上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终1487号上诉人(原审被告)：上海嘉正置业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：黄怀吉，董事长。委托诉讼代理人：聂纯豪。被上诉人(原审原告)：杨大荣，男，1971年10月15日出生，汉族，户籍地江苏省。委托诉讼代理人：王祖德，上海市新华律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：邓丽华，女，1970年7月30日出生，汉族，户籍地江苏省。委托诉讼代理人：王祖德，上海市新华律师事务所律师。原审被告：上海定丰市场营销策划有限公司，住所地上海市杨浦区。上诉人上海嘉正置业有限公司(以下简称“嘉正公司”)因与被上诉人杨大荣、邓丽华、原审被告上海定丰市场营销策划有限公司(以下简称“定丰公司”)房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初21061号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人嘉正公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回杨大荣、邓丽华一审全部诉讼请求。事实和理由：1、双方签订的《上海市商品房出售合同》未能顺利履行系杨大荣、邓丽华未按约付清房款所致。根据《上海市商品房出售合同》第七条的约定，嘉正公司交付房屋并办理过户手续的前提是杨大荣、邓丽华先行付清全部房款。然而，杨大荣、邓丽华在支付首付款后，未能及时办理银行贷款，也未能以自有资金补足。一审中，杨大荣、邓丽华既未提供贷款通过的证据，也未提供其以现金形式补足房款的证据，一审法院却对该项涉及合同履行的重要事实视而不见。2、嘉正公司未开具发票及上海市嘉定区墨玉路XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)处于抵押状态并非系争房屋未按约过户的主要原因。根据相关规定，购房人提供经售房人确认的首付款收据即可办理银行贷款。嘉正公司在杨大荣、邓丽华支付首付款当日即开具同等金额的收据，符合贷款申请要求。后嘉正公司补开了发票，但杨大荣、邓丽华拒收。嘉正公司未开具发票与杨大荣、邓丽华贷款未通过并无直接因果关系。房地产开发商在项目开发过程中以土地使用权或在建工程进行抵押贷款是一种常态。在购房人付清房款后，开发商会涤除房屋上的抵押登记并按约办理过户手续。本案即系该种情形，如杨大荣、邓丽华按约付清房款，嘉正公司向贷款银行支付部分款项后，即可涤除系争房屋上的抵押登记，并办理过户手续。而杨大荣、邓丽华未按约付清房款，嘉正公司尚无义务为其办理过户手续，也无需向贷款银行支付款项用于涤除抵押登记。一审判决颠倒两者之间的因果关系，导致事实认定错误。被上诉人杨大荣、邓丽华辩称：不同意嘉正公司的上诉请求。1、根据合同约定，杨大荣、邓丽华在付清首付款人民币(以下币种均为人民币)522,259元后，剩余房款以贷款形式支付。贷款应在办理过户手续后支付，而本案中双方未能按约办理过户手续。2、杨大荣、邓丽华支付首付款后，嘉正公司应当开具发票，如果杨大荣、邓丽华无法提供发票，将无法办理贷款。嘉正公司认为其未开具发票及系争房屋处于抵押状态不影响过户都是悖论。原审被告定丰公司未作述称。杨大荣、邓丽华向一审法院起诉请求：一、解除杨大荣、邓丽华与嘉正公司签订的《上海市商品房出售合同》；二、嘉正公司返还购房款522,259元；三、嘉正公司和定丰公司共同返还服务费100,000元；四、嘉正公司支付利息(以622,259元为基数，按照银行同期存款利率为标准，自2016年11月1日起计算至实际清偿之日止)。一审法院认定事实：2016年10月15日，邓丽华与定丰公司(系受嘉正公司委托)签订一份《嘉正国际订购协议》，约定邓丽华向嘉正公司购买系争房屋。房屋总价为1,132,259.45元。双方应于本协议签订之日起7日内签订购房合同并支付不低于房价款50%，采用银行按揭者需携带办理贷款所需全部资料。定金为50,000元。当日，杨大荣、邓丽华向定丰公司支付了定金50,000元。2016年10月30日，杨大荣、邓丽华与嘉正公司签订《上海市商品房出售合同》，约定杨大荣、邓丽华向嘉正公司购买系争房屋。总房价款为1,032,259元。杨大荣、邓丽华应于2016年10月30日支付房款522,259元，剩余房款510,000元以贷款形式支付，因杨大荣、邓丽华原因贷款未通过或贷款不足的部分应于收到通知后一周内以现金形式补足。嘉正公司收到杨大荣、邓丽华支付的每一笔房款时均应开具发票。双方应于2017年4月30日前共同办理产权过户手续。因嘉正公司原因，杨大荣、邓丽华无法在2017年6月30日起90日内取得小产证的，杨大荣、邓丽华有权单方解除合同。合同另对其他事项作了约定。签约当日，杨大荣、邓丽华向嘉正公司支付首付款522,259元，嘉正公司出具收据。2016年10月30日，杨大荣、邓丽华与嘉正公司签订《委托经营协议》，约定杨大荣、邓丽华将系争房屋委托嘉正公司经营、委托期限为6年，自2017年4月1日至2023年3月31日。2016年10月30日，邓丽华与定丰公司签订《网络会员服务协议》，约定邓丽华向定丰公司支付服务费100,000元，定丰公司给予邓丽华一次性抵扣或减免160,000元的购房优惠。当日，邓丽华向定丰公司支付了服务费50,000元。