浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终757号 上诉人（原审原告）杭州瑞达实业投资有限公司，住所地浙江省杭州市江干区丁桥镇笕丁路481号。 法定代表人胡荣根，总经理。 委托诉讼代理人吴慧贞，浙江求德律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）王竹生，男，1972年8月28日出生，汉族，住浙江省淳安县。 委托诉讼代理人鲍松梅，系王竹生妻子。 上诉人杭州瑞达实业投资有限公司（以下简称瑞达实业）因与被上诉人王竹生合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2018）浙0104民初1342号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，2003年2月10日，瑞达实业与杭州市国土资源局签订国有土地使用权出让合同，约定以协议方式受让位于江干区丁桥镇杭州私营经济园区100844平方米的土地使用权，出让宗地的用途为工业用地，出让年期为50年等。2007年4月10日，瑞达实业取得了地号为04-006-007-00010座落于杭州市江干区的土地使用权证。2008年11月30日，瑞达实业与王竹生签订综合用房转让合同，约定：瑞达实业将座落于杭州市江干区银鼎商贸城34幢5层2单元503室建筑面积为68.9平方米(具体以测绘为准)的房屋以每平方米3338.17元的价格转让给王竹生，总价款人民币230000元；王竹生以首付115000元、按揭115000元方式支付购房款；瑞达实业承诺在2011年12月31日前办理土地性质变更为商业综合用地的审批手续，土地转性后，由瑞达实业办理房屋权属登记手续，在合法的条件下，将房屋权属登记变更到王竹生名下；不能在约定的时间内办出房屋权属证书给王竹生的，王竹生有权在三个月内将该房屋退还，瑞达实业退还已付购房款并从交房之日起至提出退房之日止按王竹生已交实际金额每年15%进行补偿等。合同签订后，王竹生支付了首付款人民币115000元，瑞达实业将涉案房屋交付给王竹生。瑞达实业至今未办理土地性质变更的审批手续，王竹生余款115000元亦未付。瑞达实业于2018年1月诉至原审法院，请求判令：一、确认双方于2008年11月30日签订的《综合用房转让合同》无效；二、王竹生腾退银鼎商贸城34幢5层2单元503室房屋，并将该房屋返还瑞达实业；三、本案诉讼费用由王竹生承担。 原审法院认为，合同约定应当严守，诚信观念应当强化。瑞达实业将其受让的工业用地上建造的银鼎商贸城34幢5层2单元503室非住宅房屋未经行政主管部门批准即以分割方式转让给王竹生，存在违法情形。其中，瑞达实业作为《杭州市国有土地使用权出让合同》受让人和《综合用房转让合同》出让方，明知土地性质为工业用地，仍进行非商品房项目建设和房屋销售，对其签订的相关转让合同可能被认定无效的法律后果具有主观故意，对上述违法行为具有明显过错，应负主要责任；王竹生明知案涉土地性质尚未变更仍与瑞达实业签订《综合用房转让合同》，亦存在过错，应负次要责任。现瑞达实业以其未按照土地使用权出让合同规定的条件利用土地，将案涉房屋作为商业综合用房转让，并且其分割转让土地使用权和地上建筑物未经相关部门批准，违反上述强制性规定为由主张涉案综合用房转让合同无效，其行为不仅违反诚实信用基本原则，而且不利于民事法律关系的稳定，属于不讲诚信、为追求自身利益最大化而置他人利益于不顾的恶意诉讼行为。故对瑞达实业诉请确认综合用房转让合同无效并据此请求被告王竹生腾退的主张原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条；《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条第一款；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条之规定，判决：驳回杭州瑞达实业投资有限公司诉讼请求。