浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0681民初5955号 原告：方松苗，男，1956年11月20日出生，汉族，住诸暨市。 委托诉讼代理人：斯百年，诸暨市镇远法律服务所法律工作者。 被告：郑伟国，男，1963年8月14日出生，汉族，住诸暨市。 委托诉讼代理人：陈伟忠，浙江新兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：项钰瑜，浙江新兴律师事务所实习律师。 被告：郑益丹，女，1990年10月23日出生，汉族，住诸暨市。 原告方松苗与被告郑伟国、郑益丹农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月10日受理后，依法适用简易程序，于2019年8月30日公开开庭进行了第一次审理，原告方松苗的委托诉讼代理人斯百年、被告郑伟国到庭参加诉讼，被告郑益丹经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。诉讼过程中，被告郑伟国要求对房屋转让协议中的签名进行笔迹鉴定，本院依法委托具有相应资质的机构进行笔迹鉴定，后因被告未能缴纳鉴定费用，终止了该次鉴定程序。因案情复杂，本案依法转为适用普通程序，于2020年4月1日公开开庭进行了第二次审理，原告方松苗及其委托诉讼代理人斯百年、被告郑伟国及其委托诉讼代理人陈伟忠、项钰瑜、被告郑益丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告方松苗向本院提出诉讼请求：一、依法立即解除原被告之间的购房协议；二、判令被告郑伟国、郑益丹立即归还购房款人民币30万元、及支付该款自2007年11月28日起至付清日止按年利率6%计算的资金占用利息。审理中，原告方松苗变更第一项诉讼请求为：确认原、被告签订的《房屋转让协议》无效。 事实和理由：两被告系父女关系。因原告生活需要，被告把其合法拥有的位于转让给原告，双方于2006年9月20日签订《房屋转让协议》，两被告签字确认。自建房转让价30万元，《协议》还对过户、使用、拆迁赔偿进行约定。此后原告前后分四次支付购房款30万元，并于2007年11月28日收到被告出具总收条一份。另因付清房款时房屋处于出租状态，原告一直无法实际入住。由于被告事先未告知是小产权房的事实，根本无法办理房产权证变更，且房屋由被告前妻出租于他人，合同无法实际履行。为此，双方曾发生多次纠纷，被告家属百般阻挠。被告的行为违反诚实信用原则，不但给原告造成巨大的经济损失，而且增加原告另行购房成本。为维护原告的合法权益，特诉至法院。 被告郑伟国答辩称：2006年，被告在水果市场做批发生意，喜欢用小牌九赌博，赌资一般几万左右，当时是在赌场上认识赵建相，通过赵建相向方松苗借过赌资。方松苗白天在草塔街面上摆摊做生意，晚上到赌场放子。放子的规矩是借1万元一天付利息500元。2006年4、5月份中的一天，被告到大唐一户人家去赌博（方松苗平时在大唐轻纺市场做生意，赌博在他家三楼），那天被告所带的赌资全部输光后，一起赌博的赵建相问要不要吃子，被告说要的，他就打电话给方松苗。方松苗一会就到了，赵建相就陪被告下去到一楼楼梯边，方松苗交给被告2万元，被告当即写了一张借条，借条中写了每天利息为1000元。被告借来的钱当晚输光了，因为没有钱，以后再也不敢去大唐赌博了。大约到了2006年7月份，方松苗、赵建相带了七、八个人来被告家里，每个人都带了刀的。他们认为借款2万元，利息算下来已经有8万元，共计10万元，要被告将新屋的一、二层作价12万元抵给他们，被告不肯写，他们就打被告，并把被告的手拉出来放在桌上，扬言要把被告的手砍了。被告因为害怕，就在他们起草的协议上签了字。内容记得就是被告将新屋的一、二层作价12万元，借款的本息抵10万元，说好再给被告2万元（这份协议后来作废了，2万元也没有给被告）。到了2006年9月20日，方松苗、赵建相又带了七、八个人到被告家，这个时候他们可能已知道抵给他们的房子是没有手续的，所以又要被告在他们起草好的协议上签字，这次的房屋转让协议把价款改成了30万元，并让被告在一份20.5万元的收条上、在附加协议上签字、并按他们的要求抄写了一份落款时间为2007年2月17日的8万元的收据，四份内容签好后，他们又把被告押上面包车到被告女儿郑益丹读书的诸暨市教师进修学校去，方松苗、赵建相和被告下车到郑益丹读书的三楼（其余人等在校门口），被告让郑益丹的班主任叫出来，也没与郑益丹多说，就让她在房屋转让协议上签了字。