上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终3448号上诉人(原审被告、反诉原告)：杨丽琴，女，1967年9月25日出生，汉族，户籍地福建省。委托诉讼代理人：朱双灵，上海匡道律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：赵源，男，1956年2月22日出生，汉族，住江苏省常州市。被上诉人(原审原告、反诉被告)：赵晶，女，1986年3月5日出生，汉族，住江苏省常州市。被上诉人(原审原告、反诉被告)：李赵磊，男，1996年1月18日出生，汉族，住江苏省常州市。上列三被上诉人之共同委托诉讼代理人：井泓，上海张继萍律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：陈鑫媛(曾用名陈锲锲、陈锲媛)，女，2003年7月1日出生，汉族，住上海市。法定代理人：陈国民(系陈鑫媛之父)，男，住上海市。上诉人杨丽琴因与被上诉人赵源、赵晶、李赵磊、陈媛媛(以下简称“赵源方”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2019)沪0109民初193号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨丽琴上诉请求：撤销一审法院判决主文第二、三、四、七项，支持杨丽琴在一审中的全部反诉请求。事实与理由：1、杨丽琴是在赵源方同意的情况向才将上海市罗浮路XXX号底层房屋(以下简称“系争房屋”)经营群租房的。2018年4月，联合执法部门贴出整改群租告知书后，杨丽琴与赵源方商量续租和改变系争房屋经营用途事宜，欲清退群租客，将系争房屋用于经营茶吧。2018年6月始，杨丽琴就陆续清退群租客，并开始重新装修。2018年7月31日以后，由于不存在群租情况，相关整治单位未再对系争房屋采取任何强制措施。2、系争房屋不能正常使用的原因在于房屋产权无法过户。而不能过户的原因主要在于系争房屋内存在违章搭建，以及赵源方内部矛盾导致无法过户。所以系争房屋不能正常是的责任在于赵源方，而不在于杨丽琴。在系争房屋无法正常使用的情况下，杨丽琴有权不支付租金。3、由于系争房屋无法正常使用，一直处于空置状态，而赵源方亦有系争房屋的钥匙，故应当视为杨丽琴已将系争房屋返还赵源方，无需再支付租金或使用费。4、双方续签租赁合同后，杨丽琴出资对系争房屋进行装修，由于赵源方内部矛盾，房屋无法过户，导致杨丽琴被迫停止装修，现租赁合同解除，赵源方应当赔偿杨丽琴经济损失。赵源、赵晶、李赵磊辩称，当事人双方均同意解除租赁合同，但杨丽琴在一审中明确表示不愿将系争房屋返还赵源方，故杨丽琴应当支付相应的租金和使用费。合同不继续履行的原因在于杨丽琴将系争房屋用于群租。一审法院认定事实清楚，判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。陈媛媛未作答辩。赵源、赵晶、李赵磊、陈鑫媛向一审法院提出诉讼请求：判令当事人双方于2018年5月1日就系争房屋签订的《房屋租赁合同》及《续签协议》于诉状副本送达杨丽琴之日解除；杨丽琴搬离系争房屋，并将该房屋返还赵源、赵晶、李赵磊、陈媛媛；杨丽琴支付自2018年8月1日起至实际搬出之日止的房屋租金及房屋使用费，按每日人民币(以下币种均为人民币)500元标准计算；杨丽琴赔偿违约金1万元(以押金抵扣)。杨丽琴向一审法院提出反诉请求：赵源、赵晶、李赵磊、陈鑫媛共同返还2018年5月至2018年7月期间的房租45,000元；四赵源、赵晶、李赵磊、陈媛媛共同退还房屋押金15,000元；赵源、赵晶、李赵磊、陈鑫媛共同赔偿系争房屋原有装修的拆除费用及堆放在系争房屋内的装修建材损失58,764元(拆除工程费用10,839元，剩余材料费13,149元，新建工程费用34,776元);陈鑫媛退还2018年9月至2018年11月期间的房租9,000元。一审法院认定事实：系争房屋系登记于李秋芳名下的产权房。