北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终2206号上诉人（原审被告）：合众思壮北斗导航有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区科创十二街8号院1号楼103室。法定代表人：郭信平，执行董事。委托诉讼代理人：石连石，北京市众明律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯德华，男，合众思壮北斗导航有限公司职员。被上诉人（原审原告）：北京金地威新产业咨询有限公司，住所地北京市朝阳区建国路91号院9号楼3层306单元。法定代表人：季斌，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：戈笑鸿，北京笑鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡一凡，男，北京金地威新产业咨询有限公司职员。上诉人合众思壮北斗导航有限公司（以下简称：合众思壮公司）因与被上诉人北京金地威新产业咨询有限公司（以下简称：金地威公司）服务合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初24835号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。合众思壮公司上诉请求：请求撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回金地威公司一审全部诉讼请求；一、二审诉讼费由金地威公司承担。事实和理由：1.一审法院认定事实不清。我公司在一审已经提交相关证据，欲证明在合同履行期间，金地威公司多次违约，办公场所无人留守工作，没有人员实际办公，无法满足我公司的招商需求，但是一审法院没有予以认定。2.一审法院没有考虑我公司的实际损失情况，仅按照出租成交的情况来判决我方支付服务费，有失公平。3.一审法院按照实际承租四个月以上即全部支持金地威公司在一审中的诉讼请求没有任何的法律依据。对于我方请求减少相应数额未予支持，并未考虑免租期的事实，均有失公允，严重损害我公司利益。4.金地威公司对于我公司已经签约的客户，用言语及其他不当行为赶走，致使上诉人出现中介费及租金的损失，一审法院不予认可是错误的。金地威公司辩称，我方同意一审判决，不同意合众思壮公司的上诉请求和理由。请求二审法院驳回上诉，维持原判。关于无人办公的问题，一审庭审已经说明，且相关事实一审已经认定；我方不存在未履行义务的情况，我方提供了高质量的租赁招商代理服务，一共成交了36户。金地威公司向一审法院起诉请求：1.判令合众思壮公司向金地威公司支付代理服务费计人民币2423754.42元、溢价分成费用计人民币808113.48元（暂计至2019年10月）；2.诉讼费由合众思壮公司承担。一审法院认定事实：金地威公司与合众思壮公司于2018年4月签订服务合同，约定金地威公司为亦庄合众思壮产业园项目提供独家租赁招商代理服务，期限为自2018年4月1日起至2021年3月31日止，在上述委托期内，合众思壮公司不得再委托其他第三方作为该物业的租赁招商代理方。服务合同第二条约定：金地威公司有要求合众思壮公司按时支付代理费、租金溢价分成费用的权利，但应在合众思壮公司付款节点之前向合众思壮公司提供相应的合法发票。因合众思壮公司原因导致金地威公司代理成功后租户退租的，合众思壮公司仍需按本合同约定支付佣金。服务合同第三条约定：3.1委托期内，如果客户成功与合众思壮公司签订了具有约束力的租赁合同，则视为金地威公司代理成功。金地威公司代理成功后，在满足支付条件的前提下，合众思壮公司须按以下标准向金地威公司支付代理服务费：3.1.1如客户由金地威公司自行招商引进且代理成功的，代理服务费标准为：3个月租金；3.1.2如客户由合众思壮公司向金地威公司推介且代理成功的，代理服务费标准为：1个月租金；3.1.3如客户由合众思壮公司通过第三方向金地威公司推介且代理成功的，代理服务费标准为：2个月租金。3.1.4“月租金”是指：根据合众思壮公司与租户之书面租赁合同约定的租赁期内首月（免租期除外）的租金。3.2代理服务费在同时满足下列条件后支付：A、租户与合众思壮公司签署租赁协议；B、租户已向合众思壮公司支付了租赁合同约定的租赁保证金（或意向金）。3.3金地威公司应于每个月10日之前向合众思壮公司递交上个月代理成功的明细表及合众思壮公司应支付的代理费金额，合众思壮公司应于金地威公司提交后5日内完成审核，并予以书面确认。如合众思壮公司未予书面确认，又未于上述期限内提出异议的，视为合众思壮公司认可金地威公司提交的代理费报告。合众思壮公司应在每个月20日前向金地威公司支付上个月代理费金额的80%，剩余20%的代理费按如下方式支付：3.3.1第一年委托期满，如金地威公司达到第4.1条约定的第一年的去化量，则合众思壮公司需在双方核对确认后10日内将第一年委托期内每个月剩余的20%代理费一次性支付给金地威公司。