江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0303民初528号原告：江苏大彭阳光物业管理有限公司，住所地徐州市泉山区二环西路63号。法定代表人：梁维，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈辉，该公司员工。被告：张志杰，男，1970年4月2日出生，汉族，住徐州市云龙区。原告江苏大彭阳光物业管理有限公司（以下简称大彭阳光公司）诉被告张志杰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，依法适用小额诉讼程序，于同年4月8日公开开庭进行了合并审理。原告大彭阳光公司的委托诉讼代理人陈辉、被告张志杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大彭阳光公司向本院提出诉讼请求：判令被告给付原告物业服务费10542元（即2012年6月1日至2018年5月31日期间的物业费，其中2012年6月1日至2015年5月31日期间的物业费为0.93元/月/平方米×房屋建筑面积141.95平方米×36个月=4752元；2015年6月1日至2017年5月31日的物业费为1.1元/月/平方米×房屋建筑面积141.95平方米×24个月=3748元；2017年6月1日至2018年5月31日的物业费为1.2元/月/平方米×房屋建筑面积141.95平方米×12个月=2044元；以上共计10542元）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与贵邦俊园小区业主委员会签订《物业管理服务委托合同》，合同约定物业服务费按建筑面积收取，2012年6月1日至2015年5月31日期间，多层0.43元/月/平方米，高层0.93元/月/平方米；2015年6月1日至2017年5月31日期间，多层0.55元/月/平方米，高层1.10元/月/平方米；2017年6月1日至2018年5月31日期间，多层0.6元/月/平方米，高层1.20元/月/平方米。原告按照合同约定履行了义务，但被告至今未给付物业服务等费用。原告多次催要至今，被告一拖再拖。现原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告张志杰辩称，原告没有为我服务，服务质量不好，非机动车和机动车的停放管理做得非常不到位，未按规定停放位置停放；收取物业费不公示，物业综合楼违规使用，签合同没有经过我们全体业主的同意，自行成立业委会，今天我才见到物业服务合同，业主不知道有这份合同；小区电梯间漏雨，原告不修缮；2015年7月1日起强行停掉我的电梯，我家住11楼。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年6月1日，原告大彭阳光公司开始为徐州市云龙区贵邦俊园小区提供物业管理服务。同年6月10日，徐州市云龙区贵邦俊园业主委员会（甲方）和原告大彭阳光公司（乙方）补签《贵邦俊园物业管理服务委托合同》，合同约定：甲方选聘乙方为徐州市云龙区贵邦俊园小区提供物业管理服务事宜，合同期限三年，自2012年6月1日起至2015年5月31日止，物业服务收费实行包干制，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层0.43元/月/平方米，小高层0.93元/月/平方米，商业门面（非餐饮）0.50元/月/平方米，商业门面（餐饮）1.00元/月/平方米，装修垃圾处置费1元/平方米，装修服务费200元/户；小区地下停车场收费标准为40元/月/车，另加相关场地公摊租金和管理费用，地面车位按照30元/月/车收取；物业服务费按年交纳，业主或物业使用人应在第二个物业管理年度第1个月的1日起至第6个月的30日内履行当年物业费的交纳义务；为保障小区物业管理服务工作的良性运行，实行收费、服务同时进行，从合同签订后每年12月份的第1日起即为滞纳金计算起始日，业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费的，乙方有权要求其限期补交并从逾期之日起按每日千分之三的标准加收违约金；乙方应制定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度，乙方根据规章制度提供管理服务时，甲方、业主和物业使用人应给予必要的配合；乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督；乙方提供的物业管理服务包括物业共用部位的维修、养护和管理，共用设施设备的运行、维修、养护和管理，共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿地、花木、建筑小品的养护和管理，机动车和非机动车的停放管理，公共秩序维护、安全防范消防等事项的协助管理和服务，装饰装修管理服务，物业档案资料管理，停车场所及设施等公共物业的管理；乙方提供的物业服务应达到约定的质量标准。