浙江省遂昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1123民初2102号 原告：潘福亮，男，1974年1月11日出生，汉族，住杭州市上城区。 委托诉讼代理人：唐炳洪，浙江浙经律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢科辰，浙江浙经律师事务所律师助理。 被告：金千沐，女，1990年10月6日出生，住杭州市上城区。 委托诉讼代理人：林三忠，浙江三见律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江泽骏，浙江三见律师事务所律师。 第三人：赵子群，女，1965年11月6日出生，汉族，住缙云县。 第三人：浙江缙达环保纤维有限公司，住所地丽水市水阁工业园区龙庆路358号，组织机构代码:68453044-X。 法定代表人：潘乾许。 第三人：浙江南方竹木制品有限公司，住所地：丽水市水阁工业园区龙庆路358号，组织机构代码:70478004-1。 法定代表人：赵子群。 第三人：朱港春，男，1973年12月25日出生，住丽水市莲都区。 第三人：陈群芳，女，1985年5月28日出生，住丽水市莲都区。 第三人：浙江绿春家居有限公司，住所地：丽水市水阁工业园区云景路110号，组织机构代码:07622738-3。 法定代表人：朱港春。 原告潘福亮与被告金千沐，第三人赵子群、浙江缙达环保纤维有限公司、浙江南方竹木制品有限公司、朱港春、陈群芳、浙江绿春家居有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月16日立案受理后，依法适用普通程序进行审理。原告潘福亮委托诉讼代理人唐炳洪，被告金千沐委托诉讼代理人林三忠到庭参加诉讼，第三人赵子群、浙江缙达环保纤维有限公司、浙江南方竹木制品有限公司、朱港春、陈群芳、浙江绿春家居有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告潘福亮诉称：原告与赵子群为朋友关系。2014年前，赵子群曾多次向原告借款，截止2014年6月，赵子群欠原告借款280万元。后因其生意经营不善，无力偿还借款。2014年6月，原告与赵子群协商达成了原告购买其所有的位于北京市朝阳区产事宜，双方对合同价款及付款方式均达成了一致。这样一来，原告的借款可以冲抵部分房款，另外支付的房款也可以解决赵子群资金短缺的问题。2014年6月18日，双方签订了一份《房屋买卖合同》，赵子群将其所有的位于北京市朝阳区产出卖给原告，合同价款为690万元整，其中以前期借款280万元抵作了房款，第二期房款300万元在2014年7月底前付清，剩余房款在产权过户完成后付清。合同签订后原告陆续支付了赵子群房款300万元，包括之前以借款抵房款的在内已经支付了580万元房款。分批支付房款的原因是原告资金紧张，不得不分批支付，另外网银转账限额同一天转账也不得不分几次支付。2014年8月，赵子群将房屋钥匙交付给原告，完成了房屋交付行为。因原告不在北京，就将该房屋出借给朋友及远亲潘小炜居住至今，遂昌法院执行人员上门查封该房屋时，也确认潘小炜在居住的事实。后遂昌法院执行局因各第三人间的民间借贷纠纷执行，查封了上述房屋，欲进行评估拍卖，执行案号：(2015)丽遂执民字1527号。原告认为，在法院查封该房屋前，双方签订了房屋买卖合同，原告已经支付了绝大部分房款，原告已实际占有和使用了案涉房屋。该房屋至今未过户系因开发商方面原因所致与原告无关，并不影响买卖合同效力。遂昌法院执行案件欲拍卖上述房产，原告发现后提出的执行异议，但被遂昌法院(2019)浙1123执异13号执行裁定书驳回，明确告知可在本裁定送达之日起15日内向本院提起诉讼。故请求法院判决：一、判决立即停止对北京市朝阳区产的执行措施(包括查封、评估、拍卖等)。二、确认原告与赵子群之间2014年6月18日签订的房屋买卖合同有效，北京市朝阳区产为原告所有。三、本案诉讼费由被告承担。 被告金千沐辩称：原告所提交的证据达不到最高院关于办理执行异议及复议案件若干问题规定28条的规定。因为28条需要同时满足才能够被排除执行的。首先要在人民法院查封之前，已经签订合法有效的书面合同。原告所提供的仅仅是一份他与赵子群所签订的一份合同，没有任何第三方的证明，而这份合同的签订具有随意性，原告跟被执行人赵子群可以随时签订的，故不能据此证明在人民法院查封之前，就已经签订合法有效的书面合同。第二点，在人民法院查封之前已合法占有该不动产。原告并未提供证据证明其已经合法占有，即使原告补充提供潘小炜交纳水电费、物业费等证据，亦不能证明系原告合法占有，因为潘小炜也可能是赵子群叫他住进去的。第三，已支付了全部的价款，或者按照合同支付部分价款，且剩余价款按人民法院要求交付的。原告所提供的证据也不能证实其支付了全部价款，或者按约定支付价款。原告所提供的款项分两部分，一部分是他自称的在合同签订前借给赵子群的280万元，但是原告亦只提供了120万的汇款凭证。所谓的签订合同之后的共计300万在汇款的形式上与前期款项都是一样的，就是对外的款项汇款，不能证明就是购房款。其二，从他2014年的6月、7月期间的这个300万的款项的汇款都是小额的多次汇款，与一般的商品房买卖的付款形式不一致的。按照常规，要么你就一次性300万打过来或者100万拿过来，或者150万拿过来，不会说是15万，5万20万这样的一种付款行为。可见，上述汇款其实就是原告跟赵子群之间原来的往来款或者原来的借款，更符合汇款的形式表现。第4项，非因买受人自身的原因，未办理过户登记。据我们了解，房屋早就可以办理过户登记，该小区很多人都已经办理好过户登记。到目前为止原告方没有任何证据，证明没有办过户登记是非因买受人原因。