浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终490号 上诉人（原审被告、反诉原告）：杭州宏强体育文化创意有限公司，住所地杭州经济技术开发区中豪七格商业中心3幢411室，统一社会信用代码91330108MA2B113N62。 法定代表人：吕滋强。 委托诉讼代理人：梅秋霞，浙江民衡律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：杭州启星体育文化创意有限公司，住所地杭州市临安区昌化镇昌化大道无门牌21（1幢101），统一社会信用代码91330185MA28XEER63。 法定代表人：徐达。 原审被告：吕滋强，男，1992年12月23日出生，汉族，住杭州市余杭区。 委托诉讼代理人：梅秋霞，浙江民衡律师事务所律师。 上诉人杭州宏强体育文化创意有限公司（以下简称宏强公司）因与被上诉人杭州启星体育文化创意有限公司（以下简称启星公司）、原审被告吕滋强租赁合同纠纷一案，不服杭州经济技术开发区人民法院（2019）浙0191民初2622号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院查明：2018年10月12日，宏强公司（甲方）与启星公司（乙方）签订《场地服务合同》，约定甲方将位于杭州经济技术开发区中豪七格广场6栋4楼OT球馆的篮球场提供给乙方用于教学、培训等盈利性活动。期限自2018年10月12日起至2023年10月11日止，每逢周三、周五的18:00-19:30，周六的13:00-18:00，乙方可以使用全部标准篮球场和街头半场场地。每小时单价为500元，其中标准全场篮球场为350元/小时，街头一片半场为150元/小时，甲方不再额外收取其他费用，最终按实际使用时间结算。乙方提前预付费用15万元，按每次使用时间进行费用扣除，预付款不足1万元时，乙方应再次预付费用5万元，预付款有结余的，自动转入下一个半年。场地租赁费用前两年不变，第三年、第四年在第二年基础上递增百分之五，第五年在第四年基础上递增百分之五。甲方有权监督乙方的场地使用行为，如乙方违反场地使用要求或存在违法行为，甲方有权提出整改意见，如乙方不予改正，甲方有权解除合同并不退还剩余场地服务费用。乙方应按合同约定向甲方支付场地服务费，否则甲方有权拒绝向乙方提供场地，同时有权单方解除合同。若乙方未能在约定使用时间内结束活动交还场地的，在征得甲方同意后可继续使用场地，但乙方应向甲方支付超时费用，超时费用按照门市销售价格计算（不足一小时以小时计）。乙方有义务在每次场地使用完毕后对所用场地进行清洁，保证甲方场地的整洁卫生。甲方如不继续经营球馆，需提前三个月书面通知乙方，否则视为违约。乙方如不再进行场地租赁，需提前三个月书面通知甲方，否则视为违约。甲方或乙方违约，未按照合同执行的，须向对方支付违约金5万元。当甲方无法清偿乙方债务时，由法人吕滋强对上述债务承担无限连带责任。吕滋强在甲方授权代表处进行了签字。次日，启星公司向宏强公司支付了场地使用费15万元。启星公司自2018年10月10日起使用案涉场地，直至2019年9月15日最后一次使用场地。期间，双方协商将周三的场地使用时间变更为18:30-20:00。另，周五“杜特体育”培训机构与启星公司使用同一场地，其使用时间为16:30-18:00。 2019年3月13日，宏强公司（甲方）与启星公司（乙方）签订《场地租赁补充协议》，约定依据双方于2018年10月12日签订的《场地服务合同》，乙方已于2018年10月12日预存场地费15万元至甲方指定账户，2018年10月10日至2019年2月27日乙方实际使用场地费71062.5元，剩余78937.5元直接转入下期场地费用中抵充下期预存场地费。甲方预计乙方2019年3月1日至2019年9月30日期间场地使用费为185250元，扣除上期结余78937.5元，乙方需预存2019年3月1日至2019年9月30日期间场地使用费106312.5元。同日，启星公司向宏强公司支付场地使用费5万元，又于次日支付56400元，合计106400元。 2019年9月9日，宏强公司与启星公司对2019年3月1日至2019年9月29日期间的场地使用费进行了结算，金额合计200750元，因节假日扣除20500元，须支付180250元，之前已预付185250元，故结余5000元。同日，双方确认2019年10月1日至2020年3月31日的预存费用为150250元，扣除上述结余5000元后，启星公司于同日向宏强公司支付了剩余预存费用145250元。 2019年9月14日，宏强公司向启星公司发送《解除租赁通知书》，通知书载明：“一、因乐动篮球未遵守双方君子协议，再三对其约定不作为。现通知该公司三个月后自动退出宏强OT球馆。二、给予整理时间为2019年9月14日至2019年12月14日。”2019年9月18日下午，启星公司向宏强公司发送《解除租赁合同通知函》，该函载明，你方多次倚仗出租方优势地位提出合同以外的不合理要求，甚至在合同期内单方发出《解除租赁通知书》，要求我方退出OT球馆的场地，在双方未协商一致的情形下，擅自将该通知书张贴在篮球场地，你方工作人员还私下骚扰我方学员家长，严重影响我公司的正常培训活动。