广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终4444号上诉人（原审被告）：施修雄，男，1982年10月3日出生，汉族，身份证住址：福建省福清市。委托诉讼代理人：张新禄，广东天穗律师事务所律师。委托诉讼代理人：周媛，广东天穗律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州东站天汇城有限公司，住所地：广东省广州市天河区林和中路63号广州东站商业广场负一层（市场地址：天河区林和中路63号东方宝泰购物广场）。法定代表人：叶英强，职务董事长兼总经理。委托诉讼代理人：谭嘉颖，该公司职员。上诉人施修雄因与被上诉人广州东站天汇城有限公司（下简称天汇城公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东自由贸易区南沙片区人民法院（2019）粤0191民初2937民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人施修雄向本院提出上诉请求：一、依法撤销（2019）粤0191民初2937号判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；二、请求判令天汇城公司承担一审、二审的诉讼费用。事实与理由：1.上诉人并无违约行为，有正当合法的理由拒付租金。第一，被上诉人未能提供符合条件的经营场所，导致上诉人无法正常经营。在经营期间，上诉人所经营的商铺上的天花风管长期发出巨响，程度已经严重影响了上诉人的正常经营，且店铺多次漏水，上诉人多次向被上诉人反映该些情况，但是被上诉人都一直以各种理由推脱不解决。一审判决认为，上诉人提交的证据尚不能证明风管噪音等问题是被上诉人造成的，该事实认定有误。该涉案商场的风管为集中式空调通风系统，由被上诉人统一管理和维护，上诉人无权限对风管进行维修，在上诉人提交的证据中可以看出，上诉人已经多次向被上诉人反映该问题，但无法得到解决。风管发出的巨响已经影响了上诉人的正常经营，上诉人因经营需要是最迫切想要解决该问题的一方，但是，因其无权限、无法维护等客观原因无法维修风管，其责任在于被上诉人。关于屋顶漏水一事，上诉人已经在开业之前就已经与被上诉人沟通此事，但是被上诉人一直未给予解决。第二，被上诉人未履行与上诉人在合同签订前的承诺。上诉人与被上诉人在签订合同时约定，由上诉人出资装修店铺旁的消防通道，被上诉人许可上诉人在消防通道一边摆设部分商品，上诉人依约装修好后，被上诉人以各种理由反悔当初的约定，不承认其在招商是提出的条件，致使上诉人蒙受巨大的损失。在被上诉人招商时，提出许多便利条件给上诉人，其中包括承诺让上诉人在消防通道的一旁摆放商品，前提是上诉人需要出资维修该消防通道。该消防通道的装修费用需要花费十多万元，并非在上诉人的装修预算内。虽然消防通道不得摆放物品，但鉴于被上诉人承诺其可以弹性处理消防检查关卡及考虑到被上诉人的缔约地位，上诉人也同意了该承诺。按照常理来说，商铺的装修不包括了消防通道，上诉人自然没有为其装修的义务，上诉人对装修通道进行装修完全是在被上诉人的诱导和承诺下作出的行为，其出尔反尔的行为让上诉人受到了巨大的损失。第三，被上诉人未能提供上诉人经营所需的条件。根据交付清单及双方的约定，上诉人的正常经营需要用水，被上诉人应当给上诉人所在商铺进行正常供水，但被上诉人不仅未尽供水义务，反而伪造证据撇清责任，被上诉人在其提交的证据一28页的《东方宝泰购物广场场地交付清单》中明确写明“甲方提供给水及供电计量独立表安装”，只是“提供给水”的字眼被划掉，并伪造了被上诉人的签字以此证明双方没有过供水的约定，而双方在聊天记录中也提及关于上诉人要求被上诉人提供给水的事宜。很明显，上诉人的经营需要用水，并不可能自行划去“提供给水”的字眼，伪造证据的是被上诉人，其行为可以看出被上诉人在履行合同时极为不诚信，利用其缔约的优势地位侵犯上诉人的合法权利。上诉人认为，无论是法律规定还是合同双方的约定，《东方宝泰购物广场场地交付证明》作为《场地租赁补充合同》的附件，与补充合同具有同等效力，既然认定《场地租赁补充合同》合法有效，其附件也是合法有效的。一审法院就该争议认为：“双方持有的合同文本均未约定包括消防通道及供水，施修雄主张单方面更改合同，证据不足”，其事实认定和法律适用上均是错误的。第四，上诉人装修期间的工期延误的原因是由被上诉人造成的，其相应的违约责任不应由上诉人承担。上诉人与被上诉人在签订租赁合同前，未及时告知上诉人禁止销售的商品品类，导致上诉人在进场装修后多次被要求更改品类，其内部审批速度慢、手续繁杂，反复协商修改合同，导致上诉人的装修方案不断变更，无法顺利在合同约定的工期内完成装修，造成了施修雄的严重损失，上诉人认为，因被上诉人原因导致工期延误期间的租金不应计算租金。2.一审判决错误的认定租金的计算时间，应当予以改判。一审判决在计算租金的起止时间是自2019年6月24日至2019年10月18日止，该计算的依据是错误的。