广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终1287号上诉人（原审被告）：广东恒宝物业管理有限公司。住所地：广东省广州市荔湾区宝华路133号恒宝华庭负二层。法定代表人：孙国林，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨伟南，该公司职员。被上诉人（原审原告）：张春红，男，1979年7月29日出生，汉族，住黑龙江省五常市。委托诉讼代理人：黄单，广东雄博律师事务所律师。上诉人广东恒宝物业管理有限公司（以下简称恒宝物业）因与被上诉人张春红物业服务合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初8420号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。恒宝物业上诉请求：一、一审判决对主要事实认定错误，适用法律错误，上诉人请求撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决对本案事实作出了明显错误的认定。第一，一审认定“本院对此认为，被告提交的证据不足以证明其曾有效通知原告清缴物业服务费、水电费等费用，且在被告向本院起诉原告要求解除物业服务合同，清付相关费用一案后……”自相矛盾，上诉人既已采用诉讼的方式向被上诉人主张权利，催讨欠款，当然无需另行用通知的方式向被上诉人主张权利。第二，一审判决认定“原、被告签订的物业服务合同是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效，双方均应依约履行。”“况且本案为物业服务合同纠纷，在承租人已撤场的情形下，被告作为物业管理方可向案涉商铺的业主追讨物业管理费，不存在因商铺未及时再次出租而存在物业管理费的损失问题。在被告的损失已经得到赔偿和弥补的情况下，被告再没收租赁保证金已无依据，故本院对原告要求被告退回物业服务费保证金、水电费周转金共计25408.5元的诉讼请求予以支持。”前后矛盾。一审认定了物业服务合同的效力，且认定被上诉人违约导致物业服务合同提前终止，给上诉人造成了损失，最终却认为此项损失应由案外人给予补偿，于法无据。被上诉人的行为已经构成了违约，理应按照物业服务合同约定承担违约责任，无权要求退回物业服务费保证金和水电费周转金。张春红辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉理由无据，请求驳回上诉，维持原判。对于一审判决第一项，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉对此亦无异议，应予维持。对于一审判决第二项，上诉人称其通过诉讼向被上诉人主张权利，与一审法院认定的上诉人没有有效通知被上诉人缴纳物业服务费和相关费用的事实并不矛盾。一审法院认定上诉人在合同履行过程中没有及时有效通知，导致被上诉人迟延缴纳相关费用。在上诉人提起的（2019）粤0103民初2588号案件（以下简称2588号案），被上诉人及时缴纳物业服务费、水电费和滞纳金，因此对于迟缴相关费用，并非被上诉人单方违约，而是事出有因。被上诉人现已缴纳相关费用，并支付了滞纳金，对上诉人的损失进行了实质补偿。上诉人在2588号案中也仅诉请被上诉人缴纳物业服务费、水电费和滞纳金，并未主张没收保证金和水电周转金。因此上诉人在涉案物业服务合同项下的损失已通过诉讼获得实质弥补，其在本案中再次主张损失，违背一事不再理的法律规定。此外，根据物业服务合同，物业管理公司提供物业服务，向全体业主和物业使用人收取服务费，因此上诉人作为物业管理公司提供物业服务的受益人是业主或作为承租人的物业使用人。在2018年12月5日被上诉人撤场后，涉案商铺已于当日由业主收回，故上诉人其后提供物业服务的实际受益人是业主，其可以向业主主张物业服务费，不存在因商铺不能及时出租而存在物业服务费损失。张春红向一审法院起诉请求：1.确认张春红与恒宝物业之间的物业服务合同于2018年12月5日解除。2.恒宝物业向张春红退回水电费周转金2310元、物业服务费保证金23098.5元。3.本案诉讼费用由恒宝物业承担。