广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终2599号上诉人（原审原告）：黄家富,男,1987年2月14日出生,汉族,住广西平南县。上诉人（原审原告）：何春娇,女,1989年11月28日出生,汉族,住广东省太埔县。委托诉讼代理人：温舜猛，广东聚方律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨丽华，广东聚方律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市友田房地产开发有限公司，住所地:广州市花都区狮岭镇狮岭大道东13号901-906房。法定代表人：曾玉芬，该公司执行董事、总经理。委托诉讼代理人：邝晓君，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶锦彦，北京市盈科（广州）律师事务所实习人员。上诉人黄家富、何春娇因与被上诉人广州市友田房地产开发有限公司(下简称友田公司)商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初3060号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。黄家富、何春娇上诉请求判令：1、撤销原审判决；2、改判驳回友田公司向黄家富、何春娇支付逾期交楼违约金53815元(以总房款470000元为基数，按每日0.05％的标准，从2019年1月1日起计至交楼之日，共计229天)；3、本案诉讼费由友田公司承担。事实与理由如下：一、原审判决调低违约金标准的理由是错误的。其一，原审法院以“《建设工程规划验收合格证》未能取得是多方面的原因”为由调低违约金标准，没有依据。其二，原审法院以“友田公司有积极履行合同义务”为由调低违约金标准，是错误的。一方面，涉案楼盘于2014年取得《预售许可证》，2015年，友田公司与黄家富、何春娇签订《房屋预售合同》约定，友田公司应在2018年12月30日前交楼。但在2015年至2018年期间，友田公司对于已经存在近十年的10栋农房问题，没有通过调整红线图、调低容积率等行为去解决。友田公司明知涉案房屋肯定无法通过规划验收，但一直放纵“无法交楼”的结果发生，主观上属于间接故意。另一方面，友田公司却“积极”地对包括黄家富、何春娇在内的业主进行欺骗。在预售房屋时，销售人员称不需要等到2018年就可以收楼，并称10栋农房不属于小区范围，也一直未提及小区东北角有2800平方米的面积存在争议。其三，原审法院以“本案实际履行情况”为由调低违约金标准，是罔顾事实。其四，原审法院以“纠纷成因”为由调低违约金标准，是片面的。其五，原审法院以“友田公司的过错程度”为由调低违约金标准，违背事实。综观以上几点，友田公司在楼盘规划、建设、预售过程中都存在问题。在规划阶段，友田公司在2007年就已发现存在农房建设，并在2009年就已收回部分征地退款，其理应将相关情况报告给政府，积极应对，彻底解决问题，可与村民协商处理，如协商无果可变更权属红线、规划，亦可提起诉讼，但友田公司并未采取积极处理问题的方法，反而选择向政府部门隐瞒情况，申请规划许可，放纵“无法验收交楼”的情况发生。在房屋预售阶段，友田公司利用黄家富、何春娇等业主对信息了解的不对等性，隐瞒涉案项目存在争议的情况，虚假承诺交楼日期，严重违背了诚信原则。二、原审判决通过到相关部门调查，对楼盘未能交楼的成因已经作了清晰的认定，但随后降低了违约金标准，前后矛盾。根据原审法院查明的事实，涉案项目所在地块东北角约2800平方米的地块在2007年开始陆续建设了10栋农房，而2009年发生了友田公司收回部分征地退款的情况，友田公司并没有及时将此情况告知国规部门，并办理变更手续，存在过错。既然法院已查明，友田公司存在如此明显的过错，而合同违约责任本身就是无过错责任，在此情况下，法院却支持友田公司调低违约金标准的主张，让人不解。三、友田公司逾期交楼，情节恶劣，造成了影响严重。通过项目开发，友田公司已足额收取全部巨额房款。相反，业主却面临房款已经全额支付，但却不知何时可以收楼的彷徨困境。在业主权益受损的情况下，政府为了解决“维稳”问题，出面解决本应属于友田公司多年前就应当处理的问题。友田公司却绑架业主利益，一直不积极配合政府的处理。