湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终12803号上诉人（原审被告）：武汉红星莲花湖酒业有限公司，住所地武汉市蔡甸区蔡甸街茂林街25号。法定代表人：刘健，总经理。委托诉讼代理人：肖修华，武汉市蔡甸区蔡甸法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：武汉吉祥瑞商贸有限公司，住所地武汉市蔡甸区蔡甸街汉阳大街1010号。法定代表人：甘勇，经理。委托诉讼代理人：肖修华，武汉市蔡甸区蔡甸法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：黄建农，男，1957年6月3日出生，汉族，住武汉市蔡甸区。委托诉讼代理人：杨云鹏，湖北人言律师事务所律师。上诉人武汉红星莲花湖酒业有限公司（以下简称红星莲花湖公司）、武汉吉祥瑞商贸有限公司（以下简称吉祥瑞公司）因与被上诉人黄建农房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市蔡甸区人民法院（2019）鄂0114民初2290号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。红星莲花湖公司、吉祥瑞公司共同上诉请求：1.撤销原判；2.改判上诉人和被上诉人续签《门面租赁协议》并履行，上诉人不承担违约责任；3.由被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实与理由：（一）一审认定事实错误。1.合同到期前被上诉人并没有与上诉人红星莲花湖公司协商续签合同，而是合同到期后被上诉人找到上诉人红星莲花湖公司协商续租事实。由于被上诉人上涨租金，导致协商暂停，上诉人继续租用。2.租赁协议虽然到期，但是被上诉人同意上诉人续租，只是对租金标准不能达成一致，上诉人不具有拒绝腾退的前提条件，不构成违约。红星莲花湖公司虽然没有腾退，但并没有违反涉案《门面租赁协议》中所约定的违约条款，一审认定红星莲花湖公司违约承担违约金3万元错误。（二）一审判决实体处理不当。合同虽然已到期，但被上诉人迫使上诉人不能续签租赁协议。上诉人租赁期间花费三十余万元进行装修，一审判决致使上诉人遭受极大经济损失。同时上诉人吉祥瑞公司不是租赁协议相对人，没有腾退义务。黄建农辩称，1.上诉人称黄建农在合同期满后与之协商续租事宜不属实，事实是合同到期后黄建农即要求上诉人腾退，上诉人不腾退就是违约，应当承担违约责任；2.吉祥瑞公司无权占用黄建农的房屋，一审判决吉祥瑞公司腾退正确，其他判项也是正确的，请求二审法院驳回上诉人的上诉；3.上诉人无理缠诉、滥用诉权，黄建农请求二审法院按照租赁合同的约定，判决上诉人支付违约金10万元，并按548元/日的标准支付占用费。一审认定事实正确、证据充分，请求驳回其上诉。黄建农向一审法院起诉请求：1.判令红星莲花湖公司、吉祥瑞公司立即腾退位于武汉市蔡甸区蔡甸街汉阳大街1010号房屋；2.红星莲花湖公司向黄建农支付违约金3万元，红星莲花湖公司、吉祥瑞公司按301.40元/天从2019年7月15日向黄建农支付房屋占用费至腾退之日止；3.红星莲花湖公司、吉祥瑞公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2013年，黄建农将其所有的位于武汉市蔡甸区蔡甸街汉阳大街1010号1层房屋（武房权证蔡字第××号）出租给红星莲花湖公司用于酒类销售，房屋建筑面积108.57平方米、规划用途为商业服务。2016年7月27日，黄建农与红星莲花湖公司签订《门面租赁协议》，约定将涉案门面出租给红星莲花湖公司作为该公司形象店使用；租赁期限三年，从2016年7月15日起至2019年7月14日，年租金为10万元、莲花湖酒1万元，红星莲花湖公司按每年度预付租金；红星莲花湖公司在改造和装修房屋时，不能改变建筑整体结构及影响房屋安全；合同双方在履行合同过程中如有违约，违约方需向对方支付违约金10万元。租赁期间，红星莲花湖公司对承租门面进行了装修，并将门面交给吉祥瑞公司经营红星莲花湖公司形象店。红星莲花湖公司以现金形式向黄建农支付了上述合同期内三年租金33万元。合同到期前，黄建农与红星莲花湖公司协商续签合同事宜，但因黄建农要求增加租金，双方未能达成一致意见，至今未续签协议。现红星莲花湖公司、吉祥瑞公司继续经营未予腾退，且未交付租赁期届满后房屋占用费用。一审法院认为，黄建农与红星莲花湖公司签订的《门面租赁协议》系双方当事人真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。