河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终693号上诉人（原审被告）：河南山水房地产有限公司，住所郑州市郑东新区郑开大道67号河南地矿郑东大厦5楼，统一社会信用代码91410100766246688B。法定代表人：叶晔，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨伟，河南九同律师事务所律师。委托诉讼代理人：张同平，河南九同律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵华，女，1977年6月10日出生，汉族，住郑州市金水区。被上诉人（原审原告）：姚婷玉，女，1989年4月4日出生，汉族，住河南省许昌市魏都区。被上诉人（原审原告）：李治会，男，1962年10月21日出生，汉族，住郑州市高新技术开发区。被上诉人（原审原告）：姜金奇，男，1966年5月20日出生，汉族，住河南省三门峡市湖滨区。被上诉人（原审原告）：周建文，女，1967年1月9日出生，汉族，住郑州市高新技术开发区。被上诉人（原审原告）：赵国顺，男，1952年10月17日出生，汉族，住河南省三门峡市湖滨区。被上诉人（原审原告）：李中锋，男，1967年2月18日出生，汉族，住郑州市高新技术开发区。被上诉人（原审原告）：刘新惠，女，1965年1月13日出生，汉族，住郑州市中原区。被上诉人（原审原告）：杨柳，男，1991年9月12日出生，汉族，住郑州市中原区。被上诉人（原审原告）：王延胜，男，1971年10月6日出生，汉族，住郑州市管城回族区。被上诉人（原审原告）：冯怡，女，1989年7月28日出生，汉族，住郑州市高新技术开发区。被上诉人（原审原告）：黄胜昔，男，1962年6月23日出生，汉族，住河南省许昌市魏都区。被上诉人（原审原告）：杨雪峰，男，1966年10月2日出生，汉族，住河南省许昌市魏都区。被上诉人（原审原告）：李社民，男，1961年9月27日出生，汉族，住河南省三门峡市湖滨区。被上诉人（原审原告）：王延伟，男，1974年3月14日出生，汉族，住郑州市管城区。被上诉人（原审原告）：刘启刚，男，1970年2月12日出生，汉族，住河南省许昌市魏都区。被上诉人（原审原告）：陈桂琴，女，1962年5月22日出生，汉族，住河南省许昌市魏都区。被上诉人（原审原告）：王帅，男，1986年6月5日出生，汉族，住郑州市高新技术开发区。被上诉人（原审原告）：张骊，女，1974年11月5日出生，汉族，住河南省中牟县。被上诉人（原审原告）：刘予生，男，1966年1月3日出生，汉族，住河南省三门峡市湖滨区。被上诉人（原审原告）：杨玉琴，女，1962年11月24日出生，汉族，住郑州市金水区。被上诉人（原审原告）：杨振邦，男，1994年9月1日出生，汉族，住郑州市高新技术开发区。被上诉人（原审原告）：王红艳，女，1968年3月19日出生，汉族，住河南省荥阳市。被上诉人（原审原告）：陈乐妍，女，1997年6月11日出生，汉族，住郑州市。被上诉人（原审原告）：姚成文，男，1972年2月22日出生，汉族，住郑州市高新技术开发区。被上诉人（原审原告）：王燕萍，女，1973年2月1日出生，汉族，住河南省焦作市山阳区。被上诉人（原审原告）：王彦民，男，1967年12月2日出生，汉族，住郑州市管城区。被上诉人（原审原告）：王彦强，男，1965年12月30日出生，汉族，住郑州市管城区。以上二十八位被上诉人共同委托诉讼代理人：尹鹏宇，河南良秦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王军领，男，1983年2月2日出生，汉族，住河南省三门峡市湖滨区。被上诉人（原审原告）：梁琦娟，女，1974年10月26日出生，汉族，住郑州市管城回族区。