湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初624号原告：吴恩锡。委托诉讼代理人：吴恩熙，与原告吴恩锡系姐妹关系，代理权限为特别授权。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P,住所地张家界市南庄坪大成山水国际大酒店四楼。法定代表人：毛致平，董事长。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E,住所地张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。原告吴恩锡诉被告张家界山水天下置业有限公司（以下简称山水置业公司）、湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称大成酒店公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月22日公开开庭进行了审理。原告吴恩锡及其委托诉讼代理人吴恩熙到庭参加了诉讼，被告山水置业公司、大成酒店公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴恩锡向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付已欠付的“租金”及“委托装修改造折旧款”共计人民币71030元（截止日期至2020年3月，实际结算金额以案件执行完毕为止计算）；2.判令被告支付拖欠“租金”和“委托装修改造折旧款”的违约金共计人民币1226.88元（截止日期至2020年3月，实际结算金额以案件执行完毕时为止计算）；3.判令被告支付上述欠款总计72256.88元；4.诉讼费用和由此产生的一切费用由被告承担。事实和理由：原告吴恩锡于2013年7月1日与被告签订了一份《张家界市商品房现房买卖合同》，用于购买被告位于张家界市永定区的张家界大成山水国际大酒店的现房：山水座第16层1645号房，并于合同签订之时一次性付清了全部款项，总房价款贰拾壹万捌仟贰佰捌拾元（￥218280.00元）整。双方还签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》，并于合同签订之时一次性付清了全部委托装修款项，总装修款叁拾捌万壹仟玖佰玖拾元（￥381990.00元）整。与此同时，双方还签订了一份《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》。按双方签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》第三条第1款约定“甲乙双方协商同意该物业的租赁期限为10年。租赁期满后，同等条件下乙方有优先续租权。”第四条第1、2款约定“本合同租赁期限内，甲方的租赁收益为含税租金，税金由乙方代扣代缴，乙方代扣代缴后，支付给甲方的租金标准为人民币1819元／月”（即年收益为10%）。”乙方按月向甲方支付租金收益，在每月28号之前，乙方将当月租金收益一次性划拨入甲方指定的银行账户。”按双方签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》第三条第1款之约定“甲乙双方协商同意该物业的委托装修改造期限为10年”，第四条第1、2款之约定“委托期限内，乙方应从本合同生效之日起，每年按该房屋委托装修改造款总额的10%的折旧比例返还给甲方，委托装修改造折旧款按月返还，则该房屋：每月委托装修改造折旧款返还的金额为人民币3183元／月。乙方按月向甲方返还委托装修改造折旧款，在每月28号之前，乙方将当月应返还的委托装修改造款折旧款一次性划拨入甲方指定的银行账户。”被告在2016年10月前按合同每月正常支付“租金”和“委托装修改造折旧款”，但自2016年10月起，被告一直违约（减少、甚至停付租金和委托装修改造折旧款）。原告在2019年2月16日就2016年10月至2018年12月期间被告所欠的“租金、委托装修改造折旧款及其违约金”，向张家界永定区人民法院提起民事诉讼，并于2019年3月6日开庭胜诉。（见附件（2019）湘0802民初712号湖南省张家界市永定区人民法院民事判决书）。（1）被告自2019年1月至2020年3月共15个月继续单方面违约，仅2019年1、4、8和9四个月每月支付364元租金（应付月租金1819元的五分之一），共1456元。按合同应付1819×15＝27285元，故上述15个月被告欠租金25829元。（2）被告自2019年1月至2020年3月共15个月继续单方面违约，仅2019年1、4、8和9四个月每月支付636元委托装修改造折旧款（应付月委托装修改造折旧款3183元的五分之一），共2544元。按合同应付3183×15＝47745元，故上述15个月被告欠委托装修改造款45201元。（3）按双方签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》第十条第3款之约定“本合同租赁期内，如逾期3个月未向甲方支付租赁收益除应付甲方的租赁收益之外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付的租金的3%作为违约金，但甲方违约或不可抗力的情况除外。因此，被告欠原告租金的违约金25829×3%＝774.87元。（4）按双方签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》合同第九条第三款之约定“本合同委托期内，如逾期3个月乙方未向甲方返还委托装修改造折旧款，除应付甲方的委托装修改造款之外，乙方应另向甲方支付违约期间内应支付的委托装修改造折旧款1%作为违约金，违约金从违约之日起第二天开始计算，但甲方违约或不可抗力的情况除外。”因此，被告欠原告委托装修改造折旧款的违约金45201×1%＝452.01元。