吉林省白山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉06民终43号 上诉人（原审被告）：张玉花，女。 被上诉人（原审原告）：吉林省基龙实业有限公司。 法定代表人：郁有理，总经理。 委托诉讼代理人：岳守琴，女。 委托诉讼代理人：于寿海，男。 上诉人张玉花因与被上诉人吉林省基龙实业有限公司（以下简称基龙公司）租赁合同纠纷一案，不服吉林省抚松县人民法院（2019）吉0621民初1718号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人张玉花、被上诉人吉林省基龙实业有限公司委托诉讼代理人岳守琴、于寿海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张玉花上诉请求：请二审法院依法将本案发回重审或依法判决，保护张玉花合法权益。事实和理由：一、抚松县人民法院审理程序违法。1.本案在没有合法送达给张玉花开庭传票时，一审法院在张玉花缺席违法开庭，导致本案判决错误。2.张玉花原来于2018年3月1日在基龙公司承包的抚松县市场服装厅租赁了A11厅，并签订商铺租赁合同，期限为10个月，张玉花交纳了各项全部费用32292元，合同到期后，因张玉花不想再经营服装，但是张玉花还有少量服装需要处理，经与基龙公司市场于经理和郭经理同意,张玉花继续在A11经营。3.2019年初基龙公司强迫张玉花离开A11到B6厅，并于张玉花签订租赁合同，交付一年的租赁费15288元。张玉花根本没有使用过B6厅，基龙公司应当退还给张玉花B6厅租赁费15288元，现有收据为证。4.2019年4月份，于经理找到张玉花并要求张玉花离开A11厅，让张玉花去B9厅甩货，4月20日张玉花给于经理送两条玉溪香烟，于经理同意于6月19日无偿在B9厅甩货至7月31日42天。如果不是无偿使用，张玉花可以承担42天租赁费。上述事实，一审法院只是偏听偏信原审原告单方意见，导致认定事实不清，错误判决。为此，张玉花提出上诉，请二审法院依法将本案发回重审或依法判决，保护张玉花合法权益。 吉林省基龙实业有限公司答辩称，国家没有法律规定张玉花可以免费在营业场所甩货，张玉花在A11厅租赁合同到期日是2019年1月1日，基龙公司提前和张玉花联系过，张玉花应该提前一个月缴费，张玉花说A11这个厅比较大，想换个小厅，经与公司商量后同意，于2019年1至2月期间两次催款，张玉花缴纳了B6厅的租赁费。正月十五上班以后，就出现张玉花将B6厅转让给周杰租赁的事情，当初张玉花答应B6厅转让给周杰以后与公司签订B9厅的租赁合同，张玉花于3月1日开始在B9厅经营，A11厅使用时间是2019年1月1日到7月31日。在起诉之前已经多次与张玉花沟通，并且向张玉花发出书面通知，无效沟通后产生诉讼程序。公司的摊位不短租，签订合同就是一年起算租期，我们规定到期日前一个月续租。装修费是集体装修费用，当初达成合意了。所有租户都需要缴纳，经营保证金如果乙方违约保证金我们是不退的。在原审起诉时没请求3000元违约金，另外我们没有强迫张玉花。张玉花想要送给部门经理香烟，于经理没有收烟。公司与任何租户都没有达成口头协议。张玉花的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 吉林省基龙实业有限公司向一审法院起诉请求：判令张玉花交付2019年度各项费用11,474.81元。事实与理由：张玉花此前在基龙公司三楼A11号商铺经营，于2018年12月31日到期，因为A11号商铺面积大，张玉花嫌费用高，所以于2019年1月1日签订了B6号商铺的租赁合同并交齐全年的费用15,288.00元。但是张玉花一直在A11号商铺经营，从未使用过B6号商铺。2019年3月1日,张玉花在占用A11号商铺经营的情况下把B6号商铺转给周杰使用,并告知基龙公司要与基龙公司签订B9号商铺的租赁合同并补交余款。之后，基龙公司工作人员多次催张玉花签订合同并补交余款，张玉花以各种理由推托。