江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终818号上诉人（原审原告、反诉被告）：徐剑，男，1990年9月9日出生，住江苏省沭阳县。被上诉人（原审被告、反诉原告）：江苏沭阳南部新城置业有限公司，统一社会信用代码91321322091542795B，住所地江苏省沭阳县学院路智慧大厦5楼。法定代表人：昌万顺，该公司总经理。委托诉讼代理人：贾爱国，该公司法务。上诉人徐剑因与被上诉人江苏沭阳南部新城置业有限公司（以下简称南部新城公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2019）苏1322民初14371号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐剑的上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实与理由：徐剑提供的快递单及快递信息查询结果证实，南部新城公司于2019年5月8日将上房通知书交寄，2019年5月9日快递查询信息显示“他人代收”，但徐剑及家人均未收到该快递。快递员证实在电话联系未果后就未进行投递，故交房通知书并未投递。联系电话不准确也非不能投递原因，只要地址无误，就不影响正常投递。徐剑于2019年10月25日联系投递员取回通知书，应视为徐剑于2019年10月25日收到该份通知。另外，南部新城公司主张收房违约金于法无据，买受人何时接收房屋系其权利，并不损害出卖人利益，买受人未及时接收房屋承担的是房屋毁损、灭失风险，并不非对出卖人增加负担。一审法院在未举证损失的情况下，认定徐剑逾期收房给南部新城公司造成损失，明显不当。请求依法改判。南部新城公司答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。徐剑一审的诉讼请求为：判令南部新城公司支付逾期交房违约金（以499612元为基数，自2018年8月31日计算至案涉房屋通过综合验收，并向徐剑发出书面交房通知之日止）。南部新城一审反诉请求：判令徐剑支付逾期收房违约金7993.79元（以总房款499612元为基数，从2019年5月9日起按日万分之一计算至2019年10月16日）。一审法院认定事实：2017年1月19日，徐剑与南部新城公司签订商品房买卖合同，约定徐剑向南部新城公司购买慧居城第9幢403号房屋，建筑面积101.30平方米，其中套内面积87.15平方米，总金额499611.3元。合同第六条付款方式及期限：买受人按下列第3种方式按期付款：……3、其他方式，签订合同7日内办理银行按揭，乙方（徐剑）于60日内支付剩余按揭贷款，首付100612元，贷款399000元。第八条交付期限：出卖人应当在2018年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格；2.该商品房经综合验收合格…。第九条出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至房屋经验收合格，并向原告发出通知日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十一条交接：商品房达到交接使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖方承担。由于买受人原因，未能按时交付的，双方同意按以下方式处理：（1）视同房屋验收合格并已经交付，房屋灭失风险由买受人承担；（2）物业费用由买受人自行承担，且另承担合同总价款的万分之一每天的逾期验收房屋违约金。双方约定此违约金标准不调整，且不以甲方损失为调整违约金标准的依据。合同首页第二条约定：商品房必须通过综合验收，取得《工程竣工验收备案表》后，方可交付使用，购房人方可领取钥匙，交房时开发企业应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。合同附件四第1条约定，买受人应如实填写家庭住所、联系电话等内容，如有变更，应及时告知出卖人；否则，出卖人向买受人快递通知到达本合同记载的地址后，即视为出卖人的通知已送达。因不实填写或变更后未及时告知出卖人所引起的无法及时获取通知等引起一切责任均由买受人自行承担。第3条约定，在房屋交付过程中，买受人除因出卖人不具备法定交付条件而拒绝办理交接外，不得以任何理由拒绝办理交接手续，否则按照本合同约定承担违约责任。徐剑在合同中预留的地址为“沭阳县华冲镇东园庄村十一组123号，联系电话150××××6597”。后徐剑将预留地址变更为“江苏省宿迁市沭阳县宁浦冠城3-1-301室”，原联系电话停止使用，未及时将新的联系电话告知南部新城公司。2019年4月17日，沭阳县住建局出具备案意见，认为沭阳县南部新城置业有限公司于2019年3月28日报送的沭阳慧居城小区3#、9#楼符合工程竣工验收备案。2019年5月8日，南部新城公司通过EMS（单号为1185205165972）向徐剑邮寄业主上房通知书，地址为“江苏省宿迁市沭阳县宁浦冠城3-1-301，电话150××××6597”，邮件全程跟踪记载投递员为张言，联系电话188××××3735，投递结果为“2019年5月9日他人收”。2019年10月25日，即本案第一次庭审后，徐剑至张言处取走快递，快递封皮备注“空号”，同时张言备注“徐剑本人于2019年10月25日签收”。2019年11月27日，徐剑、南部新城公司双方办理了房屋交接手续。现双方因案涉房屋逾期交房、逾期收房产生纠纷。一审法院认为：徐剑、南部新城公司之间的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，予以确认。徐剑向南部新城公司购买涉案房屋，且已支付了全部购房款，履行主要合同义务，南部新城公司作为出卖人，应如约将符合交付条件的房屋交付徐剑使用。