江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0582民初15240号原告：张家港市杨舍镇人民政府，住所地张家港市杨舍镇。负责人：卢懂平，该镇党委书记。委托诉讼代理人：景炜，江苏国瑞律师事务所律师。被告：张家港东盛房地产开发有限公司，住所地张家港经济开发区国泰北路1号。法定代表人：赵洪宾，该公司总经理。诉讼代表人：陈磊，该公司管理人负责人。委托诉讼代理人：周小明，江苏立泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：周欣怡，江苏立泰律师事务所实习律师。第三人：江苏张家港农村商业银行股份有限公司，住所地张家港市杨舍镇人民中路66号。法定代表人：季颖，该公司董事长。委托诉讼代理人：缪俊熙，国浩律师（苏州）事务所律师。委托诉讼代理人：赵翰舟，国浩律师（苏州）事务所实习律师。原告张家港市杨舍镇人民政府（以下简称杨舍镇政府）与被告张家港东盛房地产开发有限公司（以下简称东盛公司）合同纠纷一案，本院于2019年11月19日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，追加江苏张家港农村商业银行股份有限公司（以下简称市农商行）为第三人参加诉讼。原告杨舍镇政府的委托诉讼代理人景炜、被告东盛公司管理人的委托诉讼代理人周小明、市农商行的委托诉讼代理人缪俊熙、赵翰舟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨舍镇政府向本院提出诉讼请求：1、确认位于张家港市杨舍镇东莱街道、登记为杨舍镇东盛家园30幢M125底层（宗地面积8858.00平米、房屋建筑面积2119.38平米）的东莱菜场及装修、配套设施等添附设施产权归原告所有；2、判令诉讼代表人张家港东盛房地产开发有限公司管理人协助原告办理案涉菜场过户手续；3、被告承担诉讼费用。事实与理由：2013年11月张家港市国土资源局拟就张地2012-B34地块进行国有建设用地使用权出让，在该地块系列出让文件之《出让须知》中明确张地2012-B34地块竞得人必须无偿提供不小于2300平方米菜场一座（不得分割销售、转让），且产权归杨舍镇政府所有。编号为20131015号由张家港市规划局制作的《建设项目规划条件》“其他要求”第一项记载：本地块应设置菜场一座，菜场建筑面积不小于2300平米。被告在该文件上盖章确认。被告将案涉菜场在内的房屋建造好之后，于2016年上半年将其中的案涉菜场移交给原告经营使用，原告也随即组织人员对菜场装修并添附配套设施，2016年9月1日该菜场正式投入运营。2016年9月20日，被告作为房产开发商将案涉菜场在内的三层房屋办理了产权证，产权证上记载的产权人为被告，后被告为融资需要私自将包括案涉菜场在内的三层房屋抵押给市农商行，原告获知后一直督促被告履行案涉财产过户手续，也多次会同抵押权人市农商行与被告协商解决此事。2019年4月29日，被告因不能清偿到期债务并且明显缺乏清偿能力，张家港市人民法院受理被告破产清算案件并指定江苏立泰律师事务所担任管理人。2019年6月10日，原告向管理人提交听证申请书，要求确认案涉菜场产权归属。2019年9月16日，管理人回复“东盛房产30幢M125商铺归被告所有，属于破产财产，贵方可依法向管理人申报破产债权”。原告认为被告在取得该地块进行房地产开发时就明知将来的建设中需要建造一座菜场，且原告无偿取得财产所有权，从实际履行情况看，原告也实际占有使用案涉菜场，被告未及时将案涉菜场过户至原告，并将案涉菜场等房产抵押给他人，系被告自身重大过错或存在故意造成，原告不应当为被告的行为承担不利后果，案涉菜场产权人应无条件归属原告。被告东盛公司辩称：房屋的交付和占用不是取得房屋所有权的充分依据。本案所涉房屋登记在被告名下，没有办理产权变更登记，依照《破产法》及相应司法解释的规定，仍属于破产财产。如按《出让须知》向原告交房，在法律上构成对个别债权人的违法清偿。请求法院驳回原告诉请，确认案涉房产属被告所有。第三人市农商行述称：案涉不动产自建成至今一直登记在被告名下，所有权归被告所有。张家港市国土资源局《出让须知》文件中的内容不能构成严格意义上的合同约定，即便上述内容有效，至多构成原告一项债权；在双方没有明确约定的情况下，不能当然指向案涉不动产。原告主张其对案涉不动产已实际占用，最多只能说明被告将案涉不动产在一定期限内的使用权出租或让渡给原告，不能产生所有权转让的效力。目前第三人也已善意取得抵押权，并经法院判决确认。原告的诉讼请求无事实与法律依据，请求法院驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的事实与证据，本院予以确认并在卷佐证，并归纳如下：2013年11月，张家港市国土资源局发出《国有建设用地使用权公开出让公告》[张国土告字（2013）63号]及《张家港市国有建设用地使用权公开出让须知》，载明出让地号为张地2012-B34号地块，其中第十一条：“张地2012-34号地块竞得人必须无偿提供面积不小于2300平方米菜场一座（不得分割销售、转让），且产权归杨舍镇人民政府所有”。