山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁02民终9750号 上诉人(原审被告、反诉原告)：陈红红，女，1974年9月6日出生，汉族，住枣庄市薛城区。 委托诉讼代理人：程琳，山东华政律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李玉娜，山东华政律师事务所律师。 被上诉人(原审原告、反诉被告)：熊良顶，男，1974年8月24日出生，汉族，住青岛市市北区。 委托诉讼代理人：宋雯，山东德衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王雪，山东德衡律师事务所律师。 原审第三人：青岛存房房地产经纪有限公司，住所地青岛市市北区龙城路31号卓越世纪中心。 法定代表人：莫天全，总经理。 委托诉讼代理人：刘莹，女，系该公司法务经理。 上诉人陈红红因与被上诉人熊良顶、原审第三人青岛存房房地产经纪有限公司（以下简称存房经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初207号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人陈红红的委托诉讼代理人程琳、李玉娜，被上诉人熊良顶的委托诉讼代理人宋雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈红红上诉请求：1、撤销一审判决第一、二三项，依法改判；2、撤销一审判决第四、五项，依法改判支持陈红红对熊良顶的反诉请求；3、本案一、二审诉讼费、反诉费、鉴定费均由熊良顶负担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。（一）先支付房屋首付款，再办理解押、过户手续的房产交易习惯是最高院证据若干规定第九条第（三）款规定的，根据日常经验法则能够推定的事实，依法属于免证事项。虽然合同未明确约定交付首付款的时间，但根据办理解押的时间及各个流程推动的时间节点，均已经在合同条款中予以明确，属于既定事实。根据证据若干规定第九条第（三）款，交付首付款的时间点属于根据已知事实能够通过数学计算推定的另一事实，属于本案第二个免证事项，故能够推定熊良顶应交纳首付款的时间为2016年6月30日，计算依据如下：根据双方买卖合同第二（四）条第2款，出卖人应于本次交易银行贷款预审通过后31日（即贷款预审通过日期加31天）内办理抵押注销手续，以及第四（三）条第2款“第一次，于甲方解押当天，乙方向甲方支付110万元”的体系解释及归纳推理得知：1、陈红红解押义务的履行日与熊良顶支付首付款的日期为同一天，又因为陈红红解押义务履行届满日为2016年6月30日，则熊良顶支付首付款的届满日亦为2016年6月30日。2、熊良顶贷款预审通过的时间应在6月30日基础上再扣减31天，即2016年5月30日。（二）熊良顶违约在先，陈红红享有顺序履行抗辩权，不构成违约，本案真正的违约责任主体是熊良顶。房屋买卖合同第四（三）条第1款明确约定，熊良顶向居间机构指定的银行办理抵押贷款拟贷款金额为390万元，若因熊良顶自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意按照以下两种方式解决：（1）熊良顶自行筹集剩余房价款，以现金形式支付给陈红红；（2）熊良顶继续申请其他银行贷款，至贷款批准，期间已发送的及要产生的各项费用由其自行承担。即，贷款审批并非熊良顶交付房款的唯一方式，在贷款审批无法获得批准的情况下，可以选择以现金的方式向陈红红交付房款。一审认定熊良顶的银行贷款尚未获得最后审批，同时熊良顶提交光大银行尾号为0126的银行账户2016年5月1日至2016年10月1日之间的银行流水，主张在此期间具备支付房屋解押及首付款等费用，足以证明截至到2016年6月30日首付款支付届满日，熊良顶具备现金支付能力而仍未履行交付房屋首付款的义务，已经构成违约。结合先支付房屋首付款，再办理解押、过户手续的房产交易习惯，熊良顶银行贷款预审通过合同义务在先，陈红红办理解押手续之义务砸后，房屋买卖合同作为双务合同。熊良顶作为先履行合同义务一方，陈红红作为后履行合同一方，根据合同法第六十七条的规定，在后履行一方享有先履行抗辩权即顺序履行抗辩权，不经通知，即可拒绝履行在后的合同义务。