河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫1702民初978号原告：苏旻，女，1975年3月8日出生，汉族，住河南省确山县。被告：驻马店市新天地房地产开发有限公司。住所地：驻马店经济技术产业集聚区综合服务中心办公楼。法定代表人：李艳红，董事长。委托诉讼代理人：杨春生、王莉，河南华珠律师事务所律师。原告苏旻与被告驻马店市新天地房地产开发有限公司（以下简称“新天地公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后,依法由审判员王晓贞适用小额程序公开开庭进行了审理。原告苏旻，被告新天地公司的委托诉讼代理人杨春生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏旻诉称，原告与被告于2013年12月20日签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于高××××大道西段未来城小区6号楼1109号房，建筑面积共39.79平方米，房屋总价款180525元。合同签订后，原告向被告交纳了全部房款180525元。《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格条件的商品房交付××使用……，同时合同第九条约定：出卖人逾期超过90日交房的，须向××按日支付已付房款万分之一的违约金……。但被告一直至2017年3月11日才将房屋交付给原告，已逾期801天，逾期违约金为14460.05元。请求：判令被告向原告支付延期交房违约金14460.05元（违约金自2014年12月31日起计至2017年3月10日交房之日止，共计801天）。被告新天地公司辩称，一、延期交房是市政府六城联创要求停工停暖造成的。二、原告于2017年3月11日前向被告交纳天然气费，于2019年6月5日才向被告补交房屋差价款1089元，根据《商品房买卖合同》附件四第二条之规定，原告未依约向被告交纳天然气费和暖气初装费，导致被告延期交房，被告不构成违约。经审理查明，2013年12月20日，原告苏旻（××）与被告新天地公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定：第一条、项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于高××××大道西段，出让证号为：驻市国用（2013）第8862号。该地块土地面积为：33600平方米，规划用途为其他普通商品住房、其他商服，土地使用年限2013年6月28日至2083年6月27日止。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名：新天地·未来城。建设工程规划许可证号为驻规建字第411701201300081，施工许可证号为412801201311150101；第二条、商品房销售依据。××购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为驻马店市住房管理中心，商品房预售许可证号为驻房字第××号；第三条、××所购商品房的基本情况。××购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：第6号楼1109号房。……该商品房预测建筑面积共39.55平方米……；第四条、计价方式与价款。按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米4536.94元，总金额（人民币）壹拾柒万玖仟肆佰叁拾陆元整;……第六条、付款方式及期限。××按下列第3种方式按期付款：……3、其他方式：签订合同当日付清首付款90436元，余额89000元，作为银行按揭，并在5日内备齐按揭资料和承担贷款相关费用。否则出卖人有权将房屋另行出售，且已交房款不予退还;……第八条、交付期限。出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用：1、该商品房经验收合格……；第九条、出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，××有权解除合同。××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按××累计已付款的1%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金……等条款。该合同附件四即合同补充协议第二条显示“××除合同约定的房价款外还应缴纳下列费用，否则出卖人有权拒绝将商品房交付使用并不承担逾期交房责任：1、契税2、维修基金3、暖气、天然气初装费4、宽带、电话、有线电视初装费5、水网改造费6、国家规定的有关税费及办理产权和其他相关手续应由××承担的费用”。2019年6月5日，原、被告双方又签订《商品房买卖合同补充协议》一份，约定：“一、面积差异及价格和房款处理。原合同约定乙方苏旻预购商品房建筑面积39.55㎡，单价：4536.94元/㎡；现房地产登记机关测定的实际面积39.79㎡。依照《商品房买卖合同》第五条面积确认及面积差异处理，当产权登记面积与合同约定面积发生差异时，双方约定：每平方米价格保持不变，房价款总金额按产权登记面积据实结算，多退少补，退补金额均不计利息。原合同：4536.94元/㎡×39.55㎡=179436元；实测后：4536.94元/㎡×3979㎡=180525元；房款差额为1089元；……故应补共计1089元。”商品房买卖合同签订后，被告于2014年2月19日向原告出具了90436元的收据一份；于2017年3月11日向原告出具了240元的缴纳公共能源费收据一份，并于当日向原告交付了诉争房屋；于2019年6月5日向原告出具了1089元的补交房屋差价费收据一份。后原告以被告未按照合同约定时间交付房屋为由起诉来院，为此，酿成纠纷。另查明，2014年4月9日，原告与被告及案外人驻马店市银行股份有限公司签订《驻马店银行个人住房（商业用房）借款/担保合同》一份，约定有原告向第三人贷款89000元等内容。诉讼中，原告称，该89000元贷款由银行直接支付给被告，从签完合同后就开始扣款，原告已经开始偿还银行贷款还有一部分没有还清，现在正在偿还中。被告对此无异议。上述事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《驻马店银行个人住房（商业用房）借款/担保合同》、收据等证据及原、被告陈述在卷，经庭审质证，据以认定。本院认为，原告苏旻与被告新天地公司签订《商品房买卖合同》，被告将其正在建设的房屋出售给原告，原、被告双方系商品房预售合同法律关系。合同双方意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，且被告已取得商品房预售许可证，故双方签订的《商品房买卖合同》应为有效合同。法律规定，当事人应当依照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告已向被告支付了全部购房款，履行了自己的合同义务，被告未按《商品房买卖合同》约定的交付期限即2014年12月31日前履行交房义务，构成违约，现原告请求被告支付逾期交房违约金，于法有据，本院予以支持。关于逾期交房期限的截止日期。本案中，原告称，其于2017年3月11日从被告处接收诉争房屋，被告对此无异议，故诉争房屋的逾期交付期限应计算至2017年3月11日，即逾期交房期限应自2015年1月1日起计至原告请求的2017年3月10日止，共计800天。关于逾期交房违约金的数额。双方合同约定：“××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金”，本案中，原告在接收诉争房屋前共向被告支付购房款179436元，且均是在合同约定的交房期限前支付，故逾期交房违约金应按179436元的日万分之一计算，计款14354.88元（179436元×日万分之一×800天）。对原告请求超出该数额的部分，本院不予支持。被告辩称，延期交房是市政府六城联创要求停工停暖造成的，原告于2017年3月11日前向被告交纳天然气费，于2019年6月5日才向被告补交房屋差价款1089元，根据《商品房买卖合同》附件四第二条之规定，原告未依约向被告交纳天然气费和暖气初装费，导致被告延期交房，被告不构成违约。因被告未提交相关证据证明原告应交纳天然气、暖气初装费及补交房屋差价款的具体时间，故对被告的该项辩称，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、限被告驻马店市新天地房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告苏旻支付逾期交房违约金14354.88元。二、驳回原告苏旻的其他诉讼请求。如被告未在本判决指定的期限内履行付款义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费81元（已减半收取），由原告苏旻负担11元，被告驻马店市新天地房地产开发有限公司负担70元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判员  王晓贞二〇二〇年四月十日书记员  郭宇宁