上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终2369号上诉人(原审被告、反诉原告)：上海华芳货运服务有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：张华芳，执行董事。委托诉讼代理人：孙帆，上海孜求律师事务所律师。委托诉讼代理人：王卓义，上海孜求律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：上海创源建材制造有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：傅冬成，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李庆春，上海卿云律师事务所律师。委托诉讼代理人：张迎川，上海卿云律师事务所律师。原审第三人：上海湘图国际物流有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：杨毅，执行董事。委托诉讼代理人：薛娟，上海市汇业律师事务所律师。上诉人上海华芳货运服务有限公司(以下简称“华芳公司”)因与被上诉人上海创源建材制造有限公司(以下简称“创源公司”)及原审第三人上海湘图国际物流有限公司(以下简称“湘图公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2019)沪0118民初2496号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人华芳公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判。事实与理由：第一，湘图公司于2016年7月从华芳公司处承租上海市青浦区赵巷镇崧秀路489弄39、49、59号房屋(以下简称“系争房屋”)后分租给二十多家企业长达三年。在湘图公司承租期间曾多次向创源公司报修屋顶漏雨情况，创源公司也多次派遣施工队对系争房屋进行维修，创源公司称对实际租赁情况不知情有违常理。为补偿在2017年3月因拆除违章建筑而搬离的承租户，创源公司还于2017年11月28日将因拆迁获得的补偿款项转账至湘图公司账户中。结合上述情形，可以看出创源公司对华芳公司的转租行为知情，且至迟于2017年11月28日即明确知悉湘图公司将房屋转租他人，但创源公司未在2018年5月27日前提出异议，应视为对华芳公司的转租行为予以默许，并已丧失解除权。第二，一审判决华芳公司承担的违约金过高，应予以调整。创源公司解除和华芳公司之间的租赁合同与火灾事故的发生有密切联系。创源公司作为房屋权利人及出租人，有义务保证租赁物符合合同约定。现由于租赁物存在缺陷从而引发火灾，创源公司理应承担主要责任。且一审中创源公司未对其损失进行举证，双方约定的违约金亦明显过高，故法院应综合考虑以上因素并酌情确定违约金数额。第三，合同约定的保证金和违约金不能同时适用，一审法院在判决华芳公司承担违约金的情况下，应将保证金人民币(以下币种均为人民币)50万元全部返还华芳公司。基于维护双方合作关系，在错误地认识火灾诱因的情形下华芳公司以30万元保证金赔偿创源公司因火灾产生的罚款。现创源公司单方提出解除合同且经消防部门认定火灾责任不能直接归咎于华芳公司，故该30万元保证金应予以返还华芳公司。剩余20万元的保证金在未冲抵租金的情况下亦应返还给华芳公司。第四，租赁合同中约定的面积有1358.04平方米的无产证部分，现创源公司无法证明2017年3月29日拆除的违章建筑不包含该无产证部分，故应认定该部分无产证违章建筑已于2017年3月29日拆除，故创源公司应返还华芳公司自2017年4月1日至2018年10月31日期间的违章建筑租金515,045.92元。第五，因系争房屋部分面积于2018年9月13日发生火灾，故自2018年9月14日起，租金标准应根据过火面积及被拆除的无产证部分面积减少至每月405,150元，扣除华芳公司已支付的租金，华芳公司实际应再向创源公司支付的租金应为93,859.23元，一审法院判决的租金金额明显不合理。