广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终5736号上诉人（原审被告）：广州市富基房地产开发有限公司，住所地广州市海珠区同福东路663号103房。法定代表人：关宝伟，职务总经理。委托诉讼代理人：梁智博、赖卫城，均系该公司职员。被上诉人（原审原告）：鲁鑫，女，1988年12月1日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：潘艳宜、罗可丹，分别系北京市东元（广州）律师事务所律师、实习人员。上诉人广州市富基房地产开发有限公司（以下简称“富基公司”）因与被上诉人鲁鑫商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初1722号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。鲁鑫向一审法院起诉请求：1.富基公司向鲁鑫支付迟延办证违约金迟延办证违约金（以2760078元为本金，按照每日万分之零点三的标准计算，从2016年8月6日起计至富基公司实际办妥房产证并将产权证交付给鲁鑫之日止）；2.诉讼费由富基公司承担。一审法院认为：由于办理预售商品房屋的权属登记手续，需先经整栋楼宇的整体规划验收并初始登记完成后才能进行，富基公司作为涉案楼宇的开发商依照办证进度安排与鲁鑫签署合同并约定了交楼日期及办证期限。诉讼中，富基公司确认按照合同约定的房屋交付日期之日起的210个工作日的截止时间为2016年11月3日，予以认定。对于涉案合同和补充协议关于办证义务期限约定的相关条款，之前已有同楼盘类似合同版本案件的二审生效判决作出相关认定，对此本案不再赘述。根据之前的二审生效判决，涉案补充协议关于办证期限的合同条款实质上免除了开发商迟延办证的责任，排除了购房人的权利。由此可见，该条款属于《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的情形，该《补充协议》第十二条应为无效。结合《商品房预售合同》有关条款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，富基公司的办证义务期限应为合同约定房屋交付之日起210个工作日内。对鲁鑫关于富基公司的办证义务期限从实际收楼之日起210个工作日内的主张，不予采纳。由于富基公司未能在期限内办妥产权登记手续并将房地产权证交付给鲁鑫，已构成违约，应承担违约责任。关于富基公司抗辩鲁鑫未能按时缴交税费导致迟延办证的意见，富基公司举证其于2017年10月26日及2018年6月1日向鲁鑫发出了相应通知，但涉案楼盘于2018年5月才取得初始登记，在此之前即使缴交税费也不能办证；富基公司的证据不足以证明鲁鑫实际收到2018年6月1日通知，而鲁鑫在2018年10月11日已自行缴纳税费并提交证明给富基公司，故对富基公司该抗辩意见，不予采纳。鉴此，富基公司应向鲁鑫支付从2016年11月4日至2018年10月31日止迟延办理产权登记的违约金。关于违约金的计算。由于鲁鑫在实际收楼后有补缴了面积差款，故违约金的本金应以鲁鑫实际支付的房款分段计算。双方在《补充协议》第十三条中已调整违约金标准为房价款的万分之零点三，鲁鑫要求按补充协议约定的标准计算迟延办证违约金，符合合同约定，予以支持。据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2019年9月6日作出如下判决：一、富基公司于本判决生效之日起十日内，向鲁鑫支付迟延办理产权登记的违约金（每日按已付房价款的万分之零点三的标准计算；其中2016年11月4日至2018年10月9日期间以2754360元为本金，2018年10月10日至2018年10月31日期间以2760078元为本金）。二、驳回鲁鑫的其他诉讼请求。一审案件受理费1303元，由鲁鑫负担247元，富基公司负担1056元。上述受理费已经由鲁鑫预交，鲁鑫同意由富基公司在履行本判决时将其应承担部分直接支付给鲁鑫。富基公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回鲁鑫全部诉讼请求。2.一、二审诉讼费用由鲁鑫负担。事实与理由：一、《补充协议》第十二条的约定合法有效，一审法院法律适用和事实认定错误。（一）《补充协议》第十二条的签订有其特殊的客观原因，是针对《商品房买卖合同（预售）》第二十一条进行的修订。（二）双方将办证时间从210个工作日更改为720个工作日，鲁鑫对此已充分了解和理解。（三）《补充协议》第十二条不构成格式条款，其约定合法有效。二、《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》有关“可以办理房地产权证”的时间明确，为该楼宇取得整体性的规划验收合格证和完成房屋测绘报告之后，不存在办理房地产权证时间不明确的情况。鲁鑫需结清相关费用并提供相关资料后，方可起算《补充协议》约定的“720个工作日”办证期限，现仍在办证期限内，不构成违约。一审法院认为应从实际交房之日起210个工作日起算办证期限，事实认定错误。（一）本案中，双方对办理产权登记时间可依据法律规定和合同约定可以明确。（二）《补充协议》第十二条约定了“720个工作日”的办证期限，自鲁鑫结清所有相关费用（包括补交房款）和向富基公司提供齐全房地产登记机构要求提交的相关资料之日开始计算。