贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民再8号再审申请人（一审原告、二审被上诉人)：赵存华，男，1974年5月15日出生，汉族，浙江省乐清市人，现住贵州省凯里市。委托诉讼代理人：姜桂秦、杨绍仙，贵州洲联合律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人)：凯里市新境界房地产开发有限公司。住所地：贵州省凯里市小高山路一号。法定代表人：董希智，总经理。再审申请人赵存华因与被申请人凯里市新境界房地产开发有限公司合同纠纷一案，不服本院（2018)黔26民终1908号民事判决，向贵州省高级人民法院申请再审。贵州省高级人民法院于二〇一九年九月六日作出（2019）黔民申2739号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人赵存华委托诉讼代理人姜桂秦、杨绍仙到庭参加诉讼。凯里市新境界房地产开发有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵存华申请再审请求：撤销本院（2018)黔26民终1908号民事判决，依法改判。事实和理由：赵存华一审诉讼时认为双方约定的1350000元认购定金合法有效，故一审诉讼请求是以该金额为基数要求新境界房开公司双倍返还。二审判决认为双方约定的定金超过了合同总价20%,超过部分因违反法律的强制性规定无效，遂判决新境界房开公司双倍返还定金717571.2元。但对赵存华给付的超出20%部分的金额993714.4元没有判决返还。既然二审判决认为超过20%部分的定金无效，那么按照法律的规定对这部分金额应当判决新境界房开公司返还，且该金额亦在赵存华诉讼请求范围当中。二审判决对超出20%部分的金额未进行判决属遗漏诉讼请求。此外，二审判决认定本案定金系由货款转换而来，赵存华已不能就超过20%部分的金额再另行起诉要求新境界房开公司返还，赵存华将遭受993714.4元的损失，其合法权益严重受损。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第十一项的规定申请再审。被申请人凯里市新境界房地产开发有限公司未作答辩。赵存华向一审法院起诉请求：1.判令被告双倍返还认购定金2,700,000元；2.被告负担诉讼费。一审法院认定事实：2014年1月25日，原、被告就“逸景高山”项目所有的高低压配电、变压器、高低压电缆、配电箱等设备购买以包干价的方式签订《逸景高山10KV-0.4配电设备采购合同》一份，合同签订之后，原告按照约定履行供货义务，因被告未能按照约定按时足额支付货款，双方于2016年12月19日就尚欠货款事宜进行对账结算，确认尚欠货款金额为2,097,744元。事后，因被告一直无力支付货款，经原、被告再次协商，双方约定原告向被告购买房屋以房价款折抵货款，因此，双方于2017年1月23日以被告为甲方，原告为乙方签订《新境界.逸景高山》二期认购书两份，本案争议房屋的认购书内容为：“一、乙方自愿认购甲方开发位于凯里市金山大道小高山路“新境界.逸景高山”项目5栋3单元401层号商品房一套，该商品房建筑面积为314.74㎡（最终以产权登记面积为准）。二、该商品房单价为5,660元/平方米（建筑面积）：总价1,781,428元。三、乙方在签订本认购书当日，交付人民币大写壹佰叁拾伍万元整（￥1,350,000元）认购定金。四、乙方收到新境界逸景高山销售中心电话、短信等方式通知当日起，7日内完成《新境界.逸景高山商品房买卖合同》签约手续方可享受以上活动优惠后的购房价格；逾期签约须办理《新境界.逸景高山延时签约申请书》保留第二条款所注明的优惠后购房价格。五、乙方接到新境界逸景高山销售中心电话、短信等方式通知当日起，7日内完成《新境界.逸景高山》商品房买卖合同签约手续且为办理《新境界.逸景高山延时签约申请书》的，则视为乙方自动放弃所认购的商品房，甲方有权对乙方认购的商品房另行销售，定金不予退还，不另行通知乙方。六、甲方在第五条规定的时限内不得另行出售乙方认购的商品房，如甲方将乙方所认购商品房另行销售，由甲方双倍返还乙方所交认购定金。”另一份《新境界.逸景高山》二期认购书除房屋价款、房号不同之外，其余内容均与第一份认购书相同。合同签订当日，被告向原告出具《收据》一份，内容为：“今领到人民币（大写）壹佰柒拾伍万捌仟叁佰壹拾贰元正此据逸景高山二期认购书二套商品房定金￥1,758,312元。