浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)浙01民终9060号 上诉人（原审原告）：徐宝权，男，1986年3月5日出生，汉族，住杭州市萧山区。 被上诉人（原审被告）：金光宇，男，1980年11月13日出生，汉族，住杭州市下城区。 上诉人徐宝权因与被上诉人金光宇房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市滨江区人民法院（2019）浙0108民初3110号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：2019年3月10日，徐宝权（作为乙方）与金光宇（作为甲方）签订《房屋转让协议》一份，约定甲方将位于杭州市滨江区，主房建筑面积105平方米房屋以110万元的转让给乙方；乙方应在合同签字生效当日支付房屋首付款34万元，甲方同时将房屋使用证和该房屋及其附属设施移交给乙方，尾款于六个月内付清。合同第三条第2款约定：自房屋交付至办理产权登记手续期间，该房屋使用证由乙方保管，甲方不得再持有房屋使用证，该房屋可以办理产权登记时，双方需无附加条件，积极主动提供相关材料办理产权登记。合同签订当日徐宝权付清了首付款34万元，其中定金4万元已于2019年3月8日支付。金光宇亦将案涉房屋的使用证交付给徐宝权。合同签订后10日左右，金光宇向徐宝权提出不愿意继续履行合同，但双方始终未达成一致意见。2019年3月23日，金光宇向徐宝权退还34万元首付款，同时支付3千元作为利息损失，但徐宝权予以拒绝并将款项退回至金光宇。 另查明，2010年6月1日，金光宇作为承租人与出租人中国人民武警警察部队杭州市消防支队签订一份《部队公寓租赁合同》，约定案涉房屋租赁期限自2010年6月1日开始至乙方享受其他福利分房或退出现役时止；金光宇在签订合同时支付房屋租赁保证金25.2万元等内容。2008年8月1日，中国人民武警警察部队杭州市消防支队作为发证单位向金光宇发放了案涉房屋的房屋使用证，证上载明权属性质为租用，并加盖“租赁登记专用章”。 现徐宝权起诉至原审法院，其诉讼请求为：1、解除徐宝权、金光宇签订的《房屋转让协议》；2、金光宇向徐宝权返还购房首付款34万元，并支付利息损失（从2019年3月11日起按中国人民同期同档次贷款基准利率计付至实际还清之日止）；3、金光宇向徐宝权支付违约金10.2万元；4、金光宇向徐宝权赔偿损失13500元。 原审法院认为：本案争议焦点是案涉房屋转让协议的效力。根据《中国人民解放军房地产管理条例》第三条、第五条的规定：军队房地产的权属归中央军委，其土地使用权和建筑物、构筑物以及其他附着物的所有权，由总后勤部代表行使。军队房地产管理的业务工作由各级后勤（联勤）机关营房管理部门归口管理；禁止任何单位或者个人丢弃、损坏或者擅自处置军队房地产。根据该规定，本案案涉房屋的所有权人应为中央军委，后勤机关营房部门为产权产籍管理部门。金光宇仅为案涉房屋的承租人无权进行处分。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，因权利人中央军委并未追认徐宝权、金光宇之间签订的房屋转让协议，故该协议应属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现徐宝权要求金光宇返还购房款34万元，该院予以支持。案涉协议签订时，徐宝权对案涉房屋属于军产房性质，且所有权属不属于金光宇均系明知，应当对于合同是否能够履行即军产房屋是否能够过户交易进行谨慎判断后再签订。因此，双方对签订的案涉协议无效均有过错。基于金光宇于2019年3月23日已将首付款34万元返还给徐宝权，但徐宝权因与金光宇无法就违约金达成一致意见，而将该款项退回金光宇账户，故该院酌情确认金光宇赔偿徐宝权已付款项的利息损失380元。关于徐宝权主张的违约金及律师费，依据不足，该院不予支持。 综上，该院依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、金光宇于判决生效之日起十日内返还徐宝权购房款340000元。二、金光宇于判决生效之日起十日内赔偿徐宝权损失380元。三、驳回徐宝权的其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4084元，由徐宝权负担1051元，金光宇负担3033元。金光宇于判决生效之日起七日内向该院交纳，逾期未交，该院将依法强制执行。 宣判后，徐宝权不服，向本院提起上诉称：1、原审认定事实错误。（1）原审法院认定徐宝权在签约时对案涉房屋属于军产房、并且所有权属不属于金光宇均系明知，是错误的。（2）原审法院认定案涉房屋为军产是错误的。（3）徐宝权系因金光宇拟单方解除房屋转让协议而拒收首付款，并非因为未对违约金达成一致。（4）原审法院判决金光宇支付380元的利息损失，没有明确的依据，既没有明确计息的时间，也没有明确计算的利率。（5）原审法院认定徐宝权主张的律师费诉求依据不足是错误的。2、原审适用法律错误。原审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十一条认定《房屋转让协议》无效，属于法律适用错误。（1）《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款明确规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，双方当事人未约定合同无效事由，且不存在合同无效的法定情形。据此，《房屋转让协议》依法成立并生效。（2）案涉标的物为集资房，而非租赁房。综上，请求：1、撤销原审判决第二、三项，发回重审或依法改判支持徐宝权一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由金光宇负担。 