江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终36号上诉人（原审被告）：郭建良，男，1967年3月28日生，汉族，住江苏省无锡市新吴区。委托诉讼代理人：郭伟，江苏瑞莱律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐勇进，男，1971年11月8日生，汉族，住浙江省浦江县。上诉人郭建良因与被上诉人徐勇进合同纠纷一案，不服无锡市新吴区人民法院（2018）苏0214民初2723号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人郭建良上诉请求：撤销原判，依法改判或将本案发回重审。事实和理由：1.双方于2014年10月14日签订的《企业整体转让协议书》明确约定徐勇进保证豆捞店不存在任何权利瑕疵构成郭建良行使权利的法律障碍，以及保证在协议签订后30日内完成工商注销登记。但在郭建良经营期间，房东吴成忠将涉案房屋上锁，明确表示不会把房屋出租给郭建良，故导致《企业整体转让协议书》无法履行的责任在徐勇进。2.双方于2014年12月20日签订《协议书》，郭建良同意搬离涉案房屋、结束经营。经与吴成忠协商，吴成忠同意在扣除郭建良应承担的费用后补偿郭建良220000元，郭建良于2014年年底撤场，该事实在无锡市梁溪区人民法院（以下简称梁溪法院）和无锡市中级人民法院（以下简称无锡中院）的判决书中均有认定，表明吴成忠已完成收回租赁房屋的事实，不存在郭建良违反约定未履行督促吴成忠收房义务的情形。3.由于郭建良并非吴成忠与徐勇进租赁合同关系的主体，且吴成忠也明确拒绝郭建良租赁涉案房屋，故郭建良在搬离涉案房屋并完成交接后，并无义务代替徐勇进完成与吴成忠合同约定的后续工作，《协议书》中涉及吴成忠的条款应为无效。4.梁溪法院和无锡中院关于章喜英与徐勇进一案的判决与郭建良存在直接利害关系，但徐勇进未申请追加郭建良参加诉讼，也未提交任何证据材料证明郭建良已将房屋交还给吴成忠的事实，导致生效判决作出徐勇进未向吴成忠交付房屋的事实认定，徐勇进应承担相应的责任，不应通过本案诉讼转嫁给郭建良。5.梁溪法院和无锡中院的判决均未涉及到郭建良，故本案的诉讼时效不因该案发生中断，应自2014年12月郭建良将涉案房屋交还给吴成忠之时起算，故本案早已超过诉讼时效。6.即便判决郭建良承担责任，因徐勇进与郭建良在《协议书》中约定的违约金仅为50000元，一审判决已远超郭建良应承担的责任限度。被上诉人徐勇进二审未作答辩。徐勇进向一审法院起诉请求：1.判令郭建良支付其2014年10月14日起至2015年9月7日止的租金1059400元。2.判令郭建良支付其租金的违约金，其中以287500元为基数自2014年10月14日起、以575000元为基数自2014年12月14日起、以176300元为基数自2015年6月15日起，均按日万分之八计算至实际清偿时止。3.判令郭建良支付无锡市解放北路15、19、23-1、23-2、23-3、23-5号房屋的物业费18760元。4.判令郭建良支付违约金50000元。事实和理由：2014年10月14日，其与郭建良签订《企业整体转让协议书》《补充协议》各一份，约定其将崇安区徐旺粤府豆佬火锅店（以下简称火锅店）整体转让给郭建良，房屋租赁中转租限制条款由郭建良和房东吴成忠协商解决。2014年12月20日，其与郭建良签订《协议书》一份，约定其向郭建良支付280000元，郭建良应在当月25日前停止经营并让房东吴成忠同意收房，如郭建良违约，不仅需要向其支付违约金50000元，还应当返还其支付的费用。协议签订后，郭建良并未履行让吴成忠收房的义务，导致其被诉至梁溪法院，该院判令其承担了多项付款义务。因郭建良的违约行为导致其产生损失，郭建良应当向其承担民事责任。