福建省将乐县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0428民初91号 原告：三明市国宏物业服务有限公司，住所地福建省将乐县水南镇三华南路C幢1层67，统一社会信用代码：9135042808163010XG。 法定代表人：李泽伟，经理。 委托诉讼代理人：饶木顺，男，该公司职员。 委托诉讼代理人：严根旺，男，将乐县镛城法律服务所法律工作者。 被告：沙贞英，女，1977年1月22日出生，汉族，住福建省将乐县。 委托诉讼代理人：谢光荣，男，1978年9月16日出生，汉族，住福建省，系沙贞英丈夫。 原告三明市国宏物业服务有限公司（以下简称国宏公司）与被告沙贞英物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序分别于2020年3月16日、4月7日公开开庭进行了审理。原告国宏公司委托诉讼代理人严根旺、饶木顺与被告沙贞英委托诉讼代理人谢光荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 国宏公司向本院提出诉讼请求：1．沙贞英向国宏公司支付2017年7月1日至2018年12月31日物业服务费1,782元及2019年1月至2019年12月物业服务费1,056元，物业费合计2,838元；2．沙贞英向国宏公司支付2018年5月至2020年4月电梯维保年检公摊费273.7元（按年度计算收取）及2018年10月至2019年10月水电公摊费132.5元；3．沙贞英向国宏公司支付违约金1,875元；4．沙贞英承担本案诉讼费用。事实和理由：沙贞英系将乐县古镛镇澜泊湾3号楼303室业主，产权面积109.98平方米。国宏公司于2017年7月1日与将乐县古镛镇澜泊湾小区业主委员会（沙贞英所购商品房的所在地业主委员会）签订了《澜泊湾小区物业管理合同》。该合同约定：住宅物业服务费按0.9元/㎡/月计算收取，按年度缴纳。国宏公司根据上述合同与协议的相关约定为沙贞英提供各项物业服务，但是，从2017年7月1日起沙贞英无理拒交物业服务费和电梯维保费、水电公摊费，截至2019年12月止，沙贞英拖欠物业服务费2,838元；另外沙贞英还拖欠了2018年5月至2020年4月电梯维保年检公摊费273.7元及2018年10月至2019年10月水电公摊费132.5元，公摊费合计406.2元。根据协议约定，沙贞英不按时交纳有关费用，应从逾期之日起每日按欠费总额的万分之七向国宏公司支付违约金。综上所述，国宏公司为了维护自身合法权益，故诉至人民法院，请求依法支持其诉讼请求。 沙贞英辩称，一、沙贞英在买房的时候是沙县鸿发物业公司做物业，当时该物业公司承诺给予沙贞英免物业费；二、沙贞英和业委会签订物业服务合同的时候没有公示，业主都不知情，沙贞英没有直接和国宏公司签订合同，所以沙贞英不应向国宏公司交物业费；三、国宏公司所诉的物业服务费0.9元每平方米的收费标准是如何来的，无依据；四、国宏公司第二项诉讼请求中水电公摊费和电梯维保费没有具体的数据清单供沙贞英计算核对；五、违约金的计算天数不是944天。 本院经审理认定事实如下：沙贞英系将乐县古镛镇澜泊湾小区3号楼303室房屋的所有权人，该房屋建筑面积109.98平方米。2017年3月10日，将乐县住房和城乡规划建设局同意对澜泊湾小区成立业主委员会予以备案。2017年7月1日，将乐县澜泊湾小区业主委员会（甲方）与国宏公司（乙方）签订《澜泊湾小区物业管理合同》，合同约定：根据《中华人民共和国合同法》、《福建省物业管理条例》等有关法律、法规的规定，在平等、公平、诚实信用基础上，甲方选聘乙方物业服务，订立本合同；合同期限为三年，自2017年7月1日起至2020年6月30日止；住宅的物业服务费按0.9元每月每平方米的标准收取，按年度缴纳，每位业主缴纳时间为每年的7月31日前缴纳当年7月至次年6月份的物业管理服务费；如业主未按本合同协议的时间足额缴纳物业管理服务费，按从逾期缴纳之日起按日万分之七支付违约金。沙贞英自2017年7月1日起开始欠缴物业费，从2017年7月1日至2018年12月31日尚欠物业服务费1,782元以及从2019年1月至2019年12月尚欠物业服务费1,056元，合计2,838元。另查明，国宏公司代沙贞英支付从2018年5月起至2020年4月止电梯维保费272.1元以及从2018年10月起至2019年10月止水电公摊费132.5元。后经国宏公司催缴物业服务费、电梯维保费和水电公摊费，但沙贞英仍未缴交。上述事实有国宏公司提供的国宏公司营业执照、法定代表人身份证明、交房确认书、《澜泊湾小区物业管理合同》、电梯年检维保明细、电梯维保年检公摊费用表电费公摊明细表、缴费通知书、电费发票、《将乐县住房和城乡规划建设局关于同意澜泊湾小区成立业主委员会备案的通知》、澜泊湾业主委员会会议记录表、公示、催缴物业费通告、催收函、照片等证据予以证明。结合国宏公司与沙贞英委托诉讼代理人谢光荣在庭审中的事实陈述，上述证据为真实、合法、有效，本院依法予以确认并在卷佐证。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。因此，本案《澜泊湾小区物业管理合同》系合法、有效的合同，对业主沙贞英具有约束力，故对沙贞英提出其未与国宏公司签订涉案物业管理合同，并且不知情而拒交物业服务费的辩称意见，本院不予采纳。现国宏公司提供了物业管理服务，沙贞英理应按照合同的约定缴纳物业服务费。国宏公司要求沙贞英缴纳截至2019年12月止已欠的物业服务费2,838元、从2018年5月起至2020年4月止电梯维保费272.1元以及从2018年10月起至2019年10月止水电公摊费132.5元，符合法律规定，应予支持。关于沙贞英提出其购买房时沙县鸿发物业公司承诺给予其免物业费的辩称意见，对此国宏公司予以否认，且沙贞英未能提供相应证据证明其主张，故本院对沙贞英上述辩称意见不予采纳。鉴于国宏公司在提供物业管理服务过程中存在需要改进的问题，为督促其提高物业管理服务水平，从而避免双方产生矛盾或纠纷，共同营造和谐小区，对于国宏公司要求沙贞英支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、沙贞英应于本判决生效之日起十日内支付三明市国宏物业服务有限公司物业管理服务费2,838元； 二、沙贞英应于本判决生效之日起十日内支付三明市国宏物业服务有限公司代垫的电梯维保费272.1元； 三、沙贞英应于本判决生效之日起十日内支付三明市国宏物业服务有限公司代垫的水电公摊费132.5元； 四、驳回三明市国宏物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由沙贞英负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  李全华 二０二０年四月八日 书记员  揭泽华 附相关法律条款： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。