辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终2371号上诉人（原审原告、申请执行人）：林俊雄，男，1977年11月12日出生，汉族，住福建省莆田市荔城区。委托诉讼代理人：夏晓虎，辽宁北港律师事务所律师。委托诉讼代理人：于洪英，北京大成（大连）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、案外人）：郭丹，女，1975年1月3日生，满族，住大连市金州区。委托诉讼代理人：郭秀杰，辽宁顾阳律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：周千立，男，1964年10月4日出生，汉族，住四川省广安市广安区。委托诉讼代理人：刘忠诚，大连金普新区湾里法律服务所法律服务工作者。上诉人林俊雄因与被上诉人郭丹、周千立申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初8903号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。林俊雄上诉请求：依法撤销一审判决，依法改判支持林俊雄的一审诉讼请求。事实与理由：一、原审判决认定事实不清，证据不足。1.案涉房屋在本案中成交价格低于2015年的市场价格，明显与房地产市场价格不符，系非常交易。故本案郭丹与周千立的房屋交易价格明显偏低，有故意转移财产的嫌疑。2.案涉房屋在2018年3月依旧处于抵押状态，在此产权有瑕疵的状态下，郭丹直接回赎购买房屋不符合房屋交易习惯。且根据被告提供的证据周千立房屋系为案外人吴宗贵在大连银行股份有限公司所贷的220万元银行借款所做的反抵押担保，反担保价值未到贷款合同的总额220万元，仅是75万元。但被告郭丹在回赎房屋的时候，在抵押物的房屋价值明显高于抵押价值且未达到主债权额度的情况下，担保公司仅收取45万元。这种交易事实明显怪异，于情不通于理不合。且虽然郭丹向天巳担保公司法宝代表人吕建军转让款项，无法证明该款项系用于案涉房屋的回赎，亦不能排除涉案房屋的担保解除是因为反担保的主债权得到实现。同时因为本案有可能涉嫌被上诉人串通转移财产，而原审直接认定郭丹对其他人的转款亦视为购房款，仅依靠周千立的认可，没有其他证据佐证的情况下，上诉人认为事实不清、证据不足。至于向中介公司的转款，并不能与本次房屋转让直接相联。3.所谓装修材料票据及照片等均无法直接证明郭丹的实际使用和占有。4.有事实表明周千立及爱人在2018年上半年一直在大连。周千立爱人2015年在大连进行手术后，病情需要，其长年在大连进行定期的复查和继续治疗。且有事实表明2018年3月到6月，周千立本人在大连从事钢材等建材生意。二被上诉人所陈述的及原审判决认定的房屋未办理过户系周千立不在大连的事实不能成立。5.周千立在收款收条上的签字与在担保合同上的签字不相同，特别是周字的书写存在差异，存在明显疑点。二、原审判决适用法律错误。原审判决是就（2019）辽0211执异89号民事裁定书提出的诉讼。根据89号民事裁定书记载的内容，是郭丹对原审法院在2018年6月13日作出的（2017）辽0211民初10889号-1民事裁定书提出异议，要求撤销10889号-1民事裁定书，并解封该裁定书涉及的房屋及案涉房屋。而10889号-1民事裁定书是本案上诉人与被上诉人周千立、梅现文租赁合同纠纷在一审案件审理过程中形成的（租赁案件的一审判决在2018年8月2日作出，二审判决在2018年12月12日作出），是一份民事案件审理过程中的诉讼保全裁定。根据最高人民法院《关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条之规定，对于人民法院作出的财产保全裁定，案外人的异议的，应该自该裁定下发之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉对诉讼保全裁定提出的异议的执行异议之诉，应该适用最高人民法院《关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》。而《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》是规范执行活动，针对执行中相关行为及裁判文书异议的相关程序性规定，适用于执行案件中形成的裁定等，并不适用于在案件审判中形成的查封裁定的异议。