上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终14682号上诉人（原审原告、反诉被告)：谷文海，男，1980年5月21日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区，现住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：王永杰，上海正策律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨模玲，上海正策律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：上海宝龙展飞房地产开发有限公司，注册地上海市闵行区沪松公路450号1幢N201室，实际经营地上海市闵行区新龙路399弄56号T3楼。法定代表人：许健康，执行董事。委托诉讼代理人：高树升，上海申有律师事务所律师。委托诉讼代理人：寇博阳，上海申有律师事务所律师。上诉人谷文海因与被上诉人上海宝龙展飞房地产开发有限公司（以下简称宝龙展飞公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初23025号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谷文海上诉请求：撤销一审判决第一、二、三、四、六项，改判支持其一审全部诉讼请求，驳回宝龙展飞公司一审全部反诉请求。事实与理由：1.宝龙展飞公司于2018年3月29日通过微信向谷文海聘请的商铺管理人员江某发送了《停止物业服务通知书》，并于该日停水停电，导致商铺无法继续经营，江某于当日搬走上海市XX路XX号XX广场S1号楼第1F层编号为018的商铺（以下简称涉案商铺）里的物品，设备还在涉案商铺里，后来设备被宝龙展飞公司搬走了。故租赁合同解除时间应为2018年3月29日。宝龙展飞公司在一审中就何时停水停电的陈述存在反复，且宝龙展飞公司管理很混乱，故宝龙展飞公司的主张不能成立。2.关于物业管理费，谷文海是向上海A有限公司支付，支付前会收到缴款通知书。当时由于对面商铺装修将杂物堆放在谷文海的商铺门口影响谷文海经营，故谷文海申请减免物业管理费，但宝龙展飞公司未予答复，再加之谷文海未收到缴款通知书，故谷文海支付2018年第一季度物业管理费的条件未成就。另外根据合同约定，应当从保证金中先行抵扣，再由谷文海补足保证金，只有在谷文海在30日内不补足保证金的情况下，宝龙展飞公司才可以解除合同。因此，双方合同解除的违约方是宝龙展飞公司，宝龙展飞公司应返还履约保证金、经营保证金、多支付的租金，并赔偿谷文海可得利益损失50,000元、装修损失19,000元、消防改造损失3,250元、特许经营损失19,000元。3.关于注销营业执照的问题，由于当时双方就是否有权解除合同存在争议，还在沟通希望继续租赁商铺，故谷文海未及时注销营业执照。租赁合同是格式合同，其中关于未注销营业执照违约金的约定明显违反公平原则，加重了谷文海的责任，宝龙展飞公司亦未在合同中特别提示或说明，故该条款依法应无效。且未注销不影响宝龙展飞公司重新出租商铺，未给宝龙展飞公司造成任何损失，故不同意支付逾期办理注销或变更工商登记手续违约金。4.假如认定谷文海违约，在宝龙展飞公司已经将履约保证金、经营保证金没收的情况下，谷文海无需再另行支付解约违约金。租赁合同中就谷文海违约约定了很多违约金，对谷文海明显不公平。宝龙展飞公司辩称，谷文海拖欠物业管理费，经多次催告仍未支付，根据合同约定，宝龙展飞公司有权解除合同。谷文海是直接支付物业管理费，不需要事先开具缴费通知书。宝龙展飞公司未发送过《停止物业服务通知书》。租赁合同是经过双方协商而签订的，并非格式合同。在谷文海欠款的情况下，宝龙展飞公司可以从保证金中进行扣除，而非一定要先在保证金中扣除。一审法院已经对违约金进行了酌减，不存在重复计算违约金。谷文海逾期办理注销或变更工商登记手续，造成宝龙展飞公司不能对外招租。涉案商铺直至2018年10月才找到新的租客，租赁合同起租日为2018年12月15日。综上，不同意谷文海的上诉请求，请求驳回上诉，维持一审判决。谷文海向一审法院起诉请求：1.