江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏03民终151号上诉人（原审被告）：徐州鑫利达金属科技开发有限公司，住所地江苏省丰县经济开发区解放路向东延伸段188号。法定代表人：连广文，该公司总经理。委托诉讼代理人：王灿，江苏非圆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐州陆路安车业有限公司，住所地江苏省丰县解放东路延伸段188号。法定代表人：刘志存，该公司经理。委托诉讼代理人：胡苏，丰县凤城中阳法律服务所法律工作者。上诉人徐州鑫利达金属科技开发有限公司（以下简称鑫利达公司）因与被上诉人徐州陆路安车业有限公司（以下简称陆路安公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省丰县人民法院（2019）苏0321民初7049号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人鑫利达公司的委托诉讼代理人王灿、被上诉人陆路安公司法定代表人刘志存及该公司委托诉讼代理人胡苏到庭接受询问。本案现已审理终结。鑫利达公司上诉请求：1.判决撤销一审判决，驳回陆路安公司诉讼请求。2.一、二审诉讼费由陆路安公司负担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。2019年1月25日，陆路安公司与案外人丰县经济开发区政府订立拆迁补偿协议并实际履行，涉案地块及厂房已被政府征收，不再属于陆路安公司。鑫利达公司的经营也涉及拆迁补偿，开发区政府已与其达成初步拆迁补偿协议并委托相关鉴定机构对其生产设施和经营损失作出评估，但拆迁补偿协议尚未完全达成。一审法院遗漏上述重要事实，属认定事实不清。二、一审适用法律错误。涉案地块和厂房己于2019年1月25日被丰县经济开发区政府征收，该地块和厂房己与陆路安公司无任何权利义务关系，陆路安公司已无权利享有该地块及厂房的收益，一审判决支持陆路安公司2019年1月25日之后至“实际返还之日止”的租金，属适用法律错误。一审判决要求鑫利达公司将涉案地块和厂房返还给陆路安公司，系适用法律错误。三、鑫利达公司正在与丰县经济开发区政府协商处理拆迁补偿事宜，陆路安公司提起本案诉讼，实际上是与丰县经济开发区政府串通，以达到减少丰县经济开发区政府对鑫利达公司的拆迁补偿数额的目的。综上，请求撤销一审判决，支持鑫利达公司上诉请求。陆路安公司二审答辩称：鑫利达公司的诉请无事实及法律依据，依法应予驳回。1.鑫利达公司与丰县经济开发区政府的补偿问题与本案无关。鑫利达公司与陆路安公司之间租赁合同因约定租赁期限届满及拆迁事由的出现而终止，依照双方约定及法律规定，鑫利达公司应搬离场地并向陆路安公司交还租赁物，鑫利达公司占有场地行为已经构成违约。2.由于鑫利达公司的违约行为，导致陆路安公司与开发区政府签订的补偿协议无法实际履行，陆路安公司无法向开发区政府交付涉案租赁物，无法履行拆迁补偿协议的约定，给陆路安公司造成实际损失。3.陆路安公司与开发区政府签订补偿协议是一种民事法律行为。目前为止，涉案租赁物权属仍属于陆路安公司，鑫利达公司主张涉案地块和厂房与陆路安公司无任何权利义务关系错误。综上，鑫利达公司上诉无事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。陆路安公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令鑫利达公司停止侵害、排除妨碍，并返还租赁厂房；2.请求判令鑫利达公司支付租赁损失费用暂计算为20000元（具体计算方式为：以每平方米每年67元为基数，按租赁面积6323元平方米，从2019年7月20日起计算至返还之日止）；3.请求判令鑫利达公司支付利息损失费用暂计算为20000元（具体损失为：以4000000元本金为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2019年7月10日起计算至厂房实际返还之日止）；4.本案诉讼费用由鑫利达公司承担。事实与理由：2018年12月18日，双方签订厂房租赁协议一份，约定鑫利达公司租赁陆路安公司的厂房进行生产，厂房租赁费为每平方米每年67元，租赁期限为6个月，双方约定如遇政府拆迁，鑫利达公司应在政府规定的期限内搬迁，租赁期满后，经陆路安公司多次催要，鑫利达公司仍迟迟不予搬离和交还租赁物，故诉至法院。一审法院查明：2018年12月18日，陆路安车业(甲方)与鑫利达公司(乙方)签订厂房租赁协议一份，主要内容有：“1.乙方租赁甲方全院厂房总面积11772平方米。2.乙方在2019年元月9日前交清半年租赁费，在2018年12月20日先付部分租赁费，厂房租赁费用67元每平方米一年。3.甲乙双方应支持、配合政府拆迁工作，乙方拆迁补偿费用由政府支付。4.甲乙双方约定租赁期6个月(自2019年元月9日至2019年7月9日止)，如政府半年内拆迁，乙方在政府规定的期限搬迁，甲方应退还乙方剩余租赁费。5.此协议一式三份，甲乙双方各一份，报送张五楼西区块拆迁指挥部一份。……。”