江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终11690号上诉人（原审被告）：南京紫清餐饮服务有限公司，住所地南京市鼓楼区大桥南路1号。法定代表人：江林三，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈长征，江苏锦叙通律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京长江油运置业有限公司，住所地南京市鼓楼区中山北路324号。法定代表人：刘建勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：王秀明，江苏法德东恒律师事务所律师。上诉人南京紫清餐饮服务有限公司（以下简称紫清公司）与被上诉人南京长江油运置业有限公司（以下简称长江油运公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初9935号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。紫清公司上诉请求：1、撤销一审判决第四项，依法改判驳回被上诉人的支付违约金的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认为上诉人南京紫清餐饮服务有限公司应支付南京长江油运置业有限公司违约金74680元，没有事实基础和法律依据，属于适用法律错误。根据合同法规定，约定的违约金过分高于实际损失的，当事人可以申请法院进行调减。一审法院判令案涉租赁合同于2019年8月29日解除，上诉人于判决生效之日起10日向上诉人返还涉案租赁房屋，并向被上诉人支付直至实际返还房屋期间的房屋使用费，按同期银行贷款利率为标准的逾期付款滞纳金。一审判决已经维护了被上诉人的利益，根据判决确定的返还时间及法律关于诉讼期限的规定，被上诉人有足够的时间寻找新的承租人，可以做到归还房屋时即形成新的租赁合同，不存在一审法院认定的一定时间的房屋空置损失。即使存在空置的情况，也不需要支付相当于两个月以上租金的违约金。此外，双方当事人之间另一处租赁房屋在（2019）苏0106民初9928号民事判决未支持逾期付款滞纳金，理由是虽然上诉人违约未按照合同约定的期限支付租金应当承担违约责任，但被上诉人主张的支付逾期滞纳金、违约金以及没收保证金都属于违约金的性质，因此仅能支持部分的诉讼请求，并未支持逾期付款滞纳金的主张。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院依法查清事实，支持上诉人的诉讼请求。长江油运公司辩称：1、上诉人的上诉请求缺乏事实及法律依据，应当予以驳回。双方签订的房屋租赁合同第47条明确约定“如果乙方拖欠本合同应支付甲方的任何款项，每逾期一日甲方有权向乙方收取…直至付清所有拖欠款项的本金、利息和其他相关费用…不退还”，可以看出每日的滞纳金与三个月的合同解除违约金是针对的违约事项各不相同，相互独立，不存在重复问题。2、一审法院针对上诉人违约金过高的抗辩意见已经行使了自由裁量权，酌情支持一个月的违约金，且不予退还4万元的保证金，在认定违约责任数额和责任承担上已经充分考虑了双方利益的平衡。上诉人直至2019年12月初才与被上诉人办理房屋交接手续，被上诉人因此蒙受了既无法收取租金也无法对外租赁的经济损失。3、本案与另案是两个不同的法律关系，房屋租赁标的大小、房屋使用情况各不相同。被上诉人为了及时收回房屋，减少讼累，并未针对另案判决提起上诉，但并不代表本案的一审判决认定事实和使用法律错误，不能够将另案的法律关系和审判结果直接适用于本案中作为裁判依据。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。长江油运公司向一审法院起诉请求：一、确认双方签订的房屋租赁合同自2019年6月12日起解除；二、判决紫清公司腾空并返还位于南京市鼓楼区大桥南路1号晶典国际大厦2层房屋；三、判决紫清公司向长江油运公司支付拖欠的租金133399元，并按照1140元/日的标准支付自2019年6月13日起至返还房屋之日止期间的占有使用费；四、判决紫清公司向长江油运公司支付拖欠房租的逾期滞纳金，其中，104040元自2019年2月6日起、29359元自2019年5月6日起计算至实际给付之日止，标准为年利率24%；五、判决紫清公司向长江油运公司支付违约金104040元；六、判决紫清公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：案涉房屋位于本市鼓楼区，长江油运公司系登记的房屋所有权人。