云南省富民县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0124民初255号原告：刘某，女，1990年12月20日出生，身份证登记住址：云南省丽江市华坪县，现住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：苏萍，云南北启律师事务所律师。特别授权代理。被告：云南金耀颐和房地产开发有限公司。住所：云南省昆明市富民县永定街道办事处环城西路。统一社会信用代码：915301245501488198。法定代表人：蒋培典，公司董事长。委托诉讼代理人：赵伯伦，北京大成（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：肖琦雷，公司员工。特别授权代理。原告刘某诉被告云南金耀颐和房地产开发有限公司（以下简称：金耀公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月13日立案受理，依法适用简易序，于同年4月13日公开开庭进行审理。原告刘某的委托诉讼代理人苏萍，被告金耀公司的委托诉讼代理人赵伯伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘某向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法确认原被告双方于2016年5月5日签订的商品房购销合同（合同登记备案号为：FM2016050500429）合法有效，并判令被告继续履行该合同；2、请求依法判令被告承担逾期交房的违约责任，承担违约金至交付房屋止，暂计算至起诉之日（2020年3月12日）的违约金共计为267,384元；3、依法判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2016年3月6日，原告在被告售楼部向被告交付购房意向金500元，后于2016年3月11日交付购房定金50,000元，再于2016年5月5日交付269,500元后双方签订商品房购销合同，合同编号为：086，截止至签订合同时原告一共支付了320,000元首付款，原告于2016年6月1日委托银行将740,000元购房款汇至被告户名为云南金耀颐和房地产开发有限公司，账号为530016155370510082270内，至此，原告已经交付全部购房款。原被告双方签订合同约定原告购买依云山谷花园1-1期6幢6-1号房屋，负1-3层，商品房建筑层数为地上三层，地下一层，参考建筑面积为181.62平方米，同时合同约定房屋价格为106万，房款的支付方式为首付320,000元，贷款740,000元，被告应于2016年6月30日之前交付房屋给原告，并约定了被告为原告办理不动产权证的相关事宜，双方同时约定逾期付款及逾期交房的违约责任，合同约定被告逾期交房则按以下方式承担违约责任，逾期90日内则按每日10元承担违约责任，超过90日仍未能交付房屋则由被告每日按已付款的0.02%承担违约责任直至房屋交付之日止。原被告双方在2016年5月5日签订商品房购销合同之日并向富民县房地产管理所提出合同登记备案事宜，同日富民县房产管理所做出了FM142016050500429合同登记备案号。被告没有在约定的时间内交付房屋，直至原告提起诉讼之日，被告亦没有向原告交付房屋，已构成违约，并应当依据合同约定承担违约责任，即依合同前90日由被告共承担违约责任900元，超过前90日后，至原告提起诉讼之日2020年3月12日，共计1257天，每日按所支付的款项的0.02%承担违约责任，暂计算至起诉之日违约金为1,060,000×0.02%×1257天为266,484元，被告因逾期交房应向原告赔付违约金为900元+266,484元共计267,384元。综上所述，原被告双方本着自愿、公平公正的原则签订了商品房购销合同合法有效。因被告因逾期交房构成违约，被告应依法依约承担违约责任，为了维护原告的合法权益，请人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告金耀公司辩称，认可商品房购销合同合法有效，并同意继续履行合同；关于逾期交房违约金不认可，因为原告所主张的2017年3月14日前的违约金已过了诉讼时效；另外，合同约定违约金标准过分高于原告的实际损失，经查询，富民县城区房屋租金约为15元一平米每月，按涉案房面积算，每年租金约为32,692元；且被告资金困难，持续产生类似债务，更加不利于后续交房，综上，申请法院予以调减违约金数额。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告对原告提供的证据的三性无异议，本院予以确认并在卷佐证。因庭审中被告对原告所诉事实无异议，且原告提供的证据与其主张的事实能相互印证，故本院对原告所主张事实予以确认。本院认为，一、关于合同是否有效的问题。依法成立的合同，对当事人具有约束力。本案中，原、被告双方签订的《商品房购销合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，具有法律效力。双方当事人均应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。原、被告均认可商品房购销合同合法有效。原告按照约定支付了房屋首付款，但被告未按时履行交付房屋的义务，被告已构成违约，现原告主张被告履行交付房屋的义务，即双方合同继续履行，故该房屋具备交付条件时，被告即向原告交付房屋。被告因合伙纠纷、资金周转等原因导致涉案商品房未经全部验收合格，暂时无法按约定交付给原告，被告怠于履行合同，但没有造成合同不能履行的后果，原告主张继续履行合同，被告在庭审中明确表示同意继续履行合同，本院予以确认；二、关于原告诉请的逾期交房违约金时效是否已届满问题。因本案涉案商品房至今尚未经建设单位组织验收合格，并未将符合本合同约定的涉案商品房交付给原告。逾期交付违约金请求权是继续性债权，逾期交房违约金根据违约行为持续发生的状况而累加计算的。结合双方约定交付涉案商品房处于一个持续，且不确定的状态，属继续性违约行为，至违约结束时，才能开始计算时间。对被告认为诉讼请求已超过诉讼时效的抗辩理由，于法无据，本院不予采纳；三、关于逾期交房违约金标准的计算问题。原、被告签订的《商品房购销合同》已生效，双方当事人均应当按照合同约定履行义务，被告金耀公司应按合同约定，“于2016年6月30日前将经建设单位组织验收合格及符合本合同约定的涉案商品房交付给原告，交房时间届满后次日起至实际交房之日止90天内，金耀公司按每天10元向原告支付违约金（每月违约金为300元），合同继续履行；逾期90天后，金耀公司按原告已付款的0.02%乘以逾期天数支付违约金，合同继续履行”。但截止庭审之日尚未交付，被告行为已构成违约，根据双方签订的《商品房购销合同》第九条约定，原告有权向金耀公司主张逾期交房的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。在本案中，被告认为双方约定违约金过分高于原告实际造成的损失，请求依法予以调整。经审查，原告未能充分举证证明其实际损失金额，实际损失亦无法确定,而其主张以所交房款为基数，按日0.02%（年利率7.35%）的标准计算自2016年7月1日起的违约金，该主张标准过高，本案以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情予以调整，结合房地产市场价格及房屋租赁价格等情况，酌情将违约金标准调整为日0.01%计算，截止至立案之日（减去90天延展期，即自2016年9月28日起至2020年3月12日止）逾期交房的违约金为134,566元（1,060,000元×0.01%×1261天+900元）。综上所述，原告的诉请部分事实清楚、证据充分、于法于约有据，予以部分支持。被告的辩解意见部分与庭审查明的事实相符，且于约有据，予以部分采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告刘某与被告云南金耀颐和房地产开发有限公司2016年5月5日签订的《商品房购销合同》合法有效；二、被告云南金耀颐和房地产开发有限公司应继续履行合同，被告须于判决生效之日起十日内给付原告刘某自2016年7月1日起计算至2020年3月12日止逾期交房违约金134,566元（1,060,000元×0.01%×1261天+900元）；并承担以购房总价款1,060,000元为基数，自2020年3月13日起至实际交房之日止，按每日0.01%的标准计算给付原告刘某逾期交房违约金；三、驳回原告刘某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2,655元（原告已预交），由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员 宣 云二〇二〇年四月二十日书记员 火有明