2007年6月13日，他们同样是七、八个人来到被告家、给了被告一万，被告写了一份一万元收据。2007年11月28日，方松苗、赵建相又带了七、八个人来被告家，让被告在他们写好的总收条上签字确认30万元房款已收齐。因为被告一直没有钱还原告，到了2008年12月20日晚，他们又到被告家把能砸的东西都砸了，因为当晚被告不在家，是郑益丹和她妈报的案。之后，他们再没有到被告家或者电话催讨过这笔钱，直至起诉。被告从未收到收条上的20.5万元、8万元。从2006年到2012年用过的老手机号码，从2012年开始使用的新号码能证明他们从2008年12月之后一直未打电话催讨过。被告与方松苗之间不存在房屋买卖关系，也没有收到过购房款。 被告郑益丹答辩称，没有收到钱，房子不是被告郑益丹的，被告郑益丹不承担责任。 原告方松苗围绕诉讼请求，提交证据如下： 1.房屋转让协议一份，证明当时双方房屋转让的真实意思表示； 2.附加协议一份，证明如今后房屋动迁所赔的对应土地款，应按照一间四层的50%归原告所有； 3.收条两份、收据两份，证明2006年9月20日原告向被告支付购房款20.5万元，2007年2月17日原告向被告支付购房款8万元，2007年8月13日原告向被告支付购房款1万元,2007年11月28日，郑伟国确认收到总计购房款30万元的事实； 4.土地登记审批表一份，证明转让房屋土地登记面积为44.69㎡的事实。 5.离婚协议书一份，证明离婚协议书中的新屋四层，一至二层房屋为转让房屋的事实。 被告郑伟国围绕自己的答辩意见，提交证据如下： 6.房屋现场照片两张、被告起草的示意图一份，证明有审批的房屋以及违章搭建的房屋现场情况。 7.土地登记审批表一份，以证明郑伟国老房子登记的面积是44.69平米，位置是示意图7字型角落一间的事实。 8.离婚登记表、离婚协议书一份，证明2006年9月4日，被告郑伟国离婚及房屋分割情况，老屋有审批手续的，新屋是没有审批手续的，新屋一至二层确实是归被告郑伟国所有的事实。 9.损坏物品清单复印件一份，证明2008年12月20日，原告方松苗打砸郑伟国家中财物的事实。 本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，本院对当事人真实性无异议的证据，予以确认并在卷佐证。对真实性有异议的证据，本院认定如下：1、被告郑伟国在第一次庭审中认为房屋转让协议及附加协议中“郑伟国”的签名非其本人所签，要求进行笔迹鉴定，但在第二次庭审中明确不再要求鉴定，对签字真实性无异议，故本院对房屋转让协议、附加协议的真实性予以确认；2、原告对被告提交的损坏物品清单的真实性有异议，不存在砸东西的事实。本院认为，该清单由被告郑益丹自行书写，不能达到被告的证明目的。 经审理，本院查明事实如下：2006年9月4日，被告郑伟国与其妻子蒋燕均登记离婚，对子女抚养及财产分割协商如下：大女儿郑益丹随男方共同生活，由男方承担抚养费，直至独立生活为止。位于，每层44.69㎡，其中第一层归女方所有，第二层归男方所有，第三层双方各半所有，但前半间归女方所有，后半间归男方所有。新屋四层，每层45㎡，其中一至二层归男方所有，三至四层归女方所有，以上属于男方所有的房屋由大女儿共同所有。 2006年9月20日，被告郑伟国（甲方）与原告方松苗（乙方）针对上述新屋一至两层签订《房屋转让协议》一份，协议内容如下：甲方在诸暨市自建楼房一间1层-2层共计90平方…一、甲方转让给乙方1-2层楼房价为叁拾万；二、甲方转让给乙方要帮助乙方办理好房产证，办理费用甲乙方各付50%；三、在楼层共有部位如楼梯门口水泥地有共同使用权；四、经双方在协议上签字后，此协议即生效，双方共同保证守信。被告郑益丹作为被告郑伟国的女儿，在《房屋转让协议》上也签字确认。同日，被告郑伟国出具《附加协议》及收条一份，《附加协议》载明：如今后房屋动迁所赔的土地，应一间4层的50%归方松苗所有。收条载明：今收到方松苗房屋转让款计人民币贰拾万伍仟元。另，被告郑伟国出具落款日期为2007年2月17日的收据一份，载明：今收到方松苗人民币共捌万元整。2007年8月13日，被告郑伟国继续出具收据一份，载明：今收到方松苗人民币壹万元整。2007年11月28日，被告郑伟国出具总房款的收据一份，载明：今方松苗付清郑伟国在金鸡山后下村5号自建楼房1到2层并计90㎡。