西藏自治区林芝市中级人民法院   民事判决书   （2020）藏04民终12号   上诉人（原审被告）：米林县职业教育汽车修理厂，住所地西藏自治区米林县教育路1号，统一社会信用代码91540422783526649J。   负责人：王占军，该厂厂长。   委托诉讼代理人：桑兆玉，北京京平律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：西藏林芝市米林县教育体育局，住所地西藏自治区米林县福州东路1号，统一社会信用代码11542623MB0Q995698。   负责人：白玛加措，该局局长。   委托诉讼代理人：尼玛珠吉，男，西藏自治区米林县职教中心工作人员。   委托诉讼代理人：江海军，西藏昂秀律师事务所律师。   上诉人米林县职业教育汽车修理厂（以下简称职教汽修厂）因与被上诉人西藏林芝市米林县教育体育局（以下简称米林县教育局）房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区米林县人民法院（2019）藏0422民初153号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人职教汽修厂负责人王占军及其委托诉讼代理人桑兆玉、被上诉人米林县教育局委托诉讼代理人尼玛珠吉、江海军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   职教汽修厂上诉请求：1.撤销西藏自治区米林县人民法院（2019）藏0422民初153号民事判决，并依法改判驳回米林县教育局的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由米林县教育局承担。事实与理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误，应当依法撤销并改判。一、第一，职教汽修厂与米林县教育局系因“校企合作”关系而存在场地及部分地上建筑租赁关系，米林县教育局提供职教基地的场地及基础厂房供职教汽修厂使用，职教汽修厂向米林县教育局缴纳租金并承担培训学员的义务，职教汽修厂享有自主经营管理的权利；第二，根据职教汽修厂提交的《米林县中学职教基地修理厂合资协议》（以下简称《合资协议》）及米林县教育局提交的《米林县职教汽修厂合作协议书》（以下简称《合作协议》）及米林县教育局起诉状内容可知，米林县教育局2011年从米林县中学处接管职教基地，并在王占军与米林县中学的《合资协议》到期前，而与职教汽修厂签订《合作协议》，即《合作协议》权利源于《合资协议》，且《合作协议》未就提供的房屋面积进行具体约定，《合资协议》中房屋建筑面积记载为“修理厂房140平方米、生活用房250平方米”。因此，从生活常识判断，职教汽修厂作为承租人，“租赁标的范围”仅可能限于这些属于米林县教育局所有的房屋建筑，不包括王占军修建的房屋；第三，职教基地院内现有的房屋建筑中除米林县教育局提供租赁的部分房屋外，其他诸多建筑均系职教汽修厂投资修建，故并非职教基地院内全部房屋均从米林县教育局处租赁所得。对该事实，职教汽修厂已在一审中提交证据予以证明，对租赁标的范围已予以证明，但一审判决未经实质审查便不予采纳；另，米林县教育局在（2019）藏0422民初47号、本案庭审及《合作协议》第三条第（二）项“2”的约定内容可知，米林县教育局对于职教汽修厂投资修建厂房建设的事实予以承认。二、米林县教育局以职教汽修厂未支付租金构成违约而主张解除，缺乏事实根据，一审判决未经对证据材料进行审查，认定职教汽修厂抗辩理由不成立，认定事实错误。适用《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，支持米林县教育局腾空的请求，适用法律错误。1、米林县教育局未就其主张违约行使解除权等相关事实举证证明。根据《中华人民共和国合同法》第九十四、九十五、二百二十七条之规定，米林县教育局主张因职教汽修厂未支付租金而请求解除的，应进行催告，经催告仍未履行的可行使解除权，行使解除权应以通知的方式行使。