因你方种种违约行为，你我双方合同关系难以为继，现通知如下：鉴于你方在合同履行期内明确表示收回租赁场地，我公司依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款规定与你方解除《场地服务合同》，租赁合同关系解除之日为2019年9月16日。你方预收场地租金合计401650元，我公司实际使用场地费用合计238312.5元，你方应于合同解除后次日向我公司返还已收取的租金合计163337.5元。同日，启星公司人员在“乐动体育对接群”中发送微信“乐动篮球已于2019年9月18日下午三点半从ot球馆腾退，运走所有自有物品，租赁费用结算到最后一个使用日2019年9月15日”。 另查明，在合同履行期内，启星公司存在三四次未及时收拾教具的情况以及一次未及时清理垃圾的情况。2019年7月2日，启星公司人员向宏强公司人员发送微信“晚上的班级能不能晚十分钟下课，昨天两个时间的课在六点半打架了”，宏强公司人员回复“正常没有包场的情况下你们多上一会是没事的比如周六周日没有包场的我们都不会让你们准时结束如果后面有包场的我们就没办法了”。 启星公司诉至原审法院，请求判令：1.确认启星公司与宏强公司签订的《场地服务合同》于2019年9月18日解除；2.宏强公司返还启星公司预付租金163337.5元；3.宏强公司支付启星公司违约金5万元；4.吕滋强对上述第2、3项诉讼请求承担连带清偿责任；5.本案诉讼费用由宏强公司、吕滋强承担。 宏强公司提起反诉，请求判令：1.确认宏强公司、启星公司签订的《场地服务合同》于2019年9月18日解除；2.启星公司支付余欠场地使用费3000元；3.启星公司支付违约金5万元；4.本案诉讼费用由启星公司承担。 原审法院认为：涉案《场地服务合同》系当事人的真实意思表示，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行合同义务。启星公司于2019年9月18日向宏强公司发送《解除租赁合同通知函》，现双方均主张确认《场地服务合同》于该日解除，可予支持。关于本案合同解除的原因。宏强公司认为，启星公司屡次超时使用场地而不支付超时费用以及未履行场地清洁义务，经反复提示仍未整改，给宏强公司的正常经营带来了严重影响，据此解除合同。启星公司则认为，宏强公司多次倚仗出租方优势地位提出合同以外的不合理要求，并单方发出《解除租赁通知书》，严重影响了启星公司的正常培训活动，其行为已构成根本违约，据此解除合同。由此可见，双方争议的焦点首先在于启星公司是否存在屡次超时使用场地而不支付超时费用以及未履行场地清洁义务的行为。关于是否存在超时使用场地的问题。宏强公司虽然提供了5份相关监控视频资料，但启星公司对其真实性提出了异议。对此，即使该证据真实，从其显示的时间来看，超时的时间最短的只有14秒，最长的也未超过17分钟，且该5次超时均发生在宏强公司发出《解除租赁通知书》前后几天。其中，启星公司在周五使用场地时与上一家培训机构之间没有时间间隔，宏强公司也曾向启星公司表示可以合理延迟使用场地。且双方在2019年9月9日对场地使用费进行结算时也未涉及超时费用。据此可以认定，启星公司系在合理时间内使用案涉场地。故，宏强公司主张启星公司屡次超时使用场地而不支付超时费用，依据不足。与此同时，对宏强公司关于场地使用费的反诉请求不予支持。关于是否存在未履行场地清洁义务的问题。根据《场地服务合同》约定，启星公司有义务在每次场地使用完毕后对所用场地进行清洁，保证场地的整洁卫生。从宏强公司提供的现有证据来看，启星公司确实存在三四次未及时收拾教具的情况以及一次未及时清理垃圾的情况，违反了相关合同约定。但是，上述行为的违约程度尚属轻微，不足以影响宏强公司合同目的的实现，宏强公司以此为由解除合同，依据不足。因此，宏强公司于2019年9月14日向启星公司发送《解除租赁通知书》要求启星公司退出案涉场地，缺乏依据，其行为影响了启星公司的正常培训活动，已构成根本违约，启星公司据此向宏强公司发送《解除租赁合同通知函》要求解除合同，于法有据。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故，启星公司要求宏强公司返还扣除已实际产生的租金后剩余的预付租金163337.5元于法有据，应予支持。同时，合同因违约而解除的，不影响违约金条款的适用。根据《场地服务合同》对租赁期限、租金标准及违约金等相关约定，再结合合同的实际履行情况、双方当事人的过错程度等因素，以及双方对违约金的抗辩意见，酌情确定宏强公司支付启星公司违约金3万元，同时对宏强公司关于违约金的反诉请求不再支持。另，根据《场地服务合同》约定，当宏强公司无法清偿启星公司债务时，由吕滋强对上述债务承担无限连带责任。庭审中，吕滋强对此并无异议，故启星公司要求其对宏强公司的上述债务承担连带清偿责任具有事实和法律依据，应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，原审法院于2019年12月10日判决：一、确认启星公司与宏强公司于2018年10月12日签订的《场地服务合同》于2019年9月18日解除；二、宏强公司于判决生效之日起十日内返还启星公司预付租金163337.5元；三、宏强公司于判决生效之日起十日内支付启星公司违约金30000元；四、吕滋强对宏强公司上述第二、三项债务承担连带清偿责任；五、驳回启星公司的其他诉讼请求；六、驳回宏强公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费4500元，减半收取计2250元，保全申请费1587元，合计3837元，由启星公司负担360元，宏强公司、吕滋强负担3477元。