北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终1982号上诉人（原审原告）：张治宇，男，1977年1月23日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：邓红（张治宇之母），住北京市丰台区。被上诉人（原审被告）：北京美好物业管理有限公司，住所地北京市丰台区南三环中路67号院6号楼B区。法定代表人：蒋波，经理。被上诉人（原审被告）：北京军凯房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区马坊镇金塔西园15号。法定代表人：赵小梅，经理。委托诉讼代理人：窦小燕，女，北京军凯房地产开发有限公司员工。上诉人张治宇因与被上诉人北京军凯房地产开发有限公司（以下简称军凯房地产公司）、北京美好物业管理有限公司（以下简称美好物业公司）合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初36548号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张治宇上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审，诉讼费用由军凯房地产公司与美好物业公司承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，判决有失公平。军凯房地产公司与美好物业公司招投标结束后私自把23元/月/平米能源费混进物业费，谎称是政府指导价，隐瞒了含绝大部分能源费的事实。公开张贴的29元物业费明细与6元物业费明细一样，只是把金额增多，凑足29元，其中在设备“运营管理费”里居然写18.75元，且“运营管理费”的表述含含糊糊，导致业主将其和买卖合同里的“商业运营管理费用”挂钩，误以为是一回事，因为按照常理，除了商业运营管理费用需要这么多钱外，其他任何运营管理费不可能需要这么多。虽然业主和美好物业公司签约时看见物业费后面有一个括号注明“含能源费”，但同时备注里又写了“政府指导价”，业主认为应该是有代收能源费，毕竟商场分不出每一商铺的能源费数字，而且也是格式合同，大家都同样合同都没有异议，又写了政府指导价，应该不会有问题。但真相大白时，谁会同意每月每平米23元能源费，商城春秋季不用空调暖气，商场每天仅开业9小时，23元能源费不符合常理，且物业规约合同里没有约定能源费代收的手续费。军凯房地产公司与美好物业公司不敢在买卖合同和物业合同里写出来29元物业费的绝大部分为能源费，因为他们知道，如果写出来，业主不会买商铺，也不会在物业合同上签字同意。商城每年暖气费仅为业主交费的十分之一。把能源费混进物业费并超过10倍向业主收取，违反电力法、合同法，违反民法基本原则，是无效的格式条款。军凯房地产公司辩称，同意一审判决，不同意张治宇的上诉请求。美好物业公司辩称，同意一审判决，不同意张治宇的上诉请求。张治宇向一审法院起诉请求：1.判决军凯房地产公司、美好物业公司签订的前期物业服务合同补充协议第2条增加的23元/月/建筑平方米能源费违反了多部国家法律法规，而且还牵涉到前期物业服务合同的第34条、第37条规定也存在关联问题，所以应为代收、代缴；2.判决张治宇与军凯房地产公司签订的《商品房预售合同》第22条对张治宇有欺诈行为，误导张治宇认为29元/月的物业费包含了大部分商业运营管理费导致签约同意；3.诉讼费用由军凯房地产公司与美好物业公司承担。一审法院认定事实：2008年2月21日，出卖人军凯公司与买受人张治宇签订《北京市商品房预售合同》（以下简称预售合同），约定：……第三条该商品房房屋坐落为：丰台区定安西里危改项目配套商业-1层A1039……第二十二条前期物业服务（一）出卖人依法选聘的物业管理企业为：北京美好物业管理有限公司，资质证号为：京物企资三（2005）0321号。（二）前期物业管理期间，物业服务收费价格为29元/平方米??月（建筑面积），由物业管理企业按照年收取。价格构成包括物业区域内一次照明费用、空调费用、设备设施运行维修费、商业运营管理费用、保安保洁费、绿化养护费。（三）出卖人负责监督物业管理企业按照前期物业服务合同的约定提供物业服务。（四）物业及经营管理内容见附件七有关物业及经营管理内容，同意由出卖人依法选聘的管理企业提供前期物业及商业管理服务，遵守经营管理规约。