江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏03民终621号上诉人（原审原告）：高攀，男，1983年1月30日生，汉族，住江苏省睢宁县城元府西路198号。现住江苏省睢宁县。委托诉讼代理人：潘彩侠，系高攀之母，1960年5月27日生，汉族，住江苏省睢宁县。委托诉讼代理人：张元江，北京市尚和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：睢宁胜奇物业管理有限公司，住所地江苏省睢宁县城中山北路。法定代表人：胡紫阳，该公司经理。被上诉人（原审被告）：徐州博睿置业有限公司，住所地江苏省睢宁县城中山北路(圣地亚歌二部隔壁)。法定代表人：孙绪荣，该公司经理。二被上诉人共同委托诉讼代理人：王海峰，江苏元宁律师事务所律师。上诉人高攀因与被上诉人睢宁胜奇物业管理有限公司（以下简称胜奇物业公司）、徐州博睿置业有限公司（以下简称博睿置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省睢宁县人民法院(2019)苏0324民初4432号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人高攀的委托诉讼代理人潘彩侠、张元江，被上诉人胜奇物业公司、博睿置业公司的委托诉讼代理人王海峰到庭接受询问。本案现已审理终结。高攀上诉请求：1、撤销一审判决，查明事实，依法改判或发回重审。2、胜奇物业公司、博睿置业公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院查明事实不清。首先，博睿置业公司2017年8月将香榭梧桐门市对外招租，并承诺前二年免收房租，第三年开始收取租金(有证人王某1、王某2、王某3到庭作证)。高攀响应招商号召，缴纳1万元费用，开始装修门面。高攀于2018年元月开始营业。同年4月，博睿置业公司无视双方约定，对高攀停水、停电。同年9月，博睿置业公司又采取停水、停电、封门措施。2019年1月份，胜奇物业公司以房屋转让为由，对高攀门市部停水、停电、砸招牌，高攀报警。后胜奇物业公司承诺恢复原状、让高攀照常营业。但胜奇物业公司不讲诚信，导致高攀无法经营，引起诉争。其次，涉案店铺被转让，未通知高攀行使优先购买权。再次，胜奇物业公司、博睿置业公司之间系关联公司。二、一审法院适用法律错误。一审法院认定双方租赁合同未成立错误。博睿置业公司已收款且已将租赁物交付高攀装修使用，事实租赁关系已成立，即便高攀解除合同，胜奇物业公司、博睿置业公司也应赔偿装修等损失。综上，一审法院查明事实不清，侵犯了高攀的合法权益。高攀当庭补充上诉理由：1、一审法院已确认博睿置业公司收取高攀1万元为立约定金，根据定金的规则，胜奇物业公司、博睿置业公司应当双倍返还。2、既然博睿置业公司收取的是订约定金，双方未达成书面协议，责任在于博睿置业公司。3、一审法院已确认双方均存在过错，但判决结果上并未体现胜奇物业公司、博睿置业公司承担赔偿责任的情形。4、博睿置业公司收取高攀1万元定金，直到2019年才主张权利，可以看出博睿置业公司两年免租的意思表示。综上，高攀的损失应由胜奇物业公司、博睿置业公司承担。被上诉人胜奇物业公司、博睿置业公司答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。虽然双方有定金收据，但租赁合同并未成立，因此不存在所谓双倍返还定金的问题，双倍返还定金的主张也超出了高攀一审诉讼请求的范围。双方没有签订租赁合同，不是胜奇物业公司、博睿置业公司过错导致，高攀始终不愿与胜奇物业公司、博睿置业公司签书面合同，才造成现在的局面。如果高攀愿意以适当条款签订书面租赁协议，胜奇物业公司仍然愿意与其签订租赁协议。高攀向一审法院提出诉讼请求：1.判令胜奇物业公司、博睿置业公司返还押金10000元、赔偿装修损失26000元；2.本案诉讼费用由胜奇物业公司、博睿置业公司负担。事实和理由：2017年8月，为响应博睿置业公司招商，高攀租赁胜博睿置业公司香榭梧桐门面房1大间，面积50平方米，当时口头约定租期十年，前二年免房租，第三年起每年租金按220元-240元每平方米标准进行计算，博睿置业公司要求必须对租赁房屋进行装修方可上房使用。后高攀按双方约定，对租赁房屋进行装修，于2018年元月1日开业经营。从2018年8月份开始，胜奇物业公司、博睿置业公司无视双方约定，对高攀所租房屋停水、停电，还强行锁门、毁坏高攀招牌。后高攀报警，双方协商处理未果。胜奇物业公司、博睿置业公司的行为给高攀造成较大损失，故提起本案诉讼。一审法院查明：2017年2月28日，博睿置业公司收取高攀交付的1万元“预售房屋定金”，用于高攀租赁博睿置业公司位于睢宁县的门面房，博睿置业公司出具收据。