山东省聊城市东昌府区人民法院执 行 裁 定 书（2020）鲁1502执异39号异议人（利害关系人）：路延君，男，汉族,1966年11月13日出生，住聊城市。申请执行人：聊城市星际芊嵘置业有限公司，住所地聊城市东昌府区昌润南路6号孟达集团4层。法定代表人：密村，执行董事兼经理。被执行人：聊城市程通电业器材有限公司，住所地：聊城市东昌府区湖西路北段三里井新村。法定代表人：赵虎，总经理。在本院执行申请执行人聊城市星际芊嵘置业有限公司与被执行人聊城市程通电业器材有限公司、赵虎、赵青、张岩借款合同纠纷一案中，案外人路延君对执行被执行人聊城市程通电业器材有限公司名下的位于东昌府区站前街路东土地一宗及地上建筑物商业楼一幢提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。案外人路延君称：贵院以(2016)鲁1502执2595号之二执行裁定书，裁定将聊城市程通电业器材有限公司位于东昌府区站前街路东土地一宗及地上建筑物商业楼一幢以物抵债，现提出书面异议，请求停止执行，理由如下：1、贵院的以物抵债执行行为违法。贵院执行标的为聊城程通电业器材有限公司唯一有效可执行财产。如执行将导致我无法实现其债权，严重损害我的合法权益。2015年4月22日、10月21日我通过徐强账户向被告聊城市程通电业器材有限公司指定的户名为赵青的账户分别转账80万元、100万元，并于当日签订《借款抵押协议》一份，约定借款金额为120万元，并将本案所涉建筑物的从北向南的第二间两层房屋为我方设定抵押权。因该房屋无法办理抵押登记手续，自借款抵押协议签订之日，申请人即实际取得了上述房屋的抵押权，抵押权优先于法院查封。2、将案涉楼房抵给变更后的申请执行人聊城市星际苹嵘置业有限公司，不符合法律规定。执行法院在第二次流拍后及变卖60日的公告期间，申请执行人山东东元典当有限公司及其他变更前的其他申请执行人均不接受该楼房抵债，即彻底放弃了楼房抵偿债务的权利。参照最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定第二十八条的规定，应当解除查封、冻结，将该财产退还被执行人。聊城市星际苹嵘置业有限公司在法院进行拍卖、变卖程序终结4个月后，即2018年8月30日才进入到执行程序的，由先前多名申请执行人通过债权转让的方式并入到聊城市星际苹嶸置业有限公司的执行之中。变更前的申请执行人拒绝接受案涉楼房的行为，对变更后的申请执行人聊城市星际芊置业有限公司继续有效。执行法院在拍卖、变卖程序终结9个月后将涉案楼房裁定交付变更后的申请执行人聊城市星际芊嵘置业有限公司抵偿债务，违反了关于以物抵债的法律规定。3、依据此时的房地产市场行情，有充分的证据证明评估后的市场价值发生较大变化，执行法院违法作出的以物抵债裁定，极大损害了我的利益。评估报告依据的市场价格价值时间点是2017年5月15日，而法院作出以物抵债裁定的日期是2019年1月3日，期间房地产市场价值发生的巨大变化。根据有关聊城市东昌府区统计数据2017年5月份商品房均价是6614元，到了2018年8月份商品房均价达到10547元。至法院2019年1月3日作出以物抵债时仍维持每平方米一万元左右，商业地产也遵循了上述价格走向的变化轨迹。案涉商业楼评估时是按2017年5月份市场价值评估的，到了2019年1月份涉案商业楼的市场价值接近评估价值的两倍，执行法院把案涉商业楼，在未经再次评估的情况下，按2017年5月份的地产评估价值5940.56万元降价600多万元后进行以物抵债，严重违反法定程序，与实际市场价格至少有4000万的差距，极大的损害了债权人的利益。4、以物抵债裁定做出时即非拍卖时、也非变卖时，它是执行法院未经再次评估径行作出的以物抵债的裁定。即使未超过合理期限，但是房价的翻倍上涨，根据民法的情势变更原则，公平公正原则，不应在适用2017年7月6日出具的评估报告。综上，执行法院作出的以物抵债裁定，严重违反法律规定，极大损害了我的利益及其他债权人的利益。