上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终1363号上诉人（原审被告）：周建国，男，1993年3月14日出生，汉族，住江西省抚州市临川区。委托诉讼代理人：费维松，上海旭灿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海扬鸣物业管理有限公司，住所地上海市宝山区高逸路112-118号3幢4384室。法定代表人：韩庆文，总经理。委托诉讼代理人：王月辉，上海汉盛律师事务所律师。上诉人周建国因与被上诉人上海扬鸣物业管理有限公司（以下简称扬鸣公司）居间合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初70701号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人周建国上诉请求：撤销一审判决第一、二项，依法改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求。事实和理由：1.上诉人与被上诉人之间于2019年6月6日签订的《房屋中介服务合同》是被上诉人单方提供的格式合同，相关的权利义务条款也是格式条款，应当根据合同法关于格式条款规定认定条款效力。合同第三条第（四）项“不得在委托期限内及期限届满后90日内与乙方介绍的出租人进行私下交易”，严重限制上诉人主要权利，属于无效条款。一审法院以“90”是手写认定被上诉人履行提示说明义务，完全不合逻辑；条款中的“私下交易”按照通常的理解应当是上诉人撇开被上诉人直接与其介绍的出租方进行沟通并签订合同，实际上上诉人并没有私下与出租人接触，上诉人与出租人之间的《商铺租赁合同》是在第三方中介公司撮合下完成，不属于该条款约定的“私下交易”。2.《房屋中介服务合同》约定的委托期限自2019年6月1日至7月1日止，合同期满双方未签订延长委托期限协议，合同到期终止。上诉人与被上诉人进行沟通不能认定是对委托期限延长。被上诉人向上诉人继续提供相关信息应当视为被上诉人希望与上诉人建立新的居间服务关系，双方并未达成一致意见，也未形成新的居间服务合同关系，被上诉人无权按照已经终止的合同向上诉人主张权利。另外，被上诉人主动退还意向金也可以确定双方之间的委托关系已经解除。3.被上诉人在居间服务过程中应当告知上诉人商铺的所有权人及实际使用情况，但直到双方约定签订租赁合同的当日，上诉人才得知签约方并非商铺产权人，为避免风险，上诉人提出异议符合常理，也说明被上诉人没有提供适格的居间服务，存在重大瑕疵。双方之间居间服务未能完成责任在被上诉人，是被上诉人不专业及隐瞒导致双方无法进行合作。4.上诉人在一审申请证人韩某2到庭，证明其给出的出租条件为转让费5万元（人民币，下同），但被上诉人告知上诉人的租赁条件是转让费7万元，并且要求上诉人分两笔支付，其中一笔2万元支付给被上诉人，明显被上诉人利用信息不对称对上诉人实施欺诈。上诉人通过第三方中介公司与出租人签订租赁合同，租金及转让费均优于被上诉人告知的租赁条件，也足以说明被上诉人在居间服务过程中未能完成撮合义务，反而想从中获利。一审法院推断上诉人撇开被上诉人与出租方完成交易，损害被上诉人可以获得的佣金利益，逻辑推理错误。被上诉人扬鸣公司辩称，不同意上诉人上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。1.《房屋中介服务合同》并非标准意义上的格式合同，手写“90”是双方协商一致后填写，在合同中突出体现，故合同及相关条款合法有效，合同也不因意向金返还而解除，从双方的行为及意思表示来看，并未体现退还意向金即为合同解除。