北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京02民终1445号上诉人（原审原告）：北京市丰台区靛厂路6号院（6号楼、10号楼）小区业主委员会，住所地北京市丰台区。负责人：曾川，主任。委托诉讼代理人：韦强，北京市嘉安律师事务所律师。委托诉讼代理人：林令强，北京市嘉安律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：北京大平腾业物业服务有限公司，住所地北京市丰台区文体路甲24号。法定代表人：冷有平，董事长。委托诉讼代理人：高航，女，北京大平腾业物业服务有限公司员工。委托诉讼代理人：王道伟，北京市京哲律师事务所律师。原审第三人：北京创新方圆科技有限公司，住所地北京市怀柔区杨宋镇和平路10号105室。法定代表人：翟方仕，总经理。委托诉讼代理人：吴延飞，男，北京创新方圆科技有限公司员工。上诉人北京市丰台区靛厂路6号院（6号楼、10号楼）小区业主委员会与上诉人北京大平腾业物业服务有限公司及原审第三人北京创新方圆科技有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市丰台区人民法院(2018)京0106民初29720号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。北京市丰台区靛厂路6号院（6号楼、10号楼）小区业主委员会（下称6号院业委会）上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判编号为16-06-02的《房屋租赁合同》于2018年8月8日解除；2.本案一、二审案件受理费由北京大平腾业物业服务有限公司（下称大平物业公司）承担。事实和理由：依据《房屋租赁合同》第八条的约定，大平物业公司超过30日未支付租金，我方多次催告仍不缴纳，无奈之下我方起诉要求解除合同，故我方起诉立案应视为对大平物业公司解除合同的书面通知，案涉《房屋租赁合同》应于立案之日即2018年8月8日起解除。大平物业公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回6号院业委会的诉讼请求；2.本案诉讼费用由6号院业委会承担。事实和理由：一、我公司未支付租金是对6号院业委会不认可《房屋租赁合同》的抗辩，且双方对于租金一直在持续协商，未能确定租金标准。1.我公司与原业主委员会于2016年6月28日签订的《房屋租赁合同》（合同编号16-06-02)经过了招投标及公示，合法有效，且在该《房屋租赁合同》履行期间我公司一直按期交纳租金，无任何违约行为。而新的业主委员会成立后，认为该《房屋租赁合同》非法无效，召开业主大会临时会议提议废止。故我公司在6号院业委会明确表示其不认可《房屋租赁合同》，即不会履行《房屋租赁合同》的情况下才未支付租金，而非有意拖欠。2.在6号院业委会召开2017年业主大会临时会议之后，双方一直协商，但6号院业委会对于租金标准数次进行调整，双方没有达成一致，我公司无法确定应支付的租金标准。6号院业委会提出的协商只是一个虚假的理由，目的是故意让我公司违约，最终实现解除《房屋租赁合同》的目的。二、一审法院判决我公司应当支付的租金数额计算有误。依据《房屋租赁合同》，按照约定的面积145平米，自2017年2月12日至2018年8月6日，按照月租金10875元（2.5元/日/平米）标准，并扣减应扣回的投资，无法得出一审判决认定的104612.9元。按照合同第3.4条约定，我公司已经支付了两期租金，第三期租金支付时间是2017年3月12日，因此案涉租金应自2017年3月12日起算至2018年8月6日，应为95600元（2.5×145×512-90000=95600)。三、一审法院判决我公司应支付的违约金数额缺少依据。