一审法院经审理查明：2018年5月18日，张春红与案外人广州捷骏房地产开发有限公司（以下简称捷骏公司）签订《广州市房屋租赁合同》及《补充合同》，约定捷骏公司将坐落在广州市荔湾区宝华路133号地库二层0068房的房屋出租给张春红作商业用途使用，建筑面积153.99平方米，分摊共用建筑面积68.49平方米。租赁期限自2018年5月13日至2021年5月12日止。张春红认识到并承认，恒宝广场由捷骏公司委托恒宝物业，或其他物业管理公司提供物业管理服务；张春红亦同意签署本合同时一并签订《恒宝广场商场物业服务合同》，接受恒宝物业或其他被委托向恒宝广场提供物业管理服务的机构的物业管理。该租赁合同自双方签字之日起生效等。租赁合同签订当日，张春红（乙方）与恒宝物业（甲方）签订了《恒宝广场商场物业服务合同》，约定：恒宝广场商场第1座第地库二层第0068铺，建筑面积153.99平方米，套内面积85.5平方米。本合同为乙方与业主签订的《租赁合同》的从合同，其有效期限与《租赁合同》中约定的租赁期限一致，即自2018年5月13日至2021年5月12日止。本合同因《租赁合同》的解除或终止而终止；因《租赁合同》变更期限而相应变更期限，无须另行签署协议或通知。乙方须于本合同签订时一次性向甲方支付相当于3个月物业服务费，总额共人民币23098.5元作为物业服务保证金。乙方须于本合同签订时，一次性向甲方支付水电费周转金2310元人民币。合同期内，乙方未能依约按时支付物业服务费、水费、电费、油污处理费、赔偿金、滞纳金或其它费用中的任何一项的，逾期一日按拖欠金额千分之一（1‰）计付违约金；如逾期十五日缴付，则视为乙方严重违约，甲方有权解除本合同并提请业主解除《租赁合同》，不予退还乙方的物业服务保证金、水电费周转金，并追究乙方的违约责任（第十一条第2点）。合同期满，如乙方缴清全部费用及其它一切应缴费用且无其它违约行为，甲方验收商铺完好无损后，乙方迁出商铺之日起45个工作日内，甲方将物业服务费保证金、水电费周转金无息退还给乙方。一切有关恒宝广场商场的管理规定是本合同的附件，与本合同具有同等法律效力，本合同未明确的事项应当依照该等规定履行，但如该等规定与本合同有冲突的内容，概以本合同的内容为准。本合同于2018年5月18日在广州市签订，即日起生效。上述合同签订后，张春红接收并使用荔湾区宝华路133号地库二层0068房，同时向恒宝物业支付了物业服务保证金23098.5元、水电费周转金2310元。此后，张春红依约向恒宝物业支付物业服务费等相关费用至2018年10月。另查明，2019年3月19日，恒宝物业因荔湾区宝华路133号地库二层0068房物业服务合同纠纷，向一审法院起诉张春红，请求解除恒宝物业与张春红之间签署的《恒宝广场商场物业服务合同》并要求张春红支付相关拖欠费用。2019年4月1日，张春红向恒宝物业支付了2018年11月至2018年12月5日的物业服务费8982.8元、2018年11月6日至2019年4月1日的物业服务费滞纳金1281.66元、2018年9月15日至2018年12月5日的电费1380.5元、水费141.9元和污水处理费57.4元。2019年4月4日，恒宝物业向一审法院提出撤诉申请，一审法院于同日作出（2019）粤0103民初2588号民事裁定书，准许恒宝物业撤回对张春红的起诉。2019年7月12日，一审法院作出（2019）粤0103民初2501号民事判决，认定张春红欠租和擅自撤场构成违约，判决捷骏公司与张春红签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充合同》于2018年12月5日解除等。在该案中，捷骏公司的代理人当庭陈述案涉商铺已在2019年3月另行出租。该民事判决已发生法律效力。庭审中，双方确认《恒宝广场商场物业服务合同》解除时间为2018年12月5日。恒宝物业为证明向张春红发出过缴费通知单，向一审法院提供了2018年11月、12月物业服务费付款通知单和2018年9月15日至2018年11月14日的水电费、污水费付款通知单、2018年11月、12月管理费及“灭四害”通知单签收表，其中11月签收表上“0068号铺”签收人为“车**”，签收日期为11.1，12月签收表上“0068号铺”签收人为“吉铺”。张春红对上述证据真实性不予确认，不确认收到恒宝物业核算的通知书。