上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终1653号上诉人(原审原告、反诉被告)：上海瀛升大酒店有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：王小华，执行董事。被上诉人(原审被告、反诉原告)：上海前卫投资管理有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：张万祥，经理。委托诉讼代理人：赵华云，上海市广懋律师事务所律师。原审第三人：上海塞末酒店管理有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：刘夫娥，总经理。上诉人上海瀛升大酒店有限公司(以下简称“瀛升公司”)因与被上诉人上海前卫投资管理有限公司(以下简称“前卫公司”)及原审第三人上海塞末酒店管理有限公司(以下简称“塞末公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市崇明区人民法院(2019)沪0151民初479号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。瀛升公司的上诉请求：撤销一审判决第五项,改判为瀛升公司支付房屋占用费人民币(以下币种均为人民币)411，647元,扣除已经支付的100，000元,还应支付房屋占用费311，647元；确认2010年7月履行的《上海市房屋租赁合同》无效；前卫公司赔偿瀛升公司三楼加层的损失928,248元中70%计649,773元、农家乐装修损失1,632,214元中的70%计1,142,549.8元、温馨阁装修损失320,652元中70%计224,456.4元、龙泉汗燕浴室装修损失45,440元中的70%计31,808元、龙腾足浴装修损失7,993元中的70%计5,595元、电梯定购损失40,000元中的70%计28,000元；一、二审案件受理费由前卫公司承担。事实与理由：瀛升公司履行的2010年7月《上海市房屋租赁合同》系来源2007年签订的《上海市房屋租赁合同》,这份合同与2016年签订的《房屋、场地租赁合同》有密切关联,是延续继承的关系。该合同在工商登记中均有备案登记,系当时双方的合意,瀛升公司一直按照该合同实际履行至2016年6月30日止,瀛升公司根据实际情况诉请一审法院要求确认2016年9月14日签订的《房屋、场地租赁合同》无效,但一审法院没有认定。正因为瀛升公司履行的合同系来源于2007年签订的合同,在前卫公司同意续签的前提下,经前卫公司同意后才发生瀛升公司三楼加层及对农家乐进行装修的客观事实。瀛升公司系2007年3月12日签订《上海市房屋租赁合同》的合同当事人,当时虽尚未工商登记,但因当时处在筹备阶段,而后期一直由瀛升公司履行,瀛升公司是本案适格的当事人。《承诺书》内容系建立在双方合同有效的前提下所作出的意思表示,且《承诺书》中的“合同期满”应当理解为可以预见的实际续签合同期满(租3年续两年)，本案系因合同无效,故《承诺书》的内容在本案中不适用。关于温馨阁足浴、龙泉休闲浴室、龙腾足浴的装修损失,瀛升公司已经提交了装修损失的《租赁合同终止协议书》,该协议书对于损失的约定是明确的,应当列入损失赔偿的范围。因前后两份合同均无效,瀛升公司的相关损失应当作为损失范围依法赔偿。一审法院计算的房屋占用费系计算错误,对于占用情况没有进行区分,也没有考虑占用人是否获益的情况,瀛升公司除农家乐外,其他房屋及场地并非瀛升公司占用。恳请二审法院依法查明事实后改判。前卫公司辩称：关于房屋占用费的计算，合同约定及瀛升公司实际占用的面积都是3530平方米，瀛升公司据以索赔的范围也是上述3530平方米，故显然应当按照上述面积计算房屋占用费。至于未能移交，系瀛升公司自身责任导致。瀛升公司所述2007年的租赁协议，合同及相关补充协议均系案外人温某某以上海宝蒲贸易有限公司(以下简称“宝蒲公司”)名义签署，故到期后才会发生涉案合同的签订。