北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终1809号上诉人（原审被告）：王茹，女，1981年10月10日出生。被上诉人（原审原告）：世茂天成物业服务集团有限公司北京第二分公司，住所地北京市房山区良乡拱辰北大街1号昊天假日酒店326。负责人：闫佩伦，总经理。委托诉讼代理人：马婕，女，世茂天成物业服务集团有限公司北京第二分公司职员。上诉人王茹因与被上诉人世茂天成物业服务集团有限公司北京第二分公司（原名“上海世茂南京物业服务有限公司北京第二分公司”，经工商行政管理机关核准，于2015年3月16日变更为现名称，下称“世茂天成北京二公司”）物业服务合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2019）京0111民初25640号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王茹上诉请求：1.撤销一审判决，改判支付世茂天成北京二公司30%物业服务费；2.世茂天成北京二公司承担本案诉讼费用。事实和理由：前期物业服务合同对世茂天成北京二公司同样具有法律约束力，该分公司对小区内两限房区域与商品房区域实行区别对待，两限房区域内的各项物业服务均不达标，该分公司对公共区域下水道未进行定期维护及疏通，导致王茹房屋内卫生间多次反水，财产损失严重；基于上述原因，王茹未交纳2018年度的物业服务费，小区内其他业主也存在未交纳物业服务费的情况，均希望能督促世茂天成北京二公司完善物业服务，但该分公司提供的物业服务并未改善。世茂天成北京二公司对于王茹的上诉，书面答辩称：同意一审判决，不同意王茹提起的上诉，请求驳回王茹所提上诉主张。世茂天成北京二公司向一审法院起诉请求：判令王茹向世茂天成北京二公司支付2018年物业服务费1897.20元。事实和理由：王茹所有的北京市房山区世茂维拉小区18号楼4单元101室房屋（建筑面积79.06平方米）由世茂天成北京二公司提供物业管理服务，根据《前期物业服务合同／前期物业服务协议》的约定，世茂天成北京二公司有权按建筑面积向王茹收取2元/月·平方米的物业服务费,现王茹拖欠2018年1月1日至2018年12月31日物业费1897.20元，且经多次催缴无果，故诉至法院。王茹一审辩称：不同意世茂天成北京二公司的诉讼请求，该分公司没有按照合同约定向业主交付一卡通，且小区内绿地景观维护、卫生清洁服务、公共设施维修未达到合同约定，三是小区在住建委网站上因未落实消防安全措施被公示为不良信息，四是房屋内反水，虽与物业公司多次沟通，但一直是治标不治本；综合以上原因，王茹未交物业费是在履行不安抗辩权。当事人围绕诉讼请求依法向一审法院提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。世茂天成北京二公司向一审法院提交如下证据：1.前期物业服务合同；2.王茹与开发商签订的房屋预售合同；3.前期物业服务费用评估报告摘要；4.房屋交接确认单；5.企业信息变更；6.物业服务照片。王茹对世茂天成北京二公司提交的证据1至5予以认可；对证据6的真实性、证明目的不认可，认为世茂天成北京二公司是在摆拍，且不能证明系2018年其向业主提供的服务。王茹向一审法院提交光盘照片一份，证明因家中反水家具装修有损失。世茂天成北京二公司称对该证据的真实性、关联性、合法性均不认可。一审法院对世茂天成北京二公司所交证据1至5的真实性不持异议；对王茹所交证据的真实性、证明目的、关联性不予认可，其无法证明王茹家内实际受到的损害，亦无法证明该损害系世茂天成北京二公司的行为所致。对世茂天成北京二公司所交证据6，一审法院将在“本院认为”部分予以阐述。一审法院根据双方当事人陈述及上述经审查确认的证据，认定事实如下：2014年11月5日，开发建设单位北京良誉房地产开发有限公司与上海世茂南京物业服务有限公司北京第二分公司签订《前期物业服务合同》，约定“服务期限为自签署之日起生效，至管理区域在符合规定的情况下成立业主委员会并与业主大会选聘的物业服务企业签订《物业服务合同》之日终止；物业服务收费为包干制方式，依建筑面积交纳，两限房为每月每平方米2元，高层洋房为每月每平方米2.8元，叠拼为每月每平方米4.9元；物业费交纳时间为每年12月31日前和6月30日前按每半年或一年预交”；2015年4月16日，开发建设单位北京良誉房地产开发有限公司与王茹签订《北京市商品房预售合同》，其中附件七北京市前期物业服务合同中约定“经乙方委托的物业服务评估监理机构评估测评测算，本物业管理区域内的物业服务费标准为：住宅2.0元/平方米·月”；北京市房山区良乡镇拱辰街道艺林北街22号院18号楼4单元101室房屋系王茹个人所有，该房屋建筑面积为79.06平方米，尚未交纳2018年1月至2018年12月31日期间的物业服务费用。