上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终3148号上诉人(原审被告)：北京爸爸的选择科技有限公司，住所地北京市。法定代表人：王胜地，董事长。委托诉讼代理人：李飞，上海普世律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海高泰房地产开发有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：RYANREEDBOTJER，董事长。委托诉讼代理人：华张良。委托诉讼代理人：李旭颖。上诉人北京爸爸的选择科技有限公司(以下简称“科技公司”)因与被上诉人上海高泰房地产开发有限公司(以下简称“高泰公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2019)沪0110民初20143号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。科技公司上诉请求：1、对一审法院判决主文第一、二、三项予以变更，对判决主文的本金同意支付，但滞纳金过高，要求调低；2、撤销一审判决主文第四、五、六项。事实与理由：1、一审法院未将开庭传票送达科技公司，科技公司不知悉开庭时间，致使科技公司未能参加庭审。在此情况下，一审法院认定“科技公司经合法传唤，无正当理由拒绝到庭应诉，视为放弃抗辩等民事权利”，显然程序违法。2、在高泰公司未提供证据证明其损失的前提下，一审法院判令科技公司支付的滞纳金畸高。3、一审法院判令科技公司需向高泰公司支付2个月的装修期租金损失、6个月空置期损失及中介佣金损失没有事实和法律依据。高泰公司辩称，一审程序合法。一审法院依据双方合同约定判令科技公司支付滞纳金是正确的。由于科技公司违约致使高泰公司不得不委托中介公司重新招租，中介佣金损失、房屋空置期损失是客观存在的，且大于一审法院确定的损失，科技公司应当予以赔偿。请求二审法院驳回上诉，维持原判。高泰公司向一审法院提出诉讼请求：请求判令科技公司支付拖欠的2019年6月租金人民币(以下币种均为人民币)63,510元及由此产生的滞纳金，滞纳金自2019年7月1日至实际清偿之日止，按日千分之三计算；支付拖欠的2019年6月物业管理费9,396元及由此产生的滞纳金，滞纳金自2019年7月1日至实际清偿之日止，按日千分之三计算；支付拖欠的2019年4至6月电费630元及由此产生的滞纳金，滞纳金自2019年7月26起算至实际清偿之日止，按日千分之三计算；补足2个月装修期租金127,020元；赔偿相当于4.5个月租金的承租单元空置期损失285,795元；赔偿高泰公司向新承租方提供装修期、免租期等而无法收取的相当于5个月的租金损失317,550元；赔偿高泰公司中介佣金123,491.67元；总费用中可扣减科技公司已支付的租赁保证金216,630元、公共事业费押金13,920元。一审法院认定事实：上海市杨浦区江湾城路XXX号建筑面积71323.73平方米权利人属高泰公司。高泰公司、科技公司曾就坐落于上海市杨浦区江湾城路XXX号的尚浦商务中心6幢3层(名义楼层)303室(以下简称“系争房屋”)签订《上海市房屋租赁合同》，约定科技公司租赁作为办公使用，约定主要内容为“装修期内承租方无需向出租方支付租金，但需承担物业管理费、公共事业费用以及列于合同附表三的与装修有关的收费(装修收费)，包括但不限于装修期内的管理费、装修押金、审图费等。……在整个租赁期内，承租方须于每个公历月的第二十五日前向出租方先缴付下月的租金。承租方须将每个公历月应付的公共事业费用在紧随该月的下一个公历月的第二十五日前支付给出租方或物业管理人。自交付日起承租方须于每个公历月的第二十五日前向出租方或物业管理人预先缴付下一个月的物业管理费。……对于承租物业内承租方遗留的物品及货品(包括原来的装修、设施、设备等，如有)，自承租方根据本合同的规定应返还承租物业之日起，出租方就该等遗留物对承租方无任何保管或支付义务，并且出租方有权自行决定以任何方式处置该等物品或货品，而无需向承租方承担任何责任，由此产生的一切费用，包括但不限于提存费、搬运费及仓储费等，均由承租方承担。