上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终15934号上诉人（原审原告、反诉被告）：卢万蓉，女，1979年2月14日生，汉族，住上海市浦东新区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘冬，女，1983年2月3日生，汉族，住天津市红桥区。上诉人卢万蓉因与被上诉人刘冬房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2019）沪0105民初7939号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月17日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人卢万蓉上诉请求：撤销一审判决第二、三、四、五项，改判驳回被上诉人的反诉请求，支持上诉人的一审诉请。事实和理由：1.被上诉人迟延两日支付第一期房租。按照合同约定，被上诉人应当在2018年10月6日支付第一期房租，但被上诉人称其银行卡内金额不足，未能在当日支付全部租金。由于合同约定的租金是上诉人到手租金，而支付宝提现需要手续费，故上诉人拒绝被上诉人用支付宝支付租金的要求，被上诉人最终实际支付租金的时间是2018年10月8日。虽然上诉人基于协助被上诉人积极履约的考虑同意其在2018年10月8日支付第一期房租，但无法否认被上诉人已违反合同，逾期两日付款的事实。鉴于逾期七日是解除合同的条件，当时被上诉人逾期两日，所以合同才继续履行，但并不代表被上诉人之前逾期的两日不算逾期。2.根据合同约定，第二期租金的支付日应提前七日，也就是2019年1月6日向前的七日，即2018年12月30日支付第二期房租，但被上诉人在上诉人5次微信催告后，仍不支付房租且不予任何形式回复，自2018年12月30日至2019年1月5日，加上被上诉人之前逾期两日支付第一期租金，被上诉人总共逾期九日，上诉人有权按照合同约定解除合同。3.在签订租赁合同当日，上诉人与被上诉人及中介三方一起，不仅仅是清点了家电品牌型号，而且是一一打开试用了屋内的家电及水电煤设施，确认家具完好并记录了公用事业费的表数，上诉人结清未结账单，由被上诉人签字确认，然后才交付了房屋，故上诉人有权要求被上诉人赔偿损坏的电视机、床垫。在上诉人曾5次微信催告被上诉人，且2019年1月5日电话联系被上诉人，被上诉人均不予回复的情况下，上诉人为维护自身利益才不得已收回房屋。后被上诉人打伤了上诉人母亲，且在2019年1月6日凌晨才与被上诉人接触交涉，已经不存在可以清点的情况。上诉人拒绝被上诉人要求上诉人帮助其落户备案后，被上诉人就提出了空调损坏、房屋漏水等一系列问题。关于被上诉人提出的空调制热问题，是因被上诉人使用不当造成的。上诉人在被上诉人提出空调不制热的当日1小时内就联系了空调售后维修人员并通知被上诉人，被上诉人不仅不予回复，而且拒绝维修。关于房屋漏水问题，上诉人在接到被上诉人通知后的当日就联系了物业及居委，但物业两次上门检查后，均表示没有漏水点。4.被上诉人应当承担房产税380元（人民币，下同）。根据合同约定，房屋租金是税后租金，且房产税的发票抬头是被上诉人的名字，故上述房产税应当由被上诉人承担。5.上诉人主张的水电煤费用具有依据，上诉人一审提交了2019年4月9日的抄表水费缴纳凭证及2019年1月14日新的租客入住时中介代为抄到的水电煤数字，两个数字是相一致的。综上，被上诉人不仅是违约方，而且是从合同签订之初就首先违约的一方，应当承担法律赔偿责任。被上诉人刘冬辩称，不同意上诉人的上诉请求。1.被上诉人已支付第一期租金，上诉人未经被上诉人同意，在第一期租赁期间私自进入被上诉人的住所将被上诉人的东西搬出，且在搬出后才通知被上诉人，显然违反合同约定，应当承担违约责任。当时实际上是上诉人母亲殴打被上诉人，派出所出警后也是给了上诉人母亲罚单。2.