山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终235号上诉人（原审原告、反诉被告）：王启仁，男，1961年11月22日出生，汉族，无业，住太原市。委托诉讼代理人：王飞（王启仁之子），男，1985年2月6日出生，汉族，山西焦煤中源物贸有限公司员工，住太原市。委托诉讼代理人：董联争，山西毅达律师事务所律师。上诉人（原审被告）：山西启东房地产开发集团有限公司，住所地山西省长治市高新区大辛庄镇鹿家庄村。法定代表人：侯拴法，董事长。委托诉讼代理人：苗建存，男，1959年1月29日出生，汉族，公司驻太原龙城名邸商住楼项目总经理，住河南省林州市城郊乡宋家庄村5号。委托诉讼代理人：马平气，山西双师律师事务所律师。上诉人王启仁、山西启东房地产开发集团有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服太原市万柏林区人民法院（2019）晋0109民初3310号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭，审理了本案。上诉人王启仁及其委托诉讼代理人王飞、董联争与上诉人山西启东房地产开发集团有限公司的委托诉讼代理人苗建存、马平气，到庭接受询问。本案现已审理终结。王启仁上诉请求：1、撤销太原市万柏林区人民法院(2019)晋0109民初3310号民事判决书中第二项判决,并依法改判被上诉人支付上诉人66200元过渡费。2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.山西启东房地产开发集团有限公司2012年11月18日支付的3万元是口头约定的拆迁补助及2012年11月18日至2014年11月17日的二年内的过渡费，不包括2014年11月18日以后的过渡费，不应当在诉讼请求中扣减；2.2016年10月后，太原市房租上涨，每月的租金为1200元，2014年11月18日后的过渡费为66200元。山西启东房地产开发集团有限公司辩称，1.三万元没有任何约定；2.上诉人要求增加过渡费与公司无约定，与公司无关。请求驳回上诉请求。山西启东房地产开发集团有限公司上诉请求：1、请求依法撤销(2019)晋0109民初3310号民事判决。2、依法改判驳回被反诉人的诉讼请求。3、请求依法确认2012年11月18日签订的《拆迁安置协议》无效。4、请求依法判令被反诉人返还不当得利3万元。5、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决认定基本事实不清，王启仁的父亲未分得涉案房屋，王启仁不是单位职工无权居住使用；2.一审对上诉人提交的全部证据没有审查确认；3.被上诉人私自制作的《拆迁安置协议》违背了公序良俗，损害了集体利益，采用胁迫手段并由合作方说服盖章；4.一审判决脱离客观事实，上诉人建设的楼没有被上诉要求的户型。王启仁辩称，1.《拆迁安置协议》是三方的真实意思表示，合法有效的；2.涉案房屋是单位分给王启仁父亲的；3.被上诉人是按时腾房的；4.房屋的户型是按当时的规划约定的，现在上诉人已经修改了规划。请求驳回上诉请求。王启仁向一审法院起诉请求：1．判令被告履行“拆迁安置补偿协议”即按约定交付位于太原市万柏林区和平南路光华街口建筑面积为88平方米的安置房屋（21层、南北通透、两间卧室为正房，估价88万）；2．判令被告支付原告过渡费66200元（过渡费计算至2019年9月，保留2019年9月后的过渡费诉权）；3．诉讼费由被告承担。山西启东房地产开发集团有限公司向一审法院反诉请求：1．请求依法确认2012年11月18日的《拆迁安置协议》无效；2．要求反诉被告返还不当得利人民币30000元；3．诉讼费由反诉被告负担。一审法院认定事实：王启仁系王庭佑的儿子，王庭佑系太原市万柏林伟业消防实业公司（原太原市公安局河西分局劳动服务公司消防器材修配厂）于1979年招聘的技术员（属临时工性质）。1986年，王庭佑分得光华街2号单位宿舍楼西单元1层2号房屋，原告与王庭佑一直居住在此。1995年，王庭佑离职休息，领取离职款9000元，原太原市公安局河西分局劳动服务公司决定王庭佑仍可在公司宿舍暂住，但不得以任何理由转让他人（包括子女亲属）。2002年，王庭佑去世，2006年王庭佑的妻子去世，王启仁一直居住于光华街2号宿舍楼西单元1层2号房屋内。该宿舍楼共18户，均为临时住房。2011年3月，该宿舍楼开始拆迁改造，2012年11月18日，山西启东房地产开发有限公司（2014年9月24日变更为山西启东房地产开发集团有限公司）作为拆迁安置方（甲方）与作为被拆迁安置方（乙方）的王启仁及作为丙方的太原市万柏林伟业消防实业公司签订《拆迁安置协议》，约定，乙方的父亲王庭佑系万柏林伟业消防实业公司的职工，其生前一直居住于太原市和平南路光华街万柏林伟业消防实业公司宿舍西单元1层2号，乙方的父亲王庭佑于2002年去世，作为王庭佑的儿子，乙方也一直居住于该宿舍，无其他住处。