上诉人河南山水房地产有限公司（以下简称山水公司）因与被上诉人赵华、姚婷玉、李治会、姜金奇、周建文、赵国顺、李中锋、刘新惠、杨柳、王延胜、冯怡、黄胜昔、王军领、杨雪峰、李社民、王延伟、刘启刚、陈桂琴、王帅、张骊、刘予生、杨玉琴、杨振邦、王红艳、陈乐妍、姚成文、王燕萍、梁琦娟、王彦民、王彦强房屋买卖合同纠纷一案，不服中牟县人民法院（2019）豫0122民初8405号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法采取独任审理方式，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。山水公司上诉请求：依法改判。事实与理由：一审判决缺乏合同依据和法律依据。1、上诉人与被上诉人所签《商品房买卖合同》第15条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按以下方式处理：买受人应及时缴纳应由自己承担的相关费用后，若出卖人在约定时间内不履行产权登记备案责任，将承担已付房款0.1‰的违约金。”该约定表明合同签订后山水公司应在60日内持相关资料到房地产受理部门进行信息登记备案。2、一审法院认为0.1‰的违约金无法体现违约金的惩罚性是违法判决。案涉合同是双方当事人真实意思表示，如果认为显失公平，被上诉人应按照《民事诉讼法》的规定在一年内行使撤销变更申请权。被上诉人在一年内没有行使该权利而现在诉请变更，人民法院不应支持。3、山水公司均已在2013年12月12日至2014年4月11日通知业主办理交房手续，被上诉人也均在2013年至2015年之间办理了交房手续并入住，而被上诉人于2019年8月起诉请求逾期办理产权登记备案违约金已超过法定诉讼时效，故请求依法改判，驳回被上诉人的一审诉讼请求。4、被上诉人向山水公司主张逾期备案违约金，是基于《商品房买卖合同》产生的合同之债所享有的以财产权益为内容的债权请求权，该债权请求权应适用《中华人民共和国民法总则》、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》的关于诉讼时效的规定，该债权请求权均已超过诉讼时效。被上诉人在商品房交付使用之日起第61日就应当知道山水公司是否履行办理房屋权属登记的协助义务人即将有关资料报送备案登记义务，其权利是否受到侵害，诉讼时效应从合同约定的60日期限届满之日起算。山水公司在2013年至2015年间陆陆续续将商品房交付被上诉人使用，而被上诉人于2019年向人民法院提起诉讼要求山水公司支付逾期办理产权登记备案违约金，该债权请求权均以超过诉讼时效，故被上诉人依法已经丧失违约金的胜诉权，该项诉讼请求法院应不予以支持。5、山水公司不能按约定履行备案义务是由于涉案土地所属行政区划调整等不可抗力导致的，山水公司不应承担逾期备案的违约责任。涉案土地位于白沙镇××中牟县管辖，由于行政区划调整，白沙镇于2014年年初正式划归郑东新区管辖。行政区划调整之前，涉案合同的登记备案均在中牟县住房保障和房地产管理局。涉案合同签订均在行政区划调整之前，所以涉案合同备案均在中牟县，而不动产权登记则需在郑东新区，且由于存档原因，中牟县及郑东新区都迟迟不予以备案登记。由于上述不可抗力导致山水公司逾期备案，其责任不能归于山水公司，故被上诉人依据涉案合同第十五条约定向山水公司主张违约责任没有事实和法律依据。6、被上诉人是办理房屋权属登记主要义务人，山水公司仅系协助义务人。山水公司与被上诉人签订的商品房买卖合同仅约定了山水公司在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，未对办理房屋权属登记做特殊约定，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条的规定，被上诉人是办理房屋权属登记的主要义务人，山水公司的备案义务仅为被上诉人办理房屋权属登记协助义务，被上诉人应当在法定期限内办理房屋所有权登记手续。7、本案中涉及的《商品房买卖合同》系经过备案登记的合同，法院判决不应任意改变合同的约定。商品房预售合同的登记备案其本质上是政府对商品房预售所为的一种行政管理行为和审查监督措施，通过对商品房预售合同的审查备案管理，对房地产开发商预售商品房行为的合法性进行审查，以保护预购人的合法权益，进而防止购房人的利益受损，以维护不动产交易安全的作用。