河南省焦作市马村区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0804民初163号原告：田静静，女，汉族，现住焦作市山阳区。委托诉讼代理人：王晓松，河南达成律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹阳，河南达成律师事务所律师。被告：焦作亿祥房地产开发有限公司，住所地：焦作市马村区待王街道办事处焦新路北。法定代表人：王海港，董事长。委托诉讼代理人：原宏伟，男，公司员工。委托诉讼代理人：闫全喜，金研律师事务所律师。原告田静静（以下简称原告）与被告焦作亿祥房地产开发有限公司（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告田静静委托诉讼代理人王晓松、曹阳，被告焦作亿祥房地产开发有限公司的委托诉讼代理人原宏伟、闫全喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田静静向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金85772.7元（自2016年12月31日起，以已付房款为基数，按照日万分之二的标准计算至实际交付符合合同约定条件的房屋之日止，现暂计算至2020年1月2日）；2、本案的诉讼费用等由被告承担。事实和理由：原告于2015年7月1日与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买由被告开发建设并出售的位于马村区中兴路3555号亿祥美郡第17号楼1单元6层603号商品房，房屋建筑面积共113.58平方米，房款共计390942元。《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第壹种条件（即该商品房经验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”，第九条约定出卖人如逾期交付房屋，逾期超过90日后，应自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之二的违约金。第十一条约定双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订后原告按约定支付了全部房款，但被告至今仍未能按照合同约定的日期和交付条件交房，应当按合同约定向原告支付违约金。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请依法判决。被告焦作亿祥房地产开发有限公司辩称，一、被告已经在2017年9月26日通过邮政快递EMS向原告送达了交房通知书，通知原告办理收房手续，原告也在第一次起诉状里予以认可，根据双方合同第十一条的约定，交房期限届满之后的第二日应当视为交付，故原告诉请2017年9月29日之后的违约金不应当予以支持；二、原告合同签订后并没有依照双方约定及时足额交付全部房款，构成违约在先，依照双方合同及补充协议约定，除应当承担违约金外，还应顺延双方约定的交房期限；三、案涉工程在建设过程中遭遇了自然天气、政府行为、政策因素等不可抗力影响，致使停工一百余天，根据双方合同第八条的约定，交房期限也应当据实顺延；四、本案有蓝天行动、重污染天气施工管控等不可抗力影响，导致房屋逾期交付，并非被告本意，且被告在积极主动解决其他业主逾期经济赔偿，已经支付巨额经济赔偿，经营运转皆因此受限，故望法庭能结合本案实际情况及被告积极补救的态度对合同违约条款约定的违约金标准予以调整，降低违约金。原告围绕诉讼请求提交证据如下：一、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》一份及被告向原告开具的收据一份。二、原告与被告以及中国农业银行股份有限公司焦作建设路支行三方签订的《个人购房担保借款合同》一份以及原告与中国农业银行股份有限公司焦作建设路支行签订的《焦作市预购商品房抵押合同》一份。以上证据证明：1、原、被告双方之间的商品房买卖合同关系；2、证明被告延期交房，以及未按合同约定交房的违约行为，原告有权依据相应违约条款主张逾期交房违约金；3、证明原告已经按照合同约定支付全部购房款。三、案涉房屋税收缴款书一份，证明原告已按案涉房屋总价款缴纳税款7818.84元。被告质证后，对证据一、三的真实性无异议，本院对原告提交的证据一、三的真实性予以确认。被告认为证据二与本案无关联性，结合被告自认270000元到账等庭审情况，本院对该证据的真实性、关联性予以确认。被告围绕答辩意见提交证据如下：一、《交房通知书》和EMS邮寄单各一份，证明被告于2017年9月26日通知原告在2017年9月29日办理收楼手续的事实。二、政府文件一套，证明在案涉房屋建设过程中因政府环保污染等政策和行政行为等不可抗力因素，造成被告停工一百余天的事实；三、焦作市马村区人民法院和焦作市中级人民法院判决书各三份，该六份生效判决书认定的案件事实属于被告方免证事实。原告质证后，对证据一、三的真实性无异议，本院对被告提交的证据一、三的真实性予以确认。