上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终2055号上诉人(原审原告、反诉被告)：上海名城实业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：张燕琦，执行董事。委托诉讼代理人：何琴。被上诉人(原审被告、反诉原告)：上海蔚蓝海岸婚纱摄影有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：解治琼，执行董事。委托诉讼代理人：范明昆，上海瀛东律师事务所律师。委托诉讼代理人：张祥，上海瀛东律师事务所实习律师。上诉人上海名城实业有限公司(以下简称“名城公司”)因与被上诉人上海蔚蓝海岸婚纱摄影有限公司(以下简称“蔚蓝公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2019)沪0110民初12061号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。名城公司上诉请求：1撤销一审判决主文第二项，改判蔚蓝公司支付名城公司2017年12月1日至2019年4月11日租金人民币(以下币种均为人民币)380,099.9元；2、撤销一审判决主文第三、四项，改判蔚蓝公司向名城公司支付违约金43,526元及补交免租装修期租金50,780.6元。事实与理由：1、名城公司将上海市军工路XXX号XXX号楼东面两层面积为530平方米的房屋(以下简称“系争房屋”)出租给蔚蓝公司使用。蔚蓝公司在正常使用房屋的情况下，拒付租金长达一年零四个月，系恶意欠租，构成根本违约，应当承担合同约定的违约责任。2、一审判决认定园区改造影响蔚蓝公司正常经营，从而减免租金系法律适用错误。因为，蔚蓝公司一直占有及使用系争房屋的事实即证明系争房屋处于正常使用状态，蔚蓝公司从未向名城公司提出异议或要求名城公司整改，也未要求解除租赁合同或要求名城公司承担违约责任。一审期间，主审法官组织双方共同走访了园区并拍摄了照片。现场环境卫生整洁，道路通畅，并非如一审判决所描述的园区内垃圾随意堆积、道路堵塞。此外，蔚蓝公司亦未提供任何证据证明其经营受到影响及遭受任何损失。3、园区改造整体启动发生在2018年2月之后。事实上直至2018年3月中旬后名城公司才开始与租户洽谈退租事宜。而蔚蓝公司应当于2017年12月5日之前支付2017年12月的租金。蔚蓝公司拒付租金的时间早于园区改造时间，蔚蓝公司以后发生的事件来抗辩其在先的违约行为，于法无据。总之，蔚蓝公司欠付租金的行为构成根本违约，应当承担违约责任。名城公司依据合同约定，行使单方解除权，要求蔚蓝公司支付租金、违约金及免租期租金，于法有据。蔚蓝公司辩称，2017年年底名城公司就传出话称园区要改造，蔚蓝公司若同意提前搬离，最后几个月的租金可以不支付。故蔚蓝公司未支付2017年12月1日以后的租金，后来因双方未谈拢条件遂涉讼。协商期间名城公司从未向蔚蓝公司催讨租金。园区道路堵塞，垃圾堆积是事实，蔚蓝公司作为婚纱摄影公司，需要提供整洁的环境，名城公司改造园区的施工行为显然对蔚蓝公司的经营造成影响。涉案租赁合同解除的原因是名城公司要求提前清退租户，并非蔚蓝公司欠租所致，故名城公司应当承担违约责任。请求二审驳回上诉，维持原判。名城公司向一审法院提出诉讼请求：1.确认双方就上海市杨浦区军工路XXX号XXX号楼东面2层部分房屋所签《上海市房屋租赁合同》于2019年4月11日解除；2.判令蔚蓝公司立即支付自2017年12月1日至2019年4月11日止的租金计380,099.9元；3.蔚蓝公司支付逾期违约金3,379,152.05元；4.蔚蓝公司支付免租期租金50,780.6元。蔚蓝公司提出反诉请求：1.判令名城公司支付违约金43,526元；2.判令名城公司按照每月7147元的标准赔偿蔚蓝公司自2019年5月至2019年12月的损失57,176元；3.判令名城公司赔偿蔚蓝公司装修损失200,000元；4.判令名城公司按照每月20,000元的标准赔偿蔚蓝公司自2018年2月至2019年3月的经营损失280,000元。一审法院认定事实：根据沪房地杨字(2016)第023507号上海市房地产权证，上海市杨浦区军工路XXX号产权人系名城公司，房屋用途为工业，附记载明本案涉及的8号楼全幢共12层，建筑面积19,923平方米，房屋类型工厂。