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条之规定，本案中米林县教育局主张合同关系解除，应当对具备解除条件及行使解除权的有关事实承担举证责任，即米林县教育局应就催告职教汽修厂缴纳租金、通知并到达职教汽修厂的相关事实承担举证责任，但米林县教育局未证明上列事实，故《合作协议》涵盖的租赁关系未被解除，继续有效。米林县教育局提交的“2013年1月5日的缴费通知单”，经核实，其未在举证期限内提交，本案原一审过程中米林县教育局亦未提交该证据，一审判决直接采信其证明内容，违反《民事诉讼法》第六十五条之规定，且米林县教育局未提交该份通知书到达职教汽修厂的相关证据，仅提供该通知单原件，系单份书证，属一审判决认定事实错误。2、米林县教育局违约在先，职教汽修厂未支付租金系行使同时履行抗辩权。职教汽修厂使用职教基地的场地用于汽修业务，该合同关系中最重要的租赁标的即为场地面积，根据职教汽修厂提供的证据，场地使用面积为6008平方米。职教汽修厂系2007年6月6日以米林县教育路1号即职教基地场地注册成立，而米林县教育局系于2011年才接替米林县中学继续与职教汽修厂进行相关合作，但米林县教育局介入后一直未按照约定提供场地，严重影响职教汽修厂对职教基地继续正常使用，构成《合作协议》第四条第（一）项“1”之违约情形，职教汽修厂因此享有抗辩权。职教汽修厂提交的第11组证据，与本案具有关联性，但一审判决认定该组证据不具有关联性不与评判，未经审查便否定职教汽修厂的抗辩主张，属认定事实、适用法律错误。三、《合作协议》到期后租赁关系继续有效，不定期租赁合同关系需行使解除权，未经行使，合同仍继续有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二、二百三十六条之规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的原租赁合同继续有效，但为不定期。不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除前应当在合理期限之前通知承租人。本案中，《合作协议》涵盖的房屋租赁合同关系于2013年7月1日到期后继续有效，但为不定期租赁合同，米林县教育局享有解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，合同解除权系形成权，由具有合同解除权的当事人以特定的方式行使该权利，作出解除的意思表示，并到达生效。2013年合同到期后至今，米林县教育局未发出“解除租赁关系”的通知，亦未在通知解除前合理期限内告知职教汽修厂，米林县教育局提交的证据亦未证明到达职教汽修厂。四、王占军享有自建厂房和配套设施的所有权，租赁合同关系解除的效力不及于职教汽修厂自建部分，无需就自建部分（非租赁部分）进行腾空。本案中双方并非单纯的房屋租赁关系，而是包含在“校企合作办厂”的合资、合作关系当中，包括房屋租赁、场地租赁、投资建设办厂、学员培训等综合权利义务关系。关于职教基地房屋等建筑设施的所有权问题，《合作协议》中存在两处对于归属的约定，该两处约定具有矛盾，故需对该合同条款进行解释。第三条第（二）项“2”规定了“米林县教育局承认职教汽修厂自投自建用于企业经营的事实，并约定2012年1月1日之后建设的建筑设施转归米林县教育局所有”。第三条第（二）项“5”规定“甲方完全享有汽修厂所属地皮及建筑物所有权，未经甲方许可，乙方不得转让或转租”。对此，应综合合同全文及合同签订时续接《合资协议》的背景，解释上述条款，对所涉事实进行认定。而一审判决未综合审查，仅依据“5”之规定便认定职教汽修厂腾空全部房屋，存在错误。同时，根据《中华人民共和国物权法》第三十条的规定，职教汽修厂因建设行为的完成而取得所建设房屋建筑的所有权；《中华人民共和国物权法》第九条第一款之规定，物权的变动未经登记不发生效力，故一审判决仅依据《合作协议》第三条第（二）项“5”前半句的约定内容，认定米林县教育局对全部建筑享有物权，从而认定职教汽修厂腾空全部房屋等建筑设施，认定事实错误，适用法律错误。因此，案涉房屋租赁合同关系解除，不及于职教汽修厂自建部分，职教汽修厂对该部分享有物权，无需腾空，如米林县教育局要求职教汽修厂交付该部分建筑，应予以清算补偿。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误。   