浙江省金华市婺城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0702民初8692号 原告：金华市信华进出口贸易有限公司，住所地金华市李渔路1103号宝莲广场A座23楼。 法定代表人：斯红峰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：司马炜娜，上海江三角律师事务所律师。 被告：浙江鑫麦源生物科技有限公司，住所地金华市婺城区八一北街1119号301室。 法定代表人：倪大民，该公司执行董事。 被告：倪大民，男，1975年12月7日出生，汉族，住磐安县。 两被告共同委托诉讼代理人：韩成贵，浙江望道律师事务所律师。 两被告共同委托诉讼代理人：王漫，浙江望道律师事务所律师。 原告金华市信华进出口贸易有限公司（以下简称信华公司）与被告浙江鑫麦源生物科技有限公司（以下简称鑫麦源公司）、倪大民房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案后，依法适用简易程序审理。后因被告无法直接送达，本案依法转换程序组成合议庭审理，并于2020年3月23日、4月15日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人斯红峰及其委托诉讼代理人司马炜娜，被告鑫麦源公司和倪大民的共同委托诉讼代理人韩成贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告鑫麦源公司支付2019年5月9日-2019年7月31日的房屋租金6万元，并按日千分之五支付迟延支付房租违约金至实际清偿之日，至7月31日已经84天计50400元，后续继续计算；2.判令被告鑫麦源公司支付5171.97元（含物业费2711.40元，电费1000.57元，门禁修理费500元，登报广告费960元）；3.判令被告鑫麦源公司支付单方解除合同损失4万元；4.判令被告倪大民就前述付款义务承担连带责任。 事实与理由：2019年4月9日，原告与被告鑫麦源公司签订《房屋租赁合同》，被告鑫麦源公司承租金华市李渔路1103号A座23楼2302-2304号房屋。租期自2019年5月9日至2021年5月8日，租金为2万元/月，半年一付，2019年5月9日前支付2万元租金，余下的10万元租金于2019年5月30日前支付。房屋租赁期间发生的水费、电费、通讯费、网络宽带费、物业费由被告鑫麦源公司承担。如拖欠租金，出租人有权按照日违约金千分之五追索违约金。2019年4月30日，原、被告办理房屋交接手续，原告将房屋交给被告鑫麦源公司。被告鑫麦源公司在支付2万元履约保证金后，迟迟未支付租金及物业费等，并一直以各种借口拖延。直至2019年7月24日，被告鑫麦源公司的法定代表人即被告倪大民发出《通知函》，书面通知原告要求单方解除租赁合同。《通知函》的实际日期为7月24日，但落款时间为7月9日。 原告认为，被告鑫麦源公司的单方解除租赁合同的行为已经构成违约，侵害了原告的合法权利。被告鑫麦源公司为一人公司，被告倪大民为唯一股东，根据《公司法》第六十三条之规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带贵任。 两被告共同答辩称：双方签订合同后，被告鑫麦源公司因资金紧张，曾向原告提出延期支付房租的请求，但原告未同意。原告从2019年6月6日将房屋大门锁住，之后，被告鑫麦源公司一直无法实际使用原告的房屋。2019年7月9日，被告方报警并搬离被告方物品。快搬完时，遭到原告制止，当天在警察的见证下，被告鑫麦源公司要求单方面解除合同。被告鑫麦源公司未按合同约定支付租金，确实是一种违约行为，也应当承担相应的违约责任，但是被告方在延期支付租金前已对原告进行了告知，原告采取锁门的方法阻止被告使用房屋，也是违约行为，存在过错，由此产生的不利后果应由原告自行承担。原告无权要求被告方支付6月6日之后的房租。被告应按照实际使用的时间交付物业管理费，水电费应依据实际使用的度数交纳。门禁修理费、广告费应由原告自行承担。