浙江省温州市龙湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0303民初327号原告：温州龙湾科技投资管理有限公司，住所地：浙江省温州高新技术产业开发区科技园文昌路166号二楼，统一社会信用代码：91330303MA2864J61X。法定代表人：张万凯，执行董事。委托诉讼代理人（特别授权）：宋彬彬，北京京师（温州）律师事务所律师。被告：温州到了么物流科技有限公司，住所地：浙江省温州市经济技术开发区高一路158号B幢502室，统一社会信用代码：91330300MA285D7U00。法定代表人：周人省。委托诉讼代理人（特别授权）：庄洁茹，浙江嘉瑞成律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：金新明，男，1969年8月10日出生，汉族，住浙江省温州市瓯海区，系公司员工。原告温州龙湾科技投资管理有限公司（以下简称龙湾科投公司）与被告温州到了么物流科技有限公司（以下简称到了么公司）物业服务合同纠纷一案，于2020年1月9日向本院起诉，本院于同日受理后，依法适用简易程序，于法定期间内向双方当事人送达了开庭传票和举证通知，于同年3月27日公开开庭进行了审理，原告龙湾科投公司的委托诉讼代理人宋彬彬，被告到了么公司的委托诉讼代理人庄洁茹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2018年1月1日，龙湾科投公司与到了么公司签订了一份《物业服务合同》（以下简称180101合同），明确约定龙湾科投公司为到了么公司承租的坐落于温州高新区高一路158国际科创园3楼、建筑面积1855.5平方米的物业提供物业管理服务期限为2018年1月1日至2018年12月31日。180101合同第六条明确物业管理服务费标准为4.5元／平方米每月、物业费半年一付（其中900平方米场地的物业费从2018年1月1日计算至2018年12月31日、955.5平方米场地的物业费从2018年4月1日至2018年12月31日）、先付费后服务、签订协议之日起十日内支付，水电费按照电费（含税）单价1.406元／度、水费（含税）单价4.55元／吨、甲方必须在次月20日前一次性支付上月水电费，否则乙方有权采取停水电措施等约定。2019年1月18日，龙湾科投公司与到了么公司再次签订2019年的《物业服务合同》（以下简称190118合同）一份，除去约定全年物业管理费共计100197元于签订该协议之日起十日内一次性支付、水电费支付时间约定为次月15日前、服务期限自2019年1月1日至2019年12月31日外，其余约定同180101合同内容一致。上述两份物业服务合同签订至今，龙湾科投公司依约全面履行合同所涉提供物业管理服务，但到了么公司仅于2018年8月22日支付了2018年度上半年的物业费，其余物业费至今仍未缴纳。现龙湾科投公司根据180101合同以及190118合同中关于物业费标准及支付方式之约定，经计算到了么公司尚欠物业费共计150295.50元（具体计算方式见附表）。根据180101合同及190118合同第十三条中关于逾期支付违约金按照每日以拖欠有关费用总额0.5%的标准之约定，龙湾科投公司现同意违约金按照以拖欠费用为基数每月2%的标准计算，故而经计算至起诉之日起尚欠逾期支付物业费违约金45266元（具体计算方式见附表）。另，到了么公司向龙湾科投公司书面确认其自2019年7月至1月仍欠付水电费分别为15063.63元、17461.13元、12999.68元、4740.24元、4574.70元，合计54839.38元。现龙湾科投公司亦同意就水电费逾期支付违约金标准按照月2%标准计算，经计算至2019年11月30日尚欠水电费54839.38元、逾期支付水电费违约金3091元。鉴于上述原因，龙湾科投公司于2019年12月16日委托嘉瑞成律所向到了么公司寄送一份编号为（2019）龙湾科投法诉字第1号律师函明确告知将于到了么公司收到该律师函之日起对其采取停水停电措施，到了么公司于2019年12月17日签收前述律师函，但龙湾科投公司实际于2019年12月20日对到了么公司实施停水停电措施，经计算2019年12月1日至12月20日期间实际产生水电费为3379.17元。故起诉，请求判令：1、被告温州到了么物流科技有限公司向原告温州龙湾科技投资管理有限公司支付尚欠物业费150295.5元及相应逾期支付违约金45266元（暂计算至2019年12月20日，此后以150295.50元为基数自2019年12月21日起按月利率2%计算至实际履行完毕之日止）：2、被告温州到了么物流科技有限公司向原告温州龙湾科技投资管理有限公司支付尚欠2019年7月1日至12月20日水电费58218.55元及相应逾期支付违约金3091元（暂计算至2019年12月20日，以54839.38元为基数自2019年12月21日起按月利率2%计算至2020年1月15日止。