安徽省淮北市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖06民终410号 上诉人（原审原告、反诉被告）:安徽国源教育咨询有限公司，住所地安徽省淮北市相山区相山路大华现代城13栋401室。 法定代表人：李振英，该公司总经理。 委托诉讼代理人：魏峰，安徽安港律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：贺美红，女，1976年5月8日出生，汉族，住安徽省宿州市泗县。 委托诉讼代理人：郝朝虎，安徽礼乐律师事务所律师。 上诉人安徽国源教育咨询有限公司（以下简称国源公司）与上诉人贺美红因房屋租赁合同纠纷一案,均不服安徽省淮北市相山区人民法院(2019)皖0603民初842号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人国源公司的委托诉讼代理人魏峰，上诉人贺美红及其委托诉讼代理人郝朝虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 国源公司上诉请求：1.依法撤销一审判决中第2-4项内容,改判支持国源公司的一审诉讼请求;2.一、二审诉讼费由贺美红承担。事实与理由:一审法院认定事实不清,适用法律错误。一、一审判决仅仅依据双方签订的附件中的相关内容,忽略双方签订的《品牌合作合同》中约定的内容，即使双方合同解除,但是依据合作合同中第五条第5.4款约定,合同到期后,履约保证金并非立即退还,而是需要由贺美红一方将房屋恢复原状并且将工商注册登记地址移除后90日内,同时结清欠付国源公司的物业费、电费、税费后才能返还给贺美红,同时合同第二十条第20.3款约定,因贺美红原因提前解除合同的,国源公司所收履约保证金不予退还。一审法院在事实部分已经认定贺美红违约，但是在判决中仍然不顾合同约定要求国源公司全额退还保证金错误。二、一审判决国源公司支付贺美红装修残值错误。在双方签订的合同附件中虽然约定在贺美红南侧位置不租赁噪音较大的招商业态,但在一审庭审中,贺美红并未提交任何证据证明国源公司招商的业态噪音较大,同时,一审法院也未就贺美红提出的上述问题实地调取证据以及委托专业鉴定机构就噪音问题进行鉴定,仅仅依据贺美红口述作出主观判断。且贺美红在一审审理长达一年的时间内仍然正常经营。三、一审法院委托专业鉴定机构就装修残值进行鉴定后,贺美红将部分可移动的设施移走,这部分价格应当予以扣除。 贺美红辩称，国源公司违反消防的相关法律规定，将不具备交付条件的房屋交付给贺美红，致使贺美红无法进行经营，双方签订的合同应为无效合同。国源公司先招商贺美红入驻，其后把贺美红租赁区域的东侧临边租赁给另一家有冲突业态教育机构和制造噪音的儿童滑步车俱乐部，显然构成严重违约，导致贺美红的租赁目的无法实现。贺美红于2018年11月30日已经缴纳了2018年12月至2019年2月期间的品牌合作费,贺美红存在装修损失以及品牌合作费损失，国源公司收取的保证金应予退还。贺美红没有违约，国源公司构成根本违约,应当承担全部违约责任。 贺美红上诉请求：1.撤销一审判决,依法查明事实后改判或发回重审。2.一、二审诉讼费均由国源公司承担。事实和理由:一、一审判决认定国源公司与贺美红在合同履行过程中均有违约行为,且过错程度相当，没有事实依据。国源公司将消防安全通道作为使用面积出租给贺美红,导致房屋租赁合同约定的使用面积中有一半无法使用，国源公司构成根本违约,应承担全部违约责任,赔偿贺美红所有装饰装修费用。二、因消防安全通道导致贺美红承租房屋面积减少一半,也是导致房屋租赁合同解除的原因，该事实与合同解除不可分割,应当一并处理,但一审法院要求双方协商或另行诉讼,显属违法,且增加当事人诉累。请求二审法院一并处理,判决国源公司退还贺美红已支付的一半租金。 国源公司辩称，国源公司并未隐瞒消防设施问题，合同约定是现状交付，贺美红予以认可，贺美红对房屋进行装修后即正常招生营业。一审中贺美红反诉请求解除合同，证明贺美红认可双方签订的合同有效。 国源公司向一审法院起诉请求：1、依法解除国源公司与贺美红的房屋租赁合同（品牌合作合同）；2、判令贺美红支付自2018年12月至2019年2月的房租费（品牌合作管理费）2.4万元、违约金3万元（以2.4万元为基数，按每日5‰自2018年6月9日计算至付清之日），共计5.4万元；3、本案诉讼费用由贺美红承担。 贺美红向一审法院反诉请求：1、依法解除贺美红与国源公司的租赁合同；2、依法判令因国源公司违约赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失及装修保证金共计20万元；3、本案诉讼费用由国源公司承担。 