河南省洛阳市中级人民法院 行 政 判 决 书 (2019)豫03行终342号 上诉人（原审原告）：安彦涛，男，汉族，1981年1月23日出生，住河南省嵩县。 委托诉讼代理人：齐迎海，河南新企合律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：宜阳县自然资源局，住所地：河南省宜阳县北城区锦屏北路。 法定代表人：鲍丰，局长。 委托诉讼代理人：郑书增，该局工作人员。 委托诉讼代理人：汤姗姗，河南仕起律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：宜阳县房地产管理局，住所地：河南省宜阳县文化北路20号。 法定代表人：曹海军，局长。 委托诉讼代理人：姚晓清，该局工作人员。 委托诉讼代理人：耿乐磊，河南明耀律师事务所律师。 原审第三人：刘爱娟，女，汉族，1964年1月21日出生，住河南省洛阳市洛龙区。 委托诉讼代理人：李琰、赵怡，河南先为律师事务所律师。 上诉人安彦涛因与被上诉人宜阳县自然资源局、被上诉人宜阳县房地产管理局、原审第三人刘爱娟房屋行政管理纠纷一案，不服河南省洛阳高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0391行初42号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人安彦涛及其委托诉讼代理人齐迎海，被上诉人宜阳县自然资源局的委托诉讼代理人郑书增、汤姗姗，被上诉人宜阳县房地产管理局的委托诉讼代理人姚晓清、耿乐磊，原审第三人刘爱娟的委托诉讼代理人赵怡到庭参加诉讼。 安彦涛诉称，一、原告提交的查档证明显示，在2016年7月26日以前涉案的房屋之上仅有一个抵押，而第三人刘爱娟提交的他项权证是在2016年7月26日以前办理的。查档证明与第三人的他项权证之间存在矛盾。二、被告提交的抵押登记表上存在多次非正常的修改，而且这些修改的内容处没有相关人员的签名和盖章，不能显示是在办证当天修改的还是在后期修改。三、被告处留存的第三人刘爱娟的他项权证复印件上面有抵押面积的登记，第三人刘爱娟的他项权证上没有抵押面积的登记，同一个他项权证有不同的版本，足以证明当时办证过程的非法性。四、被抵押的不动产为不可分割的不动产，被告在没有相关测绘数据的前提下将其分割没有法律依据。被告在办理第二次抵押时没有对涉案房屋的价值进行评估，而是简单地将不可分割的建筑物的面积分割抵押，明显违法，并且不当。五、办理抵押登记需要当事人到场并查明身份。当时刘爱娟没有到场，被告也没有核对其代理人的身份。综上所述，被告没有依法定程序办理宜阳房他证香鹿山镇字第002900号他项权证。请求：1、撤销河南省洛阳高新技术产业开发区人民法院作出的2019豫0391行初42号行政判决书；2、撤销被告给第三人刘爱娟办理的房他证香鹿山镇字第002900号他项权证；3、本案诉讼费用由被告承担。 宜阳县自然资源局辩称，本案由宜阳县房地产管理局针对不同的行政相对人，先后作出两个独立存在的具体行政行为，即2016年2月3日，由宜阳县房地产管理局依申请向第三人刘爱娟发放房他证香鹿山镇字第002900号他项权证具体行政行为；上诉人出具2016年7月26日由宜阳县房地产管理局依申请作出查档证明的政府信息公开行为。本案后行政行为作出并不必然导致在先作出的具体行政行为被依法被撤销的法定条件和法定理由，两个行政行为之间并没有关联性。行政主体作出政府信息公开内容存在轻微瑕疵，不影响在先设立的他项权证客观性和合法性。本案被诉具体行政行为在先作出，符合行政主体依法行政的基本原则要求，程序正当，合法合理。综上，本案登记他项权证的行政行为证据充分，法律适用正确，程序正当，依法不应当被撤销，上诉人的上诉应予驳回。 宜阳县房地产管理局辩称，关于上诉人提交的查档证明与实际不一致的问题，是因为2015年被上诉人单位搬迁时行政服务中心电脑系统与局查询系统出现没有连通的客观原因造成的，被上诉人在一审时已对此作出说明。依据物权法的规定，抵押物可以设定两个以上的抵押权。在抵押人与抵押权人提交的申请设立抵押的材料符合《房屋登记管理办法》第四十三条规定的情况下，答辩人对案涉房产办理他项权证完全符合法律规定。关于抵押登记表上的修改部分，仅是被上诉人在房产档案入档时便于档案管理做出的记载，不影响登记表内容的真实性。第三人刘爱娟提交的他项权证之所以没有载明抵押面积，是因为抵押人和抵押权人共同商议后，要求其持有的他项权证不需要载明抵押面积。被上诉人尊重抵押人与抵押权人的意见，重新出具他项权证书。该两份他项权证依据的是同一份借款合同和抵押合同，案涉抵押合同中明确载明有抵押面积，案涉房产抵押真实存在。本案并不存在所有的分割抵押的情况。抵押物的再抵押是以抵押物的价值进行衡量，不是以面积计算。抵押人将自己的房产设定部分抵押，抵押权人明确接受该抵押是民事主体之间意思自治的结果，法律并未作出禁止性规定。依据物权法的规定，一个抵押物可以设定两个以上的抵押权，被上诉人办理他项权证只要符合房屋登记管理办法第四十三条的规定即为程序合法。第三人刘爱娟接受抵押完全是一种民事行为，其委托代理人办理相关事宜为法律所允许，同时抵押人云外楼房地产开发有限公司出具证明，认可刘爱娟委托他人办理抵押事宜，被上诉人以此办理抵押并未违反法律规定。综上，被上诉人办理的房他证香鹿山镇字第002900号他项权证，程序合法，符合法律规定。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。 刘爱娟辩称，抵押是以登记为准，不是以查档为准。登记表上修改的内容不论是当天修改还是后期修改，由于和抵押合同的内容相符，两者之间并不矛盾，因此这属于正常的修改和提示，所以上诉人称抵押登记表上存在非正常修改的观点是错误的。抵押应当以发给抵押权人的他项权证为准，房管局的存档只是一个复印件，而且是没有盖章的复印件，并不具备法律效力，因此不能被称为是他项权证。