吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉24民终2020号上诉人（原审被告）：延边大学。法定代表人:金某1。委托诉讼代理人：方某。委托诉讼代理人：辛某。被上诉人（原审原告）：延吉园艺有限公司。法定代表人:金某2，该公司执行董事。委托诉讼代理人：朱某，吉林常春（延边）律师事务所律师。上诉人延边大学因与被上诉人延吉园艺有限公司国有土地使用权转让纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2019）吉2401民初6860号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年12月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人延边大学的委托诉讼代理人方某、辛某，被上诉人延吉园艺有限公司的法定代表人金某2和委托诉讼代理人朱某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。延边大学上诉请求：原审判决认定事实不清，适用法律不当，撤销（2019）吉2401民初6860号民事判决书，发回重审或依法改判。事实和理由：（一）原审判决书第四页中间“双方约定被告征用土地面积增加202706平方米”的事实不准确，双方签订的是40万平方米和602706平方米的合同，合同当中没有明确单独对202706平方米约定过;“合同签订后，原告向被告移交土地并为其办理了土地使用证”的事实也不准确，延边大学取得土地使用权是由政府按照教育用地划拨而来的，不是原告为被告办理土地使用证;“后因政策及被告自身原因”的事实也不准确，被告没有开发和只支付40万平方米的对价，不是因为上诉人的自身原因所造成的。（二）延边大学不是本案适格被告。延吉园艺有限公司与延边大学虽然签订了涉案合同书，但是，延边大学取得涉案602706平方米的土地使用权是依据相关法律法规申请，经省政府的批准同意由延吉市人民政府按教学用地划拨给延边大学而取得,而且划拨取得后土地的性质（由原来的园地、林地、道路、荒地变更为建设用地）也发生了变化。所以实际交付土地给延边大学的主体是延吉市人民政府。（三）涉案土地由延吉市人民政府划拨给被告使用，属于教育用地，已登记的不动产权利人是延边大学。延边大学取得涉案602706平方米的土地是由省政府的批准而由延吉市政府划拨给延边大学，而且已经登记在延边大学的名下，即土地的权利人是延边大学。该涉案602706平方米土地的合同已经向省政府申请时作为基础材料所提交，省政府在批复中也指出划拨地的面积为602706平方米，没有区分40万和202706平方米，解除涉案合同会对双方之间已经履行完毕且已完成物权登记的40万平方米的土地产生重大影响，因此，涉案合同无法解除。（四）涉案202706平方米土地使用权属于被告，被告仅负有向原告支付土地补偿款的义务。在602706平方米的土地中40万平方米土地的对价已经支付完毕，该40万平方米的土地上已经完成新校区，且已经投入使用10多年，如要解除《关于转让延吉园艺有限公司土地的合同书》（受让土地面积为602706平方米)，会对双方已经达成一致，已经支付完对价的40万平方米土地及在其地上实际建设使用的延边大学新校区产生重大影响，因此，上诉人认为不动产权利登记人为延边大学即物权人的情况下，延边大学仅负有向原告支付土地补偿款的义务。二审庭审时补充称，延吉园艺有限公司要求返还的202706平方米土地中，19980平方米土地已经转让给延吉市人民政府。延吉园艺有限公司答辩称，（一）原审判决认定事实清楚，适用法律并无不当。上诉人主张双方签订的是40万平方米土地和602706平方米土地的合同，没有单独对202706平方米土地合同约定，但双方签订两份合同实际就是对202706平方米的补充约定。（二）上诉人与被上诉人签订了土地转让及补偿合同，因此其是本案适格被告。（三）被上诉人在一审中的诉求是解除202706平方米土地的合同，因此对已经履行完毕并完成物权登记的40万平方米土地部分，不会产生任何影响。（四）自签订合同到目前为止，被上诉人对202706平方米土地，没有支付任何款项，已构成违约，应当予以解除。延吉园艺有限公司向一审法院起诉请求：1、依法解除原、被告签订的《关于转让延吉园艺有限公司土地的合同书》（受让土地面积为602706平方米）。2、依法判决被告向原告归还位于延边大学西北部的土地（占地面积为202706平方米）的使用权。3、依法确认位于延边大学西北部的土地（占地面积为202706平方米）上所有附着物的所有权归原告所有；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2005年9月16日，原告与被告先签订《延边大学与延吉园艺有限公司合作开发土地合同书》及《关于转让延吉园艺有限公司土地的合同书》两份合同，双方约定被告征用延边大学西北部原告使用的190万平方米左右的土地，用于教职员工住房及学生公寓建设合作开发。