江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终1062号上诉人（原审被告）：苏州祥生弘景房地产开发有限公司，住所地江苏省张家港市杨舍镇人民东路19号（国泰新天地广场）Z1118。法定代表人：梅苗琴，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱海龙，男，苏州祥生弘景房地产开发有限公司员工。委托诉讼代理人：宋峰云，女，苏州祥生弘景房地产开发有限公司员工。被上诉人（原审原告）：赵凯，男，1983年11月17日出生，汉族，住山东省枣庄市薛城区。被上诉人（原审原告）：李情情，女，1986年3月8日出生，汉族，住江苏省张家港市。委托诉讼代理人：周菁，上海德禾翰通律师事务所律师（代理上列二被上诉人）。上诉人苏州祥生弘景房地产开发有限公司（下称祥生公司）因与被上诉人赵凯、李情情商品房预约合同纠纷一案，不服江苏省张家港市人民法院（2019）苏0582民初12287号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。祥生公司上诉请求：1、依法撤销江苏省张家港市人民法院（2019）苏0582民初12287号民事判决，驳回赵凯、李情情的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由赵凯、李情情承担。事实和理由：双方签订的《商品房预订协议书》是双方真实意思表示，合法有效。该认购协议第七条明确了在签订本认购协议同时，赵凯、李情情已清晰了解《商品房买卖合同》等法律文本的具体内容，并均无异议，第二条第三段也写明了双方无需再进行磋商。故双方无需就其他条款继续进行磋商。在赵凯、李情情故意不按约履行认购协议的情况下，上诉人向赵凯、李情情发出了《终止（解除）预定协议书》。赵凯、李情情在诉讼中答辩称：《预订协议》是上诉人为了重复使用而预先订立的格式条款。其第二条第三款排除了购房者就商品房买卖合同未决条款进行磋商的权利，应属无效。而《预订协议》第五条明确约定：“本协议中其他未明事项，在双方签订《商品房买卖合同》时确定”，即《预订协议》也不排除双方就商品房买卖合同未决条款进行进一步磋商的权利。上诉人与赵凯、李情情系因合同条款未达成一致导致商品房买卖合同未能订立，属不可归责于双方当事人的事由。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。赵凯、李情情向一审法院起诉请求：1、解除双方之间签订的商品房预定协议书；2.祥生公司返还赵凯、李情情购房定金人民币80，000元；3.祥生公司支付赵凯、李情情迟延返还定金的利息损失(以80，000元为基数，按年利率6%计算利息，自2019年8月13日起计算至全部款项清偿之日止)，暂计至2019年8月26日为人民币184元；4.本案诉讼费用由祥生公司承担。一审法院认定事实：2019年6月29日，赵凯、李情情（乙方）与祥生公司（甲方）签订《商品房预定协议书》，认购祥生公司开发的金麟荟庭项目9幢2单元603室，建筑面积114.8㎡，标的物价格2295267.58元，定金80000元，付款方式为公积金贷款。预定协议书条款载明：1.乙方应于2019年7月5日前与甲方签订《商品房买卖合同》，与前期物业服务单位签订《前期物业服务协议》及《临时管理规约》等有关的法律文件，届时乙方已付定金全额转为购房款的一部分。如乙方未按本协议规定日期签订以上相关法律文件，甲方有权单方解除本协议书，将本标的物收回另行出售，并且乙方已付甲方的购房定金不予退还，乙方对此无异议。甲方在上述约定的期限内保留乙方预定的商品房，不得出售给第三人，否则甲方须双倍返还购房定金给乙方，除此之外甲方不再承担其他责任。2.…同时，乙方同意并授权甲方可根据网签系统的实时状况，随时提交完成备案并打印《商品房买卖合同》，并在甲方通知网签（包括短信、电话、公告、微信、函件等任一种方式的通知）之日起3日内，与甲方签署网签备案《商品房买卖合同》及相关协议，届时双方无需再进行磋商。…5.本协议中其他未明确事项，在双方签订《商品房买卖合同》时确定。6.乙方未征得甲方同意之前，不得将该商品房或本协议之权益以任何形式转让给他人。乙方在签订本协议时，已知悉案场公示的相关内容，并对此无异议。7.在签订本协议书同时，乙方已清晰了解该物业的周边情况及其它相关事宜，以及《商品房买卖合同》、《前期物业服务协议》、《临时管理规约》等法律文本的具体内容，并均无异议。双方还在协议中对其他条款进行了约定。同日，赵凯、李情情向祥生公司支付了定金8万元。因对商品房买卖合同条款内容有异议，赵凯、李情情未在约定时间内与祥盛公司签订《商品房买卖合同》，并在与祥生公司销售人员交涉过程中三次向祥生公司发出“关于9栋60住宅买卖合同疑点答疑”，要求祥生公司对合同的付款方式及期限、其他差异的处理、逾期付款违约责任、交付期限、产权登记的约定、商品房质量保证、装饰设备标准、保修范围和保修期等条款予以修改。