上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终12084号上诉人(原审原告)：上海宫庄实业发展有限公司,住所地上海市宝山区。法定代表人：王保玉。委托诉讼代理人：曹亚辉，上海市弘正律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：锡沪家艺商业物业管理无锡有限公司上海分公司，住所地上海市嘉定区。负责人：吴振钢。委托诉讼代理人：刘永辉，男。委托诉讼代理人：杜柳枫，女。上诉人上海宫庄实业发展有限公司(以下简称“宫庄公司”)因与被上诉人锡沪家艺商业物业管理无锡有限公司上海分公司(以下简称“锡沪公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2018)沪0114民初14620号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人宫庄公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判支持上诉人的一审诉请。事实与理由：一审法院已经查明上海市嘉定区沪宜公路XXX号-XXX层地下一层01-13、16-22、25-96室及招贤东路XXX号XXX层XXX层室、61号1层1层室、63号1层1层室、67号1层101室的房屋(以下统称“系争房屋”)存在漏水、漏油、漏烟、扶手电梯无法使用等状况，就应该考虑到这些状态持续至今，直接导致宫庄公司经营困难。根据双方租赁合同约定，锡沪公司负有保持租赁标的物可正常运行的义务，在宫庄公司致函锡沪公司要求其维修的情况下，锡沪公司置之不理，导致宫庄公司经营的超市客户无法正常进入超市购物，客源大幅下降。且系争房屋无法办理轻餐饮营业执照，无法实现合同约定的轻餐饮用途。锡沪公司的上述行为影响宫庄公司的经营，系争租赁合同事实上已经丧失履行基础，宫庄公司依约享有合同解除权。此外，一审法院存在程序违法，一是锡沪公司主体不适格，没有证据证明锡沪公司具有组织机构和资金，故不可以作为诉讼主体；二是一审法院遗漏了被告，系争房屋的产权人上海嘉定华锐置业有限公司(以下简称“华锐公司”)作为系争房屋的所有人，其与锡沪公司是委托经营、管理的法律关系，锡沪公司是否具有对外签约权将影响系争租赁合同的效力，且锡沪公司作为受托人，其行为后果应由委托人承担，故本案应当追加华锐公司。被上诉人锡沪公司辩称：不同意宫庄公司的上诉请求。系争房屋能够满足宫庄公司正常经营的需要，不存在妨害宫庄公司正常经营及合同目的无法实现的情况。宫庄公司是由于自身经营不善，意图转嫁损失而主张合同解除。宫庄公司经营的超市一直在正常经营，直至2019年12月中旬才闭店歇业，足以证明系争房屋及配套设施并不影响宫庄公司的实际经营。宫庄公司在合同履行过程中存在擅自转租及拖欠租金、物业费的行为，已构成违约，根据合同约定锡沪公司有权要求宫庄公司支付欠付的租金、优惠期内的租金、物业费及违约金。请求二审法院驳回上诉，维持原判。宫庄公司向一审法院起诉请求：解除双方当事人签订的《物业租赁管理合同》、锡沪公司退还履约保证金人民币(以下币种均为人民币)366,454.64元。一审法院认定事实：上海新城香溢荟苑项目由华锐公司开发建设，该项目中位于沪宜公路及招贤东路的商铺部分已出售、部分由华锐公司自持，并统一委托锡沪公司整体招商运营及管理。2017年11月13日，锡沪公司与宫庄公司签订《物业租赁管理合同》1份，约定：锡沪公司将上述商铺中的系争房屋出租给宫庄公司作为商业用途使用(品牌为生鲜超市、轻餐饮及生活配套)，租赁面积为6475.55平方米；租期：114个月，其中装修期为180天；租金：第1个租赁年度为0.93元/平方米/日，第3个租赁年度起每3年递增3%；交房：2017年7月1日前现房交付，宫庄公司接受并认可其适格经营所需且符合约定的交接标准；公共部位维修：锡沪公司任何时候可以变更、修缮及临时封闭公共区域；日常维修：锡沪公司负责主体结构的维护，保持电梯等设备处于可运作状态；履约保证金：宫庄公司一次性支付履约保证金366,454.64元；停车位及广告位：锡沪公司免费提供20个停车位，免费提供2块广告位及1块电子屏幕。