广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终5998号上诉人（原审委托诉讼代理人：唐美明，男，1970年12月1日出生，汉族，系何红英的丈夫。被上诉人（原审原告、反诉被告）：郭锦泉，男，1947年4月8日出生，香港特别行政区居民，委托诉讼代理人：郑浩荣，广东嘉骏律师事务所律师。原审第三人：美名扬（广州）农产品供应有限公司。住所地：广东省广州市南沙区东涌镇向阳街自编6号104房。法定代表人：唐美明。原审第三人：广州鑫邦农业发展有限公司。住所地：广东省广州市南沙区东涌镇大同村向阳街自编6号101房。法定代表人：唐美明。上诉人何红英因与被上诉人郭锦泉、原审第三人美名扬（广州）农产品供应有限公司（以下简称美名扬公司）、广州鑫邦农业发展有限公司（以下简称鑫邦公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市南沙区人民法院（2019）粤0115民初701号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。上诉人何红英上诉请求：1.变更一审判决第一项判项为何红英及第三人在二审判决发生法律效力之日起6个月内完成搬迁，并将涉案厂房腾空交还给郭锦泉；2.变更一审判决第三项判项为郭锦泉退回何红英2017年9月至今已付租金416148.92元；3.变更一审判决第五项判项为郭锦泉赔偿何红英支付的转让费42.8万元；4.补偿第三人要求何红英支付搬迁所需的搬迁费用3万元；5.本案一、二审诉讼费由郭锦泉承担。事实与理由：一、鑫邦公司的生产许可证有效期至2021年8月14日，租赁合适场地及到相关部门办理该生产许可证迁址并通过认证需要6-12个月的时间。二、涉案《建筑物租赁合同》第一条明确约定“该建筑为工业用途”，但该建筑物至今未取得厂房建筑规划许可证、建设工程许可证、开工证、房产证，无法做环评，政府部门不允许第三人从事生产。租赁后，郭锦泉一直说相关证件在办理中。2017年9月9日，广州市人民政府穗府规（2017）12号文明确要求未通过环评的一律停产，鑫邦公司从当月起停产至今。何红英要求郭锦泉解决办理相关手续，尽快通过环评，为了减少前期投入损失，陆续支付了租金416148.92元，以期郭锦泉尽快办理相关手续后恢复生产。郭锦泉以欺骗等手段在自知该建筑物无法办理相关手续的情况下继续哄骗何红英支付以上费用，属于不当得利，理应退回。三、涉案建筑物是何红英从苏建华处转让得来，有双方签订的《建筑物租赁转让协议》及何红英支付给苏建华的银行转账单据证明何红英支付了转让费，但一审法院认定何红英未提交证据证明该费用实际发生，认定事实有误。2012年7月28日，三方相约一起确认了该协议，郭锦泉、何红英现场签订了《建筑物租赁合同》，郭锦泉也表示会尽快办理所有合规手续。由此，何红英支付苏建华42.8万元转让费，承接苏建华所付出的装修等费用。郭锦泉以欺骗的手段虚假承诺造成何红英的损失，理应赔偿该转让费给何红英。被上诉人郭锦泉辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。何红英的上诉主张没有事实和法律依据，应予驳回。对于上诉请求六个月内完成搬迁的上诉请求，从一审开庭至今已经差不多两年，一审开庭过程中，郭锦泉也有向何红英释明本案的利害关系，因此其要求六个月内完成搬迁，明显不合理。对于退回已付租金416148.92元的上诉请求，一审判决基于公平原则，已经酌情按50%的标准计付场地占用费，之后何红英在租赁的过程中转租他人，也有收取转租的租金，所以退回租金请求也不符合法律规定。对于赔偿转让费42.8万元的上诉请求，该转让费系何红英与他人所发生的法律关系，郭锦泉也不是合同的相对方。何红英更没有证据证明费用实际发生，而且郭锦泉本来就不同意、也不知何红英对案涉租赁物的装修及使用情况，因此该项诉请也没有依据。对于补偿搬迁费用3万元的上诉请求，属于新的诉讼请求，何红英应另寻途径解决，不宜在本案审理。