上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终1369号上诉人(原审被告)：陆彩元，男，1965年4月10日出生，汉族，住上海市嘉定区。上诉人(原审被告)：陆晔，女，1987年1月9日出生，汉族，住上海市嘉定区。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：石云，上海汉盛律师事务所律师。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：董险峰，上海汉盛律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：黄建萍，女，1962年3月15日出生，汉族，住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：沈忱，上海问学律师事务所律师。原审第三人：周宝英，女，1940年2月15日出生，汉族，住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：石云，上海汉盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：董险峰，上海汉盛律师事务所律师。上诉人陆彩元、陆晔因与被上诉人黄建萍及原审第三人周宝英房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初4086号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陆彩元、陆晔上诉请求：撤销原审判决第三项，依法改判或发回重审。事实和理由：1、一审法院认定事实不清。一审法院认为造成买卖合同无法继续履行的原因在于陆彩元、陆晔，陆彩元、陆晔构成根本违约是错误的。上海市嘉定区绿洲蔷薇苑XXX号XXX单元XXX室房屋(现址为上海市嘉定区红石路XXX弄XXX号XXX室、以下简称“涉案房屋”)系拆迁安置所得，黄建萍作为上海人，对于涉案房屋属家庭共有应该明知。是因为周宝英作为涉案房屋的共有人不同意出售房屋，并非陆彩元、陆晔故意不履行合同，陆彩元、陆晔不存在主观恶意；2、黄建萍在履行合同过程中存在过错，一审判决对此未予查明。黄建萍在购房时未尽到审查核实义务；3、一审法院认定黄建萍产生损失人民币76万元(以下币种均为人民币)依据不足。一审庭审中，法官仅依据双方当事人口头预估的房价，在没有进行任何市场评估的情况下就酌定陆彩元、陆晔承担违约损失76万元，显失公平。综上，陆彩元、陆晔请求二审法院支持其上诉请求。黄建萍答辩称，不同意陆彩元、陆晔的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。1、陆彩元、陆晔构成本根违约。陆彩元、陆晔在出售涉案房屋时并未明确涉案房屋存在其他的权利人，且当时老宅动迁，共分得三套房屋，而周宝英完全可以在另两套房屋中主张权利，所以陆彩元、陆晔是涨价不成，不愿意再将涉案房屋出售给黄建萍；2、一审判决酌定陆彩元、陆晔承担违约损失76万元是合理的。一审中，一审法官询问了双方涉案房屋的价格，也参考了同时期的市场价格，才作出陆彩元、陆晔赔偿黄建萍76万元的判决，上述数额是合理的。原审第三人周宝英述称，同意上诉人的上诉请求。黄建萍起诉，请求判令：1、解除双方签订的关于涉案房屋的《拆迁房买卖合同》；2、陆彩元、陆晔归还黄建萍已付房款50万元及利息(自2016年3月1日计算至实际归还之日，按照中国人民银行同期贷款利率计算)；3、陆彩元、陆晔赔偿黄建萍房屋差价损失1,159,080元。一审法院认定事实如下：陆彩元与陆晔系父女关系，周宝英与陆彩元系母子关系。1991年12月，周宝英丈夫陆岳兴为户主申请建造了位于上海市嘉定区娄塘镇泾河村邵宅XXX号房屋。2011年8月，陆晔与上海市嘉定工业区管理委员会签订《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置协议》，该协议上被安置户为陆晔，被动迁房屋坐落于上海市嘉定区娄塘镇泾河村邵宅XXX号，安置房屋为嘉定区绿洲蔷薇苑小区内的3套房屋，涉案房屋为其中之一。2016年1月21日，陆彩元、陆晔作为出卖方(甲方)、黄建萍作为买受人(乙方)签订了《拆迁房买卖合同》一份，约定甲方将建筑面积为89.61平方米的涉案房屋以135万元的总价转让给乙方，付款方式为：乙方支付定金3万元，2016年1月28日支付房款27万元，2016年2月28日支付房款20万元，拿到钥匙当天支付房款50万元，余款于办理过户当日付清；并约定甲方逾期未交房，乙方有权解除合同，甲方除将已收房款全部退还乙方外，并应赔偿乙方30万元等条款。上述合同签订后，黄建萍于2016年1月21日、1月28日、2月29日分别支付陆彩元3万元、27万元、20万元，共计支付房款50万元。2017年4月，陆彩元、陆晔领取了另外两套安置房屋的钥匙，但并未领取涉案房屋的钥匙。2017年9月30日，陆晔、周宝英向上海嘉定工业区泾河村民委员会提交《申请书》，自愿将涉案房屋的产权人定为陆晔和周宝英，放弃人陆彩元、肖琴芳亦进行了签字。嗣后，陆彩元、陆晔以周宝英不同意转让涉案房屋为由，拒绝继续履行合同。黄建萍曾诉至一审法院，要求陆彩元、陆晔继续履行合同，交付涉案房屋。一审法院于2018年8月16日作出了(2017)沪0114民初12035号民事判决书，驳回黄建萍要求交付房屋的诉讼请求。黄建萍不服该判决，上诉至上海市第二中级人民法院。该院经审理后，于2018年11月20日作出了(2018)沪02民终9033号民事判决书，认定涉案房屋系户主为陆岳兴的家庭所分配的动迁安置房。