上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终1675号上诉人(原审被告、反诉原告)：上海璨坤物联网科技有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：王恒丽，执行董事。委托诉讼代理人：徐水金，上海海贝律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：上海京鹤幕墙装饰有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：胡振元，总经理。委托诉讼代理人：干建根，上海市雄风律师事务所律师。上诉人上海璨坤物联网科技有限公司(以下简称璨坤公司)因与被上诉人上海京鹤幕墙装饰有限公司(以下简称京鹤公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2019)沪0118民初5203号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月12日立案后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。璨坤公司上诉请求：请求撤销(2019)沪0118民初5203号民事判决，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院对本案认定事实不清，证据不足，适用法律错误。被上诉人于2017年3月16日与上诉人签订了《厂房租赁合同》，后于2017年8月18日、2018年5月15日两次修改合同并签订相关的《补充协议》。一审中虽上诉人反复提醒法院承租的面积与合同的约定明显不符，相差巨大，并且食堂部分至今仍然在被上诉人的掌控、使用中，是被上诉人违约在先，却未引起一审法院的重视，在没有证据证明上诉人责任、没有查明相关案件真相的情况下作出对上诉人极为不公、于法无据的判决。京鹤公司答辩称，不同意上诉人的上诉请求。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。京鹤公司向一审法院起诉请求：1.判令解除京鹤公司、璨坤公司于2017年3月16日签订的《房屋租赁合同》及其补充协议并腾退返还租赁房屋；2.判令璨坤公司支付房屋租金[以每年人民币300万元为标准(以下币种均为人民币)，从2018年10月15日到实际腾退之日；以每年200万元为标准，从2019年1月1日到实际腾退之日]；3.判令璨坤公司偿付滞纳金(以75万元为基数，按每天5‰计，从2018年10月15日起到实际支付之日止；以50万元为基数，按每天5‰计，从2019年1月1日起至实际支付之日止)；4.判令璨坤公司偿付违约金125万元。审理过程中，京鹤公司增加诉讼请求：判令璨坤公司支付水费、电费、垃圾清运费、广告位费共计1,008,369.32元。后又明确水电费、垃圾清运费、广告位费至腾退之日按实结算。璨坤公司向一审法院提出反诉请求：1.判令京鹤公司与璨坤公司2017年3月16日签订的《房屋租赁合同》无效；2.判令京鹤公司向璨坤公司返还租金及押金共计5,581,692.50元；3.判令本诉与反诉案件受理费、保全费由京鹤公司承担。一审法院认定事实：2017年3月16日，京鹤公司(甲方)与璨坤公司(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落在上海市青浦区外青松公路XXX号内新建厂房(建筑面积约8,500平方、以实际权证登记为准，以下简称该物业)出租给乙方；租赁物土地使用性质见权证；该物业现为在建工程，目前在办理竣工验收工程中，乙方确认甲方完成竣工验收条件即可交付；签订合同前，甲方已告诉乙方该物业已(已/未)设定抵押。甲方出租给乙方使用的物业建筑面积共约8,500平方米，房屋平面图、房屋设施、装修条件和其他交付情况由双方以附件约定。该物业的配电、配水等相关配套要求：配水到位、配电200KV。该物业的物业管理要求：物业管理统一由甲方管理，其中门卫、绿化、卫生按乙方要求规范水平服务，该费用由乙方承担；厂房正当使用形成的维修事宜由乙方承担维修费用。乙方使用该物业应符合本地区产业导向，并完成落地及环评等相关评审。乙方承租该物业的租赁期约为12年，乙方承租该物业的租赁期限为自2017年8月15日至2029年8月14日止。甲方应于2017年6月15日前向乙方交付该物业，逾期交付的，起租日相应顺延。交付之日起，乙方应支付约定的物业管理费。租赁期满未续租的，甲方有权收回全部出租房屋，乙方应于期满当日交还。乙方需继续承租该物业的，则应于租赁期届满前2个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意并就租赁合同各项事宜达成一致后重新签定租赁合同。乙方在签订合同时，应同时向甲方支付人民币325万元，作为履约保证金(押金)，其中275万元甲方应于2020年8月14日无息返还乙方或抵扣2020年8月15日之后租金，余款50万元继续作为履约保证金(押金)。承租期内，由于乙方原因提前终止或解除合同，乙方应按照合同约定承担违约责任，履约保证金不予返还。