湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)湘07民终551号上诉人（原审原告）：谢剑，男，1991年4月5日出生，汉族，居民，住湖南省津市。委托诉讼代理人：赵文，湖南金厚律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴利思，湖南金厚律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：湖南宝悦置业有限公司，住所地湖南省津市市三洲驿办事处柏枝林社区九澧大道（ERZ）9栋1-3层。法定代表人：周桉平，该公司董事长。委托诉讼代理人：张银鄂，湖南正泰律师事务所律师。上诉人谢剑因与被上诉人湖南宝悦置业有限公司（以下简称宝悦公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省津市市人民法院（2019）湘0781民初985号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人谢剑的共同委托诉讼代理人赵文、戴利思，被上诉人宝悦公司的委托诉讼代理人张银鄂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谢剑上诉请求：撤销一审判决第三项，改判：宝悦公司支付未按合同约定交付商品房的违约金21165.67元；宝悦公司支付逾期办理房屋权属证书的违约金3014.08元；宝悦公司交付符合《津市市商品房买卖合同》约定标准的房屋，对房屋阳台进行统一封闭或者由谢剑对房屋自行进行封闭，费用按300元/平方米的标准予以计算费用为4500元（暂按15平方米予以计算，实际面积以法院查明认定为准）；宝悦公司向谢剑支付因其虚假宣传给谢剑造成的损失2000元。事实和理由：1、一审法院在已经认定宝悦公司交付房屋不符合合同约定的情形下，又以合同中未约定相应违约责任为由驳回谢剑要求支付违约金的诉请，违背了诚实信用原则，法律适用错误；2、一审法院已认定宝悦公司交付的房屋及公共设施不符合合同的约定及宣传广告，又以宣传资料属于要约邀请，宝悦公司未损害宝悦小区根本利益为由驳回谢剑要求宝悦公司承担因虚假宣传造成的损失的诉请，无事实和法律依据，应依法予以改判；3、一审法院未能准确界定附件四《关于装饰装修及相关设备标准的约定》的真实含义与概念外延，错误认为宝悦公司并非阳台封闭的义务主体，一审法院认定的事实与合同不符，也违背诚实信用原则；4、一审法院错误认定本案双方就交房谅解期、办证谅解期的补充约定不符合无效的情形，未能认识到宝悦公司排除了谢剑就免除宝悦公司按期交房、按期办证责任的合同条款内容进行磋商的权利，免除了宝悦公司按时交付房屋、按期办理权属证书的义务，违反应按公平原则及诚实信用原则确定格式条款内容的法定义务，该条款依法应认定为无效。宝悦公司辩称，一审判决事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，判决结果恰当，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。谢剑向一审法院起诉请求：①宝悦公司支付未按合同约定交付商品房的违约金21165.67元；②宝悦公司支付逾期办理房屋权属证书的违约金3014.08元；③宝悦公司返还已收取按揭担保费1937元；④宝悦公司继续履行合同义务，提供机动车停车泊位数622个；⑤宝悦公司支付因改变规划设计，未按合同约定提供架空层、停车泊位等公共设施的违约金5000元；⑥宝悦公司交付符合合同约定标准的房屋，对房屋阳台进行统一封闭，或者由谢剑自行封闭、宝悦公司按300元/平方米标准支付费用9000元（按30平方米计算，以法院查明为准）；⑦宝悦公司赔偿因其虚假宣传给谢剑造成的损失2000元；⑧宝悦公司赔偿因其违约致谢剑未能享受津市市购买新建商品房奖励政策的损失3533.50元，上述合计45650.24元。一审法院认定事实：宝悦公司成立于2013年6月20日，经营范围为房地产开发经营，物业管理经营等。2014年10月11日，宝悦公司取得宝悦乐城商住楼建设项目建设工程规划许可证，规划许可项目建设规模分别为1#栋商业用房36654.7㎡，物管、业主用房1825.5㎡，乐玺楼23456.7㎡，龙玺楼24126.6㎡，悦玺楼24052.5㎡；2#、3#栋商业用房16422.7㎡，宝玺楼22660.2㎡，公寓式酒店13313.2㎡。