北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终2846号上诉人（原审被告）：陈茂，男，1986年2月11日出生。被上诉人（原审原告）：北京龙湖物业服务有限公司，住所地北京市顺义区牛栏山镇张家庄村张家庄路32号。法定代表人：宋彦，总经理。委托诉讼代理人：马兰霞，泰和泰（北京）律师事务所律师。上诉人陈茂因与被上诉人北京龙湖物业服务有限公司（下称“龙湖物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初36231号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈茂上诉请求：1.撤销一审判决，判决驳回龙湖物业公司所提诉讼请求；2.二审上诉费、一审诉讼费均由龙湖物业公司承担。事实和理由：1.一审判决第三页中所提“对于空调系统，龙湖物业负责运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备进行系统性检查；运行期间每日巡视1次空调系统，保证室内温度符合相关规定；制定节能措施，每月对能源消耗进行统计、分析；每年检查1次管道、阀门并除锈；每年检验1次压力容器、仪表及冷却塔噪声；每年清洗消毒1次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体等；每年清洗消毒2次风机盘管滤网；每两年清洗消毒1次风管；每年对空调系统进行1次整体性维修养护”等内容，仅属于物业合同中明确的事项，而具体履约的事实与合同约定不符，物业没有尽到应有责任，一审法院认定事实不清；2.龙湖物业公司作为物业服务提供方，其基本职责之一是提供相关安保措施、保护小区的安全，物业合同明确应建立突发公共事件的应急预案，但龙湖地产于2019年12月17日凌晨1时37分许组织工人突然袭击、拆除小区西侧全长约180米院墙时，龙湖物业公司既不在事发当天提前通知业主，也未要求当晚在场保安阻止龙湖地产拆墙，而是与龙湖地产合谋此事，小区西侧在墙面拆除后完全暴露在外，初步估计小区房屋每平米市场报价当即下降1万元以上，对陈茂造成重大损失，龙湖物业公司由于其服务严重不达标而应对此事承担部分责任。龙湖物业公司对于陈茂的上诉，答辩称：同意一审判决，不同意陈茂提起的上诉，请求驳回陈茂所提上诉主张；1.龙湖物业公司依据合同约定有权对案涉项目进行物业管理并主张物业服务费用；2.陈茂专有区域专有设施不属于龙湖物业公司维护范围，且陈茂所述“空调不制冷”等系因其自行安装影响空调排热的百叶窗造成，而非龙湖物业公司未尽物业服务义务所致；3.上述围墙拆除之事已有《商品房预售合同》附件十《补充协议》第二十四条向买受人告知不利情况在先，且龙湖物业公司主张的是2018年1月至2020年1月的按年预缴的物业费，陈茂述称的拆除围墙之事发生于一审法院2019年12月6日作出判决之后，主张该事件对一审法院判决支持龙湖物业公司诉求构成实质影响的法律及事实依据不足。龙湖物业公司向一审法院起诉请求：1.判令陈茂支付物业服务费36028.44元（2018年1月至2020年1月）；2.判令陈茂支付自2018年1月27日起至实际清偿之日止的违约金（以36028.44元为基数，按日万分之五计算，截止到2019年11月25日为8745.90元）；3.诉讼费由陈茂承担。陈茂一审辩称：1.陈茂在涉案房屋居住，是龙湖物业公司提供了物业服务；2016年2月陈茂买房的时候，开发商的销售人员侯春钰说如果可以介绍朋友来买房，能够免除1年的物业费，现在陈茂介绍了朋友购买了房屋，也住进去了，但龙湖物业公司在收取物业费的时候并未免除，理由是关于免除陈茂2018年1月至2019年1月物业费一事没有备案，故要求龙湖物业公司给予减免。2.不认可龙湖物业公司依法提供了物业服务；中央空调不制冷，物业进行了鉴定和维修，但没有修好；2016年收房，2年保修期一过，物业说不再负责维修了，如果陈茂自行维修，龙湖物业公司应负责维修的费用。3.不认可违约金的诉讼请求，陈茂与龙湖物业公司沟通先支付2019年的物业费，但是该公司不同意，需要一并缴纳2018年1月至2020年1月的物业服务费。