河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终4147号上诉人（原审被告）：侯战军，男，1976年9月28日出生，汉族，住河南省新密市。委托诉讼代理人：杜洪旭，河南长胜源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李晓，男，1972年9月4日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：李晶晶，河南崇迪律师事务所律师。原审第三人：刘金涛，男，1986年12月12日出生，汉族，住新密市。上诉人侯战军因与被上诉人李晓、原审第三人刘金涛租赁合同纠纷一案，不服新密市人民法院（2019）豫0183民初9714号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案后，依法开庭进行了审理。本案现已审理终结。侯战军上诉请求：撤销一审判决,判令驳回被上诉人李晓的诉讼请求或发回重审;一、二审诉讼费用由被上诉人李晓承担。事实和理由：1、被上诉人不享有收取租金的权利。上诉人于2015年出租自有房屋的行为系正常行使出租权利,其获得的收益合法、正当，依法应当得到保护。被上诉人通过司法拍卖这种特殊的购买方式取得涉案房屋所有权时对房屋在租情况已经充分了解，且房屋租售后的租金收取权利已经全部行使完毕,被上诉人取得房屋所有权后租赁。合同中的权利义务概括性转移不包含收取租金的权利，这是由本案所涉房屋租赁时租金交付情况以及司法拍卖这种特殊的出卖方式所共同决定的。房屋在拍卖前进行过估价,估价节点在租赁期限内,在拍卖时是以低于房屋价值三十余万作为起拍价竞拍,因该次拍卖对上诉人造成了巨大的损失,相应的被上诉人也已经从该次拍卖中获利至少三十万元。房屋拍卖前后被上诉人对房屋租售情况均进行了充分的了解,对已经行使完毕的租金收益权其无权向上诉人主张。2、被上诉人未履行房屋租赁合同中的相关义务。并未按照拍卖时要求缴纳物业费。3、被上诉人怠于履行义务已给第三人造成了影响,为此应当履行相应的赔偿义务。李晓辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。刘金涛述称，其已支付过租金，请求依法处理。李晓向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告返还房屋租金50500元及押金6000元；2、判令被告向原告支付物业管理费2050元。一审法院认定事实：2015年3月7日，被告侯战军与第三人刘金涛签订了房屋租赁合同一份，主要内容为：出租人（甲方）：侯战军，租房人（乙方）：刘金涛；甲方将位于郑州汝河路工人路口观澜小区7号楼1单元2002房屋租给乙方，经双方协商，达成如下协议：租期为六年，暂时签到租期从2015年3月7日起到2019年3月7日，租金每年为36000元，押金为6000元。注明：因甲方为新房少了六年不租，但乙方一时确定不了六年租赁，所以暂时签订为四年，乙方有保留两年租期的权利，如合同到期乙方不再续签赔偿甲方损失，但乙方必须有后两年去与留的权利，甲方不得违约；租赁期间房屋水电煤气费用由乙方负责，物业费由甲方负责，租期未满，甲方中途违约，则加倍全额赔偿乙方全部损失；租赁期间，乙方所要添置屋内所有的生活用品为：冰箱一台、电视一台、沙发一套、床一套、空调柜机一台，所有物品如乙再续住两年，此物品作为后续租金，如不再续住，此物品归甲方所有，再次声明，续签权利在乙方；租赁期间乙方与外界发生的一切纠纷，甲方概不负责，如甲方中间有卖房或其他纠纷，但必须保留乙方所租房的一切权利；租赁期间，乙方不得随意转租或合租，必须与甲方协商达成一致，如乙方此条违约，甲方有权解除合同；租赁协议期满后，如乙方要求更换租赁协议，则需提前2个月向甲方提出，如到时未提出，算作乙方放弃后两年续住的权利；签订协议之日时四年租金先付给甲方租金陆万元整（60000.00）余款租金在三个月后付清。被告侯战军在该合同甲方处签名，第三人刘金涛在乙方处签名。被告与第三人签订房屋租赁合同后，收取了第三人支付的2015年3月7日至2019年3月7日的租金144000元。被告于2010年7月14日购买了位于郑州市中原区汝河路北、工人路西7号楼1单元20层2002号（合同备案号：10634317）房屋一套。刘来成诉侯战军、陈嘉睿民间借贷纠纷一案中，该院在本案审理期间于2016年2月26日查封了侯战军所有的位于郑州市中原区汝河路北、工人路西7号楼1单元20层2002号（合同备案号：10634317）房屋一处。