辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽06民终573号 上诉人（原审被告）：闫申，男，1994年6月8日生，满族，无职业，住凤城市。 委托代理人：闫峰（系闫申父亲），男，1968年3月17日生，满族，教师，住凤城市。 委托代理人：曾凡品，住凤城市，凤城市凤凰城办事处老城社区推荐。 被上诉人（原审原告）：凤城市明光物业服务有限公司，所住地：凤城市石桥路阳光新城9号楼。 法定代表人：汪希波，公司经理。 委托代理人：许东，辽宁博阳律师事务所律师。 上诉人闫申因与被上诉人凤城市明光物业服务有限公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服凤城市人民法院（2019）辽0682民初3078号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2019年4月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人闫申的委托代理人闫峰、曾凡品，被上诉人物业公司的委托代理人许东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 闫申的上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：首先，一审法院认定事实错误。本案案由是物业服务合同纠纷,必然依据合法有效合同向业主索要物业费，但被上诉人提供的三份物业服务合同不具备合法性，一审认定物业服务合同有效没有事实和法律依据。被上诉人与大连汇源公司签订的前期合同时间是2007年3月31日，而被上诉人合法注册时间是2007年11月19日，足以证明被上诉人在没有正式取得合法身份的情况下预先私刻了公章与大连汇源公司签订合同，其行为是违法行为，根本不具备法律约束力。自2007年9月19日阳光新城小区成立业主委员会开始，连续两届业主委员会都因向被上诉人提出的合理服务条约不被采纳导致未签订物业服务合同。在众多违规违法者的操纵下，被告于2018年1月1日与业主委员会签订一份服务合同。本次合同的签署并未召开业主（代表）大会，在未取得业主（代表）大会同意的前提下签订的服务合同不具备法律效力。其次，被上诉人伪造合同，套取花掉房屋维修基金300多万元，巧立名目非法收取业主补差款近千万，非法强占小区业主绿地兴建临街门市楼房2栋近千平方米，车库20余间700多平米，总价值超千万元，2803户业主装修保证金200多万元既不返还，也无公账备案。自2018年至今，因物业费被起诉业主近1100多户，自愿缴纳物业费的业主寥寥无几。再次，被上诉人提出与上诉人建立了物业服务合同关系，其应向法院提供物业服务合同，上诉人与被上诉人不存在事实的物业服务关系，被上诉人亦未实际履行物业公司应履行的义务。被上诉人所主张的物业费已经超过诉讼时效期限，不应得到保护。 明光物业的答辩意见：一审认定事实清楚，判决并无不当，应予维持。被上诉人主张的是自2012年起的物业费，上诉人主张无效的2009年的物业服务合同已经履行完毕，与本案无关。上诉人提出的被上诉人物业服务不到位产生的损失应另诉解决。2018年的物业服务合同是被上诉人与上诉人所在小区业主委员会签订的，是合法有效的。 明光物业向一审法院起诉请求：1、判令被告立即给付拖欠的物业服务费1634元；2、支付违约金491元，共计2125元；3、诉讼费由被告承担。 一审法院认定的事实：凤城市阳光新城小区是由大连汇源房地产开发有限公司开发建设的商住混合小区。原告明光物业成立于2007年11月19日。2007年3月31日，原告明光物业与大连汇源房地产开发有限公司签订了一份《阳光新城小区前期物业服务合同》约定：由大连汇源房地产开发有限公司选聘原告明光物业对阳光新城小区提供前期物业服务，期限为三年，自2007年3月31日起至2010年4月1日止。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：多层住宅0.5元/月/平方米、办公楼(含学校、社区用房及物业管理区域内的所有经营和办公场所)0.8元/月/平方米、商业用房0.8元/月/平方米、车库、库房0.5元/月/平方米。合同签订后，明光物业公司开始对阳光新城小区提供物业管理服务。原告提供2009年6月1日，明光物业(乙方)与阳光新城小区业主委员会(甲方)签订《阳光新城小区物业服务合同》复印件，约定：阳光新城小区的自然概况为：建筑面积为190253.77平方米、营业网点面积为26637.94平方米、住宅27栋、公建楼3栋、标准阁楼189套、车库151个、库房324间，小区中心广场一座，面积为4000平方米。