福建省宁德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽09民终68号 上诉人（原审原告）：福建省九龙房地产有限公司，住所地福建省宁德市蕉城区东侨九龙商城D栋2层，送达地址宁德东侨经济技术开发区闽东中路18号山水大酒店4层，统一社会信用代码91350900724202986Q。 法定代表人：杜早治，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王若光，男，1984年12月12出生，汉族，系该公司员工。 被上诉人（原审被告）：黄康，男，1977年9月20日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。 上诉人福建省九龙房地产有限公司（下称九龙房地产公司）因与被上诉人黄康商品房预售合同纠纷一案，不服宁德市蕉城区人民法院（2018）闽0902民初2190号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人九龙房地产公司上诉请求：撤销宁德市蕉城区人民法院（2018）闽0902民初2190号民事判决第二项。事实与理由：在一审过程中，当事人从未提出返还被上诉人黄康购房款2411046元的诉讼请求，一审法院未经当事人主张径行判令上诉人返还黄康购房款2411064元，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条的规定，严重违反了不告不理原则。且一审审理是围绕上诉人的诉讼请求进行，对该判决事项没有进行庭审举证、质证、辩论，也从未向上诉人释明应变更诉讼请求或提出反诉请求，实然判令上诉人返还黄康购房款，变相剥夺了当事人辩论权利，违反法律规定。 被上诉人黄康答辩称，1、上诉人已收取被上诉人支付的首期购房款731046元和按揭贷款1680000元，如果上诉人要解除商品房买卖合同，合同中并没有约定可以没收被上诉人的购房款，那么上诉人就应当返还被上诉人的首期购房款和按揭贷款；2、造成上诉人被银行扣划保证金存款，是因为上诉人在交房后90天内没让被上诉人取得房屋产权证书，不履行办证义务。如果被上诉人取得房产证书，在按揭贷款发生断供后，只会银行起诉被上诉人，并不会造成上诉人被银行划拨保证金存款；3、涉案房产目前已升值到300多万元，远高于当时被上诉人所购的房产价值，在解除合同后上诉人就轻松获得该房产的增值收益，根据公平原则，上诉人应当返还被上诉人支付的购房款。如果上诉人不返还，被上诉人不但要支付高额违约金，还要偿还按揭贷款，是极不公平的；4、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定，上诉人与被上诉人的商品房买卖合同被确认解除后，商品房买卖担保合同也被解除，上诉人应当将首期购房款731046元和按揭贷款1680000元返还被上诉人，转为查封对象，支付给包括上诉人在内的各债权人分配，平等地保护各债权人的合法利益。上诉人的上诉理由不能成立。请求驳回上诉，维持原判。 九龙房地产公司向一审法院起诉请求：1、确认原、被告签订的《商品房买卖合同》于2018年5月11日已经解除。2、判令被告立即协助原告办理上述合同备案注销及预告登记、预抵押登记注销等手续，由此产生的税费由被告承担。3、判令被告支付原告解除合同违约金723,421.8元。4、判令被告返还原告暂截至2018年6月30日被银行划拨的款项191,376.84元(此后至判决生效之日止银行继续划拨的，按实际划拨金额计算)，并按银行划拨款项的日千分之二向原告支付违约金（从银行划拨之日起至预告登记等注销之日止，暂计至2018年6月30日为122,484.28元）。 一审法院认定事实：2012年8月27日，原、被告签订《商品房买卖合同》（备案合同编号20120800026），约定被告向原告购买其开发的宁德市东侨开发区五里亭莲花心山君临天下项目（三盛·海德公园）第72#楼105单元，总购房款2,411,046元。被告于2012年8月3日支付首期购房款731,046元，余款1,680,000元办理了银行按揭贷款，原告为被告提供连带责任担保。双方签订的《商品房买卖合同》附件六第3.3.2条约定，乙方（被告，下同）在按揭贷款手续办理完毕后，应及时按月向银行缴纳贷款本息，若发生违约拖欠，导致银行从甲方（原告，下同）账户划拨，则甲方有权向乙方收取被银行划拨的款项及从乙方拖欠之日起至乙方补足款项期间的滞纳金；若因乙方违约拖欠，导致银行对甲方提起诉讼，则甲方有权向乙方收取由甲方代缴款项及从乙方拖欠之日起至乙方补足款项期间的违约金，并有权要求乙方赔偿由此产生的一切费用（包括但不限于律师费、诉讼费等费用）；上述违约金的标准按照每日千分之二计算。