合同另约定：合同履行期间，锡沪公司如有违反约定的行为，经宫庄公司书面通知后不予改正，影响继续经营的，宫庄公司有权解除合同并要求锡沪公司支付违约金。之后，宫庄公司开始使用系争房屋并将部分房屋转租他人。使用期间，宫庄公司于2018年4月5日向锡沪公司发出《通知函》，称：1、系争房屋中地下一层部分房屋存在漏水、漏油、漏烟等情形；2、无法办理轻餐饮许可证；3、煤气管道未接通；4、扶手电梯无法使用、步梯地转不符合防滑使用要求而存在安全隐患；5、车位、电子屏幕、网络覆盖未提供；宫庄公司要求锡沪公司在收函之日起5日内解决上述问题。锡沪公司收函后于2018年4月17日回函，称：系争房屋符合约定的交接标准；电子屏幕可免费提供但广告宣传视频需经审核；宫庄公司存在私自分租现象。因双方协商无果，宫庄公司诉至法院。一审法院另查明：1、系争房屋由地上约334平方米房屋及地下1层约6141平方米房屋组成，其中地上部分中约301平方米的房屋由宫庄公司转租给他人用以大食堂经营，其余处于空置状态；地下1层中约2107平方米房屋由宫庄公司用以经营超市，其余处于空置状态。2、系争房屋的租金宫庄公司支付至2018年7月1日，之后未再支付。一审法院认为：锡沪公司与宫庄公司签订《物业租赁管理合同》系双方当事人真实意思的表示且不违反相关法律法规，应属有效，双方均应按约履行。在合同履行中，锡沪公司依约交付了系争房屋，宫庄公司接收系争房屋后部分自营部分转租他人，虽然在使用期间，系争房屋存在漏水、漏油、漏烟、扶手电梯无法使用等状况，但目前除空置的房屋之外，超市及大食堂尚在经营中，无证据表明上述情形足以造成宫庄公司无法使用系争房屋，故宫庄公司以无法经营、不能实现合同目的为由主张解除合同缺乏事实及法律依据，一审法院难以支持。而宫庄公司所称无法办理轻餐饮许可证，但未能提供证据证明系锡沪公司造成的原因所致，且合同中亦无相关约定，对此一审法院难以采信。据此，一审法院作出判决：宫庄公司的诉讼请求不予支持。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：双方当事人就系争房屋签订的《物业租赁管理合同》是双方真实意思表示，双方均应当依约履行。合同订立后，锡沪公司已依约将系争房屋交付宫庄公司使用。现宫庄公司以系争房屋存在漏水、漏油、漏烟、扶手电梯无法使用、轻餐饮执照无法办理等问题，导致宫庄公司无法使用系争房屋，无法实现合同目的为由，主张解除合同。但目前宫庄公司提供的证据尚不足以证明漏水、漏油、漏烟现象持续存在，且锡沪公司拒绝维修，严重影响房屋使用；扶手电梯不能使用的问题虽然曾经存在，但后来已经接通了电梯、整改了防滑步梯，宫庄公司也正常经营了超市；从宫庄公司的自述来看，地下一层房屋并非绝对不能办理轻餐饮执照，且宫庄公司目前也未能证明其主张的地下一层部分房屋不能办理轻餐饮执照的问题是由锡沪公司或系争房屋本身的原因所致。因此，宫庄公司以其合同目的无法实现为由主张合同解除，依据不足，本院难以支持。综上所述，宫庄公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6,796.82元，由上诉人上海宫庄实业发展有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理陈雅葳审判长 余 艺审判员 成 皿审判员 姚 跃二〇二〇年四月二十日书记员 莫莉菲附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……