江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0303民初286号原告：江苏大彭阳光物业管理有限公司，住所地徐州市泉山区二环西路63号。法定代表人：梁维，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈辉，该公司员工。被告：卢桂法，男，1982年11月10日出生，汉族，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：魏贤芝（系卢桂法妻子），女，1983年10月12日出生，汉族，住徐州市云龙区。原告江苏大彭阳光物业管理有限公司（以下简称大彭阳光公司）诉被告卢桂法物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用小额诉讼程序，于同年4月8日公开开庭进行了合并审理。原告大彭阳光公司的委托诉讼代理人陈辉、被告卢桂法的委托诉讼代理人魏贤芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大彭阳光公司向本院提出诉讼请求：判令被告给付原告物业服务费3261元（即2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业费，计算明细为1.00元/月/平方米×房屋建筑面积90.58平方米×36个月=3261元）、公共能耗费210元（即70元/年×3年=210元），以及违约金5332元（即违约金按照合同第七章第二十条的约定，以欠交物业费为基数，按每日千分之三的标准，自2017年6月1日计算至2019年12月31日）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与山居花园小区业主委员会及徐州市云龙区子房街道办事处新建社区（王杰）签订《物业管理服务委托合同》，合同约定物业服务费按建筑面积收取，多层0.6元/月/平方米，高层1元/月/平方米；公共能耗费为包干制，70元/户/年。原告按照合同约定履行了义务，但被告至今未给付物业服务费等费用，原告多次催要至今，被告一拖再拖。现原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告卢桂法辩称，原告的服务没有达到标准，我不愿意给付那么多的物业费。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：根据本院已生效的判决能够确认，2016年1月，山居花园业主委员会（甲方）和原告大彭阳光公司（乙方）签订《山居花园物业管理服务委托合同》一份，合同约定：甲方选聘乙方为徐州市山居花园小区提供物业管理服务事宜，合同期限壹年，自2016年1月1日起至2016年12月31日止；物业服务收费实行包干制，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层及高层一层0.6元/月/平方米，小高层1.00元/月/平方米，公共能耗费为70元/户/年（包干费用），无论业主居住与否均应承担此项费用，业主应于本合同生效之日（每年的1月1日）起至合同年度的6月30日内交纳当年的物业服务费用，物业服务费按年交纳；双方还就服务内容与质量、物业的经营与管理、物业的使用与维护、双方的权利与义务、违约责任、其他事项等作出了约定。2016年1月1日起，原告大彭阳光公司即开始为徐州市云龙区山居花园小区提供物业管理服务。2017年1月12日，山居花园业主委员会（甲方）和原告大彭阳光公司（乙方）签订《山居花园物业管理服务委托合同》一份，约定合同期限壹年，自2017年1月1日起至2017年12月31日止；合同约定的其他内容基本上同双方签订的2016年的物业管理服务委托合同。2018年1月8日，徐州市云龙区子房街道办事处建新社区居民委员会（甲方）和原告大彭阳光公司（乙方）签订《山居花园物业管理服务委托合同》一份，约定合同期限壹年，自2018年1月1日起至2018年12月31日止；合同约定的其他内容基本上同此前2016年案涉小区的物业管理服务委托合同。2019年1月2日，江苏省徐州市云龙区子房街道王杰社区居民委员会（甲方）和原告大彭阳光公司（乙方）签订《山居花园物业管理服务委托合同》一份，约定合同期限壹年，自2019年1月1日起至2019年12月31日止；合同约定的其他内容基本上同此前2016年案涉小区的物业管理服务委托合同。又查明，被告卢桂法系案涉小区1#-1-1102室业主，房屋建筑面积90.58平方米，其尚欠原告自2017年1月1日起至2019年12月31日期间的物业服务费（即1.00元/月/平方米×房屋建筑面积90.58平方米×36个月≈3261元）、公共能耗费为210元（即70元/户/年×3年=210元）。本院认为，上述《山居花园物业管理服务委托合同》均合法有效，对案涉小区全体业主均具有法律约束力。关于物业服务费问题。物业服务费是物业服务企业提供服务应取得的劳动报酬，也是物业服务企业正常经营及小区物业服务秩序正常运转的经济基础；业主交纳物业服务费是《国务院物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等法规规定的业主应履行的法定义务。原告具有从事物业管理服务的资质，为案涉小区提供了物业管理服务，被告为该小区业主，其应及时给付原告物业服务费。故原告要求被告支付其物业服务费3261元的诉讼请求，有相应的事实和法律依据，本院依法予以支持。关于公共能耗费问题。因案涉物业合同约定了公共能耗费为包干制，因此被告应当根据此项约定支付原告相应公共能耗费，即自2017年1月1日起至2019年12月31日期间的公共能耗费为210元（70元/户/年×3年=210元）。故对原告的该项诉请，本院亦依法予以支持。关于违约金问题。本院综合考虑到物业服务难以尽善尽美，原告提供的物业服务不排除尚有改进空间或者业主不满意之处，从钝化物业公司和小区业主之间矛盾纠纷出发，为构建物业公司和业主之间持久、稳定、和谐的关系，故对原告主张的违约金请求，本院暂不予支持。由于物业管理服务具有公共性和综合性，使其有别于为单一客户提供的专项特约服务，而受益主体的广泛性和差异性，难以实现所有业主的认识完全一致，少数或个别业主拒交物业费容易形成对其他已交纳物业服务费的业主不公平的局面。此外，物业服务还具有即时性、无形性、持续性、长期性等特点，如果业主对物业服务质量不满，可以向业主委员会或物业服务行业行政管理部门反映，由业主委员会、物业服务行业行政管理部门督促物业服务企业进行整改。若整改不到位，业主委员会或业主可以采取合法有效的方式理性维权。业主如果有证据表明因物业服务企业的服务造成业主损失，可另行主张赔偿，而不是拒绝交纳物业服务费。原告在物业管理服务过程中，可能存在一些令业主不满意的地方，但物业服务合同属于公共服务合同，对于服务是否存在缺陷的判断，不应以个别业主的感受为标准，业主拒绝交纳物业费的正当理由应限定在物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵，一般情况下的服务瑕疵不应成为业主拒绝交纳物业服务费的理由。原告在今后的物业管理服务中应当积极改善物业服务质量，严格按照物业管理服务等级标准提供质价相符的服务，努力打造“管理有序、环境优美、治安良好、生活便利、文明祥和”的幸福家园。故对被告的辩称意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十一条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，被告卢桂法给付原告江苏大彭阳光物业管理有限公司自2017年1月1日起至2019年12月31日期间的物业服务费3261元、公共能耗费210元；二、驳回原告江苏大彭阳光物业管理有限公司的其他诉讼请求。义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由原告江苏大彭阳光物业管理有限公司负担15元，由被告卢桂法负担10元。本判决为终审判决。审判员 刘 松二〇二〇年四月九日书记员 崔朝宇