在不影响出租方根据本合同享有的其他权利及补偿的前提下，若承租方未按时支付其在本合同项下应支付的任何款项，则每逾期一日，承租方应按所欠款项的千分之三向出租方或物业管理人支付滞纳金，直至承租方付清全部欠付款项之日止。在不影响本合同前述其他规定的前提下，本合同签订后，若承租方发生下述任一行为，应被视为承租方严重违约：……b)承租方逾期支付或补足其根据本合同应支付的任何款项(包括但不限于租赁保证金、预付款、租金、物业管理费和/或公共事业费用等)，且逾期超过十四天的(无论出租方是否催付)，或承租方以任何理由抵扣其根据本合同应支付的任何款项；……若出现上述任何承租方违约的情形，出租方有权采取下述全部或部分行动：(1)取消承租方的装修期及/或免租期(若有)，在此情况下，应视为承租方自始即不享有装修期及/或免租期，承租方须立即向出租方补足装修期及/或免租期内的所有租金(按承租方在本合同项下应支付的第一个月租金的标准计算)；……(4)提前终止本合同，收回承租物业并另行出租，没收租赁保证金及承租方须先支付的所有其他款项，要求承租方返还出租方根据本合同已实际支付的装修补贴(如有)，并要求承租方赔偿出租方的全部损失(为避免歧义，该等损失包括但不限于装修期及/或免租期的租金，按承租方在本合同项下应支付的第一个月租金的标准计算)、出租方待承租方对承租物业恢复原状而产生的费用、出租方代承租方履行其根据本合同的规定本应履行的义务而产生的所有费用和支出(包括聘请第三方履行该等义务而支出的费用)、本合同终止时适用的剩余租赁期内所有应付的租金和物业管理费之和以及因向承租方追索欠款而产生的诉讼或仲裁费及律师费。……附表二确定承租租赁面积348平方米，交付日暂定为2018年5月1日，装修期共计2个月、自交付日计算，租赁期共计36个月、自起租日起算；附表三确定租赁期内，每个公历月的租金为63,510元；物业管理费为每月每建筑平方米25元，按租赁面积计算；租赁保证金相当于三个月的租金和物业管理费，及216,630元。”合同中第五章“出租方的义务和权利”中第5.02条“政府税费”明确“出租方应向政府有关部门支付所有根据法律、法规规定就承租物业租赁而需由出租方支付的税费。”第七章“其他规定”中第7.02条“租赁登记”明确“即使本合同主文另有规定，双方同意承租方应自行负责向相关政府主管部门办理承租物业的租赁备案登记手续，由此产生的费用由承租方承担。出租方应按照相关政府部门的要求提供办理本合同登记所需出租方提供或出示的文件，并积极配合承租方办理登记手续，租赁登记证的原件应交由出租方保管。”2018年3月23日，科技公司向高泰公司支付租赁保证金72,210元。2018年4月11日，科技公司向高泰公司支付租赁保证金144,420元。2018年4月23日，科技公司向第一太平戴维斯物业顾问(北京)有限公司上海分公司支付公用事业费押金13,920元。合同签订后，高泰公司按约交付房屋，科技公司确认未缴纳2019年6月的租金、物业管理费，以及2019年4至6月的公共费用。高泰公司于2019年5月6日发出催缴通知，显示2019年5月25日前应支付2019年6月1日至6月30日租金63,510元。第一太平戴维斯物业顾问(北京)有限公司上海分公司发出的催款通知显示，2019年6月1日至6月30日物业管理费9,396元(单价27元)，2019年4月电费390元，2019年5月电费191元，2019年6月电费49元。2019年7月8日，高泰公司向科技公司发出《解除租赁合同通知书》，2019年7月25日，高泰公司向科技公司发出《关于承担违约责任之警告函》。审理中，高泰公司、科技公司确认租赁合同于2019年7月1日提前解除。2019年8月15日，高泰公司与戴德梁行房地产咨询(上海)有限公司签订《居间合同-尚浦领世》，委托戴德梁行房地产咨询(上海)有限公司推荐承租方，并协助签订房屋租赁合同，佣金21,611.04元。同日，高泰公司与上海灏明房地产经纪事务所签订《居间合同-尚浦领世》，委托上海灏明房地产经纪事务所推荐承租方，并协助签订房屋租赁合同，佣金101,880.63元。