广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终2500号上诉人（原审原告、反诉被告）：李健雄，男，1951年1月14日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。上诉人（原审原告、反诉被告）：区焯元，男，1949年7月16日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。委托诉讼代理人：黄敏东，广东中天律师事务所律师。委托诉讼代理人：巢颖怡，广东中天律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市商邦置业发展有限公司，住所地广东省广州市越秀区寺右二马路49号首层、二层。法定代表人：苏庆，职务：总经理。委托诉讼代理人：胡志高，该司职员。委托诉讼代理人：曾丽，广东广之洲律师事务所律师。上诉人李健雄、区焯元因与上诉人广州市商邦置业发展有限公司（以下简称商邦公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初18307号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人李健雄、区焯元上诉请求：1.撤销一审判决第三项，判决商邦公司向李健雄、区焯元支付合同解除违约金39万元；2.变更一审判决第二项为：商邦公司在本判决发生法律效力之日起十日内一次性向李健雄、区焯元支付自2018年10月16日起至2018年12月31日止的租金162500元以及自2018年11月1日起的逾期支付租金的违约金（每月租金的违约金自当月11日起），以同期应付而未付的租金为基数，以每日0.1%基数至实际付清时止)；3.一、二审案件受理费由商邦公司承担。事实和理由：（一）李健雄、区焯元与商邦公司就广州市越秀区中山五路219号首层103A铺（以下简称涉案商铺）签订的《中旅商业城业主房屋租赁合同》合法有效，该合同应为处理本案争议的唯一依据，一审法院随意变更相关约定，违反以事实为依据的审判原则。（二）一审法院变更逾期支付租金违约金违法。双方合同约定逾期支付租金违约金，每日按当月租金的0.1%计算，每年为36.5%，不能认定为太高，且合同约定承租人拖欠租金15日以上的，出租人有权解除合同，如承租人诚信经营，实际上述不会计算得太高，每日0.1%计算比例是恰当的。一审法院判决将租金逾期支付违约金确定为参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款基准利率的标准是适用法律不当。该标准一般适用于当事人在合同无约定违约金计算方法，且逾期支付的情形，而本案合同已约定有计算标准，因此，一审处理是错误的，并采用该标准太低，根本与商邦公司违约行为不相称，也与目前重建社会诚信体系相悖。（三）一审判决以是否弥补李健雄、区焯元损失为前提，不支持李健雄、区焯元按合同约定主张合同解除违约金，违反法律规定。我国合同法规定的违约金，是以违约行为为根据，非以实际损失为前提，一审判决适用法律错误。双方合同第六条第5点及第7点均明确因一方违约致合同解除的约定，如李健雄、区焯元违约解除，要双倍返还租赁保证金，并赔偿商邦公司一年租金，该约定比商邦公司违约致合同解除还要严重，是不对等的，故李健雄、区焯元根据该条款第5点主张合同解除违约金，不能认定太高。且经计算，涉案合同总租金为1189.09万元，39万元违约金，只占合同总租金的3.28%，实在太低了。为维护法律尊严和合同稳定性，惩罚违约行为，李健雄、区焯元的该项请求应予支持。针对李健雄、区焯元的上诉，商邦公司辩称其答辩意见同其上诉意见。商邦公司上诉请求：1.撤销一审判决第一至四项，改判驳回李健雄、区焯元的全部诉讼请求或发回重审；2.李健雄、区焯元立即退还商邦公司交付的保证金13万元及利息（按照中国人民银行公布的同期贷款利率为标准，自2017年5月12日开始计算至李健雄、区焯元付清之日止）；3.李健雄、区焯元立即退还商邦公司2017年8月16日至2018年10月15日的租金共计91万元及利息（按照中国人民银行公布的同期贷款利率为标准，自2018年9月10日开始计算至李健雄、区焯元付清之日止）；4.