吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉02民终181号上诉人（原审被告）：韩蕊同，女，1983年11月16日生，朝鲜族，无职业，住吉林市昌邑区。委托诉讼代理人：王政英，吉林巡达律师事务所律师。委托诉讼代理人：佰彦娇，吉林巡达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：金钟德，男，1974年6月16日生，朝鲜族，无职业，住吉林市昌邑区。委托诉讼代理人：刘峰，吉林寒松律师事务所律师。原审第三人：吉林峰华家润房地产经纪有限公司，住所地吉林市船营区。法定代表人：侯绍华，总经理。委托诉讼代理人：刘忠华，男，该公司经理。上诉人韩蕊同因与被上诉人金钟德、原审第三人吉林峰华家润房地产经纪有限公司（以下简称家润公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省吉林市船营区人民法院（2019）吉0204民初4690号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人韩蕊同的委托诉讼代理人王政英、佰彦娇，被上诉人金钟德及其委托诉讼代理人刘峰，原审第三人家润公司的委托诉讼代理人刘忠华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩蕊同上诉请求：撤销一审民事判决，改判驳回金钟德全部诉讼请求。事实和理由：一、案涉两套商业用房没有提前偿还贷款解除抵押的原因是《房屋买卖合同》补充条款第十三条有特别约定，该约定是家润公司出具的格式合同中的非格式条款，应当优先适用。根据《房屋买卖合同》第十三条第二款第二项“因甲方是贷款购买的此两套商铺，此两套商铺现抵押中，不论改底更名或不动产证更名，甲乙双方都在咨询有关部门确定更名费用不超过人民币壹拾伍万元整，再办理下一步相关手续”的约定，需要先“确定更名费用不超过15万元整，再办理下一步相关手续”，韩蕊同认为这是对进一步履行合同的先决条件，否则，如果韩蕊同提前偿还了贷款、解除了房屋抵押，但是更名费用最终确认超过15万元，金钟德选择按照《房屋买卖合同》第十三条约定解除合同的话，韩蕊同将承受巨大的经济损失，事实上经韩蕊同咨询，案涉房屋的更名费确实超过15万元，但是，至今双方没有就房屋更名费超过如何处理达成一致意见，金钟德至今没有明确表示。二、一审法院不考虑案涉房屋没有解除抵押的原因，仅以“至本案诉讼时，案涉房屋抵押权尚未解除”便认为“韩蕊同的违约行为致使不能实现合同目的”是错误的。韩蕊同从始至终没有说过“需承担费用过高”不同意出卖房屋的话，只要金钟德承诺如果案涉房屋更名费用超过15万元仍然同意购买，更名费用全部由金钟德承担，那么韩蕊同随时可以办理解除房屋抵押手续，并不存在根本违约合同目的无法实现的情况。三、一审法院认为“对于合同约定15万元为标准亦是对金钟德需承担费用的约束，韩蕊同无权拒绝履行其解除银行抵押权的义务”是错误的。家润公司提供的格式合同中确实约定了“办理房屋所有权更名手续须缴纳的全部税费承担方为金钟德”，但是，在补充约定的非格式条款中又约定了“如经查实，更名费用超过15万元，甲乙双方协商解决，协商不成，合同解除，三方免责，定金全额无息返还乙方”，对这样前后矛盾的约定应如何适用不予考虑，在房屋更名费用超过15万元如何处理没有协商达成一致意见的情况下，认为韩蕊同应当先提前偿还贷款解除银行抵押，这显然是不公平的。这将使韩蕊同承担巨大的风险，同时也违反《房屋买卖合同》第十三条的约定。四、一审法院适用法律错误，判项超出诉请。金钟德在诉讼请求中并未依据《中华人民共和国担保法》第八十九条规定主张双倍返还定金，而是主张赔偿购房定金损失10万元，一审法院判决韩蕊同支付金钟德定金10万元。韩蕊同在一审开庭时明确表示同意按照《房屋买卖合同》第十三条约定解除合同返还定金10万元。一审法院判决韩蕊同向金钟德返还定金10万元的判项显然超出了金钟德的诉讼请求。综上所述，韩蕊同并不存在致使合同目的不能实现的违约行为，也未给金钟德造成任何实际损失，并不适用定金罚则的有关规定，案涉房屋更名费用是否会超过15万元。