甘肃省高级人民法院民事判决书（2020）甘民终70号上诉人（原审原告）：甘肃昂立英语职业培训学校。法定代表人：冯东方，系该校校长。委托诉讼代理人：何**，甘肃圣方舟律师事务所律师。委托诉讼代理人：张久云，甘肃圣方舟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：兰州华宇航天服务保障有限责任公司。法定代表人：王小军，系该公司董事长。委托诉讼代理人：张军，甘肃金中浩律师事务所律师。上诉人甘肃昂立英语职业培训学校(以下简称昂立学校)与被上诉人兰州华宇航天服务保障有限责任公司(以下简称华宇公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市中级人民法院(2018)甘01民初619号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人昂立学校的委托诉讼代理人何**、张久云，被上诉人华宇公司的委托诉讼代理人张军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。昂立学校上诉请求：1.撤销甘肃省兰州市中级人民法院（2018）甘01民初619号民事判决书，改判华宇公司赔偿昂立学校房租和暖气费超交损失1475275元、华宇公司向昂立学校补偿100万元的经济损失费、华宇公司向昂立学校双倍返还定金20万元或发回重审；2.判令华宇公司继续履行合同，移交新区幼儿园的经营管理权；3.判令华宇公司赔偿幼儿园装修损失357732元；4.判令华宇公司赔偿经营损失362815.89元；5.本案二审诉讼费用由华宇公司承担。在二审开庭审理中，昂立学校放弃了双倍返还定金20万元的上诉请求。事实与理由：1.一审判决混淆了同一合同项下两种租赁关系，侵害了昂立学校请求继续履行合同的合法权益。根据《510所老区科研楼租赁合同》的约定，本案所涉租赁标的物可分为两部分，并据此在同一租赁合同中形成了两种独立的租赁关系。第一部分是双方围绕510所老区科研楼所建立的租赁关系，租赁期限分两阶段，第一阶段从2015年8月1日起至2018年7月31日止；第二阶段从2018年8月1日起至2023年7月31日终止。第二部分是基于对新建幼儿园经营管理权的租赁关系。租赁期限自新区幼儿园建成日起承租。昂立学校为履行该租赁关系单独缴纳了10万元定金。上述科研楼的租赁关系和新区幼儿园的租赁关系是相互独立的。该合同约定的前11条内容，都是围绕老区科研楼租赁而确定的双方权利义务，前11条约定对双方移交新区幼儿园经营管理权没有约束力。一审法院割裂了该合同的完整性。本案合同并未达到全部终止条件，涉及第二部分新区幼儿园的租赁关系并未达到期满终止的要件，该租赁合同中关于新区幼儿园经营管理权的约定依然有效；合同中也未约定因昂立学校履行租赁老科研楼期满而应当终止取得新区幼儿园经营管理权的条款。故一审判决以局部合同履行终止而认定合同全部终止，没有法律依据和合同依据，故请求二审判决华宇公司依照约定履行其义务，移交新区幼儿园的经营管理权。2.从2015年双方签订房屋租赁合同开始到2018年7月30日期间，华宇公司利用未交付面积从事化学试验和存放危险化学试剂，导致昂立学校1683平方米（华宇公司共占有使用四楼165平方米，一楼面积1518平方米，合计1683平方米）面积无法正常利用场地开展幼儿教育，为此造成房租和暖气费超交损失1475275元和幼儿园装修损失357732.6元，合计1833007.6元，应当扣减但华宇公司没有予以扣减，应当赔偿。而一审法院对昂立学校的该项诉请未予以支持，属错误判决。3.昂立学校请求华宇公司赔偿因停电停水经营损失362815.89元，有事实依据。2018年4月3日华宇公司拉闸停电，5月4日停止供水，昂立学校为保障在校师生的身心健康和维护正常教学秩序，不得已购置了发电机和柴油，并产生了必要的维修费用，以及购置了大量的水。但一审判决以证据不足不予支持。水电供应是华宇公司的合同义务，如果华宇公司否定停电停水事实，举证责任在昂立学校，华宇公司应当向法庭出具2018年4月3日后电表运转抄表数和电费支付情况、2018年5月4日后的水表抄表数和水费支付情况。4.华宇公司应补偿昂立学校经济损失费100万元。