山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁16民终318号上诉人（原审原告）：山东滨州联江塑胶制品有限责任公司，住所地：滨州市滨城区滨北北城工业园张富路9号。法定代表人：张翠娥，该公司经理。委托诉讼代理人：石永亮，男，该公司职工。委托诉讼代理人：张弘路，山东源诚（滨州）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：滨州华洋汽车销售服务有限公司，住所地：滨州市滨城区渤海五路北首（东方红路口北两千米）。法定代表人：于忠海，该公司经理。委托诉讼代理人：劳国锋，北京金诚同达（济南）律师事务所律师。上诉人山东滨州联江塑胶制品有限责任公司（以下简称联江公司）因与上诉人滨州华洋汽车销售服务有限公司（以下简称华洋公司）租赁合同纠纷一案，不服山东省滨州市滨城区人民法院（2019）鲁1602民初1135号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人联江公司上诉请求：1.请求二审法院依法撤销原判，予以改判华洋公司赔偿联江公司损失764920元(即在原判金额基础上增加赔偿金额378160元)；2.一、二审案件受理费用、财产保全费、鉴定费均由华洋公司承担。事实与理由：1.一审判决联江公司承担损失的50%缺乏事实和法律依据，应依法予以改判支持联江公司的上诉请求。2016年6月5日，双方签订《租赁合同》，合同明确约定了租赁范围及租赁物，且明确约定华洋公司在上述约定的区域内依法进行经营。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十七条规定，承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。第二百一十九条规定承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的相关规定，华洋公司擅自变动房屋建筑主体和承重结构，甚至将原租赁物进行拆除并在土地性质为耕地的场地进行违法建设，严重超出了合理装修使用的范围，存在根本过错；而上诉人将符合合同约定的标的物依约交付华洋公司正常使用并不存在任何过错，因此，无需承担任何责任。另双方在租赁合同第六条第七项中明确约定：“乙方（华洋公司）租赁甲方（联江公司）房屋期间不得以任何理由任何形式处置甲方房屋，不得以合同进行抵押，如因乙方原因导致改建房屋产权等产生争议的，由乙方承担由此给甲方造成的全部损失”。本案中华洋公司擅自将联江公司原有合法房产进行拆除并导致无法恢复原状，致使该部分房产灭失，严重违反了合同约定，过错明显，理应依约承担由此给联江公司造成的全部损失。2.华洋公司擅自在性质为耕地的部分空场地上进行违法扩建，并致使合同解除，引发涉案纠纷，过错明显，理应由其承担全部责任。综上，一审判决认定事实错误、适用法律错误、最终导致裁判错误。应依法改判华洋公司赔偿联江公司全部损失764920元。华洋公司辩称：1.一审判决已经认定双方之间的租赁合同明确载明联江公司已同意华洋公司进行装修，装修期间由联江公司负责向政府有关部门申报手续并协调工商、税务、城管等相关部门为华洋公司改建、装修、营业等营造良好的外部环境，该书面约定已经明确联江公司同意华洋公司对租赁物进行改建和装修，华洋公司不存在违约事实。2.双方签订租赁合同在签订中和书面记载中，联江公司都没有向华洋公司说明该租赁物存在占有耕地的违建部分，华洋公司基于对联江公司的信任签署本租赁合同，且联江公司知晓华洋公司主营业为汽车销售，租赁涉案房屋及场地是由汽车4S店经营，双方租赁合同也明确了该事实，且租赁合同中明确约定了租赁范围为张富路9号院内的5408平方米的场地、展厅及附属车间，其中新建展厅1348平方米，包含一楼大厅1058平方米，展厅前空场地1110平方米，展厅后场地600平方米，展厅后车间1530平方米，车间后停车场地820平方米，结合租赁合同中联江公司书面同意华洋公司对租赁物进行装修改建，所以华洋公司依据合同约定享有上述所有面积内的场地、展厅及附属车间的改建装修权。