上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终3022号上诉人(原审原告)：朱效仪,男,1948年12月22日出生,汉族，住上海市。上诉人(原审原告)：孙月华,女,1948年2月9日出生,汉族，住上海市。上诉人(原审原告)：朱琦,女,1977年2月17日出生,汉族，住上海市。上诉人(原审原告)：安约翰(外文名：JONATHANVALDISANTONOVICS),男,1968年5月20日出生,英国护照号码：XXXXXXXXX,住上海市。四上诉人共同委托诉讼代理人：陆建，上海市通浩律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：张钧,男,1976年7月8日出生,汉族，户籍地上海市。被上诉人(原审被告)：罗梅,女,1975年3月11日出生，汉族，户籍地上海市。原审第三人：上海太平洋房屋服务有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区浦东南路XXX号。法定代表人：章启光，职务：董事长。上诉人朱效仪、孙月华、朱琦、安约翰(外文名：JONATHANVALDISANTONOVICS)因与被上诉人张钧、罗梅，原审第三人上海太平洋房屋服务有限公司(下称“太平洋公司”)房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2019)沪0107民初7698号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人朱效仪、孙月华、朱琦、安约翰(外文名：JONATHANVALDISANTONOVICS)共同上诉请求：1、请求查明事实依法改判,支持朱效仪、孙月华、朱琦、安约翰(外文名：JONATHANVALDISANTONOVICS)(下称“朱效仪方”)一审的诉讼请求;2、案件受理费由张钧、罗梅(下称“罗梅方”)承担。事实与理由：1、事实认定有偏颇、不完整。一审判决对罗梅方恶意违约行为的性质、法律后果以及给朱效仪方造成的严重损失未据实认定,造成判决显示公平。2、适用法律失当,自由裁量依据不足,其结果不利于倡导民事行为的诚实信用。虽然法律规定当事人对合同约定的违约金可以请求人民法院予以适当减少,但法院酌情减少并非毫无尺度。本案中,违约一方除支付赔偿金外,还应按照房屋总价的20%支付违约金。该约定是朱效仪方与罗梅方在正常认知下明确约定的,是当事人的真实意思表示,不仅是当事人违约后应该承担的法律责任,也是守约方的期待利益。同时,相关司法解释也明确“应当以超过造成的损失30%为标准适当减少”法院酌定应以此为依据。本案中,朱效仪方损失近人民币(以下币种均为人民币)170万元,因合同约定的违约金高于损失,故一审未单独主张合同损失。如果仅凭一个减少违约金的申请就可以将合同约定的216万元违约金减至28万元,不仅严重侵害了朱效仪方的合法权益,而且,也是极不严肃的,是对诚实信用原则的否定。综上所述,朱效仪方认为一审判决事实认定明显有误、不完整且严重侵害了上诉人的合法权益,应依法改判。被上诉人张钧、罗梅共同辩称，同意一审判决，请求予以维持。原审第三人太平洋公司未发表意见。朱效仪方向一审法院起诉，要求判令：1、罗梅方支付违约金216万元整(1,080万元的20%)；2、判令罗梅方支付朱效仪方赔偿金40,600元整(70万元,每天万分之五是350元,从7月11日起算至11月3日,共计116天)；3.诉讼费用由罗梅方负担。一审法院认定事实如下：2018年5月10日，朱效仪、孙月华、朱琦、安约翰(外文名：JONATHANVALDISANTONOVICS)(由朱效仪、孙月华代签)作为甲方，罗梅方作为乙方以及太平洋公司作为见证方(中介方)就系争房屋买卖签订《房地产买卖(含居间)协议》，约定：甲、乙双方约定定金为10万元；系争房屋出售总价为900万元；甲方应于乙方付清全部房款当日将该房屋交付乙方；乙方于甲、乙双方签订《上海市房地产买卖合同》当日，支付甲方房款10万元(含已付定金)；2018年7月10日之前支付甲方房款70万元；2018年10月10日前，支付甲方房款310万元；2018年11月30日前，支付甲方240万元；2019年1月15日之内，至上海市普陀区房地产交易中心办理房屋过户手续。