江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终66号上诉人（原审被告、反诉原告）：徐州市金利木业有限公司，住所地徐州市泉山区庞庄街道办事处张小楼村（学校西侧）。法定代表人：拾景旗（曾用名拾景奇），该公司经理。上诉人（原审被告）：拾景旗（曾用名拾景奇），男，1949年9月12日出生，汉族，徐州市金利木业有限公司经理，住徐州市泉山区。二上诉人共同委托诉讼代理人：赵广新，江苏泰信律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：徐州市天佳防水保温材料厂，住所地徐州市九里区杨东村，现住所地徐州市铜山区拾屯办事处杨东村。投资人：张启永，该厂经理。委托诉讼代理人：吴继伟，该厂法务。上诉人徐州市金利木业有限公司（以下简称金利公司）、拾景旗因与被上诉人徐州市天佳防水保温材料厂（以下简称天佳材料厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2018）苏0311民初1792号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金利公司、拾景旗上诉请求：一、撤销（2018）苏0311民初1792号民事判决，查明事实依法改判或发回重审。事实和理由：一、对于一期拆迁补偿部分，1、房屋价格评估表8-混合补偿金额181179元，一审法院酌定支持天佳材料厂18000元，属于自由裁量权的滥用，双方在租赁合同中约定天佳材料厂有权对房屋进行修缮和局部改造，仅仅指新建的厂房及设备归天佳材料厂所有，对于已有房屋，天佳材料厂为了使用可以进行修缮，但修缮后房屋所有权仍归上诉人所有，天佳材料厂无权享有该部分房屋补偿款。2、地上附属物补偿评估表13-水泥地坪362.2平方米，补偿金额36220元，一审法院判决支持天佳材料厂30000元，属于认定事实错误。天佳材料厂没有提供证据证明其铺设了该部分水泥地坪，而上诉人提供的照片和证人证言，能够证明该部分水泥地坪的状况，从天佳材料厂提供的照片也可以看出其铺设的部分很少，不足50平方米，一审法院根据上诉人陈述交付时地上“长满杂草”就认定上诉人没有铺设水泥地坪，不符合生活法则，陈旧的水泥地面上照样长满杂草。3、张启永地上附着物补偿评估表3-电缆线补偿金额3450元、4-铁支架补偿金额400元，一审法院判决给天佳材料厂，属于认定事实错误，上诉人提供的交接时的照片显示，电缆线系上诉热架设、铁支架本来就有。二、对于二期拆迁补偿款部分。1、房屋价格评估表-2钢架棚补偿款62202元、-3钢架棚补偿款55元、-4简棚补偿款3385元、-5铁皮房补偿款867元、-6夹心板房补偿款5760元、-7铁皮房补偿款10407元，一审法院认为上述租赁物均不在上诉人提交的产权证上，从而将上述补偿款全部判决给天佳材料厂，有失公平。虽然上述租赁物不在产权证上，但根据现场照片，上述租赁物是在上诉人所有的围墙、水泥地坪基础上建造的，上诉人应当享有一般的份额，且在双方调解的案件中，对涉及与上述租赁物类似的构建物的拆迁补偿款的分配上，双方也是平均分配享有。2、附属物补偿价格表-1水泥道路补偿款212955元，一审法院判决支持天佳材料厂10000元；-2碎石地补偿款4287元，全部判决给天佳材料厂；-3下水道8700元，一审法院判决支持天佳材料厂6000元，上诉人认为一审法院判决没有事实依据，上诉人提供的交接时的照片能够证明水泥道路、碎石地、下水道均是上诉人租赁前铺设或建造的。综上，一审法院判决上诉人赔偿天佳材料厂损失278163元错误，应当扣减属于上诉人的125127.5元，改判支持上诉人赔偿天佳材料厂损失153035.5元。被上诉人天佳材料厂答辩称：一审法院天佳材料厂对房屋价格评估明细表8-混合涉及的房屋进行了修缮，增加了原先厂房的价值，提高了房屋的评估价值，并酌定支持天佳材料厂18000元，符合双方的合同约定，并未滥用自由裁量权。二、地上附属物补偿评估表13-水泥地坪362.2平方米，补偿金额36220元，其评估价值的依据是天佳材料厂在租赁期间在原先泥地上铺设水泥地面得来的，一审法院判决支持天佳材料厂30000元，也符合双方的合同约定。