江西省上饶市信州区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1102民初816号原告：曾光富，男，畲族，1981年6月10日生,住江西省上饶市广信区。委托代理人：杨杰，江西饶诚律师事务所律师，特别授权。被告：潘凤莲，女，汉族，1953年2月10日生，江西省上饶市信州区人，住江西省上饶市信州区。委托代理人：覃铁龙、范丽艳（实习），上海市立新律师事务所律师，特别授权。原告曾光富诉被告潘凤莲房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员蔡文刚独任审判，公开开庭进行了审理。原、被告及其委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，1、判令解除原告曾光富与被告潘凤莲签订的《意向协议书》；2、判令被告潘凤莲立即归还原告借款本金235万元；3、判令被告潘凤莲自2018年11月16日起按月利率1%支付利息自本息清偿之日止（暂计算至2020年1月16日，合计32.9万元）；4、判令被告潘凤莲向原告支付违约金10万元；5、案件诉讼费用由被告承担；被告辩称，一、1、我们不承认本案是借贷关系，一开始是房屋买卖意向，所以有被告提供的意向协议书，原告就是要向被告购买涉案房产，约定的价格是318万元整；2、因为原告逾期导致没有签订正式的合同，以致于拖欠了2-3个月没有完成交易，在协商的过程中原告和被告最初协商的买房时间是6月左右，原被告一同去房产中介，当时一同查询是没有司法限制的，为此原告也比较放心与被告交易，在房产中介专业人士告知了原被告的情况下，后来原告就向被告提出购买该房屋并签订了之后的意向协议书，约定了上述的内容，不存在被告隐瞒房屋被法院查封的事实，也不存在欺诈的事实，之后房屋被法院限制后，被告是不知情的，后来去房产中心查询才知道；二、针对原告的诉请的第一项，我们认为意向协议书只是双方沟通房产交易的过程，不是正式协议，没有产生法律效益，因此约定相应的内容是不成立的，比如说违约金等均不能成立，该意向协议书对原被告双方没有拘束力；三、因原被告双方的争议是房屋买卖是否继续交易的问题，因此虽然被告向原告出具了三张借据也只是为了保证原告的资金安全，不是双方借贷真实的意识表示，双方的目的是为了买卖房屋，故本案若无法完成交易，被告可以归还235万元的购房预付款；四、从形式上来看，本案有被告向原告出具了三张借据，三张借据当中有两张是没有约定利息的，属于未约定利息，2018年11月15日的利息说是在协议中计算，至于什么协议也没有明确，被告认为该形式上借款是没有约定利息或约定不明，对于利息的部分按照法律的规定不应当支持；五、原告基于购房的目的于2018年国庆前后，即被告向本代理人陈述，在未经被告同意的情况下就进入了拟购买的房屋内并占有使用了该房屋至今，而且未经被告同意对该房屋进行了装修，据原告本人所说装修约20余万元，被告回想当初被告未同意原告进入房屋也未将房屋钥匙交给原告，但不知何故原告进入房屋占有使用并用于商业经营；六、原告用该房屋进行商业经营，收益人是原告本人，至今未支付租金或使用费，被告要求原告支付相应的租金或者使用费，参照被告原有的曾经的租金标准，在不考虑市场涨幅的情况下月租为16000元计算，我们有相应的判决书，因此我们认为本案原告的诉请没有事实和法律依据，在同意归还原告本金的情况下，其他诉请请法庭依法驳回。对原告购房的目的存在被告非常愿意与原告和解，提供可行的方案和案外人杜艳芳形成整体的解决方案。假如房屋被拍卖清场将对原告不利，而且面临自己的经营场所迁移。原告就其主张，向本院提交四组证据，以证明本案的事实。第一组：原告身份证复印件，证明原告诉讼主体；第二组：《意向协议书》，证明1、原被告双方约定，被告将位于信州区解放路26号2幢201室房屋以318万元的价格出售给原告；证明2、双方约定被告向原告借款人民币235万元用于归还被告在银行的贷款，当时口头约定月息1分；证明3、协议第7第8条约定，原被告双方签订协议，被告收到借款当时被告应当将出售的房屋交给原告免费使用半年，超过六个月后因被告导致房屋无法成交的六个月后原告无需向被告支付租金；证明4、若因被告原因造成协议无法履行的被告应向原告支付违约金，另原告有权单独解除该协议。