贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终1165号上诉人(一审被告):黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司，住所地：贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里经济开发区中昊大道，统一社会信用代码：91522620795285264A。法定代表人：姜上桥，该公司经理。委托诉讼代理人（特别授权）：郭晓红，湖南云天（邵阳）律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：文正龙，男，1989年3月12日出生，贵州省凯里市人，住凯里市。被上诉人（一审原告）：柯巧玲，女，汉族，1990年3月28日出生，福建省莆田市人，住莆田市城厢区。委托诉讼代理人：张昌胜，贵州铁力律师事务所律师。上诉人黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司（以下简称“凯威房开公司”）因与被上诉人文正龙、柯巧玲商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院(2019)黔2601民初2915号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。凯威房开公司上诉请求：1、依法撤销凯里市人民法院(2019)黔2601民初2915号民事判决书，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、本案诉讼时效期间已届满，被上诉人的诉讼请求不应得到支持。民法总则第188条规定，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。起算点是商品房预售合同约定的办理转移登记日期2015年11月30日，是不争的事实。从起算点至起诉之日，已超过三年。二、一审判决刻意曲解诉讼时效，违反法律的规定。民法总则第197条规定，诉讼时效的期间、计算方法以及中止、中断的事由由法律规定，当事人约定无效。一审判决无权以另外的计算方法进行计算，本案一审认为诉讼时效应从办理移交登记有关文书之日开始计算，近乎荒诞。三、最高人民法院第八次全国法院民商事审判工作会议纪要第29条进一步明确规定，买受人请求出卖人承担逾期办证的违约责任，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。综上，上诉人请求上级法院撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人诉讼请求。文正龙、柯巧玲辩称：一审法院认定事实清楚，截至目前上诉人没有具备相应的办证条件，其属于连续违约，根据法律规定连续违约应该从违约状态结束之时开始计算诉讼时效，因此，上诉人的上诉理由不能成立，二审法院应驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。文正龙、柯巧玲向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告凯威现代物流城4-3-401号房屋从2015年12月1日至2019年4月30日（1246天）的逾期办证违约金31948元，（256401.00元×1246天×0.01%=31948元，2019年4月30日之后的逾期办证违约金以原告已付房款256401.00元为基数，按日万分之一计算违约金至被告为原告办理房产证之日止）；2.本案相关诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告与被告于2014年8月16日签订了合同编号20140112的《商品房买卖合同》。合同约定：原告购买被告开发的位于凯里经济开发区东侧的凯威现代物流城4幢3单元4层4-3-401号房，房屋套内建筑面积71.63ｍ2，总价款256401元，被告应在2015年5月30日前向原告交付该商品房;合同约定被告于2015年11月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告不能按约定的日期交付办理商品房转移登记的有关文书给原告，自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告通过首付款及按揭贷款的方式，按时向被告付清了购房款。但被告至今却未将办理商品房转移登记所需的有关文书交付给原告，也未给原告办理房地产权属证书。原告于2019年4月25日向法院提起诉讼。一审法院认为：原告文正龙、柯巧玲与被告凯威房开公司签订的《商品房买卖合同》是双方在自愿、平等基础上的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法、有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。原告文正龙、柯巧玲已按照买卖合同的约定全面履行付款义务，被告凯威房开公司未在约定时间内交付涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房的有关文书交付买受人，被告的行为不仅违反了双方在合同中的约定，而且有悖于民事活动中的诚实信用原则，依法依约均应当承担民事责任。被告辩称本案商品房预售合同第22条第3款约定的被告承诺不是被告的真实意思表示，是无效的民事法律行为，其理由不能成立。关于本案的诉讼时效的问题，原、被告双方在《商品房买卖合同》约定转让移登记有关文书2015年11月30日，但被告至今未办理移交登记有关文书，诉讼时效应从办理移交登记有关文书之日开始计算，本案原告起诉未超过诉讼时效，被告的答辩理由不予采纳。被告不能交付办理商品房转移登记有关文书,原告文正龙、柯巧玲诉请按已交付房价款的日万分之一计算违约金，该约定没有超出法律规定的计算标准，予以支持，故原告文正龙、柯巧玲诉请的2015年12月1日至2019年4月30日的违约金为31948元（256401元×1246天×0.0001）应予支持。关于2019年4月30日后逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金，考虑到可能出现的变数，双方可通过协商的途径解决，在协商不能解决的情况下可另行提起诉讼。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定判决：一、被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十日内，支付原告文正龙、柯巧玲从2015年12月1日至2019年4月30日的逾期转移登记违约金31948元。二、驳回原告文正龙、柯巧玲的其他诉讼请求。案件受理费598元，由被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司负担。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为：本案的争议焦点为诉讼时效问题。因本案权利人（被上诉人）的权利受到损害的事实，发生在民法总则实施之前，而双方在合同中对逾期违约金的计算是按日计算，违约金总额每天都在变化，在这种情况下，逾期办证违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。而权利人于2019年4月25日起诉，故该权利保护范围应自权利人向人民法院起诉之日起向前推算三年。一审法院判决从2015年12月1日起计算违约金错误，应从2016年4月25日起计算，本院对此予以纠正，即凯威房开公司从2016年4月25日至2019年4月25日支付被上诉人转移登记文书的违约金28075.90元（256401元×1095天×0.0001）。综上所述，上诉人凯威房开公司的上诉理由部分成立，本院予以部分支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：一、撤销贵州省凯里市人民法院（2019）黔2601民初2915号民事判决；二、黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付文正龙、柯巧玲从2016年4月25日至2019年4月25日逾期交付转移登记文书的违约金28075.90元。一审案件受理费598元，二审案件受理费598元，由上诉人黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司负担1052元，由被上诉人文正龙、柯巧玲负担144元。本判决为终审判决。审判长  王家良审判员  王山地审判员  陈生燕二〇二〇年四月十七日法官助理陈礼华书记员韩林爽