广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终1098号 上诉人（原审被告）：韦承鲜，女，1956年2月28日出生，汉族，农民，住广西壮族自治区柳州市阳和工业区银海铝宿舍3单元一楼，现住广西壮族自治区柳州市。 委托诉讼代理人：莫正隆，男，1952年2月12日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市城中区。 被上诉人（原审原告）：陈君,女，1966年8月23日出生，汉族，福利彩票代销人员，户籍地湖南省衡阳市衡南县，现租住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 上诉人韦承鲜因与被上诉人陈君租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院（2019）桂0203民初6115号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 韦承鲜上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回被上诉人的起诉。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。被上诉人提供的《门面合同》中空白处写到的“有权得到应有的”这段话是被上诉人自己修改写上去的，上诉人不知情，修改处又没有上诉人盖手印认可，这不能认定是双方的真实意思表示。一审判决认定事实不清。上诉人的房屋被强拆，如果被上诉人有什么损失，只能找拆迁部门赔偿，不能要上诉人赔偿，根本不存在“合同终止后赔偿”的问题。二、一审判决认定证据错误，判决错误。1.被上诉人提供的装修费用18640元的证据，上诉人没有认可和签字，不能说明被上诉人是用于装修在上诉人被拆迁的房屋内。2.法院调取的《房屋拆迁产权调换补偿核定表》，其中写明“住宅自改为铺面76㎡,补偿标准1800元，补偿总额136800元。”该证据写明是给上诉人住宅自改铺面的补偿，并没有写明含有装饰装修部分。3.一审判决上诉人补偿给被上诉人停产停业的损失8202元是错误的。从《房屋拆迁产权调换补偿核定表》来看，虽然有这一项，但是，这一项的补偿政府是考虑到上诉人自改铺面被强拆不能再出租没有收入的情况下给上诉人的适当补偿，不是给被上诉人的，如果是以被上诉人停产停业得到补偿的话，政府肯定要被上诉人提供营业执照，而且补偿也应当写陈君的名字才对。从上述核定表可以看出，政府始终是认可上诉人，不认可被上诉人。但是，一审判决把政府补偿给上诉人的补偿款强行分割一部分给被上诉人是错误的。三、一审判决调取的证据未经庭审质证就采用是严重违法。一审在庭前就调取了《房屋拆迁产权调换安置协议》，该证据没有送达给上诉人，在开庭时上诉人看了一眼后就收回。开庭后，法院又去调取了《房屋拆迁产权调换补偿核定表》，邮寄给上诉人被退回，剥夺上诉人质证的权利。一审判决采用了未经质证的证据，这是严重违法判决。四、被上诉人不具备原告的主体资格。根据《最高人民法院关于适用的解释》第五十三条、《中华人民共和国合同法》第四百零三条的规定，被上诉人不具备原告的主体资格。 陈君辩称，1.一审法院办案公正合法，所作判决认定事实清楚，证据充分，判决有据，请求二审法院维持原判，驳回上诉。2.被上诉人具有原告的主体资格，因为被上诉人是案涉门面的实际使用者和经营者、彩票的代销人员，可以自行维护权益。 陈君向一审法院起诉请求：1.判令韦承鲜赔偿陈君彩票店设施及装修费用和楼房室内设施损失15000元；2.判决韦承鲜赔偿陈君5个月的停产停业损失10000元；3.韦承鲜承担全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2014年1月15日，陈君与韦承鲜签订《门面合同》，合同约定，陈君承租韦承鲜所有的坐落于房屋，用于福利彩票投注站。租赁期限为一年，即从2014年元月15日至2015年元月15日止；月租金1200元，按月头交付；另支付韦承鲜押金门面定金1000元（注：1000元定金到期，门面无损坏，水、电费交齐，定金就退回承租方）；在承租期间门面水、电、卫生费、税费均由韦承鲜负责；承租人在租用期间，一切违法、违规的事与出租人无关，如遇国家单位征用房屋或门面，承租人无条件搬走，不得要求补偿。如承租人租用时间不满壹年，出租人定金不退还给承租人；在合同期内，出租人不得以任何理由收回门面或提高门面租金，如要收回，承租方的一切损失由出租方负责。双方在合同空白处注明“1.承租人有权得到应有的补偿；2.在租赁期内承租人有权转让。” 合同签订后，双方在合同履行过程中，陈君按月足额支付韦承鲜租金，陈君支付韦承鲜定金1000元。该定金后充抵租金，双方对此都认可。合同届满后，陈君与韦承鲜未续签租赁合同，陈君继续使用该房屋、交付租金，韦承鲜也继续按月收取租金，租赁期限为不定期。陈君租金支付到2019年7月31日，由于陈君承租的房屋被国家征收，阳和工业新区行政执法局于2019年7月24日对陈君承租的房屋进行强制拆迁。韦承鲜返还陈君该月未租的租金309元。现陈君与韦承鲜因承租的房屋装修损失和停产停业损失协商未果诉至法院，陈君提出前述诉讼请求。 在诉讼过程中，为查明案件事件，一审法院依职权到柳州市阳和工业新区征地拆迁办公室调取承租房屋《房屋拆迁产权调换安置协议》和《房屋拆迁产权调换补偿核定表》，韦承鲜于2019年10月11日领取拆迁补偿款385397.32元。从上述两份证据可以看出与本案有关的拆迁补偿是：1.停产停业8208元；2.普通广告牌716.8元，3.住宅改为铺面136800元。一审法院依职权按照韦承鲜确认的地址邮寄上述证据材料和2019年12月27日8时30分传票，由于韦承鲜个人原因邮件被退回，视为韦承鲜放弃对该证据质证的权利。 