广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂05民终405号 上诉人（一审被告）：朱有勇，男，1961年10月31日出生，汉族，住广西壮族自治区北海市海城区。 委托诉讼代理人：伍，广西易桂律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：傅炜，男，1972年1月14日出生，汉族，住所地浙江省杭州市萧山区河上镇溪头村10组8-1号，现住广西壮族自治区北海市。 被上诉人（一审原告）：付校江，男，1973年6月21日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。 被上诉人（一审原告）：楼雪晴，女，1974年2月15日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。 被上诉人（一审原告）：魏晓虎，男，1973年1月3日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。 以上四被上诉人共同委托诉讼代理人：康忠秀，广西海鑫律师事务所律师。 一审被告：朱晨华，男，1997年10月8日出生，汉族，住所地广西壮族自治区博白县松旺镇松山村大红塘队007号，现住广西壮族自治区北海市海城区。 一审被告：潘爱萍，女，1962年10月18日出生，汉族，住所地广西壮族自治区柳州市柳南区上游路一区15栋4单元601室，现住广西壮族自治区北海市海城区。 上诉人朱有勇因与被上诉人傅炜、付校江、楼雪晴、魏晓虎、一审被告朱晨华、潘爱萍租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2019）桂0502民初3280号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 朱有勇上诉请求：撤销一审判决第一项，驳回四被上诉人的诉讼请求。事实与理由：一、双方签订《房产租赁合同》仍然合法有效，双方也己实际履行，按照约定2019年2月9日才是合同生效的时间。二、双方签订《补充协议》约定如果2019年3月1日前朱有勇没有具备将位于北海市海城区外沙岛西区18栋房屋办理至朱有勇或朱晨华名下产权证的所有相关手续，则租赁起始时间顺延致办理好相关手续时间，且对于朱有勇收到被上诉人的2000000元租金作为向被上诉人的借款，利息为月息2%,朱有勇出具的收条默认为借条，需要双方来确认，而不是单方可以认定的。三、四被上诉人从根本上说不想履行合同，四被上诉人要求退租后，于2019年2月9日将拖欠的首期应付款付给上诉人，并于2019年2月12日与李庆等人签订房屋转租合同，上诉人于2019年2月13日向四被上诉人发律师函要求终止合同。四、2019年3月18日四被上诉人提起诉讼，因双方认可继续履行合同而撤诉，证明四被上诉人认可《房产租赁合同》的有效性。五、2019年3月30日上诉人书面通知四被上诉人2019年4月1日涉案房屋已具备交付条件，可以进行装修经营使用，四被上诉人一直恶意拖着不接收。五、上诉人对涉案房屋具有完全的所有权和使用权。综上,一审法院认定事实不清，诉讼程序违法，应当驳回被上诉人的原审诉讼请求。 四被上诉人傅炜、付校江、楼雪晴、魏晓虎二审辩称：一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。 傅炜、付校江、楼雪晴、魏晓虎一审诉讼请求：朱有勇、朱晨华、潘爱萍共同归还其四人所交纳的房屋租金及押金3288000元并支付利息损失463890元（利息分两段计算，第一笔以200万元为基数，按照月息2%从2019年1月1日开始计算至2019年8月9日，以后另计至还清为止；第二笔以1288000元为本金按照月息2%从2019年2月10日开始计算到2019年8月9日止，以后另计至还清为止），合计3751890元。 