现甲方欲对乙方所居住的整幢宿舍楼进行拆除重建。乙方应于本协议签订生效后五日内搬出该位于太原市和平南路光华街万柏林伟业消防实业公司宿舍西单元1层2号楼房；被安置的房屋位于原址；甲方安置乙方的房屋位于住宅楼的21层，安置的房屋应南北通透；甲方保证安置乙方房屋的两间卧室为正房；甲方安置乙方的房屋建筑面积为88平方米，误差在1平方米之内；乙方需向甲方支付优惠购买该被安置房屋的全部建筑面积的总价款共计10万元整，不出层次费；乙方应在被安置楼房打起地基后，接到甲方通知后，支付甲方安置房屋总价款的50％（五万元整）；在甲方将新安置的房屋主体封顶且接到甲方通知后15日内，乙方应将安置房屋的剩余价款五万元整付清甲方；甲方保证安置乙方的房屋在本协议签订后两年内交付乙方使用。如二年后不能回迁顺延，过渡费每月1000元。甲方应在将上述房屋交付乙方使用两年内办理房屋产权证书，费用由乙方承担。《拆迁安置协议》签订的同日，山西启东房地产开发有限公司向王启仁支付了3万元拆迁补助及过渡费。2012年12月23日，王启仁搬离了宿舍楼。2018年12月，回迁楼完工，山西启东房地产开发集团有限公司与其他拆迁户办理了安置手续，但一直未与王启仁协商好回迁房屋房号，山西启东房地产开发集团有限公司也未通知王启仁交纳10万元房款，双方未办理回迁手续。现回迁楼“龙城名邸商住楼”只剩余部分房屋未办理网签手续，王启仁一直未能回迁，故提起诉讼。庭审中，王启仁表示安置10层以上房屋都可以，如果没有房屋就按同地段房屋价格进行赔偿。一审法院认为，王启仁随父亲王庭佑居住于光华街2号单位宿舍楼西单元1层2号房屋内，在王庭佑及其妻子去世后，王启仁继续在该房屋内居住至拆迁时，太原市万柏林伟业消防实业公司未要求过王启仁腾出该房屋，视为同意王启仁继续居住。该宿舍楼18户均为临时住房，在该宿舍楼拆迁改造中，拆迁安置方山西启东房地产开发集团有限公司与王启仁及太原市万柏林伟业消防实业公司签订了《拆迁安置协议》，山西启东房地产开发集团有限公司表示该协议是王启仁采用头上浇汽油、上楼顶、砸办公室的手段与其签订的，请求确认无效，王启仁表示自己只是在现场，并未实施上述行为，庭审中，在本院继续询问下，山西启东房地产开发集团有限公司表示不是王启仁浇的汽油，王启仁没有上过楼顶，不知道谁砸的办公室，山西启东房地产开发集团有限公司主张的事实没有证据支持，本院不予认定。王启仁虽不是太原市万柏林伟业消防实业公司的职工，但在《拆迁安置协议》中三方说明了王启仁的父亲系太原市万柏林伟业消防实业公司的职工，王启仁随父亲一直居住在单位宿舍楼，因宿舍楼拆迁重建，经协商，签订了该协议。协议内容为三方协商形成，系各方的真实意思表示，山西启东房地产开发集团有限公司未举证证明协议存在无效的情形，故本院认定《拆迁安置协议》有效，各方均应按约定履行。按照协议约定，山西启东房地产开发集团有限公司应当安置王启仁一套21层、南北通透、两间卧室为正房的房屋一套。《拆迁安置协议》中约定“甲方保证安置乙方的房屋自本协议签订后两年内交付乙方使用。如二年后不能回迁顺延，过渡费每月1000元”，未约定签订协议后两年内需支付过渡费，故山西启东房地产开发集团有限公司无需支付王启仁自2012年11月18日至2014年11月17日的过渡费，王启仁请求的过渡费，山西启东房地产开发集团有限公司应支付自2014年11月18日至2019年9月17日的过渡费，每月1000元，共计58000元，山西启东房地产开发集团有限公司已于2012年11月18日支付3万元，实际应再向王启仁支付28000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）山西启东房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）王启仁交付位于太原市万柏林区光华街2号“龙城名邸商住楼”10层以上（含10层）南北通透、两间卧室为正房的房屋一套，房屋面积以88平方米为基础，按同层次销售均价多退少补，同时王启仁向山西启东房地产开发集团有限公司交纳购房款10万元；被告（反诉原告）山西启东房地产开发集团有限公司不能按期向原告（反诉被告）王启仁交付上述房屋的，应当按同地段同层次商品房单价按88平方米折算价款后减去10万元，向王启仁赔偿相应款项。二、被告（反诉原告）山西启东房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）王启仁支付自2014年11月18日至2019年9月17日的过渡费28000元。三、驳回被告（反诉原告）山西启东房地产开发集团有限公司的反诉请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2017年4月7日制作的房屋分户图中，没有88平方米的户型。太原市万柏林伟业消防实业公司现经营状态为吊销，未注销。王启仁与太原市万柏林伟业消防实业公司没有劳动关系，且太原市万柏林伟业消防实业公司不同意其居住涉案房屋。