青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民终161号上诉人（原审被告）：李彪，公民身份号码×××，男，汉族，1973年1月5日出生，住青海省湟中县。上诉人（原审被告）：臧正树，公民身份号码×××，男，汉族，1975年3月6日出生，无固定职业住西宁市海湖新区苏商大厦16层。二上诉人的委托诉讼代理人：李积仓，青海致琨律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：青海省中国旅行社有限公司，统一社会信用代码91630000226585734E（1-1），住所地西宁市城中区长江路124号。法定代表人：刘勇伟，总经理。委托诉讼代理人：喇成霖、董泽，青海树人律师事务所律师。上诉人李彪、臧正树与被上诉人青海省中国旅行社有限公司（以下简称中旅公司）房屋租赁合同纠纷一案，中旅公司于2019年10月14日向西宁市城中区人民法院提起诉讼，请求判令李彪、藏正树1、支付2018年1月10日至2019年9月18日期间的租金5578356.16元、违约金1175478.08元；2、支付2019年9月19日至2019年11月17日房屋占有使用费542465.75元，及次日至实际腾退交还房屋之日止的房屋占有使用费；3、支付房屋自2019年9月19日至2019年11月17日的占有使用费利息3879.06元，及次日至实际腾退交还房屋之日止的房屋占有使用费利息，以上费用暂总计7300178.06元；4、承担本案的诉讼费。西宁市城中区人民法院于2019年11月28日作出（2019）青0103民初3315号民事判决，李彪、藏正树不服提起上诉。本院于2020年1月13日受理后，依法组成合议庭，于2019年3月26日公开开庭进行了审理。李彪、藏正树的委托诉讼代理人李积仓、中旅公司的委托诉讼代理人喇成霖、董泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李彪、臧正树上诉请求：撤销原判，对一审判决确认的房屋租金的违约金及房屋占有使用费进行改判，并调整房屋租金；本案诉讼费由中旅公司承担。事实及理由：一、一审判决错误认定案涉房屋租金数额。根据青海省高级人民法院于2019年9月18日作出的(2019)青民终129号民事判决书，房屋租金的计算周期为2018年1月10日至2019年9月18日。具体计算方式为:年租金3300000÷365天×616天(2018年1月10日至2019年9月18日)=5569315.07元。二、一审判决认定案涉房屋租金的违约金错误。中旅公司于2018年1月9日起诉李彪、臧正树,青海省高级人民法院于2019年9月18日作出的(2019)青民终129号民事判决,在诉讼期间案件谁赢谁输都不确定,无法计算租金的起止时间,租金的数额无法确定,客观上无法支付租金,中旅公司在诉讼期间也从未要求李彪、臧正树支付租金,李彪、臧正树不存在违约的情形,不应该支付违约金。三、一审判决认定案涉房屋的占有使用费错误。(2019)青民终129号民事判决判令李彪、臧正树于判决生效后60日内腾退涉案房屋,即李彪、臧正树有60日的腾退房屋履行期限。假设不存在60日腾退履行期限或60日腾退履行期限到期后,李彪、臧正树也不应该支付房屋占有使用费。李彪、臧正树从2019年10月8日开始通知中旅公司要腾退房屋,后于2019年10月25日、30日、11月6日、在法院开庭审理本案时当庭也通知中旅公司要腾退房屋,并且已经记录在庭审笔录中。但截至今日,中旅公司依然没有派人进行房屋交接,由此导致的一切责任应由中旅公司承担。一审判决认定李彪、臧正树提供的移交房屋通知、录像录音光盘、邮寄面单及行程单、短信截屏系李彪、臧正树单方面制作证据不予采纳是错误的，此组证据清楚地显示李彪、臧正树通知要求进行交房的事实。李彪、臧正树“在一审法庭开庭审理本案时当庭通知中旅公司要腾退房屋,并且已经记录在法庭笔录中”这一事实证据为何没有采纳,一审判决理由明显不能成立。五、本案的事实不是李彪、臧正树拒不腾退房屋,而是中旅公司拒不接收房屋。中旅公司意图通过拒不接收房屋的方式获取房屋占有使用费,因为拖得时间越长,只要法院支持,对其就是巨大的利益。法院对其这种恶意的行为不应该支持。六、李彪、臧正树再次通知中旅公司要腾退房屋。中旅公司辩称，2018年1月10日至2019年9月18日应为617天而非616天,一审法院以617天作为租金欠交天数计算案涉房屋租金数额正确。