2016年12月22日，名城公司作为出租方(甲方)与蔚蓝公司作为承租方(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》约定：1.1条甲方出租给乙方的房屋座落在上海市杨浦区军工路XXX号XXX号楼东面2层部分(2跨)，该房屋出租实测建筑面积共计530平方米。2.1条乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为工业使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。2.2条乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批而未核准前，不擅自改变上述约定的使用用途。3.1条甲乙双方约定，房屋租赁期自2017年1月1日起至2019年12月31日。(因乙方装修需要，甲方免租期2个月，因春节不能施工免租期加10天，免租期：2017年1月1日至2017年3月10日)，房租从2017年3月11日开始计算。4.1条甲乙双方约定，该房屋每日每平方米建筑面积租金为1.35元/日/㎡，月租金总计21,763.1元/月。4.2条自第二个租赁年度起，该房屋租金每年递增6%。4.3条本合同约定期限递增后租金为：第一年租金为21,763.1元/月，261,157.5元/年，首年不递增；第二年递增后租金为23,068.9元/月，年费用：276,826.95元/年；第三年递增后租金为24,453元/月，年费用293,436.6元/年；4.4物业管理费在本协议补充条款中约定。4.6条自合同生效日起，每两个月为一个租金及物业管理费支付时段，乙方应每个时段的首月5日前向甲方支付当时段租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按逾期支付租金、物业费金额的2%支付违约金。5.1条甲乙双方约定，甲方向乙方交付该房屋前(2017年1月1日前)，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为两个月的租金，即43,526元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金优先用以充抵合同约定由乙方承担的各项费用后，如有剩余，剩余部分甲方无息归还乙方。5.2条租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理、停车费等费用由乙方承担。5.3条乙方负责支付的水、电、通讯、网络等费用，计算或分摊办法、支付方式和时间，由乙方与物业管理公司另行签署《物业服务合同》进行约定。5.4条……双方明确，如果本合同由于乙方违约提前终止，则视为乙方不享有前述免租装修期。6.1条乙方根据经营需要，自行进行该房屋的装修，并承担相关费用，装修方案需向物业管理公司及甲方报备，如需对该房屋墙体或结构进行变动，装修方案还需根据国家有关规定，经公安消防部门审批同意后方可实施。乙方装修该房屋不得破坏房屋的整体结构(如外墙、柱子、地面等)，并应按消防法规的要求配置相应的应急照明灯具和灭火器具。6.5条除本合同附件(三)外，乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意。9.3条有下列情形之一的，双方可以解除本合同：9.3.1双方协商一致；9.3.2本合同中约定的事由出现；9.3.3法律规定的可以解除合同的情况。9.4条甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按约租金的两倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失和违约金的差额部分：……9.4.6乙方逾期不支付租金累计超过一个月并经甲方通知后5日内未予以纠正的；9.4.7乙方逾期不支付物业管理费及水电费累计超过一个月并经甲方通知后15日内仍未纠正的；……10.3条租赁期间，非本合同规定的情况甲方需解除本合同，提前收回该房屋的，甲方需支付房屋保证金作为违约金。12.4条乙方在对该房屋及该房屋所在的整个大楼进行任何(包括但不限于动产、不动产)的添附行为，甲方无费用偿还义务，乙方也无权向甲方请求偿还。签订该租赁合同后，蔚蓝公司开始使用租赁房屋。2018年1月5日，案外人上海碧凌工程咨询有限公司受名城公司委托，对军工路XXX号(赛特园区)内部拆除清理与处置项目发布招标信息。