贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初938号 原告：向卫红，男，汉族，1967年8月24日出生，住贵州省毕节市。 原告：夏红珏，女，布依族，1968年11月9日出生，住贵州省毕节市。 二原告委托诉讼代理人：黄雪薇（特别授权代理），系贵州贵达（毕节）律师事务所律师。 被告:贵州毕节大众房地产开发有限责任公司，住所地:贵州省毕节市七星关区市西街道中山路盘古中心八单元架空层（G层），统一社会信用代码：91520502692734004R。 法定代表人：郑桥明，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李倩（一般授权），系该公司员工。 原告向卫红、夏红珏与被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司（以下至判决主文前称：大众房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2020年1月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄雪薇、被告委托诉讼代理人李倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向卫红、夏红珏向本院提出诉讼请求：一、判决被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金83372.00元（暂计至2019年1月7日，违约金以已付购房款390868.00元为基数，按日万分之三的标准，从2017年1月27日计算至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止）；二、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2014年11月19日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于毕节市七星关区“大众国际”负五层负5-100号房。该商品房总价款390868.00元；出卖人承诺于2017年1月26日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记有关文书，交付给买受人；出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列约定处理：约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.03%的违约金；双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准收取，由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按照合同约定交付完毕购房款。然被告至今未取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告。综上，被告的行为已构成违约，应按合同约定承担违约责任。据此，原告为维护自身合法权益诉至法院，望判如所诉。 被告大众房开公司辩称,涉案房屋至今未办理房屋产权证，是因项目的施工方中建四局第六建筑公司违反施工合同约定，擅自未完工退场，且不配合竣工验收导致，所以应减轻答辩人的违约责任；因原告实际入住未对其造成损失，即使应承担违约金也应该对违约金进行调整；原告的诉讼请求已超过诉讼时效。 本院经审理查明事实如下：2014年11月19日，原告向卫红、夏红珏作为买受人，被告大众房开公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节市七星关区大众国际负五层负5-100号房；建筑面积29.46平方米，套内建筑面积15.18平方米；该商品房按建筑面积计算，总价款为390868.00元；买受人应当在2014年11月19日前支付全部房价款；出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房；出卖人承诺于2017年1月26日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项（2）处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.03%的违约金；双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准收取，由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告支付了购房款291882.00元，剩余尾款双方约定以涉案房屋返租租金抵扣，被告如约将该房屋交付原告使用，但被告至今仍未为原告办理不动产权证书，原告遂以前述诉请诉至本院，请求判如所诉。 另查明：涉案房屋至今仍不具备办证条件。 上述事实，有原、被告的陈述，原、被告提交的各项证据。以上证据经举证质证，已收集在卷为凭。 原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，属合法有效的合同。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方签订合同之后，双方又另行约定付款方式，以返租租金抵扣尾款，故本院视为原告已按合同约定全额支付了购房款，被告应于2017年1月26日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告未按约定期限履行上述义务，构成违约，应当承担违约责任。原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，有合同约定，本院予以支持。 关于逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金的计算标准问题，原告主张按合同约定的日万分之三计算。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，对违约金由高调低的条件是合同约定的违约金高于造成损失的30%，且违约金的调整以不超过实际损失30%为限。被告未举证证明因其违约给原告造成的实际损失及具体数额。而原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条，就逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人意思自治而缔结，不违反法律规定，应予尊重。故违约金应按合同约定计算，即以原告已付购房款390,868.00元为基数，按日万分之三的标准计算。关于计算违约金的起止时间问题，按合同约定，被告承诺于2017年1月26日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，根据合同中“约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止支付违约金”的约定，原告诉请逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金从约定日期之次日即2017年1月27日起计算，被告提出诉讼时效抗辩，根据三年诉讼时效的规定，从原告起诉之日2020年1月8日倒推三年即2017年1月8日期予以保护，原告诉请的起算时间未超过诉讼时效。同时，原、被告在合同中约定原告委托被告办证，而被告将办理商品房转移登记有关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完权属证书已不在被告的控制范围内，故该项违约金应计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。 对于被告因第三方原因不能按时办证而不承担责任及诉讼时效的抗辩，因无事实及法律依据，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条之规定，判决如下： 被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告向卫红、夏红珏支付逾期交付办理涉案商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金以原告已付购房款人民币390,868.00元为基数，按日万分之三的标准，从2017年1月27日起计算至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告向卫红、夏红珏之日止。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币942.00元（已减半收取），由被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  许粼波 二〇二〇年四月十四日 书记员  王 贵