安徽省亳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖16民终940号 上诉人（原审原告）：张全，女，1975年1月12日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。 被上诉人（原审被告）：刘培培，女，1989年8月6日出生，汉族，户籍地：安徽省亳州市谯城区。 上诉人张全因与被上诉人刘培培房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省亳州市谯城区人民法院（2019）皖1602民初9776号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人张全、被上诉人刘培培到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张全上诉请求：1．请求判令被上诉人支付租房期间2017年5月1日至2017年12月27日物业费2864元和2019年2月28日至2019年4月27日物业费的716元，共计3580元；2．请求判令被上诉人支付租房期间自来水费427元；3．请求判令被上诉人赔偿上诉人房屋一楼与二楼之间的挡雨钢化玻璃维修款1500元，或给予安装更换钢化玻璃一块；4．请求判令被上诉人支付上诉人误工费，按城市一般工资每天100元计算，共计10天1000元；5．请求被上诉人支付由本案引发的车马费200元；6．请求判令被上诉人支付违约金。7．请求判令被上诉人支付本案代写诉状费200元；8．请求判令被上诉人承担本案的全部诉讼费。事实与理由：双方当事人于2017年5月1日签订了租房协议，合同两份，甲乙各持一份。租房合同中约定：上诉人为甲方（出租方）、被上诉人为乙方（承租方）。甲乙双方在平等、自愿、公平和诚实信用的基础上，协商一致签订合同。合同中明确租房期间的税收费（物业费、水费、电费等）一切费用由乙方承担，甲方概不负责。租房期间乙方不得转租和抵押，不得改变甲方的房屋结构。如有违反，乙方应负一切法律责任。如果乙方违反合同，赔偿甲方违约金。甲方在合同约定期间向乙方多次打电话追缴物业费、水费，乙方以种种原因拒缴费款，有通话录音为证。甲方又多次打电话，发短信。乙方拒接电话，也不回信息，置之不理。乙方在甲方不知情的情况下违约把甲方房屋转租给他人经营，乙方逃之，甲方联系不上乙方。甲方有工商局登记机关颁发的营业执照一份作为违约转租证据。请求法院依法维护甲方的合法权益。 刘培培辩称，1．上诉人所称的2017年5月1日至2017年12月27日物业费2864元不应由被上诉人承担。被上诉人于2017年5月1日承租上诉人的房屋时双方约定第一年的物业费由上诉人承担。《租房协议》中“从2017年5月1日至2018年5月1日水、电、气由乙方来付”的条款也能体现出该约定。《租房协议》中明确约定了2017年5月1日至2018年5月1日被上诉人仅需承担水、电、气费，不用承担物业费。因此该段时期的物业费应由上诉人支付。2．自来水费被上诉人确实没交，被上诉人愿意根据实际产生费用缴纳。3．被上诉人把房屋交给上诉人时是完好的，钢化玻璃出现问题与被上诉人无关。4．被上诉人没有违约，且与上诉人并未约定违约责任。5．上诉人所提供的误工费、车马费、违约金、代写费等费用均没有事实和法律依据，请法庭依法驳回。 张全向一审法院起诉请求：1．请求判令被告支付物业费3580元；2．请求判令被告支付自来水费427元；3．请求判令被告赔偿原告房屋一楼与二楼之间的挡雨钢化玻璃维修款1500元，或给予维修安装更换钢化玻璃一块；4．请求判令被告支付5万元百分之二十的违约金应付10000元整；5．请求法院判令被告承担本案的全部诉讼费。 一审法院认定事实：原告、被告双方于2017年5月1日签订了租房协议。原告为甲方（出租方）、被告为乙方（承租方）。协议主要内容为：根据国家有关法律、法规，甲方和乙方在平等、自愿、公平和诚实信用的基础上，经协商一致，就甲方将其合法拥有的坐落于谯城区武警路路北药都蓝湾小区2幢1单元108号门面房屋出租给乙方使用，时间三年，每年房租50000元，一年一付，先付款后租房，水、电、气由乙方支付。现双方已自愿解除租赁合同，被告已于2019年4月从该房屋处搬离，并支付了全部房租。被告使用该房屋期间，原告为其缴纳欠缴的水费427元，租赁期间因管理不善，致使租赁房屋一楼、二楼之间的挡雨钢化玻璃损毁一块。一审法院认为，原、被告之间签订的《租房协议》系双方真实意思表示，合法有效。双方都应该按合同约定履行义务。现双方已解除合同，被告也按约定支付了全部租金，但对于原告代替被告支付的427元水费，被告应返还给原告。因被告在使用该房屋过程中管理不善，致使所使用的房屋一楼、二楼之间的挡雨钢化玻璃损毁一块，被告应给予修理更换。对于原告要求被告支付物业费3580元的诉讼请求，因其提供的证据无法证明被告欠其物业费的事实，对此诉讼请求不予支持。