山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁10民终738号上诉人（原审被告）：威海经济技术开发区灏翔房产信息咨询中心，住所地山东省威海经济技术开发区青岛中路-附106号-B2412。经营者：张晓芳，女，1981年2月12日出生，汉族，住山东省荣成市黎明东区。委托诉讼代理人：杨振波，荣成俚岛法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：威海市儒房房地产营销策划有限公司，住所地山东省威海市环翠区海滨北路-36号11层。法定代表人：于治雪，总经理。委托诉讼代理人：毕明君，山东胶东律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈文博，山东胶东律师事务所律师。上诉人威海经济技术开发区灏翔房产信息咨询中心（以下简称灏翔中心）因与被上诉人威海市儒房房地产营销策划有限公司（以下简称儒房公司）委托合同纠纷一案，不服山东省威海经济技术开发区人民法院（2019）鲁1092民初1605号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。灏翔中心上诉请求：撤销原判，依法改判驳回儒房公司的诉讼请求。事实和理由：灏翔中心与儒房公司签订的《销售合作协议》约定协议期限为2018年10月19日至2019年1月1日。协议约定双方可分配利润标准为：购房客户在正式签订《顶账协议》并缴纳房款总额的百分之五十以上，双方对该《顶账协议》中指定房地产的销售即告完成。达到分配标准之后分配方式：协议约定双方合作方式为利润分成，利润各占百分之五十。一审中儒房公司主张其中的201室、602室、604室、1003室4套房产应当按照双方的《销售合作协议》分配利润，但其并未向法院提交证据证明该4套房产是在合同有效期之内销售的，甚至在一审庭审中儒房公司称对案涉的4套房产的具体情况“不清楚”。结合灏翔中心一审时提交的证据能够证明案涉的4套房产的购房客户并未在合同期内签订《顶账协议》或者缴纳房款总额达百分之五十以上，即儒房公司并未在合同期内销售案涉4套房，故灏翔中心不应向儒房公司支付房屋销售利润。儒房公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回灏翔中心的上诉请求。儒房公司向一审法院起诉请求：判令灏翔中心支付房屋销售利润66832.50元及违约金20049.75元（66832.50元×30%）。诉讼中，儒房公司将要求支付违约金的诉讼请求变更为：以66832.50元为基数，自2019年1月1日起至2020年1月15日止，按年利率18%计算。一审法院认定事实：2018年10月19日，儒房公司与灏翔中心经协商签订一份《销售合作协议》，约定：双方合作对位于荣成市崖头街道办事处道南于家村阳光新城项目34套房屋进行独家策划与销售代理工作，代理期限自2018年10月19日至2019年1月1日，房屋销售均价为5300元/平方米；双方合作方式为利润分成，利润各占百分之五十，灏翔中心负责提供售楼处场地，儒房公司负责销售团队组建及人员工资，其他各项费用开支双方各承担百分之五十；超出销售底价部分的金额记为毛利润，计量单位为每套，毛利润减去渠道佣金费用和案场提成费用记为可分配利润；购房客户在正式签订《顶账协议》并交纳房款总额的百分之五十以上，双方对《顶账协议》中指定房地产的销售即告完成，由灏翔中心在指定该套房产销售合作完成3天内将儒房公司应获得的可分配利润一次性支付给儒房公司，儒房公司在收到灏翔中心转来的可分配利润后应开具收据；如灏翔中心不按期向儒房公司支付应得的利润，每迟延一天，须向儒房公司支付所售房屋千分之五的滞纳金。协议签订后，双方进行了履行。