吉林省白山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉06民终95号 上诉人（原审原告反诉被告）：白山市浑江区嘉泓养老服务有限公司。 法定代表人：寻怀丽，经理。 委托诉讼代理人：尚德连，上海卓嘉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：隋云芝，女。 上诉人（原审被告反诉原告）：白山市浑江区永丰基督教堂。 法定代表人：尹颖西，长老。 委托诉讼代理人：荆卫华，吉林荆卫华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：范桂涛，吉林荆卫华律师事务所律师。 上诉人白山市浑江区嘉泓养老服务有限公司（以下简称嘉泓公司）因与上诉人白山市浑江区永丰基督教堂(永丰基督教堂)房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省白山市浑江区人民法院（2019）吉0602民初611号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人嘉泓公司委托诉讼代理人尚德连、隋云芝，上诉人永丰基督教堂委托诉讼代理人荆卫华、范桂涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 嘉泓公司上诉请求：1.撤销（2019）吉0602民初611号民事判决。2.改判嘉泓公司和永丰基督教堂的房屋租赁协议有效，继续履行。3.请求改判永丰基督教堂支付345,000.00元的违约金。4.驳回永丰基督教堂的反诉请求。5.一、二审诉讼费用由永丰基督教堂负担。上诉理由：一、一审判决确认双方租赁协议无效错误。第一，永丰基督教堂提供的《情况说明》和白山市自然资源局档案室出具的《证明》均没有经办人签字，这两份书证不合法，一审判决采信这两份证据违法。也就是说，一审判决认定“涉案房屋尚未办得建设规划许可证等审批手续”没有事实根据。第二，最高法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。……”本案房屋的出租人（永丰基督教堂）是被拆迁人，案涉房屋是其被合法拆迁的房屋通过产权置换取得的。而该区域是政府批准实施的煤矿棚户区改造项目，并没有被认定为违建工程。同时，永丰基督教堂不是拆迁建设单位，建设单位不是出租人。永丰基督教堂决定将该房屋出租给嘉泓公司开办养老院不存在损害国家、集体和第三人合法权益的问题。本案租赁协议不属于效力性强制性规定应认定无效的合同。一审确认合同无效显然是适用法律错误。第三，永丰基督教堂经过其执事会讨论决定，将案涉房屋出租开办养老院，目的是利于教会老人养老，方便参加一切教会活动。嘉泓公司也是为了老人利益，同意永丰基督教堂要约，与其签订协议的。嘉泓公司完全没有过错。一审确定嘉泓公司也承担百分之五十责任，只判令永丰基督教堂给付一半的违约金错误。第四，永丰基督教堂的反诉既不符合协议约定，也不符合法律规定，一审支持其反诉请求错误。总之，一审事实不清，适用法律错误，请二审法院支持嘉泓公司的上诉请求。 永丰基督教堂答辩称，一审判决认定案涉租赁合同无效，事实清楚，适用法律准确，一审依据的定案证据系法院依职权向主管部门调查取证获得的，而相关司法解释并不区分房屋出租人的性质，只要租赁房屋未获得法律规定的相应手续，租赁合同就应被认定为无效，故嘉泓公司的上诉理由是没有事实及法律依据的，请二审法院依法予以驳回。根据我国建筑法的规定，建设工程未经验收不得使用，本案双方涉案的租赁房屋是未经验收工程，是依法不能使用的工程，因此一审判决本案租赁合同无效，法律根据是十分充分的。 永丰基督教堂上诉请求：1.