四川省巴中市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川19民终212号 上诉人（原审被告）：彭煜名，男，1979年12月26日出生，汉族，高中文化，户籍地四川省巴中市巴州区，现住四川省巴中市巴州区。 上诉人（原审被告）：邵桂群，女，1983年10月17日出生，汉族，初中文化，户籍地四川省巴中市巴州区，现住四川省巴中市巴州区。 被上诉人(原审原告)：巴中市紫金物业管理有限公司，住所地四川省巴中市巴州区巴州大道452号紫金时代小区6号楼负一层1号、6号，统一社会信用代码91511900076130469A。 法定代表人：赵芳，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：何丹，女，1992年11月21日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：李晓兰，四川九朝律师事务所律师。 上诉人彭煜名、邵桂群因与被上诉人巴中市紫金物业管理有限公司（以下简称“紫金物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服四川省巴中市巴州区人民法院（2019）川1902民初5856号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 彭煜名、邵桂群的上诉请求：1.请求撤销四川省巴中市巴州区人民法院（2019）川1902民初5856号民事判决第一、第二、第三项，将本案发回重审或者依法改判；2.自2015年8月21日至今因一审原告不作为带来的生活不便利造成的精神损失费用40万元，因一审、二审耽误一审被告的误工损失费用24000元，资料打印复印、交通费用1200元，合计赔偿425200元；3.判令一审原告10日内更换一审被告诉及的门窗及修复受损墙面，改造通风井道防雨措施；4.判令紫金物业公司即日起45日内主动配合全体业主成立业主委员会；5.判令2015年8月21日签订的物业服务合同无效；6.判令一审原告退还自2015年以来公共区域收益给小区全体业主；7.一审原告对特种设备缺乏管理、对外包公司审查不严导致多部电梯受损，请求判令一审原告自行承担电梯维修配件费用；8.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一是《商品住宅质量保证书和使用说明书》第七条载明了关于质量问题的来信、投诉，巴中市渝鑫置业有限公司将直接或委托物业管理公司及时给予答复，将在7日内妥善处理，保修联系地点为紫金时代物业管理中心。第九条载明该保证书为商品房住宅销售合同的附件，与合同具有同等法律效力。上诉人在接受房屋时发现问题要求被上诉人更换修复损坏的窗户、玻璃及墙面，被上诉人一直推诿责任，拒不履行；二是《紫金时代物业管理服务协议》第七条以及十一条中明确了收取物业服务费的用途，被上诉人侵占了上诉人既得利益；三是《紫金时代物业管理服务协议》第七章违约责任中，该手册责任不明确无合理的处罚措施，根据民法通则以及合同法的相关规定，被上诉人主张的违约金3%无效；四是被上诉人与四川凯捷电梯有限公司提供的维修服务合同存在逻辑性、时效性差异，无法判断该合同的合法性，也无法判定四川凯捷电梯有限公司是否具备维修保养电梯的相关资质，并造成了小区多个电梯损坏；五是物业公司未向上诉人出具前期物业招投标相关资料，违反法律的相关规定；六是被上诉人的法定代表人赵芳的股权比例变更违反民法通则第九十一条关于合同的转让合同一方将合同的权利、义务全部或者部分转让给第三人的，应当取得合同另一方的同意，并不得牟利的规定以及《四川省物业管理条例》第四十四条关于一个物业管理区域，物业服务企业不得转让或者以出租、出借、挂靠等形式变相转让物业服务企业的规定；七是《物业服务协议》第三章、第四章、第七章以及《商品住宅质量保证书和使用说明书》第七条违背合同法第四十条关于格式合同条款无效的规定；八是房屋交接过程中没有公平、公正、法制、自愿等法律法规规定的合法情形，违背民法通则关于禁止权利滥用原则的规定。 紫金物业公司向一审法院起诉请求：1.依法判决被告缴纳拖欠原告2016年11月21日至2019年11月21日的物业管理费用共计5254.85元；2.依法判决被告向原告支付拖欠物业费的滞纳金（违约金），滞纳金按照所欠物业费的3‰/日计算，时间从应付之日起至支付完毕之日止；3.