四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川07民终229号 上诉人（原审原告、反诉被告）：赵文彪，男，汉族，1962年11月4日出生，住四川省盐亭县。 委托诉讼代理人：刘国第，盐亭县玉龙法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：王万明，男，汉族，1950年8月30日出生，住四川省盐亭县。 委托诉讼代理人：何安平，男，汉族，1967年11月30日出生，住四川省射洪县。 委托诉讼代理人：王和海，男，汉族，1970年9月19日出生，住四川省射洪县。 原审原告、反诉被告：四川乐源投资有限责任公司，住所地：四川省盐亭县云溪镇新东街156号。 法定代表人：杨均修，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李大林，盐亭县富驿法律服务所法律工作者。 原审原告、反诉被告：四川乐源投资有限责任公司万福楼项目部，营业场所：四川省盐亭县393号。 负责人：赵文彪，该公司万福楼项目部负责人。 上诉人赵文彪因与被上诉人王万明,原审原告、反诉被告四川乐源投资有限责任公司（以下简称：乐源投资公司）,原审原告、反诉被告四川乐源投资有限责任公司万福楼项目部（以下简称：乐源投资公司万福楼项目部）排除妨害纠纷一案，不服四川省盐亭县人民法院（2019）川0723民初860号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对案件进行了审理。上诉人赵文彪及其委托诉讼代理人刘国第,被上诉人王万明及其委托诉讼代理人何安平、王和海,原审原告、反诉被告乐源投资公司委托诉讼代理人李大林,原审原告、反诉被告乐源投资公司万福楼项目部负责人赵文彪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 赵文彪上诉请求：一、撤销原判第一项，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求；二、维持原判第二项；三、本案案件一、二审受理费由被上诉人王万明承担。事实与理由：本案并非一般意义上的权属争议。一、上诉人赵文彪依法享有由其开发的建设工程的物权。上诉人赵文彪在取得案外人左思义转让的资产后，为开发万福楼项目挂靠乐源投资公司，开发建设修建的房屋虽对外名义上属于乐源投资公司，但实际上是由上诉人赵文彪享有其实际物权。被上诉人王万明不法侵占上诉人赵文彪所有的物业，上诉人的诉请于法于理均有据，应当得到支持。原判按照权属纠纷的思维方式来认定物权保护纠纷在逻辑上就存在错误。二、在建工程物权应当受到法律的保护。万福楼项目本就是一烂尾楼，由于种种原因，土地使用权证还登记在案外人左思义名下，先万福楼行政管理证件缺失，尚未完工，亦未验收更未交付使用。尚未完工的万福楼的物权应当由其实际投资人赵文彪享有，被上诉人王万明无权占有。 王万明辩称，一、王万明现在占有使用的房屋就是2012年3月8日签订的《万福楼商住预订协议书》中指向的房屋，《万福楼商住预订协议书》是经盐亭县人民法院（2014）盐民初字第1851号民事判决书确认合法有效。王万明现在使用的房屋符合《万福楼商住预订协议书》第二条的约定，投资人赵文彪除了万福楼项目就无别的修建楼房符合协议书中的约定。同时根据（2007）盐民初字第111号民事调解书、万福楼建设工程工程规划许可证、王万明原有住房的位置、双方于2012年3月8日签订的《协议书》第十四条第一款等均能得出王万明的主张。二、根据双方签订的《万福楼商住房预订协议书》，2014年约定的房屋就应当交付给王万明使用，但直至现在赵文彪及乐源投资公司、项目部都未向我交付合同中约定的房屋，且未向我支付任何过渡费用。万般无奈下，我才搬入现在争议的房屋中。二、2014年王万明找到县委县政府解决临时安置过渡房的问题，经工信局协调，上诉人赵文彪在未拆除的烂尾楼一楼划出30平方米左右作为临时过渡房，但由于该临时过渡房条件差无法正常使用，至今为止该房屋并未入住。在拆迁还房以前，开发商理应提供过去期间的安置费或者安置房，而并非是赵文彪所称的拆迁还房的是烂尾楼的二楼。