安徽省宣城市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖18民终328号 上诉人（原审原告）：宁国市绿景房地产开发有限公司，住所地安徽省宁国市津河西路110号。 法定代表人：陈益伟，公司总经理。 委托诉讼代理人：傅本华，安徽西津律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：舒翠霞，女，1979年11月9日出生，汉族，公司职员，户籍地安徽省宁国市，经常居住地安徽省宁国市。 委托诉讼代理人：胡忠成，安徽地益律师事务所律师。 上诉人宁国市绿景房地产开发有限公司（以下简称绿景公司）因与被上诉人舒翠霞房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省宁国市人民法院（2019）皖1881民初4330号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 绿景公司上诉请求，撤销原判，改判支持其一审诉讼请求。事实与理由：1.一审证据采信错误。其一，根据2017年1月10日《承诺》，当年1月之前舒翠霞的工资已经结清，之后的工资还未到发放的时间，其公司没有理由对尚未实际发生的债务做出承诺，所以该《承诺》是舒翠霞私自伪造，并利用掌握公司印章的便利私自加盖。其二，如果《承诺》真实有效，说明案涉房屋已经抵押，双方就不可能再签订《商品房买卖合同》。其三，《商品房买卖合同》约定的商品房价格仅为市场价格的一半，显失公平。2.一审认定《商品房买卖合同》为让与担保错误。让与担保有三个构成要件，其一，担保物的财产所有权发生转移；其二，所有权转移的目的是为债务设定担保；其三，让与担保从属于事先存在的主债权，即应以真实、合法、有效的债权债务关系为基础。本案中，案涉房屋的所有权并未发生转移，且其公司与舒翠霞的债权债务也未确定，不符合让与担保的构成要件。 舒翠霞辩称，1.其与绿景公司形成的《承诺》及《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，两者相互印证，共同证实绿景公司欠付其销售提成及销售溢价款而与其达成了以物抵押担保的协议。案涉房屋已经办理了商品房预售登记并完成了公示，其享有了抵押权利人的地位和权利，绿景公司无证据证明其采取欺诈手段取得《承诺》及《商品房买卖合同》，其该节上诉理由不能成立。2.《承诺》并不仅仅指向2017年1月之后的工资，还包括2017年1月之前的销售提成及溢价款，而该部分费用是绿景公司所欠最主要费用。由此可见，绿景公司在出具《承诺》时对其应得的提成款和溢价款予以认可。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 绿景公司向一审法院起诉请求：1.撤销双方之间的《商品房买卖合同》；2.判令舒翠霞配合绿景公司到宁国市房地产管理局取消案涉商品房网签预购人姓名。 一审法院认定事实：2014年11月15日，绿景公司（甲方）与舒翠霞（乙方）签订《绿景佳苑项目营销协议》，约定绿景公司将绿景佳苑项目营销工作委托给舒翠霞，协议第四条约定：“销售业绩提成：甲方同意按总销售额的5‰提成给予乙方，如果乙方的实际销售均价大于住宅5000.00元/㎡，除106.14㎡的4套特价房不计在内、商铺10000.00元/㎡，则超额销售款按三七分成(甲方70%、乙方30%)，甲方将所有房源交由乙方销售（含抵账部分）。乙方销售额每达500万元，甲方给予支付销售业绩款。”因绿景公司未按约支付相应款项，2017年1月10日，绿景公司向舒翠霞出具承诺一份，载明：“由于公司资金紧张，现公司职员销售经理舒翠霞2017年1月份后所有工资未付，销售提成及销售议价款未付（按之前合同约定：提成是总销售额的5‰；议价住宅超过5000.00元/㎡的按三七分成的比例，公司七成，舒翠霞三成），现公司将绿景佳苑1006-2006的商铺抵押给舒翠霞，若宁国市绿景房地产开发有限公司在2017年5月30日前把所有工资和销售提成及议价款一次性付清后，舒翠霞将此门面退回公司名下，双方就此了结此事，若公司在规定时间内还没有付清舒翠霞的工资及销售提成和销售议价款，那么绿景佳苑的1006-2006号商铺归舒翠霞所有，宁国市绿景房地产开发有限公司特此向舒翠霞作出郑重承诺！承诺方：宁国市绿景房地产开发有限公司（公司章）2017年1月10日。”同年2月12日，双方就承诺书中载明的房产（绿景佳苑1单元1006、2006号商铺）签订《商品房买卖合同》，绿景公司于2017年3月27日在宁国市房地产管理局办理了预售登记备案。另查明，承诺书载明的“工资和销售提成及议价款”至今尚未结算清结。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，双方于2017年2月12日签订《商品房买卖合同》是基于绿景公司欠舒翠霞“工资和销售提成及议价款”，并于2017年3月27日在宁国市房地产管理局办理了预售登记备案，因此该《商品房买卖合同》名为买卖，实为担保，具有担保物权的性质。绿景公司举证不足以证明舒翠霞以欺诈手段，在绿景公司毫不知情的情形下签订显失公平的《商品房买卖合同》。另经审理查明“工资和销售提成及议价款”尚未结算清结，故对绿景公司的诉讼请求均不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回原告宁国市绿景房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费10050元，由原告宁国市绿景房地产开发有限公司负担。 二审中，双方均没有提交新证据。本院对一审证据的认证意见与一审一致。根据采信的证据，结合当事人陈述等情况，本院对一审认定的基本事实予以确认。 二审中，本院要求绿景公司与舒翠霞对双方之间的债权数额进行结算，但绿景公司要求舒翠霞先撤销预售登记，后经本院协商未果，结算工作未能开展。 本院认为，明晰绿景公司与舒翠霞签订《商品房买卖合同》并办理房屋预售登记的行为在双方之间形成的法律关系性质和效力，是解决本案纷争的关键问题。其一，绿景公司与舒翠霞虽就案争房屋签订《商品房买卖合同》，但舒翠霞未向绿景公司支付购房款，绿景公司亦未交付房屋，结合《承诺》中有关欠付工资、销售提成等款项及以商铺作为抵押的内容，双方之间真实的法律关系并非房屋买卖，而是营销代理合同关系。其二，根据《商品房买卖合同》《承诺》的内容，本案系绿景公司以签订买卖合同并办理预售登记的方式作为对其欠付舒翠霞工资、销售提成等债务的担保，该担保的性质为让与担保，并不违反法律规定，应为有效。其三，债权数额是否确定并不是让与担保成立的必要条件，且本案债权数额之所以未确定是因为绿景公司不配合结算。综上，在双方债权债务未能清结的情况下，绿景公司以案争《商品房买卖合同》对价款的约定显失公平为由诉请撤销合同及商品房网预购人姓名（实质是撤销预售登记），将导致舒翠霞担保目的落空，也明显有悖双方法律关系的实质，本院不予支持。至于绿景公司上诉称舒翠霞伪造合同一节，并无证据证明，依法亦不予采信。 需要说明的，《承诺》中记载的“若公司在规定时间内还没有付清舒翠霞工资及销售提成和销售溢价款，那么绿景佳苑的1006-2006号商铺归舒翠霞所有”的内容，属于我国相关法律所禁止的流押条款，应属无效。舒翠霞如债权未获清偿，应依法实现其担保物权。 综上所述，绿景公司的上诉请求不能成立。原判决认定基本事实清楚，适用法律正确，判决结果适当，二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10050元，由上诉人宁国市绿景房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 胡 征 审判员 陈前香 审判员 包 娟 二〇二〇年四月七日 法官助理冯忠山 书记员林再松 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……