河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0311民初1151号原告：刘珍禹，女，汉族，1985年9月10日生，住河南省洛阳市洛龙区。原告：位朝峰，男，汉族，1983年2月10日生，住河南省洛阳市洛龙区。原告刘珍禹、位朝峰共同委托诉讼代理人：闫转，河南惠人律师事务所律师，特别授权。被告：李明慧，女，汉族，1974年2月21日生，住河南省洛阳市涧西区。被告：卢立锋，男，汉族，1976年2月23日生，住河南省洛阳市涧西区。被告李明慧、卢立锋共同委托诉讼代理人：李博，河南思宏律师事务所律师，特别授权。被告：洛阳万邦房地产经纪有限公司，住所地：中国（河南）自由贸易试验区洛阳片区高新科技开发区滨河路2号9幢2-601。法定代表人：孙宏海，总经理。委托诉讼代理人：吕娜，女，汉族，1981年2月6日生，住河南省洛阳市涧西区，系被告员工，特别授权。委托诉讼代理人：孙超，男，1988年10月1日生，住河南省洛阳市瀍河回族区，系被告员工，特别授权。原告刘珍禹、位朝峰诉被告李明慧、卢立锋、洛阳万邦房地产经纪有限公司（以下简称万邦公司）居间合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘珍禹、位朝峰的共同委托诉讼代理人闫转，被告李明慧、卢立锋及其共同委托诉讼代理人李博，被告万邦公司的委托诉讼代理人吕娜、孙超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘珍禹、位朝峰向本院提出诉讼请求：1、依法判令李明慧、卢立锋连带支付两原告12万元，并按照日万分之四支付违约金（违约金以143.5万元为基数，按照日万分之四自2019年11月23日支付至清偿之日止）；2、被告万邦公司对上述债务承担连带清偿责任；3、本案诉讼费用由被告共同承担。事实与理由：2009年7月14日两原告与李明慧、万邦公司签订《洛阳市存量房预约买卖合同及居间服务合同》，两原告将其共同所有的洛阳市××区××路××701号以143.5万元的价格卖给李明慧，由万邦公司提供居间服务。合同约定买方以按揭贷款方式支付购房款，买房人于2019年8月30日前支付首付款73.5万元，银行贷款70万元，逾期未支付的，以房产转让价款为基数按日万分之四向卖方支付违约金。后买房人考虑到银行贷款审查和减少交易成本，合同附件一另行约定，在签订合同当天向出卖人支付定金2.5万元，买房人以111万元办理银行贷款，在房屋过户当天另向出卖人支付30万元，共计143.5万元。2019年11月23日买卖双方前往洛阳市房管局办理过户手续，将房屋过户至李明慧配偶卢立锋名下。但截至目前，李明慧、卢立锋仍有12万元购房款未支付。被告李明慧未按合同约定支付购房款的行为已违反合同约定，损害了原告的合法权益，除支付剩余12万元购房款，还应当承担违约责任。该房屋买卖发生在李明慧、卢立锋夫妻关系存续期间，且为两被告共同生活居住所需，为夫妻共同债务，卢立锋应当承担连带清偿责任。被告万邦公司在居间过程中存在故意侵害行为，致使原告迟迟未能拿到剩余房款，应当对上述债务承担连带责任。原告多次同三被告协商未果，无奈提起诉讼。望依法支持原告诉求。李明慧、卢立锋辩称，一、李明慧与刘珍禹和被告万邦公司之间签订有《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》，答辩人已履行完毕合同约定义务，合同约定的房产已经办理在答辩人名下。2019年7月14日，李明慧与刘珍禹和万邦公司签订了《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》，合同约定答辩人购买二原告位于洛阳市××区××路××701的房屋，总价款为143.5万元，并约定了付款方式以部分贷款的方式及违约责任。答辩人于当天向万邦公司交纳了约定的中介费用及购房定金2.5万元，并将贷款数额部分由原来的70万元增加到80万元，首付款也由原来的73.5万元减少到63.5万元。答辩人于2019年9月23日通过农业银行洛阳分行转账的方式将40万元注入监管账户，21万元打入万邦公司经理郭朋朋账户。2019年答辩人通过个人住房公积金贷款45万元，2019年10月31日通过农业银行贷款35万元，该两笔款项共计80万元均直接打入刘珍禹62×××73的银行账户。2019年11月19日，答辩人与二原告办理了房屋产权过户手续。至此答辩人履行完毕了购房款的支付义务，房屋产权也登记在了答辩人名下，合同履行完毕。二、答辩人已支付全部购房款143.5万元，不存在二原告所诉未支付款项的情形。