北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终2527号上诉人（原审被告、反诉原告）：杜雪，女，1976年11月7日出生，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：张瑜，北京市万思恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘双翔，男，1981年4月4日出生，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：朱木军，北京瀛和律师事务所律师。上诉人杜雪因与被上诉人刘双翔房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初60406号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月18日立案后，依法适用独任制公开开庭进行了审理。上诉人杜雪及委托诉讼代理人张瑜，被上诉人刘双翔及委托诉讼代理人朱木军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杜雪的上诉请求：1.撤销一审判决第一、第二、四项，发回重审或者改判为合同于2019年5月25日解除;杜雪无需向刘双翔返还定金30万元;刘双翔应向杜雪支付违约金60万元以及房屋使用费10万元；2.刘双翔承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。一审法院认定刘双翔依据合同行使任意解除权解除合同错误，刘双翔实际是以杜雪存在欺诈以及房屋买卖违反国家法律规定、无法实现合同目的等为由解除合同；一审判决没有认可《物业交接表》的真实性属于事实认定错误，房屋的交付应以《物业交接表》为准，现有证据足以证明杜雪已经按照合同约定交付了房产；刘双翔收房之后单方解除合同，解除理由无事实及法律依据，又拒绝交还房产，违反了《房屋买卖合同》第九条第1款以及《物业交接表》的规定，应该承担违约责任；刘双翔在接收房产后顺势雇佣了原本受杜雪雇佣的郝某等人继续看房，根据打款记录，看房费用由郝某向高某等人支付，但是实际情况是由于无人支付看房费用，郝某雇佣的高某等人拒绝腾房，杜雪说服郝某向高某等人支付看房费才得以收回房屋；一审判决将看房费用及房屋使用费混为一谈，属于错误认定，杜雪在反诉状中主张的是房屋使用费，而不是看房费用；王某嫌郝某给的费用低，所以在获知郝某为杜雪作证后出庭给刘双翔作证，意图损害郝某，其证言不足信。二、一审判决法律依据错误，刘双翔解除合同的理由是杜雪没有取得房屋产权、有欺诈等过错行为，并追究杜雪的违约责任，完全不是基于双方协商一致，或者按照合同约定，解除合同的条件成就享有解除权，才解除合同的；没有任何证据证明杜雪的行为存在违约。三、依据《房屋买卖协议》及《物业交接表》中的约定，刘双翔应承担违约责任。刘双翔辩称，同意一审判决，不同意杜雪的上诉请求和理由。刘双翔向一审法院起诉请求：1.要求确认刘双翔与杜雪签订的《房屋买卖合同》于2019年5月16日解除；2.要求杜雪双倍返还定金60万元；3.要求杜雪支付利息（以30万元为基数，自2019年5月16日起计算至杜雪实际返还本金30万元之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。杜雪向一审法院反诉请求：1.确认双方签订的《房屋买卖合同》于2019年5月25日解除；2.要求刘双翔支付违约金60万元及房屋使用费10万元。一审法院认定事实：刘双翔（乙方）与杜雪（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定：根据杜雪与债务人刘某签订的房屋抵债协议之约定，因债务人未按约定期限偿还债权人欠款，故房屋归杜雪所有。现杜雪将抵债房屋出售给刘双翔（或刘双翔指定买受人），房屋地址北京市朝阳区水岸中街x号院x号楼x层x单元xx号，成交价为330万元，定金100万元，第一笔定金30万元于2019年4月30日支付，第二笔定金70万元于2019年5月17日支付。剩余房款于刘双翔或刘双翔指定买受人取得不动产证书受理通知单当日支付。房屋交付时间2019年4月30日。第一笔定金支付后，在2019年5月17日前，乙方有权提出解约，甲方于乙方提出解约当日退还乙方已付定金30万元，乙方腾退房屋。在乙方取得不动产登记证书之前，如因甲方与刘某之诉讼影响到乙方正常居住，由甲方协调解决。上述《房屋买卖合同》后附杜雪与刘某的《房屋抵债协议》作为附件，《房屋抵债协议》中明确由于房屋产权证尚未办结，因此待房屋产权证办结后双方再进行产权过户登记。2019年4月29日，刘双翔向杜雪支付定金30万元。2019年5月15日，刘双翔向杜雪发送《解约通知函》，明确解除合同，要求退还定金。杜雪认可2019年5月16日收到上述函件，但主张刘双翔在微信沟通中认为杜雪存在违约，故不同意其解约要求。庭审中，杜雪称2019年4月30日实际已向刘双翔交付房屋，由杜雪方代理人郝某代杜雪与刘双翔签订《物业交接表》，《物业交接表》记载：房屋买卖以及租赁合同补充条款，如合同解约时乙方需按该交接清单与甲方书面签署交回手续，并结清与该房屋有关的所有费用，如未交回视为乙方违约，乙方依据合同赔偿甲方双倍定金作为违约金以及房屋使用费10万元。