相应的，自2018年12月18日起的房屋占有使用费亦应按照火灾后实际使用面积所对应的每月租金405,150元来确定，一审法院酌定的房屋占有使用费标准明显过高。在华芳公司与湘图公司于青浦区人民法院的(2019)沪0118民初14278号案件中，该案一审判决对无证面积的费用进行了相应扣除，并根据火灾受损面积和拆除面积调整了租金及使用费的计算标准，与本案存在同案不同判的情况。被上诉人创源公司辩称：不同意华芳公司的上诉请求。第一，一审判决以擅自转租和违反合同约定的用途确认创源公司有权解除合同，现华芳公司仅对一审法院认定其擅自转租提出异议，并不能改变一审法院对合同解除权的判定。且创源公司亦从未同意华芳公司可对外转租,华芳公司虽认为创源公司应对转租行为知情，但华芳公司未能有证据对此予以证明。第二，根据合同约定，违约方应支付的违约金额相当于6个月的租金，该金额约定合理，现一审法院判定的违约金已进行了大幅度调低，并远低于创源公司的损失。请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人湘图公司述称：第一，系争房屋为开放式成片厂房，从外观上可轻易知晓是否转租，且创源公司在厂区内设有办公室，在创源公司与华芳公司实际履行租赁合同已长达三年时间的情况下，创源公司称其对转租不知情有违常理。且湘图公司的企业信息已在网上公示，创源公司在配合湘图公司办理水电过户手续及3C认证时应明知华芳公司与湘图公司系不同主体。此外，华芳公司、创源公司与湘图公司三方曾于2017年共同与系争房屋的拟受让人进行过房屋买卖谈判，虽最终未能完成该笔房屋买卖交易，但创源公司显然在当时对已经转租的事实是明确知晓的。综上，创源公司明知系争房屋转租给湘图公司但从未提出过异议，创源公司不应享有法定解除权，湘图公司亦不同意创源公司与华芳公司之间的租赁合同解除。创源公司与华芳公司之间的《厂房租赁合同》合法有效，应继续履行。第二，因系争房屋现由多个实际承租户占有使用，湘图公司与实际承租户的租赁合同也仍在履行期限内，判令腾退将造成事实上难以执行的后果。第三，经消防部分认定，系争房屋的火灾系由房屋的固有缺陷引发，故火灾发生的责任在于创源公司，创源公司作为提供缺陷房屋的违约方依法不应享有法定解除权。创源公司向一审法院起诉请求：一、华芳公司腾退青浦区赵巷镇崧秀路489弄39、49、59号厂房，并将厂房恢复原状；二、华芳公司支付截止2018年12月17日厂房租金差额353,257.14元，并支付滞纳金(自2018年10月21日起计算至实际支付日止,每日按照千分之一计算)；三、华芳公司支付租金滞纳金22,730.50元(以420,936.41元为本金,自2018年10月21日计算至12月14日,每日按照千分之一计算，共54天)；四、华芳公司支付厂房使用费(自2018年12月18日起计算至实际腾退之日止，2019年8月1日之前按照每月50万元计算,2019年8月1日至2022年7月31日期间按每月53万元计算,2022年8月1日至2025年7月31日期间按每月561,800元计算)；五、华芳公司支付违约金300万元;六、华芳公司承担本案诉讼费、保全费以及为诉讼保全提供担保而向担保公司或保险公司支付的保函费用。一审审理中，创源公司表示恢复原状即要求华芳公司拆除所有的隔断，关于火灾造成的损失创源公司保留另案起诉的权利。华芳公司向一审法院提出反诉请求：1、确认创源公司与华芳公司于2016年4月18日签订的厂房租赁合同中租赁面积1358.04平方米的部分无效；2、创源公司返还华芳公司自2017年4月1日至2018年10月31日期间违章建筑租金515,045.92元；3、创源公司返还华芳公司房屋保证金300,000元。一审法院认定事实：创源公司系上海市青浦区赵巷镇崧秀路489弄39、49、59号房屋的产权人，土地用途为工业用地。2016年4月18日，创源公司(甲方)与华芳公司(乙方)签订《厂房租赁合同》，约定甲方将上海市青浦区赵巷镇崧秀路489弄39、49、59号厂房及仓库出租给乙方，租赁面积25048.99平方米(产证面积23690.95平方米)，租赁功能为仓储、办公、供应链服务，未经甲方书面同意乙方不得改变上述用途。