广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终599号上诉人（原审被告）：戴坤巧，女，1959年3月27日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。被上诉人（原审原告）：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司荔城分公司（原名称广东碧桂园物业服务股份有限公司荔城分公司），住所地广东省广州市增城区荔城街荔星大道。负责人：代涛，职务：总经理。委托代理人：林伟良，该公司员工。原审被告：郭桂明，男，1974年6月18日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。上诉人戴坤巧因与被上诉人碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司荔城分公司（以下简称碧桂园物业公司荔城分公司）、原审被告郭桂明物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2018）粤0118民初4064号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人戴坤巧上诉请求：1.撤销一审判决；2.追加增城市碧桂园物业发展有限公司作为本案第三人参加诉讼；3.碧桂园物业公司荔城分公司依法出示涉案（预售）商品房合法销售的“五证两书一表”和《广州市商品房买卖合同》第十二条《建筑工程质量监督报告》、第十五条第一款1-7项及第二款约定的房屋交付时的有关材料；4.申请有资质的专业机构勘测广州市增城区××街××房（以下简称涉案房屋）的实际层高；5.一、二审案件诉讼费由碧桂园物业公司荔城分公司承担。事实和理由：（一）一审判决认定事实不清，适用法律错误。1.涉案房屋至今尚未交楼。开发商未经申报及许可擅自修建，对工程偷工减料、粗制滥造，造成墙壁及天花板广泛性爆裂浸水漏水、潮湿发霉剥落、木地板和木楼梯臌起变形等工程质量问题，其违反合同约定，擅自变更本（预售）商品房项目的规划设计，导致房屋层高比合同约定的低矮50公分。在戴坤巧接到《收楼通知书》并到现场收楼时，开发商没有合法销售的“五证两书一表”，无法出示《广州市商品房买卖合同》第十二条的《建设工程质量监督报告》和第十五条约定房屋交付的有关资料，严重违反合同约定和《城市房地产管理法》及《建筑工程质量管理条例》，因此，戴坤巧依照合同约定和法律规定，有权拒绝收楼。同时，戴坤巧依据《广州市商品房买卖合同》第16条第一款的规定，向开发商递交《不符合交付标准的异议书》。开发商在收到该异议书至今10年，都没有作出书面答复和处理意见，应视为戴坤巧异议事实成立，即涉案房屋视为未交付，且涉案房屋的钥匙和业主智能卡都在开发商手上，因此，涉案房屋的物业管理费应由开发商承担。2.碧桂园物业公司荔城分公司没有为涉案房屋提供物业管理服务，反而伙同开发商侵占该房屋作为其员工宿舍，损害戴坤巧的合法权益。2018年9月19日，碧桂园豪园销售部员工出示《竣工验收备案表》复印件显示开工日期为2013年3月1日、竣工验收等意见日期为2013年10月14日，备案日期则为2015年11月18日，且所有签名为同一手笔，该份备案表为伪造的假证据。而收楼通知书的收楼时间是2011年3月30日，前后漏洞百出。且根据合同约定，涉案房屋花园里的绿植应由碧桂园物业公司荔城分公司提供园艺服务，但碧桂园物业公司荔城分公司未提供服务，导致该房屋外堆积很多垃圾以及杂草丛生。（二）一审法院程序违法。1.碧桂园物业公司荔城分公司提出本案起诉，没有事实和法理依据，且本案已超过追诉期三年，一审法院受理碧桂园物业公司荔城分公司的起诉错误。2.一审在收到戴坤巧提交的反诉状后，没有依照法律程序做出是否受理的通知。3.一审法院经办人及书记员滥用司法公权力侵犯人权，借查阅个人身份证之名，没收扣押戴坤巧的身份证，借此逼迫戴坤巧在《庭询笔录》上签名。4.一审《庭询笔录》中没有记录戴坤巧的答辩意见，也不肯按戴坤巧答辩意见记录，违反法律程序。5.戴坤巧根据《最高人民法院关于审判人员在诉讼活动中执行回避制度若干问题的规定》以及《中华人民共和国民事诉讼法》第44条、45条的规定，申请一审法院的经办人和书记员回避以及提交《申请复议回避》均被驳回，显属错误。