上诉人在被上诉人退还意向金后仍委托被上诉人寻找出租房源并且就该房屋的租赁事项要求被上诉人继续与出租人磋商，双方居间合同关系并不解除。2.上诉人通过被上诉人居间服务得到出租方相关信息并且与出租方谈妥租赁条件，上诉人在委托被上诉人后的十几天即2019年7月6日即与出租方签订《商铺租赁合同》，明显就是利用了被上诉人获取出租方的信息，企图逃避支付被上诉人居间服务费。上诉人以韩某2不是房东拒绝签订租赁合同，实际上上诉人与韩某2签订租赁合同，说明韩某2对商铺出租事宜享有处分权，被上诉人在居间服务中的审查无误，已尽到居间服务义务。鉴于上诉人与出租人签订的租赁合同与被上诉人居间介绍的是同一店铺，且租赁期限、租金、转让费高度相近，足以说明上诉人与出租方私下交易，违反合同约定。扬鸣公司向一审法院起诉请求：1.周建国支付扬鸣公司佣金26,000元；2.周建国支付扬鸣公司违约金26,000元。一审法院认定事实：周建国准备在周浦XX广场租赁店铺开展经营活动，扬鸣公司自2019年6月2日起为周建国的承租事宜提供了向周建国提供店铺信息、带周建国现场查看店铺、与出租方洽谈租赁条件、告知周建国租赁条件等居间服务。经扬鸣公司居间服务，周建国于同月6日向扬鸣公司表示愿意承租一家位于周浦XX广场区域的原经营XX的店铺，扬鸣公司告知周建国该店铺的租赁条件为租金每月26,000元、付三押三、转让费7万元、免租期10天、租期1年半等，但未告知出租方是店铺的房屋所有权人或者原店铺的承租人、经营者等信息。同日，双方签订《房屋中介服务合同》，该合同系扬鸣公司提供的打印的格式合同，约定：周建国委托扬鸣公司寻找周浦XX物业并协助促成周建国与出租方签订房屋租赁合同，委托期限为2019年6月1日至7月1日（数字手写）；周建国不得在委托期限内及期限届满后90（数字手写）日内与扬鸣公司介绍的出租方进行私下交易；周建国与出租方未签订书面租赁合同，扬鸣公司仅为周建国提供信息、为周建国看房等提供联络、协助等服务的，均视为未完成委托事项；扬鸣公司完成委托事项的，周建国应付佣金26,000元，在周建国与出租方签订租赁合同后当日支付，未完成的，扬鸣公司不得要求周建国支付佣金；（第九条第二项）周建国在本合同第四条约定的期限内与扬鸣公司介绍的出租方私下成交的，视为扬鸣公司完成委托任务，扬鸣公司有权取得约定的佣金；（第九条第三项）周建国未按约支付佣金的，应支付违约金26,000元等。同日，案外人上海A有限公司（以下简称A公司，系扬鸣公司的股东之一）、周建国签订《租赁意向书》，约定：周建国委托A公司以下列条件承租出租方的房地产，周建国支付A公司意向金5,000元，如出租方签订本意向书认可周建国的承租条件的，意向金转为定金，如出租方在2019年6月15日前未签订本意向书的，意向金返还周建国。该合同约定的“下列条件”包括物业为周浦XX、租金为每月26,000元、租金支付方式为付三押三、租赁期限为一年半、转让费为7万元、免租期为10天。该合同未列明出租方的任何信息。同日，周建国支付扬鸣公司意向金5,000元。合同签订后，扬鸣公司的工作人员与周建国通过微信方式进行了多次沟通。2019年6月13日，扬鸣公司表示“XX店铺尽力帮你沟通，徐姐这边沟通中，不管成不成我都会给你发信息”。同月18日，扬鸣公司表示“我老板把房东约出来了，明天见面谈这事”，后表示“今天让你过来退这个钱也是被逼无奈”。同日，韩某1（系扬鸣公司的股东之一和法定代表人）向周建国退回意向金5,000元。同月19日，周建国表示“你明天叫房东把房产证带过来”，扬鸣公司回复“你明天过来见房东，已经搞定了”。同月20日，经扬鸣公司通知，案外人韩某2以案外人马某的委托代理人身份至扬鸣公司处准备签订上述XX店铺的房屋租赁合同，韩某2用手机向周建国展示了XX店铺的营业执照等信息，周建国以对方不是房东为由拒绝签订合同。