上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终2530号上诉人(原审原告)：孙后芝，女，1977年1月13日出生，汉族，住江苏省南京市。委托诉讼代理人：金晶晶，上海合勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋晨，上海合勤律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海联京企业发展有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：李宗汉，董事长。委托诉讼代理人：高峰，上海大度律师事务所律师。原审第三人：江苏致壹房地产开发有限公司，住所地江苏省南京市。法定代表人：仇士平，执行董事。上诉人孙后芝因与被上诉人上海联京企业发展有限公司(以下简称联京公司)、原审第三人江苏致壹房地产开发有限公司(以下简称致壹公司)案外人执行异议之诉一案，不服上海市青浦区人民法院(2019)沪0118民初11683号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。孙后芝上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者改判停止执行位于江苏省南京市秦虹南路XXX号良城美景家园地下车库的95号车位(以下简称系争车位)，终结拍卖并依法解除对该车位的查封；一、二审案件受理费均由被上诉人承担。事实和理由：一审法院将系争车位未能办理过户登记手续的过错归结于孙后芝，系认定事实不清。孙后芝向致壹公司购买系争车位后，支付了全部价款，实际占有使用系争车位至今。且孙后芝已多次督促致壹公司办理产权过户手续，但因该公司遗失国有土地使用权证的附件即土地分割转让证，并一直不愿意挂失补办，致使无法办理过户手续。故系争车位未过户至孙后芝名下非因其自身原因。联京公司辩称，不同意孙后芝的上诉请求。孙后芝与致壹公司签订系争车位的买卖合同后，同一小区其他业主仍可以办理相关车位的产权过户登记手续，而孙后芝在长达五年的时间内并未采取相应措施要求致壹公司办理过户登记手续，显然孙后芝存在过错。此外，孙后芝提供的证据也不能证明其支付了系争车位的对价。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。致壹公司未发表陈述意见。孙后芝起诉请求：停止执行系争车位，终结拍卖并解除对该车位的查封。一审法院认定事实：该院于2017年11月16日立案受理联京公司诉致壹公司股权转让纠纷一案，并于2018年3月28日作出(2017)沪0118民初19125号民事判决，驳回联京公司的全部诉讼请求。判决后，联京公司不服，向本院提起上诉。本院经审理，于2018年8月13日作出(2018)沪02民终4755号民事判决，撤销一审法院(2017)沪0118民初19125号民事判决，判令致壹公司支付联京公司股权转让款人民币1,600万元(以下币种相同)及违约金200万元。判决生效后，因致壹公司未履行付款义务，联京公司向一审法院申请强制执行，该院于2018年9月25日以(2018)沪0118执4812号立案受理。执行中，一审法院于2019年1月11日依法查封尚登记在致壹公司名下的包括系争车位在内的共计三十二个车位，并于同年3月12日裁定拍卖致壹公司名下位于南京市秦淮区秦虹南路XXX号26幢二单元101室、秦虹南路XXX号-10、秦淮区应天大街XXX号房地产及上述三十二个车位。2019年4月4日，一审法院出具公告，告知致壹公司及占有上述房屋及车位的案外人，应当自公告之日起十五日内迁出，案外人认为对该房产享有租赁权而合法占有的，应当自公告之日起十五日内向该院提出书面异议等。孙后芝得知后，向一审法院提出执行异议。该院经审查，于2019年5月20日作出(2019)沪0118执异78号执行裁定，驳回孙后芝的异议请求。孙后芝遂提起本案诉讼。一审法院另查明：根据系争车位的不动产登记资料显示，该车位建筑面积27.34平方米，建筑年代2006年。致壹公司于2012年12月19日进行产权登记，证书号为秦初字第321602号，产权来源为自建商品房。一审审理期间，孙后芝为证明其主张，提供了下列证据予以佐证：1、孙后芝与致壹公司于2014年1月20日签订的《南京市机动车位销售专用合同》，内容为致壹公司将系争车位出售给孙后芝，总价款为11万元；孙后芝应向致壹公司支付定金11万元(付款日期处未填写)，此款在孙后芝最后一次付款时充抵合同价款；合同价款的付款方式为一次性付款；车位交付时间为2014年2月19日；合同签订后10日内，致壹公司应按规定通过南京网上房地产操作系统，将本合同基本信息传送至南京市房产管理局产权市场处备案。办理初始登记后90日内，双方应当共同申请房屋所有权转移登记。