贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终523号上诉人（原审被告）：贵州省慕俄格房地产开发有限公司，住所地贵州省纳雍县雍熙办事处县府街。统一社会信用代码：91520525584136920T。法定代表人：陈静，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：龙藤德，该公司员工。被上诉人（原审原告）：罗高，男，1970年8月10日出生，彝族，住贵州省纳雍县。被上诉人（原审原告）：张娇，女，1976年6月17日出生，穿青人，住贵州省纳雍县。二被上诉人委托诉讼代理人（特别授权）：王奕，广东典元律师事务所律师。执业证号14451201610858270。上诉人贵州省慕俄格房地产开发有限公司（以下简称：慕俄格公司）因与被上诉人罗高、张娇告商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省纳雍县人民法院（2019）黔0525民初4011号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人慕俄格公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、原审判决认定事实不清。《商品房买卖合同》第二十二条的中约定，付清房款是上诉人向被上诉人交付有关文书的前提之一，被上诉人一审认可其未付清房款，且其系在上诉人催其补交房款才提起本案诉讼，但一审未提及被上诉人未补交齐购房款的事实，直接认定上诉人违约错误；涉案《商品房买卖合同》约定，被上诉人同意委托中介机构办理商品房转移登记，须出具书面委托书并支付300元委托办理费用，被上诉人至今未向上诉人出具委托办理涉案房屋转移登记的委托书和交纳代为办理转移登记的费用，上诉人没有向义务向上诉人交纳转移登记文书，仅负有向被上诉人交付办理转移登记有关文的义务，一审未查明被上诉人是否委托上诉人代为办理涉案房屋转移登记，即使被上诉人已委托上诉人代为办理，上诉人履行代为办理义务亦须以被上诉人出具书面委托和交纳办证费用，且提交应由被上诉人提交的相关资料，上诉人才能履行代办事宜；政府未按承诺于2012年3月1日之前完成案涉楼盘所涉土地的拆迁，而是拖至2018年1月才实施拆迁，从而影响涉案楼盘的消防验收，因此，上诉人未取得初始登记系因不可预见、不能克服并不能避免的不可抗力所致，原审对本案存在不可抗力的免责事由未予认定不当。二、原审适用法律错误。因本案存在不可抗力的免责事由，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第八条、第三十二条、第三百九十六条之规定，判决驳回被上诉人的诉讼请求，一审适用第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十一条、第一百三十五条、第一百三十六条及相关司法解释之规定，判决支持被上诉人之诉讼请求错误；三、原审判决上诉人承担违约责任显失公平。一审判决上诉人承担违约责任，将会致被上诉人不会再向上诉人补齐房屋差价，亦不会配合上诉人办理涉案房屋转移登记。综上，原审认定事实不清，适用法律错误，判决结果显失公平，请求支持上诉人的上诉请求，维护上诉人的合法权益。被上诉人罗高、张娇未作答辩。罗高、张娇一审诉讼请求：1.判令被告承担未交付房地产权证的违约责任，依合同约定违约金计算至履行之日，暂计算到2019年10月8日为73878.99元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2014年3月2日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定二原告购买由被告开发位于纳雍县汇金国际Ｃ栋12-4号商品房，二原告按约支付购房款337347元，办理了相关手续，被告也交付了商品房。合同约定，被告应于2016年6月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给二原告，而时至今日，被告未向二原告办理、交付合同约定的房地产权证，根据合同约定，被告应向二原告支付违约金337347元×1095天（三年）×0.0002＝73878.99元。原审认定：被告慕俄格公司经纳雍县人民政府批准开发建设纳雍县汇金国际房地产项目，建设工程规划许可证号为“建字第××号”，预售许可证号为“纳商房预字第××号（4）”。2014年3月2日，慕俄格公司为出卖人与罗高、张娇为买受人签订《商品房买卖合同》（合同编号为：××），约定二原告购买被告开发位于纳雍县汇金国际Ｃ栋12-4号商品房。