湖南省武冈市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0581民初442号 原告：湖南金福元食品股份有限公司，住所地武冈市工业园春光路，统一社会信用代码：91430581707326717T。 法定代表人：陈福元，男，该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：陈磊，男，1983年6月24日出生，汉族，湖南省武冈市人，该公司副总经理，住长沙市雨花区。 委托诉讼代理人（一般授权）：吴云生，男，1955年7月10日出生，汉族，湖南省武冈市人，该公司法律顾问，住湖南省武冈市。 被告：武冈市新伟电控职业技术学校，住所地武冈市龙田乡枧道村8组，统一社会信用代码：52430581MJJ957869J。 法定代表人：黄敦伟，男，该校校长。 被告：黄敦伟，男，1968年4月15日出生，汉族，湖南省武冈市人，住武冈市。 委托诉讼代理人（一般授权）：周宜刚，男，1966年9月6日出生，汉族，湖南省武冈市人，住武冈市。 原告湖南金福元食品股份有限公司（以下简称金福元食品公司）与被告武冈市新伟电控职业技术学校（以下简称新伟技术学校）、被告黄敦伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案，依法适用简易程序，于2020年4月14日在本院第十审判庭公开开庭进行了审理。原告金福元食品公司的委托诉讼代理人陈磊、吴云生，被告新伟技术学校的法定代表人即被告黄敦伟及其委托诉讼代理人周宜刚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金福元食品公司向本院提出了如下诉讼请求：1、判令解除金福元食品公司与新伟技术学校、黄敦伟于2018年11月13日签订的租赁合同；2、判令新伟技术学校、黄敦伟立即从金福元食品公司位于武冈市厂房中全部搬出，将该厂房恢复原状，交付给金福元食品公司；3、判令新伟技术学校、黄敦伟向金福元食品公司支付2019年2月1日至2020年2月29日拖欠的租金共计391660元；4、判令新伟技术学校、黄敦伟自2020年3月1日起至新伟技术学校、黄敦伟从武冈市的厂房内全部搬出之日止，每月支付金福元食品公司厂房占用费41660元；5、本案受理费由新伟技术学校、黄敦伟承担。金福元食品公司主张的事实与理由：黄敦伟因办学多次求助金福元食品公司，要求租赁金福元食品公司位于武冈市的厂房。2018年11月13日，金福元食品公司（甲方）与黄敦伟（乙方）签订了租赁合同。双方约定：乙方应向甲方支付厂房租赁保证金50000元，合同期满，甲方将保证金退还给乙方；甲方支持乙方投资教育，乙方装修日期自2018年11月13日起至2019年1月31日止，装修期间免收租金；租赁期间自2019年2月1日起至2022年1月31日止，共计3年；每年租金为500000元；2019年2月1日前，支付租金150000元，2019年10月1日前，支付租金350000元；第2年的租金500000元在2020年2月1日前一次性付清。新伟技术学校、黄敦伟租赁使用金福元食品公司的厂房后，经多次催收，新伟技术学校、黄敦伟才于2019年6月7日支付金福元食品公司租金150000元。2019年12月31日、2020年2月17日，金福元食品公司又书面催收，新伟技术学校、黄敦伟不理不睬，其余的租金至今未付。自2019年2月1日至2020年2月29日，新伟技术学校、黄敦伟拖欠金福元食品公司的租金共计391660元（500000元／年÷12个月／年×13个月－已经支付的租金150000元）。新伟技术学校、黄敦伟拒不支付租金，违背了诚实信用原则，已构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，金福元食品公司有权解除合同，并要求新伟技术学校、黄敦伟支付租金。 被告新伟技术学校、黄敦伟辩称：2007年11月26日，金福元食品公司（甲方）与武冈市民委员会（乙方）签订了土地征收合同。双方约定：甲方不得改变用地性质，甲方如有改变用地性质的行为，乙方有权收取有关补偿费。