同日，朱效仪方作为卖售人(甲方)与罗梅方作为买受人(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定：由乙方受让甲方自有的系争房屋；转让价款900万元；2019年1月15日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；(三)乙方未按本合同付款协议约定期限付款的,应当向甲方支付赔偿金,赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算,赔偿金自本合同应付款期限之第2日起计算至实际付款之日止。逾期超过15日乙方仍未完全履行付款义务的,甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的,应当书面通知乙方,并有权要求乙方承担违约责任,乙方承担违约责任除应支付自本合同应付款期限之第2日起计算至甲方发出书面解约通知之日止的赔偿金外,还应按照房屋总价的20%支付违约金。乙方承担违约责任的,甲方可从乙方已付款中扣除相当于全部违约款项的价款,余款返还给乙方,已付款不足支付的,乙方应在接到书面通知之日起5日内向甲方支付；附件三付款协议1、乙方于签约当日,支付甲方房款100,000元整。2、乙方于2018年7月10日之前,支付甲方房款700,000元整。3、乙方于2018年10月10日之前,支付甲方房款3,000,000元整。4、乙方于2018年11月30日之前,支付甲方房款2,500,000元整。5、乙方以购房贷款的形式支付甲方房款2,700,000元整,该笔款项由贷款银行直接转入甲方账户。同日，朱效仪方作为卖售人(甲方)与罗梅方作为买受人(乙方)签订《补偿协议》，约定乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方180万元，于2018年12月30日之前支付；甲乙双方协商一致,买卖合同附件三付款款项作出变更：“3、乙方于2018年10月10日之前,支付甲方房款人民币3,000,000元整；4、乙方于2018年11月30日之前,支付甲方房款人民币2,500,000元整”变更为：“3、乙方于2018年12月30日之前,支付甲方房款人民币5,500,000元整。”同日，朱效仪方确认收到罗梅方支付的10万元。2018年5月30日，朱效仪、孙月华与罗梅方面谈，罗梅方表示不再继续履行合同，朱效仪、孙月华表示不同意解除合同，要求罗梅方继续履行。2018年6月5日，朱效仪方向罗梅方发送律师函要求继续履行合同约定。2018年7月12日，朱效仪方再次向罗梅方发送律师函，表示罗梅方应按约支付房款，合同约定要承担逾期付款违约金以及合同提前解除的违约金，提示罗梅方应认真履行合同，罗梅方确认收到上述函件，但因朱效仪方告知要与太平洋公司联系，故没有回复。2018年10月23日，朱效仪方再次向罗梅方发送了《律师函》，要求解除合同并要求罗梅方承担违约责任等。罗梅方于2018年10月29日签收。2018年11月9日，罗梅方向朱效仪、孙月华回函，表示愿意解除合同，但是希望考虑罗梅方家庭具体情况，能够协商解决。2019年3月17日，朱效仪方与案外人就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，将系争房屋另行出售。一审法院审理中，朱效仪方表示，2018年5月30日，朱效仪、孙月华与罗梅方至太平洋公司门店进行约谈，罗梅方表示其母亲不喜欢系争房屋，不想再继续履行买卖合同，朱效仪方当时拒绝，也没有再收到罗梅方的书面通知。罗梅方表示，2018年5月30日之前，罗梅方即通过太平洋公司表达了不再继续履行合同的意思，后面谈时罗梅方提到了系争房屋朝向以及自有房屋出售困难的情况，朱效仪方坚持要求罗梅方继续履行合同。罗梅方表示：“罗梅方自2018年5月14日就联系太平洋公司，因为太平洋公司告知我方置换的房屋无法达到预期的价格，故我方告知太平洋公司我方无付款能力，5月30日的面谈也提及此事。”