（三）根据民诉法第一百一十五条的规定，单位向人民法院提供证据材料必须有单位公章及经办人亲自，否则不得作为认定案件事实的根据。熊良顶提交的所谓中国光大银行零授信业务批复，其业务审批结果及终审机构均为空白，无经办人签字。陈红红代理人持法院调查令经调查得知，熊良顶其实早已经以不明原因车傲贷款审批，银行已经审批材料规划，无法提供贷款审批档案材料。一审在此情况下，依然认定熊良顶通过银行贷款预审批，显然没有任何事实及法律依据。熊良顶自始至终未通过贷款预审批，构成根本违约。（四）一审以陈红红与案外人（房产中介对接人王建斌）的电话录音无法确认通话人身份为由，未采纳该证据，显然错误。因为该录音中两方谈话的内容多次提到熊良顶，且谈话内容也是合同既定内容，该证据所指向的内容，完全符合民诉法第一百零八条有关民事证据高度盖然性标准，应当依法作为认定案件事实的证据使用。（五）通过陈红红在庭审中提交的5份录音证据足以证实，陈红红并非无正当理由抬高房产价格，而是因为熊良顶的瑕疵履行行为，给陈红红造成较大经济损失。陈红红为了减少损失，积极出具解决方案，与熊良顶主动友好协商的过程。陈红红要求熊良顶在合理范围内，以收留家具或补偿贷款本金及利息损失等合理损失的情况下，消除因熊良顶违约行为造成的损失，属于民法上的履行治愈，合法、合情、合理，依法不构成违约。相反，熊良顶不积极应对因其违约给陈红红造成的客观损失，对于陈红红提供的补救方案亦未置可否，在双方协商过程中，未与陈红红沟通，直接单方解除合同，构成违约。二、一审判决适用法律错误。（一）双方签订合同后，熊良顶总共支付的房产预付款仅有20万元，在熊良顶从未举证证明其实际损失的情况下，一审认定违约金数额是熊良顶实际交纳房款的六倍之多。即便将房屋增值损失516100元作为实际损失的参考数据，按照法律规定，违约金数额也不得超过516100元的百分之三十即154830元。一审认定违约金数额112万元，违反法律规定。（二）熊良顶自合同签订之日止合同解除之日，在具备完全支付能力的情况下，仅向陈红红支付20万元定金，尚未交纳首付款，熊良顶既不是备案权利人，也不是房屋所有权人，自始不享有房产增值利益，更不存在房产增值损失，且一审判决亦明确房屋上涨损失不再重复支持。故，鉴定费与本案没有关联性，应当由单方提起鉴定的熊良顶负担。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误，严重侵害了陈红红的合法权益，请求改判支持陈红红的上诉请求。 熊良顶辩称，一、涉案合同对双方权利义务的履行时间作出了明确的约定，陈红红在上诉状第一部分计算推定体系解释归纳推理得出结论，认为本案解押日和支付首付款的时间为2016年6月30日，贷款预审通过时间为2016年5月30日，熊良顶对上诉推理无法理解，认为没有合同依据，涉案合同按照时间节点对双方权利义务约定明确如下：1.合同签订时间为2016年5月10日。2.定金20万元支付时间为合同签订当日，见合同第4条第2款。3.2016年5月25日为双方到银行办理贷款审批手续的最晚时间，见补充协议第3条。4.2016年6月30日为交房时期，见合同第6条第4款。5.熊良顶向银行申请贷款390万元，贷款预审通过后一个月内陈红红办理解押，见合同第4项第二款。6.陈红红解除抵押当天，熊良顶支付110万房款，见合同第4条第3项第二款。7.过户当天熊良顶支付30万，户口迁出之日支付10万元，见合同第4条第3项第二款。熊良顶依约履行了上述第1—3项内容，至合同第4项和第5项内容时，为陈红红的义务，陈红红拒绝履行，除非上涨房屋价格，因熊良顶不同意陈红红超过合同约定之外的涨价要求，陈红红拒绝到银行办理解押，致使合同无法履行。经熊良顶及存房经纪公司努力，陈红红仍然在合同第8条第2项约定的130天内未办理解押而至合同无法继续履行，陈红红恶意违约是显而易见的。二、就双方均认可真实性的一份录音即2016年8月24日由双方合同当事人及存房经纪公司一起商谈，合同继续履行事宜，之所以会有这份录音的商谈是因为在2016年的7月29日贷款预审通过，中介向各方告知这一情形，陈红红认为这一时间超过了其预期，这份录音里面完整了展示了事件的前因后果，哪一方认可了什么，否认了什么都非常清楚。该份录音可以证实，陈红红完完全知晓贷款预审通过事项，认为70多天的时间过长，要求涨价，也证实了熊良顶所有履行合同的行为均在合同约定的范围内。