广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终3569号上诉人（原审被告）：黎华超，男，1987年2月26日出生，汉族，住广州市天河区。被上诉人（原审原告）：广州万达文化旅游城投资有限公司，住所地广州市花都区三东大道14号花城街综合大楼307之一。法定代表人：李志全。委托诉讼代理人：周雪莹、张文娇，均系该公司职员。原审第三人：天津鑫宏远创建筑装饰工程有限公司广州分公司，住所地广州市南沙区进港大道12号816房。负责人：裴志福。委托诉讼代理人：梁晓锋，该公司职员。上诉人黎华超因与被上诉人广州万达文化旅游城投资有限公司（以下简称“万达公司”）、原审第三人天津鑫宏远创建筑装饰工程有限公司广州分公司（以下简称“天津鑫宏公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初5919号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月25日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。黎华超上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判其无需支付逾期付款违约金；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人万达公司承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。（一）、一审法院将万达公司主张的欠款230000元认定为购房款、判定《装修协议书》无效及要求黎华超支付违约金属事实认识错误。1、万达公司的诉讼请求是要求黎华超向其支付欠款230000元，并未明确该欠款为购房款；《装修协议书》明确载明230000元为装修款。一审法院在无任何证据证明下判定上述欠款为购房款，与事实不符。2、一审法院忽略涉案房屋有厨、厕、阳台的装修事实及已有两方签字的三方合同的事实，仅说明存在规避政府限价且属于双方虚假意思表示来认定装修协议无效的行为错误。黎华超购买局部带装修的房屋并针对装修事项签订合同的民事行为不属法律禁止的行为，也不存在合同法规定的合同法定无效情形，应受法律保护。3、一审法院仅以万达公司在诉讼中明确黎华超可以随时前往领取装修协议原件为由判定黎华超不支付装修款违约的认定错误。一审法院忽略万达公司同意提供装修协议是在一审法院多次调解后才同意，也忽略装修协议未达到约定三方签字或盖章的生效条件。由于《装修协议书》没有乙方装修单位盖章，应属未生效协议，不存在黎华超违约并需支付相关违约金。4、一审法院以黎华超即使不持有装修协议也不影响黎华超支付款项认定事实错误。装修协议是保证黎华超权利及房屋装修质量的保证，黎华超必须拿到生效装修协议才能继续付款。二、即使一审法院认定协议中有部分金额有规避政府限价行为无效，也应归咎于万达公司为规避政府限价而导致，万达公司应对该协议的无效承担全部责任。黎华超购买带装修的房屋并签订装修协议合情合理。综上，一审认定事实错误，处理有误，请求二审法院支持黎华超的上诉请求依法改判。被上诉人万达公司答辩称：一审法院认定事实清楚，实体处理正确，请求二审法院驳回黎华超的上诉，维持原判。黎华超应当按照商品房买卖合同及装修合同约定的付款时间支付相应款项。黎华超逾期支付构成违约，理应支付逾期付款违约金。原审第三人天津鑫宏公司陈述：不同意黎华超的上诉请求，同意一审判决。2019年5月21日，万达城公司向一审法院起诉请求：1.依法判令黎华超支付欠款230000元；2.依法判令黎华超支付逾期付款违约金，违约金按照应付未付金额每日万分之一的标准从应付未付之次日计算至黎华超全额付清之日。根据双方约定黎华超应于2018年5月25日前支付房屋欠款230000元。该笔欠款违约金暂计至2019年5月17日，共计8234元；3.依法判令黎华超承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2017年12月31日，万达公司与黎华超签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，约定黎华超购买万达公司开发的位于广州市花都区叶榕街1号雪域华府（3区7栋2梯）1203房的房产，建筑面积为115.87平方米。七、1.该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米18192.50元，总金额1715371元。八、付款方式为按揭贷款方式付款，首期款自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部房价款的30.04%，金额为515371元，除首期款外，剩余房款金额120万元须于2017年12月31日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。十、逾期付款的违约责任：1.一次性付款的如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将全部房款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按总房价款的0.05%的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过15日，乙方仍未按约支付的，甲方有权解除合同。2.分期付款的如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将各期房款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付房价款0.05%的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过15日仍未支付的，甲方有权解除合同。3.