所有2009年3月26日，李秋芳作为出租方(甲方)，杨丽琴作为承租方(乙方)，签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将自有的系争房屋建筑面积约为203.70平方米，(二楼阁楼203.70平方米)，租给乙方作为商住使用；租赁期为2009年5月1日至2015年4月31日止；年租金14万元，押金1万元；租金按季度支付，应提前10天支付下季度租金，先付后用；甲方同意乙方将该房屋进行装修、开门面，装修费由乙方承担；甲方同意乙方自用多余部分出租或转租，如乙方将该房屋整体转租，应经甲方同意方可；租赁期满，甲方不计息退还乙方押金。2009年4月1日，李秋芳出具说明一份，表示同意杨丽琴可将系争房屋自用剩余部分进行出租或转租。2015年5月10日，李秋芳与杨丽琴就系争房屋签订《续租协议》一份，约定续租期限自2015年5月1日至2018年4月30日，租金标准为年租金18万元，押金15,000元，其余条款按照原合同和协议书办理，当日李秋芳出具押金收条一份，载明收到系争房屋押金15,000元。上述合同租期内，杨丽琴曾将系争房屋用于群租。赵源与李秋芳原系夫妻，赵晶、李赵磊系赵源与李秋芳之婚生女、婚生子。赵源与李秋芳于2003年8月15日协议离婚，双方对系争房屋及相关收益未作处理。陈鑫媛系李秋芳与陈国民之非婚生女。李秋芳于2015年11月16日病故。2016年3月7日赵源诉至江苏省常州市天宁区人民法院,要求分割其与李秋芳在婚姻关系存续期间的共同财产，案号为(2016)苏0402民初1043号。经该院主持调解，同年5月，该案中当事人自愿达成如下协议：系争房屋归赵源、赵晶、李赵磊、陈鑫媛各占25%份额按份共有，赵源、赵晶、李赵磊、陈鑫媛相互配合办理上述房屋权属变更手续；赵晶于2016年12月31日前支付赵源660,000元，该院并出具了(2016)苏0402民初1043号民事调解书进行了确认。嗣后，系争房屋产权未作变更登记，仍登记于李秋芳名下。2018年5月1日，赵源、陈国民作为甲方，杨丽琴作为乙方，签订《续签协议》一份，约定甲乙双方于2009年3月26日就系争房屋签订的租赁合同，在原合同不变的情况下续签至2023年4月31日，2018年5月1日至2020年4月31日，租金为年租金192,000元，月租金16,000元；2020年5月1日2023年4月31日，租金为年租金204,000元，月租金17,000元。甲方落款处有赵源签名，并载明李赵磊、赵晶由赵源代签，陈鑫媛由陈国民代。当日，双方另签订补充条款，载明双方为了经营方便，合同期限延续至2023年7月31日，在产权还是在李秋芳名字时房租按月租15,000元计算，如因产权证原因，乙方不能正常经营，乙方可提前终止协议，不存在违约责任，甲方应退还原合同注明的押金及多余租金。该协议有赵源签名，并载明李赵磊、赵晶由赵源代，陈鑫媛由陈国民代。当日，杨丽琴向赵源支付2018年5月至7月的租金33,750元，向陈国民支付2018年5月至7月的租金11,250元，赵源和陈国民分别出具了收条。7月初，杨丽琴发消息给赵晶表示，之前系争房屋用于群租，因有关部门要求整改，房屋已空关两月，现未对系争房屋进行装修，房屋隔断已打通，已未群租，相关备案登记应当删除，希望赵晶与其父亲赵源商量如何配合办理过户手续。7月15日，杨丽琴与赵晶电话联系，赵晶表示周一刚刚去问，到时候装修停工大家都方便一些，杨丽琴表示马上跟师傅说停工，等对方一两天办理过户手续，如果不能过户，8月份的房租不支付了，等过户后再支付，赵晶未表示反对。7月16日，赵源、赵晶与杨丽琴在系争房屋内面谈关于办理系争房屋产权过户事宜，赵源表示据了解系争房屋需要恢复原状才能过户；杨丽琴表示，陈国民是否同意配合过户不清楚，赵晶称其装修后将无法过户，故现暂停装修，但系争房屋内有阁楼存在，如因阁楼问题无法过户，再找关系解决，先走流程过户，暂停装修，8月份的房租暂缓支付，如需要拆除阁楼其予以配合，由对方对装修予以适当补贴；赵源、赵晶表示2015年就有对系争房屋群租使用的相关备案登记，无法过户，当时为了双方利益，故未办理过户手续。