双方还就物业的承接验收、经营管理、物业的使用与维护、双方的权利义务、违约责任等事项进行了约定。2015年6月28日，原告大彭阳光公司和徐州市云龙区贵邦俊园业主委员会再次签订《贵邦俊园小区物业管理服务委托合同》，合同约定：物业服务费标准为第一、第二年度多层0.55元/建筑平方米/月，小高层1.10元/建筑平方米/月，第三年度多层0.60元/建筑平方米/月，小高层1.20元/建筑平方米/月（包含小区内公共能耗费及电梯维保年检费，不包含电梯大中修及更新改造费用，如需要此项费用按市相关规定执行）；合同服务期限为三年，自2015年6月1日起至2018年5月31日止；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费的，乙方有权要求其限期补交并从逾期之日起按每日万分之五的标准加收违约金；合同约定的其他内容同2012年6月10日的《贵邦俊园物业管理服务委托合同》。徐州市云龙区房产服务中心对2015年6月28日签订的贵邦俊园小区物业管理服务委托合同进行了登记备案。又查明，被告张志杰系案涉贵邦俊园小区10#-2-1101室业主，房屋建筑面积141.95平方米，其于2014年7月4日已经交纳原告2013年5月31日至2014年5月31日期间的物业费800元，原告当庭亦予以认可，其尚欠原告2012年6月1日至2013年5月30日期间以及2014年6月1日至2018年5月31日期间的物业服务费8960元（即2012年6月1日至2013年5月30日期间的和2014年6月1日起至2015年5月31日期间的物业服务费为0.93元/月/平方米×房屋建筑面积141.95平方米×24个月≈3168元；2015年6月1日至2017年5月31日的物业费为1.1元/月/平方米×房屋建筑面积141.95平方米×24个月=3748元；2017年6月1日至2018年5月31日的物业费为1.2元/月/平方米×房屋建筑面积141.95平方米×12个月=2044元；以上共计8960元）。本院认为，2012年6月10日、2015年6月28日原告大彭阳光公司与徐州市云龙区贵邦俊园业主委员会签订的《贵邦俊园小区物业管理服务委托合同》合法有效，对贵邦俊园小区全体业主均具有法律约束力。关于物业服务费问题。物业服务费是物业服务企业提供服务应取得的劳动报酬，业主交纳物业服务费是国务院物业管理条例、江苏省物业管理条例等法规规定的业主应履行的法定义务。原告为贵邦俊园小区提供了物业管理服务，被告张志杰为该小区业主，其应及时给付原告物业服务费。根据《物业管理条例》第四十一条、《江苏省物业管理条例》第二十二条的规定，收取物业管理服务费，应当遵循合理、公开以及与服务质量相适应的原则。本院在2015年作出的已发生法律效力的同类民事案件的判决查明的事实为：原告大彭阳光公司在为贵邦俊园小区提供物业服务期间，物业服务质量存在和合同约定的物业服务质量标准不一致的情形，如对业主反映的维修问题未按约定时间达到现场，有报修、维修记录；未能每周巡查一次小区房屋单元门、楼梯通道、以及其他共用部位，定期维修养护；对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为未能及时劝阻，并报业主委员会和有关主管部门；消防通道不畅通，存在堵塞现象；载人电梯早6点至晚12点不能正常运行，路灯、楼道灯完好率低于80%；车辆无序停放，小区内存在乱设经营摊点现象；对草坪、花卉、绿篱、树木未能定期修剪养护，定期清除绿地杂草、杂物；对小区内公共雨、污水管道、雨、污水井、化粪池未能及时清理疏通或清理疏通不畅等。本院在2017年作出的已发生法律效力的同类民事案件的判决查明的事实为：虽然在本市国家文明城市创建以及老居民小区改造过程中，原告积极按照物业服务合同的约定对存在的问题进行了改进，但仍有与物业服务合同约定的内容不相符之处，如对业主反映的问题不能及时解决、外来车辆随意进出小区、小区摆摊设点情况严重、电梯安全检查和消防安全检查不及时、物业服务人员的服务态度有待改善等。经本院两次判决指出原告在提供物业管理服务过程中存在的问题，自2017年6月，原告已结合徐州市创建国家文明城市工作的要求，对小区公用部位杂物的清理、共用设施设备的更新改造、车辆停放管理、部分业主圈占绿地饲养家禽等问题进行了专项整治，物业管理服务质量已有较大改善。