山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终687号上诉人（原审被告）：威海展福置业有限公司，住所地威海市环翠区孙家疃街道外窑居委会2号。法定代表人：陈美芳，该公司董事长。委托诉讼代理人：曲娜娜，山东圣广律师事务所律师。委托诉讼代理人：王子韬，山东圣广律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：王建业，女，1974年11月7日出生，汉族，住威海经济技术开发区。委托诉讼代理人：姜胜阳，山东德衡（威海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘祎伟，山东德衡（威海）律师事务所律师。上诉人威海展福置业有限公司（以下简称展福公司）因与被上诉人王建业房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省威海市环翠区人民法院(2019)鲁1002民初6348号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。展福公司上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：1.展福公司提交公告张贴的视频及威海海韵物业服务有限公司出具的证明可以证实展福公司通知小区物业公司于2019年3月15日在隆御小区以张贴公告的方式通知了包括王建业在内的业主到展福公司处领取发票并办理产权登记事宜；2.展福公司提交的发票领取登记表上明确载明了“隆御一期别墅发票领取登记表（申请书）”，其中“申请书”即指王建业用于到威海市不动产登记中心办理不动产权证书时需提交的由双方签字盖章的威海市不动产登记申请书（土地及房屋），该登记表可以证实王建业于2019年7月3日到展福公司领取购房发票及展福公司已填写盖章的威海市不动产登记申请书（土地及房屋），王建业于2019年7月16日取得不动产权登记证书是因其个人原因造成的，展福公司不存在违约行为。王建业辩称，双方合同约定展福公司应自该商品房综合验收合格之日起90日内协助买受人办理房屋产权转移登记手续。现展福公司竣工验收备案时间为2018年12月15日，依据合同约定，展福公司最迟应于2019年3月15日前协助王建业办理产权转移登记手续。展福公司没有按照合同约定的方式向王建业通知可以办证事实。展福公司所称的申请书与办证没有任何关联，与展福公司何时通知王建业可以办证也没有任何关联。展福公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。王建业向一审法院起诉请求：1.展福公司向其返还购房款差额146960元，并按中国人民银行同期贷款利率支付利息；2.展福公司支付逾期办证违约金39634元。一审法院认定事实：2012年12月1日，王建业与展福公司签订威海市商品房（预售）合同，约定其以2725910元价格购买展福公司开发建设的威海市环翠区隆御小区-17号-1商品房（建筑面积247.81平方米）；房屋面积差异处理，“以房管局最终测绘面积为准，房款多退少补”；出卖人应在该商品房综合验收合格之日起90日内，协助买受人办理房屋产权转移登记手续。该合同附件二合同补充协议约定，买受人以本合同首页所填地址（威海市环山路681-7号鑫通装饰城）为买受人接受通知的地址，买受人地址变更，应当在变更之日起三日内将变更后的地址以书面形式通知出卖人，否则，出卖人按原地址发送的文件，视同送达。订约后，王建业按合同约定以分期付款方式支付了该房屋全部价款。2018年12月15日，案涉房屋取得竣工验收备案证。同年12月28日，威海市房地产测绘中心有限公司就该房屋所在17号楼出具房产测绘报告。2019年1月24日，展福公司就该房屋取得不动产权初始登记。同年7月16日，王建业取得该房屋不动产权证（登记建筑面积237.45平方米）。另，王建业提起本案诉讼后，展福公司已于开庭审理前退还其房屋面积差价款113960元。一审法院认为，依法成立的合同对双方当事人具有约束力，当事人应按合同约定全面履行各自义务。案涉商品房（预售）合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，不违背公序良俗，应为合法有效，双方之权利义务当照约确定。该合同约定房屋面积差异之处理规则为“以房管局最终测绘面积为准，房款多退少补”，王建业起诉后，展福公司已将依上述处理规则计算所得的房屋差价款113960元退还，其确认收悉款项，并表示本案不再主张逾期损失，系当事人自由处分自身权利，当予尊重。至于逾期办证违约责任，展福公司提供了自行拍摄的公告张贴视频、小区物业公司出具的证明等证据，拟证其已于2019年3月15日由小区物业服务企业以张贴公告方式通知了业主办证事宜，即其已履行了合同约定的协助业主办证之义务，不应再负违约责任。