广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终2405号上诉人（原审原告、反诉被告）：贝月湾小区业主委员会。住所地：广州市从化区街口街河滨南路75-79号。负责人：杨冰凌，职务：主任。委托诉讼代理人：石开新，广东华程律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：广州马腾土石方工程有限公司。住所地：广州市从化区江埔街河东北路156号201房。法定代表人：欧阳杰，职务：总经理。委托诉讼代理人：骆文婷，广东安扬律师事务所律师。原审第三人：从化市青云大厦物业管理有限公司。住所地：广州市从化区街口街蓝田西路一巷5幢111号。法定代表人：李惠章。委托诉讼代理人：蔡思仁，系该司员工。上诉人贝月湾小区业主委员会（下简称贝月湾业委会）与上诉人广州马腾土石方工程有限公司（下简称马腾公司）、原审第三人从化市青云大厦物业管理有限公司（下简称青云公司）房屋租赁合同纠纷一案，贝月湾业委会和马腾公司均不服广州市从化区人民法院（2019）粤0117民初4091号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月12日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。贝月湾业委会上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三项，改判支持贝月湾业委会在一审中的诉讼主张；2.本案一、二审诉讼费用由马腾公司和青云公司承担。事实与理由：一、一审审判程序违法。首先，法院依职权调取证据不当，有徇私之嫌。在马腾公司、青云公司并未提出存在借用房屋合同的情况下，一审法官于2019年11月6日单独到青云公司住所，询问并诱导青云公司提出存在借用物业用房合同关系；其次，在一审庭审中，法官竟然代青云公司进行陈述，此举令贝月湾业委会感到莫名奇妙；再次，当贝月湾业委会提出要持有一份法庭询问记录，并给予时间质证时，法庭不予理睬。综上，一审法官的行为不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第15、16、17条的规定。二、案涉整个会所面积实际为231平方米，一审以误差为名，认定只有210平方米是错误的。首先，案涉房地产买卖合同上数据来源于2009年5月25日原从化市测绘队做出的《房产面积测量成果报告书》，案涉房地产开发商以此数据作为房地产买卖合同的依据，并提交房地产管理机构核发房地产证，有关机关也予以认可。其次，原从化市规划局于2019年5月18日出具有关案涉房地产《规划验收合格证附图》，在该附图图纸上清晰、明确标注会所位置及面积为231.95平方米。二者虽有误差，但极小，说明案涉房地产为231平方米是准确的。一审法院以存在误差为名，认定整个会所面积只有210平方米，与从化市测绘队、从化市规划局的测绘认定书相矛盾，没有依据。三、马腾公司提出与物业是用房借用关系，毫无道理。原物业公司在享有完全权利，无需规避事由对房屋进行装修的情况下，将房屋出租给他人，再借回来使用，完全没有必要。承租人支付租金的房屋，特意自己花巨资修建一堵墙，独立门庭，无偿借给出租人长期使用，很不合理。从现场开门的位置来看，完全是在租赁合同时留下来自用的。青云公司将案涉房产出租给马腾公司有书面协议，而借用则没有协议，与理不通。四、一审认定马腾公司不知道贝月湾业委会接管物业，从而没有故意拒交租金，与事实不符。马腾公司股东、法定代表人兼执行董事郑某某及监事欧阳某某夫妻均是案涉小区的业主，故马腾公司应对选举业委会、更换管理单位的事情知晓。马腾公司逾期交纳租金已经快一年，构成违约。从青云公司提供的收账表显示，马腾公司自2011年9月承租开始，既未交纳履约保证金，也从未在合同约定的每月5日前交纳当月租金。在明知青云公司退出小区管理的情况下，仍将2019年1月的租金交给其，存在与青云公司故意弄虚作假的嫌疑。同时，即使在履约过程中发生争执，仍然应当按照合同的约定履行，发生争议应通过法律途径解决，但不得随意拒交租金。五、一审认为解除合同会造成重大经济损失的说法不成立。首先，案涉会所只是简单装修，马腾公司称2011年承租时装修花了50多万元，与事实不符，马腾公司也没有证据证明。其次，第一份租赁合同的时间是从2011年9月1日至2016年8月31日，期限5年。