北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终2951号上诉人（原审被告）：北京京汉嘉信置业有限公司，住所地北京市石景山区实兴东街8号院号楼二层213房间。法定代表人：孙朝龙，董事长。委托诉讼代理人：冯万伟，男，北京京汉嘉业置业有限公司员工。被上诉人（原审原告）：谷梅，女，1966年1月29日出生，汉族，国家奥林匹克体育中心职员，住北京市石景山区。上诉人北京京汉嘉信置业有限公司（原名北京京汉邦信置业有限公司，于2020年2月24日变更为现名，以下简称京汉公司）因与被上诉人谷梅房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2019）京0107民初17656号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法由法官徐硕独任审理，并于2020年4月16日公开开庭审理了本案，上诉人京汉公司的委托诉讼代理人冯万伟，被上诉人谷梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。京汉公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回谷梅的诉讼请求，一、二审诉讼费用由谷梅承担。事实和理由：一、京汉公司交付房屋的日期为2017年2月23日，而非2016年12月28日。一审法院仅以京汉公司单方发出的入住通知认定涉案房屋已经交付，既不符合物权法的相关规定，也不符合商品房交易的常识。谷梅于2017年2月23日办理收房手续并确认收房，此刻房屋才完成交付。二、假定涉案房屋的交付日期为2016年12月28日，京汉公司也不应当承担违约责任。1．京汉公司于2016年12月4日向谷梅送达了入住通知，明确告知谷梅，如果逾期办理，由此产生的一切风险、责任和相关费用由买受人自行承担。谷梅于2017年2月23日办理收房手续并确认收房已经逾期，应当承担由此带来的风险，包括不能按照《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》）约定的日期取得不动产登记证书，京汉公司在2017年2月23日前为谷梅办理不动产登记证书的不视为违约。2．本案的产权登记证不能顺利办理并非京汉公司的责任，而是由于政府政策原因导致的延误，属于不可归责于京汉公司的不可抗力，且京汉公司在产权办理过程中无过错，因此京汉公司不应当承担违约责任。根据京汉公司与谷梅双方签订的《预售合同》第二十一条关于初始登记和转移登记的违约责任的约定，如因出卖人的责任，买受人未能按时取得产权证明的，才需要承担违约责任。因北京市国土资源局清查北京市房地产项目涉嫌商改住行为，直至2018年5月，拾景名苑项目彻底排除商改住嫌疑后才准许办理产权登记工作。京汉公司实际于2018年9月20日取得权属证明，因此才致使谷梅于2019年1月15日取得转移登记，剔除政府政策原因延误的天数，京汉公司已按期为谷梅取得产权证。谷梅辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回京汉公司的全部上诉请求。一、车位的交付时间应以通知和约定为准，与谷梅何时接收车位无关。二、谷梅一次性缴纳费用，已完成义务，京汉公司应在规定时间内办理相关手续。违约后要承担违约责任，不是风险问题，也不应由谷梅承担。三、京汉公司从未跟谷梅提过发生过不可抗力情况。谷梅向一审法院起诉，请求：1．判令京汉公司支付谷梅延期取得房屋所有权证书的违约金，计701．96元（车位款250700元，自2016年12月29日至2018年12月18日720天，从2018年12月19日至2019年1月15日共计28天，因此25．07×28=701．96）；2．京汉公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年10月29日，出卖人京汉公司与买受人谷梅签订合同编号为Y1969803的《预售合同》，约定谷梅购买北京市石景山区八角第二水泥管厂1612-034地块地下车库及出入口-X层-XXX号地下车位，涉案车位价款250700元。预售合同主要内容为：第二十一条（二）转移登记1．商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。（2）买受人同意委托出卖人或出卖人指定的机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用壹仟元人民币（大写）。2．如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。3．如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，由买受人承担责任。4．因买受人的责任，导致房屋所有权证书未能在上述期限内取得的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，买受人按日计算向出卖人按全部房价款万分之壹支付违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起当日内向出卖人支付。2016年12月4日，京汉公司向谷梅发送了入住通知书，通知其于2016年12月28日下午13：00至14：00办理涉案车位入住手续，该入住通知书第3页温馨提示第七条，以加粗加黑的形式提示如下：自我司发送入住通知书约定的日期起该车位视同已交付，如果逾期办理，则由此产生的一切风险、责任和相关费用由买受人自行承担。谷梅因在外地，双方实际于2017年2月23日办理了涉案车位交接手续。2019年1月15日，谷梅取得了涉案车位的不动产权证。上述事实，有《预售合同》、入住通知书、不动产权证书等证据及当事人当庭陈述在案佐证。一审法院认为，谷梅与京汉公司签订的《预售合同》是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，谷梅、京汉公司均应依约履行。