北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京01民终3168号上诉人(原审原告、反诉被告)：张学敏，女，1964年4月23日出生。委托诉讼代理人：张红艳，北京市京轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘梦婷，女，北京市京轩律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：于贺，女，1963年9月22日出生。委托诉讼代理人：孙思嘉，北京元都律师事务所律师。上诉人张学敏与上诉人于贺因房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初37393号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后依法组成合议庭，于2020年4月14日公开开庭进行了审理。上诉人张学敏的委托诉讼代理人张红艳，于贺的委托诉讼代理人孙思嘉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张学敏上诉请求：撤销一审判决，支持我一审全部诉讼请求，驳回于贺一审全部反诉请求。事实和理由：1.于贺拖欠物业费、供暖费的行为属主动恶意违约，合同中也约定了违约金的标准，于贺又未能证明约定的违约金过高，于贺应按照合同约定的标准支付违约金。2.于贺恶意违约，有义务支付张学敏维权所支付的律师费。3.押金不应在本案中一并抵扣。针对张学敏的上诉请求，于贺辩称：不同意张学敏的上诉请求和理由。1.双方在一审中已经认可押金在本案中一并处理。2.张学敏主张的物业费、暖气费，有一部分已经超过了诉讼时效。3.张学敏主张的律师费没有合同依据。于贺上诉请求：1.变更一审判决第一项为于贺支付张学敏暖气费2268.52元；2.撤销一审判决第二项；3.张学敏返还于贺押金1万元。事实和理由：1.因房屋漏水，物业公司承诺减免2016年至2018年的物业管理费，并非于贺故意不交纳，于贺也不应当承担违约责任。2.物业管理费、供暖费应直接支付给物业公司而非张学敏，于贺向张学敏只承担支付房租的义务，没有支付物业管理费、供暖费的义务。3.于贺未支付物业管理费、供暖费，没有造成张学敏的损失。针对于贺的上诉请求，张学敏辩称：不同意于贺的上诉请求和理由。1.于贺没有证据证明物业公司减免了物业费和供暖费。2.于贺没有证据证明漏水原因非其自身原因。张学敏向一审法院起诉请求：1.判令于贺支付拖欠的物业管理费、供暖费等共计38433.63元；2.判令于贺赔偿我方违约金11万元；3.判令于贺赔偿我方律师费15000元。于贺向一审法院反诉请求：1.判令张学敏返还押金1万元；2.判令张学敏赔偿我方损失88344元；3.判令张学敏支付违约金3万元。一审法院认定事实：张学敏于2014年2月19日取得北京市海淀区B01、101室房屋（以下简称涉案房屋）产权。同日，张学敏与于贺就涉案房屋签订《商铺租赁合同》（以下简称合同一），主要约定：二、租赁期限：租期3年，自2012年11月1日起至2015年10月30日止。三、租金和租金交纳期限及条件：（1）租金支付方式为季付，每年租金为22万元。（2）乙方需于签订合同7日内付清当季租金。（3）从第二年合同起租金递增10%即24.2万元，第三合同年26.4万元。（4）乙方必须按照约定向甲方交纳租金，不得无故拖欠租金，甲方给予乙方10天期限。（5）在签署本合同时，乙方向甲方交纳1万元押金，合同期满或终止，在乙方交清租金、水电费等后退还乙方押金。六、违约责任：若甲乙任一方违约，付给无过错方赔偿金五万元。2015年11月26日，张学敏（李某1代）与于贺就涉案房屋签订《房屋租赁合同》（以下简称合同二），主要约定：二、租赁期限：3年，自2015年11月1日起至2018年10月31日止，每年租金为28万元。三、租金和租金交纳期限及条件：（5）物业费、供暖费、水电费乙方交纳。（6）签署本合同时，乙方向甲方缴纳一万元押金，合同期满或终止，退还乙方押金一万元。六、违法责任：若甲乙任一方违约，应付给无过错方赔偿金三万元。