重庆市开州区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0154民初906号原告：谭维，女，1993年8月15日出生，汉族，住重庆市开州区。委托诉讼代理人(特别授权)：王道平，重庆帅风律师事务所律师。委托诉讼代理人(特别授权)：雷海英，重庆帅风律师事务所律师。被告：陈小霞，女，1985年10月27日出生，汉族，住重庆市开州区。被告：金勇鵾，男，1985年10月9日出生，汉族，住重庆市开州区。委托诉讼代理人(特别授权)：陈小霞，身份同被告陈小霞，系金勇鵾妻子。被告：中国建设银行股份有限公司重庆开州支行，住所地重庆市开州区文峰街道富厚街114号，统一社会信用代码915002349081292428。负责人：康京平，行长。委托诉讼代理人(特别授权)：祁波，男，1970年6月9日出生，汉族，住重庆市开州区，银行员工。第三人：重庆市开州区锦尚房产有限公司，住所地重庆市开州区文峰街道富厚社区开州大道(东)1311号，统一社会信用代码91500234051703371B。法定代表人：唐小辉。委托诉讼代理人(特别授权)：吴应祥，男，1966年10月9日出生，汉族，住重庆市开州区，公司员工。原告谭维与被告陈小霞、金勇鵾、中国建设银行股份有限公司重庆开州支行(以下简称建行开州支行)，第三人重庆市开州区锦尚房产有限公司（以下简称锦尚房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月25日公开开庭进行了审理，原告谭维的委托诉讼代理人王道平、雷海英，第三人锦尚房产公司的委托诉讼代理人吴应祥到庭参加诉讼，被告陈小霞、金勇鵾、建行开州支行经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告谭维向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告一、二于2016年12月9日签订的《鼎尚·房屋买卖合同》合法有效；2.判令解除被告三与被告一、被告二之间签订的《重庆市预购商品房抵押贷款合同》；3.判令被告一、二为原告办理房屋过户登记；4.诉讼费用由三被告承担。事实及理由：2016年12月9日，原告与被告陈小霞、金勇鵾签订了《鼎尚·房屋买卖合同》，约定被告陈小霞、金勇鵾将产权证号为渝(2019)开州区不动产权第000456275号房屋以860000元价款出售给原告，原告给付被告陈小霞、金勇鵾购房首付款396982元，该房屋在被告建行开州支行处的剩余按揭款443018元由原告按月给付月供款，且约定留尾款20000元在办理完产权过户后原告退还被告陈小霞、金勇鵾，被告陈小霞、金勇鵾应于房产证能办理的5日内为原告办理产权过户登记，2016年12月4日后与被告陈小霞、金勇鵾相关的经济债权纠纷与涉案房屋无关。现原告已经将被告三处涉案房屋的按揭款全部结清，但被告建行开州支行仍不注销涉案房屋的抵押登记，影响到原告权利的实现。为维护原告的合法权益，原告特此起诉，请求法院依法判决。被告陈小霞、金勇鵾未作答辩。被告建行开州支行未到庭，但提交书面意见：1.借款人陈小霞、金勇鵾在我行办理的房贷真实有效。借款人私下将我行已抵押的住房通过中介公司将房产转卖给原告，原告与我行没有借贷关系。2.根据合同相关性原则，因双方当事人通过中介买卖，在房屋买卖合同中，我行不涉及到当事方。3.根据以上两点，把我行作为被告不成立，我行也不能承担本案的诉讼费。第三人锦尚房产公司陈述，2016年12月9日原告与被告陈小霞、金勇鵾签订了房屋买卖合同，当时我们告诉了买卖双方相应的事宜，2018年被告陈小霞、金勇鵾按揭款没有到期给付，一直是我们在按时向银行转入按揭款，由原告谭维将每月的按揭款交给我们，我们再到银行以陈小霞的名义去交的按揭款。本院经审理认定如下事实：被告陈小霞、金勇鵾以按揭贷款方式购买了位于开县(现为开州区)X房屋一套（以下简称案涉房屋），并以案涉房屋为抵押物与第三人建行开州支行签订了《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，贷款期限从2014年7月14日至2034年7月14日，贷款金额470000元。2016年12月9日，原告谭维（乙方）与被告陈小霞（甲方）、金勇鵾（甲方）在中介方开县鼎尚房产有限公司处签订了《鼎尚·房屋买卖合同》，合同主要内容为：乙方向甲方购买产权证正在办理中的上述案涉房屋，成交价格860000元，房屋产权证过户时，所产生的相关费用由乙方承担。在2016年12月4日，乙方向甲方支付房屋定金款30000元。在2016年12月9日签订正式合同时，乙方支付该房屋首付款396382元（包含定金款）到甲方。甲方在购买该房屋时办理了银行按揭，余下尾款443018元，由乙方接着甲方按揭，每月由乙方向银行支付按揭款项，一直到该房产证下来为止。甲方同意乙方押该房屋尾款20000元，待办理完产权过户时，由乙方支付给甲方上述尾款20000元。