在甲方为乙方担保期间，乙方若连续三个付款期或累计六个付款期未按时向银行缴纳贷款本息，甲方有权解除双方签订的《合同》，同时乙方还应另按购房款的30％向甲方支付违约金，因上述解除合同而产生的一切注销手续费用由乙方承担。被告因与其他人的民间借贷纠纷案，本院于2018年7月13日预查封了案涉商品房。被告从2017年2月23日起至2018年3月30日超过连续三个付款期拖欠银行按揭贷款，导致原告存款账户被银行划拨款191,376.84元。原告向被告发出还款催告函后，被告仍未偿还代垫款。原告于2018年5月8日向被告发出解除合同通知书，2018年5月11日被拒收。 一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告福建省九龙房地产有限公司与被告黄康2012年8月27日签订的宁德市东侨开发区五里亭莲花心山君临天下项目（三盛·海德公园）第72#楼105单元的《商品房买卖合同》（备案合同号20120800026），系原、被告双方的真实意思表示，合法有效，原、被告应当按照合同的约定全面履行自己的义务。被告未按约偿还银行按揭贷款本息，导致原告银行存款被划拨191,376.84元，在原告发出通知后，被告至今仍未按约履行，其行为已构成违约，应承担违约责任。现原告请求确认上述合同于2018年5月11日已经解除，被告应协助原告办理上述合同的备案注销及预告登记注销手续，事实和法律依据充足，予以支持。合同解除后，原告应将被告已支付的购房款2,411,046元返还被告，转为查封对象，支付给包括原告在内的各债权人分配，公平地保护各债权人的合法利益。同时，原告请求判令被告支付解除合同违约金361,657元，返还截止2018年6月30日被银行划拨的款项191,376.84元，以及此后至本判决生效之日止银行继续划拨的款项，予以支持。但原告其他部分的请求，证据不足，不予支持。被告黄康的部分抗辩意见，予以采纳。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第（三）项、第九十六条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定判决：1、确认原告福建省九龙房地产有限公司与被告黄康2012年8月27日签订的宁德市东侨开发区五里亭莲花心山君临天下项目（三盛·海德公园）第72#楼105单元的《商品房买卖合同》（备案合同号20120800026）于2018年5月11日已经解除；2、原告福建省九龙房地产有限公司应于本判决生效之日返还被告黄康购房款2,411,046元；3、被告黄康应于本判决生效之日协助原告福建省九龙房地产有限公司办理上述合同的备案注销及预告登记注销手续；4、被告黄康应于本判决生效之日支付原告福建省九龙房地产有限公司解除上述合同的违约金361,657元；5、被告黄康应于本判决生效之日返还原告福建省九龙房地产有限公司截止2018年6月30日被银行划拨的款项191,376.84元及此后至本判决生效之日止银行继续划拨的款项（后续按实际划拨的金额计算）6、驳回原告福建省九龙房地产有限公司的其他诉讼请求。 经审理查明：二审中，当事人没有提交新证据。双方对一审判决认定的事实没有争议，本院予以确认。本案上诉争议焦点为：一审判决上诉人返还被上诉人购房款是否正确。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方的商品房买卖合同已被确认解除，上诉人继续占有被上诉人的购房款已无法律依据。一审法院在判决确认上诉人与被上诉人已解除商品房买卖合同和被上诉人承担违约责任的同时，为避免讼累，减少纠纷，依前述法律规定，判决上诉人返还被上诉人已支付的购房款并无不当，上诉人对此提出的上诉理由不能成立，不予采纳。 综上所述，上诉人福建省九龙房地产有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费26090元，由上诉人福建省九龙房地产有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈富强 审判员  沈鸣鸣 审判员  林 斌 二〇二〇年四月三日 法官助理刘菊平 书记员彭杨清 附主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。