河北省石家庄市鹿泉区人民法院民 事 判 决 书（2020）冀0110民初1110号原告：欧阳宾，女，1955年9月14日出生，汉族，现住石家庄市新华区。委托诉讼代理人：吴爽爽，河北和泽律师事务所律师。被告：石家庄美庐房地产开发有限公司，住所地：石家庄市鹿泉区山尹村镇龙凤湖北岸环路19号，统一社会信用代码：9113018574153848X。法定代表人：梁小建，职务：董事长。委托诉讼代理人：李建奎，河北时代经典（元氏）律师事务所律师。原告欧阳宾与被告石家庄美庐房地产开发有限公司（以下简称美庐房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告欧阳宾委托诉讼代理人吴爽爽、被告石家庄美庐房地产开发有限公司委托诉讼代理人李建奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。欧阳宾向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令原告与被告签订的《商品房买卖合同》无效；2、请求法院依法判令被告返还原告购房款122.6万元及利息，利息按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2009年8月15日至还清之日止(现利息暂约5204万元）；3、本案诉讼费、保全费、保函费等费用由被告承担。事实和理由：2009年，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定:原告购买被告开发建设的位于石家庄市鹿泉区房屋一栋，房款为122.6万元。合同签订后，原告依约定交纳了全部房款，被告亦向申请人交付了房屋，并向原告出具发票。2019年11月，原告得知所购房产系被告未取得土地以及建设手续的违建别墅。现该房产被依法没收。被告隐瞒原告所购房产未取得相关建设手续，其违法建设行为使得原告的合法权益受到巨大的损害。为维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，原告特向贵院提起诉讼，请求贵院院依法裁判，以达诉求。石家庄美庐房地产开发有限公司辩称：一、本案房产合同的由来:本案买卖合同起初是2019年5月13日由杜晶晶（欧阳宾女儿）与美庐公司于签约，2010年根据杜晶晶申请和房产情况进行了变更调整，杜晶晶合同全部收回，改由欧阳宾与美庐签订合同。2010年7月31日美庐公司交付房屋，本案房产是根据被答辩人要求特殊建造的房产，且被答辩人取得房产已又十年，其合同目的已经基本实现。因此现在欧阳宾要求退款赔息不应得到支持，如果按照被答辩人的做法，其想要房子时就持有房子，其不想要房子就要求退款赔息，这显然有悖公平。二、欧阳宾称本案房产属于违建别墅没有依据，虽然鹿泉区政府部门曾于2019年年底发过本案小区房产的限期拆除通告，但美庐公司已经依法向石家庄市政府申请了行政复议，在行政复议过程中，鹿泉区政府自知其自身有问题，就主动申请中止了复议，寻求另外的解决途径，故此本案房产并无生效法律文书认定违法建筑。欧阳宾以违建别墅为由要求判决合同无效没有依据。三、关于本案房产手续问题，是鹿泉政府部门原因造成部分房产手续不完善的历史遗留问题，依据最高法院有相关的判例，由于历史原因形成的没有建设手续、产权证照的房屋，并不是违法建筑，在行政机关没有充分证据证明的情况下，应视为合法建筑。本案买卖合同第十五条约定，“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按以下方式处理：双方协商，确定办理办理期限”。为什么双方要在合同上写这句话，为什么双方要协商确定办证期限呢？显然，被答辩人对本案房屋的手续问题是知情的。四，欧阳宾称美庐公司隐瞒房产未取得相关建设手续不属实，美庐公司没有向欧阳宾提供过任何虚假的房产证件，不存在隐瞒行为。欧阳宾作为作为一个正常民事行为能力人，其本身又是国家公职人员，其法律意识和素养高于常人，其对房产手续也有审查和注意责任。被答辩人不可能在没有了解房产状手续的情况下就出资。况且，欧阳宾签约收房已有十年，其对房产手续状况一直是无异议的。