因2017年6月前原告在为贵邦俊园小区提供物业管理服务期间未能按照中国物业管理协会中物协[2004]1号《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（试行）二级项目内容与标准提供服务，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定，一方当事人履行合同质量不符合约定的，另一方当事人根据标的的性质及损失的大小，可以要求对方承担修理、更换、重做、退货、减少价款或者报酬等违约责任。故本案物业服务费应作相应调整，本院确定被告应向原告交纳的物业服务费为8268元（即2012年6月1日至2013年5月30日期间的和2014年6月1日起至2015年5月31日期间的物业服务费为0.93元/月/平方米×房屋建筑面积141.95平方米×24个月×90%≈2851元；2015年6月1日至2017年5月31日的物业费为1.1元/月/平方米×房屋建筑面积141.95平方米×24个月×90%≈3373元；2017年6月1日至2018年5月31日的物业费为1.2元/月/平方米×房屋建筑面积141.95平方米×12个月≈2044元；以上共计8268元）。关于被告辩称的收取物业费不公示、物业综合楼违规使用、签合同没有经过我们全体业主的同意自行成立业委会、今天我才见到物业服务合同、业主不知道有这份合同等问题。该辩称意见属于业主知情权问题，与本案不属于同一法律关系，被告可到原告处查阅或者另行主张权利，本院在本案中不予理涉。关于被告辩称的小区电梯间漏雨，原告不修缮的问题。因被告所述问题是否属于房屋质量问题、是否应当由原告负责维修问题等均不明确，且房屋质量问题属于商品房买卖合同纠纷，亦与本案不属于同一法律关系，被告可另行主张权利，本院在本案中不予理涉。关于被告辩称的原告自2015年7月1日起强行停掉我的电梯，我家住11楼问题。因被告迟延交纳物业费，已经构成违约，《中华人民共和国合同法》第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”且被告未提供证据证明其辩称意见，故本院对被告的该辩称意见不予采纳。关于被告辩称的原告没有为我服务，服务质量不好，非机动车和机动车的停放管理做得非常不到位，未按规定停放位置停放等问题。对此，本院结合原告的服务情况，已经扣减了原告相应物业费。另外，由于物业管理服务具有公共性和综合性，使其有别于为单一客户提供的专项特约服务，而受益主体的广泛性和差异性，难以实现所有业主的认识完全一致，少数或个别业主拒交物业费容易形成对其他已交纳物业服务费的业主不公平的局面。此外，物业服务还具有即时性、无形性、持续性、长期性等特点，如果业主对物业服务质量不满，可以向业主委员会或物业服务行业行政管理部门反映，由业主委员会、物业服务行业行政管理部门督促物业服务企业进行整改。若整改不到位，业主委员会或业主可以采取合法有效的方式理性维权。业主如果有证据表明因物业服务企业的服务造成业主损失，可另行主张赔偿，而不是拒绝交纳物业服务费。原告在物业管理服务过程中，可能存在一些令业主不满意的地方，但物业服务合同属于公共服务合同，对于服务是否存在缺陷的判断，不应以个别业主的感受为标准，业主拒绝交纳物业费的正当理由应限定在物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵，一般情况下的服务瑕疵不应成为业主拒绝交纳物业服务费的理由。原告在今后的物业管理服务中应当积极改善物业服务质量，严格按照物业管理服务等级标准提供质价相符的服务，努力打造“管理有序、环境优美、治安良好、生活便利、文明祥和”的幸福家园。故对被告的其他辩称意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十六条、第一百一十一条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，被告张志杰给付原告江苏大彭阳光物业管理有限公司物业服务费8268元（即2012年6月1日至2013年5月30日期间的物业服务费和2014年6月1日起至2018年5月31日期间的物业服务费）；二、驳回原告江苏大彭阳光物业管理有限公司的其他诉讼请求。义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由原告江苏大彭阳光物业管理有限公司负担5元，由被告张志杰负担20元。本判决为终审判决。审判员 刘 松二〇二〇年四月八日书记员 崔朝宇