湖北省武汉市青山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0107民初5032号原告：武汉湘辣世厨餐饮文化有限公司，住所地武汉市青山区沿港路13号。法定代表人：汤胤，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴丹，湖北四叶草律师事务所律师（特别授权代理）。委托诉讼代理人：刘芬芬，湖北四叶草律师事务所律师（特别授权代理）。被告：武汉市青山区园林绿化队，住所地武汉市青山区冶金街沿港路19号。法定代表人：曹智宏，该单位队长。委托诉讼代理人：代西，湖北法辉律师事务所律师（特别授权代理）。原告武汉湘辣世厨餐饮文化有限公司（以下简称：湘辣世厨公司）与被告武汉市青山区园林绿化队（以下简称：园林绿化队）租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告湘辣世厨公司的委托诉讼代理人吴丹与被告园林绿化队的委托诉讼代理人代西到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告湘辣世厨公司向本院提出诉讼请求：1、被告免除原告自2016年11月1日至2019年10月31日青山区沿港路13号99.31平方米后排平房及151.05平方米土地拆迁灭失及回收的租金共计216,000元（免除标准暂按租金6,000元/月计算）；2、被告免除原告自2016年11月1日至2019年10月31日青山区沿港路13号99.31平方米后排平房及151.05平方米土地拆迁灭失及回收导致餐馆不能营业的租金共计294,000元；3、被告在《租赁经营协议》原租金基础上按比例减免2019年11月1日至2023年10月31日期间因拆迁而使原告租赁的99.31平方米后排平房及151.05平方米土地拆迁灭失及回收的租金共计288,000元（减免标准暂按租金6,000元/月计算）；4、被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告将诉讼请求变更为：1、请求判令免除原告因被告拆迁造成租赁合同无法履行期间（2016年11月1日至2019年10月31日）的租金510,000元（三年租金为160,000元、170,000元、180,000元）；2、请求调整因拆迁灭失部分租赁物的租金，从2019年11月1日至2023年10月31日共应减少288,000元（48个月*6,000元）；3、被告承担本案诉讼费。事实与理由：2011年10月18日，原告与被告签订《租赁经营协议》，约定原告租赁被告位于武汉市青山区沿港路13号草花房2500平方米及门房和后排平房，用于从事餐饮经营活动。合同还对租赁期限、租金等内容进行了约定。原告在租赁土地上出资修建餐馆，其中将99.31平方米的后排平房和151.05平方米的自建房屋用于餐饮厨房。2016年初，依据青山区人民政府《房屋征收决定书》（青政[2016]25号），原告为配合青山区青山港及二号明渠综合整治工程项目，原告租赁被告的上述房屋中99.31平方米的后排平房和151.05平方米的自建房屋被纳入政府拆迁范围。2016年3月5日，原告与武汉市青山区房屋征收管理办公室签订了《青山区国有土地上非住宅房屋征收货币补偿协议书》。同年11月起，原告开始遣散部分员工，因拆迁工作需进行现场前期测量、勘察等，被告带领政府工作人员携带相关仪器、设备放置并频繁出入诉争房屋内，导致原告的餐饮厨房使用受到严重影响。餐饮经营基本处于停滞状态。2017年4月14日，被告再次以《关于湘辣世厨腾退厨房的通知》书面催促原告立即腾退诉争房屋以配合拆迁征收工作，被告将按照政府确定的标准予以补偿。因此，当日原告将诉争房屋内的所有设施、设备予以拆除、腾退，诉争房屋同时被拆除和回收。2019年2月18日，被告才与原告签订拆迁补偿《协议书》，同年7月18日，原告在被告处领取拆迁补偿款。由于拆除了原告从事餐饮经营的核心位置厨房，99.31平方米的后排平房灭失和151.05平方米的自建房屋所占土地回收，而被告历时三年之久才支付给原告补偿款项。在此期间，原告多次与被告就拆迁期间诉争房屋灭失的租金减免问题进行协商，但无法达成一致。为维护合法权益，故原告诉至法院。被告园林绿化队辩称，其不是拆迁主体，也不是拆迁方。根据武汉市青山区房屋征收货币补偿协议书，被告已经对原告进行了补偿，补偿包括营业损失费及相关费用共计894,920.38元。原告仍租赁被告土地，根据合同，原告应按照合同缴纳租金，请求驳回原告诉请。