上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终1647号上诉人(原审被告、反诉原告)：上海番丽电子商务有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：陈礼民，董事长兼总经理。被上诉人(原审原告、反诉被告)：上海华宁体育用品有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：林炳宁，执行董事。委托诉讼代理人：万江红，上海汉勤律师事务所律师。上诉人上海番丽电子商务有限公司(以下简称“番丽公司”)因与被上诉人上海华宁体育用品有限公司(以下简称“华宁公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初11893号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。番丽公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回华宁公司的诉讼请求。事实和理由：第一，一审法院未调查清楚华宁公司存在严重的断电、断网、封门等违约行为，对番丽公司正常经营带来致命打击。2019年1月起，华宁公司突然变更租金支付方式，并以此为由数次采取断电、断网和封门等极端方式妨碍番丽公司正常经营，1月17至21日更是连续5天锁门、21日整天断网。第二、一审法院未查清华宁公司恶意隐瞒没有转租权的事实，判令番丽公司支付巨额赔偿金有失妥当。华宁公司不能提供对仓库拥有合法租赁权利的证明，番丽公司与华宁公司签订的《租赁协议书》无效，法院不应以合同中所定的违约条款作为判罚的依据。第三，一审法院忽略了番丽公司系电商企业，对仓库和网络的依赖非常重，不能正常收发货，导致平台彻底瘫痪，严重影响消费者的体验与公司的商誉，华宁公司的极端行为，造成了番丽公司损失严重，因此判定番丽公司支付华宁公司违约金，有失妥当。第四，华宁公司隐瞒了番丽公司口头告知过且华宁公司默认番丽公司陆续搬离的事实，足以影响公正裁决。被上诉人华宁公司辩称：一审法院对转租权的认定清楚，华宁公司虽不是涉案房屋的所有权人，但在华宁公司将涉案房屋租赁给番丽公司期间，并无案外人就某某的使用权向番丽公司提出过异议。涉案房屋的权利人上海华庄实业有限公司(以下简称“华庄公司”)知晓转租一事后，未在6个月内书面提出异议，也没有明确的反对意见。根据相关法律规定，在没有其他无效原因存在的情况下，未经出租人同意的房屋转租合同有效。番丽公司在合同履行期内，擅自与案外人签订租赁合同并搬离租赁房屋，导致合同终止履行，是番丽公司违约的根本事实，故合同解除的违约责任应由番丽公司承担，请求法院驳回番丽公司的上诉请求。华宁公司向一审法院提起诉讼，请求判令：一、番丽公司支付房租87,870元(2018年8月16日至2019年2月10日的租金差额)、水电费8,556.57元(2018年12月及2019年1月份)，并以96,426.57元为本金，以每日0.3%支付自2019年2月11日至实际付清之日的违约金；二、番丽公司支付因提前擅自解除合同违约金207,870元(违约金为年租金415,740元的一半)。番丽公司提出反诉请求：1、确认《租赁协议书》于2019年2月21日解除；2、判令华宁公司向番丽公司返还押金33,800元；3、判令华宁公司向番丽公司返还2019年1月18日至2月14日期间的租金22,400元；4、判令华宁公司向番丽公司赔偿经济损失10万元。一审法院认定事实：2017年7月15日，华宁公司(甲方)与番丽公司(乙方)签订《租赁协议书》一份，约定：甲方将其合法租赁的位于嘉定区金园工业区武都路XXX号XXX楼的部分区域(以下简称“系争房屋”)租赁给乙方共同有偿使用；乙方不得擅自转让或转租该房屋，如乙方擅自出租给非关联企业，此协议终止，同时甲方有权向乙方追索相关损失；租期自2017年7月15日至2021年7月31日止；第一年租金33,800元/月，第二年起按每年2.5%的比例环比递增，第一年年租金405,600元，第二年年租金415,740元，第三年年租金426,133.5元，第四年年租金436,786.8元；租赁期内该房屋的水、电、网费根据每月实际发生的数额由甲乙双方五五承担；租赁费先付后用，付三押一，每月10日前乙方应向甲方支付该季度的租赁费。