山东省聊城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁15民终430号 上诉人（原审被告）：芦俊英，女，1963年5月9日出生，汉族，住山东省高唐县。 委托诉讼代理人：周善清，男，1947年11月21日出生，汉族，住山东省高唐县。 被上诉人（原审原告）：张洪芳，女，1946年6月8日出生，汉族，住山东省高唐县。 委托诉讼代理人：李平泊，山东舜翔（聊城）律师事务所律师。 原审被告：张义廉，男，1965年11月6日出生，汉族，住山东省高唐县。 原审被告：张保峰，男，1986年4月21日出生，汉族，住山东省高唐县。 原审被告：王维维，女，1985年6月24日出生，汉族，住山东省高唐县。 上诉人芦俊英因与被上诉人张洪芳、原审被告张义廉、张保峰、王维维房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省高唐县人民法院（2019）鲁1526民初591号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 芦俊英上诉请求：依法撤销(2019)鲁1526民初591号民事判决，驳回张洪芳的诉讼请求。事实与理由：一、本案中芦俊英与张洪芳之间没有房屋租赁合同的合意。房屋租赁合同系法律规定的合同，既然是租赁合同，双方当事人应当有租赁与承租的合意。本案中，芦俊英与张洪芳之间没有签订房屋租赁合同的意思表示，更没有签订房屋租赁合同。二、法院认定芦俊英与张洪芳之间存在租赁关系的事实依据错误。一审法院认定张义廉与张玉芝之间于2010年9月8日签订协议书，张义廉将高唐县人和办事处北关村卫校路东12排13号房屋以13万元的价格转让给张玉芝，又根据聊城市中级人民法院已生效的(2018)鲁15民终955号民事判决认定张洪芳是实际购买人，并据此认定张洪芳与芦俊英之间存在租赁合同关系，该认定缺乏法律依据。1.与张玉芝存在买卖合同关系的是张义廉而非芦俊英，合同具有相对性，因此张洪芳可以向张义廉主张权利，但与芦俊英无关。2.张义廉与芦俊英原系夫妻关系，双方因感情不和于2007年6月20日协议离婚，双方离婚后张义廉单独与他人签订合同，由此产生的法律后果应当由其个人承担。尽管芦俊英与本案其他被告在涉案房屋内居住，但此时形成的是与张义廉之间的合同关系，张义廉可以向芦俊英以及本案其他被告主张权利。3.涉案房屋原系芦俊英与张义廉的夫妻共同财产，但在2007年6月20日协议离婚时，约定夫妻二人共同财产归女方芦俊英所有，根据芦俊英与张义廉的离婚协议，涉案房屋应为芦俊英单独所有。但张义廉在未告知芦俊英、更未与芦俊英商议的情况下，单独将该房屋出售给张玉芝，芦俊英并不知晓自己的房屋已出售给他人，也更谈不上与张洪芳之间存在租赁合意。三、一审判令芦俊英以13万元为基数，2012年9月9日至2019年4月8日按月利率2%向张洪芳支付房屋租赁费所依据的证据不足。2010年9月8日签订协议书的当事人是张义廉与张玉芝，(2018)鲁15民终955号民事判决认定张玉芝是顶名买卖，涉案房屋的所有权人为张洪芳。在认定张洪芳是涉案房屋所有权人之前产生的“房屋租赁费”的权利主体不应当是张洪芳，在认定上诉人为涉案房屋的所有权人之后，因原合同的主体发生变化，原协议关于费用的约定应当无效，因张洪芳主张“房屋租赁费”应当根据市场价格而定。四、一审错误认定张义廉与张玉芝2010年9月8日签订的协议中约定的“房款利息”等同于房屋租金。张义廉与张玉芝2010年9月8日签订的协议中约定，涉案房屋由张义廉居住至房屋拆迁为止，前两年张义廉按照月息三分向张玉芝支付房款利息，两年后按月息2.5分向张玉芝支付房款利息。从上述约定看，应当是张义廉与张玉芝之间存在名为买卖实为借贷担保的合同关系。