合同约定，该商品房规划用途为住宅，建筑面积为116.31平方米，套内建筑面积98.95平方米，总价款为337347元;二原告应于合同签订之日向被告支付首期房款107347元，余款23万元以银行按揭方式支付；被告应当在2015年12月31日前向二原告交付房屋；被告承诺于2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书交付给二原告；如被告不能在约定期限内向二原告交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起90日以后，二原告不退房的，被告自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向二原告支付已付购房款万分之二的违约金。合同签订当日，二原告向被告支付了首期房款107347元，余款23万元以银行按揭方式支付，被告按合同约定将汇金国际Ｃ栋12-4号商品房交付给二原告占有使用。因被告开发建设的汇金国际项目未通过整体验收，未能在合同约定的期限内将办理商品房转移登记的有关文书交付给二原告，导致二原告至今未取得案涉房屋权属登记证书。另查明，《商品房买卖合同》约定向业主交付办理房屋转移登记的相关文书期限逾期后，部分业主多次聚集以各种方式向被告反映并主张权利。2017年12月11日，就相关业主聚集反映被告迟延办理房屋产权证书问题，纳雍县人民政府相关职能部门派员参与协调，被告于同日向广大业主承诺：汇金国际项目在县委宿舍拆除后一年内办理竣工验收备案，竣工验收备案后一年内为业主办理不动产登记证。2019年5月23日，被告取得了其开发的涉案Ｃ幢房屋不动产权证。同年5月28日，被告在小区内醒目处张贴《关于办理汇金国际房屋产权登记之公告》，通知包括二原告在内的业主于2019年6月1日至2019年8月30日期间到被告财务部办理房屋交易款项结清手续，并明确若在此期间未办理结清手续及未提交办证所需资料导致逾期办证或产生损失的，后果自负。原审认为：关于被告未按约定向二原告交付涉案商品房权属登记证书是否构成违约的问题，被告慕俄格公司是依法登记的房地产开发企业，其与罗高、张娇签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按合同约定全面履行合同义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据合同约定，限期向二原告交付办理商品房转移登记的有关文书、确保二原告不因被告原因迟延取得房屋权属证书，是商品房买卖合同项下被告应当承担的主要合同义务。因被告未按约定期限将办理商品房转移登记的有关文书交付二原告，导致二原告至今未能办理案涉商品房权属登记证书，已经构成违约，应承担相应的违约责任。原审被告的抗辩理由为：一是因政府不能完成旧房拆迁致使其消防不能通过验收属于不可抗力应予免责，二是二原告未补交超面积的房屋价款、拒不提供办证的相关资料，不应承担违约责任。经审查，首先，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人因第三方的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人和第三人之间的纠纷，依照法律规定或按照约定解决。”的规定，无论造成涉案房屋不具备办理不动产权登记或办理转移登记条件是被告原因还是第三人的原因，都不能改变被告逾期办证的事实，其提交的证据也不足以证明因政府原因未及时拆除旧房导致消防验收不能通过属于不可抗力，从而具有部分或者全部免责事由；其次，二原告已按合同约定交纳了全部购房款，至于交付的房屋是否超过约定的面积，是不确定的因素，需经相关部门测量后才能确定，且被告也没有将涉案房屋经测量后应补交的具体金额通知二原告，故对该抗辩理由不予采纳。关于如被告构成违约，违约责任如何承担的问题，本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中违约条款内容具体明确，不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。被告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约事实成立，应当依照合同约定向二原告承担违约责任。根据《中华人民共和国民法总则》关于诉讼时效的规定，二原告主张违约金起算时间从主张权利之日（2019年10月12日）倒推3年，即2016年10月12日符合法律规定，应予支持。但由于被告已经于2019年5月23日办理了涉案楼栋的初始登记并于2019年5月28日向业主发出公告，要求业主提交办证所需资料，可以认定截止2019年5月28日，被告已经具备向业主交付办理商品房转移登记相关文书的条件。