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年10月18日，原告与被告签订《租赁经营协议》，被告将位于武汉市青山区沿港路13号的草花房2500余平方米土地以及门房和后排平房租赁给原告从事餐饮经营活动。该协议约定：被告同意由原告出资在草花房土地上建设餐馆，竣工后由原告经营使用，并向被告交纳租赁费；租赁合同终止后，原告出资建设的餐馆完整归被告所有。馆内凡能移动的家具及设备、办公用品均属原告所有，并在十日内清理退场；租赁经营期限为12年，从2011年11月1日起至2023年10月31日止；从2011年11月1日起计算租赁费，先交费，后使用。第一年，原告向被告交纳租赁费110,000元，第二年起每年租赁费递增10,000元。即第二年租赁费120,000元，第三年租赁费130,000元，第四年租赁费140,000元，第五年租赁费150,000元，第六年租赁费160,000元，第七年租赁费170,000元，第八年租赁费180,000元，第九年租赁费190,000元，第十年租赁费200,000元，第十一年租赁费200,000元，第十二年租赁费210,000元。租赁费按每半年分解结算，原告必须提前五日支付到被告；如因国家建设导致合同不能继续履行，国家赔偿费用中土地补偿费（即区位价补偿）归被告所有，原告投资建设的地面附着物补偿费双方协议解决。原告租赁的上述房屋中151.05平方米的自建房屋纳入征收范围，2016年3月5日（此为倒签时间，原、被告均不能明确具体签订时间），原告与案外人武汉市青山区房屋征收管理办公室签订《青山区国有土地上非住宅房屋征收货币补偿协议书》，对未经登记用于经营的建筑面积151.05平方米进行货币补偿，补偿费用包括未登记建筑补偿或自拆奖励费、设备设施搬迁补偿费、室内、外附属设施补偿费、室内装修补偿费、非经营性用房实际用于经营的补偿费、搬迁奖励费，补偿费用共计894,920.38元。同日，被告与案外人武汉市青山区房屋征收管理办公室签订《青山区国有土地上非住宅房屋征收货币补偿协议书》，对被告位于青山区沿港路13号证载建筑面积为99.31平方米，非经营性用房实际用于经营的房屋建筑面积为250.36平方米。土地面积为142.78平方米，未登记建筑面积为151.05平方米进行货币补偿。补偿费用共计1,216,337.01元。2017年4月14日被告向原告发出《关于湘辣世厨腾退厨房的通知》，载明“由于青山港及二号明渠综合整治工程的需要，青山港及二号明渠综合整治工程青山港子项冶金街项目部对贵公司租赁我队位于青山区沿港路13号的酒店厨房及相关设施进行征收。我队将根据《青山港及二号明渠综合整治工程青山港子项房屋征收补偿方案》以及该工程项目部出具的《补偿明细表》中未登记房屋、搬迁补偿、停产停业补偿、营业补偿、附属物、装修和奖励内容，按照相关政策与法律依据对贵公司进行足额补偿。请贵公司严格按照项目部的要求，立即腾退酒店厨房，配合项目部的拆迁征收工作”。2019年2月18日，原告与被告签订《协议书》，协议载明：“因青山港及二号明渠综合整治工程青山港子项房屋征收项目需求，被告位于青山区××××142.78平方米土地、租给原告经营的99.31平方米有证房屋以及原告自行建造的151.05平方米无证房屋均被纳入了征收范围；经双方协商，征收补偿中1,216,337.01元归被告，894,920.38元归原告；其中有证房屋价值496,550元归被告，原告自行建设被征收的151.05平方米无证房屋的重置价72,504元归原告，剩余部分319,697.33元归被告。搬迁补偿253,464元归原告。停产停业补偿24,827.5元归被告。有证房屋的营业补偿双方各得50%即365,262.18元。原告自行建设被征收的151.05平方米无证房屋的营业补偿90,630元归原告。附属物补偿27,952.2元归原告。装修补偿75,108元归原告。配合征收奖励双方各得50%即10,000元。”2019年7月17日、18日，武汉市青山区财政局滨江开发资金专户向原告开具三张增值税普通发票，金额共计894,920.38元，原告已收到该笔补偿款。截至原告起诉之日，原告已交纳2011年11月1日至2016年10月31日的租金，2019年11月1日至2020年10月31日的租金原告仅交纳40,000元。原告尚未交纳2016年11月1日至2019年10月31日三年的租金（分别为160,000元、170,000元、180,000元）。原告认为上述三年的租金应当予以免除，因为拆迁导致原告在此期间无法经营，租赁土地使用权及原告在租赁土地上建造的房屋在合同终止时全部属于被告，在拆迁过程中对原告造成影响，不应再支付租金。对于2019年11月之后的租金原告要求减少。