至于装修部分，按合同约定应由前卫公司在合同到期后无偿取得，前卫公司也通过降低租金、提供免租期的方式作为对价，故一审判决正确。前卫公司客观上对一审损失赔偿比例的判决持有异议，但未提起上诉，故请求驳回上诉。塞末公司未作述称。瀛升公司向一审法院提出诉讼请求：1.确认瀛升公司、前卫公司于2016年9月14日签订的《房屋、场地租赁合同》无效；2.判令前卫公司赔偿瀛升公司各项经济损失共计14,192,992.90元，明细如下：KTV工程设计损失842,450元、KTV中央空调及新风系统装修损失2,467,487.50元、KTV消防系统装修损失336,000元、KTV音响系统采购损失27,000元、KTV点歌系统采购损失30,000元、KTV电梯系统采购损失40,000元、KTV沙发软装采购损失150,000元、KTV工程装修损失1,890,093元、农家乐工程装修损失4,830,000元、农家乐设施采购损失2,107,629.40元、三层加层扩建损失928,248元、龙腾足浴装修损失7,993元、汗蒸浴室装修损失45,440元、温馨阁足浴装修损失320,652元、鉴定评估费用170,000元；3.案件受理费由前卫公司承担。诉讼过程中，瀛升公司增加一项诉讼请求：确认瀛升公司于2010年7月起实际履行的《上海市房屋租赁合同》无效；变更原第二项诉讼请求为：判令前卫公司赔偿瀛升公司各项经济损失共计10,995,206.90元，明细如下：KTV工程设计损失842,450元、KTV中央空调及新风系统装修损失2,467,487.50元、KTV消防系统装修损失336,000元、KTV音响系统采购损失27,000元、KTV点歌系统采购损失30,000元、KTV电梯系统采购损失40,000元、KTV沙发软装采购损失150,000元、KTV工程装修损失1,890,093元、农家乐工程装修损失1,632,214元、农家乐设施采购损失2,107,629.40元、三层加层扩建损失928,248元、龙腾足浴装修损失7,993元、汗蒸浴室装修损失45,440元、温馨阁足浴装修损失320,652元、鉴定评估费用170,000元。前卫公司向一审法院提出的反诉请求：1.判令瀛升公司、前卫公司和塞末公司于2016年9月14日签订的《房屋、场地租赁合同》于2017年3月27日解除；2.判令瀛升公司迁移坐落于上海市崇明区长兴镇前卫支路XXX号房屋场地内注册的证照；3.判令瀛升公司支付自2016年9月1日起至实际腾退(包括迁移或注销证照)日止的租金及使用费暂计2,565,000元；4.判令瀛升公司支付违约金180,000元及律师费损失50,000元；5.判令塞末公司对于上述第2、3、4项诉讼请求承担连带责任。一审诉讼过程中，前卫公司变更第三项反诉请求为：判令瀛升公司支付自2016年9月1日起至实际腾退(包括迁移或注销证照)日止的租金及使用费暂计2,465,000元，明细如下：自2016年9月1日至2017年4月30日，以年租金900,000元为标准，计算租金为600,000元，并扣除瀛升公司已支付100,000元，计500,000元；自2017年5月1日至2017年8月31日，以年租金900,000元为标准，计算2倍使用费为600,000元；自2017年9月1日至2018年5月31日，以年租金910,000元为标准，计算2倍使用费为1,365,000元，2018年6月1日以后按照2倍租金标准计算至实际迁移证照之日。