河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫16民终1135号上诉人（原审原告、执行案外人）：杨玉莲，女，汉族，1973年12月22日出生，住河南省新密市。被上诉人（原审被告、申请执行人）：王玉玺，男，汉族，1956年12月10日生，住河南省项城市。委托诉讼代理人：秦宏伟、马亚坤，河南明辨律师事务所律师。一审第三人（被执行人）：王红，女，汉族，1976年7月23日生，住河南省项城市小新庄44号，身份证号：412729197607237428。一审第三人（被执行人）：王振华，男，汉族，1972年4月6日生，住河南省项城市。一审第三人（被执行人）：河南省瑞涵服饰有限公司。法定代表人：王红，该公司总经理。住所地：新密市曲梁镇蒋坡村。统一社会信用代码：9141018369489831XE。上诉人杨玉莲因与被上诉人王玉玺、一审第三人王红、王振华、河南瑞涵公司（以下简称河南瑞涵公司）执行异议之诉一案，不服项城市人民法院（2019）豫1681民初5123号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人杨玉莲，被上诉人委托诉讼代理人秦宏伟、马亚坤到庭参加了诉讼。一审第三人王红、王振华、河南瑞涵公司经本院传票合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人杨玉莲上诉请求：依法改判或者发回重审。事实和理由：1、案涉房产已经于2015年5月6日在王红与齐杰股权转让协议中已经做出了不属于河南瑞涵公司所有的排除性处分。2、上诉人对争议房产享有足以排除执行的实体权益，之所以没有过户，是因为河南瑞涵公司故意隐瞒了房屋已经抵押的事实，导致案涉房产无法办理过户。3、原审适用《中华人民共和国物权法》第九条错误，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定。被上诉人王玉玺辩称，1、本案争议的标的物所有权并未转移，上诉人杨玉莲并不享有本案争议的标的物所有权。2、上诉人杨玉莲的上诉理由不符合《最高人民法院》第二十八条规定情形，不享有足以排除执行的权益。一审第三人王红、王振华、河南瑞涵公司经本院传票合法传唤未到庭参加诉讼，未提供答辩意见。杨玉莲向一审法院起诉请求：1、请求依法判决停止对原告购买的位于新密市曲梁乡蒋坡村五虎庙村的房产（房产证号：新密房权证字第××号）涉案标的的执行；2、诉讼费由被告承担。原审法院查明，被告王玉玺与第三人王红、王振华、河南瑞涵公司民间借贷纠纷一案，项城市人民法院判决生效后，被告王玉玺向本院申请强制执行，本院将被执行人河南瑞涵公司名下位于新密市曲梁乡蒋坡村五虎庙村的房产（房产证号：新密房权证字第××号）予以查封。异议人（本案原告）杨玉莲对该查封行为不服，向本院提出书面执行异议。本院于作出（2019）豫1681执异57号执行裁定书，驳回了异议人杨玉莲的异议请求。故原告又向本院提起执行异议之诉。另查明：争议的房屋位于新密市曲梁乡××自××4间（房产证号：新密房权证字第××号），房屋所有权人在新密市房地产管理服务中心登记为河南瑞涵公司，该房产设立有抵押，抵押日期2015年1月9日至2017年1月8日，后于2016年1月18日解除抵押。原审法院认为，本案原告杨玉莲对位于新密市曲梁乡××自××4间（房产证号：新密房权证字第××号）的房产是否享有足以排除强制执行的民事权益，是解决本案的关键。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力,但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”因此,我国《物权法》对不动产的设立、变更、转让和消灭，采取的是登记制度，未经登记的不产生物权变更的效力。商品房转让时，亦应当签订书面的转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式，并将转让合同到房管部门登记备案。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”同时《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”上述法律表明，只有签订合法有效的买卖合同下，并且买受人在付清全部价款并实际占有不动产，并对未办理过户登记没有过错的前提下，人民法院才不得对该不动产采取查封、扣押、冻结措施，该四项条件缺一不可。本案中，原告是与河南省郑州致远服饰有限公司签订的房屋买卖合同，而法院在执行中查封的是河南瑞涵公司的房屋，房屋所有权证上登记的也是河南瑞涵公司，这两个公司都是独立的法人，原告没有提供证据证明河南瑞涵公司将其所有的房屋出卖给原告。且庭审中，原告称购房款650000元，以河南瑞涵公司欠原告朋友工程款抵房款80000元，又转账及现金支付郑州致远服饰有限公司法定代表人山勇一部分，房款也未支付给河南瑞涵公司。所以原告的主张不符合上述法律规定必备的四个要件中的“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同及已支付全部价款”的规定。再者签订涉案的房屋买卖合同的时间是2014年10月25日，而房权证上显示设立抵押日期是2015年1月9日，这说明原告签订房屋买卖合同时，是可以办理涉案的房屋过户登记手续，但原告没有证据显示向房产部门申请过户登记和预告登记，且该房屋又于2016年1月18日解除抵押，原告也未积极办理房屋过户登记，也未采取诉讼等方式主张将涉案房屋过户。原告未办理过户登记或怠于办理过户登记存在过错，原告的主张也不符合上述法律规定必备的四个要件中的“非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定。原告杨玉莲提供的证据不足以排除对争议标的物的执行，故对原告要求停止对涉案标的执行的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，参照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告杨玉莲的诉讼请求。案件受理费100元，由原告杨玉莲承担。二审经审理查明的事实与原审审理查明的事实相一致。本院认为，根据杨玉莲自己提供的证据材料，与杨玉莲签订商品房买卖合同的是河南省郑州致远服饰有限公司，而不是本案的房屋所有权人河南瑞涵公司，不能证明“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”。根据杨玉莲自己提供的证据材料，其房款的支付包括三部分，即一部分支付给河南瑞涵公司，一部分支付给河南省郑州致远服饰有限公司，一部分是通过抵消债务的方式支付。支付给河南省郑州致远服饰有限公司的房款根据现有证据不能证明已经支付给河南瑞涵公司；杨玉莲主张通过抵消债务的方式支付的房款部分，杨玉莲应对其享有对河南瑞涵公司债权的事实及合法性予以举证，但未有充分证据证明，不能证明“已支付全部价款”。即使2015年5月6日王红与齐杰股权转让协议真实有效，在本案中仅能证明案涉房产在股权转让协议之前已经出让的事实，并不能产生物权变动的法律效果。即不能产生案涉房产不属于河南瑞涵公司所有的法律效果。综上，上诉人杨玉莲的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人杨玉莲负担。本判决为终审判决。审判长  李顺起审判员  谢 铭审判员  张海涛二〇二〇年四月二十四日法官助理刘婷婷书记员王润泽