这种情况下，业主根据友田公司提供的合同的约定，按日万分之五的标准向法院起诉要求友田公司支付逾期交楼违约金，法院却调低了违约金标准，损害了契约精神和法律权威。四、逾期交楼事情发生之前，友田公司跟进处理毫无诚意，让人气愤，降低违约金让友田公司更加没有动力解决问题。综上，一审判决在认定依据不足的情况下调整违约金标准，属于事实认定不清，法律适用错误，请求法院支持黄家富、何春娇的上诉请求，维护其权益。友田公司对黄家富、何春娇的上诉请求答辩称：一、原审法院根据本案实际情况对违约金标准酌情调整为按总房价每日万分之二的标准计付，合理合法，并且同一小区已有多宗已发生法律效力的同类案件按总房价每日万分之二的标准计付违约金，请求二审法院予以维持。1.合同约定的违约金过高，被上诉人无力承受。2.涉案项目前期未能通过规划验收，并非被上诉人不作为，或是有过错，或是故意、恶意为之，本案不应适用高额违约金。3.政府何时能主动行使职责依法处理违建，实非被上诉人可以决定。4.被上诉人已尽自己最大的努力积极履行合同，并已促成了涉案已售住宅楼通过了规划验收及竣工验收备案，房屋已完全符合合同约定的交楼条件。涉案已售住宅楼于2019年7月22日通过规划验收；于7月30日取得竣工验收备案表，涉案房屋已完全符合交付条件，被上诉人已于8月1日通知上诉人收楼。从这一些列行为表明，被上诉人一直尽全力积极履行合同义务，并最终解决了规划验收问题。5.上诉人不收楼，损失的是居住使用价值。合同约定的违约金过分高于上诉人的实际损失，原审法院根据实际情况对违约金的标准予以调低，合法合理。6.根据实际情况酌情调低违约金的计付标准，有利于政府部门维稳目标的实现政府提出分期验收的解决方案，很大程度上是为了维护社会稳定而特事特办。因此，原审法院根据实际情况依法酌情调低违约金的计付标准，更能够促使业主正确理性回应政府的解决方案，更有利于维护社会和谐稳定。7.业主签订合同时并非不清楚违建的存在，上诉人自身因素导致的扩大损失。本次政府推动的规划验收解决方案，只要业主同意，业主就可以实现收楼。现在上诉人不同意不配合该方案，则其不收楼是其自身的原因所致，显然，继续扩大的损失，不应该获得支持。二、被上诉人自始至终对涉案项目用地都拥有完整的土地使用权利，根本就不存在项目用地东北侧2800平方米的土地已退地的情况。1.物权法定。涉案项目用地面积31967.96平方米(包含东北侧2800平方米)属于国有建设用地，被上诉人是该块土地的合法权属人，在2003年12月30日取得《国有土地使用证》【花国用(2003第04191617号)】，并持有至今，期间，土地管理部门没有重新变更土地红线范围，重新颁发《国有土地使用证》2.2018年12月3日，花都区国土资源和规划局向狮岭镇人民政府发函《关于友田房地产公司狮岭镇宝峰路以东住宅项目问题处理建设的复函》【穗花国规函[201811630号】(被上诉人一审举证7)，复函如下：“经核查，广州市友田房地产公司狮岭镇宝峰路以东住宅项目的用地手续完整，登记发证程序合法有效，不存在征地手续不完善的问题”。3.广州市铁路运输法院不采信花都城管局所谓退地的说法。在被上诉人对该局提起的行政诉讼中，该局仍然以此为由抗辩，向法庭表示其不会对10栋农房作出行政处理。对此，广州市铁路运输法院没有采信花都城管局所谓退地的说法，认定该10栋农房与被上诉人具有法律上的利害关系，判令该局限期对该10栋建筑作出行政处理。4.至今，没有任何的个人、单位、组织向被上诉人主张2800平方米土地的权属。5.在2019年7月4日政府组织的业主协调会上，政府部门向业主代表明确10栋农房占用的土地会恢复为涉案项目的公共绿化用地。三、涉案项目用地来源清晰，没有任何权利瑕疵。1.涉案项目用地来源清晰，用地手续完整，登记发证程序合法有效，不存在征地手续不完善的问题。2.涉案项目用地是被上诉人在2003年12月通过在二级土地市场购买而取得。被上诉人是涉案项目土地的第4手权利人，从第3手宝巾公司(由狮岭房地产公司控制)处购买取得，属于后期国有土地二级市场的平等民事主体之间的土地使用权转让，不可能与前期政府土地征收事项(第1手合成村、第2手政府)发生任何的法律关系和关联，更不可能发生被上诉人向被征地的农村经济组织退还其中的东北侧土地的情形。四、某岭公司76万元支付款的性质是该公司未能向被上诉人无瑕疵交付土地的违约赔偿款，对被上诉人涉案项目土地的完整使用权没有任何的影响，也不可能有影响。五、不存在也不可能存在上诉人所指责的隐瞒退地、欺骗规划部门的情形。1.