河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0184民初11932号原告：张漫漫，女，1987年4月25日出生，汉族，住河南省尉氏县。委托诉讼代理人：吕游，河南天基律师事务所律师。委托诉讼代理人：范小娜，河南天基律师事务所律师。被告：河南正商龙湖置业有限公司，住所地新郑市龙湖镇107国道西侧正商红河谷2号楼2幢1单元1-2层01号，统一社会信用代码：91410000317262017T。法定代表人：别三江，总经理。委托诉讼代理人：申涛，系该公司员工。被告：河南正商物业管理有限公司，住所地郑州市郑东新区康平路9号院综合楼，统一社会信用代码：914101027440621321。法定代表人：黄可飞，董事长。委托诉讼代理人：冯丹柠，系公司员工。原告张漫漫与被告河南正商龙湖置业有限公司（以下简称正商置业）、河南正商物业管理有限公司（以下简称正商物业）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张漫漫及其委托诉讼代理人吕游，被告正商置业委托诉讼代理人申涛，被告正商物业委托诉讼代理人冯丹柠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张漫漫向本院提出诉讼请求：1、依法判令二被告对位于龙湖镇正商智慧城（A-09）49幢楼2单元2002室房屋承担保修责任，履行维修义务；2、依法判令二被告向原告支付房屋修复期间的损失暂计算为10万元（包括但不限于房屋租赁费用、车位费、物业费用及其他损失）；3、本案诉讼费用由被告承担。在审理过程中，原告变更诉讼请求为：1、依法判令二被告向原告支付房屋修复期间的损失暂计算为146111元（包括但不限于房屋租赁费用、车位费、物业费用及其他损失等）；2、判令被告承担本案的诉讼费用，但不限于诉讼费、鉴定费等。事实和理由：原、被告（正商龙湖置业）于2016年6月24日签订合同编号为16001503711的《商品房买卖合同》，约定被告将位于龙湖镇正商智慧城（A-09）49幢楼2单元2002室房屋出售给原告，并约定“出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任”。2018年11月14日，被告正商龙湖置业就房屋质量出具了《住宅工程质量分户验收合格证书》，并于2018年年底交付该房屋给原告使用。交付后，原告发现该房屋屋顶楼板大面积的开裂，且裂缝较大，属于严重质量问题，使得原告至今无法入住。该房屋屋顶属于主体结构，根据双方签订的《正商智慧城商品房住宅质量保证书/使用说明书》约定：出现质量缺陷的，均由被告在保修期内免费承担保修责任。因此原告多次同二被告就房屋屋顶开裂问题进行协商，但未达成一致，二被告亦拒不维修。原告为维护自己的合法权益诉至法院，望判如所请。正商置业辩称：对第一项诉请我司愿意对涉案房屋进行维修，希望双方共同或原告方单方找有资质的维修单位经我方认可后尽快对涉案房屋进行维修。对第二项诉请，原告所主张的房租损失，远高于同项目同一期带装修的房屋租金，原告所主张的车位费，物业费，垃圾清运费，车位管理费没有事实依据，且与本案涉案房屋质量问题没有因果关系。对第三项请求望法院依法裁判。正商物业辩称：对原告方三项诉请均有异议，因本案为商品房买卖合同纠纷，我司与原告存在前期物业服务合同关系，与本案不属于同一法律关系，故原告对我司提起的三项诉请无事实及法律依据，请求予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月24日,张漫漫与正商置业签订一份《商品房买卖合同》,约定张漫漫购买正商置业开发的商品房。合同签订后,张漫漫已向正商置业支付购房款,正商置业亦于2018年12月20将本案涉案房屋交付张漫漫。张漫漫于2019年2月25日对本案涉案房屋进行装修,装修公司进驻房屋实施装修时发现客厅顶板多处裂缝、客厅及卧室掉皮漏筋等现象。