上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终1029号上诉人(原审原告、案外人)：朱建伟，男，1975年3月6日出生，汉族，住江苏省无锡市。委托诉讼代理人：陈雁君，上海市罗顿律师事务所律师。被上诉人(原审被告、申请执行人)：中国船舶工业物资华东有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：李悦，董事长。委托诉讼代理人：童秉彬，上海金澄律师事务所律师。原审第三人(被执行人)：林锦华，男，1988年3月14日出生，汉族，住福建省福安市。原审第三人(被执行人)：上海众唐实业有限公司，住所地上海市。法定代表人：林宇。原审第三人(被执行人)：上海踏顶贸易有限公司，住所地上海市。法定代表人：林丽华。原审第三人(被执行人)：上海岑玖贸易有限公司，住所地上海市。法定代表人：林锦华。原审第三人(被执行人)：黄锦峰，男，1979年11月13日出生，汉族，住福建省福安市。原审第三人(被执行人)：林丽华，女，1982年10月25日出生，汉族，住福建省福安市。原审第三人(被执行人)：福建众森集团有限公司，住所地福建省福州市。法定代表人：林宇。原审第三人(被执行人)：福建省众塑生物降解薄膜有限公司，住所地福建省永安市。法定代表人：林宇。原审第三人(被执行人)：林宇，男，1977年12月3日出生，汉族，住福建省福安市。原审第三人(被执行人)：黄希菊，女，1977年9月14日出生，汉族，住福建省福州市。上诉人朱建伟因与被上诉人中国船舶工业物资华东有限公司(以下简称中国船舶华东公司)、原审第三人林锦华、上海众唐实业有限公司(以下简称众唐公司)、上海踏顶贸易有限公司(以下简称踏顶公司)、上海岑玖贸易有限公司(以下简称岑玖公司)、黄锦峰、林丽华、福建众森集团有限公司(以下简称众森公司)、福建省众塑生物降解薄膜有限公司(以下简称众塑公司)、林宇、黄希菊案外人执行异议之诉一案，不服上海市静安区人民法院(2019)沪0106民初13574号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。朱建伟上诉请求：依法撤销上海市静安区人民法院(2019)沪0106民初13574号民事判决，改判支持朱建伟的诉讼请求，对位于江苏省无锡市行创六路XXX号房产(以下简称系争房产)带租约拍卖。事实和理由：1、林锦华与朱建伟签订的《项目居间合同》《租赁合同》及《补充协议》真实有效。朱建伟帮助林锦华以远低于市场的价格购得系争房产、无锡市行创六路XXX号、XXX号以及附属房产，交易金额为人民币9,500万元(以下币种相同)，收取1,250万元居间费合法合理。林锦华通过房地产买卖合法取得系争房产、无锡市行创六路XXX号房产及附属设施，该买卖合同约定，无锡星洲科苑公用设施开发有限公司(以下简称星洲公司)将上述房产交付林锦华之前解除与无锡欧陆风情餐饮发展有限公司(以下简称欧陆公司)的租赁合同，并按房屋现状交付。林锦华于2012年12月25日取得上述房产的产权。基于上述合同约定，林锦华与朱建伟合理信赖上述房产的原租赁关系已经解除，双方签订的《租赁合同》并不违反法律规定。后林锦华与朱建伟签订《补充协议》，约定以林锦华应付朱建伟的居间费冲抵朱建伟应付林锦华的全部租金，不违反法律规定，也不损害其他人的利益。一审法院以居间费过高以及居间费与租金之间存在差额为由，否认林锦华与朱建伟之间就系争房产存在真实的租赁关系，缺乏事实依据。2、林锦华与朱建伟建立租赁关系早于中国船舶华东公司在系争房产上设立抵押的时间，租赁关系不受该抵押权的影响。3、朱建伟拥有系争房产的租赁权。朱建伟于2013年1月14日支付了租赁期间的全部租金，履行了租赁合同的全部义务，虽然由于原承租人欧陆公司的恶意阻挠，朱建伟未能在租赁合同签订时就与次承租人签订转租协议，直至2016年6月10日才接手系争房产、无锡市行创六路XXX号房产的经营管理权，但不能因此否认朱建伟承租系争房产的事实。