宝龙展飞公司返还履约保证金13,863.50元、经营保证金10,000元；2.宝龙展飞公司返还2018年3月29日至2018年4月30日租金5,871.60元；3.宝龙展飞公司赔偿谷文海2018年4月至2018年9月9日期间可得利润损失50,000元(以每月10,000元计算)；4.宝龙展飞公司赔偿谷文海装修费损失19,000元、消防改造费损失3,250元；5.宝龙展飞公司赔偿谷文海2017年11月3日至2017年12月4日期间商场管理不善导致营业损失5,000元；6.宝龙展飞公司赔偿谷文海特许经营费损失19,000元；7.宝龙展飞公司就谷文海已经支付的租金及物业管理费开具相应发票。宝龙展飞公司向一审法院提起反诉请求：1.确认租赁合同于2018年4月5日解除；2.谷文海支付2018年1月1日至2018年4月4日的物业管理费3,321.80元；3.谷文海支付宝龙展飞公司逾期变更或注销营业执照的违约金,自2018年5月5日起,按每日195.72元为标准计算至谷文海办理完毕工商登记迁移或注销之日为止；4.谷文海支付宝龙展飞公司合同解除违约金11,743.20元（按2倍的月租金计算）。一审诉讼中，宝龙展飞公司撤回要求谷文海支付物业管理费的反诉请求。一审法院认定事实：2016年，谷文海作为承租方、宝龙展飞公司作为出租方，双方签订《商铺租赁合同》，谷文海向宝龙展飞公司承租上海市XX路XX号XX广场S1号楼第1F层编号为018的商铺（涉案商铺），租期为一年。谷文海承租商铺后，对商铺进行了装修，并经营“XX”。为此，谷文海与案外人上海B有限公司签订《特许加盟合同书》，由谷文海使用该公司注册的“XX”商标标识；特许加盟期限为三年，自2016年至2019年（加盟期限自谷文海正式开业起算）。该合同第十六条“优惠条件”中注明：加盟费38,000元（赠送开业物料12,000元，分2次赠送），设备35,000元（以实际清单为准），保证金1万元、管理费每年2,400元。谷文海以涉案商铺为注册地址注册设立了个体工商户性质的上海市闵行区XX店。上述合同到期后，谷文海作为承租方（合同乙方），宝龙展飞公司作为出租方（合同甲方），双方于2017年8月14日重新签订《商铺租赁合同》，由谷文海继续承租涉案房屋。合同约定：涉案商铺16.31平方米，乙方承租涉案商铺仅经营“XX”水吧；该商铺所在的广场由上海A有限公司提供商业经营管理服务、物业管理服务；租期为一个年度，起租日为2017年9月10日；月租金为5,871.60元；乙方按计租面积向物业管理公司支付综合物业服务费65元/月/平方米；乙方应按自然季度为一期支付租金。如乙方应付的首期或末期租金为非完整自然季度的，则按乙方当期实际月数的月标准租金及按未满月的实际使用天数的日租金支付；乙方应于每个自然季度末月的25日或之前向甲方支付下一期自然季度的租金。甲方收到乙方支付的每一期租金后应向乙方开具合法发票；乙方应按自然季度为一期支付综合物业服务费。如乙方应付的首期或末期租金为非完整自然季度的，则按乙方当期实际月数的月标准综合物业服务费及按未满月的实际使用天数的日综合物业服务费支付。乙方应于每个自然季度末月的25日或之前向物业管理公司支付下一个自然季度的综合物业服务费；乙方应在本合同生效后5日内向甲方交纳履约保证金13,863.50元。如乙方未能按照本合同约定支付租金、综合物业服务费、违约金、维修费用或其他应付款项,或者乙方违约造成甲方损失的,甲方可以从履约保证金中扣除与欠款或损失等额的金额。如履约保证金额度不足扣除的,乙方仍应补足。甲方按本合同规定从履约保证金中扣除相应金额后,乙方须在接到甲方书面通知后7日内将履约保证金额补足。未及时补足的,按本合同约定承担延迟付款责任超过30日乙方仍未补足的,甲方有权解除本合同,不予返还乙方已支付的全部保证金及款项,乙方还应根据本合同约定承担导致合同解除的违约责任；任何因乙方违约导致甲方提前解除本合同的,甲方有权在提前解除合同时,没收该履约保证金而不予退还；为保证乙方遵守物业管理公司对租赁场所统一管理的要求,乙方同意在本合同生效后5日内向甲方或物业管理公司缴纳质量保证金共计10,000元作为乙方对商品质量、服务质量、守法经营之担保。