湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终1071号上诉人（原审原告）：周建成，男，1967年7月25日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。上诉人（原审被告）：湖南青竹湖置业有限公司，住所地湖南省长沙市开福区芙蓉中路一段479号建鸿达现代城27楼。法定代表人：毕礼刚，执行董事。委托诉讼代理人：蒋祖元，湖南君见律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙东，湖南君见律师事务所律师。上诉人周建成与上诉人湖南青竹湖置业有限公司（以下简称青竹湖公司）房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服湖南省长沙市开福区人民法院（2019）湘0105民初9017号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月21日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。周建成上诉请求：1.请求改判青竹湖公司从2018年9月1日起按每天790.84元的标准支付违约金至本判决生效之日止；2.青竹湖公司承担周建成支付给长城物业有限公司自2012年6月30日至2019年12月31日期间的物业管理费；3.青竹湖公司支付周建成公证费9,000元；4.本案一、二审诉讼费用由青竹湖公司承担。事实和理由：1.周建成在2018年12月2日收房时已经表明用电设备设施有严重问题，长城物业是青竹湖公司聘请的专职物业管理公司，水电是他们的合同范畴，周建成告知物业，等同于告知青竹湖公司，而且周建成要求物业将此事和物业管理费问题一并告知青竹湖，但一直没有回复。周建成于2018年12月20日、2018年12月29日向青竹湖公司法定住址邮寄“水电不通”告知函，青竹湖公司收到与否不构成免责理由，且快递回执签收单显示签收。周建成没有收房，没有房屋门锁钥匙，每次进出房屋都是物业公司开门，去了房屋五次，物业公司知晓用电设施设备如公证书所描述内容，等同于青竹湖公司知晓，所以一审判决违约金从2019年7月29日起算明显与事实不符。而且物业公司在2018年12月2日拒绝周建成收房，导致周建成无法修缮房屋漏水问题，导致另案终审判决书中认定的违约事实没有纠正，给周建成延续造成损失，青竹湖公司应继续承担违约责任。2.物业公司多次向周建成电话物业管理费，已经形成债务关系，一审认为周建成并未向物业公司实际缴纳不予采纳，而事实上物业公司是青竹湖公司的代管公司，物业公司收益等同于青竹湖公司收益。请求二审改判周建成免交从2012年6月30日至2019年12月31日期间的物业管理费，或者由青竹湖公司承担。青竹湖公司辩称，涉案房屋产权于2013年6月3日登记到周建成名下，周建成作为房屋所有权人，已对涉案房屋依法占有、使用、收益和处分，一审认定周建成至今未收房，违反法律规定。周建成本次起诉属于恶意诉讼，本案主张所谓物业费、延迟交房违约金等，实属滥用诉权。退一步讲，即使周建成主张青竹湖公司承担延期交房违约金的理由成立，在周建成主张每天790.84元的违约金远高于其实际损失6倍的情况下，一审法院也应根据青竹湖公司的请求依法减少违约金。一审判决青竹湖公司支付周建成延期交房违约金至判决书生效之日止，存在与目前客观事实严重不符的重大错误。一审判决青竹湖公司承担周建成公证费用，没有法律和合同依据。青竹湖公司上诉请求：1.撤销长沙市开福区人民法院（2019）湘0105民初9017号民事判决，并判决驳回周建成的全部上诉请求；2.判决周建成承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、涉案房屋产权于2013年6月3日登记到周建成名下，周建成作为房屋所有权人，已对涉案房屋依法占有、使用、收益和处分，一审认定周建成至今未收房，违反法律规定。二、周建成本次起诉属于恶意诉讼，本案主张所谓物业费、延迟交房违约金等，实属滥用诉权。