安徽省桐城市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0881民初999号 原告：桐城市信拓物业管理有限公司，住所地安徽省桐城市文昌街道石河村金兴小区2号楼301室，统一社会信用代码91340881MA2RXREU3M（1-1）。 法定代表人：黄忠新，该公司经理。 被告：叶春花，女，1968年2月21日出生，汉族，住安徽省桐城市大关镇。 原告桐城市信拓物业管理有限公司（以下简称信拓物业公司）诉被告叶春花物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告信拓物业公司法定代表人黄忠新、被告叶春花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 信拓物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即向原告支付2018年1月1日至2019年12月31日的物业服务费1250元，并支付逾期付款违约金（分别自2018年7月1日、2019年1月1日、2019年7月1日、2019年12月31日起以312.5元为基数按年利率24%计算至实际清偿之日止）。二、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年3月17日，被告与桐城市金圆房地产开发有限公司（以下简称金圆房产公司）签订《商品房买卖合同》，购买位于桐城市大关镇“金铺兴村”10号楼602室（办证面积103.94平方米），并已办理房屋交付手续；该合同第十四条第5项约定：“必须服从物业管理”。2017年12月，建设单位金圆房产公司与原告签订《安徽省前期物业服务合同》，受益主体包括业主和物业使用人，物业服务期间自2018年1月1日至2022年12月31日。因上述小区尚未成立业主委员会和签订物业服务合同，双方当事人权利义务应受《前期物业服务协议》约束和调整。原告依据上述协议已提供物业服务至今，被告作为业主享受了物业服务，理应每半年缴纳物业费，逾期不缴纳物业费，构成违约，应承担违约责任，从逾期之日起按欠缴金额的日千分之三收取滞纳金。根据《前期物业服务协议》和桐价[2018]56号、桐发改价函[2019]6号，被告每年应缴纳物业费625元。2019年11月9日，原告向被告书面通知、公告催缴物业费，但被告至今未缴纳。因此，原告具状诉讼，请求法院依法支持其诉讼请求。 为证明上述事实，信拓物业公司提供下列证据： 1、信拓物业公司营业执照复印件、法定代表人证明书。 证明原告的诉讼主体身份。 2、叶春花与金圆房产公司于2014年3月17日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201402750）复印件。 证明被告系案涉金铺兴村住宅小区10幢602室商品房的所有权人（业主），必须服从物业管理。 3、（1）金圆房产公司与信拓物业公司于2017年12月31日签订的《安徽省前期物业服务合同》复印件； （2）桐城市物价局于2018年9月5日下发文件桐价[2018]56号《关于核定大关镇“金铺兴村”小区前期物业公共服务收费标准的批复》复印件； （3）桐城市发展和改革委员会（以下简称市发改委）于2019年10月10日发出桐发改价函[2019]6号《关于金铺兴村住宅小区前期物业服务收费备案的函》复印件。 证明原告收取案涉住宅小区前期物业公共服务费的收费标准和依据。 4、（1）（2019）信拓催缴公告函第1号《催缴物业服务费用公告》及金铺兴村住宅小区公告栏张贴此公告的照片； （2）信拓物业公司于2019年11月9日向业主叶春花送达的（2019）信拓催缴函第001号《催缴物业服务费用通知书》及送达照片。 证明原告已向被告催缴物业费用的事实。 叶春花辩称：被告房屋外墙及楼梯道墙体渗水，小区物业未给解决。被告雇人修复外墙渗水，但修复后的保证期限仅一个月。被告联系小区开发商，开发商仅修复一次。后开发商撤离金铺兴村住宅小区，现无人过问。被告联系小区物业，物业不予理睬。被告房屋所在楼层的楼梯道灯从来不亮，物业未给予更换。被告的电动三轮车放置在小区，电瓶被盗，并听说车胎也被物业人员戳破。几年前更换智能电表时，小区物业向被告代收380元更换费用，并说多退少补，但后来被告又向供电局交纳更换智能电表费用，具体交纳金额，被告不清楚。 叶春花未提供证据。 本院经审理认定事实如下：2014年3月17日，叶春花与金圆房产公司签订1份《商品房买卖合同》（合同编号：201402750），购买位于桐城市大关镇金铺兴村住宅小区10号楼602室（办证面积103.94平方米），并已办理房屋交付手续。2017年12月31日，金铺兴村住宅小区开发建设单位金圆房产公司与信拓物业公司签订《安徽省前期物业服务合同》，选聘信拓物业公司为该小区提供前期物业服务，服务等级标准为三星级，合同期限为5年，自2018年1月1日起至2022年12月31日止。2018年9月5日，桐城市物价局下发桐价[2018]56号《关于核定大关镇“金铺兴村”小区前期物业公共服务收费标准的批复》，核定金铺兴村住宅小区物业服务收费标准如下：一、物业公共服务费：高层按0.55元/月.平方米执行，多层按0.45元/月×平方米执行，服务标准与内容应达到《桐城市物业服务收费管理实施细则》规定的三星等级；二、车辆停放费：按桐价[2016]24号文件执行；三、生活垃圾处理费按当地标准执行；四、二次供水及电梯电费，可按桐价[2016]24号文件规定0.40元/月.