云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初311号原告：宋捷，女，1991年11月11日出生，汉族，云南省昆明市人，住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：罗惠云，女，1967年8月31日出生，汉族，云南省昆明市人，住云南省昆明市盘龙区，系原告宋捷母亲，特别授权代理。被告：云南建展房地产开发有限公司，住所地：云南省昆明市盘龙区小坝下河埂溪畔丽景小区1号独立商业5楼。法定代表人：王伟，系该公司董事长。委托诉讼代理人：杨芳、陶国亮，建纬(昆明)律师事务所律师，特别授权代理。原告宋捷诉被告云南建展房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案,本院于2019年1月7日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理，原告宋捷的委托诉讼代理人罗惠云，被告云南建展房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杨芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋捷向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告立即为原告办理不动产权登记证；2、请求法院判令被告支付逾期办理不动产产权证的违约金共计100000元；3、请求法院判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2012年6月15日，原告与被告签订商品房购销合同，登记合同号：ＮＫＭ0028100124，合同备案登记号：ＫＭ2012071234356，合同登记备案时间为2012年7月12日。合同第六条约定原告购买被告开发的坐落于昆明市盘龙区的溪畔丽景小区13栋2503号商品房一套，合同约定该商品房总价为700182元，并由被告于2013年12月31日之前将商品房交付给原告，同时，合同第十二条约定在原告与被告办理完接房相关事项后，被告应该于90日内按约定为原告办理不动产权登记证。2012年6月在原告所购商品房未验收合格的情况下，被告通知原告接房，原告按照合同第十二条的约定，于2013年12月7日当日办理完毕所有的接房手续，付清购房款700182元、契税10503元、印花税5元、公共建设维修基金11930元、房屋配套设施费5800元、房屋所有权登记费80元，共计728500元；以及第一年的物业服务费3043元等所有接房手续中应该支付的费用。在原告已付清全部房款的情况下，原告多次敦促被告履行合同义务，即完成验收、并为原告办理不动产权登记证，但被告方一直以种种原因拖延推诿，被告售卖给原告的商品房至今未通过政府相关部门的消防、规划及绿化验收，被告亦没有为原告办理不动产产权登记。综上所述，被告作为房屋买卖合同的出售方，被告方应当按合同约定，将合格的商品房交付给原告，同时于原告接房之日起90日内按合同约定为原告办理所购商品房的不动产权证。现原告为维护自身合法权利，特诉至本院，主张上述诉请。被告云南建展房地产开发有限公司辩称，办理不动产权证是原告与答辩人双方的共同行为，并非答辩人一方的责任。原告与被告关于房屋产权手续办理事宜在商品房购销合同第十二条中进行了明确约定，对于办理产权证90天的约定不是接房后的90天，而是原告向被告提供办证全部所需资料90天内，根据上述约定，只有在原告向被告提交了合同中约定的办证相关资料，被告才有义务为原告代为申请房屋所有权证。而国有土地使用证由原告自行或另行委托第三方办理。由于原告至今没有向答辩人提供办理产权证所需的全部资料，答辩人并不构成违约，原告的诉讼请求依约不能成立。根据现行不动产登记的相关规定，不再分别办理房屋所有权证及国有土地使用证，而统一办理不动产权证。现阶段涉诉项目仍无法办理不动产权证，是由于涉诉的溪畔丽景项目本身存在一些客观的困难，非被告的责任所致。溪畔丽景项目是一个城中村的改造项目，项目的拆迁是由政府来完成的，但是涉诉项目至今仍有两个地块未完成拆迁，导致项目无法办理绿化、规划等综合验收手续，也影响了项目首次登记工作。对此，被告也在积极反应。由于拆迁工作影响，小区的办证工作必须由政府相关部门出面并由各部门协调及积极配合方能完成，并非答辩人所能单独完成。原告起诉缺乏事实及法律依据，请求驳回原告的全部诉讼请求。经审理，本院确认案件事实如下：2012年6月15日，原告与被告签订《商品房购销合同》，约定原告购买被告开发的溪畔丽景小区第13栋第25层2503号房，套内建筑面积为97.84平方米，总房价700182元。原告首期支付购房总价款的61.44%，金额430182元，付款日期2012年6月15日，其余价款270000元向中国银行云南省分行贷款支付。被告应当于2013年12月31日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付原告。关于产权登记的约定：在原告办理完以下事项后，被告于90个工作日内向产权登记机关代为申请办理房屋产权登记手续：1、原告支付完毕全部房价款及合同补充协议约定的税款、行政规费、配套费、公共维修资金、第一年物业管理费；2、双方办理完毕房屋交接手续；3、原告向被告交付委托被告办理房屋所有权证的委托书、产权登记申请书等；4、原告向被告交付办理房屋所有权证所需的相关全部资料。被告向产权登记机关报送合格资料后，即视为被告已履行完毕协助办理产权的义务。