安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖03民终863号上诉人（原审原告）：吴秀荣，1942年3月10日出生，汉族，居民，住安徽省合肥市庐阳区。委托诉讼代理人:沈华俊，安徽力澜律师事务所律师。上诉人（原审被告）:固镇县住房和城乡建设局，住所地安徽省固镇县汉兴大道投资大厦5楼，统一社会信用代码11340323003048317D。法定代表人:陈大鹏，该局局长。委托诉讼代理人:徐刚，该局工作人员。被上诉人（原审被告）:固镇县城关镇人民政府，住所地安徽省固镇县城关镇谷阳路东段，统一社会信用代码1134032300304843X9。法定代表人:左金培，该镇镇长。委托诉讼代理人:刘新彬，该镇工作人员。委托诉讼代理人:王玮，安徽周波律师事务所律师。上诉人吴秀荣因与上诉人固镇县住房和城乡建设局（以下简称住建局）、被上诉人固镇县城关镇人民政府（以下简称城关镇政府）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服安徽省固镇县人民法院（2019）皖0323民初1577号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月4日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。吴秀荣上诉请求：一、撤销原审第二项判决,改判吴秀荣仅需支付二层房屋差价款125074元;二、一审、二审案件诉讼费用全部由住建局、城关镇政府负担。事实和理由:吴秀荣与住建局、城关镇政府已经签订房屋征收补偿安置协议,协议合法有效。住建局、城关镇政府作为行政机关和征收单位,对相关政策及合同风险等应当具有充分的认识，应严格按照协议内容,按期对我方进行安置。一审判决要求我方补偿一层差价的内容,违背了合同法的基本原则和行政信赖保护本准则,应当予以纠正。根据补偿协议,住建局、城关镇政府应当安置周震及吴秀荣房屋面积56.43平方米,119号商业房一层面积仅为50.91平方米,按每平米16738元计算,住建局、城关镇政府还应补偿周震及吴秀荣一层差价92394元。一审判决认定二层差价款为280005元,周震与吴秀荣合计也仅需补差价款187611元,吴秀荣在本案中分摊为125074元。综上,一审判决事实认定和适用法律错误,请二审法院支持我方的上诉请求。住建局辩称，涉案安置房屋差价并非过高而是过低，法院应按照住建局上诉请求依法裁判，驳回吴秀荣上诉请求。城关镇政府辩称：1.城关镇政府不应承担责任；2.涉案安置房屋差价并非过高而是过低，法院应按照住建局上诉请求依法裁判，驳回吴秀荣上诉请求。住建局上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判增加涉案房屋的补差价款或发回重审。一、原审确定周震与吴秀荣补偿一层差价款6万元明显过低。吴秀荣应安置位置一层商业房价格在每平米10000元--13000元。而双方约定的安置位置一层商业房价格在每平米16497元--19878元。即使双方按每平米16738元价格计算,地域差价在每平米3738元--6738元之间。根据安置的面积50.91平米计算.差价在190301.58元--343031.58元之间,扣除周震及吴秀荣的应安置的面积差额5.52平米(56.43平米-50.91平米。住建局认为对于该5.52平米应按照房屋征收时的评估价予以货币补偿)的补偿款,住建局认为一审法院确定的吴秀荣补偿差价款明显过低,对住建局不公正,且由于黄元内街的安置房系政府性资金从开发商处购买。可能造成国有资产流失。请二审法院纠正。二、一审法院认为住建局在对吴秀荣安置过程中存在过错是错误的。吴秀荣应安置的区域依然存有商业房。但吴秀荣不同意安置在该区域,棚户区的征收补偿安置方案以及相关回迁安置方案均经过公示,方案中明确规定:各计各价互补的方式结算。因此,上诉人不存在过错。综上所述,一审法院认定住建局存在过错有误。涉案房屋补偿的差价款明显过低。为此。提起上诉,请二审法院予以纠正。吴秀荣辩称，1.案涉安置房屋差价款吴秀荣仅应分摊为125074元；2.通过法院查明的事实，住建局和城关镇政府拖延安置的事实清楚，存在明显过错，认定正确。城关镇政府对住建局的上诉无异议。吴秀荣向一审法院起诉请求：一、判令城关镇政府、住建局立即履行与其签订的《固镇县2号棚户区第二批房屋征收补偿安置协议书》（以下简称安置协议书），给吴秀荣在黄元内街安置面积为37.62平方米的商业门面房；二、判令城关镇政府、住建局支付装饰装修及附属物（构筑物）补偿费1870元、搬迁补偿费800元、临时过渡（安置）补偿费14400元、停产停业损失补偿22784元、奖励费23760元、违约金1908元（自2014年7月25日起，临时过渡（安置）补偿费按4800元/年、停产停业损失补偿按5696元/年，违约金按应补偿金额3%，暂时计算至2018年7月24日，以后顺延计算至房屋实际交付之日止），以上暂计65522元。