本案的全部诉讼费用由李健雄、区焯元负担。事实和理由：一审判决认定事实及适用法律错误，应予纠正。（一）涉案商铺所在的中旅商业城存在违法建设情形，一审法院未对该事实进行认定有误，应予纠正。1.中旅商业城是由地下2层到地面9层为大型综合商业、饮食、娱乐中心，10层到17层为高级写字楼，18到25层为高级复试公寓的大型综合项目，属一类高层民用建筑，人员密集场所应按“高规”第4.1.6条要求执行。作为大型项目商业写字楼、复试公寓应分别单独的疏散楼梯不能共用，并能直通至室外，而涉案建筑物所有疏散楼梯均为共用，并有三条疏散楼梯不能直通至室外。且案外人广州立成投资发展有限公司将中旅商业城二至八层的消防通道堵塞，并没有按照1998年一次消防《关于兴建综合楼的消防设计审核意见》进行施工，其违法使用造成涉案建筑物处于不适租状态。2.在广州市城市规划局出具《城市规划许可证》以及“一次消防”后，中旅商业城二至三层原来中空的地方被人为填平，造成整体建筑面积扩大，在消防通道宽度和面积保持不变的情况下，消防通道和面积对应整体建筑面积的比例不达标，进而导致商邦公司先后四次申报消防设计不达标，这亦属于城乡规划法第四十三条规定的违法建设情形。此外，《广州市国土资源和规划委员会关于中旅商业城房产证办理信访案件结案的函》亦已认定中旅商业城存在违法建设情形。（二）商邦公司对于中旅商业城本身存在的消防问题并无过错，依据过错原则，在获得消防设计审核合格意见之前的租金损失不应由商邦公司负担。1.根据现行法律规定，中旅商业城属于公众聚集场所，在其通过消防设计审核之前，商邦公司不能进场装修，故在2018年8月30日获得消防设计审核合格意见之前，不会发生商邦公司进场装修和占有使用涉案商铺的情形，相应地亦不应计算租金损失。2.包括李健雄、区焯元在内的小业主均知悉由商邦公司采取“整层承租”方式承租并作整体经营，故中旅商业城整体存在消防问题也会影响商邦公司消防设计方案的通过，对于消防设计方案不通过这一结果商邦公司是无法预料的，即商邦公司对此没有故意及过失，属于无过错方，不应对李健雄、区焯元在该期限前的租金损失承担责任。3.即便李健雄、区焯元对于上述情况亦不存在过错或并无直接证据证明其有过错，但其理应积极解决中旅商业城不适租的情形，在彻底解决这一问题之前，其无权要求商邦公司支付租金。（四）涉案租赁合同约定，租赁面积和业主均达85%以上时交租条件方才成就，现交租条件未成就，且商邦公司依法享有解约权。涉案租赁合同已于2018年11月解除，一审法院未查清该事实并予以认定有误。1.中旅商业城及涉案商铺长期处于不适租状态，李健雄、区焯元无权收取租金，其以欠租为由要求解除涉案租赁合同理据不足。2.截至商邦公司退场之日，商邦公司与同层业主签署合同的面积和业主均未达到85%以上，根据双方合同约定，商邦公司交租条件未成就，享有解约权。3.因享有解约权的商邦公司于2018年11月通过邮寄书面解除通知书以及在大厦一楼、《广州日报》公告等方式向李健雄、区焯元表达了解除合同的意思表示，至此双方意思表示一致，涉案租赁合同已于2018年11月终止履行。4.合同终止履行后，涉案商铺如此前一样交由大厦管理处进行管理，李健雄、区焯元作为业主对此应是知悉的，其于2019年起诉时主张解除合同并无事实及法律依据。一审法院未查清上述事实并作出认定，明显有误。针对商邦公司的上诉，李健雄、区焯元二审辩称，（一）本案的下列事实，足以证明商邦公司上诉无理：1.涉案商铺是一个领取了房地产权证的临街商铺。2.2000年9月6日，案涉铺位所在中旅商业城已经公安消防验收合格，即大消防合格。3.商邦公司对租下的中旅商业城首、二、三层二次装修消防不通过，均是其二层、三层疏散楼梯总净宽度不足，及该场所现场与提供的装修平面布置图不符所致，与涉案商铺无关。4.自本案租赁合同签订后，合同双方已自2017年5月5日至2018年12月31日履行了合同（商邦公司没缴交2018年10月16日之后租金除外），商邦公司使用、管理涉案商铺，将该商铺改为一楼商场消防通道，商邦公司实际使用涉案商铺至2018年12月31日。5.涉案商铺之前租给华联商厦，之后租给衡邦公司均能正常用于经营，现为华为电器使用，充分证明涉案商铺不存在任何问题。