江苏省海安市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0621民初746号原告：周瑜，女，1978年5月10日生，住湖北省秭归县。原告指定法律文书送达地址上海市嘉定区江桥万达广场8号楼618室，指定法律文书代收人金伟。委托诉讼代理人：金伟，上海迈伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：李钦含，上海迈伦律师事务所实习律师。被告：江苏爱法投资发展有限公司，统一社会信用代码913206215525147207，住所地江苏省海安市西城街道（原海安镇）安平西路105号。被告指定法律文书送达地址江苏省海安市西城街道（原海安镇）安平西路105号，指定法律文书代收人程龙进。法定代表人：庞爱珠，该公司董事长。委托诉讼代理人：程龙进，江苏美德律师事务所律师。原告周瑜与被告江苏爱法投资发展有限公司（以下简称爱法公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案受理后，依法由审判员卢义林适用简易程序独任审判，并分别于2020年3月25日、4月10日两次公开开庭审理本案，原告周瑜的委托诉讼代理人金伟、李钦含，被告爱法公司的委托诉讼代理人程龙进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周瑜向本院提起的诉讼请求，判令被告爱法公司向原告周瑜返还多收取的43,390元,支付逾期交房违约金49,109.39元（自2017年11月1日起至实际交房日2019年9月27日止计逾期交房695天，按已交房款706,610元承担每日万分之一的违约金，即695天×70.661元/日）；被告协助两原告办理位于房屋产权证书，并承担已交房款1%即7066.10元的逾期办证违约金。事实与理由：原被告签订商品房买卖合同，原告向被告购买位于海安市房屋，总房款为706,610元，于2017年10月31日交房。但被告爱法公司实际于2019年9月27日才交房。双方合同约定交房后180日内协助原告办理产权证书，但截止目前被告爱法公司并未协助原告办理产权登记手续。被告爱法公司实际收取原告房款75万元,比合同载明的数额706,610元多收取了43,390元。收款时，被告称多收款为服务费。按照相关规定，被告爱法公司不得收取服务费、团购费等费用。被告爱法公司辩称：原告并未实际交足房款，只交纳房款581,019元，尚有房款125,591元未支付。被告不应向原告支付逾期交房和办证的违约金。原告延期付款，其中42万拖延至2017年12月12日支付，应当按照合同约定承担违约金。经审理查明：被告爱法公司开发位于江苏省海安市原海安镇平桥村爱法·山水国际商品房项目。原被告签订编号为2017060776的商品房买卖合同(无落款时间),约定原告购买8幢1804室房屋,建筑面积126.86平方米、房款706,610元;签订合同当日支付首付款246,610元，余款46万元于合同签订之日45个工作日内以银行贷款方式支付；买受人逾期付款，逾期10日以内的，自合同约定的应付款期限次日至实际付款之日每日按万分之一支付违约金，合同继续履行；逾期超过10日，出卖人有权解除合同，如合同解除，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金，如买受人愿意继续履行合同并经出卖人同意时，买受人自应付款次日至实际付款之日按照每日万分之一支付违约金；2017年10月31日前，出卖人按照国家及地方人民政府的规定，将具备验收合格及合同约定的交房条件的商品房交付买受人；出卖人逾期交房不超过90日，出卖人自约定交房次日起至实际交付房屋之日按照已交付房款的万分之一承担逾期交房违约金，逾期超过90日，买受人有权解除合同，买受人选择解除合同的，由出卖人自解除通知到达之日起90日内退还已付房款并承担已付房款1%的违约金，买受人选择继续履行合同的，自合同约定的交房次日起至实际交房之日止每日按照已付房款万分之一的逾期交房的违约金；出卖人应当在交房后180日内将办理权属（包括契税完税凭证、房屋所有权及土地使用权证书）登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人原因使得买受人在规定的期限内不能办理产权证书且买受人选择不退房时，出卖人按照已付房款1%支付逾期办证的违约金。