湖南省桑植县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0822民初372号 原告：章泉英，女，1963年6月13日出生，白族，住湖南省桑植县，系刘腾起母亲。 原告：刘桂忠，男，1964年11月26日出生，白族，住湖南省桑植县，系刘腾起父亲。 两原告委托诉讼代理人:熊廷发，桑植县华联法律服务所法律工作者。 被告：刘腾起，男，1992年7月24日出生，白族，住湖南省桑植县。 被告：刘丽尼，女，1993年9月4日出生，白族，住湖南省桑植县。 委托诉讼代理人：彭发胜，湖南昌隆律师事务所律师。 第三人：汤霞妹，女，1976年9月9日出生，土家族，住湖南省桑植县。 委托诉讼代理人：谷祥喜，湖南昌隆律师事务所律师。 第三人：张家界新佳园房地产中介服务有限公司，住所地湖南省张家界市永定区永定办事处回龙居委会唯读.逸臣中央C栋3单元10层3-1001号。 法定代表人：谷叶培，董事长。 委托诉讼代理人：秦婵，湖南向法律师事务所律师。 原告章泉英、刘桂忠诉被告刘腾起、刘丽尼及第三人汤霞妹、张家界新佳园房地产中介服务有限公司（简称“新佳园公司”）物权确认纠纷一案，本院于2020年3月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告章泉英及其委托诉讼代理人熊廷发，被告刘腾起，被告刘丽尼及其委托诉讼代理人彭发胜，第三人汤霞妹及其委托诉讼代理人谷祥喜，第三人张家界新佳园房地产中介服务有限公司到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告章泉英、刘桂忠向本院提出诉讼请求：1.判令确认座落于桑植县澧源镇老观潭社区紫御山水“御林官邸”6栋2602号房屋所有权归二原告及被告刘腾起家庭共同共有；2.判令撤销被告刘腾起与被告刘丽尼签订的《离婚协议书》第二条关于财产及债务问题中涉及“位于桑植县紫御山水御林官邸6栋2602号房屋给女方（刘丽尼）所有，该房房贷由女方偿还”的赠与条款； 3.判令案件受理费由二被告承担。事实与理由：两原告系夫妻关系，被告刘腾起系两原告之子。2015年下半年刘腾起大学毕业，两原告考虑到刘腾起毕业后需成家，于2017年6月在桑植县城紫御山水筹备购买“御林官邸”6栋2602号房屋。两原告筹备了100000元首付款后交给被告刘腾起，2017年7月6日，被告刘腾起与荣融房地产公司签订了购买“御林官邸”6栋2602号房屋的合同。当时两原告考虑装修需要钱，购房就需要向银行申请按揭贷款，由于自己年龄偏大，借款条件受限，经家庭协商同意用刘腾起的名字签订了购房合同。2018年底，两原告又出资对上述购买的房屋进行了装修，之后两原告与刘腾起又按月偿还了房屋贷款。原告认为该房屋在起诉前没有取得登记手续，根据《物权法》第9条、第33条、第103条、第104条之规定，应认定该房屋具备两原告及刘腾起家庭共有的所有权性质。2019年2月26日，被告刘腾起与刘丽尼登记结婚，结婚不到6个月，两被告办理了离婚登记，签订了《离婚协议书》，离婚协议书中将两原告出资购买及装修的“御林官邸”6栋2602号房屋所有权赠与刘丽尼所有，两被告擅自处分房屋所有权两原告均不知情。在被告刘腾起将房屋又卖给汤霞妹，因两被告分割房款发生纠纷才让两原告知道。刘腾起告知与刘丽尼离婚是假离婚，房屋处分给刘丽尼是附条件和附期限的，附期限是刘丽尼承诺离婚后再等刘腾起两年把账还完复婚，附条件是指刘丽尼为刘腾起生小孩后产权归刘丽尼，该约定因离婚协议书是格式合同不能写进去，故未在协议书中体现附条件内容。但两被告离婚后不久刘丽尼进行了人流手术，因离婚刘腾起无权干涉，但上述两被告约定的房产赠与条件已不存在。离婚协议书附条件的生效合同就没有生效，且刘丽尼未将已怀孕的情况告知离婚机关，显然两被告是虚假意思表示和恶意串通行为；同时也违背了公序良俗。