如果租赁期满，不再出租、承租，马腾公司是不能获得价值补偿的。因此，马腾公司的装修价值只体现在这5年的租赁期内。而第二个租赁期，对马腾公司而言，不存在计算价值的问题。六、马腾公司与青云公司签订的合同有造假的嫌疑。案涉小区有业主找到了青云公司于2011年向全体业主发出的《关于贝月湾公共会所出租的公告》，此公告上写着会所租期6年（从2012年1月1日至2017年12月31日），业主和青云公司发生矛盾的时间是2017年5月后，2017年底前贝月湾业委会没有成立，青云公司没有必要在租赁期未到时和马腾公司签订续租合同，所以此续租合同是马腾公司与青云公司造假所为，目的是为了达到不能解除租赁合同扰乱小区业主自管的目的。综上，特提起上诉，请求二审法院判如所请。对于贝月湾业委会的上诉，马腾公司辩称：一、一审法院程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第二款的规定，人民法院认为审理案件需要的证据，可以自行决定调取。故一审法院依职权于2019年11月6日调查的《询问笔录》合法有效。二、马腾公司租赁的是整个贝月湾会所。马腾公司租赁贝月湾会所时是与青云公司一起到现场查看的，青云公司提供了贝月湾会所的平面图，租赁范围是整个贝月湾会所（包括案涉争议面积部分房屋），约210平方米，这是马腾公司与青云公司的真实意思表示。租赁合同签订后，青云公司是按贝月湾会所当时的现状整体交付，马腾公司对贝月湾会所整体装修竣工后，就一直租赁该物业长达8年之久，贝月湾业委会对此情况都是清楚的，从没有提出过异议。三、案涉的物业用房是马腾公司借给物业公司使用的。青云公司以方便小区管理为由，请求马腾公司将案涉争议面积房屋借给其办公使用，马腾公司为维护双方的良好关系而答应借用，但并未收取任何租金亦未对原合同进行减租。四、物业管理人更换，没有及时给马腾公司提供付款账户或明确告知，后又强占案涉争议房屋，贝月湾业委会的行为显属违约。贝月湾业委会代青云公司接管小区物业管理后，并没有向马腾公司正式发缴费通知、也没有提供收取和缴交租金有效账户，导致马腾公司无法按租赁合同约定按时交租。直到2019年3月11日马腾公司才收到催收租金的通知，但贝月湾业委会已于2019年3月3日强占了案涉争议房屋，这是争议发生及马腾公司暂不交租的原因。五、马腾公司租赁会所时是没有装修的，马腾公司投入了大量资金装修，再次租赁时也需要对租赁场地进行重新装修。且马腾公司在租赁期间没有任何过错，不存在违约行为。六、一审中，贝月湾业委会承认马腾公司与青云公司签订的合同合法有效，现却说合同造假，前后矛盾。贝月湾业委会在（2019）粤0117民初1524号案（下简称1524号案）中已经确认此《租赁合同》合法有效，法院对此也进行了确认。马腾公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，并依法改判马腾公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金给贝月湾业委会（其中2019年2月至3月期间，每月租金为4200元；从2019年4月至7月期间，每月租金为4000元；从2019年8月起至合同期满日止，按合同约定缴纳租金）。2.本案一审本诉及反诉诉讼费、二审的诉讼费用由贝月湾业委会承担。事实与理由：一、根据从化区人民法院作出的1524号案民事判决可知，在该案庭审中，马腾公司支付的2019年1月份的租金已经贝月湾业委会和青云公司确认收取，并经法院认定为该租金已全部用于同时期业主公共部位维修支出。因此，马腾公司不能就该月已经支出的租金与第三人另行解决，该租金理应在本案中直接扣减。二、本案本诉及反诉均是由于贝月湾业委会的过错及强占行为引起的，故所有诉讼费用应由贝月湾业委会承担。第一，2019年1月，贝月湾业委会代替青云公司接替案涉小区物业管理后，没有向马腾公司正式通知和提供收取租金的有效账户或交纳租金的方式，导致马腾公司无法按时交租，故将2019年1月租金交给青云公司。随后在2019年3月11日贝月湾业委会才发催收租金的通知，但贝月湾业委会已于2019年3月3日强占了马腾公司租赁场所的10多平方米房屋，这才导致马腾公司暂时不交纳租金。第二，案涉租赁场地是整个贝月湾会所，在出租前青云公司亦向小区各业主进行公示并征得同意才进行出租。马腾公司对贝月湾会所的租赁已经长达8年左右，贝月湾业委会的成员全部是小区业主，肯定清楚知道租赁的具体范围，根本不存在争议房屋租赁不明的情况。