北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终5163号上诉人（原审被告）：北京盛亿昌达商贸有限公司，住所地北京市通州区潞苑南大街1093号门市房2-29。法定代表人：王春茹，经理。上诉人（原审被告）：宋振宇，男，1974年5月26日出生，回族，住北京市海淀区。二上诉人共同委托诉讼代理人：杨大成，北京济和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：石晓霞，女，1989年2月28日出生，汉族，住北京市通州区。上诉人北京盛亿昌达商贸有限公司（以下简称盛亿昌达公司）、宋振宇因与被上诉人石晓霞房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初22168号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月10日立案后，依法开庭进行了审理。本案现已审理终结。盛亿昌达公司、宋振宇上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回石晓霞一审起诉请求。事实和理由：首先，导致本案合同解除的根本原因系石晓霞经营无方，其他租户的营业执照均能正常办理，故非因营业执照原因导致合同解除。其次，2018年7月17日所签订的《房屋租赁合同》已被2019年4月30日所签订的《房屋租赁合同终止协议书》解除，不再具有法律效力。《房屋租赁合同中止协议书》已经对《房屋租赁合同》的债权债务关系进行了全面清理并重新设定了权利义务，如果签订之时石晓霞要求违约金和损失，且盛亿昌达公司是不会同意解除合同的。石晓霞辩称，同意一审判决，不同意盛亿昌达公司、宋振宇的上诉请求。石晓霞向一审法院起诉请求：1．请求判决盛亿昌达公司赔偿石晓霞装修费用、经营设施支出等经济损失共计36778元；2．请求判令盛亿昌达公司向石晓霞支付违约金34000元；3．请求判决宋振宇对盛亿昌达公司的上述两项债务承担连带责任；4．判令盛亿昌达公司、宋振宇共同承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2018年6月22日，盛亿昌达公司（甲方）与石晓霞（乙方）签订《定金协议》，约定，乙方承租福源超市2层北侧部分商铺的定金2万元，经双方友好协商就上述房屋的租赁事宜达成以下条款：面积为建筑面积100平方米、使用面积70平方米；租金204400元每年；甲乙双方需于2018年7月15日前签署正式合同，上述定金将自动转为租赁保证金的一部分。此外，该定金协议还约定了其他内容。当日，石晓霞向盛亿昌达公司时任法定代表人宋振宇银行账户转账定金2万元。2018年7月17日，盛亿昌达公司（甲方、出租方）与石晓霞（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定，租赁场地为北京市通州区潞苑南大街1093号2层的房屋（租赁面积为100平方米，以实际现状为准）；乙方在该场地经营儿童玩具DIY使用，租赁期间遵守有关房屋使用和物业管理的规定；租赁期限为年，开业达到70%起计算房租至2020年9月30日。租期内租金标准为5.6元每天每平方米；第一年至第二年的年租金为204400元；租期内租金支付方式押2付6，房租到期前一个月以现金或转账方式支付；施工管理费15每平米最低下限2000元，最高上限10000元；甲方应按照国家的有关规定，提供乙方在办理证照过程中需要的与该房屋有关的必要的审批、证明材料，并给予积极地协助，并提供办理证照所需的文件；租赁期间，乙方在不改变租赁场地外部主要结构和功能的前提下，可根据实际经营需要，进行内外部装修与改造，但应将装修方案及施工图报甲方备案；合同生效后，双方应严格履行，在乙方合法经营的情况下，甲方不得以本合同约定的解除条件之外的任何理由提前接触合同，如出现此等情况或由于甲方单方面原因致使本合同无法履行的，甲方应退还乙方的双倍保证金。乙方在租赁期间单方面解除合约，须提前三个月书面通知甲方，在不损坏房屋主体结构的情况下，甲方方可同意解除合约，履约保证金将不予退还；有下列情形之一的，乙方有权解除合同：1.甲方违反合同约定干涉乙方自主独立经营，致使乙方无法正常经营累计达到15天的，2.甲方应向乙方正常使用租赁房产的，3.其他严重违反合同约定，导致合同无法继续履行的；乙方应在合同终止日前，在不影响房屋主体结构的情况下拆除属于乙方的物品，并恢复到原房屋初始状态；合同终止后，甲乙双方均有权收回其各自所有的一切经营设备、标识。