同日，宝悦公司取得该建设项目建筑工程施工许可证。2015年1月14日和2015年6月25日，宝悦公司取得上述建设项目中864套住宅的商品房预售许可证。2015年1月26日，谢剑与宝悦公司签订《津市市商品房买卖合同》，双方约定相关内容：1.谢剑所购商品房为宝悦乐城第1幢821号，房屋预测建筑面积104.8平方米；2.商品房项目基本情况……机动车停车泊位数622个……开放式架空层、避难房、结构转换房、设备技术屋或设备间等公共空间和设备归项目建筑区域内全体业主共有……本合同未列明的该商品房项目其他事项以《房地产开发项目品质和交房标准承诺书》为准（见合同附件三）；3.商品房质量出卖人交付的该商品房质量经政府有关部门竣工验收合格，房屋建筑工程质量符合国家和地方的强制性标准……质量争议的处理该商品房未达到本合同第五条（前述规定）约定要求的，出卖人承诺：及时整改维修，确保买受人正常使用，如给买受人造成损失的，应承担相应的赔偿责任；维修后经房屋建筑质量监督管理部门（机构）认定仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同，出卖人自合同解除之日起15日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按人民银行公布的同期贷款基准利率给付利息，同时按房价款总额的3%支付违约金；买受人不解除合同的，由出卖人按房价款总额的5%支付违约金。给买受人造成损失的，出卖人还应承担相应的赔偿责任，因此而发生的相关费用由出卖人承担；4.规划变更的处理，本合同签订后，出卖人不得擅自变更规划管理部门批准的总平面图方案和建筑单位方案；5.配套设备设施建设违约的处理出卖人违反本合同约定，存在下列情形：①未按约定提供广场、架空层、文体活动场地等公共空间以及其他商业服务配套设施，致使减少投资，降低该商品房项目品质的；②未按约定提供停车泊位、道路、绿化景观等公共设施，致使减少投资，降低该商品房项目品质的；③未按约定提供业主活动、物业服务等公共用房；未按约定的数量、品牌和质量提供电梯、安防、二次供水、备用电源等公共设备。存在以上第①②种情形的，出卖人按要求整改，经整改仍难以达到约定要求的，双方协商处理，出卖人对降低品质损害买受人权益的行为承担如下违约责任：届时根据建设、交付情况双方协商处理。存在以上第③种情形的，买受人有权解除合同，出卖人自合同解除之日起15日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按人民银行公布的同期贷款基准利率给付利息，同时按房价款总额的3%支付违约金；买受人不解除合同的，由出卖人按房价款总额的5%支付违约金。6.付款及付款方式房价款总金额为353350元，按揭方式付款；7.合同备案出卖人应当自本合同签订之日起30日内到津市市房地产管理局办理该商品房买卖合同登记备案手续。出卖人逾期未办理的，买受人可以单方申请合同登记备案，出卖人按日计算向买受人支付房价款总额万分之0.05的违约金，造成买受人损失的应赔偿损失；8.营销广告和宣传出卖人就该商品房项目的营销广告和对外宣传资料中有关项目开发建设范围及规模、建筑用材、施工质量、公共用房、公共空间、设备设施、物业服务等涉及该商品房及相关设备设施的表述和允诺的具体内容为要约，作为本合同内容。营销广告和宣传资料中的其他广告内容为要约邀请。营销广告和宣传资料以津市市房地产管理局预售许可和现售备案时收集的资料为准。出卖人应将该商品房项目的营销广告和宣传资料全面、真实的报送津市市房地产管理局备案；9.交付出卖人在2016年10月30日前向买受人交付该商品房。商品房交付时，买卖双方到场。出卖人应向买受人出具津市市房地产管理局签发的《商品房交付使用证明书》。买受人对照合同及合同附件内容进行查验，经查验认可，买卖双方签订《房屋交接书》，同时出卖人向买受人交付该商品房钥匙和《商品房质量保证书》及《商品房使用说明书》。除本合同约定的特殊情况外，出卖人未按合同约定时间将该商品房交付买受人，逾期在60日之内的，出卖人按日计算向买受人支付房价款总额万分之0.5的违约金。逾期超过60日的，买受人不解除合同的，合同继续履行，出卖人自合同约定的交付期限届满之次日起至实际完成交付之日止，按日计算向买受人支付房价款总额万分之一的违约金。10.所有权登记出卖人承诺在该商品房交付之日起60日内（最长不超过60日）办理该商品房所在楼栋的房屋所有权初始登记，并在该商品房交付之日起60日内（最长不超过90日），双方共同（×）委托出卖人（×）向津市市房地产管理局申请办理该商品房的所有权转移登记，办理分户所有权证。