一审法院即使不采信韩蕊同提交的证据，也应当去税务机关进行咨询核实，不应当偏听偏信金钟德和家润公司的说法，必定“更名费用是否会超过15万元”是关键问题，由于一审不负责任地偏听偏信，造成认定事实和适用法律错误，请二审查清事实，纠正一审法院的判决。金钟德辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，驳回上诉，维持原判。家润公司没有陈述意见。金钟德向一审法院起诉请求：1.确认韩蕊同构成违约责任；2.解除与韩蕊同签订的房屋买卖合同；3.韩蕊同立即赔偿购房定金损失10万元。一审法院认定事实：2019年6月8日，韩蕊同（出卖人、甲方）与金钟德（买受人、乙方）、家润公司（居间人、丙方）签订《房屋买卖合同》，载明：房屋基本情况：甲方所售房屋坐落于吉林市，装修状况为有装修，建筑面积150.39平方米和144.92平方米；该房屋合同编号为：号、号；该房屋抵押情况为：已经设定抵押，甲方应于2019年7月30日前解除该房屋的银行抵押。并在解除抵押后三个工作日内协助乙方办理下一步相关手续；房屋租赁情况：甲方已将该房屋出租，甲方保证承租人已放弃优先购买权，交房方式为乙方连同租约一并购入的，乙方应继续履行原租赁合同，甲方所收取的租金剩余部分返还给乙方，甲方有义务协助乙方与租户重新签订租赁协议；成交价格及付款方式：该房屋成交价格为310万元；乙方在签订本合同的同时向甲方支付定金10万元，此定金由丙方保管，该房屋所有权手续由丙方保管，甲方同意以现金全款方式支付房款；全款支付房款的约定：经甲乙双方协商于2019年7月30日前共同申请办理房屋所有权更名手续；乙方应在办理房屋所有权更名时将剩余房款300万元支付甲方（其中暂扣物业押金1万元，此押金由丙方保管，在物业结清当日返还甲方）；房屋交付：甲方应在得到全部房款当日将该房屋交付给乙方；违约责任：（一）甲乙双方违约责任及期限：甲乙双方任何一方延期履行本合同各项约定在十个工作日内的，违约方按日计算守约方支付总房款万分之五的违约金，合同继续履行；延期履行本合同各项约定超过十个工作日的，守约方有权解除本合同，违约方赔偿守约方违约金和其他相关经济损失；此前已产生的费用全部由违约方承担；除不可抗力外无论发生任何原因，违约方必须向守约方及丙方赔付违约金。（二）甲方违约责任：1.甲方将该房屋出卖给第三人导致乙方不能取得不动产证的，乙方有权退房，甲方应当自退房通知送达之日起五日内退还乙方全部已付款，按照中国人民银行活期利率付给利息，并赔偿乙方累计已付房款一倍的违约金；此前已产生的全部费用由甲方承担；2.甲方未履行本合同第七条的约定，拒绝将该房屋交付乙方，逾期超过十个工作日的，乙方有权退房，甲方应当自退房通知送达之日起五日内退还乙方全部已付款，按照中国人民银行活期利率付给利息，并赔偿乙方累计已付房款20％的违约金，此前已产生的全部费用由甲方承担；3.甲方在签订合同后，在交易过程中拒绝将该房屋卖给乙方时，甲方承诺双倍赔偿乙方所付定金；4.甲方其他违约责任：甲方若出现下列情况之一的，均视为甲方违约；甲方除退还乙方已交付的全部款项外，赔偿乙方与定金相同数额的违约金和乙方因购买该房屋造成的其他经济损失，此前已产生的全部费用由甲方承担。（1）甲方所提供的该房屋产权手续不真实、无效导致乙方无法取得不动产证的；（2）该房屋存在产权、债务纠纷，被查封或限制转让，导致乙方无法取得不动产证的；（3）恶意拖延时间，不配合乙方办理与本次交易相关各项手续的；（4）其他因甲方原因，致使乙方无法取得不动产证或无法实际占有该房屋的。（三）乙方违约责任：1.乙方未按照本合同约定时间支付甲方房款，逾期超过十个工作日的，甲方有权解除合同，乙方应当自解除合同通知送达之日起五日内赔偿甲方总房款10％违约金；甲方退还乙方已付房款但乙方交付的定金作为违约金不予退还，此前已产生的全部费用由乙方承担。2.如乙方贷款购买该房屋，乙方反悔拒绝购买该房屋，不提供贷款资质证明及其他有效证件，恶意不配合银行面签及银行贷款资质审核的，甲方有权解除合同，乙方交付的定金作为违约金不予退还，此前产生的全部费用由乙方承担。3.乙方在签订合同后，在交易过程中拒绝购买该房屋，乙方承诺赔偿甲方定金的双倍作为违约金。