浙江省玉环市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1021民初6530号 原告：蔡才友，男，1957年4月1日出生，汉族，住玉环市。 委托代理人：项富君，浙江新台州律师事务所律师。 委托代理人：程龙，浙江新台州律师事务所律师。 被告：蔡帮法，男，1962年9月26日出生，住玉环市。 委托代理人：蔡霞，系蔡帮法之女。 原告蔡才友与被告蔡帮法农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月3日立案后，依法适用简易程序，于同月30日公开开庭进行了审理。原告蔡才友及其委托代理人项富君、程龙、被告蔡帮法及其委托代理人蔡霞到庭参加诉讼。因受“新冠××疫情”影响，本院于2020年1月23日裁定中止审理。本案现已审理终结。 原告蔡才友向本院提出诉讼请求：请求判令1、解除原、被告于1997年6月8日签订的《房屋转让协议书》；2、被告返还原告位于玉环市的房屋两间及空宅基地两间。事实及理由：原告在1997年将两间农村自建房以价3.5万元卖给被告，同时约定，如原告回乡居住，被告则免费提供两间宅基地给原告建房。2017年原告回乡，但被告已将留给原告建房的地基自行建起三间房屋，故起诉要求解除合同，返还两间卖给被告的自建房及空地基。 被告蔡帮法答辩，按照双方1997年6月8日签订的《房屋转让协议书》，在蔡某1房屋的西面有两间地基还留着归原告建房，没有违反合同约定。 经本院审理查明，原告蔡才友与被告蔡帮法系亲兄弟，案外人蔡某1系原、被告俩人的亲大哥。原告蔡才友早年异地迁居玉环市楚门镇，其把位于玉环市农村村民自建房卖与被告蔡帮法。双方在1997年6月8日签订《房屋转让协议书》，约定：一、房屋转让价3.5万元；二、转让房屋的四至（含房屋四周余基空地，略）；三、蔡才友如回迁居住，蔡帮法应免费提供在蔡某1房屋西面的地基二间为蔡才友建房用地。 2011年5、6月份，被告蔡帮法在蔡某1房屋的西面空地上，未获批准自行起建三间四层半楼房。2018年5月，原告蔡才友回迁原户籍地玉环市大沙199号，以《房屋转让协议书》约定的蔡某1房屋西面的地基二间已被蔡帮法建房占用而无法索要为由，诉请解除合同，要求蔡帮法返还位于玉环市的两间房屋及空宅基地两间用于建房。 另查明，被告蔡帮法占用向原告蔡才友购得的房屋，至今未办理不动产转让登记，土地使用权证的户名仍为蔡才友。 再查明，案外人蔡某1在2017年拆除四间二层老屋，在原址处以其二子的户名起建四间四层半楼房，在该屋后的两间临时房建有十余年，至今按原状在使用。蔡某1屋后两间临时房的西面，亦是蔡帮法新屋后，即为蔡帮法所辩称的留归蔡才友回乡建房所用的两间空地基。方位图示如下： 田、地（北↑） （西←）村道（→东） 帮法同幢邻舍 蔡帮法三间四层半新屋 过道 蔡某1（二子） 四间四层半新屋 其他邻舍房屋 原蔡才友二间二层房屋 邻舍屋后空地 帮法屋后空地 崇根（子）屋后 临时房 以上事实有原告蔡才友提供的原、被告身份证明，户号009004485居民户口簿，已转让的房屋建房审批手续、土地证宗地图、房屋照片、证号06·300060地名证，蔡帮法新建楼房照片，现场照片，出庭证人蔡某1、蔡某2、蔡某3（三人均为被告蔡帮法之兄、姐）证言；被告蔡帮法提供的1997年6月8日《房屋转让协议书》、购买新屋后面空地的付款凭证及现场照片；本院依职权调取蔡某1老屋的宗地图，以及原、被告的当庭陈述等证据予以证实。本院经审查认为，证人蔡某1、蔡某2、蔡某3出庭证言，蔡才友卖给蔡帮法的仅是房屋，不包括房屋四周余基空地。但以上证言与蔡帮法提供的1997年6月8日《房屋转让协议书》相矛盾，又没有证据证明三位证人亲身感知原、被告之间房屋买卖协议签订时的事实，且蔡才友在本院指定的期限内也没有提供相反的证据予以否定或推翻《房屋转让协议书》。证人证言经与《房屋转让协议书》的证据证明力对比分析，并结合日常经验法则，蔡帮法提供证据属于书证范畴，更具有客观、固定、可靠，故本院依法对被告蔡帮法提供《房屋转让协议书》予以采信。