江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣01民终3197号 上诉人（原审原告及反诉被告）：刘任根，男，1953年9月3日出生，汉族，住江西省南昌市青云谱区。 上诉人（原审被告及反诉原告）：罗小妹，女，1954年11月17日出生，汉族，住江西省南昌市青云谱区。 上诉人刘任根因与上诉人罗小妹房屋买卖合同纠纷一案，不服南昌市青云谱区人民法院（2018）赣0104民初2097号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 刘任根上诉请求：1、撤销一审判决，改判刘任根与罗小妹的房屋买卖合同无效；2、罗小妹赔偿刘任根75.2万元，并请求依法认定罗小妹承担违约金及赔偿刘任根因诉讼造成的律师费、误工费、咨询费、交通费、材料费、诉讼费及精神损害费等；3、所有诉讼费用由罗小妹负担。事实和理由：刘任根与罗小妹之间的《售房购房协议书》系附条件，在条件成就之前罗小妹未取得南飞集资房XX区XX栋XX单元XX楼XX号二室二厅未装修新房含本栋楼下3.2㎡储贮室（以下简称南飞集资房）所有权，罗小妹与案外人邹张之间的《售房购房协议书》无效。案外人邹张明知刘任根与罗小妹之间的售房购房有争议，仍坚持购买，属恶意买受人。一审判决草率下判，顺序颠倒，本末倒置，应予撤销。相关案件诉讼期间，刘任根在航空城有一套福利房急需用钱，而案外人邹张愿意为其错购房承担20万元的责任，因此刘任根同意撤销对案外人邹张的起诉，而罗小妹必须要承担全部责任。一审判决再一次不顾事实，颠倒黑白，系违法判决。综上，请求二审法院支持刘任根上诉请求。 罗小妹对刘任根的上诉答辩称：刘任根一房二卖，存在违约。2003年罗小妹用技校3大楼3楼21号住房（以下简称大楼房）一套和8.8万元向刘任根购买南飞集资房，当时大楼房未获得产权证，待后获得大楼房产权证时，刘任根却不予配合办理南飞集资房过户手续，却把南飞集资房过户至案外人。 罗小妹上诉请求：1、撤销一审判决，改判刘任根返还罗小妹购房款8.8万元整，并按中国人民银行贷款基准利率承担自2003年4月27日起至全款还清日止的利息；2、判令刘任根赔偿罗小妹违约金6万元整；3、本案诉讼费用由刘任根负担。事实和理由：2003年，刘任根与罗小妹共同签订《售房购房协议书》，约定刘任根将南飞集资房以售房全价8.8万元卖给罗小妹，罗小妹无偿给刘任根大楼房1套，协议书还对双方的权利义务作了约定。2003年4月27日，协议签订后，罗小妹向刘任根支付购房款8.8万元，同时交付大楼房1套供刘任根使用，刘任根为此向罗小妹出具收条1份。刘任根出售的南飞集资房当时尚处于建设之中，当时未实际交付给罗小妹。此后，罗小妹获得大楼房的完整处分权，可以随时依照合同约定办理过户手续至刘任根名下，但刘任根不屑大楼房价值，拒绝办理南飞集资房过户手续，反而要求罗小妹赔偿156万元。为此，罗小妹为维护自身合法权益，才发现刘任根在收取南飞集资房使用人邹张20万元后，已于2018年5月8日将南飞集资房由刘任根、胡月娥夫妇名下过户至案外人傅志强名下。罗小妹认为，刘任根将南飞集资房过户至他人名下，说明刘任根未按协议约定履行义务构成单方违约。综上，一审判决认定事实错误，应予更正。 刘任根对罗小妹的上诉答辩称：2003年其与罗小妹签订购房协议，约定刘任根将南飞集资房卖给罗小妹，罗小妹将大楼房卖给刘任根，双方需办理过户手续。若大楼房无法过户，则罗小妹需将另一套可过户房屋交付刘任根，若无可过户房屋，则该购房协议不生效。刘任根在得知大楼房不能过户时，就提出不卖南飞集资房给罗小妹。罗小妹在未取得南飞集资房处分权时就将该房卖给案外人邹张，此不合法。根据合同法规定，附条件的合同，条件不成就则合同不生效；合同一方不履行合同，违反合同，另一方可以解除合同；合同解除后，未履行的就不再履行，已经履行的应恢复原状。