浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终2088号 上诉人（原审被告）干金富，男，1980年11月14日出生，汉族，住浙江省乐清市。 委托代理人陈国涛，浙江浙苏律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）杭州虎鹿纺织品有限公司，住所地浙江省杭州市江干区杭海路233号二层201室。 法定代表人蔡忠伟，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人朱魁贞，浙江金驰律师事务所律师。 上诉人干金富因与被上诉人杭州虎鹿纺织品有限公司（以下简称虎鹿公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2019）浙0109民初14677号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，2016年3月19日，干金富作为承租方（乙方），沈大物业公司作为出租方（甲方）签订《租赁合同》，约定干金富向沈大物业公司承租位于余杭区面积为650平方米的房屋，租赁期自2016年3月15日起至2021年3月14日止，租金为16元/月/平方米，租金每三年递增13%，一年一付，先付后用，物业费0.5元/月/平方米，支付方式按照租金支付方式执行，乙方逾期支付租金的，除如数补交外，另按每天租金的3倍支付甲方违约金，逾期10天以上，另按年租金总额的10%支付甲方违约金。另，干金富曾向沈大物业公司口头约定租赁9号楼1楼面积为450平方米的房屋，年租金为10万元。2018年1月5日，虎鹿公司在淘宝网司法拍卖网络平台上，通过公开竞价以最高出价竞得原为沈大物业公司所有的位于余杭区的房产及其相应的土地使用权。2018年1月9日，原审法院作出（2015）杭余执民字第4824号之一《执行裁定书》，裁定：位于杭州市余杭区.4平方米的土地使用权（土地证号为：1××6）及其上建筑设施和建筑面积为15475.98平方米的房产【1幢房屋所有权证号：余房权证乔移字第××号，建筑面积：9932.02平方米；2幢房屋所有权证号：余房权证乔移字第××号，建筑面积：5543.96平方米】以及相应的其它权利归虎鹿公司所有，财产权自本裁定书送达虎鹿公司时起转移。该执行裁定书于2018年1月11日送达虎鹿公司。2018年5月14日，原审法院向干金富出具《腾房通知书》，责令其于2018年5月20日前将8号楼1楼面积650平方米厂房，9号楼1楼面积450平方米的饭店，9号楼1楼仓库腾空，逾期将依法强制腾退。2018年8月16日，干金富（甲方）与沈大物业公司（乙方）签订《补偿协议》一份，约定：1.甲、乙双方解除于2016年3月19日签订的《租赁合同》；2.乙方一次性补偿甲方35万元经济损失；3.双方就房屋租赁事宜已两清，再无其他争议；4.本协议签订后，甲方于2018年8月24日前搬离全部物品，将房屋交付给乙方，逾期的乙方有权自行处置房屋内物品，甲方自愿放弃物品所有权。2018年8月24日，干金富搬离案涉房屋。后因沈大物业公司未按约支付补偿金35万元，干金富于2018年8月20日向原审法院提起诉讼，原审法院于2018年11月12日作出（2018）浙0110民初13916号民事判决，判决沈大物业公司支付被告补偿款35万元。沈大物业公司不服该判决，提起上诉，杭州市中级人民法院于2019年3月5日作出（2018）浙01民终9716号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。虎鹿公司于2019年7月诉至原审法院，请求判令（变更后）：1.干金富支付房屋租金及物业费共计104227元（8号楼租金按照租金16元/月/平方米，物业费按照0.5元/月/平方米，从2018年1月9日计算至2018年8月26日，合计为79227元；9号楼租金按100000元/年，从2018年3月1日计算至2018年5月31日为25000元），支付逾期付款违约金10422.7元；2.本案诉讼费用由干金富承担。庭后，虎鹿公司自愿放弃关于9号楼一楼450平方米店面（饭店）25000元租金的请求，并变更诉讼请求为：1.干金富支付租金和物业费共计79227元，并支付逾期付款违约金10422.7元；2.本案诉讼费用由干金富承担。 原审法院认为，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案诉争房屋原产权人沈大物业公司与干金富之间的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且未违反有关法律、法规的规定，应认定为合法有效。