上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终3411号上诉人(原审被告)：上海峰腾广告有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：刘兴光，总经理。委托诉讼代理人：周成松，上海以恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：成红，上海以恒律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：雅由电子(上海)有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：胡美慧，执行董事。委托诉讼代理人：叶杨斌，上海市君悦律师事务所律师。上诉人上海峰腾广告有限公司(以下简称“峰腾公司”)因与被上诉人雅由电子(上海)有限公司(以下简称“雅由公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2019)沪0118民初19292号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人峰腾公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回雅由公司的一审全部诉讼请求。事实和理由：1、认定事实部分。(1)就厂房的续租，双方已经达成书面合同。从峰腾公司在一审中提交的与俞茜的微信聊天记录可以看出，双方自2018年11月底开始就厂房续租进行磋商，后俞茜将租赁合同发给峰腾公司，要求峰腾公司盖章，还表示雅由公司要见到合同才能开出发票。2018年12月底，俞茜要求峰腾公司支付保证金、2019年1月至6月租金等费用，峰腾公司全部支付完毕。后雅由公司向峰腾公司开具了租金发票。上述事实表明，峰腾公司将其盖章的租赁合同提供给雅由公司，而雅由公司接受保证金和租金并向峰腾公司开具发票的行为，即为相应的承诺行为。即便雅由公司未将盖章后的租赁合同提供给峰腾公司，也不妨碍租赁合同的成立和生效。2018年8月13日《厂房租赁协议》中约定，“新的租赁条件按照双方原先2016年3月16日签订的厂房租赁协议的规定执行”，在雅由公司未提供证据证明双方就租赁期限达成新的合意的情况下，租赁期限应当按照2016年3月16日《厂房租赁协议》约定的租赁期限来认定，即2022年5月31日到期。(2)即便双方未就厂房续租达成新的租赁合同，依照2018年8月13日《厂房租赁协议》的约定，双方租赁期限也应当到2022年5月31日届满。根据2018年8月13日《厂房租赁协议》第二条约定，合同到期后，有两种结果：一种是租赁关系终止；第二种是租赁关系继续且新的租赁条件按照2016年3月16日《厂房租赁协议》的规定执行。2018年8月13日《厂房租赁协议》到期前，雅由公司要求峰腾公司交纳租金；2018年8月13日《厂房租赁协议》到期后，峰腾公司继续使用厂房；2019年5月雅由公司要求峰腾公司交纳租金，租金标准、支付方式等均与2016年3月16日《厂房租赁协议》一致，这就证明双方自2019年1月1日起按照2016年3月16日《厂房租赁协议》履行，租赁期限至2022年5月31日届满，而非一审判决认定的形成不定期租赁关系。2、法律适用部分。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。无论根据2018年8月13日《厂房租赁协议》的约定，还是根据2019年1月1日起双方的履行情况，均可以得出双方自2019年1月1日起继续履行2016年3月16日《厂房租赁协议》的结论，双方租赁期限至2022年5月31日届满，不存在所谓的不定期租赁关系。退而言之，即便无法得出双方租赁期限至2022年5月31日届满的结论，雅由公司通知峰腾公司交纳2019年7月至12月租金是向峰腾公司发出要约，而峰腾公司按照雅由公司的要约足额交纳2019年7月至12月的租金则是作出相应承诺，租赁期限已经足够明确，至少是到2019年12月31日。雅由公司退回租金的行为是一种背信弃义的违约行为。被上诉人雅由公司书面辩称：1、2018年8月13日《厂房租赁协议》中约定：租赁期限为2018年8月1日至2018年12月31日。租赁期满，峰腾公司需延长租赁期限，峰腾公司需提前一个半月书面向雅由公司提出申请，经双方协商达成一致后方可继续。且2016年以及2018年租赁协议中均约定，合同需要双方盖章后生效。本案中，峰腾公司虽然与雅由公司就厂房续租进行过磋商，但并未正式签署书面合同，雅由公司未在峰腾公司提供的租赁合同上加盖公章。雅由公司要求峰腾公司支付2019年1月至6月租金等费用，并不意味着双方已经就续租事宜达成一致，而是因为峰腾公司一直占用厂房，雅由公司有权要求峰腾公司支付相应的占有使用费。2、即使双方存在事实上的租赁关系，也应当认定为不定期租赁关系。双方未就续租事宜签署任何书面协议，也未就租赁期限进行相关的约定。至于峰腾公司所称的根据交易习惯足以确认租赁期限的说法没有法律依据。