广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终5020号上诉人（原审原告）：林辉洪，身份证住址：广东省惠来县。上诉人（原审原告）：广州玉鸣轩物业管理有限公司，住所地：广东省广州市越秀区。法定代表人：林辉洪，职务：总经理。两上诉人共同委托诉讼代理人：单俊嘉，广东诺臣律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广州市城市复建有限公司，住所地：广东省广州市越秀区。法定代表人：申海，职务：董事长。委托诉讼代理人：周建森、苏祖耀，均系广东经纶律师事务所律师。上诉人林辉洪、广州玉鸣轩物业管理有限公司（以下简称玉鸣轩公司）因与上诉人广州市城市复建有限公司（以下简称复建公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初7063号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人林辉洪、玉鸣轩公司代理人单俊嘉、上诉人复建公司代理人周建森、苏祖耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林辉洪、玉鸣轩公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判复建公司向林辉洪、玉鸣轩公司支付租赁物业大中修费用共计103195元，更换玉鸣轩商场内全部EPS电源、玻璃幕墙密封胶等设备设施并支付已更换、增设消防设施的费用共计26922元。二、本案诉讼费用由复建公司承担。事实和理由：一、欠付租金及利息已付清，约定的支付条件已实现，复建公司应按照约定的50%比例向林辉洪、玉鸣轩公司支付租赁物业大中修费用。2016年至2018年期间，林辉洪、玉鸣轩公司多次就玉鸣轩商场部分设备设施的维修、更换事宜向复建公司发函，复建公司复函表示待欠付的租金及利息共计11012103.95元问题解决后，同意按照50%的比例承担商场直立电梯主机更换及电梯、中央空调大修等租赁物业大中修费用。经计算，2015年1月至2018年年底，林辉洪、玉鸣轩公司已对上述租赁物业的维修、更换项目支付费用共计206390元。依据广州市越秀区法院出具的（2018）粤0104执15443号结案通知书，林辉洪、玉鸣轩公司在（2018）粤0104执11438号执行案中对复建公司所负的19791239.4元债务（其中包含应付租金及租金利息损失11012103.95元）相互抵销，双方均无异议，且经广州市越秀区法院确认。故林辉洪、玉鸣轩公司已经支付了欠付的租金及利息，复建公司应依约向林辉洪、玉鸣轩公司支付维修、更换费用103195元。二、依据《广州市房屋租赁合同》第三条第2款的约定，复建公司负责对涉案玉鸣轩商场进行定期安全检查，承担房屋主体结构损坏的维修费用。《补充协议书》约定了林辉洪、玉鸣轩公司需承担维修义务的明确范围，同时表明该约定范围之外的维修事宜不应由林辉洪、玉鸣轩公司承担。灭火器、防毒面具等消防设施、EPS电源、玻璃幕墙密封胶等设备设施属于房屋主体结构中的必要配套部分，且上述设备设施不属于《补充协议书》约定的租赁物业自用和共用设备设施、规划红线内市政公用设施的维修养护范畴，故上述设备设施不属于林辉洪、玉鸣轩公司的维修范畴。且灭火器、防毒面具等消防设施、EPS电源等设备设施是复建公司作为业主提供的固定配置资产，根据公平原则，更换义务的责任主体应当为出租人。根据《既有建筑幕墙安全维护管理办法》第2、3、8、10、11条、《广东省建设厅既有建筑幕墙安全维护管理实施细则》第3、9、10、12条以及《广州市建筑玻璃幕墙管理办法》第2、11条的规定，复建公司是玻璃幕墙密封胶的法定安全维护责任人，具有法定的维修、更换义务。《补充协议书》中概括性的约定林辉洪、玉鸣轩公司具有维修义务，并不能转移玻璃幕墙密封胶法定维修、更换义务。综上，涉案物业的灭火器、防毒面具等消防设施、EPS电源、玻璃幕墙密封胶等设备设施已过使用年限，故请求法院判令复建公司立即更换上述设备设施，并承担已经发生的更换费用。复建公司答辩称：1.《补充协议书》第25条已经明确约定，相关的维护维修，包括照明、公共设施、消防空调等的维护维修责任都是由承租方承担。