浙江省衢州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙08民终146号 上诉人（原审被告）：衢州市儒房房地产营销策划有限公司，住所地浙江省衢州市衢江区东方广场7幢1001室。 法定代表人：何爱贞，执行董事。 委托诉讼代理人：戴军，男，上诉人公司监事。 被上诉人（原审原告）：衢州祥仁商业管理有限公司，住所地浙江省衢州市衢江区东方广场9幢502室。 法定代表人：蓝明祥，经理。 委托诉讼代理人：刘美双，浙江天赞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蓝心洁，浙江天赞律师事务所实习律师。 上诉人衢州市儒房房地产营销策划有限公司（以下简称衢州儒房公司）因与被上诉人衢州祥仁商业管理有限公司（以下简称衢州祥仁公司）服务合同纠纷一案，不服浙江省衢州市衢江区人民法院（2019）浙0803民初3261号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月17日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 衢州儒房公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决关于上诉人违约、可以解除合同的认定不能成立，且适用法律不当。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十七条规定：“合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持。”根据双方当事人合同约定，续约时间起点为2019年7月1日，被上诉人起诉时间为2019年7月25日，上诉人当时并未表示不履行合同，只是确实资金紧张，故迟延一个月交付物业费，上诉人违约行为轻微，不足以达到解除合同条件。上诉人投入几十万元装修，一审法院判决解除合同，给上诉人造成重大经济损失，对上诉人显然不公平。2.一审法院判决上诉人支付自2019年7月1日起至判决生效之日止以126.58元/日计算的服务费、以585.06元/月计算的物业服务费，属事实认定错误。《衢江东方广场写字楼服务合同》是被上诉人提供的格式合同，合同中第四条第一款、第二款分别详细说明了服务费和物业服务费的计算和支付方式，但在整个合同中并未提到服务费和物业服务费所服务的具体项目有哪些，只是在合同第八条很笼统地规定了被上诉人的责任，但被上诉人实际并未提供该些服务，其只是提供物业服务，只能收取物业费。 衢州祥仁公司辩称，上诉人的行为已经严重违反《衢江东方广场写字楼服务合同》的约定，根据该合同第十一条，被上诉人有权解除合同，上诉人应当在2019年6月1日前支付三项费用，被上诉人多次催告，也发送过律师函，一审期间调解时上诉人答应会支付，但始终没有支付，支付三项费用是上诉人主要义务，其从根本上违反了合同约定；服务合同是双方协商签订的，合法有效，上诉人应当按照合同约定支付服务费、物业服务费；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。 衢州祥仁公司向一审法院起诉请求：1.判令解除衢州祥仁公司与衢州儒房公司签订的《衢江东方广场写字楼服务合同》；2.判令衢州儒房公司向衢州祥仁公司支付服务费3850元（暂算至2019年7月31日，2019年8月1日起至判令合同解除之日的服务费按照128.33元/日计算）、物业服务费585.06元（暂算至2019年7月31日，2019年8月1日起至判令合同解除之日的物业服务费按照585.06元/月计算）及违约金123085元、律师费损失6000元；3.诉讼费由衢州儒房公司承担。 一审法院认定事实：2018年6月27日，双方当事人签订《衢江东方广场写字楼服务合同》，约定衢州祥仁公司为衢州儒房公司租赁的衢州市衢江区信安大道398号东方广场7号楼1002、1003室房屋提供统一配套管理服务，建筑面积390.04平方米；房屋租赁期限3年4个月即自2018年7月1日起至2021年10月31日止，实际起租日为衢州祥仁公司通知交付日（如双方签订的《衢江东方广场写字楼租赁合同》提前终止，本合同同时终止）；服务费：衢州儒房公司第一年按0.3091元/平方米/日计算即44000元支付给衢州祥仁公司，逐年递增5%，每年一缴，先交后用，提前一个月缴纳：第一年（2018.7.1-2019.6.30）44000元于2018年6月30日前付清，第二年（2019.7.1-2020.6.30）46200元于2019年6月1日前付清，第三年（2020.7.1-2021.6.30）48510元于2020年6月1日前付清，第四年（2021.7.1-2021.10.31）16979元于2021年6月1日前付清；物业服务费用：在业主委员会成立并调整标准前物业服务费按照1.5平方米/月计算，公共能耗费按照1元/平方米/月预交，按年与服务费一起交纳；上述服务费、物业服务费、公共能耗费如逾期交纳，每逾期一日，则衢州儒房公司按应付金额的0.3%支付滞纳金，逾期10日以上，衢州祥仁公司有权单方解除《衢江东方广场写字楼租赁合同》和本合同；如拖欠服务费、物业服务费等费用逾期达十五日以上的，衢州祥仁公司有权单方解除本合同并收回出租房屋，衢州儒房公司应支付衢州祥仁公司违约金123085元，若支付的违约金不足以抵付衢州祥仁公司损失的，衢州儒房公司还应赔偿不足部分；在租赁期限内，如衢州儒房公司违约的，还应赔偿衢州祥仁公司为此支出的律师费、调查费、公证费等费用；合同对其他事项也进行约定。