承租期内，提前终止或解除合同，则甲方有权自履约保证金中扣除乙方应缴付的违约金和费用。租赁期满或合同解除时，乙方结清应付之一切费用后，并将该物业完好返还甲方之日起10天内，甲方将履约保证金无息退还乙方。甲、乙双方约定，租金缴付方式如下：租金总额按实际天数以人民币结算。租金应先缴后用，自起租日起分期缴付，以3个月作为一期缴付。乙方必须每期起算日前10天支付下一期的租金，每逾期一天，须按应付而未付租金额的5‰支付滞纳金。甲方在收到足额租金后5日内开具相应符合税务部门要求的房租发票给乙方。乙方付款应汇入甲方指定的开户银行或以甲方书面通知的缴付方式缴付。首期租金75万元及押金325万元，乙方应在合同签订时支付，自该物业应于2017年8月14日前交付(因目前该房产为基本完工的在建工程，正在办理竣工验收，待竣工验收合格后，甲方即可交付乙方使用，乙方确认甲方完成竣工验收条件即可交付)，2017年8月14日前为免租期；首期租金为年租金为300万元；每三年环比递增10%，即2017年8月15日至2020年8月14日期间年租金300万元，2020年8月15日至2023年8月14日期间年租金330万元、2023年8月15日至2026年8月14日期间年租金363万元、2026年8月15日至2029年8月14日期间年租金3,993,000元。水费、电费、通讯费、车位费等乙方实际发生的费用，按乙方实际耗用量的结算单由乙方如期向相关部门缴纳，乙方每期向甲方支付租金时，应主动出示已付清水费、电费、通讯费等各类费用单据。期满或租赁期内解除合同的，乙方应按原状返还或按甲方书面认可的状态返还房屋。乙方应于甲方通知的期限内腾迁房屋，并提请甲方验收，甲乙双方签署《验收交接书》，办理完成退租手续。如甲方验收不合格，视为乙方逾期返还房屋。乙方逾期返还房屋的，每逾期一日，应按当时日租金的2倍向甲方支付占用使用费。乙方未能按照合同规定向甲方返还该房屋，则甲、乙双方同意，甲方有权随时进入该物业并对该物业内的物品做处置，并将该物业重新租予其它租户。在该物业出租给其他租户前，乙方应按合同约定支付占用使用费。乙方在该物业内的物品视为遗弃物，由甲方自行处理，且不承担任何责任。因处理该物品产生的搬迁费、公证费和其他费用由乙方承担。如乙方使用该地址作为营业执照、税务登记、水电煤等登记注册地址，应告知甲方。如合同终止或解除时，应及时办理上述登记信息变更或注销，如乙方逾期办理变更和注销手续的，视为逾期返还该物业，乙方应支付相应的占用使用费。如合同终止或解除后30天内仍未办理完成该变更和注销手续，则每逾期一日，乙方应按当时日租金的2倍向甲方支付违约金。同时还应赔偿出租方因此而遭受的经济损失，如影响对外出租或致其他租户不能办理相关手续等。乙方应于返还该物业时，确保该物业内相关设施设备符合该物业交付时的正常使用状态。如有损坏乙方不能自行修复的，则甲方代为修复，所产生费用由乙方承担。经过甲方书面同意，乙方可以对该物业现状进行改动。乙方必须在返还该物业前恢复原状或甲方书面认可的状态交还甲方，并承担相关费用。如乙方未恢复的，则甲方有权自行复原，所产生费用由乙方承担。乙方因业务需要，在使用该物业外墙、电梯、公共部位、公共空间等场地位置安装、悬挂标牌、广告时，双方应共同协商确定部位并支付费用每年5万元后，方可使用，否则甲方有权要求乙方限期拆除。乙方落地后，甲、乙双方各半享有乙方(包括上述同意设立的4S销售公司)生产经营中产生的税收优惠或产业扶持金。乙方应按合同约定按时足额缴付租金及水电费用、物业管理承担的费用。乙方应按合同约定用途使用该物业，除在合同约定期限、范围内设立一家4S车辆销售企业外，未得到甲方书面同意不得变更该物业用途，不得擅自转租，不得将合同全部或部分权利义务转移第三方。乙方在签署合同前已经现场考察过该物业，对该物业的产权情况、房屋用途、房屋现状、现有装修、消防情况及附属设施设备的状况已充分了解并表示满意。乙方同意甲方将该房屋按现状标准交付给乙方，该物业交付使用后，乙方不得以此为理由主张交付不合格。租赁期满或租赁期内解除合同的，装修或设施不能拆除或拆除会影响房屋价值的部分，视为乙方赠送甲方，乙方无权要求甲方补偿或者赔偿。有以下情形之一的，视为乙方违约，甲方有权行使合同的单方解除权，并要求乙方支付违约金，违约金标准为当时3个月房屋租金；甲方行使单方解除权的，自甲方以协议约定的送达方式将书面《单方解除通知书》送达至乙方之日起生效；如给甲方造成损失的，支付的违约金不足抵付甲方损失(包括但不限于公证费、调查费、律师费等)的，乙方还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：1、乙方未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批而未核准前，擅自改变约定的使用用途；2、乙方擅自进行装修影响原有设施主体结构或安全使用的；3、乙方将超重、易燃、易爆、易腐蚀等危险品带入房屋内或实施其他有害于物业安全的行为；4、除在合同约定期限、范围内设立一家4S车辆销售企业外，乙方未经甲方书面许可，将该物业的全部或者部分转租给第三人使用，或以合作、联营、承包经营等方式变向转租或变更承租权的；5、乙方逾期交纳租金、水、电、煤气、电话等公用事业费或物业服务费，合计拖欠金额超过10万元且累计逾期超过1个月的；6、乙方从事非法行为或违规经营，被行政机关和司法机关查封、扣押等强制措施的。