江西省新余市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）赣05执异议13号异议人（利害关系人）：刘建敏，男，1972年2月4日，汉族，个体建筑户，住新余市。委托诉讼代理人：简奇峰，江西三江合律师事务所律师。异议人（利害关系人）：江西康展教育集团有限公司，住所地：新余市高新区光伏路1389号。法定代表人：黄文兵。委托诉讼代理人：周海兵，副总经理。申请执行人：新余市仙女湖区城市建设投资有限责任公司，住所地：新余市仙女湖区行政中心。法定代理人：刘某。委托诉讼代理人：刘国华，江西至开律师事务所律师。申请执行人：江西银行股份有限公司新余分行，住所地：新余市中山路69号。法定代表人：陈若虹。被执行人：新余东鑫贸易有限公司，住所地：新余市仙女湖行政大楼。法定代表人：吴家贤。被执行人：新余东鑫房地产开发有限公司，住所地：新余市仙女湖区新码头天仙路88号。被执行人：仙女湖国际大酒店有限公司，住所地：新余市仙女湖区管委会行政大楼。法定代表人：东国兴。被执行人：东国兴，男，1965年12月24日生，汉族，住。被执行人：北海东鑫房地产开发有限公司，住所地：北海市新世纪大道3号东辉翰林鑫苑临街商铺204号二楼。法定代表人：罗木林。被执行人：湖州汇豪投资合伙企业（有限合伙），主要经营场所：安吉县孝源街道孝源村20号101室。法定代表人：陈琛。被执行人：中国工商银行股份有限公司新余新城支行。住所地：新余市渝水区仙来中大道79号。主要负责人：龚志荣。本院在执行申请执行人新余市仙女湖区城市建设投资有限责任公司（以下简称城投公司）、江西银行股份有限公司新余分行（以下简称江西银行新余分行）与被执行人新余东鑫贸易有限公司（以下简称东鑫公司）、新余东鑫房地产开发有限公司、仙女湖国际大酒店有限公司、东国兴、北海东鑫房地产开发有限公司、湖州汇豪投资合伙企业、中国工商银行股份有限公司新余新城支行（以下简称工行新城支行）借款合同纠纷一案[执行依据：本院（2018）赣05民初55号民事调解书；执行案号：（2019）赣05执192号]过程中，于2020年4月7日作出拍卖、腾房公告，拟对东鑫公司所有的位于新余市城北仰天西大道亚东凯旋宫109-609号房屋（以下简称涉案房屋，产权证号：余房权证城北字第××号，土地使用权证号：余国用2010第5224号）进行处置。利害关系人刘建敏、江西康展教育集团有限公司（以下简称康展公司）分别对本院做出的拍卖、腾房公告提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。刘建敏向本院提出异议称：1.2017年5月7日，刘建敏与东鑫公司签订一份《租赁合同》，该合同约定东鑫公司将涉案房屋租赁给刘建敏使用，租赁期限10年，自2017年12月30日至2027年10月29日，并约定了付款期限及违约责任等。由于刘建敏租赁涉案房屋的期限尚未届满，根据“买卖不破租赁”原则，即使法院评估、拍卖涉案房屋，刘建敏与东鑫公司签订的《租赁合同》仍应继续履行，刘建敏也无须腾空涉案房屋；2.东鑫公司将涉案房屋出租给刘建敏时，房屋尚为毛坯状况，刘建敏对涉案房屋进行了全面装修，装修费用达580万元。根据《租赁合同》约定，东鑫公司违反合同约定，提前收回房屋的，应退回租金，并赔偿违约金200万元。因此，法院在评估、拍卖涉案房屋时，应当考虑刘建敏的相关损失。综上，请求继续履行与东鑫公司的《租赁合同》，如果要评估、拍卖涉案房屋，则应赔偿刘建敏的损失。康展公司向本院提出异议称：2019年，刘建敏在征得东鑫公司书面同意后，将涉案房屋转租给康展公司使用，由于康展公司已使用涉案房屋并投资了相关设施和装修了部分楼层，因此，请求继续履行《租赁合同》。城投公司称：1.2017年1月24日，城投公司与东鑫公司签订《借款抵押合同》，约定东鑫公司将涉案房屋抵押给城投公司和工行新城支行，并办理了抵押登记。2018年6月22日，新余市中级人民法院依照城投公司的财产保全申请查封了涉案房屋。东鑫公司于2017年5月7日未征得城投公司同意，将涉案房屋租赁给刘建敏。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第六十六条：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第二十条：……有约定的除外:(一)房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;(二)房屋在出租前已被人民法院查封的。结合本案，东鑫公司与刘建敏签订的《租赁合同》以及2019年12月15日刘建敏与康展公司签订的《房屋转租合同》对城投公司均没有约束力，并且东鑫公司擅自出租已被法院查封抵押房屋的行为，法院可以在执行程序中依法解除租赁合同；2.