北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终4227号上诉人(原审原告)：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：孙凤起，男，北京链家房地产经纪有限公司员工。被上诉人(原审被告)：靳北彪，男，1959年3月9日出生，汉族，时空通用科贸有限公司经理，住上海市卢湾区。委托诉讼代理人：谢兰成，北京市一法律师事务所律师。上诉人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）因与被上诉人靳北彪房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初62245号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。链家公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判《店面租赁合同》于2017年5月31日解除，靳北彪返还2017年5月31日至2017年12月31日期间的房屋租金355833元，赔偿违约金50833元；2.诉讼费由靳北彪承担。事实和理由：《店面租赁合同》签订时，链家公司并不知晓临街门脸未取得批准建设手续，靳北彪未提供房屋权属证明文件，直至另案诉讼中才由法院代调取。《依法整治“开墙打洞”腾退告知书》明确要求靳北彪在2017年5月31日24时前改正违法行为，拆除楼主题外界扩建，但靳北彪未履行改正行为，外接扩建部门是经城管部门强制拆除，而靳北彪却称不知何时拆除。3.链家公司承租涉案房屋的目的是经营使用，外接扩建被拆除，并设置围栏，无法悬挂广告牌，实质上房屋租赁目的已经无法实现，在此情况下链家公司撤离涉案房屋。在链家公司接到告知书通知后，即通知靳北彪进行协商，但因其怠于解约，故意拖延办理解约。《店面租赁合同》第十条第3款明确约定靳北彪应当确保房屋的正常使用。一审法院判决认定租赁合同于2017年12月1日解除并判令退还租金没有法律依据，告知书是2017年5月31日拆除主体外接及扩建，因此从5月31日后是无法使用的，应当是2017年5月31日解除。靳北彪辩称，认可一审判决结果，不同意链家的上诉意见，请二审法院依法予以驳回链家公司的全部上诉请求。靳北彪不同意于2017年5月31日解除，当时靳北彪并不知道存在这个拆除通知。后经链家公司进行沟通后，只拆正常建筑外的门厅，里面的部分仍可继续使用，因此不同意链家公司的意见。2017年11月28日接到了链家公司的通知，而靳北彪认为应当由一个合理期限，因此一审法院认定2017年12月1日解除合同是合理的。链家公司向一审法院起诉请求：1、依法确认双方于2014年12月17日签订的《店面租赁合同》于2017年5月31日解除；2、判令靳北彪返还2017年5月31日至2017年12月31日期间的房屋租金355833元；3、判令靳北彪赔偿违约金50833元。一审法院认定事实：2014年12月17日，出租方被告（甲方）与承租方被告（乙方）签署《店面租赁合同》，约定甲方将涉租房屋出租给乙方办公使用，租赁面积系95平方米，租赁期限自2014年12月18日至2017年12月31日。2014年12月18日至2014年12月31日年租金55万元，2015年1月1日至2015年12月31日年租金57万元，2016年1月1日至2016年12月31日年租金59万元，2017年1月1日至2017年12月31日年租金61万元，租金支付形式为按年支付，乙方于每年11月20日向甲方付清下期租金。甲乙双方约定，由于市场变化或公司经营策略调整，乙方有权提前解除合同，但应当承担违约金。乙方如需提前解除租赁合同的，应按照以下方式执行：乙方须提前一个月以EMS邮寄方式向甲方寄出解约通知书，书面通知甲方办理物业交割手续及领取违约金。自乙方发出书面解约通知起一个月，若甲方仍未办理物业交割手续及领取违约金的，乙方可向北京市长安公证处提起申请办理公证事项：在公证员监督下，对租赁房屋现状通过现场拍照或摄像方式进行保全证据，向甲方发出《解约通知函》；《解约通知函》发出后5个工作日内，甲方仍未办理物业交割及领取违约金，乙方可将违约金向公证处办理提存；自提存之日起，即视为甲乙双方就解除合同事宜已经履行完毕。甲方如需提前解除合同的，须提前一个月以书面形式通知乙方，经双方协商一致予以解除。合同履行期间，因甲方原因导致乙方无法正常使用租赁房屋的，或甲方要求提前解除合同的，甲方应当退还乙方未实际发生的租金、押金及各项费用，并支付2个月租金的违约金给乙方。如乙方提前解除合同的，应当支付2个月租金的违约金给甲方；合同解除后，甲方应于5个工作日内退还乙方未实际发生的租金、押金及各项费用。签约后，双方依约履行合同义务，链家公司租金付至2017年12月31日。