江西省景德镇市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣02民终28号上诉人（原审被告）：江国喜，男，1971年3月1日出生，汉族，住江西省九江市。委托诉讼代理人：冯绍华，江西中景律师事务所律师。上诉人（原审被告）：许军民，男，1965年8月22日出生，汉族，住江西省景德镇市。委托诉讼代理人：段加涛，江西中景律师事务所律师。上诉人（原审被告）：王赛香，女，1967年11月18日出生，汉族，住江西省景德镇市。委托诉讼代理人：段加涛，江西中景律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：阎根土，男，1968年7月4日出生，汉族，住广东省深圳市。委托诉讼代理人：张鹏，景德镇市诚信法律服务所法律工作者。上诉人江国喜、上诉人许军民、王赛香因与被上诉人阎根土排除妨害纠纷一案，不服景德镇市珠山区人民法院（2019）赣0203民初2064号民事判决，分别向本院提出上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。江国喜上诉请求：1、请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人阎根土原审诉讼请求或将本案发回重审。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人阎根土承担。事实与理由：一、原审确认不动产权证的证据效力，事实不清。首先，被上诉人办理的不动产权证，是基于2007年5月5日的《商品房买卖合同》，该《商品房买卖合同》买受人签名是闫根土，而非被上诉人阎根土。其次，2007年11月5日公证书及《个人购房借款/担保合同》是由该房屋开发商景德镇市梅川房地产开发有限公司（以下简称梅川公司）股东秦斌作为代理人签字，该民事法律行为是否有授权以及是否是委托人亲笔签名的授权委托书均无证据佐证。再次，根据《商品房买卖合同》第六条第3项约定，是银行按揭20年，首付款126974元，本案没有该付款凭证，以证明被上诉人交纳了该款项。众所周知，梅川公司2007年因资金原因套用他人身份证，虚构了一批房屋买卖，并代所谓买受人签字（假委托），套取大量银行贷款。2008年8月30日该公司法定代表人李华、秦斌夫妇因陷入借高利贷遭逼债逃跑至今仍下落不明。据此，上诉人认为，本案证据佐证诉争房屋是开发商以被上诉人身份信息，自导自演房屋交易，买受人并未到场签订《商品房买卖合同》，也未依约定交付首付款，包括但不限于李华、秦斌夫妇自己偿还逃跑之前、之后一部分的银行还贷。2018年12月10日，被上诉人违约提前还贷，办理了不动产权证，因该办证行为是基于商品房买卖合同，本案买卖并未发生，是开发商左右手以合法形式掩盖非法目的的虚假交易，被上诉人利用了该无效事实，恶意串通把非法赋予合法形式办理了不动产权证。故原审对不动产权证之证据采信，未充分考虑本案上诉人的质疑、被上诉人基础证据瑕疵无效性和举证不能，所作认定和判决明显错误。二、景德镇市第三建筑工程公司对诉争房屋已行使建设工程价款优先受偿权，上诉人等的占有、使用具有合法性。2008年上诉人对房屋简易初装修，2014年办理水电入户，2017年转让给本案原审被告许军民、王赛香夫妇并由他们重新装修。上述历经十余年，被上诉人从未出面找过上诉人等主张过权利。许军民、王赛香答辩意见：我们没有答辩意见。阎根土答辩意见：上诉人质疑我方当事人与梅川公司的买卖合同，怀疑是假委托。我方是于2007年5月5日签的合同，5月8日付的首付，5月9日和梅川公司一起把钱存进银行并有银行回执单。对于签合同的签名，是阎根土本人签的，不存在他人代签的问题。许军民、王赛香上诉请求：1、请求二审法院裁定撤销原审判决，将本案发回重审。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人阎根土承担。事实与理由：被上诉人2019年9月30日起诉时向原审法院提供的上诉人送达地址是景德镇市昌江区西路青花文具瓷厂宿舍3栋103号。该地址早已被政府公告列入景德镇市昌江区韭菜园棚改项目，2019年8月20日，上诉人与昌江区房屋征收办公室签订补偿协议时已搬离该处所，同年9月25日该住所已被拆除。一审法院以该住所作为上诉人的送达地址，明显送达不能。上诉人王赛香未接到诉讼法律文书和开庭传票，是在开庭进行时接到原审被告江国喜电话才迟到庭审。而应当参加诉讼的上诉人许军民未参与诉讼，原审对上诉人许军民在未依法送达情形下，进行缺席审理，致使无法应诉，并表达对本案的意见，原审严重违反了法定程序。江国喜答辩意见：我方没有答辩意见。阎根土答辩意见：一审开庭时是等王赛香到了再开庭的，等了半个多小时，王赛香当庭说其全权代理许军民，一审并没有缺席审理。