山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终1005号 上诉人（原审被告）：青岛金沙滩置业有限公司（原青岛金沙滩房地产有限公司），×。 法定代表人：范积坤，×。 委托诉讼代理人：李延杰，山东鲁东律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王学成，山东德衡律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：新疆石油管理局有限公司，×。 法定代表人：陈新发，×。 委托诉讼代理人：杨建兴，新疆万和律师事务所律师。 上诉人青岛金沙滩置业有限公司（以下简称金沙滩公司）因与被上诉人新疆石油管理局有限公司（以下简称新疆石油公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初860号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 金沙滩公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人诉讼请求；本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人诉讼主张的《房地产买卖契约》是复印件，不能作为有效证据来认定本案事实的依据。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第69条，被上诉人依据的《房地产买卖契约》不是原件，也没有购房发票及收款收据等证据，买卖关系的成立缺乏有力的证据支持。二、被上诉人一审提交的证据存在瑕疵，各证据间缺乏合法性和关联性，不能相互支持、相互印证，无法证明买卖关系合法成立。被上诉人提交的付款凭证上载明的付款日期（1995年9月8日）、付款用途（注明为借款）与《房地产买卖契约》复印件载明的付款期限（1995年8月30日前一次付清）和付款用途有冲突，没有关联性，无法证实是为履行《房地产买卖契约》支付的购房款，被上诉人自始至终没有提供购房发票及收款收据。自上诉人公司改制后至本案起诉时，在超过21年的时间里涉案房屋长时间没有办理产权登记手续，客观上也反映出被上诉人的证据存在瑕疵，不能证明其买卖关系的合法成立。根据最高人民法院《关于适用》第111条的规定，一审在证据存在瑕疵、无法相互印证的情况下，认定《房地产买卖契约》复印件系双方真实意思表示是错误的，应予纠正。三、本案一审没有查清土地登记与房产权属，违反了法律强制性规定，依法应予撤销。本案涉及的国有土地使用权1996年4月17日登记在黄岛区名下，土地使用期限1996年3月27日至2056年3月26日，且备注待工程建设项目竣工后，持验收报告等有关证件办理变更登记，而涉案土地使用权登记没有证据证明已变更登记。不论本案《房地产买卖契约》真实与否，合同时间是1995年8月3日签订的，房屋买卖契约时间是1995年10月30日，监证机关是村委会，由此证明涉案《房地产买卖契约》、房屋买卖印契订立时，涉案房屋占用的土地用途没有变更为国有出让。因此，根据《城市房地产管理法》规定，涉案房屋买卖违反了法律的强制性规定，属于无效合同，不能过户至被上诉人名下。即使涉案房屋可以办理过户，被上诉人也应依法缴纳土地出让金。二审中，上诉人补充上诉理由如下：一、新疆石油公司不是克拉玛依亚光实业有限公司（下称“亚光公司”）的母公司，不具备本案诉讼主体资格。新疆石油公司诉称：亚光公司系由新疆石油公司于1989年注册成立，2014年处理完毕亚光公司债权债务后注销，亚光公司包括涉案房屋在内的剩余资产由新疆石油公司接管。经查询国家企业信用信息公示系统、天眼查官方网站，亚光公司的企业类型为集体所有制，并非新疆石油公司诉称的全资子公司。新疆石油公司与亚光公司是两个独立运作的公司主体，两者不存在母子关系，新疆石油公司不具备本案诉讼主体资格，无权就涉案房屋主张任何权利。二、新疆石油公司提供的复印件无法确认真实性，付款时间晚于约定时间，所付款项为借款并非购房款，印契早于土地证取得时间，编号、公章、坐落、四至、价款、税款等均存在重大瑕疵，涉嫌伪造，无法形成完整证据链，不足以认定本案房屋买卖的事实。且通常情况下，一套房屋签订一份买卖合同，出具一张印契，众所周知过户一套房屋提交一份合同原件，本案中四套房屋签订一份买卖契约，一式三份，双方各持一份，根本不符合过户的文件数量要求，违反常识，显然《房地产买卖契约》不是真实的。三、新疆石油公司起诉已超过诉讼时效，应当依法驳回诉讼请求。