案件受理费80元，由杭州瑞达实业投资有限公司负担。 宣判后，瑞达实业不服，向本院提起上诉称：一、一审未认定案涉《综合用房转让合同》效力违反法院应依职权审查无效合同的规定。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第三条第（一）项和《合同法》第五十二条的规定，法院应主动审查并确认合同是否无效。一审认定上诉人将受让的工业用地上建造的非法住宅未经行政部门批准即分割转让给被上诉人违法，但未明确认定合同无效，而合同无效是判令是否腾退的基础，故一审判决不当。二、一审认定上诉人恶意诉讼依据不足。上诉人不存在通过诉讼损害被上诉人权益的主观意图和客观行为。上诉人保障被上诉人使用房屋近十年无涉，被上诉人于合同订立当日取得房屋后便正常居住和出租，上诉人未予干涉。上诉人的诉讼目的在于助力政府拆迁工作顺利进行，被上诉人无礼要求阻碍了拆迁进程。案涉房屋处于拆迁中，上诉人是唯一合法的被拆迁主体。因在工业土地上进行了非商品房开发，违反《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条第二款、第二十五条的规定，使得拆迁受阻，故上诉人为了助力政府拆迁而要求确认案涉合同无效，明确被拆迁主体，一审判决使得案涉房屋仍处于违法、无序、不稳定状态。被上诉人仅缴纳了一半购房款就要求原地安置一套同等面积的房屋或按同地段住宅房价3.8万元/平方米主张拆迁款，明显不利于拆迁工作开展。上诉人从未拒绝被上诉人赔偿损失的请求，未通过诉讼逃避对被上诉人损害赔偿。根据案涉合同第十条的约定，上诉人应于2011年12月31日前办理土地使用性质变更手续并将房屋产权过户到被上诉人名下，否则被上诉人有权在3个月内退房，上诉人应返还房屋转让金额，并从房屋交付之日起至退房之日止，按被上诉人已实际交付金额的年15%对被上诉人进行补偿。该条款系对土地性质不能变更时的争议解决条款。根据《合同法》第五十七条的规定，即便案涉合同被认定无效，被上诉人仍有权根据上述约定主张首付款返还及补偿款。上诉人也多次主动提出对被上诉人已支付房款所对应的面积所得的拆迁补偿款作为对被上诉人的补偿。从损益结果看，被上诉人不当得利而上诉人仅获取首付款。上诉人主动提早交付房屋，被上诉人仅支付一半房款就获得全部租金收益。根据案涉合同第三条，上诉人应自被上诉人办理完毕银行按揭手续之日起60日内交房，后因土地转性未成功，剩余房款至今未能办理按揭，故根据合同约定，上诉人本无交房义务，上诉人提交交房是为了积极促成合同有效及履行。根据案涉合同第六条第5款的约定，交房时被上诉人应出具《房屋租赁委托书》，委托上诉人短期出租房屋，但自2008年11月30日交房起，房屋始终由被上诉人占有、使用并出租，属于不当得利，且在长达10年的占有期间未支付尾款，现却为了获得全额房屋征收补偿款而提出补缴，损害上诉人利益。案涉地块一审已经有判决，认定上诉人不具备商品房开发建设条件，房屋转让不符合条件，签订的合同无效。2003年5月6日，上诉人与案外人签订委托建房合同等，最终被（2011）杭江民初字第643号判决认定上诉人实质系在国有土地上进行商品房开发建设，上诉人及受让人均不具备商品房开发建设的资格和条件，不符合房屋转让条件，故合同无效。一审认定上诉人恶意诉讼系适用法律错误。《民事诉讼法》第一百一十二条并未对恶意诉讼进行规定，且本案无证据证明双方存在恶意串通行为。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百九十条对虚假诉讼的界定应与《刑法》第三百零七条保持一致，即以捏造的事实提起民事诉讼，妨害司法秩序或严重侵害他人合法权益。上诉人未捏造事实。综上，上诉人瑞达实业请求二审法院依法改判确认案涉合同无效，一、二审诉讼费由被上诉人王竹生负担。二审法庭调查中，上诉人瑞达实业变更诉讼请求为：请求二审法院依法改判确认案涉合同无效或发回重审，一、二审诉讼费由被上诉人王竹生负担。 被上诉人王竹生答辩称：本案被上诉人及其他六十余户购房户一致认为一审判决认定事实和适用法律正确。