安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)皖11民终55号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：全椒县鑫荣工贸有限公司，住所地安徽省全椒县襄河镇杨桥村，统一社会信用代码913411246989526196。法定代表人：王茹，该公司经理。委托诉讼代理人：史德兴，安徽敬梓律师事务所律师。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：全椒县开源农机加工厂，住所地安徽省全椒县襄河镇经济开发区未来饲料有限公司旁，统一社会信用代码92341124MA2Q4NN212W。经营者：夏维山。委托诉讼代理人：李洪照，安徽儒林律师事务所律师。上诉人全椒县鑫荣工贸有限公司（以下简称鑫荣公司）因与被上诉人全椒县开源农机加工厂（以下简称开源加工厂）合同纠纷一案，不服安徽省全椒县人民法院(2018)皖1124民初2731号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。鑫荣公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判鑫荣公司赔偿开源加工厂实际厂房占用费用314616.5元的基础上还应该扣减105640元（227240-121600元）并支持鑫荣公司一审全部反诉请求；2.本案诉讼费用由开源加工厂负担。事实和理由：一、一审适用法律错误,造成无效合同损失认定错误,导致鑫荣公司房产土地升值损失、停产停业损失未能确定,也未得到支持。1.(2018)皖1124民初1180号生效判决书已经认定双方签订的转让协议无效。依据《中华人民共和国合同法》58条规定:合同无效或被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失;各方都有过错的,应当各自承担相应的责任。一审法院仅支持了鑫荣公司的140万元等的直接损失，但未支持鑫荣公司的房产土地升值损失、停产停业损失等间接损失。安徽省滁州市中级人民法院(2013)滁民终字第00955号判决书与本案属于同类案件,对鑫荣公司因房屋买卖合同无效所造成的损失(升值损失)进行评析为:损失应当考虑到近些年来我国房地产市场发展现状及房屋价格在一段时间上涨幅度较大的实际,合理平衡双方利益。所以本案一审法院应当同意鑫荣公司对涉案厂房、土地现值以及停产停业损失进行评估的申请,但一审法院仅同意对修缮、改建、装潢、搬迁进行评估,导致鑫荣公司的损失范围缩小,损失数额明显过低,对鑫荣公司不公平。请求二审法院同意对房产土地升值损失、停产停业损失进行评估,或发回重审,以确定损失具体数额；2.一审法院认定双方对无效合同损失过错承担相同的责任,不符合客观实际。开源加工厂应当承担损失70%责任。开源加工厂明知道涉案土地为集体土地,建造的厂房在集体土地上,为法律禁止转让和买卖,但其为了解决资金周转仍然转让和出卖,转让出卖后又主动向法院提起诉讼主张无效。在合同履行及诉讼过程中,鑫荣公司曾多次表示维持现状,待以后能够办理权属证书后再行履行。但开源加工厂在判决生效后,又向法院提起返还财产之诉,其违背诚信原则,昭然若揭，故其应当承担损失70%以上责任。二、一审法院认定事实错误,导致开源加工厂损失扩大。一审法院依据皖中信房估字(2019)1-252号房地产估价报告直接认定自2018年7月16日至2019年6月1日期间,鑫荣公司应支付其厂房及附属设施租金629233元(以该评估报告第二项的租金标准为基数继续计算至2019年6月1日),属于事实认定错误。1.2019年6月28日，双方当事人在法院主持系对涉案房产土地进行实地勘察,安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司派出估价师,但评估公司仅来两人,其中一人并不是估价师。依据《司法鉴定程序通则》第十九条、第二十四条规定,对同一鉴定事项应当指定或者选择二名司法鉴定人员进行鉴定,该鉴定报告的鉴定程序违法,不能作为定案的证据；2.皖中信房估字(2019)1-252号房地产估价报告在估价的假设和限制条件第5条第一款明确注明:估价对象中东边厂房2016年6月1日至2018年6月1日存在其他承租人,双方当事人已经就承租金额达成协议,但委托方未能提供租赁合同,本次依据委托方要求评估的是客观市场价值,因此评估报告不考虑其租赁情况。