当发生租赁场所出售的商品(或提供的服务)质量不符合国家规定或有损于广场的整体声誉,或者乙方违规经营遭到政府部门处罚,可能对广场造成不利影响时,物业管理公司均可从质量保证金中扣减、抵销上述金额(具体金额以书面通知为准),物业管理公司有权从质量保证金中扣减相应金额,用于向消费者、受损方支付退货款、赔偿款等。无论本合同因何种原因解除或终止,乙方应于本合同解除或终止次日起三十日内办理完毕以租赁场所为注册地址的所有执照、批准或许可证的注销或变更地址手续,并将前述注销或变更之申请证明文件提交甲方备案。如有逾期,则每逾期一日乙方应按相当于合同解除或终止前一个月日租金标准的两倍的金额向甲方支付违约金,且甲方仍有权要求乙方赔偿甲方因此而发生的一切损失和费用(包括但不限于甲方就该租赁场所签署的其他租赁合同项下的因无法提供注册地址、交付该租赁场所而承担的违约责任、中介费、律师费等)；除本合同另有约定外,在不影响甲方根据法律、法规及本合同的规定所享有的其他权利的前提下,如发生以下任何情形之一,均视为乙方根本违约,甲方有权提前解除合同,本合同于甲方解除合同的通知送达乙方之日起终止:乙方逾期支付租金、综合物业服务费或其他任何应付给甲方或物业管理公司的任何费用超过30日的(无论甲方是否进行任何形式的催告)……甲方解除合同的,乙方应向甲方承担导致合同解除的违约责任,即乙方应按约定退还租赁场所,且甲方有权不予返还乙方所支付的全部保证金及款项(包括但不限于履约保证金、质量保证金、已付未用的租金、已付未用的综合物业服务费、其他费用等),乙方并应向甲方支付合同解除损失赔偿金。损失赔偿金相当于月租金2倍的金额。合同第十八条“附则”第3款注明：乙方通讯地址为上海市XX路XX弄XX号楼S11F-018，联系人谷文海，电话1391749XXXX。合同对其他事项亦作了约定。2017年8月20日，上海A有限公司向谷文海送达一份缴款通知书，要求谷文海于2017年8月29日前支付预付租金11,743.20元、预付物业管理费2,120.30元、履约保证金13,863.50元（已预付）、经营保证金1万元（已预付）。此后，双方按约履行各自义务。2017年9月22日，谷文海、宝龙展飞公司签订一份补充协议，约定，租金标准变更为月租金4,403.70元，年租金为52,844.40元；在第二个租赁年度内,乙方每月应缴交的租金为5,871.60元。乙方应于2017年9月25日之前向甲方支付如下相关费用:2018年2月1日至2018年4月30日期间的租金,合计17,614.80元；向物业管理公司支付如下相关费用:2017年11月1日至2017年12月31日期间的综合物业服务费,合计1,802.25元。谷文海在经营过程中，向宝龙展飞公司支付了截止2018年4月30日的租金，向物业管理公司支付了截止2017年12月31日的物业管理费。2018年3月15日，宝龙展飞公司向谷文海的户籍地XX路XX弄XX号地址通过邮政快递方式寄送催款函，要求谷文海支付拖欠的物业管理费。邮件上注明收件人为谷文海，电话号码1391749XXXX。该邮件因谷文海未居住于该地址而未能投递成功，退回给了宝龙展飞公司。2018年4月4日，宝龙展飞公司以邮政快递方式向谷文海寄送解约函，通知谷文海于2018年4月5日解除合同，并要求谷文海支付相关费用。该邮件的送达地址即为谷文海在租赁合同中确认的联系地址。次日，由于该邮件被拒收而退回。2018年4月5日之后，宝龙展飞公司切断了涉案商铺的水电供应。2018年4月7日，谷文海与其聘请的商铺管理人员江某微信联系询问与宝龙展飞公司是否已谈妥。江某表示宝龙展飞公司已断电。此后，宝龙展飞公司收回了涉案商铺。一审中，谷文海向一审法院提供一份电话录音及文字整理件。谷文海表示此录音系谷文海与宝龙展飞公司的运营经理陈某于2018年4月19日的对话。在录音中，谷文海向陈某表示，前几个月亏损蛮大，希望把欠款补上，继续租赁商铺至合同期满。陈某表示因谷文海欠费而单方违约，关铺（解除合同）已基本确定。谷文海则表示欠费仅3,000余元，可以在保证金中抵扣，但宝龙展飞公司却未事先通知谷文海。对于此录音证据，宝龙展飞公司对真实性不认可，并表示陈某原系其工作人员，之后已离职。一审庭审中，谷文海表示，即使谷文海存在违约责任，宝龙展飞公司主张的违约金亦不合理，违约金重复主张，违约责任过重，应予调低。