为此，双方发生纠纷，原告诉至法院。正商物业与张漫漫签订前期物业服务协议,主要约定,正商物业为张漫漫所有的房屋提供物业管理服务。2018年12月20日，张漫漫向正商物业交纳物业费及垃圾清运费计1791元，2019年4月20日交纳车位管理费720元。正商置业出具的正商·智慧城《商品住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》中载明,正商置业开发的正商智慧城二期（A-09）,根据建设部等有关规定,自竣工验收合格交付商品房买受人之日起,正商置业对住宅下列部位、部件工程出现质量缺陷的，均由本公司在保修期内免费承担保修责任。并作出如下质量保修期承诺,…,墙面、顶棚抹灰层脱落，…房间防渗漏等,国家规定的保修期限为2年。在保修期内,该项目的质量保修由正商置业委托正商物业负责,房屋使用人在正常使用本商品住宅发现质量缺陷时，应在保修期内及时填写《商品房质量保修单》向本公司或本公司委托的物业服务企业报修，本公司在保修期内免费承担保修责任。本案诉讼过程中,张漫漫提出对本案涉案房屋裂缝是否存在质量及安全问题进行鉴定。我院依法委托河南光华建设工程质量检测有限公司对裂缝是否符合规范的相关要求进行评定，河南光华建设工程质量检测有限公司于2020年3月4日作出豫华测司[2020]质检001号《司法鉴定报告》，鉴定意见载明：“1、客厅顶板裂缝均超过现行规范《混凝土结构设计规范》GB50010-2010（2015版）第3.4.5款规定不大于0.30mm的最低要求。该裂缝已经影响到结构整体安全性，建议有资质的公司进行加固处理。2、客厅顶板及卧室顶板出现的掉皮、漏筋、凹槽等现象属于《混凝土结构工程施工质量验收规范》GB50204-2015表8.1.2中严重缺陷。建议凿除胶结不牢固部分的混凝土至密实部分，清理表面，直射模板，洒水湿润，涂抹混凝土界面剂，应采用比原混凝土强度等级高一级的细石混凝土浇筑密实。”原告张漫漫为此向河南光华建设工程质量检测有限公司支付签定费12000元。原告（甲方）与案外人河南良创装饰装修工程有限公司（乙方）于2019年1月7日签订的《建筑装饰工程施工合同》第一条第1.5约定：本工程自2019年1月8日开工，于2019年4月8日竣工，共计90天。1.7合同价款200000元。第六条6.1双方商定本合同价款采用总价包干。6.2本合同生效后，甲方分三次，按下表约定支付工程款，尾款竣工结算时一次结清。第一次：本合同签订之日起三日付款40%，第二次木工工程做完后付款40%，第三次：工程竣工验收合格后3日付款20%。7.1本工程材料由乙方严格按工程预算所列项目、材质、品牌提供。材料进入施工现场，徐家坊签字验收后方可进行施工。因乙方材料供应不合格所供应材料与工程预算所列材质、品牌不相符合所造成的工程质量不达标、窝工、工程延期等情况，由乙方负责将工程整改至达标并向甲方支付赔偿费，每停工一天或窝工一天或乙方整改导致工期每延期一天，乙方向甲方支付赔偿金为1000元。第九条9.3由于甲方原因导致开工或中途停工，甲方应补偿乙方因停工、窝工所造成的的损失。每停工或窝工一天，甲方支付乙方1000元的补偿金。甲方不按合同约定付款的，每逾期一天，应按付款项的10%向乙方支付滞纳金。庭审中，原告张漫漫提交了2019年1月7日向河南良创装饰装修工程有限公司的工程预付款计50000元的收据。庭审中原告陈述，装修公司的工作人员进入涉案房屋进行前期的清理和准备工作时，发现房屋存在质量问题即停工。2019年1月20日，原告（乙方）与案外人黄开动（甲方）签订房屋买卖合同，约定：一、甲方将位于郑州市姚砦路街道金城时代小区10号楼28层2813号的房屋出租给乙方居住使用，租赁期限自2019年1月20日至2020年1月20日，计12个月。二、本房屋年租金为人民币42000元/年，按年结算，乙方向甲方支付全年租金。