江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终870号上诉人（原审原告）：韩叶，男，1993年7月5日出生，住沭阳县。委托诉讼代理人：韩俊之，男，1970年8月20日出生，住沭阳县。被上诉人（原审被告）：宿迁市信北物业服务有限公司，住所地沭阳县苏北车市商业广场65幢105室。法定代表人：徐新超，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张勇，江苏正伍律师事务所律师。委托诉讼代理人：张诗哲，江苏正伍律师事务所律师。上诉人韩叶因与被上诉人宿迁市信北物业服务有限公司（以下简称信北公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2019）苏1322民初14478号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案受理后，依法组成合议庭审理本案，并于2020年4月7日组织双方当事人公开进行听证。上诉人韩叶的委托诉讼代理人韩俊之，被上诉人信北公司的委托诉讼代理人张勇、张诗哲到庭参加听证。本案现已审理终结。韩叶上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：信北公司违反法律法规收取其1490元应予退还。1.信北公司与沭阳联创置业有限公司签订的合同无效。信北公司应向沭阳联创置业有限公司收取物业费，而不是向韩叶收取。2.前期物业服务费用和公共服务费用由物业买受人按照房屋买卖合同约定的标准承担，合同未约定的，由建设单位承担。因韩叶与沭阳联创置业有限公司之间的房屋买卖合同中涉及物业收费部分的条款已经法院撤销，故在没有约定的情况下，信北公司向韩叶收取物业费用，属于违规收费。3.信北公司收取的物业费包含电梯维保费等，重复收费违反法律规定。4.信北公司违规收费，韩叶主张退还，应予支持。信北公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。韩叶向一审法院起诉请求判令：信北公司退还其款项1490元。一审法院查明事实：韩叶系沭阳县月星国际家居生活广场小区7幢7单元718号房屋的业主，房屋建筑面积81.55平方米。该小区系案外人沭阳联创置业有限公司开发建设。2019年6月24日，信北公司与沭阳联创置业有限公司签订前期物业管理合同，对案涉小区进行物业管理。委托管理事项为物业共用部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的日常维修、养护、运行和管理；公共环境清洁卫生、垃圾清运等。服务期限自2019年6月25日12时起至2022年6月24日12时止；高层物业服务费标准为0.6元/月/平方米，实际按照0.5元收取。合同第十四条约定“物业共用部分共用照明、水电、高层住宅电梯水泵等设施设备运行费纳入代收代缴费，物业企业单独列账，合理、公开分摊”。合同签订后，信北公司为该小区提供物业管理服务事宜。2019年10月23日，信北公司收取韩叶2019年8月1日-2020年8月1日物业管理费490元与二次增压费、电梯电费、维修费1000元，共计1490元。另查明，案涉小区至今未成立业主委员会。2014年8月20日，沭阳县小区物业管理指挥部下发沭物指发[2014]10号《城区小区财务管理规定》，其中第一条第（二）款第4项小区收费指导标准规定，城区高层目前一般标准按0.5元/㎡收取（按建筑面积计算），多层一般标准按0.3元/㎡收取（按建筑面积计算）；其他费用：新上房装修保证金500元/户、装潢垃圾清运费200元/户、代征代缴费用：电梯费每户15元/月、电梯维保费每户25元/月、电梯检查费每户10元/月、公共水电费每户6-10元/月、二次增电费每户25元/月。一审法院认为：我国《物业管理条例》第二十一条规定，“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”。《江苏省物业管理条例》第三十一条第二款对此进一步规定“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，前期物业管理由建设单位负责。建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同”。上述法条表明，在业主委员会与物业签订新的物业服务合同之前，由建设单位签订前期物业服务合同是法律创设的制度，具有强制性。本案中的案外人沭阳联创置业有限公司与信北公司签订前期物业管理合同并不违反法律规定。在本案中，前期物业服务合同虽然由建设单位与信北公司签订，但其服务对象包括了入住业主，对业主具有约束力，业主不得以合同并非由其签订为由拒绝履行前期物合同。对于物业服务费、电梯费、二次增压费及维修费收费标准的问题，该部分费用协商确定属于民事主体意思自治的范畴，法律并未强制干预。韩叶在交纳相关费用给信北公司时视为双方已对各项费用的收费标准协商一致，且信北公司收取的各项费用并未超出本地区物业管理部门制定的各项收费标准。《中华人民共和国民法通则》第九十二条规定，“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人”此为不当得利构成的法律依据。