广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终5654号上诉人（原审被告）：广州市东建实业集团有限公司，住所地广州市越秀区人民北路668号十楼。法定代表人：张国宇，该公司董事长。委托诉讼代理人：李东壁，广东华瑞兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：周礼仙，广东华瑞兴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黎梦华，女，1982年1月31日出生，汉族，住广州市越秀区。上诉人广州市东建实业集团有限公司（以下简称东建公司）因与被上诉人黎梦华商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初16851号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。上诉人东建公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回黎梦华全部诉讼请求；3.黎梦华承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由如下：一、一审判决认定的不可抗力天数与事实不符。在一审诉讼中，东建公司提交的14分证据已经充分说明虽然东建公司未能在《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的时间内向黎梦华交付房屋，但是不能按时交付房屋是由于恶劣天气以及政府部门的停工令等东建公司不可预见也无法抗拒的客观原因导致的，且这些客观原因导致的停工时间超过100天，为此，东建公司还向一审法院申请调查有关政府停工令的真实性，一审法院经调查后也确认了其真实性。因此，按照证据规则的要求，一审法院在黎梦华无法提出相反证据证明的情况下，应当依法认可东建公司的不可抗力天数，但一审法院在判决中没有任何合理理由就肆意减少政府停工令确定的天数，认为穗建质[2017]2024号文件所确定的停工情况属于东建公司自身原因造成而不予认可，最终仅确定不可抗力的天数为42天，远远少于东建公司提出的119日，导致东建公司的合法权益严重受损。二、一审判决认定的交楼条件与东建公司、黎梦华签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七的约定不符。附件七第5条“商品房的交付”第2点约定，涉讼房屋的交付条件已变更为东建公司取得《建设工程竣工验收报告》，供水供电达到使用要求，电梯可以正常使用三项交付条件。东建公司在一审中所提交的证据可以看出，涉讼房屋所在的项目在东建公司根据收楼通知书所确定的办理收楼手续的日期之前已取得《建设工程竣工验收报告》、供水供电达到使用要求以及电梯可以正常使用的证明文件，黎梦华无视合同约定拒绝收楼，延迟交楼的责任不应当由东建公司承担。一审判决一方面没有否认上述合同条款的合法性，另一方面又不按照合法有效的合同条款约定支持东建公司的答辩意见，反而在扣除所谓的42天不可抗力天数后，要求东建公司承担黎梦华收楼前的违约责任，明显不合理。三、一审判决要求东建公司承担直至2019年5月21日为止的违约金，该判决没有任何合同依据，也与事实不符。故东建公司上诉请求二审法院依法改判。被上诉人黎梦华二审答辩称：不同意东建公司的上诉请求。东建公司在没有新证据的前提下提出上诉，请求二审法院维持一审判决。黎梦华于2018年9月21日诉至一审法院，请求判令：1.东建公司向黎梦华支付延期交房违约金（从2018年1月1日起至2018年5月21日止，每日按总房款3112762元的0.05%计算）；2.东建公司承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明：东建公司是位于广州市海珠区东晓路西侧、万寿路北侧、仲恺路南侧佳滨苑二期商品房的开发商。2015年1月8日，黎梦华（乙方、买方）与东建公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：（第四条）乙方所购商品房为佳滨苑二期商业、住宅楼（自编号东晓路佳滨苑T1、T2栋）x层x号房），房屋地址海珠区东晓路x号x房，建筑面积94.7848平方米；（第七条）该商品房总金额3112762元；（第十二条）交房条件是该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；（第十三条）甲方应当在2017年12月31日前将作为合同标的物的房屋交付乙方使用；因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方；（第十四条）甲方如未能按本合同规定的期限交房