北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终4630号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京戴利克斯商贸有限公司，住所地北京市门头沟区桥东街13楼北101-66号。法定代表人：路遥，执行董事。委托诉讼代理人：王世喜，湖北得伟君尚律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告）：北京七虎发展企业管理有限公司，住所地北京市丰台区花乡纪家庙188号三层3020室。法定代表人：李雷，执行董事。委托诉讼代理人：褚立事，北京德恒律师事务所律师。原审被告：路遥，男，1982年5月6日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王世喜，湖北得伟君尚律师事务所律师。原审第三人：北京盛福大厦有限公司，住所地北京市朝阳区麦子店街37号。法定代表人：陈荣森，执行董事。委托诉讼代理人：祁平，北京市正皓律师事务所律师。上诉人北京戴利克斯商贸有限公司（以下简称戴利克斯公司）因与被上诉人北京七虎发展企业管理有限公司（以下简称七虎公司）、原审被告路遥、原审第三人北京盛福大厦有限公司（以下简称盛福公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初19124号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。戴利克斯公司上诉请求：请求撤销一审判决,改判驳回七虎公司的一审诉讼请求并支持戴利克斯公司的一审反诉请求，由七虎公司承担一、二审诉讼费。事实和理由：一、一审法院认定事实错误,戴利克斯公司与七虎公司是于2017年10月27日解除合同,盛福公司是征求戴利克斯公司意见后于2017年10月30日与戴利克斯公司协商一致解除租赁合同,一审判决认定戴利克斯公司无权出租而违约是认定事实错误。2015年12月28日,盛福公司出具证明同意将北京盛福大厦180单元进行分租。且盛福公司自认是于2017年10月30日解除与戴利克斯公司的租赁合同,但一审判决却认定为戴利克斯公司未能保证其有权出租租赁标的违反了合同约定,双方均系违约行为，这是对事实认定的完全错误,戴利克斯公司一直保证七虎公司正常经营,因其拖延租金及水电费才与其解除合同,且解除时间在10月27日，是戴利克斯公司委托盛福公司对七虎公司经营场所进行封门,故一审判决认定戴利克斯公司有违约行为是错误的。二、双方签订的租赁合同约定租赁开始日期为2016年12月18日,在合同期内,乙方应于下一期开始前三日内向甲方缴纳下期租金。七虎公司2017年10月缴纳租金的时间为10月15日,但一审判决却将2017年10月租金认定为2017年10月19日至2017年10月22日缴纳,是对事实认定的严重错误。合同约定租金逾期五天不交,出租人有权解除合同。自10月18日至27日已逾期10天,且经过戴利克斯公司多次催缴未交,故戴利克斯公司于2017年10月27日解除与戴利克斯公司之间的租赁合同是完全符合合同约定的正当行使权利行为。三、根据《租赁合同》第六条第(三)款的约定,七虎公司应缴清所有拖欠费用后才退还押金。但七虎公司始终拖欠戴利克斯公司租金及电费等,故一审判决退还押金是错误的。租赁合同明确约定了退还租金的条件,因七虎公司的违约行为,戴利克斯公司支付了盛福公司违约金,这属于因七虎公司造成戴利克斯公司的损失,一审判决未支持戴利克斯公司的反诉请求是错误的。正是因为七虎公司违约在先,才导致戴利克斯公司被盛福公司扣罚违约金，这部分损失应由七虎公司承担。四、一审法院严重超审限裁判,审判长达一年之久。庭审中，戴利克斯公司变更上诉请求为：同意一审判决第一项，请求撤销一审判决第二、四项，不再坚持上诉状中不同意解除时间的理由。七虎公司辩称，不同意戴利克斯公司的上诉请求，请求依法撤销一审判决，驳回戴利克斯公司的上诉请求，上诉费由戴利克斯公司承担。合同解除的日期是2017年10月27日，这个是一审中经过戴利克斯公司当庭确认的，并且盛福公司在10月27日已经将场所进行封闭，也无法营业，一审法院判决10月27日合同解除，当事人均认可，符合事实。2017年10月，戴利克斯公司已经拖欠了9、10月的租金。七虎公司属于后履行义务，在戴利克斯公司已经先违约的情况下，七虎公司为保护自己的权益，10月未缴纳11、12月的租金，符合合同约定，不存在违约情形。戴利克斯公司声称10月租金，是对事实认定错误，10月交纳的租金是11月或者12月的租金。戴利克斯公司称七虎公司拖欠费用，在2017年10月27日合同解除前七虎公司不存在拖欠任何费用的情形，一审判决事实认定错误。戴利克斯公司应当将押金及时退还七虎公司。七虎公司不同意一审判决，但没有上诉。路遥述称，同意戴利克斯公司的上诉意见。盛福公司述称，同意一审判决。七虎公司向一审法院起诉请求：1.判令七虎公司与戴利克斯公司于2016年12月18日签订的租赁合同已于2017年10月27日解除；2.