为维护其合法权益，特提起前述诉讼请求。诉讼过程中，徐勇进根据无锡中院的终审判决变更诉讼请求为：1.判令郭建良返还已付费用280000元。2.判令郭建良支付违约金50000元。3.判令郭建良支付租金601562.50元，其中2014年10月14日起至2014年12月15日止的租金196875元，2014年12月26日起至2015年9月7日止的租金404687.50元。4.判令郭建良支付自2014年12月26日起至实际给付之日止，以601562.50元为基数，按中国人民银行同期类贷款利率的1.3倍计算的利息。5.判令郭建良支付无锡市解放北路15、19、23-1、23-2、23-3、23-5号房屋自2014年10月14日至2015年8月31日的物业费16884元。6.本案诉讼费由郭建良承担。郭建良一审辩称：徐勇进在与其签订《企业整体转让协议书》时并未明确告知其火锅店所使用房屋存在转租权利受限的事实，导致其在接手火锅店后，由于未能和吴成忠达成新的租赁协议，在经营过程中与吴成忠发生纠纷，吴成忠将火锅店的大门上锁阻止其经营，双方为此还报了警。此后，因其无法继续经营，只能在12月底与徐勇进协商解除了转让协议，并分别与徐勇进、吴成忠进行了交接，其与徐勇进之间的纠纷已经处理完结，故徐勇进与他人诉讼所涉的权利义务关系与其无关。根据已生效文书来看，徐勇进与案外人的诉讼并未涉及其，其在履行与徐勇进的合同过程中也未存在任何过错，反而是徐勇进刻意隐瞒无转租权的事实，由于吴成忠对于转租事实拒绝追认，导致徐勇进与其签订协议的基础不复存在，权利义务也无法履行，这完全是由于徐勇进的过错导致。因其与徐勇进解除转让协议的时间是2014年12月底，徐勇进现在起诉已经超过了诉讼时效，且根据徐勇进在梁溪法院的诉讼行为来看，其在该案审理过程中也意识到了时效问题，但是因其没有明确对时效提出抗辩，所以两级法院对于徐勇进的时效异议没有采信，使得本来不再受法律保护的租金最终被两级法院判决支持，由此造成的损失应当由徐勇进自行承担，而不能转嫁由其承担。退一步讲，即使法院认定其在合同履行过程中存在违约行为，也应当考虑徐勇进自身的过错，由双方按照各自的过错进行分担。综上，徐勇进的请求均无事实和法律依据，应当予以驳回。一审法院经审理查明：2013年12月26日，徐勇进与吴成忠签订《房屋租赁协议书》，约定吴成忠将其所有的无锡市解放北路15、19、23-1、23-2、23-3、23-5号房屋出租给徐勇进使用，租期自2013年12月26日至2018年7月19日，租赁期间徐勇进不得擅自将承租房屋转让或转租，如需转让或转租必须书面征得吴成忠同意，并控制在本协议条款约定的范围内。2014年1月2日，徐勇进在上述承租房屋内开办火锅店，经营者为徐勇进。2014年10月14日，徐勇进（转让方、甲方）与郭建良（受让方、乙方）签订《企业整体转让协议书》，约定：甲方为火锅店的经营者，愿意向乙方以本协议签订时间为节点整体转让本饭店资产，乙方愿意受让上述全部资产，双方同意就甲方投资经营的火锅店转让价款为600000元，自本协议签订之日，乙方先向甲方支付转让款450000元，2014年11月15日向甲方支付剩余款项。甲方同意对其经营期间对外拖欠的物业费、水电费等各项债务及经营期间对外预收取的客户预付款在转让款中扣除，并向乙方缴纳150000元的保证金，在乙方经营期间的30日内由乙方支付给甲方。自本协议签订之日起30日内由甲方负责办理注销登记手续，费用由甲方承担。本次转让协议签订后，涉及的员工劳动合同或事实劳动关系、税费、社会保险、房屋租金、水电费用、工程施工合同、担保等一切债权、债务及利润分配，以甲、乙双方交接确认之日为划分节点。甲方保证就甲方房屋租赁期间的租赁协议合法有效，其与第三方签订的租赁协议中第三方对其的租金优惠乙方同样享有。