山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终1757号上诉人（原审被告）：刘景新，男，1963年12月28日出生，汉族，居民，住龙口市。委托诉讼代理人：姜蔚(系上诉人刘景新之妻)，女，1971年4月12日出生，汉族，居民，住址同上。被上诉人（原审原告）：龙口市公共汽车站，住所地龙口市黄城北环城路16号。负责人：马林，经理。委托诉讼代理人：孙宁，山东崇真律师事务所律师。上诉人刘景新因与被上诉人龙口市公共汽车站房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省龙口市人民法院（2019）鲁0681民初3434号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人刘景新上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或者依法改判驳回被上诉人的诉请；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定双方存在租赁关系，但忽略了被上诉人在租赁期间给上诉人造成的损失这一事实。首先，在租赁期间内，上诉人提交的录音表明涉案房屋已经被被上诉人断水断电，而且至今也在断水断电中，这是不争的事实，依合同法第216条：出租人应在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，那么本案上诉人当然有权要求被上诉人按合同法第221条的规定，减少租金或者延长租期，而一审判决却无视上诉人的合理诉求。其次，上诉人与被上诉人的矛盾始于2012年，2012年双方就产生了租赁关系，一直持续至今，但2013年5月，因被上诉人的房屋漏雨导致了上诉人在房屋内堆积的手工花边大量被雨水浸泡，发霉，由此造成的损失巨大，被上诉人起初承诺解决，后来一直未果，导致上诉人不断上访，才引发本案的产生。另外，有一个不容忽视的事实是，虽然自2012年始，被上诉人用多个主体的名义与上诉人签订租赁合同，但多个主体的实际控制人都是马林，这也说明与上诉么签订租赁合同的多个主体（富龙宾馆、龙口市公共汽车站、龙口是第一汽车运输客运出租分公司）存在着人格与财产混同的情形，该情况说明因漏雨所产生的损失上诉人有权对被上诉人主张。综上，请求二审法院撤销一审判决，发回重审或依法改判。被上诉人龙口市公共汽车站辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，双方的租赁合同已于2018年3月23日到期，被上诉人一审中的诉讼请求符合相关法律规定，一审法院对被上诉人的一审诉讼请求进行支持是符合法律规定的，判决准确，希望二审法院维持原判。龙口市公共汽车站向一审法院起诉请求：1、依法判令被告交还租赁原告的坐落于富龙商住楼（原基建办）一层东数第四间房屋。2、判令被告支付原告房屋占有使用费（自2018年3月24日至实际交付之日，按年租金6500元计算）。3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了质证。对当事人无争议的原、被告双方2017年3月9日签订的租赁合同，一审法院依法予以认定。对有争议的证据，一审法院认定如下：原告提交证据2、房屋照片复印件一份，证明涉案房屋现在仍由被告占有使用。对原告提交的证据2被告不认可，认为该证据不能证明原告的主张，而且证据1中的租赁合同本身是与被告承租的仓库结合在一起使用的，其中证据1的第二条明确载明，被告承租的用途是用于经营花边。被告提交的证据1、签订于2017年3月14日租赁合同一份，租赁物是位于原针织三楼，该合同第二条明确了被告租用的用途是经营花边生意。该份证据与原告提交的租赁合同相互印证，可以证明被告租赁的目的是用于经营花边，而本案的房屋是用于仓储。原告对该证据真实性无异议，但与本案涉案的租赁合同系两个不同的法律关系，虽然原、被告主体一样，但涉案的标的物及其他内容不一致，与本案无关联性。被告提交的证据2、2012年-2018年，原、被告双方签订的租赁合同9份，从这些租赁合同中可以看出，原告在长达六年的租赁期间内，分别使用了富龙宾馆、龙口市公共汽车站、龙口市第二汽车运输公司客运出租分公司的名义与被告签订了内容一模一样的合同，证明自2012年始，双方的租赁关系一直是持续中的。原告认为证据2与本案无任何的关联性，其在本案不予质证。被告提交的证据3、录音一份，是被告的妻子姜蔚与原告方经理马林的妹妹马英（负责原告方的物业管理及催收），证明在2018年租赁期间，原告方无缘无故对被告租赁的房屋断水断电的事实，因此其违反了合同法第二百一十六条的规定。原告对该证据不予认可，首先被录音人的身份与本案是否存在关联性无法证实，根据被告方的表述，是被告的妻子姜蔚与原告方经理马林的妹妹的录音。