甘肃省平凉市中级人民法院民事判决书（2020）甘08民终134号上诉人（一审被告）：赵某，甘肃省灵台县人,住灵台县，干部。被上诉人（一审原告）：郭某，甘肃省灵台县人，住灵台县。被上诉人（一审原告）：王某，甘肃省灵台县人，住灵台县。委托诉讼代理人：郭某（系王某丈夫），甘肃省灵台县人，住灵台县。上诉人赵某因与被上诉人郭某、王某房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省灵台县人民法院（2019）甘0822民初1571号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月10日立案后，依法组成合议庭，经询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。赵某上诉请求：1、撤销甘肃省灵台县人民法院（2019）甘0822民初1571号民事判决，发回重审或改判；2、改判郭某、王某继续履行合同，为赵某办理房屋过户登记手续；3、改判郭某、王某退还虚报2.21平方米房款8733.9元；4、一、二审诉讼费用由郭某、王某承担。事实及理由：1、房地产买卖契约第二条约定为赵某办理房屋过户手续后，赵某办理二手房按揭贷款再给郭某、王某支付剩余房款，即剩余房款支付是附条件的。郭某、王某因个人所得税拒绝为赵某办理房屋过户手续是导致房款无法支付的直接原因，郭某、王某未办理过户手续违约。2、郭某、王某虚报房屋面积，骗取赵某房款8733.9元，应予退还。郭某、王某辩称，合同中约定配合过户，但未约定剩余购房款以按揭方式付款。合同只约定房屋总价，赵某知道合同面积与房产证面积不一致时并未提出异议，仍按合同约定支付了首付款180000元，在交付房屋时亦未对面积提出异议。原审判决认定事实清楚、证据确实充分，判决结果正确，应当依法维持。郭某、王某向一审法院起诉请求：判令被告向二原告支付房款228000.00元、支付违约金27360.00元（228000元×3‰×40天=27360元），共计255360.00元。一审法院认定事实：2019年6月30日，原、被告双方签订《房地产买卖契约》一份，约定：“被告购买原告灵台县世纪花园E区2号楼4单元501室住宅房产一套、建筑面积108.30㎡，房产价值428000.00元，2019年9月1日之前付清房款，交付房产，付款方式为现金支付，被告支付首付款，原告配合被告办理银行按揭手续”，同日，原告收取被告定金20000.00元，同年7月8日，被告向原告交付房款180000.00元；并签订了《存量房买卖合同》1份，约定：“原告将自己所有的××县住宅房产一套、建筑面积106.09㎡的房产出售给被告，被告可以首付支付购房款150000.00元，其余价款被告向平凉市住房公积金管理中心灵台县管理部申办抵押贷款，拟贷款160000.00元，被告因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意一次性付款”；同年8月24日，原告将该房产及钥匙交付被告使用；被告尚欠原告房款228000.00元至今未付，形成纠纷。一审法院认为，原、被告签订的《房地产买卖契约》、《存量房买卖合同》系其真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，应受法律保护。原告已于2019年8月24日将涉案房产交付被告使用，被告应当按约定向原告全额支付售房款，现被告尚欠原告售房款228000.00元，属违约行为，故原告要求被告支付房款的诉讼请求有事实依据和法律依据，本院予以支持；原告在收到200000.00元房款后，未积极协助被告办理房产过户手续，亦存在违约，故其要求被告承担违约金27360.00元的诉讼请求本院不予支持；被告要求原告退还2.21㎡，价值8733.9元的房价款，因双方在签订《房地产买卖契约》时，只约定了房屋价款，未约定房产面积单价，在2019年7月8日双方明确了涉案房屋的合同面积和产权证记载的面积不一致的情况下，未协商处理，且被告仍在2019年8月24日接收并使用该房产，未提出异议，根据《合同法》第六十一条、第一百二十五条的规定，原、被告买卖的系二手房，应该按照交易习惯即应按照套房约定的房产价值理解，故被告要求原告退还房屋面积2.21㎡，价值8733.9元的房价款的抗辩意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百二十条，第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决：一、赵某于本判决生效后15日内支付郭某、王某售房款228000.00元；二、驳回郭某、王某的其他诉讼请求。