一审判决依据《房屋租赁合同》第8.2条的约定确定违约金标准，但依据该条约定，仅能看出支付违约金10%，并未约定计算基数。根据该款的理解，违约金是对实际损失的赔偿，但6号院业委会并未举证其发生了实际损失及数额。四、6号院业委会违约在先。1.6号院业委会于2017年2月就宣布“两个合同（即房屋租赁合同、物业管理委托合同）非法无效”，不尊重历史沿革提出毁约。2.按照《房屋租赁合同》第1.1条、第3.1条的约定，6号院业委会应将待开发面积60平方米提供给我公司使用，但6号院业委会至今未提供，影响到我公司的整体规划使用。3.按照《房屋租赁合同》第3.2条约定“甲方收到租金后，应向乙方开具足额税务发票”，6号院业委会至今未提供发票。4.按照《房屋租赁合同》第6.5条的约定，6号院业委会有对房屋结构设施设备的维修义务，但在合同履行过程中，我公司向6号院业委会口头和书面提出房屋漏雨影响办公使用，需要及时维修的要求，6号院业委会却置之不理。5.6号院业委会办公室与我公司的物业办公室相邻，其办公室的物业费、供暖费、电费等费用应当自行承担，但自2013年3月6号院业委会成立以来，均由我公司垫付。五、6号院业委会的行为有违诚信原则。因6号院业委会中多位委员存在长期拖欠物业费等情况，我公司按原业主委员会主任的要求向其提供了拖欠人员名单并公布，但这些人有的成了新业主委员会成员，故新业主委员会成立后宣布物业合同、租赁合同非法无效。之后的协商过程中，一方面我公司多次明确只要6号院业委会认可合同效力，我公司即立刻交纳租金；另一方面，双方就租金调整问题进行协商，但未达成一致6号院业委会即提起诉讼，故6号院业委会基于这种背景原因起诉解除合同有违诚信原则。另外，在本案诉讼之前我公司的法定代表人或管理人员从未见过6号院业委会提交的小区设立账号通知，收条上的签名人不是公司负责收文件人员，也不是公司管理人员，更不是法定代表人。变更账户是对合同主要条款的变更，6号院业委会不以正式书面形式送达我公司，却以我公司口气写收条，是故意制造我公司违约，有违诚信原则。五、维持租赁合同关系，继续履行合同有利于物尽其用，有利于该地区的环境文明建设和改善，有利于小区公共利益。综上，一审判决有背社会主义法治的公平正义，请求二审法院依法改判支持我公司的上诉请求。6号院业委会辩称，同意一审判决，不同意大平物业公司的上诉请求。一、按照合同约定租金标准是确定的，而且我方起诉前给大平物业公司送达了催缴通知，通知中明确了收款账号，故大平物业公司没有按照合同约定支付租金构成违约。二、一审法院判决的租金数额没有问题，根据合同约定，每月租金是10875元，减去前期投资5000元的折价，每月租金为5875元，大平物业公司欠付租金期间为2017年2月12日到2018年8月6日，一共是17个月25天，欠付租金为10477.08元，一审法院判决的租金少计算一天，对此我们没有异议。三、关于违约金，虽然合同没有明确约定违约金的计算基数，但是根据事实和理由，应该以欠付租金为计算基数。四、关于我方是否违约，1.所谓待开发面积，这部分租金是单算的，我方没有收取租金，不存在提供待开发面积的问题；2.关于漏水，在合同履行过程中大平物业公司没有提出过漏水的问题，且是否漏水不影响支付租金；3.关于发票问题，合同履行及一审庭审中大平物业公司均未提及该问题，如其需要我方可以开具发票；五、关于继续履行合同，大平物业公司已退出了小区的物业管理，供暖关系也解除了，解除租赁关系不影响小区公共利益。北京创新方圆科技有限公司（下称创新方圆公司）述称，尊重事实和法院判决，6号院业委会和大平物业公司之间的纠纷与我公司无关，现案涉场地作办公使用，目前因为疫情原因，暂时是停业状态。6号院业委会向一审法院起诉请求判令：1.解除6号院业委会与大平物业公司签订的房屋租赁合同（合同编号10-06-02），并判令大平物业公司及创新方圆公司将房屋租赁合同约定的靛厂路6号院甲10号房屋及场地腾退给6号院业委会并将玻璃走廊的玻璃拆除；2.