本案中，《商品房买卖合同》系河南省工商行政管理局和河南省建设厅提供的示范文本，并经过行政机关确认，应认定为公平合理，不应为法院判决改变。如果法院任意改变经备案的《商品房买卖合同》，就有司法权超越行政权使《商品房买卖合同》备案制度形同虚设。8、一审判决认定涉案《商品房买卖合同》第十五条约定违约金条款属于格式条款，系事实认定错误，该条款不属于格式条款，违约金计算标准不应予以调整。涉案商品房买卖合同中所约定的违约金条款不属于格式条款，该条款中违约金计算方式属于双方自行约定，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉案合同系采用房地产行政管理部门示范文本在双方平等协商、自愿基础上签订的，该合同正文前附有“商品房买卖合同说明”，且合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。涉案合同第十五条约定违约金内容清楚明确，属于在签订合同时可以协商的条款，并非由山水公司单方确定的不可协商条款，被上诉人在签订合同时对违约金标准是明知的，故该条款不属于格式条款。9、一审法院调整违约金比例，没有法律依据。违约金具有惩罚性和补偿性，当违约行为造成损失时，违约金具有补偿性，当违约行为未造成损失的，违约金具有惩罚性。具体到本案，违约行为未造成任何损失，违约金的惩罚性已得到体现。违约金约定是双方当事人意思自治的体现，双方当事人的意思自由非依法律规定不受干扰，且一方当事人如认为显失公平，应在合同签订后一年内要求变更。被上诉人未在法定期间内请求变更，法院依职权予以调整违约金比例，没有法律依据，不应予以调整，应依照合同约定的违约金标准执行。综上所述，一审法院在认定事实上有错误，应支持上诉人的诉讼请求，依法改判。赵华、姚婷玉、李治会、姜金奇、周建文、赵国顺、李中锋、刘新惠、杨柳、王延胜、冯怡、黄胜昔、杨雪峰、李社民、王延伟、刘启刚、陈桂琴、王帅、张骊、刘予生、杨玉琴、杨振邦、王红艳、陈乐妍、姚成文、王燕萍、王彦民、王彦强辩称：1、一审法院判决山水公司按已付房款的1%支付各被上诉人违约金并无不当，应当予以维持。山水公司应当自商品房交付使用后60日内办理权属登记，但山水公司至今未能将被上诉人办理不动产首次登记所需的资料提交至产权机关，其行为已构成违约，应当承担违约责任。上诉人与被上诉人双方约定山水公司在规定期限内不履行产权登记备案责任的违约金为0.1%，该格式条款系上诉人提前制作好，恶意修改的文字游戏。根据该条款约定，其应向各被上诉人支付的违约金均不足50元，根据该条款，山水公司在支付该违约金后，均无法再向开发商主张违约责任，无法起到通过经济方式迫使开发商积极有效办理涉案房屋产权登记备案的作用，一审法院兼顾合同履行情况、当事人过错程度及答辩人预期利益作出按已付房款的1%支付逾期办证违约金并无不当。2、山水公司第二项上诉理由系适用法律错误，应当予以驳回。在一审中，被上诉人是适用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，请求法院调整违约金，并非认为该合同显失公平，不能适用除斥期间的规定，山水公司对该法律适用错误，应当予以驳回。3、房屋交付应当以开发商取得合法、有效的竣工备案表为标准，上诉人违约交房是事实，被上诉人要求山水公司支付违约交房违约金并未过诉讼时效。逾期交房违约金应当以开发商取得合法、合规的竣工备案表日期为准，以已购房款为基数，按照日万分之一进行计算。根据相关法律规定，房地产开发项目竣工必须符合规划，环境评价，消防，人防等项目要求，符合国家规定验收条件，经建设主管部门审批，取得竣工备案表后，方可交付使用，未经政府主管部门审批备案，不得交付使用。本案中山水公司并未取得政府主管部门的项目竣工验收备案表，不具备交房条件就将房屋交付给业主使用，本身就是一种违法行为，并且山水公司当庭提交的竣工备案表没有中牟质量监督站的公章和联系方式，也没有项目验收合格的最终意见，更不符合《河南省建设厅关于建设工程竣工验收备案工作中加强城建档案管理工作的通知》豫建（2007）85号第三条的规定，故其当庭提交的竣工备案表是违反法律强制性规定，属于非法交付。