新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）新01民终879号 上诉人（原审原告）：佟娜，女，1982年6月30日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：张兵，新疆星河律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杜春玲，女，1973年5月8日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：卜世文，新疆赛天律师事务所律师。上诉人佟娜因与被上诉人杜春玲房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院（2019）新0102民初9745号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月21日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序进行了审理。上诉人佟娜及其委托诉讼代理人张兵，被上诉人杜春玲的委托诉讼代理人卜世文到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。佟娜上诉请求：请求二审法院撤销一审判决，依法改判杜春玲偿付违约金168,000元、退还已支付的转让款370,951.36元、偿付诉讼保全费5,000元。事实和理由：因杜春玲涉嫌犯罪被羁押，我无法与其联系，无法交纳租金。市人民检察院要求我将涉案房屋的租金汇入检察院账户，后经市人民检察院同意，我方才将租金支付给杜春玲的姐姐杜婷颐，并与之签订了补充协议书，协议签订当天，我即将上述期间的租金足额支付给杜婷颐。我方因客观原因无法向杜春玲支付租金，故不存在违约行为。另，我方不能使用涉案房屋系因杜春玲违约造成的，其应向我偿付年租金20%的违约金，并退还我已支付的转让款，赔偿我的损失。杜春玲答辩称，我不同意佟娜的上诉请求，一审法院认定事实清楚，证据充分，佟娜多次违反合同约定，未按期交付租金，其上诉理由不能成立，请求二审法院予以驳回。佟娜向一审法院提出诉讼请求：1．判令杜春玲偿付违约金168,000元；2．判令杜春玲退还已支付的转让价款370,951.36元；3．判令杜春玲偿付诉讼保全费5,000元。一审法院认定，2011年1月31日，杜春玲与案外人新疆维吾尔自治区机关事务管理局公务用房服务中心（以下简称机关服务中心）签订《资产租赁合同》，合同约定由机关服务中心将坐落在乌鲁木齐市东风路136号聚天大厦底商部分即聚天大厦负一层（不含夹层）、一层大部（不含大厦电梯间、值班室、监控室）、二层至七层出租给杜春玲使用，租期自2011年7月20日至2019年7月19日。合同签订后，机关服务中心将上述房屋交付给杜春玲。2013年6月1日，佟娜（乙方）与杜春玲（甲方）签订了《房屋转租合同》，由杜春玲将其租赁的聚天大厦三楼房屋（建筑面积为：1436平方米）、负一层部分房屋（建筑面积为：600平方米）及负一层乙方租赁房屋面积内现有的后堂设施、设备等转租给佟娜经营餐饮使用。转租合同约定：“负一层房屋甲、乙双方各使用一半面积，由乙方负责分割施工；租赁期限：2013年6月20日起至2019年6月19日止；租金：每年700,000元（含租赁税），三层房屋的租金为600,000元、负一层部分房屋及设施、设备的租金为100,000元；乙方于2013年7月31日前向甲方一次性支付第一年度的租金700,000元，以后各年度的租金，乙方应于上一租赁年度届满前30日内向甲方一次性付清，先交款后使用；2014年至2018年的租金，于每年的5月20日前支付。甲方应于2013年6月1日向乙方交付租赁房屋；在租赁期内，甲方应保证乙方能够正常使用房屋，并保证该房屋水、电、暖等设施能够满足乙方用于经营目的的使用需要。