江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终11715号上诉人（原审原告）：彭敬伟，男，1947年10月12日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：胡春燕，江苏天倪律师事务所律师。委托诉讼代理人：王涵，江苏天倪律师事务所实习律师。被上诉人(原审被告)：武立伟，男，1987年1月4日出生，汉族，住河北省邯郸市复兴区。委托诉讼代理人：陶秀玲，上海正策律师事务所律师。上诉人彭敬伟因与被上诉人武立伟物权保护纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初4007号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。彭敬伟上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判支持其一审全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由武立伟承担。事实与理由：一、一审判决认定的损失范围有误，由于武立伟滋扰导致中建四局提前解约而给彭敬伟造成的损失，应当由武立伟承担。彭敬伟的房屋面积共计584.2平方米，彭敬伟将其交给高格公司对外出租，高格公司将房屋隔成面积为328平方米和256平方米的两部分，分别出租给两家公司。武立伟到案涉房屋滋扰，同时影响到两家公司，导致两家公司几乎同时诉到法院，但因一案通过法院判决结案，一案通过调解方式结案。其中，通过判决方式结案的案件中涉及损失几乎全部被一审法院认定为彭敬伟的损失，但通过调解方式结案的案件中涉及的损失却没有得到一审法院支持。彭敬伟认为一审法院不认可通过调解方式结案的案件中涉及的损失没有依据，因为相应案件的审理应当足以让法官形成内心确信，且两家公司的损失相当，彭敬伟就两家公司向高格公司索赔而赔偿给高格公司的数额也相当。仅因结案方式不同而造成完全不同的认定结果是不合理的。一审判决错误地认为没有充分证据证明中建四局提前解除租赁合同系因武立伟的侵权行为所致。实际上，中建四局与高格公司的调解书中已载明，高格公司向中建四局要求支付租金时，遭中建四局抗辩称案涉房屋无法正常使用，故而不应支付租金。如果独立地看调解书，确实无法得出是由于武立伟的滋扰导致房屋无法正常使用，但结合全案证据，即中建四局与安驰公司共同租赁案涉房屋，武立伟既滋扰安驰公司，同时也滋扰中建四局，并且导致中建四局拒付房租，是可以认定武立伟的侵权行为导致中建四局提前解约的，相应证据充分。二、一审判决关于武立伟滋扰安驰公司而给彭敬伟造成损失中的空租期的认定存在错误。一审判决认为相应租赁合同于2017年9月7日解除，但合同解除后，高格公司拒绝交接房屋，故应从2017年11月7日起开始计算空租期。但彭敬伟认为，安驰公司于9月7日向高格公司送达收房通知书，法院应以此作为合同解除日和租金交付截止日，在安驰公司与高格公司诉讼的这两个月时间内，安驰公司并未支付房租，该两个月的租金损失当然系由武立伟的侵权行为所致，理应由武立伟赔偿。三、一审判决错误地认定彭敬伟应自行承担三成损失。事实上，彭敬伟对本案纠纷不存在过错，应由武立伟承担全部责任。案涉损失源自作为次承租人的两家公司提前退租，而这完全是由武立伟的过错造成。武立伟不顾买卖不破租赁的原则，强行要求正在合法承租的两家公司提前搬离，并带人上门滋扰，甚至引发打斗造成人员受伤。彭敬伟与武立伟订立的是虚假的房屋买卖合同，不足以导致武立伟采取上门滋扰承租人的手段，双方的纠纷应当通过法律途径解决。无论房屋买卖合同是否真实有效，武立伟都不能采用这种方式将承租人赶走，武立伟的行为完全是由其自身过错造成的，与彭敬伟无关。因此，彭敬伟的行为不能作为减轻武立伟损害赔偿责任的理由。武立伟辩称，一、彭敬伟与高格公司在房屋租赁合同中已约定租赁期间产生的亏损应由高格公司承担，与彭敬伟无关，彭敬伟不得干涉高格公司，也约定发生的物业管理费由高格公司自行承担。二、高格公司与中建四局之间的调解书与本案没有关系。