乙方不得将本租赁物转租(除乙方战略合作伙伴外)。如发生转租，甲方有权终止合同，不退还乙方租赁保证金50万元，并要求乙方赔偿甲方一切损失。租赁期限自2016年6月1日至2026年5月31日止，2016年6月1日至2016年7月31日为免租期。2016年8月1日至2019年7月31日每月租金50万元，每3年递增6%，即2019年8月1日至2022年7月31日每月租金53万元，2022年8月1日至2025年7月31日每月租金561,800元，2025年8月1日至2026年5月31日每月租金595,508元。租金每三个月支付一次，第三个月的20日之前交付下期租金，如遇国家法定假日则顺延至节假日后的三个工作日内缴纳。逾期支付则按逾期支付金额的1%/天计算滞纳金。逾期7天未支付租金的，视为乙方违约并承担违约责任，甲方有权终止合同，租赁保证金不予退还。乙方支付甲方租赁保证金50万元。租赁期满后，乙方应向甲方结清全部租金、水电费及因本租赁行为产生的一切费用，按合同约定向甲方交还租赁物后30个工作日内，甲方凭乙方交来的保证金收据将租赁保证金全额无息退还给乙方。如乙方有未结清的费用，甲方有权从租赁保证金内扣除，剩余款项无息退还给乙方。租赁期间，乙方应合理使用并爱护该租赁物及附属设施，因乙方使用不当导致租赁物及附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修。为实现乙方租赁合同标的物之目的，在不能破坏主体建筑和不影响安全性能的情况下，如确需要改造的，乙方必须以书面形式通知甲方，经甲方书面同意后才能动工，否则由此造成的一切后果由乙方负责承担。乙方存放的所有货物，应符合国家法律法规及相关国家标准要求，禁止从事违法活动，禁止在货物中夹带任何非法物品或易燃、易爆、有毒有害危险品。如造成不良影响应由乙方全权负责，甲方有权追究由乙方行为造成的一切损失。乙方在租赁期满后，将增加的设施恢复原貌。因一方过错造成本合同不能履行或不能完全履行时，违约方需向守约方支付违约金300万元。乙方如违反合同规定导致甲方损失，甲方除可要求乙方做出补救措施、补偿相关损失外，还有权扣除或没收保证金。合同另约定了其他权利义务。2016年7月26日，华芳公司(甲方)与湘图公司(乙方)签订《厂房租赁合同》，约定甲方将上海市青浦区赵巷镇崧秀路489弄39、49、59号厂房及仓库出租给乙方，租赁面积26000平方米，租赁功能为仓储、办公、供应链服务、商贸物流，未经甲方书面同意乙方不得改变上述用途。乙方不得将本租赁物转租(除乙方战略合作伙伴外)。如发生转租，甲方有权终止合同，不退还乙方租赁保证金100万元，并要求乙方赔偿甲方一切损失。租赁期限自2016年9月1日至2026年5月31日止。2016年9月1日至2019年8月31日每年租金720万元，每3年递增8%。租金每6个月支付一次，先付后用。乙方支付甲方租赁保证金100万元。在使用期间所有租赁物的维护、保养均由乙方负责。为实现乙方租赁合同标的物之目的，在不能破坏主体建筑和不影响安全性能的情况下，如确需要改造的，乙方必须以书面形式通知甲方，经甲方书面同意后才能动工，否则由此造成的一切后果由乙方负责承担。乙方负责租赁物的环境卫生、安全、消防、防火以及人员登记管理。库房区域一律不能住人，一旦出现安全事故，由乙方全部负责，甲方有权追究乙方行为造成的一切损失，甲方通知乙方要求立即整改，如整改不到位，连续出现问题，甲方有权提前终止合同。因一方过错造成本合同不能履行或不能完全履行时，违约方需向守约方支付违约金半年租金。合同另约定了其他权利义务。华芳公司将房屋交付湘图公司使用，湘图公司将房屋分割转租给多家承租户。目前系争房屋仍由湘图公司及其租户占有使用。一审法院另查明，2018年9月13日，崧秀路XXX弄XXX号丙类车间三层发生火灾，2018年9月28日，上海市青浦区公安消防支队出具《火灾事故认定书》，起火原因认定为崧秀路XXX弄XXX号丙类车间三层南墙自西向东数第九窗口上方供电线路向北延伸至第一照明灯具上方线路位置发生电气线路故障引发火灾。