杭州市下城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0103民初5484号 原告：李郁唐，男，1946年2月2日出生，汉族，住浙江省东阳市。 被告：饶明红，男，1972年6月8日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。 原告李郁唐与被告饶明红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2020年3月24日公开开庭进行了审理。原告李郁唐、被告饶明红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李郁唐向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即腾退位于杭州市下城区西边走廊朝南的第九间和第十间小房间；2.判令被告向原告支付房屋占有使用费48287.16元（暂计算至2019年6月25日，此后按照35.61元每日计至实际腾退房子之日止）；3.判令被告承担本案的诉讼费用。诉讼过程中，原告变更前述第2项诉讼请求为：判令被告向原告支付房屋占有使用费48287.16元（按照35.61元/天的标准从2015年10月8日开始计算至2019年6月25日）。事实和理由：2012年11月30日，原告与杭州市司法局签订了《房屋租赁协议》。根据该协议约定，杭州市司法局将坐落在层100平方米部分商场（包括朝南走廊部分）租给原告使用，承租期为三年。2012年10月8日，原、被告签订了《租房协议》，双方约定：原告将从杭州市司法局承租的位于杭州市下城区朝晖六区23幢西边走廊朝南的第九间和第十间小房间租给被告；租房时间为2012年10月8日到2015年10月7日止，年租金为13000元整，先付房租后使用，每半年付一次房租，如逾期不交房租，原告有权终止协议，损失由被告自负；被告应交给原告500元作为两堵墙复原的保证金；若到期后被告恢复原状，原告将保证金归还给被告；协议还对转租、装潢、提前解约等作了约定。协议签订后，原告依约交付房屋，被告也向原告支付了保证金，并且也按时支付了协议期内的房租。协议到期后，被告拒不腾退承租房屋，虽经多次催促，但被告拒不腾退承租的房屋并强行使用至今。原告于2019年6月25日向警方报警，杭州市下城区朝晖派出所民警出警并对被告占用房屋的事实做了笔录。原告认为，原被告双方签订的《租房协议》合法有效，双方理当依约全面履行，现被告拒不腾退承租的房屋并强行使用至今，已严重侵害了原告的合法权益。杭州市司法局早于2018年3月14日向杭州市下城区人民法院提起诉讼。杭州市下城区人民法院已于2018年6月13日作出（2018）浙0103民初1726号民事判决书，要求原告于判决生效之日起十日内腾退涉案房屋，付清房租及房屋占有使用费，该判决已生效。为维护自己的民事权益不再受侵害，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”，原告要求被告腾退涉案房屋。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”。现租赁期己届满，原、被告之间未续签租赁协议，也未支付任何费用，故原告要求被告支付租赁期满后房屋占有使用费。根据原告与被告签订的《租房协议》，年租金为13000元，折算为日租金35.61元，被告应向原告支付占有租赁物使用费为48287.16元（2015年10月8日至2019年6月25日为1356天）。 被告饶明红辩称，一、原告主体不适格，无权要求被告向其缴纳房屋占有使用费。首先，原告与被告签订的《房租协议》租房时间为2012年10月8日至2015年10月7日止，原告与杭州市司法局签订的《房屋租赁协议》租赁期间为2012年11月30日至2015年11月29日，因此，自2015年11月30日起，原告对案涉房屋不享有任何权利包括转租的权利。2018年6月13日，杭州市下城区人民法院就杭州市司法局与原告房屋租赁合同纠纷作出民事判决[案号：（2018）浙0103民初1726号]，认定原告并未向杭州市司法局全额支付租赁期间内的租金，且租赁期自2015年11月30日届满。故，自2015年11月30日起，假设被告未腾退案涉房屋，也应向案涉租赁房屋所有权人支付相关费用，而非本案原告。其次，杭州市司法局向杭州市下城区人民法院起诉要求原告支付租金及房屋占有使用费的房屋坐落在屋，而此次原告起诉被告的租赁房屋是坐落在朝晖六区23幢西边走廊朝南的第九件和第十间小房间（西单元），本案案涉租赁房屋非在杭州市司法局出租给原告的租赁房屋范围内，案涉租赁房屋实际所有权人为杭州市交警大楼管理中心（案涉租赁房屋的店面和停自行车车库均为杭州市交警大楼管理中心所有，但停自行车车库由杭州市司法局一直在使用）。