浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0782民初16038号 原告：朱永满，男，1964年11月16日出生，汉族，住浙江省义乌市。 委托诉讼代理人：朱桂清，义乌市权正法律服务所法律工作者。 被告：朱金义，男，1966年3月27日出生，汉族，住浙江省义乌市。 被告：陈梅君，女，1965年2月19日出生，汉族，住浙江省义乌市。 被告：朱文菁，女，1986年9月2日出生，汉族，住浙江省义乌市。 三被告共同委托诉讼代理人：马晓红、柳存青，浙江福田律师事务所律师。 原告朱永满为与被告朱金义、陈梅君、朱文菁房屋买卖合同纠纷一案，于2019年8月29日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由审判员金全忠适用简易程序，于2019年10月22日、11月13日公开开庭进行了审理。原告朱永满及其委托诉讼代理人朱桂清，被告朱金义、陈梅君、朱文菁的共同委托诉讼代理人马晓红到庭参加了诉讼。因案情复杂，本院于2019年11月19日裁定本案转为普通程序审理。本院依法组成合议庭，于2020年1月9日、4月21日公开开庭进行了审理。原告朱永满及其委托诉讼代理人朱桂清，被告朱金义、陈梅君、朱文菁的共同委托诉讼代理人马晓红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告朱永满向本院提出如下诉讼请求：1、请求确认被告朱金义将坐落在廿三里街道下朱宅村两间房屋（占地65㎡）绝卖给原告朱永满所有的《绝卖契约》合法有效，并判令绝卖房屋归原告朱永满所有。2、判令被告朱文菁腾退上述二间房屋交付给原告朱永满管业、使用。3、请求三被告共同配合原告办理涉案房屋初始登记手续和协助将房屋过户至原告名下。事实和理由：原告与三被告均系义乌市廿三里街道下朱宅村村民。被告朱金义与被告陈梅君原是夫妻关系，被告朱文菁是朱金义、陈梅君夫妻所生女儿。2014年3月20日，被告朱金义与原告签下《绝卖契约》一份，被告朱金义将坐落在下朱宅村两间房屋，占地80平方米（此房西和北靠环球制带厂）绝卖给原告所有，绝卖总价为130万元（每间65万元），立契约之日，全部一次性付清价款。绝卖后，住房归朱永满所有，朱金义有协助房屋过户，提供资料且不计任何报酬，其妻、子女均无词，双方不得反悔，如有一方反悔三倍总价赔偿损失等内容。在绝卖上述房屋前，被告朱金义以借款方式向原告借去了上述购房款，实际是借款已抵消了购房款，原告实质上已付清房款取得房屋所有权。由于被告朱金义在外做生意，无法实际交付该房屋，且该绝卖房屋由被告朱文菁在实际使用，也不愿意交付给原告管理、使用。为维护原告合法权益，特向法院起诉，请求法院判如所请。 被告朱金义辩称：本案绝卖契约并不是真实的买卖，被告朱金义与原告之间也没有借贷关系，而是被告朱金义与原告在共同合伙经营油料生意，后亏损。签订的欠条是根据原告向被告口头陈述的汇款金额而出具的，当时被告朱金义并没有实际核算，被告朱金义自认以原告提供的汇款金额为准。30万的借条，原告并没有交付借款，双方之间不具有房屋买卖合同属性。根据绝卖契约签订的时间是2014年3月20日，在起诉前原告一直也未向三被告要求交付房屋，被告朱金义认为本案诉讼时效已过。从合同转化的角度看，原告诉请由借贷转化为房屋买卖没有法律依据，双方债权的凭证，原件尚在原告手中，根据原告当庭的解释，先收取还款，如不能时才收取房屋，属于典型的为了债务而事实的担保，根据相关司法解释，法院在审理时应当查清债务审理关系，不应作为房屋买卖进行审理。请求驳回原告的诉请。 被告陈梅君、朱文菁辩称：本案涉及的绝卖契约是起诉后才知道的，作为宅基地的共有权人，被告陈梅君、朱文菁不同意将宅基地出售给原告，且地随房走，地上建筑的房屋是被告朱文菁出资修建的，所有权人为被告朱文菁，被告朱金义无权处分。根据义乌市农村宅基地使用权转让细则第六条的规定，权利人需持有宅基地的使用权和房屋所有权的凭证，经过所有权利人的同意，并经得村组织同意方能交易宅基地。但本案涉案的房屋一无产权凭证，二无其他权利人同意，也没有相关村组织同意，所以本案房屋无法交易。根据绝卖契约签订的时间是2014年3月20日，在起诉前原告一直也未向三被告要求交付房屋，被告陈梅君、朱文菁认为本案诉讼时效已过。