据此，请求二审法院驳回何红英的全部上诉请求。原审第三人美名扬公司、鑫邦公司述称，同意何红英的上诉意见。郭锦泉向一审法院起诉请求：1.解除其与何红英于2012年7月28日签订的《建筑物租赁合同》；2.何红英将位于广州市南沙区东涌镇大同村向阳街6号厂房腾空交还给其，美名扬公司、鑫邦公司、广州楠兆保健科技有限公司（以下简称楠兆公司）协助腾退广州市南沙区东涌镇大同村向阳街6号厂房；3.何红英向其支付从2018年10月1日起至2019年7月31日止拖欠的租金（租金按每月44578元计算，共计445780元）。何红英向一审法院反诉请求：1.解除其与郭锦泉于2012年7月28日签订的《建筑物租赁合同》；2.郭锦泉向其退回押金140275元并双倍支付违约金280550元；3.退回从2017年9月1日至2018年11月10日支付的租金416148.92元；4.赔偿其支付的转让费428000元；5.赔偿其工厂从2017年9月1日至2019年7月31日的停工损失230000元（23个月，每月10000元）；6.郭锦泉赔偿其装修改造费280000元；7.郭锦泉承担本案的所有诉讼费。一审法院认定事实：2001年1月20日，番禺区鱼窝头镇大同村经济合作社（甲方）与郭锦泉（乙方）签订《土地租赁合同》，内容为：本合同由甲方提供土地，乙方只拥有使用权。甲方提供土地位于番禺区鱼窝头镇大同村旧村部。从距离公路预留30米，不能搭建和堆放什物，计算面积各负担50%，即乙方负担15米租金，并在该土地范围内按11队冲桥为中心预留1条通道，顺延到公路通道的宽度（10）米，以方便交通往来，甲乙双方不得在此搭建及阻塞。土地使用年限五十年，即2001年1月30日至2051年2月1日。2012年7月26日，苏建华（甲方）与何红英（乙方）签订《建筑物租赁转让协议》，内容为：甲方将租用地址位于番禺区东涌镇大同村原村部内的3层厂房建筑物及其附属宿舍、饭堂等（面积以原租赁合同为准）的租赁权益转让给乙方。该项目转让费为428000元。本协议签定后甲方于2012年8月1日前将场地清空给乙方，如延期则按实际交付日开始计租交付租金。甲方将原来出租给第三方的收取租金的权益一并交付给乙方（从乙方支付租金日开始计算）。2012年7月28日，郭锦泉（出租方，甲方）与何红英（承租方，乙方）签订《建筑物租赁合同》，内容为：第一条、甲方将坐落在番禺区东涌镇大同村原村部内建筑物出租给乙方使用，该建筑物为工业用途。该建筑物面积为3739平方米（标准建筑面积为3739平方米，空地面积为790平方米）。乙方租用该建筑物，乙方需付租金给甲方。第二条、租赁年限为25年，即从2006年7月20日至2031年7月19日，其中2006年8月20日至2006年9月19日为免租装修期。第三条、标准建筑物租金为10元每平方米，空地租金为2元每平方米，即该建筑每月租金合计38970元，甲方每月收取租金只提供收据，此房屋租赁的租赁税及合同税由甲方负责。上述每月租金第四年开始在首三年每月租金的基础上递增6%，即2009年8月1日开始该建筑物每月租金为41308元，如此类推递增至本合同租赁期满。第四条、乙方每月向甲方缴交600元作为垃圾费。第六条甲方须在2006年8月20日前将建筑物交付乙方使用。乙方从2006年9月20日起开始缴交租金给甲方，乙方必须在每月15日前缴交当月的租金给甲方。第七条、保证金，乙方支付116910元给甲方作为保证金，该保证金在租赁期届满且乙方清付一切水电费、税费、工人工资、租金费用之日起三天内由甲方不计利息原额返还保证金给乙方。第十三条违约责任：3、如乙方逾期支付租金，每一天按租金的3%收取滞纳金；逾期支付租金达15天的（特殊情况除外。需要甲方同意），则视作乙方毁约处理，届时甲方有权解除合同，没收乙方所交的保证金，收回该建筑物，乙方须即时迁走，并不得破坏该建筑物，否则照价赔偿。4、租赁期内，该建筑物每月的水、电、治安及因使用而产生的一切费用由乙方每月结清。