大平物业公司向6号院业委会支付自2017年2月12日至2018年8月6日的租金，按每月10875元的标准计算；3.大平物业公司向6号院业委会支付违约金，按应支付租金的10%的标准计算；4.大平物业公司向6号院业委会支付房租滞纳金10000元（自2017年3月12日至2018年8月6日）；5.诉讼费由大平物业公司承担。一审法院认定事实如下：2016年6月28日，北京市丰台区靛厂路6号院军通局小区业主委员会作为甲方，大平物业公司作为乙方，双方签订《房屋租赁合同》，约定：甲方拥有合法处置权之靛厂路6号院甲10#房屋及场地，坐落于北京市丰台区靛厂路6号院甲10号，属砖混结构，房屋状况为良好。建筑面积266平方米（可出租面积145平方米、待开发房屋占地面积60平方米）整体出租给乙方使用。用途为经营生活服务保障类项目。租期为10年（后五年较前五年增加租金5%），第一次签约自2016年6月28日起至2026年6月27日止。甲方应于2016年6月28日前将承租房屋及场地交付乙方使用，并办理有关移交手续。甲方同意给予乙方45日的免租期，免租期自2016年6月28日起算。免租期内，乙方有权随时进入承租场地对房屋进行装修改造或其它开业准备工作。免租期内乙方不需缴纳租金。合同期满后，乙方要求继续租用房屋及场地时，在同等条件下，乙方享有优先权。承租房屋年租金为130500元，月租金为10875元，每平米建筑面积日租金2.5元。待开发房屋占地面积60平方米*1.00元/日/㎡=60元/日*30日=1800元/月*12个月=年租金（可建轻体房）为21600元。本租金包含物业费、取暖费等费用，乙方无需另行向甲方支付费用。租金支付采用押一付三的方式。考虑到乙方为该承租房屋及场地先期投资开发商，甲方开展工作需经费的情况，在支付甲方租金时分批收回先期投资，具体数额即每年收回投资人民币60000元，五年收完即300000元，乙方应于每季度第1个月10日前向甲方支付该季度租金。如无特殊说明，乙方通过银行转账的方式直接向甲方指定账户支付租金。第一个五年结束后，乙方前期投资所形成的资产，产权归甲方所有。首次2016年8月12日应交租金32625元，应扣回投资15000元，实交租金17265元。第二次2016年12月12日应交租金32625元，应扣回投资15000元，实交租金17265元。第三次2017年3月12日应交租金32625元，应扣回投资15000元，实交租金17265元。第四次2017年6月12日应交租金32625元，应扣回投资15000元，实交租金17265元。五年后递增5%的各期租金支付金额及日期为，第一次2021年8月12日、第二次2021年12月12日、第三次2022年3月12日、第四次2022年6月12日，金额均34312.5元。乙方应按照合同约定按时支付租金并分批按时扣回先期投资。合同到期终止或按合同约定提前解除时，乙方须及时将承租房屋和场地及甲方提供之设施设备，依经正常使用后之状态交还甲方。乙方自行安装的设施、设备，由乙方自行拆除，但经甲方同意的，该设施、设备可以保留不拆，由甲方折价补偿给乙方。乙方逾期交纳租金累计超过30日的，甲方有权书面通知乙方解除合同，并可要求乙方支付违约金10%，违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应继续承担赔偿责任。乙方违反合同约定，逾期交纳租金及其他费用的，每逾期1日，乙方应额外支付月租金的5%作为滞纳金。合同还约定了其他条款。后，北京市丰台区靛厂路6号院军通局小区业主委员会更名为北京市丰台区靛厂路6号院（6号楼、10号楼）小区业主委员会。上述合同签订后，大平物业公司即使用租赁房屋，且对租赁房屋进行了改造，在案涉租赁房屋东侧搭建了玻璃走廊，并将租赁房屋转租给创新方圆公司使用。双方均认可待开发房屋占地面积60平方米，场地未交付大平物业公司使用。