三、关于天佳材料厂投资的钢架棚等项目，天佳材料厂在租赁期间，全额投资建设了上述钢架棚项目，拆迁补偿应全部归天佳材料厂，至于钢架棚建设涉及的围墙和地坪，上诉人已经得到了赔偿，不应再参与分配钢架棚的赔偿款项。四、对于附属物补偿价格表中的下水道、水泥道路、碎石地均系天佳材料厂在租金期间为了经营而建设的，其补偿款也应归天佳材料厂所有。天佳材料厂向一审法院起诉请求判令：1、解除涉案租赁合同；2、金利公司、拾景旗返还租金23000元；3、金利公司、拾景旗赔偿各项损失740520元。事实和理由：2012年12月，天佳材料厂与金利公司、拾景旗签订《房屋及厂房厂地租赁合同》，租赁金利公司、拾景旗位于张小楼村范围内的厂房厂地，租期20年。租赁合同签订后，天佳材料厂按约定交纳租金，并扩建厂房及添置设备并办理相关手续进行经营。2016年5月，金利公司、拾景旗在未告知天佳材料厂的情况下，擅自与拆迁方达成拆迁协议。天佳材料厂于2017年6月7日起诉金利公司、拾景旗，双方仅就无争议部分达成协议。现金利公司、拾景旗又领取了第二期拆迁赔偿款，但并未给付天佳材料厂应得的部分，并给天佳材料厂造成巨大损失，故起诉请求法院判如所请。金利公司、拾景旗向一审法院提出反诉请求天佳材料陈：1、支付厂房占用费26000元及利息；2、赔偿各项经济损失11418.3元。一审庭审中，金利公司、拾景旗将第一项反诉请求变更为天佳材料厂支付厂房占用费35333元及利息。但金利公司、拾景旗并未按期交纳增加诉请部分的诉讼费用，应视为其放弃增加诉请。事实和理由：天佳材料厂于2018年3月28日向法院起诉要求解除租赁合同并返还租金2300元、赔偿损失740520元。实际上，涉案租赁合同已于2016年5月解除，合同解除后天佳材料陈未获得拆迁赔偿拒不搬迁，继续非法占用涉案厂房直至2018年第二次拆迁。从2016年5月至2018年1月（实际占用面积为厂房70%)，被反诉人占用厂房1年零9个月，且未支付占用费，天佳材料厂应支付占用费4.9万元，扣除已付租金后，还应支付占用费2.6万元。同时，因天佳材料厂未经金利公司、拾景旗许可，擅自拆除部分房屋，致使金利公司、拾景旗未能取得相关赔偿，且天佳材料厂擅自占用涉案租赁土地进行违建，给金利公司、拾景旗造成损失应予赔偿，故反诉。一审法院经审理查明：2012年12月29日，拾景旗（徐州市金利木业有限公司）（租赁方，甲方）与张启永（徐州市天佳防水保温材料厂）（承租方，乙方）签订《房屋及厂房厂地租赁合同》，约定甲方将厂房、房屋及厂地全部租赁给乙方使用，租期20年（从2013年1月至2033年1月2日）；2013年1月1日至2018年1月1日租金40000元/年，2018年1月2日至2023年1月1日50000元/年，2028年1月2日至2033年1月1日55000元/年；合同签订时乙方付1万元预付金，2013年1月1日厂房等交付乙方使用，乙方使用前再交3万元作为年租金，后每年提前一个月内一次性交清下一年房租，首年租金以实际交付使用为准，时间不超过合同签订日期三个月，实际交付为2013年1月16日；乙方在经营期间，如遇到国家、省市规划占地应服从拆迁需要，但应提前三个月通知乙方，本合同自然终止，不动产赔偿甲方原有归甲方，属乙方投资的归乙方，土地赔偿与乙方无关；租赁期间乙方有权对房屋进行修缮及局部改造；以甲方原始建筑物有照片拍照后双方签字认可生效后作为凭证，以后新的厂房及设备等皆归乙方所投资；乙方不按期交纳租金（乙方无法联系上甲方，甲方不主动收取情况除外），甲方随时收回厂房合同终止，如乙方确实无法经营，提前终止合同，须提前三个月告知甲方，甲方收取实际发生的租金其他退还，乙方一次性补偿甲方5000元，并拆除搬走所有投资，合同自然结束。拾景旗、金利公司在甲方处签字，天佳材料厂及法定代表人张启永在乙方签字。2013年12月10日，金利公司给张启永出具收据，载明交2013年元月至2014年房租，金额4万元。拾景旗给天佳材料厂出具收条，载明：今收张启永租金肆万元正，2013年元月16日至2014元月16日。2014年12月29日，拾景旗出具收据，载明收回租金4万元，2014年至2015年度。2015年12月21日，天佳材料厂转账支付4万元。2015年12月24日，拾景旗给天佳材料厂出具收据，载明：今收到张小楼房租2016年度全年房租（2016年12月30前全部付清），金额40000元。