新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）新01民终221号 上诉人（原审被告）：新疆鸿霖投资有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区友好北路698号昊泰A座1201室。法定代表人：蒋正宏，该公司总经理。被上诉人（原审原告）：刘培裔，男，1975年4月19日出生，汉族，沙依巴克区新奇广场刘培裔内衣商行经营者，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。被上诉人（原审被告）：马卫，男，1977年5月13日出生，回族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。上诉人新疆鸿霖投资有限公司（以下简称鸿霖公司）因与被上诉人刘培裔、马卫房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2019）新0103民初7347号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。上诉人鸿霖公司的法定代表人蒋正宏，被上诉人刘培裔、马卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鸿霖公司上诉请求：撤销一审民事判决第二项，改判驳回刘培裔向我主张返还购房款的诉讼请求。事实与理由：一审法院认定事实错误，我公司不是房屋买卖合同的相对方，一审法院判决我公司返还购房款缺乏事实及法律依据。房屋买卖合同双方当事人是刘培裔和马卫，我公司作为居间人只提供了居间服务，促成买卖合同订立，依照合同约定，买卖双方应当向我公司支付居间服务费用。在合同履行过程中我公司法定代表人收取房款的行为是委托代理行为，我公司收到房款后，按照马卫的指示将房款打给了马燕，并未占有该房款，一审法院对此并未查明，判决我公司承担责任有误。综上，为维护我公司的合法权益，请求二审法院查清事实，支持我公司上诉请求。刘培裔辩称，不同意鸿霖公司的上诉意见，从双方合同可以看出，其中有5万元是鸿霖公司占有，鸿霖公司的上诉请求没有证据证实，马燕不是合同的当事人与案件无关，请求二审法院维持一审判决，驳回鸿霖公司的上诉请求。马卫辩称，不同意鸿霖公司的上诉意见，我作为鸿霖公司的员工，没有收取房款，并且我也没有经手涉案房款，涉案的房款最终交给了马燕，与我无关。刘培裔向一审法院起诉请求：1.判令依法解除案涉的房屋买卖居间合同；2.判令鸿霖公司、马卫共同返还购房款32万元；3.判令鸿霖公司、马卫共同承担合同违约金（利息损失月息4.875‰），利息损失3.9万元。一审法院认定事实：2017年4月12日，刘培裔（买受人）与马卫（出卖人）、新疆鸿霖投资有限公司（居间方）签订《房屋买卖居间合同》，约定刘培裔订购马卫出售的乌鲁木齐市××区房屋，建筑面积为43.73平方米，房屋总价32万元，合同签订当日支付定金2万元，其余30万元，于2017年4月12日付清。2017年4月12日，刘培裔向鸿霖公司法定代表人蒋正宏汇款30万元。2017年4月12日，施伟、郭凤向刘培裔出具经过公证的委托书，委托刘培裔办理涉案房屋的过户手续等。刘培裔提供2018年4月8日，案外人富伟出具的证明，内容为：2017年4月12日，富伟代施伟和阳睿收到刘培裔购买坐落于××区的剩余房款2万元，并且结清物业，将房屋交付给刘培裔实际占有并且使用。2017年4月12日，鸿霖公司出具证明，内容为：兹有我单位马卫同志（身份证号：×××），在售房部门。从事业务员工作已有3年，特此证明。另查明，2017年4月12日，施伟（出卖人、甲方）与买受人马卫（买受人、乙方）、杨睿（抵押权人、丙方）签订《房屋买卖合同》，约定施伟将其名下的××区出售给马卫，马卫于合同生效之日起一日内将房款27万元支付给杨睿指定的王霞银行卡内，同时约定合同生效之日起一日内三方办理房屋所有权变更登记手续。同日，施伟、郭凤委托刘培裔办理涉案房屋的过户等手续。合同签订后，刘培裔一直未为涉案房屋办理过户手续。刘培裔因与新疆万都商贸有限责任公司、施伟、郭凤案外人执行异议之诉纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区石河子市人民法院（2018）兵9001民初民事判决，上诉于新疆生产建设兵团第八十师中级人民法院，该院于2019年5月10日出具（2019）兵08民终99号判决书，依法查明：石河子市人民法院在审理（2017）兵9001民初4586号案件过程中，于2017年7月10日根据该案原告新疆万都商贸有限责任公司的申请，裁定对该案被告郭凤、施伟价值1,994,560元的财产进行查封，并于2017年7月12日对施伟名下的涉案房产进行查封。