（二）自《租赁合同》签订后，商邦公司即接管涉案商铺，双方在合同第五条第1点明确，从合同约定的起租日开始，即视为房屋交付日，合同开始履行。商邦公司将涉案商铺作为首层的消防通道，以便其经营其另外租下的中旅商业城首层及二、三层，至2019年1月1日前均在商邦公司管理经营中。因此，李健雄、区焯元已完成了房屋交付义务，经营管理、使用涉案商铺，应按合同约定向李健雄、区焯元支付租金。事实上，商邦公司也从2017年7月16日至2018年10月15日，按合同约定向李健雄、区焯元支付了租金，唯2018年11月、12月租金未付。因商邦公司实际已使用涉案商铺，其向李健雄、区焯元支付租金是合理、合法的。其要求退还已付租金没有事实根据，也有悖民法公平、等价有偿原则，应予驳回。另外，商邦公司因拖欠2018年11月、12月租金，李健雄、区焯元依约有权解除合同，没收保证金，收回房屋，追讨拖欠租金及滞纳金，并赔偿李健雄、区焯元半年租金。商邦公司主张退还不符合合同约定，也应予驳回。（三）商邦公司承租中旅商业城1-3层用于经营，其消防不能通过验收，无法开业，与本案无关，更与李健雄、区焯元出租的房屋无关。涉案商铺位于中旅商业城北面，是一个独立的街铺，可以独立经营使用，因商邦公司另租用首层、二、三层内的商铺，用于市场经营，故必须租用涉案商铺作为连通中旅商业城内铺的通道及消防使用。从上述事实可以确定，商邦公司有关中旅商业城首层、二、三层有关消防设计不能通过，其装修的商场被消防部门作出不同意投入使用营业决定，均与涉案商铺无关。事实上，本案证据证明，涉案商铺曾出租给华联商厦公司经营使用10年，商邦公司退出后，也由广州市衡邦物业管理公司（以下简称衡邦公司）租用作商业使用。商邦公司因消防问题不能开业，是其所聘请的消防公司设计及其经营业务不适合政府产业调整有关，非商铺之原因，更与涉案商铺无关。因此，对商邦公司的上诉请求应予全部驳回。李健雄、区焯元于2019年4月28日向一审法院起诉请求：1.确认李健雄、区焯元与商邦公司于2017年5月5日签订的《中旅商业城业主房屋租赁合同》于2019年1月1日解除；2.商邦公司向李健雄、区焯元清付越秀区中山五路219号首层103A铺2018年10月16日起至2018年12月31日止的租金合计162500元，并自2018年11月10日起至清付时止，按每日0.1%的标准计付逾期支付租金的违约金给李健雄、区焯元；3.商邦公司向李健雄、区焯元支付因商邦公司违约导致合同解除的违约金39万。商邦公司在一审期间提出反诉请求：1.李健雄、区焯元立即退还保证金13万元及利息（按照中国人民银行公布的同期贷款利率，自2017年5月12日开始计至李健雄、区焯元付清之日止）；2.李健雄、区焯元向商邦公司退还2017年8月16日至2018年10月15日的租金共计91万元及利息（按中国人民银行公布的同期贷款利率，自2018年9月10日开始计至付清之日止）。一审法院认定事实：广州市越秀区中山五路219号103A铺登记所有权人为李健雄、区焯元。据广州市国土资源和房屋管理局核发的粤房地权证穗字第××号房地产权证记载，该房屋规划用途为商业，套内建筑面积为73.47平方米。2017年5月5日，李健雄、区焯元（甲方、出租方）与商邦公司（乙方、承租方）签订《中旅商业城业主房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在越秀区中山五路219号中旅商业城的首层103A铺出租给乙方作商业用途使用，建筑面积166.94平方米。租赁期限自2017年5月16日至2030年10月15日，其中2017年5月16日至2017年7月15日为装修免费期，2017年7月16日至2020年10月15日的月租金额为65000元，2020年10月16日至2022年10月15日的月租金额递增5%为68250元……；租金按月结算，由乙方在每月10号之前向甲方指定的账户支付当月租金。乙方交纳租赁保证金为13万元，甲方开具保证金收据；租赁期满，甲方在乙方付清该商铺的租赁期内的相关费用，三天内无息退还乙方租赁保证金。甲方发现乙方拖欠租金15日以上的，有权解除合同，没收保证金，收回房屋，追讨拖欠租金及滞纳金，并赔偿甲方半年租金。