违约责任：甲方应确保乙方在转租期限享有该房屋的使用权，如房屋产权人要求收回房屋，致使乙方无法使用该房屋的，乙方有权解除本合同，甲方应向乙方偿付年租金20%的违约金。乙方不得拖欠房屋租金和费用，若逾期，每逾期一日向甲方缴纳应付款项5‰的滞纳金；若逾期15日以上甲方有权单方面解除合同，并收回房屋，甲方不承担任何费用。”同日，杜春玲（甲方）与佟娜（乙方）又签订一份《资产转让合同》，约定：“甲方同意将三层房屋内的以下资产转让给乙方，乙方同意受让：1、装修工程及所属物品；2、改造工程及所属物品；3、室内设施的产权，其他设施、设备等固定资产；4、餐饮用品、用具、桌椅、低值易耗品；5、以上4项资产外，凡在该三层房屋内且不属于房屋产权人或第三人的其他物品与以上4项资产一并转让给乙方。甲、乙双方确认上述1-5项资产的转让价款为1,600,000元（乙方已付定金20,000元折抵转让价款），本合同签订次日，乙方向甲方付清转让价款1,600,000元。甲方应确保乙方在转租期限享有该房屋的使用权，如房屋产权人要求收回房屋，致使乙方无法使用该房屋的，乙方有权解除本合同，甲方应向乙方双倍返还定金，并退还乙方支付的转让价款，还应赔偿给乙方造成的所有损失。”上述合同签订后，杜春玲向佟娜移交了涉案房屋及转让的全部资产，佟娜于2013年6月3日将转让款1,600,000元支付给杜春玲。2013年10月20日，佟娜（承包方，乙方）与杜春玲（发包方，甲方）签订《餐厅承包合作经营合同书》，约定：乙方将聚天大厦四楼的“和美餐厅”交由乙方承包经营，承包期限：2013年10月20日至2019年7月19日，承包费：每年700,000元，甲方应保证承包标的物及附属配套设施的质量状况，在承包期内能够满足乙方承包经营使用目的之需要；承包期届满或非因乙方的原因合同提前解除、终止时，乙方有权自行处置上述设施、设备、物品、装修形成的资产并转让他人。同日，双方又签订了资产转让合同，约定：甲方将乌鲁木齐市东风路××号聚天大厦四楼房屋、房屋内及地下室后堂内的装修工程及所属物品、改造消防工程及所属物品、室内其他设施设备等固定资产、餐饮用品用具座椅低值易耗品和办公区、公共区用品转让给乙方，转让价款为1,800,000元。2014年12月30日，佟娜（乙方）与杜春玲（甲方）又签订《协议书》一份，约定：“双方均同意上述房屋转租合同和餐厅承包合作经营合同书的性质改为转租合同，聚天大厦负一层部分及三层租赁合同的到期日改为2019年7月19日，同意将上述合同中约定的租金、承包费、资产转让费全部统一合并为年租金，且双方商定租金自2014年12月30日开始为每年1,600,000元，其中每一租赁年度的前十一个月为每月租金134,000元，第十二个月租金126,000元；合同签订之日乙方支付租赁押金100,000元，并将2014年12月20日之前拖欠的及本月的租金全部付清，从2014年12月20日起乙方按月向甲方支付租金，即乙方于每年每月15日向甲方支付下一个月的租金；本协议未涉及的部分由甲、乙双方按2013年6月1日签订的房屋转租合同、资产转让合同，2013年10月20日签订的餐厅承包合作经营合同书、资产转让合同执行。”协议签订后，佟娜向杜春玲交纳租赁押金100,000元。机关服务中心对上述转租、转让事宜均知晓且未提出异议。2016年3月16日，佟娜（乙方）与杜春玲（甲方）再次签订《补充协议书》，约定：解除2013年10月20日双方就聚天大厦负一层部分及四层签订的餐厅承包合作协议书及资产转让合同，本协议签订后当日内，乙方应将聚天大厦三、四楼自2015年10月20日至2016年3月20日期间的租金662,000元支付给甲方。