之后以58218.55元为基数自2020年1月16日起按月利率2%计算至实际履行完毕之日止）；3、本案的诉讼费用由被告温州到了么物流科技有限公司负担。在本院指定的举证期限内，原告提供了如下证据：1、营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证，以证明原告的诉讼主体资格；2、被告企业工商登记信息，以证明被告的诉讼主体资格；3、2018年度《物业服务合同》及2019年度《物业服务合同》，以证明龙湾科投公司与到了么公司分别于2018年1月1日、2019年1月18日签订案涉180101/190118合同，以及关于物业费、水电费标准、支付方式、违约金计算方式、赔偿损失等约定的事实；4、银行转账凭证，以证明到了么公司于2018年8月22日向龙湾科投公司支付2018年度上半年物业费37199元的事实；5、2019年7月至11月水电费确认单，以证明到了么公司确认2019年7月至11月期间尚欠龙湾科投公司水电费54839.38元的事实；6、2019年12月1日至12月20日期间的水电表照片记录及计算表，以证明在2019年12月1日至20日期间，到了么公司尚欠水电费3379.17元的事实；7、律师函及快递面单、快递查询记录，以证明龙湾科投公司于2019年12月16日向到了么公司邮寄律师函告知将采取停水停电措施以及到了么公司于2019年12月17日签收的事实。被告到了么公司答辩称：1、物业费、水电费予以确认，但违约金不应计算。2、2019年12月停电停水对被告企业产生重大影响，保留诉权。3、另案在上诉期间，请求给予一定调解时间。被告到了么公司未向本院提供证据。原告龙湾科投公司提供的上述证据当庭出示，被告温州到了么物流科技有限公司质证认为：对原告提交的证据1-2、5-7的真实性、合法性关联性均无异议；对证据3、4的真实性无异议，但违约金不应计算；对证据8，虽然有签收，但律师函无原件，真实性由法院核实。经审查，本院认为，原告提交的证据1-8，客观真实，且与本案有关联，本院依法均予以确认。经审理查明，本院认定的事实如下：2018年1月1日，龙湾科投公司（乙方）与到了么公司（甲方）签订了一份《物业服务合同》（以下简称180101合同），约定：龙湾科投公司为到了么公司承租的坐落于温州高新区高一路158国际科创园3楼、建筑面积1855.5平方米的物业提供物业管理服务，委托管理期限为2018年1月1日至2018年12月31日；第三章第六条第1款，物业管理服务费标准为每月4.5元／平方米，物业费半年一付（其中900平方米场地的物业费从2018年1月1日计算至2018年12月31日实际支付48600元、955.5平方米场地的物业费从2018年4月1日至2018年12月31日实际支付38698元），先付费后服务、签订协议之日起十日内支付；第三章第六条第2款，水电费按照电费（含税）单价1.406元／度、水费（含税）单价4.55元／吨、甲方必须在次月20日前一次性支付上月水电费，否则乙方有权采取停水电措施；第六章第十三条，甲方违反约定，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，每逾期一日，甲方应向乙方支付拖欠有关费用总额0.5%的违约金。2019年1月18日，龙湾科投公司与到了么公司再次签订2019年的《物业服务合同》（以下简称190118合同）一份，除去约定全年物业管理费共计100197元于签订该协议之日起十日内一次性支付、水电费支付时间约定为次月15日前、服务期限自2019年1月1日至2019年12月31日外，其余约定同180101合同内容一致。上述两份合同签订后，被告到了么公司于2018年8月22日通过网上银行转账给原告37199元。另查明，自2019年7月至12月期间，被告到了么公司分别欠付水电费15063.63元、17461.13元、12999.68元、4740.24元、4574.70元、3379.17元。因被告到了么公司未及时支付物业费及水电费，原告龙湾科投公司于2019年12月16日委托嘉瑞成律所向被告到了么公司寄送一份编号为（2019）龙湾科投法诉字第1号律师函明确告知被告及时补缴欠付物业费、水电费及逾期支付违约金，否则将采取停水停电措施。2019年12月17日，被告到了么公司签收上述律师函。后原告龙湾科投公司于2019年12月20日对到了么公司实施停水停电措施，被告到了么公司于同日搬离涉案场地。在本案审理过程中，原、被告一直确认涉案物业服务合同已于2019年12月20日解除。