福建省南平市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽07民终272号 上诉人(原审被告)：福建星光造纸集团有限公司，住所地南平市延平区滨江北路177号（游泳池及附楼）。 法定代表人：林少金，董事长。 委托诉讼代理人：吴隆政，福建武夷律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：翁宗光，男，1975年4月7日出生，汉族，身份证住址福清市，现住南平市延平区。 委托诉讼代理人：邹仲敏，福建联政律师事务所律师。 上诉人福建星光造纸集团有限公司（以下简称星光集团）因与被上诉人翁宗光房屋买卖合同纠纷一案，不服南平市延平区人民法院(2019)闽0702民初3618号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 星光集团上诉请求：撤销一审判决，改判驳回翁宗光的诉讼请求或发回重审。事实和理由：1.《南纸黄林路职工商住楼（库房）预售合同》无效。涉讼房产登记在星光集团名下，因星光集团系全民所有制企业，在转让国有资产时应当严格按照《中华人民共和国企业国有资产法》《国有资产评估管理办法》《企业国有产权转让管理暂行办法》（现已失效）等相关法律法规和规章的规定执行，即应当对转让的有关资产进行评估，还应当在依法设立的产权交易机构中公开交易。涉讼房产未按规定程序和在指定场所中交易，而是采取以工程款抵扣购房款的方式由买卖双方自行交易，违反了法律法规强制性规定及公开、公平、公正的交易原则，损害了社会公共利益，合同应为无效。2.翁宗光在签订合同时就已经预见并知晓该交易有违企业国有资产转让的相关规定，可能存在产权证在一定时期内无法办理的风险。本案正是由于该交易违反了企业国有资产转让的相关规定，才导致过户问题多年来无法得以解决。 翁宗光答辩称，1.涉讼房产性质为全民单位自管产，自管产是指国家划拨给全民所有制单位自己直接管理的资产，可以由单位自行处分。2.星光集团在本案中引用的法律法规、部门规章及规范性文件均发布于涉讼房产买卖后，与本案均无关联。3.涉讼房产已实际交付并由翁宗光长期占有使用。4.涉讼房屋占用范围内的土地使用权性质为出让地，可由星光集团自主对外出售，星光集团应当依约将产权转移登记至翁宗光名下，该行为并不损害他人利益。 翁宗光向一审法院提出诉讼请求：1.星光集团将坐落南平市延平区滨江北路177号（职工集资住宅综合楼）91幢负4层4号（原一层111号）库房权属（南房权证字第××号）转移至翁宗光名下；2.星光集团将坐落南平市延平区滨江北路177号（职工集资住宅综合楼）91幢负4层3号（原一层112号）库房权属（南房权证字第××号）转移至翁宗光名下。 一审法院认定事实：星光集团以协议出让方式取得位于南平市块面积为830平方米的土地使用权。经批准星光集团在上述地块建设职工集资住宅综合楼，并于2004年6月10日授权福建南平星光花卉服务有限公司（以下简称星光花卉公司）全权代表星光集团处理新建南纸“黄林路职工集资楼工程”的有关售房签订合同和职工申请住房公积金贷款等方面的办理和担保事务。2004年2月15日，星光花卉公司（合同中为甲方）与翁宗光（合同中为乙方，非星光集团职工）签订《南纸黄林路职工商住楼（库房）预售合同》。主要内容：甲方同意将南纸黄林路职工集资商住楼一层111、112号库房出售给乙方。该二间库房总建筑面积60.82平方米，套内建筑面积59.22平方米，每平方米售价为2375元，合计总金额144447.50元。合同生效后的二十四个月内，甲方须将符合合同第三条的约定，并按政府相关部门的要求验收合格的集资房，在乙方交清本套住宅购房款的同时交付乙方使用。本合同第六条约定“1、该库房先办至甲方名下后，再由甲方按交易方式转至乙方名下，并确认产权为100%。办证（交易）费用由乙方自理；2、乙方必须按办证（交易）的要求，向甲方提供所需的材料并协助甲方办证；3、若甲乙双方在一定时期内无法办理产权证或交易，甲方认定本合同可视为乙方的产权证明，并同意在为办证（交易）期间，代乙方缴纳（费用乙方负担）可能发生的各项费用”。合同签订后，翁宗光分别于2004年11月23日、2004年12月9日、2005年8月31日向星光集团支付购房款80000元、50000元、14447元，合计购房款144447元。星光集团于2005年12月将涉讼房产交付翁宗光，由翁宗光占有使用。 另查明，南平市住房委员会办公室于2007年6月14日发布的《关于福建星光造纸集团公司集资建房产权界定的意见》〔南房委办（2007）集字07号〕中载明：“经审核你单位（滨江北路177号91幢）46户职工集资建房符合省、市有关规定，个人住房的实际单价为1118元／平方米……现同意你单位46户产权比例为100%，请持本意见及其他相关材料到房地产及土地管理部门办理房屋所有权证和土地使用权证。附：集资建房产权比例测算表。”涉讼房产没有在所附的《集资建房产权比例测算表》名单中。星光集团于2006年11月8日取得涉讼房产的房屋所有权证，证号为南房权证字第××号、第××号。证书记载：房屋所有权人“福建星光造纸集团公司”，产别“全民单位自管产”，附记“2005年5月11日新建的产业。2006年10月19日产权分割”。 同时查明，星光集团职工集资住宅综合楼建筑层数共十层，其中三至十层为职工住宅。涉案房屋位于该职工集资住宅综合楼的一层，非职工住宅。 一审法院认为，涉讼房产为星光集团集资房，根据《经济适用住房管理办法》规定，单位集资房是经济适用房的组成部分。翁宗光与星光花卉公司签订的《南纸黄林路职工商住楼（库房）预售合同》，系双方真实意思的表示。