2018年8月26日，张学敏与于贺就涉案房屋签订《房屋租赁合同》（以下简称合同三），主要约定：二、租赁期限：自2018年11月1日起至2019年3月31日止，每季租金为7万元。合同其他内容基本与合同二一致。上述合同签订后，于贺依约交纳了押金及房屋租金，并于2019年3月31日退租并搬离涉案房屋。庭审中，双方确认租赁合同中约定物业费、供暖费等费用在合同履行期间系由承租方直接向物业公司交纳，且合同中并未就违约支付律师费损失进行约定。关于押金问题，双方同意在本案中一并处理。张学敏主张于贺未按期向物业公司交纳物业费、供暖费的行为已构成违约，要求于贺支付拖欠的物业费、供暖费等费用38433.63元并赔偿违约金11万元及律师费损失1.5万元，张学敏提供了其向于贺发送的《关于限期搬离房屋的通知》及短信通知，北京众邦安泰物业管理有限公司于2019年4月1日出具的律师催告函、物业费及垃圾费等票据、交费通知单、情况说明，委托代理合同及律师费发票等证据加以证明。于贺同意交纳2018年11月15日至2019年3月31日的供暖费2268.52元，其对上述除短信通知及物业费票据外证据的真实性均不予认可。于贺主张自己交纳过部分物业费、供暖费、垃圾费等费用，且交纳物业费、供暖费等费用属于合同次要义务，其未交纳不构成违约，张学敏主张的违约金超过诉讼时效。于贺提供两张物业费发票证实其交纳物业费至2016年10月31日，于贺未就自己交纳垃圾费提供证据。张学敏对上述物业费发票真实性无异议，但其主张于贺仅交纳了部分物业费，其所主张拖欠物业费系物业公司在扣除于贺已交纳费用后的剩余应缴纳费用。于贺另主张涉案房屋存在漏水情况，存在12平方米的隔间无法使用，且张学敏在租赁期间曾强行带人测量房屋，干扰其对房屋的正常使用，要求张学敏退还押金1万元、支付违约金3万元并赔偿损失88344元。于贺提供押金收据、漏水部分墙壁照片及视频、张学敏擅自量房照片与报警记录、房屋拆除照片、短信记录、交接清算说明等证据加以证明。张学敏对此不予认可，其表示漏水系于贺自己导致，在物业公司出具的情况说明中也有记载。于贺未就漏水原因提供证据，经法院询问，双方均表示对漏水原因不申请鉴定。一审法院认为，张学敏与于贺签订的《商铺租赁合同》及两份《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、法规的效力性强制性规定，应为有效合同，双方应依据合同约定享有权利并承担义务。合同签订后，张学敏提供了涉案房屋，于贺依约交纳了押金及租金，现于贺在合同期内正常退租并搬离，双方租赁合同的主要内容已履行完毕，张学敏应向于贺退还押金，对于贺反诉主张张学敏退还押金的诉请，法院予以支持，双方同意在本案中对押金予以一并处理，法院对此不持异议，将在计算双方所应承担责任时一并予以抵扣。针对张学敏主张于贺未按时交纳物业费、供暖费构成违约一节，双方明确租赁期间物业费、供暖费等费用系由承租方直接向物业公司交纳，现因于贺未按时交纳物业管理费、供暖费等相关费用，物业公司于2019年4月1日向张学敏发出律师催缴函并收取了张学敏补交的费用及相应滞纳金，且出具了发票，于贺未按期交纳物业管理费、供暖费等费用的行为已构成违约，其应承担相应责任，故对张学敏主张于贺支付物业管理费、供暖费等费用38433.63元的诉请，法院予以支持。于贺虽主张物业公司因房屋漏水问题对2016-2018年物业费予以减免，其未提供充分证据证实其主张，法院不予采信。针对张学敏主张于贺赔偿律师费，双方合同中并未就相关律师费进行约定，张学敏主张缺乏依据，法院不予支持。针对张学敏主张于贺赔偿违约金11万元的诉请，于贺在其答辩意见中表示该违约金明显过高，张学敏未就其因于贺违约行为造成的实际损失提供充分证据，且于贺已就张学敏主张的拖欠物业费等费用进行了赔偿，法院酌情根据资金占用及双方合同履行情况，认定于贺向张学敏赔偿违约金3000元。针对于贺主张张学敏赔偿违约金的反诉请求，于贺未提供充分证据证实张学敏存在违约行为，法院对此不予支持。