退一步说，即使法院判定上诉人支付租金及其他费用，其租金费用的计算时间也应当从上诉人实际开业之日起至被上诉人切断电源之日止，即2019年8月6日至2019年10月9日。理由如下：第一，首先是双方的合同签订时间并非是2019年5月5日，在5月5日后，双方就合同条款出现争议，期间有修改，直至2019年6月19日，双方还在对涉案商铺的经营类别进行修改，截止至2019年8月12日，被上诉人才将合同交至上诉人，合同之所以修改，由于被上诉人在签订合同之时未能及时告知上诉人不得经营的范围及理由，导致双方未就合同的条款达成一致，合同的起草方是被上诉人，该告知义务在于被上诉人，被上诉人应当对此承担相应的责任，将免租期顺延至实际被上诉人完成装修的时间；其次，上诉人未能按照合同的约定的免租装修期内完成装修的过错在于被上诉人。因此，租金的生效期间应按照上诉人实际开业的时间确定，即2019年8月6日。第二，在一审的庭审过程中，被上诉人已经自认其已于2019年10月9日已经切断了上诉人的电源，导致上诉人无法经营。因此，租金的截止节点应该为2019年10月9日，并非一审判决中认定的2019年10月18日。3.关于被上诉人要求上诉人承担公证费、人力费用及仓库费等费用事宜，2019年10月22日，被上诉人向上诉人签发《告知函》，要求上诉人处理场地内的一切遗留物品及缴清所有欠款；2019年12月14日，被上诉人回函上诉人，要求上诉人缴清费用，并单方面称需要缴清欠款后才能取回货品。一审判决在该事实中认定上诉人未在指定期间内做出相应的处理，被上诉人的处理行为属于减少损失的合理措施。上诉人认为，一审法院认定上诉人未在指定期间内做出相应的处理是不符合常理的。上诉人在收到被上诉人的《告知函》后，及时做出的回应，但是被上诉人的条件是需要上诉人缴清所有的费用后才能取回货品，在这里可以看出并不是上诉人不及时采取相应的处理，而是客观上并没有条件处理，双方对各项费用都有争议时，被上诉人擅自扣押上诉人的货品属于违反法律的行为。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十七条规定，任何单位和个人采取非法拘禁他人或者非法私自扣押他人财产追索债务的，应当依法追究刑事责任，或者予以拘留、罚款。该条款明确了非法索债行为不仅不受法律保护，还应承担相应的法律责任，包括刑事责任。可以看出，被上诉人如认为自己的权益受到侵害，应当通过正当法律程序主张债权，由人民法院对上诉人采取强制措施。被上诉人不通过法律途径，而是私自采取侵害上诉人的财产权，不符合法律的相关规定，是破坏社会秩序的行为。因此，对于被上诉人的扣押行为，不应当予以认定为减少损失的合理措施，上诉人也不应支出公证费、人力费用及仓库费等费用。4.上诉人无需承担相应的违约责任，首先，应当明确的是上诉人并非合同的违约方，合同解除的原因是由被上诉人强行切断电源、单方面关闭经营场所，相应的责任应当由被上诉人自行承担。退一步说，如法院认定上诉人需要承担违约责任，上诉人已经向被上诉人支付了各项保证金，而被上诉人也已经没收了上诉人的各项保证金，该保证金具有惩罚性质，不应当另外再对上诉人进行二次惩罚，另外再要求上诉人支付违约金。被上诉人天汇城公司答辩称：一、上诉人拒付租金的主张缺乏事实和法律依据。第一，被上诉人与上诉人已于2019年5月5日签署并生效了《场地租赁补充合同》（以下简称《租赁合同》），但上诉人一直未有按照《租赁合同》约定向被上诉人支付租金等各项款项。相反，被上诉人已按照约定于2019年5月15日交付场地，上诉人已经对场地进行验收并签署收铺记录表，根据现场的照片以及监控视频可见，上诉人已经实际上使用场地并在场地内摆放其物品，并于2019年8月6日开业经营，上诉人一直使用场地，上诉人应该按照《租赁合同》约定向被上诉人支付租金等各项款项。第二，上诉人仅仅因风管响声问题以及空调漏水问题，即认为被上诉人未有提供符合条件的场地，实属荒谬。上诉人早于2019年5月15日对场地进行验收并签署《收铺记录表》，并且在自行装修之后一直使用场地，证明上诉人一早已经认可被上诉人提供的场地。根据《租赁合同》附件4约定，空调及相关设施“按现状交付，冷冻水、冷却水、空调鲜风接驳口到铺内，其余由乙方自行报装”，即被上诉人就场地仅提供空调冷水并不提供任何空调风管等任何设备，而上诉人签署的《收铺记录表》中也显示，上诉人已经确认场地内无空调风口等空调风管设备，即场地内的空调风管设备属于上诉人的设备，该设备出现噪音或者漏水，应该由上诉人自行维修以及处理。关于上诉人在一审时候提供的微信记录所显示的“风管发生巨响”问题，根据被上诉人《工程维修联系单》显示，实际为消防排风机所发生的响声，由于国庆期间被上诉人需要配合进行消防检查，因此被上诉人需要开启消防排风机，但开启时间仅为短短几分钟，而从上诉人提供的微信聊天记录所显示的视频中也仅短短几十秒，根本未能证明已经影响上诉人的实际经营，更非被上诉人“未有提供符合条件的经营场所”。而且，所谓的“发生巨响”实际是国庆期间发生的情况，上诉人于2019年6月已经发生违约情况，但被上诉人一直为其提供场地以及物业管理服务，因此上诉人应该向被上诉人缴纳租金等各项款项。