6.一审法院在收到戴坤巧提交的《追加被告申请书》后，没有做出回复错误。而本案是由开发商交付不符合标准商品房导致的，有必要追加开发商参与诉讼。7.一审法院经办人认为不能将案件事实与投诉内容一起写在上诉状中，要求戴坤巧修改上诉状，没有法律依据。被上诉人碧桂园物业公司荔城分公司二审辩称，同意一审判决，不同意上诉人的请求、事实和理由。恳请二审依法驳回戴坤巧的全部诉讼请求。事实与理由：（一）首先，本案件属于物业服务合同纠纷案件，并非商品房买卖合同纠纷案件，碧桂园物业公司荔城分公司与戴坤巧、郭桂明签署的物业服务合同《前期物业服务协议》是依法签署，具备法律约束，完全符合《中华人民共和国合同法》的相关约定。其次，戴坤巧以《商品房买卖合同》中与开发商的纠纷问题，从而来拒缴物业公司的物业服务费，这个显然不属于同一事件，并且物业公司与开发商属于独立主体，并无关联。最后，戴坤巧如与开发商有纠纷，可通过合法途径进行主张自己的权益，但以这个为由拒绝履行物业服务合同中约定的缴费义务，属于不合理请求。（二）经了解戴坤巧的房屋，开发商已依法取得竣工备案表，通过政府主管部门的验收，买卖合同上约定的各项房屋交付资料，开发商均已提交至广州市增城区建设局进行存档备案，贵院可依法向广州市增城区建设局进行调查查阅各项资料。（三）戴坤巧一直称房屋存在质量问题，达不到交付标准，戴坤巧自合同交付日期起至今将近9年的时间，并未向法院或其他政府主管部门主张房屋达不到交付标准的问题，戴坤巧提出的房屋存在各项质量问题，都并未经过政府主管部门或有资质的检测公司出具证明或报告。（四）买卖双方签署的《广州市商品房买卖合同》（第11页）第十六条第1款约定：“乙方应在接到收楼通知书之日起10日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接受该商品房”。戴坤巧未在约定的时间内向开发商书面提出异议，同时戴坤巧未能提供在约定的时限内书面向开发商提出异议的证据。上述合同附录一《住宅质量保证书》有明确房屋内各项保修期限，戴坤巧提出的房屋质量问题，是否在保修期内，可查阅合同约定，可根据合同约定通过合法途径进行主张权益。（五）根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院应不予支持。（六）戴坤巧多次在增城区人民法院庭审中，多次藐视法庭纪律，公然挑战庭审法官及书记员等行为，无理捏造不实真相影响庭审，挑战法律的权威。（七）广州市增城区碧桂园豪园小区是一个8150户的大型小区，戴坤巧的房屋位于小区内的鹤鸣苑共919户，于2011年开始交付，时间已接近9年时间，其余业主均收楼，只剩余戴坤巧的4套房屋因个人原因未进行收楼。如达不到收楼交付标准，其余业主如何正常居住和办理房产证以及进行房屋买卖交易。戴坤巧认为事实上达不到交付标准的理由，不是事实真相，所有手续开发商均以提交至广州市增城区建设局备案并通过审批，戴坤巧完全可以去广州市增城区建设局查询相关资料。因此，戴坤巧拒绝履行物业服务合同缴费义务的理由，与物业公司并无关联，戴坤巧长期恶意拖欠碧桂园物业公司荔城分公司物业服务费，严重影响了碧桂园物业公司荔城分公司的权益，请二审依法维护碧桂园物业公司荔城分公司合法的权益。原审被告郭桂明提交书面意见称同意戴坤巧的上诉意见。碧桂园物业公司荔城分公司向一审法院起诉请求：1.戴坤巧、郭桂明向碧桂园物业公司荔城分公司支付2011年5月至2018年4月的物业服务费，共计73672.2元；2.戴坤巧、郭桂明向碧桂园物业公司荔城分公司支付违约金，违约金以当月所拖欠的物业服务费为计算基数，按照0.5‰标准计算至戴坤巧、郭桂明付清物业服务费止；3.戴坤巧、郭桂明承担案件的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2010年4月28日，戴坤巧、郭桂明与增城市碧桂园物业发展有限公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，购买位于增城区××街××房；合同约定2011年3月30日前交付房屋。签订上述合同当日，戴坤巧、郭桂明（甲方、业主）与广东碧桂园物业管理有限公司荔城分公司（乙方、物业服务企业）签订一份《碧桂园·豪园前期物业服务协议》，约定“……就甲方已购买的由增城市碧桂园物业发展有限公司……负责开发建设的碧桂园·豪园商品住宅区……中的鹤鸣苑十三街8号……交付后由乙方提供的物业管理服务事宜达成一致，……第三章物业管理服务相关费用第四条本园区的物业服务费采取包干制方式。