河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终2097号上诉人（原审原告）：李亚辉，男，1991年9月1日出生，汉族，住新郑市。委托诉讼代理人：欧阳一鹏，北京市京师（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：冯培申，男，1944年8月29日出生，汉族，住新郑市。委托诉讼代理人：张世华、牛凌宇（实习），上海市浩信（郑州）律师事务所律师。上诉人李亚辉因与被上诉人冯培申占有物返还纠纷一案，不服新郑市人民法院（2019）豫0184民初7773号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。李亚辉上诉请求：撤销一审判决，改判被上诉人腾退并返还新郑市××店××村海寨社区三号楼1单元601号给被上诉人，支付上诉人租金损失4500元。本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人基于房屋买卖合同占有涉案房屋，验收转租房屋，租赁到期后办理了物业交割手续并缴纳2年物业费、更换了房屋的大门等一系列对房屋的占有事实，房屋买卖合同在没有被解除或者判决无效之前，上诉人对房屋享有合同之债权，上诉人对案涉房屋无论是合法占有或者是非法占有状态，被上诉人都不应以侵占的方式违法改变这种占有状态。被上诉人入住涉案房屋的时间在上诉人占有该房屋后，是以撬门侵占上诉人占有的方式入住，该侵占上诉人占有的入住行为侵犯了上诉人对涉案房屋的占有状态，这种私人暴力行为应当予以纠正。且本案矛盾的核心是冯俊杰与郑秋娟离婚后导致上诉人可能无法要回购房款，一审法院在上诉人的主张下主动审查合同是否履行并在占有物返还纠纷中予以事实认定属于超诉讼请求审理，应当撤销。该案发回重审期间法官独任审理，程序不当。冯培申辩称，本案案涉房屋是冯培申拆迁安置房，冯俊杰无权处分，且上诉人没有实际占有使用房屋，故其要求返还房屋于法无据，应予以驳回。上诉人提交的村委会证明与事实不符，冯俊杰与郑秋娟只能分得50平方米，故涉案房屋不可能归冯俊杰与郑秋娟所有，二人并没有单独的户口本，不可能单独分配房屋，高某证人证言存在多处自相矛盾。本案涉嫌套路贷，冯俊杰曾向高某借高利贷，请求依法审查。李亚辉向一审法院起诉请求：1、判令被告腾退并返还位于新郑市××店××村海寨社区三号楼1单元601号房屋；2、判令被告支付租金损失4500元；3、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年8月28日，出卖人郑秋娟、冯俊杰（甲方）经高某介绍与买受人李亚辉（乙方）签订一份《房屋买卖合同》，其主要内容为：一、甲方自愿将其位于海寨社区拆迁安置房3号楼1单元601的房屋（建筑面积86平方米）以258000元的价格出售给乙方。二、乙方支付甲方合同保证金100000元。如甲方解除本合同，双倍返还定金；如乙方解除本合同，甲方不予退还定金。三、甲方于2017年9月1日前一次性向乙方支付房款158000元。四、本合同签订时，甲乙双方都不具备过户条件。甲方提供房屋的相关证明资料等作为交易依据。五、本合同签订后，甲方对该房屋的使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等全部权利一并转让给乙方。甲方承诺并保证乙方对该房屋享有完全的居住权以及处分权，甲方不得就该房屋再与他人订立协议、合同或其他任何方式的处分。六、违约责任，1、甲方应当于2017年9月1日将该房屋交付乙方，甲方如不按合同规定的日期交付房屋，每逾期1日按房价总额千分之一向乙方支付违约金。3、本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同。如因重大客观原因导致本合同解除，甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款，并赔偿乙方的房屋装修费用。八、本合同生效后，甲方不得以任何方式主张合同无效，如本合同被有权机关认定为无效合同，则甲方应返还乙方所支付的全部房款，并赔偿乙方损失。九、本合同自双方签字或盖章之日起生效。落款处有甲方郑秋娟、冯俊杰及乙方李亚辉的签名，并有在场证明人高某的签名确认。2017年8月31日，冯俊杰向李亚辉出具《收条》两份，其内容分别为：“今收到李亚辉房屋装修款壹万两千元（12000）。冯俊杰，2017.8.31”、“今收到李亚辉海寨小区拆迁安置房3号楼1单元601余款拾伍万捌仟元（158000）。冯俊杰，2017.8.31”。2017年10月1日，冯俊杰出具《证明》一份，内容为：兹证明我是3号楼1单元601房主冯俊杰，将房屋转卖李亚辉，特此证明。该证明上有冯俊杰、李亚辉的签名并按指印予以确认。