浙江省宁波市鄞州区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0212民初14192号原告：金佳妮，女，1996年4月26日出生，汉族，住慈溪市,法律文书送达地址：宁波市鄞州区海晏北路371号紫荆汇8楼。委托诉讼代理人:王慧珍,浙江金道（宁波）律师事务所律师。被告：沈贵芬，女，1964年9月25日出生，汉族，住宁波市海曙区,法律文书送达地址：宁波市鄞州区芝兰新城18幢63号。原告金佳妮与被告沈贵芬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月29日立案后，依法由审判员施梦雅适用简易程序独任审判。因案情复杂，本案依法转为普通程序组成合议庭并公开开庭进行了审理，原告金佳妮及其委托诉讼代理人王慧珍，被告沈贵芬到庭参加诉讼。审理中，因当事人要求庭外和解，本院予以准许，但和解未果。经本院院长批准，本案延长审理期限六个月。本案现已审理终结。原告金佳妮向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行合同，立即向物业公司结清物业管理服务费欠款，协助原告在物业办理更名手续，并支付原告欠缴物业管理服务费的违约金16450元（暂算至2019年8月20日）；2.判令被告支付原告逾期交房违约金350元；3.判令被告赔偿原告房租损失6800元；4.判令被告支付原告为主张权利支出的律师费3000元，赔偿居间服务费21000元。审理中，原告变更第1项诉讼请求为判令被告支付原告欠缴物业管理服务费的违约金41650元；变更第3项诉讼请求为判令被告赔偿原告房租损失3400元；其余2项诉讼请求不变。事实和理由：2019年5月26日，原告与被告经宁波市江源房地产经纪有限公司（以下简称江源公司）组织，签订《房屋买卖业务签订文件合订本》（合同编号100003662190），包括《宁波市存量房屋买卖中介合同》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》，《房屋交易保障服务合同》，房屋总价700000元。根据合同约定，出售方收到全部购房款（不含物业交割保证金）后3个工作日内将该房屋交付给购买方；在房屋交付日以前发生的物业管理费等费用由出售方承担，出售方应于交房当日结清交房之前的物业管理服务费。2019年6月29日，原告的银行贷款300000元放款，原告于当日付清全部房款，被告应于2019年7月3日前向原告交房，但被告实际于2019年7月4日才完成交房，已逾期交付。同时，被告也未在交房日结清欠付的物业费，导致原告无法办理物业更名手续，不能入场装修，不能及时充分使用该房屋，延长了原告在外租房居住的时间，造成损失。因被告在履行合同中存在违约，应按约支付违约金并赔偿原告各项损失。被告沈贵芬答辩称：第一，其不存在逾期交房。被告在收到全款后已及时通知原告办理交房，因原告没有时间，后各方一致定于2019年7月4日交房，该时间经原告同意，故不构成逾期交房；第二，被告在交房时已经向原告说明物业费未付，费用系其与物业公司之间的关系，被告购房后五年未入住有物业费优惠，且当时口头约定车位出租费用抵扣物业费，其一直与物业公司协商处理物业费用问题，现已支付交房之前的物业费用，原告无权要求被告支付欠付物业费用违约金；同时，合同并无约定物业费支付时间，也不存在违约，合同约定的违约金也过高；第三，被告已在约定时间内通知原告交房，并已按约交房，原告主张的房租损失不合理；第四，律师费应由原告自行承担，居间服务费系原告与中介公司的约定，与被告无关。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理查明的事实如下：2019年5月26日，原告与被告及江源公司签订《宁波市存量房屋买卖中介合同》一份，约定原告向被告购买位于宁波市鄞州区学士路270号905室房屋一套，转让价款700000元；原告与签约当日支付定金100000元，于2019年5月31日前支付首付款300000元，余款300000元双方应于过户当天共同前往贷款机构办理贷款申请手续，具体贷款金额、贷款年限及贷款利率以银行或公积金管理中心最终审核放款为准，贷款金额由贷款机构支付给出售方，若购买方因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获批准和未按前述拟贷款金额足额批准的），出售方同意购买方继续向其他贷款机构申请（但最多不得超过3家贷款机构），买卖双方应提交贷款机构所需全部资料，如仍未