第一年委托期满，如金地威公司未达成第4.1条约定的第一年的去化量，则第一年委托期内每个月剩余的20%代理费暂不支付。3.3.2第二年委托期满，如金地威公司达到第4.1条约定的累计去化量（即30000平米），则合众思壮公司需在双方核对确认后10日内将第一年（如第一年未达标）和第二年委托期内每个月剩余的20%代理费一次性支付给金地威公司。第二年委托期满，如金地威公司未达成第4.1条约定的累计去化量，则第一年（如第一年未达标）和第二年委托期内每个月剩余的20%代理费暂不支付。3.3.3三年委托期满，如金地威公司达到第4.1条约定的累计去化量（即38000平米），则合众思壮公司需在双方核对确认后10日内将三年委托期内每个月剩余的20%代理费一次性支付给金地威公司。三年委托期满，如金地威公司三年均未达成第4.1条约定的去化量，则委托期内每个月剩余的20%代理费不再支付。3.5溢价分成费用：3.5.1双方确认，委托期内，金地威公司招商的溢价分成综合单价底价为2.2元/天/平方米，综合单价是指仅包括租金、物业管理费在内的单价。3.5.2合众思壮公司与客户签署的《租赁合同》中约定的综合单价超过底价的部分，双方按照5：5的比例分配。溢价分成费用支付进度按照客户向合众思壮公司支付租金同期进度执行，合众思壮公司应当在《租赁合同》中约定的租户费用支付日后5日内将溢价分成费用支付给金地威公司。3.6在合众思壮公司向金地威公司支付代理费或溢价分成费用前，金地威公司应向合众思壮公司开具由税务机关监制的真实有效的发票。服务合同第四条约定：4.1在本合同有效期内，金地威公司需完成F2F3、F2M2地块2号楼写字楼产品约38000平租赁招商任务，委托期内，任务目标拆解如下：第一年（2018年4月1日至2019年3月31日）：保底租赁去化任务量不低于18000平米；第二年（2019年4月1日至2020年3月31日）：保底累计租赁去化任务量不低于30000平米。服务合同签署后，金地威公司提供了独家租赁招商代理服务，从2018年4月起至2019年7月止共代理成功36家租户，各租户租赁情况如下：1、2018年4月北京居安业技术服务有限公司与合众思壮公司签署房屋租赁合同，租赁房屋位于北京经济技术开发区科创十二街8号北斗导航产业园2号楼A座5层508号，租赁房屋建筑面积为175.21建筑平方米；租赁期限为2年，自2018年5月12日起至2020年5月11日止；2018年6月1日至2019年5月11日租金标准为人民币2.7元/建筑平米/天，2019年5月12日至2020年5月11日租金标准为人民币2.84元/建筑平米/天。2、2018年5月佛山市客途贸易有限公司与合众思壮公司签署房屋租赁合同，租赁房屋位于北京经济技术开发区科创十二街8号北斗导航产业园2号楼A座6层608号，租赁房屋建筑面积为103.99建筑平方米；租赁期限为2年，自2018年5月15日起至2020年5月14日止；2018年6月4日至2019年5月14日租金标准为人民币2.6元/建筑平米/天，2019年5月15日至2020年5月14日租金标准为人民币2.73元/建筑平米/天。3、2018年12月洛联环保科技（上海）有限公司与合众思壮公司签署房屋租赁合同，租赁房屋位于北京经济技术开发区科创十二街8号北斗导航产业园2号楼A座5层509、518号，租赁房屋建筑面积为246.44建筑平方米；租赁期限为3年，自2018年12月24日起至2021年12月23日止；2018年12月24日至2019年12月23日租金标准为人民币2.6元/建筑平米/天，2019年12月24日至2020年12月23日租金标准为人民币2.73元/建筑平米/天，2020年12月24日至2021年12月23日租金标准为人民币2.87元/建筑平米/天。4、2018年5月北京云翔盛世科技有限公司与合众思壮公司签署房屋租赁合同，租赁房屋位于北京经济技术开发区科创十二街8号北斗导航产业园2号楼A座5层513号，租赁房屋建筑面积为122.64建筑平方米；租赁期限为2年，自2018年6月7日起至2020年6月6日止；2018年6月7日至2019年6月6日租金标准为人民币2.6元/建筑平米/天，2019年6月7日至2020年6月6日租金标准为人民币2.73元/建筑平米/天。5、2018年5月21日北京泰迪虹宇环保设备有限公司与合众思壮公司签署房屋租赁合同，租赁房屋位于北京经济技术开发区科创十二街8号北斗导航产业园2号楼A座6层607号，租赁房屋建筑面积为126.8建筑平方米；租赁期限为2年，自2018年6月17日起至2020年6月16日止；2018年6月17日至2019年6月16日租金标准为人民币2.6元/建筑平米/天，2019年6月17日至2020年6月16日租金标准为人民币2.73元/建筑平米/天。