北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终5419号上诉人(原审被告)：崔晨，男，1984年12月11日出生。委托诉讼代理人：崔长河（崔晨之父），1957年3月8日出生。委托诉讼代理人：蒋朝辉，北京市国振律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：梁秀丽，女，1960年10月30日出生。法定代理人：胡嘉庆（梁秀丽之子），1987年5月14日出生。委托诉讼代理人：张海遥，北京初亭律师事务所律师。上诉人崔晨因与被上诉人梁秀丽房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初60400号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。崔晨上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判驳回梁秀丽全部诉讼请求或发回重审。事实和理由：《房屋租售合同》为附生效条件合同，所附条件成就时，合同生效。根据合同的约定，2018年6月18日，北京市朝阳区××号房屋（以下简称涉案房屋）取得权属证书满五年，符合两限房政策规定的过户条件时，《房屋租售合同》生效。涉案房屋买卖合同不存在恶意串通，损害国家利益、集体或者第三人利益以及损害社会公共利益等情形。现无证据证明合同双方存在串通的恶意，合同约定在取得房屋权属证书五年内对涉案房屋进行出租，满五年符合国家政策才进行出售，《房屋租售合同》并未违反《北京市限价商品房住房管理办法》，亦未损害国家、集体及第三人利益。《北京市限价商品房住房管理办法》属于管理性规范而非效力性规范。《房屋租售合同》的效力经北京市朝阳区人民法院作出的（2014）朝民初字第00300号民事调解书确认有效。梁秀丽辩称，同意一审判决，不同意崔晨的上诉请求和事实理由。事实和理由：《房屋租售合同》自始无效。双方在合同中同时约定出租与买卖是为了逃避法律。取得房屋权属证书满五年出售是履行行为，并非《房屋租售合同》的生效条件。梁秀丽向一审法院起诉请求：1.要求判令崔晨与胡松禄签订的关于涉案房屋的买卖合同无效；2.要求崔晨将涉案房屋腾空并返还给梁秀丽。一审法院认定事实：梁秀丽与胡松禄系夫妻关系，二人于1985年11月7日登记结婚，婚后生育一子胡嘉庆。胡振荣系胡松禄之父，王桂贞系胡松禄之母。2014年7月14日，胡松禄死亡。2009年11月24日，胡松禄（买受人）与北京极富房地产开发有限公司签订《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》，约定胡松禄购买北京市朝阳区常营乡居住及公共服务设施等用地×号房屋，总价款446180元。该合同中约定买受人购买该限价商品住房不满五年的，不得转让，因特殊原因需要转让的，由买受人向其户口所在区（县）住房保障管理部门申请回购，回购价格按照买受人购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。买受人购买该限价商品住房满五年的，转让该限价商品住房时，买受人按照届时同地段普通商品住房和限价商品住房差价的一定比例交纳土地收益等价款。2013年6月17日，胡松禄取得房屋所有权证，登记地址为北京市朝阳区×号，房屋性质为限价商品住房。2013年10月18日，胡松禄（甲方、卖方、出租方）与崔晨（乙方、买方、承租方）签订《房屋租售合同》，约定甲方将涉案房屋自签订本协议之日起至房屋过户之前租赁给乙方使用，月租金0.3万元。按照两限房政策的规定在达到过户条件时甲方即将房屋出售给乙方。双方协商一致该房屋租售的成交总价（包括租金）为148.5万元，乙方向甲方支付房屋租售的定金20万元，于2013年10月17日支付甲方定金2万元，2013年10月30日前支付定金18万元；2014年1月20日前支付房款80万元，余款48.5万元（含租金）在房屋办理完过户手续之日支付。签订本合同当天甲方将该房屋腾空将房屋及钥匙交付乙方；乙方付清首付款100万元时（包括定金20万元）即2014年1月20日甲方将《购房发票》、《房屋产权登记证》、《商品房预售合同》交付乙方保管。现该房屋尚未达到过户条件，故双方同意该房屋产权登记年满五年后，办理产权过户登记手续（按照现政策规定），期间如政策变更，则按照相关政策规定的时间，在可以办理产权过户手续时甲方配合乙方办理过户手续。因甲方不能按照约定履行房屋交付义务；或在过户之前将房屋收回不予租赁给乙方；在达到房屋过户条件时不予配合办理房屋过户手续及甲方提出解除该合同，则甲方除退还乙方已经支付的款项100万元外，按照乙方已付租售房款100万的百分至三十支付违约金，按五年计算，违约金共计150万元。如乙方不能按照约定履行付款义务及办理房屋过户手续，则乙方支付甲方100万元作为违约金。