仅仅是在他与赵子群的合同上表述是由于该房屋开发商的原因，暂时没有办理权属过户登记手续。不能据此够证明他不能办房屋登记手续属于非买受方自身原因。原告去购买明知不能过户登记的房屋是原告自身的原因。综上，答辩人认为本案的原告与赵子群恶意串通来协助被执行人逃避执行的可能性比较大。不符合最高院司法解释第二十八条的4个条件，并且该权利是不能排除执行的。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 原告为证明其主张向本院提交如下证据：一、《房屋买卖合同》复印件一份，待证案外人于2014年6月18日与赵子群签订案涉房地产转让合同，价格为690万元；二、银行转账记录复印件5张、记账凭证原件2张，待证2014年7月31日止，案外人已支付赵子群购房款300万元、前期借款转抵280万元，余款约定办理过户后再付；三、赵子群出具的情况说明一张，待证赵子群将案涉房产出卖给潘福亮的相关事实；四、商品房买卖合同、购房款发票、世桥国贸公寓入伙通知书复印件一份，待证案涉房地产是赵子群从开发商处买得。上述证据被告经质证认为，证据一，真实性无法确认，该合同可以随时签订；证据二，该款项不能确认就是购房款；证据三，赵子群未到庭，不能认定；证据四，无异议。 被告及第三人均未向本院提供证据。 上述证据本院经审查认为，证据一，单凭该证据不足以证明原告与赵子群签订了合法有效的买卖合同，应综合其他证据予以认定；证据二，该转账凭证未注明具体用途，无法证明支付的系购房款；证据三，结合其他证据予以综合认定；证据四，相对方无异议，本院予以确认。 综上，本院认定事实如下：被告金千沐与第三人浙江缙达环保纤维有限公司、浙江南方竹木制品有限公司、赵子群、朱港春、陈群芳、浙江绿春家居有限公司民间借贷纠纷一案，本院依据已经发生法律效力的（2015）丽遂执民字1527号执行裁定书，于2016年3月7日查封被执行人赵子群购买的坐落于北京市朝阳区房屋。2019年7月9日，原告潘福亮向本院提出书面执行异议，本院裁定驳回，后原告提起本案诉讼。原告向本院提供其与赵子群签订落款为2014年6月18日的《房屋买卖合同》合同，合同载明：出卖人赵子群，买受人潘福亮，……出卖人所售房屋（以下简称该房屋）为楼房平房，坐落为北京市朝阳双井东三环南世桥国贸公寓2幢单元1803号。该房屋所在楼层建筑总层数为22层，建筑面积共153.77平方米（合同面积）。……由于该房产开发商原因暂时没有办理权属登记手续。……付款方式：经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为690万元。（1）买受人前期借给出卖人的借款280万，转为支付本合同的房款。（2）第二期房款300万元在2014年7月底前支付。（3）房屋产权登记至买受人名下后，将余款一次性付清……。另原告向本院提供其向赵子群转账的相关记录，2014年6月18日前的120万元，分别为2014年5月7日转账20万元、5月26日转账100万元；2014年6月18日后的300万元，分别为2014年6月20日转账40万元、7月7日四笔转账共89万元、10日转账15万元、20日三笔转账共60万元、31日5笔转账共116万元，上述转账共16笔总计420万元。原告主张2014年6月20日前的转账系借款，后转为购房款，合同中约定的转为购房款的剩余借款系现金支付故无转账记录，6月20日之后的款项均为支付购房款，但上述转账均未注明是支付购房款，只是注明网转或汇款。另，案涉房屋尚未办理权属登记手续。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉,依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条的规定,案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中,原告提交的证据并不能证明其对争议房屋享有足以排除强制执行的权利。1.原告自述其与赵子群有借款关系，且《房屋买卖合同》中载明的用于折抵购房的280万元借款，原告只提供了其中120万元的转账记录，剩余款项迄今未提供有效证据证明，对于其主张的用于支付购房款的转账记录中也未注明款项用途，故对上述款项的性质难以认定，不能认定其已支付全部价款或已按合同约定支付部分价款。2.原告并未提供证据证明其已实际占有该房屋。3.原告亦未提供证据证明系非自身原因未办理过户登记手续。综上，原告提供的证据不足以证明其对案涉房屋享有足以排除强制执行的权利。故原告诉请停止对案涉房屋的执行措施，本院不予支持。虽原告提供了其与赵子群签订的《房屋买卖合同》，但《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”案涉房屋现仍未变更登记至赵子群名下，更未变更登记至原告名下,且本案不存在法律另有规定的情形，原告并非案涉房屋的所有权人。故原告诉请确认其与赵子群签订的合同有效，其为案涉房屋的所有权人，本院不予支持。为此，依据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、《中华人名共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》二百四十条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告潘福亮的诉讼请求。 本案收取案件受理费100元，由原告潘福亮负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。 审 判 长  唐春萍 审 判 员  吴忆玲 人民陪审员  鲍樟平 二〇二〇年四月十六日 书 记 员  张 敏