辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽06民终566号 上诉人（原审被告）：丹东绿地置业有限公司，住所地丹东市元宝区蛤蟆塘大街1470-2号。 法定代表人：徐伟，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘丹，女，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：曲伟，女，该公司工作人员。 被上诉人（原审原告）：丹东恩丞房地产经纪有限公司，住所地丹东市振兴区兴三路5-2-1号。 法定代表人：满怡，该公司经理。 委托诉讼代理人：谭日赫，辽宁中天律师事务所律师。 第三人：丹东世和营销策划有限公司，住所地丹东市振兴区春三路5号1单元401室。 法定代表人：时军，该公司总经理。 第三人：丹东中合源房地产经纪有限公司，住所地丹东市振安区珍珠街231-7号。 法定代表人：刘国宝，该公司总经理。 二第三人共同委托诉讼代理人：王军，辽宁中天律师事务所律师。 上诉人丹东绿地置业有限公司因与被上诉人丹东恩丞房地产经纪有限公司、第三人丹东世和营销策划有限公司（以下简称世和公司）、第三人丹东中合源房地产经纪有限公司（以下简称中合源公司）服务合同纠纷一案，不服丹东市元宝区人民法院（2019）辽0602民初2078号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人丹东绿地置业有限公司的委托诉讼代理人刘丹、曲伟，被上诉人丹东恩丞房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人谭日赫，第三人世和公司及第三人中合源公司的共同委托诉讼代理人王军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 丹东绿地置业有限公司上诉请求：撤销一审判决第一项，查清事实后改判上诉人支付被上诉人服务费443446元。事实和理由：一、被上诉人主张的部分佣金不具备合同约定的计取条件，一审法院给予支持，属未查明事实。无论是上诉人与被上诉人签订的渠道服务合同，还是上诉人与第三人中合源公司签订的渠道服务合同，均明确约定了佣金的计取条件，即客户成交，而合同第二条2.2款对于客户成交有明确的定义，客户成交是指乙方（即指渠道服务合同的乙方）客户在网签备案《商品房买卖合同》上签字且备案合同中约定的首付款全额进入甲方（即指上诉人）指定账户。上诉人与被上诉人、第三人中合源公司所签合同为各方当事人真实意思表示，并无法律固定合同无效的情形。合同中对于佣金提取条件并无除外约定，因此上诉人认为，各方应严格按照合同约定履行，对于首付款未交齐以及未签订网签备案《商品房买卖合同》的客户，不应支持该部分佣金的主张。二、被上诉人提供的佣金明细表，上诉人工作人员签字，仅是对于被上诉人推荐客户房源的确认，并非是对最终佣金结算数额的确认，一审法院按照佣金明细表数额予以保护属事实查明不清。三、被上诉人受让第三人世和公司债权部分，其提供的结佣明细表，并无合同约定的上诉人工作人员的签字确认，其不能作为上诉人应付佣金的依据。根据上诉人与第三人世和公司所签合同第八条约定，世和公司完成各阶段规定的工作时，本合同指定的验收人书面验收签字，作为付款凭证之一。上诉人指定的验收人有丛玲和孙志宇两人。而被上诉人所提供的结佣明细表中均没有丛玲签字，上诉人认为不能作为佣金支付的凭证。综上，请求法院查明事实，维护上诉人合法权益。 丹东恩丞房地产经纪有限公司辩称，被上诉人主张的佣金均具备合同约定的计取条件，上诉人提到首付款未交齐，是上诉人为了吸引消费者提出的新策略，顾客可以分期支付首付款，所以顾客未将首付款交齐是因为上诉人的新销售策略。上诉人提出未网签的商品房买卖合同，是因为上诉人有一部分房屋被查封，不满足网签条件，因此责任在上诉人方。被上诉人提供的佣金明细表中有上诉人营销总监孙志宇的签字，还有财务总监于静签字，上诉人提出不是对最终佣金数额的确认没有事实依据。上诉人给世和公司的结佣明细表中有孙志宇的签字，合同中并未明确必须有丛玲和孙志宇两人共同签字，上诉人在诉讼前并未就合同履行提出异议，上诉人既不签字认可，也不提出书面异议，应认为默认，因此是否有丛玲签字，都不影响双方对明细表中内容的认可。 