戴利克斯公司与路遥连带返还七虎公司押金129340元（包含租金押金及公共事业费押金）及利息（以129340元为基础，按照中国人民银行同期贷款利率，自2017年10月27日至实际支付日止）；3.戴利克斯公司与路遥连带支付七虎公司经济损失65089元及利息（以65089元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2017年11月4日起计算至实际支付之日止）。戴利克斯公司向一审法院反诉请求：七虎公司支付戴利克斯各项损失117831.56元及利息（以104571.56元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2017年10月27日计算至实际给付之日止。）一审法院认定事实：2016年12月18日，甲方戴利克斯公司与乙方七虎公司签订《房屋租赁合同》，约定：第一条租赁范围根据本合同的条款，乙方向甲方承租北京市朝阳区麦子店街37号北京盛福大厦1层180B房间作为餐饮营业场所使用。场所建筑面积为102平方米。第二条租赁开始日期2016年12月18日。第三条租赁期限自租赁开始日期（2016年12月18日）起至2020年10月14日止。第四条续租与退租（一）续租本合同期满前三个月，甲乙双方就是否续租、续租期限、营业面积等问题进行磋商，并由甲方负责向产权业主协调续租事宜。在同等条件下，乙方在本租期内如无重大违约，乙方可优先获签下一期合同。倘乙方未能于本合同期满前三个月或该续租或再续租（视有关情况而定）前三个月与甲方就有关的新租金及其他条款达成协议，乙方的优先权将会被视为自动放弃，在此情况下，即使条件相同甲方亦有权将场所出租与第三者。（二）退租在本租期内，若乙方提出退租，需提前三个月通知甲方，在获得甲方同意后，应负责将店铺转租给新的经营者。在乙方将店铺转租给新的经营者期间，乙方需保证甲方的租金收益不受损失。第五条租金本合同租金按期缴付，单月租金金额为￥39780元（人民币叁万玖仟柒佰捌拾元整），两个月为一期，金额合计￥79560元，租金已含物业管理费（物业管理费包含中央空调费用）。首期租金需于租赁开始日期前三日内支付。在合同期内，乙方应于下一期开始前三日内向甲方缴纳下期租金，以人民币形式支付到甲方在中国开设的账户或现金缴纳。租金在本合同有效期内不作任何变动。在本合同签约之日起满半年后，如乙方无任何违约情况发生，经甲方同意，即可享受15天免房屋租期的优惠，金额部分由乙方缴纳租金时免除。第六条租金押金、公共事业费押金（一）本合同租金押金为乙方三个月的承租单位基本租金，金额为￥119340元，扣除乙方已经支付给甲方的租房意向金￥39780元，还需向甲方支付￥79560元。乙方在签订本合同之日后三日内向甲方以转账形式支付。如果乙方不能按时交纳应交租金或有其他违约行为，甲方有权从乙方所付租金押金中扣除，不足部分向乙方追索。（二）本合同的公共事业费押金为￥10000.00元（人民币壹万元整），乙方签订本合同之日后三日内向甲方以转账形式交付公共事业费押金。如果乙方不能按时缴纳应缴公共事业费（即水费、电费、电话费及宽带费）或有其他违约行为，甲方有权从乙方所付租金押金中扣除，不足部分向乙方追索。（三）当租约期满或租约提前终止，在乙方已将物业交还甲方并已缴清其所欠甲方的一切费用、租金并偿还所有因乙方未能遵守本合同所载之条文而引致甲方的损失后三十天内，甲方须将乙方所缴纳租金押金及公共事业费押金，在不支付任何利息或补偿的情况下，退还予乙方。第七条支付方式（一）除经甲方书面同意外，乙方应以人民币交付租金、全部押金及本合同规定的其他应付费用，付款地点和银行账号，按甲方通知办理。（二）乙方无论因何原因，对应交付的各项费用不予交纳或延期交纳，除本合同另有规定外，甲方可每日加收所欠费用万分之五的滞纳金，各项费用逾期天数不得超过五天，否则按本合同第八条第四款违约条款处理。第八条甲方权利及义务（一）甲方或由甲方所授权的管理公司负责该物业的管理，并负责在该物业内有偿提供以下的服务及设施：水、电、照明及其他必要的营业设施。非经甲方同意，乙方不得单独安装空调设备。空调设备的安装应根据甲方和/或管理公司的指示进行。（二）甲方可依据该物业管理的实际情况，制定、公布、修改或取消有关该物业的《大厦管理规则》、《装修规则》及其他必要的规章制度，并有权随时通知乙方。（三）甲方保留以下权利：1.该物业的公共设施：如水、电、通讯等管道可以通过任何或乙方所租经营场所；甲方或管理公司有权派工作人员进入乙方所租经营场所进行有关检查、维修或改建工程，但应提前五天通知乙方（紧急情况除外）。2.除紧急情况外，甲方或管理公司在发出合理通知后，有权暂时终止该物业任何设施以进行维修。（四）乙方在出现下列任何一种情况时，在甲方发出要求改正的通知后七天内乙方仍未改正的，甲方有权单方解除合同。1.违反中华人民共和国法律、法规，进行不法经营活动。2.擅自改变所租经营场所的用途或经营非法业务。3.擅自以乙方以外的名义经营所租赁经营场所。4.未按本合同第五条的规定交纳租金或未按第七条第（二）款的规定，依时交付滞纳金或未交付第六条规定的费用并逾期五天后仍不予交纳。5.甲方允许在承租期内，乙方转租转让给第三方使用，即使获得甲方同意，乙方承担的本合同项下的义务不因前述的转租、转让、合用、共用而减少或受影响。