北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京01民终3294号上诉人(原审被告)：铁航（北京）物业管理有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：陈优红，经理。被上诉人(原审原告)：北京金都园林绿化有限责任公司，住所地北京市海淀区紫竹院甲2号。法定代表人：何军，董事长。委托诉讼代理人：李福来，北京市中策律师事务所律师。委托诉讼代理人：石亚群，女，该公司法律顾问。上诉人铁航（北京）物业管理有限公司（以下简称铁航公司）因与被上诉人北京金都园林绿化有限责任公司（以下简称金都园林公司）土地租赁合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2018）京0107民初27568号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。铁航公司上诉请求：撤销一审判决，驳回金都园林公司的诉讼请求，或将本案发回重审。事实和理由：1.根据铁航公司与金都园林公司之间的合同的内容及履行情况来看，双方共同投资、共享收益，应为联营关系，而非租赁关系。2.土地使用权虽为划拨，但铁航公司在土地上建设的养老院也是非营利性的，属于社会福利的公共事业。3.铁航公司所建设的房屋已被政府拆迁，在房屋被全部拆迁后，双方联营的土地上并未再建设违法建筑，故联营合同应为有效合同。4.双方的合同并未违反土地管理法的效力性强制性规定，不应认定无效。金都园林公司辩称，同意一审法院的判决。金都园林公司向一审法院起诉请求：判决北京市园林局绿化处与铁航公司之间签订的《联营协议书》无效。一审法院认定事实：2004年6月，经北京市政府批准，北京市园林局绿化处整体划转至北京城建集团有限责任公司。2005年7月该处由事业单位转为全民所有制企业，更名为北京金都恒达园林绿化处。2011年12月27日，北京金都恒达园林绿化处，更名为北京市园林绿化有限公司。2014年6月18日，北京城建集团有限责任公司对其所属的园林企业进行重组。以北京市园林绿化有限公司为法人实体组建园林集团，并将包括编号为京石国用（2008划）第0124号国有土地使用权证项下土地使用权无偿划转调拨给其下属全资子公司即本案金都园林公司。2008年12月28日，北京市园林局绿化处（甲方）与铁航公司（乙方）签订《联营协议书》，庭审中，铁航公司对金都园林公司承受案涉《联营协议书》项下权利义务不持异议，北京市园林绿化集团有限公司亦向法院出具前述合同权利义务转移的情况说明，确认合同项下权利义务由金都园林公司承受。该《联营协议书》中载明：一、联营地点与投资项目：1.联营地点位于北京市石景山区黄庄村43号铁路南侧，甲方（北京市园林局绿化处）下属西南郊苗圃办公经营区。2.投资新建、改建、扩建综合办公楼、车间、厂房及其它项目和配套服务设施。二、双方的责任：1.甲方提供位于北京市石景山区黄庄村43号，占地面积约19000平方米范围内现有地上房屋以及配套的水、电、暖、交通道路等设施，联营场所用地范围及地上物。2.甲方对前述范围的土地及地上物具有合法的处分权，如房屋、土地权利存在任何瑕疵，责任由甲方承担。3.该联营项目所建房屋需要办理房屋产权手续的，乙方（铁航公司）负责办理，并承担办理该手续的全部费用。甲方负责提供所需要的文件资料，并有协助义务。4.乙方提供用于该项目开发建设所需的全部资金……7.由于现有办公楼功能配置不全、质量差、抗震等级低，为了该房屋的品质得到全面提升，从而达到增值增效，需要乙方投入大量的资金改造加层将现有办公楼改造。双方约定改造后的新办公楼产权归甲方，原有面积的经营使用权按7：3比例（即甲方占7成，乙方占3成）进行分配（割）。8.乙方出资收购京铁龙公司与甲方合作的石材项目中的部分（西南郊苗圃办公区以南经营面积约3500平方米）经营权，并将其列入甲乙双方的合作项目中，为乙方在该项目中投资的一部分，甲方予以签字确认。项目建成后的经营权也按3：7比例分割，也可暂由乙方承包经营，每年向甲方交纳人民币十七万元租赁费，计付费时间分为两阶段：①从2009年1月1日到建设完成，乙方年向甲方交纳壹拾柒万元承包费；（该地段施工期间免交）②建设完成后的经营收益分配权按3：7比例分配（即甲方3成乙方7成）。三、联营项目的管理与经营权分割：1.该联营项目建设完毕后，甲方拥有全部项目房屋的产权，甲乙双方对其前款有约定的全部项目经营收益的分配权按照3：7的比例。（即甲方占30％，乙方占70％）进行分配（割）。分割完毕后双方签署经营权分割协议书，明确各自的经营范围。双方各自对己方拥有经营权使用权的部分独立自主经营，互不干涉。对无法分割的部分双方另行协商解决。