四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川15民终562号 上诉人（原审原告）：徐文国，男，1955年6月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 上诉人（原审原告）：刘娣媛，女，1956年1月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 被上诉人（原审被告）:宜宾市银龙房地产开发有限公司，住所地四川省宜宾市旧州开发区五粮液大道中段戎洲大厦。 法定代表人：夏光利。 被上诉人（原审被告）：宜宾玉龙房地产开发有限公司，住所地四川省宜宾市翠屏区文星街53号1幢B单元二层2-3号。 法定代表人：夏光利。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：黄滨，男，1969年11月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：廖小刚，男，1977年4月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 上诉人徐文国、刘娣媛因与被上诉人宜宾市银龙房地产开发有限公司（以下简称银龙公司）、宜宾玉龙房地产开发有限公司（以下简称玉龙公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院（2019）川1502民初5744号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 徐文国、刘娣媛上诉请求：一、撤销四川省宜宾市翠屏区人民法院（2019）川1502民初5744号民事判决。二、改判银龙公司、玉龙公司为徐文国、刘娣媛办理位于宜宾市翠屏区×××商业用房的不动产权证书。三、由银龙公司、玉龙公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当。徐文国、刘娣媛与银龙公司、玉龙公司于2015年11月3日签订的《商品房买卖合同》已经法院认定为合法有效，银龙公司、玉龙公司应按合同约定履行办理讼争商品房不动产权证书的义务。银龙公司、玉龙公司改变银龙广场购物中心户型结构后，未及时向相关部门缴清建筑费（100元／平方米）、测绘费、13%的契税等费用，导致徐文国、刘娣媛所购商铺在房管局无相应的备案，造成相关部门没有审批通过。虽然在办理备案与产权证书上存在障碍，但如何消除障碍，是银龙公司、玉龙公司与相关部门之间的问题，不是法院考虑的问题，与本案无关。徐文国、刘娣媛已实际占有该商品房，并完清了购房款、契税、办证费、工本费、维修基金等所有费用，双方约定的办证期限已经届满，银龙公司、玉龙公司应当为徐文国、刘娣媛办理讼争房产的不动产权证书。 银龙公司、玉龙公司辩称，一、银龙公司、玉龙公司已于2015年6月办理负一楼至负四楼的产权证（大证）。二、因为瞿某等476人在银龙广场的物业没有缴纳费用进行办证导致现在没有办理分户证，过错不在银龙公司、玉龙公司。三、徐文国、刘娣媛购买的商铺是按新销售图购买的，而新的销售图至今未得到相关部门的审批同意，致使徐文国、刘娣媛购买的商铺在房管局无相应备案，现该商铺办理产权证书存在事实上的障碍。银龙公司、玉龙公司也因此承担了延期办证的违约金责任。综上，不能办理房屋所有权证和国有土地使用证的原因不在银龙公司、玉龙公司，请求法院驳回上诉，维持原判。 徐文国、刘娣媛向一审法院提出诉讼请求：一、判决银龙公司、玉龙公司立即为徐文国、刘娣媛办理银龙商业广场1幢第-2层A34号（商铺）商品房的不动产权证。二、判决银龙公司、玉龙公司承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2015年11月3日，徐文国、刘娣媛（买受人）与银龙公司（出卖人）、玉龙公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人位于宜宾市翠屏区×××商品房；预测建筑面积共17.55平方米，其中套内建筑面积10.05平方米，分摊建筑面积7.50平方米；该商品房按套内建筑面积计算，单价每平方米16257.81元，总价款人民币163391元；买受人采取一次性付款；出卖人应当在2016年11月30日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合以下条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、…;3、…；出卖人应当在2018年10月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明；商品房交付使用后，双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起90日内由出卖人支付。同日，双方签订《商品房买卖合同》补充协议，该补充协议约定：在买受人委托出卖人办理《房屋所有权证》之前提下，买受人未按相关约定提供所需资料及完清所有费用的，则《商品房买卖合同》产权登记约定的买受人取得《房屋所有权证》期限的起始时间由“商品房交付之日”变更为“买受人向出卖人提供交齐上述资料及相关费用之日。