本案中，新疆石油公司一审起诉时间为2019年1月19日，《房地产买卖契约》约定1995年8月30日正式交付房屋。从合同约定的交付房屋之日起算，已经超过23年。目前不仅超过了《民法通则》规定的2年诉讼时效，也超过了20年最长诉讼时效期间。综上所述，一审判决认定案件事实的证据不足，适用法律错误，请求贵院依法撤销一审判决，改判驳回新疆石油公司的诉讼请求。 新疆石油公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、《房地产买卖契约》虽系复印件，但并非本案唯一证据，其他证据与该复印件相互印证，足以认定为有效证据。一审中被上诉人不仅提交了1995年8月3日的《房地产买卖契约》，还提交了1995年9月8日向上诉人汇款的存根原件，汇款金额528214元与《房地产买卖契约》上的购房金额一致。其次，被上诉人提交了1995年10月30日《青岛市黄岛区人民政府房屋买卖印契》原件，该原件清晰记载被上诉人所购房屋价格、平方米、买卖双方公司名称，立契日期等内容与《房地产买卖契约》复印件中的内容完全一致，故该证据并非单独作为认定案件事实的依据，而是与其他证据原件相互印证，故一审法院认定无误。二、双方买卖关系合法有效，证据之间不存在瑕疵。虽然被上诉人提交的汇款的存根中用途为借款，但该金额528214元与《房地产买卖契约》、《青岛市黄岛区人民政府房屋买卖印契》所显示的购房金额一致，该用途系在当时历史背景下，汇款银行操作不当所致。但最为重要的是，上诉人所售的四套房屋被上诉人一直占有使用至今，上诉人也予以确认，足以证明双方之间的买卖合同关系合法有效，且已履行。同时《青岛市黄岛区人民政府房屋买卖印契》原件加盖了人民政府公章，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条“人民法院就数个证据对同一事实的证明力，可以依照下列原则认定：（一）国家机关、社会团体依职权制作的公文书证的证明力一般大于其他书证……”的规定，仅依据该证据就足以证明双方房屋买卖合同关系成立并生效，该印契中确认了交付房屋款项并完税，被上诉人作为买受人的义务已经履行完毕。三、一审法院已查清土地登记与房产权属，符合法律规定。一审时，被上诉人已向法院申请调查令，向黄岛区不动产登记中心查询房屋状态，涉案房屋目前登记在上诉人名下，规划用途为住宅，土地使用权来源为出让，证明土地使用权已经变更为国有出让，双方的房屋买卖合同关系，并不违反法律的强制性规定，属于合法有效合同。综上所述，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。二审中，被上诉人补充答辩意见如下：一审提交了亚光公司在克拉玛依市市场监督管理局注销时的工商登记档案，已经明确载明了双方的关系，虽然亚光公司当时是集体所有制，但出资人是新疆石油管理局，在注销时管理局向工商局作出了债权债务处理完毕的承诺，承继资产承担债务。关于诉讼时效问题，房屋过户请求不适用诉讼时效。关于印契，是由政府发放且盖有政府部门公章，如上诉人认为是虚假的，根据谁主张谁举证原则，应由上诉人申请鉴定，而不应以案外证据来证明本案的证据。 新疆石油公司向一审法院起诉请求：1.判令金沙滩公司协助新疆石油公司将位于青岛市黄岛区房屋变更登记在新疆石油公司名下，价值528214元；2.判令金沙滩公司承担上述房屋办理变更登记产生的费用；3.诉讼费由金沙滩公司承担。 一审法院认定事实：1、新疆石油公司提交《房地产买卖契约》复印件及中国人民建设银行汇票委托书（存根），拟证明，青岛经济技术开发区金沙滩房地产开发公司（甲方）、克拉玛依亚光实业开发总公司（乙方）于1995年8月3日签订《房地产买卖契约》，后克拉玛依亚光实业开发总公司于1995年9月8日将购房款528214元通过汇票方式支付青岛经济技术开发区金沙滩房地产开发公司。 《房地产买卖契约》载明：“甲方自愿将坐落在青岛开发区金沙滩金台山庄的房地产（房屋建筑面积377.51平方米，土地使用面积314.59平方米）出售给乙方。乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产。甲乙双方议定的上述房地产成交价格为伍拾贰万捌仟贰佰壹拾肆元。乙方由一九九五年八月三十日前一次性付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵。双方同意于一九九五年八月三十日由甲方将上述房地产正式交付给乙方，房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。” 