河北省承德市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）冀08执异12号异议人（被执行人）：纪春明，男，1955年10月19日出生，住河北省围场满族蒙古族自治县。申请执行人：河北围场农村商业银行股份有限公司，住所地河北省围场满族蒙古族自治县围场镇凤凰南路26号，统一社会信用代码911308000613122427X。法定代表人：康福民，职务董事长。被执行人：围场满族蒙古族自治县经纬轻体材料有限公司，住所地河北省围场满族蒙古族自治县围场镇前进村8组，统一社会信用代码911308286799047423。法定代表人：纪凡，职务董事长。被执行人：纪凡，女，1988年6月20日出生，住河北省围场满族蒙古族自治县。本院在执行申请执行人河北围场农村商业银行股份有限公司（以下简称“围场农商行”）与被执行人围场满族蒙古族自治县经纬轻体材料有限公司（以下简称“经纬公司”）、纪凡、纪春明借款合同纠纷一案中，异议人对本院拍卖围场满族蒙古族自治县围场镇木兰中路150号贵宾楼房地产的执行行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人称，请求事项：1、暂缓拍卖异议人名下的位于围场满族蒙古族自治县围场镇木兰中路150号贵宾楼的土地使用权及房产。2、裁定对涉案房地产价格重新评估鉴定，用以作为参考价再行拍卖。3、撤销已有的关于启动拍卖涉案房地产的执行裁定【（2019）冀08执140-1、140-2号】。事实和理由：一、拍卖程序违法，重新鉴定的争议没有处理就启动拍卖。2019年11月1日异议人提出重新鉴定申请，但是贵院没有予以处理。现异议人得知：贵院已经于2019年12月16日径行启动拍卖公告程序，定于2020年1月16日在网络司法拍卖平台公开拍卖。依照2016年《最高院网络司法拍卖若干问题的规定》第10条，评估价应该为起拍价的参照，现评估报告并非确定有效，拍卖依据的价格参考为不确定有效数据。依法应该对重新鉴定申请审理后，确定是否进行重新鉴定，如果需要重新鉴定，原评估报告的数据就不能成为起拍价的参考。而该价格也并未征询当事人意见。所以，拍卖程序违法，应该予以撤销该拍卖的裁定。二、拍卖起拍价的参考依据无效。承德乾园房地产评估有限公司承乾房鉴定估字(2019)第88号《房地产鉴定估价报告》和承德天顺土地评估有限公司2019（土估）字第089号《土地估价报告》不具备合法性、不具备客观性、真实性，系无效。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款和《民事诉讼证据规则》第二十七条的规定，应该对围场满族蒙古族自治县围场镇木兰中路150号房地产的市场价值进行重新委托鉴定估价，用以作为拍卖价格的参考价。理由如下：（一）涉案鉴定评估人员不具备司法鉴定资格。出具承德乾园房地产评估有限公司承乾房鉴定估字(2019)第88号《房地产鉴定估价报告》的鉴定人员刘丽娜和张应应，均系专科学历，均无专业技术职务职称，房地产估价师初始登记时间分别为2016年5月20日和2015年5月6日，而涉案房地产估价的时间为2019年9月26日，不足五年。显然，刘丽娜、张应应均不具备从事房地产价格司法鉴定的从业资格。其出具的《房地产鉴定估价报告》无效。出具承德天顺土地评估有限公司2019（土估）字第089号《土地估价报告》的鉴定人员胡翠芸，系专科及以下学历，无专业技术职务职称，土地估价师初始登记时间分别为2016年，而涉案估价的时间为2019年9月26日，不足五年。显然，其不具备从事土地价格司法鉴定的从业资格。违反法律规定出具的《土地估价报告》无效。依据为：《全国人民代表大会常务委员会关于司法鉴定管理问题的决定》四、具备下列条件之一的人员，可以申请登记从事司法鉴定业务：（一）具有与所申请从事的司法鉴定业务相关的高级专业技术职称；（二）具有与所申请从事的司法鉴定业务相关的专业执业资格或者高等院校相关专业本科以上学历，从事相关工作五年以上；（三）具有与所申请从事的司法鉴定业务相关工作十年以上经历，具有较强的专业技能。因故意犯罪或者职务过失犯罪受过刑事处罚的，受过开除公职处分的，以及被撤销鉴定人登记的人员，不得从事司法鉴定业务。（二）鉴定程序严重违法。1、房地产估价和土地估价的鉴定人员并未实际现场勘察，且与“估价师声明”和土地估价表述不符。2、鉴定均未组织质证，鉴定材料未经质证。3、鉴定机构的选择均未通知异议人到场，选择机构情况未书面形式送达异议人。4、涉案房地产并非异议人一人所有，系异议人与妻子孙风华共同共有，该委托鉴定行为损害共同共有人利益。（三）鉴定结果严重失实，不能客观反映市场价值。1、涉案房地产价值1亿元的商业楼房，却被鉴定为5600多万元。涉案楼房是围场宾馆贵宾楼商业房，而且房地产坐落地段系围场镇商业中心的中心位置，七通齐全，商业环境最佳。该地段普通毛坯住宅的价格在每平方米9000多元，而相邻不如该地段的商业也在2.6万元左右。而该鉴定报告的价格为每平方米8000多元，不足9000元，仅相当于住宅的价格。严重损害异议人权益，其他债权人也恐难以有剩余价值用以抵债而债权不能实现。2、遗漏必要财产，不符合最高最佳利用原则。房地产内的设施、设备等物品均系酒店生产经营使用必备，应该一并作价，整体转让实现价值最大化。有利于生产生活，保护异议人免受无意损失。3、没有鉴定的具体计算方法、价格来源，估价过于笼统，没有依据，缺乏客观性、合法性。房地产价格和土地价格的计算并列出现矛盾。4、涉案房地产状况陈述错误。涉案房地产为2008年正房（南北朝向）全框架结构，同位置的围场宾馆系30年的房子，砖、混结构，厢房（东西朝向）不临街，在2018年评估价格约为1.1万元每平方米，而2019年房屋价格上涨，涉案房屋评估价格8600元每平方米。