上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终2218号上诉人(原审被告、反诉原告)：张模，男，1977年12月21日出生，汉族，户籍地江苏省淮安市。委托诉讼代理人：黄菲，上海君帆律师事务所律师。委托诉讼代理人：王东月，上海君帆律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：赵杰，男，1968年9月2日出生，汉族，户籍地上海市嘉定区。委托诉讼代理人：黄剑，上海问学律师事务所律师。委托诉讼代理人：栗小东，上海问学律师事务所律师。上诉人张模因与被上诉人赵杰房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初11550号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张模上诉请求：撤销一审判决，查清事实后依法驳回赵杰的诉讼请求并支持张模的反诉请求。事实和理由：一、一审法院事实认定存在错误。1.张模不存在非法转租，亦不存在违约。删除《房屋租赁合同》第七条第2款关于张模不得转租之内容系赵杰与张模协商一致的结果，且赵杰亦在划掉的旁边签了自己的名字进行确认，所以赵杰是同意张模对外转租上海市嘉定区温宿路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)的。所谓“骑缝章”系指为保证文件的完整性而在文件交接处加盖的印章，赵杰在合同删除“不得转租”条款处完整地签署了自己名字“赵杰”，明显不符合骑缝章的构成要件。2.赵杰与案外人付某某签订的《房屋租赁合同》与本案无关。何雷与张模虽为合伙关系，但本案《房屋租赁合同》的签约主体仅为张模一人，何雷对合同的签约情况并不了解，何雷与赵杰的录音并不能直接证明张模与赵杰事先约定不得转租。3.赵杰称其得知张模签订合同的目的就是为了转租系争房屋，但在本案起诉前长达三个月的时间内赵杰未向张模提出任何异议，张模有合理理由认为赵杰系故意造成违约假象以索要违约金。二、先行支付三个月租金系双方当事人协商一致的租金支付方式。因赵杰违约未协助张模办理营业执照，导致张模无法实际使用系争房屋进行经营，张模已于2019年5月31日发函告知赵杰，赵杰未更正其违约行为并在张模起诉前先行提前诉讼。双方对于《房屋租赁合同》的履行存在较大争议且法院介入审理，在双方的权利义务未经法院审判前，是不确定的，张模暂停支付剩余房租并不构成违约。且赵杰一直未申请注销原有个体工商户营业执照，张模当然有权暂停支付2019年6月13日以后产生的房屋租金。三、《房屋租赁合同》明确约定张模承租系争房屋的合同目的系用于经营小吃、零售(非现场制作)，为此，张模还向付某某支付了2万元转让费(有付某某出具的《收条》证明)。一审未经审查即认定该收条无法证明张模已支付2万元转让费。装修并不是经营零售、小吃熟食店的必要条件，张模已付出2万元转让费，在赵杰未给张模办理营业执照的情况下，装修只会造成更多损失，在赵杰多次推脱办理营业执照的情况下，完全没有投入装修的必要。一审法院根据张模未对开店事项进行装修即认定张模不是为了自身经营，亦属事实认定错误。张模在2019年3月13日至6月12日期间的房租是正常交付的，张模的合同义务已经履行完毕，当然有权利要求赵杰履行合同义务，为张模办理经营所需的营业执照。四、假使张模在本案中存在违约行为，一审法院要求张模支付赵杰违约金的金额过高，也远高于赵杰的实际损失。被上诉人赵杰辩称：一、根据赵杰提交的其与张模、何雷的电话录音、其与付某某签订的租赁合同，以及张模当庭认可何雷是其合伙人的事实，足以确认双方认定房屋不得转租。现张模存在违法转租的行为，显然构成违约。二、张模认为其拒不支付房租是由于房屋存在漏水以及无法办理营业执照进行经营，但张模并未提供相关证据予以证明。张模仅在收到法院传票后为了应对诉讼而寄出一份《告知函》，明显举证不足，其逾期支付租金明显构成违约。三、根据双方合同约定，违约金为六个月房屋租金，一审法院考虑到本案实际情况已对违约金进行明显下调，故一审法院关于违约金的处理是正确的。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。赵杰向一审法院起诉，请求判令：1．解除赵杰、张模就系争房屋签订的《房屋租赁合同》；2．张模支付赵杰自2019年3月13日起至租赁合同解除之日止的租金及租赁合同解除之日起至张模实际返还系争房屋之日止的房屋使用费，按照每月10,500元计算；3．张模赔偿赵杰解除租赁合同违约金63,000元。