中国人民建设银行汇票委托书（存根）载明，委托时间1995年9月8日，付款人克拉玛依亚光实业开发总公司，收款人青岛经济技术开发区金沙滩房地产开发公司，汇款用途借款，汇款金额528214元。 金沙滩公司主张《房地产买卖契约》系复印件，无法确认其真实性，对中国人民建设银行汇票委托书（存根）的真实性予以认可，但主张上述付款属于借款而非房款，与本案房屋买卖合同无关。 庭审中，金沙滩公司称上述借款发生在金沙滩公司改制之前，现无法说明上述借款的情况，也不清楚上述款项是否已经偿还，也对本案涉及的房屋买卖情况不知情。 2、1995年10月30日，青岛市黄岛区人民政府颁发《房屋产权印契证》，其上载明：买房人为克拉玛依亚光实业开发总公司，卖房人为青岛开发区金沙滩房地产开发公司，房屋种类间数为楼房四套377.51平方米，坐落于黄岛区，卖价为528214元，经卖与克拉玛依亚光实业开发总公司名下使用，立契日期为95年8月3日，监证机关为村委会。另该证上还载明业户已照章纳税为保证产权特发给印契为证。发给克拉玛依亚光实业开发总公司收执。九五年十月三十日。 3、克拉玛依亚光实业开发总公司是新疆维吾尔自治区石油管理局于1989年8月16日注册成立的全资子公司，新疆维吾尔自治区石油管理局于2014年3月24日申请注销克拉玛依亚光实业开发总公司。新疆维吾尔自治区石油管理局改制后于2017年11月27日变更公司名称登记为新疆石油管理局有限公司。 青岛经济技术开发区金沙滩房地产开发有限公司于2012年12月18日变更公司名称登记为青岛金沙滩房地产有限公司。 4、庭审中，新疆石油公司称其一直占有、使用涉案房屋。金沙滩公司称对此不知情，也未向新疆石油公司主张返还。 5、经新疆石油公司申请调查令向青岛市黄岛区不动产登记中心查询得知，涉案4套房屋现已被登记为青岛市黄岛区，权利人为金沙滩公司，规划用途为住宅，抵押0笔/查封1笔（本案查封）/异议登记0笔/文件备案0笔，办理强制转移的房屋所有权登记的申请材料为1.登记申请书（原件）；2.身份证明（原件）；3.不动产权或房地产权证等证书（原件）；4.人民法院的生效法律文书和协助执行通知书（原件），仲裁委员会的生效法律文书和协助执行通知书（原件）。 一审法院认为，本案案由为房屋买卖合同纠纷。根据新疆石油公司诉求及金沙滩公司抗辩，一审法院归纳双方的争议焦点为：一、《房地产买卖契约》的效力？二、涉案青岛市黄岛区房屋可否办理变更登记？相关费用如何负担？根据查明的事实及相关法律规定，一审法院作如下判定： 一、《房地产买卖契约》系双方真实意思表示，合法有效。 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，虽然《房地产买卖契约》系复印件，但与新疆石油公司提交的中国人民建设银行汇票委托书（存根）、房屋买卖印契在合同主体、买卖标的、买卖价款等内容上可以相互印证，可以证明青岛经济技术开发区金沙滩房地产开发有限公司与克拉玛依亚光实业开发总公司之间签订的房地产买卖契约，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。金沙滩公司虽抗辩称《房地产买卖契约》系复印件及新疆石油公司支付的528214元属于借款，但未举证证明，亦无法说明上述款项的具体情况，证据不足，一审法院不予采信。 青岛经济技术开发区金沙滩房地产开发有限公司改制后于2012年12月18日变更公司名称登记为青岛金沙滩房地产有限公司。克拉玛依亚光实业开发总公司是新疆维吾尔自治区石油管理局注册成立的全资子公司，该公司注销后，该管理局依法有权处分该公司的财产。新疆维吾尔自治区石油管理局改制后于2017年11月27日变更公司名称登记为新疆石油管理局有限公司。根据公司法相关规定，《房地产买卖契约》所涉及的权利义务应由新疆石油公司、金沙滩公司继受。 二、涉案青岛市黄岛区房屋可办理变更登记，由此产生的过户费用由新疆石油公司负担，本案诉讼所产生的案件受理费、保全费由新疆石油公司、金沙滩公司平均负担。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 本案中,新疆石油公司作为买方，已经履行了支付房款的义务，金沙滩公司作为卖方，应履行协助过户的义务。现涉案房屋已被登记为青岛市黄岛区，权利人为金沙滩地产公司，规划用途为住宅，且已具备办理产权登记的条件，金沙滩公司应依法协助新疆石油公司办理房屋过户手续。