因此，原告并非案涉租赁房屋的所有权人，且案涉房屋实际所有权人为杭州市交警大楼管理中心，原告主体不适格。二、被告实际早于2015年1月就已经从案涉房屋搬空，早已没有实际占有使用案涉房屋。被告租赁案涉房屋实为经营个体工商户，个体工商户名为杭州市下城区学友美发厅。被告租赁案涉房屋后，开设的个体工商户杭州市下城区学友美发厅经营场所为朝晖六区23幢西单元一楼，即原告与被告《租房协议》中约定的租赁地址。2014年底，被告就已在寻找新的租赁地址，2014年12月30日，被告向案外人赵斌（即现租赁房屋的出租人）租赁位于下城区的房屋。2015年1月，被告在租赁期限届满前实际搬离租赁房屋，同时将杭州市下城区学友美发厅的经营场所变更为下城区。2015年2月5日，杭州市下城区学友美发厅委托杭州杭康卫生检测技术有限公司对位于下城区的杭州市下城区学友美发厅关于一氧化碳、二氧化碳、可吸入颗粒物、甲醛、氨、细菌总数、大肠菌群、金黄色葡萄球菌项目进行检测。2015年2月9日，杭州杭康卫生检测技术有限公司出具《检验报告》证明位于下城区的杭州市下城区学友美发厅所检测项目符合《理发店、美容店卫生标准》。另，被告在举证阶段将向法庭提供2016年1月至2019年7月期间被告向浙江省直同人物业管理有限公司缴纳电费的相关凭证。以上证据均能证明被告早已搬离案涉房屋，重新在下城区经营杭州市下城区学友美发厅。案涉房屋是没有门锁的一间小屋子，在被告刚租赁时，案涉房屋内没有任何家具及辅助设施，房内的辅助设施全部由被告自行添置。2015年1月，被告搬离案涉房屋时，多次与原告尝试联系要求办理房屋交接手续，但原告下落不明，一直未能出现与被告进行房屋交接。因此，在这种情况下，原告与被告不存在案涉房屋钥匙交接问题，被告将自有物品搬离且腾空房屋应当视为被告将房屋已交付给原告。被告在房屋租赁期间内早已不再使用案涉房屋，更不存在租赁期届满后占有使用房屋的情况，因此，原告向被告主张房屋占有使用费没有事实和法律依据。综上，被告认为被告早已搬离房屋，且原告非本案适格主体，对原告的诉讼请求均不予认可。 原告李郁唐围绕诉讼请求提交了以下证据： 1.《租赁协议》1份，证明杭州市司法局将朝南走廊部分租给原告的事实。 2.《房屋租赁协议》1份，证明杭州市司法局将朝南走廊部分租给原告的事实。 3.《租房协议》1份，证明原告与被告之间存在房屋租赁关系，且合同约定了期限、租金等内容的事实。 4.2019年6月25日拍摄的照片4张，证明2019年6月25日被告方还在使用案涉房屋。 本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，审核后认定如下：证据1、2、3，被告对真实性、合法性、关联性均无异议，本院对其证据效力予以确认。证据4，被告对真实性、合法性、关联性均有异议，称2015年8月1日已经搬走了，没有再使用；经本院询问，被告确认照片拍摄地址是案涉房屋门口，确认照片中穿黑衣的男子董某系其店里的发型师，去年因赌博向店里其他员工借钱后跑掉了，其在原告报案后才知道该员工居住在案涉房屋内，另一人不认识；本院对该组照片的真实性予以确认。 被告饶明红提交了以下证据： 1.《证明》1份，证明案涉房屋的实际所有权人为杭州市交警大楼管理中心。 2.《个体工商户营业执照》（2005年1月21日）1份，证明被告租赁案涉房屋经营场所在朝晖六区23幢西单元一楼，被告租赁房屋经营杭州市下城区学友美发厅。 3.《房屋租赁合同》1份，证明2014年12月30日，被告向案外人租赁下城区，目的为经营杭州市下城区学友美发厅。 4.《个体工商户营业执照》（2015年1月）1份，证明被告经营的杭州市下城区学友美发厅自2015年1月经营场所变更为下城区，从而证明被告已从案涉租赁房屋处搬离。 5.《检测报告》1份，证明2015年2月5日，杭州杭康卫生检测技术有限公司对位于下城区的杭州市下城区学友美发厅环境卫生进行检测的事实，从而证明被告已从案涉租赁房屋处搬离。 6.浙江省直同人物业管理有限公司收款凭证1组，证明被告向浙江省直同人物业管理有限公司缴纳电费的事实（票据时间为2016年1月至2019年，2015年票据找不到），从而证明被告已从案涉租赁房屋处搬离。 本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，经质证，原告对上述证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为与本案无关；本院对其真实性予以确认。 