新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）新2301民初5109号 原告：张彩娣，女，1978年12月25日出生，汉族，农民，现住乌鲁木齐县。 原告：张渭萍，女，1970年6月10日出生，汉族，农民，现住乌鲁木齐县。 共同委托诉讼代理人：王志强，新疆鼎泽凯律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：刘如心，新疆鼎泽凯律师事务所律师。 被告：姚建平，男，1958年2月10日出生，汉族，农民，现住昌吉市。 被告：曾福华，男，1948年5月1日出生，汉族，农民，现住昌吉市。 原告张彩娣、张渭萍与被告姚建平、曾福华土地承包经营权转让合同纠纷一案,本院于2019年7月19日受理后,依法适用普通程序，于2020年3月30日公开开庭进行了审理。原告张彩娣、张渭萍及共同委托诉讼代理人王志强、刘如心到庭参加诉讼，被告姚建平、曾福华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告张彩娣、张渭萍向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方签订的《土地使用权转让合同》无效；2、被告返还原告土地转让费160000元、赔偿房屋拆除损失1174521.2元、制冷设备款135000元、违约金48000元；3、被告承担本案评估费用20000元。事实与理由：2012年4月2日，原、被告双方签订《土地使用权转让合同》。在该协议中，双方约定：由被告给原告转让位于昌吉市××镇壹亩地，转让总价款为160000元，尤其在该协议第四、五条及备注中明确，被告负责办理该宗土地转让的报批手续，且被告保证该宗土地是国有荒地，能依法办理建房审批手续，同时，被告明确如今后国家征购该宗土地及房屋，补偿款全部归原告所有。原告在使用该土地过程中如出现妨碍该宗土地使用的情况下，由被告负责协调处理，被告保证原告顺利使用该土地；另注明原告把围墙砌好后，由被告负责办理好土地证。并且，在双方合同签订时，被告还给原告出示了渔池发包书、村委会成员会议记录、申请报告，以表示在该土地上能够盖房。合同签订后，原告向被告交付了160000元的土地转让款，并在该土地上盖了住房及院落。原告在2014年8月20日也对该宗土地作了界线测绘，并交纳了1500元的测绘费。2019年3月11日，昌吉市六工镇政府给原告下发了《并于六工镇“大棚房”问题专项清理及“两规”整改的整改通知》。在该通知中明确涉案该宗土地系违法用地，在该宗土地上建筑系违法建设建筑。此后，原告在该宗土地上的建筑也被政府强制拆除。原告本身系农民，因与被告在签订《土地使用权转让合同》时，因被告的虚假不实陈述，造成原告直接经济损失惨重。房屋被政府强制拆除后，原告多次找被告要求退还土地使用权转让费及赔偿相应直接经济损失，但被告以各种理由拒不支付，故起诉至法院。 被告姚建平辩称：请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。第一，双方签订的合同合法有效，不属于无效合同。第二，不存在赔偿损失，依法办理建房手续才能建房。被告协助原告办理建房手续，但原告建房前没有向被告说明，也没有向村委会报备，应由原告自己承担责任。2011年租赁地建筑厂房，规划办放一下线就可以，但从2012年就不行了，原告在建房施工中没有给被告打招呼和片区负责人说明，如果告知被告，被告就去报备，办理建房许可证，但是原告没有经过村委会批准，私自建房，所以被告不承担任何经济损失。 被告曾福华辩称：被告不认识原告，地是生产队承包给曾福寿的，让他们搞二、三产业，承包了30年，承包费是15000元。被告和曾福寿是兄弟，他不用地，当时被告的儿子需要用地养狗，就原价转给被告儿子了，村委会不同意养狗，后来被告曾福华就委托姚建平把地以160000元转让掉了，然后偿还了姚建平24000元的借款，其他的钱被告曾福华都收到了。 本案原告围绕诉讼请求提交了证据。对原告提交的土地使用权转让合同、2014年8月22日新疆非税收入一般缴款书收据、发票一张、收据两张、整改通知书两份、公证书两份、测量成果报告一份、工程造价鉴定意见书一份、收据一份，证实原、被告之间的合同关系，本案的涉案土地实际承包人为曾福寿，罚款由原告实际交纳，涉案土地上原告建筑物的拆除损失为1174521.2元，三套制冷设备价值135000元，鉴定费产生20000元。