吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉24民终436号上诉人(原审被告)：李正文，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：李某2（系李正文的妻子），住吉林省延吉市。被上诉人(原审原告)：延边东珠物业管理有限公司。法定代表人：徐某。委托诉讼代理人：李某3，吉林敖联律师事务所律师。上诉人李正文因与被上诉人延边东珠物业管理有限公司（以下简称东珠物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2019）吉2401民初5400号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李正文的委托诉讼代理人李某2，被上诉人东珠物业公司的委托诉讼代理人李某3到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李正文上诉请求：请求撤销一审判决并依法改判。事实与理由：1.李正文与东珠物业公司并未签订物业合同。东珠物业公司在李正文毫不知情的情况下与东珠房地产开发有限公司签订物业服务合同，并从2014年起收取物业费不合法律法规。另外，东珠物业公司未向业主告知物业费上涨的事实。物业费从0.5元上涨到0.7元，李正文毫不知情；2.物业服务不达标。小区敞开式管理，外部车辆随意进出导致小区内交通堵塞，业主出行不便，存在很大的安全隐患。环境卫生条件差，东珠物业公司从不清雪、清水，绿化率极低，楼道卫生保洁不及时。单元门无楼宇系统，存在安全隐患；3.东珠物业公司与东珠房地产开发有限公司属同一家公司，2014年至2015年缴纳物业费收据上的所盖的是东珠房地产有限公司的公章。东珠物业公司从未向业主提供过物业服务，2015年之所以缴纳物业费也仅仅是为了取房本，并非是因为享受到了物业服务。东珠物业公司辩称：一审判决正确，应予维持。1.一审中已经认定东珠物业公司依法成立具备物业管理相关资质。同时根据《物业管理条例》第二十一条之规定，东珠物业公司与延边东珠房地产开发有限公司之间签订的前期物业服务委托和合同合法有效，对东珠家园小区全体业主具有约束力，东珠物业公司对李正文等业主提供了物业服务，李正文也因此受益，故应当支付相应物业费用；2.对于垃圾有偿服务费及卫生费，东珠物业公司是基于政府相关规定及文件，与延吉市环境卫生作业有限公司签订的委托书，而代为收取，并根据规定及时上缴该款项，并非是私自收取，因此不存在重复收费乱收费的情况；3.对于李正文所提出的认为物业工作有不达标的地方，东珠物业公司会积极转变工作作风和服务理念，正如一审判决中所说，李正文可以主张东珠物业公司继续履行即采取补救措施等方法，但并不能以此作为拒交物业费的理由。鉴于此，一审判决对东珠物业公司的利息请求未予支持，也是旨在化解和平衡双方之间的冲突及利益。李正文等小区业主未能按时支付物业费，给东珠物业公司造成了严重的经济损失；4.东珠物业公司依法具备物业管理相关资质，物业服务合同经相关部门备案，是合法有效的合同，双方应当按照合同切实履行合同义务。东珠物业公司一审诉讼请求：李正文立即支付2016年1月1日至2018年12月30日期间的物业费2,277元及利息损失（自起诉之日至实际给付之日，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）、垃圾有偿服务费228元、卫生费19元。事实与理由：李正文系延吉市东珠家园小区业主，2013年8月20日，东珠物业公司与案外人延边东珠房地产开发有限公司签订前期物业服务委托合同，约定东珠物业公司为该延吉市东珠家园小区提供物业服务，按建筑面积每月每平方米0.7元收取物业费。李正文居住的房屋为延吉市××园，建筑面积为90.4平方米，每年应交物业费为759.36元（建筑面积90.4平方米×每月每平方米0.7元×12个月），但李正文拖欠自2016年1月1日至2018年12月30日期间的物业费2,277元（建筑面积90.4平方米×每月每平方米0.7元×12个月×3年）、垃圾有偿服务费228元（2016年度垃圾有偿服务费为60元，2017年-2018年度垃圾有偿服务费为84元）、卫生费19元（2016年度卫生费为每年每人9.6元，共2人）。经多次催要未果，故诉至法院。一审法院认定事实:东珠物业公司于2011年8月17日依法成立，公司经营范围系物业管理及服务。2013年8月20日，东珠物业公司与案外人延边东珠房地产开发有限公司之间签订前期物业服务委托合同，约定东珠物业公司为延吉市东珠家园小区提供物业服务，小区内栋数为11栋，东珠物业公司提供服务的受益人为全体业主和物业使用人，住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.7元向业主或物业使用人收取物业费，房屋的共用部位、共用设施设备在保修期满后的大修、更新、改造费用，依据相关法律、法规，从业主在购房时按规定标准交纳的维修基金费用中支出。