一审法院认为：张春红、恒宝物业签订的物业服务合同是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效，双方均应依约履行。庭审中，双方确认《恒宝广场商场物业服务合同》解除时间为2018年12月5日，结合一审法院（2019）粤0103民初2501号民事判决，判决捷骏公司与张春红签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充合同》于2018年12月5日解除的事实，一审法院确认《恒宝广场商场物业服务合同》于2018年12月5日解除。现张春红诉请要求恒宝物业退还物业服务费保证金和水电周转金，恒宝物业以张春红单方违约为由拒绝退还物业服务费保证金、水电周转金。一审法院对此认为，恒宝物业提交的证据不足以证明其曾有效通知张春红清缴物业服务费、水电费等相关费用，且在恒宝物业向一审法院起诉张春红要求解除物业服务合同，清付相关费用一案后，张春红即向恒宝物业缴清了物业管理费等费用，并按物业服务合同约定的滞纳金标准向恒宝物业支付了滞纳金，已足以弥补恒宝物业的损失。况且本案为物业服务合同纠纷，在承租人已撤场的情形下，恒宝物业作为物业管理方可向案涉商铺的业主追讨物业管理费，不存在因商铺未能及时再次出租而存在物业管理费的损失问题。在恒宝物业的损失已经得到赔偿和弥补的情况下，恒宝物业再没收租赁保证金已无依据，故一审法院对张春红要求恒宝物业退回物业服务费保证金、水电费周转金共计25408.5元的诉讼请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条的规定，一审判决如下：一、确认张春红与恒宝物业签订的《恒宝广场商场物业服务合同》于2018年12月5日解除。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，恒宝物业向张春红退还物业服务费保证金23098.50元、水电费周转金2310元，共计25408.50元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费218元，由恒宝物业负担。二审过程中，双方当事人均无提供新证据，且对一审查明的事实均无异议，故本院对一审查明的事实予以确认。另查明，二审庭询时恒宝物业称在2588号案中与张春红和解了，其要求的费用张春红都交了。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，对于一审判决认定案涉物业服务合同于2018年12月5日解除，双方并无异议，故本院予以确认。本案二审的争议焦点为：恒宝物业应否退还张春红依据案涉物业服务合同缴纳的物业服务保证金和水电费周转金。对此，本院分析认定如下：关于恒宝物业提出的因张春红单方违约，故其无需退还物业服务保证金和水电费周转金的主张。首先，案涉物业服务合同在第十一条“违约责任”部分约定了违约金和不予退还物业服务保证金、水电费周转金作为承担违约责任的方式。据此，物业服务费保证金、水电费周转金实际为担保合同履行的履约保证金。违约责任的承担主要是对守约方损失的弥补，履约保证金体现的也是补偿性质而非惩罚性质。其次，在2588号案中，恒宝物业诉请确认案涉物业服务合同于2018年12月5日解除，并要求张春红支付拖欠的物业服务费、滞纳金、水电费等，但并无主张没收物业服务保证金和水电费周转金，且在张春红向其支付诉请费用后撤回起诉。二审时恒宝物业亦确认在2588号案中双方已达成和解，张春红已支付其要求的包括滞纳金在内的全部费用，即张春红如确实存在未按约支付相关费用的行为，也已按照恒宝物业的要求承担了相应的违约责任，双方之间关于欠付费用的纠纷已在该案中得到了结。现恒宝物业在其损失已得到弥补，亦并无提供证据证明尚存在其他损失的情况下，仍以此为由不予退还物业服务保证金、水电费周转金理据不足，本院不予支持。一审判决恒宝物业向张春红退还物业服务保证金、水电费周转金并无不当，本院予以维持。综上所述，恒宝物业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费436元，由广东恒宝物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 徐 琳审判员 徐玉宝审判员 俞 颖二〇二〇年四月九日书记员 谢佩君刘嘉欣