原告对被告提交的证据二有异议，因被告提交的生效判决书中已认定该证据客观真实，与本案有关联性，能够证明被告因蓝天工程等不可抗力的原因导致停工，予以确认，故在本案中，本院对该证据依法予以确认。本院经审理认定事实如下：原、被告于2015年7月1日签订了《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于焦作市马村区中兴路3555号亿祥美郡17号楼1单元6层603号的房产一套，建筑面积为113.58平方米，总价款390942元。合同约定了有关内容，其中涉及本案的主要内容有：第八条约定：交房期限为2016年12月30日；如遇下列特殊情况，可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起10日内告知买受人；2、由于自然原因，政策因素或政府行为原因的；3、买受人逾期付款；第九条约定出卖人逾期交房的违约责任，逾期不超过90日，自合同规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人选择继续履行合同的，自合同规定的最后交付的期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。原告于2015年7月1日支付了120942元房款，被告自认于2015年10月份收到剩余的270000元房款。2017年9月26日，被告向原告邮寄送达《交房通知书》，定于2017年9月29日至9月30日集中办理交房手续，原告收到该通知书未收房。由于原、被告双方因迟延交房的违约金不能达成一致意见，纠纷成诉。另查明，原告购买的房屋因政策因素或政府行为原因，被告停工时间为85天。本院认为，合同双方应当按照约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方约定交房期限为2016年12月30日，被告未在约定时间向原告交房，应依据合同约定承担迟延交房的违约责任。关于政策因素或政府行为原因造成停工是否产生延期交房的后果以及合理延期的天数问题。被告所举《中国人民抗日战争暨世界反法西斯胜利70周年纪念活动建筑工地空气质量保障方案》等证据系不可抗力，对被告工期确实造成影响，并产生延期交房的后果。因此原、被告约定的交房之日即2016年12月30日之前因不可抗力造成停工的相应天数应予以顺延，此后在顺延期间内因不可抗力造成的停工天数亦应予以扣除，即在2017年3月26日之前因不可抗力造成停工的天数应予以扣除，共计85天。至于被告所举2017年3月26日之后的证据，已明显超出合同约定的合理延期，且这些政府行为不能导致原告购买房屋停工，产生延期交房后果。被告已经于2017年9月26日通过邮政快递EMS向原告送达了《交房通知单》，通知原告办理收房手续，原告对此予以认可，但原告拒绝收房，认为通知书内容不能体现被告在通知交房时案涉房屋已符合合同约定的房屋交付条件及合同约定的房屋交接条件。原告主张交房的时候被告未提供住宅使用说明书、住宅质量保证书以及房屋是否验收不是原告要求被告支付违约金的理由，故对原告的抗辩理由，本院不予采信。根据《商品房买卖合同》第十一条约定，交房日期届满的第二日即视为交付，故对原告要求被告支付自2017年9月30日之后的违约金的主张，本院依法不应予以支持。综上，本案被告可延期交房的合理期限为85天。双方在合同中约定了因违约产生的损失赔偿计算方法，即逾期超过90日后，买受人选择继续合同的，自合同规定的最后交付的期限的第二天起至被告指定交房之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。双方在合同中约定的交房期限为2016年12月30日，而被告向原告送达交房通知书的交房期限为2017年9月29日至9月30日，故违约金应自2016年12月31日起计算至2017年9月30日止，共计273天，被告应当向原告支付的逾期交房违约金为390942元×0.0002/天×（273－85）天＝14699.42元。对原告起诉要求超出部分，本院不予支持。被告认为原告未及时足额交付房款的问题，可另行主张，本案不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：被告焦作亿祥房地产开发有限公司于本判决生效后三日内向原告田静静支付延期交房违约金14699.42元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费972元，由被告焦作亿祥房地产开发有限公司负担167元，原告田静静负担805元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  王小平二〇二〇年四月二十日书记员  安 婷河南省焦作市马村区人民法院民事判决书（附页）（2020）豫0804民初163号（2020）豫0804民初163号民事判决书所引用的相关法律法规，具体内容表述如下：《中华人民共和国民法总则》第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。