广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终8270号上诉人（原审被告）：伍伟立，男，1963年10月29日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，现住广州市天河区。委托诉讼代理人：周自成，广东瑞辉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市帕宁酒店有限公司，住所地广州市荔湾区。法定代表人：陈伟健，该公司执行董事。委托诉讼代理人：郑智辉，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙劲韬，北京市盈科（广州）律师事务所律师。上诉人伍伟立因与被上诉人广州市帕宁酒店有限公司（以下简称帕宁公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初9199号民事判决，向本院提起上诉。本院依照《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条规定适用独任制普通程序对本案进行审理，现已审理终结。上诉人伍伟立上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三、四、五判项中对伍伟立的判决内容；2.驳回帕宁公司的诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费由帕宁公司承担。事实与理由如下：伍伟立一审代理人与帕宁公司未全面向一审法院提交案件证据和陈述案情，导致一审法院遗漏了重要案件事实，作出错误判决。一、涉案房屋所有权人为郑振华，伍伟立与郑振华签署了《广州市房屋租赁合同》并在工商行政部门进行了备案，涉案所有款项均是汇入郑振华的私人账户，帕宁公司不是房屋租赁合同纠纷案中的适格主体。二、即使帕宁公司主体适格，伍伟立交纳的147000元保证金也应该折抵租金等相关费用后无息退回给伍伟立。三、本案是明显的“套路租赁”，可能涉及的违法犯罪问题需要法院进一步查明。综上，恳请二审法院依法改判。被上诉人帕宁公司二审书面答辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，伍伟立的上诉请求缺乏依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、伍伟立、帕宁公司所签订的涉案租赁合同是双方真实意思表示，且其在一审中从未提出过租赁合同主体异议，伍伟立有权提起本案诉讼。二、伍伟立未按时支付租金，且单方提前解除合同，构成根本违约，帕宁公司有权没收伍伟立所支付的保证金。三、伍伟立认为本案属于套路租赁，缺乏事实依据。帕宁公司于2019年10月16日诉至一审法院，请求判令：1.伍伟立立即向帕宁公司交还场地（广州市荔湾区XX路233号首层自编A2号铺）;2.伍伟立立即向帕宁公司支付2019年9月14日至2019年10月8日止的租金为40833.33元(每月按49000元计);3.伍伟立立即向帕宁公司支付2019年10月9日至实际交还场地之日止的占用费，现暂计至2019年10月15日占用费为22866.66元（按每月租金的两倍计）；4.伍伟立向帕宁公司支付逾期缴付租金及占用费的滞纳金，从2019年9月14日起计至实际缴付之日止，现暂计至2019年10月15日租金及占用费滞纳金合共73336.66元（每日按所欠金额的5%计）；5.伍伟立向帕宁公司支付2019年8月水电费7347.4元、2019年9月水电费8917.5元，合计为：16264.9元;6.伍伟立向帕宁公司支付2019年8月、9月的摊分水电损耗费400元；7.伍伟立向帕宁公司赔偿提前解除租约的补偿款98000元（两个月租金）；8.本案的全部诉讼费用由伍伟立承担。一审法院经审理查明：2019年6月28日帕宁公司（出租人、甲方）与伍伟立（承租人、乙方）签订合同编号：PN-2019-01《租赁合同》及编号：PN-2019-02《补充协议》，在《租赁合同》约定：甲方将位于广州市荔湾区XX路233号（首）层自编的A2号铺（面积约为123平方米）出租给乙方作商业用途使用，租赁期限自2019年6月28日至2024年6月28日止，其中2019年7月14日起至2020年6月28日止每月租金为49000元。乙方在签署合同当日，须按合同约定支付第一个月的租金给甲方。租赁期内，乙方应付的租金、杂费须于起计租日的5天内（即每月的5日前）向甲方缴纳，先交租后使用，逾期则视作乙方违约，并承担合同约定的一切违约责任（包括但不限于逾期交租的滞纳金等等）。租赁期间，乙方擅自提前解除租约，视为违约，乙方必须按照当年实际平均月租金标准补偿两个月租金给甲方。同时乙方须付清所欠的一切款项，并无条件把该承租的场地连同原附属物及有关装修及设备无条件归甲方处理作为甲方补偿。甲方有权没收乙方已支付的所有保证金（包括但不限于合同保证金、水电保证金等），甲方均不需退还给乙方。