现华洋公司装修改建的房屋被有关部门勒令停止，根本原因是联江公司隐瞒其租赁的租赁物含有耕地部分，根据我国法律规定，该部分租赁合同无效，一审及另案判决已经明确该事实。且根据《建筑装饰、装修管理规定》第八条之规定，原有房屋装饰装修时，凡涉及拆改主体结构和明显加大荷载的应当按照下列办法办理，房屋所有权人、使用人必须向房屋所在地的房地产行政部门提出申请，并由房屋安全、鉴定单位对装饰装修方案的使用安全进行审定。结合合同约定，由联江公司协调相关部门，因此应由联江公司去房地产行政部门提出申请报批，联江公司没有报批的原因是因为知晓属于耕地部分无法报批。所以联江公司对因华洋公司按照合同约定正常改建装修而引起的各项损失应承担所有过错责任。3、联江公司注册地址即为房屋所在地，租赁房屋只是联江公司注册地址及拥有的房产的一部分，华洋公司不可能不通知联江公司而擅自进行改建，因联江公司随时可以观察到租赁房屋的动态。另外，联江公司在一审庭审中也承认了华洋公司通知其进行改建。华洋公司上诉请求：1.依法撤销(2019)鲁1602民初1135号民事判决书；2.依法改判驳回联江公司的诉讼请求；3.一审、二审诉讼费由联江公司承担。事实与理由：一审判决事实认定错误，适用法律错误：1.涉案房屋为未取得建设工程规划许可证的违章建筑，华洋公司与联江公司在该违章建筑上签订的租赁合同应为无效合同。涉案房屋是没有取得任何建设工程规划许可证的违章建筑，仅仅取得联江公司在另案中提交的《规划选址意见书》，根据《中华人民共和国城乡规划法》第三十六条规定，按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。该《规划选址意见书》仅仅是作为一个基本建设项目规划管理程序的第一步，是对一些特定项目的前期工作中的规划意见，因此，选址意见书的取得仅仅是为主管部门审批或者核准建设项目提供规划上的依据。一审法院在判决中已经明确涉案房屋仅仅只有选址意见，没有建设规划许可证，却认定双方签订的租赁合同除占用耕地部分无效外，其他部分不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，属于有效合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，因此涉案租赁合同明显违反法律、行政法规的强制性效力性规定，应属于无效合同。另案(2018)鲁1602民初81号民事判决书虽然已经生效并已经认定涉案租赁合同有效，但是华洋公司已经提交证据证明涉案房屋没有取得建设规划许可证，已经有相反证据足以推翻生效裁判文书确认的事实，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条之规定，不应简单根据另案(2018)鲁1602民初81号生效民事判决书认定涉案房屋租赁合同有效。2.华洋公司对于涉案房屋一直没有清理没有过错，且涉案房屋需要清理的部分只占涉案房屋总面积很小部分，并不影响其对外出租，对该明显属于联江公司可得利益的租赁收益损失，华洋公司也没有任何事实和法律根据予以承担。在一审庭审中，法官分别询问双方当事人是否清理、何时清理涉案房屋场地，华洋公司明确告知曾经去清理，但当时涉案房屋已经由联江公司控制，华洋公司欲清理但是联江公司不允许，该事实联江公司在庭审中也予以认可，因此华洋公司对于涉案房屋一直未清理没有过错。涉案租赁合同在另案中因华洋公司行使双方租赁合同约定的解除权已经解除，在合同履行过程中，华洋公司并未违反合同约定擅自改建也没有其他违约行为，该事实也在一审判决中予以确认，因此华洋公司并没有违法任何合同约定，而一审判决的自2018年5月4日至2019年6月24日的租赁收益扩大损失属于联江公司的可得利益损失，根据我国法律规定，只有《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定了可得利益可以获得赔偿的情况。