重庆市万州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0101民初10383号 原告：张晋源，男，1985年4月3日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：张承建，男，1962年5月13日出生，汉族，住四川省开江县。 原告：张良，男，1991年2月6日出生，汉族，住四川省开江县。 委托诉讼代理人：张承建，男，1962年5月13日出生，汉族，住四川省开江县。 被告：李世宇，男，1987年7月1日出生，汉族，住重庆市万州区。 被告：赵勇，男，1981年10月3日生，住重庆市万州区。 委托诉讼代理人：王永华，重庆鹏舟律师事务所律师。 原告张晋源、张良与被告李世宇、赵勇房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员和小彬与人民陪审员刘厚伟、陈清萍组成合议庭，适用普程序公开进行了审理。原告的委托诉讼代理人张承建、被告李世宇及被告赵勇的委托诉讼代理人王永华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张晋源、张良向本院提出诉讼请求，1、判令二被告立即支付原告房屋租金及违约金520000元及归还房屋时止的房租费；2、判令二被告承担房屋租赁期间的物管费32680元，水电气费24171.60元；3、判令终止双方签订的重庆万州×商铺租赁合同，并由被告及时退回重庆市万州区×的房屋。4、由被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2017年5月，原告与被告李世宇经人介绍认识后，被告李世宇得知原告在重庆市万州区×号×市场×座右876.49平方米房屋出租。经多次协商，双方于2017年5月30日签订租赁合同，租期为2017年6月1日至2022年5月30日，每年租金为26万元，2019年6月1日至2022年5月30日期间每年递增5%。通知约定一方违约需承担守约方违约金为5年租金的20%，水电气及物管费由承租人负担。被告李世宇支付了2017年的房租26万元后，至今没有履行合同义务，原告多次催收无果。2018年4月份，被告李世宇告知原告因经营困难想把房屋转租给他人并征求原告意见，原告口头同意被告李世宇转租，但是前提是不能损害原告利益，必须在原告与第三人重新签订租赁合同后，原租赁合同才能解除，但被告赵勇迟迟未与原告签订租赁合同。后赵勇在无力经营的情况下将营业场地关闭，一直没有向原告及转租人缴纳房租费。综上所述，由于被告李世宇没有完全履行合同，被告赵勇为实际租房使用人，也没有履行合同约定的义务，依照相关法律规定，特提出以上诉讼请求。 被告李世宇辩称，本案为租赁合同纠纷，被告李世宇不应承担原告房屋租金、违约金及相应费用。被告李世宇与原告于2017年5月相识后，得知其在重庆市万州区×号×市场×座的房屋出租，后经协商，于2017年5月30日签订房屋租赁合同，租期5年，但因各种原因导致店铺无法经营，2018年3月初，被告李世宇经营的门店歇业，同时寻找第三方接手。2018年4月初，被告在得知转让消息后表示愿意接手。经双方协商且征询原告意见后，二被告共同前往原告住所地商议转让事宜，且达成三方口头协议同意被告李世宇转让。2018年4月下旬，因原告远在开江交通不便的原因，经与原告电话商议后，原告同意二被告先签订转让协议，后再与被告赵勇签订租房合同。二被告于2018年4月底正式签订转让协议，约定被告李世宇与原告的房屋租赁合同自2018年5月1日起由被告赵勇履行。后因被告赵勇接手后迟迟未与原告联系缴纳房租及签订租房合同，被告李世宇曾多次牺牲个人时间前往被告赵勇所经营的夜巢音乐餐吧，协助原告向被告赵勇催促缴纳租金及签订合同。因之前承租期间，被告李世宇与原告之间的所有费用已经缴清，且与被告赵勇签订转让协议，所以被告李世宇不能行使房东权利，只能协助原告向被告赵勇催缴，在此期间，赵勇曾与原告联系，并前往原告处商议。另外，被告李世宇在转让前的所有费用已经缴清，后面是赵勇在使用房屋，且赵勇曾说房屋已经交还给了原告。原告主张的违约金也过高。 被告赵勇辩称，1、被告赵勇与二原告没有合同关系，不应向原告承担任何责任。