广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终7045号上诉人（原审被告）：黄海钊，男，1988年7月13日出生，汉族，身份证住址广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：林燕凤，广东粤鑫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：阳金生，男，1966年4月4日出生，汉族，身份证住址湖南省衡南县。被上诉人（原审原告）：廖爱民，男，1971年11月28日出生，汉族，身份证住址湖南省衡南县。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：罗岑，广东众帮律师事务所律师。原审被告：黄国栋，男，1954年7月6日出生，汉族，身份证住址广东省广州市白云区。原审被告：吴运彩，女，1957年2月11日出生，汉族，身份证住址广东省广州市白云区。上述两原审被告共同委托诉讼代理人：林燕凤，广东粤鑫律师事务所律师。上诉人黄海钊因与被上诉人阳金生、廖爱民、原审被告黄国栋、吴运彩农村房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初30382号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条规定，本案适用独任制普通程序审理。本案现已审理终结。黄海钊上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判；2.本案诉讼费用由阳金生、廖爱民承担。事实与理由：黄海钊与阳金生、廖爱民签订《合资建房协议书》后，为了履行合同，解除了该房屋上的租赁关系，为此，黄海钊支付了提前解除合同的赔偿款32000元。自该合同解除至今仍未将房屋出租，由此造成的租金损失约23万元。根据约定420000元是补偿款，房屋的建设款由阳金生、廖爱民另行支付，所以420000元包括了对黄海钊与租客解除关系而产生的损失的补偿。阳金生、廖爱民取得房屋的前提条件为其出资建设房屋，双方因该约定的内容实际上变相转让农村集体使用权而使合同无效，所以建设后房屋分配条款应为无效条款，其他约定则有效。因此，对于420000元的补偿款，黄海钊无需退还。综上，恳请二审法院判如所请。阳金生、廖爱民二审未发表答辩意见。黄国栋、吴运彩二审述称，同意黄海钊的上诉请求。黄国栋、吴运彩与阳金生、廖爱民签订《合资建房协议书》前已将该房屋出租于他人，每月租金8000元。2017年11月签订上述协议书后，黄国栋、吴运彩亦将案涉房屋的租赁合同解除，且支付承租人两个月租金和16000元的押金共计32000元作为提前解除合同的赔偿。案涉房屋因合同解除后至今仍未出租，由此造成的损失约23万元。双方约定现已收取的费用为补偿费，主要是补偿为了能顺利履行该合同而产生的损失，包括未能继续租赁的损失，房屋拆除的损失等。因此，现已收取的费用不应全额退还，应充分考虑黄海钊的损失，依法裁判。阳金生、廖爱民于2019年8月29日向一审法院起诉请求：1.请求判令黄海钊、黄国栋、吴运彩归还合作建房定金款420000元及资金占用费37800元；2.诉讼费由黄海钊、黄国栋、吴运彩承担。一审法院认定事实：2017年11月27日，阳金生、廖爱民（乙方、承建方）与黄海钊、黄国栋、吴运彩（甲方、地皮方）签署《合资建房协议书》约定：甲方将广州市白云区田心桂香街20号原有旧屋一栋提供给乙方，由乙方在原有旧屋地址上兴建一栋九层楼房，甲方负责报建手续楼房建成后，1-4层分配给甲方，5-9层分配给乙方，归乙方永久性使用并有权出租或转让，乙方应补偿甲方620000元。2017年11月27日，黄海钊出具《收据》确认已经收取阳金生、廖爱民补偿款420000元。上述事实，有《合资建房协议书》《收据》及当事人陈述等证据证实。一审法院认为，阳金生、廖爱民与黄海钊、黄国栋、吴运彩签订《合资建房协议书》系在农村集体所有土地上拆旧建新，所占用的土地仍是农民集体土地，由于房地的关联性，阳金生、廖爱民与黄海钊、黄国栋、吴运彩约定的房屋建成后部分楼层归阳金生、廖爱民所有，实际是变相转让农村集体土地使用权。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”，1999年5月6日国务院办公厅发布的《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》第二条第二款规定：“农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地证和房产证”，2004年12月24日国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》中强调：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”，《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第十二条亦规定：“当事人将农村村民住宅建设用地转让、出租或以合建形式变相转让农村村民住宅建设用地而签订的合同，一般应认定无效。但1999年1月1日《土地管理法》修订以前，农村村民将经依法取得的宅基地使用权连同房屋转让给本村村民、回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的，以及1999年1月1日《土地管理法》修订以后，农村村民将经依法取得的宅基地使用权连同房屋转让给本村村民的，可认定转让合同有效”，根据以上规定可知，国土资源管理部门、房地产行政主管部门均不予认可集体土地上的宅基地房屋向本集体经济组织以外的成员转让，阳金生、廖爱民非案涉宅基地房屋所在地集体经济组织的成员，故其与黄海钊、黄国栋、吴运彩之间签署的《合资建房协议书》违反国家法律、法规的禁止性规定而无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，现案涉宅基地房屋仍由黄海钊、黄国栋、吴运彩占有、使用，故黄海钊、黄国栋、吴运彩应当返还向阳金生、廖爱民收取的款项420000元。阳金生、廖爱民明知该房屋属农村宅基地房屋，仍与黄海钊、黄国栋、吴运彩签订合同，自身存在一定过错，故对于阳金生、廖爱民要求黄海钊、黄国栋、吴运彩赔偿资金占用费的请求不予支持。同理，黄海钊、黄国栋、吴运彩对合同无效亦负有过错，其所述的宅基地空置损失亦应由黄海钊、黄国栋、吴运彩自行承担。据此，一审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2019年11月19日判决如下：一、于判决生效之日起七日内，黄海钊、黄国栋、吴运彩退还阳金生、廖爱民合资建房款420000元；二、驳回阳金生、廖爱民的其他诉讼请求。一审案件受理费4083.5元，由阳金生、廖爱民负担336.5元，黄海钊、黄国栋、吴运彩负担3747元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。二审中，各方当事人均同意本案书面审理。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合黄海钊的上诉请求和理由，本院确定本案争议的焦点是：争议款项应否予以返还。现评析如下：案涉房屋为宅基地房，阳金生、廖爱民并非案涉房屋所在地集体经济组织的成员，其与黄海钊、黄国栋、吴运彩签订的《合资建房协议书》约定，黄海钊、黄国栋、吴运彩提供案涉房屋，由阳金生、廖爱民出资建成九层楼房，建成后1-4层归黄海钊、黄国栋、吴运彩所有，5-9层归阳金生、廖爱民所有。该约定存在变相转让农村村民住宅建设用地使用权的行为，因此，本案案由应为农村房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，一审法院认定上述合同无效正确，本院予以确认。对于《合资建房协议书》为无效合同，双方当事人均负有过错，为此，一审法院确定双方对于合同无效均负有过错，符合公平合理原则，本院予以认可。结合《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，因无效合同取得的财产应当予以返还，一审法院判决黄海钊、黄国栋、吴运彩退还争议款项并无不当，本院予以维持。至于黄海钊上诉主张其已产生实际损失，首先，黄海钊一审并未对此提出反诉，其次，黄海钊并未提供证据予以证明，因此，黄海钊以其实际损失抗辩不予全部退还争议款项，本院不予采信。综上所述，黄海钊的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费7600，由黄海钊负担。本判决为终审判决。审判员  张怡二〇二〇年四月二十七日书记员  杨希曾龙辉