按揭付款的如果乙方未能按照本合同第八条的期限将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付房价款0.05%的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过15日仍未支付的，甲方有权解除合同。甲方代理乙方办理按揭贷款或甲方指定按揭银行的，甲方应要求按揭银行在发放贷款时将全部按揭贷款直接划入预售款监控账户，不得放入其他账户。乙方自行办理按揭贷款的，乙方应要求按揭银行在发放贷款时将全部按揭贷款直接划入预售款监控账户。甲方要求解除合同的，甲方应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方已支付房价款退还给乙方。该合同附件七《本合同补充协议》第五条关于逾期付款的补充约定：1.若乙方未按约定期限付清购房款，应按照如下方式承担违约责任：（1）逾期不超过7日（含）的，自主合同约定的应付款期限届满之次日起至乙方实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付应付未付购房款总额千分之一的违约金；（2）逾期超过7日、不超过15日（含）的，自主合同约定的应付款期限届满之次日起至乙方实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付应付未付购房款总额千分之三的违约金；（3）逾期超过15日、不超过30日（含）的，自主合同约定的应付款期限届满之次日起至乙方实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付应付未付购房款总额千分之五的违约金；（4）逾期超过30日的。甲方有权解除主合同。甲方未行使合同解除权的，主合同继续履行，自主合同规定的应付款期限之第二天起至乙方实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付应付未付购房款总额千分之八的违约金，且在乙方支付所延迟支付的购房款和违约金前，甲方随时可以行使合同解除权。2.乙方选择分期付款的，若乙方未按约定期限付清任何一期购房款的，均应按照本条第1款约定承担逾期付款的违约责任。3.乙方选择按揭贷款付款的，如按揭贷款未能在主合同及补充协议约定的期限内到达甲方银行账户的，乙方应按照本条第1款约定，承担逾期付款的违约责任。4.双方确认，关于乙方逾期付款处理的约定以本补充协议约定为准，即主合同第十条的相关约定对双方不适用。合同及附件对双方的其他权利义务进行了约定。同日，黎华超签订了《广州万达城项目合同签订单》，约定涉案房产的合同总价为2311924元，并拆分成1715371元房价款、596553元装修款的形式支付，已付款：房款515371元，装修款366553元，装修款2018年5月25日支付23万元。同日，黎华超（甲方）与天津鑫宏公司（乙方）签订了《房屋装修合同》，约定：鉴于甲方已购买涉案房屋，甲方签订本合同之前已现场查看展示区和清楚了解本合同附件一中装修标准，并已清楚知悉乙方将以附件一中的装修材料等作为装修交付标准。二、装修费596553元按第2款约定向乙方支付，甲方应当于2017年3月28日前向乙方支付首期装修费186553元；甲方应当于2017年11月25日前向乙方支付装修费18万元；甲方应当于2018年5月25日前向乙方支付装修费23万元，付清全部装修费。三、乙方应在2018年12月20日完成该房屋的装修，并交付给甲方使用，交付标准以本合同约定为准。附件一《装修交付标准》，附件二《装修保修期限清单》，该协议还就双方其他权利义务进行了约定。万达公司及天津鑫宏公司均表示虽然该合同由天津鑫宏公司与黎华超签订，但实际合同中关于乙方的权利义务由万达公司享有并履行。合同签订后，黎华超已支付了商品房买卖合同约定的房款1715371元及装修协议的前两期装修款，因黎华超未按期支付装修协议约定的第三期230000元，万达公司委托广东华之杰律师事务所于2018年6月12日向黎华超发出催款律师函，要求黎华超支付房屋装修款230000元，并告知须于2018年6月15日前支付，否则须承担逾期付款的违约责任。一审诉讼中，万达公司还提交黎华超签字的《承诺书》证明涉案房屋的总价款为2311924元，该承诺书载明：“本人承诺，如在签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议时，因政府原因导致该房屋备案价下调时，认购协议及《房屋装修合同》确定的总价款2311924元不变。本人同意按照此时该房屋的可网签价格签订《商品房买卖合同》，对认购协议确定的价款超出该房屋网签价格的部分调整至装修价款合同中，并在双方签订《商品房买卖合同》的同时，本人应与贵司重新签订新的《房屋装修协议》，否则贵司有权解除认购书，将该房屋另行出售，并不予返还本人已付的认购金额。本人对购房价格及装修标准和总价没有异议。贵公司的有关人员再三向我对《商品房买卖合同》、《房屋装修协议》中的所有条款予以了充分解释和说明，本人确认已清楚合同中每一条的准确含义，并自愿签署及履行上述合同”，尾部有“黎华超”签名及按指模，日期显示为2017年12月31日。万达公司认为涉案房屋的总价款为商品房买卖合同约定的房款与装修协议的装修款，黎华超不予确认，认为买卖合同的款项为房价款，装修协议的款项为装修款，黎华超认为并未拿到装修协议的原件，装修协议中亦无相关装修单位盖章，因此不同意支付最后一笔装修款，亦不同意支付违约金。万达公司在诉讼中表示黎华超可随时前往万达公司现场领取装修协议，之后经过一审法院调解，双方仍协商不成。一审法院认为：一、关于《房屋装修合同》效力及《房屋装修合同》项下装修款性质的问题。依照双方所举证据及所作陈述，黎华超与万达公司分别签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议、《房屋装修合同》，将涉案房产的总房价款拆分为购房款和装修款两部分，双方对此事实及相应法律后果均清楚知晓。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”《房屋装修合同》因存在规避政府限价政策且属于双方虚假意思表示，应认定为无效合同，但黎华超与万达公司签订《房屋装修合同》约定的装修款实质为购房款，系双方真实意思表示。