吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉24民终570号上诉人（原审原告）：刘某，现住吉林省延吉市。被上诉人（原审被告）：延边天宇房地产开发有限公司。法定代表人:金某，该公司董事长。委托诉讼代理人：俞某，吉林达公伟业律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：延边天宇房地产开发有限公司朝阳川项目部。企业负责人：杨某，该项目部负责人。被上诉人（原审被告）：延边天宇房地产开发有限公司张某项目部。企业负责人:张某，该项目部负责人。上诉人刘某因与被上诉人延边天宇房地产开发有限公司（以下简称天宇公司）、延边天宇房地产开发有限公司朝阳川项目部（以下简称朝阳川项目部）、延边天宇房地产开发有限公司张某项目部（以下简称张某项目部）之间房屋买卖合同纠纷一案，不服延吉市人民法院（2019）吉2401民初7053号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月17日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘某上诉请求：1、请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、诉讼费用由延边天宇房地产开发有限公司、延边天宇公司朝阳川项目部、延边天宇公司张某项目部承担。事实和理由：一、刘某不否认应缴纳物业费、契税、维修基金、垃圾清运等费用。根据天宇公司张贴的通知，这些费用应分别交付税务局、房产局、物业公司等，不能交付天宇公司，天宇公司无权代收税款。二、拆迁安置合同中约定合理扩大的面积由刘某用安置款（包括过渡安置费、过冬取暖补助费）、搬迁奖金和搬迁补偿款（包括无照房、仓库、院墙、菜窖、水井、装修等）置换，因此合同中没有补偿、安置条款。天宇公司承认合理扩大部分的合法性及合理性，又在交付房屋时就该部分索要房款，不合理不合法。在张某项目部发出房屋入住通知书后我和其他回迁户与天宇公司及张某项目部协商交房款事宜，天宇公司及张某项目部又额外要求了7万多的合理扩大部分的费用，遂未达成合意。三、刘某的房屋被天宇公司霸占众所周知，天宇公司在一审中也承认，一审裁判认为刘某要求天宇公司交付房屋无事实和法律依据，系认定错误。综上，原审认定事实不清，适用法律错误，请求依法裁判，支持刘某的诉讼请求。天宇公司辩称，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回刘某的上诉请求。张某项目部辩称，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回刘某的上诉请求。朝阳川项目部未答辩。刘某向一审法院起诉请求：1、判令延边天宇房地产开发有限公司、延边天宇公司朝阳川项目部、延边天宇公司张某项目部立即交付延吉市朝阳川地矿家园1号楼3单元2楼202号(73.44平方米)回迁房屋；2、判令延边天宇房地产开发有限公司、延边天宇公司朝阳川项目部、延边天宇公司张某项目部承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2013年10月31日，天宇公司拟开发建设对延吉市朝阳川镇的“地矿家园”住宅项目，并在所需开发小区张贴房屋拆迁公告，告知被拆迁人拆迁期限定为2013年10月31日起至2014年3月31日止。2015年1月28日，天宇公司张某项目部（拆迁人）受延边天宇房地产开发有限公司的委托与上诉人刘某签订了房屋拆迁补偿安置合同，约定：1.征收被拆迁人产权证号为4XXXX号、4XXXX号，土地证号为：340612,322512产权面积为50+40平方米（拆迁面积）的私有砖木结构住宅房屋；2.拆迁人对被拆迁人的房屋补偿后的面积为：108平方米另加合理扩大38.88平方米，除此不给予被拆迁人任何补偿；3.拆迁人将新建的楼房调换时，被拆迁人给拆迁人房屋差价和新楼面积为146.88平方米（暂定），规划1号楼3单元2楼202号房73.44平方米、3单元502号房73.44平方米毛坯住宅房屋与被拆迁人实行产权调换；4.调换时，被征收房屋与产权调换房屋补偿后面积部分（包括合理扩大面积），每平方米找给拆迁人楼层差价200元整，小于协议补偿面积双方不找差价，大于协议补偿后面积，（被）拆迁人按市场价格每平方米3680元的价格购买增加面积；5.