在该院执行刘来成诉侯战军、陈嘉睿民间借贷纠纷一案中，2017年9月5日，该院依法对上述房产予以公开拍卖，原告李晓以1189000元的价格竞得。2017年10月16日，该院作出（2016）豫0183执3209号之三执行裁定书，裁定解除对侯战军所有的位于郑州市中原区××北、工人路西××楼××单元××房产一处（合同号10634317）的查封；郑州市中原区××北、工人路西××楼××单元××房产一处（合同号10634317）的所有权及相应的其他权利归买受人李晓所有，该财产权自本裁定送达买受人李晓时起转移；在上述房产上的原所有查封效力消灭；买受人李晓可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。2017年10月17日，该院将（2016）豫0183执3209号之三执行裁定书送达给原告李晓。2018年5月17日，原告取得了郑州市中原区工人路186号1号楼1单元20层2002号房屋的不动产登记证书，证号为豫（2018）郑州市不动产权第0143801号。现原告以被告应将2017年10月18日至2019年3月7日房租、物业费返还给原告为由诉至该院形成纠纷。一审法院认为，被告与第三人双方签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的规定，合法有效。《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条规定，一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。被告代理人在庭审中认可被告与第三人签订房屋租赁合同后，收取了第三人支付的2015年3月7日至2019年3月7日的租金144000元，对该事实该院予以确认。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。原告通过竞拍方式取得涉案房屋所有权时，第三人与被告签订的房屋租赁合同租赁期限尚未届满，该房屋租赁合同权利义务概括的转移给原告，因此该房屋租赁合同对原告具有约束力。原告在2017年10月17日收到本院的（2016）豫0183执3209号之三执行裁定书后，已经取得涉案房屋的所有权及相应的其他权利，应当享有收取第三人2017年10月18日至2019年3月7日房租49808元的权利（36000元÷365天×505天=49808元），因该部分房租第三人已经交给被告，对原告要求被告返还2017年10月18日至2019年3月7日房租的诉讼请求，该院予以支持，但对原告要求被告返还房租超过49808元的部分，该院不予支持。原告要求被告返还押金6000元，但并未提供证据证明被告收取第三人押金6000元，且被告陈述四年房租144000元包含押金6000元，对原告该项诉讼请求，该院不予支持。房屋租赁合同约定物业费由被告承担，原告取得涉案房屋所有权后，该义务已经转移给原告，且原告并未交纳2017年10月18日至2019年3月7日物业费用，现原告要求被告支付物业管理费2050元没有事实根据和法律依据，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告侯战军于本判决生效后十日内退还原告李晓2017年10月18日至2019年3月7日房屋租金49808元；二、驳回原告李晓的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1264元减半收取为632元，由原告李晓负担109元，被告侯战军负担523元。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，李晓通过淘宝网竞拍方式取得涉案房屋所有权，其在2017年10月17日收到一审法院的执行裁定书后，即已取得涉案房屋的所有权及相应的其他权利，2015年3月7日，侯战军与刘金涛签订了房屋租赁合同，约定租期从2015年3月7日起到2019年3月7日，且候战军已收取刘金涛支付的2015年3月7日至2019年3月7日的租金144000元，各方对上述事实并未提出异议，故李晓起诉请求收取其应当享有的2017年10月18日至2019年3月7日房租合法有据，候战军辩称李晓无权收取该租金的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，侯战军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1264元，由侯战军负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判员  刘泽军二〇二〇年四月二十日书记员  张惠晓