一审法院审理查明，位于北海市海城区外沙岛西区19栋房屋登记在朱有勇名下，18栋房屋现登记在北海实业开发有限公司名下（以下简称实业公司）。2008年10月28日，本院作出（2007）北民一初字第73号民事判决，判决左良兴与实业公司签订的《房地产买卖契约》及《补充协议》有效，应继续履行；实业公司协助左良兴、杨燕、李华、涂嘉甫、曹会珍、艾迎春、芦月明、赵学奎将位于北海外沙海鲜岛西18栋NC01号房屋的所有权证办至左良兴、杨燕、李华、涂嘉甫、曹会珍、艾迎春、芦月明、赵学奎名下。2015年1月21日，北海市规划局作出《北海市规划局2015年第一次业务会议纪要》，因朱有勇未经城乡规划主管部门批准，未取得建设工程规划许可证，擅自在外沙岛海鲜餐厅印尼餐厅B幢和C幢之间（现外沙海鲜岛新海皇酒楼）建设三层框架结构楼房，决定同意业主补办相关用地规划手续后由监察执法支队对该违法建设行为进行处罚，该建筑须按原设计方案建设。2018年12月31日，傅炜、付校江、楼雪晴、魏晓虎（乙方）与朱有勇（甲方）签订《房产租赁合同》一份，约定：甲方承租乙方位于广西北海市海城区外沙岛西区18-19栋和2栋之间扩建部分的房产，总面积约为3250平方米（共连体3整栋出租及所在房屋前后庭院约4000平方米），具体面积、位置以合同附图为准，租赁期限为15年，自2019年3月1日起至2035年2月28日止（含一年装修免租期），合同期内第一个三年收租期（2020年3月1日至2023年2月28日）租金为83000元/月，共2988000元，本合同签订之日即由乙方支付租房押金30万元，交清收租期第一个三年总租金合计2988000元，收租期第四年起至合同期满租金的支付方式为一季一付，即每季计租日前五天内交清下一季度租金。甲方确保房屋产权清晰，并提供给相应的所有办证资料，如因为甲方房屋产权等问题造成乙方的损失，由甲方承担乙方的所有相应的损失。甲方要求乙方的租金和押金汇入以下账户：账户名朱晨华，开户行农行北海分行营业部，账号62×××76。该合同还约定了其他内容。2018年12月31日，朱有勇、朱晨华共同作为收款人出具《收条》，载明收到傅炜、付校江、楼雪晴、魏晓虎租用北海市海城区外沙岛西区18-19栋和2栋之间扩建部分房屋租金贰佰万元正（￥2000000元）人民币。2018年12月31日，傅炜、付校江、楼雪晴、魏晓虎（乙方）与朱有勇（甲方）签订《补充协议》，约定：关于2018年12月31日签订的房产租赁协议，双方达成以下补充条款：1、在2019年3月1日前甲方保证所租房屋（违约广西区北海市海城区外沙岛西区18栋）具备办理至朱有勇或朱晨华名下产权证的所有相关手续；2、若甲方办理好以上相关手续的时间为2019年3月1日以后，则租赁起始时间顺延；3、若甲方无法完成以上条件，则甲方今日收到乙方的租金作为向乙方的借款即借款人民币贰佰万元（2000000元）利率为月息2%，起始日为合同签订日，甲方出具的收条默认为借条，甲方同意乙方无条件终止合同，乙方所付的租金转为借款，利率同上。 2019年1月15日，左良兴、杨燕、李华、涂嘉甫、曹会珍、艾迎春、芦月明、赵学奎（甲方）与朱有勇（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方将位于北海外沙海鲜岛西18栋NC01号房产转让给乙方，由乙方分期向甲方支付购房款585.068万元，并约定该房屋在乙方没有完全支付全部款项前，乙方不得对该房屋私自进行处理。截至2019年2月2日，朱有勇向甲方支付房款1650000元。 2019年2月9日，傅炜向合同中指定的朱晨华的账户转账支付1288000元。 2019年2月13日，朱有勇委托广西群智律师事务所出具一份《关于终止房产租赁合同律师函》，函告朱有勇无法完成《补充协议》第1条、第2条之条件，根据第3条约定，傅炜、付校江、楼雪晴、魏晓虎交付的租金200万元，转为借款，月利率2%。