河南省周口市中级人民法院行 政 裁 定 书（2020）豫16行终15号上诉人（一审原告）乔排房，又名乔国房，男，汉族，1968年8月26日生，住沈丘县。委托代理人王树俊，河南恪信律师事务所律师，一般代理。委托代理人林春光，河南恪信律师事务所律师，一般代理。被上诉人（一审被告）沈丘县自然资源局（原沈丘县国土资源局经机构改革变更为沈丘县自然资源局）。法定代表人朱丽，职务局长。委托代理人陈磊，该局工作人员，特别授权。委托代理人卢锋，河南裕恒律师事务所律师，特别授权。一审第三人郭廷刚，男，汉族，1968年8月22日生，住沈丘县。委托代理人李义峰，河南裕恒律师事务所律师，特别授权。上诉人乔排房因房屋行政登记一案，不服商水县人民法院（2019）豫1623行初47号行政判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人乔排房的委托代理人林春光、王树俊，被上诉人的委托代理人陈磊、卢锋，一审第三人郭廷刚的委托代理人李义峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2016年2月5日，沈丘县人民政府将位于沈丘县兆丰大道东侧欧洲花园B区11幢3单元305为郭廷刚颁发了房权证沈房字第××号房屋所有权证。原审查明，上诉人乔排房与其弟乔国强系欧洲花园第11#、12#、13#楼的实际建筑方，虽于2010年11月14日与河南莱茵置业有限公司签订了售房协议，并进行装修入住，但没有证据证明其已给付房款，被上诉人于2016年2月5日就上诉人居住的房屋为第三人郭廷刚颁发了房屋所有权证，郭廷刚于2017年5月4日在沈丘县人民法院提起民事侵权诉讼，上诉人在该民事案件审理过程中得知被上诉人为第三人颁发了房产证，遂于2017年5月19日提起行政诉讼。商水县人民法院于2017年7月6日作出（2017）豫1623行初21号行政判决，乔排房不服向本院申请再审。本院于2018年12月28日作出（2018）豫16行申3号行政裁定书认为，乔排房申请再审符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条第（五）项规定的情形及《最高人民法院关于执行若干问题的解释的解释》第一百一十九条之规定，撤销本院（2017）豫1623民初21号行政判决，发回本院重新审理。原判认为，被上诉人沈丘县国土资源局依据《房屋登记办法》的有关规定为郭廷刚颁发房权证沈房字第××号房屋所有权证，程序合法、事实清楚、适用法律正确。因此对上诉人的诉请理由，不予支持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决驳回乔排房的诉讼请求。上诉人乔排房不服一审判决上诉称，一、原审法院作出(2019)豫1623行初47号行政判决严重违反法定程序,剥夺了上诉人乔排房的民事诉讼权益。本案行政纠纷之所以发生系因原审第三人郭廷刚与案外人河南莱茵置业有限公司恶意串通就本属于上诉人乔排房所有的房屋签订商品房买卖合同并通过被上诉人沈丘县国土资源局办理了房屋产权登记。按照《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由,对房屋登记行为提起行政诉讼的,人民法院应当告知当事人先行解决民事争议,民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内;已经受理的,裁定中止诉讼。”之规定,本案是上诉人乔排房以郭廷刚与河南莱茵置业有限公司恶意串通签订房屋买卖合同侵犯其合法权益应属无效为由,对被上诉人的房屋登记行为提起的行政诉讼。据此,原审法院在受理上诉人乔排房的行政诉讼后应当依法告知上诉人乔排房先行解决民事争议,并裁定中止审理,原审法院违反上述规定,径行对案件进行审理从而直接导致上诉人乔排房在民事案件中没有任何诉权。二、上诉人乔排房己以郭廷刚等开发商所应付的工程款顶了涉案房屋,并在装修后实际入住多年,涉案房屋权属应归上诉人乔排房所有。1、上诉人乔排房在原审中提交了其与河南莱茵置业有限公司于2010年11月14日所签订的售房协议,协议第三条、第四条能够证明涉案房屋的房款234600元已全部付清。2、上诉人在原审中提交了上诉人乔排房的弟弟乔富强与郭廷刚等开发商签订的欧洲花园第11、12、13号楼的工程协议。其中,欧洲花园12号楼工程协议书第五条(付款方式)载明,经双方协商本工程为乙方全部垫资施工,但在施工中所售房资金全部供乙方使用。如工程主体结束后,所售房款达不到承包总价的60%,乙方有权用所建房屋顶工程款,但房价平均为每平方米1200元(1-6曾每单元,不包括地下室和阁楼)。工程交工后付总价的97%,如付不到用所建房屋作价顶账(按1-6层每平方米1200元)。欧洲花园13号楼工程协议书第五条(付款方式)载明,经双方协商本工程为乙方全部垫资施工,但在施工中所售房资金全部供乙方使用。如工程主体结束后,所售房款达不到承包总价的60%。乙方有权用所建房屋顶工程款,但房价平均为每平方米1350元。工程交工后付总价的95%,如付不到用所建房屋作价顶账(3-6层平均价)。