广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0405民初118号 原告梧州市福兴物业管理有限公司，住所广西梧州市新兴三路6-2号三楼303室。统一社会信用代码：91450400739972561N。 法定代表人龙观水，该公司副总经理。 委托诉讼陈建平，广西建梧律师事务所律师。 代理人刘毅，广西建梧律师事务所律师。 被告鲍先斗，男，1983年11月24日出生，汉族，现住广西梧州市。 案由物业服务合同纠纷 适用程序简易程序 立案日期2020年1月16日 开庭日期2020年3月17日 原告诉讼请求1.判令被告向原告支付拖欠的物业管理综合服务费5462.12元及滞纳金（滞纳金按年利率24%计算，从2013年6月1日起暂计至2019年9月30日止分段计算为3734.37元，剩余部分滞纳金计至拖欠的物业管理综合服务费全部付清之日止）、公共分摊费535.95元、电梯维保费749.35元、其他费用14.38元，合计10496.17元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年10月8日，原告与被告签订了一份《前期物业管理服务协议》（合同编号：2011044），约定由原告为属于被告所有的梧州市红岭路7号第9幢4单元502房提供物业服务，案涉房屋建筑面积71.87平方米（以市政局授权的测绘公司测绘为准），每月每平方米建筑面积综合服务费1元（以市物价局审批为依据），并约定接受物业服务一方不按原告相关规定交纳物业管理综合服务费等费用的，从逾期之日起按每天千分之三交纳滞纳金。合同签订后，原告一直为被告的上述房屋提供物业服务至今，原告从2013年8月起每月都致电被告催收物业管理综合服务费等费用，但被告以各种理由推托迟延支付相关费用，故原告诉至法院成讼。 被告答辩意见被告在2012年接收案涉房屋并入住。被告对物业管理综合服务费、公共分摊费、电梯维保费等费用没有异议，其中公共分摊费和电梯维保费被告一直都交纳，但被告对原告提供的物业服务有异议，原告把被告所在小区公摊区域作为经营场所，把消防安全通道作为车库出租，车辆进进出出，导致被告所在小区长期处于没有安全保障的状态。原告还将公共区域出租给菜市场，被告住在菜市场楼上，夏天能闻到很大的味道，蚊虫也很多。另外，被告不同意原告按照民间借贷的利率计算滞纳金，认为应按照国家标准利率计算。 查明事实2011年10月8日，广西福兴房地产建设有限公司作为出卖人与作为买受人的被告鲍先斗、何丽芝签订了《梧州市商品房买卖合同》，约定由被告鲍先斗、何丽芝购买梧州市红岭路7号第9幢4单元502房。同日，原告作为甲方与作为乙方的被告签订了一份《前期物业管理服务协议》，该协议的甲方是指房地产开发单位依法聘请的物业管理企业，乙方是指购房人（业主），该协议的前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签定的《物业管理合同》生效时止的物业管理，本物业名称为福兴时代商业广场第9幢4单元502房，乙方所购房屋座落位置为红岭路7号，建筑面积71.33平方米（最终以市政局授权的测绘公司测绘为准）。双方在《前期物业管理服务协议》主要约定有：1.甲方的权利和义务：对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、治安、秩序等项目进行维护、修缮、服务与管理；对违反物业管理法规、规章及本物业管理制度和物业使用守则的行为，有权制止及纠正，或提请有关部门处理；依据本协议向乙方收取物业管理综合服务费、水电公摊费、电梯运行费、公共维修资金等应交纳的费用；定期向乙方公布物业管理费用收支情况；不得占用本物业的共用部位、共用设施设备。2.乙方的权利义务：监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议。3.物业管理服务内容：房屋共用部位的日常维护和管理；房屋共用设施设备及其运行的日常维护和管理；公共环境卫生包括管理区域房屋公用部位、公共场所的清扫保洁，管理区域垃圾等生活废弃物的收集、清运，管理区域树木花草、绿地的养护及园林建筑小品和其它园林设施的维护；治安；交通秩序与车辆停放。4.物业管理相关费用：甲方收费标准即高层住宅（原设计七层以上电梯住宅）为每月每平方米建筑面积人民币1元；乙方交费时间为每月10号前（按《商品房买卖合同》约定的交楼时间或开发商登报交楼之日开始计收）；电梯运行费按电梯实际运行所产生的所有费用（包括电梯维修费、维护费、电费等）向最终用户收取；水费由物管处代抄代缴，每月总表度数与各分户表度数之和相同时，按水厂价计算，如有相差时，则相差部份由所有用（水）户按用水比例分摊；公摊水电费按实际发生额公摊。5.违约责任：乙方违反协议，不按甲方相关规定交纳物业管理综合服务费等费用的，甲方按有关法规要求乙方限期补交并从逾期之日起按每天3‰交纳滞纳金。 