2017年8月25日，该院就该案作出民事判决书，判决：“一、郭凤归还新疆万都商贸有限责任公司借款本金、利息、诉讼费合计1994560.16元；二、郭凤支付新疆万都商贸有限责任公司利息57872元；三、上述款项合计2052402.16元，郭凤于判决生效之日起三日内给付新疆万都商贸有限责任公司。三、施伟对郭凤所付款项承担承担连带责任（此款及于诉讼费的承担）。”该判决生效后，新疆万都商贸有限责任公司向该院申请执行。执行过程中，刘培裔于2018年5月30日向该院提出执行异议，该院审查后于2018年6月12日作出（2018）兵9001执异30号执行裁定书，驳回刘培裔提出的执行异议。后刘培裔提出上诉，（2019）兵08民终99号判决书依法认定：“虽然涉案房屋于2017年4月20日被石河子人民法院另案查封，但刘培裔买卖房屋约定的办理过户登记手续的时间是2017年4月12日，其未提供2017年4月20日前已申请办理过户手续，而因法院查封不能办理过户手续的证据，故涉案房屋不能办理过户手续刘培裔自己有过错。”该判决书驳回刘培裔的上诉，维持原判。一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同对双方均有拘束力，当事人应依据约定履行。2017年4月12日，刘培裔（买受人）与马卫（出卖人）、鸿霖公司（居间方）签订《房屋买卖居间合同》，约定刘培裔订购马卫出售的位于乌鲁木齐市××区房屋，该合同是双方的真实意思表示，并未违反法律的强制性规定，应成立并生效，现经查明，涉案房屋已经被新疆维吾尔自治区石河子市人民法院依法查封，《房屋买卖居间合同》已经客观无法履行，双方无法实现合同目的，应当依法予以解除，对刘培裔要求解除与鸿霖公司、马卫于2017年4月12日签订的《房屋买卖居间合同》的诉讼请求应当予以支持。关于刘培裔主张的要求鸿霖公司、马卫返还购房款320,000元的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失的规定，本案庭审查明，2017年4月12日，刘培裔向鸿霖公司法定代表人蒋正宏账户汇款30万元，目前尚未存在证据显示鸿霖公司或蒋正宏与刘培裔还存在其他法律关系，因此，蒋正宏账户30万元应视为因鸿霖公司履行《房屋买卖居间合同》，蒋正宏作为鸿霖公司法定代表人而履行的职务行为，且鸿霖公司作为居间方代收房款亦符合居间交易习惯，因此，鸿霖公司应向刘培裔返还购房款30万元，马卫虽然为出售方，但并未收到刘培裔的购房款，因此，不承担向刘培裔返还房款的义务。关于富伟出具证明载明收取的2万元房款，无法确认是否向他人支付，且载明的是代施伟和杨睿收取房款，并非本案被告，因此，与本案的真实性、关联性均无法确认。关于刘培裔主张违约金即利息损失39,000元的请求，一审法院认为，刘培裔出示的证据新疆生产建设兵团第八十师中级人民法院（2019）兵08民终99号判决书依法认定：“虽然涉案房屋于2017年4月20日被石河子人民法院另案查封，但刘培裔买卖房屋约定的办理过户登记手续的时间是2017年4月12日，刘培裔未提供2017年4月20日前已申请办理过户手续，而因法院查封不能办理过户手续的证据，故涉案房屋不能办理过户手续刘培裔自己有过错。”因此，刘培裔要求鸿霖公司、马卫承担违约金39,000元的诉讼请求不予支持。遂判决：一、解除刘培裔与马卫、鸿霖公司于2017年4月12日签订的《房屋买卖居间合同》；二、鸿霖公司向刘培裔返还购房款30万元；三、驳回刘培裔的其他诉讼请求。二审中鸿霖公司围绕其上诉请求提供了新证据，本院组织双方当事人对新证据进行质证。鸿霖公司提交:1.卡号为×××的银行卡2017年4月12日交易记录，用以证实鸿霖公司的法定代表人蒋正宏向马燕转账27万元;2.登记于施伟名下的涉案房屋的产权证书,用以证实涉案房屋有产权情况。刘培裔、马卫对以上两份证据的真实性、合法性、关联性予以认可。本院对鸿霖公司提交的证据的真实性、合法性、关联性予以确认。二审查明的事实如下：1.涉案房产位于乌鲁木齐市××区，登记于案外人施伟名下，其与案外人郭凤为夫妻关系。2.马卫与案外人马燕为兄妹关系，马燕为新疆冠群驰骋信息咨询管理有限公司员工，杨睿为新疆冠群驰骋信息咨询管理有限公司负责人。