四川省仁寿县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1421民初1006号 原告：仁寿县洪宇商业管理服务有限公司，住所：仁寿县文林镇工业园区。 法定代表人：李洪武，总经理。 委托诉讼代理人：徐维杰，四川力恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐成东，四川力恒律师事务所律师。 被告：代伟，男，1979年12月10日出生，汉族，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：李恒，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。 原告仁寿县洪宇商业管理服务有限公司（以下简称：洪宇商业管理有限公司）与被告代伟租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告洪宇商业管理有限公司的委托诉讼代理人徐成东、徐维杰，被告代伟及其委托诉讼代理人李恒到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告洪宇商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令二被告支付商铺租金、综合管理费、商场整体推广费合计155291元；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告代伟与原告分别于2015年11月5日签订《凯信家居装饰城租赁管理合同》、《凯信家具装饰城合同书补充协议》(以下简称《补充协议》)。协议签订后，原告按约向被告交付了商铺，被告也已装修使用。双方约定被告租赁319.62平方米商铺用于经营欧雅壁纸，总租期为72个月，在此条件下免商铺租金15个月，应实付商铺租金57个月共计604406元。2020年1月5日前应支付租金134126元，综合管理费19165元，商场整体推广宣传费2000元。但截止起诉被告尚未向原告缴纳上述费用，现原告诉来本院，提出上述诉讼请求，请求判如所请。 原告洪宇商业管理有限公司为证实自己的主张，向本院提交了以下证据： 1.《凯信家居装饰城租赁管理合同》1份，拟证明双方自愿达成租赁合同，并就合同租赁期限及租赁期间的租金及相关费用进行了约定，双方应全面诚实信用的履行，本合同约定租期为6年，租金加上综管费等其他费用共计金额752396元（其中租金604406元）。 2.《补充协议》1份，拟证明双方通过补充协议再次明确了租期和租金总额，并且就租金支付方式、支付时间进行了明确。 被告代伟对原告提供的证据的质证意见为：证据1.2.真实性确认。1、合同书及补充协议不仅确定了被告支付租金及管理费的义务，而且约定了被告在履行合同中还具有以下义务，第一被告不得变更经营的品牌及经营种类（主合同第一条第二项）主合同的第二条第三项约定了被告应当让原告接受原告培训管理的义务，第九项约定了被告应当在店铺内保证货品充足的货品上柜的义务，不能有空柜空场，第十条还约定了被告在合同期内不能有连续三天无营业员上班不能关闭场地的义务，在主合同附件中还约定了被告具有接受原告末位淘汰制度管理的义务，这些义务说明如果要继续履行合同被告不仅仅需要支付租金及管理费还应当全面履行上述约定的经营义务，继续履行合同并不是原告将商铺交给被告，双方就能够继续履行。2、双方在补充协议中明确租期为6年，第一年的租金为114991元，第三年租金为86243元，第四年租金为124190元，第五年134126元，第六年租金144856元。双方对租金有明确约定，并不是原告所说双方对六年租金综合约定了一个总的金额。3、补充协议第三条15项双方特别约定如果乙方在三年后因个人原因不能经营下去，需提前三个月向甲方提出申请方便于甲方另行租赁，该补充协议明确了被告解除合同的条件，被告已经按该条约定的条件向原告要求解除合同，因此双方的合同已经依法终止。 被告代伟辩称，一、原告请求支付合同约定的2020年1月5日前支付的租金、管理费等，实质上是请求继续履行合同，但是合同已经因被告行使合同约定的解除权而终止，应当终止履行。1、双方在《补充协议》第15条约定了合同解除的三个条件：(1)租期满三年；（2）因个人原因不能继续经营；（3）提前三个月提出。该案起租期为2016年3月5日，至2019年12月已满三年。被告向原告提出经营亏损或者困难，不能继续在原告的商场经营。并在2019年12月初通知后三个月才撤场。条件均已满足，被告有权解除合同，合同于2020年3月5日起解除。2、吴燕为原告工作人员，其代表公司向被告发送交款函件，且是商场管理服务群管理员，原告并未举证证明其指定的其他人员有权接收文件材料，在此情况下，被告将知会材料交给吴燕应足以认定交给了原告。二、合同事实上已经终止。1、吴燕、汪兰娣已经在2020年3月6日将被告从管理服务微信群中移除，已经停止履行管理、服务义务。2、被告已从原告处撤场，所有商品、货架、家具等经营设备已经移除、搬离。3、双方已经就水电费进行了结算，其中电费不退、被告交清了水费。