广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终195号上诉人（原审被告）：李锋，女，1964年4月12日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。上诉人（原审被告）：杨俊华，男，1965年9月30日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。两上诉人共同委托诉讼代理人：孙冰峰，广州金鹏律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：彭礼，广州金鹏律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：中航物业管理有限公司。住所地：深圳市福田区华强北街道华航社区振华路163号飞亚达大厦A座801。法定代表人：石正林。委托诉讼代理人：乔雷，广东南国德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：严阵容，广东南国德赛律师事务所律师。上诉人李锋、杨俊华因与被上诉人中航物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初11682号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李锋、杨俊华上诉请求：1、请求撤销广州市越秀区人民法院作出的（2019）粤0104民初11682号民事判决，依法改判；2、一、二审诉讼费用由中航物业管理有限公司承担。事实与理由：一、对中航物业服务违约情况的认定，一审法院未全面认定。根据《合同法》的规定，“当事人在履行合同时应当遵循全面履行原则，应按照合同约定的标的、数量、质量，由适当的主体在适当的履行期限、履行地点，以适当的方式，全面履行合同义务。”《物业管理条例》以及《物业管理条例实施细则》第三十六条亦明确规定，“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。”根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务。业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”。广东国际大厦业主委员会与中航物业管理有限公司在《物业服务合同》中对物业服务企业应当提供的服务内容及标准进行了约定，并在附件二中对物业服务管理质量标准进行规定并承诺未规定的部分参照《全国物业管理示范大厦标准》执行。李锋、杨俊华在一审中列举了大量物业管理服务存在的诸多问题，一审仅以“未发现中航物业管理有限公司的物业管理服务存在明显失职”，未进行全面认定，使中航物业管理有限公司逃避了违约责任。例如将物业应承担维护维修义务的共用设施的老化，故障问题认定为自然规律，即使当庭及现场勘查时，物业已承认存在渗漏水问题，多名业主通过书面或现场指认的方式反映无法享受到《物业服务合同》约定的供冷供暖等服务。二、一审滥用（2016）粤01民终19436号判决作为认定物业费价格标准合理的依据，未区分两案房屋性质实质不同进行确认，适用有误。（2016）粤01民终19436号判决所依据的《广州市物价局关于中航物业管理有限公司物业服务合同纠纷问题的意见》于2013年作出，与案件所处时间段不相符，现广东国际大厦多数房产性质已变更为住宅。（2016）粤01民终19436号判决涉案房产为用途为综合，可作商住两用，而李锋、杨俊华房产性质为住宅，房屋的住宅性质不同是认定中航物业管理有限公司收取14.85／月／㎡物业费不合理的重要因素，根据《物业管理条例》第四十一条规定“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”业主多次就该物业价格标准是否畸高向物价部门、房管部门反映，回复称相关部门已向中航物业管理有限公司提出建议，但中航物业管理有限公司拒不配合。三、一审法院对李锋、杨俊华提交的调查申请书未作回复，未查清涉案物业违约事实情况即作出判决，程序违法。为明晰双方在现场勘查时对公共、共用设施设备的权属问题及维修养护责任，李锋、杨俊华向一审法院提交了调查申请，要求法院协助调查广东国际大厦产权问题，明确共有、专用部分；针对中航物业管理有限公司所称因在物业费正常收取情况下垫付资金用以维护设施等问题，申请法院调查广东国际大厦物业费收取及支出情况及公共维修基金缴纳情况。但一审法院对李锋、杨俊华申请事项未给予回复。四、一审法院循例判案，未对案件证据材料进行严格审查。针对李锋、杨俊华在一审中提出的中航物业管理有限公司安保失职、共用设施设备维修养护不作为、无供暖、供冷不足等意见。