青海省西宁市城西区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）青0104民初459号 原告：兰文定，女，汉族，1979年8月18日出生，公民身份号码：×××，住西宁市。 委托诉讼代理人：陈耀云，北京市盈科（西宁）律师事务所律师。 被告：青海八百年置业有限公司，统一社会信用代码：916301000745885648，住所：青海省西宁市城西区西川南路53付1号1号楼。 法定代表人：高维必，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：何富华，该公司业务经理。 委托诉讼代理人：文武，湖南金州律师事务所律师。 被告：青海量具刃具有限责任公司，统一社会信用代码：916329002266338398，住所：西宁经济技术开发区民和路37号。 法定代表人：贾友义，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郄立伟，该公司办公室主任。 原告兰文定与被告青海八百年置业有限公司（以下简称青海八百年公司）和青海量具刃具有限责任公司（以下简称青海量具刃具公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告兰文定及其委托诉讼代理人陈耀云，被告青海八百年公司的委托诉讼代理人何富华和文武，被告青海量具刃具公司的委托诉讼代理人郄立伟到庭参加诉讼。现已审理终结。 兰文定向本院提出诉讼请求：一、判令被告一、二继续履行《房屋买卖合同》，为原告办理案涉房产过户手续；二、如被告一、二不愿继续履行合同，请求法院判令二被告退还原告已支付部分购房款339288.6元（后明确选择第一项诉讼请求）；三、本案诉讼费保全费以及其他相关费用由被告承担。事实和理由：原告与被告二的代理销售商即本案被告一于2014年5月7日签订《酷卓拉婴童世界商铺买卖合同》，合同中原告与被告一就案涉房产的购房款总价、权利义务、违约责任及承担（触发）方式等具体事项有明确约定，合同签订后原告依约完全履行合同项下的全部义务，截止本案起诉之日被告一、被告二只为原告协助办理了合同项下案涉房产面积7.19平方米的不动产权属证书，但至今尚未依约为原告办理案涉房产剩余9.47平方米的过户手续并协助原告办理不动产权属证书，经原告多次催促，被告一、二均以各种理由推诿、搪塞，以致原告利益严重受损，万般无奈之下，原告只好诉诸法律，依法将上述争议起诉至贵院，恳请贵院依法判如所请。 青海八百年公司辩称，一、本公司受青海量具刃具公司的委托，以自己的名义与兰文定之间签订的两份商铺买卖合同系双方真实意思的表示，合同合法真实有效。2014年1月17日，青海量具刃具公司出具了一份委托书，委托本公司及西宁汇鑫行房地产营销策划有限公司（以下简称西宁汇鑫行公司）共同处置其名下资产：昆仑路19号王府花园1号一、二层商铺，其中就包括涉案商铺。2014年5月7日，本公司与兰文定签订《酷卓拉婴童世界商铺买卖合同》，代青海量具刃具公司销售给兰文定的商铺总面积为16.67平方米，因实测面积发生变化，原19-95号商铺成交面积为9.47平方米，兰文定与本公司经协商一致另于2017年2月22日签订关于19-85号商铺的《青海省二手房买卖合同》，购买该处7.19平方米商铺以达到原合同交易面积，此处商铺本公司已为兰文定完成过户。因19-95号商铺产权在青海量具刃具公司名下且其不予配合办理过户，故该商铺尚未过户到兰文定名下。本公司虽是以青海八百年公司的名义与兰文定签订两份《酷卓拉婴童世界商铺买卖合同》，但在与兰文定签订合同的同时告知了兰文定涉案商铺是青海量具刃具公司委托本公司销售，兰文定对此知情并接受。二、本公司不能如期为兰文定办理涉案房屋的过户手续是青海量具刃具公司的原因造成的。本公司与兰文定于2014年5月7日签订了《酷卓拉婴童世界商铺买卖合同》，当天收到兰文定所付商铺房款计507660元。本公司已代理销售商铺85套，总面积2090.82平方米。自2013年11月15日至2015年10月13日，本公司已累计向委托人青海量具刃具公司支付总房款3300万元，其中包括就涉案商铺所收受的房款507660元。本案的涉案商铺依然登记在青海量具刃具公司名下。现因青海量具刃具公司的原因导致原告商铺不能办理产权过户，应当由青海量具刃具公司承担退还房款的责任，与本公司无关。青海量具刃具公司可以继续履行合同，办理产权过户手续。如果青海量具刃具公司不愿意继续履行合同，则应由其退还房款并承担违约责任。三、青海八百年公司愿意继续履行《酷卓拉婴童世界商铺买卖合同》，并与青海量具刃具公司一起协助兰文定办理涉案房屋的过户手续。综上所述，请求人民法院依法维持合同有效性并继续履行。 青海量具刃具公司辩称，本公司只与西宁汇鑫行房地产营销策划有限公司签订了商铺买卖合同，由于当时本公司正在办理该房产的产权证，西宁汇鑫行公司为了尽快销售该商铺，要求本公司出具一个委托青海八百年公司和西宁汇鑫行公司共同销售本公司准备出售给西宁汇鑫行公司的商铺，同时，西宁汇鑫行公司给公司出具了证明，并承诺承担一切法律后果，为此公司签发了先委托八百年公司和西宁汇鑫行公司共同销售本公司准备出售给西宁汇鑫行公司房产的委托书。本公司与兰文定无法律上的合同关系，也没有与兰文定签订任何销售合同，也不知道他们之间的销售价格和款项往来。兰文定与青海八百年公司签订了商铺买卖合同，根据贵院提供的证据资料显示，兰文定直接将款项交付给了青海八百年公司，本公司没收到兰文定的任何款项，现西宁汇鑫行公司还欠本公司合同款3950万元及违约金，为此，本公司不能给西宁汇鑫行公司办理剩余房产的产权过户手续。