江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0582民初439号原告：杨舍镇福前股份合作社，住所地张家港市杨舍镇福前村。负责人：赵国忠，该合作社主任。委托诉讼代理人：景峥嵘，上海申浩（张家港）律师事务所律师。被告：张昊，男，1994年3月17日生，汉族，户籍所在地常州市武进区。原告杨舍镇福前股份合作社（以下简称福前股份合作社）与被告张昊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案受理后，依法由审判员宋志成适用简易程序，于2020年4月2日公开开庭进行审理，原告福前股份合作社的委托诉讼代理人景峥嵘、被告张昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告福前股份合作社向本院提出以下诉讼请求：一、判决被告支付原告租金103095元及滞纳金(自2018年11月11日至实际付清日按照67.8元/天计算，至2020年1月1日金额为28204.8元)及房屋占有使用费(自2019年12月10日至房屋归还日按照67.8元/天计算)；二、判决被告迁出福新苑5幢M38号房屋并向原告归还房屋；三、判决被告向原告支付广告位使用费1400元；四、诉讼费用由被告承担。本案审理过程中，原告福前股份合作社将占有使用费的计算标准变更为282元/天（即房屋年租金103095元÷365天），另撤回滞纳金的诉讼请求。事实与理由：2018年7月12日，原告与被告签订《房屋租赁合同》一份，约定被告向原告租赁福新苑5幢M38号门面，租赁期限为2018年7月12日至2019年12月9日，双方约定租金的支付时间为每年11月10日前一次性付清下一年租金。2019年12月9日，《房屋租赁合同》约定的租赁期限届满后，原被告未继续签订租赁合同，被告亦未迁出案涉房租并向原告归还房屋。原告认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》真实合法有效，被告拖欠租金的行为属于违约，理应承担相应的违约责任，现原告为维护自身合法权益，具状贵院，望支持诉讼请求。被告张昊辩称：我的店是2018年9月初的时候出事的，我本人当时不在张家港，在吉林老家。我将店转租给他人，当时店里面涉黄，所以被公安机关查处了。我在2019年4月份的时候被公安机关采取了强制措施。在我们老家被张家港市公安部门带回了张家港，在看守所羁押了30多天，后办理了取保候审措施。因为我在老家的父母身体不好，所以我申请回老家进行取保候审，定期向张家港市公安机关报到。原告应当在合同约定的租期结束的时候就找我要房租或者要求解除合同。如果要是联系不上我，因为我手机号换了，也应该走法律程序起诉我强制搬离。原告不应该隔了这么久才来起诉我。本院经审理查明：张家港市悦丰投资开发建设有限公司是江苏省张家港经济开发区实业总公司占99.80%股份的有限责任公司，江苏省张家港经济开发区实业总公司系张家港经济技术开发区管理委员会为主管部门的全民所有制公司。杨舍镇福新苑（协鑫北苑）拆迁安置小区由张家港市悦丰投资开发建设有限公司建设并登记该公司为不动产权利人。该小区宗地中含有商服用地，相应建设工程规划许可证中记载有商业面积。该小区于2015年1月27日经消防验收合格。2014年12月26日，张家港经济技术开发区管理委员会将该小区1幢、2幢、3幢、5幢配套商业用房门面使用权转让给福前股份合作社，并于2017年6月28日就转让事宜补签《协鑫北苑房屋使用权转让合同书005》，该合同书中记载的转让方为张家港经济技术开发区管理委员会，受让方为张家港市杨舍镇福前村经济合作社，但受让方处加盖的系福前股份合作社的印章。张家港经济技术开发区（杨舍镇）福前村村民委员会就此作出的《情况说明》中载明：1、张家港市杨舍镇福前村经济合作社与福前股份合作社均系该村民委员会下的综合性农村集体经济组织，且张家港市杨舍镇福前村经济合作社与福前股份合作社属于同一经济组织；2、上述合同书上加盖的两个福前股份合作社的公章都是真实的，2018年6月5日根据要求统一更换公章，较大个的公章系更换后的公章。2018年7月12日，福前股份合作社（出租人/甲方）与张昊（承租人/乙方）签订《房屋租赁合同》一份，该合同的内容为：兹有甲方所属的福新苑小区门店用房租赁给乙方商用，本着双方诚实信用、公平自愿的原则，经双方协商一致，达成如下协议:一、租赁要求：1、租赁范围：福新苑5幢M38号门面，共2层/间。建筑面积约为374.04平米(以下简称“租赁物”）。2、租赁期限3年：自2016年12月10日至2019年12月9日止【注：该租期系延用此前案外人与福前股份合作社就案涉房屋所签订合同的租赁日期，本案双方当事人的租赁期限从2018年7月12日起算】。3、租金：第一年计人民币93510元。第二年计人民币98185元。第三年计人民币103095元。租金每年在前一年度租金基础上递增（租金费用见上）。