在上海市长宁区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称涉讼房屋）交房时，被上诉人仅是看了一眼房子，并未进行检查，当时签订的交接单，只是写明房屋内的物品，但不能证明物品完好。且合同中也规定了作为房东的上诉人的维修义务。因上诉人拒绝支付空调维修费，维修师傅并未上门维修空调，只要上诉人维修好空调，被上诉人就支付租金，但被上诉人没有想到上诉人在2019年1月5日前还不履行维修义务。房屋漏水问题也是客观存在的。被上诉人确实是问过居住证的问题，上诉人拒绝后，被上诉人就没再坚持。3.上诉人在将被上诉人物品搬出后就私自换了锁，水电等当时都未进行抄表，被上诉人在之前也已经支付了水电煤等相关费用。被上诉人并未损坏电视机、床垫，将电视机放到衣柜上也是经过上诉人同意的，且上诉人在一审起诉时才告知被上诉人上述物损情况。4.根据国家规定，税费应当由上诉人缴纳，且被上诉人至今都没有收到租房的收据和发票。故请求二审驳回上诉，维持原判。卢万蓉向一审法院起诉请求：1.解除卢万蓉与刘冬于2018年10月6日所签订的《房屋租赁合同》；2.刘冬支付卢万蓉房屋逾期7日违约金1,368元(3,800元÷30天×120%×9天),违约金3,800元,补偿房产税380元,损坏电视机赔偿费3,999元,损坏床垫赔偿费280元,损坏空调维修费350元,水电煤未结清账单费284元,洗衣机配件费200元，小计10,357元。一审审理中，卢万蓉明确上述第2项诉请如下：刘冬支付卢万蓉房屋逾期9日违约金1,368元(3,800元÷30天×120%×9天),违约金3,800元,补偿房产税380元,损坏电视机赔偿费3,999元,损坏床垫赔偿费280元,损坏空调维修费350元,水电煤未结清账单费284元，小计10,461元。刘冬向一审法院提起反诉请求：因卢万蓉提前终止合同，卢万蓉应支付刘冬两日违约金304元、违约金3,800元，并返还刘冬房屋押金3,800元，共计7,904元。一审法院认定事实：卢万蓉为涉讼房屋的权利登记人。2018年10月6日，卢万蓉（出租人、甲方）与刘冬（承租人、乙方）经中介居间服务就涉讼房屋签订合同。合同约定：甲方应于2018年10月7日之前向乙方交付涉讼房屋。租赁期限自2018年10月7日起至2019年10月6日止。每月租金为3,800元，租金以三个月为一期支付。乙方每期租金提前七日直接或通过丙方向甲方支付（即先付后租）。逾期支付的，每逾期一日，乙方应按当期日租金的120%支付逾期违约金。乙方应直接或通过丙方向甲方支付房屋租赁保证金（押金），租赁保证金（押金）数额为一个月的租金，即3,800元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金（押金）除用于抵充本合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息返还乙方。租赁期间内发生的税费、电费、煤气费、固定电话费、有线电视费、网络费等房屋使用费用由乙方承担。物业管理费由甲方承担，租赁备案费用由乙方承担；甲方保证在租赁期内，涉讼房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态。合同期内房屋或房屋内设施由于老化原因所发生的需维修事项，乙方应及时通知甲方，甲方自接到乙方通知后的三个工作日内上门维修或提供相应替代物，如遇特殊情况，甲方拒不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担，乙方有权直接从租金中扣除相关费用。租赁期间，乙方应合理使用并爱护涉讼房屋及其附属设施。因乙方使用不当致房屋及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修。