且该规定二十八条的四个条件郭丹并不满足。郭丹若对已经生效的诉讼保全文书提出异议，只能通过再审等其他救济途径解决。故原审判决适用法律错误。综上，希望二审法院查清事实，支持上诉人的上诉请求。郭丹辩称,不同意林俊雄的上诉请求，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。案涉房屋最初是工程抵债的房屋，所以房价当时抵债的价格偏高，2018年案涉房屋的市场价应该在60万多一些，郭丹从网上看案涉房屋报价是65万，最后协商以603,000元达成协议，郭丹可以接受这个价格，对于出让人什么心理状态郭丹不清楚。实际交了45万就解除抵押根本就不矛盾。郭丹实际占有案涉房屋不仅仅提供了照片，还提供了房屋交接后大量对案涉房屋装修的票据，另外还交了物业费、水电费等，证明郭丹已实际入住案涉房屋。林俊雄说周千立卖房后在大连，没有提供证据予以证明，实际情况是签订完合同以后周千立有一个阶段郭丹找不到他，所以产权证未及时办理不是郭丹的责任。周千立辩称，不同意林俊雄的上诉请求，服从一审判决。一审法院认定事实：在一审法院审理林俊雄与周千立、梅现文租赁合同纠纷一案中，一审法院依据原告林俊雄的保全申请于2018年6月12日作出（2017）辽0211民初10889-1号民事裁定书，查封周千立、刘文英共有的位于大连市金州区房屋（以下简称案涉房屋），查封期限为三年。2018年8月2日，一审法院就该案作出（2017）辽0211民初10889号民事判决，周千立对判决不服，提起上诉。2018年12月12日，本院作出（2018）辽02民终8245号民事判决，其中主要判项内容为：周千立、梅现文给付林俊雄租金250,399.8元、设备折价款67,998元、违约金10万元。在一审法院执行林俊雄与周千立、梅现文租赁合同纠纷一案中，案外人郭丹对查封的案涉房屋提出书面异议，请求撤销（2017）辽0211民初10889号-1民事裁定书并解除对案涉房屋的查封。2019年6月24日，一审法院作出（2019）辽0211执异89号执行裁定，裁定如下：“中止对位于大连市金州区房屋的执行。”林俊雄对该裁定不服，提起本案之诉。另查，2018年3月9日，被告周千立（卖方）与被告郭丹（买方）签订《房地产买卖合同》，约定买卖双方通过居间方出售及购买案涉房屋，价款603,000元，定金20,000元，居间费用6000元。合同第一条第二款关于房屋抵押情况约定:“因该房屋系贷款购买，卖方欠银行贷款额为45万元整，具体欠贷额度以银行实际记载为准。买卖双方协商办理注销抵押的方式为由买方出资45万帮房主偿还银行贷款。”合同第十六条第二款约定：“买方和房主协商房产证抵押注销后办理委托公证手续。”合同落款卖方处由周千立、刘文英签字，买方处由郭丹签字。2018年3月12日，郭丹通过银行转账向案外人吕建军支付450,000元，二被告主张该笔款项系郭丹代周千立偿还房屋抵押贷款，同日，大连天巳联合融资担保有限公司向大连金州新区房屋登记管理中心出具了《贷款还清证明》，证明中载明抵押人周千立、刘文英以案涉房屋作为抵押，担保债权数额75万元，现同意注销抵押登记。2018年3月12日，案外人肖风青通过银行转账向案外人于美春支付80,000元，次日，郭丹通过银行转账向案外人肖风青支付80,000元，二被告主张该笔款项系郭丹通过肖风青代周千立偿还欠款80,000元。2018年3月13日，郭丹通过银行转账向案外人刘红艳支付26,000元，二被告主张该笔款项系郭丹向居间方支付定金20,000元及中介费6000元。另，周千立认可郭丹通过现金及微信向其支付了53,000元。2018年3月12日，周千立向郭丹出具收条，内容为：“位于金连领地5#1单元29层5号房主周千立、刘文英收到购买人郭丹房款共计陆拾万零叁仟元￥60,3000元，其中定金20,000元由益嘉房产刘红艳待抵押手续及物业费缴清以后一次性给房主周千立。”周千立在收款人处签字。被告郭丹提供了2018年3月、4月期间支付物业费、房屋装修费的收据，证明郭丹已于2018年3月对案涉房屋占有使用。被告郭丹称由于周千立在签订案涉房屋买卖合同后离开大连市，致使房屋尚未办理过户登记，被告周千立对此表示认可。一审法院认为：本案审理焦点为被告郭丹对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”被告郭丹是否符合上述四项条件为本案审理重点。