广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终6986号上诉人（原审被告、反诉原告）：何泽芬，女，1985年10月11日出生，瑶族，身份证住址广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：王际军，广东蕴德律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷绮玲，广东蕴德律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：何秀玲，女，1983年9月29日出生，汉族，身份证住址广东省广州市黄埔区。上诉人何泽芬因与被上诉人何秀玲房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初28827号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。何泽芬上诉请求：1.撤销一审判决，驳回何秀玲的全部诉讼请求；2.何秀玲向何泽芬退还10000元；3.本案一审、二审诉讼费用由何秀玲承担。事实和理由：（一）一审法院认定性质有误，本案应为投资合作纠纷。双方当事人原本签订的《租赁铺位合同》（以下简称《合同》），约定将广州市天河区××号铺（以下简称案涉商铺）租给何秀玲经营使用，案涉商铺原由何泽芬与案外人一同经营，共同出资装修、购置仪器等。经进一步协商，双方签订《承诺书》，何秀玲作为新的合作伙伴代替案外人加入案涉商铺上的经营，约定转让费20000元，其中10000元支付给案外人；剩下10000元，何泽芬不予收取，而是以资金入股的形式投入到案涉商铺的经营中。店铺内的一切经营事务由何秀玲全权负责，但何泽芬享有分红权。如经营不善，何秀玲保证退还10000元的金额。该《承诺书》是双方真实意思表示，由此形成的是投资合作纠纷，而非简单的租赁合同关系。一审法院认定双方之间为转让合同关系，显属不当。（二）何泽芬无需退还10000元的押金。在合同没有明确约定押金性质的情况下，押金的性质为房屋及房屋内财产设定的一个担保。案涉商铺存放了何泽芬经营美容店的美容产品及美容仪器，因何秀玲未及时交租导致案涉商铺被房东封铺，并使得店铺中的美容仪器及产品灭失，从而给何泽芬造成经济损失，何秀玲应当承担责任。（三）即使双方之间不是投资合作关系，何泽芬仍应向何泽芬退还10000元。何秀玲以何泽芬购置的产品及设备、积累的客户资源等直接开展经营，此为转租费10000元的约定来源，剩余10000元用作何泽芬入股投资，如经营不善，何秀玲应当退还。一审庭审中，何秀玲自认该10000元用作何泽芬无法使用案涉商铺的装修剩余价值及相关美容产品及设备时的对价。现出现了约定的经营不善的情形，一审法院错误的酌情认定何秀玲向何泽芬支付转让费2000元，显属不当，何秀玲应退还何泽芬10000元。综上，恳请二审法院判如所请。何秀玲二审辩称，不同意何泽芬的上诉请求、事实和理由，其同意一审判决。何秀玲于2018年12月13日向一审法院起诉请求：1.何泽芬向何秀玲退还押金16000元及2018年11月12日至11月30日期间的租金5067元；2.何泽芬向何秀玲赔偿经济损失10000元。何泽芬向一审法院反诉请求：何秀玲向何泽芬退还10000元。一审法院认定事实：一审法院于2019年5月10日向广州市房地产档案馆查询并打印的案涉商铺的《广州市不动产登记查册表》载明：建筑面积为65.0104平方米，使用性质为非居住用房，产权人为严某强、严某欢、严某森、叶某慧，“登记附注”一栏包括“使用性质：商铺”等内容。