4.乙方其他违约责任：乙方若出现下列情形之一的，均视为乙方违约，乙方所交付的定金作为违约金不予退还，此前已产生的全部费用由乙方承担。（1）拒绝购买该房屋的；（2）提供的证件不完整、无效导致无法办理不动产证的；（3）拒绝承担本合同所约定应由乙方缴纳的各项费用；（4）恶意拖延时间，不配合甲方办理与本次交易相关的各项手续的；（5）其他因乙方原因，致使无法继续履行本合同的。争议解决方式：本合同项下发生的争议，由双方协商解决；协商不成的，按照下列方式解决：依法向吉林市船营区人民法院提起诉讼或向吉林市仲裁委员会仲裁。补充条款：1.甲方承诺，出售房屋仅在民生银行办理银行贷款业务，无其他贷款及债务纠纷，如有其他贷款或隐瞒债务纠纷，甲方承担全部法律责任，与乙方、丙方无关。如因甲方贷款或债务纠纷造成乙方无法取得房产所有权，甲方无条件赔偿乙方所有损失及丙方双倍佣金；2.经甲乙双方友好协商，达成如下协议：（1）乙方以现金全款方式购买此两套商铺，交易方式为：I.甲方负责办理改底更名手续，所需费用由甲方负责交付，在此两套商铺改底更名到乙方名下当日，乙方将全部房款一次性交付给甲方，乙方自行办理此两套商铺的进户手续、缴纳契税；II.如办理不了改底更名手续，甲方自行办理此两套商铺的不动产证，办理到甲方名下的不动产证，所需费用由甲方交付，在甲方名下的不动产证下发，具备更名条件后，甲乙双方共同到房产交易大厅办理更名过户手续，更名过户费用由乙方交付；（2）因甲方是贷款购买的此两套商铺，此两套商铺现抵押中，不论改底更名或不动产证更名，甲乙双方都在咨询有关部门确定更名费用不超过15万元整，再办理下一步相关手续。如经查实，更名费用超过15万元，甲乙双方协商解决，协商不成，合同解除，三方免责，定金全额无息返还乙方；3.甲方所售商铺现出租中，（门业年租金30万元）每年的4月份是收租日期、（美容美发年租金11万元）每年的10月份收租日期，乙方连同租约一并购入，在此两套商铺更名到乙方名下，乙方将全部房款交付给甲方的同时，甲方将剩余租金返还给乙方。甲方处韩蕊同签名并按手印，乙方处金钟德签名并按手印，丙方处加盖家润公司合同专用章。同日，收款人韩蕊同出具购房定金收条，载明：今收到购房人金钟德购买本人韩蕊同位于房屋购房定金10万元。收款人韩蕊同签名并按手印，见证人家润公司加盖合同专用章。一审法院认为，一、关于金钟德主张解除与韩蕊同签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求。金钟德、韩蕊同与家润公司签订的《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。合同各方当事人均应按照合同约定履行。根据《房屋买卖合同》约定：“该房屋已经设定抵押，韩蕊同应于2019年7月30日前解除该房屋的银行抵押。并在解除抵押后三个工作日内协助金钟德办理下一步手续。”至本案诉讼时，案涉房屋抵押权尚未解除，结合家润公司陈述，按照合同约定“如办理不了改底更名手续，甲方自行办理此两套商铺的不动产证，办理到甲方名下的不动产证，所需费用由甲方交付”，因韩蕊同按合同约定需要承担费用过高，后与金钟德产生矛盾，其不继续履行合同，韩蕊同的违约行为致使不能实现合同目的，故金钟德有权要求解除合同，一审法院对于金钟德的该项请求予以支持。关于韩蕊同提出的根据《房屋买卖合同》约定“因甲方是贷款购买的此两套商铺，此两套商铺现抵押中，不论改底更名或不动产证更名，甲乙双方都在咨询有关部门确定更名费用不超过15万元整，再办理下一步相关手续。如经查实，更名费用超过15万元，甲乙双方协商解决，协商不成，合同解除，三方免责，定金全额无息返还乙方”，本案中案涉房屋更名费用超过15万元，双方协商不成合同解除，三方免责的抗辩观点。一审法院认为，合同约定“办理房屋所有权更名手续须缴纳的全部税费承担方为金钟德”，结合家润公司的陈述其与金钟德家属共同咨询案涉房屋更名费用不超过15万元，合同约定更名费用不超过15万元，韩蕊同应履行下一步其解除银行抵押义务，更名费用承担方为金钟德，对于合同约定15万元为标准亦是对金钟德需承担费用的约束，韩蕊同无权拒绝履行其解除银行抵押权的义务，故一审法院对韩蕊同的抗辩观点不予采信。