涉案诉讼之所以发生，主要原因系新疆石油公司遗失《房地产买卖契约》原件，导致办证困难，次要原因系金沙滩公司怠于履行相关协助义务，故办理过户手续的相关费用应由新疆石油公司自行承担，本案诉讼所产生的案件受理费、保全费应由新疆石油公司、金沙滩公司平均负担。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条规定，一审判决：青岛金沙滩房地产有限公司于判决生效后十日内协助新疆石油管理局有限公司将位于青岛市黄岛区房屋过户至新疆石油管理局有限公司名下，由此产生的过户费用由新疆石油管理局有限公司依法承担；二、驳回新疆石油管理局有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费9082元，保全费5000元，合计为14082元（新疆石油公司已预交），由新疆石油公司负担7041元，金沙滩公司负担7041元。 二审中，上诉人金沙滩公司提交如下证据：证据1.1青岛市黄岛区行政审批服务局出具的《名称变更登记信息查询结果》；1.2金沙滩公司《营业执照》；1.3国家企业信用信息公示系统下载打印的金沙滩公司《企业信用信息公示报告》。证明上诉人已更名为青岛金沙滩置业有限公司，并已完成工商变更登记。证据2.1国家企业信用信息公示系统下载打印的克拉玛依亚光实业开发总公司《企业信用信息公示报告》；2.2天眼查下载打印的克拉玛依亚光实业开发总公司《专业版企业信用报告》。证明克拉玛依亚光实业开发总公司的企业类型为集体所有制，并非新疆石油公司诉称的全资子公司。新疆石油公司与克拉玛依亚光实业开发总公司是两个独立运作的公司主体，两者不存在母子关系，新疆石油公司不具备本案诉讼主体资格，无权就涉案房屋主张任何权利。证据3.1薛家岛办事处烟台前村委会与青岛经济技术开发区规划土地局于1996年3月27日签署的《国有土地使用权有偿出让合同书》；3.2青岛经济技术开发区规划土地局于1999年7月20日向金沙滩公司核发的黄国用（1999）字第179号《国有土地使用权证》；3.1、3.2共同证明1995年金沙滩公司尚未取得国有土地使用权证，不仅房屋无法转让，即使签订房屋买卖合同也无法办理房屋买卖印契。新疆石油公司持有的印契系1995年填发，明显与事实不符，涉嫌伪造。3.3黄岛区史志办公室主办的黄岛区情网下载打印的《青岛经济技术开发区˙青岛市黄岛区志（1984-2005）大事记》，证明山东省、青岛市政府已于1994年11月29日批准撤销薛家岛镇设立薛家岛街道办事处，1994年12月20日薛家岛街道办举行挂牌仪式，因此，新疆石油公司持有的印契不可能在1995年依然加盖薛家岛镇印章，涉嫌伪造。3.4同一填发机关出具的薛建刚、杨妍蘅、王蕴惠《房屋买卖印契》，证明新疆石油公司持有的印契经与薛建刚（同一街道办）、杨妍蘅（同一小区）、王蕴惠（同一小区）印契对比，可以发现：（1）编号瑕疵：本案中印契填发于1995年10月30日，编号为青黄字No.0020671，1999年同一机关填发的薛建刚印契编号为青黄字No.0005055，2001年同一机关填发的杨妍蘅、王蕴惠印契编号分别为青黄字No.0005264、青黄字No.0005265。本案1995年填发的印契编号大于4年之后同一机关填发的印契编号，不具有合理性。（2）公章瑕疵：薛建刚、杨妍蘅、王蕴惠的印契中公章均有"征收专用章"字样，而新疆石油公司持有的印契无该字样。（3）房屋四至瑕疵：薛建刚、杨妍蘅、王蕴惠的印契中不仅载明了"房屋种类间数""坐落"，还准确填写了"四至"，而新疆石油公司持有的印契中未载明四至，无法证明该印契与涉案房屋相关。（4）价款瑕疵：新疆石油公司持有的印契4套房屋面积各为87平方米，总价款为528214元，但同一小区同一单元楼的杨妍蘅、王蕴惠的印契中，房屋面积各为86.54平方米，价款各为121200元，可见，1995年四套房屋总价款明显高于2001年四套房屋的总价款，明显不合常理。（5）税款税率瑕疵：薛建刚、杨妍蘅、王蕴惠的印契中均载明了“应征税率”“应纳税款”，而新疆石油公司持有的印契中涉及4套房屋，税率及税款为空白，不符合《契税暂行条例》（1950年生效，1997年废止）的相关规定，明显不合法不合理。 经质证，被上诉人对上诉人提交的第一组证据无异议。对上诉人提交的第二组证据，被上诉人认为真实性无法核实，对真实性、关联性、合法性均不认可，一审中被上诉人提交了亚光公司注销的工商登记档案原件，可以说明被上诉人是亚光公司的出资人，亚光公司注销后由被上诉人承继债权债务。对上诉人提交的第三组证据，被上诉人认为，对证据3.1、3.2、3.4的真实性、合法性认可，对关联性不认可，认为与本案无关。