涉案房地产系酒店使用，酒店正在经营使用状态，并非闲置的房地产。尤其是负一层的价格3500元每平方米还不到施工价格。5、参照物的选取不科学，与被鉴定物差距太大，缺乏可比性。选择的一层临街好位置市场价格约3万元每平方米，二层临街好位置约合1.6万元每平方米，一二层一体临街位置价格合2.5万元每平方米。三、对于已有的启动拍卖的执行裁定应予撤销。拍卖依据的评估结论违法，不应依其作为参考价。且将启动的第二次拍卖参考价竟然在原本超低鉴定价格基础上又降低了15%，严重偏离市场价格、对异议人不公平。如此，更应该重新评估后再行拍卖。综上，异议人依据《民事诉讼法》第225条的规定，提起该执行异议，请求予以支持，以维护异议人的合法权益。本院查明，申请执行人围场农商行与被执行人经纬公司、纪凡、纪春明借款合同纠纷一案，本院依据已经生效的（2018）冀08民初210号民事判决立案执行后于2019年8月12日作出（2019）冀08执140号执行裁定，查封被执行人纪春明所有的位于河北省××自治县××木兰中路土地使用权（土地证号：围国用2008第0586号）及房产（不动产权证书号：房权证围政字第××号）。2019年9月18日委托本院技术处对以上土地使用权及房产委托专业机构进行评估。2019年10月16日，承德天顺土地评估有限公司出具“承德天顺2019土估字第089号”土地估价报告，对前述土地使用权估价1774700.00元。2019年11月4日，承德天顺土地评估有限公司就评估异议向本院提交了《土地估价回复》。2019年10月17日，承德乾园房地产评估有限公司出具“承乾房鉴定估字2019第88号”房地产鉴定估价报告，对前述房产估价56059962.80元。2019年11月6日，承德乾园房地产评估有限公司就评估异议向本院提交了《鉴定估价报告说明》。2019年10月30日，本院作出（2019）冀08执140-1号执行裁定，对被执行人纪春明所有的上述土地使用权和房产按评估价1774700.00元和56059962.80元进行拍卖，因无人竞买流拍。2020年3月10日，本院作出（2019）冀08执140-2号执行裁定：一、在第一次拍卖保留价土地使用权1774700.00元及房产56059962.80元基础上降价15%，即土地使用权1508495.00元及房产47650968.28元第二次拍卖被执行人的上述财产；二、上述房产既可整体拍卖，也可分割拍卖。为此，异议人提出上述异议。本院认为：一、关于异议人的第一条异议理由。《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十条规定：“执行异议审查和复议期间，不停止执行。”且异议人所称“2019年11月1日提出重新鉴定申请，但是贵院没有予以处理”，因其未提交相关证据证明该事实，所以本院对其第一项异议理由不予支持。二、关于异议人的第二条异议理由。《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条、第二十三条对不同异议理由规定了相应的处理程序。其中第二十三条第一款规定，“对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议的，人民法院应当在三日内交评估机构予以书面说明。评估机构在五日内未作说明或者当事人、利害关系人对作出的说明仍有异议的，人民法院应当交由相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审，并根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正。”异议人第二条第（三）项异议理由应根据上述规定程序处理，依照上述规定不属于执行异议受理范围。本院对异议人的第二条第（一）项异议理由审查后认为，建设部（现中华人民共和国住房和城乡建设部）《注册房地产估价师管理办法》并未对房地产估价师的学历、执业年限作出限制，且房地产估价师网上查询结果显示案涉房地产估价师均有执业资格。《全国人民代表大会常务委员会关于司法鉴定管理问题的决定》第二条规定的实行登记管理制度的鉴定人和鉴定机构未包括本案中的房地产估价人员和机构，异议人依据该决定第四条认为本案评估报告估价人员不具备相应资质的主张不能成立，本院不予支持。本院对异议人的第二条第（二）项异议理由审查后认为，一、《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》对评估报告的异议规定了相应的救济程序，不适用质证程序，异议人认为评估材料未经质证的异议理由缺乏法律依据。二、、异议人未提交证据证明案涉房地产为其与他人共有，本院对该项异议理由不予支持。三、关于异议人的第三条异议理由。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十六条规定：“再次拍卖的起拍价降价幅度不得超过前次起拍价的百分之二十”、第二十七条规定：“起拍价及其降价幅度、竞价增价幅度、保证金数额和优先购买权人竞买资格及其顺序等事项，应当由人民法院依法组成合议庭评议确定。”本院对案涉房地产第二次拍卖起拍价的确定符合上述法律规定，异议人认为“严重偏离市场价格”的异议理由不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，裁定如下：驳回异议人纪春明的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向河北省高级人民法院申请复议。审判长  刘军生审判员  李国臣审判员  廉立伟二〇二〇年四月二十二日法官助理胡国超书记员谢峥