湖南省益阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘09民终264号上诉人（原审原告、反诉被告）：沅江市湘北农产品批发市场，住所地沅江市。投资人：陈世希，该市场总经理。委托诉讼代理人：吴祖创，湖南金剑律师事务所律师，代理权限为一般代理。上诉人（原审被告、反诉原告）：李功明，男，1969年9月7日出生，汉族，住沅江市。委托诉讼代理人：祝华，沅江市赤山法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。上诉人（原审被告、反诉原告）：李再兰，女，1970年1月7日出生，汉族，住沅江市。委托诉讼代理人：祝华，沅江市赤山法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。被上诉人（第三人）：李屏汉，男，1939年11月23日出生，汉族，住沅江市。上诉人沅江市湘北农产品批发市场（以下简称湘北市场）、李功明、李再兰因与被上诉人李屏汉物权纠纷一案，沅江市人民法院（以下简称沅江法院）于2018年3月10日作出（2017）湘0981民初963号民事判决，湘北市场、李功明、李再兰不服，向本院提起上诉，本院于2018年10月17日作出（2018）湘09民终854号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。沅江法院于2019年11月28日作出（2018）湘0981民初2452号民事判决，湘北市场、李功明、李再兰不服，向本院提起上诉。本院于2020年2月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人湘北市场投资人陈世希及其委托诉讼代理人吴祖创、上诉人李功明及李功明、李再兰共同委托诉讼代理人祝华、被上诉人李屏汉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。湘北市场上诉请求：1、撤销一审判决，改判由李功明、李再兰返还湘北市场所有的李功明、李再兰原租赁、现非法占用的门面；2、判令李功明、李再兰撤除占用湘北市场使用土地违法建造的楼梯间、安装的电梯和空调设备；3、判令李功明、李再兰支付非法占用湘北市场门面、湘北市场应取得的租金收益及占用湘北市场使用土地的损失10万元；4、本案诉讼费用由李功明、李再兰承担。事实与理由：1、2012年12月22日，李屏汉作为沅江市某有限公司（以下简称某公司）的法定代表人以公司名义与李功明及案外人周某某、吴某某签订联合建房协议，约定在湘北市场使用的土地上建房，建成后一楼以上的房屋归李功明及周某某分别所有，一楼归某公司方所有。上述事实有双方的协议及购房合同、李屏汉当庭陈述、李功明与李屏汉签订的租赁一楼门面的协议及沅江市国土局（2017）第0000XXX不动产登记证和宗地图对土地使用面积明确的界定等证据足以证实，一楼的门面原系某公司所有。后某公司与湘北市场签订湘北市场整体转让协议，湘北市场变更名称为沅江市湘北农产品批发市场。某公司在湘北市场的土地使用权也变更至湘北市场名下。一楼的22间门面虽未办理房屋产权登记，但实际也归湘北市场所有。一审中认定本案争议门面产权不明，属认定事实不清。2、沅江市不动产登记证号码：20XXX不动产登记信息已经明确一楼门面产权为某公司，因各种原因暂时没有过户给湘北市场，但根据湘北市场与某公司的转让协议和某公司的当庭陈述，一楼所有门面的实际所有权人为湘北市场。且该登记证书已经分割分摊土地面积给李功明及案外人周某某。因为李功明、李再兰一直占用湘北市场的门面致使湘北市场的租金收益得不到保障，请求法院以原租赁协议的租金价格计算湘北市场的损失并由李功明、李再兰支付。李功明、李再兰答辩称：1、湘北市场的上诉理由不能成立，李屏汉与李功明、李再兰签订的《联合建房协议》时间不是2012年12月22日，而是2008年9月18日。