以后租期如续租，另行商定租赁办法。4、广告位使用费：按150元/平米/年价格计算，即按1400元/年向甲方缴纳（门头广告尺寸不得超过原广告栏范围）。5、租金的支付方式：①、新租第一年的，签定本协议书时付清第一年租金，及水电押金贰仟元、履约保证金壹万元，到期双方无异议20天内返还（不计息）；②、其余租期，在每年11月10日前一次性付清下一年租金后使用。6、租赁性质：该租赁物只能用作商业经营。不得经营项目：环境污染严重的餐饮业、民风忌讳的殡葬业、噪音扰民的娱乐业、加工业等，所经营业态必须符合环保、安全等要求及有关法律法规规定。二、甲方的权利、义务：1、甲方收取租金时应出具合法的收款凭证，不开具增值税发票。租赁合同期满后，如续租，另行商定租赁办法，在同等条件下乙方可优先续租。2、甲方享有租赁物的所有权，乙方不得变卖属于甲方的租赁物财产。3、甲方如将该租赁物另行出售的，应提前二个月通知乙方，甲方并应保证受让人继续履行本合同，确保合同约定的租金在租赁期间不作调整。三、乙方的权利、义务：1、乙方有从事合法经营的自主权，获取合法收益。如有违法违规行为由乙方自行落实整改并承担相关法律责任。2、乙方自行办理经营所需的各项手续，甲方除承租合同外不提供其他任何文件、证件，如遇无法办理情况，由乙方自行承担一切后果，甲方不作任何赔偿，当年度所交房屋租金不退。3、乙方对租赁房屋及其供水管道、电器线路、下水污水管道等附属设施负有日常管理和维护、修缮义务和消防安全义务，所涉及的相关费用由乙方承担。4、乙方在租赁期间应当自觉维护和妥善保管好租赁物，因乙方使用不当而造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。未经甲方同意乙方不得私自改建和增设他物，否则乙方应当恢复原状或赔偿甲方损失。乙方如需增加设备装修，在不破坏房屋结构和安全的前提下乙方可自行决定并承担全部装修费用。乙方退租时，固定装修须保持原样，不得拆除、破坏，甲方不予补偿并无条件归甲方所有。5、乙方自行支付租赁经营期间的水、电使用费，并要求安全用电，不得私拉乱接。6、乙方应按小区物业管理规定，自行交纳相关的物业管理费、卫生费、装璜押金、装璜垃圾清运费等费用。7、乙方的财产与人身安全由乙方自行负责。乙方在租赁期间造成第三人的人身伤害或财产损害的，由乙方负责处理，甲方不承担任何经济赔偿责任。8、乙方经营破产或亏损的，该租赁物不属破产或抵债财产。9、乙方对周围卫生环境有管理的义务，做好门前“三包”的工作。10、乙方自行承担相应的产品售后服务，依法纳税。认真做好防盗、治安、环保、消防、安全、计划生育等工作，并承担有关费用。禁止存放任何易燃、易爆违禁品。四、双方免责条件：租赁物如因不可抗力导致损毁，或市政建设需要、政府规划调整造成甲、乙双方损失的，甲、乙双方互不承担责任；因此导致合同提前终止的，租金按实际使用时间计算。五、租赁期限未满、届满的约定：1、租赁期限未满，如乙方因经营困难中止租赁的，在甲方同意下可以转租给他人(提前半年书面申请)。未经甲方书面同意，乙方不得以任何形式或理由将承租的物业全部或部分转租、转借他人或擅自调换使用，造成损失的，乙方应当赔偿甲方经济损失。2、租赁期内如遇市、镇、村因整体规划需要用到，乙方须无条件服从，终止协议。3、本协议因期满而终止时，甲方有权收回全部出租房屋。六、乙方如有下列情形之一的，甲方有权单方随时解除合同并没收保证金：1、乙方擅自将房屋全部转租或转借，或未经甲方书面同意擅自拆改变动房屋结构以及改变租赁用途的。2、乙方利用承租房屋进行非法犯罪活动的。3、乙方拖欠租金等费用累计达一个月并经甲方催告后仍不支付的。七、违约责任：1、乙方逾期交付租金及规定的费用，除应及时如数补交外，应按日缴纳月租金的5%的滞纳金。造成停水停电等后果的，由乙方承担责任。2、乙方有本合同第六款行为之一的，应按年租金总额的20%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应赔偿相应损失。3、乙方中途擅自退租的，已收取的租金及履约保证金不予退还。并按年租金总额20%向甲方支付违约金。4、合同期满或解除合同，乙方必须在合同期满之日或解除合同之日起七天内将自有物、商品全部搬走；逾期未搬走的，甲方有权将房产收回并进行处置相关物品。八、未尽事宜，双方另行协商解决或签订补充协议。九、如有合同争议，双方约定提请张家港市人民法院解决。十、本合同一式二份，双方各执一份。经双方签字、交付租金后生法律效力。上述合同签订后，张昊在案涉房屋内经营某休闲会所，但未能按约交纳2018年12月10日至2019年12月9日的租金和广告位使用费，租赁期限届满后亦未能与福前股份合作社联系返还租赁房屋或续租事宜，从而引起本案诉讼。另查明：张昊因涉嫌刑事犯罪被公安机关查处。2019年5月15日，张家港市公安局作出《取保候审决定书》，决定对张昊取保候审。