对于原告要求被告支付违约金10000元的诉讼请求，因提供的《租房协议》关于违约金部分不一致，对此不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、被告刘培培于本判决生效之日起五日内给付原告张全租赁房屋期间的水费427元；二、被告刘培培于本判决生效之日起五日内对所租赁张全房屋的一楼、二楼之间的挡雨钢化玻璃一块予以修理更换；三、驳回原告张全的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费188元、减半收取94元，由被告刘培培负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张全提交了四组证据：第一组证据2016年12月30日物业收费单据复印件一张，证明2017年5月1日至2017年12月27日物业费2864元由上诉人交费。第二组证据2019年5月9日物业收费单据复印件一张，证明2019年2月28日至2019年4月27日物业费716元由上诉人交费。第三组证据照片两张，证明案涉房屋玻璃是在被上诉人承租期间破碎的，应由被上诉人予以赔偿或更换。第四组证据宜居物业公司工作人员李敏出具的证明一份，该证明内容为2019年12月12日给刘培培出具的物业费交费证明交费月份和交费数额是错误的，物业在2019年2月27日实收一次乔玲（乔福勤）金额5012元。证明被上诉人未缴纳2017年5月1日至2017年12月27日、2019年2月28日至2019年4月27日期间的物业费。被上诉人质证意见：对第一组证据无异议，物业费是上诉人交的。2017年5月1日签合同时，上诉人说第一年物业费她交过了，被上诉人只需要交房租。上诉人从2018年1月1日开始交物业费，交到2019年2月27日。对第二组证据无异议。第三组证据质证意见为，上诉人3月份就离开了，玻璃什么时候破碎的不清楚，玻璃费用我们自愿承担。第四组证据，被上诉人只认可716元物业费。被上诉人二审期间没有提供证据。对于张全提供的二审证据，本院认定如下：张全提供的第二组、第三组证据，符合证据形式且刘培培认可，对上述两证据予以认定。对于第一组证据的真实性予以认定，但对于张全主张的2017年5月1日至2017年12月27日的物业费应由刘培培交纳的证明目的，因与双方签订的《租房协议》的内容相矛盾，故对其要求刘培培承担2017年5月1日至2017年12月27日期间物业费的证明目的不予认定。第四组证据与本案查明的事实相印证的部分予以认定，在裁判理由部分进行论述。 本院查明事实同一审。另查明，张全交纳了案涉房屋租赁期间2017年5月1日至2017年12月27日物业费2864元、2019年2月28日至2019年4月27日物业费716元。双方当事人在《租房协议》中约定，上诉人为甲方（出租方），被上诉人为乙方（承租方）。甲方将其合法拥有的坐落于谯城区武警路路北药都蓝湾小区2幢1单元108号门面房屋出租给乙方使用，时间三年，每年房租50000元，一年一付，先付款后租房，从2017年5月1日至2018年5月1日，水、电、气由乙方支付。乙方有优先续租权，在租房期间税收费（物业费、水费、电费、煤气费等一切费用）由乙方承担，甲方概不负责。 本院认为，根据双方当事人诉辩意见，本案的争议焦点为：一审判决被上诉人支付上诉人案涉租赁房屋物业费等费用数额及损失是否正确？ 本案中，双方当事人在《租房协议》中特别约定2017年5月1日至2018年5月1日的水、电、气由被上诉人支付，对此期间的物业费由谁支付未作约定。该费用张全已于2016年12月30日向物业交纳，张全在房屋租赁期间并未提出让刘培培返还2017年5月1日至2017年12月27日的物业费用，刘培培主张承租房屋时双方约定第一年的物业费由张全承担更具有合理性，故对张全主张请求刘培培支付2017年5月1日至2017年12月27日期间的物业费本院不予支持。对上诉人请求被上诉人支付2019年2月28日至2019年4月27日物业费716元，被上诉人无异议，本院予以支持。对上诉人请求被上诉人支付误工费、车马费、代写诉状费的主张，因其在一审诉讼请求中并未提出，经本院主持调解双方未达成一致，张全可另行主张。对上诉人请求被上诉人支付违约金的请求，因张全当庭表示不再主张，本院不再审理。对上诉人请求被上诉人支付自来水费427元、赔偿上诉人房屋一楼与二楼之间的挡雨钢化玻璃维修款1500元，或给予安装更换钢化玻璃一块的主张，一审法院判项已予以支持，本院予以维持。 综上所述，张全的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持安徽省亳州市谯城区人民法院（2019）皖1602民初9776号民事判决第一项、第二项（被告刘培培于本判决生效之日起五日内给付原告张全租赁房屋期间的水费427元；被告刘培培于本判决生效之日起五日内对所租赁张全房屋的一楼、二楼之间的挡雨钢化玻璃一块予以修理更换。）； 二、刘培培于本判决生效之日起五日内给付张全租赁房屋期间物业费716元； 三、驳回张全的其他诉讼请求。 一审案件受理费188元、减半收取94元，二审案件受理费50元，均由刘培培负担。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本判决为终审判决。 审判长  安翠香 审判员  沙启峰 审判员  王艳东 二〇二〇年四月二十八日 法官助理孙曼 书记员张依隽