四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1302民初1253号 原告：岳思远，男，1993年1月5日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 委托代理人:李杰，重庆百君律师事务所律师。 被告：南充绿地申川置业有限公司，住所地：南充市顺庆区潆华西路2号。 法定代表人：王瑞。 委托代理人：向军、易文英，四川首力律师事务所律师。 第三人：南充市自然资源和规划局，住所地：南充市市政新区办公楼2号楼。 法定代表人：陈正泽，局长。 委托代理人：赵云、田军，四川鑫中云律师事务所律师。 第三人：南充市房地产管理局，住所地：南充市市政新区4号楼。 法定代表人：杨长久，局长。 委托代理人：韩桂、代金莲，四川智典律师事务所律师。 原告岳思远与被告南充绿地申川置业有限公司（以下简称：绿地申川公司）、第三人南充市自然资源和规划局（以下简称：自然规划局）、第三人南充市房地产管理局（以下简称：房管局）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年4月10日公开开庭进行了审理，原告岳思远的委托诉讼代理人李杰，被告绿地申川公司的委托诉讼代理人易文英、第三人自然规划局的委托代理人田军、第三人房管局的委托代理人代金莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告岳思远向本院提出诉讼请求：1.请求确认双方签订的《商品房买卖合同补充协议》（合同编号：20171215948626）第八条系被告免除责任、加重原告责任、排除原告主要权利的格式条款无效；2.请求判令被告立即向不动产登记机关提交申请和办证所需要件，为原告办理绿地城上海滩花园一区24幢负一层1912号车库不动产权证；3.请求判令被告向原告支付逾期办理产权登记的违约金（逾期办理预告登记违约金自2018年3月15日起按每日10元计算至实际办结预告登记之日止，逾期办理初始登记的违约金自2016年12月31日起按每日10元计算至实际办理初始登记取得权属证明之日止，逾期办理转移登记的违约金自2016年12月25日起按每日10元计算至实际取得不动产权证书之日止）；4.请求判决被告承担本案的全部诉讼费用。事实及理由：2017年12月25日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：20171215948626），该合同于2017年12月21日在南充市房地产管理局备案。合同约定原告购买被告修建的位于顺庆区车库，被告应于2015年12月30日前交付该车库，被告应于合同签订之日起90日内2018年3月15日前办结预告登记，若逾期未办，应向原告支付违约金。被告应于2016年12月30日前办理初始登记并取得该车库所在楼栋的权属证明，若逾期未办，应向原告支付违约金（自2016年12月31日起按每日10元计算至实际办理初始登记取得权属证明之日止）；被告应于交房之日起360日内（2016年12月24日前）申请办理转移登记，若逾期未办，应向原告支付违约金（自2016年12月25日起按每日10元计算至实际取得不动产权证书之日止）。被告为免除自身责任、排除原告权利，向原告提供格式合同《商品房买卖合同补充协议》（合同编号：20171215948626）并要求原告签订，其中第八条约定被告交房730日内提交办证资料即视为履行了义务，非因被告原因交房830日内未取得房产证书被告不承担责任，取得房产证书5年内申请办理土地证，超过6年未取得土地证才承担责任，还约定原告不能解除合同，逾期办理初始登记不再承担责任，逾期交房导致逾期办理初始登记、转移登记只承担逾期办理转移登记责任等格式条款，按照《合同法》第四十条规定该条款应属无效。原告按照合同约定支付了全部房款和维修基金，并接收了案涉车库，但被告严重违反合同约定，迟迟未办理案涉车库的初始登记和转移登记，致使原告至今未取得不动产权证。经向原告多方咨询，被告迟迟未向第三人南充市房地产管理局缴纳维修基金，更未向第三人南充市自然资源和规划局申请办理登记，导致原告至今未取得不动产权证书，故诉至法院。 被告绿地申川公司辩称，1912号车库未办理预告登记被告公司无过错，不应承担责任。原告同时主张初始登记、转移登记违约金，存在重复计算、金额过高，仅转移登记的违约金即可弥补原告的损失，但起算时间应从合同签订后开始计算，即2017年12月15日之后。补充协议第八条并未免除公司交付车位和办证的责任，双方约定变更违约责任不违反法律规定不违反法律规定，并未完全免除被告的违约责任。该条款以下划线的方式特别标识，被告尽到了提请注意义务。 第三人自然规划局述称，本案系商品房合同纠纷，本案中我方作为第三人参加诉讼没有法律依据。