浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0212民初10844号 原告：桑秀花，女，1970年10月9日出生汉族，户籍地宁波市鄞州区。 委托代理人：陈文泽，浙江文天律师事务所律师。 委托代理人：殷子冠，浙江文天律师事务所律师。 被告：张燕佩，女，1968年6月16日出生汉族，户籍地宁波市鄞州区。 委托代理人：杨静，浙江海泰律师事务所律师。 委托代理人：钱佳攀，浙江海泰律师事务所律师。 原告桑秀花与被告张燕佩房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员郑燕独任审理。后因被告需要公告送达，本案转入普通程序，组成合议庭审理。本案于2019年10月29日公开开庭进行了审理，原告桑秀花及其委托代理人陈文泽、殷子冠，被告委托代理人杨静、钱佳攀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告桑秀花起诉称：被告张燕佩与余文忠曾系夫妻，后余文忠去世。原告桑秀花与王云飞曾系夫妻，后于2014年5月21日离婚。2011年11月，宁波市江东区福明房屋拆迁事务所与被告张燕佩签订《集体土地拆迁住宅用房调产安置协议》，约定张燕佩同意调产安置建筑面积127平方米的住宅一套。2012年9月28日至2013年9月27日，被告张燕佩向宁波市市区农村信用合作联社福明信用社借款120万元，由原告桑秀花与王云飞共同共有的位于鄞州区惊驾名庭9幢20号501室房产作抵押。但借款到期后被告无力还款。2014年5月8日，余文忠、张燕佩作为甲方，桑秀花、王云飞作为乙方，签订《拆迁安置买卖合同》，约定甲方将案涉房屋作价130万元售予乙方，乙方将房屋转让款直接付给福明信用社用以归还上述贷款，乙方有权领取“临时过渡补贴费”；如一方违约，违约方必须支付对方违约金100万元，甲方违约另需支付乙方购房款130万元的利息，计算方式为每月130万元×2.5%。后原告于2014年6月至7月期间陆续替被告归还了贷款本金120万元及利息120468.01元，共计1320468.01元。原告于2014年11月领取2014年度房屋拆迁过渡费42120元，于2015年11月领取2015年度房屋拆迁过渡费42120元。后原告得知案涉房产因其他案件被法院查封，原告多次联系被告未果，于2018年向鄞州法院提起执行异议申请与案外人执行异议之诉，但均未获支持。因房屋被查封，原告实际无法取得房屋所有权，被告构成根本违约。故请求判令：一、被告向原告返还购房款130万元，赔偿利息损失1527760元（自2014年5月8日起暂计算至2019年7月8日，按月息2%计算为1612000元，扣除2014年度和2015年度拆迁过渡费各42120元），并以130万元为基数按月息2%计算利息至实际付清之日止；二、被告向原告支付违约金100万元。 被告张燕佩答辩称：张燕佩的欠款是事实。原、被告2014年签订《拆迁安置买卖合同》协议时，案涉房屋没有被查封的情况，当时协议可履行。到2016年年底，案涉房屋被案外人石爱娥的其他诉讼而查封，导致案涉房屋目前无法按约定过户给原告，这不是被告能左右的情况，不是被告违约。因此，被告同意归还130万元的本金及同期银行贷款利息，但违约金及较高的利息都是基于违约行为而产生，由于被告没有违约行为，所以被告不同意承担。 经审理，本院认定本案事实如下： 被告张燕佩有一套127平方米的调产安置住宅可得，2011年11月31日，张燕佩与宁波市江东区福明房屋拆迁事务所签订《集体土地拆迁住宅用房调产安置协议》，合同编号为NO.245-1。被告张燕佩与案外人余文忠曾系夫妻，2013年4月15日离婚，离婚协议中约定127平方米的可得调产安置房屋及拆迁利益归张燕佩所有。余文忠于2019年5月17日死亡。 2014年5月8日，余文忠、张燕佩作为甲方，案外人王云飞与原告桑秀花（桑秀花与王云飞曾系夫妻，2014年5月21日离婚）作为乙方，签订《拆迁安置买卖合同》一份，约定“第一条、甲方借乙方房产证向银行贷款120万到期无力还清，现由乙方垫资还清。甲方因此自愿将因房屋拆迁而获得的建筑面积为127平方米的拆迁安置住宅用房作价人民币130万元转让出售给乙方抵债。该安置房详见张燕佩与宁波市江东区福明房屋拆迁事务所签订的《集体土地拆迁住宅用房调产安置协议》合同号：NO.245-1。第二条、上述安置房转让款付款方式为：120万为抵扣甲方先前欠乙方的垫资，另外10万由乙方代替甲方去银行结算贷款利息后与甲方多退少补结账……第七条、如一方违约，违约方必须支付对方违约金人民币壹佰万元整。