根据《510所老区科研楼租赁合同》第八条约定的内容，华宇公司应补偿昂立学校经济损失费100万元。而一审法院对该项诉请不予支持，属错误判决。本案发生纠纷的根源在于华宇公司借助强势地位，未能按约定交付全部租赁物；其次占用承租房屋进行危险活动阻止了昂立学校正常运营秩序；再者拒不按约延续老科研楼租赁关系，也不移交幼儿园经营管理权，这些事实才是导致本案发生纠纷的根源所在。一审判决认为是昂立学校未按约定的期限和数额缴纳房屋租金，是错误的。华宇公司辩称，昂立学校开庭提交的上诉状推翻了原来的诉讼请求，是重新提出了新的诉讼请求，在本案没有新事实和新证据的情况下提出，不符合事实。本案涉及的最主要的问题是一楼的使用问题，昂立学校提出一楼整层没有使用的事实，已为四份生效的裁判文书所否定。因此昂立学校上诉所基于的最重要的事实与生效裁判文书确认的事实完全相悖，而且没有证据支持，因此不存在经营损失和装修损失的问题。到底是房租还是占用费，华宇公司于8月份收房子，收的租金是昂立学校使用期间的。华宇公司已经在2月1日解除了合同，昂立学校在8月1号才搬出去的。当时华宇公司清理房子的时候在派出所备案了。综上，昂立学校的上诉请求无事实和法律依据，请求二审驳回上诉，维持原判。昂立学校向一审法院起诉请求：一、判令华宇公司继续履行《房屋租赁合同》；二、判令华宇公司向昂立学校移交新区幼儿园的经营管理权；三、判令华宇公司给昂立学校退回超收的房租及暖气费2524841元；四、判令华宇公司承担违约责任，赔偿昂立学校经济损失2126665元(1、赔偿停电、停水损失共300000元；2、赔偿装修及经营损失1826665元)；五、判令华宇公司给昂立学校支付违约金360000元；六、本案诉讼费用由华宇公司承担。后昂立学校向一审法院提交申请，认为在诉讼期间，由于华宇公司违反合同约定，于2018年7月30日采用暴力措施强行封堵承租场地，导致昂立学校停业，无法使用该承租场地至今，起初提起诉讼的诉讼请求所依据的客观事实发生重大变化，为此申请变更和增加诉讼请求：一、判令华宇公司继续履行《房屋租赁合同》，向昂立学校移交新区幼儿园的经营使用权；二、判令华宇公司承担违约责任，赔偿华宇公司占用昂立学校承租场地给昂立学校造成的损失1833007.6元(1、房租及暖气费超交损失1475275元；2、幼儿园装修损失357732.6元)；三、判令华宇公司承担违约责任，赔偿昂立学校经济损失362815.89元(1、赔偿因停电、停水造成的损失165128.29元；2、赔偿经营损失197687元)；四、判令华宇公司支付违约金360000元；五、判令华宇公司向昂立学校支付经济损失费100万元。以上合计华宇公司向昂立学校支付3555822.89元。一审法院认定事实：2003年11月4日，中国航天科技集团公司第五研究院第五一0研究所依法取得房权证兰房(城公)产字第XXXX号房屋所有权证，证载坐落于兰州市××区建筑面积9042.90平方米房屋属其所有。该所隶属于中国航天科技集团公司第五研究院，对外式名称为“兰州空间技术物理研究所”。2014年12月1日，兰州空间技术物理研究所出具《授权书》，授权华宇公司对附属房产[兰房(城公)产字第64801号]全面负责经营管理，有权以公司名义对外开展经营活动，包括但不限于出租、合作等。2015年7月22日，华宇公司(甲方)与昂立学校(乙方)签订《510所老区科研楼租赁合同》，双方约定：一、甲方自愿将坐落于兰州市××区内东楼及楼前区域(详见区域划分图)租赁给乙方使用，租赁期限为三年，自2015年8月1日至2018年7月31日止。甲方于2015年7月向乙方交付房屋用于乙方装修，装修期间不计付房屋租金。二、房屋租金为：自2015年8月1日至2016年7月31日，租金叁佰伍拾万元整(￥3500000.0元)；自2016年8月1日至2017年7月31日，租金肆佰万元整(￥4000000.0元)：自2017年8月1日至2018年7月31日，租金肆佰伍拾万元整(￥4500000.0元)。三、租金每三个月为一个支付周期，第一期的租金于2015年8月10日前付清。以后每期租金于每个支付周期到期日前10日支付。四、乙方应于合同签订时一次性向甲方交纳楼房屋租赁押金叁拾万元整(￥300000.0元)，该押金作为乙方违约之担保。合同履行期间，乙方出现严重违反合同约定的行为，给甲方造成损失的，甲方有权扣除押金以弥补甲方损失。