后高攀进驻租赁房屋进行了装修并开始营业。博睿置业公司多次催促高攀签订书面租赁合同，一直未果。2018年7月4日，博睿置业公司将涉案门面房出售给胜奇物业公司。后胜奇物业公司多次催促高攀签订书面租赁合同，同样未果。2019年3或4月，涉案门面房被胜奇物业公司停水、停电、锁门，高攀遂停止经营。一审庭审中，高攀主张，在承租房屋时，博睿置业公司曾口头允诺前两年免租金，两年后再签订租赁合同，对此博睿置业公司不予认可，但表示的确在收取1万元定金时并未与高攀商量好书面租赁合同的租期和金额等条款。关于房屋取得时间，高攀主张为2017年11月份方取得房屋，胜奇物业公司、博睿置业公司主张2017年3月份即交付房屋。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第十二条规定，合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；……；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；……。本案中，高攀交付给博睿置业公司定金1万元，双方拟作为此后订立书面合同所作的立约定金，但双方对于立约定金合同的主要条款，租赁期间及租赁价格未能达成一致意见，亦未订立补充协议，故双方之间的定金合同因缺乏主要条款，并未成立，博睿置业公司已收取的高攀的1万元定金应予以返还。关于高攀诉请的装修损失，高攀、博睿置业公司之间的定金合同不成立，双方对此均具有过错，综合本案博睿置业公司将房屋交付高攀、高攀实际占用房屋的情形，双方应各自负担其损失，高攀要求胜奇物业公司、博睿置业公司赔偿装修损失，不予支持。胜奇物业公司并非涉案租赁关系的当事人，也未收取高攀1万元定金，高攀要求胜奇物业公司共同承担返还定金及赔偿装修损失的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、徐州博睿置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内返还高攀高攀1万元；二、驳回高攀对睢宁胜奇物业管理有限公司的诉讼请求；三、驳回高攀的其他诉讼请求。如果义务人未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费700元，由高攀负担350元，徐州博睿置业有限公司负担350元。经双方当事人确认，本案二审争议焦点为：高攀要求胜奇物业公司、博睿置业公司承担相关装修损失的主张能否成立。二审中，双方当事人均未提供新证据。一审法院查明的事实，本院予以确认。另查明：2019年8月20日（本案一审立案后），胜奇物业公司另案向一审法院提出诉讼请求：1、判令高攀搬离并返还目前所占有使用的胜奇物业公司所有的睢宁县香榭梧桐25幢1单元107号商铺[产权证号为：苏（2019）睢宁县不动产权第0020685号]，并赔偿胜奇物业公司损失46400元；2、诉讼费由高攀承担。2019年10月28日，一审法院作出（2019)苏0324民初4608号民事判决：一、高攀于判决生效后十五日内搬出胜奇物业公司所有的坐落于睢宁县香榭梧桐25幢1单元107号商铺[产权证号为：苏（2019）睢宁县不动产权第0020685号]，排除妨害。二、驳回胜奇物业公司其他诉讼请求。高攀不服上述判决，向本院提起上诉，该案正在本院二审中。本院认为：高攀2017年2月28日交付博睿置业公司定金1万元，商议将来订立书面租赁合同。后双方对租赁期间及租赁价格未能达成一致意见，多次发生纠纷。高攀主张当时双方存在2年免租期的口头约定，博睿置业公司对此不予认可。本案高攀除缴纳1万元定金外，并未缴纳任何租金。高攀自2017年进入商铺经营，现已经超过两年时间，双方仍然对书面租赁合同的租金标准等条款无法达成一致意见。高攀起诉要求退还定金1万元，胜奇物业公司、博睿置业公司就高攀解除事实租赁合同的主张并无异议，故博睿置业公司已收取高攀的1万元定金应予返还。关于高攀主张的装修损失2.6万元问题。一方面，高攀就此损失的证据为案外人出具的白条，其装修损失数额是否为2.6万元，双方存在异议。另一方面，现有证据也不能证明书面租赁合同未能订立仅为胜奇物业公司、博睿置业公司单方原因或单方过错导致。一审法院考虑到高攀实际免费使用涉案房屋较长时间的事实等情形，驳回高攀要求胜奇物业公司、博睿置业公司赔偿装修损失2.6万元的主张，并无不当。综上所述，上诉人高攀的上诉理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费700元，由上诉人高攀负担。本判决为终审判决。审判长  单雪晴审判员  苏 团审判员  崔金城二〇二〇年四月十五日书记员  侯梦池