现在，欧阳宾反过来又称2019年11月才知道属于违建别墅明显不符合事实，其据此要求退房违背了诚信原则，诉讼主张不能成立。五、本案已经超过诉讼时效和法定异议期间。欧阳宾签约收房已有十年，退一步讲，即使其对房子有异议，应当在2年内提起诉讼、主张权利，其未在法定期间内主张权利应当承担不利后果。六、再退一步讲，如果法院要判决合同无效，依照法律规定合同无效应当相互返回，故应判决欧阳宾退还所持房产及销售票据，并在其购房款扣除其持有房屋期间的使用费（至少36万元），所主张利息不支持。原告陈述并举证：证据一、《商品房买卖合同》证明：合同约定原告购买了被告开发的案涉商品房，合同中显示该房产的建设规划许可证号为鹿建06（32）号、施工许可证号为鹿施130185S06（44）号、商品房预售许可证号为200704号，商品房总价款为122.6万元，于2009年5月18日支付。证据二、石家庄市销售不动产发票证明：原告已向被告支付购房款122.6万元，被告向原告出具发票。证据三、石家庄市鹿泉区城市管理综合行政执法局出具的行政处罚决定书证明：2019年10月28日综合执法局出具决定书，认定被告在未取得建设工程规划许可证的情况下开发建设案涉房产，该房产被予以没收证据四、保险公司发票，因提供保全担保所缴纳的保险费3500元以上证据可以证实：1、案涉房产于2019年10月份被综合执法局没收，原告自此知晓案涉房产未取得建设规划许可证，自己的权利被侵害，故本案未超过诉讼时效。2、原告购买房产时，被告在未取得建设规划许可证和商品房预售证的情况下，谎称已取得上述证书，并在买卖合同中填写虚假的证书证号，存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的行为。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第2条的规定，被告未取得预售证销售房产，房屋买卖合同无效。根据该解释第9条的规定，原告可以请求被告返款已支付的购房款及利息，赔偿损失，并可请求被告承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。现原告主张被告返款购房款122.6万元，并以122.6万元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算自2009年8月15日至还清全部款项之日止偿还利息，以及原告所支付的本案诉讼费10275元、保全费5000元、保险费3500元。被告质证意见：对证据一、二、四的真实性无异议。对证据三有异议，被告没有收到行政处罚决定书，即便按照原告所述，该行政处罚的日期是2019年11月28日，还在六个月的起诉期间内，故该法律文书是没有发生法律效力的法律文书，不足以认定本案房产属于违建别墅。被告陈述并举证：证据一、2019年5月13日商品房买卖合同、杜晶晶身份证复印件、A区7号工程变更、外装要求、钥匙签收表、业主家庭情况登记表、天才财富湾业主临时管理类规约、承诺书；证明内容：1、本案房产合同的由来，房屋买卖合同起初是2019年5月13日由杜晶晶（欧阳宾女儿）与美庐公司于签约，2010年根据杜晶晶申请和房产情况进行了变更调整，杜晶晶合同全部收回，改由欧阳宾与美庐公司签订合同。2、本案房产按照原告个性化要求定制的房子，双方实质上是委托建房，如果退房的话，该房将无法再出售给他人。3、2010年7月31日美庐公司交房，十年来原告一直正常使用，没有异议。现在原告突然该称不知道房产相关建设手续等情况，显然不属实。证据二、国有土地使用证、房屋面积成果表、最高法院案例（无证房不等于违法建筑）证明内容：本案房子有土地证（位于所在地块西南部分），鹿泉市房管部门曾安排房产测绘部门对本案房产进行了面积测绘认证（加盖“屋面积认证专用章”），准备补办房产证，但由于政府部门原因迟迟未能补办完成房产登记。根据最高法院相关判例规定，由于历史原因形成的没有建设手续、产权证照的房屋，并不是违法建筑，在行政机关没有充分证据证明的情况下，应视为合法建筑。证据三、石家庄人民政府《中止行政复议通知书》、鹿泉市长办公会议纪要、美庐公司企业名称变更信息（原名石家庄银发老年俱乐部有限公司）、票据证明内容：1、2007年鹿泉市召开市长办公会议（美庐公司法定代表梁小建参会），会议将本案房产所在小区项目列入历史遗留问题，美庐公司按照市长会议纪要缴纳相关土地费用后，鹿泉市国土部门迟迟未办理该小区剩余小部分土地的出让手续，导致天下财富湾小区整体无法完成房产登记。