2016年9月6日，拾景旗与张小楼社区居委会签订兴安路占地拆迁补偿协议，载明：1、2016年7月19日已支付拾景旗30万元，现支付688772元；2、拾景旗评估报告上其中有拾以伟附着物补偿款22956元，张启永附着物补偿款5030元。拾景旗已与上述两户达成补偿协议，如果上述两户到村索取补偿款，拾景旗承担所产生的一切后果。同日出具兴安路补偿付款说明，载明：兴安路修路工程占用二组拾景旗的附着物经评估公司评估价值为988772元，2016年7月19日已支付附着物补偿款30万元整，经社区两委研究决定支付拾景旗兴安路剩余688772元整。同日，拾景旗领取688772元。地上附着物补偿评估表载明：地上附属物补偿评估表评估编号：A4被征收人：拾景旗序号名称单位数量单价（元）补偿金额（元）备注水泥电杆根电泵井口简易棚㎡洗手池个锅炉4吨（含基础）套粉尘器个地砖㎡吊顶㎡摄像头路水泥地坪㎡围墙㎡树-25cm以上棵水泥地坪㎡下水道米电缆线米墙面砖㎡手压井带泵口花池㎡行车轨道米简易棚㎡141.57岩棉炉子套厕所㎡树3cm棵门垛m3铁皮门㎡三相电户提供发票水塔m3铁皮门㎡空气开关个水池m3合计174743张启永地上附着物补偿评估表载明：评估编号：A4被征收人：拾景旗序号名称单位数量单价（元）补偿金额（元）备注潜水泵个水池m3电缆线米铁支架个合计房屋价格评估明细表：编号名称层数结构证载面积（㎡)总价值（元）混合混合混合110391混合108956混合混合181179夹芯板土地用途土地使用、权面积土地补偿价值工业用地1537.07188136合计774.837860432017年6月7日，天佳材料厂诉至一审法院，案号为（2017）苏0311民初3668号，要求金利公司、拾景旗解除租赁合同、返还租金，赔偿损失等各项费用900342元。金利公司、拾景旗到庭应诉后对于双方无异议的部分同意协商解决。在该院主持下，双方达成如下调解：双方确认金利木业、拾景旗（奇）于2017年7月22日前支付天佳材料厂47648元，并付至天佳材料厂法定代表人张启永中国农业银行账户：62×××13。双方在庭审中均认可，调解达成一致的部分如下：电泵井700元、洗手池100元、地砖4969元、吊顶3407元、摄像头2800元、行车轨道1330元、岩棉炉子14900元、三相电10000元中天佳材料厂占5000元、潜水泵1000元、水池180元，合计34386元。围墙10700元（天佳材料厂占700元）、阳光房3920元（天佳材料厂占3360元）、简易棚18404元（天佳材料厂占9202元）。合计47648元。2018年1月11日，徐州市泉山区庞庄街道张小楼社区居民委员会出具付观湖路占地拆迁补偿款，载明：徐州市政工程观光路已进入施工阶段，占用张小楼社区二组拾景旗的地面附着物已经徐州市泉山经济开发区及庞庄街道办事处指定的徐州永信地产评估公司进行评估，评估价值为：2276906元，拾景旗的征收评估报告附下，本次支付拾景旗观湖路占拆迁附着物补偿款2276906元。拾景旗签字。同日，张小楼社区居委会出具兴安路拆迁补偿协议，载明：徐州市政工程观湖路已进入施工阶段，占用张小楼社区二组拾景旗的地面附着物已经徐州市泉山经济开发区及庞庄街道办事处制定的徐州永信地产评估公司进行评估，评估价值为：2276906元，拾景旗的征收估价报告附下，占用的附着物已全部拆迁完毕，并经社区验收合格。为保证拆迁户的合法权利，本着公平、公证、合理的原则，制定本协议如下：一、本次支付拾景旗观湖路占地拆迁附着物补偿款：2276906元；二、补偿款到位后，不得以任何理由阻挠施工，如违反应承担所产生的一切后果。同日，拾景旗领取2276906元。附属物征收估价分户报告载明：一、房屋基本情况产权人拾景旗房屋用途产权证号土地证号二、附属物补偿价格序号项目名称单位数量单价总价（元）备注水泥道路㎡2129.55212955含一期部分碎石地㎡下水道米145.00围墙㎡树10-15cm棵水池m3水塔座有效高度5.5m，容积21.6m3机井口50m手压井带泵口造纸设备套缺少部件含基础造纸设备套含基础压送式喷砂机台地磅T大型管皮机套中型管皮机套料斗式干燥机台小型拌料机台小型管皮机套气泵台微型管皮机套砂轮机台中型颗料机套淘料机（台）套粉碎机台上料机台电锯个气泵台淘料池m3拌料机台小型电泵台料加热机台地行10T套轨长45m宽9m摄像头