安徽省淮南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖04民终181号上诉人（原审被告）：安徽同鑫置业有限公司，住所地安徽省寿县寿春镇寿州宾馆综合楼二层，统一社会信用代码91340422563435032F。法定代表人：蔡元红，该公司总经理。委托诉讼代理人：李敏，安徽滨阳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张友敏，女，汉族，1989年10月24日出生，住安徽省寿县。被上诉人（原审原告）：吴传报，男，汉族，1989年6月20日出生，住安徽省寿县。以上两被上诉人的共同委托诉讼代理人：万会昌，安徽昌淮律师事务所律师。以上两被上诉人的共同委托诉讼代理人：许维利，安徽昌淮律师事务所律师。原审第三人：寿县鑫楚商业经营管理有限公司，住所地安徽省寿县工业园区安徽大众医药有限公司宿舍楼，统一社会信用代码913404225957437934。法定代表人:金梅，该公司总经理。上诉人安徽同鑫置业有限公司因与被上诉人张友敏、吴传报，原审第三人寿县鑫楚商业经营管理有限公司（以下简称寿县鑫楚经管公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省寿县人民法院（2019）皖0422民初3692号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。安徽同鑫置业有限公司上诉请求：1、撤销原判，改判驳回张友敏、吴传报的一审诉讼请求或发回重审；2、由张友敏、吴传报承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：1.一审关于安徽同鑫置业有限公司逾期交房的事实认定不清。安徽同鑫置业有限公司没有逾期交房，本案涉诉房屋采取的是指示交付的方式，即安徽同鑫置业有限公司在张友敏、吴传报委托第三人招商出租案涉房屋时，直接向第三人寿县鑫楚经管公司交付房屋，并通过此种交付方式已经使张友敏、吴传报获得了前五年的租金，充分说明交付是有效的并产生了收益，只有当张友敏、吴传报与第三人解除委托租赁协议后，且童鑫公司还未交房时，张友敏、吴传报才享有主张童鑫公司逾期交房的请求权；2.张友敏、吴传报享有的合同解除权因超过除斥期间而消灭。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干法律问题的解释》第十五条第二款规定了合同解除权的除斥期间，双方合同约定出卖人逾期交房超过60日后，买后人有权解除合同，但双方没有对解除权的行使期限作出约定，因此，张友敏、吴传报应在交房日2014年5月31日后的60日，即2014年7月30日开始至2015年7月29日前行使合同解除权，但其直到2019年8月14日才起诉至寿县法院要求解除合同，显然已经超过出斥期间；3.一审中张友敏、吴传报并没有提出解除《委托租赁协议》的诉讼请求，且第三人也不同意解除《委托租赁协议》，在此情况下，一审法院却直接将《委托租赁协议》解除，超出诉讼请求范围，程序违法。张友敏、吴传报已经享受了前五年的租赁收益，第六年租金由于合同约定的是市场价，无法确定，第三人的管理层正在商讨中，由于案涉商铺因承建单位违约导致商铺无法投入使用，商铺实际并未出租，但第三人还是按照合同约定支付了前五年租金，因资金周转问题拖延支付第六年租金，而非停付租金，委托租赁协议约定租期未满，一审解除协议违法；4.张友敏、吴传报主张因逾期交房不能实现合同目的不能成立。首先，张友敏、吴传报买房是为了获得持续性收益，该收益已经通过租金得以实现，一审以不能及时获得第六年租金为由，解除案涉委托租赁合同，超出一审诉讼范围；其次，因房价不断上涨，张友敏、吴传报还获得除房屋租金之外的保值增值收益，因此，一审认定不能实现合同目的没有依据；5、如果涉案合同应当解除，一审法院超出合同约定的违约金，而另行计算利息损失没有依据。根据双方合同约定，买受人解除合同的，出卖人按已付房款的1%支付违约金，一审判决安徽同鑫置业有限公司赔偿利息损失，无事实和法律依据。张友敏、吴传报辩称，1.