山东省青州市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0781民初5708号原告：孙传禄，男，1963年2月3日出生，汉族，住青州市。委托诉讼代理人：张宇光，青州衡信法律服务所法律服务工作者。被告：张良，男，1980年1月2日出生，汉族，住青州市。被告：赵海涛，男，1972年8月14日出生，汉族，住青州市。委托诉讼代理人：吴国玉（被告赵海涛之妻），住青州市。原告孙传禄与被告张良、赵海涛案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月6日立案后，依法适用普通程序，二次公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人张宇光、被告张良、被告赵海涛的委托诉讼代理人吴国玉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令停止对王府花园7号楼6单元302室房产的执行，并解除对该房产的查封；2.诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2013年8月9日，原告与被告赵海涛签订房屋买卖合同，购买王府花园7号楼6单元302室房产，约定原告已付房屋价款100000元，余款220000元自2013年至2018年12月30日五年付清，现原告支付房款155000元，并自2013年实际入住至今。2017年8月17日，原告收到青州市人民法院（2017）鲁0781执恢279号通知书，要求将剩余房款165000元支付被告赵海涛的债权人张某。原告收到该通知后，向张某支付房款15000元，向法院账户付款1000元。后因原告身患疾病，生活困难，难以支付剩余款项，经与张某协商，双方一致同意出卖该房产来还清剩余款项，但因该房产一直未取得产权证书，处置有难度，所以拖到现在。2015年1月6日，二被告达成（2014）青民法初字第1287号民事调解书，确认被告赵海涛应于2015年5月30日之前偿还被告张良借款150000元。后该房产于2016年4月13日以（2015）鲁0781执恢79-1号执行裁定书查封，2019年4月11日以（2015）青执字第1627号执行裁定书续封。原告因对（2015）青执字第1627号执行裁定书查封该房产不服，向法院书面提出执行异议，要求解除查封，并终止对该房产的执行。2019年10月30日，原告收到法院作出（2019）鲁0781执异182号执行裁定书，裁定驳回原告的异议。从本案来看，原告实际购买该房产，支付部分房款并以实际入住，（2019）鲁0781执异182号执行裁定书仅仅一句原告未将剩余房款交付法院就全盘否定原告享有该房屋的权利，原告认为并不妥当。首先，对被告赵海涛享有债权的不止一人，但经合法程序通知原告，要求原告支付剩余房款的只有法院出具的（2017）鲁0781执恢279号通知书，要求原告将被告赵海涛对其享有的债权即剩余房款165000元向张某支付。这也从侧面证明了法院对原告与被告赵海涛之间房屋买卖合同的认可，因为债权165000元的形成正是基于房屋买卖。其次，原告在接到该通知后积极履行义务，向张某支付房款15000元，向法院账户付款1000元，后因本人疾病等客观原因，支付剩余房款确有困难，就与张某协商，卖房后支付余款，张某本人也完全同意。由此可见，原告一直在按照法院要求履行自己的义务。最后，由于该房屋土地性质为划拨，房屋也没有产权证书，因此无人购买，就是联系了几个有意向购买的人，一是上述原因，再就是该房屋涉及纠纷，最终纷纷放弃，致使该房屋至今未处理。综上，恳请法院考虑原告实际情况，考虑原告积极履行义务的态度，支持原告的诉讼请求。被告张良辩称，被告张良对法院（2019）鲁0781执异182号执行裁定结果无异议。需要说明的是根据原告提供的房屋买卖合同第七条载明的“甲乙双方暂不具备过户条件……”以及其他条款分析，案涉房屋未过户存在原告自认的主客观因素，即原告对案涉房屋在不符合条件的情况下仍然购房导致无法办理过户手续的客观因素是明知的。同时，如原告诉称的自2013年8月9日签订房屋买卖合同，到青州市人民法院对案涉房屋的查封期间，原告对没有办理房屋过户，明显存在消极不行使权利行为的事实。二、原告未按2013年8月9日签订的房屋买卖合同的约定全面适当的履行付款义务，拖欠出卖人购房款是事实。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结”的规定，青州市人民法院对案涉房屋依法采取查封措施并无不当。三、原告作为异议人，没有按青州市人民法院执行要求，在规定期限内交付房屋尾款的行为，违反了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：……（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的规定。原告请求判令停止对案涉房屋的执行，并解除查封，缺乏事实和法律依据。为此，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告赵海涛辩称，原告将案涉房屋剩余房款交付被告张良，被告赵海涛就认可原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交（2016）鲁0781执恢79-1号执行裁定书、（2017）鲁0781执恢279号通知书复印件、（2019）鲁0781执异182号执行裁定书、房屋买卖合同、收到条、现金缴款单、（2012）青法民初字第842号判决书复印件、被告赵海涛与法玉媛的和解协议复印件、银行转账回单各一份，二被告经质证对以上证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。