中航物业管理有限公司伪造来访人员登记表问题，同时在现场勘查对公用、共有设施设备锈蚀维护，物业用房挪作他用等问题避而不谈，均以产权归属于“酒店方”作为回复，未提供任何证据进行佐证。一审法院对争议产权部分，物业严重违约部分未进行全面、严格的认证，对李锋、杨俊华提交的视频、业主书面证明未尽到严格审查，对李锋、杨俊华提交调查的申请未进行答复，即作出判决，违反了严格审查证据材料的义务。五、一审法院未能考虑案件的社会影响，对物业服务费进行降低。中航物业管理有限公司一方面依据《物业服务合同》收取高额物业管理费，但并未按照合同约定内容全面履行义务，供冷供暖等业主享受的主要权利以设备老化进行搪塞，进出入口人车同行、废弃玻璃等装修垃圾的安全问题未采取防范措施。中航物业管理有限公司推卸服务义务、提供劣质服务，同时却收取高额物业管理费。在法院循例判案的声援下，中航物业管理有限公司在广东国际大厦成了“不干活、只拿钱”的企业，成为恶性循坏。综上，一审法院在审查证据、认定事实、审判程序、适用法律方面存在不当。中航物业管理有限公司二审答辩：同意一审判决的处理结果，不同意李锋、杨俊华的上诉请求。中航物业管理有限公司于2019年3月12日向一审法院提起本案诉讼，请求：判令李锋、杨俊华立即向中航物业管理有限公司支付广东国际大厦XX室自2016年5月起至2018年12月止的物业管理费（每月按14.85元/平方米×158.0163平方米=2347元计），并以拖欠的物业管理费为基数，按中国人民银行同期贷款利率支付自起诉之日起至款项清偿之日的逾期付款违约金。一审诉讼过程中，中航物业管理有限公司变更诉讼请求为要求李锋、杨俊华支付自2016年10月19日起至2018年12月止的物业管理费及相应的逾期付款违约金。一审法院经审理查明：据广州市房地产档案馆出具的查册时间为2019年3月18日的《广州市不动产登记查册表》记载，李锋、杨俊华是广州市越秀区环市××房（即广东国际大厦XX室）的产权人，房屋建筑面积158.0163平方米，规划用途为住宅，登记时间2016年10月19日，所有权取得方式为购买。简某、邓某、乐某、陈某、张某是广东国际大厦首届业主委员会委员。2007年9月26日，简某、邓某、乐某、陈某、张某以广东国际大厦业主委员会的名义（甲方）与中航物业管理有限公司（乙方）签订《物业服务合同》，其中约定：甲方选聘乙方对广东国际大厦提供物业管理服务，物业类型为甲级写字楼、豪华商住楼、五星级酒店，大厦位于广州市环市东路339号，总建筑面积182787.6平方米，其中主楼77388.2平方米、裙楼51301平方米、A附楼14456.1平方米、B附楼17739.3平方米、地下室21903平方米；管理区域东至天胜村围墙，南至环市东路北侧人行道台阶，西至广东电视台围墙，北至北广场围墙。在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务包括以下内容：1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备运行、维修、养护和管理；3.共用环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4.物业规划红线内属物业管理范围的共用设施（包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、绿化、室外泵房、路灯、停车场）的维修、养护和管理；5.对物业管理区域内的车辆行驶和停放实施管理；6.共用秩序维护、安全防范事项的协助管理；7.装饰装修管理服务；8.物业档案资料管理；9.配合、协助公安机关安全防范工作；10.安排管理员对物业管理区域进行日常巡视检查。在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项：1.配合业主大会开展的社区文化活动；2.法规和政策规定由物业管理公司管理的其他事项；3.甲方可继续享受原来由酒店提供的部分优惠服务。乙方提供的物业管理服务应达到约定的质量标准（物业管理服务质量标准见附件二）。单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由乙方制定合理收费标准，再由双方另行商定服务事项。本物业管理区域物业服务收费选择包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：主楼写字楼及裙楼35元/月·平方米、A附楼写字楼29.8元/月·平方米、B附楼商住公寓楼14.85元/月·平方米。