广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终4458号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈小洲，男，1969年6月14日出生，香港特别行政区居民。委托诉讼代理人：张毅，广东允中律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉被告）：广州市旅业有限公司广东大酒店分公司（原名称为广州市旅业公司广东大酒店）。住所地：广东省广州市越秀区长堤大马路294号。负责人：赵聪慧，该分公司总经理。委托诉讼代理人：麦景欣，广东合盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈楠，广东合盛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市新谊园市场经营管理有限公司。住所地：广东省广州市越秀区一德中路311-313号前，后座。法定代表人：伍惠汉。委托诉讼代理人：**洪，该公司员工。上诉人陈小洲因与被上诉人广州市旅业有限公司广东大酒店分公司（以下简称广东大酒店）、广州市新谊园市场经营管理有限公司（以下简称新谊园公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初24053号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。陈小洲上诉请求：1.撤销一审判决，改判陈小洲无需支付租金及违约金，判令广东大酒店返还陈小洲的涉案房屋内的物资。事实和理由：一、一审法院采纳了广东大酒店提交的评估报告，而该评估报告存在显而易见的错误，例如凳子一张10元，明显低于任何回收报价，违反正常人对物价的认知。二、一审法院对保证金的处理有误。租赁合同的保证金属于债务履行的担保金而非违约金。若租户违约，出租方可用保证金冲抵违约金及租金。本案中，一审法院迳直判决广东大酒店没收保证金。众所周知，没收属于行政用语，指国家机关依据法律法规对法人或公民的财产予以无偿罚没的手段。而本案是租赁合同，属于平等主体之间的民事法律关系，不存在管理与被管理的关系。既要租金又没收保证金，超出损失的范围，与法律规定不符。实践中都把履约保证金认定为债权质押的性质。债的担保就是在债权无法实现时处理担保物用以弥补债权的损失，因此当承租人违约时，作为有权收取租金的广东大酒店是可以没收保证金，但没收保证金的目的是为了弥补租金的损失，而不是又要收取租金，又要没收保证金。广东大酒店辩称：不同意陈小洲的全部上诉请求及事实和理由。另外，根据租赁合同的约定，陈小洲违约，广东大酒店有权没收涉案房屋内的全部物品。鉴于息事宁人的态度，广东大酒店同意按评估价补偿陈小洲，但陈小洲现在坚持上诉，使得广东大酒店额外花费精力去处理本案，因此广东大酒店现在不同意作出任何补偿。新谊园公司辩称：同意一审判决。广东大酒店向一审法院提出诉讼请求：1.判令广东大酒店与陈小洲、新谊园公司所签订的《广州市房屋租赁合同》解除，广东大酒店没收陈小洲所交纳的保证金155303元；2.判令陈小洲向广东大酒店支付自2016年11月租金90075.74元、2016年12月租金90075.74元以及2017年1月租金45037.87元，所拖欠的租金共225189.35元及支付逾期支付租金的滞纳金（以每月租金为基数，按每日3%的标准计算，至实际清偿上述租金水电费之日止）；3.判令陈小洲向广东大酒店缴清2016年10月电费34628.72元、水费5140.96元；2016年11月电费32592元、水费5013.96元；2016年12月电费24549.74元，水费5059.68元；2017年1月电费16928.74元、水费3063.24元，所拖欠的电费合计126977.04元；4.判令新谊园公司就陈小洲上述所欠费用承担连带担保责任。陈小洲向一审法院提出反诉请求：1.确认《场地租赁合同》第八条第一款第三项内容无效；2.要求广东大酒店将《场地租赁合同》约定的物业内属于陈小洲开办企业的物品返还给陈小洲，具体见物品清单。