同月21日，周建国表示这个铺子不用了、你们可以转给别人、帮其看看有没有别的店铺。扬鸣公司在之后的微信中向周建国提供了其他店铺信息。同年7月1日，周建国问扬鸣公司之前那个XX店铺现在租金多少，扬鸣公司回复租金2.40万元、转让费3万元、合同签2年、合同与房东签订等，周建国回复要求扬鸣公司不能再收意向金。同月4日，周建国向扬鸣公司表示因扬鸣公司仍要求交意向金而不谈了。2019年7月6日，周建国（承租方）、马某（出租方，委托代理人韩某2）签订《商铺租赁合同》，约定出租方将位于上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX号一楼的建筑面积约16.50平方米的商业区域出租给周建国作商业经营使用、租赁期限自2019年7月10日至2020年12月5日止、租金为每月23,000元、装修免租期为2019年7月10日至17日、租赁保证金为69,000元、租金三个月支付一次等。韩某2在上述合同上签署收到转让费5万元的内容。上述商业区域即为扬鸣公司与周建国所签合同所涉的XX店铺。同日，周建国支付韩某2租金、押金各69,000元及转让费5万元。同月10日，案外人上海B有限公司（以下简称B公司）、周建国签订《佣金确认书》，约定周建国经B公司居间介绍后承租了上述XX路XX弄XX号一楼的部分房地产、周建国应付B公司佣金5,000元。一审审理中，周建国确认其已经实际租赁涉案XX店铺。扬鸣公司、周建国确认马某租赁了二个店铺，共同使用法定代表人为马某的营业执照，其中一个店铺转租给案外人“徐姐”“姚姐”经营涉案XX店铺。韩某2到庭作证称：其在张贴涉案XX店铺的招租广告后，扬鸣公司为其挂牌介绍招租，其告知扬鸣公司的租赁条件是租金每月26,000元、转让费5万元，其在2019年6月20日到扬鸣公司处准备签订租赁合同，周建国以其不是营业执照上的法定代表人为由未与其签订租赁合同，扬鸣公司、周建国在之后均未与其联系租赁事宜；涉案XX店铺的经营人“姚姐”在其他房屋中介公司也挂牌招租，在“姚姐”与一家房产中介公司联系、谈好后，其与周建国签订了涉案《商铺租赁合同》并收取了周建国的租金等钱款。周建国认为扬鸣公司在居间服务中想谋取2万元的转让费差价。扬鸣公司认为韩某2与周建国具有利害关系，韩某2告知扬鸣公司的转让费为7万元，并认为周建国与B公司可能串通，B公司未为周建国提供居间服务。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同履行自己的义务，不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。扬鸣公司于2019年6月2日起受托为周建国租赁店铺事宜提供居间服务，双方在同月6日签订《房屋中介服务合同》，双方成立居间合同关系，扬鸣公司为居间人、周建国为委托人。周建国、A公司签订《租赁意向书》，因A公司系扬鸣公司的股东、该意向书指向的租赁标的物、承租条件等信息与扬鸣公司、周建国双方之前确定的租赁标的物、承租条件等信息相同，且周建国向扬鸣公司支付意向金、扬鸣公司的法定代表人向周建国退回意向金，故可以认为该意向书属于扬鸣公司、周建国双方居间合同的组成部分。上述居间合同依法成立、合法有效。由于委托期限至2019年7月1日才届满，扬鸣公司、周建国双方在2019年7月1日时仍在联系涉案店铺的居间租赁事宜，故居间合同并未因意向金的返还而解除。涉案居间合同约定周建国不得在委托期限内及期限届满后90日内与扬鸣公司介绍的出租方进行私下交易，该约定属于在委托期限内扬鸣公司享有独家居间权和在委托期限届满后的一定期限内限制周建国撇开扬鸣公司进行交易的条款。