新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州塔城地区中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新42民终338号 上诉人（原审被告、反诉原告）：吕德云，男，1969年4月19日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区沙湾县。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：朱新江，男，1958年12月6日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区石河子市。 委托诉讼代理人：达飞，新疆天众律师事务所律师。 上诉人吕德云因与被上诉人朱新江房屋租赁合同纠纷一案，不服沙湾县人民法院（2019）新4223民初1327号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月22日立案后，依法组成合议庭,于2020年4月27日公开开庭进行了审理。上诉人吕德云、被上诉人朱新江的委托诉讼代理人达飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吕德云上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项、第六项，依法改判被上诉人立即支付上诉人租金5000元。事实和理由：1.一审判决认定上诉人吕德云有违约行为属于认定事实错误。对于租赁厂房的目的上诉人与被上诉人都知道，上诉人没有隐瞒任何事实，就租赁目的上诉人没有过错，一审认为厂房没有环保手续没有依据。环保手续是针对经营行为，不是建筑物。上诉人租赁的是物的使用权，生产经营所需手续与上诉人无关。一审判决在认定租赁合同真实、合法、有效的前提下，依据租赁合同目的认定上诉人存在过错，有违约行为是错误的。2.关于租金30000元是否退还的问题。上诉人没有违约行为，一审中，经法庭调解，被上诉人在2019年7月10日才将厂房内的设备搬走，租金相应的也应当计算至2019年7月10日，因此，上诉人不应当退还租金，被上诉人还应当支付2019年6月12日-7月12日期间的租金5000元。3.关于变压器安装费24000元的问题。双方在合同中关于变压器由乙方（被上诉人）提供，甲方（上诉人）安装的约定内容做了变更，判决上诉人承担变压器安装费没有事实和合同依据。被上诉人为了生产和使用更换变压器，其应当自行承担安装费。 朱新江辩称，1.双方在签订厂房租赁合同时，上诉人就预感或者知道他的厂房不能用做经营生产塑料颗粒，在这种情况下，他利用自己的优势还要和被上诉人签订厂房租赁合同，属于有过错。在出现双方约定的情形之后，被上诉人要求折算后退还相应的租金时，上诉人以种种理由拒不退还租金，属于违约。从2018年12月12日被上诉人被有关部门叫停生产经营之后，租房已经没有实际意义，房子不能正常租用，这是上诉人违约的具体表现。2.关于30000元租金的问题，在双方约定的退还租金的情形出现后，被上诉人多次找上诉人要求退还租金，上诉人拒绝退还，所以被上诉人没有搬走设备，这属合同法中的不安抗辩权，不能理解为被上诉人还在正常租用上诉人的厂房。3.对于24000元变压器安装费，是由于上诉人的违约造成被上诉人此项损失，因此，该安装费应由上诉人承担。 朱新江向一审法院起诉请求：1.判决解除原告与被告于2018年5月20日签订的厂房租赁合同。2.判决被告退还租金30000元（从2018年12月12日-2019年6月12日期间的租金）。3.判决被告给付原告垫付变压器款及安装费52000元。反诉原告吕德云向一审法院诉讼请求：1.判令反诉被告立即恢复厂房原状，返还厂房。2.判令反诉被告立即支付租金5000元（2019年6月12日至2019年7月12日期间），并将租金计算至交房之日。 一审法院认定事实：被告（反诉原告）吕德云有一养殖厂。2018年5月20日被告（反诉原告）吕德云（甲方）与原告（反诉被告）朱新江（乙方）签订厂房租赁合同。厂房租赁合同约定：甲方将厂房租赁给乙方朱新江使用，期限为三年，前30天安装设备，安装期间甲方免收租金。年租金为6万元，分两次支付，到6月底付清。1.6月30日之前乙方使用甲方的变压器，以后乙方更换变压器时，变压器由乙方提供，甲方负责安装（后三句用笔划去）。2.乙方经营在半年内，如政府单位或其他不让生产，乙方交清的房租费，甲方应分12个月分摊扣除，余下的房租应由甲方在10天内退回给乙方。3.