乙方如未按照合同约定的期限、方式支付租金或其他费用的，每逾期一天，须按应付而未付金额的5‰支付违约金。租赁期限内，如乙方非根据合同约定事由单方面提前解除合同的，应提前1个月书面通知甲方，甲方有权没收乙方的履约保证金，并要求乙方支付违约金，违约金标准为当时3个月的房屋租金。若由于乙方擅自解约造成甲方损失的，乙方应承担赔偿责任。租赁期限内，如甲方非根据合同约定事由单方面提前解除合同的，应提前1个月书面通知乙方，并退还乙方的履约保证金以及乙方已支付但还未实际发生的租金及其它款项，同时支付违约金，违约金标准为当时3个月的房屋租金。乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或增设附属设施的，甲方可以要求乙方限期恢复房屋原状并赔偿损失。因抵押权人要求实现抵押权，造成乙方损失的，该损失由甲方承担。对乙方的任何违约行为，甲方均有权采取限制人员进入、限制公共设施使用、停止水电供应、停止物业管理服务等措施，由此导致的一切后果或者损失由乙方承担。合同一方按照合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用特快专递、挂号邮寄或直接送达的方式，送达合同所列另一方的地址或另一方以此条所述方式通知更改后的地址。如以特快专递方式，投递后第3日视为已送达另一方，如以挂号邮寄方式，在投邮后(以寄出的邮戳为准)第七日将被视为已送达另一方，如以直接送达的方式，则于另一方签收时作为已送达。合同另行约定了其他权利义务。同日，京鹤公司(甲方)与璨坤公司(乙方)签订《补充协议》，约定如乙方因产业导向致使合同无法履行，乙方可以引进符合产业导向的项目公司，甲方审核后，可以按原租赁合同相同内容与该新项目公司签订租赁合同，如有转让费归乙方所有。合同签订后，璨坤公司支付租赁保证金325万元。2017年8月18日，京鹤公司(甲方)与璨坤公司(乙方)签订《补充协议》，约定乙方承租甲方位于外青松公路XXX号内新建厂房(建筑面积约8,500平方米，以实际面积为准)，并于2017年3月16日签署了《房屋租赁合同》(以下简称原合同)。因双方多种原因，无法按时履行原合同中所约定的时间执行，现经双方友好协商，双方一致同意原合同起租时间从2017年8月15日顺延至2017年10月15日，并从2017年10月15日起正式计算租赁物租金。特作此补充协议，此协议为原合同不可分割的部分，其余原合同内容不变。2017年9月28日，《建设工程竣工验收报告》：工程名称：扩建厂房，此次竣工验收工程概况描述：本工程位于青浦区白鹤镇外青松路鹤民路，钢结构二层，±0.00以上采用混凝土空心砌块、M7.5商品混合砂浆；地面为C30商品砼，铝合金窗，外墙涂料，钢结构屋面。2018年5月15日，京鹤公司(甲方)与璨坤公司签订《补充协议》，约定根据《房屋租赁合同》14.3约定，甲方将除老车间500平方米、办公楼200平方米外的房产交付乙方使用。租金起始标准为200万元/年。按合同同等条件递增(起始递增日期为2017年8月15日，每3年递增10%)，从2018年4月1日起计算租金。协议签订之日，乙方应支付首个季度即(2018年4月1日至6月30日)的租金50万元整，第二期租金乙方应在首个季度届满十天前(即2018年6月20日之前)支付，之后租金的支付以此类推。租赁老车间、办公楼乙方不再另行支付押金，甲乙双方同意按《房屋租赁合同》3.1约定已由乙方支付的押金325万元，在甲方于2020年8月14日无息返还乙方或抵扣2020年8月15日之后租金，余款250万元作为押金。押金的处理从《房屋租赁合同》约定。甲方同意乙方临时使用厂区的空余场地，但不得占用消防通道、公共绿化等设施区域。若甲方需要收回[此处手写“在门卫地方如果建造2600平方厂房，在门卫地方只能放4辆卡车”；璨坤公司处《补充协议》此处手写为“在门卫地方如果建造2,600平方厂房，在门卫地方放4辆大卡车，4辆是上限，(允许乙方转租)”]，乙方应无条件服从，并清空场地。乙方使用场地和租赁房屋应保持整洁，服从甲方的物业管理。乙方爱惜甲方交付给乙方租赁房屋内的设施、设备、办公家具等财物，不得改变原食堂等设施面貌、不得损坏，否则按原价赔偿。乙方如需装修，需向甲方递交书面的装修方案，经甲方书面同意后，方可实施。否则，视作乙方违约。乙方不得将租金支付给除了甲方指定以外的第三方，否则，甲方不予认可。乙方仍应按合同及补充协议支付租金。协议与合同有冲突之处，按协议约定为准。2019年1月4日，京鹤公司向璨坤公司发送《单方面解除合同通知书》：2017年7月9日，你公司与我公司签订了房屋租赁合同，2017年8月18日签订了补充协议。2018年5月15日又签订了补充协议，约定由你公司承租部分办公楼及老车间。合同和补充协议约定租金起算日分别为2017年10月15日和2018年4月1日。合同签订后，在你公司支付租金时，屡屡有拖延，虽经我公司催促后未都能解决。到2018年10月5日，你公司还未支付2018年10月15日到2019年1月14日期间租金，到2018年12月20日未支付2019年1月1日到2019年3月31日期间的租金。