故请求贵院依法撤销上述执行裁定书，并立即停止对所涉财产的执行。聊城市星际芊嵘置业有限公司称：异议人的请求，无事实根据和法律依据，从实体上讲，应驳回异议人的异议请求；从程序上讲，法院不应受理其执行异议。理由如下：1、关于异议人提出案涉房屋已设定抵押权以排除执行的问题。（1）借款抵押是否真实？异议人为证明案涉房屋已设定抵押，提交了借款抵押协议、收据和部分转账凭证，但三笔借款实际收款人均不是程通公司，而是赵青或赵虎。三笔借款是个人债务，还是公司债务难以定断。其中10万元借款无转账凭证印证，无法说明交易的真实性。(2)抵押权是否设立，能否对抗第三人？根据《物权法》第187条的规定，不动产或正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。本案中，即便借款是真实的，借款人和出借人签订了借款抵押协议，但案涉房屋为在建工程，其抵押权并未设立，不具有对抗效力。因此，异议人主张的抵押权并未设立，更勿谈“未解除”和“抵押权优先”了。2、关于异议人提出的执行程序违反法定程序的问题。(1)在变卖程序后仍无买受人或申请人执行人不接受拍卖财产抵偿债权的情况下，法院仍可采取执行措施。我方认为，即便将该房产解封，并不意味着程通公司可以不再履行生效法律文书确定的义务，更不意味着该房产就永久不得执行。并且，法律也并未规定财产流拍后不能再次以物抵债。只要申请执行人的债权未得以实现，在条件允许或被执行标的物可以变现时，人民法院仍可依法对该房产继续采取执行措施。(2)法院准许新债权人接受被拍卖财产抵债并无不当。我方通过债权转让方式受让了(2016)鲁1502民初2363号、2364号、2365号、2366号、2368号民事判决书、(2016)鲁1502民初2319号、2495号民事调解书等七个案件对程通公司享有的债权，成为了程通公司新的债权人。正是因为新债权人要继受原债权人行为的后果，新债权人才有权申请继续执行上述房产，在此情况下，新债权人同意接受被拍卖财产抵偿债权，法院准许以物抵债使案件得以执行，无任何不妥。(3)裁定以物抵债适用评估报告不违反法定程序。根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十七条的规定，“司法网络询价平台、评估机构应当确定网络询价或者委托评估结果的有效期，有效期最长不得超过一年。……人民法院在议价、询价、评估结果有效期内发布一拍拍卖公告或者直接进入变卖程序，拍卖、变卖时未超过有效期六个月的，无需重新确定参考价，但法律、行政法规、司法解释另有规定的除外”。本案中，房地产估价报告出具于2017年7月6日，有效期截至2018年7月6日。根据上述规定，无需重新确定参考价的期限即截至2019年1月6日。而本案以物抵债裁定于2019年1月3日就已出具，我方同意以物抵债提交申请的时间必定还要早于裁定出具时间。所以，无论从哪个时间点上考量，法院参考该评估报告的估值裁定以物抵债并无任何不当。3、异议人提出执行异议已超过法定期限。根据最高人民法院关于适用《的解释》第四百六十四条、第四百九十三条，最高人民法院《关于执行案件立案、结案若干问题的意见》第十五条的规定，抵债裁定于2019年1月3日就已经作出并送达我方，即此时标的物所有权已经转移至我方，被执行财产已经执行终结。异议人提出异议，已迟于执行终结半个月，超出法定期限。本院查明，原告山东东元典当有限公司与被告聊城市程通电业器材有限公司、张岩、赵虎、赵青借款合同纠纷一案，本院于2016年4月19日出具（2016）鲁1502民初2363号民事判决书，判决如下：一、限被告聊城市程通电业器材有限公司于本判决生效后十日内偿还原告当金1000000元；二、限被告聊城市程通电业器材有限公司于本判决生效后十日内向原告支付自2015年12月1日起以10000000元为基数按月1.6%计算至本判决确定还款之日的利息、综合费；三、被告张岩、赵虎、赵青对上述第一、二款承担连带责任；四、驳回原告的其它诉讼请求；五、被告张岩、赵虎、赵青承担保证责任后，有权向被告聊城市程通电业器材有限公司追偿。