贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终526号上诉人（一审被告）:贵州新胜置业开发有限公司，住所地：贵州省锦屏县三江镇风雨桥社区570号。法定代表人：陈柯，执行董事。被上诉人（一审原告）：刘进才，男，1956年12月2日出生，苗族，住贵州省锦屏县。被上诉人（一审原告）：李小兵，男，1995年4月28日出生，苗族，住贵州省锦屏县。被上诉人（一审原告）：李怀木，女，1962年9月7日出生，苗族，住贵州省锦屏县。一审被告：贵州众恒博宇房地产经纪有限公司，住所地：贵州省凯里市320国道南侧商贸街二期E幢2单元4层A座。法定代表人：文成章，执行董事。上诉人贵州新胜置业开发有限公司（以下简称“新胜公司”）因与被上诉人刘进才、李小兵、李怀木、一审被告贵州众恒博宇房地产经纪有限公司（以下简称众恒博宇公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服贵州省锦屏县人民法院(2019)黔2628民初847号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。新胜公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判。2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、被上诉人只是付了首付做了网签和书面合同签署，并未备案，因为被上诉人未缴纳维修基金和税收，按照商品房买卖合同中第十条第2条的约定，上诉人未向被上诉人追索违约责任和向被上诉人解除合同。二、贵州众恒博宇房地产经纪有限公司法人文成章，在2018年七月至十二月间，仅代表上诉人委托“贵阳力拓智和房地产投资管理有限公司”驻锦屏县的工作员工，无权代表我司对任何事作出承诺，也无权收取任何费用。所以被上诉人一审提交的其与贵州众恒博宇房地产经纪有限公司2018年12月25日签署的“委托协议书”与上诉人无关；三、被上诉人口头要求上诉人想单方面解除合同，上诉人口头回复：可以找第三方销售公司帮忙，如果他们愿意帮你也有人要买，在双方手续办理清楚后退回首付款。被上诉人又找到文成章帮忙，上诉人同意后微信回复同意由文成章帮忙。文成章帮忙找到了买家，于是有了2018年12月8日签署的“锦屏县天马广场商铺认购协议书”。四、上诉人可以满足被上诉人的主观意愿，但必须新、旧买家交割完手续，且新买家完善所有购买手续后无息退回被上诉人首付款。同时需扣除按照合同规定违约责任的金额。刘进才、李小兵、李怀木、众恒博宇公司未作出答辩。刘进才、李小兵、李怀木向一审法院起诉请求：1、判决解除原告刘进才、李小兵、李怀木与被告新胜公司于2017年12月23日签订的《商品房买卖合同》；2、判决被告新胜公司与众恒博宇公司连带退还原告的首付房款264241元；3、本案诉讼费由二被告共同承担。一审法院认定事实：被告新胜公司系锦屏县人行通道及地下停车场项目开发商。2017年12月24日，被告新胜公司与原告刘进才、李小兵、李怀木签订《商品房买卖合同》，合同约定主要内容如下：被告新胜公司将位于锦屏县人行通道第1幢-1层-1-72号商铺出售给原告，合同总价款524241.00元，付款方式及期限为合同签订之日起原告向被告交付首期房款264241.00元，余款260000.00元以银行按揭方式支付；原告应在接到被告书面通知之日起15日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给被告，在接到被告或贷款人书面通知后7日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；原告逾期履行上述义务的，按照合同第十条处理；因原告的原因导致原告未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，被告同意原告在收到书面通知之日起30日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，被告有权解除合同，合同解除后30日内将已付款退还原告。非因归责双方的原因，导致原告未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，原告应在30日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后60日内，被告应退还已付款及银行同期存款利息；该合同第十条逾期付款责任：原告未按约定期限付款的，被告有权解除合同，原告按累计应付款的1%向被告支付违约金，被告在30个工作日内与原告办理退款手续。不具备办理银行按揭条件的，原告须按被告的要求更改付款方式为一次性付款，且于15日内一次性付清剩余房款，否则被告有权解除合同，原告按累计应付款的0.5%向被告支付违约金，被告在30个工作日内与原告办理退款手续。合同签订后，原、被告双方办理了商品房预售合同登记备案手续。2017年12月23日，被告新胜公司收取原告首期购房款264241元。后因原告方不能办理银行按揭贷款，经原告多次与被告协商要求退款，被告均予以拒绝，双方协商未果。2018年12月8日，被告新胜公司与案外人唐桃江签订《锦屏县天马广场商铺认购协议书》，约定唐桃江购买被告新胜公司-1层72号商铺，合同总价款为608796元，唐桃江先交付122157元作为定金，银行按揭304000元，优惠服务费67843元，含现金首付款122157元，总付款190000元整。2018年12月8日、12月24日，被告众恒博宇公司两次收取唐桃江支付的服务费67843元；2018年12月24日，被告新胜公司向唐桃江出具收据一张，证明收到唐桃江商铺购房首付款122157元，现唐桃江已对该商铺进行了装修并正在经营中。因原告一直要求被告退款，2018年12月25日，被告众恒博宇公司与原告刘进才签订《委托协议书》，约定：原告刘进才委托被告众恒博宇公司出售原告购买的-1-72号商铺，该商铺再次出售后，众恒博宇公司在60个工作日内即2019年3月20日前将所有手续办理完毕且保证刘进才可以从开发商新胜公司处退回购买该商铺首付款264241元，刘进才承诺在办理相关撤销合同备案等手续时积极配合众恒博宇公司办理，若众恒博宇公司在约定时间内不能实现刘进才退回购房首付款，则众恒博宇公司承担刘进才由此带来的一些损失及相应法律责任。后新胜公司认为众恒博宇公司未经同意，便将商铺低价转卖给他人，一直拒不退还原告购房款。