双方的权利义务应该根据合同约定来界定。2.已经生效的判决驳回了林辉洪、玉鸣轩公司关于维修义务的诉讼请求，其在本案的诉求与前案有重叠。3.复建公司于2017年5月17日的复函所述的是对“本次直立电梯主机更换”承担50%的费用。现在林辉洪、玉鸣轩公司上诉的内容除了电梯的配件费用还包括了中央空调、消防等的维修费用，不符合复建公司上述函件所述的内容。至于灭火剂、防毒面具、消防设施、EPS电源等不属于房屋的主体结构，属于日常用品。日常用品的使用不管按照合同约定还是按照商业惯例，都是由承租人自己承担维护义务。复建公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.驳回林辉洪、玉鸣轩公司全部诉讼请求；3.林辉洪、玉鸣轩公司承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院已经查明涉案商场外墙广告设置现状，已明知涉案商场外立面绝大部分被林辉洪、玉鸣轩公司设置了广告，林辉洪、玉鸣轩公司已取得相应的收益。林辉洪、玉鸣轩公司也承认有9个商户在商场外墙设置广告，林辉洪、玉鸣轩公司请求赔偿广告收益没有依据，一审酌定复建公司应赔偿评估价值60%的广告收益损失错误。二、复建公司在对租赁标的进行公开拍卖前，已向林辉洪出示过评估报告，评估公司没有对户外广告位收益进行评估，林辉洪已清楚拍卖的租赁标的是商铺，租赁标的并不包括外墙广告位。林辉洪也清楚经营户外广告需经政府审核批准，且玉鸣轩商业楼尚未申报经营户外广告并获批准。三、一审判决以涉案商场外墙广告收益业经生效的判决作出认定和处理为由作出本案不再赘述的认定，违反独立行使审判权以及以事实为依据，以法律为准绳的司法原则。四、一审依据错误的判决结果作出错误的判决。（2017）粤0104民初6152号案中的认定错误。1.拍卖过程中的相关文件及《广州市房屋租赁合同》表明整个交易是商铺租赁关系，不是广告位租赁，并没有将玉鸣轩商业楼外墙广告位使用权作为拍卖标的。出租人没有义务确保外墙能够合法设置广告，除非已明确约定租金包括户外广告位的价值。《广州市城市复建有限公司资产评估报告书》及《广州市城市复建有限公司资产评估说明》中租赁经营权的评估值明确不包括户外广告场地收益，根据复建公司的意思表示，显然本次交易不包括户外广告场地收益价值。在拍卖文件和合同及履行过程中，复建公司对已涵盖的内容已经披露，复建公司对未包含的广告位没有评估这一事实是否披露并不影响林辉洪的报价。2.《补充协议书》中提到林辉洪、玉鸣轩公司可以在玉鸣轩商业楼户外设置或许可他人设置商业广告，这是附条件的或有的权利，只有符合约定条件才可以设置。在签订合同时林辉洪已经预见到可能无法设置。3.涉案物业是通过拍卖出租的，是公平公正公开的，没有任何隐瞒，在拍卖文件中反复强调双方以现状移交物业，林辉洪、玉鸣轩公司已现状接收物业，林辉洪、玉鸣轩公司认可租赁标的的现状。五、根据《合同法》第一百二十五条的规定，一审法院对合同条款的理解错误，复建公司无需对林辉洪外墙广告收益赔偿。六、广东高迪评估咨询有限公司（以下简称高迪公司）对涉案物业外墙广告收益的评估不能作为赔偿的依据。如前所述，本次交易没有将玉鸣轩商场广告位租赁权作为拍卖标的也未在拍卖文件及合同中作出具体的约定。大型户外广告只有取得政府批准许可才可设置，才有商业价值，故高迪公司评估作价的前提不存在。即使复建公司应当赔偿损失，该损失也仅限于商铺租赁价值减少的净收值，而非总收益。复建公司已履行了配合林辉洪、玉鸣轩公司向政府申请设置户外广告的义务，复建公司没有过错。综上，林辉洪、玉鸣轩公司实际上一直在使用玉鸣轩商场外墙作广告，复建公司没有违反《补充协议书》第二十条的约定，林辉洪、玉鸣轩公司请求赔偿外墙广告收益没有事实和合同依据。一审判决关于涉案物业户外广告场地租赁的认定有误，请求撤销一审判决，驳回林辉洪、玉鸣轩公司全部诉讼请求。林辉洪、玉鸣轩公司二审答辩称：1.相关外墙广告并非林辉洪、玉鸣轩公司设置，林辉洪、玉鸣轩公司也从未收取任何收益。2.在充分考虑本案一审程序中双方提交的相关证据的基础上，本着同案同判和节约司法资源的原则，本案一审判决参照与本案相关的（2017）粤0104民初6125号一审、二审判决的相关认定和处理，就复建公司向林辉洪、玉鸣轩公司赔偿外墙广告收益的诉请作出判决，是客观公正的，不存在复建公司所称的违反独立行使审判权，不以事实为依据，不以法律为准绳等问题。