一审法院经审理查明，认定事实如下：2016年9月14日，瀛升公司(乙方)、前卫公司(甲方)及塞末公司(丙方)签订《房屋、场地租赁合同》一份，约定甲方将其所有的坐落于上海市崇明区长兴镇前卫支路XXX号房屋出租给乙方作为商业经营使用，建筑面积为3,530平方米，租赁期限自2016年7月1日起至2019年8月31日止(含2个月装修免租期)，第一年租金为900,000元，第二年租金为910,000元，第三年租金为920,000元；乙方无逾期支付租金等违约情形的，合同届满，经双方协商一致后，租期可延长2年；合同提前解除或期满后，乙方必须在合同终止之日起20日内自行转移或注销营业执照等相关证照，逾期须向甲方按照原租金的2倍支付占用费，直至迁移或注销证照止；乙方拖欠租金或逾期支付租金累计一个月以上，且未经甲方同意缓交租金的，甲方有权解除合同并收回房屋，造成甲方损失的，由乙方承担赔偿责任并支付年租金的20%作为违约金；丙方为乙方提供不可撤销无限连带责任担保，包括但不限于乙方为履行租赁合同所支付的全部款项。合同签订后，甲、乙方双方办理了系争房屋和场地的交付手续。瀛升公司经营期间办理了《营业执照》、《食品经营许可证》、《食品卫生许可证》及《特种行业许可证》等证照，并通过了消防及环保验收。2016年12月1日，前卫公司向瀛升公司和塞末公司发出《催款通知》，提出瀛升公司和塞末公司承租的房屋和场地已经拖欠数月租金(约588,710元)，要求其必须在2016年12月10日前付清所欠租金，否则将解除租赁合同。嗣后，瀛升公司于同年12月30日支付前卫公司100,000元。2017年3月10日，前卫公司向瀛升公司和塞末公司发出《通知函》，提出瀛升公司(塞末公司作为责任担保方)承租的房屋和场地已经拖欠租金693,700元，要求其必须在2017年3月25日前付清所欠租金，否则将追究违约责任并收回系争房屋和场地。2017年3月27日，前卫公司向瀛升公司和塞末公司再次发出《通知函》，提出经多次约谈、口头催要及两次书面催要租金，瀛升公司和塞末公司仍未履行，属于严重违约，故前卫公司决定解除合同，即时收回系争房屋和场地，并追究有关违约责任。一审法院另查明，2017年11月24日，瀛升公司以相同理由诉至崇明区人民一审法院，要求确认其与前卫公司签订的《房屋、场地租赁合同》无效，并要求前卫公司承担赔偿责任。在该案审理过程中，经瀛升公司申请，法院于2017年12月11日通过上海市高级人民法院委托上海万隆建设工程咨询集团有限公司对系争房屋(上海市崇明区长兴镇前卫支路XXX号的瀛升农家乐酒店、KTV、足浴、棋牌室等装修工程及三层加层扩建工程)进行鉴定，该公司出具沪万价鉴字(2018)第24号《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：1.上海市崇明区前卫支路XXX号三层加层扩建工程造价原值为928,248元，根据当事人提供信息该房屋为2011年4月竣工，折旧后价值为805,533元。2.上海市崇明区前卫支路XXX号瀛升农家乐改造装修工程造价原值为1,632,214元，根据当事人提供信息该房屋为2015年4月竣工，折旧后价值为780,198元。3.上海市崇明区前卫支路XXX号温馨阁足浴店装饰工程造价原值为320,652元，根据当事人提供信息该房屋为2015年4月竣工，折旧后价值为153,272元。4.上海市崇明区前卫支路XXX号龙泉休闲浴室装修工程工程造价原值为45,440元，根据当事人提供信息该房屋为2015年4月竣工，折旧后价值为21,720元。5.上海市崇明区前卫支路XXX号龙腾足浴店装修工程工程造价原值为7,993元，根据当事人提供信息该房屋为2015年4月竣工，折旧后价值为3,821元。6.上海市崇明区前卫支路XXX号KTV装修工程工程造价为1,890,093元。瀛升公司为此次鉴定支付司法鉴定费用160,000元。2018年4月，应瀛升公司申请，法院通过上海市高级人民法院委托上海立信资产评估有限公司对上海市崇明区长兴镇前卫支路XXX号的瀛升农家乐酒店内附属设施设备进行资产评估，后该公司出具信资评司字[2018]第40100号《司法委托鉴定报告书》，鉴定意见为：系争房屋农家乐饭店内附属设施设备评估值为2,107,629.40元。瀛升公司为此次鉴定支付司法鉴定费用10,000元。2018年6月1日，瀛升公司将其租赁前卫公司的除温馨阁足浴店(面积165平方米)外的全部房屋移交给前卫公司，并已由前卫公司与他人先后另行签订《房屋租赁合同》。