2012年8月1日，梧州市方略房地产测绘有限责任公司根据广西福兴房地产建设有限公司的委托作出梧方实测字[2012］020040号房产测绘成果报告，报告载明：红岭路7号第9幢502房的实测面积为71.87㎡。被告鲍先斗系梧州市红岭路7号第9幢4单元502房的业主，每月需向原告缴交物业管理综合服务费71.87元。 原、被告签订《前期物业管理服务协议》后，原告按照协议约定为福兴时代商业广场提供物业管理服务。因福兴时代商业广场的业主委员会一直未成立，原告实际为福兴时代商业广场提供物业服务至今。从2013年6月起被告拖欠原告物业管理综合服务费，至2019年9月，被告共拖欠物业管理综合服务费5462.12元(71.87元/月×76个月)，从2013年6月起至2019年9月止，被告共拖欠原告公共分摊费535.95元、电梯维保费749.35元及其他费用14.38元，合计1299.68元。由于被告没有依约支付物业管理综合服务费等相关费用，原告多次追索未果，遂向本院起诉成讼。 本院意见原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，双方形成物业服务合同关系，该协议是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的规定，是合法有效的，双方均应按约定履行各自义务。本案中，原告基于《前期物业管理服务协议》对被告所在的福兴时代商业广场进行了管理，提供了物业服务，被告作为梧州市红岭路7号第9幢4单元502房的业主，应当履行交纳物业管理综合服务费等费用的义务。从2013年6月起至2019年9月止，被告共拖欠原告物业管理综合服务费5462.12元，共拖欠原告公共分摊费535.95元、电梯维保费749.35元及其他费用14.38元，合计1299.68元，现原告要求被告支付拖欠的物业管理综合服务费5462.12元及公共分摊费、电梯维保费及其他费用共1299.68元，合理合法，本院予以支持。被告虽辩称其一直交纳电梯维保费和公共水电分摊费，但其未能提供证据予以佐证，故本院对其辩解不予采纳。此外，被告认为原告管理服务不到位，但其未能提供证据予以佐证。被告提供照片欲证明原告将业主共有的公摊部分面积出租给其他商户盈利的情况与本案所涉及的法律关系不同，故对被告该辩解，本院不予采纳。 原、被告在《前期物业管理服务协议》中约定，被告违反协议，不按规定交纳物业管理综合服务费等费用的，原告按有关法规要求被告限期补交并从逾期之日起按每天3‰交纳滞纳金，实为违约金，现原告要求被告从2013年6月1日起按年利率24%的标准计付违约金，由于《前期物业管理服务协议》约定被告缴交物业管理相关费用的时间为每月10号前，故违约金应从2013年6月11日起计算，且因被告对原告诉请的违约金提出抗辩，认为原告诉请的违约金过高，请求法院调整，而原告因被告迟延支付物业管理综合服务费造成的实际损失是银行利息，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本院将违约金损失调整为以被告每月欠缴物业管理综合服务费的金额为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍分段计付，自2013年6月11日起计算至2019年8月19日的违约金为1088.68元，自2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍分段计算至被告全部清偿拖欠的物业管理综合服务费之日止。 判决主文一、被告鲍先斗于本判决生效之日起十日内向原告梧州市福兴物业管理有限公司支付物业管理综合服务费5462.12元及违约金（自2013年6月11日起计算至2019年8月19日的违约金为1088.68元，自2019年8月20日起，以被告鲍先斗每月欠缴物业管理综合服务费的金额为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍分段计算至被告鲍先斗全部清偿拖欠的物业管理综合服务费之日止）； 二、被告鲍先斗于本判决生效之日起十日内向原告梧州市福兴物业管理有限公司支付公共分摊费、电梯维保费及其他费用共1299.68元。 判决依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国合同法》第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 诉讼费案件受理费62元，减半收取计31元，由原告梧州市福兴物业管理有限公司负担8元，被告鲍先斗负担23元。 上诉权利如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审 判 员 莫素兰 二〇二〇年四月十三日 法官助理 李晓琳 书 记 员 刘 惠