重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终1830号上诉人（原审原告）：秦正伟，男，1974年9月7日出生，汉族，住重庆市合川区。被上诉人（原审被告）：成都万科物业服务有限公司重庆合川分公司，住所地重庆市合川区合阳办义乌大道351号7幢1-3-2，统一社会信用代码91500117MA5UGHLD72。法定代表人：周勇，公司总经理。委托诉讼代理人：王云婕，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：刘红梅，女，该公司工作人员。上诉人秦正伟因与被上诉人成都万科物业服务有限公司重庆合川分公司(以下简称万科物业合川分公司)物业服务合同纠纷一案，不服重庆市合川区人民法院（2019）渝0117民初7719号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年3月24日立案后，依法组成合议庭进行审理。上诉人秦正伟、被上诉人万科物业合川分公司的委托诉讼代理人王云婕、刘红梅到庭参加二审询问。本案现已审理终结。秦正伟上诉请求：1、撤销重庆市合川区人民法院（2019）渝0117民初7719号民事判决书；2、判令万科物业合川分公司按照合同约定为秦正伟提供地下车库免费停车服务；3、本案一、二审诉讼费由万科物业合川分公司承担。主要事实和理由：1、一审法院将服务合同法律关系当成物权法律关系，属事实不清。《前期物业管理服务协议》第七条第四项对地下车位停车收费一栏为零，其意思即为不收费，应当依照该约定执行。2、物业公司与开发商订立的物管合同中明确约定不收取业主停车费，表示开发商自认其不是地下车库的所有权人，所以不收取停车费，即使产权归开发商，其不收停车费是对权利的自由处分，别人无权干涉。3、本案应适用合同法的规定但一审法院适用物权法，系适用法律错误。综上，一审判决事实不清，证据不足，导致适用法律不当，请二审法院依法改判支持上诉请求。万科物业合川分公司辩称，对上诉理由不予认可，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。双方当事人之间是物业服务管理关系，秦正伟要求免费停车的区域实际是小区的公区临停车位，因此其要求免费停车，万科物业合川分公司不予认可。秦正伟向一审法院起诉请求：1.判令万科物业合川分公司按照约定为秦正伟提供地下车库免费停车服务；2.本案诉讼费由万科物业合川分公司负担。一审法院认定事实：2016年12月，万科物业合川分公司通过与重庆融金置业有限公司签订《前期物业服务合同》，成为该公司所开发建设的“中开·熙岸A区”小区物业服务企业。秦正伟原系重庆市合川区合阳城利川村8组村民，其所在农户承包地和房屋于2014年被征收，依据与相关征收管理部门所签订的《集体土地征收统建优惠购房协议》，取得了位于重庆市合川区房屋的所有权，成为“中开·熙岸Ａ区”小区业主。秦正伟所取得的前述安置房屋18幢住宅楼1-28层均系经重庆市合川城市建设投资（集团）有限公司向小区开发建设单位重庆融金置业有限公司统购，用以安置包括秦正伟在内的相关被拆迁户，并由开发建设单位按照合同约定将房屋产权直接办理至被安置对象名下。根据重庆市合川城市建设投资（集团）有限公司与重庆融金置业有限公司所签订的《商品房买卖合同》，双方买卖合同的标的物并不及于标的住宅楼所在地下车库，该合同亦并未以其他方式确定该地下车库归属。根据重庆市合川区《建设工程规划许可证》（附页），该18幢住宅楼地下车位属于建筑区划内规划用于停放汽车的车库。秦正伟、万科物业合川分公司因该18幢楼地下车位停车权益发生争议，秦正伟要求免费使用该地下车库并由万科物业合川分公司免费提供相关停车服务未果，遂诉至一审法院，诉请如前。一审法院认为，物业服务企业对所在小区停车位的所有者或合法使用者提供停车管理服务的义务，属于其物业管理服务义务的附加内容，该项服务义务的对象，以对小区相关停车位享有所有权或合法使用权的人员为限；该项服务义务的内容，既包括在积极方面确保车位所有权人或使用权人对车位的有效和安全使用，也包括在消极方面排除其他非所有权或使用权人对相关车位的无权占有或妨害。