当事人均对本院调取打印的（2014）青法民初字第1287号民事调解书无异议，本院予以确认。诉讼过程中，原告申请证人张某出庭作证，本院予以准许。当事人均对张某的证言无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：二被告（2014）青法民初字第1287号民间借贷纠纷一案，经本案主持调解，二被告达成了调解协议，主要内容为：被告赵海涛欠被告张良借款本金300000元讼期间偿还70000元，被告张良自愿放弃余款230000元中的80000元，剩余150000元被告赵海涛于2015年5月30日之前归还；如被告赵海涛未按约还款，需以未还款数额为基数自2015年5月31日开始按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算利息；案件受理费5800元，减半收取2900元，诉讼保全费2020元，均由被告张良负担。2015年1月6日，本院根据二被告的上述调解协议作出了（2014）青法民初字第1287号民事调解书。被告赵海涛未按上述调解书履行义务，被告张良向本院申请强制执行。2016年4月13日，本院裁定查封青州市王府花园7号楼6单元302室房屋；2019年4月11日，本院裁定对该房屋予以续行查封。原告不服，向本院提出异议，要求解除对上述房屋的查封并中止对该房屋的执行；本院经审查后于2019年10月23日作出（2019）鲁0781执异182号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求；原告不服，在法定期限内提起本案诉讼。2013年8月9日，被告赵海涛（卖方、甲方）与原告（买方、乙方）签订房屋买卖合同一份，主要内容为甲方承诺通过抵债取得的案涉房屋产权合法，因青州市该片房产开发商未给购房者统一办理产权证书，甲方为该房屋现状负全责，该房屋结构为砖混结构，建筑面积93.58平方米；乙方认可该房屋现状的前提下，就向甲方购买该房屋签订协议；房屋价款320000元，乙方已付房款100000元，余款220000元自2013年至2018年分五年付清，每年12月30日前付款44000元；甲方于2013年8月9日将房屋钥匙及商品房买卖合同复印件、青州市人民法院（2012）青法民初字第842号民事判决书复印件、离婚协议书复印件、购房款发票复印件、法玉媛身份证复印件、执行和解协议复印件交付乙方，并互相提交身份证复印件；乙方对房屋享有使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利；合同签订时，甲乙双方暂不具备过户条件，等条件成熟时，甲方须无条件协助乙方办理房屋产权过户手续，办理过户手续发生的契税、土地出让金乙方负担。双方还约定了其他事项。上述合同签订后，被告赵海涛将房屋钥匙交付原告，原告入住至今，因开发商未办理案涉房屋的不动产权登记，原告与被告赵海涛一直未能办理房屋过户登记手续。原告支付被告赵海涛房款55000元，剩余165000元未支付。2017年8月17日，本院向原告送达（2017）鲁0781执恢279号通知书，该通知书的主要内容为在本院执行张何建与被告赵海涛民间借贷纠纷一案中，被告赵海涛对原告享有债权，张何建向本院申请执行该到期债权；本院经审查认为，张何建的申请符合法律规定，通知原告自收到通知后十五日内向张何建履行对被告赵海涛到期债权165000元，不得向被告赵海涛清偿；如有异议，应当自收到通知书后的十五日内向本院提出，若擅自向被告赵海涛履行，造成财产不能追回的，除在已履行的财产范围内与被告赵海涛承担连带清偿责任外，本院将依法追究妨害执行的法律责任，逾期不履行又不提出异议的本院将强制执行。原告在收到上述通知后，向张何建支付现金15000元，向本院缴款1000元。后原告无力继续支付张何建剩余款项，双方协商原告出卖案涉房屋后支付，但未果。原告于2020年4月9日向本院缴款149000元。本院认为，本案争议的焦点为原告对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。原告要求停止对案涉房产执行的诉讼请求能否成立，需要结合上述司法解释规定予以认定。原告与被告赵海涛在本院查封案涉房产之前已签订合法有效的书面买卖合同，原告在本院查封之前已合法占有案涉房产，且非因原告自身原因未办理过户登记，原告现亦将剩余价款165000元（15000元+1000元+149000元）交付执行。综上，原告对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，其要求停止对该房产的强制执行，本院予以支持。原告要求解除对案涉房产的查封，应通过法律规定的执行程序获得救济，本院在本案中不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项规定，判决如下：一、不得执行青州市王府花园7号楼6单元302室房产；二、驳回原告孙传禄的其他诉讼请求。案件受理费6100元，由被告张良负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审 判 长  刘希庆人民陪审员  周顺民人民陪审员  蔡相红二〇二〇年四月十六日书 记 员  李法鑫