广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终5143号上诉人（原审原告）：戚崇光，男，1967年7月16日出生，汉族，住广州市从化区。委托诉讼代理人：江海腾，广东映日律师事务所律师。委托诉讼代理人：李少云，广东映日律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：潘英泉，男，1983年1月28日出生，汉族，住广州市从化区。上诉人戚崇光因与被上诉人潘英泉房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市从化区人民法院（2019）粤0117民初5432号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。戚崇光上诉请求：1.撤销一审判决，改判潘英泉向戚崇光支付2019年7月商铺租金6700元，及潘英泉向戚崇光归还戚崇光向从化区城郊街来穗人员和出租屋服务管理中心补缴的2017年1月至2019年7月期间的出租屋租赁税15646.57元，两项合计22346.57元；2.本案一、二审诉讼费用由潘英泉承担。事实和理由：一、戚崇光只收取了潘英泉6700元的押金，一审法院对此认定错误。戚崇光与潘英泉签订《商铺租赁合同》，约定戚崇光将从化区某某路6号、8号、10号三间商铺出租给潘英泉做经营之用。上述10号商铺的所有权并非戚崇光所有，戚崇光只是代收租金，潘英泉对此情况也是知悉。戚崇光收到该10号商铺的租金后通过转账的方式将租金及该商铺押金3300元支付给10号商铺的所有权人。二、在法律适用方面，潘英泉存在提前单方解除合同、逾期交付租金及未按约定向有关部门缴纳出租屋租赁税等其他费用的行为，其行为在合同期内构成根本违约，一审适用法律错误。首先，潘英泉未向戚崇光支付2019年7月的租金，当月月底潘英泉就从涉案商铺撤离。潘英泉提前解除租赁合同的行为已经构成违约。其次，双方合同约定，出租屋租赁税由潘英泉承担，后经戚崇光多次催告，潘英泉一直未缴纳该费用。涉案6号、8号两间商铺从2017年1月至2019年7月产生的出租屋租赁税15646.57元应由潘英泉承担，现戚崇光已补缴了该费用，潘英泉应向戚崇光支付。三、戚崇光提起的诉讼请求是“潘英泉向戚崇光承担根本违约责任，戚崇光无须退还押金”。但一审法院认定“戚崇光无须向潘英泉退还押金10000元”，该认定与事实不符。一审法院在未查明事实的情况下，径行判令使用押金10000元扣减租金严重损害戚崇光的合法权益。综上，请求二审法院依法改判。潘英泉辩称，我方也才知道戚崇光没有收黎先生的顶手费。其他没什么意见。戚崇光于2019年10月30日向一审法院起诉请求：⒈潘英泉向戚崇光支付2019年7月的租金6700元；⒉潘英泉向戚崇光归还戚崇光房屋租赁税15646.57元(该租赁税为2017年1月至2019年7月期间补缴的出租屋租赁税）；⒊潘英泉向戚崇光承担根本违约责任，戚崇光无须向潘英泉退还押金10000元；⒋本案诉讼费由潘英泉承担。一审法院认定事实：2016年8月11日，戚崇光作为甲方与潘英泉作为乙方签订了《商铺租赁合同》，约定：⒈戚崇光将一楼三个铺面约150方租赁给潘英泉作经营之用；⒉租赁期限三年，由2016年9月1日至2019年8月31日，前一年租金为玖千元，后两年租金为壹万元；⒊在租赁期间，双方不得毁约，如果戚崇光毁约需赔偿潘英泉损失，如果潘英泉毁约，戚崇光不退押金。潘英泉可转租、转让，但需征得甲方同意；⒋铺位水电费戚崇光按表价由潘英泉支付，其他费用（水费、电费、卫生费、治安费、工商费、税费及房屋租赁税等杂费）均由潘英泉负责，不得有异议。7.合同期满，戚崇光退还押金给潘英泉，如果潘英泉要求继续租赁，戚崇光可按市场价优先续给潘英泉。一审诉讼中，戚崇光、潘英泉双方均确认涉案商铺现已租赁给他人，且戚崇光已经另行与他人签订了商铺租赁合同。戚崇光、潘英泉双方均确认潘英泉于2019年7月底搬离商铺。潘英泉表示对戚崇光主张的欠付的租金6700元和欠缴的房屋租赁税15646.57元无异议，但表示已与戚崇光协商从押金中抵扣上述费用。一审法院认为，潘英泉对戚崇光起诉主张的租金6700元和房屋租赁税15646.57元无异议，予以确认。本案争议焦点是涉案押金10000元戚崇光应否退还的问题。本案中，双方约定的租赁期限为2016年9月1日起至2019年8月31日止，租赁期限届满前一个月即2019年7月，戚崇光与新的承租人重新签订了租赁合同，将涉案房屋另行出租给他人。潘英泉表示，其与戚崇光协商一致解除合同，涉案押金抵扣2019年7月份的租金，并表示其向新的承租人收取了30000元顶手费（其中10000元为押金，实收20000元）。