江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终2755号上诉人（原审被告）：刘江龙，男，1987年5月12日生，汉族，住江苏省徐州市铜山区。委托诉讼代理人：刘鹏，徐州市求是法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：姜爱荣，女，系上诉人刘江龙母亲，1955年5月6日生，汉族，住江苏省徐州市铜山区。被上诉人（原审原告）：徐州金洋紫金房地产开发有限公司，住所地江苏省徐州市新城区行政中心二期东区综合楼D403。法定代表人：孙艳莉，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱璇，江苏彭城律师事务所律师。原审第三人：中国银行股份有限公司徐州青年路支行，住所地江苏省徐州市青年路皇城大厦A座1层08、1夹层09、06。负责人：孙桂军，该支行行长。上诉人刘江龙因与被上诉人徐州金洋紫金房地产开发有限公司（以下简称金洋紫金公司）、原审第三人中国银行股份有限公司徐州青年路支行（以下简称中行青年路支行）因商品房销售合同纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院（2018）苏0303民初3567号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。刘江龙上诉请求：1、请求撤销（2018）苏0303民初3567号判决，发回重审或依法改判。2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。金洋紫金公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，裁判正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求。中行青年路支行未到庭，亦未提交书面答辩意见。金洋紫金公司向一审法院起诉请求：请求依法判令刘江龙协助金洋紫金公司办理注销商品房网上备案合同登记（合同编号为0390051），后于2018年7月31日申请追加中行青年路支行为本案被告，于2018年9月14日申请变更追加中行青年路支行为第三人，并增加第二项诉讼请求即依法判令解除刘江龙与第三人签订的《个人一手住房贷款合同》（编号为2014年ZF字57号），于2019年1月4日撤回第二项诉请。诉讼费由刘江龙承担。一审法院查明，2014年7月16日，刘江龙购买金洋紫金公司开发的紫金奥邻小区第24幢2单元1302号房，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定总金额为546029元，交付期限为2016年1月20日前，逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，刘江龙交纳了首付款196029元，并于2014年9月4日与第三人中行青年路支行签订《个人一手住房贷款合同》贷款350000元，以银行按揭贷款形式支付给金洋紫金公司。2016年4月28日，刘江龙以金洋紫金公司逾期交房超过90日为由诉至本院，请求：1、解除与金洋紫金公司签订的商品房买卖合同、返还已付购房款546029元；2、金洋紫金公司给付购房首付款利息损失（以196029元为基数，以中国银行贷款利率自2014年8月12日计算至实际给付之日）；3、金洋紫金公司给付刘江龙已支付的银行贷款利息损失40261.04元（暂计算至2016年9月10日）；4、金洋紫金公司支付违约金5460.29元。一审法院经开庭审理后，于2017年3月17日作出（2016）苏0303民初2172号民事判决：一、解除刘江龙与金洋紫金公司于2014年7月16日签订的编号为0390051的《商品房买卖合同》；二、金洋紫金公司返还刘江龙购房款546029元、支付违约金5460.29元、赔偿2016年9月10日止银行贷款利息损失40261.04元、首付款利息损失（以196029元为本金自2014年8月12日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至金洋紫金公司实际给付之日）。