三、退一步讲，即使周建成主张青竹湖公司承担延期交房违约金的理由成立，在周建成主张每天790.84元的违约金远高于其实际损失6倍的情况下，一审法院也应根据青竹湖公司的请求依法减少违约金。四、一审判决青竹湖公司支付周建成延期交房违约金至判决书生效之日止，存在与目前客观事实严重不符的重大错误。五、一审判决青竹湖公司承担周建成公证费用，没有法律和合同依据。周建成答辩称，1.到现在为止我都未拿到钥匙,一审判决也说明了我方没有收房。2.我收到了2836号民事判决的民事赔偿款之后,2018年12月我就到物业公司要求收房,物业公司称要交完物业费才能收房,当时要物业公司通知开发商协商,物业公司一直杳无音信。由于电话不通我方于2019年7月28日送达了通知书，对方也未回复。2019年8月份上诉之前，我方与岳麓区公证处再送达了一份关于电话不通的通知书给对方，当时是销售经理收了，他建议我方起诉，大概十天之后，我方就起诉了。3.对方称电线等问题第盗贼所为,实际上不是的。4.违约金不构成过高。5.我与罗勇的买卖行为无效。我是被物业公司哄骗签了两份白纸，内容我不清楚，实际是我没有收房也没有拿到钥匙，故违约金应计算到判决生效之日止。周建成向一审法院起诉请求：1、青竹湖公司承担水映加州别墅C2区30栋102房屋自2012年6月30日起所有物业管理费，至本判决生效之日止；2、青竹湖公司支付周建成已支付的水映加州别墅C2区30栋102房屋用电设备修缮款40000元；3、青竹湖公司承担（2018）湘民终2836号民事判决书中的延迟交房违约金798元/天判决生效终止结算之日起至本判决生效之日止期间的违约金；4、青竹湖公司承担四次公证费9,000元。一审法院认定事实如下：2012年2月10日，周建成（买受人）与青竹湖公司（出卖人）签订了一份《长沙市商品房买卖合同》，合同约定周建成购买青竹湖公司开发的位于水映加州花园项目中的第Ｃ2-30［幢］102号房，该商品房的设计用途为住宅。合同签订后，周建成依约支付房款及相关税费共计3839131元。买受人办理房屋验收手续时发现所交付的房屋存在质量问题，可将相关情况在房屋验收交接单上注明，交由出卖人在30日内整改，整改合格之前买受人有权拒绝收房，超过整改期出卖人应承担每日2元／平方米延期交房责任。合同还对其他事项进行了约定。2012年6月，周建成验收涉案房屋时，发现房屋有多处渗水等质量问题，并将存在的问题记录在《业主入住房屋验收表》上，要求青竹湖公司予以整改。根据涉案房屋所在小区物业公司长城物业集团股份有限公司湖南分公司出具的证明，称其于2012年9月27日、同年10月13日已告知周建成整改完毕。周建成称之后与已签约的装修公司来验房时，发现房屋屋顶漏水仍有二十多处，无法进行装修，后周建成多次告知青竹湖公司房屋漏水情况，青竹湖公司也多次维修，长达四年之久，一直没有彻底维修好，发现仍有十几处渗漏。周建成于2016年6月16日将上述情况函告青竹湖公司，要求青竹湖公司尽快维修好，希望在2016年7月31日之前收房，而青竹湖公司认为房屋已整改完毕，符合收房条件，双方就此协商未果。周建成诉至该院，要求青竹湖公司支付延期交房违约金1249527元、房屋维修费用89959.51元、利息损失1067054元、装修装饰设计费用29000元、精神损害抚慰金180000元。该院于2018年1月19日作出（2016）湘0105民初5645号民事判决书，作出如下判决：一、湖南青竹湖置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付周建成因房屋漏水产生的修复费用89959.51元；二、湖南青竹湖置业有限公司从2012年7月30日起按每天790.84元的标准支付周建成违约金至本判决生效之日止；三、湖南青竹湖置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付周建成垫付的司法鉴定费共计21000元；四、驳回周建成的其他诉讼请求。青竹湖公司不服该院该判决，上诉至长沙市中级人民法院，2018年8月13日，长沙市中级人民法院作出（2018）湘01民终2838号民事判决书，判决驳回青竹湖公司的上诉，维持原判，该案已生效并已执行。