6、2018年5月30日鼎泰环球（北京）建筑装饰工程有限公司与合众思壮公司签署房屋租赁合同，租赁房屋位于北京经济技术开发区科创十二街8号北斗导航产业园2号楼A座5层507号，租赁房屋建筑面积为157建筑平方米；租赁期限为2年，自2018年7月1日起至2020年6月30日止；2018年7月1日至2019年6月30日租金标准为人民币2.6元/建筑平米/天，2019年7月1日至2020年6月30日租金标准为人民币2.73元/建筑平米/天。7、2018年6月北京蓝海启航投资管理有限公司与合众思壮公司签署房屋租赁合同，租赁房屋位于北京经济技术开发区科创十二街8号北斗导航产业园2号楼A座5层511、512号，租赁房屋建筑面积为463.15建筑平方米；租赁期限为2年，自2018年8月1日起至2020年7月31日止；2018年8月1日至2019年7月31日租金标准为人民币2.5元/建筑平米/天，2019年8月1日至2020年7月31日租金标准为人民币2.63元/建筑平米/天。8、2018年6月北京久妙洋科贸有限公司与合众思壮公司签署房屋租赁合同，租赁房屋位于北京经济技术开发区科创十二街8号北斗导航产业园2号楼A座6层610号，租赁房屋建筑面积为175.55建筑平方米；租赁期限为2年，自2018年7月5日起至2020年7月4日止；2018年7月5日至2019年7月4日租金标准为人民币2.6元/建筑平米/天，2019年7月5日至2020年7月4日租金标准为人民币2.73元/建筑平米/天。9、2018年6月北京爱东东物联科技有限公司与合众思壮公司签署房屋租赁合同，租赁房屋位于北京经济技术开发区科创十二街8号北斗导航产业园2号楼A座5层510号，租赁房屋建筑面积为173.94建筑平方米；租赁期限为2年，自2018年7月1日起至2020年6月30日止；2018年7月1日至2019年6月30日租金标准为人民币2.6元/建筑平米/天，2019年7月1日至2020年6月30日租金标准为人民币2.73元/建筑平米/天。10、2018年6月北京彩印文化传媒有限公司与合众思壮公司签署房屋租赁合同，租赁房屋位于北京经济技术开发区科创十二街8号北斗导航产业园1号楼1层102号，租赁房屋建筑面积为95建筑平方米；租赁期限为2年，自2018年10月10日起至2020年10月9日止；2018年10月10日至2019年10月9日租金标准为人民币3元/建筑平米/天，2019年10月10日至2020年10月9日租金标准为人民币3.15元/建筑平米/天。11、2018年6月北京汇源厚经贸有限公司与合众思壮公司签署房屋租赁合同，租赁房屋位于北京经济技术开发区科创十二街8号北斗导航产业园1号楼1层101号，租赁房屋建筑面积为260建筑平方米；租赁期限为5年，自2018年10月8日起至2023年10月7日止；2018年10月8日至2019年10月7日租金标准为人民币3元/建筑平米/天，之后按约定标准逐年递增。12、2018年6月高宇与合众思壮公司签署房屋租赁合同，租赁房屋位于北京经济技术开发区科创十二街8号北斗导航产业园2号楼A座6层615号，租赁房屋建筑面积为104.38建筑平方米；租赁期限为2年，自2018年7月15日起至2020年7月14日止；2018年7月15日至2019年7月14日租金标准为人民币2.9元/建筑平米/天，2019年7月15日至2020年7月14日租金标准为人民币3.05元/建筑平米/天。13、2018年6月北京沃芊医美科技有限公司与合众思壮公司签署房屋租赁合同，租赁房屋位于北京经济技术开发区科创十二街8号北斗导航产业园2号楼A座4层413号，租赁房屋建筑面积为103.93建筑平方米；租赁期限为2年，自2018年8月15日起至2020年8月14日止；2018年8月15日至2019年8月14日租金标准为人民币2.7元/建筑平米/天，2019年8月15日至2020年8月14日租金标准为人民币2.84元/建筑平米/天。14、2018年6月石家庄诺正通讯科技有限公司与合众思壮公司签署房屋租赁合同，租赁房屋位于北京经济技术开发区科创十二街8号北斗导航产业园2号楼A座6层613号，租赁房屋建筑面积为103建筑平方米；租赁期限为2年，自2018年7月26日起至2020年7月25日止；2018年7月26日至2019年7月25日租金标准为人民币2.6元/建筑平米/天，2019年7月26日至2020年7月25日租金标准为人民币2.73元/建筑平米/天。15、2018年7月北京新亚远大科技有限公司与合众思壮公司签署房屋租赁合同，租赁房屋位于北京经济技术开发区科创十二街8号北斗导航产业园2号楼A座5层515号，租赁房屋建筑面积为87.17建筑平方米；租赁期限为2年，自2018年8月9日起至2020年8月8日止；2018年8月9日至2019年8月8日租金标准为人民币2.6元/建筑平米/天，2019年8月9日至2020年8月8日租金标准为人民币2.73元/建筑平米/天。