因此，二原告主张的违约金只能以已付购房款337347元为基数、从2016年10月12日起按日万分之二计算至2019年5月28日，共958天计算为64635.69元。关于二原告的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”。二原告主张的违约金是按日计算且持续发生，但每日产生的违约金诉讼时效均不能超过3年，二原告请求从主张权利之日起倒推3年计算违约金符合法律规定，故对被告的该抗辩意见不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百二十一条、第一百零七条、第一百三十五条、第一百三十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，原审判决：一、被告贵州慕俄格房地产开发有限公司于判决生效之日起二十日内向二原告罗高、张娇支付未按合同约定交付办理商品房不动产权属证书的违约金64635.69元。二、驳回二原告罗高、张娇的其他诉讼请求。案件受理费1646元，减半收取计823元，由被告贵州慕俄格房地产开发有限责任公司负担707元,原告罗高、张娇承担116元。本院审理本案期间，双方当事人均未提供证据。经审理查明：本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为：案涉《商品房买卖合同》第二十二条约定，出卖人承诺于2016年6月30日取得商品房初始登记，并将办理转移登记的有关文书交付买受人，出卖人在约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。上诉人未按上述约定向被上诉人交付办理转移登记有关文书且违约时间已超过90日，一审按双方约定判决上诉人向被上诉人支付违约金并无不当。上诉人以被上诉人未向其补足房屋差价款（因面积差异）、被上诉人未委托其办理涉案房屋权属转移登记并交纳代办费用以及政府未如期拆迁涉案楼盘土地致其违约的原因属不可抗力为由，上诉主张其不承担违约责任。对此，本院认为，上诉人以上上诉理由不成立。理由详述如下：第一，案涉《商品房买卖合同》第十五条约定，合同约定的面积与产权登记面积有差异，以产权登记面积为准，双方同意按实测建筑面积和合同约定建筑面积单价据实结算房价款，多退少补，并在收到通知之日内付清差价款。因案涉房屋产权转移登记还未办理，合同约定的面积与产权登记的面积误差尚待确定，被上诉人是否应向其补交购房款尚不确定，故上诉人以被上诉人未按测绘报告载明的面积与合同约定的面积误差向其补交房屋差价，主张被上诉人未付清购房款，其不承担违约责任的理由不成立。第二，政府未如期完成涉案楼盘拆迁工作不属《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定的不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力情形，而属于第三人原因，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条，政府未如期完成涉案楼盘拆迁工作即使是造成上诉人违约的原因，亦不能成为上诉人向被上诉人承担违约责任的阻劫事由，上诉人仍应向被上诉人承担违约责任。故上诉人主张其违约系因政府未对涉案楼盘土地如期拆迁，属不可抗力，其不承担违约责任的上诉理由亦不成立。第三、根据双方在《商品房买卖合同》中关于上诉人于2016年6月30日后90日仍不能向被上诉人交付涉案房屋办理转移登记有关文书，其于2016年6月30日至实际交付办理转移登记有关文书之日止，按日向被上诉人支付已交付房价款万分之二违约金的约定可知，上诉人逾期向被上诉人交付涉案房屋办理转移登记有关文书违约金与被上诉人是否委托上诉人办理转移登记事宜无涉，一审未对被上诉人是否委托上诉人代为办理涉案房屋转移登记之事实进行认定情况下，判决上诉人承担本案违约责任并未违反双方约定，亦未损害上诉人的合法权益。故对上诉人以一审未就双方是否委托代为办理转移登记进行有认定，直接判决上诉人承担违约责任错误的上诉意见不予采纳。另外，上诉人主张一审判决结果严重显示公平的上诉理由亦无事实依据。综上，上诉人的上诉理由均不成立，对其上诉请求予以驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事的诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1646元，由上诉人贵州慕俄格房地产开发有限责任公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 王 云审 判 员 郭少华二〇二〇年四月十三日法官助理 任云娇法官助理 胡伟科书 记 员 何曼青