物业服务费用主要用于以下开支：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费用等；（2）物业共用部位、共用设施的日常运行、维护费用；（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）办公费用；（7）物业管理企业固定资产折旧；（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（9）法定税费；（10）物业管理企业的利润；（11）与实际情况相符的合理的业主委员会活动经费；乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。物业服务费用按月交纳，乙方在每月10日前向缴费业主（物业使用人）提供物业服务费收费明细账单并接受业主查询；对于未按时缴纳的物业服务费用，每天收取0.5‰的滞纳金。合同期限自2007年9月26日起至2010年9月25日止；本合同期满后一个月内，双方对本合同履行无异议的，本合同继续自动续期一年，双方如有异议的，本合同解除等。该合同附件二为《物业管理服务质量标准》，载明：统一管理、维护房屋的天面、走廊和其他共用面积，做到天面、走廊和其他公用面积完好和整洁，制止任何人非法搭建、私自占用天面、走廊和其他共用面积；每季度对大厦进行一次外墙清洗；做好公共道路的维修养护，确保道路畅通，不存在影响和危害车辆、行人正常通行的障碍和危险；大厦红线内的绿地和道路两侧的绿化的日常养护，要求长势良好、整齐美观，不得随意破坏和减少绿化面积，大厦内共用区域摆放进行必要的绿化；对于服务要求和质量没有约定或约定不明确的服务事项，其质量标准参照《全国物业管理示范大厦标准》执行等。2010年2月3日，广州市中级人民法院作出（2009）穗中法民五终字第2065号民事判决书，认定上述《物业服务合同》合法有效。涉案广东国际大厦第一届业主委员会委员任期届满后，该小区至今未能选举成立新一届业主委员会。且上述《物业服务合同》到期后，李锋、杨俊华与中航物业管理有限公司之间没有重新签订物业服务合同。此外，广东国际大厦B附楼部分业主因对中航物业管理有限公司按照每月14.85元/平方米的标准收取物业管理费有异议，曾向广州市物价局投诉。广州市物价局于2013年6月9日作出穗价检举告字［2013］96号《告知函》对投诉予以受理。在相关案件审理过程中，一审法院于2013年11月15日发函至广州市物价局调查该局对上述投诉的处理情况及该局对涉案广东国际大厦B附楼物业管理服务收费标准有无强制定价权力。2013年11月22日，广州市物价局以穗价函［2013］754号《广州市物价局关于中航物业管理有限公司物业服务合同纠纷问题的意见》回复称：接到投诉后，该局充分履行行政调解职能，先后多次组织业主代表、中航物业管理有限公司进行调解，但由于中航物业管理有限公司坚持要通过诉讼途径解决该纠纷，双方始终无法达成一致调解意见；由于广东国际大厦B附楼物业性质比较复杂，同时具有公寓、商用、住宅等多种性质，目前该局对该类型物业的物业服务收费没有实行政府指导价管理，业主与物管公司可通过合同的形式约定物业服务收费标准等。李锋、杨俊华成为涉案XX房所有权人后，未向中航物业管理有限公司支付过物业管理费。案件审理过程中，李锋、杨俊华为证明中航物业管理有限公司提供的物业管理服务存在严重问题，向一审法院提交如下证据：1.依申请公开答复书及其附件[公开内容为《关于广东国际大厦第一届业主委员会备案的通知》、业主大会决定（一）、业主大会决定（二）、业主大会和业主委员会情况表、业主公约、业主大会议事规则、物业服务合同]；2.全国物业管理示范性大厦标准（互联网下载打印件）；3.其他业主反馈意见（原件）及不动产权证、身份证（复印件）；4.李锋、杨俊华自行整理的广州各小区物业费用统计表；5.（2019）粤广广州第108475号公证书[内容为广东省广州市广州公证处公证员及工作人员于2019年6月21日来到申请人彭智居住的小区（位于越秀区环市××），对彭智指认的位置进行拍照，附照片打印件83张]；6.李锋、杨俊华拍摄及录制的照片、视频光盘。中航物业管理有限公司对上述证据质证意见为：对证据1真实性合法性予以认可，关联性不予认可。对证据2真实性、合法性、关联性均不予认可，经查询有关规定，类似的标准制定时间是2000年，涉及的内容包含物业规划、建设、维修资金的管理等多方面的内容，而本案中涉案物业是从1993年开始投入使用，即在标准出台前已经投入使用，至今已经有26年的时间，中航物业管理有限公司进入管理的时间是2007年，只能按照接收时的现状进行管理，物业从1993年开始投入使用，至今已过26年，消防、电梯、排水系统等已经超过使用年限，部分设备零部件有严重老化情况，急需维修更换，中航物业管理有限公司在没有物业维修基金，业主也不同意支付的情况下，已经垫付了350万元，至今还没有收回，彻底解决上述问题还需物业维修基金，目前中航物业管理有限公司没有继续垫付的能力。