湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终1976号上诉人（原审被告）：湖南省中海置业开发有限公司，住所地长沙市天心区中意二路111号中信城市广场二期。法定代表人：庄勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：熊明强，湖南弘一律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵亚飞，湖南弘一律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李军，男，1969年7月2日出生，汉族，住湖南省湘潭市雨湖区。委托诉讼代理人：石爱民，湖南日月明律师事务所律师。委托诉讼代理人：晏月清，湖南日月明律师事务所律师。上诉人湖南省中海置业开发有限公司（以下简称中海公司）因与被上诉人李军商品房买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初4028号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。中海公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判驳回李军的起诉或全部诉讼请求；2、由李军负担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，上诉人并不存在逾期交房的情况，上诉人已经向被上诉人交付了符合法律规定和合同约定质量的房屋；二、一审判决适用法律错误，本案涉及不同法律关系，不应在同一案件中进行处理，且被上诉人所主张的所谓房屋质量问题并不能成为其拒绝收房的理由，无法构成法律上的时效中断，被上诉人的诉讼请求已经超过了法律规定的时效，应当依法驳回起诉。李军辩称：一、被答辩人存在逾期交房的情况，被答辩人没有向答辩人交付符合法律规定和合同约定质量的房屋；二、被答辩人应当承担违约责任；三、答辩人两套房的诉讼请求反映的是同一法律关系；四、答辩人主张的诉讼请求未超过诉讼时效。综上，请求二审法院判决驳回上诉人的上诉，维持原判。李军向一审法院起诉请求：一、判令中海公司继续履行双方于2013年12月12日签订的合同编号为20130452110和20130452813的长沙市商品房买卖合同，将符合法律规定和合同约定条件的天心区芙蓉南路三段29号第4栋1层110号房屋和第四栋8层813房交付；二.判令中海公司支付逾期交房违约金470000元（自2014年9月1日至2018年10月1日以1577181元为基数按日万分之二计算，共1490天，即1577181元*日万分之二*1490天=470000元，2018年10月1日至实际交房之日止的违约金按上述标准另行计算）；三.由中海公司承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2013年12月12日，李军（买受人）与湖南中信置业开发有限公司（出卖人，该公司于2017年8月11日更名为中海公司）签订两份商品房买卖合同，约定李军购买中信凯旋蓝岸花园第4栋110房及813号房，建筑面积分别为94.54㎡、89.07㎡，购房款总计1577181元，合同签订之日一次性付款；买受人所购房屋的层高分别为4.8米和3米，若房屋实际交付时室内层高低于该约定，双方同意按如下方式处理：本合同所述房屋层高是指上下两层楼面之间的垂直距离。层高低于合同约定值超过5%的，买受人有权解除《商品房买卖合同》。买受人解除合同的，出卖人须在买受人提出解除合同要求之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并按实际交款日同期商业银行活期存款利率付给利息。买受人如行使合同解除权的，应在办理房屋交接手续之日起15日内以书面形式行使该项权利，否则视为放弃合同解除权。若房屋实际交付时室内层高低于约定室内层高不足5%，合同继续履行，出卖人不承担违约责任；出卖人应当在2014年5月30日前交付813号房，2013年12月28日前交付110号房。交房时应依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应在书面通知送达之日起7天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于出卖人原因，如未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理(不作累加)……(2)逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起三十天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金；出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述方式处理：出卖人按实际价格赔偿装饰、设备差价；买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按保证书承诺的内容承担相应的保修责任……在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。合同附件三为装饰、设备标准，一、公共部分……4.卫生间：公共卫生间。合同附件四第六条（三）其他条款约定……9.买卖合同第十条约定的“该商品房经验收合格”是指出卖人组织勘察、设计、施工、监理等单位完成的竣工验收合格，出卖人不承诺在买卖合同第十条约定的期间内该房屋已完成消防验收或验收备案手续。10.出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定(附件三)的标准，包含以同等品质的材料、设备替代的情形。李军签订合同后，按约支付了购房款。中信凯旋蓝岸花园4号栋于2013年11月28日通过竣工验收备案。中海公司于2014年5月5日通过邮政特快通知李军收房。李军看房时，对房屋状态存有异议，认为门面顶上漏水，后门被封，层高不符合约定，住宅地面不平整，管道走得很低不能吊顶，消防通道堵塞，现有的围墙规划图上是没有的，后门被封死了，在规划图上有四十几个车位，实际只有二十来个而拒绝收房。一审法院认为：本案是商品房买卖纠纷，双方签订的商品房买卖合同是确定双方权利义务的依据，当事人是否及时、适当履行了义务，其判断标准应是合同相关条款的内容。关于房屋的交付，双方已将交房条件确定为“该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定装饰、设备标准”。经查，涉案商品房工程经勘查、设计、施工、监理、建设单位验收后，工程质量安全监督部门2013年12月28日出具工程质量合格、准予竣工验收备案的意见。关于110房的交付问题，中海公司未在合同约定的期限通知李军接收验收合格的涉案房屋，构成违约，应该承担相应的迟延交房的违约责任。至于中海公司辩称超过了诉讼时效，因李军曾多次交涉房屋质量问题，也向其报告了要求解决房屋质量问题，构成时效中断，故没有超过诉讼时效。关于813房的交付问题，中海公司在合同约定的期限内通知了李军接收验收合格的涉案房屋，故中海公司已依约履行合同义务。因双方当事人并未在合同中将必须有无障碍通道及残疾人卫生间等约定为交房条件，故李军以涉案商品房无障碍通道及残疾人卫生间为由要求中海公司承担迟延交房的违约责任依据不足。此外，案涉房屋存在的漏水等问题属于工程的保修范围。李军没有证据证明涉案房屋存在主体质量问题和安全隐患影响其合同目的的实现，其以此为由拒绝收房并要求中海公司承担迟延交房责任依据亦不足。至于李军诉称房屋被他人使用，因为房屋已经交付，保管责任应该由李军自行负责，其以此为由拒绝收房亦没有法律依据。李军因房屋质量问题可以要求中海公司保修，如果因此造成损失可以另行向中海公司举张权利。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条之规定，判决：一、限被告湖南省中海置业开发有限公司于本判决书生效之日起十日内支付原告李军迟延交房违约金（以1026263元为基准，自2013年12月29日起至2014年5月30日止按照日万分之二的标准计算）；二、驳回原告李军的其他诉讼请求。案件受理费8350元，减半收取4175元，由被告湖南省中海置业开发有限公司承担。二审审理过程中，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审认定的一致。本院认为：本案的争议焦点为：一、李军提起本案诉讼是否超过了诉讼时效；二、案涉两份购房合同能否在本案中一并审理；三、上诉人是否应当承担逾期交房的违约责任。关于争议焦点一，被上诉人的维权行为构成诉讼时效中断，故其提起本案诉讼未超过诉讼时效；关于争议焦点二，虽然本案牵涉两份购房合同，但属于同一法律关系，故在本案中一并审理并无不妥；关于争议焦点三，上诉人与被上诉人约定的110房交房时间为2013年12月28日，但上诉人至2014年5月5日才给被上诉人邮寄入伙通知书，故上诉人关于其未逾期交房的上诉理由不能成立。综上，中海公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律及处理正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8350元，由上诉人湖南省中海置业开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  柳**审判员  符建华审判员  文 芳二〇二〇年四月十五日书记员  曾知畅