本案中，华洋公司没有任何违约事实存在，违约行为与损害结果之间也没有任何因果关系，华洋公司不应承担赔偿责任。另外，涉案房屋自2018年1月14日即由联江公司控制，联江公司应对其损失积极止损，如未清理会影响到涉案房屋对外出租，作为房屋的实际控制者，应尽快清理以止损，然后可以就清理费用向华洋公司主张，但是联江公司却拖到了2019年6月24日才开始清理，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条之规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担，联江公司对其没有积极止损的扩大损失部分，即一审法院判决的自2018年5月4日至2019年6月24日的租赁收益扩大损失，根据法律规定不得要求赔偿。一审法院判决认定华洋公司对于已经不受华洋公司控制的涉案房屋没有清理具有过错，因而要承担距联江公司实际占有控制涉案房屋已达110天之久的2018年5月4日，开始计算租金收益扩大损失，而且直接计算至2019年6月24日共计416天。根据我国司法实践，租赁合同解除后符合可得利益损失的最多支持6个月的租金损失(《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十六条：因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月)，而在本案中却支持了长达1年半之久的租赁收益损失，而且还不考虑联江公司并未积极止损。而且可得利益只适用于违约责任中，违约责任并不适用过错归责原则，只要违反合同约定即须承担，而一审法院认定华洋公司有过错所以需要承担租金收益损失，那华洋公司须承担该损失是违约责任还是侵权责任，如果是侵权责任，作为举证责任的一方联江公司也未提交任何证据予以证明2018年5月4日至2019年6月24日涉案房屋没有租赁出去和涉案房屋没有清理之间的因果联系，也应承担举证不能的不利后果。3.华洋公司对于涉案房屋因改建而被拆除造成的损失没有过错，且一审判决对于涉案房屋被拆除、损毁部分的市场价值进行的评估也不具有客观性、科学性，在华洋公司提出异议后，鉴定人员没有根据法律规定出庭作证。华洋公司是根据租赁合同约定对涉案房屋进行装修、改建，并不存在任何过错。双方租赁合同约定，改建和装修的报批义务由联江公司承担，而且根据根据《建筑装饰装修管理规定》(中华人民共和国建设部令第46号)第八条之规定，原有房屋装饰装修时，凡涉及拆改主体结构和明显加大荷载的，应当按照下列办法办理：(一)房屋所有权人、使用人必须向房屋所在地的房地产行政主管部门提出申请，并由房屋安全鉴定单位对装饰装修方案的使用安全进行审定，因此应由联江公司去房屋所在地的房地产行政部门提出申请报批。联江公司的原诉讼请求是要求恢复原状，华洋公司也同意为其恢复原状，但是因为涉案房屋是违章建筑，不能再进行任何建设和改建，所以无法恢复原状，而非华洋公司依照租赁合同约定的改建和装修行为导致无法恢复原状。根据我国法律规定，鉴定机构出具的鉴定评估报告必须符合客观性和科学性，而且根据《价格认定行为规范》(国家发展改革委价格认证中心发改价证办(2016)84号)第十三条之规定，有下列情形之一的，价格认定机构应当书面告知提出机关补充相关材料：(二)相关材料不齐全的。本评估报告应补充相关资料，但在本案中评估机构没有通过任何发票资料以作为价格评估的基础性材料，也没有在评估报告中作为附件提交任何可以评估委托评估物具体价值的凭证材料或调查记录，仅通过主观判断即出具该评估报告，明显不符合法律规定。4.一审判决超出联江公司诉讼请求范围。