案涉房屋约定的交付日期为2018年7月30日，但至2019年4月17日方符合商品房法定交付条件，且南部新城公司至2019年5月8日方向徐剑发出书面交房通知，故南部新城公司应按合同约定向徐剑承担逾期交房的违约责任。对于南部新城公司2019年5月8日邮寄的上房通知书的有效送达日期，南部新城公司主张为送达日期2019年5月9日，徐剑主张送达日期为10月25日。一审法院认为，双方对送达地址、联系电话以及法律后果进行了明确约定，在合同履行过程中，徐剑将其送达地址变更为“江苏省宿迁市沭阳县宁浦冠城3-1-301室”，南部新城公司向变更后的住址、原预留的联系电话邮寄书面交房通知，已经完成了合同约定的“书面通知买受人办理交付手续”义务。由于徐剑未及时将变更后的联系电话告知南部新城公司或者其他原因导致徐剑未能及时获取通知，产生的相应法律后果应由徐剑承担，故南部新城公司应向徐剑承担逾期交房的违约金至5月9日。南部新城公司辩解违约金应计算至2019年4月17日无事实及法律依据，依法不予采信。对于南部新城公司主张的逾期收房违约金，一审法院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和城市信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。在商品房符合交付条件后，出卖人通知买受人办理房屋交接手续，买受人无正当理由拒收的，应承担相应的法律责任。案涉商品房买卖合同第十一条第三款是对买受人逾期收房的违约行为约定了违约金，并未加重买受人的合同义务，故在形式上具有合法效力。该条款同时约定“此违约金标准不调整，且不以甲方损失为调整违约金标准的依据”，排除买受人的主要权利。根据《最高院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第二款规定，买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接受的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担。南部新城公司亦未能举证证明买受人的逾期收房行为给其造成了哪些具体损失，现买受人认为该违约金约定明显过高，要求予以调整，应予支持。考虑到因买受人逾期收房的违约行为客观上给出卖方带来的实际损失不大，同时对买受人怠于履行收房义务的进行惩罚，一审法院酌定逾期收房违约金按日25元计算。由于南部新城公司的交房通知书并未明确约定具体办理房屋交接手续的时间，一审法院酌定给予买受人徐剑三天的合理履行期间。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，一审法院遂判决：一、南部新城公司于判决发生法律效力之日起十日内向徐剑支付逾期交房违约金12540.26元（以499612元为基数，自2018年8月31日起按日万分之一计算至2019年5月9日）；二、徐剑于判决发生法律效力之日起十日内向南部新城公司支付逾期收房违约金3900元（自2019年5月13日起至2019年10月16日为156天）三、驳回徐剑、南部新城公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费220元，减半收取计110元，由南部新城公司负担；反诉费25元，由徐剑负担。二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实本院依法予以确认。本案二审争议焦点为：1.本案逾期交房违约金计算截至日期如何确定；2.南部新城公司主张逾期收房违约金能否支持。本院认为，1.本案逾期交房违约金计算截至日期应为2019年5月9日。根据双方的合同约定，买受人应如实填写家庭住所、联系电话等内容，如有变更，应及时告知出卖人；否则，出卖人向买受人快递通知到达本合同记载的地址后，即视为出卖人的通知已送达。因不实填写或变更后未及时告知出卖人所引起的无法及时获取通知等引起一切责任均由买受人自行承担。合同履行过程中，上诉人地址、电话均发生了变更，但上诉人仅向被上诉人告知了变更后的地址，致被上诉人按其变更后的地址及原电话邮寄交房通知书并于2019年5月9日显示“他人代收”；尽管实际上，因联系电话的变更，上诉人于2019年10月25日方实际取走交房通知书的邮件，但该迟延送达结果并非被上诉人原因造成。被上诉人已按合同约定于2019年5月9日履行了交房的书面通知义务，故逾期交房违约金应计算至2019年5月9日。上诉人主张应计算至2019年10月25日，与合同约定不符，故对其该上诉主张，不予支持。2.一审酌情支持上诉人向被上诉人支付逾期收房违约金，有合同和法律依据，并无不当。本案商品房买卖合同系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。而涉案商品房买卖合同对逾期收房违约行为进行了明确约定，该约定并不存在任何法定的无效情形，且也符合合同权利义务对等原则。虽然法律仅规定买受人拒绝接收房屋，房屋毁损、灭失的风险由其自行承担，但这并未排除出卖人可依据合同约定向买受人主张逾期收房违约金，买受人逾期收房也的确会给出卖人增加保管负担等。因此，一审法院综合考虑合同约定、被上诉人对上诉人逾期收房给其造成损失的举证情况以及对违约方违约行为的惩罚等因素，酌定逾期收房违约金按日25元计算，并给予上诉人办理房屋交接手续的三天的履行期间并无不当。对上诉人的该上诉主张，本院亦不予支持。综上所述，徐剑的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费220元，由上诉人徐剑负担。本判决为终审判决。审判长  魏良军审判员  张 熠审判员  刘路路二〇二〇年四月十四日书记员  胡雅玲附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。