广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终5114号上诉人（原审原告）：广州市远见房地产代理有限公司，住所地广州市番禺区洛浦街丽江花园丽茵楼B1-4号。法定代表人：范镜天，总经理。委托诉讼代理人：林繁祺，广东某健律师事务所律师。委托诉讼代理人：康中明，广东某健律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：喻夏，女，1989年5月18日出生，土家族，身份证住址广州市越秀区。被上诉人（原审被告）：张子杰，男，1975年11月20日出生，汉族，身份证住址广州市东山区。被上诉人（原审被告）：许惠枫，女，1976年10月27日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。上诉人广州市远见房地产代理有限公司（以下简称远见公司）因与被上诉人喻夏、张子杰、许惠枫居间合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初4932号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。远见公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判喻夏、张子杰、许惠枫向远见公司连带支付中介代理费及咨询费154000元，并以154元/天为标准向远见公司支付自2018年11月5日起至付清之日止的违约金（暂计至2019年4月10日为24024元）；2.撤销一审判决第二项，改判喻夏、张子杰、许惠枫向远见公司连带赔偿远见公司支出的律师代理费损失5000元；3.本案全部诉讼费用由喻夏、张子杰、许惠枫承担。事实和理由：一、根据一审法院查明的事实，一审法院已经明确认定远见公司已促成喻夏、张子杰、许惠枫签订涉案房屋买卖合同，现非因经纪方的原因导致合同终止，喻夏、张子杰、许惠枫应按照合同约定共同向远见公司支付中介服务费。因此，喻夏、张子杰、许惠枫作为违约方，应当依法依约向远见公司支付因其违约行为给上诉人造成的全部损失。二、一审法院以远见公司仅提供了部分中介服务（促成合同签订），仅判决支持了不到合同约定标准的1/5的中介费依据不足，一审法院的判决理由与结果明显有违事实和法律。远见公司作为居间人，促成《房屋买卖合同》成立即已履行了作为居间人的主要义务，至于在房屋买卖合同履行过程中的中介服务（协助服务）有且仅为其作为居间人的附随义务，而且本案中远见公司未能继续提供服务的根本原因是喻夏、张子杰、许惠枫私自协商解除房屋买卖合同关系，导致远见公司被迫无法开展后续工作的机会，原本就不可归责于远见公司。一审法院将解除合同的全部不利后果强行要求作为居间人的远见公司承担并以此为由大幅扣减居间报酬，显然不当。一审法院既已经认定远见公司已促成喻夏、张子杰、许惠枫就涉案房屋买卖合同的成立，即远见公司已提供了居间服务，喻夏、张子杰、许惠枫就应当按照各自与远见公司签订的《佣金确认书》的约定向其支付中介代理费及咨询费。一审法院的判决结果与认定意见前后矛盾。三、一审法院以涉案合同有房屋价款笔误瑕疵为由大幅削减中介费数额没有依据。远见公司工作人员在提供居间服务过程中，虽因过失导致涉案合同出现房屋总价款前后不一致的小笔误，但纵观全案，该笔误显然并没有导致买卖双方产生任何争议，也不至于影响合同的正常履行，更加没有导致合同最后解除。涉案合同解除的根本原因是买方喻夏个人的经济问题，才导致买卖双方私下合意解除了合同。故一审法院认为该笔误是重大瑕疵并以此为由削减中介费的意见显然不当。四、如果以买卖双方是否诚信履行房屋买卖合同作为确认居间人报酬的依据，有违公平、法治原则，也不利于诚信社会体系的构建。