虎鹿公司通过司法拍卖途径于2018年1月11日取得案涉房屋的相应财产权利，故自2018年1月11日起的租金及物业费应由虎鹿公司收取。现虎鹿公司主张的租金及物业费，原审法院对自2018年3月15日至2018年8月24日期间的数额予以支持，虎鹿公司主张的违约金未超过合同约定及相关法律规定，故原审法院不作调整。干金富虽与沈大物业公司签订《补偿协议》，约定双方无其他争议，但该协议签订时，虎鹿公司已取得案涉房屋的财产权利，在无证据表明虎鹿公司对该协议内容认可的情况下，该协议对虎鹿公司并不发生效力。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、干金富于判决生效后十日内支付杭州虎鹿纺织品有限公司租金及物业费共计57200元；二、干金富于判决生效后十日内支付杭州虎鹿纺织品有限公司违约金10422.7元；三、驳回杭州虎鹿纺织品有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取1021元，由杭州虎鹿纺织品有限公司负担251元，由干金富负担770元，于判决生效后七日内缴纳原审法院。 宣判后，干金富不服，向本院提起上诉称：一审认定被上诉人于2018年1月11日取得案涉房屋不当。上诉人自2016年3月15日对案涉房屋享有租赁权，至2018年3月14日止，仅因2018年春节期间房屋产权不明，上诉人多次与执行法院商量，无法有效缴纳房租，导致2018年3月起未缴纳租金。根据法院出具的腾房通知书可见，法院要求上诉人于2018年5月20日前迁出，对于法院出具给虎鹿公司的执行裁定上诉人不知情，上诉人系在收到腾房后才被告知房屋主体变更为虎鹿公司，后虎鹿公司不同意继续原有租赁合同并拒收房租、干扰上诉人正常工作，通过一审法院向上诉人施压，导致上诉人与沈大公司于2018年8月16日签署补偿协议，解除租赁合同并腾退房屋，该事实已经（2018）浙01民终9716号民事判决确认，估即便被上诉人要收取占有使用费也应向沈大公司收取，上诉人与沈大公司自2018年8月24日才达成租赁合同解除协议，之前的租赁关系及费用均归沈大公司所有。上诉人也不应承担违约金10422.7元，该约定系上诉人与沈大公司之间的租赁合同约定，上诉人与虎鹿公司不存在合同，无须支付租金物业费，也无须根据上诉人与沈大公司的合同承担违约责任。且上诉人与沈大公司已经约定解除合同，不存在违约。综上，上诉人干金富请求二审法院依法改判驳回虎鹿公司的一审诉讼请求，一、二审诉讼费用由虎鹿公司负担。 被上诉人虎鹿公司答辩称：一审认定事实清楚、适用法律正确。根据执行裁定书，案涉房屋相关财产权利自裁定送达之日转移，该裁定书于2018年1月11日送达被上诉人，故被上诉人至此取得房屋所有权。根据合同法第二百二十九条的规定，被上诉人概括接受了原产权人沈大公司与上诉人房屋租赁合同的权利义务，被上诉人有权要求上诉人按照原租赁合同约定支付租金。上诉人与沈大公司达成的补偿协议是针对房屋产权转移之前的房屋租赁关系，被上诉人主张的是产权转移之后的租金，故该协议内容与本案无关。根据合同相对性，该补偿协议对被上诉人不具有约束力。产权转移后，沈大公司丧失对房屋收益权，无权对房屋转移后的租金问题作任何处分。案涉房屋租金支付至2018年3月14日，故一审判决上诉人支付此后至房屋交换日的租金正确。一审判决上诉人承担违约金正确。被上诉人概括接受了沈大公司与上诉人之间租赁合同的权利义务，故本案双方应依约履行。根据合同约定，租金一年一付、先付后用，逾期支付10天以上的，按年租金10%支付违约金。上诉人在房屋租赁期间未依约支付租金构成违约，应支付违约金12870元，被上诉人自愿处分降低违约金数额并无不当。综上，被上诉人虎鹿公司请求二审法院驳回上诉、维持原判。 上诉人与被上诉人在二审期间均未向本院提交新证据。 本院经审理查明的事实与原审经审理查明的事实一致。 本院认为，虎鹿公司通过司法拍卖于2018年1月11日取得案涉房屋产权，不影响干金富与原房屋产权人沈大公司签订的租赁合同的效力，但虎鹿公司从产权取得日起享有租金及物业费收取的权利。干金富作为承租人，虽与沈大公司于2018年8月16日签订补偿协议，约定双方无其他争议，但沈大公司就房屋产权变更后的租金问题未得到虎鹿公司授权，虎鹿公司对该协议也不予认可，故该补偿协议对虎鹿公司不发生法律效力，干金富应根据原房屋租赁合同约定向虎鹿公司支付租金及违约金。综上，干金富的上诉请求依据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1491元，由干金富负担，并于本判决生效之日起十五日内向本院办理退费。 本判决为终审判决。 审判长 王 亮 审判员 张一文 审判员 秦海龙 二〇二〇年四月三日 书记员 万丹丹