海南省陵水黎族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼9028民初第1391号 原告：吴彬，男，1976年4月4日出生，汉族，黑龙江省阿城市人，住所地黑龙江省阿城市。 委托诉讼代理人：王世春，男，海南布众律师事务所律师。 被告：刘野，男，1963年6月1日出生，汉族，辽宁省沈阳市人，住所地辽宁省沈阳市沈河区北一经街50号5-4-1，经常居住地海南省陵水黎族自治县新村镇新建路11号。 委托诉讼代理人：田莹莹，女，海南建亚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张一凡，男，海南建亚律师事务所律师。 原告吴彬诉被告刘野房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月24日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王世春，被告委托诉讼代理人田莹莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴彬向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法判令解除原、被告于2018年6月25日签订的《冠海旅租租赁合同》，并判令被告立即将冠海旅租1-7层共计36个房屋及一切设施完好无损交还给原告；二、请求判令被告立即将所欠原告租金350000元交付原告；三、请求判令被告向原告支付违约金100000元；四、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年11月22日，原告与王某签订《房屋租赁合同》，王某将位于××县房屋租赁给原告，房屋共九层楼，原告租赁l至7层楼共计36个房间，租期十年，自2017年12日29日至2027年12月29日止。2018年6月25日，原告与被告签订《冠海旅租租赁合同》，原告将上述楼房1至7层共计36个房间以每年35万元（包括设施使用费）的价格租给被告刘野经营使用,租赁期限5年，自2018年7月l日至2023年6月30日止。为了保障房屋设施的维护及本合同的履约，收取被告10万元抵押金，租赁费用每年一交，于每年的5月1日前交清全年租金。合同签订后被告交付第一年房租费35万元及10万元抵押金及履约保证金。依合同约定被告于2019年5月1日前应当交付第二年的房屋租金35万元，但被告却违约至今未交付。综上所述，被告已构成根本违约，但其仍占用租赁房屋却拒不支付租赁费，原告多次提出解除合同未果，牧依法提起本诉，恳请贵院予以支持。 被告刘野辩称，一、被告同意解除租赁合同，并将租赁物返还给原告；二、第二年度租金，经原、被告协商已经变更为25万元，而非原告主张的35万元，而且原告要求判令解除合同，那么租金也应当根据该合同实际情况计算至解除之日，不应该是主张35万元；三、原告所主张的10万元违约金缺乏事实依据及法律依据。 原告吴彬围绕诉讼请求依法提交如下证据：1、《房屋租赁合同》，证明2017年11月22日原告与王某签订《房屋租赁合同》，王某将位于××县房屋（九层）一至七层位于××县共计36个房间租赁给原告，租期10年（自2017年12月29日至2027年12月29日止）；2、《银行转账凭证》，证明合同签订后原告依约将房屋租赁费交付给王某；3、《冠海旅租租赁合同》，证明2018年6月25日原、被告签订《冠海旅租租赁合同》，原告将与王某租赁的房屋以每年35万元（包括设施使用费）的价格转租给被告经营使用，租期5年（自2018年7月1日至2023年6月30日止），同时为保护房屋设施的维护及本合同的履约，收取被告10万元抵押金，房屋租赁费用每年一交，于每年的5月1日前交清全年租金。 被告刘野为证明诉讼主张依法提交如下证据：《协议书》，证明2019年5月20日，经原、被告协商，2019年7月1日-2020年6月30日的租金变更为25万元，并非原告主张的35万元。因为当时原告在加拿大，所以当时都是由被告与原告妻子沟通协商，有被告与原告妻子聊天记录可以确认其身份；2、《通话录音》，证明：（1）原告与被告协商一致，被告于2019年6月就2019年7月1日-2020年6月30日的25万元租金向原告出具了欠条，被告当时经营不善，暂时以借条形式支付房款，原告夫妻长期在加拿大，所以原告让被告将欠条交给其岳母；（2）被告向原告的岳母索要欠条遭到拒绝；（3）被告并非违约，而是在征得原告同意的情况下，以欠条确认了欠付租金，根据录音材料，也可以看出来，原告一直说被告欠25万元，也就是证实了租金为25万元。 本院认证：原告提交的3份证据来源事实清楚，且与案件事实有关联，经质证后，被告对证据的真实性、合法性、关联性均无异议，故对原告提交的3份证据的三性予以确认，采信作为认定事实的依据；被告提交的证据《协议书》，虽然未能提交原件予以核对，但该证据是原告通过微信传递给被告，故对该证据关联性予以确认；被告提交的证据《通话录音》，因无法确认对方通话聊天人的真实身份信息，故对证据真实性也不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋位于××县，系案外人王某名下房产，共九层。