广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终8269号上诉人（原审被告）：詹秀琴，女，1972年2月2日出生，汉族，身份证住址湖北省黄石市西塞山区。委托诉讼代理人：申勤君，广东梵意律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陆景铭，男，1988年7月7日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。被上诉人（原审原告）：徐海洪，女，1990年1月16日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：林燕文，广东六达律师事务所律师。上诉人詹秀琴因与被上诉人陆景铭、徐海洪房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初9853号民事判决，向本院提起上诉。本院依照《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条规定适用独任制普通程序对本案进行审理，现已审理终结。上诉人詹秀琴上诉请求：撤销一审判决，改判驳回陆景铭、徐海洪的全部诉讼请求。事实理由如下：一、一审判决认定重大事实错误。（一）本案只有三方2019年7月16日签订的《存量房买卖合同》才是各方的真实的共同意思表示。之后，陆景铭、徐海洪为了实现从银行多贷款的非法目的，在中介公司帮助下说服詹秀琴签订的网签合同和系列《补充协议》均不是双方真实意思表示。按照2019年7月16日签订的《存量房买卖合同》的约定，陆景铭、徐海洪应于递件之日向詹秀琴支付首期款930000元，实际比约定少付首期款530000元，因此陆景铭、徐海洪违约在先。（二）依照2019年7月16日签订的《存量房买卖合同》的约定，双方应在签署合同后7日内共同向银行申请转按手续，但陆景铭、徐海洪为实现自己多贷款的非法目的，要求詹秀琴先办理涂销抵押手续，并口头承诺由此产生的贷款相关费用及利息由陆景铭、徐海洪负担。实际履约过程中，因提前偿还旧贷利息支出13179元、新贷提前偿还利息支出4441.11元以及担保公司为新贷提供的担保收取的担保费11810元共计29430.11元，均属詹秀琴为陆景铭、徐海洪签订合同提出的非法目的所产生的额外支出，依约应由陆景铭、徐海洪负担。二、2019年7月16日签订的《存量房买卖合同》中有关收取房款的条款最有利于詹秀琴，此后签订的网签合同及系列补充协议对此的变更内容并不利于詹秀琴，詹秀琴只是基于善良、单纯相信陆景铭、徐海洪对超出费用自行承担，而配合陆景铭、徐海洪签订后续的合同。现一审法院反而判决詹秀琴构成违约，判决效果不好。被上诉人陆景铭、徐海洪二审答辩称：同意一审判决。陆景铭、徐海洪于2019年11月8日诉至一审法院，请求判令：1.詹秀琴支付房屋占用费11166元（从2019年9月21起计算至2019年11月27日，按租金5000元/月，共计67天）；2.詹秀琴支付逾期交付房屋的违约金115575元（从2019年9月21日起计算至2019年11月27日止，每日按合同总价345万元的0.05%计，共67天。计算方式：3450000元×0.05%×67天＝115575元），以上共计：人民币126741元；3.詹秀琴承担本案诉讼费。一审法院经审理查明：2019年7月16日，陆景铭、徐海洪（乙方，买受人）与詹秀琴（甲方，出卖人）签订《存量房买卖合同》，约定：甲方出卖的房地产为广州市荔湾区XX路XX号XX房。该房地产建筑面积85.61平方米，套内面积70.29平方米。该房地产按整套出售并计价，总金额3450000元；甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为【卖方收齐房款当天】。甲乙双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用；甲方如未按本合同规定的期限交房的，应当每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期超过10日仍末交房的，乙方有权解除合同。如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第三条约定的房地产交付使用日期的第二日起至实际交付之日止，甲方每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金；另附件约定的付款方式为转按揭付款：1.定金款项：100000元，买方应在签署本合同当日自行交付给卖方。2.卖方应在收到定金后7日内向抵押银行办理转按申请手续,并如实向买方提供所欠贷款情况，同时在银行通知时间内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭。买方应在签署本合同后7日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后7日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，并向银行申请30年242万元的银行按揭贷款（以银行批准的结果为准）。3.买卖双方同意银行经审批出具同意贷款通知书后五个工作日内配合完成本次交易的递件手续。4.首期楼款（不含定金）：人民币930000元，买方按下列第B种方式交付:（B）买方在房管部门出具本次交易的过户受理回执当天直接支付给卖方。