安徽同鑫置业有限公司逾期交房的事实清楚，约定交房日期2014年5月31日，但案涉房屋至今尚未办理竣工验收手续，处于烂尾状态，无法使用更无法实际交付，购房时采用的招租方式仅是为了促销房屋采取的商业手段，返租应当视为购房时的优惠，并非指示交付；2.双方合同约定逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同，同时合同法第94条明确规定一方当事人迟延履行债务或者有其他违约行为致使合同目的不能实现时，另一方享有法定合同解除权，安徽同鑫置业有限公司逾期交付行为已经导致合同目的不能实现，无论法定解除权还是约定解除权，并不受到一年时间限制，诉讼主张解除合同符合法律规定；3.委托租赁协议是商品房买卖合同的从合同，主合同消灭，从合同自然不存在，一审已经判决解除商品房买卖合同，委托租赁协议自然不具备继续存在的事实和法律依据；4.根据合同法第114条第二款规定，约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加。本案中，因安徽同鑫置业有限公司严重违约导致房屋至今无法验收交付，给张友敏、吴传报造成巨大损失，合同约定违约金仅为购房款的1%明显低于实际损失，张友敏、吴传报按资金占用期间利息损失的相关规定，按年利率6%主张并无不妥。综上，请求驳回上诉，维持原判。寿县鑫楚经管公司未陈述。张友敏、吴传报向一审法院起诉请求：1.解除张友敏、吴传报与安徽同鑫置业有限公司签订的《商品房买卖合同》；2.安徽同鑫置业有限公司返还张友敏、吴传报购房款251996元、承担办证费损失2210元、支付违约金2519元并赔偿张友敏、吴传报购房款占用期间的利息损失75598元（按照年息6%计算至起诉之日），共计322323元;3.安徽同鑫置业有限公司赔偿张友敏、吴传报购房款占用期间的利息损失自起诉之日起直至购房款实际还清之日止（按照年息6%计）；4.本案的一切诉讼费用由安徽同鑫置业有限公司承担。一审法院认定事实：2012年10月25日，张友敏、吴传报（买受人）与安徽同鑫置业有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：张友敏、吴传报购买安徽同鑫置业有限公司开发的位于寿县城南新区明珠大道与宾阳大道交叉口西侧的“同鑫新街口商业广场”负一层第E-226号房屋，该房用途为商住，框剪结构，层高5米，地下“-1层”，建筑面积31.11平方米，套内面积21.61平方米，单价8100.16每平方米，总价251996元。张友敏、吴传报应于2012年10月25日前付清首付款201996元，余款50000元，在合同签订之日起7日内办妥贷款。双方在合同第八条中约定，安徽同鑫置业有限公司应当在2014年5月31日前将经验收合格的商品房交给张友敏、吴传报。在第十一条中约定，商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。在合同第九条中约定，逾期交房按逾期时间分别处理，逾期不超过60日，自本合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向其交付违约金。上述商品房买卖合同签订前一日，张友敏、吴传报与安徽同鑫置业有限公司签订了《商铺回购协议》，又与寿县鑫楚经管公司签订了《委托租赁协议》。张友敏、吴传报与安徽同鑫置业有限公司在《商铺回购协议》中约定：前述第E-226号地下商铺，优惠后返租前的价款为307312元，自交房当日起，在满10年时，如张友敏、吴传报想出卖该物业，可按该物业优惠后返租前的总价（以实际付款到位金额为准）的150%作为出让价格将该物业出让给安徽同鑫置业有限公司；张友敏、吴传报须在交房当日起满10年之日为界，提前6个月书面通知安徽同鑫置业有限公司，并于交房当日起满10年之日起的10日内办理出让手续；张友敏、吴传报未能提前6个月书面通知或逾期提出回购的，视为放弃。张友敏、吴传报与寿县鑫楚经管公司在《委托租赁协议》中约定：为保障“同鑫新街口商业广场”物业项目的繁荣和发展，张友敏、吴传报委托寿县鑫楚经管公司对前述E-226号地下商铺招商出租，该商铺作为“同鑫新街口商业广场”物业的组成部分，其全部投资经营管理权由寿县鑫楚经管公司进行统一经营管理，委托租赁时间为10年，从2014年5月31日至2024年5月30日止。