三、即使合同还未终止，由于被告已经撤场，并已在居然之家重新开业，如果要求被告继续履行合同，属于合同法规定的事实上不能履行或履行费过高的情况，原告不能请求合同继续履行。综上，原、被告的合同已经因被告行使约定解除权而终止，且在2020年3月6日其双方均已终止履行合同。依据合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的终止履行，因此被告不负继续支付租金、管理费的义务。即便合同尚未终止，也因被告客观上不能或不宜被强制要求继续履行，原告也不能请求被告继续支付租金、管理费而继续履行合同。如果原告认为被告违约，可以起诉要求被告赔偿损失，而不是要求继续支付费用而继续履行合同。 被告代伟为证实自己的抗辩主张，向本院提交了以下证据： 1.被告在凯信商场门市的照片1张，拟证被告已经从原告处撤场，并已在居然之家另行开业，已不能继续租用原告的商铺。 2.被告在居然之家的照片1张，拟证被告已从原告处撤场，并已在居然之家开业，已不能继续租用原告的商铺。 3.《退场书》，拟证被告于2019年12月3日通知原告并于12月6日书面告知原告，告知其于2020年3月5日起终止租赁合同。 4.被告与原告工作人员吴燕的微信记录（吴燕微信号152××××3898也是吴燕的工作手机号），证明目的和证据3一致。 5.“凯信老板微信群”记录，拟证2020年3月6日被告撤场后将店铺交还给原告，原告将被告移除商场管理服务群，双方均已终止履行合同。 6.被告与原告水电费管理人员微信记录，拟证2020年4月10日双方就撤场时未结清水费达成一致意见，被告将水费243元支付给原告。水费管理人员微信及手机号为184××××3536，名字叫吴昌友。 原告洪宇商业管理有限公司对被告提供的证据的质证意见为：证据1.2.真实性无异议，证明被告撤场的目的不认可，但是证明被告已经在居然之家开店的目的认可，不能证明被告有权解除合同。证据3.三性均不认可。证据4.5.6.的微信聊天记录真实性无异议，对内容、证明目的及本案的关联性有异议，微信聊天记录不能证明被告主张的双方已经解除合同。微信聊天记中被告被移出群聊以及给付水费不是双方已经终止合同的表现形式。 经质证，原告提供的证据1.2.及被告提供的证据1.2.4.5.6.的真实性双方均无异议，本院对上述证据真实性予以认可。被告提供的证据3.结合证据4.5.及庭审调查核实情况，可证实代伟向吴燕发送了《退场书》并撤场，本院对该证据予以确认。 根据原、被告提交的证据，并结合庭审查明情况，本院对本案事实认定如下：2015年11月5日，原告洪宇商业管理有限公司作为甲方与被告代伟作为乙方签订《凯信家居装饰城租赁管理合同》，合同约定：“……1、甲方将凯信家居装饰城仁寿商场2楼20、21号经营场地租赁给乙方经营装饰装修类商品。2、本合同的有效期为6年，乙方经营使用期从2016年3月5日至2022年3月4日止。3、计租面积为：319.42平米……1、场地租金30元／平方米／月（按计租面积计算），计57个月，共604406元。2、商场综合管理费5元／平方米／月（按计租面积计算），计72月，共114990元。商场整体推广宣传费12000元。……”。 同日，原、被告双方签订了《补充协议》，合同载明“……一、租期72个月，其中免商铺租赁费用15个月。……1、商铺租金57个月，共计：604406元（前三年不变，第四年在第一年的基础上增加8%，第五年在第四年的基础上增加8%，第六年在第五年的基础上增加8%）于2015年11月5日前支付114991元、2018年4月5日前支付86243元、2019年1月5日前支付124190元、2020年1月5日前付134126元、2021年1月5日前付144851元。2、综合管理费72个月，共计257136元。……3、商场整体推广宣传费72个月。共计12000元。……15.如乙方在三年之后因个人原因不能继续经营下去，需提前三个月向甲方提出申请，方便于甲方另行租赁。……”。 2019年12月6日，吴燕通过微信向被告代伟发送了《温馨提示函》，载明：“尊敬的代伟总经理：您好，凯信家居装饰城仁寿商城客服服务中心竭诚为您服务。贵方与我司（仁寿县洪宇商业管理服务有限公司）签订的《商铺租赁管理合同》及《合同补充协议》约定了相关费用缴纳时间、金额及交款方式。贵方应于2020年1月5日前向我公司缴纳合同约定款项（含租金、商场综合管理费、商场整体推广费）等共计155290元。” 2019年12月9日，被告代伟通过微信向吴燕发送了《退场书》，载明“就贵我双方签署的《凯信家居装饰城租赁管理合同》及补充协议，自2016年开始履行以来，我方忠实履行合同，目前合同租金支付至2020年3月4日。近一年以来，由于商场竞争加剧，人气较差，我单位的经营一直亏损，已无望继续经营。经过与贵司多次协商，我方决定自2020年3月5日起终止合同。并依据补充协议第15条之规定，我单位亦可提前三个月向贵司提出终止合同，以使贵司尽早另行出租。在合同终止后，我单位将于2020年3月5日撤场，届时再及时知会贵司相关撤场事宜，完成交接。”。被告代伟于2020年3月5日撤场，吴燕于2020年3月6日将被告代伟移出“凯信商场老板群”。被告代伟共计支付原告租金325424元、商场推广费8000元、综合管理费76660元。 