事实和理由：城关镇政府、住建局因征收吴秀荣的门面房，与吴秀荣签订安置协议书，约定采用产权调换方式，在黄元内街9号安置37.62平方米的房屋给吴秀荣。现安置房屋已经具备条件，但城关镇政府、住建局以各种理由拖延安置，各项补偿费用也未支付。一审法院认定事实：2014年7月12日固镇县人民政府发布《固镇县2号棚户区改造项目房屋征收补偿方案》，房屋征收部门为住建局，房屋征收实施单位为城关镇政府，吴秀荣的房屋在此次征收范围内。2014年7月25日吴秀荣与城关镇政府签订固房征（黄元片）商123号安置协议书，约定对吴秀荣的37.62平方米砖混结构、私有的、商用住房采取产权调换方式，城关镇政府提供黄元路（内街9号）33.66平方米（按1：0.85直接产权调换）+3.96平方米（优惠10%的部分）=37.62平方米的期房给吴秀荣。吴秀荣被征收的房屋市场评估价值为162756元，住建局应支付给吴秀荣的装饰装修及附属物补偿金额1870元、搬迁补偿金额800元、临时过渡补偿金额14400元（至2018年7月24日，不含已支付）、停产停业损失补偿金额22784元（至2018年7月24日）、奖励金额23760元。2014年12月29日，安徽中安房地产评估咨询有限公司蚌埠分公司作出固镇县2号棚户区津浍市场用于产权调换商业房初步评估价格的说明，其中一层对外门面测算价格1万元/平方米-1.3万元/平方米。2016年8月22日，固镇县城市大建设及棚户区改造指挥部办公室发布2号棚户区黄园路商业房回迁安置方案，方案关于商业房安置价格规定：尚达新天地2号楼商业超出安置面积市场优惠价一层16497元/平方米-19878元/平方米，10%优惠价8000元/平方米，在其他事项中规定，对于不在本次回迁范围的商业征迁房参与本次回迁选房的，由个人申请，经同意后，按各计各价互补的方式结算。另查，《固镇县2号棚户区改造项目房屋征收补偿方案》中对装饰装修及附属物补偿、搬迁补偿、奖励均为一次性给付，对临时安置、停产停业损失在过渡期内按一定标准给付。庭审中，双方对“9号”是房号还是选房顺序号存在异议。诉讼中，吴秀荣、城关镇政府、住建局及案外人周震[(2019)皖0323民初1576号案原告，系吴秀荣之子]均同意吴秀荣与周震两户合并安置黄元内街119号商业房，但周震及吴秀荣要求按协议履行，城关镇政府及住建局要求周震、吴秀荣按两者区域价格差补齐差价。再查，119号商业房位于尚达新天地2号楼步行街，共两层，一层、二层面积为50.91平方米，一层单价16738元，一层10%优惠价8000元，二层市场价5500元。一审法院认为，住建局是案涉房屋的征收部门，城关镇政府是案涉房屋拆迁的实施单位，固镇县人民政府固政（2014）69号文件关于2号棚户区改造项目第二批房屋征收公告已对上述事项进行了公示，根据相关法律规定，住建局与城关镇政府之间系委托关系，城关镇政府以自己的名义与吴秀荣签订的安置协议书所涉及的权利义务应由住建局承受，即住建局系与吴秀荣签订安置协议书的实际相对人，该协议直接约束住建局。吴秀荣与住建局之间的拆迁安置协议是双方当事人的真实意思表示，该协议合法有效。由于吴秀荣、住建局、城关镇政府及案外人周震均同意合并安置于黄元内街119号商业房，该合意不违反法律规定，予以采纳。关于是否补偿区域差价问题，根据拆迁安置方案，吴秀荣应安置位置的商业房一层对外门面外价格每平方米在1万元-1.3万元之间，而双方约定的安置位置一层商业房价格每平方米在16497元-19878元之间，诉讼中双方均同意还原119号商业房一层价格为16738元，实际房屋安置位置的商业房价格明显高于应安置的商业房价格。双方签订的协议是住建局提供的格式合同，该格式合同没有相应条款对不按规定区域安置是否补偿差价进行约定，由于该格式合同针对的是按规定区域还原户，吴秀荣不在规定区域安置，且案涉拆迁区域拆迁户并非吴秀荣一户，根据权利义务一致性原则，与受托人城关镇政府签订协议时，对不按规定区域安置是否补偿差价应作出明示，双方对此没有明示，故应视为双方对此没有约定，而非吴秀荣所称约定无需补偿差价。根据法律规定，当事人对合同内容相关事项没有约定的，可以协议补充，协议不成的，应按合同相关条款或交易习惯确定。本案中，吴秀荣与住建局未能就是否补差价及如何补差价达成一致，但根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条规定精神，吴秀荣应补偿区域相应的差价。因住建局作为格式合同的提供方，其同意吴秀荣换区域安置时，作为拆迁部门对区域差价如何处理的相关规定和要求比吴秀荣更清楚，其负有向吴秀荣说明义务，现双方就是否补偿差价产生纠纷，说明住建局没有履行这一义务，存在一定过错，导致吴秀荣选择安置区域时，未能充分考虑价格因素，增加了吴秀荣因补偿差价产生的债务负担，为平衡双方利益，故可适当减轻吴秀荣补偿差价的数额。