江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终2197号上诉人（原审被告、反诉原告）：金正国。上诉人（原审被告、反诉原告）：**。两上诉人共同委托诉讼代理人：纪慧，江苏孚佑律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：郑铭，江苏孚佑律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：郝斌。委托诉讼代理人：边学梁，北京市盈科（苏州）律师事务所律师。原审第三人：苏州链家房地产经纪有限公司。委托诉讼代理人：蒋松成，男，系公司法务。委托诉讼代理人：王九楼，男，系公司法务。上诉人金正国、**因与被上诉人郝斌、原审第三人苏州链家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2019）苏0509民初7981号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金正国、**的上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；诉讼费用由郝斌承担。事实和理由：1.金正国、**无任何违约行为，郝斌在起诉状中表述的“2019年5月，原告多次联系被告，被告始终不予配合并明确表示房子不卖了”与事实不符。金正国、**仅仅表示让郝斌找其他房源，是因为郝斌向金正国、**提出私下交易以节省中介费用，金正国、**认为这样做违反了双方合同约定，故不愿配合。2019年6月15日、16日、17日，金正国、**多次要求三方见面协调，并表示愿意沟通继续履行，但郝斌不愿意协商。2.2019年6月18日，金正国、**与中介张某现场确认郝斌因信用评分比较低，中国银行拒绝发放贷款，后中介称贷款部回复银行规定被拒客户中国农业银行也无法办理贷款，金正国、**已经预见郝斌构成根本违约，无法继续履行合同，故对郝斌有所表示。3.即便金正国、**存在履约瑕疵，一审认定的赔偿金额过高，造成合同无法继续履行的原因并非金正国、**单方原因，双方均应承担责任。郝斌、苏州链家房地产经纪有限公司未做答辩。郝斌向一审法院起诉请求：1.判令解除郝斌与金正国、**双方签订的《苏州市存量房买卖合同》（合同编号：100003233028）。2.金正国、**赔偿郝斌经济损失42万元（暂计）。3.金正国、**赔偿郝斌支付的律师费3万元。4.金正国、**承担本案所有诉讼费。后一审中，郝斌变更第2项请求为要求金正国、**赔偿损失57万元。金正国、**向一审法院反诉请求：1.解除郝斌与金正国、**双方签订的《苏州市存量房买卖合同》。2.金正国、**赔偿郝斌经济损失人民币57万元。3.金正国、**承担本案诉讼费、公告费、执行费、差旅费及律师费（5万元）等全部费用。一审法院认定事实：2019年2月25日，卖方（甲方）金正国、**与买方（乙方）郝斌通过居间方链家公司签订《房地产买卖定金协议书》(合同编号：D100000313168)一份，约定金正国、**将其所有的位于苏州市吴江区房屋出售给郝斌，该房屋面积90.64平方米，成交价格为158万元。买方房款支付：首期款2万元（含定金和保证金），资金托管金额156万元。申请办理资金托管手续日期：2019年3月20日前。买方贷款情况：商业贷款。交房时间：领证领款当日。合同第三条“定金金额及支付”约定：1、买方支付定金2万元。第四条“买卖合同之签订”约定：甲乙双方应于签署本协议后7个自然日内签署《苏州市存量房屋买卖合同》等相关法律文件。同日，**签署《共同共有人同意出售承诺书》一份，承诺：坐落于苏州市吴江区房屋系本人及共同共有人共同共有，由于其不能到场签字，本人代其在链家公司签订关于上述房屋之《房地产居间购买协议》……若金正国不履行该协议，本人愿意承担协议中的违约责任。郝斌签署了《声明书》，表明其已了解苏州市区相关购房政策。当日，郝斌交付给**定金2万元，**出具了《收据》一份，载明：在苏州链家房地产经纪有限公司的居间服务下，今收到买方郝斌购买位于吴江区的房屋的定金共计人民币(大写)贰万元整。2019年3月3日，金正国、**作为出卖人（甲方）、郝斌作为买受人（乙方）和链家公司作为居间方共同签订了《苏州市存量房买卖合同》(合同编号：100003233028)一份，合同约定如下：第一条：房屋基本情况。1.坐落：苏州市吴江区。2.房屋所有权证编号：25028927。4.产权登记建筑面积：90.64平方米。5.房屋用途：成套住宅。8.