依照最高院及其他高院相关判例可以看出，认定房屋竣工验收合格及房屋具备法定交付条件的标准均应是以已取得政府有关部门颁发的《建设工程竣工验收备案表》为交付房屋的法定条件。虽然我国不是判例法国家，但是最高人民法院的判例具有指导性意义，各级人民法院在审理类似案件中应当参照。依据双方签订的《商品房买卖合同》第八条、第九条约定，山水公司应当在2012年之前，依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。故被上诉人要求的逾期交房违约金有法律和事实依据，应当予以支持。综上，山水公司的上诉理由不充分不恰当，应当予以驳回。4、山水公司逾期为被上诉人办理备案登记时间长达6年之久，期间被上诉人的房屋产权一直处于不稳定状态，其逾期办证的违约行为是持续的、连贯的，不应自交付房屋开始计算诉讼时效。5、上诉人没有提交调整区划的相关证据，亦没有提交证据证明调整区划会导致上诉人无法办理房产登记，说明政府调整区划的行为不会直接影响山水公司积极履行为原告办理房产登记的义务，上诉人以此为借口拖延为被上诉人办理房产登记是逃避违约责任的行为。6、上诉人并为提供资料到产权登记机关备案，亦没有向被上诉人提供必要的证明文件，造成被上诉人无法办理房产登记，应当承担违约责任。7、在一审中，被上诉人是适用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，请求法院调整违约金，一审法院兼顾合同履行情况、当事人过错程度及答辩人预期利益作出上诉人按已付房款的1%支付逾期办证违约金并无不当。王军领、梁琦娟未进行答辩。赵华向一审法院提出诉讼请求：1、判令山水公司支付赵华逾期交房违约金6000元；逾期办理产权登记备案违约金3180元（请求法院依法调整以已付购房款总额1%计算）；2、本案的诉讼费用由山水公司承担。姚婷玉向一审法院提出诉讼请求：1、判令山水公司支付姚婷玉逾期交房违约金6000元；逾期办理产权登记备案违约金3746元（请求法院依法调整以已付购房款总额1%计算）；2、本案的诉讼费用由山水公司承担。李治会向一审法院提出诉讼请求：1、判令山水公司支付李治会逾期交房违约金7000元；逾期办理产权登记备案违约金2420元（请求法院依法调整以已付购房款总额1%计算）；2、本案的诉讼费用由山水公司承担。姜金奇向一审法院提出诉讼请求：1、判令山水公司支付姜金奇逾期交房违约金7000元；逾期办理产权登记备案违约金2507元（请求法院依法调整以已付购房款总额1%计算）；2、本案的诉讼费用由山水公司承担。周建文向一审法院提出诉讼请求：1、判令山水公司支付周建文逾期交房违约金7000元；逾期办理产权登记备案违约金2358元（请求法院依法调整以已付购房款总额1%计算）；2、本案的诉讼费用由山水公司承担。赵国顺向一审法院提出诉讼请求：1、判令山水公司支付赵国顺逾期交房违约金7000元；逾期办理产权登记备案违约金2363元（请求法院依法调整以已付购房款总额1%计算）；2、本案的诉讼费用由山水公司承担。李中锋向一审法院提出诉讼请求：1、判令山水公司支付李中锋逾期交房违约金6000元；逾期办理产权登记备案违约金3478元（请求法院依法调整以已付购房款总额1%计算）；2、本案的诉讼费用由山水公司承担。刘新惠、杨柳向一审法院提出诉讼请求：1、判令山水公司支付刘新惠、杨柳逾期交房违约金5000元；逾期办理产权登记备案违约金4615元（请求法院依法调整以已付购房款总额1%计算）；2、本案的诉讼费用由山水公司承担。王延胜向一审法院提出诉讼请求：1、判令山水公司支付王延胜逾期交房违约金7000元；逾期办理产权登记备案违约金2523元（请求法院依法调整以已付购房款总额1%计算）；2、本案的诉讼费用由山水公司承担。冯怡向一审法院提出诉讼请求：1、判令山水公司支付冯怡逾期交房违约金6000元；逾期办理产权登记备案违约金3905元（请求法院依法调整以已付购房款总额1%计算）；2、本案的诉讼费用由山水公司承担。