涉案项目土地东北侧违建情况，政府部门自始掌握。自村民违建开始，被上诉人就从未间断过向政府部门反映情况，要求政府依法处理。在对花都城管局提起的行政诉讼中，城管局提交的2003年、2008年、2010年、2012年四张航片图，其中2008年航片图已拍摄到违法建筑，故，至迟在2008年，政府部门就已经知晓涉案项目土地东北侧的违建情况。2009年被上诉人申请修规，将东北侧土地调整为项目绿化用地，规划部门依据工作规程也进行了现场勘察。2.只要国家没有对东北侧2800平米地块进行收储，重新变更整体规划红线，重新颁发土地使用权证，国规部门依法行政，必然是按法定的土地使用证书红线范围土地审批规划。上诉人等认为被上诉人需告知国规部门并办理变更手续，没有任何的事实依据和法律依据。六、项目东北侧土地被不法侵占，不影响被上诉人对涉案项目的开发权利。1.被上诉人合法拥有完整土地权利，有权行使合法的房地产开发权利，被上诉人的房地产开发权受法律所保护和支持。2.他人不法占用部分土地，不影响被上诉人行使合法的开发房地产权利。违建处理是政府的职责和义务，被上诉人开发权利是基于法定的土地物权，两者是完全不相干的事项，二者的法律关系、适用法律以及权利义务范畴完全不相干，将二者混为一谈，认为他人的违建行为能够阻却被上诉人的开发权利的观点，没有任何的法律依据，更是违背常识。七、上诉人拒绝收楼的理由是涉案房屋未能取得《规划验收合格证》。被上诉人开发的商品房实质上也完全达到居住条件，并不影响上诉人居住使用房屋，只是因缺少《建设工程规划验收合格证》而不符原约定的资料形式上的交付条件。但，上诉人以项目未能取得《建设工程规划验收合格证》拒绝收楼，并提起本诉讼。八、未能取得《规划验收合格证》是因不可抗力导致，依法应免除被上诉人的责任。1.未能取得《建设工程规划验收合格证》的原因是，项目用地东北侧存有10栋违章建筑，不符合项目用地规划。2.违章建筑至今未能依法拆除，是被上诉人所不能预见，不能避免，不能克服的原因导致，属于不可抗力，被上诉人依法应予免责。根据《广州市城乡规划条例》第三条、《广州市违法建设查处条例》第四条、《广州市城市管理综合执法细则》第四条以及《广州市城乡规划程序规定》第五十六条等相关规定，政府部门有职权亦有义务依法对违法建设行为人的违法建设行为进行查处、行使行政处罚权。《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条、第六十八条，《广州市违法建设查处条例》第二十条、第二十九等相关规定，违法建设必须拆除，当事人不配合，政府部门有权强制拆除，处理违法建设的期限是四十五个工作日，最长不得超过九十个工作日。因此，被上诉人基于对法律的尊重，对法律的信赖，对法律规则的预判，以及一般人的正常认知，且也是常识，只可能知道自己尽到了必要合理的报告义务后，最长九十个工作日政府部门就能完成对违法建设的处理。然而，时至今日，远远超出九十个工作日，已是长达十年，政府部门对项目土地上的10幢违法建设至今仍然未做实质性处理。政府部门长达十年不依法处理违建，确实是被上诉人所难以想象，所不能预见，不能避免，不能克服的原因所导致。故，被上诉人无法按《商品房预售合同》第十五条约定的条件向上诉人交付房屋，是由不可抗力所导致，依法应免除被上诉人的违约责任。被上诉人对涉案项目用地享有合法的完整的土地使用权，房地产开发受法律保护，项目土地不存在也不可能存在退地的情形，被上诉人不存在过错。且，被上诉人依据双方的约定履行了交付房屋的义务，不存在违约行为。即使认定被上诉人交付房屋不符合原来的约定，被上诉人无法完全履行原合同交付条款，也是因不可抗力所导致，依法应免除责任。黄家富、何春娇于2019年3月4日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、友田公司向黄家富、何春娇支付逾期交楼违约金暂计5000元（以总房款470000元为基数，按每日0.05%的标准，从2019年1月1日起计至房屋符合交楼条件，并实际交付之日止，暂计为5000元）；2、友田公司承担本案诉讼费用。原审法院经审理查明：友田公司是广州市花都区某某路15号友田朗逸雅居项目的开发商，在向黄家富、何春娇出售涉案房屋时已取得行政部门核发的商品房预售许可证。2017年3月10日，黄家富、何春娇（乙方、买方）与友田公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，约定乙方向甲方购买位于广州市花都区某某路15号友田朗逸雅居XX房，房屋用途为住宅，建筑面积77.25平方米，总金额470000元。