米林县教育局辩称，一、关于租赁标的物范围相关问题。2007年1月1日米林县中学与王占军签订《合资协议》，约定将案涉职教基地修理厂厂房140平方米、生活用房250平方米及其相应空地提供给王占军以米林县职教基地修理厂的名义从事机械修理和学生培训等事宜，期限5年，米林县工商行政管理局于2010年11月25日颁发的职教汽修厂的营业执照上也表明修理厂的经营范围为二类汽车修理。后在《合资协议》届满前的2011年1月1日，因米林县教育局接管了职教中心，于是与王占军为负责人的职教汽修厂签订《合作协议》，约定租期从2011年1月1日起至2013年7月1日止，租金每月2000.00元，按季度结清，缴费时间（宽限期）不超过10天，自2012年1月1日后，租金按10%标准递增。《合作协议》第三条第（二）项“3”明确约定：乙方租用甲方场地用于汽修厂运营，租赁场地包括现有汽修车间、办公厂房，配件房1间，洗车及美容车间两间。职教汽修厂在租赁物上添附的五间简易厂房及相关配套设施均是《合作协议》签订之前已存在，该五间简易厂房与相关附属设施系2006年7月至2007年4月期间修建，当然在《合作协议》规定的2011年1月1日签订合同当时的现有范围之列，所以，职教汽修厂的该上诉理由不成立。二、关于未支付租金的抗辩理由及不定期租赁期间合同解除权相关问题。首先，职教汽修厂自认其房屋租金仅交至2011年12月31日。其次，米林县教育局于2018年5月16日下达了书面限期搬迁通知书，明确解除了双方的租赁关系，并给予了合理的搬迁时间，即合法行使了催告权、解除权。在《合作协议》于2013年7月1日到期后的不定期租赁期间，米林县教育局行使单方法定解除权，无需征得对方同意，其中诉讼也是行使单方解除权的方式之一，米林县教育局于2019年5月6日向一审法院递交起诉状，起诉状副本已送达职教汽修厂。再次，米林县教育局无任何违约行为。职教汽修厂向一审法院提交的证据“11”无真实性、合法性，与本案亦无关联性，因不定期租赁期间，米林县职教汽修厂可随时要求解除合同，行使随时解除权与职教汽修厂是否缴纳租金并无实质关联性，故一审法院对该组证据不予评判符合法律规定，且职教汽修厂提交的证据“7”与《合资协议》能够相互印证，即职教汽修厂有修建符合修理厂条件的厂房建设义务。王占军作为完全民事行为能力人，在2011年1月1日签订《合作协议》时确认了租赁物及租赁范围，且每月交纳租金2000.00元，自2012年1月1日起每月租金递增10%，同时仍需承担培训学生的义务，故职教汽修厂同时履行抗辩权已丧失。三、关于职教汽修厂在租赁标的物上添附厂房及配套设施部分是否一并进行搬离腾空的问题。首先，职教汽修厂对《合作协议》第三条第（二）项“2”约定的内容解释有误，无论是根据文义解释、目的解释或整体解释，该内容表明米林县教育局承认职教汽修厂为创建良好营业环境，其自行投入部分资金用于厂房建设这一事实，且双方明确产权归属为在2012年1月1日后，职教汽修厂（包括签订合作协议前）投入用于基地硬件设施建设之一切投入，自动转归米林县教育局所有。其次，根据《中华人民共和国物权法》第六条之规定，职教汽修厂并未进行法定登记，职教汽修厂自建的厂房及配套设施部分的所有权应包括自建房所占土地部分的使用权。综上，职教汽修厂的上诉理由不成立，应予以驳回，一审适用法律正确，认定事实清楚，应予以维持。   米林县教育局向一审法院起诉请求：1.请求判决职教汽修厂立即将位于中学职教基地院内的全部房屋及场地腾空交给米林县教育局；2.请求判决职教汽修厂承担本案诉讼费用。   一审法院认定的事实：2007年1月1日，米林县中学与王占军签订了《合资协议》，约定米林县中学将中学职教基地修理厂房140平方米、生活用房250平方米及其相应空地提供给王占军从事汽车修理和学生培训等事宜，约定期限为五年，自2007年1月1日起至2011年12月31日止。2011年1月1日，在《合资协议》基础上，××县职业教育汽车修理厂签订了一份《合作协议书》，将中学职教基地院内房屋及场地租给米林县职业教育汽车修理厂，租期自2011年1月1日起至2013年7月1日止，月租金为2000.00元。同时在《合作协议书》第三条第（二）项“5”约定“甲方完全享有汽修厂所属地皮及建筑物所有权，未经甲方许可，乙方不得以任何形式转让或转租”；第四条第（二）项“2”约定“未在规定时间内按时交纳场地租赁费”。