两被告在2016年时就对于“御林官邸”6栋2602号房屋购买及装修出资是知情的，均明知自己没有取得房屋所有权登记，更没有该房屋的处分权，擅自处分房屋的行为严重侵害了两原告的权利。故两被告离婚协议书中将案涉房屋归刘丽尼所有的约定违反了《民法总则》第146条、153条、154条之规定，应属于无效行为，是可以撤销的民事法律行为。综上，两原告给被告刘腾起出资发生在刘腾起结婚之前，只能认定是给刘腾起的赠与。该赠与房产在未办理转移登记前，两原告要求撤销赠与符合法律规定。据此，“御林官邸”6栋2602号房屋所有权应属两原告及被告刘腾起家庭共有，两被告离婚协议书中所涉及处分该房屋的民事法律行为是无效的，望法院判如所请。 被告刘腾起辩称，1.案涉房屋是我父母出资购买及装修的婚房，属于我与父母家庭共同所有，属婚前家庭财产。当时房屋是父母出首付，我偿还按揭贷款购买，后期装修大部分由我父母出资，在2018年装修完后才与刘丽尼结婚的；2.我与刘丽尼离婚是因刘丽尼知道我欠了外债后提出离婚，当时刘丽尼怀有小孩，考虑刘丽尼在当地有稳定的工作，又怀孕了，需要房子居住。我为了规避债务，办理假离婚，所以存在虚假隐瞒，也没有跟父母商量，在离婚协议时将房屋给了刘丽尼。刘丽尼离婚时还承诺等我两年把外债还完就复婚；3.房屋出售我父母不知情。离婚后两三个月，我和刘丽尼关系比较负责，刘丽尼说没有复婚的可能，我和刘丽尼就商量把房屋卖了，于是我们一起委托新佳园公司卖房，但后来和汤霞妹签约的时候，刘丽尼因有事没有到现场签字，但我都告知了刘丽尼卖房的情况，出售房屋一周后，汤霞妹支付了我定金和首付款，刘丽尼就叫我分20万元给他，否则她就不同意补签卖房合同，所以才通过诉讼程序。 被告刘丽尼辩称，1.原告第一项诉讼请求与实际不符，诉争的房屋所有权应系被告刘腾起、刘丽尼共同所有，2017年7月6日刘腾起购买的商品房买卖合同及被告刘丽尼2017年7月7日为该房进行按揭担保的证明可以证实，商品房买卖合同上的买受人只有刘腾起，没有共有人章泉英及刘桂忠的记载，虽然没有刘丽尼在共有人栏目中的记载，但是刘丽尼为购房用自己的工资进行担保，也付了相关的首付款项，故该房屋与两原告没有关联；2.原告认为诉争房屋是在两被告签订离婚协议时，由刘腾起赠与给刘丽尼，要求撤销离婚协议中对该房屋确认给刘丽尼所有的约定并没有事实及法律依据，该房屋是两被告为缔结婚姻关系而共同购买，因两被告夫妻关系紧张，夫妻感情破裂，两被告自愿到婚姻登记机关依法解除婚姻关系，并对自己的房产进行处理，是两被告真实意思表示，没有违背法律法规，没有违背公序良俗，更没有损害原告的权益，也没有附条件和附期限，同时原告认为侵犯了其物权应当依法向人民法院单独提起撤销该离婚协议的诉讼请求，并且在法定期限内提出，或者依法向法院提起因行政机关的行为导致其物权遭受侵害的行政诉讼，即使原告认为该协议隐瞒了事实，欺骗了对方当事人，那么也只有该离婚协议的另一方当事人向法院主张无效或可撤销，两原告物权提起对该协议请求确认有效或无效，如果是认为该协议损害了两原告的利益，那么两原告也只能另行提起行政诉讼；3.针对原告的事实理由部分，原告诉称“2017年6月在桑植紫御山水看房的时候，两原告筹备10万元的首付款，交付给被告刘腾起荣融房地产开发公司签订购房合同”，与事实不符，两原告没有给刘腾起现金10万元，没有银行流水予以证实。原告诉称中承认并充分说明自己年龄偏大，没有能力支付首付款。两被告离婚后，偿还贷款的是被告刘丽尼，且有刘丽尼的银行记录可以证实，关于两被告离婚的时候处分该房屋的所有权，两原告均不知情的说法不是主张物权的理由，因诉争房屋的物权不是原告的，两被告在处分该房屋无需经过两原告同意；4.两被告离婚是自愿在婚姻登记机关离婚，不是假离婚，而是客观真实离婚，没有遭到任何恐吓、威胁，不属于可撤销的民事法律行为或者行政行为；5.本案实际上是被告刘腾起与荣融房产公司的商品房买卖合同所涉及的，根据合同相对性原理，本案应是一起合同方面的争议和纠纷，两原告不是适格的合同主体，不是物权确认的主体；6.