山东省乳山市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1083民初2171号 原告张文山，男，1953年8月15日出生，汉族，住山东省乳山市。 原告邓加珍，女，1959年8月24日出生，汉族，住山东省东营市东营区。 原告杨慧，女，1985年7月3日出生，汉族，住山东省东营市东营区。 三原告诉讼代理人宋吉山，乳山蓝海法律服务所工作人员。 被告中国人民解放军联勤保障部队第九七0医院，住所地山东省烟台市芝罘区只楚南路7号。 负责人李钢，院长。 委托诉讼代理人于建伟，山东平和律师事务所律师。 委托诉讼代理人于群，山东平和律师事务所律师。 原告张文山、邓加珍、杨慧与被告中国人民解放军联勤保障部队第九七0医院房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告张文山及张文山、邓加珍、杨慧之委托代理人宋吉山，被告中国人民解放军联勤保障部队第九七0医院的委托诉讼代理人于建伟、于群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张文山、邓加珍、杨慧向本院提出诉讼请求：1.要求被告返还给原告租金227493元及利息（利息自2009年2月26日至给付之日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；2.要求被告给付维修租赁房屋楼顶防水工程款34940元；3、要求被告赔偿原告租赁期间在涉案土地新建的房屋损失149619元（按照30年剩余租赁期限计算的折算价值）；4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2004年6月1日，中国人民解放军济南军区乳山果场（合同中甲方）与杨宏奇、张文山（合同中乙方）签订了《房屋租赁合同》，期限为20年，期满后续租10年到2034年，收取乙方30年租金27万元。合同履行到2009年2月25日，乳山市政府道路绿化带拓展，租赁物楼房被征用，补偿款84万元被中国人民解放军济南军区乳山果场领取，原告交涉无果。 2010年8月24日，杨宏奇因病去世，第一顺序继承人只有原告邓加珍、杨慧。2006年原告在果园内建设了房屋，面积约为220平方米。2016年8月19日，中国人民解放军济南军区乳山果厂划归中国人民解放军第107医院，现更名为中国人民解放军联勤保障部队第970医院。2019年2月28日，原被告同意解除合同，但对于原告的诉请被告知另行起诉。为维护原告的合法权益，原告提起诉讼要求支持其诉讼请求。 被告中国人民解放军联勤保障部队第九七0医院辩称，一、原告对其主张应当提供证据予以证实。二、原告要求返还租金227493元应当明确计算的依据，原告主张支付利息没有法律依据。自2004年6月1日双方签订《房屋租赁合同》到2019年4月26日我院作出民事调解书，原告一直使用涉案房地产，其主张合同履行到2009年2月25日租赁房屋被征用，与事实不符。三、2016年2月16日，中国共产党中央军事委员会发布《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，要求部队全面停止有偿服务活动。被告向原告传达了上述通知的精神，并于2019年2月28日通知原告解除《房屋租赁合同》，原告同意并签字认可，被告在解除合同的过程中并无过错。四、原告主张维修租赁楼顶防水工程款34940元应当提供证据证实。原告主张在租赁的场地建设了约220平方米的房屋，但未经中国人民解放军济南军区乳山果厂或者被告的同意，根据《房屋租赁合同》第四条规定，原告对原楼房装修、改造不得违反原设计要求，对主体工程改造需经被告同意并保证符合设计要求方能施工，所需费用由原告负责，院内搭建临时建筑需经有关部门审批方可，费用由原告负责。 经审理查明，2004年6月1日，原中国人民解放军济南军区乳山果场（甲方、出租方）与张文山、杨宏奇（乙方、承租方）签订一份《房屋租赁合同》，就甲方将原前卫招待所出租给乙方经营达成如下协议：一、租赁物地点、面积。