福建省连城县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0825民初929号 原告：余晓岚，女，1987年11月6日出生，汉族，住福建省连城县。 被告：连城万星置业有限公司，住所地福建省连城县莲峰镇北大西路沿街F幢1-2号，统一社会信用代码91350825MOOO1LFW05。 法定代表人：赖德强，执行董事。 委托诉讼代理人：卢水平，福建尔友律师事务所律师。 原告余晓岚与被告连城万星置业有限公司（以下简称万星公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告余晓岚、被告万星公司委托诉讼代理人卢水平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 余晓岚向本院提出诉讼请求：1.判令万星公司因逾期交房承担违约金144832元；2.本案诉讼费用由万星公司承担。事实与理由：余晓岚于2017年2月23日购买万星公司所开发的万星电影广场A区101号房，购房合同号为：201700965，购房金额为1408880元。双方约定万星公司应于2017年9月30日前交付余晓岚所购房屋，但万星公司却于2019年2月27日交房，逾期514天，按照合同约定，万星公司应承担违约金144832元。由于万星公司拒绝向余晓岚支付违约金，故诉至贵院，请求依法支持余晓岚的诉讼请求。 万星公司辩称，一、双方签订的《商品房买卖合同（预售）》的附件十一《补充协议》第六条规定，计算逾期交房的时间应当扣除因“特殊原因”影响交房的天数。二、涉案商品房在施工期间存在因“特殊原因”影响交房的507天（已扣除重复的天数207天）的情形。三、涉案商品房在扣除因“特殊原因”影响交房的天数507天后，逾期交房的天数为514天-507天=7天。四、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释、第二十九条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六、十七条规定，当事人约定的违约金过分高于造成的损失，依法应当减少违约金。五、万星公司已于2019年2月2日通知余晓岚交房，但余晓岚出于不当目的有意拖延办理交房，应当由余晓岚自己承担法律后果。综上所述，万星公司请求人民法院驳回余晓岚的部分诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2017年2月23日，余晓岚购买了万星公司开发建造的“万星电影广场”A区101号房商品房，并与万星公司签订了《商品房买卖合同》（预售）及其附件，约定的主要内容有：“合同第六条计价方式与价款约定：按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米15887.24元，总价款1408880元；第八条逾期付款责任约定：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二（该比率不低于第（1）项中的比率）的违约金。本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期实际已付款的差额确定；第十一条交付时间和手续约定：（一）出卖人应当在2017年9月30日前向买受人交付该商品房；第十二条逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金”。双方同日签订的附件十一《补充协议》第六条约定：“对购房合同第八条补充如下：1、该条所述的交付期限，以买受人按购房合同及本补充协议的约定，如期支付全部应付款项为前提，如买受人逾期支付应付款项，则出卖人交付商品房的期限顺延，每逾期一天，顺延一天。2、该条所指的“特殊原因”包括人力不可抗力的火灾、水灾等自然灾害及其他不可抗力外，还包括如下：（1）市政等相关部门原因引起的延误，如路线、水管检修或突发故障等而造成停水、停电等情况造成无法正常施工的；（2）为配合政府及相关部门的法规、规章、命令、文件或市政建设等而引起的延误（如外事活动、交通管制）；（3）施工期间遇到24小时降雨量超过25mm、12小时降雨量超过15mm或遇到6级（含6级）强风或5级以上（含5级）地震的或遇到6摄氏度以下的低温或日中38摄氏度以上的高温；（4）非出卖人的原因而引起的出入道路受阻、主要设备故障等造成施工受阻；（5）群体性事件等。3、购房合同第八条规定的不可抗力指出卖人不能预见，对其发生后果不能避免或不能克服的事件；如果该不可抗力事件为众所周知或已经通过相关媒介予以宣传、报道，则出卖人无须承担购房合同第八条规定的书面告知义务。4、如发生本补充协议约定的“特殊原因”，出卖人可凭有关主管单位或项目的勘探、设计、施工、监理或其他相关专业机构出具的证明文件，据实予以延期”。合同签订后，余晓岚依约支付了购房款。2019年2月27日，余晓岚与万星公司就案涉房屋办理了交房手续。 上述事实，有余晓岚提供的《商品房买卖合同》（预售）、《万星电影广场临时管理规约》以及双方当事人在法庭上的陈述证实，本院依法予以确认。 本院认为，余晓岚与万星公司签订的《商品房买卖合同》（预售）及附件，是当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方应按约履行。根据《商品房买卖合同》（预售）第十一条的约定，万星公司应在2017年9月30日前向余晓岚交付商品房，可万星公司在2019年2月27日才实际交房，逾期交房514天（自2017年10月1日起至2019年2月27日止），万星公司应按合同约定承担逾期交房的违约责任。余晓岚主张514天的逾期交房违约金，本院予以支持。根据《商品房买卖合同》（预售）第十二条的约定，万星公司逾期交房超过90日后，应按照余晓岚支付全部房价款日万分之二计算支付违约金，即万星公司应支付余晓岚逾期交房违约金144832元（514天×1408880元×0.0002）。余晓岚主张万星公司支付逾期交房违约金144832元的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。万星公司主张计算逾期交房的时间应扣除“特殊原因”影响交房的天数507天，缺乏依据，本院不予支持。本案中双方当事人约定逾期超过90日交房的违约金，是按照买受人支付全部房价款日万分之二计算，该约定的违约金不存在过高的情形，未超过法律保护的范围，且万星公司也未提供的证据证明约定的违约金过高，故万星公司主张双方约定的违约金高于实际损失，依法应当减少违约金的辩解意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 连城万星置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向余晓岚支付违约金144832元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3196.6元，减半收取1598.3元，由连城万星置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  江恒锋 二〇二〇年四月八日 法官助理黄小琴 代理书记员  李倩妮 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。