省院已经出具了驳回前案再审的裁定书。3.复建公司应当依照相关判决以及一审判决的判项赔偿林辉洪、玉鸣轩公司外墙广告收益的损失。4.高迪公司作出的价格评估结论书可以作为赔偿外墙广告收益的依据。林辉洪、玉鸣轩公司于2019年2月13日向一审法院起诉请求：1.判令复建公司赔偿自2017年6月10日起至复建公司实际取得玉鸣轩商场外墙（面向文德路及中山四路，二楼至三楼的两个外墙）广告设置审批时止的广告收益损失（具体金额以其提供的价格评估结论书为准，即每月使用费388625元）；2.复建公司向林辉洪、玉鸣轩公司支付租赁物业大中维修费用103195元（以其提供的证据中维修项目计算）；3.复建公司立即更换EPS电源，及对广州市中山四路319号玉鸣轩商业楼外墙的玻璃幕墙和密封胶进行安全性评估检测、维修更换，并向林辉洪、玉鸣轩公司支付更换消防设备费用共计26922元。一审法院认定事实：2007年2月26日，林辉洪（竞得人）与广东国际拍卖有限公司签订《拍卖成交确认书》，订明林辉洪以2.31亿元的价格竞得广州市中山四路319号玉鸣轩商业楼整体物业二十年租赁权（不包括二楼28个已租商铺前八年租赁权），已租商铺指2006年7月27日通过公开拍卖成交的玉鸣轩商业楼二楼中的28间商铺，八年租赁权是从交铺日开始连续计算，已租商铺的后十二年租赁权由竞得人享有，该租赁权为竞得人玉鸣轩商业楼整体二十年租赁权的一部分，已租商铺八年租赁期届满后，由竞得人按照租赁期届满时的状况接收等。2007年4月7日，林辉洪（乙方）与复建公司（甲方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将越秀区中山四路319号玉鸣轩商业楼全部（除二楼西边已出租部分）部位的房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑面积10107.5067平方米等。同日，林辉洪（乙方）与复建公司（甲方）签订《补充协议书》，约定：乙方通过竞价所取得的租赁权是玉鸣轩整体二十年租赁权，但不包括玉鸣轩已租商铺八年租赁权；已租商铺指2006年7月27日甲方通过公开拍卖成交并已签订八年租赁合同的玉鸣轩二楼28个商铺，已租商铺的后十二年租赁权由乙方享有，该租赁权为乙方整体租赁权的一部分；玉鸣轩整体交铺日为2007年7月1日，乙方的租期从2007年7月1日起至2027年6月30日止；已租商铺后十二年租期从2015年7月1日起至2027年6月30日止；乙方承租玉鸣轩整体二十年的租金即为拍卖成交价款，计231000000元；乙方分20期付款，每期付款额为实收租金的二十分之一，计11550000元；交租日从2007年起至2026年，乙方在每年的3月5日前支付一期租金。乙方可以在玉鸣轩户外设置或许可他人设置商业广告，并取得相应收益；乙方在玉鸣轩设置和发布户外商业广告，应当遵守法律、法规和行政管理部门的有关规定，取得相关行政管理部门的审批许可，并将设置方案和相关合同、文件报甲方审核、取得甲方的书面同意。乙方承担整个玉鸣轩商场土地规划红线范围内（包括28个已出租商铺）全部物业的管理和服务责任；乙方应当委托具备相应资质的物业管理服务公司来承担玉鸣轩物业管理服务的任务；乙方负责玉鸣轩管理和服务的事项包括：房屋建筑本体（梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、天面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房）的维修、养护；房屋建筑本体全部自用和共用设施设备（上下水管道、雨水管、粪管、照明、中央空调、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、监控系统、智能系统等）的维修、养护、管理和运行服务；规划红线内市政公用设施（人行道、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、停车场）的维修、养护和管理；等。