但该公司提供的视频资料，并不能显示系张贴公告当日拍摄；物业公司出具的证明，亦不满足民事诉讼法解释关于单位向人民法院提出的证明材料的形式要件要求。故展福公司提供的上述证据的证明力并不足以认定其所主张的事实，而即便其所主张的事实存在，也并不构成其对合同约定义务的适当履行。双方商品房（预售）合同附件二合同补充协议部分已明确约定买受人以合同首页所填地址为其接受通知的地址及买受人变更地址后不及时通知出卖人之“按原址发送，视同送达”的后果，该条款为减轻出卖人之通知负担，却明显加重了买受人之注意义务，使得买受人不管何故只要地址变更后未及时告知出卖人，便要承受即使未实际收到也视同送达的不利后果，且无论该通知对买受人权利影响程度如何。上述补充协议约定的对出卖人有利的通知方式，出卖人尚不行之，反倒主张以其所谓的张贴公告等对买受人愈加不利的方式履行通知诸如办证兹等对买受人权利影响甚巨事项的义务，如予支持，实有悖契约之正义。况且，双方合同约定的是出卖人在规定期限内协助买受人办理房屋产权转移登记手续，单纯的通知办证时间并不构成适当履约，展福公司应负逾期办证的违约责任。双方当事人均认可2018年12月15日（竣工验收备案之日）为案涉房屋综合验收合格之日，依双方合同约定计算，2019年3月15日应为办证期限届满之日，而王建业未于该期限届满前取得房屋权属证书，有权主张展福公司自该期限届满次日起承担违约责任。双方合同并未约定违约金或损失赔偿额计算方法，应按已付购房款总额，参照央行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。但王建业主张按年利率4.35%标准计算，系当事人处分其权利，当予照准。王建业2019年7月16日办证前已付购房款总额2725910元，逾期122天，展福公司应赔偿损失39634元。综上所述，王建业的诉讼请求中合理部分，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条之规定，判决：一、威海展福置业有限公司退还王建业案涉房屋面积差价款113960.00元（已履行）；二、威海展福置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿王建业逾期办证损失39634.00元；三、驳回王建业其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2015元、保全费1320元，合计3335元，王建业负担590元,威海展福置业有限公司负担2745元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。展福公司提交威海市不动产登记申请书（土地及房屋）空白内容纸一份，拟证明王建业到展福公司处领取发票时，展福公司已将威海市不动产登记申请书提供给王建业用于办理产权登记。至此在此时，展福公司已经通知王建业办理产权登记事宜。经质证，王建业对该证据的真实性不清楚，主张与本案无关联性。本院经审查认为，该申请书内容空白，无法证实展福公司之主张，对该证据，本院不予采信。本院认为，本案争议焦点展福公司应否承担逾期办证违约金。展福公司与王建业签订的《威海市商品房（预售）合同》系双方当事人的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务,履行合同义务不符合约定的一方,应当承担违约责任。该合同约定展福公司应在该商品房综合验收合格之日起90日内，协助买房人办理房屋产权登记手续。协助办证义务，是指展福公司在案涉房屋具备办证的条件时，应及时通知买房人，并将相关资料提交产权登记机关，协助买房人取得产权登记。本案中，展福公司与买房人在合同中明确约定买受人以合同首页所填地址为买受人接受通知的地址。对于通知买受人办证等影响买房人切身利益的事项，更应当通过买房人确认的送达地址向买房人书面送达相关材料。而展福公司在与买房人明确约定了送达地址的情况下，未向约定的送达地址送达办证的通知，而是在2019年3月15日（即办证期限届满之日）已经在小区张贴公告通知业主办证，不能认定展福公司按约履行了通知买房人办证的义务。展福公司提供的证据不足以证实其完成合同约定的协助办证义务的时间,王建业于2019年7月16日取得案涉房屋不动产权证。一审计算逾期办证违约金自2019年3月16日起计算至2019年7月15日，并无不当，本院予以维持。综上所述，威海展福置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3318元，由威海展福置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  侯善斌审判员  郭庆文审判员  金永祥二〇二〇年四月二十一日法官助理李佳忆书记员安圆圆