江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终350号上诉人（原审被告）：沈平，男，1973年11月7日出生，汉族，户籍地江苏省溧阳市，现住江苏省溧阳市。委托诉讼代理人：江慧彬，江苏天目湖律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张雷，男，1964年12月15日出生，汉族，住河南省项城市。原审第三人：史志军，男，1970年12月8日出生，汉族，住江苏省溧阳市。原审第三人：李菊梅，女，1968年5月24日出生，汉族，住江苏省溧阳市。原审第三人：史越，男，1993年12月25日出生，汉族，住江苏省溧阳市。上诉人沈平因与被上诉人张雷、原审第三人史志军、李菊梅、史越委托合同纠纷一案，不服溧阳市人民法院(2017)苏0481民初6189号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。沈平上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回张雷的诉讼请求或者发回重审。事实与理由：一、一审未能对案件事实全面审查，且对现有事实的认定错误，最终判决结果错误。一审法院否认了我与张雷之间存在委托合同关系而非买卖合同关系。即使按照一审的认定，我受张雷的委托为其转卖房屋，房款由我收取后再交付张雷。本案中，我没有足额收取房屋价款，所以也不存在将未收取的房屋价款交付给张雷。史越至今支付给我200万元，我只能在200万元范围内支付给张雷。我已经付款130万元，再扣除张雷承诺给我的20万元报酬，我也只需支付张雷50万元。但是由于张雷未及时为购房者办理涉案房屋的产权登记，导致我也不能将剩余的房屋价款支付给张雷。因此，一审判决我支付给张雷1225738元及利息没有事实依据。张雷答辩称，2015年9月，我接受宏润商业广场D1房屋抵防水工程款2534396元，并委托当地人沈平卖房，沈平介绍史志军购买此房，新宏润公司配合签署了房屋买卖合同手续。签订合同当天张雷获得首期房款130万元，后来的两年里，我一直向沈平、史志军催要房款，并求助新宏润公司。催款过程中，史志军一直回避，后张雷托人将其约出，史志军表示房款早就全部交付给了沈平。沈平在电话中称，新宏润公司欠他的钱，让我找新宏润公司要钱，并出言恐吓。新宏润公司认为房屋已经给了我，其公司并未代收房款，此事与其无关。一审共开庭三次，听证两次，史志军均不到庭应诉，在我方请求法院拘传的情况，第三次开庭时史志军才到庭。沈平、史志军在庭上前后陈述矛盾，欲盖弥彰，一审最终判决其败诉。关于房价，虽然抵款约定价款为2534396元，但签订合同时约定面积为189.62平方米，房价约定为2525738元。诉讼中经核实，房屋产权面积为190.27平方米，发票价税金合计2534396元。我在第三次庭审中承认委托沈平售房时，沟通中确实说过可以给沈平10至20万元辛苦费，这也是我在未收款的情况下，在10万元收条上签字的原因。沈平主张与我约定的180万元，实际收取史志军200万元，其陈述没有依据。史志军在执行异议之诉案件中陈述付款2534396元，在本案中又称实际付款200万元，前后矛盾。关于已付款，张雷认可已收130万元。沈平一审第一次开庭称房价180万元，已付130万元，加上收条的10万元，即140万元，尚欠50万元，第二次开庭时发现自相矛盾后，又改称已付130万元。史志军陈述，我购房时，是听沈平说房子便宜才买的。沈平是本地人，他当时在新宏润公司做工程，我认为沈平是介绍人，看到合同后，我认为新宏润公司也是认可的，所以我是信任沈平的。我是和新宏润公司签的合同，给了沈平200万元。房子被法院查封后，我怕将来退款时退不足200万，就在执行异议之诉中虚报了付款的金额。李菊梅、史越未作陈述。