双方约定，被告以10元/平方米的价格购入其中40万平米的土地用于第一期建设开发，该部分土地的果树费、培训费、安置费等补偿费为4100万元，合同总价格为4500万元。合同签订后，被告根据自身实际需要，在原、被告双方办理使用权转让审批手续时，又签订一份《关于转让延吉园艺有限公司土地的合同书》，双方约定被告征用土地面积增加20万平方米左右，加上前期征用面积，共计为602706平方米，购入价格为10元/平方米，合同共计6027060元。合同签订后，原告向被告移交土地并为其办理了土地使用证。后因政策及被告自身原因，被告开发的部分项目不能进行建设，故被告仅支付了其中40万平米的受让款400万元及该部分土地的果树费、培训费、安置费等补偿费4100万元，共支付了4500万元。而对被告未能开发建设的剩余占地面积为202706平方米的转让费一直没有支付，且一直未与原告商议并签订关于支付相应土地的果树费、培训费、安置费等补偿费的合同。综上，被告未支付土地转让费及一直未签订支付该土地的果树费、培训费、安置费等补偿费合同的行为严重侵害了原告的合法权益，已构成违约。故原告为了维护自身合法权益，特诉至贵院，请贵院判决支持原告的诉讼请求。一审法院认定事实：2005年9月16日，园艺公司与延边大学签订了两份《延边大学与延吉园艺有限公司合作开发土地合同书》及《关于转让延吉园艺有限公司土地的合同书》，双方约定延边大学征用延边大学西北部园艺公司使用的190万平方米左右的土地，用于教职员工住房及学生公寓建设合作开发。双方约定，延边大学以10元/每平方米的价格购入其中40万平米的土地，用于第一期建设开发，该部分土地的果树费、培训费、安置费等补偿费为4100万元，合同总价格为4500万元。合同签订后，在原、被告双方办理使用权转让审批手续时，又签订一份《关于转让延吉园艺有限公司土地的合同书》，双方约定被告征用土地面积增加202706平方米，加上前期征用面积40万平方米，共计为602706平方米，购入价格为10元/每平方米，合同价款共计6027060元。合同签订后，原告向被告移交土地并为其办理了土地使用证。后因政策及被告自身原因，被告开发的部分项目不能进行建设，延边大学仅支付了其中40万平方米的受让款400万元及该部分土地的果树费、培训费、安置费等补偿费4100万元，共支付了4500万元。而对园艺公司未能开发建设的剩余占地面积为202706平方米的转让费及相应费用没有支付。认定上述事实的证据有：原告提供的营业执照，2005年9月16日的《延边大学与延吉园艺有限公司合作开发土地合同书》、《关于转让延吉园艺有限公司土地的合同书》，2005年9月28日的《补偿合同书》，2006年2月15日的《延边大学与白头山实业公司合作开发土地合同书的合同附件》，延边大学扩建项目建设用地审批材料卷宗，园艺公司收入凭证6份、中国人民银行延边州中心支行资金清算提入凭证、吉林省农村信用社进账单、中国人民银行小额支付系统专用凭证3份、中国农业银行进账单1份、延吉市政府信访局收据1份、延边大学结算专用票据1份，被告提供的延边大学扩建项目建设用地审批材料卷宗，以及当事人的陈述。上述证据经庭审举证质证，查证属实，可以作为认定事实的根据。一审法院认为，园艺公司与延边大学于2005年9月16日签订的《延边大学与延吉园艺有限公司合作开发土地合同书》，系双方当事人真实意思表示，且经过相关部门的审批手续，应为合法有效。按照合同约定园艺公司已向延边大学移交了40万平方米的土地并办理了相关移交手续，已履行了合同义务，延边大学亦支付了40万平方米的土地转让费及土地上的果树费、培训费、安置费，共计45000万元。在履行上述合同时，为了便于办理土地使用权证和合作开发职工集资楼，双方又签订了《关于转让延吉园艺有限公司土地的合同书》，约定将已履行的40万平方米的土地和增加的202706平方米的土地，合计602706平方米的土地移交给延边大学，但延边大学没有按照合同约定支付增加的202706平方米的土地转让费和相关费用，构成违约，应承担违约责任。现原告要求解除双方签订的《关于转让延吉园艺有限公司土地的合同书》，返还未履行的土地202706平方米，本院应准许。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条之规定，判决：一、解除原告延吉园艺有限公司与被告延边大学于2005年9月16日签订的《关于转让延吉园艺有限公司土地的合同书》；二、被告延边大学于本判决书发生法律效力之日立即向原告延吉园艺有限公司返还延边大学西北部面积202706平方米的土地（土地按现有的实际面积计算）和土地上的附着物(果树)。