该条款虽系扬鸣公司提供的格式合同条款，限制了周建国在相关期限内另行委托他人居间和自行交易的权利，但由于约定的委托期限、委托期限届满后的期限均清晰明确，且相关日期数字系手写文字，故可以认为扬鸣公司对该条款已向周建国作了合理的提示说明、周建国明知该条款对其权利作出相关限制而自愿接受，该条款系双方真实意思表示，其内容不违反法律强制性规定，如扬鸣公司在此后的居间合同履行中不存在足以导致双方利益重大失衡的作为或者不作为的，则该条款合法有效。扬鸣公司基于该条款应当履行比非独家居间人、委托期限届满后不限制周建国自行交易的居间人更严格的居间义务。扬鸣公司在委托期限内为周建国与涉案店铺的原承租人、经营者提供了签订租赁合同的媒介服务，居间合同明确的租赁条件经周建国同意，只要周建国签名扬鸣公司就能完成委托事项，但周建国以扬鸣公司居间的出租方马某（委托代理人韩某2）不是房屋所有权人为由拒绝签订。在此情况下，周建国在委托期限届满后的几天内就与马某（委托代理人韩某2）签订租赁合同而非与涉案店铺的房屋所有权人签订合同，此与周建国在委托期限内拒绝签订租赁合同的理由明显相悖，结合周建国本人在庭审中确认的涉案店铺的原经营者也属于房东的意见，可以认为周建国在实质上并不注重出租人是否是房屋所有权人，其在委托期限内拒绝签订租赁合同的实质是对其之前同意的转让费等承租条件以及应付佣金的反悔。虽然租赁合同约定的转让费比居间合同的约定低2万元，但无证据证明扬鸣公司告知周建国的转让费属于虚假信息且扬鸣公司企图取得该差价利益。周建国、韩某2系签订租赁合同的双方当事人，具有一定的利害关系，不能仅依据韩某2的证言认定扬鸣公司提供了不利于周建国的虚假信息，不能将委托期限内未能促成租赁合同签订的责任归于扬鸣公司。考虑周建国在委托期限届满后不久就签订租赁合同，租赁合同约定的租金、转让费明显低于居间合同的约定，周建国自称的应付佣金明显低于居间合同的约定等因素，可以认为周建国利用扬鸣公司居间服务所取得的相关信息，撇开扬鸣公司与原出租方完成交易，实现了减少租赁成本的目的，损害了扬鸣公司本可以获得的佣金利益。因此，上述独家居间、限制交易条款合法有效，对周建国具有法律约束力。涉案居间合同约定周建国与扬鸣公司介绍的出租方私下成交的视为扬鸣公司完成委托任务、扬鸣公司有权取得约定的佣金，该约定属于违约责任条款，合法有效。周建国在限制交易期间签订租赁合同，出租方、租赁合同标的物与扬鸣公司居间的内容相同，故周建国构成违约，结合扬鸣公司已经提供实质性的居间服务、仅需周建国签订租赁合同就已经完成委托事项的因素，周建国应当承担支付扬鸣公司佣金26,000元的违约责任。涉案居间合同约定周建国未按约支付佣金的应支付违约金26,000元等，该约定属于扬鸣公司完成委托事项后周建国拒付佣金情形下的违约责任条款，由于周建国的违约行为只有私下成交一项，故该违约责任条款不能与前述私下成交的违约责任条款同时适用。一审法院据此判决：一、周建国支付上海扬鸣物业管理有限公司佣金26,000元，于判决生效之日起十日内履行；二、驳回上海扬鸣物业管理有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1,100元（上海扬鸣物业管理有限公司已预交），减半收取计550元，由上海扬鸣物业管理有限公司负担275元，由周建国负担275元，周建国应付之款于判决生效之日起七日内向一审法院交纳。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审争议焦点为：1.关于上诉人周建国与被上诉人扬鸣公司签订的《房屋中介服务合同》第三条第（四）款效力问题；2.关于被上诉人扬鸣公司向上诉人周建国主张佣金及违约金问题。关于争议焦点1，本院认为，上诉人周建国与被上诉人扬鸣公司于2019年6月6日签订的《房屋中介服务合同》系双方当事人真实意思表示，应属合法有效，对双方具有法律约束力。