案件受理费5130元，由郭某、王某负担410元，赵某负担4720元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。赵某提交了以下5份证据，证明郭某提交的房地产买卖契约中付款方式“现金”是郭某私自添加，支付剩余购房款的前提条件是赵某办理按揭贷款手续。1、房地产买卖契约1份，其中第二条中付款方式空白；2、存量房买卖合同1份；3、2019年7月8日税务部门出具的房屋交易核定确认单1份；4、2019年7月8日灵台县房产管理局证明1份，证明附郭某身份证复印件、郭某户口本复印件、王某户口复印件；5、郭某的微信聊天记录4段郭某、王某质证认为，对证据1赵某提交的房地产买卖契约付款方式空白不认可，只认可郭某提交的房地产买卖契约；证据2是赵某为了少缴税而让郭某签字的；证据3、4的内容郭某不清楚；证据4郭某的目的是为了催要尾款。经审查，证据1虽与郭某提交的房地产买卖契约付款方式不一致，但该证据为原件，无涂改痕迹，对证据1的真实性予以采信；证据2一审中已提交，不属新证据，不予审查；证据3、4为原件，对真实性予以采信；证据5证明郭某催要剩余购房款，对真实性予以采信。对当事人争议的的事实，本院认定如下：除“付款方式为现金支付”外，原一审判决认定其余事实属实，应予确认。对当事人有争议的付款方式认定如下：房地产买卖契约为制式契约，需要约定的部分是空白的，可以填写。郭某、赵某均认可两份契约由郭某填写。该契约第十条载明，本契约一式两份，甲乙双方各持一份。该契约第二条付款方式属于需要填写的空白部分，郭某提交的房地产买卖契约第二条付款方式空白处填写有“现金”二字，而赵某提交的房地产买卖契约第二条付款方式空白处未填写内容，双方当事人对付款方式不一致未作出合理解释，应视为对付款方式约定不明。本院认为，赵某与郭某、王某签订的《房地产买卖契约》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。《存量房买卖合同》是为办理过户手续而签订，合同中的价款不是当事人的真实意思表示。房地产买卖契约第二条约定了房屋成效价格为428000元，付款时间为“乙方由2019年9月1目前3次付清给甲方”，并注明了“首付款贰拾万元整包括定金贰万元。于7月8日拿出房产证，乙方支付首付款。”第十一条第2项约定“甲方配合乙方办银行按揭手续。必要时配合办理委托书。”根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”、第一百六十一条“买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付”的规定，郭某、王某已按约定于2019年8月24日向赵某交付房屋，赵某亦应在约定时间2019年9月1日前支付购房款。赵某未在约定时间支付剩余购房款，一审判决认定赵某违约正确。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，郭某、王某应协助赵某办理房屋变更登记过户手续。双方当事人在房地产买卖契约中对办理过户登记未进行约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”的规定，赵某负有支付剩余购房款的义务，郭某、王某亦同时负有协助办理过户的义务。因赵某未按约定时间支付购房款已构成违约，郭某、王某在赵某支付剩余购房款前有权拒绝协助办理过户手续。房地产买卖契约第二条注明的“首付款贰拾万元整包括定金贰万元。于7月8日拿出房产证，乙方支付首付款”可证实，赵某于2019年7月8日支付18万元房款时，已知晓合同约定房屋面积与产权证书记载不一致，但赵某未对房屋面积、价款提出异议，亦未提出补充约定的要求，而是于2019年8月24日接收并使用该房产，应视为对房屋价款的认可，故对赵某要求退还8733.9元购房款的上诉请求不予支持。综上所述，赵某的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人赵某负担。本判决为终审判决。审判长 杜 爱 勤审判员 高  雁审判员 高 玉 芬 二〇二〇年四月十七日书记员 韩英华杰