本案审理过程中：一、福前股份合作社述称：在2018年7月12日前，其与案外人签订案涉房屋的租赁合同，将案涉房屋租赁给案外人，租赁期限为2016年12月10日至2019年12月9日，因案外人想将案涉房屋转租给被告，其不同意。所以在2018年7月12日其与案外人解除案涉房屋的租赁合同后，本案双方当事人就案涉房屋重新签订了《房屋租赁合同》，其与张昊签订的租赁合同系在原租赁合同上修改了承租人名字，其他均未修改。其在2018年12月左右就开始向张昊主张房租。后来就一直联系不到张昊，电话打不通。其曾经向张昊发过律师函催讨房租，但被退回。在店门上也张贴了催讨通知，也没有人来商量第三年怎么弄。因为案涉房屋里面的装修比较昂贵，其不敢擅自腾空房屋，只能在租赁期限到期后向法院起诉。二、张昊述称：案涉房屋是其从别人手里租过来的，付了11万元给前面一个租房子的人，其中10万元是转租费，还有1万元是前一承租人交给村里的押金，前一承租人说到期之后如不续租可以去村里拿押金。其在2018年回老家时弄丢了手机，张家港的手机号码在其老家无法补办，其也一直没有回来。等到其被公安机关强制带回张家港，再保释出来之后，发现其的手机号变成空号了，所以就更换了手机号码。在此期间其未与福前股份合作社联系，因为其店里出事之后就不想回张家港，派出所也查封了房子，其就没有再管这些事情。其也不清楚案涉房屋是否还存在，以为案涉房屋已经被收回了。其被带回张家港，在看守所的时候还被带去指认现场，现场已经上锁了或是贴了封条的，其进不去了就在门口指认了，指认后又回到了看守所。三、双方当事人均认可2018年12月10日前的租金已交纳。四、双方当事人均认可案涉房屋的租赁押金1万元在扣除欠缴的电费5465元后，余款4535元自租金中扣除；后福前股份合作社述称案涉租赁房屋项下实际尚有水电押金2000元、履约保证金10000元，合计12000元，同意按照该金额扣除欠缴的电费5465元后，余款6535元自租金中扣除。以上事实，有《房屋租赁合同》、（2018）苏0582民初6806号民事判决书、证明、建设工程规划许可证、土地使用权证、本院调取的《取保候审决定书》、《取保候审执行通知书》及本院庭审笔录等予以证明。本院认为：原被告之间签订的《房屋租赁合同》不违反法律的强制性规定，系合法有效。双方当事人均应按照合同的约定行使权力、履行义务。被告张昊未能按约交纳租金和广告位使用费，在租赁期限届满后亦未主动向原告福前股份合作社主动返还案涉租赁房屋，应当承担相应的违约责任。被告张昊于2019年5月即被取保候审，此后即可通过各种合法途径与原告福前股份合作社就租赁合同的履行等相关事宜进行联系，但其未主动行使合同权利、履行合同义务，联系方式变更后亦未告知原告福前股份合作社。综上，原告福前股份合作社在案涉租赁合同的履行中并无过错，其现主张的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持；为避免诉累，本院对案涉租赁房屋项下的水电费以及押金和保证金予以一并结算。被告张昊的抗辩意见缺乏事实和法律依据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及相关法律法规，判决如下：一、被告张昊腾退并向原告杨舍镇福前股份合作社返还坐落于张家港市杨舍镇福新苑5幢M38号门面的房屋，限于本判决生效后10日内履行。二、被告张昊给付原告杨舍镇福前股份合作社房屋租金96560元及房屋占有使用费（按照282元/日，自2019年12月10日起计算至被告张昊向原告杨舍镇福前股份合作社返还上述房屋之日止），限于本判决生效后10日内履行。三、被告张昊给付原告杨舍镇福前股份合作社广告位使用费1400元，限于本判决生效后10日内履行。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1477元（已减半收取），由被告张昊负担，限于本判决生效后10日内交纳至本院诉讼费用账户。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76）。审判员  宋志成二〇二〇年四月三日书记员  陈 燕张家港市人民法院当事人须知当事人在法院调解、判决后自动履行法律文书确定的义务，将相关履行义务款项交纳至法院以下账户的，应在三日内将汇款人、金额、相关汇款依据及案号等情况书面告知承办法官。1、诉讼费用。户名：张家港市人民法院，开户银行：中国银行张家港分行营业部，账号：62×××96。2、调解书、判决书确定当事人履行义务的款项。户名：张家港市人民法院，开户银行：中国银行张家港分行营业部，执行款账号：46×××84。3、汇款情况如未及时告知承办法官，导致当事人向法院申请执行的，可能存在被法院采取强制执行措施或被列为失信被执行人及限制高消费等风险。4、如未按调解书、判决书确定义务履行，导致对方当事人向法院申请执行的，法院将依法采取强制执行措施，或采取列为失信被执行人及限制高消费等信用惩戒措施。