对原、被告提供的其他证据来源、形式合法，内容真实，与本案待证事实具有关联，故本院确认其具有证明力，并作为定案的根据。 本院认为，原告蔡才友与被告蔡帮法之间房屋买卖关系，因双方签订房屋转让协议书而成立，且蔡帮法没有被审批过农村村民宅基地，不违反农村村民一户只能拥有一处宅基地的规定，故双方当事人主体适格，意思表示真实，内容并无违反法律、行政法规强制性规定和违背公序良俗，故该房屋买卖合同应为有效。尽管案涉房屋至今尚未办理不动产转让登记，但根据物权变动的原因行为与物权变动的区分原则，当事人之间订立有关转让不动产物权的合同，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。因讼争的基础法律关系为房屋买卖合同，故本案据实将案由宅基地使用权纠纷调整为农村房屋买卖合同纠纷进行审理。 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的房屋转让协议书明确约定，蔡才友如回迁居住，蔡帮法应免费提供在蔡某1房屋西面的地基二间为蔡才友建房用地。而该二间地基位于何处，成为本案讼争的焦点之一。根据审理查明的事实，原、被告在1997年订立协议书，蔡帮法在2011年起建新屋，被告蔡某1在2017年拆除原老屋以后在原址兴建新屋，而蔡某1屋后的临时房建有10余年，至今按原状在使用。可知，在订立协议书时，蔡某1原老屋的西面、后面都是空地，包括临时房也未建有。蔡帮法在2011年起建新屋之前，欲建在向蔡才友购买的房屋处，曾多次与蔡才友交涉转让登记事宜，后因不欢无果而移址建在毗连村道的蔡某1老屋的西面。另据日常经验法则，具有便利的通行道路是农村建房选址的首要条件。故本院有理由认为，原、被双方订立协议书的当时，毗连村道的蔡某1原老屋的西面空地，即已为蔡帮法建房占用之处，更符合约定预留给蔡才友回迁建房用地的合理性。被告蔡帮法辩称，其屋后的空地也属蔡某1房屋的西面。经本院现场查看，该空地位于蔡某1（子）屋后的临时房的西面，方便出入的仅为蔡帮法与蔡某1（子）两幢新屋之间约三米宽的过道与村道相通。蔡帮法择址在毗连村道的蔡某1老屋的西面建房，将屋后的空地留与蔡才友，也没有证据证明蔡才友对此有过明示。本院认为，被告蔡帮法的辩称意见，依据不足，有悖诚实信用，不予采信。 原告蔡才友诉请，蔡帮法已将《房屋转让协议书》约定的蔡某1房屋西面的留给蔡才友建房的二间地基占用建房，其违约行为致使蔡才友无地建房，不能实现合同目的，故主张解除合同。本院认为，根据审理查明的事实，因该二间空地已被蔡帮法建房占用，遂致讼争。但由于蔡才友已将住房出卖给了蔡帮法，故有关预留空地归蔡才友回迁建房的合同目的，因违反《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第五项“农村村民出卖住宅后，再申请宅基地的，不予批准。”的强制性规定而落空，故其诉请解除合同的法律依据不足，本院不予支持。本案中，尽管蔡才友因出卖住宅后再申请宅基地不予批准，但原、被告双方在《房屋转让协议书》约定，蔡帮法预留蔡某1房屋西面的二间地基以供蔡才友建房备用的意思表示是真实、明确的。既然合同约定的预留空地已被蔡帮法建房占用，在事实上不适于强制履行，故蔡帮法应当承担由此造成蔡才友损失的违约责任。本院依法对当事人的诉讼权利义务与诉讼规则进行释明，但原告蔡才友仍然坚持己方的诉讼请求、事实与理由。故对原告蔡才友的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款、第五款，《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项之规定，判决如下： 驳回原告蔡才友的诉讼请求。 案件受理费1425元，减半收取712.50元，由原告蔡才友负担（此款已预缴）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 员 王剑锋 二〇二〇年四月三日 代书记员 林铭鸿