16、2018年7月北京华冉新峰能源科技有限责任公司与合众思壮公司签署房屋租赁合同，租赁房屋位于北京经济技术开发区科创十二街8号北斗导航产业园2号楼C座1层101/101跃号，租赁房屋建筑面积为641.42建筑平方米；租赁期限为2年，自2018年9月1日起至2020年8月31日止；2018年9月1日至2019年8月31日租金标准为人民币2.6元/建筑平米/天，2019年9月1日至2020年8月31日租金标准为人民币2.73元/建筑平米/天。17、2018年7月浙江恒林椅业股份有限公司与合众思壮公司签署房屋租赁合同，租赁房屋位于北京经济技术开发区科创十二街8号北斗导航产业园2号楼B座1-4层，租赁房屋建筑面积为5183建筑平方米；租赁期限为5年，自2018年11月1日起至2023年10月31日止；2019年1月1日至2019年10月31日租金标准为人民币2.5元/建筑平米/天，之后按约定标准逐年递增。18、2018年7月家家智能（北京）科技有限公司与合众思壮公司签署房屋租赁合同，租赁房屋位于北京经济技术开发区科创十二街8号北斗导航产业园2号楼A座7层709、713、715号，租赁房屋建筑面积为317.67建筑平方米；租赁期限为3年，自2018年8月21日起至2021年8月20日止；2018年8月21日至2019年8月20日租金标准为人民币2.6元/建筑平米/天，之后按约定标准逐年递增19、2018年7月北京中教国体技术检测有限公司与合众思壮公司签署房屋租赁合同，租赁房屋位于北京经济技术开发区科创十二街8号北斗导航产业园2号楼A座1层109、110号，租赁房屋建筑面积为293.6建筑平方米；租赁期限为2年，自2018年8月21日起至2020年8月20日止；2018年8月21日至2019年8月20日租金标准为人民币2.5元/建筑平米/天，2019年8月21日至2020年8月20日租金标准为人民币2.63元/建筑平米/天。20、2018年7月三卿（北京）生物科技有限公司与合众思壮公司签署房屋租赁合同，租赁房屋位于北京经济技术开发区科创十二街8号北斗导航产业园2号楼A座4层415号，租赁房屋建筑面积为422建筑平方米；租赁期限为2年，自2018年9月25日起至2020年9月24日止；2018年9月25日至2019年9月24日租金标准为人民币2.5元/建筑平米/天，2019年9月25日至2020年9月24日租金标准为人民币2.63元/建筑平米/天。21、2018年7月北京永康梦开始影视文化传媒有限公司与合众思壮公司签署房屋租赁合同，租赁房屋位于北京经济技术开发区科创十二街8号北斗导航产业园2号楼A座7层708号，租赁房屋建筑面积为103.99建筑平方米；租赁期限为2年，自2018年8月26日起至2020年8月25日止；2018年8月26日至2019年8月25日租金标准为人民币2.8元/建筑平米/天，2019年8月26日至2020年8月25日租金标准为人民币2.94元/建筑平米/天。22、2018年7月北京中矿天诚科技有限公司与合众思壮公司签署房屋租赁合同，租赁房屋位于北京经济技术开发区科创十二街8号北斗导航产业园2号楼C座1、2层103、203、205号，租赁房屋建筑面积为517.03建筑平方米；租赁期限为3年，自2018年10月6日起至2021年10月5日止；2018年10月6日至2019年10月5日租金标准为人民币2.5元/建筑平米/天，之后按约定标准逐年递增。23、2018年8月白帆与合众思壮公司签署房屋租赁合同，租赁房屋位于北京经济技术开发区科创十二街8号北斗导航产业园2号楼A座4层410、411、412号，租赁房屋建筑面积为905.68建筑平方米；租赁期限为3年，自2018年11月15日起至2021年11月14日止；2018年11月15日至2019年11月14日租金（含物业）标准为人民币2.5元/建筑平米/天，之后按约定标准逐年递增。24、2018年9月北京迈格节能科技有限公司与合众思壮公司签署房屋租赁合同，租赁房屋位于北京经济技术开发区科创十二街8号北斗导航产业园2号楼A座5层516号，租赁房屋建筑面积为125.78建筑平方米；租赁期限为2年，自2018年10月11日起至2020年10月10日止；2018年10月11日至2019年10月10日租金标准为人民币2.5元/建筑平米/天，2019年10月11日至2020年10月10日租金标准为人民币2.63元/建筑平米/天。25、2018年10月19日北京风折科技有限公司与合众思壮公司签署房屋租赁合同，租赁房屋位于北京经济技术开发区科创十二街8号北斗导航产业园2号楼C座1、2层102、104、202号，租赁房屋建筑面积为888.51建筑平方米；租赁期限为3年，自2018年12月17日起至2021年12月16日止；2018年12月17日至2019年3月16日租金标准为人民币2.5元/建筑平米/天，之后按照约定标准递增。