此处“合法依据”包括当事人自愿订立的合同和法律、行政法规等法律条文的规定。在本案中，首先信北公司与沭阳联创置业有限公司签订前期物业管理合同符合法律规定；其次，前期物业管理合同突破了合同相对性原则，对业主具有约束力；最后，前期物业管理合同中的各项收费标准并未超过相关法律法规的规定，故本案中的前期物业管理合同为信北公司收取相关费用的合法依据。综上所述，信北公司收取韩叶物业管理费、二次增压费、电梯费、和维修费符合法律规定，对韩叶诉称信北公司收费系不当得利，信北公司和开发商签订合同，应向开发商收取费用的意见，不予采纳。一审法院调解不成，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第二十一条、《江苏省物业管理条例》第三十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：驳回韩叶的诉讼请求。案件受理费25元，由韩叶负担。双方当事人二审中均未提供新证据，且对一审法院审理查明的事实部分均无异议，本院予以确认。经双方当事人确认，本院归纳本案二审争议焦点为：上诉人韩叶主张被上诉人信北公司返还其1490元款项是否有事实和法律依据。本院认为，韩叶主张信北公司返还其1490元款项并无事实和法律依据。理由如下：第一，韩叶主张信北公司与沭阳联创置业有限公司签订的合同无效。对此，本院认为，信北公司与沭阳联创置业有限公司签订的《前期物业管理合同》并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形。相反，根据《物业管理条例》第二十一条规定的“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”以及《江苏省物业管理条例》第三十一条规定的“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，前期物业管理由建设单位负责。建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同”，在业主尚未选聘物业服务企业的情况下，建设单位有权利也有义务选聘物业服务企业。故沭阳联创置业有限公司选聘信北公司，与信北公司签订的《前期物业管理合同》合法有效。第二，韩叶主张其与沭阳联创置业有限公司之间的房屋买卖合同中涉及物业收费部分的条款已经法院撤销，故在没有约定的情况下，信北公司向韩叶收取物业费用属于违规收费。对此，根据审理查明的事实，韩叶与沭阳联创置业有限公司在（2016）苏1322民初17638号民事调解书中，确认撤销的仅是《商品房买卖合同》（合同编号：月星家居7-718）附件四：合同补充协议中第6条“对于出卖人就该物业的公共设施、公共设备所签订的安装、使用、维修、保养等合同，买受人予以许可，并同意日后由业主委员继续履行”以及第7条“买受人同意该物业内车位所有权归出卖人所有”，并未涉及其主张的物业收费部分。并且，正如一审法院的认定，在业主委员会与物业签订新的物业服务合同之前，由建设单位签订前期物业服务合同是法律创设的制度，具有强制性。前期物业服务合同虽然由沭阳联创置业有限公司与信北公司签订，但其服务对象包括了入住业主韩叶，对业主韩叶具有约束力，韩叶不得以合同并非由其签订为由拒绝履行前期物业合同。第三，韩叶主张信北公司收取的物业费包含电梯维保费等，重复收费违反法律规定。对此，根据审理查明的事实，信北公司收取的2019年8月1日-2020年8月1日的费用包含两部分，一是490元物业管理费，另一个是二次增压费、电梯电费、维修费1000元。对于物业管理费，信北公司按照《前期物业管理合同》约定的0.5元/㎡收取，符合沭阳县小区物业管理指挥部下发沭物指发[2014]10号《城区小区财务管理规定》第一条第（二）款第4项城区高层目前一般标准按0.5元/㎡收取（按建筑面积计算）这一标准。对于二次增压费、电梯电费、维修费1000元，按照沭阳县小区物业管理指挥部下发沭物指发[2014]10号《城区小区财务管理规定》第一条第（二）款第4项规定，代征代缴费用：电梯费每户15元/月、电梯维保费每户25元/月、电梯检查费每户10元/月、公共水电费每户6-10元/月、二次增电费每户25元/月，经计算，信北公司收取的费用并未超过该标准和范围。故信北公司不存在重复收费，也不存在扩大收费范围和提高收费标准问题。综上，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。据此，业主有权请求物业企业返还的是违规费用，本案中，信北公司收取韩叶1490元物业管理费和二次增压费、电梯电费、维修费，符合相关法律法规的规定，并非违规收费，韩叶请求予以返还，并无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人韩叶的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人韩叶负担。本判决为终审判决。审判长  魏良军审判员  张 熠审判员  刘路路二〇二〇年四月十三日书记员  马 畅附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。