庭审中，本庭组织双方当事人通过微信视频形式对冯俊杰进行了询问，冯俊杰陈述其不认识李亚辉，因其通过高某借款四次，在还不上借款后，高某让其用房子抵借款150000元，所有的手续均是高某去办的，当时房子抵过之后，还有100000元的尾款，说是入住后再支付，后来一直没有履行，房子也没有交接，其本人出具的上述手续，都是应高某要求怎么写就怎么写的，也没有收到过李亚辉交付的购房款。冯俊杰于2019年8月30日出具说明一份：“我叫冯俊杰，男，汉族，30岁，身份证号，家住河南省××店××村××号。2016年-2018年10月期间陆续从高某处借高利贷4次分别是6万、3万、3万、4万，2018年8月，高某伙同李亚辉，私自将我们家拆迁安置房屋一套，以非法手段（高某找到当时大队支书，高某大伯高金科，私自开证明材料，私盖公章）定义在我名下，强制我与其签订买卖协议，以房屋买卖款抵扣高利贷”。李亚辉申请证人高某出庭作证，原审中高某的证人证言显示：2017年8月28日，郑秋娟、冯俊杰与李亚辉签订《房屋买卖合同》时，李亚辉以现金的方式交付冯俊杰购房定金100000元。2017年8月31日，李亚辉又以现金的方式将购房余款158000元，并将该房的装修款12000元一并支付给冯俊杰。当日，李亚辉又将该房屋以每年16000元的价格出租给冯俊杰用于幼儿园教师居住，冯俊杰的租金两次（10000元、6000元）通过其支付宝转交给李亚辉。本案庭审中，李亚辉本人陈述，在签订《房屋买卖合同》前不认识冯俊杰；签订《房屋买卖合同》后其与冯俊杰约定租金为15000元/年；就涉案的购房款其是借高某父亲的并提交取款凭证予以证明，借款系高某交给李亚辉的，付款时高某均在场；高某在接受询问时称“不清楚购房款资金的来源”。2018年9月25日，李亚辉向新郑市公安局郭店派出所报案称，其房门被人用铁链子锁住，该所民警核查后确认海寨社区3号楼1单元601室房门被冯培申砸坏，并用一条铁链子锁将屋门锁住。李亚辉提交新郑市公安局郭店派出所询问笔录、河南步阳商贸有限公司《收据》、新郑市嘉和物业管理有限公司出具的物业费《收据》各一份及照片两张，拟证明2018年9月20日，冯俊杰在海寨社区3号楼1单元601租房期限届满后，腾空交付给李亚辉，李亚辉安装了新的防盗门，并承担了2017年9月1日至2019年9月1日的物业费；冯培申擅自撬开该房屋防盗门并实际占有该房屋，侵犯原告对房屋占有使用的权利。被告对上述证据不知情。2017年10月1日，新郑市××店××村民委员会出具《证明》一份，其内容为：海寨社区三号楼一单元六〇一房子86㎡，房主是冯俊杰（海寨村分给冯俊杰拆迁安置房）。此房屋的使用权、所有权均属冯俊杰所有，情况属实，特此证明。落款处加盖有新郑市××店××村民委员会印章。冯培申提供两本户口簿复印件及新郑市××店××村民委员会于2019年4月10日出具的《证明》一份，拟证明冯喜栓一家六口人加上其叔父冯培申共7口人，按照村民委员会规定，六口人以上分2套房屋（86㎡、123㎡），其中86㎡的房屋有冯培申部分房产。该《证明》显示：郭店镇海寨村社员冯喜栓（男，汉族，身份证号）在海寨社区分有两套安置房：3-1-601东户86㎡及6-3-601东户（123㎡）。冯喜栓家共有7口人，按海寨村分安置房标准可以分两套（第一批分安置房）。以上情况属实。新郑市××店××村民委员会2019年6月22日出具的《证明》内容与上述内容类似，但明确了冯喜栓家包括户主冯培森（冯培申）在内共有七口人。冯培申同时提交2019年6月21日，新郑市××店××村民委员会出具《证明》一份，拟证明新郑市××店××村民委员会于2017年10月1日给李亚辉出具的《证明》无效，该《证明》内容如下：海寨村委给冯俊杰、郑一凡出具的海寨社区三号楼一单元六楼东户的房产证明是在冯喜栓及其家人不知道两人已离婚（包括村委）的情况下出具的，故造成冯喜栓家人不同意，因为当时是村委把二组村民的全部房源交由村组安排分发的。今经过村委和二组按当时分房条件精神确认，该海寨社区三号楼一单元六楼东户归户主冯喜栓、冯培申及家庭成员共同所有。冯俊杰、郑一凡在没有经过家庭全体成员同意的情况下，将该房子卖给他人是不妥行为，正是因其二人的不当行为，而导致的其他成员无房居住。冯喜栓同意出此证明。该证明上加盖有新郑市××店××村民委员会印章。同时，冯培申提交2019年7月20日，新郑市嘉和物业管理有限公司出具的《证明》载明：“2017年6月份、2017年12月份、2019年1月份、2019年5月份。2019年7月份电费由冯培申交。”及新郑市××店××村民委员会出具的天然气安装费证明、及12位新郑市××店镇海寨社区居民出具的证明，拟证明冯培申一直住在涉案房屋。另查明：1、户主为冯培申的户口本显示，冯培申为单独一户；户主为冯喜栓的户口本显示，包括冯俊杰、郑秋娟在内共有6口人；2、该院于2019年11月22日到新郑市××店××村民委员会调查，经工作人员陈二真介绍，该社区分房政策为一个户口上有7口人以上的一户分两套，7口人以下一户分一套房；并于2019年12月19日调取到涉案房屋的分房情况：冯喜栓户口上为6口人，加上冯培申为七口人，依据该情况二队登记冯喜栓家该次分的户型为86㎡、103㎡，抽签后海寨村二组社区分房表（86平方）户主签名处为冯俊杰所签，钥匙为冯俊杰领取。