国有土地使用证由原告自行或者另行委托第三方办理，被告可提供必要的协助。案涉房屋于2012年7月12日完成商品房买卖合同登记备案，合同登记号：KM2012071234356。审理中查明，2012年1月，被告向原告出具发票载明溪畔丽景小区13幢2503号住宅房款700182元，2013年12月17日，原告缴纳契税10502.73元，2013年12月7日原告缴纳代收专项维修资金11930元、配套设施费5800元、房屋所有权登记费80元、印花税5元。购房款已全部付清。原被告双方确认案涉房屋已于2013年12月7日交付。被告在庭审中明确案涉房屋至今没有完全具备办证条件，系因项目部分地块至今尚未完成拆迁工作，导致小区绿化、规划等综合验收手续至今无法通过。庭审中，本院向原告释明，其第一项诉讼请求超越民事案件审理裁判范畴，关于被告未按约协助办理产权证，作为业主可主张逾期办证违约金直到办证。庭审中，关于第二项诉讼请求，原告陈述：从交房90天后起算，以总房价为基数，按金融机构计收逾期贷款利率4.2%计算，计算至起诉之日已经近20万元，但主张10万元。2020年4月7日，本院通知原被告双方到庭询问，原告明确其第二项诉讼请求主张的违约金100000元系2013年12月7日起——2019年1月6日止期间违约金的一部分，此项系以购房款为基数按中国人民银行贷款逾期利息4.2%/年分段计算，共计176551.35元，称因急需用钱故仅主张了其中100000元，剩余76551.35元仍要主张。被告认为对于逾期办证的违约金双方在合同中没有约定，且原告主张的违约金过高，请求法院予以调整。上述事实，有原告提交的原告身份证复印件、户口册复印件、被告工商信息、商品房购销合同、购房住宅房款发票、完税证、首付款收据、维修基金收据、配套费收据、房屋所有权登记费的发票或收据、溪畔丽景商品房选房确认书，被告提交：工程竣工验收报告3份、关于对《溪畔丽景小区建设项目竣工环境保护验收申请》的批复、关于溪畔丽景建设项目节水设施竣工验收意见、人防工程竣工验收质量评定表、建设工程消防验收意见书、关于部分项目验收工程协调推进的会议纪要、关于开展溪畔丽景项目验收工作的通知、会议通知2份、关于为加快推进溪畔丽景小区规划核实的工作联系函、关于成立下河梗城小村改造项目溪畔丽景小区不动产证办理工作推进领导小组的通知、关于综合验收工作的进展情况、补充协议2份、公告、（2016）云0103民初5766号民事判决书、（2016）云0103民初5767号民事判决书等证据在卷佐证以及原告、被告的当庭陈述、本院2020年4月7日的询问笔录予以证实。本院认为，关于原告的第一项诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条规定：当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原被告双方签订的《商品房购销合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，合同有效成立，合同双方应当严格按照合同约定履行各自的义务。根据现已查明的案件事实，案涉房屋目前尚不具备办证条件，且产权登记涉及行政管理性因素，故原告第一项诉讼请求要求被告立即为原告办理不动产权登记证属于客观上履行不能，故本院不予支持。关于原告的第二项诉讼请求，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日内；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，予以裁决。本案中，双方签订的合同中关于出卖人逾期办理产权登记的免责事由没有约定，出卖人是办理房屋权属证书的义务主体，该项义务并不因项目未能通过验收等行政管理性因素得以免除，故客观上被告存在违约行为，应当承担逾期办证的违约责任。审理中，原告明确表示其主张逾期办证违约金的期间为交房之日起即2013年12月7日起至本案起诉之日即2019年1月6日，根据上述法律规定，违约金的起算时间应为自房屋交付使用之日起90日届满后的次日即2014年3月7日，截止时间为原告起诉之日即2019年1月6日，共计1832天。案涉房屋已交付原告使用多年，其购买房屋的主要合同目的已经实现，虽然被告逾期办证的违约行为的确给原告造成相应的损失，但双方在案涉合同中对逾期办证的违约金没有约定，现被告提出原告主张的违约金标准过高申请予以调整，故本院依据本案查明的客观事实，考虑被告的违约程度，并参考类似案件的生效裁判结果，违约金本院酌情予以支持，即：被告应承担以购房款为基数，按十万分之五/天计算的逾期办证违约金64137元（700182元×0.05‰×1832天）。关于案件受理费，本院依法判决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条，《诉讼费用交纳办法》第六条、第二十九条的规定，判决如下：一、被告云南建展房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告宋捷支付自2014年3月7日起至2019年1月6日止的逾期办证违约金64137元；二、驳回原告宋捷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告云南建展房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  刘学俭人民陪审员  王琼芳人民陪审员  李全平二〇二〇年四月二十二日书 记 员  刘艳艳