黄胜昔向一审法院提出诉讼请求：1、判令山水公司支付黄胜昔逾期交房违约金6000元；逾期办理产权登记备案违约金3506元（请求法院依法调整以已付购房款总额1%计算）；2、本案的诉讼费用由山水公司承担。王军领向一审法院提出诉讼请求：1、判令山水公司支付王军领逾期交房违约金7000元；逾期办理产权登记备案违约金2368元（请求法院依法调整以已付购房款总额1%计算）；2、本案的诉讼费用由山水公司承担。杨雪峰向一审法院提出诉讼请求：1、判令山水公司支付杨雪峰逾期交房违约金6000元；逾期办理产权登记备案违约金3923元（请求法院依法调整以已付购房款总额1%计算）；2、本案的诉讼费用由山水公司承担。李社民向一审法院提出诉讼请求：1、判令山水公司支付李社民逾期交房违约金6000元；逾期办理产权登记备案违约金3538元（请求法院依法调整以已付购房款总额1%计算）；2、本案的诉讼费用由山水公司承担。王延伟向一审法院提出诉讼请求：1、判令山水公司支付王延伟逾期交房违约金7000元；逾期办理产权登记备案违约金2531元（请求法院依法调整以已付购房款总额1%计算）；2、本案的诉讼费用由山水公司承担。刘启刚向一审法院提出诉讼请求：1、判令山水公司支付刘启刚逾期交房违约金6000元；逾期办理产权登记备案违约金3790元（请求法院依法调整以已付购房款总额1%计算）；2、本案的诉讼费用由山水公司承担。陈桂琴向一审法院提出诉讼请求：1、判令山水公司支付陈桂琴逾期交房违约金5000元；逾期办理产权登记备案违约金4050元（请求法院依法调整以已付购房款总额1%计算）；2、本案的诉讼费用由山水公司承担。王帅向一审法院提出诉讼请求：1、判令山水公司支付王帅逾期交房违约金6000元；逾期办理产权登记备案违约金3389元（请求法院依法调整以已付购房款总额1%计算）；2、本案的诉讼费用由山水公司承担。张骊向一审法院提出诉讼请求：1、判令山水公司支付张骊逾期交房违约金7000元；逾期办理产权登记备案违约金2441元（请求法院依法调整以已付购房款总额1%计算）；2、本案的诉讼费用由山水公司承担。刘予生向一审法院提出诉讼请求：1、判令山水公司支付刘予生逾期交房违约金7000元；逾期办理产权登记备案违约金2438元（请求法院依法调整以已付购房款总额1%计算）；2、本案的诉讼费用由山水公司承担。杨玉琴向一审法院提出诉讼请求：1、判令山水公司支付杨玉琴逾期交房违约金6000元；逾期办理产权登记备案违约金3976元（请求法院依法调整以已付购房款总额1%计算）；2、本案的诉讼费用由山水公司承担。杨振邦向一审法院提出诉讼请求：1、判令山水公司支付杨振邦逾期交房违约金5000元；逾期办理产权登记备案违约金4580元（请求法院依法调整以已付购房款总额1%计算）；2、本案的诉讼费用由山水公司承担。王红艳向一审法院提出诉讼请求：1、判令山水公司支付王红艳逾期交房违约金5000元；逾期办理产权登记备案违约金4479元（请求法院依法调整以已付购房款总额1%计算）；2、本案的诉讼费用由山水公司承担。陈乐妍向一审法院提出诉讼请求：1、判令山水公司支付陈乐妍逾期交房违约金7000元；逾期办理产权登记备案违约金2416元（请求法院依法调整以已付购房款总额1%计算）；2、本案的诉讼费用由山水公司承担。姚成文、王燕萍向一审法院提出诉讼请求：1、判令山水公司支付姚成文、王燕萍逾期交房违约金6000元；逾期办理产权登记备案违约金3506元（请求法院依法调整以已付购房款总额1%计算）；2、本案的诉讼费用由山水公司承担。梁琦娟向一审法院提出诉讼请求：1、判令山水公司支付梁琦娟逾期交房违约金4000元；逾期办理产权登记备案违约金5692元（请求法院依法调整以已付购房款总额1%计算）；2、本案的诉讼费用由山水公司承担。王彦民向一审法院提出诉讼请求：1、判令山水公司支付王彦民逾期交房违约金6000元；逾期办理产权登记备案违约金3648元（请求法院依法调整以已付购房款总额1%计算）；2、本案的诉讼费用由山水公司承担。