（五）甲方承诺严格履行与产权人之间的合同约定，不因自身行为造成被产权人解除合同，以保证乙方在本合同期内可以使用该物业进行餐饮经营。若由于甲方原因被产权人解除合同，造成乙方不能继续经营，乙方有权向甲方索赔相关的一切经济损失。（六）甲方可在本合同期满前半年内，带领有意租赁经营场所的租户进入所租经营场所察看，但需提前二十四小时通知乙方。（七）在任何情况下，甲方均无须承担乙方或其他人经乙方向甲方追讨的任何人身损害、财产的损失或破坏或任何形式上的经营利润的损失及任何其他责任，此等责任包括但不限于因任何服务或设备的故障，供电、电讯的中断或该物业其他租户及使用者的行为以及任何因台风、地震、山泥倾泻、暴雨、火灾、漏水或漏电而对乙方或其他人带来的不便和损失。除非前述的损失或损害可直接归责于甲方的作为或不作为。（八）垃圾清运的方式及费用由乙方承担。（九）甲方须为乙方提供乙方办理经营场所经营许可等一系列相关手续并提供所需材料。（十）甲方承诺在不违反产权人规定的前提下，协助乙方顺利装修。若甲方未兑现承诺，造成乙方无法营业的，则甲方需承担乙方相关经济损失。（十一）甲方需提供给乙方店内使用20千瓦用电量工程条件的保障，如乙方需要增容，则由乙方负担超出部分的增容费、接驳费、资源使用费，收费依据按大厦物业提供的账单为准。（十二）甲方负责协调产权人向乙方开具房屋租赁费发票。若产权人不能足额向乙方开具，不足部分由甲方提供，甲方提供的发票需是房租发票或乙方经营能够做进项抵扣的发票。第九条乙方权利及义务（一）如果乙方按照本合同规定的方式支付了租金和其他应付的费用，并履行了本合同内规定应负的义务，乙方有权在租赁期限内占用和使用所租经营场所。（二）乙方有权合理的使用该物业之设施，并承担有关费用，唯甲方或管理公司有权对该等使用作出合理规限，乙方不得提出异议。（三）乙方需按时交付租金、所租经营场所之的电费、电话等费用以及甲方和/或管理公司为乙方提供的一切其他专门服务费。（四）乙方所租经营场所若有任何损坏，应及时通知甲方或管理公司。乙方并需采取必要的预防措施防止所租经营场所遭至台风等天灾破坏。（五）因乙方责任而破坏所租经营场所时，在收到甲方或管理公司书面维修通知书一个月内，乙方应按照甲方或管理公司之要求进行维修。若乙方未能按照要求进行维修，甲方或管理公司有权进入所租赁经营场所施工维修，乙方需负担因此而引致的损失及费用。（六）在租赁终止中途退租的情况下，乙方应当将所租经营场所交予甲方并应当自费将所租经营场所恢复原状（合理的自然损耗除外），并拆除及搬出乙方在场所的所有家具、装修和添置物并同时修补因该等拆除及搬出对场所所造成的毁坏，假如乙方因任何理由拒绝或未能履行上述职责，则甲方有权从租金押金中扣减足额款项，并使用该扣减的款项自行完成该等恢复原状、拆除及搬出、修补工作和赔偿甲方损失，若押金数额不足，则甲方可向乙方追索。（七）乙方必须严格履行及遵守甲方或管理公司拟定的《管理公约》和一切管理规则。（八）乙方不得在场所内存放武器、弹药、硝石、火药、火油或其他易燃、易爆的违法或危险物品。（九）乙方不得利用场所制造或储存货物或商品，作为样品或展品除外。（十）乙方不得在场所饲养家禽牲畜或其他宠物。（十一）乙方保证场所仅用于餐饮用途。（十二）乙方不得在场所内进行任何可能对甲方或该物业其他租户造成危害或引起他人的活动。（十三）乙方不得在场所内进行或允许他人进行拍卖活动。（十四）未经甲方书面同意和有关方面批准，乙方不得在场所的大门上增设锁具、安保系统，并不得更改原有锁具和保安系统。如需更改，乙方应提出书面申请。（十五）乙方不得进行也不允许他人进行任何导致场所及该物业的保险全部或部分失效或造成保险费增加的活动。由于乙方违反本合同而使甲方重新投保或保险费增加时，甲方须支付或额外支付的保险费以及其他有关开支，须由乙方即时偿还甲方。（十六）乙方不得在所租经营场所以外包括该物业门厅、楼梯、通道或其他共用地方堆放或留置箱物、家具、垃圾。（十七）未经甲方或管理公司书面批准，乙方不得擅自更改、迁移或增大用水、用电装置和中央空调的负荷。（十八）乙方自本合同签订生效后，在不影响该物业结构、间格和该物业利益的情况下，乙方应于装修开始前一段合理时间（详见管理公司发布的《装修规则》）将装修计划方案送交甲方或管理公司审批；若装修工程涉及消防系统、电力系统或供水系统，乙方需在计划方案内呈报承建商的资料，以供甲方或管理公司审批。乙方在向甲方或管理公司提交上述设计图时，应同时支付装修押金。经甲方或管理公司和有关部门同意方可对所租场所进行装修、布置；乙方在装修完毕后须提交一份自置主要设备、物品清单予甲方或管理公司备案；因乙方装修而导致该物业设施的更改或损坏，一切费用及损失概由乙方负责。乙方的装修工作应该遵照《装修规则》的规定进行。（十九）若乙方在本合同期间对所租场所再次装修或翻新内部，起工程决不能影响该物业建筑结构及间格，乙方且需于该工程开展前的一段合理时间（详见管理公司发布的《装修规则》）将装修计划方案送交甲方或管理公司审批；若装修工程涉及消防系统、电力系统或供水系统，乙方需在计划方案内报承建商的资料，以供甲方或管理公司审批，乙方向甲方或管理公司提交上述设计图纸及相关费用和押金，经甲方或管理公司和有关部门同意，乙方方可进行装修、布置。