辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽08民终1367号上诉人（原审被告）：王禹顺，男，1972年2月24日出生，汉族，现住营口市鲅鱼圈区。上诉人（原审被告）：王波，女，1970年10月24日出生，现住营口市鲅鱼圈区。二上诉人共同委托诉讼代理人：吕朝辉，辽宁哲明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙维军，男，1962年10月2日出生，汉族，现住辽宁省大石桥市。委托诉讼代理人：**，辽宁睿智律师事务所律师。上诉人王禹顺、王波因与被上诉人孙维军房屋租赁合同纠纷一案，不服营口市鲅鱼圈区人民法院(2019)辽0804民初4981号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。王禹顺、王波上诉请求：1、请求撤销一审判决，改判或发回重审。2、判决被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：一、上诉人与被上诉人于2018年9月，即下一年的租期到来前，就已经对《租赁合同》协商解除。双方解除合同后，上诉人于2018年10月1日前就搬出租赁房屋，将房屋返还被上诉人，被上诉人随即张贴并发出出租广告。二、因双方《租赁合同》约定的租金成倍高出同地段租赁价格，上诉人与被上诉人已口头约定降低租金，上诉人己查找到新证据加以证明。三、关于一审判决要求上诉人将租赁房屋恢复原状，其一、在2018年9月份，上诉人与被上诉人等三户房屋协商解除租赁合同时,三位房主共同表示，准备按房屋现状共同向外出租，所以暂不要求上诉人恢复。其二、上诉人租赁房屋时已向被上诉人缴纳押金3万元，被上诉人足以使用该押金自行恢复，并且会尚有剩余。孙维军辩称，一、一审法院认定《租赁合同》没有解除是正确的，判令其给付租金及恢复原状正确。上诉人称已经解除《租赁合同》理由及事实不成立。1、自2011年起上诉人租用答辩人的门市房用于经营美容院，2015年9月又续租五年。2018年10月初，答辩人开车路过该地段，见自家出租的门市房的门上贴有“绿林美容院搬迁及新址”的告示，遂停车进入查看。进入房内，见王禹顺带人在拆迁，答辩人询问王禹顺这是怎么回事，王回答：“要搬走不准备在这里干了”；答辩人反问道：“你不想租房要搬走，根据合同你得提前通知我，你没通知我，咱俩合同就没结束，你不租了，必须把房屋设施恢复原状，而且恢复期间的房租你得给我，然后咱俩的合同才算终止。”王禹顺百般推诿，仍指挥工人拆、搬东西，王禹顺说：“不是有3万保证金吗，从保证金里出呗”，答辩人说“不行，恢复费用太大，这钱远远不够，王禹顺你要注意，咱俩的合同还没履行完”，王禹顺说：“行，有啥损失都算我的”。其后，答辩人多次找他，要求支付租金并承担恢复的费用，但其避而不见。可见，双方之间的合同仍未解除，对合同纠纷也没有达成一致意见。答辩人才诉至法院。2、本案诉争的《房屋租赁协议》合法有效，对双方当事人具有约束力，任何一方当事人不得随意解除或变更。《中华人民共和国合同法》第8条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。”3、上诉人王禹顺所谓的“协商解除”合同无任何事实根据。《合同法》对于合同解除的规定了两种情形，一种是法定解除，一种是约定解除，如果是协商解除合同，王禹顺应当提供解除合同的协议书或证据。如果是法定解除，王禹顺应证明被上诉人房东有违约情形，达到法定的解约条件，并应该提供证据证明王禹顺履行了解除合同的通知等程序及证据。否则应该承担不利后果。根据《合同法》第九十六条关于单方解除权的行使的规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。但显然，上诉人王禹顺没有履行上述通知及相关程序。由此可见，无论是法定解除还是协商解除，上诉人都没有履行法定解除程序及解除义务，也没有解除租房协议。该租赁协书仍具有法律效力，双方当事人依然存在合同关系，对双方具有法律约束力。二、上诉人称有3万元保证金足够恢复房屋原状没有事实根据和足够的证据予以支持，是其主观臆测，并强加给答辩人房东，房东根本未接受王禹顺的解除合同要求及以3万元保证金作为恢复费用的要求。