乙方在签订本协议后第三日内向甲方支付第一个月的租赁费33,800元为该房屋的押金，该押金在本协议终止或解除时待结清各项费用后由甲方无息退还给乙方。乙方在本协议期间应按协议约定的时间按时支付该房屋租赁费、水、电等各项费用，如有逾期，则应按未付金额的0.3%每天支付违约金，且乙方逾期支付该地块租赁费超过30天的，甲方有权单方面解除本协议(征得甲方同意延期的除外)。如甲方延期交付该房屋的，应按照迟延的天数相应的延长免租期，延迟超过30天的，乙方有权单方面解除本协议(征得乙方同意延期的除外)。租赁期间，非本合同规定的情况双方均不得擅自解除本协议，甲方提前收回该房屋或乙方提前退租的，违约方应向另一方支付相当于违约行为发生时半年的租金作为违约金。如违约金不足弥补合理损失的，守约方有权追索合理损失的不足部分。本协议到期终止或提前解除，乙方应于到期日或解除日起10日内及时清空归还该房屋予甲方，如逾期一个月不归还，甲方有权双倍收取逾期期间内产生的租赁使用费。对于乙方归还该房屋后仍遗留在该处的所有物品、设备、添附物等，视为乙方已放弃该物件所有权，甲方均可予以直接任意处置。上述合同签订后，番丽公司按约向华宁公司支付押金33,800元，华宁公司将房屋交付番丽公司使用，番丽公司按约支付租金至2018年8月14日。嗣后，番丽公司以每月支付24,000元的方式向华宁公司支付2018年8月15日至2019年1月14日的租金。2019年1月21日，双方因租赁问题发生纠纷并报警。2019年2月20日，番丽公司向华宁公司寄送《终止仓库租赁的公函》称，因华宁公司在2019年1月强行断电、断网、断水、封门，导致其无法正常运营，经多次交涉未果，其被迫自1月18日起，将仓库搬至他处，并明确告知原租赁协议随即宣告终止，搬迁期间导致其严重经营损失以及其他合理费用，其保留继续追偿的权利。2019年2月26日，华宁公司向番丽公司寄送《告知函》称，2018年7月10日左右，番丽公司与其协商2018年7、8、9月租金按月支付，后面第四季度正常按季支付，其口头同意，但番丽公司第四季度未按季支付，仍按月支付，至今仍拖欠2019年2月15日至5月14日的租金，鉴于番丽公司已将货物全部搬离仓库但未向其移交仓库，应支付未支付的租金，且番丽公司单方面终止协议属于违约，不仅要追讨租金，还要追索违约金。2019年1月19日，番丽公司与案外人上海奥宁电子商务有限公司(以下简称“奥宁公司”)签订《上海市房屋租赁合同》一份，向奥宁公司承租位于青浦区汇龙路XXX号XXX楼500平的仓库用于办公。一审审理中，华宁公司提供地址为武都路XXX号的房地产权证，以证明系争房屋的产权人为案外人华庄公司，并提供其与华宁公司的电子邮件及华宁公司开具的发票以证明系争房屋的水电费。番丽公司对于华宁公司提供的上述证据与本案的关联性均不予认可，对华宁公司主张的水电费不予认可。关于番丽公司所称的断水、断电、断网及锁门的问题，华宁公司称其并未对番丽公司断水、断电、断网，锁门也只是因为番丽公司要擅自搬东西，才在晚上上锁，第二天早上就打开门锁。沪宁公司(此为一审笔误，应为华宁公司)称其并未同意过下调租金，告知函上未催讨租金差额是工作人员失误。一审法院认为，华宁公司虽然不是系争房屋的所有权人，但在华宁公司将系争房屋租赁给番丽公司期间，并无案外人就系争房屋的使用权向番丽公司提出过异议，故番丽公司关于华宁公司对系争房屋没有租赁权的抗辩意见法院不予采信。关于双方争议的是否变更租金标准及支付方式的问题，从查明的事实来看，番丽公司从2018年8月起以每月支付24,000元的方式向华宁公司支付了2018年8月15日至2019年1月14日的租金，华宁公司在涉讼前并未对此提出异议，在番丽公司搬离并向华宁公司发解除函后，华宁公司向番丽公司发的告知函中对2018年第四季度的租金按月支付提出异议，并称番丽公司未支付2019年2月15日至5月14日的租金，并未提及租金差额，明显与华宁公司的主张不符，华宁公司所称未提及租金差额系工作人员失误的说法也不符合常理，故法院对于番丽公司关于双方合意变更月租金的标准为24,000元的意见予以采信。番丽公司已支付租金至2019年2月14日，故华宁公司要求番丽公司支付2019年2月10日之前的租金差额及违约金的诉请法院不予支持。关于华宁公司主张的水电费，华宁公司提交的华庄公司的房地产权证的地址与租赁合同的地址不符，仅凭华宁公司提交华庄公司开具的发票不能证明是否为系争房屋的水电费，番丽公司对此也不予认可，故对于华宁公司主张的水电费法院不予支持。