居间人与委托人成立居间合同关系，并促成了房屋买卖合同的成立。然而最终居间人能否按照约定收取居间服务费，是要看其买卖双方当事人有无最终履行《房屋买卖合同》，如果履行的话就可以全收，没有履行的话就不可全收，这相当于在买卖双方违约终止履行房屋买卖合同的情况下反而还可以少支付中介费，完全违背公平正义原则，也会形成参与居间活动的错误行为指引。综上，一审法院处理意见有误，特请二审法院依法改判支持远见公司的全部上诉请求。喻夏辩称：一、买卖合同没有成立，我与张子杰、许惠枫签的意向书已经终止了我与张子杰、许惠枫签订的房屋买卖合同关系。二、远见公司隐瞒了涉案房屋的价格。涉案房屋放盘的价格730万，而远见公司跟我说的一直是738万，我认为中介方远见公司是收取了中间的差价。三、我与远见公司只签了一份意向书，远见公司也没有提供完整的服务，正常来说中介还应当负责后续网签、过户等工作，但是中介都没有做这些工作。四、根据《房地产管理办法》第48条的规定，我认为仅凭意向书我无需支付中介费。张子杰、许惠枫辩称：一、一审判决我方与喻夏承担连带责任是有问题的，我方与喻夏应当分为买方与卖方，而一审判决并没有给出判决比例。二、远见公司诉讼请求的数额有误。我方与远见公司签订的《佣金确认书》虽然是8万元，但是剩余50%应当是过户当天支付的，即涉及房屋买卖交易未完成，远见公司的诉讼请求应该是8万元的50%即4万元。三、远见公司并未促成案涉房屋的买卖合同的成立，存在违反中介的操作规范，没有履行中介的服务职责：第一，远见公司根本没有按规范要求发布房源信息，张子杰、许惠枫也从来没有委托远见公司放盘。第二，按照《广州市房屋交易监督管理办法》，其实签约前是一定要查册的，而远见公司在根本就没有查册的情况下，就要求买卖双方签署房屋买卖合同，违反了签约的流程。且远见公司是拿着定金的收据让张子杰签的，实际上买方喻夏是要支付10万元定金的，当时张子杰只拿到了3万，也自始拿到3万元，后续也没有收到10万元的定金。后面张子杰、许惠枫一直与喻夏协商见面，包括三方与双方的见面，喻夏都推脱了三次，直到2019年11月初。张子杰、许惠枫是一直积极想解决问题的，因为张子杰、许惠枫只想卖房，所以后来在喻夏提出无法继续履行房屋买卖合同时才会与其签订终止合同意向书。另外，2018年10月23日，广州市房屋交易监管中心跟房地产中介协会要求房地产中介实施服务，承诺实施的第一条就是交易不成，不收中介服务费，中介的本职工作是收集房源，居中促成买卖双方合同的成交，而这个过程中中介公司应该是诚实信用、及时准确地传达信息。远见公司违反了中介的操作规范，又没有履行中介的服务职责，所以我方不同意向远见公司支付中介服务费。远见公司于2019年4月12日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.喻夏、张子杰、许惠枫向远见公司连带支付中介代理费及咨询费154000元；2.喻夏、张子杰、许惠枫按154元/日的标准向远见公司连带支付自2018年11月5日起至款项付清之日止的逾期付款违约金（暂计至2019年4月10日为24024元）；3.喻夏、张子杰、许惠枫向远见公司连带赔偿远见公司支出的律师代理费5000元；4.本案全部诉讼费用由喻夏、张子杰、许惠枫承担。一审法院经审理认定事实如下：坐落于广州市番禺区××村镇××大道××1301房（以下简称涉诉房屋）的权属人为张子杰、许惠枫。2018年11月4日，张子杰、许惠枫作为卖方与喻夏作为买方，远见公司作为经纪方签订《房屋买卖合同》，约定：涉诉房产建筑面积252.26平方米，成交价为738万元整。基于经纪方已促成合同成立，买卖双方同意在本合同签订当日向经纪方支付中介代理费及咨询费；其中卖方应向经纪方支付中介代理及咨询费详见《佣金确认书》；买方应向经纪方支付中介代理及咨询费详见《佣金确认书》；买卖双方或其中一方逾期支付上述中介代理费及咨询费的，每逾期一天，需按应付费用的0.1%向经纪方支付迟延付款违约金，直至全部支付完毕之日止。