2018年11月13日，金福元食品公司（甲方）与黄敦伟（乙方）签订了租赁合同。金福元食品公司明知改变用地性质，应向武冈市民委员会支付补偿费，但金福元食品公司在没有支付补偿费的情况下，采取欺骗手段，以租赁物没有瑕疵为由，将租赁物出租给新伟技术学校。2018年11月15日，新伟技术学校支付了金福元食品公司押金50000元。2019年5月31日，金福元食品公司（甲方）才与武冈市湾头桥社区居委会（乙方）签订了土地补偿补充协议。2019年6月7日，新伟技术学校支付了金福元食品公司租金150000元，其余租金至今未付。2019年6月9日，金福元食品公司支付了武冈市湾头桥社区居委会土地补偿款150000元，其余土地补偿款至今未付，没有按照土地补偿补充协议的约定履行义务。自签订租赁合同开始，至签订土地补偿补充协议止，武冈市的村民多次到新伟技术学校阻工闹事，新伟技术学校曾经多次报警。2019年9月，武冈市的村民又来闹事，恰逢开学，对新伟技术学校打击摧残更大，后果很严重，几乎把新伟技术学校推向了死亡的边缘。2019年上半年，同富校区没有招生。2019年下半年，同富校区招生2人，老校区原有学生18人，总共20个学生。2020年上半年，因为疫情影响同富校区一直没有开学。解除租赁合同前，必须查明究竟是哪一方违约导致租赁合同不能履行。金福元食品公司只是形式上与武冈市民委员会达成了土地补偿补充协议，但金福元食品公司没有实际履行，至今没有解决好与武冈市的村民之间的纠纷，导致村民多次闹事，影响了新伟技术学校装修、招生、教学。金福元食品公司没有履行解决纠纷的义务，只想行使收取租金的权利。金福元食品公司违约，应当承担违约责任，赔偿新伟技术学校、黄敦伟的损失2903890元，退还已经支付的租金150000元和押金50000元，共计3103890元。 原告金福元食品公司围绕自己的诉讼请求，向本院提交了如下证据：（1）租赁合同（出租方为武冈市陈氏福元卤业食品有限责任公司，承租方为黄敦伟，时间为2018年11月13日）；（2）关于湾头桥社区居委会（原同富片金福元公司厂区）的土地补偿补充协议（甲方为金福元食品公司，乙方为武冈市湾头桥社区居委会，时间为2019年5月31日）；（3）函告（金福元食品公司发给黄敦伟的函，时间为2019年6月3日）；（4）函告（黄敦伟发给金福元食品公司的函，时间为2019年6月5日）；（5）中国工商银行电子银行回单（时间为2019年6月9日，交易金额为150000元，付款方为任银兰，收款方为刘某）；（6）证人刘某、张某的证言；（7）租金催收函及邮寄详单（时间为2019年12月31日）；（8）搬迁通知书及邮寄详单（时间为2020年2月17日）；（9）武冈市人民法院（2019）湘0581民初3006号民事判决书（时间为2019年10月29日）；（10）湖南省邵阳市中级人民法院（2019）湘05民终2834号民事判决书（时间为2019年12月20日）；（11）湖南省高级人民法院（2020）湘民申238号民事裁定书（时间为2020年4月2日）。被告新伟技术学校、黄敦伟围绕自己的答辩主张，向本院提交了如下证据：（1）土地征收协议（甲方为武冈市陈氏福元卤业食品有限责任公司，乙方为武冈市民委员会，时间为2007年11月26日）；（2）武冈市人力资源和社会保障局关于同意开设武冈市新伟电控职业技术学校的批复（时间为2018年1月26日）；（3）押金收据（时间为2018年11月15日，金额为50000元，付款方为黄敦伟，收款方为武冈市陈氏福元卤业食品有限责任公司）；（4）关于湾头桥社区居委会（原同富片金福元公司厂区）的土地补偿补充协议（甲方为金福元食品公司，乙方为武冈市湾头桥社区居委会，时间为2019年5月31日）；（5）手机银行转账凭证（时间为2019年6月7日，交易金额为150000元，付款方为黄敦伟，收款方为任银兰）；（6）烟窗照片；（7）学校场地照片；（8）武冈市湾头桥派出所出具的证明（时间为2019年9月30日）；（9）湖南省高级人民法院（2020）湘民申238号受理案件通知书、告知合议庭组成通知书（时间为2020年3月12日）；（10）武冈市湾头桥社区居委会出具的证明（时间为2020年4月3日）。本院已经组织双方当事人发表了质证意见。本院已经当庭认证，并在卷佐证。