中国船舶华东公司辩称，1、林锦华与朱建伟在明知系争房产存在其他租赁关系的情况下，虚构双方之间的居间债权债务，虚构双方之间的租赁关系，妨碍司法执行。根据一审法院查明的事实，中国船舶华东公司办理抵押登记时，系争房产的承租人是欧陆公司，而不是朱建伟。林锦华与朱建伟建立租赁关系在中国船舶华东公司在系争房产上设立抵押之后，该租赁关系不能对抗中国船舶华东公司的抵押权。2、朱建伟并不拥有系争房产的租赁权。系争房产早在2013年10月30日被上海市浦东新区人民法院正式查封，一审法院于2014年9月轮候查封。林锦华与朱建伟在法院查封后对系争房产设立权利负担不能对抗中国船舶华东公司。林锦华、众唐公司、踏顶公司、岑玖公司、黄锦峰、林丽华、众森公司、众塑公司、林宇、黄希菊均未答辩。朱建伟向一审法院起诉请求：对系争房产带租约拍卖。一审法院认定如下事实：一、2012年12月25日，林锦华被核准登记为系争房产的所有权人。2012年12月27日,中国船舶华东公司与众唐公司签订了一份《工矿产品购销合同》，约定中国船舶华东公司向众唐公司购买总价为31,020,000元的冷轧卷7,050吨。当日，踏顶公司、岑玖公司、林锦华、黄锦峰、林丽华作为共同保证人，与中国船舶华东公司签订了《履约保证合同》，为上述《工矿产品购销合同》的债务承担共同连带保证责任。后中国船舶华东公司向众唐公司出具了商业承兑汇票用以支付货款。2013年1月6日，众森公司、众塑公司、林宇、黄希菊作为共同保证人，与中国船舶华东公司签订了《履约保证合同》，为上述《工矿产品购销合同》的债务承担共同连带保证责任。后因众唐公司无法履行交货义务，中国船舶华东公司遂于2013年1月31日与众唐公司签订《协议书》，约定解除上述《工矿产品购销合同》，众唐公司返还货款31,020,000元并承担违约金。同日，中国船舶华东公司又与林锦华签订了《抵押合同》，林锦华以其名下系争房产为上述《协议书》项下的债务提供抵押担保。2013年2月1日，中国船舶华东公司与林锦华办妥了系争房产的抵押登记手续。后因众唐公司及担保人均未按约履行《协议书》，中国船舶华东公司诉至一审法院。2014年5月14日，一审法院作出(2014)闸民二(商)初字第724号民事调解书，确认：一、众唐公司向中国船舶华东公司返还货款31,020,000元及违约金(以31,020,000元为基数，按月息1%为标准，自2013年1月15日起计至实际清偿之日止)，分别于2014年5月30日前返还3,120,000元，于2014年8月30日前返还5,100,000元，于2014年11月30日前返还5,100,000元，于2015年3月30日前返还5,100,000元，于2015年6月30日前返还5,100,000元，于2015年9月30日前返还5,100,000元，余款于2015年12月30日前一次性付清；二、众唐公司于2014年5月30日前向中国船舶华东公司偿付律师费100,000元；三、案件受理费减半收取为106,429.50元，由众唐公司负担，众唐公司于2014年5月30日前支付中国船舶华东公司；四、若众唐公司届时未按期足额履行上述第一至第三项还款义务，中国船舶华东公司可就未付余款一并申请执行，并可以与林锦华协议以系争房产折价，或者申请以拍卖、变卖上述抵押物所得价款优先受偿(本次抵押登记的债权数额为31,020,000元)，该抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额部分归林锦华所有，不足部分由众唐公司清偿；五、林锦华、踏顶公司、岑玖公司、黄锦峰、林丽华、众森公司、众塑公司、林宇、黄希菊就众唐公司上述第一至第三项债务共同承担连带保证责任。2014年7月25日，中国船舶华东公司向一审法院申请执行，执行案号为(2014)闸执字第1782号。2014年9月，一审法院轮候查封系争房产(上海市浦东新区人民法院于2013年10月30日正式查封系争房产)，后因被执行人无财产可供执行，一审法院裁定终结本次执行程序。2018年12月17日，一审法院作出(2018)沪0106执恢693号执行裁定书，裁定拍卖林锦华名下系争房产，以清偿债务。