2018年2月，长江油运公司作为出租方、甲方与紫清公司作为承租方、乙方签订《房屋租赁合同》，长江油运公司将案涉房屋（建筑面积约500平方米）出租给紫清公司，租赁期限自2018年2月15日至2023年2月14日，租金为40.8万元/年，自2019年2月15日起，租金递增2%，即41.616万元/年。以后租赁费用每两年递增2%。乙方在租赁期间所产生的其他一切费用包括物业费、水电费等均由乙方承担。租金采用先付后用的形式，按季支付，具体支付时间从承租之日开始，在每年的2、5、8、11月5日前，乙方向甲方支付下一期租金。乙方向甲方缴付保证金4万元，作为乙方忠实履行本合同各项条款的保证。乙方应支付的费用或应承担的费用，甲方有权直接在履约保证金中扣除。在承租期内的任何时候、任何情况下，乙方均不得以保证金折抵乙方应付租金及其他应付费用。当本合同期限届满或提前解除，若乙方完全履行本合同项下义务，结清所有费用，甲方应当在乙方按本合同之约定归还甲方租赁房屋十四个工作日后将保证金本金退还给乙方。乙方逾期交纳租金、保证金或其他费用超过15日的，甲方有权单方面终止或解除合同，甲方的书面终止或解除通知自送达到大桥南路1号时立即生效。如因乙方原因导致本合同被解除，甲方有权收取从约定房屋交付之日至合同解除日的租金及其他乙方应付的一切费用，并且甲方有权不退还保证金。如乙方拖欠根据本合同应支付甲方的任何款项，每逾期一日，甲方有权向乙方收取迟付金额千分之一的违约金，违约金自该拖欠款到期应付之日起计，直至乙方付清所有拖欠款项的本金、利息和其他相关费用。此违约金将不影响于本合同项下甲方任何其他权利和补救措施。如乙方拖欠根据本合同应支付甲方的任何款项超过15日，甲方有权解除合同，乙方须向甲方支付3个月的租金作为违约金，且保证金不退还等。庭审中，长江油运公司、紫清公司一致认可案涉房屋租金已支付至2019年2月14日。紫清公司要求在本案中抵扣其缴纳的保证金40000元，长江油运公司认可收到紫清公司缴纳的保证金40000元，但主张按照合同约定因紫清公司违约对该笔保证金予以罚没。2019年6月11日，受长江油运公司的委托，江苏法德东恒律师事务所向紫清公司寄送《律师函》，要求紫清公司接函后5日内支付拖欠房租，否则将行使合同的单方解除权等。2019年8月29日，一审法院向紫清公司送达了本案的起诉状副本和相关应诉材料。以上事实，有房屋不动产权证、房屋租赁合同、律师函、送达回证以及双方当事人的陈述等为证。一审法院认为：承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，双方当事人之间签订的《房屋租赁合同》对租金的支付方式进行了明确的约定。紫清公司自2019年2月5日起违反租金支付义务，长江油运公司经催告未果后提起此次诉讼，主张合同的单方解除权，符合合同约定和法律规定。但因长江油运公司在2019年6月11日寄送的律师函中，仅催收欠付租金，并未通知合同解除事宜，而长江油运公司于本案的民事起诉状中已载明因紫清公司拖欠租金主张合同解除，故双方订立的《房屋租赁合同》于2019年8月29日一审法院向紫清公司送达本案应诉材料之日，即长江油运公司的合同解除通知送达紫清公司之日解除。合同解除后，紫清公司应及时向长江油运公司腾空并返还房屋，并支付拖欠的租金，以及房屋向长江油运公司返还之前的占有使用费。长江油运公司主张按照合同约定的租金标准计算占有使用费，符合法律规定，一审法院予以支持。关于长江油运公司主张的拖欠租金滞纳金的问题。根据合同约定，紫清公司应于2019年2月5日前支付截止2019年5月14日的房租104040元，应于2019年5月5日前支付截止2019年8月14日的房租104040元，逾期给付的，应支付相应的滞纳金，滞纳金标准酌定按照同期银行贷款利率的标准予以计算。长江油运公司主张的滞纳金为104040元自2019年2月6日起、29359元自2019年5月6日起至实际给付之日止，未超出法律规定，一审法院予以支持。