上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终1668号上诉人(原审被告)：黄繁，男，1978年6月9日生，汉族，住上海市普陀区。被上诉人(原审原告)：王露，男，1990年11月16日生，汉族，住重庆市。上诉人黄繁因与被上诉人王露房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2019)沪0113民初15611号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人黄繁上诉请求：撤销一审判决，驳回王露一审诉请。事实和理由：王露通过中介和己方签约一年期租房合同。王露自2019年5月25日入住后向己方联系需要维修地下室跳闸问题。物业电工排查多次，己方也请外面电工也进行过维修排查，发现由于电脑用量多负荷大引起跳闸，所以提出专门拉根线解决此问题时，不知为何当场遭到王露的拒绝。之后针对王露提出地下室马桶水泵问题，己方联系厂家上门维修，结果被王露拒之门外，己方也因此无奈的付上门人员人民币(以下币种均为人民币)300元上门费。之后告知说房屋漏水，物业师傅上门查看时被王露用事先准备好的手机和说辞偷采视频。师傅说楼上墙面渗水是外墙遭暴雨侵入所致，楼下墙面楼梯处漏水查不出原因。这期间王露仍然不断地拿上门师傅做道具并在他背后诱导说辞并偷采视频。这些视频都被王露作为依据向一审法院提供以此提出退房租中介费等。从上个租客搬走到王露搬入也就几天时间，并且己方做过一番查看修整清洁。一切都正常地交接给王露。王露租住一段时间后就反应漏水问题，之前租客从未提出这类问题。8月29日王露搬出后己方请了专业维修人员现场查找原因，结果从一层的洗衣间的台盆下的水管里掏出了一个扫帚的手柄。正是这个塑料手柄造成一层及地下室大面积漏水。手柄这么大能到下水管里，维修师傅说肯定是人为的，况且台盆下水管口有盖板的，这么大的手柄是掉不进去的。关键是我们5月25日交房时房屋并没有漏水现象，墙面也没有脱落起泡开裂现象，地下室地板更没有起翘起鼓。这一切都是发生在王露租住期间。王露把楼上墙面渗水和一层及地下室楼梯处漏水，此为故意将扫帚把柄堵塞水管导致，混为一谈进而要求退租。被上诉人王露辩称，同意一审判决，请求予以维持。王露向一审法院起诉请求：一、解除王露与黄繁就上海市宝山区美丰路XXX弄XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)签订的房屋租赁合同；二、黄繁返还押金10,000元及三个月的租金28,800元；三、黄繁赔偿中介费损失4,800元。一审法院认定事实如下：2019年5月25日，王露(乙方)与黄繁(甲方)签订房屋租赁合同，约定，甲方将系争房屋出租给乙方使用，月租金为9,600元，租期为2019年5月25日至2020年5月24日，租金每三个月一付，每期租金支付时间应于该期首月的7日前。乙方需支付甲方租赁保证金1万元，甲方应于租赁关系消除且在乙方将该房屋及其附属物品向甲方交割清楚，并付清所有乙方应付费用当日将租赁保证金全额无息退还乙方。第十三条其他约定：因2楼主卧以前有漏水到客厅的屋顶已修复，如后期有问题需房东修复，房屋中电器试用7天后，有问题也需房东修复，墙纸、护墙板有脱落的也需修复。当日，王露向黄繁支付了三个月的租金28,800元，保证金1万元，黄繁向王露交付了房屋。王露为证明自己的主张提供：1、佣金确认书、中介人员身份信息，证明王露支付中介费4,800元；2、房屋照片，证明房屋质量存在问题；3、光盘五张，证明黄繁房屋存在质量瑕疵及王露、黄繁协商的过程；4、王露分别与黄繁及黄繁助理的微信聊天记录，证明了王露一直要求黄繁修，黄繁一直推脱；5、2019年8月3日、8月10日拍摄的视频，证明房屋存在漏水、天花板掉落的情况。黄繁对上述证据的真实性均没有异议，照片及视频所拍摄的房屋确实是系争房屋。黄繁当庭也观看了部分视频，表示一楼、二楼的卧室漏水都是因为楼上邻居漏水渗透到了系争房屋内导致。黄繁为证明自己的主张提供：1、物业报修凭证及微信聊天记录，证明黄繁积极配合维修，物业公司也安排上门维修；2、微信聊天记录，证明黄繁找电工上门解决跳闸问题；3、送货单，证明了黄繁更换过变压器；4、微信聊天记录及转账记录，证明黄繁对王露提出空调面板问题进行了维修；5、租赁合同，证明系争房屋月租为9,300-12,000元不等，王露要求以8,500元转租出去，黄繁不同意；6、微信聊天记录，证明黄繁安排了水泵维修工人上门维修，但是王露不让进门；7、短信记录，证明黄繁一直居住在系争房屋内；8、水电煤单据，证明黄繁一直居住系争房屋内，并存在欠费情况。王露表示对证据1-4真实性均没有异议。对证据5真实性不予认可，王露没有说过以8,500元进行转租，对以往的租金也不清楚；对证据6-8真实性均没有异议，没有让工人进门是因为没有得到房东的授权，王露确实一直居住在系争房屋内，6月份电费是王露交的。一审庭审中，王露表示其看房时就发现了房屋内有一些需要维修的地方，王露也承诺会在入住时修好。2019年5月24日，王露入住系争房屋。2019年5月25日、5月26日，王露联系黄繁表示房屋内有几处需要来维修。5月27日，黄繁助理通过微信联系王露，王露再次表示房屋内洗手间、排风、浴室排水、浴室顶板掉落等诸多问题，但黄繁一直未处理。王露只能自行报修，找物业公司处理，物业公司上门查看后表示无法修理。