，按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过240日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过240日后，乙方有权单方面解除合同；（第十五条）甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》；上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担；（第三十二条）本合同附件与正文具有同等法律效力；附件七《本合同补充协议》第五条第二款约定，双方同意本《商品房预售合同》第十二条约定的房屋交付条件修改为：在该商品房项目取得《建设工程竣工验收报告》（指由建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位共同签署的《建设工程竣工验收报告》）、供水供电达到使用要求、电梯可以正常使用时即可交付；若乙方要求交付条件按《买卖合同》第十二条约定执行的，则乙方无条件同意交楼时间相应顺延8个月，并不得追究甲方任何责任；第三款约定，双方同意本《商品房预售合同》第十五条约定的房屋交付时，甲方应向乙方提供的文件修改如下：（1）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（2）建设部门出具的《建设工程质量监督报告》；（3）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（4）《房地产（住宅）质量保证书》；（5）《房地产（住宅）使用说明书》；（6）《临时管理规约》或《管理规约》；如乙方坚持甲方应按本《商品房预售合同》第十五条约定提供全部文件的才予收楼的，则乙方无条件同意交楼时间相应顺延8个月，并不得追究甲方任何责任；第四款约定，关于永久供水、供气、供电、通邮等居住条件，若因当地公共服务水平未能达到永久使用标准，甲方有权以临时设施或服务取代，以不影响乙方正常居住为限，乙方不得以此为理由提出退房、赔偿或拒绝收楼；第五款约定，房屋交付的标志为甲方向乙方移交钥匙；第十一款约定，在下列情况下，甲方可以顺延房屋交付时间：（1）发生不可抗力且甲方已在不可抗力排除之日起30日内通知乙方；（2）由于政府行为导致甲方延迟获得验收文件或因市政规划导致小区配套设施需延期交付使用的；（3）发生恶劣、异常的气象条件或出现恶劣的地质条件；第十六条约定，《买卖合同》所指的“不可抗力等原因”包括：不可预见、不可避免、不可抗拒的自然灾害、战争或其他事故；为遵守、配合政府的法规、政策的变化或因政府部门有关机构的行为而引致的开发企业不能按照《买卖合同》的规定履行义务；因政府机关或政府机关授权部门的原因，导致建设工程延误；等。合同签订后，黎梦华向东建公司付清了合同约定的全部购房款。东建公司向黎梦华发出《收楼通知书》，告知黎梦华在2018年1月30日办理收楼手续，当天黎梦华认为涉案房屋尚未符合合同约定的交付条件而拒绝收楼。2018年2月-5月期间，黎梦华多次通过函件与东建公司沟通收楼事宜，还向广州市房屋交易监管中心投诉东建公司交付房屋未达到合同约定交付条件并违约的行为。2018年5月21日东建公司向黎梦华发出《催告函》，告知黎梦华涉案房屋已符合双方合同约定的交付条件，催告黎梦华在7天内前往办理收楼手续。东建公司至今未办理收楼手续。2018年1月23日东建公司取得涉案房屋所在楼宇的《建筑工程竣工验收报告》，同年3月20日东建公司取得涉案房屋的所在楼宇的《建设工程质量监督报告》及《建设工程规划验收合格证》。2018年5月14日东建公司取得商业、住宅楼（自编号东晓路佳滨苑Tl、T2栋）的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。东建公司就其抗辩主张也提交了如下证据：l、2017年7月22日广州市住房和城乡建设委员会穗建质〔2017〕1530号《广州市住房和城乡建设委员会关于吸取海珠“7.22”事故教训立即开展全市建设施工安全生产专项检查的紧急通知》（复印件），主要内容：关于吸取海珠“7.22”事故教训立即开展全市建设施工安全生产专项检查，全市所有在建项目立即停工，等；2、在监工程复工核查表（复印件），内容：2017年8月10日广州市海珠区建设工程质量安全监督站作出同意佳滨苑商住楼项目复工决定；3、2017年9月19日广州市住房和城乡建设委员会穗建质〔2017〕2024号（广州市住房和城乡建设委员会关于花都区路劲一期幼儿园工地“9.17”事故情况的通报）（复印件），内容：针对“9.17”事故，全市内在建房屋市政工程全面停工检查，“9.17”事故所涉项目施工总承包单位为广州市住宅建设发展有限公司；4、复工申请（复印件），内容2017年9月27日广州市海