就上诉人认为被上诉人“一直以各种理由推脱不解决问题”，正如被上诉人一直重申，上诉人作为租户应该在被上诉人处提供书面申请后，被上诉人才能安排相关员工对接或者进行维修，而非仅仅通过被上诉人员工的私人微信联系。而从上诉人提供的微信记录显示，被上诉人的员工一直均有回复上诉人，即使在明知上诉人已经严重违约的情况下依然回复上诉人，证明根本不存在“一直以各种理由推脱不解决问题”。第三，上诉人认为被上诉人未能履行承诺为其提供消防通道，正如上诉人所知，该通道属于消防通道，消防通道关乎商场消防疏散问题，如被上诉人向上诉人提供消防通道，属于违法违规行为，被上诉人根本不可能也无法承诺为其提供消防通道。而根据上诉人签署的《东方宝泰购物广场租户治安消防安全责任书》约定，“各种物品必须摆放在店铺内，不乱堆放，不得占用疏散通道”，因此上诉人应该清晰理解消防通道是不得随意占用。即使该通道位置并非消防通道，根据《租赁合同》附件约定，被上诉人有义务向上诉人交付的场地，仅限于附图约定的位置，上诉人根本无权使用所谓的通道位置。而事实上，租金等需以场地面积作为计算依据的费用均是以附图位置的面积进行计算，上诉人在《租赁合同》中已经确认了，也实际使用了附图位置上的场地。因此一审法院认定“就消防通道并未得到被上诉人的确认，并不能作为上诉人有权逾期或者怠于交付租金及有关费用的正当理由”正确。第四，上诉人早于2019年5月15日签署的《收铺记录表》显示，场地内并无供水系统，上诉人已经签署同意证明已经同意了场地未有供水的交付条件。而上诉人坚称被上诉人通过“擅自修改合同”的方式侵犯上诉人的权利，但如上诉人于上诉状中所述，早于2019年8月上诉人已经收到《租赁合同》原件，在收到《租赁合同》原件后却一直未就《租赁合同》“被修改”向被上诉人提起任何异议，而上诉人并未提出任何实质证据认定所谓的“《租赁合同》被修改”是被上诉人的擅自作出的行为，因此一审法院认定准确，被上诉人亦认为这只是上诉人拒绝支付租金等各项款项的借口。第五，上诉人认为由于被上诉人原因造成其场地装修工期延误，但是被上诉人早于2019年5月15日已经向上诉人交付场地，而上诉人也于当日接收场地并确认，但上诉人于2019年6月10日才就装修事宜向被上诉人提供装修申请的相关文件，而且根据《室内装修申请表》明确显示上诉人亲自填写的装修日期是2019年6月10日至2019年7月20日，即本身上诉人已经一早清楚知悉到装修场地需要至2019年7月20日或以后。而且，从被上诉人针对上诉人装修情况所保留的照片来看，上诉人的装修进度缓慢，多日未有人在现场进行施工，而被上诉人也到现场了解情况，据施工现场人员反映由于上诉人一直拖欠工程款项因此未能至现场施工。因此，截至2019年7月中，上诉人依然未就场地的主要隐蔽工程完成装修，因此根本无可能能够如期完工。上诉人拖欠施工队装修进度款，场地现场未有人进行施工，才是导致上诉人装修工期延误的原因。上诉人主张所谓的“多次变更商品品类”以及“多次更改合同”完全与场地装修无关，上诉人单方将装修工期延误的责任推给被上诉人，根本并非是“正当理由”。根据《中华人民共和国合同法》的规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，而承租人应该按照约定的期限支付租金。被上诉人作为出租人已经按照约定将场地交付给上诉人，并且上诉人已经验收确认并接收场地后一直占有并使用场地，但上诉人作为承租人未有按照约定支付租金等各项款项。上诉人在上诉状中提出的所谓的“拒付租金的正当合法的理由”，根本毫无事实依据，更加无法律依据和合同依据，因此，上诉人应该按照约定向被上诉人支付租金等各项费用，并且应该向被上诉人承担违约责任。二、上诉人认为一审判决认定的租金计算时间有误，该请求于事实和法律无据。具体理由如下：根据《租赁合同》约定，租赁期限自2019年5月15日至2022年5月14日，其中，2019年5月15日至2019年6月23日为免租装修期，上诉人实际于2019年8月6日才开业，就上诉人的延迟开业已经违反《租赁合同》的规定，但被上诉人依然按照《租赁合同》约定给予上诉人免租期。上诉人认为实际签署《租赁合同》的时间并非2019年5月5日，但合同签署时间并非是租金的计算依据，上诉人在签署《租赁合同》时已经清楚知悉《租赁合同》约定的计算租金的起始时间并且已经对此作出认可，而事实上，被上诉人按《租赁合同》约定将场地于2019年5月15日交付给上诉人，上诉人亦已于2019年5月15日开始实际占用场地，因此应该按照《租赁合同》约定，租金应该自2019年6月24日起算。而上诉人认为其于2019年10月9日便无法使用场地，是由于被上诉人已经切断电源，但事实上被上诉人已经多次要求上诉人缴清所欠的款项，在上诉人连履约保证金都未能足额缴齐的情况下，被上诉人只能根据《租赁合同》的约定通过终止物业服务的方法，要求其尽快缴清欠款，待上诉人缴清欠款后，仍可继续使用场地，但上诉人依然未有缴纳欠款。遂被上诉人于2019年10月18日向一审法院起诉，请求上诉人缴纳欠费并判决合同解除，但实际上上诉人的财物一直占用场地，因此被上诉人认为一审判决认定的租金计算时间无误。三、被上诉人要求上诉人承担被上诉人已经支付的公证费、人力费用以及仓库费用等费用，于事实和法律有据。