平方米；预收，多退少补，接受业主监督。上述标准试行期2年。2019年10月10日，桐城市发改委发出桐发改价函[2019]6号《关于金铺兴村住宅小区前期物业服务收费备案的函》，同意金铺兴村住宅小区前期物业服务收费按桐城市物价局核定标准备案。2019年10月26日，信拓物业公司在金铺兴村住宅小区公告栏张贴（2019）信拓催缴公告函第1号《催缴物业服务费用公告》，告知该小区尚欠物业服务费的业主，自公告之日起一个月内缴纳2018年1月1日至2019年6月31日的物业费。2019年11月9日，信拓物业公司又向该小区10号楼602室业主叶春花送达（2019）信拓催缴函第001号《催缴物业服务费用通知书》，通知叶春花在收到催缴通知书后一个月内缴纳2018年1月1日至2019年6月31日的物业费935.46元（每年应缴物业费623.64元）。因叶春花未按催缴通知缴纳物业费用，2020年3月17日，原告信拓物业公司诉至本院，要求被告叶春花支付物业费1250元（自2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业费）及逾期付款违约金。 经查，金铺兴村住宅小区10号楼602室业主叶春花欠缴物业费明细如下：2018年1月至6月下欠物业费311.82元，计算方式为：（物业公共服务费0.45元/月.平方米+公共能耗费用0.05元/月.平方米）×103.94平方米×6个月，2018年7月至12月下欠物业费311.82元（计算方式同上），2019年1月至6月下欠物业费311.82元（计算方式同上），2019年7月至12月下欠物业费311.82元（计算方式同上），上述合计1247.28元。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》相关规定，业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。本案中，金铺兴村住宅小区的建设单位为金圆房产公司，在金铺兴村住宅小区业主、业主大会选聘物业服务企业之前，金圆房产公司选聘信拓物业公司为该小区提供前期物业服务，并与之签订《安徽省前期物业服务合同》。后信拓物业公司为金铺兴村住宅小区提供前期物业服务。桐城市发改委也对该住宅小区前期物业服务收费标准予以备案。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，金圆房产公司与信拓物业公司签订的金铺兴村住宅小区前期物业服务合同，系建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，该合同合法有效，对金铺兴村住宅小区的业主具有约束力。信拓物业公司依据前期物业服务合同为金铺兴村住宅小区提供了前期物业服务，现要求叶春花按照桐城市发改委备案的前期物业服务收费标准给付物业公共服务费（含公共能耗费用）计1247.28元（自2018年1月1日至2019年12月31日期间下欠的物业费），要求合理，本院予以支持。信拓物业公司要求叶春花支付拖欠物业费违约金的计算方式不当，违约金的适当计算方式为：自催缴物业服务费用公告指定的一个月交纳期限届满之日即2019年11月26日起以书面催缴金额935.46元为基数按月利率2%计算。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第八十一条、第八十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国国务院物业管理条例》第二十一条、第六十七条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第四条、第六条规定，判决如下： 一、被告叶春花限于本判决生效之日起五日内给付原告桐城市信拓物业管理有限公司物业公共服务费（含公共能耗费用）计1247.28元（自2018年1月1日至2019年12月31日期间下欠的物业费）及违约金（自2019年11月26日起至本判决确定的履行给付金钱义务期间届满之日止以书面催缴金额935.46元为基数按月利率2%计算违约金）。 二、驳回原告桐城市信拓物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告叶春花负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判员  侯方根 二〇二〇年四月三十日 书记员  朱永发 附相关法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。 对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。 第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。 业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国国务院物业管理条例》 第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第四条业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。