北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终641号上诉人（原审被告）：赵晶磊，男，1991年3月3日出生，汉族，北京市大兴区房屋征收事务中心职员，住北京市大兴区。上诉人（原审第三人）：陈亚玲，女，1982年3月19日出生，汉族，无业，住河北省廊坊市广阳区。被上诉人（原审原告）：李孟俊，女，1968年11月23日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：刘琳，北京市双利律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙立伟，北京市双利律师事务所律师。上诉人赵晶磊、上诉人陈亚玲因与被上诉人李孟俊返还原物纠纷一案，分别不服北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初17676号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。赵晶磊上诉请求：撤销一审判决，改判驳回李孟俊的一审诉讼请求。事实和理由：1．本案依据（2019）京02民终3571号民事判决作出，该案认定北京市大兴区榆垡镇朱家务村朱家务街21号房屋为赵国忠遗产，并依法分割基于该房屋产生的拆迁利益。现有证据证明该房屋并非赵国忠遗产，而是赵晶磊父亲赵玉亮的宅基地。该案一审审理时赵玉芬、赵玉花、赵飞签署的声明，签署该声明并非三人本意，是被迫签署的。2．赵晶磊不服（2019）京02民终3571号民事判决已经向北京市高级人民法院申请再审，并于2019年9月17日收到受理通知书，已经立案审查。针对赵晶磊的上诉，李孟俊辩称，同意一审判决，不同意赵晶磊上诉请求。1．生效判决已作出认定，北京市大兴区机场安置房项目榆垡组团328地块7号楼2单元1203室（以下简称案涉房屋）是基于赵国忠遗产产生的拆迁利益。2．北京市高级人民法院已作出（2019）京民申5143号民事裁定，驳回赵晶磊的再审申请。陈亚玲述称，同意赵晶磊的上诉请求。陈亚玲上诉请求：撤销一审判决，改判驳回李孟俊的一审诉讼请求。事实和理由：1．陈亚玲向赵晶磊购买案涉房屋时，赵晶磊是合法所有权人；2．陈亚玲是合法的善意第三人，其合法权利应得到保护；3．李孟俊权利所依据的判决已被赵晶磊申请再审，法院也已受理再审申请。针对陈亚玲的上诉，李孟俊辩称，同意一审判决，不同意陈亚玲的上诉请求。1．陈亚玲购买案涉房屋是在2019年2月15日，李孟俊拿到与赵晶磊争议案件的一审判决就去案涉房屋，陈亚玲说争议与自己无关系，其并非不知情，只是贪图便宜。2．陈亚玲知道或者应当知道案涉房屋存在纠纷，也没有取得所有权证，不符合善意取得，不构成善意第三人。3．赵晶磊的再审申请已被驳回。赵晶磊同意陈亚玲的上诉请求。2019年5月，李孟俊向一审法院起诉请求：判决赵晶磊、陈亚玲共同将案涉房屋（包括房屋钥匙、门禁卡、水卡、中水卡、电卡、煤气卡等所有与房屋相关的物品）交付给李孟俊。一审法院认定事实：2018年5月25日，李孟俊、赵旋以析产继承纠纷为由将赵玉亮、赵晶磊诉至一审法院，要求分割以赵晶磊、赵玉亮名义进行拆迁的北京市大兴区榆垡镇朱家务村朱家务街21号院的拆迁安置补偿利益。一审法院经审理后查明，赵晶磊在领取剩余拆迁补偿后向李孟俊转账94万元，被拆迁人为赵晶磊的拆迁安置补偿协议原件、补充协议原件以及买受人为赵晶磊的四份回迁房安置合同原件均在赵旋、李孟俊手中。