因出卖人责任，买受人未能在本合同约定时间内取得该商品房房屋所有权证书的，合同继续履行，出卖人自合同约定的取得房屋所有权证书的时间届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，按日计算向买受人支付房价款总额万分之0.1的违约金；11.前期物业管理出卖人依法选聘的物业服务企业为深圳科技工业园物业服务有限公司；12.销售和使用承诺房屋阳台由出卖人统一封闭，所需费用计入房屋销售价格。除统一封闭阳台之外，买受人不得再自行封闭其它阳台、露台和通道等空间。买受人自愿选择对阳台按水平投影半面积进行房屋所有权登记。出卖人按水平投影半面积计收房价款；13.其他本合同自双方签字或盖章之日起生效。对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（见本合同附件五）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。双方签订上述合同包括五个附件：《所购商品房屋平面图》、《商品房项目总平面图》、《房地产开发项目品质和交房标准承诺书》、《关于装饰装修及相关设备标准的约定》、《补充协议》。其中，《商品房项目总平面图》载明机动车位622辆（地上车位124辆，地下车位498辆）；《房地产开发项目品质和交房标准承诺书》载明宝悦公司保证在项目竣工验收时达到包括容积率、建筑密度、门厅和大堂、公共用房和空间、交通组织与车位、前期物业服务等方面的相关品质标准；《关于装饰装修及相关设备标准的约定》就装饰装修主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容进行约定，涉及阳台载明：天花刷外墙涂料，地面水泥砂浆找平，墙身刷外墙涂料；《补充协议》中，双方约定订立相关条款作为对合同修改和补充的内容，包括：①联系方式和通知出卖人按合同第二十五条约定的任一方式进行的联络，均视为送达完成……③规划变更在不影响买受人所购商品房质量和使用功能的前提下，出卖人作出局部的调整，可不通知（买受人因调整遭受直接损失除外）……④房屋交付本合同项下的商品房约定交付时间为2016年10月30日，在上述时间届满前，如条件达到后，买受人可申请提前交付。在约定交付时间之前，出卖人可以短信/电话/邮寄/登报等方式中的任一方式通知办理交付手续。不论以何种通知买受人办理交付手续，如果买受人未收到通知的，均以约定的时间截止日为交付时间，以房屋所在地为交付地点。鉴于工程建设复杂、交付时间紧，买受人给予出卖人房屋交付一定的谅解期，但时间不超过60个工作日，且谅解期内出卖人无需承担逾期交付责任……⑤预告、产权登记……产权登记期限房屋交付早于合同第十三条约定的时间交付的，以约定时间为起点计算产权办理时间；房屋交付时间晚于合同约定的，以实际交付时间为起点起计算产权办理时间。出卖人将积极按照合同第十九条约定的时间（90天内）向有关部门申请开始办证，但鉴于产权办理复杂、手续繁琐，买受人给予出卖人办证（含初始登记）期限一定的谅解期，但不超过120个工作日，且谅解期内出卖人无需承担延期责任……⑦其他约定……合同项下的商品房系非全装修的，按毛坯交付，装饰装修仅按照以附件四的约定交付，未约定的不属于交付标准……买受人确认：出卖人在签订本合同及其相关补充条款、附件前，已就合同条款中免除或者限制双方责任的条款作出了特别提示，买受人已充分理解并同意其全部内容。签章后即视为买受人已经充分了解了合同内容，出卖人已经尽到了合理、谨慎注意及提示义务……本协议是双方签订的本合同之补充条款，与合同具有同等法律效力。本补充协议系双方平等自愿、协商一致确定的，其解释优先于《商品房买卖合同》（本协议违背法律与规范相冲突除外）。上述合同及附件签订后，谢剑支付了购房款，交纳了物业专项维修资金（交纳时间2015年4月27日），并支付按揭担保费1937元，宝悦公司于2015年9月10日向谢剑出具代收契税收据7067元。2016年10月20日，宝悦公司牵头勘查、设计、监理等单位和人员就宝悦乐城建设项目进行竣工验收，勘查单位湖南省常德工程勘查院、设计单位深圳市物业国际建筑设计有限公司、施工单位湖南万力建设集团有限公司、监理单位常德市旺城建设监理有限公司、建设单位宝悦公司在《工程竣工验收备案表》中均签署同意验收的意见，签署时间为2016年10月20日。