一审法院认定事实：2009年11月16日，广东大酒店（为甲方、出租人）与陈小洲（为乙方、承租人）、新谊园公司（为丙方、担保人）签订《场地租赁合同》，其中约定了：甲方同意将坐落在广州市越秀区长堤大马路294号一楼部分、二楼、三楼场地，建筑面积1553.03平方米出租给乙方作餐厅、会所使用；租赁期限自2009年11月16日至2017年10月31日止；2009年11月16日至2014年10月31日，每月租金为77651.50元；2014年11月1日至2017年10月31日，每月租金为90075.74元；租金按月支付，由乙方在每月的10日前缴付当月租金给甲方；如发生拖欠，每拖欠1天按拖欠金额的3%交滞纳金；拖欠超过十五天即视乙方违约，甲方按本合同第八条条款约定单方解除合同，并收回租赁场地及没收场地内的所得财产；本租赁合同签订当日，乙方须向甲方交纳租用该场地的保证金155303元及第一个月的租金77651.50元给甲方；第八条第一款第三项：若乙方违约，甲方有权提前终止合同，没收保证金155303元，并收回场地，乙方在场地内投资的一切不可移动的设备设施无偿归甲方所有，并按甲方通知时间限期退场；担保人接受本合同的约定并对乙方的合同义务承担连带担保责任；等。2017年1月16日，广东大酒店作出《关于解除广东大酒店首、二、三楼餐厅租赁合同收回场地的函》（于同月18日通过特快专递向被告等人发出），表示：鉴于贵方自2016年11月份起拖欠租金、水电费等费用，截至到发函之日已拖欠租金、水电费等费用共341220.49元（暂计至2017年1月15日），我方多次催缴，贵方均未清缴，已构成根本性违约。……现告知：1、贵我双方所签订的上述租赁合同自本函发布之日起正式解除，并没收合同保证金。请贵方最迟于2017年1月20日前清空场地并完好地交还给我方；逾期不清理的，视作你方自动放弃租赁场地内所有财物的所有权，我方可自行清理，并收回场地，由此产生的一切后果由你方承担。2017年10月2日，广东大酒店再次通过特快专递向陈小洲等人发出《催租函》，催缴拖欠的租金、水电费等。庭审中，广东大酒店、陈小洲均确认：租赁合同于2017年1月16日解除。广东大酒店表示：愿意补偿给陈小洲31300元的物品损失。陈小洲为了证明其物品损失，向一审法院提交了其自行制作的资产清单（物品总价为2970700元）及93张照片。广东大酒店表示：资产清单是陈小洲单方制作，故不予认可；照片的真实性无异议，但与本案无关。广东大酒店为了证明已转让陈小洲留下的物品，向一审法院提交了：1.2017年4月11日广东中广信资产评估有限公司出具的《资产价值咨询报告》，咨询结论为广州市旅业公司广东大酒店部分首层、二、三楼可售物品于2017年3月20日的清算价值评估结果为31300元。2.2017年6月15日广东大酒店与案外人林兆荣签订的《广州市房屋租赁合同》，其中约定了该场地内现存放的物品价值31300元，需由承租人按该评估价承顶，该款项在签订租赁合同时一并交给出租人。陈小洲表示：对咨询报告中的物品及数量认可，但评估价格低于市场价；对租赁合同真实性无异议，但广东大酒店与林兆荣可能存在多份合同。一审法院认为：广东大酒店、陈小洲与新谊园公司签订的《场地租赁合同》，出自当事人的真实意思，没有违反法律及行政法规的强制性规定，属合法有效的合同。其中该合同第八条第一款第三项是关于乙方违约责任的约定，并无排除乙方权利或加重其责任，也属有效条款。陈小洲反诉要求确认该条款无效，没有依据，一审法院不予支持。陈小洲对广东大酒店主张租赁合同于2017年1月16日解除无异议，一审法院就此予以确认。合同的解除是陈小洲违约拖欠租金、水电费等费用造成的，故广东大酒店要求陈小洲支付拖欠的租金、水电费并要求没收保证金，符合合同的约定，一审法院予以支持。因陈小洲至今仍拖欠上述费用，广东大酒店要求其立即支付并计付迟延交租的滞纳金，合法合理，一审法院予以支持。但合同约定每日3%的滞纳金，显属过高，应予调整，应参照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算为宜，且滞纳金数额以不超过欠付款项数额为限。新谊园公司作为承担连带责任的担保人，应对陈小洲的上述债务承担连带清偿责任。关于广东大酒店是否应补偿涉案房屋内的物品损失的问题。首先，广东大酒店已通知陈小洲解除合同并要求陈小洲及时清理涉案房屋内的物品，但陈小洲未予理会，故造成涉案房屋内物品损失的责任不在广东大酒店。其次，陈小洲在本案中并无提供充分证据证明当时留在涉案房屋内的物品情况及相应价值；相反，广东大酒店提交了评估报告，证明了当时涉案房屋内物品的价值。再次，根据合同约定，广东大酒店有权没收场地内的所得财产。综上，陈小洲违约后又怠于行使权利导致财产受损，其责任应由陈小洲自行承担。广东大酒店在本案中，已举证证明陈小洲留在涉案房屋内的物品财产价值为31300元，并同意补偿31300元，一审法院予以照准。