广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终3649号上诉人（原审原告、反诉被告）：袁敬，身份证住址：河南省封丘县。委托诉讼代理人：周魏银，广东润科律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：广州美馨房地产开发有限公司，住所地：广东省广州市白云区。法定代表人：钟宇隆，职务：总经理。委托诉讼代理人：肖成，广东信良兆诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈公颜，身份证住址：广东省大埔县。被上诉人（原审被告）：陈翠娟，身份证住址：广东省大埔县。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：肖成，广东信良兆诚律师事务所律师。上诉人袁敬因与上诉人广州美馨房地产开发有限公司（以下简称美馨公司）、被上诉人陈公颜、陈翠娟房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初31239号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。袁敬代理人周魏银、美馨公司及陈公颜、陈翠娟代理人肖成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。袁敬上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、五项，改判陈公颜、陈翠娟、美馨公司共同向袁敬返还房屋使用金1663200元，并从袁敬付款之日起按照中国银行同期贷款利率支付利息，或发回重审；2.一审、二审诉讼费用由陈公颜、陈翠娟、美馨公司负担。事实和理由：一、一审认定事实不清，适用法律错误，应予改判。1.袁敬与美馨公司签订《房屋使用权转让合同》时，陈公颜、陈翠娟为美馨公司的股东，共同持有美馨公司100%的股权，陈翠娟为美馨公司的法定代表人及财务负责人，陈公颜与陈翠娟是夫妻关系，即美馨公司为家族企业。《房屋使用权转让合同》签订后，陈公颜以其个人账户收取房屋使用金1663200元，虽以美馨公司的名义出具收据给袁敬，但陈公颜未提交证据证明其已将合同款项返还给美馨公司，故陈公颜、陈翠娟侵占公司款项是事实。对于该事实一审未予以核实并认定，只依据合同相对性原则认定陈公颜、陈翠娟无需承担责任有误。2.根据《公司法》第二十条第一款的规定，陈公颜、陈翠娟利用其股东及法定代表人的权利和公司法人的独立地位，将美馨公司的财产占为己有，侵犯了债权人及合同相对方的合法权益，属于滥用股东地位，应当对美馨公司的债务承担连带责任。一审判决适用法律错误。3.根据《合同法》的相关规定，合同无效属于自始无效，陈公颜、陈翠娟、美馨公司应当自收款之日起至实际返还款项之日止按照中国银行同期贷款利率支付利息。二、根据中国裁判文书网公布的指导性案例的判决结果，股东以个人账户收取公司款项，且不能举证证明款项已经足额返还给公司，个人财产与公司财产有明确区分的，应当依据《中华人民共和国公司法》第二十条第三款的规定，对公司债务承担连带清偿责任。美馨公司、陈公颜、陈翠娟针对袁敬的上诉二审共同答辩称：一、不同意袁敬要求追加陈公颜、陈翠娟承担连带责任的请求。1.陈公颜和陈翠娟从2019年6月18日起已经不是美馨公司的股东，而袁敬于2019年7月16日才向法院提起本案诉讼。一审法院基于合同无效判决双方承担相互返还的义务，美馨公司的债务是基于不当得利的返还之债，发生在一审判决作出之时，故陈公颜、陈翠娟不应为其不再担任股东后的公司债务承担责任。2.美馨公司向袁敬出具了收款收据，确认美馨公司收到了袁敬支付的房屋使用金。陈公颜作为当时公司的代收款人，不违反法律规定，且根据工商登记显示，美馨公司的注册资本只有500万元，而其投资建设的嘉大广场一共为19层，投资资金数亿，资金大部分来源于向当时的股东借款，所以不存在陈公颜、陈翠娟侵占公司财产问题。3.袁敬要求陈公颜、陈翠娟承担连带责任没有法律依据，且陈翠娟与收取涉案房屋使用金没有任何关系。二、不同意袁敬要求按同期贷款利率支付利息的上诉请求。1.美馨公司不认可一审判决有关《房屋使用权转让合同》无效的认定，即美馨公司无需向袁敬返还房屋使用金。2.涉案合同签订后，美馨公司已依约履行合同，袁敬起诉要求确认合同无效有违诚实信用原则，法院应驳回其诉请。