2019年6月18日，基龙公司强制张玉花将A11号商铺腾空，并告知张玉花第二天与基龙公司解决欠款问题，至今未解决，基龙公司多次催其补齐欠款未果。张玉花于2019年7月31日晚闭店前在未告知基龙公司的情况下将B9号商铺关闭。第二日，基龙公司将B9号商铺上锁。按合同条款规定，张玉花如有违约，应对基龙公司作出两倍赔偿，并且保证金不予退还。基龙公司考虑张玉花是本公司的业户，出于人性化管理，只要求收取张玉花相应的租金和要求其应该承担的30%的违约赔偿责任，张玉花的经营保证金也予以退还（在其所欠的款项中扣除），不追究张玉花的双倍赔偿责任。 基龙公司的计费标准如下： A11号商铺21.2㎡，租金按4.00元∕㎡计算，摊位费为30,952.00元∕年、物业费为3,869.00元∕年、公摊电费为1,200.00元∕年、取暖费为2,099.00元∕年，合计为38,120.00元。A11号商铺自2019年1月1日至2019年6月18日止共计使用了169天，按104.43元∕天（38,120.00元÷365天）计算租金，共计为17,648.67元； B9号商铺12.08㎡，按4.00元∕㎡租金计算，摊位费为17,929.00元∕年、物业费为2,241.00元∕年、公摊电费为1,200.00元∕年、取暖费为1,216.00元∕年，合计22,586.00元，B9号商铺自2019年3月1日至2019年7月31日止共计使用了153天，按61.87元∕天（22,586.00元÷365天）计算租金，共计为9,466.11元； B6号商铺8.09㎡，按4.00元∕㎡租金计算，摊位费为11,811.00元∕年、物业费为1,476.00元∕年、公摊电费为1,200.00元∕年、取暖费为801.00元∕年，合计15,288.00元； 张玉花承租A11号商铺时曾按约定向基龙公司交纳经营保证金3,000.00元，到期未退。根据张玉花应交费用和已将费用冲减后，张玉花尚应给付基龙公司租赁费用8,826.78元〔17,648.67元＋9,466.11元－15,288.00元－3,000.00元（保证金）〕，应承担的违约金为2,648.03元（8,826.78元×30%），合计为11,471.81元（8,826.78元＋2,648.03元）。 一审法院认定事实：2018年1月1日，基龙公司、张玉花签订《抚松市场综合购物中心商铺租赁合同》，合同约定：张玉花租赁基龙公司A11号商铺，租赁期限为一年，即自2018年1月1日起到2018年12月31日止，年租金为30,952.00元，当时张玉花向基龙公司交纳了经营保证金3,000.00元。 上述合同到期后，张玉花考虑A11号商铺面积大，费用高，未与基龙公司续签租赁合同，但仍继续在该商铺内进行经营。2019年2月1日，张玉花与基龙公司另行签订了关于三楼B6号商铺的《抚松综合购物中心租赁合同》(注：附有物业合同），并向基龙公司一次性交齐了B6号商铺全年租赁费用15,288.00元。之后，张玉花并未使用B6号商铺，亦未将A11号商铺腾空自有物返还基龙公司。双方签订的B6号商铺租赁合同约定：“实用面积8.29㎡，建筑面积16.18㎡；经营范围仅限于服装类，租赁期限为一年，即自2019年1月1日起至2019年12月31日止；年租金为11,811.00元（实际面积），年物业管理费为1,476.00元（实际面积），年度取暖费为801.00元（建筑面积），年度公摊电费为1,200.00元（实际面积），共计15,288.00元；如违反市场各项管理规定罚款时，罚金从保证金中扣除，待合同期满后，承租方付清本应交纳的所有费用，一次性补齐；承租方在签订本合同之日一次性付清一年的租金；出租方在签订合同之时将摊位交给承租方使用。承租方所租赁的摊位一个月内未进入营业的，按自动放弃经营权，放弃经营期间，承租方正常缴纳物业管理费；承租方在租赁内不得将摊位擅自拆改并不准转租、转借或出兑，如却因特殊情况需转租、转借或出兑的，必须到出租方办理过户手续，否则出租方有权终止合同；如承租方未经出租方同意自行终止合同不再经营，应向出租方赔偿合同总值的30%的违约金，并赔偿出租方其他的一切损失和费用；本合同经双方签章即生效，一式叁份，双方各执一份，一份备案。”