河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终1171号 上诉人（原审被告）：朱建利，女，1983年9月16日出生，汉族，住河北省石家庄市栾城区。 被上诉人（原审原告）：李阳，男，1984年2月8日出生，汉族，住河北省石家庄市桥西区。 委托诉讼代理人：冯志洁，河北诚基律师事务所律师。 原审被告：朱建光，男，1984年10月16日出生，汉族，住河北省石家庄市栾城区。 原审第三人：河北国大房地产经纪有限公司，住所地石家庄长安区中山东路181号。（未到庭） 法定代表人：李海勇，该公司总经理。 上诉人朱建利因与被上诉人李阳房屋买卖合同纠纷一案，不服石家庄市栾城区人民法院（2019）冀0111民初1468号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 朱建利的上诉请求：1、请求撤销石家庄市栾城区人民法院（2019）冀0111民初1468号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认定事实错误，上诉人不存在违约情形。一审法院在被上诉人没有任何证据的情况下直接认定其贷款已经审批明显错误。上诉人从未提出涨价，被上诉人亦无证据证实。一审法院认定张某是此次交易的经纪人是错误的，对其证言予以采信认定上诉人提出涨价更是错误的；2、上诉人不应承担违约责任，案涉《房屋买卖（置换）合同》已经解除。被上诉人在新的限购、限贷政策出台后，拒绝调整首付比例应当认定为违约。在被上诉人出现违约导致合同无法履行时，上诉人即拥有了法定解除权，合同自解除通知到达对方时解除。望二审法院查明事实，驳回被上诉人诉讼请求。 李阳辩称：1、一审中被上诉人已经提交了贷款审批通过记录、证人张某的证言及国大公司的答辩意见，均证实贷款已经审批通过；2、张某是国大公司槐北路的店长，负责办理此次房屋交易事宜；3、上诉人作为违约方不具有合同的法定解除权，至今被上诉人也未收到退还的1万元定金；4、提高首付比例政策晚于被上诉人贷款审批通过的时间，已经审批通过的贷款依照原规定进行，不需要提高首付比例。一审判决认定事实清楚，驳回上诉，维持原判。 朱建光辩称：被上诉人说贷款通过了，实际没有通过。银行要求提交一个非恶意不还款证明，他没有提交，审批不了。后来限购。李阳说去银行给我们首付，但是没有去，用首付还款解押。 李阳一审的诉讼请求：1、依法解除原、被告于2017年2月16日签订的《合同》；2、依法判令被告支付原告违约金205000元；3、判令被告返还原告定金15000元，及刷卡手续75元，庭审中变更为请求被告返还原告定金10000元；4、判令被告赔偿原告经济损失包括中介费20500元、贷款服务费8700元、评估费1300元，共计30500元；5、本案的诉讼费、保全费等费用由被告承担。 一审法院的认定事实：一、关于各方当事人的关系。被告朱建利与被告朱建光系姐弟关系，被告朱建光系第三人国大房产公司公司员工，被告朱建利委托被告朱建光通过第三人国大房产公司代卖位于石家庄市桥西区房屋。证人张某系槐北路国大店长，李亚平系该店员工。二、关于订立《房屋买卖（置换）合同》的经过及内容。被告朱建光代理被告朱建利将本案涉案房屋于2017年1月登记在国大中介进行出售。2017年2月16日原告经中介与朱建光就房屋买卖合同达成一致意见后，中介人员签写2017年2月16日《限时委托代卖合同》，该合同落款签章处，甲方签有“朱建利”姓名，乙方盖有“河北国大房产经纪有限公司”公章。被告朱建光、朱建利虽否认该合同是其亲自签署，但是对委托朱建光售房，以及达成的售房协议意见无异议。同日（2017年2月16日），被告朱建光作为被告朱建利的代理人与原告李阳、槐北路国大签订《房屋买卖业务签约文书合订本》，包含⑴房地产经纪服务事项告知书一份；⑵签约提示一份；⑶房屋买卖（置换）合同一份；⑷附件一交易税费参考；⑸附件二政府交易资金监管相关信息，共计五部分。2、其中房地产经纪服务事项告知书明确载明：⑴流程始于买卖方的委托，终于物业交割、交易完毕。对于需办理贷款的客户，办理银行贷款是流程中环节之一；⑵流程中：双方在签《房屋买卖（置换）合同》、乙方（买房）缴纳定金、居间服务费用之后→对于买房需办理贷款的客户，先进行房屋评估→然后进行面签→再次进行银行审批贷款，下一步针对有抵押的出售房屋，应当由卖方办理解押手续→双方到房管局办理网签→交监管资金到房管局指定账号→交相关税费→办理过户手续→乙方办理银行抵押登记→银行放款→物业交割→交易完毕。3、关于《房屋买卖（置换）合同》（编号：1076794），内容。合同约定由原告李阳购买被告朱建利名下位于石家庄市桥西区房屋，成交价格为1025000元，定金15000元（其中5000元为物业保证金），首付款190000元，剩余房款820000元委托第三人国大房产公司代为办理银行按揭贷款的方式支付。被告朱建利认可被告朱建光代其签订的2017年2月16日房屋买卖业务签约文件合订本含《房屋买卖（置换）合同》（编号：1076794）效力。在办理贷款面签手续时，原告李阳与被告朱建利以及第三人国大房产公司到贷款申请受理银行光大银行友谊大街支行签订《房屋买卖（置换）合同》（编号：8625271），合同内容与《房屋买卖（置换）合同》（编号：1076794）一致。三、关于《房屋买卖（置换）合同》的内容及履行情况。