头小型电缆米269.50高压线米255.00柳树成材棵水泥电杆8m以上根天井下水米塑料刀式粉碎机台铸铁水管108mm米铁大门㎡机枢机台543438总价（人民币元）543438大写伍拾肆万叁仟肆佰叁拾捌元整三、估价时点：2017年4月15日江苏永信房地产土地评估咨询有限公司房屋价格评估明细表编号名称层数证载面积（㎡)总价值（元）证5车间（6/7)砖混435.07339941证8车间（11）砖混161270证9车间（10）网架347866车间（10-1）混合143143证10车间（1）混合223.47174608钢架棚194.38钢架棚简棚铁皮房夹心板房铁皮房1830.571267049土地用途土地使用权面积土地补偿价值工业用地3810.63466419合计1733468因两次拆迁，天佳材料厂均未获得足额拆迁赔偿，且金利公司、拾景旗未退还天佳材料厂多余租金，天佳材料厂遂以诉称理由诉至法院。天佳材料厂诉请构成：一期赔偿扣除已付部分47678元，余70625元；二期应赔偿部分478895元；停产停业损失7200元；搬迁费120000元，临时安置费150000（25元/平方米），合计891525元，超过诉请部分根据审理情况追加。庭审中，天佳材料厂自愿放弃第一期赔偿中地下水道2400元、铁皮门1716元，第一期厕所部分，法院酌定天佳材料厂应得部分。金利公司、拾景旗称天佳材料厂擅自拆除部分房屋给其造成损失，且在租赁合同解除后仍拒不搬出，应支付占用费，金利公司、拾景旗遂提起反诉，其反诉部分使用费为26000元，损失构成明细为：花园2.5米*10米*130元=1500元计算，简易棚按照2.5米*12米*130元=3900元，车库2.4*5.7米*280=3830.4元，办公室装地砖5.9米*5.3米*70元=2188.9元，大树一棵，合计11419.3元。一审另查明：涉案厂房土地登记编号为徐土国用（98）字第12945号，土地使用者徐州市金利木业有限公司，坐落于徐州市九里区，用途为工业，使用权面积5347平方米；房屋登记编号为徐房权证九里字第××号，登记时间2000年11月11日，房屋坐落于，房屋所有权人徐州市金利木业有限公司，包括房屋五幢（建筑面积分别为86.4平方米、84.78、140平方米、76.5平方米、435.07平方米），总面积822.75平方米。登记时间2000年11月20日的房屋产权登记，载明房屋5幢（面积分别为223.47、140.35、232.8、206.4、628），总建筑面积1431.02平方米，房屋所有权人徐州市金利木业有限公司，房屋坐落于。2000年7月3日，徐州市规划局出具编号为徐规九字（2000）003号的《建设工程规划许可证》，建设单位徐州市金利木业有限公司，建设项目名称厂房、仓库、办公用房、厂棚等，建设位置九里区张小楼村，建设规模厂房、仓库、办公用房等建筑面积1172.7平方米、厂棚建筑面积1062.7平方米。一审法院再查明：徐州市金利木业有限公司于2000年7月10日成立，注册资金50万元，法定代表人拾景旗。2003年12月12日被吊销营业执照。一审法院审理后认为，一、拾景旗是否是本案适格被告。虽然涉案租赁合同的双方是天佳材料厂和金利公司，但在庭审中，拾景旗认可涉案两期拆迁补偿均是以其名义与征收单位签订的补偿协议，且赔偿款均支付给拾景旗。故要求拾景旗与金利公司对应属于天佳材料厂部分的拆迁款承担返还责任，该院予以支持。且从天佳材料厂提交的收条及转账凭证来看，部分租金直接支付给了拾景旗，现天佳材料厂主张拾景旗及金利公司承担部分租金的返还责任，拾景旗亦是本案适格被告。二、涉案租赁合同是否已经解除，如已解除，具体的解除日期。在租赁合同履行期间，涉案厂房被依法征收。双方约定“在经营期间，如遇到国家、省市规划占地应服从拆迁需要，但应提前三个月通知乙方，本合同自然终止”。双方均认可合同于2016年5月终止，故合同解除日期应为2016年5月。三、天佳材料厂的关于返还租金和赔偿损失的诉请。1、返还租金数额的确定。2016年5月涉案合同依法终止，厂房开始拆迁，天佳材料厂支付租金到2016年年底，双方对此无异议，故对天佳材料厂要求金利公司、拾景旗返还租金23000元的诉请，予以支持。2、赔偿损失数额的确定。双方在（2017）苏0311民初3668号调解中认可第一期拆迁补偿无争议部分合计47648元。