产权登记附记内容：夫妻共有。第二条：房屋其它情况及约定。1.该房屋其它所(共)有权证状况为下列第【2】项，即该房屋登记簿记载其它所(共)有权证号为遗失，出卖人保证已就该房屋出卖事由征得其他各位所(共)有权人的同意。第三条：房屋价款。该房屋(包括物品清单中明确的房屋附属物品)的价款为158万元，买受人实际支付的房屋价款应当等同于出卖人实际收取的房屋价款。第四条：房屋价款应当在申请房屋权属转移登记前按照相关规定缴入相应的房产交易资金托管账户。房屋权属转移登记获准以后，出卖人按房产交易资金托管有关规定收取房屋价款。房屋价款具体支付方式约定为下列【2】贷款支付：买卖双方约定于2019年03月20日前，共同申请办理资金托管手续，并由买受方将首付款打入资金托管帐户。买受方应当于申请办理资金托管手续之日起5日内办理银行贷款事宜。买受方最迟在约定资金托管时间的3个工作日内将首付款(按照苏州限贷政策，银行要求的最低首付比例的首付款)打入资金托管帐户。贷款款项由买受人委托贷款银行于2019年06月20日前直接支付至资金托管指定帐号。若因买受方原因(包括但不限于征信逾期、收入不足、工资流水不足、身份或婚姻证件不齐全)造成的贷款不足，则任何不足部分由买受方在上述贷款银行付款截止日期内补齐，否则买受人按照第五条的约定承担违约责任。买卖双方需在上述的约定时间办理资金托管手续，若由于任何一方责任导致无法如期办理资金托管手续的则按照第十条约定的违约责任承担违约责任。第五条：买受人逾期付款违约责任。1.买受人未能按本合同第四条约定支付相应房屋价款的，按逾期时间处理如下：(不作累加)【1】逾期在15日之内，自约定的应付款期限届满之次日起，至实际缴入规定交易资金托管账户之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；【2】逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照本合同第三条约定房屋价款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；出卖人不同意解除合同的，自约定的应付款期限届满之次日起，至实际缴入规定交易资金托管账户之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。2.如果本合同约定买受人是以贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立存量房贷款合同并导致存量房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立存量房贷款合同并导致存量房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。本条所称逾期应付款是指依照本合同第四条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第七条：房屋交付。买卖双方约定房屋交付日期为下列第【3】款(仅选一款)，即房屋所有权转移登记和国有土地使用权变更登记完毕之日起1日内。出卖人应当于上述日期腾空该房屋，并会同买受人，共同对房屋及其本合同附件一明确的房屋附属物品状况进行查验。查验情况符合双方约定的，出卖人应该当场将该房屋和房屋附属物品以及房屋钥匙移交给买受人，以示房屋交付。交付时，买卖双方应对房屋及其钥匙、房屋附属物品、装饰装修、相关物品清单上进行签字确认。房屋毁损、灭失风险责任自房屋交付之日起由买受人承担。由于买受人原因，未能按期交付房屋的，按以下方式处理：买受人按日向出卖人支付本合同第三条约定房屋价款万分之五的违约金。第八条：出卖人逾期交房违约责任。出卖人未能按本合同第七条约定的房屋交付期限将该房屋及其附属物品交付给买受人的，按逾期时间处理如下：(不作累加)1.逾期在15日之内，自第七条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过15日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照本合同第三条约定房屋价款的20%向买受人支付违约金；买受人不同意退房的，自第七条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行。第十条：关于房屋权属转移登记的约定。自买受人付清房款之日起7天内，买卖双方共同向房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记。