吴秀荣与周震应安置商业房面积共计为56.43平方米，合并安置的119号商业房面积为50.91平方米，吴秀荣、周震应在50.91平方米范围内适当补偿差价，实际安置面积少于应安置部分的面积，住建局应按同等标准给予货币补偿。119号商业房为两层结构，面积亦为50.91平方米，每平方米市场价为5500元，二层是按市场价补偿价款，周震与吴秀荣应支付给住建局安置房二层的价款。吴秀荣要求住建局给付装饰装修及附属物（构筑物）补偿金、搬迁补偿金、按规定应奖励的诉讼请求符合双方合同约定，本院予支持。由于纠纷尚未解决，吴秀荣安置房至今没有得到妥善安置，事实存在，其要求住建局按约定的标准支付至房屋交付之日止临时过渡补偿金、停产停业损失补偿金的诉请，予以支持。综上，综合考虑吴秀荣应安置位置与约定安置位置的商业房的区域差价、对是否补偿差价没有约定的原因，再扣除周震与吴秀荣因安置商业房面积不足应获得的货币补偿等因素，酌情确定周震与吴秀荣应补偿一层差价款6万元，应支付的二层差价款280005元，上述差价款应由周震与吴秀荣按其应还原的面积比例分摊。由于导致住建局不能及时支付补偿金的原因在于双方就差价补偿事宜存在争议，一审法院确定吴秀荣补偿差价时已考虑住建局的相应过错，故其要求住建局支付违约金的诉讼请求，不予支持。由于城关镇政府是仅是该次房屋征收实施单位，其行为后果应由委托人（征收单位）住建局承担，故吴秀荣要求城关镇政府承担责任没有法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、固镇县住房和城乡建设局于本判决生效后三十日内向吴秀荣及案外人周震交付位于固镇县城关镇尚达新天地黄元内街2号楼步行街119号商业房；二、吴秀荣向固镇县住房和城乡建设局支付一层房屋差价款4万元，二层房屋差价款186670元，合计226670元，于判决生效后三十日内履行完毕；三、固镇县住房和城乡建设局于判决生效后三十日内向吴秀荣支付装饰装修及附属物（构筑物）补偿金1870元、搬迁补偿金800元、按规定应奖励金23760元，合计26430元；四、固镇县住房和城乡建设局于判决生效后三十日内向吴秀荣支付临时过渡补偿金14400元（2014年7月25日计算至2018年7月24日，不包括已付款，以后继续计算到房屋交付之日止）、停产停业损失补偿金22784元（2014年7月25日计算至2018年7月24日，以后继续计算到房屋交付之日止）；五、驳回吴秀荣的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取720元，由被告固镇县住房和城乡建设局负担。二审中，当事人没有提交新证据。各方当事人对一审法院认定的案件事实均无异议，本院予以确认。本院认为，本案中，双方当事人上诉争议的是吴秀荣应补偿安置的119号门面房差价款的问题。而住建局一审中并未对此提出诉请。一审法院判决吴秀荣向住建局支付房屋差价款违反了不告不理原则，应予纠正，当事人可就案涉房屋差价款另行解决。综上，一审判决认定事实清楚，但部分判决内容超出本案审理范围，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持安徽省固镇县人民法院（2019）皖0323民初1577号民事判决第一、三、四、五项，即“固镇县住房和城乡建设局于判决生效后三十日内向吴秀荣及案外人周震交付位于固镇县城关镇尚达新天地黄元内街2号楼步行街119号商业房”、“固镇县住房和城乡建设局于判决生效后三十日内向吴秀荣支付装饰装修及附属物（构筑物）补偿金1870元、搬迁补偿金800元、按规定应奖励金23760元，合计26430元”、“固镇县住房和城乡建设局于判决生效后三十日内向原告吴秀荣支付临时过渡补偿金14400元（2014年7月25日计算至2018年7月24日，不包括已付款，以后继续计算到房屋交付之日止）、停产停业损失补偿金22784元（2014年7月25日计算至2018年7月24日，以后继续计算到房屋交付之日止）”“驳回吴秀荣的其他诉讼请求”；二、撤销安徽省固镇县人民法院（2019）皖0323民初1577号民事判决第二项。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取720元，由固镇县住房和城乡建设局负担；二审案件受理费1440元，由吴秀荣负担720元（已交纳），固镇县住房和城乡建设局负担720元（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 张 凯审判员 耿 杰审判员 罗正环二〇二〇年四月二十八日法官助理祁克轩书记员陈冉附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。