山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终3829号 上诉人（原审被告）:孙杨，男，1990年1月24日出生，汉族，住平度市杭州路62号现河名邸西区。 被上诉人（原审原告）：青岛德源泰物业服务有限公司，住所地青岛市崂山区崂山路67号。 法定代表人：徐立勇，总经理。 委托诉讼代理人：何双双，系该公司员工。 上诉人孙杨因与被上诉人青岛德源泰物业服务有限公司(以下简称德源泰公司)物业服务合同纠纷一案，不服山东省平度市人民法院（2019）鲁0283民初7472号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人孙杨上诉请求：一、撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、在原审判决第五页事实认定部分，合同在履行过程中被上诉人在小区绿化杂物清理物业服务方面存在一定瑕疵，完全是避重就轻，淡化被上诉人在合同履行过程中的重大过错。根据上诉人提供的多份证据，即物业经理姜宝义签订的整改协议中平度现河名邸西区物业服务中心在物业服务中存在多项过错，在物业服务合同中，约定的大部分内容，没有达到合同约定要求，事实清楚证据确凿，而一审判决不以事实为依据，违反了公平公正原则；二、原审判决在关于第一个焦点认定中，认定现河名邸服务中心为被上诉人设置的物业服务点，该服务点为平度现河名邸小区进行服务。一审中，被上诉人没有提供证据证明其为在平度设置的服务点，就连上诉人提供的先期交付的一年物业费收据开始也不予认可，只是在庭审法官多次询问下才予以认可。而根据上诉人提供的多份证据证明被上诉人与现河名邸西区服务中心是两个独立的物业公司，一审判决中对此认定，明显与事实不符；三、关于第二个争议焦点，原审判决双方当事人签订的《利群现河名邸前期服务合同》、《临时管理规约》合法有效，明显违反公平公正全面审查原则。《前期服务合同》、《临时管理规约》根据《物业管理条例》第三章第二十二条规定由建设单位在销售物业之前制定并告知物产收受人而不是由被上诉人与上诉人签订，这两份合同不符合国家相关法律规定，应视为无效。而被上诉人根据这两份合同起诉上诉人，明显没有法律依据。事实上，上诉人在房屋交接当日与被上诉人签订了违反《物业管理条例》的《前期物业服务合同》及《临时规约》后，被上诉人对合同中约定的物业服务交由平度现河名邸服务中心，履行服务合同义务并收取一年的物业管理服务费用。在合同履行过程中，平度现河名邸物业服务中心在服务项目及标准存在重大过错，上诉人与其多次进行沟通协调，并送整改函至物业公司，要求进行整改，对整改内容得到了物业公司姜宝义的确认，并添加整改内容后原件返回上诉人，事实上已经达成相关协议。在整改协议中明确约定，在整改完成前上诉人暂缓缴纳物业费，属于合法行为。而被上诉人违反协议约定，在当地人民法院提起诉讼，明显违背诚实信用原则，原审法院对上诉人提交的证据不予采信，完全违背公平公正原则。 被上诉人德源泰公司未作答辩。 德源泰公司向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令孙杨支付2018年7月1日至2019年6月30日所欠物业管理服务费2573．64元、电梯运行费686．30元、违约金1,613．66元，共计4,873．60元；2、本案诉讼费用由孙杨承担。事实和理由：孙杨系业主，房屋由青岛建设房地产开发有限公司开发，位于平度市杭州路62号现河名邸西区。孙杨接到收楼通知的时间是2017年6月30日。2017年6月30日德源泰公司与孙杨在平等自愿协商一致的基础上签订了《利群现河名邸前期物业管理服务合同》和《利群现河名邸业主临时管理规约》，约定由德源泰公司向孙杨提供物业服务，孙杨按照合同约定及时足额交纳物业服务相关费用。德源泰公司依据合同与规约向孙杨提供了物业服务，然孙杨自2018年7月1日以来一直拖欠物业管理费及电梯运行费，德源泰公司多次催缴未果（包括电话多次催缴及张贴催费通知单等）。