祥生公司认为合同条款按照交易管理和客观现实均不能更改，对上述要求未予答复。2019年8月12日，祥生公司向赵凯、李情情发出《终止（解除）预定协议书通知书》，载明：尊敬的赵凯先生，您好，您于2019年6月30预定了我司开发的位于张家港市金麟荟庭项目中的9幢2单元603号商品房，并与我司签订了《商品房预订协议书》。…根据《商品房预定协议书》第1条的约定，您应于2019年7月5日前往祥生金麟府售楼处与我司签订《商品房买卖合同》及相关协议，但在约定期内，您并未履行上述义务。故根据《商品房预订协议书》第1条之约定，我司现正式通知您，解除我司与您于2019年6月30日签订的《商品房预定协议书》。同时，我司有权将该商品房另行出售，并不再退您已支付的定金。本通知自送达之日或者邮寄之日起3天后生效，以最早生效发生日为本通知书生效时间。以上事实，由当事人提交的预定协议书、转账记录、微信聊天记录、终止（解除）预定协议书通知书及双方当事人陈述笔录等证据予以证实。一审法院认为：赵凯、李情情、祥生公司双方签订的商品房预定协议书为祥生公司通过认购的方式向赵凯、李情情收受定金作为订立《商品房买卖合同》的担保，系《商品房买卖合同》的预约合同，是双方的真实意思表示，合法有效。但该预定协议并未对付款方式及期限、交付期限、装饰设备标准等商品房买卖合同的主要条款进行约定，且协议第5条也明确约定“本协议中其他未明确事项，在双方签订《商品房买卖合同》时确定”，故赵凯、李情情、祥生公司双方仍需就其余合同条款继续进行磋商。赵凯、李情情已收到祥生公司发出的《终止（解除）预定协议书通知书》，且赵凯、李情情也要求解除双方签订的《商品房预定协议书》，故案涉《商品房预定协议书》于赵凯、李情情收到解除通知之日即2019年8月12日解除。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定：出卖人通过认购、订购、预订的方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人，赵凯、李情情因就付款方式及期限、装饰设备标准等合同主要条款未与祥生公司协商一致导致未与祥生公司订立《商品房买卖合同》，属不可归责于双方当事人的事由，故赵凯、李情情要求祥生公司退还其支付的定金8万元，于法有据，一审法院予以支持。祥生公司认为其已与赵凯、李情情就合同条款达成一致，与事实不符，一审法院不予采信。关于利息，一审法院酌定祥生公司承担自2019年8月13日起至实际给付之日止按照银行同期贷款利率计算的利息。遂判决：一、原告赵凯、李情情与被告苏州祥生弘景房地产开发有限公司于2019年6月29日签订的《商品房预定协议书》于2019年8月12日解除。二、被告苏州祥生弘景房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告赵凯、李情情购房定金8万元及利息（以8万元为基数，自2019年8月13日起至实际给付之日止按照中国人民银行同期银行贷款利率计算）。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取900元，由被告苏州祥生弘景房地产开发有限公司负担。二审查明的事实与原审查明事实相一致。本院认为，根据双方当事人在诉讼中的举证及陈述可以认定，在赵凯、李情情与祥生公司签订了商品房预定协议书后，双方因就《商品房买卖合同》部分条款的修改未能取得一致，而导致双方未能按照商品房预定协议书的约定签订《商品房买卖合同》，现双方均表示解除该商品房预定协议书。因赵凯、李情情与祥生公司签订的商品房预定协议书中，并未对付款方式及期限、交付期限、装饰设备标准等商品房买卖合同的主要条款进行约定，故该协议应属《商品房买卖合同》的预约合同。虽然该预定协议第2条第三段约定：“与甲方签署网签备案《商品房买卖合同》及相关协议，届时双方无需再进行磋商”，但该项约定显然与预定协议第5条的约定：“本协议中其他未明确事项，在双方签订《商品房买卖合同》时确定。”相冲突。鉴于涉案的预定协议系祥生公司事先单方制作的格式条款，而该预定协议第2条的约定内容因存在明显加重购房者一方责任，排除了购房者对《商品房买卖合同》条款提出修改意见的权利的情形，故该条款应属无效条款。祥生公司据此认为赵凯、李情情要求修改《商品房买卖合同》条款的要求不符合预定协议书的约定而构成违约的主张，无相应事实和法律依据，本院不予支持。现双方当事人之间的商品房预定协议书因不可归责于双方责任的原因解除后，赵凯、李情情要求返还其已支付的定金及相应孳息的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。综上，祥生公司的上诉理由不能成立，一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由上诉人苏州祥生弘景房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  郑 雄审判员  黄学辉二〇二〇年四月十日书记员  杨颖颖