浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初1539号 原告：叶金菊，女，1947年3月3日出生，汉族，农民，户籍地浙江省义乌市。 原告：叶正荣，男，1951年1月14日出生，汉族，农民，户籍地浙江省义乌市。 原告：叶振贤，男，1956年2月15日出生，汉族，农民，户籍地浙江省义乌市。 三原告共同委托诉讼代理人：郑玲云，浙江近真律师事务所律师。 被告：叶中贵，男，1967年7月22日出生，汉族，农民，户籍地浙江省义乌市。现住义乌市。 被告：鲍爱青，女，1967年12月02日出生，汉族，农民，户籍地浙江省义乌市。现住义乌市。 原告叶金菊、叶正荣、叶振贤与被告叶中贵、鲍爱青房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月13日立案受理后，依法适用简易程序于2020年3月18日公开开庭进行了审理。原告叶振贤及三原告的共同委托诉讼代理人郑玲云；被告叶中贵、鲍爱青到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告叶金菊、叶正荣、叶振贤向本院提出诉讼请求：判令解除叶正荣与叶中贵之间于2019年9月9日签订的房屋买卖合同及叶正荣、叶振贤与鲍爱青于2019年11月14日签订的合同协议。事实与理由：三原告系姐弟关系，三原告的父亲叶尚铨（死亡）、母亲黄三妹（死亡）共育有五子二女：长子叶振扬（死亡）、次子叶振弟（死亡）、三子叶正荣、四子叶某（死亡）、五子叶振贤、长女叶香妹（死亡）、次女叶金菊，第一被告系叶振弟的儿子、三原告的侄子，两被告原系夫妻关系。叶某死亡时留下坐落于义乌市房屋，2019年9月26日三原告继承公证取得了被继承人叶某的上述两处房产。取得后三原告将义乌市上溪镇塘桥雅苑6幢1单元102室房屋出卖给他人并早已办理了过户，三原告将义乌市房屋以57万元出卖给被告，2019年9月9日原告叶正荣与被告叶中贵签订了房屋买卖合同、2019年11月14日原告叶正荣、叶振贤与被告鲍爱青签订了合同协议，但合同签订后，被告迟迟不肯过户也不付清房款，原告发函给被告要求办理过户，但被告还是找借口不去办理过户，致使原告签订合同的目的无法实现。为了维护原、被告的合法权益，今特依法向贵院起诉，请求判如所请。 被告叶中贵辩称，一、叶某有兄弟姐妹七人，分别是：叶振扬（死亡）、叶振弟（死亡）、叶正荣、叶某（死亡）、叶振贤、叶香妹（死亡）、叶金菊。被告系叶振弟的儿子，与三原告系侄子关系。二、2019年元月18日，叶某名下人发现其外出多日未归，在多方寻找无果的情况下，通过其名下人共同协商，于2019年4月5日书写了《说明书》一份，对叶某所有的遗产进行了详细说明，该说明书第七条明确载明：“有关其它事项，兄弟二人、四位孙子一起共同商讨解决”。三、为了方便过户，在房产公证前，所有人均同意将坐落于义乌市房屋先公证给叶正荣。房屋卖掉后，房款及其余遗产由叶某名下人一起分配。四、因为被告的母亲还住在义乌市，被告为了方便照顾母亲，在与全部亲人协商后，同意该房以57万元的价格出售给被告，并将20万元定金转入原告叶振贤账户。公证后，由于遗产分配方案不透明，致使叶某名下人意见不和，并为遗产分配的事先后多次吵架、打架，有人民调解协议书、合同协议各一份为凭，其中人民调解协议书上约定永不反悔。合同协议上约定：“叶某门下人没意见随时过户，余款过户时一次付清”。2019年11月14日原告叶正荣、叶振贤又无故将讼争房屋的门锁换掉。之后又有人提出遗产分配不公平、不合理，房子过户后也住得不安心。五、被告多次要求三原告牵头协商，尽快达成一致意见，所以被告不存在拖延时间不过户的情况。现被告请求法院以事实为依据，依法驳回三原告的诉讼请求，要求继续履行合同。 被告鲍爱青辩称，同意叶中贵的答辩意见，不同意解除协议，要求继续履行。 针对两被告的答辩，原告补充陈述：一、被告称在房产公证前所有人均同意将讼争的房屋先公证给三原告与事实不符，事实上继承公证是无需他人同意的。二、房款及遗产由叶某名下人一起分配，当时的名下人是指三原告，是法定继承人。