2018年12月16日周建成到青竹湖公司所聘长城物业要求办理验收房手续，物业以要交清物业管理费才能办理收房为由，致使收房手续未能办理。2018年12月20日与同年12月29日通过顺丰速递邮政快递向青竹湖公司住所地长沙市开福区芙蓉中路一段479号建鸿达现代城27楼寄送收房通知函件，邮件均被退回。其中12月29日的邮政快递系在麓山公证处的公证下予以寄出，为此麓山公证处出具（2019）湘民长麓字67号公证书。后周建成经打听得知，青竹湖公司公司搬迁至长沙市岳麓区中铁西江悦688号，周建成遂于2019年7月28日通过顺丰速运将“催收房函”邮寄给青竹湖公司，并要求快递公司将对方签收的回执寄回，快递公司于2019年7月29日将签收的回执寄回给周建成。因未得到青竹湖公司回复，周建成于2019年8月19日向麓山公证处申请对送达“催收房函”的过程及结果进行公证。麓山公证处（2019）湘长麓证民字第5739号公证书记载如下“……当日下午十四时零五分，周建成与公证人员来到长沙市岳麓区一处标有“中铁.西江悦”字样的大楼内，一位自称是中铁集团营销顾问陈茜的青年女子接待了周建成。周建成向其表明自己是水映加州Ｃ2-30栋102的业主，因物业费纠纷及水电不通问题导致无法收房，且就该问题向青竹湖公司邮寄送达了相关函件，并向其送达了函件一份（共计一页）。该女子表示青竹湖公司的营业执照地址已经不再办公，现在此处办公，工商信息正在变更中；水电不通物业会配合修好；物业费问题应与宋小峰主任协商沟通。随后该女子收下上述函件并表示会转交给宋小峰主任，并在申请人周建成持有的一份内容一致的函件上签名……”。后因周建成认为青竹湖公司未予回复并予以办理收房手续诉至该院要求判如所请。一审法院认为，该院及长沙市中级人民法院的生效判决确定了由青竹湖公司向周建成支付因房屋漏水的修复费用89959.51元等事项，该修复费用即用于周建成在与青竹湖公司办理交房手续后由周建成自行对房屋的漏水部位进行修复，周建成在收房过程中于2019年7月28日通过顺丰速运将“催收房函”邮寄给青竹湖公司，并要求快递公司将对方签收的回执寄回，快递公司于2019年7月29日将签收的回执寄回给周建成。在未得到青竹湖公司回复情况下，周建成于2019年8月19日向麓山公证处申请对送达“催收房函”的过程及结果进行公证，周建成通过上述行为向青竹湖公司表示收房及尽快对房屋进行漏水修复的意愿后，青竹湖公司依然怠于履行交房义务，故根据合同约定应承担违约责任，青竹湖公司关于周建成主张的违约金高于其实际损失6倍，也应由法院酌情予以减少的辩称，因长沙市中级人民法院作出（2018）湘01民终2838号民事判决书中对此问题进行了如下阐述：“周建成的房屋为双拼别墅，而黄智超为联排别墅，同时，两者房屋所处区域、绿化、配套设施以及外观布局等均不同，且从两者的比对中可看出，周建成房屋的使用价值明显要高，因此，青竹湖置业公司违约给周建成造成的损失亦应更高，故根据当事人的过错程度、损失情况、双方的约定以及公平、诚实信用原则等综合考虑，一审判决青竹湖置业公司所应承担的违约金数额并无不当”，根据上述认定，该院认为周建成要求按照长沙市中级人民法院生效的终审判决确定的标准计算违约金亦属合理合法，该院认定青竹湖公司从2019年7月29日起按照每天790.84元的标准支付周建成违约金至本判决生效之日止；关于周建成要求青竹湖公司承担水映加州别墅C2区30栋102房屋自2012年6月30日起所有物业管理费至本判决生效之日止的诉讼请求，因周建成对争议的物业管理费并未向物业公司实际交纳，物业管理费的受益主体系物业公司，周建成起诉为他人设定权益没有法律依据，该院不予支持；关于周建成要求青竹湖公司支付周建成已支付的水映加州别墅C2区30栋102房屋用电设备修缮款40000元的诉讼请求，根据周建成的陈述，其将房屋出卖给案外人罗勇，周建成将40000元支付给罗勇让其自行对房屋用电设备进行修缮，该40000元的标的相对方为周建成与罗勇，周建成主张将房屋出卖给罗勇没有提交确切的证据予以证实，且该40000元罗勇并没有实际进行修缮，周建成一方面称将房屋出卖给罗勇，一方面主张向青竹湖公司要求支付收房延迟违约金，两者相互矛盾，故周建成要求青竹湖公司支付40000元房屋用电设备修缮款无法律依据，该院不予支持；关于周建成要求青竹湖公司支付四次公证费9,000元的诉讼请求，周建成、青竹湖公司在房屋买卖合同中虽未对公证费进行约定，但周建成的上述公证费中包含周建成向青竹湖公司主张收房相关证据的公证费用，故该院酌定青竹湖公司向周建成支付公证费4,000元。