一审法院另查明：2015年2月9日，上海世茂南京物业服务有限公司名称变更为世茂天成物业服务集团有限公司；2015年3月16日，上海世茂南京物业服务有限公司第二分公司名称变更为世茂天成物业服务集团有限公司北京第二分公司，即本案中用名。一审过程中，为核实小区的物业服务状况，一审法院前往世贸维拉小区进行调查，并拍摄了体现小区物业服务状况的照片。调查情况如下：涉案小区6号楼、10号楼、14号楼、18号楼为保障性住房；关于小区非封闭的情况，1.小区西门保安亭在10号楼和18号楼之间、单元门朝西开、可见施工期间留下的铁皮围挡，2.东门保安亭在6号楼和14号楼之间、两侧均有底商、6号楼单元门朝东开、可见矮墙、市政路一侧据地面约40公分、14号楼4-6单元可见矮墙、市政路一侧距离地面高度约40公分，3.6号楼、10号楼、14号楼、18号楼外无围墙；关于小区绿化情况:6号楼东侧（一角）、10号楼东北角、18号楼西北侧、14号楼东南侧可见小块绿地。一审法院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力；本案中，小区开发建设单位北京良誉房地产开发有限公司与世茂天成北京二公司签订的前期物业服务合同，对王茹具有约束力；关于物业服务费用定价，世茂天成北京二公司提交了前期物业服务费用评估报告摘要，其定价程序符合法律规定，且该定价高于世茂天成北京二公司与开发建设单位签订的前期物业服务合同约定的标准，亦高于王茹与开发建设单位签订的商品房预售合同附件中前期物业服务合同约定的标准，现世茂天成北京二公司要求王茹按照2元/平方米/月的标准支付相应的物业服务费用，具有事实和法律依据，具体数额根据涉案房屋面积及未缴纳期间进行核算；关于王茹辩称的公共设施维修、绿化、环境卫生、安保等服务未到位，未交物业费系其履行不安抗辩权之主张，虽然其提交了相关照片和视频予以证明，但物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，王茹提交的证据不能全面、客观地反映世茂天成北京二公司提供物业服务的全部内容，世茂天成北京二公司亦提交了相关照片及安保巡检记录证明其履行了相关服务义务，且世茂天成北京二公司表示对于上述服务项目中所存在的不足问题愿意改正；应当指出，小区居住环境的改善和提升需要物业公司和业主之间相互理解、相互支持、相互配合、共同努力，对业主提出的物业服务质量瑕疵和相关问题，世茂天成北京二公司应积极整改、及时回应，业主拒交物业服务费的初衷是督促物业公司提高服务质量，是否减免物业服务费还要考虑物业服务的性质、违约的情节，并给予物业公司整改的机会，故王茹之主张不能成为其拒绝交纳物业服务费的理由，其不同意交纳物业服务费用的意见，一审法院不予采纳；世茂天成北京二公司所提诉讼请求，一审法院经核算后，予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，于2019年11月26日判决：王茹于一审判决生效后七日内支付世茂天成物业服务集团有限公司北京第二分公司2018年物业服务费1897.20元。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，王茹提供房屋水泡及维修照片、物业服务合同复印件、北京市住建委公布的物业管理诉求量名单欲证明其上诉主张。世茂天成北京二公司认为王茹提交的上述材料并非二审新证据，对其真实性、关联性、合法性不予认可。一审查明的事实，有相关证据佐证，本院予以确认。本院认为：建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主及物业服务企业均具有约束力；本案中，世茂天成北京二公司依据前期物业服务合同对涉案小区提供物业服务，该分公司亦就其提供物业服务的情况提供了相应的证据予以证明，王茹提供的证据尚不足以证明对其应缴纳的物业服务费应予减免，故王茹应按物业服务合同约定的标准缴纳物业服务费。综上，一审法院对世茂天成北京二公司的诉讼请求予以支持并无不当，所作判决结果正确，本院应予维持；王茹的上诉理由不能成立，本院不予支持，所提上诉请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由王茹负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 耿燕军审 判 员 张玉贤审 判 员 刘 洁二〇二〇年四月十七日法官助理 李长亮书 记 员 薛 姌