装修完毕后，乙方需重新提交一份自置主要设备、物品清单予甲方或管理公司备案；因乙方装修而导致该物业设施大更改或损坏，一切费用及损失概由乙方负责。乙方的装修工作同样应该遵守《装修规则》的规定。（二十）未经甲方或管理公司批准，乙方不得在所租赁场所以外的该物业的任何部位竖立任何文字、标记或广告等宣传物品。乙方招牌放置的位置应依照甲方或管理公司的指示进行。甲方应在该物业的大堂内向乙方提供水牌，乙方如需申请额外制作水牌和/或租赁广告灯箱，应提出书面申请。（二十一）乙方在本合同执行和续租执行期间，无权要求减免任何按本合同而需交纳的费用。（二十二）乙方应对其应雇员、访客、工作人员、装修人员的行为负责，并对因上述人员的行为给甲方或管理公司或第三者造成损失负责。第十条合同解除（一）第八条第四款所规定的情形发生时，甲方有权单方面解除本合同，并要求乙方赔偿损失。（二）乙方若违反第九条所规定的有关义务或责任，甲方或管理公司通知后七天内仍未改正，甲方有权单方面解除合同，并向乙方追讨任何乙方所导致的损失及开支。（三）甲、乙双方经协商，可达成书面协议提前解除本合同。（四）第十一条所述不可抗力的发生致使本合同无法履行，遭受不可抗力的一方可解除本合同。（五）如因甲方原因或大厦内部物业问题造成的停水、停电、空调故障等导致乙方不能正常营业3日以上的，由甲方负责赔偿因此产生的经济损失；若其他租户干扰等导致乙方无法正常经营并对乙方带来经济损失，甲方协助乙方向有关经营户进行相关的索赔。第十二条违约责任（一）除本合同第十一条规定条款外，双方不得自行解除本合同，任何一方有违反本合同的行为（甲方同意乙方转租第三方情况除外）应就违约行为给予对方造成的经济损失（包括诉讼费用）进行赔偿。如属双方的过失，应根据情况，由双方分别承担违约责任。（二）乙方如违反本合同第十条规定，甲方有权从租金押金或任何乙方交纳的费用款中将所有损失及开支扣除，如租金押金及该等押金不足支付该等损失及开支时，甲方除可要求乙方就不足部分进行补交后，也有权扣留乙方所租场所的设施和货品并进行拍卖，以拍卖所得作为补偿。（三）乙方收到甲方要求交付上月电费、电话费通知单后，不得已任何理由拒付，否则，属于违约。逾期交付超过七天甲方有权截电及中断电话通讯，直至乙方付清全部费用；重新按驳电/或电话之一切费用概由乙方负责。（四）乙方中途退租（甲方同意乙方转租第三方情况除外）属于乙方违约，甲方有权向乙方收取违约金。违约金为乙方终止租用之日至租期终止日期间租金的百分之五十。甲方同时保留没收乙方所付全部押金和对因乙方的中途退租给甲方造成的损失要求赔偿的权利。（五）如甲方依本合同扣减乙方押金，乙方须在甲方要求时七天内补足被扣减的押金的金额，否则，即属于乙方违约，甲方有权立即收回所出租场所及解除本合同，并没收乙方已付的全部租金和押金。合同尾部有七虎公司的公司公章及其法定代表人或其授权代表的签字，落款日期为2016年12月16日，戴利克斯公司的公司公章及公司法定代表人或其授权代表的签字，落款日期为2016年12月18日。2015年12月28日，盛福公司出具证明：依据盛福公司与戴利克斯公司2015年4月8日签署的180单元租赁协议第2.20款、盛福公司同意2015年12月28日至2020年10月14日承租方将北京盛福大厦180单元进行分租。2016年11月15日，付款人户名北京颐天金创投资咨询有限公司向收款人户名北京戴利克斯商贸有限公司付款39780元，摘要为租房意向金。2016年12月22日，付款人户名北京颐天金创投资咨询有限公司向收款人户名路遥付款169120元，摘要为盛福大厦180B房租等。2017年2月23日，付款人户名北京七虎发展企业管理有限公司向收款人户名路遥付款79560元，摘要无内容。2017年4月19日，付款人户名北京北琴海餐饮管理有限公司向收款人户名路遥支付79560元，摘要为借款。2017年6月23日，付款人户名北京北琴海餐饮管理有限公司向收款人户名北京戴利克斯商贸有限公司支付59670元，摘要为服务费。2017年8月15日，付款人户名陆某向收款人户名北京戴利克斯商贸有限公司支付79560元。对以上付款情况，戴利克斯公司认可均已收到，戴利克斯公司称，七虎公司交付租金至2017年10月21日，2017年6月22日至2017年8月21日期间的租金七虎公司自行减免了十五天。七虎公司认可其缴纳租金至2017年10月21日，2017年6月22日至2017年8月21日期间减免十五天租金是在微信中得到了路遥的同意，为此，七虎公司提交微信记录予以佐证，微信内容为：2017年6月22日，七虎公司：“@毛逺道这次付款该扣除15天的免租了”。2017年6月23日，七虎公司：“房屋租赁服务合同（北琴海）0622.doc”；七虎公司：“@毛逺道合同改好了”。路遥：“改第一篇抬头就行。”七虎公司：“还有周日冯某跟你商量好的从18年开始每年给我们免一个月房租，也写进去了@毛逺道”。路遥：“每年？你们啥意思啊？我就知道重签合同你就会挖坑。”七虎公司：“不是周日冯某跟你谈的吗？是冯某告诉我的。没给你挖坑，修改的地方都明确告诉你了。”路遥：“为了体谅经营的不易，我说的明年。你给我改成每年。耍无赖合适吗？”