刘任根在2003年已口头通知罗小妹返还房屋，故罗小妹应返还南飞集资房。 刘任根向一审法院起诉请求：请求法院依法帮其拿回被罗小妹骗去的巨额房款及其他款项共计156万元整：1、其南飞集资房价值104万元，其中邹张已给付20万元，先前收罗小妹8.8万元，因此，罗小妹应赔刘任根75.2万元；2、罗小妹按合同约定应赔偿刘任根违约金6万元，因此系15年前的6万元，须按现房价20%计，故此项应赔20.8万元；3、要求罗小妹支付因违约给刘任根造成的打官司费用、律师费、人工费、咨询费、交通费、材料费、诉讼费、精神伤害等30万元；4、罗小妹占住南飞集资房房租费30万元（15年，每年2万计）。 罗小妹向一审法院反诉请求：1、判令刘任根返还罗小妹购房款8.8万元整，并按中国人民银行贷款基准利率承担自2003年4月27日起至全款还清之日止的利息；2、刘任根向罗小妹支付违约金6万元；3、反诉费用由刘任根负担。 一审法院认定事实：2003年，刘任根因时任妻子患重病，想通过房屋置换方式取得款项为妻治病。同年，刘任根为甲方、罗小妹为乙方签订《售房购房协议书》，内容为:“甲方刘任根愿将南飞集资房XX区XX栋XX单元XX楼XX号二室二厅未装修新房含本栋楼下8.2平方米储贮室以售房全价8.8万元整卖给本厂职工即乙方罗小妹（扬骞），同时乙方无偿给甲方技校3大楼3楼21号住房1套。经甲乙双方协商并达成如下协议：一、此房内含有管道煤气和煤气表、水表、电表、铝合金推拉门窗。二、集资房以后办房产或其它款项由乙方支付。三、甲方把此房相关证件以及收款收据共＿件全转交乙方。四、从乙方交甲方房款起此房一切均由乙方享有。五、由于此房还未过户，但甲方必须当作义务和责任协助配合办好办妥为止，但过户费用由乙方承担。六、乙方给甲方技校3大楼3楼21号住房壹套，但乙方协助办理好过户手续（办到甲方名字上），手续费由乙方支付。大楼房过户手续要在甲方集资房过户之前办理。七、如未办到乙方设法要无偿给刘任根壹套不低于大楼房条件的住房,并办好过户手续,同时乙方赔偿甲方大楼的装修费用及搬家费计人民币伍仟元整”；八、甲、乙双方成交后不得反悔。如甲方反悔或不遵守协议，此购房款及肆万元的装修费用除外，并赔偿乙方陆万元违约金。九、如乙方反悔或不遵守协议，此房还给甲方，购房款及装修费用不退，另外赔偿甲方陆万元违约金。十、本协议中未尽事宜，双方友好协商，甲、乙各执壹份，签字生效。十一、本协议配合付款收据方生效。”协议书签订后，2003年4月27日，罗小妹向刘任根支付南飞集资房购房款8.8万元，同时交付大楼房1套供刘任根使用至今，刘任根向罗小妹出具收条1份，确认收到南飞集资房购房款和大楼房1套，收条上注明“大楼房（3-3-21）未办过户手续”，此后，该大楼房的房租费、水电费等均在刘任根名下从其工资中扣除。2003年6月，刘任根前妻因病医治无效去世。 罗小妹于2003年11月13日以13.5万元的价格将南飞集资房转卖给案外人邹张，邹张支付全部购房款后2004年即装修入住至今。装修期间，刘任根曾多次找罗小妹、邹张，表示刘任根与罗小妹之间的购房协议存在争议，要求收回房屋，迫使房屋装修停工。邹张为此委托其父邹玉林与罗小妹于2004年4月3日签订《售房购房补充协议》，双方约定罗小妹要做好刘任根的工作，保证不能进行打扰，影响住户的正常生活；待房子产权证发放后，罗小妹有责任办好产权过户手续。后刘任根参加房改，取得南飞集资房产权。 2014年刘任根以罗小妹、邹张为被告，向一审法院提起诉讼，请求判令解除刘任根与罗小妹的售房购房协议，撤销罗小妹与邹张签订的售房购房协议，罗小妹与邹张返还南飞集资房给刘任根，罗小妹赔偿刘任根6万元。