押金不足以弥补甲方损失的，甲方有权解除合同，并要求乙方据实赔偿。租赁期满后，乙方如不续租，并无任何违约行为且房屋及其附属设施、设备等均完全无损的，租赁押金甲方于10个工作日内返还给乙方。五、乙方承租的房屋用途为教学。乙方违反此条约定擅自改变房屋用途的，应在接到甲方书面通知的10个工作日内予以纠正，未按甲方要求及时改正的，甲方有权解除合同。六、甲方的权利、义务1.保证所出租房屋合法并符合正常、安全使用的要求；2.保证房屋产权清楚，无权利瑕疵，规划用途符合乙方租赁使用目的；如因甲方无权出租房屋或因第三方向乙方主张权利或因规划用途与乙方使用目的不符，造成乙方无法使用房屋的，乙方有权解除本合同，甲方应按当年年租金的3％支付乙方违约金。违约金不足以弥补乙方损失的，据实赔偿。3.房屋出现大的、非乙方使用所造成的损坏(包括墙体裂缝、基础下沉、房屋漏雨渗水等)，甲方应在接到乙方书面通知后的3日内负责维修使房屋达到安全使用的条件，由此产生的维修费用由甲方承担，造成乙方损失的甲方应予赔偿。4.不干扰乙方的正常经营、教学活动。5.保障乙方租赁期内水、电、暖的正常供应。6.检查租赁房屋的使用状况，但应提前2日通知乙方。7.甲方有权利保留依法追缴乙方所拖欠租赁房屋的费用。七、乙方权利、义务1.不得从事任何违法、违规、违约的活动；2，对房屋的装潢、改造等活动，须书面告知甲方装潢、改造方案，征得甲方书面同意，并符合相关法律、法规等国家规章的相关要求。甲方在收到乙方方案后应在5日内予以确认或提出异议，如期满不作书面意思表示的，视为同意乙方方案。租赁关系终止时，房屋的装修等嵌入房屋的不可拆卸物均不得拆除，所发生的费用甲方对此不予补偿；3.房屋内不得存放任何危及人身、财产安全的物品(如易燃、易爆、腐蚀性、放射性、有毒有害、污染物等)；4.不得随意改变房屋结构、附属设施、设备的摆放位置；5.因人为损坏、不当使用等给房屋及其附属设施、设备造成损害的，应及时修复并赔偿；6.在合同履行期内，未经甲方书面同意，不得将承租房屋转租他人或交他人使用，否则甲方有权解除合同；7.在合同解除或租赁期满后，乙方应于10日内将房屋交还甲方，逾期交还的，每逾期一日，按日租金额的2倍支付延迟履约金，有正当理由需延迟的，应书面报甲方同意，交纳房屋租金并按照甲方要求提供担保；8.依约交纳租金。逾期交纳(含部分交纳)，每逾期一日，按月租金额的5‰向甲方支付违约金，逾期30日的，甲方有权解除合同；9.对租赁期间因自身经营发生的债权债务纠纷自行处理，责任自负，由此导致甲方损失的，甲方有权解除合同，并追缴损失；10.按规定支付甲方所租房屋的水费、电费、采暖费，乙方自行按规定缴纳电话费、光缆通信费、电视收视费、卫生费等；11.维修的范围及费用负担：日常消耗品由承租人负担，甲方可提供有偿服务。八、在合同履行期内，任何一方因特殊情况欲提前终止合同，须提前一年书面与对方协商一致后方可解除本合同，合同解除后解约方应补偿对方壹佰万元整(￥1000000.0元)的经济损失费。如因不可抗力原因致使本合同无法继续履行，双方有权解除合同，互不负赔偿责任，本合同所指不可抗力包括自然灾害、政府规划、国家机关强制行为等。乙方所付租金按实际使用时间结算，多退少补。……十一、租赁期满乙方仍需续租的，如甲方对该楼体无整体规划搬迁计划期间，甲方承诺在无规划的3-5年时间内都仍将继续出租给乙方正常使用，并另行签订书面合同。十二、甲方家属院园区内配套新建幼儿园建成后，甲方承诺优先出租或承包给乙方负责经营管理并另行签订书面合同；乙方于本合同签订当日向甲方支付新建幼儿园定金壹拾万元(100000.0元)，乙方参与甲方家属院区幼儿园的设计规划，并将老区的园区移至该园区，保证教学工作持续正常开展。双方还约定了其他事宜。同日，双方还签订了《510所老区科研楼租赁补充协议》，约定：一、乙方租赁科研楼的东大门及楼前院内收发室及保安室两间房屋一起交乙方使用，并包含在大楼租赁面积内。二、楼内除东大门作为乙方日常出入主门之外，甲方将出租楼南端消防通道钥匙交乙方保管，此通道日常管理由乙方负责。出租楼内北端通道由乙方在有效使用面积内进行日常管理，但可作为消防应急通道使用。楼内其余通往510所科研区域的出口完全封闭，乙方不得随意开启。