案涉的车库至今未向我方提出办理相关的预告及转移申请，我方仅履行登记职责，但需要当事人自行申请。经查询及资料案涉车库未向我方提交书面申请及资料。案涉合同约定的事实因我方不是当事人对合同内容不知晓，以庭审查明的事实为准。 第三人房管局述称，根据《四川省住宅专项维修资金管理细则》【省建设厅、省财政厅2019（21）号】文件，已售房屋的维修基金由购房人交存，未售房屋的维修资金由开发建设单位代为交存。据查询上海滩花园一区24号楼负一层车库-1912号的维修资金已交纳完毕，但该24号楼尚有其他房屋的维修资金未结清。根据《南充市房屋专项维修资金管理办法》【南充市市长令2005（16号）】第八条，建设单位在办理初始登记和备案时应当提交维修资金结清证明，也就是监管部门的复核手续。建设单位之前是否就案涉房屋申办房屋所有权初始登记、备案，现房管局暂未查找到相关资料，以建设单位提供的申请资料为准。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年12月15日，原告岳思远与被告绿地申川公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：20171215948626），原告购买被告开发的上海滩花园一区24号楼-1层-1912号车库，建筑面积为26.96平方米，房屋总价款为69800元。其中合同第十一条约定：出卖人应当在2015年12月30日前向买受人交付该商品房。合同第二十条约定：（一）预告登记1、办理预告登记期限。双方约定该商品房买卖应于商品房买卖合同签订之日起90日内办结预购商品房预告登记。2、申请预告登记的方式。双方同意按下列方式申请预告登记：买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理预购商品房预告登记。如因出卖人未按约定与买受人（或买受人的委托人）申请预购商品房预告登记，买受人可以单方申请预购商品房预告登记。3、如因出卖人的责任，未能在约定的期限内申请办结预购商品房预告登记的,双方同意按下列方式处理：买受人不退房，合同继续履行，自应当办结预告登记的预定期限届满之日起至实际办结预告登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付每日10元的违约金。(二）初始登记。出卖人应当在2016-12-30前,取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列方式处理：买受人不退房，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付每日10元的违约金。(三）转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照以下方式处理：双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照以下方式处理：买受人不退房，合同继续履行，出卖人自应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付每日10元的违约金。合同签订后，该合同在房管局办理了合同备案登记。 原、被告还签订了《绿地上海滩花园一区车位商品房买卖合同附件与补充协议》，该协议第八条对合同第二十条产权登记补充约定：…3、双方共同办理房屋所有权转移登记的，出卖人在房屋交付之日起730日内向房屋登记机构提交按照规定应由其提供的相关资料、文件并缴清自身应承担税费后，即已履行完毕出卖人协助登记义务，非因出卖人原因导致买受人不能在交付之日起830日内取得房屋所有权证书的，出卖人不承担责任。…6、国有土地使用权转移登记约定(1）出卖人协助买受人办理所购商品房国有土地使用权转移登记。双方应于该房屋所有权证书取得后5年内向土地登记机构申请办理。买受人委托出卖人代办的，应当出具书面委托书。⑵因出卖人原因致使买受人不能在房屋所有权证书取得后6年内取得该房屋国有土地使用证书的，出卖人按10元/天的标准向买受人支付违约金，买受人不解除合同。7、买受人取得房屋所有权证书或者国有土地使用权证书，是指房屋或者土地登记机构完成不动产登记并颁发证书，买受人所购买的商品房所有权或者国有土地使用权登记在买受人名下，该房屋权属证明上记载的登记时间即视为买受人取得房屋权属证书的时间。8、合同中关于商品房所在楼栋权属证明（初始登记）未按时取得的违约责任不再适用，初始登记逾期的，出卖人无需向买受人支付违约金或承担任何违约责任。9、若商品房逾期交付，导致本套商品房初始登记、转移登记及分户国有土地使用权登记逾期的，违约金不重复计算，买受人只就商品房转移登记逾期收取违约金。