温州市龙湾区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙0303民初203号 原告：温州广纳五金市场开发有限公司，住所地浙江省温州市高新区温州大道508号广纳商务中心一楼，统一社会信用代码91330303693607939C。 法定代表人：翁亦武，总经理。 委托诉讼代理人：金宪宽、陈煜龙（特别授权），浙江嘉瑞成律师事务所律师。 被告:温州市旧机动车交易市场有限公司，住所地浙江省温州市温州大道508号温州广纳五金装饰市场西区大开间，统一社会信用代码91330300758070571U。 法定代表人：葛旭峰。 委托诉讼代理人：陈琨、秦苗（特别授权），浙江光正大律师事务所律师。 原告温州广纳五金市场开发有限公司（以下简称广纳五金公司）与被告温州市旧机动车交易市场有限公司（以下简称旧机动车公司）租赁合同纠纷一案，原告于2020年1月7日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序于2020年3月26日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人金宪宽、陈煜龙，被告的委托诉讼代理人陈琨、秦苗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院起诉要求：1、判令被告旧机动车公司立即支付查验厅、查验棚租赁费、物业管理费合计886239.19元（自2015年7月1日开始至2019年6月30日止租金以每平方米28元计算，物业管理费以每平方米10元计算；自2019年7月1日开始至2019年12月31日止租金以每平方米32.2元计算，物业管理费以每平方米11.5元计算）；以拖欠的租金为基数按照每日万分之五计算违约金至实际履行之日止（暂计至2020年4月15日违约金为176611.12元）2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年6月30日，原被告签订《租赁合同》，约定原告将“温州广纳五金装饰市场”内西区开间一层、二层出租给被告，租赁期限8年，从2015年7月1日起至2023年6月30日止。一楼营业用房月租金28元/平方米，月物业管理费10元/平方米；二楼月租金12月/平方米，月物业管理费5元/平方米，并约定第五年（即2019年7月1日起）至第八年租金及物业管理费单价在上述基础上递增15%，分别为一楼营业用房月租金32.2元/平方米，月物业管理费11.5元/平方米；二楼月租金13.8月/平方米，月物业管理费5.75元/平方米.该合同第八条约定“车辆查验厅、查验棚由甲方负责搭建，另行在不高于本合同标准收取租金”。同日，原告将查验厅、查验棚交付被告使用至今。原告认为被告长期使用查验厅、查验棚，但未按合同约定支付相应的租金及物业管理费。经原告发函请求支付被告以自己搭建为由仍拒不支付。 在本院指定的举证期限内，原告提供了如下证据： 1、原告营业执照，以证明原告身份信息。 2、被告登记信息，以证明被告身份信息。 3、温州市龙湾区第三产业发展办公室文件，以证明原告对涉案租赁场所享有权利。 4、租赁合同，以证明合同约定原告将查验厅、查验棚出租给被告使用，以不高于其他营业用房标准收取租金。 5、查验厅、查验棚示意图，以证明原告出租的查验厅面积为107.38平方米，查验棚面积为270平方米。 6、催租通知、未结算租金及利息计算表、函件签收回执单，以证明2019年7月26日，原告向被告发函催讨查验厅、查验棚租金、物业管理费及利息。 7、催款通知的复函，以证明被告旧机动车公司以查验厅、查验棚系自行搭建为由拒不支付租金。 8、温州市临时建设工程规划许可证、现金缴款单、非税收入收据，以证明原告于2017年取得涉案查验厅、查验棚的临时建设工程规划许可并于2019年续交相关费用。 9、对账单、报销凭证、记账凭证、网上银行电子回单，以证明2015年间原告雇请专业人员搭建查验棚并由原告支付费用。 10、查验厅、查验棚现状照片，以证明查验厅、查验棚现状。 被告旧机动车公司答辩称，1、原被告签订的租赁合同对西区大开间一、二层和绿化带改建营业房一层共计17061平方米租赁事宜进行约定，上述建筑物之间的通道被告有权使用但不计算租金和物业管理费。