七虎公司：“@锣锦你怎么跟房东谈的？”锣锦：“明年的年头半个月，年尾半个月。”七虎公司：“不是以后每年免一个月？”路遥：“她说你们不好跟股东交代，能不能再跟我再谈个十天半个月的优惠。我告诉她别十天半个月了，我希望你们好好经营下去，我替你们担一个月，今年已经有减免了，就明年再减免。@满绿你是不是有点过了。”七虎公司：“你别动不动就人生攻击，有事说事。”路遥：“你这每次拖欠房租的，不论理由也已经违约了，今年的减免都可以不给你。”七虎公司：“周日是你跟冯某谈的，然后冯某告诉我结果，如果中间有什么误会，解释清楚就好了。房屋租赁服务合同（北琴海）0622.doc@毛逺道修改好了，明年免一个月。”路遥：“@满绿OK我看看。你今天打完款告诉我确认一下。”七虎公司：“@毛逺道付完款了。”路遥：“@满绿准确数额是多少？”七虎公司：“59670，扣除了半个月的。@毛逺道。”2017年6月30日，七虎公司：“@毛逺道合同确认好了吗？什么时候能给换发票？”2017年7月1日，七虎公司：“@毛逺道怎么又不回信？”路遥：“@满绿明天我找你签合同。”戴利克斯公司与路遥认可该聊天记录的真实性，对证明目的不予认可，认为路遥从未给予七虎公司减免房租。戴利克斯公司主张七虎公司在2017年10月15日应该续交2017年11月、12月房租，但直至合同解除也没有续交。七虎公司主张其没有续交2017年11月、12月租金的原因是2017年9月开始戴利克斯公司就开始拖欠盛福公司房租，戴利克斯公司可能丧失履行合同的能力，行使抗辩权，未缴纳租金。盛福公司述称戴利克斯公司从2017年9月开始欠付租金，9、10月约欠付租金13000余元。2017年6月29日，七虎公司向盛福公司支付2017年3月至2017年5月的水电费9840.56元；2017年10月19日，七虎公司向盛福公司支付2017年7月、8月、9月的水电费，分别为8103.8元、8192.1元、7145.9元。盛福公司称，七虎公司欠付盛福公司2017年2月电费129.32元，2017年6月水费427.5元、电费6232元，5-10月的线路费821.94元，上述费用均向戴利克斯公司追索完毕。戴利克斯认可盛福公司上述陈述。七虎公司未向法院提交其支付2017年2月电费、2017年6月水费、电费、2017年5-10月线路费的相关证据。戴利克斯公司、路遥向法院提交北京增值税专用发票，载明：购买方北京北琴海餐饮管理有限公司，销售方北京盛福慧达物业服务有限公司，水费17.6.1-30，金额385.14元，税额42.36元，电费17.6.1-30，金额5299.42元，税额900.90元，物业费17.8.1-31，金额784.91元，税额47.09元。七虎公司认可该发票的真实性，认为从票面记载看交纳人为北京北琴海餐饮管理有限公司，不能证明是由戴利克斯公司所交纳。盛福公司认可该发票的真实性，称，谁来缴费发票原件就会交给谁，6月份水电费确实是由戴利克斯公司交纳的。2017年10月26日，盛福公司向北京北琴海餐饮管理有限公司、戴利克斯公司发送律师函，载明：就戴利克斯公司以及180B室的房屋实际使用人北京北琴海餐饮管理有限公司长期拖欠租金事宜，郑重向贵司致函：从2017年9月开始，贵司就有拖欠租金及其它费用的行为，经盛福公司多次交涉，仍未作出积极有效的解决。截止目前，贵司拖欠租金、物业管理费、线路费，共计14840元。根据双方签署的《房屋租赁合同》约定，承租人未能支付合同项下到期应付的任何租金或其他款项，承租人的行为视为严重违约，业主有权要求承租人腾退房屋，并追究有关违约赔偿责任。鉴于以上事实，本所受委托正式向贵司致函，务请贵司本着诚实信用的原则，在收到此函后：1.当日立即支付到期应当支付的租金及其他费用共计14840元。2.如贵司仍不能履约，盛福公司将采取措施，包括但不限于断水、断电、立即腾退房屋等，并承担违约责任，赔偿给盛福公司造成的所有损失。2017年10月30日，盛福公司出具《解除租赁协议的通知》，致：北京北琴海餐饮管理有限公司北京戴利克斯商贸有限公司。贵司与我公司于2016年12月28日签订起租日期为2017年1月1日的《部分转让协议》，协议约定我公司将盛福大厦180B单元房屋出租给贵司，贵司按协议约定按时缴纳租金和物业费等相关费用。但贵司并未按约履行相应的义务，至今未支付到期应付的租金和其他费用共计13900.65元以及2017年10月应缴公共事业费（截止到2017年10月27日），已构成严重违约。现依据《中华人民共和国合同法》第94条、第96条及双方签订的《租赁协议》之规定，我公司决定自即日起解除与贵司签订的《租赁协议》。请贵司在1日内交还租赁房屋并缴清拖欠费用，如未在规定时间内履行上述义务，所引起的一切法律后果由贵司自行承担。特此通知！诉讼中，盛福公司与戴利克斯公司确认双方之间的租赁合同于2017年10月27日解除，双方之间的权利义务无其他争议。一审法院认为，戴利克斯公司与七虎公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应属合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一、戴利克斯公司的履约情况。