浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终895号 上诉人(原审被告)：张国春，男，1985年2月14日出生，汉族，住杭州市余杭区。 委托诉讼代理人：王敏，浙江诺力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈芳，浙江诺力律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：诸暨市越都商业经营管理有限公司，住所地浙江省诸暨市暨阳街道西施大街77号诸暨印象城五楼。 法定代表人：陶冶，公司总经理。 委托诉讼代理人：孟洪权，浙江越晖律师事务所律师。 原审被告：杭州辉吉青服饰有限公司，住所地浙江省杭州市余杭区南苑街道金鑫大厦1801、1802室。 法定代表人：曾鸽辉。 上诉人张国春因与被上诉人诸暨市越都商业经营管理有限公司（以下简称越都公司）、原审被告杭州辉吉青服饰有限公司（以下简称辉吉青公司）租赁合同纠纷一案，不服浙江省诸暨市人民法院（2019）浙0681民初17660号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案受理后，依法组成合议庭，经阅卷、询问，本院不开庭进行了审理。张国春的委托诉讼代理人王敏、陈芳，越都公司的委托诉讼代理人孟洪权到庭应询。本案现已审理终结。 张国春上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项；2.改判确认上诉人与被上诉人签订的《商铺租赁合同》《诸暨印象城综合管理服务协议》于2019年8月26日解除；3.改判确认上诉人支付被上诉人租金23827.31元；4.改判确认上诉人支付被上诉人管理费15295元、电费5518.68元；5.一审及上诉的诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实错误。一、《商铺租赁合同》《诸暨印象城综合管理服务协议》已于2019年8月26日解除。2019年8月26日，越都公司私自将水电切断，导致租赁物无法使用，其已以事实行为表达解除合同的意思。且其切断水电的行为导致合同目的无法实现，达到合同的法定解除条件。二、越都公司主张的租金、管理费、保证金费用与事实不符。租赁物实际交付时间为2019年4月18日，且双方约定有两个月免租期，租金起算时间应为2019年6月18日。另，合同于2019年8月26日解除，租金及管理费只能计算至此，断水断电后也不产生费用。保证金在合同履行完毕或解除后应当返还，因本案合同已解除，被上诉人应将保证金返还给张国春。三、即使合同未解除，张国春存在一定过错，越都公司也应承担一定责任。张国春在一审中提出反诉，要求确认合同于2019年8月26日解除，但一审未予受理，且至今未正式立案。张国春并非故意违约，沟通中越都公司已确认实际交付时间是2019年4月18日及两个月免租期，但在具体优惠方式上未达成一致意见，才导致租金无法支付。 越都公司答辩称，张国春从合同签约至今，未交纳一分钱费用，严重违约。其单方违约，不能享有合同解除权，且本案合同期限很短。对于保证金，根据合同约定，也不能退还。 辉吉青公司未作答辩。 越都公司向一审法院起诉请求：1.判令两被告支付原告履约保证金28688.40元、质量保证金10000元、公用事业保证金1434.42元，并自2019年4月8日起至款付清日止按月利率2%计算的违约金；2.判令两被告支付拖欠的租金、管理费、公用事业费、装修期水电费等合计135014.93元，并在逾期给付期间（每一期按合同约定的付款日起至款付清日止）以拖欠金额按月利率2%计算的违约金。 一审法院认定事实：2019年4月8日，被告张国春（甲方）与原告越都公司（乙方）签订《诸暨印象城综合管理服务协议》一份，载明：甲方自营业之日向乙方缴纳该商铺的管理费、宣传推广费；每月管理费=管理费收费标准×计租面积；首期管理费缴纳标准为每月每平方米人民币25元；以三个月为一个交费期，除首期费用外，甲方应当在每个交费期最后一个月的5日前（若5日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向乙方一次性足额支付下个交费期相应费用；首期管理费、宣传推广费应于本协议签署后五个工作日内支付，收费期间为2019年5月1日至2019年7月31日，应交管理费为11953.50元；自商铺交付日起，甲方应当承担并支付该商铺所发生的水、电、燃气、热能等公用事业费，本协议项下甲方应交纳的各项公用事业费（包括损耗部分公用事业费），均为乙方代相关公用事业部门收取，甲方对此予以确认；本协议签订时，甲方应当向乙方支付28688.40元作为履约保证金；甲方应在本协议签订时向乙方支付10000元作为其销售商品或提供服务的质量保证金；甲方户内公用事业保证金9元/平方米，甲方应于本协议签订时向乙方支付该费用，甲方在服务期内拖欠任何一项公用事业费的，乙方有权从该保证金中扣收相应欠款及损失，如乙方行使上述权利，甲方应在乙方通知后3日内补足差额；甲方逾期支付本协议约定的应交款项的，每延迟一日，甲方应当向乙方支付相当于欠费金额2%的违约金。 