宁波市镇海区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0211民初561号 原告：宁波市镇海光鑫机械制造有限公司（统一社会信用代码：91330211747354384G），住所地宁波市镇海区九龙湖镇三星工业区。 法定代表人：吴伟江，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘斌，上海市南星律师事务所律师。 被告：宁波市镇海华盛钢结构有限公司（统一社会信用代码：91330211786767595R），住所地宁波市镇海区九龙湖长石村三星。 法定代表人：陈利华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：宁谦，浙江红邦律师事务所律师。 原告宁波市镇海光鑫机械制造有限公司（以下简称光鑫公司）与被告宁波市镇海华盛钢结构有限公司（以下简称华盛公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告光鑫公司的委托诉讼代理人刘斌，被告华盛公司的法定代表人陈利华及委托诉讼代理人宁谦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告光鑫公司向本院提出诉讼请求：判令解除原、被告于2016年10月25日签订的《租赁协议》，被告腾退租赁土地并按照《租赁协议》约定70万元/年的标准支付自合同解除之日起至实际腾退之日止的土地占有使用费。诉讼过程中，原告将诉请中土地占有使用费的计算时间变更为自2020年2月1日起至实际腾退之日止。事实和理由：原、被告曾于2010年1月27日签订《租赁协议》一份，约定将原告厂区内部分土地出租给被告使用。后因被告拖欠租金，原告提起诉讼，经调解双方于2016年10月25日签订新的《租赁协议》一份。然被告之后仍未严格按照合同约定支付租金，且近期原告发现被告将其承租的部分场地又转租给他人使用。被告未经原告允许将租赁场地部分转租且迟延支付租金，原告有权解除合同。故原告诉至法院。 被告华盛公司辩称，首先，涉案土地未依法登记并取得土地权属证书，也未依照约定使用，原告非涉案土地使用权人，无权出租，故原告不适格；其次，被告支付租金延迟的时间均未超过协议约定的一个月，2019年2月1日至2019年7月31日的租金虽然在2019年2月1日支付完毕，但2019年1月24日其已支付当期大部分租金，且经沟通原告对被告分次支付租金也是同意的，对于被告一直存在的延迟几天支付租金的情况，原告并未提起诉讼，或以书面方式催缴或要求解除合同，双方已基于诚实信用原则对履行情况达成谅解，故被告延迟支付租金并未达到可以解除合同的情形；第三，被告并无转租情况，其与宁波邵航物流有限公司（以下简称邵航公司）、宁波宏邦淋浴房制品厂（以下简称宏邦制品厂）及宁波市镇海区九龙湖孙全汽车配件店（以下简称孙全配件店）系合作关系，由被告提供钢棚、水电等经营设施，对方提供人力、技术等，被告与邵航公司于2018年4月开始合作，2018年11月终止合作，后该场地自2019年3月开始由宏邦制品厂与被告进行合作，孙全配件店自2019年5月开始与被告合作；第四，即使被告转租，根据实际情况，合同也应继续履行，因为1.宏邦制品厂与孙全配件店占用场地的面积不超过500平方米，仅占被告租赁场地不足1/18；2.《租赁协议》未对租赁物具体使用方式进行约定，被告合理利用土地，未对租赁物造成损害，也未对周边或原告造成任何不利影响；3.被告出租的是钢棚而非《租赁协议》所涉租赁物；4.原告对被告的合作模式早已知情且未提出异议，应视为默认；5.从促进交易，维护市场、社会稳定的角度，也不宜解除合同；6.被告转租的违约程度显著轻微，达不到解除合同的条件。综上，请求驳回起诉或驳回诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人真实性有异议的证据，本院分析认定如下：1.关于原告提交的投资合同书一份，因该证据系原件，被告也未提交证据予以反驳，故本院对该证据的真实性予以认定。2.关于被告提交的合作经营协议一份、合作协议二份，因该组证据系原件，原告对其真实性提出异议，但未提交证据予以反驳，故本院对被告与宏邦制品厂等签订协议的事实予以认定，被告行为是否构成转租，本院将在下文予以分析认定。3.关于被告提交的说明一份，因出具说明的人员未出庭作证，且原告提出异议，故本院对该证据不予认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2003年，原告光鑫公司（原宁波市镇海光鑫特钢有限公司）与宁波市镇海三星经济发展有限公司签订《投资合同书》一份，约定原告受让位于三星工业园编号为（2003）浙规（地）证0205104宗地的土地使用权，宗地总面积77529平方米等。2003年4月14日，原告取得上述用地的建设用地规划许可证。2016年10月25日，原告光鑫公司与被告华盛公司签订《租赁协议》一份，约定被告租用原告位于原告厂区东南角，面积9157.70平方米的土地，租期10年，从2016年8月1日起至2026年7月31日止，租金为70万元/年，每半年支付一次，于本协议签订之日起十五日内支付首期租金，以后每期租金均应提前一个月支付，如被告逾期支付租金超过一个月，原告有权解除合同并要求被告按照本协议约定标准支付占有使用费以及按每日1000元计算的违约金。审理中，原、被告确认租赁土地位于宁波市镇海区九龙湖镇三星工业区海大路168号。2016年11月25日，被告将首期租金支付完毕。2017年1月13日、2017年7月25日、2018年1月15日、2018年1月17日、2018年1月26日、2018年1月29日、2018年7月13日、2018年7月19日、2018年7月26日、2019年1月24日、2019年2月1日、2019年7月5日，被告分别支付原告租金35万元、35万元、5万元、10万元、10万元、10万元、15万元、10万元、10万元、20万元、15万元、35万元。2019年8月29日，原告申请本院就其与被告租赁合同纠纷一案进行调解，被告于2019年9月3日收到起诉状副本。2020年1月22日，被告支付原告租金35万元。 