服务内容及标准：1.房屋外观是良好、整洁；2.设备运行是正常；3.房屋及设施设备的维修养护时遵守操作规程、保养规范、无事故隐患；4.急修时一小时内到达现场；5.小修时发现问题及时处理；6.公共区域保洁是定期清洗、保持整洁；7.公共秩序维护是24小时值班巡查；8.电梯运行维护是定期检修、维护；9.装饰装修管理是装修符合规定、不得擅自改变结构；10.物业档案资料管理是建立物业验收档案、设备管理档案；11.其他。东珠物业公司违反合同，擅自提高收费标准时，延边东珠房地产开发有限公司有权要求东珠物业公司说明情况，小区内60%以上的业主不同意时，东珠物业公司要将多收的部分予以清退，情节严重的还要承担赔偿责任，物业服务费按月交纳，业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按总额的1‰缴纳违约金，业主和物业使用人的房屋自用部位、自用设备、毗连部位在保修过后的维修、养护及其它特约服务，物业实行有偿服务，费用应当由当事人按实际发生费用结算，水暖管道属专属管路，维修水暖自用部位时，由业主与物业公司双方协商维修价格结算，物业服务期限自2013年8月20日起，但在本合同期限内，业主委员会依法成立并与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，前期物业服务合同自动终止。东珠物业公司在延吉市物业管理办公室进行物业服务合同备案，内容为：物业名称为东珠物业公司；层数情况为7层10栋，2层1栋；开发单位为延边东珠房地产开发有限公司；竣工年份为2013年，总栋数为11，其中住宅栋数为10；合同期限从2013年10月1日至2023年9月30日；物业服务费用为每平方米0.7元。2016年9月5日，延吉市房产局向东珠物业公司发放资质证书，该证书中显示东珠物业公司的资质登记为三级，有效期2年。2017年2月16日，吉林省住房和城乡建设厅发布文件，暂停办理物业服务企业二级及以下资质认定。李正文于2010年开始居住位于延吉市××园、建筑面积为90.4平方米的房屋，每年应交物业费为759.36元（建筑面积90.4平方米×每月每平方米0.7元×12个月）。东珠物业公司按照前期物业服务委托合同约定，为延吉市东珠家园小区提供物业服务，但李正文没有交纳自2016月1月1日至2018年12月30日期间的物业费2,277元（建筑面积90.4平方米×每月每平方米0.7元×12个月×3年）。庭审中，李正文对其主张提供手机照片22张，东珠物业公司对该照片真实性无异议。另查，2015年3月24日，案外人延边东珠房地产开发有限公司向李正文收取物业费、垃圾有偿服务费、卫生费、水费，并向李正文出具收据。延吉市环境卫生作业有限公司委托东珠物业公司收取自2016年-2018年度的袋装垃圾有偿服务费、卫生费，其中2016年度袋装垃圾有偿服务费为每年每户60元、城市卫生费为每年每人9.6元，2017年-2018年度城镇垃圾处理费为每年每户84元。李正文没有交纳自2016年-2018年度期间的垃圾有偿服务费228元（每年每户60元+84元+84元）、2016年度的卫生费19元（每年每人9.6元×2人）。一审法院认为，东珠物业公司依法成立，具备物业管理的相关资质。根据《中华人民共和国物业管理条例》第二十一条关于“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务委托合同”的规定，东珠物业公司与案外人延边东城房地产开发有限公司之间签订前期物业服务委托合同，其内容未违反有关法律规定，该合同合法有效，对延吉市东珠家园小区全体业主具有约束力。东珠物业公司为延吉市东珠家园小区提供了相关的物业服务，李正文直接或间接地受益。关于东珠物业公司要求李正文支付自2016年1月1日至2018年12月30日期间的物业费2,277元的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，故一审法院予以支持。东珠物业公司关于要求李正文支付利息损失（自起诉之日至实际给付之日，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）的诉讼请求，因东珠物业公司的物业服务存在一定的瑕疵，李正文拒绝支付物业服务费事出有因，故东珠物业公司的该项诉讼请求不予支持。关于东珠物业公司要求李正文支付垃圾有偿服务费228元、卫生费19元的诉讼请求，因延吉市环境卫生作业有限公司委托东珠物业公司收取上述费用，李正文作为延吉市民，应当承担该部分费用，故一审法院对东珠物业公司的该项诉讼请求予以支持。李正文关于主张1.