《房屋租赁合同》约定，戴利克斯公司承诺严格履行与产权人之间的合同约定，不因自身行为造成被产权人解除合同，以保证七虎公司在本合同期内可以使用该物业进行餐饮经营。若由于戴利克斯公司原因被产权人解除合同，造成七虎公司不能继续经营，七虎公司有权向戴利克斯公司索赔相关的一切经济损失。根据查明的事实，盛福公司与戴利克斯公司之间的租赁合同于2017年10月27日解除，故自2017年10月27日起，戴利克斯公司即不再拥有涉案房屋的分租权限，戴利克斯公司未能依约履行保证七虎公司使用涉案房屋进行餐饮经营的合同义务，应属违约行为。二、七虎公司的履约情况。第一，《房屋租赁合同》约定，在合同期内，七虎公司应于下一期开始前三日内向戴利克斯公司缴纳下期租金，在本合同签约之日起满半年后，如七虎公司无任何违约情况发生，经戴利克斯公司同意，即可享受15天免房屋租期的优惠，金额部分由七虎公司缴纳租金时免除。根据查明的事实，七虎公司在2017年6月22日至2017年8月21日期间少支付了15天租金，其主张通过微信聊天记录可知路遥同意在该期间减免。法院审核七虎公司提交的微信聊天记录，路遥在2017年6月23日称：“我替你们担一个月，今年已经有减免了，就明年再减免。你今天打完款告诉我确认一下。”在七虎公司付款完成并告知路遥扣除半个月租金后的付款数额后，路遥一直未提出异议。结合路遥陈述的“今年已经有减免了”及双方当事人在2017年6月之前并不存在免租情形的事实，路遥该陈述应系对七虎公司申请在2017年6月22日至2017年8月21日期间减免15天租金的确认。法院对七虎公司关于该期间内足额缴纳租金的主张予以采信。第二，按照合同约定，在合同期内，七虎公司应于下一期开始前三日内向戴利克斯公司缴纳下期租金，故2017年10月22日起的租金，七虎公司应当在2017年10月19日至2017年10月22日内缴纳。七虎公司主张其因戴利克斯公司9月起就欠付盛福公司租金，其未缴纳新一期租金系行使不安抗辩权。就此法院认为，《中华人民共和国合同法》第六十八条规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。第六十九条规定，当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。七虎公司向法院提交的盛福公司出具的《律师函》的落款日期为2017年10月26日，《解除租赁协议的通知》的落款日期为2017年10月30日，七虎公司未向法院提交充分有效证据证明戴利克斯公司在2017年10月19日前即丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形，且七虎公司亦未提交充分有效证据证明其在行使不安抗辩权停止缴纳租金后及时告知戴利克斯公司以给予其合理期限恢复履行能力之可能，故法院对七虎公司所主张的行使不安抗辩权不缴纳2017年10月22日起的租金不予采信。七虎公司该迟延履行缴纳租金义务的行为系违约行为。第三，依照合同约定，七虎公司应当按时交付电费、电话等费用以及专门服务费。在案证据显示，直至2017年10月18日，七虎公司仍欠付2017年2月电费、2017年6月-9月水费、电费。七虎公司该迟延履行缴纳水、电费的行为系违约行为。三、七虎公司与戴利克斯公司的违约行为与《房屋租赁合同》合同状态的因果关系。第一，依照合同约定，戴利克斯公司在七虎公司未按合同约定交纳租金或未按约定按时交付滞纳金时，可发出要求改正的通知后，七天内七虎公司仍未改正的，有权单方解除合同。本案中，戴利克斯公司未向法院提交充分有效证据证明戴利克斯公司曾向七虎公司发出要求改正的通知且七天内七虎公司拒绝改正，故戴利克斯不能依照合同约定享有单方解除权。第二，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，戴利克斯公司与盛福公司之间就涉案房屋解除租赁关系的行为直接导致了本案合同目的不能实现，七虎公司依法有权解除合同。本案中，戴利克斯公司与盛福公司之间就涉案房屋的租赁关系于2017年10月27日解除，七虎公司起诉要求确认七虎公司与戴利克斯公司签订的《房屋租赁合同》于2017年10月27日解除，戴利克斯公司虽不同意七虎公司解除合同的事由，但对《房屋租赁合同》于2017年10月27日解除表示认可。综上，七虎公司请求法院确认《房屋租赁合同》于2017年10月27日解除有事实及法律依据，法院予以确认。四、合同解除后，七虎公司与戴利克斯公司应当承担的法律责任。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案七虎公司迟延履行缴纳租金、水电费等违反了合同约定，戴利克斯公司未能保证其有权出租租赁标的违反了合同约定，双方均系违约行为。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。依照合同约定，当租约期满或租约提前终止，在七虎公司已将物业交还戴利克斯公司并已缴清其所欠戴利克斯公司的一切费用、租金并偿还所有因七虎公司未能遵守本合同所载之条文而引致戴利克斯公司的损失后三十天内，戴利克斯公司须将七虎公司所缴纳租金押金及公共事业费押金，在不支付任何利息或补偿的情况下，退还予七虎公司。