综上所述，被告应支付原告2019年1月至2020年3月的租金、委托装修改造折旧款及违约金总计为25829＋45201＋774.87＋452.01＝72256.88元。（截止日期至2020年3月，实际结算金额以案件执行完毕为止计算）。综上所述，被告违约极其严重，原告诉至法院，特请支持原告的所有正当诉求。被告山水置业公司、被告大成酒店公司未到庭答辩，但提交了书面答辩状，辩称：1、依法公正处理本案，降低违约金；2、驳回要求被告张家界山水天下置业有限公司承担连带清偿责任；事实与理由：一、因新型冠状病毒××的影响，请求人民法院调整租金支付标准。（一）2018年12月31日起至2020年3月31日止，被告已向原告支付4000元；（二）被告对于委托装修合同到期之后，原告继续计算的委托装修折旧款不予认可。原、被告双方并未就委托装修合同达成续签协议，且合同到期后，并未有重新装修的事实发生，故原告要求被告继续支付装修折旧款没有事实和法律依据；（三）现因出现新型冠状××不可抗力的情形及被告经营困难的情况，请求人民法院调整该租金支付标准；二、原告主张的分项违约金过高，请求人民法院统一违约金计算标准，按照下欠租金的1%计算违约金。（一）被告认为原告未举证证实其实际经济损失。原告未采取相应措施弥补损失以防止其租金损失扩大，应当承担相应的责任，请求人民法院降低违约金计算标准，按照下欠租金的1%计算违约金；（二）法院应该就同一类型案件统一裁判标准，同类案件在XX一律按本年度租金1%计算违约金，恳请永定区法院降低违约金计算标准同其他同类型判决一致；（三）被告酒店经营因新型冠状××，张家界政策原因和市政道路改造等影响，造成目前暂时经济困难，请求原告放弃违约金主张。根据本案的情势变更原则，被告主张即使承担违约金也只能应按银行同期存款利率计算原告所受经济损失，以不超过该存款利率的30%为宜，符合经济下滑形势下的人民法院司法调整政策，以更好地促进社会经济发展；三、被告张家界山水天下置业有限公司签订的担保条款没有办理不动产抵押登记，抵押权不成立；本案任何争议合同均未约定担保期限，担保人已实际免除担保责任。（一）被告张家界山水天下置业有限公司并非投资收益合同的主体，没有向原告支付投资收益的义务，原告要求被告张家界山水天下置业有限公司向其支付下欠的投资收益于法无据；（二）担保法对不动产抵押登记作了明确规定。该法第41条规定：“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”本案原、被告并没有办理抵押登记，抵押权不成立；（三）根据担保法司法解释规定，担保人对超过6个月的担保债务应免除担保责任；1.原告举证主张张家界山水天下置业有限公司、张家界大成山水国际大酒店有限公司应承担连带责任的依据是《房屋销售回购合同》和《房屋投资经营合同》，该两份合同明确的是连带担保责任，而未明确担保期限；2.《担保法》第26条规定：连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期限届满之日起6个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间内，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。综上，恳请人民法院依法查明全案事实，对本案依照双方合同约定进行公正判决处理。查明的事实根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：1.2013年7月1日，原告吴恩锡（甲方）与被告大成酒店公司（乙方）、山水置业公司（丙方）签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》，合同约定：原告吴恩锡将从被告山水置业公司以218280元购买的山水座第16层1645号房屋出租给被告大成酒店公司管理经营，租赁期限为10年。租赁期限于甲方与丙方签订的该房屋《张家界市商品房现房买卖合同》规定的全部房款付清之日起开始计算。租赁期限内，甲方的租赁收益为含税租金，税金由乙方代扣代缴，乙方代扣代缴后，支付给甲方的租金标准为人民币￥1819元/月。乙方按月向甲方支付租金收益，在每月28号之前，乙方将当月租金收益一次性划拨入甲方指定的银行账户。租赁期内，如逾期3个月乙方未向甲方支付租赁收益，除应付给甲方的租赁收益之外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付的租金的3%作为违约金。丙方以张家界山水置业公司不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000㎡的自有物业作为担保物，为被告大成酒店公司支付租金收益提供连带担保。2.2013年7月1日，原告吴恩锡（甲方）与被告大成酒店公司（乙方）、山水置业公司（丙方）签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》，合同约定：原告吴恩锡将从被告山水置业公司购买的山水座第16层1645号房屋，委托被告大成酒店公司按照五星级酒店客房标准装修改造后对外统一经营管理，委托装修改造款381990元（由首次装修改造款和酒店二次装修改造款两部分组成），委托装修改造期限为10年。装修改造期限于甲方与丙方签订的该房屋《张家界市商品房现房买卖合同》规定的全部房款付清之日起开始计算。委托期限内，乙方应从本合同生效之日起，每年按该房屋委托装修改造款总额的百分之十（10%）的折旧比例返还给甲方，委托装修改造折旧款按月返还，则该房屋每月委托装修改造折旧款返还的金额为人民币￥3183元。乙方按月向甲方返还委托装修改造折旧款，在每月28日之前，乙方将当月应返还的委托装修改造折旧款一次性划拨入甲方指定的银行账户。本合同委托期内，如逾期3个月乙方未向甲方返还委托装修改造折旧款，除应付甲方的委托装修改造折旧款之外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付的委托装修折旧款1%作为违约金，违约金从违约之日第二天开始计算。