请求驳回原告的诉请。 原告朱永满为证明自己的主张，提供如下证据： 证据一、绝卖契约一份，证明朱金义将坐落在下朱宅村二间房屋绝卖给朱永满所有。 证据二、借条一份，证明朱金义、陈梅君、朱文菁向朱永满借款人民币30万元事实。 证据三、欠条一份，证明朱金义向朱永满借款人民币1215000元事实。 证据四、银行流水一份，证明原告向被告付款的事实。 证据五、村镇农民建房许可证存根一份（复印件加盖义乌市档案馆档案材料证明专用章），证明房屋是以朱金义为户主，所许可建造的房屋。 证据六、农业银行个人明细一份，证明原告向被告转账的事实。 证据七、民事调解书一份（照片打印件），证明被告朱金义和被告陈梅君离婚的事实。 被告朱金义、陈梅君、朱文菁质证意见：对证据一，绝卖契约中朱金义的名字是他本人所写，该份契约是原告提供的打印件，金额也是按原告的要求写的，被告朱金义不记得内容的总价130万、每间65万和落款的时间是否是本人书写的。该份绝卖契约书写的目的就是为了证据三欠条的担保，不是买卖，而且原告与三被告是同村人，知晓讼争的房屋为被告朱文菁建造及使用；对证据二，确实是三被告书写的，但该份借条原告并没有履行借款的义务，2012年被告朱金义想向原告借款，原告为了保护借款的安全，要求被告陈梅君、朱文菁先在原告提供的借条上签字，然后由原告带着被告陈梅君、朱文菁签字的借条去新疆找到被告朱金义，被告朱金义签字后，原告认为被告朱金义的生意有很大的盈利空间，双方后更改为合伙关系，借条中的款项并没有交付。被告陈梅君、朱文菁也是在今年才知道还有30万的借条没有拿回来；对证据三，真实性无异议，是被告朱金义书写的。但书写的内容并不是真实的借款，而是被告朱金义与原告合伙之间往来的款项明细，后来由于合伙生意亏损，原告要求被告朱金义将投资款返还，被告朱金义承诺会对投资款负责。当时原告口述有121.5万元的往来款项，被告朱金义也没有具体的核实，但是证据二中的30万是没有交付的，且欠条中写明了2012年10月19日至2013年1月25日，证据二中写明了2012年10月19日起开始计时，从时间节点上看，121.5万的欠条包含了30万元的借条；对证据四，根据原告提供的银行流水，被告计算的总额为98.81万元，由于被告朱金义之前没有与原告进行结算，被告朱金义对流水提供的金额予以认可，根据流水中有大量的1000元、500元、1500元等金额的往来，可以看出这不符正常借款的款项往来数额，能够印证被告朱金义与原告之间是合伙关系；对证据五，真实性、合法性无异议，但是该份建房存根取得时，被告朱金义和被告陈梅君仅对地基做了平整，后来是被告朱文菁建造了涉案的房屋；对证据六，无法看出与本案有直接关系，如果系与证据四载明汇至被告朱金义名下的能够对应的汇款，被告朱金义予以认可，其余与本案无关；对证据七，三性均无异议，但是在离婚时并未对本案涉及的房产及宅基地进行分割。 本院对原告提供的证据认证如下：对证据一，本院结合其他证据，对其证明目的不予认定；对证据二、三、四，本院对其关联性不予认定；对证据五，本院对其真实性予以认定；对证据六，本院对其关联性不予认定；对证据七，本院结合其他证据予以综合认证。 被告朱金义、陈梅君、朱文菁为证明自己的主张，提供如下证据： 农村私人建房用地呈报表一份（复印件加盖义乌档案馆档案材料证明专用章），证明本案涉案房产为三被告共同向义乌市政府批报的宅基用地。本案三被告对涉案的宅基地共同享有使用权，且该权益未分割。 原告朱永满质证意见：对该证据的真实性没有异议，但是关联性有异议。因为下朱宅村旧村改造，被告陈梅君、朱文菁已经重新审批了农村土地宅基地，已经建造好了，留下来的本案讼争的宅基地就是被告朱金义的。 本院对被告方提供的证据的真实性予以认定。 原告朱永满为证明自己的主张，补充提交如下证据： 证据一、收条一份，证明朱金义向新疆中瀛石油化工有限公司缴纳的添加剂货款。 证据二、企业营业执照一份（复印件）、组织机构代码证一份（复印件）、税务登记证一份（复印件），证明新疆中瀛石油化工有限公司的法定代表人是张永康，朱金义是该公司的股东。 证据三、新疆中瀛石油化工有限公司章程一份（复印件），证明朱金义和张永康注册资金3800万，实缴资金1000万元，朱金义共缴纳1824万元。 证据四、义乌市农村村民建房用地审批表一份（复印件加盖与原件相符章），证明被陈梅君、朱文菁以及陈梅君的儿子朱文韬已经参加下朱宅村旧村改造获批宅基地每人一间共计三间。 