浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初982号 原告：余春兰，女，1980年4月3日出生，汉族，住福建省屏南县。 委托诉讼代理人：楼庆君，浙江东邦律师事务所律师。 被告：宋某2，女，1974年7月8日出生，汉族，住浙江省义乌市，现住浙江省义乌市。 被告：宋国华，男，1965年10月1日出生，汉族，住浙江省义乌市，现住浙江省义乌市。 被告：宋晓晴，女，1994年8月13日出生，汉族，住浙江省义乌市，现住浙江省义乌市。 被告：宋某1，男，2009年3月24日出生，汉族，住浙江省义乌市，现住浙江省义乌市。 法定代理人：宋某2，女，1974年7月8日出生，汉族，住浙江省义乌市，现住浙江省义乌市。 原告余春兰为与被告宋某2、宋国华、宋晓晴、宋某1房屋买卖合同纠纷一案，于2020年1月15日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由审判员王树超适用简易程序独任审判，于2020年3月30日公开开庭进行了审理。原告余春兰的委托诉讼代理人楼庆君，被告宋某2、宋国华、宋某1的法定代理人宋某2到庭参加诉讼，被告宋晓晴经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告余春兰向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告双方于2014年1月27日以及2017年6月15日签订的义乌市水岸家园12幢1单元1102室房屋买卖合同合法有效；二、四被告继续履行合同协助原告办理房产过户手续；三、四被告支付逾期过户违约金37056元（已经计算至起诉之日，按照房款年息6％计算至四被告实际履行之日止）；四、判令四被告支付律师代理费8000元。庭审结束后，原告申请撤回第三项诉讼请求。事实和理由：原告通过中介公司知道被告有房产要出售，双方在2013年年底达成初步协议，原告购买被告将安置在义乌市水岸家园的安置房，原告缴纳了4万元保证金后，原、被告以及第三方中介于2014年1月27日签订了三方房屋买卖协议，协议约定被告将自己所有坐落于义乌市水岸家园的安置房出卖给原告所有，抽签资格为126000元，由原告缴纳120平方的所有建房款337200元，共计463200元。被告房屋经过公证确定房号后，马上交付给原告使用至今。双方对抽签确定的房号签订了补充协议，约定待被告办理房屋产权证后立即过户给原告。但是被告在2018年8月就已经办好了房屋产权的初始登记，经过原告多次电话、微信要求办理变更登记手续，但是被告以各种理由拖延，甚至直接回复拒绝配合办理变更手续。直至起诉之日，被告仍未配合原告履行过户手续。 被告宋某2、宋国华、宋某1共同辩称：一、没有造成原告的损失。二、律师代理费与我无关。三、车库面积合同上有瑕疵，签字也有瑕疵。原告一分钱都没有付过，车库可以白拿的吗？车库是政府赠送给我们的，不是他们的。 针对被告的答辩，原告补充陈述：原告购买被告套房时首先是购买一个指标款，指标款中套房与车库是配套的。 原告为证明其诉讼主张，提供证据如下： 一、房屋买卖协议、补充协议、结婚证复印件、户口本复印件各一份，证明1、原被告签订房屋买卖的事实及确认房号及车位，2、第一、二被告系夫妻关系事实，以及第一、三、四被告是同一家庭户的事实。 二、转账记录、收件、缴款单各一份，证明原告支付涉案房屋指标款及建房款的事实。 三、公证书、不动产权登记证书各一份，证明讼争房屋属于四被告共同所有，并办理了初始登记，登记时间是2018年8月9日，符合过户的条件。 四、电费预付结算协议、转账记录打印件各一份，证明原告已经实际占有使用涉案房屋事实。 五、短信打印件、录音光盘及文字翻译各一份，证明原告多次要求被告办理过户手续事实。 六、律师代理费发票、合同各一份，证明原告为维权花去律师费的事实。 被告宋某2、宋国华、宋某1质证：买卖合同有瑕疵，车库问题的约定有瑕疵。对其他证据没有异议。 被告宋某2、宋国华、宋某1为证明其抗辩主张，向本院提交成本结算单一份，证明原告还有1.05平方米的面积没有补足。 原告余春兰质证意见：没有意见，1.05平方的面积愿意按2810元每平方补偿给被告。 根据原、被告的举证、质证意见及证据审核认定的有关规定，本院对上述证据认证如下： 原告提供的证据一，被告质证认为买卖合同有瑕疵，车库问题的约定有瑕疵，《买卖协议》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律强制性规定，本院确认其真实性及证明力。原告提供的证据二、三、四、五、六，被告质证无异议，本院确认其真实性。被告提供的成本结算单，被告质证无异议并愿意补足1.05平方的尾款，本院确认其真实性。 经审理查明：被告宋某2、宋国华系夫妻关系，被告宋晓晴系宋某2、宋国华的女儿，被告宋某1系宋某2、宋国华的儿子。