此外，还应承担经纪方为实现债权而支出的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全责任保险费、财产保全担保费及评估鉴定费等）。第六条违约责任，若买卖双方任何一方出现本条第1款的违约行为时，或非因经纪方原因导致本合同终止的，鉴于经纪方已促成合同成立，买卖双方应即时共同向经纪方连带付清全部中介代理费及咨询费，并赔偿逾期收款利息损失、经纪方为实现债权而支出的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全责任保险费、财产保全担保费及评估鉴定费等）。该合同附件（付款方式）中约定：定金3万元，买方应在签署本合同同时自行交付给卖方；定金余款7万元，买方须在2018年11月5日前自行交付给卖方；买方同意在收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约扣账日或之前，买方提取首期楼款（不含定金）218万元转入卖方贷款（账户）内，银行到账后即视为卖方已收取相应楼款；首期楼款余额212万元，买方应在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天自行交付给卖方；楼价余款516万元，在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给卖方。该合同还约定了其他内容。远见公司在该合同上加盖公章，喻夏、张子杰、许惠枫签名并按捺指模。同日，远见公司与喻夏签订编号0081159的《佣金确认书》，内容如下：本人喻夏（身份证号码：），现经广州市远见房地产代理有限公司（下称“经纪方”）介绍成功购买位于番禺区××村镇××大道××1301物业（下称“该物业”），基于经纪方提供的中介服务及咨询服务，现本人同意向经纪方支付人民币74000元作为经纪方的中介代理费及咨询费等。该服务费用的支付时间为签署《房屋买卖合同》当天全部支付。逾期支付该费用，则按日向经纪方支付相当于费用千分之一的迟延付款违约金，直到付清之日为止，并承担经纪方为实现债权而支出的诉讼费、律师费等一切费用。本佣金确认书作为《房屋买卖合同》（编号：0000858）之附件，作为《房屋买卖合同》的补充。远见公司与张子杰、许惠枫签订编号0081160的《佣金确认书》，内容如下：本人张子杰、许惠枫（身份证号码：），现经广州市远见房地产代理有限公司（下称“经纪方”）介绍成功出售位于番禺区××村镇××大道××1301物业（下称“该物业”），基于经纪方提供的中介服务及咨询服务，现本人同意向经纪方支付人民币8万元作为经纪方的中介代理费及咨询费等。该服务费用的支付时间为签署《房屋买卖合同》当天全部支付。逾期支付该费用，则按日向经纪方支付相当于费用千分之一的迟延付款违约金，直到付清之日为止，并承担经纪方为实现债权而支出的诉讼费、律师费等一切费用。本佣金确认书作为《房屋买卖合同》（编号：0000858）之附件，作为《房屋买卖合同》的补充。备注：签约定当天支付50%，剩余50%过户当天支付。张子杰、许惠枫于签订《房屋买卖合同》当天收取喻夏交付的购房定金3万元，但应远见公司要求，张子杰、许惠枫向喻夏出具收取定金10万元的《收款收据》。一审庭审中，喻夏亦确认仅向张子杰、许惠枫交付购房定金3万。2018年11月25日，张子杰、许惠枫作为甲方，喻夏作为乙方就案涉房屋买卖事宜签订《购房意向终止协议》一份，载明：甲乙双方日前就涉案房屋买卖事宜达成初步购买意向，并签署相应购买意向协议；甲乙双方就房屋买卖事宜进行实质性磋商，无法就价格等事宜达成共识。