因经济适用房属于保障性质的政策性住房，其购买资格应当按照规定的程序进行审核。翁宗光虽未举证证明其符合经济适用房的购买资格，但从双方实际履行情况分析，星光集团于2006年11月8日办理了涉讼房产的产权登记，而涉讼房产从2005年12月交付翁宗光后即一直由翁宗光占有使用至今。可见，涉讼房产虽登记在星光集团名下，但星光集团认可涉讼房产实际所有权人系翁宗光，星光集团与翁宗光之间事实上的房屋转让合法有效，故翁宗光主张星光集团协助其将涉讼房产转移登记至其名下的诉讼请求，具有事实依据和法律依据，予以支持；对于星光集团以涉讼合同违反相应行政法规的规定，损害国家及单位其他职工的利益为由，主张涉讼合同无效的抗辩理由,一审法院认为，涉讼房产性质上虽为星光集团集资房，但该涉讼房产为非职工住宅部分，其未影响其他供应对象对经济适用房的合法权益。且翁宗光与星光花卉公司签订的《南纸黄林路职工商住楼（库房）预售合同》签订于2004年2月15日，而《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》及《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》均施行于2006年5月24日之后。根据法不溯及既往的原则，上述两文件关于对经济适用房的相应禁止性规定无法溯及本案涉讼合同。因此，星光集团的上述抗辩理由不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决：福建星光造纸集团有限公司应于判决生效之日起十日内将江滨北路177号（职工集资住宅综合楼）91幢负4层3号、4号（原一层112号、111号）库房（权属证号分别为：南房权证字第××号、南房权证字第××号）权属转移登记至翁宗光名下。 二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下： 二审中，翁宗光提交星光花卉公司法定代表人李登福于2010年6月13日出具的一份《证明》，拟证明因未能向施工单位履行工程款给付义务，星光集团将涉讼房产出售于翁宗光。星光集团质证对该证据的真实性、合法性和关联性均无异议，认可当时交易的背景系因星光集团无法支付工程款。因双方对于涉讼房产交易的背景均无异议，本院予以采信。 对一审法院认定的事实，星光集团提出，星光集团职工集资住宅综合楼中原二至十层为职工住宅。翁宗光对星光集团的异议予以认可。本院对该异议予以采纳。本院对一审查明的其他事实予以确认。 另查明，一、星光集团因无法支付职工集资住宅综合楼的建设工程款，将涉讼房产出售给翁宗光。二、星光集团职工集资住宅综合楼建筑层数共十层，其中原二至十层为职工住宅。 本院认为，本案二审争议焦点为：《南纸黄林路职工商住楼（库房）预售合同》的效力问题。 关于合同效力问题，应当依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定予以审查。首先，《南纸黄林路职工商住楼（库房）预售合同》系翁宗光与星光集团双方真实意思表示。经查，星光集团因拖欠工程款需出售部分房产以回笼资金，自愿将涉讼房产出售给翁宗光。虽然《南纸黄林路职工商住楼（库房）预售合同》由星光花卉公司与翁宗光在星光集团出具书面授权之前签订，但合同签订后，星光集团将涉讼房产交由翁宗光使用，可以视为其已通过实际行为对涉讼合同予以追认。此外，《南纸黄林路职工商住楼（库房）预售合同》于订立时不存在欺诈、胁迫、乘人之危和损害第三人利益等情形，系平等协商后达成的契约。故合同能产生直接拘束星光集团与翁宗光之效力。 其次，《南纸黄林路职工商住楼（库房）预售合同》为无效合同之主张不能成立。第一，《福建省城镇集资建房管理规定》第二条规定：“集资建房是指国家、单位、个人三者共同出资，由单位组织兴建公寓式住宅的行为。”经查，涉讼土地使用权类型为“出让”，且涉讼房产单位产权比例为100%，这意味着涉讼房产建设过程中不存在单位和个人共同出资之情形，因此涉讼房产虽以单位集资建房名义兴建，但并不符合集资建房的定义。故认定涉讼合同效力问题不适用集资建房的相关规定。第二，星光集团将涉讼房产出售给翁宗光，是为了回笼资金以完成职工集资住宅综合楼的建设，交易本身亦不违反等价有偿的原则。本案并无证据证明双方存在恶意串通损害国家利益的行为，不宜认定涉讼合同无效。星光集团以涉案合同违反《国有资产评估管理办法》《企业国有产权转让管理暂行办法》（现已失效）等相关法律法规、部门规章和相关规范性文件，主张合同无效，不能成立。 最后，《南纸黄林路职工商住楼（库房）预售合同》已实际履行。经查，翁宗光在签订合同后依约全额支付购房款。星光集团亦于2005年12月将涉讼房产交付翁宗光占有使用，双方均已实际履行涉讼合同的主要义务。星光集团因建房缺乏资金而出售涉讼房产，嗣后又以合同无效为由拒不履行办证义务，有违诚信原则，本院对其主张不予支持。 此外，一审判决于主文中列明的“江滨北路177号”应为笔误，本院直接予以纠正为“滨江北路177号”。 综上所述，福建星光造纸集团有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人福建星光造纸集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 乐 芳 审判员 张聪荣 审判员 江琳清 二〇二〇年四月十七日 法官助理张钰梅 书记员薛景 本案所依据的主要法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。