2007年4月17日，玉鸣轩公司向复建公司发出《关于申请玉鸣轩商场户外广告存在问题的函》，内容为：其司在申请“玉鸣轩收藏品汇展交易中心”外墙户外广告过程中得知，户外广告的设置首先需在报建的同时，在建筑施工图中同时标明广告设计位，由城建规划部门审批后，再由工商局、规划局、公安局、城管等八个部门联合审批方可设置；由于复建公司在建筑施工图中没有标明户外广告设计位，现在无法进行户外广告设置的申报审批工作，望复建公司能在20天内补办该部分的报批工作，以便其司能尽快进入正常的经营状态等。2007年4月30日，林辉洪、玉鸣轩公司共同向复建公司发出《关于申报“玉鸣轩”商场户外广告位存在问题的函》，再次要求复建公司办妥户外广告位的规划补批工作，以便其在开业的同时完成户外广告位的审批工作等。同年8月1日，林辉洪签署《委托书》，委托玉鸣轩公司对上址玉鸣轩商业楼进行管理、修缮、出租、收取租金等。2009年8月12日，广州市城市规划局向广州市城管综合执法局发出《关于对的复函》，不同意在玉鸣轩等位置设置户外广告等。2013年5月10日，复建公司向广州市规划局发出《申请函》，申请对涉讼大楼外立面进行改造以更好营造商业气氛。广州市规划局于同年向复建公司发出《关于申领建设工程规划许可证的复函》，内容为：鉴于该商业楼位于中山路一侧且邻近南越王宫博物馆，属于城市重要景观地区，项目区位敏感，现外立面风格简洁已与周边环境协调统一，多年来已受到公众的普遍认可，不宜对该项目进行外立面调整，故不同意复建公司的外立面调整方案等。2013年12月5日，林辉洪（乙方）、玉鸣轩公司（丙方）与复建公司（甲方）签订《玉鸣轩商业楼增加承租人协议书》，约定：因乙方为经营需要授权丙方行使该物业全部经营、管理权，为明确三方经济关系，经协商达成协议如下，甲方同意增加丙方为玉鸣轩的承租人；丙方享有乙方按租赁合同文件相对于甲方的全部权利，但乙方已行使的不得重复行使；丙方承接乙方按租赁合同文件相对于甲方的全部义务，但乙方已履行的除外；乙方与丙方相互对履行租赁合同文件中的全部责任承担连带责任。2017年2月28日，林辉洪、玉鸣轩公司向一审法院提起诉讼，要求1、判令复建公司支付自2015年1月起至2016年11月止的物业大中修费用273043.5元。2、判令复建公司赔偿自2007年2月26日起至2017年2月25日止的玉鸣轩商场外墙（面向文德路及中山四路，二楼至三楼的两个外墙）广告收益23002485.8元（具体金额以法院委托评估为准）。3、判令按照法院委托评估机构对玉鸣轩商场外墙广告收益的评估相应减少林辉洪、玉鸣轩公司自2017年2月26日起向复建公司租赁玉鸣轩商场的租值。该案在审理期间，经林辉洪、玉鸣轩公司申请，一审法院依法委托高迪公司对自2007年2月26日至2017年6月9日期间，广州市越秀区中山四路319号玉鸣轩商场外墙广告收益进行评估。该公司于2018年1月3日作出《价格评估结论书（更正稿）》，价格评估结论为：35969576元。其中2007年至2009年，月使用权费为217630元，使用月数为34.1；2010年至2012年，月使用权费为272037.5元，使用月数为36；2013年至2015年，月使用权费为334217.5元，使用月数为36；2016年至2017年，月使用权费为388625元，使用月数为17.3；合计35969575.50元。林辉洪、玉鸣轩公司为此向高迪公司支付了评估费89454元。2018年3月20日，一审法院作出（2017）粤0104民初6125号民事判决，认定林辉洪与复建公司签订的《广州市房屋租赁合同》、《补充协议书》及林辉洪、玉鸣轩公司与复建公司签订的《玉鸣轩商业楼增加承租人协议书》等，均是合同当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应依协议履行。上述《补充协议书》已约定“房屋建筑本体、房屋建筑本体全部自用和共用设施设备、规划红线内市政公用设施的维修、养护”，均由林辉洪、玉鸣轩公司负责。复建公司不但没有在拍卖会资料中披露其未办理相关报批手续及拍卖标的不包括户外广告场地收益等事实，反而在上述《补充协议书》中载明“乙方可以在玉鸣轩户外设置或许可他人设置商业广告，并取得相应收益”，令竞买人误认为拍卖标的包括了户外广告场地的收益，有违诚信原则。