26、2018年9月北京睿雨恒业科贸有限公司与合众思壮公司签署房屋租赁合同，租赁房屋位于北京经济技术开发区科创十二街8号北斗导航产业园2号楼A座7层716、717号，租赁房屋建筑面积为480.05建筑平方米；租赁期限为3年，自2018年11月22日起至2021年11月21日止；2018年12月12日至2019年12月11日租金标准为人民币2.5元/建筑平米/天，之后按照约定标准递增。27、2018年9月北京雷泰仪器有限公司与合众思壮公司签署房屋租赁合同，租赁房屋位于北京经济技术开发区科创十二街8号北斗导航产业园2号楼A座5层505、506号，租赁房屋建筑面积为421.57建筑平方米；租赁期限为3年，自2019年2月23日起至2022年2月22日止；2019年2月23日至2020年2月22日租金标准为人民币2.7元/建筑平米/天，之后按照约定标准递增。28、2018年9月北京巧婆婆科技有限公司与合众思壮公司签署房屋租赁合同，租赁房屋位于北京经济技术开发区科创十二街8号北斗导航产业园2号楼A座7层712号，租赁房屋建筑面积为173.16建筑平方米；租赁期限为2年，自2018年10月15日起至2020年10月14日止；2018年10月15日至2019年10月14日租金标准为人民币2.6元/建筑平米/天，2019年10月15日至2020年10月14日租金标准为人民币2.73元/建筑平米/天。29、2018年9月北京东方略细胞技术有限公司与合众思壮公司签署房屋租赁合同，租赁房屋位于北京经济技术开发区科创十二街8号北斗导航产业园2号楼A座9层904、905、906号，租赁房屋建筑面积为877.87建筑平方米；租赁期限为5年，自2019年1月1日起至2023年12月31日止；2019年1月1日至2020年12月31日租金标准为人民币2.6元/建筑平米/天，之后按照约定标准递增。30、2018年10月北京祥云信和科技有限公司与合众思壮公司签署房屋租赁合同，租赁房屋位于北京经济技术开发区科创十二街8号北斗导航产业园2号楼A座6层611、612号，租赁房屋建筑面积为480.05建筑平方米；租赁期限为2年，自2018年12月9日起至2020年12月8日止；2018年12月9日至2020年12月8日租金标准为人民币2.7元/建筑平米/天。31、2018年11月富多新（北京）材料科技有限公司、北京碧龙科技发展有限公司与合众思壮公司签署房屋租赁合同，租赁房屋位于北京经济技术开发区科创十二街8号北斗导航产业园2号楼A座7层710、711号，租赁房屋建筑面积为122.46建筑平方米；租赁期限为2年，自2018年12月1日起至2020年11月30日止；2018年12月1日至2019年11月30日租金标准为人民币2.5元/建筑平米/天，2019年12月1日至2020年11月30日租金标准为人民币2.63元/建筑平米/天。32、2018年10月王晓存与合众思壮公司签署房屋租赁合同，租赁房屋位于北京经济技术开发区科创十二街8号北斗导航产业园2号楼A座1层111号，租赁房屋建筑面积为85建筑平方米；租赁期限为2年，自2018年11月23日起至2020年11月22日止；2018年11月23日至2019年11月22日租金标准为人民币2.7元/建筑平米/天，2019年11月23日至2020年11月22日租金标准为人民币2.84元/建筑平米/天。33、2018年11月北京普斯通科技有限公司与合众思壮公司签署房屋租赁合同，租赁房屋位于北京经济技术开发区科创十二街8号北斗导航产业园2号楼C座1层105、2层206、207号，租赁房屋建筑面积为544.01建筑平方米；租赁期限为5年，自2019年2月1日起至2024年1月31日止；2019年2月1日至2020年12月31日租金标准为人民币2.5元/建筑平米/天，之后按照约定标准递增。34、2019年1月北京市上瑞建筑装饰工程有限责任公司与合众思壮公司签署房屋租赁合同，租赁房屋位于北京经济技术开发区科创十二街8号北斗导航产业园2号楼A座7层705、706号，租赁房屋建筑面积为478.95建筑平方米；租赁期限为3年，自2019年2月25日起至2022年4月10日止；2019年4月11日至2020年4月10日租金标准为人民币2.5元/建筑平米/天，之后按照约定标准递增。35、2019年3月意秀欧（北京）建筑五金有限公司与合众思壮公司签署房屋租赁合同，租赁房屋位于北京经济技术开发区科创十二街8号北斗导航产业园2号楼C座1/2层101/101跃号，租赁房屋建筑面积为641.42建筑平方米；租赁期限为5年，自2019年6月1日起至2024年5月31日止；2019年6月1日至2021年5月31日租金标准为人民币2.5元/建筑平米/天，之后按照约定标准递增。36、安徽京韵之作家具有限公司。金地威公司未能提供其与合众思壮公司签署的房屋租赁合同，但提交了其支付租赁保证金的凭证底单及银行打印的流水单，显示该公司于2019年7月17日向合众思壮公司支付了48277.36元，合众思壮公司对安徽京韵之作家具有限公司作为金地威公司代理成功客户不持异议，并认可因此而计算的该户代理服务费及溢价分成费用数额。