广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终5049号上诉人（原审原告）：杨迪，男，1969年10月8日出生，汉族，住广东省湛江市市辖区。委托诉讼代理人：梁思充，广东律成定邦律师事务所律师。上诉人（原审被告）：张俊，男，1985年7月10日出生，汉族，住湖北省松滋市。委托诉讼代理人：袁金鹏，广东金桥百信律师事务所律师。上诉人杨迪因与上诉人张俊房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初9117号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人杨迪代理人梁思充、上诉人张俊代理人袁金鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人杨迪上诉请求：1.撤销一审判决第三项；2.判决张俊支付房屋溢价损失703311元及房屋评估费3450元；3.张俊承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、《评估结论书》的基准日虽为2019年6月21日，但评估金额和2017年4月13日杨迪与案外人罗孝辉、车子君所签订的《房屋买卖合约》约定的金额基本一致，且杨迪已支付购房款3000000元，由此可证明该合同的真实性及房屋价格与评估的基准日期不一定存在明显的关联性。经查询中国房价行情的相关数据显示，从2017年3月起，广州的房价一直处于上涨的趋势，两年间部分房屋价格上涨了10486元/平方米，涨幅为43%。本案杨迪在张俊违约不久后在同一小区另购买了一套与案涉房屋面积、户型、坐向一致的房屋，且该房屋两年后评估价格没有明显的升值，故本案《评估结论书》的评估结论比较客观，可作为认定经济损失的依据。二、一审认为杨迪支付了定金50000元，按合同约定赔偿10%的违约金已足以弥补损失，但合同的履行与已支付的金额并无关联。合同生效即具有法律约束力，合同双方应切实履行，非法定因素不得单方解除。由于张俊违约，造成杨迪合同目的不能实现，10%的违约金无法弥补杨迪的经济损失。三、张俊构成根本违约，依据《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，一审判决关于诉讼费用的分担有误。张俊二审答辩称其答辩意见与其上诉意见相同，其不同意杨迪的上诉意见。上诉人张俊上诉请求：1.撤销一审判决，改判张俊向杨迪支付双倍返还定金100000元作为对杨迪的补偿；2.判决杨迪承担本案一审、二审的诉讼费用。事实和理由：一、案涉合同签订当天，杨迪向张俊转账支付定金5万元，后张俊因家庭原因无法继续履行合同。2017年3月张俊电话通知杨迪，告知其不能继续履行合同，并于2017年3月28日将收取的5万元定金转回给杨迪，同时承诺愿意依照合同约定，双倍返还定金给杨迪，但杨迪一直不同意，双方无法达成一致意见。案涉合同是双方合法自愿达成的共识，双方应共同遵守，并受该合同定金条款的约束。二、一审法院判决违约金过高。双方在签订房屋买卖合同时，张俊仅收取了杨迪5万元定金，尚未收取首期楼款，在得知无法继续履行合同时，张俊及时通知了杨迪，并转回了收取的定金。短时间内给杨迪造成的损失并不大，一审判决张俊赔偿金额过高，应予改判。杨迪二审答辩称其不同意张俊的上诉意见，坚持杨迪的上诉意见。杨迪于2019年7月30日向一审法院起诉请求：1.解除杨迪与张俊所签订的《房屋买卖合约》；2.张俊向杨迪支付合同违约金250000元；3.张俊向杨迪支付房屋溢价损失703311元（房屋评估价减2500000元）；4.张俊向杨迪支付房屋评估费3450元；5.张俊承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2017年1月17日，张俊（卖方）与杨迪（买方）签订《房屋买卖合约》，约定张俊将广州市黄埔区丰乐北路128号之二（B1-1）2503房出售给杨迪，房屋面积90.2341平方米，物业成交价为250万元，税费承担方式为由买方承担全部税费。本合约签订后，若买卖双方有以下情形之一，即视为违约。