甲方违约另需支付乙方购房款130万元的利息，计算方式为每月130万元×2.5%，时间从合同签订日起计算……第九条、甲方欠乙方120万元的债务，甲方认可并对以此方式偿还给乙方没有异议，并且对房价涨跌不再主张权利……”。王云飞声明，其于2014年5月21日协议离婚时将《拆迁安置买卖合同》中的全部权益转给桑秀花。 之后，原告桑秀花作为担保人于2014年6月至7月向宁波市市区农村信用合作联社福明信用社归还张燕佩的借款本金120万元、支付利息120468.01元。2014年度和2015年度的拆迁过渡费各42120元由原告领取。 后因余文忠的诉讼，前述张燕佩的拆迁安置房产被法院查封。桑秀花先后提出执行异议、案外人执行异议之诉，均被驳回。目前为止，原告未取得前述拆迁安置房产。本案审理过程中，针对被告的答辩与举证，本院询问被告：若案涉拆迁安置房产被告有权处分，是否同意该房产归原告所有？被告以房产目前的价值远超130万元为由，不同意拆迁安置房产归原告所有。 以上事实，有原告提供的《集体土地拆迁住宅用房调产安置协议》、《拆迁安置买卖合同》、宁波市市区农村信用合作联社福明信用社的证明、桑秀花与王云飞的离婚证、王云飞的声明，被告提供的张燕佩与余文忠的《离婚登记审查处理表》、《离婚协议书》，以及双方的陈述予以证明。 本院认为：余文忠、张燕佩与王云飞、桑秀花签订的《拆迁安置买卖合同》系双方真实意思表示，也未违反法律、行政法规禁止性规定，该协议对双方有效。协议约定余文忠、张燕佩将127平方米的拆迁安置住宅用房作价130万元出售给王云飞、桑秀花，现向王云飞、桑秀花交付127平方米拆迁安置住宅用房的义务未履行，且未履行约定义务的原因也并非不可抗力，故余文忠、张燕佩构成违约。因余文忠、张燕佩在协议离婚时约定案涉的127平方米拆迁安置住宅用房属张燕佩一人所有，该房屋作价的130万元也由张燕佩享受权益，且余文忠已死亡，故桑秀花向张燕佩一人主张违约责任并无不当。王云飞自愿放弃合同权利，将《拆迁安置买卖合同》中的全部权益转给桑秀花，故桑秀花一人提起本案诉讼也并无不当。《拆迁安置买卖合同》第七条约定的违约责任为“违约方必须支付对方违约金人民币壹佰万元整。甲方违约另需支付乙方购房款130万元的利息，计算方式为每月130万元×2.5%，时间从合同签订日起计算”，因此原告桑秀花要求被告张燕佩返还购房款130万元、按月利率2%赔偿利息损失、支付违约金100万元均符合约定或低于约定。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求适当减少。本案中，原告桑秀花的损失是预期可获得的房屋价值或130万元购房款的资金占用损失，但不是两者皆占（原告曾主张其为了替被告还款而售卖了自己的房产，但根据原告的陈述，其售卖自己房产的时间在2015年与2016年，而原告替被告还款发生于2014年，故本院不能确认原告售卖房产与替被告还款之间的关联），因此，在支持对购房款按月利率2%赔偿利息损失的情况下，本院对违约金调整为10万元。原告已领取的房屋拆迁过渡费84240元，原告主张在利息损失中扣除，被告未提出反对，而且原告领取过渡费时双方尚处于履行合同阶段，该款项的性质更接近于原告付出130万元所享有的利益而非130万元本身，故本院确认该84240元应在利息损失中扣除而非在130万元购房款中扣除。2014年5月8日至2020年4月7日期间的原告利息损失共计1846000元，扣除84240元，被告尚需支付1761760元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告张燕佩返还原告桑秀花购房款1300000元，赔偿2014年5月8日至2020年4月7日期间的利息损失1761760元，并继续支付以1300000元为基数、按月利率2%计算至实际付清之日止的利息损失，限于本判决生效后七日内履行完毕； 二、被告张燕佩支付原告桑秀花违约金100000元，限于本判决生效后七日内履行完毕； 三、驳回原告桑秀花的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费37422元，保全费5000元，合计42422元，由原告桑秀花负担5328元，被告张燕佩负担37094元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长 郑 燕 人民陪审员 王 芳 人民陪审员 王奋明 二〇二〇年四月十三日 代书 记员 翁夏慧