四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终1047号 上诉人（原审原告）成都市国海物业管理有限公司。住所地：四川省成都市武侯区红牌楼北街13号。 法定代表人刘贵明，总经理。 委托代理人杜林，四川应天缘律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）钱志喜，男，1947年2月26日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 被上诉人（原审被告）唐朝芬，女，1947年8月27日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 二被上诉人共同委托代理人叶雨清，四川律盾律师事务所律师。 上诉人成都市国海物业管理有限公司（以下简称国海物业公司）因与被上诉人钱志喜、唐朝芬物业服务合同纠纷一案，不服四川省成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初2301号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院查明，2007年4月3日，成都市金港物业管理有限责任公司（以下简称金港物业公司）与钱志喜、唐朝芬签订《××前期物业管理服务协议》，约定前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。当日，钱志喜、唐朝芬还签署《业主临时公约》，约定物业买受人与建设单位签订物业买卖合同时对临时公约予以书面承诺，表示对本临时公约内容的认可，临时公约由建设单位、物业管理企业及每位业主各执一份。2014年10月8日，国海物业公司与金港物业公司签订《物业管理移交协议》，约定国海物业公司作为接收方承担××自开发商交房之日起的全部管理事项及责任；作为接收方承担项目全部经营、管理风险及责任、引发的民事责任及经济赔偿；作为接收方承担物业管理费、代收、预收各种费用、利用共用部位及公用设施经营收益等所有收费、收入与业主、第三方的清算、结算责任等；承担各种应付账款费用及支付责任。2015年5月5日，金港物业公司发布《退场公告》，告知全体业主自2015年1月21日起，我公司已经不再是法律意义上的责任方，将不承担项目管理的任何责任，但本着维护小区社会秩序稳定的原则，坚持为业主提供物业服务至2015年5月5日，期间曾三次致信小区业委会、××街道办事处安排交接未果，基于上述实情，我司将于2015年5月5日退场，不再提供物业服务，全部相关遗留问题及后续物业服务由新物业公司继续承担和履行，新物业公司将保持物业服务人员和物业服务标准不变，继续为全体业主提供物业管理服务。2015年5月5日，国海物业公司入驻小区。2017年6月24日第二届业主委员会组织召开选聘物业服务企业的业主表决大会，并且接受业主大会的授权委托，代表全体业主与新选聘的成都德昌行物业服务有限公司签订《物业服务合同》。第二届业主委员会分别于2018年4月11日、2018年4月13日、2018年4月16日向国海物业公司发布退场通知书。2018年11月26日，第二届业主委员会与成都德昌行物业服务有限公司签订的《物业服务合同》于成都市成华区房产管理局进行了合同备案。 原审法院认为，双方当事人对国海物业公司以物业小区物业管理服务方名义进入××无异议，原审法院予以确认，但双方未建立物业服务合同关系，钱志喜、唐朝芬没有向国海物业公司支付物业管理服务费的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。案件中，金港物业公司与钱志喜、唐朝芬签订《前期物业管理服务协议》，钱志喜、唐朝芬签字确认业主临时公约，金港物业公司与钱志喜、唐朝芬物业服务合同关系成立，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第八十八条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同……”之规定，权利义务概括转让须经合同相对方同意。案件中，国海物业公司主张金港物业公司将其权利和义务一并转让给国海物业公司的，应当提交证据证明其经过合同相对方的同意，但国海物业公司举示的物业管理移交协议仅有金港物业公司的单方意思表示，并未提交证据证明其取得业主大会、业委会或者全体业主的同意，国海物业公司与业主未成立合法有效的物业合同关系。国海物业公司主张收取物业管理费用及违约金的诉讼请求，原审法院不予支持。关于代收垃圾费，国海物业公司举示的证据能证明其向相关部门代为支付了该小区每月5000元的垃圾处理费，故对其请求钱志喜、唐朝芬支付代垫垃圾费40元的诉讼请求，予以支持。据此，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第八十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条的规定，判决：一、钱志喜、唐朝芬于判决生效之日起十日内向国海物业公司支付代为垫付的垃圾费40元；二、驳回国海物业公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，因适用简易程序，由国海物业公司负担25元。 宣判后，国海物业公司不服原审判决，向本院提起上诉称，其实际为案涉小区提供了相应期间的物业管理服务，被上诉人享受了上诉人提供的物业服务，有义务支付相应费用，原审法院适用法律错误，请求二审法院撤销原审判决第二项，判令被上诉人一次性向上诉人支付物业管理服务费3905.76元，承担违约金3617.57元，并按应交金额每天5‰计算到实际支付时间为止；本案的一、二审诉讼费由被上诉人承担。 被上诉人钱志喜、唐朝芬辩称原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。 本院二审查明的事实与原审判决一致。 本院认为，根据《物业管理条例》第三十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，金港物业公司与国海物业公司签订的《物业管理移交协议》无效，但2015年5月5日，国海物业公司以小区物业管理服务方名义进入××，至其退场前事实上为案涉小区提供了物业服务，钱志喜、唐朝芬作为小区业主应适当支付相应的费用。原审法院判决钱志喜、唐朝芬无需向国海物业公司支付物业服务费不当，本院予以纠正。鉴于《物业管理移交协议无效》，国海物业公司主张按案涉前期物业服务协议收取物业服务费和违约金于法无据，本院综合全案证据，结合调查案涉小区周边同等小区物业服务企业收费情况，按公平原则酌情认定自2015年5月5日至国海物业公司退场，钱志喜、唐朝芬向国海物业公司支付物业服务费1412元，违约金不予支持。关于国海物业公司主张2015年5月5日之前钱志喜、唐朝芬所欠交物业服务费，无法律依据，本院不予支持。综上，上诉人国海物业公司的上诉理由部分成立，其上诉请求本院部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销四川省成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初2301号民事判决； 二、钱志喜、唐朝芬于本判决生效之日起十日内向成都市国海物业管理有限公司支付物业服务费1412元、代为垫付的垃圾费40元，共计1452元； 三、驳回成都市国海物业管理有限公司其他诉讼请求。 一审案件受理费25元，由成都市国海物业管理有限公司负担15元，钱志喜、唐朝芬负担10元；二审案件受理费50元，由成都市国海物业管理有限公司负担25元，钱志喜、唐朝芬负担25元。 本判决为终审判决。 审判长  喻小岷 审判员  李 亚 审判员  李 衡 二〇二〇年四月七日 书记员  陈 悦