乙方应保持厂房和宿舍的原貌，不得随意拆除，乙方使用时厂房基础下沉、墙体裂缝等造成经济损失的，乙方不承担任何经济损失，由甲方承担。注明甲方负责把厂房地坪打好，所有的费用都由甲方承担。原告朱新江、被告吕德云在合同上签字。合同签订后，原告朱新江支付租金60000元。原告朱新江购买了变压器，价款22000元。原告朱新江向被告吕德云账户汇款24000元，用于支付安装费；被告称安装费是被告负担的，24000元是原告替被告交纳的电费。原告朱新江打井一口，被告称井已经报废。原告朱新江购买了三扇大门及电缆。原告在所租赁的厂房进行了经营，原告的经营范围是生产塑料颗粒。原告在生产经营中交纳了电费。2018年12月12日，沙湾县商户地乡政府通知原告停止生产塑料颗粒，并在厂房门上贴了封条。经原告与被告协商，原、被告与政府部门沟通仍然不能恢复生产经营。原告朱新江举证的2019年4月1日电话通话录音，被告吕德云称朱新江长车、大车拉货会被看到，晚上拉货不会出现问题，现在人家不让你干，同意退钱，让原告把设备搬走。原告于是要求被告退还租金，被告未退还。原告朱新江离开租赁的厂房，带走了生产的滴灌带，以被告吕德云不退还租金为由未将生产设备运走。反诉被告朱新江在生产经营中破坏了墙体，设置了排污洞口，损坏了宿舍窗户的玻璃。反诉原告吕德云要求反诉被告朱新江赔偿损失。反诉被告朱新江未清理厂房院内的垃圾。经该院调解，2019年7月10日原告（反诉被告）朱新江将厂房内的设备搬走，原告（反诉被告）朱新江将电线电缆及三扇大门送给被告（反诉原告）吕德云以折抵维修费及垃圾清运费。一审法院认为，原告（反诉被告）朱新江与被告（反诉原告）吕德云之间的厂房租赁合同是双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，予以确认。双方当事人应当全面履行该合同。关于本诉部分。1.被告吕德云是否有违约行为。原告朱新江认为被告吕德云违反法律规定将农用地出租给原告，导致被商户地乡政府责令停产，被告吕德云认为是原告朱新江没有办理相关的经营手续导致原告生产经营的生产线被商户地乡政府责令停止生产。原、被告在签订合同时被告对原告租赁目的是明知的，根据原告举证的视听资料证实原告的生产经营被叫停，被告也知道原告朱新江被他人知道生产情况，会被叫停生产，这足以证实被告的厂房没有环保手续，不适合用于塑料颗粒的生产，且该厂房所在地是农用地，不是工业用地，故该院认定被告吕德云明知原告租赁厂房的目的而将不适合的厂房租赁给原告，被告存在过错。故认定被告吕德云有违约行为，应当承担违约责任。因被告有违约行为，按照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，原告朱新江享有法定解除权，原告要求解除与被告之间的厂房租赁合同，被告吕德云同意解除合同，该院予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。2.被告吕德云违约给原告朱新江造成的损失是多少。原告朱新江在2019年7月4日变更诉讼请求，要求被告支付租金35000元、赔偿原告经济损失67000元，因原告朱新江未在规定时间交纳案件受理费，故视为原告未增加诉讼请求，该院按原告原诉讼请求进行审理。原告朱新江已经按合同约定交纳了一年的租赁费60000元。原告租赁厂房至2018年12月生产经营被叫停，按照双方合同的约定，“乙方交清的房租费，甲方应分12个月分摊扣除，余下的房租应由甲方在10天内退回给乙方”，因此被告作为租赁合同的甲方应当退回原告剩余时间的租金，原告朱新江要求被告退回停产之后的租金，被告吕德云不予退回，是违约行为。原告在2018年5月20日签订合同，合同约定前三十天为安装设备时间、不计算房租，则房租从2018年6月20日计算，至2018年12月12日原告的生产经营被叫停，原告实际使用厂房5.7个月，原告按半年计算应交纳房租30000元，原告已经向被告交纳房租60000元，则被告应当退回房租30000元，原告要求被告退回，该院予以支持。原告认为合同未履行三年，而原告已经购买安装了变压器，原告要求被告给付变压器款及安装费52000元。原告举证的厂房租赁合同中关于变压器提供、安装的约定被人为划去，原告称是被告自行划去，被告称经双方协商划去，该院认为原告持有的合同文本中该约定被划去，至少说明原告明知被告划去该约定而原告未提出反对意见，因此视为原告同意被告划去该部分约定，所以原告不能依据该条款主张变压器的赔偿。根据法庭查明原告购买的变压器22000元，原告可以将变压器取回，故原告要求被告支付变压器价款，没有法律依据，不予支持。原告要求被告支付变压器安装款30000元，原告举证的中国农业银行存款单可以证实原告交纳了安装费24000元，被告称是原告替被告交纳的电费，被告对此没有证据证实，该院不予采信。