上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终2871号上诉人(原审原告)：张双巧，女，1958年6月14日生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：李重光，上海旭灿律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴雯麒，上海旭灿律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海崇明豫商置业有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：张国艺，董事长。委托诉讼代理人：王秀玲，北京金诚同达(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：申屠向宇，北京金诚同达(上海)律师事务所律师。上诉人张双巧因与被上诉人上海崇明豫商置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服上海市崇明区人民法院(2019)沪0151民初8047号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张双巧上诉请求：依法增加一审判决第一项金额，被上诉人支付上诉人逾期交房违约金43,115.87元(自2018年7月1日至2019年3月19日，以3,653，888元为基数，按照每日万分之二计算减去已经支持的147,617.08元)，及逾期利息(以190,732.95元为基数，自2019年3月20日按银行同期贷款利率计算至付清时止)；撤销第二项、第三项,改判被上诉人赔偿上诉人无法使用二层地下室赔偿金764，546.75元{(计算方式：(55㎡-9.04㎡)×2/(109.65㎡+55㎡×2)×3,653,888×50%)}及利息(计算方式：以764,546.75元为基数,自2017年7月18日开票日期起按银行同期贷款利率计算至付清时止)。事实和理由：关于第一项诉请。本案双方在签订的预售合同中明确了交房的4个条件，被上诉人如对该四个条件存在逾期，应按照第十二条的约定，以房价的日万分之二支付违约金。前三项条件与第四项条件截止期不同，不会产生理解歧义也不会产生执行困难,一审法院认为逻辑上会产生矛盾但实际并无矛盾之处。现物业维修基金为2019年1月18日缴纳，大产证为2019年3月18日办出。则根据合同约定，2018年7月1日至2018年12月30日，被上诉人因未按期缴纳维修基金不符合交付条件；2019年1月1日至2019年1月18日因未按期缴纳维修基金及未办出大产证不符合交付条件；2019年1月19日至2019年3月18日因未办出大产证不符合交付条件，故违约金应连续计算,自2018年7月1日算至2019年3月18日止。违约金金额确定后，被上诉人应及时支付，不予支付自然会造成上诉人利息损失，被上诉人理应赔偿。关于第二项诉请。被上诉人通过楼书广告、网页广告、沙盘模型、样板房、售楼人员承诺等方式向上诉人及其他所有潜在购房者宣传,所购房屋赠送两层地下室。由于地下室部分都是与地面部分一样采用框架结构，每户使用时只需沿框架砌墙即可，且售楼人员在售房时也明确告知每户购房者可使用的面积及方位，前50名购房人还可以享受开发商免费搭建地下室的权利，故被上诉人宣传的赠送两层地下室是明确确定的，应作为合同内容予以确定。由于双方签订的《上海市商品房预售合同》(以下简称《预售合同》)是格式合同,故对于排除广告、样板房作为合同内容的条款应属无效。本案中由于计算房屋总价时,两层地下室并不单独计价,故《预售合同》中关于房屋单价、产证面积的约定与两层地下室互相不冲突，但无论该部分面积是否计入产证，都会对房屋价格产生重大影响。被上诉人系专业开发商,理应知道宣传的两层地下室系违法,但在销售过程中从未表示过地下室空间是违法的，现上诉人无法使用两层地下室,被上诉人应承担全部过错责任并赔偿全部损失，赔偿的金额可以参考同地段别墅的价格及地下室面积，也可以由法院根据房价予以酌定，但一审法院酌情认定被上诉人的赔偿金额显属失当，理应改判。上海崇明豫商置业有限公司辩称，双方签署的《预售合同》已明确案涉房屋的交付条件，并不包括取得新建商品房大产证，上诉人无权以被上诉人未取得大产证为由拒收房屋。案涉房屋已于2019年1月18日完全符合了《预售合同》约定的交付条件，但上诉人却仍以被上诉人无法在实际交房当日支付违约金等非约定或法定拒收理由拒绝收房，由此产生的后果因由其自身承担。上诉人据此要求被上诉人向其支付逾期交房违约金的主张，与《合同法》第119条不符。双方之间属于平等民事主体，上诉人有充分权利与被上诉人进行协商，双方签订的《预售合同》条款也没有免除上诉人的主要权利，被上诉人也已在合同中作出充分提示，故不存在格式条款。广告宣传属于要约邀请，而且根据上诉人在审理中提供的广告宣传内容不能得出被上诉人曾经对上诉人作出赠送地下室的意思表示，也不会对房屋总价款的确定产生重大影响。一审法院在被上诉人没有违约的情况下判决酌情补偿上诉人，已经是偏向性考虑了上诉人的诉请。请求驳回上诉，维持原判。张双巧向一审法院提出诉讼请求：1、判令上海崇明豫商置业有限公司赔偿张双巧逾期交房违约金190,732.95元【计算方式：261天(自2018年7月1日起至2019年3月19日止)×3,653,888元×2/10000天】及逾期利息(以282,640.24元为基数按银行同期贷款自2019年3月20日计算至付清时止)；2、判令上海崇明豫商置业有限公司赔偿张双巧无法使用二层地下室赔偿金1,529,093.49元{计算方式：【(55㎡-9.04㎡)×2/(109.65㎡+55㎡×2)】×3,653,888元}及利息(以1,529,093.49元为本金，自2017年7月18日开始按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清之日止)；3、本案诉讼费由上海崇明豫商置业有限公司承担。