贵州省从江县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2633民初208号 原告：从江县富强物业服务有限公司（以下简称物业公司），住所贵州省从江县丙妹镇环城路滨河印象小区2号楼1号。 法定代表人：胡强，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘道富，系该公司副经理。 委托诉讼代理人：王治刚，贵州信理律师事务所执业律师。 被告：何绍敏，男，1981年11月5日出生，侗族，中专文化，农民，住所贵州省黎平县，现住从江县。 原告物业公司与被告何绍敏物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月11日立案受理。依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人刘道富、王治刚、被告何绍敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 物业公司向本院提出的诉讼请求：1.被告支付物业管理费2105元，滞纳金437元，共计2542元。2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：从2018年11月6日起，被告入住从江县滨河印象小区，享受原告的服务，但未能按要求交纳物业管理费，至2019年12月31日止，被告共欠物业2105元，滞纳金437元。经原告多次催缴未果，故诉至法院。 何绍敏辩称，尚欠物业管理费是事实，但原、被告签订的《前期物业服务合同》该合同约定的物业服务费是0.8元/月/平方米，现原告要求被告支付的是1.1元/月/平方米，且原告服务不达标，故被告才拖延支付管理费。 在诉讼中，原告为证明其主张向法庭出具了以下证据：1.《从江县滨河印象物业管理服务协议》（以下简称《物业服务协议》），证明原、被告于2017年8月1日签订的书面管理协议，约定原告为滨河印象小区提供物业管理服务包括18号楼H室，物业管理费的标准为1.1元/月/平方米，从接房之日起由业主缴纳，证明存在合同关系及事实。2.催缴通知书、照片、短信，证明原告向被告进行书面催收管理费的事实。3.巡逻签到表、业主投诉信息反馈处理登记簿、消防演习通知及照片、消防设施检查表、电梯维护保养记录、打扫卫生维护设备的照片、荣誉证书等，共同证明原告对滨河印象小区已经按照物业服务管理协议的约定履行了相应义务，并获得同行业的认可。4.收费公示的照片，用于证明原告对物业服务收费标准进行了公示，公示标准为1.1元/月/平方米与《物业服务协议》约定的一致。 经质证，被告对证据1的真实性没有异议，但被告认为并非自愿签订，而是在交房领房屋钥匙前必须以签订该协议为前提；对证据2的真实性没有异议；对证据3、4认为均是原告方单方面制作为由对真实性提出异议。本院认为，被告以证据1签订的背景并非自愿，但被告并未提供相应证据证实其受原告胁迫而签订，故对被告意见主张不予采信，证据1、2合法真实，予以采纳；证据3系原件，且证据显示时间为本次诉讼前一至二年，该证据内容客观真实，予以采纳；证据4为复印件，无法核实客观实际，且不符证据规则，故不予采纳。 被告何绍敏为证明其主张向法庭出具了以下证据：1.照片，证明物业公司擅自占用业主公共区域绿化带租给幼儿园、邮政物流车辆及小区以外的车辆长期停放在小区内；消防设施不完善，没有消防栓，18栋电梯内摄像头坏损，对小区安全隐患很大；18栋1楼的排污系统不完善，小区内垃圾长期不处理，配电箱不规范，操场地面破烂没有及时维修。2.消防安全长期未整改的图表，证明滨河印象消防设施不达标。3.收据，原告一直没有退还装修押金2000元给被告。4.U盘，证明原告管理不达标等不作为情形。5.收款收据，证明原告收原告的电表开户费但一直没有变更户名的不作为事实。 经质证，原告对证据1的真实性提出异议，认为对于垃圾清运的问题被告的证据仅能证明拍摄时刻的现状并不能证明原告未进行清运；对于消防及开办幼儿园的问题这个是房开的行为，而非物业公司；对于18号货梯摄像头问题是因业主装修未按照装修协议的约定搬运货物自行损毁，经原告修理后仍然被业主装修所损毁，原告发现问题后均进行了清理以及修复；《物业服务协议》并不禁止外来车辆进入小区，只是禁止外来非机动车和机动车辆驶入禁停地带，从被告提交的证据照片来看均停在了可停地带；对于占用公共地带问题是业主违反公约擅自将被褥搭建在绿化带上，原告已经进行了多次制止，已经尽到了管理义务；对于违章搭建的问题原告已经及时制止以及作出书面的整改意见，因为原告没有强制执行权利，因此只能出具书面整改意见。对证据2三性均不予以认可，证据来源不清，不符合证据的相关要求。对证据3的真实性没有异议，但对关联性提出异议，认为于本案不是同一法律关系。对证据4的三性提出异议，认为该视频系单方制作未经过公证机关的公证，不符合证据的要求。对证据5的真实性没有异议，对关联性有异议，理由是原告仅对水费、电费进行代收代缴，开户以及变更户名并非《物业服务协议》所约定的义务，原告无权进行相应办理。本院认为，证据2不是原件，不符证据规则；证据3是原、被告之间的另一法律关系，与该案无关；故对证据2、3不予采纳。证据5原告没有异议，予以采纳。证据1和证据4相互印证，且影像资料并非要以公证机关公证作为有效要件的前提，对原告的质证意见不予采信，故对该两组证据予以采纳，但同时对原告认为证据1部分图片证实仅为静止状态下的情形，不应以常态化概定的意见予以采信。 本院经审理认定事实如下：2017年11月6日，原、被告签订了《物业服务协议》，该协议约定双方的权利义务，其中：第五条第五款和第八款约定住宅电梯房按建筑面积1.1元/月/平方米从接房起由业主缴纳，且需一次性交纳1年物业管理费；第十条第四款约定乙方不按约定的收费标准和时间交纳物业管理公共服务费的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金。协议签订后，被告已交2017年11月6日至2018年11月5日的物业管理服务费。嗣后，被告以原告提供物业服务不到位以及擅自提高收费标准为由拒交纳物业管理费。 本院认为，原、被告在平等自愿的基础上签订《物业服务协议》，该协议合法有效，应受法律保护。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”被告以原告未按协议约定的标准提供物业管理服务，属不作为为由，提出应按0.8元/月/平方米的标准收取物业管理费。庭审中，被告未能提供有效的证据证实原告提供的物业服务长期存在质量问题及按0.8元/月/平方米收取费用的法律和事实依据，且被告已按1.1元/月/平方米的标准向原告缴纳一年的物业管理费，视为对该标准的认可，为此对被告的主张不予采信。原告依照约定向被告提供了相应的物业服务,被告应向原告支付物业管理费,为此，被告何绍敏应支付原告从2018年11月6日至2019年12月31日期间的物业管理费2105元(138.34㎡×1.1元/㎡×13个月+138.34㎡×1.1元/㎡÷30天×25天)。鉴于该案被告并非恶意拖欠物业管理费,而是基于对原告服务不满所引发，且原告的管理服务确存在一定的瑕疵，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。同时,为了本次诉讼能尽可能修复原、被告对立关系,本院亦认为原告作为物业服务企业,在今后双方的履约过程当中,应积极与业主进行妥善、有效的沟通,提高物业服务的质量,以满足广大业主的需求。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 一、何绍敏于本判决生效之日起五日内支付从江县富强物业服务有限公司物业管理费2105元； 二、驳回从江县富强物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由从江县富强物业服务有限公司负担5元，由何绍敏负担20元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 权利人在履行期限届满之日起二年内向本院申请执行，逾期的视为自动放弃权利。 审判员  梁瑜牡 二〇二〇年四月十四日 法官助理邓南山 书记员石润