2019年6月5日，王露与黄繁助理共同至房屋内对跳闸一事进行面谈，也找了电工来处理，但未得到解决，黄繁说需要进一步排查，之后黄繁又拖延时间。双方又于2019年6月10日当面交涉，王露提出要退房，黄繁不同意。黄繁表示王露提出房屋存在各种问题后，黄繁也积极联系了物业、电工等上门进行了维修，有些问题都已修好。对于6月5日及6月10日双方碰面没有异议，但双方并没有说到要退房事情。6月10日碰面后，因为跳闸的问题无法查明原因，所以双方说好等到下次跳闸时，暂时不要推上去，让电工马上来检查。一审审理中，王露、黄繁于2019年8月29日就系争房屋办理了移交手续，王露将房屋交还给了黄繁，并就水、电及煤气数字进行了核对，双方确认王露欠付煤气费776元，电费2,043.9元，水费716.7元。黄繁还表示，双方办理交接后，系争房屋内一塌糊涂，黄繁花费清扫费600元，要求在押金中扣除。且因为王露提前解除合同，黄繁已付的中介费3,600元也需要在押金中扣除。一审法院认为，王露、黄繁于2019年5月25日就系争房屋签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规等强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。根据合同约定，甲方应保证该房屋及装修、附属设施、设备处于正常的可使用状态。若乙方发现该房屋及装修、附属设施及设备有损坏故障，应及时通知甲方维修；甲方应在接到乙方通知后的七日内进行维修。逾期不维修的，乙方可以代为维修，费用由甲方承担。在本案中，王露接受房屋后及时向黄繁提出房屋内需要维修的相关事项，黄繁在收到通知后，及时安排了人员上门处理并支付了相关费用。因系争房屋内需维修项目比较多，王露、黄繁之间虽一直沟通处理，但一时无法全部解决。审理中，双方一致同意于8月29日办理房屋交接，当日王露将房屋内物品搬离后将钥匙交还给了黄繁，至此双方之间的房屋租赁合同解除，一审法院予以确认。对于王露主张返还全额租金，一审法院认为，王露认可其从5月25日至8月29日止一直居住使用系争房屋，根据合同约定，王露应支付相应的租金，但从双方沟通过程来看，黄繁也认可系争房屋内确实存在多处漏水及跳闸情况，并一直未能妥善解决，上述问题从客观上影响了王露实际居住和使用，故考虑到本案实际情况，酌情确定王露应付2019年5月25日至8月29日的租金为20,160元，黄繁应返还8,640元。对于押金，根据合同约定，黄繁应于王露结清相关费用后予以返还。双方已确认王露还应支付煤气费776元，电费2,043.9元，水费716.7元。经抵扣，黄繁应返还押金6,463.40元。黄繁要求押金中还要扣除清扫费600元及中介费3,600元的意见，无证据证明亦无合同依据，不予采纳。王露主张黄繁赔偿中介费损失4,800元，无合同依据，亦不予采纳。一审法院判决如下：一、王露与黄繁于2019年5月25日就上海市宝山区美丰路XXX弄XXX号房屋签订的房屋租赁合同于2019年8月29日解除；二、黄繁于判决生效之日起十日内，向王露返还租金8,640元；三、黄繁于判决生效之日起十日内，向王露返还押金6,463.40元；四、驳回王露其余诉讼请求。二审中，黄繁提供维修工曹建华出具的证明及视频光盘，用于证明己方多次派出人员上门维修，但是王露表示不用修也修不好，不予配合；提供陈红战出具的证明，证明系争房屋地下室漏水是因为下水管道中存在的扫把柄造成；提供中原地产营业主任高振荣的情况说明，用于证明王露看房后认为没有问题方才接受房屋，后系争房屋发生断电，王露不配合维修，并陈述系争房屋二楼前南墙内侧有潮湿；提供河南省天地建筑防水工程有限公司上海分公司出具的收款收据，用以证明黄繁为维修系争房屋防水工程花费叁仟元。对于上述证据，王露认为不具有证明力，反而说明系争房屋存在很多问题。本院经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院予以确认。本院认为，一审关于双方租赁合同解除时点的认定意见正确，本院予以认同。根据在案证据及查证事实，双方在签订合同时，已就房屋装修及电气设施存在维修可能进行了明确约定。从租赁合同履行情况和当事人陈述来看，主要存在房屋漏水和用电跳闸需维修解决的情形，前述问题会影响系争房屋的正常使用。出租人接到承租人维修要求后，如认为系由承租人原因造成前述问题，应在维修前明确责任原因并由承租人予以确认。承租人维修后，还应请承租人对维修情况予以确认。根据双方沟通情况，前述问题一直未能妥善解决，一审据此调整相应期间租金数额，并无不当。黄繁事后提供的维修人员、中介人员的陈述，无法证实问题发生当时情况。且前述人员与黄繁存在利害关系，其所作陈述无专业机构鉴定意见可供佐证，可信度高度存疑。一审法院对于押金的处理，符合双方合同约定，亦无不当。黄繁主张王露损坏系争房屋，无需返还剩余押金的上诉主张，缺乏事实依据，本院难以支持。需要指出的是，黄繁收回房屋当日，应已对系争房屋进行查验，现无证据证明黄繁在查验接收当时有向王露指明其存在损坏系争房屋的事实。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费970元，由上诉人黄繁负担。本判决为终审判决。法官助理张末然审判长 彭 辰审判员 姚 跃审判员 徐 江二〇二〇年四月一日书记员 张末然附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……