物业管理费是支付给上海A有限公司，宝龙展飞公司不应以谷文海欠付该公司的物业管理费而解除双方之间的租赁合同。谷文海已于2018年7月24日注销了工商登记。一审庭审后，宝龙展飞公司向一审法院确认谷文海已于2019年7月24日注销了注册于涉案商铺的工商登记。一审法院认为，谷文海、宝龙展飞公司签订的商铺租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按约履行各自义务。本案关键点是首先需要确定导致租赁合同解除的违约责任主体。谷文海表示因宝龙展飞公司于2018年3月29日停水停电导致谷文海无法经营，合同解除的责任在于宝龙展飞公司。而宝龙展飞公司表示因谷文海拖欠物业管理费而导致合同解除，责任在于谷文海。谷文海向一审法院提供了一份落款仅打印了“上海宝龙展飞房地产开发有限公司”而无盖章的《停止物业服务通知书》的复印件以证明其观点，但此证据并未得到宝龙展飞公司认可，且证据系复印件，无法证明是由宝龙展飞公司发送给谷文海，故此证据不具有证明力。况且即使此证据具有真实性，也不能证明宝龙展飞公司于2018年3月29日实施了停水停电的行为。而根据双方陈述可以证实谷文海仅支付了截止2017年12月底的物业管理费，此后的物业管理费确实未付。根据合同约定，只要谷文海未按期支付租金、物业管理费，宝龙展飞公司即享有合同解除权。虽然物业管理费是由谷文海支付给案外人上海A有限公司，收费主体不是宝龙展飞公司，但这一条款是双方经过磋商而约定的内容，谷文海拖欠付款，即构成违约。另，关于谷文海表示虽然其拖欠物业管理费，但宝龙展飞公司可以从保证金中扣款，扣款后再要求谷文海补足保证金，因此宝龙展飞公司在未扣款也未通知谷文海的情况下无权解除合同。对此一审法院认为，合同仅约定在谷文海发生欠款的情况下，宝龙展飞公司可以在保证金中抵扣，而非必须先行在保证金中抵扣，即宝龙展飞公司享有选择权，在谷文海存在欠款的违约行为的情况下，宝龙展飞公司可以直接行使合同解除权，也可以在保证金中抵扣相关欠款，再通知谷文海补足保证金。谷文海表示因涉案商铺对面建筑进行施工，影响了谷文海的正常经营故而向宝龙展飞公司申请减免物业管理费。但谷文海的此项陈述并无充分证据予以佐证，故一审法院难以采信。宝龙展飞公司于2018年4月5日停水停电，谷文海与其雇员于4月7日的微信联系中亦知晓商铺被停水停电，且按谷文海提供的4月19日的电话录音记录显示，谷文海并未提及所谓的施工影响其经营，而是认为宝龙展飞公司可以从保证金中先行扣除欠费。鉴于上述分析，一审法院认为，由于谷文海逾期支付物业管理费超过30日，宝龙展飞公司即享有合同解除权。谷文海在合同中约定的其联系地址，宝龙展飞公司根据合同中约定的谷文海联系地址向谷文海送达解约函，该函件于2018年4月5日因被拒收而退回，仍应视为送达。因此，双方的租赁合同及补充协议于2018年4月5日解除。由于谷文海违约导致租赁合同解除，按租赁合同约定，宝龙展飞公司有权没收谷文海已付的履约保证金和经营保证金。至于谷文海主张的营业利润损失和商场管理不当造成的营业损失，则更无合同依据和事实依据，一审法院不予支持。谷文海主张的装修、消防改造费用的损失，此两笔费用发生于双方2016年的租赁合同履行期间，在2016年的租赁合同履行完毕后，该两笔费用也随之因合同期满而摊销完毕。因此谷文海主张此两笔费用的赔偿，一审法院不予支持。关于谷文海主张的特许经营加盟费，鉴于租赁合同系谷文海的原因导致解除，故此费用不应由宝龙展飞公司赔付。谷文海要求宝龙展飞公司开具租金、物业管理费发票的请求，在租赁合同中明确约定宝龙展飞公司在收到谷文海租金的情况下应当开具发票，因此谷文海要求宝龙展飞公司开具租金发票，符合合同约定，一审法院予以支持。关于物业管理费的发票，合同约定物业管理费由物业管理单位收取并开具相应发票，宝龙展飞公司并不收取谷文海的物业管理费，因此谷文海关于要求宝龙展飞公司开具物业管理费发票的请求，一审法院不予支持。关于谷文海要求退还2018年3月29日至4月30日期间的租金的请求，租赁合同于2018年4月5日解除，谷文海支付的租金应计算至该日为止。自2018年4月6日起至4月30日止，共25天的租金，宝龙展飞公司确应退还，宝龙展飞公司应退租金4,893元。