1、乙方按以下计算方式及标准向甲方及本园区的其他业主、物业使用人计收物业服务费：甲方交纳的物业服务费的方式、标准按该物业的房屋建筑面积（建筑面积是指该物业的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和）每月每平方米2.5元及花园面积每月每平方米0.5元计收。……合计该物业的房屋建筑面积为：361.23平方米；该物业的花园面积为：281平方米。按上述计算方式、标准，甲方应按1043.58元/月向乙方交纳物业服务费。上述约定面积如与房管部门的最终测绘面积有差异，以房管部门的最终测绘面积为准。……第六条甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。乙方采用银行代收代交的方式收取物业服务费，扣费时间为公历每月10日（节假日或系统原因顺延），甲方应在扣费时间前保证缴费账户存有足够金额以备扣费。……十四条甲方的权利和义务包括：1、按照本协议约定，享有接受乙方提供物业管理服务的权利。……3、按照法律、法规及本协议的约定，按时按标准交纳物业服务费……。第十五条乙方的权利和义务包括：……5、乙方根据实际情况提供房屋自用部位、自用设施设备的维修养护等有偿服务。……7、按照本协议约定的收费项目、标准向甲方或该物业使用人收取物业服务费和其他费用，并告知甲方物业服务费及其他费用的交纳情况。……第六章违约责任第十六条物业服务费按约定由甲方交纳，若甲方与该物业使用人约定由该物业使用人交纳的，从其约定，若该物业使用人逾期交纳的，甲方负连带责任。甲方或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金；情节严重的，乙方可依法向人民法院起诉。……第二十八条在本协议履行过程中，乙方以甲方在本园区内的居住地址为送达地址向甲方送达一切文件，甲方如有特别要求，应书面通知乙方，由此增加的额外费用由甲方负担。……”。2014年4月3日，涉案房屋登记在戴坤巧、郭桂明名下，占有份额是共同共有，建筑面积为364.16平方米。2018年6月7日，一审法院立案受理本案。另查，碧桂园物业公司荔城分公司成立于2006年4月24日，经营范围是房地产业。2012年11月26日，广东碧桂园物业管理有限公司荔城分公司的名称变更为广东碧桂园物业服务有限公司荔城分公司。2015年12月7日，经广州市工商行政管理局准予变更登记，广东碧桂园物业服务有限公司荔城分公司的名称变更为广东碧桂园物业服务股份有限公司荔城分公司。广东碧桂园物业服务股份有限公司与碧桂园物业公司荔城分公司同属碧桂园集团，是总公司与分公司关系。碧桂园物业公司荔城分公司提交一份自制的物业费欠费明细表，该明细表载明戴坤巧、郭桂明未支付2011年5月至2018年4月的物业服务费，共计73672.2元（每月物业服务费金额为1052.46元，其中住宅物业服务费910.4元，花园物业服务费142.06元），违约金21075.53元。一审庭审过程中，一、碧桂园物业公司荔城分公司明确计算本案物业服务费的起止时间按碧桂园物业公司荔城分公司自制的物业费欠费明细表载明的时间，即2011年5月至2018年4月。二、碧桂园物业公司荔城分公司与戴坤巧、郭桂明均确认，涉案房屋没有办理收楼手续。三、戴坤巧、郭桂明认为，（一）戴坤巧、郭桂明有接到收楼通知书，并在期限内去验收房屋。但是去到现场发现房屋不符合收楼标准，戴坤巧、郭桂明就写了一份《不符合收楼标准异议书》，列举了全部应当整修的项目交给开发商验收员，验收员说会在20天内整改好再通知戴坤巧、郭桂明收楼，所以戴坤巧、郭桂明未收楼。（二）对于房屋存在的问题，戴坤巧、郭桂明提交了书面《不符合收楼标准异议书》给开发商验收员，对方未出具收条。（三）为证明涉案房屋没有交付使用，物业从未提供过服务，戴坤巧提交光盘一张，陈述，光盘中的视频是在现场拍摄的，当时是由管理处物业管家薛金刚和营销部人员阮浩佳开门并在里面拍摄的。因为钥匙在管家那里，需要管家带领我才能进去小区。四、碧桂园物业公司荔城分公司提交三张《催收楼信件快递单》和一张《催交物业服务费信件快递单》，拟证明碧桂园物业公司荔城分公司向戴坤巧、郭桂明发出过收楼通知书以及催收过物业服务费。