江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终8329号上诉人（原审原告）：江苏汇川房地产开发有限公司，住所地邳州市运河街道大连路商业街。法定代表人：林凡，该公司经理。委托诉讼代理人：高立永，江苏大运河律师事务所律师。委托诉讼代理人：李爽，江苏大运河律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李颖。上诉人江苏汇川房地产开发有限公司（以下简称汇川公司）因与被上诉人李颖商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省邳州市人民法院(2018)苏0382民初8516号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。汇川公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审法院法律适用错误，应判决解除商品房买卖合同。具体理由如下：1、上诉人依法享有约定解除权，而非原审法院认定的法定解除权。双方当事人在商品房买卖合同中约定买受人逾期付款超过30日后，出卖人有权单方面解除合同。被上诉人已经逾期付款超过30天，双方约定的解除条件已经成就，上诉人享有合同约定的解除权利，而非《合同法》中所规定的法定解除权。2、上诉人仍可以行使合同约定解除权，该权利未过行使期限。双方当事人并未在商品房买卖合同中约定解除权的行使期限，且被上诉人也没有对上诉人行使法律赋予其的催告权利。应视为其任由上诉人单方行使解约的权利，故按照现行法律并无法定事由限制上诉人解除权的行使。本案并不适用最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定。该解释第十五条第一款明确说明系“根据《合同法》第九十四条的规定”，故解释第十五条系针对《合同法》第九十四条中规定的法定解除权在商品房买卖合同中的适用问题所做的相关解释，而不适用约定解除权。故本案不能适用解释的规定进行处理。3、从立法本意解释，法律规定解除权的目的在于避免一方因对方违约或其他特定事由，若继续履行合同会产生比解除合同更为巨大的损失，从而维护守约方的合法权益。虽然法律对解除权的行使进行期限上的限制，但其本意在于督促解除权人行使权利，以避免法律关系长期处于不稳定的状态，达到鼓励交易、维护经济效率的目的。本案的实际情况是，被上诉人不仅没有履约的诚意，亦缺乏履约的能力，被上诉人持续违约的状态已使双方的买卖合同关系陷于长期不稳定的状态，在被上诉人履约能力尚存疑问的情况下，若不允许上诉人解除商品房买卖合同，反使违约方获得巨大经济利益，守约方承受较合同解除跟单的经济损失，不利于定分止争，与立法宗旨不符。综上所述，在现行法律及司法解释对约定解除权的行使期限没有规定且双方没有约定的前提下，被上诉人未继续履行也未就合同是否解除向上诉人进行催告，上诉人也未曾同意被上诉人延期支付房款，结合法律规定解除权及其行使期限的立法本意，上诉人认为现行使解除权并未超过合理期限。请求二审法院支持上诉人的一审诉讼请求。李颖辩称，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。汇川公司向一审法院起诉请求：1、判决解除汇川公司与李颖签订的商品房买卖合同（合同号：PZ108366），李颖协助汇川公司办理合同注销手续；2、李颖支付汇川公司违约金21062.8元；3、李颖承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年4月14日，汇川公司（出卖人）与李颖（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同号：PZ108366），李颖以421256元价格购买汇川公司开发的位于邳州市东侧汇川大象城B地块9幢2单元1106室一套。合同第七条付款方式及期限约定，签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金91256元，定金于交付首付款时抵作商品房价款，余款33万元通过办理银行按揭支付。合同第八条逾期付款责任约定，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的5%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。附件十一补充协议第三条约定，买受人应在本合同签订后30日内将贷款部分房款支付至出卖人账户，若非出卖人原因告知按揭贷款的房价款未能在本合同签订后30日内全部到达出卖人账户的，视为买受人逾期支付，买受人应自该日起按逾期付款的约定承担逾期付款的违约责任，同时买受人应于30日内一次性付款或者其他经出卖人同意的方式支付剩余购房款项，否则出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人除按前述约定承担违约责任外，还应按合同总价的20%赔偿出卖人的损失。同日，该合同在邳州市房产服务中心备案，备案号为2017041440014。2016年9月16日，李颖支付定金1万元；2016年11月29日，李颖支付定金81256元；2017年9月9日，李颖支付购房款4万元。2018年9月21日，李颖（借款人）与中国银行股份有限公司邳州支行（贷款人）、保证人汇川公司签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，汇川公司在保证人处盖章。一审法院认为，汇川公司与李颖签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容亦没有违反法律规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月；对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。依据双方签订的《商品房买卖合同》附件十一补充协议第三条约定，被告李颖应在2017年5月14日前支付贷款部分房款，原告汇川公司的解除权发生之日为2017年6月14日。原告汇川公司与被告李颖未约定合同解除权的行使期限，且被告李颖亦未催告，解除权依法应在解除权发生之日即2017年6月14日起一年内行使，而原告汇川公司于2018年9月18日提起诉讼，超出了解除权法定行使期限，其解除权消灭。此外，被告李颖于2018年9月21日申请贷款时，原告汇川公司在贷款合同签章，应视为其同意继续履行合同。综上，原告要求解除《商品房买卖合同》及基于解除合同要求的违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于被告李颖反诉部分的请求，由于其未按规定缴纳诉讼费用，应按被告自动撤回反诉处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决：驳回汇川公司的诉讼请求。二审中，双方当事人均未提交新的证据。一审查明的事实与二审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”该条第一款对《合同法》九十四条第三项“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”中的“催告后的合理期限”在商品房买卖合同中若当事人没有作出约定的情况下如何认定作出规定，该条款并非针对法定解除权的行使期间作出规定，商品房买卖合同中的约定解除权亦同样适用。本案中，汇川公司与李颖签订的商品房买卖合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人在合同中约定李颖逾期付款超过30天汇川公司有权解除商品房买卖合同，汇川公司解除合同须书面通知李颖，但双方当事人对解除权的行使期间未做约定。从汇川公司具有解除权之日起一年内，汇川公司未行使其合同解除权，相反，在2017年9月9日接受李颖支付房款，在2018年9月李颖的贷款合同上盖章，以其行为表明合同继续履行。李颖并非拒不支付房款，其违约行为并未导致合同目的不能实现的严重程度。故一审判决驳回汇川公司解除合同相关诉讼请求，并不违反法律规定。对汇川公司有关一审法院适用法律错误的上诉理由，本院不予采纳。法信超链：地方法规3篇案例5篇裁判8245篇期刊12篇×综上，汇川公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7935元，由江苏汇川房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 史善军审 判 员 秦国渠审 判 员 汪佩建二〇二〇年四月十六日法官助理 张 静书 记 员 魏天玥