上述合同所附的补充协议约定，买方自行办理银行按揭贷款而银行未按合同约定的期限代买受人向卖方付款，视为买方未按合同约定付款，卖方有权按照买卖合同第七条要求买方承担违约责任；买方要求卖方协助办理有关按揭贷款手续，则买方应在签订合同的同时签署按揭贷款文件、提供按揭贷款所需种类资料并支付相关费用，严格按照卖方或银行通知的时间办理公证、抵押手续，如因买方原因造成银行未能按照合同约定的期限代买方向卖方付款的，仍视为买方未按合同约定付款，卖方有权按照合同第七条要求买方承担违约责任；如因买方自身条件不符或手续不齐等原因造成按揭贷款不足或不能按揭贷款，则买要自行按时补足本合同规定的房款，否则仍应视为买方未按合同约定付款，卖方有权按照合同第七条要求买方承担违约责任；买方要求卖方协助其办理银行按揭贷款手续发生的相关费用由买方承担。2017年5月13日，被告爱法公司向原告开具246,610元的增值税普通发票。2017年7月5日，被告爱法公司向原告开具4万元的增值税普通发票。2017年12月12日，中国工商银行海安支行为原告办妥42万元的贷款手续并向被告爱法公司打款。2017年12月20日，被告爱法公司向原告开具42万元的增值税普通发票。2019年9月27日，被告通知原告交房（实际交邮时间为2019年10月8日，但原告主张的交房时间为2019年9月27日）。2019年11月5日，原告缴纳2019年10月1日至2020年10月1日的物业管理费、车位管理费、装修垃圾清运费、装修保证金等费用。原告起诉时即提供10份付款凭证（分别为POS机刷卡小票9份及工商银行放贷记录1份）。9笔POS机刷卡小票（均无刷卡人签名）反映向爱法公司刷卡4次，分别是卡号62×××96于2017年4月29日刷卡5万元，（工商银行）卡号62×××90于2017年7月5日刷卡1万元，（农业银行）卡号62×××17于2017年7月5日刷卡15,000元，卡号62×××07于2017年7月5日刷卡15,000元；向南通鼎天电器设备运行维护有限公司刷卡5次，分别是（平安银行）卡号62×××07于2017年5月13日刷卡1万元，（平安银行）卡号62×××89于2017年5月13日刷卡1万元，（北京银行）卡号62×××96于2017年5月13日刷卡8万元，（农业银行）卡号62×××17于2017年5月13日刷卡58,981元，（农业银行）卡号62×××17（刷卡时间看不清）刷卡81,019元。上述刷卡小票合计刷卡33万元。被告爱法公司只认可收到房款581,019元即银行贷款42万元、5月13日121,019元、7月5日三笔共计支付4万元，对于其他款项均否认支付给了被告公司。因商品房销售合同纠纷与原告同日向本院提起诉讼的案件共8件，该系列案件中的数位原告主张向仇多敏、庄建成、吴毅飞、周超、*会勤、周柿彤等人的汇款系指向购房款。本院要求被告爱法公司提供委托销售公司信息及同期从业者的信息，同时要求原告提供通过银行汇款或刷卡消费的明细及凭证。被告爱法公司向本院书面反馈称，上海拓垦公司接受其委托销售案涉房屋，现已终止了销售合作关系；上海拓垦公司的销售负责人为吴凌，业务员为仇多敏，吴毅飞为爱法公司的销售负责人，庄建成、周超、周柿彤、*会勤的身份不清楚。对于除了上文提及的消费凭证以外的付款凭证，原告未能提供。按照爱法公司向本院提交的与上海拓垦投资中心（有限合伙）所签订的委托销售合同影印件，承包销售商委托销售期限为2017年3月20日至2017年7月20日；合同期满后可续签；销售底价为4580元/平方米，此价格以上部分销售者可以收取团购费且归销售商所有；签约并全款付清的，爱法公司经书面确认，给予销售商5000元/套的成交奖（除1、2、8号楼以外）。审理中，原告提供南通市中级人民法院（2019）苏06民终2496号民事判决书（徐克信与爱法公司商品房销售合同纠纷一案的二审裁判文书），该判决书认定买受人徐克信向包括南通鼎天电器有限公司、吴凌在内的第三方支付款项，包含在买受人的购房款内。被告爱法公司认为二审法院事实推定缺乏依据，并无证据支撑；吴凌仅仅是受托销售公司即拓垦公司的负责人，本身并无权私下收取房款。另，自2017年5月13日起算，45个工作日至2017年7月14日届满。自2017年7月15日计算至2017年12月12日，合同约定的二期付款逾期151日。