因此，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定，马腾公司有权暂缓向贝月湾业委会支付租金。一审法院认定反诉费用由马腾公司承担是错误的。综上，为维护马腾公司的合法权益，特提起本案诉讼。对于马腾公司的上诉，贝月湾业委会辩称：首先，本案诉讼是马腾公司的故意行为造成的，理由有两点，第一，马腾公司知道小区物业由业委会接管，贝月湾业委会提交的公告、催款单、催款函等可以证实。第二，马腾公司的两个股东也是小区业主，对于小区物业由业委会接管肯定是知情的其次，关于房屋交付，整个会所的面积是231平方米，出租给马腾公司的是210平方米，因此马腾公司主张租赁范围是231平方米是错误的。贝月湾业委会已经按照约定全部交付了租赁房屋，履行了合同义务。对于贝月湾业委会、马腾公司的上诉，青云公司述称，第一，关于会所的面积问题，因贝月湾会所是贝月湾小区业主的分摊共用部分，没有产权证，故青云公司与马腾公司签订的租赁合同约定的面积只是个约数，青云公司与马腾公司双方确认租赁范围是整个贝月湾会所，也就是大约210平方米，这是租赁双方的真实意思表示。且会所出租前已向贝月湾业主进行过公示，并征得全体业主同意后才出租的，马腾公司租赁贝月湾会所已经长达8年之久，小区业主包括业委会肯定是清楚的。第二，马腾公司并不存在与青云公司有任何串通行为，且无串通的动机和目的，也没有损害到业主的任何权利和利益，且贝月湾业委会在1524号案中，以此租赁相关材料作为真实有效的证据向青云公司主张权利，现在又称存在串通，明显是浪费司法资源。第三，2017年1月，贝月湾业委会代替青云公司管理贝月湾小区后，并没向马腾公司正式发缴费通知，也没提供收取租金有效账户或者缴纳租金的方式，导致马腾公司无法按时交租，并在2019年1月份将租金交给青云公司。随后在2015年3月11日，贝月湾业委会才发催费通知书，但此时贝月湾业委会已抢占了马腾公司租赁的十个平方米的房屋，这是马腾公司拒交租金的原因。因本案纠纷，贝月湾业委于2019年8月14日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.马腾公司违约，解除贝月湾业委会与马腾公司之前签订的租赁合同；2.马腾公司支付拖欠的租金29400元，暂计算自2019年1月至7月，利息588元；3.本案诉讼费用由马腾公司承担。马腾公司反诉请求：1.确认贝月湾业委会于2019年7月4日向马腾公司发出通知，要求解除青云公司和马腾公司在2016年8月30日签订的《租赁合同》的行为无效；2.贝月湾业委会继续履行青云公司和马腾公司在2016年8月30日签订的《租赁合同》，并按照《租赁合同》的约定将租赁合同交付马腾公司使用；3.贝月湾业委会从2019年3月份起至按照《租赁合同》的约定将租赁房屋交付给马腾公司使用之日止，每月扣减租金200元；4.本诉和反诉费用由贝月湾业委会承担。一审法院认定事实：位于贝月湾的公共会所，属于贝月湾小区的共有建筑，其面积参与分摊给了全体业主。贝月湾业委会是于2018年2月登记备案的贝月湾小区业主委员会，青云公司是贝月湾小区前期物业服务公司。2011年9月1日，青云公司在小区发布公告，将会所出租给马腾公司，前三年租金为3150元/月，第四年至第六年租金为4200元/月。2016年7月16日，青云公司再次发布关于出租会所、租金、租期的公告，并于2016年8月30日与马腾公司再次签订《租赁合同》，约定：将会所（面积约210平方米）出租给马腾公司使用；租期为十年，即从2016年9月1日至2026年8月31日止；第一年至第三年的租金为4200元/月，第四年至第十年的租金为4600元/月，马腾公司应在合同签订时交纳12600元作为履约金，并于每个月5日前交纳本月租金，逾期不交租视为违约；违约责任：1、在租赁期间，双方不得无故解除本合同，如任何一方提前解约，则视为违约。因本合同期内的租期为十年期，马腾公司已投入大量的资金作运营，故青云公司不得无故解约，否则需双倍返还定金，并赔偿对方按合同总额527600元的50%作为违约金以及由此造成的一切经济损失。4、双方若某方要求提前解约，必须提前一年书面提出，可按正常解约处理，否则视为违约等。合同签订后，青云公司将会所交付给马腾公司作为经营场地使用，马腾公司依约支付了履约金以及一直按月缴纳租金4200元/月至2019年1月份。