上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终1874号上诉人（原审被告）：上海珺翔生物科技有限公司，住所地上海市闵行区莘建东路58弄3号1206室。法定代表人：孔令军，总经理。委托诉讼代理人：马新海，男，汉族，1980年3月14日生，系该公司股东。被上诉人（原审原告）：王章，女，汉族，1990年1月5日生，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：卢小兰，上海英恒律师事务所律师。上诉人上海珺翔生物科技有限公司因与被上诉人王章房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初34338号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上海珺翔生物科技有限公司（以下简称珺翔公司）的上诉请求：撤销原审判决第一项、第二项，改判驳回王章诉讼请求。事实与理由：1.本案所涉租赁合同的解除日为2019年7月1日，而非一审法院认定的2019年10月17日。2.上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）自2019年7月1日起一直由王章上锁，珺翔公司并未使用系争房屋，也无法清空房屋内物品，故相应责任不应由珺翔公司承担；且合同约定，合同终止后，乙方遗留在房屋内的物品视为乙方放弃，甲方有权处置，故双方合同解除后，珺翔公司已经放弃了系争房屋内的物品。据此2019年7月1日之后的租金、使用费不应再由珺翔公司支付。3.王章已按照合同约定没收了保证金，故一审法院不应再支持其2019年6月21日至2019年6月30日的租金请求。被上诉人王章辩称，不同意上诉人珺翔公司的上诉请求，要求维持原判。王章向一审法院起诉请求：1.判令解除王章与珺翔公司双方于2018年6月21日签订的关于系争房屋的《不动产租赁合同》；2.判令珺翔公司将系争房屋返还给王章；3.判令珺翔公司办理系争房屋内的工商、税务登记注册地址注销或迁移手续；4.判令珺翔公司支付王章房屋租金，按每月人民币（币种下同）8,800元计算，自2019年6月21日起至房屋返还之日及办理完工商、税务注册地址注销或迁移手续之日；5.判令珺翔公司支付王章房屋租金17,600元的逾期付款违约金，按每日264元计算，自2019年6月14日起算至付清为止；6.判令珺翔公司支付王章垫付的电费119.31元；7.判令珺翔公司结清房屋返还之日前的电费、物业费；8.判令王章收取的17,600元保证金不予退还。一审法院认定事实：系争房屋的产权人为王章。2018年6月，王章（出租方、签约甲方）与珺翔公司（承租方、签约乙方）经上海XX有限公司（以下简称XX公司）居间介绍，签订《不动产租赁合同》一份，约定：甲方将系争房屋出租给乙方，房屋建筑面积为47.76平方米，租赁用途为办公用房，租赁期限自2018年6月21日起至2020年6月20日止，每月租金为8,800元；该房屋租金二年内不变，租金每二个月支付一次，每次租金于到期日前七日支付，先付后租，租金以转账方式支付；保证金17,600元，乙方于签订本合同时交付甲方；该保证金不可视为乙方预付的租金，甲方应于租赁期满，乙方迁出交还房屋已结清租金、电话费、水电费、燃气费、物业管理费等费用后三天内无息返还乙方；当乙方有任何拖欠应付款项时，甲方有权从该保证金中先行偿付，偿付部分，乙方应立即补足；乙方应按时交付租金，若逾期交付房租，则每逾期一日，由甲方按月租金金额的百分之三收取违约金，如乙方拖欠租金达10日时，则视为乙方自动放弃所承租之房屋，构成严重违约，甲方可终止本合同；租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋，乙方应如期交还，乙方如要求续租，则须在租赁期满前一个月向甲方提出书面意向，经甲方同意后，重新签订租赁合同；租赁期满或乙方违约致使本合同提前终止，则乙方须及时将房屋及甲方提供的设备如数归还，除非经甲方同意，乙方任何遗留在房屋中的物品将被视为放弃，甲方有权处置。乙方承诺放弃对该房屋的优先购买权；乙方于签订本合同后，未经甲方书面同意擅自提前解约或其他严重违约，致本合同无法履行，乙方无权请求返还保证金，若给甲方造成损失的，乙方还应负责赔偿；应由乙方承担的费用有，物业、水、电、网络、宽带及自行使用产生的各项费用；经甲乙双方协商一致，甲方须于2018年6月21日将该房屋交由乙方使用，甲方须积极配合乙方办理工商注册登记等相关事宜，若租赁期满或中途退租，乙方须撤销在该房屋内的所有工商注册登记等相关事宜等。合同还对其他内容进行了约定。合同签订后，王章将系争房屋交付珺翔公司使用，珺翔公司支付了保证金17,600元及至2019年6月20日止的租金。