2017年4月12日经马燕介绍马卫与施伟及案外人杨睿签订《房屋买卖合同》，约定由马卫购买施伟名下位于乌鲁木齐市××区的房屋，交易价格为27万元，此款于一日内付给杨睿指定的案外人王霞银行卡内。同日马卫与刘培裔及鸿霖公司签订《房屋买卖居间合同》，由马卫将乌鲁木齐市沙依巴克区扬子江路42号红十月小区北一区9栋1单元203室房屋出售给刘培裔，交易价格32万元，其中定金2万元，余款30万元与当日支付。合同签订当日刘培裔向鸿霖公司法定代表人蒋正宏汇款30万元，当日蒋正宏将27万元通过银行转账方式转入马燕账户，余款3万元，现在蒋正宏处。当日施伟、郭凤向刘培裔出具委托书，委托其办理涉案房屋的过户手续。案外人富伟证实，2017年4月12日其代施伟、阳睿收到刘培裔购买涉案房屋的余款2万元，并向刘培裔交付了涉案房屋。3.施伟、郭凤因与新疆万都商贸有限责任公司之间的债务诉讼，由新疆吾尔自治区石河子市人民法院经新疆万都商贸有限责任公司申请于2017年7月12日查封了涉案房屋，该案由(2019)兵08民终99号民事判决书,判决由郭凤、施伟向新疆万都商贸有限责任公司支付2052402.16元。判决生效后，新疆万都商贸有限责任公司申请对涉案房屋进行执行，刘培裔提出执行异议之诉，（2019）兵08民终99号判决书认定，刘培裔未能及时办理过户，存在过错，驳回了其异议申请。本院认为，刘培裔与马卫及鸿霖公司之间签订的《房屋买卖居间合同》是三方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。该合同是以刘培裔向马卫支付房款，取得涉案房屋所有权为目的的买卖合同，现因涉案房屋已经法院查封并交付执行，马卫无法履行合同义务，刘培裔无法实现其合同目的取得涉案房屋的所有权，其主张解除合同的诉讼请求，符合法律规定，一审判决解除正确，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，涉案合同解除后，刘培裔有权要求返还已支付的房款，三方对解除涉案合同无异议，但对刘培裔已支付的30万元应当由谁返还产生纠纷。刘培裔认为，因为鸿霖公司法定代表人蒋正宏收取了其30万元，故鸿霖公司应当向其返还该款，鸿霖公司认为其只是刘培裔与马卫买卖合同中的居间方，不应当承担返还房款的义务，对此本院认为，根据2017年4月12日马卫与刘培裔、施伟分别签订的合同的内容可以认定，马卫系向施伟购买了涉案房屋后，加价5万元，于同日向刘培裔出售了涉案房屋。鸿霖公司根据涉案的买卖合同，收取刘培裔支付的30万元房款，当日即将27万元转入了新疆冠群驰骋信息咨询管理有限公司员工马燕名下，从马燕的身份及马卫与施伟签订的合同内容，施伟、郭凤向刘培裔出具的委托书，案外人富伟的证实其代施伟收取刘培裔2万元并向刘培裔交付涉案房屋的情况，可以认定鸿霖公司向马燕转账的27万元，系马卫履行其与施伟之间签订的《房屋买卖合同》中应当向施伟支付房款的义务，故刘培裔向鸿霖公司法定代表人转账的30万元中，有27万元应当认定是马卫收取，故鸿霖公司提出27万元不应当由其向刘培裔返还的上诉请求，本院予以支持。因鸿霖公司表示愿意向刘培裔返还其余3万元，对此本院予以准许。综上所述，鸿霖公司的上诉请求成立，本院予以支持；因当事人二审中提供的新证据，本院查明了新的案件事实，故对一审判决予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2019）新0103民初7347号民事判决第一项，即解除刘培裔与马卫、鸿霖公司于2017年4月12日签订的《房屋买卖居间合同》；二、撤销新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2019）新0103民初7347号民事判决第二、三项，即鸿霖公司向刘培裔返还购房款30万元；驳回刘培裔的其他诉讼请求；三、马卫向刘培裔返还购房款27万元；四、鸿霖公司向刘培裔返还购房款3万元；五、驳回刘培裔的其他诉讼请求。上述款项需于本判决发生法律效力后十日内一次付清。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3342.50元，刘培霖预交，马卫负担2513.56元，鸿霖公司负担279.43元，刘培裔负担549.51元；二审案件受理费5800元，鸿霖公司预交，由鸿霖公司承担580元，马卫承担5220元。本判决为终审判决。审  判  长   陈  琛审  判  员   庞  艳审  判  员   高  茜二 〇 二 〇 年 四 月 二 十 二 日书  记  员   阿依努尔