2018年9月18日，创源公司与华芳公司形成会议纪要，就火灾处理事宜达成初步意见：1、因火灾创源公司被罚款30万元，该费用从华芳公司向创源公司缴纳的租赁保证金中扣除，剩余保证金20万元暂不予退还。2、因火灾对房屋结构及安全造成的损害，创源公司拟找专业机构对房屋进行评估检测，所需费用由华芳公司承担，评估后房屋维修复原(含水电安装)也由创源公司找专业公司进行，所有费用均由华芳公司承担。3、因火灾致租户造成的损失，由华芳公司负责妥善解决。4、上述事宜处理完毕后，是否续租及后续整改措施的落实，华芳公司承诺配合创源公司及创源公司股东的决定。2018年10月16日，华芳公司在其与创源公司两方的会议纪要上盖章，会议纪要内容为：1、暂时中止双方于2016年6月签订的厂房租赁合同。2、创源公司协助华芳公司督促不合规租户及违章建筑内租户限期搬离，具体时间为三个月至六个月内，其他事宜双方另行商议。创源公司未在会议纪要上盖章，也不认可会议纪要内容。2018年11月12日，华芳公司在其与创源公司、湘图公司的三方会议纪要上盖章，会议纪要内容为：1、创源公司原则上给予华芳公司及湘图公司清退租户的期限为三个月至六个月；2、在清退过程中，若遇到租户不肯配合自行搬离的，需要通过其他合法途径进行强制清退，创源公司可以适当延长清退期；3、若清退租户的过程中造成华芳公司及湘图公司经济损失，创源公司可以适当补偿，补偿方式三方另行商议。创源公司及湘图公司均未在会议纪要上盖章确认，也不认可会议纪要内容。2017年3月29日，崧秀路XXX弄XXX号中部分建筑被认定为违章建筑被拆除，拆除面积1932.75平方米。2018年10月12日，崧秀路XXX弄XXX号中部分建筑被认定为违章建筑被拆除，拆除面积4970平方米。2018年11月16日，华芳公司向创源公司发送《通知函》，表示合同约定的租赁面积为25048.99平方米，2017年部分房屋被认定违章建筑而被拆除，面积为1358.04平方米，2018年9月13日房屋发生火灾，过火面积为3395平方米，前述不能使用的房屋面积共4753.04平方米，占总租赁面积的18.97%。华芳公司根据减少租赁面积的比例，重新确定租金每月405,150元。重新确定的租金当月生效，创源公司有异议尽快与华芳公司协商。2018年12月10日，创源公司向华芳公司邮寄送达《通知函》，表示创源公司在配合消防部门处理火灾事故过程中得知华芳公司承租不久后以可转租战略合作伙伴为名，将房屋整体转租给湘图公司，随后湘图公司又以可转租战略合作伙伴为名，分别转租众多实际承租人，导致实际租用房屋过程中，众多实际承租人私拉线路、杂物违规堆放，人员嘈杂，管理混乱，造成巨大的风险。虽华芳公司已经诚意解决创源公司的损失问题和消防部门的罚款，但火灾的起因系华芳公司违反合同约定私自将房屋整体转租后分别转租，没有尽到消防管理职责导致。对此创源公司致函如下：1、创源公司根据合同第1.3条规定通知华芳公司双方于2016年4月18日签订的《厂房租赁合同》自华芳公司收到本函之日解除；2、华芳公司自行并督促实际承租人在接函后十五日内腾空房屋，交付创源公司，并自行向有关部门结清水电等相关费用。如房屋及设施设备等有损坏的，由华芳公司负责赔偿；3、华芳公司接函后三日内将欠付创源公司的合同解除前的租金付清，合同解除后至实际交付房屋之日止的房屋占有使用费按原合同标准收取；4、因火灾导致的房屋损害的评估检测、复原维修等费用，部分厂房仓库不能使用的后果及各项损失，由华芳公司承担；5、华芳公司收到函件后十日内至创源公司就合同终止后的相关事宜商洽并形成处置意见，落实相应方案。逾期未进行洽商的，创源公司将通过司法途径主张权利。华芳公司于2018年12月17日收到该函件。2018年12月21日，华芳公司向创源公司回函，表示：1、同意解除双方于2016年4月18日签订的《厂房租赁合同》；2、截止2018年12月17日华芳公司应付租金620,936.41元，扣除保证金200,000元，实际应付420,936.41元；3、创源公司的其他要求华芳公司一概不认同。2018年12月24日，华芳公司向创源公司支付420,936.41元。2018年12月29日，创源公司向华芳公司邮寄送达《通知函》，表示：1、华芳公司支付创源公司合同解除前的租金差额353,257.14元及逾期利息，并支付违约金300万元。