三、熊良顶没有任何违约行为，陈红红在上诉状中所称相关内容均无证据且与事实不符。四、本案违约金不能覆盖熊良顶的全部损失，熊良顶的损失绝不仅仅包括房屋上涨价格损失，还包括中介费56000元，定金20万元的利息至今已高达3万，以及相关诉讼费用的总计大约70万元，还包括因本案长达4年的审理期间，青岛的房地产作出限购规定，直接导致熊良顶买房权利无法实现，这一损失是本案违约金所无法补偿的。五、陈红红的反诉不能成立，其没有经过任何合法手续推翻陈红红在2016年12月7日向法院递交的反诉状，该反诉状既未撤回也未变更，因此其第二份反诉状是无效的。 存房经纪公司述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，同意一审判决。一、本案系房屋买卖合同纠纷，存房经纪公司不是买卖合同的合同主体，根据合同相对性原则，存房经纪公司不应是买卖合同纠纷的责任主体。二、陈红红、熊良顶通过存房经纪公司提供居间服务签订了《青岛市存量房买卖合同》等相关协议，上述协议在签署时均为双方真实意思表示，合同应属合法有效。三、合同签署后，由于业主方原因导致合同无法继续正常履行，业主方曾提出提高房屋总价后可以继续履行合同，后经存房经纪公司协调，买卖双方未达成一致意见。四、合同无法正常履行系业主方原因造成，存房经纪公司不存在过错。 熊良顶向一审法院提出诉讼请求：1、判令陈红红赔偿因其违反合同约定给熊良顶造成的损失656000元；2、判令陈红红双倍返还熊良顶合同定金400000元；3、判令陈红红赔偿定金利息，以200000元为基数，自2016年9月29日至判决之日按银行同期贷款利率4.35%计算；4、判令陈红红向熊良顶支付因其违约给熊良顶造成的房价损失及鉴定费用共计1908740元；5、本案诉讼费由陈红红承担。本案发回重审后，熊良顶变更诉讼请求为：1、判令陈红红赔偿因其违反合同约定给熊良顶造成房价上涨损失516100元；2、判令陈红红赔偿熊良顶房屋中介费用56000元；3、判令陈红红赔偿因其违约而至合同解除的违约金1120000元；4、判令陈红红双倍返还合同定金400000元；5、判令陈红红向熊良顶支付定金200000元的利息，自2016年9月29日至实际支付之日按银行同期贷款基准利率5.25%计算；6、本案诉讼费由陈红红负担。 陈红红向一审法院提出反诉请求：1、撤销陈红红与熊良顶签订的《青岛市存量房买卖合同》；2、反诉案件受理费等全部诉讼费用由熊良顶负担。本案发回重审后，陈红红变更反诉请求为：1、依法判令熊良顶向陈红红承担缔约过失责任，赔偿陈红红经济损失2814735.84元（最终根据评估报告确定）；2、依法判令存房经纪公司在居间费获利范围内向陈红红承担缔约过失责任；3、全部诉讼费用由熊良顶和存房经纪公司负担。 一审法院认定事实:熊良顶与陈红红于2016年5月10日签订《青岛市存量房屋买卖合同》一份，该合同约定：陈红红将其所有的位于青岛市市北区，建筑面积为278.88平方米的房屋（带车位）出售给熊良顶，房屋成交总价为5600000元。该房屋已经设立抵押权，抵押金额为3000000元。熊良顶于本合同签订当日支付定金200000元，通过银行贷款支付房款3900000元，陈红红在该房屋上的抵押应于该银行贷款预审通过后31日内办理解押，解押当天熊良顶支付房款1100000元，办理房屋所有权转移登记当天支付房款300000元，户口迁出及交付房屋当日支付房款100000元。熊良顶向居间机构指定的银行办理抵押贷款，拟贷款金额为3900000元，若因熊良顶自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意按照以下两种方式解决：（1）熊良顶自行筹集剩余房价款，以现金形式支付给陈红红；（2）熊良顶继续申请其他银行贷款，至贷款批准，期间已发生的及要产生的各项费用由其自行承担。陈红红应于2016年6月30日前将房屋（含车位）交付给熊良顶。买卖双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。因陈红红原因致使买受人未能在合同签订之日起130日内取得房屋所有权证书的，熊良顶有权单方解除合同。如熊良顶选择解除合同，适用本合同第十条第（一）款约定。