虽然该《补充协议书》同时载明“乙方在玉鸣轩设置和发布户外商业广告，应当遵守法律、法规和行政管理部门的有关规定，取得相关行政管理部门的审批许可”，但据查明之事实，系由于涉讼房屋所处的地理位置属于城市重要景观地区，竞买人根本不可能取得行政管理部门的审批许可，在涉讼大楼设置和发布户外商业广告。因此，林辉洪竞得涉讼房屋二十年租赁权后无法获得设置商业广告的收益，复建公司应当承担相应的赔偿责任。根据高迪公司作出的《价格评估结论书（更正稿）》，自2007年2月26日至2017年6月9日期间，涉讼房屋外墙广告收益的评估价值为35969576元。因林辉洪、玉鸣轩公司与复建公司约定的租期从2007年7月1日起算，故自2007年7月1日至2017年6月9日期间，涉讼房屋外墙广告收益的评估价值应为35077293元。综合考量复建公司的过错程度及商业经营风险等因素，一审法院酌定复建公司应赔偿金额按评估价值35077293元的60%计算为21046375.8元。故判决：一、被告广州市城市复建有限公司应在本判决发生法律效力之日起15日内向原告林辉洪、广州玉鸣轩物业管理有限公司赔偿21046375.8元。二、驳回原告林辉洪、广州玉鸣轩物业管理有限公司的其他诉讼请求。广州市中级人民法院于同年8月1日作出了（2018）粤01民终12151号维持原判的终审判决。另查，2016年9月9日，复建公司向一审法院提起诉讼，要求林辉洪、玉鸣轩公司支付2008年9月23日起计至2015年10月22日止的租金11012103.95元及违约金6257246.60元。一审法院于2017年10月25日作出（2016）粤0104民初39208号民事判决，判决自本判决发生法律效力之日起十日内，被告林辉洪、广州玉鸣轩物业管理有限公司向原告广州市城市复建有限公司支付拖欠的2008年9月23日至2015年10月22日期间应付租金及租金利息损失款共11012103.95元及违约金等。该判决已发生法律效力。一审庭审中，林辉洪、玉鸣轩公司为证明其主张，向一审法院提交证据：1、2016年8月11日至2018年12月4日就商场电梯更换主机、电梯大修、中央空调设备运行检修维护事宜给复建公司的工作联系函若干。2、2015年11月11日的《配件销售报价单》（记载电梯主机、称重板共90350元）；2016年12月20日的《玉鸣轩物业空调水泵和冷却塔维修报价》（65940元）及《玉鸣轩物业空调主机维修报价》（16000元）；2017年3月30日的《配件销售报价单》（34100元）。3、2016年12月23日至2017年6月8日就商场消防设施的配置更换事宜给复建公司的工作联系函若干。4、《产品购销合同》及2017年6月9日的送货单和收据（消防器材共12023元）；2017年1月12日《产品购销合同》及收据（消防器材共14899元）；林辉洪支付改消防器材14033元、12023元的凭证。5、2016年2月18日至2018年11月30日就商场多处漏水及玻璃幕墙检修维护、因商场EPS电源事故需更换整体系统事宜给复建公司的工作联系函若干。复建公司对上述证据的真实性、合法性予以确认，对其关联性不予确认，认为工作函件为林辉洪、玉鸣轩公司自行制作，虽有其工作人员的签收，但不代表其公司对函件内容真实性的承认。补充协议约定房屋建筑包括共用施备设施等维修均由林辉洪、玉鸣轩公司负责。另林辉洪、玉鸣轩公司称复建公司同意承担50%的电梯主机费用是有前提的，即林辉洪、玉鸣轩公司现付清欠缴的租金，复建公司才愿意承担50%的电梯主机费用。补充协议第二十五条约定涉案商场内外及共用设施设备等包括林辉洪、玉鸣轩公司主张的电梯、空调、消防更换EPS电源及玻璃幕墙等维修应由林辉洪、玉鸣轩公司自行承担。另复建公司抗辩林辉洪、玉鸣轩公司实际使用涉案商场外墙作广告，有玉鸣轩的巨幅广告，也包括承租户平安银行、新航道英语、精彩语文、迈格森、学而思、汇丰银行、辉师书法教育，并向一审法院提交了2018年6月10日广州市南方公证处出具的（2018）粤广南方第034905号《公证书》，内容记载复建公司委托该公证处对广州市越秀区中山四路319号“广州玉鸣轩艺博城”外墙的广告使用现状进行现场拍照（17张照片）及录像。林辉洪、玉鸣轩公司对其真实性予以认可，但认为外墙现有的广告并非林辉洪、玉鸣轩公司设置，是承租户自行设置的，林辉洪、玉鸣轩公司从未许可，也未收取任何收益，外墙广告未经审批许可设置，应由有关行政部门处理，林辉洪、玉鸣轩公司没有处分权。