2、华芳公司自行并督促实际承租人于2019年1月1日前腾空房屋，将增加的设施恢复原貌，交付创源公司，并自行结清水电费等费用，如房屋及设施设备有损坏，由华芳公司负责赔偿。3、华芳公司支付自2018年12月18日起至实际交付房屋之日止按原合同标准计算的房屋占有使用费。4、因火灾导致的房屋损害的检测、维修等费用，部分厂房仓库不能使用的后果及各项损失等，由华芳公司承担。5、华芳公司承担房屋交付前的安全、消防等一切责任。华芳公司按照每月50万元向创源公司支付了2017年4月至2018年10月期间的租金。2018年11月1日起华芳公司仅支付租金420,936.41元。一审法院又查明，2016年10月27日，华芳公司和湘图公司的股东杨如日出具《身份说明》，表示华芳公司委托招商部经理杨如日办理青浦区崧秀路XXX弄XXX号厂房的工商注册登记，并担任新公司法定代表人。同日，双方共同出具承诺书，表示华芳公司因39号厂房要在青浦办理营业执照，落地税收等事项，请创源公司另行签订厂房租赁合同。该合同仅为承租方及杨如日办理注册营业执照使用，2016年4月18日所签租赁合同为创源公司、华芳公司真实意思表示，继续正常履行。华芳公司及杨如日承诺，一切因该合同产生的任何法律后果均由华芳公司和杨如日承担连带责任。2017年10月18日，华芳公司向创源公司出具《情况说明》，表示华芳公司应税收要求注册落地，成立新公司—上海湘图国际物流有限公司，为便于管理，现水电费由华芳公司水电账号过户至上海湘图国际物流有限公司，由该公司账号支付所产生的水电费，现需要创源公司在房产证复印件、营业执照及法人身份证复印件加盖公章方可办理，望创源公司予以配合。创源公司与湘图公司签订落款日期为2016年9月6日的厂房租赁合同，该合同仅限于办理营业执照使用。系争房屋的水电使用主体变更为湘图公司，相关费用由湘图公司直接向相关部门缴纳。一审庭审中，华芳公司确认杨如日非其公司工作人员，华芳公司与湘图公司、杨如日仅有租赁合同关系，无其他关系。2018年9月3日，华芳公司向湘图公司发送《安全告知书》，附件为《安全隐患整改通知书》，表示入住企业存在重大安全生产隐患，对于不符合要求的企业要求湘图公司督促整改，对存在严重问题的企业要及时清退，如果湘图公司未及时整改或清退，华芳公司有权提前解除合同。整改通知书中列明家具生产企业、铝合金加工厂、纸箱加工厂、车辆改装企业均存在重大安全隐患，要求搬离或整改。2018年12月20日，华芳公司向湘图公司送达《通知函》，告知华芳公司收到创源公司发出的解除通知函，不再享有占有、使用厂房的权利。湘图公司收到本函之日起解除双方于2016年7月26日签订的《厂房租赁合同》。湘图公司收到本函之日起十五日内腾空厂房，交付华芳公司，并结清水电、租金等费用。2019年2月18日，华芳公司向湘图公司发送《通知函》重申了上述意见。湘图公司之后多次复函华芳公司表示不同意解除合同，火灾的主要责任在创源公司。一审审理中，华芳公司提供了消防人员针对起火原因的陈述视频，消防人员表示火灾发生由多个因素结合导致：1、系争房屋供电系统有缺陷，三相不平衡，中性线带电、没有安装保护设备。2、没有必要的消防设施。3、日常维修不到位，没有定期检查电力。4、屋顶存在漏水现象，线管生锈导线裸露，照明线路发生短接就会发生火灾。一审法院向消防部门核实确定上述视频真实。一审审理中，创源公司表示：华芳公司欺骗创源公司，以湘图公司系华芳公司成立的公司为由要求创源公司配合办理相关手续，华芳公司未经创源公司同意将房屋转租给湘图公司，湘图公司又违约分租给多家租户进行生产经营，未尽到安全防火义务，故创源公司要求解除合同。合同约定的出租面积与有证面积之间的差额1358.04平方米房屋系2018年12月被拆除的范围。华芳公司表示：华芳公司转租行为征得创源公司同意，创源公司配合办理了相关手续。如果华芳公司欺骗创源公司需要成立湘图公司作为租赁主体，则之后的租金应该由湘图公司缴纳，实际系华芳公司支付租金。华芳公司转租发生在2016年，创源公司不可能在长达3年时间不清楚也未提出异议。引起火灾的原因系创源公司的房屋电气线路缺陷所致。