金洋紫金公司不服该判决提起上诉，后因未交上诉费被本院于2017年6月7日裁定按自动撤回上诉处理。2017年12月19日，金洋紫金公司向法院申请强制执行该判决第一项，2018年1月10日，刘江龙向法院申请强制执行该判决第二项。2017年5月25日，金洋紫金公司通过EMS向刘江龙邮寄《交房通知书》，该邮件于5月28日被签收。2017年8月1日，刘江龙向本院申请再审，称：1、金洋紫金公司2017年5月4日，书面通知刘江龙上房通知书，通知书上说：《2016年10月20日书面通知上房办理上房手续》这不是事实，我们在2017年3月17日之前（判决下达时间）从未收到过书面上房通知书。2、本案2016年4月28日立案。2017年3月17日送达判决书，因开发商违约不交房，遂提出退钱，开发商不同意，只好立案解决。因申请人急用房子结婚，起诉退房，就是想拿到退房的钱，快速买房子，希望早日住上房子，想不到判案用了很长的时间，造成房屋差价，现在我们拿着判决的钱永远买不到房子了，申请人是老百姓、低收入。3、因原判决违反了法定程序，造成房屋差价，买不上房子，耽误了刘江龙结婚。接到判决后，申请人主动找到被申请人开发商协商，要求把房子留下，赔偿该赔的违约金，开发商不同意，说一定要把房子收回再卖。4、申请人2014年7月份购房那时房价是6000元每平方米，到现在已经3年，房价上升一万多元每平方米。差价已经达到每平米5000元，我们90平米的房子差价就是45多万，我们面临着重大的房屋差价，我们全家都快要崩溃了。请法院支持申请人的请求。本院听证后于2017年10月26日作出（2017）苏03民申360号民事裁定书，驳回刘江龙的再审申请。2018年1月10日，刘江龙将金洋紫金公司再次诉至一审法院，并提出诉讼请求：1、金洋紫金公司赔偿刘江龙因解除商品房买卖合同造成的房屋差价损失（暂为20万元，最终以鉴定机构评估价为准）；2、赔偿刘江龙自2014年8月12日至2016年9月10日支付银行贷款利息40261.04元所产生的损失4831.32元（以40261.04元为本金自2014年8月12日起按照中国人民银行同类贷款利率计算至2016年9月10日止，之后损失继续计算至被告实际给付之日止）；3、赔偿刘江龙自2016年9月11日至2018年1月10日已付银行贷款利息20673.49元及利息损失1736.57元（以20673.49元为本金自2016年9月11日起按照中国人民银行同类贷款利率计算至2018年1月10日止，之后损失继续计算至被告实际给付之日止）。一审法院经开庭审理后，于2018年3月13日作出（2018）苏0303民初293号民事判决，判令：一、徐州金洋紫金房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内赔偿刘江龙银行贷款利息损失19276.81元；二、驳回刘江龙的其他诉讼请求。后刘江龙不服该判决，提起上诉。本院于2018年7月18日作出（2018）苏03民终293号民事判决，驳回上诉，维持原判。一审庭审过程中，刘江龙提供钥匙、照片等证据，欲证明在（2016）苏0303民初2172号民事判决后金洋紫金公司与刘江龙达成新的交房合意，并将涉案房屋钥匙交给刘江龙，刘江龙已经实际占有并居住在该房屋，应视为金洋紫金公司对房屋的交付。一审法院认为，关于双方是否就涉案房屋达成新的房屋买卖合意的问题。首先，由于商品房价值的问题，其不等同于一般商品的买卖，要经过买卖合同的备案和产权的公示登记等一系列的程序，才能合法拥有一套完整的商品房，本案中，刘江龙称在（2016）苏0303民初2172号民事判决解除商品房买卖合同后，与金洋紫金公司重新达成新的房屋买卖合意，但却没有签订新的书面商品房买卖合同，有悖常理，亦不符合法律规定。