湘北市场起诉李功明、李再兰非法占用湘北市场门面的事实不成立，李功明、李再兰与在联合建房协议中都是乙方，李功明、李再兰与湘北市场从未签订过门面租赁协议，李功明、李再兰与吴某某签订的协议对湘北市场没有拘束力，李屏汉与李功明、李再兰联合建房，建房的报建手续和税费由李功明、李再兰负责，协议约定李屏汉提供土地换取第一层房屋。2、湘北市场的上诉请求毫无事实和法律依据。李功明、李再兰不存在租赁、占用湘北市场的门面，李功明、李再兰在自己共有土地上兴建的相关附属设施，政府规划主管部门已做出决定暂不拆除，与湘北市场无关，不需对湘北市场承担任何责任。请求驳回湘北市场上诉。李屏汉答辩称：1、2008年李屏汉以个人名义与李功明、吴某某联合建房。李屏汉提供土地，李功明、吴某某负责建房，房子建好后，第一层属于李屏汉，一层以上属李功明、吴某某。当时房子办证时，房管局认为，此屋报建的土地属于某公司的湘北农产品批发市场，李功明没有土地，所以只能从某公司购买，李功明是以购买的方式才获得房产的，所以李功明对一楼占用的二个楼梯间没有产权。且当时房子建成后，李功明确实提出要买李屏汉的两个楼梯间，李屏汉没有同意，李功明后又提出向李屏汉租赁，李屏汉同意了，最后签订合同每年以5000元的租金租给李功明。2、关于李功明、李再兰起诉李屏汉非法所得3万元的问题。联合建房协议规定，此房超过四层，每层由乙方付给10万元给李屏汉，当时李功明提出暂交3万，其余待房子建成后付清，李屏汉同意而后收取的。李功明、李再兰上诉请求：1、撤销一审判决第二项，并依法改判；2、判令李功明、李再兰、湘北市场和案外人周某某对本栋房屋规划区域内的共有土地969.8平方米产生的收益共享（收益按权利人土地分摊面积比例分配）；3、判令湘北市场赔偿强拆李功明、李再兰附属房损失50000元；4、判令李屏汉退还逼迫李功明、李再兰交纳的国土出让金3万元，按不当得利返还；5、一、二审案件受理费由湘北市场承担。事实与理由：1、一审判决认定湘北市场提供的证据第000XXX号国有土地使用权证有效不妥。该证记载的独用面积8027.1平方米包含李功明、李再兰与案外人周某某的土地使用面积。李屏汉将湘北市场的土地和联合建房分得的房屋出卖时，也将李功明、李再兰与案外人周某某的土地和规划区域的代征地、公共生活性用地一并卖给了湘北市场，该证早已被国土部门注销。后在该证上记事载明的内容是虚构的，分摊面积数字计算错误，土地登记簿上没有此内容。2、一审判决确认的房屋分配和共有面积认定事实错误。一是联合建房协议中没有约定房屋分配。二是约定的一楼规划内的建筑面积626平方米的门面归属李屏汉，并不包括规划中的公共设施、消防通道及生活用地共有面积969.8平方米。三是李功明给付李屏汉3万元的土地出让金等与违建的摊位棚和附属房毫不相干。四是本案争议的焦点不是22间门面，而是规划区域内的共有面积969.8平方米，其设有消防通道、行人疏散通道等，一旦发生火灾将无法逃生，本栋房屋的污水设施和水电设施一旦损坏将无法修复。五是房屋间距、道路和消防通道等公共设施用地不能归属于李屏汉个人。联合建房的土地1596平方米，减去建筑占地626.2平方米，余下空地969.8平方米为共有土地，其共有土地产生的收益，根据物权法规定，应由李功明、李再兰、湘北市场和案外人周某某共享。李功明、李再兰建的附属房是建在共有土地上，属于违章建筑，大部分现已拆除，没有事实和法律依据认定其共有土地是湘北市场的，湘北市场投资的土地不可能收回再出租或出卖。李功明、李再兰因经营需要占用小部分共有土地建了宾馆附属房，湘北市场占用的共有土地比李功明、李再兰多，湘北市场没有权利要求李功明、李再兰交纳租金。3、湘北市场带人强拆李功明、李再兰的附属房，造成经济和财产的损失，湘北市场应依法赔偿。