如因一方责任，致使规定期限内未能完成房屋权属转移登记的，责任方应当按逾期时间承担以下违约责任；造成对方其它损失的，责任方另行依法承担赔偿责任。1.属于出卖人责任的，处理如下：(不作累加)(1)逾期在15日之内，自本条约定的办理房屋权属转移登记申请期限届满之次日起，至实际办理房屋权属转移登记申请之日止，出卖人按日计算向买受人支付本合同第三条约定房屋价款万分之五的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过15日后，买受人有权退房。买受人退房的，自买受人退房通知书送达之日起15日内，出卖人将已收房屋及其附属物品价款如数退还给买受人，并按本合同第三条约定房屋价款的20%向买受人支付违约金；买受人不退房的，自本条约定的办理房屋权属转移登记申请期限届满之次日起，至实际办理房屋权属转移登记申请之日止，出卖人按日计算向买受人支付本合同第三条约定房屋价款万分之五的违约金，合同继续履行。2.属于买受人责任的，处理如下：(不作累加)（1）逾期在15日之内，自本条约定的办理房屋权属转移登记申请期限届满之次日起，至实际办理房屋权属转移登记申请之日止，买受人按日计算向出卖人支付本合同第三条约定房屋价款万分之五的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，自出卖人解除合同通知书送达之日起15日内，买受人将房屋及其附属物品退还给出卖人，并按本合同第三条约定房屋价款的20%向出卖人支付违约金；出卖人不解除合同的，自本条约定的办理房屋权属转移登记申请期限届满之次日起，至实际办理房屋权属转移登记申请之日止，买受人按日计算向出卖人支付本合同第三条约定房屋价款万分之五的违约金，合同继续履行。第十四条：违约责任。在本合同履行过程中，买卖双方应按照合同约定履行义务，任何违反合同的行为，都应承担违约责任。违约方应根据本合同约定或者《中华人民共和国合同法》等我国法律法规的规定承担违约责任。第十六条：本合同在履行过程中发生的争议，由买卖双方当事人协商解决，或提请房屋所在地消费者权益保护委员会调解；协商、调解不成的，按下述第【2】款方式解决(仅选一款)，即依法向不动产所在地人民法院起诉。附件二(合同补充条款)：3、若乙方为非本市户籍居民家庭，则乙方保证自本合同签订之日3日内，提供本人的个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明……5、……若甲方不予提供或甲乙双方一方原因导致逾期办理资金托管手续/贷款手续/过户手续/房屋交付手续的，则违约方按照第十条约定的违约责任承担违约责任并承担由此产生的诉讼费、律师费。同日，出卖人（甲方）**、共有人金正国与买受人（乙方）郝斌又签订《补充协议》一份，载明：鉴于甲乙双方就坐落于苏州市吴江区的房屋签订了存量房买卖合同，合同约定的成交价为158万元。现经双方友好协商，达成如下协议：1、乙方支付甲方上述房屋交易首期款2万元。该笔款项乙方具体支付如下：乙方于2019年02月25日前支付给甲方定金2万元；乙方逾期支付上述房屋交易首期款的，乙方应按逾期支付款项的千分之五按日向甲方支付违约金；逾期超过30天的，甲方有权单方面解除合同并按照存量房买卖合同第三条约定房屋价款的20%向乙方追究其违约责任。2、甲乙双方确定甲方转让上述物业标的价款为存量房买卖合同约定房屋成交价及房屋交易首期款的总和，两者在任何情况下均不可分离，合计158万元。3、本补充协议为履行存量房买卖合同的不可分割的组成部分，系双方真实意思表示，甲乙双方确认本协议一经签订，即不可撤销……6、其他：甲方承诺：乙方于2019年2月25日支付的2万元定金，在双方办理资金监管时，全额返还给乙方作为首付款使用。因甲方另一本产证遗失，若后续无法找到，需尽快补办新的产证，时间不晚于资金监管时间，不影响本合同效力。7、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。本协议与存量房买卖合同约定不一致的，以本协议为准。因涉案房屋的一本权属证书遗失，**、金正国于2019年3月19日补办权属证书，3月21日由链家公司员工领取补办的权属证书。2019年5月16日，郝斌就资金托管事宜与**联系，**表示“我们不愿意卖了，你愿意走法律途径走法律途径。”次日，中介公司员工张某与**短信沟通，告知：“我们现在可以去做资金监管了，到6月初银行就能放款，如果超过了合同约定时间6月20号，您不卖或者追究买方违约责任，这都是您的权利。”