根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下： 1990年12月11日，杭州市公安局交通警察支队与杭州市司法局就双方在朝晖六区合建的一幢五千平方米底商的住宅进行分配，并签订《协议书》，约定：底层商场面积，按杭州市公安局交通警察支队分西面，杭州市司法局分东面的原则，双方各得二分之一。 1999年10月10日，杭州市司法局与原告李郁唐签订《租赁协议》，将朝晖六区23幢东单元底层100平方米部分商场租给原告李郁唐作为营业用房（朝南走廊部分分别于2000年3月底、8月底交房），约定承租期限为5年，即1999年11月30日至2004年11月30日止。双方于2012年11月30日签订的《房屋租赁协议》约定：杭州市司法局将层约100平方米临街房租给李郁唐使用；承租期限为三年，即2012年11月30日至2015年11月29日止；第一年租金为63000元，第二年租金为66150元，第三年租金为69450元，三年共198600元，每年先付年租金后用房；等等。此外，双方于2012年9月28日签订的《房屋租赁协议》约定：杭州市司法局将坐落于潮王路25号-25-1号朝晖六区23幢东单元底屋约105平方米临街房的房屋租给李郁唐使用；承租期限为三年，即2012年10月7日至2015年10月6日止；年租金为65000元，三年共195000元，每年先付年租金后用房；等等。 租赁合同签订后，原告李郁唐陆续将所承租房屋转租给他人。2003年开始，被告饶明红向原告李郁唐承租位于朝晖六区23幢西边走廊朝南的第九间和第十间小房间（以下简称案涉房屋）并签订租赁协议，此后被告开始使用案涉房屋。2012年10月8日，原告李郁唐（甲方）与被告饶明红（乙方）续签《租房协议》一份，约定：甲方将位于朝晖六区23幢西边走廊朝南的第九间和第十间小房间租给乙方；租房时间由2012年10月8日开始到2015年10月7日止，先交房租后使用；两间房屋每年租金为13000元整，半年付一次房租，租金为6500元整。如逾期不交房租，甲方有权终止协议，损失由乙方自负；乙方应交给甲方五百元作为两堵墙体复原的保证金。若到期后乙方恢复原状，甲方将保证金归还乙方；协议到期后，在同等条件下乙方可优先租赁；等等。双方当庭确认租金交付的具体方式为：每到交租时间，原告本人到被告店里，与被告的店长一起到工商银行，按照原告的要求将租金打入原告妻子徐亚英的账户。原告李郁唐自认在2015年10月7日后从未到被告处收取租金。 前述杭州市司法局与原告李郁唐签订的两份《房屋租赁协议》期满后均未续签。2018年3月14日，杭州市司法局以房屋租赁合同纠纷为由分两案向本院提起诉讼，主张李郁唐腾退其所承租的房屋，并支付拖欠的租金及租赁期满后房屋占有使用费。本院经审理于2018年6月13日分别作出（2018）浙0103民初1726号、（2018）浙0103民初1727号民事判决，判令李郁唐将杭州市下城区东单元底屋约100平方米临街房及位于杭州市下城区屋约105平方米临街房腾空退还给杭州市司法局，并支付租金及房屋占有使用费。双方在上诉期间均未提出上诉，判决生效后，杭州市司法局向本院申请强制执行，案号为（2018）浙0103执3814号、（2019）浙0103执10号。 2018年8月15日，李郁唐以房屋租赁合同纠纷为由分别以次承租人冶索来么[潮王路25号，案号：（2018）浙0103民初5115号]、郑东法[潮王路25号楼梯间，案号：（2018）浙0103民初5123号]、占小华[潮王路25号-1，案号：（2018）浙0103民初5114号]、邹平[潮王路27号的一楼店面房，不包括阁楼，案号：（2018）浙0103民初5119号]、梁军龙[潮王路29号的一楼店面房和潮王路27号的阁楼，案号：（2018）浙0103民初5117号]为被告向本院提起诉讼，主张上述五人分别腾退所承租的房屋并支付租赁期满后房屋占有使用费。上述案件审理过程中，五名次承租人对于租赁期满后继续占有、使用承租房屋的事实均无异议，本院经审理于2018年11月13日分别作出民事判决，判令各被告腾空所承租的房屋并退还给李郁唐，同时支付房屋占有使用费。各被告不服，分别向杭州市中级人民法院提出上诉。除占小华因不依法履行二审诉讼义务，该案按自动撤回上诉处理外，其余案件杭州市中级人民法院于2019年3月维持原判。 2019年4月11日，在申请人为杭州市司法局的（2018）浙0103执3814号、（2019）浙0103执10号执行案件办理过程中，经本院协调，李郁唐与五名次承租人达成和解，五名次承租人同意陆续腾退，李郁唐根据（2018）浙0103民初1726号、（2018）浙0103民初1727号民事判决应当支付杭州市司法局的租金及房屋占有使用费合计520471.78元由五名次承租人代为履行，剩余款项支付李郁唐，杭州市司法局亦认可上述方案。2019年5月27日，本院告知李郁唐其与杭州市司法局及五家租户的和解协议都已经履行。