两公司均推荐上海濯尔环保科技有限公司。2019年8月27日，高泰公司与上海濯尔环保科技有限公司就承租物业签订租赁合同，暂定交付日为2019年11月16日，装修期4个月，租赁期36个月(自起租日起算)，免租期1个月(2021年2月16日至2021年3月15日)。高泰公司解释，该次租赁采用驻场中介代表我方和新承租方协商事宜的租赁模式，该阶段有中介费用，即戴德梁行房地产咨询(上海)有限公司是高泰公司驻场中介，而上海灏明房地产经纪事务所是代表承租方的中介，也产生一项中介费用。但高泰公司、科技公司签订租赁合同时没有驻场中介，直接由科技公司的中介将其推荐给高泰公司。一审审理中，第一太平戴维斯物业顾问(北京)有限公司上海分公司提交《说明》，表示根据该公司于高泰公司签署的物业服务合同及补充协议，尚浦商务中心园区水、电、煤的支付户名已由高泰公司转至该公司名下，高泰公司保证公共事业费用支付账户内有足够的资金用于支付水、电、煤等费用，如账户内的资金不足以支付时，由高泰公司自行承担补足。该公司系代高泰公司收取科技公司交付的公共事业费用押金，该款属于高泰公司所有。一审庭审结束后，科技公司再次邮寄答辩状，更改辩称为已提前30日通知高泰公司解除租赁合同，且于2019年5月26日搬出租赁房屋，故2019年6月未实际使用房屋，无需支付6月的租金、物业管理费、公共事业费；并认为高泰公司主张赔偿2.5个月的租金用于房屋空置损失及7个月的新租客的装修期、免租期等损失，没有事实及合同、法律依据。一审法院认为，高泰公司、科技公司之间签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。现高泰公司、科技公司对合同提前解除的后果达成一致，本案争议在于确定法定解除情形的违约责任由谁承担。科技公司确认未按合同如期支付租金及电费，但主张该行为系行使同时履行抗辩权，根据法律规定，同时履行抗辩权是当事人互负债务，没有先后履行顺序，应当同时履行，一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求，一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。双方合同中确实有关于出租方就承租物业租赁而缴税的义务条款，也约定由承租方办理租赁备案登记手续、出租方配合的内容，上述条款所涉及的租赁备案及缴税内容，均是向有关机关履行，而非互负债务的内容。所谓租赁合同，是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。现科技公司租赁使用承租物业的主要内容未受影响，却以高泰公司缴税为由抗辩支付租金的主要义务，该理由不构成同时履行抗辩权。至于科技公司庭后变更抗辩称已提前通知解除合同，未见证据证明，且与其到庭陈述房屋使用情况等不符，故法院不予采信。合同提前解除系科技公司违约所致，科技公司理应承担相应的法律后果。物业管理费，根据合同约定为每平方25元，高泰公司诉请计算有误，应予调整。关于违约责任，合同明确约定滞纳金、取消免租期等内容，不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，故不应认定条款无效，且滞纳金以违约金额为基数，以科技公司及时履行为条件，未见约定过高的情形，故高泰公司滞纳金、装修期租金依约可以支持。关于高泰公司主张4.5个月空置期损失、5个月新承租方装修及免租期损失等赔偿内容，鉴于高泰公司提出提前解除合同，高泰公司应当采取适当措施防止损失的扩大，且高泰公司与案外人系意思自治的新合约，不能完全将损失归于科技公司；科技公司虽因违约承担损失赔偿，但金额不应超过其订立合同时预见或应当预见的因违反合同可能造成的损失；故在处理空置期、新承租方装修及免租期时，由法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合考虑，虽然高泰公司与新承租方的合同内容与科技公司无关，系二者意思自治的结果，但鉴于高泰公司、科技公司租赁期为36个月，而科技公司在承租1年左右已违约，提前解除合同势必造成高泰公司损失，故法院在处理时仍需兼顾考虑，上述诉请均为提前解除合同所造成的违约损失。