原告认为受二被告共同欺骗，被告将涉案商铺再转卖给他人，未将原告购房首付款退还为由，向一审法院提起起诉，请求支持判准原告上述诉请。一审法院认为：依法成立的合同，对双方均具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，被告新胜公司与原告在合同中约定：原告付款方式为合同签订之日起向被告交付首期房款264241.00元，余款260000.00元，以银行按揭支付，原告应在接到被告书面通知之日起15日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给被告，在接到被告或贷款人书面通知后7日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；原告逾期履行上述义务的，按照合同第十条处理；因原告的原因导致原告未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，被告同意原告在收到书面通知之日起30日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，被告有权解除合同，合同解除后30日内将已付款退还原告。具体到本案，被告新胜公司与原告在合同中约定余款以银行按揭方式支付，新胜公司在收取了原告购房首付款264241元后，并未有向原告送达书面通知要求办理贷款抵押手续和支付款项，也没有起诉解除合同和退还原告购房首付款，在与原告争议尚未解决过程中，于2018年12月8日与案外人唐桃江又签订《商铺认购协议书》，将涉案商铺转卖给了唐桃江，并收取了唐桃江交纳的122157元购房“定金”，且现唐桃江已对涉案商铺进行了装修，现正在经营中，被告新胜公司的行为，导致双方签订的合同目的不能实现，其行为已构成了违约，依法应承担相应的违约责任，现原告要求解除合同和退还购房首付款，一审法院予以支持。被告众恒博宇公司明知该商铺已转让给唐桃江，并收取了唐桃江服务费6万余元，仍欺骗原告与其订立《委托协议书》，从双方签订的协议书内容看，虽然名称是写“委托”销售，但该委托协议书实则属于保证合同的性质，众恒博宇公司如不履行该协议，则应承担相应的保证责任。该协议书约定：“若众恒博宇公司在约定时间内不能实现刘进才退回购房首付款，则众恒博宇公司承担刘进才由此带来的一些损失及相应法律责任”，该协议书担保方式为一般保证，根据《中华人民共和国担保法》规定：一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。为此，对原告诉请众恒博宇公司与新胜公司承担连带责任，没有法律依据，一审法院不予支持。被告众恒博宇公司陈述已经电话通知新胜公司转让商铺事宜并经新胜公司同意，与新胜公司存在事实上的委托代理销售关系，因未提供相应证据予以证明，对此一审法院不予采信，众恒博宇公司应承担举证不能的法律后果。被告新胜公司辩解对众恒博宇公司销售商铺给唐桃江的行为不知情，从本案查明的事实来看，《商铺认购协议书》加盖有新胜公司的公章，且新胜公司也收取了唐桃江交付的“定金”，为此，被告新胜公司的辩解理由不能成立，一审法院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十三条、第十七条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：一、解除原告刘进才、李小兵、李怀木与被告贵州新胜置业开发有限公司于2017年12月23日签订的《商品房买卖合同》；二、被告贵州新胜置业开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告刘进才、李小兵、李怀木购房首付款人民币264241元整；三、被告贵州众恒博宇房地产经纪有限公司对上述判决主文第二项款项承担一般保证责任，在被告贵州新胜置业开发有限公司的财产依法强制执行仍不能履行债务前，对原告刘进才、李小兵、李怀木可以拒绝承担保证责任。案件受理费5264元，减半收取2632元，由被告贵州新胜置业开发有限公司和贵州众恒博宇房地产经纪有限公司共同负担。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为：对于上诉人新胜公司上诉称被上诉人一审提交的其与众恒博宇公司2018年12月25日签署的《委托协议书》与上诉人无关的理由。经审理查明，《委托协议书》其中载明：“乙方（众恒博宇公司）在60个工作日内即2019年3月20日前将所有手续办理完毕且保证刘进才可以从开发商新胜公司处退回购买该商铺首付款264241元，刘进才承诺在办理相关撤销合同备案等手续时积极配合众恒博宇公司办理，若众恒博宇公司在约定时间内不能实现刘进才退回购房首付款，则众恒博宇公司承担刘进才由此带来的一些损失及相应法律责任。”，后新胜公司认为众恒博宇公司未经同意，便将商铺低价转卖给他人，一直拒不退还被上诉人购房款。本院认为，结合该《委托协议书》的内容以及新胜公司与案外人唐桃江签订的《商铺认购协议书》、众恒博宇公司向唐桃江出具服务费的两张《收据》、新胜公司向唐桃江出具的首付款《收据》可知，虽然《委托协议书》中未有新胜公司的签名和盖章，但是新胜公司对众恒博宇公司将商铺转卖给唐桃江的行为进行了追认，同时从上诉人在上诉状中所称：“上诉人口头回复：可以找第三方销售公司帮忙，如果他们愿意帮你也有人要买，在双方手续办理清楚后退回首付款。被上诉人又找到文成章帮忙，上诉人同意后微信回复同意由文成章帮忙。”可知新胜公司对于一审被告众恒博宇公司转卖商铺的行为也表示认可，因此，上诉人的上诉理由不能成立。其次，涉案商铺新胜公司已经与案外人唐桃江于2018年12月8日签订了《锦屏县天马广场商铺认购协议书》，约定唐桃江购买被告新胜公司-1层72号商铺，合同总价款为608796元。因此，上诉人与被上诉人之间的《商品买卖合同》已经无法继续履行，合同目的已不能实现，因此，对于被上诉人请求解除合同的诉请本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，新胜公司应当退还被上诉人已付购房首付款264241元。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5264元，由上诉人贵州新胜置业开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 莉审判员 龙集东审判员 吴竹春二〇二〇年四月二十日法官助理罗惠书记员熊慧灵