本院认为，原告与被告之间签订的两份《物业服务合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。现双方达成一致意见，涉案合同已于2019年12月20日解除，故物业费应计算至2019年12月20日止。本案中，原、被告双方合同明确约定了物业费、水电费的支付时间，被告未依约及时支付，构成违约，原告有权向被告主张支付款项及相应违约责任。至于原告主张被告应支付逾期付款的违约金并自愿调整为按月利率2%计算，本院认为，原告的该点主张符合合同约定，亦不违反法律法规，故本院依法予以支持，根据合同约定，被告逾期支付物业服务费、水电费的，按逾期天数计算收取延迟履行违约金，故截至2019年12月20日的物业费违约金应为43370.89元、截至2020年1月15日的水电费违约金3964元，后续未支付的物业服务费违约金以未支付款项147234.43元为基数，后续未支付的水电费违约金以未支付款项58218元为基数，均按月利率2%标准计算至实际履行完毕之日。违约金计算清单如下：期间起期间末面积金额（元）备注支付时间暂算至月利率逾期违约金2018.1.12018.6.30900平方米物业费2018.1.102018.8.222%24300×7.4个月×2%=3596.40元2018.4.12018.6.30955.5平方米物业费2018.4.12018.8.222%12899×4个月×2%+12899×2%÷30×22=1221.1元2018.7.12018.12.311855.5平方米物业费2018.7.12019.12.202%50099×17个月×2%+50099×2%÷30×20=17701.65元2019.1.12019.12.201855.5平方米97135.43物业费2019.1.282019.12.202%97135.43×11个月×2%-97135.43×2%÷30×8=20851.74元合计43370.89元期间起期间末面积金额（元）备注支付时间暂算至月利率逾期违约金2019年7月水电费2019.8.152020.1.152%1506.3632019年8月水电费2019.9.152020.1.152%1396.89042019年9月水电费2019.10.152020.1.152%779.98082019年10月水电费2019.11.152020.1.152%189.60962019年11月水电费2019/12/152020.1.152%91.4942019年12月水电费2020.1.152020.1.152%合计3964.3378综上，原告相应的诉讼请求本院予以支持，超出部分应予驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告温州到了么物流科技有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告温州龙湾科技投资管理有限公司物业服务费147234.43元、截至2019年12月20日的违约金43370.89元及逾期支付违约金（以147234.43元为基数，自2019年12月21日起按月利率2%标准计算至实际履行完毕之日）；二、被告温州到了么物流科技有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告温州龙湾科技投资管理有限公司水电费58218.55元、截至2020年1月15日的违约金3964元及逾期支付违约金（以58218.55元为基数，自2020年1月16日起按月利率2%标准计算至实际履行完毕之日）；三、驳回原告温州龙湾科技投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5153元，减半收取2576.50元，由被告温州到了么物流科技有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。本判决书生效后，负有义务的一方当事人如不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定义务履行之日起二年内向本院申请执行。审判员王崇林二○二○年四月二十七日法官助理李博武代书记员王冰洁?附：不履行裁判惩戒后果警示1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。3．【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。执行风险告知1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。