上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终1130号上诉人（原审被告）：何有先，男，1975年10月7日出生，汉族，住江西省上饶市余干县。委托诉讼代理人：康慧军，上海闵卫平律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱继林，男，1970年5月23日出生，汉族，住浙江省临海市。委托诉讼代理人：王德超，上海方锐律师事务所律师。上诉人何有先因与被上诉人朱继林房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初63754号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人何有先上诉请求：撤销原判，驳回被上诉人一审诉讼请求。事实和理由：1.上诉人已于2018年8月搬离XX路XX号房屋（以下简称系争房屋），上诉人向被上诉人发送搬离短信，只是因为换手机后消失而无法提供；如上诉人未告知，被上诉人不会不向上诉人要求支付租金以及收回系争房屋；双方的《商铺租赁合同》第四条第三项明确先付后用，也就是上诉人使用系争房屋需先交6个月租金，如果上诉人2018年8月不预交租金，被上诉人不可能2018年8月之后还让上诉人继续使用；另外，上诉人2018年8月搬离的情况已在（2018)沪0115民初91760号案件审理中作出表述；被上诉人在本案一审审理第二次庭审中明确陈述其合同也到期不做了，让上诉人与上海XX酒店管理有限公司（以下简称XX公司）直接签订合同，上诉人告知被上诉人其已经搬走。上述事实情况足以说明上诉人已经在2018年8月搬走。2.被上诉人与XX公司的租赁合同终止时间为2018年8月9日，故其无权要求上诉人支付2018年8月10日之后的房屋使用费，即被上诉人的主体不适格。3.根据《商铺租赁合同》的约定，如逾期归还商铺超过15天，甲方有权进入商铺；在被上诉人2018年12月向上诉人寄送的律师函中，确认合同于2018年8月6日终止，并且声明将自行进入商铺，自行处理；上诉人搬离时已经告知被上诉人留在系争房屋内的货架任凭被上诉人处置，退一步讲，即便被上诉人认为货架占用系争房屋，也就几个平方米，不应该要求上诉人承担全部租金费用，更何况被上诉人在2018年9月之后已将系争房屋上锁，上诉人也无法使用。一审法院对上诉人何时退房的事实未查清，判决错误，请求二审法院依法改判，驳回被上诉人一审全部诉讼请求。被上诉人朱继林辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。1.上诉人在一审中已经确认没有将系争房屋交还给被上诉人，上诉人于2019年9月17日清空系争房屋。上诉人陈述的其2018年8月搬离是其对租赁物使用权的自行处分，被上诉人没有收到上诉人搬离的短信，双方没有办理交接手续，上诉人也没有与被上诉人清算水电费，被上诉人为此代付上诉人欠付水电费。2.（2018）沪0115民初91760号案件中没有确认上诉人2018年8月搬离；同时判决上诉人与被上诉人共同向XX公司返还房屋，被上诉人向XX公司支付房屋占用费，在上诉人没有将系争房屋交还给被上诉人的情况下，被上诉人要求上诉人承担房屋占用费，主体适格。3.《商铺租赁合同》约定的上诉人逾期归还被上诉人有权进入系争房屋是被上诉人的合同权利，被上诉人通过发律师函告知上诉人其享有的合同权利，目的是要求上诉人尽快履行清空义务。上诉人称货架仅占几个平方米以及被上诉人将房屋上锁，均不符合事实，不能免除上诉人的义务。据此，请求二审法院驳回上诉，维持原判。朱继林向一审法院起诉请求：1.判令何有先支付2018年4月7日至8月6日的租金60,000元（人民币，下同）；2.判令何有先按15,000元/月标准计算2018年8月7日至实际返还商铺之日的房屋占用费；3.判令何有先承担逾期归还商铺违约金20,000元；4.判令何有先支付电费11,614.90元、水费657.80元。一审法院认定事实：朱继林与何有先签有2014年4月8日至2017年4月7日的商铺租赁合同，约定朱继林将XX路XX号一层商铺中的100平方米出租给何有先，保证金10,000元，“租赁期届满或因本合同提前终止，如乙方逾期归还该商铺，则每逾期一天，应当向甲方支付相当于原日租金2倍的违约金”（第14.5条），附表四载有前两年租金为13,333.30元/月、后一年租金为14,333.30元。何有先已支付上述保证金10,000元。2017年4月5日，朱继林在上述附表四上添加“补充协议：自2017年4月7日至2018年8月6日止，合同延租期为一年零四个月（16个月），租金每间年租金玖万元整（9万元整），共二间。付款方式半年一付，方式原合同一致”。根据（2018）沪0115民初91760号民事判决书查明：2012年8月10日，XX公司与朱继林签订《商铺租赁合同》，约定甲方向乙方出租XX路XX号一层商铺，建筑面积354平方米，租赁期限自2012年8月10日起至2018年8月9日止等。朱继林承租后，先后将上述商铺转租给张某、何有先、Z公司（以下简称Z公司）。该案审理后作出如下判决：一、被告朱继林、张某、Z公司、何有先将XX路XX号一层商铺腾空后返还原告XX公司；二、被告朱继林按30,319元/月标准支付原告XX公司2018年5月10日起至商铺实际返还之日止的租金及房屋占用费;三、被告朱继林以90,957元基数，按照每日万分之三的标准支付原告XX公司2018年5月6日至2018年8月9日止的逾期付款违约金；四、驳回原告XX公司的其余诉讼请求。