如甲方不能在本协议签订之日起30日内办理注销登记手续，或不能协助乙方重新办理相关工商登记手续，应向乙方承担违约责任。自本协议订立之日起，超过30日不能完成工商重新注册登记的，乙方有权解除本协议，甲方应无条件返还已付款，并按本协议转让价总额的10%承担责任。同日，徐勇进（转让方、甲方）与郭建良（受让方、乙方）签订《补充协议》，就甲乙双方火锅店转让过程中涉及的甲方同无锡市解放北路15、19、23-1、23-2、23-3、23-5号的房东吴成忠房屋租赁事宜，经充分协商如下：1.甲方向吴成忠交付的租赁房屋的保证金300000元，在甲乙双方签订转让协议后该保证金归乙方所有。2.就原甲方同吴成忠签订的房屋租赁协议中转租限制条款，在双方签订转让协议后由乙方同吴成忠协商解决，相应的后果由乙方承担，甲方不承担任何责任。3.原协议内容如和本补充协议内容相冲突的部分，以本协议为准。协议签订后，郭建良向徐勇进支付450000元，并正式接手火锅店。但在郭建良经营火锅店过程中，由于未能就房屋租赁问题与吴成忠达成一致意见，两人在2014年12月15日因房屋租赁事宜发生纠纷并报警。一审中，徐勇进提供签署日期为2014年12月20日，甲方为徐勇进、乙方为郭建良的《协议书》，内容为：“现因整体经济环境恶化，乙方经营出现困难，欲停止经营火锅店。经双方友好协商，就火锅店停业及善后事宜达成如下协议：一、乙方应在2014年12月25日前停止经营火锅店并让吴成忠同意收房；否则，由乙方承担上述全部租赁的责任。二、乙方应配合甲方在2014年12月22日前成功办理营业执照注销事宜。三、乙方应配合甲方在2014年12月22日前成功办理税务登记证注销事宜。四、火锅店对外（包括转让之前和之后）产生的费用（包括水电费、物业费、税费、人工工资等）由乙方承担；预收的客户消费款在2014年10月13日之前的由甲方承担，之后的由乙方承担。五、甲方同意乙方无须支付剩余的150000元尾款，并向乙方支付补偿款280000元，支付时间如下：1.工商及税务注销后，甲方向乙方支付150000元（乙方应将该款优先用于支付火锅店产生的费用，并将全部员工签名的工资单交给甲方）；因乙方未付或少付造成的责任由乙方承担。2.在2014年12月25日上午，乙方停止经营并让吴成忠同意收房后，甲方向乙方支付尾款130000元。3.甲乙双方一致同意300000元保证金归吴成忠所有，不得另行向吴成忠进行主张。六、若因下列原因造成甲方和吴成忠未能顺利解除合同且吴成忠未能同意不再追究甲方任何责任，则乙方应当承担所有责任：1.乙方未能停止经营或未能让吴成忠同意收房的。2.乙方未支付火锅店对外（包括转让之前和之后）产生的费用（包括水电费、物业费、税费、2014年12月13日之后产生的预收客户的消费款、人工工资等）。3.其他乙方造成的原因。七、双方同意违约金为50000元，一方违约应向另一方支付违约金；若乙方违约的，除支付违约金外还应返还甲方已付费用。八、2014年12月25日之后，由乙方与吴成忠或李前跃自行协商处理，若发生纠纷，由乙方承担责任，与甲方无关。”此后，徐勇进于2014年12月22日支付郭建良150000元，于12月30日支付郭建良130000元。因郭建良对于该份协议上的签名不予认可，并申请对“郭建良”三字是否为其签订、加盖的手印是否为其加盖、落款日期的形成时间进行鉴定，但在鉴定过程中，郭建良未予交费导致鉴定被退回。另查明：2016年9月8日，梁溪法院受理了原告章喜英与被告徐勇进、第三人吴成忠房屋租赁合同纠纷一案，章喜英以其为徐勇进与吴成忠签订房屋租赁协议所涉债权的受让人为由，要求徐勇进支付拖欠的租金、违约金及物业管理费。2018年3月19日，梁溪法院作出判决：一、徐勇进于本判决发生法律效力之日起十日内支付章喜英关于无锡市解放北路15、19、23-1、23-2、23-3、23-5房屋的租金1286095.88元。