同年10月18日，瀛升公司将温馨阁足浴店移交给前卫公司，并办理了交接手续。2018年12月3日，瀛升公司就上述案件以继续收集证据为由，向法院提出撤诉申请，法院以(2017)沪0151民初11306号民事裁定书裁定准许其撤回起诉。一审法院又查明，2007年3月12日，案外人温某某代表宝蒲公司(乙方)与前卫公司(甲方)签订《商铺租赁合同》，约定甲方将其所有的坐落于上海市崇明区长兴镇前卫一条街北首西侧(气筒厂西大门斜对面)翻建的砖混结构二层商业楼及其附属设施出租给乙方作为商业经营使用，建筑面积为2,732平方米，租赁期限自2007年7月1日起至2013年6月30日止，第一、二年租金各为698,026元，第三、四年租金各为747,885元，第五、六年租金各为797,744元。同日,温某某(乙方)又以瀛升公司名义与前卫公司(甲方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定甲方将其所有的坐落于上海市崇明区长兴镇前卫支路XXX号砖混结构房屋出租给乙方作为商业经营使用，建筑面积为2,732平方米，租赁期限自2007年7月1日起至2013年6月30日止，月租金共计58,168.80元，租金两年内不变，第三年起双方可协商调整租金。2007年8月31日，上海市崇明区前卫支路XXX号房屋获得上海市房屋土地管理局(崇明)颁发的《上海市房屋租赁证》，有效期自2007年7月1日起至2009年6月30日止。2008年9月4日，温某某以上述系争房屋为住所注册登记成立瀛升公司。2010年7月27日，温某某代表宝蒲公司(乙方)与前卫公司(甲方)在2007年3月12日《商铺租赁合同》基础上签订《补充协议》一份，约定甲方同意乙方在租赁房屋上进行加层，甲方给予乙方改建和装修期10个月，所需费用由乙方自行承担；甲方对乙方加层部分5年内不收取租金，期满后乙方的改建、加层、装修等全部无偿归甲方所有；合同租赁期限变更为5年，自2011年7月1日起至2016年6月30日止。2010年11月8日，前卫公司针对瀛升公司提出加层的申请报告作出沪卫投资(2010)10号批复，同意瀛升公司在上海前卫支路XXX号二楼基础上加建一层，建筑面积为850平方米，用于商业用房，产权归前卫公司所有。2015年4月14日，瀛升公司出具给前卫公司《承诺书》一份，承诺瀛升公司的改造及装修的费用由其自行承担，合同期满后不向前卫公司要求任何经济补偿。2016年8月19日，宝蒲公司(乙方)与前卫公司(甲方)签订《终止协议》一份，约定前述《商铺租赁合同》及《补充协议》均于2016年6月30日履行完毕，现一致认为租赁关系至2016年6月30日合同到期全部结束。一审法院认为，本案的争议焦点为：第一，本案系争租赁合同的效力；第二，前卫公司是否应当赔偿瀛升公司经济损失及可能赔偿的范围；第三，瀛升公司是否应当支付前卫公司租金或占有使用费；第四，塞末公司是否应当承担担保责任。对此，法院具体分析如下：第一，关于本案系争租赁合同的效力问题，瀛升公司认为，系争房屋未取得房地产权属证明，因此租赁合同应属无效；前卫公司认为，租赁合同系各方当事人真实意思表示，应属有效。系争房屋已经取得《上海市房屋租赁证》，只是由于历史遗留原因未办理不动产权证，且瀛升公司在租赁期间已经办理《营业执照》等相关证照并持续正常经营，表明系争房屋满足经营条件。法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，以及就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，系争房屋至今未取得建设工程规划许可证，且加层部分系未经批准建设的临时建筑，其未在一审法庭辩论终结前取得许可或者经主管部门批准建设，故系争《房屋、场地租赁合同》依法无效。虽然系争房屋已取得《上海市房屋租赁证》，但该证只能证明房屋行政主管部门同意出租系争房屋，不能代替建设工程规划许可证或主管部门的批准，且该证显示有效期自2007年7月1日起至2009年6月30日止，故不能证明系争房屋在前卫公司与瀛升公司签订租赁合同时符合法律规定的出租条件。