此外，合同还约定了其他内容。后，双方开始履行合同，签订合同当日，石晓霞向盛亿昌达公司时任法定代表人宋振宇银行账户转账116200元，加上之前石晓霞所转定金2万元，共计136200元，其中包含6个月租金102200元及押金34000元。盛亿昌达将房屋交付给石晓霞，石晓霞为营业开始装修涉案房屋，并于2018年8月27日向盛亿昌达公司支付施工管理费2000元。石晓霞主张，在履行合同过程中，盛亿昌达公司未履行合同义务，未向其提供办理营业执照所需要的审批、证明材料，导致石晓霞无法办理营业执照，无法经营。石晓霞还主张其于2019年4月25日向盛亿昌达公司发出了《送达告知函》，内容为：“致北京盛亿昌达商贸有限公司，本人石晓霞为潞苑南大街1093号枫尚生活广场的商户，基于贵公司承诺一定能够配合办理营业执照，我才于2018年7月17日与贵司签订房屋租赁合同。合同签订后，本人认真履行合同约定义务，但是贵公司并未依照合同约定、提供办理营业执照所需文件，经过长达半年多协商，目前为止，因贵公司的原因住所证明没有盖章导致无法办理营业执照。从开业至今，我投入了巨额租金费用、装修费用、运营设备及人员工资等，因商店无法正常运营，造成了巨大的亏损。并且，贵公司从签订合同至今，不能向本人提供房产权属证明，不能证明租赁房产系合法建筑物。同时，贵公司收款后，未向我开具发票。由于贵公司严重违约在先，现本人要求解除合同，并要求贵公司于2019年4月30日前开具与缴费金额一致的发票、退还押金34000元。若贵司逾期不予办理的，本人将根据国家相关法律规定行使商户权利，通过法律途径维护本人的合法权益，届时将追究贵公司给我造成的一切经济损失。望贵司尽快就此事给予本人答复。”石晓霞称其通过快递方式向盛亿昌达公司、宋振宇邮寄，并提供快递存根及快递查询结果予以证明，快递存根显示收件方为李静转宋振宇，李静系盛亿昌达公司员工。盛亿昌达公司及宋振宇称未收到过该《送达告知函》。盛亿昌达公司、宋振宇称按照合同其提供办理营业执照所需要的材料，仅需将盖有北通集团盖章的证明材料给石晓霞即履行完毕合同义务，办理营业执照还需要盖政府主管部门的章，需要石晓霞另行向盛亿昌达公司交费才能给办理，关于需要另行交费问题在签订合同时向石晓霞说过。石晓霞对盛亿昌达公司的该主张不认可，其称盛亿昌达公司未告知过办理营业相关证明文件需要另行交费，也从未收到过盖有北通集团印章的证明材料。2019年4月30日，盛亿昌达公司（甲方）与石晓霞（乙方）签订了《房屋租赁合同终止协议书》，约定，甲乙双方原于2018年7月17日签订的房屋租赁合同，租赁房屋位于北京市通州区潞苑南大街1093号2层的房屋（租赁面积100平方米）。现无法继续履行合同，经双方协商同意，就解除该房屋租赁合同达成以下条款：一、甲乙双方一致同意解除2018年7月17日签订的《房屋租赁合同》；二、甲方退还乙方合同履行保证金34000元；三、甲方退乙方10天租金5600元；四、甲方给乙方开具发票，6个月租金102200元；五、自签订本协议之日起，需在经营场所明示告知顾客，及时做好退卡、退钱的工作，如未完成清退事宜，所产生的一切法律纠纷由乙方负责；六、自签订本协议之日，乙方把租赁房屋退还给甲方；七、本协议自双方签订盖章之日起生效，本协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等效力。关于石晓霞主张的装修费用、经营设施支出等经济损失共计36778元，石晓霞称除了支付给盛亿昌达公司施工管理费2000元以外，其中实际装修产生的费用为20699元，其提供了北京信安禹业房屋工程有限公司开具的报价单及收据予以证明，并称其装修是基础装修，无法分离搬走；其中购买经营设施的费用14079元，其提供了网络购买订单、转网络账记录等予以证明，并称该经营设施在合同解除后其已自行搬走。关于合同效力，双方均坚持认为涉案合同系有效合同。盛亿昌达公司称涉案房屋系上世纪八十年代建造。经核实，案外人北京九品餐饮管理有限公司曾将盛亿昌达公司以房屋租赁合同纠纷诉至本院，在该案中，租赁标的为北京市通州区潞苑南大街1093号2层的房屋，与本案涉案标的同属同一建筑物，在该案中，本院经审理查明：关于涉案租赁物的房屋性质，北京九品餐饮管理有限公司主张涉案租赁物系违法建筑，没有合法的产权手续。盛亿昌达公司对此不予认可，并提交了由北京市通州区永顺镇人民政府（以下简称永顺镇政府）出具的证明，载明：兹证明通州区潞苑南大街1093号（原二道闸市场）建于1989年，所有权及使用权归北京市通州北通建筑总公司，属于商业用房，不属于违法建筑。