广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂05民终824号 上诉人（原审原告）：陈志，男，汉族，1984年10月3日出生，住广西北海市。 委托诉讼代理人：胡振江，广西海鑫律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：林伟明，男，汉族，1973年3月9日出生，住广西北海市海城区。 上诉人陈志因与被上诉人林伟明房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市海城区人民法院(2019)桂0502民初4902号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人陈志上诉请求：1.请求撤销广西壮族自治区北海市海城区人民法院(2019)桂0502民初4902号民事判决；2.依法改判被上诉人退还上诉人房屋土地首付定金50000元，以及向上诉人支付资金占用期间利息（利息计算以50000元为基数，按照年利率6%,自2018年11月16起计至还清本息之日止）。事实和理由：上诉人认为原审法院对上诉人与被上诉人之间存在房屋买卖合同关系未予认可，属于认定事实不清。具体理由如下：一、无论被上诉人是否真实受其母亲委托代为出售涉案房屋土地，均不影响双方之间订立房屋买卖合同的有效性。被上诉人主动联系上诉人，声称其受母亲罗世贤的委托，代为出售其母亲名下的涉案房屋土地。为了取信于上诉人，被上诉人还主动向上诉人提供了有其签名摁手印的涉案房屋所有权证复印件。另外，考虑涉案房屋所有人罗世贤已经年迈，且被上诉人系其独生子，上诉人对被上诉人的说辞才信以为真，因此上诉人是善意购房人。在2018年11月15日双方达成交易意向后，上诉人依约向被上交付定金5万元，同时被上诉人向上诉人出具《收条》一份。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条关于“当事人—方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，即使被上诉人并未受其母亲委托代为出售涉案房屋土地，但无权处分并不当然导致合同无效，合同只要系双方真实意思表示，其买卖合同的债权行为即为有效，只是卖方向买方转移标的物所有权的物权行为处于效力待定状态。因此，原审法院以涉案房屋登记在被上诉人母亲名下，不属于被上诉人所有，其母亲亦未出具相关授权给被上诉人为由，即认为在此情形下上诉人仍向被上诉人购买涉案房屋不符合常理，进而否定双方之间存在房屋买卖合同关系，属于认定事实不清。虽然上诉人与被上诉人合同约定的房屋总价款偏低,但并不存在法定无效的情形。根据《中华>民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三)以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。可见，合同价格并不影响合同效力。涉案房屋买卖合同系双方真实意思表示，合同内容未违反国家法律、行政法规禁止性规定，该合同有效，且上诉人已经部分履行，被上诉人也已接受了上诉人的购房定金。即使认为双方约定的房屋价款偏低，这也是属于合同内容显失公平的问题，尚不能从根本上影响合同效力。因此，原审法院以双方约定的涉案房屋总价款与实际价值不相符为由，进而否定双方之间存在房屋买卖合同关系，属于认定事实不清。三、虽然上诉人与被上诉人之间存在未结清的债权债务，但不必然影响双方之间订立涉案房屋买卖合同并实际履行。被上诉人向上诉人借款和出售涉案房屋均是发生在2018年。当时，被上诉人声称是为了给女儿筹钱治病才向上诉人借钱，并向上诉人出示了其女儿的相关就医资料，为此上诉人才同意多次借钱给被上诉人。在2018年11月份被上诉人与上诉人协商交易涉案房屋时，被上诉人给出了低于市场价的报价，加之考虑到被上诉人生活上暂时面临的困难，上诉人就没有要求以借款抵销购房款。另外，该笔购房定金并非巨额款项，上诉人才同意按被上诉人要求以现金方式予以支付。被上诉人是具有完全民事行为能力的成年人，如果其没有实际收到购房定金，则其向上诉人出具定金收条、及提供有其签名摁手印的涉案房屋所有权证复所件的行为就很难做合理解释。并且，因为迟迟无法完成涉案房屋的交易过户，上诉人曾多次向被上诉人催还购房定金，被上诉人对此均是予以承认的。因此，原审法院仅以双方之间存在有其他未结清借贷关系和被上诉人否认收到涉案款项为由，即认为上诉人不主张抵消欠款的行为有违常理、及认为上诉人未尽到举证责任，进而否定双方之间存在房屋买卖合同关系，属于认定事实不清。综上所述，原判决认定事实不清，导致判决有失公允。特向贵院上诉,恳请贵院查明本案事实，依法改判，以维护上诉人的合法权益。 被上诉人林伟明辩称：1.本案其实是陈志以非法占有房屋为目的，假借民间借贷之名诱惑被上诉人签订的协议，是虚构证据形成的虚假债权债务。其提交的微信聊天记录，可以证明陈志是违法的，陈志一直狡辩，不承认是他的微信账号；2.正规的二手房产交易，应该签订二手房买卖合同，陈志在起诉中提到涉案房子以10万元价格购买与现在房地产市场价不符，不合常理。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。 