湖南省耒阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0481民初248号 原告：中国建设银行股份有限公司衡阳市分行，住所地衡阳市蒸湘区蒸湘北路35号。 负责人：龙得来，该行行长。 委托诉讼代理人：漆徐斌，男，1972年5月7日出生，汉族，湖南省衡阳市人，住湖南省衡阳市蒸湘区，该行职工。 委托诉讼代理人：田芙蓉，湖南崇民律师事务所律师。 被告：刘泉，男，1986年8月24日出生，汉族，湖南省耒阳市人，住湖南省耒阳市。 被告：肖新芽，女，1988年11月15日出生，汉族，湖南省耒阳市人，住住湖南省耒阳市。 被告：耒阳鼎发房地产开发有限公司，住所地耒阳市蔡子池街道办事处梅桥居委会文化路3幢801室。 法定代表人胡小林，该公司执行董事。 原告中国建设银行股份有限公司衡阳市分行（以下简称建行衡阳市分行）与被告刘泉、肖新芽、耒阳鼎发房地产开发有限公司（以下简称鼎发公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月7日公开开庭进行了审理。原告建行衡阳市分行委托诉讼代理人田芙蓉到庭参加诉讼，被告刘泉、肖新芽、鼎发公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告建行衡阳市分行向本院诉请：1、判令解除原告与被告刘泉、肖新芽于2016年10月10日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、判令被告刘泉、肖新芽偿还原告贷款本金221525.78元、利息9859.99元、本金罚息1123.43元及利息罚息371.04元，共计232880.24元（利息、罚息暂计算至2019年12月20日，此后的利息、罚息按合同约定计算至贷款还清之日止）；3、判令被告刘泉、肖新芽承担实现债权的律师费10470元；4、判令被告鼎发公司对上述第2、3项债务与被告刘泉、肖新芽承担连带保证责任；5、判令原告对被告刘泉、肖新芽所有的位于耒阳市转角处（金阳新城）3幢14层1410室的抵押房产处置款在上述债权范围内享有优先受偿权；6、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：原贷款人中国建设银行股份有限公司耒阳支行是原告下属机构，其已于2018年被取消法律主体资格，现法律主体资格由原告接管。2016年10月10日，原告与被告刘泉、肖新芽签订了编号为430646336-2012-20160954540的《个人住房（商业用房）借款合同》。合同约定被告刘泉、肖新芽向原告申请个人住房按揭贷款28万元，贷款期限120个月（即2016年10月10日至2026年10月10日）；贷款采用浮动利率，即在基准利率水平上下调5%，借款发生逾期的，罚息在本合同所执行的贷款利率的基础上上浮50%；还款方式为等额本息，每个月偿还本息2333.33元（实际月供金额以对账单为准）；被告刘泉、肖新芽以其购买的位于耒阳市转角处（金阳新城）3幢14层1410室为该笔贷款提供抵押担保，并办理了抵押登记。原告依约于2016年10月10日向被告发放了贷款28万元。但截至2019年12月20日，被告已累计多期未按时足额还款，构成严重违约。原告为维护自身权益，特诉至法院，请判如所请。 被告刘泉、肖新芽未应诉答辩。 被告鼎发公司未应诉答辩。 经审理查明：原贷款人中国建设银行股份有限公司耒阳支行是原告下属机构，其已于2018年被取消法律主体资格，现法律主体资格由原告接管。2016年10月10日，原告原下属机构中国建行银行股份有限公司耒阳支行与被告刘泉、肖新芽签订了《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：430646336-2012-20160954540）。约定被告刘泉、肖新芽向原告申请中长期个人商品住房贷款28万元，贷款期限120个月（即2016年10月10日至2026年10月10日）；贷款采用浮动利率，即在基准利率水平上下调5%，逾期罚息利率为在本合同所执行的贷款利率的水平上上浮50%；还款方式为等额本息还款法，每个月归还本息金额为2333.33元；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权解除与借款人的借贷关系；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自贷款逾期之日起至拖欠本息全部还清之日止，按本合同约定规定计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等），由借款人承担。被告以其购买的位于耒阳市转角处（金阳新城）3幢14层1410室为该贷款提供抵押担保。抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。并于2016年9月30日办理了房屋抵押预告登记。鼎发公司为上述贷款提供最高额保证，保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）；保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。 