上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终616号上诉人(原审被告、反诉原告)：兰玉文化发展(上海)有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：张玉富，执行董事及总经理。委托诉讼代理人：龚震华，上海容和律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈铭铭，上海容和律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：上海新黄浦(集团)有限责任公司，住所。地上海市。法定代表人：周旭民，董事长。委托诉讼代理人：孙佳劼，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：张溢，上海市锦天城律师事务所律师。上诉人兰玉文化发展(上海)有限公司(以下简称“兰玉公司”)因与被上诉人上海新黄浦(集团)有限责任公司(以下简称“新黄浦公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2019)沪0101民初2989号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。兰玉公司上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、四、五、六、七、八、九、十项判决,其中第六项判决依法改判为兰玉公司自2017年1月16日至2017年11月6日期间承租L211A室的费用按照营业额抽成的20%的标准计算,并驳回新黄浦公司在一审中提出的其他诉讼请求;2.本案一、二审诉讼费由新黄浦公司承担。事实与理由：一、一审对于原L211A室租赁合同及《补充协议》之间的关系未予查明,《补充协议》系独立于原L211A室租赁合同的一份单独的合作协议,双方在内容上与形式上均对兰玉公司继续在L211A室开展经营活动作了全新的约定,因此,自2016年1月1日起兰玉公司承租L211A室应承担的费用(包括租金、推广费在内的全部费用)应以营业额抽成的20%来计算，一审判决第三、五、六、七项均是错误的。二、一审关于一楼L101B及L101C铺位未能在2017年1月15日开业的责任在兰玉公司的事实认定有误。根据L101B及L101C室租赁合同约定，新黄浦公司履行向兰玉公司发出交付通知书的义务在先,而兰玉公司支付租赁保证金的义务在后。新黄浦公司在2017年5月9日前从未向兰玉公司发出过交付通知书,即L101B及L101C室合同的起租日最早要到2017年5月9日交付通知书载明的交房日才开始,兰玉公司根本不可能完成在2017年1月15日L101B及L101C商铺开业,L101B及L101C商铺未能按时开业的责任应由新黄浦公司承担。三、双方自2017年1月开始洽谈调铺至L103室且新黄浦公司还向兰玉公司发送L103室的租赁意向书,双方已就终止原L101B及L101C室租赁合同达成合意。后因新黄浦公司集团内部讨论决定不同意将L103室出租给兰玉公司,新黄浦公司还向兰玉公司发送了新的L101B及L101C室租赁合同,由此可见,双方就此前双方签署的L101B及L101C室租赁合同的失效毫无争议。在兰玉公司未支付租赁保证金的情况下,新黄浦公司于2017年5月9日直接向兰玉公司发送了交付通知书,要求兰玉公司在交付通知书载明的交付日前办理完成所有手续及支付完保证金。新黄浦公司未按原L1018及L101C室租赁合同约定的时间向兰玉公司送达交付通知书,系新黄浦公司违约,因此一审判定要求兰玉公司承担L101B及L101C的空置损失亦属于事实认定错误。新黄浦公司辩称：《补充协议》是针对三份租赁合同的一个承上启下的一份协议，正是因为新黄浦公司放弃了二楼的租赁权益，使得双方签订了一楼的两份租赁合同，但兰玉公司拒不支付一楼两间商铺的租赁保证金，导致一楼两份合同事实上无法履行，新黄浦公司放弃二楼租赁权益的目的落空。兰玉公司不正当的促使合同目的的无法实现，就应该视为成就，一审判决认定按照原先合同标准支付租金是正确的。兰玉公司的违约行为造成新黄埔公司两间商铺空置很长的时间，故应支付每间商铺三个月的空置的损失费。请求驳回上诉，维持原判。新黄浦公司向一审法院提出诉讼请求：1.兰玉公司支付自2016年1月1日起至2016年8月18日止的租金人民币(以下币种均为人民币)499,888.40元；2.兰玉公司支付自2015年1月1日起至2016年8月18日止的推广费97,958.90元；3.兰玉公司支付2017年11月1日至6日的物业管理费970.62元；4.兰玉公司支付逾期付款的违约金，按逾期一天万分之五计算，租金及推广费按照应付之日起计算至实际支付之日止，物业管理费自2017年11月1日起计算至实际支付之日止；5.兰玉公司支付自2016年8月19日起至2017年11月6日止的房屋占有使用费1,926,672元；6.兰玉公司支付免租期租金156,105.60元；7.兰玉公司支付L211A室租金及物业管理费的三倍补偿金176,458元；8.