山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终1786号上诉人（原审被告）：山东国仕电力科技有限公司，住所地济南市。法定代表人：郭士海，总经理。委托诉讼代理人：关恩栋，山东齐鲁（潍坊）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：济南中维置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：迟军，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：王浩，北京海润天睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：于飞，山东七品律师事务所律师。原审第三人：山东天齐置业集团股份有限公司，住所地桓台县。法定代表人：田茂军，董事长。委托诉讼代理人：姜玉晶，山东北方永丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：商增远，山东北方永丰律师事务所律师。上诉人山东国仕电力科技有限公司（以下简称国仕公司）因与被上诉人济南中维置业有限公司（以下简称中维公司）及原审第三人山东天齐置业集团股份有限公司（以下简称天齐公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院(2019)鲁0102民初9427号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。国仕公司上诉请求：1.撤销一审判决，对本案予以改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由中维公司承担。事实和理由：一、一审法院判决国仕公司与中维公司签订的《济南市房屋租赁合同》解除的理由是国仕公司与天齐公司签订的租赁合同解除，国仕公司丧失租赁权。也即本案首先应该审查的重点是国仕公司与天齐公司的租赁合同是否解除，而一审法院在没有调查的情况下直接认定天齐公司有权收回房屋于法无据。1.一审法院没有依法调查天齐公司和国仕公司房屋租赁合同是否解除。一审法院解除国仕公司与中维公司租赁合同的依据是国仕公司与天齐公司租赁合同的解除，国仕公司丧失了租赁权，但国仕公司与天齐公司租赁合同是否解除尚不能确定。国仕公司与天齐公司签订的租赁合同系合法、有效的合同，依法成立的有效合同受法律保护，当事人不得擅自变更或解除。当事人单方解除合同的行为是否有效，关键要看行为人是否享有约定或法定的解除条件。一审法院既没有对国仕公司是否存在违约行为、天齐公司是否向国仕公司送达过解除通知函进行过调查，也没有对解除通知函是否符合约定解除条件进行过确认，直接认定国仕公司与天齐公司的租赁合同已经解除，不符合法律规定。2.国仕公司与天齐公司就租赁合同的租金支付事宜己经协商过解决方式，国仕公司不存在未支付租金的情形。国仕公司与天齐公司协商确认用车辆（宝马鲁VLU911、克莱斯勒鲁A8V513）抵付未支付的租金，即截止2017年7月31日国仕公司没有欠付天齐公司的租金。既然国仕公司不存在未支付租金的违约情形，天齐公司当然就无权解除合同。在国仕公司与天齐公司的租赁合同尚未解除的情况下，一审法院直接认定天齐公司有权收回房屋并确认国仕公司与中维公司租赁合同解除于法无据。二、在国仕公司与天齐公司合同尚未解除的情形下，天齐公司与中维公司签订租赁合同，二公司对国仕公司构成违约，应承担相应违约责任。国仕公司与天齐公司的租赁合同尚未解除，即国仕公司在合同约定的租赁期限内仍享有对涉案租赁房屋占有、使用、转租的权利，国仕公司将涉案房屋1850平方米中的1250平方米转租给中维公司是合法有效的，中维公司应该按照合同约定向国仕公司交纳租金。在国仕公司与天齐公司租赁合同约定的租赁期限内天齐公司无权对涉案租赁房屋再另行出租，而天齐公司却与中维公司擅自签订新的租赁合同，天齐公司与中维公司的行为构成对国仕公司的违约，二公司应向国仕公司承担相应的违约责任。三、国仕公司与天齐公司合同尚未解除，中维公司基于与天齐公司所新签订租赁合同所产生的相关费用支付不应由国仕公司承担。国仕公司与天齐公司的租赁合同尚未解除的情形下，国仕公司与中维公司签订的租赁合同有效，故中维公司应按合同约定向国仕公司交纳租金，在无约定及法定解除事由时中维公司无权要求解除合同及要求国仕公司返还租金。而其擅自与天齐公司签订新的租赁合同所产生的相关费用与国仕公司无关，不应由国仕公司承担。综上，一审法院未查清案件事实，判决解除国仕公司与中维公司的租赁合同缺乏事实及法律依据，对国仕公司明显不公。中维公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回国仕公司的上诉，维持原判。天齐公司述称，天齐公司于2017年7月25日向国仕公司送达了关于合同解除的函件，且经其负责人郭士德签收。国仕公司在收到解除合同的通知后，并未提出异议，合同已于通知到达对方时解除。中维公司向一审法院起诉请求：1.确认中维公司与国仕公司签订的《济南市房屋租赁合同》于2017年7月31日解除；2.判令国仕公司向中维公司退还剩余租金457500元、房屋租赁保证金114375元、装修押金62500元；3.判令国仕公司向中维公司支付违约金343125元；4.判令国仕公司向中维公司支付违约金208894.5元(截止2019年9月1日，拖欠761天、日违约金按首期租金1372500元万分之二计算为274.5元)；5.判令国仕公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年1月1日，中维公司与国仕公司签订《济南市房屋租赁合同》(以下简称租赁合同)，中维公司承租国仕公司位于济南市历下区龙奥北路8号4号楼玉兰广场壹号办公楼20层2001室，租赁面积为1250平方米，租赁期限为2017年1月1日至2021年3月31日。合同第4-1条约定2017年1月1日至2019年3月31日期间月租金为114375元。