第三组：借条、银行流水、微信及支付宝的截图凭证、结婚证复印件，证明原告已经向被告出借235万元的事实及原告曾光富与案外人杨金荷系夫妻关系；第四组：上海市静安区人民法院《公告》、不动产查询单、上海市静安区人民法院执行裁定书，证明1、涉案房屋于2018年8月就被上海市静安区人民法院查封，2019年11月9日被上海市静安区人民法院裁定拍卖，最终导致意向协议书客观上无法履行；证明2、在意向协议书签订之前，协议项下的房屋已经被上海市静安区人民法院查封，无法办理过户手续，系因被告的原因导致房屋无法过户。被告对原告提供的证据，提出了质证意见，1、对第一组证据无异议；2、对第二组证据真实性无异议，对证明目的有异议，原告将意向协议书认为是有效合同没有法律依据，不具有合法性，这份意向协议书恰恰证明了原被告双方发生经济往来的目的是为了购买房产，并对购买房产的交易过程进行了保障性的商议，作为购房的预付款本不该约定利息，但是在该意向书中双方约定的是年利息1分，不计付复利。我们认为双方不存在借贷关系，形式上是借贷实质上是购房，因此该意向协议书中的条款包括违约金等等，均不具有法律效益；3、对第三组证据借条银行流水微信截图等，对该借条的形式上真实性予以认可，但借条的形成是为了购买房产，所以原告认为双方并不存在借贷关系，借条上既未约定利息或约定不明，因此依法不应当支持原告的诉请利息，对微信及支付宝截图和银行流水的真实性合法性无异议，对证明目的的质证如上所述；4、对第四组证据真实性无异议，但对证明对象有异议，因为原告想证明被告隐瞒该房屋被法院执行限制的事实，实则原被告双方于2018年6月已经通过房产中介查询该得知房屋并没有受到司法限制，后来得知司法限制的时间是2018年8月2日，这个是于2019年7月份时被告的丈夫到房产交易中心查询得知的，因此不存在被告欺诈原告的事实。被告也向法庭提交了三组证据。第一组：照片两张（其中包括1-3楼的房产，和本案有关的是二楼），证明1：该房屋卖给原告双方议价是318万元，证明2：从2018年国庆左右原告就占有使用该房屋至今，未付房屋租金和占用费，未经被告的同意原告进行了装修；第二组：查询查封情况摘抄，证明被告的丈夫约2019年7月到房产交易中心查询该房屋受到了司法限制，不存在原告所说被告欺诈原告的事实；第三组：（2017）赣1102民初464号民事判决书一份，证明被告与案外人刘瑜、程国秀房屋租赁纠纷一案认定的基本事实是，胜利路64号-2和解放路26号2幢201室产权面积分别为50.39和317.05，租金月租为22000元，实则本案原告拟购买的房产租金是达到16000元以上，因此原告从2018年国庆占有使用该房屋至今，有一年多的时间，因原告未付房屋使用费，因此原告实际受益达到30万元左右，故被告同意在本案中抵扣相应的房屋占用费及房屋租金，若原告不同意被告将另案起诉并要求恢复房屋原状。原告对被告的证据提出了质证意见，1、对第一组证据真实性无异议，但对关联性有异议，首先关于本案原告入住照片中房屋的时间是2019年元旦，而并非2018年国庆。原告入住是基于原被告签订的意向协议书，原告将借款出借给了被告之后，被告将房屋的钥匙交付给了原告。关于本案的装修问题，因为原被告签订的意向协议书明确就装修的问题进行了约定，协议第九条，原告有权对房屋内部进行装饰装修，而并非被告所陈述的擅自装修；2、对第二组证据的三性均有异议，按照正常的司法程序被告名下的房屋被法院查封之后，法院应当是向被告送达了相应的司法裁定书，被告声称当时不知情被查封是违反逻辑的，且该证据只是被告单方面书写提供的，并不能证明案件的客观事实；3、对第三组证据的真实性无法核实，且该判决的内容与本案无关联性，判决书中所陈述的本案房屋的租金只是被告单方作出的陈述和推断，不具有任何参考价值，且按照意向协议书的约定，因为被告违约导致合同无法履行的原告是不需要支付任何租金的。经审理查明，原告曾光富与被告潘凤莲于2018年11月9日签订了一份《意向协议书》，协议约定：乙方（原告）向甲方（被告）购买位于上饶市信州区解放路26号2幢201室房屋，被告向原告借款235元用于偿还银行贷款，被告应承担原告借款利息按实借款总额的年利息1分计算；又约定若被告违约造成协议不能履行，并向原告支付人民币10万元整违约金，另原告有权单方解除本合同，再对房屋买卖不能成功，针对该房屋的使用进行了约定，《意向协议书》第七条约定：甲、乙双方在本协议签字并甲方收到乙方借款235万元整当日，甲方应当即将本协议约定的出售房屋交付给乙方免费使用半年。故庭审中被告潘凤莲抗辩未经其同意擅自用房并进行装修自相矛盾。同时协议第八条第二款：“自本协议签订之日起超过六个月若是甲方造成不能成交，乙方无需支付房租”就被告原因超过六个月不能成交的后果系原告无需支付房屋租金。