安徽省芜湖市弋江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0203民初381号 原告:芜湖碧桂园房地产开发有限公司,住所地：安徽省芜湖市弋江区高新技术产业开发区天子港路4#检测中心，统一社会信用代码:91340200MA2NR18H1M。 法定代表人：孙继召，董事长。 委托诉讼代理人：费亮亮，安徽大森（芜湖）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨天柱，安徽大森（芜湖）律师事务所律师。 被告：邢涤澄，女，1971年6月12日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。 委托诉讼代理人：朱孝旭，安徽宇浩律师事务所律师。 原告芜湖碧桂园房地产开发有限公司与被告邢涤澄商品房销售合同纠纷一案，本院2020年1月13日立案受理后，依法适用简易程序于2020年4月1日公开开庭进行了审理。原告芜湖碧桂园房地产开发有限公司委托诉讼代理人杨天柱及被告邢涤澄委托诉讼代理人朱孝旭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告芜湖碧桂园房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》（含合同附件）、《补充协议》（含附录）、《银行按揭及公积金付款方式补充协议》,并判令被告协助原告办理位于安徽省芜湖市弋江区房屋的合同登记备案注销手续;2、判令被告支付原告违约金135572.6元（合同总价款2711452元×5%）；3、判令被告支付原告律师费3000元;4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告与原告签订了《商品房买卖合同》,合同约定:被告购买原告开发建设的碧桂园塘溪源著27＃楼1单元901室房屋,该商品房总价款为2711452元,被告于2018年2月11日付821452元,另双方在《补充协议》中约定被告于2018年3月11日前支付剩余款项1890000元,合同签订后至今,被告仅付了1121452元。原告多次催告被告将剩余房款付清,但被告一直未履行付款义务。另原被告在签订的《补充协议》中还约定,被告逾期付款超过90日的,原告有权解除合同。原告解除合同的,被告应按合同约定总房价款的5%向原告支付违约金。请求判如所请。 被告邢涤澄书面辩称：一、同意原告关于解除合同的诉讼请求，同时认为违约金过高，高于其实际损失。二、原告交房不符合约定，原告对于本案合同存在不当履行的情况，被告违约金数额应予以核减。三、合同解除后，原告应完成相互返还的义务，不能返还的应折价赔偿，被告为该房屋安装地暖花费三万多元，并向原告交付装修保证金5000元，应予以返还。 经审理查明：2018年，原告（出卖人）与被告（买受人）签订了合同编号为预字WH2018252385的《商品房买卖合同》(含附件)一份,约定:买受人购买出卖人开发建设的碧桂园塘溪源著27#楼1单元901室房屋；该商品房毛坯单价为人民币每平方米14277.57元，总金额2711452元；买受人于2018年2月11日付房款821452元,余款1890000元由买受人在2018年3月11日前内办理银行贷款或付款，同时提供银行贷款所需全部材料，逾期按第五条违约处理；第五条买受人若未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理:……(2)买受人逾期付款的，出卖人应进行催告，自催告通知发出之日起90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金……；出卖人应当在2019年12月31日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用；出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件二）的标准；附件二：出卖人在本园区设置的示范单位只作为购房客户感受装修与家具摆设的整体效果之用，该示范单位不作为该商品房交付的标准。2018年2月11日，被告依约向原告支付房款821452元。当日，原被告双方还签订《补充协议》(含附录)一份，约定：买卖双方一致同意，买受人若采取按揭贷款方式付款的，买受人须在2017年12月30日前向贷款机构办妥按揭申请手续，买受人须在2018年3月11日前，付该商品房总价款的69.70%（按揭款项）给出卖人，即壹佰捌拾玖万元整；买卖双方一致同意，关于买受人未按约定时间付款的，不按合同第五条履行，按下列方式处理：逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金；出卖人按照合同附件二约定的交付标准进行交付，出卖人设置的示范单位只作为买受人感受装修与家具摆设的整体效果之用，不作为该商品房交付的标准；合同因法定或约定解除的,出卖人有权从买受人已支付的所有款项中扣减买受人应承担的违约金及有关费用(包括但不限于因买受人违约导致出卖人需支付的诉讼费、律师费用),不足扣减的,买受人应当支付给出卖人。2018年3月7日，原告（甲方）与被告（乙方）双方签订《银行按揭及公积金付款方式补充协议》，约定：乙方根据现行贷款政策充分考忠个人实际情况的前提下,同意选择采取以下第1种住房抵押贷款方式支付楼款：(1)该商品房的总房价款为人民币贰佰柒拾壹万壹仟肆佰伍拾贰元整，其中69.70%(即贷款金额为人民币1890000元)乙方以商业银行按揭贷款的方式支付给甲方；如因乙方原因导班上述贷款机构不予审批同意乙方的贷款申请或最终批准的贷款金额与乙方申请的贷款金额存在差异的(下简称“差额款项”)，则乙方必须按照买卖合同约定支付楼款的期限内，将该差额款项自行支付给甲方。