湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初558号原告：周方红，男，1966年4月25日出生，汉族，住长沙市雨花区。原告：肖楚怡，男，1954年6月6日出生，汉族，住长沙市望城区。两原告共同委托诉讼代理人：聂瑶，湖南揽胜律师事务所律师。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E，住所地张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P，住所地张家界市南庄坪大成山水国际酒店四楼。法定代表人：王和平，总经理。原告周方红、肖楚怡与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称张家界大成公司）、张家界山水天下置业有限公司（以下简称张家界山水公司）合同纠纷一案，本院于2020年3月19日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月16日公开开庭进行了审理。原告周方红、肖楚怡的共同委托诉讼代理人聂瑶到庭参加诉讼，被告张家界大成公司、张家界山水公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周方红、肖楚怡向本院提出以下诉讼请求：1.判令两被告支付两原告房屋回购转让款595920元；2.判令两被告支付拖欠的房屋租金和委托装修改造折旧款209514元，并支付合同约定的违约金4150.66元，共计213664元；3.判令被告张家界大成公司继续向两原告支付房屋租金和委托装修改造折旧返还款至受让该房屋并付清全部转让款之日止，两原告与两被告签订的所有合同才能予以解除；4.判令被告张家界山水公司对上述款项清偿承担连带责任；5.判令两被告承担全部诉讼费。本案在审理过程中，原告周方红、肖楚怡当庭放弃第三项诉讼请求，其他诉讼请求不变。事实和理由：2013年9月9日，原告周方红、肖楚怡各出资50%共计248300元购买了被告张家界山水公司开发的张家界大成山水国际大酒店山水座第10层1057号房屋，签订了《张家界市商品房现房买卖合同》（以下简称《商品房现房买卖合同》）。同时，原告周方红、肖楚怡与被告张家界大成公司、张家界山水公司签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》（以下简称《房屋租赁合同》）和《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》（以下简称《房屋委托装修合同》），合同约定：被告张家界大成公司收取了原告周方红、肖楚怡各出资50%的委托装修改造款共计347620元。委托装修改造期与租赁期限不少于三年，最长不超过五年，第一年、第二年原告租金收益每年37245元，装修改造折旧每年52143元，第三年至第五年的年租金收益24830元，装修改造折旧每年34762元。《房屋租赁合同》约定租赁期满3年后，原告可按该房屋原始总价值转让该物业，被告张家界大成公司必须接受转让。被告张家界山水公司以其不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000平方米的自有物业作为担保物，为被告张家界大成公司提供连带担保。被告从2016年起就未按期足额向原告支付租金和装修改造折旧费。为维护自身合法权益，特具状起诉，请求支持原告的诉讼请求。被告张家界大成公司、张家界山水公司共同书面辩称，请求依法公正处理本案，降低违约金；驳回原告要求被告张家界山水公司承担连带责任的诉讼请求。一、支付情况及违约金情况。1.2013年9月9日至2020年4月9日，被告已向原告肖楚怡和原告周方红各支付113747元，共支付227494元；2.被告对于委托装修合同到期之后，原告继续计算的委托装修折旧款不予认可，原、被告双方未就委托装修合同达成续签协议，且合同到期后，并没有重新装修的事实发生，故原告要求被告继续支付装修折旧款没有事实和法律依据。二、原告主张的分项违约金过高，请求人民法院统一违约金计算标准，按照下欠租金的1%计算违约金。1.被告认为原告未举证证实其实际经济损失，原告未采取相应措施弥补损失以防止其租金损失扩大，应当承担相应的责任，请求人民法院降低违约金计算标准，按照下欠租金的1%计算违约金；2.法院应该就同一类型案件统一裁判标准，同类案件在长沙芙蓉区律按本年度租金的1%计算违约金，恳请法院降低违约金计算标准同其他同类型判决一致。三、签订的担保条款没有办理不动产抵押登记，抵押权不成立；本案任何争议合同均未约定担保期限，担保人已实际免除担保责任。