该调解书载明仅对双方无争议部分进行确认，并未对有争议部分进行处理。关于第一期拆迁有争议部分。庭审中，天佳材料厂自愿放弃第一期赔偿中地下水道1800元、铁皮门1716元。天佳材料厂认为地上附着物补偿评估表中以下部分补偿款应属天佳材料厂：10-水泥地坪722元；13-水泥地坪36220元，主张300平方米（每平方米100元），共30000元；22-厕所共2175元，请法院酌情认定；第一期房屋价格评估明细表8-混合181179元，主张2万元，当时租的时候又改造了一部分，没有加盖新房子，原来只有一个棚子，天佳材料厂接手后把棚子围成了房子，下面用砖垒的，上面用铁皮起来；地上附着物补偿评估表3-电缆线3450元；4-铁支架400元。金利公司、拾景旗认为,10-水泥地坪722元、13-水泥地坪36220元是金利公司、拾景旗交付天佳材料厂前铺设的水泥；22-厕所2175元，虽是天佳材料厂盖的，但天佳材料厂将金利公司、拾景旗原来的厕所扒掉后重新盖建，该补偿款不但应当属于天佳材料厂，且天佳材料陈还应赔偿金利公司、拾景旗损失；第一期房屋价格评估明细表8-混合跟房产证上载明的面积一致，都是金利公司、拾景旗加盖的；地上附着物补偿评估表3-电缆线，属于金利公司、拾景旗所有；4-铁支架如赔偿的是屋子上面的支架，也属于金利公司、拾景旗。结合双方提交的照片及两次拆迁补偿明细，该院认为，附着物补偿表中10-水泥地坪18.06米，补偿金额722元、13-水泥地坪362.2米，补偿金额36220元，双方移交前图片显示，金利公司、拾景旗所称水泥地的部分长满杂草，无法辨认是水泥地，因此上述水泥地坪应认定为天佳材料厂铺设，根据合同约定，该部分补偿款应归属天佳材料厂。13-水泥地坪为362.2平方米，单价为100元/平方米，天佳材料厂主张300平方米，共30000元（300平方米*100元/平方米），该院予以支持；22-厕所2175元，虽是天佳材料厂将金利公司、拾景旗原来的厕所扒掉后重新盖建，但合同约定“租赁期间天佳材料厂有权对房屋进行修缮及局部改造，以后新的厂房及设备等皆归天佳材料厂所投资”，结合天佳材料厂加盖的厕所比金利公司、拾景旗原来的厕所多搭了一个顶棚，因此该院酌定支持天佳材料厂1000元。房屋价格评估明细表8-混合181179元，结合双方提交的照片，可以看出天佳材料厂对原有房屋进行了修缮，该院酌定支持天佳材料厂18000元。拆迁单位认可地上附着物补偿评估表（张启永）上的项目均属于张启永所有，且该部分的补偿均是由拾景旗签署协议并领取赔偿款，拾景旗在签订征收协议及领取补偿款时却并未提出异议，故3-电缆线3450元及4-铁支架400元的补偿应属于天佳材料厂。综上，属于天佳材料厂的补偿总额为53572元（722元+30000元+1000元+18000元+3450元+400元）。关于第二期损失赔偿。双方确认以下赔偿部分应归属天佳材料厂；压送式喷砂机500元；大型管皮机12360元；中型管皮机8790元；料斗式干燥机4000元；小型拌料机1000元；小型管皮机6600元；气泵100元；微型管皮机7000元；砂轮机50元；中型颗料机12900元；淘料机5000元；粉碎机500元；上料机2500元；电锯50元；气泵100元；淘料池756元；拌料机500元；小型电泵900元；料加热机300元；地行10T，13338元。塑刀式粉碎机1000元；机枢机800元。以上合计79044元。双方有争议的部分为：附属物征收估价分户报告1-水泥道路2129.55平方米，212955元，天佳材料厂认为其中100平方米（10000元）的赔偿归属天佳材料厂,该部分指金利公司、拾景旗铺设炉渣灰的部分，天佳材料厂为生产需要铺设了水泥。金利公司、拾景旗称厂房原本就存在水泥道路，均是其铺的水泥；2-碎石地4287元，天佳材料厂认为应归属其所有，指的是厕所周围的部分，与上述水泥地相连接。金利公司、拾景旗称碎石地原本就存在；3-下水道145米，8700元，天佳材料厂认为其中100米，6000元（每米60元）归属其所有，在天佳材料厂提交的新照片上可以明显看出，下水道在厂房旁边，老照片上并没有。