北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终2956号上诉人（原审原告、反诉被告）：上海锋之行汽车金融信息服务有限公司，住所地上海市嘉定区安智路155号2层211室。法定代表人：郭超，总经理。委托诉讼代理人：魏旷宇，男，该公司员工。被上诉人（原审被告、反诉原告）：国民普惠（北京）资产管理有限公司，住所地北京市石景山区。法定代表人：黄高健，经理。委托诉讼代理人：徐清龙，男，该公司员工。上诉人上海锋之行汽车金融信息服务有限公司（以下简称锋之行公司）因与被上诉人国民普惠（北京）资产管理有限公司（以下简称国民普惠公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2019）京0114民初6147号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。锋之行公司上诉请求：撤销一审法院判决，依法发回重审或改判。事实和理由：锋之行公司租赁期满后搬离了场地，一审法院以锋之行公司未提交证据证明搬离时间为由认定锋之行公司仍占有使用租赁场地，并要求支付2019年3月1日到2019年7月31日期间的使用费，不符合案件事实、生活经验、举证责任，侵害锋之行公司合法权益。国民普惠公司辩称，同意一审判决，不同意锋之行公司的上诉请求和理由。锋之行公司向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的《亚市世界名车中心办公楼转租赁合同》无效；2.国民普惠公司立即向锋之行公司退还保证金40000元；3.国民普惠公司立即向锋之行公司支付逾期退还保证金产生的利息，以40000元为基数，自2019年3月1日起至国民普惠公司实际退还全部保证金之日止，按照年利率24%单利计算；4.国民普惠公司承担本案诉讼费、公告费、差旅费等锋之行公司为本案支出的所有费用。国民普惠公司向一审法院反诉请求：1.判令锋之行公司向国民普惠公司支付房屋占用费136875元（2019年3月1日至7月31日，月租金为27375元*5）；2.锋之行公司向国民普惠公司支付损失费20万元；3.反诉费由锋之行公司承担。一审法院认定的事实：2017年11月22日，富尚融资租赁有限公司（甲方）与国民普惠（北京）资产管理有限公司（乙方）签订《世界名车中心办公楼房屋转租赁合同》，约定租赁标的为昌平区北七家东三旗亚市内世界名车中心办公楼南侧一层A02、A03、A04室，租赁时间为三年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止。该合同还对其他内容进行了约定。2018年1月8日，富尚融资租赁有限公司复函国民普惠公司同意国民普惠公司将A03、A04办公室转租给锋之行公司。锋之行公司陈述因其未参与到上述合同中，故对上述证据的真实性存疑。2018年3月1日，国民普惠公司（甲方）与锋之行公司（乙方）签订《亚市世界名车中心办公楼转租赁合同》，约定，鉴于甲乙双方为了共同开拓亚运村汽车市场业务，且甲方已经与富尚融资租赁有限公司签署了房屋租赁合同，为了便于统一管理，甲方、乙方、富尚融资租赁公司经过协商，一致同意甲方将承租的房屋转租给乙方，就上述房屋的使用与管理达成以下共识。租赁标的：昌平区北七家东三旗亚市内世界名车中心办公楼南侧一层A03室、A04室（共200建筑平米）；租赁期限三年，自2018年3月1日起至2021年2月28日止；乙方应于2018年2月9日向甲方支付第一年租金328500元，保证金40000元，共计368500元（不含税）；甲方应给乙方开具租赁费增值税专用发票（5%），税金成本由乙方承担。双方还对权利义务、争议解决等问题进行了约定。2018年2月12日，锋之行公司向国民普惠公司付款384925元（含税）。2018年9月27日，锋之行公司向富尚融资租赁公司发送《商请函》，内容为：我司（上海锋之行公司）与贵司的关联公司国民普惠公司此前达成了《亚市世界名车中心办公楼转租赁合同》，租赁期限为2018年3月1日至2021年2月28日，第一年租金328500元，租金支付方式为年付。