如陈红红违约，熊良顶依照本合同的约定单方解除本合同的，应当以书面方式进行。本合同自熊良顶向陈红红发出的书面通知送达出卖人之日起自动解除。陈红红应于5个工作日内将其已经收取的全部房款返还给熊良顶，并按照房屋成交总价的20%向熊良顶支付违约金。同日，熊良顶与陈红红签订《买卖定金协议书》一份，该协议约定：陈红红将其所有的位于青岛市市北区，建筑面积为278.88平方米的房屋（带车位）出售给熊良顶，熊良顶于本协议签署时向陈红红支付购房订金200000元，如熊良顶违约，定金不予退还，如陈红红违约，应双倍返还定金。同日，熊良顶通过中国建设银行向陈红红支付购房定金200000元。 另查明，熊良顶于2016年9月21日以邮寄快递的方式向陈红红寄送《解除合同告知函》一份，主张解除其与陈红红于2016年5月10日签订的《青岛市存量房房屋买卖合同》，并要求陈红红双倍返还购房订金，赔偿各顶损失650000元，并按合同约定支付房屋成交总价的20%违约金。熊良顶为购买涉案房屋，向存房经纪公司支付居间代理费及保障服务费共计56000元。 本案原审诉讼过程中，经熊良顶申请，一审法院委托青岛青房房地产评估事务所有限公司（以下简称青房评估事务所）对涉案房屋价值进行估价，青房评估事务所于2017年3月31日出具青房估字××号《房地产评估报告》，该报告显示涉案房屋在2017年3月23日的市场价值为8068400元，鉴定费40340元由熊良顶预缴。本案诉讼过程中，经熊良顶申请，一审法院委托恒德评估公司对涉案房屋价值进行了评估，2019年4月8日该公司出具《房地产评估报告》，该报告显示涉案房屋在2016年9月的市场价值为6116100元，鉴定费17790元由熊良顶预缴。 再查明，熊良顶系济南百居安房地产咨询有限公司的法定代表人，该公司曾于2015年12月4日被济南市槐荫区人民法院列为失信被执行人。 经熊良顶申请，一审法院于2017年4月25日前往中国光大银行调取了熊良顶购买涉案房屋的贷款审批情况，光大银行出具批复日期为2016年7月29日的光银个审（R38011616000511）号中国光大银行零售授信业务批复一份，该批复显示熊良顶向光大银行申请住房按揭贷款3900000元，期限324个月，利率4.165%，还款方式为等额还款，担保方式为所购资产抵押，抵押权人熊良顶，抵押青岛市市北区房屋，全程担保&非回购担保孟帅，全程担保&非回购担保济南百居安房地产咨询有限公司。 经质证，熊良顶对上述批复的真实性和证明事项均无异议，认为能够证明与其在庭审中的陈述是一致的。陈红红对批复真实性无异议，对证明事项有异议，该证据载明的业务批复审批结果以及终审机构处均属于空白，而且也没有具体的审批金额、期限、利率，因此无法证明熊良顶主张其贷款通过审批以及审批金额为3900000元的诉求，而济南百居安房地产咨询有限公司为熊良顶贷款提供全程的担保，结合其已经被列为失信被执行人的事实，该份证据足以证明陈红红所主张的熊良顶所申请的贷款未通过审批的事实，因此陈红红在履行房屋买卖合同中并不存在违约行为，熊良顶应当自行承担解除房屋买卖合同的损失，其整个诉求是不成立的，从该证据字面内容仅能反映出其仅在2016年7月29日向光大银行青岛分行申请过贷款，但至今并没有通过审批。 本案诉讼过程中，陈红红向一审法院申请律师调查令，在光大银行青岛分行营业部调查熊良顶有关住房贷款审批标准、流程、期限等书面规定；熊良顶在光大银行办理的购买涉案房屋贷款申请和审批档案。陈红红的委托诉讼代理人持调查令前往调查，被告知有关住房贷款审批标准、流程、期限等书面规定系银行内部制度，不予提交；熊良顶贷款业务已撤销，审批材料已返还，无法查询档案。调查无果。 一审法院认为，本案争议的焦点是：1、熊良顶在与陈红红签订涉案的《青岛市存量房买卖合同》时是否存在隐瞒征信事实行为，陈红红能否以此为由要求熊良顶和存房经纪公司承担赔偿责任；2、熊良顶与陈红红签订的《青岛市存量房买卖合同》是否应在陈红红收到熊良顶向其邮寄送达的《解除合同告知函》之日起解除，陈红红是否存在违约行为并应向熊良顶支付违约金。 关于焦点一，本案中，陈红红以熊良顶隐瞒其征信存在瑕疵导致贷款审批时间延长为由，提起反诉要求熊良顶和存房经纪公司承担赔偿责任。首先，从熊良顶与陈红红签订的《青岛市存量房买卖合同》内容来看，合同中并未对熊良顶的个人征信问题进行约定，也未对贷款审批的具体日期进行约定。