3、冯培申提交冯俊杰的微信及支付宝转款明细及离婚证复印件，拟证明冯俊杰与高某之间一直存在资金往来。4、李亚辉提交涉案房屋业主资料登记表2017年6月27日显示业主为冯俊杰、前期物业服务合同也有冯俊杰所签；李亚辉签名的业主资料登记表未显示房屋信息、前期物业服务合同未加盖物业公司印章。以上事实有当事人的陈述、《房屋买卖合同》、收条、证明、收据、接处警记录、微信转款凭证、银行交易明细以及本案庭审笔录等相关证据证明。一审法院认为，本案系占有物返还纠纷。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案的争议焦点为：1、李亚辉是否已合法占有过涉案房屋；2、冯培申是否构成无权占有。《中华人民共和国物权法》第二百四十一条规定“基于合同关系等产生的占有，有关动产或不动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。”本案属于李亚辉与冯俊杰签订的《房屋买卖合同》的履行情况而导致的法律后果，应先按照合同约定或法律规定处理纠纷，对协议的效力，当事人应通过另行协商或诉讼的途径解决，不属于本案确认范围。本案中，李亚辉虽与冯俊杰就涉案房屋签订了《房屋买卖合同》，但庭审中，冯俊杰对该合同的履行予以否认；李亚辉称房款来源系“通过向高某父亲高建科借款，由高某转交给其本人，付款时高某均在场”与证人高某的陈述“不清楚购房款的来源”相互矛盾；关于《房屋买卖合同》签订后的出租情况，李亚辉陈述与冯俊杰协商租金为15000元/年，与证人高某证言中16000元/年相互矛盾，该款项是否为租金，李亚辉并未提交其他证据予以佐证；李亚辉提交的有其签名的《业主资料登记表》《前期物业服务协议》，因该登记表上未有相关房屋信息，《前期物业服务合同》未加盖有物业公司印章亦不能证明其证明目的；综上李亚辉提交的证据不足以证明《房屋买卖合同》已经履行，涉案房屋已经交付，其换门行为具有合法性。而冯培申基于新郑市××店镇海寨社区的拆迁安置政策入住、使用涉案房屋，不具有违法性。综上，李亚辉提供的证据不足以证明其是涉案房屋的原占有人，故其请求被告腾房并支付租金损失的诉讼请求，不能成立，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第二百四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告李亚辉的诉讼请求。案件受理费100元，由原告李亚辉负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换质证。对当事人提交的证据本院评述如下：前期物业服务协议中李亚辉签字时间在一审判决之前，应于一审时提交，其二审提交不属于新证据，且该证据无其他证据佐证，不能证明李亚辉已实际合法占有案涉房屋。新郑市嘉和物业管理有限公司出具的证明没有法定代表人的签字，不符合证据规则的规定，本院不予采信。冯俊杰交房视频等证据被上诉人冯培申不予认可，亦无其他证据予以佐证，其真实性无法确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，关于李亚辉对案涉房屋是否已实际合法占有的问题。李亚辉陈述其通过高某介绍，购买案涉房屋，并与冯俊杰、郑秋娟签订了房屋买卖合同，合同签订后其通过借高某父亲的钱，并以现金的形式交付购房款，后将房子租赁给冯俊杰使用，租金亦是通过高某中间转账形式支付。租赁到期后其与冯俊杰办理了物业交割手续并更换防盗门。后被冯培申撬锁强行侵入占有。对上述事实冯培申均不予认可。且冯俊杰亦不认可。冯俊杰陈述，其欠高某的高利贷，高某让其用案涉房屋抵债。其按照高某的要求签订了房屋买卖协议，其不认识李亚辉，并没有收到任何购房款，房屋亦未实际交付。冯俊杰提交的转账凭证亦证明其与高某之间有多笔资金往来。李亚辉陈述其通过现金交付购房款，冯俊杰不予认可，其将案涉房屋租赁给冯俊杰并未提交书面的租赁合同等证据予以证明，因冯俊杰自述其与高某之间存在其他经济往来，故高某的证言在无其他证据予以佐证的情形下，其真实性本院无法确认。综上，李亚辉关于其已实际合法占有案涉房屋的上诉请求证据不力，本院不予支持。关于《房屋买卖合同》履约情况导致的法律后果，一审法院认定不属于本案审查范围，当事人应另行通过其他途径解决并无不当。李亚辉关于一审程序不当的上诉请求缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，李亚辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由李亚辉负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  刘泽军审判员  贾建新审判员  黄跃敏二〇二〇年四月七日书记员  张惠晓