租赁合同对于违约金有明确约定,臧正树、李彪逾期支付租金等构成违约,按照合同第3.4条的约定支付违约金。臧正树、李彪未按合同约定支付2018年1月10日至2019年9月18日期间的租金,应承担违约责任,一审法院对于逾期支付租金的违约金认定正确。(2019)青民终129号民事判决判令臧正树、李彪在60日内腾退房屋,此60日非法律规定的免租期,臧正树、李彪未在判决规定的60日内腾退房屋，应支付在此期间的房屋占有使用费,故一审法院对于案涉房屋的占有使用费认定正确。臧正树、李彪提交的移交房屋通知、录像录音光盘、邮寄面单及行程单、短信截屏均系其单方制作。中旅公司已通过一审庭审对该组证据进行了质证,一审法院未予采纳认定正确。臧正树、李彪虽然在一审法庭开庭审理时通知中旅公司要腾退房屋,但是其并未真正履行腾退房屋的义务,一审法院认定正确。中旅公司一直积极督促臧正树、李彪腾退房屋,但臧正树、李彪并未按照合同第5.10条的约定履行结算交付义务,且根据其行为可以认定臧正树、李彪至今仍然占有房屋,现臧正树、李彪认为是中旅公司拒不接收房屋，无事实依据。综上,一审法院认定事实清楚,适用法律正确,臧正树、李彪的上诉请求均不能成立。一审法院认定事实：2014年12月3日，中旅公司与李彪、臧正树签订《房屋租赁合同》，中旅公司将其位于西宁市××区建筑面积3702.65平方米共9层的房屋出租给李彪、臧正树用于经营酒店。第1层中旅公司办公自用面积为100平方米，李彪、臧正树承租面积为300平方米，其余第2-9层整体出租给李彪、臧正树。租赁期限20年，自2014年12月3日至2034年12月2日。租金四期调整：第一期2014年12月3日至2019年12月2日年租金为3300000元;第二期2019年12月3日至2024年12月2日年租金为3399000元；第三期2024年12月3日至2029年12月2日年租金为3498000元；第四期2029年12月3日至2034年12月2日年租金为3597000元。在房屋使用中因双方发生争议，中旅公司于2018年1月10日向西宁市中级人民法院提起诉讼，经西宁市中级人民法院一审，青海省高级人民法院二审，于2019年9月18日青海省高级人民法院判决解除了中旅公司与李彪、臧正树于2014年12月3日签订的《房屋租赁合同》；李彪、臧正树于判决生效后60日内腾退承租的位于青海省西宁市××区房屋；并判决李彪、臧正树支付自2016年7月1日至中旅公司主张的2018年1月9日止的租金。对上述事实双方没有争议。现双方就2018年1月10日之后房屋租金及违约金的承担、60日的房屋腾退期是否应由承担房屋使用费及使用期间的利息等发生争议，诉至一审法院。一审法院认为，双方的《房屋租赁合同》于2019年9月18日经青海省高级人民法院（2019）青民终129号民事判决解除。该判决书中已确定2018年1月9日之前李彪、臧正树作为承租人应当支付所欠租金等相关的数额。现中旅公司要求李彪、臧正树承担2018年1月10日以后未付的租金、违约金的诉讼请求一审法院予以支持。即自2018年1月10日起至2019年9月18日的房屋租金，其中2018年1月10日至2018年9月22日期间未支付的租金为2314520.55元【3300000元÷365天*256天（自2018年1月10日至2018年9月22日）＝2314520.55元】，2018年9月23日至2019年9月18日期间未支付的租金为3263835.62元【3300000元÷365天*361天（自2018年9月23日至2019年9月18日）＝3263835.62元】，总额为5578356.17元应由李彪、臧正树负担。对于逾期缴纳租金李彪、臧正树已构成违约，应根据双方的租赁合同第3.4条的规定，按拖欠天数乘欠缴租金总额万分之五的标准支付违约金，实际计算至解除双方的租赁合同关系即2019年9月18日止，计算金额应当自2018年2月21日计算到2019年9月18日止，其中2018年2月21日至2019年9月18日未支付租金的违约金为665424.66元【2314520.55元*575天*0.05%（2018年2月21日-2019年9月18日）=665424.66元】、2019年2月21日至2019年9月18日未支付租金的违约金为342702.74元【3263835.62元*210天*0.05%（2019年2月21日-2019年9月18日）=342702.74元】，以上共计1008127.40元。