确认新黄浦公司与兰玉公司签订的L211A、L101B、L101C室的《补充协议》以及L101B、L101C室签订的租赁合同于2019年3月21日解除；9.兰玉公司支付L101B室的空置损失费228,000元；10.兰玉公司支付L101C室的空置损失费276,000元；11.兰玉公司拆除装修、搬空物品，恢复至毛坯状态后返还L211A室。兰玉公司向一审法院提出反诉请求：新黄浦公司返还L211A室房屋租赁保证金203,319元。一审法院认定事实如下：新黄浦公司为上海市黄浦区北京东路XXX号房屋产权人。一、L211A室租赁合同的签订2013年(具体日期不详)，新黄浦公司(甲方)与兰玉工作室(乙方)签订《房屋租赁合同》(合同编号为：LEASE-201307-L211A)，约定：甲方将L211A室出租给乙方(1.1)，租赁面积98.4平方米(1.2)，该房屋的现有装修、附属设施、设备情况和甲方同意乙方自行装修和增设附属设施的内容、标准及需约定的有关事宜，由甲、乙双方在本合同附件二中加以列明，甲、乙双方同意该附件作为甲方向乙方最终交付该房屋和本合同终止时乙方向甲方返还该房屋的验收依据(1.5)；租赁期自2013年7月30日起至2016年7月29日止(3.1)，交付日为2013年7月30日(3.2)；租赁期内，甲方给予乙方的装修免租期为63日，即自2013年7月30日起至2013年9月30日止(或自甲方实际交付日起算)(3.3)；租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应按照本合同第10条之规定如期返还，乙方需要继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前3个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同(3.4)；租金的计算为：月固定租金，以日租金乘以365天和该房屋租赁面积所得除以12所得之平均值为准，自2013年7月30日至2014年7月29日：日租金为20元/日/平方米，月租金为59,860元；自2014年7月30日至2015年7月29日：日租金为21元/日/平方米，月租金为62,853元；自2015年7月30日至2016年7月29日：日租金为22元/日/平方米，月租金为65,846元(4.1.1)；月固定租金每个公历月支付一次，每个公历月的第20日或之前支付下一期的月固定租金(4.1.2)；租赁期内，乙方(不论以何种方式计收租金)必须按照甲方提供的销售数据采集方案配合甲方完成对乙方营业额数据的计算化采集工作，乙方应自行承担由此产生的所有费用并至迟于本合同规定的该房屋开业日前与甲方另行签署《租户销售数据采集及设备租用协议》，同时乙方应确保上传营业额数据的真实性；如乙方违反本条规定任何内容的，则视为乙方违约(4.6)；乙方须于签订租赁合同后七个工作日内，向甲方支付相当于租赁期内月平均租金与月平均物业管理费之和3倍，计203,319元，作为乙方依约履行租赁合同的保证金(5.1)；上述保证金为保证乙方履行本合同约定之各项义务和责任，由乙方交付甲方的押金，该保证金不是预付的租金，仅作为乙方忠实履行所约定义务的保证，为冲抵乙方欠付甲方租金、其他约定费用和应由乙方赔偿的甲方损失或其他第三方损失，甲方有权使用这种保证金，并且不影响行使任何其他补救权利(5.1.1)；租赁期内，除5.1.1条约定外，乙方不得将上述租赁保证金抵充乙方应付之租金、公用事业费或其他乙方于本合同或本合同所述之与本次租赁有关之协议或安排项下应当支付的费用(5.1.3)；合同期届满或租赁关系提前终止时，在乙方付清所有应付款项、办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续(若有)，乙方所交还的该房屋及其装修、设备和设施已按照本合同交付条件之规定恢复原状、一个月内未发生有关乙方的消费者投诉赔偿事件、诉讼、仲裁等的前提下，甲方应在乙方交还该房屋后三十日内将租赁保证金(或剩余租赁保证金)无息退还乙方(5.1.5)；乙方应于租赁期内按照约定向甲方指定的物业管理公司支付该房屋的物业管理费，自2013年7月30日至2016年7月29日，该房屋的物业管理费应按照租赁面积每平方米每月50元计算，即每月物业管理费为4,920元(5.2.1.1)；乙方向甲方支付该房屋的推广宣传费(5.2.2)，月推广宣传费为5,000元(5.2.2.1)；除第一期外的物业管理费及推广宣传费，乙方于每月的20日之前支付下月的费用(5.2.3)；物业管理费、推广宣传费每逾期支付一日，按逾期支付之款项的0.5%支付滞纳金(5.2.4)；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满或提前终止的当日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按日租金的2倍向甲方支付该房屋占用期间使用费，若因乙方逾期不返还该房屋而造成甲方其他损失的，乙方还应承担赔偿责任(10.1)；无论何种原因导致本合同提前终止或本合同自然终止，凡涉及乙方对该房屋进行了装修、增建或改建的，乙方必须在返还时自费使该房屋恢复至该房屋交付时本合同附件二所列明的甲方所属的装修、附属设施及设备之状态或甲方书面认可的状态。