北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终3768号上诉人（原审被告）：刘歆，女，1970年4月24日出生，住北京市朝阳区。被上诉人（原审原告）：邢晓航，男，1982年8月5日出生，住北京市朝阳区。上诉人刘歆因与被上诉人邢晓航房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初42192号民事判决,向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘歆上诉请求:撤销北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初42192号民事判决，改判驳回邢晓航的全部诉讼请求。事实和理由：一、在房屋交接环节,刘歆并未委托过任何人作为代理人。二、刘歆并未认可双方办理了交接手续。租赁期结束后,邢晓航只将钥匙交于链家中介,并未做任何交接和验收。因邢晓航拒绝退房验收,验收签字栏为空白。《房屋租赁合同》第8页,退房确认栏规定:应进行验收并办理退房手续。三、邢晓航既是该房屋的出售人又是该房屋的承租人,按合同约定有义务交付单元门钥匙和门禁卡,并有义务保证空调处于适用状态。邢晓航没有履行约定义务,按合同约定,应支付违约金,并对空调维修费用应予赔偿。四、租期结束邢晓航未交付单元门钥匙及门禁卡,且物业要求必须房主本人才能补办。因业主本人当时在外地不能及时补办,由此给刘歆造成房屋空置两个月,邢晓航应赔偿房屋空置的经济损失、补卡费用、误工和交通费。邢晓航辩称：服从一审法院判决，不同意刘歆的上诉请求和理由。邢晓航向一审法院提出诉讼请求：1．判令刘歆返还房屋押金8500元。2．判令刘歆支付利息（以8500元为基数，自2018年10月12日起至实际支付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算）。一审法院认定事实：2018年8月11日，刘歆作为甲方（出租人）与邢晓航作为乙方（承租人）签订《北京市房屋租赁合同》，约定：房屋坐落于北京市朝阳区×号房屋。建筑面积63．71平方米。租赁用途：居住。房屋租赁期限自2018年8月11日至2018年10月11日，共计两个月。甲方应于2018年8月11日前将房屋按照约定条件交付给乙方。《房屋交割清单》经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方交验附属物品、设备设施及水电使用等情况验收，结清各自应当承担的费用。房屋每月租金为人民币捌仟伍佰元整，小写8500元，房屋租金支付方式押一付一。押金为人民币捌仟伍佰元整，小写8500元。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。甲方有下列情形的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达7日的，2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；3、不承担约定的维修义务、致使一方无法正常使用房屋的。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达7日的；2、欠缴各项费用；3、擅自改变房屋用途的；4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的；6、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨害他人正常工作、生活的。7、擅自将房屋转租给第三人的。租赁期间，甲方需要提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%向对方支付违约金；甲方还应退还相应的租金。其他约定事项：退房当天业主退还客户押金捌仟伍佰元整，小写8500元。上述合同签订后，邢晓航表示于2018年8月11日当天向刘歆支付一个月租金及押金共计17000元，于2018年9月12日向刘歆支付剩余一个月租金8500元。庭审中，刘歆表示收到上述押金及租金。庭审中，邢晓航表示合同期满后，在2018年10月11日与由刘歆委托的代理人及中介进行了房屋交接。并表示在交接当时，对方未提出任何异议，但是后续要求刘歆退还押金时，刘歆却不退还。刘歆认可双方办理了交接，亦认可押金没有退还，但表示不予退还系因为邢晓航没有将涉诉房屋的门禁卡交付，导致其无法进入涉诉房屋，进而影响房屋出租，导致房屋空置了两个月。另外，在后来房屋出租的过程中，发现房屋内的空调无法使用，只能自行进行了维修，刘歆表示空调系邢晓航在租赁过程中使用导致的损坏，应当由邢晓航承担维修损失，故不应当退还押金。