山西省临汾市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）晋10民终139号上诉人（原审原告）崔小景，女，1987年6月2日出生，汉族，现住临汾市。委托代理人席金堂，山西泰同律师事务所律师。被上诉人（原审被告）靳新良，男，1969年4月29日出生，汉族，现住临汾市。委托代理人许红艳，山西诚敏律师事务所律师。原审被告郭临风，女，1967年3月5日出生，汉族，现住临汾市。原审被告崔小明，男，1990年3月23日出生，汉族，现住临汾市。上诉人崔小景因与被上诉人靳新良、原审被告郭临风、崔小明确认合同效力纠纷一案，不服山西省临汾市尧都区人民法院（2019）晋1002民初244号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人崔小景及其委托代理人席金堂、被上诉人靳新良委托代理人许红艳、原审被告崔小明到庭参加诉讼。原审被告郭临风经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。原审查明，郭临风与崔小明、崔小景系母子、女关系，与靳新良同为九州堡村村民。2017年4月26日，郭临风、崔小明、闫晓冰（崔小明妻子，甲方）与靳新良（乙方）签订《房屋买卖合同》，甲方以50万元价款将位于九州堡37号院的房产出售给乙方。协议约定：房屋交付，乙方付款后向甲方出具收据，甲方将房屋钥匙、土地使用权证、建房审批手续及生活必须的相关证件交付乙方；甲方承诺，保证合同所涉及和房屋及宅基地院落拥有完全处分权，无任何纠纷，无另售、抵押、被查封等情形，乙方买到后有权另行出售，甲方不予干涉并应乙方要求提供充分有效协助；房屋过户，该宅基地及房屋待可办证时，甲方应为乙方办理产权证，乙方予以协助；其他约定，该房屋及宅基地院落若遇拆迁，拆迁补偿费及拆迁补偿房款全部归乙方，甲方无权享有，如需甲方协助，甲方还应配合乙方办理相关补偿手续。若补偿给甲方，甲方应将全部拆迁补偿款支付乙方；违约责任甲方不得擅自解除合同，否则应向乙方赔付房款三倍的违约金。该合同在九州堡村委会留存一份，注明“此合同作为崔小明、郭临风、闫晓冰出售给靳新良宅基地及房屋的村委会存档依据”。当日，靳新良通过自己在尧都农商行×××账户将50万元转入崔小明6228481298368707873账户，崔小明给靳新良出具了收据，并将户名为崔正宇的《山西省村镇农（居）民建房许可证》（1995年8月补办）及《段店乡居民宅基地划拨单》（1994年4月颁发）交于靳新良。原审认为，本案涉案房屋系崔正宇、郭临风夫妻在1995年所建，为其夫妻共同财产。在崔正宇去世后，崔小明、崔小景对该房产享有继承的份额。本案争执的焦点是郭临风、崔小明与靳新良签的《房屋买卖合同》效力认定问题。涉案的房产系郭临风、崔小明、崔小景共同共有。郭临风、崔小明与靳新良签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思的表示，崔小景没有证据证明该房屋买卖存在恶意串通的情形，该房产交易也未违反国家法律法规的强制性规定。靳新良支付合同约定的价款后，崔小明将户名为其父亲崔正宇的建房许可证和居民宅基地划拨单交于靳新良，同时基于郭临风、崔小明、崔小景为亲属关系的事实，能够认定靳新良签订房屋买卖合同时主观上是善意的，合同应为合法有效。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记手续的，不影响合同的效力”和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，原审法院认为出卖人对标的物没有完全处分权，不影响所签订买卖合同的效力，在出卖人不能履行合同时只发生违约责任或解除合同的法律后果，不会发生合同无效的法律后果。因此即使郭临风，崔小明无权处理了崔小景部分份额，本案《房屋买卖合同》也应认定为有效合同。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百零六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决：驳回崔小景的诉讼请求。崔小景上诉请求：撤销原判，依法改判支持上诉人的原审诉讼请求；一、二审案件诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：2017年4月26日，郭临风、崔小明在上诉人不知情的情况下与被上诉人靳新良签订《房屋买卖合同》，将三人共有的房屋擅自出卖给被上诉人靳新良，郭临风、崔小明的行为系无权处分，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，上诉人作为权利人没有追认郭临风、崔小明的无权处分行为，也不同意出卖涉案房屋，所以该买卖合同对于共有房屋的物权处分无效，涉案房屋的物权仍属于上诉人与郭临风、崔小明共同共有。原审法院以《中华人民共和国物权法》第一百零六条、第十五条以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，驳回了上诉人对涉案房屋的物权请求，适用法律错误。另外，上诉人在一审起诉时有二个诉讼请求，一审法院对其第一个诉讼请求，即“请求依法确认位于临汾市××区落内的四间房屋的产权为崔小景所有（共有）”未予审理并做出判决，违反法律规定。综上，原审法院程序违法且适用法律错误，应予撤销。被上诉人靳新良答辩称，上诉人在一审起诉时所主张的物权确认纠纷，不属于人民法院主管的范围。原审法院适用《中华人民共和国物权法》第十五条充分阐述了物权登记不影响合同效力的立法观点，同时适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条认定上诉人以出卖人无所有权或者处分权为由，主张合同无效的，人民法院不予支持。上诉人所称的《中华人民共和国合同法》第五十一条规定的是无处分权人处分他人财产，而本案中原审被告作为案涉房屋的共有权人的处分是有权处分，该条不能适用于本案。综上，原审法院适用法律正确，应予维持。原审被告崔小明答辩称，上诉人主张《房屋买卖合同》无效，但该合同系其、郭临风与被上诉人靳新良签订的，该合同与上诉人无关。原审被告郭临风未提交书面答辩意见。本院认为，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十六条“对当事人在第一审程序中已经提出的诉讼请求，原审人民法院未作审理、判决的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则进行调解；调解不成的，发回重审”的规定，一审法院对上诉人崔小景起诉时的第一个诉讼请求，即“请求依法确认位于临汾市××区落内的四间房屋的产权为崔小景所有（共有）”未予审理并做出判决，违反上述法律规定，属程序违法。原审被告崔小明答辩称，其父亲去世时案涉房屋还没有建设。上诉人崔小景诉称，案涉房屋系其父亲去世以后建的，但建房款是其出资的。故原审法院认定“本案涉案房屋系崔正宇、郭临风夫妻在1995年所建，为其夫妻共同财产，在崔正宇去世后，崔小明、崔小景对该房产享有继承的份额”，系基本事实认定不清。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项规定，原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束人。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，《房屋买卖合同》系原审被告郭临风、崔小明（男方）与被上诉人靳新良（乙方）所签订，该合同仅约束男乙两方，上诉人崔小景并非该合同的当事人，其对“确认男乙两方于2017年4月26日签订的《房屋买卖合同》无效”能否提起诉讼，一审法院在重审时应予斟酌。综上，原判认定基本事实不清，程序违法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项、第（四）项之规定，裁定如下：一、撤销山西省临汾市尧都区人民法院（2019）晋1002民初244号民事判决；二、发回山西省临汾市尧都区人民法院重新审理。上诉人崔小景预交的二审案件受理费500元予以退回。审判长  梁祥伟审判员  梁 荣审判员  靳红萍二〇二〇年四月八日书记员  张琳洁