北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终4278号上诉人（原审被告）：孔兵，男，1979年11月28日出生，住山东省荏平县。委托诉讼代理人：**峰，河北冀隆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王经喆，男，1993年10月1日出生，住北京市通州区。委托诉讼代理人：刘立峰，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：岳娇娇，北京市京师律师事务所实习律师。上诉人孔兵因与被上诉人王经喆房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初37016号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法由审判员尚晓茜对本案进行了独任审理。本案现已审理终结。孔兵上诉请求：1.维持一审判决第一项，撤销一审判决第二项、第三项、第四项，改判孔兵不支付王经喆押金75000元、物业费1599元、租金20833元、律师费15000元，或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费由王经喆承担。事实和理由：1.一审法院认定事实错误。孔兵承认在广告中承诺380V电压的事实，这是孔兵认识错误，不是故意提供虚假信息，据此不构成租赁合同无法履行的根本原因。签订协议时王经喆并没有强调380V电压，也没有将电压、电容量写进主合同。因为孔兵的上一家租客也是做奶茶的，双方想当然的认为涉案房屋适合于实现合同目的。房屋交付后加盟方技术人员看现场后才发现这个问题。经孔兵反复提醒，王经喆才向加盟方要到技术参数，发现电压、电容量不足。电压问题好解决，关键是载荷，就是电容量不足。对这个问题，签订合同时双方都没有注意，王经喆根本就不了解。增压问题是次要问题，属于合同瑕疵。增容问题才是关键。而且按照行业惯例，增容费用都是承租人负担。这时如果王经喆主张解除合同，孔兵会立即退还全部费用。王经喆没有解除合同的意思表示，只是表示与物业不熟，让孔兵帮忙联系，一起跑这个事。在得知需要20余万元时，因费用承担问题双方没有达成一致，王经喆突然就送达律师函，单方面解除合同，双方在发现电压、载荷问题后表示共同解决问题，即为就租赁合同达成了新的合意。王经喆无权单方面解除合同。孔兵接管涉案房屋钥匙的目的是解决增压增容问题，并不是王经喆退房，孔兵再次发布招租广告是对王经喆违约情形的预估，是为了出现争议后尽量避免损失扩大，孔兵并没有在与王经喆解除合同之前与他人签订租赁合同，不能以此否定双方达成新的合议的事实。2.一审法院适用法律错误。一审法院适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第（四）项判决王经喆有权解除合同错误。现有证据无法证明孔兵“明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”“迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。相反，孔兵积极联系增压增容事宜，在王经喆明确表示解除合同之后还单独支付了11万元的增压增容费用，按照王经喆的要求实现了共同合意的事项。《中华人民共和国合同法》第十三章对租赁合同解除有明确规定，只有出现第二百三十一条规定的租赁物部分或者全部灭失致使合同无法实现、第二百三十三条规定的租赁物危及承租人安全或者健康的情形，承租人才可以无责单方解除合同。第二百二十一条规定的出租人的维修义务才是本案的法律依据。出租人未在合理期限维修，承租人可以相应减少租金或者延长租期，不能单方解除。没有三相电只是租赁物瑕疵，不是孔兵根本违约。孔兵如果明确说明无法提供三相电，就是构成了根本违约，应该承担违约责任。现有证据证明，双方发现没有三相电后，同意一起解决，孔兵一直在积极的与物业沟通，不久就完成了增压增容。如果王经喆主张因此造成其装修期、经营期延后产生损失，孔兵愿意按责任赔偿。租赁物的瑕疵没有严重到使合同目的无法实现的程度。王经喆单方无权解除合同，王经喆单方解除合同，未提前30日通知孔兵，构成合同违约，王经喆应该承担违约责任。此案双方都有违约的情形，孔兵的违约程度较轻，王经喆的违约属于根本违约，应该按照合同约定承担大部分的违约责任。