三、原判并非按照客观事实对案件进行认定。《万福楼商住房预定协议书》中涉及拆迁还房的位置、面积、价格等关键信息均是由赵文彪填写，赵文彪作为万福楼项目的投资人对万福楼项目的设计规划才是最清楚的，王万明作为拆迁安置户只需按照协议书约定到期收房，但原判却以案涉房屋性质属于商住而不是住房为由驳回了我的反诉请求。我是在2012年3月8日于赵文彪、乐源投资公司万福楼项目部签订的合同，而案外人赵素华是在2013年9月才签订的购房合同，我的合同成立在先，应当认定我的合同才是合法有效的。四、一审法院吴召泉法官及李智博能够证明在2014年11月28日盐亭县人民法院作出（2014）盐民初字第1851号民事判决书后，赵文彪找到我要求协调，当时赵文彪提出用万福楼四楼400㎡商住房置换我与其签订的《万福楼商住房预定协议书》中约定的200㎡，但后来由于赵文彪说需要再考虑一下，故没有达成合意。五、赵文彪为开发万福楼项目将原木制品厂二楼住房拆除，该二楼住房中有90%的面积都是属于我的，那拆除后在原址还给我二楼住房也是合理合法的，赵文彪所主张的烂尾楼二楼才是还房的说法完全不合理不合法。 乐源投资公司述称：一、我司并非本案适格主体不具有诉讼资格。案涉万福楼项目的前身是案外人左思义在竞得土地使用权后因缺乏资金未进行修建的项目。因为左思义欠赵文彪款项，所以由赵文彪将项目接手。由于左思义欠银行贷款，所以案涉土地使用权无法过户到我司名下。当地政府考虑到木制品厂职工安置的问题，所以默许赵文彪进行修建。至始至终，我司并未参与到项目的投资、管理。二、原判查明事实清楚，但是判决结果错误。原判混淆了产权及物权、物权与行政权的关系。原判认为没有产权，物权就不应当得到保护，任何人都可以侵占和使用。案涉房屋实际财产所有权人是赵文彪，与我司无关，但由于相关行政手续并未办理成功，我司物权支配该房屋或是案涉房屋建设；三、本案双方当事人对原判均不服；四、对于被上诉人在本案一审中的反诉，其并不符合法律规定的反诉范围，与本案本诉并非同一法律关系，其反诉无效。 乐源投资公司万福楼项目部未作陈述。 赵文彪向一审法院起诉请求：一、请求判令王万明立即拆除其在占有赵文彪开发的“万福楼”一号楼在建工程二楼商业用房的装饰、装修设施，以排除妨碍；二、请求判令王万明将其占有赵文彪开发的“万福楼”一号楼在建工程二楼商业用房的房屋立即恢复原状；三、请求判令王万明立即向赵文彪返还其侵占的赵文彪开发的“万福楼”一号楼在建工程二楼的房屋；四、案诉讼费由王万明承担。 王万明向一审法院反诉请求：一、判令驳回赵文彪在本诉中的诉讼请求；二、判令赵文彪、乐源投资公司、乐源投资公司万福楼项目部向王万明履行2012年3月8日签订的《协议书》；三、确认王万明现使用的乐源投资公司开发的位于靠河边建筑面积约190平方米的房屋，属于拆迁安置协议约定的向王万明安置的原位置、原楼层房屋；四、判令乐源投资公司在案涉房屋符合法定登记条件后，及时向王万明办理房屋权属登记并交付不动产权证书；五、判令赵文彪、乐源投资公司、乐源投资公司万福楼项目部向王万明连带赔偿延期交付安置房屋的损失预计10万元人民币；六、本案本诉、反诉诉讼费由赵文彪、乐源投资公司、乐源投资公司万福楼项目部承担。 一审法院认定事实：2007年案外人左思义取得了盐亭县木制品厂位于四川省盐亭县的企业资产（包括1.聚仙茶楼；2.河边在建工程两楼一底；3.综合楼地下室），挂靠在盐亭慧达有限责任公司开发，并用盐亭县建筑安装工程公司进行建筑施工，设立了“盐亭县建筑安装工程公司粮人新居项目部。左思义为了筹措资金，将河边在建工程两楼的房屋（俗称“烂尾楼”）对外转让。王万明受让该栋房的第三层三单元1-2号，并用格式文本签订了“商品房买卖合同”，主要载明：买受人购买的商品房所在地用途为加盖的“住宅”图章，手工笔迹注明的内容有：建筑层数为“3”层，该商品房为规定项目中的第“3”层“三”单元“1-2”号，预测建筑面积约156平方米，单价为每平方米人民币1300元，总价款202800元，出卖人在2010年8月31日前向买受人交付。该栋三层在建工程主体完工后就被木制品厂工人强占拒不退出，无法交付。2011年3月1日，案外人左思义与赵文彪签订“房地产转让合同”左思义作为甲方将其取消的原木制品厂的房地产（包括前期开发）转让给乙方赵文彪自行经营开发。