2019年2月，朱建伟向一审法院提出书面执行异议，要求对系争房产带租约拍卖。同年2月27日，一审法院作出(2019)沪0106执异39号执行裁定书，驳回朱建伟的异议请求。二、2012年10月18日，林锦华与朱建伟签订《项目居间合同》一份，约定：林锦华经朱建伟居间无锡市行创六路欧陆风情街项目成功，林锦华支付朱建伟居间项目的佣金1,250万元。2013年1月14日，林锦华与朱建伟签订《租赁合同》一份，约定：林锦华将系争房产、无锡市行创六路XXX号房产及附属设施整体出租给朱建伟，租赁期限为20年，自2013年1月14日起至2033年1月13日止，年租金为80万元，租赁期限内租金总计为1,600万元，双方确认租赁标的于2013年1月14日交付。由于林锦华在取得租赁标的前，原业主星洲公司将租赁标的出租给欧陆公司，并由欧陆公司将部分物业再次租赁给第三方，次租赁并未到期。根据林锦华与星洲公司签订的房地产买卖合同的约定，星洲公司负责解除与欧陆公司间的租赁合同。故林锦华同意次承租人按照原有租赁条件继续承租，出租方的合同权利由朱建伟行使，包括签订租赁合同、收取租金、行使租赁解除权等。同日，双方签订一份《补充协议》，约定：一、双方确认租赁合同期限内朱建伟应付租金总额为1,600万元；二、朱建伟已于2012年10月18日为林锦华提供无锡市行创六路欧陆风情街居间服务，根据双方合同约定，林锦华应付朱建伟居间费为1,250万元；三、双方同意上述第一、二项各自所享债权相互抵销，即朱建伟应付租金总额冲抵林锦华应付居间费，双方应负担的税费由双方各自负担；四、本协议签署后，林锦华确认朱建伟已支付租赁合同项下全部租金。三、2014年1月24日，江苏省无锡高新技术产业开发区人民法院(以下简称开发区法院)受理星洲公司诉欧陆公司房产租赁合同纠纷一案。开发区法院经审理查明：2006年1月1日，无锡星洲工业园区开发有限公司(以下简称星洲开发公司)与欧陆公司签订商业配套用房租赁合同，约定：星洲开发公司将其公司所有的系争房产共计6,887平方米的商业配套用房租赁给欧陆公司使用，星洲开发公司应在2006年1月1日把商业配套用房交付给欧陆公司，租赁期限自房产交付欧陆公司之日起至2025年12月31日。此后，星洲公司新建造了无锡新加坡工业园行创六路XXX号、XXX号商业配套用房及8号东侧地块的停车场，上述房产亦出租给欧陆公司使用。另查明，2007年12月25日，商务部发出批复，准予星洲开发公司存续分立为星洲开发公司和星洲公司，其中星洲公司的经营范围为公用设施开发经营，自有房产及配套设施经营，企业服务。2008年6月，星洲公司领取了系争房产、无锡市行创六路XXX号、XXX号的房产所有权证。2011年6月25日，星洲公司与欧陆公司签订补充协议约定，星洲公司有权向第三方整体转让该物业，转让移交时双方租赁合同自然终止。欧陆公司在星洲公司与受让方正式转让协议签署并收取首笔转让款后最多3个月内与星洲公司完成交接并迁出商业街。欧陆公司和承租户之间的租赁合同以交接时间为界，之前的债权债务由欧陆公司与承租方处理，交接后的剩余期限的租赁合同由受让方继续履行。2012年12月25日，林锦华领取了系争房产、无锡市行创六路XXX号的房产所有权证。2013年12月17日，案外人平潭综合实验区兴达投资有限公司领取了无锡市行创六路XXX号的房产所有权证。开发区法院认为，截止2013年12月17日，系争房产、无锡市行创六路7、8号房产已经全部转让，星洲公司与欧陆公司签订的租赁合同已经符合了双方约定的终止条件。根据星洲公司提供的证据，该公司于2014年1月26日在公证处的见证下向欧陆公司邮寄送达了关于解除租赁关系的最终通知函，按照双方合同约定的送达条件，双方租赁关系确认于2014年2月9日解除。2015年12月9日，开发区法院作出(2014)新民初字第0365号民事判决书，判令：一、欧陆公司应于判决发生法律效力之日起五日内支付星洲公司2013年1月1日至2013年12月17日的部分租金117,375元。