撤销浑江区人民法院作出的（2019）吉0602民初611号民事判决第二项，依法驳回被上诉人全部诉讼请求。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：依据《合同法》的相关规定可知，合同无效与违约责任是两个完全不同的制度。违约的前提是合同有效，违约指的是违反有效合同规定的义务所产生的责任后果，只有在合同有效的情况下，才能够存在违约。而合同无效是自始无效，具有溯及既往的效力，双方的合同关系不再存在，合同中约定的违约责任条款也归于无效，对双方不再具有法律约束力。本案中，一审判决依法认定案涉合同为无效合同，而依据《中华人民共和国合同法》第58条之规定，合同无效的救济方式就是返还原物、恢复原状等，不存在支付违约金。一审判决却以《合同法》第114条之规定判决永丰基督教堂需向嘉泓公司支付17.5万元的违约金，属于适用法律错误。综上，永丰基督教堂认为一审判决的第二项判决结果是在错误适用法律的情况下作出。为此，永丰基督教堂依法提出上诉，希望法院能够依法改判，维护永丰基督教堂的合法权利。 嘉泓公司答辩称，永丰教堂提出的关于合同有效承担违约责任，合同无效违约条款同时无效是错误的。关于本案租赁合同无效是错误的，嘉泓公司在上诉中已经说明，本案涉及的合同是双方真实意思表示，一审判决认定无效所依据的“证明”存在真实性和证明问题都有错误的情况，嘉泓公司将提供证据证明其错误，另外，关于无效合同返还所取得的财物应当是双方返还，永丰教堂应当返还117万元，但一审判决没有认定。 嘉泓公司向一审法院起诉请求：1.判决永丰基督教堂支付违约金34.5万元；2.判决永丰基督教堂继续履行合同；3.诉讼费由永丰基督教堂负担。事实与理由：嘉泓公司在2018年6月13日与永丰基督教堂签订了房屋租赁协议书，承租永丰基督教堂位于华府小区33号楼1-3层、面积为1500平方米的教堂房屋从事养老服务经营项目。双方约定房屋租期十年，乙方（嘉泓公司，下同）一次性支付租金115万元……本协议签订、乙方支付租赁费后两个月内甲方（永丰基督教堂，下同）保证完成房屋消防设施的安装，并通过消防部门的验收，并保证乙方经营期间的消防安全。甲方保证尽快取得消防证，并保证在本协议租赁期限内不因消防问题影响乙方正常经营。如有违约，违约方应按本协议已缴纳的总租金额的30%向对方支付违约金。如因违约给对方造成损失，且支付的违约金不足以弥补损失，违约方还应承担赔偿责任。嘉泓公司于本协议签字时交付租金115万元后开业经营。但永丰基督教堂却没有依约完成房屋消防设施的安装。浑江区公安消防大队于2018年12月25日作出浑公（消）行罚决字（2018）0051号行政处罚决定书，对嘉泓公司作出责令停止使用、并罚款人民币陆万元的处罚。在永丰基督教堂不履行合同约定义务的情况下，嘉泓公司只好自费完成了消防设施的安装。永丰基督教堂的违约行为，造成养老人员流失。嘉泓公司认为，永丰基督教堂违背诚信，应依约承担违约责任，并应继续履行本协议。请法院支持嘉泓公司的诉讼请求。 1.判令解除房屋租赁协议，由嘉泓公司赔偿因阻止永丰基督教堂修缮所造成的房屋损毁损失35363.64元；2.反诉费用由嘉泓公司负担。后增加诉讼请求恢复原状，除所主张损失35363.64元外，经鉴定确定损失数额。事实与理由：基于本诉可知，嘉泓公司是在永丰基督教堂对其身份不知情的情况下迁入承租房屋的，嘉泓公司经营的养老机构需经行政审批颁发许可证后方能合法经营。而许可证颁发的前提之一需消防验收合格，而消防验收合格的前提之一是建筑物（租赁物）通过竣工验收合格，本案中租赁物因建设单位原因没有进行竣工验收，何时竣工验收不确定。在签订租赁协议之时，邵丹等人对上述情况是清楚的（一个从事养老经营服务的机构一定对养老机构的设立要求了如指掌），而永丰基督教堂对成立养老机构的具体要求是不清楚的。