鉴于案件争议明确，且一审判决书已送达双方当事人，故对于一审法院认定事实及判决理由部分，本院不再重复表述。一审法院判决：一、上海崇明豫商置业有限公司于判决生效之日起十日内支付张双巧逾期交房违约金147,617.08元(自2018年7月1日起至2019年1月18日止，以3,653,888元为基数，按照每日万分之二计算)；二、上海崇明豫商置业有限公司于判决生效之日起十日内赔偿张双巧36,538.90元；三、张双巧的其余诉讼请求，不予支持。如果负有给付义务的当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20,278元，由张双巧负担16,295元，上海崇明豫商置业有限公司负担3,983元。二审期间，上诉人提供上海市崇明区市场监督管理局于2019年12月17日作出的沪市监崇处(2019)XXXXXXXXXXXX号行政处罚决定书一份，欲证明《预售合同》(包括主合同和补充协议)系被上诉人提供的格式合同；该合同被处罚的部分违反了行政管理法规，但其余部分是否应属无效或可撤销，一审法院应予认定。被上诉人对该证据的真实性予以认可，但认为不能证明上诉人主张的合同内容是格式条款，且该行政处罚决定书未认定被上诉人发布虚假广告。本院对该证据的真实性予以确认，对其证据效力结合本案案情予以分析认定。本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，双方当事人的第一个争议焦点为交房条件和违约金起止时间。本案双方在《预售合同》中对交房条件有约定，但双方在合同履行过程中对交房具体条件产生了争议。一审法院依据双方签订《预售合同》条款内容、目的及合同履行情况，认定了涉案房屋交房条件，有合同依据，且不违反法律规定，也符合交易习惯，本院予以认同。本案中，一审法院依据《预售合同》实际履行情况认定了被上诉人应承担的违约责任及计算方式，并无不妥。本案系争房屋在符合交房条件之后，上诉人主张被上诉人承担在此之后的逾期交房违约金，与《合同法》防止违约损失扩大的规定不符，本院不予支持。关于利息，因上诉人主张的逾期交房违约金已足以填补其损失，故一审法院对其诉求的逾期利息不予支持，亦无不妥。双方第二个主要争议焦点是被上诉人就系争房屋地下室的宣传内容是否构成要约。《中华人民共和国合同法》第十四条规定，要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：(一)内容具体确定；(二)表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。一般而言，商业广告、寄送的价目表、拍卖公告、招股说明书等，属于要约邀请。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。由此可见，开发商就其销售房屋所作的宣传广告应视为要约必须具备三个要件：一是开发规划范围内；二是所作的说明和允诺具体确定；三是对合同的订立及房价的确定有重大影响。本案中，上诉人提供的户型宣传页和小区宣传页对相关房屋面积作了告知，对地下空间也只描述“层高5”、“自行分割”、“地下室无隔断、仅为一层”等内容，资料中对于被上诉人赠送地下室的相关内容亦不明确，反而备注了“户型平面图及效果图仅供参考，户型因楼栋、楼层、单元不同，局部结构、面积等可能有所差别，均以政府批文和售房合同为准”等内容。故被上诉人就地下室的宣传并非具体确定。从双方所签《预售合同》的内容看，地下室面积并未计入系争房屋建筑面积，合同总房价款也未体现地下室面积的计价。同时，双方在补充条款中亦明确载明出售方所作广告宣传资料均为要约邀请，不作为合同依据的约定。二审期间，上诉人提供的行政处罚决定书所涉《上海市商品房预售合同》补充条款一第三条第(五)项排除了消费者解释格式条款的权利，违反了《合同违法行为监督处理办法》的相关规定，但上诉人以此为由要求认定双方签订的《预售合同》(包括主合同和补充协议)中部分格式条款无效，理由不能成立。本院注意到，涉案广告宣传资料发布在先，合同补充条款签订在后，通观上述约定，被上诉人就地下室面积所作的宣传内容不构成要约，上诉人认为系争房屋包含独立的两层地下室的说明和允诺具体确定，应当视为要约的主张，尚缺乏充分的依据，本院难以采信。关于上诉人主张的无法使用两层地下室赔偿金。上诉人向一审法院提起诉讼要求被上诉人赔偿其无法使用地下室的赔偿金并具体载明其计算方式。根据其计算方式，上诉人诉请金额实际为其主张的两层地下室面积与实际面积之间的房价差额(二审期间上述差额调整为一审诉请金额的一半)。如前所述，被上诉人就地下室所作之宣传并不构成要约，也未载入双方签订的《预售合同》，不属于合同内容。上诉人以被上诉人实际交付的地下室面积与广告宣传的面积不同为由提出房价款差额赔偿的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予认可。但结合本案实际案情，被上诉人通过销售活动、样板房展示等形式对相关地下空间的使用方式进行宣传，对上诉人作出购房决定可能存在一定影响，一审法院结合本案具体情况及上述因素判令被上诉人支付相应的赔偿款，并无不妥，本院予以认同。综上，上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审法院的判决并无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11,876元，由张双巧负担。本判决为终审判决。法官助理王顺英审判长  李迎昌审判员  郭征海审判员  金 冶二〇二〇年四月二十九日书记员  倪卓婴附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……