委托管理事项包括：房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、承重结构、外墙面、楼梯间、走廊通道。共用设施、设备的维修、养护和管理，包括：配电系统、上、下水管道、落水管、垃圾道、暖气、外网管线、小区电子监控系统、单元对讲门系统、避雷装置、消防器具。小区内市政公用设施、附属建筑物、构筑物的维修、养护及管理，包括：小区道路、路灯、绿化地、室外下水管道、化粪池、排水沟、窨井、自行车棚、露天停车场。附属的建筑物、设施设备的维修、养护及管理，包括：商业网点、文化体育设施、场地、物业办公室、业主委员会办公室。公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、生活垃圾、建筑垃圾的集中清运。小区内交通秩序及车辆运行、停放管理、公共秩序以及治安秩序等等。第十八条第三款约定：乙方(原告)有权自行决定收费时间，对以各种理由拒不交纳和拖欠物业费的业主或者物业使用人，有权依法起诉追缴本金和2%的滞纳金。第二十二条约定，收费标准：1、住宅：每月每平方米收取0.5元；2、厦子每月每平方米收取0.50元；3、车库：每月每平方米收取0.5元；4、商业网点：每月每平方米收取0.80元；5、公建楼：每月每平方米收取0.80元；6、露天停车场车位小区业主每台车每月收取100元，外来车辆按指定地点停车，每天40元。第二十四条约定，委托管理期限：委托管理期限为三年，自2009年6月1日起至2012年5月31日止。2012年6月1日至2017年期间，阳光新城小区业主委员会未与原告续签物业服务合同，明光物业公司为该小区继续提供物业服务，且基本履行了物业服务。2018年1月1日，明光物业(乙方)与阳光新城小区业主委员会(甲方)签订《阳光新城小区物业服务合同》约定：第二十八条物业服务相关费用标准：1、住宅：0.65元/月/平方米。2、阁楼：0.65/月/平方米。3、商业用房：0.9元/月/平方米。4、裙房：0.9元/月/平方米。5、车库：0.5元/月/平方米、6、库房：0.3元/月/平方米。明光物业履行上述合同至2018年12月31日。被告系凤城市阳光新城小区业主，其住宅房屋面积为63.33平方米，2015年至2017年应交物业服务费为63.33平方米×0.5元×12个月×3年=1139.94元，2018年应交物业服务费为63.33平方米×0.65元×12个月×1年=493.97元，合计1633.91元。被告一直没有交纳。明光物业对凤城市阳光新城小区提供物业服务期间，存在小区道路坑洼不平、卫生打扫不到位等问题。 一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第三十七条规定，采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受，该合同成立；第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。原告自2007年3月31日至2018年12月31日为阳光新城小区提供物业服务，虽然原告与阳光新城小区业主委员会在2012年6月1日至2017年期间未签订书面的物业服务合同，但原告已履行了物业服务的义务，阳光新城小区业主委员会未拒绝接受原告的物业服务，未请求原告退出并交还物业服务用房和相关资料，故原告与阳光新城小区业主之间已经形成事实上的物业服务合同关系，该合同成立并生效。原告按照合同约定履行了物业服务义务，被告有义务向原告交纳物业服务费。同时，鉴于物业服务费的公共属性，被告拒交物业费的行为有碍整个小区的正常管理与服务，也损害了其他按时交费业主的正当权利。故对被告主张不应支付物业服务费的请求不予支持。关于原告明光物业主张违约金的请求，明光物业与阳光新城小区业主委员会自2012年6月1日至2017年期间没有续签物业服务合同，虽然明光物业延续履行了物业服务和物业管理，被告也接受了明光物业提供的物业服务和物业管理，但原告没有与业主委员会就延期交纳物业费的行为进行约定，明光物业依据原物业合同主张业主支付逾期交纳物业费的违约金依据不足。况且明光物业在物业管理服务过程中存在一定的瑕疵，导致业主不满原告的服务质量，进而不能及时交纳物业费，并非被告主观恶意拖欠，故主要责任不在业主。明光物业作为物业管理服务企业，应当在日常的物业管理服务中，认真听取业主的意见，积极整改存在的问题，努力提高物业服务质量。因此，凤城市明光物业服务有限公司主张支付逾期交纳物业费的违约金，缺乏法律依据，故不予支持。关于被告提出2007年前期物业服务合同在原告成立之前签订一节，因该合同已实际履行完毕，且原告也没有主张该合同期间物业服务费，不是本案审理范围，故不予审查。关于被告提出2009年物业服务合同没有原件，是虚假的及未到有关部门备案一节。