广西壮族自治区高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）桂执复27号 复议申请人（异议人、被执行人）：北海智弘投资有限公司。住所地：广西北海市广东路229号。 法定代表人：张均智，该公司董事长。 申请执行人：中国华融资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司。住所地：广西南宁市青秀区民族大道38-3号。 法定代表人：陈绍林，该公司总经理。 被执行人：张均智，男，1964年6月8日出生，汉族，住广西北海市海城区。 被执行人：高世慧，女，1968年7月1日出生，汉族，住广西北海市海城区。 被执行人：北海智海经贸发展有限公司。住所地：广西北海市西南大道东6号。 法定代表人：符开铸，该公司总经理。 北海市中级人民法院（以下简称北海中院）在执行申请执行人中国华融资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司(以下简称华融公司)与被执行人北海智弘投资有限公司（以下简称智弘公司）、张均智、高世慧、北海智海经贸发展有限公司（以下称智海公司）合同纠纷一案中，智弘公司对北海中院作出的（2019）桂05执246号之二执行裁定拍卖其名下坐落于北海市广东路229号智弘银城绿洲4幢0101号至0135号、4幢0201号至0210号共45套房屋（以下简称45套涉案房屋）不服，提出书面异议。北海中院于2019年11月26日作出（2019）桂05执异360号执行裁定，驳回智弘公司的异议请求。智弘公司不服，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 北海中院查明，原告华融公司与被告智弘公司等合同纠纷一案，该院于2016年7月20日作出（2016）桂05民初14号民事调解书。该调解书发生法律效力后，该院于2019年7月4日以（2019）桂05执246号执行案立案执行。执行过程中，该院于2019年9月5日以（2019）桂05执246号之一执行裁定查封和预查封登记在被执行人智弘公司名下坐落于北海市××路××号智弘银城绿洲的833套不动产（详见查封清单），期限为三年。该院于2019年9月18日函询有关机构，确定（2019）桂05执246号之一执行裁定项下智弘公司名下的833套房屋（包含涉案房屋）的处置参考价。2019年9月24日经有关机构函复，涉案银城绿洲4幢0101号至0135号商铺、4幢0201号至0214号商铺、4幢0301至0314商铺销售均价为30000元/平方米；地下室一区车位、二区车位、三区车位销售均价为130000元/位。2019年9月25日，该院作出（2019）桂05执246号之二执行裁定，拍卖45套涉案房屋。同年10月10日，该院作出（2019）桂05执246号之三执行裁定，解除对除上述45套不动产之外的788套房屋的预查封和查封。智弘公司对该院（2019）桂05执246号之二执行裁定不服，于2019年10月24日提出执行异议。 北海中院认为，《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》规定人民法院可以采取当事人议价、定向询价、网络询价、委托评估等方式确定财产处置参考价。本案执行过程中，该院已通知各方当事人对拟拍卖的房屋进行议价，但各方当事人未在法院指定的期限内提交议价结果。在议价不能或者不成的情况下，该院去函有关机构对已查封的涉案银城绿洲833套不动产进行定向询价，有关机构亦在法定期限内将询价结果函复该院。询价机构出具的询价结果应作为财产处置参考价，不需要经过当事人的同意或者核实。根据上述司法解释规定，当事人对定向询价的结果提出的异议亦不属于执行异议的受理范围。因此智弘公司主张该院裁定拍卖的45套涉案房屋价值的询价结果过低，询价依据不充分，不能作为45套涉案房屋认定的依据，不予采纳。而且，询价结果仅是财产处置参考价，在实际处置中根据市场情况，可能存在下调情况，最终的处置价格应当由市场价格决定，因此智弘公司认为按照询价结果计算，45套涉案房屋的价值超过了其在本案中应付的执行款项的理由亦不成立。另外，智弘公司主张其已将45套涉案房屋出租给案外人，法院拍卖45套涉案房屋侵害了案外人的合法权益，但拍卖行为是否影响案外人的实际权益，应由案外人另行主张。智弘公司以未发生的事实，即因45套涉案房屋被拍卖，业主将会集体维权，影响社会稳定的异议理由不成立，不予采纳。智弘公司还主张45套涉案房屋存在较严重的质量问题，不宜拍卖，该问题亦不属于执行异议的审查范围。 综上，智弘公司主张撤销（2019）桂05执246号之二执行裁定及对45套涉案房屋的拍卖行为，理由不能成立，不予支持。裁定：驳回智弘公司的异议。 智弘公司不服向本院申请复议称，请求撤销北海中院：1.（2019）桂05执异360号执行裁定；2.（2019）桂05执246号之二执行裁定。事实和理由：（一）45套涉案房屋已租赁给案外人，法院对45套涉案房屋进行拍卖，将会损害其与无辜业主的合法权益，引起业主集体维权，影响社会稳定。（二）法院对45套涉案房屋的询价依据不足，询价结论偏低，未经依法评估程序，询价价格不能作为认定45套涉案房屋价值的依据。