领款用途说明：配电设备采购与施工款（购房抵帐款：房号：11栋4单元501.5栋3单元401）。事后，被告将原告认购的新境界.逸景高山”项目5栋3单元401层号商品房另行出售他人并已办理预告登记。2018年3月23日，原告向本院提起诉讼，庭审中，因原、被告意见分歧较大，案经调解未果。一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。依据上述法律规定，可以看出“定金”是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。本案中，原、被告双方2017年1月23日就该项目5栋3单元401层商品房签订《新境界.逸景高山》二期认购书是在协商一致、平等自愿的基础上签订，并未违反法律禁止性规定，故对该份《新境界.逸景高山》二期认购书的合法性予以确认。虽然原、被告签订《新境界.逸景高山》二期认购书是基于被告拖欠原告货款的基础上签订，但因被告无力支付货款，经双方协商之后，双方均同意将被告所拖欠货款转换为购房定金并签订认购书，并对认购房屋位置、面积、单价、违约责任等进行约定，故原货款性质已经转变为购房定金，本案应适用定金罚则。原告以部分货款折抵购房定金的方式向被告交纳了逸景高山5栋3单元401层商品房的认购定金1,350,000元的是事实，被告在收取认购定金之后，未按照合同约定通知原告签订正式的《商品房买卖合同》，之后又将该套房屋出售给他人，其行为已构成违约，原告主张被告双倍返还定金于法于约有据，予以支持。庭审中，被告辩称本案不应适用定金罚则的辩解意见，不予采纳。关于房屋系谁出售，被告是否知晓系被告与其股东之间的关系，与本案无关。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第五条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十五条之规定，判决：被告凯里市新境界房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内返还原告赵存华定金2,700,000元。案件受理费已减半收取14,200元，由被告凯里市新境界房地产开发有限公司负担。凯里市新境界房地产开发有限公司不服一审判决，上诉请求：1、撤销贵州省凯里市人民法院（2018)黔2601民初1662号判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院二审认为，综合诉辩双方的主张，本案争议焦点问题为:1.涉案定金是否实际支付、定金合同是否成立生效？2.一审判决双倍返还定金2,700,000是否正确？1.关于涉案定金是否实际支付、定金合同是否成立生效的问题。新境界公司上诉提出，涉案5栋3单元401室《新境界.逸景高山》二期认购书中1,350,000元为折抵双方签订《逸景高山10KV-0.4配电设备采购合同》所欠的货款而非定金，该定金并未实际交付，双方签订的《新境界.逸景高山》二期认购书定金合同部分没有生效，不能适用定金罚则。对此，经审查，因双方对以货款折抵购房款并无争议，且同期另一份认购书中同样以货款折抵购房定金的房屋已经交付，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。也即，当新境界公司履行义务后，该定金抵作购房款，从而实现双方协议的以货款折抵购房款的目的。且将货款抵作定金的行为已为新境界公司出具收据予以确认。因此，应视为原货款性质已转变为购房定金，赵存华以部分货款折抵购房定金的方式向被告交纳逸景高山5栋3单元401层商品房的认购定金的事实，系双方的真实意思表示，不为法律所禁止，应视为赵存华实际交付定金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”的规定，本案赵存华未能与新境界公司订立商品房买卖合同系新境界公司股东不诚信行为所致，应归责于新境界公司。根据上述法律规定，本案定金合同成立并生效，应适用定金罚则。新境界公司有关定金合同不生效，不适用定金罚则的上诉理由不能成立，本院不予支持。2.关于一审判决双倍返还定金2,700,000是否正确的问题。《最高人民法院若干问题的解释》第一百二十一条规定：“当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。”