一审法院认定事实：2018年6月9日，国源公司（甲方）与贺美红（乙方）签订品牌合作合同，主要内容：国源教育广场由甲方进行整体性商业运营和管理，乙方经营该房屋后，系甲方的合作人，也是甲方的商业管理服务对象；甲乙双方经协商一致，本合同可书面解除；除本合同另有约定外，乙方违反本合同费用缴纳的有关规定，每逾期一日，按其拖欠金额的5‰支付迟延付款违约金。合同附件一主要内容：房屋位于安徽省淮北市相山区“国源教育广场”，具体见附件二，建筑面积约285平方米；乙方经营“巴仑思教育”品牌，具体经营范围为小初高文化课全科；甲方保证无冲突业态商家入驻该层；合作期限35个月，自2018年6月1日至2021年4月30日；装修品牌合作费免交期自2018年6月1日至2018年8月31日，期间乙方免交品牌合作费、商业管理费；履约保证金1.6万元，乙方在合同签订后3日向甲方支付；计租期间自2018年9月1日至2019年8月31日，品牌合作费每月0.8万元，年度费用9.6万元；自2019年9月1日至2020年8月31日，品牌合作费每月0.8万元，年度费用9.6万元；自2020年9月1日至2021年4月30日，品牌合作费8855元；乙方在合同签订后3个工作日内向甲方支付首期6个月（自2018年9月1日至2019年2月28日）的品牌合作费、商业管理费共计4.8万元，此后每租赁周期（6个月）的品牌合作费、商业管理费，在该租赁周期起算日之前并提前14日支付完毕；乙方未按约定支付合同费用，逾期支付达7日，每天按欠款金额的5‰支付违约金，且甲方有权暂停部分或全部服务，甚至停水停电等措施，造成的后果由乙方承担，乙方逾期支付14日，甲方有权解除合同并收回房屋，追究乙方的违约责任；甲方承诺，乙方租赁区域南侧不租赁噪音较大的招商业态。合同附件二是房屋位置示意图。合同附件三是房屋交付标准，载明天花、地面均为毛坯，无空调、天然气、排油烟井道，有墙面、门、窗、供电、给排水、弱电，一次消防系统通过验收合格，乙方自行承担场地内消防系统的安装、改造及维护，甲方进行二次装修消防报审等。 国源公司将房屋交付贺美红后，贺美红对房屋进行装修，之后经营“巴仑思智慧课堂”，经营范围为中小学文化课辅导。国源公司将贺美红承租区域的南侧出租给“小博士儿童滑步车俱乐部”，该俱乐部出售儿童滑步车，内设滑步车体验馆。 2018年6月10日，贺美红向国源公司交纳2018年9、10、11月的租金2.4万元、履约保证金1.6万元。2018年11月，安徽华翰律师事务所杨建民律师受国源公司委托，向贺美红发出律师函，督促贺美红在收到律师函后3日内支付租金2.4万元及违约金。2018年11月30日，贺美红交纳2018年12月、2019年1月、2月的租金2.4万元。2018年12月3日，国源公司向一审法院提起诉讼。 审理过程中，贺美红申请对涉案房屋的装修物残值进行评估。一审法院依法委托安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司进行司法鉴定。该公司于2018年12月25日作出皖中信估字（2019）Ｆ-260号价格评估报告书，认为位于淮北市相山区“巴仑思智慧课堂”的房屋装修费用为242598.31元，成新率95%，评估意见为：截至现场查勘日2019年12月16日，房屋装修价值为230468元。贺美红支付鉴定费0.3万元。 一审法院认为，国源公司与贺美红签订的品牌合作合同系双方的真实意思表示，不违反法律的效力性强制性规定，合法有效。贺美红没有取得办学许可证、涉案房屋装修后没有通过消防部门验收，均不影响品牌合作合同的效力。贺美红承租区域有一处消防安全出口。贺美红为了充分利用空间，在安全出口的防火门上安装门栓，安全出口旁设置一间教室，此行为违反消防法，国源公司要求贺美红拆除门栓。如贺美红认为因为安全出口导致其实际承租面积减少，可以与国源公司协商减少租金或另行诉讼。现国源公司起诉要求解除合同，贺美红反诉亦要求解除合同，故对双方解除合同的请求予以支持。贺美红于2019年3月11日提起反诉，国源公司于当日收到反诉状，双方签订的房屋租赁合同即品牌合作合同已于2019年3月11日解除。 贺美红分别于2018年6月10日、11月30日支付租金2.4万元、2.4万元，共计4.8万元，付清至2019年2月28日的租金（0.8万元/月×6个月）。故，国源公司请求贺美红支付自2018年12月至2019年2月的租金2.4万元的诉讼请求，无事实及法律依据，不予支持。 关于违约责任。