上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终1384号上诉人（原审原告）：张岚，女，1969年1月4日生，汉族，住上海市黄浦区。上诉人（原审原告）：沈黄凯，男，1976年5月12日生，汉族，住上海市黄浦区。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：史中伟，上海申海律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐玉田，男，1968年7月15日生，汉族，住上海市浦东新区。上诉人张岚、沈黄凯因与被上诉人徐玉田房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初66366号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张岚、沈黄凯上诉请求：撤销原审判决第三项，改判徐玉田支付张岚、沈黄凯违约金44万元。事实与理由：1.徐玉田在合同中承诺在签订合同时及整个产权转让过程中上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）不存在（转让）受限制情况及系争房屋无法正常交易的现实危险存在。但徐玉田未主动如实披露房屋被查封的情况，存在明显过错，其已构成根本违约。2.系争房屋上存在多个查封，故张岚、沈黄凯购买无权利限制房屋的合同目的无法实现。3.张岚、沈黄凯已经尽到了购房人的一般注意义务，故不能以上诉人疏于履行义务为由，减轻徐玉田的违约责任。4.系争房屋上存在多个查封，且已长达四年时间，一审在没有任何证据证明系争房屋在合同约定的过户时间前可以解除司法查封的情况下，即作出过户前房屋是否能够符合过户的条件，可否实现合同目的，双方均各自存在多种可能及不确定性的认定，无事实依据及法律依据。被上诉人徐玉田辩称，不同意上诉人张岚、沈黄凯的上诉请求，要求维持原判。系争房屋不存在（转让）受限制情况，徐玉田不存在违约行为。张岚、沈黄凯向一审法院起诉请求：1.判令解除张岚、沈黄凯与徐玉田就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》（以下简称买卖合同）；2.判令徐玉田返还张岚、沈黄凯已支付房款人民币10万元（以下币种相同）；3.判令徐玉田支付张岚、沈黄凯违约金44万元。一审法院认定事实：张岚、沈黄凯通过上海XX有限公司（以下简称XX公司）居间介绍购买系争房屋，于2019年5月3日向XX公司转账10万元。2019年5月7日，由徐玉田作为卖售人（甲方）与沈黄凯、张岚作为买受人（乙方）订立买卖合同，约定乙方向甲方购买系争房屋，房屋建筑面积为62.17平方米；房地产转让价款共计220万元，乙方在签约当日，支付甲方房款10万元（定金转房款），乙方于2019年6月30日前，支付甲方房款200万元（注：上述款项专项用于提前归还甲方尚欠的贷款及注销对该房地产设有的抵押权，乙方对上述情况知晓并同意，双方同意按照买卖合同补充条款第1条约定的方式支付该笔款项），乙方于2019年8月30日前，直接支付甲方房款8万元，乙方于甲乙双方办妥该房地产交接手续当日，直接支付甲方房款2万元；合同第六条约定，双方确认，在2019年8月30日前，共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；合同第十条约定，甲方未按约交接房地产的，按照第三款内容处理，（三）甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付房款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定应交付之日起至实际交付之日止，逾期超过15天后，甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方面解除合同，乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，并有权要求甲方承担违约责任，甲方承担违约责任除应支付自本合同应交付期限之第2日起计算至乙方发出解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金，甲方承担违约责任的，甲方应在接到书面通知后5日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约款项；双方在合同补充条款中约定：1、签订本合同当日，根据上海市不动产登记簿房地产抵押状况信息显示该房屋存在抵押信息，抵押权人为杭州银行股份有限公司上海长宁支行，最高债权限额为2959万元，登记证明号：浦201414046152；乙方对上述情况知晓且同意继续购买该房屋