协议签订后，铁航公司向案外人北京京铁龙科工贸公司收购了西南郊苗圃办公区以南经营面积约3500平方米场地的经营权，并自2009年开始与案外人北京玉泉联实石材市场有限公司在上述场地范围内建设钢筋混凝土结构建筑一处（地上六层、地下一层）。2011年3月北京市石景山区城市管理监察大队在检查中发现上述建筑系违法建设，未取得规划手续。后该队于2011年5月16日作出“责令限期拆除通知书”，要求铁航公司及北京玉泉联实石材市场有限公司限期拆除上述违法建设。后属地街道及政府有关部门组织对楼内人员进行清理，该违法建设予以拆除。铁航公司主张其与金都园林公司于2015年通过口头协商，另行于2016年在前述3500平方米场地内建设三栋建筑，并用于养老设施项目。铁航公司主张相关项目取得了政府有关部门的支持，但施工过程中始终未取得审批规划手续。2017年，铁航公司完成三处房屋的楼体框架结构建设，但北京市石景山区城市管理综合行政执法监察局以相关建筑系违法建设，未取得规划手续为由再次作出责令限期拆除通知，现该场地范围内已完成拆除。对铁航公司前述主张金都园林公司不予认可，其认为，2016年后相关建设系铁航公司擅自行为，并未取得金都园林公司许可。经查，2017年8月金都园林公司向铁航公司发出解约通知一份，其中载明：2008年12月28日，北京市园林局绿化处与贵司签订《联营协议书》。贵司仅履行联营协议书第二条第八款约定内容。2016年贵司未经同意，且未取得任何规划手续的情况下，在上述土地上建设三栋违法建筑。根据《北京市人民政府关于组织开展疏解整治促提升专项行动（2017—2020年）的实施意见》及《2017年石景山区疏解整治促提升专项行动工作方案》，石景山区要求2017年将不符合规划条件的建筑疏解完毕，2017年5月2日北京市石景山区人民政府八宝山街道办事处向我司花木分公司发函，要求我司与未取得规划审批的单位解除合同，做好清退工作，并配合办理拆除。2017年7月24日因贵司建设的三栋违法建筑未取得建设工程规划许可，北京市石景山区城市管理综合行政执法监察局向其作出限期拆除决定，要求贵司3日内将上述三栋房屋拆除。以上情况导致贵我双方签订的《联营协议书》无法继续履行。为此通知贵司解除贵我双方之间签订的《联营协议书》。庭审中，金都园林公司提交的京石国用（2008划）第0124号国有土地使用权证显示，石景山区黄庄村43号土地用途为绿化，使用权类型为划拨。后经法院向北京市规划和自然资源委员会石景山分局核实，上述登记情况属实。另查，自2009年11月至2015年11月期间，铁航公司累计向金都园林公司交纳租金136万元，金都园林公司对此不持异议。就2016年至三栋楼体框架拆除期间，铁航公司未交纳租金，对此铁航公司认为符合双方合同约定，即房屋建设期间金都园林公司依约不收取租金。金都园林公司则认为，2016年后铁航公司建设行为未取得金都园林公司同意，金都园林公司已不具有继续履行协议的意愿。再查，根据庭审中铁航公司提交的照片及双方当事人陈述可知，前述3500平方米场地交付时包括空地及简易房一处，铁航公司将简易房拆除后进行了后续建设。因案涉场地内不涉及腾退，故金都园林公司诉请仅为确认合同无效，铁航公司经法庭充分释明，其明确在本案中不对合同无效后可能涉及的相关利益损失进行主张。一审法院认为，就合同主体一节，因企业内部改制和资产重组，案涉《联营协议书》中合同甲方北京市园林局绿化处的相关权利义务以及京石国用（2008划）第0124号国有土地使用权证项下土地使用权利现均由金都园林公司承受，具有相关证据支持，且北京市园林绿化集团有限公司已经做出明确说明，对此铁航公司亦不持异议，故法院予以认可，金都园林公司为本案适格原告。本案中，双方主要的争议焦点有以下二点：一是案涉合同内容及法律性质的认定；二是该合同是否有效。对此法院分述如下：一、关于合同内容及法律性质一节。从合同约定看，根据双方签署的《联营协议书》约定，金都园林公司负责提供石景山区黄庄村43号院内占地19000平方米的地上物及配套设施，并以提供文件资料形式协助办理房屋产权手续。铁航公司负责相关项目开发所需资金并负责办理项目手续。同时双方就项目建设完毕后，房屋产权归属，经营权及经营收益比例的分配进行了约定。综合相关内容可知，合同甲乙双方权利义务关系及联营内容围绕房屋建设及投资利益分配展开，其中甲方仅交付土地、地上物使用权，其不参与建设，不承担资金投入，不负担投资风险，房屋建设成后权属归其所有，故具有租赁合同性质。从实际履行看，双方主要就该合同第八条所涉场地（即西南郊苗圃办公区以南面积约3500平方米场地）开展了实际合作。其间，金都园林公司交付铁航公司使用的场地内包括简易钢板房及未建设土地，但实际使用过程中，铁航公司将地上物拆除后新建建筑。