如甲乙双方发生任何意外去世，则本合同权利义务由甲乙双方的继承人承担，合同继续履行。2013年10月17日，胡松禄出具收条，确认收到崔晨购房定金2万元；2013年10月30日，胡松禄出具收条，确认收到崔晨购房首付款18万元；2014年1月13日，胡松禄出具收条，确认收到崔晨购房款2万元；2014年1月20日，胡松禄出具收条，确认收到崔晨父亲崔长河租售款78万元；2014年1月20日，胡松禄出具收条，确认收到崔长河有线电视机器费360元、有线费72元、电费100元。崔晨称除2013年10月30日房款18万元系通过银行转账外，其他款项均以现金方式支付。另，2013年10月30日，崔晨向北京恒洋我家房地产经纪有限公司支付信息服务费2.8万元。2013年12月28日之后，崔晨在涉案房屋居住至今。另，梁秀丽提交住院病案、诊断证明书等拟证明梁秀丽自1995年11月至今一直患有某症在医院住院治疗。2019年9月23日，某大学附属北京某医院某疾病司法鉴定科出具京安精鉴【2019】321号《司法鉴定意见书》，诊断梁秀丽为某某，受所患疾病影响，辨认能力削弱，应评定为限制民事行为能力。2019年11月1日，北京市西城区人民法院作出（2019）京0102民特2825号民事判决书，判决梁秀丽为限制民事行为能力人。经一审法院释明，崔晨表示如果一审法院认定涉案《房屋租售合同》无效，要求就合同无效的法律后果另行处理。一审法院认为，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，涉案房屋属于限价商品房，限价商品房系北京市为本市中等收入住房困难的城镇居民家庭、征地拆迁过程中涉及的农民家庭及市政府规定的其他家庭供应的保障性住房，出售对象具有特殊性。根据现有政策法规，此类房屋在购买人取得房屋权属证书后五年内不得转让，确需转让的，可向户口所在区县住房保障管理部门申请回购。胡松禄于2009年11月24日签订《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》并于2013年6月17日取得涉案房屋所有权证书，而与崔晨签订《房屋租售合同》的时间是2013年10月18日，尚在涉案房屋的限售期内，故双方买卖涉案限价商品房的行为影响了政策性住房的正常分配，损害了住房保障管理部门的回购权利及其他具备限价商品住房购买资格者的权益，应认定为无效。综上，梁秀丽要求确认《房屋租售合同》中崔晨与胡某某关于买卖涉案房屋的约定无效的诉讼请求，一审法院予以支持。关于梁秀丽要求崔晨返还房屋的诉讼请求。一审法院认为在处理合同无效的法律后果时，应当将房屋返还、价款返还与房屋添附价值、损失赔偿等问题一并处理为宜，现崔晨在本案中以合同有效进行抗辩，未对购房款返还、房屋装修、损失赔偿等问题提出主张，且明确表示如果法院认定合同无效，要求就合同无效的法律后果另行处理，故一审法院对梁秀丽要求返还房屋的诉讼请求不予支持，双方可另行解决。据此，一审法院于2020年1月判决：一、崔晨与胡松禄于二○一三年十月十八日签订的《房屋租售合同》中关于买卖涉案房屋的约定无效；二、驳回梁秀丽之其他诉讼请求。本院二审期间，双方均未向本院提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，综合全案案情及当事人诉辩称意见，本案的二审争议焦点为：《房屋租售合同》的效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，损害公共利益的合同无效。涉案房屋性质为限价商品住房，限价商品住房属于国家政策性保障住房的一部分，此类房屋的购房人有特殊性，购房人取得房屋权属证书后五年内不得转让所购住房。对于确需转让的，向户口所在区县住房保障管理部门申请回购，回购的房屋继续作为限价商品住房向符合条件的家庭出售。本案中，双方均认可涉案《房屋租售合同》在限售期内签订，该行为将导致其他住房紧张需要购买限价商品住房的家庭无法按正常价格和渠道购买，剥夺了其他符合限价商品房购买条件家庭购买该套房屋、享受国家住房保障政策的机会，违背了国家建立限价商品住房制度的初衷，此类行为损害了社会公共利益，因此双方签订的涉案《房屋租售合同》应认定为无效。虽然涉案房屋现已符合上市交易条件，但是无效的合同于成立时即自始无效，即自始不发生当事人欲发生的法律效力。结合双方签订《房屋租售合同》之根本目的，崔晨以《房屋租售合同》系附生效条件的合同，取得房屋权属证书五年后该合同生效为由，主张《房屋租售合同》有效，缺乏事实与法律依据，本院支持。综上所述，崔晨的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由崔晨负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 谷绍勇审 判 员 王 朔审 判 员 姜 君二〇二〇年四月三十日法官助理 孟 磊法官助理 张燕欣书 记 员 李 峥