本院认定如下事实： 2007年11月26日，武冈市陈氏福元卤业食品有限责任公司（甲方）与武冈市民委员会（乙方）签订了合同。双方约定：甲方占用乙方土地28.7亩，所占用土地性质为工业项目建设用地，甲方不得改变用地性质，甲方如有改变用地性质的行为，乙方有权收取有关补偿费。 2018年1月26日，武冈市人力资源和社会保障局作出了关于同意开设武冈市新伟电控职业技术学校的批复。该批复同意设立武冈市新伟电控职业技术学校，办学地址设在武冈市龙田乡枧道村8组，学校有关事项需要变更，须报该局批准。 2018年11月13日，武冈市陈氏福元卤业食品有限责任公司（甲方）与黄敦伟（乙方）签订了租赁合同。双方约定：甲方出租给乙方的厂房位于武冈市，装修日期自2018年11月13日起至2019年1月31日止，装修期间免收租金；租赁期间自2019年2月1日起至2022年1月31日止，共计3年；双方签订合同后，乙方应向甲方支付厂房租赁保证金50000元，合同期满，甲方将保证金退还给乙方；每年租金为500000元，2019年2月1日前，支付租金150000元，2019年10月1日前，支付租金350000元；2020年2月1日前，将次年的租金一次性付清；租赁期满后，该厂房在归还时，应当符合正常使用状态，乙方所投入装修部分不得破坏，归甲方处理；租赁期间，因甲方之前经营造成的纠纷，由甲方出面负责处理；租赁期间，乙方应当及时支付房租及其他应支付的其他费用，如拖欠不付满1个月，甲方有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁合同。在该租赁合同上，甲方由陈磊签字，加盖武冈市陈氏福元卤业食品有限责任公司的印章，乙方由黄敦伟签字。 2018年12月18日，武冈市陈氏福元卤业食品有限责任公司变更名称为湖南金福元食品股份有限公司。 2019年5月31日，金福元食品公司（甲方）与武冈市湾头桥社区居委会（乙方）签订了关于湾头桥社区居委会（原同富片金福元公司厂区）的土地补偿补充协议。双方约定：甲方因需要改变武冈市原同富村工厂的土地使用性质，在武冈市人民政府监督协调之下，双方达成了如下协议：甲方用地范围为甲方工厂围墙内的土地面积（包括围墙）；协议达成后，乙方及其村民不得干扰阻挡甲方在土地范围内施工、经营等合法行为；甲方根据用地的数量对乙方进行土地占用补偿；甲方补偿乙方共计1320000元，付款方式：2019年5月31日，支付20%即264000元，2019年9月1日支付30%即396000元，2020年9月1日，将剩余的补偿款即660000元付清；自签订协议后，乙方任何人不得以任何理由进行阻拦施工影响甲方的正常运营，如有阻工现象，甲方可以追究相关人员的法律赔偿责任；自补偿后，甲方对土地的经营包括合法的租赁、变卖等任何行为，都与乙方及其村民无关，乙方及其村民不得干涉，不得以任何理由再另行主张用地补偿费用；协议有效期内，除非经对方同意，或者具有法定理由，任何一方不得变更或者解除协议。 2018年11月15日，新伟技术学校向武冈市陈氏福元卤业食品有限责任公司支付押金50000元。2019年6月7日，新伟技术学校向金福元食品公司支付租金150000元，此款通过手机银行转入任银兰的账户。新伟技术学校共计支付金福元食品公司200000元（50000元＋150000元），至今没有支付其余租金。 2019年6月9日，金福元食品公司支付武冈市湾头桥社区居委会土地补偿款150000元，此款由任银兰账户汇入刘某账户。金福元食品公司至今没有支付武冈市湾头桥社区居委会的其余土地补偿款。 2019年9月27日，本院受理了新伟技术学校与金福元食品公司房屋租赁合同纠纷一案。新伟技术学校在该案中提出如下诉讼请求：解除新伟技术学校与金福元食品公司于2018年11月13日签订的租赁合同；责令金福元食品公司退还新伟技术学校已经交纳的租金150000元；责令金福元食品公司赔偿新伟技术学校损失2811790元。2019年10月29日，本院作出了（2019）湘0581民初3006号民事判决书。