1、《房屋买卖（置换）合同》（编号：1076794）第四条第8款约定：若乙方（原告李阳）委托丙方（第三人国大房产公司）代为办理贷款手续，贷款银行认可的评估机构对该房屋的评估价格作为乙方贷款的依据，乙方需向丙方支付贷款服务费用，办理贷款的其他相关费用由乙方自行负担；第9款、甲方（被告朱建利）应当配合乙方办理购房贷款、房屋产权过户等手续（包括但不限于提供贷款资料、银行面签、解除房屋抵押、办理产权过户、配合物业交接等），甲方履行上述义务的期限应当与乙方履行相关义务的合同期限一致；第10款、丙方作为本次交易的居间方，在依法向甲乙双方传递房屋交易信息并促成甲乙双方签订本合同时，丙方义务已告完成，乙方应向丙方支付全部中介费。……第20款、如该房屋已办理抵押登记的，甲方应当于乙方贷款审批通过后及时注销抵押登记，……。2、该合同第五条违约责任约定：第6款、本合同约定提交贷款资料期限届满之日后60个工作日内，乙方贷款申请未获批准的（甲方违约造成的除外），甲方有权要求乙方变更付款方式（如一次性付款），乙方不同意的，甲方有权解除合同并追究乙方违约责任；第8款、如甲、乙任何一方拒绝履行合同或有其他违约行为的，违约方应向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的20%作为违约金……。3、2017年2月16日，原告李阳向第三人国大房产公司支付定金15000元，2017年3月3日，第三人国大房产公司将10000元定金转给被告朱建利，剩余5000元作为物业保证金留于第三人国大房产公司处。同日，原告李阳（账号：20×××21）通过支付宝转给账户名为李亚平（账号：17×××39）中介费20500元。被告对原告提交的定金刷卡记录、中介费收据、评估费收据、贷款服务费收据以及国大房产公司出具的证明真实性无异议，但认为该组证据证实原告未按合同约定时间提交贷款资料。此外，被告称10000元定金已通过李亚平退还原告，李亚平未到庭予以证明，被告提供的录音资料证明，原告并未收取该10000元。4、2017年2月27日，原告李阳为办理银行贷款事宜，向第三人国大房产公司支付贷款评估费1300元、贷款服务费8700元。原被告签订《房屋买卖（置换）合同》并与被告朱建利到银行办理贷款面签手续后，原告李阳办理银行贷款手续，于2017年3月13日由光大银行友谊大街支行审批通过，贷款820000元19年。四、关于合同不能履行的原因原被告之间存在争议。1、原告提出在贷款审批通过之后，被告无故提高房价，经协商不能达成一致意见。被告指出，2017年3月17日，石家庄市人民政府发布《石家庄市人民政府关于加强房地产市场调控的意见》（石政发［2017］10号）第三条规定，对于首次购买普通住房的居民家庭，申请商业性个人住房贷款，首付款比例不低于30%，被告方要求原告李阳按照该政策规定缴纳房屋成交价的30%首付款。本案第三人提出被告方在贷款审批通过后，提出由原告方承担垫资利息；经协商原告方同意后又提出上涨房价款，导致合同不能履行。国大槐北路店店长张某作为当时此笔交易的经手人之一，出庭证明：⑴2017年3月13日原告方贷款已经在光大银行审批通过，并在第三人网络页面进行公示；⑵由于当时房价波动，上涨幅度较大，被告方提出提高房价，与原告协商未果；⑶依据2017年3月17日提高首付比例政策性文件晚于被告方贷款已经在光大银行审批通过时间，对于已经审批通过的贷款依照原规定进行，由于被告方原因导致合同不能继续履行；⑷依照《房地产经纪服务事项告知书》流程，贷款审批通过之后，应当由被告方办理所售房屋解押，被告方一直未办理。五、原告因该纠纷曾向石家庄仲裁委员会申请仲裁，2018年4月28日，石家庄仲裁委员会作出石裁字［2017］第192号裁决书，裁决：一、解除申请人（原告李阳）与被申请人（被告朱建利）签订的《合同》；二、被申请人给付申请人违约金205000元；三、被申请人向申请人支付中介费20500元、贷款服务费8700元、评估费1300元，返还定金15000元，共计45500元；四、驳回申请人其他仲裁请求。2019年1月3日，被告朱建利向石家庄市中级人民法院申请撤销石家庄仲裁委员会作出的石裁字［2017］第192号裁决书，石家庄市中级人民法于2019年4月19日作出（2019）冀01民特21号民事裁定书，裁定撤销石家庄仲裁委员会作出的石裁字［2017］第192号裁决。之后原告向本院提起诉讼。 一审法院认为，1、原被告于2017年2月16日签订的《房屋买卖（置换）合同》（编号：1076794），约定原告李阳购买被告朱建利所有的位于石家庄市桥西区房屋，甲方由被告朱建光在代理人处签字，乙方由原告李阳签字，被告朱建利在庭审中认可被告朱建光作为其代理人与原告李阳签署的《房屋买卖（置换）合同》（编号：1076794），该合同合法有效，合同双方应当依约履行。被告朱建光仅为被告朱建利的代理人，该合同应当约束原告李阳与被告朱建利，因代理行为产生的法律责任应当有被告朱建利承担。2、本案房屋买卖合同在履行过程中，原告方在贷款审批通过后，被告未依照《房地产经纪服务事项告知书》流程办理所售房屋注销抵押登记的手续，导致合同不能履行，被告行为构成根本违约，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款之规定，原告方请求解除合同本院予以支持。