三、甲方同意将出租楼内的消防设备、部分监控设备、入侵报警及主机交由乙方使用(附移交清单)，房屋租赁期满后乙方须如数交回。留用的灭火器的维护保养由乙方自行负责。四、由甲方负责为出租楼房安装单独的水、电表，并经乙方确认后，由乙方按合同约定支付甲方水、电费并进行正常的使用管理。五、乙方在房屋承租期间，每年给予510所子女在该校学习培训的优惠名额50-100名，按乙方培训费用的60％收取费用。为了便于管理，须由甲方出具据证明后乙方方可给予优惠并办理相关手续。六、本协议一经签订，与51O所老区科研楼租赁合同具有同等法律效力。七、本协议一式贰份，甲乙双方各执一份。双方还签订了《房屋租赁安全责任书》。租赁合同签订前，2015年7月15日，双方对昂立学校承租的科研楼供电供水量单独计量进行了交接，确定了水表、电表的读数。2015年7月28日，双方对科研楼物品进行了交接，签署了《510所科研楼物品明细表》，华宇公司向昂立学校交付了部分房屋，昂立学校开始使用。租赁合同履行期间，因部分未交付房屋无法使用，昂立学校于2016年8月16日向华宇公司提交了《关于减免航天510所渭源路科研区租赁使用房屋情况说明》，内容为：关于我校租用航天510所(渭源路97号)科研办公大楼做以下说明：在双方有关人员多次清查不能使用的房屋时，测得510所总建筑面积包括六楼、楼顶平台数间房屋以及一楼南面平房共计8080平方米，由此可得2015年7月31日至2016年8月1日租费平均每平米为36元。现将双方人员共同多次清查所得不能使用的房屋统计如下：一、四楼自2015年8月1日至2016年2月28日整体不能使用七个月。1518平方米×7个月=10626平方米×36元／平方米=382536元。二、一楼自2015年8月1日至2016年5月31日整体不能使用十个月。1518平方米×10个月=15180平方米×36元／平方米=546480元。三、其他楼层各时段不能使用房屋情况统计如下：(1)二、三、五楼自2015年8月1日至2015年1O月31日共计18间房屋，分别是203(2间)、204、217、219、223、229、304、307、315、325、305(3间)、507、517、529、501。18间房屋×33平方米×3个月=1782平方米×36元／平方米=64152元。(2)二、三、五楼自2015年11月1日至2016年5月31日，还剩余6间房屋，分别是：217、219、307、315、325、517。6间房屋×33平方米×7个月=1386平方米×36元／平方米=49896元。(3)四楼自2016年3月1日至2016年5月31日，共计13间房屋未交付，分别是：414(2间)、417、418(5间)、419(2间)、429、430、407。13间房屋×33平方米×3个月：1287平方米×36元／平方米=46332元。自2015年8月1日至2016年5月31日对510所科研老区办公楼不能使用房屋面积的全部统计金额是：382536元+546480元+64152元+49896元+46332元=1089396元。2016年9月7日，华宇公司与昂立学校共同签署《备忘录》，内容为：我公司于2016年8月29日星期一14：OO在华宇宾馆三楼会议室与昂立学校主要领导召开了协调会议，会议的主要议题是关于510所科研老区(渭源路97号)办公大楼租赁房屋部分未按期移交，需减免房租问题，与会双方充分发表了意见。在双方多次现场实际勘查和测量数据之后，并确定了未按期交付使用的房间数及面积，并达成一致意见，甲方需一次性减免的房租费为1089396元(后附减免租赁使用房屋情况说明)。第一年房租合同数应为350万元，减去1089396元，乙方实际支付甲方房租费为2410604元，第二年和次年以后房租费乙方需按租房合同规定数额支付甲方。此后，因昂立学校拖欠租金，华宇公司于2017年3月10日至7月多次向昂立学校发出催缴房租的通知书，并于2017年8月3日向兰州市城关区人民法院提起诉讼，要求昂立学校支付拖欠的房屋租金2052845元，并按约定支付违约金等。法院审理期间，昂立学校于2017年7月27日向华宇公司作出《关于减免510所渭源路旧科研区租赁房屋的情况说明》，内容为：我校租赁510所科研老区(渭源路97号)的旧科研楼存在未腾退房间。