山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终1995号上诉人(原审原告)：卢光春，男，1963年12月4日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：杨志，山东圣义律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：夏浩展，男，1972年6月6日出生，汉族，现住济南市长清区平安街道范景家苑6号楼1单元302室。委托诉讼代理人：李学文，济南长清诚业法律服务所法律工作者。被上诉人(原审被告)：郭长喜，男，1970年5月28日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市。上诉人卢光春因与被上诉人郭长喜、夏浩展房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市长清区人民法院（2019）鲁0113民初2192号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。卢光春上诉请求:一、撤销(2019)鲁Oll3民初2192号民事判决第二项并依法改判；二、本案一、二审诉讼费用由夏浩展、郭长喜承担。事实和理由：一、一审法院对卢光春要求解除《租赁协议》及返还房屋的诉讼请求不予支持是错误的。1、房屋租赁合同是出租人提供房屋给承租入使用，承租人支付租金的合同，支付租金是承租人的主要合同义务。夏浩展、郭长喜自2017年合同签订后使用至今，从未交纳过房租。作为卢光春来讲，自己年龄大了，无法出去打工挣钱，无其他经济来源，本想出租房屋收取租金以补贴生活开支，而夏浩展、郭长喜使用房屋却不支付房租的行为使卢光春的生活陷入了困境。夏浩展、郭长喜的行为使卢光春租赁房屋的合同目的无法实现，已经构成了根本违约，根据法律规定卢光春可以解除租赁合同。2、一审法院认为卢光春催收租金的行为在起诉时仍在合理的期限之内从而不支持卢光春要求解除《租赁协议》的说法是错误的。法律上规定的这个合理期限是指能够让债务人必要准备履行债务的时间，应视具体情况而定。就本案来讲，自2018年开始至本案一审起诉之前，卢光春曾多次口头催告夏浩展交纳房租，在(2018)鲁Oll3民初l396号案件的审理和执行阶段，卢光春也多次向其催收房租，只是在2019年5月向夏浩展发出了书面催告函，如果夏浩展有继续履行合同的意愿的话，应当在收到卢光春的催收通知后，立即交纳房租，而不是至今一分钱未交。而且，在(2018)鲁0113民初1396号案件审判时，卢光春就提出过因夏浩展不交纳2018年的房租要求解除合同的问题，夏浩展答辩称自己只要在2018年12月31日前交纳房租就可以，就不属于违约等等。也就是说，夏浩展是明确地知道自己最晚要在2018年底支付2018年全年的房租，不交就属于违约，那么他对交纳房租的问题应当有充分的心理和物质上的准备。因此，卢光春给夏浩展交纳房租的期限完全是合理的，夏浩展未在此期限内交纳房租，卢光春依据法定解除的条件解除合同有明确的事实和法律依据，法院应予支持。3、一审法院以夏浩展为租赁涉案房屋投入大量资金，径行解除《租赁协议》势必会造成双方的经济损失为由不支持卢光春解除《租赁协议》的诉求是错误的。一审法院开庭时，夏浩展答辩称自己为所租院落及房屋投入了大量资金，不同意解除，他并没有对此举证证明，事实上，夏浩展也没有任何损失。卢光春将涉案房屋租给夏浩展时，把涉案院落及院落内的很多设备物品包括经营酒店所用的面包车、冰柜、桌椅板凳、厨房设备等无偿给夏浩展使用。到现在为止，夏浩展不仅不交租金，而且损坏了卢光春院落内很多设备，给卢光春造成了非常大的损失。该《租赁协议》继续履行，势必会给卢光春造成更大的经济损失。二、一审法院认为卢光春主张的公告费于法无据是错误的。根据《诉讼费用交纳办法》第十二条和第二十九的规定，公告费属于诉讼费用的范围，不需要当事人双方进行约定，法院应当根据案件的具体情况判决当事人各方承担的数额。三、一审法院开庭时夏浩展说不同意解除合同的原因是，自己投资了60万元用于装修酒店，酒店办理了营业执照，除此之外无其他原因。关于这一点，首先，夏浩展没有提交证据证明其对房屋进行了装修并支出了装修费用，其次，卢光春出租给夏浩展时，该房屋本来就是经营的酒店，而且酒店内的桌椅板凳、厨房设备、冰柜、面包车、300箱白酒等很多物品设备都在酒店里面，只因为签订合同时夏浩展承诺先给卢光春30万元租金，所以卢光春就没有计算酒店内物品的费用。夏浩展拿到钥匙后，根本没有进行装修，也不需要进行装修就可以直接经营使用。第三，在签订合同时，夏浩展已经被法院列入了失信被执行人，欠款几十万，其如何拿出60万元的款项进行的装修，可见夏浩展对此是虚假陈述。