浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙07民终980号上诉人（原审被告）：杨珊珊，女，1986年10月19日出生，汉族，住浙江省磐安县。委托诉讼代理人：陈新斌，浙江望朔律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：何劲松，男，1968年7月25日出生，汉族，住浙江省义乌市。委托诉讼代理人：何啸风，浙江元谷律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄刚，浙江元谷律师事务所律师。上诉人杨珊珊因与被上诉人何劲松房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2019）浙0782民初21381号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨珊珊上诉请求：撤销原判，改判驳回何劲松的诉讼请求；一审、二审诉讼费用由何劲松负担。事实与理由：一审认定事实不清，适用法律错误。双方当事人已于2018年2月27日解除合同，杨珊珊不应再承担任何租金及违约金费用，理由如下：1.合同明确约定了定金条款，同时合同第七条也约定了违约责任，即签订本合同后甲乙双方承担定金责任。杨珊珊于2018年2月27日因个人不在义乌发展导致合同目的无法实现，故根据定金条款向何劲松提出解除合同，完全符合合同和法律的相关规定。2.根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十七条规定：定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的约定，以丧失定金为代价而解除主合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。对解除主合同后责任的处理，适用《中华人民共和国合同法》的规定。3.根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。4.杨珊珊于2018年2月27日通过短信的方式通知何劲松以放弃定金的方式解除合同，此时双方合同已经解除。至于杨珊珊支付的2万元定金是否足够赔偿何劲松的损失，则由何劲松举证，但显然从2018年1月20日至2018年2月27日，仅过了37天，如果计算该37天的房租及物业费再加上何劲松支付的5000元中介费损失，2万元定金已经足够抵何劲松的损失。何劲松二审辩称，杨珊珊的上诉理由不能成立，一审认定事实基本正确，但对于未支持何劲松原审的全部诉讼请求存有异议。杨珊珊认为其以无法实现合同目的为由已经解除合同，缺乏法律和事实依据。一审认定解除本案合同的时间为何劲松起诉以后正确。综上，请求驳回杨珊珊的上诉请求。何劲松向一审法院起诉请求：1.判令解除双方于2018年1月20日签订的《房地产租赁合同》；2.判令杨珊珊向何劲松支付租金158300元（计算至2019年11月1日止）、物业管理费29612元，并支付违约金16700元，以上共计204612元。一审法院认定事实：2018年1月20日，双方在案外人义乌市启新房地产销售策划有限公司的中介下，签订《房地产租赁合同》一份，约定：何劲松将其所有的坐落于本市翠堤雅苑82幢1号2号整栋房屋（毛坯房，门没有上锁，随时可以进场装修使用）出租给杨珊珊；租金为每年100000元，一年一付，第一年房租在2018年5月1日前付清，每年租期届满前30日支付下一年租金；租赁期限为2018年5月1日至2023年4月30日止；租赁期间的水、电、煤气、有线电视、电话、物业管理费、税费等一切费用由杨珊珊承担；任何一方未履行本合同约定的条款，给对方造成损失的由违约方在十日内负责赔偿，同时支付对方2个月房租费的违约金；何劲松赠予杨珊珊装修期间2个月，杨珊珊付定金20000元；何劲松同意杨珊珊动工之前支付租金50000元，剩余租金50000元于2018年5月1日支付，房屋租金付清后定金转为押金，逾期未支付，何劲松有权收回房屋租金押金不退。合同并就其他权利义务进行了约定。合同签订后，杨珊珊于2018年1月22日通过微信转账支付定金20000元，但未对涉案房屋进行装修。2018年2月27日，杨珊珊向何劲松发送短信，提出解除合同，同时提出根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，何劲松可选择定金法则或者违约金条款，如果选择定金法则，何劲松扣下杨珊珊支付的20000元定金，如果选择违约金条款，双方约定违约金为2个月房租16667元，何劲松的损失是支付的中介费5000元，合计21667元，为此杨珊珊还应支付给何劲松1667元等内容。何劲松将他人发送给其的短信内容转发给杨珊珊。案外人翠堤雅苑物业管理中心曾向何劲松发送催收涉案房屋2019年物业费18702元的短信。何劲松因与杨珊珊协商无果，起诉至一审法院。一审法院认为，双方签订的《房地产租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。法律规定，当事人协商一致，可以解除合同。虽然杨珊珊于2018年2月27日向何劲松提出解除合同，但何劲松未明确表示同意解除合同，故杨珊珊主张合同已经解除无事实法律依据。杨珊珊未按合同履行，构成违约，何劲松提出解除合同的诉请，符合法律规定，予以支持。何劲松在杨珊珊提出解除合同，且未按合同约定时间交付房租的情况下，未采取适当的措施，就扩大损失的部分应当自行承担责任。对何劲松诉请要求杨珊珊支付房租、物业管理费，根据本案实际，以支持三个月的房租、物业管理费为宜，对其余部分，不予支持。三个月的房租、物业管理费分别为25000元（年租金100000元÷12×3）、4675.50元（18702元÷12×3），何劲松同意杨珊珊支付的20000元抵扣租金，故杨珊珊应支付何劲松房租5000元（25000元－20000元），物业管理费4675.50元。杨珊珊违约，依法应承担违约责任，何劲松要求杨珊珊支付违约金的诉请符合法律规定，但要求杨珊珊支付违约金16700元，与合同约定不符，双方合同约定违约金数额为二个月的房租，即16667元（年租金100000÷12×2）。综上，对何劲松合法合理的诉请，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二、三项、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十六条、第一百一十九条的规定，判决：一、解除何劲松与杨珊珊于2018年1月20日签订的《房地产租赁合同》。二、杨珊珊于判决生效之日起十日内支付何劲松房租费5000元，物业管理费4675.50元，合计9675.50元。三、杨珊珊于判决生效之日起十日内支付何劲松违约金16667元。四、驳回何劲松的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2185元（已减半），由何劲松负担1954元，由杨珊珊负担231元。二审期间，杨珊珊、何劲松均未向本院提交新的证据。经审理，原审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为双方当事人签订的《房地产租赁合同》是否已于2018年2月27日解除。虽然杨珊珊于2018年2月27日曾向何劲松发送短信主张解除合同，但何劲松并未明确表示同意解除，故双方并未协商一致解除案涉租赁合同。杨珊珊主张其有权以丧失定金为代价解除合同。本院认为，本案双方当事人并未在《房地产租赁合同》中明确约定可通过定金的放弃或者加倍返还而给予当事人解除合同的权利和机会，杨珊珊亦未提供其他证据证明双方有特别约定定金的性质为解约定金，故杨珊珊并不能以丧失定金为代价而单方解除合同，进而免除其实际履行合同的义务。因此，杨珊珊主张案涉租赁合同已于2018年2月27日解除缺乏事实与法律依据，本院不予支持。杨珊珊未按租赁合同约定履行租金支付义务，已构成违约，何劲松作为守约方选择适用违约金条款要求杨珊珊支付违约金符合法律规定。何劲松在双方争议发生后，未采取适当的措施防止损失扩大，一审综合考虑本案履行情况，酌定由杨珊珊支付三个月的房租、物业管理费并无不当。综上所述，杨珊珊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4370元，由杨珊珊负担。本判决为终审判决。审 判 长 胡玲玲审 判 员 钱 萍审 判 员 叶金龙二〇二〇年四月十三日法官助理周远秋代书记员 施金金