2019年7月1日，珺翔公司至系争房屋的物业管理公司处办理退租搬离手续，并支付了至2019年6月30日止的物业管理费3,438.90元，签署了《绿地科技岛租户/业主退租/转让确认表》。办理退租手续时，物业管理公司将搬离事宜告知了王章，王章询问物业费缴纳情况，故物业管理公司将物业费票及确认表拍照发送给王章。此后，系争房屋大门被上锁，大门处张贴有“此房出租”、“三分钟开门”等告示。因搬离物品与租赁事宜同王章存在争议，珺翔公司法定代表人于2019年7月1日多次致电王章母亲，此后又于2019年10月与11月与王章母亲多次沟通。2019年7月5日，珺翔公司法定代表人通过微信与王章母亲联系，询问门禁被拆除事宜，王章母亲回复系XX公司的人予以拆走的。此后珺翔公司法定代表人回复，表示致电XX公司的小王，她表示没有拆除，同时经过与物业公司核实，门禁只有房东自行拆除或者授权中介才能予以拆除，现在无法配合办理后续工作。王章母亲收悉后未再予以回复。王章于2019年7月3日缴付了系争房屋的电费56.91元，于2019年7月7日缴付了系争房屋的电费62.40元。一审另查明，本案诉讼过程中，王章、珺翔公司双方于2019年11月15日办理了系争房屋的交接手续。珺翔公司并已于2019年10月23日办理了将工商登记变更之相应手续。一审法院认为，王章与珺翔公司双方签订的《不动产租赁合同》为双方真实意思表示，于法不悖，属合法有效。双方当事人均应按约履行各自义务。合同履行过程中，租期尚未届满，珺翔公司明确提出不再继续履行，已属根本性违约，王章要求解除双方《不动产租赁合同》的诉讼请求，一审法院予以支持。又王章主张解除合同的，应当通知珺翔公司，合同自通知到达时珺翔公司解除。王章于2019年9月起诉至一审法院，要求解除双方间租赁合同，珺翔公司于2019年10月17日收悉了诉状及应诉材料，一审法院确认王章与珺翔公司双方的《不动产租赁合同》于2019年10月17日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。现双方当事人于2019年11月15日办理了系争房屋交接手续，王章要求珺翔公司将系争房屋返还的诉讼请求，一审法院不再处理。至于王章要求珺翔公司办理工商、税务登记注册地址注销或迁移手续的诉讼请求，因工商及税务的登记变更非法院受案范围，且珺翔公司已于2019年10月23日办理了工商登记迁出手续，故该诉讼请求一审法院难以支持。关于王章主张的珺翔公司支付自2019年6月21日起至房屋返还之日及办理完工商、税务注册地址注销或迁移手续之日的租金，一审法院认为，双方的租赁合同于2019年10月17日解除，自2019年6月21日起至2019年10月17日止的期间内，系争房屋内仍留有珺翔公司物品，尚未能清空予以返还，珺翔公司应承担该期间的租金支付之义务。自2019年10月18日起至2019年11月15日止，虽双方之租赁合同已解除，但珺翔公司仍未能清空物品交还房屋，珺翔公司应承担该期间的房屋占有使用费支付之义务。系争房屋交付后，珺翔公司即可对房屋占有、使用、收益及处分，王章要求珺翔公司支付至工商、税务注册地址注销或迁移手续之日止的租金，并无依据，一审法院不予支持。至于租金及房屋占有使用费标准，自2019年6月21日起至2019年6月30日止，珺翔公司实际正常使用系争房屋，该期间租金2,933.33元珺翔公司应予以支付。自2019年7月1日起珺翔公司认为房屋被王章上锁无法使用，故此后的费用不应予以支付，对此王章表示未予上锁。一审法院注意到，珺翔公司法定代表人于7月1日联系王章母亲，其对于上锁的事实并未予以否认，且从此后房屋外张贴的招租广告来看，王章已欲另行出租，对房屋进行了相应之处分，故从双方的沟通及王章的处分行为来看，一审法院认为系争房屋由王章予以上锁。虽此后珺翔公司未使用系争房屋，但其物品仍遗留其中，房屋并未清空交付，故此期间产生的租金及房屋占有使用费，一审法院酌定珺翔公司按照租金标准的50%予以负担，珺翔公司应向王章支付自2019年7月1日起至2019年10月17日止的租金15,612.90元及2019年10月18日起至2019年11月15日止的房屋占有使用费4,253.33元。关于王章主张的自2019年6月21日起至2019年8月20日租金的逾期付款违约金，一审法院认为，王章于2019年7月1日对房屋上锁，实际自2019年7月1日起房屋租赁合同已无法正常履行，该期间的租金亦无法按约正常支付，珺翔公司未能支付租金系事出有因，王章的该诉讼请求，一审法院难以支持。关于王章主张代付的电费119.31元，珺翔公司同意予以支付，于法不悖，一审法院予以支持。关于王章要求珺翔公司结清电费、物业费的诉讼请求，王章并未明确具体金额，一审法院难以支持。