江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终1805号上诉人（原审被告）：南京伽美体育文化有限公司，住所地南京市建邺区集庆门大街219号星雨华府综合楼负一楼。法定代表人：邵志阳，该公司经理。委托诉讼代理：邵志乐，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：保利物业发展股份有限公司江苏分公司，营业场所南京市玄武区珠江路1号4801室。负责人：伍妞，该分公司总经理。委托诉讼代理人：应志华，江苏法德东恒律师事务所律师。上诉人南京伽美体育文化有限公司（以下简称伽美公司）因与被上诉人保利物业发展股份有限公司江苏分公司（以下简称保利物业江苏公司）物业服务合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2019）苏0102民初5217号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。伽美公司上诉请求：一、撤销一审判决，驳回被上诉人诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人租赁案涉房屋用于日常经营，与被上诉人签订了物业服务合同，但被上诉人联合案外人保利江苏房地产发展有限公司阻止上诉人的非业主会员进入上诉人的会所进行消费，严重违反了《物业费收取合同》及《租赁合同》有关条款。《租赁合同》中约定只要不影响小区内部公共设施，是允许外来会员进入小区的。上诉人无法支付被上诉人物业费用完全是因为被上诉人的行为导致，被上诉人的行为已严重违反合同约定，理应承担违约法律责任。2、因被上诉人阻拦非业主会员进入，造成非业主会员和小区业主会员要求退费或转门店，给上诉人造成很大损失，该事实在工商部门和公安部门都有记录。上诉人作为小微企业，在疫情下经营也很困难。综上，请求二审支持上诉人的上诉请求。保利物业江苏公司辩称：被上诉人作为小区物业服务企业，维护秩序是物业服务合同约定的主要义务之一。上诉人也认可因为业主投诉，导致物业公司不允许非小区业主会员进入。物业公司作为物业服务提供者，根据业主要求阻止非小区业主进入该小区是履行物业服务义务的行为。即便没有业主投诉，作为封闭性小区外来人员也不能随意进入该小区。上诉人陈述其会所仍在经营，作为享受公共服务的上诉人，应按照约定支付相应的物业服务费。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。保利物业江苏公司向一审法院提出诉讼请求：要求伽美公司支付物业费172000元以及逾期付款违约金（按照每日千分之一标准，自欠付之日起至实际支付之日止）。一审法院认定事实：保利物业江苏公司（甲方）与伽美公司（乙方）签订一份保利·香槟国际会所物业费收取合同，双方约定：1、针对乙方承租保利·香槟国际会所事宜，甲方向乙方收取物业费，标准是每平方米每月5元，会所面积约1431平方米，每年物业费为86000元。合同期限自2017年2月10日至2022年2月9日，乙方每半年支付一次物业费，付款时间分别为2017年2月10日、7月10日、2018年1月10日、7月10日、2019年1月10日、7月10日，物业费金额均为43000元；2、乙方应按约定时间付款，每逾期一天支付上述款项，按照应付款项的1‰支付违约金，逾期15日仍未支付的，甲方有权单方解除合同，乙方无条件退场。2017年11月7日，保利物业江苏公司书面通知“健身会所”业主或租户（伽美公司）及时缴纳已使用的水电费；2018年10月5日，2019年2月1日，保利物业江苏公司又分别书面通知伽美公司及时缴纳水费。2019年2月22日，保利物业江苏公司又向伽美公司送达一份律师函，要求伽美公司在限期内及时缴纳物业费172000元以及水电费7万元。一审法院另查明：1、南京市建邺区人民法院（以下简称建邺法院）（2019）苏0105民初2888号民事判决书，载明：（1）保利江苏房地产发展有限公司（以下简称保利江苏公司）至建邺法院起诉伽美公司，要求伽美公司支付租金458000元以及违约金147530元（自2017年9月2日至2019年5月7日止）。伽美公司辩称，保利江苏公司同意其非小区会员进入小区，但自2017年8月起该公司联合物业公司不再允许非小区会员进入会所消费；（2）2017年3月，伽美公司与保利江苏公司签订一份保利·香槟国际会所租赁合同，约定伽美公司租用该会所，期限自2017年3月1日起至2022年2月28日止，保利江苏公司同意非项目内会员进入小区。但在庭审中，伽美公司提出抗辩，认为保利江苏公司与其物业公司阻止非小区会员进入会所；（3）建邺法院认为，双方约定保利江苏公司同意非小区会员进入小区前往会所健身，但在合同履行中，保利江苏公司的小区物业公司有阻止非小区会员进入会所的情况，因此其履约行为存在瑕疵，所以要求伽美公司支付违约金的诉请不予支持。2、南京市中级人民法院（以下简称市法院）（2019）苏01民终6874号民事判决书，载明：（1）二审审理中，伽美公司表示，因非小区会员被阻止进入会所消费，伽美公司接到会员投诉，并退还费用。保利江苏公司表示，由于小区业主及街道反映外来人员对小区秩序及安全产生影响，因此物业公司阻止非小区人员进入会所消费；（2）市法院认为，保利江苏公司的辩称意见没有证据证实，保利江苏公司联合其物业公司阻止小区外来会员进入会所消费，影响了伽美公司的经营，所以保利江苏公司在履行合同过程中违约，鉴于案件实际情况，酌定伽美公司给付合同约定的50%租金，要求伽美公司支付违约金的诉请不予支持。一审法院认为，双方当事人签订的物业服务合同，系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的禁止性规定，应当依法成立并发生法律效力，双方当事人应严格依照约定履行各自的义务。依据已生效的人民法院民事判决，在涉案物业合同签订后，保利物业江苏公司联合保利江苏公司阻止非小区的外来人员进入小区前往伽美公司会所进行消费，该阻止行为已经影响了伽美公司的日常经营，所以在涉案物业合同履行过程中，保利物业江苏公司的上述行为已对伽美公司构成违约。基于本案的实际履行情况，保利物业江苏公司诉请的全部物业费应当酌情作出减免，故一审法院酌定伽美公司应当给付保利物业江苏公司双方约定的70%物业费；保利物业江苏公司要求伽美公司支付违约金的诉请，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决如下：一、南京伽美体育文化有限公司于判决生效之日起十五日内给付保利物业发展股份有限公司江苏分公司物业费120400元；二、驳回保利物业发展股份有限公司江苏分公司的其他诉讼请求。一审案件受理费5819元，由保利物业发展股份有限公司江苏分公司负担2819元，南京伽美体育文化有限公司负担3000元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。对一审查明的事实双方均不持异议，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《保利·香槟国际会所物业费收取合同》为双方当事人的真实意思表示，双方均应依约履行。现被上诉人在为上诉人提供物业服务的过程中，在并无证据证明进入小区的会员影响了小区的秩序及安全的情况下，阻止非小区外来人员进入小区前往伽美公司会所进行消费，影响伽美公司日常经营，构成违约。综合考虑被上诉人提供物业服务的情况以及另案判决情况，一审法院对保利物业公司诉请的物业费酌减为70%，并无不当。伽美公司主张减免全部物业费用，无事实和法律依据，本院不予支持。伽美公司主张其因被上诉人及保利江苏公司的行为造成的损失，可另行主张。综上所述，伽美公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2708元，由上诉人南京伽美体育文化有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  马 帅审 判 员  张旭东审 判 员  郑 慧二〇二〇年四月二十日法官助理  高 峥书 记 员  朱愿倩