当日，赵晶又与陈国民短信联系系争房屋产权过户事宜，陈国民表示谈好后产权可以过户，8月份房租不给就不出租。赵晶遂将与陈国民的手机短信截图通过微信发送给杨丽琴，杨丽琴回复表示能过户最好，希望对方互相配合产权过户，同时希望赵晶向陈国民言明产权过户的障碍与8月房租暂停支付一事。同年7月17日，杨丽琴发送微信给赵源表示，现在施工队已联系好和装修材料也定好不能退，如果过户将影响装修、房屋结构和以后经营，如果不过户，又影响营业执照的办理，经营受到限制；赵源回复表示，需要看陈国民是否同意配合过户，如有人检查，杨丽琴可不露面，该如何装修就如何装修，8月份可以不交房租，其认为过户比较麻烦，如果陈国民不配合，赵晶等也没办法；杨丽琴表示如系争房屋装修拆除后，施工队和材料没进来时配合办理产权过户，其损失就会减少，其也没想好是否劝陈国民配合办理过户，之前也没有告知过户这么麻烦，否则就不会进行装修；赵源表示其本对过户不抱希望，因杨丽琴曾表示希望办理产证，消除群租房备案正常营业，但没想到房管办要求把隔断全部拆除，如无法办出产证，看杨丽琴是否能经营，如何选择。当日，陈国民与杨丽琴面谈，其表示不愿意配合系争房屋产权过户，并向杨丽琴出具书面说明一份，载明：经甲乙双方协商，因产权原因不能正常装修，甲方同意免租期2018年8月份房租一个月。当日，因相关部门就系争房屋违规使用情况进行执法检查，杨丽琴与赵晶电话联系，赵晶表示拆除后进行过户，不过户不出租，不过户不能装修不会让杨丽琴付房租。2018年7月25日，上海市虹口区公安消防支队等八部门联合向罗浮路XXX号,103号201、202室所有住户发出《房屋违法行为责令限期整改通知书》，载明：该处房屋存在“三合一”现象，擅自改变房屋使用性质不符合消防安全条件、电器线路私拉乱接等消防隐患及居住人员信息管理混乱、人员未按实有人口管理规定办理登记等治安不安全因素、严重影响租住人员的生命财产安全。相关部门：现请各位住户积极配合整治工作，2018年7月31日前搬离该处房屋。若逾期拒不搬离，相关部门将依法采取停水、停电、封门等强制措施实施清退。同年7月29日，赵晶发微信给杨丽琴表示会让房管局的人来查，该怎样处理就怎样处理，过户后如何经营是杨丽琴自己的事情，不过好户无法继续合作。杨丽琴回复表示，过户是对方的事情，现未经营群租，不同意拆除搭建。赵晶表示，因杨丽琴经营群租房，上了黑名单，责任不在己方，没有不同意杨丽琴找人合租或装修，但如果过户遇到问题，需要拆除装修，是不会赔偿给杨丽琴的，所以让杨丽琴迟延装修，如果杨丽琴找到合作商，也会努力维护。同年7月31日，赵源向杨丽琴发微信表示，经询问现已可办理产权过户手续，联系陈国民未果，希望杨丽琴帮忙联系。嗣后，因陈国民不同意配合过户，故赵晶、赵源等未前往办理产权过户手续。同年，8月18日，杨丽琴通过微信将有关系争房屋转租的合同发给赵源，赵源表示同意。同日，赵晶发送微信给杨丽琴表示其与李赵磊商量好了，等房屋产权过户之后再出租，其与李赵磊都不承认续租协议，未曾授权赵源。杨丽琴遂将其与赵晶的微信聊天截图发送给赵源，赵源表示已把合同发给李赵磊，并会找赵晶协商，不管他们是否签字，赵源愿意签字。同年9月6日，赵晶又微信告知杨丽琴，五年租期后，其与李赵磊不会再出租系争房屋给杨丽琴。赵源也在微信中告知杨丽琴，赵晶的意思就是五年合同期内，合同有效，五年以后不租给杨丽琴了，五年合同期内对出租房屋没有异议。同年9月11日，杨丽琴提出为将系争房屋转让或转租，需要赵晶等出具授权委托书。赵源表示，合同谈好，赵晶会到上海来配合签字。杨丽琴表示希望对方配合，房租暂时交不起，时间也无法确认。同年9月23日，杨丽琴向赵源表示因对方产权过户的矛盾造成装修停工及诸多损失。赵源回复表示仅在7月要求其装修停工，已同意免去8月租金，现陈国民不同意配合过户，并非赵源方的原因，现应按照合同办理，如杨丽琴认为不能继续经营就按合同约定终止。杨丽琴又表示担心赵晶对合同效力提出质疑，赵源回复表示已告知过杨丽琴赵晶现对合同没有异议。同年10月15日，赵晶发微信要求杨丽琴支付房租，如不支付应归还系争房屋。