张雷向一审法院起诉请求：沈平、史志军、李菊梅、史越共同向我支付房款1225738元及2015年11月1日至实际支付之日利息（按年息6%计算）；沈平、史志军、李菊梅、史越承担本案诉讼费用。一审法院查明：2014年1月起，腾诺公司承包了新宏润公司开发的位于溧阳市竹箦镇鑫源路南侧五号地块宏润商业广场防水工程。结算后，新宏润公司要求以宏润商业广场D1号约190.27平方米的房屋（以下简称D1号房屋）抵作工程款人民币2534396元。因所涉工程系张雷垫资组织人员、物料进行施工，故腾诺公司、新宏润公司、张雷三方经协商同意，前述D1号房屋归张雷。按照协商方案，新宏润公司于2015年9月1日向张雷出具《宏润商业广场意向认购书》，明确房号及价款（认购书载明D1号房屋建筑面积约为190.27平方米，单价为14800元/平方米打九折计13320元/平方米），确认了上述的“以物抵债”事实。新宏润公司同时向张雷承诺：如张雷需将该房屋另行出售给他人，新宏润公司同意提供配合。2015年9月23日，史志军、李菊梅确定购买D1号房屋，并与新宏润公司签订《商品房买卖合同》，约定单价为13320元/平方米，建筑面积为189.62平方米，故价款为人民币2525738元。该合同第七条“面积确认及面积差异处理”约定：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，并按产权登记面积在房屋交付时据实结算，多退少补。合同签订后，新宏润公司配合将D1号房屋交付给史志军、李菊梅，其二人亦缴纳了公共能耗费、物业管理费、住宅专项维修资金、装修保证金等费用。同日，张雷向新宏润公司出具《收条》一份，确认收到工程款人民币2534396元，新宏润公司向张雷出具《证明》一份，证明D1号房屋总价为人民币2534396元，抵作支付张雷防水工程款。2016年5月4日，新宏润公司与史志军、李菊梅、史越签订《商品房买卖合同》，合同约定内容同前述的2015年9月23日签订的《商品房买卖合同》。2016年11月16日，新宏润公司向第三人开具了《增值税发票》，发票载明的购房人为史志军、李菊梅、史越，面积为190.27平方米，价税合计为2534396元。2016年11月9日，上海溧商投资有限公司（以下简称溧商公司）以民间借贷为由，将新宏润公司等被告起诉至溧阳市人民法院（以下简称溧阳法院），并在同日申请了财产保全。溧阳法院于2016年11月10日作出保全裁定，当日查封了包含前述D1号房屋在内的、登记所有人为新宏润公司的187套房屋。2017年7月17日，史志军、李菊梅、史越缴纳了D1号房屋的契税后，在办理产权过户手续时被相关部门告知了前述的房屋被司法查封的事实。史志军、李菊梅、史越遂于2018年1月3日向溧阳法院提起查封异议。2018年3月21日，在溧阳法院对史志军所作的谈话笔录中，关于购房款如何支付的，史志军称：“房款是分多次现金支付的，新宏润公司分别开具了收据，在最后开具正式发票时这些收据由新宏润公司收回，当时房款已经付清，发票是隔了几个月才开给我们的”。溧阳法院审查后于2018年4月13日裁定驳回了史志军、李菊梅、史越的异议。2018年4月25日，史志军、李菊梅、史越将溧商公司作为被告，提起案外人执行异议之诉。2018年6月21日，该案第一次庭审中，史志军称：“2016年5月4日我方提出与新宏润公司就案涉房屋重新签订合同，并在买受人处添加了史越的签名。该份合同签订后新宏润公司收回了2015年同我方签订的商品房买卖合同的原件”；“史志军、李菊梅、史越与新宏润公司结清了房款2534396元。2015年签订合同的时候用现金支付了六七十万元，大概过了两个月，付了大概七八十万元，又过了大概两个月，付了七八十万元，前三次付款都是2016年5月4日之前付清的，2016年5月4日签订合同之后一次性将房款付清了，大概付了四十几万元，最后一次付款时间是2016年5月份的样子，付清之后我让新宏润公司开了发票。