答辩人出租给上诉人的门市房三层，有水泥楼梯，进户旋转门等基础设施，但上诉人将一、二、三层楼梯砸掉、旋转门扔掉，全部窗户堵死，将与邻近的门市房一、二、三楼隔断全部打掉，改变了房屋的整体结构及主要结构，在室内深挖水窖，改变水、电线路的走向及布局，室内建设若干房间。如要恢复原状，答辩人委托建筑施工单位做预算，达10万元以上，一个旋转门就一万多元。仅仅是清运建筑垃圾，3万元保证金都不够。三、上诉人既不解除合同，也不恢复原状，从2018年10月到现在，时间长达一年半多，答辩人在上诉人不解除合同、不恢复原状的情况下，为保留现场，不敢出租给他人，该房到今天庭审，仍处在保留现场状态。上诉人的行为给答辩人造成巨大经济损失。上诉人拒不履行《租赁合同》的行为，违背了民法及合同法最基本的诚信原则。请二审法院依法保护答辩人的合法权益。孙维军向一审法院起诉请求：1、判令被告支付房屋租金22万元；2、判令被告承担恢复房屋出租前原状所需费用，具体费用按工程造价评估单位评估数额确定(如果能够恢复原状也可以，不能恢复原状，被告承担维修费用)；3、判令被告支付延迟支付租金的利息(按所欠租金时间及数额及人民银行同期贷款利率标准计算至被告履行之日)；4、判令被告承担从2018年10月起至房屋维修完毕之日期间的物业费。5、由被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：二被告系夫妻关系。被告王波系营口经济技术开发区红海新区绿林美容院登记的经营者。原告系25-红海新区C区-C35#门市的房主，出租前案涉房屋为清水房。2011年开始，原告将位于红海新区门市房(212平方米)出租给被告王禹顺。原告(甲方)与被告王禹顺(乙方)于2015年9月1日又签订《房屋租赁协议》，约定：一、乙方租用甲方所有的鲅鱼圈区红海新区门市房(212平方米)，租期五年，从2015年10月1日起至2020年10月1日止。二、房屋第一年租金为16万元整(大写壹拾陆万元整)，协议签订之日乙方一次性足额交纳甲方房屋第二年租金为18万；第三年租金为20万；第四年租金为22万；第五年租金为24万。二、第一年租金在协议签订之日，乙方一次性足额交纳甲方；以后每年租金，乙方应在当年9月1日前一次性足额交纳甲方，如出现拖欠，甲方视乙方为违约有权收回房屋，不承担乙方装修及经营损失，乙方负责将房屋按原结构、原样貌恢复。四、房屋保证金叁万元整，协议签订之日乙方一次性足额交纳甲方。五、租用期间内，乙方必须守法经营，不得使用甲方房屋进行违法活动。不得从事影响左右门点正常经营及邻近居民正常生活等活动。因煤气、电、火、水等使用和管理不善，而引发的对本门市及周围居所造成的一切损失，乙方无条件承担全部责任并负责赔偿全部损失，甲方概不负责。未经甲方允许，不将该房出租、转让、转借他人使用。乙方如未承租到期而终止本协议，甲方不退还租金。六、租赁期内，乙方改动房屋结构，需经甲方同意，但不得损坏房屋主体结构或危害房屋使用安全并由乙方负责在租赁合同期限截止日前将房屋按原结构、原样貌恢复，否则从房屋保证金中扣除恢复房原结构、原样貌所需费用。七、如本合同期满后，乙方不租用该门市，需提前60天向甲方声明，并允许甲方在此期间张贴房出租告示，否则甲方从房屋保证金中扣除相应的租金损失。八、租赁期内，该门市房整体发生的水电费用、物业管理费、有线电视费、供暖费及卫生费等费用全部由乙方承担，不得拖欠。在租赁截止时乙方必须与甲方核实租赁期间已缴纳的上述费用，乙方未缴的费用从房屋保证金中扣除。九、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，双方签字、盖章后生效，具有同等法律效力。如不尽事双方协商解决。该协议诉讼法院为鲅鱼圈区人民法院。被告王禹顺向原告交纳房屋保证金3万元，案涉房屋由二被告用于经营营口经济技术开发区红海新区绿林美容院。二被告主张于2018年10月与原告已解除租赁合同关系，未提供书面证据为证，经本庭向原告询问，原告本人陈述：2018年10月，原告发现美容店要搬迁，原告要求合同还没有结束，不想租了，必须把房屋设施恢复原状，而且恢复期间房租得给原告，合同才算终止。一审法院认为，原、被告之间的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效。二被告主张与原告经协商缩短租赁期限，已经于2018年10月解除租赁合同，原告不予认可，被告亦未提供证据证明，本院不予支持。