本案秦正伟、万科物业合川分公司双方所争议的“中开·熙岸A区”18幢地下车库，根据相关《建设工程规划许可证》，属于建筑区划内规划用于停放汽车的车库，依法应由开发建设单位与相关业主或其他主体通过出售、附赠或者出租等方式约定其归属。故非经依法约定，享有“中开·熙岸A区”区分所有建筑物其他特定专有部分所有权的业主，无论其专有部分所有权的来源或取得方式，均并不当然享有前述地下车库停车位的所有权或使用权。法庭审理过程中，秦正伟并未举示证据证明相关当事人就涉案地下车库停车位的归属存在明确约定，其仅以系通过拆迁安置取得该18幢住宅楼特定专有部分房屋所有权的事实，并不足以作为确认其享有该住宅楼地下车库停车位所有权、共有权或使用权的依据。故秦正伟提出的其对涉案地下车库基于共有权因而享有免费使用停车权的主张，其理由不成立，一审法院不予采纳。秦正伟因并不享有涉案地下车库所有权、共有权或使用权利，其要求无偿使用该地下车库停车位并由作为所在小区物业服务企业的万科物业合川分公司无偿向其提供停车管理服务，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款、《物业管理条例》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十二条之规定，判决：“驳回原告秦正伟的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由原告秦正伟承担。”二审中，当事人均未提交新证据。本院对一审法院认定的事实和证据予以确认。本院认为，秦正伟主张其有权对地下车库的车位享有免费使用权的意见不能成立，理由如下：秦正伟提出前述主张的依据有两个，一是秦正伟与重庆海泰管理服务有限公司合川分公司签订的《前期物业管理服务协议》（以下简称前期协议）第七条第一款第4项约定内容；二是重庆融金置业有限公司与成都万科物业服务有限公司签订的《中开·熙岸A区前期物业服务合同》（以下简称前期合同）第十条约定内容。关于第一个依据，前期协议的约定内容不能及于非合同当事人万科物业合川分公司，且该项约定并不能得出对地下车位不收费的结论。首先，前期协议的合同双方当事人为秦正伟与重庆海泰管理服务有限公司合川分公司，秦正伟并未举示证明万科物业合川分公司对前期协议予以追认或其他万科物业合川分公司应当按照该协议约定履行义务的证据，一审中，万科物业合川分公司对该协议也未予以认可，故基于合同相对性原则，该协议中的权利义务不应由万科物业合川分公司来履行。其次，该项内容为“4、地下停车位，按元/月/位的场地占用及清洁费用收取”，只能认定为当事人对地下停车位的场地占用及清洁费用没有约定收费标准，不能当然得出不收费的结论。关于第二个依据，前期合同的约定内容不能得出重庆融金置业有限公司不是案涉地下停车位的产权人及其放弃收取停车费权利的结论。该条内容为“产权属于业主共有的【车位】、【文化活动中心】等，除非业主大会另有明确决议，乙方有权根据实际情况合理安排经营项目及经营方式，确定收费项目与收费标准并向全体业主公示”，该条只是对产权属于业主共有的车位的处置进行了约定，而在案并没有证据证明案涉地下停车位属于业主共有，故案涉地下停车位并不属于该条内容的处置范围。同时，重庆市合川城市建设投资（集团）有限公司与重庆融金置业有限公司签订的《商品房买卖合同》中没有买卖地下停车位的意思表示，则即使秦正伟属于被安置对象，重庆市合川城市建设投资（集团）有限公司也无权将地下停车位安置给秦正伟，且秦锡贵亦未另行购买地下停车位，故秦正伟没有免费使用案涉地下停车位的所有权或共有权等原始权利。综上所述，秦正伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人秦正伟负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈硕审 判 员 刘希审 判 员 郑泽二〇二〇年四月二十四日法官助理 王玲书 记 员 梁麟