至于前卫公司提出系争房屋由于历史遗留原因未办理不动产权证，法院认为，根据有关规定，对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围。换言之，对于“历史遗留”内涵和界限的认定，不应由人民法院在具体案件审判中加以阐释。本案中，前卫公司提交的2019年8月8日的《证明》系其自行出具，且在证明上加盖公章的上海市崇明区长兴镇村镇规划建设事务所并非国家有关行政机关，故不能证明系争房屋由于历史遗留原因未办理不动产权证。前卫公司提出瀛升公司在系争房屋内已经办理《营业执照》等相关证照，法院认为，租赁合同效力取决于是否取得建设工程规划许可证或者主管部门批准建设，与系争房屋是否办理《营业执照》无关，不应从办理《营业执照》倒推认定系争租赁合同的效力。综上所述，前卫公司主张系争租赁合同合法有效并请求确认合同解除的意见缺乏依据，不予采信。关于瀛升公司主张确认其于2010年7月起实际履行的《上海市房屋租赁合同》无效的诉讼请求，法院认为，该合同签订于2007年3月12日，其时瀛升公司尚未成立，并非该合同当事人，且该合同约定的租赁期限已于2013年6月30日终止，合同双方已经履行完毕，故瀛升公司确认该合同无效的诉讼请求缺乏依据，法院不予支持。第二，关于前卫公司是否应当赔偿瀛升公司经济损失及可能赔偿的范围问题，瀛升公司认为，前卫公司隐瞒系争房屋真实情况向瀛升公司出租，应当承担相应的赔偿责任；前卫公司认为，2016年9月14日的《房屋、场地租赁合同》是各方当事人在平等、自愿、充分协商的基础上，是瀛升公司对租赁场所有过8年的占用经营史的情况下签订的，真实有效。2016年7月1日前，瀛升公司占用系争场所源自前卫公司与宝蒲公司签订的《商铺租赁合同》和《补充协议》。瀛升公司在2015年4月14日的《承诺书》中承诺，其改造及装修费用由其自行承担，合同期满后不向前卫公司要求任何补偿。另，瀛升公司2016年的装修没有报经前卫公司书面同意，且瀛升公司是拆除了前卫公司正常状态的装修来实施其装修的，故前卫公司不承担任何赔偿责任。法院认为，根据有关法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的应当各自承担相应的责任。本案中，一方面，前卫公司作为出租人，基于诚实信用原则应当保证其提供租赁物的合法性，但其明知系争房屋未取得建设工程规划许可证仍对外出租，对于导致合同无效的后果应当承担主要责任。另一方面，瀛升公司作为承租人，亦负有对租赁物进行谨慎审核的义务，基于瀛升公司对系争租赁房屋、场地的现状、用途与使用等情况已充分了解，其应当知道系争房屋并不具备建设工程规划许可证，但仍予以租赁，亦存在一定过错，对于导致合同无效的后果应当承担次要责任。关于瀛升公司损失的核定，在双方订立《房屋、场地租赁合同》过程中，瀛升公司对其中KTV进行改造装修，根据相关证据，法院确认KTV装修工程工程造价损失为1,890,093元。关于KTV音响系统、点歌系统、电梯系统、沙发软装等采购合同解约损失，因瀛升公司未能提供相应付款凭据等证明其实际损失，故法院对此难以支持，瀛升公司可在获得相关证据后另行主张权利。对于三层加层扩建工程、瀛升农家乐装修工程、温馨阁足浴店装饰工程、龙泉休闲浴室装修工程、龙腾足浴店装修工程等，因上述改建、装修工程均早在2016年双方签订系争《房屋、场地租赁合同》之前即已竣工，且瀛升公司于2015年4月14日出具《承诺书》，承诺合同期满后改造及装修不向前卫公司要求任何补偿，故上述改建、装修工程费用不属于本案处理的瀛升公司损失范围。此外，信资评司字[2018]第40100号《司法委托鉴定报告书》所鉴定的农家乐饭店内附属设施设备性质为可移动财产，并未与系争房屋形成附合，搬离并不影响实际使用，故不属于瀛升公司的损失范围。