江苏省溧阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0481民初8708号原告：高进彬，男，1966年5月9日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。原告：杨小燕，女，1967年10月30日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。原告：高磊，男，1993年5月24日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。以上三原告共同委托诉讼代理人：陶国栋，江苏宏拓律师事务所律师。被告：溧阳市万达房地产开发有限公司，住所地溧阳市溧城镇清溪路3号2幢。法定代表人：王岚炳，系该公司总经理。委托诉讼代理人：陈俊存，江苏泽群律师事务所律师。原告高进彬、杨小燕、高磊诉被告溧阳市万达房地产开发有限公司（以下简称万达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案受理后依法适用简易程序于2019年12月23日公开开庭进行了审理，后适用普通程序于2020年3月20日公开开庭进行了审理。原告高磊及三原告共同委托诉讼代理人陶国栋、被告委托诉讼代理人陈俊存到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付逾期交付房屋违约金差额5706.69元、逾期办证的违约金8847.02元，合计14553.71元；2、由被告支付本案的诉讼费。事实与理由：2015年6月12日，原告购买了由被告开发建设的坐落于溧阳市时代龙郡15幢1单元502室（施工编号）的房屋一套。合同约定交房时间为2016年12月30日，并对产权登记做了约定，合同同时对其他条款坐落约定，并约定了违约条款。至2016年12月30日前，原告支付了全部房款。直到2018年3月13日，房屋才具备交付条件，房产证直到2019年4月4日才可以办理。综上，原告认为，被告有两处违约行为，原告为维护自己的合法权益诉至法院，请求法院依法判决。被告辩称，对于原告主张的交房违约金，双方就该项违约金已经处理完毕，被告已经向原告支付相应违约金，原告该项诉请没有事实和法律依据；对于原告主张的逾期办证违约金，被告在约定的期限内已经可以办理相应的产权手续，不存在逾期违约办证的情况。综上，原告的诉请没有事实和法律依据，请求法庭驳回原告的诉请。经审理查明，2015年6月12日，被告万达公司作为出卖人与原告高进彬、杨小燕、高磊作为买受人签订商品房买卖合同（合同编号：SDLJ20150026），双方约定原告购买位于时代龙郡施工编号15幢1单元502室房屋，建筑面积共105.06平方米，商品房单价为每平方米8412.91元，房屋总金额为884702元，自本预售合同签订之日起1日内支付全部房款的80%，金额704702元，剩余180000元办理银行贷款。房屋交付时间为2016年12月30日之前，同时符合下列条件的商品房交付给买受人使用（办妥竣工备案，小区内公共配套设施按设计要求建成，并满足使用功能，道路、水、电气等按设计要求建成成长适用，取得建设行政主管部门出具的《常州市商品房交付使用本案通知书》。合同第十二条约定“除本合同第十一条规定的特殊情形外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之1.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”。合同第十七条约定“房屋应当在交付后90日内具备买受人办理房地产权属证书的条件，因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付后90日内办理房地产权属证书的，买受人同意出卖人提交办证所需的手续的期限延长至房屋交付后的365日，并免除出卖人相关的违约责任。超过365日，合同继续履行，出卖人承担已付房款1%的违约金。房屋权属证书的办理日期的起算日依据实际交付日期确定”。合同签订后，原告按照合同约定支付了全部购房款。2018年3月13日，被告向原告交付了讼争房屋。同时开具增值税普通发票载明房款为884869.87元，建筑面积105.18平方米。2018年12月1日，原告高进彬签署《确认书》一份，载明“本人于2015年6月23日与溧阳市万达房地产开发公司签订了《商品房买卖合同》一份，购买了位于甘露茗苑15-1-502商品房一套。根据合同之约定，该商品房交付逾期。现双方友好协商，溧阳市万达房地产开发有限公司已支付了逾期交房违约金，本《商品房买卖合同》项下的逾期交房违约金赔偿事宜已履行完毕。业主签名：高进彬2018年12月1日”。