吉林省红石林区基层法院 执 行 裁 定 书 （2020）吉7603执异1号 案外人：张洪艳，女，汉族，1980年2月14日出生，现住吉林省吉林市丰满区。 委托诉讼代理人：马勇，吉林恒正达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孔令江（张洪艳的丈夫），男，汉族，1973年7月22日出生，现住吉林省吉林市丰满区。 申请执行人：李祥刚，男，汉族，1956年12月7日出生，现住吉林省桦甸市。 委托诉讼代理人：李春萍，吉林李春萍律师事务所律师。 被执行人：赵立成，男，汉族，1958年8月11日出生，住吉林省桦甸市。 委托诉讼代理人：秦小飞，吉林大龙律师事务所律师。 被执行人：桦甸市金盛粮贸有限公司。住所地：桦甸市红石镇站前街。 法定代表人：赵烨。职务：该公司经理。 委托诉讼代理人：秦小飞，吉林大龙律师事务所律师。 在本院执行李祥刚与桦甸市金盛粮贸有限公司（以下简称金盛粮贸）、赵立成民间借贷纠纷一案中，案外人张洪艳提出书面异议，请求解除对坐落于海南省万宁市礼纪镇首创芭蕾雨逸景小区2号楼2单元502室房屋的查封，停止并排除对该房屋的执行。本案于2020年4月15日立案受理，依法组成合议庭进行审查。于2020年4月22日举行听证，案外人张洪艳的委托诉讼代理人马勇、孔令江，申请执行人李祥刚及其委托诉讼代理人李春萍，被执行人赵立成、金盛粮贸共同的委托诉讼代理人秦小飞到庭参加了听证。 案外人张洪艳称，解除对坐落于海南省万宁市礼纪镇首创芭蕾雨逸景小区2号楼2单元502室房屋的查封，停止并排除对该房屋的执行。事实和理由：红石林区基层法院作出（2020）吉7603执3号执行裁定，将坐落于海南省万宁市礼纪镇首创芭蕾雨逸景小区2号楼2单元502室房屋（以下简称案涉房屋）予以查封，但案涉房屋已经于2015年1月9日转让给张洪艳，并签订了《房屋买卖合同》，合同价款已全部支付（以赵立成欠款抵账）。2016年初，张洪艳购置了家居并实际占有居住，时至今日，案涉房屋仍由张洪艳合法占有使用。未办理过户登记手续系政策原因，张洪艳对此没有过错。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”张洪艳完全符合上述四种情况，案涉房屋已为张洪艳购买并实际占有至今，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，请求人民法院解除对案涉房屋的查封，停止并排除对对该房屋的执行。 申请执行人李祥刚称，张洪艳的情况不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，其主张不应当予以支持，具体理由如下：一、关于张洪艳与赵立成于2015年1月9日签订的房屋买卖合同是否合法的问题。1.首先，对该房屋买卖合同的真实性提出异议。根据张洪艳陈述，赵立成于2014年8月份从其处借款人民币100万元，事隔5个月，双方即于2015年1月9日用本案涉房屋进行抵债，此行为不符合客观常识，且赵立成在2015年并没有产生经济危机，张洪艳完全不需要进行如此急迫的抵债行为，为此，对张洪艳提交的房屋买卖合同的真实性提出异议，申请对该房屋买卖合同的书写时间进行鉴定。2.根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定：“下列房地产不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的。”《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案赵立成在2015年1月份时，未取得案涉房屋产权手续，在这种情况下，赵立成出售该房屋应当办理相关的网签登记手续，双方应当到房产部门办理网签变更登记手续并交纳税费，否则双方的买卖行为不发生效力。二、关于张洪艳是否已合法占有案涉房屋的问题。根据张洪艳提交的证据，张洪艳提交的证据不足以形成证据链，证明张洪艳从2015年1月至今一直实际占有该房屋的事实。张洪艳关于此问题的主张证据不足，不应当支持。三、关于张洪艳是否已支付全部价款的问题。根据张洪艳的主张，赵立成借款是经崔桂良银行卡转入赵立成名下，因此并没有证据显示张洪艳与赵立成之间有直接的借款往来，张洪艳的主张属于证据不足。四、关于未办理房屋过户登记是否由买受人自身原因造成的问题。