寿县鑫楚经管公司按商铺实际销售价格307312元为基准给予张友敏、吴传报投资回报：第一、二、三年度，每年租金为购房款的6%，即18438元（307312元×6%）；第四、五年度，每年租金为购房款的8%，即24584元（307312元×8%）；第六年至第十年按市场价计算回报，如果双方在该期间对租金不能协商一致，张友敏、吴传报有权收回商铺。租金支付方式：一次性支付前三年租金（按商铺实际销售金额的18%），即张友敏、吴传报正式签订商品房买卖合同时直接从购房款中扣除，第四年开始直至合同期满，每年租金按年度给付，给付时间为每个合同年度开始前一个月内，第四年第一次给付租金时间为2017年5月30日前。双方还约定：委托期间，商铺的使用权、经营权、收益权归寿县鑫楚经管公司，张友敏、吴传报不得以任何理由收回商铺或另行委托经营，寿县鑫楚经管公司给予张友敏、吴传报固定回报，合同期满后，张友敏、吴传报有权收回商铺自行经营或另行招租委托经营，但经营内容必须符合“同鑫新街口商业广场”物业经营管理方的区域划分规定。张友敏、吴传报签订本合同后擅自终止合同，除返还寿县鑫楚经管公司已支付的3年租金外，还应向寿县鑫楚经管公司支付该商铺实际销售金额3%的违约金。张友敏、吴传报于2012年10月25日向安徽同鑫置业有限公司支付了办证费2210元，首付款201996元，购房余款50000元，通过按揭贷款方式支付。张友敏、吴传报于2016年8月10日已还清按揭贷款本息56600元。2017年8月8日，袁敏向张友敏转款12292元，转款用途为“同鑫地下室半年租金”；2017年12月20日，袁敏向张友敏转款12292元，转款用途为“租金”；2018年7月18日，王友国向张友敏转款12292元，转款用途为“同鑫第一城地下商铺租金”；2019年2月2日，王友国向张友敏转款12292元，转款用途为“同鑫第一城地下商铺租金”。张友敏、吴传报因索要案涉商铺2019年度（第六年度）的租金未果，向本院提起本案诉讼。寿县鑫楚经管公司和安徽同鑫置业有限公司在诉讼过程中均称袁敏和王友国向张友敏转付的4笔款项系寿县鑫楚经管公司支付给张友敏、吴传报的第四、五年度租金。寿县鑫楚经管公司在本案中未要求张友敏、吴传报返还第四、第五年度的租金。本案审理期间，一审法院派员到现场查看，同鑫新街口地下商业广场目前尚不能投入使用，根据现场管理人员提供的方位图在该地下商业广场（地下室）找到了案涉商铺所在区域，案涉商铺不具备单独交付使用条件。据现场管理人员介绍，地下商业广场（地下室）至今尚未办理竣工验收手续。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、安徽同鑫置业有限公司是否已按约交付了房屋；二、张友敏、吴传报对商品房买卖合同的解除权是否已消灭；三、案涉《商铺回购协议》、《委托租赁协议》，是否对张友敏、吴传报行使合同解除权构成妨碍；四、合同解除后，安徽同鑫置业有限公司应返还张友敏、吴传报购房款及利息的金额。关于焦点一，安徽同鑫置业有限公司关于其已交付房屋的主张不成立。理由如下：第一，安徽同鑫置业有限公司未提供其与张友敏、吴传报办理案涉商铺的交接单，也未提供其与寿县鑫楚经管公司办理案涉商铺的交接单。第二，安徽同鑫置业有限公司于2012年10月25日即收取了张友敏、吴传报的办证费用，但至今没有为张友敏、吴传报代办案涉商铺的产权证。第三，作为开发商的安徽同鑫置业有限公司与承建案涉商铺所在的地下商业广场（地下室）的建筑商因该地下商业广场的工程质量问题、维修方案等争议的另案尚在一审法院审理中。经一审法院现场查看，该地下商业广场整体尚没有投入使用，部分进出口已采取隔离措施，安徽同鑫置业有限公司不可能将案涉商铺从整个地下商业广场中分离出来单独交付使用。第四，安徽同鑫置业有限公司没有提供证据证明案涉E-226号商铺所在的地下商业广场已通过竣工验收，符合合同约定的交房条件。第五，安徽同鑫置业有限公司以寿县鑫楚经管公司已向张友敏、吴传报支付租金为由主张其已将案涉商铺转移给寿县鑫楚经管公司占有。