江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣04民终241号上诉人（原审被告、反诉原告）：江西浑然实业有限公司，住所地江西省南昌市红谷滩新区赣江北大道1号中航国际广场901-902室，统一社会信用代码913601250958866830。法定代表人：王登辉，该公司执行董事。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈明，男，1976年5月4日出生，汉族，江西省武宁县人，务工，住武宁县。上诉人江西浑然实业有限公司因与上诉人陈明租赁合同纠纷一案，不服江西省武宁县人民法院（2019）赣0423民初3194号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。江西浑然实业有限公司上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判被上诉人陈明支付给上诉人房租定金5000元合法的同时，再支付一年的租金21924元；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人陈明承担。事实和理由：本案涉案店铺系在被上诉人的要求下隔成小间，店铺钥匙均由租户自行安装，不存在交付钥匙，是被上诉人不进驻、不装修，且该店铺闲置期间，上诉人仍向有关部门缴纳租金，故应支持上诉人的上诉请求。陈明答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。陈明向一审法院起诉请求：1.要求被告双倍返还定金共计10000元，并自2017年10月2日起按年利率6%标准支付利息；2.本案诉讼费用由被告承担。江西浑然实业有限公司向一审法院反诉请求：1.要求反诉被告陈明支付店铺一年租金21924元；2.本案诉讼费用由反诉被告承担。一审法院查明，2017年3月6日，原告（反诉被告）陈明与被告（反诉原告）江西浑然实业有限公司签订《武宁武安锦城综合商场租赁合同》，约定被告（反诉原告）江西浑然实业有限公司将武安锦城综合商场21号店铺出租给原告（反诉被告）陈明，面积约31.5平方米。合同约定，该商铺用于经营文具。租赁期限为18个月，自2017年3月6日至2018年9月5日止（注：前陆个月免租金）。合同另注明“以政府合同为起始日计算”。合同第四条租金和支付方式及租金缴纳期限约定：租金金额每月每平方米58元，壹拾贰个月的租金共计21924元（大写贰万壹仟玖佰贰拾肆元）。付款方式：甲乙双方自签订本合同之日，乙方（陈明）一次性向甲方（江西浑然实业有限公司）支付一年的房租和经营保证金五千元。双方在合同上签字盖章，并经被告（反诉原告）的法定代表人王登辉在合同上注明“已收伍仟元店铺隔断的钱，租金和押金见政府正式合同支付”。合同签订当日，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付了现金5000元，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）出具一张收据，收款事由写明“房租定金”，由被告（反诉原告）签字盖章予以确认。合同签订后，被告（反诉原告）未将店铺钥匙交由原告（反诉被告），且未告知原告（反诉被告）其与政府签订正式合同的时间，致使原告（反诉被告）无法进入店铺装修经营。2019年11月初，原告（反诉被告）得知被告（反诉原告）已将该商铺另租他人，故原告（反诉被告）诉至本院。一审法院认为，原告（反诉被告）陈明与被告（反诉原告）江西浑然实业有限公司签订《武宁武安锦城综合商场租赁合同》，双方形成了租赁合同法律关系，且该合同合法有效，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。关于原告（反诉被告）支付给被告（反诉原告）5000元的性质应如何认定的问题，双方签订合同的落款处，经被告（反诉原告）法定代表人王登辉手写注明已收5000元店铺隔断费，但经其出具的收据载明该5000元现金的收款事由为房租定金。当对同一笔款项的性质出现两种不同的解释时，应根据合同的有关条款、合同目的及通常的交易习惯予以综合考虑，从而作出合理解释。而订立的租赁合同中未涉及双方对有关店铺隔断的约定，且合同中约定的店铺面积31.5平方米是已经隔断完成的租赁面积。同时，收据作为一种收款凭证，可视为收付款时当事人双方对交易款项性质的一致认定。定金是指为担保合同债权的实现，是一种担保方式。双方虽未签订正式的定金合同，但根据《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”双方以书面形式确立该5000元为房租定金，且该5000元已由原告（反诉被告）实际交付给被告（反诉原告），可作为认定从合同即定金合同已成立并生效的依据。故对被告（反诉原告）认为收据上的“房租定金”系因其疏忽所致的抗辩意见，不予采纳。根据《中华人民共和国担保法》第九十一条规定：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。”本案租赁合同的标的额为21924元，故定金的数额不得超过4384.8元（21924元×20%），超出部分的615.2元应予以退还。《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。原告（反诉被告）支付定金后，被告（反诉原告）未按约履行交付租赁物的义务，致使原告（反诉被告）未能如期进入店铺装修经营。被告（反诉原告）未按约履行合同义务的行为构成违约，其应当依法向原告（反诉被告）双倍返还定金，故被告（反诉原告）应向原告（反诉被告）返还9384.8元（4384.8元×2倍+615.2元）。对原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）自2017年10月2日起，按年利率6%标准支付利息的主张，无事实及法律依据，不予支持。关于反诉原告江西浑然实业有限公司主张反诉被告陈明支付店铺一年租金的问题。租赁合同中约定租赁期限以反诉原告与政府之间签订的合同之日为起始日计算，但反诉原告一直未与政府签订正式合同，至2018年8月1日，反诉原告与政府签订正式合同时已临近反诉原、被告之间租赁合同的到期之日，且反诉原告未及时将其已与政府签订合同事宜告知反诉被告，亦未将店铺钥匙交由反诉被告，致使反诉被告在签订合同后未能正常装修经营。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”，本案中，反诉原告未按约将租赁物交付于反诉被告使用，其违约行为致使反诉被告合同目的无法实现，反诉被告有权不予支付租金，故对反诉原告要求反诉被告支付租金的主张，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条第一款、第一百一十五条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款之规定，判决：一、被告（反诉原告）江西浑然实业有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告（反诉被告）陈明9384.8元。二、驳回原告（反诉被告）陈明的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告江西浑然实业有限公司的诉讼请求。案件受理费25元，由被告（反诉原告）江西浑然实业有限公司负担；反诉案件受理费348元，减半收取174元，由反诉原告江西浑然实业有限公司负担。本院二审期间，双方均未向本院提交新证据。本院二审查明事实与一审法院查明事实一致。本院认为，上诉人江西浑然实业有限公司与被上诉人陈明签订的《武宁武安锦城综合商场租赁合同》系双方真实意思表示，该合同已成立，双方应按照合同约定全面履行各自的义务。被上诉人在支付定金后，上诉人未按约定履行交付租赁物的义务，致使被上诉人未能对租赁店铺装修经营，上诉人应当向被上诉人双倍返还定金，同时不得要求被上诉人支付租金。综上所述，江西浑然实业有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼受理费587元，由上诉人江西浑然实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  叶常青审判员  熊 涛审判员  张欢欢二〇二〇年四月二十日书记员  刘 楷