北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终3158号上诉人（原审原告、反诉被告）：尤尼泰税务师事务所有限公司，住所地北京市海淀区大钟寺13号院1号楼华杰大厦B座13层B21。法定代表人：刘志忠，董事长。委托诉讼代理人：胡浩，北京市尚公律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：中传经典（北京）影院投资管理有限公司，住所地北京市西城区。法定代表人：江心，董事长。委托诉讼代理人：杨志立，北京市百伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：王汝亚，北京市百伦律师事务所律师。上诉人尤尼泰税务师事务所有限公司（以下简称尤尼泰公司）因与被上诉人中传经典（北京）影院投资管理有限公司（以下简称中传公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初58788号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。尤尼泰公司上诉请求：撤销一审法院判决第三项，改判支持中传公司赔偿我公司损失1108474.55元的诉讼请求。事实与理由：1.一审认定中传公司擅自解除合同属于违约行为，但是对于其单方解除合同给我公司造成的实际损失未作出认定，我公司无法继续使用房屋的损失、装修的残值、为正常使用房屋进行的必要投入、另行寻找替代房屋的租金价差、搬迁费等费用均属于中传公司解除合同给我公司造成的损失；2.一审法院适用法律错误，中传公司擅自解除合同给我公司造成的损失远远高于违约金数额，其应当对我公司的实际损失予以赔偿。中传公司辩称，同意一审法院判决。尤尼泰公司向一审法院起诉请求：1.确认我公司与中传公司之间的《租赁合同》于2019年5月24日解除；2.中传公司退还我公司租赁房屋押金236064.85元；3.中传公司向我公司支付解除租赁合同的违约金118032.42元；4.中传公司赔偿我公司各项损失1226506.97元；5.诉讼费由中传公司承担。中传公司向一审法院反诉请求：1.尤尼泰公司向我方支付违约金354097.26元；2.诉讼费由尤尼泰公司负担。一审法院认定事实：2017年6月，尤尼泰公司（乙方）与中传公司（甲方）签署《租赁合同》，约定：中传公司将涉案房屋出租给尤尼泰公司，租期36个月，自2017年8月15日起至2020年8月14日止，租金每月118032.42元，押金236064.85元。在租赁期限内，甲方擅自解除本合同，提前收回涉案房屋的，甲方应按月租金的一倍向乙方支付违约金，若支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿。甲方应保证出租之房屋具有合法产权或使用权，并无产权及使用权的纠纷，如发生产权及使用权的纠纷，应由甲方承担乙方的全部损失。合同签订后，尤尼泰公司如期支付押金，并将租金支付至2019年8月14日。2019年5月16日，中传公司向尤尼泰公司发出《提前解除房屋租赁合同的告知函》，内容为：不久前我公司接到该开发商“中坤长业房地产开发有限公司”的通知，被告知由于该开发商自身出现问题导致无法办理产权证，故要求回购已出售的房屋（海淀区政府行为），并要求现租赁中坤广场写字楼的所有租户于2019年8月31日前搬离。鉴于此，现我司通知贵司，于2019年8月14日搬离我司出租房屋。2019年5月24日，尤尼泰公司回函表示：贵公司单方解除租赁合同，提前收回房屋，应按月租金的一倍向我公司支付违约金，并赔偿因此导致的我公司其他损失。2019年7月3日，中传公司回函：为避免违约，经我司慎重考虑，现回复如下：一、继续履行与贵司签订的《房屋租赁合同》，直至合同期满。二、关于贵司所提及的最近该租赁房屋出现“停用多部电梯、停止空调供应和车位停放”等问题，我司并不知情，也非我司所为。但我司会就这些问题积极与中坤物业方联系，进行沟通，促其保证对现租户的正常物业服务。2019年8月4日，尤尼泰公司向中传公司发出告知函，声明：我司与贵司于2017年6月15日签订的《房屋租赁合同》已经解除，我司不同意贵司继续履行《房屋租赁合同》的要求。2019年8月6日，中传公司再次回函：一、我司于2019年8月5日收到告知函，贵司在发来的函件中明确提出终止与我司于2017年6月15日签订的《房屋租赁合同》，考虑到目前贵司的处境，在互不承担违约责任的原则下，我司拟同意贵司“终止租赁合同”请求。