后,金地威公司与合众思壮公司因履行合同产生争议，金地威公司诉至法院，要求合众思壮公司支付代理服务费及溢价分成费用，在法院审理过程中，查上述36家租户中，双方经庭审确认无争议的26家租户为：北京云翔盛世科技有限公司、北京泰迪虹宇环保设备有限公司、鼎泰环球（北京）建筑装饰工程有限公司、北京蓝海启航投资管理有限公司、北京久妙洋科贸有限公司、北京爱东东物联科技有限公司、北京彩印文化传媒有限公司、北京汇源厚经贸有限公司、北京沃芊医美科技有限公司、北京新亚远大科技有限公司、家家智能（北京）科技有限公司、北京中教国体技术检测有限公司、三卿（北京）生物科技有限公司、北京中矿天诚科技有限公司、白帆、北京风折科技有限公司、北京睿雨恒业科贸有限公司、北京雷泰仪器有限公司、北京巧婆婆科技有限公司、北京祥云信和科技有限公司、富多新（北京）材料科技有限公司（与北京碧龙科技发展有限公司为共同承租方）、王晓存、北京普斯通科技有限公司、北京市上瑞建筑装饰工程有限责任公司、意秀欧（北京）建筑五金有限公司、安徽京韵之作家具有限公司。双方当庭确认：因上述26家租户产生的100%代理服务费总额为2019346.79元，其中80%代理服务费金额经计算为1615477.43元；溢价分成费用（截止到2019年10月）总额为409012.18元。对于金地威公司代理成功的剩余10家租户，庭审中，双方当庭确认了因剩余10家租户产生的100%代理服务费总额及截止到2019年10月的溢价分成费用数额，但合众思壮公司认为该10家租户均在承租后租赁合同期内提前退租，故不同意向金地威公司支付相应的代理服务费及溢价分成费用。上述10家租户中，其中3家属于房屋租赁合同约定的租赁期限开始之日（起租日）至房屋租赁合同提前终止之日在四个月以内的情形，该3家租户分别为：北京华冉新峰能源科技有限责任公司、北京永康梦开始影视文化传媒有限公司、北京东方略细胞技术有限公司。双方当庭确认：因上述3家租户产生的100%代理服务费总额为387021.01元，其中80%代理服务费金额经计算为309616.81元；溢价分成费用（截止到2019年10月）总额为25754.3元。另外7家租户为：北京居安业技术服务有限公司、佛山市客途贸易有限公司、洛联环保科技（上海）有限公司、高宇、石家庄诺正通讯科技有限公司、浙江恒林椅业股份有限公司、北京迈格节能科技有限公司，该7户均为房屋租赁合同约定的租赁期限开始之日（起租日）至房屋租赁合同提前终止之日在四个月以上。双方当庭确认：因上述7家租户产生的100%代理服务费总额为1389430.63元，其中80%代理服务费金额经计算为1111544.5元；溢价分成费用（截止到2019年10月）总额为271576.07元。另双方当庭确认：合众思壮已支付代理服务费和溢价分成费用金额总计1371072.1元。同时，双方均认可：金地威公司完成的招商租赁去化任务量低于18000平米，已达到支付服务合同约定代理服务费总额80%的条件，但未达到支付剩余代理服务费总额20%的条件。庭审中，金地威公司提交如下证据：证据1.独家招商代理服务合同，证明双方独家招商代理服务合法有效，其中约定了费用支付方式。证据2.36家租户计算表及35份租赁合同，证明金地威公司依照合同约定履行了独家招商代理相关服务，招租了36家租户。证据3.客户签约确认相关单据8张，证明对相关费用进行了对账确认。证据4.北京银行及招商银行打印的流水单，证明36家租户均支付了租赁保证金，符合双方服务合同约定的支付条件。证据5.大兴法院（2019）京0115民初12361号民事判决书，证明依照判决金地威公司已为招租北京东方略细胞技术有限公司支付渠道中介公司中介费76367.37元。经核，上述民事判决书中载明：金地威公司于本判决生效之日起十日内支付北京亦起房地产经纪有限公司中介佣金76367.37元。目前，该款项已经被法院强制执行履行支付完毕。庭审中，合众思壮公司提交如下证据：证据1.独家招商代理服务合同，证明根据合同约定在金地威公司未提交相应发票之前，合众思壮公司有权拒绝支付相应款项，同时，根据任务量约定，金地威公司并没有达到合同约定任务量，因此不能支付全部服务费。证据2.终止及解除协议10份，证明签订合同目的无法实现，部分合同已提前终止，合众思壮公司只是收到了部分房租，在此情况下让合众思壮公司支付全部服务费显失公平。经核，北京华冉新峰能源科技有限责任公司房屋租赁合同约定的租赁期限开始之日（起租日）为2018年9月1日，房屋租赁合同提前终止之日为2018年11月30日；北京永康梦开始影视文化传媒有限公司房屋租赁合同约定的租赁期限开始之日（起租日）为2018年8月26日，房屋租赁合同提前终止之日为2018年12月15日；北京东方略细胞技术有限公司房屋租赁合同约定的租赁期限开始之日（起租日）为2019年1月1日，因合众思壮公司未能提供与北京东方略细胞技术有限公司房屋租赁合同提前终止协议原件，金地威公司不认可其真实性，但在（2019）京0115民初12361号民事判决书中第3页中载明金地威公司已知悉北京东方略细胞技术有限公司与合众思壮公司房屋租赁合同已于2018年11月解除，故法院认定提前终止之日为2018年11月。