虽经我公司以短信、微信、当面及书面形式催促，但你公司却至今未付，已构成严重违约。故根据合同约定和法律规定，特通知你公司于收到本通知书之日解除《房屋租赁合同》及相关补充协议，并在收到本通知书之日止七日内腾退返还承租房屋。另外，请你公司支付到实际腾退之日止的租金和房屋使用费。我公司将保留追究你公司违约责任的权利。璨坤公司已付租金5,012,942.50元。一审法院另查明，坐落上海市青浦区外青松公路XXX号房地产登记于京鹤公司名下，权属性质国有建设用地使用权，使用权出让方式出让，用途工业用地，宗地号青浦区白鹤镇12街坊177/3丘，宗地(丘)面积22,256平方米，建筑面积5,941.36平方米，使用期限2013年6月8日至2063年6月7日止。2018年8月29日，坐落上海市青浦区白鹤镇外青松公路XXX号不动产登记在京鹤公司名下，权利类型国有建设用地使用权/房屋所有权，权利性质土地权利性质：出让，土地用途：工业用地，宗地面积：22,256平方米，建筑面积：13,971.84平方米。一审法院审理中，璨坤公司要求对2018年6月15日《补充协议》中的手写体字迹“允许乙方转租”处指印是否与胡振元本人捺印一致进行鉴定，京鹤公司则要求对该处文字与指纹捺印形成先后进行鉴定，法院委托司法鉴定科学研究院对京鹤公司、璨坤公司提出的鉴定要求进行鉴定。2019年8月8日，司法鉴定科学研究院出具《司法鉴定科学研究院司法鉴定意见书》[司鉴院(2019)技鉴字第1031号]，鉴定意见：(一)检材《补充协议》上的需检指印是胡振元右手拇指所留。(二)检材《补充协议》上的需检指印与“允许乙方转租”手写字迹的形成先后顺序是，先有字迹后有指印。京鹤公司支付鉴定费19,300元，璨坤公司支付鉴定费17,200元。京鹤公司、璨坤公司双方对鉴定意见书均无异议。一审法院审理中，京鹤公司表示，新建厂房之外，原先租户搬离后，将老厂房、办公楼租赁璨坤公司，支付租金时间自2018年4月1日起，实际上该补充协议系补签的。上海番安机电安装有限公司与璨坤公司于2018年12月27日签订厂房租赁合同，2018年9月11日上海励鼎国际物流有限公司与璨坤公司签订的厂房租赁合同，璨坤公司没有取得京鹤公司同意情况下擅自转租。2017年12月9日案外人曾某与璨坤公司签订厂房租赁合同，在京鹤公司、璨坤公司签订老厂房租赁合同之前，璨坤公司已经将老厂房租赁给案外人曾某。璨坤公司在门卫室张贴招租广告，璨坤公司仍旧在对外招租。照片证明璨坤公司擅自在新老厂房中间擅自搭建构筑物，新厂房内搭建二层阁楼，破坏原厂房结构。璨坤公司提到无法落户，璨坤公司最早转租案外人上海康正昶锎汽车销售股份有限公司于2017年7月18日办出营业执照，注册地址即京鹤公司出租厂房的地址。补充协议没有日期，字系璨坤公司方书写，京鹤公司在手写部分按手印，所加内容来看大部分的字与京鹤公司提供的补充协议加的字的意思系一样的，手写部分：允许乙方转租上没有按手印。璨坤公司与上海康正昶锎汽车销售股份有限公司2017年10月签订租赁合同，但同年6月时已经交付，当时没有消防措施故10月签订正式合同。璨坤公司认为房屋至今未交付，证明至少在2017年10月17日前已经交付璨坤公司。京鹤公司工作人员陈利兴与璨坤公司法定代表人聊天记录证明2017年9月，告知璨坤公司可以至公司办公。2017年12月28日通知可以入住，办公楼底层已经由璨坤公司出租案外公司。办公楼在2017年9月5日已经通知，璨坤公司于2017年11月25日开始装修。技术核定单涉及设计的变更，证明当时设计有变更；整个工程已经通过竣工验收，取得产证。照片2018年3月2日拍摄，京鹤公司交给璨坤公司的办公用房的照片，大门进去的就是璨坤公司总经理办公室。房屋平面图证明京鹤公司使用的202.20平方米，老厂房使用508.80平方米，与合同约定一致。应收璨坤公司日常费用明细系水电费、广告费等的汇总。装修过程中璨坤公司将锁弄坏，璨坤公司想购买，但京鹤公司怕影响整体效果，故京鹤公司购买了三把锁，几把钥匙京鹤公司在装好锁后给了璨坤公司。第一张系原先的锁，后几把系配的，有一把系圆形的，因为买不到了。管理办法、环评报告与本案无关，新建厂房已经竣工验收。原庭审当时确实如此陈述的，但是根据今日提供的证据，使用的202.20平方米，陈述一致。食堂陈述系不对的，当时取得许可，京鹤公司花钱雇人对园区人员提供中餐，璨坤公司使用该房屋，也仅能做食堂。另外不在租赁范围内，在500平方米以上。交付系完成竣工验收条件后即可交付，不一定要完成竣工验收，只要完成竣工验收条件，事实上签订合同时厂房已经建造差不多了，6月已经交付。另外一点，关于电的问题，目前为止100KV的电也完全够用且绰绰有余，假如璨坤公司认为不够，可以申请增容，但是申请增容需要提供真实的机器设备等。之前每个月的电费8、9万元，现在仅2、3万元。施工备案图纸与本案无关。现场图片不属于玻璃幕墙，属于条形窗。虽然璨坤公司已经提起行政诉讼，在推翻竣工验收报告之前，竣工验收报告有效。京鹤公司收到璨坤公司的款项，假如京鹤公司没有将全部新厂房、办公楼、老厂房交付璨坤公司，璨坤公司不可能将新厂房、办公楼、老厂房租金打给京鹤公司，京鹤公司早已交付，只是没有办理手续。