原告称还有6000元是原告妻子转账，原告未举证证明，不予采信。综上原告支出的变压器安装款24000元，是原告因合同解除产生的损失，被告吕德云应当赔偿，原告朱新江要求被告吕德云赔偿，该院予以支持。关于反诉部分。1.反诉原告吕德云要求反诉被告立即恢复厂房原状，返还厂房，反诉原告的恢复厂房原状请求包括维修厂房、清运垃圾，因反诉原告与反诉被告已经对此达成协议，反诉被告朱新江已经返还了厂房，该院确认反诉被告朱新江返还厂房，赠送反诉原告吕德云电线、电缆及三扇大门以折抵维修费及垃圾清运费。双方的协商内容已经实际履行。2.反诉原告吕德云要求反诉被告支付租金5000元（2019年6月12日至2019年7月12日期间），该院认为合同解除的过错在反诉原告吕德云，且反诉原告吕德云未按合同约定的时间在十天内给反诉被告退还剩余部分租金也是违约行为，反诉被告多次与反诉原告协商要求退回租金，反诉原告拒绝退还租金的情况下反诉被告拒绝搬走设备，属于行使同时履行抗辩权，因此反诉原告吕德云主张继续计算租金，不符合公平原则，也没有法律依据，该院不予支持。判决:一、确认原告朱新江与被告吕德云签订的厂房租赁合同解除；二、被告吕德云于本判决生效后十日退还原告朱新江租金30000元；三、被告吕德云于本判决生效后十日内赔偿原告朱新江损失24000元；四、驳回原告朱新江的其他诉讼请求；五、确认反诉被告朱新江返还反诉原告吕德云厂房，并赠送反诉原告吕德云电线、电缆及三扇大门以折抵维修费及垃圾清运费；六、驳回反诉原告吕德云的其他反诉诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本案的争议焦点是：1.对合同解除的违约责任如何认定？2.对租金如何确定？3.上诉人应否赔偿被上诉人24000元变压器安装费？ 本院认为，经一、二审审理查明，双方在签订《厂房租赁合同》时，均知道被上诉人朱新江租用厂房的目的，朱新江也清楚该厂房不属于工业用房，且未办理经营手续，导致该厂被查封双方均有过错。2018年12月12日该厂被查封后，朱新江不能继续生产，应视为合同不能继续履行，查封的时间为解除合同的时间。厂房查封后，由于吕德云未按约定向朱新江退还租金，因此朱新江未将设备搬走，继续占用厂房。按照《厂房租赁合同》第2条“乙方经营在半年内，如政府单位或其他不让生产，乙方交清的房租费，甲方应分12个月分摊租金扣除，余下的房租应由甲方在10天内退回给乙方”的约定，从合同签订后实际使用厂房到合同解除为6个月，因此对于朱新江已交纳的60000元房租，吕德云应按实际使用月份扣除后将剩余的30000元退还给朱新江，故，对吕德云要求朱新江支付5000元租金的请求予以驳回。对于变压器的问题，双方在合同中明确约定乙方使用甲方的变压器，由于吕德云的变压器功率小，达不到朱新江厂房生产的需求，因此，朱新江购买了新的变压器，吕德云为其进行了安装，更换变压器的原因在于朱新江，而非吕德云，且朱新江实际使用了新的变压器，后期厂房被查封不能生产，导致产生购买、安装变压器的损失不是吕德云的过错，且，新的变压器归朱新江所有，因此，安装变压器的损失不应由吕德云承担，对于吕德云的此上诉请求予以支持。 综上，吕德云的部分上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但判决错误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持沙湾县人民法院（2019）新4223民初1327号民事判决的第一、第二、第五、第六项，即“一、确认原告朱新江与被告吕德云签订的厂房租赁合同解除；二、被告吕德云于本判决生效后十日退还原告朱新江租金30000元；五、确认反诉被告朱新江返还反诉原告吕德云厂房，并赠送反诉原告吕德云电线、电缆及三扇大门以折抵维修费及垃圾清运费；六、驳回反诉原告吕德云的其他反诉诉讼请求”； 二、撤销沙湾县人民法院（2019）新4223民初1327号民事判决的第三、第四项，即“三、被告吕德云于本判决生效后十日内赔偿原告朱新江损失24000元；四、驳回原告朱新江的其他诉讼请求”； 三、驳回原审原告朱新江的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费本诉部分925元、反诉部分25元，二审案件受理费1275元，合计2225元，由上诉人吕德云负担1133元，由被上诉人朱新江负担1092元。 本判决为终审判决。 审 判 长 范 淑 桂 审 判 员 马 桂 兰 审 判 员 张 艳 梅 二〇二〇年四月二十八日 法官助理 杜 慧 杰 书 记 员 阿丽娜尔