根据《补充协议》约定及客观现实，《房产租赁合同》终止，且转为借款合同。2019年2月28日，傅炜、付校江、楼雪晴、魏晓虎委托广西海鑫律师事务所律师向朱有勇出具《律师函》，告知双方签订的《房产租赁合同》合法有效并已在履行中，已依法将案涉房屋转租新的受转租人，由受转租方向朱有勇履行合同义务。后转租不成，朱有勇于2019年3月30日发出《通知》，于2019年4月1日将所租赁的房产交给傅炜、付校江、楼雪晴、魏晓虎装修经营使用。2019年6月24日，广西龙地物业服务有限公司向外沙新海皇18、19栋业主出具一份《知会》，通知该业主缴纳从2015年11月份始至今累计拖欠的物业服务费、水电费（含公摊）共计109818.7元。2019年7月12日，傅炜、付校江、楼雪晴、魏晓虎再次委托广西海鑫律师事务所律师向朱有勇出具《律师函》，通知朱有勇在见函后三日内将出租房屋腾空、将拖欠物业公司的物业费付清、恢复水电的正常使用，并将房屋交付使用。2019年7月15日，朱有勇发出《通知》，所租赁的房屋已具备交房条件，朱有勇于2019年3月30日已发通知给傅炜、付校江、楼雪晴、魏晓虎装修使用，需要清理的物品早已清理完毕，随时可交房，不存在任何交房障碍，水电也不影响装修正常使用。 一审法院认为，朱有勇出租给傅炜、付校江、楼雪晴、魏晓虎的位于北海市海城区外沙岛西区18栋与19栋之间扩建部分的房屋属于违章建筑，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，双方签订的《房产租赁合同》中关于该部分房屋的约定无效。对于北海市海城区外沙岛西区18栋房屋，傅炜、付校江、楼雪晴、魏晓虎与朱有勇签订的《房产租赁合同》在先，朱有勇与左良兴、杨燕、李华、涂嘉甫、曹会珍、艾迎春、芦月明、赵学奎签订的《房屋买卖合同》在后，朱有勇在将其出租时未取得所有权，且根据《房屋买卖合同》的约定，朱有勇未支付完全部购房款，房屋至今未办理到朱有勇名下，其在未取得处分权的情况下将房屋租赁，根据双方于2018年12月31日签订的《补充协议》第1条及第3条，朱有勇未能将北海市海城区外沙岛西区18栋房屋办理至朱有勇及朱晨华名下，则同意无条件终止合同，且所付的租金转为借款的约定，傅炜、付校江、楼雪晴、魏晓虎请求朱有勇返还房屋租金及押金共计3288000元并支付利息符合双方约定，予以支持。朱晨华及潘爱萍并非合同的相对方，合同约定对其二人不具有约束力，傅炜、付校江、楼雪晴、魏晓虎请求朱晨华及潘爱萍与朱有勇共同承担赔偿责任，缺乏事实及法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、朱有勇返还房屋租金及押金共计3288000元并支付利息（利息按以下时间及标准分别计算后合计：利息以2000000元为基数，按年利率24%，自2019年1月1日起计算至款项清偿之日止；以1288000元为基数，按年利率6%，自2019年2月10日起计算至款项清偿之日止）给傅炜、付校江、楼雪晴、魏晓虎；二、驳回傅炜、付校江、楼雪晴、魏晓虎的其他诉一审讼请求。案件受理费36815.12元，减半收取18407.56元，诉讼保全费5000元，由朱有勇负担。 二审期间，上诉人朱有勇向本院提交以下证据：1.授权委托书，证明上诉人有权出租18栋；2.收据，证明讼争房屋水电开通正常使用；3.房产转租合同，证明被上诉人房产已转租，合同有效履行且被上诉人对房屋状况是清楚的。四被上诉人对上诉人提交的证据质证认为，对证据1的真实性、合法性均有异议，且不属于新证据，不予以质证；对证据2的真实性没有异议，上诉人提供的该份证据恰好证明其一直拖欠物业的水电费和物业费，已经被物业停水停电，水电表也被拆除，没有具备交付使用的条件；对证据3的真实性没有异议，但该份证据不属于新证据，不予以质证。 四被上诉人二审没有新证据提交。 