江苏省连云港经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0791民初213号 原告（反诉被告）：李某某，男，1997年7月2日出生，汉族，现住连云港市海州区。 委托诉讼代理人：万延军，江苏永信律师事务所律师。 被告（反诉原告）：朱某某，男，1976年1月10日出生，汉族，现住连云港市海州区。 委托诉讼代理人：李祥志，江苏华德律师事务所律师。 原告李某某与被告朱某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月14日立案后，在诉讼过程中朱某某向李某某提起反诉，本院经审查后予以立案受理。本院适用简易程序，于2020年4月16日公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）李某某及其委托诉讼代理人万延军，被告（反诉原告）朱某某及其委托诉讼代理人李祥志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告李某某向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告返还租金20000元；2、原告将油烟净化器、管道、桌椅、灶具、餐饮用具、保鲜柜、冰箱等动产搬离；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：李某某、朱某某于2019年6月23日签订《房屋租赁合同》，约定朱某某将位于连云港市间门面房租给李某某，租期从2019年6月23日至2020年6月22日，年租金30000元。2019年6月23日，李某某向朱某某支付全年租金30000元。涉案租赁门面被政府征用拆迁，李某某使用房屋至2019年10月20日。因涉案门面房被拆迁导致双方之间的合同不能继续履行，李某某多次要求朱某某返还剩余租金，朱某某拒绝返还。为维护李某某合法权益诉至法院，望判如所请。 本诉被告朱某某辩称：1、朱某某、李某某于2019年6月23日签订的《房屋租赁合同》是双方友好协商自愿订立的合同，合法有效。2、根据《房屋租赁合同》第十一条约定，朱某某认为涉案门面房至今未被政府征用拆迁，房屋仍然完好无损。朱某某也未与任何单位（部门）签订拆迁协议，涉案门面房的产权未发生任何变更，产权无争议。涉案门面房也未被打上“拆”字，且供水、供电等功能正常。涉案门面房也未被司法机关或者行政机关依法查封。涉案门面房一直具备正常使用的条件，并非李某某所称该门面房被拆迁导致合同不能继续履行。李某某至今仍然在占有、使用该房屋，每月仍然产生电费。李某某所称与事实不符，要求朱某某返还剩余租金20000元的请求无依据、不合理。3、朱某某在履行合同过程中没有违反合同义务，李某某要求朱某某承担本案诉讼费无依据、不合理。4、李某某在与朱某某协商不成的情况下，多次与其经营合伙人武帅利用手机短信和微信对朱某某进行辱骂，不仅造成矛盾激化，不利于协商解决合同争议，而且对朱某某精神上造成了极大的伤害，严重影响了朱某某的身心健康。5、李某某占有、使用该房屋至今，但自2019年12月份起已连续四个月违反合同约定，停止向供电部门缴纳房屋电费431元。供电部门在店门上贴单催缴，朱某某多次发短信催缴，李某某仍然拒不履行按时缴纳电费的义务，已构成合同严重违约。6、李某某起诉状中提出的诉讼请求及事实理由，朱某某认为均无依据不合理，李某某违约拒缴房屋电费的行为以及手机短信、微信辱骂、威胁朱某某，朱某某认为李某某纯属恶意诉讼，并非为了真正解决合同争议。双方已无继续履行《房屋租赁合同》的必要，为避免矛盾更加激化，请求法院判决解除双方《房屋租赁合同》，并判令李某某按照《房屋租赁合同》第十二条约定退出，将该房屋交还朱某某。朱某某自李某某实际交还房屋之日起计算退还剩余房租、结算违约金及水电押金。7、李某某至今没有搬走，不同意退还租金，油烟净化器和烟管属于朱某某所有，不应当返还，其他动产可以返还李某某。 反诉原告朱某某向本院提出诉讼请求：1、判令解除朱某某、李某某于2019年6月23日签订的房屋租赁合同；2、判令反诉被告李某某赔偿反诉原告2000元违约金，支付拖欠电费431元；3、本案诉讼费由反诉被告李某某承担。事实与理由：2019年6月23日，朱某某与李某某签订房屋租赁合同，朱某某将其享有合法产权的涉案房屋出租给李某某。李某某因生意不好想解除合同，但李某某占有使用房屋至今，没有把房屋物品清空，没有将钥匙交付给朱某某，且拖欠电费，造成朱某某损失，租金不应当返还。涉案房屋没有实际拆迁，邻居小超市继续经营。李某某违约在先，应当承担违约金2000元，故朱某某提起反诉。 反诉被告李某某辩称：1、我方同意解除合同。2、朱某某要求李某某支付违约金于法无据，租赁的涉案门面房即将拆迁，按照合同约定第十一条约定双方均不构成违约，符合解除条件。3、朱某某要求李某某支付电费，因为有400元押金在朱某某处，且因疫情影响无法缴纳，不构成违约，且431元电费的票据我们没有看到。4、至于朱某某提出邻居的超市还在开，现场勘察时涉案租赁房屋的楼上已经拆空，原告租房经营餐饮，道路堵塞已无法经营。 本院经审理认定事实如下： 2019年6月23日，出租人朱某某（甲方）与承租人李某某（乙方）签订《房屋租赁合同》，朱某某将位于连云港市间门面房出租给李某某使用，租赁期限自2019年6月23日起到2020年6月22日止，租金每年30000元。双方在合同中约定，“第四条租赁期内水电费等相关费用由乙方承担并按时结算支付，租赁期届满一周内，由乙方交清相关费用后通知甲方收房。……第十一条房屋因不可抗力而毁损（如地震、战争等），导致房屋不能继续使用，本合同自然终止，预交租金不退，双方互不承担责任；若遇政府拆迁等行为，致使本合同无法履行，乙方应无条件接受，甲方退还预交差额租金，本合同自然终止，甲方不承担乙方发生的其他任何费用和损失。第十二条租赁期满或合同终止、解除时，甲方不承担乙方任何装修费用，乙方退出时，不得破坏地面和墙体装饰、装潢，动产部分由乙方在七日内自行处理带走，逾期归甲方所有。