5.楼价余款（即申请贷款额）：人民币2420000元，待扣除卖方所欠款项并完成全部按揭手续后，由贷款银行直接划给卖方；等等。同日，陆景铭、徐海洪向詹秀琴支付定金100000元。合同签订后，陆景铭、徐海洪于2019年8月7日向詹秀琴支付首期楼款400000元。2019年9月7日，案涉房屋产权经广州市规划和自然资源局核准登记在陆景铭、徐海洪名下。2019年9月18日，陆景铭、徐海洪的贷款银行直接将购房余款2950000元划给詹秀琴。2019年11月27日，詹秀琴将案涉房屋交付给陆景铭、徐海洪。诉讼期间，陆景铭、徐海洪提交与詹秀琴的微信聊天记录，证明陆景铭、徐海洪向詹秀琴多次催交房屋，詹秀琴仍然占用该房屋。詹秀琴质证称应该是双方聊天记录，在9月7日的聊天记录中提到，当时詹秀琴与陆景铭、徐海洪协商过程，陆景铭、徐海洪说10月底，詹秀琴说10月底前尽快交楼，即陆景铭、徐海洪同意推迟到10月底交楼。而且詹秀琴一直在办理相关手续，因为陆景铭、徐海洪有些款项没有结清，而且有些手续要办理，双方一直在协商。陆景铭、徐海洪也清楚詹秀琴的情况，詹秀琴不存在恶意拖延不退房的情况。一审法院认为：陆景铭、徐海洪与詹秀琴签订的《存量房买卖合同》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方应依约履行。合同签订后，陆景铭、徐海洪已于2019年9月18日向詹秀琴交齐合同约定的购房款3450000元。按合同约定，詹秀琴应于2019年9月18日将案涉房屋交付给陆景铭、徐海洪使用。但从陆景铭、徐海洪提交的微信聊天记录中可知，双方曾协商案涉房屋在2019年10月底交楼，故一审法院确认2019年10月31日为双方商定的交楼时间。詹秀琴未依约按时将案涉房屋交付给陆景铭、徐海洪，已属违约，詹秀琴应向陆景铭、徐海洪支付自2019年11月1日至2019年11月27日止的逾期交房违约金。关于违约金的标准，因合同约定每日按总房款0.05%的标准计算逾期交房违约金的标准过高，一审法院以实际损失为基础，根据公平原则予以调整，确定违约金的标准调整为每日按总房款0.03%的标准计算。对于陆景铭、徐海洪主张的房屋占用费，因现调整的逾期交房违约金额足以抵偿陆景铭、徐海洪未能使用案涉房屋的损失（即房屋占用费），陆景铭、徐海洪不得再请求房屋占用费的损害赔偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款的规定，一审法院于2019年12月25日判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告詹秀琴向原告陆景铭、徐海洪支付2019年11月1日至2019年11月27日止的逾期交房违约金（违约金以3450000元为本金，每日按0.03%的标准计算）；二、驳回原告陆景铭、徐海洪其它诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1417元，由原告陆景铭、徐海洪负担1105元，被告詹秀琴负担312元。二审期间，詹秀琴向法院提交：1.收款收据两张，2.詹秀琴申请提前还贷需要多付两个月费用的凭证，3.银行自营历史明细列表，拟证明詹秀琴在房屋买卖过程中，一直配合陆景铭、徐海洪向银行申请更多贷款，并改变合同约定的转按揭付款方式，导致詹秀琴为此多支出3笔费用合计29430.11元，该费用理应由陆景铭、徐海洪负担；该证据亦证明陆景铭、徐海洪违约在先。陆景铭、徐海洪质证称：对詹秀琴提供前述证据的真实性无法确认，对关联性不予认可；案涉房屋存在抵押贷款，过户的话必须提前还贷并产生相应费用，该费用不应由陆景铭、徐海洪承担。本院二审经庭询调查确认一审查明事实。本院认为，一审法院认定涉案《存量房买卖合同》合法有效，理据充分，双方均无异议，不作赘述。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行，针对上诉请求有关的事实和适用法律进行审查。据此，针对詹秀琴的上诉主张，认定如下：一、依照双方房屋买卖合同约定，詹秀琴应于陆景铭、徐海洪付完全部购房款之日即2019年9月18日将案涉房屋交付给陆景铭、徐海洪使用。因从陆景铭、徐海洪提交的微信聊天记录中可知，双方曾协商案涉房屋在2019年10月底交楼，故一审法院确认2019年10月31日为双方商定的交楼时间，詹秀琴未依约按时将案涉房屋交付给陆景铭、徐海洪，应承担相应违约责任，并无不妥。二、至于违约金标准的问题。因双方合同约定每日按总房款0.05%的标准计算逾期交房违约金的标准过高，一审法院结合具体案情，依照公平原则酌情调整违约金标准为每日按总房款0.03%的标准计算，并驳回了陆景铭、徐海洪要求詹秀琴支付房屋占用费的诉请，公平合理。詹秀琴上诉称其即使需要承担责任亦应仅向陆景铭、徐海洪支付房屋占用费，于法无据。另外，詹秀琴提出陆景铭、徐海洪违约在先，其为了配合陆景铭、徐海洪申请提前还贷以及多贷款另行支付的款项应由陆景铭、徐海洪承担等主张，均不能成为其减免违约责任的正当抗辩理由，本院不予支持。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人詹秀琴的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费312元，由上诉人詹秀琴负担。本判决为终审判决。审判员  柳玮玮二〇二〇年四月二十六日书记员  纪惠敏黄晶晶