为维护德源泰公司的合法权益，请依法支持德源泰公司诉请。 孙杨在一审中辩称，应依法驳回德源泰公司的诉讼请求。理由如下：一、2017年6月30日孙杨与德源泰公司签订《利群现河名邸业主临时管理公约》、《利群现河名邸前期物业管理服务合同》，合同法第67条先履行抗辩权有明确规定，德源泰公司属于合同先期违约者，孙杨有权拒绝德源泰公司要求交纳后续物业费的履行要求。1、《前期物业服务合同》第6条明确约定了物业管理服务项目，孙杨依约交纳一年的物业管理费用，而德源泰公司迟迟不履行合同约定的义务，对服务项目大部分没有履行，具体表现在：（1）、物业服务及安保工作形同虚设，责任心不强、人员素质不高、安保人员老龄化问题严重、态度恶劣并因停车问题发生言语上的冲突等；（2）、楼道小广告管理问题，杜绝乱贴广告，影响楼梯整洁；（3）、未公示上一年度的费用收入与支出明细；（4）、小区交通与车辆停放管理差，严重影响小区生活正常秩序和邻里关系；（5）、治安管理、消防管理差；（6）、缺乏专业服务精神；（7）、对公共区域绿地、花木的养护管理差；（8）、对开发商遗留房屋建筑问题没妥善解决；（9）、对公设施、设备的养护、维修、管理和运行服务不到位；（10）、电梯报警器、门禁报警器、住户室内红色投警器可视对讲机报警时呼叫时无人应答，24小时无人值班。以上存在的问题已经得到物业经理姜宝义的签字确认。2、德源泰公司将物业服务收费交由平度现河名邸西区物业管理中心来实施相关服务，下发催交物业费通知，平度现河名邸西区物业服务中心有独立公章、独立财务章，属于独立经营体，而在工商系统查询中并无此企业信息，其又不是合同相对方，孙杨暂缓交纳物业管理费属于合法行为。综上，希望法院查明事实，驳回德源泰公司的诉讼请求，在德源泰公司整改完毕后由孙杨缴纳物业管理费，以维护孙杨的合法权益。 一审法院认定事实如下：孙杨与青岛建设房地产开发有限公司签订《青岛市商品房预售合同》，孙杨收楼时间为2017年6月30日。孙杨系平度市杭州路62号现河名邸西区业主，其住房建筑面积142.98平方米。2017年6月30日德源泰公司孙杨签订《利群现河名邸前期物业管理服务合同》、《利群现河名邸业主临时管理规约》，约定：自2017年7月1日起，由德源泰公司提供物业服务，业主应自2017年7月1日起按季度缴纳物业管理费，每月的前5日为缴费期；每月每平方米1.9元，其中包含电梯运行费每月每平方米0.4元；如未按约定日期截止日起十五日内缴纳款项，收取未交付的款项自应付之日起至支付日的利息，利率按每日千分之三计算。合同与规约签订后，德源泰公司自2017年7月1日起为小区提供物业服务至今；孙杨交纳了2017年7月1日至2018年6月30日的物业管理费、电梯运行费共计3,031元；孙杨未交纳2018年7月1日至2019年6月30日物业管理费2,573.64元（142.98平方米X1.5元）X12个月）、电梯运行费686.30元（142.98平方米X0.4元X12个月），经德源泰公司多次催缴未果。合同履行过程中，德源泰公司在小区绿化养护、杂物清理等物业服务方面存在一定瑕疵。德源泰公司起诉时，将孙杨与孙杨之母马东风列为被告，诉讼过程中，德源泰公司撤回对马东风的起诉，一审法院已准许。 一审法院认为，本案争执的焦点有四：一、德源泰公司是否适格的问题；二、应否支付物业费的问题；二、违约金的问题；三、先履行抗辩权的问题。关于第一个争执焦点，本案的原告为德源泰公司，孙杨辩称收取物业服务费的是平度现河名邸西区物业服务中心，违背了合同的相对性原则，暂缓缴纳物业费是合法行为。一审法院对此认为，平度现河名邸西区物业服务中心系德源泰公司在平度设立的物业服务的服务点，该服务点对平度现河名邸西区进行物业服务，德源泰公司作为法人单位、物业服务企业请求孙杨支付物业费，并无不当，因此，德源泰公司的主体适格。关于第二个争执焦点，一审法院对此认为，德源泰公司孙杨签订的《利群现河名邸前期物业管理服务合同》《利群现河名邸业主临时管理规约》系原孙杨在自愿平等、协商一致的基础上达成的，合法有效，德源泰公司孙杨均应自觉履行。