陈述，2016年10月25日向戴坤巧、郭桂明邮寄催交物业服务费信件，2017年9月11日向戴坤巧、郭桂明邮寄催收楼信件，该信件逾期未领退回。经核查，《催收楼信件快递单》上盖有逾期未领退回的印章；碧桂园物业公司荔城分公司向戴坤巧、郭桂明邮寄上述快递单的地址为广东省深圳市福田区农林路55号佳泰兴苑2栋9A，但均未提供妥投证明。五、碧桂园物业公司荔城分公司陈述，（一）碧桂园物业公司荔城分公司与戴坤巧、郭桂明签署的是《前期物业服务协议》，花园有无修整属于业主专有部分，应由业主自行清理，不属于协议约定的服务内容。对此，戴坤巧、郭桂明认为《前期物业服务协议》第三章第四条第一款写明收费标准，实际私家花园就是物业公司负责管理，才会产生花园收费标准。洋房是没有提及花园的，别墅才有。（二）2018年有收到戴坤巧、郭桂明口头反映房屋存在问题，碧桂园物业公司荔城分公司如实将戴坤巧、郭桂明反映的问题反映给开发商，开发商根据合同约定回复戴坤巧、郭桂明反映的问题已在保修期外。（三）《催收楼信件快递单》及《催交物业服务费信件快递单》上的邮戳即是该邮件的邮寄时间。（四）之所以存在催交物业费的邮件时间在前，催收楼通知的邮件时间在后，是因为收楼时间并不是以催收楼通知的邮件时间为准。六、戴坤巧、郭桂明申请追加开发商增城市碧桂园物业发展有限公司为本案当事人。一审法院认为，碧桂园物业公司荔城分公司与戴坤巧、郭桂明签订《碧桂园·豪园前期物业服务协议》，约定碧桂园物业公司荔城分公司为戴坤巧、郭桂明购买的涉案房屋提供物业管理服务，戴坤巧、郭桂明按月支付物业服务费，属物业服务合同纠纷，戴坤巧、郭桂明申请追加增城市碧桂园物业发展有限公司为戴坤巧、郭桂明，是属于另一法律关系，一审法院不予采纳。《碧桂园·豪园前期物业服务协议》是双方当事人真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，合法有效。碧桂园物业公司荔城分公司及戴坤巧、郭桂明双方均应按照合同约定履行各自的义务。碧桂园物业公司荔城分公司为涉案房屋所在园区提供了物业服务，戴坤巧、郭桂明应按约定交纳物业服务费。依据《碧桂园·豪园前期物业服务协议》第六条约定，戴坤巧、郭桂明应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论戴坤巧、郭桂明是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的物业交付时间是2011年3月30日，故物业服务费应自2011年3月30日开始交纳。戴坤巧、郭桂明抗辩房屋未交付不应交纳物业服务费与《碧桂园·豪园前期物业服务协议》不符，一审法院不予采纳。至于戴坤巧、郭桂明提出碧桂园物业公司荔城分公司未履行义务的抗辩，戴坤巧、郭桂明戴坤巧对此提供的视频不足以证明其主张，故一审法院对其该抗辩不予采纳。戴坤巧、郭桂明未按合同约定支付物业服务费的行为已构成违约。至于戴坤巧、郭桂明所提及的房屋存在偷工减料、粗设烂造、墙壁和天花板爆裂漏水、渗水、油漆油灰发胀、发霉、脱落等质量问题，存在实际层高与合同约定层高不一致的情况以及开发商未向戴坤巧、郭桂明提供相关交楼资料，上述纠纷均与涉案物业服务无关，不属于本案的审查范围，当事人以此为由拒绝支付物业服务费，于法无据，一审法院不予采纳。关于戴坤巧、郭桂明抗辩的诉讼时效问题。碧桂园物业公司荔城分公司提供了一份《催交物业服务费信件快递单》，但该快递上未载明寄出的时间，碧桂园物业公司荔城分公司亦未提交妥投证明，且上述通知单的邮寄地址并非合同约定的邮寄地址，戴坤巧、郭桂明亦不予确认碧桂园物业公司荔城分公司有向其催收。截至本案立案之日2018年6月7日止，碧桂园物业公司荔城分公司主张的2015年6月7日以前的物业服务费确已超过《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定三年的诉讼时效期间，不受法律保护，一审法院对戴坤巧、郭桂明该抗辩予以采纳。至于碧桂园物业公司荔城分公司请求戴坤巧、郭桂明支付2015年6月7日至2018年4月30日的物业服务费，合法有据，一审法院予以支持。