租赁期满后，双方未就续租达成一致意见。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物……”的规定，红星莲花湖公司、吉祥瑞公司应立即腾退，将涉案房屋返还给黄建农。租赁期届满后，红星莲花湖公司、吉祥瑞公司仍使用房屋，红星莲花湖公司应向黄建农支付占用费至腾退之日，黄建农请求按合同约定的租金即301.40元/天支付，法院予以支持；依据合同相对性，红星莲花湖公司应履行上述义务，吉祥瑞公司虽实际使用涉案房屋，但没有证据证明红星莲花湖公司将涉案房屋转租给吉祥瑞公司，黄建农要求吉祥瑞公司承担共同责任，没有依据法院不予支持。红星莲花湖公司在租赁期限届满后拒绝腾退，其行为构成违约，依据《门面租赁协议》的约定，应向黄建农支付违约金；合同约定违约金为10万元，黄建农仅主张3万元系主张自己民事权利的行为，法院予以支持，故本院对黄建农要求红星莲花湖公司支付违约金3万元的请求予以支持；对红星莲花湖公司陈述不存在违约的抗辩理由不予采纳。红星莲花湖公司认为其对涉案房屋进行了装修，黄建农应支付腾退费用；依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”的规定，《门面租赁协议》未约定租赁期间届满时出租人对装饰装修费用进行补偿，亦没有证据证明双方另行约定了装饰装修补偿，故对红星莲花湖公司的上述抗辩理由法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，一审判决：一、红星莲花湖公司、吉祥瑞公司于判决生效之日起十日内腾退，将位于武汉市蔡甸区蔡甸街汉阳大街1010号1层房屋（武房权证蔡字第××号）返还给黄建农；二、红星莲花湖公司于判决生效之日起十日内按301.40元/天标准向黄建农支付2019年7月15日起至腾退之日止的房屋占用费；三、红星莲花湖公司向黄建农支付违约金3万元；四、驳回黄建农的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，减半收取275元，由红星莲花湖公司负担。二审中，当事人未提交新证据。对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院另查明，黄建农与红星莲花湖公司签订的《门面租赁协议》中，未就腾退事宜进行约定。本院认为，根据当事人各自诉辩意见，本案系租赁双方就合同到期后租金上浮协商不成，导致未能续签合同，承租人未及时腾退产生的纠纷。租赁双方续签合同协商不成，合同到期终止，红星莲花湖公司要求按原合同继续履行缺乏法律依据，本院不予支持。合同终止后，红星莲花湖公司、吉祥瑞公司不再享有合同权利，应当腾退房屋，红星莲花湖公司、吉祥瑞公司未履行腾退义务，占用房屋期间应当向黄建农支付占用费，一审判决红星莲花湖公司、吉祥瑞公司腾退案涉房屋并支付占用费符合法律规定。本案租赁合同中不存在未及时腾退应支付违约金或者合同终止出租方补偿承租方装修费用的约定，故黄建农主张未腾退违约金的诉讼请求，以及红星莲花湖公司、吉祥瑞公司要求装修补偿的上诉理由均缺乏合同依据，本院均不予支持。黄建农未上诉，其在答辩中要求支付10万元违约金及按548元/日的标准支付占用费的意见，本院不予处理。综上所述，红星莲花湖公司、吉祥瑞公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市蔡甸区人民法院（2019）鄂0114民初2290号民事判决第一项、第二项，即：一、武汉红星莲花湖酒业有限公司、武汉吉祥瑞商贸有限公司于本判决生效之日起十日内腾退，将位于武汉市蔡甸区蔡甸街汉阳大街1010号1层房屋（武房权证蔡字第××号）返还给黄建农；二、武汉红星莲花湖酒业有限公司于本判决生效之日起十日内按301.40元/天标准向黄建农支付2019年7月15日起至腾退之日止的房屋占用费。二、撤销湖北省武汉市蔡甸区人民法院（2019）鄂0114民初2290号民事判决第三项、第四项，即：三、武汉红星莲花湖酒业有限公司向黄建农支付违约金3万元；四、驳回黄建农的其他诉讼请求。三、驳回黄建农的其他诉讼请求。一审减半后的案件受理费275元，由黄建农负担75元，武汉红星莲花湖酒业有限公司、武汉吉祥瑞商贸有限公司负担200元；二审案件受理费550元，由黄建农负担150元，武汉红星莲花湖酒业有限公司、武汉吉祥瑞商贸有限公司负担400元。本判决为终审判决。审判长  刘鑫荣审判员  丰 伟审判员  张文霞二〇二〇年四月三十日法官助理严洁书记员陈佳佳