三、20万定金打入叶振贤账户与事实不符，合同签订日2019年9月9日被告交的20万元是现金，由叶中贵、叶正荣、叶振贤三人一起存入叶振贤账户，20万元是押金不是定金。公证后遗产分配不明引发打架与事实不符，打架的原因是2019年11月9日按照约定被告应付房屋尾款37万元，叶正荣、叶振贤前去催讨，因收有20万元押金的字据被鲍爱青抢走并撕毁，进而引发争吵，后叶振贤、叶正荣被上溪派出所关押一天。被告多次要求三原告牵头协商与事实不符，被告既不付款也不办理过户，三原告在本案之前均是愿意将房屋过户给被告的，被告称不存在拖延时间不过户的情况与事实不符。 原告就其诉讼主张举证及被告质证如下： 一、叶某非正常死亡意见书一份，以证明叶某死亡的事实。二、不动产权证一份，以证明叶某享有上溪镇塘桥雅苑1幢2单元502室房屋产权的事实。三、公证书一份，以证明三原告继承了叶某坐落于上溪镇塘桥雅苑1幢2单元502室房屋产权的事实，三原告享有出卖的权利。四、房屋买卖合同一份，以证明被告应于2019年11月9日前付清尾款37万元的事实，房屋买卖账目结算清楚后，再进行房屋过户。如被告违约，押金不退，解除合同，原告享有解除权。五、人民调解协议、合同协议各一份（复印件），以证明讼争房屋出卖给被告的事实。六、解除合同函、解除合同驳回函、通知书、回复通知书各一份，以证明被告已构成违约。被告叶中贵、鲍爱青质证意见，对原告所举的证据一、二、三、四、六无异议。原告所举的证据五，人民调解协议书与随起诉状副本送达的人民调解协议书有明显改动。对原告方当庭提供的没有改动的人民调解书没有异议，对合同协议没有异议。 两被告就其辩解主张举证及原告质证如下： 一、2019年4月5日由叶振贤、叶正荣、叶中贵、叶中有（叶振贤儿子）签字的说明书一份，以证明对叶某遗留下来的房屋怎么处理进行过协商。原告质证意见，真实性没有异议，关联性、证明目的有异议，该说明书只能证明资金的情况，并不能证明房产由兄弟二人、四个孙子商讨解决。 二、合同协议一份（同原告提交的证据五中的合同协议复印件），以证明涉案房屋出卖给被告的事实。原告质证意见，在出具人民调解书当天签过该份协议，在叶振贤、叶正荣被派出所关押了一天的情形下才签订的，违背两原告的真实意思，当时三原告一直认为两被告还是夫妻关系，也是同居共同生活，经核查才发现两被告已经办理离婚登记，人民调解书里载明按原先的合同出卖给鲍爱青，原告一直认为两被告还是夫妻关系，所以觉得签订协议没有问题。而且三原告一直是同意过户，不存在不愿意过户的情形。关于已收定金20万元，当时原告收取的是押金20万元。 本院对以上证据认证如下： 原告所举的证据一、二、三、四、六及五中的合同协议，被告无异议，本院予以认定；证据五中的人民调解协议书按未改动的内容认定。被告所举的证据一，原告对其的真实性无异议，本院对其的真实性予以认定；被告所举的证据二，同原告所举的证据五中的合同协议，本院予以认定。 经审理查明，叶尚铨（1975年死亡）与黄三妹（1985年死亡）生育五子二女，长子叶振扬（2016年2月5日死亡）、次子叶振弟（1999年10月11日死亡）、三子叶正荣、四子叶某（2019年8月19日死亡）、五子叶振贤，长女叶香妹（2011年2月18日死亡）、次女叶金菊。叶尚铨的父母先于叶尚铨死亡。黄三妹的父母先于黄三妹死亡。被告叶中贵系叶振弟的儿子，被告鲍爱青与被告叶中贵于2012年9月24日登记离婚，离婚后仍共同生活。2019年8月19日，公安机关发现并确认叶某非正常死亡。叶某生前未婚，无子女。2017年11月21日登记在叶某个人名下坐落于义乌市房屋一套，房屋建筑面积81.78平方米，不动产权证号为浙（2017）义乌市不动产权第0047403号。2019年11月6日，叶金菊、叶正荣、叶振贤申请办理继承公证，义乌市公证处出具（2019）浙义证民内字第12747号公证书：坐落在义乌市房屋一套（储藏间编号：1-088，不动产权证号为浙（2017）义乌市不动产权第0047403号，不动产单元号330782104255GB00044F00010092）由叶金菊、叶正荣、叶振贤继承。 