新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）新01民终34号 上诉人（原审原告）：陈宝建，男，1983年10月26日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：刘金凤，上海兰迪（乌鲁木齐）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：新疆构想家网络科技有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐高新技术产业开发区（新市区）科学一街384号科技厅26号楼1楼。法定代表人：杨赢保，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘瑞君，新疆众望律师事务所律师。原审被告：杨赢保，男，1979年12月27日出生，汉族，新疆构想家网络科技有限公司总经理，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。上诉人陈宝建因与上诉人新疆构想家网络科技有限公司（以下简称构想家公司）、原审被告杨赢保合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院（2019）新0104民初9300号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭，于2020年1月15日公开开庭进行了审理。上诉人陈宝建的委托诉讼代理人刘金凤，上诉人构想家公司的法定代表人杨赢保及其委托诉讼代理人刘瑞君，原审被告杨赢保到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈宝建上诉请求：撤销一审判决第二项，改判构想家公司向我返还转让款100,000元。事实与理由：我与构想家公司于2019年3月1日签订《经营场地租用权转让协议》，并约定由构想家公司将其承租的位于乌鲁木齐市××区经营面积为1100平方米的房屋租用权转让给我，转让费用为100,000元，一审判决对涉案转让协议约定的转让内容应当包含与原房屋出租人的缔约机会及软装材料部分，构想家公司在协议签订后已将软装材料交付给我，故该部分价值4万元的软装材料不予返还的认定属于认定事实不清。构想家公司与我签订涉案转让协议时，其与原房屋出租人还存在未足额交纳租金的纠纷，故构想家公司的该转让行为有瑕疵，涉案房屋与屋内软装材料更是被原房屋出租人锁闭且禁止使用，致使我在支付转让费后无法实际使用涉案房屋及屋内软装材料，构想家公司应当承担相应责任，将我支付的转让费全部返还于我。根据涉案转让协议第七条第二款的规定，构想家公司的一切债务纠纷由法定代表人杨赢保全部承担，据此，一审法院仅判决构想家公司承担转让费返还的责任属认定事实不清。综上，请求二审法院查明事实，支持我的上诉请求。构想家公司针对陈宝建的上诉请求辩称，我公司与陈宝建于2019年3月1日签订的协议名为租用权转让协议，实际是针对装修资产转让的协议，而不是租赁权转让，涉案转让协议明确约定了我公司在经营场所的装修、硬装部分费用已包含在陈宝建支付的转让费中，软装部分、可移动和可拆除等设备均归陈宝建所有，我公司已经向陈宝建交付了上述资产，陈宝建未向原房屋出租人交纳租赁费用，导致原房屋出租人将陈宝建赶出经营场所，与我公司无关，陈宝建要求我公司向其退还100,000元没有依据。综上，陈宝建的上诉请求不能成立，请求二审法院驳回陈宝建的上诉请求。杨赢保针对陈宝建的上诉请求述称，我同意一审判决对我在本案中不应承担责任的认定，我不同意陈宝建的上诉请求，我在本案中履行的是职务行为，请求二审法院驳回陈宝建的上诉请求。构想家公司上诉请求：依法撤销一审判决并改判驳回陈宝建的全部诉讼请求。事实与理由：我公司与陈宝建于2019年3月1日签订的“经营场地租赁权转让协议”是名为租赁权转让实为对我公司资产进行转让的协议。根据涉案转让协议的约定，我公司转让给陈宝建的是我公司经营场所的装修、硬装部分、软装部分、可移动和可拆除等设备，双方之间实际是一种买卖行为，而并非是租赁行为。一审判决以陈宝建自认的价值确定其所受让的设备价值是40,000元错误，我公司认为涉案资产的价值是1,000,000余元，一审法院在没有任何评估结论的情形下认定涉案资产的价值没有任何依据。