湖南省衡阳县人民法院执 行 裁 定 书（2020）湘0421执异35号异议人（案外人）：凌明生，男，1952年1月28日出生，汉族，湖南省衡阳市人，住湖南省衡阳市石鼓区。委托代理人：凌菊英，女，1956年11月7日出生，汉族，湖南省衡阳市人，住湖南省衡阳市珠晖区，系凌明生之妹。委托代理人：肖卫，湖南弘一（衡阳）律师事务所律师。申请执行人：湖南衡阳衡州农村商业银行股份有限公司，住所地湖南省衡阳县西渡镇清江中路1号，社会代码91430400MA4L5C329B。法定代表人：王中彪，该公司董事长。委托代理人：洪长河，湖南衡阳衡州农村商业银行股份有限公司资产保全部总经理。委托代理人：罗国栋，湖南衡阳衡州农村商业银行股份有限公司英陂支行行长。被执行人：谢军，男，1964年10月26日出生，汉族，湖南省衡阳市人，住湖南省衡阳市石鼓区。被执行人：陈新凤，女，1965年1月26日出生，汉族，湖南省衡阳市人，住湖南省衡阳市石鼓区。被执行人：衡阳市三富房地产开发有限公司，住所地衡阳市石鼓区中山北路金虹大厦403号，社会代码914304007459373674。法定代表人：谢军，该公司董事长。委托代理人：胡军辉，上海建纬（长沙）律师事务所律师。委托代理人：王振刚，上海建纬（长沙）律师事务所律师。被执行人：谢易希，女，1991年12月29日出生，汉族，湖南省衡阳市人，住湖南省衡阳市石鼓区。被执行人：邹翔，男，1987年7月8日出生，汉族，湖南省衡阳市人，住湖南省衡阳市蒸湘区。本院在执行申请执行人湖南衡阳衡州农村商业银行股份有限公司（以下简称衡州农村商业银行）与被执行人谢军、陈新凤、衡阳市三富房地产开发有限公司（以下简称三富房地产公司）、谢易希、邹翔为金融借款合同纠纷一案中，以（2019)湘0421执1190号之六执行裁定查封坐落于湖南省衡阳市石鼓区草后街106号湘水左岸B栋109室［不动产权证书号：湘（2017）衡阳市不动产权第0010760号，建筑面积：51.15平方米，以下简称109室］等不动产。案外人凌明生对执行标的109室提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2020年4月24日举行了听证。异议人委托代理人凌菊英、肖卫、申请执行人委托代理人罗国栋到庭参加听证，被执行人谢军、陈新凤、三富房地产公司、谢易希、邹翔经本院合法传唤无正当理由未参加听证，本案现已审查终结。异议人凌明生称，三富房地产公司与异议人于2007年按照产权置换方式签订拆迁补偿安置协议，约定补偿安置房屋的位置、面积、拆迁补助费等，三富房地产公司于2010年将109室交付给异议人，异议人将109室对外租赁，因三富房地产公司的原因，该109室一直未办理产权登记手续。2017年4月，三富房地产公司将包括109室在内的30空门面抵押给衡州农村商业银行贷款，案经贵院判决，并已立案执行，贵院以（2019）湘0421执1190号之六执行裁定查封坐落于湖南省衡阳市石鼓区等不动产，侵害了异议人的合法权益，请求法院中止对上述109室的执行，并解除一切执行措施。申请执行人衡州农村商业银行称，案涉房屋109室不是用于拆迁安置给异议人的门面，我行对该门面有优先受偿权，请求驳回异议人的异议请求。被执行人三富房地产公司称，拆迁户权益没有得到保护的原因是衡阳市人民政府没有履行承诺。案涉109室是公司合法财产，不是用于安置拆迁户的安置房，异议人请求交付房屋的权利是合同债权，不能对抗已依法登记的抵押权，请求驳回异议人的异议请求。被执行人谢军、陈新凤、谢易希、邹翔未提出答辩意见。本院查明：2019年9月19日，本院就衡州农村商业银行与谢军、陈新凤、三富房地产公司、谢易希、邹翔金融借款合同纠纷一案作出（2019)湘0421民初2475号民事判决书，判决主要内容为：一、被告谢军、陈新凤应如数偿付所欠原告湖南衡阳衡州农村商业银行股份有限公司借款本金1800万元；二、被告谢军、陈新凤应如数支付所欠原告湖南衡阳衡州农村商业银行股份有限公司借款利息580500元（利息按约定月利率7.5‰从2019年3月23日起计算至2019年7月30日止），后段利息按约定月利率另计至清偿之日止；三、被告衡阳市三富房地产开发有限公司、谢易希、邹翔应对上述一、二项承担连带清偿责任；四、原告湖南衡阳衡州农村商业银行股份有限公司对被告衡阳市三富房地产开发有限公司提供的坐落于湖南省衡阳市石鼓区及被告谢军、陈新凤提供的坐落于衡阳县西渡镇沿江路单元号为430421005085ＧＢ00343Ｆ00020001房，在借款本金1800万元额度项下的所有债权数额范围内折价、拍卖或者变卖的价款享有优先受偿权。2019年11月16日，本院作出（2019）湘0421民初2475号民事裁定书，裁定内容为：（2019）湘0421民初2475号民事判决书中涉及的“坐落于湖南省衡阳市石鼓区”补正为“坐落于湖南省衡阳市石鼓区，衡阳市石鼓区草后街106号湘水左岸Ｂ栋101、102、103、104、105、106、109、110、112室及衡阳市石鼓区草后街108-110号湘水左岸Ｃ栋101、102、103、104、105、106、107、108、109、110、111、112、114室”。2019年11月13日，本院立案受理申请执行人衡州农村商业银行与被执行人谢军、陈新凤、三富房地产公司、谢易希、邹翔金融借款合同纠纷一案。