上海市松江区人民法院执 行 裁 定 书（2020）沪0117执异59号案外人：王某，女，1983年6月30日生，汉族，住浙江省嘉兴市南湖区潭湘街湘湘恬园14幢904室。案外人：徐某某，男，1974年9月10日生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区经济技术开发区怀远南路王四路二巷32号。上述两案外人的共同委托诉讼代理人：陈燊昊，上海申同律师事务所律师。申请执行人：李东会，男，1969年5月9日生，汉族，住山东省。被执行人：王某香，女，1959年7月15日生，汉族，住上海市松江区。被执行人：武进龙，男，1985年10月17日生，汉族，住上海市松江区。在本院执行(2016)沪0117执2429号李东会与王某香、武进龙民间借贷纠纷一案中，案外人王某、徐某某于2020年4月9日对本院查封的坐落于上海市松江区辰塔路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了书面审查，现已审查终结。案外人王某、徐某某异议称，2012年12月23日，王某、徐某某与王某香签订房屋买卖合同，因房屋系动迁房，当时无法确定具体坐落，后又分别于2015年4月5日、2016年4月4日两次签订补充协议，确定购买的房产坐落于辰塔路XXX弄XXX号XXX室，在签署协议后，案外人已向王某香支付了全部房款，并于2015年实际入住。涉案房屋形式上登记在王某香名下，但是案外人是该房屋的合法买受人，故依法提出异议，解除对涉案房屋的查封。申请执行人李东会称，不同意案外人的异议请求。房屋买卖合同虽签订在房屋被查封前，但房屋未实际交付，也无法证明案外人实际居住在涉案房屋内。被执行人王某香称：同意案外人的异议请求。被执行人武进龙未发表意见。本院经审查查明，李东会诉王某香、武进龙民间借贷纠纷一案，本院于2015年12月18日作出的(2015)松民一(民)初字第7253号民事判决书已经发生法律效力，该判决确定：“一、被告王某香于本判决生效之日起十日内偿还原告李东会借款165,000元；二、被告武进龙在遗产继承范围内对上述债务承担连带清偿责任。如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。”因王某香、武进龙未履行生效法律文书确定的义务，权利人李东会向本院申请强制执行，本院于2016年3月21日立案受理，执行案号为(2016)沪0117执2429号。执行中，本院正式查封了被执行人王某香位于上海市松江区辰塔路XXX弄XXX号XXX室、55号601室房屋，期限自2016年4月21日至2019年4月20日止，其中松江区辰塔路XXX弄XXX号XXX室已由案件当事人以外的人居住。2016年4月27日，本院以查找不到两被执行人可供执行的其他财产线索，申请执行人亦不能提供两被执行人可供执行的其他财产线索，本案执行标的暂无条件执行而裁定终结本次执行程序。2015年12月15日，涉案房屋登记的权利人为王某香，注明：动迁安置房，3年内不得抵押、转让。涉案房屋限制转让期满的时间为2018年9月。2019年4月24日，本院就涉案房屋又予以查封，期限至2022年4月24日止。另查明，2012年9月23日，补偿单位上海市松江区人民政府岳阳街道办事处、实施单位松江区岳阳街道办事处老城改造办公室(甲方)与房屋承租人王某香、武登富(原系王某香的配偶，于2015年5月7日去世)签订《上海市松江区老城区危旧居住房屋补偿安置协议》，约定：乙方承租的房屋建筑面积43.03平方米应安置面积为83.03平方米，预选“辰塔路XXX号”地块期房一套，房型为D型；若应安置面积还有剩余，再预选“辰塔路XXX号”地块期房一套，按最接近套型面积房源确定，房价按2012.8《岳阳街道老城改造居民危旧房解困补偿方案》结算，定房办法楼层选择按照1-4；2-5；3-6层次搭配选房。2012年12月23日，王某香、武登富(甲方)与徐某某、王某(乙方)签订《房屋转让协议书》，协议书载明：本合同所称的房屋为拆迁安置期房，地址暂定于辰塔公路附近，房屋楼层为第四层，面积为54平方米，总金额为406,000元，总额中包括乙方付给甲方定金100,000元(此房面积54平方米含有甲方多出的面积12平方米金额)，甲方收取乙方40平方米差价40,000元(即甲方享受政府提供的每平方米6,000元平价按市场价每平方米9,000元的三分之一给乙方，共计40平方米，即40,000元)，剩余266,000元交给开发商，该房的购房款全部由乙方以甲方的名义直接付给开发商，由乙方收执收款凭证；甲方应当在取得房地产权属证书之日起两日内，及时将房屋权属过户至乙方名下。