一审庭审中，赵杰变更诉讼请求2为张模支付赵杰自2019年6月12日起至租赁合同解除之日止的租金及租赁合同解除之日起至张模实际返还系争房屋之日止的房屋使用费，按照每月10,500元计算。张模反诉请求：1．解除双方当事人签订的《房屋租赁合同》；2．赵杰退还已付租金31,500元，并退还押金10,500元；3．赵杰赔偿张模转让费损失20,000元；4．赵杰赔偿张模合同解除违约金63,000元。一审法院认定事实：1．系争房屋登记在赵杰及案外人陆某某、赵某某名下。其中，陆某某系赵杰之妻，赵某某系赵杰之女，二人同意赵杰以个人名义对外出租系争房屋。系争房屋的性质于2002年12月经审批由居住用房改变为经营用房。2019年3月12日，赵杰(甲方)与张模(乙方)签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将系争房屋出租给乙方，房屋用途为零食、小吃(非现场制作)；租赁期限为三年，自2019年3月13日起至2022年3月12日止；前两年租金每年126,000元整，第三年租金132,000元整；乙方按照“先付后用和每半年支付一次”的原则向甲方支付租金；乙方应于签约之日起五日内向甲方支付租赁保证金10,500元；乙方拖欠租金超过30日或拖欠其他费用超过60日的，甲方有权提前解除本合同收回房屋，并以保证金抵付所欠水电费；租赁期间，双方不得无故单方面提前解除合同，否则，应向对方赔偿支付年租金的50%作为违约金，违约金不足以弥补对方损失的，还应补足损失；合同另约定了其他内容。上述合同共计4页，除第1页、第4页已有双方签名外，第二页的第七条第2款“乙方不得转租、转让和交换，以及改变合同约定的用途，否则甲方有权解除合同，并由乙方按该房屋年租金的三倍向甲方支付违约金”及第3页的第九条第5款“乙方应自行办理好营业执照等经营所需的一切法定手续，并自负各类事业性费用，因证照不全导致的一切后果由乙方自行承担”的内容被划去，赵杰、张模分别在对方持有的合同原件的第2页、第3页签字确认(并非在改动处签字，而在页面的中部签字)。同时，《房屋租赁合同》尾部手书备注“甲方提供乙方有效的办证手续或营业执照”。上述合同签订当日，因张模资金紧张，故未按照合同约定一次性支付半年房租，并与赵杰口头协商，先行支付三个月租金，另外三个月租金同年五月底前付清。张模及其合伙人何雷遂向赵杰支付了三个月租金及一个月押金，赵杰向张模出具2张《收条》，分别载明“今收到张模2019年3月13日至2019年6月12日房租31,500元”、“今收到张模押金10,500元”。同日，赵杰即将系争房屋交付张模使用。2．2019年3月17日，赵杰发现张模欲转租系争房屋，遂致电张模询问情况。同年3月20日，赵杰致电张模合伙人何雷称签订租赁合同时，其已明确告知系争房屋不可转租，何雷表示认可，并称打算签订合同后再与赵杰协商；同时，赵杰表示私自改合同，其无法接受，何雷则表示不知道该情况，张模没有告诉他，之前也没有这样操作过。赵杰认为张模转租系争房屋，已构成违约，双方由此产生纠纷。3．2019年5月31日，张模向赵杰发出《告知函》，该函载明至函发之日张模未提供有效的办证材料，系争房屋内已有营业执照，根据工商局相关规定，个体营业执照不得转借他人使用，故望赵杰近期注销原有执照，并提供有效的办证材料；同时，系争房屋有漏水现象，望赵杰尽快修复。4．2019年7月17日，张模在第一次庭审中陈述其从未使用过系争房屋，自其承租以来，系争房屋一直处于空关状态，系争房屋内也没有其存放的物品，同意赵杰自行收回系争房屋。该次庭审后，赵杰至系争房屋查看，发现系争房屋被他人使用，遂报警。后张模认可自2019年7月1日将系争房屋转租给案外人袁某某，目前仍由袁某某使用。一审法院另查明：1．赵杰曾于2018年12月8日与案外人付某某签订一份《房屋租赁合同》，合同约定付某某承租赵杰系争房屋，租赁期限自2018年12月8日起至2021年2月28日止，年租金为110,000元，付某某按照“先付后用和每半年支付一次”的原则向赵杰支付租金。该合同共计4页，除第1页、第4页已有双方签名外，付某某在赵杰持有的合同原件的第2页、第3页签字确认(第2页、第3页并无删除或改动的内容)。租赁期间，付某某对外发布店铺转让广告，张模的合伙人何雷看到招租广告后联系付某某，后张模与赵杰签订了本案系争《房屋租赁合同》。2．系争房屋的电费产生情况：2019年3月至同年9月系争房屋电费依次为72.8元、241.37元、273.3元、210.1元、228.6元、404.3元、677.5元。3．