北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终3283号上诉人(原审被告、反诉原告）：王桂江，男，1952年12月24日出生。委托诉讼代理人：赵云涛，北京市华策律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告）：刘宝玉，男，1952年10月6日出生。委托诉讼代理人：王泽民，北京市两高律师事务所律师。原审第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。法定代表人：谢勇，董事长。委托诉讼代理人：王明亮，男，北京我爱我家房地产经纪有限公司法务专员。委托诉讼代理人：董珊珊，女，北京我爱我家房地产经纪有限公司法务专员。上诉人王桂江因与被上诉人刘宝玉、原审第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2019）京0114民初21205号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。王桂江上诉请求：撤销一审判决第二项，改判刘宝玉返还定金10万元，或将本案发回重审；一、二审诉讼费由刘宝玉承担。事实和理由：1.一审程序违法。本案先后由回龙观法庭、小汤山法庭立案审理，刘宝玉规避地域管辖。2.刘宝玉在签订房屋买卖合同时存在欺诈情形。合同将规划用途为“其他酒店”的房屋作居住房屋出售，违反北京市的相关政策。刘宝玉在签订房屋买卖合同时存在欺诈情形，王桂江购买目的无法实现，双方签订的房屋买卖合同应属无效。3.本案中房屋买卖合同应根据情势变更原则解除，继续履行对王桂江明显不公平。刘宝玉辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应依法驳回王桂江的上诉请求，维持原判。1.合同签订不存在欺诈，双方签订合同时明确写明房屋规划用途是酒店，房产证也明确了房屋性质，对方对此明确知情。2.涉案合同不适用情势变更原则，王桂江违反合同约定构成违约，依照合同可以解除合同。3.双方网签的时间早于北京市相关政策出台时间，对于王桂江的购房资格未产生任何影响，王桂江全款支付购买涉案房屋，不存在影响贷款的情形，政策并未影响合同的正常履行和履约。4.王桂江的上诉理由存在矛盾，无法律依据，不存在任何情势变更解除和重大误解的撤销合同情形。我爱我家公司述称，同意原判，不同意王桂江的上诉请求和理由。签订合同之前，刘宝玉已经向王桂江出示房产证，房产证上的性质和规划用途都很明确，签订合同时我爱我家公司告诉了王桂江房屋的规划用途，双方自愿签订的合同，是双方真实意思表示。刘宝玉向一审法院起诉请求：1.判令解除刘宝玉、王桂江签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2.判令王桂江向刘宝玉支付逾期付款违约金7510元（期间：从2017年3月20日起至2017年3月30日止，共10日，以150.2万元为基数，按每日万分之五计算）；3.判令王桂江向刘宝玉支付根本违约金324400元，王桂江已支付10万元不予退还，扣除后不足部分224400元向刘宝玉支付；4.判令王桂江及我爱我家公司协助刘宝玉办理涉案房屋撤销网签备案手续；5.本案诉讼费由王桂江承担。王桂江向一审法院反诉请求：1.判令解除刘宝玉、王桂江双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2.判令刘宝玉退还王桂江已经支付的定金10万元。一审法院认定事实如下：位于北京市昌平区502房屋（后简称涉案房屋）登记所有权人为刘宝玉，共有情况为单独所有，登记时间为2010年11月1日，房屋性质为商品房，规划用途为酒店。2017年2月14日，刘宝玉（甲方，出售方）与王桂江（乙方，买受方）在北京我爱我家房地产经纪有限公司的居间服务下签订了《北京市存量房屋买卖合同》，就本案涉案房屋进行买卖交易。合同约定：第一条房屋基本情况约定，涉案房屋规划设计用途为酒店；第四条成交价格、付款方式、付款时间约定，涉案房屋成交价格为1622000元，乙方应于合同签订当日向甲方支付定金100000元，2017年3月20日前乙方向甲方支付1502000元，于交房当日乙方向甲方支付20000元；第十条违约条款约定，乙方逾期付款在10日之内，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际付款之日止，乙方按照逾期应付款万分之五/日向甲方承担违约责任，并于实际支付应付款之日向甲方支付违约金，乙方逾期付款超过10日，甲方有权单方解除合同，甲方选择解除合同的，按照本合同第十一条第一款约定处理；第十一条合同解除条款约定，甲方单方解除合同，应当以书面方式进行，本合同自甲方向乙方发出的书面通知到达乙方之日起自动解除，乙方应按成交总价款的20%向甲方承担违约责任，甲方于合同解除之日退还抵扣违约金后剩余的乙方已付款，解除合同后，乙方另需配合甲方办理注销网上签约等手续。