2、二被告之间签订的转让协议只是一个临时协议，被告赵勇实际只用了5个月就将房屋归还给了被告李世宇，且转让事项未经原告同意。3、被告赵勇是合伙人之一，应将其他实际各合伙人一同列为被告。4、被告李世宇仅仅只付了1年的房租后便没有向原告支付任何费用，原告对此不管不问任由损失扩大，对于扩大的损失应由原告自己承担。6、原、被告约定的违约金标准过高，远远超出实际损失。7、水电气及物管费要有票据支持，并且是在经营期间的才予以支持。8、被告赵勇在停业后通知了被告李世宇并将钥匙交给了李世宇，被告李世宇应当对扩大的损失承担责任。9、原告的房屋消防不过关，二被告签订的合同无效。 经审理查明，2017年5月28日，原告张承建（出租方）与被告李世宇（承租方）签订《重庆万州×商铺租赁合同》，原告将位于重庆市万州区×号×市场×座×层（面积876.49平方米）出租给被告李世宇。租赁期限为5年，从2017年6月1日至2022年5月30日止，年租金260000元。前3年租金不递增，后2年按租金总额的5%递增。乙方（李世宇）在租赁活动中不得从事违法经营，否则由乙方自行承担法律责任。乙方在经营过程中所发生的水、电、气、消防、物业等一切费用由乙方自行负责，甲方不负担任何费用。乙方中途不得转租，租赁期满后，如乙方续租，须提前三个月书面告知甲方，双方协商同意后方可续签合同，如乙方到期不续租，乙方应完好无损的将商铺及装修交给甲方。甲乙双方对上述条款应严格遵照执行，如一方违约，按五年租金总额的20%支付违约金。2018年5月12日，因被告李世宇经营出现困难，在征得原告口头同意后，J-301咖啡酒馆（甲方）与被告夜巢音乐餐吧赵勇（乙方）签订《原J-301转让协议》，主要约定甲方将位于×号的店铺转让给乙方使用，经房东同意，甲方房租协议自2018年5月1日起由乙方履行，转让费用为180000元。被告李世宇及被告赵勇分别签字确认。协议中有两段备注文字：“因此前协议签订人周伯青已离开，此为补签协议”，“因乙方迟迟未到房东签订租房协议，由此造成的后果由乙方负责”。二被告签订协议后，被告赵勇一直未与原告签订协议，也未支付任何租金。后赵勇将门店关闭，未通知被告李世宇及原告，至今未将租赁房屋交付，室内存放有大量桌、椅、板凳、沙发、吧台等物品。 另查明，张承建系二原告父亲，代为原告与被告李世宇签订租赁协议，协议签订时，张承建已明确告知房屋的权利状况；二被告在签订门店转让协议前已获张承建口头同意，但张承建明确提出须签订三方协议或与新的承租人签订协议后原租赁合同才能予以终止；被告赵勇租赁本案房屋系用于经营餐吧，赵勇为股东及管理人，2018年6月5日，重庆巴音客餐饮有限公司成立，法定代表人为马会平；本案租赁房屋于2019年7月10日取得不动产权证，实际地址为万州区静园路361号2-商业房2；2018年8月20日至2020年3月20日，租赁房屋产生的物管费32680元及水电费24171.60元，原告已经垫付。 以上事实有原、被告提交的渝《（×）万州区不动产权第×号不动产权证书》、《商铺租赁合同》、《商铺转让协议》、《商品房买卖合同》、《合伙协议》、《营业执照》、《收据》、《亲属关系证明》等书面证据及当事人陈述意见佐证，本院予以确认。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告出租的房屋在法庭辩论终结前已经取得不动产权证书，故原告与被告李世宇签订的《商铺租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效。《中和人民共和国合同法》第八十八条规定“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”。被告李世宇在经营困难的情况下提出将商铺转让，原告虽然口头同意，但同时提出“须签订书面三方协议或者与新承租人签订租赁合同后，原租赁合同才能予以终止”。本院认为被告李世宇与被告赵勇签订的《商铺转让协议》是被告李世宇将其原租赁合同中的权利义务概括转让，上述法律之所以规定此种情形下必须取得另一方当事人同意，是因为一旦一方当事人将权利义务转让后便脱离原合同关系，另一方当事人即与第三人产生直接的权利义务关系，也将因此独立承担第三人在合同履行过程中可能出现的违约风险，故另一方当事人在作出同意的意思表示前必然会对第三人的履行能力作全面、审慎的考察，以保障自己的合法权益不受侵害。