返还时，应经甲方和/或物业管理公司验收认可，并相互结清各自应当承担的费用，因返还该房屋而发生的全部费用(包括但不限于乙方的搬迁费用、乙方自行安装的各类装修、设施和设备的拆除和搬迁费用、该房屋的清理费用、其它类似费用或开支等)，均由乙方自行承担(10.2)；乙方返还该房屋时，双方及物业管理公司应同时到场，经甲方及物业管理公司验收认可，并相互结清各自应当承担的费用，如甲方或物业管理公司发现该房屋未按照附件二所列明的甲方所属的装修、设备和设施的状态或者甲方书面认可的状态返还甲方的，或者发现乙方还有应向甲方和/或物业管理公司或任何其他相关方(如有)支付的租金、物业管理费、违约金或其他任何费用的，则甲方和/或物业管理公司有权要求乙方赔偿或支付一切损失及费用，并可从租赁保证金、物业管理费保证金中进行相应扣除。如前述保证金不足赔偿甲方和/或物业管理公司损失的，甲方和/或物业管理公司有权向乙方追偿(10.3)；租赁期届满或发生本合同提前终止的情形，甲方有权收回该房屋，乙方须于租赁期届满或发生本合同提前解除之前的十(10)日内，与甲方联系交回该房屋事宜，且乙方应于本合同终止之后当日内将该房屋恢复至房屋交付时本合同附件二所列明的或甲方书面认可的状态，交还甲方(10.4)；租赁期满当日或本合同提前终止之日，若乙方未能交还该房屋，甲方除有权按照本合同规定向乙方收取用使用费及其他费用以外，乙方视为放弃屋内的物件包括但不限于货品、设施设备、家具、装置和其他添置物的所有权，甲方还有权在3日后开启及更换该房屋的门锁，将该等物件搬出，收回该房屋，甲方对因此而引起的乙方之损失概不负责；同时，甲方有权就该等物件向乙方收取仓储费用，并有权按照甲方认为适当的方式出售、转让、丢弃或以任何其他方式处分该等物件，并将处分所得(如有)用于偿付乙方所欠甲方的任何款项及赔偿甲方因本款规定事由所发生的及将发生的损失，无论何种情况，甲方均无义务将该等物件用于抵扣乙方应付的任何款项(10.5)；在不影响甲方根据法律、法规及本合同的规定所享有的其他权利的前提下，甲方有权在下列任意事件之一发生后的任意时间不予返还乙方的租赁保证金、并要求乙方补交免租期所免除租金等费用、提前终止本合同并合法地提前收回该房屋或其任何部份，同时乙方应另行按月租金及物业管理费的3倍金额补偿甲方及物业管理公司(13.3)；乙方逾期向甲方支付租金或/及本合同约定的应由乙方向甲方或物业管理公司支付的任何一项费用累计超过15日的(13.3.2)；在发生上述任一情形后，甲方有权立即向乙方发出书面通知终止本合同，书面通知中规定之日期为本合同终止日，该书面通知一经发出即表明甲方行使本合同赋予之提前收回该房屋的权利(13.3)；租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，视为乙方放弃保证金所有权，甲方有权不予返还乙方的保证金，除此之外，甲方还有权要求乙方补交免租期所免除的租金等费用，并按月租金及物业管理费的3倍向甲方及物业管理公司支付违约金，此外，乙方不承担其它的违约责任(14.4)；逾期支付相应费用的违约责任：除本协议另有规定外，乙方逾期支付租金、物业管理费、租赁保证金、公用事业费等乙方于本合同项下应当向甲方支付的任何一项费用，则每逾期一日，乙方应按各项欠付费用的0.5%支付各项费用的相应违约金：逾期累计超过10日，甲方有权停止公用事业供应；若乙方逾期支付相应费用累计超过15日的，且甲方依据本合同13.3条款的约定选择解除本合同的，前述违约金应当由乙方支付至本合同解除之日止(14.5.2)；乙方确认并承诺，在签署本合同后将立即以该房屋作为注册地址设立一家有限公司作为该房屋的经营主体，在该经营主体设立完成并取得营业执照后，乙方与该经营主体应共同与甲方就本合同另行签订主体变更协议，以确认本合同项下乙方的所有权利义务由该经营主体全部承继(21.2)。该合同附件二为“益丰大厦交付标准”。2013年8月13日，兰玉公司通过刘兰玉的账户支付给新黄浦公司203,319元。后新黄浦公司、兰玉工作室、兰玉公司签订《补充协议》，内容为：自2013年12月1日起，上述租赁合同承租方由兰玉工作室变更为兰玉公司，兰玉工作室已向新黄浦公司交纳的租赁保证金、商场管理费保证金自动转为兰玉公司向新黄浦公司支付的租赁保证金和商场管理费保证金。2013年11月29日，兰玉公司注册成立，并将L211A室作为工商登记住所。另，兰玉公司于2019年7月19日申领的营业执照显示，其工商住所地为上海市黄浦区中山东一路XXX号XXX层05商铺。二、关于租赁场地的变更新黄浦公司(甲方)与兰玉公司(乙方)签订《补充协议》，约定：1.乙方承租上海益丰外滩源L101B+L101C商铺，甲方承诺一楼该商铺不晚于2016年9月15日交房，不晚于2017年1月15日开业；乙方承诺将在2016年8月25日之前完成一楼该商铺租赁合同的签字盖章；2.甲方同意乙方原承租的L211A铺位的房租、推广费等义务截止于2015年12月31日终止，并同意自2016年1月1日起，将该铺位以营业额抽成20%的合作条件(但抽成累计总额最高不超过期间原租金数额的90%)，由乙方继续经营至2017年1月15日其关联公司新承租的一楼L101B+L101C商铺开业。