购房款资金来源：问我小舅子李菊敏借了一部分，2015年9月23日，签合同之前已经向他借了八十万，他从农业银行竹箦镇网点中取出八十万现金给我的，取款时间是2015年9月23日前两三天。我还在2015年办的抵押贷款，大概贷了一百万，用我在房屋抵押的，其中大概七八十万元用来支付购房款的。其他的购房款是我自己的钱支付的”；“我和我妻子提出要加我儿子的名字，新宏润公司去办理的相关事宜。我听人家说房产证上没有小孩的名字，以后继承的时候要交税的，为了避免交税，就把儿子的名字写上去了”；“两份合同除了合同主体变更了其他都是一样的”；“我付了六七十万元新宏润公司就把钥匙给我了”；“因为现金付款可以打折”。2018年10月11日，该案第二庭审中，史志军称：“2015年9月25日我为购买案涉房屋向江南银行竹箦分行贷款150万元。150万元都是用来购买房屋的，不是一次性支付的，第一次大概支付六七十万元，这是有购房意向之后支付的定金，第二次支付了七八十万元，第三次支付了七八十万元，第四次支付了四十几万元，一共分四次支付的。150万元先转到我的账上，因为我的账户无法取出现金，所以150万元之后转到天马烟花公司账上，天马烟花公司又将150万元打到第三方账上，我从第三方账上取现”。2018年10月24日，溧阳院判决驳回史志军、李菊梅、史越的诉讼请求。一审法院另查明，前述D1号房屋的施工编号为D1，公安编号为3幢157号。新宏润公司于2015年7月2日登记取得该房屋的所有权，登记面积为190.27平方米。2019年1月3日，史志军、李菊梅、史越登记取得了该房屋的所有权，登记面积为190.27平方米。关于委托事实，张雷提供落款时间为2015年9月9日的《售房委托书》及由新宏润公司出具的《情况说明》，载明：2015年9月9日，张雷向我司出具《售房委托书》一份，确认张雷委托沈平代其处理D1房屋出售事宜，落款时间为2017年。张雷称该情况说明形成在起诉前一两个月，证明张雷委托沈平出售前述D1号房屋。张雷认可沈平于2015年9月23日已向其支付首期房款130万元。沈平不认可《售房委托书》，称D1号房屋是其买下来的；对《情况说明》没有异议；对付款给张雷130万元的事实无异议。为证明其系以180万元向张雷购买D1号房屋的事实，沈平提供《收条》予以证明，《收条》载明：今收到沈平门面房D号楼D1号房（竹箦菜场）定金人民币壹拾万元正。总价为180万¥（100000）如违约需付人民币贰拾万元收款人张雷2016.9.10。沈平称《收条》出具时间为2015年9月10日，上面写的2016年是笔误。张雷质证称，对该证据的真实性不完全认可，不认可合法性和关联性。理由如下：1.张雷签《收条》时，没有“总价为180万，如违约需付人民币贰拾万元”、“2016年9月10日”字样，都是后添的，字体不一样。2.形成时间为2015年9月初，记不清是不是9月10日。当时是沈平为防止张雷对卖房一事出尔反尔，要求张雷出具《收条》，10万元也未实际给付。3.在9月23日转账支付128.5万元，还有1万元现金，还有5000元是招待费。张雷收了130万元后向沈平索要这份《收条》，但沈平说“你看我就不值这10万元吗，《收条》我已经撕掉了”。沈平称：《收条》上所有的文字都是在我办公室同一时间、同一支笔书写。“总价为180万，如违约需付人民币贰拾万元”是写了以后立即添加上去的，张雷在现场。之所以要添加，是因为我说到违约责任，问张雷他若不承认怎么办。本身这个不要我写的，张雷说他不识字，叫我写好了他签字。“定金”二字是我应张雷的要求涂掉的。张雷、沈平均认可收条内容是沈平书写，张雷仅签了其名字。就10万元款项，沈平在第一次庭审中称“这10万元是付给张雷的”，但其在第二次庭审中又称未支付。对于出具《收条》的原因，沈平称：“张雷把房子拿到手后急需用钱，找到我说这个房子价格是180万元，高于180万元的房款与他无关，低于180万元由我补足。如果我能吃得下就自己购买。