杜雪称刘双翔雇佣人员看房，提出解约后刘双翔拒不交回房屋，其向看房人员支付看房费用后才收回房屋，故其要求刘双翔赔偿双倍定金并支付房屋使用费10万元。为证明上述情况，杜雪提交了高某出具的收条两张，内容为收到郝某代杜雪支付为刘双翔看房、腾退房子费用。杜雪申请证人高某与郝某出庭作证。高某称系经郝某介绍为刘双翔看房子，口头约定费用一天一千元，与王某、其弟高某一起看房，后郝某说替刘双翔支付看房费八万多元。郝某称其为杜雪的朋友，因杜雪卖房子给刘双翔与刘双翔认识，其介绍高某为刘双翔看房子，并支付了看房费八万多，该笔款系其自担，刘双翔与杜雪均未向其支付。就4月30日是否签署文件一事，郝某先称，当天杜雪不在现场，其向刘双翔交付了钥匙，未签任何文件。后在杜雪出示《物业交接表》后，郝某又改称《物业交接表》中系其签字，是否当天签的记不太清了，其只是帮忙。刘双翔不认可上述证人证言，其申请王某出庭作证，王某表示，其与郝某（然东）通过高某介绍相识，郝某称杜雪要找人看房，看到5月下旬，高某向其支付2万元。杜雪对王某证言亦不认可。刘双翔还提交了通话记录，内容系郝某（然东）对王某称“房子是刘飞（刘双翔）委托我们看的”；刘双翔还提交了王某与杜雪微信记录打印件，其中王某：“东哥太欺负人了，干活就给我二万……能不能让他给我出点，我也没少出力气”，杜雪：“我问问他”，王某：“谢谢，我一心一意为您做事”。杜雪对通话录音真实性不认可，对微信记录真实性认可，但称杜雪2019年4月中旬自刘某手中收房后，雇佣了郝某、高某、王某等人看房，4月30日向刘双翔交接时刘双翔继续雇佣三人。另，杜雪称其2019年5月18日向刘双翔邮寄解约通知函，根据解约通知函，刘双翔应在发出之日七日内履行合同，逾期合同解除，故其要求确认合同于2019年5月25日解除。刘双翔否认收到该函件，称系寄至涉案房屋，刘双翔并不在涉案房屋处。一审法院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方签订《房屋买卖合同》，刘双翔可在2019年5月17日前单方解除合同，刘双翔系在合同约定时间提出解约，故合同应于2019年5月16日解除。根据《房屋买卖合同》，刘双翔在2019年5月17日前解除合同，双方互不承担违约责任，杜雪应退还定金30万元。就刘双翔所称杜雪隐瞒其不享有房屋所有权的事实一节，《房屋买卖合同》明确表述了房屋由来，作为附件的《房屋抵债协议》亦明确了涉案房屋未办理产权证的事实，故刘双翔该主张没有依据，法院不予支持，杜雪应退还定金30万元。就刘双翔第三项诉讼请求，缺乏合同依据，法院不予支持。就杜雪反诉请求，第一项反诉请求依前述法院不予支持。就第二项反诉请求，杜雪以《物业交接表》为依据要求刘双翔承担因未及时交回房屋而产生的违约责任以及房屋使用费，一方面《物业交接表》上杜雪一方系郝某代为签字，郝某对该文件签署情况的陈述前后矛盾、语焉不详；另一方面，就看房费用支付问题，高某及郝某的证言自相矛盾，且与杜雪当庭陈述亦存在矛盾之处，故法院对证人证言及杜雪本人陈述均不予采信，依据现有证据无法确认2019年4月30日杜雪实际向刘双翔交付房屋，杜雪之反诉请求亦无依据。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、刘双翔与杜雪就北京市朝阳区水岸中街x号院x号楼x层x单元xx号房屋签订的《房屋买卖合同》于二〇一九年五月十六日解除；二、杜雪于判决生效后七日内向刘双翔返还定金三十万元；三、驳回刘双翔的其他诉讼请求；四、驳回杜雪的全部反诉请求。如未按法院判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，杜雪提交承诺书一份，证明2019年4月30日，杜雪已经向刘双翔交付房屋，办理了交房手续，刘双翔聘请高某看守房屋。刘双翔发表质证意见认为，该证据不属于新证据，刘双翔没有见过，也没有签过，刘双翔不予认可。刘双翔未提交证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据本案查明的事实，刘双翔与杜雪在《房屋买卖合同》约定，刘双翔可在2019年5月17日前单方解除合同。本案中，刘双翔系在合同约定时间提出解约，一审法院根据在案证据认定合同于2019年5月16日解除并无不当。根据《房屋买卖合同》，刘双翔在2019年5月17日前解除合同，双方互不承担违约责任，杜雪应当向刘双翔返还定金30万元。本案中，杜雪主张2019年4月30日实际向刘双翔交付房屋，要求刘双翔承担因未及时交回房屋而产生的违约责任以及房屋使用费。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，杜雪应当就其主张“2019年4月30日实际向刘双翔交付房屋”的事实成立承担举证证明的责任。但本案中，根据杜雪提交的现有证据无法确认2019年4月30日杜雪实际向刘双翔交付房屋，且《物业交接表》上杜雪一方系郝某代为签字，郝某对该文件签署情况的陈述前后矛盾，就看房费用支付问题，在案证人证言及杜雪本人的陈述亦存在矛盾，本院不予采信。杜雪的上诉理由及请求，本院不予支持。综上，杜雪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费38000元，由杜雪负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  张 弘二〇二〇年四月二十六日法官助理  王红涛书 记 员  李月明