对证据3有异议，其中有业主提及中央空调老旧存在渗水问题，因故障的根本原因是物业的公共设备老旧老化超过使用年限造成，中航物业管理有限公司入驻以来已经多次抢修并垫付了费用，但仍无法从根本上解决问题。对证据4真实性、合法性、关联性均不予认可，因物业具有独特性，物业管理费以物业管理公司与业主签订合同为准，与其他物业没有关联性。对证据5合法性予以确认，对关联性、真实性不予认可，照片中的堆放垃圾处是专门开辟的堆放装修垃圾的位置，中航物业管理有限公司每一两周清理一次，生活垃圾有特殊处理；照片中的粗管是属于另外一个业主的锅炉房，而非公共区域，管道也属于其他业主的锅炉管道，不是公共管道；照片中的外墙除自然老化外，墙面有修补的痕迹，不是坏了的痕迹，是中航物业管理有限公司进行的修补；照片中李锋、杨俊华所称的部分通道不是B附楼的公共区域，B附楼有专门的消防通道并且可以通行；出租给顺丰公司及尚德齿科的房屋是业主出租，并非中航物业管理有限公司出租；大堂的照片拍摄到有保安在值班；七楼天花板照片是空调的冷凝管渗水腐蚀了天花板的痕迹，中航物业管理有限公司每隔一个季度会更换一次，空调的冷凝管渗水是系统性管道老化导致，该管道更换需公共维修基金解决；照片中放置杂物的位置是工具房，不是普通公共区域，里面打扫的很干净；各处通道的开放时间有指示牌，并且安装有门禁和监控；关于停车场的照片，因为涉案物业并没有地下停车场，仅有地面停车区域，因停车位有限，在中航物业管理有限公司入驻之前该停车区域均被其他业主购买，中航物业管理有限公司没有权利将该停车位给新入住的业主使用。对证据6的质证意见与证据5基本一致。除上述已查明的事实外，中航物业管理有限公司为证明其已履行物业管理服务职责，有权收取物业管理费，还向一审法院提交如下证据：1.广州市越秀区第三土地房屋管理所于2013年9月17日向深圳中航物业管理有限公司广州分公司（中航物业管理有限公司原称为深圳市中航物业管理有限公司）作出的《关于广东国际大厦有关物业管理的说明》（内称对于该司能从大局出发，在没有专项维修基金的情况下，对大厦的大、中型维修以垫支的方式进行维护值得肯定，对于B附楼物业管理费问题，应与业主多沟通，争取其理解和认同等）。2.广州市越秀区华乐街道办事处于2013年10月8日向深圳中航物业管理有限公司广州分公司作出的《关于广东国际大厦物业管理相关情况的说明》（内称对该司在没有专项维修基金的情况下做到目前的工作值得肯定，对于B附楼物业管理费用的问题，应进一步加强与业主的沟通，争取他们的理解和认可等）。3.广州市中级人民法院于2017年3月23日作出的（2016）粤01民终19436号民事判决书及生效证明[该案为中航物业管理有限公司起诉广东国际大厦B附楼19A房业主张美道，要求其按照14.85元/平方米的标准支付上述房屋物业管理费的案件；一审判决张美道按照每月14.85元/平方米×158.02平方米的标准向中航物业管理有限公司支付上述19A房2014年5月起至2016年4月止的物业管理费及相应逾期付款违约金等；张美道因不服一审判决上诉至广州市中级人民法院，并提出原《物业服务合同》已到期、中航物业管理有限公司未举证其于合同期满后向张美道提供物业服务、未公布物业服务资金收支情况、涉案物业管理应按照政府指导价执行、14.85元/平方米的价格超出广州市住宅物业服务收费参考标准中一级物业管理收费标准五倍、显失公平等上诉意见；二审判决认为，“广东国际大厦业主委员会与中航公司签订的《物业服务合同》于2010年9月25日到期，到期后双方未继续签订物业服务合同，但中航公司继续按照上述合同为案涉大厦提供物业管理服务。《广东省物业管理条例》第五十条规定‘物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。’《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十条规定：‘物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。’张美道没有提交证据证明案涉大厦业主大会在上述合同到期后作出选聘或者续聘物业服务企业的决定，亦未提供证据证明业主委员会在合同到期后曾要求中航公司退出物业服务区域。中航公司为案涉物业提供物业服务，张美道作为小区业主，理应支付物业管理费。张美道以双方不存在合同关系为由认为中航公司无权向其主张物业管理费，理据不足，一审法院不予支持。张美道认为中航公司没有提供物业管理服务，但未能提交证据证明，故对其该主张一审法院亦不予支持。