李郁唐称其在2019年6月25日前往查看五名次承租人的腾退情况时，发现案涉房屋有四人居住，并进行了拍摄，其中二人自称理发店员工，联系被告饶明红但被告否认使用案涉房屋，故原告拨打110报警。经原告申请，杭州市公安局下城区分局朝晖路派出所向本院出具的《110处警现场情况登记表》载明：“民警到达现场，经了解，李郁唐与饶明红之间有租房纠纷，现场协商不好，民警告知双方可以通过法院诉讼。”2019年7月24日，原告向本院递交本案民事起诉状等诉讼材料。 另查明，被告饶明红与案外人李正纯签订《房屋租赁协议书》，李正纯将其从杭州市公安局交通警察支队租赁的潮王路31号房屋转租给饶明红。潮王路31号房屋朝北、面向潮王路，案涉房屋朝南、面向朝晖六区内部，潮王路31号房屋与案涉房屋隔墙相邻，饶明红将两屋中间的墙壁拆除后一并经营理发店。2014年11月6日，李正纯向本院提起诉讼，主张饶明红腾退租赁房屋并支付房屋使用费。经本院主持调解，双方自愿达成协议，饶明红同意于2015年4月30日前将杭州市下城区潮王路31号杭州市下城区学友美发厅腾退归还李正纯。经查，杭州市下城区学友美发厅系个体工商户，经营者为赵娟，2015年1月4日，其经营场所由朝晖六区23幢西单元一楼变更为下城区。 本案审理过程中，本院于2019年12月13日进行了现场勘查，经勘查发现：案涉房屋中间无隔墙，西侧有一扇玻璃门，玻璃门上贴有“学友造型”，门已上锁；案涉房屋中间的隔墙已拆除，与潮王路31号的隔墙已恢复，有一楼梯通往潮王路31号的阁楼；案涉房屋及潮王路31号分别张贴《迁址告示》，载明：本店由2015年8月1日起，由原址迁往对面领骏世界底楼门店，南面第一间（潮王路12-7）。本院于2020年4月1日走访杭州市司法局，负责处理该局与李郁唐房屋租赁事宜的工作人员确认，其在2019年7、8月份到现场查看时发现所有商铺都上锁，因没有钥匙，故其向当时在附近经营的锁匠郑东法出示工作证、判决书后，雇佣郑东法更换了所有商铺（包括案涉房屋）的锁芯，于2019年10月全部移交杭州市机关事务管理局；该局于2019年6月收到本院转账的执行款520471.78元。 本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案的争议焦点在于：被告饶明红是否在案涉《租房协议》期满（2015年10月7日）后继续使用租赁物。庭审中，被告饶明红称：因杭州市公安局交通警察支队将收回潮王路31号房屋，该房屋面街，收回后无法继续开店，故其开始寻找其他店面。2014年10月，原告到店收取半年租金时，其告知原告已找到其他店面随时要搬走，故自2015年4月起，租金交纳方式从半年一交变为一月一交，每月1100元，仍是原告每月到店内找店长收取。被告饶明红对上述事实的陈述逻辑清楚、符合常理，与其作为证据提交的《个体工商户营业执照》、《房屋租赁合同》等能够相互印证，而原告李郁唐则称“记不清楚了”，亦未向本院提交其妻子徐亚英的收款账户记录。原告李郁唐称案涉《租房协议》期满后，其每年到案涉房屋查看都发现有人居住，但未提交证据予以证实；原告称去被告新的店面看过，但无证据证明其曾向被告主张腾退案涉房屋或者采取相关措施收回案涉房屋。至于居住人员的身份，原告先称自己不知道，后又答不认识居住人员，“我认为总是被告的员工”。2018年8月15日，原告李郁唐分别向郑东法、占小华、冶索来么、邹平、梁军龙提起诉讼，但直到2019年7月24日，原告才向原告向本院递交本案民事起诉状，其行为与常理不符。原告李郁唐称系之前请的律师疏忽遗漏了本案被告，但在申请人为杭州市司法局的（2018）浙0103执3814号、（2019）浙0103执10号执行案件中，原告李郁唐从未提及本案被告饶明红占用案涉房屋，仅提及“五个租户态度强硬，不同意搬离”。原告李郁唐当庭称“他们不肯搬出”，本院询问“他们”是否包括本案被告时，其又答“我不记得了”。综上，原告李郁唐未能提交充足、有效证据证明被告饶明红在案涉《租房协议》期满后继续使用或者准许他人使用案涉房屋，故其主张被告饶明红支付从2015年10月8日计算至2019年6月25日房屋占有使用费，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。杭州市司法局确认案涉房屋已经收回并移交杭州市机关事务管理局，原告关于腾退案涉房屋的诉讼请求，本院亦不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决如下： 驳回原告李郁唐的诉讼请求。 案件受理费1007元，由原告李郁唐负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长 王 颖 人民陪审员 黄 珏 人民陪审员 王燕萍 二〇二〇年四月九日 代书 记员 翁琳景