浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终1034号 上诉人（原审被告）：宋利松，男，1984年11月17日出生，汉族，住绍兴市上虞区。 被上诉人（原审原告）：绍兴万众物业有限公司，住所地绍兴市柯桥区柯岩街道州山村。 法定代表人：李升，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郦海忠，浙江浙杭（绍兴）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：詹晨竹，浙江浙杭（绍兴）律师事务所实习律师。 上诉人宋利松因与被上诉人绍兴万众物业有限公司（以下简称万众公司）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市柯桥区人民法院（2020）浙0603民初62号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月25日立案后，依法组成合议庭进行了书面审理。本案现已审理终结。 宋利松上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：一、对案涉房屋的物业费应由上诉人承担没有异议，但是在整个2018年期间，上诉人并未结欠物业费。案涉2015年-2018年的物业费债务属于原业主绍兴县中洲置业有限公司，相关的物业服务合同、催缴公示等可予以证实。债权人绍兴市美怡居物业管理有限公司是否将此债权转让给被上诉人、是否通知上诉人等均与上诉人无涉。上诉人系根据司法拍卖程序取得的案涉房屋，并承认在司法程序中的物业费，但对之外的债权债务关系不予认可。案涉物业费发生在绍兴市美怡居物业管理有限公司与绍兴县中洲置业有限公司之间，且根据物业服务合同约定，绍兴市美怡居物业管理有限公司应在每个年度之前即已实现物业费，绍兴市美怡居物业管理有限公司因故未能实现的，不可转移给上诉人，也与上诉人无关。二、上诉人取得案涉房屋的时间是2018年7月27日，根据合同约定，2018年的物业费应由绍兴市美怡居物业管理有限公司向绍兴县中洲置业有限公司去实现，至于实际有无实现，上诉人不予置评，从合同相对性来讲，该年度的物业费应由绍兴县中洲置业有限公司去缴纳，而上诉人则对应的相欠于绍兴县中洲置业有限公司自2018年7月27日之后的物业费。 万众公司辩称，一、根据案涉物业服务合同约定，绍兴县中洲置业有限公司结欠绍兴市美怡居物业管理有限公司物业费的事实清楚，上诉人通过司法拍卖程序取得案涉房屋所有权，因拍卖过程中明确标的物可能存在的物业费、水电欠费等，一律由买受人承担，故绍兴市美怡居物业管理有限公司有权向上诉人主张权利。二、根据被上诉人与绍兴市美怡居物业管理有限公司之间的债权转让关系，被上诉人已实际取得案涉物业费的债权，并通知至上诉人，故应对上诉人产生约束力，上诉人理应予以支付。三、截止本案一审起诉前，案涉物业费并未付清，也未就如何支付达成过协议，故应按照合同约定支付。综上，请求驳回上诉，维持原判。 万众公司向一审法院起诉请求：判令宋利松支付2015年11月至2018年10月期间的物业费10874.74元，并支付该款的利息损失【自2018年11月1日起至款清日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算】。后变更为：判令宋利松支付2015年11月至2018年10月期间的物业费10874.74元。 一审法院经审理查明：案涉柯桥区坂湖明珠小区2幢1904室、1905室，建筑面积分别为86.88平方米、80.94平方米。宋利松在司法拍卖平台竞得该房产。网络拍卖公告载明：标的物可能存在的物业费、水电费等，无论法律法规规定由谁承担，均由买受人承担等内容。2018年8月27日，绍兴市越城区人民法院作出（2015）绍越执民字第1853-3号民事裁定，裁定该二处房产归买受人宋利松所有。 2015年10月，绍兴市柯桥区坂湖明珠小区业主委员会与绍兴市美怡居物业管理有限公司签订一份《坂湖明珠物业服务合同》，合同约定：绍兴市美怡居物业管理有限公司为该小区提供物业服务，服务时间自2015年11月1日起至2018年10月31日；物业服务收费标准为：高层住宅：1.8元/月?平方米；向业主每次预收一年物业费，合同还对其他事项作了约定。 宋利松在司法拍卖平台竞得案涉二套住房，至今欠付2015年11月至2018年10月期间的物业费10874.74元。