租赁期间，乙方若拖欠租金及有关一切费用属违约行为，乙方每逾期一天，按拖欠金额的每日百分之五累加计算滞纳金，拖欠时间达10天（含10天）可视作乙方擅自提前解除租约，在（包括但不限于）上述乙方违约的前提下甲方有权单方终止合同并有权停止供水、供电、封场地及将该场地收回自行处理，如乙方还有放置于该场地内的所有物品视为乙方弃置物任由甲方单方处置。乙方须付清所欠的一切款项，并无条件把该场地连同有关的装修及设备设施交甲方处理。如因此而引致乙方一切损失须由乙方自行负责，甲方不须作任何赔偿或补偿。合同期满或提前终止时，在乙方无违约及按合同约定交清一切款项后的前提下，在合同期满或合同提前终止之当日，乙方须将原属甲方的冷气主机及系统、冰箱冰柜等设备设施完好交回给甲方管理使用，否则承担维修或赔偿的责任。乙方将可能属乙方新添置的一切可单独移动的物件自行搬出该场地，逾期则视为乙方弃置物品并由甲方全权处理乙方不得异议。在《补充协议》约定：有关该铺的摊分水、电损耗费，双方议定每月200元∕间，并须于交租日的同时一齐交付甲方。水电费按月按实际发生数缴纳并统一由甲方代收代付有关部门。承租方合同保证金147000元，水电按金20000元。在合同正常履行至期满。在承租方结清租金、水电损耗费、水电费和其他一切费用并没违约情况下，出租方将在承租方退出该商铺交回给帕宁公司管理之日起计30个工作日后无息退回保证金及水电按金。如承租方在合同的履行期间有违约行为，则以上款项不予退回，归出租方。上述合同和补充协议签订后，同日原、伍伟立签署《场地移交证明》办理广州市荔湾区XX路233号首层内帕宁公司自编的A2号场地移交手续。双方确认该场地电表行至41353度，水表行至4380度。帕宁公司移交格力空调两台、约克空调四台、钥匙两条（前、后门），卷闸遥控器一个给伍伟立。2019年6月28日伍伟立向帕宁公司支付水电按金20000元。2019年6月29日伍伟立向帕宁公司支付铺位3个月按金147000元2019年10月6日帕宁公司向伍伟立发出《催缴租金及滞纳金的函》，催告伍伟立缴交2019年9月租金49000元及滞纳金63700元。2019年10月8日伍伟立以经营不善，严重亏损为由，于2019年10月8日开始停业，向帕宁公司提交《退租申请书》，就退租事宜望达成一致。2019年10月13日伍伟立再次以经营不善，严重亏损为由，于2019年10月8日开始停业，向帕宁公司提交《终止租赁合同函》，就终止租赁合同事宜望达成一致。2019年11月5日伍伟立就帕宁公司提出的诉讼，伍伟立要求帕宁公司办理伍伟立新添置物件的清点及移交手续发出《关于尽快办理场地移交的函》。在一审庭审中，帕宁公司当庭增加诉讼请求：要求没收伍伟立交纳的合同保证金147000元及水电按金20000元。伍伟立认为：上述款项应先抵扣伍伟立应付款项，余款由帕宁公司没收。一审法院认为：帕宁公司与伍伟立签订编号：PN-2019-01《租赁合同》及编号：PN-2019-02《补充协议》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、法规的规定，合法有效，双方应自觉履行。伍伟立于2019年10月8日向帕宁公司提出《退租申请书》，帕宁公司没有提出异议。因此，一审法院确定帕宁公司、伍伟立的租赁合同解除时间为2019年10月8日。伍伟立未按时支付租金且拖延支付租金及提出解除合同的行为违反了合同的约定，且保证金系为保证租赁合同正常履行，对违约行为惩罚及为弥补守约方因违约方之违约行为所致损失所设定，综合本案系伍伟立违约及实际情况，伍伟立要求合同保证金折抵租金后再行没收的抗辩理由不成立，一审法院不予采信。帕宁公司起诉请求判令伍伟立交还场地、没收合同保证金的诉讼请求符合合同约定，一审法院予以支持。伍伟立交还场地应保留格力空调两台、约克空调四台、钥匙两条（前、后门），卷闸遥控器一个等设备。对于租金及占用费问题。帕宁公司认为伍伟立构成违约，占用费应按合同第七条第一款约定每月两倍租金计付。由于该约定是基于合同履行期满，伍伟立逾期迁出的违约约定。现本案是伍伟立因经营不善引起的提前解约，帕宁公司要求按每月两倍租金计付的请求，一审法院不予采纳。占用费伍伟立仍应按合同每月租金额计付给帕宁公司。对于水电费及水电按金问题。伍伟立虽然对帕宁公司提供的水电费单据不予认可，但伍伟立又未能提供其停止经营时涉案商铺水电的实际发生数及已向帕宁公司缴付8月、9月水电费的依据以便庭审核对。故帕宁公司主张要求伍伟立支付2019年8月水电费7347.4元、9月水电费8917.5元及8月、9月摊分水电损耗费400元，一审法院予以支持。上述款项可在水电按金20000元中扣除，余款3335.1元帕宁公司可根据合同约定予以没收。对于帕宁公司要求伍伟立赔偿提前解除合同的两个月补偿款问题。因伍伟立提前解除合同，导致帕宁公司预期的利益受到损失，帕宁公司的请求也在情理中。因此，一审法院对帕宁公司要求伍伟立赔偿提前解除合同的两个月补偿款的诉讼请求，一审法院予以支持。对于帕宁公司要求伍伟立支付迟付租金的滞纳金问题。伍伟立虽然抗辩不同意支付滞纳金及滞纳金约定按拖欠金额的每日百分之五累加计算过高。