北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终2126号上诉人（原审原告、反诉被告）:北京市胜歌汽车修理厂，住所地北京市通州区滨河路126号4-40号。法定代表人：朱书云，总经理。委托诉讼代理人：唐春林，北京市荣博律师事务所律师。委托诉讼代理人：付长安，北京市荣博律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：北京造纸七厂有限责任公司，住所地北京市通州区漷县镇靛庄村村委会东300米。法定代表人：孔凡仪，董事长。委托诉讼代理人：范艳蕾，北京市京师律师事务所律师。上诉人北京市胜歌汽车修理厂（以下简称汽修厂）与上诉人北京造纸七厂有限责任公司（以下简称造纸公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初21703号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。汽修厂上诉请求：撤销原审判决第二项，改判造纸公司支付汽修厂停产停业损失、房屋装修、设备、附属物补偿、露天经营补偿、搬迁费、临时安置费、拆除配合费、移机费、地上物搬迁补助费等各项补偿共计996946.59元。上诉理由：1.合同虽然已经到期，但汽修厂一直合法占用涉案房屋，其因自身经营行为所获取的拆迁利益，应当归汽修厂所有。原审法院以2017年9月30日开始没有交纳房屋租金来认定合同于2017年9月30日解除，没有事实也没有法律依据。2.汽修厂主张的各项动拆利益，在征收补偿协议书中均有涉及，汽修厂因自己的经营行为，提高了造纸公司的评估单价与补偿款的总额，本次拆迁过程中，其因汽修厂所获取的动拆利益，应当归汽修厂所有。3.房屋租赁合同中约定“房地产”拆迁补偿归造纸公司所有，仅应依据其字面理解，解释为房屋与土地的补偿，而不包括其他。造纸公司上诉请求：撤销原审判决第一项，并依法改判。1.原审法院对造纸公司已向汽修厂支付押金的事实认定不清，押金已包含在6万元中一并退回给汽修厂。2.汽修厂要求退还押金无合法依据。汽修厂在原审法院诉请：1.请求法院依法判令造纸公司支付汽修厂停产停业损失、房屋装修、设备、附属物补偿、露天经营补偿、搬迁费、临时安置费、拆除配合奖、移机费、地上物搬迁补助费等各项补偿共计996946.59元；2.请求法院依法判令造纸公司退还押金5000元；3.本案诉讼费由造纸公司承担。造纸公司在原审法院反诉请求：要求汽修厂支付2017年10月1日至2019年1月22日房屋占用费共计338653元。原审法院经审理查明：2015年10月20日，造纸公司（甲方）与汽修厂（乙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称协议），甲方将位于北京市通州区滨河路×号（×号）门面房（建筑面积198㎡）及院子274㎡租赁给乙方使用，期限为1年，自2015年11月1日至2016年10月31日，租金为税后70846元。该协议第二条约定“租赁期满后，乙方继续承租的，应提前180天向甲方提出续租要求”，第八条约定“房地产拆迁补偿归甲方所有。”协议到期后，汽修厂继续使用该房屋，并交付租金至2017年9月30日，双方未签订书面协议。2018年10月30日，造纸公司发布通知，内容为“根据北京市政府规划要求，本企业用地范围属《北京市通州区东方厂棚户区改造项目国有土地地上非住宅房屋征收项目》面临政府征收。包括各租户目前占有房屋，为积极配合政府征收工作，现我公司通知如下：一、我司前期与各租户签订的房屋租赁协议中第七条明确规定：租赁期内，所租房屋若因国家需要进行拆迁或遇到不可抗拒的自然灾害，或遇甲方整体经营结构变化，乙方应予以理解和支持，并在规定期限内无条件搬迁，协议自然终止，甲方除退还剩余租金外不作任何补偿。二、我司从2016年底就已不再和各租户签订房屋租赁协议。三、我司从2017年11月因规划调整，要求各租户腾退房屋，并不再收取房租，但至今尚未搬离，租赁关系事实上已解除。综上述，我公司认为各租户应给予理解和支持，并于2018年11月15日之前腾退房屋，否则承担相应责任。”2019年1月14日向汽修厂发布《腾房催告函》，内容为“贵方与我司所签署的《房屋租赁协议》已于2016年10月31日到期，贵我双方租赁关系于2017年10月1日终止。我司已多次向贵方提出腾房要求，但贵方予以无视并长期占用我司房屋。截止2019年1月贵方占用我司房屋已逾487天，合计费用总金额为人民币344309元。