长春市二道区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0105民初318号 （2020）吉0105民初318号 原告（案外人）：孙磊，现住长春经济技术开发区。 委托诉讼代理人：孟伟一，吉林吉大律师事务所律师。 被告（申请执行人）：曹艳，现住长春市二道区。 委托诉讼代理人：孙家臣，长春市二道区八里堡街道同康社区居民委员会推荐诉讼代理人。 被告（被执行人）：夏立国，现住长春市二道区。 原告孙磊与被告曹艳、夏立国案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙磊及委托诉讼代理人孟伟一，被告曹艳及委托诉讼代理人孙家臣、夏立国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙磊向本院提出诉讼请求：1.判决原告与被告夏立国于2017年11月10日签订的房屋买卖合同合法有效；2.判决位于长春市二道区东方之珠小区39幢6号建筑面积为302.10平方米的房屋，产权证号为4XXXX，丘地号为5-78/15-71（06）的房屋归原告所有；3.依法解除对上述房屋的查封保全措施，停止对上述房屋的执行；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年11月10日，原告与被告夏立国通过房屋中介公司签订了房屋买卖协议，双方约定被告夏立国将位于长春市二道区东方之珠小区39幢6号建筑面积302.10平方米的房屋，产权证号4XXXX，丘地号为5-78/15-71（06）的房屋出售给原告，原告按照合同的约定，支付了合同约定的全部款项，并实际装修入住上述房屋至今。2017年12月1日，上述房屋因被告曹艳与夏立国之间的债务纠纷，被长春市二道区人民法院查封。原告提出异议，二道区法院做出了（2019）吉0105执异6号执行裁定书，原告认为，法院的上述执行裁定认定事实不清，原告与夏立国之间的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，且已经实际履行，原告履行了全部合同的义务，实际占有居住上述房屋，应认定合法有效，且原告与被告签订的买卖协议时间在人民法院查封之前，依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，原告的请求应得到支持。 曹艳辩称，1.房屋买卖合同的内容及转让程序与委托书授权内容明显相悖。原告孙磊曲解了委托书的内容，在未经夏立国同意的情况下，与任文彬签订房屋买卖合同，其自身是有过错责任的。委托书是夏立国借任文彬钱的时候形成的，委托事项是买卖房屋，关于房屋应当转让的价格都未写明，房屋买卖合同中以200万元转让，明显显失公平，任文彬作为受托人侵害了夏立国的利益，夏立国对房屋买卖合同不予认可，故买卖合同不具有合法有效性。2.截止庭审时，涉案房屋所有权仍是夏立国的名字，现无法办理房屋过户手续的原因是任文彬未按委托书要求履行合同，没有清偿银行贷款、注销抵押登记，导致无法办理更名过户手续。《房屋买卖合同》第2条约定，任文彬应退还孙磊定金，房屋买卖合同终止；3.原告是和案外人任文彬签订的《房屋买卖合同》，夏立国并不知道签订房屋买卖合同的真实时间，法院查封时间是2017年12月1日，查封前房屋没有交付给原告，原告并没有在法院查封前实际占有房屋，原告和夏立国之间没有进行房屋交付；4.原告没有全部交纳购房款，首付款100万也是在法院查封后交纳。夏立国的房屋在银行有抵押，原告明知这一情况，没有去银行办理解除抵押手续，房屋无法更名，原告孙磊是因其自身原因没有办理过户登记，买卖设有抵押权的房屋，买卖合同的效力不具有合法有效性；5.曹艳与夏立国之间的债权债务已经长春市二道区人民法院（2017）吉0105民初1350号民事调解书确定，曹艳申请二道法院对夏立国所有的即原告购买的房屋采取了财产保全措施，曹艳是首封，无论原告请求事项是否得到法院支持，此房屋评估、拍卖或买卖房屋所得到的钱款，曹艳都有优先受偿的权利。任文彬即是夏立国的受委托人同时又是夏立国的债权人，南关区法院（2018）吉0105民初1361号出具民事判决书。 夏立国辩称，对原告申请的解除查封不发表意见；对案外人任文彬代夏立国与原告孙磊签订的《房屋买卖合同》不予认可，《房屋买卖合同》不具有合法有效性。