自2016年3月20日起，聚天大厦负一层部分及三层租金变更为840,000元，每月租金70,000元，租金的交纳方式、时间仍按2014年12月30日签订协议书约定的内容履行；乙方给甲方交纳的100,000元押金，甲方应在聚天大厦负一层部分及三层租赁期限届满之日返还给乙方；甲、乙双方同意互相不再追究对方在本协议签订前的违约行为所应承担的违约责任；本协议如与之前双方签订的合同、协议约定内容不一致的，以本协议内容为准，本协议未涉及的部分仍以双方就聚天大厦负一层和三层签订的房屋转租合同及资产转让合同、2014年12月30日签订协议书的内容执行。2016年4月13日，杜春玲将机关服务中心诉至一审法院，要求继续履行合同。机关服务中心提出反诉，要求解除合同，由杜春玲返还房屋并支付拖欠的租金775,002元、暖气费60,958.48元、电费12,405.5元及违约金310,000元、逾期付款滞纳金10,185元。2016年6月23日，一审法院作出（2016）新0102民初2310号民事判决书，判决解除合同，杜春玲返还四层房屋，支付租金775,002元等。杜春玲不服判决上诉至乌鲁木齐市中级人民法院。2016年12月12日，经乌鲁木齐市中级人民法院调解，双方达成调解协议如下：“一、杜春玲与机关服务中心于2014年12月25日签订的《协议书》于2016年12月11日解除，机关服务中心不再向杜春玲主张2016年4月20日之后的房屋租金，由于《协议书》涉及负一层约400平方米及二、三层房屋目前由实际经营者使用，杜春玲对负一层约400平方米及二、三层房屋不负担返还义务，由机关服务中心与实际经营者另行约定权利义务……。”2016年12月26日，杜春玲的姐姐杜亭颐受杜春玲的委托向佟娜发出短信“佟娜，今天小戴打电话说经过研究你的三楼按年75万元计算，希望你尽快去办理，不然他们要采取有效措施。”佟娜回复“稍后与您联系。”之后，佟娜与机关服务中心的相关负责人进行了联系，机关服务中心同意将聚天大厦负一层部分及三层房屋的年租金由84万元下调至年租金75万元，并以此标准与佟娜重新签订租赁合同，同时要求佟娜缴纳之前欠付的租金。但佟娜与机关服务中心未能就租赁事宜重新达成一致，且拒绝缴纳拖欠的租金。机关服务中心遂于2017年1月19日向佟娜发出《告知函》，告知：“2016年12月12日，我中心与聚天大厦负1、2、3、4层原承租户杜春玲合同纠纷案已由乌鲁木齐市中级人民法院审理完毕，并出具了民事调解书，解除了租赁合同，现限你方于三日内搬离，逾期我方将采取措施”。2017年1月23日，机关服务中心对涉案房屋停止供电。2017年1月26日，佟娜通过公证处向杜春玲的委托代理人杜亭颐发出《通知书》，内容为：“解除2013年6月1日我方与你方签订的《房屋转租合同》、《资产转让合同》，且你应在本通知书收到之日向我方赔偿违约金168,000元，返还已付转让款1,600,000元及押金100,000元，并赔偿我方其他损失；将截至本通知书送达前我方尚欠（此前你同意我方暂缓支付）你的租金630,000元，与你前款内容应赔偿、返还我方同等金额的违约金、已支付的转让价款等相互抵销，对于不足抵销部分，我方保留依法向你方追偿的权利”。杜春玲对此未做处置。2017年1月28日，机关服务中心与佟娜办理后厨物品交接，并注明以上物品由机关服务中心保管至2017年2月3日，待2017年2月3日确定物品产权人后另行处置。2017年9月22日，机关服务中心将佟娜及其丈夫金卫诉至一审法院，请求如下：1．判令佟娜、金卫支付2016年4月20日至2017年2月3日期间的房屋占有使用费660,333.33元；2．判令佟娜、金卫支付房屋占有使用期间产生的水费916元；3．判令佟娜、金卫支付搬迁费10,500元，场地租赁费12,150元；4．判令承担保全费3,939.5元。一审法院于2017年12月6日作出（2017）新0102民初7856号民事判决。