本院认为，上诉人提交的证据1因系案外人签署的授权委托书，其真实性无法核实，该证据不予采信；证据2、3具有真实性、合法性和关联性，本院予以确认，其证明目的结合本案案情予以参考。 上诉人二审期间对一审法院查明的有异议的事实，因未提供充分的证据予以证实，其异议本院不予支持；上诉人认为一审遗漏查明的事实，四被上诉人无异议。 本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，一审法院的事实本院予以确认。 本院二审认为，傅炜、付校江、楼雪晴、魏晓虎与朱有勇于2018年12月31日签订的《房产租赁合同》中涉及的租赁房屋，系位于北海市海城区外沙岛西区18栋、19栋和两栋之间扩建部分的房产。其中北海市海城区外沙岛西区18栋房屋，该房屋产权目前仍登记在实业公司名下，虽然朱有勇持有本院作出的（2007）北民一初字第73号民事判决书，以及左良兴、杨燕、李华、涂嘉甫、曹会珍、艾迎春、芦月明、赵学奎与朱有勇签订的《房屋买卖合同》，但实业公司现已经被人民法院宣告破产，资产正在清算中，该18栋是否属于破产财产，是否作为破产财产参与债权人财产分配，目前尚无定论，而双方签订的《补充协议》中第1条约定，在2019年3月1日前朱有勇保证所租房屋（18栋）具备办理至朱有勇或朱晨华名下产权证的所有相关手续，据此，现有证据不能认定朱有勇出租的案涉18栋房屋已经具备可以办证的条件，根据上述《补充协议》中第3条的约定，若朱有勇无法完成以上条件，则朱有勇所收的租金200万元应作为借款，并按月息2%计算利率，起始日为合同签订日2018年12月31日，朱有勇同意无条件终止合同。综上，傅炜、付校江、楼雪晴、魏晓虎与朱有勇签订的《房产租赁合同》因未达到合同约定的条件，不能继续履行，现傅炜、付校江、楼雪晴、魏晓虎主张朱有勇返还租金200万元，并按借款月息2%计息并无不当，符合合同约定，本院予以支持。 关于案涉18栋与19栋之间扩建部分的房屋，因目前尚未取得房产证书，且北海市规划局作出的《北海市规划局2015年第一次业务会议纪要》已经确认朱有勇未经城乡规划主管部门批准，未取得建设工程规划许可证而擅自建设，虽同意其补办相关用地规划手续后由监察执法支队对该违法建设行为进行处罚，但朱有勇在本案一审法庭辩论终结前并未提供补办的手续证明已经主管部门批准建设，故该部分房屋仍属于违章建筑，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”以及第三条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效”的规定，双方签订的《房产租赁合同》中关于该部分房屋出租的约定无效。合同无效后，傅炜于2019年2月9日给合同中指定的朱晨华的账户转账的1288000元亦应予以返还，并按照年利率6%支付该款项的资金占用利息。 上诉人朱有勇主张，四被上诉人曾发函表示同意继续履行合同并将案涉房屋转租，且四被上诉人于2019年3月18日曾经提起诉讼后因双方认可继续履行合同而撤诉，表明双方签订的租赁合同依然有效，应继续履行，但该合同部分内容违反了法律规定而无效，且18栋房屋产权不明，如继续履行，势必存在风险和不安性，合同约定的终止情形已经产生，故上诉人的主张不符合合同约定和法律规定，本院不予支持。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人朱有勇的上诉主张没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费36815.12元，由上诉人朱有勇负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陆振益 审 判 员 叶长程 审 判 员 王雅新 二〇二〇年四月二十七日 法官助理 张 玲 书 记 员 丘 俊