2017年6月间，杨大荣、邓丽华向定丰公司相关人员催要购房发票，未果。2017年7月14日，杨大荣、邓丽华查询系争房屋状况，上海市不动产登记簿显示系争房屋所在的项目存在抵押，抵押权人为交通银行股份有限公司上海长宁支行，债权数额为150,000,000元。后杨大荣、邓丽华认为因嘉正公司原因导致贷款不成，嘉正公司应承担相应的违约责任，故涉讼。一审法院另查，2016年10月29日，中国人民银行征信中心出具一份《个人信用报告》，确认邓丽华无信用问题。2017年9月29日，嘉正公司向客户发出《告知函》，主要内容为：关于未能及时办理产权证一事，由于前期国家政策，以及在办理银行撤销解押过程中，银行的审批手续原因，一直未能及时完成银行解押，公司保证在同年10月31日前完成全部客户办理产证的事宜。【该事实由(2018)沪0114民初3990号生效判决认定】杨大荣、邓丽华曾以嘉正公司以欺诈手段订立合同，合同应属无效为由向一审法院起诉。2019年2月13日，一审法院作出(2018)沪0114民初2631号民事判决，以杨大荣、邓丽华证据不足为由判决驳回了杨大荣、邓丽华的全部诉讼请求。一审法院认为，杨大荣、邓丽华与嘉正公司签订的《上海市商品房出售合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按约履行。关于杨大荣、邓丽华是否存在重复起诉问题，经查，杨大荣、邓丽华曾以合同无效为由起诉嘉正公司、定丰公司，一审法院以杨大荣、邓丽华证据不足为由判决驳回了杨大荣、邓丽华的全部诉讼请求。该案系杨大荣、邓丽华基于合同效力的请求权基础进行起诉，而本案中杨大荣、邓丽华系以解除合同的请求权基础进行起诉，两者间不存在重复起诉问题，故对嘉正公司关于杨大荣、邓丽华的起诉违反了“一事不再理”原则的抗辩，不予采纳。根据查明的事实，邓丽华信用记录良好，嘉正公司未举证证明因杨大荣、邓丽华原因导致贷款未成，而嘉正公司在杨大荣、邓丽华付款后至今未依约向其出具发票，且系争房屋在双方约定的过户时间仍处于抵押状态，故杨大荣、邓丽华未按约取得小产证的责任在嘉正公司，杨大荣、邓丽华据此有权按照合同的约定行使合同解除权，故对杨大荣、邓丽华要求解除合同的诉讼请求，予以支持。合同的解除时间以一审法院确定的时间为准。合同解除后，嘉正公司理应向杨大荣、邓丽华返还购房款522,259元并支付相应利息(利息以522,259元为基数，按照银行同期存款利率为标准，自2016年11月1日起计算至实际清偿之日止)。关于服务费，根据定丰公司出具的收条，其共收取杨大荣、邓丽华支付的款项100,000元，其中50,000元标注为定金。但结合杨大荣、邓丽华在签约后已向嘉正公司付清了首付款522,259元的事实，该50,000元定金实际为服务费，该结论亦可以从杨大荣、邓丽华在签订《网络会员服务协议》当日仅向定丰公司支付了服务费50,000元的事实中予以证明。现杨大荣、邓丽华与嘉正公司间的出售合同已解除，故定丰公司理应将该100,000元服务费返还杨大荣、邓丽华，故对杨大荣、邓丽华要求定丰公司返还100,000元服务费的诉讼请求，予以支持。因嘉正公司并未收取服务费，故对杨大荣、邓丽华要求嘉正公司共同承担返还责任的诉讼请求，不予支持。诉讼中，定丰公司经一审法院合法传唤，无正当理由未参加开庭审理，其放弃质证、辩论等诉讼权利的法律后果自负。一审法院判决：一、确认杨大荣、邓丽华与上海嘉正置业有限公司于2016年10月30日签订的《上海市商品房出售合同》于判决生效之日起解除；二、上海嘉正置业有限公司应于判决生效之日起十日内向杨大荣、邓丽华返还购房款522,259元；三、上海嘉正置业有限公司应于判决生效之日起十日内向杨大荣、邓丽华支付利息(以522,259元为基数，按照银行同期存款利率为标准，自2016年11月1日起计算至实际清偿之日止)；四、上海定丰市场营销策划有限公司应于判决生效之日起十日内向杨大荣、邓丽华返还服务费100,000元；五、杨大荣、邓丽华的其余诉讼请求，不予支持。二审中，当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，杨大荣、邓丽华与嘉正公司签订的《上海市商品房出售合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故为合法有效，双方当事人均应恪守履行。根据《上海市商品房出售合同》的约定，因嘉正公司原因，杨大荣、邓丽华无法在2017年6月30日起90日内取得小产证的，杨大荣、邓丽华有权单方解除合同。而根据嘉正公司发出的《告知函》所载内容可见，因嘉正公司未能及时办理抵押涤除手续导致杨大荣、邓丽华未能在2017年9月29日前取得系争房屋的产权证。依据合同约定，杨大荣、邓丽华享有单方解除权。嘉正公司相关上诉主张均不能成立，本院不予采纳；一审法院相关认定及处理结果并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人嘉正公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10,072.60元，由上诉人上海嘉正置业有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理沈宸审判长  刘海邑审判员  王 伟审判员  徐 庆二〇二〇年四月十日书记员  任思琦附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……