佟娜、金卫对该判决不服，上诉至乌鲁木齐市中级人民法院，乌鲁木齐市中级人民法院于2018年5月18日作出（2018）新01民终874号民事判决，判决如下：“一、维持乌鲁木齐市天山区人民法院（2017）新0102民初7856号民事判决的第二、三、四、五项即：佟娜、金卫支付机关服务中心水费916元、佟娜、金卫支付机关服务中心搬迁费10,500元、佟娜、金卫支付机关服务中心场地租赁费12,150元、保全费3,939.50元；二、变更乌鲁木齐市天山区人民法院（2017）新0102民初7856号民事判决的第一项：佟娜、金卫支付机关服务中心租金660,333.33元（自2016年4月21日至2017年1月28日，按月租金70,000元计算）为：佟娜、金卫支付机关服务中心房屋占有使用费112,000元（自2016年12月12日至2017年1月28日，按月租金70,000元计算）。”2018年3月12日，佟娜依据2017年1月26日向杜春玲发出的《通知书》将杜春玲诉至一审法院，并将机关服务中心作为第三人，佟娜提出请求如下：1．判令杜春玲退还转让款280,665元；2．判令杜春玲返还押金100,000元；3．判令杜春玲赔偿给佟娜造成的损失100,000元。一审法院经审理于2019年3月7日作出（2018）新0102民初1878号民事判决书。佟娜对一审法院判决支持的损失37,721.59元不服，上诉至乌鲁木齐市中级人民法院，乌鲁木齐市中级人民法院经审理认为，佟娜要求抵销的债务分别是转让款、违约金及租金，此请求在该案中不予处理，可另行解决。遂于2019年7月31日作出（2019）新01民终1919号民事判决书，判决将“杜春玲赔偿佟娜损失37,721.59元”变更为“杜春玲赔偿佟娜损失50,699.22元”，并维持了其他判项。2018年9月28日，杜春玲与机关服务中心签订《债权转让协议书》，协议约定由杜春玲将佟娜欠付的548,333元租金及违约金85,307.27元转让给机关服务中心。2018年11月21日，杜春玲向佟娜发出通知书，内容为：“根据合同法及相关法律规定，我将本人对你所有的关于聚天大厦房屋租赁的债权及与之相关的权利，依法转让新疆维吾尔自治区机关事务管理局公务用房服务中心。请你自接到该通知后向新疆维吾尔自治区机关事务管理局公务用房服务中心履行全部义务。本债权转让通知未经债权受让人书面同意不得撤销。”机关服务中心据此又于2019年8月19日将佟娜及其丈夫金卫诉至一审法院，请求判令佟娜、金卫支付租金548,333元及违约金85,307.27元。一审法院经审理认为佟娜于2017年1月26日向杜春玲发出债务抵销通知时，双方并未就杜春玲是否应当对佟娜承担违约责任并支付违约金、返还转让款进行清算，亦无生效裁判文书对违约金、返还转让款事宜予以确定。佟娜向杜春玲主张抵销债务时，杜春玲是否对佟娜负担债务以及债务的金额并未确定，不具备法律规定的当事人互负到期债务的法定抵销条件，故佟娜于2017年1月26日向杜春玲发出债务抵销通知的行为并不能产生债务抵销的法律效果。佟娜、金卫认为，如果其对杜春玲享有违约金、返还转让款之债权因未进行清算而未能确定，则杜春玲对其所享有的租金债权亦未经双方清算确定。一审法院认为，双方对案涉房屋租金标准有明确约定，并知晓欠付租金周期，佟娜向杜春玲主张债务抵销的行为可以推定佟娜认可其对杜春玲负有给付租金债务，双方各自计算的租金金额存在差异，为计算方法不同所致，故一审法院认定，杜春玲于2018年11月21日向佟娜发出债权转让通知时，该租金债权客观存在。杜春玲向佟娜发出债权转让通知时，杜春玲是否对佟娜享有基于双方房屋租赁法律关系而产生的违约金债权，需经双方清算或生效裁判文书进行确定，双方并未就违约金进行清算或诉诸司法予以确定，故一审法院认定，在杜春玲向佟娜发出债权转让通知时，杜春玲对佟娜不享有债权转让协议所载的85,307.27元违约金债权。杜春玲向佟娜发出债权转让通知时，佟娜欠付杜春玲租金期间为2016年4月21日至2016年12月11日，根据双方于2016年3月16日签订的《补充协议书》所约定的年租金840,000元计算，佟娜欠付杜春玲租金540,821.90元。