按照合同约定租赁保证金用于抵扣欠款，高泰公司依此主张，可以支持。至于中介佣金，高泰公司再次出租时委托两家中介且分别支付佣金，该委托方式已与本案租赁模式不同，且不能让科技公司事先预知，故法院支持一项中介佣金。科技公司经法院合法传唤，无正当理由拒绝到庭应诉，法院视为科技公司放弃抗辩等民事诉讼权利，相应的法律后果应由科技公司自行承担。一审法院判决：一、北京爸爸的选择科技有限公司应自判决生效之日起十日内支付上海高泰房地产开发有限公司2019年6月租金63,510元，并以63,510元为基数，按日千分之三计算自2019年7月1日至实际清偿之日止的滞纳金；二、北京爸爸的选择科技有限公司应自判决生效之日起十日内支付上海高泰房地产开发有限公司2019年6月物业管理费8,700元，并以8,700元为基数，按日千分之三计算自2019年7月1日至实际清偿之日止的滞纳金；三、北京爸爸的选择科技有限公司应自判决生效之日起十日内支付上海高泰房地产开发有限公司2019年4月至6月电费630元，并以630元为基数，按日千分之三计算自2019年7月26日至实际清偿之日止的滞纳金；四、北京爸爸的选择科技有限公司应自判决生效之日起十日内支付上海高泰房地产开发有限公司2个月装修期租金127,020元；五、北京爸爸的选择科技有限公司应自判决生效之日起十日内赔偿上海高泰房地产开发有限公司提前解除合同的损失381,060元；六、北京爸爸的选择科技有限公司应自判决生效之日起十日内赔偿上海高泰房地产开发有限公司中介佣金损失101,880.63元；七、北京爸爸的选择科技有限公司已支付的租赁保证金216,630元、公共事业费押金13,920元可在履行上述判决主文第一至第六项时抵扣。如果当事人未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人未提交新的证据。本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，当事人双方就系争房屋签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。高泰公司已将系争房屋交付给了科技公司，已履行了其作为出租人的主要义务。然科技公司未按约支付租金、物业管理费、电费，构成违约，高泰公司依约享有合同解除权。一审法院根据合同约定判令科技公司支付欠付的租金、物业管理费、电费，并以上述租金、物业管理费、电费本金为基数，按日千分之三计付自应当支付上述款项之日起至实际清偿之日止的滞纳金，符合合同约定，并无不妥。高泰公司给予科技公司免租期的前提是，科技公司能够按约履行完长达三年的租赁合同。现合同仅履行一年左右，科技公司即违约致使合同提前解除，故高泰公司要求科技公司赔偿2个月免租期损失，于法有据。高泰公司的主要经营业务为出租其名下产业，因科技公司违约，合同提前解除，势必产生系争房屋的空置损失。高泰公司委托中介公司重新招租，势必会多支出一笔中介佣金，该佣金亦可视为高泰公司之损失。一审法院根据合同的履行情况以及双方的过错情况，判令科技公司赔偿高泰公司提前解除合同的损失以及中介佣金损失，并无不当。另外，一审法院根据当事人确认的文书送达地址向科技公司邮寄送达了开庭传票，科技公司收到传票后未到庭参见诉讼，一审法院遂认定“科技公司经法院合法传唤，无正当理由拒绝到庭应诉，法院视为科技公司放弃抗辩等民事诉讼权利”，是正确的，故一审程序并未违法。综上所述，科技公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13,074元，由北京爸爸的选择科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  丁康威审判员  周刘金审判员  徐 庆二〇二〇年四月二十七日书记员  姚君君附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……