这只是登记部门办理业务的工作底稿，留卷存档并无不妥，但上诉人并不足以用来对抗刘爱娟持有的他项权证。再者，房管局留存件上显示的抵押面积是2611.36平方米，这和抵押合同上约定的抵押面积一致，所以本案不存在非法办证问题。本案不存在分割抵押，房产抵押的重点在抵押物的价值和所担保的债权数额，而不是面积。而且正如上诉人所说，不动产是不可分割的，所以抵押人和抵押权人也无法针对房产的某一具体部位来确定价值和进行抵押。况且，抵押登记部门没有必要，也没有义务去核定担保债权所对应的房产面积。也正是因为这些原因，所以在他项权证上只记载债权数额，没有显示抵押面积，更没有分割抵押。法律规定公民可以通过代理人实施民事法律行为，所以刘爱娟委托代理人办理抵押登记合法有效，受法律保护。房管局据此办理抵押登记是其工作职责，也是对法律的遵守。从常理上判断，房管局存档的抵押登记表和他项权证复印件恰恰是对当时抵押登记办理情况的真实、客观的反映，本案正是因为抵押物存在二次抵押的情况，所以抵押登记表上才会出现一些手写内容。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉人上诉，维持原判。 一审法院查明，2016年2月3日，被告宜阳县房地产管理局向第三人刘爱娟发放宜阳房他证香鹿山镇字第002900号他项权证。之后，宜阳县不动产登记局成立，属于被告宜阳县自然资源局的内设机构。 一审法院认为，关于本案被告的问题。2015年3月1日起施行的《不动产登记暂行条例》第一条规定：“为整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律，制定本条例。”第二条规定：“本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。”第七条规定：“不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。”基于上述规定，《不动产登记暂行条例》施行后，本案所涉的房屋他项权证办理已经转变为不动产统一登记。原告起诉要求撤销案涉他项权证，实际上是对不动产登记机构颁发的权属证明不服而提起的行政诉讼，该诉讼应当以不动产登记机构即宜阳县国土资源局为被告。关于本案所涉的他项权证是否合法的问题。《房屋登记办法》第四十三条规定，申请抵押权登记，应当提交下列文件：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）抵押合同；（五）主债权合同；（六）其他必要材料。被告提供的证据证明其办理他项权证符合上述规定，其行政行为合法。关于2016年2月3日他项权证上加盖的印章与杨晓伟2013年1月21日他项权证上加盖的印章不一致的问题，被告也进行了说明。关于办理中存在的瑕疵问题，不影响行政行为的真实性和合法性，不构成撤销案涉他项权证的法定理由。综上，原告诉求撤销案涉他项权证的理由不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，经合议庭评议，判决：驳回原告安彦涛的诉讼请求。本案诉讼费50元，由原告安彦涛承担。 本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明：1、洛阳市仲裁委2016年11月25日作出（2015）洛仲字第258号仲裁裁决书，主要条款如下：一、解除申请人安彦涛与被申请人云外楼公司（洛阳云外楼房地产开发有限公司）于2014年12月29日签订的两份《商品房买卖合同》；二、被申请人云外楼公司返还申请人安彦涛购房款柒佰贰拾万元，并支付相应利息。三、云外楼公司向安彦涛支付赔偿金柒佰贰拾万元。2、2016年7月26日河南省宜阳县人民法院依申请人安彦涛的申请作出（2016）豫0327财保48号民事裁定书，查封了涉案他项权证所涉及的房产。 本院认为，从二审查明事实看，上诉人安彦涛债权系因与洛阳云外楼房地产开发有限公司商品房买卖合同解除而产生的，安彦涛是普通债权人，且安彦涛与洛阳云外楼房地产开发有限公司签订商品房买卖合同行为发生在被告为第三人刘爱娟办理的他项权证之前。《最高人民法院关于适用的解释》第十三条规定，债权人以行政机关对债务人所作的行政行为损害债权实现为由提起行政诉讼的，人民法院应当告知其就民事争议提起民事诉讼，但行政机关作出行政行为时依法应予保护或者应予考虑的除外。从本条的规定看，债权人一般不具有主体资格。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第四条规定，房屋登记机构为债务人办理房屋转移登记，债权人不服提起诉讼，符合下列情形之一的，人民法院应当依法受理：（一）以房屋为标的物的债权已办理预告登记的；（二）债权人为抵押权人且房屋转让未经其同意的；（三）人民法院依债权人申请对房屋采取强制措施并已通知房屋登记机构的；（四）房屋登记机构工作人员与债务人恶意串通的。参照上述法律规定，虽本案被告宜阳县国土资源局在为第三人刘爱娟办理他项权证时存在瑕疵，致使原告安彦涛对办理他项权证行为合法性产生合理怀疑，但鉴于原告安彦涛提交的证据不足以证实被告在为第三人刘爱娟办理他项权证时存在恶意串通损害情形，故原告安彦涛上诉撤销案涉他项权证本院不予支持；一审判决驳回原告安彦涛的诉讼请求正确，本院予以维持。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项之规定,判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人安彦涛负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴爱国 审判员  邢玉玲 审判员  索如意 二〇二〇年四月二十日 书记员  王 音