第三人世和公司及第三人中合源公司共同述称，同意被上诉人的答辩观点，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。 丹东恩丞房地产经纪有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付服务费729408元及违约金（按人民银行同期贷款利率计算），截至2019年11月4日违约金暂计4768元，合计734176元;2、判令被告承担本案的诉讼费及保全费等费用。后原告又增加诉讼请求：将原诉求金额734176元变更为799581元。 一审法院认定事实：2019年6月20日,原告(乙方)与被告（甲方）签订一份《2019年丹东绿地海域香庭项目渠道服务合同》，该合同中，其主要内容约定：1、合作期限：2019年4月1日至2019年5月31日。若乙方（原告）合作期限内推荐的客户最终成交是在2019年6月1日至2019年9月1日之内，仍然算乙方销售业绩，甲方予以发送佣金。2、客户成交是指：乙方客户在网签备案《商品房买卖合同》上签字且备案合同中约定的首付款全额进入甲方指定账户。3、佣金、结算标准：服务期内通过乙方推荐成交客户，甲方应支付乙方佣金服务费人民币为该套总房款的1.5%。4、结算标准：在甲方确认客户成交的60日内，且乙方客户并没有在此60日内解除合同，甲方应先向乙方支付该业务乙方应得上述佣金的80%。剩余佣金应在客户补齐全款后的次月末支付给乙方。如果乙方客户在补齐全款前解约，在解约之后的10日内，乙方应当向甲方退还其已支付给乙方的首笔80%的佣金，剩余20%的佣金亦作废取消。5、佣金支付方式：乙方每月5日前向甲方提交上个月的结算清单，甲方将结算清单进行审核，审核无误后，乙方应在甲方确认结算清单3个工作日内且在当月15日前提供合法有效的增值税普通发票，甲方将于当月25日将每期应付的佣金汇至乙方指定账户。6、违约责任：如因甲方原因未按约定向乙方支付合同款项的，以延迟付款额为基数，按日以中国人民银行的一年定期贷款利率/365向乙方偿付延迟付款的违约金，但该项违约金最高不得超过未结算佣金的10%。7、客户界定及销售业绩界定：乙方推介客户成交的，应由甲方指定专人丛玲、郭志、孙志宇，乙方指定专人王福强在客户成交确认单进行签字确认，并由甲、乙双方存档……。此外，合同中另约定商业秘密、不可抗力、争议解决等项内容。原、被告双方在合同下方加盖了公章。 2019年6月21日，原告（乙方）与被告（甲方）另签订了一份《2019年丹东绿地海域香庭项目渠道服务合同》，该合同主要约定如下内容：1、合作期限：2019年6月1日至2019年7月31日。若乙方合作期限内推荐的客户最终成交是在2019年6月1日至2019年10月31日之内，仍然算乙方销售业绩，甲方予以发送佣金。2、佣金、结算标准：服务期内通过乙方推荐成交客户，甲方应支付乙方佣金服务费人民币为该套总房款的2.5%。其它主要条款内容与2019年6月20日所签订的合同一致。原、被告双方也分别在合同下方加盖了公章。 2019年8月19日，原告（乙方）与被告（甲方）另签订了一份《2019年丹东绿地海域香庭项目渠道服务合同》，该合同中，其主要约定如下内容：1、合作期限：2019年7月1日至2019年7月31日。若乙方（原告）合作期限内推荐的客户最终成交是在2019年7月1日至2019年10月31日之内，仍然算乙方销售业绩，甲方予以发送佣金。2、佣金、结算标准：服务期内通过乙方推荐成交客户，甲方应支付乙方佣金服务费人民币为该套总房款的2.5%。其它主要条款内容与2019年6月21日所签订的合同一致。原、被告双方在合同下方加盖了公章。 2019年10月14日，原告与被告另签订一份《2019年丹东绿地海域香庭项目渠道服务合同》，合同中主要约定如下内容：1、合作期限：2019年8月1日至2019年9月30日。若乙方（原告）合作期限内推荐的客户最终成交是在2019年10月1日至2019年12月31日之内，仍然算乙方销售业绩，甲方予以发送佣金。2、佣金、结算标准：服务期内通过乙方推荐成交客户，甲方应支付乙方佣金服务费人民币为该套总房款的2.5%。