在此期间，如果甲方有机会以优于乙方承租条件将二楼L211A出租给第三人，而且乙方放弃行使同等承租权利优先权，则甲方有权提前90天通知乙方终止该商铺的租约，同时在益丰外滩源内另外配备同等面积场地给乙方用于经营，直至一楼所承租的L101B+L101C商铺开业等内容。对该《补充协议》的签订时间，新黄浦公司表示无法确认，应在2016年8月25日之前，起诉状中所述时间有误；兰玉公司表示应该在2016年8月18日至2016年8月25日之间。新黄浦公司与兰玉公司分别签订L101B、L101C室的《房屋租赁合同》，约定租赁面积分别为95、115平方米(1.2)，租赁期自2016年9月15日起至2019年9月14日止(3.1)；交付日为2016年9月15日(3.2)，甲方将于房屋交付日前10个工作日向乙方送达房屋交付通知书，如房屋交付通知书载明的交付日与本合同约定的交付日不一致，则以房屋交付通知书载明的交付日为准；若乙方未于上述房屋交付通知书所载的房屋交付日前来办理或者办理完毕该房屋的房屋交付手续，则自该房屋交付通知书所载的该房屋交付日至乙方实际办理完毕房屋交付手续日期之间的天数将在乙方的装修免租期内扣除，且甲方有权要求乙方按照本合同的约定标准支付该等乙方延迟交付期间的租金、物业管理费、推广费等，若乙方在交付日起30天内仍未前往甲方办理该房屋的交接手续或按本合同的约定支付装修期间的各项费用，则视为乙方违约，此情形下，甲方有权终止本合同，乙方缴付的保证金作为违约金支付给甲方(3.2.1)；乙方应于该房屋交付通知书所载的房屋交付日或之前：(1)缴交装修期间的有关费用，(2)签署《益丰大厦装修手册》、《益丰大厦租户手册》和甲方另行要求签订的其他文件，(3)与甲方共同验收该房屋，并(4)签署《益丰大厦收楼表》。房屋交付的标志为甲乙双方签署《益丰大厦收楼表》。该交接书一经签署，则视为甲方已经按照本合同约定完成该房屋向乙方的交付。益丰大厦收楼表所载的房屋交付日即为该房屋之实际交付日，租赁期自实际交付日起开始计算(3.2.2)；若甲方未能按时向乙方交付房屋，乙方同意给予甲方30天的宽限期，甲方在宽限期内不需承担任何违约责任；若无正当理由，甲方过了前述宽限期后仍然没有向乙方交付房屋，则自逾期第31日起，甲方应按照向乙方计付逾期违约金(3.2.3)；若逾期超过30日并经乙方书面通知后甲方仍不能向乙方交付房屋，则乙方有权书面通知甲方而终止本合同，甲方应自收到乙方书面通知之日起三十日内将乙方已支付的租赁保证金(不计利息)双倍退还给乙方，除此之外，甲方不承担其它赔偿责任(3.2.4)；租赁期内，甲方给予乙方的装修免租期为122日，即自2016年9月15日起至2017年1月14日止(或自甲方实际交付日起算)(3.3)；该装修免租期内，乙方享有无需缴纳租金之权益，但在该期间内乙方仍需缴纳物业管理费、装修期间的相关费用和其他费用(3.3.1)；自2016年9月15日至2017年9月14日月固定租金为63,571元(L101B室)、76,954元(L101C室)；自2017年9月15日至2018年9月14日月固定租金为66,460元(L101B室)、80,452元(L101C室)；自2018年9月15日至2019年9月14日月固定租金为69,350元(L101B室)、83,950元(L101C室)(4.4.1);乙方须于签订租赁合同后七个工作日内，向甲方支付相当于租赁期内月平均租金与月平均物业管理费之和3倍，计219,330元(L101B室)、265,506元(L101C室)，作为乙方依约履行租赁合同的保证金(5.1)；乙方应于租赁期内按照约定向甲方指定的物业管理公司支付该房屋的物业管理费，每月标准为6,650元(L101B室)、8,050元(L101C室)(5.2.1.1)；甲、乙双方同意，在不影响甲方根据法律、法规及本合同的规定所享有的其他权利的前提下，甲方有权在下列任意事件之一发生后的任意时间不予返还乙方的租赁保证金、并要求乙方补交免租期所免除的租金等费用、提前终止本合同并合法地提前收回该房屋或其任何部份，同时乙方应另行按月租金及物业管理费的3倍金额补偿甲方及物业管理公司(前述月租金指本合同解除前乙方已经支付的最高月租金)：乙方未于本合同约定或书面房屋交付通知书所载的房屋交付日前来办理或者办理完毕该房屋的房屋交付手续并支付相关费用，逾期超过30日的。在发生上述任一情形后，甲方有权立即向乙方发出书面通知终止本合同，书面通知中规定之日期为本合同终止日。该书面通知一经发出即表明甲方行使本合同赋予之提前收回该房屋的权利(13.3，13.3.1)。对该两份合同的签订时间，新黄浦公司表示无法确认，兰玉公司表示应在2016年9月初签订。三、双方沟通事宜2016年8月16日，新黄浦公司陆黎俐给兰玉公司陆燕发送邮件：确认交付和合同起始日为9月15日，合同、协议等盖章文件不晚于8月25日递呈我司，进场前需支付保证金等内容。2016年9月19日，陆黎俐发送邮件：在双方协商下，原定于9月14日的进场无法进场，截止今日未收到贵司保证金。次日，兰玉公司回复：我们计划9月22日前来完成交房手续，并争取国庆长假前支付租赁保证金。9月21日，陆黎俐回复：希望贵司在本周五之前支付完保证金，并附有双方合同相关条款。