双方当事人均为案外人，调解协议也是双方自愿协商达成，法院并没有对该案进行实体审理。高格公司在该案中起诉要求中建四局支付租金，但调解的结果却是高格公司赔偿中建四局的损失，与该案中的诉讼请求大相径庭，与彭敬伟无关。三、一审法院关于空租期的认定清楚，判决合理。因为安驰公司未交租金，应由高格公司向安驰公司主张，此前的判决均未认定相应期间的租金损失，彭敬伟主张由武立伟承担相应损失，没有事实与法律依据。四、彭敬伟在订立案涉房屋买卖合同过程中也存在过错，应承担一定的责任。综上，一审法院认定事实正确，法律适用正确。彭敬伟向一审法院起诉请求：一、判令武立伟赔偿损失379289元;二、武立伟承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2009年12月31日，案外人江苏南大苏富特科技股份有限公司（甲方、以下简称苏富特公司）与蒋旭东（乙方）签订了《房屋买卖合同》，约定：甲方自愿将其所有的南京市上新河以西鼓楼科技园南大苏富特软件城01幢第7层（建筑面积约2311.2平方米，以下简称苏富特01幢第7层）出售给乙方，房产销售单价为6000元/平方米，销售总价为1386.72万元等等。2010年3月3日，彭敬伟（丁方）与蒋旭东（甲方）、君临公司（乙方）、李坚（丙方）、吴江（戊方）签订了《委托购房协议书》，约定甲、乙、丙、丁、戊各方一致同意由甲方以个人名义出面向苏富特公司购买苏富特01幢第7层整层，各方一致授权甲方和苏富特公司办理五方共同购买房产的有关法律手续；2009年12月31日，甲方作为本协议各方的代表与苏富特公司签订了房屋买卖合同，各方一致确认甲方所购房屋建筑面积为258.06平方米，约占该房屋的11%，乙方所购房屋建筑面积为573.74平方米，约占该房屋的25%，丙方所购房屋建筑面积为664.31平方米，约占该房屋的29%，丁方所购房屋建筑面积为584.2平方米，约占该房屋的25%，戊方所购房屋建筑面积为230.89平方米，约占该房屋的10%；在房屋正式办理过户手续之前，协议各方如有需要向外转让其享有的房屋份额的，应当经其他各方协商，其他各方在同等条件下享有优先购买的权利等等。物业服务费标准为0.19元每平方米。2016年9月6日，彭敬伟与高格商务服务有限公司（以下简称高格公司）就案涉房屋签订了《房屋托管租赁合同》，约定：彭敬伟同意将其拥有合法产权坐落于南京市鼓楼区上新河以西鼓楼科技园A3地块上南大苏福特软件城7楼房屋出租（以下简称7楼房屋）给高格公司用于办公或经营使用，该房屋建筑面积为584.2平方米；托管租赁期限自2016年12月7日起至2025年12月6日止。为实现高格公司的托管目的，2016年9月7日起至2016年12月6日为彭敬伟给高格公司的免租装修期；租金按每六个月为一个支付期，先支付后使用；彭敬伟将该房屋交付高格公司后，高格公司可根据需求对房屋进行装修经营，并可出租于其他单位或个人，期间产生亏损或盈余由高格公司承担，与彭敬伟无关，彭敬伟亦不得干涉高格公司；彭敬伟保证拥有该房屋产权、使用权、租赁权，保证租赁期间高格公司的使用权不受到包括彭敬伟在内的任何其他方面的干涉等等。后高格公司将涉案房屋分为两部分，分别租赁给了江苏安驰医疗服务有限公司（以下简称安驰公司）和中国建设第四工程局有限公司（以下简称中建四局）。2016年12月21日，安驰公司、彭敬伟、高格公司签订《房屋租赁合同》，约定：安驰公司承租位于南京市鼓楼区南大苏福特软件城01幢7楼之房产其中的256.2平方米，作为办公使用。租赁期为2年，自2017年1月3日起至2019年1月2日止，每月租金为19482元等。2016年11月29日，中建四局、彭敬伟、高格公司签订《房屋租赁合同》，约定：中建四局承租位于南京市鼓楼区南大苏福特软件城01幢7楼之房产其中的328平方米，作为办公使用。租赁期为3年，自2016年12月5日起至2019年12月4日止，每月租金为27236元等。