华芳公司已经转租的1358.04平方米房屋系2017年3月被拆除的范围，减少面积不应当支付租金。华芳公司暂缓支付租金是经与创源公司协商确定的，2018年10月16日双方决定中止租赁合同履行，之后华芳公司及时结算并支付租金。系争房屋由湘图公司占有使用，创源公司主张的房屋使用费应由湘图公司支付。一审法院认为：创源公司与华芳公司签订的《厂房租赁合同》系当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方之间的租赁合同明确约定华芳公司不得转租，如发生转租创源公司有权解除合同，华芳公司主张创源公司同意其转租，但是从创源公司提供的相关材料看，华芳公司以成立新公司即湘图公司为由要求创源公司配合办理相关手续，然华芳公司与湘图公司仅存在租赁合同关系，无其他关系，故华芳公司出具的相关材料不属实，无法认定创源公司同意华芳公司转租。创源公司给华芳公司的合同解除函也表明火灾发生后创源公司才得知华芳公司转租事宜，并且不同意转租要求解除合同。创源公司与华芳公司合同约定租赁用途为仓储、办公、供应链，未经创源公司书面同意不得改变用途，然华芳公司转租湘图公司后，湘图公司转租给多家企业，其中包括多家生产加工型企业，故违反了合同约定的用途。综上，一审法院认定华芳公司违约，创源公司有权要求解除合同，合同解除时间以华芳公司收到创源公司的解约函即2018年12月17日(一审法院误写为2018年9月17日，本院予以纠正)解除。合同解除后，华芳公司理应将房屋腾退交还创源公司。创源公司要求恢复原状，然并未提供房屋原状的相关证据，故对创源公司主张的恢复原状一审法院难以支持。2018年11月1日至2018年12月17日期间的租金，一审法院综合合同约定的租金标准、火灾受损范围、被拆除房屋的范围、当事人的过错程度、实际损失等因素酌情认定华芳公司应支付739,481.74元，扣除华芳公司已付租金420,936.41元，华芳公司还应支付318,545.33元。鉴于系争房屋发生火灾后，双方一直在协商处理，且在2018年10月16日双方已协商中止协议，合同解除后华芳公司也将其认可的租金及时支付给创源公司，故对创源公司主张的滞纳金一审法院不予支持。合同解除后，华芳公司理应及时将湘图公司及租客腾退，将房屋交还创源公司，华芳公司至今未腾退，理应支付创源公司房屋占有使用费，标准按照一审法院酌定的448,939元/月计算。华芳公司违反合同约定转租，理应承担违约责任。根据合同约定，华芳公司已付的租赁保证金在华芳公司违约的情况下创源公司不予退还。一审法院综合合同约定的违约金标准、当事人的过错程度、实际损失等因素酌情认定华芳公司应支付创源公司违约金100万元。创源公司主张华芳公司另行赔偿创源公司申请担保支付的保函于法无据，一审法院不予支持。创源公司、华芳公司于2016年4月18日签订的厂房租赁合同约定的面积超出产证面积，对于超出部分当事人确认系无证房屋，故对华芳公司要求确认租赁面积1358.04平方米的部分无效一审法院予以支持。华芳公司实际占有使用无证房屋，理应支付房屋占有使用费，故对华芳公司要求退还租金的请求一审法院不予支持。创源公司、华芳公司一致确认30万元保证金用于赔偿创源公司的罚款，虽华芳公司认为当时系在对火灾原因认定错误基础上作出的意思表示，然结合2018年12月21日华芳公司回函的内容，华芳公司仅将20万元租赁保证金冲抵租金，其余的款项已支付给创源公司，故在华芳公司得知火灾原因后，也未对30万元提出异议。结合华芳公司违约保证金不予退还的约定，对华芳公司要求创源公司返还30万元租赁保证金的请求不予支持。据此，一审法院作出判决：一、华芳公司应于判决生效之日起十日内腾退位于上海市青浦区赵巷镇崧秀路XXX弄XXX号、49号、59号房屋；二、华芳公司应于判决生效之日起十日内支付创源公司租金318,545.33元；三、华芳公司应于判决生效之日起十日内支付创源公司房屋占有使用费(按照每月448,939元，自2018年12月18日起计算至实际腾退之日止)；四、华芳公司应于判决生效之日起十日内支付创源公司违约金100万元；五、创源公司的其余诉讼请求不予支持；六、华芳公司与创源公司于2016年4月18日签订的《厂房租赁合同》中租赁面积1358.04平方米的部分无效；七、华芳公司的其余诉讼请求不予支持。