上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终3486号上诉人(原审原告)：上海金蚁门业有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：刘彬，经理。被上诉人(原审被告)：上海轶通建筑工程服务部，住所地上海市嘉定区。投资人：魏成凯，总经理。委托诉讼代理人：高其彬，上海政明律师事务所律师。上诉人上海金蚁门业有限公司(以下简称“金蚁门业”)因与被上诉人上海轶通建筑工程服务部(以下简称“轶通服务部”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初16540民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金蚁门业上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持金蚁门业的一审诉讼请求。事实和理由：金蚁门业与轶通服务部于2016年5月1日签订《厂房租赁合同》，约定金蚁门业租赁轶通服务部位于嘉定区马陆镇周赵路XXX号的厂房及配套用房和设施，租期三年。在租赁期间，金蚁门业在轶通服务部未告知承租厂房为无证违建的情况下，经轶通服务部同意对租赁物进行了装修。经鉴定装修工程造价为人民币(以下币种均为人民币)284,511.62元，折旧后现值为203,425.81元，金蚁门业并为此支付鉴定费16,100元。2017年4月，租赁厂房因无证被拆除，造成了金蚁门业的上述损失。该损失系因轶通服务部过错造成，轶通服务部理应全额赔偿。在租赁期间，金蚁门业在租赁物内存放有下列物品：两套桌椅、三套中控门、五套实木移门、十箱卷纸、一个饰品、三个吸顶灯、四十个射灯、五个轨道、三幅牌匾、一个床垫，因租赁厂房被拆除，且当时租赁厂房已由轶通服务部实际掌管控制，故上述存放物品应由轶通服务部返还。请求支持金蚁门业的上诉请求。轶通服务部未提供书面答辩意见。金蚁门业向一审法院起诉请求：1、判令轶通服务部给付装修费203,425.81元及鉴定费16,100元；2、判令轶通服务部返还已付租金48,349.30元；3、判令轶通服务部返还金蚁门业存放在租赁厂房中的两套桌椅、三套中控门、五套实木移门、十箱卷纸、一个饰品、三个吸顶灯、四十个射灯、五个轨道、三幅牌匾、一个床垫。一审法院认定事实：2016年5月1日，轶通服务部(出租方，甲方)与金蚁门业(承租方，乙方)签订《厂房租赁合同》一份，约定：系争厂房及配套用房和设施属于所有，有产权证；乙方租赁上述厂房用于工业生产；乙方租用厂房实测建筑面积为1400平方米，该合同出租价格以整套整年计算，不以平米单价计算房租；租赁期限为三年，自2016年5月1日至2019年4月30日；整套厂房每年租金为280,000元整，另外乙方需按实承担房租开票的税金部分；租金自2016年5月1日起计算，每6个月的租金须提前1个月支付，即每年的4月10日和10月10日前各支付6个月租金，先付后用，依次类推；乙方逾期缴纳租金，甲方按日加收逾期租金万分之二的违约金，逾期满二个月的，甲方除收取违约金外，有权单方解除合同收回厂房，乙方不得有异议；乙方签约时先行支付6个月的租金和相当于一个月租金的押金，该押金在合同到期后，甲方扣除乙方所欠的费用后退回余下的押金；甲方承诺在2016年4月1日前将厂房交付乙方，但考虑到对厂房进行装修的因素，甲方交付厂房的时间最迟不得超过2016年4月10日，造成乙方损失的，甲方应按有关规定处理；乙方有权在自己租用厂房内自费进行装饰、改造，但应以不破坏结构安全和整体外观为原则，并事先向甲方提供装饰图纸，须征得甲方书面同意，报有关部门批准后方可实施；退租时，甲方如发现乙方有未经甲方书面同意对厂房及设施进行私自改造扩建或在任何部位搭建任何形式的建筑物或破坏厂房结构的整体外观等情形的，甲方有权要求乙方恢复租用厂房的原状，如因此造成甲方损失的，乙方应当承担赔偿责任；邓永强作为金蚁门业的代表在该合同上签字。上述合同签订后，金蚁门业向轶通服务部支付了押金23,333元，轶通服务部将系争厂房交付金蚁门业使用。一审又查明，轶通服务部曾以金蚁门业欠付租金为由诉至法院(2017)沪0114民初12229号案件(以下简称“12229号案件”)，要求确认解除租赁合同，判令金蚁门业支付欠付租金、逾期利息、占用费等。