综上，恳请法院依法查明全案事实，对本案依照双方合同约定进行公正判决。查明的事实根据当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认以下法律事实：1.2013年9月9日，张家界山水公司与周方红、肖楚怡签订一份《商品房现房买卖合同》，约定由周方红、肖楚怡购买位于永定区张家界大成山水国际大酒店第10层1057号房，建筑面积49.66平方米，价款248300元。合同签订当天，肖楚怡向张家界山水公司交纳1057号房50%的购房款124150元，2013年9月12日，周方红向张家界山水公司交纳1057号房50%的购房款124150元，共计248300元。2.2013年9月9日，周方红、肖楚怡（合同甲方）与张家界大成公司（合同乙方）、张家界山水公司（合同丙方）分别签订一份《房屋租赁合同》、《房屋委托装修合同》。其中，《房屋租赁合同》约定：甲方购买的房屋位于张家界市永定区坪的张家界大成山水国际大酒店第10层1057号房，建筑面积49.66平方米；甲方将该房屋交乙方统一管理、经营，租赁期内乙方对该房屋拥有占有、管理、使用和收益等相关权利，并委托乙方按五星级酒店客房标准装修后对外统一经营管理，租赁期限最短时限不少于三年，最长不超过五年；租金标准为第一年、第二年的年租金37245元（周方红、肖楚怡各18622.5元），第三年至第五年的年租赁收益为24830元（周方红、肖楚怡各12415元），支付日期为按年支付，自本合同生效之日起每满一周年当月的最后一个工作日内，乙方将当年租金收益一次性划入甲方指定的银行账户。租赁期满三年后，甲方可按该房屋原始总价值（指该房屋《商品房买卖合同》中约定的房屋总价和《房屋委托装修合同》中约定的装修款总额之和，以下简称“该房屋原始总价值”），转让该物业，乙方须接受转让。租赁期满五年后，甲方有权按该房屋原始总价值将该物业转让给乙方，乙方须接受转让。违约责任为：本合同租赁期内，如逾期3个月乙方未向甲方支付租赁收益，除应付甲方的租赁收益外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付的租金的3%作为违约金。合同同时约定，丙方以张家界山水公司不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000㎡的自有物业作为担保物，为乙方向甲方支付租赁收益提供连带担保。3.《房屋委托装修合同》约定：甲方购买的房屋位于张家界市永定区坪的张家界大成山水国际大酒店第10层1057号房，建筑面积49.66平方米；甲方将该房屋委托乙方按五星级酒店客房标准装修改造后对外统一经营管理，在委托期内，甲方承诺其拥有该房屋因装修改造而产生的任何事宜将授权乙方处理，甲方委托乙方装修改造该房屋的装修改造款为347620元，委托装修改造期限最短时限不少于三年，最长不超过五年；委托装修改造折旧款的返还为：委托期限内，第一年、第二年乙方每年按房屋委托装修改造款总额的15%的折旧比例返还给甲方，每年返还金额为52143元（周方红、肖楚怡各26071.5元）；第三年至第五年按房屋委托装修改造款总额的10%的折旧比例返还给甲方，每年返还金额为34762元（周方红、肖楚怡各17381元）；返还日期为按年返还，自本合同生效之日起满一周年当月的最后一个工作日内，乙方将当年应返还的委托装修改造折旧款一次性划入甲方指定的银行账户。违约责任为：本合同委托期内，如逾期3个月乙方未向甲方返还委托装修改造折旧款，除应付甲方的委托装修改造折旧款之外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付的委托装修改造折旧款1%作为违约金，违约金从违约之日起第二天开始计算。合同同时约定，丙方以张家界山水公司不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000㎡的自有物业作为担保物，为乙方向甲方返还委托装修改造折旧款提供连带担保。合同签订当天，肖楚怡向张家界大成公司交纳委托装修改造款173810元，2013年9月12日，周方红向张家界大成公司交纳委托装修改造款173810元。4.合同签订后，第10层1057号房屋一直由张家界大成公司经营酒店业务。2018年1月，张家界大成公司向周方红、肖楚怡各支付3000元，2018年3月、4月、5月、6月、7月、8月、9月、10月、12月、2019年1月、6月、8月、10月，张家界大成公司每月向周方红、肖楚怡各支付497元，共计给周方红、肖楚怡各支付9461元。从2016年1月至2020年4月9日止，张家界大成公司下欠周方红、肖楚怡租金各43683.67元，下欠装修改造折旧款各61073.33元。