9月27日，陆黎俐发送邮件：交付保证金的时间已逾期12天，望贵司重视该事实，尽快洽谈。9月29日，兰玉公司回复：由于公司收到第三方向我司结算延迟的影响，导致暂时性资金周转困难，也牵连到一楼两个单元的租赁保证金无法按时交付，能否提议向外滩源先支付小部分款项以示我司留驻的诚意，且允许一楼装修。10月24日，陆黎俐发送邮件：希望兰玉公司尊重合同约定。2016年11月16日，兰玉公司回复：是否可允许我司先支付部分保证金，进场装修尽早开业。同日，陆黎俐回复：请贵司提出书面申请，明确部分保证金金额及所有应缴费用的支付时间等细节。2017年2月27日，兰玉公司工作人员发送邮件给新黄浦公司陆黎俐：希望新黄浦公司可以接受兰玉以原来101B+C的价格承租104。同日，陆黎俐回复：确认是否需要的铺位为L103(原GUCCI位置)，该位置租金无法降低，请贵司慎重考虑是否还坚持该位置。后双方就该L103室的租金及租赁其他事项进行磋商。2017年3月8日，新黄浦公司向兰玉公司发送L103室意向书，该意向书约定交付日暂定于2017年5月1日。后兰玉公司对交房时间有异议。3月13日至16日，双方就楼板复原及其他情况进行了沟通，并约定进入签约流程。16日下午，陆黎俐回复：非常抱歉，经集团商议，还是希望兰玉公司可以维持原位置L101B+101C，从时间方面考虑L101B+101C能以最快速度签订合同。另对兰玉公司的邮件回复：“集团还是建议我们按照原来的位置执行，希望贵司可以尽快开启L101B+101C的合同重新洽谈，同时因为益丰2楼原位置目前是无合同状态，比较危险，因此从任何角度来说尽快促成此事才是目前的关键”等内容。对此，兰玉公司回复邮件询问是否有补偿方案，陆黎俐表示：如果按照原合同执行，从今年1月15日起租日起的损失我司又要如何自处？我们将焦点回归到尽快处理现有事宜上，尽量减少双方损失的基础上来，关于原商铺的事宜，在签订新合同后我们会按协议执行。2017年3月17日，兰玉公司员工发送邮件给陆黎俐，内容为：自1月15日起之后协调103位置先后经历了推翻原价格、收回原意向的过程，导致至今没有将事情推进，这并非我方的原因，现在如你所说以最快的速度重启原合同，请问能多快？是否现在就可以把合同发我们？陆黎俐回复：“根据你们的邮件，我理解为贵司同意按原方案执行，附件为L101B+L101C的合同修改和补充协议，请确认。”该补充协议上写明：乙方承租L101B+101C商铺，新黄浦公司承诺一楼该商铺不晚于2017年4月1日交房，不晚于2017年8月1日开业，乙方承诺将在2017年3月27日之前完成一楼该商铺租赁合同的签字盖章；新黄浦公司同意兰玉公司原承租的L211A铺位的房租、推广费的义务截止于2017年7月31日终止，并同意自2016年1月1日起，将该铺位以营业额抽成20%的合作条件(但抽成累计总额最高不超过期间原租金数额的90%)，由乙方继续经营至2017年8月1日起关联公司新承租的L101B+101C商铺开业等内容。L101B、L101C室的租赁合同约定租赁期自2017年4月1日至2020年3月31日，交付日为2017年4月1日。2017年5月9日，新黄浦公司向兰玉公司发送《益丰•外滩源房屋交付通知书》，内容为：根据双方于2016年9月6日签署的房屋租赁合同约定，兰玉公司租赁L101B、L101C商铺，请贵司于2017年6月23日14：00前前来办理商铺交付手续，交房之前须办理完成所有手续及支付完所有保证金。2017年6月15日，兰玉公司员工发送给新黄浦公司邮件：提出以下问题：101B+101C合同重签、免责；L211A1月15日后租金理应继续为20%月营业额抽成租金；我司要求支付L211A2016年1月至今的租金，贵司一直不肯收取，针对2楼15年推广费补偿，即合同外给予1.5个月免租期，需要邮件回复确认。6月20日，新黄浦公司员工回件：根据2016年9月签订的关于L101BC租赁合同，在租户进场装修前需向业主方缴纳保证金共计484,836元，我方在沟通中明确表示，只要租户将一楼铺位的保证金支付完毕，就可以进场装修，另关于(1)101B+C合同重签、免责，回复：我方认为L101BC合同可以继续有效，前提是业主与租户商榷好起租日并且租户足额缴纳保证金后，业主同意让租户收房进场装修，整个租赁期顺延；(2)L211A1月15日后租金理应继续为20%月营业额抽成租金，回复：因L211A的补充协议已于2017年1月15日自然到期终止，双方就该铺位的续签等条件未达成过共识，20%的提成租金我方从未同意。(3)L211A2016年1月至今的租金，贵司一直不肯收取，回复：租金数额双方未达成一致，如双方达成共识，我司财务将直接与贵司沟通相关付款事宜。后双方对以上问题以及是否以新品牌租赁进行了协商沟通。2017年8月21日，新黄浦公司回复：2016年1月1日至2017年1月15日，贵司须按照补充合约20%的商务条件及时缴纳租金等相关费用，至于从2017年1月16日起至贵司履行L101+L1011C合同前，应按固定租金22元/㎡/天签订相关补充协议；针对双方2016年9月签订的关于LANYU品牌的L101B+L101C的租赁合同，由于贵方至今都未按合同缴纳租赁保证金导致该位置的租赁合同无法正常履行，按照律师意见，我司不再对贵司保留该位置的租赁权利，针对贵司提出新项目的合作，我司一楼沿北京东路铺位只考虑以纯租金方式合作。