2016年10月18日至2017年8月10日，宝悦乐城商业综合体、住宅楼进行住宅工程质量分户验收，建设单位宝悦公司、施工单位湖南万力建设集团有限公司、监理单位常德市旺城建设监理有限公司、设计单位深圳市物业国际建筑设计有限公司在上述分户验收汇总表上签字盖章，其后，津市市住房和城乡建设局建筑业管理股和城镇建设管理股、津市市建设工程质量安全监督管理站、津市市城市燃气热力管理办公室、津市市城市园林绿化管理办公室在上述分户验收汇总专项验收部门意见栏分别签字盖章。2017年3月1日，湖南省常德市公安消防支队出具宝悦乐城建设项目工程验收复验合格的意见书。2018年3月至5月份，津市市国土资源局执法监察大队、津市市住房和城乡建设局规划管理股等部门就宝悦乐城建设项目在《津市市建设工程竣工验收意见汇总表》上签署同意验收的意见。2018年6月22日，津市市建设工程竣工验收备案管理办公室同意津市市宝悦乐城住宅楼竣工验收备案。2016年11月份起，宝悦公司通知宝悦乐城房屋买受人收受房屋。2016年12月11日，宝悦公司向谢剑交付房屋，谢剑在《宝悦乐城房屋交接书》上签署名字。除谢剑之外，2016年11月至2017年1月，宝悦公司先后与宝悦乐城其他房屋买受人肖世兰、谢剑、戴红剑、陈鑫、刘辉、刘成鹏、朱琳、黎红、徐杰、宋志（杜**）、黄宏飞、方园媛、鲁志洪、胡玉蓉、涂芳、晏华雄、李沛沛（洪静）、彭晟、杜治秀、朱海花、雷志斌（刘乐英）、朱峰、杨夏莉、张洁、毛涛、罗君、单长农、梁振华、胡琴、刘欢、王小玲（马腾飞）、黄世珍、向涛、郭金华、周凯、王春燕、黄群、黄英、刘琴、向龙华、左天华、王承格、周小容、汤琼、李跃、杨孟千、陈放群、王银连、曹罡华、曾育华（胡桂斌）、王劲松、吴艳、甘元平签订房屋交接书。津市市不动产登记中心至今未就谢剑购买的案涉房屋颁发不动产房地产权证。在此之前，宝悦公司于2015年3月13日向津市市房地产管理局缴纳住房登记费3280元（数量41）、非住宅房屋登记费550元（数量1），合计3830元。就不动产登记事项，2016年12月6日，国家发展和改革委员会和财政部联合发布发改价格规（2016）2559号文件，规定住宅所有权及建设用地使用权一并登记，收取一次登记费。根据该文件规定，案涉谢剑房屋所有权及其建设用地使用权首次登记、抵押权登记，收费标准为每件80元。宝悦乐城建设项目建设过程中，宝悦公司建设营销体验中心，发布营销宣传广告若干次，广告内容包括“宝悦龙城繁华城央六星官邸”、“10000平米空中花园，25000平米智能地库，4000平米架空层，星级入户大堂，10万平米商业配套，一级物管深圳科技园物业，超高赠送户型，城市心中之心，国际一线品牌电梯”、“人中杰城中藏”、“城市龙脉之上，8大极致创新，津澧地区首席ARTDECO风格大盘，津市唯一动静分离社区，津市唯一社区城市公园，津市最奢华架空层，津市唯一五星入户大堂，津市唯一零分摊户型王，津市唯一全智能安防社区”等。2014年4月12日，津市市人民政府就津市市房地产市场优惠政策落实情况进行专题研究，形成第14次《专题会议纪要》。纪要包括相关内容：从2014年4月1日起实施购买新建商品房住宅奖励的优惠政策（按购房款所缴契税50%给予奖励，以签约缴税时间为准）。2017年1月25日，津市市人民政府办公室发布《关于废止津市市人民政府2014年第14次专题会议纪要中相关购房奖励政策的通知》。该通知载明：决定废止津市市人民政府2014年第14次专题会议纪要中对购房者按其所缴契税50%给予奖励的购买新建商品房奖励政策，2017年1月31日以前未将购房合同到市房管局备案的购房者不再享受该政策。诉讼中，一审法院对宝悦乐城项目进行现场勘查，查明宝悦乐城住宅楼共包括宝玺、悦玺、龙玺、乐玺共四栋。一至三层为商业设施。三层以上与住宅商品房之间有架空层，架空层高度在2.9m至3.35m之间。各楼栋三层以上连接部分为空中花园，空中花园可见篮球场、网球场等文体设施和绿化地带。入户大堂中，乐玺入户大堂通道较为狭窄，其余楼栋入户大堂面积较大。地下停车场机动车停车泊位572个。地面停车泊位若干，其中住宅小区内机动车（小汽车）停车泊位6个，电动车摩托车停车泊位26个（单边数量，中间设有广告栏，两边均可停放），小区外围机动车（小汽车）停车泊位62个，临街机动车（小汽车）停车泊位17个，非机动车停车泊位97个。小区内商家若干，包括步步高超市、麦当劳餐厅、屈臣氏超市、万利隆饼屋、潇湘影城、维也纳国际酒店等。2019年12月16日，一审法院就宝悦乐城地面机动车停车泊位进行补充勘查，查明在前述机动车停车泊位基础上，宝悦公司新增机动车（小汽车）停车泊位7个，电动车、摩托车停车泊位53个。