2019年4月10日，原告越都公司（甲方）与被告张国春（乙方）签订《商铺租赁合同》一份，载明：甲方出租给乙方位于商业广场内地02层编号为02-11的商铺，甲乙双方同意，该商铺建筑面积为159.38平方米；若无甲方另行通知，乙方应于约定交付日前往商业广场办理该商铺的交接手续，由双方签署《商铺交接确认书》；甲方应于2019年4月1日（约定交付日）向乙方交付该商铺，除非双方按合同规定另行确定实际交付日，否则该日期即为交付日；在乙方租满本合同规定的租赁期并遵守本合同各项条款的前提下，甲方同意在租赁期内给予乙方自该商铺交付之日起30天的装修期，即2019年4月1日至2019年4月30日，该商铺自交付日起开始计租，装修期内乙方须向甲方支付租金及装修服务费、水电费等实际发生的费用；乙方装修期的固定租金为2.5元/平方米，即398.45元；营业日起第一租赁年度的固定租金为65元/月/平方米，即10359.7元/月，第二租赁年度的固定租金为65元/月/平方米，即10359.7元/月；除装修期租金外，乙方以三个月为一个支付周期向甲方支付固定租金，装修期租金及首个支付周期的固定租金乙方应在本合同签署后五个工作日内支付给甲方，以后乙方应于每个支付周期结束当月的5日前向甲方支付下一个支付周期的固定租金。签订上述两份合同后，被告分文未付。后经原告催讨未果。 本案的争议焦点是租赁合同的双方当事人是谁。原告主张租赁合同的当事人原告和两被告，两被告主张租赁合同的当事人是原告和被告张国春。该院分析如下：1.案涉两份合同签订的主体是原告与被告张国春，被告辉吉青公司未在两份合同上盖章，根据合同相对性原则，被告张国春应为合同相对人；2.根据原告提供的商户结算通知单显示商户名称为“张国春”，缴费通知单的催缴对象为“张国春”，可知，租赁合同的相对人应为被告张国春；3.虽然交付使用书、施工许可证、店铺消防报审承诺书上有被告辉吉青公司的印章，但是这并不足以证明租赁合同的相对方为被告辉吉青公司，且被告张国春亦表示被告辉吉青公司是受被告张国春委托在上述材料上盖章，被告辉吉青亦不能据此受涉案两份合同权利义务的约束。综上，该院认定租赁合同的双方当事人为原告与被告张国春。 一审法院认为，原告越都公司与被告张国春之间的租赁合同关系，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的禁止性规定，应属有效。被告张国春在签订合同后，未能按照合同约定支付款项，已属违约，理应承担相应的责任。1.原告要求两被告共同支付履约保证金28688.40元、质量保证金10000元、公用事业保证金1434.42元，及上述费用自2019年4月8日起至款付清日止按月利率2%计算的违约金。该院分析如下：依照《诸暨印象城综合管理服务协议》第四条第1款规定，本协议签订时，张国春应向越都公司支付28688.40元作为履约保证金；该协议第四条第3款规定，张国春应在本协议签订时向越都公司支付10000元作为其销售商品或提供服务的质量保证金；该协议第四条第4款规定，张国春户内公用事业保证金：9元/平方米（收费标准根据公摊面积折算），张国春应于本协议签订时向越都公司支付该费用，据此，原告有权向被告张国春收取上述费用，至于违约金，被告认为违约金过高，要求该院予以调整，该院根据本案实际情况酌情调整为年利率10%；至于被告辉吉青公司，因上述争议焦点部分已认定其非租赁合同相对人，故其无需对上述费用承担支付责任。2.原告要求两被告支付拖欠的租金、管理费、公用事业费、装修期水电费等合计135014.93元，并在逾期给付期间（每一期按合同约定的付款日起至实际付清日止）以拖欠金额按月利率2%支付违约金。该院分析如下：依照《商铺租赁合同》约定，2019年4月1日-2019年4月30日装修期租金为398.45元，应付时间为2019年4月15日前；2019年5月-7月的租金为31079.10元，应付时间为2019年4月15日前；2019年8月-10月的租金为31079.10元，应付时间为2019年7月5日前；2019年11月-2020年1月的租金为31079.10元，应付时间为2019年9月30日前（因2019年10月5日是法定节假日，按照合同约定应提前至法定节假日前最后一天），上述费用的违约金应自应付时间的次日起计算。