5、租赁期内，双方经协商，在不损害甲方利益的前提下，甲方应同意乙方将该建筑物转租给第三方；若乙方将合同用地及设施全转让给第三方须向甲方缴纳一个月的租金的30%款项作手续费。郭锦泉与何红英当庭确认租赁物包括一栋三层高钢筋混凝土结构的、建筑面积为3739平方米的厂房及一块面积为790平方米的空地，建筑物是郭锦泉建设的，没有取得建设工程规划许可证。关于上述租赁物的交付，郭锦泉陈述是合同签订当天交付的，何红英陈述是2012年8月1日交付的。何红英另陈述交付时租赁物在做制衣厂使用，一楼办公区有装修，有一部电梯，通水电，有天花、地板；二楼、三楼没有装修，但通水电；建筑物的门窗完好。对交付时间及交付时状况双方没有证据证明。何红英陈述其在租赁上述租赁物后在2012年9月至2013年3月对一楼办公区的装修包括：天花的修整（500平方米）及搭建（100多平方米）、墙面进行了粉刷并贴了墙纸、大门更换了玻璃、做了背景墙、重新铺设了水电；在2013年-2014年对二楼的装修包括：700平方米的工厂建设，主要是生产车间、化验室、原料仓、成品仓、消毒器；三楼部分没有装修；一至三楼都进行了水电管网的改造等。对此，何红英提供《装修费用明细》《美名扬（总部）费用报销单》《收据》《付款申请单》《美名扬付款审批表》《支付证明单》等；郭锦泉陈述其对上述的装修情况不清楚，该装修也没有经过其同意，其未对上述装修提出异议，不同意使用上述装修，双方对上述装修费用均不申请司法鉴定。2012年7月28日，何红英向郭锦泉缴纳了涉案租赁物厂房、宿舍保证金133875元，第十三、十四号铺位、保安亭、食堂押金6400元，郭锦泉出具相应的收据。郭锦泉与何红英确认2017年至2019年每月租金为44578元，何红英已缴纳2017年6月之前的租金；2017年6月至2018年9月的租金双方在另案（2018）粤0115民初3448号案件中经调解解决，何红英所述其在本案第一次庭审后支付的40000元租金系在（2018）粤0115民初3448号案件中执行的；从2017年9月1日至2018年11月10日期间何红英缴纳的租金金额为376148.92元，何红英确认未向郭锦泉缴纳从2018年10月1日之后的租金。何红英陈述其租赁上述租赁物后以鑫邦公司、美名扬公司名义用作生产用途，从2012年8月开始生产，一开始是做粮油、五谷等的仓储，在2013年取得了食品生产许可证及食品经营许可证后开始生产，主要是进行五谷杂粮的分装。直到2017年开始环保部门不断过来要其提交建筑物的合规证件及环评手续，在2017年9月初停产。何红英提供照片2张（2017年9月在涉案租赁物楼下拍摄的）证明工厂被停工是因为建筑物不合规才被责令停产的。该照片显示有载明“美名扬”图标的大门贴有封条，封条内容为“东涌镇整顿和规范市场经济秩序办公室”等，郭锦泉对该证据不予确认并陈述工厂被环保部门取缔与建筑物的规格无关，而是何红英的经营不当所致。另查明，承租上述租赁物后，何红英对外进行了分租，分别与楠兆公司股东姚海英、王钦芳签订了《租赁合同》，1、何红英（甲方）与姚海英（乙方）签订的《租赁合同》约定甲方将南沙区东涌镇大同村自编06号301房（面积503.5平方米）出租给乙方作工业厂房使用，租赁年限从2015年9月2日至2020年8月31日止。2015年10月1日至2017年8月31日，每月租金为6546元；2017年9月1日至2019年8月31日，每月租金为7070元等。2、何红英（甲方）与王钦芳（乙方）签订的《建筑物租赁合同》约定甲方将南沙区东涌镇大同村自编06号302房（面积约755平方米）出租给乙方作工业厂房使用，租赁年限从2016年4月1日至2020年8月31日，2016年5月1日至2018年5月31日的租金为每月9815元，2018年5月1日至2020年5月31日的租金为每月10600.20元。姚海英、王钦芳承租上述租赁物后将租赁物给楠兆公司使用，楠兆公司依上述两份合同向何红英支付租金等费用，双方未签订新的合同。楠兆公司另陈述其于2018年8月因环保检查停产。