上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终1479号上诉人(原审原告、反诉被告)：沈泳棠，女，1974年3月13日出生，汉族，户籍地安徽省池州市。委托诉讼代理人：叶永中(系沈泳棠之夫)，男，1973年9月4日出生，汉族，户籍地安徽省池州市。上诉人(原审原告、反诉被告)：叶永中，男，1973年9月4日出生，汉族，户籍地安徽省池州市。被上诉人(原审被告、反诉原告)：上海中鸿建材家居市场经营管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：官健明，经理。委托诉讼代理人：谭追来，上海申浩律师事务所律师。上诉人沈泳棠、叶永中因与被上诉人上海中鸿建材家居市场经营管理有限公司(以下简称“中鸿公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初2160号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沈泳棠、叶永中共同上诉请求：维持一审判决第一、二、三项，撤销一审判决第四、五、六项，改判：一、中鸿公司向沈泳棠、叶永中支付自2018年10月18日起至2018年10月31日止的房屋租金人民币(以下币种均为人民币)4,867.93元(按照每月10,605元的租金标准计算)；二、中鸿公司向其支付自2018年10月18日起至2018年10月31日止的经营损失，暂计至2018年10月31日为16,524.6元。事实和理由：沈泳棠、叶永中承租上海市嘉定区马陆镇宝安公路XXX号中鸿建材家居市场二层的房屋(以下简称“系争房屋”)的租期应至2018年10月31日，沈泳棠、叶永中也已付清租金。但中鸿公司于2018年10月17日即切断系争房屋的电源，又于2018年10月25日派人强制打包店内物品并要求其搬离，以致沈泳棠、叶永中无法正常经营，损害了其合法权益。故相应期间的租金应当返还，并赔偿经营损失。综上，沈泳棠、叶永中请求二审法院支持其上诉请求。中鸿公司辩称，一审判决事实认定清楚，法律适用正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。沈泳棠、叶永中向一审法院起诉请求：1.判令解除沈泳棠、叶永中与中鸿公司关于系争房屋的租赁关系；2.判令中鸿公司支付自2018年10月18日起至判决生效之日止的房屋租金，按照每月10,605元的租金标准计算，暂计至2018年10月31日为4,867.93元；3.判令中鸿公司支付自2018年10月18日起至判决生效之日止的经营损失(暂计至2018年10月31日为16,524.6元)；4.判令中鸿公司支付搬迁费8,000元；5.判令中鸿公司支付沈泳棠、叶永中搬迁期间共计三个月的经营损失108,000元。中鸿公司提起反诉请求：1.判令沈泳棠、叶永中与中鸿公司间的租赁关系于2018年10月21日解除；2.判令沈泳棠、叶永中支付2018年10月25日起至实际搬离系争房屋之日止的房屋占有使用费(按照合同约定的租金标准的两倍计算，暂计至2019年4月3日为110,645.5元)；3.判令沈泳棠、叶永中支付自应付租金之日起至合同解除之日止的逾期支付租金违约金19,848.58元(按应付租金以日千分之的标准计算)；判令沈泳棠、叶永中支付2018年7月至9月的空调费3,036元。一审法院认定事实：叶永中与沈泳棠系夫妻。2012年7月1日，中鸿公司(甲方)与叶永中(乙方)签订《租赁经营合同》，约定甲方将位于系争房屋出租给乙方；租赁期自2012年7月1日至2013年6月30日；租金为每月每平方米100元，乙方向甲方支付租金的方式为每半年支付一次，先付后用；为维护消费者的合法权益，甲方的财产安全及良好信誉，乙方应在本合同签订时向甲方一次性支付质量保证金1万元；合同终止当日，乙方如不能及时将经营场地归还，经甲方同意，从合同终止之日的次日起直到场地归还为止，由乙方向甲方支付场地占用费，占用费按照实际占用天数以原经营场地租金和经营场地管理费的两倍计收；合同有效期间，乙方出现下列情形之一的，甲方有权通知乙方解除合同，合同自甲方通知送达乙方之日起解除(发送或张贴在乙方承租的经营场所视为送达)，乙方剩余租金、合同保证金(定金)不予退还，质量保证金按合同约定处理：……(6)乙方逾期缴纳租金或费用，超过双方约定的期限10天或甲方通知催缴的期限内(若甲方催缴，则以催缴期限为准；若不催缴，则以约定时间逾期10天为准)仍不缴纳的；乙方未能按照本合同第三条所约定的期间缴纳各项费用的，甲方有权单方面解除合同，乙方所缴纳的合同保证金(定金)不予退还，并由乙方赔偿未交款项逾期期间每日1%的违约金。