若乙方逾期支付该差额款项的，逾期超过90天的，甲方有权解除买卖合同，乙方应向甲方支付该商品房的总房价款5%的违约金。 2018年6月7日，原告以挂号信方式向被告发送已到期应缴款通知书，载明：阁下与我司于2018年3月26日签订了《商品房买卖合同》（下简称“该合同”）,向我司购买位于安徽省芜湖市弋江区,约定以期楼洋房产品按揭一个月分期方式向我司支付房价款。现该合同约定的阁下需支付的银行按揭房价款人民币1890000.00元的付款期限已于2018年3月11日届满,而阁下未能按时支付,上述房价款共计人民币1890000.00元,截止2018年6月7日,按合同约定共产生逾期缴纳楼款违约金16632.00元。请阁下收到本通知书后于2018年6月14日前将上述房价款及违约金,支付到如下楼款专用账户,以免扩大阁下的违约损失。2018年6月12日，原告通过邮政快递向被告发送律师函，再次向被告催要应付房款及违约金。2019年2月23日，被告向原告支付购房款300000元。2019年3月19日，被告为满足将来居住需求，提前安排施工队伍进入案涉房屋铺设地暖，并向原告工作人员陈芳支付5000元装修保证金。2019年12月15日，原告与安徽大森（芜湖）律师事务所为本案诉讼签订律师委托代理合同一份，约定代理费3000元。现因被告未能按时足额支付购房款，原告多次催告未果，遂诉至本院成讼。 上述事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、《补充协议》、《银行按揭及公积金付款方式补充协议》、已到期应缴款通知书、律师函、快递单、律师委托代理合同，被告提交的银行刷卡POS单、碧桂园集团通用机打收据、网上银行转账电子回单及原被告双方当事人的陈述等在卷为证，且上述证据均经庭审举证、质证，可以采信。 本院认为：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原、被告签订的《商品房买卖合同》(含附件)、《补充协议》(含附录)及《银行按揭及公积金付款方式补充协议》均系双方真实意思表示，亦不违反法律强制性规定，均为合法有效的合同，对双方当事人均有法律约束力，双方当事人均应按照合同的约定全面履行自己的义务。现被告未能依约按时足额支付剩余购房款，已逾期超过90日，根据原被告之间的约定，原告有权解除合同；合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，原告可以要求恢复原状，案涉房屋合同已经登记备案，现合同解除，原告要求注销该登记备案恢复初始状态于法有据，故对原告的第一项诉讼请求予以支持。原被告双方还约定，被告逾期付款超过90天的，原告有权解除合同，同时被告还应向原告支付该商品房的总房价款5%的违约金，即135572.6元(2711452元×5%)，故原告的第二项诉讼符合原被告之间的约定，本院予以支持。被告辩称违约金过高，高于其实际损失，但双方对于违约金的约定在法律许可范围内，为维护正常的市场经济秩序，对该辩解本院不予采信。关于原告要求被告支付律师费的诉请，原被告之间虽有相关约定，但原告未能提供律师费支付凭证或发票证明律师费实际发生的金额，故对其主张律师费3000元本院不予支持。被告辩称原告交房不符合约定，存在不当履行，是指案涉房屋交房时的装修与原告宣传时样板间的装修差距过大，但原、被告签订的《商品房买卖合同》附件二中明确对装饰、设备标准进行了约定，并约定“出卖人在本园区设置的示范单位只作为购房客户感受装修与家具摆设的整体效果之用，该示范单位不作为该商品房交付的标准”，被告在该附件二上亦签字确认，此后原、被告签订的《补充协议》中也有同样的约定，被告同样签字确认，足以证明被告知道或者应当知道案涉房屋的装修设备标准及样板房非交付标准的约定，被告该抗辩与双方约定不符，且没有其他证据证明原告交房不符合合同约定，故不能成立。被告辩称其为案涉房屋安装地暖花费三万多元应予以返还，但被告安装地暖并不在合同约定范围内，系被告在案涉房屋交付前自行安装，且合同解除系因被告违约导致，其要求原告返还安装地暖的费用缺乏依据，亦有违诚实信用原则和公平原则，本院难以支持。被告辩称其向原告交付装修保证金5000元应予以返还，原告代理人亦认可陈芳系其工作人员，其收取装修保证金的行为属于职务行为，法律后果应由原告承担，现合同解除，原告应当返还被告装修保证金5000元，故对被告该辩解予以采信。另合同解除，原告依法还应当退还被告已支付的购房款1121452元（821452元+300000元），以上合计应退还被告款项1126452元（1121452元+5000元），扣除被告应当向原告支付的违约金135572.6元，原告还应当退还被告990879.4元。综上，对原告的合法诉请予以支持，对被告的合理辩解予以采信，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告芜湖碧桂园房地产开发有限公司与被告邢涤澄签订的《商品房买卖合同》(含合同附件)、《补充协议》(含附录)及《银行按揭及公积金付款方式补充协议》； 二、被告邢涤澄于本判决生效之日起十日内协助原告芜湖碧桂园房地产开发有限公司办理位于安徽省芜湖市弋江区房屋的合同登记备案注销手续;原告芜湖碧桂园房地产开发有限公司于上述注销手续办理完成之日起十日内退还被告邢涤澄990879.4元； 三、驳回原告芜湖碧桂园房地产开发有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1535.5元，由原告芜湖碧桂园房地产开发有限公司负担88.5元，由被告邢涤澄负担1447元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  张岿 二〇二〇年四月九日 法官助理  周冉 书记员  沙金金 附本案适用法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。