四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终16615号 上诉人（原审原告、反诉被告）：王友蓉，女，汉族，住四川省广安市前锋区。 委托诉讼代理人：杨伟，四川蜀文律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨科，四川蜀文律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：成都汇融酒店管理有限公司，住所地成都市成华区二环路北四段9号1栋。 法定代表人：薛丽珍。 委托诉讼代理人：刘真含，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕瑞，泰和泰律师事务所律师。 上诉人王友蓉因与被上诉人成都汇融酒店管理有限公司（以下简称“汇融酒店公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2019）川0108民初2075号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王友蓉上诉请求：一、撤销成都市成华区人民法院（2019）川0108民初2075号民事判决；二、改判确认汇融酒店公司解除与王友蓉于2014年6月25日签订的《房屋租赁合同》违约；三、改判汇融酒店公司支付王友蓉违约金100万元并赔偿经济损失388000元；四、改判汇融酒店公司退还王友蓉履约保证金185300元（并从王友蓉起诉之日起，按月利率2%的标准，向王友蓉支付延迟退还期间的资金占用利息至该款项付清之日止）；五、改判驳回汇融酒店公司的反诉请求；六、本案一、二审案件诉讼费由汇融酒店公司承担。事实和理由：1.双方在合同履行过程中口头约定以长达2年多一惯的租金实际交付收取方式的行为本身，变更了原合同约定的租金交付时间，符合双方真实意思表示，王友蓉没有违约。2.根据双方交易习惯，王友蓉均是由自己或者通过他人将租金以现金或银行转账的方式支付林钦平收取，在2016年6月至7月，王友蓉共计向林钦平转账63000元，汇融酒店公司仅认可其中20000，并无其他证据证明43000元不是房屋租金，因此，一审法院认定王友蓉仅向汇融酒店公司支付租金20000元的事实错误。3.王友蓉预付房屋租金后，汇融酒店公司以停电、停水等方式致使王友蓉无法继续从事经营活动，汇融酒店公司的行为不符合合同约定，属于根本违约。且合同约定解除《房屋租赁合同》需要协商一致并签订书面补充合同，否则合同不能解除，汇融酒店公司单方解除合同的行为构成违约，应当依法向王友蓉承担违约责任。 汇融酒店公司辩称，1.合同约定的租金交付时间为按季度缴纳，并没有通过口头书面等任何方式变更租金支付时间。2.王友蓉此前预先支付租金，也不等于双方形成了交易习惯，只是说汇融酒店公司为了租金和交易的顺利进行，才对王友蓉进行的容忍行为，但是汇融酒店公司在期限内随时有权向王友蓉主张相关权利。3.本案中王友蓉的租金究竟支付至何时，与王友蓉是否存在违约行为无关，汇融酒店公司行使单方解除权是根据合同约定王友蓉逾期支付租金达到了相应天数才解除合同，汇融酒店公司没有任何违约行为。4.一审王友蓉没有申请相应证人出庭作证，第二付款的记录上也没有记载所谓的付款人代王友蓉支付租金的事实，林钦平的个人账户里面虽然有代汇融酒店公司收取租金的行为，但是也有个人往来行为，其他人究竟跟林钦平什么关系，为什么向林钦平支付款项与本案无关。 王友蓉向一审法院起诉请求：1.确认汇融酒店公司解除与王友蓉于2014年6月25日签订的《房屋租赁合同》属违约，判决汇融酒店公司支付房屋租赁合同违约金1000000元并赔偿经济损失2523300元；2.汇融酒店公司退还王友蓉履约保证金185300元，并从起诉之日起，按月利率2%的标准，向王友蓉支付迟延退还期间的资金占用利息至此款付清之日止。 