被告对房屋租赁合同有异议，辩称原告的租金损失应以涉案房屋对外出租的市场价格作为标准，而非原告在其他区域租住其他房屋产生的租金并举证证明原告涉案房屋同一项目同一期带装修带家具的房屋租金市场价格为1600元/月。上述事实有当事人的陈述，及本案庭审笔录等相关证据予以证实。本院认为,最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”本案中，由被告正商置业开发建设的涉案房屋虽然经验收合格可以投入使用，且原告已按双方《商品房买卖合同》及合同补充约定接收了涉案房屋，但在原告对涉案房屋进行装修过程中，涉案房屋屋顶及墙壁却出现了多处裂缝，经河南光华建设工程质量检测有限公司司法鉴定鉴定结论为：“1、客厅顶板裂缝均超过现行规范《混凝土结构设计规范》GB50010-2010（2015版）第3.4.5款规定不大于0.30mm的最低要求。该裂缝已经影响到结构整体安全性，建议有资质的公司进行加固处理。2、客厅顶板及卧室顶板出现的掉皮、漏筋、凹槽等现象属于《混凝土结构工程施工质量验收规范》GB50204-2015表8.1.2中严重缺陷。建议凿除胶结不牢固部分的混凝土至密实部分，清理表面，直射模板，洒水湿润，涂抹混凝土界面剂，应采用比原混凝土强度等级高一级的细石混凝土浇筑密实。”该裂缝产生时，涉案房屋尚在保修期限内，被告正商置业在庭审中亦表示愿意维修，因此原告要求正商置业对涉案房屋进行维修应予支持。原告请求被告正商置业承担鉴定费12000元，符合法律规定，本院予以支持。关于原告请求的损失部分，根据前述的分析，结合已查明的事实，原告要求被告正商置业赔偿装修损失部分予以支持，本院酌定原告装修损失为10000元。关于原告主张的租赁损失，因涉案房屋交付后存在质量问题，导致原告自接收房屋至今不能正常使用，给原告造成了一定的经济损失，被告理应承担该损失的赔偿责任。根据本案涉案房屋的地理位置、面积、郑州市租房市场行情，结合被告正商物业提供的“安居客”的租房信息，本院酌定自2019年4月9日至正商置业修复本案涉案房屋达到居住标准之日止的租金应以每月1600元为宜。关于张漫漫主张正商物业赔偿物业费的请求，因本案房屋出现裂缝问题，致使本案房屋一直处于空置状态，装修合同亦未实际履行，故正商置业应向张漫漫赔偿已向正商物业交纳的物业费、垃圾清运费1791元。原告主张的车位管理费720元，与本案涉案房屋质量问题没有因果关系，本院不予支持。正商物业作为张漫漫所购买房屋小区的物业管理单位，与张漫漫之间存在的是物业服务法律关系，正商物业对于争议房屋的质量瑕疵无担保责任，无赔偿义务，故对于张漫漫主张正商物业对张漫漫的损失承担连带责任的请求，于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款之规定，判决如下：一、被告河南正商龙湖置业有限公司于本判决生效后三十日内按照双方《商品房买卖合同》及《商品住宅质量保证书》约定对原告张漫漫位于龙湖镇正商智慧城（A-09）49幢楼2单元2002室房屋维修完毕；二、被告河南正商龙湖置业有限公司于判决生效后十日内赔偿张漫漫未能居住该房屋的装修损失及租赁损失（按1600元/月的标准，自2019年4月9日计算至河南正商龙湖置业有限公司修复本案涉案房屋达到居住标准之日止）；三、被告河南正商龙湖置业有限公司本判决生效后十日内赔偿张漫漫物业费及垃圾清运费1791元；四、驳回张漫漫的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，鉴定费12000元，共计14300元，由被告河南正商龙湖置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或直接向河南省郑州市中级人民法院提出上诉，递交上诉状十份，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 员  王晓燕二〇二〇年四月二十八日代理书记员  赵振华