项目内容：军工路XXX号(赛特园区)1号楼、2号楼、7号楼、8号楼、10号楼、11号楼内二类结构墙体、吊顶及其他设施进行拆除、垃圾清理及处置。2018年2月1日，包括涉案租赁房屋在内的军工路XXX号赛特园区开始园区修缮项目开工仪式。2018年2月26日，名城公司与案外人上海平权建筑劳务有限公司(以下简称“平权公司”)签订《委托服务合同》约定：鉴于名城公司拟对位于上海市军工路XXX号赛特工业园区的项目进行改造，现名城公司委托平权公司对园区范围内的现有租赁户实施协商清退并提前解约。现双方友好协商达成协议如下：一、委托服务的范围及内容。名城公司委托平权公司组织实施协商清退的范围为军工路XXX号赛特工业园区内租赁户，总计数量为30余家，具体以双方确认的清单为准。……2018年3月14日，名城公司向蔚蓝公司发出《关于军工路XXX号赛特工业园区项目改建需清退现场租赁企业(个人)的函》：我司近期将对军工路XXX号赛特工业园区项目改建。您所承租的单元，属于改建范围之内，我司希望贵方配合我园改建工作，尽快搬离。现我司已委托平权公司全权处理具体事宜。希望贵方予以配合。2018年12月5日，名城公司具状至法院要求解除与蔚蓝公司之间的《上海市房屋租赁合同》并返还租赁房屋，以及要求支付自2017年12月1日开始的房屋租金等，一审法院以(2018)沪0110民初25704号立案受理。2019年4月10日,名城公司撤回起诉。该案审理中，一审法院及名城公司委托诉讼代理人何琴、蔚蓝公司委托诉讼代理律师沈桂华至军工路XXX号园区现场及租赁房屋室内进行查看并拍摄照片，双方对于一审法院查看现场并在现场拍摄的园区照片均无异议。2019年4月10日，名城公司向蔚蓝公司发出《合同解除通知函》称：……按照租赁合同的约定，你方应以每两月为一个租金及物业费的支付时段向我司支付租金及物业管理费，并于每个支付时段的首月5日前支付当时段租金。自2017年12月1日起，你方未按合同约定向我司支付租金，暂计至2019年3月31日，你方逾期支付的租金累计达371,948.9元。对于你方长期欠租的严重违约行为，我司多次催告你方，要求你方及时足额的支付欠付的租金，但截至目前为止，你方始终拒不履约，未向我司支付任何欠付的租金。你方毫无契约精神，长期拒缴租金，违约行为十分恶劣，严重损害了我司的合法权益。根据双方签订的《上海市房屋租赁合同》第9.4条的规定……现我司郑重向你方发出函通知如下：1.自本函送达之日，我司与你方签订的租赁合同立即解除，你我双方的租赁合同关系终止。2.你方应于本函件送达之日起2日内向我司支付欠付的租金371,948.9元(暂计至2019年3月31日的租金，租金应计算至合同解除之日)并按照合同的约定向我司支付违约金2,042,842.79元(暂计至2018年12月31日)，同时应结清物业服务费、水电费等相关费用。3.你方应于本函件送达之日起2日内向我司补交免租装修期的租金共计50,780.6元。4.你方应于收到本函件之日起5日内按照租赁合同的约定将租赁场所内的物品清空，修复房屋，并按租赁合同的约定将租赁场所交还我司。如您在上述期限内未撤出租赁场所内物品的，我司将于2019年4月17日对租赁场所进行清理，收回租赁场所。你方应于我司清理之日起15日内自行至上海市杨浦区军工路XXX号处领取我司代为撤出的留滞物品。同时，你方还应按照租赁合同的约定向我司支付占用费，并承担因此导致的我司全部损失。如你方未按上述通知执行，我司将采取法律手段，依法维护我司的合法权益。该函件于2019年4月11日由蔚蓝公司签收。一审审理中，双方均认可：1.《上海市房屋租赁合同》于2019年4月11日解除；2.蔚蓝公司已于2019年4月22日搬出了涉案租赁房屋；3.蔚蓝公司未支付过租赁保证金。关于蔚蓝公司支付租金的情况，双方确认如下：2017年6月6日蔚蓝公司支付了2017年3月11日至2017年7月31日的租金；2018年10月21日蔚蓝公司支付了2017年8月1日至2017年11月30日的租金。在(2018)沪0110民初25704号案件诉讼之前，名城公司未向蔚蓝公司发出过书面的催缴通知。关于租赁房屋内装修情况，名城公司、蔚蓝公司陈述不一。1.关于蔚蓝公司装修的项目。蔚蓝公司提出其进行了铺贴地毯、吊顶、搭建固定的钢结构货架、门四个、隔间、粉刷墙壁、改造厕所。名城公司只认可蔚蓝公司搭建了固定的钢结构货架，对其他项目不予认可。2.关于蔚蓝公司装修费用。蔚蓝公司提供了收款收据2张、送货单1张，证明花费了139,720元。名城公司对该金额不予认可。