第4-2条约定租金采取先付后用原则，中维公司需预付12个月的房租。第5-1条约定国仕公司交付房屋时，中维公司交付1个月房租的保证金114375元。第9-2条约定有下列情形之一，一方可书面通知另一方解除合同。违反合同的一方，应向另一方按届时三个月租金支付违约金；违约金不足赔偿损失的，还应赔偿对方的损失。(九)房屋抵押、出售等原因影响中维公司办公使用；(十一)一方违反合同约定，擅自提前终止合同。第10-1条约定，国仕公司未按约定时间交付房屋的或退还相关费用及违约金(如有)，应承担违约责任，每逾期1日按首期租金的千分之五向中维公司支付违约金。签订合同后，中维公司向国仕公司支付了第一年租金1372500元、保证金114375元、装修押金62500元，国仕公司出具了相应的收款收据。涉案房产所有权人为天齐公司。2016年，天齐公司与国仕公司签订了房屋租赁合同，国仕公司承租涉案房屋。2017年6月4日，天齐公司向国仕公司发出《通知》，内容为：“由于贵公司严重违约，现我方决定收回该房屋，请贵公司所有人员携带好个人物品于2017年6月15日前撤出本租赁场所，并保持房屋处于完好状态。”2017年7月25日，天齐公司(甲方)向国仕公司(乙方)发出《解除合同函》，内容为：“山东国仕电力科技有限公司：根据双方签订的《房屋租赁合同》第9-2项第(六)条，乙方逾期不支付租金累计超过1个月，甲方有权书面通知乙方解除租赁合同。由于贵公司严重违约，逾期不支付租金累计超过10个月。现我方正式通知贵方，双方签订的《房屋租赁合同》于2017年7月31日起正式解除。请贵公司在3日内将房屋交付给我方，交付前必须保持房屋处于完好状态，否则我方将强行收回。同时，贵公司应结清包括但不限于租赁费、租赁费滞纳金、违约金以及因该房屋所发生的各项费用。否则，我方将保留追究贵公司违约责任并提出诉讼的权力”。2017年7月31日，中维公司与天齐公司就涉案房产签订了《济南市房屋租赁合同》，租赁期间为2017年8月1日至2017年11月30日，租金为700000元。一审法院认为，中维公司与国仕公司签订的租赁合同系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。第一，关于合同解除问题。2017年7月31日，天齐公司以国仕公司严重违约为由解除合同，收回房屋。此后，国仕公司无法继续按照租赁合同约定向中维公司提供涉案房屋，构成违约，中维公司诉请解除与国仕公司签订的租赁合同，应予支持。因国仕公司自2017年7月31日起未实际履行合同，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，其在解除合同后应当向中维公司返还2017年8月、9月、10月、11月的租金和房屋保证金、装修押金。第二，关于违约责任问题。国仕公司构成违约，应当承担违约责任，中维公司依据租赁合同第9-2条约定诉求国仕公司支付三个月租金的违约金，依据充分，应予支持。中维公司还要求国仕公司支付逾期返还款项违约金，因中维公司没有提供要求国仕公司返还款项的证据，一审法院对该项违约金请求不予支持。国仕公司经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应视为对自己抗辩权利和举证质证权利的放弃。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、确认济南中维置业有限公司与山东国仕电力科技有限公司签订的《济南市房屋租赁合同》解除；二、山东国仕电力科技有限公司于判决生效之日起十日内向济南中维置业有限公司返还租金457500元、保证金114375元、装修押金62500元；三、山东国仕电力科技有限公司于判决生效之日起十日内向济南中维置业有限公司支付违约金343125元；四、驳回济南中维置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7740元，由济南中维置业有限公司负担1393元，由山东国仕电力科技有限公司负担6347元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。经审理，一审法院认定事实属实，本院予以确认。另查明，2017年7月25日，天齐公司向国仕公司发出的《解除合同函》，由郭士德签收，郭士德系国仕公司总经理。2018年3月26日，国仕公司向天齐公司发出的《申请》中，自认拖欠天齐公司租赁费1635600元，并由郭士德签字确认。以上事实有二审调查笔录在案为凭。本院认为，本案系租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。2015年12月29日，天齐公司与国仕公司签订的《济南市房屋租赁合同》第9-2条，甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。……（六）乙方逾期不支付租金累计超过1个月的。本案中，国仕公司因拖欠天齐公司10个月租金，天齐公司依据合同约定享有单方解除合同的权利。2017年7月25日，天齐公司向国仕公司发出《解除合同函》，通知国仕公司于2017年7月31日正式解除房屋租赁合同，并收回房屋，该函由国仕公司总经理郭士德签收，合同的解除符合法律规定及合同约定。故，天齐公司与国仕公司之间的房屋租赁合同已于2017年7月31日解除，国仕公司主张其与天齐公司的合同并未解除无事实及法律依据，本院对此不予支持。国仕公司因与天齐公司解除房屋租赁合同而丧失租赁权，无法继续履行向中维公司提供涉案房屋的合同约定，一审法院由此确认中维公司与国仕公司签订的《济南市房屋租赁合同》解除并无不当。综上所述，国仕公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15480元，由上诉人山东国仕电力科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郭维敬审判员  陈 勇审判员  赵玉兰二〇二〇年四月二十四日书记员  侯新新