新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0105民初5254号 原告（反诉被告）：童雅楠，女，1998年12月17日出生，汉族，北京师范大学学生，住广东省珠海市。委托诉讼代理人：杨万翔，新疆仕诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹清波，新疆仕诚律师事务所律师。被告（反诉原告）：乌鲁木齐市恒新佳诚房地产开发有限公司，住所地新疆乌鲁木齐市。法定代表人：王钊，该公司总经理。委托诉讼代理人：马琴，女，该公司法务员。委托诉讼代理人：宋少峰，男，该公司法务员。原告（反诉被告）童雅楠与被告（反诉原告）乌鲁木齐市恒新佳诚房地产开发有限公司（以下简称恒新佳诚公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年12月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）童雅楠的委托诉讼代理人杨万翔，被告（反诉原告）恒新佳诚公司的委托诉讼代理人马琴、宋少峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）童雅楠向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《乌鲁木齐都市果岭商品房认购书》（合同编号：0001413）；2.判令被告向原告返还购房定金5万元；3.判令被告向原告返还购房款1,305,014元，并支付占用购房款期间2018年1月至2019年11月30日期间的利息64,668.1元（按银行同期贷款利率4.9%计算），2019年11月30日以后的利息算至本息还清之日止；4、判令被告向原告返还违约金1316元。事实和理由：2018年3月25日，原、被告双方签订《乌鲁木齐都市果岭商品房认购书》，约定原告向被告认购乌鲁木齐都市果岭楼盘洋房1幢2-202单元，总价款1,935,621元。截止起诉时，原告已经向被告支付购房定金5万元、购房款1,305,014元及违约金1316元。原告在与被告签订认购书时，被告承诺认购书签订后及时与原告办理网签登记且不晚于2019年10月1日交房，标的商品房目前尚未交付于原告。因认购书是为双方签订《商品房买卖合同》的预约合同，其目的是促成本约即《商品房买卖合同》的成立，双方经多次磋商，已无法签订《商品房买卖合同》，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金及房款返还买受人。原告为维护自身合法权益，提起诉讼。被告（反诉原告）恒新佳诚公司辩称，我方不同意解除《乌鲁木齐都市果岭商品房认购书》，认购书中没有约定原告可以解除该认购书的条件，也并不具备法定解除认购书的条件，不同意向原告返还购房定金5万元，双方签订的认购书正在履行中，合同尚未解除，原告要求返还定金、购房款1,305,014元及资金占用利息没有依据。原告要求被告返还违约金1316元没有依据，根据双方签订的认购书的约定，原告因逾期付款产生的违约金系合同约定。被告（反诉原告）恒新佳诚公司提出反诉请求：1.判令被反诉人继续履行双方签订的《乌鲁木齐都市果岭商品房认购书》（合同编号：0001413），并判令被反诉人与反诉人签订《商品房买卖合同》；2.判令被反诉人向反诉人支付剩余购房款580,687元、违约金929元（违约金以580,687元为基数，按照日万分之一标准自2019年12月26日起暂计算至2020年1月10日，违约金计算至实际付款之日），合计581,616元。事实和理由：2018年2月5日，反诉人与被反诉人签订《乌鲁木齐都市果岭商品房认购书》，被反诉人购买反诉人位于乌鲁木齐恒大都市果岭楼盘洋房1幢2-202单元的房屋，该商品房建筑面积为155.05平方米，总价款1,935,621元。被反诉人已支付房款1,354,934元，仅剩最后一期购房款580,687元未付，双方不存在无法继续履行认购书的情况，因此请求判令被反诉人与反诉人签订《商品房买卖合同》，支付剩余购房款。因被反诉人逾期未付剩余房款，应当支付逾期付款违约金。原告（反诉被告）童雅楠针对恒新佳诚公司的反诉请求答辩称，双方签订的认购书本身就是预约合同，其目的是担保本约的成立，无论是因双方原因还是合同任何一方的单方原因，导致本约未能订立的，法律已明文规定应适用定金法则。被告要求原告签订商品房买卖合同，而对商品房买卖合同的具体内容，我方均不清楚，因此不能强制履行；反诉原告主张的违约金实际是因合同履约而产生的违约金，目前商品房买卖合同已无法订立，不能再适用违约金条款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原、被告双方进行了证据交换和质证。本院经审查，对童雅楠提交的《乌鲁木齐市都市果岭商品房认购书》、收据、POS机付款凭证的真实性、合法性及与本案的关联性予以确认。对恒新佳诚公司提交的商品房预售许可证的真实性、合法性及与本案的关联性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月25日，甲方（出卖人）恒新佳诚公司与乙方（买受人）童雅楠签订《乌鲁木齐都市果岭商品房认购书》，约定童雅楠自愿以单价12,483.85元/平方米，总价1,935,621元认购乌鲁木齐都市果岭楼盘洋房1幢2-202单元房屋，房屋建筑面积155.05平方米。