关于罗梅方已经支付的10万元，朱效仪方认为该笔款项已经转为房款，同意于违约金中抵扣，罗梅方认为该笔款项系定金，应当返还。关于实际损失，朱效仪方自述于2019年3月17日与案外人签订房屋买卖合同，合同总价为1100万元，比本案合同总价低80万元。还有安约翰(外文名：JONATHANVALDISANTONOVICS)往返国内外的交通费、误工费以及为本案支出的公证费、律师费等。罗梅方对朱效仪方提及的损失不予认可。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。朱效仪方、罗梅方应按照双方之间签订的《房地产买卖(含居间)协议》、《上海市房地产买卖合同》、《补偿协议》的约定履行各自的义务。本案中，朱效仪方、罗梅方均认为双方的房屋买卖合同已经解除，罗梅方至迟于2018年5月30日明确表示没有能力继续履行房屋买卖合同，亦未按约于2018年7月10日之前支付房款70万元，构成违约，其不享有房屋买卖合同的解除权，而朱效仪方有权解除上述合同，现朱效仪方以罗梅方收到朱效仪方2019年10月23日发出合同解除内容的《律师函》之日为合同解除之日，并无不妥，法院予以认定。罗梅方应当对双方房屋买卖合同的解除承担违约责任。根据合同约定，罗梅方应当承担未按本合同付款协议约定期限付款的逾期付款赔偿金以及按照房屋总价的20%支付违约金。对此，罗梅方认为该赔偿金和违约金标准约定过高请求法院酌情调整的意见，结合双方合同的履行程度、过错程度、实际损失等因素综合考虑，本着公平合理的原则，考虑到违约金约定兼顾惩罚性与补偿性，法院对罗梅方应当承担的赔偿金和违约金标准由法院予以酌定。关于罗梅方已付款项应认定为已付房款，现朱效仪方主张按照合同约定从罗梅方已付款中扣除相当于全部违约款项的价款的意见，并无不妥，法院予以采纳。关于罗梅方认为受到太平洋公司误导而签订的合同，主张合同撤销的意见，缺乏事实与法律依据，法院难以采纳。罗梅方作为完全民事行为能力人，对于购买房屋的重大事项，应当对自身的付款能力有充分的认识，从而避免因履行不能承担相应的责任。一审法院判决：一、张钧、罗梅应于判决生效之日起十日内支付朱效仪、孙月华、朱琦、安约翰(外文名：JONATHANVALDISANTONOVICS)违约金人民币280,000元，扣除张钧、罗梅已付人民币100,000元，应支付人民币180,000元；二、张钧、罗梅应于判决生效之日起十日内支付朱效仪、孙月华、朱琦、安约翰(外文名：JONATHANVALDISANTONOVICS)赔偿金人民币20,000元。三、对朱效仪、孙月华、朱琦、安约翰(外文名：JONATHANVALDISANTONOVICS)的其余诉讼请求不予支持。二审中，当事人均无新证据提交。本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，依照法院查明的事实，罗梅方在2018年5月30日已经向朱效仪方表示不再继续履行合同，朱效仪方虽表示不同意，但对罗梅方会违约亦应有所预期。而至2018年7月，在罗梅方逾期支付70万元购房款后，朱效仪方虽发函要求罗梅方及时付款，但此后数月，未再有其余主张。案涉房屋买卖关系虽然系因罗梅方违约导致合同不能继续履行，但罗梅方并未严重影响朱效仪方再行出售房屋，亦未占有案涉房屋，在自知不能继续履行的情形下亦相对及时的告知了朱效仪方，本院认为，其给朱效仪方造成的损失相对较小。朱效仪方要求罗梅方按照合同约定标准支付违约金，应就其实际损失进行举证。结合近年上海二手房买卖市场房价较为平稳的现状，本院认为，一审法院所做判决并无不当，本院予以维持。朱效仪方的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币21,905元，由上诉人朱效仪、孙月华、朱琦、安约翰(外文名：JONATHANVALDISANTONOVICS)共同负担。本判决为终审判决。法官助理高勇审判长 王 珍审判员 王晓梅审判员 俞 璐二〇二〇年四月十五日书记员 吴艳妮附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……