金利公司、拾景旗称下水道均是其原来挖的，都在地下；9-手压井带泵，金利公司、拾景旗认为虽属天佳材料厂，但原来两个大池子被天佳材料厂掩盖，天佳材料厂应该赔偿2000元/一个，一共4000元；13-地磅2964元，金利公司、拾景旗认为天佳材料厂的地磅占地10平方米，天佳材料厂应当按100元/平方米计算赔偿金利公司、拾景旗占地款，共计赔偿1000元；33-摄像头，金利公司、拾景旗认为其将房屋交付天佳材料厂时即有，共9个；34-小型电缆269.50米，补偿金额13475元，金利公司、拾景旗认为其中115米属于自己的38-天井下水67米，补偿金额2345元，金利公司、拾景旗认为原本就有，天佳材料厂分扒掉，其有修复的权利；40-铸铁水管，金利公司、拾景旗认为铸铁水管在地下，被天佳材料厂分赔偿属于金利公司、拾景旗；41-铁大门，金利公司、拾景旗认为原本就有，原来的门改小，天佳材料厂加了两个车轱辘，这部分赔偿款属于金利公司、拾景旗；房屋价格评估明细表证9-车间两个，金利公司、拾景旗认为原来就存在，产权登记书和规划书上有记录，这部分赔偿款属于金利公司、拾景旗；2-钢架棚，金利公司、拾景旗认为原来产权证上有记载，天佳材料厂将厕所扒掉，改建成钢架棚，这部分赔偿款属于金利公司、拾景旗；3-钢架棚虽是天佳材料厂盖的，但占用金利公司、拾景旗土地，金利公司、拾景旗应得一半。结合照片、规划图、产权证和拆迁补偿，该院认为：1-水泥道路2129.55平方米，每平方米100元，补偿金额212955元，附属物征收估价分户报告中备注“含一期部分”，一期中水泥地坪为362.2平方米，每平方米100元，补偿金额为36220元，二期的水泥地坪应为2129.55-362.2=1767.35平方米，补偿总金额应为212955-36220=176735元，天佳材料厂主张其中的100平方米10000元，该院予以支持。2-碎石地4287元，金利公司、拾景旗称碎石地位于老厕所旁边，但老厕所旁边杂草丛生，无法识别是否是碎石地，且天佳材料厂有权利根据双方约定根据经营需要进行修缮及局部改造，从天佳材料厂提交的交付后的照片中可以看出金利公司、拾景旗主张的碎石地已不存在，该部分赔偿应属于天佳材料厂。3-下水道金利公司、拾景旗认可天佳材料厂举证的部分原来不是下水道，是后期扒设，故天佳材料厂主张其中100米，合计6000元（按60元/米）予以支持；9-手压井带泵700元，金利公司、拾景旗认可该部分属于天佳材料厂，但天佳材料厂应赔偿两个被掩盖的大池子，因金利公司、拾景旗并未就该部分损失提起反诉，该院不予理涉；13-地磅2964元，金利公司、拾景旗认可应属于天佳材料厂，但应补偿占地损失，因金利公司、拾景旗未反诉，不予理涉；34-小型电缆13475元，电缆系消耗品，2012年12月29日双方签订租赁协议并交房，截止到2016年5月，即使金利公司、拾景旗房屋原来存在电缆，电缆也应已损坏，该院支持该部分赔偿归天佳材料厂；38-天井下水，金利公司、拾景旗称天佳材料陈把原来的部分给扒了，且产权证上表明一共才9.55米。因天佳材料厂有修缮及改造的权利，其加盖及修缮房屋增加部分天井下水，天井下水共67米，其仅主张20米（35元/米），共700元，该院予以支持；40-铸铁水管3840元，金利公司、拾景旗称其水管已被天佳材料厂扒掉，因天佳材料厂可以局部改造，故新增的水管应属于其所有；41-铁大门560元，从天佳材料厂提交的交房前后照片对比可知，铁皮门明显并非金利公司、拾景旗交付前的大门，且双方均认可只有一个大门，天佳材料厂在接收房屋后更换了大门，该补偿部分应属于天佳材料厂；结合双方提供的照片可知金利公司、拾景旗原来有2个摄像头，故该院仅支持摄像头7个，共2800元（7个*400元/个）。房屋价格评估明细表上钢架棚62202元（194.38平方米）、钢架棚（55平方米）17600元、简棚3385元（26.04平方米）、铁皮房867元、夹心板房5760元、铁皮房10407元，均不在金利公司、拾景旗提交的产权证上，该院支持该部分补偿应归天佳材料厂。以上合计145547元。综上，两期拆迁天佳材料厂应得补偿278163元（53572元+79044元+145547元）。天佳材料厂主张的停产停业损失7200元，搬迁费损失120000元，临时安置费损失150000元。因金利公司、拾景旗获得的两期拆迁补偿均未包含上述部分，且双方在合同中并未约定该部分损失分配情况，对天佳材料厂该部分损失不予支持。四、金利公司、拾景旗要求天佳材料厂支付厂房占用费、利息损失及赔偿各项损失有无事实依据和法律依据。