一审判决书第2页明确载明“诉讼过程中，原告联江公司将诉讼第7页共8页请求变更为……2、判令被告赔偿原告租赁收益损失(自2018年5月3日截止2019年3月11日312天，金额为341917.8元)”而一审判决华洋公司承担的租赁收益损失期间是2018年5月4日至2019年6月24日共计416天，明显超出联江公司的诉讼请求范围，严重违法法律规定。5.一审庭审中，华洋公司对于评估机构出具的评估报告有重大异议，鉴定人员却没有按照法律规定出庭作证接受华洋公司质询。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十八条规定，当事人对鉴定意见有异议或者人民法院认为鉴定人有必要出庭的，鉴定人应当出庭作证。根据法律规定价格评估机构应接受当事人的质询，但一审中并没有履行该程序，严重违反诉讼法规定。联江公司辩称，一、涉案的房屋租赁合同并不因未取得建设工程规划许可证就属于无效合同。1、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的完整法条是这样规定的“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”华洋公司断章取义完全无视该法条中“但书条款”的存在，属于适用法律错误或许是故意错误。2、生效裁判文书滨州市滨城区人民法院（2018）鲁1602民初81号民事判决书载明：“诉讼过程中，规划建设局作出说明，其是针对联江公司院内占用耕地部分进行施工的车间下发的停工和责令拆除、恢复原状的行政处罚决定。”据此，导致双方合同解除的违法事由仅是华洋公司在院内占用耕地部分进行施工的车间系违法建筑并不涉及联江公司原租赁合同范围内的房屋，换句话说联江公司原有房屋建设是取得了主管部门批准建设的，系合法建筑。需要说明的是该案原告系华洋公司被告系联江公司，在该案法庭审理中，华洋公司也明确承认联江公司原房屋为合法建筑。综上，一审判决认定联江公司与华洋公司签订的租赁合同中除耕地性质的部分外，属于有效合同，完全正确，应予维持。二、华洋公司对涉案房屋一直没有清理过错明显，应承担全部责任。1、双方在《租赁合同》第六条第7项中明确约定，乙方（华洋公司）租赁甲方（联江公司）房屋期间，不得以任何理由、任何形式处置甲方房屋，不得以合同进行抵押，如因乙方原因，导致改建房屋产权等产生争议的，由乙方承担由此给甲方造成的全部损失。本案中华洋公司擅自将联江公司原有合法房产进行拆除并导致无法恢复原状，致使该部分房产灭失，严重违反了合同约定，过错明显。理应依约承担由此给联江公司造成的全部损失。2、由于华洋公司对联江公司原有合法房屋进行了拆除、对性质为耕地部分场地进行了违法改建并在现场遗有建筑材料，非经双方对现场清理明确，极易产生纠纷不利于后期对外出租。华洋公司虽于2018年5月3日在法院表明对涉案租赁场地进行清理，但至今未进行清理。联江公司为减少损失在申请法院以财产保全的形式对现场建筑材料进行了证据保全，并在收到原审法院依法送达的山东华永资产评估报告明确了联江公司原有合法房屋被拆除、毁损造成300430元经济损失后的2019年6月24日开始装修并无不妥。3.从原审联江公司提交证据6短信内容可知，华洋公司方前去清理物料人员据华洋公司称为尹希卫并非原《租赁合同》缔约时的李峰，而且从短信显示联系人来看尹希卫并未准确告知联江公司自己的真实姓名，联江公司要求待见面核实身份后双方对现场进行清理并无不妥。华洋公司以此为由说联江公司拒绝其清理现场显然毫无道理。4、华洋公司擅自在性质为耕地的部分空场地上进行违法扩建，并致使合同解除，引发涉案纠纷，过错明显。理应由其承担全部责任。综上，应依法改判华洋公司赔偿联江公司全部损失764920元。三、原审法院确认山东华永资产评估有限公司评估报告的证据效力完全正确。评估报告系一审法院根据华洋公司申请依法经摇号产生的，且在委托前充分征询了双方的意见，程序合法。