目前的客观事实是双方所签订协议约定的内容和目的不能通过主观意思表示实现，关于通过消防验收合格这一约定违背了客观实际，最终体现的结果是无法实现合同目的。因此，根据《合同法》的相关规定解除租赁协议符合法定情形。嘉泓公司在非法经营期间对永丰基督教堂安装消防设施及对房屋正常修缮多次阻挠，房屋地下室管道破裂，大量漏水，造成房屋地基下沉，严重毁坏了租赁物，使租赁物受到损失。同时，嘉泓公司在其非法经营过程中对永丰基督教堂锁在租赁房屋仓库内的物品在未经永丰基督教堂同意的情况下进行转移和毁坏，毁坏的财物约值九万元，永丰基督教堂对嘉泓公司的行为予以制止，嘉泓公司却大打出手，致永丰基督教堂的更夫受伤，为此永丰基督教堂多次报警（均有记录可查）。现依据本诉向法院提出反诉，恳请法院能以客观事实为依据，以法律为准绳，支持永丰基督教堂的反诉请求，以维护永丰基督教堂的合法权益。 后又变更反诉请求为：一、依法确认2018年6月13日的房屋租赁协议无效。如协议有效，依法解除房屋租赁协议；二、依法判令嘉泓公司立即迁出华府新城小区33号楼，将房屋返还给永丰基督教堂；依法判令嘉泓公司赔偿恢复原状产生的费用9542元；案件受理费及鉴定费3000元由嘉泓公司负担。事实和理由：嘉泓公司与永丰基督教堂租赁合同纠纷一案正在法院审理中，经向案涉房屋的建设单位白山市丰润置业有限责任公司了解得知，案涉33号楼未依法取得建设工程规划许可证，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，双方的租赁合同无效。 一审法院认定事实：2013年4月28日，白山市丰润置业有限公司（甲方，下同）与平台基督教堂（乙方，下同）签订了一份《置换合同》，载明：“根据中华人民共和国民法、中华人民共和国合同法及相关法律、法规的规定，甲、乙双方就白山市平台基督教堂置换建设工程，双方本着平等、自愿、互惠互利的原则，达成条款如下：一、现有基本状况：（详如附件）1.乙方现有土地面积为5743.6㎡（86.5m*66.4m）；2.乙方现有建筑面积（含无证面积）为1967㎡；二、新址土地面积必须达到原有土地面积。1.甲方在新址地上建设一栋17层楼房，面积为8400㎡，甲方同意赠送乙方1300㎡（二层全部一层一部分）作为教堂置换条件；2.甲方在新址地上建设一栋新教堂（位于23号楼楼位），总面积为原建筑面积（含无证面积）再增加300㎡，即2267㎡（含两个车库）；三、新教堂的建设内容包括：土建、供水、供电、供暖、通讯、消防设施等均按图纸施工。说明如下：1.甲方需在新址上为乙方打一眼吃水井；2.照明：各房间、办公室、圣殿的照明均需安装齐备；3.大厅的照明灯具可根据教堂现有的灯具核算金额，由甲方负责装设，差额部分由乙方负责；4.供暖均为地热；5.大厅的地面铺设大理石，费用由甲方负责；6.圣殿的地面铺设瓷砖，费用由乙方负责；7.音响的线路和网络线路均需铺设完备；四、教堂的内外标准于移交时需达到完全能够使用；五、建设期限：自2013年5月2日至2014年2月20日止；六、教堂建设质量经综合验收合格后交付使用，如到期不能交付使用时，由甲方负责；七、建筑质量标准和保质期，严格按国家有关质量验收规定执行；八、其他：1.甲方负责建设大门和围墙；2.甲方负责铺设门前的停车场（柏油路面）；3.园区幼儿园（第10号楼）在同等条件下，由乙方承包或合作管理，相关细则于工程验收时，另签订协议；九、本合同未尽事宜，双方协商解决，协商不成时，可经由仲裁解决；十、本合同一式四份，双方各执两份，并于签字后生效。” 2018年6月13日，平台基督教堂（甲方，下同）与嘉泓公司（乙方，下同）签订了一份《房屋租赁协议书》，载明：“甲、乙双方在平等资源的基础上经充分协商，就房屋租赁事宜达成如下协议：一、房屋概况：本协议租赁的房屋位于白山市浑江区城南街道平台子社区华府小区平台子基督教堂33号楼，面积1500平方米，该房屋所有权人为甲方，房屋手续为白山市平台基督教堂和白山市丰润置业有限公司的置换合同。