在庭审中,双方当事人均认可在鑫荣公司占有涉案标的物前,开源加工厂已经将标的物部分出租给案外人李伟,转让协议达成后由鑫荣公司收取李伟2016年6月至2018年6月9日租金共计121600元,而该期间的占用费评估公司仍然予以评估为227240元,造成评估报告与实际发生费用形成两种结果。而一审法院置已经发生事实于不顾,而采信评估报告,明显属于事实认定错误，同时也能够证明评估报告中每平方米占用费用明显过高；3.在现场勘验过程中,鑫荣公司已经向评估人员陈述东边厂房披厦属于赠送李伟使用，且披厦仅有一人高不能与厂方同等估价,另外,也陈述了鑫荣公司占用东边第一厂房时,厂房已经丧失使用功能,也不应进行评估占用费,但评估机构未在评估报告中体现。在初稿征询意见及庭审中,鑫荣公司对此提出异议,一审法院也未现场勘验导致评估面积扩大,占用费过高。开源加工厂辩称，鑫荣公司所主张的上诉的事实和理由以及请求均无事实和法律依据。损失部分，鑫荣公司所主张的房屋要求升值等损失没有法律依据，鑫荣公司所主张的提供给法院的案例属于住宅房屋与本案的厂房性质不同，因此不能进行类比，本案厂房部分是集体土地，部分是违章建筑，因此，双方的性质不同，正是因为如此，导致双方签订的房屋买卖合同无法实现，无法履行，因此才终止合同，并返还财产。鑫荣公司认为一审认定双方合同无效的过错开源加工厂应当承担70%，自己承担30%没有事实依据，该合同无效，合同目的无法实现，双方在签订合同的时候是明知的，因此，一审认定各自承担50%公平合理。至于鑫荣公司认为使用厂房租金过高等问题，其在一审的时候就应当申请鉴定人员出庭，其并没有申请，视为自己放弃了该权利。鉴定机构人员作出报告之前到现场勘察，鑫荣公司及其代理人都到场与鉴定人员共同测量，确认需要鉴定的厂房和面积，并且同意对相关房屋设施进行鉴定评估的，因此，鑫荣公司现在认为程序违法、厂房无法使用、不应当在鉴定范围内等没有事实依据。另外，其主张以其在租赁期间实际与第三人的实际租赁价值来否定鉴定机构的结论不符合要求，因为申请鉴定是鑫荣公司申请，也是鑫荣公司自己确认，现在又主张以其在租赁期间实际与第三人的实际租赁价值，不能成立。第三人承租房屋价格实际上并不低，因为第三人当时买的有设备，从租赁厂房搬离时是不允许带走设备的。综上，请求驳回上诉，维持原判。开源加工厂向一审法院提出诉讼请求：1.判令鑫荣公司迁出其协议转让的全部厂房及土地；2.判令鑫荣公司支付其占用厂房及附属设施期间的租金至实际返还之日止，西边两个厂房、水房第二层及食堂到2019年6月28日的租金和东边两个厂房、水房第一层及厕所到2019年6月28日的租金，两项合计629233元；3.本案诉讼费由鑫荣公司承担。鑫荣公司向一审法院提出反诉请求：1.判决开源加工厂返还房产及土地转让款140万元，并按月利率2%计算至款清之日止（其中100万元自2016年5月17日起计算至2018年9月16日56万元；40万元自2016年6月16日起计算至2018年9月15日损失21.6万元，合计77.6万元）；2.开源加工厂赔偿其修缮、改建、装潢损失合计181906.27元，搬迁费48312元（二次）、停产停业、土地及房产实际损失；3.本案的诉讼费、鉴定费由开源加工厂承担。一审法院认定事实：2016年7月16日，双方签订一份《转让协议》，约定开源加工厂将位于滁州市滁全路纬二路与纬三路之间的厂房及土地转让给鑫荣公司，总价170万元；合同签订时付100万元，进厂时付40万元，开源加工厂土地挂牌时付20万元，余款10万元在在房产过户时一次性付清，同时双方对其它事项也作出了约定。协议签订后，鑫荣公司按照约定交付了140万元，并接受了开源加工厂整个资产。因开源加工厂占地性质系集体所有，无法办理过户手续，开源加工厂于2018年5月提起诉讼。2018年7月26日，判决双方签订的《转让协议》无效。该判决生效后，开源加工厂多次要求鑫荣公司腾让迁出占用的厂房及土地未果，引发诉讼。诉讼中，鑫荣公司申请对转让期间的装潢损失及搬迁费用进行鉴定，一审法院委托滁州市诚信资产评估事务所进行了评估，装潢原值181906.27元、净值124749元，搬迁费用24156元，为此支付评估费5000元。开源加工厂申请对鑫荣公司实际占用期间的租金标准进行鉴定，后委托安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司进行了评估，估价对象在年度区间的租赁总价为516238元，为此支付评估费5000元。