贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终567号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈强，男，汉族，1977年7月17日出生，住贵州省开阳县。上诉人（原审原告、反诉被告）：赵有惠，女，汉族，1975年3月8日出生，住贵州省开阳县。二上诉人共同委托诉讼代理人：明雪辉，贵州成城律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：秦军，男，汉族，1969年12月5日出生，住贵州省开阳县。被上诉人（原审被告、反诉原告）：杨雪梅，女，汉族，1969年9月5日出生，住贵州省开阳县。委托诉讼代理人：秦军，男，汉族，1969年12月5日出生，住贵州省开阳县。系杨雪梅之夫。上诉人陈强、赵有惠因与被上诉人秦军、杨雪梅房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省开阳县人民法院（2019）黔0121民初4171号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈强、赵有惠公司上诉请求：1.依法撤销原判决或发回重审；2.本案一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：1.上诉人在一审中起诉的是行为给付之诉，被上诉人在一审反诉的是金钱给付之诉，一审法院将两诉合并审理有悖民事诉讼法司法解释，不应合并审理；2.一审法院认定当事人双方签订房屋买卖合同的价款合情合理没有依据；3.一审法院认定上诉人在进行房屋交易时对房屋没有上市交易的功能知情没有依据；4.双方的房屋买卖合同约定上诉人购房后可以“上市出售”，即表明被上诉人对出售房屋作出了承诺，缴纳土地收益金应当是被上诉人的义务，一审法院以房屋的功能价值有所改变，认定应由上诉人交纳土地收益金错误；5.一审法院认定被上诉人缴纳了11616元土地收益金缺乏事实依据。被上诉人秦军、杨雪梅答辩称，首先，双方在签订房屋买卖合同时就已经在合同中说明房屋仅有产权证和房契证，以后需要办理证照所应缴纳的费用由上诉人承担。合同没有约定我方必须为上诉人办理过户手续，上诉人要求我方为其办理过户没有依据。其次，双方签订合同时国家没有政策规定案涉房屋可以通过缴纳土地收益金的方式上市交易，双方确定的房屋价款并不包含土地收益金。第三，新政策出台后，上诉人主动找到我方请求用我方自己的存量补贴垫交土地收益金，所有办证费用由上诉人承担。因此，土地收益金应当由上诉人承担。陈强、赵有惠一审诉讼请求：1.依法判决秦军、杨雪梅将位于开阳县的房权证（证号：20508）、房契证交付陈强、赵有惠；2.依法判决秦军、杨雪梅将位于开阳县的房屋过户给原告，过户的相关费用由原告承担；3.本案的诉讼费由秦军、杨雪梅承担。秦军、杨雪梅一审反诉请求：1.请求驳回陈强、赵有惠的诉讼请求；2.判令陈强、赵有惠给付秦军、杨雪梅代为缴纳的土地收益金11616元并承担自缴纳之日起以11616元为基数计算的同期银行利息；3.撤销双方于2005年签订的《房屋买卖合同》，同时主张各自返还，陈强、赵有惠返还房屋，秦军、杨雪梅返还购房款。4.反诉案件受理费由陈强、赵有惠承担。一审法院认定事实：秦军、杨雪梅系夫妻关系，二人同系开阳县人民医院职工。1997年，秦军购买取得开阳县房屋（公有住房），并办理了房屋契证及房屋所有权证。2005年8月19日，秦军、杨雪梅（甲方）与陈强、赵有惠（乙方）签订《房屋买卖合同》一份，甲方将其位于开阳县房屋（开房证字××号）以30800元的价格出售给乙方。双方约定：一、甲方出售的房屋产权证号为20××08号，产权证面积为50.60㎡（水、电户属全楼共有），包括对面的第二个煤棚全部给乙方；二、房屋价款及付款方案，房屋总价款30800元。