儒房公司销售的阳光新城1号103、203、204、401、501、603、701、804、902、1007室共10套房屋的应得利润，通过儒房公司工作人员孙成岩与灏翔中心经营者张晓芳微信聊天方式核算、确认，共计为225007元，并已由灏翔中心通过银行转账支付给儒房公司。阳光新城1号201、602、604、1003室4套房屋现已销售，经孙成岩与张晓芳于2018年12月20日、12月25日、2019年1月14日、1月23日微信聊天方式核算、确认，儒房公司应得利润分别为24783元、19709.50元、16932元、5408元，合计66832.50元，灏翔中心尚未支付。2019年6月19日儒房公司诉至法院，请求处理。本案在审理过程中，儒房公司为支持其主张，提供如下证据：1.销售合作协议一份，拟证实双方就阳光新城项目楼房的销售代理工作达成协议，并约定了利润分配方式及违约责任。2.儒房公司工作人员孙成岩与灏翔中心经营者张晓芳微信聊天记录打印件一份，拟证实双方通过微信对账的方式对儒房公司应得利润进行核对，确认儒房公司销售的阳光新城1号201、602、604、1003室4套房屋应得利润分别为24783元、19709.50元、16932元、5408元，合计66832.50元。3.中国建设银行客户交易明细清单、儒房公司整理的对账表一宗，拟证实经对账灏翔中心通过银行卡支付所售10套房屋的利润共计225007元，与上述微信聊天记录可以相对应。灏翔中心对儒房公司提供证据的质证意见为：对证据1的真实性无异议，但合同没有约定儒房公司违约应承担的责任，从2018年11月16日财务聊天记录中能够看出儒房公司违约，没有按时向员工发放工资，导致员工在卖房现场散漫，儒房公司管理不善，属于违约；灏翔中心之前支付给儒房公司的10套房屋的利润，其中8套房屋是灏翔中心带来的客户。对证据2的真实性无异议，但双方合同约定的代理期限是到2019年1月1日终止，双方没有续签合同，604室、201室房屋分别是在2019年1月8日、1月22日出售的，不是儒房公司卖的，因此不应支付儒房公司利润。602室、1003室房屋应分配给儒房公司的利润分别为18000余元、5408元，但因为儒房公司没有依约履行协议，灏翔中心扣除了该部分利润，从儒房公司提交的微信聊天记录也能看出，而且根据协议约定利润分配应当在客户交纳50%以上房款后进行，现在该两套房屋仅交纳了30%的房款。另外，701室、804室、902室三套房屋也没有达到50%房款，但灏翔中心考虑到儒房公司拖欠员工工资的情况，因此提前预付了利润，灏翔中心要求儒房公司返还。对证据3的真实性无异议，是灏翔中心给儒房公司的转账明细。灏翔中心为支持其抗辩主张，提供如下证据：1.201室、602室、604室、1003室房屋的付款时间明细表及相应的转账记录打印件，拟证明201室和604室房屋是在协议之外成交的，不应支付利润。2.灏翔中心和购房人的微信聊天记录打印件3张，拟证明201室、602室、604室三套房屋并非儒房公司出售。3.灏翔中心和分销商兴兴房产公司、同邦房产公司录音文字整理材料一份，拟证明201室、602室、604室三套房屋均不是儒房公司出售。4.商品房买卖合同照片打印件8页，拟证明争议的4套房屋均是在协议期满后签订的买卖合同。5.张晓芳与儒房公司售楼员郭杰、对接人郭晓鹏、分销商兴兴房产公司孙某、分销商同邦房产许华伟通话录音四份。其中郭杰的通话录音拟证明儒房公司管理混乱，工资长久没有发放，所有儒房公司的员工均辞职；郭晓鹏的通话录音拟证明业绩考核并实施；孙某、许华伟的录音拟证明案涉房屋均是灏翔中心销售的，属于与儒房公司协议之外的。儒房公司对灏翔中心提供证据的质证意见为：对证据1的真实性不认可，即使是真实的，明细表中签约的时间也不是协议约定的事项，网签和付款通常在灏翔中心进行，但网签时间及付款时间不能证明儒房公司没有履行销售义务。对支付凭证真实性无法确认，也不能证明灏翔中心的主张，并且灏翔中心已认可201室、1003室系儒房公司销售。对证据2、3、4的真实性均不认可，且与本案也没有关联性。