案件受理费23016元（原告已预交），减半收取11508元，由被告延边大学负担。二审审理期间，延边大学提交《国有土地使用权划拨、出让、转让、租赁、抵押审批表》、《国有土地使用执照》、《延吉市人民政府专题会议纪要》、《延吉市集中供热有限责任公司兼并延边大学供热有限责任公司协议书》等一组证据，欲证明：经有关部门批准，将其中的20038平方米土地用于建设延边大学区域供热工程，并于2014年10月27日延吉市集中供热有限责任公司作为甲方，延边大学资产管理经营有限责任公司作为乙方，延边大学供热有限责任公司作为丙方，延边大学作为丁方签订《延吉市集中供热有限责任公司兼并延边大学供热有限公司协议书》，将上述20038平方米土地使用权一并转让给延吉市集中供热有限责任公司。延吉园艺有限公司对此表示没有异议。本院二审认定事实：2005年9月16日，延吉园艺有限公司与延边大学签订《延边大学与延吉园艺有限公司合作开发土地合同书》（简称《第一份合同》），其主要内容为：一、甲方（延边大学）征用延边大学西北部乙方（延吉园艺有限公司）190万平方米左右的果园地（按土地局实际测量面积为准）。二、甲、乙双方以合作开发为原则，在甲方征用乙方190万平方米果园地中：1、甲方按10元/平方米的价格购入乙方提供的40万平方米土地，总计人民币400万元，甲方用于第一期开发建设新校区。2、上述土地上的果树费、果农的安置费、培训费等补偿金根据实际情况由甲、乙双方协商另定。……”该合同签订后，双方又签订《关于转让延吉园艺有限公司土地的合同书》（简称《第二份合同》），合同约定主要内容为：“第一条：合同双方。甲方：延边大学；乙方：延吉园艺有限公司。第二条：合同内容。1、甲方受让乙方位于延边大学西北部占地面积为40万平方米的果园地。2、甲方按112.5元/平方米的价格受让乙方果园地，总计人民币4500万元。第三条：甲、乙双方义务。1、甲方负责办理受让果园地的过户手续。2、乙方负责安置果农，并在2007年2月末之前让出甲方所需土地，以确保甲方选定的施工单位开始正常施工。3、乙方协助甲方办理过户手续。第四条：付款方式。1、本合同签订后三日内，甲方向乙方现支付200万元定金。2、甲方办完土地过户手续后三日内向乙方付清剩余土地款，即人民币4300万元。第六条：合同于2005年9月16日在延吉市签订。”上述两份合同签订后，双方为了办理土地使用权转让相关手续，再次签订一份《关于转让延吉园艺有限公司土地的合同书》（简称《第三份合同》），合同约定主要内容为：“第一条：合同双方。甲方：延边大学；乙方：延吉园艺有限公司。第二条：合同内容。1、甲方受让乙方位于延边大学西北部占地面积为602706平方米的果园地。2、甲方按10元/平方米的价格受让乙方果园地，总计人民币6，027，060.00元。第三条：甲、乙双方义务。1、甲方负责办理受让果园地的过户手续。2、乙方负责安置果农，并在2007年2月末之前让出甲方所需土地，以确保甲方选定的施工单位开始正常施工。3、乙方协助甲方办理过户手续。第四条：付款方式。1、本合同签订后三日内，甲方向乙方现支付200万元定金。2、甲方办完土地过户手续后三日内向乙方付清剩余土地款，即人民币4，027，060.00元。第六条：合同于2005年9月16日在延吉市签订。”《第三份合同》项下的602706平方米土地中，包含《第二份合同》中的40万平方米土地。此外，双方就40万平方米土地使用权转让款及补偿款支付方式签订了《补偿合同书》和《延边大学与白头山实业公司合作开发土地合同书的合同附件》，其签订时间分别落款为2005年9月28日和2006年2月15日。针对2005年9月16日同一天双方签订三份内容不同的合同书问题，延吉园艺有限公司在二审庭审时陈述称，2005年9月16日《第一份合同》签订后大概过了一年，为延边大学实际扩建校区之用签订了《第二份合同》，之后过了两三个月，为建设集资楼之用，又签订了《第三份合同》，增加了20多万平方米土地面积，对此延边大学予以认可。上述合同签订后，延边大学按照《第三份合同》向政府相关部门申请办理土地使用权变更手续，延吉园艺有限公司向延边大学移交土地并协助其办理了相关手续。2007年4月26日吉林省人民政府作出（农用地转用第0001号）《使用土地批复》，同意将涉案602706平方米土地划拨方式提供给延边大学用于扩建校区。2007年7月31日延边朝鲜族自治州人民政府向延边大学颁发涉案602706平方米土地使用权证[延州国用（2007）第240100134号，用途：教育用地，面积：543743.7平方米和延州国用（2007）第240100135号，用途：教育用地，面积：58962.3平方米]。但延边大学只按照《第二份合同》约定内容，就40万平方米土地的使用权转让款及土地上的果树费、培训费、安置费共计4500万元，支付给延吉园艺有限公司。