评估机构及其人员具有相关评估资质，并合法载入法院名录；鉴定人员是在双方当事人均在场的情形下进行的现场勘验，鉴定依据客观、真实、充分，华洋公司在一审诉讼中虽提出异议但并未申请鉴定人员出庭接受质询，也未提供任何有效证据予以推翻该评估报告，因此，原审法院确认该报告的证据效力是完全正确的。四、原审判决并未超出联江公司的诉讼请求范围。联江公司在一审庭审中明确诉讼请求时包含有自2019年3月12日起至本案判决生效之日止按年租金40万元计算的诉求。综上所述，华洋公司提起的上诉请求，缺乏事实和法律依据纯属滥用诉权。因此，请求二审法院依法支持联江公司的上诉人请求，依法驳回华洋公司的上诉请求。联江公司向一审法院起诉请求：1.判令被告华洋公司对承租的原告联江公司租赁物予以恢复原状，如不能恢复时应就拆除、毁损部分予以折价赔偿，暂计10万元；2.判令被告华洋公司赔偿原告联江公司租赁收益损失(截止2019年3月11日为346666.67元；自2019年3月12日起至被告华洋公司履行恢复原状之日止，按年租金40万元计算)；3.本案的诉讼费、保全费等费用均由被告华洋公司承担。诉讼过程中，原告联江公司将诉讼请求变更为：1.判令被告华洋公司就拆除毁损部分赔偿原告联江公司经济损失300430元及原告联江公司为被告华洋公司垫付的拆除违建费用8600元；2.判令被告华洋公司赔偿原告联江公司租赁收益损失（自2018年5月3日截止2019年3月11日312天，金额为341917.80元），利息损失参照银行罚息按照同期银行贷款利率的1.5倍为24700元，两项合计366617.80元，原告华洋公司暂主张346666.67元；自2019年3月12日起至本案判决生效之日止按年租金40万元计算；3.本案的诉讼费、保全费、评估费等费用均由被告华洋公司承担。一审法院认定事实如下：2011年，原告联江公司拟将其在租赁土地上的车间等使用场地申请汽车品牌4S店建设。相关部门批准了原告联江公司使用的包括涉案租赁场地在内的汽车品牌4S店项目的选址申请，具体内容为：该项目位于滨州工业园区205国道以西、江淮汽车以北，项目符合规划要求，原则上批准建设，但需尽快办理立项、土地、环保、安监等相关手续，按法定程序报批。涉案租赁场地、展厅及附属车间在上述区域内。被告华洋公司欲租用原告联江公司部分场地进行汽车4S店经营。后被告华洋公司通过微信方式知晓了租赁场地平面布局情况。2016年6月5日，被告华洋公司（承租方、乙方）与原告联江公司（出租方、甲方）签订租赁合同，约定，乙方租赁甲方位于滨州市张富路9号院内的5408平方米的场地、展厅及附属车间，其中，新建展厅1348平方米，包含一楼大厅1058平方米，二楼大厅263平方米；展厅前空场地1110平方米；展厅后场地600平方米；展厅后车间1530平方米；车间后停车场地820平方米，具体面积及位置见附图，乙方在上述约定的区域内依法进行经营；租赁期限自2017年7月1日起到2027年6月30日止，2017年6月5日至2017年6月30日为免租期；第一年度至第三年度租金，每年40万元；自合同签订之日起乙方交纳给甲方订金5万元，该订金于2017年7月1日转为当年租金，乙方于2017年7月1日支付第一年度剩余租金35万元；甲方指定租金支付到张永安账户；甲方负责协调工商、税务、城管等相关部门，为乙方改建、装修、营业等营造良好的外部环境；乙方有权选择自行建设及装修，甲方不得干涉；装修期间，若因政府要求或甲方要求乙方停止施工或不得再度进行施工，影响乙方正常经营活动的，甲方有义务在乙方接到有关通知七日内将甲方所纳订金及租金退还乙方，并就乙方已经投入的建设、装修等相关费用按市场价进行等价赔偿；乙方装修、运营期间出现第三方、政府、甲方及其他原因导致乙方无法继续装修、经营的，乙方有权解除合同并要求甲方承担装修、运营及其他损失。同日，被告华洋公司向原告联江公司支付订金5万元。