湖南省衡山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0423民初41号 原告衡山县金盛华城物业管理有限公司，住所地：湖南省衡山县开云镇先农村（金盛华城小区内）。 法定代表人刘新华，公司经理。 委托代理人袁勋，男，1984年1月30日出生，汉族，湖南省衡山县人，居民，住湖南省衡山县，系公司员工。 委托代理人何春光，衡山县法律援助中心律师。 被告谭秋平，男，1963年7月8日出生，汉族，湖南省衡山县人，居民，住湖南省衡山县。 被告康花，女，1968年9月5日出生，汉族，湖南省衡山县人，居民，住湖南省衡山县。 原告衡山县金盛华城物业管理有限公司（以下简称“金盛华城物业公司”）与被告谭秋平、康花排除妨害纠纷一案，于2020年1月7日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员李慰担任审判长，与人民陪审员曹安雄、谭交林组成的合议庭，于2020年4月2日公开开庭进行了审理。由书记员李海英担任庭审记录。原告金盛华城物业公司的委托代理人何春光，被告谭秋平、康花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，原告系金盛华城小区业主委员会聘任的物业管理企业，承担着对该小区内的物业管理和公共安全秩序的维护。衡山县开云镇先农路（现为龙泉1栋附楼座落在金盛华城小区内，属于原告管理的范围。该栋楼房共有6层（其中第一层为门面），第二层至第六层为住房，每层一套住房，第二、三层为两被告的住房，第四层至第六层的业主分别为董振鑫、周岳衡、颜树槐，均为2013年从湖南金盛嘉置业开发有限公司（以下简称“金盛嘉公司”）购买。两被告因与金盛嘉公司签订的《土地兑换及先农路1＃楼建设相关问题协议书》在履行中产生矛盾纠纷，便从2013年10月起，先是采取阻止上述三业主进行住房装修，后在该楼房的第三、四层楼梯之间安装铁门并上锁，阻挠三户业主及家人通行，致使这三户人家几年来无法装修房屋，也无法进入自家房屋，有家不能归，一直在外租房居住。对两被告在楼梯间安装铁门并上锁，妨害通行一事，上述三业主几年来多次向原告投诉，原告要求两被告自动拆除楼梯间的铁门，两被告拒不拆除，后业主请先农社区进行协调，两被告不听打招呼。城关派出所亦多次到现场处理纠纷。现该栋楼房通道的铁门长期被两被告锁着，楼梯通道不能通行。原告认为，两被告几年来封堵楼梯公共通道的行为，侵害了本楼房其他业主的通行权，损害了小区的公共秩序，为制止两被告的侵权行为，原告向本院起诉，请求法院判令两被告排除妨害，立即拆除擅自安装在先农路（现为龙泉1栋附楼三、四楼楼梯之间的铁门，确保业主在楼梯公共通道正常通行；本案诉讼费用由两被告承担。 原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据： 证据1营业执照、法定代表人身份证明书、常住人口登记卡复印件，证明原、被告的身份、住址情况；原告系金盛华城的物业管理机构，系本案适格的诉讼主体； 证据2周岳衡的房屋产权证书、代理人调查肖艳的笔录，证明先农路1栋附楼503号房屋业主系周岳衡和肖艳夫妇；被告谭秋平、康花夫妇以与金盛嘉公司为履行兑换土地协议存在争议未处理好为由，阻止周岳衡家装修房屋；两被告在三楼与四楼之间的踏步安装铁门并长期上锁，阻挠其通行，周岳衡家在外租房居住近6年； 证据3董振鑫商品房预购登记证、代理人调查曹小华的笔录，证明先农路1栋附楼403号房屋业主系董振鑫、周美银夫妇；被告谭秋平、康花夫妇以与金盛嘉公司履行兑换土地协议存在争议未协商好为由，在楼梯间安装铁门上锁阻挠其通行和进场装修房屋，致使董振鑫家5年多来无法装修房屋和入住； 证据4照片，证明被告谭秋平夫妇强行在先农路1栋附楼三、四楼之间安装铁门并长期上锁，封堵公共通道，使四至六层业主无法通行、入住； 证据5业主投诉处理单，证明业主董振鑫、周岳衡两家从2013年10月份起至今，对谭秋平、康花阻止进场装修，强行在三、四楼楼梯间安装铁门并上锁，封堵公共通道一事多次向原告投诉； 证据6调查罗炳辉（罗炳辉现任衡山县开云镇先农社区党总支部书记）的笔录，证明谭秋平采用上门阻工和在踏步间安铁门上锁等方式，几年来阻止其业主装修房屋和通行，致使业主无法入住，先农社区进行过多次调解，城关派出所也多次到场劝阻谭秋平不要阻止业主通行，谭秋平不听，直至现在铁门没有拆除，业主无法通行； 