我怕张雷反悔写了这个《收条》，没有交付10万元的事实，如果张雷反悔，我就可以用这个条子和他打官司，（这个主意）是张雷自己提出来的”。一审中，沈平称：自己与张雷之间仅仅是委托关系，合同的签字与否受托人并不一定要亲力亲为，他的义务是根据双方的约定为张雷介绍到买主，然后收取房款交给张雷，即完成委托行为。关于已收房款130万元均是沈平向张雷支付，而非实际买受人史志军、李菊梅、史越向张雷直接支付的原因，张雷解释：因为沈平叫我少说话，只管签字。一开始写了一张10万元的定金给沈平，后来沈平问我卖房子能不能优惠10万元，我想想要发工资的，就答应了可以让利10万元，并且口头答应等到房屋款结清的时候，另外给沈平10万元辛苦费。也就是说沟通过程中是有答应过的，要给沈平一共20万元。卖房给史志军，由沈平支付钱给我，当时我的心态是以为沈平就是想把这让利的10万元装进口袋，所以就没多提。而且签合同之前，当时我问卖花圈的史老板钱能不能拿出来，沈平说人家有钱，就算没有，他垫也可以。关于D1号房屋的买卖价款，沈平主张是200万元，史志军在庭审中亦称是200万元。关于前述200万元是如何交付的问题。一审第二次庭审中，沈平称是分三次现金交付。一审第三次庭审中，沈平称“第一次付了10万，我和张雷在9月23日以前签了一个协议一个礼拜以后。时间是10月份付给我点钱，我要查一下。后面11月中旬、11月底的时间具体时间我要查一下”。本案第四次庭审中，沈平称“分了四次，因为时间比较久远了，两年多了，记不清楚了。第一次是付的定金，签合同那天2015年9月23日付了10万定金，后面陆续付的，史志军当时资金困难，付给张雷的钱都是我代付的。后面两次付了90万，还有一次付了100万。2015年10月30日以前付了最后一笔100万”。一审中，史志军对沈平陈述的付款过程予以认可，同时称“200万元是亲戚朋友借的，他们就是借的现金给我的”。一审法院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、张雷、沈平之间是委托合同关系还是房屋买卖合同关系？二、D1号房屋买卖的价款是多少？关于焦点一，法院认为张雷、沈平之间应为委托合同关系，理由分述如下：1.新宏润公司出具的《情况说明》确认了双方委托关系的存在，也确认了《售房委托书》的真实性。2.沈平的特别授权委托诉讼代理人在庭审中明确双方之间是委托关系时，沈平本人对其代理人的该项陈述并未提出异议。3.本案审理近两年以来，史志军、李菊梅、史越最初被列为被告，但前三次庭审中，史志军、李菊梅、史越在接到法院传票后均未到庭，也没有委托代理人到庭，安心放弃到庭辩解的权利，也佐证沈平与史志军等人之间没有房屋买卖关系。因为如果他们之间真的存在买卖关系，正常情况下史志军、李菊梅、史越应当积极到庭说明其支付房款的情况，以撇清关系，避免承担责任。但史志军、李菊梅、史越没有，说明如果沈平开庭时能够成功减少部分房款，史志军、李菊梅、史越亦是获利方。故史志军、李菊梅、史越为了避免到庭后与沈平陈述有矛盾，故意不到庭，放任沈平作不实陈述。4.沈平提供的《收条》，其真实性不能完全认可，即存在事后添加相关内容的事实。首先，从落款时间为“2016.9.10.”来看，沈平称将“2015”错写成“2016”，这是其笔误。从日常生活经验来分析，将“2015”错写成“2014”的情形，在日常生活中是很常见的。因为正常情况下2015年还保留着2014年的思维，但是在还没到的日子，一般不可能会写过去。其次，既然写此收条的目的就是为了让张雷欠定金10万元，那么当面就改变主意把“定金”二字涂掉，沈平的这种陈述也是不合常理的。最后，沈平主张相关内容系当着张雷的面添加，但沈平也未能提供其他证据。综上，从该《收条》内容来看，并不能证明沈平辩称的其与张雷之间就D1号房屋存在买卖的事实。关于焦点二，一审法院认为价款应为2534396元，理由分述如下：1.史志军作为D1号房屋的买受人，其就房屋价款的表述在本院不同案件中的表述不一致。