关于刘丽尼没有将怀孕的事告知离婚机关隐瞒事实的说法不属实，此理由也不是两原告主张物权或者依法撤销两被告离婚协议的理由；7.关于刘腾起的答辩意见，刘丽尼认为刘腾起的说法与两原告相互串通，为达到原告的诉讼目的而为，刘腾起明知该房屋已经处分给刘丽尼而擅自将该房屋通过中介公司转卖第三人，违反了诚实信用原则，损害他人利益，应受到相关法律的处分。综上，两原告提起诉讼事实不清、证据不足，请法庭依法予以驳回两原告的诉讼请求。 第三人汤霞妹述称，1.诉争房屋系被告刘腾起所有，并不是家庭共有财产，也不是刘腾起与刘丽尼共同所有。从原告提交的买卖合同和票据看，是刘腾起的婚前个人财产，并且商品房买卖合同中共有人一栏，没有两原告和刘丽尼的名字，且商品房买卖合同的付款方式和期限看，诉争房屋余下按揭款系刘腾起住房公积金按揭；2.诉争房屋权属并不属于待定状态，2017年7月6日的商品房买卖合同签订并支付首付款及办理银行按揭手续后，开发商公司已经将诉争房屋交给刘腾起使用，从商品房买卖合同的第十八条的关于产权登记的约定来看，诉争房屋已申请备案，已经备案到刘腾起名下；3.针对原告第二项诉讼请求，两原告起诉要求撤销离婚协议书的内容，无任何事实和法律依据，并且要撤销两原告也不具备诉讼主体资格，并且被告也不是刘腾起和刘丽尼，而是桑植县民政局，离婚协议书系国家登记机关登记，合法有效；4.本案的汤霞妹属于善意的第三人，无论所诉争房屋的权属确认给谁，都不能损害善意第三人的合法权益，第三人汤霞妹支付购房款28万元，应足额退还并赔偿损失，至于由谁来退还和赔偿这是后面的问题，在此不赘述。 第三人新佳园公司述称，1.我公司已经尽到合理审查义务，在此居间服务中没有任何过错，刘腾起向我公司提交的关于诉争房屋的手续中均体现系刘腾起一人，并没有其他共有人的存在，且房屋由刘腾起使用，我们有理由相信该房屋为刘腾起单独所有，至于刘腾起因购房所欠债务，房屋是否共同共有，与刘丽尼是否离婚及有无结婚等情形，由于出卖人有故意隐瞒的行为，我公司是无权审查的。且汤霞妹与刘腾起自愿签订的房产买卖合同中已约定，出售人刘腾起应保证房产清晰，否则承担不利的法律后果；2.在委托出售和挂牌磋商待看的过程中，刘腾起与刘丽尼全程参与，在与汤霞妹签订买卖合同时，我公司员工有通知刘丽尼，刘丽尼绝对之情；3.本案为物权确认纠纷，诉争的事实及处理结果与我公司无关。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年6月29日，湖南荣融房地产开发有限公司收到刘腾起支付的“紫御山水之御林官邸二期6栋2602室”定金20000元。2017年7月6日，被告刘腾起（买受人）与湖南荣融房地产开发有限公司（出卖人）签订了《桑植县商品房买卖合同》，合同编号：201700102602。据《桑植县商品房买卖合同》约定，刘腾起购买湖南荣融房地产开发有限公司御林官邸二期项目中的第6#[幢]0[单元]26[层]2602号房，该房为预售商品房，预售许可证号为2017-0010，建筑面积129.83平方米，房价款443759元，该房首付款93759元，剩余房款350000采用公积金贷款的方式支付。2017年7月6日，湖南荣融房地产开发有限公司收到刘腾起支付的“紫御山水之御林官邸6栋2602室”剩余首付房款73759元。2017年7月7日，被告刘丽尼自愿为刘腾起购买上述商品房所借住房公积金贷款提供保证担保。2017年7月19日，刘腾起以纳税人的名义办理了因缴纳案涉商品房契税5996.75元的完税手续。2017年7月21日，被告刘腾起缴纳案涉房屋物业专项维修资金5193元。 2019年2月26日，被告刘腾起与刘丽尼在桑植县民政和民族宗教局登记结婚，两被告于2019年8月13日又因感情不和在桑植县民政和民族宗教局办理了离婚手续，且签订了《离婚协议书》。