江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终1130号上诉人（原审被告、反诉原告）：江苏沭阳南部新城置业有限公司，住所地江苏省沭阳县南湖街道学院路智慧大厦5楼。法定代表人：徐涛，该公司总经理。委托诉讼代理人:贾爱国，该公司法务。被上诉人（原审原告、反诉被告）：周婷，女，1985年4月12日出生，住江苏省沭阳县。上诉人江苏沭阳南部新城置业有限公司（以下简称南部新城公司）因与被上诉人周婷商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2019）苏1322民初16534号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭，于2020年4月21日公开开庭进行了审理。上诉人南部新城公司的委托诉讼代理人贾爱国参加了庭审，被上诉人周婷未参加庭审，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。南部新城公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判；本案一、二审诉讼费用由周婷负担。事实和理由：周婷购买的案涉房屋尚未取得《工程竣工验收备案表》，逾期交房违约金金额尚未确定，其无权主张逾期交房违约金。周婷未作答辩。周婷向一审法院起诉请求：南部新城公司向周婷支付逾期交房违约金（以558685元为基数，自2019年1月1日计算至房屋达到交付使用条件并接到交付通知之日止）。南部新城公司向一审法院提起反诉请求：周婷向南部新城公司支付逾期付款违约金5811元（以按揭贷款390000元为基数，从2017年6月13日起按日万分之一计算至11月8日）。一审法院查明事实：2017年4月13日，周婷与南部新城公司签订商品房买卖合同，约定周婷向南部新城公司购买慧居城第4幢602号房屋，建筑面积102.73平方米，其中套内面积87.53平方米，总金额558685元。合同第六条付款方式及期限：买受人按下列第3种方式按期付款：……3.其他方式，签订合同7日内办理银行按揭，乙方（周婷）于60日内支付剩余按揭贷款，首付168685元，公积金贷款250000元、商业贷款140000元。第七条买受人逾期付款违约责任：买受人如未按合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不做累加）（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）…….第八条交付期限：出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格；2.该商品房经综合验收合格……第九条出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至房屋经验收合格，并向周婷发出通知日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十一条交接：商品房达到交接使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖方承担。由于买受人原因，未能按时交付的，双方同意按以下方式处理：（1）视同房屋验收合格并已经交付，房屋灭失风险由买受人承担；（2）物业费用由买受人自行承担，且另承担合同总价款的万分之一每天的逾期验收房屋违约金。合同首页第二条约定：商品房必须通过综合验收，取得《工程竣工验收备案表》后，方可交付使用，购房人方可领取钥匙，交房时开发企业应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。合同附件四第3条约定，在房屋交付过程中，买受人除因出卖人不具备法定交付条件而拒绝办理交接外，不得以任何理由拒绝办理交接手续，否则按照本合同约定承担违约责任。第7条约定，乙方自合同备案之日起，7日内去银行提交齐备的按揭资料并办理按揭贷款手续，60日内支付剩余款项……2017年3月8日、3月27日，周婷分别向南部新城公司支付首付款10000元、158685元。2017年4月24日，周婷向宿迁市住房公积金管理中心提交了公积金贷款手续，宿迁市公积金管理中心受理了贷款申请，并于2017年11月8日放款。2017年6月24日，周婷向中国银沭阳开发区支行是提交了商业贷款手续，中国银行沭阳开发区支行受理了其贷款申请，并于2017年11月8日放款。一审法院认为：周婷和南部新城公司之间的商品房买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。周婷向南部新城公司购买涉案房屋，已向南部新城公司支付全部购房款，已经履行主要合同义务，南部新城公司作为出卖人，应如约将符合交付条件的房屋交付周婷使用。案涉房屋尚未取得《工程竣工验收备案表》，不符合约定的交付条件，故南部新城公司应按照合同第九条约定向周婷承担逾期交房的违约责任，周婷的诉讼请求于法有据，一审法院予以支持。关于南部新城公司的反诉请求。合同第六条约定“签订合同7日内办理银行按揭，乙方于60日内支付剩余按揭贷款”。一审法院认为，买卖合同签订后，买受人应积极履行付款义务，这也是买受人应履行的最基本义务。由于合同约定剩余购房款的支付方式为按揭贷款，当买受人向贷款银行或者公积金管理部门提交了需由其提交的贷款材料，且贷款银行或公积金管理部门受理了买受人贷款申请，买受人即完成了合同义务，至于贷款何时发放并不在买受人的可控制范围内，要求买受人于60日内支付剩余按揭贷款的约定显然加重了买受人的义务，故并不具有法律约束力。案涉商品房买卖合同的签署时间是2017年4月13日，而周婷于同年4月24日向公积金管理部门提交了办理公积金贷款手续的相关材料，于同年6月24日向中国银行提交了办理商业贷款需由其提供的材料，故周婷实际逾期付款的违约期间应是2017年4月21日至4月24日（以250000元为基数）、2017年4月21日至6月24日(以140000元为基数),并非南部新城公司主张的2017年6月13日至11月8日（以390000元为基数）违约期间，针对南部新城公司的反诉请求，一审法院对2017年6月13日至6月24日期间的逾期付款违约金（以140000元为基数）依法予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、南部新城公司于判决发生法律效力之日起十日内向周婷支付逾期交房违约金（以558685元为基数，自2019年1月1日起按日万分之一计算至案涉房屋取得《工程竣工验收备案表》，并向周婷发出书面交房通知之日止）；二、周婷于判决发生法律效力之日起十日内向南部新城公司支付逾期付款违约金275元（以140000为基数，自2017年6月13日起按日万分之一计算至6月24日）；三、驳回南部新城公司的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费95元，减半收取48元，反诉费25元，合计73元，由南部新城公司负担。本院经审查，对一审法院审理查明的事实部分依法予以确认。本院认为：南部新城公司应向周婷支付逾期交房违约金。理由为：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，依照双方商品房买卖合同约定，南部新城公司应当在2018年12月31日前将符合合同约定交房条件的房屋交付周婷，但其至今未能向周婷交付房屋，南部新城公司逾期交房，已经构成违约，其应当依约承担相应的逾期交房违约责任。关于南部新城公司辩称的案涉房屋尚未取得《工程竣工验收备案表》，逾期交房违约金数额尚未确定，周婷无权主张逾期交房违约金。本院认为，南部新城公司逾期交房已经构成违约，周婷有权依照合同约定主张逾期交房违约金，逾期交房违约金金额尚不能确定并不影响周婷主张权利。综上，上诉人南部新城公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费95元，由上诉人江苏沭阳南部新城置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 魏良军审 判 员 张 熠审 判 员 刘路路二〇二〇年四月二十三日法官助理 刘爱萍书 记 员 刘 倩附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。