贺美红认为，双方口头约定如开业后不存在业态冲突问题，其全额支付房租费，而国源公司将同一楼层的房屋出租给他人经营“清大大脑开发”品牌，与其经营范围存在重合。贺美红提交的证据不足以证明其主张，不予认定。贺美红应于2018年9月1日前付清第一个支付周期剩余3个月的租金，实际于2018年11月30日支付，存在迟延支付租金的行为。国源公司主张按照每日5‰计算逾期付款违约金，标准过高，酌定按照同期银行贷款基准利率计算。经计算，违约金为257元（2.4万元×4.35﹪÷12月×2月+2.4万元×4.35﹪÷365天×29天）。 贺美红的经营内容是中小学文化课补习，要求周边环境比较安静，故贺美红与国源公司约定“乙方租赁区域南侧位置不租赁噪音较大的招商业态”。国源公司将贺美红承租区域南侧出租给“小博士滑步车俱乐部”，内设滑步车体验馆。贺美红称“小博士滑步车俱乐部”的顾客是小孩，小孩训练时家长的加油声、音乐声产生噪音，导致其6间教室有1间完全不能用，2间教室受到干扰少一点，3间教室不受干扰。滑步车是主要针对2-5岁幼儿的代步、运动、娱乐的工具。鉴于幼儿的年龄及滑步车的运动、娱乐特点，幼儿在骑行滑步车时，家长与幼儿发出呼喊声符合常理。因此，对国源公司违反“乙方租赁区域南侧位置不租赁噪音较大的招商业态”的约定予以认定。 关于装修残值损失。国源公司与贺美红在合同履行过程中均有违约行为，且过错程度相当，酌定二者各承担一半的过错责任。品牌合作合同解除后，剩余租赁期内的装饰装修残值损失由贺美红与国源公司各承担一半。安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司受一审法院委托，作出皖中信估字（2019）F-260号价格评估报告书，认为“巴仑思智慧课堂”的房屋装修费用为242598.31元，成新率95%，截至现场查勘日2019年12月16日，房屋装修价值为230468元。品牌合作合同的期限自2018年6月1日至2021年4月30日，扣除装修期2018年6月、7月、8月，贺美红可实际使用装饰装修物32个月，折合每月享用装修价值7581.2元。截至2019年12月16日，贺美红未将房屋返还给国源公司，未享用装修价值125089.8元（7581.2元/月×16.5月）。安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司评定，截至现场查勘日2019年12月16日，涉案房屋装修价值为230468元。根据就低原则，认定截至2019年12月16日涉案房屋装修价值为125089.8元。贺美红尚未将房屋返还给国源公司，国源公司赔偿贺美红返还房屋后剩余租赁期内装修价值的一半（按照每月7581.2元，自贺美红返还房屋次日计算至2021年4月30日，再除以2），如贺美红于2021年4月30日之后返还房屋，国源公司无需赔偿其装修残值损失。贺美红支付鉴定费0.3万元，是诉讼中的必要支出，由双方各负担一半。 综上，一审判决：一、解除国源公司与贺美红于2018年6月9日签订的品牌合作合同（房屋租赁合同），贺美红于判决生效后十日内将位于淮北市相山区“巴仑思智慧课堂”房屋返还给国源公司。二、贺美红于判决生效后十日内支付国源公司违约金257元。三、国源公司于判决生效后十日内返还贺美红履约保证金1.6万元，并支付贺美红鉴定费0.15万元。第二、三项相互折抵后，国源公司于判决生效后十日内支付贺美红14243元。四、国源公司于判决生效后十日内赔偿贺美红剩余租赁期内装饰装修残值（按照每月7581.2元，自贺美红返还房屋次日计算至2021年4月30日，再除以2）。五、驳回国源公司的其他诉讼请求。六、驳回贺美红的其他反诉请求。案件受理费1150元，由国源公司负担1100元，贺美红负担50元；反诉案件受理费2150元，由贺美红负担150元，国源公司负担2000元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。国源公司提交证据：1.照片一组（2020.4.15拍摄），拟证明贺美红至今仍占用租赁房屋，且从未向国源公司提出过退房；2.社会环境噪声排放标准，拟证明一审法院并未依据国家制定的噪音标准进行判断其他经营商户的噪音行为影响贺美红的实际经营。贺美红质证认为，对证据1的真实性无异议，证明目的有异议，贺美红反诉的时候已经不占用涉案房屋，是国源公司一直不接受钥匙致使场所一直空置；证据2不能作为证据使用，是国家标准不是证据种类，一审法官到现场进行实地勘验确认轮滑教学噪音较大，违反合同约定。贺美红提交证据：现场视频、现场照片、房屋位置示意图，拟证明国源公司交付给贺美红的场地不符合消防法的规定，达不到贺美红签订合同的目的。