付款方案为：签订合同时预付现金5800元，2005年12月20日前甲方交付房屋时剩余25000元一次性付清。房款付清后，甲方将该房屋的产权证及有关手续交付给乙方，该房屋的管理权、所有权属于乙方所有；三、乙方购房后，可享受按法律、法规的规定上市出售，或国家征拨等，甲方无权干预；四、违约责任：任何一方违约，按出售房屋总价的30%计处以违约金；五、此合同自签字之日起生效，甲、乙双方各持一份。并备注：该房原系医院职工住房，仅有房屋产权证和房契证。陈强、赵有惠及秦军、杨雪梅均在合同上签名捺印。合同签订后，秦军、杨雪梅向陈强、赵有惠交付了房屋及房屋所有权证、房屋契证。2005年12月3日，陈强、赵有惠向秦军、杨雪梅支付了购房款30700元，秦军向陈强出具《收条》一份，载明：今收到陈强交来购房款叁万零柒佰元整（30700元）。2006年4月5日，开阳县人民政府出台文件，要求进一步推进住房分配货币化改革，完善补交土地收益政策。已购买公有住房（含集资建房）的职工，按规定补交了土地收益，办理了《开阳县房地产交易市场准入许可证》（以下简称“市场准入证”）的，享有上市及收益权。未办理“市场准入证”的，自2006年5月1日起至2006年12月31日止为规定的办理时限，应补交的土地收益金不加计利息。2007年1月1日以后补交土地收益的，其应补土地收益额要加计利息。有存量补贴的职工可用存量补贴抵缴应补土地收益。2006年9月12日，为办理市场准入证，秦军、杨雪梅从陈强、赵有惠处取回了房屋契证、房屋所有权证各一本。2006年12月2日秦军、杨雪梅按照文件要求用自己及其父亲杨华堂的存量补贴补交了土地收益金11616元，陈强、赵有惠与秦军、杨雪梅双方未对该笔资金由谁给付进行书面约定。2007年5月25日，开阳县人民政府住房制度改革领导小组办公室向秦军、杨雪梅秦军出具了市场准入证。因双方就土地收益金应由谁给付产生争议，秦军、杨雪梅未将案涉房屋所有权证、房屋契证归还陈强、赵有惠，也没有协助陈强、赵有惠办理房屋过户事宜。陈强、赵有惠诉至法院，秦军、杨雪梅亦提出反诉。上述事实，有《房屋买卖合同》一份、《收条》两张、开阳县人民政府开府发[2006]28号《关于印发的通知》、《开阳县职工存量补贴及购房职工补交土地收益金测算单》、《房屋所有权证》、《房屋契证》、《准入许可证》、证人证言以及双方当事人的陈述在卷佐证。以上证据来源合法，相互印证，能够证明本案事实，一审法院予以认定。一审法院认为，陈强、赵有惠与秦军、杨雪梅于2005年8月19日签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，未侵害社会公共利益，且签订合同后双方已经履行了合同主要义务，因此双方签订的《房屋买卖合同》合法有效。故对陈强、赵有惠要求被告秦军、杨雪梅履行合同，交付房权证、房屋契证并协助办理房屋过户手续，一审法院予以支持。陈强、赵有惠自愿承担过户费用，一审法院依法予以确认。秦军、杨雪梅要求撤销合同并各自返还房屋及购房款，一审法院不予支持。本案双方争议的焦点为土地收益金应由谁支付的问题。按照开阳县人民政府关于完善补交土地收益政策、加强集资建房、经济适用住房建设管理的相关文件规定，购买经济适用住房，居住满5年后上市交易时，首先补交享受面积内的优惠价与经济适用住房价的差额，按规定交纳住房市场销售总价3%的土地出让金，办理“市场准入证”后享有上市及收益权。但该文件系2006年出台，而案涉《房屋买卖合同》系2005年签订，先于政府的文件出台时间。秦军、杨雪梅在不考虑缴纳土地收益金的情况下，按照当时经济适用房的市场价格将案涉房屋以30800元的价款卖给了陈强、赵有惠，合情合理。但签订《房屋买卖合同》时，案涉房屋没有上市交易的功能，作为买方的陈强、赵有惠对房屋性质是知情的。现陈强、赵有惠主张秦军、杨雪梅交付房屋所有权证、房屋契证并协助办理过户，将原来自用的经济适用房性质转变为可上市交易的房产，房屋的功能价值有所改变，陈强、赵有惠系该改变的实际受益人，故秦军、杨雪梅有权要求陈强、赵有惠支付2006年按照政策要求垫付的土地收益金11616元。