另查，延边大学将涉案土地602706平方米中，40万平方米用于校区扩建，已建成并投入使用多年，剩余202706平方米土地欲与延吉园艺有限公司合作开发，但因种种原因一直未能开发利用。后经有关部门批准，其中的20038平方米土地用于建设延边大学区域供热工程建设并向延吉园艺有限公司支付相应的补偿款，对此延吉园艺有限公司予以认可，剩余182668平方米土地（上有果树）既没有利用于校区建设，也没有利用于其他开发项目，土地至今闲置，延边大学没有向延吉园艺有限公司支付182668平方米土地的相应转让款及地上附着物补偿款。再查，2014年10月27日延吉市集中供热有限责任公司作为甲方，延边大学资产管理经营有限责任公司作为乙方，延边大学供热有限责任公司作为丙方，延边大学作为丁方签订《延吉市集中供热有限责任公司兼并延边大学供热有限公司协议书》，将上述20038平方米土地使用权一并转让给延吉市集中供热有限责任公司。本院二审认为：（一）关于本案案由问题。涉案土地原为延吉园艺有限公司以租赁形式取得使用权的国有园地，其因与延边大学之间土地使用权转让过程中所产生的纠纷，故本案应定性为国有土地使用权转让合同纠纷。原审法院案由确定为土地承包经营权转让合同纠纷不当，应予以纠正。（二）关于延边大学在本案中被告主体是否适格问题。虽然延边大学提出其取得涉案土地使用权是依据相关法律法规申请，经省政府的批准同意由延吉市人民政府按教学用地划拨给延边大学而取得,其不是本案适格被告的主张，但就本案而言，延边大学作为涉案土地使用权受让人，与转让人延吉园艺有限公司之间签订土地使用权转让合同，并基于该转让合同，向政府相关部门申报经审批以划拨形式取得该土地使用权，因此其作为合同一方当事人，在本案中被告主体适格。延边大学该项主张不成立，不予支持。（三）关于合同解除及返还的问题。在本案中延吉园艺有限公司与延边大学就合作开发土地及土地使用权转让事宜先后签订了三份合同（除《补偿合同书》和《延边大学与白头山实业公司合作开发土地合同书的合同附件》外），合同签订后，延吉园艺有限公司按照《第三份合同》约定，将涉案土地602706平方米移交给延边大学并协助其办理了相关手续，延边大学经过政府相关部门批准以教学用地划拨形式已取得上述土地的使用权，但延边大学只按照《第二份合同》约定支付了40万平方米土地相应的土地转让款及地上附着物补偿款等共计45000万元和后期建设供热工程所需20038平方米土地相应的补偿款，而没有支付剩余182668平方米土地相应的转让款及地上附着物补偿款，且土地至今闲置。二审审理过程中，双方均认可剩余182668平方米土地部分没有实际履行，且今后也无法继续履行，故延吉园艺有限公司要求解除土地使用权转让合同的主张中，土地面积182668平方米部分，本院予以支持。合同解除后土地使用权以及地上附着物的返还问题，按照合同法相关规定，合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行的情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。延吉园艺有限公司已将土地及地上附着物（果树）交付延边大学，延边大学应将土地使用权及地上附着物返还给延吉园艺有限公司，但由于该部分土地已经过相关行政部门批准改变原用途，并以教育建设用地形式划拨给延边大学，故不宜由人民法院判决直接返还，双方当事人应通过政府相关部门协商解决。另延吉园艺有限公司要求确认地上附着物归其所有请求，因该地上附着物原属于延吉园艺有限公司所有，现相应转让合同予以解除，地上附着物部分属于返还事项，应连同土地使用权返还问题一并解决，故无需重新予以确权。原审判决解除延吉园艺有限公司与延边大学于2005年9月16日签订的《关于转让延吉园艺有限公司土地的合同书》，并由延边大学向延吉园艺有限公司返还202706平方米的土地和地上的附着物(果树)不当，应予纠正。综上，原审判决有误，延边大学的部分上诉理由成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销吉林省延吉市人民法院（2019）吉2401民初6860号民事判决；二、解除延吉园艺有限公司与延边大学签订的《关于转让延吉园艺有限公司土地的合同书》中约定转让的182668平方米（以实际测量为准）土地使用权部分；三、驳回延吉园艺有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费23016元，减半收取11508元；二审案件受理费23016元，合计34524元，由延边大学负担31074元，由延吉园艺有限公司负担3450元。本判决为终审判决。审判长 金 镇审判员 刘晓娟审判员 池东波二〇二〇年四月十五日书记员 王雅琦