2019年9月9日，原告叶正荣作为遗产继承人代表（甲方）与叶中贵（乙方）签订房屋买卖合同，约定甲方将叶某死亡所留的上溪镇塘桥雅苑1幢2单元502室房屋一套及储藏间编号：1-088，以57万元卖给乙方，2019年9月9日付押金20万元，余款37万元在2019年11月9日前付清，房屋买卖账目结算清楚，房产证过户；甲方违约，押金加倍，乙方违约押金不退，乙方先付押金，方可居住等等。合同签订当日，被告支付原告叶振贤押金20万元，被告叶中贵取得502室房门钥匙。 2019年11月11日，鲍爱青、叶中贵与叶正荣、叶振贤发生争议，同月14日，经上溪镇人民调解委员会调解，达成协议：1、鲍爱青不追究殴打所产生的任何责任；2、叶正荣还是按照原先的买卖合同（指2019年9月9日的房屋买卖合同）卖给鲍爱青所有等等。同日，以鲍爱青为买方，以叶振贤、叶正荣为卖，双方签订合同协议，载明：叶振（误写为正）福房屋57万，已付定金20万，叶正福门下人没意见，随时过户，余款过户时一次付清。 2019年12月4日，三原告向被告叶中贵发送解除合同函：叶中贵未按合同约定期限支付购房款，通知叶中贵解除房屋买卖合同，5日内向叶振贤领取押金。12月7日，被告叶中贵、鲍爱青回复解除合同驳回函：鲍爱青与叶振贤、叶正荣因房屋转让产生分歧，经派出所调解，叶振贤、叶正荣同意将房屋转让给鲍爱青，人民调解协议及后签署的合同协议为最新协议，合同协议依旧生效等等。2019年12月23日三原告向被告叶中贵、鲍爱青发送通知书，告知在收到通知书之日起十日内将前往365办证中心办理房屋过户手续的时间通知叶振贤，逾期不通知也不支付余款，将解除房屋买卖合同，已付款项不予退还。12月25日，两被告回复：叶某门下人一致时，随时过户，希望叶某遗产继承人加紧协商，尽快完成房产过户等等。 本院认为，本案三原告系叶某的法定继承人，有权处置被继承人叶某的遗产。2019年9月9日，原告叶正荣以遗产继承人代表的身份与被告叶中贵签订房屋买卖合同，该合同的效力及于三原告，该合同的内容也未违反合同法第五十二条的规定，本院确认该合同有效。2019年11月14日，原告叶振贤、叶正荣就同一房屋与原告鲍爱青签订“合同协议”，从内容上看，系对2019年9月9日房屋买卖合同买房主体的增加、内容补充和支付剩余37万购房款时间的变更。根据2019年9月9日房屋买卖合同及2019年11月14日的“合同协议”，本院认定，案涉房屋的买受人为被告叶中贵、鲍爱青。2019年11月14日的“合同协议”约定支付剩余购房款37万元的时间为办理房产过户时，该约定系对2019年9月9日房屋买卖合同支付剩余购房款时间的变更，“余款过户时一次付清”，应理解为办理不动产过户与支付剩余37万元购房款同时履行，办理案涉房屋不动产过户需要原告履行协助等附随义务。现案涉房产未办理不动产过户登记，被告支付剩余房款的条件也未成就，故原告以被告不付清房款导致合同目的不能实现而请求解除合同的理由不能成立。原、被告间的房屋买卖合同宜继续履行。为避免原被告间因房屋买卖可能引发其他纠纷，也为了减少当事人之间的讼累，被告支付尚欠房款及原告履行不动产过户协助义务本院在本案中一并处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十六条、第九十四条的规定，判决如下： 一、被告叶中贵、鲍爱青于本判决生效后十五日内支付原告叶金菊、叶正荣、叶振贤购房款37万元。 二、原告叶金菊、叶正荣、叶振贤于本判决生效后十五日内协助被告叶中贵、鲍爱青将义乌市房屋一套【不动产权证号为浙（2017）义乌市不动产权第0047403号,储藏间编号：1-088】的不动产权证变更登记至被告叶中贵、鲍爱青名下。 三、驳回原告叶金菊、叶正荣、叶振贤的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费40元，由三原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 吕兴文 二〇二〇年四月二十四日 代书记员 成丽丹