也就是说，解除合同对夏浩展来讲没有任何经济损失，这不构成夏浩展不同意解除合同的理由。如果合同继续履行，将会给卢光春造成更大的经济损失。因此，一审法院以夏浩展为租赁涉案房屋投入大量资金，径行解除《租赁协议》势必会造成双方的经济损失为由不支持卢光春解除《租赁协议》的诉求是错误的。四、卢光春出租房屋的目的就是为了收取租金，自2017年夏浩展承租房屋至今，其没有兑现30万元租金的承诺，而且卢光春院落内的很多设备物品被夏浩展消耗损坏，卢光春没有收到过夏浩展交纳的一分钱租金，卢光春受到了很大的经济损失。合同的履行陷入了僵局，夏浩展占有使用卢光春的房屋不交纳房租，现在已经到了2020年，到今天为止夏浩展也没有交纳2018、2019年的房租，卢光春多次上门催收房租并发出了书面催收函，夏浩展至今未交。而且夏浩展被法院强制执行的债务多达300多万，卢光春出租房屋的目的根本无法实现，如果继续履行合同，卢光春的房屋资源得不到有效的利用，卢光春的生活会继续陷入困境，这对卢光春来说是非常不公平的。夏浩展的行为已经构成了根本违约，根据法律规定，卢光春有权解除合同。因此，希望法院本着有利于实现合同目的和快速解决合同纠纷考虑，支持卢光春的请求。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请贵院依法改判，支持卢光春的一审全部诉讼请求。夏浩展辩称，一、夏浩展不同意解除《租赁协议》，要求卢光春按(2018)鲁Oll3民初l396号判决书判决内容执行。(2018)鲁Oll3民初1396号判决书，判决卢光春继续履行涉案《租赁协议》，清退租赁院落、房屋人员，将租赁院落、房屋交夏浩展使用，并赔偿违约金5000元，判决生效后夏浩展申请强制执行，至今案件未执结。另根据(2018)鲁Oll3民初l396号判决书认定：2018年2月12日卢光春及亲属侵占租赁房屋及院落，至今未履行判决内容，致使夏浩展自2018年2月12日至2018年12月期间夏浩展无法使用，违约金5000元夏浩展在支付2018年租金时扣除，故夏浩展不欠卢光春2018年租金，一审判决第一项是错误的。二、双方约定及法律规定不构成解除合同的条件。双方签订的《租赁协议》没有约定解除合同的条件，也无法定解除合同的情形。根据《租赁协议》第七条约定：一方提出解除协议须经对方同意，否则不得解除协议。三、夏浩展并未违约，卢光春违约行为仍在继续，给夏浩展造成的损失会另案起诉。鉴于以上事实及法律规定，请法院依法驳回卢光春的诉讼请求。郭长喜未答辩。卢光春向一审法院提出诉讼请求：1.解除卢光春与夏浩展、郭长喜签订的《租赁协议》；2.夏浩展、郭长喜腾退租赁物返还给卢光春；3.夏浩展、郭长喜支付自2018年1月1日起至腾退之日止的租金，暂计至2019年5月为89167元；4.夏浩展、郭长喜承担诉讼费用。诉讼中，卢光春明确诉求第二项为要求夏浩展、郭长喜返还所租房屋，明确诉求第四项为要求夏浩展、郭长喜承担案件受理费及公告费。一审法院认定事实：一、2017年3月24日，卢光春（甲方、出租人）与夏浩展、郭长喜（共同为乙方、承租人）签订《租赁协议》一份，主要约定：一、甲方出租给乙方院落一处，包括整个院落，位置位于济南市长清区平安街道办事处南张村，乙方租赁房屋及院落用于经营会所、饭店、旅游、度假等经营活动。二、租赁期限三十年，自本协议签字生效之日起计算，自2017年3月30日起至2048年12月31日。三、租金约定：1.2017年3月30日起至2017年12月31日免交租赁费。2.2018年1月1日起至2018年12月31日年交租金6万元。3.2019年1月1日起至2019年12月31日年交租金7万元…双方协商租赁费，租金年付。租金支付方式为转账或现金支付，甲方收到租金后三日内开具收据交付乙方。四、自本协议生效之日起，甲方须在三日内退场并完整移交租赁物的使用权，清理乙方不需要的附属物，清退甲方的全部工作人员，因甲方原因致使乙方不能在甲方退场之日进场的，每延期一日乙方有权扣除一个月的租金。五、协议的解除：本协议约定的租赁期内，无论双方各自的经营计划策略是否改变、经营项目是否经政府批准，一方提出解除协议须经对方同意，否则不得解除协议。六、其他违约责任：甲方未按约定提供场地或用水、用电等设施或条件致使乙方不能正常使用的，应减收相应租金，乙方有权要求甲方继续履行协议并要求甲方赔偿相应的损失。二、上述协议中，双方未约定支付租金的具体时间，也未注明租赁物的基本情况。租赁物的基本情况为：位于济南市长清区平安街道办事处南张庄村东南的院落一处及院落内的全部房屋、设施。济南市长清区平安街道办事处南张村民委员会于2017年1月18日出具证明一份，以证明卢光春在上述院落居住的事实，现上述院落及房屋无产权登记手续，但卢光春与夏浩展均认可卢光春享有使用权。