2017年11月6日，新黄浦公司员工高建斌发邮件给兰玉公司，内容为：关于贵司私自撤柜等行为，我司认为贵司以承租L101B、L101C为条件，与我司洽谈L211A租赁优惠事项，且双方达成L2XXXX租赁合同补充协议，并就L101B、L101C租赁签署租赁合同，但是贵司并未诚信履行L101B、L101C租赁合同，反而拒不办理交接且拒不支付租赁保证金，直接导致我司基于贵司根本违约解除L101B、L101C租赁合同，对L211A租赁而言，因贵司实际并未承租L101B、L101C，租赁优惠的基础不复存在，故贵司仍应按L211A租赁合同履行。在L101B、L101C租赁合同解除的情况下，贵司怠于支付L211A租金亦已构成根本违约，我司有权解除L211A租赁合同，追究贵司相应的违约责任，为妥善解决L211A租赁问题，我司要求贵司立即停止擅自撤场行为，并与我司协商解决L211A付租及租赁终止事宜。若贵司拒不沟通且仍怠于履行L211A租赁合同约定的，我司保留包括解除合同、追究贵司违约责任及进行私力救济的一切权利等内容。三、催款事实2016年6月23日，新黄浦公司向兰玉公司催讨L211A室至2016年5月31日的租金及推广费用，催讨函上有“冬敏2016.6.24”的签字。同年7月1日，新黄浦公司向兰玉公司催讨L211A室至2016年6月30日的租金及推广费，催讨函上有签字，但字迹无法辨认。同年8月3日，新黄浦公司催讨L211A室至2016年7月31日的租金及推广费，催讨函上有“何丽丽”的签字。同年10月14日，新黄浦公司向兰玉公司催讨L211A室至2016年10月10日的租金及推广费，催讨函上有签字，但字迹无法辨认。2016年11月4日，新黄浦公司向兰玉公司催讨L211A室至2016年10月31日的租金及推广费、物业管理费、电费等，催讨函上有“何丽丽”的签字。2016年12月5日，新黄浦公司向兰玉公司催讨L211A室截止2016年11月30日的租金及推广费、物业管理费、电费等，欠催款函上有“JADE贾雯”(字体不清)的签字。根据兰玉公司提供的上海外服(集团)有限公司出具的2016年6、7、8、9、10月收款通知书，兰玉公司向何庆丽、洪冬敏等员工缴纳社保费用，11、12月收款通知书显示，兰玉公司向何庆丽、洪冬敏、贾雯等员工缴纳社保费用。四、其他相关事实2018年11月17日的微博“太酷了设计师”发布益丰外滩源线下体验店的信息及照片，L211A室被用作他用。根据兰玉公司提供了2016、2017年上海益丰外滩源店销售收入：2016年1月0元、2016年2月23,300元，2016年3月106,500元，2016年4月56,700元，2016年5月38,800元，2016年6月70,200元，2016年7月25,000元，2016年8月1,200元，2016年9月87,900元，2016年10月9,500元，2016年11月90,400元，2016年12月235,000元，2017年1月103,000元，2017年2月18,900元，2017年3月44,600元，2017年4月235,600元，2017年5月55,700元，2017年6月98,600元，2017年7月38,600元，2017年8月65,600元，2017年9月51,600元，2017年10月51,600元。一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有约束力，当事人应当按约履行。本案的争议焦点在于对新黄浦公司、兰玉公司签订的《补充协议》的解释。新黄浦公司认为《补充协议》签订的目的是通过给予兰玉公司L211A室费用优惠条件，以履行L101B、L101C室两份合同，属于附条件的合同条款，因兰玉公司不付L101B、L101C室保证金的行为，导致《补充协议》的目的落空，要求解除该《补充协议》，并按照原L211A室合同履行。新黄浦公司认为，该《补充协议》实质上是在双方对L211A室合同到期终止后，L101B、L101C室两份合同签订前的过渡安排，属于单独的租赁合同。法院认为，通过双方邮件内容以及当事人的陈述可见，该《补充协议》签订的时间应在2016年8月16日至8月25日之间，其时L211A室的《房屋租赁合同》已经临近届满或到期，新黄浦公司放弃租赁期内(自2016年1月1日起至2016年8月18日止)的部分租金及推广费，并约定过渡期内(自2016年8月19日至2017年1月15日L101B、L101C室开业)相关费用的支付，将L211A租赁合同期限予以延展，以便双方间继续建立房屋租赁合同关系，应视为对原L211A室《房屋租赁合同》的补充及变更。新黄浦公司所述内容应认定为其订立《补充协议》的“动机”，现有证据无法证明该意思外化表示于双方的《补充协议》中而赋予其相应的法律效果；退一步讲，即便存在其所述的订立《补充协议》的“目的”，该目的也是为了L101B、L101C室两份合同的“订立”，而非“履行”；兰玉公司与新黄浦公司已经就L101B、L101C签订了《房屋租赁合同》，就履行中可能产生的违约责任进行了约定，兰玉公司的履约情况是新黄浦公司应当自行承担的商业风险。