新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0105民初4978号   原告：新疆尚宏茗豪物业服务有限公司，住所地新疆乌鲁木齐市水磨沟区南湖北路276号1-6层。法定代表人：华慧，该公司总经理。委托诉讼代理人：王毅，新疆众望律师事务所律师。被告：刘斌（未到庭），男，1971年2月3日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市，E。委托诉讼代理人：郭玉涛，新疆星河律师事务所律师。原告新疆尚宏茗豪物业服务有限公司（以下简称尚宏茗豪公司）与被告刘斌物业服务合同纠纷一案，本院2019年11月26日立案后，依法适用简易程序于2019年12月4日公开开庭进行了审理。原告尚宏茗豪公司的委托诉讼代理人王毅，被告刘斌的委托诉讼代理人郭玉涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尚宏茗豪公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2015年1月8日至2019年6月30日物业管理费66,829.77元；2.判令被告按照年利率6%支付逾期付款违约金8949.31元。合计75,779.08元。事实和理由：原告系乌鲁木齐市水磨沟区276号xx大厦物业管理服务公司，被告系xx大厦7楼D、E号业主，被告未按照物业合同规定按时缴纳2015年1月8日至2019年6月30日物业管理费，经原告多次催要，被告拒不支付，为保护原告的合法权益，故提起诉讼。被告刘斌辩称，对原告主张的物业费的时间点没有异议，但原告按照每平方4.8元主张物业费不符合政府规定的相关物业费的收取标准。原告的物业服务不到位，不同级别资质的物业公司有不同的服务标准，但是原告在物业服务过程中存在服务不达标的问题，导致物业收费存在争议。原告的主张超过诉讼时效。原告收取服务费的标准和物业服务不到位导致本案争议的产生，被告不应当承担违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原、被告双方进行了证据交换和质证。本院经审查，对原告尚宏茗豪公司提交的《前期物业服务合同》、《乌鲁木齐市前期物业服务合同》、房屋验收交接表、物业缴费票据、物业服务公示信息照片的真实性、合法性及与本案的关联性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月1日，新疆文龙房地产开发有限公司与尚宏茗豪公司签订《前期物业服务合同》，新疆文龙房地产开发有限公司选聘尚宏茗豪公司对位于乌鲁木齐市××区南湖北路369号xx大厦提供物业服务，合同期限自2011年11月1日至2019年10月30日，鸿基大厦住宅为5-19层共90套，商业为1-4层。合同第十七条约定：“本小区物业服务为包干制，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体内容如下：一、物业公司按照乌鲁木齐市住宅物业服务等级标准一档标准提供服务，并按以下标准进行收费，前两年可根据实际情况下浮10%，高层住宅按建筑面积每月每平方米2至3元；商业按建筑面积每月每平方米4至6元……二、业主应于房产公司通知办理入住之日起缴纳物业服务费用，物业服务费按年度缴纳，业主或物业使用人应在使用前一个月内履行缴纳义务。”2018年1月11日，甲方新疆文龙房地产开发有限公司与乙方尚宏茗豪公司签订《乌鲁木齐市前期物业服务合同》，合同期限自2017年9月10日起至业主委员会按照业主大会决议代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时终止，该合同约定物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅2元每月每平方米，办公楼3元每月每平方米，商业物业5元每月每平方米，费用调整按政府相关法律法规执行，依法将住宅变更为其他用途的，应根据变更后物业使用性质加价收取物业服务费用按年交纳，由业主或物业使用人承担的物业服务费应在每年12月25日前履行交纳义务。该合同第三十八条约定：“甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，每日按未交数额3‰向乙方支付违约金。”尚宏茗豪公司在xx大厦公示的物业服务收费公示牌显示，高层或带电梯普通住宅1.8元/月·平方米，服务等级为四级，收费依据为新发改法规[2016]1189号文件、乌发改医价[2017]62号文件，该公示牌加盖有乌鲁木齐市价格监督检查局的公章。刘斌系xx大厦7D、7E的业主，7D房屋建筑面积为147.24平方米，7E房屋建筑面积为111.38平方米。2013年1月10日，刘斌办理了房屋入住手续。同日，刘斌向尚宏茗豪公司缴纳7D房屋物业费8481.02元（147.24平方米×4.8元×12个月）、7E房屋物业服务费6415.49元（111.38平方米×4.8元×12个月）。2014年1月24日，刘斌按照每平米4.8元缴纳了2014年1月10日至2015年1月9日期间的物业服务费。刘斌自2015年1月10日起未向尚宏茗豪公司缴纳物业服务费。本院认为，建设单位选聘物业管理企业进行物业管理服务并依法签订的物业服务合同属前期物业服务合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，xx的建设单位与尚宏茗豪公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的相关规定，合法有效，刘斌是xx大厦7D、7E室的业主，该合同对刘斌具有约束力。