贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终161号上诉人（原审被告）:贵州世纪汇金商业管理有限公司，住所地贵阳市云岩区延安西路66号汇金国际广场一期（2）1单元10层1号。法定代表人：周章勇，经理。委托诉讼代理人：柴元盛，贵州瀛黔律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：侯庆，男，1980年9月29日出生，汉族，住贵州省贵阳市。委托诉讼代理人：黄家耘，女1979年10月25日出生，住贵州省遵义县，系侯庆之妻。上诉人贵州世纪汇金商业管理有限公司（以下简称汇金公司）与被上诉人侯庆房屋租赁合同纠纷一案，不服贵阳铁路运输法院（2019）黔8601民初829号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月4日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人世纪汇金公司委托诉讼代理人柴元盛,被上诉人侯庆的诉讼代理人黄家耘到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人汇金公司向本院上诉请求：1、撤销原判，发回重审或依法改判并驳回被上诉人的诉讼请求；2、被上诉人承担一审、二审诉讼费。事实及理由：1、根据《合同法》第六十一条相关规定，《租赁合同》并未约定提供税票和支付租金的先后顺序，应按照交易习惯履行，被上诉人应先提供税票，上诉人后支付租金；2、被上诉人主张违约金过高。违约金高低应根据被上诉人损失情况确定，就本案而言，根据被上诉人损失情况来看，日万分之四违约金较高，且上诉人并非不愿支付租金，只是要求被上诉人提供税票后再支付租金，主观上并无过错，因此违约金以银行同期贷款利率计算资金损失为宜。被上诉人侯庆二审答辩称：违约金过低，且商铺税收问题是行政管理问题，与业主没有关系。侯庆向原审法院起诉请求：1.解除双方就世纪汇金广场4-170号商铺签订的《商铺租赁合同》；2.被告向原告支付自2018年9月25日至实际支付之日止的租金（暂计算至2019年8月27日为337天：69526元÷365日×337日=64192.40元）；3.被告向原告支付自2019年3月25日至实际支付租金之日止的违约金（暂计算至2019年8月27日为155天：69526元×0.0004×155天=4310.60元）；4.本案全部诉讼费用由被告承担。一审法院查明：2014年9月27日，原告侯庆（甲方）与被告汇金公司（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将位于贵州省贵阳市云岩区（世纪汇金广场）4层170号（建筑面积32.01平方米）的商铺出租给乙方，乙方统一招商经营，并对商场和该商铺进行统一设计、装修、设备维护、商业广告宣传和商业营运管理等工作。租赁期限为2015年9月25日至2025年9月24日止。但若在此期间由于商场为了具备正式营业等因素而考虑延期营业的，租赁期和租赁期的起始点均顺延，但顺延期限不得超过6个月。甲方将该商铺的商业经营管理权委托给乙方行使，乙方的商业管理期限与租赁期限一致，甲方不得取消乙方的商业管理权。租金具体如下：前三个租赁年度为免租期，即自2015年9月25日起自2018年9月24日。后七个租赁年度自2018年9月25日起至2025年9月24日的租赁期内，乙方每年应分别支付给甲方的租金为，2019年度支付69526元，2020年度69526元，2021年度69526元，2022年度77869元，……。租金按年度支付，自第四个租赁年度开始，乙方应当于每个租赁期的3月25日前支付给甲方。乙方不得逾期支付，否则每逾期一日，乙方应当按照未付款金额的万分之四向甲方支付逾期付款违约金。合同签订后，被告汇金公司按约使用涉案商铺。2019年5月7日，原告向被告发出履约催告函，要求从函告之日起5日内履行协议约定的租金支付义务，并按约支付违约金，被告法定代表人周章勇当日签收。截止本案庭审之日，汇金公司未向原告支付房租及违约金。另查明，2014年9月27日侯庆与贵州黔贵房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》购买涉案商铺。一审法院认为:涉案房屋租赁合同合法有效，当事人均应按合同约定履行相应合同义务。原告购买的商铺属于产权式商铺特征，即开发商将大商场分割成若干个小面积具有独立产权证的商铺，商铺业主出于投资目的，将产权商铺通过开发商或第三方公司整体委托进行统一经营，商铺业主获得定期定额的投资回报。与独立商铺不同的是，产权式商铺业主对商铺虽享有所有权，但不享有独立的租赁经营权。原告及其他商铺业主在将商铺出租给汇金公司时，即在商铺租赁合同中明确由汇金公司进行统一经营管理的模式，并知道其权利行使必然要受到一定的限制。根据《中华人民共和国物权法》第七十一条规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。