汇融酒店公司向一审法院提出反诉请求：1.判令双方租赁合同已于2016年10月31日解除；2.王友蓉支付拖欠的2016年6月10日-2016年10月31日的租金339306元；3.王友蓉支付延迟支付租金所产生的违约金3518603.22元；4.王友蓉向汇融酒店公司返还垫付的物业服务费58500元；5.王友蓉向汇融酒店公司返还垫付的水电费21883.5元；6.王友蓉向汇融酒店公司支付资金占用费6894元（自2017年7月1日期，以物业费、水电费为基数，以同期银行贷款利率为标准，暂计算至2019年4月12日，最终至王友蓉实际支付之日为准）；7.王友蓉支付因违约行为导致汇融酒店公司房屋2016年11月1日-2017年6月30日空置损失576356元；8.判令不予退还王友蓉的履约保证金185300元。 一审法院认定事实：2014年6月24日，汇融酒店公司、王友蓉、张再明签订《三方协议》一份，约定，张再明与汇融酒店公司于2012年4月28日签订了《房屋租赁合同》，约定汇融酒店公司将成都市二环路北四段9号汇融名城D区一楼及二楼房屋出租给张再明，现三方协议如下：一、张再明因自身原因不再继续履行该《房屋租赁合同》，经汇融酒店公司同意，转租给王友蓉；二、汇融酒店公司同意解除《房屋租赁合同》，但对张再明已缴纳的履约保证金185300元不予退还，张再明履约保证金自动顺延至王友蓉名下，作为王友蓉的履约保证金，待汇融酒店公司与王友蓉签订新的《租赁合同》后汇融酒店公司向王友蓉出具履约保证金收条，王友蓉将相当于原履约保证金数额的款项支付给张再明…… 2014年6月25日，汇融酒店公司与王友蓉签订《房屋租赁合同》一份，约定，汇融酒店公司将位于成都市二环路北四段9号汇融名城Ｄ区.26平方米，二楼铺面865.24平方米房屋出租给王友蓉，物业管理费3元每平方米／月。租赁期限为5年零10个月零18天，自2014年6月10日起开始计算，租赁期满，本合同即行终止……合同还约定，王友蓉应当向汇融酒店公司支付人民币185300元作为履约保证金，租赁期满，王友蓉按合同约定腾退房屋、结清所有费用且无其他违约行为的，汇融酒店公司将履约保证金无息退还，履约保证金不可折抵租金。在租赁期间，因王友蓉违约或侵权等导致需承担违约、赔偿责任的，汇融酒店公司有权从履约保证金中直接扣除相应金额（不足部分王友蓉应另行补足），王友蓉应在汇融酒店公司扣除相应金额后5日内恢复履约保证金金额。租金、履约保证金的支付期限及方式约定如下：2014年6月10日至2015年4月27日，月度租金62208.7元、月度物管费2761.5元；2015年4月28日至2016年4月27日，月度租金66707.9元，月度物管费2761.5元；2016年4月28日至2018年4月27日，月度租金72044.5元，月度物管费2761.5元，王友蓉按季度向汇融酒店公司预付租金及物管费，本合同签订当日内，王友蓉应当向汇融酒店公司支付房屋履约保证金，自合同签订起5日内支付首期租金；王友蓉应当在当期租赁期限届满前15日内，按照相应标准支付下一季度租金。王友蓉负责经营期间的水、电、气等其他因使用该房屋产生的费用并由王友蓉承担延期付款的违约责任。合同违约责任约定，租赁期间，因汇融酒店公司原因导致房屋主体结构需要维修，王友蓉书面通知后一个月内仍未履行维修责任的，汇融酒店公司应当承担相应的赔偿责任，王友蓉无违约行为，汇融酒店公司无故单方面解除本合同的（不可抗力因素导致的除外），汇融酒店公司应当支付王友蓉人民币一百万元整作为违约金。在租赁期内，王友蓉有下列情形之一的，汇融酒店公司有权解除本合同并收回该房屋，不退还王友蓉履约保证金和所交租金，同时王友蓉赔偿汇融酒店公司的一切损失……（2）拖欠本合同约定的租金或其他费用单次超过30天或者累计超过60天的……租赁期内，王友蓉单方面提前终止本合同，提前退租的，汇融酒店公司有权不退还王友蓉履约保证金且王友蓉需向汇融酒店公司支付人民币一百万元整作为违约金；租赁期满或者合同解除后，王友蓉未按照约定交还房屋，每逾期一日，应按照该房屋当年租金总额的0.5%支付违约金；租赁期内，如未按期缴纳房屋租金，水、电、气费用，按照每逾期一日，支付总额的1%违约金。 