案件受理费43702元、财产保全费5000元，由被告承担。该判决生效后，被执行人未履行义务。经申请执行人申请执行，本院于2016年9月5日立案执行。2017年7月6日，经本院技术科委托，山东中安土地房地产评估有限公司出具了鲁中安房估（2017）024号房地产估价报告，确定：估价对象-聊城市程通电业器材有限公司所有的位于将位于聊城市东昌府区站前街路东土地一宗及地上建筑物商业楼(在建)一幢，在价值时点2017年5月15日的市场价值为5940.56万元。2017年9月27日，本院出具（2017）鲁1502执2595号执行裁定书，裁定如下：拍卖被执行人聊城程通电业器材有限公司所有的位于聊城市东昌府区站前街路东土地及在建商业楼以清偿债务。本院于2017年11月20日、2017年12月25日通过阿里巴巴司法拍卖平台进行两次公开拍卖，均流拍。2018年2月5日至2018年4月7日，本院通过阿里巴巴司法拍卖平台进行公开变卖，亦未成功。另查明，本院于2016年8月1日出具（2016）鲁1502民初2319号民事调解书，对当事人达成的如下协议进行了确认：一、被告张岩欠原告聊城市海源阁房地产开发有限公司借款13951737元，于2016年8月5日前偿还2000000元,2016年9月30日前偿还3000000元，2016年10月30日前偿还5000000元，2016年11月30日前偿还200000元，于2016年12月31日前偿还借款1951737元；二、如被告张岩不能按本协议约定期限足额偿付上述任一期款项，原告有权申请法院强制执行全部款项139651737元，并从2016年7月10日起按月息1.5%计算向原告支付利息损失至还清之日止；三、聊域市程通电业器材有限公司对上述借款本息承担连带清偿责任。本院于2016年7月7日出具（2016）鲁1502民初2364号民事判决书，判决如下：一、被告刘建运于判决生效后十日内偿还原告聊城恒瑞商贸有限公司借款本金80万元及利息(利息以本金80万元为基数自2015年12月1日起至判决确定的还款之日止，按日利率千分之0.53标准计付)；二、被告张岩、聊城市程通电业器材有限公司均对上述债务承担连带清偿责任；三、驳回原告聊城恒瑞商贸有限公司的其他诉讼请求。本院于2017年1月20日出具（2016）鲁1502民初2365号民事判决书，判决如下：一、限被告崔存朴于判决生效后十日内偿还原告山东东元典当有限公司当金30万元及综合费用14950元、利息3450元，自2016年4月1日起按年利率24%计算违约金至本判决确定还款之日止；二、被告胡东菊、赵虎、张岩、赵青、聊城市程通电业器材有限公司对上述债务承担连带清偿责任；三、原告对被告崔存朴所有的位于聊城市新区办事处建设东路27号光明巷双力集团家属院4号楼3层1单元302室房屋(房屋所有权证号：聊房权证新字第××号)房产享有优先受偿权；四、被告胡东菊、赵虎、张岩、赵青、聊城市程通电业器材有限公司承担保证责任后，有权向被告崔存朴追偿。本院于2016年10月31日出具（2016）鲁1502民初2366号民事判决书，判决如下：一、限被告张新国于判决生效后十日内偿还原告山东东元典当有限公司当金35万元及综合费用1808元、利息4340元，并自2016年4月1日起按年利率24%计算违约金至本判决确定还款之日止；二、被告张岩、赵青、赵虎、聊城市程通电业器材有限公司对上述债务承担连带清偿责任；三、原告对被告张新国所有的位于聊城市东昌府区新区办事处振兴东路北石油公司1号商住楼5层4单元507室(房屋所有权证号:0105001307号)房产享有优先受偿权；四、被告张岩赵青、赵虎、聊城市程通电业器材有限公司承担保证责任后，有权向被告张新国追偿。