王彦强向一审法院提出诉讼请求：1、判令山水公司支付王彦强逾期交房违约金6000元；逾期办理产权登记备案违约金3636元（请求法院依法调整以已付购房款总额1%计算）；2、本案的诉讼费用由山水公司承担。一审法院经审理查明：2011年至2014年间，三十原告分别与被告签订了《商品房买卖合同》，合同主要内容约定：“第三条所购商品房基本情况：原告分别购买被告位于中牟县××路南侧、高庄路东侧山水生态城房屋一套；第八条交付期限：被告应当依照国家和地方人民政府的有关规定，将经设计单位、勘察单位、施工单位、监理单位、建设单位五大责任主体验收合格具备交付条件房屋交付原告使用，其中于2012年6月30日前向原告赵华交付，于2012年9月20日前向原告李中锋、李社民、梁琦娟交付，于2012年10月31日前向原告姚婷玉、李治会、姜金奇、周建文、赵国顺、刘新惠、杨柳、王延胜、黄胜昔、杨雪峰、王延伟、刘启刚、陈桂琴、王帅、张骊、刘予生、杨玉琴、陈乐妍、王彦民、王彦强交付，于2013年2月1日前向原告王军领、王红艳、姚成文、王燕萍交付，于2013年6月30日前向原告冯怡交付，于2014年12月31日前向原告杨振邦交付；第九条逾期交房的违约责任：逾期超过60日的，原告有权要求解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；第十五条关于产权登记的约定：被告应当在商品房交付使用后60日内，将需要由被告提供的办理房屋权属登记的资料到产权登记机关备案；如因被告的责任，被告在规定期限内不履行产权登记备案责任的，将承担已付房款的0.1‰的违约金”。三十原告分别向被告支付了房款（详见附表）。被告分别向三十原告交付涉案房屋（交付时间详见附表）。郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表载明：1、2013年设计单位、勘察单位、施工单位、监理单位、建设单位分别签章验收；2、2016年9月14日备案管理部门处理意见为：相关证件合法，资料完整，手续齐全，符合备案条件，准予备案；3、落款处有中牟县城乡建设管理局建设工程竣工验收备案管理办公室加盖的公章。因被告逾期办理产权登记备案手续，三十原告为维护其合法权益，诉至该院。一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人双方均应当按照约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，并不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应当受到法律保护，双方均应按照合同约定履行各自的义务。关于三十原告要求被告支付逾期交房违约金问题。合同签订后，被告于2013年、2014年、2015年分别向三十原告交付房屋，但未按照合同约定期限履行交房义务，已构成违约，三十原告应当在权利受到侵害后及时向被告主张权利，三十原告向该院提起诉讼，请求被告支付逾期交房违约金，已超过诉讼时效，且三十原告未提供充分证据证明存在发生时效中止、中断的事由，该诉讼请求超过了法律保护的期限，故三十原告的该项诉讼请求，该院依法不予支持。关于三十原告要求被告支付逾期办理产权登记备案违约金问题。根据合同约定，被告应当自商品房交付使用后60日内持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案，被告未按约定办理产权登记备案手续，被告已构成违约，但双方约定的被告在规定期限内不履行产权登记备案责任的违约金为已付房款的0.1‰，被告以格式条款的形式，约定逾期办理房屋产权登记备案的违约金明显过低，三十原告要求法院予以调整。综合分析认为，由于房产已不仅是一个家庭财富的主要表现形式，同时，以房产为基础产生出子女入学、抵押进行经营等相关利益的事实已被社会大众所认可，因此，及时获得权利无瑕疵的房产已是购房人的基本权利要求，而办理产权登记备案是保障涉案房屋权利的必要条件，不办理产权登记备案，必然造成权利处于不确定状态，该种状态不仅影响到了涉案房屋权利本身，同时势必造成购房人无法享有基于房屋而产生的子女入学、抵押进行经营等权益。