一审法院认为，涉案《转让协议》被确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。开源加工厂将厂房及集体土地使用权一并转让给鑫荣公司，其应当知晓该标的物为法律禁止买卖，而鑫荣公司作为企业法人，也应知晓农村集体土地不得用于非农业生产，双方过错程度相当，对合同无效导致的损失负同等责任。故开源加工厂诉请鑫荣公司迁出其协议转让的厂房及土地，予以支持；鑫荣公司实际占用厂房及土地期间的损失截止2019年6月28日按629233元计算，各自承担一半即314616.50元，此后则以不动产测量面积1986.4m2为基数按年均租赁价格106元／年m2标准计算至实际迁出之日止。而开源加工厂因无效合同取得的140万元也应当返还，其造成鑫荣公司资金占用损失也应赔偿，酌定按月利率16‰的一半即月利率8‰标准计算至清偿之日止（其中100万元自2016年5月17日起计算，40万元自2016年6月16日起计算；其修缮、改建、装潢损失为124749元，开源加工厂承担一半62374.50元，鉴于修缮、改建、装潢已形成附合，该财产权宜归开源加工厂所有，其赔偿鑫荣公司损失应为124749元，另承担二次搬迁费用的一半24156元，合计148905元。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第一百三十条之规定，判决：一、全椒县鑫荣工贸有限公司于本判决生效后十日内从全椒县开源农机加工厂迁出；二、全椒县鑫荣工贸有限公司于本判决生效后十日内赔偿全椒县开源农机加工厂土地、厂房实际占用费314616.50元，并自2019年6月29日起以1986.4m2为基数按年均租赁价格106元／年m2标准计算至实际迁出之日止；三、全椒县开源农机加工厂于本判决生效后十日内返还全椒县鑫荣工贸有限公司房地产转让款140万元，且其中100万元自2016年5月17日起、另40万元自2016年6月16日起均按月利率8‰计算至实际清偿之日止；四、全椒县开源农机加工厂于本判决生效后十日内赔偿全椒县鑫荣工贸有限公司开源加工厂装潢损失124749元、搬迁费24156元，合计148905元；五、驳回全椒县开源农机加工厂、全椒县鑫荣工贸有限公司其他诉讼请求。本案诉讼费10092元、评估费5000元，由全椒县开源农机加工厂、全椒县鑫荣工贸有限公司均各负担一半；反诉费10950元、评估费5000元，由全椒县鑫荣工贸有限公司、全椒县开源农机加工厂均各负担一半。二审中，鑫荣公司围绕其上诉请求提交了光盘一张及照片。证明：东边厂房屋顶破陋无法使用，披厦仅两米高，与其他能够使用的厂房同等价格评估显然不正确。本院组织开源加工厂进行质证，开源加工厂的质证意见：对该证据的证明目的不予认可，案涉房屋中的披厦可以使用，但鑫荣公司没有收取租金，是免费赠予给承租人使用的，所以实际租金较低。本院认为，该部分厂房系由开源加工厂于2013年5月19日出租给滁州市昌鑫铸造材料有限公司使用，结合一审中鑫荣公司法定代表人王茹出具的收条，可以认定该部分厂房2016年6月1日至2018年6月1日期间鑫荣公司实际收取的租金标准为每年60800元。该租金标准虽低于评估报告出具的租金标准，但因该出租行为系由开源加工厂实施，故该期间的占有使用费应以鑫荣公司实际收取的费用为标准。二审查明：2013年5月19日，开源加工厂与滁州市昌鑫铸造材料有限公司签订厂房租赁合同一份，约定开源加工厂将案涉部分厂房出租给滁州市昌鑫铸造材料有限公司使用，租赁期限自2013年6月10日至2018年6月9日止。在租赁期间，开源加工厂与鑫荣公司签订转让协议，鑫荣公司实际受让案涉土地、厂房后，实际收取滁州市昌鑫铸造材料有限公司交纳2016年6月-2018年6期间的租金标准为每年60800元。双方当事人所举其他证据与一审相同，本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，根据当事人诉辩意见，本案二审争议焦点是：1.案涉转让协议无效后双方当事人责任如何确定；2.鑫荣公司应当承担的土地、厂房实际占用费如何认定；3.鑫荣公司主张的土地、房屋升值、停产停业损失能否成立。关于争议焦点一、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租于非农业建设。