江苏省泰州市姜堰区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1204民初57号原告：叶冬明，女，1972年12月28日出生，汉族，住苏州市相城区。原告：王世珠，男，1970年10月20日出生，汉族，住苏州市相城区。共同委托诉讼代理人：顾蓉,江苏清越律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：陈亮,江苏清越律师事务所律师。被告：朱军华，男，1983年7月6日出生，汉族，住泰州市姜堰区。被告：尤敏，女，1984年7月11日出生，汉族，住泰州市姜堰区。共同委托诉讼代理人：倪建波，江苏恒桥律师事务所律师。第三人：泰州市天为易居房产经纪有限公司，住所地泰州市姜堰区罗塘街道三水大道558号，统一社会信用代码91321204088438604C。法定代表人：张加庆，该公司董事长。委托诉讼代理人：顾建伟，男，1994年12月26日出生，汉族，该公司工作人员，住泰州市姜堰区。委托诉讼代理人：张翠梅，女，1984年8月10日出生，汉族，该公司工作人员，住泰州市姜堰区。原告叶冬明、王世珠与被告朱军华、尤敏、第三人泰州市天为易居房产经纪有限公司（以下简称天为易居公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告叶冬明、王世珠及其共同委托诉讼代理人顾蓉，被告朱军华、尤敏共同委托诉讼代理人倪建波，第三人天为易居公司委托诉讼代理人顾建伟、张翠梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告叶冬明、王世珠向本院提出诉讼请求：1.被告朱军华、尤敏立即支付原告购房款530000元；2.两被告支付原告逾期违约金200000元；3.两被告承担律师代理费5000元；4.本案诉讼费用由两被告承担。诉讼过程中，原告变更第1项诉讼请求为：被告朱军华、尤敏立即支付原告购房款15000元。事实与理由：2019年6月20日，原、被告在第三人居间下签订了《房地产转让合同》，合同约定：原告将坐落于文慧苑4号楼303室（房屋面积为126.56平米、车棚面积约19.55平米）的房屋，以1068000元的总价出售给被告；被告需向原告支付契约定金15000元；2019年7月12日前办理房屋产权、土地使用权变更过户手续，原告支付首付款368000元（含已付定金）；剩余房款70万元于2020年1月12日以公积金贷款方式，付款时间以银行实际放贷时间为准；并约定在被告结清房款当日，原告将房屋交付被告使用。合同同时约定：如一方违反本合同相关条款，则由违约方向守约方支付违约金20万元等内容。合同签订后，原告按约履行了义务。2019年7月4日将案涉房屋过户至被告名下。被告未能履行合同及时付款，其公积金贷款早于8月20日已到账，却拒不支付，并于8月26日强行将案涉房屋的门锁撬换。2019年11月6日，原告得知被告己强行入住案涉房屋，遂于11月20日与第三人天为易居公司的工作人员至案涉房屋与被告交涉。被告尤敏向原告出具承诺书，承诺于2019年12月5日为止，将剩余53万元一次性交付给原告，如被告未能按期支付，其应赔偿原告违约金5万元。但约定期限届满后，被告以种种理由拒绝履行。原告起诉后，被告支付购房款515000元，尚欠15000元未支付。被告朱军华、尤敏共同辩称：1.原告诉称被告未给付的15000元是以现金方式给付的，原告也已出具收据，第三人也盖章；2.原告要求被告支付违约金20万元及律师费无事实和法律依据；3.案涉承诺书是被告尤敏签订的，被告朱军华未参与，事后也未追认，该承诺书应为效力待定或可撤销的合同。第三人天为易居公司述称：1.在我方知道的范围内，原、被告之间的往来全部都是以银行转账或支付宝转账，没有现金往来；2.原告王世珠与被告尤敏签订的协议是原、被告双方协商一致的，被告尤敏及朋友、被告朱军华的父母均在场，不存在欺骗。本院经审理认定事实如下：2019年6月20日，原告叶冬明（甲方）与被告朱军华（乙方）签订《房地产转让合同》一份，约定：甲方自愿将自有的坐落于姜堰区文慧苑4幢303室房屋及该房屋占用范围内的土地使用权转让给乙方；该房屋产权性质为私有、房屋用途为住宅；房屋建筑面积126.56㎡、车库面积19.55㎡；双方经协商一致同意房屋包括装潢、固定设施、附属设施在内总成交价计人民币1068000元；付款方式：1.乙方向甲方支付契约定金15000元，甲方出具定金收条，若顺利履行合同，该定金计入购房款中；2.双方约定2019年7月12日前办理房屋产权、土地使用权变更过户手续，乙方支付首付款368000元（含定金）给甲方，甲方出具收条，说明收款事由；3.2020年1月12日，乙方支付甲方剩余房款70万元给甲方（甲乙双方同意选择贷款方式付款，时间以银行实际放贷日期为准），甲方出具收条，说明收款事由，在乙方结清房款当日，甲方将房屋交付给乙方使用；4.甲乙双方另行约定付款期限和方式：甲乙双方友好协商一致，甲方同意乙方通过公积金和商贷混合贷款方式支付尾款给甲方，款清交房，交房当日甲方负责结清该房屋内产生的费用，水、电、煤、物业费等。