2017年3月3日，武立伟（买方）与彭敬伟（卖方）签订了《房屋买卖合同》，约定：彭敬伟自愿将位于南京市鼓楼区上新河以西鼓楼科技园A3地块开发建设的“南大苏富特软件城”01幢7楼整层中产权属于彭敬伟所属部分的房屋（建筑面积584.2平方米，以下简称案涉房屋）出售给武立伟，彭敬伟目前未能取得房屋所有权证，并且该房产具备办理房屋所有权证的条件，双方同意于彭敬伟取得房屋所有权证之日起七日内办理更名登记等相关手续；双方经协商，由武立伟支付房款总计700万元，其中包含定金200万元，尾款500万元；武立伟于签订本合同之日起两个月内将定金200万元汇入彭敬伟账户，于支付定金之日起两个月内将尾款500万元汇入彭敬伟账户；双方经协商约定，武立伟支付的人民币700万元为全部购房款，彭敬伟负责付清其在购房时所欠尾款1402080元（具体未付尾款金额以实际为准）以及办理房屋所有权证、国有土地使用权证等全部过户手续费、税费；彭敬伟在该房屋取得房屋所有权证当日将房屋所有权证原件交由武立伟保存，若彭敬伟因当时市场溢价问题拒绝按照本合同约定金额向武立伟出售该房屋，如彭敬伟在三个月内将已收全部房款和双倍定金退回武立伟，则本合同可解除；如彭敬伟未能在三个月内全部偿清，则彭敬伟必须按照本合同约定出售价格在一个月内将该房屋的所有转移给武立伟，并完成房屋所有权证登记的转移和所有相关手续，房屋所涉及原有租赁给原承租方造成任何损失及产生的违约，由彭敬伟负责赔偿。2017年5月2日，武立伟向彭敬伟发送房屋交付通知书，载明：请彭敬伟按照约定，在收到该通知书后三日内交付房屋，同时配合武立伟完成向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续，结清房屋交付之日前的物业管理、水、电、燃气、有线电视、通讯等相关杂费并腾空房屋，保证武立伟对房屋的正常使用。当日，武立伟亦向彭敬伟发送撤销授权通知书，载明：现武立伟决定自行管理案涉房屋，同时自本通知书签发之日起撤销对彭敬伟的所有授权，请彭敬伟在收到该通知书后三日内结束委托管理过程中发生的所有事宜，保证武立伟的正常管理和使用。2017年5月8日，武立伟向实际使用案涉房屋的安驰公司发送通知书，载明：武立伟已于2017年3月3日购买案涉房屋，并独自拥有房屋相关权益，请贵司于2017年5月10日前搬离案涉房屋，自行结清各项费用，处理好相关事宜。如到期未搬离，遗留在房屋内的一切用品、设备、设施，将视为贵司自动放弃，武立伟将自行处理。因贵司未及时搬离而给武立伟造成影响及损失，由贵司承担赔偿责任。2017年5月10日，安驰公司向彭敬伟及高格公司发送函件，希望能够消除案涉房屋权属争议、切实维护租户合法权益、停止收取租金。2017年5月22日，武立伟带两名人员到安驰公司处交涉房屋事宜，双方发生纠纷，安驰公司工作人员报警处理。5月23日下午，武立伟又带两名人员到安驰公司处，高格公司法定代表人也到了现场，双方发生打斗，有人员受伤，至医院就医，后又报警处理。2017年6月7日，武立伟再次向彭敬伟发送通知书，载明：请彭敬伟收到该通知三日内处理其与原房屋内进驻人员及设施的相关事宜，将房屋内的一切设施设备、办公家具及装修等物品搬离并结清物业、水、电等各项费用，若逾期未搬离则视为放弃。在此过程中对武立伟产生的经济损失，武立伟将保留追索的权利。2018年1月3日，武立伟曾向一审法院起诉彭敬伟，要求确认2017年3月3日双方签订的《房屋买卖合同》的房屋买卖合同有效。一审法院作出（2018）苏0106民初273号民事判决，认定双方之间签订的《房屋买卖合同》无效，驳回了彭敬伟的诉讼请求。该判决已生效。2017年7月11日，安驰公司曾向一审法院起诉彭敬伟、高格公司房屋租赁合同纠纷一案，要求依法解除双方签订的《房屋租赁合同》；彭敬伟、高格公司退还房屋租金38964元（2017年6月3日至2017年7月2日）、履约保证金19482元，共计58446元；彭敬伟、高格公司支付违约金58446元，并赔偿实际损失30000元，合计88446元；案件受理费由彭敬伟、高格公司承担。一审法院审理认定，武立伟组织人到涉案房屋处，影响安驰公司的正常经营，导致安驰公司于2017年5月23日发出放假通知，使得安驰公司订立合同的目的无法实现，安驰公司可以要求解除合同，一审法院作出（2017）苏0106民初6955号判决，解除安驰公司与高格公司签订的《房屋租赁合同》；高格公司于判决生效之日起十日内退还安驰公司履约保证金19482元；高格公司于判决生效之日起十日内支付安驰公司违约金40000元；驳回安驰公司的其他诉讼请求。