尽管潘英泉对上述主张未提供证据证明，但从涉案房屋转租的时间及双方交易的情况分析，潘英泉的抗辩具有合理性，予以采信。故戚崇光认为潘英泉构成根本违约，涉案押金不予退还，理据不足，不予支持。综上所述，涉案租金扣减押金10000元后，潘英泉尚应向戚崇光清偿租金和房屋租赁税共计12346.57元（15646.57元+6700元-10000元）。为此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2019年12月27日作出判决如下：一、潘英泉在本判决发生法律效力之日起10日内向戚崇光清偿房屋租金和房屋租赁税共计12346.57元；二、驳回戚崇光的其他诉讼请求。如果潘英泉未按本判决确定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费304元，由戚崇光负担188元，潘英泉负担116元。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，戚崇光向本院提交其儿子与涉案商铺新租客（黎某某）的微信聊天记录一份，拟证明潘英泉收了新租客的顶手费。潘英泉对此表示，该证据没有原件，但其确实收了新租客的顶手费。潘英泉则向本院出示其与戚崇光儿子从2019年9月30日开始的微信聊天记录，拟证明双方协商一致解除合同，戚崇光质证认为当时双方协商一致解除合同的前提是潘英泉要去缴纳租赁税。双方当事人在二审提交的微信聊天记录，有利于本案查明事实，故本院予以采纳。上述聊天记录显示，2019年9月30日，戚崇光儿子向潘英泉发送两张图片以及文字“潘生，你好，之前在你们租赁期间，有租赁税没交齐，你看看是你们打电话给出租屋中心核实还是具体怎么样处理？你们转给华莱士黎生的时候我们明确过这个费用”，10月10日微信“潘生，你介绍来那个租户每天都在催我，如果你这边明天还没处理好，他还是拿不到证的话，他是要求赔偿损失的，看看你给个答复给我吧”，潘英泉则回复要找时间，要开会，要另外约时间等。二审庭询中，戚崇光确认涉案三间商铺的租金是一并由其向潘英泉收取。潘英泉确认签订租赁合同时，交了10000元押金给戚崇光，没有另外再向涉案10号商铺的业主交纳押金。本院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。本案的争议焦点是潘英泉向戚崇光缴纳的押金是否应该抵扣潘英泉所欠税款和租金的问题。对此，分析如下：关于押金具体数额。戚崇光上诉认为其只出租两间商铺，其收取的押金只有6700元，但涉案商铺租赁合同中明确载明出租的是三间商铺，潘英泉在合同签订后也是向戚崇光支付了10000元押金，并未再向他人支付押金，戚崇光亦确认三间商铺的押金和租金是由其一并收取，故一审法院认定根据案涉租赁合同戚崇光收取了10000元押金并无不当。至于戚崇光与案外人10号商铺产权人之间的关系，不属于本案的审理范围，也不能作为其对抗与潘英泉租赁合同关系权利义务的理由，故本院对戚崇光的该项上诉不予采纳。关于潘英泉缴纳的该10000元押金是否应由戚崇光没收的问题。首先，关于2019年7月双方是协商一致解除合同还是潘英泉违约提前单方解除合同的问题。戚崇光称双方协商一致解除合同的前提是潘英泉要去缴纳租赁税，但从合同解除后约两个月即2019年9月30日戚崇光儿子向潘英泉发送的微信内容可以看出，直到2019年9月30日戚崇光一方才向潘英泉发送欠付的租赁税的具体数额，并要求潘英泉致电核实处理该笔费用，因此，戚崇光上述主张依据不足。同时，结合双方的租赁合同于2019年8月31日到期、潘英泉陈述2019年8月新租客已经进场以及戚崇光儿子在微信中确认新租客是潘英泉介绍并缴纳了顶手费给潘英泉等情况，潘英泉主张的其在租赁期限届满前一个月搬离涉案商铺是双方协商一致解除合同，更为合理，本院予以采信。其次，从合同双方权利义务分析，在租赁合同中，出租人的主要义务是提供适租的房屋给承租人使用，承租人的主要义务是按期支付租金。对于本案中房屋租赁税、水电费等各项其他费用的支付，都属于在合同履行过程中根据合同约定所产生的由承租人负担的从给付义务，违反该从给付义务，并不必然导致合同目的无法实现，不属于根本违约。本案中双方协商一致解除合同，但在戚崇光收取的押金尚未退回、潘英泉尚未处理完毕租赁税等相关费用和租金的情况下，双方尚未结算清理完毕，在此情况下，戚崇光认为潘英泉最后一个月的租金未如期支付以及未支付租赁税构成根本违约，并主张没收押金，依据不足，本院不予采纳。一审法院对此处理并无不当，本院予以维持。综上所述，戚崇光的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元,由上诉人戚崇光负担。本判决为终审判决。审判长  张明艳审判员  韩志军审判员  谭红玉二〇二〇年四月二十九日书记员  眭 翘郭蔚琳