张洪艳主张是由于案涉房屋的产权证下来时，海南省进行限购的原因造成其无法进行房屋过户，但如果案涉房屋是张洪艳2015年购买，张洪艳完全可以与赵立成到相关部门办理网签登记手续，将案涉房屋登记在张洪艳名下，由此完全可以实现取得案涉房屋产权手续的结果。由此可以说明，张洪艳不是没有取得房屋手续的可能性，而是由于张洪艳自身原因没有去办理相关手续造成的。其次，根据海南省限购房屋政策规定，张洪艳的身份是不具备购买该房屋条件的，同时赵立成于2019年取得房产证在五年内也是禁止转让该房屋，给予此两点规定，根据法律规定的情势变更原则，张洪艳现在主张其购买案涉房屋的行为是合法行为，不能成立，因为即使案涉房屋未进行查封，双方也无法实现以房抵债的目的，双方也无法进行房屋产权过户登记手续，造成这种结果是因为双方的买卖行为违反了法律规定的禁止性条款，导致后果是双方买卖行为无效。反推则是，由于买卖行为无效导致无法办理过户手续。为此，张洪艳主张不合法，且无法实现，不应当予以支持。 被执行人赵立成称，张洪艳所述情况属实，案涉房屋已经于2015年1月份实际交付给张洪艳，所有权属于张洪艳，赵立成对案涉房屋不享有任何权利，同意张洪艳的请求。 被执行人金盛粮贸的意见与赵立成一致。 本院查明：李祥刚与赵立成、金盛粮贸民间借贷纠纷一案，本院于2019年12月3日作出（2019）吉7603民初226号民事判决，判决：一、金盛粮贸给付李祥刚2016年1月1日至2017年3月1日利息280000元（以1000000元为基数，按月利率2%计算）；二、金盛粮贸给付李祥刚2017年3月2日至2019年4月2日利息500000元（以1000000元为基数，按月利率2%计算）；三、金盛粮贸偿还李祥刚790465元并支付利息（以790465元为基数，按月利率2%，从2019年4月3日起计算至实际还清之日止）；四、上列判项均于本判决生效之日起十五日内履行，赵立成对上列判项承担连带责任。因赵立成、金盛粮贸未履行生效法律文书中确定的义务，进入执行程序。本院在执行李祥刚与赵立成、金盛粮贸民间借贷纠纷一案中，于2020年3月16日作出（2020）吉7603执3号执行裁定，查封被执行人赵立成在海南省万宁市的商品房，不动产权证书号：琼（2019）万宁市不动产权第0013704号，期限三年。 另查明：赵立成与海南奥特莱斯房地产开发有限公司于2014年6月2日签订《万宁市商品房买卖合同》，购买案涉房屋。 张洪艳与赵立成于2014年8月11日签订《借款合同》，约定内容为：“甲方（出借人）张洪艳，乙方（借款人）赵立成。一、乙方因资金周转需要，向甲方借款人民币大写壹佰万元整，甲方通过第三人崔桂良农业银行卡号6228480546228118362汇入到乙方农业银行卡号6228490540009111918人民币大写壹佰万元整，利息到还款日支付人民币大写陆万元整，还款日期为2014年12月31日之前。二、合同执行中若有争议，提请吉林市丰满区人民法院提请诉讼。三、本合同一式两份，双方各执一份。合同签订日期：2014年8月11日。收到款项确认：乙方于借款合同签订之日，收到甲方借款人民币大写壹佰万元整，特此证明，证明人：赵立成，日期2014年8月11日。” 2014年8月11日，崔桂良通过其名下的6228480546228118362账户向赵立成名下的6228490540009111918账户转款100万元。 张洪艳与赵立成于2015年1月9日签订《借款合同变更协议》，约定内容为：“甲方（出借人）张洪艳，乙方（借款人）赵立成。2014年8月11日乙方因资金周转需要，向甲方借款人民币一百万元整，通过第三人崔桂良农业银行卡号6228480546228118362汇入到乙方农业银行卡号6228490540009111918人民币大写壹佰万元整，还款日期为2014年12月31日前。由于乙方目前资金紧张，未能如期偿还款项，经甲、乙双方协商，就乙方向甲方借款事宜，达成如下协议，共同遵守。一、乙方将坐落于海南省万宁市礼纪镇，首创芭蕾雨逸景小区，2号楼2单元502室。房屋建筑面积为56.78平方米，套内面积为48.02平方米，已交得购房全款的商品房卖给甲方，价格陆拾伍万元人民币（650000元）。二、剩余叁拾伍万元借款，经双方协商，乙方于2015年底前还清，借款利率月息不低于1%。三、本协议若发生争议，提交吉林省丰满区人民法院诉讼解决。本合同一式两份，双方各持一份。合同签订日期：2015年1月9日。签约地点：吉林市丰满区。” 张洪艳与赵立成于2015年1月9日签订《房屋买卖合同》，约定内容为：“卖方（以下简称甲方）：赵立成，买方（以下简称乙方）：张洪艳。