阎根土向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令三被告江国喜、许军民、王赛香立即搬离及腾空原告坐落于景德镇市中华北路303号静园山庄2-3栋楼203-403复式商品房，并返还该房屋；2、请求判令本案诉讼费用由三被告承担。一审法院审理查明：2007年5月5日，原告就购买中华北路303号静园山庄3栋203-403复式房产与梅川公司签订《商品房买卖合同》。2007年6月14日，出卖人梅川公司开具金额为422974元的销售不动产统一发票。2007年9月26日，原告缴纳16919元契税后，景德镇市契税征收管理所开具契税收据。当日，景德镇市房屋权属登记发证办公室出具景德镇市商品房买卖合同备案证明，证明原告与梅川公司签订了购买中华北路303号静园山庄3栋203-403复式房屋的买卖合同，房屋面积为251.77平米售价为422974元。原告因购买前述商品房向中国工商银行股份有限公司景德镇分行签订《个人购房借款/担保合同》以按揭296000元的方式购买涉案房屋，该按揭合同办理了公证。自2007年7月28日起至2018年4月28日止，原告每月固定偿还按揭贷款。中国工商银行股份有限公司景德镇西市区支行出具个人贷款结清证明，证明原告296000元贷款本息已于2018年11月13日全部结清。2018年12月10日，原告取得赣（2018）景德镇市不动产权第0027183号的不动产权证，该证载明原告阎根土单独所有景德镇城区中华北路303号静园山庄2-3栋3号楼203-403复式房产。该房屋现为被告许军民、王赛香夫妇实际占用并进行了内部装修。据被告江国喜称，梅川公司欠其工程款88万元，梅川公司法定代表人李华口头承诺将两套房子折抵工程款给江国喜。另据被告王赛香所称，2012年江国喜向其借款20万元，借款时承诺几个月内还清但直至2017年江国喜仍未还款。后江国喜称将涉案的中华北路303号静园山庄3栋203-403复式房产抵债，王赛香同意以房抵债后装修入住。2019年5月7日双方因关于涉案房屋所有权发生冲突，珠山公安分局石狮埠派出所民警出警协调，双方在派出所民警协调下协商不成，原告向该院提起诉讼。一审法院认为，所有权是指所有权人依法对自身财产所享有的占有，使用，收益和处分的权利。本案中，2007年原告与涉案房屋开发商就购买中华北路303号静园山庄3栋203-403复式房签订了买卖合同，并支付了422974元的购房款（其中296000元房款为按揭贷款），2018年11月13日全部按揭贷款结清后，取得赣（2018）景德镇市不动产权第0027183号的不动产权证，依法取得涉案房屋的所有权。两被告均称其占有涉案房屋的权利来源为以房抵债协议，但以物抵债协议效力均应以是否已依约办理物权转移为标准，而案涉房屋开发商法定代表人仅口头承诺将房产抵债给江国喜，江国喜也以口头承诺的方式将房屋抵债给被告王赛香，两次以房抵债的承诺均未办理房产登记，以房抵债协议本身不能产生物权变动法律效果。至于梅川公司、江国喜对未变更物权登记是否存在过错，系梅川公司、江国喜、王赛香之间的法律关系，不能以此对抗本案所有权人阎根土。因此，本案原告阎根土享有景德镇城区中华北路303号静园山庄2-3栋3号楼203-403复式房产的完整所有权，依法享有占有、使用、收益、处分之权利，原告主张的要求被告江国喜、许军民、王赛香搬离、腾空涉案房屋并将腾空后的房屋返还原告的诉请，法院予以支持。被告王赛香答辩称，江国喜偿还借款并且原告要将涉案房屋的装修款20余万元返还，本案系排除妨害纠纷属物权纠纷，江国喜与王赛香之间的借贷关系可另行主张权利，王赛香要求原告返还装修款此为实体权利的主张，不属本案答辩范畴，被告并未就此提出反诉，法院不予处理。关于被告江国喜要求原告予以适当补偿的答辩意见，一审法院认为，原告于2007年就签订购房合同并支付了购房款，江国喜与涉案房屋开发商2008年才由法院判决确定工程债务。原告购买房屋在先并于2007年9月26日就在房管行政部门办理了商品房买卖合同登记备案，开发商口头承诺以房抵债时间在后，被告江国喜的损失应由涉案房屋开发商承担，江国喜要求原告予以补偿于法无据，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定、第一百四十四条之规定，一审法院判决：“一、被告江国喜、许军民、王赛香于本判决生效之日起六十日内搬离及腾空位于景德镇市中华北路303号静园山庄2-3栋楼203-403复式商品房；二、被告江国喜、许军民、王赛香搬离后立即将腾空的景德镇市中华北路303号静园山庄2-3栋楼203-403复式商品房返还原告阎根土。”。本案受理费500元，由被告江国喜、许军民、王赛香全部承担。二审期间，江国喜举证：1、行政起诉状副本一份，证据来源于景德镇市第三建筑工程公司作为原告进行的行政诉讼；2、要求二审法院中止本案审理的申请书一份。