经核算，戴坤巧、郭桂明每月应交纳的物业服务费为1050.9元（364.16平方米×2.5元/平方米/月+281平方米×0.5元/平方米/月），上述期间的物业服务费共36536.29元[1050.9元/月×34个月+（1050.9元÷30日×23日）]，碧桂园物业公司荔城分公司主张要求戴坤巧、郭桂明支付超出上述物业服务费金额的部分，一审法院不予支持。至于物业服务费的违约金问题。涉案合同约定每月物业服务费应在每月的10日前支付，逾期支付的从拖欠物业服务费的次日起按日0.5%计算违约金。从本案证据看，对于房屋质量等问题，戴坤巧、郭桂明一直提出异议，对此，碧桂园物业公司荔城分公司也承认戴坤巧、郭桂明向其反映该问题，且其将情况告知开发商，其没有同意免除物业服务费。由此可见，本案戴坤巧、郭桂明不交纳物业服务费，事出有因，不属于恶意违约。而且，碧桂园物业公司荔城分公司也未能提供证据证明其因戴坤巧、郭桂明欠付物业服务费导致的实际损失。鉴于此，根据双方合同的履行情况，当事人的过错程度以及实际损失，故一审法院将合同约定的违约金计算标准酌定调整，其中，2015年6月物业服务费的违约金以805.69元（1050.9元÷30日×23日）为本金，从2015年6月11日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至实际支付之日止；其他月份的违约金以欠付的物业服务费为本金，从拖欠物业服务费的当月11日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至实际支付之日止，违约金的总额不超过物业服务费总额36536.29元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2019年7月18日作出如下判决：一、戴坤巧、郭桂明于判决发生法律效力之日起十日内向碧桂园物业公司荔城分公司支付自2015年6月7日至2018年4月30日的物业服务费36536.29元；二、戴坤巧、郭桂明于判决发生法律效力之日起十日内向碧桂园物业公司荔城分公司支付违约金（2015年6月物业服务费的违约金以805.69元（1050.9元÷30日×23日）为本金，从2015年6月11日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至实际支付之日止；其他月份的违约金以欠付的物业服务费为本金，从拖欠物业服务费的当月11日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至实际支付之日止，违约金的总额不超过物业服务费总额36536.29元）；三、驳回碧桂园物业公司荔城分公司的其他诉讼请求。一审案件受理费2168.6元，由碧桂园物业公司荔城分公司负担1093元，戴坤巧、郭桂明负担1075.6元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，一审法院于2018年8月9日的庭询中已告知戴坤巧提出的反诉请求与本案的法律关系不相同，告知不予审理戴坤巧反诉请求，并将反诉材料退还给戴坤巧。戴坤巧表示清楚，并收回全部反诉材料。二审审理过程中，碧桂园物业公司荔城分公司提供了由广州市增城区市场监督管理局核发的《营业执照》、《准予变更登记（备案）通知书》，显示碧桂园物业公司荔城分公司由原名广东碧桂园物业服务有限公司荔城分公司变更为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司荔城分公司。二审中，戴坤巧表示开发商并没有向其告知涉案房屋产权已登记在其名下一事。本院认为，本案二审当事人争议的焦点问题为：1.碧桂园物业公司荔城分公司是否有权收取戴坤巧2018年4月之前的物业管理费；2.一审审理程序是否违法。关于碧桂园物业公司荔城分公司是否有权收取戴坤巧2018年4月之前的物业管理费的问题。根据《物业管理条例》第四十一条之规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”《广东省物业管理条例》第四十一条规定：“物业买受人应当在建设单位交付物业后按照商品房买卖合同的约定交纳物业服务费用。物业管理区域尚未出售或者已出售但尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费用由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。”