交接清单系办公楼钥匙、车间钥匙更换钥匙后出具的交接清单，交接清单与房屋交接没有任何关系。京鹤公司、璨坤公司持有的补充协议内容不一致，不一致的内容系手写部分“(允许乙方转租)”，京鹤公司一份中没有该内容，且对璨坤公司有利，应为无效内容。系争房屋只有一张产权证，办理新产权证时将新、老产权证合并了，原老产权证建筑面积为5,941.36平方米，合并后新的不动产权证建筑面积为13,971.84平方米。合同约定，约8,500平方米，实际以产权证为准。璨坤公司于2017年10月15日开始支付新厂房租金，支付了四期，75万元一期。2018年4月1日开始支付老厂房租金，老厂房加办公楼一个季度50万元。即一个季度共计租金为125万元，新厂房租金支付四期、老厂房租金支付三期。京鹤公司2019年1月收到过362,942元，但璨坤公司没有说明支付的是什么款项。且2019年1月之前璨坤公司已经欠付租金。水电费等费用璨坤公司仅自行支付一次，其余均系京鹤公司支付的，京鹤公司、璨坤公司水电费均系分开的。从租金可以看出，璨坤公司2018年4月已经支付租金，2017年11月、12月已经将老厂房、办公楼交付璨坤公司，2018年6月交接清单系换锁的问题。新厂房系整栋厂房由璨坤公司租赁，老厂房系东侧500平方米、办公楼系除200平方米，其余均系璨坤公司的。合同8.4约定：“乙方如需重新装修或添置、变更原来没有设施的，应及时征得甲方书面同意”，但璨坤公司在装修前并未来征求京鹤公司意见，并在装修时改变原有布局，将几间房间打通装修成一个很大的总经理室，并在车间外搭建钢结构坡道，破坏了车间的格局，实际上璨坤公司破坏了新老厂房的墙体结构。合同约定用电系200KV，当时系100KV，璨坤公司提出可能不够、要求增加到200KV，向璨坤公司明确，如果确实不够用，可以申请增容，申请不能凭空申请。璨坤公司在京鹤公司的建筑物上发布广告，在厂区内树立广告牌。2018年1月，璨坤公司已经开张剪彩，当时京鹤公司已经将租赁物业移交璨坤公司，璨坤公司已经在使用。确认函系璨坤公司向京鹤公司发函，要求提供新的账户以便璨坤公司支付房租，当时系璨坤公司起诉京鹤公司后撤诉，查封冻结了京鹤公司账户，发函的意思系要求提供新的账号才支付房租，京鹤公司表示其可以支付至冻结的账户中，但璨坤公司至今未支付。幕墙认定报告不予认可，璨坤公司系自行委托社会机构，没有合法性，不认可真实性以及与本案关联性。对于璨坤公司的鉴定申请书，认为没有必要，因为已经经国家权威部门认定。璨坤公司已支付总额8,262,942.50元没有异议，2017年3月16日，京鹤公司、璨坤公司签订房屋租赁合同后，璨坤公司支付400万元(其中包括押金325万元和第一期租金75万元)，根据2017年8月18日补充协议约定，京鹤公司将上述400万元中的75万元作为第一期新厂房租金计收，剩余325万元作为押金，符合合同3.1条约定。新老厂房租金支付方式三个月为一个周期，新厂房租金支付至2018年10月14日，自2018年10月15日起至今未付。老厂房租金支付至2018年12月31日，自2019年1月1日起至今未付。合同1.5约定，“乙方使用该物业应符合本地区产业导向，并完成落地及环评等相关评审”，但璨坤公司却未将公司注册到该租赁物中，未完成落地，显然是违约行为。合同10.1.5约定：“乙方逾期缴纳租金、水、电等公用或物业服务费，合计拖欠金额超过10万元，且累计逾期超过1个月的”，京鹤公司有权行使合同解除权。璨坤公司的违约行为明显，京鹤公司账户冻结与璨坤公司无关，但璨坤公司至今未支付租金。在2019年1月4日因为璨坤公司迟延付款，京鹤公司向璨坤公司发送解除合同函，璨坤公司在收到该函之后，没有在法律规定时间内提出异议，合同已经解除，解除时间为通知送达璨坤公司时间即2019年1月5日。合同3.2约定.“承租期内，由于乙方原因提前终止或解除本合同，乙方应当按照合同约定承担违约责任，履约担保金(押金)不予返还。”因此，璨坤公司之前支付的325万履约保证金(押金)不予返还。合同10.1约定：“有以下情形之一的，视为乙方违约，甲方有权行使合同的单方解除权，并要求乙方支付违约金，违约金标准为当时3个月的房屋租金。”由于璨坤公司拖欠租金、水、电费等费用，而构成违约。因此，璨坤公司应偿付违约金125万元。合同4.1.2、10.2约定：“每逾期一天，须按应付未付租金额的5‰支付滞纳金”，璨坤公司应支付的逾期付款违约金标准由法院依法调整。2018年5月，京鹤公司、璨坤公司签订补充协议确认京鹤公司将老厂房除东500平方米、办公楼除200平方米外，以每年200万元出租给璨坤公司，租金起算日为2018年4月1日。实际是，从2017年9月起，璨坤公司便开始装潢使用办公楼，一部分用作璨坤公司方的办公楼，一部分转租第三人使用。在签订补充协议后，璨坤公司已足额支付了三期租金计150万元。从未提过京鹤公司晚交房、少交房等问题。综上，由于璨坤公司恶意拖欠租金的行为，构成严重违约，根据合同的约定，京鹤公司有权行使单方面解除权，另外，璨坤公司应按照合同约定，承担违约责任，并应支付实际腾退之前的房屋占用费，并请驳回璨坤公司的反诉请求。璨坤公司表示，京鹤公司并未完成竣工验收，对于玻璃幕墙的环评、质量等均没有验收报告，该建筑实际系违法建筑。