同日，原告高进彬出具收条一张，载明“收到甘露茗苑15-1-502逾期交房违约金51622，已拿5万元余1622元”。2018年12月19日，原告高进彬银行账号入账1622元，显示为溧阳市万达房地产开发有限公司赔偿款。另查明，2019年4月4日，溧阳市住房和城乡建设局出具溧阳市商品房交付使用备案通知书（2009年第004号），该通知载明被告开发建设的甘露茗苑项目1幢-9幢，城南路1号、3号、7号，平陵中路1号、3号，建设路106号市规划、国土、园林等部门已出具意见，经核查，符合《常州市商品房交付使用管理办法》的相关要求，通过商品房交付使用备案。案涉施工编号15号即该备案通知书中的公安编号1幢，对此原告予以认可。庭审中，原告对确认书以及收条真实性没有异议，收条前半句话是被告工作人员填写，“51622已拿5万元余1622元，高进彬2018.12.1”是原告高进彬所写，但是原告认为确认书系被告提供的格式条款，被告第一次支付5万元是在2018年3月26日，在签订确认书和收条当天，被告还尚未完全履行付款义务，被告的目的系为了规避少支付违约金；另外在如果原告不签字的情况下，将拒绝支付其他违约金，确认书和收条是2018年12月1日，但是剩余的1622元是12月19日支付的可以看出，原告在不得已的情况下签订了确认书；同时原告作为普通公民，根本不知道违约金怎么计算，原告是在没有经过双方确认计算的情况下签订的，因此原告认为该约定对原告无效。另，原告认为案涉房屋实际交付时间是2018年3月13日，根据合同约定，2019年3月13日之后被告应当支付逾期办证违约金，即使按照被告陈述再加90天，至2019年7月12日被告亦应当支付逾期办证违约金。对于原告的陈述，被告则认为：一、对于逾期交付违约金已经履行完毕，案涉的确认书系被告提供，但首先，该条款并不是格式条款，是双方在平等自愿的基础上进行签订的，存在大量业主没有签订该份确认书，同时在签订该份确认书的时候双方也是在对违约金进行平等协商的，被告没有存在胁迫的情况。其次，根据民法总则规定，胁迫的情况只有在损害国家利益的情况下才会被认定无效。最后，在签订该份确认书的时候双方并未对支付时间作详细约定，原告以支付时间来抗辩无效是没有法律依据的。二、对于逾期办证违约金无需支付，1、原告提供的通知上的2019年7月12日仅仅是出具通知的时间并不是可以办证的时间，产权登记时间应当以备案通知书上为准；2、产权登记的整体性是符合合同签订之初的本意；3、若强行将交付日期狭隘理解为单独房屋交付日期则必然会导致同一小区不同房屋存在不同的产权登记时间，这是与事实相违背的，会加剧社会矛盾。以上事实，有原告提供的商品房买卖合同复印件、购房发票复印件、物业费收据复印件、通知复印件2份、原告高进彬银行流水明细复印件两页，被告提供的确认书及收条复印件以及到庭当事人的庭审陈述等附卷佐证。本院认为，双方签订的商品房买卖合同成立且合法有效，双方均应按照合同约定履行相应义务。原告高进彬于2018年12月1日出具案涉确认书及收条，原告对此真实性予以认可，本院予以采信。对于原告提出的案涉确认书无效的主张，本院不予支持，理由如下：首先，虽原告高进彬向被告出具的确认书第二段系机打内容，但该确认书系业主对案涉商品房买卖合同项下的逾期交房违约金赔偿事宜的确认，并非格式条款，且原告高进彬同一天出具了案涉确认书和收条，其中收条明确写明“51622元已拿5万元余1622元”，即结合确认书及收条，原告高进彬在出具确认书和收条时对剩余可得违约金的数额明确知晓，并通过出具收条的方式确认。其次，对于原告提出的被告以不支付后续违约金为要挟而胁迫原告高进彬出具确认书的主张，并未提供证据，且被告在原告高进彬出具收条后将1622元汇至原告高进彬卡上也并不能反推出原告高进彬系在胁迫下出具的确认书。综上，法律并不禁止原告处分自己的权利，案涉确认书应认定为有效，根据案涉的确认书及收条，被告已按约将逾期交房违约金履行完毕，原告再主张因逾期交房违约金的差额部分，于约于法无据，本院不予支持。根据合同约定，房屋交付应经有关政府部门办妥竣工备案手续，现根据备案通知书，案涉房屋所在楼栋于2019年4月4日通过商品房交付使用备案，逾期办理房地产权属证书应以此时间作为起算日。原告认为被告于2019年7月12日通知原告办理相关手续，该期间尚在案涉合同十七条的免除出卖方责任范围之内，故对于原告要求被告按照房屋总价1%支付逾期办理房地产权属证书的违约金的主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条之规定，判决如下：驳回原告高进彬、杨小燕、高磊的诉讼请求。案件受理费169元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。审 判 长  管 敏人民陪审员  李海芝人民陪审员  黄玲华二〇二〇年四月七日书 记 员  褚秀莲