经质证，二被告质证后对上述证据真实性无异议，本院对上述证据真实性予以确认并在卷佐证。 对原告提交的有争议的证据，本院认证如下： 1、昌吉市国地资源局出具的处罚听证告知书、处罚决定书，证实本案原告通过被告转让的土地的实际承包人为曾福寿，该土地实为耕地，权属为集体土地，原、被告的转让合同违反了土地管理法强制规定。二被告质证后对真实性不认可，本院对该证据真实性予以确认。 2、申请报告、村委会记录、2008年鱼池发包书复印件各一份，证实本案土地由村委会发包给曾福寿，曾福寿又转包给本案被告，被告将该土地卖给了原告，但实际上该土地是集体土地。被告姚建平质证后对申请报告真实性认可，但对其他证据真实性不认可，被告曾福华质证后对该证据真实性无法确认。本院鉴于该组证据系复印件，对真实性暂不作确认。 被告姚建平向法庭提交收条复印件两份及委托书复印件一份，证实曾福华委托姚建平将土地以160000元的价值卖掉，曾福华把借姚建平的钱还清了，并打了收条。原告质证后对证据真实性认可但证明问题不认可，认为两被告应当共同承担责任。被告曾福华质证后对真实性认可。本院对该组证据真实性予以确认。 被告曾福华未向法庭提交证据。 本院为查明案情，向案外人曾福寿制作一份询问笔录，曾福寿陈述昌吉市六工镇十三户小康村鱼池的一亩地是生产队当时说搞二、三产业就租给自己了，一亩地是15000元，三十年，当时交的钱生产队开了个收据，收据上就写的土地承包费，本来想搞养殖，但没有搞，当时曾福华（曾福寿的哥哥）说把地给他，曾福寿就原价把地转给了曾福华，曾福寿一天也没有用这个地。原告质证后对该证据真实性认可，二被告质证后对该证据真实性认可。本院对曾福寿陈述的真实性予以确认。 经庭审举证、质证及本院认证，法庭确认以下事实： 2012年3月5日，因被告曾福华欠被告姚建平借款24000元未还，遂委托姚建平将自己承包的位于昌吉市××镇鱼池一亩地转让。2012年4月2日，被告姚建平作为甲方，与作为乙方的二原告签订一份《土地使用权转让合同》，双方在合同中约定：甲方将自己承包的位于昌吉市××镇鱼池壹亩地转让给乙方使用，甲方应将与壹亩地所有手续提供给乙方。转让总价款为16万元。乙方在签订该合同时一次性支付拾陆万元，甲方给乙方出具收条。在乙方将本合同所涉全部土地费用付清后，甲方协助乙方办理该宗土地的过户手续，办理该宗土地过户手续的具体费用由甲、乙双方协调。甲方负责办理该宗土地转让的报批手续，甲方保证该宗土地是国有荒地，能依法办理建房审批手续，如果该宗土地属于国家法律禁止不允许转让，不允许建房等不能实现合同目的，视甲方违约，甲方除退还乙方所有款项外还应支付违约金，违约金按总价款的30%计算。另注明：乙方把围墙砌好后，甲方负责办理好土地证。合同签订后，原告即占有使用该土地，并在土地上盖有地上两层，局部三层的房屋。被告姚建平于2012年4月16日将原告支付的土地转让款100000元支付给被告曾福华，剩余60000元于2012年6月9日扣除24000元欠款后支付被告曾福华36000元。 另查，曾福华与曾福寿系兄弟，本案涉案土地系曾福寿从十三户村以15000元承包后，原价转让给曾福华。被告曾福华与被告姚建平户籍地均在昌吉市六工镇十三户村。二原告户籍地为乌鲁木齐县。 再查，2014年8月20日，昌吉市国土资源局向曾福寿做出昌市国土资行处罚土[2014]30号行政处罚决定书，该处罚决定书确认本案涉案土地为集体土地，地类为水浇地，对曾福寿非法占用土地的行为罚款20800元。该罚款实际由二原告交纳。2019年3月11日，昌吉市六工镇人民政府向原告发出《关于六工镇“大棚房”问题专项清理及“两违”整治的整改通知》，该通知载明原告2012年在十三户村修建的建筑物、地面构筑物擅自改变农用土地性质，且无任何规划、建设手续，属于违法用地和违法建设建筑。限于2019年3月15日前将违法违规占用耕地的建筑物、地面构筑物拆除并将建筑垃圾清运完毕，逾期未整改者，将由相关部门依法进行处理（拆除），所造成的一切经济损失和法律责任，将由本人自行承担。二原告接到整改通知后，对该房屋的情况进行了公证和测绘。此后，本案涉案土地上的房屋被强制拆除。遂引此诉讼。