等内容。 2019年3月1日，张玉花将其承租的三楼B6号商铺在征得基龙公司同意的情况下转租给案外人周杰使用，张玉花则到周杰承租基龙公司的B9号商铺进行经营，张玉花与周杰为此签订了《转租协议》。B9号商铺面积小于A11号商铺面积、大于B6号商铺面积，张玉花认为B9号商铺面积比较适合其经营，因此与周杰事先沟通一致后找到基龙公司，要求用B6号商铺与周杰的B9号商铺进行调换租赁。《转租协议》载明：“抚松综合购物中心三楼B6店铺张玉花业主，自愿将店铺经营权转让给周杰经营，转租相关手续其业主自行协商办理，即日起所有关于商场经营相关事宜与周杰办理，特此证明。”。基龙公司下设的抚松综合市场购物中心运营部在该《转租协议》上加盖公章，予以确认。周杰承租的B9号商铺是在2017年与基龙公司签订的合同，并已将三年的租金都预先交付给基龙公司。张玉花在签订该份《转租协议》时告知基龙公司，要与基龙公司签订B9号商铺的租赁合同并补交余款。之后，虽经基龙公司多次督促，但张玉花始终未履行其诺言。 2019年6月18日，基龙公司强制张玉花将A11号商铺腾空。 2019年7月31日晚闭店前，张玉花在未告知基龙公司的情况下将B9号商铺关闭。次日，基龙公司将B9号商铺上锁。嗣后，张玉花未要求恢复经营。 一审法院认为：张玉花2018年承租基龙公司A11号商铺，当年到期后未再签订续租合同，但张玉花继续占有使用该商铺经营服装，基龙公司当时没有提出异议，依照法律规定原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，张玉花理应按原合同约定的租金标准（包括摊位费、物业费、公摊电费、取暖费）向基龙公司支付占有使用期间的使用费17,648.67元〔自2019年1月1日至2019年6月18日止计169天，104.43元∕天〕。 2019年2月1日，张玉花与基龙公司签订《抚松综合购物中心租赁合同》，承租基龙公司三楼B6号商铺，已向基龙公司一次性交齐了该商铺全年租赁费用15,288.00元，嗣后，张玉花虽未使用，但亦应按约承担自合同签订之日起至交还之日期间的相应租赁费。其租赁后是否实际使用，属于其经营自主权和经营理念问题，与作为出租人的基龙公司无关。 2019年3月1日，张玉花在征得基龙公司同意的情况下将其承租的B6号商铺转租给案外人周杰使用，张玉花则到周杰原承租的B9号商铺进行经营。按基龙公司要求，张玉花应就调换后所使用的B9号商铺与基龙公司签订租赁合同、补交扩大面积余款。事后，张玉花经催告始终未与基龙公司补签合同，亦未补交余款，有违诚实信用原则，但其与基龙公司间针对B9号商铺已形成事实上的租赁关系。因此，周杰与基龙公司之间关于B9号商铺所签租赁合同中约定的违约责任条款对互换经营的张玉花具有法律约束力。2019年7月31日晚，张玉花在未告知基龙公司的情况下将B9号商铺关闭，次日基龙公司将该商铺上锁，嗣后，张玉花未要求基龙公司开锁由其继续经营，属于张玉花擅自终止合同履行的违约行为，应承担违约责任。张玉花关闭B9号商铺之前共占有使用该商铺153天，由此产生的租赁费为9,466.11元（22,586.00元÷365天×153天）应向基龙公司承担给付义务。张玉花该种违约行为，按其与基龙公司签订的《抚松综合购物中心租赁合同》“如承租方未经出租方同意自行终止合同不再经营，应向出租方赔偿合同总值的30%的违约金，并赔偿出租方其他的一切损失和费用”的约定，应承担违约金2,648.03元（8,826.78元×30%）。 以上，张玉花应付基龙公司已到期但仍占有使用A11号商铺的使用费17,648.67元，以B6号商铺交换使用B9号商铺期间所产生的租赁费9,466.11元，在扣除张玉花已向基龙公司交付的B6号商铺年租金15,288.00元、2018年承租A11号商铺期间所交纳的保证金3,000.00元之后，尚应向基龙公司交付的有关租赁费用的款额为8,828.78元〔17,648.67元＋9,466.11元－15,288.00元－3,000.00元（保证金）〕，此外，因张玉花违约，尚需向基龙公司承担上述给付款项8,828.78元30%的违约金，计2,648.03元。