江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏02民终5443号上诉人（原审原告）：周秋蓉，女，1982年10月1日生，汉族，住扬州市邗江区。上诉人（原审原告）：王军，男，1981年8月14日生，汉族，住无锡市。委托诉讼代理人：张斯容（受周秋蓉、王军共同委托），江苏兆锦律师事务所律师被上诉人（原审被告）：无锡金科房地产开发有限公司，住所地无锡市广泽路100号。法定代表人：陈锐，该公司总经理。委托诉讼代理人：戚向辉，该公司员工。被上诉人（原审被告）：无锡市筑家网络科技有限公司，住所地无锡市嘉业财富中心8-1526。法定代表人：周昌，该公司总经理。委托代理人：叶利平，该公司员工。上诉人王军、周秋蓉因与被上诉人无锡金科房地产开发有限公司（以下简称金科公司）、无锡市筑家网络科技有限公司（以下简称筑家公司）商品房销售合同纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院（2018）苏0213民初7571号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周秋蓉、王军上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其一审的诉讼请求。事实和理由：一、其主张的是预约合同已经成立，要求追究金科公司违反预约合同的违约责任，一审审理的却是房屋买卖本约合同有无成立，与其诉请法律基础不符。二、一审就其主张的房屋买卖预约合同是否成立的事实未认定，其举证证据足以支持其主张的房屋买卖预约合同已经订立的事实。1.金科公司开具的带有案涉房屋房号的意向金收据，即是双方达成案涉房屋买卖预约合同的书面体现。按照居间《意向书》约定，其交给筑家公司5万元意向金如交到金科公司，在签订正式购房意向书后，交纳的就是购房定金。筑家公司促成其与金科公司就房屋买卖合同达成合意并订立合同，由此完成居间合同义务，收取23000元佣金。其与筑家公司均认为其与金科公司已达成合同。2.其在一审中举证的录音、微信聊天记录等证据，均证明其在交纳意向金及佣金后，通过筑家公司催促金科公司尽快完成案涉房屋网签备案流程，双方的房屋买卖交易一直在进行，其与金科公司就案涉房屋交易价款已达成一致。如果案涉房屋价格都没谈好，金科公司去走网签流程既不合法，也不合乎逻辑。3.金科公司一审陈述前后矛盾，漏洞百出，存在虚假。三、一审加重其举证责任，刻意掩盖对金科公司不利的证据，程序严重违法。其证明交易在进行，合同存在并在履行中的举证义务已经完成，理当由金科公司举证证明金科公司向其做过终止交易、退还意向金的意思表示。四、按照一审审理逻辑，其与金科公司没有达成房屋买卖合同，那么筑家公司在中介服务中存在传递虚假交易信息，误导其的行为，导致其承受房价上涨的损失，理当判决筑家公司承担居间合同的违约责任。五、一审确定的诉讼费和鉴定费有误。被上诉人金科公司辩称，双方商品房买卖合同没有成立，一审查明的事实全面，符合事实；诉讼费用由法院认定。请求二审驳回周秋蓉、王军的上诉，维持原判。被上诉人筑家公司辩称，当初的经办人、负责人均已经离开公司，对周秋蓉、王军主张的事实不清楚。周秋蓉、王军向一审法院起诉请求：1、判令金科公司向其返还意向金50000元；2、金科公司、筑家公司共同赔偿其购房差额损失247187元【评估价2174987元-约定价格1927800元（13500元/平方米×142.8平方米）】，佣金损失23000元。一审法院经审理查明：1、2017年5月11日，王军与筑家公司签订意向书，约定：王军经筑家公司居间介绍向开发商购买万博商业广场XXX，面积143平方米（以网签合同为准），单价13500每平方米，双方签订意向书后，王军即向筑家公司支付意向金50000元，待王军与开发商正式签订购房意向书后，由筑家公司将此意向金转交给开发商作为王军购房定金，王军与开发商正式签订购房认购书日期为2017年5月12日，购房认购书签订时王军即向筑家公司支付佣金23000元。