随后，赵文彪挂靠乐源投资公司开发，并设立“乐源投资公司万福楼项目部”，赵文彪被认命为该项目部负责人,项目部将“聚仙茶楼”地名作为万福楼项目部一号楼建设。在开发建设过程中，对设计进行了调整，其一、二楼为营业用房，由原来的24米楼高调增到45米楼高，由此则需要对万福楼一号楼向弥江河处延伸。因此，须要对河边三层在建房屋拆除一部分，而此房已由左思义对外出让。经与王万明、李君廷、何周文等买受人协商，2012年3月8日，乐源投资公司万福楼项目部作为甲方与乙方王万明签订《万福楼商住房预订协议书》，合同约定：乙方所定房基本情况，拟建商品房的用途为商住，属全框全现浇结构，层高50米，乙方所定的商品房为河边工程二层，建筑面积大约共计约200平方米，面积最终以房屋产权证记载面积为准；商品房单价为每平方米1100元，金额22万元，签订该定购书之日起付定金19万元；其它：1.该房为王万明同志2010年4月13日在左思义处的购房，后因万福楼1号楼设计方案调整需拆除，经协商后调整到该处。已收的190000元的房款系左思义在王万明处收；2.王万明2010年4月13日的购房合同遗失（原件），该协议签订后原购房合同作废，（其余有据的约定除外）。落款甲方：万福楼项目部赵文彪加盖了个人印章，并加盖了乐源投资公司万福楼项目部印章，乙方：王万明签名。由于王万明等买受的房屋被木制品厂的工人占用，无法交付，买受人多次上访。2014年1月24日盐亭县工业和信息化局向县政府领导提交的“关于木制品厂烂尾楼搬迁情况的报告中提出：二楼14间（产权人：王万明）被胥ＸＸ、孙ＸＸ、赵ＸＸ等人占用。2014年购房户王万明、李君廷、何周文、王会松共同签名向县委领导递交购房四、五年不能入住的报告，要求尽快协调。2014年6月王万明向盐亭县法院提起民事诉讼，一审法院（2014）盐民初字第1851号判决书判决王万明与乐源投资公司万福楼项目部于2012年3月8日签订的协议合法有效。 2018年8月，王万明见万福楼二楼空房未使用，看见门上案外人赵素华的电话，随即就打电话给赵素华，赵素华电话中称二楼是自己购买了的，王万明立即向赵文彪打电话核实，王万明不信购买一事，拿钥匙将门锁上。同年12月，王万明就擅自隔房，2019年3月开始装修，装修期间，经赵文彪举报，城建监察大队及云溪派出所要求王万明停止装修。2019年6月王万明将房屋装修完毕并入住至今。万福楼工程二楼属商业用房，不是住房。有600多平方米，该房产于2013年9月5日卖给案外人赵素华，购价为365万元，赵素华已交款340余万元。 同时查明，修建万福楼时，拆除了王万明、李君廷、许南祥、何周文在河边烂尾楼工程的房屋，李君廷、何周文安置在河边烂尾楼工程，许南祥安置在万福楼地下室负一楼。原木制品厂河边在建工程系两楼一底，面积约1200平方米。2012年3月10日，乐源投资公司万福楼项目部作为甲方与乙方李君廷签订《万福楼商住房预订协议书》，合同约定：乙方所定房基本情况，拟建商品房的用途为商住，属全框全现浇结构，层高3米，乙方所定的商品房为河边工程单元一层，建筑面积大约共计200平方米。其它：1.该房为李君廷同志2010年9月在左思义处的购房，因万福楼设计方案调整需拆除，经协调后调整到该处，已收的210000元的房款系在李君廷处收的；2.原与左思义签订的购房合同作废。落款甲方：万福楼项目部赵文彪加盖了个人印章，并加盖了四川乐源投资有限责任公司万福楼项目部印章，乙方：李君廷签名。 另查明，万福楼工程是以乐源投资公司名义办理了用地规划许可、工程规划许可、工程立项批复，土地证尚在案外人左思义名下。赵文彪挂靠乐源投资公司开发建设万福楼工程。万福楼工程至今未取得验收报告。 一审法院认为，赵文彪、乐源投资公司、乐源投资公司万福楼项目部并未取得“万福楼”项目的土地使用权，“万福楼”项目也未经相关部门验收合格，且也未取得商品房预售资格，赵文彪、乐源投资公司、乐源投资公司万福楼项目部主张排除妨害于法无据，应依法驳回其的诉讼请求。 关于王万明的反诉请求问题。王万明提供的证据，并不能证明其安置的住房为“万福楼”二楼，而赵文彪、乐源投资公司、乐源投资公司万福楼项目部举出证据证明：万福楼二楼为商住房，不属住房。且乐源投资公司、乐源投资公司万福楼项目部已将该层卖与他人。