贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终3674号上诉人（原审被告）：贵阳新世界房地产有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金朱路1号。法定代表人：刘长波，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘秀兰，女，汉族，1989年3月14日出生，住贵州省贵阳市观山湖区。系贵阳新世界房地产有限公司员工。被上诉人（原审原告）：叶伦菊，女，汉族，1981年5月9日出生，住贵州省贵阳市观山湖区。委托诉讼代理人：曾超，贵州贵达律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晓倩，贵州贵达律师事务所律师。上诉人贵阳新世界房地产有限公司（以下简称新世界公司）因与被上诉人叶伦菊商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院(2019)黔0115民初2873号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法独任审理。本案现已审理终结。新世界公司上诉请求：1.请求依法该改判上诉人支付被上诉人逾期交房违约金截至2019年6月21日止；2.请求依法改判上诉人支付被上诉人逾期办证违约金自应收房之日起540日后开始计算；3.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.双方当事人签订的《商品房买卖合同》约定交付条件为取得竣工备案，上诉人已于2019年6月21日取得竣工验收备案证明文件，已符合合同约定的交付条件，故逾期交房违约金应截至2019年6月21日止。2.双方合同第十一条约定的交房时间为2017年5月30日前，第二十二条约定的取得大产权的时间为2018年11月30日，交房时间与办证时间相差547日。合同补充协议约定逾期办证违约金自实际交房之日起540日后开始起算，该间隔时间与主合同基本一致，符合情理，不存在不合理或有意加重被上诉人的责任、排除被上诉人权利。同时上诉人已向被上诉人持续承担逾期交房责任，且在被上诉人应收房之日起540日内并未对其产生任何实际损失，故请求予以改判。被上诉人答辩称，原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。叶伦菊向一审法院起诉请求：一、判决贵阳新世界房地产有限公司限期内向叶伦菊交付符合《商品房买卖合同》第十一条约定条件的住房；二、判决贵阳新世界房地产有限公司按照《商品房买卖合同》第十三条的约定，从2017年5月31日起按全部已付房款的日万分之一向叶伦菊支付逾期交房违约金至贵阳新世界房地产有限公司提供符合《商品房买卖合同》第十一条约定条件的房屋时止（从2017年5月31日暂计至2019年3月18日的逾期交房违约金为121,736.60元）；三、判决贵阳新世界房地产有限公司按照《商品房买卖合同》第二十二条的约定，从2018年12月1日起每日按全部已付房款的日万分之一向叶伦菊支付办证违约金至贵阳新世界房地产有限公司提供符合《商品房买卖合同》第二十二条约定条件时止（从2018年12月1日暂计至2019年3月18日的逾期办证违约金为20,042.00元）;四、本案诉讼费用由贵阳新世界房地产有限公司承担。一审法院认定事实，2016年3月16日，叶伦菊以1855741.00元向贵阳新世界房地产有限公司购买贵阳新世界房地产有限公司开发的位于观山湖区房屋，房屋建筑面积186.77平方米。合同约定贵阳新世界房地产有限公司在2017年5月30日前向叶伦菊交房。合同第十三条约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在180日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之一的违约金（该违约金的比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”合同第二十二条第二款约定“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记”，该条第三款约定“（一）出卖人承诺于2018年11月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理1、约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关手续的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（2）项处理（1）……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。”合同第二十九条约定“……双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”合同签订当日，原、贵阳新世界房地产有限公司签订《补充协议》第五条约定“逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%。”第十一条约定“双方同意本合同第二十二条第三点补充如下1、出卖人应当在商品房交付使用后540日内，向买受人提供办理房地产权证相关文书。……2、双方同意以合同约定交房日期为办理初始登记、转移登记期限的起算日。如出卖人延期交楼，办理商品房所有权初始登记、转移登记限期起算日为实际交楼之次日。”合同签订后，叶伦菊按约定支付了购房款，但贵阳新世界房地产有限公司至今未交房，亦未在2018年11月30日前向叶伦菊交付办理商品房转移登记的有关文书。另查明，叶伦菊购买房屋位于贵阳新世界房地产有限公司开发项目4Ａ地块，至今未取得竣工验收备案表及《商品住房交付使用备案证书》。一审法院认为，原、贵阳新世界房地产有限公司签订商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应严格按照合同的约定履行各自的义务。关于叶伦菊要求贵阳新世界房地产有限公司在限期内交付符合合同约定条件房屋的问题。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国房地产管理法》第二十六条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”竣工验收合格是建筑法和房地产管理法对房屋交付条件的强制性规定，贵阳新世界房地产有限公司无法单方完成房屋竣工验收手续及交付备案手续，现双方当事人均无法明确案涉房屋符合交付条件的时限，且即便法院判决限期交房若届时案涉房屋仍不符合交付条件，该判决亦无法执行，故对叶伦菊的该请求，一审法院不予支持。叶伦菊可在案涉房屋符合交付条件后，若贵阳新世界房地产有限公司拒绝履行交房义务时，另行诉讼处理。关于逾期交房违约金、逾期办证违约金的问题。首先,叶伦菊依合同约定交付贵阳新世界房地产有限公司购房款后，贵阳新世界房地产有限公司未按合同约定将商品房及时交付叶伦菊，构成违约。