王经喆辩称，同意一审判决，一审判决适用法律正确，请求维持原判。双方之间的权利义务关系明确；孔兵在一审中提交的证据不足以证明其已经履行了增压义务，孔兵仅拍摄了一个电表箱，不能证明其完成了增压，孔兵不能因自己的责任要求王经喆买单；本案不是瑕疵履行，而是合同目的无法实现的履行不能。王经喆向一审法院起诉请求：1.确认王经喆与孔兵于2019年7月27日签订的《北京市房屋租赁合同》已解除；2.判令孔兵返还王经喆房屋押金75000元、租金33333元、物业费1599元，合计109932元；3.判令孔兵支付律师费15000元；4.诉讼费由孔兵承担。一审法院认定事实：位于北京市×××号（以下简称案涉房屋）的房屋所有权人为袁某、孔某及孔兵。2019年7月23日，孔兵在“58同城”网站上发布广告，对外出租案涉房屋。在介绍案涉房屋的“58同城商铺详情”的网页上，孔兵除介绍了案涉房屋的配套设施之外，还在网页上标注“〇380V”字样。2019年7月27日，孔兵（甲方）与王经喆（乙方）就案涉房屋的租赁事宜签订《北京市房屋租赁合同》约定：一、甲方将案涉房屋出租给乙方，租赁期限自2019年8月11日至2023年8月10日，甲方应于2019年8月11日前将房屋按约定条件交付给乙方，甲、乙双方在《房屋交割清单》“交房确认”一栏签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成，自交付当日起20日为装修免租期；二、租金标准及支付方式为：2019年8月11日至2021年8月10日期间的租金标准为25000元/月……，押金为3个月的租金共计75000元，于本合同签订之日向甲方交纳，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；三、装修免租期满次日为计租起始日，租金按每二个月计租月支付，乙方应在每个计租月开始前十天向甲方支付月度租金，首期租金乙方应于本合同签署时支付；租赁期内，水费、电费、供暖费、燃气费、物业管理费等费用由乙方承担，免租期内除租金外，上述费用由乙方承担；四、合同解除（第八条）：（一）经甲、乙方双协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）甲方迟延交付房屋达30工作日的，乙方有权单方解除合同。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.不按约定支付租金达15日的。2.擅自改变房屋用途的。3.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的……（五）其他法定的合同解除情形；五、违约责任：（一）甲方有第八条第三款情形的，应按当期月租金的6倍向乙方支付违约金；乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按当期月租金的6倍向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。（二）租赁期内，甲方需提前收回房屋，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，甲方应退还相应的租金，乙方应当按当期标准交付免租期租金，并按当期月租金的6倍向对方支付违约金。（三）因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。（四）甲方未按约定时间交付房屋或乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，每逾期1日，应按当期日租金的3倍标准支付违约金。（五）任何一方违约致使对方采取诉讼方式实现债权的，违约方应当承担守约方为此支付的律师费、诉讼费及其他为实现债权而发生的费用。（六）如乙方以租赁房屋为其工商登记注册住所地，租赁期满或合同提前解除时，乙方应将其工商登记注册住所地从租赁房屋迁出，否则，每逾期一日向甲方支付违约金2000元，并赔偿因此给甲方造成的损失，但甲乙双方就此事协商达成书面协议的除外。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，孔兵按约定将房屋交付给王经喆，王经喆按约定支付给孔兵房屋押金75000元、租金33333元、物业费1599元。