衢州儒房公司租赁使用案涉房屋后，于2018年7月3日支付衢州祥仁公司第一年物业费7021元、服务费44000元、公共能耗费4680元、装修清运费1170元、装修保证金4000元。衢州儒房公司未按约定时间2019年6月1日支付衢州祥仁公司第二年（2019年7月1日起）服务费46200元，衢州祥仁公司2019年7月8日向衢州儒房公司寄送律师催请函催索并告知不履行法律后果，但衢州儒房公司未支付，故衢州祥仁公司花费律师费6000元委托代理人诉至法院。2019年11月15日庭审中，衢州儒房公司不认同违约金并表示继续履行合同，一审法院限定衢州儒房公司于2019年11月23日支付到期服务费46200元，但衢州儒房公司仍至今未付。 一审法院认为，合同当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务，双方协商一致签订的《衢江东方广场写字楼服务合同》为双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务，衢州儒房公司按约应于2019年6月1日支付衢州祥仁公司第二年（2019年7月1日起）服务费46200元及物业服务费，衢州儒房公司逾期未付，衢州祥仁公司主张衢州儒房公司构成违约应承担违约责任，予以支持；衢州儒房公司抗辩服务不到位但无证据证明，不予支持。当事人不履行义务应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，作为守约方的衢州祥仁公司按照服务合同约定可以选择解除合同，诉讼前，衢州祥仁公司向衢州儒房公司催要到期服务费并告知解除合同法律后果，诉讼中该院责令衢州儒房公司继续履行合同限期支付到期服务费，但衢州儒房公司仍不履行支付服务费义务，违约程度严重，故衢州祥仁公司请求解除《衢江东方广场写字楼服务合同》，符合约定，于法有据，予以支持，衢州儒房公司腾退房屋前仍应按约定46200/365=126.58元/日、1.5×390.04=585.06元/月向衢州祥仁公司支付服务费、物业服务费,因衢州祥仁公司主张的2019年7月1日至合同解除之日服务费小于腾退之日，故衢州祥仁公司诉请2019年7月1日至合同解除之日以126.58元/日计算的服务费、以585.06元/月计算的物业服务费，予以支持，衢州祥仁公司以360天/年计算日服务费128.33元显然错误。服务合同源于租赁合同，服务合同违约金123085元与租赁合同违约金重叠，衢州儒房公司未支付到期服务费违约导致合同解除，给衢州祥仁公司造成的损失为逾期付款违约金（滞纳金）、律师费，不租赁使用案涉房屋就不产生预期空置服务费，租赁房屋对承租人不产生增值利益，腾空房屋后的预期空置物业服务费损失不应由不再使用房屋的衢州儒房公司承担，衢州祥仁公司诉请律师费6000元，符合约定，予以支持；合同约定每逾期一日按应付金额的0.3%支付滞纳金（月利率达9%），有违法律规定，采纳月利率2%，逾期起算时间为2019年6月2日，故衢州祥仁公司诉请的违约金123085元，该院仅支持自2019年6月2日起至判决生效解除合同日以实际服务费总额、月利率2%计算的逾期付款违约金，超出部分理由不当，予以驳回。合同所涉公共能耗费、装修保证金，本案当事人未请求主张，均应另案处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第二、三、四项、第一百零七条、第一百零八条的规定，判决：一、自判决生效之日起解除衢州祥仁公司、衢州儒房公司2018年6月27日签订的《衢江东方广场写字楼服务合同》；二、衢州儒房公司支付衢州祥仁公司自2019年7月1日起至判决生效之日(即合同解除日)止以126.58元/日计算的服务费、以585.06元/月计算的物业服务费；三、衢州儒房公司支付衢州祥仁公司律师费损失6000元及自2019年6月2日起至上述第二项费用实际付清之日止以第二项费用（服务费、物业服务费）总额、月利率2%计算的逾期付款违约金；四、驳回衢州祥仁公司其他诉讼请求。上述第二、三项，均限衢州儒房公司于判决生效之日起十日内履行。如衢州儒房公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1485元，由衢州祥仁公司负担1091元，衢州儒房公司负担394元，限判决生效之日起十日内交纳。 双方当事人二审中均未提供新的证据。 本院对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为，衢州儒房公司与衢州祥仁公司签订的《衢江东方广场写字楼服务合同》系双方真实意思表示，不违反有关法律规定，合法有效。前述服务合同约定了第二年服务费、物业服务费、公共能耗费的支付时间，逾期10日以上，衢州祥仁公司有权解除合同，拖欠达15天以上，衢州儒房公司有权解除合同、收回出租房屋、要求支付违约金。衢州儒房公司逾期未能付款时间已达到前述解除合同条件，虽经衢州祥仁公司诉前催告、一审法院责令限期履行，仍未能履行，显然不属于《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十七条规定的“违约程度显著轻微”，已属严重违约。服务合同系衢州儒房公司自愿签订，其以服务不到位为由抗辩衢州祥仁公司诉请，然并未提供有效证据予以证明，难以采信。 综上所述，衢州儒房公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费898元，由上诉人衢州市儒房房地产营销策划有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王琳琳 审判员  舒红胜 审判员  鲁晓波 二〇二〇年四月二十八日 书记员  毛树曦 ··