乙方同意签署本认购书时支付5万元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款），乙方须于2018年3月30日前支付首期房款240,343元（不含定金）并签署《商品房买卖合同》，2018年6月25日前支付290,343元，2018年12月25日前支付387,124元，2019年6月25日前支付387,124元，2019年12月25日前支付580,687元，如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付为违约金。认购书第五条约定，乙方必须在约定的付款方式和期限内到乌鲁木齐都市果岭售楼中心支付首期款及签署《商品房买卖合同书》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。同日，童雅楠向恒新佳诚公司交纳首期款290,343元（含定金5万元）、办证费80元；2018年6月11日，童雅楠向恒新佳诚公司交纳购房款290,343元；2019年4月18日，童雅楠向恒新佳诚公司交纳购房款387,124元；2019年7月29日，童雅楠向恒新佳诚公司交纳购房款387,124元、违约金1316元。另查明，2017年12月12日，恒新佳诚公司取得恒大都市果岭小区1幢楼的商品房预售许可。本院认为，本案的争议焦点为：原、被告双方于2018年3月25日签订的《乌鲁木齐都市果岭商品房认购书》是否符合解除条件。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，《乌鲁木齐都市果岭商品房认购书》中对房屋的坐落、面积、单价、房屋总价、付款方式及违约责任等进行了明确约定，并且恒新佳诚公司已经收取了定金及首期、第二期、第三期、第四期房款，童雅楠仅最后一期房款未向恒新佳诚公司交纳，该认购书应当认定为双方就买卖1幢2-202单元房屋事宜已达成合意，《乌鲁木齐都市果岭商品房认购书》名为预约合同，但从认购书的内容及当事人履行情况上看已符合本约合同的基本构成要件。本案庭审中，恒新佳诚公司询问童雅楠是否要求与公司签订商品房买卖合同，童雅楠称没有要求与恒新佳诚公司签订商品房买卖合同，原因是恒新佳诚公司未履行承诺向其赠送一个50平方米的花园，并口头告知恒新佳诚公司不再签订商品房买卖合同，童雅楠认为基于不可归责于当事人双方的事由，导致未能签订正式的商品房买卖合同，故要求解除《乌鲁木齐都市果岭商品房认购书》。而对于赠送花园的事宜恒新佳诚公司不予认可，双方也未在认购书中或者通过签订补充协议予以确认，对于不可归责于当事人双方的事由而具备解除合同条件的情形童雅楠未提供有效证据证实，也未提供证据证明该认购书符合约定解除或法定解除的条件，故对于童雅楠要求解除《乌鲁木齐都市果岭商品房认购书》的诉讼请求，本院不予支持。《乌鲁木齐都市果岭商品房认购书》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行，对于恒新佳诚公司要求继续履行该认购书的请求，本院予以支持，对童雅楠要求恒新佳诚公司返还购房定金5万元、购房款1,305,014元、占用购房款期间利息64,668.1元、返还违约金1316元的诉讼请求，本院不予支持。恒新佳诚公司要求判令童雅楠与其签订《商品房买卖合同》，而对于当事人之间是否签订合同，须合同双方对合同内容、双方的权利义务达成合意后自愿签订，并非司法确认的事项，故对于恒新佳诚公司的该项诉讼请求，本院不予支持。鉴于童雅楠应履行双方签订的《乌鲁木齐都市果岭商品房认购书》，认购书中对缴纳房款的期限、数额及逾期缴纳房款的违约责任均作出明确约定，现童雅楠仅剩最后一期房款未予交纳，应当向恒新佳诚公司支付购房款580,687元，认购书确认该款项交纳时间为2019年12月25日，如逾期支付房款每天按未交房款的万分之一支付违约金，故童雅楠应向恒新佳诚公司支付2019年12月26日至2020年1月10日期间的违约金929元（580,687元×0.01%×16天），并自2020年1月11日起支付违约金至实际给付之日，对恒新佳诚公司要求童雅楠支付剩余购房款、违约金的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）童雅楠与被告（反诉原告）乌鲁木齐市恒新佳诚房地产开发有限公司于2018年3月25日签订的《乌鲁木齐都市果岭商品房认购书》继续履行，合同编号：0001413；二、原告（反诉被告）童雅楠于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）乌鲁木齐市恒新佳诚房地产开发有限公司支付剩余购房款580,687元；三、原告（反诉被告）童雅楠于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）乌鲁木齐市恒新佳诚房地产开发有限公司支付2019年12月26日至2020年1月10日期间的违约金929元，并自2020年1月11日起向（反诉原告）乌鲁木齐市恒新佳诚房地产开发有限公司支付违约金（以580,687元为基数、按照日万分之一计算）至实际给付之日；四、驳回原告（反诉被告）童雅楠的全部诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）乌鲁木齐市恒新佳诚房地产开发有限公司要求判令原告（反诉被告）童雅楠与其签订《商品房买卖合同》的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉标的1,420,998.1元，案件受理费17,588.98元（童雅楠已预交8794.49元），减半收取8794.49元，由原告（反诉被告）童雅楠负担。反诉标的581,616元，案件受理费4808.08元（恒新佳诚公司已预交），由原告（反诉被告）童雅楠负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  员   王彩虹二 Ｏ 二 Ｏ 年 四 月 二 十 一 日书  记  员   王 艳