由于伍伟立没有按合同约定向帕宁公司支付租金，已经构成违约。帕宁公司要求伍伟立支付迟付租金的滞纳金的诉讼请求，一审法院予以支持。滞纳金一审法院酌情调整为参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算至伍伟立支付租金之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院于2019年12月26日判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告伍伟立交还广州市荔湾区XX路233号首层自编A2号铺给原告广州市帕宁酒店有限公司【被告交还场地应保留格力空调两台、约克空调四台、钥匙两条（前、后门），卷闸遥控器一个等设备】。二、被告伍伟立交纳的147000元保证金及水电按金余款3335.1元（扣除被告应付的2019年8月、9月水电费及摊分水电损耗费共16664.9元）归原告广州市帕宁酒店有限公司所有。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告伍伟立支付自2019年9月14日至2019年10月8日止的租金40833.33元及滞纳金（滞纳金以租金40833.33元为本金，自2019年9月15日起参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计至被告支付租金之日止）给原告广州市帕宁酒店有限公司。四、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告伍伟立支付自2019年10月9日至交还场地的场地占用费（按49000元/月计算）给原告广州市帕宁酒店有限公司。五、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告伍伟立支付提前解除租约的赔偿款98000元给原告广州市帕宁酒店有限公司。六、驳回原告广州市帕宁酒店有限公司的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4358元，由原告广州市帕宁酒店有限公司负担1820元，被告伍伟立负担2538元。二审期间，一、伍伟立向法院提交：1.广州市房屋租赁合同，2.房地产权证，拟共同证明涉案房屋的业主是郑振华，伍伟立与其存在租赁合同，双方约定保证金可以折抵租金。帕宁公司未作质证。二、帕宁公司向法院提交：租赁合同补充协议，拟证明帕宁公司、伍伟立及案外人郑振华于2019年6月20日签订补充协议，约定为明确有关事实、避免争议，特明确约定帕宁公司、伍伟立签订的涉案租赁合同作为真正执行的合同，帕宁公司与郑振华签订的备案合同不作为三方实际履行的租赁合同。伍伟立质证称：对于租赁合同补充协议的真实性予以确认，合法性、关联性不予确认；该份协议是帕宁公司在伍伟立与业主备案房屋租赁合同后安排伍伟立签订的，其目的就是规避备案合同条款，阴阳合同很明显规避帕宁公司或者业主相应的纳税义务，损害国家利益，不具有合法性。本院二审经庭询调查确认一审查明事实。另查明，二审经双方当事人同意，依法对本案进行书面审理。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行，针对上诉请求有关的事实和适用法律进行审查。据此，针对伍伟立的上诉主张，认定如下：一、伍伟立上诉主张其一审代理人未向法院提交充分证据导致一审法院对涉案租赁合同主体认定错误的问题。因伍伟立的一审代理人是其诉讼代理人，相应诉讼后果应由伍伟立自行承担。伍伟立二审提供的其与郑振华的备案租赁合同，并不能充分证明双方实际履行了该合同。帕宁公司提供的三方协议恰恰证实伍伟立、郑振华的备案合同仅是办理工商营业执照事宜之用。伍伟立在申请退租时亦是向帕宁公司发出《退租申请书》《终止租赁合同函》。因此，帕宁公司主张伍伟立履行的是伍伟立与帕宁公司之间的租赁合同，理据充分。伍伟立称其与郑振华签订的租赁合同才是真实履行的合同，不能成立。二、伍伟立上诉主张其交纳的保证金应折抵租金等相关费用的问题。因伍伟立未依照其与帕宁公司之间的租赁合同支付租金且单方提前解除合同，构成根本违约。依照双方租赁合同的约定，帕宁公司要求伍伟立交还场地，清交欠付的租金、水电费及滞纳金，没收保证金并要求伍伟立支付补偿款等，合法有据，一审判决处理并无不妥。伍伟立要求以其交纳的保证金折抵租金等费用，于约不符，不予支持。三、伍伟立上诉称本案涉嫌“套路租赁”的问题，依照双方所举证据及所作陈述，伍伟立因自身营业不善，严重损失，而单方提前解除合同，产生相应法律后果，应由伍伟立自行承担。伍伟立的该项上诉主张，缺乏事实依据。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人伍伟立的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5076元，由上诉人伍伟立负担。本判决为终审判决。审判员  柳玮玮二〇二〇年四月二十六日书记员  纪惠敏