上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终1015号上诉人(原审原告)：王惠敏，女，1966年11月8日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：季晓春，上海邦耀律师事务所律师。委托诉讼代理人：余婷，上海邦耀律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海其越置业有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：任志坚，董事长。委托诉讼代理人：卢可扬,该公司员工。委托诉讼代理人：吴海寅，北京大成(上海)律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海树惠资产管理有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：罗国耀，经理。委托诉讼代理人：周文家,该公司员工。委托诉讼代理人：金盈莹，北京盈科(上海)律师事务所律师。上诉人王惠敏因与被上诉人上海其越置业有限公司(以下简称“其越公司”)、上海树惠资产管理有限公司(以下简称“树惠公司”)房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2018)沪0106民初48840号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王惠敏的上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持王惠敏一审全部诉请，或将本案发回重审。事实与理由：王惠敏与其越公司于2017年6月17日签订了书面的《上海市商品房出售合同》,并办理了网签和房屋交付，双方之间存在房屋买卖合同关系。虽购房过程主要由树惠公司协助办理,但树惠公司具有其越公司代理人的身份特征,其行为效力溯及于其越公司。其越公司在2017年6月17日与王惠敏签约时表明其对树惠公司代理销售行为的确认。双方相互配合,共同完成了上海市闻喜路XXX号-XXX层地下1、1层室房屋(以下简称“涉案房屋”)的买卖。涉案房屋的销售行为均在售楼处现场完成，售楼处工作人员不仅向王惠敏出示了涉案房屋售楼书,还带王惠敏进行了现场实地看房,并提供涉案房屋租赁合同,以现房带租约,签约后即可收取租金的条件进行销售。涉案房屋产权人为其越公司,故树惠公司无权进行涉案房屋买卖,只能以其越公司的名义从事涉案房屋的销售。二中法院在(2019)沪02民初133号案件中同样确认王惠敏与其越公司签订的《上海市商品房出售合同》为独立的房屋买卖合同。其越公司作为涉案房屋的开发商、产权人,在向树惠公司出卖涉案房屋后一方面仅卖房收款但不办理登记备案手续：另一方面在不披露其与树惠公司之间买卖关系的情况下又与不知情的第三人签订《上海市房屋买卖合同》,并办理网签。现又以树惠公司不履行付款义务,要求解除与树惠公司及第三人的合同,该行为是在明知树惠公司没有付款能力的情况下，试图将合同风险转嫁给十六位不知情的房屋买受人。其越公司应当立即为王惠敏办理房屋过户登记手续,王惠敏与其越公司存在合法有效的房屋买卖关系,其应当履行房屋过户义务。退一万步讲,即便是其越公司与树惠公司之间存在房屋买卖关系,其也应当为王惠敏办理房屋过户登记手续。《商铺定金合同》及其补充协议约定：其越公司允许树惠公司或者其指定的出资人或者投资人以自身的名义,在《商铺定金合同》所约定的商铺范围内签署网上出售合同,并由树惠公司支付全部购房款。同时,其越公司在(2019)沪02民初133号案件中也认为其后续签订的26份《上海市商品房出售合同》系包销合同的具体履行行为。结合上述证据及自认可知：一方面,其越公司是认可树惠公司以其名义对外出售房屋;另一方面,其越公司作为房屋出卖人在26份《上海市商品房出售合同》上盖章即表明其愿意向《上海市商品房出售合同》中载明的“乙方(买方)”履行合同义务,包括交付房屋、办理产证等。对于合同所载的购房款系其与树惠公司之间的债权债务关系,不能也不应对抗完全不知情的十六位房屋买受人。