买受人在完清以上手续后，由出卖人为买受人办理完《房屋所有权证》后365天内为买受人办理完该房屋《国有土地使用证》。” 2015年11月3日，徐文国、刘娣媛向银龙公司支付购房款163391元，契税、工本费、登记费、转让手续费7789.20元。银龙公司在收到上述费用后向徐文国、刘娣媛出具了《收款收据》2张。同日，徐文国、刘娣媛向宜宾银龙戎州物业管理有限公司支付了代收维修基金1579.50元，宜宾银龙戎州物业管理有限公司向徐文国、刘娣媛出具了《收款收据》1张。本案所涉商业用房已按合同约定进行了交付。本案所涉商品房于2016年12月16日由一审法院进行了查封，徐文国、刘娣媛向一审法院提出执行异议申请，一审法院于2018年4月28日作出（2018）川1502执异66号执行裁定书，裁定中止对被执行人宜宾市银龙房地产开发有限公司所有的位于宜宾市翠屏区×××案外人徐文国、刘娣媛所购商品房的执行。 另查明，位于翠屏区沿江路与滨江路交汇处（天柏组团Ａ2-×××-08地块）宜宾银龙广场商城-2层Ａ31号等227套房于2015年7月14日办理了产权登记，《查档证明》载明：所有权人为宜宾市银龙房地产开发有限公司，所有权证号为宜宾市房权证翠屏区字第××号，共有权人为宜宾玉龙房地产开发有限公司，共有权证号为宜宾市房权证翠屏区字第××号。-2层Ａ34号商业用房的建筑面积为91.43平方米。 一审法院认为，根据徐文国、刘娣媛向一审法院提交的《商品房买卖合同》及补充协议、收款收据等证据，可证实本案案涉商品房即位于宜宾市翠屏区沿江路与滨江路交汇处（天柏组团Ａ2-×××-08地块）银龙广场商城×××号商品房由徐文国、刘娣媛向银龙公司、玉龙公司购买，并支付了购房款和办理产权证的相关费用，但徐文国、刘娣媛与银龙公司、玉龙公司签订合同中约定所购×××商业用房预测建筑面积为17.55平方米，且徐文国、刘娣媛支付的购房款即该预测建筑面积部分的购房款，而登记机关登记的×××号商业用房的建筑面积为91.43平方米，亦与登记机关的登记不相符，尚不符合办证条件，现徐文国、刘娣媛与银龙公司、玉龙公司所签订的《商品房买卖合同》约定的涉案房屋的办证事项尚不具备履行条件，故徐文国、刘娣媛诉请银龙公司、玉龙公司办理涉案商品房不动产权证，一审法院依法不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决：驳回徐文国、刘娣媛的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由徐文国、刘娣媛负担。 本院二审期间，双方当事人未提交新证据。 二审法院查明的事实与一审法院一致，对一审法院查明的事实本院予以确认。 本院认为，结合双方当事人的诉辩意见，归纳本案争议焦点如下：徐文国、刘娣媛要求银龙公司、玉龙公司办理案涉房屋不动产权证书的诉请能否得到支持？ 针对徐文国、刘娣媛要求银龙公司、玉龙公司办理案涉房屋不动产权证书的诉请能否得到支持的问题。徐文国、刘娣媛上诉主张其与银龙公司、玉龙公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，银龙公司、玉龙公司应当按照合同约定履行办证义务。本院认为徐文国、刘娣媛的上诉理由不能成立，评析如下：一、依照《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，不动产物权需经登记才能设立。徐文国、刘娣媛与银龙公司、玉龙公司之间的《商品房买卖合同》有效，仅能证明双方存在有效的债权行为，但未经登记物权行为并不设立。徐文国、刘娣媛上诉认为“一审法院已经确认案涉商品房属徐文国、刘娣媛所有”的主张于法不符。二、在《商品房买卖合同》有效的情况下，徐文国、刘娣媛主张办理不动产权证的请求实质属于合同履行问题。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”之规定，案涉商品房能否登记需视是否有法律或事实障碍而定。根据已查明的事实，由于银龙公司、玉龙公司改变了银龙广场购物中心房屋户型结构，新的楼层平面分割布置图至今未得到相关部门的审批同意，案涉商品房实际变更了楼层平面分割图。据此，根据《房屋登记办法》第二十二条第一、二项“有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：（一）未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的；（二）申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的”之规定，徐文国、刘娣媛请求银龙公司、玉龙公司进行不动产登记符合上述规定，一审法院不予支持徐文国、刘娣媛诉求并无不当。 综上，徐文国、刘娣媛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由徐文国、刘娣媛负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈 静 审 判 员  陈伟林 审 判 员  林 涛 二〇二〇年四月三日 法官助理  李焕培 书 记 员  曾雪莲