绍兴市美怡居物业管理有限公司撤出该小区物业服务后，将案涉小区业主应付未付2015年11月至2018年10月期间的物业费及违约金全部转让给万众公司，并于2019年12月13日向宋利松发出权利转让通知，万众公司也向宋利松发出催缴通知，要求其在三日内交纳案涉物业费。宋利松于2019年12月14日收件后，未向万众公司交纳案涉物业费。万众公司曾于2019年1月起诉案涉房产前业主绍兴县中洲置业有限公司破产债权确认，因发现案涉房产已由宋利松在司法拍卖平台竞得案涉二套住房，故申请撤诉并经该院裁定予以准许。 一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。绍兴市柯桥区坂湖明珠小区业主委员会与绍兴市美怡居物业管理有限公司签订的《坂湖明珠物业服务合同》，系合同当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律及行政法规的禁止性规定，应认定有效。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。案涉二套住房至今欠付2015年11月至2018年10月期间的物业费10874.74元，事实清楚，该院予以确认。宋利松在司法拍卖平台竞得案涉房产，因网络拍卖公告载明：标的物可能存在的物业费、水电费等，无论法律法规规定由谁承担，均由买受人承担等内容，且案涉物业费的债权人即绍兴市美怡居物业管理有限公司已依法将案涉物业费等权利转让给万众公司享有，经万众公司催缴未果，故万众公司要求宋利松承担案涉物业费，理由正当，符合法律规定，该院予以支持。宋利松辩称万众公司之诉构成重复起诉，案涉小区前任物业公司的第二次债权转让系无债权转让等事由，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：宋利松应支付万众公司2015年11月1日至2018年10月31日期间的物业费10874.74元。上述款项限于判决生效后十日内付清。如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，向权利人加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费87元，减半收取44元，由宋利松负担。 二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据。 经审理，本院对一审法院查明的案件事实予以确认。 本院认为，本案二审中的争议焦点主要是上诉人是否应当向被上诉人承担案涉物业费的支付责任。上诉人主张根据合同相对性原则，案涉物业费的债权债务关系存在于绍兴市美怡居物业管理有限公司与绍兴县中洲置业有限公司之间，与其并无关联，其仅就2018年7月27日取得案涉房屋所有权之后的物业费向绍兴县中洲置业有限公司负有债务。纵观全案证据，虽然案涉物业费确曾发生在绍兴市美怡居物业管理有限公司与绍兴县中洲置业有限公司之间，但是原债权人绍兴市美怡居物业管理有限公司已将此债权转让给被上诉人并通知至上诉人，而绍兴市越城区人民法院在拍卖案涉房屋时又明确该房屋可能存在物业费、水电费未清，并确定无论法律法规规定由谁承担，均由买受人承担。故应认为，上诉人作为买受人，在买受案涉房屋时应当能够预见到可能会存在需要支付物业费、水电费等情形，但仍予买受，应视为已承接了原债务人绍兴县中洲置业有限公司所负的案涉物业费债务。故原物业服务合同的相对人已变更为本案的双方当事人，上诉人关于合同相对性方面的主张缺乏事实依据，本院不予支持。至于绍兴县中洲置业有限公司有无实际付清案涉物业费的问题，上诉人主张根据物业服务合同约定，绍兴市美怡居物业管理有限公司应于每个物业服务年度之前即已向绍兴县中洲置业有限公司收取物业费，但有无实际收取则与其无关。本院认为这仅是合同约定的一种应然状态，并不足以对抗被上诉人诉请实际支付物业费，上诉人尚需提供其他充分证据来证明案涉物业费已处于由绍兴县中洲置业有限公司实际付清的实然状态，显然，上诉人未能完成此举证责任，应当自行承担相应的不利后果，即：向被上诉人承担案涉物业费的支付责任。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费87元，由上诉人宋利松负担。 本判决为终审判决。 审判长  茹赵鑫 审判员  姚 瑶 审判员  韦 玮 二〇二〇年四月二十四日 书记员  张青炀