由于本公司与西宁汇鑫行公司签订的销售合同，西宁汇鑫行公司和青海八百年公司可视同一主体，故房产过户到青海八百年公司，再由青海八百年公司过户给兰文定，本公司认为兰文定不应该将本公司列为第二被告。本公司与青海八百年之间的房产纠纷应该另案起诉，本公司不能直接给兰文定办理房产过户手续。综上，本公司与兰文定无法律上的合同买卖关系，请求法院驳回兰文定对本公司的诉讼请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月7日，青海量具刃具公司出具委托书，内容：“兹委托青海八百年公司和西宁汇鑫行公司共同处置我公司（青海量具刃具公司）名下资产：昆仑路19号王府花园1号楼一、二层商铺，面积3927.85平方米商铺的策划和销售工作，特此证明”。2014年5月7日，作为代理人之一的青海八百年公司与兰文定签订《酷卓拉·婴童世界商铺买卖合同》，约定兰文定购买西宁市城西区昆仑路19号王府花园1号楼1层114室铺面（建筑面积16.67平方米，该商铺的最终编号以西宁市房地局最终核发的编号为准），单价35827.73元/平方米，总金额597248元整，2015年1月30日前将商铺交付买受人使用，出卖人应当在商铺交付使用后180个工作日内，为买受人办理该商铺的产权属证书等内容。当日，兰文定向青海八百年公司交清全部房款。该房屋经相关部门确定的房号为西宁市××区，实际面积为9.47平方米。后双方经协商，将西宁市城西区昆仑路19号1幢19-85室房屋7.19平方米补足该面积差，并已完成过户。 另查，2018年11月9日，西宁市房地产交易服务中心出具《关于城西区昆仑路19号1号楼负1层及地上1-2层商铺房屋产权交易备案情况说明》：“1.2014年7月11日依据青海省高级人民法院2008青执字第1-2号民事裁定书及2008青执字第1-2号协助执行通知书将青海华峰房地产有限公司位于××区）建筑面积1637.81平方米、19-8室（第一层）建筑面积1662.96平方米、19-10室（第二层）建筑面积2260.63平方米的商铺过户登记到青海量具刃具公司名下；2.青海量具刃具公司于2014年12月申请办理了第一层及第二层铺面的分割，共分割为110间铺面，负1层及地上1-2层共计111间房屋；3.2016年4、5、11月分次将青海量具刃具公司名下位于××路套铺面以二手房买卖的形式办理到了青海八百年公司名下；4.在2016年青海量具刃具公司将此楼负××层部分（8套）铺面以买卖的形式为业主办理了房产过户手续；5.青海八百年公司于2017年2月23日前后与34户业主（买房）进行了《青海省二手房买卖合同》，因为是大宗件，为了方便群众办事西宁市房地产交易管理所集中进行了网上签约让青海八百年公司经办人统一取走，回单位统一让业主签字后，由经办人将材料（含身份证复印件）递交给西宁市房地产交易管理所进行了统一办理了房产二手房交易备案业务；6.目前产权登记在青海量具刃具公司名下的有68套，建筑面积3054.61平方米，登记在业主名下有43套，建筑面积2506.86平方米，以青海八百年公司出售的有34套，建筑面积732.82平方米，青海八百年公司名下无产权”。 本院认为，青海八百年公司称受青海量具刃具公司的委托销售其位于西宁市××区一、二层商铺（面积3927.85平方米）110间，青海量具刃具公司对此予以认可，双方为委托代理关系，青海八百年公司对外以自己的名义签订合同并收取房款，青海量具刃具公司对此未提出异议，在房屋产权过户中，双方存在两种方式：一是由委托人和买受人之间直接完成过户，二是由委托人过户给代理人，代理人再向买受人完成过户，代理模式的不同不影响双方之间的委托代理关系，代理人的行为后果应由委托人承担。兰文定已经交付全部房款，且案涉房屋已交付兰文定使用，双方约定的办理产权登记的时间已届满，现涉案房屋登记在委托人青海量具刃具公司名下，满足双方约定过户的条件和实际要求，考虑青海量具刃具公司和青海八百年公司有两种过户方式，青海八百年公司愿意协助完成过户，故应由双方共同协助兰文定完成过户。青海量具刃具公司以其与西宁汇鑫行公司为买卖关系、西宁汇鑫行和青海八百年公司为同一主体为由进行抗辩，其先与西宁汇鑫行公司签订商铺买卖合同，后向西宁汇鑫行公司和青海八百年公司出具委托书，且与青海八百年公司实际履行了委托书的内容，故该部分抗辩不能成立。青海量具刃具公司还以其委托青海八百年公司与西宁汇鑫行公司共同销售和青海八百年公司未交付涉案商铺的房款为由拒绝过户，其应当知晓委托销售一定会产生房产过户的后果，且其已与青海八百年公司配合完成部分商铺的销售（签订合同、收取房款、完成过户），视为其认可青海八百年公司代为销售房产的行为，双方内部之间的费用问题不属于本案审理的范围，亦不能以此对抗买受人，青海八百年公司在销售房屋时明确表示其为青海量具刃具公司的代理人，买受人兰文定基于该委托代理关系与青海八百年公司签订买卖合同，并向其交付相应的购房款，故其该部分抗辩不能成立。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 青海八百年置业有限公司和青海量具刃具有限责任公司于本判决生效之日起十五内共同协助兰文定完成位于西宁市××区房屋的过户手续。 案件受理费6390元，减半收取3195元，由青海八百年置业有限公司和青海量具刃具有限责任公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于西宁市中级人民法院。 审判员  韩占华 二〇二〇年四月十六日 书记员  鸟 慧 附： 《中华人民共和国民法总则》 第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。