本案不适用“买卖不破租赁”原则。由于本案抵押权先于租赁合同成立，并且办理了抵押登记，登记本身具有公示效力，承租人可以从抵押财产登记中查明租赁财产的物上负担情况，既然明知承租的财产有其他物权，就应当承担因实现抵押权带来的风险，因此抵押权实现后，《租赁合同》对受让人不具有约束力；3.东鑫公司将其涉案房屋抵押给城投公司，并办理了抵押登记，在实现抵押权时，法院已经查封了该抵押物，因此《同意出租意见书》和《房屋转租合同》对城投公司不具有法律约束力；4.刘建敏与东鑫公司签订的《租赁合同》本意是以涉案房屋的租金抵付刘建敏的工程款，当房屋经过法律程序拍卖后抵付工程款的基础消失，刘建敏只能通过其他途径向东鑫公司主张工程款。另外，法院委托评估机构对涉案房屋价值进行评估时没有考虑装修成本，拍卖后的价款也没有装修费用。因此，刘建敏提出的装修损失580万元没有事实及法律依据。本院查明，2014年11月25日，东鑫公司以涉案房屋进行抵押向工行新城支行支付借款，并在新余市不动产登记中心办理了抵押登记，抵押期限自2014年11月24日至2017年11月24日。2017年1月23日，东鑫公司与城投公司签订一份《借款合同》，约定东鑫公司向城投公司借款2000万元，并由城投公司委托江西银行新余分行发放。同时，工行新城支行作为抵押权人，东鑫公司作为抵押人，江西银行新余分行作为再抵押权人，三方签订合同一份《顺位抵押协议》，该协议约定：1.三方一致确认抵押物，即涉案房屋的评估价值为5103.97万元；2.工行新城支行同意东鑫公司将上述抵押物剩余价值部分向江西银行新余分行提供担保，由东鑫公司与江西银行新余分行办理顺位抵押权登记。之后，东鑫公司与江西银行新余分行签订《抵押合同》约定东鑫公司以涉案房屋设定抵押向江西银行新余分行借款2000万元，并在新余市不动产登记中心办理了抵押登记[不动产登记号：赣（2017）新余市不动产证明第0001495号]，抵押期限自2017年1月24日至2017年7月23日。此后，东鑫公司没有依约偿还借款，城投公司、江西银行新余分行遂于2018年6月5日向本院提起诉讼，要求东鑫公司等偿还借款。2018年10月23日，本院依照城投公司、江西银行新余分行的财产保全申请依法查封了涉案房屋。2018年11月13日，在本院的主持下，城投公司、江西银行新余分行与东鑫公司等达成还款及担保人承担担保责任的调解协议，为此，本院制作（2018）赣05民初55号民事调解书。此后，东鑫公司没有履行调解书确定的还款义务，城投公司、江西银行新余分行遂向本院申请强制执行。本院受理该执行案件后，于2020年4月7日作出拍卖、腾房公告，责令承租人于2020年4月28日前腾空并迁出涉案房屋。另查明，东鑫公司因欠刘建敏工程款未还，于2017年5月7日与刘建敏签订一份《租赁合同》，约定将涉案房屋租赁给刘建敏使用，租赁期限自2017年12月30日至2027年12月29日，并约定东鑫公司以租金抵偿其拖欠刘建敏的工程款。2019年12月25日，刘建敏在征得东鑫公司同意的情况下，与康展公司签订《房屋转租合同》约定将涉案房屋转租给康展公司使用。本院认为，本案异议争议焦点是：法院拍卖涉案房屋后，刘建敏、康展公司是否可以继续履行租赁合同，其损失应如何承担？根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第六十六条第一款规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。本案中，东鑫公司分别于2014年11月24日及2017年1月24日将涉案房屋抵押给工行新城支行及江西银行新余分行，并已在新余市不动产产权中心办理抵押登记，工行新城支行及江西银行新余分行对涉案房屋享有的抵押权依法成立。而东鑫公司在对涉案房屋已设定抵押的情况下，未征得抵押权人的同意，将涉案房屋租赁给刘建敏使用，刘建敏又在法院查封后将涉案房屋转租给康展公司，因此，刘建敏与东鑫公司之间的租赁关系以及刘建敏与康展公司的转租关系不得对抗江西银行新余分行对涉案房屋享有的抵押权，因此，刘建敏和康展公司要求继续履行租赁合同的请求，本院依法不予支持。对于刘建敏提出的装修损失，由于本案中的承租权应让位于抵押权人所享有的抵押权收益，因此，其可另行向东鑫公司主张。综上，刘建敏、康展公司提出的执行异议理由均不能成立，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定如下：驳回异议人（利害关系人）刘建敏、江西康展教育集团有限公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向江西省高级人民法院申请复议。审判长  刘维文审判员  熊 乔审判员  彭胤歆二〇二〇年四月三十日书记员  谢 雯