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：被告彭煜名、邵桂群系夫妻关系，亦系巴中市巴州区巴州大道紫金时代小区业主，房屋建筑面积125.28平方米。 2015年8月21日，二被告接收案涉房屋。同日，被告彭煜名与原告紫金物业公司签订《紫金时代物业管理服务协议》，合同就双方的权利义务等进行了约定，其中约定：物业服务费实行包干制；在交房当天一次性预交第一年度12个月的物业费用，物业服务费初始计算时间为业主接房之日向后顺延三个月（赠送给业主3个月装修期）开始计算；物业服务费用按照年度缴纳，业主或物业使用人应在上年度期满前10日内缴纳第二年度的费用；逾期未缴纳的，甲方除追缴欠费外，还按照日息3‰收取滞纳金，并有权停止相关服务；本物业服务费标准按建筑面积计算，住宅物业服务费标准为每月每平方米1.20元；本物业服务费不包括房屋专有部分所有设施、设备的维护，不包括共用部位、共用设施设备的大、中修、更新、改造等费用；不包括居民生活垃圾处置费、车辆停放场地使用费、公用设施（如游泳池、羽毛球场）的使用费；物业服务费主要用于以下开支即物业共用部位、共用设施设备的日常运作、维护费用等。 一审同时查明：彭煜名、邵桂群与出卖人签订的《商品房买卖合同》中约定，“……在业主、业主大会首次选聘物业服务企业之前，出卖人依法选聘本合同约定的物业服务企业提供前期物业服务，前期物业服务时间从2015年到业主、业主大会与其依法选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效时止；物业服务期间物业服务费实行包干制的，物业服务计费方式为1.2元/月·平方米；买受人同意由出卖人选聘的前期物业服务企业代为查验并由前期物业服务企业承接物业共用部位、共用设施设备，出卖人将共用部位、房屋共用设施设备承接查验情况予以公示……”。 一审中，被告申请现场查验案涉房屋内部及共用通道等处情况。经原、被告双方在场，现场勘验的情况和结果为：1.3405号房内三个卧室窗户旁有墙皮脱落的情况；2.门外通道处有墙皮脱落的情况；3.3405号房门对面的墙体有裂痕；4.通风井处有雨水流过的痕迹。原、被告因上述物业服务费的缴纳问题酿成纠纷，致使原告起诉。 被告一审中申请追加中共巴中市巴州区回风街道委员会为第三人参加诉讼，一审法院口头裁定不予准许。同时，原告明确其主张的物业服务费5254.85元，系按照121.64平方米×1.2元/每平方米×12个月×3年计算所得；并明确其违约金从2016年11月21日开始计算。后因原、被告双方分歧较大，致使调解未果。 一审法院认为，广义的物业服务合同分为前期物业服务合同和普通物业服务合同。前期物业服务合同是指在物业服务区域内的业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由房地产建设单位与其委托的物业服务企业签订的合同。原告作为前期物业服务企业与被告签订了《紫金时代物业管理服务协议》，被告作为业主应当按照合同约定全面履行自己的义务。 物业服务合同作为一种持续性、服务性的合同，其提供的服务具有公共物品的性质，关系到小区全体业主的切身利益。根据《物业管理条例》第三十一条“建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，业主对物业服务企业的服务不满时，应当通过正常途径与物业企业沟通、协商解决或按法律规定维护自身权利，亦可待业主大会成立后依法定程序对前期物业服务企业进行更换；而被告所辩称的部分内容不属于物业服务的范畴，其申请查验房屋等处的情况亦不能完全作为其拒缴物业服务费的合理事由。 案涉房屋按合同约定，2016年11月21日至2019年11月21日的物业服务费，本为125.28平方米×1.2元/每平方米×12个月×3年≈5412.10元，但原告仅主张5254.85元，系其对自身权利的处分，因本案中原告作为物业服务企业，对被告居住的房屋外通道处墙皮脱落等问题未及时维护的情况确实客观存在，故原告所主张的物业服务费5254.85元，酌情调减为5111.42元，超出部分不予支持。 被告是否应当支付滞纳金的问题。