辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终1121号上诉人（原审被告）：朱晓杰，男，1982年5月13日出生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：李萃，朱晓杰妻子。被上诉人（原审原告）：大连鑫晟物业管理有限公司，住所地辽宁省大连花园口经济区迎春街6-2号楼413室29-1号。统一社会信用代码91210231744390574A。法定代表人：崔洋，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘善吉、许致笙，该公司员工。上诉人朱晓杰因与被上诉人大连鑫晟物业管理有限公司（以下简称“鑫晟物业”）物业服务合同纠纷案，不服大连市旅顺口区人民法院（2019）辽0212民初3302号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人朱晓杰上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回鑫晟物业的原审诉讼请求，并承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、上诉人没有直接和被上诉人签订过协议，是开发商自行与被上诉人签订协议，委托被上诉人给上诉人提供服务的，该合同对上诉人不具有约束力。二、根据物业服务协议约定，被上诉人只有在切实履行物业服务后，上诉人才有缴纳物业费的义务，由于被上诉人服务不到位，存在房屋漏水严重、小区安保工作不到位、电梯经常无法正常运转等问题，上诉人有权不缴纳物业费。三、即使应当缴费，也不同意全额缴纳物业费，案涉房屋推迟交房近一年时间，开发商同意将违约金补偿在物业费中抵顶，且与物业公司协商一致。鑫晟物业在2016年前从未提出过缴纳物业费的事宜，物业费一直由开发商以违约金支付。四、被上诉人没有证据证明曾向上诉人催缴过物业管理费用，故其在本案中主张的2013年至2018年部分物业费已超过三年诉讼时效。鑫晟物业辩称，不同意上诉人的上诉请求，同意原审判决。鑫晟物业向一审法院起诉请求：1.判令朱晓杰给付拖欠的物业费6839元及违约金2052元，合计8891元。2.本案诉讼费由朱晓杰承担。一审法院认定事实：2008年7月11日，案涉小区的建设单位大连旅顺阳光世纪房屋开发有限公司与原告大连鑫晟物业管理有限公司签订《前期物业管理委托合同》，约定委托原告为案涉小区“美林西岸”提供前期物业管理服务。该《前期物业管理委托合同》对物业基本情况，委托管理事项，委托管理期限，双方权利和义务，物业管理服务质量及标准，前期物业管理服务费用及相关费用、法律责任等内容进行了约定。该合同第七条约定：（受委托方）负责保修期满后的房屋共用部位、共用设施设备的维修、养护和管理。第九条约定：委托管理期限自2008年6月30日起，至该小区成立业主委员会选聘新物业管理公司止。第十三条物业管理服务费：已交付使用物业管理服务费，由受委托方根据《前期物业管理服务协议》的约定，按下列标准向物业产权人或使用人收取：1、高层住宅房屋建筑面积每月每平方米1.2元（含电梯费），多层住宅房屋建筑面积每月每平方米1.00元，小高层住宅房屋建筑面积为每月每平方米1.20元（含电梯费），非住宅房屋面积每月每平方米1.30元。2、未办理入住房屋的物业费，委托人按住宅建筑面积每月每平方米1.00元，非住宅房屋面积每月每平方米1.30元，向受委托方交纳，受委托方每月核算具体数额呈报委托方，委托方于次月3日前支付给受委托方。3、合同有效期内，若物价部门批准调整物业管理服务费收费标准，从批准执行之日起，受委托方按调整标准向委托方、物业产权人、使用人收取。4、物业前期开办费用10万元由受委托方列表采购。费用委托方先期垫付给受委托方、受委托方分三年列支返还此项费用。5、如需提前进场，委托方须向受委托方支付相应的人工及各项费用，金额以实际发生费用为准。第十五条约定：保修期满后发生的房屋公共部位、公共设施、共用设施的维修养护更新费用，实行维修基金制度，已设立维修基金的物业，按《大连市城市住宅售后修缮资金计提及使用管理暂行规定》及其配套文件执行，未设立维修基金的，物业发生维修，养护更新费用由委托方和物业产权人按各自应分担的实际费用向受委托方支付。2008年8月24日，案涉小区建设单位大连旅顺阳光世纪房屋开发有限公司与被告朱晓杰签订《大连市前期物业管理服务协议》。该协议对双方的权利和义务，甲方委托物业管理企业向乙方（被告）提供的物业管理服务内容，物业管理企业的服务标准，物业管理服务费用，物业费公示，物业服务企业公共设施收益分配，保险，其他约定事项，违约责任，争议解决方式等内容进行了约定。该协议明确案涉房屋建筑面积100.34平方米，物业类型为住宅，乙方（被告）交费时间为2008年8月23日。乙方（被告）违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方或其委托的物业企业有权要求乙方（被告）补交，并从逾期之日起按0.3%按日交纳滞纳金或向人民法院起诉。2012年1月11日，被告朱晓杰与案涉房屋开发建设单位大连旅顺阳光世纪房屋开发有限公司签订《协议书》，该协议书写明：双方于2007年11月11日签署《商品房买卖合同》。合同编号为0427465。乙方（被告）购买甲方开发的坐落于旅顺开发区的商品房。在该合同中销售的面积为100.34平方米，销售的金额为426947元。在办理房屋产权证的过程中，因甲方逾期造成违约。对违约金支付双方达成以下协议：1、乙方（被告）同意甲方逾期办理产权证造成的违约金14794元，按五折支付，实际支付违约金7000元。2、甲方支付乙方的违约金额，自本协议订立后，自2012年2月29日至2012年3月15日前支付。3、乙方（被告）确认，截至到本协议订立之日，甲方履行《商品房买卖合同》，不存在其他违约行为。被告自认在2007年11月11日起至2013年4月25日期间，因存在开发商逾期办理产权证的原因，被告未交纳物业费。