陈红红虽称双方曾以口头的形式对熊良顶的个人征信做出约定，但其未能提交相应证据予以佐证，熊良顶对此亦不予认可。且从一审法院到光大银行调取的该银行出具的批复日期为2016年7月29日的光银个审（R38011616000511）号中国光大银行零售授信业务批复内容可知，熊良顶已向光大银行申请住房按揭贷款，光大银行并未因为熊良顶存在所谓的征信瑕疵问题拒绝向其贷款，在一审法院和陈红红的律师持调查令到光大银行进行调查时，银行也并未提到因为熊良顶的征信问题而拒绝向其发放贷款，因此陈红红认为熊良顶隐瞒个人征信瑕疵导致无法贷款的主张不成立；其次，《中华人民共和国合同法》第四十二条规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：(一)假借订立合同，恶意进行磋商;(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”根据该条款规定，在订立合同的过程中，一方当事人因没有履行依据诚实信用原则所应付的义务，而导致另一方当事人遭受一定的损失，在这种情况下，前者应承担相应的民事责任。本案中，陈红红认为熊良顶担任法定代表人的百居安公司被列入失信人名单，熊良顶明知不可能获得信用贷款，而隐瞒征信事实与陈红红签订房屋买卖合同，给其造成了损失，从前述内容可以看出，银行作为贷款审查部门，负有首先审查借款人及担保人的征信问题的责任，而光大银行零售授信业务批复中列有“全程担保&非回购担保孟帅，全程担保&非回购担保济南百居安房地产咨询有限公司”，表明银行并没有因为百居安公司曾经被列入失信人名单而拒绝发放该笔贷款，因此陈红红以熊良顶故意隐瞒征信瑕疵和假离婚的事实导致贷款不能批准，给其造成损失，要求熊良顶承担赔偿责任缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。一审法院认定熊良顶与陈红红于2016年5月10日签订的《青岛市存量房买卖合同》，系双方在自愿基础上真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方当事人都应当按照合同的约定行使权利、承担相应的义务。 关于焦点二，双方签订的《青岛市存量房买卖合同》明确约定：因陈红红原因致使熊良顶未能在合同签订之日起130日内取得房屋所有权证书的，熊良顶有权单方解除合同。如陈红红违约，熊良顶依照本合同的约定单方解除本合同的，应当以书面方式进行。本合同自熊良顶向陈红红发出的书面通知送达之日起自动解除。从上述合同约定内容来看，双方已经对合同解除的条件作出了明确约定，熊良顶向陈红红邮寄送达《解除合同告知函》亦符合该约定，故涉案合同已自告知函送达之日解除。 关于导致合同不能履行的根本原因。双方合同中未对贷款审批的具体日期进行约定，而是对若熊良顶未获得银行或公积金管理中心批准贷款，则由其自行筹集剩余房价款以现金形式支付或者继续申请其他银行贷款，至贷款批准。对于房屋交付和办理房屋权属转移登记手续，则明确规定了日期为2016年6月30日和合同签订之日起90日内，另外对于收付款交付时间也做了明确约定。熊良顶提交的银行存款明细显示，其已经将合同约定所需数额资金备齐，具备履行合同的积极态度和能力，只是银行贷款的审批进程不在当事人控制范围内，但根据合同约定，双方还约定了其他付款方式，中介指定的贷款银行是否贷款成功并不制约合同正常履行；而双方提交的有效交谈录音证据显示，陈红红（其丈夫马某）向熊良顶提出了超出合同之外的要求，提高了房屋交易价格，之后熊良顶向陈红红发出了解除合同通知书。因此，尽管熊良顶的银行贷款尚未最后审批，但并不影响该合同继续正常履行，导致合同不再履行的根本原因是陈红红未按约定交付房屋，并抬高交易价格，熊良顶不予接受，提出解除合同要求，陈红红应承担违约责任，双方在合同中约定的违约金支付标准不违反法律规定，陈红红应按照该约定标准支付违约金。双倍返还定金与违约金不得并用，熊良顶该请求不予支持。熊良顶提出的其他经济损失，包括房价上涨损失、房屋中介费定金利息等，均以违约金的形式予以赔偿，不再重复支持。陈红红要求存房经纪公司承担赔偿责任无事实和法律依据，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十二条、第九十三条、第一百一十四条、第一百一十六条之规定，一审判决：一、陈红红返还熊良顶购房款200000元；二、陈红红支付熊良顶违约金1120000元；三、鉴定费58130元，由熊良顶、陈红红各负担29065元。