北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终3949号上诉人（原审原告）：吕康，男，1972年4月15日出生，汉族，无业，住安徽省六安市金安区。委托诉讼代理人：汪丹新，安徽金六州律师事务所律师。上诉人（原审被告）：北京君鼎时代物业管理有限公司，住所地北京市丰台区郑王坟南69号2E2023。法定代表人：王辉，总经理。委托诉讼代理人：于洪江，男，北京君鼎时代物业管理有限公司员工。上诉人吕康因与上诉人北京君鼎时代物业管理有限公司（下称君鼎时代公司）房屋租赁合同纠纷上诉一案，均不服北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初36612号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月10日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。吕康上诉请求：同意一审判决第一、二项，撤销一审判决第三、四项，依法改判君鼎时代公司赔偿我装修损失171270元、设备费用50000元、招商加盟费8000元、水电及卫生费用20000元。事实与理由：1.一审法院未判决经营损失，存在错误。因君鼎时代公司未能协助办理经营证照，导致我每月经营关停多次，进购食品变质腐坏、新老顾客流失，导致无法正常经营，我的经营损失和预期利益损失是客观存在的。2.一审判决君鼎时代公司赔偿装修损失120000元，明显过低，我实际对涉案房屋装修费用未240270元，合同签订的租赁期限为5年，每年装修残值损失为48054元，我对涉案房屋使用仅1年，一审法院在我无任何过错，君鼎时代公司严重违约的情况下仅支持120000元装修损失，损害了我的合法权益。针对吕康的上诉，君鼎时代公司辩称，不同意吕康上诉请求和理由。双方签订的《商铺租赁合同》未约定办理执照时间、期限及违约责任，我公司已经向吕康提供了协助义务，我公司在北京市丰台区郑王坟南69号（门面租赁给乙方、下称涉案房屋）已经办理了营业执照，吕康主张的装修损失问题，因为吕康的违约，对我公司造成了极大的损失，吕康提供的收房证明并不是我公司法定代表人所写，吕康在没有我公司同意就自行装修私自经营，其应承担全部的风险。君鼎时代公司上诉请求：同意一审判决第一项，撤销一审判决第二、三项，依法改判驳回吕康退还62100元押金的诉讼请求。事实和理由：2016年3月开始，由于吕康经营不善，其开始违约每月一付租金，到当年6月其开始欠租一直到2016年8月23日。我公司认为其拖欠的房租理应从押金中扣除，不应退还。针对君鼎时代公司的上诉，吕康辩称：不同意君鼎时代公司的上诉请求和理由。吕康向一审法院起诉请求：1.依法解除双方于2015年7月29日签订的《商铺租赁合同》；2.君鼎时代公司向我退还租赁房屋押金62100元、房屋租金310500元、店铺装修费损失171270元、设备费用50000元、招商加盟费8000元、水电及卫生费用20000元、分租客户损失150000元，共计771870元。一审法院认定事实：2015年7月29日，君鼎时代公司（出租方、甲方）与吕康（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋租赁于乙方使用。甲方对所出租的房屋具有合法产权。甲方租赁给乙方的房屋建筑面积为207平方米，甲方同意乙方所租房屋作为经营用，其范围以乙方营业执照为准。本涉案房屋采取包租的方式，由乙方自行管理。租赁期限为5年，即从2015年8月18日起至2020年8月17日止。租金支付方式在合同期内前三个月采取压二付三的方式，三个月后为半年付方式，乙方在签订合同前向甲方一次性交付押金为两个月租金62100元，三个月租金为93150元。半年付租金为188888元。租金第一、二年为377775元；第三年租金将在第二年的基础上递增10%人民币415553元。第四年租金将在第三年的基础上递增10%人民币457108元。第五年租金按第四年标准缴纳457108元。租金支付日期第一次为2015年7月29日前，第二次为2015年11月18日以此类推。空调费每平方米100元，合计20700元，分两次支付。每次支付10350元。水、电费按日常实际使用数收费，水费8元每度，电费为1.4元每度。卫生费每月200元，与房租同交。水费；电费；卫生费甲方有权根据市价调幅。甲方负责协调本地区各有关部门的关系，并协助乙方办理营业执照提供有效的房产证明及相关手续。