反诉案件受理费562.5元，由宏强公司负担。 宣判后，宏强公司不服，向本院提起上诉称：原审法院认定事实不清，判决错误。一、原审法院认定“启星公司系在合理时间内使用案涉场地”，错误。监控视频记录均是在十天之内形成的，因为视频监控系统仅能保存一周的监控记录，因此无法提出更多。但在短短的十天之内，启星公司就有高达五次的超时使用场地，最长一次长达17分钟，对于一节课45分钟来说，17分钟的超时已经不属于合理的范围。并且，启星公司在周五的使用场地时间是经过双方沟通确认下来的，宏强公司也只是根据启星公司的要求配合，因此该时间安排是宏强公司要求的，不存在不合理的因素。二、原审法院认定“启星公司未及时收拾教学教具、未及时清理垃圾属于轻微违约”错误。宏强公司提供五次启星公司未清理垃圾和教具的情形证据确凿，而且收拾教具和垃圾对于一个体育场馆来说是很麻烦的，而且场馆涉及活动内容都是剧烈的肢体对抗运动，场地不干净、有垃圾都会导致人员滑到受伤甚至骨折。因此，该项义务对于合同的继续履行具有十分重要的意义，而启星公司三番五次无视宏强公司的劝告，增加宏强公司的工作量，影响到宏强公司的客户体验和客源。启星公司不收拾道具的行为是家常便饭，且宏强公司反复提醒。三、原审法院判定宏强公司返还启星公司预付租金163337.5元，是错误的。宏强公司与启星公司在2019年9月9日对场地使用费进行过结算，即在前两期的合同预付款及实际消费情况结算完毕，还剩余5000元的费用，后期启星公司又支付145250元的费用，合计是150250元。后双方确认于2019年9月18日解除合同，启星公司场地使用日期截止到2019年9月18日，还剩余9月20日、9月21日、9月22日、9月25日、9月27日、9月28日、9月29日一共七日的费用未使用完毕，一共是12250元，结合最后一期合同预付款150250元。合计是162500元，而并非是原审法院认定的163337.5元。综上，一审法院认定事实错误，判决结果错误。故提起上诉，请求：1.撤销原审判决，发回重审或依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由启星公司承担。 针对宏强公司的上诉，启星公司答辩称：原审法院认定事实清楚，法律适用正确，应当维持原判。 针对宏强公司的上诉，吕滋强未做陈述。 二审期间，宏强公司、启星公司、吕滋强均未向本院提交新的证据材料。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为：第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据宏强公司的上诉请求与启星公司的答辩意见，本院将围绕二审期间当事人之间的争议焦点进行分析认定。关于《场地服务合同》的解除。一审中，启星公司、宏强公司均要求确认《场地服务合同》于2019年9月18日解除。因此，原审法院根据各方当事人的请求及相关案件事实进而确认《场地服务合同》于2019年9月18日解除，并无不当，应依法予以确认。关于租金的支付与返还。2019年9月9日，宏强公司、启星公司曾对双方之间的租金即场地使用费进行了阶段性结算。经过结算，自2019年3月1日至2019年9月29日，启星公司所支付的款项扣除实际应付费用后结算余额为5000元。根据前述结算余额及后续支付，双方确认启星公司向宏强公司实际预存自2019年10月1日至2020年3月31日的费用为150250元。结合《场地服务合同》关于使用场地具体时间的约定、合同解除日期以及启星公司实际使用场地的时间，原审法院所核算的应由宏强公司向启星公司返还的租金数额，在合理范围内，应予以确认。关于违约行为的认定及违约金支付。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案在合同履行过程中，启星公司确实存在几次未及时清理教具及垃圾的行为，但在启星公司已按约定及时支付租金的情形下，原审法院认定启星公司未及时清理教具及垃圾的行为不足以影响宏强公司合同目的的实现，并无不当。同时，原审法院认定宏强公司向启星公司发送解除租赁通知书并要求其提前退出场地的行为构成根本性违约，于法有据，应予以确认。因此，启星公司依法有权要求宏强公司承担违约责任。根据当事人的请求及举证情况，兼顾合同约定及当事人的履行情况等综合因素，原审法院所酌情调整的违约金数额，已适度平衡了双方当事人的利益，符合公平原则，故应予以确认。综上，宏强公司的上诉理由均不能成立，本院不予采信。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1821元，由杭州宏强体育文化创意有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  秦海龙 审判员  胡 宇 审判员  张一文 二〇二〇年四月二日 书记员  董 悦