具体理由如下：根据《租赁合同》18.5条约定，上诉人发生以下情形，被上诉人有权立即解除合同，收回场地并没收保证金，造成损失的，上诉人还需赔偿，其中18.5.7约定，上诉人拖欠租金、物业管理综合服务费、装修管理费、水电费以及相关的违约金等其中任何一项超过15日的。因此，被上诉人有权解除合同。根据《租赁合同》19.6条约定，该合同解除的，上诉人应在指定期限内结清款项，并将全部物品搬出场地，逾期的上诉人同意场地内的一切遗留物品视为上诉人放弃所有权的遗弃物，由被上诉人全权合法占有，被上诉人有权代为清理并向上诉人追讨清理费用。在上诉人一直拖欠费用的情形下，被上诉人将经广州市广州公证处公证的《告知函》寄送给上诉人，要求上诉人缴清所有欠款后处理场地内的遗留物品，否则，视为上诉人放弃场地内的一切遗留物品的所有权，被上诉人有权将上诉人遗留在场地内的一切遗留物品搬离场地。根据快递妥投记录显示，上诉人已经收到该告知函。但截至2019年10月28日，上诉人仍未缴清欠款。被上诉人依照上述《告知函》所述以及《租赁合同》的约定，视为上诉人放弃场地内的一切遗留物品的所有权，并经广州市广州公证处进行现状确认公证后进入场地清点物品，因此被上诉人处理上诉人的遗留物品合理合法，有依有据。被上诉人在清点上诉人的遗留物品后，亦分别于2019年10月31日(邮件号码：1017541679533、1017546229533)以及2019年11月1日(邮件号码：1017541681833、1017541680433)向上诉人发出《告知函》，请上诉人尽快前来被上诉人处缴清所有欠款并支付被上诉人代为处理遗留物品所产生的一切费用后，取回遗留物品。被上诉人从来未有不允许上诉人取回遗留物品，反而欢迎上诉人尽快在缴清所有欠款后取回遗留物品，并非上诉人所谓的“非法私自扣押他人财产”。上诉人在能够取回自己遗留物品的情况下仍然未有缴清欠款后取回，却反称被上诉人“非法私自扣押他人财产”，实属无理。被上诉人是在上诉人严重违约情况下才不得已在依据合同约定以及在公证处公证之下清理上诉人遗留物品，并封存安置于被上诉人的仓库内，并非“妨害民事诉讼”。而该等行为绝对属于减少损失的合理措施，同时根据约定，被上诉人有权代为清理上诉人一切遗留物品并向上诉人追讨清理费用。因此，应该支持被上诉人主张期间发生的公证费、人工费以及仓库费等费用。四、上诉人认为无需承担违约责任无理无据，具体理由如下：第一，上诉人认为被上诉人擅自停电单方面关闭经营场所导致《租赁合同》解除，因此无需承担违约责任，没有依据。根据《租赁合同》约定，上诉人应该于该合同签订之日起30日内支付第一个月租金、首期物业管理费以及装修管理费，其余月份需在每月7日前按照约定的金额支付当月的租金、物业管理费以及水电费。但上诉人一直未依约支付。因此上诉人的行为早已属于严重违约。根据《租赁合同》18.4条约定，在租赁期限内，上诉人逾期交纳任何费用，被上诉人均有权立即停止物业服务，包括但不限于停止供应水、电、空调等，因此造成的一切损失由上诉人自行承担。该约定是双方生效的合同的约定，是双方的真实意思表示，因此上诉人已经明知欠费会遭受被上诉人停止物业服务，在被上诉人多次催缴的前提下上诉人依然欠缴费用，因此，被上诉人才于2019年10月9日依约停止物业服务，被上诉人的行为是依约而为，并未违约。第二，根据《租赁合同》8.1.1条约定，为确保上诉人履行《租赁合同》，在双方签署《租赁合同》之日起三十日内，上诉人应向被上诉人支付相当于首个计租月保底租金叁倍的履约保证金，即人民币314400元。但上诉人至今才向被上诉人一共支付累计合共人民币230000元，尚欠履约保证金人民币138250元。根据《租赁合同》8.8条约定，保证金仅作为上诉人履行相应合同义务的保证，不得将保证金用于抵销其任何应付款项。同时根据《租赁合同》18.5条，上诉人发生以下情形，被上诉人有权立即解除合同，收回场地并没收保证金，其中18.5.7约定，上诉人拖欠租金、物业管理综合服务费、装修管理费、水电费以及相关的违约金等其中任何一项超过15日的。因此被上诉人有权根据《租赁合同》约定没收上诉人的保证金合共人民币314400元，但被上诉人仅没收上诉人已缴纳的保证金，已经考虑到双方曾经的友好合作关系。第三，根据《租赁合同》18.3条约定，在租赁期限内，上诉人逾期支付租金、保证金等其他应付费用，每逾期一天，应按应付未付费用的千分之五向被上诉人支付违约金，直至付清所有欠款之日止。因此，上诉人应该按照约定向被上诉人支付违约金。无论根据双方的约定还是根据正常的理解，保证金实际是合同履行的保证，是为了保证双方按照合同履行，没收保证金是上诉人违约导致《租赁合同》终止给被上诉人造成损失的赔偿。而双方在合同中约定的违约金实际是对逾期缴付应付费用的行为给被上诉人造成损失的赔偿，与保证金不属于同一性质的处罚，因此，不得基于上诉人已缴纳的保证金作为应付款项的抵扣。综上，请求法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。被上诉人天汇城公司向原审法院提出诉讼请求：1.