第一，被告周千立与被告郭丹于2018年3月9日签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。本院对案涉房屋采取查封措施的裁定作出时间为2018年6月12日，符合“在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同”。第二，根据被告郭丹提供的物业费及房屋装修费用的收款收据，可以认定郭丹于2018年3月已经对案涉房屋实际占有使用，符合“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”。第三，关于郭丹是否支付全部价款，根据银行交易明细虽然没有郭丹向周千立直接转账的证据，但根据房屋买卖合同的约定：“买方出资45万帮房主偿还银行贷款”，结合郭丹向案外人吕建军转账45万元的记录及当日大连天巳联合融资担保有限公司出具的《贷款还清证明》，可以相互印证郭丹支付的该笔45万元为案涉房屋购房款。郭丹向案外人刘红艳支付的26,000元与合同约定的定金20,000元、居间费用6000元金额相符。剩余款项被告郭丹主张通过代偿欠款、现金等形式向周千立支付，且通过银行转账记录及周千立出具的收条予以佐证，周千立对此亦表示认可。综上，被告郭丹已就其支付房屋全部价款履行了相应的举证义务，且原告并未能提交足以反驳的相反证据，故对被告郭丹支付全部价款的事实，本院予以采信。第四，关于是否因买受人自身原因未办理过户登记，郭丹及周千立均认可因周千立夫妇不在本地而未能办理过户登记，结合房屋买卖合同中有关于买卖双方办理委托公证手续的约定，说明郭丹并未怠于办理过户，而确因周千立不在大连市而没有办理过户，故案涉房屋未能办理过户登记非买受人郭丹单方原因所致。综上四点，被告郭丹符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之情形，对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。故对原告的诉讼请求，本院不予支持。一审法院判决：驳回原告林俊雄的诉讼请求。案件受理费9830元（原告已预付），由原告承担。二审中，各方当事人提交新证据。本院组织各方当事人进行证据交换，对于各方当事人存在争议的事实，本院认定如下：对于周千立提供的四川省广安市广安区石笋镇龙飞村村民委员会出具的证明，林俊雄对真实性和关联性不予认可。鉴于该证明上加盖有该村委会的印章，且有证明人签字，符合单位出具证明的形式要件，而林俊雄未能提供证据证明该印章系虚假，故本院对该证据的真实性予以确认。该证据显示周千立在2018年3-5月期间在老家处理房屋坍塌等事情。对于郭丹提供的2018年3月12日的《公证书》，林俊雄对真实性未提出异议，但认为该证据与本案无关。鉴于该证据已经过公证机关公证，本院对证据真实性予以确认。该证据显示2018年3月12日，周千立、刘文英委托郭丹出售案涉房屋，在不动产登记机构办理不动产权证书及产权过户手续，配合买主办理银行资金监管、解冻等相关事宜。对于郭丹提供的大连瓜子房地产经纪有限公司出具的《证明》，林俊雄对该证据的真实性未提出异议，但认为与本案无关。本院对该证据的真实性予以确认。该证据显示大连瓜子房地产经纪有限公司原名叫大连益嘉房地产经纪有限公司（以下简称“益嘉公司”），在益嘉公司经营期间，刘红艳是该公司的工作人员，后来刘红艳以益嘉公司的名义自己单独开了店从事经营，对外签订合同都由益嘉公司提供。关于林俊雄申请本院调取的证据不属于人民法院调取证据的范围，且与本案事实无直接关联性，本院不予准许。本院对一审已查明的事实予以确认。本院补充查明：1.吕建军系大连天巳联合融资担保有限公司的法定代表人。2.一审中，大连瓜子房地产经纪有限公司（原益嘉公司）出具证明，载明2018年3月12日郭丹替周千立还款80,000元，给付周千立现金50,000元，微信转账给周千立3000元。本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。又根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该规定系对房屋买受人物权期待权的保护。就本案诉争而言，郭丹应当举证证明其与被执行人周千立之间存在真实的房屋买卖关系，且同时符合上述法律规定的情形，进而证明其享有足以排除强制执行的民事权益。