2015年3月，一审法院作出（2014）青民三初字第74号民事判决，邹张不服上诉至本院，本院将该案发回重审，一审法院另行组成合议庭进行审理，2016年11月，一审法院作出（2015）青民重初字第31号民事判决，刘任根、罗小妹不服上诉至本院。因罗小妹、刘任根不能配合邹张办理南飞集资房产权过户，2014年邹张以罗小妹、刘任根为被告，向一审法院提起诉讼，请求判令罗小妹、刘任根共同协助邹张办理房屋产权过户手续，该案中止后恢复审理，2017年9月一审法院作出（2014）青民三初字第34号民事判决，刘任根不服判决提起上诉。上述两案二审期间，邹张与刘任根达成和解协议，由邹张补偿刘任根20万元，刘任根配合邹张办理房屋过户手续，邹张和刘任根分别作为两案的原审原告，均自愿申请撤回原审起诉，2018年5月，（2017）赣01民终2330号民事裁定书裁定撤销一审法院（2014）青民三初字第34号民事判决，准予邹张撤回起诉；（2017）赣01民终130号之一民事裁定书裁定撤销一审法院（2015）青民重初字第31号民事判决，准许刘任根撤回起诉。该两裁定均已发生法律效力。 另查明：刘任根现居住房屋（即罗小妹按照其与刘任根签订的《售房购房协议书》的约定交付给刘任根的大楼房）于2003年4月由罗小妹以12000元向案外人魏平香、黄学军购得，后魏平香、黄学军参加房改取得该房屋的产权（产权证上登记房号为：青云谱区新溪桥路XX区XX栋XX单元XX室），但未按当初约定将所有权转移登记至罗小妹名下。2017年1月9日，罗小妹以魏平香、黄学军为被告提起诉讼，经一审法院主持调解，双方达成一致意见，罗小妹另行支付购房款27000元，魏平香、黄学军协助办理所有权转移登记手续，一审法院（2017）赣0104民初102号民事调解书已经发生法律效力。2017年3月21日，魏平香、黄学军与罗小妹进行公证，由魏平香、黄学军委托罗小妹作为代理人，代理办理上述不动产转让（出售）及相关一切事宜，代为办理上述不动产过户及相关手续等，委托期限自签字之日起至上述事项办理完毕为止。随后，罗小妹要求将青云谱区新溪桥路XX区XX栋XX单元XX室房屋的产权过户到刘任根名下，刘任根不同意。 刘任根认为其与罗小妹之间的纠纷至今尚未得到合理解决，遂提起本案诉讼。一审法院审理期间，刘任根仍不同意将大楼房青云谱区新溪桥路XX区XX栋XX单元XX室房屋的产权过户至其名下。 一审法院认为：本案争议焦点是刘任根与罗小妹之间所签订的《售房购房协议》的效力问题。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，民事法律行为需要具备以下三个条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。”《中华人民共和国合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效”。刘任根与罗小妹在签约时均具有完全民事行为能力，双方自愿协商签订《售房购房协议书》，对各自所出售的房屋均享有占有、使用、收益权，且对涉案房产均尚未取得房屋所有权的事实有充分认识，在此前提下对各自的权利义务进行了约定，系当时双方真实意思表示。《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，根据不动产物权变动的合同效力与物权效力相区分的原则，刘任根与罗小妹签订的《售房购房协议书》，不违反法律或者社会公共利益，该协议合法有效。罗小妹已履行《售房购房协议书》的主要合同义务即支付购房款8.8万元，并将大楼房交付给刘任根居住使用至今；刘任根接收房款和大楼房居住至今并出具收条，印证了罗小妹履行主要合同义务的事实，同时亦使《售房购房协议书》第十一条双方约定的“本协议配合付款收据方生效”的生效条件成就。