2014年1月10日，东盛公司获得该地块建设用地批准书。2016年上半年东盛公司将案涉菜场交由杨舍镇政府经营，杨舍镇政府对案涉菜场进行装修。2016年9月20日东盛公司取得杨舍镇东盛家园30幢M125不动产权证，载明宗地面积8858.00平方米、房屋建筑面积2119.38平方米。2016年10月27日张家港市东盛塑钢门窗厂（以下简称东盛门窗厂）作为借款人与市农商行签订《最高额流动资金借款合同》，同日，东盛公司作为抵押人与市农商行签订《最高额抵押担保合同》，抵押财产包括杨舍镇东盛家园30幢M125号房屋，2016年10月31日办理抵押登记手续。2018年9月10日，市农商行向本院提起诉讼，要求：东盛门窗厂归还借款本金1800万元及相应利息，并确定市农商行对东盛公司提供的抵押房产享有抵押权，有权就抵押物的变价款优先受偿，东盛公司承担连带责任。2018年10月25日本院作出（2018）苏0582民初11268号民事判决书：……“三、江苏张家港农村商业银行股份有限公司就本案债权对张家港东盛房地产开发有限公司提供抵押的坐落于张家港市杨舍镇东盛家园30幢M125、M201、M301房产的变价款分别在抵押登记的最高额1377.6万元、1159.65万元、1151.87万元范围内享有优先受偿权”。以上事实有《国有建设用地使用权公开出让公告》、《张家港市国有建设用地使用权公开出让须知》、（2018）苏0582民初11268号民事判决书及庭审笔录等在卷证实。本院受理东盛公司破产清算案件后，杨舍镇政府向本院提交听证申请书，要求确认案涉房产属杨舍镇政府所有。未果，故向本院提起诉讼。江苏姑苏明诚房地产土地资产评估事务所有限公司对案涉房屋进行评估，评估单价为9111.08元/平方米，合计1930.98万元。杨舍镇政府制作的《东来农贸市场支出汇总表》记载不锈钢水池40580元、办公桌椅13680元、灯具费21634.91元、监控系统33000元、标牌安装服务费77461元、美的空调费4464元、LED显示屏费9555元、市场周边环境宣传标牌制作费15267元、标牌制作费2980元，合计218621.91元；同时杨舍镇政府表示对装修、附添物中不可拆除的部分在本案中需一并处理，可搬离且搬离后不影响正常使用的设备在本案中不需处理。东盛公司对其中办公桌椅、市场周边环境宣传标牌制作费、标牌制作费不予认可，对其他项目无异议。杨舍镇政府认为东盛公司作为开发商在明知要为杨舍镇政府无偿提供菜场，且杨舍镇政府已实际占有菜场的情况下，对杨舍镇东盛家园30幢M125进行产权登记，故杨舍镇东盛家园30幢M125物权应归杨舍镇政府所有。东盛公司认为其已依法取得该地块的土地使用权证，并就该地块上的新建房屋办理产权登记；法院生效判决确认市农商行有权就案涉菜场享有优先受偿权，故杨舍镇东盛家园30幢M125号房屋所有权应归东盛公司所有。市农商行认为案涉不动产面积为2119.38平方米，《土地出让须知》中约定的无偿提供面积不小于2300平方米的菜场一座，不能当然认为是案涉不动产；且该条款最多是杨舍镇政府与东盛公司的内部约定，未采取任何方式使公众知悉，在不动产登记部门将案涉不动产登记到东盛公司名下后，杨舍镇政府也从未提出异议；不动产权属应以登记为准，权属登记在东盛公司名下，市农商行善意取得抵押权，故杨舍镇政府诉请无相应法律依据。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依照该规定，张家港市国土资源局发出的《国有建设用地使用权公开出让公告》及《张家港市国有建设用地使用权公开出让须知》不产生物权设立、变更的效力，仅是确认了杨舍镇政府有权要求东盛公司交付案涉菜场，即杨舍镇政府与东盛公司之间形成合同关系。该合同合法有效，东盛公司已取得东盛家园30幢M125不动产权证，杨舍镇政府享有要求东盛公司交付房屋的权利，但是生效法律文书确认市农商行对该房屋享有优先受偿权，东盛公司实际无法向杨舍镇政府履行房屋交付义务。杨舍镇政府要求确认位于杨舍镇东盛家园30幢M125底层的东莱菜场产权属杨舍镇政府所有并要求东盛公司管理人协助履行过户手续的主张，本院无法支持，杨舍镇政府可依据合同向东盛公司主张违约责任。既然东盛公司无法交付案涉房屋，则其中装修、附添物中不可拆除的部分也同样无法交付，杨舍镇政府此部分主张，本院亦无法支持。杨舍镇政府表示可搬离且搬离后不影响正常使用的设备在本案中不需处理，本院予以采纳。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条的规定，判决如下：驳回原告张家港市杨舍镇人民政府的诉讼请求。案件受理费137650元，由原告张家港市杨舍镇人民政府承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户银行：中国农业银行苏州苏福路支行，户名：江苏省苏州市中级人民法院，账号：10×××76。审 判 长  张知悦人民陪审员  黄 勇人民陪审员  倪晓君二〇二〇年四月七日书 记 员  姚嘉欢