一审法院结合当事人陈述及举证质证，认定事实如下：2016年3月30日，陈茂与北京葛洲坝龙湖置业有限公司签订北京市商品房预售合同，陈茂向北京葛洲坝龙湖置业有限公司购买了坐落于北京市丰台区西局后街8号院6号楼2单元501号房屋，实测建筑面积176.61平方米。龙湖物业为上述房屋提供了物业服务，物业费8.5元/月/平方米，物业服务费应当按年度交纳，12月25日前缴纳下一年度的物业服务费。对于空调系统，龙湖物业公司负责运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备进行系统性检查；运行期间每日巡视1次空调系统，保证室内温度符合相关规定；制定节能措施，每月对能源消耗进行统计、分析；每年检查1次管道、阀门并除锈；每年检验1次压力容器、仪表及冷却塔噪声；每年清洗消毒1次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体等；每年清洗消毒2次风机盘管滤网；每两年清洗消毒1次风管；每年对空调系统进行1次整体性维修养护。2016年12月17日，陈茂办理了房屋入住手续，缴纳了2017年1月至2018年1月的物业费。入住后，陈茂因空调问题向龙湖物业报修，但陈茂认为并未修好。2019年6月6日，龙湖物业公司委托泰和泰（北京）律师事务所向陈茂发出律师函，催促陈茂缴纳2018年1月27日至2019年5月31日的物业服务费25762.36元。因陈茂一直未缴纳2018年1月至2020年1月的物业服务费36028.44元，故龙湖物业公司提起诉讼。一审法院认为：陈茂居住在由龙湖物业公司提供物业服务的房屋，双方建立了物业服务合同关系，该合同关系系双方当事人真实意思表示，且未违反有关法律法规的强制性规定，应为有效，双方当事人均应依约履行各自义务；龙湖物业提供了物业服务，陈茂应缴纳相应的费用，其未全额支付的行为属违约，应承担相应的违约责任；龙湖物业要求陈茂支付所欠物业费的请求，理由正当，一审法院予以支持；龙湖物业要求陈茂支付违约金的请求，因陈茂并非无故恶意拖欠物业费，根据本案实际情况，一审法院对龙湖物业公司该项请求不予支持；陈茂对其所提因其成功介绍了新的购房人购买了房屋，龙湖物业该所应为其减免物业费的辩称，未提供充分证据予以佐证，一审法院不予采信；陈茂关于龙湖物业未修好其室内空调、未尽到物业管理义务的辩称，一审法院认为，按照物业服务的范围，龙湖物业主要负责空调公共部分的维护而非室内部分，故一审法院对陈茂的该项辩称不予采信。综上，一审法院对龙湖物业公司要求陈茂缴纳2018年1月至2020年1月的物业服务费36028.44元的请求予以支持，对该公司要求陈茂支付违约金的请求不予支持。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2019年12月6日判决：一、陈茂于本判决生效后十日内给付北京龙湖物业服务有限公司二〇一八年一月至二〇二〇年一月的物业服务费36028.44元；二、驳回北京龙湖物业服务有限公司的其他诉讼请求。二审期间，双方均未提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为：一审法院已查明龙湖物业为北京市丰台区西局后街8号院6号楼提供物业服务，陈茂一审时认可其在涉案房屋居住、龙湖物业公司提供了物业服务，故陈茂应依法缴付物业费，现陈茂欠付2018年1月至2020年1月的物业服务费，一审法院判决陈茂支付2018年1月至2020年1月的物业服务费，对龙湖物业公司提出的违约金请求未予支持，并无不当，本院应予维持；陈茂所提上诉理由及上诉请求，事实及法律依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费920.00元，由陈茂负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 耿燕军审 判 员 张玉贤审 判 员 刘 洁二〇二〇年四月二十二日法官助理 李长亮书 记 员 薛 姌