浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)浙01民终10685号 上诉人（原审原告）：浙江颐町实业有限公司，住所地：浙江省杭州市经济技术开发区中豪七格商业中心3幢428室。 法定代表人：汪喜发。 委托代理人：张雪娟，浙江浙杭律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：朱铭铭，男，1990年10月10日出生，汉族，住河北省沧州市盐山县。 上诉人浙江颐町实业有限公司（以下简称颐町公司）因与被上诉人朱铭铭房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州经济技术开发区人民法院（2019）浙0191民初2531号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：2018年4月11日，颐町公司（甲方，出租人）与朱铭铭（乙方，承租人）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方同意将座落在杭州市下沙南路427号七格Eating3的房屋，建筑面积92平方米，出租给乙方使用，乙方已对甲方所要出租的房屋做了充分的了解并进行了实地踏勘，愿意以房屋现状承租该房屋并将该房屋用于私房牛肉面用途使用。租赁期自2018年4月1日至2023年3月31日止。房屋租金，2018年4月1日-2019年3月31日租金260000元/年；2019年4月1日-2020年3月31日租金300000元/年。租房押金43333元。租金每六个月支付一次，第一次应缴租金连同租房押金共173333元，在合同签订后一个工作日内一次性付清，以后每次的租金提前15天缴纳。租赁期间，乙方产生的水费、电费、物业经营管理费、门前三包费等相关费用，由乙方自理。其中乙方需支付的物业管理费为8元/平方米/月，公共能耗费2元/平方米/月，物业管理费总额为11040元（每年支付一次）。乙方应按时缴纳租金和其他应由乙方承担的费用，每逾期一天按应付当年日租金的二倍支付违约金。在租赁期内如乙方拖欠租金累计超过二个月或拖缴租金、物业管理费、水、电等费用累计超过3次的，甲方有权终止本合同，收回房屋，由此造成的损失，由乙方承担。为扶持乙方经营，甲方免除乙方两个月租金和首年6000元物业费，在第二次缴纳房租时减免。由甲方负责安装5P中央空调1台，乙方支付购买安装使用费10000元，甲方负责保养和维护。 上述合同签订后，朱铭铭支付颐町公司房屋租金130000元、押金43333元、空调安装使用费10000元，朱铭铭支付案涉商铺的物业管理费8832元，公共能耗费2208元。 2019年1月8日，颐町公司对案涉商铺采取停水、停电方式催收费用，朱铭铭未再交纳费用。 颐町公司的诉讼请求为：1.判令颐町公司、朱铭铭于2018年4月11日签订的《中豪七格Eating3综合体商铺租赁合同》解除；2.判令朱铭铭支付房屋租金、物业费、能耗费、空调电费共289409元；3.判令朱铭铭支付违约金429040元；4.本案诉讼费用由朱铭铭承担。 原审法院认为：颐町公司、朱铭铭签订的《中豪七格Eating3综合体商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为有效，对双方具有约束力，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。根据合同约定，租金每半年支付一次，从第二次起每次的租金提前15天交纳。朱铭铭已经交纳了第一个半年度即2018年4月1日至2018年9月30日的租金130000元，第二个半年度即2018年10月1日至2019年3月31日的租金130000元应当于2018年9月15日前支付，但朱铭铭未支付第二个半年度租金，已经构成违约。合同中约定，在租赁期内如朱铭铭拖欠租金累计超过二个月或拖缴租金、物业管理费、水、电等费用累计超过3次的，颐町公司有权终止本合同，现颐町公司要求解除合同，具有合同依据，原审法院予以支持。关于朱铭铭拖欠的房屋租金，颐町公司于2019年1月8日将案涉房屋停水、停电，朱铭铭实际无法继续经营，对于2018年10月1日至2019年1月7日的房屋租金69892元，原审法院予以支持。关于朱铭铭应支付的物业管理费、公共能耗费，朱铭铭已支付至2019年3月31日，无需再行支付。关于空调电费，颐町公司未提交有效证据加以证明，原审法院对该项诉请不予支持。关于违约金，合同中约定朱铭铭应按时缴纳租金和其他应由朱铭铭承担的费用，每逾期一天按应付当年日租金的二倍支付违约金，现颐町公司主张违约金429040元，颐町公司计算有误且金额过高，原审法院酌情按照三个月的房屋租金计算违约金为65000元。朱铭铭辩称颐町公司给予其免租期6个月，但朱铭铭并无证据加以证明，且其陈述与双方签订的租赁合同内容不相符，租赁合同中明确约定，甲方免除乙方两个月租金和首年6000元物业费，在第二次缴纳房租时减免。