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，一审判决：一、确认广东大酒店与陈小洲、新谊园公司签订的关于租赁广州市越秀区长堤大马路294号一楼部分、二楼、三楼场地的《广州市房屋租赁合同》，于2017年1月16日解除；二、陈小洲已交纳的保证金155303元，由广东大酒店没收，不予退回；三、自判决发生法律效力之日起十日内，陈小洲向广东大酒店支付2016年11月租金90075.74元、2016年12月租金90075.74元、2017年1月租金45037.87元及迟延支付上述租金的滞纳金（以当月应付租金数额为基数，参照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%的标准，从当月11日起计至实际付清当月应付租金之日止；以此类推，滞纳金数额以不超过所欠租金数额为限）；四、自判决发生法律效力之日起十日内，陈小洲向广东大酒店支付2016年10月至2017年1月所欠的水电费共126977.04元；五、新谊园公司对陈小洲的上述所欠债务，承担连带清偿责任；六、自判决发生法律效力之日起十日内，广东大酒店向陈小洲支付补偿款31300元；七、驳回广东大酒店的其他诉讼请求；八、驳回陈小洲的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费24856.40元（本诉受理费9573.60元、反诉受理费15282.80元），由广东大酒店负担161.02元，陈小洲负担24695.38元。二审期间，各方当事人均未提交新的证据。二审查明的基本事实与一审一致，本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明，陈小洲在二审庭询时明确其上诉请求为：1.撤销一审判决第二项，改判广东大酒店应向陈小洲退回保证金155303元；2.撤销一审判决第六项，改判广东大酒店将涉案房屋内属于陈小洲的物品予以返还。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。因陈小洲系香港特别行政区居民，故本案为涉港民商事纠纷案件，依法应参照涉外民商事纠纷案件进行处理。由于各方当事人未对本案的法律适用进行约定，参照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，因合同履行地发生在中国内地，根据最密切联系原则，本案应适用中华人民共和国内地法作为准据法。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。关于广东大酒店是否有权没收陈小洲交纳的保证金155303元的问题。本院认为，根据涉案《场地租赁合同》第八条的约定，若陈小洲违约，广东大酒店有权提前终止合同，没收保证金155303元，并收回场地。本案中，陈小洲没有按照合同约定按时交纳租金及拖欠水电费，其行为已构成违约，因此广东大酒店有权按照该合同的约定没收保证金155303元。一审据此认定广东大酒店没收陈小洲交纳的保证金155303元于法有据，本院予以支持。至于陈小洲上诉认为广东大酒店既收取租金又没收保证金，超出其损失范围的意见，本院认为由于《场地租赁合同》系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效，各方当事人均应当遵守。该合同约定陈小洲若违约，广东大酒店有权没收保证金；而且陈小洲亦未提供证据证明广东大酒店既收租金又收保证金明显超出其损失范围，故本院对陈小洲的该上诉意见不予采纳。关于广东大酒店是否应向陈小洲返还涉案房屋内物品的问题。本院认为，根据《场地租赁合同》第八条的约定，若陈小洲违约，广东大酒店有权提前终止本合同，陈小洲在场地内投资的一切不可移动的设备设施无偿归广东大酒店所有，并按广东大酒店通知时间限期退场。本案中，正如上文所述，陈小洲因拖欠租金及水电费，其行为已构成违约，故广东大酒店有权依照合同的约定收取陈小洲在场地内投资的设施设备。另外，广东大酒店自行委托广东中广信资产评估有限公司对留在场地内的存货、设备进行评估，评估价值为31300元。因该评估公司具有相应的评估资质，且陈小洲并未提供充分的证据证明该评估结论存在错误，故本院对该评估结论予以采信。由于广东大酒店同意向陈小洲补偿31300元，一审法院予以准许，并无不妥，本院予以维持。陈小洲的该项上诉意见，缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，陈小洲的上诉请求依据不足，应予驳回；一审判决认定正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24695.38元,由上诉人陈小洲负担。本判决为终审判决。审判长  孙远风审判员  徐玉宝审判员  李志明二〇二〇年四月二十四日书记员  谢佩君刘嘉欣