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”根据郭锦泉及何红英确认涉案建筑物没有取得建设工程规划许可证，故郭锦泉与何红英签订的《建筑物租赁合同》为无效合同。合同无效，自始不发生法律效力，郭锦泉及何红英主张解除上述合同没有依据，该院不予支持。合同无效，双方因该合同取得财产应予以返还，郭锦泉应返还何红英已支付的保证金140275元（133875元+6400元），何红英应将涉案租赁物交还给郭锦泉，根据何红英证据及陈述其承租涉案租赁物后以鑫邦公司、美名扬公司名义使用涉案租赁物、并出租给楠兆公司，故鑫邦公司、美名扬公司、楠兆公司理应承担协助交还涉案租赁物的义务，但应给予合理的期间进行搬迁，结合本案案情，该院酌定给予何红英、鑫邦公司、美名扬公司、楠兆公司30天的搬迁期间。合同无效，何红英主张双倍支付违约金280550元没有依据，该院不予支持。关于占用费的问题。虽然郭锦泉与何红英签订的《建筑物租赁合同》无效，但根据《中华人民共和国合同法》第五十八条并参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，何红英仍应支付交还案涉租赁物前的占用费。何红英陈述其于2017年9月初停产，并提供证据照片证明，该照片显示存在大门被封条贴住的情况，不能显示具体的时间及缘由，郭锦泉对此亦不予确认，但结合第三人楠兆公司陈述其于2018年8月因环保检查停产，与何红英陈述停产事由相印证，该院予以采信，但停产时间以楠兆公司陈述的时间确定为宜。郭锦泉将未取得建设工程规划许可证的租赁物出租给何红英，存在过错，何红英未尽到合理审查义务，亦存在过错，同时考虑到涉案租赁物因环保检查导致停产后何红英并未有在实际经营，基于公平合理、等价有偿原则，该院酌情确定自2018年8月起何红英应按合同约定租金标准的50%向郭锦泉计付场地占用费。郭锦泉与何红英确认涉案租赁物2017年至2019年的租金为每月44578元，自2018年10月1日起何红英未缴纳租金，据此，2018年10月1日起至2019年7月31日的占用费为222890元（44578元×50%×10个月），2018年8月1日至2018年9月30日的占用费44578元（44578元×50%×2个月），综上，何红英向郭锦泉支付2018年10月1日起至2019年7月31日的占用费为222890元，郭锦泉应向何红英退还2018年8月1日至2018年9月30日的占用费为44578元，对郭锦泉及何红英主张超过上述部分的占用费，该院不予支持，二者抵扣后，故何红英还应向郭锦泉支付占用费为178312元（222890元-44578元）。关于何红英主张的转让费。该转让费系何红英与案外人签订的合同中约定的，郭锦泉非该合同的相对方，且何红英未提交证据证明该费用已实际发生，且何红英实际承租涉案租赁物并使用，其主张郭锦泉向其赔偿转让费，没有依据，该院不予支持。关于何红英主张的装修改造费。首先，何红英主张对涉案租赁物进行了装修，郭锦泉对此不予确认，何红英对交付时的租赁物的状况未举证证明，仅提供《美名扬（总部）费用报销单》《收据》《付款申请单》《美名扬付款审批表》《支付证明单》等，不能证明该装修系对涉案租赁物进行的装修及所产生的相应费用；其次，根据当事人陈述，何红英的上述装修未经过郭锦泉的同意，且郭锦泉不同意使用上述装修，何红英亦对该费用不申请司法鉴定，应承担举证不能的法律后果，故对何红英的该项诉请，该院不予支持。关于何红英主张的停工损失，何红英对此并未举证证明，该院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决如下：一、何红英应于该判决发生法律效力之日起三十天将位于广州市南沙区东涌镇大同村向阳街6号厂房腾空交还给郭锦泉，美名扬公司、鑫邦公司、楠兆公司负有协助交还义务；二、郭锦泉应于该判决发生法律效力之日起十日内向何红英退还保证金140275元；三、何红英应于该判决发生法律效力之日起十日内向郭锦泉支付占用费178312元；四、驳回郭锦泉的其他诉讼请求；五、驳回何红英的其他诉讼请求。