杨丽琴表示因对方原因造成装修停工无法经营，无法支付房租，如归还商铺应退还5月至7月房租及押金，并支付预备的装修材料和工钱10万元。同年，因赵源就(2016)苏0402民初1043号民事调解书申请执行，江苏省常州市天宁区人民法院于2018年11月16日做出(2018)苏0402执3678号执行裁定书，裁定协助将系争房屋登记归赵源、赵晶、李赵磊、陈鑫媛各占25%份额按份共有。另查明，杨丽琴在2019年8月后曾向陈国民支付2019年9月至11月系争房屋的部分租金9,000元。一审审理中，本案起诉状副本于2018年12月14日送达杨丽琴。赵晶、赵源、李赵磊表示，直到2018年11月向法院申请强制执行因系争房屋存在群租备案登记无法过户才得知杨丽琴将系争房屋用于群租而不是经营茶吧，此前一直以为杨丽琴已就群租行为进行了整改，所以2018年7月后未再提出要求其拆除隔断配合过户。赵晶、赵源、李赵磊表示，如涉及押金返还，同意由赵晶、赵源、李赵磊返还押金。一审审理中，杨丽琴申请就系争房屋内原装修拆除费用及现场堆放的装修建材价格进行评估，经上海市高级人民法院委托上海东方投资监理有限公司进行现场勘查，鉴定意见为拆除工程造价10,839元，剩余材料价格13,149元，新建工程造价34,776元。一审法院认为，依法成立的合同具有法律拘束力，双方均应依约行使权利履行义务。本案中，系争房屋原产权人李秋芳死亡，系争房屋由赵源、赵晶、李赵磊、陈鑫媛依生效法律文书按份继承，李秋芳与杨丽琴之间的《房屋租赁合同》租期到期后，赵源、陈国民作为产权人代理人与杨丽琴就系争房屋续租事宜签订了《续签协议》，赵晶虽曾对赵源的代理权限提出异议，但在出租过程中，赵晶与杨丽琴就房租和办理产权变更登记事宜多次磋商，并曾表示租期到期后不再续租，即使赵源与杨丽琴续签协议时未经赵晶授权，亦应视为赵晶已追认赵源的代理行为，且现赵源、赵晶、李赵磊、陈鑫媛均主张解除租赁合同，故应认为赵源、赵晶、李赵磊、陈鑫媛与杨丽琴之间的《房屋租赁合同》、《续签协议》依法成立有效。2018年5月续签租赁合同时，因系争房屋产权仍登记在李秋芳名下，双方在补充条款中约定在此情况下租金按每月15,000元支付，杨丽琴并有权选择解除合同，故杨丽琴对于在现有产权登记的情况下续租是明知的。根据双方在本案中提交的相关沟通记录，杨丽琴自称系争房屋装修时出租方并未承诺可以办出产权证，至2018年7月中旬，因赵源、赵晶欲办理产权变更登记手续，而其又认为系争房屋曾被相关管理部门备案存在群租行为影响办理过户手续，故赵晶曾向杨丽琴提出暂缓装修，现并无证据证明2018年5月续租开始至该期间因出租方原因而要求暂停装修而影响房屋使用，杨丽琴反诉要求赵源、赵晶、李赵磊、陈鑫媛返还该期间的租金，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。而赵晶曾表示不过户不能装修不会让杨丽琴付房租，赵源、陈国民亦明确表示同意免除2018年8月的房租，李赵磊在房屋出租过程中未曾与杨丽琴直接交涉，在其认可赵源代签合同的前提下，法院认为赵源、赵晶关于同意免除部分租金的意思表示亦对其产生法律效力。此后，关于是否办理产权变更登记，取得新的房地产权证，房屋权利人未能统一意见作出明确意思表示，在此情况下，确对杨丽琴使用房屋产生了一定影响，在2018年8月18日，又因赵晶向杨丽琴表示不认可合同效力，亦使合同是否继续履行处于不确定状态，综上，杨丽琴未付2018年8月以后的租金确有正当理由，直至同年9月，赵晶、赵源明确表示赵晶认可合同效力，而此时杨丽琴亦知晓赵晶、赵源认为陈国民不配合而无法办理产权变更登记，赵源、陈国民也多次表示愿意配合杨丽琴寻找合作方进行经营，在此情况下，根据约定，如杨丽琴认为因未取得房屋产权证影响经营的，有权解除合同，但此后杨丽琴经多次催讨仍不愿支付租金又继续占用系争房屋，显然不符合合同约定。现房屋出租方主张解除合同，杨丽琴对解除合同关系亦无异议，赵源、赵晶、李赵磊、陈鑫媛主张于起诉状副本送达杨丽琴之日解除合同，即2018年12月14日解除，结合本案情况，法院依法予以确认。