至于物业管理服务的收费标准为每月14.85元/平方米，广东国际大厦业主委员会与中航公司签订的《物业服务合同》约定了物业管理费标准，现双方当事人之间就物业管理费的标准没有达成新的一致意见的情况下，原审法院判决张美道按照约定的每月14.85元/平方米标准交纳物业管理费并无不当，一审法院予以维持。另，根据前面生效判决中查明的《广州市物价局关于中航物业管理有限公司物业服务合同纠纷问题的意见》称，由于案涉物业性质比较复杂，同时具有公寓、商用、住宅等多种性质，目前广州市物价局对该类型物业的物业服务收费没有实行政府指导价格管理。张美道上诉请求判令中航公司按照政府指导价收取案涉物业管理费，缺乏依据，一审法院不予支持。张美道二审提交的其他性质楼盘的物业管理费的收费标准拟主张涉案物业的收费标准过高，如上所述，广东国际大厦业主委员会与中航公司签订的《物业服务合同》约定了物业管理费标准以及结合上述《意见》的回复，张美道二审提交的其他性质楼盘的物业管理费的收费标准与涉案物业的并无关联，故张美道该主张，理据不成立，一审法院不予采纳”等，判决结果为驳回上诉，维持原判；该判决于2017年3月27日生效]。4.广东省广州市南方公证处出具的（2018）粤广南方第044709号《公证书》[内容为证明中航物业管理有限公司工作人员于2018年7月19日在越秀区环市××号“广东国际大厦”标有“B楼公寓楼”字样的建筑一楼大堂的告示栏张贴《关于我司已为广东国际大厦AB附楼业主垫付的大厦本体维修基金的公告》（含附件《广东国际大厦AB附楼2008-2018大中修垫支费用明细表》一份共九页）等]。5.来访人员登记表13页。李锋、杨俊华的质证意见为：对上述证据1、2真实性无异议，从证据内容看可知涉案大厦存在很多问题，众多业主一直强烈反对中航物业管理有限公司继续提供物业管理服务。对上述证据3真实性、合法性认可，关联性不予认可，本案所涉房屋性质是住宅，该案房屋性质为办公。对上述证据4合法性无异议，真实性、关联性有异议。对上述证据5真实性、合法性、关联性均有异议。2019年9月5日，一审法院到涉案广东国际大厦B附楼进行了现场勘查，B附楼首层大堂有保安值班，消防楼梯可以通行，无堵塞，卫生情况良好。一审法院认为：根据广州市中级人民法院作出的（2009）穗中法民五终字第2065号民事判决书，广东国际大厦业主委员会与中航物业管理有限公司签订的《物业服务合同》合法有效，对广东国际大厦全体业主均具有约束力。虽然上述《物业服务合同》期限已届满，但由于涉案小区未成立新一届业主委员会，业主大会也没有作出选聘或者续聘决定，根据《广东省物业管理条例》第五十条的规定，在此情况下，中航物业管理有限公司自愿按照原合同约定继续提供物业管理服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者解聘决定为止。因此，李锋、杨俊华作为该小区业主，应按照《物业服务合同》的约定，向中航物业管理有限公司支付涉案房屋物业管理费。关于物业管理费的标准，原《物业服务合同》对此已有明确约定，即“B附楼商住公寓楼14.85元/月·平方米”，（2016）粤01民终19436号民事判决书等多份生效判决也有相应认定。由于李锋、杨俊华自2016年10月19日起成为涉案XX业主，故中航物业管理有限公司要求李锋、杨俊华按照每月14.85元/平方米的标准支付2016年10月19日起至2018年12月31日止的物业管理费于法有据,一审法院予以支持。中航物业管理有限公司于诉讼过程中自愿撤回关于2016年5月1日至同年10月18日期间物业管理费及相应违约金的诉讼请求不违反法律规定，也不损害李锋、杨俊华合法权益，一审法院对此予以准许。李锋、杨俊华未按照《物业服务合同》的约定向中航物业管理有限公司支付物业管理费已构成违约，中航物业管理有限公司要求自起诉之日起按照中国人民银行规定的同期贷款利率支付逾期付款违约金合法合理，一审法院亦予以支持。关于李锋、杨俊华的答辩意见。首先，对于李锋、杨俊华称中航物业管理有限公司存在对公共部位及设施维修养护不及时、服务不到位等问题，涉案广东国际大厦已交付使用多年，公共设施设备老化属自然规律，目前没有证据显示部分管道外表存在锈迹、空调管道渗水等问题是中航物业管理有限公司疏于养护所造成，且一审法院现场勘查时也未发现中航物业管理有限公司的物业管理服务存在明显失职，故对李锋、杨俊华该方面的答辩一审法院不予采纳。其次，关于李锋、杨俊华提出的物业管理费标准过高、超过政府指导价及同类其他楼盘价格的问题，（2016）粤01民终19436号民事判决中对此已有充分论述，本案不再重复。