后一审法院于2018年12月26日作出（2018）京0115民初15318号民事判决书，依法认定李孟俊、赵旋、赵玉亮、赵晶磊四人已就涉案21号院的拆迁安置利益分割事宜达成一致：即“北京市大兴区机场安置房项目榆垡组团328地块7号楼2单元1203室、212地块8号楼1单元702室、328地块7号楼1单元702室、211地块1号楼1单元103室等四套房屋归李孟俊、赵旋，榆垡组团328地块7号楼1单元602室归赵玉亮、赵晶磊，赵晶磊、赵玉亮另给付李孟俊、赵旋剩余拆迁补偿款94万元”。因上述房屋均未取得不动产权证书，该15318号民事判决书依法判决以赵晶磊名义选购的位于北京市大兴区机场安置房项目榆垡组团328地块7号楼2单元1203室、212地块8号楼1单元702室、328地块7号楼1单元702室、211地块1号楼1单元103室由李孟俊、赵旋居住使用。赵玉亮、赵晶磊不服该判决，上诉至本院。本院经审理后于2019年3月29日作出（2019）京02民终3571号民事判决书：驳回上诉，维持原判。2018年5月22日，新京报刊登出赵晶磊申请的遗失声明，该声明内容为“买受人赵晶磊不慎将出卖人为北京新航城控股有限公司的定向安置房买卖合同丢失，共计五份，房屋坐落位置分别为北京市大兴区机场安置房项目榆垡组团211地块1号楼1单元103室、榆垡组团212地块8号楼1单元702室、榆垡组团328地块7号楼2单元1203室、榆垡组团328地块7号楼1单元702室、榆垡组团328地块7号楼1单元602室。”2019年2月15日，赵晶磊（卖方）与陈亚玲（买方）就北京市大兴区机场安置房项目榆垡组团328地块7号楼2单元1203室签订《回迁房买卖合同》，该合同载明有：“房屋实际建筑面积为123.07平方米、房屋实际成交价为2670000元”等内容。合同签订后，陈亚玲向赵晶磊支付购房款1870000元，赵晶磊另向陈亚玲出具80万元收条一份。庭审中，赵晶磊、陈亚玲均称：实际购房价款为1870000元，800000元收条系为督促赵晶磊协助办理过户手续而签订。陈亚玲在取得案涉房屋后，从物业公司取得钥匙4把、中水卡一张，并自行办理电卡1张。案涉房屋另附有水卡1张、煤气卡1张、门禁卡1张，陈亚玲主张该3张卡系从刘桂峰处取得。案涉房屋现由陈亚玲占有使用。陈亚玲主张，案涉房屋系其从刘桂峰处购买而来，和赵晶磊签订购房合同的原因系刘桂峰说需要和原出售人重新签订购房合同。赵晶磊认可刘桂峰曾购买案涉房屋的事实，并称其和陈亚玲签订购房合同的原因是刘桂峰说购房人想和原房主签订购房合同。赵晶磊另称，其在收到陈亚玲支付的购房款后向刘桂峰退还购房款154.5万元；陈亚玲亦称，赵晶磊在收到其支付的187万元后才向刘桂峰退还购房款。另，赵旋向一审法院明确表示同意涉案榆垡组团328地块7号楼2单元1203室、212地块8号楼1单元702室、328地块7号楼1单元702室、211地块1号楼1单元103室等四套房屋的全部权利归李孟俊享有，其本人不参与本案诉讼。一审法院认为，处分共有的不动产，应当经全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。涉案榆垡组团328地块7号楼2单元1203室虽系赵晶磊名义选购，但在涉案21号院的拆迁利益未经依法分割前，该房屋应归李孟俊、赵旋、赵玉亮、赵晶磊四人共同共有。赵晶磊向陈亚玲出售案涉房屋的行为未取得其他共有人的事先共同同意或事后共同追认，在事后该房屋权利经生效判决认定归李孟俊、赵旋二人享有且该二人并未追认的情形下，赵晶磊向陈亚玲出售该房屋的行为应属于无权处分。无权处分并不必然导致房屋买卖合同无效。赵晶磊、陈亚玲二人均未否认案涉房屋买卖合同的效力，根据现有证据可以认定案涉房屋买卖合同系其二人之间的真实意思表示，未出现违反法律、行政法规效力性强制性规定的情形，应属有效。