，甲方应于2019年6月24日前与抵押权人申请预约还贷，并将抵押权人确定的还贷日期通知乙方，甲乙双方应于确认的还贷日同时前往抵押权人处办理还款手续，乙方将还贷款项直接转入抵押权人指定的甲方还款账户，若乙方还贷款项不足归还甲方贷款的，甲方应于还款当日自行补足不足部分至还款账户，如甲方提前归还贷款，需支付违约金，则由甲方自行承担，甲方应于办妥还款手续后10个工作日内办理抵押登记注销手续；2、甲方保证甲方对该房屋享有完全产权，并承诺在签订本合同时及整个产权转让过程中该房屋不存在除上述抵押情况外其他任何受限制情况（包含但不仅限于抵押信息、相邻纠纷、查封等），而且无任何第三人对该房屋主张权利并保证该房屋在办理产权过户手续过程中没有任何起诉、查封等将导致房屋无法正常交易的现实危险存在；3、甲乙双方应于甲方办妥抵押注销手续后10个工作日内（最晚不晚于本合同正文第六条约定的日期），至该房地产所在区的房地产交易中心申请办理房地产过户手续，并在办理房地产过户手续后7个工作日内办理税、费缴纳及产权转移登记手续；……10、甲方若未按照本买卖合同中约定全面履行自己义务的，则甲方应参照本合同第十条之约定向乙方承担违约责任；……。同日，双方还签署《补偿协议》，其中约定，乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方60万元，并于双方至交易中心办理过户手续之前，支付甲方；……若该房屋交易期间乙方婚姻状态发生变化，甲方同意配合乙方变更该房屋网上备案版买卖合同的网上签订时间并签订新版买卖合同，以便交易流程正常进行；……。签约当日，张岚、沈黄凯收到徐玉田出具“房款收据”，确认收到系争房屋房款10万元。2019年6月4日，张岚、沈黄凯至相关部门调取关于系争房屋的上海市不动产登记簿，其中显示房地产抵押状况信息，抵押权人为杭州银行股份有限公司上海长宁支行，登记证明号浦201414046152，备注中记载“最高债权限额：2959万元；债权发生期间：2014年10月13日至2017年10月12日止”；房地产权利限制状况信息为，2015年9月8日由上海市浦东新区人民法院协助查封，2017年1月13日由上海市静安区人民法院轮候查封，2017年7月12日由上海市长宁区人民法院轮候查封。张岚、沈黄凯得知该系争房屋权利信息后，立即提出不愿意再继续履行双方的买卖合同，就买卖合同中约定内容未再履行过。随后向一审法院提起诉讼。徐玉田曾于2019年7月15日参与了一审法院组织的诉前委托调解，其对张岚、沈黄凯的诉讼请求，表述同意解除双方的买卖合同并返还张岚、沈黄凯支付的10万元房款，但不同意承担违约金，认为违约不是徐玉田造成，徐玉田只清楚房屋涉及抵押，但不清楚被法院查封。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。张岚、沈黄凯与徐玉田双方就系争房屋建立买卖关系，张岚、沈黄凯支付了10万元房款后，因张岚、沈黄凯于2019年6月初调取系争房屋的产权信息，认为房屋上不仅存有抵押还有司法查封，由此发生争议，双方对合同未再继续履行。张岚、沈黄凯现要求解除双方就系争房屋建立的买卖关系，徐玉田在法院组织的诉前调解中对合同解除不持异议，由此一审法院认定双方就系争房屋的买卖关系予以解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。张岚、沈黄凯在合同解除后要求返还其支付的房款10万元，于法有据，一审院予以支持。张岚、沈黄凯认为在合同的履行中，因徐玉田没有如实陈述房屋信息，导致其合同目的无法实现，要求其承担违约金44万元，对此一审法院认为，双方于2019年5月建立买卖合同关系，从双方签约时至张岚、沈黄凯提出不再继续履行合同期间，系争房屋的权利状况并未发生任何的变化；虽在买卖合同补充条款中，徐玉田未如实披露房屋在签约时已存在的司法查封状况，但根据张岚、沈黄凯的陈述以及合同条款的记载，即张岚、沈黄凯在签约前就有要求中介公司调取系争房屋产权信息的意识，以及补充条款第1条中就抵押信息的披露记载为“根据上海市不动产登记簿房地产抵押状况信息显示”，说明张岚、沈黄凯具有这样的风险意识及预见，张岚、沈黄凯完全能够在了解房屋相关权利状况下再行决定是否签约，在此情况下，张岚、沈黄凯作出买卖意思表示后又行以房屋的权利状况存在限制作为不继续履约的理由，对较大标的的房屋买卖而言过于随意，现仅要求认定对方未如实披露的责任，而不论及作为购房人应有的基本审核义务，主张对方承担违约责任，没有事实及法律依据；况且，根据双方之后履行的约定，从2019年6月待到双方过户尚有一段时间，房屋是否能够符合过户的条件，可否实现合同目的，双方均各自存在多种可能及不确定性；由此综上，张岚、沈黄凯要求徐玉田承担房价款20%的违约金，一审法院不予支持。