根据查明的事实，七虎公司尚欠戴利克斯公司租金2017年10月22日至合同解除前一日即2017年10月26日的租金，共计五日租金，经法院核算，七虎公司欠付租金总额为6630元。戴利克斯公司反诉请求七虎公司支付其各项损失，其中包括其向本案第三人盛福公司支付的租金押金、违约金、本案中戴利克斯公司代七虎公司向盛福公司支付的2017年6月水费、电费以及七虎公司未支付租金。就此法院认为，戴利克斯公司向本案第三人盛福公司支付的租金押金、违约金系因其违反了其与盛福公司之间的租赁合同法律关系相关约定，其在本案中要求七虎公司向其支付，缺乏法律依据，法院不予支持。关于戴利克斯公司代七虎公司支付的2017年6月水电费，该费用系七虎公司应当支付的费用，依照合同约定，戴利克斯公司有权在租金押金及公共事业费押金中予以扣除。综上，戴利克斯公司应向七虎公司返还的押金应扣除七虎公司未缴纳的租金以及水电费，经法院核算，应为129340-6630-6200.32-427.5=116082.18元。对戴利克斯公司的反诉请求，法院支持租金、水电费部分，并在七虎公司主张戴利克斯公司支付的押金中直接予以扣除，对于戴利克斯公司其他反诉请求，法院不予支持。关于七虎公司要求戴利克斯公司支付返还押金的利息问题，因七虎公司一直未能付清租金、水电费欠款，其所要求的押金利息缺乏法律依据，法院不予支持。关于戴利克斯公司要求七虎公司支付损失利息问题，戴利克斯有权自七虎公司所付押金中对所其欠租金、水电费进行扣除，并未产生利息损失，法院对此不予支持。关于七虎公司要求戴利克斯公司支付经济损失一节，七虎公司主张该经济损失的构成为停业经营损失费，已发生的诉讼费用及律师费。就此法院认为，本案中，七虎公司与戴利克斯公司均存在较为严重的违约行为，虽戴利克斯公司不因七虎公司的违约行为取得合同解除权，但双方的违约情节大致相当，故七虎公司要求戴利克斯公司支付经济损失缺乏法律依据，法院不予支持。关于七虎公司要求戴利克斯公司与路遥承担连带给付责任一节。路遥并非涉案《房屋租赁合同》一方当事人，七虎公司亦未向法院提交充分有效证据证明戴利克斯公司与路遥存在资金混同，法院对七虎公司该诉讼请求不予支持。一审法院据此判决：一、北京七虎发展企业管理有限公司与北京戴利克斯商贸有限公司于2016年12月18日签订的《房屋租赁合同》于2017年10月27日解除；二、北京戴利克斯商贸有限公司于判决书生效之日起十日内，返还北京七虎发展企业管理有限公司押金116082.18元；三、驳回北京七虎发展企业管理有限公司的其它诉讼请求；四、驳回北京戴利克斯商贸有限公司的其它反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，戴利克斯公司、七虎公司围绕上诉请求向本院提交了新证据，路遥、盛福公司没有提交新证据。本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。戴利克斯公司提交的证据为：路遥与七虎公司店长陈某的微信聊天截图复印件2页，证明目的为根据双方合同第五条约定，七虎公司应当于下一期开始前三日内向戴利克斯公司交纳下期租金，即2017年10月18日至12月17日的租金应当于10月15日至18日这三天内缴清，鉴于七虎公司的违约行为，戴利克斯公司已经严格按照合同约定在行使合同单方解除权之前，履行了通知义务，戴利克斯公司的单方解除权是有理有据的。七虎公司针对戴利克斯公司提交的证据质证意见为：对真实性、关联性、证明目的均不认可，微信作为电子证据部分截图，不能体现完整来源，该证据形成于一审起诉前，不属于新证据，证据内容是戴利克斯公司自行理解的，证据本身无法体现其向七虎公司通知的意思表示，无法实现其证明目的。路遥针对戴利克斯公司提交的证据质证意见为：对真实性、合法性、关联性均予以认可，该证据与一审证据形成完整的证据链，可以实现戴利克斯公司的证明目的。盛福公司针对戴利克斯公司提交的证据质证意见为：真实性由法院核实，该证据与盛福公司没有关联性，不发表实质性的质证意见。七虎公司向本院提交的证据为：发票复印件3张，发票抬头均是北京北琴海餐饮管理有限公司，其中编号为16561496的发票载明17.4.1-30物业费与17.2.1-28电费，编号为07764318的发票载明17.01.01-31物业费、17.2.1-28物业费、17.3.1-31物业费与17.1.1-31电费，编号为09256726的发票载明网络服务费，证明目的为七虎公司代戴利克斯公司交纳了物业费，七虎公司不存在拖欠及未交水电费、线路费的情况，不存在违约行为，一审判决认定事实错误。戴利克斯公司针对七虎公司提交的证据质证意见为：对真实性认可，该证据是戴利克斯公司提供的，水电费、物业费全部都是戴利克斯公司缴纳，北京北琴海餐饮管理有限公司在2017年2月办理工商登记时，工商部门需要七虎公司提供4-5个月物业费缴纳票据，所以戴利克斯公司将水电费及物业费票据给了七虎公司用于办理工商登记，费用并不是由七虎公司交纳，也无法实现其证明目的，七虎公司没有给戴利克斯公司垫付任何费用，合同约定物业费由戴利克斯公司承担，是涵盖在租金当中的，七虎公司不可能在合同还没有履行时就自行承担物业费，盛福公司对此是清楚的，在一审时也承认1、2月的水电费是由戴利克斯公司交纳的。