另就双方合作方式，根据案涉协议约定分为两种方式：一种为项目建成后甲乙双方经营权按3：7比例分配；另一种则将项目全部交由乙方经营，其固定向甲方交纳租金，且分为两个阶段履行。第一阶段，自2009年1月1日到建设完成。在此期间甲方向乙方交付土地使用权，乙方则按年向甲方交纳固定数额的租赁费。此时，双方权利义务关系具有明显的租赁性质；第二阶段即建设完成后，双方约定项目经营收益按3：7比例进行分配。根据查明的案情，铁航公司自2009年至2015年期间在该3500平方米场地内拆除地上物，新建建筑并持续向金都园林公司交纳租金，金都园林公司亦予以受领，但相关项目因铁航公司房屋建设行为未取得规划审批，先后两次被政府执法单位责令拆除，双方约定的第二阶段内容因不具备合法履行条件而未履行。故从实际履行情况看，双方系土地租赁合同关系。二、关于合同是否有效一节。《中华人民共和国合同法》第七条规定：“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益”。《中华人民共和国土地管理法》第四条规定：“国家实行土地用途管制制度”，第十二条规定：“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续”。另，根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条之规定，在城市规划区域内进行建筑物工程建设的，应向行政规划主管部门申请办理建设工程规划许可证。因此，在未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋不具有合法性。本案中，合同双方当事人签订的《联营协议书》以新、扩建房屋为基础将登记用途为绿化的国有划拨土地用于建设经营，且未办理变更登记手续。铁航公司在接收场地后即开始违法建设活动，自始未取得过合法建设凭证，上述协议约定内容及当事人行为均违反我国现行法律的强制性规定，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，故案涉《联营协议书》应予宣告无效。对于合同无效后的返还义务及责任承担一节，因案涉3500平方米场地内不涉及腾退事宜，故金都园林公司未提出相关诉求。铁航公司经法院充分释明，其明确不在本案中主张相关权利。故双方当事人可另行依法处理。另，就本案诉讼费用，考虑到双方对合同无效均负有过错，故应予分担。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十二条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定，一审法院判决：确认北京市园林局绿化处与铁航（北京）物业管理有限公司于2008年12月28日签订《联营协议书》无效。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。本案中，因企业内部改制和资产重组，《联营协议书》中合同甲方北京市园林局绿化处的相关权利义务以及京石国用（2008划）第0124号国有土地使用权证项下土地使用权利现均由金都园林公司承受，且铁航公司不持异议，故金都园林公司成为合同的一方主体。根据合同的约定，金都园林公司无需投入资金，亦不承担经营风险，却可以因提供的土地获得新建成房屋的所有权及部分经营权。《联营协议书》名为联营，金都园林公司却无需投入，也不承担风险，却可以因提供土地而获得收益，加之合同第八条也已经言明铁航公司向金都园林公司缴纳租赁费。应认定《联营协议书》在性质上应属合同法中的租赁合同。一审法院对此处理正确，本院予以确认。《联营协议书》签订于2008年，属2004年修订的《中华人民共和国土地管理法》实施期间，应按照该法的规定确定《联营协议书》的效力。1.该法规定，国家实行土地用途管制制度。本案中，合同所涉的土地石景山区黄庄村43号土地用途为绿化，使用权类型为划拨，《联营协议书》约定将该土地用于建设。《联营协议书》约定的用途与土地使用权显示的用途不符，属合同法第五十二条规定的违范法律强制性规定的情形，应为无效合同。2.该法规定，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。本案中，双方未办理变更登记手续，属合同法第五十二条规定的违范法律强制性规定的情形，应为无效合同。一审法院对此处理正确，本院予以确认。综上所述，铁航（北京）物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由铁航（北京）物业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  范 磊审 判 员  辛 荣审 判 员  刘国俊二〇二〇年四月二十四日法官助理  王志栋书 记 员  刘芳芳