《中华人民共和国合同法》中的“交易习惯”，系指交易当事人在社会经济生活中，基于简化交易程序、减少交易成本、提高交易效率的目的，针对不同时间、地域、行业、交易相对人而自发形成，共同信服、遵守，长期反复适用，且不违反法律强制性规定、社会公序良俗的惯常行为模式或交易经验法则，指向的是某一行业、某一地域或某一类交易中已经得到经常性遵守的事宜，应具有相当的代表性，而非交易双方只要在某次交易中就某项事宜达成了一致，就认定该事宜属于双方的交易习惯，在所有的交易中均要求双方予以遵守。因此，峰腾公司认为通过双方履行情况也可以推论出租赁期限的主张无法律依据。请求驳回上诉。雅由公司向一审法院起诉请求：1、确认雅由公司、峰腾公司之间于2018年8月13日签订的《厂房租赁协议》已经于2018年12月31日终止；2、判令峰腾公司立即从上海市青浦区徐泾镇华徐公路XXX弄XXX号厂房(以下简称“系争厂房”)搬离；3、判令峰腾公司向雅由公司支付房屋使用费【按照月租金人民币(以下币种均为人民币)85,426元的标准，自2019年8月1日起至实际搬离之日】。一审法院认定事实：系争厂房的权利人为雅由公司。2016年3月16日，雅由公司(甲方、出租方)与峰腾公司(乙方、承租方)签订《厂房租赁协议》，约定乙方向甲方租赁系争厂房1幢(主车间约1434平方米、办公楼及宿舍约565平方米、1栋辅助房约210平方米、门卫间约20平方米、厕所约15平方米)，总占地面积3200平方米、建筑面积约2244平方米，租赁年限为6年，自2016年6月1日至2022年5月31日止，第一、二年每年租金982,872元，第三、四年每年租金1,032,015元，第五、六年每年租金1,083,616元，保证金100,000元，土地使用税每年20,000元，先付后用。2018年8月13日，因峰腾公司延迟支付租金，双方就系争厂房重新签订《厂房租赁协议》，内容为“鉴于：一、甲乙双方于2016年3月16日签订的厂房租赁协议已经于2018年7月31日解除。二、乙方于2018年8月5日通过刘兴光(乙方法定代表人)个人账户汇款给甲方537,432.04元，系交纳2018年7月份租金和2018年8-12月份的房屋使用费512,558.25元，以及之前拖欠的水电费24,873.79元。三、甲乙双方经过多次友好协商，本着平等互利的原则，就乙方重新承租在上海西郊工业区内甲方所属的厂房事宜，达成如下协议：……租赁年限为五个月，即：2018年8月1日至2018年12月31日止。租赁期满，乙方需延长租赁期限，但乙方需提前一个半月书面向甲方申请，经甲、乙双方协商达成一致后方可继续，新的租赁条件按照双方原先2016年3月16日签订的厂房租赁合同的规定执行。否则租赁到期协议自动终止。双方商定，乙方租金为427,131.88元，已经于2018年8月5日支付。土地使用税，半年10,000元，于2018年8月31日前支付。”2019年6月12日，雅由公司向峰腾公司出具《要求立即搬离并腾空厂房告知函》(以下简称“告知函”)及电子邮件，告知峰腾公司，双方租赁关系已于2018年12月31日终止，要求峰腾公司于2019年7月31日前全部搬离并腾空厂房，并付清拖欠的房屋使用费、水电费等，否则将采取一切合法手段收回厂房。2019年6月17日，峰腾公司收到上述告知函后回函，表示，双方租赁期限要到2022年，且峰腾公司租金已经支付到2019年12月，要求雅由公司遵守契约精神。2019年6月21日，雅由公司向峰腾公司寄送律师函，重申上述告知函的内容，邮寄至“上海市青浦区徐泾镇徐旺路XXX号”，快递查询显示为“他人收”，峰腾公司表示没有收到。一审法院又查明，峰腾公司于2018年12月23日委托案外人余慧通过银行转账向雅由公司支付租金500,000元，于2018年12月24日向雅由公司支付107,985元，于2018年12月29日支付47,461元，以上合计655,446元。2019年6月6日，峰腾公司分两次向雅由公司支付300,000元、212,558.26元，共计512,558.26元。2019年6月12日，雅由公司扣除2019年7月31日之前的费用后，将剩余的461,092.72元退还至峰腾公司账户，当日峰腾公司又向雅由公司转账461,092.72元。2019年6月13、14日，双方又如前述退还、再支付的方式对461,092.72元进行了转账。2019年6月18日，雅由公司再次退还峰腾公司461,092.72元，峰腾公司未再进行支付。2018年12月24日，雅由公司向峰腾公司出具收据，确认收到峰腾公司保证金80,000元。一审法院审理中，雅由公司表示，2018年《厂房租赁协议》期满后，双方未就继续租赁厂房达成一致，且2016年、2018年的两份租赁协议中均明确合同需要双方盖章才能生效，但双方没有签订新的合同。峰腾公司支付的2019年上半年费用是使用费，不代表双方续签了合同，即使认定为不定期租赁关系，雅由公司也有解除不定期租赁关系的权利。如果日后系争厂房动拆迁且峰腾公司自认为享有动拆迁利益，峰腾公司可另案主张。2019年6月峰腾公司共支付572,243.05元，雅由公司扣除2018年12月至2019年5月的电费18,176.79元、水费755元，再扣除截至2019年7月31日的使用费92,218.54元，剩余的461,092.72元退还给了峰腾公司。