在盛亿昌达公司提供的内资公司设立登记申请书等工商登记资料中有永顺镇政府出具的地址确认函，载明：现有北京京九品商贸有限公司拟注册在北京市通州区潞苑南大街1092号2-80，该地址产权人为北京市通州区北通建筑总公司，属于我镇管辖范围，该处房屋不属于违法建设，房屋用途为商业。该案于2019年8月13日作出判决，认定了该案诉争的房屋租赁合同为有效合同。北京九品餐饮管理有限公司不服判决提出上诉，二审法院经审理后驳回上诉，维持原判。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人协商一致，可以解除合同。单方解除当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，双方达成涉案租赁合同，系双方真实意思表示，在履行过程中双方协商一致解除合同，一审法院对此不持异议。关于盛亿昌达公司是否违约问题，双方合同中明确约定，盛亿昌达公司有义务协助石晓霞办理营业执照，为其提供办理营业执照所需的文件，盛亿昌达公司称因石晓霞未交费故未提供盖有政府主管部门印章的证明文件，因盛亿昌达公司未举证证明双方约定了另行交费的事项，故因其在合同履行中未履行约定义务，构成违约。关于盛亿昌达称双方在《房屋租赁合同终止协议书》中对双方债权债务进行了全面清理，重新设定了权利义务，双方再无其他任何争议的主张，从《房屋租赁合同终止协议书》的内容来看，该协议书是双方就涉案合同解除及解除后的后果进行的约定，并不能看出石晓霞作出不再主张违约责任的意思表示，故盛亿昌达公司的该项主张，一审法院不予采纳。关于石晓霞主张的违约金，按照双方合同约定由于盛亿昌达公司单方面原因致使本合同无法履行的，盛亿昌达公司应退还石晓霞双倍保证金，故石晓霞要求盛亿昌达公司赔偿违约金34000元的主张，证据充分，于法有据，一审法院予以支持；而关于石晓霞主张的实际损失，其中包括购买经营设施的费用，因在双方解除合同后，其已自行搬走经营设施，是具有一定的继续使用价值的，由于我国的违约金具有“补偿和惩罚”双重性质，但系以赔偿违约方的损失为主要功能，而非旨在严厉惩罚违约方，本案中的违约金能够弥补石晓霞的实际损失，故关于石晓霞主张的实际损失，一审法院不予支持。关于石晓霞要求宋振宇按照公司法规定对盛亿昌达公司债务承担连带责任的主张，从本案查明的事实及石晓霞举证的情况来看，石晓霞的该项请求，证据不足，一审法院不予支持。判决如下：一、北京盛亿昌达商贸有限公司支付石晓霞违约金34000元，于判决生效之日起七日内执行清；二、驳回石晓霞的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费785元，由石晓霞负担460元（已交纳），由北京盛亿昌达商贸有限公司负担325元（于判决生效之日起七日内交至一审法院）。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，石晓霞与盛亿昌达公司达成涉案租赁合同，系双方真实意思表示，合同合法有效。双方均应当全面履行各自权利义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于盛亿昌达公司是否违约问题，双方合同中明确约定，盛亿昌达公司有义务协助石晓霞办理营业执照，为其提供办理营业执照所需的文件，故盛亿昌达公司应当向石晓霞提供盖有政府主管部门印章的证明文件，其称需石晓霞另行交费才能向石晓霞提供该文件的行为已违反合同约定构成违约。双方在合同履行过程中，协商一致解除合同。关于盛亿昌达公司称双方在《房屋租赁合同终止协议书》中对双方债权债务进行了全面清理，双方再无其他任何争议的主张，从《房屋租赁合同终止协议书》的内容来看，该协议书是双方就涉案合同解除及解除后的后果进行的约定，并不能看出石晓霞放弃主张违约责任的意思表示，故盛亿昌达公司的该项上诉主张，本院不予支持。关于石晓霞主张的违约金，未超过双方合同约定，本院予以支持。综上所述，北京盛亿昌达商贸有限公司、宋振宇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费785元，由北京盛亿昌达商贸有限公司、宋振宇负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  孙 妍二〇二〇年四月三十日法官助理  吴 琳书 记 员  卢园园