被告认为应该按照减少的土地面积与原租赁面积的比例核减租金，从2016年11月1日开始调整租金。原、被告为此发生纠纷，双方不能协商一致，要求法院对此予以裁判。在本案审理中，原告自认新建厨房花费大约两个月时间，自2019年11月1日开始恢复经营。以上事实由《租赁经营协议》、《青山区国有土地上非住宅房屋征收货币补偿协议书》及附件《青山港综合整治非住宅征收补偿明细表》、《关于湘辣世厨腾退厨房的通知》、原告与被告签订的拆迁补偿协议书、湖北省增值税发票、收据以及当事人的陈述等证据予以确认并在卷佐证。本院认为，原、被告签订的《租赁经营协议》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点为：一、部分租赁物灭失，原租金标准应如何调整；二、2016年11月1日至2019年10月31日的租金是否应予免除。一、关于部分租赁物灭失，原租金标准应如何调整的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条规定“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同”，部分租赁物因拆迁导致灭失，原有的租金标准应相应减少。租赁物除了2500余平方米土地外还包括门房和平房，被拆除的部分房屋中包含租赁物平房99.31平方米以及原告自建厨房部分151.05平方米，综合考虑减少的土地面积与原租赁面积的比例以及减少的租赁房屋的面积，现原、被告不能对减少的租金标准协商一致，本院酌情将《租赁经营协议》中2016年11月1日至2023年10月31日期间的年租金标准下调10%。即2016年11月1日至2019年10月31日期间减少的租金应为（160,000元+170,000元+180,000元）*10%=51,000元。2019年11月1日至2023年10月31日减少的租金应为（190,000元+200,000元+200,000元+210,000元）*10%=80,000元。二、关于2016年11月1日至2019年10月31日的租金是否应予免除的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果”，原告认为因为拆迁行为导致其不能正常经营，在此期间租赁合同不能继续履行，合同目的无法实现，被告应当免除这三年的租金。本案租赁标的物主要是土地使用权，原告租赁后建造了房屋用于经营酒楼，2016年底纳入拆迁范围的是厨房部分和后排平房，其他部分并未拆除。拆迁并不必然导致原告的经营目的落空。原告在知晓拆迁公告后，应对拆迁行为给其经营造成的风险进行预判，如拆迁导致其合同目的不能实现，原告可以选择解除合同。现原告并未要求解除合同，而是同意合同继续履行，那么其应该积极采取适当措施防止其损失的扩大。现原告并未举证因拆迁行为导致其三年都不能经营的相关证据，原告对此应承担举证不能的不利后果，故对损失扩大部分相应的租金应由原告自行负担。原告虽未能充分举证，但从客观实际出发，拆迁导致厨房拆除，厨房的缺失直接导致酒楼不能经营。考虑到原告已就被拆除的部分房屋领取了拆迁补偿款，原告重建厨房、装修并投入使用大致需要两个月时间，依据公平原则，本院对该期间的租金酌情予以减免。2016年11月1日至2019年10月31日期间的租金应按照减少后的租金标准计算，故免除两个月的租金24,000元（160,000元*90%/12个月*2个月）。原告对此的意见，本院予以部分支持。综上，原告的部分诉讼请求，于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第二百一十二条、第二百三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告武汉市青山区园林绿化队免除原告武汉湘辣世厨餐饮文化有限公司租金24,000元；二、被告武汉市青山区园林绿化队减少原告武汉湘辣世厨餐饮文化有限公司2016年11月1日至2019年10月31日期间的租金51,000元；三、被告武汉市青山区园林绿化队减少原告武汉湘辣世厨餐饮文化有限公司2019年11月1日至2023年10月31日期间的租金80,000元；四、驳回原告武汉湘辣世厨餐饮文化有限公司的其他诉讼请求。本案减半收取的案件受理费5,890元，由原告武汉湘辣世厨餐饮文化有限公司负担4,190元，由被告武汉市青山区园林绿化队1,700元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  林艳二〇二〇年四月三十日法官助理汤西倩书记员汪诗雨