关于长江油运公司主张的违约金的问题。根据合同约定，因紫清公司欠付房租而致合同解除的，紫清公司应向长江油运公司支付3个月租金作为违约金，且长江油运公司将不退还紫清公司缴纳的保证金。长江油运公司据此提出3个月租金104040元的违约金主张，并于庭审中明确表示保证金40000元不予退还。对此，一审法院认为，长江油运公司没收保证金的行为包含在其主张的紫清公司承担违约责任的范围之内，现鉴于双方当事人之间的房屋租赁合同已解除，为厘清紫清公司的违约责任以及节约司法资源，对长江油运公司没收保证金40000元纳入本案审理范围，在判定紫清公司违约责任时一并考虑。根据合同法规定，约定的违约金过分高于实际损失的，当事人可以申请法院进行调减。本案中，从客观生活角度来考虑，因承租人违约导致合同期限未届满提前解除的，出租人需要一段时间来寻找新的承租人，期间势必会产生一定的房屋空置损失。考虑到案涉店铺的商业性质以及本市的租赁市场情况，一审法院酌定支持在长江油运公司不予退还保证金40000元的基础上，再由紫清公司向长江油运公司支付1个月租金34680元作为紫清公司的违约责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下：一、原告南京长江油运置业有限公司与被告南京紫清餐饮服务有限公司之间签订的《房屋租赁合同》于2019年8月29日解除；二、被告南京紫清餐饮服务有限公司于本判决生效之日起十日内腾空南京市鼓楼区大桥南路1号晶典国际大厦2层房屋，并将房屋返还给原告南京长江油运置业有限公司；三、被告南京紫清餐饮服务有限公司于本判决生效之日起十日内按照年租金416160元的标准向原告南京长江油运置业有限公司支付自2019年2月15日起至实际返还之日止期间的房屋租金和占有使用费，并按照同期银行贷款利率的标准支付104040元自2019年2月6日起、29359元自2019年5月6日起至实际给付之日止的逾期付款滞纳金；四、被告南京紫清餐饮服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告南京长江油运置业有限公司支付违约金74680元（该款抵扣40000元保证金后实际给付34680元）。经审理查明，一审判决认定的事实属实，本院依法予以确认。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，紫清公司与长江油运公司订立的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。该合同第四十七条约定，如乙方（紫清公司）拖欠根据本合同应支付甲方（长江油运公司）的任何款项超过15日，甲方有权解除合同，乙方须向甲方支付3个月的租赁费用作为违约金，且保证金不退还。经查，紫清公司自2019年2月5日起拖欠租金，至长江油运公司2019年8月29日提起本案一审诉讼之日仍未履行租金支付义务，应承担相应的违约责任。一审法院结合本案实际情况，认为合同约定的3个月违约金标准过高，酌定在长江油运公司不退还保证金40000元的基础上再由紫清公司向其支付违约金34680元，并无不当，本院予以维持。上诉人紫清公司以案涉房屋不存在空置损失，且长江油运公司没有采取适当措施避免损失扩大为由，主张其不应支付违约金，与双方合同约定不符，且没有法律依据，本院依法不予采信。一审判决按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算利息，由于中国人民银行贷款基准利率标准已经被取消，故在2019年8月20日前，可按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算利息；2019年8月20日（包含本日）后，应当按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息，本院对一审判决表述不再变更。综上所述，紫清公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1667元，由上诉人南京紫清餐饮服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李飞鸽审 判 员 徐聪萍审 判 员 郑 慧二〇二〇年四月二十四日法官助理 徐琨玉书 记 员 汪海燕