施修雄向天汇城公司支付租金399704.94元（2019年6月24日至10月18日租金），以及违约金67293.43元（以每日千分之五的标准计算逾期付款违约金，每个月租金的逾期违约金是从逾期之日止全部计算到10月18日）；2.施修雄支付装修管理费20960元、物业管理综合服务费24981.56元（2019年6月24日至10月18日物业管理综合服务费）以及滞纳金4205.83元；3.施修雄支付电费4308元以及滞纳金279元；4.天汇城公司、施修雄签订的《广州市房屋租赁合同》、《场地租赁补充合同》以及《东方宝泰购物广场物业管理合同》解除；5.施修雄向天汇城公司支付天汇城公司清理施修雄遗留物品所产生的费用，包括公证费用6800元、人力费用6308元、仓库费用4290元；6.施修雄承担本案诉讼费用及财产保全费。原审法院经审理查明：2019年5月5日，天汇城公司、施修雄签订《广州市房屋租赁合同》、《东方宝泰购物广场场地租赁补充合同》、《东方宝泰购物广场物业管理合同》，约定施修雄承租广州市天河区林和中路63号东方宝泰购物广场B101房自编1008房场地，场地经营范围限于经营配饰、饰品、精品百货、及美甲美睫客户体验之商品精品,租赁期限自2019年5月15日至2022年5月14日，其中2019年5月15日至6月23日为免租装修期。施修雄应自租赁合同签署后三十日内向天汇城公司缴纳履约保证金以及其他各项保证金。租赁补充合同约定自2019年6月24日起至2020年5月14日租金为104800元/月或当月营业额的15%，两者取其高。物业管理合同约定，物业管理综合服务费为6550元/月。施修雄应当在本补充合同签订之日起三十日内向天汇城公司支付第一个月的租金和物业管理综合服务费，其余月份的租金和物业管理综合服务费须于每月7日前交付。租赁补充合同第6.5条约定“施修雄应当在本补充合同签订之日起三十日内向天汇城公司支付第一个月的租金，其余月份的租金，施修雄须于每月7日前按照上述约定的金额向天汇城公司交付当月租金，若当月7日为法定节假日，则顺延至假日后第一个工作日，租金期限按自然月计算，其中计租期限不足一个月的，按计租天数除以当月实际天数再乘以当月月租计缴”。第18.3条约定“在租赁期限内，施修雄逾期支付租金、保证金等其他应付费用的，每逾期一天应按应付未付费用的千分之五向天汇城公司支付违约金”。第18.4条的约定“在租赁期内，施修雄逾期缴纳任何费用，天汇城公司均有权立即停止物业服务，包括但不限于停止供应水、电、空调等，因此造成的损失由施修雄自行承担”。第18.5条的约定“租赁期间，施修雄若发生下述情形之后的，经天汇城公司催告后，施修雄于三个工作日内未予纠正的，视为根本违约，天汇城公司有权立即解除合同，收回场地及没收全部保证金……18.5.7施修雄拖欠租金、保证金以及《物业管理合同》约定的物业管理综合服务费、装修管理费、装修垃圾清运费、水电费、空调费、保证金，以及相关的违约金、赔偿金、滞纳金等其中任何一项超过十五日”。第19.6条约定“补充合同解除或终止的，施修雄应当日或天汇城公司指定的期限前，向天汇城公司结清全部租金、违约金及赔偿款等所有款项，并在天汇城公司指定的时间内将自己的全部物品搬出场地……逾期撤场超过三日的，施修雄两间场地内的一切遗留物品视为施修雄放弃所有权的遗弃物，由天汇城公司全权合法占有，天汇城公司可代为清理并在保证金中直接扣除或向施修雄追讨清理费用；逾期撤场的，天汇城公司有权要求施修雄每日按本补充合同当期实际日租金的两倍向天汇城公司支付场地占用费”。物业管理合同第六条第2项约定物业管理综合服务费收取标准为每月每平方米25元，施修雄承租场地建筑面积为262平方米，每月应缴的物业管理综合服务费为6550元。第3项规定，物业管理综合服务费期限按自然月结算，其中计算期限不足一个月的，按计费天数除以当月实际天数再乘以当月费用计缴。第4项约定，施修雄应于每月7日前缴交物业管理费和其他应交费用，第一个月的物业管理综合服务费应当在补充合同签订之日起三十日内由施修雄支付给天汇城公司。第七条第1项约定施修雄应缴装修管理费20960元；第七条第6项约定施修雄应每月7日前向天汇城公司缴纳上月的水费、电费。第八条约定，物业管理综合服务费的起计日为2019年6月24日。第二十三条约定，如施修雄逾期缴交或补缴物业管理综合服务费及其他应交费用，需向天汇城公司支付滞纳金，滞纳金从逾期之日起计算，每日按所欠金额的千分之五计收。第二十四条约定，如施修雄延迟缴交管理费、滞纳金或其他应交费用，天汇城公司有权采取暂停服务等措施，或解除本合同。租赁补充合同附件3地块位置图未显示包括消防通道。附件4场地交付清单中“天汇城公司提供给水及供电计量独立表安装”内容“给水”字样被划掉并盖有天汇城公司印章，旁边有“施修雄”字样的签字及指模。合同签订后，天汇城公司依约交付场地。施修雄缴纳了履约保证金176150元、物业管理合同履约保证金19650元、商品质量保证金3000元、硬件数据通设备保证金5000元、场地复原保证金26200元，尚欠履约保证金128250元。施修雄对场地验收确认后签署《东方宝泰购物广场商铺收铺记录表》。该表中显示“供水系统”为“无”。