转让房款叁拾万元整。特此协议。 另查明，被告郑益丹出生于1990年10月23日，在《房屋转让协议》签字时尚在读书，未满16周岁。案涉房屋未办理房产及土地审批手续，系违章建筑，且原告至今未入住该房屋。 本院认为，原、被告签订的《房屋转让协议》，因案涉房屋系违章建筑，故该合同无效。因无效合同取得的财产,应当予以返还，造成损失的,该损失根据双方的过错程度由过错方承担。本案争议焦点为原告是否向被告支付了购房款30万元。根据原告提交的《房屋转让协议》、《附加协议》、收条收据，结合双方当事人的庭审陈述、房屋买卖交易习惯，在无其他证据佐证的情况下，本院对于被告认可收到的1万元购房款予以确认，其余购房款的交付均不予确认，理由如下：1、原、被告签订《房屋转让协议》非双方真实意思表示。首先，原告在买房时对于该房屋权证情况不明。双方在协议中约定被告郑伟国应帮助办理房产证，办证费用各自负担50%，按理原告在签订协议时已经了解该房屋的权证办理情况，但原告在第一次庭审举证中认为案涉房屋系被告登记为44.69㎡宅基地上的房屋，在第二次庭审中陈述对于案涉房屋权证情况不清楚，且案涉房屋实际系违章建筑，原告关于案涉房屋的权证情况在庭审中的陈述与协议本意不符。其次，原告在买房时对于房屋实际面积不了解。买房人一般在签订合同前应对房屋面积等情况进行实地踏勘，但原告在庭审中明确按照被告郑伟国提供的离婚协议中载明的每层45㎡的面积进行交易，且实际上案涉房屋面积远远小于每层45㎡。再次，原告对于房屋占有交付表述不明确。原被告均陈述案涉房屋在签订转让协议时处于出租状态，在庭审中原告还明确购房系用于自己居住，但其对当时签订合同时租赁期限情况、双方关于房屋交付时间的约定均未能作出明确的答复。最后，双方对于房屋总价的约定无相应依据。该违章建筑交易价的确定远远高于其实际价值，原告在庭审中陈述总房价定为30万元系大家说说，也不记得当时双方的要价还价过程。本院认为，个人出资购房作为生活中的重大事件，原告在买卖过程中缺乏一般买房人的审慎注意心理，亦不符合正常房屋交易习惯与常理，原告在庭审中陈述存在多处前后矛盾、语焉不详之处，故本院认为签订《房屋转让协议》非双方的真实意思表示。2、原告未能对款项的支付、款项来源作出合理解释。原告依据被告出具的4份收条收据主张支付30万元购房款，被告除认可2017年8月13日的1万元属实外，对其余款项的支付均不认可。被告庭审中陈述款项均为现金支付，除5万元系向隔壁五金摊位赵国飞借款外，其余款项来源均为积蓄。本院认为，根据4份收条收据，在房屋未实际交付、办理权证的情况下，原告仍然在签订《房屋转让协议》后长达1年多的时间内分四次现金支付完毕全部购房款，且也无法提供借款对象赵国飞的具体身份信息、联系方式进行印证，有违常理。3、原告长时间未主张相应权利不符合常理。原告陈述因害怕被告进行人身攻击，故自2008年之后长达10多年的时间内未通过任何途经向原告主张交房或者返还购房款，结合原告工作收入并不稳定、家庭条件并不富裕的情况，原告也未提交受到被告人身攻击的相应依据，原告的上述行为有悖常理。同时，原告主张购房款自2007年11月28日起至付清日止按年利率6%计算的资金占用利息，因原告在签订《房屋转让协议》过程中自身存在过错，故其主张依据不足，本院不予支持。被告郑益丹在签订《房屋转让协议》时未满16周岁,为限制民事行为能力人，签订合同行为与其行为能力不相符合，且上述合同的签订有损其利益，故原告主张被告郑益丹应对案涉债务承担民事责任,于法无据,本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第十九条、第三十五条、第一百四十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百五十五条之规定，判决如下： 一、确认原、被告之间签订的《房屋转让协议》无效； 二、被告郑伟国应返还原告方松苗购房款1万元，限本判决生效之日起十日内付清； 三、驳回原告方松苗的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5800元，由原告方松苗负担5000元，被告郑伟国负担800元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长  荣文华 审 判 员  周 超 人民陪审员  蒋培南 二〇二〇年四月二十五日 书 记 员  俞佳琪