其它主要条款内容与2019年6月21日签订的合同一致。原、被告双方在合同下方加盖了公章。 原告在签订上述合同后，直到其本次起诉前，在履行合同期间，共完成销售房屋（按双方合同约定的客户成交的条件确定）58套，佣金总额为528926元｛其中：2019年4-7月销售34套，佣金总额为353285元(66253元+287032元)；2019年7月销售11套，佣金总额为12264元；2019年8月销售6套，佣金总额为54276元；2019年9月销售7套，佣金总额为109101元｝。上述原告销售房屋数量及佣金提取比例和佣金总额内容，在双方核对账目后确定的佣金结算明细表中，均由被告合同中所指定人员的签字确认。截至原告起诉之日，2019年8月6日和8月30日，被告先后两次共计给付原告153000元佣金。根据双方约定的每月25日结算佣金的规定，被告在2019年6月25日尚欠原告4月份佣金7042元；2019年7月25日，尚欠原告5月份佣金6209元；2019年8月25日，尚欠原告6月份佣金187000元；2019年9月25日，尚欠原告7月份佣金122624元；2019年10月25日，尚欠原告8月份佣金54276元。 另查，第三人中合源公司与被告分别于2019年6月20日、6月21日、10月14日，各签订了一份《2019年丹东绿地海域香庭项目渠道服务合同》，其合同主要内容与原告和被告同时期签订的《2019年丹东绿地海域香庭项目渠道服务合同》内容一致。双方分别在合同的下方加盖公章。第三人在签订上述合同后至本次起诉前，共销售房屋（按双方合同约定达到客户成交条件）12套，佣金总额为135296元。上述第三人销售房屋数量，及佣金提取比例和佣金总额内容，在双方的佣金结算明细表中均由被告合同中所指定的人员签字确认。2019年8月6日，被告支付中合源公司佣金108200元，截至原告起诉之日，根据双方约定的每月25日结算佣金的规定，被告至2019年8月25日尚欠中合源公司6月份佣金27096元。2019年10月21日，第三人中合源公司与原告签订一份《债权转让协议》，将其对被告形成的债权全部转让给原告。2019年11月5日，第三人中合源公司通过邮寄的方式已将其债权转让结果通知了被告。 再查，2019年5月10日，第三人世和公司（乙方）与被告（甲方）签订了一份《丹东绿地海域香庭项目全案广告策划服务合同》，该合同主要内容约定：1、甲方（绿地公司）指定乙方（世和公司）为绿地海域香庭项目指定全案广告策划公司，为甲方提供详尽的专业推广服务。2、乙方为甲方成立项目专案组（详见附件二），双方工作采用驻场+会议制度（详见附件三），专案组中二名设计师、一名文案要求长期驻场服务，每次工作会议应形成书面会议记录，由参会人员签字留存。3、本合同服务期限为2019年4月1日至2019年10月1日。4、如果甲方发布平面广告，综合包干单价为35000元/月；如果甲方不发布平面广告，代理费为35000元/月。合同暂定总价款为210000元，合同总价款=合同单价×月份（据实结算）。5、付款方式：2019年6月15日支付至4月、5月实际发生金额的100%；2019年7月15日支付至6月实际发生金额的100%；2019年8月15日支付至7月实际发生金额的100%；2019年12月20日支付至8月实际发生金额的100%；6、乙方完成各阶段规定的工作时，本合同指定的验收人书面验收签字，作为付款凭证之一。验收人：丛玲，孙志宇。在验收中发现问题，甲方应及时提出并解决。如乙方提交相关资料后7个工作日内，甲方既不签字认可，又不提出书面异议，应视为甲方默认。双方分别在合同下方加盖公章。 合同签订后，第三人世和公司依据双方所签合同，如期按约定履行了合同义务。2019年9月25日，被告合同中的指定人员签字确认世和公司在绿地海域香庭项目代理期限内的代理费佣金为210000元。截至原告起诉之日，该笔代理费用被告始终未支付｛其中：2019年4月1日至6月1日佣金应付未付的为70000元，结佣日期为6月15日；2019年6月1日至7月1日佣金应付未付的为35000元，结佣日期为7月15日；2019年7月1日至8月1日佣金应付未付的为35000元，结佣日期为8月15日｝。