珠区建设工程质量安全监督站同意佳滨苑商住楼项目复工；5、2017年8月18日微信通知（复印件）；6、2017年9月26日海珠区住房和建设水务局《关于2017年中秋、国庆节期间建筑施工安全管理告知书》（复印件），内容：节假日期间，所有危险性较大的分部分项工程一律不得施工作业，等；7、2017年10月17日《广州市海珠区建设工程质量安全监督站关于特别重大活动期间危险性较大的分部分项工程停止施工的指引》（复印件），内容：从即日起至10月24日，海珠区有危险性较大的分部分项工程停止施工，等；8、2017年11月29日广州市住房和城乡建设委员会穗建质〔2017〕2495号《广州市住房和城乡建设委员会关于进一步加强安全文明施工管理工作的通知》（复印件），内容：针对2017广州《财富》全球论坛召开，为进一步做好安全文明施工管理工作，从2017年12月1日至12月11日禁止夜间施工作业，12月3日至12月9日对存在较大施工安全风险的工地暂时停工，等；9、2017年12月2日微信停工通知（复印件），内容：海珠区从12月3日至11日全面执行停工要求；10、2017年12月25日广州市环境保护局穗环领导小组〔2017〕6号《广州市环保工作领导小组关于进一步强化大气污染防治措施的通知》（复印件），内容：市内全面暂停所有在建工地建设，等；11、2017年8月20日广东省防汛防旱防风总指挥部粤防〔2017〕96号《广东省防汛防旱防风总指挥部关于做好今年第13号台风“天鸽”防御工作的通知》（复印件）；12、2017年8月21日广州市住房和城乡建设委员会穗建质〔2017〕1761号《广州市住房和城乡建设委员会转发关于做好今年第13号台风“天鸽”防御工作的通知》（复印件）；13、微信停工通知（复印件），内容：2017年8月22日晚，所有工地马上停工，8月27日所有工地全部停工，9月2日下午工地开始全面停工；14、广州市气候与农业气象中心证明，内容：2014年1月1日至2018年3月31日，共有13个台风影响广州市，累计影响日数49天，其中2016年7月30日至2017年10月16日间共有9个台风影响广州市，累计影响日数34天，等。上述证据1-14，拟证明受政府停工通知及恶劣天气影响，涉案项目停工时间长达119天，其中证据1-2，停工时间20天（2017年7月22日至8月10日）；证据3-4，停工时间9天（2017年9月19日至9月27日）；证据5-6，停工时间18天（2017年8月18日至10月14日节假日、周末）；证据7，停工时间8天（2017年10月17日至10月24日）；证据8-9，停工时间9天（2017年12月3日至12月11日）；证据10，停工时间6天（2017年12月26日至12月31日）；证据11-14，停工时间49天。15、建筑工程竣工验收报告；16、供水供电可以使用的证明文件；17、电梯可以正常使用的证明文件；18、房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案流程;19、广州市（居民）城市供水用水合同及永久水表安装完毕证明书（2018年5月14日）；20、供电方案协议（2016年4月25日）；21、广州市燃气输配及应用工程点火作业通知单（2018年1月30日）；22、委托制作维护信报箱协议书（2017年7月14日）；23、关于海珠佳滨苑T1-T3栋项目光纤到户通信配套设施竣工验收意见书（2017年12月29日）。对此，黎梦华的意见是：对上述证据真实性没有异议，但认为：1、2016年1月11日已封顶（来自广州住建官网信息），正常38层高的民用建筑，脚手架、排栅应该在180天至200天左右完成拆除，即2016年9月份后，涉案房屋所属楼栋已不需使用起重设备、高空作业平台、脚手架等危险性较大的工程，已处于室内装修阶段。故东建公司在提供的证据中，大量表示“被停工”的文件，微信记录，都是与本涉案楼栋无太大直接关联；东建公司自己提交政府部门的《在监工程复工核查表》中，自填的“施工进度”一栏明确表明：TIT2装修阶段。2、2015年9月份获取《预售许可证》，官方认可当时土建施工进度达24层，到合同约定交付时间2017年12月31日，足2年整的施工周期，应已预留足够的非工作日以及夜间不能施工、节假日不能施工、每年正面影响广州的常规3-5个台风、每年不超过施工期间10%～15%施工期间未能预计的政府偶发性停工要求等相关可预见的施工日期损耗。故东建公司在提交的证据中，多为2017年下半年在其“装修赶工期间”无特别关联的停工证明，以及广州被正面影响的常规台风，逾期理据黎梦华不认可。因此，东建公司逾期交付房屋完全是自身施工阶段组织不合理，建设开发报建程序管理不完善延误等原因所致，不属于不可预见的不可抗力因素原因，由此产生的损失不应由黎梦华承担。3、对证据19-23认为取得时间均在合同约定交楼时间之后。