关于门禁卡，邢晓航表示涉诉房屋原来系邢晓航出售给刘歆，因邢晓航需要多住几个月，故在房屋办理过户手续后又与刘歆签订了《北京市房屋租赁合同》，门禁卡找不到了，无法交付，并表示刘歆已经是房屋的所有权人，可以自行去物业处再次申领门禁卡，刘歆认可物业处可以再次申领门禁卡，但表示退还门禁卡是邢晓航的义务，邢晓航的行为违反了合同的约定。经询，刘歆表示后来自行去物业处办理了门禁卡，花费了工本费60元。庭审中，双方均认可办理交接时涉诉房屋内水电燃气费仍有136．584元的剩余，对于上述款项，邢晓航表示不再要求刘歆退还，用于抵扣刘歆办理门禁卡的工本费。刘歆对于抵扣一节无异议，但坚持认为因为门禁卡未交付导致其无法进入将房屋进行出租，给其造成了房屋空置的损失。关于空调情况，刘歆表示系后来发现的空调损坏，损坏原因是不制热了，后其自己找人进行维修加氟才修好，并主张空调系邢晓航使用导致出现的上述问题，故上述损失应当由邢晓航承担。邢晓航表示其在租赁期间正常使用空调，并发现空调损坏，且双方办理交接时刘歆并未提到空调出现问题，故空调是否在后续出现问题与其无关，不同意承担上述损失。关于押金，刘歆表示因邢晓航未交付门禁卡、使用过程中导致空调损坏，违反了合同的约定，给其造成了损失，故不同意退还押金，用于抵扣其损失。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。邢晓航和刘歆签订的《北京市房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效，法院予以确认。双方均应当按照合同的约定履行各自的义务。刘歆按照合同约定交付了房屋，邢晓航依照合同约定交纳了房屋押金和租金。现《北京市房屋租赁合同》期满，双方也认可办理了交接手续，根据合同约定“租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方”“退房当天业主退还客户押金捌仟伍佰元整，小写8500元”。现刘歆主张邢晓航存在违约行为，给其造成了损失，并主张押金不应当退还用于抵扣其损失。根据法院查明的事实可知，双方在办理交接时，刘歆的代理人并未提出异议，关于门禁卡，虽然邢晓航没有交付，但刘歆亦表示可以再次申请，且邢晓航亦同意以水电燃气费的余额抵扣办理门禁卡的费用，故门禁卡是否交付不影响刘歆对涉诉房屋的使用。关于空调，在交接当时，刘歆并未提出该问题，且未提供证据证明空调系邢晓航进行的损坏。刘歆以此主张邢晓航的行为构成违约，并不退还押金用于抵扣其损失，没有法律依据，法院对其抗辩意见不予采纳。故刘歆应当将押金8500元退还给邢晓航。关于邢晓航主张的利息，因双方系因为门禁卡等问题对是否应当退还押金存有争议，且双方合同对此没有约定，故法院对邢晓航的该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决：一、刘歆于判决生效之日起七日内退还邢晓航房屋押金8500元；二、驳回邢晓航的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。结合本案各方诉辩意见，本院认为本案二审的争议焦点为:邢晓航在租赁刘歆房屋时是否存在应抵扣押金的违约情形。刘歆上诉认为根据租赁合同约定涉案房屋退租时应当验房，但邢晓航并未验房签字，且刘歆未委托代理人参与验房。邢晓航未交付钥匙、门禁卡，由于刘歆无法回家补办导致空置房屋2月造成刘歆损失，租房后房屋空调无法正常使用应予赔偿。本院认为，关于租赁房屋交付事宜，根据刘歆一审提交的其与邢晓航的购房合同记载黄立敏系刘歆代理人在购房合同签字，且一审庭审中刘歆也认可黄立敏作为其代理人，在租赁到期后前往涉案房屋进行查验。因此刘歆关于涉案房屋并未进行退租验收的上诉理由缺乏事实和法律依据本院不予采信。关于涉案房屋钥匙刘歆认可中介人员已经交还给其，且黄立敏也参与验收，本院对此不持异议。关于门禁卡虽然邢晓航认可丢失确未交付，但刘歆也认可其以业主身份就可以办理，且根据双方租赁合同约定未交付门禁卡并不构成邢晓航拒绝退还押金的依据，就重办门禁卡的费用邢晓航已用房屋剩余水电燃气费用抵扣，故刘歆以未向其交付门禁卡为由拒退押金，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。刘歆以未向其交付门禁卡导致房屋无法出租而空置要求赔偿的理由，本院认为刘歆并未证明房屋空置与门禁卡未交付具有因果关系，也未证明存在实际损失，故其该项理由缺乏事实和法律依据，本院不予采信。关于空调维修费用，刘歆代理人在交接房屋时对于空调损坏事宜并未提出，且刘歆也未提交充分证据证明邢晓航存在损坏空调致无法正常使用的情形，故其以空调损坏需修复为由要求抵扣押金缺乏依据，本院不予采信。综上所述，刘歆的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由刘歆负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 茵审 判 员  张丽新审 判 员  田 璐二〇二〇年四月十五日法官助理  沈 力书 记 员  张晓华书 记 员  李 蕊