一审案件本诉受理费1072元，由郭锦泉负担536元，何红英负担536元；反诉受理费8767.4元，由郭锦泉负担876元，何红英负担7891.4元。二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据材料。本院依法调取了（2018）粤0115民初3448号案件中郭锦泉提交的民事起诉状及变更诉讼请求申请书。一审查明的事实有相关的证据予以佐证，本院对一审查明的事实予以确认。另查明，2020年1月14日，经广州南沙经济技术开发区行政审批局核准，楠兆公司办理注销登记手续，故本院不再列楠兆公司为本案当事人。二审庭审中，郭锦泉、何红英均确认楠兆公司已搬离涉案场地。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。首先，何红英、郭锦泉对于一审法院认定涉案《建筑物租赁合同》无效均无提出异议，故根据合同无效的法律规定，双方因该合同取得的财产应予以返还。一审法院酌情判令何红英在一审判决生效之日起三十日内腾空并交还涉案场地，该期限较为合理，并无显著不当。何红英要求6个月的腾空期，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。其次，根据现有证据显示，一审期间楠兆公司陈述其于2018年8月因环保检查停产的陈述更为合理可信，本院予以采信。何红英主张从2017年9月初即开始停产，但并未能提供相关的证据予以证明。且在此前的（2018）粤0115民初3448号案件中，郭锦泉向何红英追讨自2017年10月至2018年6月的房屋占用费298000元，最终双方达成调解协议确认何红英须向郭锦泉支付254416元，并约定双方继续按照原有租赁合同及补充协议履行。本案一审时，双方亦确认2017年6月至2018年9月的租金在上述（2018）粤0115民初3448号案件中调解解决。如在2017年9月初工厂即已停产，何红英理应在该案中提出相应的主张，但在该案的调解协议中何红英并未提出停产的问题，亦未就该问题提出免除或减少租金的要求，反而约定双方同意继续履行涉案合同，有违常理。本案中，双方对于涉案合同无效均有过错，而涉案场地实际上一直由何红英或由其转租给他人占有使用，但又如上述自2018年8月起涉案场地的工厂已停产，无法正常经营。基于上述情况，一审法院酌情判定自2018年8月起何红英按照合同约定的租金标准的50%支付场地占用费，基本平衡了双方的权利义务关系，亦较为符合公平合理、等价有偿的原则，本院予以维持。何红英上诉主张其无须支付上述期间的场地占用费，且要求郭锦泉退还其已付的租金，缺乏事实与法律依据，亦与生效的（2018）粤0115民初3448号民事调解书的内容不符，本院不予支持。再次，根据现有证据显示，何红英是基于其与案外人苏建华签订《建筑物租赁转让协议》而向苏建华支付转让费428000元，郭锦泉并非上述转让协议的当事人，亦未实际收取该转让费。何红英要求郭锦泉赔偿转让费，于法无据，本院亦不予支持。至于何红英提出的要求郭锦泉支付搬迁费用3万元的上诉请求，其在一审期间并未提出该项请求，属于二审期间新增加的反诉请求，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条规定，在郭锦泉明确表示不同意调解的情况下，本院在本案中不予调处，何红英可另行起诉。另，由于楠兆公司在二审期间已经注销，郭锦泉、何红英亦明确楠兆公司已经搬离涉案场地，故虽然一审判决第一判项判令楠兆公司负有协助义务，但实际上楠兆公司已经搬离，郭锦泉亦确认楠兆公司的协助义务已经完成，故该部分判项内容并未实际影响郭锦泉、何红英的权利义务，一审处理亦无不当，故本院对该部分判项内容予以维持。综上所述，何红英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12541元，由上诉人何红英负担。本判决为终审判决。审判长  王碧玉审判员  罗 毅审判员  张 宾二〇二〇年四月二十七日书记员  陈晓君易臻萱李蕴妍