二、房屋租赁期限及租金：1.房屋租期为十年，自本协议签订之日起算租赁期限。2.经协商，本协议签订后，乙方一次性向甲方支付租金人民币壹佰壹拾伍万元整（￥1150000.00元），该租金为乙方支付的十年租赁期限的租金。三、其他约定：1.本协议约定的租赁标的物仅为房屋。乙方租赁时，该房屋内的设施包括床、床垫，电视机、热水器、麻将机、厨房全套设备、屋内现有的整套设备，上述设施由乙方一次性购买，乙方另外付给甲方人民币贰万元整（20000.00元），上述设施以现状交付（不包括监控设备和指示灯）。2.甲方保证对该房屋享有完全的所有权，无任何抵押、转让等影响乙方使用房屋的瑕疵。3.在本协议约定的租赁期限内，甲方负责房屋楼盖、室内外墙体的维修、维护，并保证不因房屋自身问题影响乙方的正常经营。4.本协议签订并乙方支付租赁费后两个月内，甲方保证完成房屋消防设施的安装，并通过消防部门的验收合格，并保证乙方经营期间的消防安全。甲方保证尽快取得消防证，并保证在本协议租赁期限内不因消防问题影响乙方正常经营。5.在本协议约定的租赁期限内，如甲方出售该房屋，应征得乙方同意，并保证乙方行使对该房屋的优先购买权。6.在租赁期限内，水电费、物业费由乙方承担，取暖费由甲方承担，乙方所缴纳的租金已经包含十年租期的取暖费。如甲方未按时缴纳取暖费，并由乙方垫付，同在本协议约定的租赁期满后，本协议继续有效，乙方继续租赁该房屋，乙方应缴纳的租赁费抵顶乙方为甲方垫付的取暖费，租赁期限至抵顶完为止。本协议租赁期满后的租金按每年陆万元（￥60000.00元）计算、其中包含取暖费，乙方按年向甲方缴纳。7.双方应本着诚信原则履行本前议条款，如有违约，违约方应按本协议乙方已缴纳的总租金额115万元的30%向对方支付违约金。如因违约给对方造成损失，且支付的违约金不足以弥补损失，违约方还应承担赔偿责任。如双方对赔偿数额不能达成一致，由双方共同委托司法鉴定机构进行鉴定。8.在本协议约定的租赁期限内：甲方不得干涉乙方的正常经营；甲方要求乙方不得经营任何违法的事。9.租赁期限内，政府和消防部门所给予的跟养老服务有关的政策及各项补助由乙方享有，与甲方无关。10.本协议是双方的真实意思表示，无欺诈、胁迫、显示公平、重大误解等可能导致本协议无效或可撤销的法定情形。11.本协议自双方签字后生效，双方不得反悔，具有法律效益。12.本协议一式二份，由甲方和乙方各持一份。” 2018年6月13日，案外人张烜伟通过其名下的、邮政储蓄银行账户向平台基督教堂内分两笔合计汇款117万元。同日，平台基督教堂出具了一份收据，载明：“今收到邵丹、张烜伟租赁费拾年（18-2028）壹佰壹拾柒万元（￥1170000元）。” 永丰基督教堂因购买和安装消防设施产生支出明细如下： 2018年7月9日，永丰基督教堂通过邮政储蓄银行向案外人张守友账户内汇款5万元，附加信息及用途为消防款。同日，通化医药高新区华辉消防器材经销处出具了一份收据，载明：“人民币伍万元整，系白山市永丰基督教会消防工程款，领收人张守友”。 2018年7月17日，永丰基督教堂通过邮政储蓄银行向通化市东昌区耀飞钢材经销处汇款5万元，附加信息及用途：购消防管件。2018年7月24日至2018年8月3日，通化市东昌区耀飞钢材经销处向永丰基督教堂开具了6张发票，载明：永丰基督教堂购买镀锌管、镀锌角钢。价税合计5万元。 2018年8月5日，白山市金菱门窗有限责任公司给永丰基督教堂出具了一份现金收款凭证，载明：“防火门6500元”。2018年9月30日，白山市金菱门窗有限责任公司又出具了一份现金收款凭证，载明：“甲级防火门720元，加运费50元，合计770元”。 2018年8月5日，案外人许新出具了一份收据，载明：“人民币陆拾元，￥60.00，事由是拉门用车费”。 