该《离婚协议书》约定，位于桑植县御林官邸6栋2602房屋归女方（刘丽尼）所有，该房房贷由女方（刘丽尼）偿还；湘G9L390小车一辆归女方（刘丽尼）所有；婚姻存续期间各自名下债务由各自偿还。2020年1月11日，被告刘腾起委托第三人新佳园公司将御林官邸6栋2602商品房进行出售，并签有《出售房屋委托协议》。2020年1月21日，被告刘腾起与第三人汤霞妹及新佳园公司签订了《房产买卖合同》，刘腾起自愿将桑植县御林官邸6栋2602室的房产出售给汤霞妹，汤霞妹分别于2020年1月21日支付刘腾起购买该房定金50000元，于2020年1月21日支付刘腾起购房款200000元，于2020年1月24日支付刘腾起房款30000元。 另，被告刘腾起是原告章泉英、刘桂忠之子。原告章泉英提交了于2017年7月4日向刘桂琴借款80000元的借条及2018年12月21日向刘菊花借款60000元的借条。刘桂忠于2019年6月22日向刘丽尼支付宝支付14000元。 本院认为，本案案由是物权确认纠纷。物权是指权利主体在法律规定的范围内，对物的直接管理和支配，并排除他人干涉的权利，包括所有权和他物权（用益物权和担保物权）。物权的种类及内容均由法律创设。本案争议焦点为：一、原告章泉英、刘桂忠与刘腾起是否享有案涉房屋的所有权；二、原告章泉英、刘桂忠是否享有撤销被告刘腾起与刘丽尼签订的《离婚协议书》中关于案涉房屋归刘丽尼所有的约定的权利。 焦点一，案涉房屋是被告刘腾起与湖南荣融房地产开发有限公司签订《桑植县商品房买卖合同》所购买，买受人方系刘腾起，且缴纳案涉房屋定金及首付款的人均为被告刘腾起，该房屋剩余的房款也系以刘腾起的名义办理的公积金贷款。此《桑植县商品房买卖合同》是刘腾起与湖南荣融房地产开发有限公司之间形成的合同关系，该合同未违反相关法律规定，均系当事人真实意思表示，是有效的合同，故刘腾起应依法履行《桑植县商品房买卖合同》项下的相关义务，并享有该合同项下的相关权利。根据《中华人民共和国物权法》第五条“物权的种类和内容，由法律规定。”及第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定可见，物权法定原则及不动产物权的取得需以登记为准，现该《桑植县商品房买卖合同》仅证明被告刘腾起与湖南荣融房地产开发有限公司之间具有商品房买卖合同关系，此合同关系系合同相对人之间的债权债务关系，而非物权关系。现两原告与两被告均未提交关于证明案涉房屋所有权的权属登记证书，且两原告主张向他人借款为刘腾起购买该房屋及装修出资，该出资行为只能表明两原告与被告刘腾起之间存在的另一债权债务关系，不能据此证明两原告对案涉房屋享有所有权。故对原告主张确认座落于桑植县澧源镇老观潭社区紫御山水“御林官邸”6栋2602号房屋所有权归两原告及被告刘腾起家庭共同共有的证据不足，对此不予支持。焦点二，《离婚协议书》是被告刘腾起与刘丽尼签订的，与本案物权确认纠纷系不同的法律关系，不宜在本案中一并处理，原告章泉英、刘桂忠请求撤销被告刘腾起与刘丽尼签订的《离婚协议书》中关于案涉房屋归刘丽尼所有的约定，可另行主张。被告刘丽尼辩称该房屋系其与刘腾起共同共有因证据不足，暂不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下： 驳回原告章泉英、刘桂忠的诉讼请求。 案件受理费40元（已减半收取），由原告章泉英、刘桂忠负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。 审 判 员  王晓燕 二〇二〇年四月二十日 法官 助理  黄湘琳 代理书记员  向俊宇 附相关法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第五条物权的种类和内容，由法律规定。 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。