上述合同签订后，汇融酒店公司将约定房屋交由王友蓉使用。2016年1月12日，汇融酒店公司与王友蓉签订《补充协议》一份，约定，自2015年9月10日起，汇融酒店公司同意下调房屋租金，下调之后的租金为：2015年9月10日至2016年4月27日月度租金为57991.5元，2016年4月28日至2018年4月27日月度租金62630.82元。 一审法院另查明，2016年6月2日，汇融酒店公司向王友蓉开具《专用收据》一张，载明收到王友蓉履约保证金185300元。王友蓉向汇融酒店公司支付了2014年6月10日至2016年6月9日期间的租金，汇融酒店公司向王友蓉开具了租金《专用收据》。 一审法院还查明，2016年8月22日，汇融酒店公司向王友蓉发出《解约通知书》一份，载明：“您与本公司签订的《租赁合同》约定的租金缴纳期限（当期租赁期限届满15日前，按照相应标准支付下一期租金）已超过75日，您仍未完全缴纳应付相应款项。租金欠费期限2016年6月10日至2016年9月9日，租金欠费金额187892.46元，合同租金逾期违约金条款，截止2016年8月22日，租金逾期违约金140872元，合同违约金1000000元，总计欠费金额1328764.46元。经本公司前期多次催告后，您仍未缴纳相应租金，已符合合同约定的解约条件，希望您收到本通知书后，3日内到本公司协商解决此事，缴清所欠租金及相关违约金，若您缴清所欠租金，则相关违约金可根据实际情况适当减免，《租赁合同》继续履行，否则，3日后本公司将根据合同的违约条款与您正式解除合同，届时，本公司将暂扣您遗留在该房屋内的物品，采取强制搬离措施，收回房屋，并依法保留追究您个人违约责任的权利。” 2016年9月29日，王友蓉雇佣搬家公司到汇融酒店公司搬离租赁房屋内的物品，遭到汇融酒店公司的制止，双方发生纠纷后报警处理，府青路派出所现场调解。 一审法院认为，汇融酒店公司与王友蓉签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，双方均本应按照合同约定履行己方义务，但在合同履行过程中，王友蓉从第一期租金支付开始即未按合同约定的时间执行，汇融酒店公司也未提出异议，王友蓉该种逾期、零散支付租金的行为一直持续到2016年6月9日，在支付完毕2016年第二季度租金后，并未按照合同约定的时间支付第三季度的租金，该行为应当属于违约。汇融酒店公司在其逾期支付本季度租金达75日后向其发送《解除合同通知书》符合双方签订的《房屋租赁合同》约定的解除合同的条件，汇融酒店公司有权解除合同。王友蓉认为因长期未按照合同约定的时间支付租金，故双方形成了不按时支付租金的交易习惯，一审法院认为，王友蓉逾期支付租金，汇融酒店公司收取租金表示认可其当期支付租金的行为系为了维护交易活动的正常进行，并不能以此认定双方对合同约定的履行方式进行了变更而形成了交易习惯，对王友蓉的该项陈述一审法院不予采信。 关于合同解除的时间，汇融酒店公司发出《解除通知书》后，因王友蓉并未按照该通知书的约定履行相关义务，汇融酒店公司可以按照《解除通知书》载明的合同解除时间3日后即2016年8月26日解除双方的《房屋租赁合同》。故一审法院确认，汇融酒店公司与王友蓉于2014年6月25日签订的《房屋租赁合同》已于2016年8月26日实际解除。王友蓉认为双方的租赁合同应当自2016年8月1日起解除，但王友蓉并未举出相应证据证明其主张，一审法院不予认可；汇融酒店公司表示双方租赁合同的解除时间为2016年10月31日，一审法院认为，王友蓉于2016年9月29日前往租赁房屋搬离物品被阻止虽能看出截止2016年9月29日王友蓉尚有物品存放在案涉租赁房屋，但不能以此证明双方的租赁合同关系仍在存续，因汇融酒店公司发送的《解除合同通知书》明确了合同解除时间，王友蓉也未提出异议，故应当以该时间作为双方租赁合同的正式解除时间。 