依照《诸暨印象城综合管理服务协议》约定，2019年5月-7月的管理费为11953.50元，应付时间为2019年4月13日前；2019年8月-10月的管理费为11953.50元，应付时间为2019年7月5日前；2019年11月-2020年1月的管理费为11953.50元，应付时间为2019年9月30日前（因2019年10月5日是法定节假日，按照合同约定应提前至法定节假日前最后一天），上述费用的违约金应自应付时间的次日起计算。2019年5月电费为1525.44元，2019年6月电费为1363.20元，2019年7月电费为1381.20元；2019年8月电费为1248元，2019年9月电费为0.84元，上述电费的违约金自起诉日起计算。至于上述费用的违约金，被告认为违约金约定过高，要求法院进行调整，该院根据本案实际情况酌情确定为年利率10%。该院对合理部分的诉请予以支持，对不合理部分的诉请予以驳回。两被告辩称，原告同意给被告张国春两个月的免租期，但原告不同意扣除该费用，双方一直在协商，所以被告一直没有支付合同约定的款项。该院认为，原告与被告张国春签订的两份案涉合同中未约定免租期，且双方亦未对免租期达成一致意见及签订补充协议，故对被告要求免租两个月的主张不予采信；至于被告认为免租期未协商一致而导致被告没有支付合同约定的款项，该院认为，原告与被告张国春已签订案涉合同，被告理应按照合同约定支付款项，但是被告却分文未付，已属违约，故对该辩称不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决：一、被告张国春应支付原告诸暨市越都商业经营管理有限公司履约保证金、质量保证金、公用事业保证金共计人民币40122.82元，并支付自2019年4月9日起至款付清日止按年利率10%计算的违约金，上述款项限于判决生效之日起十五日内付清；二、被告张国春应支付原告诸暨市越都商业经营管理有限公司租金93635.75元、管理费35860.50元、电费5518.68元，合计人民币135014.93元，并支付至款付清日止按年利率10%计算的违约金（违约金分段计算：租金398.45元自2019年4月16日起、租金31477.55元自2019年4月16日起、租金31079.10元自2019年7月6日起、租金31079.10元自2019年10月1日起；管理费11953.50元自2019年4月14日起、管理费11953.50元自2019年7月6日起、管理费11953.50元自2019年10月1日起、电费5518.68元自2019年10月30日起），上述款项限于判决生效之日起十五日内付清；三、驳回原告诸暨市越都商业经营管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3803元，依法减半收取1901.50元，由被告张国春负担。 二审中，张国春向本院提交案件受理通知书一份，证明要求确认合同已解除的案件已立案。越都公司质证不予认可。本院对该证据真实性予以认定。越都公司、辉吉青公司未提交新的证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案双方签订《商铺租赁合同》《诸暨印象城综合管理服务协议》后，张国春未按约支付租金及保证金，已明显违约。《诸暨印象城综合管理服务协议》已约定，对不按约足额缴纳有关费用的，越都公司有权依法中止或停止提供综合管理服务，包括停水、断电等，因此即使越都公司于2019年8月26日采取停水断电措施，因系张国春拒不交付租金，且亦有相应合同约定依据，张国春主张双方租赁合同自2019年8月26日解除，不能成立。关于租赁物的交付时间，交付使用书已明确载明双方于2019年4月1日对房屋进行验收交接。本案微信聊天记录证据并不能充分证实房屋实际交付时间为2019年4月18日，双方虽就两个月免租期进行过协商，但本案证据不能证明双方就两个月免租期明确达成一致意见。关于各项保证金，《诸暨印象城综合管理服务协议》约定应于协议签订时支付，但张国春并未支付，故一审根据越都公司诉请判令张国春支付，并无不当。本案双方约定的租赁期限较短，且即使案涉房屋于2019年8月26日被停水断电亦系因张国春未按约交纳租金、管理费所致，越都公司在本案仅诉请支付至2020年1月的租金及管理费，一审予以支持，有相应依据。关于张国春主张的反诉等问题，不影响本案处理。至于此后的租金及管理费，不在本案审理范围，当事人可另行主张抗辩。 综上，张国春的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2900元，由上诉人张国春负担。 本判决为终审判决。 审判长  张百元 审判员  梅 云 审判员  王 瑜 二〇二〇年四月二十四日 书记员  陶钿钿