被上诉人金光宇未出庭应诉，亦未提交书面答辩状。 二审中，上诉人徐宝权向本院提交下列证据： 证据一、9月19日电话录音（光盘及文字整理稿）。欲证明金光宇拒不承认其曾经对徐宝权称案涉房屋为集资房、拒不承认其明知诉前调解时金光宇同意解除合同主张违约金，恶意拖欠徐宝权房款的事实，充分体现金光宇言行反复无常，前后自相矛盾，谎话连篇，欺骗成性，毫无诚信可言； 证据二、微信聊天记录。欲证明徐宝权从同事王佳俊处得知金光宇出售案涉房屋的信息、金光宇向该同事隐瞒租赁事实，该同事曾愿意为徐宝权作证的事实，说明金光宇对案涉房屋购买者均隐瞒案涉房屋信息，弄虚作假； 证据三、杭州银行股份有限公司借款合同。欲证明徐宝权为购买案涉房屋向银行贷款，并因金光宇未退还购房款而承担利息损失的事实； 证据四、微信收藏列表，证明因金光宇的反复承诺，徐宝权陷入对案涉房屋为集资房认识的事实； 证据五、百分网集资房转让协议模板。 证据六、房屋转让合同律师修改草稿。 上述两份证据欲共同证明房屋转让合同来自于互联网集资房转让协议模板，房屋转让合同中对案涉房屋性质的约定为集资房而非租赁房的事实； 证据七、集体建设用房使用合同。欲证明现实生活中集体建设用房使用收益权可以转让并普遍存在的事实； 证据八、中国工商银行境内汇款电子回单。欲证明徐宝权因金光宇违约行为造成13500元的律师费损失的事实。 被上诉人金光宇未到庭，视为放弃质证权利。在金光宇未提交相反证据的情况下，本院对双方当事人之间9月19日的电话录音真实性予以确认，该证据能证明徐宝权在9月19日要求金光宇返还首付款34万元的事实；王佳俊并未出庭作证，本院对徐宝权与案外人王佳俊的微信聊天记录真实性无法确认；结合一审中徐宝权提供的首付款支付凭证，对于借款合同的真实性，本院予以确认；对于徐宝权提供的证据四至七，本院认为该系列证据的证明对象与本案争议焦点缺少实质关联；对于银行汇款回单，结合一审中的法律服务委托合同，本院对其真实性予以确认。 被上诉人金光宇未向本院提交新证据。 本院经审理查明的事实与一审法院认定事实基本一致。本院另查明，案涉《房屋转让协议》第五条第1点约定：甲方应保证上述房屋权属清楚、无任何纠纷。……若因上述原因致使合同目的不能实现，视为甲方违约，甲方需按照违约发生时该房屋市场价（不低于乙方已支付份购房款）支付赔偿并支付该价款的30%支付违约金。2019年3月8日，徐宝权与杭州银行股份有限公司萧山支行签订了借款合同，借款额度是300000元，借款期限2019年3月8日至2020年3月8日，借款利率为固定月利率4.9667‰。徐宝权为提起本案诉讼与浙江禾泰律师事务所签订了《法律服务委托合同》，合同约定律师费为13500元，并于2019年4月1日支付了律师费6000元，于2019年5月31日支付了7500元。 本院认为：一、关于案涉《房屋转让协议》的效力问题。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第四条规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。《中国人民解放军房地产管理条例》不是全国人大及其常委会制定的法律，也不属于国务院制定的行政法规，故该条例的相关规定不应作为判定合同效力的依据。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。一审法院以金光宇出售案涉房屋属无权处分为由，认定案涉《房屋转让协议》无效与该司法解释相矛盾，本院予以纠正。案涉《房屋转让协议》系双方当事人真实意思表示，也不存在法定无效情形，故该协议应属合法有效，对双方当事人均具有约束力。二、关于徐宝权的各项诉讼请求能否成立的问题。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。案涉《房屋转让协议》签订后，出卖人金光宇明确表明其将不继续履行合同，故买受人徐宝权有权请求解除合同并要求金光宇返还已付购房款340000元。本案系因出卖人金光宇违约导致合同解除，金光宇应该承担违约责任。徐宝权要求金光宇支付购房款利息、违约金以及赔偿律师费损失等请求实质上均系要求金光宇承担违约责任，我国违约金的性质系以补偿为主、惩罚为辅，一审中金光宇也抗辩称违约金约定过高，请求予以调整，本院以徐宝权的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素、根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定金光宇支付徐宝权违约金60000元（已经包含利息损失和律师费用支出），对徐宝权的其他请求，本院予以驳回。 综上，徐宝权的部分上诉请求成立，原审判决认定事实基本清楚，但适用法律不当。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第九十四条第二款，第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销浙江省杭州市滨江区人民法院（2019）浙0108民初3110号民事判决。 二、解除徐宝权、金光宇于2019年3月10日签订的《房屋转让协议》。 三、金光宇于本判决生效之日起十日内返还徐宝权购房首付款340000元。 四、金光宇于本判决生效之日起十日内支付徐宝权违约金60000元。 五、驳回徐宝权其他诉讼请求。 一审案件受理费8133元，减半收取4066元，由徐宝权负担496元，由金光宇负担3570元；二审案件受理费2602元，由金光宇负担1356元，由徐宝权负担1246元。 本判决为终审判决。 审判长  金瑞芳 审判员  陈 艳 审判员  睢晓鹏 二〇二〇年四月二日 书记员  张诗雯