获得批准的，原告在接到贷款机构或居间方通知后15个工作日内自行筹齐剩余房款支付被告；买卖双方应于银行放款后3个工作日内自行办理物业交割手续，居间方陪同；出售方收到全部购房款后（不含物业交割保证金）3个工作日内将该房屋交付给购买方；在房屋交付日以前发生的物业管理费、供暖、水、电、燃气、有线电视、电信费用由出售方承担，交付日以后（含当日）发生的费用由购买方承担；买卖双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；买卖双方在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张权利的，违约方须承担守约方所支出的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费等相关费用，并赔偿守约方支出的居间服务费（如有）；等等。同日，三方另签订《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》，其中约定原告支付江源公司居间服务费21000元。上述合同签订后，原告于当日支付被告定金100000元，被告出具收据一份。2019年5月31日，原告支付被告首付款300000元。2019年6月20日，原告取得涉案房屋不动产权证[浙（2019）宁波市鄞州不动产权第0233664号]。2019年6月29日，原告通过银行贷款放款300000元。被告收款后于当日通过微信联系原告交房，双方协商过程中，原告回复“下周好了，物业那边交接我这边后面自己拿着房产证过去弄自己的就好了”；2019年7月1日，原告微信称“不过交钥匙要过中介，有单子要签的，他那边拿到资料会通知我们”、“时间他应该会通知的”。2019年7月4日，原、被告办理了交房手续，签订《具结书》一份，被告在《具结书》上注明“物业费还未结清”。被告于2019年10月31日结清物业管理费。以上事实由原告提供的《宁波市存量房屋买卖中介合同》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》、收据、短信截图、《具结书》、中介费支付凭证、收条，被告提供的物业管理费收据、微信记录等证据以及原、被告的庭审陈述为证。本院认为：原告与被告签订的《宁波市存量房屋买卖中介合同》系各方当事人真实意思表示，依法成立并合法有效，各方均应按约履行各自义务。虽然根据双方合同约定，“出售方收到全部购房款后（不含物业交割保证金）3个工作日内将该房屋交付给购买方”，即2019年7月3日前，但被告已于2019年6月29日微信联系原告通知交房。通过双方的微信记录可见，最终交房时间由中介通知，后双方于2019年7月4日办理房屋交付手续可视为各方对合同约定交房时间的重新确认，并不构成逾期交房，本院对原告主张的逾期交房违约金不予支持。关于原告主张的欠缴物业管理服务费违约金、房租损失、律师费及居间服务费，原告均基于被告逾期交房、逾期支付物业管理服务费构成违约提出，首先涉案房屋并不存在逾期交房情形；其次被告作为涉案房屋的出售人虽然有义务在交付房屋时及时理清原欠缴物业管理服务费，但涉案房屋买卖合同并未对物业管理服务费的支付时间作出明确约定，该义务系房屋买卖合同的附随义务并非合同主要义务，故涉案房屋买卖合同中关于违约责任及居间费用承担的约定不应适用于本案所涉情形；再者，被告支付物业管理费用的对象是物业公司而非本案原告，未结清房屋交付日前的物业管理费用与是否导致原告装修迟延入场并无必然关系，亦不必然导致原告主张的延长租房的房租损失产生，故本院对原告主张的欠缴物业服务费违约金、房租损失、居间服务费均不予支持。但考虑被告在履行涉案房屋买卖合同过程中未及时结清房屋交付日前的物业管理服务费存在瑕疵，从而导致本案诉讼产生，因此给原告造成的律师费损失应由被告承担，考虑原告的诉讼主张，本院酌情确认原告的律师费损失为2000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告沈贵芬支付原告金佳妮律师费2000元，于本判决生效之日起五日内履行完毕；二、驳回原告金佳妮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案受理费1535元，由原告金佳妮负担1485元，被告沈贵芬负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。审 判 长  施梦雅人民陪审员  柯亚顺人民陪审员  严 敏二〇二〇年四月九日书 记 员  汪 洁