经查，双方涉案《新境界.逸景高山》二期认购书总价为1,781,428元，其定金不得超过356,285.6元，超过部分依法不予支持。本案中，双方约定涉案定金为1,350,000元，该定金约定超过了合同总价20%，但超过部分违反法律的强制性规定无效，并不导致未超过部分的定金约定当然无效。新境界公司上诉称《新境界.逸景高山》二期认购书无效，其上诉理由与上述法律规定不符。结合本案事实，新境界公司应双倍返还赵存华定金为1,781,428元×20%×2=712,571.2元。综上所述，凯里市新境界房地产开发有限公司的上诉请求部分成立，予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决：一、撤销贵州省凯里市人民法院(2018)黔2601民初1662号民事判决；二、凯里市新境界房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内双倍返还赵存华定金共计712,571.2元。一审案件受理费已减半收取14,200元，二审案件受理费28,400元，共计42,600元，由凯里市新境界房地产开发有限公司负担11,243元，由赵存华负担31,357元。再审期间，再审申请人赵存华、被申请人凯里市新境界房地产开发有限公司均未提交新证据。本院再审查明事实与一审查明事实一致。另查明：本案二审判决后，赵存华曾就本院未支持的超双倍定金部分向凯里市人民法院起诉，经法院释明后，赵存华申请撤诉，凯里市人民法院于2019年1月29日作出（2018）黔2601民初6774号民事裁定，准予赵存华撤回起诉。本院认为，本案中，虽然案涉款项最初是货款性质，但双方当事人经过协商后已经将该货款转化为房屋认购定金，为此凯里市新境界房地产开发有限公司与赵存华签订了《新境界.逸景高山》认购书进行了约定。赵存华以部分货款折抵购房定金的方式向凯里市新境界房地产开发有限公司交纳逸景高山5栋3单元401层商品房的认购定金的事实，系双方的真实意思表示，不为法律所禁止，应视为赵存华实际交付定金。此后，凯里市新境界房地产开发有限公司将认购书中约定的房屋另行出售他人并已办理预告登记，致使赵存华无法再与凯里市新境界房地产开发有限公司就认购书中约定的房屋签订相关商品房买卖合同，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，赵存华有权要求新境界房开公司双倍返还定金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十一条规定：当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。因赵存华所交纳的定金数额已超过《中华人民共和国担保法》第九十一条规定的合同标的额的百分之二十，而案涉合同标的为1781428元，故适用定金罚则双倍返还的定金应当为712571.2元，超过最高限额的定金合同属于部分无效，但交付定金的赵存华可以就这部分定金要求接受方凯里市新境界房地产开发有限公司返还。本案因凯里市新境界房地产开发有限公司违约导致双方未能订立商品房买卖合同，对于超过最高限额的定金部分价款，凯里市新境界房地产开发有限公司理应返还。一审对于赵存华1350000元定金双倍返还的诉请全部支持错误，本院二审对于合同标的额的百分之二十定金双倍返还予以支持正确，但对于超过最高限额的定金部分不予支持遗漏当事人诉讼请求错误，均予纠正。综上所述，依照《中华人民共和国担保法法》第八十九条、第九十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省凯里市人民法院(2018)黔2601民初1662号民事判决和本院（2018)黔26民终1908号民事判决；二、凯里市新境界房地产开发有限公司在收到本判决书之日起三十日内双倍返还赵存华定金共计712,571.2元。三、凯里市新境界房地产开发有限公司在收到本判决书之日起三十日内返还超过定金部分款项993714.4元。若义务人未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费已减半收取14,200元，二审案件受理费28,400元，共计42,600元，由凯里市新境界房地产开发有限公司负担27000元，由赵存华负担15600元。本判决为终审判决。审判长  李邦华审判员  林 青审判员  张 智二〇二〇年四月二十七日书记员  杨 欣