其次，关于刘江龙提出在（2016）苏0303民初2172号送达后金洋紫金公司又向其邮寄《交房通知书》，能够证明在判决解除买卖合同后双方又达成新的合意，但经一审法院查询，金洋紫金公司的EMS邮件发出时间为2017年5月25日，该时间节点正处于金洋紫金公司不服（2016）苏0303民初2172号民事判决上诉阶段，（2016）苏0303民初2172号民事判决解除双方的买卖合同尚未生效，金洋紫金公司邮寄《交房通知书》系履行合同义务的行为，并不能证明刘江龙抗辩双方在判决后重新达成新的买卖合意的事实。再次，关于刘江龙提供钥匙及照片欲证明金洋紫金公司交付涉案房屋并由刘江龙占有使用的事实，但依照法律规定，对房屋的转移占有视为房屋的交付使用，交付使用不仅包含移转占有还包括交付的合意，实践中通常表现为开发商提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建设工程竣工验收备案表》，双方共同签署《房屋验收交接单》等，刘江龙提供的钥匙及照片仅能证明实际占有该房屋，却不能证明与金洋紫金公司具有交付使用的合意，事实上紫金公司并未将上房手续交付给刘江龙，故对其上述主张，一审法院依法不予采信。综上，（2016）苏0303民初2172号民事判决系根据当时刘江龙的诉求对刘江龙与金洋紫金公司之间的商品房买卖合同予以解除，且已发生法律效力，相应的网上备案登记亦应相应予以注销，即使双方之间达成新商品房买卖合意，亦应重新签订书面合同并重新办理商品房网上备案登记手续。关于金洋紫金公司主张刘江龙协助办理注销商品房网上备案登记的问题。一审法院作出的（2016）苏0303民初2172号民事判决，解除金洋紫金公司与刘江龙于2014年7月16日签订的编号为0390051的《商品房买卖合同》，已经发生法律效力，该合同的网上备案手续已无存在的必要，金洋紫金公司主张刘江龙协助办理注销商品房网上备案登记，符合法律规定，一审法院依法予以支持。遂判决：自本判决生效之日起十日内，刘江龙协助徐州金洋紫金房地产开发有限公司办理注销商品房网上备案合同登记（合同编号为0390051）。案件受理费100元，保全费3020元，由金洋紫金公司负担3070元，刘江龙负担50元。上诉人刘江龙二审期间提供以下证据材料：1、上诉人母亲姜爱荣于2017年6月12日向被上诉人发银行卡号的微信截图一份，证明被上诉人在原审法院（2016）苏0303民初2172号判决书生效后没有向上诉人履行判决房款及相关的损失，而上诉人要求被上诉人按照上述判决履行义务，但遭到被上诉人的拒绝，被上诉人的意思是想将涉案房屋继续留给上诉人，被上诉人对2172号判决不再履行任何义务。2、提供徐州市住宅工程质量分户验收合格证原件一份，证明被上诉人与上诉人于2017年8月31日即原审法院的（2016）苏0303民初2172号判决生效后，由被上诉人将涉案房屋的合格证交付给上诉人，双方表示在（2016）苏0303民初2172号判决生效后达成了新的交房合意。对于涉案房屋的交接除去2017年5月29日由被上诉人邮寄给上诉人的交房通知书外，进一步说明当事人双方就涉案房屋实际交付。3、提供开元物业空置房巡检清洁记录表原件一份，证明涉案房屋由物业公司在检查过程中已在问题处理栏注明房主刘江龙准备装修，签署日期为2017年8月31日。说明无论是被上诉人还是被上诉人的物业公司，均在2017年8月31日认可了涉案房屋在原审法院（2016）苏0303民初2172号判决书生效后所达成新的交付行为，同时根据该证据也说明原审判决查明事实不清。4、提供商品房（销售）合同网上登记备案证明原件一份，该证据来源于2017年8月31日，证明上诉人在要求被上诉人在（2016）苏0303民初2172号判决生效后达成新的交房行为时签订交房协议，但被上诉人的意思是只要上诉人手持备案合同，就等于被上诉人认可房屋的交付。5、提供微信截图十张，证明被上诉人当时的物业公司至今仍联系上诉人关于物业情况、以及要求上诉人履行纪律、秩序等内容，说明被上诉人及物业管理处也均认可上诉人是涉案房屋的实际所有权人。