北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终3448号上诉人（原审被告）：高晓玲，女，1964年2月28日出生，汉族，农民，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：薄纯清，北京市一法律师事务所律师。委托诉讼代理人：南君润，北京市一法律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：杨振，男，1987年5月1日出生，汉族，农民，住大兴区。委托诉讼代理人：高娜，北京市大兴区旧宫镇法律服务所工作者。上诉人高晓玲因与被上诉人杨振租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初12340号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。高晓玲上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回杨振关于装饰装修附属物补偿费和搬迁费的诉讼请求。由杨振承担本案全部诉讼费。事实及理由：1.一审适用法律错误。双方实际履行合同前，已经遭遇政府拆迁，杨振的搬离也是基于政府拆迁行为。基于双方合同第10条约定，双方在2017年11月解除了合同。杨振对拆迁风险是有相关预知的，应当遵守合同义务。2.杨振并未实际装修，不存在实际装修补偿，其也未就此承担相应的举证责任。3.一审滥用自由裁量权对搬迁费的酌定数额明显过高。杨振辩称，同意一审判决，不同意高晓玲的上诉请求和理由。杨振向一审法院起诉请求：1、解除杨振与高晓玲之间的租赁合同；2、高晓玲返还杨振厂房租赁费86110元；3、高晓玲返还杨振装饰装修附属物、搬家补助费、设备迁移补助费和工程配合奖约924443.5元；4、诉讼费由高晓玲负担。一审法院认定事实：2017年8月29日至9月1日（双方争议时间范围），杨振与高晓玲签订租赁合同，合同约定高晓玲将位于北京市大兴区××1200平方米厂房出租给杨振，双方约定年租金100000元，租期为2017年10月1日至2020年10月1日。高晓玲出租的厂房无建设工程规划许可证或建设审批手续。根据法院委托高晓玲向拆迁公司调取的拆迁档案中北京市房屋装修附属物及设备登记表记载，房屋被拆迁公司调查登记时间为2017年9月19日；根据双方当事人陈述意见，可推断出杨振入住承租厂房的时间为2017年8月29日至9月1日。杨振向法院提交了其微信转账记录，证明其向高晓玲转账60000元，并称剩余40000元为现金交付。高晓玲质证意见为认可收到62400元，但其中2400元为购买的上一家的电费，关于40000元现金高晓玲并未收到。根据双方证据及陈述意见，法院认定高晓玲收到60000元租金。关于装饰装修损失，杨振向法院提交了照片，以证明拆迁之前杨振的装修情况：如排风扇八个，差不多一万多；走线，其中铜线是七十平方，大约是六十多元一平方，一共是三千多，还有四平方的线，大概200米，还有十平方的线；还有墙面刮大白，灯三十多个；垒墙。高晓玲对上述证据及证明目的均不予认可。根据双方厂房租赁协议上书写的合同时间及双方认可的实际合同成立时间，双方之间确实存在免租期以供杨振装修的事实，故法院对杨振对厂房进行装修的事实予以认可。关于杨振是否在承租厂房内经营的问题，杨振仅提供了照片，未提供其他证据；高晓玲的质证意见为杨振仅是将设备搬进了厂房，并未实际经营。法院根据拆迁公司清登时间及双方合同正式履行时间，认定杨振并未在承租厂房内经营，仅为占用。关于杨振搬离承租厂房的时间，杨振述称搬离时间为2017年11月1日接到通知，11月20日全部搬完；高晓玲在2019年9月24日笔录中述称为12月20日，但在2019年11月12日辩论意见和庭后提交的代理词中均称杨振搬离时间为11月份。根据法院委托高晓玲向拆迁公司调取的拆迁档案中拆除腾退补偿协议和终审表，可知高晓玲共计获得拆迁补偿款1959646元，其中房屋重置成新价为279603元，房屋拆除费为185733元、房屋腾退费为197019元、装修设备及附属物补偿费为197625元、停产停业综合补助费为279401元（2006年3月17日之前房屋面积444.43平方米199949元；2006年3月17日至2009年2月19日176.56平方米79452元）、搬迁补助费74570元、工程配合奖745695元。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用收益，承租人支付租金的合同。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的人民法院应当认定有效。本案中，高晓玲出租的厂房未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的审批手续，其与杨振之间租赁合同无效，故对于杨振要求解除与高晓玲租赁合同的诉讼请求，法院不予支持。合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此遭受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，对于杨振要求返还厂房租赁费86110元的诉讼请求，法院根据厂房租赁合同尚未实际履行即已经被清登并纳入拆迁范围的实际情况，结合杨振的占有情况和其有证据证明的其已交纳租金数额，法院酌定高晓玲返还杨振租金58000元；对于杨振主张装饰装修附属物、搬家补助费、设备迁移补助费和工程配合奖924443.50元的情况，法院根据杨振起诉状中述称的装饰装修花费50000元及庭审中列举的装修内容，同时参考清登的实际情况，法院酌定其装饰装修附属物价值为40000元；关于停产停业损失和工程配合奖，因租赁合同尚未履行拆迁公司已经清登，对于该两项法院不予支持；对于杨振所主张的搬家补助费用，考虑到杨振搬迁的实际情况，法院酌定高晓玲给付杨振搬迁费37285元。判决：一、高晓玲给付杨振租金58000元（于判决生效后十日内履行）；二、高晓玲给付杨振装饰装修附属物补偿费和搬迁费共计77285元（于判决生效后十日内履行）；三、驳回杨振的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审中，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的人民法院应当认定有效。本案中，高晓玲出租的厂房未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的审批手续，其与杨振之间租赁合同无效。由于实践中拆迁单位进行拆迁补偿通常不审核房屋建设工程手续是否完备，也不考虑租赁合同的效力问题，因此租赁合同的效力问题不影响租赁主体间拆迁利益分配。现高晓玲因不同意支付涉案装饰装修附属物补偿费和搬迁费提出上诉。对于装饰装修附属物补偿费，根据杨振述称的装饰装修花费及庭审中列举的装修内容，同时参考清登的实际情况，一审法院酌定杨振装饰装修附属物价值，并无不当；对于搬迁费，考虑到杨振搬迁的实际情况，一审法院酌定高晓玲给付杨振搬迁费的具体数额，亦无不当。高晓玲虽不同意，但其上诉意见缺乏合法有效充足的依据，本院不予采纳。综上，高晓玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1733元，由高晓玲负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王 云审 判 员  刁久豹审 判 员  赵胤晨二〇二〇年四月二十六日法官助理  云 姣书 记 员  张 雯