二、关于金钟德主张韩蕊同赔偿其定金损失10万元的诉讼请求。《中华人民共和国担保法》第八十九条关于“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”之规定。本案焦点问题为收受定金一方即韩蕊同是否存在不履行约定义务的违约行为。对于韩蕊同是否存在违约行为在第一部分已经论述，在此不再赘述。因韩蕊同的违约行为致使不能实现合同目的，故收受定金一方即韩蕊同不履行约定义务，应当双倍返还定金，因金钟德已经交付定金10万在家润公司保管，金钟德要求韩蕊同支付其一倍定金10万元，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起立即解除金钟德、韩蕊同、家润公司于2019年6月8日签订的《房屋买卖合同》；二、韩蕊同于本判决生效之日立即支付金钟德定金10万元。案件受理费1150元（金钟德已交纳）由韩蕊同负担，于本判决生效之日起七日内向一审法院交纳。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对一审查明的事实予以确认。本院认为，金钟德、韩蕊同与家润公司签订的《房屋买卖合同》内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。《房屋买卖合同》第二条第四款第一项“该房屋已经设定抵押：甲方应于2019年7月30日前解除该房屋的银行抵押。并在解除抵押后三个工作日内协助乙方办理下一步相关手续”与第十三条第二款第二项“因甲方是贷款购买的此两套商铺，此两套商铺现抵押中，不论改底更名或不动产证更名，甲乙双方都在咨询有关部门确定更名费用不超过15万元整，再办理下一步相关手续。如经查实，更名费用超过15万元，甲乙双方协商解决，协商不成，合同解除，三方免责，定金全额无息返还乙方”的约定存在先后履行顺序的问题，也就是说按照常理应先咨询更名过户费用是否超过15万元，该咨询行为是否必须发生在2019年7月30日前完成，还是由韩蕊同在解除该房屋的银行抵押之后，再咨询更名过户费是否超过15万元，如超过买卖合同是否解除的问题。从以上分析可以证明，三方所签买卖合同的条款存在先后履行顺序的不同解释。《房屋买卖合同》中的第十三条属于合同解除条件情况的约定，因本案买卖合同有效，故该条约定亦有效，对各方当事人均有约束力。合同中既没有约定具体由谁负责确认更名过户费的咨询责任，也没有约定三方共同去确认咨询该笔费用的数额，导致各方对合同解除的理解不一致的问题。根据各方庭审中的陈述以及所提交证据，由于各方对买卖合同履行顺序存在不同的理解，买卖合同的缔约双方均存在过错，故金钟德主张韩蕊同违约的主张证据不足，本院不予支持。现各方当事人均同意解除合同，故一审法院判决解除买卖合同正确。由于本案买卖合同解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，家润公司应将代为保管的10万元保证金返还给金钟德。综上所述，韩蕊同的部分上诉请求成立，予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律有不当之处。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持吉林省吉林市船营区人民法院（2019）吉0204民初4690号民事判决第一项；二、撤销吉林省吉林市船营区人民法院（2019）吉0204民初4690号民事判决第二项；三、韩蕊同返还金钟德定金10万元，该款由吉林峰华家润房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内直接给付金钟德；四、驳回金钟德的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1150元，二审案件受理费2300元，合计3450元，由金钟德负担1725元，由韩蕊同负担1725元。本判决为终审判决。审判长  刘福祝审判员  关 晶审判员  张 蕾二〇二〇年四月十四日书记员  王丽宁