自2015年8月1日起，我校租赁贵公司房屋的租金以每年逐渐递增的形式进行支付，第一年度350万元，第二年度400万元，第三年度450万元。第一年度因贵公司未交付房间较多，与我校签订了减免费用备忘录，共减免房租费1089396元。2016年8月1日至今依然有6间房屋不能使用，情况如下说明：1.一楼有5间房：111(内有机械设备)、115、119、120、123。2.四楼有2间：418(网络机房)、427。以上占用房屋面积是528平方米，依据2015年我校与贵公司签订的合同约定，2016年8月1日至2017年7月31日止房租费为400万元(月租金为每平方米41元)，因贵公司目前还没有交付我校使用，需要减免房费如下：528㎡×41元／㎡=21648元×12个月=259776元。期间，华宇公司在出租房屋外张贴《风险提示告知书》、《风险提示告知书(二)》、《风险提示告知书(三)》、《维修通知》等，向楼内用户告知华宇公司与昂立学校因昂立学校拖欠租金发生纠纷，已进入诉讼程序，请楼内用户自斟风险，谨慎抉择，以便充分保障自身合法权益。2017年9月18日，华宇公司与昂立学校签订《补充协议书》，内容为：一、2015年7月22日签订的《510所老区科研楼租赁合同》继续履行。二、根据双方核实，目前甲方尚有房屋6间未交付乙方使用，面积合计528平方米，按第三年度租金450万元计算，应核减年度租金为：贰拾玖万壹仟肆佰伍拾陆元(小写：291456元)，核减每期(共四期)租金为柒万贰仟捌佰陆拾肆元(小写：72864元)。三、免除未交房屋的核减租金后，乙方应于本协议签署之日起3日内向甲方缴纳第三年度第一期房租(2017年8月-11月)人民币壹佰零伍万贰仟壹佰叁拾陆元(小写：1052136元)。四、本补充协议生效后，乙方应按期在每个支付周期到期前10日以内足额缴纳租金，并按照甲方通知时限缴纳水、电、暖等费用。逾期一日，无须催告，租赁关系自动解除。五、乙方按照第三条约定缴纳房租后，甲方即行撤诉，诉讼费用双方各担一半。六、本协议自第三条约定房租到账之日起生效，双方再无未了事项。七、本协议一式四份，双方各执两份。该协议签订后，华宇公司以双方达成庭外和解为由申请撤回起诉，兰州市城关区人民法院于2017年9月28日作出(2017)甘0102民初4765号民事裁定书，准许华宇公司撤回起诉。另查明，租赁合同履行期间，昂立学校从2015年8月11日至2018年3月15日，向华宇公司共计支付费用9397661元，其中：房租8514272元，房租押金300000元，新幼儿园定金100000元，水费5039元，电费75250元，采暖费403100元。又查明，2017年12月5日，华宇公司向昂立学校学生家长发出《致广大家长的一封公开信》，通报华宇公司与昂立学校租赁合同及纠纷的相关情况。2018年3月18日，兰州市城关区教育局向城关区昂立智慧谷幼儿园发出《整改通知书》，因该园存在食堂使用液化气钢瓶、幼儿园活动室位于第二层，通道不独立，位于一层的幼儿活动室至今没有启用等问题，责令幼儿园限期整改。2018年4月4日，华宇公司在出租房屋张贴《合同解除暨限期搬离通知》，通知昂立学校“根据双方补充协议规定，贵校与我公司的租赁关系自贵校再次发生拖欠房租和费用的违法行为之日起即行解除。请贵校在3日内缴清拖欠的房租和费用，并于2018年5月4日前搬离清场。届时仍未搬离的，我方将采取相应措施收回房屋，损失贵校自行承担。”2018年4月13日、5月4日，华宇公司在昂立学校承租的510所旧科研区大门外公告栏再次张贴《合同解除暨限期搬离的再次通知》、《合同解除暨限期搬离的最终通知》，再次通知昂立学校缴清拖欠的房租和费用，于2018年5月24日前搬离清场。2018年4月23日，华宇公司将其与昂立学校租赁纠纷的相关情况分别向兰州市公安局城关区分局渭源路派出所、兰州市城关区教育局报送了《关于昂立英语职业培训学校相关问题的汇报》。2018年4月28日，兰州市城关区教育局给华宇公司回函，内容为：你单位送交的《关于昂立英语职业培训学校相关问题的汇报》已收悉，贵单位在出租给昂立学校的办学场所范围内举办的“城关区昂立智慧谷幼儿园”为教育局审批的一所民办幼儿园，举办人为冯东方。