尽管该关系未能得到法院的认可，但根据该协议约定的利息计算张义廉前两年即2010-2012年每月应付的“房款利息”为3900元，两年后应付的“房款利息”为3250元，该数额明显超出了高唐县房屋租赁价格，严重背离了市场规律。五、一审认定本案案由时相互矛盾。一审认为原定的租金按照月息2分5超出了法律规定的民间借贷利率，故对此作出调整，该判决混淆了本案究竟是民间借贷还是房屋租赁。若是房屋租赁，则房屋租金的确认与民间借贷利率没有任何关联，只有在认定本案是民间借贷时才应当审查利率是否符合法律规定。从判决结果上看，一审认定的是本案属于民间借贷。综上所述，一审判决认定事实不清、适用法律错误，故向二审法院提出上诉。 被上诉人张洪芳辩称：一、芦俊英应对张洪芳承担给付房租的责任。首先，芦俊英既已实际享有了合同权利，理应承担合同义务。合同签订时，芦俊英虽未在房屋租赁合同上署名，但合同签订后，其一直在涉案房屋中居住，是涉案房屋的实际使用人。芦俊英虽不是合同签约一方，但却是合同的实际履行人。其次，芦俊英虽已与张义廉离婚，但离婚后始终共同居住，芦俊英与三原审被告均为涉案房屋的共同使用人。芦俊英在对2010年9月8日协议书内容知情的前提下，既从未对该协议提出过异议，且多年来一直在涉案房屋中居住，以实际行动履行该协议。故在合同签订时，上诉人与张义廉即具有共同租赁涉案房屋的合意，且芦俊英已通过其实际行为和意思表示加入了合同债务，构成并存的债务承担，因此答辩人有权向上诉人主张权利。二、一审认定的租金标准适当。首先，2010年9月8日签订的协议书中，约定了“以房价为基数按利息进行支付”的租金支付方式，该约定不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，合法有效，权利义务双方理应遵守；且该协议没有任何关于担保责任和利息止付期限的约定，故本案为房屋租赁合同法律关系而非民间借贷法律关系，一审认定的案由并无不当。其次，协议书中关于月利率的约定违反了现行司法解释的强制性规定，一审法院认定协议书的该部分内容无效，并在法律规定范围内重新调整了月利率，并无不当。再次，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，本案应严格按照协议约定的方式支付租金，芦俊英虽对房租支付标准提出异议，但其并未举证予以证明，故对其“依据市价计算租金”的主张不应采纳。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序正当，芦俊英的上诉请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回其上诉请求。 原审被告张保峰、王维维、张义廉未提交答辩意见。 张洪芳向一审法院起诉请求：依法判令张义廉、芦俊英、张保峰、王维维、张玉芝给付高唐卫校街东侧12排13号房屋自2012年8月8日至2019年1月20日的租赁费240000元。庭审过程中，张洪芳将诉讼请求变更为：要求张义廉、芦俊英、张保峰、王维维支付以130000元为基数，自2012年8月8日起至2019年4月8日止按月利率2.4%计算的房屋租赁费249600元，并自愿撤回对张玉芝的起诉。 一审法院认定的事实：2010年9月8日，张洪芳作为经办人与芦俊英的丈夫张义廉以及张玉芝签订协议书，张义廉以130000元价格将高唐县卫校街东侧12排13号的房产转让给张玉芝。协议约定：涉案房产由张义廉继续居住至拆迁为止，前两年张义廉按照月息3分向张玉芝支付房款利息，两年后按月息2.5分向张玉芝支付房款利息。协议签订后，前两年的利息张义廉已经支付，此后未再支付；张义廉的家人芦俊英、张保峰、王维维一直居住于涉案房产内。2018年6月6日，聊城市中级人民法院（2018）鲁15民终955号民事判决书查明张玉芝为涉案房产的顶名购买人，确认张洪芳为实际购买人。