证据3、考勤记录、照片、合众思壮公司向金地威公司发的函，证明金地威公司驻在合众思壮公司场地办公的人员自3月开始就没人了，合众思壮公司发函给金地威公司，要求增加人手但金地威公司怠于履行相应义务，长达八九个月没有人对合众思壮公司损失非常巨大。证据4、情况说明、佣金确认单，证明因为金地威公司原因导致合众思壮公司已招租租户提起解约，合众思壮公司为此支付120000元中介费。证据5、告知函，证明因为金地威公司擅自同意北京永康梦开始影视文化传媒有限公司将所有物品搬走，使北京永康梦开始影视文化传媒有限公司应支付合众思壮公司的相关费用无法支付，使合众思壮公司失去制约客户的手段，致使合众思壮公司损失约8220.55元。证据6、房屋租赁合同，证明合众思壮公司与中奥汇成科技股份有限公司已签订房屋租赁合同，因为金地威公司原因导致这个合同提前解除，与证据4相对应。证据7、换签申请，证明原合同主体由浙江恒林椅业股份有限公司变更为北京恒林家具科技有限公司。一审法院认为：金地威公司与合众思壮公司签订的服务合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应切实履行。本案的争议焦点为：金地威公司代理成功的租户在承租后租赁合同期内提前退租，合众思壮公司是否可以因此减少或无需向金地威公司支付相应的代理服务费及溢价分成费用。对此，法院根据已查明的事实，双方服务合同并未全面及准确地约定金地威公司代理成功的租户在承租后租赁合同期内提前退租的各种情形下，合众思壮公司是否可以据此减少或无需向金地威公司支付相应的代理服务费及溢价分成费用。但是，考虑到北京华冉新峰能源科技有限责任公司、北京永康梦开始影视文化传媒有限公司、北京东方略细胞技术有限公司自其房屋租赁合同约定的租赁期限开始之日（起租日）至房屋租赁合同提前终止之日在四个月以内，期限非常短，在此情况下如果按照服务合同约定仍支付代理服务费和溢价分成费用显然并不符合双方应实现的合同目的，对合众思壮公司亦有失公平。同时，服务合同第3.3条约定：金地威公司应于每个月10日之前向合众思壮公司递交上个月代理成功的明细表及合众思壮公司应支付的代理费金额，合众思壮公司应于金地威公司提交后5日内完成审核，并予以书面确认。如合众思壮公司未予书面确认，又未于上述期限内提出异议的，视为合众思壮公司认可金地威公司提交的代理费报告。合众思壮公司应在每个月20日前向金地威公司支付上个月代理费金额的80%，剩余20%的代理费按如下方式支付：3.3.1第一年委托期满，如金地威公司达到第4.1条约定的第一年的去化量，则合众思壮公司需在双方核对确认后10日内将第一年委托期内每个月剩余的20%代理费一次性支付给金地威公司。第一年委托期满，如金地威公司未达成第4.1条约定的第一年的去化量，则第一年委托期内每个月剩余的20%代理费暂不支付。3.3.2第二年委托期满，如金地威公司达到第4.1条约定的累计去化量（即30000平米），则合众思壮公司需在双方核对确认后10日内将第一年（如第一年未达标）和第二年委托期内每个月剩余的20%代理费一次性支付给金地威公司。第二年委托期满，如金地威公司未达成第4.1条约定的累计去化量，则第一年（如第一年未达标）和第二年委托期内每个月剩余的20%代理费暂不支付。庭审中，双方均认可未达到36家租户剩余20%的代理服务费支付的条件（目前完成招商租赁去化任务量低于18000平米）。因此法院综合考虑上述情况，出于公平公正的原则，应扣除因上述三家租户即北京华冉新峰能源科技有限责任公司、北京永康梦开始影视文化传媒有限公司、北京东方略细胞技术有限公司产生的100%代理服务费387021.01元及溢价分成费用（截止到2019年10月）25754.3元，另外7家租户北京居安业技术服务有限公司、佛山市客途贸易有限公司、洛联环保科技（上海）有限公司、高宇、石家庄诺正通讯科技有限公司、浙江恒林椅业股份有限公司、北京迈格节能科技有限公司及剩余26家租户，租期均已达到四个月以上标准。现双方当庭已确认的33家租户产生的100%代理服务费总额3408777.42元，减去33家租户产生的代理服务费总额20%的金额部分，其余共计2727021.94元及截止到2019年10月溢价分成费用数额680588.25元，总计3407610.19元为基础，再行扣除合众思壮公司已支付金地威公司代理服务费和溢价分成费用1371072.1元，合众思壮公司应按合同约定支付金地威公司代理服务费及溢价分成费用金额共计2036538.09元。