（租金起止时间为自2014年1月1日起至2015年9月7日止）。二、徐勇进于本判决发生法律效力之日起十日内支付章喜英逾期支付租金的违约金256600元，并支付在2015年5月27日起以1286095.88元为基数按每日万分之八计算的逾期违约金至实际清偿时止。（上述违约金在徐勇进交纳的300000元保证金中先行扣除）。三、徐勇进于本判决发生法律效力之日起十日内支付章喜英关于无锡市解放北路15、19、23-1、23-2、23-3、23-5房屋的物业费32160元（2014年1月1日至2015年8月31日）。四、驳回章喜英的其他诉讼请求。宣判后，徐勇进不服向无锡中院提起上诉，案号为（2018）苏02民终2508号。无锡中院经审理认为：吴成忠将其对徐勇进享有的租金及其他垫付费用的相关债权转让给章喜英并无不当，债权转让成立。徐勇进未经吴成忠同意，将涉案房屋转租给郭建良在先，吴成忠本可以通过单方解除合同并追究对方违约责任的途径保护自己的权益，但其却以擅自锁门的方式使得承租人与次承租人均无法使用租赁房屋，也违反了其基本合同义务。并且，从法律行为实施的后果来看，吴成忠于2014年12月15日锁门的行为实际已产生合同解除的法律后果，租赁关系于该日已实际解除。此后，徐勇进与吴成忠均怠于处理合同解除相关事宜，即使吴成忠在与次承租人郭建良就内部装修及物品进行清算时，亦未通知徐勇进解除合同，但徐勇进也未主动就租赁合同是否解除与吴成忠进行协商，双方放任租赁房屋空置，对此期间产生的租金损失，理应各半负担。2018年8月28日，无锡中院依法判决：一、维持梁溪法院（2016）苏0213民初1123号民事判决第三、四项；二、撤销梁溪法院（2016）苏0213民初1123号民事判决第一、二项；三、徐勇进于本判决发生法律效力之日起十日内支付章喜英租金853047.94元；四、徐勇进于本判决发生法律效力之日起十日内支付章喜英逾期支付租金的违约金，从2014年1月1日至2014年3月16日，以575000元为基数；从2014年5月26日至2014年6月24日，以550000元为基数；从2014年6月25日至2014年12月15日，以445000元为基数；从2014年12月16日起至实际付款日止，以853047.94元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。此后，因徐勇进未主动履行判决确定的支付义务，章喜英于2018年11月28日向梁溪法院申请强制执行，案号为（2018）苏0213执5031号，执行标的为1123707.10元，具体构成：租金853047.94元、违约金230311.16元、物业费32160元、诉讼费8188元。执行过程中，双方达成执行和解方案，徐勇进分期支付章喜英750000元，并承担执行费11334元，该执行案件因执行完毕于2019年7月4日结案。上述事实，有双方当事人提供的上述证据，及双方当事人陈述在卷佐证。本案一审争议焦点在于：一、郭建良主张的时效问题是否成立。二、郭建良是否存在违约行为，应否承担合同约定的违约责任。关于争议焦点一，一审法院认为：徐勇进的主张并未超过诉讼时效。首先，徐勇进未在梁溪法院审理的案件中提出时效抗辩不属于自行扩大损失。根据梁溪法院审理查明，涉案房屋的原房东吴成忠是在2015年9月8日另行与他人签订房屋租赁协议，将房屋予以另行租赁，在二审期间，无锡中院认定吴成忠与徐勇进并未明确解除租赁协议，故债权受让人章喜英在2016年9月8日向梁溪法院起诉，并未超过法定的诉讼时效，对于案件处理结果亦无影响。其次，本案中虽然徐勇进与郭建良在2014年12月已经签订《协议书》就转让事宜进行了约定，但此后徐勇进因涉案房屋被起诉，并被法院判令承担付款义务，此时徐勇进才得知权利是否受到侵害，故其在梁溪法院判决后立即向一审法院起诉，亦未超过法定诉讼时效，郭建良认为已经超过诉讼时效的抗辩与事实不符，不予支持。