因针对该笔费用及其利息由谁给付无明确法定及约定，故对秦军、杨雪梅要求以11616元为基数计算同期银行利息的主张，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款，最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条之规定，判决：一、秦军、杨雪梅于本判决生效之日起15日内将位于开阳县（开房证字××号）房屋所有权证、房屋契证交付陈强、赵有惠，并协助陈强、赵有惠办理该房屋的过户手续，过户产生的费用由陈强、赵有惠负担；二、陈强、赵有惠于本判决生效之日起15日内支付秦军、杨雪梅垫付的土地收益金11616元；三、驳回秦军、杨雪梅的其他反诉请求。如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费200元（已减半），由陈强、赵有惠负担；反诉案件受理费45元（已减半），由秦军、杨雪梅负担。本院二审期间，上诉人提交一组新证据：案外人陈勇房屋契税完税凭证复印件、案外人袁江房屋产权证复印件，拟证明2005年、2006年开阳县商品房价格在500元左右每平方，与双方签订的合同价款相符。被上诉人质证认为：对该组证据的真实性、合法性、关联性不予认可。被上诉人提交一组新证据：开阳县住房改革领导小组办公室于2019年12月26日出具的土地收益金测算单，拟证明秦军用存量补贴11616元补交土地收益金办理了案涉房屋的上市证。上诉人质证认为：对该测算单上开阳县住房改革领导小组办公室的公章真实性无异议，但是该证据也只是测算单，不能够证明被上诉人实际缴纳的土地收益金数额。二审经审理查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：案涉房屋因办理上市交易证缴纳的土地收益金应由哪方承担。上诉人主张，双方合同第三条约定：乙方（上诉人）购房后，可以享受按法律、法规的规定上市出售，或国家征拨等，甲方（被上诉人）无权干预，表明被上诉人应当保证出售时房屋能够上市交易，故应由被上诉人承担土地收益金。从本案双方合同中关于“乙方购房后可以享受按法律、法规的规定上市出售，或国家征拨等，甲方无权干预”以及“房屋只有房产证和房契证”等表述来看，结合合同只约定交付房产证、房契证，不约定办理过户的情况，本院认为，双方合同内容仅表示上诉人购房后具有再次将房屋进行出售的权利，并不表示案涉房屋实际能够上市交易，亦不表明被上诉人应当保证该房屋具有上市交易功能。且从查明的事实来看，双方交易时该房屋属于房改房性质，事实上并不具备上市交易条件，上诉人购房后亦无法办理产权变更登记。在双方合同履行完毕后，由于国家政策变化，案涉房屋可以通过补缴土地收益金的方式上市交易。现被上诉人在已履行完毕购房合同义务的情况下，用自己的存量补贴为案涉房屋补缴了土地收益金，使房屋获得了上市交易功能，具备了办理过户的资格，为上诉人取得房屋所有权登记提供了条件，故上诉人作为实际受益人其应当自行承担该笔土地收益金。二审中，虽然上诉人主张对被上诉人实际补缴的土地收益金金额有异议，但并未提交证据证明该主张，而被上诉人提交的开阳县住房改革领导小组办公室出具的土地收益金测算单，证明了被上诉人实际缴纳的土地收益金金额为11616元，因此，一审法院判决由上诉人自行承担11616元土地收益金并无不当，本院予以维持。至于上诉人认为一审法院将本案本诉与反诉合并审理不当的问题，因一审法院对本案反诉具有管辖权，且反诉与本诉系针对同一诉讼标的，故一审法院合并审理并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费400元由上诉人陈强、赵有惠负担。本判决为终审判决。审判长  彭伦禹审判员  邹爱玲审判员  罗晓珊二〇二〇年四月七日法官助理陈跃霄书记员彭永耀