另查，一审法院分别向广州市海珠区住房和建设水务局、广东省防汛防旱防风总指挥部、广州市环境保护局、广州市海珠区建设工程质量安全监督站、广州市住房和城乡建设委员会发函查询《广州市海珠区住房和建设水务局关于2017年中秋、国庆节期间建筑施工安全管理告知书》、粤防〔2017〕96号、〔2017〕6号、《关于特别重大活动期间危险性较大的分部分项工程停止施工的指引》、穗建质〔2017〕1530号、穗建质〔2017〕1761号、穗建质〔2017〕2024号、穗建质〔2017〕2495号等文件的真实性，上述单位均向一审法院复函确认了上述文件的真实性。一审法院认为：黎梦华与东建公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按约定全面履行自己的义务。按照合同约定，东建公司应当于2017年12月31日前将涉案房屋交付黎梦华使用，因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，东建公司应当及时书面告知黎梦华；同时合同还约定发生不可抗力且东建公司在不可抗力排除之日起30日内通知黎梦华或发生恶劣、异常的气象条件或出现恶劣的地质条件等原因，东建公司可顺延房屋交付时间。东建公司为证明因政府及恶劣天气导致涉案工程停工时间长达119天的事实，提交了相关证据。经一审法院审查和调查，对东建公司提交相关证据的真实性予以确认。一审法院认为，在合同履行期间东建公司虽然没有证据证明已将不可抗力的原因通知黎梦华，但客观上确实发生了因政府相关部门发文要求停止施工或因台风天气影响造成停工的实际情形，上述情形符合合同中关于不可抗力等原因的解释。根据公平原则，结合本案现有的证据及具体情况，一审法院酌情顺延东建公司交楼时间为42天，即东建公司应当于2018年2月11日前将涉案房屋交付黎梦华使用，具体如下：1、关于2017年7月22日穗建质〔2017〕1530号《广州市住房和城乡建设委员会关于吸取海珠“7.22”事故教训立即开展全市建设施工安全生产专项检查的紧急通知》文件，停工时间19天；2、2017年10月17日广州市海珠区建设工程质量安全监督站《关于特别重大活动期间危险性较大的分部分项工程停止施工的指引》文件，停工时间1天；3、2017年11月29日穗建质〔2017〕2495号《广州市住房和城乡建设委员会关于进一步加强安全文明施工管理工作的通知》文件，停工时间7天；4、2017年12月25日广州市环境保护局穗环领导小组〔2017〕6号《广州市环保工作领导小组关于进一步强化大气污染防治措施的通知》文件，停工时间6天；5、受台风天气影响，停工时间9天。另外因广州市住房和城乡建设委员会穗建质〔2017〕2024号《广州市住房和城乡建设委员会关于花都区路劲一期幼儿园工地“9.17”事故情况的通报》文件规定，东建公司确实发生停工8天的情况，鉴于该文件通报的“9.17”事故所涉工地的施工总承包单位和本案房屋所涉楼宇承建单位为同一单位—广州市住宅建设发展有限公司，属于东建公司自身原因造成，故因该文件规定而停工整顿的时间，不能作为本案顺延交楼的原因。双方约定东建公司如未能按合同规定的期限交房，逾期不超过240日的，东建公司应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向黎梦华支付违约金，合同继续履行；逾期超过240日后，黎梦华要求继续履行合同的，合同继续履行，东建公司应自合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向黎梦华支付违约金。根据《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条规定，建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门（以下简称备案机关）备案。该办法第六条第一款规定，备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件，验证文件齐全后，应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫。可见，建设单位在建设工程竣工验收合格后应当履行向相关行政主管部门办理备案登记的义务。据此，可以认定取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》是房屋交付的法定条件。东建公司通知黎梦华在2018年1月30日收楼时尚未完全取得合同约定的交楼文件，黎梦华此时有权拒绝收楼。