上述事实，有原告提供的商品房销售合同、被告发送的交房通知单、通知交房邮件面单、房屋质量保证书、房屋使用说明书、购房发票3份、POS机刷卡小票9份、银行放款42万元的凭证、2019年11月5日收据、南通市中级人民法院（2019）苏06民终2496号民事判决书，被告爱法公司提供的与上海拓垦投资中心（有限合伙）签订的委托销售合同影印件等，以及当事人的陈述在卷佐证。本院认为：原告周瑜与被告爱法公司就案涉房屋成立买卖合意，该合同成立且合法有效。被告爱法公司逾期交房且逾期协助办证，应当承担约定的违约责任。合同约定首期付款日支付首期付款246,610元，从原告提供的证据来看，该日前其密集对外付款且该日被告爱法公司开具了246,610元的正式发票，故可以认定该日为合同签订之日。按照合同约定，原告应当在2017年7月14日前办妥贷款手续并向被告支付二期房款，现原告逾期151天，应当向被告爱法公司支付逾期付款的违约金6342元（420,000元×0.0001%/日×151日）。该违约金充抵被告应向原告履行的违约金债务。经过本案查明的事实，并结合生效的裁判，可以确认被告爱法公司管理缺失、财务不规范。一般情况下，开票及付款作为不同的义务内容，其债权人与债务人并不相同；一个义务的履行反推不出另一个义务已经履行，除非基于交易习惯或其他合法的事实推定。具体到本案中，开票义务是爱法公司对原告的债务，而付款是原告对被告爱法公司的债务，开票义务履行与否反推不出付款义务人已经履行了义务。但基于被告财务管理混乱，已经足额开具了合同载明票面金额的发票并交付原告，原告后一笔债务（42万元）等已由第三人工商银行代为履行等综合分析，原告在持有足额发票的情况下，应当推定合同载明的原告的付款义务已经全部履行，被告爱法公司所辩有关购房款没有足额支付，本院不予采信。双方均主张按照合同约定的数额确定总房款，对此，本院认为合同约定的总房款并不符合客观事实。本案中，被告爱法公司委托第三方销售案涉房产，第三方收取的款项均应当计入房款。原告在诉状中也称，驻场销售公司以团购费、服务费的形式，向其在合同载明的房款之外额外收款，加之原告向被告及第三方付款是均是自主、主动支付，可见额外付款并不符合不当得利的认定规则，真实的房款即应当为75万元而非合同载明的706,610元。现原告主张被告爱法公司返还不当得利，不符合法律规定，本院不予准许。有关违约责任的计算基数，当事人均主张按照合同载明的金额计算，属于对其不利之处分，本院不主动干预。按照双方合同约定，被告爱法公司逾期交房695天，逾期交房的违约金应为49,109.40元（695天×70.661元/天）。被告爱法公司虽然抗辩案涉工程项目已经具备办理产权登记的条件，但未能提供任何证据证明案涉房屋至今未办理产权登记的原因系不可归责于其，故原告主张要求被告协助办理不动产权证以及支付逾期办证违约金7066.1元，本院予以支持。扣减原告应向被告支付的逾期付款违约金6342元，被告爱法公司尚应向原告支付违约金49,833.50元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告江苏爱法投资发展有限公司偿付原告周瑜逾期交房违约金、逾期办证违约金49,833.50元。二、被告江苏爱法投资发展有限公司协助原告周瑜办理位于江苏省海安市房屋的不动产权证书上述一、二两项，被告江苏爱法投资发展有限公司于本判决发生法律效力后10日内履行。如被告不按照本判决确定的履行期间履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告周瑜的其他诉讼请求。案件受理费1062元减半收取531元,由原告周瑜负担231元,被告江苏爱法投资发展有限公司负担300元，被告于本判决发生法律效力后10日内缴至本院（本院诉讼费专户：户名海安市人民法院，开户行建行海安营业部，账户32×××16），逾期本院将强制执行。如不服本判决，可以判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状并按照对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预缴上诉案件受理费1062元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。审 判 员 卢义林二〇二〇年四月十六日法官助理 陆晓丽书 记 员 陈小菁