违约责任：甲乙双方必须全面履行上述条款，如一方违反本合同相关条款，则由违约方向守约方支付违约金20万元。签订合同后的当日，被告朱军华通过支付宝向原告叶冬明支付定金15000元，原告叶冬明出具《见证收据》，载明：“今收到朱军华购买位于文慧苑小区4幛303室人民币壹万伍仟元整”。2019年7月4日，被告朱军华分别通过银行转账、银行本票和支付宝向原告叶冬明支付147000元、353000元、23000元，原告王世珠出具《见证收据》，载明：“今收到朱军华购买位于文慧苑小区4幛303室人民币伍拾叁万捌仟元整”。当日，原告叶冬明、王世珠与被告朱军华、尤敏在泰州市姜堰区房地产交易中心就案涉房屋签订了《姜堰区不动产交易协议》，办理了案涉房屋的转移过户手续。2019年8月26日，被告朱军华、尤敏未经原告叶冬明、王世珠同意强行占有使用案涉房屋。2019年11月20日，被告尤敏（甲方）与原告王世珠（乙方）签订协议一份，载明：甲方尤敏承诺于2019年12月5日前将剩余购房款530000元一次性支付给乙方王世珠，房屋维修费用乙方王世珠承诺支付1500元给甲方，用于维修门罩、热水器、电视、踏脚线。若甲方未能在2019年12月5日前将购房尾款530000元支付给乙方，则甲方将赔偿乙方违约金50000元，总计580000元。原告叶冬明、王世珠起诉后，被告朱军华于2020年1月9日向原告叶冬明转账支付515000元。另查明，2019年12月16日，原告叶冬明与江苏清越律师事务所签订了《委托代理合同》，约定原告委托该事务所律师顾蓉为其房屋买卖合同纠纷一案的委托代理人，律师费5000元。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告叶冬明与被告朱军华签订的《房地产转让合同》及原告王世珠与被告尤敏签订的协议是各方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效。合同签订后，被告按约支付了定金和首付款，原告叶冬明、王世珠按约将案涉房屋过户给被告朱军华、尤敏，但被告朱军华、尤敏在未结清房款且未经原告同意的情况下强行占有使用案涉房屋，显然违反了合同的约定，应认定两被告构成违约。被告朱军华、尤敏至今尚欠原告购房款15000元，亦构成违约，原告叶冬明、王世珠要求被告朱军华、尤敏支付剩余购房款15000元的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金，由于原告王世珠与被告尤敏签订协议，对尾款的支付及违约金重新进行了确认，应认定原、被告对之前的合同进行了变更，应以变更后的约定为准。原告要求被告朱军华、尤敏支付50000元的违约金，本院予以支持，超过部分本院不予支持。因原、被告未对律师代理费进行约定，故原告要求被告朱军华、尤敏承担律师代理费的请求，本院不予支持。被告朱军华、尤敏辩称，原告起诉前已支付购房款530000元，其中定金15000元，办理过户手续当日支付538000元（银行转账147000元、银行本票353000元和支付宝23000元、现金15000元），原告认为起诉前被告支付的购房款为538000元，办理过户手续当日支付523000元，加上之前的定金15000元，出具了538000元的《见证收据》，双方争议的是办理过户手续当日被告有没有以现金方式交付15000元。本院认为，《房地产转让合同》约定的首付款是含15000元定金的，且被告尤敏在原告王世珠出具538000元的《见证收据》后，双方签订的协议明确被告尚欠购房尾款530000元，第三人也不能证明被告以现金方式支付了15000元，因此应认定原告王世珠出具538000元的《见证收据》包含之前的15000元定金，两被告辩称原告起诉前已支付购房款530000元，本院不予采信。被告朱军华辩称被告尤敏与原告王世珠签订的协议未得到其追认，系效力待定或可撤销的协议。本院认为，被告尤敏与原告王世珠签订协议，虽然各自的配偶均未签名，但相对方均有理由相信其为夫妻共同意思表示，未签字的配偶不得以不同意或不知道为由予以对抗。被告尤敏与原告王世珠签订的协议合法有效，两被告的辩称理由，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告朱军华、尤敏于本判决生效后十日内支付原告叶冬明、王世珠购房款15000元；二、被告朱军华、尤敏于本判决生效后十日内支付原告叶冬明、王世珠违约金50000元；三、驳回原告叶冬明、王世珠其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4600元，减半收取计2300元，由原告负担1620元，被告朱军华、尤敏负担680元（原告同意其预缴的案件受理费剩余680元，由两被告向其支付，本院不再退还，两被告于本判决生效之日起十日内向原告直接支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费4600元。审 判 员 张德才二〇二〇年四月一日法官助理 赵 雯书 记 员 王梦婷附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。