辽宁省北镇市人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0782民初1166号原告（反诉被告）：李玉龙，男，1959年3月16日生，满族，农民，朱辽宁省。委托诉讼代理人：郭秀英，锦州市古塔区站前法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：高玉兰，锦州市七星法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：北镇市市场监督管理局，住所地北镇市北镇街道办事处和平小区。统一社会信用代码11210782395472191Y。法定代表人：刘跃红，该局局长。委托诉讼代理人：张勤，该局副局长。委托诉讼代理人：郝建森，辽宁德营律师事务所律师。原告（反诉被告）李玉龙与被告（反诉原告）北镇市市场监督管理局房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月28日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李玉龙及其委托诉讼代理人郭秀英、高秀兰，被告（反诉原告）北镇市市场监督管理局委托诉讼代理人张勤、郝建森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）李玉龙向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告赔偿原告自2012年9月至2019年5月经济损失1866666.66元及利息；2、依法判令被告赔偿原告因卖房而造成的饭店、洗浴中心财产损失30万元；3、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2012年9月3日，原告与被告签订《购房协议书》，原告将位于北镇市青堆子镇砖混结构二层楼房（建筑面积279.50平方米）及附属设施（包括院内北京平房六间）以80万元价格卖给被告。2017年6月，被告向北镇市人民法院提起诉讼，要求确认该《购房协议书》无效，并请求原告返还购房款80万元并赔偿其经济损失653200元（其中包括装修费56万元、税金93200元）。2018年4月1日，锦州市中级人民法院以（2018）辽07民终249号民事判决确认原、被告双方签订的《购房协议书》无效，并返还被告房价款80万元，原告赔偿被告税款损失46600元。原告所有的二层楼房在卖与被告之前属黄金地段，且原告在此经营饭店及浴池，年收入达30万元以上。同时，由于被告购买此房，原告开设饭店及浴池的餐具与相关设施的损失达20余万元。另被告与原告签订楼房买卖协议书时，其明知该房占地为农村集体所有，且主动与该村委会沟通，在征得该村委会同意的情况下缴纳了占地费。现被告以不能办理过户手续为由要求法院解除购房协议，虽经法院判决解除购房协议，但过错方应由知法、懂法的行政执法机关即被告北镇市市场监督管理局承担责任。故依据《合同法》第五十八条规定，因合同无效的经济损失应由被告承担，该损失的计算应比照同地区房屋租赁合同年租金15万元为标准，同时，被告亦应赔偿原告每年经营饭店、洗浴中心的经济损失28万余元，以保护原告的合法权益。被告（反诉原告）北镇市市场监督管理局辩称，对于原告主张的房屋占用费（租金），被告同意比照租金按照实际交付的时间至法院判决合同无效的时间段，并按过错比例给付，计算时间为原告交付房屋即2013年2月至2017年6月。对于原告增加的两项利息及经营损失没有事实和法律依据。租金标准按照我国房屋买卖和租金的相应比例并参照当时当地房屋价格50万元的二十分之一即2.5万元进行计算，50％的过错比例应为1.25万元。反诉原告北镇市市场监督管理局反诉称，2012年9月3日，反诉原告与反诉被告签订《购房协议书》。该协议签订后，反诉原告支付购房款80万元，反诉被告交付了二层楼房，后因该房买卖协议违反法律规定而无法过户。2017年6月，反诉原告诉至法院，要求确认该购房协议无效。后经法院判决反诉被告应返还反诉原告购房款80万元。现因反诉被告起诉要求反诉原告给付其该楼房的占用期间的租金损失，故反诉原告要求反诉被告给付占用购房款80万元期间的利息损失，并按照年利率6.55％予以赔偿（截止至2018年8月4日），共计人民币应为310320.45元，并承担反诉费用。反诉被告李玉龙辩称，反诉原告的诉讼请求无事实和法律依据，依法应驳回反诉原告的请求。