证据5灏翔中心整理的录音资料纸质版内容经过了删减，并加入了自己主观臆断的内容，完全曲解了对话的本意，从形式和内容上不具备证据的效力，不应予以采信。一审法院认为，本案争议焦点为：儒房公司诉讼请求有无事实和法律依据。第一，灏翔中心对儒房公司提供的销售合作协议、微信聊天记录、中国建设银行客户交易明细清单及儒房公司整理的对账表均无异议，一审法院依法确认为有效证据，具有证明力。儒房公司与灏翔中心经协商签订的销售合作协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，双方均应严格履行。根据上述有效证据及双方当事人陈述，灏翔中心经营者张晓芳在微信聊天中对儒房公司工作人员孙成岩发送的销售阳光新城1号201、602、604、1003室4套房屋应得利润的计算方式、数额等均未提出异议，双方并讨论了关于15000元费用负担等问题，符合双方在销售合作协议中约定的对房屋销售应得利润计算方式及正常做法，能够认定该4套房屋系儒房公司销售，儒房公司应得利润为66832.50元。现双方合作期限已经届满，灏翔中心未按约定支付该利润，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，应承担支付应得利润及滞纳金的违约责任。双方约定的滞纳金计算标准明显过高，儒房公司自愿减少按年利率18%计算，不违反法律规定，依法予以准许，但滞纳金的计算期限应自利润核对、确认完毕3日后，并结合儒房公司的诉讼请求确定。第二，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，灏翔中心提供的与郭杰、郭晓鹏、孙某、许华伟通话录音纸质版内容，与原始载体录制的内容严重不符。并且，灏翔中心提供的录音属于证人证言，根据法律规定，证人应出庭作证，接受质询。根据灏翔中心提供的录音的内容，并不能证明其拒付儒房公司案涉4套房屋应得利润具有正当理由。故对该宗证据的效力，依法不予认定。灏翔中心提供的其他证据，均不能证明其抗辩主张，且其中关于儒房公司管理混乱、拖欠员工工资、员工辞职等内容，属于儒房公司企业内部管理范畴，与灏翔中心应支付儒房公司的房屋销售利润并无关联。如灏翔中心有充分证据证明儒房公司的行为构成合同违约，可要求其承担违约责任。综上，灏翔中心关于不应向儒房公司支付案涉4套房屋应得利润的主张，未提供充分证据证明，应承担不利的后果，对灏翔中心的抗辩主张依法不予认定。综上所述，儒房公司的诉讼请求理由正当，证据充分，一审法院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、威海经济技术开发区灏翔房产信息咨询中心于判决生效之日起10日内支付威海市儒房房地产营销策划有限公司销售利润66832.50元；二、威海经济技术开发区灏翔房产信息咨询中心支付威海市儒房房地产营销策划有限公司滞纳金（以25117.50元、24783元、16932元为基数，分别自2019年1月1日、1月18日、1月27日起均至2020年1月15日止，均按年利率18%计算）。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1972元减半收取986元，由威海市儒房房地产营销策划有限公司负担91元、威海经济技术开发区灏翔房产信息咨询中心儒房公司负担895元。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。灏翔中心提交如下证据：1.署名为“王辉”的书面证言，证实案涉1003室房产系由灏翔中心独立完成，儒房公司并未参与买卖过程；2.署名为“许华伟”的书面证言，证实2019年1月10日完成案涉201室房产的全部交易；3.署名为“刘小桃”的书面证言，证实201室房产于2019年1月10日完成全部交易，该房产系由灏翔中心独立完成，儒房公司并未参与，故该房产不应当进行利润分配；4.