2018年6月22日，高唐县人民法院向高唐县房管局发出协助执行通知书，要求将涉案房产所有人变更为张洪芳。审理过程中，张洪芳自愿撤回对张玉芝的起诉，法院口头裁定予以准许。 一审法院认为：聊城市中级人民法院已生效的（2018）鲁15民终955号民事判决查明张玉芝为涉案房产的顶名购买人，并确认张洪芳为实际购买人。2010年9月8日，张洪芳作为经办人与张义廉、张玉芝签订协议，张义廉的家人芦俊英、张保峰、王维维继续居住于涉案房产内，张义廉按约定以房价为基数按支付利息方式向张洪芳支付房屋租金。该协议不违反法律法规的强制性规定，法院应予支持。但双方约定月息2.4分（即月利率2.4%）违反了《最高人民法院关于审理民间借贷纠纷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款规定，因此，法院对以130000元为基数自2012年9月9日起至2019年4月8日止按月利率2%计算的房屋租赁费共计205400元予以支持。原审被告虽主张不应支付房屋租赁费，但其抗辩主张不能对抗生效判决，法院对其抗辩主张不予采信。本案审理过程中，法院已向原审被告释明其对房租支付标准负有举证义务，但其未在法院指定的期限内提交任何证据或提出司法鉴定申请，依法由其自行承担不利后果。张洪芳自愿撤回对张玉芝的起诉，是对其诉讼权利的自行处分，法院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款规定，判决：一、张义廉、芦俊英、张保峰、王维维于判决生效后十日内支付张洪芳以130000元为基数自2012年9月9日起至2019年4月8日止按月利率2%计算的房屋租赁费共计205400元。二、驳回张洪芳的其他诉讼请求。案件受理费4810元，减半收取计2405元，由张义廉、芦俊英、张保峰、王维维负担。 二审期间，芦俊英提交了芦俊英与张义廉的离婚证复印件、离婚协议书复印件及离婚后张义廉又另外组成家庭生育孩子的照片一张，拟证明芦俊英与张义廉于2007年6月27日协议离婚，涉案房产归芦俊英所有，张义廉离婚后另外组织了新家庭，与芦俊英之间是不同关系的自然人，涉案房屋不应该交纳租赁费。张洪芳的质证意见是：对三份证据的真实性均不认可，应提供原件；与本案无关联性；该三份证据不能对抗已生效的法院判决。张洪芳同时称：我和芦俊英是好朋友，芦俊英对于2010年9月8日签订的协议内容是知情的；在卖涉案房子的时候张义廉和芦俊英共同去公证处做了公证，也签了字，并不是与芦俊英无关，芦俊英也不是不知情。芦俊英对张洪芳所称的公证书上的本人签字认可，但辩称是上了张义廉的当才将涉案房子赠予了张玉芝。 本院审理查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为：张洪芳为涉案房屋的实际购买人已为本院生效的（2018）鲁15民终955号判决所确认，张洪芳与张义廉、张玉芝签订的房屋租赁协议没有违反法律的强制性规定，具有法律效力。协议约定以房价为基数按支付利息方式支付租金，但双方约定的月利率标准违反《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，一审法院对此在法律规定的范围内进行调整，并无不当，本院予以支持。芦俊英虽称其与张洪芳没有租赁房屋的合意，也并不知晓涉案房屋已出售给他人，但其对张义廉与张玉芝办理房屋相关公证手续上的本人签字无异议，故应认定其知晓自己对涉案房屋没有所有权，而又长期在该房屋内居住的事实；本院对芦俊英的上诉理由不予采信。 综上所述，上诉人芦俊英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4810元，由上诉人芦俊英承担。 本判决为终审判决。 审判长 张 炜 审判员 孔繁奎 审判员 郭召勇 二〇二〇年四月十六日 法官助理崔欣欣 书记员郑银银