新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）新28民终186号 上诉人（原审被告）：黄德礼，男，1978年1月29日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区和静县。委托诉讼代理人：杲守斌，新疆维吾尔自治区和静县和静镇法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：肖珍珍，女，1985年10月28日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区和静县。委托诉讼代理人：杲守斌，新疆维吾尔自治区和静县和静镇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：吴佳睿，女，1987年12月30日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区库尔勒市。委托诉讼代理人：杨新丽，新疆阳光律师事务所律师。原审第三人：新疆汇豪房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区焉耆回族自治县新桥路西侧。法定代表人：严均，该公司经理。委托诉讼代理人：王少然，该公司员工。上诉人黄德礼、肖珍珍因与被上诉人吴佳睿、原审第三人新疆汇豪房地产开发有限公司（以下简称汇豪房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服焉耆回族自治县人民法院（2019）新2826民初987号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月21日立案后，依法组成合议庭，于2020年3月23日公开开庭进行了审理。上诉人黄德礼及其与肖珍珍的共同委托诉讼代理人杲守斌、被上诉人吴佳睿的委托诉讼代理人杨新丽、原审第三人新疆汇豪房地产公司的委托诉讼代理人王少然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄德礼、肖珍珍上诉请求：撤销一审判决，改判支持黄德礼、肖珍珍的上诉请求。事实和理由：涉案房屋原系汇豪房地产公司所有，吴佳睿是涉案房屋的运营商，不是本案适格的主体。2019年2月，黄德礼、肖珍珍取得涉案房屋所有权，不应向吴佳睿支付房屋租赁费，否则就形成黄德礼、肖珍珍租赁自己的房屋，违背公平公正原则。吴佳睿辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当依法维持。1.吴佳睿主体适格。2018年1月1日，吴佳睿与汇豪房地产公司签订《商铺运营合作协议书》约定，汇豪房地产公司将开发的焉耆回族自治县金桥商业17栋、18栋商铺的相关权利，包括但不限于使用权、出租权、经营权、招商权、管理权等交由吴佳睿管理和享有，由吴佳睿直接与承租方办理商铺的交接手续并签署有关文件及收取租金。2018年5月3日，吴佳睿与黄德礼签订《商铺租赁合同》（以下简称第一份合同），按照合同约定，吴佳睿有权向黄德礼、肖珍珍收取租金。2.黄德礼、肖珍珍应向吴佳睿支付租赁费。2018年12月11日，黄德礼、肖珍珍与汇豪房地产公司签订《商品房现房买卖合同》（以下简称第二份合同），约定涉案房屋为单价每平方米9,760元，总价1,609,424元，当日，黄德礼与吴佳睿签订《金桥金街商业房屋租赁合同》（以下简称第三份合同），约定黄德礼购买涉案房屋总价款为2,011,780元，与第二份合同中约定的房屋总价的差价402,356元作为吴佳睿租赁涉案房屋的租赁费，租赁期为2019年3月30日至2022年3月30日止。后黄德礼、肖珍珍未将涉案房屋交吴佳睿，同日，黄德礼与吴佳睿签订《商铺租赁合同》（以下简称第四份合同），黄德礼、肖珍珍向吴佳睿租赁涉案房屋，但未支付2019年2月1日至2020年1月29日的租金。汇豪房地产公司述称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当依法维持。