首先，郭丹提供了2018年3月9日其与卖方周千立、居间方益嘉公司签订的《房地产买卖合同》，合同中各方对案涉房屋买卖的相关事宜进行了约定。现林俊雄未能提供充分的证据证明上述买卖合同虚假，应视为郭丹与周千立在案涉房屋被查封前（即2018年6月12日）已签订了合法有效的书面买卖合同，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款规定的条件。其次，案涉房屋于2018年6月12日被人民法院查封，郭丹提供了其于2018年4月交纳案涉房屋物业费的票据，及2018年3月至5月期间订购装修材料、购买家具的相关票据及案涉房屋的照片，可以证明郭丹在人民法院查封前已占有案涉房屋的事实。再次，郭丹于双方签订案涉《房地产买卖合同》后的第三日即通过银行转账方式向案外人吕建军支付45万元，同日，大连天巳联合融资担保有限公司向大连金州新区房屋登记管理中心出具了《贷款还清证明》，同意注销案涉房屋上的抵押登记。鉴于吕建军系大连天巳联合融资担保有限公司的法定代表人，且在郭丹与周千立的《房地产买卖合同》中明确约定了由买方郭丹出资代卖方周千立偿还贷款，双方实际履行情况与合同约定内容相一致，可以证明该45万元系郭丹支付的案涉房屋购房款。合同签订后的第四日，郭丹通过银行转账方式向案外人刘红艳支付26,000元，居间方益嘉公司出具证明，证实刘红艳系其工作人员，从事房屋居间服务经营工作，且上述款项与案涉《房地产买卖合同》约定的定金20,000元、居间费用6000元数额相符，应系案涉房屋的购房款。至于郭丹向案外人于美春支付的80,000元及周千立认可郭丹通过现金及微信方式向其支付的53,000元，一审中,居间方大连瓜子房地产经纪有限公司（原益嘉公司）出具证明对上述事实予以确认，且与周千立出具的收条相佐证，一审判决认定上述款项为案涉房屋的购房款亦无不当，据此，应视为郭丹已支付案涉房屋的全部购房款。最后，在郭丹与周千立签订的案涉《房地产买卖合同》中有关于“买方和房主协商房产证抵押注销后办理委托公证手续”的约定，而二审中，郭丹提供2018年3月12日的《公证书》，该《公证书》显示2018年3月12日，周千立、刘文英委托郭丹出售案涉房屋，在不动产登记机构办理不动产权证书及产权过户手续，配合买主办理银行资金监管、解冻等相关事宜。上述公证事宜与合同约定的“委托公证手续”相互印证，虽然该公证委托手续因不符合相关房产部门的要求，未能实现将案涉房屋过户至郭丹名下的合同目的，但由此亦表明郭丹并无拖延办理案涉房屋产权手续的故意，结合周千立户籍地的村民委员会出具的周千立在2018年3-5月期间在老家处理房屋坍塌等事宜的证明，与郭丹陈述周千立不在大连，其无法要求周千立办理过户的主张相吻合，故一审法院认定案涉房屋未能办理过户手续并非郭丹原因所致有事实依据。综上，本案情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，郭丹对案涉房屋享有实体权利，享有足以排除林俊雄对案涉房屋强制执行的民事权益。一审法院对本案的处理并无不当，本院依法予以维持。关于林俊雄上诉称，郭丹系对原审法院在审理过程中作出的（2017）辽0211民初10889号-1诉讼保全裁定提出的异议，不应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》处理本案，郭丹若对已经生效的诉讼保全文书提出异议，只能通过再审等其他救济途径解决，一审适用法律错误一节，本院认为，根据最高人民法院《关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条之规定，人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。本案中，郭丹以案涉房屋权利人的身份对被保全的案涉房屋提出异议，属于执行异议案件的审查范围，一审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》处理本案并无不当，本院依法予以维持。综上所述，上诉人林俊雄的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9830元（林俊雄已预交），由上诉人林俊雄负担。本判决为终审判决。审判长  吕瑛审判长  季烨审判长  王亮二〇二〇年四月二十二日书记员  宋敏