关于第二个争议焦点，一审法院认为：徐勇进与郭建良签订的《企业整体转让协议书》系双方真实意思表示，郭建良存在违约行为，应当承担违约责任。第一，虽然徐勇进与出租人吴成忠签订的《房屋租赁协议书》中约定了转租限制条款，但根据徐勇进同日与郭建良签订的补充协议，其中已经明确告知郭建良该事实，并约定由郭建良自行与吴成忠协商解决转租限制问题，且相应后果由郭建良承担，足以证明郭建良对于火锅店所租用房屋存在转租限制的情况是明知的。徐勇进在合同签订过程中并未存在隐瞒、欺诈等行为，故法院对于郭建良所称徐勇进在合同签订过程中存在过错的辩称意见不予采信。第二，在郭建良实际受让火锅店后，因出租人吴成忠的行为导致无法继续经营，郭建良为此甚至报警处理，此时无论是徐勇进还是郭建良对于租赁房屋涉及的矛盾是明知的，郭建良在此种情况下仍然同意与徐勇进签订协议，足以说明该协议是双方充分考虑后的真实意思表示，郭建良作为完全行为能力人，应当知晓签订该协议的不利后果，其签订协议后就应当按照协议的约定履行自己的义务。根据徐勇进与郭建良签订的《协议书》，其中明确约定因郭建良存在未能停止经营或未能让吴成忠同意收房等行为，造成徐勇进和吴成忠未能顺利解除合同且吴成忠未能同意不再追究徐勇进任何责任，则郭建良应当承担所有责任。根据该约定，明确了郭建良的义务，不仅要停止经营，且要让吴成忠同意收房，也即明确了郭建良义务的履行必须以吴成忠收房为准。鉴于该协议产生于吴成忠锁门之后，故不能仅凭吴成忠的锁门行为认定郭建良履行了让吴成忠收房的义务。根据无锡中院的生效判决，亦未认定郭建良与吴成忠完成清算行为，且事实上产生了后续的租赁纠纷，徐勇进承担了2014年12月15日之后的费用，给徐勇进造成了损失，而该些损失的造成正是由于郭建良的违约行为导致的，根据双方协议的约定，郭建良应当承担由此造成的损失。对于郭建良主张已经与吴成忠进行了清算，双方协商确认租赁期间的纠纷已经全部了结的抗辩，因其未能提供证据证明，且该抗辩亦与无锡中院生效判决认定的事实不符，故法院不予采信。根据徐勇进与郭建良签订的转让协议书，自火锅店转让之日的租金、物业费由郭建良承担，而自2014年12月16日起的租金损失是由于郭建良的违约行为导致的，亦应由郭建良承担，根据无锡中院生效文书认定的租金标准，郭建良应当支付徐勇进2014年10月14日至2014年12月15日、2014年12月26日至2015年9月7日的租金601562.50元，并支付该款自2014年12月26日起至实际付款日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算的利息，以及2014年10月14日至2015年8月31日的物业费16884元。鉴于徐勇进在执行过程中与章喜英达成调解协议，以750000元一次性了结租金等费用的支付义务，故其因郭建良违约行为导致的实际损失也相应减少，经核算，郭建良应当支付徐勇进租金401482.81元、利息损失96821.20元、物业费11268.38元。关于违约责任的承担问题。虽然双方协议约定，若郭建良违约的，除支付50000元违约金外还应返还徐勇进已付费用。但是郭建良已经承担了徐勇进的租金损失，而返还280000元、支付违约金50000元均是违约责任的承担方式，如果要求郭建良同时返还款项、支付违约金，明显加重了郭建良的违约责任。考虑到徐勇进在明知涉案房屋不能转租的情况下，将房屋转租给郭建良，又在郭建良与房东吴成忠因转租问题产生纠纷后将合同解除、房屋收回的义务全部转嫁给郭建良，同时自己也怠于跟进房屋后续问题的处理，并综合徐勇进损失获得弥补的情况，法院酌情认定郭建良应支付徐勇进违约金80000元。