三、双方签订《租赁协议》前，卢光春已将涉案院落中的部分房屋出租给案外人高振朝并已交付使用，双方于2016年1月1日签订《租赁协议》一份，约定：卢光春提供房屋5间，迎门墙以南和迎门墙后面场地由高振朝使用；卢光春保证道路畅通；高振朝提供电表、电线等；租赁期3年，自2016年1月1日至2019年1月1日；每年租金6500元，一年一交，先交款后使用。夏浩展、郭长喜与卢光春签订《租赁协议》时对此知情。四、《租赁协议》签订当日，卢光春将租赁院落钥匙交付夏浩展。此后，夏浩展投资购买了部分设备用于酒店经营，2017年8月22日夏浩展之妻刘燕在济南市长清区市场监督管理局注册了济南市长清区浩展庄园酒店，2017年10月10日夏浩展在济南市长清区市场监督管理局注册了济南市长清区浩展机械零部件加工厂，上述两个体工商户的经营场所均在涉案院落。五、2018年4月19日，因涉案院落内原承租人高振朝所占院落未交付给夏浩展、刘燕使用，且卢光春及其家属又于2018年2月12日起搬至租赁院落居住，夏浩展与其妻刘燕为要求继续履行《租赁协议》、卢光春交付完整租赁房屋等诉至一审法院。一审法院于2018年9月5日作出（2018）鲁0113民初1396号民事判决书，判决：一、卢光春继续履行2017年3月24日夏浩展、郭长喜与卢光春签订的《租赁协议》；二、卢光春于本判决生效之日起十日内清退租赁院落、房屋内人员（高振朝打井队人员除外），将租赁院落、房屋交付夏浩展使用；三、卢光春赔偿夏浩展违约金5000元，该违约金在夏浩展支付2018年租金时扣除；四、驳回夏浩展的其他诉讼请求；五、驳回刘燕的诉讼请求。现上述民事判决书已经生效。六、2019年5月10日，卢光春为催要2018年房屋租金，向夏浩展邮寄租金催告函一份，夏浩展收到后至今未付。诉讼中，卢光春要求解除《租赁协议》的理由有两点：一是《租赁协议》签订后，郭长喜下落不明，双方所签《租赁协议》的目的无法实现；二是夏浩展、郭长喜未付租金，在卢光春催要后至今未付。夏浩展以其已为所租院落及房屋投入大量资金为由不同意解除。卢光春要求夏浩展、郭长喜共同支付的租金，系指2018年的租金60000元及2019年1月1日至2019年5月31日的租金29165元（按年租金70000元计算）。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。卢光春与夏浩展、郭长喜于2017年3月24日签订的《租赁协议》系双方当事人真实意思表示，该租赁协议除约定租赁期限30年违反法律规定外，其他内容均不违反法律规定，应认定该租赁协议合法有效，但双方约定的租赁期限超过二十年的部分无效。《租赁协议》签订后，卢光春将涉案租赁院落交付夏浩展，除高振朝实际使用的房屋部分，其他院落及房屋由夏浩展使用至今，但夏浩展、郭长喜未向卢光春支付过房屋租金，上述事实已经生效民事判决书认定，一审法院依法予以确认。本案争议焦点有两点：一是双方所签《租赁协议》应否解除及租赁物的返还问题；二是夏浩展、郭长喜应否支付卢光春2018年1月1日至2019年5月31日的租金的问题。关于争议焦点一，首先，《租赁协议》签订后，夏浩展实际使用涉案房屋并从事经营活动，卢光春对此知晓，郭长喜是否下落不明并不影响上述协议的履行，卢光春以此主张合同目的不能实现并要求解除协议，无事实及法律依据，一审法院不予支持。其次，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。同时，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。卢光春与夏浩展、郭长喜所签《租赁协议》中，并未约定每年租金的支付时间，依照上述法律规定，夏浩展、郭长喜应在每年年底支付本年度全年租金。卢光春于2019年5月10日向夏浩展催要2018年全年租金，夏浩展未予支付，卢光春遂于2019年6月4日诉至一审法院，上述期间仍在法律规定的合理期限内。现夏浩展为租赁涉案房屋确已投入大量资金，径行解除《租赁协议》势必会造成双方经济损失。综上，对卢光春要求解除其与夏浩展、郭长喜签订的《租赁协议》及返还所租房屋的诉求，一审法院不予支持。关于争议焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第二百二十六条的规定，夏浩展、郭长喜应于2018年12月31日支付2018年1月1日至2018年12月31日的租金60000元，并于2019年12月31日支付2019年1月1日至2019年12月31日的租金70000元。故卢光春要求夏浩展、郭长喜支付2018年全年租金60000元的诉讼请求，于法有据，一审法院应予准许，但结合已生效的（2018）鲁0113民初1396号民事判决书中第三项判决的内容，上述60000元应在扣除卢光春应赔偿夏浩展的违约金5000元后予以支付，即实际支付租金55000元。同时，卢光春要求夏浩展、郭长喜支付2019年1月1日至同年5月31日的租金，一审法院不予准许。