尚宏茗豪公司入驻鸿基搭设后，为业主提供了相应的物业管理服务，作为该小区的业主，亦接受了尚宏茗豪公司提供的物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系。本案的争议焦点为：1.尚宏茗豪公司提起本案诉讼是否超过诉讼时效；2.尚宏茗豪公司与刘斌争议的物业服务费收费标准如何确定；3.尚宏茗豪公司主张物业服务费及违约金的数额如何确定。一、对于尚宏茗豪公司提起本案诉讼是否已过诉讼时效的问题。尚宏茗豪公司自2013年1月10日起为刘斌提供物业服务至今，刘斌作为业主，在接受了尚宏茗豪公司提供的物业服务后，依照法律规定应当负有及时履行交纳物业服务等费用的义务。刘斌自2015年1月10日开始拖欠物业服务费，尚宏茗豪公司亦采取相应的催缴方式来维护自身权益，故刘斌认为本案已过诉讼时效的理由不能成立，本院不予支持。二、对于本案物业服务费收费标准如何确定的问题。尚宏茗豪公司认为刘斌在办理入住时入住费用明细表中载明写字间按4.8元每平方米每月收取，且刘斌按此标准缴纳了两年的物业服务费，故应以4.8元确定收费标准。刘斌认为其住宅为普通住宅，不应按照商用标准收取，尚宏茗豪公司物业服务不到位，且该标准也高于乌鲁木齐物业收费的相关规定。对此本院认为，建设单位与尚宏茗豪公司签订了两份《前期物业服务合同》，自2011年11月1日起高层住宅每月每平方米2至3元、商业每月每平方米4至6元，2017年9月10日起高层住宅每月每平方米2元、办公楼每月每平方米3元、商业物业每月每平方米5元，费用调整按政府相关法律法规执行，将住宅变更为其他用途的，应根据变更后物业使用性质加价收取物业服务费用按年交纳。而在尚宏茗豪公司在xx大厦物业服务收费公示牌中显示，高层或带电梯普通住宅1.8元/月·平方米，该收费标准经过乌鲁木齐市价格监督监察局审核确认且向xx大厦全体业主公示，刘斌作为业主应适用该标准缴纳物业服务费。《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》第十二条规定：“为普通住宅小区配套建设的非住宅用房（商业用房、幼儿园、诊所等）及改变用途的住宅，其物业服务收费应在普通住宅小区物业服务收费标准的基础上加价收取。原则上用于商业网点、门店的加收不超过100%；用于办公、幼儿园、诊所的加收不超过50%，具体加价办法由地（州、市）价格主管部门规定。”刘斌将住宅用于办公，按照上述规定，尚宏茗豪公司可以在住宅收费标准的基础上加价50%收取即按照2.7元/月·平方米收取（1.8元/月·平方米×150%）物业服务费。尚宏茗豪公司要求按照每月每平方米4.8元标准收取，本院不予支持。三、对于物业服务费及违约金的数额如何确定的问题。尚宏茗豪公司为刘斌提供了物业服务，刘斌应当依照诚实信用的原则，履行支付物业服务费的义务。尚宏茗豪公司在本案中主张2015年1月8日至2019年6月30日期间的物业服务费，而尚宏茗豪公司提交的收据中显示刘斌物业服务费已缴纳至2015年1月9日，故刘斌须向尚宏茗豪公司支付2015年1月10日至2019年6月30日期间的物业服务费37,497.31元﹝2.7元/月·平方米×（147.24平方米+111.38平方米）×53个月+2.7元/月·平方米×（147.24平方米+111.38平方米）÷30天×21天﹞。刘斌称其迟延缴纳物业服务费与尚宏茗豪公司物业服务不到位有直接的关系故不应承担违约金，对此刘斌未提供证据证实，且按时缴纳物业服务费是其法定义务，故刘斌以此拒绝承担物业费欠缴违约金的请求不能成立，本院不予支持。《前期物业合同》约定，业主未能按时足额交纳物业服务费用每日按未交数额3‰向尚宏茗豪公司支付违约金，该约定对刘斌具有约束力。因该违约金标准过高，尚宏茗豪公司自愿按照年利率6%主张违约金的数额，并自年初收取全年物业费从次年开始计算违约金，不违反《前期物业合同》的约定，本院不持异议，则刘斌拖欠2019年1月10日至2019年6月30日期间物业服务费的违约金在本案中不应计算，违约金按照拖欠年份分段计算为3965.58元（计算方法见下表，单位：元）应交物业费期间欠付物业费截止日期拖欠天数违约金2015-1-102016-1-98379.292019-6-3012681746.572016-1-102017-1-98379.292019-6-309021242.432017-1-102018-1-98379.292019-6-30537739.672018-1-102019-1-98379.292019-6-30172236.922019-1-102019-6-303980.162019-6-3000.00合计37497.313965.58综上所述，对尚宏茗豪公司要求刘斌支付物业服务费及违约金的诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，判决如下：一、被告刘斌于本判决生效之日起十日内向原告新疆尚宏茗豪物业服务有限公司支付2015年1月10日至2019年6月30日期间的物业服务费37,497.31元；二、被告刘斌于本判决生效之日起十日内向原告新疆尚宏茗豪物业服务有限公司支付违约金3965.58元。如果被告刘斌未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1694.48元（原告已预交847.24元），减半收取847.24元，由原告新疆尚宏茗豪物业服务有限公司负担383.67元，被告刘斌负担463.57元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。   审  判  员   马 彦 玲   二 Ｏ 二 Ｏ 年 四 月 十 一 日 书  记  员   美合日古丽