2019年6月10日施修雄签署装修委托书（未包含“确认水电表读数”事项）。施修雄以该场地为住所地注册成立广州市天河区林和抒忱商行，2019年8月6日签署了《商场租户开业日确认表》。施修雄未按期支付租金、物业管理综合服务费、装修管理费、电费等费用，截至2019年10月18日，施修雄拖欠天汇城公司租金共计399704.94元，以及违约金67193.43元、物业管理综合服务费24981.56元及滞纳金4205.83元、装修管理费20960元、电费4308元及滞纳金279元。2019年10月3日天汇城公司向施修雄发出《告知函》，要求施修雄于2019年10月8日前清缴欠款（530481.26元）。2019年10月9日天汇城公司停止向案涉商铺供电，施修雄停止经营。2019年10月22日天汇城公司向施修雄发出《告知函》，催告施修雄缴清欠款和清理场地内物品。2019年10月29日天汇城公司对案涉场地内的物品进行清理，将物品封存安置于天汇城公司仓库。2019年10月31日、11月1日天汇城公司向施修雄发出《告知函》，催告施修雄缴清欠款并支付天汇城公司代为清理物品所生产管理的费用。诉讼中，施修雄称天汇城公司将合同文本交回给施修雄时是在2019年8月12日，合同文本中“给水”的字样被天汇城公司单方划去，旁边“施修雄”的签名并非施修雄本人所签。施修雄提供证据林虎（天汇城公司公司的物业经理）、张子君（天汇城公司公司的招商人员）与薛巧云的微信聊天记录显示，2019年9月27日，薛巧云称“关于这个消防通道，最起先招商的时间可以给到我们用，只要有消防过来检查我们配合收起来就行，然后让我们装修设计时把它融于品牌设计中，就这个通道我们装修+消防什么的，费用多出10万左右，可是到现在前后申请了5次，2个多月过去了，一点滴的说法都没有，我们去前台问，都说在走流程……”，林虎称“因该位置确实是公区消防通道，所以物业给与的意见是不予占用”、“我了解一下情况后回复你，看看历史原因是怎样的”。10月10日薛巧云称“这个国庆1号发生的事情，整个下午现场和地震一样响，产品都会振，我们也不知道有没有有解决，我们不知道是什么问题，前后发生了3次，之前发生过没有解决过，我们自己都害怕会爆炸，更何况我们的客户”、“还有就是空调滴水的事情，有5、6处滴水，只修补了一处，前后也是反映了无数次这事”。2019年9月25日、10月3日，薛巧云与张子君的微信聊天也沟通相关内容。原审法院认为，本案为租赁合同纠纷。天汇城公司、施修雄双方签订的《广州市房屋租赁合同》、《东方宝泰购物广场场地租赁补充合同》、《东方宝泰购物广场物业管理合同》属双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效。天汇城公司如约交付场地后，施修雄应依约支付租金、物业管理费、装修管理费及电费等。现施修雄未按照约定支付上述费由，属于违约。关于施修雄提出的天汇城公司未按照双方事前商定的方案将消防通道交予施修雄使用以及未供水的抗辩理由，一审法院认为，双方持有的合同文本均未约定天汇城公司出租场包括消防通道以及供水，施修雄主张单方更改合同，证据不足，一审法院不予采纳。虽然在微信聊天中施修雄员工提到上述问题，但并未得到天汇城公司方面的确认，施修雄该证据不足以证明天汇城公司曾作出上述有关承诺以及应承担该有关合同义务。即使按施修雄所述，双方在前期沟通过程中有涉及相关意向，亦应在双方履行合同过程中依实际情况合情合理处理，并不能作为施修雄有权逾期或者怠于交付租金及有关费用的正当理由。另施修雄提出案涉租赁铺位存在漏水和风管噪音巨大等情形施修雄未及时处理的问题，据现有证据显示，天汇城公司、施修雄双方虽有通过微信对上述事宜进行反映和沟通，但从聊天内容来看，尚不足以证明该问题系天汇城公司的原因造成，以及根本影响到施修雄经营之事实，故此施修雄该主张亦不能成为其拒绝缴纳租金及相关费用的法定或约定理由，一审法院对施修雄该抗辩理由亦不予采纳。因此，施修雄未按照约定向天汇城公司支付租金以及相关费用，构成违约，应承担相应的违约责任。由于天汇城公司、施修雄对租金逾期付款违约金及管理费滞纳金的计算标准过高，一审法院依法调整为以当月欠付金额为基数按照月利率2%的标准计算，天汇城公司主张超出该标准的部分一审法院不予支持。天汇城公司请求解除租赁合同、补充协议以及物业管理合同，施修雄在庭审中亦表示同意解除，一审法院对天汇城公司该项诉请予以支持。至于天汇城公司要求施修雄承担因清理施修雄遗留物品所产生的公证费、人力费用和仓库费用的问题。按照补充合同的约定，合同解除或终止的，承租方未在天汇城公司指定的时间内将全部物品搬出场地，并逾期超过3日的，天汇城公司有权代为清理，承租方同意承担天汇城公司代为清理过程中发生的清理费用及场地占用费。在施修雄逾期缴交租金、物业管理费、租金、电费等情况下，天汇城公司于2019年10月22日向施修雄发出告知函，催告施修雄缴清欠款并清理场地内物品，但施修雄未在指定期间内作出相应的处理。天汇城公司在此情况下于10月29日天汇城公司对案涉场地内的物品进行清理，并封存安置于天汇城公司仓库内，属于减少损失的合理措施。