另本案在审理期间，林辉洪、玉鸣轩公司向一审法院提交了涉案商场外墙（即面向文德路及中山四路，二楼至三楼的两个外墙）现广告设置现状的照片及说明，记载外墙广告项目及使用人，其中“新航道英语”的广告位是林辉洪控股的其他公司，已与第三方达成合作关系后免费提供给其使用的。另其他广告位分别为“好精彩语文”（雷克松）、“711”（广州赛壹便利店有限公司）、“童程童美”（广州童程童美教育科技有限公司）、“迈格森”（北京东方格希国际教育咨询有限公司广州分公司）、“逸宝斋书法教育”（广州市逸宝斋教育信息咨询有限公司）、“平安银行”（平安银行股份有限公司广州分行）、“书法等级考试”（广州市越秀区玉鸣轩艺术培训中心）。涉案商场内商铺承租人共15户（含上述广告位的使用人）。对上述照片及说明，复建公司陈述涉案场地现场除了玉鸣轩商场二、三楼的外墙设置有广告外，商场一楼及商场的西面也设置有广告。复建公司提交的证据中的公证书及现场核实情况均证明玉鸣轩商场外立面绝大部分被林辉洪、玉鸣轩公司设置了广告，林辉洪、玉鸣轩公司也承认有9个商户在商场外墙设置广告。林辉洪、玉鸣轩公司一直使用玉鸣轩商场外墙作广告，并取得相应的利益，其请求赔偿广告收益没有依据。一审法院认为：涉案的玉鸣轩商场外墙广告收益已业经生效的前述判决作出认定和处理，本案不再赘述。现林辉洪、玉鸣轩公司要求复建公司按前述案件的《价格评估结论书（更正稿）》中2016年至2017年的月使用费388625元的标准赔偿2017年6月10日至今的广告收益损失，是林辉洪、玉鸣轩公司自主处分权益，一审法院予以照准。鉴于前述案件对该损失综合考量复建公司的过错程度及商业经营风险等因素，酌定复建公司应赔偿金额按评估价值的60%计算，故本案林辉洪、玉鸣轩公司的该项诉请亦应按评估价值的60%计算，复建公司应赔偿林辉洪、玉鸣轩公司2017年6月10日至2019年9月9日止广告收益损失为10492875元的60%即6295725元为宜。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”现林辉洪、玉鸣轩公司与复建公司签订的《补充协议书》中明确约定“房屋建筑本体、房屋建筑本体全部自用和共用设施设备、规划红线内市政公用设施的维修、养护，均由林辉洪、玉鸣轩公司负责。”林辉洪、玉鸣轩公司主张的涉案商场维修费用及电梯主机、EPS电源、玻璃幕墙维修均属于双方合同约定的租赁物自用和共用设施设备、规划红线内市政公用设施的维修、养护的范围，依据上述法律规定，对于租赁物的维修义务有约定的从约定，故林辉洪、玉鸣轩公司主张的维修费用、更换EPS电源、玻璃幕墙维修应由其自行承担。即使复建公司在2017年5月17日给林辉洪、玉鸣轩公司的《复建公司关于玉鸣轩商场电梯大修保养事宜的复函》中表示愿意承担50%的费用，但据该函的内容是林辉洪、玉鸣轩公司解决欠租11012103.95元后复建公司再支付该笔维修费，现林辉洪、玉鸣轩公司没有提供证据证明其已付清上述欠租，故林辉洪、玉鸣轩公司要求复建公司支付维修费用103195元，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国拍卖法》第二十七条、第六十一条第一款之规定，一审法院于2019年9月29日作出判决：一、被告广州市城市复建有限公司应在本判决发生法律效力之日起十五日内向原告林辉洪、广州玉鸣轩物业管理有限公司赔偿自2017年6月10日起至2019年9月9日玉鸣轩商场外墙广告收益损失6295725元；二、驳回原告林辉洪、广州玉鸣轩物业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费85537.95元、由原告林辉洪、广州玉鸣轩物业管理有限公司负担29667.87元，被告广州市城市复建有限公司负担55870.08元。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。另查明，（2018）粤01民终12151号民事判决作出后，复建公司向广东省高级人民法院提出申诉。该院受理后，于2019年8月7日作出（2018）粤民申10449号民事裁定书，裁定驳回广州市城市复建有限公司的再审申请。