贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终1160号上诉人（一审原告）：黄冬兰，女，苗族，1987年6月13日出生，住贵州省凯里市。上诉人(一审被告)：黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司，住所地：贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里经济开发区中昊大道，统一社会信用代码：91522620795285264A。法定代表人：姜上桥，该公司经理。委托诉讼代理人：郭晓红，湖南云天（邵阳）律师事务所律师。上诉人黄冬兰因与上诉人黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司（以下简称“凯威房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，均不服贵州省凯里市人民法院(2019)黔2601民初7394号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2020年3月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。黄冬兰上诉请求：1、判令一审被告支付从2017年1月1日至2017年6月30日的逾期交付转移登记文书违约金5212.96元；2、判令一审被告支付从2019年10月16日至实际交付转移登记文书之日止的逾期交付转移登记文书违约金；3、判令一审被告从2019年10月16日至实际交付房屋之日止的逾期交房违约金和租房补偿金；4、承担一审和二审全部诉讼费。事实和理由：一、一审被告应支付2017年1月1日至2017年6月30日的逾期转移登记违约金。双方签订的《商品房买卖合同》附件十二第五条约定：交付转移登记文书的时间为2016年12月31日前。上诉人拟写民事起诉状时，由于笔误，将诉讼请求第5项转移登记违约金的起算日期“2017年1月1日”错写成“2017年7月1日”，截止2019年10月15日暂为29319.31元，也是按2017年1月1日起算得到的金额。上诉人的真实意思是从2017年1月1日起算转移登记违约金。二、一审漏判了2019年10月16日之后的逾期交房违约金、租房补偿金和转移登记违约金。上诉人一审诉请截止到2019年10月15日只是为立案需要暂计金额，并未放弃其后期限顺延的合法正当权利，且涉案商品房至今并未交付。现一审判决违约金从合同协议约定之日至2019年10月15日止，缺乏事实和法律依据，后期再诉讼徒增当事人诉累。应判令立即支付各款项从判决生效之次日至交房、交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。综上，请支持上诉人的请求，依法改判。凯威房开公司上诉请求：1、依法撤销凯里市人民法院(2019)黔2601民初7394号民事判决书；2、改判调低上诉人承担的违约金按同地段同类房屋租金标准计算。事实和理由：一、一审认定事实与法律适用互相矛盾。一审认定2016年9月15日双方签订补充协议，交房日期变更为2017年6月30日，转移登记日期变更为2016年12月31日。2018年6月30日，双方签订关于延期交房的谅解协议，交房日期延至2017年12月31日。以上事实的认定，是逾期交房违约金与逾期转移登记违约金计算的基础，然而一审不依据以上认定的事实，擅自将逾期交房违约金从2016年9月1日起计算，逾期转移登记违约金从2017年7月1日起计算。与认定的事实严重背离。二、一审对上诉人与被上诉人法律适用上不平等。一审既然认定双方签订的商品房买卖合同、补充协议、关于延期交房的谅解协议均是合法有效，不能仅仅对约定的违约金计算方式给予支持，而对约定的交房日期与转移登记日期变更不给予支持，完全将上诉人置于不平等地位。三、本案上诉人承担的违约金，超过被上诉人的实际损失。本案被上诉人的实际损失，实为租金损失。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第17条规定，没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定违约金数额或者损失赔偿额。该规定确定了违约金和租金标准是一致的，当违约金没有约定时，违约金按照租金标准确定，当违约金有约定时，违约金不应过分高于或者低于租金标准，可见违约金已经涵盖租金损失。既计算违约金又计算租金补偿，是双重计算。一审判决的违约金明显过高，超过被上诉人实际损失的部分应当调低。黄冬兰向一审法院起诉请求：1.请求判令被告立即向原告支付城市基础设施未交付赔偿金288.00元、支付公共服务设施未交付赔偿金288.00元；2.请求判令被告立即向原告支付2016年9月1日至实际交付房屋之日止的逾期交房违约金（截止2019年10月15日暂为32833.02元）;3.请求判令被告立即向原告支付2017年10月1日至实际交付房屋之日止的租房补偿金（截止2019年10月15日暂为24500.00元）；4.请求判令被告立即向原告支付2017年7月1日至实际交付转移登记的有关文书之日止的逾期交付转移登记文书违约金(截止2019年10月15日暂计为29319.31元);5.