合同另对双方其他权利义务作出约定。合同签订后，中鸿公司将系争房屋交付沈泳棠、叶永中使用，沈泳棠、叶永中在系争房屋内经营朗能灯饰。合同到期后，双方未续签合同，沈泳棠、叶永中仍继续使用系争房屋，中鸿公司则继续向沈泳棠、叶永中收取租金。2013年6月至2018年6月期间，中鸿公司多次向沈泳棠、叶永中发出通知，称因经中鸿公司多次通知，限期要求沈泳棠、叶永中支付租金及相关费用，如未能按期付清费用的，商场将自行移除沈泳棠、叶永中展位内所有物品，展位另作他用等。自2017年3月起，系争房屋的租金标准调整为每月10,605元。2018年10月21日，中鸿公司向叶永中发送短信，内容如下：鉴于你方至今未付2018年9月1日至2019年2月28日共计六个月租金及长期以来不与中鸿公司签订租赁合同，根据租金交付周期双方合作协议时间也已到期，故商场研究决定通知你方：一、不与你方继续合作，请你方于2018年10月24日前来我方付清所欠租金费用。二、你方需在2018年10月25日前将展厅内的样品搬离清空，归还我方。三、2018年10月25日前如不来我方办理相关手续及付清全部费用，商场将自行移除你方展位内所有物品，展位另作他用。四、2018年10月26日前如还不来我方办理相关手续及付清全部费用，原展位内所有物品商场将自行处理。后中鸿公司又于10月25日再次发送短信，并表示因叶永中仍未付清费用及清空物品，中鸿公司将于当日下午清理展位内的物品。后中鸿公司欲清空系争房屋内物品并收回展位，双方因此发生冲突。目前，系争房屋的钥匙仍在沈泳棠、叶永中处，尚未返还中鸿公司。一审另查，2016年3月23日，中鸿公司(市场经营管理者，甲方)与沈泳棠(场内经营者，乙方)签订《上海市商品交易市场进场经营合同示范文本》，约定乙方承租系争房屋用于经营建材，库房场地面积100平方米，租赁期自2016年3月1日起至2017年2月28日止，共计1年；月租金标准为4,000元，支付方式为现金。一审庭审中，1.双方均表示中鸿公司与沈泳棠于2016年3月23日签订的《上海市商品交易市场进场经营合同示范文本》系为办理营业执照所签。双方实际履行的是中鸿公司与叶永中签订的《租赁经营合同》。2.关于押金，双方一致确认中鸿公司已收取沈泳棠、叶永中支付的保证金1万元及营业员押金500元，并同意在本案中一并处理保证金及押金。3.关于租金，沈泳棠、叶永中称其已付租金至2018年10月底，中鸿公司认可沈泳棠、叶永中租金已付至2018年10月30日，但认为沈泳棠、叶永中欠付2018年7月至9月的空调费。一审审理中，为查明事实，法院根据案情需要追加叶永中作为本案原告参加诉讼，并根据中鸿公司提出的反诉，追加叶永中作为本案反诉被告参加诉讼。一审法院认为，叶永中与中鸿公司签订的《租赁经营合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的规定，当属合法有效。至于沈泳棠与中鸿公司签订的《上海市商品交易市场进场经营合同》，双方一致认可系为办理营业执照所签，双方实际履行的应为《租赁经营合同》。《租赁经营合同》约定的租赁期届满后，双方未再续签合同，但沈泳棠、叶永中继续使用房屋，中鸿公司未提出异议且仍向其收取租金，故双方形成不定期租赁关系。不定期租赁的，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。现双方在庭审中均表示同意解除租赁关系，法院予以照准。租赁关系的解除时间可以本案第一次庭审之日即2019年4月3日为准。租赁关系解除后，中鸿公司应将收取的租赁保证金1万元及营业员押金500元返还沈泳棠、叶永中，沈泳棠、叶永中则应将系争房屋返还中鸿公司。关于租金，现沈泳棠、叶永中支付租金至2018年10月30日，此后沈泳棠、叶永中仍占用系争房屋的，应向中鸿公司支付至实际返还房屋之日止的租金及房屋占有使用费，但中鸿公司要求以月租金标准的2倍计算房屋占有使用费无事实和法律依据，占有使用费仍应按照原租金标准即月租金10,605元计算。至于沈泳棠、叶永中称因中鸿公司对系争房屋所在市场装修致使其停业，中鸿公司为此承诺免收两个月租金，因其未能举证证明上述事实，法院对此难以采信。沈泳棠、叶永中要求中鸿公司返还并支付租金的，于法无据，法院不予支持。