2、2017年5月12日，筑家公司出具收条一份，载明：“收到王军佣金贰万叁仟元。如没成交（如贷款原因）则此佣金全额退还。”同日，金科公司收取王军、周秋蓉50000元，收款事由为：万博XXX意向金。3、2018年5月10日，金科公司工作人员向王军发送短信称：“您于2017年5月12日在我司无锡金科房地产开发有限公司交纳诚意金伍万元整，用于意向认筹万博商业广场房屋，由于审批价格不能网签备案，故我司多次提醒您前来退还全额意向金，再次温馨提示您带好当时的意向金收据前来我司办理退还万博商业广场诚意金退款手续。”王军、周秋蓉称在此之前金科公司未通知其退还涉案房屋意向金。4、2018年5月13日，王军与潘云、张鹏签订房屋转让协议，约定王军向潘云、张鹏购买无锡市万博商业广场XXX室房屋，面积为137.55平方米，价格为2685000元。5、一审中，王军、周秋蓉申请对无锡市万博商业广场XXX室房屋的价值进行评估，江苏金宁达恒土地房地产估价咨询有限公司受法院委托作出评估意见：上述房屋在价值时点2018年5月10日的公开市场价值为2174987元。王军、周秋蓉预交评估费8363元。6、一审中，王军、周秋蓉称，其与金科公司就房屋的价款、面积和坐落协商一致后，金科公司拿出了无锡市网签标准合同进行签订，该行为是对双方达成一致合同内容进行书面确认的行为，虽然合同仅有王军、周秋蓉签字，金科公司没有签字，且将合同原件拿走，但书面合同已经成立，即使未签订正式的购房协议，其与金科公司之间的商品房买卖预约合同也是成立的，金科公司违反预约合同，也应该依据实际损失进行赔偿，其与金科公司签订协议时，金科公司曾告知其单价13500元无法进行网签备案。金科公司称，2017年5月12日，王军、周秋蓉意向以单价13500元购买涉案房屋，因该房产以此价格无法完成备案等原因，金科公司告知王军、周秋蓉无法签订买卖合同，王军、周秋蓉说愿意再等等并向金科公司交纳意向金50000元，后金科公司多次联系王军、周秋蓉退还意向金，王军、周秋蓉拒绝领取，金科公司从未与王军、周秋蓉签订合同；金科公司销售人员可能与房地产经纪公司联系项目未售房源的事宜，但金科公司并未委托筑家公司销售房源。上述事实，有意向书、收据、短信截图、评估报告、发票、房屋转让协议及当事人陈述等证据在卷佐证。一审法院认为，金科公司同意向王军、周秋蓉返还意向金，法院予以确认，对王军、周秋蓉的第一项诉讼请求，予以支持。关于购房差额损失，法院不予支持，理由如下：一、王军、周秋蓉、筑家公司均未提供王军、周秋蓉与金科公司签订的商品房买卖合同；二、王军、周秋蓉仅提供短信记录、录音资料，未能证明其与金科公司就房屋价格达成一致意见；三、王军、周秋蓉称金科公司未在合同上签字；四、王军、周秋蓉要求筑家公司承担赔偿责任无事实及法律依据，据此，王军、周秋蓉与金科公司间的商品房买卖合同未成立，对王军、周秋蓉主张金科公司违反合同约定，要求金科公司、筑家公司承担赔偿责任的意见法院不予采纳。关于佣金，因筑家公司未促成商品房买卖合同成立，不得要求王军、周秋蓉支付报酬，筑家公司收取的佣金23000元应予返还。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、金科公司于判决发生法律效力之日起十日内返还王军、周秋蓉意向金50000元。二、筑家公司于判决发生法律效力之日起十日内返还王军、周秋蓉佣金23000元。三、驳回王军、周秋蓉的其他诉讼请求。一审案件受理费6103元、评估费8363元，合计14466元，由王军、周秋蓉共同负担13075元，由金科公司负担953元，由筑家公司负担438元。二审中，周秋蓉、王军提供证据：1.王军与筑家公司陈小波的通话录音，证明筑家公司陈述涉案房屋买卖合同已经成立，金科公司单方毁约。