拆迁人自地矿家园项目竣工验收之前被拆迁人自行过渡安置；6.被拆迁人保证上述房地产权属清楚…；7.被拆迁人将被拆迁房屋产权证、土地使用证一并交给拆迁人，并在合同签订之日起3日内搬出，原有的室内外设施及室内装饰不动，否则，产生的后果自负；8.回迁房的面积，最后以房产局实侧面积为准，交付使用时，结清房款、补偿款、楼层差价，多退少补；…11.特别说明：奖励面积、搬迁奖励必须在规定的签约期限内签订协议，并且在协议规定的搬迁期限内搬迁的给予，否则不予给付。末尽事宜按延市政发【2014】29号文件执行；12.本协议一式两份，双方签字后生效，不得违约。否则，由违约方承担责任等。签订合同后，天宇公司朝阳川项目部和天宇公司张某项目部对签订合同范围内进行拆迁，并进行住宅建设。该项目于2017年1月20日通过整体验收。2017年1月21日，天宇公司张某项目部向刘某送达房屋入住通知书，以产权调换形式给刘某分配1号楼3单元202号76.85平方米、3单元502号76.85平方米的回迁房屋，并要求原告缴纳包括两套房屋差价款29376元及合理扩大部分款项及物业费、房屋契税、维修基金、垃圾清理费、门牌号费等共计124847元，刘某对房屋差价款无异议，但拒绝缴纳其他费用。刘某至今未办理房屋交接手续。一审法院另查明，朝阳川项目部和张某项目部均为天宇公司的下属部门，二者不具有企业法人资格。一审法院认为，刘某与张某项目部签订的《房屋拆迁补偿安置合同》系双方当事人真实意思表示，且该合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。张某项目部作为延边天宇房地产开发有限公司的一个部门，其合同效力应由天宇公司承受。双方在合同中虽未明确约定具体交房日期，但张某项目部向刘某送达房屋入住通知书之日应当视为交房日期。在张某项目部向刘某交付房屋前一日，涉案房屋已通过验收，而刘某拒绝办理房屋交接手续，拒绝缴纳房屋合理扩大部分的价款及及物业费、房屋契税、维修基金、垃圾清理费、门牌号费等费用，此种情形并非延边天宇房地产开发有限公司、延边天宇公司朝阳川项目部、延边天宇公司张某项目部违约拒绝交付房屋。综上所述，刘某要求延边天宇房地产开发有限公司、延边天宇公司朝阳川项目部、延边天宇公司张某项目部交付房屋的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告刘某的诉讼请求。案件受理费3972元（原告已预交），减半收取1986元，由原告刘某负担。本院二审期间，双方当事人均未向法庭提供新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2013年10月31日，天宇公司拟开发建设对延吉市朝阳川镇的“地矿家园”住宅项目，并在所需开发小区张贴房屋拆迁公告，告知被拆迁人拆迁期限定为2013年10月31日起至2014年3月31日止。2015年1月28日，天宇公司张某项目部（拆迁人）受延边天宇房地产开发有限公司的委托与上诉人刘某签订了房屋拆迁补偿安置合同，约定：1.征收被拆迁人产权证号为4XXXX号、4XXXX号，土地证号为：3XXXXX，3XXXXX产权证面积为50+40平方米（拆迁面积）的私有砖木结构住宅房屋；2.拆迁人对被拆迁人的房屋补偿后的面积为：108平方米另加合理扩大38.88平方米，除此不给予被拆迁人任何补偿；3.拆迁人将新建的楼房调换时，被拆迁人给拆迁人房屋差价和新楼面积为146.88平方米（暂定），规划1号楼3单元2楼202号房73.44平方米、3单元502号房73.44平方米毛坯住宅房屋与被拆迁人实行产权调换；4.调换时，被征收房屋与产权调换房屋补偿后面积部分（包括合理扩大面积），每平方米找给拆迁人楼层差价200元整，小于协议补偿面积双方不找差价，大于协议补偿后面积，（被）拆迁人按市场价格每平方米3680元的价格购买增加面积；5.拆迁人自地矿家园项目竣工验收之前被拆迁人自行过渡安置；6.被拆迁人保证上述房地产权属清楚…；7.被拆迁人将被拆迁房屋产权证、土地使用证一并交给拆迁人，并在合同签订之日起3日内搬出，原有的室内外设施及室内装饰不动，否则，产生的后果自负；8.回迁房的面积，最后以房产局实侧面积为准，交付使用时，结清房款、补偿款、楼层差价，多退少补；…11.特别说明：奖励面积、搬迁奖励必须在规定的签约期限内签订协议，并且在协议规定的搬迁期限内搬迁的给予，否则不予给付。末尽事宜按延市政发【2014】29号文件执行；12.