6、提供中国人民银行还款流水明细清单一份，证明因涉案房屋在原审法院（2016）苏0303民初2172号生效后，由于当事人双方达成了新的房屋交付合约意向，上诉人一直偿还涉案房屋的贷款至今。被上诉人质证认为，1、对于证据1的三性均不认可，无法确定截图显示的发送主体以及接收主体与本案的关联性，且众所周知微信备注名称可以随意更改，因此该证据无法达到上诉人的证明目的。（2016）苏0303民初2172号判决是上诉人诉请解除合同，一审法院也支持了其诉请，但判决生效后上诉人不认可该判决，上诉人也不愿意收取该判决的相应款项，且被上诉人从未有交付涉案房屋的意思表示，也没有与上诉人达成新的交房合意。2、对于证据2三性均持有异议，被上诉人从未将任何相关的类似证明文件交付上诉人，该证据上的记载日期有明显涂改痕迹，至于其形成时间以及书写的主体请法庭核实,无法达到其证明目的。3、对于证据3的三性均持有异议，无法体现与被上诉人的关联性，也没有任何单位的公章，无法确定其书写内容的真实性及书写主体。4、对于证据4的真实性没有异议，但涉案的商品房买卖合同已通过上诉人的一审诉请予以解除，该商品房预售合同网上登记备案证明已没有存在的基础和法律关系，应当解除备案登记。实际上徐州市房产登记交易中心也同意将预售备案证明予以解除，只是需要上诉人的配合，但是上诉人拒不配合，因此才产生此次诉讼。5、对于证据5的三性均持有异议，无法体现与被上诉人的任何关联性，微信备注名称可以随意更改，因此该证据无法达到上诉人的证明目的。6、对于证据6的“三性”持有异议，与被上诉人无关，因为没有加盖任何单位章，无法确定其真实性，且无法体现与本案涉案商品房的关联性，不能达到上诉人的证明目的。二审中，刘江龙提交调查申请书一份，请求调取徐州市云龙区检察院发给徐州市云龙区人民法院关于（2016）苏0303民初2172号的检察建议，以证明（2016）苏0303民初2172号判决存在瑕疵，程序违反法律规定。本院二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，上诉人主张（2016）苏0303民初2172号判决生效后上诉人与被上诉人之间达成了新的买卖合意，所以双方仍然存在合同买卖关系，上诉人不应当协助被上诉人办理本案所涉的注销登记手续。但被上诉人对上诉人的主张并不认可，认为其从未向上诉人表达过交付涉案房屋的意思表示，更没有与上诉人达成新的交房合意。本院认为，上诉人在2017年8月1日向本院申请再审时，其再审理中陈述：接到判决后，申请人主动找到被申请人开发商协商，要求把房子留下，赔偿该赔的违约金，开发商不同意，说一定要把房子收回再卖。但在本案庭审过程中，上诉人陈述其在（2016）苏0303民初2172号判决生效后一直与对方协商直至2017年8月31日达成新的合意，该合意是按照原价购买涉案房屋。由此可见，上诉人作出了前后矛盾陈述，其陈述可信程度较低。上诉人主张其与被上诉人达成了新的合意，但在原《商品房买卖合同》已被判决解除的情况下，双方之间如达成新的合意，应当另行签订新的《商品房买卖合同》。在双方并未签订新的《商品房买卖合同》的情况下，上诉人一、二审中提供的证据均无法证明其与被上诉人达成了新的买卖合意。上诉人与物业公司之间的种种往来以及银行还款流水也无法证明其与被上诉人之间仍存在商品房买卖合同关系。因此，原审法院认定上诉人应当协助被上诉人办理本案所涉的注销登记手续有事实和法律依据，应予维持。二审中，刘江龙申请调取徐州市云龙区人民检察院向徐州市云龙区人民法院发出的检察建议，经调取，本院认为，该建议对（2016）苏0303民初2172号民事判决书的裁判结果不产生实质性影响。综上所述，上诉人刘江龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人刘江龙负担。本判决为终审判决。审判长  潘全民审判员  孟 娟审判员  胡元静二〇二〇年四月十二日书记员  陆滢冰