2013年8月2日、20日，湘北市场以李功明、李再兰侵占了其土地使用权为由，雇佣几十个社会闲散人员，开着挖机，强拆李功明、李再兰的附属房。造成损失为50000元，应依法赔偿。4、李功明、李再兰办理联合建房权属证书时，如不交钱李屏汉就不配合办证，李功明、李再兰交了3万元土地出让金后李屏汉才同意办证，交这3万元不是为摊位棚改建。李屏汉收取3万元，属不当得利。已作投资土地除建筑占地外余下的土地现已成为共有土地，其共有土地收益不能由李屏汉独占。李屏汉须将3万元土地出让金退还给李功明、李再兰。湘北市场答辩称：1、根据联合建房协议，一层所有门面归某公司所有，某公司转让给湘北市场后，案涉门面实际所有权人系湘北市场。2、李功明与原某公司法定代表人李屏汉签订的租赁协议也证明一层门面所有权系原某公司，现通过转让后，实际所有权人系湘北市场。3、2017000XXX号不动产登记权证也明确案涉门面的土地使用权系湘北市场所有。4、不动产权证信息登记表显示李功明应分摊的面积已分摊，其他面积系湘北市场所有，虽然有部分暂时登记在某公司名下，但实际所有权人系湘北市场。综上，李功明、李再兰的上诉理由不成立，案涉门面实际系湘北市场所有，要求予以返还。李屏汉答辩称：同意湘北市场的答辩意见。湘北市场向一审法院起诉请求：1、判令李功明、李再兰返还湘北市场所有的李功明、李再兰原租赁、现非法占用的门面；2、判令李功明、李再兰撤除占用湘北市场使用土地违法建造的楼梯间、安装的电梯和空调设备；3、判令李功明、李再兰支付非法占用湘北市场门面、湘北市场应取得的租金收益及占用湘北市场使用土地的损失10万元；4、本案诉讼费用由李功明、李再兰承担。李功明、李再兰向一审法院反诉请求：1、判令湘北市场赔偿李功明、李再兰附属房所造成的损失341100元；2、判令湘北市场占用共有土地所获收益，按该栋房屋所有人的土地使用权证面积比例分配（在2010年8月6日至2044年1月7日期间，湘北市场向李功明、李再兰每年给付土地收益款33117.81元）；3、责令李屏汉退还逼迫李功明、李再兰交出的土地出让金3万元；4、判令湘北市场承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2008年9月18日，李屏汉以自己的名义与李功明及案外人周某某、吴某某签订《联合建房协议》，由李屏汉将湘北市场一块长80米、宽24米（面积为1920平方米）的土地与李功明、周某某及吴某某共同开发建房，并约定房屋第一层建筑面积1600平方米。所建房屋的一楼归李屏汉所有，二楼及其以上的房屋归李功明、周某某与吴某某所有。房屋在建设过程中由于不符合规划许可，缩小了用于联合建房的土地面积，由约定的1920平方米改成1596平方米，由约定的第一层建1600平方米改成建筑面积626.2平方米。联合建房原设计的三个楼梯间也未建，余下的面积在一楼门面外侧搭建22间门面（实为摊位棚，以下简称摊位棚）。该摊位棚，由于没有规划许可和报建手续，经沅江市人民政府批复，沅江市城乡规划局于2013年7月2日向湘北市场的法定代表人发出强拆字（2013）第X号强制拆除决定书，决定强制拆除上述22间违建门面。房屋建成后，双方按照约定对房屋进行了分配，一楼门面和摊位棚归属李屏汉，二楼以上归属李功明等人。其中22间摊位棚中，李功明给付李屏汉3万元“土地出让金”后，占用一间改成其开办的“某大酒店（联合建房分得的房屋）”附属房。2010年7月28日，李功明、李再兰为办理房屋产权证与某公司（李屏汉）签订购房合同，于2010年8月6日办理了沅国用（2010）第001XXX号土地使用权证，土地使用权面积为626.2平方米，其中分摊面积为225.38平方米，后在沅国用（2010）第001XXX号土地使用权证上记事载明：“2012.7.13土地使用者申请将四楼401、402号分摊土地面积从203、302号分摊面积225.38平方米中冲减，故203号、302号分摊土地面积113.74平方米，401、402分摊面积111.64平方米，证号2012001XXX号。”