本院于2016年6月24日出具（2016）鲁1502民初2368号民事判决书，判决如下：一、限被告张岩于判决生效后十日内偿还原告山东东元典当有限公司典当借款本金1200000元及利息，综合费用(利息和综合费用从2015年12月1日起按合同约定利率计算至2016年5月14日止，从2016年5月15日起按年利率24%计算至判决确定还款之日止)；二、原告山东东元典当有限公司对被告张岩所有的位于聊城市新区办事处卫育路地税巷1幢2层121室聊房权证新字第号、聊城市古楼办事处建设西路路南鸿顺花园1幢19层1单元1903室聊房权证古字第号房产享有优先受偿权；3、被告赵虎、赵青、聊域市程通电业器材有限公司承担连带清偿责任。本院于2016年10月19日出具（2016）鲁1502民初2495号民事调解书，对当事人达成的如下协议进行了确认：1、原被告之间的建设工程施工合同继续履行；2、被告聊城市程通电业器材有限公司欠付的工程款及各项费用共计13638448.45元，于调解协议签订之日起七日内一次性支付给聊城市同创建筑安装工程有限公司工程款，如未支付，聊城市同创建筑安装工程有限公司可申请执行，并在涉案工程折价或拍卖的价款中优先受偿；3、律师费80000元，由被告聊城市程通电业器材有限公司承担；4、案件受理费22320元，由聊城市程通电业器材有限公司负担。2018年7月16日，聊城市星际芊嵘置业有限公司分别与聊城市海源阁房地产开发有限公司、山东东元典当有限公司、聊城恒瑞商贸有限公司、聊城市同创建筑安装工程有限公司签订债权转让协议书7份，约定聊城市海源阁房地产开发有限公司、山东东元典当有限公司、聊城恒瑞商贸有限公司、聊城市同创建筑安装工程有限公司将（2016）鲁1502民初2319号民事调解书、（2016）鲁1502民初2363号民事判决书、（2016）鲁1502民初2364号民事判决书、（2016）鲁1502民初2365号民事判决书、（2016）鲁1502民初2366号民事判决书、（2016）鲁1502民初2368号民事判决书、（2016）鲁1502民初2495号民事调解书中对聊城市程通电业器材有限公司的债权转让给聊城市星际芊嵘置业有限公司。上述债权转让协议书已提交本院。2018年8月30日，本院出具（2016）鲁1502执3588号之一执行裁定书、（2016）鲁1502执2595号之一执行裁定书、（2017）鲁1502执347号之一执行裁定书、（2017）鲁1502执2423号之一执行裁定书、（2017）鲁1502执2422号之一执行裁定书、（2017）鲁1502执631号之一执行裁定书、（2016）鲁1502执/3938号之一执行裁定书共7份，裁定变更聊城市星际芊嵘置业有限公司为上述7案的申请执行人。另查明，2018年12月31日，聊城市星际芊嵘置业有限公司出具书面承诺书，内容为：聊城市东昌府区人民法院：聊城市星际芊嵘置业有限公司就贵院执行、审理的作为被执行人、被告聊城市程通电业器材有限公司的以下案件作如下承诺：为申请执行人杨爱华、庞庆军与聊城程通公司执行案件，权利人刘平与聊城程通公司案件，原告三里井村委会、王河堂、邢瑞波与聊城程通公司审理案件，申请执行人周长波与陈以河执行案件各预留部分本金。在贵院为聊城星际芊嵘公司出具以物抵债裁定生效前，如上述预留本金人员同意将债权/权利转让给聊城星际芊嵘公司，聊城星际芊嵘公司将受让上述债权/权利，并将相应款项【如未出现超过截至2018年12月31日前统计的案件数量、本金金额，以预留本金为准；如出现超过截至2018年12月31日前统计的案件数量、本金金额，按所有案件金额本金重新统一调整受偿比例及金额】在以物抵债裁定生效后支付给上述人员。如最终以物抵债不能，聊城星际芊嵘公司不接受上述债权、权利，也不支付款项。2019年1月3日，本院出具（2016）鲁1502执2595号之二执行裁定书，裁定如下：一、将位于聊城市东昌府区站前街路东土地一宗及地上建筑物商业楼(在建)一幢(详见评估报告书)作价53465100元，交付申请执行人聊城市星际芊嵘置业有限公司抵偿债务，该土地及房产的所有权自本裁定书送达之日起转移；二、申请执行人可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。2019年2月2日，原告路延君与被告赵青、聊城市程通电业器材有限公司民间借贷纠纷一案，本院立案审理。