因6号院业委会对《房屋租赁合同》、《委托物业服务合同》两份合同的有效性及收费标准等问题提出质疑，双方产生矛盾。大平物业公司未交纳2017年2月12日之后的租金。审理中，6号院业委会为证明大平物业公司收到了6号院业委会变更收款账户的通知，提交了2017年3月14日收条一张，载明：关于北京市丰台区靛厂路6号院（6号楼、10号楼）小区设立账号的通知，已收到。通知内容：大平物业公司：北京市丰台区靛厂路6号院（6号楼、10号楼）小区已于2017年3月13日在华夏银行设立账号。开户银行名称，华夏银行北京公主坟支行；账户名称，北京市丰台区靛厂路6号院（6号楼、10号楼）小区；账号，10261000000788522。请从即日起，将所有属于北京市丰台区靛厂路6号院（6号楼、10号楼）小区（业主）的经费，均支付入此账号。大平物业公司签收人王伯坤。大平物业公司对此份证据的质证意见为王伯坤系其公司财务人员，无权签收此通知，且签字是在6号院业委会的诱导下所签，王伯坤看完签字内容后即找到6号院业委会主任，称其签字无效。一审法院认为：当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。北京市丰台区靛厂路6号院军通局小区业主委员会（即6号院业委会）与大平物业公司签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依协议履行。虽然6号院业委会对合同效力等问题与大平物业公司发生争议，但大平物业公司在无合同约定或法定理由的情况下，未按合同约定履行交纳租金的义务，系违约行为。根据《房屋租赁合同》的约定，6号院业委会有权要求解除合同，并要求大平物业公司支付所欠房屋租金及支付违约金、滞纳金。合同解除后，大平物业公司及房屋使用人创新方圆公司应当将《房屋租赁合同》约定的租赁房屋腾退给6号院业委会，对于大平物业公司搭建的玻璃走廊的玻璃，大平物业公司应当拆除。故对6号院业委会要求解除其与大平物业公司签订的《房屋租赁合同》、要求大平物业公司及创新方圆公司将《房屋租赁合同》约定的北京市丰台区靛厂路6号院甲10号房屋腾退给6号院业委会，要求大平物业公司将玻璃走廊的玻璃拆除、要求大平物业公司向6号院业委会支付租金、违约金、滞纳金的诉讼请求中合理部分，法院应予支持。因双方均认可待开发房屋占地面积60平方米场地未交付大平物业公司使用，故对6号院业委会要求腾退此部分场地的诉讼请求，法院不予支持。综上所述，一审法院于2019年11月判决：一、解除北京市丰台区靛厂路6号院（6号楼、10号楼）小区业主委员会与北京大平腾业物业服务有限公司于二〇一六年六月二十八日签订的合同编号为16-06-02的《房屋租赁合同》；二、北京大平腾业物业服务有限公司、北京创新方圆科技有限公司于判决生效之日起七日内将上述合同编号为16-06-02的《房屋租赁合同》中所涉位于北京市丰台区靛厂路6号院甲10号房屋交予北京市丰台区靛厂路6号院（6号楼、10号楼）小区业主委员会；三、北京大平腾业物业服务有限公司于判决生效之日起七日内将上述合同编号为16-06-02的《房屋租赁合同》中所涉位于北京市丰台区靛厂路6号院甲10号房屋外搭建的玻璃走廊的玻璃拆除；四、北京大平腾业物业服务有限公司于判决生效之日起七日内给付北京市丰台区靛厂路6号院（6号楼、10号楼）小区业主委员会2017年2月12日至2018年8月6日的房屋租金104612.9元；五、北京大平腾业物业服务有限公司于判决生效之日起七日内支付北京市丰台区靛厂路6号院（6号楼、10号楼）小区业主委员会违约金10461.29元；六、北京大平腾业物业服务有限公司于判决生效之日起七日内支付北京市丰台区靛厂路6号院（6号楼、10号楼）小区业主委员会房租滞纳金10000元；七、驳回北京市丰台区靛厂路6号院（6号楼、10号楼）小区业主委员会的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院查明的事实与一审基本一致。