据上，依据正常理性人的一般认知，开发商与购房人约定逾期办理产权登记备案违约金的目的不仅是对因开发商违约而造成的购房人直接、可计量经济损失的弥补，更应是通过经济的方式迫使开发商积极、有效履行合同义务，从而保障购房人及时获得房产相关权益。本案中，格式合同中约定按总房款的0.1‰支付违约金，据此，因被告违约未办理产权登记备案，其向三十原告支付的违约金金额均不足60元。根据该条款，被告在支付该违约金后，无论其何时办理，购房人均无法再向开发商主张该项违约责任，该后果与设立该项违约金的目的明显相悖，无法起到通过经济方式迫使被告积极、有效办理涉案房屋产权登记备案的作用。该院兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及三十原告的预期利益等综合因素，对该项违约金调整为已付房款的1%，故被告应当分别给付原告赵华、姚婷玉、李治会、姜金奇、周建文、赵国顺、李中锋、刘新惠、杨柳、王延胜、冯怡、黄胜昔、王军领、杨雪峰、李社民、王延伟、刘启刚、陈桂琴、王帅、张骊、刘予生、杨玉琴、杨振邦、王红艳、陈乐妍、姚成文、王燕萍、梁琦娟、王彦民、王彦强逾期办理产权登记备案违约金（详见附表）。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十四条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百一十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条之规定，判决：一、被告河南山水房地产有限公司于本判决生效之日起十日内分别支付原告赵华、姚婷玉、李治会、姜金奇、周建文、赵国顺、李中锋、刘新惠、杨柳、王延胜、冯怡、黄胜昔、王军领、杨雪峰、李社民、王延伟、刘启刚、陈桂琴、王帅、张骊、刘予生、杨玉琴、杨振邦、王红艳、陈乐妍、姚成文、王燕萍、梁琦娟、王彦民、王彦强逾期办理产权登记备案违约金（详见附表）；二、驳回原告赵华、姚婷玉、李治会、姜金奇、周建文、赵国顺、李中锋、刘新惠、杨柳、王延胜、冯怡、黄胜昔、王军领、杨雪峰、李社民、王延伟、刘启刚、陈桂琴、王帅、张骊、刘予生、杨玉琴、杨振邦、王红艳、陈乐妍、姚成文、王燕萍、梁琦娟、王彦民、王彦强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费（详见附表），已减半收取，由被告河南山水房地产有限公司负担。本院二审期间，上水公司围绕上诉请求依法提交如下证据：证据一、陈桂琴、梁琦娟、王红艳、王帅、杨雪峰领取不动产权证书登记表原件，共5页。证据二、权利人为杨柳、刘新惠的豫（2019）中牟县不动产权第0131847号不动产权登记证书原件一份、权利人为姚婷玉的豫（2019）中牟县不动产权第0131886号不动产权登记证书原件一份。证据三、冯怡、黄胜昔、姜金奇、李社民、李治会、李中锋、刘启刚、王延胜、王延伟、王彦强、杨玉琴、张骊、赵国顺的面签材料（包括：不动产登记申请审批表、询问笔录、中牟县房屋交易和产权状况确认单（转让）、权利人为被上诉人的不动产权登记证书）原件各一份，共52页；周建文的面签材料，包括：不动产登记申请审批表、中牟县房屋交易和产权状况确认单（转让）、权利人为被上诉人的不动产权登记证书原件各一份，共3页。证据四、陈乐妍涉案房屋首次登记不动产权登记证书[豫（2019）中牟县不动产权第0124658号]原件一份、中牟县房屋交易和产权状况确认单（转让）；刘予生涉案房屋首次登记不动产权登记证书[豫（2019）中牟县不动产权第0124643号]原件一份、中牟县房屋交易和产权状况确认单（转让）；姚成文、王燕萍涉案房屋首次登记不动产权登记证书[豫（2019）中牟县不动产权第0124252号]原件一份、中牟县房屋交易和产权状况确认单（转让）。