另查明，2015年11月9日，吴燕作为洪宇商业管理有限公司的代表人与郑英签订了《凯信家居装饰城租赁管理合同》。 本院认为，本案的争议焦点为：一、《凯信家居装饰城租赁管理合同》及《补充协议》是否已经解除；二、被告是否应当支付原告租金、综合管理费、商场管理推广费155291元。 关于焦点一、《凯信家居装饰城租赁管理合同》及《补充协议》是否已经解除。《凯信家居装饰城租赁管理合同》及《补充协议》系双方自愿达成，合法有效。原、被告双方在补充协议中约定：“15.如乙方在三年之后因个人原因不能继续经营下去，需提前三个月向甲方提出申请，方便于甲方另行租赁。”，被告代伟在2019年12月9日通过微信向被告方的工作人员吴燕发送退场书，告知原告终止《凯信家居装饰城租赁管理合同》及《补充协议》。原告主张吴燕系一般办事人员，无论被告是否将退场书发送给吴燕都不能代表被告代伟已经发送给了原告。经庭审查明，吴燕的工作内容包括通过微信向原告发送缴纳租金通知、与业主签订租赁合同、对工作微信群进行人员管理，说明吴燕作为原告的工作人员对凯信商场内经营性事务进行管理，被告代伟有理由相信吴燕可以代表公司接收相关书面材料，对原告主张其未收到《知会函》本院不予采信，同时，被告向原告发送《知会函》时其租赁期已满三年，故原、被告签订的《凯信家居装饰城租赁管理合同》及《补充协议》于2020年3月8日解除。 关于焦点二、被告是否应当支付原告租金、综合管理费、商场管理推广费155291元。原告主张双方约定的总的租金、综合管理费、商场推广费752396元，只是分期分次进行给付，现被告已经支付到第四次，不管是合同解除还是把合同履行完毕，协议约定2020年1月5日前应支付的费用是155291元。 《补充协议》对租金计算方式和支付方式约定为“1、商铺租金57个月，共计：604406元（前三年不变，第四年在第一年的基础上增加8%，第五年在第四年的基础上增加8%，第六年在第五年的基础上增加8%）于2015年11月5日前支付114991元、2018年4月5日前支付86243元、2019年1月5日前支付124190元、2020年1月5日前付134126元、2021年1月5日前付144856元。”，合同约定的租赁期为2016年3月5日至2022年3月4日，每年支付租金的时间为当年1月5日前即租赁期满前两个月。 双方约定在2015年11月5日前支付的租金114991元所对应的租赁期为12个月[114991元÷（319.42㎡×35元／㎡）]，双方约定在2018年4月5日前支付的租金86243元所对应的租赁期为9个月[86243元÷（319.42㎡×35元／㎡）]，即2018年6月5日至2019年3月4日，2016年3月5日至2018年6月5日之间有15个月未计算租金与双方约定的免租期15个月吻合，说明双方约定免租期包含在2018年6月5日前的租赁期内。 该《补充协议》对租金计算方式明确约定为从第四年开始每年在前一年的基础上增加8%，由此计算得出的2019年的租金为124190.4元（319.42㎡×30元／㎡／月×1.08%）、2020年的租金为134125.6元（124190.4元×1.08%）、2021年的租金为144855.6元（134125.6元×1.08%），与《补充协议》载明2019年1月5日、2020年1月5日、2021年1月5日应支付的租金金额一致，由此说明原、被告对每一年的租金金额进行了明确约定。《补充协议》载明了被告每年1月5日前支付综合管理费19165元，与双方约定的一年综合管理费19165.2元（5元／平方米／月×319.42平方米×12个月）一致，同时，《补充协议》载明商场整体推广宣传费72个月共计12000元，每年支付2000元，说明双方对每一年的综合管理费、商场整体推广费均进行了明确的约定。对于原告主张双方约定的是租赁期内的总金额只是分次支付与事实不符，本院不予采信。 现原、被告签订的《凯信家居装饰城租赁管理合同》及《补充协议》已于2020年3月8日解除，被告支付了2020年3月5日前的租赁费、综合管理费、商场整体推广费，现被告应支付原告2020年3月5日至2020年3月8日的租金1469.9元（134126元÷365天×4天）、综合管理费210元（19165元÷365天×4天）、商场整体推广费21.9元（2000元÷365天×4天），共计1701.8元。 合同解除后，尚未履行的部分，终止履行。现原告要求被告支付合同解除后即2020年3月8日之后的租金、综合管理费、商场整体推广费于法无据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告代伟于本判决生效后五日内支付原告仁寿县洪宇商业管理服务有限公司租赁费、综合管理费、商场整体推广费共计1701.8元； 二、驳回原告仁寿县洪宇商业管理服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费3406元，减半收取计1703元,由原告仁寿县洪宇商业管理服务有限公司负担1684元，被告代伟负担19元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  李琴 二〇二〇年四月二十二日 书记员  苏宇