关于厂房占用费及利息损失。金利公司、拾景旗主张天佳材料厂实际占用厂房至2018年5月，但并未提交证据予以证明，且金利公司、拾景旗并未交纳增加诉请部分的诉讼费。庭审中天佳材料厂陈述其于2017年6月将全部仪器设备搬走，故该院认定天佳材料厂占用金利公司、拾景旗厂房至2017年6月。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”。2016年5月拆迁开始后，天佳材料厂庭审中称已实际无法继续经营，但其未及时搬迁，而是继续占用金利公司、拾景旗厂房，故天佳材料厂应支付金利公司、拾景旗2016年5月至2017年6月占有使用费，金利公司、拾景旗主张26000元，该院予以支持。因双方并未约定利息，该院支持金利公司、拾景旗以26000元为计，自反诉之日起至实际付清之日止，按银行同期贷款利率计算的利息。关于损失赔偿。在合同履行过程中，简易棚被大风刮走。金利公司、拾景旗主张简易棚按照3900元（2.5米*12米*130元）计算，符合拆迁标准，该院予以确认。双方约定“租赁期间乙方有权对房屋进行修缮及局部改造”，且金利公司、拾景旗并未在庭审中对车库、花园、办公室装地砖、大树进行充分举证，故对金利公司、拾景旗的该部分损失不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》九十一条、九十二条、九十三条、九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，判决：一、拾景旗、徐州市金利木业有限公司于判决生效后十日内返还徐州市天佳防水保温材料厂租金23000元；二、拾景旗、徐州市金利木业有限公司于判决生效后十日内支付原告徐州市天佳防水保温材料厂拆迁损失278163元；三、徐州市天佳防水保温材料厂于判决生效后十日内支付徐州市金利木业有限公司厂房占用费26000元及利息（以26000元为计，按银行同期贷款利率，自反诉之日起至实际给付之日止）；四、徐州市天佳防水保温材料厂于判决生效后十日内支付徐州市金利木业有限公司损失3900元；五、驳回徐州市天佳防水保温材料厂的其他诉讼请求；六、驳回徐州市金利木业有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费11440元，由徐州市天佳防水保温材料厂负担6000元，徐州市天佳防水保温材料厂负担2720元，拾景旗负担2720元；反诉案件受理费736元，由徐州市天佳防水保温材料厂负担136元，徐州市天佳防水保温材料厂负担600元。二审期间被上诉人金利公司、拾景旗向本提供如下证据：证据一：证人陈某,4、刘某,4的证人证言，拟证明厂区内的水泥地坪和水泥地面在租赁给天佳材料厂之前就存在，相应的拆迁补偿款4万多元应归上诉人所有。证据二：涉案房屋拆迁前的照片5张，拟证明天佳材料厂建设的钢架棚是在上诉人的围墙和地坪上建造的，上诉人应分配拆迁补偿款相应的份额。被上诉人天佳材料厂对上述证据的质证意见为：对证据一证人证言的真实性不予认可，不能达到上诉人的证明目的。对证据二的真实性予以认可，但不能达到上诉人的证明目的，因为上诉人已经得到围墙、地坪的拆迁补偿款。本院认为，上诉人提供的证人证言，系证人陈某,4、刘某,4的单方陈述，其天佳材料厂对证人证言的真实性不予认可，故本院对该证人证言的真实性和证明目的，不予确认。上诉人提供的照片虽然显示天佳材料厂在租赁期间投资的钢架棚建设在原先的围墙和地坪之上，由于上诉人已经就围墙和地坪得到了拆迁补偿，因此不应再参加钢架棚拆迁补偿款的分配。二审期间被上诉人天佳材料厂未提供新证据。本案二审期间的争议焦点为：上诉人金利公司、拾景旗向被上诉人天佳材料厂赔偿拆迁损失费用的数额应如何确定。本院认为：一、对于一期拆迁补偿部分，1、房屋价格评估表8-混合补偿金额181179元，由于该房屋系金利公司、拾景旗所有，天佳材料厂虽然在租赁期间进行了修缮，但没有改变所有权的性质，该修缮行为不属于合同中“乙方（天佳材料厂）投资的所有资产归乙方”的约定，同时也无法证明该房屋的拆迁补偿价值因天佳材料厂的修缮行为而得到增加，故该房屋的拆迁补偿款181179元应归金利公司、拾景旗所有，一审法院酌定支持天佳材料厂18000元，缺乏事实和合同依据。