答辩人购买二原告的房产是通过中介公司---被告万邦公司武汉路店，是万邦公司的一名经理郭朋朋负责买卖双方交易事宜及提供居间服务。2019年9月23日答辩人将约定的40万元注入农业银行监管，同时将约定的21万元打入万邦公司经理郭朋朋账户。至此答辩人完成了约定的63.5万元的支付义务（定金2.5万元+银行监管40万元+郭朋朋收取的21万元=63.5万元）。二原告在收取答辩人交付的房款后，即于2019年11月19日办理了房屋产权变更手续。三方在《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》第六条中明确约定：“卖方应当于拿到全部房款将该房交付买方”。基于此，二原告在拿到全部房款后才将该房产过户给答辩人的，答辩人不存在二原告所诉未支付购房款的情形。三、二原告主张的12万元及违约金没有事实及法律依据，应当予以驳回。二原告在诉状中要求的12万元没有缘由，该数额从何而来？根据合同约定：“卖方应当于拿到全部房款将该房交付买方”。在办理房屋产权变更时，答辩人已经支付了房屋的总价款，二原告在当时也并未提出答辩人尚欠购房款，而是直接办理了变更过户手续。根据答辩人支付款项的明细可以看出，除打入万邦公司经理个人账户中的21万元和银行监管的40万元外，贷款均是直接打入原告个人账户，全部数额均不显示原告所诉的12万元，而银行监管资金也会与约定的监管条件结束而返还二原告账户。故此，二原告所诉答辩人尚欠12万元购房款未付的事实不存在。根据合同第九条的违约条款约定未及时支付购房款时应承担“房屋成交价的百分之十违约金的责任”，二原告主张的“按照日万分之四”依据何在？根据二原告对违约金的起算点2019年11月23日，也就是二原告将房屋产权变更后的第五天，二原告应当于起诉前（2020年3月18日）更早的向答辩人主张。答辩人认为：二原告之所以没有更早的主张是因为其清楚答辩人已经交付了全部购房款，不存在未支付的情形，如果答辩人存在未支付的情形，二原告更应该依据合同约定的“房屋成交价的百分之十”主张违约责任。综上所述，答辩人认为根据合同约定答辩人与二原告、被告万邦公司已履行完毕合同约定的全部义务，二原告也依据合同约定已将房屋产权变更给答辩人，双方不存在二原告所诉的答辩人未支付购房款的情形，更不存在合同约定的违约情形；答辩人与被告万邦公司之间也因答辩人房款的支付和二原告将房屋产权的变更而履行完毕，答辩人也支付了约定的中介费用。二原告所主张的诉讼请求缺乏事实和法律依据，答辩人不应承担二原告主张的款项，为维护答辩人的合法权益，请求依法驳回二原告对答辩人的诉讼请求。万邦公司辩称，一、答辩人不是适格的被告。2019年7月14日，二原告与李明慧、卢立锋以及答辩人签订《洛阳市存量房预约买卖合同及居间服务合同》，二原告将位于洛龙区滨河南路55号10幢701室出售给二被告。双方约定总房款价为143.5万元，定金2.5万元，以银行按揭方式支付房款。履行过程中，二被告以120万办理银行按揭贷款，约定剩余21万元双方与过户之日（11月23日）交付。同年9月底二被告将21万元交于了案外人郭朋朋。后郭朋朋因个人原因与二原告达成合意，约定剩余房款21万元于2020年11月29日归还原告，利息2万元，并向二原告出具欠条。2019年11月20日至2020年1月15日，郭朋朋共向原告转款8次，还款数额共计9万余元。本案应为二原告与案外人郭朋朋之间的债权债务纠纷，而非居间合同纠纷，故答辩人不应列为被告。二、剩余房款21万元已由郭朋朋作为责任承担主体代为履行，三方的《洛阳市存量房预约买卖合同及居间服务合同》已经履行完毕。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：2019年7月14日，原告刘珍禹、代理人任冰峰（卖方）与被告李明慧（买方）、被告万邦公司（居间方）签订编号LY0006822的《洛阳市存量房预约买卖合同及居间服务合同》，合同约定：卖方将坐落于洛阳市××区××路××701房产（房产证号：洛房权证字第××号）出售给买方；总价款为143.5万元；买方以按揭贷款方式付款，在签订本合同前，须确认通过银行或公积金中心的贷款资格初审，买方于2019年8月30日支付首付款73.5万元至贷款银行监管账户，预计贷款金额70万元；国家规定房屋买卖交易过户时的税、费，经买卖双方协商由买方承担，该房屋配套设施过户的相关费用由买方承担；卖方应当于拿到全部房款后将房产交付买方；居间方在本合同签订时，向买方收取佣金5000元；合同附件约定签订合同当天买方支付卖方定金2.5万元。该合同还对其他事项作出了约定。该合同签订当日被告李明慧即向原告刘珍禹支付购房定金2.5万元，同时向被告万邦公司支付中介服务费5000元。