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审中，华芳公司提供短信记录3份、补偿款划款沟通函、民生银行对账单、实有单位信息采集表11份，欲证明创源公司在2017年11月已知晓存在多个实际承租人，即明知华芳公司及湘图公司转租的事实。对此，创源公司表示华芳公司提供的上述材料并非新证据，二审法院不应采纳；对上述材料的真实性、关联性及合法性不予认可，上述材料不能证明创源公司于2017年11月已明知华芳公司及湘图公司转租的事实，创源公司从未同意华芳公司转租。湘图公司表示对华芳公司提供的上述材料没有异议，创源公司对华芳公司、湘图公司的转租事实明确知悉。本院认为：第一，根据华芳公司与创源公司订立的《厂房租赁合同》，华芳公司不得转租。现华芳公司将系争房屋转租给湘图公司，湘图公司又转租给多家企业。华芳公司主张创源公司对以上转租事实明确知晓，但华芳公司未提供充分证据证明其该项主张，故本院难以采纳。此外，双方租赁合同明确约定租赁用途为仓储、办公、供应链，但实际使用人中有多家生产加工型企业，超越了约定的租赁用途。因华芳公司擅自转租且超出合同约定的用途使用系争房屋的行为构成违约，一审法院据此认定创源公司享有合同解除权，并无不当。第二，因华芳公司违约导致《厂房租赁合同》解除，华芳公司应当承担相应的违约责任。一审法院综合考虑合同约定的违约金标准、当事人的过错程度、实际损失等因素酌情判定华芳公司应支付创源公司违约金100万元，较为合理，可予维持。华芳公司称一审法院判定的违约金过高，且合同约定的保证金和违约金不能同时适用的意见，缺乏相应依据，本院无法采纳。第三，华芳公司称其同意以30万元保证金赔偿创源公司因火灾产生的罚款，是出于维护双方合作关系的考虑，且是基于对火灾诱因的错误认识，故创源公司应当退还该30万元保证金。但自2018年9月18日华芳公司同意以30万元保证金偿付创源公司之罚款后，华芳公司未曾就该30万元提出异议，且知晓火灾原因后，华芳公司在其于2018年12月21日向创源公司发送的通知函中仍认为待抵扣的保证金数额为20万元；再加上根据双方合同约定，在发生华芳公司转租的情况下，创源公司有权终止合同，并不予退还保证金50万元，故一审法院未支持华芳公司要求返还30万元的诉请，并无不当。第四，由于双方《厂房租赁合同》约定的租赁面积超出了产证面积，且超出的部分为无证建筑，故应当确认《厂房租赁合同》中租赁面积超出产证面积的部分即1358.04平方米的部分无效。虽然该部分租赁关系无效，但华芳公司实际占有无证建筑，仍应当支付相应的占有使用费。华芳公司称上述无证建筑已于2017年3月29日拆除，故创源公司应返还华芳公司自2017年4月1日至2018年10月31日期间的违章建筑租金。但从已查明的事实来看，系争场地共进行了两次违章建筑拆除，共计拆除无证面积6902.75平方米，其中2017年3月29日拆除面积1932.75平方米，2018年10月12日拆除4970平方米。由于双方在《厂房租赁合同》中对于无证面积1358.04平方米的具体构成并无明确约定，现华芳公司主张该1358.04平方米包含于2017年3月29日拆除的面积中，缺乏依据，本院难以采信，故对华芳公司要求创源公司返还无证面积自2017年4月1日起租金的诉请，不予支持。关于华芳公司应支付的租金及占有使用费，一审法院综合考虑合同约定的租金标准、火灾受损范围、被拆除房屋的范围、当事人的过错程度、实际损失等因素进行的酌情判定，属合理范围，本院予以认同。综上所述，华芳公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费40,934.74元，由上海华芳货运服务有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理陈雅葳审判长 余 艺审判员 张常青审判员 姚 跃二〇二〇年四月三十日书记员 陈雅葳附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……