上海市嘉定区嘉定镇街道慧芳杂货店(个体工商户)将上海市嘉定区嘉定镇街道温宿路XXX-XXX号(即系争房屋)作为经营场所申领营业执照，经营者为陆某某，注册日期为2016年3月14日。本案中，双方存在争议的事实及证据如下：1．关于合同签订当日张模支付租金的情况：赵杰与张模签订《房屋租赁合同》当日，张模的合伙人何雷向赵杰转账支付17,022元，张模向案外人付某某转账支付24,978元。赵杰称，至合同签订当日，其需返还付某某未使用系争房屋期间的租金共计24,978元，故其要求张模将24,978元直接支付付某某，至于张模是否向付某某支付了转让费其表示不清楚。张模则表示，除何雷向赵杰转账支付的17,022元外，还向赵杰支付了20,000元现金，其向付某某转账支付的24,978元包含赵杰要求其向付某某支付的4,978元及其付给付某某的20,000元转让费，后付某某向其出具一张《收条》，载明“于2019年3月12日收到张模转让费20,000元”。2．关于《房屋租赁合同》第2页、第3页存在删除条款以及双方签字的情况：赵杰称双方签订租赁合同时协商删除了第3页第九条第5款关于营业执照的内容，后双方在合同尾部手书确认了双方对于办理营业执照的约定。张模趁其抄电表时擅自删除了第2页第七条第2款关于转租的内容。至于双方为何在对方持有的合同原件的第2页、第3页签字确认，赵杰解释称第1页、第4页已有双方签字，在第2页、第3页签字相当于骑缝章的作用，其与付某某的租赁合同的第2页、第3页也有对方的签字。而张模却表示合同删除部分经双方协商并达成一致。一审审理中，张模与赵杰确认双方签订的《房屋租赁合同》于2019年6月22日解除。双方同意返还系争房屋问题在本案中一并处理。赵杰明确有关次承租人的相关事宜无需在本案中一并解决。赵杰明确诉请2为张模支付赵杰自2019年6月13日起至2019年6月22日的租金3,500元及2019年6月23日起至张模实际返还系争房屋之日止的房屋占有使用费，按照每月10,500元计算。张模自称租赁系争房屋欲开设熟食店，但其未对系争房屋进行相应装修以对开设熟食店进行准备。一审法院认为，赵杰与张模签订的《房屋租赁合同》系当事人间真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效，双方应依约履行各自的义务。现双方均同意上述《房屋租赁合同》于2019年6月22日解除，一审法院对此予以确认。合同解除后，张模应将系争房屋返还赵杰。对于赵杰提出的要求张模支付房租及房屋占有使用费的诉请，一审法院认为，签订《房屋租赁合同》当日，赵杰即将系争房屋交付张模使用，张模作为承租方，应当按约向赵杰支付房租及占有系争房屋期间产生的房屋使用费，故赵杰要求张模支付2019年6月13日至同年6月22日期间的房租3,500元并按照每月10,500元的标准支付房屋使用费至实际返还系争房屋之日止的诉讼请求，予以支持。一审庭审中，张模自认签订《房屋租赁合同》时其无能力支付半年租金并与赵杰协商于2019年5月底支付同年6月13日至9月12日的租金，故一审法院对张模以未实际利用系争房屋、双方协商办理营业执照后再支付后三个月租金为由拒付租金及房屋使用费的抗辩意见，不予采信。关于上述《房屋租赁合同》履行过程中的违约方，赵杰主张张模存在转租行为且逾期付款超过1个月，故张模系违约方；而张模则主张赵杰未向其提供办理营业执照的相关手续且系争房屋漏水，故赵杰系违约方。对此，一审法院认定如下：关于系争房屋可否转租的问题，张模虽称双方一致确认系争房屋可以转租，且双方已删除了不可转租的合同条款，双方对此也签字确认，但赵杰对此不予认可，仅表示双方在合同第2页、第3页的签字相当于骑缝章的作用，结合赵杰提交的其与张模、何雷的电话录音以及其与付某某签订的租赁合同，一审法院认可赵杰所述，双方约定系争房屋不得转租。现张模将系争房屋转租他人，已构成违约。同时，经双方口头协商，张模应于2019年5月底支付同年6月13日至同年9月12日的租金，至第一次庭审，张模逾期支付租金已一月有余，张模逾期支付租金的行为亦构成违约。关于营业执照的办理问题，按照相关规定，营业执照不得出租、出借、转让，张模从事商业活动应当自行申领相关证照，因系争房屋的地址已设有营业执照，在张模要求的情况下，赵杰应配合注销原营业执照并向张模提供办理营业执照的相关材料。但张模自2019年3月12日已经开始承租系争房屋，其自称租赁系争房屋欲开设熟食店，但其未对系争房屋进行相应装修以对开设熟食店进行准备，除2019年5月31日张模向赵杰发出的告知函外，张模未提供其他证据证明其通过其他方式催告赵杰要求其配合办理营业执照的相关证据。而此时，双方就租赁系争房屋已产生争议，张模于2019年5月31日向赵杰发函有应对诉讼之嫌。