2019年2月18日，本院出具（2019）鲁1502民初1492号民事调解书，对双方当事人达成的下列协议进行了确认：一、被告聊城市程通电业器材有限公司尚欠原告路延君借款本金109万元及利息，于2019年2月22日前偿还20万元本金，于2019年3月15日还清剩余借款本金89万元及全部借款利息(利息已未还的借款本金为基数，自2017年2月1日起至实际付清之日止，按月利率2%计付)；二、原告自愿放弃对被告赵青的诉讼请求；三、案件受理费7305元，由被告聊城市程通电业器材有限公司承担。另查明，诉争在建房屋坐落于聊城市站前街东振兴路南，其土地使用人为聊城市程通电业器材有限公司，土地证号为聊国用（2003）第174号古变272号，颁发时间为2003年3月25日，地类（用途）为商业、仓储，使用权类型为出让，使用权面积为4654.90㎡。聊城市东昌府区发展和改革局于2014年7月7日出具东昌发改审（2014）第80号文件《关于聊城市程通电业器材有限公司新建商办综合楼项目核准的意见》，同意聊城市程通电业器材有限公司建设新建商业综合楼项目，并核准：建设地点：位于聊城市古楼站前街路东、振兴路南；建设规模及内容：项目新建6层商业综合楼一栋，建筑面积8160平方米，地下停车位82个；项目总投资及资金来源：项目总投资1406.20万元，资金来源全部由项目单位自筹解决；等等。聊城市住房和城乡建设委员会于2014年11月27日为该项目颁发了《自建自用建设项目许可证》，于2015年4月20日颁发了《建筑工程施工许可证》。审查中，路延君提交了下列证据：1、借款抵押协议一份（复印件），内容为：甲方（抵押方）：聊城市程通电业器材有限公司；乙方(抵押权方)路延君；甲乙双方就借款抵押事宜达成如下协议：借款金额：甲方向乙方借款人民币(大写)壹佰贰拾万元整；借款时间：甲方向乙方借款使用期限两年，从2015年10月21日至2018年10月20日；三、利息及利息支付方式：每月按2分利息计算；特别约定：甲方自愿将位于聊城市站前街与振兴路路口东南角聊城市程通电业器材有限公司从北向南第二间处的门头房(上下两层)一套面积共128平方米抵押给乙方，甲方承诺若不能按照本协议按时还款，甲方自愿用该房屋权益折抵借款，乙方将取得该门头房的所有权，房屋款无需另行支付；等等。2、赵青于2018年6月28日出具数额为109万的借条一份（复印件）。3、本院（2019）鲁1502民初1492号民事调解书一份。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条规定：“有下列情形之一的，当事人以外的公民、法人和其他组织，可以作为利害关系人提出执行行为异议：…（三）认为人民法院的拍卖、变卖或者以物抵债措施违法，侵害其对执行标的的优先购买权的；?…（五）认为其他合法权益受到人民法院违法执行行为侵害的。”路延君既不属于申请执行人，也不属于被执行人，但认为本院的执行行为侵害其合法权益的，仍可作为利害关系人提出执行异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第一款规定：“当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条规定提出异议的，应当在执行程序终结之前提出，但对终结执行措施提出异议的除外。案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。”本案的执行程序并未终结，路延君有权提出执行异议。申请执行人认为路延君的异议应属于案外人异议且已超过期限，于法相悖，本院不予采纳。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条规定：“对于第二次拍卖仍流拍的不动产或者其他财产权，人民法院可以依照本规定第十九条的规定将其作价交申请执行人或者其他执行债权人抵债。