关于保证金17,600元，珺翔公司同意作为违约金不予返还，该诉讼请求一审法院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认王章与上海珺翔生物科技有限公司签订的《不动产租赁合同》于2019年10月17日解除；二、上海珺翔生物科技有限公司于判决生效之日起十五日内向王章支付租金18,546.23元、房屋占有使用费4,253.33元；三、上海珺翔生物科技有限公司于判决生效之日起十五日内向王章支付电费119.31元；四、上海珺翔生物科技有限公司支付的保证金17,600元，王章不予返还；五、驳回王章的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计121.49元，由上海珺翔生物科技有限公司负担。二审中，珺翔公司提供了2019年11月13日拍摄的系争房屋处张贴广告的照片两张，以证明王章将系争房屋上锁。王章对上述证据发表质证意见认为，由于该照片没有显示拍摄时间，无法确认；且该照片不能证明王章对系争房屋进行了上锁。本院认为，一审法院已认定系争房屋由王章上锁，王章亦未提起上诉，故该事实无需再行提供证据证明。二审中，王章提供珺翔公司工商信息一份，以证明该公司登记住所地址仍在系争房屋内。珺翔公司发表质证意见认为，工商部门的内网中珺翔公司的地址已不在系争房屋。本院认为，工商及税务的登记变更非法院受案范围，故王章主张的该待证事实与本案无关，无需提供证据证明。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院另查明，一审法院审理中询问“现在房屋状况”，珺翔公司表示，“之前就在搬东西，因原告阻拦，所以还没有搬完”。二审中，珺翔公司表示其对于一审判决第一项“一、确认王章与上海珺翔生物科技有限公司签订的《不动产租赁合同》于2019年10月17日解除”无异议，不再对此提出上诉请求。珺翔公司二审中还称，2019年11月15日双方交接时房屋内无其物品，其当天向王章提出异议。本院认为，根据双方当事人的诉辩称，本案的争议焦点为：珺翔公司是否应承担2019年7月1日至2019年11月15日的系争房屋的租金、使用费。关于珺翔公司是否应承担2019年7月1日至2019年11月15日的系争房屋租金、使用费的问题。本院注意到，2019年11月13日一审庭审中，一审法院询问“现在房屋状况”，珺翔公司表示，“之前就在搬东西，因原告阻拦，所以还没有搬完”；故2019年7月1日之后，珺翔公司确有物品遗留在系争房屋之内，系争房屋并未清空。直至2019年11月15日双方办理了房屋交接手续，珺翔公司搬离了系争房屋内的物品。至于珺翔公司二审中诉称，2019年11月15日双方交接时房屋内无其物品，其当天向王章提出异议的问题。本院注意到双方于2019年11月15日交接当天签署了解约协议，该协议并未载明珺翔公司就王章擅自处分房屋内物品提出了异议。本院认为，如果珺翔公司在交接当天发现其物品被擅自处分，且已经向王章提出口头异议的情况下，却未在交接当天签署的解除协议上予以记载并重申自己的权利，显然是有违常理的，故本院对珺翔公司该诉称不予采信。鉴于珺翔公司在2019年7月1日至2019年11月15日期间内未将其物品从系争房屋搬离清空，导致王章在该期间内无法正常使用系争房屋，故珺翔公司应分担系争房屋上述期间的租金（使用费）的损失；同时本院注意到，一审法院已经考虑到2019年7月1日后王章对系争房屋上锁的行为，故一审法院酌定按照租金标准的50%计算2019年7月1日之后的租金、使用费，该酌定尚属合理，本院予以确认。关于珺翔公司主张的王章已按照合同约定没收了保证金，故一审法院不应再支持其2019年6月21日至2019年6月30日的租金请求的问题。本院注意到，珺翔公司在此期间正常使用系争房屋，其当然应按照约定支付相应租金。至于保证金，双方合同约定乙方（珺翔公司）于签订本合同后，未经甲方（王章）书面同意擅自提前解约或其他严重违约，致本合同无法履行，乙方无权请求返还保证金，若给甲方造成损失的，乙方还应负责赔偿。即王章主张没收保证金系要求珺翔公司对2019年7月1日擅自搬离系争房屋的违约行为承担的违约责任。故王章按照合同约定没收保证金的行为，并不能免除珺翔公司支付2019年6月21日至2019年6月30日期间租金的义务。综上，上诉人珺翔公司的上诉理由均难以成立，其上诉请求，本院不予支持。一审判决驳回其诉请并无不当，一审判决应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币242.98元，由上诉人上海珺翔生物科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 翟从海审判员 蒋辉霞二〇二〇年四月十四日书记员 张 琦附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……