综上所述，该院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决：一、湖南青竹湖置业有限公司从2019年7月29日起按每天790.84元的标准支付周建成违约金至判决生效之日止；二、湖南青竹湖置业有限公司于本判决生效之日起十日内向周建成支付公证费4,000元；三、驳回周建成的其他诉讼请求。一审案件受理费7,932元，因适用简易程序减半收取3,966元，由周建成承担1,800元，湖南青竹湖置业有限公司承担2,166元。本院二审期间，青竹湖公司向本院提交了如下两份证据：证据一、长城物业费的收据，周建成的房产证复印件，罗勇的身份证复印件。拟证明：2019年11月29日，周建成带领罗勇到物业公司办理了房屋交接手续，并且罗勇缴纳了2019年12月往后一年的物业费。证据二、流程表。拟证明：周建成在2019年12月18日到物业公司再次办理了收房手续，当时周建成把日期往后签到了2019年12月31日。周建成发表如下质证意见：关于证据一，真实性无异议、合法性有异议，证明目的有异议。关于证据二，三性均有异议。本院经审查认为，青竹湖公司提交的上述证据因不能达到其证明目的，本院对其关联性不予确认。本院查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为，双方当事人在二审中的争议焦点是:1.青竹湖公司是否应当继续承担延迟交房违约责任的问题；2.青竹湖公司是否应当承担周建成支出的公证费的问题；3.周建成在本案中能否向青竹湖公司主张物业管理费的问题。一、关于青竹湖公司是否应当继续承担违约责任的问题。本院认为，基于青竹湖公司交付给周建成的涉案房屋存在渗水问题，周建成向法院主张要求青竹湖公司承担迟延交房违约责任，而生效法律文书已经确认青竹湖公司因此构成迟延交房并判处青竹湖公司承担相应的违约责任，并明确该判决生效后，周建成在涉案房屋无其他质量问题的前提下应当及时收房，则依据该生效法律文书，青竹湖公司、周建成均应在该判决生效后积极履行交房方面的相关义务，但在周建成向青竹湖公司提出要求交房的主张后，青竹湖公司并未履行己方的交房义务，则应当自收到周建成要求交房的通知次日起向周建成承担违约责任。周建成要求交房的通知于2019年7月28日到达青竹湖公司，故一审认定青竹湖公司从2019年7月29日起按照每天790.84元的标准支付周建成违约金至判决生效之日止并无不当。二、关于青竹湖公司是否应当承担周建成支出的公证费的问题。本院认为，如前所述，青竹湖公司怠于履行交房相关义务，构成违约，则应当承担周建成因维权所支出的合理损失，故一审酌情认定青竹湖公司向周建成支付公证费4,000元并无不当。三、关于周建成在本案中能否向青竹湖公司主张物业管理费的问题。本院认为，本案中，周建成与青竹湖公司之间就物业管理费的收取、支付并不存在相应的合同关系，则周建成无法依据相应合同权利要求青竹湖公司向周建成支付物业管理费；即使周建成主张自2012年6月30日起至判决生效之日止的物业管理费应当由青竹湖公司负担，周建成未实际向涉案物业管理公司支付物业管理费，则周建成也无法依据代付物业管理费向青竹湖公司追偿该物业管理费，故周建成在本案中不能向青竹湖公司主张物业管理费。综上所述，周建成、青竹湖公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7,932元，由上诉人周建成负担3,966元，由上诉人湖南青竹湖置业有限公司负担3,966元。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  曾庆军审判员  赵佳玮二〇二〇年四月一十五日法官助理李佳洪书记员黄佳附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……