涉案转让协议中明确约定续租期间的租金由陈宝建承担，由于在续租期间，陈宝建未向原房屋出租人及时足额缴纳租金，导致原房屋出租人单方面解除租赁协议，其责任应由陈宝建承担，与我公司无关。一审判决我公司返还陈宝建60,000元并承担对应的利息没有事实及法律依据。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院查明事实，支持我公司的上诉请求。陈宝建针对构想家公司的上诉请求辩称，一审判决对我与构想家公司之间的法律关系已经查明，且构想家公司当庭对此表示没有异议，确认双方之间是租赁权转让关系。根据涉案转租协议约定，该协议的标的物应该是租赁权的转让，100,000元的对价也是因租赁权转让而支付的费用，涉案转租协议第四条仅是整个租赁协议中对构想家公司要履行的部分义务进行的约定，即构想家公司不仅要将我与原房屋出租人签订租赁协议的机会转让与我，还需要交付涉案房屋的装修部分，之所以在协议第四条对装修部分单独约定，是为了避免后期发生争议。根据一审判决查明的事实，正是因为构想家公司的转让行为存在瑕疵，导致我无法租用涉案房屋，因此构想家公司应当承担相应责任。杨赢保针对构想家公司的上诉请求述称，我同意构想家公司的上诉请求。陈宝建向一审法院起诉请求：一、判令解除《经营场地租用权转让协议》；二、判令构想家公司与杨赢保共同向我归还经营场地转让费100,000元；三、判令构想家公司与杨赢保共同向我归还垫付电费1,015.92元；四、判令构想家公司与杨赢保共同向我支付房屋设备修理费2,800元；五、判令构想家公司与杨赢保共同向我支付逾期付款利息1,462.5元。一审法院认定事实：2018年6月19日，构想家公司（乙方）与案外人李强（甲方）、案外人李军（甲方）签订《房屋租赁合同》约定，承租银川北路1号自建房，租赁期限自2018年6月19日至2019年6月18日，租金320,000元。在租赁期内，乙方对房屋有转让权和转租权，但转让和转租前，须通知甲方，征得甲方同意后方可转让或者转租房屋，否则转让或转租无效。2019年3月1日，构想家公司（甲方）与陈宝建（乙方）签订《经营场地租用权转让协议》约定：（一）转让上述房屋租赁权；（二）转让费100,000元（已付清），软装部分、可拆除、可移动等设备、装修费用、硬装部分包含在转让费用中；（三）甲乙双方确认自本协议签订之后，产权房东与甲方签署的《房屋租赁合同》解除后，由乙方向产权房东重新签订新的《房屋租赁合同》，约定产权房东与乙方之间房屋租赁的权利义务；（四）甲方的一切债务由法人杨赢保承担，与乙方无任何关系。嗣后，构想家公司向陈宝建交付了租赁房屋及软装材料。2019年3月底左右，案涉租赁房屋被锁闭。一审法院就租赁房屋锁闭的原因，对原房屋出租人李强进行了电话核实。李强陈述（摘要）：（一）2019年3月底左右，李强将租赁房屋锁住，原因是构想家公司一直拖欠其房租，李强多次索要未果，故欲留置房内的装修材料，担保其债权的实现；（二）李强与构想家公司订立的合同，不允许转租，构想家公司未付清房租就将房屋转租给他人，李强是不同意的。一审法院认为，本案的争议焦点是，构想家公司是否构成根本违约。按照案涉合同的有关条款，构想家公司负有的主要合同义务为：将租赁房屋的租赁权转让给陈宝建。租赁权不是物权，原房东有缔约自由，陈宝建与原房东是否实际缔约，显然不是构想家公司所能掌控，故陈宝建与原房东实际缔约，不在构想家公司合同义务之列，上述合同义务，根据合同目的和经验法则，应理解为转让与原房东的缔约机会。针对构想家公司是否履行上述义务，以下事实可资参考：一、构想家公司未与原房东解除合同（此项亦为合同义务）；二、2019年3月1日至2019年6月18日原合同租赁期限内，原房东不同意构想家公司转租（原合同亦约定不得转租）；三、为留置租赁房屋内软装材料，担保其对构想家公司租金之债权的实现，原房东2019年3月底将租赁房屋锁闭。民事诉讼的证明标准为待证事实的存在具有高度可能性，一审法院认为，根据日常生活经验和逻辑法则，足以认定，构想家公司与陈宝建签订案涉合同时，陈宝建并未取得与原房东的缔约机会，具有高度可能，陈宝建诉请解除租赁权转让的合同条款，予以支持。案涉转让协议还包括软装材料等的转让，此构想家公司已按合同交付陈宝建，陈宝建诉请解除，无法律依据，不予支持。