天汇城公司主张施修雄承担期间发生公证费、人工费，及根据天汇城公司公司内部仓库价格计算的仓储费等，一审法院予以支持。天汇城公司向一审法院提供了费用明细、付费凭证等相关证据，其主张的仓储费价格计算标准亦低于补充合同约定的场地占用费标准，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审判决如下：一、天汇城公司与施修雄于2019年5月5日签订的《广州市房屋租赁合同》、《东方宝泰购物广场场地租赁补充合同》、《东方宝泰购物广场物业管理合同》解除。二、施修雄在本判决发生法律效力之日起十日内向天汇城公司支付自2019年6月24日至2019年10月18日止的租金399704.94元以及逾期付款违约金（以48906.67元为基数自2019年7月7日起算，以104800元为基数自2019年8月7日起算，以104800元为基数自2019年9月7日起算，以104800元为基数自2019年10月7日起算，均按照年利率24%的标准计算至2019年10月18日止）。三、施修雄在本判决发生法律效力之日起十日内向天汇城公司支付自2019年6月24日至2019年10月18日止的物业管理综合服务费24981.56元及滞纳金（以3056.67元为基数自2019年7月7日起算，以6550元为基数自2019年8月7日起算，以6550元为基数自2019年9月7日起算，以6550元为基数自2019年10月7日起算，均按照年利率24%的标准计算至2019年10月18日止）。四、施修雄在本判决发生法律效力之日起十日内向天汇城公司支付装修管理费20960元、电费4308元及滞纳金279元。五、施修雄在本判决发生法律效力之日起十日内向天汇城公司支付公证费6800元、人工费6308元、仓库费用4290元。六、驳回天汇城公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4509元，由天汇城公司负担300元，施修雄负担4209元；财产保全费3128元，由天汇城公司负担200元，由施修雄负担2928元。二审期间,施修雄未向本院提交新证据。天汇城公司向本院提交以下证据：1.东方宝泰购物广场租户治安消防安全责任书，拟证明施修雄应该清晰理解消防通道不得随意占用，天汇城公司从未承诺向其提供消防通道；2.工程维修联系单，拟证明天汇城公司即使在上诉人已经违约的情况下，依然积极为施修雄解决问题，并未一直推脱；3.施修雄装修场地申请文件，拟证明施修雄于2019年6月10日才就装修事宜向天汇城公司提供装修申请的相关文件，施修雄亲自填写的装修日期是2019年6月10日至2019年7月20日，即本身施修雄已经一早预计到装修场地需要至2019年7月20日或以后；4.装修照片，拟证明施修雄装修进度缓慢，经常未安排施工人员到场施工，因此装修延误是施修雄自身问题导致，与天汇城公司无关；5.隐蔽工程验收记录表，拟证明上诉人于2019年7月中旬才完成隐蔽工程验收。施修雄对上述证据发表质证意见如下：对证据1的真实性、合法性予以确认，对关联性不予确认，该份证据未显示签署时间，正如本案其他证据一样，该份证据是由天汇城公司与合同商铺验收表等所有文件一并交付给施修雄，施修雄签名之后，交还与被上诉人，在签订这份安全责任书的时候，双方还没有开始讨论消防通道的问题，从施修雄提供的聊天记录中可以看到，天汇城公司承诺上诉人自行装修消防通道，并且可以将商品摆放在装修好的消防通道，但是不能影响消防安全，在检查的时候需要撤回；对证据2的真实性、合法性、关联性不予确认，上面没有施修雄的签字；对证据3的真实性、合法性确认，对关联性不确认，该份证据恰恰说明了上诉人签订合同之后，双方针对合同的细节，包括装修问题一直存在争议，因此迟迟没有进行装修；对证据4的真实性、合法性、关联性不予确认；对证据5的真实性、合法性、关联性不予确认，是天汇城公司单方制作的。本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。二审另查明：天汇城公司在一审笔录中确认涉案商铺是电子闸门，停电后无法开门。天汇城公司在一审中提出根据合同约定保证金应当没收不能用于抵扣的主张。双方在二审时确认《广州市房屋租赁合同》、《东方宝泰购物广场场地租赁补充合同》、《东方宝泰购物广场物业管理合同》先由施修雄于2019年5月5日签名，之后交由天汇城公司签名盖章，天汇城公司于2019年8月16日将上述合同一式一份交由施修雄，之后双方没有修改合同条款。租赁补充合同附件4场地交付清单记载，给水按现状交付，空调及相关设施：按现状交付，冷冻水、冷却水、空调鲜风接驳口到铺内，其余由乙方自行报装，独立计量表后原为：甲方提供给水及供电计量独立表安装，后将“给水及”划去，划去处有施修雄签名捺印及天汇城公司印章，施修雄主张并非其本人签名捺印，是天汇城公司私自划去“给水及”。双方确认涉案商铺并无供水。施修雄确认涉案商铺内的空调设施由其安装，但认为涉案商铺内也有天汇城公司的空调管道。2019年10月3日，天汇城公司向施修雄发出《告知函》，要求施修雄于2019年10月8日前缴纳欠款，否则将按照合同约定收回场地并终止一切合同。