二、贵司在发来的函件中通知我司，将于2019年8月14日搬离租赁房屋，我司认为双方应于《提前解除房屋租赁协议》签订之后，与贵司办理房屋交接，并将租赁押金退还贵司。三、时至目前为止我司从未同意贵司提出的任何赔偿要求。此次因是贵司先提出的终止租赁要求，对此我司不会追究贵司的违约责任，对贵司提出要求我司支付赔偿金的请求，我司不予认同。2019年8月20日，尤尼泰公司与中传公司签订《房屋交接证明》。对有争议的证据和事实，法院认定如下：尤尼泰公司提交合同及票据若干，证明存在装修改造损失、搬迁费损失及租金差价损失共计1226506.97元，中传公司对上述证据均不认可。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，中传公司于2019年5月16日向尤尼泰公司发出《提前解除房屋租赁合同的告知函》，属于单方擅自解除合同的违约行为，且该单方解除行为并未附加任何条件，该函件到达尤尼泰公司之日视为单方解除行为已经完成。尤尼泰公司作为守约方有权要求继续履行合同，也有权选择合同解除的情况下向中传公司主张相应违约金，现尤尼泰公司于2019年5月24日回函的内容表明尤尼泰公司选择在解除合同的情况下要求中传公司支付违约金，故尤尼泰公司要求确认合同解除并要求中传公司支付违约金的诉请，具有事实及法律依据，法院予以支持。对中传公司要求尤尼泰公司支付违约金的反诉请求，首先，尤尼泰公司无任何违约行为；其次，中传公司在2019年8月6日的回函中单方承诺不会追究尤尼泰公司的违约责任，故中传公司的该反诉请求，无任何依据，法院不予支持。就尤尼泰公司要求中传公司赔偿其他损失一节，根据尤尼泰公司提交证据及本案实际情况考察，租赁合同中约定的违约金并未明显低于造成的损失，在法院已支持违约金的情况下，对尤尼泰公司另行主张的其他损失赔偿项，法院不再予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决：一、确认尤尼泰税务师事务所有限公司与中传经典（北京）影院投资管理有限公司签订的《租赁合同》已于2019年5月24日解除；二、中传经典（北京）影院投资管理有限公司于本判决生效后十日退还尤尼泰税务师事务所有限公司押金236064.85元，并赔偿尤尼泰税务师事务所有限公司违约金118032.42元；三、驳回尤尼泰税务师事务所有限公司其他诉讼请求；四、驳回中传经典（北京）影院投资管理有限公司全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人均没有提交新的证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案二审的争议焦点为中传公司与尤尼泰公司约定的违约金是否不足以弥补尤尼泰公司因对方违约所造成的损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。首先，违约损害赔偿责任的构成要件包括：有违约行为、受害人受有损害、违约行为与损害之间有因果关系，及违约人没有免责事由。本案中，对于尤尼泰公司主张的搬迁损失和另行寻找同地段租赁房屋而产生的租金价差损失，即便是尤尼泰公司与中传公司租赁合同正常终止的情况下，尤尼泰公司也需进行搬迁、另行租赁房屋，该两笔费用系租赁合同关系终止后尤尼泰公司必然发生的费用，并非是因中传公司解除租赁合同而额外导致的损失，故其与中传公司的违约行为并不具有因果关系，本院对此不予支持。其次，违约损害赔偿范围受到可预见性规则的限制。当事人一方主张的损失赔偿不得超过违约方订立合同时能够预见到的因违反合同可能造成的损失。对于尤尼泰公司主张的装修装饰和设施设备损失共计912439.75元，尤尼泰公司主张的该部分费用为其承租房屋后实际投入的费用，而中传公司与尤尼泰公司签订的租赁合同租期仅为三年，但尤尼泰公司投入巨额费用进行装饰装修，剩余租期的装饰装修残值亦显然超过出租人可以预见到的损失范围。故对于该部分损失，本院亦不予支持。因此，一审法院对于尤尼泰公司主张的违约金数额以外的其他损失未予支持，并无不当，本院予以确认。综上所述，尤尼泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14776元，由尤尼泰税务师事务所有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘新泉审 判 员 刘秋燕审 判 员 朱文君二〇二〇年四月二十二日法官助理 李 正书 记 员 杨 帆