原告（反诉被告）李玉龙围绕其诉讼请求向本院提交如下证据：1、《购房协议书》一份，证明原、被告双方于2012年9月3日签订购房协议的事实，且系双方的真实意思表示，并经当地集体经济组织批准，被告对此应属明知。经质证，被告认为，案涉购房协议经法院判决确认为无效，且双方存在同等过错。经审查，该组证据系客观存在，应予确认。2、北镇市人民法院（2017）辽0782民初1516号民事判决书、锦州市中级人民法院（2018）辽07民终249号民事判决书、辽宁省高级人民法院（2019）辽民申1003号民事裁定书，证明《购房协议书》被法院确认为无效。经质证，被告表示对该组证据无异议。经审查，该组证据均系由人民法院依法作出的裁决，合法有效，与本案具有关联性，依法予以采信。3、照片25张，证明案涉出售的楼房开设饭店及洗浴中心的装修情况，因楼房买卖造成原告的该项经济损失达30余万元。经质证，被告认为该组证据与本案无关。原告主张租金无法主张经营损失，现原告没有履行生效判决，并未返还房款。关于原告主张的物品损失，因案涉房屋出售时原告并未经营饭店、洗浴，屋内的物品系由原告自行取出，不存在该部分损失。经审查，该组证据客观真实，能够反映案涉楼房在出售前的经营状况，应予采信。4、土地登记协议书，证明案涉楼房四至及院落的使用面积共计1200余平方米。经质证，被告对该证据的真实性无异议，但与本案无关。经审查，该份证据具有客观真实性，依法予以采纳。5、《房屋租赁合同》一份，证明原告比照此租赁房屋的出租价格及市场标准要求被告赔偿损失，该份租赁合同的出租人梁文汇、崔敏与原告系同村村民，且其房屋（667.32平方米）与原告系同一地段，租给承租人的租赁价格为每年15万元，原告房屋及土地使用面积为1200余平方米，故被告应参照上述租金对原告进行赔偿。经质证，被告认为，被告购买原告的房屋面积为300余平方米，与原告提交的租赁协议中的房屋是否在同一地段不详，原告出售房屋时的精装修与被告无关，对房屋正常租金状况应按照市场规律进行评估，故对该租赁合同的客观性、合法性、关联性均持有异议。经审查，该份租赁合同系与原告同村村民梁文汇、崔敏将其667.32平方米的房屋租赁给中国农业银行股份有限公司锦州分行，房屋租赁期限为10年，租金价格为每年15万元，故对该证据的真实性应予以采信。6、证人潘某、葛某、苏某、任某、李某1出具的书面证实材料，证明原告在经营饭店和洗浴过程中每年收入达30万元左右，且该楼房装修大约花费20余万元。经质证，被告对该组证据的真实性、合法性、关联性均持有异议。经审查，证人未出庭接受双方当事人质询，其提供的书面证实材料不能作为本案定案的全部依据，依法应予部分采信。7、证明材料一份，该证据系国家税务总局北镇市税务局青堆子税务分局证明原告李玉龙经营的北镇市青堆子镇兴隆餐饮洗浴中心于2005年至2012年期间属于合法经营，不欠各种税费。经质证，被告对该证据持有异议，并认为该证据无相关纳税凭证，不具有客观真实性。经审查，该证据系由税务机关出具，客观真实，应为合法有效，故依法应予采信。庭审中，证人张某、李某2、李某3出庭作证，三位证人均证明原告在经营饭店和洗浴过程中每年收入达25万元左右。经质证，被告认为，三位证人主观推测原告的每年经营收入，无相关证据予以证明，且原告的每年经营收入与本案无关。经审查，上述三位证人证言与本案无关联性，依法不予采纳。庭审中，本院依法宣读锦州正大资产评估事务所出具的锦正评咨报字（2019）第6号资产租金评估咨询报告。经质证，原告对此持有异议，并认为原告出售的楼房不是民间居住房屋，案涉楼房具有商用价值，该评估报告意见未考虑原告楼房的经营性质及同一地区同等地段的其他房屋租赁价格；经质证，被告对此无异议。经审查，该资产租金评估咨询报告具有客观真实性，但不能以此作为本案定案依据。本院根据上述证据中的合法有效证据及原、被告的庭审陈述认定案件事实如下：2012年9月3日，被告北镇市市场监督管理局与原告李玉龙签订《购房协议书》，该协议书主要内容为：北镇市市场监督管理局购买李玉龙所有的位于北镇市砖混结构二层楼房，建筑面积279.50平方米，并包括所售楼房附属设施即院内所建北京平房6间，楼房价款为80万元。协议签定当日，被告向原告全额支付了楼房价款。2017年5月，被告北镇市市场监督管理局向本院提起诉讼，要求依法确认原、被告双方签订的《购房协议书》无效，并返还其购房款80万元及赔偿部分经济损失。2017年9月14日，本院以（2017）辽0782民初1516号民事判决确认原、被告双方于2012年9月3日签订的《购房协议书》无效，且由原告李玉龙返还被告北镇市市场监督管理局购房款80万元，并确定原、被告对该无效的买卖房屋行为所造成的损失承担同等责任，即各自承担50％的民事责任。