刘任根与罗小妹对《售房购房协议书》中第六条“乙方给甲方技校3大楼3楼21号住房壹套，但乙方协助办理好过户手续（办到甲方名字上），……大楼房过户手续要在甲方集资房过户之前办理”中“过户”的含义当庭作了不同的解释，刘任根认为“过户”是在洪都集团公司管理公租房的部门将该套公租房登记在刘任根名下，以使其基于洪都职工身份能享有该套大楼房的全部福利待遇，能参加洪都内部的调配分房，能以自己的名义参加该套房的房改，而不是到房产登记部门去办理产权过户；罗小妹认为“过户”就是使用权过户，刘任根一直在占有使用该大楼房，房租、水电都是在刘任根名下扣除，其已经履行了“过户”义务；一审法院认为，从合同的字面意思无法反映出刘任根所述意思，本案尚无其他证据证实刘任根关于“过户”含义解释具有更大合理性，故刘任根以罗小妹未履行合同第六条并拒绝履行合同第七条的约定义务而认定罗小妹违约，其在2004年即已通知罗小妹解除《售房购房协议书》，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条第（二）项的规定，其与罗小妹的合同已法定解除的观点，一审法院不予采纳。 公民在民事活动中应遵守诚实信用原则。《售房购房协议书》第九条约定“从乙方交甲方房款起此房一切均由乙方享有”，罗小妹在支付刘任根购房款8.8万元后，将取得的南飞集资房转让给案外人邹张，邹张一直居住使用，现刘任根已参加房改，取得南飞集资房的产权证，并在与罗小妹和案外人邹张的诉讼中在法院主持调解下接收案外人邹张补偿款20万元，将南飞集资房产权转移登记至案外人邹张指定的登记人名下；刘任根也一直无偿占有使用罗小妹按约向其交付的大楼房，且现时罗小妹亦通过诉讼从大楼房的产权人处取得合法处分权，该房可随时过户至刘任根名下，但经一审法院释明，刘任根不同意继续履行合同，由罗小妹将大楼房过户至其名下，亦没有变更诉讼请求，而仍要求支持其诉讼请求。刘任根的第一项诉请要求赔偿被骗巨额房款，与双方自愿签约并履行的客观事实不符；刘任根的第二、第三项诉请要求赔偿违约金和违约导致的损失，与一审法院认定的事实不符；刘任根的第四项诉请要求罗小妹因占有房屋支付房租费，与事实和合同约定不符；为维护交易安全以及双方当事人的合法权益，对刘任根的四项诉讼请求，一审法院不予支持。罗小妹反诉称，刘任根将本应卖给自己的涉案房屋过户给案外人傅志强，属单方违约，而事实是其在按协议取得房屋后转卖给邹张，并实际取得卖房款，罗小妹反诉请求刘任根退还购房款8.8万元，承担利息，并支付6万元违约金的请求，应予驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六条、第五十五条、第五十七条、第七十二条、第八十五条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条、《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决：一、驳回刘任根的诉讼请求；二、驳回罗小妹的反诉请求。一审案件受理费18840元（刘任根已预交），由刘任根自行负担；一审反诉案件受理费1630元（罗小妹已预交），由罗小妹自行负担。 二审中，刘任根与罗小妹均未提交新证据。刘任根对一审查明事实中“2003年，刘任根因时任妻子患重病，想通过房屋置换的方式取得更多款项为妻治病”有异议，认为其妻子是否生病与南飞集资房买卖没有关联。本院认为，刘任根在2018年9月12日一审庭审中称其因前妻生病故出卖南飞集资房换取更多款项，现其二审对该事实有异议，但未提供足以推翻其一审陈述的证据，故本院对其该异议意见不予采纳。罗小妹对一审查明事实中“装修期间，刘任根曾多次找罗小妹、邹张，表示其与罗小妹之间的购房协议存在争议，要求收回房屋，迫使房屋装修停工”有异议，认为，刘任根只找了案外人邹张而未找罗小妹。