据此，双方一致同意房屋购买意向于2018年11月25日起终止；双方均对本购房意向终止事宜不负任何违约或缔约过失责任；双方保证自本协议签署生效后均不得就房屋买卖事宜向对方主张任何权利或权益；本协议一式两份，双方各一份，自双方签字后生效。补充条款为乙方已缴付定金，在甲方与中介佣金合同终止后三天内退回。一审诉讼中，喻夏、张子杰、许惠枫称案涉《房屋买卖合同》仅为购房意向书，并非正式的房屋买卖合同，签订合同时双方未就房屋售价达成一致意见，合同主条款中的房屋总价和附件中的房屋总价不一致可证明该事实。后因喻夏、张子杰、许惠枫未能就案涉房屋购买事宜达成一致意见，最终未签订正式的房屋买卖合同。因远见公司并未促成喻夏、张子杰、许惠枫签订正式房屋买卖合同，故其无权要求喻夏、张子杰、许惠枫支付中介服务费。远见公司对喻夏、张子杰、许惠枫的上述陈述不予确认，称案涉《房屋买卖合同》是正式合同并非购房意向书，合同中出现不同的房屋总价是远见公司工作人员的笔误造成，并非双方未就房屋价格达成一致意见。《房屋买卖合同》最终未能实际履行是因被告喻夏资金不足、无力支付房款，并明确表示不再继续履行合同，《购房意向终止协议》明显是喻夏、张子杰、许惠枫为了规避支付中介服务费而签订。对于上述主张，远见公司提交了喻夏、张子杰、许惠枫与远见公司员工建立的微信聊天群中的聊天记录予以证实。在微信群中，喻夏于2018年11月5日发消息称：“不好意思，现在才回复@肥婆许小姐和张先生好，自昨天我们签合同后，今天一天我们家都在筹钱，但是原本亲戚答应借的钱，刚刚已给确定答复借不了了。我们目前手上的钱没有办法承担赎楼220万和首付这两笔大额资金，我们实在没有办法，非常非常抱歉的和您还有您先生沟通，我们买不了您的房子了。虽然我妈妈非常喜欢您家的房子，但是由于现在的这种情况，我们实在是没办法了。……所以我希望您能把昨天的三万定金收下，同时我知道这种道歉方式肯定是不够的……”。后远见公司员工多次在微信群中约喻夏、张子杰、许惠枫见面沟通案涉房屋买卖的处理事宜，喻夏、张子杰、许惠枫未予回应，也未向远见公司支付房屋买卖合同约定的中介服务费。远见公司又多次向喻夏、张子杰、许惠枫发函催收中介服务费，但喻夏、张子杰、许惠枫仍未支付。另，一审诉讼中，远见公司与喻夏、张子杰、许惠枫均确认，远见公司在促成喻夏、张子杰、许惠枫签订案涉房屋买卖合同后，因喻夏、张子杰、许惠枫协商解除了合同，故远见公司未再提供其他后续服务。2019年4月10日，远见公司（甲方）与广东某健律师事务所（乙方）签订《民事委托代理合同》，约定：甲方因与被告喻夏、张子杰、许惠枫居间合同纠纷一案，聘请乙方委派律师担任该案的诉讼代理人，甲方在办理委托手续之日起五日内付清一审律师代理费5000元。同日，广东某健律师事务所开具编号为37927991的《广东增值税普通发票》，载明：诉讼代理律师费价税合计5000元。一审法院认为：案涉《房屋买卖合同》及喻夏、张子杰、许惠枫签署的《佣金确认书》是各方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当依约履行。至于喻夏、张子杰、许惠枫提出案涉《房屋买卖合同》仅为双方签订的购房意向书的主张，一审法院不予采信，理由如下：1.从案涉《房屋买卖合同》的内容上看，该合同已经具备房屋买卖合同的主要条款，即房屋位置、价款、购房款的支付方式、时间、办理过户手续的时间等，合同中没有任何文字能体现出该合同为一份意向书；从合同的名称及形式上看，该合同明显是一份双方协商一致的房屋买卖合同，并非意向书；2.在远见公司员工与喻夏、张子杰、许惠枫的微信聊天群中，喻夏明确向张子杰、许惠枫表示，因其资金不足无法购买案涉房屋；该情况与喻夏、张子杰、许惠枫所称，因双方无法就房屋价款达成一致，最终未能签订正式房屋买卖合同明显不符；3.