经甲方书面同意后，乙方方可将涉案房屋的部分面积转租，但转租部分的管理工作由乙方负责，包括向转租户收取租金等。本合同规定的甲乙双方的责任和权利不因乙方转租而改变。合同中未约定违约条款。合同签订当日，吕康按约支付押金62100元、三个月租金（租期2015年8月18日-11月18日）93150元、三个月卫生费600元。吕康于2015年8月18日入住，经营“张亮麻辣烫”，吕康于2016年6月6日、2016年7月4日、2016年7月26日分别支付电费2800元、2000元、2000元。吕康提交企业住所证明、告知书、录音光盘、租赁合同终止协议拟证明君鼎时代公司提供的房产为乡产，因政策原因不能经营餐饮，被迫与租赁客户终止租赁关系，并主动给予赔偿的事实。上述企业住所证明系由北京市丰台区花乡人民政府、北京市丰台区花乡人民政府规划建设与环境保护办公室共同出具，证明北京市丰台区郑王坟南69号底商105号产权人为北京市祥润通投资管理公司，房屋用途为商业，该住所（营业场所）建设审批手续齐全，不属于违法建筑。上述告知书系花乡食品药品安全委员会办公室、北京市丰台区食品药品监督管理局于2016年1月15日致无证餐饮经营商户和产权房的告知书，告知内容为餐饮服务单位未取得食品经营许可而从事餐饮服务行为的，将依照《中华人民共和国食品安全法》第一百二十二条的规定给予处罚。录音系2016年8月2日，村委会主任刘玉柱、花乡食品药品监督管理所王慧利召集爱情公寓、君鼎时代公司于洪江及物业工作人员和爱情公寓所有底商关于北京市自2015年始国家法律对食品生产经营场所房屋所有权人租赁责任的明确规定，责令相关单位立即停止房屋违法租赁行为、取缔无证餐饮经营场所说明会，其中，王慧利说：环评这块没有房本的，乡产的就是不给办。吕康说：我们开始签合同时，房东说提供有效的房产证办理营业执照，要到现在他也提供不了，王慧利说：赔偿你们找房东协商解决，他拿不出房本，是肯定拿不出来了，这个事别提了。上述《租赁合同终止协议》显示甲方（出租方）为君鼎时代公司，下方并盖有其公司公章，乙方（承租方）处未签字盖章，载明“鉴于因甲方提供房屋为乡产，因政策原因不能经营餐饮，经双方友好协商达成如下协议…”。君鼎时代公司对企业住所证明认可，但表示其拿着此证明可以办理营业执照；对告知书不认可，未收到过；录音真实性认可，但只能证明当时没有取得合法的营业执照，系吕康个人原因未取得；对《租赁合同终止协议》真实性认可，但表示系其与开羊蝎子店的人达成的协议，与吕康无关。君鼎时代公司提交营业执照、企业住所（经营场所）证明拟证明吕康系因个人原因一直没有办理营业执照，且无论吕康租赁前还是吕康搬走后，出租房屋均能办理营业执照。其中，北京星酷七色光文化咨询有限公司营业执照显示成立时间为2015年12月9日，经营范围为社会经济咨询；文艺创作；会议服务；计算机技术培训；组织文化艺术交流活动；承办展览展示。北京鸿江餐饮服务有限公司与北京晋兴隆餐饮管理有限公司的营业执照显示成立时间均为2017年2月份；经营范围均涉及餐饮服务、销售食品。吕康对此表示：真实性认可，但是不认可证明目的，不能以此证明能办理营业执照，因为当时政策明确没有房产证不能办理餐饮营业执照，对方办理下来营业执照的时间均是2017年之后，与本案无关。吕康提交装修工程施工合同及装修费用收据、特许经营合同及加盟费、管理费及保证金收据等证据拟证明其因君鼎时代公司违约造成的损失。其中装修收据为90900元、《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》工程款为80370元。《张亮麻辣烫特许经营合同》约定：加盟费1000元，签订合同一次性交清，不予返还；管理费4000元，签订合同一次性交清，不予返还；履约保证金3000元，签订合同时一次性交清，合同期满如吕康没有违约，经特许人确认后一个月内无息返还吕康。另查，2015年12月17日，经君鼎时代公司书面同意后，吕康将其承租的位于北京市丰台区郑王坟南69号楼（门面房）其中部分面积62-70平方米转租给马跃哲经营使用。在马跃哲经营期间，因未办理下来相关证照，无法正常经营，马跃哲将吕康起诉至法院，法院于2018年6月28日作出（2018）京0106民初22965号民事调解书，双方达成如下协议：一、马跃哲与吕康于2015年12月17日签订的《商铺租赁合同》于2018年6月25日解除；二、吕康于2019年6月24日之前退还马跃哲房屋租赁押金、房屋租金、装修、设备等损失共计150000元。