由此可知，业主缴纳物业管理费的起算点应为房屋“交付”之日，即业主接收房屋后，因实际取得了房屋使用权，故业主在享受权利的同时应承担支付物业服务费的义务。而戴坤巧与碧桂园物业公司荔城分公司签订的《碧桂园·豪园前期物业服务协议》约定戴坤巧应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论戴坤巧是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。该约定显然剥夺了戴坤巧作为业主在物业服务合同中享有对涉案房屋是否交付的抗辩权利，且不符合上述法律规定，因此，双方之间的物业管理费仍应以涉案房屋实际交付之日起算。本案中，双方产生争议源自于戴坤巧在开发商向其发出收楼通知后因房屋质量问题提出异议以及抗辩开发商未依约交付合同约定相关证件而并没有实际收楼，因此，解决本案争议焦点的关键在于审查认定房屋是否已交付。碧桂园物业公司荔城分公司作为本案主张权利一方，理应对于涉案房屋已实际交付承担举证责任。虽然《广州市商品房买卖合同（预售）》约定，戴坤巧应在接到收楼通知书之日起10日内对涉案房屋进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收涉案房屋。但是，从案件查明事实显示，戴坤巧在接到开发商收楼通知后并不存在主观恶意拒绝收楼的行为，而是针对房屋质量等问题提出了收楼异议，因此，在戴坤巧与开发商就交楼标准以及交付问题存在争议，且碧桂园物业公司荔城分公司不能提交该纠纷中房屋交付时间已经得到生效的司法审查认定的情况下，碧桂园物业公司荔城分公司以开发商已实际交付涉案房屋为由，要求戴坤巧从2011年5月开始向其支付物业服务费，缺乏事实依据，本院不予采信。此后，虽然涉案房屋的产权已登记在戴坤巧名下，但戴坤巧在诉讼中表示开发商并没有向其告知涉案房屋产权已登记在其名下一事，碧桂园物业公司荔城分公司也未举证证明开发商已于2018年4月前将涉案房屋的产权登记事项知会戴坤巧，或者戴坤巧在上述日期前已知悉涉案房屋的产权已登记在其名下。因此，碧桂园物业公司荔城分公司主张戴坤巧向其支付2018年4月前的物业管理费，缺乏法律依据，本院不予支持。原审法院对于房屋的交付时间认定欠妥导致实体处理错误，本院予以纠正。关于一审审理程序是否违法问题。本案是物业服务合同纠纷，戴坤巧提出出示涉案（预售）商品房合法销售的“五证两书一表”和《广州市商品房买卖合同》第十二条《建筑工程质量监督报告》、第十五条第一款1-7项及第二款约定的房屋交付时的有关材料、申请有资质的专业机构勘测涉案房屋的实际层高等问题，属于其与增城市碧桂园物业发展有限公司之间的房屋买卖合同纠纷，该纠纷与本案不是同一法律关系，故一审法院没有采纳戴坤巧追加增城市碧桂园物业发展有限公司为本案被告的申请正确。因上述纠纷以及戴坤巧所述涉案房屋被侵权等问题，不属本案审查范畴，戴坤巧应另循其他合法途径解决，本案不予审处。同理，戴坤巧要求碧桂园物业公司荔城分公司出示上述材料，缺乏合同依据，本院不予支持。戴坤巧上诉提及一审法院受理本案起诉、查阅其身份证以及庭审记录和处理回避申请等问题，经核查，一审审理并不存在程序违法事实。一审法院对于是否接纳戴坤巧的反诉请求亦已作出了书面告知笔录，戴坤巧认为一审没有作出是否受理通知与事实不符，本院不予采信。另外，根据《最高人民法院关于的解释》第二百一十条的规定，一审法院发现戴坤巧在诉状中存在不妥言辞后，要求其修改，符合上述法律规定。戴坤巧对此提出异议，本院不予支持。综上所述，依照《物业管理条例》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销广东省广州市增城区人民法院（2018）粤0118民初4064号民事判决；二、驳回碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司荔城分公司的全部诉讼请求。本案一审案件受理费2168.6元、二审案件受理费2168.6元，均由碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司荔城分公司负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 张 怡审判员 李 静二〇二〇年四月二十九日书记员 李志康谢金泽