房屋基本情况，甲方房屋坐落于海南省万宁市礼纪镇，首创芭蕾雨逸景小区，2号楼2单元502室。房屋建筑面积为56.78平方米，套内面积为48.02平方米，房屋面积为开发商提供，甲方全款在海南奥特莱斯房地产开发有限公司购得，以上信息，经甲乙双方确认无争议。第一条交易价格约定，经甲乙双方友好协商，甲方将该房屋以人民币陆拾伍万元（小写：650000元）卖给乙方。该房屋后续房屋入户所有费用、产权变更过户相关税费，都由乙方承担。第二条付款方式，经双方协商约定，乙方用2014年8月11日借给甲方人民币壹佰万元，乙方用该笔借款陆拾伍万元抵付房款，甲方视同归还乙方借款本金陆拾伍万元。其他事项本合同不做约定。第三条交付期限及办理产权过户，按开发商说法，该房屋由于预计交付时间是2016年年初，双方约定，自本合同签订之日起，甲方配合乙方办理房屋交付手续，且交房时间不超过18个月，即2016年7月19日之前，否则该合同作废。甲方一次性归还支付乙方陆拾伍万元本金及利息（月息不低于1%）。乙方入住后，由于目前该房屋产权证开发商尚未取得，待产权证取得后，甲方有义务陪同协助乙方到房屋所在地办理产权过户手续。” 《中国农业银行银行卡交易明细清单》记载，账号62285450540006944715，户名为孔令江，于2017年7月3日通过财付通（微信）转账1706元。《专用收据》记载，付款人赵立成（芭蕾雨逸景小区2号楼2单元502），物业费1705.5元，期间为2016年12月16日-2017年12月15日，该收据的出具时间为2017年7月3日。 《中国农业银行银行卡交易明细清单》记载，账号62285450540006944715，户名为孔令江，于2017年12月16日通过财付通（微信）转账1779元。《盛世物业收款收据》记载，收取海南芭蕾雨逸景一期住宅2号楼2单元502物业管理费1778.90元，计费周期为2017年12月16日-2018年12月31日，付款人赵立成，付款方式微信，该收据的出具时间为2017年12月16日。 2018年4月22日，中共海南省委办公厅发布《中共海南省委办公厅海南省人民政府办公厅关于进一步稳定房地产市场的通知》（琼办发〔2018〕29号），其中第四条规定：“四、实施全域限购。实行严格的限购政策，在已出台限购政策的基础上，实施全域限购。五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的住房只能面向本市县居民家庭销售。海口、三亚、琼海已实行限购的区域，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在我省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。上述区域之外，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在我省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。自本通知发布后户籍迁入本省的居民家庭只能购买一套住房，并须提供至少一名家庭成员在我省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。各市县要加强购房资格审查，规范住房交易行为。非本省户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房。”第五条规定：“五、严格限贷、限制转让和价格备案管理。非本省户籍居民家庭在我省购买住房，申请商业性个人住房贷款首付款比例不得低于70%。居民家庭或企事业单位、社会组织在我省购买的住房，取得不动产权证满5年后方可转让。” 案涉房屋的不动产权证书号为：琼（2019）万宁市不动产权第0013704号。 认定以上事实的证据有：1.赵立成与海南奥特莱斯房地产开发有限公司于2014年6月2日签订的《万宁市商品房买卖合同》；2.张洪艳与赵立成与2014年8月11日签订的《借款合同》；3.户名崔桂良的中国农业银行取款业务回单；4.张洪艳与赵立成于2015年1月9日签订的《借款合同变更协议》；5.张洪艳与赵立成于2015年1月9日签订的《房屋买卖合同》；6.账户名为孔令江的中国农业银行银行卡交易明细清单和2017年7月3日的《专用收据》及2017年12月16日的《盛世物业收款收据》；7.《中共海南省委办公厅海南省人民政府办公厅关于进一步稳定房地产市场的通知》（琼办发〔2018〕29号）；8.吉7603民初226号民事判决；9.