北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终2662号上诉人（原审被告）：中国共产党中央委员会党校，住所地北京市海淀区大有庄100号。法定代表人：何毅亭，常务副校长。委托诉讼代理人：郑小宁，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：李立新，北京市京师律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴玉华，男，1954年12月15日出生，汉族，住北京市海淀区。上诉人中国共产党中央委员会党校（以下简称中央党校）因与被上诉人吴玉华房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2018）京0108初4766号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。中央党校上诉请求：撤销一审法院判决，改判驳回吴玉华的一审诉讼请求，或发回重审。事实和理由：1.北京市海淀区127号楼503号、308号、408号房屋系在划拨土地上建设，在建设之初即不具备商品房的性质。中央党校在明知土地性质的情况下，不可能向吴玉华作出涉案房屋可以办理商品房产权证的承诺，并且吴玉华在一审法院审理中并未就上述问题提交任何证据。2.吴玉华请求中央党校履行办理产权证的义务，办理产权证是房屋登记管理部门的义务，中央党校仅有协助义务，而且一审判决中央党校为吴玉华办理涉案房屋产权手续超出吴玉华的诉讼请求。3.中央党校自2002年起就已在涉案小区张贴公告，通知吴玉华及时提交办理权属证书的相关手续，吴玉华因个人原因迟迟未办理，应承担相应法律责任。吴玉华辩称：1.对一审法院关于涉案房屋属于商品房产权性质的认定予以高度认可。2.中央党校逾期20多年仍未给吴玉华办理商品房产权证，应承担给吴玉华造成的经济损失。3.中央党校对吴玉华作出的加装电梯、更换楼内所有主电线等其他承诺希望不要再拖延下去，尽早解决生活居住难题。吴玉华向一审法院起诉请求：1.判令中央党校为我办理北京市海淀区127号楼503号、308号、408号房屋的产权证；2.判令中央党校赔偿因未给我办理上述房屋产权证导致房屋上市交易需额外支付的土地出让金损失共计142928.44元，其中503号房屋土地出让金损失54002.87元、308号房屋土地出让金损失44911.91元、408号房屋土地出让金损失44013.66元；3.判令中央党校为我所住的127号楼每单元内加建建筑面积、每单元安装电梯（加建面积含电梯占用面积，参照中央党校职工住宅楼北京市海淀区108号楼加建建筑面积和加建电梯的标准）、楼梯外立面重新粉刷，加建建筑面积及电梯采购、安装费、楼体粉刷费用等由中央党校承担；4.判令中央党校为我所住的127号楼更换楼内所有主电线（不含住宅内电线，标准为铜芯绝缘线，主电线截面不应小于10mm）、更换楼内所有供水主管道、供暖主管道（不含住宅内管道，管道为PVC材质），费用由中央党校承担；5.判令中央党校拆除127号楼东侧与中央党校职工住宅楼之间的围墙及加装的铁丝网；6.判令中央党校将127号楼楼下及与中央党校职工住宅楼相同部分的路面硬化，同时维修下水管道和下水井；7.判令中央党校对127号楼进行绿化，种植树木、铺设草坪。本案诉讼费由中央党校负担。一审法院认定事实：1998年2月9日，中央党校（甲方）与吴玉华（乙方）签订《北京市城市住宅房屋拆迁产权调换补偿协议书》。该协议书约定：乙方住址海淀区18号有正式房屋7间，建筑面积226.63平方米，有正式户口3人，应安置人口3人；私人住宅房屋产权调换和补偿453.25平方米（包括吴某的），偿还建筑面积与原建筑面积相等453.25平方米，拆除建筑面积每平方米重置价格1100元，合计498575元，偿还建筑面积每平方米结构造价1100元，合计498575元，差价/元；偿还建筑面积超过原建筑面积（或照顾建筑面）46.82平方米，建筑面积每平方米商品价格2600元，合计121732元，附属物131964.81元、搬家补助费1400元、水磨石地面补偿56918.38元，合计190283.19元。甲方付给乙方差价68551.19元，由产权人吴玉华、吴某平均分配；甲方安置乙方叁居室壹套、贰居室贰套，安置地点在127号楼由左起503号、308、408号。协议签订后，中央党校于1999年12月将涉案房屋交付给吴玉华。现涉案房屋已经办理了房屋初始登记但未分户，涉案房屋按现有政策只能够办理经济适用房的产权证书。