职教汽修厂于2011年底后再未支付任何租金给米林县教育局，且米林县教育局于2013年1月5日给职教汽修厂送达了缴费通知单，职教汽修厂仍未支付所拖欠的租金。《合作协议书》到期后，双方未再续签。2018年5月16日，米林县教育局向职教汽修厂下达了搬迁通知书要求其按期做好腾退工作，截止目前，职教汽修厂仍未腾退。另查明，2007年4月9日，王占军以职教汽修厂取得道路运输经营许可证，在租赁场所从事汽车修理。2010年11月25日，王占军以此租赁场地为经营场所，注册成立了“米林县职业教育汽车修理厂”。另，根据林芝撤地设市安排部署，××县教育局名称变更为西藏林芝市米林县教育体育局。   一审法院认为，米林县教育局与职教汽修厂签订的《合资协议》《合作协议书》依法成立，合法有效，职教汽修厂应当按照约定全面履行自己的义务。职教汽修厂于2011年底一次性支付完当年租金后，未再向米林县教育局继续支付租金，且双方在《合作协议书》到期后，职教汽修厂继续使用租赁物，米林县教育局未提出异议，双方租赁合同继续有效，但应视为不定期租赁。米林县教育局在2018年5月16日书面通知腾房并给予合理期限后，要求职教汽修厂腾退房屋于法有据，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条的规定，米林县教育局要求职教汽修厂腾空房屋系单方解除房屋租赁合同，该请求符合法律规定，该院予以支持。关于职教汽修厂提出的2012年1月1日之后未支付租金，系行使合同履行抗辩权的抗辩主张，该院认为，米林县教育局已按合同要求向职教汽修厂提供了生产经营的必要场地及工具，职教汽修厂已取得相应的资质并从事汽修工作，其同时履行抗辩权消灭，职教汽修厂应当履行自己的义务，故对其抗辩主张该院不予支持。关于职教汽修厂提出的贸然解除租赁合同而不予以补偿，将导致王占军一家居无定所、丧失收入来源的抗辩主张，可以根据法律及相关政策另行主张。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：限被告米林县职业教育汽车修理厂于本判决生效之日起三十日内腾空位于中学职教基地院内的全部房屋及场地并交付给原告西藏林芝市米林县教育体育局。案件受理费100.00元，由被告米林县职业教育汽车修理厂负担。   二审中，职教汽修厂、米林县教育局均未提交新证据。   本院对一审法院查明的事实予以确认。   本院审理查明，本着校企共建，促进米林县职业教育发展的目的，2007年1月1日，由王占军代表陕西中铁物资设备成套有限公司（乙方）与西藏米林县中学（甲方）就位于中学职教基地院内的房屋及场地签订《合资协议》（陕西中铁物资设备成套有限公司未盖章），双方约定，甲方将职教基地修理厂房、生活用房及相应空地提供给乙方从事机械修理和学生培训等，同时约定合同期限自2007年1月1日至2011年12月31日，另就名称及营业资格办理及学员培训、管理、合法经营等进行了约定。2007年1月1日，由王占军代表陕西中铁物资设备成套有限公司（乙方）与西藏米林县中学（甲方）就位于中学职教基地院内的房屋及场地签订《米林县中学职教基地修理厂房租赁合同》，双方就租赁物、租金、权利义务、学员培训等进行了约定，租赁期限自2007年1月1日至2011年12月31日，2007年5月22日，西藏米林县中学聘任王占坤（王占军哥哥，已去世）为米林职教汽修厂厂长，租赁期间因政策调整及职权划分等因素，原××县教育局接管米林县中学职教基地。2011年1月1日原××县职教中心（甲方）与职教汽修厂（乙方）签订《米林县职教汽修厂合作协议书》，双方就权利义务、双方均承认的事实、违约行为认定、协议解除、变更、终止及租赁费、租赁期限进行了约定。   2006年至2007年双方签订《米林县中学职教基地修理厂房租赁合同》期间，王占军自行出资修建了部分厂房，双方未就王占军修建厂房所支出费用进行认定，后期王占军再无修建厂房的行为，双方在2011年1月1日签订《米林县职教汽修厂合作协议书》时确认了王占军存在自行出资修建现有部分厂房的事实。   2009年，王占军租用的部分土地用于米林县职教中心办公用房的修建，并拆除了该土地范围内的大车修理车间两间。   