关于价款的支付方式，特别是最后一笔价款的支付时间，史志军的陈述也不一致。关于价款的来源，史志军在一审中的陈述前后不一。史志军一家支出几百万元来购买案涉房屋，正像其所陈述的，有向亲戚借钱抑或是向银行贷款的情形，按一般常理来说，考虑到史志军也是从事花圈、寿衣等买卖的商人，如此大额的家庭支出，史志军对于房屋价款总额、支付过程、钱款来源等相关事实应该是如数家珍，而不至于在不同的庭审中陈述不一致。如上所述，史志军在本案审理过程中，前几次庭审经传票传唤却拒不到庭，应认定其与沈平因共同利益而向法庭作出不实陈述。故对史志军关于价款为200万元的陈述法院不予采信。2.如上所述，《收条》的真实性不能完全认可。沈平提供的其他书证在证明“房屋价款”这一待证事实上，不具有关联性，而张雷提供的《商品房买卖合同》及《增值税发票》明确载明了房屋价款。再从证据的证明力角度分析，《商品房买卖合同》及《增值税发票》就“房屋价款”这一待证事实是直接证据、原始证据，其证明力应大于沈平所提供的诸如《估价报告书》等间接证据。综上，张雷经合法有效的“以物抵债”取得案涉房屋的处分权，并委托沈平出售房屋。沈平作为受托人，应严格遵照与张雷的约定，在完成出卖案涉房屋的委托事项后，将所取得的价款转交给张雷。因史志军在诉讼中称已经付清了价款2534396元，结合张雷的诉请，法院对于张雷要求沈平支付价款1225738元的请求予以支持。但合同具有相对性，张雷要求第三人就未足额支付房款部分向其承担付款义务，该项请求无法律依据，法院不予支持。沈平未按照约定履行合同义务，应承担相应的违约责任。对于张雷主张的利息请求，因沈平应就何时收到第三人交付的价款承担举证责任，现根据沈平作出的“2015年10月30日以前付了最后一笔100万”的陈述，法院认为沈平应于2015年10月30日前将价款转交给张雷，故沈平应承担前述1225738元，自2015年11月1日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算的利息。第三人经法院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其对诉讼权利的放弃。据此，一审法院作出如下判决：一、沈平于判决生效之日起十五日内向张雷支付1225738元及利息（自2015年11月1日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）；二、驳回张雷的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15832元，由沈平负担。二审中，各方均未提交新证据。二审查明：2015年9月1日《宏润商业广场意向认购书》载明：此房作为抵押工程款所用，一个月之内签订《商品房买卖合同》。2015年9月9日，张雷出具的《售房委托书》载明：兹有张雷在溧阳市竹箦镇农贸市场门面房一间，施工编号为D1，公安编号为3幢157号，此房屋为张雷承包江苏溧阳建设集团有限公司竹箦镇农贸市场防水工程款抵扣所得。现委托沈平对外出售，收房合同按照国家规范条文与买方签订，望买卖双方共同履行合同，特此委托。二审另查明：一审中，张雷提交了溧阳房产网溧阳楼市成交情况打印件，时间为2014年7月到2016年5月期间，证明本案诉争的房屋楼盘处于可以正常交易的状态。该证据显示，2014年7月至2015年3月期间，案涉竹箦镇宏润商业广场的每平方米成交价格最低为8478.95元，最高价格为10175.87元，2016年5月6日的成交价格为5890.06元。二审查明的其他事实与一审一致。本院认为：一审判决不当，二审应予纠正。理由及依据如下：一、关于张雷与沈平的法律关系。张雷向沈平出具《售房委托书》，委托沈平出售涉案的D1房屋。因此，张雷与沈平之间委托合同关系，张雷为委托人，沈平为受托人。二、关于落款时间为2016年9月10日的收条。