被上诉人自2008年签订购房合同且房屋装修入住，上诉人承诺在09年办理房产证未能实现，所以被上诉人及六十多户购房者在长达十多年中都没有办出房产证，而上诉人对此证避而不谈且对土地性质也不予回应、不予解释。涉案房屋区块已经被列入政府拆迁范围，被上诉人从2009年起积极寻求各级政府帮助，从未阻碍政府的拆迁。被上诉人从2009年起至今递交给政府的诉求从未改变，从被上诉人二审提交的新证据请愿书中可以看出，被上诉人明确表示不与瑞达实业谈赔偿，我们要解决我们的居住问题，不要钱。政府启动拆迁工作从2019年3月开始，被上诉人积极配合政府工作，反而是上诉人隐瞒公司内部情况，直到2019年12月都未将公司情况反映给街道。真正阻拦政府拆迁的是上诉人，而不是被上诉人。从2009年至今，被上诉人从未接到关于综合用房无法履行需要解决的通知，购房户中只有一户被上诉人起诉要求确认合同无效。由于上诉人采取躲避的方式，导致十几年纠纷都无法解决。上诉人称多次主动提出将被上诉人已经支付房款所对应的面积所得的拆迁款作为被上诉人的赔偿，缺乏事实依据。被上诉人系按照合同按揭贷款，后续无法贷款是上诉人缘故，双方是房屋转让关系。上诉人强制断电导致被上诉人有家不能回，被迫在外租房。上诉人称被上诉人以25000元每年出租房屋没有依据。其他购房者的建房合同不可作为本案的证据，与案涉合同性质不一致。目前银鼎内的房屋已经清退，拆迁工作正在进行，上诉人是恶意诉讼从而达到阻碍拆迁的目的。从2008年到2020年瑞达公司对于购房户的态度拖延、推卸、威胁，政府采取拆迁工作还没开始前被上诉人只参加了一次座谈会，瑞达公司就恶意捏造，以破坏购房户与政府的和谐关系。综上，被上诉人王竹生请求二审法院驳回上诉，维持原判。 上诉人瑞达实业在二审期间未向本院提交新证据。 被上诉人王竹生在二审期间向本院提交以下证据材料：1、2008年11月29日银鼎商贸城开业庆典仪式及庆典视频1份，拟证明2008年11月银鼎购房业主第三个买下银鼎商贸城房子的重要因素，众多的购房户在2008年11月29日亲眼见证了开业当天有省、市以及其他各级领导参加了银鼎商贸城的开业典礼，对浙江省、市委领导以及国家各级部门出具的文件以及正规房产公司的性质，被上诉人不会质疑也无从质疑；2、供本案参考的案例（2018年瑞达实业起诉王兰花的资料）复印件1组，拟证明：与本案同样的合同，瑞达实业起诉状的情况；3、请愿书复印件1份；4、关于拆迁事宜与拆迁指挥部的第一次座谈会会议记录复印件1份，证据3、4拟证明2019年启动拆迁后，被上诉人积极配合政府部门的拆迁工作。 对被上诉人王竹生二审提交的证据材料，上诉人瑞达实业认为，对证据1的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，与本案争议事实无关联；对证据2的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，另案没有经过法院的审理，瑞达实业基于当时的考量才撤诉，与本案没有关联性；对证据3、4的真实性、合法性无异议，但与本案的争议没有关联性，在证据3中被上诉人提出拆迁赔偿要求按照丁兰周边房价进行补偿，而案涉房屋是综合用房，但是要被上诉人求根据商品房进行补偿,增加拆迁难度。本院认为，证据1-4与本案缺乏关联性，本院不予采信。 本院经审理查明的事实与原审经审理查明的事实一致。 本院认为，案涉综合用房转让合同系双方真实意思表示，瑞达公司虽系将其在受让的工业用地上建造的银鼎商贸城34幢5层2单元502室非住宅房屋未经行政主管部门批准分割转让给王竹生，导致无法办理房屋权属登记变更，但未违反法律法规禁止性规定，故瑞达公司主张合同无效并返还房屋依据不足。综上，瑞达公司的上诉请求依据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由杭州瑞达实业投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 亮 审判员 张一文 审判员 秦海龙 二〇二〇年四月三日 书记员 万丹丹