同日，徐某某转账支付武登富100,000元。2015年4月5日，王某香、武登富(甲方)与王某、徐某某(乙方)签订《房屋买卖补充协议》：甲乙双方于2012年12月23日就位于松江区辰塔路455弄辰丰苑小区6号楼401室的房屋签订《房屋转让协议书》一份，现针对上述协议，签订本次补充协议；甲乙双方的款项仍旧按照原协议履行，多增加面积的款项由乙方直接支付给开放商，与甲方无关；甲方确认已收到乙方支付的定金100,000元；在满足办理过户条件时，甲方应在7个工作日内与乙方共同办理过户手续。同日，上海昭胜律师事务所就该协议出具《律师见证书》。2015年6月30日，松江区岳阳街道办事处老城改造办公室出具动迁安置房户名变更情况表，辰丰苑小区52号401室拆迁户姓名王某香、武登富(过世)变更为王某香。2016年4月4日，王某香(甲方)与徐某某、王某(乙方)签订《补充协议2》，载明：甲乙双方于2012年12月23日就位于松江区辰塔路455弄辰丰苑小区6号楼401室房屋签订《房屋转让协议书》一份，后签订《补充协议》，由于房屋编号有所改变，现双方签订本次补充协议：双方一致确认，《房屋转让协议》及《补充协议》所确定的房屋为松江区辰塔路XXX弄XXX号XXX室；甲乙双方其他权利义务依照《房屋转让协议》及《补充协议》履行。同日，上海昭胜律师事务所就该协议出具《律师见证书》。2019年7月15日，徐某某、王某分别转账给上海新松江置业(集团)有限公司133,110元和280,000元，同日，上海新松江置业(集团)有限公司向王某香开具涉案房屋发票。上海翔禧物业管理有限公司辰丰苑物业管理处盖章确认王某缴纳了涉案房屋自2015年7月15日起至2019年7月14日的物业管理费，并证明王某、徐某某自2015年7月至今居住在涉案房屋内。2019年12月15日，由王某打印，王某香按捺手印的收据，其中载明王某香确认王某、徐某某已付清所有房款(其中413,110元直接支付给该房屋的动迁公司)、支付了该房屋2015年至2019年的物业费，现该房屋因其他原因被法院查封，王某香确认王某、徐某某是该房屋的实际所有人。案件审查中，王某香确认收据中的内容。目前，在上海市不动产登记信息系统查询显示王某、徐某某名下未查到房屋登记信息。上海市社会保险事业管理中心网显示，截止2020年3月止徐某某累计缴纳养老保险费115个月。涉案房屋因(2016)沪0117执2429号一案被正式查封，案外人遂向本院提起异议。以上事实，有民事判决书、执行裁定书、协助执行通知书、《上海市松江区老城区危旧居住房屋补偿安置协议》、《房屋转让协议书》、《房屋买卖补充协议》、《补充协议2》、上海市不动产登记簿等证据予以证实。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人提某某签订于查封日期之前的房屋买卖协议、付清房款及自2015年起涉案房屋的物业管理费缴纳凭证。形式上，案外人已符合上述规定的前三项要求。关于上述规定的第四项要求，本院认为，因涉案房屋为动迁安置房，案外人在签订房屋买卖协议时已明知涉案房屋存在交易限制期限，同时也应预见到相应交易风险，且本院查封涉案房屋时，该房屋仍处于限制转让期内，案外人因涉案房屋被司法查封而未能办理过户手续。对此，案外人存在对政策限制的忽略，对涉案房屋未能办理过户登记存在过错。综上，对于案外人的某某，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：驳回案外人王某、徐某某的异议。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  张惠萍审判员  施风雅审判员  崔 宁二〇二〇年四月二十九日书记员  周新宇附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被申请人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。