据此，一审法院于2019年9月24日作出（2019）新0102民初7057号民事判决书，判决佟娜、金卫支付机关服务中心租金540,821.90元，并驳回了关于违约金的诉讼请求。该判决已经发生法律效力。佟娜于2019年10月16日再次将杜春玲诉至一审法院，请求支持如诉。审理中，机关服务中心的相关负责人朱永峰、代亚军应杜春玲的申请出庭作证。证人证实在机关服务中心与杜春玲解除租赁合同后，在杜春玲的代理人杜亭颐的协调下，机关服务中心愿意将杜春玲转租给佟娜的涉案房屋继续出租给佟娜使用，并同意将年租金由840,000元下调至750,000元与佟娜重新签订租赁合同，但佟娜借故拖延未签。机关服务中心出于无奈向佟娜发出了限期搬离通知，佟娜于2017年1月28日将涉案房屋交还给机关服务中心，但未清偿拖欠的租金。一审法院认为，涉案房屋的出租人为机关服务中心，承租人为杜春玲，次承租人为佟娜。本案的争议焦点是：一、佟娜不能租用涉案房屋至合同期限届满是否系因杜春玲提前与机关服务中心协议解除主租赁合同的违约行为所致；二、杜春玲应否退还佟娜支付的剩余租期所对应的转让价款370,951.36元。虽然涉案《房屋转租合同》约定“甲方（杜春玲）应确保乙方（佟娜）在转租期限享有该房屋的使用权，如房屋产权人要求收回房屋，致使乙方无法使用该房屋的，乙方有权解除本合同，甲方应向乙方偿付年租金20%的违约金。”但是，机关服务中心于2016年4月提出与杜春玲解除房屋租赁合同的原因是由于杜春玲未能及时结清租金775,002元及相关费用，而佟娜自2015年10月20日至2016年3月20日期间就拖欠杜春玲租金662,000元。涉案《房屋转租合同》关于违约责任同时约定“乙方（佟娜）不得拖欠房屋租金和费用，若逾期，每逾期一日向甲方（杜春玲）缴纳应付款项5‰的滞纳金；若逾期15日以上甲方有权单方面解除合同，并收回房屋，甲方不承担任何费用。”而且根据佟娜、杜春玲双方签订的协议书及补充协议书显示，佟娜在此前后均存在拖欠杜春玲租金的情形。因此，在涉案房屋转租合同履行期间，佟娜违约在先。虽然佟娜、杜春玲双方于2016年3月16日签订的补充协议约定“甲、乙双方同意互相不再追究对方在本协议签订前的违约行为所应承担的违约责任。”但佟娜又拖欠了2016年4月20日之后的房屋租金。杜春玲将其承租的房屋部分转租给佟娜的目的是为了减轻租金负担并有所受益。在合同目的不能实现的情况下，杜春玲虽然与出租人机关服务中心解除了租赁合同，但仍协调出租人降低租金并重新与佟娜签订租赁合同，出租人亦据此向佟娜发出了续租要约。因此，佟娜对涉案《房屋转租合同》项下房屋的使用权并不会因杜春玲与出租人的租赁合同的解除而必然丧失，佟娜拒绝接受出租人的要约是导致涉案房屋被收回的主要原因。基于佟娜不能继续租用涉案房屋的主要责任不在于杜春玲，并非杜春玲的违约行为所致。鉴于此，佟娜要求杜春玲偿付违约金168,000元的诉讼请求，没有事实和法律依据，故不予支持。佟娜于本案审理中将其聘请律师参加本案诉讼所支付的律师代理费，纳入诉求的违约金范围予以弥补，该主张没有合同约定，故不予采纳。转让行为属于买卖行为的一种，货款两清，交易双方的权利义务终止。涉案《资产转让合同》是基于佟娜与杜春玲签订的《房屋转租合同》派生的附属合同，该合同约定：“甲方同意将三层房屋内的以下资产转让给乙方，乙方同意受让：1、装修工程及所属物品；2、改造工程及所属物品；3、室内设施的产权，其他设施、设备等固定资产；4、餐饮用品、用具、桌椅、低值易耗品；5、以上4项资产外，凡在该三层房屋内且不属于房屋产权人或第三人的其他物品与以上4项资产一并转让给乙方。甲、乙双方确认上述1-5项资产的转让价款为1,600,000元。”由此说明双方转让的资产除了“装修工程”和“改造工程”及所属物品外，其余财物均为可以自由买卖的商品，在交付后，所有权已经归属于佟娜，若无质量问题发生，不存在退货退款的民事责任。