吴玉华主张，因拆迁时，中央党校承诺办理商品房产权证，由于中央党校迟迟未办理产权手续，现涉案房屋只能办理经济适用房产权证，造成土地出让金损失。因中央党校人员拆迁时曾承诺与党校职工住宅楼同等待遇、同等管理，但现在待遇存在差异，故其提出第3-7项诉讼请求。中央党校主张，拆迁时，其校未承诺办理商品房产权证；2002年从政策上才可以办理涉案房屋的产权证，其校向居民发出了办理产权证的通知。一审法院认为，吴玉华与中央党校签订的《北京市城市住宅房屋拆迁产权调换补偿协议书》系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故应为有效合同。双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。现中央党校依约交付了房屋，双方在协议书就办理产权证虽未明确约定，但根据双方约定涉案搬迁执行产权调换，同时根据中央党校所交付房屋的情况及现有房屋初始登记的情况，中央党校负有为吴玉华办理产权证的义务，故法院对于吴玉华要求中央党校办理房屋产权证的诉讼请求，予以支持。关于出让金损失一节。根据现有政策涉案房屋只能办理经济适用房的产权证，而吴玉华主张中央党校在实施搬迁时承诺的安置房屋为商品房。从本案双方当事人陈述及举证情况看，双方签订的协议中对产权性质并未进行明确约定，而吴玉华提供的证据中使用了“商品”的表述；现中央党校作为搬迁人，未提供相应的证据证明其在搬迁之初已经明确告知吴玉华安置房屋的性质，故中央党校理应承担不利的法律后果。鉴于此，法院对于吴玉华的主张，予以采信。根据现有政策，经济适用房转化为商品房需要按照交易价格3%的比例支付土地出让金，该笔费用理应由中央党校承担。但鉴于吴玉华尚未取得经济适用房的产权证，故其也未能实际办理商品房的产权证，从而导致土地出让金的金额无法确定；加之，土地出让金的金额是一个变量，为保护吴玉华相应的财产权益，法院对于吴玉华要求中央党校赔偿土地出让金损失的诉讼请求，暂不予支持；吴玉华可待实际办理商品房产权证后，另行向中央党校主张权利。关于吴玉华要求中央党校为127号楼加装电梯等诉讼请求，吴玉华虽主张中央党校承诺与党校职工住宅楼同等待遇，但针对该主张，未提供相应的证据证明，且双方签订的协议书中亦未予以约定；加之，上述事项已经超出了拆迁安置合同纠纷诉讼的范畴，故吴玉华的上述请求，缺乏相应的事实与法律依据，法院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，判决：一、中国共产党中央委员会党校于本判决生效后10日内为吴玉华办理北京市海淀区503号、308号、408号房屋的产权手续。二、驳回吴玉华的其他诉讼请求。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。吴玉华与中央党校签订的《北京市城市住宅房屋拆迁产权调换补偿协议书》系双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。双方当事人应当按照约定履行各自的义务。《北京市城市住宅房屋拆迁产权调换补偿协议书》中虽然未明确约定中央党校负有为吴玉华办理涉案房屋产权证的义务，但涉案房屋系中央党校为吴玉华安置的拆迁安置房，双方签订的协议书名称中亦载明了“拆迁产权调换”，涉案房屋初始登记的房屋所有权人为中央党校，2002年中央党校就已向127号楼居民发出办理产权证的通知，中央党校应负有协助吴玉华办理房屋产权手续的义务。一审法院判决中央党校为吴玉华办理涉案房屋的产权手续正确，本院予以确认。吴玉华起诉要求中央党校为其办理房屋产权证，其本意就是要求中央党校协助办理房屋产权手续，中央党校有关一审法院判决超出吴玉华的诉讼请求的上诉理由与事实不符，本院不予采信。关于吴玉华主张的土地出让金损失，因吴玉华所称的土地出让金尚未实际支出，本院不予支持，可在实际支出后另行主张。因本案无法从实体上解决吴玉华主张的土地出让金损失问题，故对于该土地出让金的支出是否属于吴玉华的损失以及损失的负担，均应在吴玉华另行主张时一并处理，本案不作认定。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3159元，由中国共产党中央委员会党校负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王茂刚审 判 员 张 磊审 判 员 刘秋燕审 判 员 刘新泉审 判 员 王爱红二〇二〇年四月二十四日法官助理 李 正法官助理 武 旋书 记 员 赵梦芸书 记 员 杨梓薇