本案，通过原、被告在庭审中的陈述意见能够认定，原告口头答应的内容仅为同意被告李世宇将合同权利义务转让给第三人的请求，并非已经认可被告赵勇取代被告李世宇的地位成为新的承租人，同意与否尚需原告与赵勇当面协商后再签订书面合同予以确认。若非如此，在原告与赵勇素未谋面且存在下一年度租金应付未付的情况下，轻易认定合同权利义务已经概括转让对原告有失公允，而且不符合上述法律规定的立法本意。综上所述，原告同意被告李世宇转让合同权利义务是附有条件的，即与被告赵勇签订书面协议，否则二被告签订的转让协议对原告不产生法律效力。 被告李世宇在租赁权转让未生效的情况下未及时履行支付租金的合同义务构成根本性违约，原告请求解除合同，且二被告在2019年11月5日的庭审中均无异议，本院确认租赁合同于2019年11月5日解除。被告李世宇应向原告支付2018年6月1日至2019年11月5日的房屋租金372548元（260000元÷365天×523天）。被告李世宇逾期支付租金违反合同约定，除支付相应租金外还应承担支付违约金的法律责任。租赁合同约定的违约金为五年租金总额的20%，被告抗辩该违约金约定的金额过高请求予以调整。违约金的主要功能是弥补守约方因对方违约而产生的实际损失，并兼具惩罚性，因被告李世宇的违约行为导致合同提前解除，必然导致原告房屋重新对外招租而产生待租期的租金损失，综合考虑合同履行程度、被告过错、房屋面积及租赁市场客观情况，本院酌情调整违约金为110000元。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”合同解除后，被告赵勇继续占用房屋没有法律依据，应向原告交付租赁房屋并参照原合同租金水平向原告支付占用使用费。 根据合同约定，租赁期间产生的物管费、水电费及其他费用应由承租人负担，原告代为垫付的相关费用有权向二被告追偿。故被告李世宇应向原告支付2018年8月20日至2019年11月5日前的物管费25004元（32680元÷579天×443天）。原告与被告李世宇的合同解除后，作为实际使用人的被告赵勇应向原告支付2019年11月6日至2020年3月20日期间的物管费7676元。水电费24171.60系被告赵勇使用房屋期间产生的费用，应由其向原告支付。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十五条第一款、第六十条第一款、第八十八条、第九十三条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百零二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、原告张晋源、张良与被告李世宇签订的《重庆万州×商铺租赁合同》于2019年11月5日解除。 二、被告赵勇在五日内将位于重庆市万州区×号×-商业房×的房屋腾空后交付给原告张晋源、张良。 三、被告李世宇在十日内向原告张晋源、张良支付2018年6月1日至2019年11月5日期间的房屋租金372548元，并支付违约金110000元。 四、被告赵勇以年租金260000元的标准在十日内向原告张晋源、张良支付自2019年11月6日起至实际交付时止的房屋占用费。 五、被告李世宇在十日内向原告张晋源、张良支付垫付的物管费25004元。 六、被告赵勇在十日内向原告张晋源、张良支付垫付的物管费7676元及水电费24171.60元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9428元，被告李世宇负担8868元，被告赵勇负担560元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决即发生法律效力。 本判决生效后，当事人应当自觉履行判决所确定的义务。一方不履行义务时，自本判决生效之日起，权利人可以向本院申请强制执行。本案的申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 长  和小彬 人民陪审员  刘厚伟 人民陪审员  陈清萍 二〇二〇年四月九日 书 记 员  宫 婷