江苏省连云港市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏07民终724号 上诉人（原审原告、案外人）：李学强，男，汉族，1975年1月19日出生，住所地江苏省灌云县。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：茆汝友，男，汉族，1955年4月14日出生，住所地江苏省灌云县。 第三人（被执行人）：朱亚江，男，汉族，1954年3月4日出生，住所地江苏省灌云县。 上诉人李学强与被上诉人茆汝友、第三人朱亚江案外人执行异议之诉一案，不服连云港市海州区人民法院（以下简称海州区法院）（2019）苏0706民初9472号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。 李学强上诉请求：撤销（2019）苏0706民初9472号民事判决，依法改判，判令停止对涉案房产的查封执行，一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，适用法律不当。2019年1月24日上诉人与第三人签订房屋买卖合同，第三人就其开发的位于四队镇四队小学南侧楼房一楼从西往东数第二间房屋卖给上诉人，价格为13万元，付款方式为现金一次性付清，同日第三人出具收条，收到房屋全部价款，这足以说明，上诉人与第三人的买卖房屋行为已结束。房屋买卖合同的签订主要是约束双方当事人的权利义务，该合同应为合法有效，因为小产权的房屋买卖农村实为普遍，这种买卖行为并不违反国家法律行政法规规定。在2016年前后朱亚江开发买卖几百户小产权房产，上诉人为其打桩，其欠上诉人打桩费8万元，这8万元包机械费和参与打桩的人工费，在买房时冲抵房款属实，房屋买卖合同所写现金一次性支付只能说明我不欠房款，这一条主要存在约束第三人不得再向我索要房款，与其他人没有约束义务，5万元现金是从上诉人家属的银行卡取出的，有取款记录，买卖房屋的时间为2019年1月24日，查封房屋的时间是在2019年4月2日，买卖房屋早于查封房屋，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第一、二、三项规定，上诉人享有可以排除强制执行的一般房屋买受人的物权期待权。 茆汝友辩称，1、上诉人所举的证据不能证明其已支付涉案房屋全部购房款，其提供证据与庭审陈述内容相互矛盾，应不予采信。2、购房合同签订在案件执行之后，在明知法院已经对朱亚江采取执行措施的情况下，仍然与朱亚江签订虚假的房屋买卖合同，为朱亚江规避执行提供帮助。3、上诉人未与朱亚江签订真实的承揽合同，无证据证明双方债权债务清偿届满及具体金额，亦无证据证明上诉人与朱亚江签订合法有效的以房抵债协议，本案不存在以房抵债的问题。4、上诉人并未提供证据证明其在法院查封前已合法占有涉案房屋。5、涉案房产并未取得相关政府部门的规划许可及施工许可等手续，上诉人明知涉案房屋不能办理登记而购买或抵债，系因自身原因导致涉案房屋不能办理过户登记手续。 朱亚江未到庭，亦未提交书面陈述意见。 经审理查明，2018年7月5日，灌云县四队镇人民调解委员会作出灌（四队）调（2018）18号人民调解协议书，经调解，茆汝友与朱亚江达成如下协议：1.双方确认借款本金数额壹佰叁拾肆万（134万元）及利息柒拾万捌仟元（70.8万元）（利息按年利率24%计算至2018年7月9日）；2.朱亚江于2018年7月9日向茆汝友偿还本金及利息。履行方式、时限：2018年7月9日一次性偿还本金及利息，共计204.8万元。2018年7月5日，江苏省灌云县人民法院作出（2018）苏0723民特14号民事裁定：申请人茆汝友与朱亚江于2018年7月5日经灌云县四队镇人民调解委员会主持调解达成的调解协议有效。当事人应当按照调解协议的约定自觉履行义务。一方当事人拒绝履行或者未全部履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 根据茆汝友的申请，江苏省灌云县人民法院于2018年7月17日立案强制执行，案号为（2018）苏0723执1721号。2019年2月14日，本院作出（2019）苏07执监8号执行裁定：申请执行人茆汝友与被执行人朱亚江民间借贷纠纷一案[执行依据为：灌云县四队镇人民调解委员会于2018年7月5日作出的灌（四队）调（2018）18号人民调解协议书]由海州区法院执行。海州区法院于2019年2月27日立案执行，案号为(2019)苏0706执1115号。在本案执行过程中，该院于2019年3月14日作出(2019)苏0706执1115号执行裁定：对被执行人朱亚江银行存款300万元予以冻结、扣划，或查封相应价值的财产，或扣留、提取相应价值的收入。