即使二审法院认定合同无效，美馨公司基于双方合意签订的合同而取得房屋使用金，主观上是善意的，因此法院不应支持袁敬要求按贷款利率支付利息的请求。美馨公司上诉请求：1.撤销一审判决第一至四项及第六项，改判本判决生效之日起五日内，袁敬向美馨公司支付2017年7月19日至实际返还涉案房屋之日止的房屋占用费（占用费按6930元/月计付。20年房屋使用费共计1663200元，折合每月为1663200元÷20年÷12月=6930元/月）；2.袁敬承担本案一、二审诉讼费。事实与理由：一、一审判决认定《房屋使用权转让合同》无效，袁敬向美馨公司支付2017年7月19日至实际返还涉案房屋之日止的房屋占用费，但《房屋使用权转让合同》约定20年使用期的转让金为1663200元，折合每月房屋占用费是6930元（1663200元÷20年÷12月），合同还约定转让期限届满之日起，美馨公司向袁敬无偿赠送涉案房屋的使用权至2043年6月30日止，现转让期限未届满，赠送条件未成就，故该赠送期不应计入房屋转让期，一审法院将赠送期一并纳入分摊转让金1663200元的计算方式没有事实和法律依据。二、双方于2017年7月19日签订的《房屋使用权转让合同》约定，合同转让标的是涉案房屋的使用权，而非产权。《房屋使用权转让合同》的性质是租赁合同而非房屋买卖合同。一审法院错误地将该合同认定为房屋买卖合同，并根据《合同法》第一百三十二条规定认定涉案合同无效有误。故应当撤销一审判决第一、二、三项。袁敬针对美馨公司的上诉二审答辩称：一、涉案合同约定的使用期限是26年，因此在计算占用费时应当按照26年计算，而非20年。二、美馨公司及陈公颜、陈翠娟在超出上诉期限后补充的上诉请求，袁敬不予确认。三、因涉案房屋未取得规划及审批的相关手续，故涉案合同违反法律法规的强制性规定，袁敬对一审判决认定涉案合同无效没有异议。陈公颜、陈翠娟针对美馨公司的上诉二审答辩称其同意美馨公司的意见。袁敬于2019年9月16日向一审法院起诉请求：1.确认我与美馨公司签订的《房屋使用权转让合同》无效；2.陈公颜、陈翠娟、美馨公司向我返还房屋使用金1663200元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利息的标准，从2017年7月19日暂计算至实际返还之日止）；3.本案受理费由陈公颜、陈翠娟、美馨公司承担。美馨公司向一审法院反诉请求：1.袁敬向我司返还位于广州市白云区空港大道嘉大广场B座14层05号房屋；2.袁敬向我司支付从2017年7月19日返还房屋之日止的房屋占用费，占用费的标准参照合同的租金的约定，即约定租金1663200元除以20年再除以12个月再乘以具体的占用时间。3.本案受理费由袁敬承担。一审法院认定事实：2017年7月19日，袁敬（乙方）与美馨公司（甲方）签订《房屋使用权转让合同》，约定：甲方将位于广州市白云区空港大道嘉大广场B座14层05号房屋（以下简称涉案房屋）的使用权转让给乙方；该房屋建筑面积约176平方米；甲方同意乙方作写字楼用途使用；转让期限20年，即从2017年7月19日起至2037年7月18日止；上述转让期限届满之日起，甲方向乙方无偿赠送上述房屋的使用权至2043年6月30日止；房屋使用金按户计算，20年转让期限一口价合计1663200元；签订本合同之日，乙方向甲方缴纳定金2万元，并在2017年7月19日前交清一次付款1643200元；甲方于2017年7月19日前向乙方交付房屋等。上述合同签订后，袁敬向美馨公司支付房屋使用权转让金共计1663200元，美馨公司向袁敬开具了该款项收款收据。美馨公司向袁敬交付了涉案房屋。另查，涉案房屋所在的楼宇位于广州市白云区空港大道88号的嘉大广场，经一审法院此前受理的（2019）粤0111民初186号案向广州市白云区国土资源和规划局查询该楼宇的产权和规划报建情况，该局复函显示无该楼宇的产权及规划报建信息。美馨公司是法人独资的有限责任公司，陈公颜、陈翠娟原为美馨公司的股东。一审法院认为：《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。该法第一百三十二条规定出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。现袁敬与美馨公司交易的涉案房屋属无产权和未办理规划报建手续的房屋，结合上述法律规定，袁敬与美馨公司就涉案房屋签订的《房屋使用权转让合同》无效。现袁敬要求确认上述《房屋使用权转让合同》无效有据，一审法院予以支持。