综上，本案经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、郭建良于判决发生法律效力之日起十日内支付徐勇进租金损失401482.81元及利息损失96821.20元，共计498304.01元。二、郭建良于判决发生法律效力之日起十日内支付徐勇进违约金80000元。三、郭建良于判决发生法律效力之日起十日内支付徐勇进2014年10月14日至2015年8月31日的物业费11268.38元。四、驳回徐勇进其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13284元（此款已由徐勇进预交），由徐勇进负担5027元，郭建良负担8257元（徐勇进同意其预交的案件受理费8257元由郭建良向其直接支付，法院不再退还，由郭建良于判决发生法律效力之日起十日内向徐勇进支付）。二审中，双方当事人均未提交新的证据，本院对一审法院查明的事实依法予以确认。本案二审的争议焦点为：一、郭建良是否存在违约行为，如存在，一审认定的违约责任是否正确；二、本案有无超过诉讼时效。关于争议焦点一，本院认为：徐勇进与郭建良于2014年12月20日签订的《协议书》明确约定“乙方应在2014年12月25日前停止经营火锅店并让吴成忠同意收房；否则，由乙方承担上述全部租赁的责任”。郭建良上诉称其与吴成忠于2014年12月底已进行清算，由吴成忠补偿其220000元，但未提供证据予以证明，且生效判决亦未确认该事实，故本院不予采信。郭建良上诉称徐勇进未经吴成忠同意将涉案房屋转租给其是导致后续纠纷的原因。本院认为，徐勇进与郭建良于2014年10月14日签订的《补充协议》明确约定“就原甲方同吴成忠签订的房屋租赁协议中转租限制条款，在双方签订转让协议后由乙方同吴成忠协商解决，相应的后果由乙方承担，甲方不承担任何责任”，可见徐勇进已将相关事实向郭建良披露，不仅如此，双方还约定由郭建良负责与吴成忠协商以及协商不成的后果由郭建良承担，故本院对郭建良的该上诉意见不予采纳。生效判决已经确认徐勇进因违反与吴成忠之间租赁合同所应承担的违约责任，根据合同相对性原则，郭建良承担的则是因违反与徐勇进之间合同的违约责任，两者并行不悖。虽郭建良未参加章喜英与徐勇进一案的审理，但并不影响其在本案中提供证据证明其履行了与徐勇进之间的合同义务，因其未能举证，故根据双方合同约定，郭建良应承担徐勇进的相应损失。关于损失，一审法院一方面在认定利息时未按照生效判决每日万分之八的标准，而是按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，另一方面已根据章喜英与徐勇进达成的执行和解协议进行相应比例的核减；关于违约金，合同约定如郭建良违约，应返还徐勇进已付费用280000元并支付违约金50000元，一审酌定80000元，已减轻了郭建良的负担，且上述损失金额与违约金相加并未明显超出徐勇进的实际损失，故本院予以确认。关于争议焦点二，本院认为：诉讼时效自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。本案中，章喜英起诉徐勇进后，通过梁溪法院的审理徐勇进才知晓受到损失，故徐勇进于2018年5月起诉本案并未超过诉讼时效。郭建良上诉认为诉讼时效应自2014年12月其将涉案房屋交还给吴成忠之时起算。本院认为，郭建良未能举证证明交还房屋的事实，故对该上诉意见不予采纳。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确,应予维持；郭建良的上诉请求无事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9696元，由上诉人郭建良负担。本判决为终审判决。审判长  吕杰明审判员  李 杨审判员  景 鑫二〇二〇年四月二十二日书记员  窦 玥