在诉讼过程中，原告要求对该涉案土地上的房屋的价值进行鉴定，因原告对房屋进行过公证及测绘，经本院委托新疆新建联项目管理咨询有限公司进行鉴定，新疆新建联项目管理咨询有限公司向本院出具（2020）新2301委评1号工程造价鉴定意见书：被拆除房屋的造价为1174521.2元。为此，原告支付鉴定费用20000元。 本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第八条规定：“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地，属于农民集体所有。”第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”本案中，被告姚建平受曾福华的委托与二原告之间签订《土地使用权转让合同》，转让基本农田用于非农业建设，且并未得到相关部门的批准，也无证据证明该项目建设符合土地利用总体规划，因此，双方之间的合同因违反上述法律的强制性规定而无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中《土地使用权转让合同》因违反法律的强制性规定而无效，虽然二原告与被告姚建平签订土地转让合同，但实际上姚建平受曾福华的委托对该土地进行转让，系曾福华的代理人，且土地转让款由被告曾福华取得，合同权利义务应由曾福华承担，故被告曾福华应当返还二原告土地转让款160000元。二原告认为被告未能按合同约定向原告办理土地过户手续，且在合同中保证该土地可以办理建房审批手续，故要求二被告赔偿原告房屋损失1174521.2元及制冷设备款135000元，并赔偿违约金48000元。二被告认为原告在建房时未向其告知，也未向村委会进行报备及审批，故不应当承担责任。本院认为，根据原、被告的《土地使用权转让合同》约定，被告承诺协助原告办理该宗土地的过户手续，保证该宗土地是国有荒地，能依法办理建房审批手续。而双方在签订合同时，原告并未到相关部门了解涉案土地的性质，在建房时，原告亦未到相关部门进行建房审批手续。故本院认为原、被告对此均存在过错，依据双方过错，本院确定被告曾福华应承担原告损失的60%，即赔偿原告房屋拆除损失704712.72元(1174521.2元×60%)。对于原告主张被告赔偿制冷设备款135000元的诉讼请求，本院认为原告未向法庭举证证实制冷设备拆除时的现值，也未举证证实设备系被强制拆除，故对该项诉讼请求不予支持。对于原告主张被告按土地转让费160000元支付30%的违约金48000元，该主张无法律依据，本院不予支持。原告支付的鉴定费20000元系为此诉讼产生的必要费用，应当与被告按双方过错进行分担，故本院确定被告曾福华支付二原告鉴定费12000元（20000元×60%）。对于二被告责任承担的问题，本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条规定：“代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。”本案中，被告姚建平应当知道曾福华委托其将农业用地转让的委托事项系违法行为，但仍为其进行代理，并以自己的名义与二原告签订合同，并承诺可以办理相应手续，故被告姚建平应当对曾福华的行为承担连带责任。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告张彩娣、张渭萍与被告姚建平于2012年4月2日签订的《土地使用权转让合同》无效； 二、被告曾福华于本判决生效后十五日内返还原告张彩娣、张渭萍土地转让款160000元； 三、被告曾福华于本判决生效后十五日内赔偿原告张彩娣、张渭萍房屋拆除损失704712.72元、鉴定费12000元；被告姚建平对本项应付款项承担连带清偿责任； 四、驳回原告张彩娣、张渭萍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费15672元，由原告张彩娣、张渭萍负担6736元，被告曾福华负担8936元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。 审 判 长  赵玉华 审 判 员  周 婷 人民陪审员  王风明 二〇二〇年四月八日 书 记 员  李 瑶