综上所述，根据导致合同无效的原因、双方当事人的过错程度、合同的实际履行情况等各项因素，对于瀛升公司的经济损失1,890,093元，法院酌情确定由前卫公司承担其中70%即1,323,065.10元的赔偿责任。前卫公司关于瀛升公司2016年的装修没有报经前卫公司书面同意，故其不承担赔偿责任的意见缺乏依据，法院不予采信。关于本案鉴定评估费的负担问题，法院认为，信资评司字[2018]第40100号《司法委托鉴定报告书》所鉴定的可移动财产不属于瀛升公司的损失范围，此次鉴定评估费10,000元由瀛升公司自行负担；沪万价鉴字(2018)第24号《司法鉴定意见书》所鉴定的部分财产属于瀛升公司的损失范围，该鉴定系为查明案件事实所需要，故法院酌情确定此次鉴定评估费160,000元由瀛升公司和前卫公司各负担80,000元。第三，关于瀛升公司是否应当支付前卫公司租金或占有使用费问题，前卫公司认为，系争合同有效，瀛升公司显然应当支付租赁期间的租金；瀛升公司认为，前卫公司未能交付符合约定的房屋，导致系争合同无效，且瀛升公司经营期间并未实际获利，因此无需支付相应租金或占有使用费。法院认为，根据相关法律规定，租赁合同无效，出租人通常仍有权请求承租人参照合同约定的租金标准承担占有使用费。本案中，瀛升公司承认其向前卫公司支付租金直至2016年6月30日，系争合同签订后未再向前卫公司支付租金。因此，考虑到前卫公司与瀛升公司双方对于导致合同无效的后果均有过错，前卫公司作为出租人承担所有不利后果有失公正，故瀛升公司应当支付其使用系争房屋期间所发生的占有使用费，该占有使用费应当参照双方在系争合同中约定的标准予以计算。瀛升公司在双方产生纠纷后未能及时将系争房屋腾退给前卫公司，相应法律后果由其自行承担。瀛升公司于2018年6月1日将系争房屋除温馨阁足浴店以外均移交前卫公司，同年10月18日将温馨阁足浴店移交前卫公司。而系争房屋总面积为3,530平方米，其中温馨阁足浴店面积为165平方米，故瀛升公司应当支付前卫公司占有使用费明细如下：自2016年9月1日起至2017年8月31日止房屋占有使用费计900,000元，自2017年9月1日起至2018年5月31日止房屋占有使用费计682,500元(以3530平方米、910,000元/年为标准，计算9个月占有使用费)，自2018年6月1日起至2018年8月31日止温馨阁足浴店占有使用费计10,633.85元(以3530平方米、910,000元/年为标准，计算温馨阁足浴店165平方米3个月占有使用费)，自2018年9月1日起至2018年10月18日止温馨阁足浴店占有使用费计5,733.71元(以3530平方米、910,000元/年为标准，计算温馨阁足浴店165平方米48天占有使用费)，以上共计1,598,867.56元，扣除瀛升公司已支付前卫公司的100,000元，瀛升公司尚需支付前卫公司占有使用费1,498,867.56元。前卫公司提出瀛升公司应当支付占有使用费直至相关证照迁移之日，法院认为，瀛升公司已于2018年10月18日将系争房屋全部腾退给前卫公司，且前卫公司亦已于2018年7月起将已返还的部分房屋对外出租，并与各承租人约定，房屋内有瀛升公司的注册信息，前卫公司不负责清退或解决，由此可知瀛升公司未及时迁移相关证照，并不影响前卫公司再次出租系争房屋并取得租金收益，故前卫公司主张瀛升公司支付占有使用费直至证照迁移之日的反诉请求，不予支持。前卫公司提出瀛升公司应当依照合同约定支付合同解除后2倍占有使用费并支付合同约定的各项违约金，法院认为，根据法律规定，合同无效的，当事人在合同中约定的违约条款亦属无效，对当事人不产生约束力，故法院对前卫公司该项请求不予支持。第四，关于塞末公司是否应当承担担保责任问题，前卫公司认为，系争合同约定了担保条款，塞末公司应当依照合同约定承担担保责任，即使合同无效亦应当依照法律规定就债务人合同无效后的责任承担赔偿责任；塞末公司认为，系争合同作为主合同归于无效，则担保条款亦归于无效，担保人无需承担担保责任。