2018年9月10日，永丰基督教堂通过邮政储蓄银行向张守友账户内汇款2万元消防款。同日，张守友出具了一份收据，载明：“现收到永丰教会消防工程款贰万元（20000.00元），收到人：通化博安消防、张守友”。2018年9月10日，通化医药高新区华辉消防器材经销处出具了一份收据，载明：“人民币贰万元整，系消防工程款”。2018年9月25日，永丰基督教堂通过邮政储蓄银行向张守友账户内汇款2万元，附加信息注明为消防材料款。 2018年9月19日，永丰基督教堂通过邮政储蓄银行向张守友账户内汇款34000元，消防材料款。同日，通化医药高新区华辉消防器材经销处出具了一份收据，载明：“人民币叁万肆仟元整，系消防工程款，领收人为张守友”。 2018年9月30日，收据载明：“壹佰壹拾贰元整，￥112，事由高分子12米×8=96元等”。 2018年10月1日，红光陶瓷店出具了一份收据，载明：“30×30×56片×4.5元，合计252，实收250,33号楼一楼卫生间”。 2018年10月2日，白山市浑江区滨江日杂建材商店出具了一份收据，载明：“人民币贰佰玖拾元，￥292，收290。事由水泥5袋＋4袋=9袋×18=162元。沙子2m×110=220。运费50元。计432-140=292。退红砖400块×0.35=140。” 2018年10月5日，尹颖西签字确认的收条一份，载明“卫生间防水，水泥2袋×18=36元。” 2018年10月7日，案外人于龙军出具了一份收据，载明：“人民币肆仟肆佰贰拾元，￥4420.00，事由33号楼消防门6个瓦工工时费，17天×260=4420。” 2018年10月22日，华能防水保温建材店出具了一份收据，载明：“人民币壹佰贰拾肆，￥124元，胶1×20，网2×2” 2018年11月1日，焊接杂修薄铁部出具了一份收据，载明：“人民币叁万柒仟元整，系消防外挂楼梯（肆万元整，40000）扣伙食费叁仟元整（3000），领收人为张守友和丁慎明。” 2018年11月25日，案外人于龙军出具了一份收据，载明：“人民币壹仟伍佰陆拾元，￥1560.00，事由33号楼消防门改造，瓦工6天×260元。” 2018年10月25日，白山市浑江区公安消防大队向嘉泓公司作出浑公（消）行罚决字〔2018〕0051号行政处罚决定书，载明：“现查明2018年10月22日，浑江区公安消防大队监督员赵睿、张宇在对白山市浑江区嘉泓养老服务公司（地址：白山市浑江区城南街道平台社区华府新城小区平台子基督教堂33号楼1-3层，法定代表人：寻怀丽）检查时发现，该单位未经消防设计审核擅自施工，涉嫌违反了《中华人民共和国消防法》第十二条之规定：未经消防验收擅自投入使用，涉嫌违反了《中华人民共和国消防法》第十三条第二款之规定。以上事实有《消防监督检查记录》、法人委托人隋云芝和员工隋云霞询问笔录各一份，以及现场照片等证据证实。根据《中华人民共和国消防法》第五十八条第一款第（一）项、第（三）项之规定，现决定给予白山市浑江区嘉泓养老服务公司责令停止使用，并处罚款人民币陆万元整的处罚。执行方式和期限限你单位自收到处罚决定书之日起立即停止使用，并于十五日内将罚款交到吉林银行八道江支行。逾期不交纳罚款的，每日按罚款数额的百分之三加处罚款，加处罚款的数额不超过罚款本数。如不服本决定可以在收到本决定书之日起六十日内向浑江区人民政府或白山市公安局申请行政复议或者在六个月内依法向浑江区人民法院提起行政诉讼。” 应永丰基督教堂申请，一审法院依法委托吉林全为工程造价咨询有限公司就嘉泓公司对涉案房屋改建、扩建、添附行为恢复原状产生的费用进行鉴定。该鉴定单位出具吉全为造价字（2019）第389号工程造价鉴定报告，意见为：通过对比询问笔录，结合现场的实际情况，对本项目工程量进行详细计算，并套用相应定额，确定本项目的工程造价为10835元。