本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年8月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同》合同约定：原告购买被告开发的凯威现代物流城（东区）第5号楼2单元3层2-3-2号房，房屋建筑面积106.67㎡，房屋总价款288009.00元。被告在2015年12月31日前向原告交付房屋；水、电、电话通信、有线电视、宽带网络等城市基础设施在交付时达到使用条件，如果在约定期限内未达到交付使用条件，由被告向原告一次性支付房屋总价款0.1%的违约金；公共服务设施在交付时达到使用条件，如果在约定期限内未达到交付使用条件，由被告向原告一次性支付房屋总价款0.1%的违约金；被告未约定的期限和条件将商品房交付原告，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金；被告应于2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，在逾期30日不交付且原告不退房的情况下，被告自约定日期至实际交付商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。2016年9月15日，双方签订《补充协议》约定的交房时间变更为2017年6月30日前，约定的转移登记时间变更为2016年12月31日前。合同签订后，原告按约定向被告支付了购房首付款88009.00元，2015年10月19日办理了余款200000.00元的按揭贷款,且该贷款已经汇入被告账上，逾期后，被告未按约定履行交房义务。原被告于2018年6月30日签订《关于延期交房的谅解协议》，双方协议约定将交房日期延至2017年12月31日，从2017年10月1日开始至实际交房日止再对原告进行每月1000元的租房补偿，原被告约定进行装修不是交房。一审法院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》和《关于延期交房的谅解协议》，是双方在自愿、平等基础上的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法、有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。原告已按照买卖合同的约定全面履行支付购房款的义务，被告不仅逾期交付所售房屋，而且没有提供办理商品房转移登记有关文书，被告的行为不仅违反了双方在合同中的约定，而且有悖于民事活动中的诚实信用原则，依法依约均应当承担民事责任。原告主张城市基础设施交付违约金及公共服务设施未达到交付违约赔偿金。因《商品房买卖合同》、《补充协议》和《关于延期交房的谅解协议》中约定的城市基础设施及公共服务设施交付时间应当视为在商品房交付时，上述设施亦同样具备交付条件，被告辩称对城市基础设施和公共服务的交付时间没有约定，已过诉讼时效，未达到交付条件，被告提出的已过诉讼时效理由不能成立，本院不予采纳；现交付条件尚未成就，原告未退房违约金根据合同约定应为房屋总价款0.1%。城市基础设施交付违约金为288.00元（288009.00元×0.001）及公共服务设施未达到交付违约赔偿金288.00元（288009.00元×0.001）。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，对约定的违约金是否超过“中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准”进行计算予以确定。被告不能交付办理商品房转移登记有关文书的按日向原告支付已交付房价款万分之一标准计算违约金，显然该约定标准没有超出了上述司法解释规定的计算标准，故原告诉请予以支持，被告提出逾期交房违约金的主张已超过诉讼时效，因被告至今未交付房屋，其抗辩理由不成立，不予采纳。原告逾期交房违约金时间为2016年9月1日至2019年10月15日的违约金为32804.22元（288009.00元×1139天×0.0001）。逾期办理转移手续违约金时间为2017年7月1日至2019年10月15日的违约金为24077.55元（288009.00元×836天×0.0001），原被告双方签订《关于延期交房的谅解协议》约定的从2017年10月1日起按每月1000元支付房租补偿金系双方真实意思表示，应合法有效。被告未按约定履行义务视为违约，应承担违约责任。故原告主张的从2017年10月1日至2019年10月15日共计24.5个月的房租补偿金为24500.00元，是双方的约定系双方真实意思表示，应为有效。原告主张，应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定判决：一、黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告黄冬兰城市基础设施交付违约金288.00元及公共服务设施未达到交付违约赔偿金288.00元，共计576.00元；二、黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付黄冬兰逾期交房违约金32804.22元；三、黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告黄冬兰逾期转移登记违约金24077.55元；四、黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告黄冬兰房屋租金补偿费24500.00元；五、驳回原告黄冬兰的其余诉讼请求。