宝龙展飞公司曾表示该部分租金可以直接抵充谷文海结欠的物业管理费，但由于物业管理费是由案外人收取，并不能在本案中直接抵扣。关于宝龙展飞公司的反诉请求主张逾期办理变更或注销工商登记的违约责任，租赁合同约定谷文海应于本合同解除或终止次日起三十日内办理完毕以租赁场所为注册地址的所有执照注销或变更地址手续，如逾期,则每逾期一日乙方应按相当于合同解除或终止前一个月日租金标准的两倍的金额向宝龙展飞公司支付违约金。因此现宝龙展飞公司反诉主张此项请求，符合合同约定。租赁合同于2018年4月5日解除，谷文海应于5月5日前办理注销或变更工商登记地址的相关手续，但谷文海直至2019年7月24日才履行此项合同义务，因此，参照日租金计算自2018年5月5日至2019年7月24日共446天，违约金达8万余元。违约金的主要功能是弥补守约方的损失，兼具有惩罚违约方之违约行为的功能。宝龙展飞公司未能就谷文海的此项违约行为所造成的相关损失提供具体的证据，在谷文海的履行保证金、经营保证金已被宝龙展飞公司没收的情况下，如再行承担8万余元的逾期注销或变更工商登记的违约金，违约责任确实过重。因此，一审法院酌情调整此项违约金金额至2万元。同理，关于宝龙展飞公司主张解除合同违约金，该违约金是以月租金的两倍计算，确有合同依据，但在谷文海已承担上述违约责任的情况下，此项违约金应予调低，一审法院参照一个月的租金金额并取整数，确定违约金6,000元。一审法院审理后于2019年9月12日作出判决：一、谷文海与上海宝龙展飞房地产开发有限公司签订的《商铺租赁合同》及补充协议于2018年4月5日解除；二、上海宝龙展飞房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内退还谷文海租金4,893元；三、谷文海于判决生效之日起十日内偿付上海宝龙展飞房地产开发有限公司逾期办理注销或变更工商登记手续的违约金2万元；四、谷文海于判决生效之日起十日内偿付上海宝龙展飞房地产开发有限公司解除合同违约金6,000元；五、上海宝龙展飞房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向谷文海开具自2017年9月10日起至2018年4月5日期间的租金发票；六、驳回谷文海的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计1,409.85元，由谷文海负担1,353.46元，上海宝龙展飞房地产开发有限公司负担56.39元。反诉案件受理费减半收取计1,025.39元,由谷文海负担。二审中，谷文海提供6份缴款通知书作为证据，证明谷文海每次支付物业管理费都是先收到宝龙展飞公司邮寄的缴款通知书后才支付，现宝龙展飞公司未通知谷文海缴款，催款函也没有送达谷文海，支付条件未成就，宝龙展飞公司无权解除合同。宝龙展飞公司质证表示，不认可证据的三性，另外通知缴费不是谷文海支付物业管理费的前提，谷文海不能以未收到缴费通知书而拒绝缴纳相关费用，故不认可该证据的证明目的。本院对上述证据认证如下：上述每份缴费通知书上都写明根据《租赁合同》与《物业管理服务合同》的相关约定谷文海应付物业管理费的时间，再结合谷文海在一审中未提出该抗辩意见，故即使上述缴费通知书是真实的，也不能仅凭该缴费通知书就推导谷文海支付物业管理费的前提条件是收到缴费通知书。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点主要在于：一是谷文海与宝龙展飞公司解除租赁合同的时间及违约责任如何认定；二是租赁合同解除的后果如何处理。关于第一个争议焦点，谷文海主张宝龙展飞公司于2018年3月29日停水停电导致其无法继续经营，谷文海于当日搬走涉案商铺的物品，故双方租赁合同于2018年3月29日解除，解除的违约责任在于宝龙展飞公司。宝龙展飞公司主张，谷文海拖欠2018年1月1日至4月4日的物业管理费，经催告仍不支付，存在违约，故宝龙展飞公司于2018年4月4日寄送解约函，双方租赁合同于2018年4月5日解除，违约责任在于谷文海。