以上二份证据证明本案的定案根据赣（2018）景德镇市不动产权第0027183号不动产权证书效力待定，本案二审的判决应当以该行政诉讼审理的结果作为本案的依据，因此本案应当中止审理。许军民、王赛香质证意见：我们没有质证意见。阎根土质证意见：我不同意中止。2007年5月5日就签合同了，2007年5月8日我交首付款给梅川公司，2007年5月9日我和梅川公司一起把首付款存至银行，2007年7月28日银行开始放贷款，我开始按揭还贷，也去房管局备案了。房子的产权已经属于我了，不能拿我的房子去打官司。且没有立案通知书，本案不应中止。许军民、王赛香举证：1、房屋搬迁通知书、货币补偿协议书、安置房意向协议。主要是说明原审时被上诉人阎根土向法院提交的我方的送达地址于2019年8月20日上诉人就与昌江区房屋征收办公室签订了补偿协议，已搬离了该住所，同年9月25日，该住所已被拆除。证明我们原审未收到法院的传票、起诉状等相关文书，一审法院未合法传唤上诉人，导致我方丧失了相应的诉讼权利。2、诉争房屋的水电开户截图。证明诉争房屋于2014年4月28日就被我方实际占有使用，被上诉人在此期间从未主张过权利。阎根土举证：1、计划生育合同、计划生育证、养老保险手册、结婚证、接种疫苗证、停薪留职合同等材料，以上证据上阎根土本人的签名，将“阎”书写为“闫”是书写习惯。我方提交这组证据证明涉案合同上的签名是阎根土本人签的。2、公证书一份，证明是公证委托秦斌去办理按揭合同的。3、银行流水及转账凭证，证明按揭贷款买房每月还按揭款。江国喜质证意见：证据1、2：都不是新证据，我方不予质证。证据3：鉴于本案存在开发商自己倒手进行办证行为以套取银行后面的相关贷款用于开发商的经营活动，故举证人不能提供相关的资金链问题，请求法院对该证据不予采信。对于涉及的证的合法性，应当由立案的行政诉讼加以解决。许军民、王赛香质证意见：同意江国喜的质证意见。本院认证意见：对于江国喜补充提交的证据材料，与本案不具有关联性，本院不予采信。对于许军民、王赛香补充提交的两组证据材料，第一组不能证明房屋拆迁的时间，不具有证明力；第二组不符合证据形式，本院不予采信。对于阎根土补充提交的三组证据材料，第一组与本案不具有关联性，本院不予采信，第二组与第三组，本院将结合其他证据进行评判。本院确认一审认定的事实。本案的争议焦点：1、本案是否中止审理；2、一审程序是否违法；3、房屋所有权的认定。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第一款第（五）项规定，本案不符合中止审理的法定情形,本案并不需要另案的审理结果作为依据。行政确认属于确认性或宣示性行政行为，仅表明现有的状态，而不以法律关系的产生、变更或消灭为目的。产权登记是行政机关对不动产权属关系及变现状态的认可和证明，属于行政确认，而非确权，行政确认并不创设具体的权利义务关系，当事人是否享有不动产权利，仍取决于当事人之间的民事实体法律关系。本案中，上诉人江国喜的举证不能证明其对涉案房屋享有权利：其一，景德镇市珠山区人民法院于2011年1月12日作出的（2008）珠民二初字第43号民事判决显示，对工程款享有债权的是景德镇市第三建筑工程公司，并非是江国喜，且该判决仅仅确认了工程款债权，并未确认建设工程价款优先权。其二，江国喜主张其与发包人达成口头协议进行以物抵债，该主张并无证据证实。需要说明的是，建设工程价款优先权属于法定优先权，其构成要件并不以当事人之间的协议而发生变动，协议折价或申请法院拍卖仅仅是权利的行使方式，而不是权利的构成要件，建设工程价款优先权需经法院依法确认，而不能由发包人与承包人自由约定。本案，无证据证明江国喜享有经法院判决确认的建设工程价款优先权，因此其无权与发包人协商以涉案房屋折价。综上，本院认为，本案不存在中止审理的法定情形。根据《最高人民法院印发的通知》第七条、第九条规定，一审法院通过邮寄送达、短信通知等方式送达诉讼材料，程序合法。上诉人许军民、王赛香主张一审法院未合法送达法律文书，程序违法，该主张不能成立。一审法院根据阎根土提交的商品房买卖合同、契税发票、个人购房借款/担保合同、还款记录、不动产权证书等证据认定阎根土对涉案房屋享有不动产所有权，认定正确，本院予以维持。江国喜抗辩涉案房屋已由其与开发商达成口头的以物抵债协议而取得；王赛香抗辩其通过以物抵债取得涉案房屋；一审法院认为以物抵债不能产生物权变动的效力，因而认定江国喜、王赛香的抗辩均不能成立，认定正确，本院予以维持。王赛香抗辩要求返还房屋装修款20余万元，本院认为，该请求不属于本案审理范围，王赛香可另案主张。综上，上诉人江国喜、许军民、王赛香的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1000元，由江国喜负担500元，由许军民、王赛香共同负担500元。本判决为终审判决。审判长  徐文生审判员  舒振亚审判员  周寿林二〇二〇年四月十四日法官助理金勇胜书记员涂娜娜