故而，王万明要求确认万福楼二楼190平方米的房屋属其所有，无法律和事实依据，亦应当予以驳回。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，经一审法院审判委员会讨论决定，一审法院遂判决：一、驳回赵文彪、乐源投资公司、乐源投资公司万福楼项目部的诉讼请求；二、驳回王万明的反诉请求。本案收取案件受理费100元，由赵文彪负担、反诉费2300元，由王万明负担。 本院二审期间，上诉人赵文彪向本院提交了：一、许小林情况说明一组，拟证明：2014年1月24日王万明接受了烂尾楼二楼的钥匙，表明王万明认可拆迁还房中指向的房屋是烂尾楼二楼的房屋。二、盐亭县处理信访突出问题及群体性事件联席会议办公室盐信联[2011]20号文件，拟证明：万福楼项目虽行政审批手续不完备，但是为了维稳，县政法委默许赵文彪及乐源投资公司万福楼项目部开工。 王万明质证认为：一、许小林的情况说明：首先，该证据系证人证言，而法律规定，证人必须出庭接受法庭询问，书面证言的形式不符合法律规定的证人证言作证形式；其次，证明中许小林的身份无法核实；再次，即使2014年王万明接受了烂尾楼二楼的钥匙也不能说明王万明认可了赵文彪所主张的置换房屋。二、至于盐信联[2011]20号文件，该文件与本案并无关联性。 乐源投资公司质证认为：对上诉人赵文彪所举的证据均予以认可。至于许小林的情况说明，情况说明后附了许小林的身份证复印件，这可以说明许小林的身份。 乐源投资公司万福楼项目部对赵文彪所举证据均予以认可。 被上诉人王万明向本院提交：一、《证明》一份，拟证明：在原拆迁补偿合同纠纷案中，在一审法院作出（2014）盐民初字第1851号民事判决后，本案上诉人赵文彪与被上诉人王万明曾再次协商置换房屋的事宜，但因为赵文彪之故未达成合意。协商之时，指向的房屋就是万福楼二楼。二、一审法院《通知》一份，拟证明：案涉房屋于2012年就已经被一审法院查封。三、王万明孙女出生证明一份，拟证明：由于王万明曾孙女出生需要安排临时过渡安置房，其时间节点与王万明主张相吻合，能够证明其主张。四、王万明自绘示意图一份，拟证明：王万明现在占有的房屋就是约定的安置还房。 上诉人赵文彪质证认为：对被上诉人王万明提交的证据均不予认可，与本案不具有关联性。乐源投资公司质证认为：除了对一审法院《通知》予以认可以外，其他证据均不予认可。乐源投资公司万福楼项目部同意赵文彪的质证意见。 对于上述证据本院将结合本案其他证据予以综合认证。 本院二审审理查明的其他事实与一审法院审理查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为：本案二审的争议焦点在于：赵文彪能够排除王万明对万福楼二楼的占有的问题。《中华人民共和国物权法》第三十五条规定：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”其中，妨害是指以非法的、不正当的行为，或者以无权施加的设施对权利人的物或者物权造成侵害或者妨碍，现实地阻碍了特定物的权利人行驶权利。排除妨害请求的目的在于消除对物权的侵害或者障碍，使物权恢复圆满状态。本案中所指的，排除妨害纠纷是指因物权受他人的现实妨害而引发以排除这种妨害为目的的纠纷。根据上述定义，我们能够得知排除妨害请求权是物权权利人所拥有的权利，欲主张排除妨害的前提是主张人具有争讼之物的物权。本案中，赵文彪主张排除妨害的前提条件就是举证证明其为万福楼的物权权利人。本案中，双方当事人均认可案涉万福楼项目尚未经有关部门验收合格，且该项目使用的土地，其土地使用权仍然登记在案外人左思义名下，而赵文彪作为自然人，其并不具备法律规定的开发、修建房地产项目的资质，即使赵文彪作为乐源投资公司万福楼项目部的投资人兼实际施工人，但赵文彪仍不是法律意义上的万福楼的权利人。在此前提下，赵文彪主张排除妨害于法无据，本院不予支持。 综上所述，赵文彪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由赵文彪负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 廖小军 审 判 员 陈兴旺 审 判 员 兰大波 二〇二〇年四月一日 法官助理 杨小艺 书 记 员 毛玉红