2019年10月19日，第三人世和公司与原告签订了一份《债权转让协议》，将其对被告的债权全部转让给原告，2019年11月5日，其通过邮寄的方式已将债权转让结果通知了被告。 截至2019年11月30日止，原告及第三人中合源公司销售的房屋中，购房者已支付全款，并已经网签商品房购房合同的为52套{（其中，恩丞公司销售45套，中合源销售7套）结佣比例100％，应结算佣金总额551744元}；首付款全额支付，并已经网签商品房购房合同的为17套{（其中，恩丞公司销售12套，中合源销售5套）结佣比例80％，应结算佣金总额152902元}；首付款全额支付，但未网签商品房购房合同的为10套{（其中，恩丞公司销售5套，中合源公司销售5套）结佣比例80％，应结算佣金总额117440元}；根据被告营销政策采取首付分期方式支付的为3套{结佣比例80％，应结算佣金总额23927元}。因此，原告依据双方的合同约定的佣金提取比例，扣除被告已实际支付恩丞公司和中合源公司佣金258200元，尚欠佣金总额两项合计584813元。原告由于就上述佣金结算问题与被告协商无果，因此起诉至一审法院。 一审法院认为，原、被告之间以及被告与第三人中合源公司和第三人世和公司之间所签订的合同，均为各方当事人的真实意思表示，并无法律规定合同无效的情形存在，因此，各份合同均合法有效，合同中的各方均应按照合同的约定履行其各自的权利义务。被告辩解提出2019年6月20日和6月21日与原告签订的两份合同中存在客户成交期重合，重合期内原告销售的房屋应当按照1.5%提取佣金，不应按照2.5%提取佣金，该院认为，根据双方的合同规定，佣金提取的标准是按照服务期内通过原告推荐成交客户总房款的一定比例进行计提，不是按照成交期内推荐成交客户总房款计提，而上述两份合同中对于服务期的约定没有重合，因此，应当按照合同约定的服务期内原告提供的服务计算佣金提取比例。另外，原告提供的佣金结算明细表已表明被告合同中的指定人员对原告和第三人中合源公司销售房屋的套数以及每套房屋的房款支付，应提取的佣金比例等情况，在双方核对完成后进行了签字确认。尽管被告在庭审期间，以该明细表系复印件，上面的签字无法确定是本人签字等理由对明细表的真实性提出了质疑，但经该院开庭后与签名者本人核实，其均表示上面的签名是真实的。而且被告也未提供相反的证据予以佐证原告所提供的明细表不是真实、合法、有效的，因此，原告依据渠道服务合同约定的付款条件、付款进度以及与被告对账后佣金结算明细表所主张的佣金，依法应当予以保护。对被告提出的部分房屋首付尚未交齐，不满足支付佣金条件的观点，该院认为，首付分期是被告为促进销售所采取的一种新的营销策略，该营销策略在原告及第三人中合源公司与被告签订的渠道服务合同中并没有体现。从渠道服务合同期限以及客户成交确认的时间段可以看出，服务合同期限多为2-3个月，允许的客户成交确认时间范围也多为3个月左右，如果按照被告提出的首付分期条件来确定原告成交客户的数量和金额，则意味着原告及第三人中合源公司虽然提供了销售房屋的服务，却无法获得佣金，这显然与各方签订合同的初衷不符，因此，该院对被告这一辩解观点无法予以采信。关于被告辩解部分已销售的房屋虽然首付款已交齐，但购房者并未与被告网签房屋销售合同一节，经查，未网签所涉房屋除两处已售房屋由于已在另案被人民法院查封，无法网签外，其它剩余房屋均为期房，基础建设尚未结束，未能满足网签的前提条件，导致造成上述结果的原因在于被告，原告及第三人中合源公司对此并无过错，被告的上述观点，该院亦无法予以支持。被告提出的第三人世和公司驻场人员人数与合同约定不符，世和公司存在违约行为的辩解，经查，双方合同主文中约定世和公司应当有三名人员提供驻场服务，合同附件二中人员职位表中又约定世和公司驻场人员为一人。由于该合同是被告方制作的格式合同，根据法律规定当合同出现两种以上的解释时，应当做出不利于提供格式条款一方的解释，因此应当采信世和公司的关于只需一人驻场的解释。另外，双方合同还规定“在验收中发现问题，甲方（被告）应及时提出并解决。