关于案涉房屋的恢复原状一节，根据双方签订的《房屋租赁合同》第六条“租赁期内，乙方改动房屋结构，需经甲方同意，但不得损坏房屋主体结构或危害房屋使用安全并由乙方负责在租赁合同期限截止日前将房屋按原结构、原样貌恢复，否则从房屋保证金中扣除恢复房原结构、原样貌所需费用”一节，二被告在不再使用房屋后，负有恢复原状的义务，故本院支持原告要求二被告对案涉房屋恢复原状的诉讼请求。关于原告主张被告给付租金数额为22万元一节，二被告并未举证证明《房屋租赁合同》已经双方协商解除，且二被告亦未对原告案涉房屋进行恢复原状，故二被告应当给付原告第四年租金22万元。关于租金利息一节，根据《房屋租赁合同》第三条之规定，原告主张未超过上述给付期间，本院予以支持。关于物业费用，因原告未提供证据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告王禹顺、王波于本判决生效之日起10日内一次性给付原告孙维军租金22万元及利息，计息期间从2018年10月1日起至二被告实际给付之日止，利率按照中国人民银行同期流动资金贷款利率计算。二、被告王禹顺、王波于本判决生效之日起10日内将所租赁房屋25-红海新区C区-C35#门市恢复原状。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4600.00元，由被告王禹顺、王波共同负担。本院二审期间，上诉人提供证据：1、两张与孙维斌短信聊天截图，证明上一年度，租金双方进行调整，两户加一起租金变成31万。2、证人两名，证明2018年9月份在搬家前贴的出租，那时上诉人还在经营，房东也去看过房。被上诉人质证认为，1、聊天记录与本案无关，本案当事人是孙维军，这是2017年9月26日孙维斌与上诉人短信聊天记录，与孙维军无关，因为这是两个独立的房屋租赁协议，孙维斌代替不了孙维军，该短信没有指明相关房号，与本案无关联性。2、证人证言在形式要件上不合法，不是新证据，并且也没有在举证期限届满前提出出庭作证，其身份与上诉人之间是雇主与雇员关系，双方有利害关系，证言没真实性，证人不能证明上诉人与被上诉人之间已经解除房屋租赁协议，更不能证明上诉人与被上诉人间就房屋是否恢复原状达成一致意见，其所陈述的保管钥匙，是应上诉人也就是老板的交代所为，但是证人不清楚何时老板将钥匙交给被上诉人，被上诉人是在上诉人单方违约的情况下弃管案涉门市，不得已收取了钥匙，但不是合同法意义上的交付与交接。本院二审查明的其他事实、证据与原审法院查明的事实及证据相一致。本院认为，第一，当事人对于其所主张的事实，有责任提交证据证明，否则，应承担举证不能的不利后果。本案上诉人上诉主张与被上诉人在2018年9月便口头协商好解除租赁合同并且被上诉人同意，但其未能提供相应证据证明，经查，其在本院二审中提交的短信聊天记录与被上诉人主张的年度租金无关。其申请出庭作证的两名证人均为上诉人的员工，存在利害关系，且二证人无法证明上诉人与被上诉人之间是否存在协商及协商内容等问题。上诉人原审所提交的在门市张贴的招租广告亦无法证明双方之间协商同意按现有条件出租而不需要恢复原状。第二，根据双方《房屋租赁协议》第七条约定：本合同期满后，乙方（上诉人）不租用该门市，需提前60天向甲方声明，并允许甲方（被上诉人）在此期间张贴房屋租赁告示。根据该条约定，在租赁期间内，若上诉人要解除租赁合同，则至少也应提前60天告知被上诉人。而本案上诉人主张的是其在2018年9月方与被上诉人协商解除租赁合同。另外，《房屋租赁协议》第三条约定：除第一年以外，以后每年的租金上诉人应当在当年9月1日前足额交纳，如出现拖欠，上诉人负责将房屋按原结构、原样貌恢复。显然，其既违反了交纳租金期限的约定，又违反了解除租赁合同提前告知的约定。在上诉人无充分证据证明被上诉人同意其解除租赁合同的情况下，被上诉人主张上诉人支付2018年至2019年度房屋租金于法有据。关于上诉人主张的恢复原状可用押金抵扣的问题，因双方合同约定为上诉人有责任恢复原状，无论押金是否足够用于恢复原状，原审按合同约定判令上诉人负责恢复原状并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求及理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4600元，由上诉人王禹顺、王波共同负担。本判决为终审判决。审判长  朱隆升审判员  段建勇审判员  杨名环二〇二〇年四月二十七日法官助理陆玮齐书记员宋洪峰