合同无效，因该合同取得的财产，应当返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。合同签订后，袁敬已向美馨公司支付了房屋使用金共计1663200元，现双方签订的合同无效，美馨公司收取该使用金已无据，故袁敬要求美馨公司返还房屋使用金1663200元有据，一审法院予以支持。袁敬对于涉案合同无效亦存在过错，袁敬要求美馨公司支付上述使用金的利息缺乏理据，一审法院不予支持。美馨公司已向袁敬交付涉案房屋，合同无效后，袁敬应将涉案房屋返还给美馨公司，故美馨公司要求袁敬返还涉案房屋有据，一审法院予以支持。由于袁敬已使用涉案房屋一段时间，美馨公司主张要求袁敬支付占用涉案房屋期间，即涉案房屋交付之日2017年7月19日起至实际返还涉案房屋之日的房屋占用费有据，一审法院予以支持。每月房屋占用费按合同转让总价款1663200元分摊到合同约定的转让期限（含赠送期），即5341元/月计算。驳回美馨公司主张多出上述部分的诉请。本案为合同纠纷，涉案合同相对方为袁敬与美馨公司，且涉案使用金开具收据的主体为美馨公司，袁敬要求陈公颜、陈翠娟承担责任缺乏依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第一百三十二条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院于2019年12月10日作出判决：一、原告袁敬与被告广州美馨房地产开发有限公司于2017年7月19日签订的《房屋使用权转让合同》无效；二、本判决生效之日起五日内，被告广州美馨房地产开发有限公司向原告袁敬退还房屋使用金1663200元；三、本判决生效之日起十日内，原告袁敬向被告广州美馨房地产开发有限公司返还位于广州市白云区空港大道嘉大广场B座14层03号房屋；四、本判决生效之日起五日内，原告袁敬向被告广州美馨房地产开发有限公司支付2017年7月19日至实际返还上述房屋之日止的房屋占用费（占用费按5341元/月计付）；五、驳回原告袁敬的其他诉讼请求；六、驳回被告广州美馨房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费9884元，由原告袁敬负担100元，被告广州美馨房地产开发有限公司负担9784元；反诉受理费2021.1元，由原告袁敬负担1686元，被告广州美馨房地产开发有限公司负担335.1元。经查一审查明的事实无误，本院予以确认。二审期间，美馨公司为回复本院提交账户交易明细查询清单，拟证明从2017年7月28日至2017年8月10日，陈公颜共向美馨公司汇款3572211.64元，汇款总额超过其于2017年7月19日代美馨公司收取袁敬支付的二套房屋的使用金3330265元。陈公颜代为收取的上述房屋使用金已经足额返还给美馨公司，不存在股东侵占公司财产的情况。袁敬书面质证意见为：1.对该流水的真实性由法院依法核实。2.对于合法性、关联性及其证明内容不予确认，具体理由如下：（1）转账记录不完整，不能反应陈公颜将收取属于美馨公司的所有款项均返还给美馨公司，及其提供的转账记录中款项系收取袁敬的款项；（2）涉案嘉大广场的出售/出租的所有款项均进入陈公颜个人账户，金额高达几千万元（甚至上亿元），其仅提供部分转账记录不能证明其将收取的属于美馨公司的所有款项均已返还给美馨公司；（3）根据美馨公司提供的银行流水可知，陈公颜转入的每一笔款项会在当天内转出，公司的公账永远只有几千元，明显与美馨公司因销售/出租嘉大广场收取的款项几千万元（甚至上亿元）的事实不符，同时款项一经进入公账会在同一天内转出，可以证明美馨公司的款项在陈公颜个人账户内，只有美馨公司需要支出相关款项时，才从其个人卡上将对应的金额转入美馨公司公账，之后在同天内转出；（4）陈公颜应当提供其从担任美馨公司股东之日起到其不再担任美馨公司股东之日止收取属于美馨公司款项对应银行卡的全部流水，并证明其收取的全部款项均已返还给美馨公司，如其无法证明收取的属于美馨公司的所有款项均已返还给美馨公司，那么其应当对美馨公司的债务承担连带责任，同时陈公颜使用其个人账户收取属于美馨公司的款项，并且出租/出售嘉大广场收取相应款项期间美馨公司的股东陈公颜和陈翠娟为夫妻，且没有任何证据及审计报告等表明其收取的属于美馨公司的款项均全部返还给美馨公司，及其家庭财产与美馨公司财产分离，因此，陈公颜与陈翠娟属于其家庭财产和公司财产混同，应当承担连带责任。陈公颜、陈翠娟对美馨公司提交证据的真实性、合法性和关联性均无异议。