其中无争议部分9542元，有争议部分（外墙部位有五樘窗拆除并恢复）1293元。永丰基督教堂支出鉴定费用3000元。 为查清本案事实，一审法院依法至白山市自然资源局就涉案房屋是否取得建设规划审批手续进行调查，该单位于2019年10月14日出具了一份证实材料，证明涉案房屋至今未取得建设规划许可证。 另查，嘉泓公司于2018年6月14日办理工商登记，法定代表人为邵丹。2018年7月2日，法定代表人变更为寻怀丽，邵丹仍为股东。平台基督教堂于2018年5月18日变更为白山市浑江区永丰基督教堂。 上述案件事实，有经过庭审质证的《置换合同》、《房屋租赁协议书》、收据、现金收款凭证、电汇凭证、银行入账汇款业务凭单、行政处罚决定书、鉴定报告、鉴定费票据、证实材料，以及当事人陈述等证据在卷为凭，经审核，足资认定。 一审法院认为，关于嘉泓公司的诉讼主体问题，嘉泓公司由原法定代表人邵丹、现唯一股东在该公司办理工商登记前以公司名义对外签订了租赁合同，在公司登记后对该合同进行了追认并实际履行，故嘉泓公司与永丰基督教堂成立租赁合同关系，其具备本案诉讼主体资格，享有合同权利、负担合同义务。 关于反诉原告变更诉讼请求问题，在本案当事人发表最终辩论意见、辩论阶段终结前提出，故不违反法律规定。 关于合同应否确认为无效问题，至辩论终结时止，涉案房屋尚未办得建设规划许可证等审批手续，符合相关司法解释明确规定的无效情形，故嘉泓公司、永丰基督教堂订立的《房屋租赁协议书》应属无效。酌定双方对于合同的订立各须承担50%的责任。依据法律规定，原告应迁出并返还涉案房屋，并因对改建、扩建、添附行为恢复原状产生的费用承担4771元（9542/2，外墙部位的五樘窗拆除和恢复行为非原告实施）。涉案合同当然无法继续履行，永丰基督教堂应根据约定支付违约金17.25万元（115万×30%×50%）。 依照《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”、第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”、第一百一十四条第一款“当事人一方可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第三条第一款“发起人以设立中公司的名义对外签订合同，公司成立后合同相对人请求公司承担合同的，人民法院应予支持”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，判决：“一、原告（反诉被告）白山市浑江区嘉泓养老服务有限公司与被告（反诉原告）白山市浑江区永丰基督教堂于2018年6月13日订立的《房屋租赁协议书》无效；二、被告白山市浑江区永丰基督教堂于本判决发生法律效力后立即付给原告白山市浑江区嘉泓养老服务有限公司违约金17.25万元；三、反诉被告白山市浑江区嘉泓养老服务有限公司于本判决发生法律效力后立即腾出并向反诉原告白山市浑江区永丰基督教堂返还华府新城小区33号楼、支付因其改建、扩建、添附行为恢复原状产生的费用4771元；四、驳回原告白山市浑江区嘉泓养老服务有限公司的其他诉讼请求。 ……本诉案件受理费6476元，减半收取计3238元，由原告白山市浑江区嘉泓养老服务有限公司、被告白山市浑江区永丰基督教堂各自负担1619元。反诉案件受理费676元，减半收取计338元，由反诉原告白山市浑江区永丰基督教堂负担169元，反诉被告白山市浑江区嘉泓养老服务有限公司负担169元。鉴定费3000元，由原告（反诉被告）白山市浑江区嘉泓养老服务有限公司、被告（反诉原告）白山市浑江区永丰基督教堂各自负担1500元。” 本院二审期间，嘉泓公司提交三份新证据。 