2019年9月23日被告卢立锋通过其中国农业银行账户将40万元转入中国农业银行股份有限公司洛阳分行监管账户，2019年12月3日原告刘珍禹收到该40万元。2019年9月23日被告卢立锋过其中国农业银行账户将21万元转入被告万邦公司员工郭朋朋尾号为0779的个人账户，并在转账摘要/附言中注明：交房贷。2019年10月6日被告卢立锋（借款人）与洛阳市住房公积金管理中心（委托人）、中国农业银行洛阳市分行营业部（贷款人、受托人）签订编号为洛公积金借字022019066630的《个人住房公积金借款合同》，合同约定贷款45万元，该贷款用于购买坐落于洛龙区××路××701的房产，将全部借款直接转至刘珍禹账户。2019年10月31日被告卢立锋（借款人）与中国农业银行股份有限公司洛阳新区支行（贷款人）签订编号为41020120190131379的《个人购房担保借款合同》，合同约定贷款35万元，该贷款用于购买坐落于洛龙区××路××701的房产，将全部借款直接划入刘珍禹账户。2019年11月19日原告刘珍禹、位朝峰协助办理了涉案房屋产权变更手续，将涉案房产过户至被告卢立锋名下。庭审中，二原告提交郭朋朋手写“情况说明”一份，内容显示：“情况说明，我叫郭朋朋，身份证号，家住河南省××××号，现在洛阳万邦房地产经纪有限公司做销售员。2019年7月14日办理刘珍禹、卢立锋的房屋买卖手续，在2019年9月23日收到卢立锋打来首付款21万元整，在过户手续期间私自挪用，在2019年11月23日过户当天，没有及时归还。与双方达成协议，在规定期限内偿还，于2020年2月15日前归还刘珍禹玖万元整，剩余首付款壹拾贰万元及利息贰万元，共计拾肆万元未归还。在办理手续期间我以公司名义收取卢立锋打给刘珍禹售房款贰拾壹万元整，并禁止双方私下联系。郭朋朋，2020年3月4日。”庭审中，郭朋朋出庭作证称2019年9月23日买方卢立锋委托其将购房售房款21万元在过户当天交付卖方刘珍禹。但在2019年10月初其因家中有事便跟刘珍禹借款21万元，在2019年11月20日归还本金1万元并出具了借条，称借条内容是在2019年11月29日前归还本金20万元整及利息2万元。并称在2019年12月2日又陆续归还4.6万元，后因刘珍禹急需用钱在2020年1月13日又归还5000元，1月14日归还1万元，1月15日归还1万元，并于当日换借款，新借条承诺2020年2月15日前归还剩余本金12万元及利息2万元，共计14万元。郭朋朋称借条原件现在原告刘珍禹处。被告万邦公司提供的转账凭证显示郭朋朋于2019年11月20日转账给位冰峰1万元，于2019年12月2日分两次(第一次3万元、第二次1.6万元)共转账给刘珍禹4.6万元，于2019年12月22日转账给刘珍禹1万元，于2020年1月13日转账给刘珍禹5000元，于2020年1月14日转账给刘珍禹1万元，于2020年1月15日转账给刘珍禹9000元，共计9万元。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案原告刘珍禹（卖方）与被告李明慧（买方）、被告万邦公司（居间方）签订《洛阳市存量房预约买卖合同及居间服务合同》，系各方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合同合法有效。合同签订当天被告李明慧按照合同约定向被告万邦公司支付中介服务费5000元，向原告刘珍禹交付定金2.5万元，被告卢立锋向约定的银行监管账户转入40万元，向被告万邦公司员工郭朋朋交付21万元，并委托郭朋朋于办理涉案房产过户当日将该款交付原告刘珍禹。同时被告卢立锋于2019年10月6日办理公积金贷款45万元转账给原告刘珍禹，于2019年10月31日向农业银行贷款35万元转账给原告刘珍禹，至此被告李明慧、卢立锋已实际履行了合同约定的支付购房款143.5万元的义务。并且2019年11月19日原告刘珍禹也已协助被告李明慧、卢立锋将涉案房产过户至被告卢立锋名下，原告刘珍禹也已履行完毕合同义务。而郭朋朋在收到被告卢立锋交付的21万元购房款后，并未按照约定在办理涉案房屋过户时将该款交付二原告，而是和原告刘珍禹达成借款协议并承诺支付利息。由此，本院认为郭朋朋与刘珍禹之间实系民间借贷关系，且郭朋朋已偿还刘珍禹9万元，对此二原告并未异议。故对于剩余的12万元及利息，二原告可另案向郭朋朋主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告刘珍禹、位朝峰的诉讼请求。案件受理费1350元，由原告刘珍禹、位朝峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  常鹏翼二〇二〇年四月二十日书记员  李亚乐