上诉人陈志向一审法院起诉请求：1.判决林伟明退还其房屋土地首付定金5万元；2.判决林伟明向其支付资金占用期间利息2983.56元（利息计算：以5万元为基数，按照年利率6%，自2018年11月16日起暂计至2019年11月13日，以后续计）。 一审法院认定事实：位于北海市和平路29号之后房屋为案外人罗世贤所有，房屋结构为砖木，层数为2层，建筑面积78.08平方米，占地面积54平方米。庭审中，林伟明述称罗世贤系其母亲。2018年11月15日，林伟明向陈志出具一份《收条》，载明：“出款人：陈志身份证号：收款人：林伟明身份证号：。本人林伟明今收到陈志人民币50000元，该款作为出款人购买罗世贤名下位于北海市和平路29号之后的房屋土地首付定金，房屋土地全款为人民币壹拾万元，如在2019年1月30日前位于北海市和平路29号之后的房屋土地还没有办理过户到出款人名下的，收款人必须在三天内把该定金款全数退还给出款人。该收条经收款人签字后作为收到出款人的定金款凭证，如收款人把定金款退还出款人时该收条还给收款人。收款日期：2018年11月15日”。另查明，2019年9月23日，陈志以归还借款为由将林伟明、案外人吴忠萍诉至一审法院。2019年12月5日，一审法院作出（2019）桂0502民初4041号民事判决书，判决林伟明、吴忠萍共同偿还借款本金6万元并支付利息给陈志。（2019）桂0502民初4041号民事判决书载明：2018年6月10日至2018年12月10日，林伟明共向陈志出具《借条》5份，金额共计7.6万元。庭审中，双方确认林伟明出具涉案《收条》时，双方之间存在借贷关系，林伟明仍欠陈志借款。陈志述称涉案款项系2018年11月15日现金交付给林伟明，林伟明辩称涉案《收条》系2019年3月6日补写，涉案款项系林伟明所欠陈志借款本息的结算。 一审法院认为：陈志仅以《收条》为凭，主张其与林伟明之间存在房屋买卖关系，其提供的证据不足以证明其主张。理由如下：一、涉案房屋登记在林伟明母亲名下，不属于林伟明所有，其母亲亦未出具相关授权给林伟明，在此情形下，陈志仍向林伟明购买涉案房屋，不符合常理；二、根据涉案房屋地理位置及面积等因素，参照北海市同地段同类房屋交易市场价格，双方约定的房屋总价款与实际价值不相符；三、出具涉案《收条》时，陈志与林伟明之间存在借贷关系，在林伟明仍欠陈志借款的情况下，如陈志有意向林伟明购买房屋，却不与林伟明结算、抵销欠款，反而向林伟明支付5万元，与常理不符；四、林伟明辩称未收到涉案款项5万元，陈志主张该款项为现金交付，但未提供证据证实，经法院释明，陈志仍坚持其诉讼请求。综上，一审法院对陈志主张双方之间存在房屋买卖合同关系不予认可，对陈志诉请林伟明归还定金及支付利息的诉讼请求亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回陈志的全部诉讼请求。案件受理费1124元，减半收取562元，由陈志负担（该费用陈志已预交）。 二审期间，上诉人陈志向本院提交了以下证据：1.结婚证、疾病诊断证明书、病危（重）通知书、住院病人费用情况，证明被上诉人曾主动向上诉人提供其女儿就医资料，以期向上诉人借钱治病。因为知晓被上诉人面临的实际困难，上诉人才没有要求以借款抵销购房款等事实；2.谈话录音、录像（附光盘），证明被上诉人收到了上诉人购房定金50000元。在无法完成涉案房屋交易过户的情况下，上诉人曾多次向被上诉人催还购房定金等事实。被上诉人林伟明经质证认为，其女儿当时确实是生病，在向陈志借钱时就提供了女儿的病例、夫妻的结婚证等相关材料。光盘录音是陈志到其公司直接说要录音拍照片，其欠陈志的有关借款，以利息转换成收条而承认欠上诉人的款项。该两份证据，并不能证明案涉50000元已实际交付，本院不予采信。 一审法院查明的事实,本院二审予以确认。 本院认为，涉案房屋系林伟明母亲罗世贤所有，林伟明在无相关授权的情况下无权出售该房屋。且从《收条》的内容可见，该房屋仅作价100000元出售，明显低于市场价格，不符合常理；另外，案涉《收条》产生时，陈志与林伟明之间存在借贷关系，林伟明仍欠陈志借款，如陈志有意购买房屋，按常理应当直接抵销欠款，但陈志并未要求抵销，反而向林伟明现金支付了50000元，这亦不符合常理；再次，根据（2019）桂0502民初4041号案件查明的事实，陈志与林伟明之间的借款均系银行转账方式交付，陈志主张案涉50000元系现金支付，明显不符合双方的交易习惯，林伟明亦否认收到50000元现金。综上，陈志仅凭《收条》来主张其与林伟明之间的房屋买卖合同关系，证据不足，其请求林伟明归还50000元定金及支付利息无事实法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人陈志的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决恰当，应予以维持。依照《最高人民法院》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1124元，由陈志负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陆振益 审 判 员 叶长程 审 判 员 王雅新 二〇二〇年四月二十九日 法官助理 王 琼 书 记 员 林 雪