关于双方争议的解除合同的违约责任，法院认为番丽公司未征得华宁公司同意，擅自提前解约显属违约，华宁公司要求番丽公司承担违约责任合法有据，考虑到华宁公司在履约过程中有锁门等不当行为，法院对违约金酌情调整为100,000元。至于番丽公司所称合同解除系因华宁公司根本违约的抗辩意见，法院认为华宁公司虽然曾有锁门的行为，但结合微信聊天记录、报警记录及番丽公司自述于2019年1月18日开始搬离物品的情况，华宁公司锁门的行为并未致番丽公司不能使用租赁房屋，番丽公司也未提交证据证明华宁公司存在断水、断电或断网等影响番丽公司经营的行为，故华宁公司的行为不构成根本违约，而番丽公司则在合同履行期间擅自与案外人签订租赁合同并搬离租赁房屋，导致合同终止履行，故合同解除的违约责任应由番丽公司承担。番丽公司对于租赁合同不具有单方解除权，合同虽然因番丽公司终止履行而解除，但番丽公司要求确认《租赁协议书》因其行使单方解除权而于2019年2月20日解除缺乏依据，法院不予支持。合同解除后，华宁公司理应返还番丽公司押金33,800元。番丽公司虽然于2019年1月搬离系争房屋，但并未与华宁公司办理房屋交接手续，且至2019年2月20日方发函通知华宁公司，故番丽公司要求华宁公司返还2019年1月18日至2月14日的租金缺乏依据，法院不予支持。番丽公司提交的证据不足以证明华宁公司存在对租赁房屋断水、断电或断网的事实及其损失，故番丽公司主张的经济损失法院不予支持。一审法院判决：一、上海番丽电子商务有限公司应于判决生效之日起十日内给付上海华宁体育用品有限公司解除合同违约金100,000元；二、上海华宁体育用品有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海番丽电子商务有限公司押金33,800元；三、驳回上海华宁体育用品有限公司其余诉讼请求；四、驳回上海番丽电子商务有限公司其余反诉请求。本院审理期间，番丽公司提交：1、番丽公司员工与其法定代表人微信截屏图片，证明华宁公司故意封门、锁电梯，明知会影响番丽公司正常经营，其断网和封门等极端行为妨碍番丽公司正常经营，华宁公司隐瞒其不具备转租权的事实，并将仓库转租给番丽公司；2、番丽公司委派与华宁公司协商仓库事宜的人员朱永军的证人证言，证明华宁公司隐瞒了番丽公司已经和其协商妥当的事实。华宁公司对证据1的真实性不予认可，且认为此组证据不属于新证据。即使该组证据属实，华宁公司是因番丽公司开始搬离仓库，才采取锁门的措施进行阻止，虽有不妥，但造成的影响不构成根本违约，同时可以证明番丽公司已开始搬离租赁房屋，有擅自解除合同的动向；对证据2，华宁公司不予认可，朱永军与番丽公司存在利益相关性，不足以证明所证事实，且待证内容并非客观事实，而是主观感受，不应采纳。华宁公司未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。华宁公司与番丽公司所签订的《租赁协议书》系当事人真实的意思表示，并不违反法律禁止性规定，且系争房屋的权利人至今为止对双方间的转租行为亦未提出异议，故该《租赁协议书》合法有效，对双方当事人具有同等法律约束力。番丽公司主张《租赁协议书》无效缺乏法律依据，本院不予支持。番丽公司上诉主张华宁公司存在断电、断网、封门等违约行为，并隐瞒了番丽公司曾口头告知且华宁公司默认番丽公司陆续搬离的事实，故番丽公司不应支付违约金。但结合本案在案证据及当事人的陈述，不足以证明华宁公司存在根本违约，而番丽公司在合同履行期间擅自与案外人签订租赁合同并搬离租赁房屋，导致合同终止履行，应承担相应的违约责任。一审法院考虑到华宁公司在履约过程中的不当行为，酌情对番丽公司应支付的违约金进行调整，本院予以认同。综上所述，上海番丽电子商务有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2,300元，由上诉人上海番丽电子商务有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理夏兰审判长  卢薇薇审判员  王晓梅审判员  俞 璐二〇二〇年四月十日书记员  夏 兰附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……