但安徽同鑫置业有限公司所谓的前三年度租金抵付购房款的时间发生在2012年10月25日，而房屋买卖合同约定的交房时间是2014年5月31日，即使寿县鑫楚经管公司向安徽同鑫置业有限公司支付了该笔款项，也不能据此证明安徽同鑫置业有限公司已向寿县鑫楚经管公司交付了案涉商铺。因安徽同鑫置业有限公司未证明其向寿县鑫楚经管公司移交物业的具体时间，前述袁敏和王友国在2017年度、2018年度向以租金名义支付给张友敏的4笔款项也不足以证明安徽同鑫置业有限公司履行了交房义务。第六，寿县鑫楚经管公司在诉讼过程称其停付“第六年”租金的原因是目前无法确定市场租金价格。根据《委托租赁协议》中关于“如双方对第六年至第十年的租金不能协商一致，张友敏、吴传报有权收回商铺”的约定，即使寿县鑫楚经管公司认可其代张友敏、吴传报接收了房屋，寿县鑫楚经管公司目前也无法将“经验收合格的商品房”交还给张友敏、吴传报。综上，对安徽同鑫置业有限公司提出的其已按约交付房屋的意见，不予采纳。关于焦点二，《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……”。因案涉E-226号商铺所在的地下商业广场整体尚没有投入使用，安徽同鑫置业有限公司也不可能将案涉商铺从整个地下商业广场中分离出来单独交给张友敏、吴传报使用。如果张友敏、吴传报通过诉讼方式要求安徽同鑫置业有限公司向其交付房屋（继续履行合同），其诉求因存在事实上和法律上的障碍，也将难以得到支持。在案涉商铺不能交付的情形下，应准许张友敏、吴传报解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：“……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”。本案中，从安徽同鑫置业有限公司、寿县鑫楚经管公司、张友敏、吴传报三方分别签订《委托租赁协议》、《商铺回购协议》、《商品房买卖合同》的事实看，张友敏、吴传报购买案涉商铺的目的是取得持续性投资收益。因寿县鑫楚经管公司停付租金，且安徽同鑫置业有限公司也无法单独将案涉商铺交给张友敏、吴传报使用、收益，张友敏、吴传报取得持续性投资收益的合同目的已无法实现。案涉商铺的买卖合同具有法定解除情形，且张友敏、吴传报在寿县鑫楚经管公司停付租金后，主张解除合同，并未超过解除权行使期限，对张友敏、吴传报诉请解除案涉商铺买卖合同的诉讼请求，予以支持。关于焦点三，安徽同鑫置业有限公司回购案涉商铺的前提是张友敏、吴传报已经取得案涉商铺的产权，并且根据张友敏、吴传报与安徽同鑫置业有限公司在《商铺回购协议》中的约定，是否要求安徽同鑫置业有限公司回购案涉商铺，选择权在于张友敏、吴传报一方，张友敏、吴传报尚未取得案涉商铺的产权，《商铺回购协议》的存在，对张友敏、吴传报诉求解除合同并不构成妨碍。《委托租赁协议》中约定了张友敏、吴传报与寿县鑫楚经管公司对第六年度以后的租金不能协商一致，张友敏、吴传报有权收回商铺（解除租赁合同），故《委托租赁协议》的存在对张友敏、吴传报行使房屋买卖合同解除权也不构成妨碍。对于安徽同鑫置业有限公司主张的由于《商铺回购协议》、《委托租赁协议》存在，张友敏、吴传报不能行使房屋买卖合同解除权的意见，不予采纳。关于焦点四，案涉房屋买卖合同被诉请解除是因安徽同鑫置业有限公司违约所致。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，安徽同鑫置业有限公司应当向张友敏、吴传报返还购房款、办证费并赔偿损失。经查，张友敏、吴传报实际支付给安徽同鑫置业有限公司的款项包括首付款201996元、办证费2210元、按揭贷款5万元，其支付的办证费、首付款的利息损失应从交款之日起算；由于计算张友敏、吴传报因偿还每期按揭贷款本息所产生的损失比较繁琐，故张友敏、吴传报因偿还按揭贷款本息56600元所产生的利息损失可从贷款清偿之日（2016年8月10日）起算；张友敏、吴传报请求按年利率6%计算利息的意见，可以采纳。张友敏、吴传报请求安徽同鑫置业有限公司支付至2019年8月14日（起诉状记载的日期）的利息75598元，未超过按上述计息方式估算的利息金额，予以支持；2019年8月15日以后的利息，安徽同鑫置业有限公司应继续支付至债务清偿之日。