乙方应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.1%向甲方支付滞纳金；甲乙双方签定本合同后，乙方可根据自己的运营需要对上述商铺进行整合改造，既可以对该商铺分割使用，也可以把该商铺与相邻的其他商铺或区域经整合后连通使用。甲方同意乙方在本合同租赁期内将本物业部分或全部转租分租给他人，但需是乙方在整体经营中旅商业城一二层的情况下等。上述合同签订后，商邦公司于2017年5月12日向李健雄、区焯元支付了租赁保证金13万元。之后，商邦公司按照65000元/月的标准向李健雄、区焯元支付了2017年7月16日至2018年10月15日期间的租金。商邦公司在承租涉案商铺所在的中旅商业城一至三层后，曾先后四次对涉案商铺所在商场的消防设计向广州市公安消防局申报审核。经公安消防部门对商邦公司提交的消防设计方案审核后，广州市公安消防局先后于2017年8月28日、9月29日、2018年1月23日、4月18日作出《建设工程消防设计审核意见书》，明确因消防疏散楼梯净宽度不足等原因，案涉工程消防设计需修改后重新报消防机关审核。2018年11月30日，广州市公安消防支队越秀区大队向商邦公司发出《不同意投入使用、营业决定书》，写明根据商邦公司对广州市越秀区光塔街中山五路219号一、二、三层局部投入使用、营业前消防安全检查的申请，经检查存在下列问题：1.该场所现场与提供的装修平面布置图不符，综合评定为不合格；2.疏散宽度不够，不符合《建筑设计防火规范》等。2018年11月26日，商邦公司向包括李健雄、区焯元在内的中旅商业城1-3层业主发出《解除中旅商业城物业管理合同通知书》，称因涉案商业城的历史原因导致整体数次未能通过消防验收，产权证也不齐全致使涉案场地虽已装修，但因政府政策文件指引及现时市场经营环境的变化，商邦公司的经营困难，故决定自2018年11月26日起退出中旅商业城1-3层的经营并解除与李健雄、区焯元的租赁合同。并要求李健雄、区焯元自行考虑与管理处联系场地使用问题，或是否与有意租赁的商户签订租赁合同、或与有意接手经营的公司重新签订合同对外经营，由该公司负责李健雄、区焯元的租金等费用。此后，商邦公司分别在2018年12月9日以及2019年2月28日在《广州日报》刊登了该解除通知书。李健雄、区焯元并未表示同意解除租赁合同。另查明：涉案商铺所在中旅商业城原由广州捷中宝房地产开发有限公司（以下简称捷中宝公司）开发建设。1998年6月23日，捷中宝公司与案外人余x、吴x签订《房地产预售契约》，约定余x、吴x向捷中宝公司购买涉案103A铺，该商铺总建筑面积为166.94平方米（含公共分摊面积91.817平方米）。2005年4月13日，余x、吴x将该商铺转让给李健雄、区焯元，据广州市房地产交易所《广州市预售房地产转让登记记录》记载，转让面积为166.94平方米。2000年9月6日，广州市公安消防局向该捷中宝公司核发编号为穗公消（建）验[2000]第x号的《关于中旅商业城的消防验收意见》，写明经检查验收，土建施工、自动消防系统、负二至地上四层商场装修、五至十七层公共部分装修基本符合消防技术规范的要求，同意投入使用等。商邦公司为证明涉案商铺现由衡邦公司实际经营、支付租金等向一审法院提交如下证据：1.商邦公司与衡邦公司于2018年11月30日签订的《协议书》，其中约定商邦公司已将案涉中旅商业城1-3层场地按已装修现状移交回广州淏宬物业管理有限公司（以下简称淏宬公司），衡邦公司为盘活中旅小业主商铺，现由管理处将场地交由衡邦公司经营；自2018年11月30日起，商邦公司退出经营，自2018年12月1日起衡邦公司自行与管理处和小业主沟通场地使用问题，中旅商业城业主的租金及管理费等费用全部由衡邦公司承担等。2.商邦公司于2018年11月30日与淏宬公司签订的《物业接收记录》，其中载明商邦公司于该日将中旅商业城1、2、3层及其附设之一切设备及水、电表读数移交该物业公司。李健雄、区焯元称，对上述证据真实性无法确认，衡邦公司是在2019年3月才找到李健雄、区焯元协商签订租赁合同，衡邦公司仅同意从2019年1月开始向李健雄、区焯元补回租金，并没有向李健雄、区焯元支付2018年12月的租金。