证据7《土地兑换及先农路1＃楼建设相关问题协议书》，证明该协议系金盛嘉公司于2012年7月4日与被告谭秋平签订，主要内容为：1、谭秋平在自己别墅前左侧划出95平方米的土地（已取得国有出让土地使用权）给金盛嘉公司建设先农路（现为龙泉1＃楼；2、金盛嘉公司无偿提供给谭秋平门面三空、门面上配住宅两套，办证及其费用由金盛嘉公司承担；3、金盛嘉公司协助谭秋平办理已建别墅房产证，其费用由金盛嘉公司承担；4、金盛嘉公司另补偿谭秋平35万元； 证据8（2019）湘0423民初899号民事判决书，证明衡山县人民法院已判决两被告将95平方米的国有土地使用权转移登记至金盛嘉公司名下； 证据9金盛华城物业管理合同、入住通知、入住手续书、物业管理费收费收据，证明居住在先农路1栋附楼的第四、五层楼住房业主周岳衡、董振鑫于2014年11月6日与原告签订物业管理合同，随后办理入住手续，交纳物业管理费，该栋楼房属于原告的物业管理范围。 两被告辩称，1、原告要求被告排除妨害是无稽之谈，毫无法律依据。衡山县开云镇先农路（现为龙泉1栋附楼属于二答辩人所有，答辩人有该栋房屋的土地使用权证及红线图可以证实。原告诉称该栋楼房第四层至第六层的业主分别为董振鑫、周岳衡、颜树槐，系原告在没有合法手续的情况下将二答辩人的房屋进行出售，属于违法行为。2、原告无权、无理由要求二答辩人开关答辩人自家的门，该整栋房屋及土地大部分属二答辩人，与原告物业公司无关。原告不能提交房产证等相关证据证实该栋楼房不属于二答辩人，即使原告提交第四层至第六层的房产证，也是违法办理的，是无法办理不动产产权证的。原告如果违法办理了房产证，程序上不合法。3、原告诉称答辩人与金盛嘉公司曾签订过《土地兑换协议》，但因金盛嘉公司一直未兑现协议，故之前签订的协议并未生效。既然该栋房屋属二答辩人所有，土地使用证并未转让，根据相关法律规定，金盛嘉公司违法将两被告的房屋销售给他人，属于欺诈行为，也就无所谓答辩人阻止董振鑫等人住房装修问题及妨害通行一说，二答辩人系维护自身的合法权益。4、上述三购房者向原告物业公司的投诉，与二答辩人无关。若认定与二答辩人有关的话，原告应提供建房批文及土地使用证等相关证据，否则，原告的诉请是不合理，不合法的，二答辩人系锁自家门，与他人无关，综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 两被告为支持其抗辩理由，向本院提交了以下证据： 证据1国有土地使用证复印件，证明先农路1＃楼的土地使用权为谭秋平所有，任何人不得侵犯； 证据2红线图，证明红线图范围内940㎡(实际面积1226㎡)土地由谭秋平使用。 对原、被告提供的证据，经庭审质证，本院认证如下： 原告提交的证据1-9，两被告对证据1、4、7、8的真实性无异议，本院予以采信。原告提交的证据2、3，两被告对其关联性有异议，经查，周岳衡、肖艳的房屋所有权证复印件盖有按揭银行个人贷款合同专用章，符合证据形式，董振鑫、周美银的预购商品房预告登记证与原件核对无误，且肖艳、曹小华的调查笔录均证实了两被告在公共通道安装铁门妨害通行的事实，本院予以采信。原告提交的证据5，两被告对其关联性有异议，经查，上述证据符合证据形式，且证实了两被告封闭楼道阻止通行的事实，本院予以采信。原告提交的证据6，两被告对其关联性有异议，经查，该份证据与证据2、3、4、5相互印证，本院予以采信。原告提交的证据9，两被告对其关联性有异议，经查，上述证据符合证据形式，并与证据2、3相互印证，形成证据链，本院予以采信。两被告提交的证据1-2，原告对其真实性无异议，本院予以采信，但不能达到两被告的证明目的。 根据有效证据及原、被告的陈述，本院认定如下案件事实： 金盛嘉公司系房地产开发企业。2009年6月，金盛嘉公司承担了包括先农路（现为龙泉在内的金盛华城小区开发建设。二被告系夫妻关系。2003年3月，被告谭秋平取得了位于衡山县地块的出让国有土地使用权，总面积940平方米（实际面积1226平方米）。2012年7月，金盛嘉公司建设先农路1＃楼时，需要占用被告方95平方米左右的土地。2012年7月4日，金盛嘉公司与被告谭秋平经协商，签订了《土地兑换及先农路1＃楼建设相关问题协议书》，该协议书主要内容为：1、被告方在自己新建住宅（即别墅）左侧划出95平方米的土地（已取得出让国有土地使用权）给金盛嘉公司建设先农路1＃楼。