2018年5月25日，贝月湾业委会向青云公司发出《关于办理物业移交手续通知》，告知决议通过了解聘青云公司的决定，决定终止原物业服务合同，并通知青云公司于2018年6月29日办理完毕移交手续。2019年1月2日，青云公司发布退出贝月湾小区物业项目的通告，并退出贝月湾小区的物业管理。2019年3月11日，贝月湾业委会在马腾公司经营场所的门口粘贴《通知》，向马腾公司催收租金并告知其将租金交纳至贝月湾业委会指定的银行账户。2019年4月1日，贝月湾业委会与马腾公司就会所一处约10平方米的房屋的使用权权属问题产生纠纷，双方报警处理。双方在民警在场的情况下协调处理，但无法达成一致意见。为防止事态恶化，贝月湾业委会、马腾公司及青云公司同意由派出所对争议房屋粘贴封条封存，待通过诉讼途径解决后再重新使用。另外，贝月湾业委会、马腾公司及青云公司于2019年7月29日再次协商，并由派出所解除争议房屋的封存。2019年4月8日，贝月湾业委会在马腾公司经营场所的门口粘贴《收租通知》，告知马腾公司于2019年4月15日前将2019年1月至4月份的租金交纳至贝月湾业委会指定的银行账户。同月，贝月湾业委会在其办公场所（争议房屋）门口粘贴《温馨提示》，告知交纳租金、管理费的银行账号。2019年7月1日，贝月湾业委会向马腾公司邮寄《解除租赁合同通知书》，经多次催收，马腾公司仍不按时交纳租金，截至2019年7月已连续6个月未交纳租金，构成根本违约，根据合同法规定，特通知解除租赁合同，并要求马腾公司在2019年7月31日前自行搬离并结清费用，延迟将没收定金并追求法律责任。但该邮寄未妥投。同时，贝月湾业委会将该通知书张贴在其办公场所（争议房屋）门口处。一审另查明，贝月湾小区会所内有一处面积约10平方米的房屋，在青云公司担任贝月湾小区物管公司时，青云公司在该房屋内办公。青云公司于2019年1月2日退出贝月湾小区物管项目时，将该房屋交回马腾公司使用。贝月湾业委会认为该房屋并未出租给马腾公司，于是进入该房屋办公。马腾公司认为该房屋包含在出租的会所范围内，贝月湾业委会强占房屋行为构成违约，故自2019年1月起未再支付租金。贝月湾业委会、马腾公司就该房屋的使用权产生争议，贝月湾业委会以马腾公司故意拖欠租金为由要求解除租赁合同，马腾公司则认为贝月湾业委会强占已出租的房屋要求按月扣减租金，双方未能协商一致，引发本次诉讼。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，马腾公司与青云公司在2011年8月31日，经自愿协商，在平等互利互惠的基础上，签订了《租赁合同》，约定青云公司将座落在从化市（现××从××）街口街河滨××路的贝月湾小区公共会所（面积约210平方为）出租给马腾公司使用，租期为五年（从2011年9月1日至2016年8月31日）。该合同是双方真实意思表示，不违反国家法律和行政法规强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力，双方应全面履行各自的权利义务。合同期满后，续租公告后，双方在原来的合同的基础上续签了《租赁合同》，该合同除租期变更为十年（从2016年9月1日至2026年8月31日止），租金金额及履约金有所调整外，租金仍以现金方方式交付，与原合同雷同。租赁期间，马腾公司与青云公司协商，马腾公司将贝月湾小区公共会所内一间面积约10平方米的房屋借给青云公司作临时办公用房，该房屋是会所的一部分，且青云公司在退出小区管理时将该房屋交回马腾公司处理，一审法院依职权向青云公司（即原出租方）询问并制作的询问笔录可证实上述情况。2019年1月2日，青云公司发出退出贝月湾小区物业项目的通告，但未注明由贝月湾业委会接管。马腾公司在不知贝月湾业委会已接管小区管理的情况下于2019年1月23日向青云公司缴纳了2019年1月份的租金4200元，由此看出，马腾公司不存在不缴纳租金故意违约的意图。另外，一审法院向会所所在辖区派出所调查后得知，该所在2019年4月1日对业务会、马腾公司争议的房屋进行封存，后又于2019年7月29日在贝月湾业委会、马腾公司及所在地居委会、公职律师在场的情况下解除封存。据此推断，贝月湾业委会与马腾公司就涉案房屋产生争议发生在2019年4月前。2019年4月1日至2019年7月29日期间，马腾公司无法正常使用涉案房屋。目前房屋已解除封存，贝月湾业委会未再占有使用，马腾公司可自行管理使用。如再发生纠纷，另行解决。马腾公司在租赁期间与青云公司协商将其中一间约10平方米的房屋交由青云公司作临时办公，是其权利的自行处分，他人无权干涉。