2、鹿泉政府部门曾经于2019年底发过天才财富湾、天籁山水清音小区的拆除通告，美庐公司不服向石家庄市政府申请复议，在行政复议过程中，鹿泉政府自知拆除无依据主动申请石家庄市政府中止复议。故此，至今尚无生效法律文书认定本案小区房产属于违法建筑，原告称是违法建筑没有依据。证据四、鹿泉房产出租参照价格证据内容：被告美庐公司不同意退房，如果法院判决退房的话，请求参照鹿泉区的房屋租赁价格（本案房产月租金至少3000元以上），在原告购房款中扣除退房前的房屋使用费（十年的房产使用费，至少36万元）原告质证意见：对证据一《商品房买卖合同》的真实性无异议，该合同第15条约定的产权登记仅是约定的房屋产权问题，不能证明原告知晓被告未取得建设施工许可证及预售证，并且在该条款中双方约定交房后一年内将产权办理完结，如此可以证明原告不知晓被告未获得预售证。对其他证据真实性无异议，但该材料不能证明案涉房产系被告委托建房。对证据二国有土地使用证、房屋面积成果表真实性无异议。最高法院的判例与本案无关，该判例内容是在证实宅基地房产建设的问题，与本案商品房买卖没有关系。对证据三石家庄人民政府《中止行政复议通知书》，与本案没有关联性。对美庐公司企业名称变更信息（原名石家庄银发老年俱乐部有限公司）真实性无异议，该票据与本案没有关联性。鹿泉市长办公会议纪要不具有完整性，不能确定原告所需要证实内容的真实性。对证据四，与本案没有关联性。本院经审理认定事实如下：2009年5月13日，杜晶晶（欧阳宾女儿）与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定:杜晶晶购买被告开发建设的位于石家庄市鹿泉区房屋一栋，房款为122.6万元，按照约定杜晶晶交付了房款，2010年根据杜晶晶申请和房产情况进行了变更调整，杜晶晶合同全部收回，改由欧阳宾与美庐签订合同。2010年7月31日美庐公司交付房屋，2010年10月21日并向原告出具发票。另查明，被告认可涉诉房屋至起诉日尚未办理商品房预售许可证。上述事实有《商品房买卖合同》、收据等予以证实。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案原告与被告签订《商品房买卖合同》，但被告至今未取得商品房预售许可证明，因此双方签订的买卖合同应当无效。合同无效，因合同所取得的财产应当返还，故原告主张返还已付购房款122.6万元，被告无异议，本院予以支持。关于原告主张利息，原告明知被告没有取得商品房预售许可证而予以购买，也是造成双方签订的《商品房内部认购协议》无效的原因，考虑到原告确有一定的损失，利息按照中国人民银行同期贷款利率的60%计算由被告承担，其余利息损失由原告自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、原告欧阳宾与被告石家庄美庐房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》无效。二、被告石家庄美庐房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内日返还原告欧阳宾购房款人民币122.6万元及利息（利息以122.6万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的60%计算，自2009年5月18日起至2020年3月19日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10275元，保全费5000元，由被告石家庄美庐房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状（3份），上诉于石家庄市中级人民法院。并于递交上诉状之日起7日内预交上诉费20550元（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期不交的，按规定处理。审判员 李 霞二〇二〇年四月十三日书记员 李丹阳