京鹤公司也认可招商需要落户，落户的前提系有合法的房产证，租户方可办理落户手续，京鹤公司交付房产证时间为2018年10月，因此之前不具备落户条件。京鹤公司并未按照约定提供符合要求的租赁物，因此不能视为租金的起算点，应当严格按照竣工验收合格后方可计算租金。双方在一次见面中谈妥，将原本在2020年应退还璨坤公司的押金200余万元改为合同结束后再无息退还，多用璨坤公司保证金250万元达9年时间，另外从璨坤公司支付租金之日起，京鹤公司并未交付租赁物，实际交付时间为2018年6月22日，且为部分交付，目前仍然多占厂房以及办公楼近500平方米。由璨坤公司书写，京鹤公司法定代表人按手印确认。补充协议证明经京鹤公司法定代表人同意璨坤公司可以转租，双方约定除老车间500平方米、办公楼200平方米为租金面积交付璨坤公司使用，但实际到目前为止仍未完全交付，因此租金计算应根据实际交付面积来计算。对证人证言，该证明属于证人证言，应该出庭质证。并且该证据有多处矛盾：第一，声称2017年6月与璨坤公司签订租赁合同，但是京鹤公司提交的合同系2017年10月17日签订，且声称2017年11月1日开始装修，现已装修完毕，但是落款时间系在装修之前，即装修之前出具已经装修完毕的证明，对证据真实性不予认可。京鹤公司、璨坤公司签订合同时约定电量为200KV，由于康正公司要求150KV，但是由于京鹤公司至今仅提供100KV的用电量，导致璨坤公司与康正公司协商降低用电量来满足实际使用需求，同时京鹤公司所称2017年6月已经协商租赁合同事宜，系基于京鹤公司承诺2017年8月可以完成竣工验收并交付璨坤公司使用，但由于京鹤公司违约，直至2018年6月才完成竣工验收，迫于康正公司入驻的需求才将租赁合同延期至2017年10月，并且办理公司注册使用的系老房产证，并未使用新建厂房房产证，新产证于2018年8月才办理，属于违规操作。聊天记录并不能证明京鹤公司已经清空场地，具备交付条件，京鹤公司实际混淆了交付与部分交付的概念，实际上直至2018年6月22日双方签署正式交接单中京鹤公司仍未清理过道，并且实际多占用700多平米左右未能交付，另一方面，该份证据反而证明陈利兴系京鹤公司工作人员，负责对接租赁事宜，有权租赁交接办理相关手续，证实璨坤公司提供的交接清单的效力，也证明京鹤公司至今没有完全交付租赁物的事实。现场系玻璃幕墙，并没有玻璃条形窗，京鹤公司并未提供变更前后的图纸，不能说明变更的事实存在，另外根据政府第77号令变更玻璃幕墙设计的施工图、设计文件送审查机构审查，但京鹤公司没有提交该项审查，属于违规变更。照片仅能证明部分交付事实。房屋平面图真实性没有异议，对证明内容有异议，不能仅凭京鹤公司的计算。京鹤公司提供的图纸也不包含全部占用面积。即使有配锁，也仅部分交付，先使用了一两间办公室。具体交付在交接清单上系很明确的，并没有完全交付。上海市建筑玻璃幕墙管理办法复印件(政府第77号令)，根据第五条内容，本案新建厂房西墙对着外青松公路，禁止使用玻璃幕墙。根据第九条、第十五条，京鹤公司没有任何光评、安全评估，违反规定，正常情况无法竣工验收。竣工报告中隐瞒了玻璃幕墙的描述，由此可见竣工验收过程中，存在虚假资料的情况，已经向闵行区人民法院提起诉讼，要求撤销竣工验收备案。原庭审笔录显示京鹤公司承认至目前为止办公楼多占面积以及食堂(面积需要现场测量)、老厂房搭建部分300平方米没有按照合同约定交付璨坤公司，因此租金计算应当相应扣抵或折算。食堂属于办公楼的一部分，且京鹤公司陈述违章搭建属于租赁物一部分，并未拆分开。双方对于租赁物交付除办公楼200平方以外、老厂房500平方以外，之外部分全部支付租金，由璨坤公司支付。双方并未就租赁物用途进行约定，京鹤公司应当按照合同将多占部分交付璨坤公司，否则应当重新计算进去。施工备案图纸证明经规划部门备案，涉案新建厂房墙体为玻璃幕墙。建筑物现场图片证明涉案建筑物实际为墙体大多数为玻璃幕墙。京鹤公司在提交竣工验收报告时验收的建筑物主体正负零以上为混凝土砌块，与规划及实际建造严重不符。京鹤公司以不正当的方式促成付款条件成就，应视为付款条件不成就，同时涉及弄虚作假，欺骗主管部门，以不正当的方式完成竣工验收，获得不动产权证。京鹤公司违法违规行为为双方的合同履行造成重大隐患，无法实际履行，应当宣告无效。交接清单、客户联络函证明2018年6月22日就办公楼、老厂房进行交接，交接时京鹤公司仍占用530平方包括食堂并未交付璨坤公司。交接时部分场地、通道尚未清理，京鹤公司承诺2018年6月25日开始清理。双方关于租金金额，由于京鹤公司未完全交付璨坤公司，不能按照全额租金向璨坤公司主张，璨坤公司在京鹤公司租赁物未完成交付或交付不符合合同时，有抗辩权，双方就实际交付面积进行确认并计算租金金额，退还璨坤公司多支付的租金。补充协议证明京鹤公司系同意璨坤公司进行转租的，璨坤公司具有转租权。新产证面积扣除老产证面积后不足8,500平方米，合同约定，约8,500平方米，实际以产证为准无异议。现在租赁押金还是325万元。约定2020年后75万元才冲抵租金。老厂房2019年1月也支付过362,942元，新厂房支付了四期。璨坤公司自己安装的水电表，装表之前的系混在一起的。如果只是换锁，如果房屋交付璨坤公司，京鹤公司为何帮璨坤公司换锁。2018年6月22日之前交付的厂房需要核实，至2018年6月22日正式交接时尚有部分未交付。