2019年4月2日，该院采取加贴封条、张贴公告的方式查封了被执行人朱亚江开发的位于灌云县小学南侧楼房一楼从西往东数第二间房屋（一、二两层）（以下简称涉案房屋）等房产。案外人李学强提出异议，认为涉案房屋是其以13万元购买，房款是现金一次性支付，涉案房屋已交付，尚未装修入住，请求停止对灌云县小学南侧楼房一楼从西往东数第二间房屋（一、二两层）的执行，并解除对该房屋的查封。海州区法院于2019年10月18日作出（2019）苏0706执异341号执行裁定书，驳回案外人李学强的异议请求。 李学强不服该裁定，向海州区法院提起执行异议之诉称，被执行人欠申请执行人204万元，而被执行人己有银行存款被冻结扣划了300万元偿还，204万是用不了的，我所购买的一间二层楼房是被执行人在2016年欠我打桩款8万元，在2019年1月24日、25日分别从银行提出5万现金，共计13万元购买该房，买卖己成立，该房已实际交付，法院查封涉案房屋不当。 一审法院经审理查明，灌云县小学南侧楼房系第三人朱亚江开发建设，但未取得相关政府部门的规划许可及施工许可等手续，无法办理不动产登记。 2019年1月24日，李学强与朱亚江签订《房屋买卖合同》，约定朱亚江将其开发的位于四队小学围墙南侧的六层底层（1-2）西头第二间房屋以13万元的价格出售给李学强，现金一次性支付。同日，朱亚江出具收条一份，载明收到李学祥房款壹拾叁万元整，一次性付清。 2019年10月24日，朱亚江出具证明一份，载明：欠打桩款2016年6月3日欠李学强桩款壹仟叁佰贰拾米每米包括机器人工费用合计捌万零伍佰贰拾元整款项冲抵。李学强陈述2019年1月24日、1月25日两天取款5万元支付给朱亚江，另外用朱亚江欠8万元打桩款冲抵购房款。 李学强庭审中还陈述签订合同当天，朱亚江将涉案房屋交付给李学强，李学强陈述其刚开始打地坪装修，尚未入住。 一审法院认为，本案系茆汝友申请执行朱亚江被查封的房屋时，李学强以案外人的身份就执行标的提起的案外人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，李学强就其对涉案房屋否享有足以排除执行的民事权益负有举证义务，应就已履行付款义务进行举证。 根据李学强与第三人朱亚江签订的房屋买卖合同约定，李学强应向第三人朱亚江支付购房款13万元。李学强陈述其支付给朱亚江5万元现金，另外8万元系用打桩款冲抵。关于李学强陈述的上述付款情况，该院认为，李学强虽然举证其配偶的银行卡取款记录，但是该取款记录上显示的所取出的款项李学强并不能证明是实际向朱亚江交付的购房款，对于8万元的打桩款，朱亚江于2019年10月24日才出具证明抵冲购房款，与房屋买卖合同上约定的购房款现金一次性支付的内容相互矛盾，并且，李学强在异议审查阶段也向该院陈述涉案房屋的购房款系现金一次性支付、不存在抵账情形，与本案庭审中陈述的付款情况相矛盾，因此，李学强所举的证据不能证明其已支付涉案房屋全部购房款，李学强并不享有可以排除强制执行的一般房屋买受人的物权期待权、不具有排除强制执行的民事权益，其要求停止对涉案房产的强制执行并解除查封的诉讼请求以及要求确认涉案房产归李学强所有的诉讼请求均应予驳回。第三人朱亚江经该院合法传唤未到庭参加诉讼，视为对其相关诉讼权利的放弃。据此，该院于2019年12月26日作出（2019）苏0706民初9472号民事判决：驳回李学强的诉讼请求。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据双方当事人的诉辩观点，本案争议焦点问题是李学强是否已经支付完毕诉争房产的全部价款。根据李学强提供的其与被执行人朱亚江签订的买卖合同显示，合同约定房产总价为13万元，付款方式为一次性现金付款，异议审查期间，李学强也再次重申系现金一次性付清，不存在抵账。但在异议之诉审理期间，李学强当庭陈述称除5万元现金支付外，余款8万元系用打桩款冲抵。本案一、二审期间，李学强均未对其主张的款项支付的细节矛盾之处作出合理解释，故本院认为一审法院结合本案其他证据及当事人陈述，认定李学强未能举证证实其完成全部款项支付的处理结论正确，李学强的上诉主张无事实和法律依据，本院依法予以驳回。 综上所述，李学强的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2900元，由上诉人李学强负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杜兴淼 审 判 员 胡海涛 审 判 员 李红梅 法官助理 于学金 二〇二〇年四月二十二日 书 记 员 孙宗慧 法律条文附录 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。