通过双方自2016年9月19日至11月16日往来邮件内容可见，因兰玉公司未支付L101B、L101C室的保证金，导致新黄浦公司未交付该两处房屋。后兰玉公司提出变更租赁房屋，双方协商后未果。后双方就L101B、L101C室合同又进行了协商，虽然新黄浦公司在邮件中表述过“L101B、L101C室重新洽谈”，但其后续提出的方案并非将之前L101B、L101C室合同作废，而是通过继续签订补充协议的方式延期履行，故双方签订的L101B、L101C室的《房屋租赁合同》仍有效。需说明的是，虽然本案涉及L211A、L101B、L101C室三个房屋租赁合同关系，因内在具有相当的关联性，分案处理可能导致当事人的诉累，故法院一并进行处理。现新黄浦公司以兰玉公司违约为由，要求确认《补充协议》，L101B室、L101C室《房屋租赁合同》解除。对此，法院认为，新黄浦公司员工高建斌于2017年11月6日发送给兰玉公司的邮件中已通知L101B、L101C室《房屋租赁合同》解除，该解除行为有效，故该两份《房屋租赁合同》已于2017年11月6日解除；另关于《补充协议》，新黄浦公司要求确认于2019年3月21日解除，并无不当，法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。就L211A室的房租、推广费，因《补充协议》约定支付义务截止至2015年12月31日终止，之后以营业额抽成20%支付费用，直至2017年1月15日兰玉公司承租的L101B、L101C室开业。如前所述，L101B、L101C室未能按期于2017年1月15日开业的原因应归咎于兰玉公司未交付保证金，因其不当阻止约定条件成就，应视为条件已成就，故L211A室按营业额抽成20%支付费用的期限应至2017年1月15日届满。新黄浦公司提出应按照L211A室《房屋租赁合同》约定的标准支付租金的意见，依据不足，法院难以支持。关于营业额20%的标准，兰玉公司提供了其销售收入，根据双方《房屋租赁合同》之约定，兰玉公司必须按新黄浦公司提供的销售数据采集方案配合新黄浦公司完成营业数据的采集，现新黄浦公司无法提供相关数据，也未能提供证据证明兰玉公司未配合其采集相关数据，故法院对营业额的确认以兰玉公司提供的数据为准。关于推广费用，因兰玉公司未支付2015年全年的推广费，理应按约支付。对兰玉公司所辩称租金、推广费之债权诉讼时效已经届满的意见，因新黄浦公司提供了相关催款函及签收记录，故对兰玉公司的意见法院不予采纳。关于物业管理费，因兰玉公司实际使用房屋至2017年11月6日，应就其实际使用期间的物业管理费用予以支付。新黄浦公司主张该笔费用并无不当，法院予以支持，但金额计算有误，予以更正。关于逾期付款的滞纳金，就租金部分，双方在《补充协议》中未就2016年1月1日之后的费用支付期限作出约定，从双方往来邮件可见，兰玉公司要求向新黄浦公司支付营业额抽成20%的费用，新黄浦公司认为双方未达成一致，故拒绝收取，现新黄浦公司要求该部分逾期付款的违约金，法院难以支持；就推广费部分，兰玉公司应按约支付滞纳金；就物业管理费，因双方对租赁期外的滞纳金并未约定，故法院依法调整标准为银行同期贷款利率，自新黄浦公司主张之日起计算。关于免租期租金、租金及物业管理费三倍补偿金，兰玉公司确实存在逾期十五日向新黄浦公司支付推广费的违约情形，故免租期租金应予以支付，但新黄浦公司对免租期租金计算有误，法院予以更正。关于租金及物业管理费三倍补偿金，法院以新黄浦公司实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，依法对其主张租金及物业管理费三倍补偿金的诉讼请求不予支持。关于占用使用费，因《补充协议》约定的期限届满后，兰玉公司未能按约返还L211A室房屋，应按L211A室《房屋租赁合同》支付自2017年1月16日起至2017年11月6日期间的占用使用费。兰玉公司提出2017年1月15日后的费用仍应按营业额抽成20%支付的意见，难以成立，法院不予采纳。关于占用使用费的标准，以新黄浦公司实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，依法调整为L211A室《房屋租赁合同》约定的日租金标准的1.3倍。关于L101B、L101C室的空置损失费，根据L101B、L101C室《房屋租赁合同》约定：兰玉公司未于房屋交付通知书所载的房屋交付日前办理交付手续，且逾期超过30日的，应按月租金及物业管理费的3倍金额(月租金指本合同解除前兰玉公司已支付的最高月租金)支付给新黄浦公司。新黄浦公司于2017年5月9日向兰玉公司发送《房屋交付通知书》，兰玉公司未按约办理交付手续，且逾期超过30日，应当支付相应的补偿费用，其中月租金应以双方约定的首年度月租金为准，新黄浦公司主张的标准有误，法院依法予以更正。关于新黄浦公司要求拆除装修、搬空物品、恢复毛坯状态返还L211A室房屋，因兰玉公司于2017年11月6日搬离，且根据兰玉公司提供的相关证据可见，新黄浦公司已收回L211A室房屋另作他用，其现主张兰玉公司恢复原状，法院难以支持。关于兰玉公司要求返还保证金的反诉请求，根据L211A室《房屋租赁合同》的约定，在兰玉公司付清所有应付款项，办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续、交还房屋三十日后，可将租赁保证金退还。