通过上述条款内容可以看出,这是双方在整个工程协议中对于乙方(乔富强、上诉人乔排房)能够在所承建的欧洲花园工程中“留房”的唯一约定,条件就是用“留房”顶郭廷刚等开发商应付的工程款。结合上诉人提交的2011年5月6日上诉人乔排房、弟弟乔富强与郭廷刚等开发商签订的协议及补充协议中“原在建筑期间,经二乔在欧洲花园B区所留有三套房子,即11#12#13#各有一套”可知,涉案房屋已经顶了郭廷刚等开发商应付的工程款,这也就是为什么乔排房在与河南莱茵置业有限公司签订的售房协议中载明房款已全部付清的原因。3、从上诉人乔排房提交的其弟弟乔富强与郭廷刚等开发商于2011年8月7日对1l、12、13号楼已领工程款进行结算所出的证明可知,1l号楼截止2011年8月7日上诉人乔排房与弟弟乔富强已领取工程款244.6万元,不包含乔留房款,而12、13号楼的结算证明上却没有载明“不含乔留房款”,结合12、13号楼“留房”的事实以及11、12、13号楼工程协议中“留房”抵工程款的约定,可知上诉人乔排房所留13号楼的涉案房屋已抵扣了郭廷刚等开发商应付的工程款并在2011年8月7日双方结算时算入了上诉人乔排房及弟弟乔富强已领的工程款内。4、根据上诉人乔排房提交的与郭廷刚等开发商于2011年5月6日所签订的协议及补充协议可知，上诉人乔排房及弟弟乔富强在欧洲花园11、13号楼各留有一套房,因13号楼的工程还没有竣工,上诉人乔排房及弟弟乔富强无力承担剩余部分工程的垫资款,经双方协商,先由郭廷刚等开发商付款，如果付款超出工程款总数,双方算账后,账务在谁的身上谁出钱,如出不来钱,账在谁身上收回谁的房子。结合上诉人乔排房提交的双方于2013年7月12日所达成的工程结账表可知,结算后,郭廷刚等开发商仍欠上诉人乔排房及弟弟乔富强工程款84880元,郭廷刚等开发商无权收回上诉人乔排房所留的涉案房屋。而且根据补充协议中“账务在谁的身上谁出钱,如出不来钱,账在谁身上收回谁的房子”可知上诉人乔排房所留涉案房屋已抵扣了工程款,否则也不存在拿不出来钱收回房子的情况。综上所述,上诉人乔排房所留的涉案房屋已与郭廷刚等开发商应付的工程款相抵扣,上诉人已经履行了给付涉案房款的义务并实际占有、使用涉案房屋多年,涉案房屋的权属应归上诉人乔排房所有。原审法院违反法定程序审理本案,被上诉人为郭廷刚办理房屋登记的行为,侵犯了上诉人乔排房对涉案房屋的合法权益,应当依法予以撤销。请求二审法院撤销一审判决，撤销被诉颁证行为。被上诉人沈丘县自然资源局辩称，县政府的颁证行为认定事实清楚，程序合法，使用法律正确，一审裁决正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。一审第三人郭廷刚述称，第三人与本案上诉人之间不存在工程款纠纷，本案被上诉人为第三人颁发的房产证事实清楚，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第十三条规定“债权人以行政机关对债务人所作的行政行为损害债权事项为由提起行政诉讼的，人民法院应当告知其就民事争议提起民事诉讼，但行政机关作出行政行为时依法应予保护或者应予考虑的除外。”本案上诉人乔排房与案外人河南莱茵置业有限公司之间签订售房协议书后，双方之间形成房屋买卖的债权债务的关系。上诉人作为债权人，该债权是以合同所指的房屋作为标的物。但通常情况下债权人对行政机关为债务人办理房屋转移登记的行为是没有原告资格的，只有在一些特殊情况下方才承认债权人的原告主体资格。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第四条规定：“房屋登记机构为债务人办理房屋转移登记，债权人不服提起诉讼，符合下列情形之一的，人民法院应当依法受理：（一）以房屋为标的物的债权已办理预告登记的；（二）债权人为抵押权人且房屋转让未经其同意的；（三）人民法院依债权人申请对房屋采取强制执行措施并已通知房屋登记机构的；（四）房屋登记机构工作人员与债务人恶意串通的。”对于房屋登记案件，怎样界定行政机关作出行政行为时依法应予保护或者应予以考虑的因素，该条规定明确了债权人具有原告资格的情形。本案中，上诉人与案外人河南莱茵置业有限公司签订售房协议书后，并没有去办理预告登记，被诉登记行为之前不存在上诉人作为抵押权人对争议房屋进行抵押的情形，也不存在上诉人已经申请人民法院对争议房屋采取强制执行措施的情形，上诉人也没有证据证明房屋登记机构工作人员与债务人恶意串通的情形，故作为债权人的上诉人不具有提起本案诉讼的原告资格，应驳回上诉人的起诉。综上，一审判决认定事实基本清楚，但适用法律错误，应予以纠正。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条第一款第一项、《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条第一项、第八十九条第一款第二项之规定，裁定如下：一、撤销商水县人民法院（2019）豫1623行初47号行政判决；二、驳回上诉人乔排房的起诉。一、二审案件受理费共计100元，退还上诉人乔排房。本裁定为终审裁定。审判长  任成飞审判员  胡文建审判员  闫 政二〇二〇年四月二十七日法官助理范帅印书记员贺媛媛