理由为：1.夏立国给任文彬出具的授权委托书不是夏立国的真实意思表示，2016年夏立国向任文彬借款690000元，月利5分，月利34500元，属于高利贷，任文彬等人强迫夏立国到公证处签授权委托书；2.任文彬与孙磊签订的《房屋买卖合同》与委托书程序、事项相悖，对此不予认可。任文彬伙同他人以低于购买房屋的价格，没有按照法定程序对房屋进行评估拍卖，恶意侵占涉案房屋。委托书要求任文彬代为收取房款，但是任文彬得到卖房款后据为己有；3.《房屋买卖合同》第2条约定了终止合同条款，现终止条件已经成就，《房屋买卖合同》应当终止履行；4.曹艳向二道区人民法院申请查封前，孙磊没有联系夏立国交接房屋，孙磊对房屋进行简单装修的时间是在法院查封之后；5.夏立国并没有与任文彬签订房屋抵押合同，没有去产权交易中心做他项。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年5月25日，本院受理原告曹艳与被告夏立国民间借贷纠纷一案，并于2017年7月10日做出（2017）吉0105民初1350号民事调解书，双方协议：一、夏立国欠曹艳借款本金20万元，利息3万，共计23万元，此款于2017年10月10日前一次性付清；二、如果夏立国未能按上述第一项约定履行还款义务，则夏立国以本金20万为基数自2016年1月1日起按月利2分向曹艳给付欠款利息，至欠款还清之日止。调解书生效后，夏立国未按生效法律文书履行给付义务，曹艳向本院申请执行，本院于2017年11月13日立案执行，案号为（2017）吉0105执1164号。2017年12月1日，本院在长春市房产档案馆查封了涉案房屋，查封期限为三年。 另查明，2016年4月12日，被告夏立国与案外人任文彬经长春市国安公证处公证，委托人为夏立国，受托人为任文彬，即委托人夏立国有一处抵押房产坐落于长春市二道区东环城路东，岭东路北东方之珠39幢06号房，建筑面积302.1平方米，丘（地）号：5-78/15-7106，委托人授权受托人任文彬作为代理人，并以委托人名义办理如下事项：一、在贷款银行代办提前一次性清偿贷款，领取还款结清证明、注销他项登记申请表、房屋他项权证；二、在长春市房屋登记机构代办注销抵押登记，换领新的房屋所有权证；三、持换发新的房屋所有权证后在长春市房屋登记机构代为签订房屋转让合同及办理房屋权属转移登记手续；四、代为收取卖房款、协助买方在银行或住房公积金管理中心办理二手房按揭贷款手续并签署相关文件、笔录；五、办理该房屋项下调取房产档案、物业维修资金帐户、水、电、煤气、有线电视更名等与交易相关的事宜。受托人在其权限范围内所实施的民事法律行为及签署的相关文书，委托人均予以承认；委托期限二0一六年四月十二日至委托事项办完为止。 2017年11月12日，案外人任文彬以夏立国的名义代夏立国与原告孙磊经长春市新发房地产经纪有限公司签订《房屋买卖合同》一份，任文彬将上述夏立国名下房产以200万元的价格转让给孙磊。孙磊于2018年2月11日向收款人任文彬账户交购房首付款100万元。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。只有同时具备以上四个条件，案外人的主张才能得到支持。本案中，案外人任文彬以夏立国的名义签订《房屋买卖合同》，夏立国对房屋买卖不认可，夏立国表示自己未收到购房款；原告孙磊是于2018年2月11日向案外人任文彬交付购房首付款100万元，此购房首付款的交付时间是在我院查封之后。综上，原告孙磊提供的证据无法证明其在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；本院所查封房屋登记在被执行人夏立国名下，执行中，查封被执行人名下财产符合相关法律规定，案外人的异议理由不成立，本院不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十二条的规定，判决如下： 驳回孙磊的诉讼请求。 案件受理费4750元，由孙磊负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审 判 长  张金燕 人民陪审员  槐暑昌 人民陪审员  宏 新 二〇二〇年四月二十日 书 记 员  董 塔