证据五、照片一份（打印件），证明涉案房屋造在下朱宅村祥民路50号，三间三层半。 证据六、2019年12月10日的情况说明一份，证明下朱宅村委会证实朱金义批建2间（65平方米），实际建造了3间房屋，与陈梅君离婚。在村旧改时，陈梅君与子女立户报批3间房屋，从朱金义房屋抵扣一间。朱金义仍有二间房（72.3平方米），朱金义扩建一间是罚款处理后，政府认可该房合法。 证据七、2020年1月8日更正声明一份，证明朱文菁没有旧房，两间房子归朱金义所有。 被告朱金义、陈梅君、朱文菁共同质证意见：对证据一，真实性无异议，但是收条内容载有的是中瀛石油有限公司向广西藤县八塘双基燃料厂交付的50万元，无法达到原告的证明目的；对证据二的真实性均无异议；对证据三，真实性无异议。证据一、二、三并不是像原告所说由被告交给原告的，特别是证据一的收条系原件，该份原件应当在公司的法定代表人处保管，原告能够取得上述三份证据，以及未向法庭提交的技术合同、股东决议、操作规范、管理流程等公司的内部材料，足以看出原告确实与被告合伙经营，只是其股份未在公司中显明，系隐名股东；对证据四，形式的真实性无异议，对原告的陈述有异议。旧改的其中一间35.7平方米就是原告诉请要交易的两间房屋中的一间，且本案讼争的房屋在2006年由被告朱文菁建造并使用至今。在2005年时，房屋只平整了三间地基；对证据五，无异议，有房屋造过，是不是这个照片上的不清楚；对证据六，对真实性有异议，该情况说明是由原告方自书了之后拿到村委处找到村长去盖的公章，村里说法是对其中内容具体没有进行详细审查，是基于人情；对证据七，该证据形式真实性无异议，但是对该证据取得的真实性有异议。该证明下属手书部分与原告提供的第一份说明的手书文字是一致的，该证明是由原告自制后找到村委会盖章的，对它的客观性有意见，且原告与被告之间提交的同一组织出具的情况说明，就房屋使用、建造以及所有权有矛盾，请求法院自行核实。 本院对原告补充提交的证据认证如下：对证据一、二、三，本院对其关联性不予认定；对证据四，本院对其真实性予以认定；对证据五、六、七，本院结合其他证据予以综合认证。 被告朱金义、陈梅君、朱文菁为证明自己的主张，补充提交证据如下： 证据一、2019年11月19日由下朱宅村委会提供的情况说明一份，该说明能够与原告提供的上述证据建房用地审批表相互印证，本案讼争的两间房屋其中一间已经参加旧村改造，并且剩余的房屋为朱金义与朱文菁共有，且由朱文菁建造使用至今。 证据二、2020年1月6日情况说明一份，证明对2019年11月19日的内容进行补充，来证明现有的剩余一间为旧改的房屋与罚款的房屋是归朱金义与朱文菁共同所有，并且房屋是由朱文菁于2006年建造使用至今。被告提供的两份情况说明均是由村文书书写并使用该村的笔录纸张。 原告朱永满质证意见：对证据一，该证据与事实不符，她已经拆掉的房子是违章罚款的房屋，朱金义审批的两间房子现在还在那里，朱文菁建造这不是事实。造这个房子的时候朱文菁还未成人，情况说明部分内容有出入，没有真实性。原告买房子的时候本身就只剩下两间房子了，朱文菁已经参加旧村改造，有的房子应该全部拆除，不可能有房子的，这与市政府规定相符；对证据二，该证据，1.朱文菁已经参加旧村改造，没有旧房。2.该情况说明伪造了事实，没有事实依据。2006年建造使用至今是错误的，实际上是1996年造好的房子。 本院对被告补充提交的证据认证如下：对证据一、二，本院结合其他证据予以综合认证。 原告朱永满申请本院向义乌市廿三里国土所调取朱金义涉案出卖房屋中的一间房屋的罚款发票，后本院依法在义乌市廿三里街道办事处调取了行政事业性收费统一票据（95字编号为0120645）一份（复印件加盖义乌市廿三里街道办事处公章）。 原告朱永满质证意见：这张票据实质是违章建房罚款票据，其有三性：一是票据具有真实性；二是票据与本案有关联性，违章建房票据上面表明罚款是6000元，土管费224元，合计6224元。该罚款房屋在2005年12月12日被被告陈梅君、朱文菁及朱文涛（朱金义跟陈梅君的儿子）参加下朱宅村旧村改造审批义乌市农村建房用地时候被抵扣到拆除旧房中（抵拆除旧房面积35.7平方米），现留下的两间本案争议房屋是归朱金义所有；三是票据具有合法性，本案争议的房屋包括已拆除的罚款的房屋，都是合法的，应该受法律保护。 