对于王友蓉主张的违约金、经济损失，因王友蓉未按时足额向汇融酒店公司支付租金，王友蓉存在违约行为，其主张汇融酒店公司违约并支付违约金的主张一审法院不予支持；王友蓉主张其经济损失为装修损失、转让费损失、营业损失，但因系其违约导致汇融酒店公司解除合同，且王友蓉并未向一审法院举证证明其存在经济损失，故一审法院对王友蓉主张的经济损失不予支持。 对于王友蓉主张的退还履约保证金185300元，一审法院认为，王友蓉未按照《房屋租赁合同》的约定按时足额支付租金，长期逾期缴纳租金，最后因己方的违约行为导致房屋租赁合同被解除，而房屋租赁合同明确约定了因王友蓉的违约行为导致合同被解除的，汇融酒店公司有权不退还保证金，故王友蓉的该项诉讼请求一审法院不予支持。 对于汇融酒店公司主张的王友蓉欠付租金。因双方的租赁合同解除时间为2016年8月26日，王友蓉应当向汇融酒店公司支付2016年6月10日至2016年8月25日期间的房屋租金，租金计算为：62630.82元/月÷30天×76天=158664.74元。扣除王友蓉已经支付的20000元，王友蓉还应向汇融酒店公司支付该期间的租金138664.74元。汇融酒店公司主张该20000元系支付的水电费，但汇融酒店公司并未举出证据证明王友蓉有欠付水电费的情形，一审法院不予支持，该部分费用应当计算为租金。王友蓉主张共支付租金63000元，但王友蓉并未举证证明其主张的林钦平其他收款系由其支付，故一审法院不予采信其主张。 对于汇融酒店公司主张的逾期支付租金的违约金，一审法院认为，违约金应当以损失为基础，兼具惩罚性和补偿性，房屋租赁合同约定的欠付金额总额每日1%的违约金，属约定过高，一审法院酌情予以调整，按照银行贷款利率年利率上浮50%予以支持。 对于汇融酒店公司主张垫付的物业服务费、水电费及资金占用费，因汇融酒店公司举出的物业服务费、水电费的票据开具时间为2017年6月30日、2017年7月3日，且汇融酒店公司并未举证证明王友蓉在租赁期间欠交2016年6月10日至2016年8月26日期间的物业服务费、水电费，故一审法院对汇融酒店公司的该三项主张不予支持。 对于汇融酒店公司主张的房屋空置损失，作为出租方，汇融酒店公司己方向王友蓉发送《解除合同通知书》要求解除双方的房屋租赁合同，合同解除后，又以自己的行为阻止王友蓉搬离租赁房屋中的物品，导致房屋无法及时另行出租的责任应当由汇融酒店公司自行承担，故对汇融酒店公司主张的房屋空置损失一审法院不予支持。综上，对于王友蓉的本诉请求一审法院不予支持，对于汇融酒店公司的反诉请求，一审法院部分予以支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、王友蓉于判决生效之日起十日内向汇融酒店公司支付2016年6月10日至2016年8月26日的租金138664.74元及违约金（以逾期金额为基数，自逾期之日起按中国人民银行同期同类人民币贷款利率的1.5倍，计算至判决确定支付之日止）。二、汇融酒店公司不予退还王友蓉履约保证金185300元。三、驳回王友蓉的本诉请求。四、驳回汇融酒店公司的其他反诉请求。一审本诉案件受理费34986元，减半收取17493元，由王友蓉负担；一审反诉案件受理费21486元，减半收取10743元，由汇融酒店公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 王友蓉提交证据，证人宋某、谭某、杨某、张某的证人证言。宋某、谭某表示，其与王友蓉系合伙关系，2016年7月两人分别向林钦平转款1万元系代王友蓉支付7月租金，两人曾投入合伙款15万元，还有25万元借款；杨某、张某表示，其原在王友蓉经营的茶楼消费过，杨某表示茶楼大概在2016年7月底8月初就没有营业了，张某表示2016年8月1日茶楼停止营业，但两人均表示无其他客观证据证明其在茶楼消费的事实。 