法院认为：新伟技术学校与金福元食品公司签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，双方当事人应按租赁合同的约定，履行自己的义务，金福元食品公司的义务是交付租赁物，新伟技术学校的义务是支付租金；金福元食品公司已将租赁物交付新伟技术学校使用，新伟技术学校在该案判决之前尚拖欠租金350000元；金福元食品公司明确表示只要新伟技术学校按照约定支付了租金，金福元食品公司可以协助解决与村民的纠纷，绝不会影响新伟技术学校的招生与教学，因此，虽然村民曾经对新伟技术学校进行了阻拦，但事后金福元食品公司及时调处了与村民的纠纷，该案判决时村民也没有对新伟技术学校继续进行阻拦，只要双方按照约定全面履行合同义务，新伟技术学校的合同目的完全可以实现，新伟技术学校的全部诉讼请求不符合法律的规定，法院不予支持。该民事判决书遂判决驳回了新伟技术学校的诉讼请求。新伟技术学校不服该民事判决，提起上诉。 2019年12月20日，湖南省邵阳市中级人民法院作出了（2019）湘05民终2834号民事判决书。该院认为：租赁合同履行期间，虽出现了当地村民堵门而影响新伟技术学校对租赁物的使用，但并未造成合同无法履行的法律后果，当地村民并非涉案租赁合同的当事人，新伟技术学校可就案外人的侵权行为另行主张权利，新伟技术学校以案外人侵权为由，要求解除合同，既不符合租赁合同中“厂房因不可抗拒的原因造成本合同无法履行”的约定，也不属于《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的一方违约致使合同目的无法实现的情形，新伟技术学校要求解除合同、退还租金、赔偿损失等诉讼请求，与合同约定及法律规定不符，该院不予支持。该民事判决书遂判决驳回上诉，维持原判。新伟技术学校不服该民事判决，申请再审。 2020年4月2日，湖南省高级人民法院作出了（2020）湘民申238号民事裁定书。该院认为：新伟技术学校虽然遭到了当地村民阻工堵校门，但金福元食品公司通过与当地村民签订关于湾头桥社区居委会的土地补偿补充协议，调处了与村民的纠纷，并未造成合同无法履行的法律后果；金福元食品公司在一审调解时明确表示，只要新伟技术学校按照合同约定支付了租金，金福元食品公司可以协助解决与村民的纠纷，绝不会影响新伟技术学校的招生与教学，但新伟技术学校除支付第1笔租金150000元外，后续租金一直未支付；鉴于租赁合同没有对合同解除的条件作出约定，新伟技术学校仍在招生办学，且未举证证明已具备法定解除的情形，故原审对新伟技术学校要求解除合同的诉讼请求予以驳回并无不当；如果租赁合同在后续履行过程中，出现了新的事实与理由导致该合同目的确实不能实现，双方可以另行主张权利。该民事裁定书遂裁定驳回了新伟技术学校的再审申请。 本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。金福元食品公司与新伟技术学校、黄敦伟签订租赁合同后发生了纠纷，新伟技术学校曾提起诉讼，以金福元食品公司没有妥善解决与当地村民之间的遗留问题存在违约行为，作为主要理由，要求解除租赁合同，并要求金福元食品公司赔偿相关损失。本院已作出（2019）湘0581民初3006号民事判决书，判决驳回了新伟技术学校的诉讼请求；湖南省邵阳市中级人民法院已作出（2019）湘05民终2834号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判；湖南省高级人民法院已作出（2020）湘民申238号民事裁定书，裁定驳回了新伟技术学校的再审申请。上述三份裁判文书已经发生法律效力，对双方当事人都具有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定，租赁合同中出租人的义务是将出租物交付承租人使用、收益，承租人的义务是向出租人支付租金。上述三份裁判文书驳回新伟技术学校解除租赁合同的诉讼请求，就是要求双方当事人继续履行租赁合同，也就是要求新伟技术学校作为承租人继续向出租人金福元食品公司支付租金。新伟技术学校在上述三份裁判文书作出之后一直没有向金福元食品公司支付租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，承租人新伟技术学校逾期不支付租金的，出租人金福元食品公司有权解除合同。