合同第十二条交房条件约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付约定：甲方应当在2018年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。第十四条延期交房的违约责任约定：甲方如未能按合同规定的期限交房，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日的，甲方应在本合同第十三条约定的交楼日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过90日的，乙方有权单方面解除合同，乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应在合同第十三条约定的交楼日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向原告支付违约金。第十五条房屋交付时的有关资料约定：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。乙方应当向甲方提供交存首期物业专项维修资金有效凭证的复印件，并提供原件核对。第十六条交付时的验收第一款约定：乙方（黄家富、何春娇）应在收到收楼通知书之日起15日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起15日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接受该商品房。合同签订后，黄家富、何春娇按约定向友田公司支付了全部购房款。友田公司于2016年6月12日与广州市源峰自来水有限公司签订城市供用水合同，2016年12月28日取得自来水安装工程竣工、验收报告书；2017年6月29日，取得管道燃气工程施工质量保证书及竣工报告；2017年8月8日，友田公司与广州供电局有限公司花都供电局签订公用电房协议，2017年11月28日，取得客户受电工程竣工检验意见书；2017年9月30日，取得建设项目环境保护验收的意见；2017年11月16日，取得人防工程专项竣工验收备案意见书；2018年4月18日取得住宅质量保证书、住宅使用说明书；2018年4月27日取得涉案房屋所在项目的建筑工程竣工验收报告；2018年5月29日，取得建设工程消防验收意见书；2018年8月31日，友田公司的通邮申请可予通邮。2019年7月22日，广州市规划和自然资源局就广州市花都区某某路15号住宅楼自编B、C、E栋合法穗规划资源核实[2019]1202号《建设工程规划条件核实意见书》，确认该项目取得广州市花都区住房和城乡建设局核发的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。另查，友田公司于2003年12月30日取得友田朗逸雅居工程项目所在地块的《国有土地使用证》（国有土地使用证上登记的土地使用权面积为31967.96平方米），2007年12月5日取得建设用地规划许可证，2009年6月25日取得建设工程规划许可证。同年，友田公司因涉案地块东北角已被村民建房，向规划部门申请调整建筑设计方案，将东北角地块的设计变更为绿地。2009年11月10日广州市城市规划局出具《关于要求调整建筑设计的复函》，同意友田公司调整该项目建筑设计方案。2010年底开始项目工程施工。2014年，友田公司向规划部门申请对涉案项目地下室设计方案进行调整，2014年5月20日，广州市规划局出具《关于调整建设工程规划许可证的复函》，同意友田公司的申请。为查明涉案地块东北角已建10栋农房未被拆除的原因，本院向广州市花都区城市管理和综合执法局（以下简称城管局）发函查询相关情况，城管局复函及附件表明：友田公司在取得涉案地块国有土地使用证及建设用地规划许可证后，2009年3月24日狮岭镇房地产综合开发公司（以下简称某岭公司）将涉案地块中宝峰路东、流溪河南土地4.243亩的土地款763740元退还友田公司。某岭公司表示由于部分村民不同意，所以上述4.243亩土地未被征用。也就是说，友田公司在取得涉案地块国有土地使用证后，曾在2009年发生收回部分退地款的情形。