湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘07民终310号上诉人（原审被告）：鲁娅，女，1980年6月28日出生，汉族，住湖南省安乡县深柳镇西门口居委会。委托诉讼代理人：赵艮忠，男，1954年8月3日出生，汉族，住湖南省安乡县城关镇。被上诉人（原审原告）：安乡佳安物业服务有限责任公司，住所地湖南省安乡县深柳镇西门口社区。法定代表人：刘建平，该公司董事长。委托诉讼代理人：张力，男，该公司员工。上诉人鲁娅因与被上诉人安乡佳安物业服务有限责任公司（以下简称佳安物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省安乡县人民法院（2019）湘0721民初2057号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鲁娅上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判佳安物业公司赔偿其被盗电动车3000元及因佳安物业公司不履行责任导致其房屋墙面被污染，佳安物业公司应及时对其被污染的墙面进行恢复原状；3.佳安物业公司应对其所住该小区康乃馨栋安装监控设备；4.由佳安物业公司承担诉讼费。事实与理由：佳安物业公司法定代表人刘建平及其所聘请的张力，两人对物业小区的服务无任何责任感，未履行应尽的义务，仅把物管当成谋利的平台，几年前小区本来有绿化面积共100多平方米，而佳安物业公司不顾业主利益，将该绿华地段全部建成小车库3个已经出售，以此谋利。其所居康乃馨栋，整栋无任何监控设施，2017年其购买一台价值3000多元的电动车仅几天即被盗走，造成其经济损失。其所居住房屋6楼的外墙多年漏水，现已造成该房屋内面积近两平方米被污染，墙面被侵蚀彻底影响房屋内整体形象。佳安物业公司所聘请的安保人员基本都是老弱病残，年龄最小的都已六十岁，如遇突发情况上述保安自身难保，根本谈不上保障小区居民安全，同时佳安物业公司所聘请的小区保洁人员均对该小区卫生清扫不达标不到位，且该小区的卫生状况一直令人担忧，而佳安物业公司对此不闻不问既不找出差距也不制定卫生整改措施，对此小区居民怨声不断。佳安物业公司还曾聘请过黑社会人员对未及时交纳物管费的业主在2012年至2014年采取过断水、断电违法手段。该小区开发商修建康乃馨栋房屋时，由于该栋人行道墙外有一单家独院与该栋房屋相抵，而该栋房屋三层楼上有瓦棚遮住人行道近半，每逢下雨、下雪因不断滴水滴雪造成整栋居民在此人行道出行时极不方便，更存在安全隐患。鲁娅及整栋业主多次向佳安物业公司反映，物业公司置之不理，不关心业主利益。佳安物业公司辩称，搭建车库销售是物业公司汇同业主委员会商议后，为解决小区业主车多位少的矛盾，为小区车主提供方便，搭建车库成本造价出售，资金用于小区1、2、3期没有维修金所需维护和维修费用。鲁娅上诉称其被盗价值3000元电动车，是否有车被盗及是否报案，物业公司均不知情。鲁娅主张房屋外墙多年漏水从未向物业公司报告。佳安物业公司服务的金安花园小区建设早，开发商硬件设施不到位，管理收费标准低，但工作人员尽责尽职，保洁质量一年胜过一年。佳安物业公司从未聘请过黑社会人员采取断水、断电等非法手段，水电为佳安物业公司代收代缴，因不交纳水、电费停水停电是正常情形。鲁娅主张的康乃馨楼栋相邻紧挨独院住宅一栋的屋檐滴水使业主行走不便，佳安物业公司汇报给社区，经社区领导和公司人员一道进行多次调解无果，根本未造成影响，无碍通行。佳安物业公司向一审法院起诉请求：1.判令鲁娅立即支付物业管理费4316元；2.判令鲁娅按每日千分之五计付滞纳金；3.判令鲁娅承担案件诉讼费。一审法院认定事实：鲁娅系安乡县金安花园住宅小区康乃馨二单元西六楼房屋业主，房屋面积149.9㎡。2014年1月17日，金安花园小区业主委员会代表全体业主与佳安物业公司签订《物业管理服务合同》，合同约定有效期为2014年1月17日至2019年1月16日，由佳安物业公司为金安花园小区提供物业服务，还约定了物业服务项目、物业服务费收取标准等内容。根据合同约定，鲁娅应当按照0.5元/m2标准向佳安物业公司支付物业服务费。2015年12月5日，经小区业委会同意，佳安物业公司依据相关规定将收费标准上调0.1元/m2，即自2016年1月1日起，物业费按照0.6元/m2收取。2019年1月5日，金安花园小区业主委员会代表全体业主再次与佳安物业公司签订《物业服务合同》，其中约定合同有效期为2019年1月1日至2023年12月30日，鲁娅所住的多层住宅物业费收费标准为0.6元/m2，未足额交纳物业费的，按照逾期支付金额每日3‰的标准支付违约金。自2016年至2019年，鲁娅已有四年时间内未支付物业服务费。期间，佳安物业公司曾多次电话及书面催收，但鲁娅一直未履行付款义务。一审法院认为，金安花园小区业主委员会代表小区全体业主与佳安物业公司签订的《物业管理服务合同》（2014.01.17—2019.01.16）、《物业服务合同》（2019.01.01—2023.12.30），系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，合同双方均应依约履行合同义务。佳安物业公司为鲁娅所在小区提供物业服务，鲁娅作为业主理应按约支付物业服务费，鲁娅拖欠物业服务费已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，鲁娅应当承担继续履行的违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。