何秀玲提供的作为出租方/甲方的何泽芬和作为租方/乙方的何秀玲于2018年11月5日签订的《合同》（未能出示原件）约定：一、合作租用项目：商业铺位；地址：案涉商铺所在地址，商铺建筑面积64.8平方米，租给乙方经营使用；二、租用年限：2018年8月1日至2019年8月31日，每月租金8000元；从2019年9月1日至2020年8月30日，每月租金8800元……三、交款年限：乙方应每月1-3号前向甲方缴纳当月的租用金，逾期缴纳甲方将根据乙方实际欠款每天罚5%的滞纳金，乙方超过十天不缴纳租用款时，甲方可终止乙方租用合同，当乙方违约处理，并追缴乙方欠甲方的款项，如乙方拒缴，甲方有权变卖乙方所属财产抵扣所欠用款；四、乙方承租的铺位，如因经营问题需转可以转让，房租或可继续和甲方续签，否则，视作乙方违约，甲方有权终止乙方合同，所有押金不予退回，由此给甲方造成的经济损失由乙方负责赔偿；……七、甲方本人享受免费美容……以及甲方提供客户开卡乙方须按金额10%返回甲方，如开卡成功，甲方会员可以享一项或者多项免费美容项目，乙方需按全额返10%给甲方；……十一、乙方签约一个月内须一次性交齐转租费10000元，缴纳铺租押金16000元，此合同期满至2020年8月30日，续约，则押金不退，乙方按签约租金补齐押金两个月的差额部分；无续约，甲方无息退回押金给乙方16000元；十二、违约责任：甲乙双方不得违约，在合同期内，若甲方违约，则甲方双倍返还乙方保证金，若乙方违约，则甲方没收乙方的保证金即时终止合同收回商铺，若因乙方的违约行为造成任何损失，则由乙方同时承担赔偿责任；十三、……乙方每月1-3号前把租金存入甲方指定账户；……十五、甲方免费2018年5月-10月时段的客户资源给乙方，乙方全面接手该店铺2018年5月-10月的客户，所有客户的后期服务由乙方负责，甲方不再参与其中，也不向乙方收取客户信息费等，同理，乙方也不应向甲方收取任何费用等条款。何泽芬对《合同》的真实性没有异议，但称《合同》在双方签署《承诺书》之后已终止履行。2018年11月5日，何秀玲作出《承诺书》，其中包括：1.案涉商铺本转让租费为20000元；其股东何泽芬同意10000元为入股金额，股份比例由何秀玲分配，但何泽芬不参与店铺经营的一切日常事务与日常支出及债权债务；2.如经营不善，何秀玲保证退回10000元的金额，如转让费超出部分则以双方对半分的原则分配，获得转让金各占50%。何泽芬持有《承诺书》原件，并依据《承诺书》主张其与何秀玲由租赁关系变更为合作经营关系。何秀玲还提供何泽芬于2018年11月12日出具的“收到何秀玲交纳车陂路419号101号铺押金及11月租金”21067元的《收据》（未能出示原件）。何泽芬对《收据》的真实性无异议，但称《收据》中的16000元的性质是何秀玲支付的用于保障何泽芬购置并存放于案涉商铺的贵重美容仪器及何泽芬对案涉房屋的装修的安全性的押金，由于仪器已丢失，因此，不同意退还该部分款项；余款5067元是案涉商铺2018年11月12日至11月30日期间的租金，由于何秀玲在上述期间已实际使用案涉商铺，因此，亦不同意退还该部分款项。何秀玲称何泽芬于2018年11月12日将案涉商铺交付给其使用，但双方在办理交接手续时没有对案涉商铺中的产品、物品进行清点并制作清单。2018年12月2日，何泽芬以微信方式催促何秀玲支付租金并询问“你要不要做”，何秀玲回复内容为“我一个人做不下去的”“我把我的东西搬到门口，我的产品拿回家，看小陆意见，钥匙可以随时给您”的微信，何泽芬还发送内容为“房东打了好多电话催租了”“你不做了我就告诉她我不租了，今天让她拿钥匙”等微信。何秀玲和何泽芬均称案涉商铺于2018年12月4日被周某琳（何泽芬称周某琳是向业主承租案涉商铺的人员）封铺。何泽芬还提供广州市公安局天河区分局棠下派出所于2018年12月8日出具的致报警人朱洪（何泽芬称朱某是其丈夫）的《报警回执》用于证明其于2018年12月8日发现案涉商铺被封铺，且其存放于案涉商铺的贵重仪器以及多个美容产品均遗失，遂报警处理。何秀玲则称何泽芬于2018年12月3日晚上出售空调并取走产品，只剩4张美容床因无法出售而没有搬走，属于何泽芬遗弃的物品，上述4张美容床现仍存放于案涉商铺中并由其与喻明某娟使用；另，其于2018年12月5日报警当天已告知何泽芬关于封铺的情况，且当天晚上，其与业主严某强、何泽芬的丈夫、周某琳曾一起协商，因此，何泽芬称直至2018年12月8日才知悉封铺事宜不属实。何秀玲还提供以下证据：1.微信往来记录[已出示存储设备。显示：微信一方的微信号为×××（何秀玲称这是其微信号），微信对方的微信号为×××、昵称为周榆晴138××××7311（何秀玲称这是周某琳的微信号）。双方存在以下（包括但不限于）微信往来记录：2019年5月8日，何秀玲发送一条照片微信（即本案本诉民事诉状第3页）和内容为“周姐，您之前告诉我12月7日已和房东解除合同了，是吗？”的微信，对方回复称“是的”]，用于证明周文琳于2018年12月7日与业主解除租赁合同关系。