二审期间，大平物业公司提交《靛厂路六号院6、10号楼物业合同到期移交物品及财务结算清单》，其上载明案涉小区业主尚欠大平物业公司物业费共计136672.84元、取暖费285795.1元，证明6号院业委会尚欠大平物业公司相关费用。大平物业公司认为该证据与本案无关，不认可该证据的真实性。对该证据本院认定如下，因物业费、取暖费应由实际受益人负担，大平物业公司主张的上述费用与本案的租金不具有关联性，本院对该证据的效力不予认可。本院审理中，6号院业委会申请撤回上诉。本院认为，6号院业委会与大平物业公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。合同履行过程中，大平物业公司未向6号院业委会按期交纳租金，大平物业公司上诉称双方一直在持续协商租金，未能确定租金标准。首先，《房屋租赁合同》对于租赁场地的面积及租金单价均有明确约定，虽然租赁合同约定了待开发房屋的面积，但双方均认可待开发房屋未计入租金，由此可见租金交纳标准是明确的；其次大平物业公司已经按合同的约定支付了前两期的租金，由此可见其对租金的标准属于明知；故本院对于大平物业公司的该项上诉意见不予采纳。关于租金的计算数额。《房屋租赁合同》约定的起租日为2016年8月12日,大平物业公司交纳了前两笔共6个月的租金，即租金交至2017年2月12日，并非大平物业公司上诉主张的租金交至2017年3月12日，大平物业公司对租金的计算有误。经核算，一审法院计算的大平物业公司欠付房屋租金数额并未超出合同的约定，本院予以确认。大平物业公司未按期支付租金，构成违约，应承担违约责任。《房屋租赁合同》约定，大平物业公司逾期交纳租金累计超过30日的，6号院业委会有权书面通知乙方解除合同，并可要求大平物业公司支付违约金10%，违约金不足以弥补6号院业委会损失的，大平物业公司还应继续承担赔偿责任。大平物业公司违反合同约定，逾期交纳租金及其他费用的，每逾期1日，大平物业公司应额外支付月租金的5%作为滞纳金。现大平物业公司已逾期交纳租金超过30日，6号院业委会依约行使解除权并提起诉讼，一审法院判决解除《房屋租赁合同》并无不妥，本院予以维持。合同解除后，大平物业公司应依合同约定将场地恢复，搭建的玻璃走廊的玻璃拆除，同时大平物业公司与场地实际使用人创新方圆公司将场地予以腾退交回，一审法院对此处理正确，本院予以确认。《房屋租赁合同》对于解约违约金10%的计算基数约定不明，大平物业公司与6号院业委会对此存在争议，大平物业公司解释基数为一个月的租金，6号院业委会解释基数为欠付的租金。对此本院分析如下：大平物业公司租金逾期1日，其违约情形明显轻微，合同约定该情形违约金为月租金5%的滞纳金，而逾期30日构成严重违约的情形下，如依大平物业公司的解释，违约金尚不抵3日的滞纳金的累加金额，大平物业公司的解释明显与双方签订合同的真实意思相悖，本院不予采纳。结合《房屋租赁合同》上下文，本院采纳6号院业委会所称基数为欠付租金的解释。原审法院对此认定准确，本院予以确认。《房屋租赁合同》约定的欠付租金滞纳金数额畸高，一审法院依法予以酌减，并无不妥，本院予以维持。本院审理中，6号院业委会申请撤回上诉，不违反法律、法规的强制性规定，本院准予其撤回上诉。综上所述，大平物业公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2837元，由北京大平腾业物业服务有限公司负担2802元（已交纳），由北京市丰台区靛厂路6号院（6号楼、10号楼）小区业主委员会负担35元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王军华审 判 员 白 松审 判 员 刘慧慧二〇二〇年四月二十四日法官助理 黄 骏书 记 员 张晓鸥