合同签订后，原告向被告支付借款235万元，被告潘凤莲于2018年11月9日、2018年11月12日、2018年11月15日向原告出具三张借条。被告收到借款后，未能履行协议约定的义务，原告多次催告、协商未果。2019年下半年，原告才知晓《意向协议书》项下房屋已被上海市静安区人民法院查封并裁定拍卖。原告认为被告在明知房屋已被查封的情况下隐瞒房屋真实情况故意将房屋出售给原告，其行为已构成欺诈，给原告造成巨大损失。故原告为维护自身合法权益，起诉至法院，请法院支持原告的诉讼请求。本院在审理该案时，查询了原、被告之间在银行的往来明细帐，原告确实通过银行微信及支付宝向被告汇款235万元，被告未返还原告的汇款，从事实上可以认定，原、被告之间不属于虚假诉讼。本院认为，原、被告签订的《意向协议书》，实属为房屋卖买合同，该协议书是原、被告的真实意思所在，不违反法律的强制性规定，合法有效应当予以保护。该案原、被争执的焦点问题主要是以下几点，一、原告曾光富对解除《意向协议书》是否于法有据。1、原告曾光富与被告潘凤莲签订的《意向协议书》系原、被告真实意思表示，且协议内容并不违反法律规定，属于合法有效的协议。《意向协议书》包含两种法律关系，其一为房屋买卖合同关系，其二为民间借贷法律关系（借款用途归还银行贷款，房屋正式成交时借款转为购房款）。协议签订后，原告已按照协议支付借款，但因《意向协议书》项下房屋已被上海市静安区人民法院查封，且已被法院裁定拍卖，合同项下房屋实质上无法进行过户，《意向协议书》签订购房目的无法达到，借款也无法转为购房款，故原告无论依据《意向协议书》十一条约定还是依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的”之规定，原告均有权解除《意向协议书》。二、被告潘凤莲应当承担原告本金及利息多少。1、《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，依据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《意向协议书》解除后，被告潘凤莲应归还原告借款本金235万元。2、原、被告签订《意向协议书》，原告认为在当时双方口头约定借款月息1分。《意向协议书》第三条载明“借款利息按实按借款总额的年利息1分计”，在庭审中被告潘凤莲否定了口头约定，故本案中的借款利息应按照年息1分计算。三、被告潘凤莲是否应该支付原告的违约金10万元。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行或赔偿损失等违约责任。第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《意向协议书》第十一条违约责任第二款：若甲方违约造成本协议不能履行，甲方应向乙方支付人民币10万元整的违约金，另乙方有权单方解除本合同。现《意向协议书》项下房屋因被告潘凤莲个人债务被法院查封并裁定拍卖，《意向协议书》客观上已无法履行，故被告潘凤莲应支付违约金10万元。四、被告潘凤莲抗辩以房租抵款是否有事实法律依据。《意向协议书》第七条约定：甲、乙双方在本协议签字并甲方收到乙方借款235万元整当日，甲方应当即将本协议约定的出售房屋交付给乙方免费使用半年。故庭审中被告潘凤莲抗辩未经其同意擅自用房并进行装修自相矛盾。同时协议第八条第二款：“自本协议签订之日起超过六个月若是甲方造成不能成交，乙方无需支付房租”就被告的原因超过六个月不能成交的后果系原告无需支付房租，故被告潘凤莲抗辩称原告需向被告支付房租无任何事实与法律依据。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告曾光富与被告潘凤莲签订的《意向协议书》；二、被告立即偿还原告借款本金235万元；三、被告自2018年11月16日起以借款本金235万元为基数，按书面协议约定的年利率1%为额度承担原告利息至本息清偿之日止；四、被告赔偿原告违约金10万元。以上支付款项在本判决书生效后十日内，被告自行履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28232元，减半收取14116元由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审判员  蔡文刚二〇二〇年四月十四日书记员  曾洁怡