乙方拒不维修的，甲方可代为维修，费用由乙方承担，甲方有权直接从押金中扣除相关费用；若甲方有下列情形之一，乙方可书面通知甲方解除合同，且甲方应当向乙方支付数额相当于一个月租金的违约金，给对方造成损失，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……4、甲方在合同期限届满，非合同9.3条款约定情形的，提前解除合同的；乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除合同，且乙方应向甲方支付数额相当于一个月租金的违约金，给对方造成损失，支付违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……6、乙方逾期不支付租金累计超过七日的。当日，卢万蓉与刘冬还清点了涉讼房屋内的家电品牌、型号，记录了公用事业费的表数后，卢万蓉向刘冬交付了涉讼房屋。当日，刘冬向卢万蓉支付了租赁保证金（押金）3,800元，卢万蓉为此向刘冬出具了一份收据。卢万蓉还通过微信向刘冬提供了银行卡号。翌日，刘冬试图通过该银行卡号向卢万蓉支付租金，但因权限问题未能转账成功，刘冬遂向卢万蓉提出以支付宝的方式转账，卢万蓉以支付宝汇款收取手续费为由要求刘冬还是以银行卡作为汇款方式。卢万蓉在与刘冬的协商过程中同意刘冬明天转款。2018年10月8日，刘冬向卢万蓉支付了首期三个月的租金。2018年10月24日，刘冬通过微信向卢万蓉提出取走其在涉讼房屋内的电视机，因电视机卢万蓉也无处安放，卢万蓉遂同意刘冬将电视机挪至大衣柜上放置。2018年12月中旬，刘冬通过微信向卢万蓉反映涉讼房屋内的空调不制热，要求卢万蓉派人员维修。2018年12月31日，卢万蓉通过微信通知刘冬要求其于2019年1月6日前支付房租，双方还因卢万蓉是否应该协助刘冬办理居住证的事宜产生纠纷，卢万蓉同时以微信方式通知刘冬如2019年1月6日前未支付租金，卢万蓉将收回涉讼房屋。2019年1月5日下午，卢万蓉和其母亲自行进入涉讼房屋将刘冬物品堆放至门口。之后，刘冬赶至涉讼房屋，双方因此产生争执。一审审理中，卢万蓉与刘冬均确认2019年1月5日双方未就涉讼房屋内的设施、设备、公用事业费等进行确认交接。卢万蓉提供了日期为2019年1月17日的空调维修记录凭证，记载故障处理措施：更换外机高压启动器。卢万蓉还提供了抄表时间为2019年4月9日，金额为220.80元的水费缴费通知单。刘冬自认支付了2018年10月及11月份的电费及燃气费。一审法院认为，卢万蓉于2019年1月5日行使了合同解除权，且刘冬确认该日为合同解除日，故法院确认2019年1月5日为合同解除之日。合同解除的责任方为本案的主要争议焦点。卢万蓉认为刘冬逾期支付租金累计超过7日，其依约可行使合同解除权。刘冬则认为其延期支付租金因卢万蓉未履行维修义务，有合理的理由，且合同解除未达到延期7日支付租金的合同约定，卢万蓉是以非法的方式擅自解除合同。法院认为，卢万蓉与刘冬对于首期租金支付的日期及方式虽未约定，但双方交房后刘冬向卢万蓉及时要求支付租金，后因卢万蓉坚持要求刘冬付款至其银行卡内，才导致房屋交房后的两日刘冬支付租金，刘冬支付首期租金的行为显然未违反合同约定及诚实、信用的法律精神。依据合同的约定，刘冬逾期付款超过7日卢万蓉方可行使合同解除权。即使按照卢万蓉的主张，卢万蓉也应在2019年1月6日之后才能行使合同解除权。根据卢万蓉与刘冬提供的微信往来证据，卢万蓉也确认2019年1月6日之后其才能行使合同解除权。审理中，卢万蓉仅以言语随意推翻、解释合同的约定以支持其主张，法院难以采纳。综上所述，卢万蓉违约解除合同，系合同解除的责任方，卢万蓉应承担违约责任，向刘冬支付违约金3,800元（相当于一个月的租金）。关于卢万蓉主张的逾期违约金及刘冬主张的两日违约金。法院认为，根据合同附件的相关文意，双方并未在房屋交接时确定屋内设施、设备的完好程度，卢万蓉认为双方已确认过无证据证实。根据合同的约定，即使在租赁使用期间设施、设备有损坏，也要归咎于刘冬使用不当才能要求其承担维修赔偿的责任。即使根据卢万蓉提供的维修凭证，故障的原因发生于外机，该故障责任显然难以归咎刘冬。根据卢万蓉与刘冬的微信往来，刘冬发现空调不制热曾向卢万蓉报修，卢万蓉作为房屋的出租人应按合同约定保证房屋内的设施、设备处在可正常使用的状态，但卢万蓉未能依约履行其义务，刘冬据此向卢万蓉提出其履行应负义务后才支付租金的要求并无不妥，法院因此不支持卢万蓉主张逾期违约金的诉请。