2014年1月27日，原告余春兰（乙方）与被告宋某2、宋国华（甲方）签订《赤岸镇异地奔小康安置房屋买卖协议》一份，《协议书》约定：一、甲方自愿将本户安置在赤三村地块异地奔小康区块中经审批所得的其中一套120平方/套的购房指标转让卖售给乙方；二、转让售卖价格为人民币126000元，甲乙双方在签署协议时当面以人民币形式一次性付清；三、以上协议转让售卖款仅属指标权款，本房所有的建设费用均由乙方自行承担支付。政策给予本套房按面积计算的补助将归甲方所有，按人头补助的款项由甲方自行享受，与乙方无关。四、有关本协议中交易的套房今后建成办证所需的所有费用（包括办理一手房产权证税费和过户转让所需的税费等）均由乙方承担。甲方配合无条件提供办证所需全部证件，同时保证签字到场；五、因甲方拥有拆迁户的身份，有关该房必须由甲方出面才能办理的事项，甲方有义务全力配合办理，办理后取得的所有凭证资料由乙方保管；六、乙方受让该安置房资格后，待该指标房屋建成经抽签所选取的具体房屋产权归乙方所有，该房屋所配套的车库到时候不管是有偿还是需有价购买，此权利归乙方所有，甲方无权干涉。《赤岸镇异地奔小康安置房屋买卖协议》签订当日，原告支付被告宋某2、宋国华指标转让款126000元及履行保证金40000元（履约保证金后转化为购房款）。后原告依约向义乌市赤岸镇异地奔小康工程筹建委员会缴纳购房款共计297200元，加上保证金为337200元。2017年5月26日，讼争房屋经抽签定位在义乌市，车位号码632，非机动车位号47。2017年6月15日，原告余春兰与被告宋某2签订《赤岸镇异地奔小康安置房买卖补充协议》一份，双方约定：一、经赤岸镇异地安置房屋抽签定位，义乌市公证处公证确定，甲方和乙方共同签署《赤岸镇异地奔小康安置房屋买卖协议》中所指房屋定位为水岸家园12幢1单元112房号（120平方户型套房）及附属相配套地下第632号停车位、隔层非机动车第47号等归乙方所有；二、本安置房建筑成本按基准价（每平方2800元）及楼层定位规定差价找补计算，经计算本次乙方向甲方支付建筑款57200元，此款在协议签订时当面付清，甲方签字即认定为已收此款，不再另立收条。2019年4月18日，经义乌市赤岸镇异地奔小康工程筹建委员会结算，涉案房屋实测面积121.05平方米，单位平方定价2810元，总价340150.5元。2018年8月2日，四被告办理了涉案房屋的不动产初始登记。现四被告拒绝协助办理房地产权属证书的变更登记手续，故原告诉来本院。 本院认为：涉案房产系四被告共同安置所得，签订《赤岸镇异地奔小康安置房屋买卖协议》时，被告宋某1未满八周岁，被告宋某2、宋国华作为监护人，有权代理其进行民事活动。被告宋晓晴系被告宋某2、宋国华的女儿，原告有理由相信被告宋某2、宋国华有代理权；并且庭审中被告宋某2、宋国华陈述宋晓晴当年的暑假回来就知道涉案房产出卖的情况，涉案房产由原告占有、使用多年，被告宋晓晴未提出异议，综合上述情况，应视为被告宋晓晴对协议书内容已知情并认可。原、被告签订的《赤岸镇异地奔小康安置房屋买卖协议》及《赤岸镇异地奔小康安置房买卖补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律法规禁止性强制性规定，应确认有效；且两份协议中均约定了配套车库由买方所有。原告余春兰已按约支付房款337200元，并接收该房屋使用至今，协助办理房地产过户手续系房屋转让合同的附随义务，四被告应协助办理。经实际测算后原告需补足建房款2950.5元，原告应及时支付给被告方。关于原告主张的律师代理费8000元，因两份协议对律师费没有明确约定，本院不予支持。被告辩解买卖协议有瑕疵、车库问题的约定有瑕疵，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。原告余春兰诉请中的合理部分，本院予以支持。被告宋晓晴经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩和质证的权利，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国民法总则》第二十条，《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十二条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、确认原告余春兰与被告宋某2、宋国华于2014年1月27日签订的《赤岸镇异地奔小康安置房屋买卖协议》及原告余春兰与被告宋某2于2017年6月15日签订的《赤岸镇异地奔小康安置房买卖补充协议》有效。 二、被告宋某2、宋国华、宋晓晴、宋某1于本判决生效后十五日内协助原告余春兰办理义乌市房屋（车位号码632、非机动车位号47）的不动产权利转移登记手续。 三、驳回原告余春兰的其他诉讼请求。 案件受理费4441元，由原告负担317元，由四被告负担4124元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 王树超 二〇二〇年四月二十五日 代书记员 贾惠青