该案判决已生效。2018年9月21日，何有先与案外人樊某抄录水电费，记录为电费11,614.90元、水费657.80元。该日之前，因朱继林的上家与相关方存在纠纷，导致停电停水一段时间。2019年9月17日，何有先将其租赁的两间商铺基本清空，通知朱继林收回该房屋。一审法院认为：朱继林与何有先签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事人应全面履行。该合同到期后，朱继林在附表四上添加延长租期的内容。从何有先确认已支付2018年4月7日之前租金、未提供其持有的合同等来看，上述添加应经过了何有先同意。现何有先未举证证明已支付2018年4月7日至8月6日的租金，现朱继林主张60,000元，符合补充协议约定。扣除保证金10,000元后，一审法院认定何有先支付上述剩余租金50,000元。何有先称已于2018年8月左右将房屋交给朱继林，但朱继林予以否认，现何有先未提供相应证据加以佐证，一审法院认定系争房屋于2019年9月17日返还。参照租金标准，何有先应当支付朱继林2018年8月7日至2019年9月17日房屋占用费200,500元。双方租赁合同到期后，何有先未及时返还房屋。现朱继林依据租赁合同第14.5条约定，主张逾期归还商铺的违约金20,000元，尚属合理，一审法院予以支持。相关的停水停电事故给何有先带来一定影响，结合何有先主张，一审法院认为可酌情扣除部分何有先应付的电费、水费。扣除后，何有先应支付朱继林水费和电费合计10,000元。一审法院据此判决：一、何有先于判决生效之日起十日内支付朱继林2018年4月7日至8月6日租金差额50,000元；二、何有先于判决生效之日起十日内支付朱继林2018年8月7日至2019年9月17日房屋占用费200,500元；三、何有先于判决生效之日起十日内支付朱继林逾期归还商铺违约金20,000元；四、何有先于判决生效之日起十日内支付朱继林电费、水费10,000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,691.58元，减半计2,845.79元（朱继林已预交），由何有先负担2,753.75元，由朱继林负担92.04元。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人何有先与被上诉人朱继林于2014年3月19日签订《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，一审法院认定合同合法有效，并无不当。根据双方在该份商铺租赁合同第三条中的约定，租赁期限截止至2017年4月7日，因上诉人在合同租期届满后仍向被上诉人支付租金，表明双方之间的租赁合同关系存续；同时，在被上诉人提交的租赁合同附件四上添加补充协议，主要约定租期至2018年8月6日以及租金标准、付款方式等，结合上诉人的实际履行情况，可以认为上述添加的补充协议得到上诉人同意，上诉人应履行支付租金的义务。鉴于上诉人未支付2018年4月7日至同年8月6日的租金60,000元事实清楚，基于被上诉人同意在本案中一并处理，故一审法院扣除上诉人已付的保证金10,000元后认定上诉人尚需向被上诉人支付剩余租金50,000元，并无不当，本院予以认同。二审争议焦点在于：被上诉人要求上诉人承担房屋占用费的主体资格以及房屋占用费如何确定；上诉人辩称其于2018年8月搬离能否成立。本院认为，鉴于双方自2018年8月6日合同到期后未续签，在此情形下，上诉人占有系争房屋已无合同依据，故上诉人有将系争房屋腾空后返还给被上诉人的义务，未及时交还房屋的，应承担房屋占用费。上诉人抗辩称其于2018年8月合同到期后已搬离系争房屋，对此，上诉人称其已经短信通知到被上诉人，但上诉人未能对此予以举证，被上诉人也否认收到短信；上诉人也无其他证据证明其已经将系争房屋交还给被上诉人，在此情况下，上诉人的该项抗辩意见，本院无法采信。基于上诉人在一审审理期间于2019年9月17日清理系争房屋内的物品，故上诉人应承担2018年8月7日至2019年9月17日期间的房屋占用费。关于房屋占用费数额，本院认为，在（2018）沪0115民初91760号一案中判决被上诉人支付系争房屋返还之前的房屋占用费，被上诉人确实存在未能及时返还系争房屋的损失；至于上诉人辩解被上诉人存在锁门行为以及上诉人仅货架占用且占用面积较少等，被上诉人不予认可；被上诉人也不同意上诉人以此为由减免房屋占用费，基于上述情况，一审法院参照双方合同约定的租金标准认定上诉人应承担的房屋占用费，亦无不当，本院予以认同。关于被上诉人的诉讼主体资格问题。本院认为，上诉人与被上诉人虽然于2018年8月6日合同到期后未续租，但上诉人基于与被上诉人的合同关系获得系争房屋的租赁使用权，故合同到期后上诉人有交还房屋等后合同义务。鉴于上诉人未能举证证明其完成了交还房屋的义务，故被上诉人仍享有起诉上诉人的权利。上诉人就被上诉人诉讼主体资格提出的异议不能成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人何有先的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币5,507元，由上诉人何有先负担。本判决为终审判决。审判长  杨斯空审判员  郑卫青审判员  毛慧芬二〇二〇年四月七日书记员  渠 啸附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……