届时，守约方有权解除本合约，并有权要求违约方按定金的双倍或相当于成交价10%作出赔偿：（1）一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款的；（2）一方拒绝出售或购买该物业……。双方约定的其他事项：1.买卖双方均知悉卖方现手执该物业的《商品房预售合同》，暂无《不动产产权证》；2.如该物业在出《不动产产权证》后出现面积差异，无论增减所产生的费用，则均由卖方承担；3.该物业在卖方领取其《不动产产权证》前卖方与发展商、银行、管理处所产生的经济纠纷，则均由卖方承担；4.买卖双方均同意如在2017年9月30日之前如该物业的《不动产产权证》仍未出证的情况下，则由买卖双方另行协商或延长时间等待出证；5.卖方应在该物业交付日前结清该物业管理费、电话费、煤气费、有线电视费、水电费等杂费。6.买卖双方均同意在该物业成功取得无抵押的房产证后由卖方办理全权委托出售该房屋的公证书给买方或买方指定人员，当天买方付清全部楼款，卖方则把房产证原件，公证书原件，商品房预售合同和关于该房产的相关票据以及办理过户需要的身份证户口本，结婚证的复印件给买方，买方承诺待房产证满两年后马上办理过户转名手续。《房屋买卖合约》附件（付款方式）约定，定金50000元，买方应在签署本合约同时自行交付卖方。买方垫资赎契（买方垫资代卖方向银行办理提前还贷手续），卖方同意在收取定金后120日内向抵押银行申请办理提前还贷手续；买方同意在收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约扣账日或之前，买方提取首期楼款（含定金）1250000元转入卖方贷款账号内，银行到账后即视为卖方已收取相应楼款。卖方承诺不得另行出售该物业或不出售该物业。楼价余款1250000元，买方应在卖方办理全权委托公证当天付清给卖方。卖方需承担提前还贷及涂销归档所产生的一切手续和费用。2017年1月17日，杨迪向张俊支付定金50000元。2017年3月28日，张俊向杨迪的银行账户转回50000元。杨迪提交了落款日期为2017年6月27日的《律师函》，载：张俊行为已构成违约，依据双方签订的《房屋买卖合同》之约定，杨迪有权解除合同，并要求张俊支付房屋总价10%即250000元作为违约金，全部中介费由张俊承担。通知张俊在收到本函之日起三日内，尽快履行合同的义务，或联系杨迪，主动承担违约责任，协商解除《房屋买卖合同》。杨迪未提交《律师函》送达情况的证据材料。张俊质证称未收到该律师函。2019年6月21日，杨迪委托广州市华盟价格事务所有限公司评估案涉房屋于评估基准日2019年6月21日的市场价值。2019年6月27日，广州市华盟价格事务所有限公司出具《评估结论书》，价格评估结论为房屋市场价格3203311元。杨迪支付了评估费3450元。杨迪为证明其实际损失，提交了2017年4月13日其与案外人罗孝辉、车子君签订的《房屋买卖合约》，约定杨迪向罗孝辉、车子君购买黄埔区丰乐北路128号之六（B1-3）2003房，房屋面积90.4平方米，交易价格为320万元，税费缴付方式为由买方承担全部税费。合同附件（付款方式）约定，定金100000元；卖方同意在收取定金后10日内向抵押银行申请办理提前还贷手续；卖方同意在收到银行还贷通知后，在银行预约扣账日或之前，买方提取首期楼款（含定金）1300000元转入卖方贷款账号内，银行到账后即视为卖方已收取相应楼款；在抵押银行出具还清贷款证明等资料后15日内到房管部门办理涂销抵押及归档手续；买方同意第二期房款1600000元约定在2017年6月15日前转账给卖方；楼价余款200000元，买方应在卖方办理全权委托公证当天付清给卖方；卖方需承担提前还贷，涂销归档所产生的一切手续和费用由买方支付。杨迪提交了日期为2017年4月11日的《收据》，载今收到杨迪交来购买黄埔区丰乐北路128号之六3栋2003房之购房定金100000元，收款人罗孝辉、车子君。2017年5月3日、6月19日，杨迪向车子君银行账户分别转账1200000元、1700000元。另查明，张俊于2017年11月23日办理了黄埔区丰乐北路128号之二2503房的《不动产权证书》，权利人为张俊、单独所有。一审法院于2019年8月9日向张俊送达了起诉状副本等应诉材料。以上事实有《房屋买卖合约》《收据》《评估结论书》《律师函》、银行流水及当事人陈述等予以佐证。