关于卢光春与夏浩展就涉案房屋产生的其他纠纷，已在生效（2018）鲁0113民初1396号民事判决书予以处理，该案的执行情况不影响本案责任的认定，一审法院不再为此另行分析确认。另，双方对公告费的承担并未约定，卢光春要求夏浩展、郭长喜支付公告费560元，于法无据，一审法院不予支持。综上，夏浩展、郭长喜应支付卢光春2018年1月1日至同年12月31日的房屋租赁费55000元。郭长喜经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，致本案无法调解。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十四条、第二百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：一、夏浩展、郭长喜于判决生效之日起十日内向卢光春支付2018年1月1日至2018年12月31日的房屋租赁费55000元。二、驳回卢光春的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2029元，由卢光春负担777元，夏浩展、郭长喜负担1252元。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。卢光春提交中国执行信息公开网打印的夏浩展作为被执行人的信息7份。为证明：1、在签订租赁合同时，夏浩展已被法院列入失信被执行人名单，欠款几十万，其中有一笔是夏浩展和妻子刘燕共同承担的，只有4000元却一直都没有偿还，从而证明夏浩展所说的自己装修酒店花了60万是虚假的陈述，也就是说夏浩展不同意解除合同的理由不成立。2、夏浩展作为失信被执行人，也已被限制高消费，截止到现在，其被法院执行的标的高达300万左右，上诉人收不到房租，合同的履行陷入了僵局，租赁房屋的目的无法实现，夏浩展的行为构成了根本违约，法院应当判决解除合同。经质证，夏浩展认为在2017年3月份签订合同前，被执行人被执行的大部分债务是信用社贷款的担保人，贷款人是孔健、王君美。一、夏浩展对外欠款不影响夏浩展对其他的投资；二、卢光春知道夏浩展是拆迁户，补偿三套房子，几十万元钱，证明夏浩展完全有能力对酒店进行装修和投资，并且经营了不到一年；三、卢光春提供的证据证明2018年以后造成债务被执行，也是因为夏浩展投资酒店造成了拖欠的债务。本院认证意见：卢光春提交的上述证据因与本案待证事实无关联性，本院不予采信。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。卢光春与夏浩展、郭长喜签订的《租赁协议》，租赁期限超过二十年部分无效，其他内容是真实意思表示且不违反法律规定，因此《租赁协议》对双方有法律拘束力。双方均应依约履行合同义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。因双方签订的协议中约定租金起算时间为2018年1月1日，对租金的支付期限没有明确约定，依照上述规定，夏浩展、郭长喜应在每年的年底支付本年度的租金，卢光春本案中主张夏浩展、郭长喜支付2018年度租金，于法有据。对于卢光春主张的2019年1月1日至2019年5月31日的租金，一审时，因该部分未到支付期限，一审法院不予支持，符合法律规定。一审判决本无不当之处，但因客观情况发生变化，卢光春主张的该部分租金在二审期间已到支付期限，为减少诉累，本院对该部分租金一并支持。关于双方合同是否应当解除。本院认为，卢光春诉至法院请求解除租赁合同，距其函告夏浩展、郭长喜支付租金尚在合理期限之内，不符合行使法定解除权的情形。因此，卢光春以夏浩展迟延交付租金为由请求解除合同，依据不够充分，有违诚实信用原则，一审法院不予支持，并无不当。另，卢光春主张公告费用依据不足，本院不予支持。综上所述，卢光春的上诉请求不能成立；因卢光春主张的2019年1月1日至2019年5月31日的租金已到支付期限，本院对该租金予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持(2019)鲁Oll3民初2192号民事判决第一项及案件受理费的负担；二、撤销(2019)鲁Oll3民初2192号民事判决第二项；三、夏浩展、郭长喜于本判决生效之日起十日内向卢光春支付2019年1月1日至2019年5月31日的房屋租赁费29167元；四、驳回卢光春的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费2029元，由卢光春负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 琴审 判 员  刘彦亭审 判 员  明 霞二〇二〇年四月七日法官助理  刘 辉书 记 员  刘 彤