**回复：“我的态度已和我的经纪人张新说明了，你们走什么流程让她联系我，请你们不要再找我了，谢谢。”同日，郝斌微信联系**，要求“再去做一次资金托管”。5月20日，**回复：“你好，郝斌!你请中介再重新帮你看看其他房子吧，实在不好意思!”。2019年5月23日，郝斌与上海市锦天城（苏州）律师事务所签订《法律服务协议》，并于5月27日支付约定的法律服务费3万元。2019年6月13日，郝斌向一审法院提起诉讼。本案审理过程中，郝斌与金正国、**双方就案涉房屋买卖合同是否继续履行通过微信进行过沟通。2019年6月18日，**表示愿意继续履行，郝斌表示：“我们去法院谈，去协调，把具体的事宜都谈好，我们配合你的时间。我们已经和法院联系过了，不管继续履行与否，最好到法院当面谈下，毕竟已经走法律程序了。”2019年6月24日，**和金正国分别与上海申浩（苏州）律师事务所各签订2份《法律服务合同》，分别支付法律服务费2.5万元，合计5万元。一审庭审中，双方确认案涉房产增值57万元。庭后郝斌提交了个人征信记录（已电话告知被告相关内容），并无不诚信记录。以上事实，由郝斌举证的房产证及金正国、**的结婚证、房地产买卖定金协议书、收据、苏州市存量房买卖合同、微信和短信记录、通话记录、证人张某的证言、法律服务协议、合同、江苏增值税普通发票以及三方当事人的陈述等证据予以证实。一审法院认为：当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行等违约责任。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的可以解除合同；当事人主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。关于本诉部分。郝斌与金正国、**所签订《苏州市存量房买卖合同》及附件、补充协议，均系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。在合同履行过程中，因金正国、**缺失一本权属证书而需要补办，郝斌贷款遇到银行系统问题等因素，双方未能按照协议约定的日期办理资金托管等手续。在郝斌请求继续履行合同，第三人也表明郝斌的贷款没有问题的情况下，金正国、**明确告知郝斌“不愿意卖了”、“你请中介再重新帮你看看其他房子吧，实在不好意思”，该行为足以表明金正国、**明确表示不愿意继续履行合同主要义务。其行为已构成违约，导致郝斌的购房目的无法实现，故郝斌要求解除双方签订的《苏州市存量房买卖合同》（合同编号：100003233028）的诉讼请求应予支持，郝斌通过诉讼的方式要求解除合同，金正国、**在2019年7月12日的庭审中也表示同意解除，且在反诉中也作为诉讼请求提出，故可以确认双方签订的《苏州市存量房买卖合同》（合同编号：100003233028）已经于2019年7月12日解除。由于金正国、**的违约行为导致双方的合同无法继续履行，郝斌的合同目的无法实现，给郝斌造成了较大的经济损失，金正国、**应当承担相应的违约责任。关于损失的金额，双方均确认按照案涉房屋的增值数额57万元计算，一审法院予以确认，故金正国、**应赔偿郝斌损失57万元。郝斌要求金正国、**赔偿律师费的请求符合双方合同约定，且该费用已实际产生，亦未超过合理的收费标准，故一审法院对郝斌的该请求亦予以支持。关于反诉部分。金正国、**提出的解除合同的请求，与郝斌一致，应予支持。关于金正国、**提出的要求郝斌赔偿损失（包括律师费用等）的诉请，因其违约在先，故该反诉请求不符合事实，也无法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、郝斌与金正国、**于2019年3月3日签订的《苏州市存量房买卖合同》（合同编号：100003233028）已于2019年7月12日解除。二、金正国、**于判决生效之日起十日内郝斌损失57万元。三、金正国、**于判决生效之日起十日内赔偿郝斌律师费损失3万元。四、驳回金正国、**的其他诉讼请求。本诉案件受理费19020元，由金正国、**负担。反诉案件受理费9510元，由金正国、**负担。二审经审理查明事实与一审一致。二审中，金正国、**为证明其主张提供了如下证据：1.办理挂牌和资金托管的记录、《存量房交易信息确认书》、《存量房交易资金托管协议》，证明2019年4月10日金正国、**配合郝斌及第三人办理挂牌、网签、资金托管手续。2.《吴江区存量房交易资金监管支付凭证》、《撤销监管协议申请表》，证明2019年5月16日金正国、**与郝斌撤销资金监管、郝斌领走了账上剩余资金。