徐玉田经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃答辩、举证、质证的权利，一审法院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认张岚、沈黄凯与徐玉田就上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋建立的房屋买卖关系予以解除；二、徐玉田应于判决生效之日起十日内向张岚、沈黄凯返还购房款10万元；三、驳回张岚、沈黄凯的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,200元，减半收取计4,600元，由张岚、沈黄凯负担3,450元，徐玉田负担1,150元。二审审理过程中，张岚、沈黄凯持本院调查令从浦东房地产交易中心调取：不动产登记申请书、上海市房地产买卖合同、契税已申报办理证明、房屋状况及产权人信息、执行裁定书、协助执行通知书等涉及系争房屋的相关材料。其中载明，系争房屋上存在三个限制原因均为“协助查封”，限制方式均为“轮候查封”的房地产权利限制信息；2015浦执字第12190号、2016沪0108执549号两案的被执行人均为案外人，而非系争房屋原所有权人；系争房屋的权利人已于2019年8月5日由徐玉田核准过户登记至案外人郑某。张岚、沈黄凯主张，不动产登记申请书、上海市房地产买卖合同、契税已申报办理证明的真实性、合法性不予认可；对于执行裁定书、协助执行通知书真实性、合法性、关联性予以认可。张岚、沈黄凯主张，浦东新区房地产交易中心人员向其表示系争房屋可以过户有内部政策文件。徐玉田对上述证据发表质证意见认为，对于上述证据的真实性无异议。本院认为，上述证据系从浦东新区房地产交易中心调取，对于其真实性本院予以确认。本院经审理查明，根据《上海市不动产登记簿》载明的内容，系争房屋上存在三个房地产权利限制信息，限制原因均为“协助查封”，限制方式均为“轮候查封”；一审法院认定其他事实无误，本院予以确认。本院另查明，2015浦执字第12190号、2016沪0108执549号两案的被执行人均为案外人，系争房屋的权利人已于2019年8月5日由徐玉田核准过户登记至案外人郑某名下。二审中，张岚、沈黄凯主张，徐玉田在合同中承诺签订合同时及整个产权转让过程中系争房屋不存在（转让）受限制情况及系争房屋无法正常交易的现实危险存在，而系争房屋上现存在三个“查封”，故其认为徐玉田违反上述约定已构成根本违约，其可解除合同并参照合同第10条向徐玉田主张按照房价款20%计算的违约金。徐玉田主张系争房屋不存在（转让）受限制情况，其不存在违约行为。综上，本案的争议焦点为，徐玉田是否违反了上述承诺，是否构成根本违约，其是否应当承担按总房价款20%计算的违约金。对此，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。双方合同约定，甲方（徐玉田）承诺在签订合同时及整个产权转让过程中系争房屋不存在（转让）受限制情况及系争房屋无法正常交易的现实危险存在。徐玉田未按照上述约定将查封情况告知张岚、沈黄凯是否构成根本违约，则取决于该查封情况是否属于限制房屋转让的情况或者影响房屋正常交易的现实危险。通常情况下，司法查封确实属于限制房屋转让的情形，但根据本案查明的事实，本案存在如下特殊情形：根据不动产登记簿记载，系争房屋上存在的三个房地产权利限制信息均记载为“轮候查封”；系争房屋在“轮候查封”期间，于2019年8月5日过户登记至案外人名下；根据徐玉田自述其于2017年10月取得系争房屋所有权，而此时系争房屋亦处于“轮候查封”期间；张岚、沈黄凯亦自述，浦东新区房地产交易中心人员告知系争房屋可以过户，且有内部政策文件。根据上述事实，本案系争房屋转让客观上并未受到影响，亦无影响房屋正常交易的现实危险。故即使徐玉田未告知张岚、沈黄凯上述“轮候查封”情况，亦不导致房屋转让受限及张岚、沈黄凯主张由于房屋存在查封，无法实现合同目的结果。张岚、沈黄凯据此主张行使合同单方解除权及对方因根本违约承担按照房价款20%计算的违约金，缺乏充分的依据。一审审理过程中，徐玉田对合同解除不持异议，一审法院据此认定双方合意解除合同，并对已付房款予以处理，判决徐玉田返还，并驳回张岚、沈黄凯有关违约金的诉请，均无不当之处，本院予以确认。综上，上诉人张岚、沈黄凯的上诉理由均难以成立，其上诉请求，本院不予支持。一审判决驳回其诉请并无不当，一审判决应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币7,900元，由上诉人张岚、沈黄凯负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 翟从海审判员 蒋辉霞二〇二〇年四月十日书记员 张 琦附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……