经询，双方均确认涉租房屋系楼内建筑物临街外接一个门脸房，门脸房未取得批准建设手续。一审庭审中，链家公司提交《依法整治“开墙打洞”腾退告知书》，发送单位系大屯办事处，发送时间系2017年5月24日，载明限2017年5月31日24时前自行改正开墙打洞违法行为，拆除楼主体外接扩建、私搭乱建的违法建设、台阶、广告牌匾及违规设置的电子屏、卷帘门、店面等，并将逾期未改正擅自开墙打洞的房屋腾退干净。链家公司表示收到告知书后于2017年5月30日搬离涉租房屋，后电话联系靳北彪沟通解约及退租事宜，但靳北彪以不在京为由拒绝沟通，后来发送了书面解约协议。对此，靳北彪表示于2017年11月28日收到链家公司邮寄《催告函》，此前链家公司曾表示需要时间过渡处理房产经纪事宜，靳北彪认为租赁合同于2017年12月1日解除，同意退还剩余期间房屋租金。就此，靳北彪提交链家公司签章且落款日期系2017年11月28日的《催告函》为证。一审法院认为，当事人对己方的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，双方争议焦点在于《店面租赁合同》解除时间及违约责任之认定。结合在案证据及各方所述可知，涉租房屋由合法建筑结构及外接门脸房构成，外接门脸房不具备建房手续，链家公司与靳北彪缔结合约时对于房屋状况应属明知，作为专业房地产经纪机构对于不具备合法建造手续房屋的租赁合同效力及风险亦应知晓。履约过程中，外接门脸房虽因政策要求被拆除，但涉租房屋合法建筑部分仍然可租赁使用，并不必然导致涉租房屋丧失使用价值，链家公司以门脸房限期拆除时间作为合同解除时间于法无据，一审法院不予支持。链家公司行使合同解除权，应当以通知方式作出，向靳北彪告知解除合同的意思表示，且《店面租赁合同》中明确约定链家公司行使合同解除权的方式系提前一个月以EMS邮寄方式送达解约通知书。结合链家公司送达《催告函》之事实，靳北彪同意租赁合同于2017年12月1日解除，一审法院不持异议，确认《店面租赁合同》于2017年12月1日解除。合同解除后剩余期间租金应予返还，一审法院酌情判处靳北彪退还链家公司租金50833元。另，涉租房屋门脸房不具备批准建设手续，双方之间就该部分租赁约定无效，而涉租房屋合法建筑于租赁期内均可正常使用，链家公司以靳北彪未能保证涉租房屋适租性为由主张违约金于法无据，一审法院不予支持。判决：一、链家公司与靳北彪签订之《店面租赁合同》于二〇一七年十二月一日解除；二、靳北彪于判决生效之日起七日内退还链家公司租金五万零八百三十三元；三、驳回链家公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，链家公司提交照片一张，证明案涉房屋目前已经按照城管部门的通知要求，拆除外接部分后已安装护栏，房屋已经无法作为经营房屋使用。链家公司称该照片拍摄时间为2018年2月。靳北彪发表意见称，该证据不属于二审新证据，与本案无关联性，案涉房屋内部仍可使用。本院经审理查明的事实与一审法院查明事实一致。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。综合双方诉辩意见，本案二审争议焦点为：1.《店面租赁合同》解除时间；2.靳北彪是否构成违约。关于焦点一，链家公司主张因《依法整治“开墙打洞”腾退告知书》限2017年5月31日拆除违建，而链家公司在2017年5月30日搬离涉案房屋，未再使用房屋，因此应当自2017年5月31日认定为合同解除时间。本案中，综合现有证据，双方约定合同解除需以书面形式提出，靳北彪于2017年11月28日收到链家公司出具的《催告函》，该函件要求靳北彪在2017年11月29日前与链家公司取得联系并办理解除手续，而该时间距离拆除违建的时间已6个月，因此一审法院据此认定双方合同于2017年12月1日解除，于法有据，本院不持异议。链家公司主张因未使用房屋而将该节点作为解除时间，缺乏依据，本院不予支持。关于焦点二，根据双方租赁合同第十条的约定，因甲方原因导致乙方无法正常使用租赁房屋的，甲方应当承担违约责任。链家公司作为房产中介，系从事房屋租赁专业主体，应具备对房屋审查的必备能力。在签署本案所涉房屋的租赁合同时，链家公司应对房屋是否存在违建进行审核，而本案所涉房屋构成系由合法建筑与外接门脸构成，所涉拆除标的为违法建筑，并未包括合法建筑，双方约定租房目的是办公，并未约定需对外经营使用为合同必要目的，因此链家公司现上诉称因房屋丧失使用价值，合同目的无法实现等意见，难以成立，故其据此要求靳北彪承担违约责任，本院难以支持。综上所述，链家公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7390元，由北京链家房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 邓青菁审 判 员 高 贵审 判 员 张清波二〇二〇年四月二十七日法官助理 付 哲书 记 员 张 朋