刘冬主张的两日违约金没有合同依据，故法院亦不予支持。至于卢万蓉主张的补偿房产税、损坏电视机赔偿费、损坏床垫赔偿费、损坏空调维修费等诉请，法院认为，部分理由如上所述，不再赘述。需要补充的是，合同并未约定涉讼房屋房产税由刘冬代为支付，而该笔税费依法应由出租人向税务机关支付，法院因此确认该笔税费应由卢万蓉自行负担；卢万蓉强制收回涉讼房屋，并未与刘冬进行过房屋内设施、设备的清点，部分物品的维修、更换更是在起诉时才提出，法院难以确认上述物品的损坏系在刘冬租赁使用涉讼房屋期间产生的。至于卢万蓉主张的水、电、燃气费用。法院认为，卢万蓉虽提供了2019年4月9日抄表的水费缴费凭证，但该抄表日期已超合同解除日三个月，法院难以确认该笔水费系刘冬使用。刘冬提供了其缴纳电费及燃气费的付款证据，法院予以确认。合同解除后，卢万蓉与刘冬未就涉讼房屋公用事业费进行确认，刘冬客观上未能足额付清其使用的上述费用，法院根据相关合同的抄表数，结合刘冬的付款情况，最终酌定刘冬向卢万蓉支付水费17.20元、电费34.70元、燃气费36元。根据合同约定，刘冬支付的租房保证金（押金）扣除上述钱款后，剩余款项卢万蓉应向刘冬返还。一审法院审理后作出判决：一、确认卢万蓉与刘冬就上海市长宁区XX路XX弄XX号XX室房屋签订的《房屋租赁合同》于2019年1月5日解除；二、卢万蓉应于判决生效之日起十日内向刘冬支付违约金3,800元；三、卢万蓉应于判决生效之日起十日内向刘冬返还租赁保证金（押金）3,712.10元；四、驳回卢万蓉提出的其余本诉请求;五、驳回刘冬提出的其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费61.50元，由卢万蓉负担61元，由刘冬负担0.50元。反诉案件受理费25元，由卢万蓉负担24元，由刘冬负担1元。本院二审期间，当事人未提交证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。现上诉人与被上诉人对租赁合同于2019年1月5日解除均不持异议，本案的争议在于合同解除的原因及责任。上诉人主张，本案系因被上诉人逾期支付租金累计超过七日，构成违约，故上诉人有权行使合同约定的单方解除权；被上诉人则主张，上诉人未能及时修理空调故其有权不支付租金，且根据合同约定，每期租金提前七日支付，故被上诉人只需在2019年1月6日前支付第二期租金均不算违约，而上诉人在1月5日强制收回涉讼房屋系违约解除合同。针对双方当事人的上述争议，本院分析如下。首先，针对被上诉人是否构成逾期支付租金违约的争议。本院认为，双方在《房屋租赁合同》中约定，租金以三个月为一期支付，每期租金提前七日直接或通过居间方向上诉人支付，先付后租。双方第二期租金应从2019年1月7日起算，故根据约定，被上诉人理应在2018年12月31日之前向上诉人足额支付该期租金，而被上诉人直至本案合同解除时仍未能支付该期租金，显已构成违约。被上诉人关于其只需在2019年1月6日前支付第二期租金就不算违约的抗辩，系其对合同条款的误读，本院不予采纳。被上诉人另辩称，因上诉人未能及时为其维修空调，故其有权拒付租金。但本院认为，被上诉人并未能提供充分证据证明上诉人拒绝为其修理空调，也无证据证明该空调故障已到影响被上诉人正常使用房屋的程度。即使被上诉人所称属实，根据合同约定，被上诉人在此情况下可以代为维修，费用由上诉人承担，被上诉人有权直接从租金中扣除相关费用，也就是说，被上诉人支付租金的义务与上诉人负责维修房屋内设施的义务之间并不形成对价关系，故被上诉人以此为由拒付租金，并无合同及法律依据，被上诉人已然构成违约，应承担相应的违约责任。一审认为被上诉人有权拒付租金，缺乏依据，本院予以纠正。其次，针对上诉人是否擅自解约的争议。合同约定，被上诉人逾期不支付租金累计超过七日的，上诉人有权单方解除合同。本案中，被上诉人逾期支付租金的期间自2018年12月31日起算至2019年1月5日合同解除仅为五日，显然上诉人于该日尚不具备行使解除权的条件。上诉人主张被上诉人已逾期支付首期租金两日，但本院认为，上诉人有按时支付租金的义务，被上诉人也有配合受领的义务。