而涉案地块中宝峰路东、流溪河南土地4.243亩的土地原属合成村的集体土地，该村村民在2007年开始陆续在上述地块建设了10栋农房，至友田公司在2010年开始项目工程施工时，该10栋农房早已建成。广州市花都区国土资源和规划局关于涉案友田朗逸雅居未能通过规划验收问题向广东电视台作出的情况说明也反映了友田公司在2009年将东北角约2800平方米用地退回合成村，退地后未向国土规划部门申请变更用地权属红线，在未告知退地的情况下，于2012年与国土部门按最终批复的修建性详细及《建设工程规划许可证》（即按未变更的权属红线）签订了《国有建设用地使用权出让合同变更协议》。友田公司于2018年11月向其咨询办理该项目的规划验收手续，经检查，发现该项目用地范围内东北角原规划为小区公共绿地的地块已经建设了10栋未经规划许可的农房。因该项目存在违法建设未经处理及公共绿地未按规划实施的情形，故该项目未能通过规划验收。该情况说明并提出了两个解决方案。友田公司对城管局的复函及国规局的情况说明均表示异议，认为复函及情况说明均与事实不符，其不存在退地的情形，涉案地块东北角约2800平方米即10栋农房所占用的土地一直为其合法享有使用权。但友田公司对其于2009年3月24日向某岭公司出具的收据凭证（收到某岭公司退回宝峰路东、流溪河南4.243亩的土地款763740元）的真实性予以确认，但认为其收到的该款项只是某岭公司不能将涉案地块无瑕疵移交所作的补偿，收据凭证的内容是其按照某岭公司的要求所写。2019年1月14日，友田公司向黄家富、何春娇邮寄收楼通知书，通知书的主要内容为：你认购的房屋已经竣工验收合格，并取得《建设工程竣工验收报告》，现已达到预定可使用状态，目前已进入办理收楼入住手续阶段，请你在收到本通知之日起十五个日历天内办理收楼手续，若在收到通知之日起十五个日历日内仍未办理相关收楼手续，将视为你同意收楼并接受物业的现状，由此产生的一切法律风险由你自行承担。黄家富、何春娇收到收楼通知后以涉案房屋不具备交付条件为由拒绝收楼。2019年8月1日，友田公司根据原告提供的通讯地址向黄家富、何春娇邮寄《通知书》、通知，告知通过规划验收即完成竣工验收备案的情况，并通知黄家富、何春娇在收到通知之日起七个日历天内办理收楼手续，该邮件已于次日被“他人收”。原审法院认为，黄家富、何春娇与友田公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方应依约履行合同义务。黄家富、何春娇作为买受人依约支付了全部购房款，友田公司作为出卖人应按合同约定向黄家富、何春娇交付房屋，且友田公司交付的房屋必须符合合同约定的交付条件。依据双方在《广州市商品房买卖合同（预售）》中的约定，友田公司需在2018年12月31日前将符合交付条件的房屋交付给黄家富、何春娇，交付条件包括取得《建设工程规划验收合格证》，直至2019年7月30日，涉案房屋所属项目通过规划验收，友田公司才就该项目取得《竣工验收备案表》，故原审法院认定友田公司构成逾期交房。鉴于友田公司于2019年7月30日已就涉案项目取得竣工验收备案表，故涉案房屋自此已具备交付条件，而友田公司亦在2019年8月1日通知黄家富、何春娇办理收楼手续，该通知已于2019年8月2日送达黄家富、何春娇，依据双方在《广州市商品房买卖合同（预售）》中的约定，友田公司应付的延期交房违约金应计至黄家富、何春娇收到通知之日起算十五日届满之日即2019年8月17日止。友田公司以涉案项目未能通过规划验收系因涉案地块东北角存在违章农房建筑所致，而该事件系不可抗力为由，抗辩其无需承担违约责任，但依据已查明的事实，在双方签订《广州市商品房买卖合同（预售）》之前，涉案地块东北角即已存在农房建筑，且该事实对涉案项目开发建筑所可能造成的不利影响不属于不能避免及不能克服的客观情况，故友田公司据此主张免责缺乏法律依据，原审法院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款及第二款规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”；《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出裁决”。本案中，双方在合同中明确约定，在友田公司逾期交楼的情况下，应按总房价款每日万分之五的标准向黄家富、何春娇支付延期交房违约金。