2020年3月11日，本院以（2019）湘0421执1190号之六执行裁定查封被执行人衡阳市三富房地产开发有限公司所有的坐落于湖南省衡阳市石鼓区［不动产权证书号：湘（2017）衡阳市不动产权第0010738号，建筑面积：44.51平方米］、102室［不动产权证书号：湘（2017）衡阳市不动产权第0010767号，建筑面积：49.82平方米］、103室［不动产权证书号：湘（2017）衡阳市不动产权第0010766号，建筑面积：49.82平方米］、104室［不动产权证书号：湘（2017）衡阳市不动产权第0010763号，建筑面积：39.86平方米］、105室［湘（2017）衡阳市不动产权第0010734号，建筑面积：51.15平方米］、106室［不动产权证书号：湘（2017）衡阳市不动产权第0010761号，建筑面积：51.15平方米］、109室［不动产权证书号：湘（2017）衡阳市不动产权第0010760号，建筑面积：51.15平方米］、110室［不动产权证书号：湘（2017）衡阳市不动产权第0010758号，建筑面积：51.15平方米］、112室［不动产权证书号：湘（2017）衡阳市不动产权第0010759号，建筑面积：44.51平方米］房屋和被执行人衡阳市三富房地产开发有限公司所有的坐落于湖南省衡阳市石鼓区［不动产权证书号：08277945，建筑面积：41.65平方米］、102室［不动产权证书号：湘（2017）衡阳市不动产权第0010754号，建筑面积：42.88平方米］、103室［不动产权证书号：湘（2017）衡阳市不动产权第0010739号，建筑面积：71.05平方米］、104室［不动产权证书号：湘（2017）衡阳市不动产权第0010736号，建筑面积：62.48平方米］、105室［湘（2017）衡阳市不动产权第0010740号，建筑面积：63.70平方米］、106室［不动产权证书号：湘（2017）衡阳市不动产权第0010727号，建筑面积：44.10平方米］、107室［不动产权证书号：湘（2017）衡阳市不动产权第0010741号，建筑面积：44.10平方米］、108室［不动产权证书号：湘（2017）衡阳市不动产权第0010742号，建筑面积：63.70平方米］、109室［不动产权证书号：湘（2017）衡阳市不动产权第0010744号，建筑面积：62.48平方米］、110室［不动产权证书号：湘（2017）衡阳市不动产权第0010729号，建筑面积：292.86平方米］、111室［不动产权证书号：湘（2017）衡阳市不动产权第0010743号，建筑面积：156.74平方米］、112室［不动产权证书号：湘（2017）衡阳市不动产权第0010725号，建筑面积：115.86平方米］、114室［不动产权证书号：湘（2017）衡阳市不动产权第0010726号，建筑面积：107.82平方米］房屋。同日，本院向衡阳市不动产登记中心作出（2019）湘0421执1190号协助执行通知书，要求协助执行（2019）湘0421执1190号之六执行裁定查封的不动产。并将执行裁定予以公告。另查明，2007年5月，三富房地产公司因旧城改造开发建设衡阳市石鼓区草后街湘水左岸项目需拆除异议人父母凌均柏、廖永银所有的位于衡阳市石鼓区房屋。同年9月19日，三富房地产公司与凌明生签订了《城市房屋拆迁补偿协议书》，约定补偿安置房屋的位置、面积、拆迁补助费等。2010年7月12日，凌均柏、廖永银的遗产继承人凌端秀、凌秀英、凌菊英自愿放弃遗产继承权，由遗产继承人凌明生一人继承，并经衡阳市公证处公证。因三富房地产公司未及时履行拆迁安置义务，2010年9月26日，凌明生向湖南省衡阳市石鼓区人民法院提起诉讼，案经湖南省衡阳市石鼓区人民法院（2010）石民一初字第409号民事调解书调解，双方同意按签订的《城市房屋拆迁补偿协议书》执行，由凌明生补差价款65000元给三富房地产公司。2010年12月17日，三富房地产公司将109室交付给凌明生，凌明生将该门面对外租赁。2017年4月，三富房地产公司将包括109室在内的30空门面抵押给衡州农村商业银行贷款，并办理了抵押登记。衡州农村商业银行与谢军、陈新凤、三富房地产公司、谢易希、邹翔金融借款合同纠纷一案经本院判决。本院认为，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，建筑工程承包人的优先受偿权优先于抵押权和其他债权；消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。另据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。综上，被拆迁人享有的优先取得补偿安置房屋的权益优先于其他买受人取得商品房的权益，其他买受人取得商品房的权益优先于建筑工程承包人的优先受偿权，建筑工程承包人的优先受偿权优先于抵押权和其他债权。本案中，案涉房屋109室系异议人凌明生与拆迁人三富房地产公司签订《城市房屋拆迁补偿协议书》所约定的安置房屋，异议人凌明生对109室可主张补偿安置房优先取得权。申请执行人衡州农村商业银行虽对109室享有抵押优先受偿权，但异议人凌明生对109室补偿安置房优先取得权优先于申请执行人衡州农村商业银行所享有的抵押优先受偿权。故异议人凌明生对拆迁安置房109室的优先取得权能够阻却其后设定抵押权的强制执行。异议人凌明生的异议理由成立，应中止对案涉房屋109室的执行。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：中止对坐落于湖南省衡阳市石鼓区的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  朱彩军审判员  陈建华审判员  王建华二○二○年四月二十九法官助理旷学伟书记员刘作舟附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。