现兰玉公司已交还房屋、工商登记地址也已变更，故新黄浦公司应在兰玉公司付清关于L211A室应付款项后将该保证金返还给兰玉公司。关于新黄浦公司没收保证金的意见，其依据的是因兰玉公司逾期支付租金、推广费超过15天的违约责任条款，对该项违约情形，法院综合损失及其他因素，认为再行没收保证金属违约金过高应予调整的情形，故对其意见不予采纳。一审法院判决如下：一、兰玉文化发展(上海)有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海新黄浦(集团)有限责任公司自2016年1月1日起至2017年1月15日止的合作费用159,200元；二、兰玉文化发展(上海)有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海新黄浦(集团)有限责任公司自2015年1月1日起至2015年12月31日止的推广费60,000元；三、兰玉文化发展(上海)有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海新黄浦(集团)有限责任公司自2017年11月1日起至2017年11月6日止的物业管理费970.52元；四、兰玉文化发展(上海)有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海新黄浦(集团)有限责任公司逾期支付推广费的滞纳金，以5,000元为基数，自每月21日(自2014年12月21日至2015年11月21日)起至实际支付之日止，按日万分之五的标准分段计算；五、兰玉文化发展(上海)有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海新黄浦(集团)有限责任公司逾期支付物业管理费的滞纳金，以970.52元为基数，自2018年11月13日起至实际支付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；六、兰玉文化发展(上海)有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海新黄浦(集团)有限责任公司自2017年1月16日起至2017年11月6日止的房屋占用使用费827,386.56元；七、兰玉文化发展(上海)有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海新黄浦(集团)有限责任公司免租期租金123,984元；八、确认上海新黄浦(集团)有限责任公司与兰玉文化发展(上海)有限公司就L211A、L101B、L101C室签订的《补充协议》于2019年3月21日解除；就L101B室签订的《房屋租赁合同》、就L101C室签订的《房屋租赁合同》于2017年11月6日解除；九、兰玉文化发展(上海)有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海新黄浦(集团)有限责任公司L101B室空置损失费210,663元;十、兰玉文化发展(上海)有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海新黄浦(集团)有限责任公司L101C室空置损失费255,012元;十一、上海新黄浦(集团)有限责任公司应于兰玉文化发展(上海)有限公司付清上述第一、二、三、四、五、六、七项费用十日内将租赁保证金203,319元返还给兰玉文化发展(上海)有限公司；十二、驳回上海新黄浦(集团)有限责任公司的其余诉讼请求。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，一审法院基于查明的事实对涉案的相关合同效力及其相互之间关联性所作的认定，并无不当，本院予以认同，不再重复。需要指出的是，如一审判决所述新黄浦公司与兰玉公司以《补充协议》的方式延展了L211A室的租赁期限，原租赁合同中的相应条款对双方因签订《补充协议》而建立的租赁关系具有合同效力。因此，一审法院据此对兰玉公司应付免租期租金等事项的判决，并无不当。此外，兰玉公司对一审判决就L101B、L101C室的租赁合同构成违约持有异议，但并未提交相应证据以证明其确无过或过错责任在新黄浦公司一方。因此，一审法院基于在案证据认定兰玉公司应当承担相应违约责任，并无不妥。退而言之，即使兰玉公司关于L101B、L101C室的租赁合同已失效的观点成立，基于在案证据，其亦因缔约过失责任而理应承担相应的空置损失。综上所述，一审法院基于查明的事实所作判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币34,106.52元，由上诉人兰玉文化发展(上海)有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理朱丹丹审判长  张常青审判员  彭 辰审判员  姚 跃二〇二〇年四月六日书记员  蔡剑燕附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……