同时证实合同所涉及的转让标的物并非是租赁合同项下的房屋，而是租赁房屋内用于经营生产的设施设备等工具及消耗品，故能否继续使用承租的房屋并不必然导致转让合同的解除。《资产转让合同》关于“甲方应确保乙方在转租期限享有该房屋的使用权，如房屋产权人要求收回房屋，致使乙方无法使用该房屋的，乙方有权解除本合同，甲方应向乙方双倍返还定金，并退还乙方支付的转让价款，还应赔偿给乙方造成的所有损失”的约定，有悖交易习惯和生活常理，亦对出让人有失公平。在转让合同签订后，佟娜、杜春玲均依约完成了财物的交付，杜春玲出让上述资产的转让义务至此履行完毕。一审法院经审理已经认定并非杜春玲的自身过错导致佟娜无法继续使用涉案房屋，也不是因杜春玲存在根本违约致使合同不能履行。佟娜实际占有使用受让财物近四年，且至今未发生可以将受让财产退还给杜春玲的情形。佟娜也没有证据证明其在乌鲁木齐市中级人民法院（2019）新01民终1919号民事判决书中获得赔付的转让款280,665元，不足以弥补其因支付受让装修工程和改造工程的价款所对应的剩余未履行租期折算的对价。现佟娜要求按剩余租期去对应计算受让商品的转让款退还金额，显然没有事实依据。因此，佟娜要求杜春玲退还转让价款370,951.36元的诉讼请求亦不能成立，故不予支持。关于佟娜主张的保全措施申请费的处理。当事人向人民法院申请对被诉一方的财产进行保全，是当事人为保障其合法债权的有效实现所行使的诉讼权利，不应当以其诉求标的得到支持的份额决定负担比例，而应取决于当事人的权利申请是否正确。鉴于佟娜于本案中所主张的主债权均未获得一审法院支持，故对于佟娜要求杜春玲承担财产保全措施申请费3,270元的诉讼请求，亦不予支持。遂判决：一、驳回佟娜要求杜春玲支付违约金168,000元的诉讼请求；二、驳回佟娜要求杜春玲退还转让价款370,951.36元的诉讼请求；三、驳回佟娜要求杜春玲赔付保全措施申请费3,270元的诉讼请求。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。佟娜提交：1.乌鲁木齐市人民检察院于2015年11月16日向佟娜发出的函件一份，用以证明市检察院要求佟娜将应付杜春玲的租金汇入检察院账户的事实；2.2016年3月16日的收据及支票一份，以及佟娜自行书写的租金明细单一份，用以证明杜颐婷持杜春玲委托书要求收取租金，经市检察院同意后予以支付的事实。杜春玲质证认可函件的真实性，但称佟娜没有履行支付义务，其并未依照函件内容将所欠租金交付给检察院指定账户；对于杜颐婷签字收据的真实性予以认可，但称与本案没有关联性，收据上显示的是2015年-2016年的租金，如按合同约定，佟娜应当在2015年10月之前支付上述款项，该份证据反而说明佟娜欠付租金的事实；对于佟娜自行书写的缴费明细单的真实性不予确认。对于佟娜在二审期间提交的乌鲁木齐市人民检察院的函件、杜春玲给杜颐婷出具的授权委托书、以及杜颐婷依据该授权委托书签字领取租金的收据的真实性，本院予以确认。对于佟娜依据以上证据证明其因客观原因未能按期交付租金，故不构成违约的理由，本院认为，根据佟娜于2016年3月16日与杜春玲所签《补充协议书》以及佟娜于2017年1月26日向杜颐婷发出的《通知书》的内容来看，佟娜一直存在拖欠杜春玲租金的事实，故佟娜提交的2015年的函件以及2016年的收据存根，仅能证明在期间，佟娜逾期交付租金的原因。本院对一审法院查明的事实及认定的证据予以确认。本院认为：杜春玲租赁机关服务中心位于本市××路（不含夹层）、一层大部（不含大厦电梯间、值班室、监控室）、二层至七层，并将上述所租部分房屋又转租给佟娜的事实清楚。机关服务中心与杜春玲签订的租赁合同系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律法规的强制性规定，故应属合法有效。杜春玲将涉案房屋转租给佟娜，因机关服务中心未提出异议，故杜春玲与佟娜之间的转租合同亦为有效合同。