至此，张玉花向基龙公司应予给付的款项总计应为11,474.81元。现基龙公司起诉要求张玉花向其支付2019年度各项费用11,474.81元，与双方之间所签订的有关合同、张玉花与他人互换租赁商铺所涉及的有关租赁费用的约定以及有关违约金的计算标准相符，于法有据，予以支持。 基龙公司起诉后，一审法院工作人员与张玉花电话沟通送达地址后，以法院特快专递向张玉花邮寄送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票等应诉手续，虽因张玉花拒收而退回，但符合最高人民法院《关于进一步加强民事送达工作的若干意见》的有关规定，属于依法送达完毕，送达程序合法。张玉花经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其自愿放弃诉讼权利，法院可依法缺席判决。 一审法院判决：综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：“被告张玉花于本判决生效后三日内给付原告吉林省基隆实业有限公司2019年度租赁期间所欠租赁费、物业费、公摊电费、取暖费等合计11,474.81元。……案件受理费86.00元，减半收取计43.00元，由被告张玉花负担。” 本院二审期间，张玉花提交第一份证据：微信聊天记录一份。证明其在2019年4月20日没有与基龙公司签订合同。证明张玉花与基龙公司沟通过让基龙公司将B9厅关掉，其在A11甩货。基龙公司应将15228元租赁费、抵押金3000元、装修费2000元予以退还。 提交第二份证据：2017年3月1日张玉花与基龙实业公司签订的商铺租赁合同。证明2017年的合同是从3月1日到2018年3月1日，基龙公司认为在2017在12月31日终止本合同损害了张玉花的利益。 提交第三份证据：张玉花与基龙公司签订的2018年商铺租赁合同。签约时间是2018年2月9日，合同租赁期限是2018年3月1日至2018年12月31日。证明张玉花的利益受到损害。 提交第四份证据：抚松县人民法院2019吉0621民初1718号民事判决书第一页、第二页、第四页及第五页，证明张玉花已经向基龙公司缴纳2019年B6厅15288元租赁费。A11厅我使用截止日期到6月18日，B9厅我使用日期是6月19日到7月31日。 基龙公司质证认为，第一份证据因为向张玉花催费，公司让她关一个厅，张玉花始终占两个厅经营，公司一直找张玉花沟通签合同，张玉花一直推脱不签合同。第二份证据没有意见。第三份证据看起止日期，始终都是12月31日结束。我们对老用户有优惠政策，所以导致不全年的合同。第四份证据在一审已经说清楚了，不需要质证。 基龙公司提交微信聊天记录七张。证明基龙公司于经理没有收受张玉花送给的香烟。同时证明基龙公司一直向张玉花催费。 张玉花质证认为，其之前已经向于经理送过香烟，这个聊天记录是后期的事情。根据合同法规定租期6个月以上的租赁合同应采取书面合同，基龙公司没有与其采用书面合同，视为不定期租赁，其可以随时解除合同。 本院二审审理查明：2018年2月9日基龙公司与张玉花签订《抚松综合购物中心商铺租赁合同》，张玉花租赁抚松市场综合购物中心三楼A11号商铺。合同期限自2018年3月1日至2018年12月31日。租赁费年租金25793元，年物业管理费3200元，年取暖费2099元，电费1200元。 其他事实与一审认定事实一致。 本院认为，双方签订的租赁合同合法有效，张玉花应按双方约定履行给付租金义务。张玉花提出基龙公司答应B9厅免费使用，提供的证据不足以证明其主张，本院不予支持。一审按《中华人民共和国民事诉讼法》的规定向张玉花送达开庭传票，张玉花未到庭参加诉讼，视为其放弃一审诉讼权利。一审审判程序合法。一审判决应予维持。 综上所述，张玉花的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费86.00元，由上诉人张玉花负担。 本判决为终审判决。 审判长  高明义 审判员  李 楠 审判员  李世为 二〇二〇年四月三十日 书记员  杨 栋