灏翔中心自行制作的案涉四套房产交易时间及明细表，用以证实案涉房产的交易情况；5.灏翔中心申请602号、604号房产的渠道商孙某和604号房产的买方刘某出庭作证，孙某称其带客户到阳光新城售楼处找张晓芳购买房产，但对于客户及房号均记不清了，刘某称孙某带其到阳光新城售楼处购买房产，房屋价格系其与张晓芳协商。经质证，儒房公司对灏翔中心提交的王辉、许华伟、刘小桃的书面证言的真实性及证明内容均有异议，认为王辉、许华伟的证明从内容和形式上均雷同，王辉的证明从本质上属于证人证言，对灏翔中心自行制作的交易明细的真实性和证明内容均有异议，认为证人孙某与灏翔中心经营者张晓芳原系同事，孙某并未陈述清楚其所证明的内容，证人刘某的部分陈述比较真实，其证言可以证实刘某系将款项交付给儒房公司的工作人员，刘某的证言亦能证明其在购买房产时张晓芳并未在现场。本院经审查认为，对于上述证据的证明效力，本院将在判决说理部分予以综合阐释。本院二审审理查明，对于二审中署名为“王辉”、“刘小桃”、“许华伟”书面证明材料，灏翔中心经营者张晓芳称“打印的内容是我制作的，分别通过邮寄或直接到店里面送给证明人，证明人确认情况属实后签字确认并按手印”。另查明，张晓芳二审中认可案涉四套房产的购房客户均于2019年1月1日后缴纳了案涉房屋50%以上的购房款。本院二审查明的其他事实与一审法院认定的一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：上诉人灏翔中心应否向被上诉人儒房公司支付案涉四套房屋已销售利润66832.5元及滞纳金。儒房公司一审时提交了《销售合作协议》及其工作人员孙成岩与灏翔中心经营者张晓芳的微信聊天记录等证据向灏翔中心主张案涉201室、602室、604室、1003室四套房产的已售利润，灏翔中心则申请孙某、刘某出庭作证，并提交了署名为“王辉”、“许华伟”等的书面证明材料等证据，主张案涉四套房产并非在《销售合作协议》约定的有效期内销售，亦非经由儒房公司销售，对此。本院认为，其一，从儒房公司提交的其工作人员孙成岩与张晓芳的微信聊天内容看，孙成岩向张晓芳发出案涉四套房屋关于面积、卖价、底价、差额、佣金、提成等信息后，张晓芳经核对并未提出异议，亦未提出该四套房产并非由儒房公司于合同期内出售等问题，且双方后续对于15000元费用负担问题进行了讨论。其二，灏翔中心二审时提交的署名为“王辉”、“许华伟”、“刘小桃”的书面证明属于证人证言范畴，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十条规定，证人应当出庭作证，接受当事人的质询。王辉、许华伟、刘小桃未出庭接受当事人质询，且其出具的证明材料形式、内容均一致，张晓芳亦认可该证明材料均系其打印后交由证人签字确认的，儒房公司对真实性亦有异议，该三份证明材料不能证实灏翔中心主张的事实。案涉四套房产交易时间及明细表系灏翔中心自行制作，并无儒房公司的确认，儒房公司亦不予认可，证人孙某称对客户及房号均记不清楚，故灏翔中心提交的上述证据不足以证实其主张的案涉四套房产均由灏翔中心出售的事实。其三，双方签订的《销售合作协议》约定“购房客户在正式签订《顶账协议》并缴纳房款总额的百分之五十以上，双方对该《顶账协议》中指定房地产的销售合作即告完成”，二审中灏翔中心认可案涉四套房产的购房客户均已缴纳50%以上的房款，应视为双方完成了四套房产的销售合作，灏翔中心应依约支付已售房产的利润。故一审法院认定灏翔中心应向儒房公司支付销售利润66832.5元及滞纳金并无不当，本院依法予以维持。综上所述,上诉人的上诉请求不成立,应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1972元，由上诉人威海经济技术开发区灏翔房产信息咨询中心负担。本判决为终审判决。审判长  葛俊生审判员  郭庆文审判员  王玲丽二〇二〇年四月二十四日法官助理李亚男书记员姜楠