何泽芬发表以下质证意见：对该证据的真实性不予确认；何泽芬的上一手承租人是周文琳，该证据与本案无关；朱洪准备作为原告起诉周文琳。2.作为出租方/甲方的严某强与作为承租方/乙方的喻某娟于2018年12月19日签订的《租赁铺位合同》（未能出示原件。约定：广州市天河区中山大道××号商铺建筑面积64.8平方米，租给乙方经营使用；租用年限由2019年1月1日至2021年12月31日止等条款），用于证明案涉商铺的业主与喻某娟签订上述合同。何泽芬发表以下质证意见：对该证据的真实性、合法性、关联性均无法确认；何泽芬对此不清楚。何泽芬还提供以下证据：1.作为出租方/甲方的周文琳与作为租方/乙方的朱洪于2018年4月27日签订的《租赁铺位合同》（已出示原件。约定：案涉商铺租给乙方经营使用；租用年限由2018年5月5日至2020年8月30日止；双方议定从2018年5月5日至8月31日，每月租金7000元；2018年9月1日至2019年8月31日，每月租金7350元……乙方签约当日须一次性交齐转租费20000元，交缴铺位押金14000元等条款），用于证明何泽芬的上一手承租人为周文琳，而非周某晴。何秀玲发表以下质证意见：对该证据的真实性无异议；周某晴已确认其即是周某琳。2.何泽芬自制的遗失物品清单（打印件。包括各种美容产品和客户已购买的美容产品等），用于证明由于案涉商铺被封铺导致何泽芬遗失的物品数量、价格。何秀玲发表以下质证意见：对该证据不清楚；何泽芬将案涉商铺交付给何秀玲时，案涉商铺中存放了何泽芬经营美容店时开卡客户存放于案涉商铺中的产品，但数量没有达到该证据所列的数量。双方还陈述如下意见：1.何秀玲和何泽芬均确认其双方在签署《承诺书》时没有约定经营利润的分配问题。何秀玲称其在案涉商铺经营所得款项均归其所有，无须分配给何泽芬；何泽芬对何秀玲上述陈述没有异议，确认其不承担案涉商铺的支出，利润由何秀玲分配，如果何秀玲不愿意向其分配利润，其也没有异议，但称如果何秀玲经营不善则需向其退还10000元，如果何秀玲转让案涉商铺则需将所得转让费的一半分给何泽芬。2.何秀玲称依据《承诺书》第2条的内容，如果其经营不善又无法转让案涉商铺，则其需向何泽芬退回10000元，但前提是案涉商铺可以正常使用，现在是业主要求收回案涉商铺，即何泽芬无权将案涉商铺出租给何秀玲，并非何秀玲经营不善，所以，何泽芬无权要求何秀玲支付转让费；由于何泽芬并没有向何秀玲交纳《承诺书》中的入股金10000元，所以不存在何秀玲退还上述款项的问题。何泽芬则称本来是何秀玲应向其支付转让费20000元，其收到转让费之后再投入10000元给何秀玲，但何秀玲至今没有向其支付转让费10000元，即实际上何秀玲至今拖欠何泽芬10000元。3.何秀玲称其主张的经济损失10000元是其估算的，因何泽芬不同意其与业主签订合同导致其失去两个合作伙伴，且其于2018年11月在案涉商铺经营时还为何泽芬原来的客户提供美容服务。一审法院认为，何泽芬称双方签订的《合同》在何秀玲签署《承诺书》之后终止履行，并依据《承诺书》主张双方成立投资合作关系。从双方所述何泽芬不承担案涉商铺的经营支出和何秀玲的经营所得款项均归何秀玲所有、无须分配给何泽芬的情况，以及何泽芬所述即使何秀玲不向其分配利润，其亦没有异议的情况可知，双方的关系不符合共同投资、共享收益、共担风险的合作关系特征，双方之间成立的是转让合同关系。经审查，双方的转让合同关系合法有效，但已实际解除。关于何秀玲主张何泽芬退还押金16000元的问题。何秀玲提供的《收据》出具时间为2018年11月12日，即《收据》是在《承诺书》签署之后出具的，《收据》写明款项性质为案涉商铺押金，且双方对于上述押金的金额为16000元均无异议，现何泽芬抗辩称上述款项16000元的性质为何秀玲支付的用于保障何泽芬购置并存放于案涉商铺的贵重美容仪器及何泽芬对案涉房屋的装修的安全性的押金但未能举证证明，一审法院对何泽芬上述抗辩不予采纳。在现有证据没有显示案涉房屋的押金16000元存在应没收的情形的情况下，一审法院对何秀玲该诉讼请求予以支持。关于何秀玲主张何泽芬退还2018年11月12日至11月30日期间的租金5067元的问题。上述《收据》还写明收取的款项包括“11月租金”，且双方均确认“11月租金”是指案涉商铺2018年11月12日至11月30日期间的租金5067元。