截止至本函发出时，我司已支付第一年租金328500元，另在《亚市世界名车中心办公楼转租赁合同》签订之初，我司支付了40000元保证金。由于市场的剧烈变化，我司在亚市所涉及的业务已经处于停滞状态，为了减小损失，我司商请从2018年11月1日起终止《仓储场地租赁协议书》，希望贵司能够将保证金四万元及尚未开始租期的租金109500元退还我司。2018年12月18日，锋之行公司向国民普惠公司发送《告知函》，内容为：我公司与贵公司签订了《亚市世界名车中心办公楼转租赁合同》（以下统称为租赁合同）。该租赁合同明确约定我公司承租贵公司位于昌平区北七家镇东三旗亚市内世界名车中心办公楼南侧一层A03、A04室。租赁期限为2018年3月1日至2021年2月28日。我公司向贵公司支付了一年租金328500元以及保证金40000元。2018年9月27日，我公司工作人员将《商请函》交付至贵公司，该商请函明确告知贵公司，我公司将于2018年11月1日解除租赁合同。在此之后，我公司多次提醒贵公司租赁协议将要解除，且督促贵公司届时及时退还相应款项。上述事项均有录音、录像、照片、聊天记录等证据予以证明。我公司解除合同的行为符合双方签订的租赁合同的约定及法律规定，因此贵公司应该将2018年11月1日起至2019年2月28日至我公司已支付的租金109500及保证金40000元归还我公司。但时至今日，贵公司仍未向我公司退还上述保证金及租金，给我公司造成巨大损失。综上，请贵公司遵守合同约定，立即向我公司退还上述租金及保证金。锋之行公司提交EMS查询记录，显示2018年12月20日20:26:04投递并签收，签收人本人。国民普惠公司陈述未收到上述材料。2019年2月1日，富尚融资租赁有限公司向国民普惠公司发出《关于解除的函》，内容为：我司与贵公司签订的《世界名车中心办公楼房屋转租赁合同》南侧一层A02、A03、A04租赁期限三年，合计房租1478250元。该办公室特为你处与上海锋之行汽车金融信息服务有限公司业务合作租赁，并同意你处转租上海锋之行汽车金融信息服务有限公司。因上海锋之行汽车金融信息服务有限公司不履行租赁合同，违反约定不缴纳房屋租金，给我公司造成重大经济损失。我公司决定，立即解除与你处签订的《世界名车中心办公楼房屋转租赁合同》，3日内清空办公室交付我司。现要求赔偿经济损失费合计200000元整。锋之行公司对该函的真实性不予认可，国民普惠公司亦未提交证据证明其产生损失。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，双方均未能提供证据证明涉案房屋已取得建筑工程规划许可证或经过相关主管部门批准建设，故锋之行公司与国民普惠公司签署的《亚市世界名车中心办公楼转租赁合同》无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。现租赁合同无效，国民普惠公司应该退还房屋押金，故锋之行公司要求国民普惠公司退还房租押金的诉讼请求，于法有据，该院予以支持。关于利息一节，于法无据，该院不予支持。关于国民普惠公司要求锋之行公司支付占有使用费一节，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。锋之行公司主张其于2019年2月28日搬离涉案房屋，但未与国民普惠公司办理交接，锋之行公司亦未提交证据证明搬离时间，故国民普惠公司要求锋之行公司支付房屋占有使用费，于法有据，该院予以支持。国民普惠公司主张自2019年3月1日至2019年7月31日期间的使用费，该院不持异议。