上述事实有陈君、韦承鲜陈述，陈君提交的《门面合同》《代销证》《门面照片》《45023832站装修清单》《支付租金收据》、韦承鲜提交的《门面合同》《退来租金收据》《房屋被拆照片》《押金充租金收据》等证据加以证实。 一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”。陈君与韦承鲜签订的《门面合同》实际是房屋租赁合同，该合同是在双方自愿的基础上签订的，未违反法律、法规和行政强制性规定，其行为合法有效。 合同届满后，陈君继续使用该房屋、交付租金，韦承鲜也继续按月收取租金，租赁期限为不定期，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。根据陈君与韦承鲜合同约定，如遇国家征收房屋或门面，承租人应无条件搬走，韦承鲜给予以陈君适当的补偿，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条(七)规定，“法律规定或者当事人约定终止的其他情形”。韦承鲜与陈君终止合同，是依据合同约定和法律规定，韦承鲜终止合同合法有据，不构成违约。 关于合同终止后赔偿问题。陈君与韦承鲜在《门面合同》中补充约定，承租房屋被征收有权得到应有的补偿，这是双方的真实意思。对“应有的补偿”的理解，应结合陈君承租的期限、装修的成本和国家征收的实际补偿综合考虑。 1.装修损失部分。韦承鲜将住宅改为铺面补偿136800元，该铺面由韦承鲜改造，其补偿金额也包括装饰装修部分，陈君于2017年11月对门面进行装修，支出装修费用18640元。2019年7月22日对承租房屋进行测绘和补偿核定，同年7月24日强制拆迁。陈君装修门面后实际使用一年八个月，一审法院酌定按陈君装修费用的70%进行补偿，即13048元(18640元×70%)。普通广告牌在拆迁补偿时作为单项补偿716.8元，该广告牌包含在陈君的装修总成本之内。该单项补偿应归陈君所有，因此，韦承鲜应补偿陈君的装修损失13764元(13048元+716.8元)，陈君此项诉请过高，对过高部分予以驳回。 2.停产停业损失部分。停产停业的损失，该项补偿应该补偿给实际经营者，本案陈君是承租人实际经营福利彩票投注，该项补偿应归陈君所有。根据《房屋拆迁产权调换补偿核定表》核定该项损失为8202元。该款于2019年10月11日，韦承鲜在总拆迁补偿款中领走了。应当被偿给陈君，陈君此项诉请过高，对过高部分一审法院予以驳回。 3.对强制拆迁过程中的造成陈君的财产损失，该损失陈君未提供相关的财产损失评估报告，且该损失也不是韦承鲜造成的，因此，对陈君此项诉请不予以支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十一条、第二百三十六条，参照《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条的规定，判决：一、韦承鲜应于本判决生效之日起十日内补偿陈君装修损失13764元；二、韦承鲜应于本判决生效之日起十日内补偿陈君停产停业损失8202元；上述一、二项合计21966元。三、驳回陈君的其他诉讼请求。一审案件受理费977元（陈君已预交），减半收取488.5元，由陈君承担188.5元，韦承鲜承担300元。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 二审另查明，2016年1月15日租赁合同届满后，韦承鲜不同意继续租房给陈君，不再与陈君签订租赁合同，并将押金1000元以抵扣租金的方式退还给陈君，多次要求其搬走。陈君不愿搬走，继续使用案涉租赁房屋，并向韦承鲜交纳费用。2017年陈君未经韦承鲜同意对案涉房屋进行装修。 本院认为，综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点归纳为：上诉人是否应向被上诉人支付补偿款及赔偿损失？ 双方当事人在2014年1月15日签订的租赁合同尾部增加“2015年元月15日-2016年元月15日”的形式续租一年后，于2016年1月15日届满，韦承鲜不同意继续租房给陈君，不再与陈君签订租赁合同，并将押金1000元以抵扣租金的方式退还给陈君，要求陈君搬走。双方就2014年1月15日签订的租赁合同已终止，对双方当事人不再具有约束力。但陈君不愿搬走，仍继续占有使用租赁房屋，根据陈君的陈述，在实际使用过程中，双方亦不再执行原租赁合同中约定的租金标准。现陈君依据2014年签订的原租赁合同中“承租人在租用期间，一切违法、违规的事与出租人无关，如遇国家单位征用房屋或门面，承租人无条件搬走，有权得到应有的补偿”的约定，要求被上诉人向其支付政府拆迁补偿费用中的部分，没有法律依据，本院不予支持。 根据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条的规定，韦承鲜作为房屋所有权人有权随时要求陈君返还房屋，陈君在原租赁合同届满后一直占有使用韦承鲜的房屋，侵犯了韦承鲜的合法权益。陈君在未经韦承鲜同意的情况下对案涉房屋进行装修使用，应对装修房屋可能造成损失的风险有所预估，并应做好自行承担的准备，且至案涉房屋被拆迁部门拆除之日陈君也已使用一年多，其室内设施可移动部分，可自行搬走或拆走。现陈君要求韦承鲜向其赔偿装修费用以及室内设施损失，于法无据，本院不予支持。 综上所述，韦承鲜的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 撤销广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院（2019）桂0203民初6115号民事判决； 驳回陈君的诉讼请求。 一审案件受理费一审案件受理费977元（陈君已预交），减半收取488.5元，由被上诉人陈君负担；二审案件受理费349元（韦承鲜已预交），由被上诉人陈君负担。 本判决为终审判决。 审判长 江 侦 审判员 黄继湘 审判员 杨显强 二〇二〇年四月二十六日 书记员 覃 溪