故,不论其越公司与树惠公司之间存在何种法律关系，其越公司允许树惠公司对外销售房屋,并且配合签订《上海市商品房出售合同》,办理网签、交房的行为足以使王惠敏向树惠公司交付房款,并有权在付清全款后要求其越公司履行过户登记义务。其越公司辩称：其越公司从未委托树惠公司对外销售包括涉案房屋在内的相关房屋，包括王惠敏在内的相关个人仅为树惠公司的代签人，实际均系树惠公司承担相关房屋买卖合同的义务。退一步而言，从涉案合同的约定来看，王惠敏也未完成付款义务，故无权要求其越公司将涉案房屋产权过户至其名下。树惠公司辩称：坚持其在一审中的意见，树惠公司收取了王惠敏人民币(以下币种均为人民币)555万元，但未向其越公司转交任何款项。王惠敏向一审法院提出诉讼请求：1.解除王惠敏与其越公司签订的《上海市商品房出售合同》；2.其越公司立即向王惠敏返还购房款555万元及利息(以555万元为基数，按照银行同期存款利率计算，自2017年5月25日起计算至实际清偿之日)，并承担赔偿金50万元；3.树惠公司对其越公司上述返还购房款555万元的义务承担连带责任。一审审理过程中，王惠敏以网签合同约定价款为251万余元为由，认为房屋买卖合同的价款为251万余元，申请变更其诉讼请求为：1.其越公司立即为王惠敏办理涉案房屋的过户登记手续；2.其越公司立即返还王惠敏3,034,238.40元并支付违约金(违约金以555万元为基数，按照银行同期存款利率标准，自2017年12月16日起计算至王惠敏实际取得涉案房屋产证之日止)；3.树惠公司对其越公司的上述返还3,034,238.40元的义务承担连带责任。一审法院认定事实如下：其越公司系涉案房屋所在楼盘“闻喜华庭”的开发商，现涉案房屋仍初始登记于其越公司名下。2016年11月7日，其越公司(卖方)与树惠公司(预购方)签有《定金合同》一份，主要内容为：树惠公司预订闻喜华庭5、6、7幢商铺(详细楼室号见附件)，树惠公司在签订本合同十日内支付定金1,000万元作为双方订立商品房出售合同的担保，签订商品房出售合同后，支付的定金转为房价款；双方商定预订期待其越公司短信或者挂号信通知，到闻喜路XXX号签订《上海市商品房出售合同》；该合同还对其它相关内容进行了约定。2017年3月2日，树惠公司向其越公司发送《关于闻喜华庭商铺交易情况说明》，内容有：“……在与贵司商品房销售合同的签署过程中遇到了因国家税费体制改革……因此在与贵司签署协议过程中增加了800万左右的成本，为避免交易过程中税费损失，减轻项目的招商压力我司建议：1.希望贵司允许以我公司出资人或投资人的个人名义持有商铺办理网签。2.我司承诺将按照协议约定视为3月1日已于贵司完成网签合同，我司将在约定的时间内向贵司付款，确保不影响贵公司的资金回拢和利润结算工作……”。2017年5月23日，树惠公司发给其越公司《指定函》，通报其指定包括王惠敏在内的若干人以自身名义到其越公司处办理闻喜华庭商铺买卖合同签订事宜，并表示其对相关自然人在办理上述事项过程中所签署的商品房出售合同予以认可，确认该合同的全部权利义务由其实际履行，如相关自然人不能按照合同履行义务，树惠公司将承担全部的法律责任，请其越公司给予协助。其间，其越公司与树惠公司签署《补充协议》一份，主要内容如下：1.其越公司允许树惠公司或树惠公司指定出资人或投资人，以树惠公司自身、或树惠公司指定出资人或投资人的名义，同其越公司在《商铺定金合同》所约定的商铺范围内，签署网上出售合同，该网签合同的内容树惠公司已经事先确认。2.上述房款发票以树惠公司及其指定的出资人或投资人名义开具，发票抬头与网签合同的购房人相一致，树惠公司承诺于2017年10月底前完成上述房款的全款支付，若届时银行贷款无法到账，由树惠公司负责一次性补足《商铺定金合同》所涉全部房屋的剩余房款。3.树惠公司承诺对《商铺定金合同》所涉全部房屋统一管理运营，而不论该房屋的网签合同购房人是否是树惠公司。同时树惠公司应确保指定出资人或投资人将不会对商铺统一运营管理造成障碍，否则由树惠公司承担全部责任。4.其余事项按原约定执行。