甲方将坐落乳山市夏村镇卢上村原前卫招待所楼房三层，建筑面积846平方米，土地使用面积3677.10平方米，楼房北至道路原公用土地作用于给乙方使用。二、租赁期限：为20年。自20004年6月1日至2024年6月1日。如期满乙方提出续租，甲方无条件同意本合同自动延长10年，期限为2024年6月1日至2034年6月1日。三、租赁费缴纳：乙方一次性缴纳至2034年6月1日的租金27万元，甲方同意预收2024年至2034年10年的租金包括在27万元之内。四、租赁物的使用及维护：乙方享有30年经营管理权，对原楼房装修、改造不得违反原设计要求，对主体工程改造需经甲方同意并保证符合设计要求方能施工，所需费用由乙方负责，院内搭建临时建筑需经有关部门审批方可，费用乙方负责。七、如国家对该楼房及所属土地征用，乙方必须服从，不属任何一方违约，乙方投入设施甲方不承担赔偿责任，但甲方应返还乙方原交纳租金，按27万除以30年扣除使用年限和，剩余租金返还乙方。十、合同终止年，乙方对楼房改造的不动产包括门窗等不得动用，动产包括空调设备等归乙方，对院内增加临时建筑及设备等，双方协商作价归甲方，由甲方支付乙方补偿费。合同签订后，原、被告双方均依据合同约定履行。中国人民解放军济南军区乳山果厂收取原告租赁费27万元，原告张文山及杨宏奇在上述土地上新建了十间平房，面积大约220平方米。杨宏奇于2010年8月24日去世，原告邓加珍（配偶）、杨慧（女儿）作为其第一顺序继承人参加诉讼。 2016年2月16日，中央军委印发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》。原、被告于2019年4月26日在乳山市人民法院通过（2019）鲁1083民初1163号民事调解书，以调解的方式解除了涉案租赁合同，张文山、邓加珍、杨慧在2019年5月10日前腾空房地产交付给中国人民解放军联勤保障部队第九七0医院。 2016年8月16日，中国人民解放军联勤第九分部发布分（2016）9号文件，明确乳山果场领导管理关系，内容为：第107医院、第404医院、机关各部、处：根据军委改革领导小组下发的《联勤保障体制改革中转隶交接和供应保障工作有关规定》要求，经分部第5届109次常委会研究决定，原由第404医院领导管理的乳山果场，自2016年8月20日零时起，转由第107医院领导管理，8月19日前完成交接，分部司令部、营房处负责监交。后中国人民解放军第107医院更名为中国人民解放军联勤保障部队第九七0医院。 为确定涉案相关财产的价值，原告向本院提出鉴定申请，申请对其修建的房屋自建设之日起，按照20年租赁期计算的剩余租赁期（5年1个月又6天）的价值，以及按照30年租赁期计算的剩余租赁期（15年1个月又6天）的价值进行评估作价，本院委托山东省方盛价格询证有限责任公司进行评估作价，该单位于2019年12月26日出具鉴定意见书，评估意见为：1、原告新建的平房十间自建造之日起，按照20年租赁期计算的剩余租赁期（5年1个月又6天）的价值约为人民币82407元；2、原告新建的平房十间自建造之日起，按照30年租赁期计算的剩余租赁期（15年1个月又6天）的价值149619元。 原、被告对于前述鉴定意见书的真实性均没有异议，被告抗辩称按照20年租赁期间计算，剩余的租期应为5年又20天，因此应该按照该剩余期限评估其价值。根据合同法规定租期超过20年部分无效，所以不应当按照30年的租赁期的剩余期限计算相应的价值。根据租赁合同第4条约定对原楼房装修、改造不得违反原设计要求，对主体工程改造需经被告同意并保证符合设计要求方能施工，所需费用由原告负责，院内搭建临时建筑需经有关部门审批方可，费用由原告负责。原告建造的涉案建筑没有经过有关部门审批属于违法建筑，原告有过错存在违约。并根据租赁合同第7条、13条约定，如果对该楼房及所属土地征用，原告必须服从，不属任何一方违约，原告投入的设施我方不应该承担赔偿责任。 另查明，原告支付涉案鉴定费用合计15000元。 以上事实有原、被告的陈述、租赁合同、民事调解书、主体变更通知、中央军委关于停止盈利活动的通知、鉴定意见书等证据在案为凭。 本院认为，张文山、杨宏奇作为租赁合同的承租方，在杨宏奇因病去世后，其配偶邓加珍、女儿杨慧作为其第一顺序继承人参加诉讼，符合法律规定。