孙后芝领取《房屋所有权证》90天后，有权且应当要求致壹公司配合办理该车位占用范围内的国有土地使用权变更登记。合同中另载明孙后芝已于2004年9月20日向致壹公司购买坐落于秦虹南路XXX号良城美景家园14幢2单元102室的商品房。2、致壹公司于2014年1月20日开具的金额为11万元的销售不动产统一发票(自开)，发票中付款方为孙后芝，收款方为致壹公司，销售的不动产楼牌号为系争车位等。3、系争车位的照片，车位上方标注了车辆牌照，即为孙后芝所使用的车辆牌照。联京公司对上述证据质证意见如下：对孙后芝提供的证据1真实性没有异议，但认为系争车位产权明晰，可以办理过户手续。该地下车库至少有395个车位，其中部分车位已销售且已登记在买方名下，说明办理产权过户登记手续并无障碍。合同中对办理车位的房屋所有权证和国有土地使用权变更登记分别作出了约定，即使如孙后芝和致壹公司所称缺少了土地分割转让证，也仅对土地使用权的变更登记产生障碍，而房屋所有权证可以办理过户手续。现孙后芝在长达近五年的时间内未通过包括诉讼等在内的方式主张权利，其对系争车位至今未能办理过户手续有过错；对证据2真实性没有异议，但认为不能证明孙后芝已经支付了全部的价款；对证据3认为无法证明孙后芝在法院查封前已实际占有系争车位，且不能证明孙后芝对该车位拥有所有权，也有可能是租赁。一审法院认为：最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。因此，本案需要审查的内容，同时也是本案双方当事人的争议焦点，即孙后芝是否支付了车位价款以及孙后芝对于未办理车位的产权过户登记手续是否有过错。首先关于付款，致壹公司开具了发票，开票时间与合同签订时间一致。合同中对于付款方式约定为一次性付款，定金11万充抵价款，但对定金支付日期未作约定。如孙后芝未在合同签订当日支付价款，致壹公司作为出售方，支付日期作为合同主要条款不可能不作约定。另从房地产买卖的市场交易习惯来看，通常房地产开发商在买方交付购房款后开具发票。因此，一审法院确认孙后芝已支付了全部的车位价款11万元。其次关于过错问题，孙后芝和致壹公司均认为未能办理过户登记手续的原因是致壹公司遗失了土地分割转让证，但对于该理由是否属实，双方均未能提供证据证明。即使该转让证遗失，亦可由相应的行政管理部门出具遗失证明后，即可办理过户登记手续。孙后芝在长达五年的时间内并未采取积极措施，对系争车位未能办理过户登记手续负有过错，不属于能够排除执行的情形。据此，一审法院判决驳回孙后芝的诉讼请求。一审案件受理费2,500元，由孙后芝负担。本院经审理查明：一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院另查明：本院作出的已经发生法律效力的(2019)沪02民终10576号民事判决确认，良城美景家园地下车库203号、207号、315号、326号、371号、390号车位均系业主向致壹公司购买，并于2014年、2015年期间办理了产权过户手续，现产权人均为买受人。本院认为，根据法律规定，案外人对被执行的不动产主张所有权，符合法定情形的，人民法院应予支持。本案中，孙后芝主张系争车位的所有权，应按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定进行审查。对于孙后芝在一审法院查封系争车位之前，已签订买卖合同，支付了价款并实际使用的事实，一审法院已详细阐述，本院予以确认，不再赘述。故本案的争议焦点为系争车位未过户至孙后芝名下是否因其自身原因。根据已查明的事实，在孙后芝与致壹公司签订的合同中，双方对于车位交付、所有权转移登记以及国有土地使用权变更登记时间已有明确约定，而孙后芝与致壹公司实际并未按约完成系争车位的相关过户登记手续。而孙后芝与致壹公司签订车位买卖合同后，同一小区的其他业主于2014年3月至2015年4月期间仍可以办理车位产权的过户登记手续。孙后芝和致壹公司辩称因致壹公司遗失土地分割转让证导致系争车位无法办理过户登记手续，但是并未提供相应证据予以证明。至系争车位被一审法院查封之日的近五年时间内，孙后芝既未向不动产登记部门提出过户申请，亦未通过法律途径主张权利，显属怠于行使权利，对该车位未过户至其名下有其自身原因。据此，孙后芝主张系争车位的所有权不能够排除执行。综上所述，孙后芝所提上诉请求和理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，所作判决亦无不妥。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2,500元，由上诉人孙后芝负担。本判决为终审判决。法官助理周乃夫审判长  朱志红审判员  胡晓东审判员  杨喆明二〇二〇年四月二十九日书记员  周乃夫附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……