现金福元食品公司以新伟技术学校逾期不支付租金为由要求解除租赁合同，符合法律的规定，本院予以支持。上述三份裁判文书认为当地村民的妨碍行为并未造成租赁合同无法履行的法律后果，租赁合同可以继续履行，因此，从本院作出（2019）湘0581民初3006号民事判决书之日，即约从2019年11月1日开始，至2020年4月30日止，共计6个月，新伟技术学校应当按照租赁合同的约定向金福元食品公司支付租金，考虑自2020年1月底至2020年4月底共计约3个月受到了疫情的影响，宜减少1.5个月的租金，因此自2019年11月1日起至2020年4月30日止，新伟技术学校应当向金福元食品公司支付4.5个月（6个月－1.5个月）的租金。上述三份裁判文书确认当地村民对新伟技术学校实施了妨碍行为，虽然认为租赁合同可以继续履行，但也确认在作出裁判文书之前当地村民的行为影响了新伟技术学校对租赁物的使用。金福元食品公司与武冈市民委员会签订的合同约定，金福元食品公司改变租赁物的用途，应当向武冈市民委员会支付土地补偿费，但金福元食品公司签订租赁合同时没有履行该约定，导致当地村民实施了妨碍行为，直至2019年5月31日，金福元食品公司才与武冈市湾头桥社区居委会签订了土地补偿补充协议，调处了与当地村民之间的纠纷，因此，自2019年2月1日至2019年5月31日共计4个月，新伟技术学校宜不须向金福元食品公司支付租金。自2019年6月1日至2019年10月31日共计5个月，因已签订土地补偿补充协议，新伟技术学校对租赁物可以行使使用权和收益权，但因金福元食品公司未按照土地补偿补充协议的约定按时支付土地补偿费，新伟技术学校仍然遭受当地村民的妨碍，此时间段，宜由新伟技术学校向金福元食品公司支付3个月的租金。综合上述分析，自2019年2月1日起至2020年4月30日止，新伟技术学校应当向金福元食品公司支付7.5个月（4.5个月＋3个月）的租金，即500000元／年÷12个月／年×7.5个月＝312500元。在租赁合同解除后，金福元食品公司应当向新伟技术学校退还押金，新伟技术学校应当向金福元食品公司返还租赁物，自2020年5月1日起至实际返还租赁物时止，还应当向金福元食品公司继续支付租赁物占用期间的费用。新伟技术学校、黄敦伟主张其产生了巨大损失，但没有提供任何证据予以佐证，本院在本案中无法作出处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决如下： 一、解除原告湖南金福元食品股份有限公司与被告武冈市新伟电控职业技术学校、被告黄敦伟于2018年11月13日签订的租赁合同； 二、被告武冈市新伟电控职业技术学校、被告黄敦伟于本判决生效后20日内从原告湖南金福元食品股份有限公司位于武冈市的租赁物中搬出，将租赁物交付给原告湖南金福元食品股份有限公司； 三、被告武冈市新伟电控职业技术学校、被告黄敦伟向原告湖南金福元食品股份有限公司支付2019年2月1日至2020年4月30日的租金共计312500元，扣除已经支付租金150000元和退还押金50000元，还应支付租金112500元，此款限于本判决生效后20日内付清； 四、自2020年5月1日起至被告武冈市新伟电控职业技术学校、被告黄敦伟从武冈市的租赁物内实际搬出之日止，被告武冈市新伟电控职业技术学校、被告黄敦伟按每月41660元的标准向原告湖南金福元食品股份有限公司支付租赁物占用费，此款限于当月15日前付清。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费7750元，减半收取计3875元，原告湖南金福元食品股份有限公司负担1875元，被告武冈市新伟电控职业技术学校和被告黄敦伟负担2000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。 审 判 员  许修军 二〇二〇年四月三十日 法官助理黄睿珲 代理书记员  蒋 鑫 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百一十二条租赁合同是出租人将出租物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。