2.天眼网查询所得的筑家公司工商信息，证明徐小波身份为筑家公司股东。3.金宁达恒房地产估价公司评估费收费函、张斯蓉银行转账评估费回执、评估费电子发票，证明其预交本案房产评估费16725元，一审认定有误。被上诉人金科公司质证意见为：对于证据1，无法核实真实性，也达不到证明目的，录音中不能反映出金科公司和王军达成了买卖合同，更不存在金科公司单方毁约。证据2、3由法院认定。被上诉人筑家公司质证意见为：由法院审核认定。除王军、周秋蓉预交的评估费部分，本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，王军与筑家公司于2017年5月11日签订的意向书，证明王军有购买涉案房屋的意向，该意向书中明确载明了涉案房屋的具体座落、面积及单价。根据日常生活经验，涉案房屋的出售信息应当来自于金科公司，由此可以认定金科公司有按确定单价出售房屋的意思表示。意向书签订次日，金科公司即开具带有案涉房屋房号的意向金收据，表明王军、周秋蓉与金科公司就案涉房屋的买卖已进行过磋商。根据双方当事人的陈述，可以确认双方就案涉房屋单价13500元已达成意向性意见。虽然金科公司曾明确告知王军、周秋蓉该价格因受限于当时的限购政策而无法办理网签备案，但金科公司收取意向金的行为，表明金科公司并不拒绝与王军、周秋蓉签订正式购房合同。即便如金科公司所称，该价格需经集团公司审批通过后，方能签订合同，也仅能作为双方签订正式购房合同的附加条件。尽管现有证据尚不能证明王军、周秋蓉与金科公司之间的房屋买卖合同成立，但可以证明双方之间的房屋买卖预约合同已经成立。王军、周秋蓉在一审中提供的录音、微信聊天记录等证据，证实其在交纳意向金后，多次通过筑家公司催促金科公司尽快完成案涉房屋网签备案流程，其二审中提交的证据也可印证未签订本约合同的原因在于金科公司。而金科公司二审中认可审批流程最多不会超过一个月，但金科公司未提供证据证明其在合理期限内将审批结果告知王军、周秋蓉及筑家公司，其直至2018年5月10日仍以无法办理网签备案为由，通过微信向王军作出了拒绝签订房屋买卖合同的意思表示。金科公司拒不签订本约合同的行为是预约违约行为，应承担相应违约责任。预约的违约损失可相当于本约的信赖利益损失，对本约的信赖利益的赔偿以不超过履行利益为限，故王军、周秋蓉要求金科公司赔偿购房差额损失247187元，合法有据，本院予以支持。因没有证据证明筑家公司在居间过程中存在过错，故筑家公司不应承担赔偿责任，对王军、周秋蓉要求筑家公司承担共同赔偿责任的上诉主张，本院不予支持。此外，关于评估费用的问题，本院经审核，评估机构收取的评估费用应为16725元，一审核算有误，本院予以调整。综上所述，王军、周秋蓉的上诉请求部分成立。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持无锡市梁溪区人民法院（2018）苏0213民初7571号民事判决的第一项、第二项；二、撤销无锡市梁溪区人民法院（2018）苏0213民初7571号民事判决的第三项及诉讼费用负担部分；三、金科公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿王军、周秋蓉247187元；四、驳回王军、周秋蓉的其他上诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6103元、评估费16725元，合计22828元（已由王军、周秋蓉预交），由金科公司负担22390元，由筑家公司负担438元。二审案件受理费6103元（已由王军、周秋蓉预交），由金科公司负担。金科公司、筑家公司于本判决发生法律效力之日起十日内将各自负担部分直接支付给王军、周秋蓉。本判决为终审判决。审判长  林中辉审判员  孙 宏审判员  杜伟建二〇二〇年四月三十日书记员  翁 强