被告在签订租赁合同后已经一次性支付第一年到第四年的全部租金和物业管理费，原告诉称的查验厅、查验棚因原告未取得规划和建设审批手续双方口头约定不计算租金。因原告未取得规划和建设审批手续查验厅、查验棚在尚未交付给被告前被相关部门拆除，原告不愿重新搭建，由被告予以重新搭建和修复并于2015年年底前完工，于2016年年初投入使用。2018年9月底至10月底被告自费雇人增加搭建了61.2平方米的雨棚和196平方米的活动雨棚。2017年7月26日，原被告双方重新确认被告每年应支付的租金和物业管理费，再一次明确查验厅、查验棚不计算租金。2019年双方因租金支付问题发生分歧，经相关部门协调，原被告于2019年6月28日达成和解协议并签订协议书，约定被告向原告支付第五年和第六年全部租金共计14633326元（扣减相应利息后实付14040363.34元），原告放弃追究该协议签订前的责任追究，且双方在2019年7月1日至2021年6月30日间场地租金及物业管理费再无争议，原告不能再予以主张查验厅、查验棚的租金。2、因原告未取得涉案查验厅、查验棚的规划和建设审批手续，双方约定不计算租金，租赁合同第八条第2项约定应为无效条款，原告无权根据该条款要求支付租金，且涉案查验厅、查验棚系由被告自费重新搭建并修缮，被告无需支付租金，若需要支付租金则应由原告负担重新搭建或修缮的费用，且被告2018年扩建部分不应当支付租金和物业管理费，租金及物业费支付标准以一楼营业房的标准计算明显缺乏依据。原告诉请支付违约金亦缺乏事实和法律依据。3、双方的租赁合同约定租金及物业管理费先付后用，2015年7月1日到2019年6月30日的租金和物业管理费被告已经依约于2015年7月10日前支付完毕，故2019年6月30前的租金诉讼请求已经超过诉讼时效。 在本院指定的举证期限内，被告提供了如下证据： 1、租赁合同、西区二手车营业房租金及物业管理费清单、利息计算表，以证明租赁合同约定的计算租金面积不包含查验厅、查验棚，查验厅、查验棚的租金未进行约定，原告对租金、物业管理费、利息等费用不包含查验厅、查验棚的事实无异议，前四年租金需在2015年7月10日前支付。 2、搭棚协议、费用清单、记账凭证、建行客户回单，以证明查验厅、查验棚由被告自费搭建，原告不应当收取租金。 3、催租通知和协议书，以证明原告对租金、物业管理费、利息等费用不包含查验厅、查验棚的事实无异议，双方对租金问题以外的其他纠纷无异议。 4、证人张某、陈某的证人证言，以证明涉案查验厅、查验棚系被告出资搭建的事实。 经庭审质证，被告对原告证据1-2三性无异议，证据4、6-7真实性无异议,证据3与本案无关联性，证据5、8-10真实性无法确认。原告对被告证据1-3真实性无异议，证据2关联性有异议。本院认为，原告证据1-4、6-10及被告证据1、3真实合法，且与本案具有关联，本院予以认定。原告证据5关于涉案查验厅、查验棚的面积，经原被告确认查验厅为107平方米，查验棚2016年投入使用部分是210平方米，2018年10月被告新搭建面积为60平方米。被告证据2中部分票据与本案不具有关联性，证据4不能达到原告的证明目的。 结合上述认定的证据及当事人的陈述，本院认定事实如下： 2015年6月30日，原告广纳五金公司作为甲方与被告旧机动车公司作为乙方签订一份《租赁合同》（以下简称涉案租赁合同），就被告租赁原告营业房事宜达成如下约定：一、租赁地点与面积、甲方同意将位于温州市温州大道508号的温州广纳五金装饰市场内西区大开间一层、二层、绿化带改建营业用房一层，建筑面积共计17061平方米出租给乙方，用于经营二手车市场及相关服务项目。租赁建筑物及之间的通道面积约40亩，其中通道等公共区域供双方市场共用，但甲方享有所有权并行使管理权。二、租赁期限8年，从2015年7月1日起至2023年6月30日止。（略）三、租金及物业费的计算方法。1、计算标准。营业用房的租金及物业管理费以建筑面积作为计价依据，每年7月1日至次年6月30日为一租赁年度。第一年至第四年年租金及物业管理费单价：一楼（含西区大开间一楼及绿化带改建一楼，下同）营业用房的月租金28元/平方米，月物业管理费10元/平方米；二楼（西区大开间二楼）月租金12元/平方米，月物业管理费5月/平方米。2、第一年至第四年年租金及物业管理费。西区一楼按建筑面积5448平方米计算，第一年每年租金为1525440元，物业管理费544800元，合计2070240元；第二年至第四年每年租金1830528元，物业管理费653760元，合计2484288元。