其次，原、贵阳新世界房地产有限公司签订《商品房买卖合同》时明确约定了办理商品房所有权初始登记及转移登记的时间期限，现该期限已经明显经过，贵阳新世界房地产有限公司应按照合同约定承担相应的违约责任。对于当事人签订《补充协议》第五条变更违约金标准的约定，第十一条变更《商品房买卖合同》第二十二条关于办理商品房转移登记的约定，加重买受人义务，减轻出卖人责任，根据前述《商品房买卖合同》第二十九条中对于补充协议内容所作限制性约定可知，如果补充协议中含有不合理地减轻或者免除主合同中约定应由出卖人承担的责任，或者不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利义务的，则仍以主合同约定为准。故为敦促违约方积极履行合同约定义务，一审法院对《补充协议》第五条、第十一条的约定不予适用，对贵阳新世界房地产有限公司提出的该辩解意见不予采信。综上，对于叶伦菊要求贵阳新世界房地产有限公司承担逾期交房、逾期办证违约责任，支付违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。根据双方合同约定，2017年5月31日至2018年11月30日期间，贵阳新世界房地产有限公司仅承担逾期交房违约责任，其支付逾期交房违约金为1,855,741.00元×1?/日×549日=101,880.18元。自2018年12月1日起，贵阳新世界房地产有限公司既未能按期交房，亦未能按时办理权证转移登记，应按照合同约定同时支付逾期交房违约金和逾期办证违约金，合计标准为每日万分之二，执行该标准违约金金额并不明显高于违约行为造成的实际损失，即按照合同约定执行每日万分之二的标准，即从2018年12月1日计至2019年3月18日，贵阳新世界房地产有限公司应支付逾期交房、逾期办证违约金金额为1,855,741.00元×2?/日×108日=40,084.01元。据此，贵阳新世界房地产有限公司应向叶伦菊支付的截止2019年3月18日的逾期交房违约金、逾期办证违约金合计为141,964.19元，现叶伦菊仅主张141,778.60元，系其对自身民事权利的处分，从其所愿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加……”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，判决：一、贵阳新世界房地产有限公司在本判决生效之日起十日内向叶伦菊支付截止2019年3月18日的逾期交房违约金、逾期办证违约金共计人民币141,778.6元；二、自2019年3月19日起至案涉房屋符合《商品房买卖合同》约定交付条件并通知叶伦菊之日止的逾期交房违约金、逾期办证违约金合计以已付房款为基数，按照每日万分之二的标准进行计算（如原、贵阳新世界房地产有限公司在不符合合同约定交付条件的情况下完成了房屋交付，则计算至实际交付之日止）；三、自案涉房屋实际交付或符合《商品房买卖合同》约定交付条件并通知叶伦菊之日起至贵阳新世界房地产有限公司取得案涉房屋所有权初始登记，并通知叶伦菊领取办理商品房转移登记的有关文书之日止的逾期办证违约金以已付房款为基数，按照每日万分之一的标准进行计算；四、驳回叶伦菊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,667.00元（叶伦菊已预交），由贵阳新世界房地产有限公司负担。本院二审期间，双方均未提交新证据。另查明：双方《商品房买卖合同》第十四条约定：“该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的15日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。”第二十二条约定：“出卖人承诺于2018年11月30日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。”二审经审理查明的其余事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效协议，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。本案二审的争议焦点为：一、上诉人新世界公司承担的逾期交房违约金应计算至何日为止；二、上诉人新世界公司承担的逾期办证违约金是否至上诉人应收房之日起540日后开始计算。关于争议焦点一，新世界公司承担的逾期交房违约金应计算至何日为止的问题。新世界公司上诉称，其已于2019年6月21日取得竣工验收备案证明文件，已符合合同约定的交付条件，故逾期交房违约金应截至2019年6月21日止。本院认为，经查，双方《商品房买卖合同》第十四条约定：“该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的15日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。”因此，合同对于新世界公司应履行的交房义务，不仅约定房屋应达到交付使用条件还约定新世界公司应履行书面通知上诉人办理房屋交接手续的义务。但因上诉人新世界公司未能提交证据证明其在案涉房屋达到合同约定的交付条件后履行了书面通知义务，故仅以房屋达到交付使用条件不能说明新世界公司已履行完毕合同约定的交房义务，因此，新世界公司请求以房屋取得竣工备案达到交付条件的时间作为计算逾期交房违约金的截止日期，不符合双方合同约定，本院不予支持。关于争议焦点二，新世界公司承担的逾期办证违约金是否至被上诉人应收房之日起540日后开始计算。新世界公司上诉称，双方合同补充协议第十一条约定出卖人应当在商品房交付使用后540日内，向买受人提供办理房地产权证相关文书，故逾期办证违约金应从被上诉人应收房之日起540日后开始计算。本院认为，虽然双方合同补充协议将《商品房买卖合同》第二十二条约定的2018年11月30日前交付商品房转移登记有关文书，变更为商品房交付使用后540日内交付商品房转移登记有关文书，但是，根据双方《商品房买卖合同》第二十九条中对于补充协议内容所作的限制性约定可知，如果补充协议中含有不合理地减轻或者免除主合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，则仍应以主合同约定为准。因此，双方补充协议关于商品房交付使用后540日内交付商品房转移登记有关文书的约定，事实上规避了新世界公司因延期交房进而导致延期交付办证文书的责任，属于不合理地减轻了新世界公司责任的条款，应当排除适用，双方仍应以《商品房买卖合同》第二十二条约定的2018年11月30日作为新世界公司交付商品房转移登记文书的时间，现因新世界公司未按合同约定时间履行交付义务，故一审法院以2018年11月30日之次日作为新世界公司承担的逾期办证违约金起算时间，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人新世界公司的上诉请求不能成立，应予驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元由上诉人贵阳新世界房地产有限公司公司负担。本判决为终审判决。审判员  彭伦禹二〇二〇年四月二十六日法官助理陈跃霄书记员彭永耀