吴佳睿所陈述的是事实，2018年12月11日签订三份合同时，是汇豪房地产公司、吴佳睿、黄德礼三方商量的结果，为使各方利益最大化，汇豪房地产公司与黄德礼、肖珍珍约定从2,011,780元的购房款中扣除402,356元，作为吴佳睿向黄德礼、肖珍珍支付的租赁费用，扣除的费用实际是汇豪房地产公司在售房款中做的让步，黄德礼、肖珍珍并未实际支付402,356元。吴佳睿向一审法院起诉请求：判令黄德礼、肖珍珍向吴佳睿支付2019年2月1日至2020年1月29日的房屋租赁费71,622.4元。一审法院认定事实：2018年1月1日，吴佳睿与汇豪房地产公司签订《商铺运营合作协议书》，约定汇豪房地产公司将其开发的焉耆县金桥商业17号楼、18号楼商铺的相关权利（包括但不限于使用权、出租权、经营权、招商权、管理权）交由吴佳睿管理和享有，由吴佳睿直接与承租方办理商铺的交接手续并签署有关文件及收取相关费用。2018年5月3日，第一份合同中约定：吴佳睿将位于××县商铺出租给黄德礼从事超市经营，建筑面积为164.9平方米，租赁期自2018年5月3日至2020年11月29日（共计2年6个月26天），房屋租金总计125,594元，2018年5月3日至2019年5月2日期间，租金为72,226元，2019年5月3日至2020年1月29日期间，租金为53,368元，2020年1月30日至2020年11月29日期间为免租期。2018年12月11日，第二份合同中约定：黄德礼、肖珍珍从汇豪房地产公司购买位于××县商铺，建筑面积为164.9平方米，按建筑面积计算单价为每平方米9,760元。当日，第三份合同中约定：黄德礼将其购买的××县商铺出租给吴佳睿经营，租赁期为2019年3月30日至2022年3月30日，三年租金为402,356元。租金交款方式为从黄德礼购买的商铺房款中扣除（原商铺合同总价款为2,011,780元，三年房屋租金为402,356元，从总价中扣减房租后的总价为1,609,424元）。为此，黄德礼在该租赁合同第六条中书写收条，内容为“今收到17-1-07号商铺租金402,356元大写（肆拾万贰仟叁佰伍拾陆元整）此租金已从17-1-07号商铺总房款中扣减完”。同日，吴佳睿又将从黄德礼、肖珍珍处租赁的商铺返租给黄德礼、肖珍珍使用，双方签订的第四份合同在第一份合同的基础上做了部分改动，租赁期延长至2022年3月30日，前期租金不变，从2020年11月30日至2022年3月30日的租金为96,301元。2019年2月1日起，黄德礼、肖珍珍再未向吴佳睿支付租赁费。一审法院认为，关于吴佳睿诉讼主体适格的问题。根据吴佳睿与汇豪房地产公司签订的商铺运营合作协议书，吴佳睿有权以自己的名义对外出租商铺，且吴佳睿向黄德礼、肖珍珍出租商铺的行为得到汇豪房地产公司的认可，吴佳睿系有权处分，是适格的诉讼主体。关于第一份合同、第四份合同的效力问题。黄德礼、肖珍珍认为租赁合同违反了《城市房屋租赁管理办法》第十六条第一款的规定“房屋租赁申请经直辖市、市、县人民政府房地产管理部门审查合格后，颁发《房屋租赁证》”，吴佳睿在没有申请办理房屋租赁证的前提下，出租房屋违反了法律、行政法规的强制性规定，属于无效合同。首先，认定合同效力的要件应当为《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的五种法定情形，对违反法律、行政法规的强制性规定的，应只限于全国人大及其常委会颁布的法律和国务院颁布的行政法规中的强制性规定，而不能将违反国务院所属各行政部门就行业管理发布的行政管理规章、规定的内容也作为认定合同效力的条件；其次，根据司法解释的相关规定，强制性规定是指效力性强制性规定，而《城市房屋租赁管理办法》的相关规定为管理性规定；最后，原建设部发布的《城市房屋租赁管理办法》已于2011年2月1日废止。因此，黄德礼、肖珍珍的抗辩意见不能成立，第一份合同、第四份合同合法有效。关于第二份合同是否存在返本销售的问题。根据《商品房销售管理办法》第四十五条规定：本办法所称返本销售，是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。本案中，吴佳睿、汇豪房地产公司不存在向黄德礼、肖珍珍定期返还购房款的情形，黄德礼、肖珍珍的抗辩意见不能成立。吴佳睿的诉讼主张能否得到支持？