……该合同附件七约定见《经营管理公约》。2006年4月18日，甲方军凯公司与乙方美好物业公司签订《前期物业服务合同》，约定：……第三章服务费用第六条本物业管理区域物业收费选择以下方式：包干制。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：塔楼住宅暂定1.8元/月.平方米……商业物业：6.00元/月.平方米（不包含能源费）。第九章其他事项第三十四条甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。第三十七条本合同未尽事宜，如甲方借付给乙方的办公设备、家具用品及资金，乙方的办公室、宿舍的具体位置，物业保修期内发生的各种费用，承诺减免个别业主的物业费，以及管理、财务等，双方另行以书面形式签订补充协议，补充协议于本合同存在冲突的，以补充协议为准。双方另约定了其他权利义务。2006年4月26日，甲方军凯公司与乙方美好物业公司签订《前期物业服务合同补充协议》约定：……1.在合同有效期截止时，如未成立业主大会，则合同有效期自动顺延，直至业主大会成立与物业公司签订《物业管理服务合同》时，本合同终止。2.合同第六条中未明确约定的商业物业费、能源费，现具体约定为合计29元/月/建筑平方米。双方另在合同中约定了其他权利义务。军凯公司选聘前期物业公司时采取了招标的方式，美好物业公司中标，根据中标后的备案文件显示：该物业的招标后备案文件于2006年4月20日收讫，经验证文件齐全。2008年8月29日，张治宇与美好物业公司签署了《定安西里危改项目配套商业物业管理服务规约》（以下简称服务规约），该规约约定：……五、物业服务企业：1.指在业主委员会成立前，由开发企业选聘对物业进行统一管理的物业服务企业；在业主委员会成立后，业主大会选聘物业服务企业，现经过开发企业依据物业管理条例，选聘北京美好物业管理有限公司负责住宅小区及商业配套的全面物业管理服务工作。第八章物业管理费与公共维修基金一、物业管理服务费用1.开发企业出售房屋时，须向购房人明示物业管理收费标准。2.本项目按商业配套建设，收费项目、标准如下：1.收费项目商业物业管理费（含能源费），收费标准29（元/平方米.月），备注政府指导价。该规约后的承诺书载明：为了维护本物业区域内业主的利益，配合/做好物业管理工作。共同维护良好的工作生活环境。本业主/我公司已详细阅读《定安西里服务规约》，同意遵守本规约的一切条款，如有违约，愿承担相应违约责任，同意承担相关使用人违反规约的连带责任。美好物业公司玩具城内公示的29元/平方米/月物业服务费构成明细显示：1.管理服务人员的工资、社会保障和按规定提取的福利费等，每月每平米分摊5.33元。2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费及运营管理费；每月每平米分摊18.75元。3.物业管理区域清洁卫生费用；每月每平米分摊0.19元。4.物业管理区域绿化养护费用；每月每平米分摊0.09元。5.物业管理区域秩序维护费用；每月每平米分摊1.91元。6.办公费用；每月每平米分摊0.18元。7.物业管理企业固定资产折旧；每月每平米分摊0.03元。8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；每月每平米分摊0.15元。9.管理者酬金；每月每平米分摊0.59元。10.其他不可预见费用；每月每平米分摊0.3元。11.税金；每月每平米分摊1.51元。物业费合计支出29.01元，物业费实收价格29元。2017年5月4日，该项目业主张静宇曾将美好物业公司诉至法院，要求：1.美好物业公司向其返还2011年6月至2017年3月之间的商业运营管理费12558元。2.美好物业公司交付“定安西里危改项目商业配套物业管理服务规约”；3.美好物业公司支付私自出租业主共用设施和物业服务用房收益中应支付给张静宇的费用8000元；4.美好物业公司公示2008年至今管理玩具城期间物业服务资金的收支情况；5.美好物业公司公示物业费每建筑平方米29元的收费依据，并按照实际物业服务水平与业主协商新的物业费收费标准。法院于2017年11月3日作出（2017）京0106民初12569号民事判决书，判决：“一、美好物业公司于本判决生效后六十日内公布2008年至今的物业管理服务费收支账目；二、驳回张静宇的其他诉讼请求。”