2012年7月12日李功明、李再兰重新办理了沅国用（2012）第001XXX号土地使用权证，土地使用权面积为626.2平方米，其中分摊面积为223.28平方米，2010年7月19日李功明、李再兰办理了沅房权证庆云山字第710004XXX号房屋产权证，载明坐落于庆云山办事处某路0X栋20X、30X的建筑面积为946.37平方米；后李功明、李再兰又办理了湘（2017）沅江市不动产权第0002XXX号不动产权证，载明坐落于沅江市琼湖办事处某路40X、40X号的房屋共有宗地面积1595.98平方米，建筑面积928.91平方米（专有建筑面积892.55平方米，分摊建筑面积36.36平方米，分摊土地面积111.10平方米）。2011年，某公司（李屏汉）将湘北市场承包给吴某某代收租金，承包期3年。2011年8月1日李功明与吴某某签订《门面房屋租赁合同》，李功明租赁湘北市场第X栋东西向3-X号门面，租期1年（约定按年签），年租金3800元；2012年3月1日李功明与某公司签订《门面房屋租赁合同》，李功明租赁湘北市场第X栋东向X号门面，租期1年，年租金5500元。李功明按约支付了以上租金，但租赁合同到期后，李功明、李再兰以所建摊位棚占用了联合建房共有土地，联合建房各方都应分得收益为由，继续占有使用，拒绝返还门面或继续租赁给付租金。原沅江市湘北农产品批发市场隶属于某公司（私营企业），2018年9月25日前李屏汉系某公司法定代表人。2012年12月22日，李屏汉作为法定代表人以原沅江市湘北农产品批发市场的名义将湘北市场整体出卖给陈世希，并于2013年3月4日办理了工商变更登记。2013年2月1日以沅江市湘北农产品批发市场的名义办理了沅国用（2013）第000XXX号土地使用权证，使用权面积8027.1平方米，后在该证上记事载明：“2010.8.12本宗地626.2平方米协议转让393.26平方米给周某某等二户，其证号为2010001XX-1XX号，故剩余面积7633.84平方米。2017.3.20该公司申请将6431.1平方米进行登记，其不动产证号为20170000XXX号，故剩余土地面积1202.74平方米，其中969.88平方米系沅江市湘北农产品批发市场所有，232.86平方米系沅江市湘北农产品批发市场与周某某、李功明二户共有地626.2平方米的分摊土地面积”。沅江市湘北农产品批发市场于2017年办理了湘（2017）沅江市不动产权第0000XXX号不动产权证，载明宗地面积6431.1平方米，房屋建筑面积4987.03平方米（专有建筑面积：4952.8平方米；分摊建筑面积：34.23平方米）。陈世希收购湘北市场后，多次要求李功明、李再兰搬出所租摊位棚、拆除某大酒店附属房及安装物未果的情况下，于2013年8月2日、20日以李功明、李再兰侵占了其土地使用权为由，组织人员强行拆除某大酒店附属房。一审法院认为：本案系物权纠纷。本案争议的焦点为本案诉争的22间门面（包含李功明、李再兰将其中一间改建的酒店附属房）的权属归谁。建筑物是否属于违法建筑，是否应当拆除，应由政府有关职能部门予以确定和实施。本案中，本案诉争的22间门面（包含李功明、李再兰将其中一间改建的酒店附属房），由于没有规划许可和报建手续，经沅江市人民政府批复，沅江市城乡规划局于2013年7月2日向沅江市湘北农产品批发市场的法定代表人陈世希发出强拆字（2013）第X号强制拆除决定书，决定强制拆除上述22间违建门面，且湘北市场与李功明、李再兰双方在本案中均未提交证据证明其对上述诉争的22间门面（包含李功明、李再兰将其中一间改建的酒店附属房）享有明确的权属，其权属存在争议，法院无法对本案诉争的22间门面（包含被告将其中一间改建的酒店附属房）的占有、使用、收益的权利进行处理，而湘北市场及李功明、李再兰的诉讼请求均涉及上述门面的占有、使用、收益的权利的处分，故对湘北市场及李功明、李再兰的诉讼请求，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、驳回湘北市场的诉讼请求；二、驳回李功明、李再兰的诉讼请求。