2017年6月30日，被告华洋公司向原告联江公司支付租金35万元。合同签订后，在未对涉案4S店项目立项、土地、规划、环保等进行报批的情况下，被告华洋公司将涉案租赁物中的部分展厅进行了内部施工，对部分展厅进行了拆除、改建，并在性质为耕地的部分空场地上进行了施工。2017年8月16日，规划建设局向原告联江公司下发了滨工规建停字第[2017]0816号《建设行政执法责令停止违法行为通知书》，责令其停止施工行为，办理相关手续后再施工。2017年8月18日，规划建设局向联江公司下发了滨工规建停字第[2017]0818号《建设行政执法责令停止违法行为通知书》，责令停止施工，五日内自行拆除。通知下达后，原告联江公司将违法建设的构筑物进行了拆除。拆除后，原被告对合同事宜协商未果。华洋公司与联江公司租赁合同纠纷一案于2018年1月8日诉至一审法院，要求：1.判令解除双方签订的租赁合同；2.判令联江公司返还华洋公司租金40万元；3.判令联江公司赔偿华洋公司各项损失437113元。一审法院经审理查明……诉讼过程中，规划建设局作出说明，其是针对联江公司院内占用耕地部分进行施工的车间下发的停工和责令拆除、恢复原状的行政处罚决定。华洋公司在限定期限内已对违反规定的构筑物进行了拆除。2018年5月3日庭审中，一审法院询问联江公司及华洋公司在不能继续进行4S店建设时，为减少双方损失，是否同意配合清理租赁场地。双方均表明配合清理场地，但双方一直未积极进行清理……另查明，涉案租赁场地虽有汽车品牌4S店项目规划选址审批手续，但该审批只是说明在该土地上进行4S店建设，符合相关部分的城市规划。如进行具体4S店项目的建设，还需登记使用人办理项目的立项、土地、规划、环保等审批手续。涉案租赁物占用的土地，系联江公司从滨州工业园区租用的土地，自2003年开始交纳土地使用税金。按现行土地规划政策规定，该宗土地不能进行新建项目的审批……一审法院认为……因华洋公司施工改建而将联江公司原租赁场地毁损造成的损失，联江公司可另行主张……并于2019年1月3日作出（2018）鲁1602民初81号民事判决书，判决：一、华洋公司与联江公司于2017年6月5日签订的租赁合同解除；二、联江公司于该判决生效后十日内退还华洋公司租赁费64658元；三、驳回华洋公司其他诉讼请求。该判决已生效。本案审理过程中，根据原告联江公司申请，一审法院依法委托山东华永资产评估有限公司对涉案租赁物被拆除、损毁部分市场价值进行评估。山东华永资产评估有限公司于2019年5月25日作出评估报告，载明，经评估测算，联江公司租赁物被拆除、损毁所造成的经济损失在2019年5月13日的市场价值为300430元。原告联江公司对该评估报告无异议，被告华洋公司认为该评估报告所评估的车间为违章建筑，评估价值过高，范围扩大，缺乏科学性。原告联江公司因此支出鉴定费10000元。涉案租赁物双方仍未进行清理。原告联江公司自认涉案场地拆除损毁的部分现状和原状一致，对于没有争议的原前面展厅二楼于2019年6月24日开始装修。一审法院认为，原告联江公司与被告华洋公司签订的租赁合同中场地部分系耕地性质的部分为无效合同，其他部分不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，属有效合同，已经本院生效的（2018）鲁1602民初81号民事判决予以确认。双方当事人应依约履行。涉案合同已经本院生效的（2018）鲁1602民初81号民事判决确认于2018年1月14日解除，被告华洋公司应对原告联江公司涉案租赁物拆除损毁部分依约进行赔偿。根据合同约定，原告联江公司负责协调工商、税务、城管等相关部门，为被告华洋公司改建、装修、营业等营造良好的外部环境。即被告华洋公司进行改建、装修原告联江公司是同意的，由此导致对涉案租赁物拆除、损毁所造成的损失，双方均应负同等责任。经一审法院依法委托，涉案租赁物被拆除、损毁所造成的损失为300430元，故被告华洋公司应向原告联江公司赔偿折价损失150215元（300430元×50%）。