鉴于贵单位与承租方目前存在在租赁合同问题，结合学前教育的特殊性，提出以下解决建议：一是教育局要求“昂立智慧谷幼儿园”举办人冯东方依法依规，积极配合，尽快解决与贵单位之间的合同纠纷问题；二是由于目前正处于学期中间，该幼儿园尚有幼儿160人，如贵单位解除租赁合同，建议能给予幼儿园分流幼儿和处理后续事宜的过渡时间，避免给在园家长和幼儿造成不便，以维护社会稳定。此后，华宇公司和城关区教育局就收房时间多次协商，华宇公司同意“充分尊重贵局意见，在昂立学校及时清欠后，我方将合理确定收房时间。”2018年6月11日，华宇公司向昂立学校的学生家长发出《敬告家长书》，7月3日发出《关于不予房租续租的通知》，告知家长鉴于昂立学校拖欠房租，华宇公司已解除与昂立学校的租赁合同，不予续租，请各位家长尽早为分流幼儿做好准备。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。华宇公司与昂立学校签订的《510所老区科研楼租赁合同》、《510所老区科研楼租赁补充协议》、《补充协议书》是双方平等协商的真实意思表示，协议内容不违反国家法律、法规的强制性规定，协议合法有效，对双方均具有约束力，双方均应按协议约定履行合同义务。关于双方签订的合同是否应继续履行的问题。根据查明的事实，华宇公司与昂立学校签订的《51O所老区科研楼租赁合同》约定的租赁物为“渭源路97号院内东楼及楼前区域”，未约定具体的房屋面积，庭审中双方认可承租的房屋系510所老区科研楼。华宇公司持有的房产证上登记的510所老区科研楼面积为9042.90㎡，2016年9月7日，双方签署的《备忘录》及昂立学校《关于减免航天510所渭源路科研区租赁使用房屋情况说明》证明，昂立学校实际承租的房屋面积为8080平方米，在此情况下，四楼1518㎡。房屋自2015年8月1日至2016年2月底7个月整体不能使用，一楼1518㎡自2015年8月1日至2016年5月31日10个月整体不能使用，二、三、五楼18间房屋面积1782㎡自20l5年8月1日至2015年10月31日三个月不能使用，二、三、五楼6间房屋面积1386㎡自2015年11月1日至2016年5月31日七个月不能使用，四楼13间房屋面积1287㎡自2016年3月1日至2016年5月31日三个月不能使用。为此，华宇公司同意核减昂立学校第一年度未交付使用的房屋面积租金1089396元，第二年及次年以后的租金按租房合同约定数额支付。2017年7月27日，昂立学校再次作出《关于减免510所渭源路旧科研区租赁房屋的情况说明》，说明2016年8月1日至2017年7月27日仍有6间房屋面积528㎡不能使用，请求减免租金259776元。2017年9月18日，双方达成《补充协议书》，华宇公司确认截止补充协议签订时，尚有6间房屋未交付昂立学校使用，计租面积528㎡，按第三年度租金450万元计算，应核减年度租金291456元。根据上述事实，昂立学校在2015年8月1日至2016年7月31日第一年度应交的房屋租金为2410604元(约定年租金3500000元-核减租金1089396元)；2016年8月1日至2017年7月31日第二年度应交的租金合同约定为4000000元，昂立学校提出有6间房屋计租面积528㎡未交付使用，应减免租金259776元，华宇公司对第二年度的租金未予核减，在2017年9月18日的补充协议中只核减了第三年度租金291456元，对此，应按实际出租的房屋面积核减昂立学校第二年度应交纳的租金，昂立学校2016年8月1日至2017年7月31日应交租金为3740224元(约定年租金4000000元-528㎡×41元／㎡×12个月)，2017年8月1日至2018年7月31日应交租金4208544元(约定租金4500000元-核减租金291456元)，昂立学校三年租赁期内应交租金共计10359372元(2410604元+3740224元+4208544元)。华宇公司提交的昂立学校《已交费用情况》显示，昂立学校从2015年8月1日至2018年3月15日已交费用共计9397661元，其中：房租8514272元，房租押金300000元，新幼儿园定金100000元，水费5039元，电费75250元，采暖费403100元。昂立学校在租赁期内未交纳的房屋租金为1845100元。可见，在租赁合同履行中，双方均有违约行为，华宇公司不能按约定交付全部租赁房屋，昂立学校不能按约定的时间和数额支付租金，虽然经过双方协商，华宇公司对未交付使用的房屋按面积减免了昂立学校的租金，但是昂立学校仍未能按约定缴纳减免后的租金。