贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终3586号上诉人（原审被告）：贵阳新世界房地产有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金朱路1号。法定代表人：刘长波，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈安，贵州道援律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：祝继，女，汉族，1979年1月29日出生，住贵州省贵阳市观山湖区。委托诉讼代理人：曾超，贵州贵达律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晓倩，贵州贵达律师事务所律师。上诉人贵阳新世界房地产有限公司（以下简称新世界公司）因与被上诉人祝继商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院(2019)黔0115民初2853号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法独任审理。本案现已审理终结。新世界公司上诉请求：1、改判上诉人支付被上诉人逾期交房违约金截至2019年5月10日止；2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》约定的交付条件为取得竣工备案，上诉人已于2019年5月10日取得竣工验收备案证明文件，已符合合同约定的交付条件，故本案逾期交房违约金应截至2019年5月10日止。被上诉人祝继答辩称，原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。祝继向一审法院提出诉讼请求：一、判决被告限期内向原告交付符合《商品房买卖合同》第十一条约定条件的住房；二、判决被告按照《商品房买卖合同》第十三条的约定，从2018年5月31日起每日按全部已付房款的日万分之一向原告支付逾期交房违约金至被告提供符合《商品房买卖合同》第十一条约定条件的房屋时止（从2018年5月31日暂计至2019年3月18日的逾期交房违约金为36,869.15元）；三、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实，原、被告双方对双方主体资格、商品房价款、面积、约定交房时间、购房款已全部支付等事实无争议，予以确认。原、被告双方对《商品房买卖合同》无异议，予以采信。根据当事人陈述及经审查确认的证据，对本案事实认定如下：2016年9月24日，原告以1,266,981.00元向被告购买被告开发的位于观山湖区金朱路1号金阳新世界的4B地块第29,30号楼（30）1单元3层1号房屋，房屋建筑面积164.46平方米，预售合同登记号为Y16097140。合同约定被告在2018年5月30日前向原告交房。合同第十三条对逾期交房的违约责任约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在180日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之一的违约金（该违约金的比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起当日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”。第十四条约定“该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的15日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理”。第二十九条约定“……双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。附件十二补充协议第五条约定“双方同意本合同第十三条补充如下逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%”。合同签订后，原告按约定支付了购房款，但至今未交房。另查明，被告贵阳新世界房地产有限公司于2019年5月10日取得金阳新世界4B地块（1-30栋及地下室）《贵阳市建筑工程竣工验收备案表》，但至今未取得《商品住房交付使用备案证书》。一审法院认为，原、被告签订商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应严格按照合同的约定履行各自的义务。关于原告要求被告在限期内交付符合合同约定条件房屋的问题。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国房地产管理法》第二十六条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”竣工验收合格是建筑法和房地产管理法对房屋交付条件的强制性规定，被告无法单方完成房屋竣工验收手续及交付备案手续，现双方当事人均无法明确案涉房屋符合交付条件的时限，且即便法院判决限期交房若届时案涉房屋仍不符合交付条件，该判决亦无法执行，故对原告的该请求，一审法院不予支持。原告可在案涉房屋符合交付条件后，若被告拒绝履行交房义务时，另行诉讼处理。关于逾期交房违约金计算方式、标准和期间问题。首先,原告依合同约定交付被告购房款后，被告未按合同约定将商品房及时交付原告，构成违约，原告要求被告承担逾期交房违约金，理由正当，依法应予支持。其次,原告主张按照《商品房买卖合同》第十三条约定计算违约金，被告辩称当事人双方签署的附件十二补充协议中约定：“双方同意本合同第十三条补充如下：逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%”，故应按照该补充协议约定计算。本案中，虽然当事人通过签订《补充协议》的方式部分修改了《商品房买卖合同》第十三条关于逾期交房违约金计算方式、标准的约定，但是，原告支付购房款数额较大、被告逾期交房时间较长，补充协议约定2%限额明显不合理减轻了应由出卖人承担的责任，根据前述《商品房买卖合同》第二十九条中对于补充协议内容所作限制性约定可知，如果补充协议中含有不合理地减轻或者免除主合同中约定应由出卖人承担的责任，或者不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利义务的，则仍以主合同约定为准。故为敦促违约方积极履行合同约定义务，一审法院对《商品房买卖合同》附件十二补充协议第五条：“双方同意本合同第十三条补充如下：逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%”的约定不予适用，对被告提出的该辩解意见不予采信。综上所述对原告诉请要求按照合同约定标准支付逾期交房违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。原告诉请金额计算无误，一审法院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加……”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告贵阳新世界房地产有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告祝继自2018年5月31日起至2019年3月18日的逾期交房违约金人民币36,869.15元；并按照每日126.6元的标准，从2019年3月19日起继续支付逾期交房违约金至涉案房屋符合《商品房买卖合同》中约定交付条件并通知之日止（如原、被告在不符合合同约定交付条件的情况下完成了房屋交付，则计算至实际交付之日止）；二、驳回原告祝继的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费460.00元（原告已预交），由被告贵阳新世界房地产有限公司负担。二审经审理查明的事实除与一审查明事实一致外，二审中，上诉人新世界公司向本院提交如下证据材料：1、案涉房屋所在楼栋的《房屋建筑面积测绘报告》，用于证明案涉房屋已于2018年12月取得面积实测技术报告；2、《贵阳市商品住房交付使用备案证书》，用于证明案涉房屋所属地块楼栋取得商品住房交付使用备案证书的时间（其中4B地块所属楼栋为2019年9月6日，4A地块所属楼栋为2019年10月12日）。被上诉人对前述证据材料的真实性无异议。另查明，案涉《商品房买卖合同》第十四条“交接手续”中约定：“该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的15日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。”。本院认为，二审争议焦点为：上诉人新世界公司承担本案逾期交房违约责任的时间是否应计算至其取得竣工验收备案证明文件之日止。因案涉《商品房买卖合同》第十四条约定：“该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的15日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件”。因此，案涉合同对于新世界公司交房义务的约定不仅是案涉房屋应达到合同约定的交付条件，还约定有新世界公司应当履行书面通知的义务。但因上诉人新世界公司未能提交证据证明其在案涉房屋达到合同约定的交付条件后履行了书面通知义务，因此，新世界公司请求以房屋取得竣工验收备案证明文件之日作为计算逾期交房违约金截止日期的上诉主张，因不符合双方合同约定，本院对此不予支持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人贵阳新世界房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  田勇二〇二〇年四月二十六日法官助理陈瑶书记员左文艳