上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终3412号上诉人(原审原告、反诉被告)李浩鹏，男，1989年8月17日出生，汉族，住上海市。被上诉人(原审被告、反诉原告)王某，男，1986年2月22日出生，汉族，户籍地江苏省扬州市。委托代理人向诗图，上海申京律师事务所律师。上诉人李浩鹏因与被上诉人王某房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2018)沪0107民初22395号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李浩鹏上诉请求：撤销一审法院判决第二、三项，改判支持李浩鹏在一审中的诉讼请求。事实和理由：王某无权转租上海市甘泉路XXX号-14单独门面房(以下简称“系争房屋”)，租赁合同应为无效。王某收取的租金应当予以返还，并承担缔约过失责任，赔偿李浩鹏损失。王某收取了转让费人民币8,000元(以下币种均为人民币)，应当退还李浩鹏。被上诉人王某未做答辩。李浩鹏向一审法院提出诉讼请求，请求判令：1、双方签订的《租房合同书》无效;2、王某返还房屋转让费8,000元、租房押金10,000元、房租161,000元；3、案件受理费由王某承担。王某提起反诉，要求判令：1、李浩鹏支付2018年5月3日至2018年10月3日止的房屋租金47,500元；2、李浩鹏支付拖欠房租滞纳金(自2018年5月3日至实际支付日止，按当月每天房租的1%支付滞纳金)；3、反诉费用由李浩鹏承担。一审法院认定事实：2016年9月26日，王某(甲方)与李浩鹏(乙方)签订《租房合同书》，该合同中约定，甲方同意将系争房屋,使用面积为70平方米提供给乙方做经营使用。合同期限为自2016年10月3日起至2018年10月2日。乙方同意在合同生效之前,先缴纳押金10,000元,每月房租金9,500元。租金每三个月付一次,2016年10月3日首次付款28,500元,第二次日期为2017年1月2日支付28,500元,以此类推。合同期内乙方必须承担水费、电费、煤气费。合同期满不拆迁延长至国家合同规定租赁最长期限,租金不变无需另签订合同,甲方必须提供办证材料给乙方。乙方不得无故拖欠甲方房租费达十天以上,否则按当月每天房租1%滞纳金计算给甲方,超过30天(以乙方收到甲方所发房租金催缴函当天日期算起)甲方有权锁门,关门所造成的损失由乙方承担,乙方当月房租金支付后再开门。补充条款中双方签署：甲须提供乙方办证所用材料，合同内1年半之后递增不超10%。签约日，李浩鹏以现金支付租金28,500元、押金10,000元。李浩鹏于当日收房后，即进行转租与案外人开设棋牌室近一年关闭。之后，又有其他案外人承租系争房屋以临时经营小百货、农产品等。2018年3月31日，李浩鹏与案外人张道启就系争房屋签订《租赁协议书》，约定张道启向李浩鹏承租系争房屋，租期自2018年4月15日起至2019年4月14日止。双方在履行合同中发生争议后，张道启于2018年10月8日向法院提起诉讼，依据生效的(2019)沪02民终3300号民事调解书，双方签订的《租赁协议书》于2018年9月22日解除。2018年10月4日，王某收回了系争房屋，期间，双方就相关费用结算问题发生争议。2018年11月，李浩鹏诉至法院，请求判决如其诉请。王某则提起反诉请求。对于收付款情况，经核实：2016年12月24日至2018年2月3日，王某通过银行转账收到李浩鹏付款133,700元[其中2016年12月24日、2017年3月25日、2017年6月26日、2018年2月3日每期28,500元；2017年10月26日两笔款计19,700元(其中水电费1,200元)]。在合同签订之日，李浩鹏支付了转让费8,000元，收条由案外人付某某书写，落款处有“付某某”和“王某”的签名。一审法院另查明，上海市甘泉路XXX号房屋所有权人为上海市西部企业(集团)有限公司。