另查明，2018年3月28日，被告华盛公司与徐小龙签订《合作经营协议》一份，约定双方合作内容为汽车维修，被告出经营场地，徐小龙出设备、人工、技术，合作经营场地为厂房与办公区中间场地，面积2?500平方米，利润分配方式为每月结算一次，扣除人工、配件、税金及水电等所有费用后，利润双方各50%，合作期限3年。被告（甲方）并与宏邦制品厂、孙全配件店（乙方）各签订《合作协议》一份，约定双方进行项目共同投资及合作经营，合作模式为甲方提供必要的经营设施，即钢棚250平方米和水电接口，乙方提供资金、设备、人工、技术等，乙方负责经营过程中的具体操作，在扣除人工费用、税款、水电及其他经营成本后，应将营业收入的50%作为分红支付给甲方，乙方承诺每年支付给甲方利润分红不低于60000元，该款项于合同签订后乙方先行支付，每年年底结算一次，补足利润超出部分（如有）。被告与宏邦制品厂约定的项目内容为废旧玻璃回收，合作期限为2019年3月10日至2020年3月9日，与孙全配件店约定的项目内容为汽车修理，合作期限为2019年5月11日至2020年5月10日。 本案争议焦点在于：原告是否适格；原告能否以被告迟延支付租金解除合同；被告是否存在转租行为，如存在转租行为，原告能否据此解除合同。 关于争议焦点一，被告辩称原告非涉案土地使用权人，无权出租，故原告不适格。本院认为，首先，原告与宁波市镇海三星经济发展有限公司签订《投资合同书》受让涉案土地，并取得上述用地的建设用地规划许可证，原、被告签订的《租赁协议》，当事人意思表示真实，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，原、被告对《租赁协议》的有效性也无异议；其次，涉案《租赁协议》系原、被告签订，原告与本案有直接利害关系。故被告辩称原告无权出租，主体不适格，于法无据，本院不予采信。 关于争议焦点二，本院认为，原、被告签订的《租赁协议》约定首期租金于协议签订之日起十五日内支付，以后每期租金应提前一个月支付，被告逾期支付租金超过一个月，原告有权解除合同。2019年2月1日至2019年7月31日的租金35万元按约应于2019年1月1日前支付，而被告分别于2019年1月24日、2月1日支付租金20万元和15万元。2019年2月1日支付租金时已逾期超过一个月，被告辩称原告对此是同意的，原告提出异议，被告也未提交证据证实其主张，故本院不予采信。然，虽然被告2019年2月1日支付租金时已逾期超过一个月，但原告在之后半年多时间均未主张行使解除权，且接受被告继续履行协议支付租金，本院认为原告的行为足以使被告对原告不再行使解除权产生信赖，若原告再以此为由要求解除合同，明显违背诚实信用原则。且被告已支付至2020年7月31日止的租金，其他期租金被告也并无逾期支付超过一个月的情形。故原告以被告逾期支付租金为由主张解除合同，本院不予支持。 关于争议焦点三，被告主张其与邵航物流已终止合作，与宏邦制品厂及孙全配件店也系合作关系，本院认为，被告虽与宏邦制品厂及孙全配件店签订《合作协议》，但根据协议约定，被告不参与经营，不承担风险，并不符合合作经营的特征，被告将场地交付宏邦制品厂、孙全配件店使用，并收取每年不低于60000元的利润分红，完全符合租赁合同关于出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的特征，故本院认定《合作协议》中的约定名为合作经营，实为租赁，被告存在转租行为。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。被告未经原告同意转租，原告主张解除合同，本院依法予以支持。被告辩称原告早已知情且未提出异议，应视为默认，本院认为，被告未举证证明原告之前知道被告转租事宜，且根据被告自述，转租给宏邦制品厂、孙全配件店的时间分别为2019年3月、2019年5月，原告于2019年8月29日申请本院调解，要求解除合同，系在合理期限内提出异议，故本院对被告该答辩意见不予采信。主张解除合同的当事人一方应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。被告于2019年9月3日收到起诉状副本，故本院认定原、被告于2016年10月25日签订的《租赁协议》于2019年9月3日解除。合同解除后，被告理应及时腾退所租赁的土地。原告主张被告腾退租赁土地，本院依法予以支持。承租人在合同解除后未及时返还租赁物而继续占有使用的，应当支付合理费用。原告主张按《租赁协议》约定70万元/年的标准计算的土地占有使用费，本院依法予以支持。因被告已付至2020年7月31日止的租金，而原告表示如被告提早腾退，原告愿意退还扣除实际占用期间土地占有使用费外剩余部分款项，故被告应付原告的土地占有使用费应按70万元/年的标准及实际占用时间据实结算，多退少补。 依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十六条第一款、第九十七条、第二百二十四条第二款、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认原告宁波市镇海光鑫机械制造有限公司与被告宁波市镇海华盛钢结构有限公司于2016年10月25日签订的《租赁协议》于2019年9月3日解除； 二、被告宁波市镇海华盛钢结构有限公司于本判决生效之日起七个月内腾退位于宁波市镇海区九龙湖镇三星工业区海大路168号的土地； 三、被告宁波市镇海华盛钢结构有限公司应支付原告宁波市镇海光鑫机械制造有限公司的土地占有使用费按实际占用时间据实结算【土地占有使用费＝实际占用时间（年）×70万元/年，已付至2020年7月31日】，多退少补，于实际腾退之日起十日内履行完毕； 四、驳回原告宁波市镇海光鑫机械制造有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1258元，减半收取计629元，由原告宁波市镇海光鑫机械制造有限公司负担（已预交）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。 审 判 员 毛益波 二〇二〇年四月二十二日 代书记员 王玉燕