2017年11月22日，原告与案外人王某签订《房屋租赁合同》，取得该房屋一至七层共计36个房间的租赁使用权，租期十年（2017年12日29日至2027年12月29日）。2018年6月25日，原、被告签订《冠海旅租租赁合同》，原告将上述房屋及相关附属设施租赁使用权转租给被告经营使用。合同约定的主要内容：租赁承包期为五年，自2018年7月l日至2023年6月30日止；每年租金35万元（房屋租金25万元、公寓设备租金10万元），每年提前两个月交付租金；房屋维护及电梯维护、水电、物业、电器、家具装修等维护维修保证抵押金10万元（包对此合同的履行保证金）；双方任何一方违约或单方面终止合同，则需向另一方支付双倍抵押金。双方还约定了其它的权利和义务。合同签订后，被告向原告交付第一年租费35万元及10万元抵押金及履约保证金。被告未依合同约定于2019年5月1日至7月l日期间向原告交付第二年租金35万元，至本案诉讼之日，被告也未交付。 本院认为，原、被告签订的《冠海旅租租赁合同》，系双方的真实意思表示，约定的合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属于依法成立的有效合同，原、被告应本着诚实信用的原则全面履行自己的义务。因被告未按合同约定支付第二年（2019年7月1日-2020年6月30日）租金，原告诉求解除双方签订的《冠海旅租租赁合同》，被告无异议，本院予以照准。本案争议焦点：一、被告在履行涉案合同中是否存在违约行为；二、本案涉及第二项请求，拖欠租金是以25万元计算还是以35万元计算。三、被告是否应当向原告支付违约金10万元。现分述如下： 1.关于被告在履行涉案合同中是否存在违约行为问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告双方签订的《冠海旅租租赁合同》明确约定，每年提前两个月交付下一年的租金，即被告应于2019年5月1日至7月l日期间向原告交付第二年租金。但查明的事实表明，被告在此期间未履行交付租金义务，至本案诉讼之日，被告也未交付，其行为违反合同约定，己构成合同违约，应承担相应的违约责任。 2.关于本案涉及第二项请求，拖欠租金是以25万元计算还是以35万元计算问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案查明的事实表明，被告迟延支付原告租金的事实清楚，证据确实充分，被告对此事实也予以确认，因此，原告诉请要求被告支付欠付的租金，理由充分，本院予以支持。从查明的事实以及原、被告双方所举证据形成的证据链显示，同时也根据原告向本院出具的诉讼承诺书等情形综合考量，原告在《房屋租赁合同》、《冠海旅租租赁合同》、《协议书》、《承诺书》上的署名，应视原告一人所为，因此，《协议书》记载的内容“冠海旅租（2019年7月1日-2020年6月30日）租金，经双手协商同意（一年）为250000元（拾伍万元）整。同意吴彬2019、5、20”可确认是原告的真实意思表示，与本案事实有关联性，原告以被告未出示该证据原件核对为抗辩理由，与事实不相符，本院不予支持，故被告拖欠原告第二年（2019年7月1日-2020年6月30日）租金应以250000元计付。 3.关于被告是否应当向原告支付违约金10万元问题。合同法第九十七条规定，合同解除后，守约方有权要求违约方赔偿损失。第九十七条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。在焦点一问题当中，己明确确认被告未履行向原告交付租金义务的行为己构成合同违约，应承担相应的违约责任。原、被告双方签订的《冠海旅租租赁合同》第十一条约定“甲、乙双方任何一方违约或单方面终止合同，则需向另一方支付双倍抵押金。”由此可见，违约方向守约方赔偿损失是原、被告双方的真实意思表示。查明的事实确认，合同签订后，被告向原告交付了10万元抵押金及履约保证金。因此，原告主张要求被告支付违约金10万元，既符合双方签订的《冠海旅租租赁合同》约定，也不违背法律规定，故原告的该项诉求本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释之规定，判决如下： 1.原告吴彬与被告刘野于2018年6月25日签订的《冠海旅租租赁合同》自本判决生效之日解除；合同解除之日起十日内，被告刘野将冠海旅租一至七层共计36间房屋及一切设施完好无损交还给原告； 2.被告刘野于本判决生效之日起十日内，向原告吴彬支付欠付租金（以年租金250000元为计付标准，自2019年7月1日支付至房屋实际交还之日止）； 三、被告刘野于本判决生效之日起十日内，向原告吴彬支付违约金100000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8050元，减半收取4025元，由原告吴彬负担1150元，由被告刘野负担2875元；财产保全费2770元，由被告刘野负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审判员  王腾飞 二〇二〇年四月二日 书记员  万 博 附：相关的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。