该案审理中查明，系争厂房的权利人为上海健泰铭版有限公司(以下简称“健泰公司”)，房地产权证登记的建筑面积为742.80平方米。健泰公司于2016年与轶通服务部签订《厂房租赁合同》，将系争厂房出租给轶通服务部，租赁期限为2016年5月1日至2017年4月30日。2017年11月6日，健泰公司出具《租赁关系证明》一份，称与轶通服务部的租赁期限期满后，双方的租赁关系延续至2017年8月尚未解除，因拆除违章建筑，对双方造成的损失，由双方各自承担；轶通服务部向金蚁门业转租厂房一事，由轶通服务部自行处理。2018年4月25日，健泰公司与轶通服务部签订《厂房租赁合同》一份，约定：健泰公司将建筑面积742.8平方米的系争厂房出租给轶通服务部，租赁期限自2018年5月1日至2019年5月20日。轶通服务部确认其于2017年4月将违法建筑的拆除通知发送金蚁门业，系争厂房的无证面积约700平方米于2017年6月12日拆除。金蚁门业因未就无证部分厂房拆除后的租金标准与轶通服务部协商一致，未支付2017年5月1日起的租金。2016年6月13日，轶通服务部微信通知邓永强，金蚁门业已有2个月未支付租金，通知其解除租赁合同，要求金蚁门业于2017年6月30日清场。2017年6月28日，轶通服务部委托律师向金蚁门业寄送律师函称，双方的租赁关系于2017年6月30日正式解除；要求金蚁门业于2017年6月30日以前清场，将房屋返还轶通服务部，否则应按照租金标准支付房屋占有使用费；将房屋恢复原状并确保房屋处于完好和可出租的状态，否则应承担由此造成的相关恢复费用和未恢复原状期间的房屋占有使用费；于2017年7月1日前支付租金61,369.85元、违约金981.92元。12229号案件审理中，法院根据金蚁门业的申请，委托上海第一测量师事务所有限公司对金蚁门业在系争厂房的装修现值、搬迁费用等(其中约700平米厂房因拆违已被拆除)进行工程造价司法审价鉴定。上海第一测量师事务所有限公司于2018年9月13日出具《司法审价鉴定意见书》，确定系争厂房装修工程项目所涉工程造价为284,511.62元，折旧后现值为203,425.81元。金蚁门业为此支出鉴定费16,100元。轶通服务部认为金蚁门业未获得其允许擅自装修房屋，违反了合同约定，且鉴定意见书的审价金额高于实际金额，其不予认可。就此，法院已通知鉴定单位出庭作证，轶通服务部亦进行了相关质询。12229号案件审理中，金蚁门业搬离系争厂房，轶通服务部已将厂房收回，但双方对于厂房收回的时间存在争议。轶通服务部在增加诉讼请求申请书中称金蚁门业于2018年4月28日从系争厂房内搬离，庭审时又称金蚁门业于2018年5月9日从系争厂房搬出；金蚁门业则认为2017年6月轶通服务部已对系争厂房停电，致使其无法使用，且2017年11月轶通服务部已将其物品全部搬出。12229号案件审理中，金蚁门业曾就装修费等提起反诉，法院依法予以受理。嗣后，金蚁门业无力缴纳反诉费用，法院口头裁定按撤回反诉处理。经法院释明，金蚁门业表示合同部分无效的后果不需要在该案中处理，相关损失其另行主张。12229号案件认定，轶通服务部与金蚁门业签订的租赁合同所涉的厂房面积为1400平方米，其中有证面积为742.80平方米，其余部分为未取得规划许可的违法建筑，故双方签订的租赁合同涉及有证面积742.80平米的部分有效，涉及违法建筑面积的部分无效。合同部分无效后，因无效造成的损失，应由双方按照过错分担。轶通服务部与金蚁门业对系争厂房的状况均应为明知，故双方对于合同的部分无效均具有过错。系争厂房的无证部分已于2017年6月12日拆除，被拆除部分的面积接近承租面积的一半，轶通服务部坚持要求金蚁门业仍按合同约定的1400平方米的租金标准支付租金或使用费明显有违公平原则，金蚁门业虽然存在拖欠租金的行为，但部分厂房被拆除后确实对其正常使用有影响，故双方对此均有过错，轶通服务部以金蚁门业拖欠租金为由行使单方解除权，要求确认租赁合同于2017年6月30日解除缺乏依据，法院不予支持。金蚁门业称轶通服务部于2017年11月将金蚁门业的物品全部从厂房内搬出，但当时案件正在审理过程中，金蚁门业并未将此情况告知法院，也未提交相应的证据，故法院对此难以采信，金蚁门业返还房屋的时间应以轶通服务部变更诉讼请求申请中确认的2018年4月28日为准。