西区二楼按建筑面积5625平方米计算，第一年每年租金为675000元，物业管理费281250元，合计956250元；第二年至第四年每年租金810000元，物业管理费337500元，合计1147500元。绿化带改建的营业用房一层按建筑面积5988平方米计算，第一年每年租金为1676640元，物业管理费598800元，合计2275440元；第二年至第四年每年租金2011968元，物业管理费718560元，合计2730528元。上述第一年合计租金3877080元，物业管理费1424850元，合计5301930元。上述第二至第四年合计年租金4652496元，物业管理费1709820元，合计6362316元。3、第五年至第八年年租金及物业管理费单价在第四年年租金及物业管理费的基础上递增15%，分别为：一楼月租金32.2元/平方米，月物业管理费11.5元/平方米；二楼月租金13.8元/平方米，月物业管理费5.75元/平方米。4、第五年至第八年年租金及物业管理费。西区一楼按建筑面积5448平方米计算，第五年至第八年每年租金为2105107元，物业管理费751824元，合计2856931元；西区二楼按建筑面积5625平方米计算，第五年至第八年每年租金为931500元，物业管理费388125元，合计1319625元。绿化带改建的营业用房一层按建筑面积5988平方米计算，第五年至第八年每年租金为2313763元，物业管理费826344元，合计3140107元。上述合计年租金5350370元，物业管理费1966293元，合计7316663元。四、付款方式。1、租金及物业管理费每年一付，先付后用。第一期租金及物业管理费于本合同签订后10日内支付，以后各期在每年6月15日前支付。2、乙方同意在支付甲方第一期租金及物业管理费时预支甲方第二年至第四年租金及物业管理费19086948元。但甲方需每半年支付一期利息，计息的年利率标准为9%。3、乙方在2019年6月15日前支付第五年度租金及物业管理费时预支甲方第六年的租金及物业管理费7316663元，但甲方需每半年支付一期利息，计息的年利率标准为9%。乙方在2021年6月15日前支付第七年度租金及物业管理费时预支甲方第八年的租金及物业管理费7316663元，但甲方需每半年支付一期利息，计息的年利率标准为9%。（略）五、定金和履约保证金。（略）六、甲方权利和义务。（略）七、乙方的权利和义务。（略）八、其他租赁。1.甲方在公共区域内若有新建的营业用房用于二手车经营的，除甲方针对特定客户以外（总面积不超过300平方米），乙方在同等条件下有优先承租权。2.除车辆查验厅、查验棚外，乙方如在租赁物之外需要搭建的，必须征得甲方书面同意，且在搭建前需对搭建部分的租金、物业管理费达成补充合同。车辆查验厅、查验棚由甲方负责搭建，另行在不高于本合同标准收取租金。九、（略）十、（略）十一、违约责任。1、乙方未能按期足额向甲方支付租金及物业管理费的，甲方有权按未交部分的租金及物业管理费，每天收取万分之五的违约金。乙方迟延支付租金及物业管理费超过30天的，甲方有权解除租赁合同收回出租用房。甲方收回出租用房的，乙方必须在90天内清理场地物产，逾期不清理的，所留物产均归甲方所有。2、甲方在规定期限内无法将出租营业房交付给乙方，逾期期间，乙方向甲方收取已付保证金每天万分之五的违约金。甲方超期60天无法将出租的营业房交付给乙方的，乙方可单方终止合同。甲方以乙方定金的双倍赔偿乙方。3、（略）4、租赁期间。绿化带改建的三幢营业房若因未取得临时建设工程规划许可证的原因而被拆除，且直接导致乙方无法继续经营的，则甲方需退换乙方已付而未使用期间的租金及物业管理费，并对乙方承担营业房的装修费用予以适当补偿（以下略）。上述合同签订后，被告旧机动车公司依约支付了上述约定的第一年至第四年的全部租金和物业管理费24388878元。 2017年7月26日，原被告就租赁合同约定的因被告旧机动车公司预付租金原告广纳五金公司应付利息的具体数额重新进行计算形成利息计算表。