被告自2013年4月26日起至2018年12月31日止，共拖欠物业费6839元。一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。被告朱晓杰在实际接受原告大连鑫晟物业管理有限公司物业管理服务后，逾期不交纳物业服务费用，系违约行为，依法应承担违约责任。故对原告关于要求被告补交物业费的诉讼请求，予以支持。因双方当事人对物业费标准及欠缴时间并无争议，故被告应交而未交的物业费金额为6839元。被告辩称自己不交纳物业费的理由是案涉小区绿化管理缺失、私搭乱建情况严重、路灯损坏维修不及时、公共区域整修不到位的情况。首先，小区现状照片可以反映照片拍摄当时的情况，但并不能反映案涉小区物业管理的客观全貌；其次，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，如果物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能以此为由拒绝交纳或减少交纳物业服务费用。故被告朱晓杰委托诉讼代理人以上述答辩意见作为其不交纳物业费的理由，不予采纳。被告朱晓杰与案涉房屋开发建设单位就逾期办理产权证违约金问题达成的协议中，并未涉及违约金抵扣物业费的处理方式，也没有证据证明原告同意用违约金抵扣物业费。故该证据与本案没有关联性，不能作为被告不交纳物业费的事实依据。对被告的上述答辩意见，不予采纳。关于违约金问题，虽然案涉《大连市前期物业管理服务协议》、临时管理规约等证据中对违约金作出了明确的约定，但从被告委托诉讼代理人及证人提供的案涉小区公共区域的照片和证言来看，原告提供的物业服务尚有改进和加强的需要，为促进物业服务企业加强管理，减少与业主之间的矛盾，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，不予支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决如下：一、被告朱晓杰于判决生效之日起十日内支付原告大连鑫晟物业管理有限公司欠交的2013年4月26日起至2018年12月31日止的物业费6839元；二、驳回原告大连鑫晟物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，保全费109元，合计134元由被告朱晓杰负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，且对一审认定的事实均无异议，本院经审理对一审认定的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。依据该司法解释，案涉小区开发商大连旅顺阳光世纪房屋开发有限公司与被上诉人签订的《前期物业管理委托合同》对上诉人具有约束力。况且，大连旅顺阳光世纪房屋开发有限公司与上诉人也签订了《大连市前期物业管理服务协议》，在该《大连市前期物业管理服务协议》第一条第一款第二项中约定了“有权将本协议甲方（大连旅顺阳光世纪房屋开发有限公司）的有关权利义务转让给委托的物业管理企业，乙方（上诉人）不得有异议”，表明上诉人认可开发商大连旅顺阳光世纪房屋开发有限公司委托物业管理企业对案涉小区进行物业管理。因此，上诉人与被上诉人之间已经建立了物业服务合同关系，上诉人应当按合同约定支付物业费。关于上诉人提出的“物业服务不到位，上诉人有权不缴纳物业费”的主张，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，业主拒绝缴纳物业费需要基于正当理由。就物业服务合同而言，根据诚实信用原则和公平等价有偿原则，“正当理由”的认定，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵。具体到本案，按照案涉《大连市前期物业管理服务协议》约定，鑫晟物业对业主支付物业费应当履行的对价义务是维修、养护、管理房屋共有部位、房屋共有设备、公用设施、附属配套建筑和设施、公共绿地、花木、建筑小品，以及公共环境卫生的清扫保洁和垃圾的收集等合同义务。结合已经查明的案件事实，鑫晟物业基本履行了物业服务合同中约定的义务，偶尔存在小区安保不到位、电梯和房屋漏雨维修不及时等瑕疵问题尚不足以构成免除或减少上诉人缴费义务的抗辩事由。既然被上诉人作为物业服务公司已经为包括上诉人在内的小区业主实际提供了物业服务，根据等价有偿原则，一审判决朱晓杰全额交费并无不妥。同时，也正是基于鑫晟物业存在小区安保不到位、电梯和房屋漏雨维修不及时等瑕疵履行问题，一审法院也已经对鑫晟物业请求朱晓杰支付违约金的诉讼请求不予支持，该处理较为得当。另外，关于上诉人主张“被上诉人只有在切实履行物业服务后，上诉人才有缴纳物业费的义务”的问题，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。上诉人不应将拒缴物业费作为对被上诉人提供的物业服务存在若干亟待改善之处的对抗方式，此行为既不利于物业公司正常物业服务工作的开展，亦不利于其他正常缴费业主权益的维护，更何况，上诉人在一审中并未就相关问题提出赔偿的反诉请求。因此，上诉人据此不缴纳物业费没有法律和事实依据，一审未支持该项主张并无不妥。关于上诉人提出“因延迟交房，将违约金在物业费中抵扣”的上诉请求，因案涉小区的开发商与被上诉人非同一民事主体，上诉人亦未提供证据证明被上诉人知晓并同意抵扣，故上诉人该项主张无事实和法律依据，本院不予支持。关于诉讼时效的问题，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持。根据该司法解释的规定，本院对于朱晓杰二审期间提出“2013年至2018年部分物业费已超过三年诉讼时效”的主张不予支持。综上，朱晓杰的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（上诉人朱晓杰已预交），由上诉人朱晓杰负担。本判决为终审判决。审判长  丁大勇审判员  王慧莹审判员  王 歆二〇二〇年四月二十九日书记员  牛超群