为此，李健雄、区焯元出示了其与衡邦公司于2019年3月15日签订的《中旅商业城业主房屋租赁合同》作为证据，该合同显示租赁期限自2019年1月1日开始，未见有关于2018年12月租金支付的约定。商邦公司表示其没有证据证明衡邦公司已向李健雄、区焯元支付了2018年12月的租金。一审法院认为，李健雄、区焯元与商邦公司自愿签订的《中旅商业城业主房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方均有约束力。虽然该合同约定的租赁面积与李健雄、区焯元所持房地产权证记载不一致，但因该房地产权证仅记载涉案商铺的套内建筑面积，未包含公摊面积，合同约定的租赁面积与《房地产预售契约》约定的总建筑面积一致，因此不构成欺诈。至于商邦公司辩称双方所签租赁合同因涉案商铺所在大楼未通过竣工验收等原因应属无效的意见，因涉案103A商铺已取得行政主管部门核发的不动产权属证书，李健雄、区焯元对该商铺依法享有占有、使用、收益、处分的权利，故商邦公司的该答辩意见缺乏事实及法律依据，一审法院不予采纳。李健雄、区焯元依约将其享有所有权的涉案商铺交付商邦公司使用，已完成出租人交付租赁物的义务，而商邦公司因整体承租该商铺所在中旅商业城一至三层需要通过消防安全检查，并非李健雄、区焯元应负担的合同义务，故商邦公司是否通过消防安全检查或中旅商业城其他部分是否存在违章均不构成其拒付租金的合理抗辩，商邦公司更不因此而享有合同解除权。因此，商邦公司向李健雄、区焯元发出解除合同的通知不产生租赁合同解除的法律后果，其仍应按《中旅商业城业主房屋租赁合同》的约定向李健雄、区焯元支付租金。由于商邦公司未依约支付2018年10月16日以后的租金，已构成违约，并达到了合同约定的李健雄、区焯元行使合同解除权的条件，根据合同，李健雄、区焯元有权解除租赁合同、没收保证金、收回商铺及向商邦公司追讨拖欠的租金及相应迟延履行违约金（即合同中约定的滞纳金）。商邦公司反诉请求退还保证金及已付租金于法无据，一审法院不予支持。关于合同解除时间，因李健雄、区焯元与衡邦公司就涉案房屋重新签订的租赁合同约定租赁期限自2019年1月1日开始，而当时商邦公司已经退场，故自2019年1月1日起，李健雄、区焯元与商邦公司之间的租赁关系事实上已经解除，李健雄、区焯元要求确认该日为合同解除之日合法合理，一审法院予以采纳。由于李健雄、区焯元与商邦公司之间的租赁关系自2019年1月1日起解除，李健雄、区焯元要求商邦公司支付租赁关系解除前拖欠的租金即2018年10月16日至2018年12月31日期间的租金162500元符合合同约定，一审法院予以支持。但因李健雄、区焯元主张按照拖欠租金的每日1‰计算违约金显属过高，商邦公司答辩认为其不构成违约不同意支付迟延付款违约金视为同时对违约金标准提出异议，一审法院酌情调整为参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款基准利率计算。至于商邦公司辩称2018年12月的租金应由衡邦公司支付的问题，即使商邦公司与衡邦公司约定2018年12月的租金由衡邦公司负责，但因该约定对李健雄、区焯元无约束力，商邦公司退场时也未将涉案商铺交还李健雄、区焯元，故并不影响李健雄、区焯元向商邦公司主张租金权利，商邦公司与衡邦公司之间的约定只能另行解决。对于李健雄、区焯元要求商邦公司支付违约导致合同解除的违约金39万元的诉讼请求，商邦公司因违约致合同解除已被李健雄、区焯元没收保证金13万元，而李健雄、区焯元也已经与衡邦公司签订新的租赁合同，涉案房屋不存在因空置而产生租金损失的情况，没收保证金13万元足以弥补李健雄、区焯元目前的损失，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款中“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，对李健雄、区焯元要求商邦公司再支付违约金39万元的诉讼请求一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，于2019年10月28日作出如下判决：一、确认李健雄、区焯元与商邦公司在2017年5月5日签订的《中旅商业城业主房屋租赁合同》于2019年1月1日解除；二、商邦公司在判决发生法律效力之日起十日内一次性向李健雄、区焯元支付自2018年10月16日起至2018年12月31日止的租金162500元以及自2018年11月11日起的逾期支付租金的违约金（每月租金的违约金自当月11日起，以同期应付而未付的租金为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款基准利率的标准，计至实际付清之日止，违约金总额以不超过应付租金为限）；三、驳回李健雄、区焯元的其他诉讼请求；四、驳回商邦公司的反诉请求。