2、地上附属物补偿评估表13-水泥地坪362.2平方米，补偿金额36220元，由于该水泥地坪在金利公司、拾景旗交付给天佳材料厂时就存在，天佳材料厂虽然陈述该水泥地坪在交付时是泥地，水泥地坪是其铺设的，但没有提供充分的证据证实，因此其主张铺设水泥地坪300平方米，应得30000元拆迁补偿款的诉讼请求，缺乏事实依据，鉴于金利公司、拾景旗认可天佳材料厂铺设了50平方米水泥地坪，因此，本院酌定支持天佳材料厂水泥地坪补偿款5000元。3、张启永地上附着物补偿评估表3-电缆线补偿金额3450元、4-铁支架补偿金额400元。由于拆迁单位在地上附着物补偿评估表（张启永）中列明电缆线和铁支架补偿款属于张启永所有，拾景旗在签订征收协议及领取补偿款时并未对此提出异议，故该电缆线3450元及该铁支架400元的补偿应属于天佳材料厂。二、二期拆迁补偿款部分。1、房屋价格评估表-2钢架棚补偿款62202元、-3钢架棚补偿款55元、-4简棚补偿款3385元、-5铁皮房补偿款867元、-6夹心板房补偿款5760元、-7铁皮房补偿款10407元，由于上述租赁物均不在金利公司、拾景旗提交的产权证上，应当认定上述租赁物系天佳材料厂在租赁期间投资建造，根据双方在租赁合同中的约定，相应的补偿款应归天佳材料厂所有。2、附属物补偿价格表-1水泥道路补偿款212955元、-2碎石地补偿款4287元、-3下水道8700元，天佳材料厂提供的照片显示其在租赁期间为了生产经营铺设了部分水泥道路和碎石地并修建了下水道，因此一审法院认为碎石地补偿款4287元归天佳材料厂所有，下水道8700元酌定支持天佳材料厂6000元，水泥道路212955元酌定支持天佳材料厂10000元，有事实依据且符合双方的合同约定，并无不当。综合以上分析，一审判决金利公司、拾景旗向天佳材料厂支付拆迁损失278163元，应当扣减房屋价格评估表8-混合涉及的补偿款18000元及地上附属物补偿评估表13-水泥地坪涉及的补偿款25000元。综上，上诉人金利公司、拾景旗的上诉主张部分具有事实和合同依据，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》九十一条、九十二条、九十三条、九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、维持徐州市泉山区人民法院（2018）苏0311民初1792号民事判决第一项，即“拾景旗、徐州市金利木业有限公司于判决生效后十日内返还徐州市天佳防水保温材料厂租金23000元”；二、维持徐州市泉山区人民法院（2018）苏0311民初1792民事判决第三项，即“徐州市天佳防水保温材料厂于判决生效后十日内支付徐州市金利木业有限公司厂房占用费26000元及利息（以26000元为计，按银行同期贷款利率，自反诉之日起至实际给付之日止）”；三、维持徐州市泉山区人民法院（2018）苏0311民初1792民事判决第四项，即“徐州市天佳防水保温材料厂于判决生效后十日内支付徐州市金利木业有限公司损失3900元”；四、维持徐州市泉山区人民法院（2018）苏0311民初1792民事判决第五项，即“驳回徐州市天佳防水保温材料厂的其他诉讼请求”；五、维持徐州市泉山区人民法院（2018）苏0311民初1792民事判决第六项，即“驳回徐州市金利木业有限公司的其他诉讼请求”；六、变更徐州市泉山区人民法院（2018）苏0311民初1792民事判决第二项，即“拾景旗、徐州市金利木业有限公司于判决生效后十日内支付徐州市天佳防水保温材料厂拆迁损失278163元”为“拾景旗、徐州市金利木业有限公司于判决生效后十日内支付徐州市天佳防水保温材料厂拆迁损失235163元”。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11440元，由徐州市天佳防水保温材料厂负担6000元，徐州市天佳防水保温材料厂负担2720元，拾景旗负担2720元；反诉案件受理费736元，由徐州市天佳防水保温材料厂负担136元，徐州市天佳防水保温材料厂负担600元；二审案件受理费5475元，由徐州市天佳防水保温材料厂负担800元，徐州市天佳防水保温材料厂、拾景旗负担4675元。本判决为终审判决。审判长 郭 宏审判员 冯昭玖审判员 苏 团二〇二〇年四月九日书记员 秦 丹