在本案中，佟娜认为杜春玲未按双方所签《房屋转租合同》以及《资产转让合同》的约定，确保其在转租期限内享有涉案房屋的使用权，故依据上述两份合同中有关违约条款的约定，要求杜春玲偿付违约金以及返还租赁房屋未使用期间所对应的资产转让价款。对此，本院认为，根据已发生法律效力的（2016）新01民终3792号民事调解书所载内容，杜春玲与机关服务中心之间于2011年1月31日所签房屋租赁协议系经双方协商一致，于2016年12月11日予以解除的。对此，本院认为，因转租行为系以承租人租赁权存在为基础，故承租人与出租人之间的租赁合同关系消灭时，承租人与次承租人之间的转租合同关系也归于消灭。由于涉案房屋的租赁合同解除后，杜春玲不再享有对原租赁物的占有、使用、收益的权益，也导致佟娜与杜春玲所签转租合同处于履行不能的状态。根据佟娜与杜春玲、杜春玲与机关服务中心之间合同履行情况，以及因该租赁物纠纷所形成的法律文书、佟娜与杜春玲所签协议书及补充协议书等证据内容来看，佟娜在履行转租合同前后均存在拖欠杜春玲租金的违约情形。佟娜上诉认为其存在客观无法履行的事实，因其所提供的证据仅能证明某一时间段，其未交付租金的原因，并不足以证明之后的逾期支付租金行为亦存在无法正常交付的客观事实，故本院依法不予采信。虽然佟娜、杜春玲双方于2016年3月16日签订的补充协议约定“甲、乙双方同意互相不再追究对方在本协议签订前的违约行为所应承担的违约责任。”但佟娜在履行该份协议之后的转租合同中亦存在逾期支付租金的违约行为，杜春玲虽然与出租人机关服务中心解除了租赁合同，但其仍为佟娜能正常使用租赁物，协调出租人降低租金并重新与佟娜签订租赁合同，出租人亦据此向佟娜发出了续租要约，因佟娜自身原因，未与出租人达成租赁协议，故鉴于上述事实，本院认为，因本案双方在履行合同期间，均存在过错，其中，佟娜在履行转租合同期间存在逾期交付租金的违约行为亦与机关服务中心起诉杜春玲逾期支付租金，以及双方为此解除租赁合同存在一定的因果关系。从客观实际来看，涉案合同无法履行，本案双方均有过错。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。故在双方当事人因合同履行过程中均存在过错，导致合同最终目的不能实现的情形下，本着过错相抵的原则，均无须向对方承担责任。另，根据本案双方在《资产转让合同》中的约定，双方转让的资产包括室内装修及餐厅设备设施、部分低值易耗品，合同签订之后，佟娜、杜春玲均依约完成了财物的交付，杜春玲出让上述资产的转让义务至此履行完毕。其中用于生产经营的设施设备及消耗品等物品经交付后，所有权归属于佟娜所有，若在无质量问题发生的情形下，不存在退货退款的民事责任。《资产转让合同》关于“甲方应确保乙方在转租期限享有该房屋的使用权，如房屋产权人要求收回房屋，致使乙方无法使用该房屋的，乙方有权解除本合同，甲方应向乙方双倍返还定金，并退还乙方支付的转让价款，还应赔偿给乙方造成的所有损失”的约定，有悖交易习惯和生活常理，亦对出让人有失公平，且佟娜在乌鲁木齐市中级人民法院（2019）新01民终1919号一案中，亦获得相应的赔付转让款，佟娜无证据证明该赔付款不足以弥补其因支付受让装修工程和改造工程的价款所对应的剩余未履行租期折算的对价。故本院对佟娜要求杜春玲退还转让价款370,951.36元的上诉请求不予支持。关于佟娜主张的保全措施申请费的问题，本院认为，鉴于佟娜于本案中所主张的诉讼请求均未获得支持，故对于佟娜要求杜春玲承担财产保全措施申请费3,270元的诉讼请求，亦不予支持。综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费9,239.51元（佟娜已预交），由佟娜负担。本判决为终审判决。审  判  长   黎 剑审  判  员   谭建艳审  判  员   柳 燕二 〇 二 〇 年 四 月 三 十 日书  记  员   刘 晓