华宇公司根据双方于2017年9月18日签订的《补充协议书》的约定，多次向昂立学校发出《合同解除暨限期搬离的通知》，表明不愿意继续履行租赁协议，至本案诉讼期间，双方约定的租赁合同期已经届满，因此，昂立学校请求继续履行案涉租赁合同，并由华宇公司移交新区幼儿园的经营管理权，已没有合同依据，也不符合实际情况，对此请求，一审法院不予支持。关于华宇公司是否应承担违约责任的问题。昂立学校诉请华宇公司承担违约责任，赔偿占用其承租的场地给其造成的损失1833007．6元，该部分损失具体包括：房租及采暖费超交1475275元，幼儿园装修损失357732.6元。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。根据查明的事实，华宇公司作为出租人，未按约定全面交付租赁物，构成违约，经双方协商，华宇公司对未实际交付昂立学校使用的房屋已按面积分年度减免了相应的租金，华宇公司已通过减免租金的方式对其违约行为进行了补救，昂立学校也接受了华宇公司减免租金的行为。根据华宇公司提交的昂立学校交费的凭证计算，华宇公司在租赁期间并未按约定的期限和数额支付租金，未超付房租和采暖费；关于幼儿园的装修损失，根据双方合同约定，“租赁关系终止时，房屋的装修等嵌入房屋的不可拆卸物均不得拆除，所发生的费用甲方对此不予补偿”，因此，昂立学校主张华宇公司赔偿占用承租场地给其造成的损失1833007.6元，依据不足，一审法院不予支持；昂立学校诉请华宇公司承担违约责任，赔偿其经济损失362815.89元，其中包括：因停水、停电造成的损失165128.29元，经营损失197687元，经查，昂立学校虽提交了购买发电机组、柴油、修理下水管道等的发票和收据，证明其花费的具体数额，但未提交证据证明上述花费系华宇公司违约行为造成，因此，对该项请求，因证据不足，一审法院不予支持；昂立学校诉请华宇公司支付违约金360000元，支付经济损失费100万元，根据双方在《510所老区科研楼租赁合同》第八条的约定：“在合同履行期内，任何一方因特殊情况欲提前终止合同，须提前一年书面与对方协商一致后方可解除本合同，合同解除后解约方应补偿对方100万元的经济损失费。”因双方在合同中约定了“乙方依约交纳租金，逾期30日的，甲方有权解除合同”，本案纠纷的根源在于昂立学校未能按约定的期限和数额交纳房屋租金，华宇公司据此解除案涉租赁合同，造成合同解除的原因并不是双方约定的特殊情况，因此，昂立学校要求华宇公司向其支付经济损失费100万元，不符合合同约定和实际情况，支付违约金360000元亦缺乏合同依据，对此请求，一审法院不予支持。综上，昂立学校的诉讼请求因不符合合同约定，并缺乏证据证明，一审法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百二十条之规定，判决：驳回甘肃昂立英语职业培训学校的全部诉讼请求。案件受理费46881元，由甘肃昂立英语职业培训学校承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。昂立学校提交证据一停电、停水通知及华宇公司派员张贴的照片，证明华宇公司在租赁期间单方面停止水电供应，导致昂立学校另行购置发电机、柴油，自行发电并自行维护；证据二给渭源路社区及街道办的报告，证明华宇公司于2018年4月3日对老科研楼全面停电，于2018年5月4日对校区进行全面停水的事实，导致昂立学校的经济损失。华宇公司认为上述证据不是新证据，不予质证。华宇公司提交甘肃省兰州市城关区人民法院的（2018）甘0102民初8406号和一审法院（2019）甘01民终749号生效民事判决书，证明关于18间房屋的争议，昂立学校向法院提出撤销补充协议诉请，经两级法院审理最终驳回诉讼请求。昂立学校对两份判决书真实性没有异议，认为生效的判决只是对补充协议是否因为重大误解而撤销进行的认定，不涉及18间房屋的问题，本次诉讼请求是由于华宇公司违约导致不能使用的18间房屋的损失。本院认为，停水通知显示因上水管线改造而于5月4日上午9点至下午18点停水，不能证明华宇公司违约停水；华宇公司张贴通知的照片内容不清，亦不能证明昂立学校的主张，上述证据不予采信。