国源公司质证认为，对照片的真实性无异议，但该照片内容不能证明贺美红租赁的场地不符合消防法规定。 本院认证意见为：国源公司提交的证据1，贺美红对其真实性予以认可，予以认定；证据2系噪音排放标准，无其他证据予以印证，不能达到证明目的，不予认定。贺美红提交的证据不能达到证明目的，不予认定。 本院二审查明：双方签订的品牌合作合同第二十条约定：本合同因甲方违约导致乙方提前解除、终止的，品牌合作费等各项费用按实际发生租期结算；乙方有权要求甲方返还履约保证金并支付相当于合同解除、终止时前三个月的品牌合作费、商业管理费及公共能耗费合计额作为违约金；本合同因乙方提前解除或因乙方违约而导致甲方提前解除、终止的，则履约保证金及乙方已预交但未使用完的其他款项不予退还，且甲方有权要求乙方支付相当于合同解除、终止时前三个月的品牌合作费、商业管理费及公共能耗费合计额作为解约违约金。 除上述事实外，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点是：1.双方是否构成违约，如构成，违约责任如何承担；2.国源公司应否返还贺美红保证金；3.装修损失中的可移动部分应否从装修残值中扣除。 争议焦点1。根据双方签订的品牌合作合同及附件的内容来看，国源公司的主要义务是依约将案涉房屋交付给贺美红占有使用，贺美红的主要义务是依约向国源公司支付相应租金又名品牌合作费。双方之间实际系房屋租赁合同关系。该合同及附件的内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，系双方的真实意思表示，合法有效。国源公司、贺美红均应按照合同约定履行各自义务。根据合同约定，贺美红应于2018年9月1日前付清第一个支付周期剩余3个月的租金，贺美红实际于2018年11月30日支付，存在迟延支付租金的行为，构成违约。同时该合同附件约定，国源公司保证无冲突业态商家入驻该层，承诺在贺美红租赁区域南侧位置不租赁噪音较大的招商业态，而国源公司将贺美红承租区域南侧出租给“小博士滑步车俱乐部”，该俱乐部内设滑步车体验馆，噪音较大。据此，一审法院认定双方当事人均违反合同约定，违约责任相当，酌定二者各承担一半的过错责任并无不当。国源公司上诉称，贺美红并未提交证据证明国源公司招商的业态噪音较大,一审法院也未就贺美红提出的上述问题实地调取证据以及委托专业鉴定机构就噪音问题进行鉴定。根据合同附件国源公司的承诺，并未就噪音较大标准进行明确界定，一审判决根据“小博士滑步车俱乐部”的经营性质及内部设施，认定噪音较大符合日常生活经验法则。贺美红上诉称，国源公司将消防安全通道作为使用面积出租，导致其租赁房屋的使用面积减少，构成根本违约，应退还其已支付租金的一半。因贺美红在一审的反诉请求是解除双方的租赁合同，国源公司赔偿剩余租赁期内的装修残值损失及装修保证金，并未就消防安全通道问题减少租金提起诉讼，故本院对其该项上诉请求不予审理。一审判决双方就该问题协商或另行诉讼，并无不当。 争议焦点2。合同履约保证金是指为合同的履行所提供的一种金钱保证，并在双方合同到期或者依法解除时予以退还。它不是法定的债的担保方式，其性质和效力均缺乏法律依据。本案中，根据双方签订的品牌合作合同关于履约保证金的约定，结合合同履约金的性质及双方均违约的情形，一审判决解除双方签订的合同，并判令国源公司返还贺美红保证金，并无不当。国源公司上诉称依据合同约定,合同到期后,履约保证金并非立即退还,而是需要由贺美红一方将房屋恢复原状并且将工商注册登记地址移除后90日内,同时结清欠付国源公司的物业费、电费、税费后才能返还给贺美红。因该约定不符合合同履约保证金的性质，且无法律依据，本院对其该项上诉理由不予采纳。 争议焦点3。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。国源公司上诉称，一审法院委托专业鉴定机构对装修残值鉴定后，贺美红将部分可移动的设施移走，该部分价格应予扣除。但国源公司并未提供证据证明贺美红移走物品的种类、数量以及价值，应承担举证不能的法律后果。故对其该项上诉理由，本院不予支持。 综上所述，贺美红、国源公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6260元，由国源公司负担1150元，由贺美红负担5110元。 本判决为终审判决。 审判长 赵永生审判员葛侠 审判员 刘      静 二〇二〇年四月二十一日 法官助理周梦漪 书记员李玥彤 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。