本案中，开源加工厂将案涉厂房及集体土地使用权转让给鑫荣公司，该行为违反了上述法律规定，应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，造成合同无效有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。开源加工厂明知案涉土地性质系集体土地，仍与鑫荣公司签订转让协议，具有过错。鑫荣公司签订转让协议时，未尽审查义务，也具有过错。一审判决根据双方当事人的过错程度，确定鑫荣公司、开源加工厂各自承担50%赔偿责任，并无不当。鑫荣公司上诉认为开源加工厂应当承担70%的赔偿责任无事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二、案涉转让协议无效后，双方当事人应当承担相互返还责任，并根据过错程度赔偿对方损失。开源加工厂的损失系鑫荣公司实际占有使用案涉土地、厂房期间的费用，对该项费用的认定，一审根据开源加工厂的申请，委托具有相应资质的安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司进行评估，该评估机构依据双方当事人提供的证据、现场勘察等事实情况依法出具评估报告，该评估程序不存在违法情形，鑫荣公司认为该评估报告程序违法的上诉理由，不能成立，本院不予支持。该评估结果中包含有开源加工厂于2013年5月19日已出租给滁州市昌鑫铸造材料有限公司的部分土地、厂房的租金，从2016年6月1起至2018年6月1日止两年期间的租金为227240元，但因该部分土地、厂房系开源加工厂出租，在租赁期间鑫荣公司受让了案涉土地、厂房，根据买卖不破租赁原则，该租赁协议仍继续履行，鑫荣公司作为受让人收取了滁州市昌鑫铸造材料有限公司两年租金，共计为121600元。该两年期间的租金差额为105640元（227240元-121600元），该部分损失系因开源加工厂签订转让协议前自行出租给滁州市昌鑫铸造材料有限公司使用，造成的租金差额损失部分应由开源加工厂承担。对租赁期限届满之后的租金标准仍应参照评估报告认定。因此，一审认定鑫荣公司实际占用厂房及土地期间的损失截止2019年6月28日为629233元不当，该期间的损失应为523593元（629233元-105640元）。根据双方当事人的过错责任，鑫荣公司应当赔偿开源加工厂的损失为261796.5元（523593元/2）。鑫荣公司的该部分上诉请求成立，本院予以支持。关于争议焦点三、鑫荣公司虽要求开源加工厂赔偿其土地、房屋升值、停产停业损失，但该项请求系基于双方当事人签订的转让协议所产生的间接损失，而该转让协议违反了法律的禁止性规定，属无效民事行为，且鑫荣公司因转让协议所产生的直接损失已获得赔偿，故鑫荣公司的该项上诉请求不能成立，本院不予支持。综上，鑫荣公司的部分上诉请求成立，予以支持；一审判决认定案件基本事实清楚，但认定开源加工厂损失部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持安徽省全椒县人民法院(2018)皖1124民初2731号民事判决第一项、第三项、第四项、第五项（即一、全椒县鑫荣工贸有限公司于本判决生效后十日内从全椒县开源农机加工厂迁出；三、全椒县开源农机加工厂于本判决生效后十日内返还全椒县鑫荣工贸有限公司房地产转让款140万元，且其中100万元自2016年5月17日起、另40万元自2016年6月16日起均按月利率8‰计算至实际清偿之日止；四、全椒县开源农机加工厂于本判决生效后十日内赔偿全椒县鑫荣工贸有限公司开源加工厂装潢损失124749元、搬迁费24156元，合计148905元；五、驳回全椒县开源农机加工厂、全椒县鑫荣工贸有限公司其他诉讼请求。）；二、变更安徽省全椒县人民法院(2018)皖1124民初2731号民事判决第二项为全椒县鑫荣工贸有限公司于本判决生效后十日内赔偿全椒县开源农机加工厂土地、厂房实际占用费261796.5元，并自2019年6月29日起以1986.4m2为基数按年均租赁价格106元／年m2标准计算至实际迁出之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按照一审判决执行；二审案件受理费10092元，由上诉人全椒县鑫荣工贸有限公司负担8092元，由被上诉人全椒县开源农机加工厂负担2000元。本判决为终审判决。审判长  孔德敬审判员  李 刚审判员  付广永二〇二〇四月十六日书记员  曹琰玲二审附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。