北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终5420号上诉人（原审被告）：北京中业华宇商贸有限公司，住所地北京市朝阳区高碑店乡半壁店村广渠路北侧方家村高架铁路桥西侧116号一层内1。法定代表人：滑福栋，经理。委托诉讼代理人：张吉祥，北京英淇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张良，男，1990年7月15日出生，汉族，无业，住河北省平舆县。委托诉讼代理人：郭倩（张良之妻），1990年4月9日出生，汉族，通州万达京京贸易有限公司职员，住河北省平舆县。上诉人北京中业华宇商贸有限公司（以下简称华宇商贸公司）因与被上诉人张良房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初84277号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法适用独任制，公开开庭对本案进行了审理。上诉人华宇商贸公司之委托诉讼代理人张吉祥、被上诉人张良之委托诉讼代理人郭倩均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。华宇商贸公司上诉请求：一、撤销一审判决第二、三项，发回重审或改判支持华宇商贸公司的一审答辩意见；二、本案一二审诉讼费由张良负担。事实和理由：一、一审法院认定双方自愿签订租赁合同，合同约定华宇商贸公司在张良违约时有权收回其摊位，并不退回租金。一审文书的事实认定部分及说理部分均没有认定华宇商贸公司有根本违约行为。张良提前解除合同，违反了双方的约定，应当承担违约责任，华宇商贸公司有权收回其摊位并不退还租金。二、一审判决华宇商贸公司向张良退还押金2万元，没有事实及法律依据。首先针对涉案摊位未按时开业问题，一审起诉前双方已经就赔偿问题达成协议，在本案中不应重复要求华宇商贸公司承担责任。其次针对未妥善履行房屋维修义务问题，一审法院在说理部分对华宇商贸公司行为是否构成违约的认定前后矛盾，不能据此认定华宇商贸公司为非合同守约方，再次没有证据证实涉案摊位漏雨达到了给张良正常使用造成阻碍的程度。一审法院未认定张良单方解除合同的违约责任不符合公平原则，张良单方提前要求解除合同的违约行为，造成了华宇商贸公司的实际损失，要求退还押金没有合法依据。张良辩称，同意一审判决，不同意华宇商贸公司的上诉请求和理由。张良向一审法院诉讼请求：1、确认我和华宇商贸公司的合同于2019年8月7日解除；2、华宇商贸公司返还房屋押金2万元；3、华宇商贸公司退还2019年5月16日至2019年11月5日的房屋租金53760元；4、华宇商贸公司赔偿损失2514元（物品损失554元、办公费600元、制作门牌费1060元、服装费300元）；5、华宇商贸公司赔偿律师费8000元。一审法院认定事实：2019年4月5日，张良与华宇商贸公司签署《房屋及摊位租赁合同》，约定华宇商贸公司将北京市朝阳区高碑店乡半壁店村广渠路北侧方家村高架桥铁路桥西侧116号，A区内90号（以下简称涉案摊位）出租给张良，租期为2年，自2019年5月16日至2021年5月15日，月租金8960元，年租金107520元。张良付款方式为半年付，即一次提前15个工作日付六个月房租。本合同一经签署，张良即应缴纳2万元经营押金（押金无利息）。合同终止，张良交清租金、水电费、电话费及维修等相关费用，并将摊位地址恢复至无注册公司状态，华宇商贸公司无息方式退还张良经营押金，否则不予退还，若张良在承租期内对华宇商贸公司房屋（摊位）和相关设备造成损害，华宇商贸公司有权从张良押金中扣除维修和赔偿费用。华宇商贸公司提供张良装修免租赁期为1天，免租期内张良免交租金，但张良须承担免租期内所发生的水费和电费。华宇商贸公司免费提供张良门头的广告位置，张良租赁摊位的用途为南瓜饼。租赁期满或合同解除，张良必须按时将租赁摊位内的全部无损坏设备、设施在适宜使用的清洁、良好状况下（自然折旧除外）交还给华宇商贸公司，在恢复房屋（摊位）原貌的过程中发生的一切费用均由张良承担。……华宇商贸公司负责租赁摊位的结构性维修，保证张良在本合同期内的合法经营不因租赁摊位的问题而受到干扰。……张良如提前解除合同或转租转让，则视为张良违约，华宇商贸公司有权终止合同及收回摊位并不退还张良租金。违约方或者责任方有义务承担对方因纠纷而产生的诉讼费、律师费、差旅费等合理费用。2019年4月5日，张良向华宇商贸公司交纳押金2万元，次日交纳2019年5月16日至11月15日的租金53760元及服装费300元，5月17日，张良向华宇商贸公司交纳门头费1060元，5月24日又交纳办公费600元。另查，涉案摊位所在市场前期筹备与宣传时承诺为2019年5月16日开业，但实际开业时间为2019年6月16日。就此，华宇商贸公司向张良承诺免除2019年5月16日至6月30日的租金。2019年8月9日，张良向华宇商贸公司发出律师函，称涉案摊位直至2019年6月16日才开始经营，华宇商贸公司未兑现免除租金的承诺，且因管理不善等问题，致使涉案摊位2019年7月2日大量进水，造成张良财产损失，经多次与华宇商贸公司协商未果，张良2019年8月7日搬离涉案摊位，要求华宇商贸公司于2019年8月16日之前退还租金、押金及赔偿损失。庭审中，张良表示8月7日晚搬出时在涉案摊位卷闸门处张贴了搬离通知。张良提供市场商户群的微信聊天记录、照片及录音资料予以证明。华宇商贸公司称对张良提供的该部分证据无法核实，但张良确已自涉案摊位中撤离，具体时间不清楚；2019年7月确有部分商户反映漏雨的问题，但张良摊位是否漏雨不清楚。