一审法院认为，谢剑与宝悦公司签订《津市市商品房买卖合同》后，主张宝悦公司未按合同履行应承担相应民事责任，宝悦公司亦就合同履行是否违约进行抗辩，故本案应为房屋买卖合同纠纷。双方除签订《津市市商品房买卖合同》外，还签订包括《补充协议》在内的五份附件。就本案合同及附件的法律效力，谢剑主张《补充协议》中第三条关于规划局部调整不通知买受人、第四条中关于交房谅解期、第五条中关于办证谅解期及第七条中关于免除或限制双方责任作特别提示的内容属于无效格式条款。一审法院认为，《补充协议》关于规划局部调整不通知买受人及交房谅解期、办证谅解期的内容确属格式条款，但《合同法》第四十条“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”规定所涉及“责任”应当理解为法律上原本规定其的主要义务，本案双方就规划局部调整不通知买受人及交房谅解期、办证谅解期的补充约定并不属法律法规特别规定的事项，不符合无效的情形；《补充协议》关于免除或限制双方责任作特别提示的内容是双方笼统、概括性约定，并未就免除或限制双方责任的具体情形作出约定，该条款亦未在本案合同争议事项上予以适用，谢剑主张该条款无效的主张亦不予采信。就此，应确认双方签订的合同及附件合法有效。就本案合同履行的争议焦点，主要包括以下几个方面：宝悦公司交付谢剑房屋、办理房屋权属证书、提供架空层及机动车停车泊位是否符合合同约定或法律规定；宝悦公司收取谢剑按揭担保费理由是否成立，实际支出是否合理；宝悦公司是否为谢剑享受购买新建商品房奖励政策履行合同义务；房屋阳台封闭的义务主体及费用确定；涉案广告宣传是要约还是要约邀请；谢剑诉讼请求涉及违约金和损失的计算方式及数额是否符合合同约定和法律规定。（一）关于宝悦公司交付谢剑房屋是否符合合同约定及法律规定，是否应承担逾期交房违约责任。谢剑主张宝悦公司交付房屋不符合双方签订的《津市市商品房买卖合同》第五条和第十四条约定条件，合同第五条约定：“商品房质量（一）出卖人交付的该商品房质量经政府有关部门竣工验收合格，房屋建筑工程质量符合国家和地方的强制性标准。房屋装修质量符合国家和地方的强制性标准……”，该条款归属于合同关于商品房质量的约定内容。合同第十四条约定：“交付条件出卖人将该商品房交付给买受人时，应取得津市市房地产管理局签发的《商品房交付使用证明书》”，该条款归属于合同关于交付条件的约定内容。谢剑还主张宝悦公司交付房屋不符合《城市房地产管理法》第二十七条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、《建设工程质量管理条例》第四十九条、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》第五条的规定。根据本案审理查明的事实，包括谢剑购买房屋在内的宝悦乐城住宅楼工程于2016年10月20日由建设、勘查、设计、施工、监理单位完成竣工验收。2017年3月1日，常德市公安消防支队出具宝悦乐城建设项目工程验收复验合格的意见。2016年10月18日至2017年8月10日进行分户验收。其后，津市市住房和城乡建设局、津市市国土资源局等相关部门签署同意验收的意见，2018年6月22日，津市市建设工程竣工验收备案管理办公室同意津市市宝悦乐城住宅楼竣工验收备案。《中华人民共和国房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《建设工程质量管理条例》等法律、行政法规规定，建设单位应当将建设工程竣工报告和规划、公安消防等部门出具的认可文件或者准许使用文件报备案。据此，于双方约定的交付房屋日期2016年10月30日及其后的交房谅解期内，宝悦公司虽完成竣工验收，但尚未取得政府有关部门对交付房屋的行政认可。关于《商品房交付使用证明书》。经审理查明案涉《津市市商品房买卖合同》系相关职能部门统一印制下发的格式文本，该合同文本中津市市房地产管理局签发《商品房交付使用证明书》从未实施，相关职能部门也不以签发该证明书作为房地产开发项目交付的条件，故双方当事人就此交付条件的约定并无实际履行内容。双方签订的《津市市商品房买卖合同》涉及质量争议处理约定：“该商品房质量未能达到本合同第五条约定要求的，出卖人承诺：1.及时整改维修，确保买受人正常使用，如给买受人造成损失的，承担相应赔偿责任……”，上述约定内容并未涉及合同约定第十七条逾期交房违约责任。