对于安徽同鑫置业有限公司关于按张友敏、吴传报累计已付款的1%计算违约金（2519.96元或3073.12元）的主张，因不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，不予采纳。对张友敏、吴传报诉请鑫置业公司返还购房款、办证费并按年利率6%赔偿其利息损失的诉讼请求予以支持；对张友敏、吴传报诉请鑫置业公司再支付违约金2519元的诉讼请求不予支持。因案涉商铺买卖合同解除，张友敏、吴传报与寿县鑫楚经管公司订立的《委托租赁协议》也应予以解除，张友敏、吴传报应返还其收取的租金。关于案涉商铺前三个年度的租金，寿县鑫楚经管公司在本案诉讼过程中未提供证据证明其以该三个年度的租金55314元（18438元/年×3年）为张友敏、吴传报向安徽同鑫置业有限公司支付了购房款，且案涉《商品房买卖合同》中约定的房屋价款是251996元，张友敏、吴传报也未诉求安徽同鑫置业有限公司返还该55314元，结合本案三方当事人先后签订《商铺回购协议》、《委托租赁协议》、《商品房买卖合同》的事实，推定所谓寿县鑫楚经管公司代张友敏、吴传报向安徽同鑫置业有限公司支付购房款55314元，是安徽同鑫置业有限公司销售案涉商铺的让利促销方式，因张友敏、吴传报诉求解除合同时未诉求安徽同鑫置业有限公司返还该55314元，该55314元因合同解除自然复归于安徽同鑫置业有限公司。如寿县鑫楚经管公司确有证据证明其已代张友敏、吴传报向安徽同鑫置业有限公司支付过购房款55314元，三方可以就该55314元及该55314元的占用利息问题另行解决。关于第四、第五年度租金，因寿县鑫楚经管公司在本案中未要求张友敏、吴传报返还，本案不予处理，当事人可以另行解决。关于寿县鑫楚经管公司要求张友敏、吴传报按购房款总额的3%向其支付违约金问题。寿县鑫楚经管公司停付租金是张友敏、吴传报诉请解除案涉商铺买卖合同的原因，案涉商铺的买卖合同一旦解除，案涉商铺的委托租赁合同也无法履行，张友敏、吴传报没有擅自终止租赁合同的违约事实，寿县鑫楚经管公司要求张友敏、吴传报向其支付违约金没有事实依据，不予支持。综上所述，对张友敏、吴传报的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：1、解除张友敏、吴传报与安徽同鑫置业有限公司于2012年10月25日订立的有关位于寿县寿春镇同鑫新街口商业广场E栋226号商铺的商品房买卖合同；2、安徽同鑫置业有限公司于判决生效之日起十日内返还张友敏、吴传报254206元（购房款251996元、办证费2210元），并赔偿截至2019年8月14日的利息损失75598元；后续利息以254206元为基数，按年息6%，从2019年8月15日支付至债务清偿之日；3、驳回张友敏、吴传报的其他诉讼请求。案件受理费6153元，减半收取3077元，由安徽同鑫置业有限公司负担。二审中，为查明案件事实，本院责令安徽同鑫置业有限公司限期提交案涉商铺所在商业广场的竣工验收及消防验收资料，安徽同鑫置业有限公司提交了《寿县同鑫新街口商业广场地下室工程竣工验收报告》及《寿县住建局建设工程消防验收审核意见书》复印件，以证明案涉房屋已经竣工验收和消防验收合格。张友敏、吴传报质证认为，对竣工验收报告的真实性有异议，该份报告可能是安徽同鑫置业有限公司事后伪造，若真在2015年4月13日竣工验收，则该报告一审就能提交，即使该报告真实，也不能代表安徽同鑫置业有限公司已经交付房屋，该房屋至今仍然杂草丛生、垃圾遍地是客观事实；对于消防验收意见书真实性无异议，消防验收在2019年12月25日，距离延期交房已达五年半时间，充分印证安徽同鑫置业有限公司构成根本违约，所建房屋不具备安全使用价值和交付条件。本院经现场查看，发现案涉地下室确实未正常运营，故责令安徽同鑫置业有限公司书面说明逾期举证及地下商铺未能如期运营的原因。安徽同鑫置业有限公司提交说明：1.工程竣工验收报告的验收日期，因需要与施工大合同要求一致而出现了倒签，实际验收时间与取得消防验收的时间一致，即2019年12月25日，因此，一审庭审中无法举证；2.