王经喆在收房的次日，被加盟商安装设计人员告知案涉房屋不具备380V的电压，无法安装相关设备。王经喆遂向孔兵提出，孔兵同意寻求相关部门解决，王经喆于2019年8月17日将涉案房屋钥匙交与孔兵。8月16日，孔兵再次在“58同城”网站发布招租广告，将案涉房屋对外出租，但在介绍配套设施中，未再在网页上标注“〇380V”字样。8月21日，王经喆在与孔兵的通话中要求孔兵将所交纳的款项全部予以退还，并于2019年8月27日、9月4日通过微信向孔兵发送《律师函》，于2019年8月27日通过顺丰速运向孔兵寄送《律师函》，要求与孔兵解除该租赁合同，并委托律师向一审法院提起诉讼，支付律师费15000元。一审庭审中，孔兵对案涉房屋满足380V电压的承诺认可，并向一审法院提交其与王经喆以及案涉房屋所在的物业公司工程部经理的微信聊天记录、电量增容承诺、中国工商银行转账记录，用以证明其已积极与相关部门交涉电力增容事宜，且于2019年9月2日向物业公司工程部交纳“好天地商铺增容”费110000元，于2019年9月10日将涉案房屋内电压增至380V，电容量增至40kw。在王经喆、孔兵的微信记录中，王经喆坚持要求孔兵按照承诺，向其提供达到加盟要求的380V电压的案涉房屋。王经喆提供的中国建设银行转账记录显示，其于2019年8月1日向正禾春餐饮管理（北京）有限公司支付“通州华远店加盟金”103000元。王经喆增加诉讼请求，要求判令孔兵向王经喆赔偿利息损失2198.64元（暂计算至2019年11月10日）。经一审法院核实，2019年8月11日至9月20日的租金为33333元。其中，2019年8月11日至8月26日的租金为12500元，2019年8月27日至9月20日的租金为20833元。现孔兵已将案涉房屋在2019年9月17日出租给他人。一审法院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人均可以解除合同。当事人一方不履行合同或者履行合同不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，王经喆、孔兵就案涉房屋签订的《北京市房屋租赁合同》系双方自愿订立，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方应当依约履行。本案中，王经喆据以要求解除合同的理由系案涉房屋内电压达不到380V的加盟要求，租赁案涉房屋用以加盟连锁店的合同目的不能实现，而通过孔兵之前在“58同城”网站上发布的案涉房屋具备380V电压的招租广告以及合同签订后与王经喆的通话、微信联系记录以及之后的增容的行为均体现双方在合同签订时确实将案涉房屋满足380V的电压需求作为承租案涉房屋的前提条件，故提供380V电压构成《北京市房屋租赁合同》的内容之一。现孔兵提供的案涉房屋无法满足双方约定的承租条件，王经喆据以承租该房的合同目的不能实现，且孔兵通过再次发布招租广告事实上已经案涉房屋出租给他人，故一审法院对于王经喆要求解除与孔兵签订的《北京市房屋租赁合同》的请求予以支持，合同的解除时间以王经喆解除合同通知的《律师函》到达孔兵的时间，即2019年8月27日。关于王经喆要求退还租金、押金、物业费的请求，一审法院认为，孔兵未能按照承诺提供双方约定条件的房屋系致使本案合同解除的根本原因，孔兵的行为构成违约，应当承担相应的违约责任，故一审法院对于王经喆要求退还押金、物业费的请求予以支持。但王经喆在合同签订时未尽必要的谨慎义务且收房后在明知案涉房屋未能达到要求的情况下不及时解除合同导致损失的扩大，对于由此造成的租金损失亦应承担责任，并自行承担由此造成的利息损失。关于孔兵的抗辩主张，一审法院认为，虽然孔兵为案涉房屋满足王经喆承租的需求做出了努力，但案涉房屋交付时达到380V的电压要求与事后达到380V的电压要求二者的意义不同，其根本区别在于房屋交付时是否符合双方约定的条件，故不能以孔兵事后满足承租条件的努力而忽略交付时房屋不符合约定条件的事实，即使孔兵事后确实提升了案涉房屋内的电压，但因孔兵再次发布招租广告的行为及其现有证据，也不能就此认定王经喆、孔兵双方就房屋的交付条件重新达成了新的合意。综上，一审法院对于孔兵的辩解意见不予采信。