最高人民法院《关于审理物业服务案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，德源泰公司、孙杨签订了物业服务合同，对德源泰公司、孙杨具有约束力，德源泰公司进行了物业服务，孙杨作为业主应按合同约定交纳物业费。关于第三个争执焦点，一审法院对此认为，德源泰公司作为物业服务企业，应按合同约定全面履行管理服务义务，孙杨提交的证据证实了涉案小区的物业服务管理水平在一定程度上存在瑕疵，德源泰公司应进一步提升其物业管理水平，为小区业主提供更优质的服务，营造良好的小区环境，因此，德源泰公司关于违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。关于第四个争执焦点，一审法院对此认为，物业服务合同是双务合同，双方均应自觉履行。无论业主以服务不到位等问题行使先履行抗辩权还是物业企业以业主不交物业费减少服务项目等行使抗辩权，均不利于矛盾纠纷的解决，亦不利于营造优质的小区环境，易给小区生活带来不便。本案中，孙杨交纳的2017年7月1日至2018年6月30日的物业费，应视为德源泰公司进行了物业服务、孙杨应交纳的物业费。依照《国务院物业条例》第七条、最高人民法院《关于审理物业服务案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、孙杨支付给德源泰公司2018年7月1日至2019年6月30日的物业管理服务费2,573.64元、电梯运行费686.30元，合计3,259.94元，于本判决生效后十日内付清；如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回德源泰公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，德源泰公司负担5元、孙杨负担20元。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案双方当事人存在以下争议焦点： 首先，关于上诉人与被上诉人德源泰公司签订《前期物业管理服务合同》、《业主临时管理规约》的效力认定问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效:（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”。本案中，被上诉人德源泰公司与上诉人签订的《前期物业管理服务合同》、《业主临时管理规约》并不存在上述无效的情形，因此本院对上诉人认为该两份协议无效的主张不予采纳。 其次，关于物业费缴纳问题。被上诉人德源泰公司依据与上诉人签订的《前期物业管理服务合同》之约定，为涉案小区提供了相应物业服务，作为业主的孙杨也应当依约缴纳包括电梯费在内的物业服务费。一审法院综合本案的事实，按照应收物业费收费标准确定孙杨支付欠付期间的物业服务费，符合相关法律、法规的规定。对于上诉人提出的相关问题，本院作如下认定：1、上诉人主张现河名邸西区服务中心与被上诉人系两个独立的物业公司，但上诉人未能提交证据予以证明，对于上诉人的主张本院不予采纳。2、关于上诉人主张与被上诉人达成暂缓交纳物业费协议的问题，上诉人提交的《关于物业服务不到位要求整改的函》系单方作出，上诉人无证据证明该两份函的内容与被上诉人达成一致或得到被上诉人的认可，故上诉人该主张与事实不符，本院不予采纳。3、关于上诉人主张被上诉人物业服务管理混乱等问题，本院认为，一审结合案情，酌情处理，对违约金不予支持并无不当。上诉人以此主张不支付物业费，没有事实和法律依据，本院不予支持。因此，本院对孙杨上诉理由不予支持。 综上，孙杨的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人孙杨负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  刘昭阳 审判员  林伟光 二〇二〇年四月十三日 法官助理 薄富超 书记员方高海