无权占有不动产，权利人可以请求返还原物；无处分权人将不动产转让给受让人的，所有权人有权追回，但受让人同时满足善意、支付合理价格、依法完成不动产权属变更登记情形的除外。本案中，陈亚玲已支付全部购房款并实际占有案涉房屋，购房价款亦符合市场交易行情，其应属于善意占有，但案涉房屋并未登记至其名下，故法院依法认定陈亚玲不符合善意取得情形。在此情形下，陈亚玲从赵晶磊处继受取得的对案涉房屋的占有并不具备占有的权源，该占有应属于无权占有。生效法律文书已经认定涉案榆垡组团328地块7号楼2单元1203室所对应的相应房屋权利归李孟俊、赵旋享有，赵旋向法院明确表示同意案涉房屋的全部权利归李孟俊享有，故李孟俊依法独自享有案涉房屋的返还原物请求权。李孟俊要求陈亚玲返还案涉房屋的主张，于法有据，应予以支持。钥匙4把及中水卡一张系房屋交付之时的附随物品，亦应一并返还。水卡一张、电卡一张、门禁卡一张、煤气卡一张虽系陈亚玲自行办理或从案外人处取得，但该部分物品系基于案涉房屋而产生，理应一并返还。关于陈亚玲因办理上述物品以及房屋装修而支出的费用，以及水、电、煤气余量所对应的费用，陈亚玲可与李孟俊另行依法解决。关于陈亚玲与赵晶磊、案外人刘桂峰之间的房屋买卖合同纠纷，相关人员可另行依法解决。关于李孟俊要求赵晶磊承担共同返还案涉房屋义务的主张，因赵晶磊并未占有案涉房屋，故对其该项主张，法院依法不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第九十七条、第一百零六条之规定，于2019年11月29日判决：一、陈亚玲于判决书生效后十日内向李孟俊返还北京市大兴区机场安置房项目328地块7号楼2单元1203室（包括房屋钥匙4把、门禁卡1张、水卡1张、中水卡1张、电卡1张、煤气卡1张）；二、驳回李孟俊的其他诉讼请求。二审中，赵晶磊提交录音光盘一份，但并不属于针对本案的新证据。本院对一审法院认定事实予以确认。本院认为，结合当事人上诉请求及庭审情况，本案争议焦点为：赵晶磊是否构成无权处分；陈亚玲是否善意取得。关于焦点一，赵晶磊构成无权处分。赵晶磊向陈亚玲处分的房屋是将来可能取得所有权的房屋，这意味着当前处分时赵晶磊没有所有权，但赵晶磊与出卖人签订协议时预设其将来能取得所有权，所以假若赵晶磊将来取得所有权，便不宜以无权处分对其行为作出否定。李孟俊对赵晶磊的处分提出异议时，关键在于将来赵晶磊能否取得案涉房屋的完全所有权。生效判决已对此作出认定，待案涉房屋取得所有权时，相关权利与赵晶磊无关，所以以将来可能取得物权的情况看，赵晶磊构成无权处分，且将来可能取得物权之权利人为李孟俊。至于赵晶磊所提之意见与生效判决相悖，其意见不能成立，其再审申请也被驳回，所以其权利不能对抗李孟俊的权利。关于焦点二，陈亚玲不是善意取得。将来可能取得物权之权利人李孟俊要求返还案涉房屋时，陈亚玲足以对抗之权利在于善意取得。陈亚玲仅以其构成善意第三人不能对抗李孟俊之权利。由于案涉房屋尚未办理所有权证书，陈亚玲之取得便无从谈起。所以李孟俊主张返还，陈亚玲缺乏对抗之权利。至于其是否构成善意，可能在其与赵晶磊之房屋买卖合同的争议中予以考虑。综上所述，赵晶磊、陈亚玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由赵晶磊、陈亚玲各负担35元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 霍翠玲审 判 员 王金龙审 判 员 姚 颖二〇二〇年四月二十八日法官助理 高 磊书 记 员 宋雨晴