张雷、沈平均认可形成时间是2015年9月初，二审经审查认为，彼时正是张雷签订《宏润商业广场意向认购书》后，为实现“一个月之内签订《商品房买卖合同》”的约定，急于出售房屋变现时期，且与2015年9月9日张雷出具的《售房委托书》的时间相吻合，因此双方认可的形成时间具有合理性。一审法院关于形成时间并非2015年9月的推断和认定没有依据，二审予以纠正。鉴于该收条存在明显添加痕迹，故其中沈平所写“总价为180万”的事宜，二审不予认可。三、关于房屋价款的确定。张雷认为合同价款为2525738元，主要依据为沈平与新宏润公司签订的购房合同、新宏润公司开具的发票以及史志军在其他相关案件中的自认。史志军称其已经向沈平支付了全部房款200万元。沈平称张雷同意以180万元的底价让自己处理房屋，自己将房屋以200万元的价格出售给了史志军，也收到了史志军的200万元，扣除已付的130万元及张雷答应给自己的辛苦费20万元，自己仅需再向张雷支付50万元；关于张雷主张的房屋价款，二审认为，张雷委托沈平出售D1房屋时，并未明确约定房屋的出售价格。沈平与新宏润公司签订的购房合同、新宏润公司开具的发票，均是新宏润公司为完成与张雷的抵债行为、完善相关财务手续而为，并不能约束沈平与史志军的交易，故张雷不能以购房合同以及开票金额对抗沈平与史志军达成的合意价格。《中华人民共和国合同法》第一百五十九条规定，买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条第二项规定，价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。本案中，张雷与沈平对房屋价款各执一词，但均无直接的证据加以证明。二审认为，在约定价款不明确的情况下，可参照合同签订时同地段的房屋价款确定涉案房屋的价格。纵观张雷提交的2014年7月到2016年5月期间涉案房屋同一地段其他房屋的成交价格，最高成交价格为10175.87元/㎡。沈平和史志军自认的成交总价为200万元，涉案房屋总面积190.27㎡，折算单价为10511.38元/㎡，单价尚略高于当时同地段房屋的市场价格，与市场行情基本吻合，并无严重偏离市场价格之情形。二审认为，当事人所主张的诉请应当有事实和法律依据。张雷未能自行出售涉案房屋，转而委托沈平出售房屋，其虽不认可受托人沈平处理委托事项时确定的房价，但是其对于自行处理委托事项最终所能获得的收益金额，也无充分的证据予以证明。据此，沈平和史志军虽在此前的诉讼中有不实陈述，但其主张的房屋价格尚符合客观实际，二审予以采信。四、关于张雷应获得的款项。沈平从史志军处收取了200万元房款，扣除已付给张雷的130万元，尚余70万元需要支付。鉴于张雷自认协商时曾同意给付沈平10万元到20万元的报酬，二审结合本案案情，酌定沈平的报酬为10万元，故沈平仍需向张雷支付60万元。关于逾期付款的利息起算时间，一审已经充分阐述，二审不再赘述。综上，沈平的上诉请求，有事实和法律依据的部分，二审予以支持。一审判决结果不当，二审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销溧阳市人民法院(2017)苏0481民初6189号民事判决；二、沈平于本判决生效之日起十五日内向张雷支付60万元及利息（自2015年11月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算；自2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）；三、驳回张雷的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费15832元，由张雷负担10000元，由沈平负担5832元；二审案件受理费11058元，由沈平负担。本判决为终审判决。审判长  袁海燕审判员  王 莹审判员  卢文忠二〇二〇年四月二十日书记员  朱羲玲