李锋、杨俊华等小区业主如认为物业管理费价格过高，可通过与物业服务企业协商，或召开业主大会，由业主大会作出解聘或另行选聘物业管理公司的决议等合法途径解决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，于2019年9月10日作出一审判决：李锋、杨俊华在本判决发生法律效力之日起七日内，向中航物业管理有限公司一次性支付广州市越秀区环市××房2016年10月19日起至2018年12月31日止的物业管理费（每月按14.85元/平方米×158.0163平方米计付）及逾期支付上述物业管理费的违约金（从2019年3月12日起，以上述所欠的物业管理费为本金，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率的标准计至实际清偿之日止；违约金总额以不超过李锋、杨俊华所欠物业管理费总额为限）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1648元，由中航物业管理有限公司负担262元，李锋、杨俊华共同负担1386元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。2019年9月3日，一审法院进行了第二次开庭审理。2019年9月6日，李锋、杨俊华向一审法院提交申请法院调查取证申请书、律师调查令申请书，申请调取：1、广东国际大厦产权情况，明确公有和专有部分；2、广东国际大厦大业主，即广东国际大厦实业有限公司物业费及公共维修基金交纳情况；3、《物业管理条例》第二十九条规定建设单位向物业移交的相关资料；4、中航物业管理有限公司对广东国际大厦近五年物业费收取及支出明细。本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：李锋、杨俊华应否按照每月14.85元/平方米的标准向中航物业管理有限公司支付涉案房屋拖欠的物业管理费。广东国际大厦业主委员会与中航物业管理有限公司签订的《物业服务合同》已被生效判决认定为合法有效合同。按照《物业服务合同》约定，涉案房屋在中航物业管理有限公司提供物业服务范围内，约定的物业服务费用标准为14.85元/月·平方米。虽然，《物业服务合同》中约定的履行期限已经届满，但中航物业管理有限公司自愿继续对涉案房屋所在的广东国际大厦提供物业管理服务，中航物业管理有限公司与涉案楼盘业主之间构成事实物业服务关系，李锋、杨俊华作为业主，应按照《物业服务合同》约定标准支付物业服务费。《广州市物价局关于中航物业管理有限公司物业服务合同纠纷问题的意见》表明，广东国际大厦物业性质复杂，政府物价部门并未对该物业的物业服务收费实行政府指导价管理，现无证据显示广东国际大厦业主已就物业管理费标准与中航物业管理有限公司另行达成约定，且已有生效判决对同楼同类性质物业按照14.85元/月·平方米标准收取物业管理费的诉请予以支持，在此情况下，李锋、杨俊华提出适用其他物业管理费标准，依据不能成立。李锋、杨俊华等业主如认为物业管理费价格过高，可通过与中航物业管理有限公司协商，或召开业主大会另行选聘新的物业服务企业等方法来实现降低收费标准的目的。关于李锋、杨俊华所提广东国际大厦存在公共设施设备维修养护欠缺，服务不到位等问题。首先，广东国际大厦已投入使用数十年，B附楼相应公共设施设备必然存在损耗老化问题，在没有专项维修基金对公共设施设备及时进行更新的情况下，现有证据不足以证实李锋、杨俊华所提问题是中航物业管理有限公司疏于养护所致。其次，一审法院现场勘验情况显示，B附楼首层大堂有保安值班，消防楼梯可以通行，无堵塞，卫生情况良好，并未发现中航物业管理有限公司服务存在明显失职情况。因此，李锋、杨俊华以中航物业管理有限公司对公共设施设备欠缺维修养护，服务不到位为由拒绝支付物业服务费的主张，依据并不充分。李锋、杨俊华自成为涉案房屋业主开始即未向中航物业管理有限公司支付物业管理服务费，构成违约，一审法院判决其按照《物业服务合同》约定标准支付拖欠物业管理服务费及违约金，合法有据，本院予以维持。关于李锋、杨俊华主张一审程序违法的问题。首先，李锋、杨俊华申请法院调查取证应在举证期限届满前提出，但李锋、杨俊华在一审庭审之后才提出申请，提出的期限已不符合法律规定。其次，从申请调查的内容来看，李锋、杨俊华所提申请调查的四项内容，除广东国际大厦产权情况外，其他三项均不属于本案法院调查取证的正当范围，且该四项调查内容对本案待证事实并无实际影响，一审法院不予接受，并无不当。为此，李锋、杨俊华上诉认为一审程序违法的主张，不能成立。综上所述，李锋、杨俊华的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1386元，由李锋、杨俊华负担。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  刘 卉审判员  白小云二〇二〇年四月二十八日书记员  张家齐吴敏玲