故在宝悦公司履行交付房屋通知义务情形下，虽然宝悦公司未在约定的房屋交付时间届满前完成由政府有关部门对交付房屋进行行政认可的事务，但并不按合同约定的逾期交房违约责任承担责任。（二）关于宝悦公司是否按合同约定办理房屋权属证书的问题。谢剑主张，根据双方签订合同的约定，宝悦公司应当自合同约定房屋交付之日再加上90日内办理房屋权属证书。宝悦公司抗辩，根据合同附件《补充协议》第五条约定，房屋交付时间晚于合同约定的，以实际交付时间为起点计算产权办理时间，同时，鉴于产权办理复杂、手续繁琐，买受人给予出卖人办证期限一定的谅解期，但不超过120个工作日，且谅解期内出卖人无需承担延期责任。一审法院认为，合同附件《补充协议》中关于产权登记的约定事项是对合同所有权登记约定内容的补充，据此，确定本案宝悦公司是否按合同约定办理房屋权属证书应当自交付房屋之日起8个月[合同约定办证期90日，谅解期120工作日（折算实际时间超过5个月，宝悦公司自认5个月）]计算确定。宝悦公司交付谢剑房屋的时间为2016年12月11日，以此计算，宝悦公司应当在2017年8月11日前为谢剑办理房屋权属证书。但宝悦公司至今未办理案涉房屋不动产产权证，宝悦公司未提交充足证据证实归属于谢剑的原因未能办证，故应确认宝悦公司未按合同约定办理房屋权属证书。根据双方合同关于逾期办理所有权登记责任的约定，宝悦公司应当自办证时间届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日，按日计算至本判决落款日向买受人支付房价款总额万分之0.1的违约金。本案中，宝悦公司应当支付谢剑上述违约金3000元[353350元×0.01‰×849天（自2017年8月12日计算至2019年12月20日），按整数计算]。宝悦公司请求对按揭付款买受人违约金数额调整为零。一审法院认为，双方关于逾期办理所有权登记责任的约定与买受人购买房屋付款方式并无关联，法律规定或合同约定违约金并不仅仅只是对守约方遭受损失的赔偿，亦包括对违约行为的惩罚，故对宝悦公司的该抗辩请求不予支持。宝悦公司还抗辩上述其支付的违约金应抵付谢剑应当缴纳的物业费，因物业费争议与本案不属同一法律关系，不予支持。宝悦公司若有物业费权益主张，应当另行处理。（三）关于宝悦公司是否按合同约定提供架空层和机动车停车泊位的问题。根据双方签订的合同，宝悦乐城建设项目包括开放式架空层及机动车停车泊位622个。此外，合同附件《商品房项目总平面图》中载明机动车车位622个包括地上车位124个和地下车位498个。经现场勘查查明：宝悦乐城建设项目包含开放式架空层、地下停车场机动车停车泊位572个、地面机动车（小汽车）停车泊位92个，另有地面电动车、摩托车停车泊位105（其中小区内公告栏处单边数量26个，两边均可停放）。谢剑提交的证据未能证实宝悦公司改变规划设计，未按约定提供架空层。关于机动车停车泊位，考虑电动车、摩托车泊位情形下，地面机动车停车泊位已超过124个。不考虑电动车、摩托车停车泊位情形下，地面机动车（小汽车）停车泊位虽未达到《商品房项目总平面图》载明的124个标准，但连同地下机动车停车泊位572个，机动车停车泊位总数已超过合同及附件约定的622个，地面机动车（小汽车）停车泊位数量的不足通过地下停车泊位数量的增加得到了改善，未对宝悦乐城所有业主的停车环境产生根本性的不良影响。同时，因双方签订合同并未对未按合同提供停车泊位承担违约金作出约定，故对谢剑关于宝悦公司未按合同约定改变规划设计、提供架空层及停车泊位支付违约金的主张，不予支持。对谢剑要求宝悦公司继续履行合同，提供机动车停车泊位622个的主张，亦不予支持。（四）关于宝悦公司收取谢剑按揭担保费的依据及支出是否合理问题。关于宝悦公司收取的按揭担保费，宝悦公司辩称包括办证费。案涉合同第八条第5项（二）款明确约定：出卖人不得向买受人收取房价款之外的任何费用。一审法院认为，虽然《补充协议》第五条第一款、第二款、第五款约定买受人应当交纳办理产权证照的有关费用，但该约定应当理解为如不动产登记部门等收取的符合规定的项目和数额。宝悦公司收取谢剑的按揭担保费没有合同和法律依据。当然，宝悦公司代谢剑办理不动产登记事项，相关职能部门收取或应当收取的登记费160元（包括房屋所有权及其建设用地使用权首次登记费80元、抵押权登记费80元）应由谢剑本人负担，除此之外，宝悦公司未提交其代谢剑支付其他合理费用的证据。抵除谢剑应当负担的登记费，宝悦公司多收取的按揭担保费应当予以返还。（五）关于宝悦公司是否为谢剑享受购买新建商品房奖励政策履行合同义务。