关于原告联江公司要求被告支付其垫付的拆除违建费用8600元的主张。一审法院认为，虽然（2018）鲁1602民初81号民事判决认定系被告华洋公司拆除，但现有证据能够证实拆除涉案违建费用8600元系原告联江公司所支出，对该费用，被告华洋公司应向原告联江公司支付。原告联江公司的该项主张，一审法院依法予以支持关于原告联江公司要求被告华洋公司赔偿租赁收益损失的主张。一审法院（2018）鲁1602民初81号民事判决已判决至2018年5月3日的费用。在该案审理过程中，双方均于2018年5月3日表明对涉案租赁场地进行清理，但至今未进行清理。涉案房屋已于2018年1月14日解除，后涉案租赁物就在原告联江公司控制之下，涉案租赁物至今未清理，对于2018年5月3日之后租赁收益损失系扩大损失，双方均具有过错。原告联江公司自认已于2019年6月24日对涉案部分租赁物开始装修。故涉案租赁收益损失自2018年5月4日至2019年6月24日，共计416天，参照原租赁合同每年40万元的标准计算为宜，应由原告联江公司承担该期间损失的50%，被告华洋公司承担该期间损失的50%，金额为227945元（40万元÷365天×416天×50%）。该损失已足以弥补原告联江公司的利息损失，其要求利息损失的主张，一审法院不予支持。综上，被告华洋公司应向原告联江公司赔偿损失386760元（150215元+8600元+227945元）。原告联江公司的其他主张，一审法院依法不予支持。被告华洋公司所提不应承担责任的辩解意见，于法无据，本院不予采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告滨州华洋汽车销售服务有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告山东滨州联江塑胶制品有限责任公司损失386760元；二、驳回原告山东滨州联江塑胶制品有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10753.79元，财产保全费2754元，鉴定费10000元，共计23507.79元，由原告山东滨州联江塑胶制品有限责任公司负担10153.79元，被告滨州华洋汽车销售服务有限公司负担13354元。本院二审期间，华洋公司提交证据：华洋公司代理人与滨州政府热线12345通话记录录音，证明华洋公司请求滨州市政府落实涉案房屋是否取得建设规划许可证，政府热线回复调查结果为经有关部门调查核实，联江公司所有的工业园张富路9号院内建筑物及涉案房屋属于没有取得建设规划许可证的房屋。联江公司质证认为，对证据的真实性没有异议，对于合法性有异议。首先该代理人调查该证据没有向法庭提交任何委托代理手续，该调查是否代表华洋公司根据现有证据我方不予认可。从录音内容当中也能证实涉案房屋已投入使用，而且主管部门回复完善相关手续完全能够证明涉案房屋是经过了相关主管部门同意的，且一直缴纳土地使用税，虽然未取得规划许可证，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的但书条款也是合法有效的。本院对该证据的真实性予以确认。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题是：一、涉案租赁合同效力。二、华洋公司是否应对涉案租赁物被拆除毁损造成的损失承担赔偿责任。三、华洋公司应否赔偿联江公司的收益损失。四、一审判决是否超出了联江公司的诉讼请求。五、一审法院是否存在程序违法问题。一、关于涉案租赁合同效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中租赁合同中的租赁物房屋虽未取得建设规划许可证但系经主管部门批准建设，按照上述规定涉案租赁合同房屋租赁部分应为有效，一审判决认定租赁的房屋部分有效并无不当。