该判决已生效。2017年7月13日，高格公司向一审法院起诉中建四局，要求支付2017年6月5日至2017年9月4日的租金。一审法院作出（2017）苏0106民初7378号民事调解书，高格公司于2017年8月30日前退还中建四局履约保证金27200元、各项损失35000元。2017年11月29日，杜瓦可江苏流体控制有限公司、彭敬伟、高格公司签订《房屋租赁合同》，约定：杜瓦可江苏流体控制有限公司承租位于南京市鼓楼区南大苏福特软件城01幢7楼之房产其中的256.2平方米，作为办公使用，租赁期自2017年12月1日至2018年1月31日，月租金15586元。其后杜开春就该房屋与彭敬伟、高格公司签订《房屋租赁合同》，租赁期自2018年2月8日至2021年2月7日，月租金为18500元，后增至19610元。2017年10月11日，江苏嘉泽环境发展有限公司、彭敬伟、高格公司签订《房屋租赁合同》，约定江苏嘉泽环境发展有限公司承租位于南京市鼓楼区南大苏福特软件城01幢7楼之房产其中的328平方米作为办公使用，租赁期自2017年10月17日至2019年10月16日，月租金23500元。2017年6月8日，彭敬伟与高格公司签订了补充协议，约定双方于2016年9月6日签订的《房屋租赁合同》因彭敬伟与武立伟的经济纠纷，导致高格公司及次承租人的正常办公受到严重影响，自2017年5月4日起，彭敬伟与高格公司已无法正常使用该房屋，彭敬伟同意免除2017年6月6日至2017年12月6日期间的租金，并补偿10万元，该10万元彭敬伟已支付高格公司。彭敬伟主张因武立伟各种非法手段干扰安驰公司与中建四局的正常经营，导致退租，产生各项损失，故诉至一审法院要求判如所请。本案一审争议焦点为：一、彭敬伟的能否作为涉案房屋的权利人主张权利；二、彭敬伟的损失范围应如何认定及损失如何承担。关于争议焦点一，一审法院认为，案涉房屋系彭敬伟委托案外人蒋旭东向苏富特公司购买，并已履行了相应的付款义务，涉案房屋的买卖合同是合法有效的，该房产因涉及科教用地未能办理房屋产权证明，不影响彭敬伟作为购房人享有对涉案房屋的占有、使用、受益的权利，该房产如受到第三人侵权导致房屋无法正常出租使用，产生损失，彭敬伟有权向侵权人主张权利。关于争议焦点二，损失范围问题。彭敬伟主张以下五项损失：1.高格公司向安驰公司赔偿的违约金40000元及诉讼费用1500元，结合彭敬伟所举证的报警记录及视频，以及人民法院生效判决已认定的事实，可以认定武立伟组织人到涉案房屋处，影响安驰公司的正常经营，导致安驰公司与高格公司订立的租赁合同目的无法实现，一审法院生效判决认定高格公司赔偿安驰公司违约金40000元及承担的诉讼费用1500元，可以认定为因武立伟侵权产生的损失。2.安驰公司与高格公司解除租赁合同后产生的空租期及免租期的租金、物业费问题。因武立伟的侵权行为导致租赁合同解除，武立伟应适当赔偿房屋闲置期间的租金损失。本案中，彭敬伟主张租赁合同于2017年9月7日解除，但从一审法院（2017）苏0106民初6955号生效判决查明的情况看，该租赁合同解除后的2017年9月8日至2017年11月6日期间，高格公司拒绝交接房屋，即，应自2017年11月7起开始计算空租期。2017年12月1日，房屋又租赁给了杜瓦可江苏流体控制有限公司，综合考虑房屋的面积、租金、位置等情况，一审法院酌情认定自2017年11月7日至11月30日期间租金损失及物业费损失为空租期实际损失，即，租金损失为15585.6元、物业费损失为1168.3元。3.人民法院调解书认定高格公司向中建四局赔偿的各项损失及诉讼费用问题。调解书确定的损失是由高格公司、中建四局协商解除租赁合同，由此产生的费用，彭敬伟仅依据调解书，并未能举出其它充分证据证明该费用的产生是因武立伟以非法手段干扰了涉案房屋的正常使用，导致租赁合同无法继续履行，继而引发双方合同解除，高格公司赔偿中建四局的相关损失。故彭敬伟主张损失中包含上述费用及诉讼费用，一审法院不予支持。4.高格公司与中建四局解除租赁合同后产生的空租期及免租期的租金、物业费。