本案中，虽原告提交的商品房买卖合同中显示涉案房屋的四至方位，与其他业主的商铺相区分，但该商铺本身并无独立的专用出入通道，因商场统一经营，涉案商铺与其他业主商铺在空间上已无实体墙体分割，无明确界限，建筑结构上不再具有封闭性，使用上亦无独立性。如原告解除合同，必然对其他商铺经营造成影响，继而侵害其他已认可并实际履行租赁关系业主的利益。故为维护市场交易的稳定性，避免侵害其他业主的合法权益，对于原告解除商铺租赁合同的诉请，不予支持。对原告要求被告支付租金的诉请，根据双方合同约定，本院支持自2018年9月25日至2019年9月24日止期间，租金履行期限（2019年3月25日前）届满的租金共计69526元。对原告要求被告以69526元为基数，按每日万分之四的标准支付从2019年3月26日至实际支付租金之日止违约金的诉请，符合双方合同约定，且没有超出法律规定，予以支持。对被告汇金公司提出需原告开具税票的情况下才支付租金的主张，其一，房屋租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的双务合同。依据双务合同的本质，合同抗辩的范围仅限于对价义务。一方不履行对价义务的，相对方才有抗辩权。支付租金与开具发票是两种不同性质的义务，前者是合同主要义务，后者并非合同的主要义务，仅为附随义务，出租人是否开具并提交发票不属于当事人行使不安抗辩权的法定情形。汇金公司以原告未出具发票为由不支付租金的抗辩理由不能成立。其二，双方未在涉案合同中约定先开具发票再支付租金，如不开具发票则拒支付租金的付款条件，故汇金公司未在合同期限内交付租金的行为构成违约。对被告汇金公司提出商场开业时间为2016年1月30日，所以租期及租金起算日均应顺延6个月的主张，被告未提交证据证实，对该主张不予支持。经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十八条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国物权法》第七条、第七十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、被告贵州世纪汇金商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告侯庆支付位于贵阳市云岩区延安西路66号的世纪汇金广场4-170号商铺自2018年9月25日至2019年9月24日止的房屋租金69526元；二、被告贵州世纪汇金商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告侯庆支付违约金（违约金以69526元为基数，按日万分之四的标准，自2019年3月26日起计付至付清租金69526元之日止）；三、驳回原告侯庆的其他诉讼请求。案件受理费1514元，减半收取计757元，由被告贵州世纪汇金商业管理有限公司负担。二审期间，双方当事人均未提交证据。经二审审理查明的事实与原判认定事实一致，本院予以确认。本院认为，案涉《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。合同履行期间，世纪汇金公司逾期未支付租金，构成违约，应当承担支付租金及相应违约金的法律责任。关于世纪汇金公司上诉提出需被上诉人开具税票的情况下才支付租金主张，首先，因房屋租赁合同是出租人交付租赁物给承租人使用并由承租人支付租金的双务合同，依据租赁合同的性质，支付租金与开具发票是两种不同性质的义务，前者是合同主要义务，后者仅为合同附随义务，出租人是否开具发票不属于当事人行使不安抗辩权的法定情形。其次，双方未在涉案合同中约定先开具发票再支付租金的付款条件。其三，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第七条第二款“对于交易习惯，由提出主张的一方当事人承担举证责任”之规定，世纪汇金公司并未举证证明其主张的“先开发票，后付款”的交易习惯的具体情形，因此，世纪汇金公司以涉案业主未提供税票为由拖延租金支付义务的上诉理由不能成立，本院不予采纳。至于租金支付问题，一审判决时合同约定的第二年度租金即2019年9月25日至2020年9月24日期间的租金的支付期限尚未届满，一审判决由世纪汇金公司支付第一年度的租金，并无不当。二审审理期间，第二年度租金的支付期限已届满，且未超出涉案业主原审诉请的租金支付期间范围，但因涉案业主未提出上诉，本院遵循其对诉讼权利的处分，从其自愿，涉案业主可就第二年度的租金另行主张权利。对于逾期支付租金的违约金，涉案合同约定的计付标准不违反法律规定，世纪汇金公司上诉主张违约金过高的上诉理由亦不成立，本院不予采纳。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1514元，由上诉人贵州世纪汇金商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 颜 云审判员 庞 敏审判员 姜彦宏二〇二〇年四月十日书记员 罗 艳