2014年，津市市人民政府出台购买新建商品房住宅奖励的优惠政策，根据该项政策所涉及的《专题会议纪要》，明确从2014年4月1日起按购房款所缴契税50%给予奖励。2017年1月25日，津市市人民政府办公室发布通知，宣布废止上述购买新建商品房奖励政策，2017年1月31日以前未将购房合同到市房管局备案的购房者不再享受上述奖励政策。双方当事人在诉讼中均确认谢剑缴纳物业专项维修资金时间即为双方房屋买卖合同在市房管局备案时间。据此，宝悦公司已在2017年1月31日以前完成合同备案义务，谢剑是否享受购买新建商品房奖励政策与宝悦公司并无关系。（六）关于房屋阳台封闭的义务主体及费用数额确定的问题。就房屋阳台封闭，双方当事人对合同第二十四条第（四）项约定“房屋阳台由出卖人统一封闭，所需费用计入房屋销售价格……买受人自愿选择对阳台按水平投影半面积进行房屋所有权登记。出卖人按水平投影半面积计收房价款”内容产生争议，就本条款内容的理解，涉及对该条款为格式条款及合同附件中《关于装饰装修及相关设备标准的约定》中阳台装饰装修标准的考量。此外，《补充协议》还约定：合同项下的商品房系非全装修的，按毛坯交付，装饰装修仅按照以附件四（即《装饰装修及相关设备标准的约定》）的约定交付，未约定的不属于交付标准。据此，应认定封闭阳台不在宝悦乐城交付房屋的装饰装修范围之列。在认定宝悦公司不是案涉房屋阳台封闭的义务主体之后，本案无需确认房屋阳台封闭的费用。（七）关于涉案销售广告和宣传资料是要约还是要约邀请的问题。经审理查明，宝悦公司就宝悦乐城房屋销售采取委托销售的方式进行。销售过程中，代理销售商发布相关销售广告和宣传资料。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。本案宝悦乐城所涉销售广告和宣传资料表述内容大多没有明确具体的质量指标，属商业吹嘘夸大的范围，即便个别宣传如关于架空层层高的内容等与实际不符，但对宝悦乐城的所有业主的根本性利益不构成严重影响，对于涉案销售广告和宣传资料认应定为要约邀请。在此基础上，对谢剑要求宝悦公司赔偿因虚假宣传致其损失2000元的诉讼请求，不予支持。综上，对谢剑要求宝悦公司支付逾期办理房屋权属证书的违约金及返还已收取按揭担保费的诉讼请求，予以支持，但涉及违约金的数额以一审法院确认数额为准，返还按揭担保费的数额应剔除谢剑应当负担的登记费。对谢剑要求宝悦公司支付未按合同约定交付商品房的违约金、提供机动车停车泊位622个、支付未按合同约定提供架空层和停车泊位的违约金、对房屋阳台进行统一封闭或支付封闭费用、赔偿虚假宣传损失、赔偿未享受购买新建商品房奖励政策损失的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，本案经审判委员会研究决定，判决：一、湖南宝悦置业有限公司支付谢剑逾期办理房屋权属证书违约金3000元；二、湖南宝悦置业有限公司返还谢剑按揭担保费1777元；三、驳回谢剑的其他诉讼请求。上述一、二项合计4777元，湖南宝悦置业有限公司于本判决生效后三十日内对谢剑付清。案件受理费941元，由谢剑负担641元，湖南宝悦置业有限公司负担300元。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，《津市市商品房买卖合同》第二十七条约定“本合同自双方签字或盖章之日起生效。对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（见本合同附件五）。”《津市市商品房买卖合同》的附件四《关于装饰装修及相关设备标准的约定》第一条住宅室内装修第8项对阳台装修约定为：“天花：刷外墙涂料；地面：水泥砂浆找平；墙身：刷外墙涂料”。《补充协议》（附件五）第七条第8项约定：“合同项下的商品房系非全装修的，按毛坯交付，装饰装修仅按照以附件四的约定交付，未约定的不属于交付标准。样板房的装饰、装修、物件等仅供买受人参考之用，不属于出卖人的交付标准或交付条件”，第12项约定：“本协议是双方签订的本合同之补充条款，与合同具有同等法律效力。本补充协议系双方平等自愿、协商一致确定的，其解释优先于《商品房买卖合同》（本协议违背法律与规范相冲突的除外）”。2016年10月20日，勘查单位湖南省常德工程勘查院、设计单位深圳市物业国际建筑设计有限公司、施工单位湖南万力建设集团有限公司、监理单位常德市旺城建设监理有限公司、建设单位宝悦公司对宝悦乐城商业综合体工程进行竣工验收，综合验收结论为该工程质量等级评定为合格。