至于沈泳棠、叶永中主张的经营损失费、搬迁费以及搬迁期间的经济损失费用，缺乏事实和法律依据，法院对此均不予支持。因沈泳棠、叶永中逾期支付租金已构成违约，按照合同约定，理应向中鸿公司支付逾期支付租金的违约金，虽然中鸿公司已自行调低违约金计算标准为按照应付租金每日千分之一的标准计算，但该计算标准仍属过高，沈泳棠亦提出了违约金标准过高的抗辩，结合本案实际情况，法院酌情确定逾期支付租金的违约金为8,000元，该款由沈泳棠、叶永中偿付中鸿公司。至于中鸿公司主张的2018年7月至9月的空调费，因其未对该费用的实际发生金额予以举证证明，故法院对此不予支持。一审法院作出判决：一、确认沈泳棠、叶永中与上海中鸿建材家居市场经营管理有限公司间的房屋租赁合同关系于2019年4月3日解除；二、上海中鸿建材家居市场经营管理有限公司应于判决生效之日起十日内返还沈泳棠、叶永中租赁保证金1万元；三、上海中鸿建材家居市场经营管理有限公司应于判决生效之日起十日内返还沈泳棠、叶永中营业员押金500元；四、沈泳棠、叶永中应于判决生效之日起十日内支付上海中鸿建材家居市场经营管理有限公司自2018年11月1日起至2019年4月3日止的租金54,071元；五、沈泳棠、叶永中应于判决生效之日起十日内支付上海中鸿建材家居市场经营管理有限公司自2019年4月4日起至沈泳棠实际返还房屋之日止的房屋占有使用费(按照每月10,605元的标准计算)；六、沈泳棠、叶永中应于判决生效之日起十日内偿付上海中鸿建材家居市场经营管理有限公司逾期支付租金违约金8,000元；七、沈泳棠、叶永中的其余诉讼请求不予支持；八、上海中鸿建材家居市场经营管理有限公司的其余反诉诉讼请求不予支持。本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，中鸿公司表示，鉴于本案实际情况，其同意减免对方一个月租金。本院认为，沈泳棠、叶永中与中鸿公司的租赁合同到期后，没有签订新的租赁合同，但沈泳棠、叶永中仍继续使用系争房屋，且中鸿公司未提出异议并收取租金，故一审法院认定双方之间就系争房屋为不定期租赁的法律关系正确。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，不定期租赁的，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。中鸿公司于2018年10月21日向叶永中发送短信告知将不与其继续合作，故沈泳棠、叶永中应当做好搬离准备工作，在合理的期限内尽快搬离。虽然中鸿公司在同年10月25日即欲清空系争房屋物品并收回展位之行为确有不妥之处，但这并不意味着沈泳棠、叶永中仍有权继续占有系争房屋。现系争房屋内仍有沈泳棠、叶永中物品，故沈泳棠、叶永中应当承担相应的租金及房屋占有使用费。沈泳棠、叶永中上诉提出的经营损失，缺乏证据加以证明，本院不予采信。二审期间，中鸿公司表示，鉴于本案实际情况，其同意减免对方一个月租金。本院认为，此系其自身权利的合法行使，于法不悖，故予准许。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百七十条之规定，判决如下：一、维持上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初2160号民事判决第一、二、三、五、六、七、八项；二、变更上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初2160号民事判决第四项为：沈泳棠、叶永中应于本判决生效之日起十日内支付上海中鸿建材家居市场经营管理有限公司自2018年11月1日起至2019年4月3日止的租金人民币43,466元。一审本诉受理费人民币3,048元，减半收取人民币1,524元，由沈泳棠、叶永中共同负担；一审反诉受理费人民币2,909.88元，由沈泳棠、叶永中共同负担人民币1,384元，上海中鸿建材家居市场经营管理有限公司负担人民币1,525.88元；二审案件受理费人民币1,351.78元，由上诉人沈泳棠、叶永中共同负担。本判决为终审判决。法官助理黄一鹤审判长 成 皿审判员 姚 跃审判员 徐 江二〇二〇年四月二十二日书记员 黄一鹤附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条当事人订立合同，采取要约、承诺方式。民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。……