关于王经喆主张的律师费，一审法院认为，孔兵提供案涉房屋未能达到双方约定的条件，且在王经喆要求退还已交纳的各项费用时未予以退还，致使王经喆通过诉讼方式主张权利实现债权，孔兵亦应按照合同约定负担王经喆支出的律师费，故一审法院对于王经喆要求给付律师费的请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十四条第一款第（二）、（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、确认王经喆与孔兵2019年7月27日签订的《北京市房屋租赁合同》于2019年8月27日解除；二、孔兵退还王经喆押金75000元、物业费1599元、租金20833元，共计97432元，于判决生效后七日内执行清；三、孔兵给付王经喆律师费15000元，于判决生效后七日内执行清；四、驳回王经喆的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审中，孔兵向本院提交王经喆与孔某的通话录音及文字整理稿（当庭播放录音），用以证明在2020年4月26日下午13点，王经喆要求继续履行合同。王经喆对该证据发表质证意见称：真实性无法核实，证明目的不予认可，在孔兵提供的录音中，王经喆也一直强调没有380伏的电压，是孔兵在偷换概念，把增压和增容进行混淆；录音是案外人冒用律师身份给王经喆打的电话，案外人也没有出庭，该证据本身就存在欺诈的情形，是在套当事人的话，王经喆本人也没有要继续承租的意思表示。经庭审质证，本院将结合案件事实对该证据予以综合认定。二审经查，双方签订的《北京市房屋租赁合同》第九条“违约责任”第（五）款约定：“任何一方违约致使对方采取诉讼方式实现债权的，违约方应当承担守约方为此支付的律师费、诉讼费及其他为实现债权而发生的费用”。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，双方当事人均未就一审判决关于确认涉案《北京市房屋租赁合同》于2019年8月27日解除的判项内容提出上诉，对此本院予以确认。根据当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、孔兵应否退还王经喆押金、物业费、租金；二、孔兵应否给付王经喆律师费。关于争议焦点一。本案中，根据孔兵在“58同城”发布的招租广告、租赁合同签订后双方的通话、微信联系记录，以及此后孔兵对涉案房屋进行的增容行为，可以认定双方已将满足380V的电压需求作为承租涉案房屋的前提条件，故提供380V电压构成涉案租赁合同的约定内容。王经喆租赁涉案房屋系为加盟连锁店使用，其在发现涉案房屋不满足380V的电压使用需求后向孔兵提出，并要求孔兵提供达到加盟要求的涉案房屋，孔兵亦同意寻求相关部门解决，但此后孔兵在尚未解决涉案房屋电压问题的情况下，依然发布招租广告将涉案房屋对外出租。因此根据上述情况，本院难以认定双方已就涉案租赁合同达成了新的合意。孔兵提供的涉案房屋不满足其承诺的使用条件，致使王经喆租赁涉案房屋加盟连锁店的合同目的不能实现，王经喆有权解除双方之间的租赁合同。即便孔兵在事后对涉案房屋进行了增压增容，但该孔兵所称事后增压增容的付款行为系王经喆发出解除合同律师函后方行支付，不构成王经喆行使合同解除权的阻却事由。孔兵上诉提出与增容有关的事由主张王经喆违约、无权单方解除合同，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，孔兵未能按照承诺为涉案房屋提供双方约定的使用条件构成违约，王经喆在签订涉案租赁合同及行使合同解除权的过程中亦存在相应过失，一审法院综合本案具体情况对王经喆要求孔兵退还押金、物业费及部分租金的请求予以支持，具备事实及法律依据，本院予以维持。关于争议焦点二。本案中，孔兵未按照承诺为涉案房屋提供约定的使用条件，已经构成违约，在王经喆要求其退还各项费用时并未及时予以退还，致使王经喆通过诉讼方式主张权利，孔兵应按照涉案租赁合同的约定负担王经喆为实现债权所支出的费用，一审法院对王经喆要求孔兵给付律师费的请求予以支持，于法有据，本院予以维持。综上所述，孔兵的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1274元，由孔兵负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 尚晓茜二〇二〇年四月三十日法官助理 汤和云法官助理 张 弛书 记 员 郑海兴