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对袁敬、美馨公司的上诉请求与陈公颜、陈翠娟的答辩意见，分析如下：根据双方签订的《房屋使用权转让合同》内容可知，双方约定转让的是房屋的使用权，约定了使用期限，并未约定袁敬可获得涉案房屋所有权，且合同中约定美馨公司在袁敬接收房屋后仍应负担涉案房屋主体结构的维修义务，故双方实质上是房屋租赁合同关系，一审认定双方属房屋买卖合同关系欠妥，本院予以纠正。由于一审查明涉案房屋所在建筑物未办产权登记，亦未取得建设工程规划许可证，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，双方所确立的房屋租赁合同关系应无效，一审法院认定袁敬与美馨公司就涉案房屋所签订的《房屋使用权转让合同》无效尚无不当，结论可予维持。如上所述，因《房屋使用权转让合同》无效，现美馨公司收取房屋使用金已无依据，故袁敬要求美馨公司返还房屋使用金1663200元合理合法，一审法院予以支持无误。美馨公司要求袁敬返还涉案房屋符合合同被认定无效后的处理原则，一审法院予以支持正确。根据查明的事实，袁敬已使用涉案房屋一段时间，美馨公司要求袁敬支付占用涉案房屋期间的使用费合理合法。双方合同虽约定合同届满之后6年为赠送使用期间，但美馨公司已实际上一次性收取了合同约定转让期限（含赠送期）的使用费，故一审认定每月房屋占用费按合同转让总价款1663200元分摊到合同约定的转让期限（含赠送期），即5341元计算，驳回美馨公司主张多出上述部分的诉请于法无悖，本院予以照准。与美馨公司应返还袁敬使用金同理，对美馨公司收取袁敬使用金产生的法定孳息，美馨公司亦无合法依据予以占有，故对袁敬要求美馨公司支付使用金的利息，一审法院不予支持欠妥，本院予以纠正。前述使用金的利息应以扣除从2017年7月19日交付之日至实际返还房屋之日止的房屋占用费后的剩余款项为本金，从2017年7月19日起至2019年8月19日止按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日至还清款项之日止，则按全国银行间同业拆借中心公布的同期一年贷款市场报价利率计算。至于袁敬上诉认为陈公颜、陈翠娟应与美馨公司共同承担返还使用费及利息义务的主张。从一审当事人提交的证据可知，涉案合同相对方为袁敬与美馨公司，且为袁敬所交付使用金开具收据的主体为美馨公司，而在签订《房屋使用权转让合同》后，美馨公司亦并非未交付涉案房屋给袁敬使用，双方此前已实际履行合同，故袁敬以《中华人民共和国公司法》第二十条第三款要求陈公颜、陈翠娟承担责任缺乏依据，一审法院不予支持并无不当，本院亦予维持。综上所述，袁敬的上诉请求部分成立，应予支持，其余不成立，应予驳回；美馨公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，但处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：一、维持广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初31239号民事判决第一、二、三、四、六项；二、撤销广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初31239号民事判决第五项；三、本判决生效之日起五日内，广州美馨房地产开发有限公司向袁敬支付一审判决第二项扣除一审判决第四项后剩余使用金的利息（即该使用金的利息，以广州美馨房地产开发有限公司应退还袁敬房屋使用金1663200元扣除从2017年7月19日广州美馨房地产开发有限公司交付房屋之日至袁敬实际返还房屋之日止的房屋占用费后的剩余款项为本金，从2017年7月19日起至2019年8月19日按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日至还清款项之日止，则按全国银行间同业拆借中心公布的同期一年贷款市场报价利率计算）。一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费23811元，由袁敬负担17478.8元，广州美馨房地产开发有限公司负担6332.2元。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  何 佐审判员  闫 娜二〇二〇年四月二十六日书记员  颜旭怀徐毅敏