2019年3于11日，贝月湾业委会在马腾公司租赁的场所张贴催收租金的通知，但又在不明确房屋应归谁使用的情况下，强行进入房屋办公，致使马腾公司不能正常使用青云公司交回的其租赁的整个会所。另一方面，马腾公司与贝月湾业委会于2019年3月份发生纠纷时，就应当知道其租赁的场所已由贝月湾业委会接管，其应按续签的有效合同向新的合法继任管理者即贝月湾业委会缴交租金。合同约定，所租的面积约为210平方米，租金4200元，而马腾公司所不能正常使用的房屋的面积约为10平方米，从公平原则出发，酌定2019年4月至7月每月租金相应扣减200元，即2019年4月份至7月份期间的月租金为4000元，从8月份起至合同期满日止的租金仍按合同的约定缴交。至于马腾公司在青云公司退出管理后仍向其缴纳的2019年1月份的租金4200元，马腾公司可另行解决。综合本案案情来看，贝月湾业委会起诉要求解除合同，一方面是因为马腾公司不知贝月湾业委会已接管小区，仍向原管理者青云公司缴纳租金，导致贝月湾业委会认为马腾公司故意拖欠租金；另一方面是由于青云公司退出小区管理时未就争议房屋的借用情况向贝月湾业委会说明，导致贝月湾业委会与马腾公司就房屋的使用权产生争议，而实际上贝月湾业委会对马腾公司与青云公司的签订的《租赁合同》无异议，自愿承继合同权利义务。同时，马腾公司已租用小区会所多年，对租赁场所的投入显而易见，若解除合同，将会造成直接经济损失，只要马腾公司今后能依时向贝月湾业委会缴纳租金，本案合同无解除的必要性。关于贝月湾业委会诉称整个会所面积为231平方米，出租给马腾公司面积为210平方米的问题。贝月湾业委会提交的共有建筑面积参加分摊说明，该证据材料为原开发商提供的数据，无房管部门盖章确认，况且规划面积与实际面积存在误差亦属正常，且《租赁合同》注明约210平方米是大约面积，与实际情况并不矛盾，也不影响《租赁合同》的履行。综上所述，贝月湾业委会、马腾公司在履行合同的过程中均有过错，贝月湾业委会诉请解除合同，理据不足，不予支持。同时，马腾公司亦应按约定履行合同，补缴租金。据此，一审法院依照《中华人民共和国民事总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2019年11月28日作出判决如下：一、贝月湾小区业主委员会与广州马腾土石方工程有限公司继续履行广州马腾土石方工程有限公司与从化市青云大厦物业管理有限公司于2016年8月30日签订的《租赁合同》；二、广州马腾土石方工程有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金（2019年1月至3月期间，每月租金为4200元；从4月至7月期间，每月租金为4000元；从2019年8月起至合同期满日止，按合同约定缴纳租金）给贝月湾小区业主委员会；三、驳回贝月湾小区业主委员会的其他诉讼请求；四、驳回广州马腾土石方工程有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费9182元，由贝月湾小区业主委员会负担（该款已预交）。本案反诉受理费9190元，由广州马腾土石方工程有限公司（该款已预交）。经审查，一审法院查明事实并无不当，本院予以确认。二审中，贝月湾业委会提供贝月湾小区公共管理方案表决版，拟证明业委会有权提起本案诉讼，马腾公司则提供贝月湾业委会在另案提供的物业公约称两份文件并不一致。贝月湾业委会另向本院提交：证据1.××号《商品房买卖合同》第14页；证据2.从国土规划公开（2017）21号文件；上述证据拟证明案涉会所面积为230平方米；证据3.从化街口街河滨南路77号1403房的查册表；证据4.“贝月湾”业主清册（已办房产证）；上述证据拟证明马腾公司的股东郑某某、欧阳某平系案涉小区业主，在明知物业管理单位变更的情况下，应当主动向贝月湾业委会交租；证据5.（2018）粤0117民初1434号民事判决书，拟证明马腾公司的监事起诉贝月湾业委会成立不合法；证据6至14，《关于解除出租合同、恢复会所用途的公告》、《贝月湾小区业主授权业主委员会解除会所租赁合同签名规则及程序》、《贝月湾小区解除会所租赁合同》投票签名表模板、对部分业主未签名提醒的公告、《关于贝月湾小区业主签名授权业主委员会解除会所租赁合同表决结果的公告》、《关于解除会所租赁合同业主表决意见的情况》、《贝月湾小区解除会所租赁合同》签名汇总统计表、《贝月湾小区解除会所租赁合同》投票签名表（业主签名）、《贝月湾小区解除会所租赁合同》签名明细表，其中《贝月湾小区解除会所租赁合同》签名汇总统计表显示：小区投票权总户数331、小区住宅建筑面积45883.47㎡、投票总户数243、投票面积总数32696.11㎡、未投票总户数88、未投票面积总数13137.36㎡，赞成票数及赞成面积比例分别为73.41%、71.26%，上述证据拟证明就解除案涉出租合同、恢复会所用途，经贝月湾小区业主“双过半”同意，投票过程和结果符合法定程序。