在鲁鑫履行以上义务之前，富基公司需先达成一系列前提条件和诸多前置手续。三、即使退一步讲，富基公司也构成合同约定的免责情形。富基广场B1、B2栋楼因地铁工程拖延规划验收，属合同约定的免责情形。地铁施工因素是影响富基广场工程规划验收的直接原因。合同中已经明确约定因“地铁公司施工地铁通道和风亭等原因延期”，富基公司交房的时间可以相应延期，且双方互不追究责任。富基公司延期交房是由地铁原因造成，根据合同约定，富基公司交房的时间可相应延期，从而产权办理的期限也应相应顺延。四、即使再退一步讲，即使富基公司的办证义务期限为210个工作日，该210个工作日的起算点也不是以鲁鑫实际提前收楼的时间开始起算。一审法院以鲁鑫实际提前收楼的日期起算210个工作日，事实认定错误。（一）合同第二十一条规定：“甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。双方同意选择以下第2种方式为乙方办理《房地产权证》：2.乙方委托甲方办理：甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后7个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的，需乙方提供的证件资料。”（二）富基公司协助鲁鑫办理房产证的时间是在富基公司取得楼宇的规划验收和鲁鑫向富基公司提交完整的办证资料、补齐房款和缴交税费等手续的基础上开始计算的。（三）即使再退一步讲，也不应按照提前收楼的交付时间起算。五、涉案房屋的大确权已于2018年5月25日办妥，鲁鑫已于2018年10月31日领取了房产证。六、办理房产证需要鲁鑫配合办理房屋面积差结算，缴交契税，因鲁鑫自身拖延办理房产证导致延期的责任不应由富基公司承担，应予以扣除。被上诉人鲁鑫二审答辩称：富基公司不能以我方未交契税及补交面积差额免除逾期办证违约责任。因涉案房屋在2018年5月底才办妥大确权，因此在此之前我方缴纳契税或者办理房屋面积差价，也无法办理产权证。我方缴纳契税后立即将完税证明交给富基公司，不存在拖延。我方提前收楼并未放弃追究富基公司逾期办证违约责任。涉案合同第二十一条明确约定交付房屋之日起210个工作日办妥房产证，并无附加任何条件。综上，请求判决支持我方诉讼请求。本院经审理查明，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方均无提交新证据。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对双方当事人的上诉及答辩意见，本院分析如下：关于富基公司应否承担迟延办理产权登记的违约责任问题。涉案合同第二十一条约定富基公司应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构申请办理房地产转移登记。而《补充协议》第十二条对上述约定变更为“富基公司只协助鲁鑫办理《房地产权证》，具体协助义务如下：（一）在可以办理房地产权证的情况下，通知鲁鑫送交办证所需的相关资料。（二）富基公司在合理时间内代鲁鑫向办证部门申请办理房地产权证。（三）以鲁鑫结清所有相关费用（包括补交房款）和向富基公司提供齐全房地产登记机构要求提交的相关资料之日开始计算，富基公司协助鲁鑫在720个工作日内办妥房地产权证……”。根据该《补充协议》条款的约定，由于鲁鑫已付清房款，故该协议约定的办证期限起算时间实际为“在可以办理房地产权证的情况下，鲁鑫经富基公司通知后提交相关办证资料之日开始计算”。富基公司上诉表示根据涉案合同和补充协议，有关“可以办理房地产权证”的时间应为该楼宇取得整体性的规划验收合格证和完成房屋测绘报告之后，由于该“可以办理房地产权证”的时间并不具体明确，难以操作，实质上相当于免除了开发商迟延办证的责任，排除了购房人的权利。由此可见，该条款属于《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的情形，该《补充协议》第十二条应为无效。结合《商品房预售合同》有关条款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，一审法院确定富基公司的办证义务期限应为合同约定房屋交付之日起210个工作日内，处理正确。由于富基公司未能在期限内办妥产权登记手续，已构成违约，故富基公司应向鲁鑫支付迟延办理产权登记的违约金。关于富基公司上诉主张的免责问题。涉案合同第十四条是双方关于逾期交房的违约责任条款，现富基公司根据该逾期交房违约责任条款约定的免责事由如异常天气、地铁工程施工等请求免除其公司迟延办证违约责任，理由不成立，本院不予采纳。关于富基公司上诉主张鲁鑫拖延办理房产证的延期责任应予以扣除问题。一审论理清晰，本院予以确认不再赘述。富基公司二审也未提交相应证据予以佐证上述主张，证据不足，本院不予采纳。综上所述，富基公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律及实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1056元，由上诉人广州市富基房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  梁淑敏审判员  李 焕审判员  梁燕梅二〇二〇年四月二十二日书记员  曾美玲