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁合同最长期限为20年，超过部分应属无效，故双方签订的协议书，除合同期限超过20年部分约定无效外，其余部分应属有效。双方在协议履行中，2016年2月16日中央军委印发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》要求部队全面停止一切有偿服务活动，双方均应按此通知落实政策要求，故双方的协议客观上已无法继续履行，且不可归责于双方当事人。本案在审理前原、被告已经通过民事调解书的方式解除了双方签订的协议，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 根据租赁合同第七条约定：如国家对该楼房及所属土地征用，承租方必须服从，不属任何一方违约，承租方投入设施出租方不承担赔偿责任，但出租方应返还承租方原交纳租金，按27万除以30年扣除使用年限和，剩余租金返还承租方。原、被告于2019年4月26日解除租赁合同，至合同期满2034年6月1日尚剩余15年1个月又6天，故被告应返还给原告租赁费为135900元（27万元÷30年×15年+27万元÷360个月×1个月+27万元÷360个月÷30天×6天=135900元）。原告多诉的部分及利息诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。 原、被告双方签订的案涉合同约定对案涉房屋、土地进行管理使用，现案涉合同因故予以解除，双方的合同目的已无法实现，而原告确已进行较大投入，被告在接收案涉土地的同时也接收了原告所建的地上建筑物，其因此而获益，故对于原告的该部分损失应当予以补偿。双方在合同中虽然约定的使用期限为20年，但合同同时约定合同期满自动延长10年且被告实际上一次性收取30年租赁费，因此根据合同法的规定，双方签订的案涉合同中超过20年租期的部分约定应属无效。同时，30年期限又确系双方签订合同之本意，原告也因无法享受剩余10年的租赁权而产生房屋折旧损失，鉴于双方在签订案涉合同时未能充分了解相关法律规定，没有尽到谨慎审查之义务，故双方均负有缔约过失责任。根据双方的过错程度，本院酌定对于无效部分的损失，由原、被告各承担50%。 涉案合同解除的时间为2019年4月26日，以此计算20年和30年剩余租期分别为5年1个月又6天和15年1个月又6天，鉴定意见书中按照20年租赁期限计算涉案财产剩余价值为82407元，按照30年租赁期限计算涉案财产剩余价值为149619元。综上，被告应当补偿原告的上述财产损失数额为116013元[82407元+（149619元-82407元）×50%=116013元]。原告多诉的部分，于法无据，本院不予支持。 根据租赁合同第4条对原楼房装修、改造不得违反原设计要求、所需费用由原告负责之约定，原告要求被告支付维修租赁楼顶防水工程款34940元，于法无据，本院不予支持。 另外，涉案财产价值评估是因为原、被告无法对涉案财产的价值达成一致意见所致，双方对于鉴定费用的产生均有过错，应当各自承担50%的责任。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告中国人民解放军联勤保障部队第九七0医院于本判决生效之日起十日内返还原告张文山、邓加珍、杨慧租赁费135900元； 二、被告中国人民解放军联勤保障部队第九七0医院于本判决生效之日起十日内给付原告张文山、邓加珍、杨慧涉案财产经济补偿款116013元。 三、驳回原告张文山、邓加珍、杨慧的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7480元，由原告负担2244元，由被告负担5236元。鉴定费15000元，由原、被告各负担7500元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审 判 长  力阳帆 人民陪审员  周建华 人民陪审员  焉培清 二〇二〇年四月一日 书 记 员  王艺颖