昂立学校给渭源路社区及街道办的报告属于当事人陈述，由其他证据予以佐证或者对方当事人认可才能予以采信。对华宇公司提供的两份民事判决判决书的真实性予以认定。一审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：一、案涉租赁合同是否继续履行；二、昂立学校请求华宇公司赔偿超付的房租和暖气费、装修损失、停水停电经营损失、补偿100万元经营损失的主张能否支持。关于案涉租赁合同是否继续履行的问题。案涉《510所老区科研楼租赁合同》约定了华宇公司与昂立学校关于渭源路97号院内东楼及楼前区域的租赁事宜，租期3年，至2018年7月31日止。该租赁合同第十二条另行约定：“甲方家属园区内配套新建幼儿园建成后，甲方承诺优先出租或承包给乙方负责经营管理并另行签订书面合同；乙方于本合同签订当日向甲方支付新建幼儿园定金壹拾万元整（￥100000.00元），乙方参与甲方家属院区幼儿园的设计规划，并将老区的园区移至该园区，保证教学工作持续正常开展。”，据此，对于家属园区内配套新建幼儿园的问题，华宇公司只是对昂立学校承诺优先出租或者经营管理，也即华宇公司给昂立学校在出租案涉房屋的同时对家属园区内配套新建幼儿园有优先出租的意向，但需另行签订书面合同。涉案租赁合同由于双方约定的合同期限已经届满且双方没有形成继续履行合同的一致意思表示而解除，而双方当事人没有另行特别约定案涉租赁合同第十二条继续履行，也没有进一步将意向性的内容具体、明确化，更没有另行签订书面合同，导致无法确定双方对家属园区内配套新建幼儿园租赁的权利义务，故昂立学校所提华宇公司继续履行合同、移交新区幼儿园经营管理权的主张于法无据，本院不予支持。关于昂立学校请求华宇公司赔偿超付的房租和暖气费、装修损失、停水停电经营损失、补偿100万元经营损失的问题。①关于超付的房租和暖气费1475275元的问题。华宇公司将案涉房屋出租给昂立学校后，因部分房屋未交付使用，昂立学校请求减免未交付使用部分房屋的租金，经双方核对分别于2016年9月7日达成《备忘录》、2017年9月18日达成《补充协议书》，确认了租期内未交付使用的房屋面积，并核减了相应的租金及其他费用。在本次诉讼中，华宇公司提交《甘肃昂立英语职业培训学校全租期租金及相关费用核算说明》用以证实已经核减的租金、水、电、暖费金额，昂立学校对该核算说明中记载的已核减金额没有异议，但认为在此核算说明之外，还应核减未使用的18间房屋对应的租金、水、电、暖费。经审查，昂立学校提交的证据无法证明除双方已经确认未交付使用的房屋面积之外还有18间房屋因华宇公司原因而未使用的事实。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另行规定除外。在作出判决前，当事人未能提供或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，昂立学校应当承担举证不能的责任，其请求华宇公司赔偿超付的房租和暖气费1475275元的主张不能成立，本院不予支持。②关于装修损失357732.6元的问题。案涉《510所老区科研楼租赁合同》第七条乙方权利义务中第2条约定：“租赁关系终止时，房屋的装修等嵌入房屋的不可拆卸物均不得拆除，所发生的费用甲方对此不予补偿。”，说明租赁合同关系终止后，华宇公司对案涉租赁房屋的装修费用不予补偿，故昂立学校所提赔偿装修损失的主张无依据，本院不予支持。③关于停电停水经营损失362815.89元的问题。昂立学校所提证据不足以证明因华宇公司违约行为导致产生上述费用，该项上诉请求于法无据。④关于补偿100万元经济损失费的问题。案涉租赁合同约定在合同履行期内任何一方因特殊情况欲提前终止合同时，应补偿对方100万元经济损失费，但本案解除合同的原因是昂立学校未能按约定的期限和数额交纳房屋租金所致，且合同期限现已届满，不存在因其他特殊情况而提前终止合同的情形，故昂立学校此项请求无合同依据，本院不予支持。综上所述，昂立学校的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费46881元，由甘肃昂立英语职业培训学校负担。本判决为终审判决。审判长 刘建军审判员 李 静审判员 马巧玲 二Ｏ二Ｏ年四月十日书记员 张 宪