2019年6月8日，原被告就2019年7月1日至2021年6月30日两年租金及物业管理费事宜再次达成协议并签订《协议书》（以下简称涉案协议书），约定被告旧机动车公司承租原告广纳五金公司位于温州市温州大道508号西区大开间的一层、二层及绿化带改建营业用房一层的建筑面积共计17061平方米场地，两年租金及物业管理费14633326元，双方并对支付时间、利息及方式进行了约定，原告广纳五金公司在协议书中承诺被告旧机动车公司按照本协议约定支付款项后，原告广纳五金公司不得以任何其他理由向被告旧机动车公司主张支付2019年7月1日至2021年6月30日期间的场地租金及物业管理费，并放弃追究协议书签订之前被告旧机动车公司迟延支付租金的违约责任以及产生的其他损失的赔偿责任。双方在该协议中明确对“2019年7月1日至2021年6月30日期间的场地租金及物业管理费的支付再无其他争议”。 2019年7月26日，原告广纳五金公司向被告旧机动车公司发送催租通知，要求被告旧机动车公司根据涉案租赁合同的约定支付涉案查验厅、查验棚的租金及物业管理费，计算期限为2015年7月1日至2019年6月30日，租金及物业管理费共计886239.19元，利息156382.5元。被告旧机动车公司于2019年8月14日复函称涉案查验厅、查验棚在交付初期因属违章建筑被拆除，现有建筑系由被告旧机动车公司自行搭建且使用已有四年多，不存在租金及利息。 另查明，涉案查验厅于2015年交付给被告旧机动车公司使用时因违法建筑被相关部门拆除，拆除范围为涉案查验厅的正面门窗，主体建筑未拆除，后由原告广纳五金公司予以修复。涉案查验棚于2015年交付给被告旧机动车公司使用，被告旧机动车公司于2018年进行了扩建。经双方确认，涉案查验厅面积为107平方米，涉案查验棚2018年扩建前为210平方米，2018年被告扩建面积60平方米。 本院认为，1、涉案租赁合同与涉案协议书系原被告双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，在签订时已依法生效。同时原被告双方均明确涉案租赁合同与涉案协议书所约定的相应租金及物业管理费的数额均不包含涉案查验厅、查验棚部分，双方对涉案查验厅、查验棚的租金支付的约定仅有涉案租赁合同第八条第2项“车辆查验厅、查验棚由甲方负责搭建，另行在不高于本合同标准收取租金”，该约定应视为对涉案查验厅、查验棚的租金收取约定不明确。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。现双方在履行过程中达成的补充协议仍未涉及涉案查验厅、查验棚的租金及物业管理费收取。现原告主张被告应支付涉案查验厅、查验棚租赁费的意见，根据上述合同条款的约定内容，对原告该主张本院予以支持。由于上述条款中仅约定了租金的支付未涉及物业管理费，故原告要求被告支付物业管理费的诉请，缺乏事实依据，本院不予支持。被告辩称涉案查验厅、查验棚被相关部门拆除后系由被告搭建，根据双方的陈述并结合相关证人证言，涉案查验厅在拆除时仅被拆除正面的门窗，未涉及主体建筑，且被告的证人陈某亦证实该部分门窗的修复费用由原告承担，而涉案查验棚被告亦确认未被拆除。被告亦辩称原告涉案协议书中已经明确双方对涉案场地的租金与物业管理费无其他争议，已经视为放弃涉案查验厅、查验棚的租金主张。本院认为，双方于2019年6月28日签订的涉案协议书解决的是关于“西区大开间的一层、二层及绿化带改建营业用房一层的建筑面积共计17061平方米场地”的租金及物业管理费支付的相关事宜，被告亦陈述在2019年7月之前原告从未主张过涉案查验厅、查验棚的租金，故原被告在涉案协议书中“双方无其他争议”的意思表示所指向的系“西区大开间的一层、二层及绿化带改建营业用房一层的建筑面积共计17061平方米场地”部分，不包括涉案查验厅、查验棚。故对被告上述辩称的意见，本院不予支持。涉案查验棚经双方确认原告交付给被告使用的为210平方米，后经被告扩建的为60平方米，该扩建部分租金不包含在涉案租赁合同中，原告主张该扩建部分租金依据不足，本院不予支持。2、涉案查验厅、查验棚的面积经原被告双方确认为查验厅107平方米，查验棚（2015年交付部分）210平方米。根据涉案租赁合同第八条第2项“车辆查验厅、查验棚由甲方负责搭建，另行在不高于本合同标准收取租金”的约定，结合车辆查验厅、查验棚的位置、现状以及建筑结构等因素，以及后四年递增15%的约定，本院酌情认定涉案查验厅月租金20元/平方米，涉案查验棚5元/平方米。原告诉称租期从2015年7月1日起算至2020年6月30日，被告辩称因双方约定租金预付故2015年7月1日至2019年6月30日的租金已过诉讼时效。