一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案是房屋租赁合同，是出租人将租赁房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人需保障租赁房屋能够正常使用，承租人需根据合同约定按时交付租金。张良承租涉案摊位的目的是为了经营，而摊位的经营与整个市场的经营有密切联系，现有证据能够证明华宇商贸公司承诺市场的开业时间与实际开业时间相差一个月之久，且华宇商贸公司同意退还张良2019年5月16日至6月30日的租金，该院对此不持异议。根据庭审查明的事实及现有证据，涉案摊位在2019年7月曾发生漏雨情况，华宇商贸公司未及时维修给张良正常使用造成阻碍，其履行合同义务存在瑕疵。但双方签订的合同并未约定华宇商贸公司的该行为构成根本违约并需承担违约责任，即并未赋予张良在此情况下的合同解除权，又无证据表明华宇商贸公司的行为导致张良完全无法使用涉案房屋致使合同目的无法实现，故张良虽向华宇商贸公司发送律师函要求解除合同，但并不发生通知解除的法律后果，张良要求确认合同于2019年8月7日解除没有合同依据，该院无法支持。另一方面，合同虽约定张良提前解除合同构成违约，但华宇商贸公司履行瑕疵在先，现张良已经实际搬离涉案摊位，华宇商贸公司对此予以确认，双方合同已经未再实际履行，故双方合同应予解除，解除之日为双方就合同解除达成一致之日即本案开庭之日。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因张良将租金交纳至2019年11月15日，而其提交的证据能够证明其于2019年8月7日已经搬离涉案摊位，华宇商贸公司应当向张良退还搬离后的租金，张良主张退还全部租金于法无据，该院无法支持，按照张良实际使用涉案摊位的天数计算应当退还的租金。关于押金部分，因华宇商贸公司未按时开业、未妥善履行房屋维修义务，履行合同瑕疵在先，并非合同守约方，其以张良单方解除合同构成违约为由不退押金依据不足，该院对张良要求退还押金的请求予以支持。关于损失部分，办公费、制作门牌费及服装费均已经实际发生，系张良因经营需要向华宇商贸公司实际缴纳的费用，张良要求返还没有合同依据，该院不予支持。物品损失一项张良未能提供充分证据证明实际损失情况，该院不予支持。关于律师费，合同虽约定违约方或者责任方需承担对方因纠纷产生的律师费、诉讼费等相关费用，但华宇商贸公司延迟开业、未妥善维修房屋的行为并不构成合同中约定的根本违约行为，且现有证据不足以证明华宇商贸公司的行为导致张良完全无法使用涉案摊位，张良要求华宇商贸公司承担律师费该院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七之规定，一审法院判决：一、张良与北京中业华宇商贸有限公司签署的《摊位租赁合同》于二〇一九年十一月十四日解除；二、北京中业华宇商贸有限公司于判决生效后七日内向张良退还二〇一九年五月十六日至六月三十日的租金一万三千四百四十元及二〇一九年八月八日至十一月十五日的租金二万九千二百七十元；三、北京中业华宇商贸有限公司于判决生效后七日内向张良退还押金二万元；四、驳回张良的其他诉讼请求。案件受理费954元，由张良负担248元（于判决生效后七日内交纳），由北京中业华宇商贸有限公司负担706元（于判决生效后七日内交纳）。本院二审期间，张良提交照片截图，证明张良在8月7日搬离后涉案摊位不久，华宇商贸公司就向外出租该摊位给他人经营，不存在华宇商贸公司所述其在11月之后才能向外出租。华宇商贸公司对该证据的真实性和证明目的均不认可。本院经审理认定的事实与一审法院认定的事实一致，本院对此予以确认。本院认为：依法成立的合同受法律的保护。张良与华宇商贸公司签订的《摊位租赁合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第二百一百二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。由此可见，出租人对于租赁物具有保持其适租性的基本义务，应在合同约定的租赁期间使承租人能够对租赁物按照合同约定进行使用、收益。据本案查明的事实，张良承租涉案摊位的目的是为了经营，而摊位的经营与整个市场的经营有密切联系，现有证据能够证明华宇商贸公司承诺市场的开业时间与实际开业时间不符。另外，涉案摊位在2019年7月曾发生漏雨情况，华宇商贸公司未及时维修给张良正常使用租赁物造成阻碍，其履行合同义务存在瑕疵。华宇商贸公司依据合同约定主张其在张良违约时有权收回其摊位并不退回租金，但因华宇商贸公司合同履行瑕疵在先，本院对其该项主张不予支持。因张良将租金交纳至2019年11月15日，而其提交的证据能够证明其于2019年8月7日已经搬离涉案摊位，并将其搬离涉案摊位的情形告知了华宇商贸公司。一审判决华宇商贸公司向张良退还搬离后的租金，处理正确，本院予以维持。关于押金部分，因华宇商贸公司未按时开业、未妥善履行房屋维修义务，履行合同瑕疵在先，并非完全的合同守约方，其以张良单方解除合同构成违约为由不退押金依据不足，一审判决对张良要求退还押金的请求予以支持，亦无不当。华宇商贸公司辩称张良提前解除合同给其造成损失，但华宇商贸公司对此未提交证据予以证明，且其在知晓张良搬离涉案摊位后，理应及时采取措施避免损失的扩大。结合华宇商贸公司在合同履行中本身亦存在过错，对其该项主张，本院不予支持。综上所述，华宇商贸公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1368元，由北京中业华宇商贸有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 周艳雯二〇二〇年四月二十四日法官助理 高玉珠书 记 员 李月明