对此部分如前述第三点所述，根据现有证据，一审法院无法认定高格公司与中建四局解除租赁合同系由武立伟实施侵权行为所致。故彭敬伟主张该部分损失，一审法院不予支持。5.租金差价。租金是租赁合同双方协商一致的结果，系市场行为。彭敬伟系出租人，其将房屋出租给高格公司，高格公司又将房屋出租给其他个人或公司，彭敬伟主张高格公司与次承租人之间租金的变化差价系其损失，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。本案中，彭敬伟和武立伟均明知涉案房屋已经出租，且不具备出售条件，但仍签订案涉房屋买卖合同，约定交付房屋，继而引发后续纠纷，武立伟的行为是纠纷发生的主要原因，但彭敬伟对纠纷的产生亦有一定过错，也应承担一定责任，综合全案情况，对于产生的损失彭敬伟应自行承担3成损失，武立伟应赔偿7成损失。即，武立伟应赔偿彭敬伟各项损失40778元。综上，一审法院依据《中华人民共和国物权法》第三十七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：武立伟于判决生效之日起十日内赔偿彭敬伟各项损失40778元。如果武立伟未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6989元，由彭敬伟承担5000元，武立伟承担1989元。双方当事人在本案二审期间均未提交新证据，对一审判决认定的事实亦均无异议，本院依法予以确认。本院另查明，一审法院（2018）苏0106民初273号民事判决认定：彭敬伟与武立伟于2017年3月3日签订的案涉《房屋买卖合同》中约定，双方定于房款付清当日，彭敬伟将案涉房屋交付武立伟并将购房合同、购房收据等与该房屋相关原始资料交由武立伟保存……当日，武立伟、彭敬伟、案外人姚莉、于岚的账户多次以40万元循环转账16次，以100元转账1次，以399900元转账1次，以20万转账1次。彭敬伟向武立伟出具收据，载明：今收到武立伟购房款共计700万元，其中定金200万元，尾款500万元，购房款已全部结清。武立伟向彭敬伟出具委托管理授权书，载明：武立伟现委托彭敬伟管理其购买的案涉房屋，授权期限自该授权书签订之日起至房屋取得房屋所有权证之日止，受托人管理房屋产生的事宜所涉及的期限应在委托期限内，受托人无转委托权。2017年5月26日，案外人于岚以姚莉、彭涛未按期偿还借款为由，另案[（2017）苏0104民初4631号]向南京市秦淮区法院起诉，于岚在起诉状中认可姚莉于2017年3月3日偿还本金，支付违约金共计700万元。一审法院（2018）苏0106民初273号案件审理中，武立伟陈述，其与于岚系朋友关系，因案涉房屋存在瑕疵，于岚不想购买，故武立伟购买案涉房屋；其亦陈述，购买案涉房屋属于以房抵债。彭敬伟则陈述，其与武立伟签订《房屋买卖合同》，系为解除姚莉将本市秦淮区建康路251-3号房屋向于岚设立的抵押，应为担保合同。一审法院（2017）苏0106民初6955号判决认定：2017年9月7日，安驰公司向高格公司及彭敬伟发送《收房通知书》，称因武立伟组织多人要求腾房，影响公司员工的人身安全，为减少损失，决定退出租赁房屋，请求高格公司在接到通知五日内协商房屋交接事宜，否则视为放弃房屋交接的权利，并完成交房。2017年9月12日，高格公司向安驰公司发送《关于的复函》，称高格公司不同意解除合同，如果安驰公司执意要求退租，安驰公司应支付完毕相应租金并承担违约责任，否则不同意退租。2017年11月6日，安驰公司与高格公司签订《钥匙交接单》，载明：安驰公司向高格公司交付涉案房屋门禁管理员卡一张。该判决认为，武立伟组织人到涉案房屋处，影响安驰公司的正常经营，导致安驰公司于2017年5月23日发出放假通知，使得安驰公司订立合同的目的无法实现，安驰公司可以要求解除合同。安驰公司于2017年9月7日向高格公司送达《收房通知书》，视为安驰公司要求解除合同的通知到达高格公司，双方之间的租赁合同具备解除的条件，因此双方之间租赁合同于此时解除。以上事实，有判决书以及本院询问笔录在案为凭。本案二审争议焦点为：一、彭敬伟上诉主张的损失能否成立；二、彭敬伟对于相应损失应否承担责任。