对于贝月湾业委会二审提交的证据，马腾公司质证认为：证据1贝月湾业委会在一审已经提交过；证据2真实性、合法性没有异议，关联性有异议，马腾公司从来没有看过规划局出示的文件，租赁时只有青云公司跟我司交接，承租的是整个会所；证据3与本案无关，三性不予认可；证据4无法证明马腾公司对贝月湾业委会的改选是知情的；证据5只有第1页和第26页，对真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，马腾公司不是该案的相关的当事人，对该判决不清楚；对证据6至14三性均不予认可，首先，贝月湾业委会向业主提交的公告有虚构事实、诽谤的嫌疑，由此才导致各业主对马腾公司产生误解，才要求解除合同，其次，表决未经合法公开公告以及征求全业主同意，再次，该组证据与本案无关，若业委会经过合法手段进行租赁合同解除表决后，可以另案对马腾公司进行起诉。对于贝月湾业委会二审提交的证据，青云公司质证认为：证据1不发表意见；证据2对市规划局这份文件的真实性认可，但是关联性不认可，因为青云公司是按照图纸出租会所；证据3、4，与本案没有关系，对三性都不认可；证据5不完整，也没有原件，对三性均不认可；证据6至14三性均不予认可，首先，马腾公司2019年1月份的租金已经交到我司，并用于1524号案所述的公共设备的维修，且经贝月湾业委会的确认；其次，我司未将马腾公司的钥匙交给贝月湾业委会，贝月湾业委会伪造事实，公告内容不真实，属于捏造，有煽动业主的嫌疑；第三，租赁合同合法有效，经公告业主同意才租赁，并且庭审时贝月湾业委会、马腾公司及青云公司都认可合同的真实有效性。青云公司向本院提交：证据1.关于青云公司与贝月湾业委会对贝月湾小区进行退场移交事宜情况的说明；证据2.《广州市从化区住房和建设局关于召开贝月湾物业小区旧物业公司退场移交资料事宜的通知》；3.两份移交清单；4.1524号案民事判决书，该案中贝月湾业委会作为原告起诉青云公司要求返还收取的贝月湾会所租金1551200元（2016年4月至2019年3月），一审法院经审查后认定：青云公司代为支付的租金税费、维修公共部位的支出、累计已超过贝月湾业委会主张的同时期青云公司代为收取管理的小区会所租金收入142800元，故对于青云公司抗辩主张的2016年4月至2019年1月的租金收入已全部用于同时期业主公共部位维修支出的主张，予以采纳。该民事判决书已发生法律效力，上述证据拟证明2019年1月份的租金马腾公司已经交给青云公司，且经1524号生效判决认定该租金已全部用于同时期业主公共部位维修支出。贝月湾业委会对上述证据质证认为：首先，关于2019年1月租金的问题，青云公司已经在2019年1月4日退出管理，马腾公司于1月23日将租金交给青云公司，所以青云公司声称的租金用于维修方面的开支是不成立的，青云公司收取租金是不正当的，青云公司应将租金退回；其次，对证据1情况说明不予认可，对证据2和3予以认可，青云公司实际退场时间是2019年1月4日，移交清单所述的业委会已换上新锁，说明业委会已经接收管理。马腾公司对上述证据均予以认可。另查明，在（2018）粤01民终20672号生效民事判决中法院查明，贝月湾小区《管理规约》表决结果汇总统计表显示，小区有投票权的业主总人数为339人，建筑物总面积为50014.43平方米。对于贝月湾业委会二审提交的证据，其中证据6至14贝月湾小区业主投票表决解除与马腾公司租赁关系相关材料，经审查，该表决程序符合法律规定，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意解除与马腾公司的租赁合同关系，虽贝月湾业委会此次提交的统计表中关于“小区投票权总户数”、“小区住宅建筑面积”与（2018）粤01民终20672号案中查明的业主总人数、建筑物总面积略有出入，但亦不影响最终投票结果，马腾公司与青云公司虽对该证据不予认可，但未提供相反证据予以反驳，故本院对该组证据予以采信。