合同解除以后，原告方可以及时将房屋出租，如果未及时出租，不能要求被告承担损失。原告方计算延迟付款违约金基数不对，双方4月9日签订合同，租金的起算点从5月9日开始计算，原告按照6万元为基数没有依据。原告主张按日千分之五计算违约金的标准过高，不能超过2%。根据相关法律规定，原告方可以采取主张违约金或者以实际损失为准要求被告赔偿损失。本案中被告方已经交了履约保证金2万元，该保证金是为了防止被告因违约给原告造成损失时的补偿。如原告认为其损失大于2万元数额，超出部分应当举证，不能直接扣除保证金，同时又要求支付违约金。另，原告损失也只能计算至2019年7月9日，之后与被告无关。被告倪大民不是合同的主体，不需要承担责任。 审理过程中，本院当庭组织双方当事人进行举证、质证，对双方当事人均无异议的证据，本院确认其证明力，对双方当事人持有异议的证据，分析认证如下： 对被告鑫麦源公司提交的收款收据，证明被告鑫麦源公司已支付2019年5月9日至2019年6月8日的房屋租金2万元。原告提出异议，并提交了双方往来的其他收款收据及银行转账记录、保证书、视频光盘等，证明先开收据后付款系双方交易习惯及被告方在此收款收据出具的日期之后已自认上述房屋租金未支付。本院认为，原告所提异议成立，对该证据的证明力不予确认。 经审理，结合当事人提交的证据及其庭审陈述，本院对原告起诉的事实予以确认。另查明，被告方欠付的物业费为1358.40元，欠付的电费为240.54元。另查明，案涉《房屋租赁合同》中约定：租期内双方不得提前解约；若被告方提前退租则赔偿原告履约保证金作为损失的赔偿，损失有大于保证金的部分，违约方继续承担责任等。 本院认为：本案原、被告之间房屋租赁合同关系成立。被告鑫麦源公司按约应于2019年5月30日前支付租金10万元，但其未能按约支付，已构成违约。被告鑫麦源公司并于同年7月份搬离涉案租赁房屋，已构成根本违约。因被告已构成根本违约，其也不享有单方解除合同的权利，庭审中原告确认双方合同解除的时间为2019年7月24日，故应视为该日双方的合同解除。被告鑫麦源公司应当支付尚欠原告2019年5月9日至7月24日的房屋租金（即两个半月租金5万元）、物业费1358.40元、电费240.54元；对于原告诉请的门禁修理费、公告费，依据不足，且原告庭审中也予以放弃，对该部分费用不予支持。对于原告主张的逾期支付租金的违约金，本院予以调整，应以实际所欠租金5万元为基数按月利率2%从2019年5月31日起计算至实际履行完毕之日止。对于原告诉请的解除合同的违约金，考虑双方合同履行的实际情况，本院认为原告主张两个月的租金损失4万元，合情合理，但应当扣除原告已收取的履约保证金2万元，被告方尚应支付原告2万元。被告鑫麦源公司为一人有限责任公司，被告倪大民作为股东，不能证明公司财产独立于股东自己的财产，应当对公司的上述债务承担连带责任。原告合理合法的诉讼请求，本院依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第六十三条等规定，判决如下： 一、被告浙江鑫麦源生物科技有限公司于本判决生效后立即支付原告金华市信华进出口贸易有限公司房屋租金5万元，并赔偿利息损失（以5万元为基数按月利率2%从2019年5月31日起计算至实际履行完毕之日止）； 二、被告浙江鑫麦源生物科技有限公司于本判决生效后立即支付原告金华市信华进出口贸易有限公司物业费损失1358.40元、电费损失240.54元； 三、被告浙江鑫麦源生物科技有限公司于本判决生效后立即支付原告金华市信华进出口贸易有限公司违约金2万元（已扣除履约保证金2万元）； 四、被告倪大民对本判决第一、二、三项内容确定的债务承担连带清偿责任。 五、驳回原告金华市信华进出口贸易有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3412元，公告费260元，合计3672元（原告已预交），由被告浙江鑫麦源生物科技有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  刘文胜 人民陪审员  陈素清 人民陪审员  朱宗成 二〇二〇年四月二十八日 代书 记员  苏芹娟