本案本诉案件受理费1150元，由湘北市场负担；反诉案件受理费2150元由李功明、李再兰负担。二审中，各方当事人均未向本院提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点是：一、案涉门面的权属如何确定，依门面所建楼梯间、安装的电梯和空调是否应予撤除；二、李功明、李再兰是否应当支付湘北市场租金收益及使用土地损失10万元；三、李功明、李再兰是否有权对湘北市场共有土地产生的收益共享；四、湘北市场是否应赔偿李功明、李再兰强拆附属房的损失5万元；五、李屏汉是否应当返还李功明、李再兰3万元土地出让金。关于焦点一，2008年9月18日，李屏汉与李功明、周某某、吴某某签订《联合建房协议》，该协议合法有效。协议约定由李屏汉提供1920平方米的土地建房，房屋第一层建筑面积为1600平方米，所建房屋一楼归李屏汉所有，二楼及其以上房屋归李功明、周某某与吴某某所有。后因不符合规划许可，联合建房土地面积由1920平方米缩减为1596平方米，约定的第一层建筑面积由1600平方米改成建筑面积626.2平方米。李屏汉作为某公司法定代表人于2012年12月22日以湘北市场的名义将湘北市场整体出卖给陈世希，并办理了工商登记，因此联合建房的第一层建筑面积626.2平方米的房屋权属明确，归湘北市场所有。因联合建房面积的缩减，原定的三个楼梯间未建，余下面积在一楼门面外侧搭建了22间摊位棚。案涉的争议门面也包含在这22间摊位棚之内。该22间摊位棚未经规划许可，未办理报建手续，沅江市城乡规划局于2013年7月2日向湘北市场发出强拆字（2013）第X号强制拆除决定书，决定强制拆除22间违建门面。对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围，不能通过民事判决变相为违法建筑确权。湘北市场要求确认案涉门面的权利归属，不应由法院在物权纠纷案件中直接作出司法确认并处理，对该上诉请求本院不予支持。关于焦点二，如上所述，22间门面建成之后，李功明给付李屏汉3万元土地出让金，占用其中一间改造成了“某大酒店”附属房。2010年11月10日，某公司将湘北市场承包给吴某某代收租金，承包期2年。为了修建步行楼梯和电梯，李功明于2011年8月1日与吴某某签订《门面房屋租赁合同》，租赁2个摊位棚，租期1年。因上述3间门面属违法建筑，对湘北市场要求确认案涉门面的权利内容的上诉请求，本院不予支持。关于焦点三，李功明、李再兰没有证据证明其对湘北市场出租的摊位棚享有所有权，其要求对湘北市场摊位出租的收益共享的诉讼请求缺乏事实及法律依据，对该上诉请求本院不予支持。关于焦点四。李功明、李再兰主张湘北市场损坏某大酒店附属房及其设施，要求湘北市场赔偿损失5万元，但其仅提供单方制作的某大酒店拆除损失明细表，该明细表所列损失金额及经手人真实性均无法核实，本院对该上诉请求不予支持。关于焦点五。李功明为建设某大酒店附属房，向李屏汉交付了3万元土地出让金，占用湘北市场摊位棚1间改建附属房，李功明、李再兰主张该笔款项是李屏汉逼迫其交付的，但其并未提供相应证据予以证实，对于其要求李屏汉返还3万元土地出让金的上诉请求，本院不予支持。综上所述，湘北市场、李功明、李再兰的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2950元，由沅江市湘北农产品批发市场负担1150元，由李功明、李再兰负担1800元。本判决为终审判决。审 判 长 夏立群审 判 员 徐高龙审 判 员 刘文煜二〇二〇年四月一日法官助理 胡 啸书 记 员 史 权