上述一、二、三项，于判决生效之日起10日内履行。四、驳回熊良顶的其他诉讼请求；五、驳回陈红红对熊良顶和青岛存房房地产经纪有限公司的反诉请求。如果未能按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费21979元由熊良顶承担13676元，由陈红红承担8303元；诉讼保全费5000元，反诉案件受理费14659元，由陈红红承担。 本院二审期间，陈红红提交证据一、物业费缴费单据一宗及缴纳2019年下半年物业费微信谈话截图（附光盘内），证明：2016年物业费1606元/月（2016年5月至12月），2017年每月物业费1606元/月，2018年物业费1506元/月，2019年物业费每月1556元，2016年-2019年底物业费总额为67258元。因熊良顶恶意保全陈红红房产，致使陈红红无法出售房产，除产生房产增值损失外，还产生物业费等实际经济损失。提交 证据二、王建斌个人微信号备注信息截图（附光盘内），出示原件提交复印件，证明：该份证据与反诉证据五《通话录音》的内容相印证，根据民诉解释第一百零八条“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。”之相关规定，能够证实手机号135××××8085的所有人是涉案中介公司置业顾问王建斌，该录音中两方谈话的内容多次提到熊良顶，且谈话内容也是合同既定内容，该证据所指向的内容，完全符合民事诉讼法第一百零八条有关民事证据高度盖然性标准，反诉证据五《通话录音》系陈红红的丈夫马永增与王建斌的对话，王建斌的法律地位是陈红红与熊良顶的使者，王建斌提及的合同履行问题，系来自于熊良顶的直接转述，能够证实熊良顶违约在先，应当承担因熊良顶违约给陈红红造成的经济损失。 熊良顶质证称，对证据一的真实性无法确认，相关单据为陈红红对其名下的物业缴纳的相关费用与本案的买卖合同纠纷没有关联性，且该组证据为陈红红对其反诉提交的证据已经超过了其举证期限，没有说明其一审没有举证的合理原因，因此该组证据不能作为二审的新证据进行认定。对证据二，因陈红红未提交原件，不予质证。 经审理查明，本院查明的事实与一审一致。 本院认为，陈红红与熊良顶于2016年5月10日签订的涉案房屋买卖合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格履行各自的合同义务。涉案合同签订后，熊良顶依约支付了购房定金20万元，后双方因涉案房屋贷款时间较长等原因产生分歧，而熊良顶提交的其银行存款明细显示其当时具备支付首付款的履约能力，双方合同未对贷款审批的具体日期作出约定，银行贷款的审批进程当事人无法控制，一审法院调取的贷款银行关于熊良顶购买涉案房屋贷款审批情况未显示熊良顶不能通过贷款预审批；双方合同未明确约定支付首付款的具体时间，而是约定陈红红办理解押手续当日为支付首付款110万元的前提条件，陈红红主张熊良顶未支付首付款构成违约，依据不足；陈红红未举证证明其按时履行了办理解押的合同义务，其亦无证据证明熊良顶明确拒绝履行支付购房款的合同义务，陈红红主张系熊良顶构成根本违约，证据不足；从熊良顶提交的其与陈红红及其丈夫的交谈录音内容看，系陈红红单方涨价、提出超过合同约定的要求而导致双方合同无法继续履行，违约责任在陈红红，不在熊良顶。在陈红红拒绝出售涉案房屋构成违约的情况下，熊良顶有权要求解除涉案房屋买卖合同，陈红红应当按照合同约定支付熊良顶合同总价款560万元20%的违约金112万元，并返还熊良顶已付定金20万元。陈红红主张违约金过高，与合同约定不符，亦缺乏法律依据，本院不予支持。因陈红红违约导致双方合同无法继续履行并产生本案纠纷，由此产生的鉴定费一审酌情判令双方共同承担，基本妥当。陈红红二审中提交的证据不足以证明系熊良顶违约，本院不予采信。陈红红反诉请求熊良顶及存房经纪公司承担违约责任，依据不足，本院不予支持。 综上所述，上诉人陈红红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费21979元，由上诉人陈红红负担。 本判决为终审判决。 审判长 孙 琦 审判员 安太欣 审判员 齐 新 二〇二〇年四月三十日 法官助理于遨洋 书记员王冉冉 书记员胡荣华