法院认为，根据有关法律及司法解释规定，主合同无效而导致担保合同无效，担保人无过错的，不承担民事责任；担保人有过错的，应当根据其过错承担相应的民事责任，但担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的三分之一。在主合同无效的情形下，担保人有过错系指担保人知晓导致主合同无效的事实。本案中，塞末公司知道或应当知道系争房屋并不具备建设工程规划许可证且未经批准建设加层，在此情形下订立的《房屋、场地租赁合同》属无效，但塞末公司仍为该合同的履行提供担保，对于担保条款无效的后果存在过错，法院酌情确定其在担保范围内对瀛升公司不能清偿部分的五分之一承担连带责任，在承担责任后，有权向瀛升公司追偿。此外，关于前卫公司提出的要求瀛升公司迁移注册在系争房屋内证照的反诉请求，法院认为，尽管合同无效后承租人应当将租赁物恢复原状，但《营业执照》及相关证件的迁移或注销系有关行政机关的职权内容，不属于民事案件审理范围，故前卫公司主张迁移证照的反诉请求，法院在本案中不予处理。关于前卫公司主张瀛升公司支付律师费损失的反诉请求，法院认为，尽管当事人在系争合同第14条约定前卫公司追索瀛升公司的费用范围包括律师费，但系争合同无效，当事人在合同中约定的律师费条款亦属无效，对当事人不产生约束力，故前卫公司要求瀛升公司支付律师费损失的反诉请求，不予支持。综上所述，一审法院认为，位于上海市崇明区长兴镇前卫支路XXX号房屋未取得建设工程规划许可证，亦未经主管部门批准建设，前卫公司与瀛升公司及塞末公司签订的《房屋、场地租赁合同》依法无效。合同无效后，瀛升公司应当及时腾退系争房屋并支付相应的占有使用费；前卫公司应当根据其过错程度，对于瀛升公司的装修等经济损失承担相应的赔偿责任；塞末公司对于担保条款无效的后果存在过错，亦应当承担相应的民事责任。一审法院据此判决如下：一、确认上海瀛升大酒店有限公司、上海前卫投资管理有限公司、上海塞末酒店管理有限公司于2016年9月14日签订的《房屋、场地租赁合同》无效；二、上海前卫投资管理有限公司于判决生效之日起十日内赔偿上海瀛升大酒店有限公司装修损失1,323,065.10元；三、上海前卫投资管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海瀛升大酒店有限公司鉴定评估费80,000元；四、上海瀛升大酒店有限公司其余诉讼请求，不予支持；五、上海瀛升大酒店有限公司支付上海前卫投资管理有限公司房屋占有使用费1,598,867.56元，扣除其已经支付的100,000元，上海瀛升大酒店有限公司于判决生效之日起十日内支付上海前卫投资管理有限公司房屋占有使用费1,498,867.56元；六、上海塞末酒店管理有限公司在上海瀛升大酒店有限公司不能清偿部分的五分之一范围内向上海前卫投资管理有限公司承担连带清偿责任；上海塞末酒店管理有限公司承担连带清偿责任后，可以在其承担责任的范围内向上海瀛升大酒店有限公司追偿；七、上海前卫投资管理有限公司其余反诉请求，不予支持。二审中，各方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，现瀛升公司提起上诉，仍坚持其在一审中的相应观点及主张，但未提交新的证据。一审法院基于查明的事实及在案证据，对涉案合同的效力、相应法律责任的分担以及相关费用的计算标准等已经作了详尽的分析和阐述，本院予以认同，在此不再一一重复。综上所述，瀛升公司的上诉主张，本院不予采纳，一审判决正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币25,950元，由上诉人上海瀛升大酒店有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理朱丹丹审判长 彭 辰审判员 徐 江审判员 姚 跃二〇二〇年四月三十日书记员 朱丹丹附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……