2017年6月17日，其越公司作为卖方、王惠敏作为买方共同签署了《上海市商品房出售合同》，主要内容为：王惠敏向其越公司购买涉案房屋，价款为2,515,761.60元；王惠敏于2017年6月17日前支付首付款35万元、于2017年6月23日前支付房款915,761.60元，于2017年9月16日是支付房款125万元(该款以申请商业性贷款形式支付，于本合同签订之日起90天内到其越公司账户)；王惠敏应按约定的付款方式及期限将房款解入其越公司的账户，账户名称为“上海其越置业有限公司”，金融机构为“浦发银行第一营业部”，账号为“XXXXXXXXXXXXXXXXX”；在其越公司收到王惠敏支付的全部房款之日起10个工作日内，双方办理该房屋的交接手续；双方商定于2017年12月31日前共同申请办理过户手续；其越公司若未能在约定的期限内将涉案房屋交付对方使用，应当按照已付房款日万分之三的标准向对方支付自约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止的违约金，若逾期超过90天，王惠敏有权单方通知对方终止本合同，并有权要求对方支付已付房款的20%作为违约金；双方任何一方行使本合同约定的单方面解除合同权的，均应以书面方式予以告知对方，并应在合同载明的解除权利发生之日起的十四天内提出，逾期视为放弃该项权利；该合同还对其它相关内容进行了约定。在当日还签署了“闻喜华庭商铺签约客户确认单”一份，载明签约总价为555万元，其中首付款30万元，付款时间2017年4月26日；分期款525万元，付款时间2017年5月25日，王惠敏对此签字确认。其间，王惠敏分别于2017年4月25日、2017年4月26日、2017年5月25日三次支付给树惠公司购房款5万元、25万元、525万元。此后，王惠敏办理涉案房屋的过户手续未成，导致产生纠纷，各方未能协商解决，王惠敏遂起诉至法院，要求判如所请。一审法院另查明，据王惠敏和树惠公司一致确认，在本案涉诉前，树惠公司共向王惠敏支付过60万元。王惠敏认为在购买涉案房屋后与树惠公司签订了《委托经营协议》，约定由树惠公司将涉案房屋对外出租，并将收取的部分租金支付给王惠敏，前述60万元是其中的部分租金，后续仍有租金未付清。树惠公司认可对《委托经营协议》真实性无异议，亦认可仍有租金未向王惠敏支付，却认为前述60元是向王惠敏返还的购房款。在第一次庭审中，当法庭问及为何主张返还的购房款与《上海市商品房出售合同》约定的购房款金额不一致时，王惠敏称：其实际支付了555万元，且树惠公司开具了相应的收据，合同约定的金额可能是对方为了办理避税所写，并非真实的意思表示。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，尽管王惠敏持树惠公司与其越公司间存在委托代理关系的观点，并以此为由直接要求其越公司承担相关合同责任，但是此点意见遭其越公司所否认，且其越公司自始至终未追认过委托树惠公司出售相关房屋，而王惠敏亦未提供充足的证据以证明其观点，故法院对此无法采信。根据在案证据及当事人的陈述，从数份合同的签订时间及内部关联性判断，并结合王惠敏向树惠公司支付555万元购房款之事实，应当认定王惠敏和树惠公司之间存在房屋买卖合同法律关系。王惠敏提起诉讼时、以及第一次庭审时，均认可购买涉案房屋的价款为555万元，且王惠敏向树惠公司实际付款金额也与之相符，尽管王惠敏在第一次庭审后变更其诉讼请求认为约定的价款为251万余元，但此意见明显不符合基本事实，亦有违诚实信用原则，因此，法院认定王惠敏与树惠公司约定购买涉案房屋的价款为555万元。另一方面，尽管其越公司和王惠敏签订过《上海市商品房出售合同》，但该合同系其越公司应树惠公司要求而与王惠敏所签，在其越公司和王惠敏之间并无直接买卖涉案房屋的真实意思表示，故无法认定王惠敏和其越公司之间存在房屋买卖合同法律关系。基于上述分析，法院对王惠敏的相关诉讼请求作如下处理。首先，关于王惠敏要求其越公司办理涉案房屋的过户登记手续的诉请，因两者之间并不存在真实的房屋买卖合同关系，王惠敏的主张无事实和法律依据，不予支持。其次，关于王惠敏要求其越公司返还购房款3,034,238.40元并支付相应违约金的诉请，亦因两者之间不存在真实的房屋买卖合同关系，且其越公司未实际收取过王惠敏支付的购房款，王惠敏要求其越公司承担相关合同责任无事实和法律依据，亦不予支持。