路遥针对七虎公司提交的证据质证意见为：质证意见与戴利克斯公司一致。盛福公司针对七虎公司提交的证据质证意见为：对真实性认可，该证据与盛福公司没有关联性，哪个公司缴费，盛福公司就给哪个公司出具发票。对此，本院认定如下：戴利克斯公司提交的证据并非原始证据，七虎公司对此不认可，该证据并不完整连贯，无法实现戴利克斯公司所述之证明目的；七虎公司提交的证据，各方对真实性均认可，本院予以确认，因发票抬头为北京北琴海餐饮管理有限公司，戴利克斯公司不认可费用系七虎公司缴纳，且结合发票载明的内容，不足以认定七虎公司所述不存在违约行为之证明目的。本院对一审法院审理查明的其他事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。戴利克斯公司与七虎公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定履行各自的权利义务。该合同约定，戴利克斯公司承诺严格履行与产权人之间的合同约定，不因自身行为造成被产权人解除合同，以保证七虎公司在本合同期内可以使用该物业进行餐饮经营。若由于戴利克斯公司原因被产权人解除合同，造成七虎公司不能继续经营，七虎公司有权向戴利克斯公司索赔相关的一切经济损失。根据查明的事实，戴利克斯公司因拖欠盛福公司租金，盛福公司于2017年10月27日实际收回涉案房屋，一审庭审中，盛福公司与戴利克斯公司均确认双方之间的租赁合同于2017年10月27日解除。戴利克斯公司上诉主张盛福公司与其系于2017年10月30日协商一致解除租赁合同，与事实不符且与一审陈述不一致，戴利克斯公司的上述主张缺乏事实依据，本院不予采信。因戴利克斯公司违约造成涉案房屋产权人盛福公司与其解除合同，戴利克斯公司未履行合同约定的保证七虎公司在合同期内可以使用涉案房屋进行餐饮经营的义务，致使《房屋租赁合同》合同目的不能实现，戴利克斯公司的行为构成违约。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。戴利克斯公司未能保证其有权出租租赁标的，致使七虎公司签订《房屋租赁合同》的合同目的不能实现，七虎公司依法有权解除合同。本案中，七虎公司要求确认其与戴利克斯公司签订的《房屋租赁合同》于2017年10月27日解除，于法有据。诉讼中，戴利克斯公司对《房屋租赁合同》于2017年10月27日解除表示认可，对此本院不持异议。《房屋租赁合同》约定，房屋租赁期限自2016年12月18日起至2020年10月14日止，两个月为一期，在合同期内，七虎公司应于下一期开始前三日内向戴利克斯公司缴纳下期租金。一审法院根据七虎公司缴纳租金情况及其提交的与路遥之间的微信记录，确认2017年6月22日至8月21日减免租金15天，具有事实依据。一审中，双方均认可七虎公司缴纳租金至2017年10月21日。二审中，戴利克斯公司与七虎公司对各自所主张的租金交纳截止日期均未提供充分有效证据证明，本院对此均不予采纳。一审法院认定2017年10月22日起的租金，七虎公司应当在2017年10月19日至2017年10月22日内缴纳，并无不当。七虎公司未于该期间内缴纳下一期的租金，构成违约。依照《房屋租赁合同》约定，七虎公司应当按时交付水费、电费等费用。七虎公司直至2017年10月18日仍欠付部分水费、电费。七虎公司该迟延履行缴纳水费、电费的行为构成违约。本案中，七虎公司与戴利克斯公司均存在较为严重的违约行为，应承担相应违约责任，一审法院综合双方违约情形，认定双方的违约情节大致相当，并无不当。鉴于此，七虎公司要求戴利克斯公司支付经济损失依据不足，一审法院判决驳回其诉讼请求，并无不当。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方签订的《房屋租赁合同》约定，如果七虎公司不能按时缴纳应缴公共事业费（即水费、电费、电话费及宽带费）或有其他违约行为，戴利克斯公司有权从七虎公司所付租金押金中扣除，不足部分向七虎公司追索。一审法院根据七虎公司欠付戴利克斯公司租金以及合同解除时间，认定七虎公司支付戴利克斯公司欠付租金，合法有据。房屋租赁合同中的押金功能，一是承租人抵押给出租人的，用以保证承租人在承租期间妥善保管租赁物，未拖欠租赁房屋期间所产生的水电费、物业费等费用的一笔财产；二是促使承租人即时履行租金给付义务。戴利克斯公司代七虎公司支付的2017年6月水电费，依照合同约定，戴利克斯公司有权在租金押金及公共事业费押金中予以扣除。一审法院判决戴利克斯公司向七虎公司返还扣除其未缴纳的租金及水电费后的押金，具有事实及法律依据。经审查，一审程序并无不当。综上所述，戴利克斯公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5799元，由北京戴利克斯商贸有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 何灵灵审 判 员 王 黎审 判 员 陈 静二〇二〇年四月三十日法官助理 卫孚嘉法官助理 赵 纳书 记 员 高 媛