针对于贺要求张学敏赔偿损失的反诉请求，于贺未提供证据证实房屋漏水系张学敏所导致，法院对此不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，一审法院判决：一、于贺于本判决生效后七日内，向张学敏支付物业管理费、供暖费等费用二万八千四百三十三元六角三分；二、于贺于本判决生效后七日内，向张学敏赔偿违约金三千元；三、驳回张学敏的其他诉讼请求；四、驳回于贺的其他反诉请求。本院经审理查明：1.2019年4月15日，张学敏支付了于贺欠付的物业费、供暖费、垃圾费38433.63元。2.于贺在一审中提交了两张发票。一张编号是03580818，项目为14-15物业管理费，金额为4472.20元。一张编号为25003268，项目包括物业费和供暖费。物业费部分系2015-2016年度物业费8438.18元，税额为506.29元，总额为8944.47元。3.张学敏在一审中提交的物业费缴费发票显示，其缴纳并要求于贺返还的的物业费的期间为2014年7月1日至2015年4月30日，2016年11月1日至2019年3月31日。张学敏主张的代缴物业费期间不包括2015年5月1日至2016年10月31日共18个月的物业费。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。张学敏与于贺之间的《商铺租赁合同》及两份《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方应按合同约定履行各自义务。没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。1.三份合同均约定由于贺交纳物业费、供暖费，张学敏代为交纳后，于贺取得没有合法依据的不当利益，造成了张学敏的损失，于贺与张学敏之间的债务关系应为不当得利之债的返还。于贺应返还张学敏代为交纳的物业费、供暖费。2.诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。于贺与张学敏之间的债务关系应为不当得利之债时，张学敏知道或者应当知道其权利受到损害之日不早于债的实际发生之日。2019年4月15日，张学敏支付了于贺欠付的物业费、供暖费、垃圾费38433.63元，其主张于贺返还上述费用并未超出诉讼时效的期间。3.张学敏提供的发票及收据显示，张学敏缴纳物业费、供暖费、垃圾费共38433.63元。于贺虽主张提供两张发票，欲抵扣张学敏主张的物业费。张学敏主张的代缴物业费期间不包括2015年5月1日至2016年10月31日共18个月的物业费，经本院核算，18个月物业费数额为13416.71元。于贺两张发票的物业费数额为13416.67元。该数额基本一致，应认定于贺提供的发票的物业费对应期间为张学敏未主张的18个月的物业费。4.张学敏实际缴纳了物业费、供暖费、垃圾费共38433.63元，于贺应向张学敏支付该费用。双方一审中均同意押金在本案中一并处理，抵扣于贺缴纳的1万元押金后，于贺还应向张学敏支付28433.63。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。于贺没有按照合同的约定支付物业费、供暖费，构成违约，应承担违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。张学敏代于贺缴纳物业管理费、供暖费等，给张学敏造成的损失主要是利息损失。张学敏2019年4月15日支付了该费用。根据该费用对应的占用资金的期间利息计算，一审法院酌定的3000元违约金兼顾了违约金的补偿性和惩罚性，本院不再变更。关于张学敏主张于贺赔偿律师费。双方合同中并未就相关律师费进行约定，张学敏的主张缺乏法律依据，应不予支持。综上所述，张学敏、于贺的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的二倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费3720元，由张学敏负担2940元（已交纳），由于贺负担780元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  范 磊审 判 员  辛 荣审 判 员  刘国俊二〇二〇年四月二十二日法官助理  王志栋书 记 员  刘芳芳