后张静宇不服提出上诉，北京市第二中级人民法院于2017年12月22日作出（2017）京02民终12289号民事判决书，判决“驳回上诉，维持原判。”庭审中，张治宇出示录音光盘一份，欲证明每年美好物业收取的高额供暖费只有一小部分是交纳给供暖单位的，而美好物业公司从中赚取差价。张治宇提供的录音中另有一份其与市场监督管理局的通话录音一份，录音中张治宇的代理人询问：是否不允许物业公司收取电费等能源费。市场监督管理局工作人员表示：物业公司可以代收、代缴。张治宇代理人追问：是否只能代收代缴，不能收取手续费用。市场监督管理局工作人员表示：手续费看双方的约定。关于张治宇所称的其与军凯房地产公司签订的《北京市商品房预售合同》存在欺诈的情形，经一审法院释明，张治宇不对是否行使撤销权明确意见。另，张治宇的代理人邓红曾就29元费用的收取到房管部门、物价部门等多部门主张权利，房管部门已约谈了美好物业公司，并责令美好物业公司对未公示商业部分收支情况的行为进行整改。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，合同双方均应依约行使合同权利、履行合同义务。涉案服务规约的签订系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定应为有效，双方均应依约履行。关于张治宇的第一项诉讼请求，前期物业服务合同及补充协议均系美好物业公司与军凯房地产公司签订，系双方真实意思表示，不具备合同无效的条件，应为有效。至于张治宇诉求第一项“前期物业服务合同补充协议第2条增加的23元/月/建筑平方米能源费……”该约定系军凯房地产公司与美好物业公司之间的约定，而美好物业公司收取张治宇物业费的依据系服务规约，如张治宇认为其与美好物业公司之间的物业费约定情况受到欺诈或者关于合同的效力有异议，张治宇不应基于美好物业公司与军凯房地产公司之间的合同关系提起，故张治宇要求认定美好物业公司与军凯房地产公司之间的约定违法的请求无相应的依据，关于张治宇所述的美好物业公司收取的能源费用应为代收、代缴的诉讼请求，根据市场管理部门对其的答复，物业公司代收、代缴能源费用并不违法，即使美好物业代收、代缴能源费用属实，该行为也仅仅是履行合同的一种方式，不必然将代收、代缴情况约定到其与军凯房地产公司的合同当中，况且合同系合同相对方自愿签订，张治宇要求美好物业公司与军凯房地产公司按照其意愿约定合同内容，明显违背合同自由原则。关于张治宇提出的第二项要求法院认定其与军凯房地产公司之间签订《商品房预售合同》时，军凯房地产公司存在欺诈行为，误导其签约的情况，如欺诈属实，系提起合同撤销、变更之诉的要件，经法院释明，张治宇未表明其是否提起合同撤销、变更之诉，且依据现有证据不足以认定军凯房地产存在欺诈行为，故张治宇的该项诉讼请求法院难以支持。据此，一审法院判决：驳回张治宇的诉讼请求。二审中，张治宇主张预售合同性质是欺诈的。对于一审判决认定的其他事实，本院予以确认。本院认为，关于一审中张治宇请求“判决军凯房地产公司、美好物业公司签订的前期物业服务合同补充协议第2条增加的23元/月/建筑平方米能源费违反了多部国家法律法规，而且还牵涉到前期物业服务合同的第34条、第37条规定也存在关联问题，所以应为代收、代缴”一节，如果张治宇认为前期物业服务合同补充协议相关条款对其合法权益构成侵害，可依法对上述补充协议相关条款的效力提出明确的诉讼主张或者就其因此受到的损失提出明确的诉讼请求，依法律程序对于其所主张的合同条款违反国家法律法规情节是否影响合同条款效力、是否给其合法权益造成侵害进行审查，现其直接将上述内容作为诉讼请求提起，本案难以支持。关于一审中张治宇请求“判决张治宇与军凯房地产公司签订的《商品房预售合同》第22条对张治宇有欺诈行为，误导张治宇认为29元/月的物业费包含了大部分商业运营管理费导致签约同意”一节，如果张治宇认为军凯房地产公司就预售合同第22条的签订存在欺诈情形，可依法对上述条款的效力提出明确的诉讼主张，现其直接将确认存在欺诈情形、误导其签约同意作为诉讼请求提出，本院亦难以支持。综上，张治宇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由张治宇负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 何江恒审 判 员 孟 龙审 判 员 刘苑薇二〇二〇年四月二十九日法官助理 耿 玉书 记 员 祝 石