关于争议焦点一，本院认为，除法律另有规定外，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。对于彭敬伟上诉主张的损失，本院评判如下：1.关于安驰公司与高格公司解除租赁合同后产生的空租期及免租期的租金、物业费。本院认为，根据生效判决认定，安驰公司因武立伟组织人员上门阻挠经营，导致安驰公司订立租赁合同的目的无法实现，安驰公司有权就此解除合同，相应租赁合同的解除时间为安驰公司向高格公司送达《收房通知书》之日，即2017年9月7日。但高格公司拒绝接收房屋，直至2017年11月6日才与安驰公司签订《钥匙交接单》，则2017年9月7日至2017年11月6日期间的租金损失实际系因高格公司拖延接收房屋而造成，一审法院未判令武立伟赔偿此期间的租金损失，并无不当。2.关于法院调解书认定高格公司向中建四局赔偿的各项损失及诉讼费。根据一审法院查明的事实，武立伟系组织人员至安驰公司处交涉房屋事宜，后又在安驰公司处与高格公司发生打斗，并无证据证明武立伟的行为影响了中建四局的正常经营。此后，高格公司以中建四局未足额支付租金为由诉至法院，在高格公司与中建四局达成的调解协议中虽约定由高格公司赔偿中建四局35000元损失，但该35000元系双方协商确认的数额，尚无证据证明该损失确已实际发生以及造成该损失的具体原因，因此，彭敬伟主张武立伟赔偿此项损失，尚缺乏充分证据证实。3.关于高格公司与中建四局解除租赁合同后产生的空租期及免租期的租金、物业费。如前所述，高格公司与中建四局的上述诉讼中，双方虽达成调解协议解除了相应租赁合同，但并无充分证据证明相应租赁合同解除的原因，因此，一审法院未支持武立伟的此项损失主张亦无不当。4.关于租金差价。根据已查明事实，武立伟于2017年5月组织人员至安驰公司处交涉房屋事宜后，虽安驰公司于2017年7月起诉高格公司要求解除租赁合同，当月，高格公司又与中建四局通过调解方式确认解除租赁合同，但并无证据证明武立伟在2017年5月之后仍持续上门阻挠他人使用案涉房屋，实际上，高格公司自安驰公司处收回相应房屋后不到一个月的时间，即将相应房屋再次出租，并无证据证明武立伟的行为导致案涉房屋出租困难，亦无证据证明武立伟的行为导致案涉房屋的租金降低，因此，彭敬伟主张武立伟赔偿相应租金差价，缺乏事实和法律依据。关于争议焦点二，本院认为，1.本案中，已确认的损失系因武立伟组织人员上门阻挠他人经营而导致；2.虽然彭敬伟与武立伟签订的房屋买卖合同中约定了在付清房款当天彭敬伟将案涉房屋交付武立伟，但双方亦均确认，该房屋买卖合同涉及债务，并非正常的房屋买卖。根据约定，彭敬伟在三个月内将已收全部房款和双倍定金退还武立伟，则房屋买卖合同可解除，而武立伟在签订合同当天也向彭敬伟出具了委托手续，委托彭敬伟在取得房屋所有权证之前管理案涉房屋，但武立伟却在与彭敬伟签订合同两个月时即要求彭敬伟交付房屋，有违诚信；3.如武立伟认为其有权要求彭敬伟交付案涉房屋，其可与彭敬伟协商解决，即便协商不成，其亦可依法主张权利。但武立伟却选择带人上门阻挠承租人经营的方式要求彭敬伟交房，甚至发生打斗致人就医，其上述行为与彭敬伟并无必然关联，彭敬伟就武立伟的上述行为不应承担法律责任，即，彭敬伟对于本案所认定损失的产生并不存在过错。因此，武立伟应就其上述行为所造成的损失承担全部责任，向彭敬伟赔偿58253.9元（40000元+1500元+15585.6元+1168.3元）。综上，彭敬伟的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、变更南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初4007号民事判决为：武立伟于判决生效之日起十日内赔偿彭敬伟各项损失58253.9元；二、驳回彭敬伟的其他诉讼请求。一审案件受理费6989元，由上诉人彭敬伟负担5732元，由被上诉人武立伟负担1257元；二审案件受理费6378元，由上诉人彭敬伟负担6141元，被上诉人武立伟负担237元。本判决为终审判决。审 判 长  孙 伟审 判 员  王 路审 判 员  龚 震二〇二〇年四月三十日法官助理  高礼慧书 记 员  王 凤