3.投诉信。证明金正国、**一审委托的代理人未能尽到代理人职责，严重损害了金正国、**利益。4.贷款政策收紧的新闻打印件，证明2019年5月底6月初，包括中国银行在内的多家银行贷款政策收紧，贷款周期延长，郝斌明知贷款存在问题恶意挑起诉讼，获得利益。郝斌质证认为：1.对证据1、证据2真实性请求法院依法认定。即便存在该材料，也是在金正国、**违约之前，与郝斌正常交易行为，不能证明金正国、**在之后不存在违约行为。双方签订合同后，郝斌多次催促金正国、**及时配合办理资金托管手续，但金正国、**推脱拒不办理，之后更是明确表示不出售房屋，存在根本违约行为。2.对证据3真实性不予认可，与本案无关。3.对证据4真实性不予认可，系金正国、**的单方陈述，与案件事实不符。4.对证据5真实性不认可，与本案无关联性。二审中，金正国、**提供了张引引的书面证人证言，张引引称其与郝斌为朋友关系，欲发展为恋爱关系，郝斌于2019年5月1日对其表示想通过自己做协调与**私下达成房产交易协议以节省中介费用，自己将此事告知**后，**不予认可。郝斌质证认为，该证人身份无法核实，其是否知道本案的事实也无法确定，从证明的内容看，也与本案关键事实没有任何关系，所以证人证言的真实性、关联性、合法性均不认可。二审中金正国、**陈述，根据向其他中介了解，案涉房屋并没有215万元的价格，一审代理人误导了金正国、**，在没有自己确认的情况下代理人确认了房屋价格为215万元，一审法院没有充分释明，要求对案涉房屋的价格进行评估。本院认为，金正国、**作为出卖人与郝斌作为买受人和链家公司作为居家方共同签订的《苏州市存量房买卖合同》及附件、补充协议系各方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，依法成立生效，各方均应按照合同约定履行各自的义务。在合同履行过程中，金正国、**明确向郝斌告知“不愿意卖了”、“你请中介再重新帮忙看看其他房子吧，不好意思”，金正国、**以自己的行为表示不愿意继续履行合同主要义务，导致郝斌的合同目的无法实现，金正国、**的行为构成根本违约，郝斌要求解除合同，金正国、**亦同意解除合同，本院确认双方签订的《苏州市存量房买卖合同》解除。因金正国、**的违约行为给郝斌造成的经济损失，金正国、**应当赔偿。金正国、**和郝斌一审中均确认案涉房屋增值数额为57万元，一审判决金正国、**赔偿郝斌57万元本院予以维持，金正国、**二审中要求对案涉房屋价值进行评估依据不充分，本院不予准许。上诉人金正国、**主张因郝斌向其提出私下交易以节省中介费，金正国、**不同意才表示让郝斌另行找房源，2019年6月15日、16日、17日金正国、**多次要求郝斌沟通均被拒绝，因此金正国、**不存在任何违约行为。本院认为，首先，从郝斌与**的沟通过程看，**明确告知郝斌不愿意继续履行合同，双方从未谈及因郝斌要求私下交易双方才发生分歧，一审中金正国、**也从未抗辩称系因郝斌要求私下交易才拒绝履行合同，现仅凭二审中张引引的书面证人证言以证明郝斌要求私下交易依据不足，本院不予采信。其次，金正国、**在2019年6月15日、16日、17日多次要求郝斌沟通买卖事宜，但郝斌已于2019年6月13日起诉要求解除合同，金正国、**此时要求继续履行郝斌有权利拒绝。上诉人金正国、**主张与中介现场确认系因郝斌跟人信用问题造成无法办理贷款，其因预见郝斌的根本违约才有所表示，对此本院认为，第三人苏州链家房地产经纪有限公司明确否认金正国、**现场确认的内容，一审中郝斌提交的个人征信记录说明其并未有不诚信记录，金正国、**的上诉主张缺乏事实依据，本院不予采信。金正国、**主张无法继续履行合同并非其单方原因造成的，双方均应承担责任，对此本院认为，在合同履行过程中，因金正国、**缺失一本权属证书而需要补办，郝斌贷款遇到银行系统问题等因素，双方未能按照协议约定的日期办理资金托管等手续，双方应在后续合同履行过程中积极沟通，履行各自合同义务，但金正国、**在郝斌请求继续履行合同，第三人也表明郝斌的贷款没有问题的情况下，金正国、**仍明确拒绝继续履行，合同解除的原因在于金正国、**，金正国、**要求郝斌承担责任本院不予支持。综上所述，金正国、**的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费28530元，由上诉人金正国、**负担。本判决为终审判决。审 判 长 王稚群审 判 员 郑 雄审 判 员 黄学辉二〇二〇年四月二十二日法官助理 柳 璐书 记 员 陈 莉