一审法院认为：《房屋买卖合约》是杨迪与张俊真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。杨迪已经按照合同约定支付定金50000元，2017年3月28日张俊以转回定金的方式表示拒绝出售房屋，构成根本违约。杨迪要求按照《房屋买卖合约》的约定解除合同，并要求张俊支付相当于成交价10%即250000元的违约金，符合合同的约定，一审法院予以支持。关于张俊抗辩违约金过高，张俊拒绝履行合同缺乏诚信，违约行为存在明显的恶意，其答辩中提出因“家庭原因”而无法履行，未能提交证据予以证明，且合同约定的违约金并不存在明显过高的情形，故对于张俊的抗辩，一审法院不予采纳。关于合同解除的时间，杨迪主张向张俊发出了通知解除合同的《律师函》，但并未提交有效送达的证据材料，故应以张俊收到本案起诉状的时间视为收到杨迪解除合同通知的时间，即双方签订的《房屋买卖合约》于2019年8月9日解除。关于杨迪主张的房屋溢价损失703311元及评估费3450元。首先，杨迪提交的《评估结论书》评估基准日为2019年6月21日，未能准确反映双方实际终止履行《房屋买卖合约》时案涉房屋的市场价值，故对于《评估结论书》的评估结论，一审法院不予采信。其次，杨迪另行购买的黄埔区丰乐北路128号之六（B1-3）2003房屋的价格与案涉房屋的价值并不存在必然关联性。最后，杨迪在履行合同过程中仅支付了50000元定金，尚未支付首期房款，《房屋买卖合约》的履行尚处于初期阶段，一审法院已经支持的违约金足以弥补杨迪的损失。综上，一审法院对于杨迪主张的房屋溢价损失及评估费不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院于2019年12月31日作出判决：一、原告杨迪与被告张俊于2017年1月17日签订的《房屋买卖合约》于2019年8月9日解除；二、被告张俊于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨迪支付违约金250000元；三、驳回原告杨迪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13368元，由原告杨迪负担8318元，由被告张俊负担5050元。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对张俊与杨迪的上诉请求及双方的答辩意见，分析如下：根据本案证据及当事人陈述可知，2017年1月17日，杨迪与张俊签订《房屋买卖合约》当天，张俊已收取杨迪支付的50000元定金，双方已实际履行合同。此后，张俊于2017年3月28日以退回定金的方式表示拒绝出售房屋，一审认定张俊该行为构成根本违约并无不当，本院予以确认。张俊诉请杨迪按成交价的10%支付违约金250000元于法有据，一审法院予以支持无误。张俊上诉认为其只需双倍返还定金给杨迪，一审判决违约金的金额过高的上诉理由缺乏依据，本院不予支持。因杨迪上诉主张张俊应赔偿其房屋溢价损失703311元及房屋评估费3450元所依据的《评估结论书》为其单方委托评估机构作出，张俊不予认可，而一审中，杨迪并没有申请一审法院依法委托评估机构进行评估，故，一审法院对该《评估结论书》确定的评估结论不予采信并无不妥。结合本案双方签订《房屋买卖合约》约定总房价、杨迪仅支付定金50000元等履行情况，一审法院对杨迪主张前述溢价款损失及房屋评估费用不予支持并无不当，本院予以维持。杨迪上诉认为一审判处违约金250000元不足以弥补其经济损失的主张缺乏依据，本院不予采纳。至于杨迪上诉提出一审案件受理费13368元双方所应分担比例的问题。经查，一审案件受理费按杨迪诉请得到法院支持部分计算符合《诉讼费用交纳办法》的规定，故对杨迪该上诉主张，本院亦不予采纳。综上所述，张俊与杨迪的上诉请求均不能成立，本院均予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条及《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14168元，由张俊负担3300元，杨迪负担10868元。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  何 佐审判员  闫 娜二〇二〇年四月二十日书记员  颜旭怀徐毅敏