本院认为，涉案租赁合同第四条第1项约定“租金及物业管理费每年一付，先付后用。第一期租金及物业管理费于本合同签订后10日内支付，以后各期在每年6月15日前支付。”故根据双方交易习惯，对涉案查验厅、查验棚的租金原告亦应在每个租赁年度前主张，现原告于2019年7月26日向被告主张涉案查验厅、查验棚全部租金，其中2016年7月26日前的租金支付请求已经超过3年诉讼时效，故本院认定涉案查验厅、查验棚租金起算点为2016年7月26日，计算至本租赁年度2020年6月26日，共计47个月，故涉案查验厅租金为100580元，涉案查验棚租金为49350元，合计租金149930元。3、原告诉称根据涉案租赁合同第十一条第1项规定从被告违约之日起应按照每天万分之五支付违约金。由于双方对涉案查验厅、查验棚的租金收取约定不明，对应付租金额以及支付期限均未明确，且在2019年7月之前原告亦未向原告主张过涉案查验厅、查验棚的租金及物业管理费，故对原告认为被告违约应支付违约金的意见，本院不予支持。4、被告认为涉案查验厅、查验棚未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，关于涉案查验厅、查验棚的约定应属无效条款。本院认为，针对原告提交的临时建设工程规划许可证，双方确认涉案查验厅在该许可范围内，查验棚是否在该许可范围双方有争议。由于涉案查验厅、查验棚已经由被告现实使用多年，该部分是否应收取租金亦在涉案租赁合同中有过初步约定，且被告在涉案租赁合同中对该部分约定作出意思表示当时已经明知涉案查验厅、查验棚尚未取得相应规划许可，故对被告辩称上述约定条款无效的意见，本院不予支持，但在酌情确定涉案查验棚的租金收取标准时对该因素已予以考量。 综上，对原告合理部分的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 一、被告温州市旧机动车交易市场有限公司于本判决生效之日起十日内向原告温州广纳五金市场开发有限公司支付租金共计149930元； 二、驳回原告温州广纳五金市场开发有限公司其他的诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费11673元，减半收取5836.5元，由原告温州广纳五金市场开发有限公司负担4725元，由被告温州市旧机动车交易市场有限公司负担1111.5元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。 本判决书生效后，负有义务的一方当事人如不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定义务履行之日起二年内向本院申请执行。 审 判 员 余凌雯 二〇二〇年四月十六日 代书记员 孔雪怡 ? 附: 不履行裁判惩戒后果警示 1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。 2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。 3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。 4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。 5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。 6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。 7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。 执行风险告知 1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。 2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。 3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。 4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。