如乙方（世和）提交相关资料后7个工作日内，甲方既不签字认可，又不提出书面异议，应视为甲方默认”，并且，被告指定人员对世和公司每月提交的书面策划文案均签字确认，现被告与世和公司签订的策划合同期限已届满，双方也已就世和公司服务费佣金的取得进行了书面确认，在本次诉讼之前，被告从未对此提出过书面异议，按照其双方合同的约定，对此，应视为甲方默认，被告现提出世和公司存在违约行为的辩解观点，没有事实和法律依据，该院依法亦不予采信。 一审法院判决：一、被告丹东绿地置业有限公司自本判决生效之日起10日内给付原告丹东恩丞房地产经纪有限公司佣金794813元及违约金（违约金自2019年11月5日起诉之日起，以794813元为基数，按同期中国人民银行的一年定期贷款基准利率/365计算至给付之日止，最高不超过未结算佣金的10%）；二、驳回原告丹东恩丞房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11796元，减半收取5898元，由被告丹东绿地置业有限公司承担，保全费4190元由被告丹东绿地置业有限公司承担。 本院二审期间，上诉人向法庭提供证据客户张嘉琳退房材料7份，证明该客户已经退房，佣金不能计取。客户在未与上诉人网签的情况下，随时都可能申请退房，法院将未网签客户判定佣金，客户退房后佣金支付就是损失。 被上诉人质证意见：对该证据的真实性有异议，退房申请是2019年12月2日提交，当时在一审中，该证据已经形成，因此该证据不属于新证据。该客户是否进行网签不清楚，我方在一审中提交的佣金结算表有上诉人方签字确认，已经满足计取佣金的条件，即使该客户退房，也与本案没有关系。可以从后续结算中再进行结算。 第三人世和公司及第三人中合源公司共同质证意见：同意被上诉人的质证意见。客户退房申请表存在一审诉讼过程中，该证据不属于新证据，该证据产生的原因第三人有异议，该证据中没有第三方的材料，是否是上诉人临时造假我方不清楚。退房手续产生的时间，第三人和被上诉人结束了与上诉人之间的房屋代理销售，是否退房是上诉人自己决定的，退定表中的退定原因为上诉人自愿让客户退房，与我方无关。 本院的认证意见：被上诉人及第三人均对该证据的真实性不予认可，且绿地集团客户退定申请表中“退定原因”一栏体现的退定原因是由于上诉人自身的原因而允许退定，故该组证据不能证明上诉人的主张，本院不予采信。 本院对于各方当事人在一审提供的证据的认证意见与一审法院的认证意见一致。 本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实相同。 本院认为，根据各方当事人的诉辩意见，本案二审期间各方当事人争议的焦点是：上诉人丹东绿地置业有限公司是否欠付被上诉人丹东恩丞房地产经纪有限公司佣金794813元及违约金。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，上诉人提出被上诉人主张的部分佣金不具备合同约定的计取条件，被上诉人提供的佣金明细表，上诉人工作人员签字，仅是对于被上诉人推荐客户房源的确认，并非是对最终佣金结算数额的确认，结佣明细表中均没有丛玲签字，不能作为佣金支付的凭证。经查，首先，被上诉人提供的佣金结算明细表已表明上诉人合同中的指定人员对被上诉人和第三人中合源公司销售房屋的套数以及每套房屋的房款支付、应提取的佣金比例等情况，在双方核对完成后进行了签字确认。其次，上诉人在一审庭审期间，以该明细表系复印件，上面的签字无法确定是本人签字等理由对明细表的真实性提出了质疑，但经一审法院开庭后与签名者本人核实，其均表示上面的签名是真实的，而且上诉人也未提供相反的证据予以佐证被上诉人所提供的明细表不是真实、合法、有效的；二审期间，上诉人又提出结佣明细表中均没有丛玲签字，不能作为佣金支付的凭证，但被上诉人提供的佣金明细表中及上诉人给世和公司的结佣明细表中均有上诉人营销总监孙志宇的签字，合同中也并未约定必须有丛玲和孙志宇两人共同签字才有效。因此，上诉人所提上诉理由缺乏有效的证据证明，本院不予支持。 综上所述，丹东绿地置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11796元，由上诉人丹东绿地置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  侯维忠 审判员  李存林 审判员  房春堂 二〇二〇年四月二十八日 书记员  刘 杨