2016年10月10日，原告按照约定的账户发放了贷款28万元。合同履行中，截至2019年12月20日，被告刘泉、肖新芽已连续拖欠期数13期、累计拖欠期数12期未按时足额还款，欠贷款本金221525.78元、利息9859.99元、本金罚息1123.43元及利息罚息371.04元，共计232880.24元。原告向被告刘泉、肖新芽催讨未果，遂于2020年1月14日诉至本院。 另查明，原告与湖南崇民律师事务所签订了《委托代理协议》，原告委托湖南崇民律师事务所处理原告指定的个人类不良贷款的借款人、担保人以及其他还款义务人（合称债务人）间的诉讼（仲裁）事宜，律师代理费按照诉讼或仲裁标的金额的4.5%计算。 上述事实，有原告提供的被告刘泉、肖新芽身份证及常住人口登记卡复印件、婚姻登记证明、被告鼎发公司的《企业信用信息公示报告》、《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：430646336-2012-20160954540）、《房屋预告登记证明》（证号：耒阳市房预五里牌字第××号）、个人贷款支付凭证、个人贷款对账单、贷款全息查询单、结清试算单、《委托代理协议》等证据，以及庭审笔录记录在卷，经庭审查实，足以认定。 本院认为，当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告与被告刘泉、肖新芽签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，为双方之间形成金融借款合同关系，是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效，依法应予以保护。原告已向被告刘泉、肖新芽履行发放贷款义务，被告刘泉、肖新芽未按合同约定履行偿还贷款本息义务，已构成违约，应当承担全部违约责任。原告请求解除于2016年10月10日与被告刘泉、肖新芽签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：430646336-2012-20160954540），符合合同解除约定，本院予以支持。原告请求被告刘泉、肖新芽偿还贷款本金221525.78元、利息9859.99元、本金罚息1123.43元及利息罚息371.04元，共计232880.24元（利息、罚息暂计算至2019年12月20日，2019年12月21日后的利息、罚息按合同约定计算至贷款还清之日止），有事实依据，本院予以支持。因鼎发公司为上述贷款提供了最高额保证，并约定了保证范围和保证期限，其并未按约定将已办妥的抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由原告核对、收执，其应向原告承担保证责任。因此，原告请求鼎发公司对被告刘泉、肖新芽的上述债务承担连带保证责任，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。 被告刘泉、肖新芽虽将位于耒阳市转角处（金阳新城）3幢14层1410室为贷款提供抵押担保，但该房屋并未办理抵押登记，则抵押权不成立。因此原告请求对被告位于耒阳市转角处（金阳新城）3幢14层1410室的抵押房产处置款在上述债务范围内享有优先受偿权，不符合法律规定，本院不予支持。 律师代理费是原、被告双方约定的为贷款人实现债权而发生的实际费用，该费用应以实际发生为前提，且不能违反《湖南省律师服务收费行业指导标准》的规定。原告仅提供《委托代理协议》，并未提供证据证明律师代理费发生的实际数额，因此，原告请求被告承担其为实现债权所发生的律师费10470元，缺乏证据支持，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除原告中国建设银行股份有限公司衡阳市分行与被告刘泉、肖新芽于2016年10月10日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：430646336-2012-20160954540）； 二、被告刘泉、肖新芽偿还原告中国建设银行股份有限公司衡阳市分行贷款本金221525.78元、利息9859.99元、本金罚息1123.43元及利息罚息371.04元，共计232880.24元（利息、罚息暂计算至2019年12月20日，2019年12月21日后的利息、罚息按合同约定计算至贷款还清之日止），限被告在本判决生效后十日内付清； 三、被告耒阳鼎发房地产开发有限公司对上述第二项债务承担连带保证责任； 四、驳回原告中国建设银行股份有限公司衡阳市分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计2475元，由被告刘泉、肖新芽负担（原告已垫付，被告应在执行中清偿）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审判员  吴小松 二〇二〇年四月十日 书记员  周 娜 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国担保法》 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。