丙方以张家界山水置业公司不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000㎡的自有物业作为担保物，为被告大成酒店公司返还委托装修改造折旧款提供连带担保。3.2013年7月1日，原告吴恩锡按照合同约定将购买的第16层1645号房屋交付给被告大成酒店公司经营，并向被告山水置业公司支付了购房款218280元,向被告大成酒店公司支付了装修款381990元。2016年9月30日前，被告大成酒店公司已经按照合同约定向原告吴恩锡支付了全部租金和委托装修改造折旧款。2019年2月16日，原告就2016年10月至2018年12月期间被告所欠的租金和委托装修改造折旧款及违约金诉至本院，本院已作出判决。被告大成酒店公司于2019年1月23日、2019年4月25日、2019年8月26日、2019年9月24日每次支付2501元给原告吴恩锡（折算为1645号房屋、1652号房屋、半套552号房屋应付月租金的20%和应付装修折旧款的20%后，分别为：1000元/月、971元/月、530元/月）。2019年1月1日至2020年3月31日，被告大成酒店公司仅支付了原告吴恩锡4个月20%的租金共计1456元（364元×4个月）和委托装修改造折旧款2544元（636元×4个月）。被告大成酒店公司欠付原告吴恩锡2019年1月1日至2020年3月31日期间15个月的租金25829元（1819元/月×15个月－已付的4个月20%的租金1456元）和委托装修改造折旧款45201元（3183元/月×15个月－已付的4个月20%的委托装修改造折旧款2544元）。综上，被告大成酒店公司共下欠原告吴恩锡自2019年1月1日至2020年3月31日止的租金和委托装修改造折旧款共计71030元。4.根据合同约定，从2019年1月1日至2020年3月31日，租赁合同违约金为（1819元/月×15个月－已付的4个月20%的租金1456元）×3%＝774.87元；委托装修合同违约金为（3183元/月×15个月－已付的4个月20%的委托装修改造折旧款2544元）×1%＝452.01元,共计1226.88元。上述事实，有当事人陈述、《张家界市商品房现房买卖合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》、购房款收据、房屋装修款收据、中信银行客户回单等证据证明，本院予以确认。判决的理由与结果本院认为，原告吴恩锡与被告张家界山水天下置业有限公司签订的《张家界市商品房现房买卖合同》以及原告吴恩锡与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司、张家界山水天下置业有限公司签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》，均系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应当按合同约定享有权利和履行义务。合同履行期内，山水座第16层1645号房一直由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司经营使用，按照合同约定，湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司应向原告支付租金和房屋委托装修改造折旧款。故原告吴恩锡要求被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司支付自2019年1月1日至2020年3月31日下欠租金及委托装修改造折旧款并支付违约金的请求，既符合法律规定，又符合双方合同约定，理由正当，本院予以支持，但考虑到新型冠状××疫情期影响，违约金可当适当调整。被告张家界山水天下置业有限公司以不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000㎡的自有物业为被告湖南张家界大成国际大酒店有限公司提供连带担保责任，符合《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，合法有效，虽然没有办理抵押登记，抵押权没有设立，原告吴恩锡不具有优先受偿权，但双方签订的合同依法生效，原告吴恩锡有权要求被告张家界山水公司在提供的担保物价值范围内承担连带清偿责任。被告辩称降低违约金的请求，双方约定的违约金并未高于违约所造成的损失，但考虑到新型冠状××疫情的影响，可适当调整。原告吴恩锡要求被告承担由此产生的一切费用，未明确具体数额未提交证据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司向原告吴恩锡支付2019年1月1日至2020年3月31日期间下欠的租金25829元、委托装修改造折旧款45201元及违约金981元，限本判决生效后十日内履行完毕。二、被告张家界山水天下置业有限公司在不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000㎡的自有物业价值范围内对上述确定的被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司的债务承担连带清偿责任。三、驳回原告吴恩锡的其他诉讼请求。案件受理费1606元，适用简易程序减半收取803元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司负担。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  向桂兰二〇二〇年四月二十六日法官助理汪爱英书记员吴雪娇附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。