对于双方争议的涉案车位交付时间，该院根据京汉公司发出的产权车位入住通知书，认定为2016年12月28日。对于京汉公司主张的涉案车位的交付时间应为2017年2月23日的抗辩意见，该院认为，京汉公司制作的入住通知书已明确表示自其发送入住通知书约定的日期起该车位视同已交付，如果逾期办理，则由此产生的一切风险、责任和相关费用由买受人自行承担。故对此抗辩意见该院院不予采信。根据《预售合同》约定，谷梅为委托出卖人或出卖人指定的机构代办房屋权属转移登记，应在涉案房屋交付之日起720日内取得房屋所有权证书，即2018年12月18日。自2018年12月19日至谷梅取得不动产权证2019年1月15日共计28天，按照合同约定的已付车位款日万分之一的标准支付违约金，应为25．07元×28天=701．96元。对于京汉公司主张的违约金标准过高的意见，该院认为，双方预售合同约定的违约金标准为日万分之一，折合为年利率3．65％，故对此抗辩意见该院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百五十八条规定，判决：京汉公司于判决生效后7日内支付谷梅延迟取得不动产权证书的违约金701．96元。本院二审期间，京汉公司提交了以下证据证明：北京市住房和城乡建设委员会、北京市规划和国土资源管理委员会、北京市工商行政管理局、人民银行营业管理部、银监会北京监管局《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，证明京汉公司没有按时办证的原因是政府没有审批相关手续，京汉公司可以免除逾期交房的责任。本院组织当事人进行了证据交换和质证，谷梅发表如下质证意见：认可该证据的真实性，但不认可证明目的和证明事项，京汉公司交房并没有延误，而是办证时间。本院经审查认为，因谷梅对京汉公司提交的上述证据的真实性予以确认，本院对此不持异议，但该证据的内容并未体现京汉公司未能按时办理涉案车位不动产权证的原因等内容，故对该证据的关联性，本院不予确认。本院二审诉讼期间补充查明以下事实：谷梅与京汉公司签订的预售合同附件十“补充协议”第十一条“免责条款”约定，如遇洪水、连续暴雨、破坏性地震、大面积坍塌、沙尘暴、严寒酷暑等严重自然灾害、严重疫情及战乱、暴乱、罢工、社会动乱、非法闹事、规模滋扰、文物管理等政府部门要求、国家土地政策调整、国家及北京地区重大社会事件、房地产政策法律法规变化、政府行为等导致工期延误的，出卖人可免除逾期交房的违约责任，交房期限顺延。但是出卖人应尽最大努力积极履行《预售合同》中规定的义务。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，谷梅与京汉公司签订的《预售合同》系双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。结合双方当事人的陈述，本案争议焦点在于，京汉公司是否应未按约定期限办理诉争车位的不动产权证书，其是否应承担违约责任。针对京汉公司主张已按期办理诉争车位产权证书，不存在违约行为一节。京汉公司称，案涉车位的实际交付时间为2017年2月23日，谷梅于2019年1月15日取得不动产权证书，未超过房屋交付之日起720日内取得房屋所有权证书的约定，故其并未违约。对此本院认为，根据京汉公司2016年12月4日向谷梅发送的入住通知书的记载，诉争车位于2016年12月28日办理入住手续，并明确告知谷梅该日期起车位视同已交付，谷梅对此亦无异议，现京汉公司主张办理案涉车位交接手续的日期为交付时间，与上述通知载明的内容不符，京汉公司亦未与谷梅就车位交付时间形成新的合意，故其上述主张缺乏事实和法律依据，本院不予采信。《预售合同》约定，京汉公司应在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书，现京汉公司未在上述期间内履行上述义务，一审法院认定其构成违约并无不当。关于京汉公司主张，谷梅逾期办理入住手续，故应将逾期期间从办理产权证书的期间中扣除，扣除后京汉公司并未违约一节。本院认为，根据京汉公司的陈述，其未能按期办理案涉房屋产权证书，系因政府部门对案涉房地产项目进行清查而暂停办理产权证书所致，在京汉公司已明确告知谷梅案涉车位交付日期的情况下，京汉公司并未提供证据证明谷梅晚于该日期接收车位的行为影响或延迟车位产权证书办理进程，京汉公司据此主张案涉车位未能按时办理不动产证书属谷梅未在京汉公司通知的日期办理车位交接手续的风险缺乏事实依据，对其该项上诉意见，本院不予支持。针对京汉公司主张，案涉车位的产权登记证书未能顺利办理系因政府政策原因导致，属不可抗力，京汉公司无过错，故根据《预售合同》第二十一条的约定，京汉公司不应当承担违约责任。对此本院认为，《预售合同》第二十一条约定规定京汉公司可在的特定情况下免除逾期交房的违约责任，但本案谷梅并未要求京汉公司承担逾期交房的责任，而是要求京汉公司支付未按期办理诉争车位不动产权证书的违约金，故京汉公司依据前述合同条款主张免除逾期办理车位产权证书的违约责任缺乏合同基础，另外，京汉公司虽主张相关部门的清查行为构成不可抗力，相应期间应予以扣除，但根据京汉公司的陈述，上述清查行为于2018年5月结束，而京汉公司应在2018年12月18日前办理完成案涉车位的不动产权证书，两者间隔数月，同时，京汉公司实际逾期的天数为28天，据此可认定相关部门的清查行为并非导致京汉公司逾期办理权属证书的直接原因，京汉公司据此主张上述情况属不可抗力并主张免除违约责任于法无据。一审法院依据合同约定的标准，按照京汉公司逾期天数判令其向谷梅支付违约金并无不当。综上所述，京汉公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由北京京汉嘉信置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员  徐 硕二〇二〇年四月二十四日法官助理  张 岩书 记 员  王培霖