证据五、王军领涉案房屋首次登记不动产权登记证书[豫（2019）中牟县不动产权第0124653号]原件一份、面签通知打印件1页；王彦民涉案房屋首次登记不动产权登记证书[豫（2019）中牟县不动产权第0118494号]原件一份、面签通知打印件1页；杨振邦涉案房屋首次登记不动产权登记证书[豫（2019）中牟县不动产权第0116859号]原件一份、面签通知打印件2页；赵华涉案房屋首次登记不动产权登记证书[豫（2019）中牟县不动产权第0118398号]原件一份、面签通知打印件1页。证明目的：上述证据能够证明上诉人已经积极履行了备案义务，为被上诉人办理不动产权登记证书，特别是被上诉人王军领、王彦民、杨振邦、赵华等怠于履行办理房屋权属登记的义务，杨柳、刘新惠、姚婷玉迟迟不领取其不动产权登记证书，因此上诉人没有给被上诉人造成损失，上诉人不应承担办理产权登记备案的违约责任。对山水公司提交的证据发表如下质证意见：对上诉人提交的证据真实性均无异议，但对证明目的有异议，从上述证据可以看出，被上诉人的房屋均系在2013年竣工，但直到2019年8月被上诉人起诉后上诉人才为部分被上诉人办理房产登记手续，在此之前被上诉人曾多次要求上诉人办理，但上诉人均以种种理由予以拖延，以消极态度对待众被上诉人长达6年之久，造成被上诉人购买的房屋产权长期处于不确定状态，按照双方约定，上诉人实已违约。合同对双方当事人均有约束力，被上诉人起诉上诉人，不仅仅是敦促上诉人积极有效办理涉案房屋产权登记备案，更要求上诉人承担违约责任，作为原告多年来因无法办理房产登记而造成的子女入学、房屋抵押等相关利益损失的赔偿。一审法院兼顾合同履行情况、当事人过错程度及答辩人预期利益作出上诉人按已付房款的1%支付逾期办证违约金并无不当。经本院审查认为，山水公司所提交的上述证据，本院对其真实性予以确认。本院经审理查明的事实与一审法院查明事实一致。本院认为，案涉《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有拘束力，均应按合同与约定履行。本案的争议焦点是：1、涉案逾期办理的产权备案的违约金应当如何支持。2、被上诉人的诉请是否超过诉讼时效。关于涉案逾期办理产权备案的违约金，应如何支持的问题。违约金具有补偿性和惩罚性。本案中，双方合同约定山水公司在规定期限内不履行产权登记备案责任的违约金为已付房款的0.1‰，该约定不足以达到补偿守约方、惩罚违约方的目的。一审法院综合考虑合同履行情况、当事人过错程度以及各被上诉人的预期利益，酌定违约金增加为已付房款的1%比例适当。山水公司的该项上诉主张不能成立，本院不予支持。关于本案是否超过诉讼时效问题。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中，双方签订的合同约定，山水公司应当自商品房交付使用后60日内持办理权属登记需由山水公司提供的资料到产权登记机关备案。山水公司未依约提交案涉房屋产权登记备案资料，也未提交已经告知买受人其未依约提交案涉房屋产权登记备案资料的证据，且山水公司的违约行为一直处于持续状态，本案诉讼时效应从山水公司完成报送案涉房产权属登记备案资料之日起计算，故一审判决认定被上诉人的起诉不超过诉讼时效并无不当，山水公司应当承担违约责任。根据双方签订的合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。即对案涉房屋进行初始登记系山水公司的合同义务。无论是房屋权属初始登记还是不动产权属首次登记，均是商品房买受人取得房屋权属证书的前提。山水公司应当遵循诚实信用原则，根据政策变化履行配合房屋买受人办理不动产权属证书的义务，以期实现双方合同目的。故山水公司关于被上诉人是办理房屋权属登记主要义务人，山水公司仅系协助义务人的上诉理由，本院不予认可。山水公司的其他上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予认可。综上所述，山水公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共计1400元，由上诉人河南山水房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  王志民二〇二〇年四月九日书记员  宋杨莉