为响应北京市通州区人民政府棚改拆迁政策，避免双方损失的进一步扩大，现催告如下：1、限贵方于2019年1月16日16:00前腾空房屋并交回我司；2、若贵方在前述期限内搬离，我司同意免除贵方占用我司房屋期间占有使用费；3、若贵方逾期未将占用房屋腾空并交回我司，政府将派人进行强制拆除。届时我司也将通过法律程序向贵方追索前述全部房间使用费及相关利息，同时追究因此给我司造成的全部损失。”2019年1月21日，造纸公司（甲方）与汽修厂（乙方）签署《协议书》，内容为“为保证通州区政府针对造纸厂拆迁项目的顺利进行，经双方协商，达成协议如下：1、乙方同意于2019年1月22日16:00前无条件搬离原占用房屋；2、甲方同意2019年1月14日所发《催告函》中条件继续有效，相应占用费免除。3、本协议一式两份，双方各执一份，具有同等效力，任何一方违约均有权向甲方所在地人民法院提起诉讼。”同日，双方签订了一份《情况说明》，内容为“鉴于甲乙双方于2019年1月21日签署关于尽快促成造纸厂拆迁项目顺利进行的协议书，经双方协商同意后达成如下协议：1、乙方承诺于2019年1月22日完成造纸厂大门南侧房屋（229.5平方米A类面积）的腾房工作；2、甲方承诺在乙方完成腾房后两日内将人民币：60000元大写：陆万元整通过现金形式交于乙方，若未按时支付，甲方承诺每日支付乙方3‰的滞纳金。”另查1、根据通政房征字【2018】2号文件《北京市通州区人民政府关于国有土地上房屋征收决定》，因公共利益需要，决定对东方厂周边棚改项目（小圣庙村域范围内及北京东亚铝业有限公司）国有土地上非住宅房屋征收项目涉及的小圣庙村域范围内及北京东亚铝业有限公司国有土地上非住宅房屋及附属物实施征收。征收范围包括了造纸公司范围。2018年7月4日，北京市通州区人民政府发布了《东方厂周边棚改项目（小圣庙村域范围内及北京东亚铝业公司）国有土地上非住宅房屋征收与补偿方案》。另查2、2018年12月13日，造纸公司（乙方）与北京市通州区人民政府房屋征收办公室（甲方）签订了《东方厂周边棚户区改造项目（小圣庙村域范围内及北京东亚铝业公司）国有土地上非住宅房屋征收补偿协议书》，第一条被征收人房屋及土地情况：乙方房屋及土地坐落于通州区滨河路×号，房屋所有权证号为京房权证通字第XXXX号，证载房屋用途：工交。认定A类总建筑面积40533.88平方米，认定B类建筑面积9328.91平方米，认定C类建筑面积1128.52平方米，认定D类建筑面积1668.36平方米，认定E类建筑面积7339.77平方米，国有土地使用证号为京通国用（2009出）第×号，证载土地用途工业，认定的土地用途为工业。证载国有土地面积165298.99平方米，认定国有土地面积为165298.99平方米。第三条货币补偿款：1、根据北京大地盛业房地产评估有限公司（以下简称大地评估公司）出具评估报告（京）大地（2018）征（估）字第-非-DFC-01-005号及《东方厂周边棚改项目（小圣庙村域范围内及北京东亚铝业公司）国有土地上非住宅房屋征收与补偿方案》（以下简称征补方案），甲方征收乙方房屋应支付给乙方的被征收房屋价值868406577.00元，其中土地使用权总价777897047.00元；房屋重置成新价70564414.00元；房屋装修、设备、附属物补偿19945116.00元。2、根据北京东方燕都资产评估有限责任公司出具的资产评估报告东方燕都评字【2018】第09139号及《东方厂周边棚改项目（小圣庙村域范围内及北京东亚铝业公司）国有土地上非住宅房屋征收与补偿方案》（以下简称征补方案），甲方征收乙方房屋应支付给乙方的设备设施补偿32067665.00元。3、甲方征收乙方房屋，应支付给乙方各项补助费总计55405122.00元，其中搬迁费2493140.00元；移机费57425.00元；停产停业损失补偿费27923162.00元；4、以上各项补偿和补助费合计955879364.00元。庭审过程中，关于房屋租赁的情况，汽修厂称自2006年双方就开始签订租赁合同承租涉案房屋，刚开始三年一签，后来变成一年一签，为此其提供了其向造纸公司交纳的租金收据，其中一张2010年3月18日造纸公司出具的收据显示收到了押金5000元，对于押金，造纸公司称双方签署的《情况说明》中已经包括该押金了。汽修厂称在租赁期间建造了部分房屋，但未对此提供充分有效的证据。原审法院判决认定：依法成立的合同，受法律保护。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人对自己提出的主张，应提供充分有效的证据予以证明，否则应承担举证不能的不利后果。本案中，双方签订的协议期限届满后，汽修厂继续占有租赁物，并交付租金至2017年9月30日，造纸公司亦表示接受，视为双方在此期间2016年11月1日至2017年9月30日形成不定期租赁，之后造纸公司不再收取租金，应视为原协议至2017年9月30日解除了。