河南省滑县人民法院执 行 裁 定 书（2020）豫0526执异15号案外人（异议人）：杨帅伟，男，1981年9月28日生，汉族，住滑县。申请执行人：史保才，男，1969年3月12日生，汉族，住滑县。被执行人：张国旗，男，1971年2月1日生，汉族，住滑县。在本院执行张国旗民间借贷纠纷一案中，案外人杨帅伟于2020年4月13日向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人（异议人）杨帅伟称，要求法院：1、停止对属杨帅伟的位于滑县新区香××城小区××楼××单元××室房产的执行。理由是：2018年7月15日，案外人杨帅伟通过河南儒轩房产中介有限公司与被执行人张国旗签订了房屋买卖合同，购买了张国旗位于滑县新区香××城小区××楼××单元××室房产，案外人按合同约定在签订合同时向中介公司交纳了定金20000元，当场又通过支付宝向张国旗银行账户转款64000元，次日又支付给张国旗91000元，中介公司将张国旗与开发商签订的购房合同、张国旗的中国银行银行卡交给了案外人。自2018年7月30日起，案外人杨帅伟通过支付宝每月向张国旗名下的银行卡转入2400元，用于偿还该房贷款，至今共偿还20个月48000元。2019年2月份，案外人到小区物业交清了维修基金、天然气开口费、装修保证金等费用后，领取了房屋钥匙。2019年5月份变更了水电用户名称。后案外人找张国旗办理过户手续一直寻找不到。无奈向法院起诉要求张国旗协助办理过户手续，2019年12月2日，滑县法院作出（2019）豫0526民初10695号民事判决，判决生效后，案外人向法院申请强制执行，被告知该房屋在2019年5月份被法院查封，现准备评估拍卖。申请执行人史保才称，1、涉案房屋查封时间为2019年5月，案外人申请执行异议的依据（2019）豫0526民初10695号民事判决时间为2019年12月，根据最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题第二十六条的规定，案外人的执行异议不能成立；2、案外人2019年2月份到小区物业交纳维修基金、天然气开口费、装修保证金均在申请执行人申请查封之后，案外人也无证据证明法院查封该房屋之前已合法占有该房屋。即使双方买卖合同成立，无法办理过户登记手续的原因是没有付清全部购房款，原因在案外人；3、案外人所购买涉案房屋价格明显低于市场价格，有二者恶意串通、逃避执行的可能。本院查明，申请执行人史保才与被执行人张国旗、严凤英民间借贷纠纷一案，本院根据申请人史保才的申请，于2019年5月9日作出（2019）豫0526财保209号民事裁定，查封了张国旗位于滑县新区香××城小区××楼××单元××室房产。2019年7月10日，本院作出（2019）豫0526民初6512号民事判决，判决：一、被告张国旗于判决生效后十五日内偿还原告史保才借款110000万元及利息（利息自2019年6月7日起按照年利率6%计算至实际清偿之日止）；二、驳回原告史保才的其他诉讼请求。判决生效后，史保才于2019年9月26日向本院申请执行。另查明，2017年4月14日，被执行人张国旗与安阳江泰四季置业有限公司签订一份商品房买卖合同，被执行人张国旗购买了安阳江泰四季置业有限公司位于香悦四季城小区33A号楼4单元1602室房产，单价每平方米3000元，总价款389281元，被执行人张国旗支付了首付款79281元，下余款310000元在中国银行股份有限公司办理了按揭贷款。2018年7月15日，异议人杨帅伟通过河南儒轩房产中介有限公司与被执行人张国旗签订房屋买卖合同（合同编号：0001039）及补充协议，合同主要约定，被执行人张国旗将香悦四季城小区33A号楼4单元1602室房产（建筑面积129.76平方米）以475000元的价格转卖给案外人杨帅伟，（双方签订合同时涉案房屋开发商尚未交付被执行人），签订合同日案外人付被执行人定金20000元，2018年7月15日支付84000元，2018年7月16日支付91000元。