对于贝月湾业委会提交的其他证据，因对本案的处理无实质性影响，故本院不予采纳。对于青云公司二审提交的证据，1524号民事判决书为生效法律文书，在无证据证明该文书所认定的事实被推翻的情况下，本院予以采纳，至于其他证据，因对本案的处理无实质性影响，本院不予采纳。二审庭询中，贝月湾业委会、马腾公司均确认案涉争议的约10平方米的房屋有单独的门，可以独立进入，不需要通过案涉会所的大门进入。青云公司确认从2011年9月开始至2019年1月3日撤场一直占用该案涉争议的房屋。贝月湾业委会、马腾公司及青云公司均表示确认马腾公司与青云公司签订的《租赁合同》的真实性。二审过程中，青云公司确认其于2016年出租涉案房屋时收取了马腾公司12600元押金，该笔押金并未移交给贝月湾业委会。二审过程中，经本院释明，贝月湾业委会和马腾公司一致表示，本案按照贝月湾业委会的诉讼请求和马腾公司的反诉请求进行审理，不要求法院在本案中对解除合同的后果一并处理。另查明:1.贝月湾业委会向马腾公司邮寄的《解除租赁合同通知书》，虽然函件显示落款时间为2019年7月1日，但该函件下单时间为2019年7月4日。且马腾公司在一审提起的反诉请求中亦确认贝月湾业委会于2019年7月4日向马腾公司发出通知。2.一审庭审过程中，贝月湾业委会确认其诉讼请求中关于租金利息的主张按照6%年利率计算。本院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。关于马腾公司与青云公司签订的《租赁合同》效力问题。贝月湾业委会上诉认为上述合同存在造假的嫌疑，且与青云公司于2011年向全体业主发出的《关于贝月湾公共会所出租的公告》上所述的合同日期存在出入。对此，虽然存在案涉租赁合同载明租赁期限与向业主公告的期限不一致的瑕疵，但在二审庭审中，各方均确认了租赁关系的真实性，且贝月湾业委会亦以租赁关系的真实性为基础提起了1524号案诉讼。因此，马腾公司与青云公司之间应存在真实合法的租赁关系，一审法院认定《租赁合同》合法有效，并无不当，本院予以维持。关于贝月湾业委会诉请要求解除租赁合同的问题。青云公司于2019年1月退场后，其与马腾公司签订的《租赁合同》中的权利义务由贝月湾业委会承继。贝月湾业委会认为马腾公司自2019年1月起开始拖欠租金，构成根本性违约。马腾公司则抗辩不知贝月湾业委会已接管小区，且贝月湾业委会强行占用案涉争议约10平方米的房屋故其有权根据《中华人民共和国合同法》第六十六条不交纳租金。本院认为，首先，关于案涉争议房屋是否属于马腾公司租赁范围的问题。从房屋构造来看，根据各方当事人的描述，该争议房屋设有独立的大门，进入该房屋不需要经过会所，会所与争议房屋之间有墙壁相隔，故争议房屋与会所是两个相对独立的空间。从该房屋的实际使用情况来看，青云公司确认自2011年9月马腾公司租用会所开始到2019年1月青云公司退出涉案小区期间青云公司一直占有使用该房屋，从青云公司该陈述可以看出，除了青云公司确认该房间由马腾公司装修以外，青云公司交付给马腾公司占有使用的租赁物中从未包括该争议房屋。从一般常理分析，马腾公司表示租赁案涉会所后又将该争议房屋无偿出借给出租人青云公司办公使用，但马腾公司主张的借用关系并无相关合同或书面材料可以证明，而且承租人从出租人手中承租房屋后再把部分房屋在整个租赁期间无偿借给出租人使用，也与常理不符，因此，对马腾公司和青云公司关于借用关系的主张，本院不予采信。小区业主在青云公司担任物业管理公司期间从未对马腾公司租赁范围提出异议，并非如马腾公司主张的系对于争议房屋属于其租赁范围没有异议，而是因为青云公司在提供物业管理期间一直将争议房屋作为收费办公室使用，小区业委会也因此才会在接管小区之后认为该房间不属于马腾公司租赁范围。因此，一审法院认定该争议约10平方米的房屋属于马腾公司租赁会所的范围，处理不当，本院予以纠正。马腾公司主张因贝月湾业委会强占上述争议房屋故其有权缓交租金，不能成立，本院不予支持。其次，退一步而言，即使贝月湾业委会与马腾公司对该约10平方米房屋是否属于租赁范围产生争议，马腾公司对于其他无争议部分面积也应履行按时交租义务，对争议部分留待双方通过法律途径解决。现马腾公司以不到租赁面积5%的部分存在争议作为支付整体租赁面积租金的抗辩，该抗辩不能成立。马腾公司最晚在2019年3月11日贝月湾业委会在其租用场地门口贴出催收租金通知时，应知晓贝月湾业委会收取租金的账号情况，应履行缴租义务，但在贝月湾业委会多次催缴的情况下，马腾公司直到2019年7月仍然拒绝支付租金。