原、被告双方在合同中约定，若业主未足额缴纳物业服务费则应向物业公司缴纳滞纳金，该滞纳金具有违约金的性质，而被告未按约定交纳物业服务费的行为已构成违约，理应承担违约责任，但原告按每日3‰计算违约金的标准过高，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素考虑，根据公平原则和诚实信用原则，对原告主张的违约金酌情调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年11月22日开始计算至物业服务费付清之日止，超出部分不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、被告彭煜名、邵桂群于本判决生效之日起十日内向原告巴中市紫金物业管理有限公司支付物业服务费5111.42元；二、被告彭煜名、邵桂群于本判决生效之日起十日内向原告巴中市紫金物业管理有限公司支付违约金，违约金的计算方法为：以物业服务费5111.42元为基数，从2019年11月22日始计算至本判决确定的物业服务费给付之日止，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准进行计算；若被告彭煜名、邵桂群未按本判决确定的给付之日给付物业服务费，上述违约金计算至物业服务费付清之日止；三、驳回原告巴中市紫金物业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费25元，由被告彭煜名、邵桂群负担。 二审中，上诉人彭煜名、邵桂群提交了《商品住宅质量保证书和使用说明书》复印件，拟证明紫金物业公司未对房屋存在的质量问题妥善处理。本院对上述证据的审查意见为，该质量保证书和使用说明书系案外人巴中市渝鑫置业有限公司向上诉人出具，该证据不足以达到紫金物业公司应当对房屋质量问题承担责任的证明目的。 一审判决认定的本案事实与二审查明的事实一致，二审予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是上诉人彭煜名、邵桂群是否应当向被上诉人紫金物业公司支付物业服务费及违约金。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。……”本案中，上诉人彭煜名、邵桂群于2015年8月21日与被上诉人紫金物业公司签订的《紫金时代物业管理服务协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。协议签订后，紫金物业公司为案涉小区提供了物业服务，彭煜名、邵桂群未按协议约定交纳物业费，存在违约行为。紫金物业公司有权要求业主彭煜名、邵桂群按协议约定给付物业费。该公司一审起诉主张的物业费5254.85元，未超过双方约定的标准，一审法院根据本案的具体情况，对物业费酌情调减为5111.42元，并判决彭煜名、邵桂群给付该物业费及违约金，符合上述司法解释规定，并无不当。上诉人彭煜名、邵桂群若认为被上诉人紫金物业公司存在不履行或者不完全履行物业服务合同和未尽到法定或约定的维护和管理义务，可通过正常途径与物业企业沟通、协商解决，或依法请求物业企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而不能以此为由拒交物业服务费用。上诉人彭煜名、邵桂群上诉所称的理由，均不属于案涉《紫金时代物业管理服务协议》约定或法定不交纳物业服务费的理由，其上诉认为不应承担给付物业服务费用及违约金的理由不能成立，且其上诉提出的部分请求，不属本案二审审理范围，也超出了物业管理服务协议的范围，本院对其上诉请求均不予支持。 本案一审是紫金物业公司依据案涉《紫金时代物业管理服务协议》起诉要求彭煜名、邵桂群给付下欠物业服务费及违约金，双方系物业服务合同关系，案外人巴中市渝鑫置业有限公司不是该协议的当事人，该公司与彭煜名、邵桂群之间系不同的法律关系，上诉人彭煜名、邵桂群在本案二审中申请追加巴中市渝鑫置业有限公司为第三人的理由不成立，本院不予准许。 综上所述，上诉人彭煜名、邵桂群的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人彭煜名、邵桂群负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  赖 敏 审 判 员  王健宇 审 判 员  王 军 二〇二〇年四月八日 法官助理  邓秀英 书 记 员  白茂松