黎华超辩称装修款不是购房款的一部分，依据不足，不予采纳。二、对于购房余款和违约金计付的问题。因双方签订的《房屋装修合同》当属无效，但《房屋装修合同》中约定的付款方式和付款期限为双方真实意思表示，故万达公司要求黎华超支付购房余款230000元，合理有据，予以支持。双方《房屋装修合同》约定装修款分期支付，本案230000元须在2018年5月25日前支付，但黎华超并未依约履行，因此，黎华超应承担逾期付款的违约责任。关于违约金标准的问题，因《房屋装修合同》项下的装修款实际为购房款的一部分，故应当参照《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议中关于逾期支付购房款的约定认定黎华超应承担的逾期付款的违约责任。双方《补充协议》第五条明确约定逾期支付购房款的，应按照如下方式承担违约责任：（1）逾期不超过7日（含）的，自主合同约定的应付款期限届满之日起至乙方实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付应付未付购房款总额千分之一的违约金；……（4）逾期超过30日的。甲方有权解除主合同。甲方未行使合同解除权的，主合同继续履行，自主合同规定的应付款期限之第二天起至乙方实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付应付未付购房款总额千分之八的违约金，且在乙方支付所延迟支付的购房款和违约金前，甲方随时可以行使合同解除权。2.乙方选择分期付款的，若乙方未按约定期限付清任何一期购房款的，均应按照本条第1款约定承担逾期付款的违约责任。3.乙方选择按揭贷款付款的，如按揭贷款未能在主合同及补充协议约定的期限内到达甲方银行账户的，乙方应按照本条第1款约定，承担逾期付款的违约责任。4.双方确认，关于乙方逾期付款处理的约定以本补充协议约定为准，即主合同第十条的相关约定对双方不适用”。因该违约金标准明显过高，黎华超对此提出抗辩，且综合万达公司在签约过程中的过错程度，一审法院酌情认定黎华超应按每日万分之一的标准计付逾期付款违约金，即黎华超应付的违约金标准为：以230000元为基数，从2018年5月26日起按每日万分之一的标准计至付清款日止。黎华超以万达公司未提交装修协议原件为由拒付剩余房款，因万达公司在诉讼中已明确黎华超可随时前往领取装修协议原件，且该付款义务是双方当事人通过书面协议的方式约定，事后万达公司亦通过寄送律师函的方式催收款项，结合黎华超签订的合同签订单及承诺书，即使黎华超未持有装修协议的原件亦不影响黎华超知悉涉案房屋的总房价款及应付款时间的事实，故黎华超以此为由拒付剩余房款，依据不足，不予采纳；同样黎华超以此为由不同意支付未付房款的违约金，因一审法院鉴于万达公司在签约过程中存在的过错已对未付款的违约金标准调整降低至每日万分之一，故黎华超拒付违约金的理据不足，不予采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2019年10月22日作出判决如下：一、黎华超于本判决发生法律效力之日起十日内向万达公司支付购房款230000元；二、黎华超于本判决发生法律效力之日起十日内向万达公司支付购房款230000元的违约金（自2018年5月26日起按每日万分之一的计算计至付清款日止）；三、驳回万达公司的其他诉讼请求。一审案件受理费4874元，由万达公司负担50元，由黎华超负担4824元。经查，一审判决认定事实无误，本院予以确认。二审中，双方均无提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅对当事人提出的上诉请求进行审查。一、关于《装修协议书》效力及《装修协议书》项下装修款的性质。2017年12月31日，万达公司与黎华超签订的《广州万达城项目合同签订单》订明：涉案房产的合同总价为2311924元，并拆分成1715371元房价款、596553元装修款的形式支付，已付款：房款515371元，装修款366553元，装修款2018年5月25日支付23万元。该约定于双方同一天签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》、《装修协议书》内容相互印证，足以证明《装修协议书》项下装修款实为购房款。双方为规避政府限价政策将购房总价款拆分，以装修款形式支付部分购房款，为此签订的《装修协议书》并非双方真实意思表示。一审判决认定《装修协议书》无效，事实、法律依据充分，本院予以确认。黎华超上诉坚持主张《装修协议书》是双方真实意思表示，《装修协议书》项下款项系装修款不属于购房款，理由不成立，本院不予采纳。二、关于逾期付款违约金。《装修协议书》项下装修款实为购房款，双方就该部分购房款的支付时间、支付数额等在《装修协议书》及《广州万达城项目合同签订单》中均有明确约定，该约定属于双方真实意思表示，应为有效。黎华超逾期不支付该部分购房款，且在万达公司通过寄送律师函方式催告的情况下，仍然拒绝支付，构成违约，理应支付逾期付款违约金。如前述，双方签订《装修协议书》仅是规避政府限价政策的手段，并非双方真实意思表示，万达公司是否向黎华超提交《装修协议书》原件并不影响黎华超应履行的支付房款义务。黎华超上诉主张其没有收到万达公司提交的《装修协议书》原件，故其有权行使不安抗辩权暂不支付该部分购房款，理由不成立，本院不予采纳。考虑万达公司作为开发商在签约过程中应承担的过错责任，一审判决适当调减违约金计算标准至每日万分之一，属合理自由裁量范围，本院对此予以尊重。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，本院予以维持。黎华超上诉理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费196.75元，由上诉人黎华超负担。本判决为终审判决。审判长  梁淑敏审判员  梁燕梅审判员  李 焕二〇二〇年四月二十三日书记员  曾美玲