小区开放式管理，冬天积雪不清理，不存在绿化、健身休闲场所；2.从2014年开始，在业主不知情、与业主没有签订物业服务合同、没有成立物业公司情况下，收取每平方米0.7元物业费，不合法规；3.建设东珠家园二期两年期间，一期业主简直生活在工地和垃圾场中间，生活环境极其恶劣，二期建成以后，搬进来小神童幼儿园，每天早上幼儿园送孩子的外部非小区车辆都从此门进出，经常堵住南门门口，造成交通堵塞，没有任何物业公司人员出来管理；4.东珠家园西门是正门，开发商一直未修建，完全敞开式，南门门杆也是摆设，特别是晚上存在很大安全隐患，业主花钱办理蓝牙也根本用不上，形同虚设；5.冬天从来不清雪，单元门口雪都被车轮压成厚厚的冰道，2015年李正文就在家门口狠狠地摔了一跤，物业公司只知道收钱，根本没有服务；6.整个小区就两个大杂草坛子，里面有个木头亭子，从来没有人清理卫生，杂草丛生，完全没有美化作用；7.楼道卫生、保洁不及时，清理不彻底，十多天一个周期，有个保洁人员拿着一个拖布从七楼拖到一楼，拖完了地一点也不干净，用泥汤水糊弄业主，冬天清扫周期更长，楼道非常脏；8.墙面十多年从来没有分刷过，四处生霉、掉皮，小广告随处乱贴；9.单元门根本没有楼宇系统，随便进入；10.物业公司用不交物业费就不给办理房本威胁业主，绝大部分业主都是因为要办理房照才被迫交的物业费，而并非是因为享受到了物业服务才缴费；11.小区80%左右的业主已经联名要罢免物业公司，延边晨报也多次报道小区开发商的违法行为和小区环境问题，物业公司存在违法违规行为，根本达不到每平米0.7元的物业标准，业主没有享受到应该有的物业服务等东珠物业公司在涉案物业服务期间物业服务不达标的抗辩意见，虽李正文提供照片，但该照片为2018-2019年拍摄，该证据不足以证明李正文主张东珠物业公司2016年-2017年期间存在物业服务未达标等事实，且提出的部分抗辩意见不属于物业服务管理范围，其抗辩意见不成立，一审法院未予采信。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，李正文作为业主如认为物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定或者法律、行政法规以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，其可以主张物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能以此作为拒缴物业费的理由。东珠物业公司亦应积极转变作风和服务理念，忠实履行管理服务职责，落实完善物业管理制度，及时发现和消除安全隐患，合理筹划整修更新物业设施，切实保证设施设备运行状态，并加强与业主、所在社区及政府职能部门的沟通协调和公开公示，不断提高物业管理服务水平，努力赢得广大业主的信任和支持，共同构建社会主义和谐社会。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物业管理条例》第二十一条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、李正文于本判决生效后立即支付给延边东珠物业管理有限公司2016年1月1日至2018年12月30日期间的物业费2,277元、垃圾有偿服务费228元、卫生费19元；二、驳回延边东珠物业管理有限公司的其他诉讼请求。如李正文未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由李正文负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，东珠物业公司与延边东珠房地产开发有限公司签订的前期物业服务委托合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，符合有关法律、法规及有关行政主管部门的规定，故合法有效，对东珠家园全体业主具有约束力。李正文系延吉市东珠小区的业主，东珠物业公司在2016年、2017年、2018年度对李正文居住小区提供物业服务，李正文应当根据前期物业服务合同约定支付物业服务费。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。本案中，李正文主张东珠物业公司在涉案物业服务期间服务不达标，但其提供的证据不足以证明其主张的事实，且提出的部分抗辩主张不属于物业服务管理范围，故本院对李正文的上诉主张不予支持。综上，李正文上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由李正文负担。本判决为终审判决。审 判 长 申 成 日审 判 员 朴 美 兰审 判 员 池 东 波二〇二〇年四月十四日法官助理 （鲁雪莲书 记 员 李 思 思