二审期间，林辉洪、玉鸣轩公司提交（2018）粤0104执15443号结案通知书，拟证明其在（2018）粤0104执11438号执行案【对应（2016）粤0104民初39208号民事判决书】中对复建公司所负的19791239.40元债务（含应付租金及租金利息损失款11012103.95元，违约金8457680.39元，一审案件受理费124889元，延迟履行利息196566.06元）相互抵销。对于林辉洪、玉鸣轩公司的债务抵销主张，复建公司无异议，广州市越秀区法院予以确认。复建公司质证认为：对该结案通知书不了解。对复建公司被抵销的债务，虽有判决，但不能证明该判决是正确的。故，对该通知书的真实性认可，关联性不予认可。结案通知书可以证明林辉洪一直欠复建公司的租金，所欠租金1100多万元一直到2018年才抵销，说明2017年之前一直处理欠租状态，对该抵销复建公司并不认可。复建公司在复函中说明如果林辉洪当时付清了租金，就可以承担50%直立电梯主机的维修费，但是林辉洪一直没有付清租金，直到复建公司在2017年起诉，双方确定各自享有的债权后，到了执行阶段才强行进行了抵销，而复建公司本来是不同意的。再查明，二审诉讼中，林辉洪、玉鸣轩公司明确本案主张的大中修费用有90350元在前案中已主张，其他的费用在前案中没有主张过，该90350元维修费用发生在2016年11月之前，其他都是发生在2016年11月之后。按50%计算，前案林辉洪、玉鸣轩公司只主张了45175元，其他的费用，因函件跨越了2016年、2017年，林辉洪、玉鸣轩公司认为除了90350元按50%计算，其他的费用前案中均没有主张过。以本案103195元-45175元=58020元则是没有在前案中主张过的费用，其中的电梯大修保养34100元（根据210号函件）×50%=17050元，58020元-17050元=40970元为中央空调维修费用。复建公司对林辉洪、玉鸣轩公司前述所确认2016年11月份之后产生的电梯大修保养费用的50%为17050元，中央空调维修费用的50%为40970元，不持异议，但认为该司未承诺负担中央空调维修50%的费用。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对复建公司、林辉洪、玉鸣轩公司的上诉请求与双方的答辩意见，分析如下：复建公司虽对本院生效的（2018）粤01民终12151号民事判决向上级法院提起申诉，但广东省高级人民法院于2019年8月7日作出的（2018）粤民申10449号民事裁定书已驳回复建公司的再审申请，现无证据显示该生效判决被依法撤销。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第（五）项“已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证证明”的规定，本案仍应循生效判决认定作出处理。前述生效判决在争议广告收益损失应否支持的问题上作出认定，双方争议的外墙广告收益权应属于拍卖标的物的租赁权范畴，该案对玉鸣轩商场外墙广告收益已作出认定和处理（本案不再赘述），复建公司就此提起的上诉理据与前案基本一致，本院均不予采纳。复建公司提交的证据不足以证明林辉洪、玉鸣轩公司实际取得了外墙广告收益，本院不予采信。本案林辉洪、玉鸣轩公司要求复建公司按前述案件的《价格评估结论书（更正稿）》中2016年至2017年的月使用费388625元的标准赔偿2017年6月10日至今的广告收益损失，是林辉洪、玉鸣轩公司自主处分权益，一审法院予以照准无误。鉴于前案对该损失综合考量复建公司的过错程度及商业经营风险等因素，酌定复建公司应赔偿金额按评估价值的60%计算，故本案林辉洪、玉鸣轩公司的该项诉请亦应按评估价值的60%计算，复建公司应赔偿林辉洪、玉鸣轩公司2017年6月10日至2019年9月9日止广告收益损失为10492875元的60%即6295725元。林辉洪、玉鸣轩公司在（2018）粤01民终12151号案中曾主张复建公司向其支付2015年1月至2016年11月止的物业大中修费用273043.5元。与上述争议广告收益损失同理，前案在对租赁物维修义务的承担问题上亦已认定，双方当事人签订的《补充协议书》约定“房屋建筑本体、房屋建筑本体全部自用和共用设施设备、规划红线内市政公用设施的维修、养护，均由林辉洪、玉鸣轩公司负责。”