（2020）吉7603执3号执行裁定。 本院认为，本案适用的法律程序为执行异议程序，执行程序的价值理念为“效率优先，兼顾公平”。执行异议以形式审查为原则，以实质审查为例外。因此，李祥刚申请鉴定的请求于法无据，不予准许。本案争议焦点为张洪艳依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条提出解除对案涉房屋的查封，停止并排除对案涉房屋的执行的请求是否成立。 具体评判如下： 一、张洪艳与赵立成签订的《房屋买卖合同》没有违反法律和行政法规的强制性规定，也不存在合同法规定的其他无效情形。虽然案涉房屋未取得产权证，但并不影响双方基于真实的意思表示签订的《房屋买卖合同》的效力。《房屋买卖合同》签订于2015年1月9日，案涉房屋于2020年3月16日查封，因此可以确定张洪艳于案涉房屋查封前已经与赵立成签订了合法有效的书面买卖合同。 二、孔令江于2017年7月3日通过财付通（微信）转账1706元，《专用收据》中记载收取案涉房屋的物业费数额为1705.5元，收取时间为2017年7月3日，计费周期为2016年12月16日-2017年12月15日。孔令江于2017年7月16日通过财付通（微信）转账1779元，《盛世物业收款收据》记载收取案涉房屋的物业费为1778.9元，收取时间为2017年7月16日，计费周期为2017年12月16日-2018年12月31日。此处孔令江转账金额虽与物业费收据记载收取的金额有所差别，但孔令江转账的日期、转账的方式与案涉房屋物业费收据的收款日期、收款方式、物业费计算周期相吻合，且孔令江在转账过程中多支付几角钱的行为符合一般交易习惯，具有合理性。因此，可以确定孔令江交纳了案涉房屋2016年12月16日-2018年12月31日的物业费。虽然物业费收据中记载的付款人均为赵立成，但根据张洪艳为案涉房屋的买受人且案涉房屋无法过户的事实，孔令江与张洪艳系夫妻关系的事实，可以认定张洪艳交纳案涉房屋物业费的事实。合法占有，应以实际控制为标准，买房人是否实际入住并不是占有的必要条件。本案中，张洪艳基于真实有效的不动产买卖合同，并交纳了案涉房屋的物业费，认定其对案涉房屋实际控制，符合一般社会常理。综上，结合物业费交纳时间在前，案涉房屋被查封的时间在后，可以确定张洪艳在查封之前已合法占有案涉房屋。 三、张洪艳与赵立成于2014年8月11日签订的《借款合同》约定赵立成向张洪艳借款100万元，并约定还款日期为2014年12月31日前。张洪艳与赵立成在《借款合同》约定的履行期限届满后，于2015年1月9日签订《借款合同变更协议》，约定赵立成将案涉房屋以65万元价格卖给张洪艳，用以抵顶《借款合同》中65万元的借款。《借款合同变更协议》中赵立成将案涉房屋卖给张洪艳用以抵顶部分借款的约定属于以物抵债，在张洪艳提交所抵债务客观存在及符合抵债要件的证据材料后，可视为采用抵债方式支付价款。因此，可以确定张洪艳支付了案涉房屋的全部价款。 四、张洪艳与赵立成于2015年1月9日签订了《房屋买卖合同》，就办理房屋过户事项作出约定：由于案涉房屋尚未取得产权证，赵立成在取得产权证后有义务陪同协助张洪艳到房屋所在地办理产权过户手续。在2018年4月22日，中共海南省委办公厅发布了《中共海南省委办公厅海南省人民政府办公厅关于进一步稳定房地产市场的通知》，规定居民家庭或企事业单位、社会组织在海南省购买的住房，取得不动产权证满5年后方可转让。根据案涉房屋的不动产权证书号：琼（2019）万宁市不动产权第0013704号，可知案涉房屋的不动产权证在2019年取得。综合上述事实，可以确定张洪艳与赵立成已就案涉房屋过户事项作出约定，由于海南省的限购政策在前，案涉房屋的房产证取得在后，导致案涉房屋更名过户出现障碍，此情形并非张洪艳与赵立成所能掌控。因此，张洪艳不存在怠于甚至故意不办理权属变更登记或由于自身没有尽到合理注意义务导致权属变更登记不能等情形。再结合本院于2020年3月16日查封案涉房屋的事实，可以确定案涉房屋非因张洪艳的自身原因未办理过户登记。 综上所述，张洪艳的异议请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 中止对赵立成在海南省万宁市不动产权证书号：琼（2019）万宁市不动产权第0013704号商品房的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  徐雪峰 审判员  张丽杰 审判员  于汉博 二〇二〇年四月二十八日 书记员  王天爽