新厂房没有正式交接，没有书面交接，但是璨坤公司使用了2,100平方米。京鹤公司催促璨坤公司支付租金系因为京鹤公司要让之前的租客退租需要支付费用。新厂房系整租的，老厂房系除外一部分。璨坤公司系整租，可以对外招租，京鹤公司也在园区内，从未对璨坤公司装修提出异议，璨坤公司没有破坏房屋结构，对房屋造成影响。璨坤公司签订合同时清楚系100KV，但交付时要求具备200KV的标准。“允许乙方转租”系璨坤公司所写，璨坤公司考虑押金250万元一年后退还，京鹤公司要求合同到期后再退，璨坤公司考虑转租权的问题，与京鹤公司商量同意璨坤公司转租，璨坤公司在补充协议中加入上述内容，由京鹤公司按手印确认，时间为签订补充协议当天即2018年5月15日，地点为京鹤公司邀请璨坤公司吃饭的饭店内。关于幕墙认定报告，璨坤公司委托有资质的机构就京鹤公司新建厂房西立面系玻璃条形窗还是玻璃幕墙进行认定，结果为玻璃幕墙，而并非京鹤公司技术单中所称的玻璃条形窗。该报告系社会机构认定的，向法院申请司法鉴定。鉴定一：新建厂房西立面是否确属玻璃幕墙，以及根据京鹤公司提交的资料是否符合设计规划，该认定结果涉及合同效力问题。璨坤公司共计支付租金8,262,942.50元，包括押金250万元在内。老厂房已经支付至2019年3月30日、新厂房系2019年4月14日，已经扣除250万元押金。老厂房在2018年6月19日、7月20日、9月21日分别支付50万元，已经支付至2018年12月31日。2019年1月14日，璨坤公司又支付362,942.50元，也包含在826余万元。为何新厂房没有全额支付，原因在于2018年10月时京鹤公司办出产证与合同面积相差500平方米，以及京鹤公司交付老厂房以及办公楼时，尚有食堂以及二层500平方米左右，共计1,000平方米未交付璨坤公司，但璨坤公司从2017年10月、2018年4月分别支付新旧厂房租金。在京鹤公司未全部交付租赁物时璨坤公司全额支付租金，因此璨坤公司在后期支付租金时，将多支付的租金予以扣除，在此之前与京鹤公司多次协商未果，故暂扣租金。水电费、垃圾清运费、广告位费开户系京鹤公司开户，京鹤公司缴纳后再向璨坤公司收取，但多次京鹤公司未缴纳，导致供电公司找璨坤公司，璨坤公司直接向供电公司支付。京鹤公司没有分表，均系璨坤公司支付的，后期璨坤公司自行安装了电表，到时据实结算。现在转租厂家五、六家。关于付款问题，双方对付款金额有争议，来源于京鹤公司交付的租赁物不符合合同要求，造成璨坤公司租金实际金额无法确认，因此璨坤公司暂未支付相应租金。待金额确认后璨坤公司可以立即支付。京鹤公司解除合同通知事由不能成立，京鹤公司多次违约在先，合同4.2.1约定交付合格后方可交付使用，但京鹤公司从2017年拖到2018年6月，一年时间才完成竣工验收导致璨坤公司无法实际使用该租赁物，璨坤公司在后期应付租金中予以抵扣。即使京鹤公司从2018年6月完成竣工验收，事实上京鹤公司在竣工验收过程中描述成玻璃条形窗，导致玻璃幕墙至今未验收，不符合法律规定的安全规范，属于不适格交付。同时合同1.3条约定京鹤公司应该配电200KV作为交付标准，但直至现在配电仅95KV，限制璨坤公司招商规模，同样不符合交付标准。京鹤公司长期侵占璨坤公司租赁物，拒绝向璨坤公司交付，在补充协议约定的办公楼以及老厂房项目中，京鹤公司仍然有食堂以及二层建筑500平方左右拒绝交付璨坤公司，但璨坤公司已经全额支付了相应租金至2018年12月31日，如果按照交付面积结算，璨坤公司已经多支付租金10余万元，因此京鹤公司在2019年1月4日发函时璨坤公司在老厂房项目上并无欠付租金的事实，京鹤公司无权解除老厂房的租赁协议。关于新厂房，璨坤公司在签订合同后2017年5月前已经支付保证金、租金共计400余万元，但实际到2017年10月才可使用部分租赁物，而璨坤公司考虑长期合作并未要求京鹤公司承担违约责任，但在2018年新建厂房办出产证后与原合同面积相差500平方米，璨坤公司一年多支付租金20万元左右，故璨坤公司扣除租金，考虑京鹤公司未全部交付租赁物故暂支付部分租金。京鹤公司、璨坤公司签订的系长达12年的租赁合同，京鹤公司拥有璨坤公司300万元左右的保证金，即使璨坤公司存在逾期支付租金情况，京鹤公司可在保证金中予以扣减保证合同正常履行，不会影响京鹤公司合同目的的实现。相反如果璨坤公司在京鹤公司多次违约情况下，仍然严格按照合同付款，璨坤公司的合同权利无法保障。一审法院认为，京鹤公司与璨坤公司签订的租赁合同及补充协议为双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。当事人应按照合同的约定以及法律的规定全面履行各自的义务。璨坤公司主张京鹤公司未按约定提供符合要求的租赁物，未按约交付全部租赁物。京鹤公司、璨坤公司双方签订租赁合同时，系争厂房系在建工程，对交付双方也约定了相应的情况；合同履行过程中，系争厂房已取得不动产权证，合同约定以实际产权登记为准；租赁合同约定了租金起算交付等，璨坤公司也依约定交付相应的租金，在交付租金过程中，也未向京鹤公司提出其所称未完全交付租赁物的问题。故璨坤公司抗辩理由不成立，法院不予采信。现璨坤公司未能按照合同约定支付相应的租金等费用，已经构成违约，应承担相应的违约责任。