申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能交付其抵债的，应当在六十日内进行第三次拍卖。第三次拍卖流拍且申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能接受该不动产或者其他财产权抵债的，人民法院应当于第三次拍卖终结之日起七日内发出变卖公告。自公告之日起六十日内没有买受人愿意以第三次拍卖的保留价买受该财产，且申请执行人、其他执行债权人仍不表示接受该财产抵债的，应当解除查封、冻结，将该财产退还被执行人，但对该财产可以采取其他执行措施的除外。”但是，即使将案涉标的物解封后退还给被执行人，并不意味着被执行人可以不再履行生效法律文书确定的义务，亦不意味着该标的物因此具有了不可执行性。该标的物作为债务人的责任财产，仍可用于清偿债务。只要申请执行人的债权未得全部受偿，人民法院可依法对被执行人的包括已解封、退还财产在内的可执行财产采取执行措施。聊城市星际芊嵘置业有限公司受让债权后，申请以物抵债，符合法律规定。现行法律并未明确规定流拍后以物抵债的期限，在没有证据证明变卖结束后的市场价值发生较大变化的情况下，在合理期限内申请以物抵债的，应予准许。《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十七条规定：“司法网络询价平台、评估机构应当确定网络询价或者委托评估结果的有效期，有效期最长不得超过一年。当事人议价的，可以自行协商确定议价结果的有效期，但不得超过前款规定的期限；定向询价结果的有效期，参照前款规定确定。人民法院在议价、询价、评估结果有效期内发布一拍拍卖公告或者直接进入变卖程序，拍卖、变卖时未超过有效期六个月的，无需重新确定参考价，但法律、行政法规、司法解释另有规定的除外。”参照上述规定，未超过评估结果有效期六个月的，应属于合理期限。本案中，房地产估价报告出具的时间为2017年7月6日，有效期为一年，本院出具以物抵债裁定的时间为2019年1月3日，可见聊城市星际芊嵘置业有限公司申请以物抵债并未超过过合理期限，应受法律保护。对拍卖财产进行评估，只是辅助执行法院确定拍卖保留价的手段，评估价格并不是最终的交易价格，最终成交价格仍需经由市场检验。2018年4月7日，本院通过阿里巴巴司法拍卖平台进行公开变卖，未成功。在此后的合理期间内，申请执行人可以拍卖的保留价申请以物抵债。异议人称，根据有关聊城市东昌府区统计数据2017年5月份商品房均价是6614元，到了2018年8月份商品房均价达到10547元，并不能说明2018年4月7日至2019年1月3日的房屋市场价格发生了较大变化。保留价是市场形成的价格，异议人认为在此后市场价值发生较大变化，证据不足，本院不予采纳。最高人民法院法发〔2019〕35号文件《关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》规定：“财产经拍卖后流拍且执行债权人不接受抵债，第三人申请以流拍价购买的，可以准许。”申请执行人聊城市星际芊嵘置业有限公司申请以物抵债，本院予以准许，亦符合该司法政策的精神。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”异议人提交的合同，显示双方约定将本案所涉建筑物的从北向南的第二间两层房屋为设定抵押权。但双方未办理抵押登记手续，抵押权并未设立。并且，即使已经成立的抵押权，仅仅对案款分配产生影响，并不影响本院作出的以物抵债裁定的法律效力。综上，路延君对本院以物抵债裁定的执行行为提出异议，不符合有关法律规定，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条、第二十八条的规定，裁定如下：驳回异议人路延君的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向聊城市中级人民法院申请复议。审判长  于敬斌审判员  王玉霞审判员  曲立明二〇二〇年四月二十八日书记员  赵 博