地下商铺未能如期运营，因为承建商交付的工程不符合质量要求，地下室漏水，以至于地下商铺装修被水浸泡，损失惨重，此后与承建商交涉维修事宜久拖不决，导致错过招商黄金时间，至今无法正常运营。本院对上述证据认证如下：竣工验收报告是安徽同鑫置业有限公司倒签且缺少质检管理机关等备案印章，不能体现客观事实，且安徽同鑫置业有限公司自认案涉地下商铺至今无法正常运营，故对该证据不予确认；对消防验收审核意见书真实性予以确认。对当事人二审争议的事实，本院认定同一审一致。本院认为，本案争议焦点为：1.一审程序是否违法；2.安徽同鑫置业有限公司是否逾期交房，张友敏、吴传报主张解除案涉商品房买卖合同能否成立；3.一审判令安徽同鑫置业有限公司赔偿利息损失是否适当。针对上述焦点问题，本院评判如下：关于第一项争议焦点，本院认为：张友敏、吴传报的一审诉讼请求并未包含解除其与寿县鑫楚经管公司签订的《委托租赁协议》，一审本院认为部分对此予以评判不当，但判决主文部分并未对此做出判决，故安徽同鑫置业有限公司上诉称一审超诉请判决、程序违法的理由不能成立，本院依法不予支持。关于第二项争议焦点，本院认为：安徽同鑫置业有限公司与张友敏、吴传报于2012年10月25日签订商品房买卖合同约定交房时间为2014年5月31日前，张友敏、吴传报与寿县鑫楚经管公司签订案涉房屋委托租赁协议，约定租期从2014年5月31日至2024年5月30日，但对于前三年租金支付问题，并未约定由寿县鑫楚经管公司向张友敏、吴传报支付，而是约定直接从购房款中扣除，可见，安徽同鑫置业有限公司与寿县鑫楚经管公司具有一定的关联性，前三年租金抵扣购房款属于安徽同鑫置业有限公司商业促销方式。从安徽同鑫置业有限公司二审提交的案涉商业广场的竣工验收和消防验收资料来看，安徽同鑫置业有限公司自认竣工验收报告载明竣工时间是其倒签，实际验收时间为2019年12月25日，且提交书面说明自称案涉商铺因承建商交付工程质量问题导致地下室漏水，至今无法正常运营。可见，案涉商铺房屋至今尚不具备交付使用条件，寿县鑫楚经管公司支付第四、五年租金并不能当然推定为安徽同鑫置业有限公司已将房屋交付给寿县鑫楚经管公司、完成指示交付，仅能说明寿县鑫楚经管公司按委托租赁协议约定履行支付租金义务，因此，安徽同鑫置业有限公司逾期交房事实成立。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干法律问题的解释》第十五条规定，出卖人迟延交付房屋，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。张友敏、吴传报与安徽同鑫置业有限公司签订商品房买卖合同的当日，与寿县鑫楚经管公司签订委托租赁协议，三方以指示交付的表面形式确认了房屋的交付问题，寿县鑫楚经管公司为安徽同鑫置业有限公司的关联公司，以支付第四年、第五年租金的方式掩盖案涉房屋并未由寿县鑫楚经管公司向其交付使用的事实，安徽同鑫置业有限公司对其尚未实际交付案涉房屋的事实也未向张友敏、吴传报披露，因此，张友敏、吴传报对案涉商品房买卖合同解除权发生之日应为寿县鑫楚经管公司未按约支付第六年度租金之日，即2019年5月30日，故张友敏、吴传报以安徽同鑫置业有限公司未能交付房屋导致合同目的不能实现为由，主张解除合同符合法律规定。关于第三项争议焦点，本院认为：《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。张友敏、吴传报与安徽同鑫置业有限公司签订商品房买卖合同约定，因逾期交房买受人解除合同，违约金为已付房款的1%，该约定违约金明显低于实际损失，张友敏、吴传报主张按年利率6%计算利息作为违约损失，合理合法，一审予以支持并无不当。综上所述，安徽同鑫置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6135元，由安徽同鑫置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王雪霞审判员  王元元审判员  张 晨二〇二〇年四月二十四日书记员  倘余山附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。