法院确定双方的租赁合同于2018年4月28日因终止履行而解除。至于轶通服务部庭审时又将该日期变更为2018年5月9日，违反禁反言原则，法院不予采信。虽然合同约定租金按整套整年计算，但应以1400平方米厂房能正常使用为前提，现无证面积约660平方米于2017年6月12日被拆除，故法院酌情确定2017年6月12日至2018年4月28日的租金按180,000元/年。据此，法院作出12229号判决书，部分判决内容为，确认轶通服务部与金蚁门业签订的《厂房租赁合同》于2018年4月28日解除、金蚁门业应于本判决生效之日起十日内给付轶通服务部2017年6月1日至2018年4月28日的租金166,739.70元。此后，轶通服务部及金蚁门业均未上诉，该判决已于2019年2月1日生效。一审过程中，金蚁门业撤回了第二项诉讼请求。一审法院认为，轶通服务部与金蚁门业就系争厂房所签租赁合同之效力、合同解除、双方过错等等，12229号民事判决已有认定，且轶通服务部及金蚁门业均未提起上诉。关于系争厂房装修费及鉴定费，金蚁门业在12229号案件中已通过反诉进行主张，因其未能缴纳反诉费用，故该案中未予处理。现金蚁门业再次主张，不违反法律规定，考虑到租赁合同的效力、履行程度、双方过错等因素，结合鉴定意见，法院酌定轶通服务部需赔偿装修费70,000元，鉴定费8,000元。轶通服务部抗辩称金蚁门业擅自装修故应自行承担后果，因双方租赁合同中约定考虑到对厂房进行装修的因素，交付厂房的时间最迟不得超过2016年4月10日，足以说明轶通服务部对金蚁门业即将对系争厂房进行装修明知并且同意，而且实际装修过程中轶通服务部也未提出异议，故对该抗辩意见法院不予采纳。轶通服务部主张鉴定的造价过高不予认可，但鉴定程序合法、鉴定人员具备相应资质，且12229号案件审理中已通知鉴定人员出庭作证并接受质询，故对轶通服务部的该意见不予采纳。关于返还物品，轶通服务部否认系争厂房中存放有金蚁门业主张的物品，因金蚁门业提供的证据不能证明其主张，且在12229号案件的庭审中金蚁门业从未提出过该主张，故对该请求法院难予支持。判决：一、上海轶通建筑工程服务部应于判决生效之日起十日内支付上海金蚁门业有限公司装修费70,000元、鉴定费8,000元；二、对上海金蚁门业有限公司的其他诉讼请求不予支持。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，轶通服务部与金蚁门业签订的《厂房租赁合同》因涉及违法建筑部分无效，有证部分解除。对上述合同最终解除及损失的造成，轶通服务部应承担主要责任，金蚁门业未尽审慎注意义务，也应承担一定责任。本院考虑租赁合同的效力、履行情况、双方过错程度等因素，结合鉴定意见，酌定轶通服务部应赔偿金蚁门业装修费122,000元、鉴定费9,600元。一审法院所作其余处理，并无不当。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，判决如下：一、维持上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初16540民事判决主文第二项；二、撤销上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初16540民事判决主文第一项；三、上海轶通建筑工程服务部应于本判决生效之日起十日内支付上海金蚁门业有限公司装修费人民币122,000元、鉴定费人民币9,600元。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计人民币2,296.50元，由上诉人上海金蚁门业有限公司负担人民币830元，被上诉人上海轶通建筑工程服务部负担人民币1,466.50元；二审案件受理费人民币4,593元，由上诉人上海金蚁门业有限公司负担人民币1,660元，被上诉人上海轶通建筑工程服务部负担人民币2,933元。本判决为终审判决。法官助理朱敏审判长  周刘金审判员  徐 庆审判员  王 伟二〇二〇年四月二十四日书记员  朱 敏附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。