至于喻夏、张子杰、许惠枫所称，案涉《房屋买卖合同》主文约定的房屋总价款与附件中付款方式约定的总价款存在巨大差距。一审法院认为，远见公司主张上述价款差异是其员工填写合同时的失误造成，即在合同附件中重复填写了两次首付款，较为符合情理；4.在签署案涉房屋买卖合同后，喻夏、张子杰、许惠枫签署了《佣金确认书》，对远见公司促成喻夏、张子杰、许惠枫签订案涉房屋买卖合同进行确认。综上，一审法院认为，在本案中，远见公司已促成喻夏、张子杰、许惠枫签订案涉房屋买卖合同，现非因经纪方原因导致合同终止，喻夏、张子杰、许惠枫应按照合同约定共同向远见公司支付中介服务费。但因远见公司过失导致案涉合同出现房屋总价款前后不一致的重大瑕疵，以及远见公司仅提供了部分中介服务即促成案涉房屋买卖合同的签订，故对于远见公司要求喻夏、张子杰、许惠枫按照《佣金确认书》的约定支付全额中介服务费的诉请，一审法院不予支持。根据远见公司提供中介服务的质量及内容，一审法院酌定喻夏、张子杰、许惠枫共同向远见公司支付中介服务代理及咨询费3万元。至于远见公司诉请的逾期付款违约金及律师费损失，一审法院亦酌定由喻夏、张子杰、许惠枫共同向远见公司赔偿2000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院于2019年10月16日作出如下判决：一、喻夏、张子杰、许惠枫应于本判决发生法律效力之日起七日内共同向广州市远见房地产代理有限公司支付中介代理及咨询费3万元；二、喻夏、张子杰、许惠枫应于本判决发生法律效力之日起七日内共同向广州市远见房地产代理有限公司赔偿利息及律师费损失2000元；三、驳回广州市远见房地产代理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3960元，由广州市远见房地产代理有限公司负担3268元，由喻夏、张子杰、许惠枫共同负担692元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审庭询过程中，远见公司表示基于房屋买卖合同，其应提供的中介服务包括：放盘、协助买卖双方沟通、协商、签订房屋买卖合同，根据交易的进展开展协助申报税费以及办理房屋过户手续，远见公司实际已提供的服务为看楼、签订合同，看楼是在签约前的当天看的。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案需要审查的问题是一审法院判决喻夏、张子杰、许惠枫应向远见公司支付中介代理及咨询费3万元，违约金及律师费损失2000元是否妥当。涉案房屋买卖合同虽非因远见公司原因而终止，但无论从远见公司在本案二审庭询中的表述来看，还是从一般的房地产交易过程中经纪方实际提供服务内容来看，远见公司促成买卖双方签订合同只是履行了房屋买卖合同项下的部分义务。且远见公司已提供的服务亦存在房屋买卖合同约定总价款前后不一致，指示收款方在未收齐定金的情况下即向付款方出具收条的明显失误和不当。因此，远见公司主张全额的中介代理及咨询费，理据并不充分。根据已查明事实，涉案房屋买卖合同无法继续履行的主要原因在于买卖双方协议取消交易，该行为构成违约，依法应承担相应违约责任。一审法院结合本案中的实际情况，酌定买卖双方支付部分合同对价，并承担远见公司律师费及违约金，并无不妥，本院予以维持。综上所述，广州市远见房地产代理有限公司的上诉请求和理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3960元，由广州市远见房地产代理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵琦铭审判员  黄春成审判员  柳玮玮二〇二〇年四月二十七日法官助理张敏娟书记员郭蔚琳