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，王启仁的父亲王庭佑生前曾是太原市万柏林伟业消防实业公司的临时工，居住在光华街2号单位宿舍楼西单元1层2号房屋内；拆迁时王启仁仍居住于该房屋；2012年11月18日，王启仁、山西启东房地产开发集团有限公司（原为山西启东房地产开发有限公司）和太原市万柏林伟业消防实业公司三方签订了《拆迁安置协议》，同日山西启东房地产开发集团有限公司支付王启仁3万元拆迁补助及过渡费，对于上述事实双方当事人均无异议，本院予以确认。关于《拆迁安置协议》的效力问题。《合同法》规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制规定。本案中，山西启东房地产开发集团有限公司所提供的现有证据，不能证明存在导致《拆迁安置协议》无效的情形，故《拆迁安置协议》合法有效，各方均应当依约履行自己的义务。关于应当支付过渡费数额的问题。《合同法》规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵守诚实信用的原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，《拆迁安置协议》约定，山西启东房地产开发集团有限公司保证安置王启仁房屋自本协议签订后两年内交付使用。如二年后不能回迁顺延，过渡费每月1000元。而且在签订协议的当日支付了3万元拆迁补助及过渡费。王启仁因拆迁失去原住房，需租赁房屋，因而产生过渡费，结合协议的性质、目的、交易习惯、收条的内容及山西启东房地产开发集团有限公司的行为，可以认定该3万元是协议约定的两年内回迁的拆迁补助及过渡费，而不是对未来两年不能交付使用房屋后所产生的过渡费的提前支付。王启仁起诉要求履行协议，而非请求变更协议，就应当按照协议履行各自的义务，故过渡费应当按协议的约定计算，山西启东房地产开发集团有限公司应支付自2014年11月18日至2019年9月17日的过渡费，每月1000元，共计58000元。山西启东房地产开发集团有限公司的上诉请求和事实理由，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，王启仁上诉请求部分成立，应予支持；山西启东房地产开发集团有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，但部分事实认定不清，应予部分改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十二条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持太原市万柏林区人民法院（2019）晋0109民初3310号民事判决第一、三项即“一、被告（反诉原告）山西启东房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）王启仁交付位于太原市万柏林区光华街2号“龙城名邸商住楼”10层以上（含10层）南北通透、两间卧室为正房的房屋一套，房屋面积以88平方米为基础，按同层次销售均价多退少补，同时王启仁向山西启东房地产开发集团有限公司交纳购房款10万元；被告（反诉原告）山西启东房地产开发集团有限公司不能按期向原告（反诉被告）王启仁交付上述房屋的，应当按同地段同层次商品房单价按88平方米折算价款后减去10万元，向王启仁赔偿相应款项。三、驳回被告（反诉原告）山西启东房地产开发集团有限公司的反诉请求”。二、变更太原市万柏林区人民法院（2019）晋0109民初3310号民事判决第二项即“二、被告（反诉原告）山西启东房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）王启仁支付自2014年11月18日至2019年9月17日的过渡费28000元”为“二、被告（反诉原告）山西启东房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）王启仁支付自2014年11月18日至2019年9月17日的过渡费58000元”。三、驳回上诉人王启仁的其他上诉请求。四、驳回上诉人山西启东房地产开发集团有限公司的上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审审件受理费6631元，反诉案件受理费1170元，共计7801元，由王启仁负担71元，由山西启东房地产开发集团有限公司负担7730元；二审案件受理费，山西启东房地产开发集团有限公司上诉缴纳13262元，王启仁上诉缴纳500元，共计13762元，由山西启东房地产开发集团有限公司负担13654元，由王启仁负担108元。本判决为终审判决。审 判 长 米青山审 判 员 牛晓斌审 判 员 关文静 二O二O年四月十日法官助理 孙 斐书 记 员 骆 丹