关于中旅公司主张李彪、臧正树支付2019年9月19日至2019年11月17日房屋占有使用费542465.75元及至实际腾退房屋之日的房屋占用费的诉讼请求，由于青海省高级人民法院（2019）青民终129号民事判决书于2019年9月18日判决李彪、臧正树于判决生效后60日内腾退承租的房屋，但房屋至今尚未交付，李彪、臧正树在此期间还在占有该房屋，李彪、臧正树理应承担此期间的房屋使用费542465.75元，即【3300000元÷365天*60天=542465.75元】，故中旅公司的此项诉讼请求予以支持。对中旅公司要求的李彪、臧正树支付房屋自2019年9月19日至2019年11月17日的占有使用费利息3879.06元的诉讼请求，因60日的腾退期系青海省高级法院给予李彪、臧正树腾房的合理期限，此期间内李彪、臧正树已承担了房屋使用费，中旅公司主张利息损失无事实依据，对此请求不予支持。这期间之后李彪、臧正树继续占有房屋，中旅公司可依照双方约定主张违约损失。遂判决：一、李彪、臧正树于本判决书生效后三十日内给付中旅公司房屋租金5578356.17元、违约金1008127.40元，共计6586483.57元；二、李彪、臧正树于本判决书生效后三十日内给付中旅公司房屋房屋占用使用费542465.75元；（此款计算至2019年11月17日，若被告此后未交房，应当按照双方合同约定继续计算房屋占用使用费直至原告收到房屋时间为止。）以上共计7128949.32元，李彪、臧正树于本判决书生效后三十日内支付中旅公司；三、驳回中旅公司的其他诉讼请求。二审审理期间，李彪、藏正树提交了（2020）青恒源证民字第77号《公证书》、发票、视频及截图、青海省高级人民法院作出的（2019）青民终129号民事判决书、五联保信（2019）评鉴字第4号《司法鉴定意见书》、资产价格明细表、《关于腾退交还承租房屋的通知函》，拟证明李彪、藏正树于2019年12月31日再次向中旅公司通知腾退案涉房屋，根据中旅公司要求保持承租房电梯等系统的正常使用，李彪、藏正树同意不拆走属于其的锅炉等价值1055542元的设备、设施，此款项应从租金中扣除。2020年1月3日已经向中旅公司腾退了案涉房屋。中旅公司质证认为，不能证明李彪、藏正树按照合同约定对房屋进行了验收交付。中旅公司提交了五联保信（2019）评鉴字第4号《司法鉴定意见书》、曼菲拉大酒店照片及资产情况说明，拟证明李彪、藏正树应予拆除的装饰装修物及价值1138147元的物品未搬离。李彪、藏正树质证认为未拆走锅炉等是根据中旅公司的书面通知要求保持完整性，中旅公司的证据证明中旅公司已经控制案涉房屋。本院认为，李彪、藏正树在一审时未提出将未拆除的锅炉等设施、设备价款从租金中扣减的诉讼请求，却在二审审理期间新增加诉讼请求，本案中双方对此请求无法达成调解，本案对该请求不再审理，相对应的证据不予采纳。视频及截图能够证明双方在2020年1月3日将案涉房屋钥匙交接。李彪、藏正树提交的《关于腾退交还承租房屋的通知函》，反映出中旅公司要求李彪、藏正树返还房屋应保持房屋的完整性……保证供暖、消防等设施、设备等符合正常使用状态，在本案中中旅公司提交的《司法鉴定意见书》中包括消防、锅炉等设施设备，又主张李彪、藏正树未搬离设施、设备占用房屋，中旅公司的行为前后矛盾，缺乏真实性对中旅公司的证据不予采信。二审查明，李彪、藏正树及中旅公司在案涉房屋腾退期届满后，中旅公司未向法院申请强制执行腾退房屋，双方仅是向对方发送函件并拒收对方函件，直至2020年1月3日双方交接了案涉房屋钥匙。本案二审期间，李彪、藏正树及中旅公司对一审查明的基本事实无异议，本院对各方均无异议的事实予以确认。双方的主要争议是2018年1月10日至2019年9月18日期间计算租金的天数是616天还是617天、此期间的违约金李彪及藏正树应否承担？2019年9月19日至2019年11月17日期间及至实际腾房日的房屋占有使用费李彪、藏正树应否承担？案涉的房屋是否腾退？本院认为，关于2018年1月10日至2019年9月18日期间计算租金的天数是616天还是617天的问题，双方对起止时间点无异议，经逐日计算该期间总天数为617天。一审法院按照617天计算租金，并无不当。李彪、藏正树主张应按616天计算租金的上诉理由，本院不予采信。