2、金盛嘉公司无偿提供给被告方门面三空、门面上配住宅两套，办证及其费用由被告方承担。3、金盛嘉公司协助被告方办理其已建别墅房产证，其费用由金盛嘉公司承担。4、金盛嘉公司另补偿被告方35万元。协议签订后，金盛嘉公司已支付了补偿款35万元给被告。先农路1栋附楼竣工并验收合格后，金盛嘉公司将该栋楼第一层门面三空、二楼至三楼住房两套交付给两被告，并办理了房产证。2013年8月5日，两被告入住。因两被告的原自建别墅系违规建筑物，要办理房产证，涉及补办报建手续、行政罚款、补缴税费等问题，金盛嘉公司只同意支付正常的办证费用，而两被告亦不同意承担罚款和补缴税费，致使两被告的自建别墅房产证至今未办理好。两被告拒绝将转让给金盛嘉公司的95平方米的国有土地使用权过户给金盛嘉公司，故金盛嘉公司不能为已销售给周岳衡、董振鑫等业主的商品房办理国有土地使用权证手续。金盛嘉公司就土地使用权转让合同纠纷向本院起诉，本院于2019年12月23日作出（2019）湘0423民初899号民事判决书，判决被告谭秋平、康花在判决生效后十日内协助金盛嘉公司将国有土地使用证的山国用（2003）预字第0062号中95平方米土地使用权转移登记至金盛嘉公司名下，判决金盛嘉公司在判决生效后十日内协助被告谭秋平、康花办理其自建别墅房产证、承担办证费用23620.52元。被告谭秋平、康花未上诉，亦未按判决书的要求协助金盛嘉公司办理土地使用权转移登记手续。 另原告金盛华城物业公司系金盛嘉公司指定的物业管理者，业主周岳衡、董振鑫与其签订了物业管理合同，办理了入伙手续，交纳了物业管理费，同意接受其为该物业的管理者，接受其依据物业管理合同对该物业进行管理。《物业管理合同》第五条规定，原告作为管理者，应提供如下服务：“4、保持公共通道之畅通，遇有阻塞时，应及时进行疏通；5、阻止在该物业之公共场所搭建违章设施，阻止无效时，管理者有权拆除违章设施，且可要求违章责任人支付合理费用。”二被告在该附楼三、四层楼梯间安装了铁门，封锁该楼梯通道，以阻挠其他购房业主装修及使用房屋。业主董振鑫、周岳衡、肖艳等多次向原告投诉，社区、公安派出所亦出面协调，均未能调处好。 本院认为，双方当事人争议的主要焦点是：一、金盛嘉公司与被告谭秋平签订的《土地兑换及先农路1#楼建设相关问题协议书》是否已生效？二、二被告是否仍为已兑换的95平方米国有土地的所有权人？三、《土地兑换及先农路1#楼建设相关问题协议书》中有关金盛嘉公司协助被告方办理已建别墅房产证，其费用由金盛嘉公司承担的合同条款的理解；四、原告要求二被告排除妨害是否有事实与法律依据。 关于焦点一，金盛嘉公司与被告谭秋平签订的《土地兑换及先农路1#楼建设相关问题协议书》是双方经过充分协商达成的一致意见，是双方真实意思的表示，该协议书没有违反法律规定，是依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，自成立时生效。协议签订后，二被告按约向金盛嘉公司提供了95平方米的出让土地，金盛嘉公司亦按约将三间门面、两套住房及补偿款35万元交付给二被告，二被告已使用多年。除二被告自建别墅的房产证未办理好之外，该协议书的主要条款双方均已履行完毕。该协议书非附生效条件的合同，自双方签字后即已生效，二被告主张该协议书未生效与事实及法律规定不符，本院对其抗辩意见不予采纳。 关于焦点二，根据被告与金盛嘉公司签订的《土地兑换及先农路1#楼建设相关问题协议书》的约定，二被告提供国有土地使用权给对方用以开发房地产，只收取固定利益，不承担经营风险。其本质为土地使用权转让。该块土地已开发建设房地产并已将其待售房产出售完毕，二被告亦通过该协议取得三间门面、两套住房及补偿款35万元的固定利益，其土地使用权转让已事实上完成，而将95平方米土地使用权转移登记至金盛嘉公司名下，则属于土地使用权转让的附随义务。二被告应依据诚实信用原则，履行后合同义务，协助金盛嘉公司办理好95平方米土地使用权的转移登记手续。本院已生效的（2019）湘0423民初899号民事判决书，亦判决二被告在判决生效后十日内协助金盛嘉公司将其山国用（2003）预字第0062号中95平方米土地使用权转移登记至金盛嘉公司名下。二被告怠于履行上述义务，拒不履行生效判决，仅以其国有土地使用权证主张其已转让的95平方米土地使用权仍归其所有，与事实及法律规定不符，本院对其抗辩意见不予采纳。 