由于何秀玲自认何泽芬于2018年11月12日将案涉商铺交付给其使用及案涉商铺于2018年12月4日被封铺，即何秀玲在2018年11月12日至11月30日期间已实际使用案涉商铺，理应支付相应租金，因此，一审法院对何秀玲该诉讼请求不予支持。关于何秀玲主张何泽芬赔偿经济损失10000元的问题。何秀玲该诉讼请求缺乏依据，一审法院不予支持。关于何泽芬主张何秀玲退还10000元的问题。《合同》第十一条约定何秀玲应向何泽芬交纳转租费10000元，但现有证据未显示何秀玲已交纳该款项。何秀玲称何泽芬将转让费由20000元降低至10000元，并称其因没有足够的资金而未向何泽芬支付转让费。现何泽芬依据《承诺书》的内容要求何秀玲退还10000元；何秀玲称何泽芬没有向其交纳《承诺书》中的入股金10000元，所以不存在其退还上述款项的问题；何泽芬则称本来是何秀玲应向其支付转让费20000元，其收到转让费之后再投入10000元给何秀玲，但何秀玲至今没有向其支付转让费10000元，即实际上何秀玲至今拖欠何泽芬10000元。由上可知，何秀玲没有向何泽芬支付转租费/转让费10000元，何泽芬亦未实际向何秀玲支付入股金10000元，《承诺书》的实质是为了确认何秀玲尚欠何泽芬转让费10000元。现有证据并未显示何泽芬将案涉商铺交付给何秀玲使用时放置于其中的物品名称和数量等情况，且亦未显示何泽芬所述的相关物品遗失是何秀玲的原因所致。考虑到何秀玲自认转让费是何泽芬购置并存放于案涉商铺的美容床、空调及何泽芬曾对案涉商铺进行装修的对价且确认现仅4张美容床由何秀玲继续使用，并结合何秀玲实际使用案涉商铺的期间，一审法院从公平原则出发酌情认定何秀玲应向何泽芬支付转让费2000元。对于何泽芬主张的超过上述金额部分，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款的规定，于2019年12月9日判决如下：一、何泽芬于判决发生法律效力之日起10日内，向何秀玲退还押金16000元；二、何秀玲于判决发生法律效力之日起10日内，向何泽芬支付转让费2000元；三、驳回何秀玲的其他诉讼请求；四、驳回何泽芬的其他反诉请求。一审案件本诉受理费580元，由何秀玲负担380元，何泽芬负担200元；反诉受理费减半收取25元，由何秀玲负担5元，何泽芬负担20元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人均无提交新证据。二审中，双方当事人共同确认案涉商铺在2018年12月4日出现了被案外人封铺的事实。何泽芬表示：封铺系因何秀玲未向其交租，故导致其无法向案外人交租。本院认为，本案二审当事人争议的焦点问题为：（一）双方当事人之间的法律关系性质认定；（二）争议费用应否退还。关于双方当事人之间的法律性质认定问题。根据双方签订《合同》约定内容以及双方实际履行合同的情况，可知双方当事人之间是针对案涉商铺租赁事宜达成的转租合意，双方之间并无共同投资、共享收益、共担风险的法律特征。因此，本案法律关系的性质应认定为房屋租赁合同纠纷，一审法院对于案由确定欠妥，本院予以纠正。何泽芬对此提出的上诉理由，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。关于争议费用应否退还的问题。根据案件查明事实，双方签订的租赁合同因何泽芬不具有对外转租权而被案外人封铺导致无法继续履行，因此，合同不能继续履行的过错责任应归咎于何泽芬，据此，一审法院判令何泽芬退还收取的押金16000元，该处理结果正确，本院予以维持。至于何泽芬依据《承诺书》主张何秀玲支付20000元转让费用的问题，因该承诺书的签约基础是建立于租赁合同可以继续履行的情况下，现租赁合同因何泽芬的过错而已经无法继续履行，因此，何泽芬主张该费用缺乏事实依据，不应支持。鉴于何秀玲并未对一审判决第二项提出上诉，故该判项结果本院予以维持。综上所述，何泽芬的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费220元，由何泽芬负担。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  余盾审判员  李静二〇二〇年四月二十九日书记员  杨希曾龙辉