装修在地面、墙面、屋顶等不可移动部分无偿交给甲方，并将房屋所改结构恢复原状；保持墙面、地面及门口两侧清洁、美观。第十三条签订合同时，乙方应向甲方缴纳水电等相关费用押金肆佰元整。租赁期满，经双方检查，相关费用结清，房屋设备无损后，甲方退还乙方所交押金。第十四条违约责任，若一方违约，由违约方向对方支付违约金2000元”。李某某当日向朱某某支付租金30000元，押金400元。 2019年11月30日，连云港市连云区人民政府连区政发﹝2019﹞159号《连云区人民政府关于〈市开发区猴嘴旧城改造三期F地块（猴嘴小学周边）项目〉房屋征收决定书》文件，对开发区猴嘴旧城改造三期F地块（猴嘴小学周边）项目规划红线范围内的房屋进行征收，涉案房屋在征收范围内。 涉案门面房2019年8月电费857元，9月电费747元，10月电费378元，11月电费218元。朱某某交纳了涉案门面房2019年12月电费169元，2020年1月份电费79元，2020年2月份电费63元，2020年3月份电费56元，2020年4月份电费64元，共计431元。 本院于2020年4月8日组织双方到租赁门面房进行勘察。涉案门面房安装了油烟净化器及管道，放置了桌椅板凳、灶台、保鲜柜、冰箱等。涉案门面房二楼、三楼、门前道路已进行拆迁，道路不适宜通行。 另查明，朱某某2018年6月26日将涉案门面房出租给案外人叶帏嘉，2018年9月29日至2019年6月23日出租给案外人杨某。叶帏嘉将其租赁涉案门面房时购买的油烟净化器及管道等转让给杨某，杨某以15000元的价格转让给李某某。 2019年12月，李某某电话联系朱某某要求退租，双方协商未果，引起纠纷成讼。 上述事实，有李某某、朱某某庭审部分陈述；李某某举证的房屋租赁合同，照片，转账凭证，短信截图，文件；朱某某举证民事裁定书、协助执行通知书、证明、拍卖成交确认书，房屋租赁合同，催缴电费通知书、电费发票；本院勘察涉案门面房照片；证人杨某出庭作证的证人证言等证据证实。 李某某举证通话记录，拟证明2019年9月25日上午向朱某某提出解除合同。本院认为，该证据只能证明李某某拨打朱某某电话，不能证明通话内容，不能达到李某某的证明目的。 本院认为，朱某某、李某某签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规相关规定，合法有效。根据双方合同第十一条约定“若遇政府拆迁等行为，致使本合同无法履行，乙方应无条件接受，甲方退还预交差额租金，本合同自然终止，甲方不承担乙方发生的其他任何费用和损失”。反诉原告朱某某提出要求解除该合同，反诉被告李某某表示同意，本院予以照准。李某某主张使用涉案房屋至2019年10月20日，没有提供证据证明。结合连云港市连云区人民政府于2019年11月30日作出房屋征收决定，因李某某仍使用房屋2019年11月产生电费218元、12月产生电费169元，及李某某2019年12月向朱某某提出退租，本院认定李某某使用涉案房屋至2019年12月22日。2019年12月23日至2020年6月22日租赁届满期间6个月的租金15000元（30000元/年÷12个月×6个月），朱某某应退还给李某某。对于反诉原告朱某某要求李某某支付电费431元，本院认为系李某某使用行为实际产生的电费，应由李某某承担。综上，朱某某返还李某某14969元（15000元+400元-431元）。 本诉原告李某某提出从涉案门面房搬离物品的诉讼请求。本院认为，朱某某认可桌椅板凳、灶台、保鲜柜、冰箱等系李某某添置，并同意其搬离，本院予以准许。对于油烟净化器及管道，朱某某认为杨某在租期届满七日内未处理带走，按照合同约定归朱某某所有。本院认为，油烟净化器及管道系叶帏嘉购买后转让给杨某，杨某又转让给李某某。杨某因将油烟净化器及管道转让给李某某才未处理带走，故属于李某某所有由其搬离，本院对朱某某的意见不予采信。 对于反诉原告朱某某认为反诉被告李某某不缴纳电费、提前要求解除合同，李某某存在违约，要求李某某支付违约金2000元的诉讼请求。本院认为，连云港市连云区人民政府于2019年11月30日颁发涉案房屋征收拆迁文件，已经出现双方合同约定终止合同的情形，李某某因此向朱某某提出退租且不缴纳电费不构成违约。双方均未能妥善处理导致纠纷成讼，均存在过错，朱某某该反诉主张本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除反诉原告朱某某、反诉被告李某某于2019年6月23日签订的《房屋租赁合同》； 二、本诉被告朱某某于本判决生效之日起十日内向本诉原告李某某返还剩余租金14969元； 三、本诉原告李某某于本判决生效之日起三日内将油烟净化器及管道、桌椅板凳、灶台、保鲜柜、冰箱等从门面房搬离； 四、驳回本诉原告李某某其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告朱某某其他诉讼请求。 如果义务人未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费400元（李某某已预交），已减半收取，由本诉原告李某某负担312元，本诉被告朱某某负担88元。 反诉案件受理费25元（朱某某已预交），已减半收取，由反诉被告李某某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农业银行苍梧支行营业部，账号：10×××94。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审判员  梁承君 二〇二〇年四月二十二日 书记员  许 婕 法律条文附录 一、法律条文 [一]、《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 [二]、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 [三]、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。