二、关于华洋公司是否应对涉案租赁物被拆除毁损造成的损失承担赔偿责任问题。华洋公司在与联江公司签订租赁合同时，未尽注意义务去了解租赁场地的使用性质，签约后在没有对项目立项、土地、规划、环保等进行报批的情况下对租赁物进行改建和装修施工，其对因合同目的不能实现而导致最终租赁合同的解除以及所造成的损失应承担一定的责任；联江公司明知出租的场地部分系耕地性质，未办理转换土地使用性质相关变更手续之前，该场地不能用于生产经营，其仍然将场地出租给华洋公司并约定用于汽车4S店经营，其对本案租赁合同最终解除及产生的损失亦负有一定的责任。一审法院依据查明的事实，对导致涉案租赁物拆除、损毁所造成的损失，双方均应负同等责任并无不当。联江公司主张应由华洋公司赔偿其全部涉案租赁物被拆除、损毁所造成的损失以及华洋公司主张不应由其承担50%赔偿责任的请求均不能成立，本院不予支持。关于涉案租赁物被拆除、损毁部分市场价值评估报告能否作为定案依据问题。一审诉讼中，一审法院依法委托山东华永资产评估有限公司对涉案租赁物被拆除、损毁部分市场价值进行评估。山东华永资产评估有限公司于2019年5月25日作出评估报告，华洋公司虽然对评估报告有异议，但没有提交足以反驳的证据，故该评估报告可以作为认定本案事实的依据，一审法院依据鉴定结论认定涉案租赁物被拆除、损毁部分市场价值为300430元并无不当。三、关于华洋公司应否赔偿联江公司的收益损失问题。涉案租赁合同已于2018年1月14日解除，双方于2018年5月3日同意对涉案租赁场地进行清理，但未进行清理。华洋公司在租赁合同解除后，应对其租赁期间改建、装修的租赁场地予以清理，未予清理存在过错，合同解除后涉案租赁物在联江公司控制之下，其未进行清理亦存在过错，对于2018年5月3日之后联江公司的租赁收益损失，双方均存在过错。联江公司于2019年6月24日对涉案部分租赁物开始装修，一审判决认定涉案租赁收益损失自2018年5月4日至2019年6月24日，参照原租赁合同每年40万元的标准计算，由双方各承担该期间50%的损失适当。华洋公司主张其曾经去清理，联江公司不允许，但未提交充分有效证据予以证明，应承担不利后果。联江公司主张应由华洋公司赔偿其全部收益损失以及华洋公司主张不应由其承担50%赔偿责任的请求均不能成立，本院不予支持。四、关于一审判决是否超出了联江公司的诉讼请求问题。华洋公司主张一审判决其承担的租赁收益损失期间是2018年5月4日至2019年6月24日共计416天，明显超出联江公司的诉讼请求范围。本院认为，联江公司在一审诉讼请求中对租赁收益损失的请求的起止时间为自2018年5月3日截止2019年3月11日312天，金额为341917.80元；自2019年3月12日起至本案判决生效之日止按年租金40万元计算。一审法院判决华洋公司承担的租赁收益损失期间是自2018年5月4日至2019年6月24日，并未超出联江公司诉讼请求的范围。华洋公司的该项主张不能成立，本院不予支持。五、一审法院是否存在程序违法问题。上诉人华洋公司主张一审诉讼中鉴定人员未出庭作证，一审程序违法。经审查，一审诉讼中，上诉人华洋公司对评估报告陈述了质证意见，但其并未申请鉴定人员出庭作证，一审法院未通知鉴定人员出庭作证未违反法律规定。一审对华洋公司的诉讼权利提供了基本保障，华洋公司对鉴定报告也充分发表了质证意见，其诉讼权利并未受到实质侵害，故一审法院不存在程序违法问题。华洋公司的该项主张不能成立，本院不予支持。综上，上诉人联江公司、华洋公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17726.19元，由上诉人山东滨州联江塑胶制品有限责任公司承担6972.4元，上诉人滨州华洋汽车销售服务有限公司负担10753.79元。本判决为终审判决。审判长  王忠民审判员  唐顺江审判员  王 杰二〇二〇年四月二十日法官助理李阳书记员高秀娟