一审案件本诉受理费9500.5元，由李健雄、区焯元负担6500元，商邦公司负担3000.5元；反诉案件受理费7030元，由商邦公司负担。李健雄、区焯元与商邦公司对一审法院查明事实没有异议，本院予以确认。二审庭询中，双方当事人均无提交新的证据。同时，双方当事人表示对一审判决第一项没有异议。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题如下：一、商邦公司能否以涉案商铺尚未满足交租条件、其对存在的消防问题并无过错，在获得消防设计审核合格意见之前的租金损失不应由商邦公司承担。关于商邦公司认为涉案租赁合同约定租赁面积和业主人数均达85%以上时交租条件才成立的问题。经审查，李健雄、区焯元与商邦公司于2017年5月5日签订的《中旅商业城业主房屋租赁合同》，并无相关商邦公司上述抗辩内容的约定，故本院对商邦公司该主张不予采纳。前述租赁合同中已明确约定“乙方负责所租赁范围内的消防安全，按规定配备消防设施，由此产生的一切费用由商邦公司负责”，商邦公司作为承租人当应对租赁合同签订时承租商铺的客观情况予以了解，合理确定经营策略，涉案商铺承租之后的消防手续由商邦公司自行办理，相应风险责任应由商邦公司负担。因并无证据证实商邦公司的装修消防设计无法通过审核是出租人李健雄、区焯元的行为所致，商邦公司装修消防设计审核通过与否不是租金交纳的前提条件，在消防主管部门不同意消防设计方案的情况下，商邦公司应当及时有效作出调整，商邦公司不能以其对消防设计未能通过审核无过错为由不向李健雄、区焯元支付租金，其逾期交纳租金的行为已经构成违约。因此，商邦公司无需交租的主张并无事实及法律依据，本院不予支持。二、商邦公司能否有权要求李健雄、区焯元退还其交付的保证金及利息。涉案租赁合同已明确约定“甲方发现乙方拖欠租金15日以上的，甲方有权解除合同，没收保证金，收回房屋，追讨拖欠租金及滞纳金，并赔偿甲方半年租金”，现涉案租赁合同因商邦公司未能如期支付租金构成违约而解除，李健雄、区焯元没收商邦公司交付的保证金，理据充分。商邦公司要求李健雄、区焯元退还租赁保证金及利息，缺乏事实依据，一审法院对此未予支持并无不当，本院予以维持。三、李健雄、区焯元主张商邦公司支付合同解除违约金以及按合同标准支付逾期交租违约金应否支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，商邦公司认为其不构成违约不同意支付违约金，实质上就是对双方合同约定的违约金问题提出整体抗辩，而李健雄、区焯元并未就商邦公司违约导致合同解除给其造成的实际损失进行举证。鉴于李健雄、区焯元主张没收商邦公司已付保证金诉请已得到支持，且李健雄、区焯元也与衡邦公司签订了新的租赁合同，涉案商铺不存在因空置而产生租金损失的情况，因此，一审法院在认定没收商邦公司已付保证金足以弥补李健雄、区焯元损失的情况下，酌情调低逾期支付租金违约金标准以及驳回李健雄、区焯元要求支付合同解除违约金，并无不妥，本院予以确认。李健雄、区焯元上诉坚持要求商邦公司支付合同解除违约金以及按合同标准计算逾期租金违约金，不符合上述法律规定，本院不予支持。综上所述，李健雄、区焯元与商邦公司的上诉理由均不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费16530.5元，由广州市商邦置业发展有限公司负担10030.5元，由李健雄、区焯元负担6500元。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 张 怡审判员 李 静二〇二〇年四月二十八日书记员 李志康谢金泽