上诉人一审时已经对印契的三性进行认可，二审又进行反言，对印契提出质疑，该印契上加盖了黄岛区人民政府的公章，金额与双方签订的房屋买卖合同一致，上诉人不能以案外人购买房屋的书写习惯来证明本案的证据系伪造，应按照谁主张谁举证的原则，对印契中的印章进行鉴定。其提交的薛建刚的印契，卖房人姓名为黄岛区广厦房地产，与本案没有关联性。土地出让合同即使签订在1996年，在目前现实中仍有提前卖房的情况存在，证明不了被上诉人的印契是虚假的。 二审经审理查明，上诉人的名称于2019年10月15日由青岛金沙滩房地产有限公司变更为青岛金沙滩置业有限公司。 二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。 本院认为，本案争议焦点为：一、被上诉人新疆石油公司是否具备本案诉讼主体资格；二、涉案房地产买卖契约是否合法有效；三、涉案房能否够办理权属转移登记手续；四、本案诉讼是否超过诉讼时效。 关于第一个争议焦点。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，根据新疆石油公司在一审中提交的企业注销及工商登记材料来看，新疆维吾尔自治区石油管理局于1989年注册成立全资子公司克拉玛依亚光实业开发总公司（即亚光公司），并于2014年3月24日申请注销该公司。新疆维吾尔自治区石油管理局作为亚光公司的主管部门（出资人）和申请注销主体，有权继受亚光公司的权利义务，处分亚光公司包括涉案房屋在内的剩余资产。而新疆维吾尔自治区石油管理局改制后于2017年11月27日变更公司名称登记为新疆石油管理局有限公司，即本案被上诉人新疆石油公司。故新疆石油公司作为涉案房屋的利害关系人，有权作为原告参加本案诉讼，具备本案诉讼主体资格。金沙滩公司在一审中对新疆石油公司提交的上述证据和主体资格予以认可，二审中又提出异议，违反了民事诉讼的“禁反言”原则，其仅凭亚光公司登记的企业类型为“集体所有制”性质，就否认其与新疆维吾尔自治区石油管理局之间的关系，于法无据。金沙滩公司在二审中提交的证据不足以支持其主张，亦未能推翻新疆石油公司主张的上述事实，故对金沙滩公司的该项上诉请求，本院不予采信。 关于第二个争议焦点。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”本案中，新疆石油公司主张涉案《房地产买卖契约》合法有效，并在一审中提交证据予以证明。虽然该《房地产买卖契约》为复印件，但与中国人民建设银行汇票委托书（存根）、房屋买卖印契在合同主体、买卖标的、买卖价款等内容上可以相互印证，能够形成较为完整的证据链条，可以证明亚光公司与青岛经济技术开发区金沙滩房地产开发有限公司之间签订的房地产买卖契约系双方真实意思表示，合法有效，并已部分履行。金沙滩公司认为新疆石油公司提交的付款凭证在付款用途和付款时间有瑕疵，但未能就上述付款作出合理说明，也未能提交相反的证据予以反驳，本院对其该项主张不予认可。金沙滩公司在一审中对于房屋买卖印契的真实性予以认可，属于对对方当事人提出证据的自认，其在二审中又提出涉嫌伪造，但应当提交充分有效的证据证明其主张，否则应当承担举证不能的不利后果。故本院对金沙滩公司的该项上诉请求不予采纳。 关于第三个争议焦点。本院认为,新疆石油公司作为买方已经履行了支付购房款的义务，金沙滩公司作为卖方应履行协助过户的义务。现涉案房屋已被登记为青岛市黄岛区，权利人为金沙滩公司，规划用途为住宅，且已具备办理产权登记的条件，故金沙滩公司应依法协助新疆石油公司办理房屋过户手续。 关于第四个争议焦点。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条之规定，房屋出卖人负有向买受人转移房屋所有权的义务，买受人请求出卖人办理房屋权属转移登记手续，该请求不同于一般的合同债权，具有一定的物权请求权的性质，不适用诉讼时效的规定。且《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持。故，金沙滩公司关于本案超过诉讼时效的上诉请求不成立，本院对此不予支持。 综上所述，上诉人金沙滩公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9082元，由上诉人青岛金沙滩置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  董则明 审判员  侯 娜 审判员  王昌民 二〇二〇年四月三日 法官助理 王蕾 书记员王晶 书记员李珊珊