上述事实，有当事人陈述及原告提交的《商品房现房买卖合同》、《房屋委托装修合同》、《房屋租赁合同》、收据等证据予以证实，足以认定。裁判的理由与结果本院认为，原告周方红、肖楚怡与被告张家界山水公司签订的《商品房现房买卖合同》以及原告周方红、肖楚怡与被告张家界山水公司、张家界大成公司签订的《房屋委托装修合同》、《房屋租赁合同》，均系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应当按合同约定享有权利和履行义务。《房屋租赁合同》约定，租赁期满三年后，原告周方红、肖楚怡可按该房屋原始总价值转让该物业，被告张家界大成公司须接受转让；租赁期满五年后，原告周方红、肖楚怡有权按该房屋原始总价值将该物业转让给被告张家界大成公司，被告张家界大成公司须接受转让，现租赁合同约定的五年租赁期限已经届满，被告张家界大成公司没有按照合同约定履行回购义务已构成违约，依法应承担继续履行的违约责任。原告周方红、肖楚怡要求被告张家界大成公司履行回购房屋义务，即支付房屋回购转让款595920元（248300元+347620元）的诉讼请求，既符合法律规定，又符合双方合同约定，本院予以支持。合同没有约定被告张家界山水公司对被告张家界大成公司支付房屋回购转让款承担连带责任，原告周方红、肖楚怡要求被告张家界山水公司返还房屋回购转让款的诉讼请求理由不正当，本院不予支持。《房屋租赁合同》于2018年9月9日到期后，1057号房仍由被告张家界大成公司经营使用，张家界大成公司也支付了部分租金，故双方仍形成租赁合同关系。依照法律规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。被告张家界大成公司未按照合同约定向原告周方红、肖楚怡支付租金和装修改造折旧款，属违约行为，依法应当承担向原告周方红、肖楚怡支付下欠的租金、装修改造折旧款和支付违约金等违约责任。故原告周方红、肖楚怡要求被告张家界大成公司支付自2016年1月至2020年4月9日下欠租金及委托装修折旧款并支付违约金的请求，既符合法律规定，又符合双方合同约定，理由正当，本院予以支持。被告张家界山水公司以不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000㎡的自有物业为被告张家界大成公司提供连带担保责任，符合《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，合法有效，虽然没有办理抵押登记，抵押权没有设立，原告周方红、肖楚怡不具有优先受偿权，但双方签订的合同依法生效，原告周方红、肖楚怡有权要求被告张家界山水公司在提供的担保物价值范围内承担连带清偿责任。被告辩称应降低违约金的请求，因双方约定的违约金并未高于违约所造成的损失，故对于被告提出的降低违约金的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百八十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后五日内给原告周方红、肖楚怡支付房屋回购转让款595920元；二、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后五日内支付原告周方红、肖楚怡截至2020年4月9日欠付的租金和装修改造折旧款209514元及违约金3840元；三、被告张家界山水天下置业有限公司对上述第二项确定的被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司的债务以不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000平方米的自有物业价值范围内承担连带清偿责任；四、驳回原告周方红、肖楚怡的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11896元，适用简易程序减半收取5948元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司、张家界山水天下置业有限公司负担。本判决书发生法律效力后，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为二年。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  夏赞忠二〇二〇年四月十六日法官助理黄淑珍书记员丁黎附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。