合同解除后，系争房屋应当返还，赵源、赵晶、李赵磊、陈鑫媛主张杨丽琴返还系争房屋，法院依法予以支持。综上，因双方对合同解除均负有一定过错，均应承担相应的责任，故赵源、赵晶、李赵磊、陈鑫媛主张杨丽琴支付违约金，法院不予支持，赵源、赵晶、李赵磊、陈鑫媛表示押金抵做违约金，即同意返还，杨丽琴反诉要求返还押金，法院依法予以支持。关于杨丽琴主张的装修损失，因2018年7月初杨丽琴进行装修时，出租方并未向杨丽琴承诺办理系争房屋产权变更登记手续，现合同解除杨丽琴亦负有过错，故对杨丽琴要求赵源、赵晶、李赵磊、陈鑫媛承担装修损失，法院不予支持。因出租方上述行为影响杨丽琴正常使用系争房屋，结合出租方关于减免租金的意思表示和杨丽琴已向陈国民支付部分租金9,000元的事实，法院酌情认定合同期内杨丽琴还应向赵源、赵晶、李赵磊、陈鑫媛支付租金15,000元，杨丽琴主张陈国民返还9,000元租金，法院不予支持。合同解除后，系争房屋应当返还，杨丽琴拒不返还，缺乏依据，赵源、赵晶、李赵磊、陈鑫媛主张按照合同约定的租金标准支付房屋占用费，于法有据，法院予以支持。一审法院判决：一、确认赵源、赵晶、李赵磊、陈鑫媛与杨丽琴关于上海市罗浮路XXX号底层房屋签订的《房屋租赁合同》及《续签协议》于2018年12月14日解除；二、杨丽琴应于判决生效之日起10日内迁出上海市罗浮路XXX号底层房屋，并将上海市罗浮路XXX号底层房屋返还赵源、赵晶、李赵磊、陈鑫媛；三、杨丽琴应于判决生效之日起10日内向赵源、赵晶、李赵磊、陈鑫媛支付房屋租金15,000元；四、杨丽琴应于判决生效之日起10日内按照每月15,000元的标准向赵源、赵晶、李赵磊、陈鑫媛支付自2018年12月15日起至杨丽琴实际迁出上海市罗浮路XXX号底层房屋之日止的房屋使用费；五、赵源、赵晶、李赵磊、陈鑫媛的其他诉讼请求不予支持；六、赵源、赵晶、李赵磊、陈鑫媛应于本判决生效之日起10日内向杨丽琴退还押金15,000元；七、杨丽琴的其他反诉请求不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人未提交新的证据。本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。现当事人双方对涉案租赁合同解除均无异议，争议焦点在于合同解除的责任方是谁。杨丽琴承租系争房屋用于群租，显然具有违法性。此外，赵源方内部对系争房屋产权变更登记，取得新的房地产权证未能统一意见，确实对杨丽琴使用系争房屋造成一定影响，故一审法院认定当事人双方对合同解除均负有一定过错，均应承担相应的责任，并无不当。杨丽琴上诉称系争房屋目前处于空置状态，但赵源方作为出租人已将系争房屋交付杨丽琴，即便如杨丽琴所述装修停止后其未使用系争房屋，但当事人之间未办理交接手续，杨丽琴从未有将系争房屋返还赵源方的意思表示，且赵源方亦未实际控制系争房屋，故不能认定杨丽琴已将系争房屋返还赵源方。应当认定杨丽琴仍旧使用系争房屋，仍应当负有返还系争房屋的义务，仍需支付相应的租金或使用费。基于赵源方的行为影响杨丽琴正常使用系争房屋，故一审法院结合赵源方关于减免租金的意思表示和杨丽琴已向陈媛媛之法定代理人陈国民之父部分租金9,000元的事实，酌情认定合同期内杨丽琴还需向赵源方之父租金15,000元正确。租赁合同解除后，杨丽琴应当向赵源方返还系争房屋，由于杨丽琴拒不返还，一审判令杨丽琴参照合同约定的租金标准支付房屋使用费并无不妥。关于杨丽琴主张的装修损失，鉴于杨丽琴对租赁合同的解除负有一定过错责任，故一审法院未支持杨丽琴要求赵源方承担装修损失的诉讼请求，亦无不妥。综上所述，杨丽琴的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,012.50元，由杨丽琴负担。本判决为终审判决。审判长  丁康威审判员  王 伟审判员  徐 庆二〇二〇年四月二十八日书记员  姚君君附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……