本协议一式两份，双方签字后生效，不得违约。否则，由违约方承担责任等。签订合同后，天宇公司朝阳川项目部和天宇公司张某项目部对签订合同范围内进行拆迁，并进行住宅建设。该项目于2017年1月20日通过整体验收。2017年1月21日，天宇公司张某项目部向刘某送达房屋入住通知书，以产权调换形式给刘某分配1号楼3单元202号76.85平方米、3单元502号76.85平方米的回迁房屋，并要求刘某缴纳124847元，其中，包括两套房屋合理扩大面积70373元（38.88㎡×1810元/㎡）、两套房屋楼层差价29376元（146.88㎡×200元）、两套房屋超出面积款25098元【（76.85㎡-73.44㎡）×2×3680元/㎡】。刘某对张某项目部主张的两套房屋楼层差价29376元和两套房屋超出面积款25098元无异议，但拒绝缴纳两套房屋合理扩大面积70373元。刘某至今未办理房屋交接手续。本案审理中，天宇公司表示刘某支付上述费用，即可交付房屋。另查明，朝阳川项目部和张某项目部均为天宇公司的下属部门，二者不具有企业法人资格。本院认为，刘某与张某项目部签订的“房屋拆迁补偿安置合同”系双方当事人真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。张某项目部作为延边天宇房地产开发有限公司的一个部门，其合同效力应当由天宇公司承受。目前，双方当事人对2015年1月28日签订的“房屋拆迁补偿安置合同”第二条约定产生争议。刘某主张该条款意为双方约定以108平方米与另外38.88平方米共计146.88平方米置换刘某原90平方米房产和应给付刘某的各项补偿款;天宇公司主张108平方米系补偿给刘某用于置换，另38.88平方米系【延市政发[2014]29号】文件规定的合理扩大面积，并按照延边州住房和城乡建设局确定的前一年度新建房屋建安成本进行收费。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。结合双方当事人约定的前后字面含义该条款应当理解为天宇公司补偿给刘某房屋面积为108平方米另加合理扩大38.88平方米，共计146.88平方米（暂定），除此不给予刘某任何补偿。同时，双方在“房屋拆迁补偿安置合同”第三条约定“拆迁人将新建的楼房调换时，被拆迁人给拆迁人房屋差价和新楼面积为146.88平方米（暂定），规划1号楼3单元2楼202号房73.44平方米、3单元502号房73.44平方米毛坯住宅房屋与被拆迁人实行产权调换”，即天宇公司以产权调换方式补偿给刘某房屋面积为146.88平方米（暂定）。因此，结合安置合同前后语句、合同条款等综合来看，安置合同第二条当中的38.88平方米属于天宇公司对刘某的房屋补偿面积，不属于【延市政发[2014]29号】文件规定的合理扩大面积范畴。双方当事人在安置合同中关于38.88平方米面积未约定收取费用，天宇公司另行收费不当。现刘某认可并同意缴纳天宇公司主张的两套房屋楼层差价29376元和两套房屋超出面积款25098元，共计54474元，按照约定天宇公司应当交付刘某房屋。综上，刘某的上诉请求成立。一审判决适用法律错误，本院依法改判。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、六十条、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销吉林省延吉市人民法院（2019）吉2401民初7053号民事判决；二、延边天宇房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日立即交付刘某延吉市朝阳川镇地矿家园1号楼3单元2楼202房屋；三、履行本判决第二项的同时，刘某向延边天宇房地产开发有限公司支付剩余房款54474元。如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期限的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3972元（刘某已预交），减半收取1986元，二审案件受理费3972元（刘某已预交），共计5958元，由延边天宇房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 葛福祥审 判 员 赵 颖审 判 员 全贞姬二〇二〇年四月二十日法官助理 （孟佳书 记 员 池宥贞