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点在于：一、宝悦公司是否应向谢剑支付未按照合同约定交付商品房的违约金，如需支付，金额如何确定；二、宝悦公司向谢剑支付逾期办理房屋权属证书违约金的数额应如何确定；三、宝悦公司是否应对未封闭阳台承担违约责任；四、宝悦公司的宣传资料是否构成虚假宣传，是否应向谢剑承担赔偿责任。关于争议焦点一，依照《建设工程质量管理条例》第十六条“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收……建设工程经验收合格的，方可交付使用”规定，涉案建设工程于2016年10月20日经勘察、设计、施工、工程监理、建设单位验收合格，达到了交付条件。宝悦公司自2016年11月份起通知房屋买受人收受房屋，此时涉案房屋虽未达到双方合同约定经住建、规划、房管、园林、消防等部门出具的认可或准许使用相关文件的条件，但《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》中，对住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收已取消了行政审批，且双方签订的购房合同并未对宝悦公司交付此类房屋应支付相应违约金予以明确约定。宝悦公司在宝悦乐城建设项目验收合格后，陆续取得了住建、规划、房管、园林、消防等部门认可或许可文件，满足了合同约定的商品房质量要求。一审判决对谢剑关于宝悦公司未按合同约定交付商品房应支付违约金的请求不予支持，并无不当。关于争议焦点二，谢剑在《宝悦乐城房屋交接书》上签署名字，接收了房屋，宝悦公司应当依据合同约定为其办理不动产权属证书。《津市市商品房买卖合同》第十九条约定的办理期限为商品房交付之日起90日内，《补充协议》又增加了120个工作日（折算为5个月）作为谅解期。该《补充协议》由双方当事人签名盖章，虽然是宝悦公司为了重复使用而预先拟定的条款，但该条款并不具有《中华人民共和国合同法》第五十二和第五十三条规定的无效情形，也不具有免除己方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，《补充协议》合法有效。故一审判决宝悦公司自办证时间届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日，按日计算向买受人支付房价款总额万分之0.1的违约金，符合合同约定，本院予以支持。关于争议焦点三，虽然双方签订的《津市市商品房买卖合同》第二十四条第四款约定“房屋阳台由出卖人统一封闭，所需费用计入房屋销售价格……”，但附件五《补充协议》作为《津市市商品房买卖合同》的补充条款，根据双方约定，其解释优先于《津市市商品房买卖合同》，而《补充协议》第七条第8项约定，合同项下的商品房系非全装修的，按毛坯交付，装饰装修仅按照附件四的约定交付，未约定的不属于交付标准。上述附件四即《关于装饰装修及相关设备标准的约定》第一条关于住宅室内装修第8项约定：“阳台天花：刷外墙涂料；地面：水泥砂浆找平；墙身：刷外墙涂料”，该条款并未约定由宝悦公司负责对涉案房屋的阳台进行封闭，因此一审法院认定宝悦公司不是涉案房屋阳台封闭的义务主体并无不当。谢剑关于宝悦公司应向其交付统一封闭的阳台或者支付买受人自行封闭的费用的上诉请求，本院不予支持。关于争议焦点四，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约……”宝悦公司发布的商品房销售广告和宣传资料根据上述规定应认定为要约邀请。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据……”。虽然本案所涉销售广告和宣传资料存在不实的情形，但未对谢剑购买商品房的根本性利益产生严重影响，谢剑亦未提交相应证据证明因宝悦公司发布的商品房销售广告和宣传资料致其损失2000元，依法应当承担举证不能的不利法律后果。因此本院对谢剑主张宝悦公司应向其支付虚假宣传造成2000元损失的上诉请求不予支持。综上所述，谢剑的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费567元，由谢剑负担。本判决为终审判决。审判长  卜玉苹审判员  周立军审判员  孙 晖二〇二〇年四月十五日法官助理张利书记员赵丹丹附本案引用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。