关于房屋漏水，张模仅提供了2张模糊照片，未提供其他证据对系争房屋存在漏水予以证明。故张模以赵杰未配合办理营业执照、系争房屋漏水为由认为赵杰系违约方的意见，不予采信。综上，张模对于合同解除存在过错，应当承担相应的违约责任。关于张模应向赵杰支付的违约金的金额，赵杰主张的违约金过高，张模亦要求对违约金的金额予以调整，一审法院酌情确定张模支付赵杰违约金31,500元。关于张模主张的其他反诉诉请，一审法院认为，赵杰自合同签订当日即将系争房屋交付张模使用，而张模自称其因无法办理营业执照而未实际使用系争房屋，结合系争房屋的电费产生情况，一审法院对张模的该意见不予采信，故张模要求赵杰返还已付房租31,500元的反诉请求，无事实与法律依据，不予支持。现赵杰同意退还张模房屋押金10,500元，一审法院对此予以确认。根据张模提供的现有证据，法院尚难认定张模已向付某某支付了20,000元转让费，即使张模确实支付了该款项，其要求赵杰向其赔偿20,000元转让费损失亦无依据，故对张模的该项反诉请求亦不予支持。一审法院未认定赵杰存在违约行为，故赵杰无需向张模支付违约金。一审法院判决：一、确认赵杰与张模于2019年3月12日签订的《房屋租赁合同》于2019年6月22日解除；二、张模应于判决生效之日起十日内将上海市嘉定区温宿路XXX弄XXX号XXX室房屋清空后返还赵杰；三、张模应于判决生效之日起十日内支付赵杰2019年6月13日至2019年6月22日期间的房租3,500元；四、张模应于判决生效之日起十日内支付赵杰房屋占有使用费(按每月10,500元的标准，从2019年6月23日起计算至实际返还房屋之日止)；五、张模应于判决生效之日起十日内偿付赵杰违约金31,500元；六、赵杰应于判决生效之日起十日内返还张模押金10,500元；七、赵杰的其余本诉请求，不予支持；八、张模的其余反诉请求，不予支持。本院审理中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，赵杰于2019年3月26日向一审法院提起本案诉讼。本院认为，赵杰、张模于2019年3月12日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，于法不悖，双方应按约履行自己的义务。经查，《房屋租赁合同》中有关“不得转租”的条款上有划线痕迹，赵杰称该条款系合同签订当日张模乘其抄电表时故意划掉，张模则辩称双方在划掉的内容旁签字进行确认，赵杰是同意其对外转租的。对此本院认为，赵杰提供的其与付某某签订的租赁合同第2页、第3页均有签字确认(第2页、第3页并无删除或改动的内容)，而赵杰提供的电话录音显示，赵杰在《房屋租赁合同》签订后的第五天(2019年3月17日)已就张模欲转租一事向张模提出异议，同年3月20日赵杰又致电张模合伙人何雷称签订合同时其已明确告知系争房屋不可转租，并表示私自更改合同其无法接受，结合同年3月26日赵杰通过提起诉讼的方式，对张模故意划掉不得转租条款提出异议，并要求解除合同，本院认为赵杰提供的证据已能形成较为完整的证据链，足以证明双方当事人约定系争房屋不得转租的事实成立。退一步而言，即使如张模所述赵杰同意将转租条款删除，也并不能直接得出允许转租的结论，且在合同签订后不久赵杰即向张模提出转租异议并提起诉讼，可印证双方就转租并未达成合意。现张模未经赵杰同意转租系争房屋，已构成违约，赵杰诉请解除合同等，符合法律规定，一审法院予以确认并无不当。至于张模认为赵杰未按约协助其办理营业执照，导致其无法实际使用房屋进行经营，故其有权暂停支付2019年6月13日之后的租金并要求赵杰承担违约责任的上诉理由，一则其在一审中已自认签订租赁合同时其因无能力支付半年租金而与赵杰协商于2019年5月底支付同年6月13日至9月12日的租金，二则除2019年5月31日的告知函外，张模并无证据证明其曾以其他方式向赵杰提出过要求赵杰配合办理营业执照的要求，故对张模的上诉理由，本院不予采纳。关于张模上诉提出的违约金及转让费损失问题，一审法院就其判决理由已作详细详述，本院认同，不再赘述。综上所述，张模的上诉请求，理由缺乏依据，本院不予支持。一审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币3,965元，由上诉人张模负担。本判决为终审判决。法官助理夏兰审判长  邬海蓉审判员  王晓梅审判员  俞 璐二〇二〇年四月二十七日书记员  夏 兰附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……