黄德礼、肖珍珍认为2019年2月起，其已取得涉案商铺的所有权，不应当再支付租金。根据第三份合同的约定，吴佳睿在黄德礼、肖珍珍取得房屋所有权后，从黄德礼、肖珍珍处租赁三年（租金402,356元已从总房款中扣减），黄德礼、肖珍珍已将房屋的使用权出租给吴佳睿。此时，房屋的所有权与使用权是分离的。黄德礼、肖珍珍如果要使用该房屋只有再从吴佳睿处租赁，黄德礼、肖珍珍因此应当支付租金。对吴佳睿要求黄德礼、肖珍珍支付房屋租赁费71,622.4元的主张，吴佳睿计算有误，依法调整为53,457.07元（1.2019年3月30日至2019年4月30日期间(1个月)：合同约定2018年5月3日至2019年5月2日期间，租金为72,226元，平均每月为6,018.83元，租金：72,226元÷12个月×1个月＝6,018.83元；2.2019年5月1日至2019年12月30日期间(8个月)：合同约定2019年5月3日至2020年1月29日期间，租金总计53,368元，平均每月为5,929.78元，租金：5,929.78元×8个月＝47,438.24元；合计：6,018.83元＋47,438.24元＝53,457.07元）。判决：一、黄德礼、肖珍珍于本判决生效之日起十日内向吴佳睿支付房屋租赁费53,457.07元；二、驳回吴佳睿的其他诉讼请求。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，本案的争议焦点为：1.吴佳睿是否为本案适格主体；2.黄德礼、肖珍珍是否应向吴佳睿支付房屋租赁费。关于吴佳睿是否为本案适格主体。2018年1月1日，汇豪房地产公司与吴佳睿签订《商铺运营合作协议书》，约定汇豪房地产公司将其开发的焉耆县金桥商业17号楼、18号楼商铺的相关权利（包括但不限于使用权、出租权、经营权、招商权、管理权）交由吴佳睿管理和享有，由吴佳睿直接与承租方办理商铺的交接手续并签署有关文件及收取相关费用。本案中，汇豪房地产公司认可涉案房屋对外由吴佳睿以自己的名义进行出租并收取租金，故吴佳睿是本案的适格主体。关于黄德礼、肖珍珍是否应向吴佳睿支付房屋租赁费。2018年5月3日，第一份合同中约定由黄德礼租赁涉案房屋，租赁期为2018年5月3日至2020年11月29日。房屋租赁期内，黄德礼、肖珍珍向汇豪房地产公司提出购买涉案房屋。2018年12月11日，经汇豪房地产公司、吴佳睿、黄德礼及妻子肖珍珍三方协商，签订三份合同，分别第二份合同、第三份合同和第四份合同，根据三份合同约定，涉案房屋的总价为2,011,780，黄德礼、肖珍珍向汇豪房地产公司实际支付房款1,609,424元，其余402,356元（黄德礼、肖珍珍并未实际支付）作为吴佳睿租赁涉案房屋的租赁费用，租赁期为2019年3月30日至2022年3月30日，吴佳睿取得涉案房屋的使用权，黄德礼、肖珍珍再向吴佳睿返租涉案房屋进行使用，租赁期限在第一份合同租赁期限基础上延长至2022年3月30日。黄德礼、肖珍珍上诉称，其与汇豪房地产公司商议的房屋总价款就是1,609,424元，并不是2,011,780元，合同中约定的关于吴佳睿租赁涉案房屋及黄德礼、肖珍珍返租房屋的条款，是为了汇豪房地产公司入档需要而签订，并不是真实意思表示。黄德礼、肖珍珍作为完全民事行为能力人，在签订合同时，理应对合同主要条款起注意义务，特别是黄德礼在第三份合同上手写内容为402,356元租金从涉案商铺总房款扣除的收条，表明其足以理解合同的内容，知晓自己签字后的后果，应对自己的行为负责，对黄德礼、肖珍珍的该项上诉理由，本院不予采信。涉案四份合同，均系合同双方真实意思表示，不违反法律规定，应属有效，各方均应按照约定全面履行义务。虽然2019年2月，黄德礼、肖珍珍已取得房屋所有权，但根据涉案四份合同的约定，房屋的所有权与使用权相分离，黄德礼、肖珍珍已向房屋使用权人吴佳睿租赁涉案房屋，应向吴佳睿交纳租赁费用。综上所述，黄德礼、肖珍珍的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,136.43元，由黄德礼、肖珍珍负担。本判决为终审判决。审  判  长   来 永 存审  判  员   敖登高娃审  判  员   吕  晨二 ○ 二 ○ 年 四 月 二 十 九 日书  记  员   才  琴