合同签订后，王桂江如约支付购房定金10万元，但后续款项未按约定支付。刘宝玉于2019年5月13日出具《解除合同通知书》，写明因王桂江违约，因此解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》，并向王桂江邮寄。快递网上查询截图显示该邮件于2019年5月22日被前台签收。但王桂江否认收到该邮件。另查，2017年3月26日、2017年4月19日，北京市有关部门对于商住房出具一系列政策，对于政策颁布之后的商住房交易进行限定。该政策出台，对于王桂江的购房资格并没有产生影响。双方已经进行网签备案登记，我爱我家公司同意配合办理网签合同注销备案手续。上述事实，有房屋所有权证书、《北京市存量房屋买卖合同》以及当事人当庭陈述在案佐证。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。刘宝玉与王桂江签订的《北京市存量房屋买卖合同》，是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，因此合法有效。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。按照《北京市存量房屋买卖合同》约定，王桂江应于2017年3月20日前向刘宝玉支付1502000元购房款，但王桂江未如约履行合同，构成违约。王桂江主张合同签订后，北京市出台了新政策，影响了其购买涉案房屋后对房屋的正常使用及出售，双方之间应当无责解约。对于该主张，法院不予采信。该政策颁布于双方签订合同之后，对于王桂江的购房资格并未产生影响，而且，王桂江采取的是全款付款方式，亦不存在贷款影响。对于王桂江而言，并不存在履行不能、显失公平的情形，故王桂江属于违约方。王桂江违约后，刘宝玉按照合同约定有权解除合同，现双方均要求解除合同，因此，法院认定《北京市存量房屋买卖合同》解除。王桂江违约，应当承担违约责任。虽然双方约定了分期付款时间，但实质上是王桂江的一个违约行为，故王桂江应当承担根本违约的违约金责任。王桂江已经向刘宝玉支付购房定金10万元，按照合同约定，已付款在合同解除时优先抵扣违约金，不足部分，王桂江另需向刘宝玉支付，因此，王桂江支付的定金10万元不再退还，直接折抵违约金。法院确定的违约金金额，就是扣除10万元定金后的违约金金额。具体金额，法院根据案情酌情确定。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条（二）项、第一百零七条之规定，判决：一、解除刘宝玉与王桂江于2017年2月14日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二、王桂江向刘宝玉支付违约金10万元，于本判决生效后十五日内执行；三、王桂江、北京我爱我家房地产经纪有限公司配合刘宝玉办理北京市昌平区502房屋的房屋买卖网签合同注销备案手续，于本判决生效后十五日内执行；四、驳回刘宝玉的其他诉讼请求；五、驳回王桂江的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，刘宝玉和王桂江签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应按照合同约定履行。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。王桂江未按合同约定时间支付购房款，构成违约。合同对于违约责任已经明确约定，一审法院认定王桂江支付的定金10万元不再退还，直接折抵违约金，并酌情确定的违约金数额正确，本院予以确认。王桂江上诉主张刘宝玉在与其签订《北京市存量房屋买卖合同》时存在欺诈情形，根据本案查明的事实，涉案房屋的不动产权属证书中明确记载房屋性质为商品房，规划用途为酒店，双方签订的上述合同中亦明确写明房屋的规划设计用途，王桂江的此项主张无事实和法律依据，本院不予采信。对于王桂江主张一审法院存在程序违法的情形，无法律依据。对于王桂江主张的相关政策出台对于合同履行的影响，因本案的合同签订、约定的付款时间在相关政策出台之前，故其此项主张依据不足，本院不予采信。综上所述，王桂江的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由王桂江负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 黄晓丰审 判 员 王爱红审 判 员 刘国俊二〇二〇年四月二十六日法官助理 张 超书 记 员 李佳星