关于李彪、藏正树应否承担逾期支付2018年1月10日至2019年9月18日期间租金的违约金的问题，中旅公司与李彪、藏正树在本院审理的（2018）青01民初68号房屋租赁案的诉讼中，双方均提出了解除《房屋租赁合同》的诉求，该案二审在青海省高级人民法院作出的（2019）青民终129号民事判决生效前，《房屋租赁合同》尚未被解除，该合同依然有效，在此期间李彪、藏正树是基于合同对案涉房屋合法占有、使用，亦应按合同约定继续履行支付租金的义务，根据双方合同约定除第一年之外此后的年租金交付日期为每年2月20日，故2018年1月10日至2018年9月22日的租金2314520.55元及2018年9月23日至2019年9月18日的租金3263835.62元，应在当年2月20日前支付，李彪、藏正树未按约支付构成违约，应计算逾期支付2018年1月10日至2018年9月22日期间租金的违约金665424.66元【575天（2018年2月21日-2019年9月18日）×2314520.55×0.0005】；逾期支付2018年9月23日至2019年9月18日期间租金的违约金342702.74元【210天（2019年2月21日-2019年9月18日）×3263835.62元×0.0005】，总计1008127.4元。李彪、藏正树认为不应支付逾期支付租金的违约金的上诉理由不能成立，本院不予采信。关于2019年9月19日至2019年11月17日期间及至实际腾房日的房屋占有使用费李彪、藏正树应否承担的问题，青海省高级人民法院于2019年9月18日作出（2019）青民终129号民事判决，判令李彪、藏正树于判决生效后60日内腾退案涉房屋。自2019年9月19日至2019年11月17日期间是生效判决认定的在《房屋租赁合同》解除后李彪、藏正树还能够占有、使用案涉房屋的最后期限，此期间并非免除了李彪、藏正树需承担的占有使用费，所以60日腾退期间的占有使用费李彪、藏正树应承担。案涉的房屋是否腾退的问题，案涉房屋在双方租赁合同解除及腾退期届满后，双方应及时腾退房屋，减少损失。但双方对腾退、接收涉案房屋事宜并未积极采取措施完成，仅是函件往来，均对对方的要求置之不理，且作为出租方的中旅公司亦不向法院申请强制执行措施腾退房屋，怠于腾退交接、放任损失扩大，直至2020年1月3日双方对案涉房屋钥匙交接，应视为腾退、接收房屋。所以自2019年11月18日至2020年1月3日期间的损失应由中旅公司承担60%的责任，由李彪、藏正树承担40%，即2019年11月18日至2019年12月2日期间的房屋占有使用费135616.4元（3300000元÷365天×15天）及2019年12月3日至2020年1月3日期间的房屋占有使用费297994.5元（3399000元÷365天×32天），总计433610.9元。由中旅公司承担60%的责任，即260166.5元（433610.9元×60%），由李彪、藏正树承担40%，即173444.4元（433610.9元×40%）。一审法院于2019年11月28日作出一审判决后，双方已于2020年1月3日交接案涉房屋钥匙，李彪、藏正树不承担此日后的房屋占有使用费，对一审判决此节的认定予以纠正。李彪、藏正树的部分上诉理由成立，本院予以采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持西宁市城中区人民法院（2019）青0103民初3315号民事判决第一项，即李彪、臧正树给付青海中国旅行社有限公司房屋租金5578356.17元及违约金1008127.40元；二、变更西宁市城中区人民法院（2019）青0103民初3315号民事判决第二项为李彪、藏正树给付青海中国旅行社有限公司2019年9月19日至2019年11月17日期间的房屋占有使用费542465.75元及2019年11月18日至2020年1月3日期间的房屋占有使用费173444.4元；以上一、二项总计7302393.72元，由李彪、藏正树于判决生效后三十日内给付青海中国旅行社有限公司。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费31450.5元，由李彪、藏正树负担28305元，由青海中国旅行社有限公司负担3145.5元；二审案件受理费62901元，由李彪、藏正树负担56611元，由青海中国旅行社有限公司负担6290元。本判决为终审判决。审判长 靳 玲审判员 李宏宁审判员 王 鹏 二〇二〇年四月八日书记员 **盛孙晓艺附：审理本案适用的法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十九条、申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。