陈宝建诉请构想家公司与杨赢保共同承担责任，依据是原合同“甲方（构想家公司）的一切债务由法人杨赢保承担，与乙方无任何关系”的约定，该条款是陈宝建与构想家公司债务无关的免责约定，显然不是指构想家公司与陈宝建之间的债务，由杨赢保承担。陈宝建此项诉请，不予支持。陈宝建主张电费、设备修理费，均无事实依据，予以驳回。关于合同解除后的后果。构想家公司主张可拆除的设备、材料、价值几百万元，但未举证，按陈宝建自认的40,000元予以认定，余60,000元属于转让租赁权的款项，构想家公司应予退还。陈宝建诉请利息，依法确定其合理部分（2019年3月2日至2019年6月1日，877.5元，2019年6月2日起，以60,000元为本金，按照月利率4.875‰，计算至付清之日）。判决：一、解除陈宝建与构想家公司于2018年6月19日签订的《经营场地租用权转让协议》中租用权转让的条款（与软装部分、可拆除、可移动等设备的转让无涉，解除时间：2019年8月26日）；二、构想家公司支付陈宝建转让款60,000元、利息（2019年3月2日至2019年6月1日，877.5元；2019年6月2日起，以60,000元为本金，按照月利率4.875‰，计算至付清之日）；三、驳回陈宝建的其他诉讼请求。二审审理期间，陈宝建围绕其上诉请求提交了其与杨赢保于2019年4月9日的通话录音资料1份，用以证明陈宝建与构想家公司签订转让协议后，因构想家公司未缴纳2019年3月1日之前的房租，原房屋出租人要锁门，杨赢保承诺由他解决此事，与一审法院查明的原房屋出租人锁门的原因是构想家公司没有交纳前期租金的事实一致。本院组织当事人进行质证，杨赢保质证认为，对证据的真实性认可，但与本案无关，对关联性不认可；构想家公司质证认为，对录音资料的合法性和关联性均不认可，杨赢保通话时说了合同准备好，该签就签，该录音资料的形成时间是2019年4月9日，但由于陈宝建未缴纳2019年3月1日至2019年4月9日期间的租金，所以原房屋出租人才将涉案房屋上锁。一审法院跟原房屋出租人打电话核实的情况是，原房屋出租人陈述其向陈宝建索要租金，陈宝建没有交，原房屋出租人才锁门的。构想家公司围绕其上诉请求提交了设备清单2份，用以证明涉案房屋中可移动的设备被陈宝建拿走了，硬装及不能拆除的部分，陈宝建没有拆除，设备价值为130,230.4元，非卖品展品价值20,000元。本院组织当事人进行了质证，陈宝建质证认为，对设备清单的真实性、合法性及关联性均不认可，该设备清单未经陈宝建签字确认，且设备清单中载明的物品都是可移动可拆除的，并不包含在100,000元的转让费中，该证据与本案无关；杨赢保质证认为，认可构想家公司提交的证据。本院经审查认为，杨赢保作为通话录音的一方，对陈宝建提交的录音资料的真实性认可，故本院对该录音资料的真实性予以确认，但该通话录音的内容不能直接反映出原房屋出租人将涉案房屋上锁的原因，故本院对该通话录音资料与本案的关联性不予确认，对该份证据不予采纳。构想家公司提交的设备清单系其单方制作，陈宝建对该证据的真实性不予认可，对清单中反映的设备价格也不予认可，构想家公司也未能提交其他证据予以佐证，本院对该份证据的真实性、合法性及关联性均不予确认，对该份证据不予采纳。二审经审理查明，2019年3月1日，构想家公司（甲方）与陈宝建（乙方）签订《经营场地租用权转让协议》一份，约定主要内容为：一、甲方将××区，经营面积1100平方租用权转让给乙方使用，该租赁场续租，由乙方向产权房东承租。乙方受让该经营场地的用途为商业办公、居住等用途。二、该经营场所由甲方将场地租用权转让给乙方。乙方在承租期内，应遵守国家的法律、法规及有关规定，自办执照、按章纳税及办理一切经营所需的审批程序，独自享有经营带来的利益，承担经营中产生的一切费用及可能出现的风险。乙方应当自行办理开业所需的相关手续（包括但不限于营业执照、税务登记证、消防、安全审批等手续）甲乙双方确认自本协议签订之后，产权房东与甲方签署的《房屋租赁合同》解除后，由乙方向产权房东重新签订新的《房屋租赁合同》，约定产权房东与乙方之间房屋租赁的权利义务。原《房屋租赁合同》中甲方的权利义务由乙方承担；甲方自此无涉。三、本合同项，经营场所租赁权由甲方转让给乙方，转让费用由乙方自本协议签署之日起当日内一次性支付给甲方100,000元（大写：拾万元整）。四、甲方在经营场所的装修、硬装部分费用已包含在乙方支付给甲方的转让费用中；软装部分、可拆除、可移动等设备均归乙方所有，在本协议签订之后，甲方不可再以任何理由动用或者占有。