案件受理费990.00元，由被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司负担900.00元，由原告黄冬兰承担90.00元。二审中，上诉人凯威房开公司向本院提交《房地产估价报告》，拟证明涉案房屋在同地段每年租金标准。上诉人黄冬兰提交《（2019）黔26民终896号民事判决书》，拟证明对同一小区判决支持违约金至实际交付之日止。经质证，上诉人黄冬兰认为凯威房开公司选择江苏公司是否进行实地评估值得怀疑。上诉人凯威房开公司对黄冬兰提交的证据提出由法院审核的质证意见。本院经审查认为，凯威房开公司提交证据虽客观真实，但是与本案并无关联性；黄冬兰提交的民事判决书与本案也不具有关联性。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点：1、一审判决逾期交付转移登记文书违约金起算点为2017年7月1日是否正确；2、一审未判决2019年10月15日之后的逾期交房、转移登记文书违约金和租房补偿金是否漏判；3、一审判决逾期交房违约金是否过高。针对争议焦点，分述如下：一、从上诉人黄冬兰在一审起诉时主张逾期转移登记违约金的金额29319.31元来看，其起算期间应为2017年1月1日至2019年10月15日，虽在民事起诉状的诉讼请求第5项写成2017年7月1日，但并不影响其真实意思。况且从双方签订的合同以及补充协议等约定来看，逾期转移登记文书的起算点应为2017年1月1日，而一审法院以2017年7月1日为起算点计算属错误，本院予以纠正。二、关于一审法院未判决2019年10月15日之后的逾期交房、转移登记文书违约金和租房补偿金的问题。一审原告诉请要求支付转移登记文书违约金至交付转移登记文书之日止，要求逾期交房和租房补偿金至实际交付房屋之日止，为减少当事人的诉累，节约司法成本，一审法院未支持原告的该部分诉讼请求不当，应予以纠正。故本院对于诉请的逾期交房违约金、租房补偿金、逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金予以分别支持计算至实际交付房屋、实际交付转移登记关文书之日止。三、关于逾期交房违约金的问题。原、被告签订的《延期交房补充协议》、《关于延期交房的谅解协议》均系双方真实意思表示，内容并未违反法律规定，故关于逾期交房和租房补偿金的约定，本院予以确认。双方虽然变更交房日期为2017年12月31日，但对逾期交房承担违约金的起算时间约定为2016年9月1日起，一审法院按照合同和协议约定从该时间点计算逾期交房违约金并无不当。同时，被告凯威房开公司为了取得原告等业主的谅解而同意补偿房屋租金系自愿原则的体现。此外，租房补偿金与按日万分之一计算的违约金属不同的法律范畴，二者并不属于重复计算，况且凯威房开公司并未举证证明原告的实际损失，故对凯威房开公司提出的关于违约金及租房补偿金属于重复计算且超过实际损失要求调低的上诉理由不能成立，本院不予支持。中华人民共和国民事诉讼法一百七十条综上所述，上诉人黄冬兰的上诉理由成立，本院予以支持；上诉人凯威房开公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，但对黄冬兰一审诉讼请求中逾期交房违约金、租房补偿金、逾期交付转移登记文书未予支持计算至实际交付房屋、交付文书之日止，属适用法律不当，本院予以改判。依照《》第第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持贵州省凯里市人民法院（2019）黔2601民初7394号民事判决第一项；二、撤销贵州省凯里市人民法院（2019）黔2601民初7394号民事判决第二、三、四、五项；三、黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付黄冬兰从2016年9月1日至2019年10月15日的逾期交房违约金32804.22元，2019年10月15日之后的逾期交房违约金以房屋总价288009.00元为基数，违约金按日万分之一计算至实际交房之日止；四、黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付黄冬兰从2017年1月1日至2019年10月15日的商品房逾期转移登记违约金29319.31元，2019年10月15日之后的逾期转移登记文书违约金以房屋总价288009.00元为基数，违约金按日万分之一计算至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止；五、黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付黄冬兰从2017年10月1日至2019年10月15日的租房补偿金24500元，2019年10月15日之后的租房补偿金按1000元/月为标准计算至实际交房之日止。本判决发生法律效力后，若义务人在判决书确定的履行期限内不履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向权利人加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费990元，二审案件受理费2030元，共计3020元，由上诉人黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  王家良审判员  王山地审判员  陈生燕二〇二〇年四月十七日法官助理陈礼华书记员韩林爽