第八页特别声明：在签署本合同及补充协议前，买受人已经认真阅读了本合同、附件及补充协议且对于可能限制影响买受人权利的条款，特别是具有选择性、修改性的内容和加粗、黑体字及下划线部分，出卖人已经提请买受人注意并充分说明。买受人明确理解本合同、附件及补充协议各条款的含义，知悉双方的权利和义务并无重大误解或显失公平之处。上述条款以标注下划线的方式在补充协议中显示。 另查明，原告于2015年12月28日向被告支付了1万元、于2016年1月26日支付了2万元，于2016年8月12日支付30000元，于2017年4月4日支付9800元及维修资金1079元。双方均认可案涉车库于合同约定的2015年12月30日交付给原告，但至今未办理商品房预告登记及初始登记。第三人房管局确认收到案涉车库的维修资金，但被告尚未交纳该车库所在的24号楼其他房屋的维修资金。第三人自然资源局称未收到被告提交的办理预告登记、初始登记、转移登记申请。 本院认为，本案有以下争议焦点：一、关于补充协议第八条的效力认定问题。该补充协议的主要内容将办理产权转移登记的时间延长至房屋交付之日起730内，限制了被告协助办理房屋产权证书的责任，将各项违约金限制为逾期转移登记违约金，但上述条款并未免除被告协助办理产权证书的义务，也未免除被告承担逾期办理产权证书的违约责任，且对限制及免除被告责任的条款均以标注下划线的方式予以提示，不符合合同法第四十条关于格式条款无效的规定，故对原告主张该条款无效的诉讼请求本院不予支持。 二、被告是否应向原告支付逾期预告登记违约金。原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，并不违反法律规定，合同当事人均应诚实信用的履行该合同。案涉合同第二十条中对预告登记的申请方式及逾期办理的违约责任进行了明确约定，现因被告未向第三人自然资源规划局提交预告登记申请，被告绿地申川公司应自合同签订起90日后向原告支付逾期预告登记违约金，故被告应自2018年3月15日起，按每日10元计算至被告实际办理房屋预告登记之日止。 三、被告是否应向原告支付逾期初始登记及逾期办证违约金。因逾期办理初始登记必然导致逾期转移登记迟延，原告主张的该两项违约金计算期限基本重叠，指向原告作为房屋买受人没有取得房屋所有权证书而造成的损失，且补充协议仅约定被告承担逾期转移登记的违约责任，故对原告主张的逾期初始登记违约金不予支持。因被告未足额交纳案涉房屋所在楼栋的维修资金，也未办理案涉房屋所在楼栋的初始登记，应认定造成逾期的责任在于被告，应由被告承担相应的违约责任。关于违约金的起算时间，应按照补充协议约定自交房之日（2015年12月30日）起的730日后即2017年12月29日起按每日10元计算。关于本项违约金的截止时间，因合同约定由于出卖人的责任未按期办证的，出卖人承担违约责任，不能通过此约定绝对地认定将来办证日之前的逾期责任应全部由被告绿地申川公司承担，不宜将截止日期认定到实际办证之日。若被告在法庭辩论终结日后存在违约行为，原告可另行主张。截止法庭辩论终结之日即2020年4月10日，逾期初始登记和办证违约金为8340元=（10×834天）。 四、关于原告要求判令被告立即向不动产登记机关提交申请及办证所需条件，为原告办理车库不动产权证的诉讼请求。被告是否应向不动产登记机关提交申请，提交哪些材料应属于不动产登记机关的行政管理范畴，因案涉房屋所在楼栋至今仍未办理初始登记，被告现在为原告办理不动产登记证书在法律上或者事实上不能履行，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项的规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……”的规定，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告南充绿地申川置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告岳思远支付逾期预告登记违约金，违约金的计算方式自2018年3月15日起，按每日10元计算至被告为上海滩花园一区24号楼-1层-1912号车库实际办理房屋预告登记之日止； 二、被告南充绿地申川置业有限公司于判决生效之日起十五日内向原告岳思远支付截止到2020年4月10日的逾期初始登记和逾期办证违约金8340元； 三、驳回原告岳思远的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费100元，由被告南充绿地申川置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  李波 二〇二〇年四月十七日 书记员  蒋娟