2019年10月22日，天汇城公司向施修雄发出《告知函》，要求施修雄在3个工作日按合同约定缴纳所有欠款和/或处理场地内的一切遗留物品，将场地恢复原状，否则，视为放弃场内的一切遗留物的所有权，天汇城公司有权将遗留物品搬离场地，由此产生的法律后果及经济损失由施修雄承担，因办理物品产生的费用由施修雄承担。施修雄表示由于天汇城公司要求缴清欠款后才能取回物品，由于其对欠款金额有异议，不同意缴纳欠款，故天汇城公司不同意其取回物品。天汇城公司在答辩状中确认其要求施修雄缴清欠款后才能取回物品，由于施修雄未缴清欠款，故天汇城公司并非私自扣留物品。本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案二审的争议焦点之一是天汇城公司交付的商铺是否符合条件。对此，本院认为，关于供水问题，双方签订的租赁合同并未约定天汇城公司提交的商铺必须具备供水条件，租赁补充合同附件4场地交付清单记载给水按现状交付，而涉案商铺的现状是无供水，至于独立计量表应为商铺现状有供水的情况下对出租方提供水电独立计量表安装的约定，既然涉案商铺的现状是无供水，在双方未约定天汇城公司需要另外提供供水的情况下，天汇城公司既没有义务也没有必要提供供水独立计量表，故施修雄主张天汇城公司提供的商铺未供水不符合条件，证据不足，本院不予支持。至于空调冷凝水漏水的问题，根据租赁补充合同附件4场地交付清单，天汇城公司将冷冻水、冷却水、空调鲜风接驳口到铺内，商铺内部的空调设施由施修雄自行报装，施修雄亦确认商铺内部的空调设施由其装修，故施修雄不能证明空调漏水问题由天汇城公司造成，也不能证明根本影响到施修雄经营，故本院对其该项主张不予支持。至于天花风管出现巨响的问题，虽然根据聊天内容及施修雄提交的视频，涉案商铺确实在2019年10月1日有出现过天花风管巨响的问题，但不能证明是天汇城公司原因造成，也不能证明根本影响到施修雄经营。对于消防通道的问题，一审法院已作详细论述，合理有据，本院不再赘述。综上，施修雄主张天汇城公司未按约定条件提供商铺的理由不能成立，一审法院据此驳回施修雄提出其不应缴纳租金及相关费用的抗辩，并无不当，本院予以维持。争议焦点之二是租金起算期间的问题。施修雄主张因双方继续商谈消防通道的装修、供水以及商品经营范围等问题导致无法装修延迟，故要求租金自2019年8月6日起计算至天汇城公司切断电源日2019年10月9日。关于租金起算日的问题，本院认为，首先，双方签订的租赁合同已经明确约定2019年5月15日至6月23日为免租装修期，涉案商铺也实际于2019年5月15日交付；其次，租赁合同约定场地经营范围限于经营配饰、饰品、精品百货及美甲美睫客户体验之商品精品，施修雄承租商铺后的经营范围与租赁合同约定的一致，且双方之后并未对签订的合同作出修订，施修雄主张因天汇城公司多次要求更改商品种类导致装修迟延证据不足；至于供水，本院已作论述，在此不再赘述。关于消防通道的问题，一审法院根据双方提交的证据及陈述已作认定，该认定正确，本院予以维持。综上，施修雄提交的证据不能证明因天汇城公司的原因导致其装修延迟，前述问题亦不足以导致其延迟装修，故租金应按合同约定自免租期满后一日2015年6月24日起计算。至于租金截止日的问题。双方签订的租赁补充合同第184条约定施修雄在租赁期内逾期缴纳任何费用，天汇城公司均有权立即停止物业服务，包括但不限于停止供应水、电、空调等，施修雄自2019年6月24日起未缴纳租金、物业管理综合服务费等，违反了合同约定，且天汇城公司已经于2019年10月3日向其发出《告知函》，催告施修雄于2019年10月8日前缴纳欠款，施修雄仍未缴纳，故天汇城公司于2019年10月9日停止供电，符合合同约定，施修雄应当按照合同约定的租金标准支付停止供电之后的租金。施修雄未及时取回物品并将涉案商铺恢复原状，故商铺恢复原状前的租金应当由施修雄承担，涉案商铺2019年10月29日清理，故一审判决租金计算至2019年10月18日并无不当，本院予以维持。本案的争议焦点之三是施修雄交付的保证金能否抵扣其应当向天汇城公司支付的费用的问题。本院认为，租赁补充合同第18.5条约定“租赁期间，施修雄若发生下述情形之后的，经天汇城公司催告后，施修雄于三个工作日内未予纠正的，视为根本违约，天汇城公司有权立即解除合同，收回场地及没收全部保证金……18.5.7施修雄拖欠租金、保证金以及《物业管理合同》约定的物业管理综合服务费、装修管理费、装修垃圾清运费、水电费、空调费、保证金，以及相关的违约金、赔偿金、滞纳金等其中任何一项超过十五日”，施修雄未缴纳自2019年6月24日起的租金，构成根本违约，天汇城公司根据合同约定可以没收保证金，且施修雄并未足额缴纳保证金，一审法院也已经对逾期付款违约金、滞纳金计算的标准进行了调整，故施修雄主张用保证金抵扣租金等费用没有法律和事实依据，本院不予支持。综上所述，施修雄的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8314.47元，由施修雄负担。本判决为终审判决。审判长 俞 颖审判员 徐玉宝审判员 李志明二〇二〇年四月二十六日书记员 李思泳刘嘉欣