故对朱铭铭的该项辩称意见，原审法院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、颐町公司与朱铭铭签订的《中豪七格Eating3综合体商铺租赁合同》于判决生效之日解除；二、朱铭铭于判决生效之日起十日内支付颐町公司房屋租金69892元、违约金65000元，合计134892元；三、驳回颐町公司的其他诉讼请求。 如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费10984元，减半收取5492元，由颐町公司负担4461元，朱铭铭负担1031元。 宣判后，颐町公司不服，向本院提起上诉称：一、关于房屋占用的期限。原审法院认为颐町公司在2019年1月8日将案涉房屋停水、停电，导致朱铭铭实际无法经营。因此对于2018年10月1日至2019年1月7日的房屋租金69892元予以支持。而实际上，颐町公司根本上无法对某一个商户进行停水停电。该商场的电费是采用充值卡预交的形式。租户持该卡到颐町公司处充值，充值好之后到店里插卡即可使用。是朱铭铭在不缴纳房租的同时，也不对电卡进行续费导致没电。同时，颐町公司无法对某一商户进行停水。只能对商场进行统一停水。因此并非颐町公司原因导致朱铭铭实际无法经营。而朱铭铭在不缴纳房租的同时，继续占用商铺不予退还。朱铭铭在一审庭审中也承认案涉商铺仍旧占用，未退还给颐町公司。因此朱铭铭的房租应该支付至2019年11月18日一审判决签收之日止，即240000元。综上，请求：1、撤销一审判决第二项关于房屋租金的判决，发回重审或依法改判。2、本案一、二审诉讼费用由朱铭铭承担。 针对颐町公司的上诉，朱铭铭发表答辩意见称：颐町公司采用断水断电方式，与朱铭铭解除合同，并拒绝与朱铭铭协商一直至今。商场负责人更换多次，朱铭铭无法找到负责人，朱铭铭目前处于被迫停业状态。 二审举证期限内，颐町公司向本院提交如下证据材料： 1、电费充值清单； 2、电费充值卡； 上述证据拟共同证明：颐町公司无法对朱铭铭的房屋停电的事实。 3、图纸和说明，拟证明：颐町公司无法对朱铭铭的房屋停水的事实。 上述证据材料经出示，朱铭铭发表意见称：对证据1的真实性认可，对证据3认可，对证据2不认可，不是朱铭铭的卡。 本院经审核认为，对上述证据1、3的真实性本院予以确认，对证据2的真实性不予确认。 二审举证期限内，朱铭铭向本院提交如下证据材料： 1、催款通知； 2、证明一份； 上述证据拟共同证明：1月8日颐町公司给朱铭铭断电。 3、缴费清单，拟证明：商场7月1日开始收房租。一审已经提交。 4、微信朋友圈截图，拟证明：商场4、5月份还在装修，6月28日才开业。 上述证据材料经出示，颐町公司发表意见称：对证据1真实性、合法性有异议，即使是真实的也没有停水停电行为。对证据2三性均不认可，证人没有出庭。对证据3真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，庭后提交书面质证意见。对证据4三性均不认可，无法核实是谁，无法确定可以代表颐町公司。就算是代表颐町公司的，也与商场开业无关。 本院经审核认为，对证据1的真实性予以确认，证据2因证人未出庭作证，颐町公司的异议成立，对该证据不予确认。证据3颐町公司庭后未提交书面意见，但该证据朱铭铭原审中已经作为证据提交，不属于二审新证据。证据4颐町公司认为无法核实身份，而朱铭铭亦未提交证据证实该微信朋友圈的发布者可以代表颐町公司，故对该证据不予确认。 本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。 本院经审理另查明：双方二审中确认，颐町公司并未对案涉房屋采取停水措施。 再查明：颐町公司认为租金应支付至2019年11月18日，朱铭铭认为已于2019年1月10日将房屋退还给颐町公司。 本院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本案中，针对颐町公司的上诉意见，本院认为，原审中，颐町公司在回答关于是否于2019年1月8日停水停电的问题时自认，“催收的过程中，会适当采用这个方式，但是具体时间不确定。因为拖欠的租金是实在太久了。”现双方一致确认不存在停水的行为，但颐町公司并未提交足以推翻其关于停电的自认的证据材料，结合二审中颐町公司无异议的证据催款通知，本院认为原审法院认定2019年1月8日，颐町公司对案涉商铺采取停电的措施并无不当。双方于合同中并未约定拖欠租金可采取停电措施，而颐町公司采取该措施导致朱铭铭对案涉房屋无法使用，颐町公司亦未提交证据证实恢复供电的时间，因此原审法院判决驳回颐町公司关于2019年1月8日后的租金请求并无不当。 综上，颐町公司的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4919元，由上诉人浙江颐町实业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  睢晓鹏 审判员  陈 艳 审判员  金瑞芳 二〇二〇年四月十日 书记员  姚丽萍