峰腾公司2016年支付的保证金100,000元在2016年3月的合同解除时已作为违约金由雅由公司没收，不应在本案中处理；2018年支付的80,000元保证金同意在本案中抵扣使用费。峰腾公司表示，根据2018年租赁协议第2条，合同到期后双方要么签订书面租赁合同，要么恢复2016年租赁协议继续履行。2018年12月，雅由公司已经做好了新的空白合同给到峰腾公司盖章，峰腾公司按雅由公司的要求盖好章以后交还给了雅由公司，但峰腾公司一直没有收到雅由公司盖章的合同。即使合同上没有雅由公司的章，但雅由公司交付合同并要求峰腾公司盖章的行为是要约，且新合同约定的租金、支付方式都与2016年租赁协议的内容一致。2019年5月，雅由公司通知峰腾公司交纳下半年租金，峰腾公司应雅由公司的要求支付。确认雅由公司退回的461,092.72元是2019年8月之后的租金，同意每个月租金标准为85,426元，峰腾公司随时愿意支付剩下的租金。2016年、2018年支付的保证金共计180,000元均要求在本案中一并处理。为此，峰腾公司提供：1、2018年12月26日雅由公司工作人员俞茜给峰腾公司的邮件，要求峰腾公司支付2019年1-6月的租金及其他费用。证明双方对于租金价格、计算方式都协商一致，支付期限也与2016年租赁协议约定一致。2、微信聊天记录，系雅由公司员工尹姗红2019年5月向峰腾公司提示需要交纳租金及水电等其他费用，其中租金金额、支付方式与2016年租赁协议的约定一致。3、聊天记录，系雅由公司俞姓员工2018年11月26日与峰腾公司讨论厂房续租事宜，与合同要求的提前一个半月提出一致，聊天记录中有就续租事宜协商的过程以及确认15平方米厕所拆除的事实。雅由公司制作了新的合同给到峰腾公司，要求峰腾公司在两份合同先盖好章后给雅由公司。即便雅由公司没有在合同上盖章，但是合同是雅由公司制作并交付给峰腾公司盖章的，可视为要约，峰腾公司基于对对方的信任没有留底。4、发票，与微信聊天记录形成证据链，雅由公司要求凭借新合同才能开出发票，发票开出说明双方就续租达成一致意见。雅由公司对此质证称：均不予认可。邮件及聊天记录中的俞茜、尹姗红均不是雅由公司的工作人员，是雅由公司关联公司的人员，俞茜已经离职，无法核实真实性，雅由公司也未授权她们代表雅由公司与峰腾公司沟通。且俞茜的聊天记录中也表示没有决定权，需要董事会决定。一审法院认为，雅由公司、峰腾公司于2018年8月13日签订的《厂房租赁协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。租赁期限至2018年12月31日届满后，双方未签订书面的租赁合同，但峰腾公司仍实际使用系争厂房并支付租金，雅由公司亦予以接受，故自2019年1月1日起，原《厂房租赁协议》继续有效，但双方之间成立不定期租赁关系。关于不定期租赁，当事人可随时解除租赁关系，但出租人解除租赁关系应当在合理期限之前通知承租人。本案中，无论峰腾公司支付2019年下半年租金是否基于雅由公司方的要求，雅由公司在2019年下半年租期开始前即发函要求峰腾公司搬离，并给予峰腾公司一个半月的搬离时间，亦退还了峰腾公司自2019年8月1日之后的租金，故雅由公司、峰腾公司间的租赁关系自2019年7月31日终止。雅由公司要求峰腾公司搬离并按双方确认的标准支付使用费，于法无悖，一审法院予以支持。峰腾公司称双方就2019年之后的租赁协商一致，恢复履行2016年3月18日签订的租赁协议，但未提供相应证据证明，一审法院不予采信。关于峰腾公司支付的保证金，2016年3月18日租赁协议项下的保证金并非本案的审理范围，双方可另行协商处理。2018年12月峰腾公司支付的80,000元保证金，双方均同意在本案中一并处理，故双方可在峰腾公司应付的使用费中予以抵扣。一审法院判决：一、雅由电子(上海)有限公司与上海峰腾广告有限公司间的《厂房租赁协议》于2019年7月31日终止；二、上海峰腾广告有限公司应于判决生效之日起二十日内从上海市青浦区徐泾镇华徐公路XXX弄XXX号厂房搬离；三、上海峰腾广告有限公司应于判决生效之日起二十日内按照每月85,426元的标准，支付雅由电子(上海)有限公司自2019年8月1日起至实际搬离之日止的房屋使用费。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，一审法院根据双方当事人的诉辩称意见及各自提交的证据对本案的事实进行了认定，并在此基础上依法做出一审判决，合法合理，理由阐述充分，本院对其观点予以认可。现峰腾公司上诉要求撤销一审判决，但在二审中没有提出新的事实和理由，也未提供新的证据，本院认可一审法院对事实的分析认定及对相关法律法规的理解适用，故对峰腾公司的上诉请求，本院不予支持。综上所述，上诉人峰腾公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费660元，由上诉人上海峰腾广告有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理沈宸审判长  刘海邑审判员  王 伟审判员  徐 庆二〇二〇年四月二十二日书记员  沈 宸附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……