被告朱金义、陈梅君、朱文菁质证意见：对该证据的真实性无异议，在平整地基的时候对我们的罚款，不记得是91还是96年，但是罚款并不是对现有房屋搭建进行的罚款。而且之所以罚款写下朱宅朱金义，是因为当时陈梅君并没有与朱金义离婚，朱金义作为户主，一般在农村涉及房改或其它事项时均是写户主的名字，不影响该罚款的地基为三被告共有的事实，并且该罚款内容为40平方米，而陈梅君参加旧改时拆除旧房面积是35.7平方米，显然是使用共同批建的房屋中的一间参与旧改的。并且现涉案的两间房屋是2006年前后由朱文菁出资建造的，一直由其使用至今，在之前的庭审中，被告已经向法庭说明，涉案的土地不具有买卖性质，涉案的房屋是由朱文菁建造，所有权归其自己所有，并且本案的基础法律关系是原告与朱金义之间合伙关系延续而来，并且其持有借条及欠条至今，其在当庭自己也陈述，使用上述的借条及欠条向朱金义收取本金及利息，能够看出本案的绝卖契约就是为了其债务作为担保的一种形式，根据最高院关于审理民间借贷的解释，本案不应当作为买卖合同。 对本院依法向义乌市廿三里街道办事处调取的行政事业性收费统一票据（95字编号为0120645），本院对其真实性予以认定。 经审理查明：原、被告均系义乌市廿三里街道下朱宅村村民。被告朱金义、陈梅君原系夫妻关系，被告朱文菁系二人的女儿。被告朱金义、陈梅君于2001年1月20日离婚。被告朱金义、陈梅君、朱文菁曾于1991年4月19日批得义乌市廿三里街道下朱宅村65平方米的建房用地。后被告朱金义、陈梅君、朱文菁将房屋建造于下朱宅村曲弯塘北，房屋为一层。被告朱金义、陈梅君、朱文菁建造房屋时扩建了40平方米，后于1996年6月11日被义乌市廿三里镇人民政府罚款6000元。以上房屋共计105平方米。原告提供《绝卖契约》一份，载明：兹有廿三里街道下朱宅村下半村朱金义因经济管理等方面的原因，愿将坐落于西和北靠环球制带厂的两间壹层，占地80平方米（每间40平方米，共两间），建筑面积80平方米的房屋绝卖给廿三里街道下朱村下半村朱永满所有，包括下朱宅旧村改造中朱金义户旧改的贰间房屋指标全部归朱永满所有。绝卖总价为壹佰叁拾万元（每间65万元，共两间）。立契约之日，全部一次性付清价款。绝卖后，住房归朱永满所有，并且，朱永满有权变更、买卖此房房屋所有权。朱金义有义务帮助朱永满申报、登记、过户《土地使用权证》、《房屋所有权证》，在帮助提供材料中不计任何报酬。绝卖后，妻、子、女家属均无词，双方不得反悔，如朱金义反悔，则朱金义以绝卖总价三倍的价款赔偿给朱永满，如朱永满反悔，则朱金义的一切债权、债务与朱永满无关。为恐日后无凭，特此立约，永远存照。契约签字盖章后生效。绝卖人：朱金义2014年3月20日。 原告认为《绝卖契约》中的购房款系之前被告欠原告的借款进行抵偿。被告朱金义认为《绝卖契约》系对之前其欠原告欠款的担保。现原告仍持有其认为抵偿购房款债权凭证：借条一份（被告朱金义、陈梅君、朱文菁三人出具，款项为30万元，出具时间为2012年10月15日）、欠条一份（被告朱金义出具，款项为121.5万元，出具时间为2013年1月25日）。《绝卖契约》中所涉房屋原告一直未曾占有使用。 本院认为，根据案件查明的事实，原告方仍持有欠条和借条相关原始证据，并且案涉房屋并未交付给其使用，不符合房屋买卖合同通常的情况。《绝卖契约》实质上是被告朱金义欠原告债务的一种担保凭证，并且绝卖契约上并没有产权共有人陈梅君、朱文菁的签名。故原、被告双方未形成以物抵债的合意，原、被告之间并未成立房屋买卖合同关系。本案原、被告之间应为原基础法律关系的民间借贷关系，本院对该情况向原告释明，原告不同意本案案由变更为民间借贷纠纷。故对原告以房屋买卖合同纠纷为案由的诉讼请求，本院不予支持。综上，原告朱永满的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。被告朱金义、陈梅君、朱文菁的合理抗辩，本院予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告朱永满的诉讼请求。 案件受理费80元，由原告朱永满负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  金全忠 人民陪审员  黄以清 人民陪审员  虞敷洪 二〇二〇年四月三十日 代书 记员  黄盼蓉