3、因履行合同支付的评估费1300元、贷款服务费8700元、中介费20500元，属于原告履行合同直接造成的损失款项，原告请求被告赔偿，本院予以支持。4、《房屋买卖（置换）合同》第五条第8约定“如甲、乙任何一方拒绝履行合同或有其他违约行为的，违约方应向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的20%作为约金……”，原告依据该约定请求被告支付违约金205000元（1025000元×20%），因为本案中评估费1300元、贷款服务费8700元、中介费20500元，属于原告履行合同直接造成的损失款项。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定以及根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，一方当事人履行合同不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生损失赔偿额的计算方法。约定违约金低于损失的，或者过分高于损失的，可以请求法院增加或者予以适当减少。同时原告方有防止损失扩大的义务。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人人约定的违约金超过造成损失的30%的应当认定为属于合同法第一百一十四条第二款违约金过分高于损失。违约金条款目的属于弥补守约方损失，本案被告从根本上否认违约行为的存在，即使未提出违约金过高亦应当依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定以实际损失为基础，兼顾合同履行情况的原则予以确认。本案中依据原告履行合同情况及实际支付款项的数额，结合合同订时房价波动的实际情况，考虑当时被告要求上涨房屋价款30000元因素，综合确定原告方损失情况。本院认为原告请求违约金与履行合同的直接损失，上述两项请求内容均为弥补因被告违约给原告造成的损失，且应当酌定降低原告违约金数额。本院支持原告方请求被告朱建利承担原告方违约金30000元。4、依照合同，原告方通过中介机构交纳并转给被告方定金10000元，原告请求被告朱建利返还，本院予以支持。另5000元在第三人中介机构保存，原告未在本中请求第三人返还，双方依约处理。被告方违约应当承担违约责任。5、对于原告方请求被告朱建光承担责任主张因不符合法律规定本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十六条、第一百一十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、解除原告李阳与被告朱建利于2017年2月16日签订的《房屋买卖（置换）合同》；二、被告朱建利于本判决生效之日起十日内向原告李阳返还定金10000元；三、被告朱建利于本判决生效之日起十日内向原告李阳支付违约金30000元；四、被告朱建利于本判决生效之日起十日内向原告李阳赔偿经济损失包括中介费20500元、贷款服务费8700元以及评估费1300元；五、驳回原告李阳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5058元，减半收取计2529元，由原告李阳负担1821元，被告朱建利负担708元。 经审理查明的事实与一审查明无异。 本院认为，朱建利、李阳、河北国大房地产经纪有限公司（以下简称国大公司）于2017年2月16日签订的《房屋买卖（置换）合同》系各方当事人真实的意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应当认定合法有效。合同签订后，李阳依约向国大公司交纳了相关费用，并提供了银行贷款所需手续。一审中李阳提交了贷款手续的截屏，国大公司槐北路店长张某一审出庭作证，证实贷款手续于2017年3月13日通过。朱建利虽称李阳没有通过贷款审批手续，但未提供相反的证据予以证实，本院不予采信。国大公司槐北路店长张某一审出庭作证，证实双方没能履行合同的原因系朱建利要求上涨房屋交易价格。一审法院根据履行合同情况及实际支付款项的数额并结合合同订时房价波动的实际情况认定朱建利违约并无不当。朱建利关于其不存在违约行为的主张本院不予支持。朱建利称出现新的政策导致首付比例提高，李阳拒绝调整首付比例应当认定为违约。但双方合同于2017年2月16日签订，贷款手续于2017年3月13日通过，朱建利所谓的新政策于2017年3月18日起实施，并不影响双方合同约定的首付比例。且双方合同约定向朱建利支付首付款的日期为“过户手续办理完毕一个工作日后第一个周二或周五”。虽然朱建光称李阳同意先给首付用于解押，但李阳否认，其未能提供其他证据予以证实，李阳不存在逾期支付首付款的情形。朱建利关于因政策变化导致合同目的不能实现，李阳根本违约其具有法定解除权的主张本院不予支持。 综上所述，朱建利的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5058元，由上诉人朱建利负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 林 审判员 李 莉 审判员 岳桂恒 二〇二〇年四月十日 书记员 郄张雨