庭审中，双方均认可吕康支付租金到2016年6月17日，吕康称其于2016年8月23日搬走，且与君鼎时代公司办理交接手续，并出具有收房人王海兵签字的证明一份。君鼎时代公司对证明的真实性认可。一审法院认为：吕康与君鼎时代公司签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，各方当事人均应全面履行合同义务。根据合同约定，君鼎时代公司应协助吕康办理营业执照提供有效的房产证明及相关手续，但因涉案房屋系乡产，无法办理餐饮经营许可，导致吕康不能实现其合同目的，故君鼎时代公司存在违约，应退还房屋押金62100元，并赔偿吕康店铺装修损失及转租店铺的装修损失。吕康主张解除双方于2015年7月29日签订的《商铺租赁合同》，法院予以支持，关于解除时间，因收房证明中载明“2016年8月23日张亮麻辣烫店物品已搬清，房门钥匙已交”，故法院认定解除时间为2016年8月23日。因双方《商铺租赁合同》中未约定违约责任，且吕康已于2016年8月23日搬走，店铺早已转租他人，不存在评估装修损失的条件，法院结合君鼎时代公司的过错程度、双方的履约情况，酌情确定赔偿数额。因吕康表示设备都搬走了，故不存在设备费损失，法院对此不予支持。因加盟费、管理费及履约保证金系吕康自愿申请加盟“张亮麻辣烫”而支出的费用，法院对此不予支持。房屋租金、水电及卫生费用系租赁房屋支出的合理费用，且已使用，不予退还。据此，一审法院于2019年12月26日判决：一、吕康与北京君鼎时代物业管理有限公司于2015年7月29日签订的《商铺租赁合同》于2018年8月23日解除；二、北京君鼎时代物业管理有限公司于判决生效之日起七日内退还吕康房屋押金62100元；三、北京君鼎时代物业管理有限公司于判决生效之日起七日内赔偿吕康装修损失120000元；四、驳回吕康的其他诉讼请求。如未按判决确定的期限履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审审理中，君鼎时代公司于2020年4月23日申请撤回上诉。二审补充查明，一审审理中，吕康提交的《张亮麻辣烫特许经营合同》中约定合同授权使用期限为2015年7月27日至2016年7月27日。本院认为：君鼎时代公司在本案审理期间提出撤回上诉的请求，不违反有关法律规定，本院予以准许。吕康与君鼎时代公司签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，对当事人具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。本案中，因涉案房屋属于乡产，无法正常办理餐饮经营许可证，导致吕康不能在涉案房屋处取得营业执照，其租赁涉案房屋目的无法实现，故一审法院认定君鼎时代公司违约，并依据吕康的诉请，判决双方租赁合同于2018年8月23日解除、君鼎时代公司退还全部押金62100元，并无不当。关于装修损失问题。因涉案房屋已经交还给君鼎时代公司且已转租案外人实际使用，故一审法院考虑到合同提前解除违约责任、实际履约情况等因素酌情确定装修损失数额为120000元，并无不妥。吕康上诉要求赔偿其全部装修费用171270元，缺乏事实或法律依据，本院不予支持。关于设备费用问题。因吕康认可其已将全部设备搬走，故一审法院认定其不存在设备损失问题，亦无不当。关于招商加盟费用问题。经查吕康提交的《张亮麻辣烫特许经营合同》中约定合同授权使用期限为2015年7月27日至2016年7月27日，吕康亦认可其在涉案房屋处实际进行了经营，故上述加盟费用系发生在租赁合同期限内，吕康实际加盟经营期限已全部履行完毕，故吕康的该项诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。关于水电及卫生费。因该费用发生在吕康实际租赁合同履行期间，已实际发生即为其实际经营所消耗，故吕康的该项诉讼请求，亦缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，吕康的上诉请求均不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7859.49元，由吕康负担7183.24元（已交纳），由北京君鼎时代物业管理有限公司负担676.25元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘苑薇审 判 员 孟 龙审 判 员 何江恒二〇二〇年四月二十七日法官助理 袁 芳书 记 员 陈 雪