补充协议主要约定，甲方（张国旗）房产正在办理不动产证，双方暂时无法进行房产过户；甲方按揭余款295000元未结清；乙方（杨帅伟）先付甲方首付款175000元剩余的房款5000元在甲方办理好不动产证后交给乙方保管，在该房屋不动产证日期满两年后，双方在办理不动产签字过户当天，乙方把剩余的房款结清给甲方；甲方剩下的银行按揭贷款余款的本金与利息乙方每月打到甲方还款账户上；在双方准备进行房产过户前，乙方一次性结清该房屋剩余的所有银行按揭余款，甲方无条件配合办理房屋过户手续；如甲方房产未过户乙方名下之前该房屋的产权变更他人或经济纠纷（法院查封等原因不能过户），甲方承担一切法律责任，并退还乙方缴纳的全部房款，并赔偿乙方总房款的30%违约金。合同及补充协议签订后，被执行人张国旗将其与开发商签订的商品房买卖合同（预售）（合同编号：201704140016）交与案外人杨帅伟，案外人杨帅伟向中介支付佣金6000元，于签订合同当日即2018年7月15日支付被执行人张国旗房款84000元，于2018年7月16日又支付91000元，合计175000元。自2018年7月30日起通过支付宝每月按期转入张国旗名下银行卡2400元偿还该房贷款至2020年2月，共计48000元。2019年2月18日，案外人杨帅伟向涉案房屋所在小区物业公司交纳了维修基金5190元、天然气开口费2850元、装修保证金1000元、物业费及垃圾清运费、消防费2565元共计11605元后，领取了涉案房屋钥匙。并于2019年四、五月份对涉案房屋进行装修。2019年10月17日向本院起诉，要求，1．请求依法确认原被告于2018年7月15日签订的房屋买卖合同有效；2．请求判令被告张国旗协助原告办理房产过户手续。本院于2019年12月2日作出（2019）豫0526民初10695民事判决，判决：一、原告杨帅伟与被告张国旗于2018年7月15日签订的房屋买卖合同有效；二、被告张国旗于本判决生效后十日内协助原告杨帅伟办理滑县新区香××城小区××楼××单元××室房产过户变更登记。该判决现已生效。以上事实，有以下证据予以证明，1、（2019）豫0526民初6512号民事判决书；2、（2019）豫0526财保209号民事裁定书；3、张国旗与开发商签订的商品房买卖合同（预售）、与中国银行股份有限公司签订的银行贷款合同；4、被执行人张国旗与案外人杨帅伟签订的房屋买卖合同书及补充协议；5、被执行人张国旗向案外人杨帅伟出具的房款收据；6、中介佣金费收据、物业服务协议、支付宝账户明细、河南省住房专项维修基金专用票据、滑县四季物业服务有限公司专用收据；7、（2019）豫0526民初10695号民事判决书。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定：“金钱债权执行中，案外人依据标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”。本案中，本院查封该房屋的时间是2019年5月9日，本院作出的（2019）豫0526民初10695号民事判决的时间是2019年12月2日，即案外人杨帅伟要求排除执行异议依据的法律文书生效时间在查封该房屋之后，案外人该理由不能成立，本院不予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。异议人排除执行要同时满足上述四项条件，缺一不可。本案中，按照双方签订的补充合同约定，案外人杨帅伟将银行贷款全部还清后，双方办理房屋过户手续，现案外人杨帅伟并未将银行贷款还清，尚不符合房屋过户条件，不能过户系案外人杨帅伟没有付清银行贷款，并非被执行人张国旗的原因。故案外人杨帅伟的权利不足以排除执行，对其请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条，第二十八条的规定，裁定如下：驳回案外人（异议人）杨帅伟的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 ：冯军强审判员 ：郭选让审判员 ：杜建忠二〇二〇年四月二十三日书记员 ：柴冰一