首期租金的支付迟延系因上诉人坚持以银行卡转账的方式支付租金，而不接受被上诉人以支付宝转账的方式而导致，双方在租赁合同中也没有约定租金支付的具体方式，故上诉人以此为由主张被上诉人逾期支付首期租金，缺乏依据，本院不予支持。故此，上诉人在约定的解除权条件尚未成就的情况下，径自进入涉讼房屋强制将被上诉人物品搬出，收回涉讼房屋，亦属违约。综上，上诉人与被上诉人在租赁合同履行过程中均存在违约情形，被上诉人逾期支付租金在前，上诉人不当行使解除权在后，导致本案合同解除双方当事人均具有过错，对于本案纠纷的产生双方均有不可推卸的责任，故对于上诉人与被上诉人均要求对方承担解除合同违约金的诉请，本院均不予支持。但被上诉人仍需承担2018年12月31日至本案合同解除之日的逾期支付租金的违约责任，根据合同约定，每逾期一日，被上诉人须向上诉人支付当期日租金的120%作为逾期违约金，故本院判令被上诉人应承担的逾期支付租金违约金数额为760元（3,800元÷30日×120%×5日）。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，当事人可以根据履行情况和合同性质，要求恢复原状、赔偿损失。对于租赁期间产生的水电燃气费用，由于双方当事人在合同解除后未能就上述公用事业费进行确认，一审根据本案实际履行情况，结合相关合同的抄表数及被上诉人的付款情况，所酌定的相关费用并无不妥，本院予以支持。对于上诉人提出的损坏电视机赔偿费、损坏床垫赔偿费、损坏空调维修费等诉请，本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据加以证明，否则将承担举证不利的后果。本案中，上诉人擅自在解除权条件成就之前强制收回涉讼房屋，导致双方无法对房屋内设施设备进行交接清点，由此产生的责任理应由上诉人自行承担。本案诉讼过程中，上诉人也未能举证证明上述物品的损坏系被上诉人所造成，故上诉人的上述赔偿之诉请，本院不予支持。至于上诉人另主张的补偿房产税，该税费依法本就应由上诉人向税务机关缴纳，双方就此费用的承担也未进行过约定，故上诉人要求被上诉人承担该笔税费的主张缺乏合同及法律依据，本院亦不予支持。综上所述，卢万蓉的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；一审判决对于涉案租赁合同解除的责任认定有误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持上海市长宁区人民法院（2019）沪0105民初7939号民事判决第一、三项；二、撤销上海市长宁区人民法院（2019）沪0105民初7939号民事判决第二、四、五项；三、刘冬于本判决生效之日起十日内支付卢万蓉逾期付款违约金人民币760元；四、驳回卢万蓉的其余本诉请求；五、驳回刘东的其余反诉请求。负有给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费61.50元，由卢万蓉负担57元，由刘冬负担4.50元。一审反诉案件受理费25元，由卢万蓉负担13元，由刘冬负担12元。二审案件受理费人民币86.5元，由上诉人卢万蓉负担70元，被上诉人刘冬负担16.5元。本判决为终审判决。审判长  杨斯空审判员  郑卫青审判员  毛慧芬二〇二〇年四月十日书记员  翟宣任附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。三、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。四、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……五、《中华人民共和国合同法》第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。六、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……