2013年1月5日，米林县职教中心向职教汽修厂发出《缴费通知书》，要求王占军交纳2012年度场地租赁费，后米林县职教中心及米林县教育局均未通过书面形式督促职教汽修厂交纳相关租赁费，王占军也未交纳相关租赁费。2018年5月16日，米林县教育局以合同期限已于2013年12月31日到期，且王占军拒不交纳租赁费为由，向职教汽修厂发出并送达《搬迁通知书》要求于2018年6月4日前搬离，2019年4月10日米林县教育局向王占军送达《关于限期搬离米林县职教中心汽修厂的通知》，要求王占军于接到通知后15日内即2019年4月25日前从汽修厂搬离。   另查明，涉案租赁费王占军已交至2011年12月31日。   对当事人二审争议的事实，本院分析、认定如下：   1、关于双方2011年1月1日所签协议是否终止的问题。本院认为，首先，从双方签订《合资协议》《米林县中学职教基地修理厂房租赁合同》《合作协议书》的时间先后顺序及庭审中双方陈述，确定双方争议为2011年1月1日双方签订的《合作协议书》所产生的权利义务；其次，根据《合作协议书》《缴费通知书》，可确定双方之间就涉案房屋及土地的租赁时间截止2013年12月31日，但职教汽修厂仅交纳租赁费至2011年12月31日，自2012年1月1日至今未交纳相应租赁费用，存在明显的违约行为；再次，现米林县教育局在双方租赁期限届满后，双方未续签相关租赁合同，职教汽修厂继续占有使用租赁物，2018年5月16日前米林县教育局未提出异议，本案所涉租赁关系实际已变更为不定期租赁关系；最后，米林县教育局发出《搬迁通知书》《关于限期搬离米林县职教中心汽修厂的通知》，并向一审法院起诉后至今职教汽修厂仍未搬离，米林县教育局已给职教汽修厂充裕的搬离准备时间，即米林县教育局已尽告知义务，并给对方充分准备时间。综上，双方2011年1月1日所签《合作协议书》解除条件成就，且结合本案，本院认定双方所签《合作协议书》自米林县教育局向一审法院起诉之日自然终止。   2、关于协议解除后搬离条件是否成就及搬离范围的问题。本院认为，涉案租赁土地所有权属于国家，米林县教育局为涉案土地的实际使用人，相关部门未就涉案土地使用权作出变更的情形下，职教汽修厂及其负责人王占军需依附与米林县教育局之间的租赁关系才能享有使用权，涉案地上附着物房屋中部分已在双方2011年1月1日所签《合作协议书》中明确约定，在《合作协议书》约定的租赁期限届满后，王占军以实际行为明确表示拒付租赁费用，已构成明显违约，米林县教育局有权在履行催告义务并给职教汽修厂合理时间后终止协议，并要求职教汽修厂从涉案土地及地上附着物内搬离。对于双方之间就职教汽修厂自行加盖房屋及2009年拆除的大车修理厂房产权归属、是否存在赔偿或补偿及协议终止后王占军是否能或其他赔偿或补偿的问题，职教汽修厂及其负责人王占军可另案起诉，本院不予审理。   本院认为，原××县职教中心与职教汽修厂于2011年1月1日签订的《米林县职教汽修厂合作协议书》，系双方当事人真实意思表示，合法、有效，双方当事人应按照协议约定履行各自的义务。但职教汽修厂自2012年1月1日至今未交纳房屋租金后仍占有、使用该租赁物，亦未就拒交缴纳租金的行为提出充分、合理的抗辩，其行为已构成违约，米林县教育局于2018年5月16日向职教汽修厂送达《搬迁通知书》，且给予职教汽修厂充裕搬迁时间，即在合同期限届满后双方不定期租赁关系中，职教汽修厂存在拒付租金的行为，米林县教育局已给尽合理催告义务且给予了对方充裕准备时间，双方于2011年1月1日签订的《米林县职教汽修厂合作协议书》解除条件已成就，并自米林县教育局向一审法院起诉之日自行终止，故米林县教育局主张职教汽修厂从案涉土地及地上附着物内搬离的主张于法有据，本院予以支持。至于职教汽修厂其他抗辩主张，已超出本案审理范围，本院不予审理。一审法院认定、处理并无不当，本院予以确认。   综上所述，本院认为，职教汽修厂的上诉请求不成立，应予以驳回。原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费100.00元，由米林县职业教育汽车修理厂负担。   本判决为终审判决。   审判长 杜宝玉   审判员 王明有   审判员 孙丹华   二〇二〇年四月二十六日   法官助理 黄国基   书记员 万芳位