谷文海为证明其主张，除了其在一审中已提供的《停止物业服务通知书》复印件、2018年4月7日谷文海与其聘请的商铺管理人员江某的微信聊天记录等证据外，其在二审中未补强其他有效证据，而《停止物业服务通知书》系复印件、无公司盖章，且谷文海自述该证据系宝龙展飞公司通过微信发给江某，现谷文海未能提供江某收到该通知书的原始微信记录，故一审法院对此不予采信，本院予以认同。另外谷文海提供的其与江某的微信聊天记录仅有2018年4月7日一天，不能反映2018年3月29日发生的事情，故该证据亦不能证明谷文海的主张。鉴于谷文海在二审中未补强该方面的有效证据，故本院对谷文海的主张不予采纳。反观宝龙展飞公司的主张，谷文海确实未按照合同约定在2017年12月25日前支付2018年第一季度的物业管理费。谷文海在一审中就其未支付该笔物业管理费曾提出抗辩意见，认为因涉案商铺对面建筑进行施工影响谷文海的正常经营，谷文海向宝龙展飞公司申请减免物业管理费，由于谷文海在一审和二审均未就此提供有效证据予以佐证，且谷文海在二审也自述宝龙展飞公司未予答复，在双方就减免物业管理费未达成变更合意的情况下，谷文海仍负有按照合同约定支付物业管理费的义务。至于谷文海提出的其未收到缴费通知书故支付条件未成就的主张，一则，双方在租赁合同中未约定，二则谷文海在二审中就此补强的缴费通知书等证据亦不能得出该结论，三则如果确有该付款条件，但谷文海却在一审中未提出，显然也不符合常理。因此，谷文海就不支付物业管理费提出的抗辩意见，均不能成立，谷文海存在违约。关于谷文海主张欠付的物业管理费应先在保证金中扣除，只有在谷文海不补足保证金的情况下，宝龙展飞公司才能解除合同。由于双方在租赁合同中明确约定了宝龙展飞公司可以解除合同的情形，欠付费用在保证金中先行扣除不是宝龙展飞公司解除合同的前置条件，故谷文海的该项主张，本院亦不予采纳。故宝龙展飞公司按照合同约定解除双方租赁合同，并无不当，一审法院认定双方解除租赁合同时间为2018年4月5日，本院予以认同。关于第二个争议焦点，由于解除合同的违约责任在于谷文海，故谷文海就宝龙展飞公司违约而提出的相关损失主张，本院均不能支持。履约保证金系对租赁合同履行的担保，现谷文海违约而解除租赁合同，故宝龙展飞公司按照合同约定没收该笔保证金，并无不当。而经营保证金即质量保证金，其性质是作为谷文海对商品质量、服务质量、守法经营之担保，而非对租赁合同履行的担保，故宝龙展飞公司主张因解除租赁合同而要求没收该笔保证金，本院不予采纳。关于解除合同违约金，在宝龙展飞公司已经没收谷文海履约保证金13,863.50元的情况下，从宝龙展飞公司的实际损失出发，综合考虑合同履行情况、当事人的过错程度及公平、合理原则并予以酌情调整。一审法院酌定解约违约金为6,000元，尚属合理，本院予以采纳。关于逾期办理变更或注销工商登记的违约责任，谷文海主张该约定是格式条款，本院难以采纳。一审法院已经根据本案实际情况对该笔违约金予以酌减，酌定的金额亦在合理范围之内，故谷文海主张其无需支付该笔违约金，本院不予认同。综上所述，谷文海的上诉请求部分成立。一审判决部分有误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初23025号民事判决第一项至第五项；二、撤销上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初23025号民事判决第六项；三、上海宝龙展飞房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还谷文海经营保证金10,000元；四、驳回谷文海的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费减半收取计1,409.85元，由谷文海负担1,243.19元、上海宝龙展飞房地产开发有限公司负担166.66元；反诉案件受理费减半收取计1,025.39元，由谷文海负担。二审案件受理费3,239.70元，由谷文海负担2,856.70元、上海宝龙展飞房地产开发有限公司负担383元。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 钱文珍审判员 蒋庆琨二〇二〇年四月十七日书记员 曹晓璐附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……