刘任根未提供证据证明在案涉房屋装修期间其多次找罗小妹，而罗小妹对此亦不认可，故本院对罗小妹该异议意见，予以采纳，但从罗小妹与邹张签订的《售房购房补充协议》内容可知，罗小妹知悉刘任根找邹张交涉事宜。本院对一审查明的其他事实予以认定。 本院认为，本案的争议焦点为：1、罗小妹应否向刘任根赔偿？若应赔偿，赔偿金额如何确定？2、刘任根应否向罗小妹返还购房款8.8万元并支付相关利息及违约金？若应支付，利息和违约金如何计算？ 关于罗小妹应否向刘任根赔偿及赔偿金额如何认定的问题。本案一审审理中及二审上诉状，刘任根均认为其与罗小妹签订的《售房购房协议书》系附条件，因条件未成就而无效。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，刘任根与罗小妹签订《售房购房协议书》时未出现上述所列的合同无效情形，不应认定无效。至于是否系附生效条件的合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条，当事人对合同的效力可以约定附条件，附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。本案中，刘任根与罗小妹签订的《售房购房协议书》第十二条约定：“本协议配合付款收据方生效”，刘任根于2003年4月27日出具收到购房款8.8万元及大楼房的收条，《售房购房协议书》约定的生效条件成就，综上，一审判决认定刘任根与罗小妹签订的《售房购房协议书》合法有效，并无不当，应予维持。刘任根要求认定其与罗小妹签订的《售房购房协议书》无效，无事实及法律依据，本院不予支持。至于赔偿，首先，根据该《售房购房协议书》，罗小妹已向刘任根支付购房款，并交付大楼房给刘任根居住至今，且罗小妹能够、也要求将大楼房过户至刘任根名下，只因刘任根不同意而未能办理；其次，（2014）青民三初字第74号、（2015）青民重初字第31号、（2017）赣01民终130号案件中，刘任根一审诉讼请求包含要求解除其与罗小妹间的售房购房协议，撤销罗小妹与邹张间的售房购房协议，由罗小妹与邹张返还房屋，罗小妹赔偿违约金6万元等，其后刘任根在二审中撤回起诉。根据最高人民法院《关于适用的解释》第三百三十八条第二款，原审原告在第二审程序中撤回起诉后重复起诉的，人民法院不予受理。因此，对本案中刘任根要求罗小妹承担合同约定违约金6万元的现折价款20800元、解除其与罗小妹间的售房购房协议及罗小妹与邹张返还房屋等诉讼请求，法院应不予受理。再次，罗小妹将南飞集资房转卖给邹张后，刘任根在其他案件诉讼过程中同意并将该南飞集资房办理至邹张指定人名下。综上，刘任根现在本案中以其与罗小妹签订的《售房购房协议书》于2003年已解除而按房屋现价与其已收款差价向罗小妹主张赔偿并要求罗小妹承担违约金、赔偿损失等，无事实及法律依据，应不予支持。 关于刘任根应否向罗小妹返还购房款8.8万元并支付相关利息及违约金的问题。罗小妹与刘任根签订《售房购房协议书》后，刘任根收取购房款8.8万元及大楼房，亦将南飞集资房交付罗小妹，罗小妹转卖给邹张并收取相应价款，且刘任根在其他诉讼中也是将南飞集资房过户至邹张指定人名下，因此，一审法院对罗小妹要求刘任根退还购房款8.8万元并支付相应利息及违约金的反诉请求不予支持，并无不妥，应予维持。综上，双方当事人的上诉请求均无事实及法律依据，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14560元（刘任根预交11300元，罗小妹预交3260元），由刘任根负担11300元，由罗小妹负担3260元。 本判决为终审判决。 审 判 长 周中瑞 审 判 员 邓 晖 审 判 员 郑 馨 二〇二〇年四月八日 法官助理 郭 婷 书 记 员 黄 媚