一审法院认为，《上海市房屋租赁合同》系名城公司与蔚蓝公司真实意思表示，不违反法律及行政法规强制性规定，当属有效，对双方当事人均有约束力，各方应按约履行。审理中，双方一致认可租赁合同已于2019年4月11日解除，与法不悖，法院予以确认。租赁合同解除的原因，双方意见不一，法院认为名城公司自2018年1月开始陆续进行园区拆除项目招标、举行园区修缮开工仪式、委托其他公司清退租户、施工改造等，据此应认定名城公司具有违反合同约定，提前收回租赁房屋的行为，由此名城公司应承担违约责任。根据合同约定，名城公司应支付相当于保证金数额的违约金即43,526元。名城公司作为出租方以及涉案租赁房屋所在园区的产权人，负有保证蔚蓝公司正常使用房屋直至租期届满的义务，即2019年12月31日前应保证租赁房屋乃至整个工业园区处于环境清洁、道路通畅的一般状态。根据现场查看，园区内垃圾随意堆积、道路翻修，与签订租赁合同时的园区状态明显有异，蔚蓝公司虽继续使用房屋内部空间，但施工中的灰尘、道路堵塞、房屋结构改造等均对蔚蓝公司使用房屋带来不便。园区改造开始后，双方对于是否能够继续使用房屋、是否支付租金以及租金标准存在争议，在诉讼之前名城公司亦未就租金进行任何的书面催缴。故法院对于名城公司要求蔚蓝公司支付逾期违约金及装修免租期租金的诉请不予支持。根据合同12.4条的约定，蔚蓝公司对于房屋进行任何的添附行为，名城公司无费用偿还义务。且蔚蓝公司对于其主张的装修损失未提供证据加以证明，根据举证规则，法院对蔚蓝公司反诉提出的装修赔偿的诉请，难以支持。名城公司要求蔚蓝公司支付自2017年12月1日至2019年4月11日期间租金，法院综合名城公司进行园区改造对蔚蓝公司正常经营造成的影响及蔚蓝公司适当损失等因素，酌定该期间的租金按每月11,000元标准计算。同时，对蔚蓝公司其它损失的反诉请求，不再支持。一审法院判决：一、上海名城实业有限公司与上海蔚蓝海岸婚纱摄影有限公司于2016年12月22日就上海市杨浦区军工路XXX号XXX号楼东面2层部分(2跨)所签订的《上海市房屋租赁合同》于2019年4月11日解除；二、上海蔚蓝海岸婚纱摄影有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海名城实业有限公司自2017年12月1日起至2019年4月11日的租金180,033.33元；三、上海名城实业有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海蔚蓝海岸婚纱摄影有限公司违约金43,526元；四、上海名城实业有限公司其余诉请，不予支持；五、上海蔚蓝海岸婚纱摄影有限公司其余反诉请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，当事人双方签订的租赁合同系双方真实表示，合法有效，双方均应恪守履行。合同约定的租赁期限至2019年12月31日。但名城公司自2018年1月开始陆续进行园区拆除项目招标、举行园区修缮开工仪式、委托其他公司清退租户、施工改造等。虽然蔚蓝公司自2017年12月起欠租，但当时园区内的租户已知道名城公司欲对园区进行修缮、改建，而在名城公司对蔚蓝公司能否正常使用系争房屋未作表态的情况下，蔚蓝公司未及时支付租金尚无不妥。且亦无证据证明名城公司向蔚蓝公司催讨租金。故名城公司上诉认为蔚蓝公司欠付租金构成根本违约，要求蔚蓝公司支付违约金及免租期租金，本院难以支持。基于上述理由涉案租赁合同的解除不能归责于蔚蓝公司。实际上，涉案租赁合同的解除系因名城公司对园区进行修缮、改造而提前清退租户所致，故名城公司应对蔚蓝公司承担违约责任，按约应向蔚蓝公司支付相当于保证金数额的违约金43,526元。一审审理中，当事人双方一致认为租赁合同已于2019年4月11日解除，则蔚蓝公司作为承租人应向名城公司支付2017年12月1日至2019年4月11日期间的租金。对于该期间内的租金标准，鉴于名城公司进行园区改造，确实对蔚蓝公司正常经营造成影响，故一审法院酌定该期间内的租金标准为每月11,000元尚属合理。综上所述，名城公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6,368.49元，由上海名城实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  丁康威审判员  徐 庆审判员  王 伟二〇二〇年四月七日书记员  姚君君附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……