最后，关于王惠敏要求树惠公司对其越公司返还购房款义务承担连带责任的诉请，因本案中不存在其越公司承担相应法律责任的基础，故王惠敏要求树惠公司承担连带责任依据不足。另外需要指出的是，尽管树惠公司同意承担向王惠敏返还房款的责任，然而王惠敏未直接针对树惠公司提出返还全部购房款的主张，王惠敏对其与树惠公司之间的合同关系会选择何种方式解决尚不可知，故法院对王惠敏与树惠公司之间的相关法律关系在本案中无从处理。鉴于王惠敏和树惠公司之间存在合法有效的合同关系，且王惠敏实际向树惠公司支付了相应的购房款，若王惠敏主张对方返还购房款，或者进一步要求对方承担可能存在的违约责任，可在其与树惠公司的合同关系中予以解决，正确行使自身权利，要求树惠公司承担相应的法律责任。一审法院据此判决如下：对王惠敏的全部诉讼请求不予支持。二审中，王惠敏提交由其越公司盖章的全权办理产权登记手续的委托书及涉案房屋房地产登记申请书，以及(2019)沪02民初133号民事裁定书等，王惠敏表示根据相关案件的审理档案内容显示，其越公司与树惠公司系包销关系，且两公司之间协议显示由树惠公司承担付款义务，故王惠敏向树惠公司支付房款应当视为付清房款。王惠敏另称，其越公司已向王惠敏交付了办理产权过户的相关手续，可以体现出双方之间存在房屋买卖关系。其越公司表示对证据真实性无异议，但其越公司一直主张的是向树惠公司整体销售，并不存在委托销售或代理销售的意思表示。至于相关手续其越公司系向树惠公司交付，并未直接交给王惠敏，故其相关观点均无法成立。树惠公司表示需要核实相关证据，但之后未发表质证意见。树惠公司述称，其向其越公司的转款并未与相应房屋合同价款一一对应，也未标注付款所指向的房屋。二审中，王惠敏及树惠公司均确认截止二审，树惠公司已向王惠敏总计支付90万元。就上述款项性质，王惠敏表示系树惠公司应向其支付的涉案房屋的租金，树惠公司则表示为退还房款。本院经审理查明，一审法院认定上述事实无误，本院予以确认。本院认为，根据在案证据及当事人的陈述，王惠敏确有购买涉案房屋的意思表示，且目前并无证据证明其在签署涉案的《上海市商品房出售合同》时曾作出代树惠公司持有涉案房屋产权的意思表示，故其身份不能被认定为树惠公司为履行与其越公司房屋买卖交易而指定的产权代持人。因此，鉴于涉案的《上海市商品房出售合同》上的签章真实，应被认定为有效合同。在此情况下，如一审判决所述，王惠敏在本案审理中并未提交证据足以证明树惠公司与其越公司之间存在委托收款关系，故在其越公司予以否认的情况下，王惠敏向树惠公司支付款项的行为不能被认定为其已履行了涉案的《上海市商品房出售合同》约定的付款义务。需要指出的是，若王惠敏与其越公司均认同王惠敏的上述支付行为可视为履行了合同的付款义务，则显然应当在双方签订的《上海市商品房出售合同》中注明房款已付清。现王惠敏签署了上述合同，应视为其认可合同约定的付款期限及付款方式。因此，在缺乏证据证明树惠公司已将合同约定的2,515,761.60元房款转交其越公司的情况下，不能认定王惠敏已经完成了合同约定的付款义务。鉴此，王惠敏要求其越公司办理涉案房屋产权过户登记手续的上诉请求，本院不予支持。同理，王惠敏要求其越公司返还3,034,238.40元及违约金的上诉请求，本院亦不予支持。另，目前并无可以证明其越公司与王惠敏之间就涉案合同总价外还有其他款项需支付曾达成一致意见的证据，故基于本案在案证据应当认定其越公司与王惠敏之间约定的房屋总价为2,515,761.60元。而根据其越公司与树惠公司之间的《指定函》、《补充协议》约定，也未显示双方之间存在涉案房屋总价应为555万元的意思表示。因此，从常理而言其余差价可以推定为由树惠公司获得，但鉴于目前无相关书面约定的证据出现，故本院在此对王惠敏已向树惠公司所支付的款项及树惠公司向王惠敏所支付款项的性质均不作评判。综上所述，一审判决正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50,650元，由上诉人王惠敏负担。本判决为终审判决。法官助理朱丹丹审判长  彭辰审判员  徐江审判员  姚跃二〇二〇年四月二十四日书记员  陈晨附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……