故依据《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定，对于租赁物的维修义务有约定的从约定，林辉洪、玉鸣轩公司上诉主张的争议维修费用应由其自行承担。即前案已驳回林辉洪、玉鸣轩公司就2016年11月之前的物业大中修费用所提起的诉求。据此，本案林辉洪、玉鸣轩公司所主张的涉案商场大中修费用103195元，根据林辉洪、玉鸣轩公司于2018年12月4日向复建公司发出的《工作联系函》，其所主张维修费用依据该司函件【2016】第191、192、194号，按函件发出时间，所提及费用与前案主张存在重复部分，按一事不再理原则，本院不予支持。对在林辉洪、玉鸣轩公司函件【2017】第210号中提及电梯主机维修所产生的费用34100元，复建公司无异议。根据一审证据可知，复建公司曾多次在向林辉洪、玉鸣轩公司出具的复函中承诺：出于经营上的支持，该司同意承担涉案商场电梯主机大修50%的费用。依复建公司函复原意应是该司为解决林辉洪、玉鸣轩公司此前欠缴租金及利息而给予林辉洪、玉鸣轩公司所作的优惠，而非变更《广州市房屋租赁合同》及其补充协议第三项第二十五条相关约定，即由林辉洪、玉鸣轩公司承担维修养护义务的条款。根据林辉洪、玉鸣轩公司提交（2018）粤0104执15443号结案通知书可知，该笔欠租及利息因双方互负债务相互抵销已得以实现，故此前林辉洪、玉鸣轩公司所欠租金及利息问题已解决，林辉洪、玉鸣轩公司要求复建公司按复函承诺负担电梯主机大修50%费用17050元（34100元×50%）的主张合理合法，一审法院不予支持欠妥，本院予以纠正。至于林辉洪、玉鸣轩公司所主张中央空调维修费40970元。林辉洪、玉鸣轩公司虽以复建公司穗城复函字【2016】56号《关于玉鸣轩商场相关维修工程事宜的复函》所列第四条书写有“关于玉商场直立电梯主机更换及中央空调大修事宜”而认为复建公司已承诺负担中央空调大修所产生的50%的费用，但该条项下并无叙明复建公司愿意承担中央空调大修所产生费用的承诺，故本院不予采纳。至于楼内灭火器更换，EPS电源、玻璃幕墙维修费用26922元。根据查明事实可知，复建公司未复函承诺愿意承担50%的维护费用。而依双方《补充协议书》约定及前述认定，有关外墙面、天面及楼内消防设施设备、监控系统等维修养护应属于林辉洪、玉鸣轩公司应履行的义务，故所产生的费用应由其自行负担，一审法院对林辉洪、玉鸣轩公司该项诉求不予支持并无不当。林辉洪、玉鸣轩公司上诉主张该费用属于合同约定房屋主体结构中的必要配套部分，而非《补充协议书》约定的租赁物自用和共用设施设备、规划红线内市政公用设施的维修、养护范围，应由复建公司负担上述设施设备的更换维护义务与双方《补充协议书》约定不符，本院不予采纳。综上所述，复建公司的上诉请求不成立，应予驳回。林辉洪、玉鸣轩公司的上诉请求部分成立，应予支持，其余不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第三项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十三条第（五）项、第三百二十三条规定，判决如下：一、维持广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初7063号民事判决第一项；二、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初7063号民事判决第二项；三、广州市城市复建有限公司应在本判决发生法律效力之日起十五日内向林辉洪、广州玉鸣轩物业管理有限公司支付租赁物业大中修费用17050元。四、驳回林辉洪、广州玉鸣轩物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费58772.42元，由林辉洪、广州玉鸣轩物业管理有限公司负担2525.04元，广州市城市复建有限公司负担56247.38元。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  何 佐审判员  闫 娜二〇二〇年四月二十八日书记员  颜旭怀徐毅敏