关于国民普惠公司要求锋之行公司赔偿损失费诉讼请求，现有证据不足以证明，国民普惠公司应当承担举证不利的法律后果，故对该项反诉请求，该院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、上海锋之行汽车金融信息服务有限公司与国民普惠（北京）资产管理有限公司签订的《亚市世界名车中心办公楼转租赁合同》无效；二、国民普惠（北京）资产管理有限公司于判决生效后十日内退还上海锋之行汽车金融信息服务有限公司保证金40000元；三、上海锋之行汽车金融信息服务有限公司于判决生效后十日内支付国民普惠（北京）资产管理有限公司房屋占有使用费136875元；四、驳回上海锋之行汽车金融信息服务有限公司的其他诉讼请求；五、驳回国民普惠（北京）资产管理有限公司的其他反诉请求。二审中，当事人没有提交新证据。经审查，一审法院查明的事实正确，本院予以确认。本院认为，因双方当事人均未就《亚市世界名车中心办公楼转租赁合同》所涉的租赁房屋已经取得建设工程规划许可证，或者该房屋系按照建设工程规划许可证规定建设的房屋提交证据证明，一审法院据此认定锋之行公司与国民普惠公司之间签订的《亚市世界名车中心办公楼转租赁合同》无效并无不当。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方当事人在二审期间争议的焦点问题是：锋之行公司是否应支付国民普惠公司自2019年3月1日至2019年7月31日期间的房屋占用费。对此本院认为，锋之行公司不应支付国民普惠公司该期间的房屋占用费。理由是：首先，锋之行公司曾于2018年12月18日向国民普惠公司寄送《告知函》，收件人的地址是国民普惠公司在《亚市世界名车中心办公楼转租赁合同》上所记载的公司地址，经EMS查询显示，国民普惠公司于2018年12月20日收到了该《告知函》，虽然国民普惠公司否认收到该《告知函》，但其并未就此提交证据予以证明，据此可知，国民普惠公司在2018年12月20日就应知晓锋之行公司有解除双方租赁合同的意思表示；其次，从富尚融资租赁有限公司于2019年2月1日向国民普惠公司发送的《关于解除的函》可以看出，作为将涉案房屋租赁给国民普惠公司的房屋出租人，富尚融资租赁有限公司已经明确告知国民普惠公司其欲解除与国民普惠公司之间的房屋租赁关系，并同时要求国民普惠公司3日内将房屋清空交付给富尚融资租赁有限公司，国民普惠公司作为与富尚融资租赁有限公司签订房屋租赁合同的承租人，亦应积极与转承租人锋之行公司协商交房事宜；再次，锋之行公司2019年1月份即向法院提交起诉书，要求解除与国民普惠公司之间的房屋租赁合同，据此，锋之行公司要求解除合同将房屋返还国民普惠公司的意思表示应该是明确具体的。综上，国民普惠公司最早于2018年底即应知晓锋之行公司欲解除房屋租赁合同，作为房屋出租人应积极与承租人联系交还房屋的相关事宜，但从2018年底至一审诉讼期间，国民普惠公司均未提交证据证明其履行了上述义务，且其提交的证据亦无法证明锋之行公司在提起本诉后仍继续占用房屋，故国民普惠公司应对其在已经明知房屋租赁合同不能继续履行的情况下而未积极履行收房义务，放任损失的发生，应就其扩大的损失自行承担法律责任，其一审向锋之行公司主张自2019年3月1日至2019年7月31日期间的房屋占用费的反诉主张不能成立，本院不予支持，一审对此处理有误，本院予以纠正。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持北京市昌平区人民法院（2019）京0114民初6147号民事判决第一项、第二项、第四项；二、撤销北京市昌平区人民法院（2019）京0114民初6147号民事判决第三项、第五项；三、驳回国民普惠（北京）资产管理有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费800元，由国民普惠（北京）资产管理有限公司负担（于本判决生效后七日内交至一审法院）；反诉案件受理费3177元，由国民普惠（北京）资产管理有限公司负担。二审案件受理费3038元，由国民普惠（北京）资产管理有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  金 莙审 判 员  刘 婷审 判 员  徐 冰二〇二〇年四月二十三日法官助理  任可娜书 记 员  范慧娟