（三）本案存在超标的额查封、拍卖情形。即使是按询价价格来计算，45套涉案房屋的价值至少为143484600元，远远超过其在本案中应付的执行款项67066737.34元，法院全部拍卖45套涉案房屋严重损害其合法权益。（四）《执行财产议价通知书》送达时间为2019年9月27日，临近国庆节，而该通知书仅指定三日时间给当事人进行议价，时间过短。（五）拍卖45套涉案房屋存在较严重的质量问题，未通过验收，不宜通过拍卖的形式出售给他人，北海中院认为不属于执行异议的审查范围不当。 华融公司、张均智、高世慧、智海公司没有提交答辩意见。 本院确认北海中院查明的事实。另查明： 2016年7月20日，北海中院作出（2016）桂05民初14号民事调解书，确认：智弘公司偿还华融公司重组债务本金、违约金共190198450元等。因智弘公司等在调解后陆续偿还债务，故华融公司向北海中院申请执行金额本金为67066737.34元及利息。 2019年9月25日，北海中院作出（2019）桂05执246号之二执行裁定，确认智弘公司应偿还华融公司本金67066737.34元及相应利息、律师费90万元、诉讼费551263元、诉前财产保全费5000元。北海中院已对所查封的智弘公司名下45套涉案房屋（建筑面积共计4782.82平方米）进行拍卖，其中有19个商铺已成交，成交总金额为19729680元；其余26个商铺流拍，已进入变卖阶段。结合（2019）桂05执246号二拍标的物清单上的二拍起拍价即为变卖价，剔除已成交的19个商铺，剩余流拍的26个商铺的变卖价共计60623000元。 还查明，智弘公司目前在北海中院还有（2019）桂05执恢18号和（2019）桂05执恢31号执行案件正在被执行中。 本院认为，归纳本案焦点问题是对45套涉案房屋的拍卖行为是否应予撤销。 申请执行人华融公司与被执行人智弘公司、张均智、高世慧、智海公司合同纠纷执行一案，因被执行人智弘公司没有完全履行生效法律文书所确定的义务，北海中院作出（2019）桂05执246号之二执行裁定，拍卖45套涉案房屋，以拍卖所得价款偿还智弘公司所欠债务。第一，关于议价问题，北海中院已通知各方当事人对拟拍卖的房屋进行议价，但各方当事人未在法院指定的期限内提交议价结果，责任不在法院；第二，关于定向询价问题，根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二条“人民法院确定财产处置参考价，可以采取当事人议价、定向询价、网络询价、委托评估等方式”，以及第二十四条第二款“当事人、利害关系人对议价或者定向询价提出异议的，人民法院不予受理”的规定，本案在议价不成的情况下，北海中院去函有关机构对已查封的涉案银城绿洲833套不动产进行定向询价，相关机构亦在法定期限内将询价结果函复该院。询价机构出具的询价结果应作为财产处置参考价，当事人对定向询价结果提出的异议，不属于执行异议的受理范围。第三，关于是否存在超标的查封、拍卖的问题。智弘公司主张即使是按询价价格来计算，45套涉案房屋的价值至少为143484600元，远远超过其在本案中应付的执行款项67066737.34元。经核查，北海中院于2019年9月25日作出（2019）桂05执246号之二执行裁定，确认智弘公司应偿还华融公司本金67066737.34元及相应利息、律师费90万元、诉讼费551263元、诉前财产保全费5000元。北海中院已对45套涉案房屋进行拍卖，其中有19个商铺已成交，成交总金额为19729680元；其余26个商铺流拍，已进入变卖阶段。结合该案二拍标的物清单上的二拍起拍价即为变卖价，剔除已成交的19个商铺，剩余流拍的26个商铺的变卖价共计60623000元。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条第一款“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结”的规定，智弘公司没有证据证明45套涉案房屋的成交总金额明显超出本案债权总额、诉讼费、诉前财产保全费和执行费用等，故智弘公司关于超标的额查封、拍卖的主张，本院不予支持。第四，关于涉案房屋已出租给案外人的问题，智弘公司主张法院拍卖45套涉案房屋已出租给案外人，但案外人即使存在实际权益的行使，依法亦不能阻却北海中院的拍卖行为，案外人认为其权益受损害可另行处理。第五，关于涉案房屋是否存在质量问题。智弘公司称涉案房屋存在较严重的质量问题不宜拍卖的主张不成立，本院不予支持。 综上，复议申请人智弘公司提出撤销45套涉案房屋的拍卖理由不成立，北海中院（2019）桂05执异360号执行裁定驳回其请求，认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下： 驳回北海智弘投资有限公司的复议申请，维持北海市中级人民法院（2019）桂05执异360号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 张秀萍 审 判 员 杨家杰 审 判 员 易凤英 二〇二〇年四月二日 法官助理 雷 婷 书 记 员 冯飞燕