……”，在佳安物业公司书面催收后，对佳安物业公司要求鲁娅支付拖欠物业费的诉讼请求，予以支持。按照鲁娅所有房屋建筑面积以及《物业管理合同》约定的收费标准，计算鲁娅在2016年至2019年期间应付的物业费为：149.9m2×0.6元/m2×12个月×4年=4316元，对佳安物业公司要求鲁娅支付拖欠的物业服务费4316元的诉讼请求，予以支持。鲁娅辩称佳安小区房产开发公司的法定代表人欠付其借款，可以抵销物业费，因房产开发公司与物业公司系不同法人，故不存在适用抵销权的前提条件，不予支持。《物业管理服务合同》（2014.01.17—2019.01.16）中未约定违约金，对佳安物业公司就该时间段内提出的违约金主张，不予支持；《物业服务合同》（2019.01.01—2023.12.30）约定逾期交纳物业费的按每日3‰标准支付违约金，该标准换算成年利率为108%，该利率标准显然过分高于佳安物业公司的实际损失，考虑佳安物业公司的实际损失应为利息损失，酌定参照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算违约金，考虑到同期同类贷款利率种类较多，计算复杂，为统一裁判标准，按照年利率6%计算违约金。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决：一、鲁娅于该判决生效之日起十日内向佳安物业公司支付2016年至2019年的物业服务费4316元，并自2019年1月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算违约金；二、驳回安佳安物业公司的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由鲁娅负担。本院二审期间，鲁娅向本院提交以下证据：1.雅迪电动车销售票据一张，拟证明电动车被盗的事实；2.车库照片一张，拟证明小区绿化面积违规修建车库的事实；3.照片一张，拟证明小区旁单家独院楼房占领小区人行道的事实；4.照片一张，拟证明其房屋内墙渗水的事实；5.垃圾堆放照片一张，拟证明小区卫生不达标的事实。经质证，佳安物业公司认为，证据1不能证明鲁娅主张的事实，电动车被盗应该在派出所报案；证据2不能达到其证明目的，车库是经业主委员会同意修建，有盖章的合同为证；证据3不能达到其证明目的，鲁娅主张的不属实；证据4和证据5均不能达到其证明目的，内外墙渗水只要业主反映物业公司均会积极处理，物业公司都是每天安排倒两次垃圾，不存在垃圾清理不及时情况。佳安物业公司向本院提交安乡县深柳镇西门口社区居民委员会《证明》一份，拟证明金安花园康乃馨栋楼房因居民吴天权排水设施损坏，经社区和物业公司调解，已于2018年6月整改到位。经质证，鲁娅认为该证明内容中解决的事实与其主张的并非同一件事，其主张的是楼顶上漏水，该证明内容解决的是下面进行污水修复。本院认为，仅凭电动车购买收据不能证明鲁娅电动车在小区被盗的事实，故对鲁娅提交的证据1不予采信；鲁娅提交的证据2、3、4、5四张照片也不能达到其证明目的，不予采信；佳安物业公司提交的证据和本案无关联，不予采信。一审认定事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点为鲁娅是否应向佳安物业公司交纳物业费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，金安花园小区业主委员会与佳安物业服务公司签订的《物业管理服务合同》和《物业服务合同》均是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。该合同对鲁娅具有约束力，合同中约定了业主交纳物业费的义务，鲁娅自2016年至2019年四年均未交纳物业费，已构成违约。鲁娅在二审期间提交的证据均不能证明佳安物业公司未尽到物业合同中的服务管理职责，鲁娅不应交纳物业费的上诉理由不能成立，具体分析如下：鲁娅上诉主张其居住的康乃馨栋楼房旁紧挨的小区外旁边一栋楼房下雨时影响其出行，因该问题系与其他楼房相邻权产生问题，鲁娅不能证明该问题与物业服务具有关联性，鲁娅据此不交纳物业费的理由不能成立；鲁娅上诉称其电动车在小区被盗，其仅提交了购买电动车的收据，凭该收据并不能证明电动车在小区被盗的事实，且即使电动车在小区被盗，是否是因物业公司服务问题引起也不能作认定，鲁娅据此不交纳物业费的理由不能成立；鲁娅提交的内墙渗水的照片无法证明房屋漏水是否属合同约定的佳安物业公司的维修范围，鲁娅是否积极向物业公司主张及物业公司是否违反物业合同约定构成不作为均无法证明，鲁娅据此不交纳物业费的理由不能成立；鲁娅主张物业公司违规占用绿化地修建车库，鲁娅仅提交车库的照片无法证明该主张能否成立，且该主张属对业主共同共有部分处置侵权问题，不属物业服务合同审查范围，鲁娅据此不交纳物业费的理由也不能成立。综上所述，鲁娅的上诉理由不能成立，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由鲁娅负担。本判决为终审判决。审 判 长 张秋岚审判员李浚审判员许成东二〇二〇年四月三十日法官助理 孙      艳      慧书 记 员 郭      子      琪附相关法条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。