上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终1976号上诉人（原审被告）：冯璟，女，1974年7月24日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：孔丽，上海市海华永泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴兰，上海市海华永泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海长宜物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区上丰路977号1幢一层。法定代表人：赵长伟，执行董事。委托诉讼代理人：马莉，女，该公司员工。上诉人冯璟因与被上诉人上海长宜物业管理有限公司（以下简称长宜物业）物业服务合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初74540号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月3日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人冯璟上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求。事实和理由：上诉人购买上海市浦东新区XX路XX弄XX号房屋（以下简称系争房屋）、办理入住均是通过建设单位销售人员对接办理，作为支付全额房款的优惠，建设单位销售人员承诺减免两年的物业服务费。按照建设单位与被上诉人签署的物业服务合同的约定，在物业费约定不明时应由建设单位承担，故建设单位作出的减免物业费的承诺对建设单位与被上诉人是有约束力的。此外，即使上诉人应当支付物业费，亦仅应支付部分。被上诉人提供的物业服务质量与合同约定的标准存在巨大差距，构成违约。被上诉人长宜物业答辩称：“XX园张某2012年6月2日”的手写字据真实性无法核实，对被上诉人不具有约束力，且上诉人在2012年8月办理房屋交接时已支付部分物业费，逻辑上不合理；建设单位与被上诉人是两个完全独立的法人主体，无权代表被上诉人作出减免物业费的决定。被上诉人已经向系争房屋所在小区业主提供物业管理服务，上诉人应当足额支付物业服务费。一审判决认定事实正确，适用法律无误，上诉人的上诉请求应予以驳回。长宜物业向一审法院起诉要求：1、判令冯璟支付2016年8月1日至2018年12月31日的物业服务费人民币（下同）17,542.10元；2、判令冯璟承担本案诉讼费。一审法院认定事实如下：长宜物业（乙方）与建设单位上海XX有限公司（甲方）签订有《前期物业服务合同》，长宜物业自2010年5月12日起为上海市浦东新区XX路XX弄、XX路XX弄XX园小区提供物业管理服务至今。《前期物业服务合同》约定：多层联排别墅的物业服务费收费标准为每月每平方米3.20元，物业服务费按季交纳，于每季度首月的10日前交纳。冯璟系本案系争房屋业主，房屋建筑面积为189.03平方米，房屋类型为联列住宅。另查明，2012年8月冯璟接收系争房屋时支付了3个月的物业服务费。2012年7月至2014年4月期间的物业服务费已由建设单位上海XX有限公司支付。2019年8月18日冯璟向长宜物业支付24个月的物业服务费14,517.60元，长宜物业向冯璟出具的收款收据显示：计费起始日期为2014年8月，计费终止日期为2016年7月。一审法院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案的争议焦点为：一、冯璟是否已经交清了2012年8月至2018年7月期间的物业服务费；二、长宜物业提供的物业服务是否存在明显的瑕疵。关于争议焦点一，2012年8月冯璟接收系争房屋时支付了3个月的物业服务费，2012年7月至2014年4月期间的物业服务费已由建设单位支付，故自2014年8月起冯璟未正常缴纳物业服务费。冯璟于2019年8月18日支付了24个月的物业服务费，对此冯璟出具的收款收据上记载的计费期间为2014年8月至2016年7月，一审法院认为并无不当。冯璟主张建设单位销售人员承诺免除2年的物业服务费，长宜物业对此不予认可。一审法院认为，即便冯璟提供的字据具有真实性，因承诺免除物业服务费的主体并非长宜物业，对长宜物业并无约束力，法院对此不予采纳。综上，法院确认2016年8月起的物业服务费冯璟未予交纳。关于争议焦点二，冯璟认为长宜物业提供的服务质量未达标准，故不同意按合同约定的每月每平方米3.2元的标准交纳物业服务费，但冯璟未能提供相关证据证明讼争期间长宜物业提供的服务存在明显瑕疵，故对冯璟的抗辩意见法院不予采信。长宜物业为包括冯璟在内的XX园小区全体业主提供了物业管理服务，冯璟接受了长宜物业的物业管理服务后，理应按照合同约定交纳物业服务费，长宜物业要求冯璟支付2016年8月1日至2018年12月31日的物业服务费的主张法院予以支持。