因该房屋拟定的权利人为陆晔及周宝英，且尚未办理产权登记，而周宝英表示对买卖合同并不知情且不同意转让涉案房屋，故一审法院确认合同有效，但对黄建萍要求陆彩元、陆晔交付涉案房屋的诉讼请求不予支持，并无不当。黄建萍对于合同不能履行所造成的损失，并未提出诉讼请求，对此其可以另行解决。故驳回上诉，维持原判。对上述事实，双方当事人没有争议，法院予以确认，但对黄建萍主张的利息损失和房屋差价损失，双方意见不一。黄建萍为证明其主张，向法院提交了如下证据：1、拆迁房屋补偿安置协议，证明被拆迁人是陆晔。2、民事判决书两份，证明陆彩元、陆晔因为房价上涨不再履行双方合同，存在严重违约。陆彩元、陆晔对上述证据发表质证意见如下：对证据1，证明目的不认可，虽拆迁人是陆晔，但该拆迁系家庭房屋拆迁，陆晔只是代表签约。对证据2，真实性无异议，内容有异议，前案判决驳回黄建萍的交付履行的请求是因为涉案房屋涉及周宝英的权利，并非房屋价格上涨不愿意出售。周宝英质证意见与陆彩元、陆晔一致。陆彩元、陆晔为证明其主张，向法院提交了涉案房屋权属登记申请书，证明产权人初步确认为陆晔与周宝英。黄建萍对该证据真实性无异议，但认为申请日期是2017年9月30日，表明周宝英的名字是上次起诉后开庭前加上去的，是陆彩元、陆晔为了不履行合同故意为之。周宝英对证据真实性无异议，2017年4月19日涉及的另外两套房屋没有其份额，其知情后要求在涉案房屋上加上自己的名字。一审审理中，陆彩元、陆晔明确签约时并未告知黄建萍有其他权利人，但其认为黄建萍应当知情。目前，涉案房屋原则上可以拿钥匙了，但因还有大笔差价款没有付清，所有没有拿。目前涉案房屋尚未办理不动产产权登记手续。对涉案房屋的市场价格，黄建萍陈述为220-230万元之间，其主张的差价损失金额是根据2017年4月诉讼时房屋平均价格2.8万元/㎡，根据房屋面积，总价应为2,509,080元，故差价损失为1,159,080元；陆彩元、陆晔陈述目前房屋单价大约2.3-2.4万元/㎡，总价在200-205万元之间，但并未提供证据。黄建萍明确不申请对涉案房屋价格进行评估。一审法院认为，黄建萍与陆彩元、陆晔之间签订的《拆迁房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律规定，双方应当遵照履行。但目前因该房屋拟定的权利人为陆晔及周宝英，且尚未办理产权登记，而周宝英表示对买卖合同并不知情且不同意转让涉案房屋，导致合同无法继续履行。现黄建萍要求解除合同并返还已付房款，陆彩元、陆晔亦表示同意，法院予以照准。合同解除后，因作为签约一方主体即出卖方的陆晔、陆彩元在签约时未告知黄建萍涉案房屋的拟权利人，签约后又无法继续履行合同，客观上构成违约，应承担相应的违约责任。关于违约损失，黄建萍认为合同约定的违约金过低，不足以弥补其实际损失，故向法院主张了利息损失和房屋差价损失。考虑到房价上涨的客观情况，结合双方履行合同的情况及陆彩元、陆晔的违约情形，同时考虑到黄建萍在未确定房屋权利人的情况进行签约亦存在过错，综合其实际产生的利息损失，法院酌定陆彩元、陆晔应承担的违约损失为76万元。据此，一审法院判决：一、解除黄建萍与陆彩元、陆晔于2016年1月21日签订的关于上海市嘉定区绿洲蔷薇苑XXX号XXX单元XXX室房屋的《拆迁房买卖合同》；二、陆彩元、陆晔应于判决生效之日起十日内返还黄建萍已付购房款500,000元；三、陆彩元、陆晔应于判决生效之日起十日内偿付黄建萍违约损失760,000元。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，陆彩元、陆晔与黄建萍就涉案房屋所签订的买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，对双方均有约束力。现陆彩元、陆晔及黄建萍对于买卖合同的解除及陆彩元、陆晔向黄建萍返还定金50万元均无异议，本院予以确认，故本案的争议焦点在于陆彩元、陆晔在涉案房屋的买卖过程中是否构成根本违约以及一审法院酌定由陆彩元、陆晔偿付黄建萍76万元是否合理。首先，作为涉案房屋的出售方，陆彩元、陆晔对涉案房屋的权属情况理应比作为购买方的黄建萍更为清楚。根据已经查明的事实，涉案房屋为动迁安置所得，安置协议签署于2011年，签署安置协议时已明确取得三套安置房屋。黄建萍与陆彩元、陆晔签订房屋买卖合同的时间为2016年1月21日，期间，陆彩元、陆晔家庭内部完全有充足的时间对安置房屋进行合理分配，而陆晔、周宝英直至2017年9月才向村民委员会提交申请书，自愿将涉案房屋的产权人定为陆晔和周宝英，也正因为周宝英不同意转让涉案房屋，致房屋买卖合同无法履行。鉴于涉案房屋买卖合同的合同相对人是陆彩元、陆晔与黄建萍，陆彩元、陆晔作为出售方的根本义务在于保证房屋买卖交易的安全可靠，故一审法院认定涉案房屋的买卖合同无法继续履行系因陆彩元、陆晔根本违约导致并无不当，本院予以认同。其次，就陆彩元、陆晔所应承担的违约责任，黄建萍主张的是损失赔偿，而黄建萍于2016年2月便已向陆彩元、陆晔支付50万元，客观上会产生利息损失，一审法院再结合双方当事人的过错责任及房价上涨情况，酌定陆彩元、陆晔承担76万元的违约损失合乎情理，本院不再调整。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。对陆彩元、陆晔的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19,732元，由上诉人陆彩元、陆晔共同负担。本判决为终审判决。法官助理仇祉杰审判长  卢薇薇审判员  王 珍审判员  王晓梅二〇二〇年四月二十三日书记员  慎哲仁附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……