协议签订后，鑫利达公司使用全部厂房至2019年3月中旬，后鑫利达公司实际使用了其中的6323平方米，至2019年8月5日鑫利达公司分多次共支付给陆路安公司租金33.25万元。2019年1月25日陆路安公司与江苏丰县经济开发区管理委员会签订《拆迁补偿协议书》，约定对陆路安公司厂区厂房及附属物进行拆迁。因鑫利达公司租用的厂房没有搬离，陆路安公司无法按照拆迁协议将厂房交付开发区管委会。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案当事人双方签订的厂房租赁协议系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制规定，为合法有效。陆路安公司对涉案厂房享有所有权，有房屋所有权证及相关证明予以证实，虽在2019年1月25日签订了拆迁补偿协议，但该协议是平等民事主体之间的合同，不同于政府作出的征收决定，不产生物权变动的法律效力，故在厂房未交付政府拆除前，陆路安公司仍享有所有权，故其有权依据厂房租赁协议向鑫利达公司主张权利。双方签订的租赁协议履行期间，在2019年1月25日陆路安公司签订了《拆迁补偿协议书》，拆迁补偿协议的双方均知道鑫利达公司正在租用涉拆的厂房，因鑫利达公司未能主动搬离，拆迁补偿协议未能履行完毕，厂房还未被拆除，双方厂房租赁协议并未当然终止履行，在2019年3月中旬鑫利达公司返还了部分厂房，至7月9日租期届满后其理应返还租赁的剩余厂房。江苏省高级人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第三十一条的规定：房屋租赁合同届满、解除、确认无效后，承租人逾期退房的，出租人有权要求返还房屋并赔偿损失。故陆路安公司要求鑫利达公司参照租赁合同的租金标准支付租赁损失，于法有据，应予支持。鑫利达公司陆续支付租金共计33.25万元，按照租赁面积和单价，其中2019年1月9日至2019年3月15日计65天，租金应为140457元(67×11772÷365×65)，2019年3月16日至7月9日计115天，租金应为133476元(67×6323÷365×115)，鑫利达公司多支付租金58567元(332500-140457-133476)。陆路安公司要求自2019年7月20日起支付租赁损失，不违反法律规定，但多付的租金58567元应予以扣除。陆路安公司另外要求支付利息损失，没有提供证据证明，也无法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条之规定，一审法院判决：一、鑫利达公司于判决发生法律效力后十日内，返还租赁陆路安公司的厂房(面积6323平方米)，并向其支付租赁损失(租赁损失以面积6323元平方米，按照每平方米每年67元，自2019年7月20日起计算至实际返还之日止，多付的租金58567元在计算时应予以扣除)。二、驳回陆路安公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计400元，由鑫利达公司负担。经双方当事人确认，本案二审争议焦点为：涉案双方争议厂房相关费用应如何计算。二审中，鑫利达公司提交2020年1月21日丰县农村商业银行交易回单（复印件），内容为丰县经济开发区向鑫利达公司刘石成账户打款记录。证明涉案地块及厂房由地方政府征收并补偿，鑫利达公司早已于2019年11月底搬出设备。陆路安公司质证意见：对证据的真实性、合法性均有异议。从证据显示的内容看，是从开发区政府财政局账户汇入到刘石成账户的电子交易回单，与鑫利达公司待证事实没有关联性。二审中，陆路安公司提交视频资料（光盘）及照片打印件，证明2020年3月5日鑫利达公司经理刘石成将租赁物厂房大门钥匙交给陆路安公司法定代表人刘志存，然后由刘志存将钥匙交给开发区人民政府，涉案租赁物在2020年3月5日才由鑫利达公司交还给陆路安公司。鑫利达公司质证意见：对证据真实性、关联性、合法性均有异议，不能证明是2020年3月5日发生的事实。本院认证意见：对鑫利达公司提交证据的真实性予以认定，对其证明目的不予认定；对陆路安公司提交证据的真实性予以认定。一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为：在涉案厂房实际交付给拆迁人开发区政府之前，陆路安公司仍对涉案厂房享有所有权，鑫利达公司主张涉案地块和厂房已经与陆路安公司无任何关系，该主张没有事实及法律依据。双方书面租赁合同约定的租赁期限至2019年7月9日租期届满，双方形成不定期租赁合同关系。因面临拆迁，陆路安公司多次要求鑫利达公司返还租赁物，鑫利达公司并未返还，仍继续占有使用部分租赁物至2020年3月5日。故鑫利达公司应支付实际占有期间的费用，陆路安公司要求鑫利达公司支付2019年7月20日至实际返还之日的租赁损失，于法有据。综上，一审法院参照双方租赁合同约定，按照已经缴纳的租赁费用及分批返还租赁物的情况，分段计算并判决鑫利达公司支付陆路安公司自2019年7月20日至实际返还之日的租赁损失，并无不当。综上所述，上诉人鑫利达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由鑫利达公司负担。本判决为终审判决。审判长  单雪晴审判员  苏 团审判员  崔金城二〇二〇年四月十四日书记员  侯梦池