2016年12月4日，谭维以其母亲韦德英的银行账户向陈小霞转账支付定金款30000元。合同签订当日，谭维又以其母亲韦德英的银行账户向陈小霞转账支付购房款366982元，陈小霞、金勇鵾向谭维出具了《收条》并将案涉房屋交付谭维。之后，谭维均以韦德英的银行卡（卡号XXXX）向金勇鵾的银行卡转账支付每月按揭款，直到2017年8月26日。由于金勇鵾用来偿还被告建行开州支行按揭贷款的银行卡因故不能正常扣款，为避免每月所偿还的按揭款逾期，自2017年9月起，由韦德英将每月按揭款支付给第三人锦尚房产公司的法定代表人唐小辉，再由该公司工作人员以陈小霞的名义每月按时向建行开州支行交纳案涉房屋的按揭款直到2020年3月。2019年12月16日，重庆市开州区不动产登记中心出具的《土地房屋权属登记信息查询结果证明》显示，案涉房屋办理了不动产权登记，该房屋登记的权利人为陈小霞、金勇鵾，坐落位置登记为重庆市开州区X产权证号为渝（2019）开州不动产权第X号。2019年12月18日，谭维以与陈小霞、金勇鵾买卖合同纠纷向本院申请诉前财产保全，申请查封案涉房屋，并预交保全申请费4820元。本院依法准予其保全申请，并作出（2019）渝0154执保956号执行裁定书，查封了案涉房屋。2020年1月2日，陈小霞（甲方）、金勇鵾（甲方）与谭维（乙方）签订《协议》，该协议主要约定：由乙方将购买的案涉房屋在建行开州支行按揭的贷款余额一次性付清，乙方一次性付清5日内，甲方为乙方办理房屋过户登记。因被告建行开州支行不配合注销案涉房屋的抵押登记，影响到案涉房屋办理产权过户登记，2020年1月17日，谭维就上述房屋买卖合同纠纷向本院提起诉讼，诉讼中，谭维于2020年3月24日向建行开州支行结清了陈小霞名下就案涉房屋所欠的贷款本息余额共计393504.39元，建行开州支行出具了《中国建设银行个人贷款结清证明》。上列事实有双方当事人的陈述、原、被告身份证明材料、《鼎尚·房屋买卖合同》、《协议》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》、中国工商银行借记卡账户历史明细清单、重庆农村商业银行对私客户账户明细及个人业务凭条(回单)、收条、中国建设银行个人贷款结清证明、中国建设银行个人贷款还款凭证、土地房屋权属登记信息查询结果证明、民事裁定书、执行裁定书等证据在卷佐证，证据充分，足以认定。本院认为，原告谭维与被告陈小霞、金勇鵾于2016年12月9日签订的《鼎尚·房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，属有效合同。本院对此予以确认。关于原告要求判令解除被告建行开州支行与被告陈小霞、金勇鵾之间签订的《重庆市预购商品房抵押贷款合同》的诉讼请求。根据合同相对性原则，原告谭维不是上述《重庆市预购商品房抵押贷款合同》的合同当事人，不享有该合同约定的权利和义务，且合同解除权的行使主体，系签订合同的双方当事人，故原告请求解除上述合同，于法无据，本院不予支持。同理，建行开州支行不是本案房屋买卖合同的一方当事人，不应承担基于上述买卖合同所产生的权利和义务，故建行开州支行不是本案适格被告。关于原告要求被告陈小霞、金勇鵾协助原告办理案涉房屋过户登记的请求。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与被告陈小霞、金勇鵾签订的《鼎尚·房屋买卖合同》约定，案涉房屋房产证办理时，双方在5日内办理完产权过户。2020年1月2日，双方又签订《协议》约定，被告建行开州支行的贷款余额由原告一次性付清5日内，被告陈小霞、金勇鵾为原告办理房屋过户登记。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”虽然案涉房屋设置有建行开州支行的抵押权，但原告作为受让人结清以案涉房屋作为抵押物的银行贷款余额后，基于案涉房屋所设立的抵押权应当予以消除，从而具备办理产权过户登记的条件。在案涉房屋抵押权涂销登记后，被告陈小霞、金勇鵾应当按照约定协助原告办理过户手续。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：原告谭维与被告陈小霞、金勇鵾于2016年12月9日签订的《鼎尚·房屋买卖合同》有效；被告陈小霞、金勇鵾在位于重庆市开州区X房屋涂销抵押登记后五日内协助原告谭维办理上述房屋产权转移登记手续，产权转移登记至原告谭维名下；驳回原告谭维的其他诉讼请求。案件受理费12400元，减半收取6200元，保全费4820元，共计11020元，由被告陈小霞、金勇鵾负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时直接向该院预交上诉案件诉讼费递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审 判 员  雷 洪二〇二〇年四月一日法官助理  王春燕书 记 员  唐 琳