二、欧陆公司应于判决发生法律效力之日起三十日内迁出系争房产、行创六路XXX号、XXX号房产及8号房产东侧场地。三、驳回星洲公司其他的诉讼请求。四、驳回欧陆公司的反诉请求。欧陆公司不服该判决，提起上诉。江苏省无锡市中级人民法院(以下简称无锡中院)于2016年5月10日作出(2016)苏02民终943号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案的争议焦点在于朱建伟对系争房产主张的租赁权能否排除执行。本案中，朱建伟主张自2013年1月14日起承租系争房产，但除了一份《租赁合同》及《补充协议》外，不能提供任何直接证据证明实际承租系争房产的事实，也不能提供租金支付的凭证。根据朱建伟所述，因其促成了林锦华以超低价购买无锡市行创六路欧陆风情街项目，故林锦华需支付朱建伟居间费1,250万元，上述居间费用1,250万元与系争房产、无锡市行创六路XXX号房产20年的租金1,600万元冲抵，朱建伟无需支付剩余租金。一审法院认为，朱建伟关于居间费与租金相互抵销的陈述缺乏证明力。首先，本案所涉居间服务的佣金费率高达到百分之十几，远远超出一般商业地产的居间佣金水平。如朱建伟所述属实，林锦华通过朱建伟提供的居间服务，以远低于市场价格购得无锡市行创六路欧陆风情街项目，则星洲公司的相关经办人员可能已涉嫌违规。其次，居间费用1,250万元和20年的租金1,600万元冲抵后，还剩350万元租金无需再行支付，也与一般的商业逻辑以及交易惯例不符。故一审法院认定朱建伟提供的证据不足以证明其与林锦华之间存在真实的房产租赁关系。即便朱建伟与林锦华之间就系争房产存在真实的租赁关系，根据朱建伟与林锦华签订的《租赁合同》，朱建伟在承租系争房产时明知原产权人星洲公司与欧陆公司之间的租赁关系尚未解除，而根据无锡中院(2016)苏02民终943号民事判决，星洲公司与欧陆公司确认双方的租赁关系于2014年2月9日解除，故朱建伟与林锦华之间的租赁关系，最早也只能从2014年2月9日起算。另根据无锡中院2016年5月10日作出的判决，欧陆公司应于判决生效之日起三十日内迁出系争房产、无锡市行创六路XXX号、XXX号房产及8号房产东侧场地，也就是说朱建伟直至2016年5月10日以后才有可能实际占有系争房产。无论是租赁关系的成立时间，还是朱建伟实际占有系争房产的时间均在法院查封之后，故朱建伟对系争房产主张的租赁权亦不能对抗执行。综上，朱建伟要求对系争房产带租约拍卖的诉讼请求，一审法院不予支持。据此判决驳回朱建伟的诉讼请求。案件受理费46,800元，由朱建伟负担。本院经审理查明,一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，对执行标的主张负担租赁权进行拍卖，应当符合法律规定的情形。即承租人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，有权在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，负担租赁权予以变现。本案中，朱建伟与林锦华签订《租赁合同》时明知原产权人星洲公司与欧陆公司之间的租赁关系尚未解除，根据无锡中院(2016)苏02民终943号民事判决，星洲公司与欧陆公司确认双方的租赁关系于2014年2月9日解除，朱建伟亦承认其于2016年6月10日接手系争房产、无锡市行创六路XXX号房产的经营管理权，即朱建伟实际占有系争房产的时间在法院查封之后，故朱建伟对系争房产主张的租赁权不能对抗执行。一审法院判决驳回朱建伟对系争房产带租约拍卖的诉讼请求，并无不当。朱建伟的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币46,800元，由朱建伟负担。本判决为终审判决。法官助理周乃夫审判长  朱志红审判员  胡晓东审判员  杨喆明二〇二〇年四月十日书记员  周乃夫附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……