东建公司在2018年5月14日才取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，同时具备供水、供气、供电、通邮的永久使用条件，并于2018年5月21日向黎梦华发出《催告函》，告知黎梦华涉案房屋已符合双方合同约定的交付条件，催告黎梦华办理收楼手续，故东建公司履行合同义务不符合约定，应承担2018年2月12日至2018年5月21日期间迟延交房的违约责任，并每日按总房价款3112762元的0.05%的标准计算违约金给黎梦华，以本金为限。对东建公司以在履行合同过程中没有过错为由，抗辩无需向黎梦华支付违约金的意见，一审法院不予采纳，对黎梦华主张超出上述期间的违约金请求，一审法院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条、第一百一十八条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，一审法院于2019年9月2日判决如下：一、被告广州市东建实业集团有限公司在本判决生效之日起十日内向原告黎梦华支付延期交房的违约金（从2018年2月12日起至2018年5月21日止，每日按总房价款3112762元的0.05%的标准计算，总额以原告已付购房款3112762元为限）。二、驳回原告的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案一审受理费4591.8元，由原告负担1561.8元、被告负担3030元。上述诉讼费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应负担的受理费直接支付给原告。二审期间，双方当事人均无新证据提交。本院二审经庭询调查确认一审查明事实。本院认为，一审法院认定东建公司、黎梦华签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》合法有效，双方均无异议，不作赘述。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。据此，针对东建公司的上诉主张，认定如下：一、东建公司上诉主张一审法院认定的不可抗力天数与实际事实不符的问题。首先，东建公司提供广州市住房和城乡建设委员会穗建质〔2017〕2024号《广州市住房和城乡建设委员会关于花都区路劲一期幼儿园工地“9.17”事故情况的通报》反映其迟延交房是因其施工单位造成，其因施工单位原因主张减免自己与黎梦华之间商品房预售合同项下的迟延交付责任，于法不符。其次，关于中秋节、国庆节停工的问题。因中秋节、国庆节系法定节假日，原本就应停止施工，东建公司应对此有所预期。最后，至于东建公司提交的广州市海珠区建设工程质量安全监督站《关于特别重大活动期间危险性较大的分部分项工程停止施工的指引》，东建公司并未提供政府部门针对涉案工程发出的停工令，故不能成为东建公司迟延交房免责的事由。因此，东建公司上诉主张应当扣除前述相应的迟延交楼的天数，理据不足，不予支持。二、关于交楼条件的问题。东建公司于2017年12月28日向黎梦华发出收楼通知时，涉讼房屋未达到法定交楼条件且影响正常使用。根据《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条规定，建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门（以下简称备案机关）备案。该办法第六条第一款规定，备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件，验证文件齐全后，应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫。可见，建设单位在建设工程竣工验收合格后应当履行向相关行政主管部门办理备案登记的义务。据此，可以认定取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》是房屋交付的法定条件。东建公司于2017年12月28日通知黎梦华于2018年1月30日期间收楼时尚未完全取得合同约定的交楼文件，黎梦华此时有权拒绝收楼。东建公司于2018年5月14日取得《房屋建筑工程和市政基础设施竣工验收备案表》，故涉讼房屋于2018年5月14日才符合交楼条件。但是2018年5月21日东建公司才向黎梦华发出《催告函》，催告黎梦华办理收楼手续，所以一审法院认定延期交房违约金应计至2018年5月21日止，并无不妥，本院予以维持。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人东建公司的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3030元，由上诉人广州市东建实业集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  柳玮玮审判员  黄春成审判员  李 娜二〇二〇年四月二十九日书记员  纪惠敏