汇融酒店公司发表质证意见称，对于宋某、谭某的证人证言，在形式上，该证人证言并非属于法律规定的新证据，该两位证人的合伙身份无法核实，因为其没有提交相关的证据，即便是真实的合伙人，他们与王友蓉存在利益关系，其证人证言的真实度存疑。且宋某、谭某向王友蓉出资借贷共计40万元，该笔费用在客观上足以覆盖下一季度的租金，根本不需要每个人零散支付，所以证人证言不可信。对于杨某、张某的证人证言，第一不属于新证据。第二，汇融酒店公司无法核实其身份，尤其是张某声称自己经常去王友蓉茶楼消费，却连茶楼名字都想不起来，对其真实性深表怀疑。其证人证言不能证明王友蓉经营茶楼的停电行为，是因为汇融酒店公司原因所致。 本院认证认为，宋某、谭某客观上通过银行卡向林钦平支付了款项，该款项性质应由付款方陈述为准，故本院对两证人证言中关于其付款为代王友蓉支付租金的陈述予以采信；杨某、张某是否系王友蓉经营茶楼的消费者客观证据缺乏，故本院对其两人的证言不予采信。 二审另查明，王友蓉提交的租金收据出具情况为：2015年9月10日至2015年12月9日的租金收据在2015年11月30日出具；2015年12月10日至2016年3月9日的租金收据在2016年1月12日出具，2016年3月10日至2016年6月9日的租金收据在2016年6月2日出具。王友蓉陈述，之前的收据遗失，每期租金均通过部分现金、部分转账方式支付，支付时间和金额不固定，但每一期都在当期租期内付清，汇融酒店公司存在租金收齐后延期出具收据的情形。汇融公司一审提交的统计及收据情况显示，2015年9月9日前的各期租金，王友蓉逾期支付20余天至130余天不等。王友蓉自行提交的转账记录显示，其转账支付时间、金额均不固定。二审中，汇融酒店公司认可王友蓉在2016年6月9日前的租金已经付清。 本院审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，汇融酒店公司与王友蓉签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，属合法有效，各方均应及时全面履行合同义务。本案争议焦点为，王友蓉是否存在违约情形，汇融酒店公司是否有权解除合同。 王友蓉认为，根据双方在合同实际履行中的情况，双方已实际变更了合同中关于租金支付期间的约定。本院认为，从现有证据来看，王友蓉在合同履行期间，从未按期足额支付过租金，且每一期租金的支付时间、每一笔租金支付金额均不固定，缺乏规律性，汇融酒店公司出具的收据，也均是按季度出具。因此，该情形不能认为双方在实际履行过程中，以实际行为变更了合同中关于租金支付期间的约定，只能认为是王友蓉长期违反合同约定，长期未能按期足额履约。在此情况下，当王友蓉再次出现违约情形时，汇融酒店公司有权依照合同约定主张违约责任。根据双方合同约定，王友蓉拖欠租金单次超过30天或者累计超过60天的，汇融酒店公司有权解除合同并不退还保证金及租金。本案中，无论是按照汇融酒店公司主张的6月10日起计算下一季度租金，还是按照王友蓉主张的6月28日起计算下一季度租金，王友蓉均未按照约定足额支付租金，且拖欠时间已超过30天，故汇融酒店公司有权依约解除合同。 因王友蓉违约导致汇融酒店公司解除合同，故王友蓉应当足额支付其在实际占用期间的租金，并支付违约金，履约保证金亦不应退还。至合同解除时，并无证据证明汇融酒店公司存在违约情形，故王友蓉要求汇融酒店公司支付违约金及并赔偿经济损失的主张缺乏依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人王友蓉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费20208元，由王友蓉负担。 本判决为终审判决。 审判长 廖 方 审判员 袁晟翔 审判员 赵 韬 二〇二〇年四月七日 书记员 景 倩