……七、乙方与甲方（含甲方公司：构想家公司）无任何股权关系。甲方（含甲方公司：构想家公司）的一切债务纠纷由法人杨赢保全部承担，与乙方无任何关系。合同经营场地（新疆乌鲁木齐高新区新市区苏州东街169号，经营面积1100平方）2019年3月1日之前租金由甲方法人杨赢保全部承担，与乙方无关。一审法院于2019年9月16日开庭审理本案时与原房屋出租人李强进行电话核实案件相关问题，李强的陈述为：2019年3月1日之前的房租，杨赢保未缴纳，我于三月底四月初的时候将涉案房屋锁门，原合同是2019年6月18日到期，一直没有人付钱，我就把门锁了。后一审法院于2019年9月20日就本案组织双方当事人质证时再次与原房屋出租人李强进行电话核实案件相关问题，李强的陈述内容为：“原合同是杨赢保写的，合同上写的就是需要房东同意，构想家公司在租赁期限内没有给我支付房租，就把房子租给别人了，应该先给我看杨赢保的合同。杨赢保没有给我房租，那两天我父亲去世，我就一直没管，之后我问他要钱，他一直有各种理由往后推，2019年4月17日，杨赢保给我打了条子，最后我没有办法就把门锁了，我给杨赢保说了把钱给我把里面东西拿走，电费、水费、暖气费都没有给我”。本院对一审判决查明的其余事实及所依据的证据予以确认。本院认为，本案的争议焦点为涉案《经营场地租用权转让协议》是否应当解除，陈宝建主张构想家公司向其归还100,000元经营场地转让费及逾期付款利息的诉讼请求能否成立。涉案《经营场地租用权转让协议》约定内容为：构想家公司将涉案经营场所租用权转让给陈宝建使用，该租赁场续租，由陈宝建向产权房东承租。经营场所租赁权由构想家公司转让给陈宝建，构想家公司在经营场所的装修、硬装部分费用已包含在转让费用中，软装部分、可拆除、可移动等设备均归陈宝建所有，协议签订后，构想家公司不可再以任何理由动用或者占有。通过对上述内容的分析，可以反映出构想家公司向陈宝建转让的系涉案经营场所内的装修、硬装部分、软装部分、可拆除、可移动等设备及涉案经营场所的经营权利，因涉案经营场所也系构想家公司从原房屋出租人处租赁而来，即涉案房屋的用益物权系基于租赁关系衍生的民事权利，陈宝建在签订涉案转让协议时，对涉案经营场所系构想家公司从案外人处租赁而来的事实明知，故涉案转让协议中包含有由陈宝建向产权房东承租的内容，这符合针对经营权利及资产进行转让的一般市场交易习惯，但涉案经营场所的原始出租人并非构想家公司，涉案转让协议中也并未包含租赁期间、租金标准、租金交纳方式等租赁协议应包含的实质内容，构想家公司与陈宝建之间并非房屋转租关系，本案不存在租用权转让的情形，综上，应当认定构想家公司与陈宝建之间所签订的《经营场地租用权转让协议》实质上是一份针对涉案经营场所的经营权利及资产转让的转让协议，并不包括租赁关系的转让，不能因此认定涉案转让协议存在针对涉案经营场所租赁机会转让及资产转让两种合同关系。陈宝建认为双方之间系租赁权转让法律关系的上诉理由没有事实及法律依据，本院不予采信。一审判决对此认定有误，本院予以纠正。构想家公司与陈宝建签订涉案转让协议后，构想家公司已将房屋的原始出租人情况明确告知陈宝建，也将涉案经营场所及资产交付于陈宝建，履行了相应的合同义务，双方所签订的《经营场地租用权转让协议》已履行完毕，陈宝建主张解除涉案《经营场地租用权转让协议》，并要求构想家公司与杨赢保共同向其返还转让费100,000元，并支付利息的诉讼请求没有事实及法律依据，本院不予支持。陈宝建主张构想家公司与杨赢保共同向其归还电费及设备修理费的诉讼请求，没有充分有效的证据予以证实，本院不予支持。陈宝建如认为因构想家公司或案外人的行为给其造成损失，可另行主张。综上，构想家公司的上诉请求成立，本院予以支持，陈宝建的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决不当之处，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院（2019）新0104民初9300号民事判决；二、驳回陈宝建的全部诉讼请求。一审案件受理费2,405.57元（陈宝建已预交），由陈宝建负担；二审案件受理费，陈宝建预交800元，新疆构想家网络科技有限公司已预交1,321.94元，均由陈宝建负担。本判决为终审判决。审  判  长   冯宁审  判  员   卫杨审  判  员   焦玉二 〇 二 〇 年 四 月 二 十 八 日书  记  员   余霞