综上，一审法院于二○一九年十一月二十九日依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院》第一条规定，作出判决：冯璟于判决生效之日起十日内支付上海长宜物业管理有限公司2016年8月1日至2018年12月31日的物业服务费17,542.10元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费238元，减半收取计119元，由冯璟负担。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。二审中，上诉人提供：1、照片一组，证明涉案小区物业服务存在瑕疵；2、微信聊天记录，证明建设单位确有销售经理张某，后张某离职将该事交代给其他人员负责。被上诉人认为上述证据不属于新证据，照片的真实性无法确认，即使真实也仅能代表某个时点；微信聊天记录也无法确认其真实性，张某不是被上诉人公司员工，是否系建设单位公司员工也无法确认。上述证据，本院在论述部分进行综合评判。二审另查明，2011年10月，上诉人与建设单位签订商品房预售合同，约定由上诉人向建设单位购买系争房屋。该合同附件五约定，联排别墅3.2元/月/平方米，业主未按规定交付物业服务费的，物业服务企业可以督促其限期交付，逾期仍不交付的，物业服务企业可以向物业所在地人民法院起诉。附件六补充条款一第十八条约定，房屋的物业服务费自房屋交付的次月起由上诉人支付。若上诉人未按合同约定的日期办理验收交接手续，该房屋的物业费及其他应由房屋业主或使用人承担的费用自建设单位书面通知上诉人办理交付手续之日的次月起由上诉人支付。上诉人确认2012年6月30日建设单位向其交付了系争房屋。2013年5月，因系争房屋出现质量问题，上诉人与被上诉人签订验房记录单，“一、物业费自2012年7月1日起至2013年4月30日止10个月，计6,049元，地产支付。二、补偿当地房屋租金3,000元/月，10个月，计30,000元。三、额外补偿30,000元。四、房修期间，公共道路障碍，造成业主车辆损坏，实际修理费4,210元，其中保险公司支付3,710元，其余500元免赔额由我方支付。以上二、三、四项合计60,500元，其中抵扣物业费12个月，计7,258.8元，其余53,241.2元以现金形式支付。以上条款由上海XX有限公司给予一次性补偿。同时备注，由物业服务人员记录本表，并负责报开发商落实整改”。2018年11月7日，被上诉人向上诉人发送律师催款函，催讨2014年8月1日至2018年12月31日的物业费32,059.70元以及滞纳金。上诉人收到后未支付。建设单位与被上诉人签订的前期物业服务合同第八条约定，“自本合同生效之日的当月至物业出售并交付物业买受人之日的当月发生的物业服务费用由甲方（建设单位）承担；自物业交付物业买受人之日的次月起至本合同终止之日止发生的物业服务费用，由甲方和物业买受人按照物业出售合同的约定承担。物业出售合同未约定或者约定不明确的，由甲方承担”。本院认为，被上诉人与建设单位签订的前期物业服务合同，合法有效，上诉人作为涉案小区业主，受该合同约束。二审的争议焦点在于被上诉人是否同意免除上诉人两年物业费。上诉人认为张某书写的免两年物业费字据，系建设单位对其一次性付款的优惠，前期物业服务合同的约定使该承诺也约束于被上诉人。微信聊天记录与张某的字据均为证明张某的身份及免物业费的事实，因被上诉人对张某的身份及字据真实性均不予认可，故上诉人提供的该份证据本院也不予采纳。且即使属实，也属于建设单位与上诉人之间的关系，上诉人与建设单位签订的商品房预售合同明确约定，上诉人应当支付房屋交付次月起的物业费，上诉人主张“甲方承担物业费”的条件不成就，上诉人应当按照前期物业服务合同的约定按季度支付物业费。至于上诉人提出被上诉人物业服务存在瑕疵应酌减物业费的问题，上诉人虽然提供了照片，但因被上诉人对照片的真实性无法确认，且即使属实反映的亦是某个时点的状况，并不影响被上诉人对涉案小区提供服务的事实认定，本院不予采纳。上诉人应当自2012年7月开始缴纳物业费，后建设单位代为支付十个月的物业费，又以房屋质量赔偿的部分费用抵扣一年的物业费，加上上诉人收房时支付的三个月物业费，上诉人应自2014年8月续交物业费。因上诉人未按时支付，2018年11月被上诉人进行了催缴。2019年8月，上诉人一次性缴纳了两年的物业费，被上诉人开具收据表示收到自2014年8月至2016年7月物业费，上诉人也未持异议。现被上诉人主张自2016年8月起的物业费，合法有据，一审支持，本院予以维持。综上所述，上诉人冯璟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币238元，由上诉人冯璟负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  胡桂霞审判员  叶振军二〇二〇年四月十三日书记员  莫 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……