安徽省淮南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖04民终551号上诉人（原审原告）：淮南市南都物业管理有限公司，住所地安徽省淮南市舜耕西路（翰林华府25#楼），统一社会信用代码91340400795074416B。法定代表人：奚新宽，该公司总经理。委托诉讼代理人：李辉，安徽法田律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊福敏，安徽俊诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张涛，男，1983年7月28日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。上诉人淮南市南都物业管理有限公司（以下简称南都公司）因与被上诉人张涛物业服务合同纠纷一案，不服安徽省淮南市田家庵区人民法院（2019）皖0403民初4347号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月30日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。南都公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持南都公司一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，物业费标准应按1元/月/m2确定。案涉小区未成立业主大会，无从谈起与小区业主大会协商变更物业费收费标准，而有无与业主协商变更显得尤为重要。一审中，南都公司提交的发票证实，自2014年9月29日至2015年3月29日的物业费，张涛是按照1元/月/m2的标准缴纳的，由此可以证实，双方已协商变更了物业费标准。另，政府物价部门已对案涉小区物业费标准进行上调，高层住宅调整为1.26元/月/m2，且在小区内公示，而南都公司让利于民，只按照1元/月/m2的标准收取。二、因张涛拖欠物业费的总额调整，违约金数额也应相应调整。三、南都公司与案涉小区广大业主协商后按照1元/月/m2的标准收取物业费，至今已有五年多时间，若因本案诉讼而将物业费再调至0.70元/月/m2，必将影响整个小区的物业管理稳定，这是对公民私权自治的干预。张涛未作书面答辩。南都公司向一审法院起诉请求：依法判令张涛支付拖欠物业费5668.38元及违约金1494.25元，合计7162.63元，违约金计算至张涛实际付清拖欠物业费时止。一审法院认定事实：张涛系淮南市惠利花园学府春天小区25-1-201室业主，其房屋建筑面积为104.97平方米。张涛（乙方）与南都公司（甲方）签订了《前期物业管理服务协议》，由南都公司向张涛提供物业服务，协议约定：该户物业管理服务费高层、小高层住宅按0.70元/平方米/月收取，物业费自开发商发出“入伙通知书”约定的收楼之日起计算；初次入住预交一年费用，以后每次交纳费用时间为每半年第一个月5日之前；乙方不按约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补缴并从逾期之日起按每天2‰加收滞纳金。协议签订后，张涛交纳物业费至2015年3月29日，自2015年3月30日始未再交纳物业费。2018年8月21日，南都公司委托安徽法田律师事务所发律师函催要物业费，但张涛仍未缴纳。2019年3月12日，南都公司向一审法院申请支付令，要求张涛支付物业费，后一审法院终结了支付令程序。2019年8月2日，南都公司提起诉讼。一审另查明，淮南市田家庵区物价局颁发的学府春天服务价格登记证（有效期2014年12月-2017年12月）载明：“住宅区物业综合服务费（多层）收费标准0.48元/月/㎡、（高层）收费标准1.26元/月/㎡”；淮南市田家庵区物价局颁发的学府春天服务价格登记证（有效期2018年9月-2021年9月）载明：“住宅区物业综合服务费（多层）收费标准0.48元/月/㎡、（高层）收费标准1.26元/月/㎡”。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，南都公司、张涛签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方均应按照协议约定履行各自义务。因南都公司签订协议后对张涛所在的案涉学府春天小区25-1-201室房屋提供物业服务，张涛作为小区业主在接受服务后理应按照协议约定向南都公司交纳物业管理服务费。因双方合同约定物业费收费标准为0.70元/月/㎡，且张涛自2015年3月30日始未交纳物业费，故张涛应当支付的物业费数额为3967.86元（0.70元/月/㎡×104.97㎡×54个月，2015年3月30日至2019年9月30日）。南都公司主张张涛应按照1元/月/㎡的标准支付物业费，但双方合同约定的收费标准为0.70元/月/㎡，且南都公司也未提交能够证明其与业主对合同内容进行了变更或其与小区业主大会协商变更了小区物业费收费标准的相关证据，故南都公司要求张涛按照1元/月/㎡的标准支付物业费的诉讼请求，证据不足，依法不予支持。关于违约金问题。因案涉《前期物业管理服务协议》明确约定：“初次入住预交一年费用，以后每次交纳费用时间为每半年第一个月5日之前；乙方不按约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补缴并从逾期之日起按每天2‰加收滞纳金”，且张涛未按前期物业服务协议约定交纳物业费，明显违反协议约定，应承担违约责任。因张涛每年应缴纳的物业费数额为881.75元（0.70元/月/㎡×104.97㎡×12个月），故违约金仅支持1045.96元（881.75元/年×2‰×365天×3.25年×50%），南都公司多主张部分不予支持。对于南都公司主张违约金计算至张涛实际付清拖欠的物业费时止的诉讼请求，因其诉请的违约金标准、期限均不明确，故暂不支持。张涛经传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证、质证的权利，依法缺席判决。判决：一、张涛于本判决生效起十日内一次性支付淮南市南都物业管理有限公司物业管理费3967.86元、违约金1045.96元，共计5013.82元；二、驳回淮南市南都物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由淮南市南都物业管理有限公司负担15元，张涛负担35元。二审中，当事人没有提交新证据。二审对一审查明事实予以确认。二审另查明，2014年8月，张涛按照1元/月/m2的标准交纳了2014年9月29日至2015年3月29日共6个月的物业费629.50元。本院归纳本案二审争议焦点为：一审判决认定物业费和违约金的计算标准是否妥当。本院认为，《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”本案中，根据已查明事实，2014年9月29日至2015年3月29日的物业费，张涛是按照1元/月/m2的标准交纳的，此后，张涛并未对此提出异议。依照上述规定，双方已以各自的实际行为对《前期物业管理服务协议》约定的物业费收费标准进行了变更。且张涛在一审法院依法向其送达开庭传票后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，既未向一审法院提交答辩意见，又未向一审法院提交证据，怠于行使诉讼权利，拒不履行诉讼义务，应依法对其行为承担不利的法律后果。因此，南都公司要求按照1元/月/m2的标准确定物业费的上诉理由具有事实和法律依据，应予支持。一审判决按照0.70元/月/m2的标准认定欠妥，予以纠正。张涛应支付拖欠的物业费为5668.38元（1元/月/㎡×104.97㎡×54个月），应承担的违约金为1494.25元（1元/月/㎡×104.97㎡×12个月×2‰×365天×3.25年×50%）。对于2018年12月31日之后的违约金，一审判决以标准、期限不明为由，暂不予支持并无不妥，予以确认。综上所述，南都公司上诉请求部分成立，予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、撤销安徽省淮南市田家庵区人民法院（2019）皖0403民初4347号民事判决；二、张涛于本判决生效之日起十五日内一次性支付淮南市南都物业管理有限公司物业费5668.38元、违约金1494.25元，合计7162.63元；三、驳回淮南市南都物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，均由淮南市南都物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 永审判员 张 晨审判员 魏 宁二〇二〇年四月二十二日书记员 倪龙书