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。马腾公司作为承租人，缴付租金是其主要义务，贝月湾业委会多次催缴租金马腾公司仍拒绝支付，依据上述规定，贝月湾业委会有权解除案涉租赁合同，故贝月湾业委会在2019年7月4日发函要求解除租赁合同有理，马腾公司在本案中反诉主张确认贝月湾业委会该解除通知无效，没有依据，本院不予支持。案涉租赁合同在2019年7月4日贝月湾业委会发函时已经解除，本院对此予以确认。贝月湾公司诉请本院判令解除合同，已无必要。一审法院对此处理不当，本院予以纠正。关于合同解除的后果，贝月湾业委会在一审期间虽然提出解除合同的主张，但对于解除后果并未提出完整的诉讼请求，马腾公司在一审期间反诉请求继续履行合同，也未对解除后果提出请求，根据全国法院第九次民商事审判工作会议纪要的相关规定，本院在二审期间对此予以释明，但贝月湾业委会和马腾公司均确认双方对于解除后果另案主张，不在本案中处理，故本案只审查处理双方当事人在一审提出的诉讼请求和反诉请求。贝月湾业委会主张马腾公司支付拖欠的2019年1月到7月租金和利息，根据合同约定，从2016年9月1日至2019年8月31日，每月租金为4200元，但马腾公司主张2019年1月租金已向青云公司支付，青云公司予以认可，结合2514号案生效判决认定，青云公司代为收取管理的小区会所2016年4月至2019年1月的租金收入已全部用于同时期业主公共部位维修支出，故为避免当事人诉累，本院在本案中相应扣减2019年1月的租金。马腾公司还应向贝月湾业委会支付2019年2月至2019年7月4日合同解除之日的租金共21560元（4200×5+4200÷30×4）。至于合同解除之后的占用费，因贝月湾业委会在本案中只主张了租金，并未对占用费提出主张且表示对合同解除的后果另行主张，故本案不予处理。贝月湾业委会另主张马腾公司支付按照年利率6%计算的迟延支付租金的利息，马腾公司未按照合同约定支付租金，应支付相应的逾期利息，贝月湾业委会主张的计算标准合理，但2019年2月和3月租金利息起算点应从2019年3月11日贝月湾业委会向马腾公司发送通知告知具体收款账户之日起算，贝月湾业委会是新成立的业主委员会，并确认其当时刚刚开设完毕账户，在此之前马腾公司缴纳2月和3月租金存在现实障碍，故应从贝月湾业委会提供收款账户之日起算租金利息。至于马腾公司的反诉请求，因马腾公司已经构成根本违约，故其主张继续履行合同不能成立，本院不予支持，其基于继续履行合同所提出的诉讼请求，本院均予以驳回。综上所述，贝月湾业委员会的上诉请求部分成立，本院予以支持；对于其他上诉请求，本院予以驳回。马腾公司关于扣减2019年1月的上诉主张成立，本院予以支持；对于其他上诉请求，本院予以驳回。一审判决部分处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定，判决如下：一、撤销广东省广州市从化区人民法院（2019）粤0117民初4091号民事判决；二、确认贝月湾小区业主委员会与广州马腾土石方工程有限公司之间就贝月湾小区公共会所的租赁合同关系于2019年7月4日解除；三、广州马腾土石方工程有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向贝月湾小区业主委员会支付2019年2月至2019年7月4日的租金21560元及利息（利息计算：其中2019年2月和3月租金8400元从2019年3月11日起算，2019年4月租金4200元从2019年4月5日起算，2019年5月租金4200元从2019年5月5日起算，2019年6月租金4200元从2019年6月5日起算，2019年7月1日到4日租金560元从2019年7月4日起算，均按照年利率6%的标准计算至实际付款之日止）；四、驳回贝月湾小区业主委员会的其他诉讼请求；五、驳回广州马腾土石方工程有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费550元，由贝月湾小区业主委员会负担70元，由广州马腾土石方工程有限公司负担480元；反诉案件受理费275元，由广州马腾土石方工程有限公司负担。本案二审案件受理费600元，由贝月湾小区业主委员会负担50元，由广州马腾土石方工程有限公司负担550元。本判决为终审判决。审判长  张明艳审判员  韩志军审判员  谭红玉二〇二〇年四月二十七日书记员  眭 翘黄晶晶