双方在《房屋中介服务合同》第三条第（四）款中约定，上诉人不得在委托期限内及期限届满后90日内与被上诉人介绍的出租方进行私下交易，该条款虽然为被上诉人提供的格式合同条款且对上诉人的交易权限进行了限制，但因该条款内容中的90日为手写，且手写字体较为醒目，应为被上诉人已向上诉人作了合理提示说明，上诉人未持异议视为其接受，故可以认定该条款非无效之格式条款。上诉人主张该条款无效，本院不予采信。关于争议焦点2，本院认为，首先，双方签订《房屋中介服务合同》后，被上诉人向上诉人提供了涉案店铺出租人给予的承租条件等信息以及带上诉人看房等居间服务，并促使上诉人与涉案店铺出租人面谈签订租赁合同，被上诉人为上诉人促成交易提供沟通、从中斡旋等居间服务的事实客观存在。至于上诉人认为被上诉人的居间服务存在瑕疵，依据并不充分，故本院不予采信。其次，虽然上诉人与出租人当日未能成功签订《商铺租赁合同》，但上诉人于2019年7月6日与被上诉人介绍的出租方就涉案店铺签订《商铺租赁合同》；基于双方签订的《房屋中介服务合同》第三条第（四）款对上诉人在委托期限届满后90日内不得与出租人私下交易作出特别约定，故上诉人与被上诉人介绍的出租人就涉案店铺签约违反了上述约定。再次，根据《房屋中介服务合同》约定的委托期限届满为2019年7月1日以及双方微信联系至2019年7月4日上诉人明确回复不再委托被上诉人，故双方之间的居间服务合同关系应为终止。但是，基于上诉人同意接受90天内的签约受限且上诉人对此应当知晓，故上诉人于2019年7月6日与被上诉人介绍的同一出租人签订《商铺租赁合同》使被上诉人丧失通过与上诉人签订的《房屋中介服务合同》获得佣金的可能，给被上诉人带来损失，故被上诉人可以要求上诉人支付从事居间活动支出的必要费用。基于本案情况，本院认为可以在本案中一并作出判决认定。至于被上诉人要求上诉人按约支付的佣金、违约金，因缺乏依据，故本院难以采信。一审法院对此所作认定欠妥，本院予以纠正。关于上诉人应付的费用问题，本院认为，根据已查明的事实情况，虽然上诉人通过B公司居间并支付B公司佣金以及上诉人与被上诉人介绍的同一出租人签订的《商铺租赁合同》与原由被上诉人提供的承租条件等信息有所不同，不排除B公司的居间斡旋及上诉人与出租人就租赁合同相关内容再次协商的情况，但本院也注意到，上诉人与出租人签约时间在2019年7月6日，与上诉人告知不委托被上诉人居间的2019年7月4日在时间上相差仅两日，因此上诉人的主观故意明显，且违反双方在合同中对上诉人另行交易时间的限制，结合被上诉人在委托期限内的居间服务工作情况，本院酌定上诉人向被上诉人支付的费用为20,000元。综上所述，上诉人周建国的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初70701号民事判决第二项；二、撤销上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初70701号民事判决第一项；三、上诉人周建国应于本判决生效之日起十日内支付被上诉人上海扬鸣物业管理有限公司人民币20,000元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币1,100元，减半收取计550元，由上海扬鸣物业管理有限公司负担275元；周建国负担275元。二审案件受理费人民币450元，由上诉人周建国负担350元，被上诉人上海扬鸣物业管理有限公司负担100元。本判决为终审判决。审判长  杨斯空审判员  郑卫青审判员  毛慧芬二〇二〇年四月十三日书记员  渠 啸附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……