一、提交《关于接收白山市自然资源局12336违法举报线索转办单的情况说明》一份，证明白山市浑江区平台子基督教堂33号楼和23号楼的土地2019年8月21日办理了农用地转用和土地征收的批复（吉自然资源资耕函【2019】400号），已办理相关手续。属于最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第二条：“在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的人民法院应当认定有效。”、第三条：在一审法庭辩论终结前批准建设的，人民法院应当认定有效的情形。应当认定租赁合同有效。 二、2019年12月27日《关于隋云芝信访事项的情况说明》一份，证明永丰基督教堂项目名称：南山西平台煤矿棚户区改造工程（三标段）；项目2013年6月25日已取得中标通知书；此项目依据棚改续建工程和市政公用工程项目开工建设相关事宜的专题会确定的事项，施工已结束，居民已入户居住。属于在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的情形。应当认定租赁合同有效。 三、2012年4月27日建设用地规划许可证一份，证明永丰基督教堂所在区域系白山市丰润置业有限公司建设开发，已经于2012年4月27日取得南山西平台煤矿棚户区改造工程居住用地的建设用地规划许可证，发证机关为白山市自然资源局。白山市自然资源局档案室的证明显然是错误的，一审判决依据该证明判决租赁合同无效明显错误。 永丰基督教堂质证认为，对第一份证据本身真实性没有异议，但是对嘉泓公司证明问题有异议，该证据只能证明办理了农用地转用和土地征收批复的存在，不涉及本案证明的城市规划许可证，证明不了嘉泓公司证明的问题。第二份证据真实性没有异议，但对嘉泓公司证明问题有异议，该证据虽然证明了施工已结束，但是不能替代法定验收程序，特别是这是白山市信访办所作出的说明，信访办不是建设工程的主管部门，也不是相关许可的批准部门，所作的这个说明也不能替代法定工程验收程序。对第三份证据没有异议，但是工程建设不仅需要建设规划用地许可证，还需要建设工程规划许可证，嘉泓公司提供这份证据只能证明允许用地，但不能证明该工程是否符合规划，从本案涉案房屋来看，至今没取得建设工程规划许可证，因此建设用地许可证不能替代建设工程规划许可证。因此一审判决依据没有建筑工程规划许可证作出的判决是完全正确的。依据嘉泓公司的三份证据只能得出嘉泓公司履行了前期的工程开发用地手续，但该土地如何利用、建设何种工程其并未取得任何手续及相关主管部门的批准，故嘉泓公司的上述主张是不能成立的，该证据与本案没有关联性。 本院二审审理查明的事实与一审认定事实一致。 本院认为，一审认定合同无效，合同中违约条款亦无效，不能依据双方违约的合同条款判决永丰基督教堂承担违约责任，永丰基督教堂应承担的是赔偿责任，因双方签订的租赁合同无效，嘉泓公司只能请求返还合同未履行部分租金，并根据无效合同的过错责任请求永丰基督教堂赔偿损失。对于返还租金和赔偿损失，嘉泓公司可另行主张权利。 综上所述，白山市浑江区嘉泓养老服务有限公司、白山市浑江区永丰基督教堂的上诉请求成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持吉林省白山市浑江区人民法院（2019）吉0602民初611号民事判决第一、三、四项； 二、撤销吉林省白山市浑江区人民法院（2019）吉0602民初611号民事判决第二项； 白山市浑江区嘉泓养老服务有限公司缴纳的案件受理费7152元以及白山市浑江区永丰基督教堂预交的二审案件受理费3750元，由白山市浑江区嘉泓养老服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 楠 审判员 李世为 审判员 兆艳红 二〇二〇年四月三十日 书记员 杨 栋