虽然汽修厂称在租赁期间建造了部分房屋，但未提供充分有效的证据，相关的装饰装修部分因协议的期满，汽修厂再主张补偿，亦缺乏法律依据，在此情形下，根据双方签订的协议第七条的规定租赁期限内遇国家拆迁，后果仅为“在规定期限内无条件搬迁，协议自然终止，甲方除退还剩余租金外不作任何补偿”，更何况汽修厂现在要求的系原协议解除之后2018年发生的拆迁补偿费用，据此，汽修厂要求给付相关拆迁补偿费用的诉讼请求，依据不足，法院对此不予支持。关于汽修厂要求造纸公司退还保证金5000元的诉讼请求，造纸公司称双方签订的《协议书》中已包含了相关费用，汽修厂对此不予认可，造纸公司亦未提供其他证据予以证明，故对于汽修厂的该项诉讼请求，法院予以支持。关于造纸公司反诉要求汽修厂支付占有使用费的诉讼请求，由于双方签订的《协议书》已明确说明免除此期间的占有使用费，故对其该项诉讼请求，依据不足，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、北京造纸七厂有限责任公司于本判决生效之日起七日内退还北京市胜歌汽车修理厂押金5000元；二、驳回北京市胜歌汽车修理厂的其他诉讼请求；三、驳回北京造纸七厂有限责任公司的反诉请求。本院经审理查明：原审法院对证据的审核认定符合相关法律规定，据此认定的事实，本院予以确认。以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。本院认为：本案是汽修厂以其与造纸公司存在房屋租赁合同关系，在双方租赁关系存在期间，造纸公司获得的拆迁补偿款中其应享有部分拆迁补偿款，故本案处理的是造纸公司获得的拆迁补偿款在造纸公司与汽修厂之间如何分配的问题，而不是拆迁部门应当给付汽修厂补偿款的数额如何确定的问题。本案在二审诉讼中争议的主要问题如下：一、汽修厂与造纸公司之间就拆迁补偿问题是否已经处理完毕。首先，从双方于2019年1月21日签订《协议书》、《情况说明》的背景来看，当时造纸公司与拆迁部门已经签订了补偿协议，汽修厂尚未搬离涉案房屋，汽修厂对涉案房屋面临拆迁的情况应属明知。其次，从《协议书》与《情况说明》的内容来看，汽修厂承诺于2019年1月22日无条件搬离占用房屋，造纸公司同意免除汽修厂344309元占用费并在完成腾房后支付6万元。结合涉案房屋即将拆迁的背景，双方对腾房及费用事宜已经达成了一致。再次，从履行情况来看，汽修厂于2019年1月22日搬离涉案房屋，造纸公司也免除了汽修厂的占用费并支付了6万元款项，双方已经就拆迁腾退和补偿之事履行完毕。综合以上情况，汽修厂与造纸公司已经就房屋腾退、汽修厂应获补偿等事宜达成一致，汽修厂不仅得以免除344309元占用费另外还获得6万元款项，书面文件有汽修厂法定代表人朱书云签字，汽修厂也实际搬离并获得款项，其再行主张拆迁补偿，缺乏事实依据，本院不予支持。二、造纸公司应否退还押金的问题。造纸公司2010年3月18日出具收据，载明收到汽修厂交来的房屋押金5000元，现双方房屋租赁合同关系已经解除，造纸公司应当将收取的押金予以退还。造纸公司主张押金包含在6万元款项中已经退还给汽修厂，但6万元款项是双方在处理腾退及补偿分配事宜时造纸公司支付给汽修厂的部分补偿利益，没有证据证明其中包含了押金，故对造纸公司押金已经退还的意见，缺乏事实依据，本院不予采纳。三、法院是否应当调取涉案房屋拆迁评估相关材料。在诉讼中，汽修厂申请调取拆迁评估的相关材料，用以证明其租赁的房屋给付了相应的补偿，从而要求取得该补偿款。对于法院是否应当调取相关材料，要看案件的处理是否需要。从双方争议的焦点来看，首先应当处理的是造纸公司与汽修厂之间就房屋腾退、拆迁补偿款分配是否达成一致，如果达成一致，说明双方就腾退及拆迁补偿一事已经处理完毕，不需要再调取拆迁评估的相关材料；如果未达成一致，才进一步审理汽修厂是否应当取得补偿款及补偿款的具体数额，才涉及到拆迁评估报告中具体补偿项目及数额是否清楚及是否调取相关评估材料的问题。根据《协议书》、《情况说明》等现有证据，能够确认双方已经就腾退、补偿款分配达成一致并履行完毕，不需要再调取评估相关材料，故汽修厂申请调取评估相关材料的申请，本院不予准许。综上所述，汽修厂和造纸公司的上诉理由均不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13868元，由北京市胜歌汽车修理厂负担13818元（已交纳），由北京造纸七厂有限责任公司负担50元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 解学锋审 判 员 邢 军审 判 员 申峻屹二〇二〇年四月十七日法官助理 佳 丽书 记 员 田亚男