合众思壮公司称根据合同约定需要金地威公司提供中介费发票，金地威公司并未提交任何发票，因此付款条件尚未成就，同时相应的招租任务量金地威公司并没有达成，所以相应的尾款及溢价分成无法支付的答辩意见，没有相关事实及法律依据，法院不予采纳。另，合众思壮公司反驳称金地威公司提供的服务不符合双方合同约定，自2018年年底其办公室经常无人驻场，2018年年底至今租赁的成交数量非常少，无法达到合众思壮公司预期租赁面积，因此合众思壮公司有权拒绝付款，法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。因合众思壮公司未能提交合法有效的证据证明其上述主张，故法院对其上述主张不予采信。此外，合众思壮公司主张租户中奥汇成科技股份有限公司签约后被金地威公司谈跑退租，故应在给金地威公司支付的代理服务费及溢价分成费用中抵扣相应的人民币122664元。根据已查明的事实，金地威公司并未收取该租户相应的代理服务费，而依据合众思壮公司提交的与中奥汇成科技股份有限公司签署的房屋租赁合同，其租赁期限自2018年4月8日起，恰在金地威公司与合众思壮公司服务合同约定的金地威公司独家租赁招商代理服务期限内，故理应不存在合众思壮公司与其他中介公司因租赁招商产生的代理服务费（中介费）支出，合众思壮公司亦未能提交向北京优筑企业管理有限公司支付上述中介费的相关证据，故对合众思壮公司该项主张，法院不予支持。据此，一审法院于2019年12月25日判决：一、合众思壮北斗导航有限公司于本判决生效之日起十日内支付北京金地威新产业咨询有限公司代理服务费及溢价分成费用共计人民币2036538.09元；二、驳回北京金地威新产业咨询有限公司其他诉讼请求。本院二审期间，上诉人合众思壮公司确认，截至2019年3月底，招商面积为15663平方米。另，合众思壮公司补充提交金额为122664元的增值税发票、招商银行付款回单，收款人为北京优筑企业管理有限公司，应税劳务服务名称记载为代理服务费。结合在一审中提出的情况说明、佣金确认单等证据，用以证明由于金地威公司的原因导致客户退租，给合众思壮公司造成了实际损失。金地威公司对该证据的证明力不予认可。双方当事人对一审法院查明的事实均未提出异议，本院予以确认。本院认为,金地威公司与合众思壮公司签订的服务合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案中，金地威公司依照服务合同的约定，为亦庄合众思壮产业园项目提供租赁招商代理服务，在合同约定的期限内代理成功36家租户，截至2019年3月底的招租面积为15663平方米，合众思壮公司应依照合同约定向金地威公司支付代理服务费及溢价分成费用。关于金地威公司代理成功的租户在承租后提前退租，合众思壮公司可否扣减代理服务费及溢价分成费用一节，鉴于双方在服务合同中对此并未进行详细约定，原审法院基于公平原则，综合考虑本案合同双方实际履行情况，对实际租赁期限不满四个月租户的代理服务费及溢价分成费用予以扣减，对实际租赁期限达到及超过四个月租户的代理服务费及溢价分成费用予以支持，该项认定并无不妥。合众思壮公司提出的实际租期虽然达到四个月但仍属租户提前退租情形，均应减少代理服务费及溢价分成费用数额的上诉主张，事实及法律依据均不充分，本院不予支持。本案双方当事人在原审庭审过程中确认，代理成功的33家租户产生的代理服务费总额为3408777.42元，溢价分成费用数额680588.25元，总计3407610.19元。扣除合众思壮公司已向金地威公司支付的1371072.1元，原审法院作出的合众思壮公司还应向金地威公司支付代理服务费及溢价分成费用共计2036538.09元的判决结果，事实及法律依据充分，本院应予维持。关于合众思壮公司提出的金地威公司在合同履行期间多次违约、办公场所没有人员实际办公一节，本院认为，合众思壮公司对其该项主张并未提供有效证据予以证实;且依据本案查明的事实，金地威公司在合同约定期限内代理成功36家租户、招租面积达到15663平方米，已经实际履行了合同约定的义务。合众思壮公司的该项上诉主张，事实依据不足，本院不予采信。合众思壮公司在二审审理过程中补充提交证据，用以证明由于金地威公司的原因导致客户退租，给合众思壮公司造成了中介费及租金的损失。对此，本院认为，本案双方在服务合同中明确约定，金地威公司为合同项目提供独家租赁招商代理服务，在约定的委托期内，合众思壮公司不得再委托其他第三方作为该物业的租赁招商代理方。据此，合众思壮公司向向案外人北京优筑企业管理有限公司支付代理服务费一事与金地威公司无关，合众思壮公司要求金地威公司承担该项损失的主张，于法无据。综上所述，合众思壮公司的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费32654元，由合众思壮北斗导航有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 梁立君审 判 员 孟 龙审 判 员 刘苑薇二〇二〇年四月二十八日法官助理 梁 辰书 记 员 胡翔宇