案外人顾某某与上海市西部企业(集团)有限公司签订《房屋租赁合同》，由案外人顾某某自2008年1月1日至2017年12月31日承租上海市甘泉路XXX号12、13、14室(建筑面积234.57平方米)。2009年12月7日，案外人顾某某注册登记了个人独资企业“上海普泉美容美发院”。2018年1月26日，王某以上海上橙美容美发有限公司名义与上海市西部企业(集团)有限公司签订《房屋租赁合同》，由上海上橙美容美发有限公司自2018年4月1日至2019年6月30日承租上海市甘泉路XXX号13、14室(建筑面积223.96平方米)。2018年7月10日，上海普泉美容美发院被注销。一审庭审中，李浩鹏认为，转让费以现金交与王某，收条上有案外人付某某、王某的签名，应由王某返还。系争房屋王某无权转租，李浩鹏从事(二房东)职业，因王某不能提供相关办照所需资料，致使承租人不能审照合法经营。王某认为，签约当日李浩鹏向王某支付了租金、押金，同时向案外人付某某支付了转让费，案外人付某某收款后即书写收条，因李浩鹏中途受让系争房屋，需得到王某同意，王某作为见证人在收条上签名，若该款支付给王某，王某没必要与押金、租金分开出具收条，本案为房屋租赁纠纷，李浩鹏主张转让费可以另行起诉案外人付某某、王某。系争房屋初始由案外人顾某某承租用于经营美容美发，但王某与顾某某原为合伙关系。自2016年下半年起，实际承租人为王某并支付租金，至今顾某某对王某转租未提出异议。双方签约时，李浩鹏称系争房屋用于开设面包房，但取得系争房屋后，即转租，其在履行合同中，从未索要办证资料，根据合同约定，王某有协办义务，现无证据证明李浩鹏申办过证照被拒。一审法院认为，双方就系争房屋签订的《租房合同书》系当事人真实意思表示，未违反法律规定，应为有效。现李浩鹏认为《租房合同书》无效，与事实不符，且不符法律规定，不予采纳。合同签订后，双方理应严格按照合同约定行使权利、履行义务。现王某已在《租房合同书》届满后，收回了系争房屋，双方应于租赁关系终止后及时结清租赁期间的相关费用。本诉中，对于李浩鹏要求王某退还转让费之请求，本案系房屋租赁关系，合同中并未约定转让费用，又因该收款人涉及案外人，故本案中对该项请求不作处理，李浩鹏可另寻途径解决。但王某应按合同约定退还押金。李浩鹏依据合同取得系争房屋并通过转租获取利益，现要求王某返还其已付租金，不符法律规定，不予支持。关于反诉同理，李浩鹏应向王某结清租赁期间的租金，但对王某要求李浩鹏支付逾期付款滞纳金之请求不予支持。一审法院据此判决：一、王某应于判决生效之日起十日内返还李浩鹏押金10,000元；二、对李浩鹏其余之诉讼请求，不予支持；三、李浩鹏应于判决生效之日起十日内支付王某租金47,500元；四、对王某其余之诉讼请求，不予支持。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。2016年9月李浩鹏与王某签订租赁合同后至2018年10月王某收回系争房屋，之间长达两年之久，李浩鹏占有、使用系争房屋，而系争房屋的权利人并未对王某转租李浩鹏提出异议，故李浩鹏以王某无权转租系争房屋为由主张租赁合同无效，无事实依据，本院不予支持。租金是占有、使用系争房屋的对价，李浩鹏占有、使用系争房屋，理应支付相应的租金，李浩鹏上诉要求王某返还其已经支付的租金，无事实和法律依据，本院亦不予支持。关于转让费，由于收款人涉及案外人，故一审法院对此未做处理，符合法律规定。综上所述，李浩鹏的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币3,880元，由上诉人李浩鹏负担。本判决为终审判决。法官助理张文如审判长  刘海邑审判员  周刘金审判员  王 伟二〇二〇年四月二十二日书记员  张文如附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……