在被告方无法提供被录音人的真实身份以及与本案的关联性的证据情况之下，该证据原告方不予认可。从其录音内容来看，也反映不出被告方所要证明的主张。证据4、证据4结合证据2，可以证明被告拒付租金是符合合同法第二百二十一条规定的。原告对证据4不予认可，对三性均不认可，该证据所涉及的与本案无任何关系，因为本案合同是2017年-2018年，而证据提到的是2013年。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：2017年3月9日，原、被告签订租赁合同一份，约定甲方（原告龙口市公共汽车站）租给乙方（被告刘景新）的房屋坐落于富龙商住楼（原基建办），位于第一层，共一间，房屋结构为砖混，建筑面积34.6平方米。该房用途为该房屋用途为放花边。除双方另有约定外，乙方若需变更房屋用途需提前一个月向甲方写出申请，经甲方同意后方可变更经营范围，租金另行协商。否则，视为乙方违约，甲方可单方解除合同，不承担任何违约责任。租赁期限自2017年3月24日至2018年3月23日止。租金为陆仟伍佰元整，小写6500元。租金于本合同签订生效之日一次性交齐。如不按期缴纳，甲方将对乙方所欠金额按日收取10%的违约金或有权单方面终止租赁合同。现租赁合同到期，被告仍占有、使用该租赁房屋，原告诉至法院请求依法判令被告交还租赁原告的坐落于富龙商住楼（原基建办）一层东数第四间房屋并判令被告支付原告房屋占有使用费（自2018年3月24日至实际交付之日，按年租金6500元计算）。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应当支持。本案中，原、被告双方于2017年3月9日签订的租赁合同约定租赁期限自2017年3月24日至2018年3月23日止，租赁期限早已届满，被告作为承租人应当返还租赁物，但被告自租赁期限届满后，一直占有、使用租赁房屋，原告请求被告交还租赁原告的坐落于富龙商住楼（原基建办）一层东数第四间房屋，并支付原告房屋占有使用费，于法有据，一审法院予以支持。被告辩称，其租赁店铺在2013年漏雨致其经营的花边全部被淋湿、发霉，致使被告直接损失达到20多万元，且原告将租赁给被告的房屋断水断电至今，请求驳回原告的诉讼请求，对此一审法院认为，被告所称的房屋与原告请求其腾退的租赁房屋并非同一标的，且被告的抗辩理由与本案并非同一法律关系，本案不予审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十五条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，一审法院判决：被告刘景新于本判决生效之日起二十日内向原告龙口市公共汽车站交付租赁的坐落于富龙商住楼（原基建办）一层东数第四间房屋，并向原告龙口市公共汽车站支付租赁房屋占有使用费（自2018年3月24日起至实际交付房屋之日止，按年租金6500元计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告刘景新承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交上诉人与其表姐的谈话录音一份，拟证明2018年5、6月份被上诉人的经理刘慧找上诉人的表姐说过涉案房屋的问题，说可以适当赔偿。被上诉人质证称：对该证据不予认可，第一，该证据不属于二审新证据，从录音内容看，在一审开庭之前上诉人就已获得该证据。第二，被录音人的身份无法确认，据上诉人表述被录音人系其表姐，既不是被上诉人单位的工作人员，也不是与本案有利害关系的人，因此其证明内容与本案无关联性。第三，从录音内容来看，该证据也与本案没有关系。本院二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对于不定期的租赁，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，双方当事人2017年3月9日签订租赁合同一份，上诉人承租坐落于富龙商住楼一层东数第四间房屋用于放花边，该租赁合同租赁期间为2017年3月24日至2018年3月23日，现租赁期限届满，上诉人一直占有使用该房屋，被上诉人要求上诉人交还涉案房屋以及支付占有使用费，于法有据，应予支持。上诉人要求发回重审或依法改判，没有事实和法律依据，本院不予支持。上诉人主张承租的被上诉人房屋漏雨导致了巨大经济损失，因漏雨的房屋与本案涉案房屋并非同一标的，该主张与本案并非同一法律关系，双方对该争议应另案处理，一审法院不予审理上诉人该主张并无不当。综上所述，上诉人刘景新的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人刘景新负担。本判决为终审判决。审判长 于 慧审判员 王家国审判员 陈晓彦二〇二〇年四月二十一日法官助理张素素书记员车丽翠