因原告自2007年3月31日起向阳光新城小区提供物业服务，被告也交纳2009年至2012年的物业服务费，物业服务关系已事实存在，故被告以此抗辩不应支付物业费的观点不予支持。关于被告提出2018年的物业服务合同未召开业主大会并征得全体业主同意一节，《中华人民共和国物权法》第七十八条规定“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”原告在2018年向阳光新城小区提供一年的物业服务，故原告依据2018年1月1日，与阳光新城小区业主委员会签订的《阳光新城小区物业服务合同》向被告收取2018年物业费，符合法律规定，应予支持。关于被告主张部分年度的物业服务费已超过诉讼时效一节，原告自2007年至2018年连续为阳光新城小区提供物业服务，且明光物业自2009年至2017年均在阳光新城小区内张贴催费通知，诉讼时效应当从原告终止物业服务开始计算。故对被告该项抗辩主张不予支持。关于被告提出原告套取业主房屋维修基金，捆绑办房照非法收取业主补差款，非法强占小区业主绿地兴建临街门市楼房、车库等与本案不是同一法律关系，本案不予审理。 一审法院判决：一、被告闫申于判决生效后三日内给付原告凤城市明光物业服务有限公司物业服务费1633.91元；二、驳回原告凤城市明光物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告闫申承担。 二审中，上诉人闫申提供的证据：1、小区内路等面照片5张。证明：被上诉人物业服务不到位，步道破损、绿地杂草丛生、私自挖地下室。2、光盘2张。证明：第一个录音资料证明有关部门已经肯定了2018年的物业合同缺少程序，不具有法律效力。另一个录音资料证明2009年的物业服务合同是被上诉人伪造的。 被上诉人明光物业的质证意见：证据1照片的日期是2018年、2019年，不是一审后发现的，不属于新证据。关于小区路面问题可能存在，但并非物业公司不维修，因住建局要求物业维修需要三分之二业主签字同意，报住建局批准，但业主委员会并未完成此程序。证据2是政府解决信访时的录音，物业合同是否有效须符合法律规定，即使可能存在签订合同前业主委员会没有开业主大会通过，也不能以此认定合同无效。 被上诉人明光物业二审未提供新证据。 根据各方当事人的举证、质证情况，本院对上诉人提供的证据认证如下：鉴于上诉人没有证据证明其提供的照片中小区路面状况是被上诉人所主张的物业费2012年至2018年期间小区的路面状况，故本院对该证据不予采信。鉴于上诉人提供的录音资料不足以证明2018年的物业合同是否有效，本院对该证据亦不予采信。 本院对一审认定的事实予以确认。 本院认为：关于上诉人主张未与被上诉人签订物业服务合同，且不需要其提供物业服务，被上诉人主张物业服务费没有依据一节。《物业管理条例》第七条规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用……。”本案中，明光物业与阳光新城小区业主委员会于2009年6月1日签订的物业服务合同至2012年5月31日履行期限届满后，虽然自2012年6月1日至2017年12月31日，明光物业与阳光新城小区业主委员会没有续签物业服务合同，但被上诉人对上诉人事实上延续履行了物业管理服务，上诉人接受了被上诉人提供的物业管理服务，并且阳光新城小区业主委员会未明确表示是否与被上诉人继续签订合同，亦未明确要求该物业公司退出或反对该物业公司继续提供物业服务，上诉人作为小区业主，应当依据诚实信用、等价有偿的原则，向被上诉人履行支付物业管理费的义务。对此，另案生效判决亦已经认定该小区的其他业主与被上诉人形成的事实上物业服务合同成立并生效。同时，业主在物业管理活动中，应当按时交纳的物业服务费用是用于对全体业主的物业公共部分进行管理、维护支出，上诉人拒交物业费的行为有碍整个小区的正常管理与服务，是对其他业主，特别是按时交纳物业费的业主合法权益的损害。故对上诉人主张不应交纳物业服务费的请求，本院不予支持。 关于上诉人主张被上诉人套取房屋维修基金、非法收取业主补差款、占用小区绿地建门市楼房及不予返还装修保证金等问题。基于上诉人提出的上述主张与本案物业费的交纳并非属于同一法律关系，故对上诉人的该项主张，本院不予审理。 上诉人关于被上诉人起诉超过诉讼时效的上诉理由，因其在一审诉讼期间对被上诉人提供的2009年至2017年张贴于小区内的物业费催费通知的真实性未予否认，仅强调其“没接过催费通知，我不认可”，其二审也未提供相关证据证明上述催费通知及张贴是虚假的，故应认定上述物业费催费通知致使本案诉讼时效中断，上诉人该上诉理由本院亦无法支持。 综上，上诉人闫申的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人闫申负担。 本判决为终审判决。 审判长  张春霞 审判员  李秀洁 审判员  关 爽 二〇二〇年四月二十七日 书记员  李益宁