛公司主张违约金60万元，符合合同约定。对云游公司的抗辩意见本院不予采纳。云游公司认为违约金过高，主张调整。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，常盛公司未举证证明云游公司违约给其造成的损失。本院认为，云游公司未支付租金给常盛公司造成的损失为相应的利息损失，按双方合同约定，云游公司未支付的租金分别为2017年12月30日50万元、2018年5月30日50万元、2018年11月30日50万元、2019年6月1日50万元、2019年11月30日50万元，按银行同期贷款利率6%计算，利息共计200000元（50万元×6%÷12个月×80个月），不超过该损失30%的金额为260000元，故本院酌情调整违约金为260000元。常盛公司诉请云游公司支付房屋租赁费损失（自2019年12月1日起至判决生效之日止，按照年租金100万元计算）、赔偿原告租赁房屋被占用期间的损失（自判决生效之日起至租赁房屋全部交付原告之日止），按年租金100万元计算。本院认为，因诉讼及履行的原因，云游公司未归还租赁房屋期间，势必造成常盛公司的租赁费损失，常盛公司该诉讼请求没有超出合理范围，本院予以支持。云游公司称因新冠病毒肺炎疫情防控原因，疫情期间其停工停产，应扣除相应的租金。常盛公司认为为保障疫情防控期间民生需要，物流行业不在停工停产范围。本院认为，从常盛公司提交的微信截图看，2020年1月30日、2月3日、2月6日、2月9日云游公司在其微信公众号上发布“保障油田生产物资供给”及招揽运输货物等经营信息，因此云游公司不能证实其在疫情期间停工停产，对云游公司该主张，本院不予支持。双方确认至2019年10月云游公司欠付常盛公司水费87811.4元，对常盛公司诉请云游公司支付水费87811.4元的诉讼请求，本院予以支持。涉案房屋的水、电、暖、消防等设施设备被冻损坏，责任在云游公司，对常盛公司诉请云游公司修复涉案房屋室内室外被冻损坏的水、电、暖、消防等设施设备至正常使用状态的诉讼请求，本院予以支持。云游公司因违约导致合同解除，无权要求常盛公司赔偿其损失，对云游公司反诉常盛公司赔偿装修损失441922.5元，生产损失、设备搬迁费1040000元，合计1481922.5元的反诉请求，本院不予支持。综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）新疆常盛房屋地产开发有限公司与被告（反诉原告）克拉玛依市云游物流有限责任公司2016年12月1日签订的《房屋租赁合同》、2017年3月24日、2018年4月3日签订的《补充协议》；二、被告（反诉原告）克拉玛依市云游物流有限责任公司支付原告（反诉被告）新疆常盛房屋地产开发有限公司租金2809451.5元、违约金260000元，合计3069451.5元，于本判决生效后三日内付清；三、被告（反诉原告）克拉玛依市云游物流有限责任公司支付原告（反诉被告）新疆常盛房屋地产开发有限公司房屋租赁费损失（自2019年12月1日起至判决生效之日止，按照年租金100万元计算）、赔偿原告租赁房屋被占用期间的损失（自判决生效之日起至租赁房屋全部交付原告之日止），按年租金100万元计算；四、被告（反诉原告）克拉玛依市云游物流有限责任公司支付原告（反诉被告）新疆常盛房屋地产开发有限公司水费87811.4元，于本判决生效后三日内付清；五、被告（反诉原告）克拉玛依市云游物流有限责任公司修复金龙镇万向路45号、47号房屋室内室外被冻损坏的水、电、暖、消防等设施设备至正常使用状态，于本判决生效后十日内履行；六、驳回原告（反诉被告）新疆常盛房屋地产开发有限公司的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）克拉玛依市云游物流有限责任公司的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息;未履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费36302元，原告（反诉被告）新疆常盛房屋地产开发有限公司负担5223元，被告（反诉原告）克拉玛依市云游物流有限责任公司负担31079元；反诉费9069元，由被告（反诉原告）克拉玛依市云游物流有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院。   审  判  长   郭 飞人民 陪 审员   沈留军人民 陪 审员   李爱丽   二 ○ 二 ○ 年 四 月 十 日 书  记  员   张雪君