友田公司抗辩称该违约金标准过高，要求予以调整，对此，原审法院认为：其一，从双方履约情况及友田公司的过错程度来看，虽然涉案地块东北角存在农房建筑的事实不能成为免除友田公司违约责任的正当理由，但该事实客观上对友田公司向黄家富、何春娇履行交付义务造成了一定的不利影响，而该不利影响并非单凭友田公司单方行为即可消除，且从现有证据可以反映，友田公司也已积极采取措施进行应对，在一定程度上也促成了涉案房屋所属项目通过规划验收达到交付条件，即涉案房屋未能在约定期限内交付并非友田公司恶意违约所致；其二，从黄家富、何春娇的损失来看，因涉案房屋未能交付导致黄家富、何春娇所遭受的损失主要表现为无法对涉案房屋行使使用收益权，该损失可参照租金收益进行考量，而依据《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的逾期交房违约金标准计算的违约金数额已超过7800元，应已超出涉案房屋所可能获取的租金收益。因此，原审法院酌情调整违约金为以总房款每日0.02%标准计算。经核算，友田公司应支付的逾期交楼违约金为21526元（470000元×0.02%×229天）。为此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：一、广州市友田房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向黄家富、何春娇支付逾期交房违约金21526元。二、驳回黄家富、何春娇的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1145元，由广州市友田房地产开发有限公司负担。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院二审另查明：2019年7月22日，广州市规划和自然资源局就广州市花都区某某路15号住宅楼自编B、C、E栋作出穗规划资源核实[2019]1202号《建设工程规划条件核实意见书》，确认该项目建设工程符合城乡规划要求。2019年7月30日，友田公司就该项目取得广州市花都区住房和城乡建设局核发的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：本案的逾期交房违约金计算标准应否予以调整。友田公司未能依照合同约定期限向黄家富、何春娇交付房屋，构成违约，依约应向黄家富、何春娇支付逾期交房违约金，现友田公司认为违约金标准过高，要求予以调整。对此，本院认为，其一，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款及第二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”；《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。因此，友田公司要求调整违约金标准有明确的法律依据。其二，从双方履约情况及友田公司的过错程度来看，虽然涉案地块东北角存在农房建筑的事实不能成为免除友田公司违约责任的正当理由，但该事实客观上对友田公司向黄家富、何春娇履行交付义务造成了一定的不利影响，而该不利影响并非单凭友田公司单方行为即可消除，且在友田公司积极采取措施进行应对的情况下，涉案房屋所属项目已最终通过规划验收达到交付条件，即涉案房屋未能在约定期限内交付并非友田公司恶意违约所致；其三，从黄家富、何春娇的损失来看，因涉案房屋未能交付导致黄家富、何春娇所遭受的损失主要表现为无法对涉案房屋行使使用收益权，该损失可参照租金收益进行考量，而依据《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的逾期交房违约金标准计算每月的违约金数额达7050元，已超出涉案房屋所可能获取的租金收益。综上，原审判决根据本案实际情况对友田公司应付的违约金标准酌情调整为按总房价款每日万分之二的标准计付，合理合法，可予维持。黄家富、何春娇上诉请求改判按合同约定的日万分之五计付违约金，理据不充分，本院不予采纳。综上所述，上诉人黄家富、何春娇的上诉请求与理由不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费607.22元，由黄家富、何春娇负担。本判决为终审判决。审判长  赵琦铭审判员  黄春成审判员  柳玮玮二〇二〇年四月二十七日法官助理张敏娟书记员郭蔚琳