上述合同明确约定璨坤公司未按约定时间付清租金等费用，京鹤公司有权单方解除合同，故京鹤公司要求解除合同并要求璨坤公司支付欠付租金合法有据，法院予以支持。法院确认合同解除时间为京鹤公司解除函送达璨坤公司之日即2019年1月5日。合同解除后，璨坤公司理应从系争房屋内及时搬离。璨坤公司未按约定支付租金，京鹤公司现同意璨坤公司应支付的逾期付款违约金标准由法院依法调整，根据本案实际情况、璨坤公司的违约行为等方面，法院对逾期付款违约金酌情调整为日万分之五。因璨坤公司违反合同约定致提前解除合同，理应支付合同约定违约金。璨坤公司占用系争房屋理应支付房屋使用费，璨坤公司至今未能腾退，京鹤公司根据合同约定标准主张房屋使用费等费用，于法无悖，法院予以支持。璨坤公司主张京鹤公司交付的厂房与规划不符，违反相应的法律法规，双方所签订的合同属无效合同，合同履行过程中，系争厂房取得不动产权证，璨坤公司反诉要求确认合同无效的诉讼请求，无事实和法律依据，法院不予支持。关于璨坤公司申请对系争房屋(扩建厂房)西立面外墙是玻璃幕墙还是玻璃条形窗进行鉴定，系争房屋京鹤公司已取得不动产权证，合法有效，故璨坤公司要求鉴定的申请，无事实和法律依据，法院不予准许。合同履行过程中，璨坤公司未按约支付租金，结欠京鹤公司租金，存在违约行为，合同对履约保证金也作了相应的约定，故璨坤公司反诉要求京鹤公司返还租金及履约保证金的诉讼请求，无事实和法律依据，法院不予支持。一审法院判决如下：一、上海京鹤幕墙装饰有限公司与上海璨坤物联网科技有限公司于2017年3月16日签订的《房屋租赁合同》及2017年3月16日、2017年8月18日、2018年5月15日签订的《补充协议》解除；二、上海璨坤物联网科技有限公司应于判决生效之日起十日内腾退位于上海市青浦区白鹤镇外青松公路XXX号租赁房屋并将该房屋返还上海京鹤幕墙装饰有限公司；三、上海璨坤物联网科技有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海京鹤幕墙装饰有限公司截至2019年1月5日所欠的房屋租金人民币613,769.84元；四、上海璨坤物联网科技有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海京鹤幕墙装饰有限公司房屋使用费(按年租金人民币500万元标准，自2019年1月6日起计算至实际腾退之日止)；五、上海璨坤物联网科技有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海京鹤幕墙装饰有限公司违约金人民币125万元；六、上海璨坤物联网科技有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海京鹤幕墙装饰有限公司逾期付款违约金(以本金526,027.40元的日万分之五自2018年10月6日起计算至2018年12月20日止；以本金976,712.34元的日万分之五自2018年12月21日起计算至2019年12月14日止；以本金613,769.84元的日万分之五自2019年1月6日起计算至实际支付之日止)；七、上海璨坤物联网科技有限公司应于迁出房屋当日，与上海京鹤幕墙装饰有限公司据实结清电费；八、上海璨坤物联网科技有限公司应于迁出房屋当日，与上海京鹤幕墙装饰有限公司据实结清水费；九、上海璨坤物联网科技有限公司应于迁出房屋当日，与上海京鹤幕墙装饰有限公司据实结清垃圾清运费；十、上海璨坤物联网科技有限公司应于迁出房屋当日，与上海京鹤幕墙装饰有限公司据实结清广告位费；十一、驳回上海璨坤物联网科技有限公司的全部反诉请求。本院二审期间，双方均未提供新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，京鹤公司与璨坤公司签订的租赁合同及补充协议为双方真实意思表示，双方应当恪守。璨坤公司上诉主张承租的面积与合同的约定明显不符，交付不符合约定。双方合同明确承租的新建厂房(建筑面积约8,500平方、以实际权证登记为准)现为在建工程，目前在办理竣工验收工程中。则签约时双方已经明确租赁标的是已经存在的新建厂房，面积以实际权证登记为准，合同也没有约定每平方的租金价格。因此璨坤公司的该主张本院难以采纳。租赁合同约定了租金起算交付，补充协议也明确了起租日，璨坤公司也依约定交付相应的租金，在交付租金过程中，也未向京鹤公司提出其所称未完全交付租赁物以及交付时间等的问题。故一审法院认定璨坤公司的抗辩理由均不成立，并无不当，可以维持。现璨坤公司未能按照合同约定支付相应的租金等费用，已经构成违约，京鹤公司有权解除合同。合同解除，一审法院对解除后果的处理，并无不当，可以维持。综上所述，上诉人上海璨坤物联网科技有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币47,009.82元，由上诉人上海璨坤物联网科技有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理苗一路审判长 彭 辰审判员 成 皿审判员 张常青二〇二〇年四月二十八日书记员 苗一路附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……