2019年4月，原告李玉龙诉至本院，要求被告北镇市市场监督管理局赔偿其自2012年9月至2019年5月经济损失186万余元。2019年6月18日，被告北镇市市场监督管理局申请本院委托具备相应资质的评估机构对案涉房屋自2012年9月至2018年4月房屋占用费数额（比照租金）依法进行评估。2019年8月1日，锦州正大资产评估事务所出具资产租金评估咨询报告，评估咨询结论为：2012年9月3日至2019年7月31日咨询项目的评估价值为211728元。2019年8月18日，原告李玉龙向本院书面申请对其2012年9月至2019年8月间经营饭店、洗浴中心每年的实际收入及楼房附属设施毁损价格进行司法评估。2019年10月28日，锦州鑫华资产评估事务所以申请人李玉龙提供的检材无法进行评估为由将该案申请退回。本院认为，本案争议的焦点为：一、被告北镇市市场监督管理局应如何赔偿原告李玉龙案涉楼房占用费用；二、被告北镇市市场监督管理局应如何赔偿原告李玉龙的信赖利益损失；三、原告李玉龙应否承担被告北镇市市场监督管理局80万元买楼款的利息损失。关于争议焦点一，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，若一方当事人对合同无效存在过错，且对方当事人因此遭受损失的，过错方应赔偿由此造成的经济损失；若合同另一方当事人亦存在过错的，应根据其过错程度承担相应的民事责任。本案中，案涉楼房买卖合同因违反法律、法规强制性规定被本院认定为无效，但由于被告北镇市市场监督管理局自2012年9月至2020年4月占用案涉楼房及相关附属设施长达7年有余，本院依被告北镇市市场监督管理局申请委托资产评估机构对案涉楼房就2012年9月至2019年7月时间段内的租金数额进行司法评估，该评估公司出具的鉴定意见为211728元。但据原告李玉龙提供的房屋租赁合同，能够证明同村同地段房屋出租人梁文汇、崔敏出租其667.32平方米房屋价格为每年15万元，虽原告李玉龙楼房建筑面积为279.50平方米，但其在出售时包括院内6间北京平房在内的附属设施等使用面积为1200余平方米。据此，锦州正大资产评估事务所评估的案涉楼房租金情况与实际不符，其应参照同地段同类房屋的年租金及当地商用房屋性质作为参考基数，故该资产租金评估咨询报告不能作为本案定案依据，应酌情确定案涉楼房的年租金为10万元。现被告北镇市市场监督管理局占用案涉楼房已达7年7个月，按双方各自承担50％的民事责任，其应赔付原告李玉龙楼房占用费379151.50元（758303元÷2）。关于争议焦点二，原、被告双方在订立购房协议书时均存在缔约过失，致使原告李玉龙在出售楼房时将其经营的饭店、洗浴中心装修设施拆除，并造成其实际的信赖利益损失。结合本案证人证言及当时装修的实际情况，酌情确定原告李玉龙因楼房买卖装修费损失为20万元，按双方各自承担50％的民事责任，被告北镇市市场监督管理局应赔偿原告李玉龙装修费损失10万元。关于原告李玉龙主张的2012年至2019年经营饭店、洗浴中心经济损失的诉求，因原、被告双方的购房协议被法院确认为无效，无效的买卖合同自始无效，不存在预期经济利益损失情况，故其该项主张与法无据，依法不予支持。关于争议焦点三，被告北镇市市场监督管理局在与原告李玉龙订立房屋买卖协议时，其作为市场监督的管理机构，应当对国家法律及行政法规的禁止性规定明知，但其却违背诚实信用原则与原告李玉龙对农村房屋进行买卖交易，并给原告李玉龙造成一定的经济损失，且存在交易过程，故其反诉要求买房款80万元利息的主张不符合法律规定，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）北镇市市场监督管理局于本判决生效后十日内赔偿原告李玉龙楼房占用费379151.50元、装修损失费100000元，合计479151.50元；二、驳回原告（反诉被告）李玉龙的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）北镇市市场监督管理局的反诉请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费18000元，反诉案件受理费5955元，鉴定费20000元，合计43955元，由被告（反诉原告）北镇市市场监督管理局负担21977.50元，由原告李玉龙负担21977.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审 判 长 王 刚人民陪审员 杨 文人民陪审员 何玉红二〇二〇年四月二十四日书 记 员 夏 冰