关于焦点三，对于合同条文的解释，必须探究合同当事人内在的、真实的意思表示，而判断合同当事人真实意思表示的首要方法，是判断合同条文的字面意思表示。对合同约定不明而当事人有争议的合同条款，可以根据订立合同的目的等多种解释方法，综合探究当事人的缔约真意。但就目的解释而言，并非只按一方当事人期待实现的合同目的进行解释，而应按照与合同无利害关系的理性第三人通常理解的当事人共同的合同目的进行解释，且目的解释不应导致对他人合法权益的侵犯或与法律法规相冲突。合同原文中“甲方（即金盛嘉公司）协助乙方（被告谭秋平）办理已建别墅房产证，其费用甲方承担”，从文义来看金盛嘉公司主要为协助办证义务，且承担费用。双方对费用包括的范围有争议，金盛嘉公司认为该费用为正常的办证费用，二被告则认为应包括罚款、补缴税费等所有费用。从合同鉴证方罗炳辉的调查笔录中可看出双方当时协商有关别墅的报建问题时并未涉及补缴罚款、税费等问题，而从理性第三人的通常理解，该费用应为正常的办证费用。已生效的（2019）湘0423民初899号民事判决书亦明确金盛嘉公司应协助二被告办理其自建别墅房产证，承担办证费用23620.52元（其中办证费2418.93元、补办建房手续费21201.59元）。 关于焦点四，根据《中华人民共和国物权法》第八十二条“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。”第十二条“因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。”之规定，原告作为金盛华城物业的管理者，先农路（现为龙泉1栋附楼属于其物业管理及服务的范围，对他人侵占公共楼梯通道的行为，依据法律及物业服务合同的约定，有权利加以制止。二被告虽未与原告签订物业服务合同，但其侵占公共楼梯通道的行为妨害了物业服务与管理，违反了法律、法规及管理规约，应参照有关业主的规定进行处理，原告有权请求二被告承担恢复原状、停止侵害、排除妨害的民事责任。 据此，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十五条第一款（一）、（二）、（五）项，《中华人民共和国物权法》第八十二条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条、第二十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条、第十二条之规定，判决如下： 被告谭秋平、康花立即停止侵害，排除妨害，拆除擅自安装在先农路（现为龙泉1栋附楼三、四楼楼梯之间的铁门，恢复业主在楼梯公共通道的正常通行。 案件受理费40元，由被告谭秋平、康花负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审 判 长  李 慰 人民陪审员  曹安雄 人民陪审员  谭交林 二〇二〇年四月二十一日 法官助理王丹熙 书记员李海英 附相关法律条文： 《中华人民共和国侵权责任法》 第六条第一款行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。 第十五条第一款（一）、（二）、（五）项承担侵权责任的方式主要有： (一)停止侵害; (二)排除妨碍; （五）恢复原状； 《中华人民共和国物权法》 第八十二条物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。 《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第七条本解释所称的土地使用权转让合同，是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方，受让方支付价款的协议。 第二十四条合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第四业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。 第十二条因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。                            校对责任人：李慰 打印责任人：李海英