吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉24民终405号上诉人（原审被告）：吕某，现住吉林省安图县。被上诉人（原审原告）：安图县金盾小区正园物业有限公司。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人:李某2。上诉人吕某因与被上诉人安图县金盾小区正园物业有限公司（以下简称正园物业）物业服务合同纠纷一案，不服吉林省安图县人民法院（2020）吉2426民初163号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。吕某上诉请求：一、依法撤销安图县人民法院(2020）吉2426民初163号民事判决书，驳回正园物业诉讼请求。二、判令正园物业承担上诉费。事实和理由：一、正园物业主张的物业费已超过诉讼时效。根据《民法总则》第一百三十五条:“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年,法律另有规定的除外”的规定，正园物业起诉要求支付自2015年1月1日起至2018年12月30日的物业费，部分请求已经超过诉讼时效。2015年和2016年的物业费已经明显超过诉讼时效期间，即使正园物业的服务符合标准，吕某仅应该承担2017年和2018年的物业服务费；二、正园物业未按照物业服务合同约定履行服务义务，为吕某所住小区(安图县明月园小区）提供全面、符合约定、符合标准的物业管理服务。吕某居住的小区内出现私搭乱建，小区草坪破坏，部分草坪被开发为菜地，小区楼道内垃圾不清理，小区内车辆乱停乱放，小区内并未做到封闭式管理、保安巡逻，清雪不及时等诸多服务不到位的情况；三、正园物业主张的物业管理费已经与吕某损失相互抵顶。2014年9月末，因正园物业在修复吕某居住的楼顶时,当天未完成施工，又未采取防雨措施，当天夜间下大雨，造成吕某家中室内漏雨，给吕某造成了损失。事发后，正园物业公司负责人李某2赶到现场，并且承认因公司的过失,给吕某造成了损失，同意赔偿给吕某造成的损失。当场与吕某达成口头协议，给吕某造成的所有损失由正园物业承担，免除吕某的物业服务费，由正园物业负责室内简单维修。直到2017年末，正园物业一直未履行维修协议，无奈吕某室内进行了重新装修，共花费8400元。正园物业公司负责人承诺吕某所花的全部费用，与物业费相互抵顶，直至该笔费用全部结清为止，双方再次达成口头协议。综上，正园物业主张的物业费部分已经超过诉讼时效:正园的服务质量不符合约定，不符合标准;双方已经达成协议，相互抵顶债务。吕某不应支付物业服务费。正园物业辩称，我们每年两次将催费通知单贴到吕某门口，且给吕某打很多次催费电话。我们每天早上和晚上分别两次清理垃圾，每周拖一次楼道。有关车辆停放问题，2016年或2017年，经我公司上报城管局、社区、消防等部门做了一次性清理。吕某主张物业费已经与其损失相抵，我们在2014年8月份申请了房屋维修基金，进行了房屋漏雨维修，维修单位不是我们单位，而是安图县吉盛建筑工程有限公司，一审中已经将“施工协议书”向法庭提交。因此，吕某的损失不应由我公司负担，吕某拖欠物业费不当，请求维持一审判决。正园物业向一审法院起诉请求：1．判令吕某向正园物业支付拖欠的物业管理费2，848.00元；2．诉讼费由吕某承担。一审法院认定事实：吕某是安图县明月镇明月园小区6号楼2单元601室业主，其房屋面积为118.70平方米。正园物业公司于2012年8月9日成立。2014年12月31日、2016年12月31日正园物业公司与安图县明月园小区业主委员会先后签订《明月园小区物业管理委托合同书》。2014年12月31日签订的委托合同中约定：委托管理期限为2年，自2015年1月1日起至2016年12月31日止，另约定2015年1月1日起物业管理费收取标准，按政府调整价即县物价局指定的三级物业管理标准每月每平方米0.5元收取。空置房屋的物业管理服务费收取标准为一年全额的物业费的扣除环卫处指定的一年60元垃圾清理费，剩余部分为全年物业费。业主和物业使用人应在每年的12月20日前缴清全年的物业管理费。乙方物业管理服务主要内容：1．监督业主的私搭、乱建等违法违规行为。如确需搭、建则报业主大会通过，相关行政主管部门报批。2．处理协调好业主之间的邻里关系。包括监督、制止小区内的业主私占共有部位，改变住宅用途，改变住宅承重结构，影响住宅安全及小区内的视觉卫生和噪音影响等违法违规行为。3．制定全年的物业管理项目和服务计划；宣传物业管理条例，明确业主及物业公司的权利和义务；总结一年的物业管理服务是否达标或有瑕疵，进行群众评议。4．设立公示栏，公开公示物业公司义务及维修项目标准。5．建立健全小区业主的详细资料档案（老人、儿童、车辆、车库、车辆牌照、门牌号码、联系电话）等。6．小区实行封闭式管理、保安巡逻制度。重点部位重点防范。7．报修电话24小时开通，急修20分钟内到达现场，以最短时间维修，对当天维修不了的向业主说明情况。对急修项目不等、不靠、不拖、不推诿，实行先维修后分清责任再承担费用的原则。8．物业公司管理维修范围：（1）楼梯间保洁（2）小区内公共环境卫生（3）各种设备及娱乐设施（4）除雪、停车位、停车场（5）共用自来水管道（入户圈门以外）（6）化粪池、污水井、室外排污管道与城市排污管线入口以内的地下排污管道。9．更换楼道防盗门、屋面漏雨等大修项目所需费用应申请维修基金，申请未果的由业主均摊。10．入户维修项目的零部件由业主承担，物业公司负责维修，维修不了的物业公司负责联系相关施工队，物业公司不收任何服务费用。发现公司员工收取好处费、服务费的立即辞退（业主主动支付的除外）。11．管理服务标准：（1）小区亮化、楼道照明时报时修（2）定期对小区内的设备及设施维护、维修和保养（防盗门健身器材、自行车棚）等，达到95％的完好率。（3）每月两次对草坪、树木进行维护、剪修。（4）掌握化类池、污水井的位置及排污管道走向，每年清理两次化粪池、污水井。（5）公共场所、主次干道及楼道内的卫生保洁，每天清扫一次，当日垃圾当日运出。楼道每星期拖一次，楼道窗户每星期清洗一次（冬季除外）。（6）除雪工作由物业公司负责，不收取业主任何费用（雪后无特殊情况48小时清理完毕）。2016年12月31日签订的委托合同中约定：委托管理期限为一年，自2017年1月1日至2017年12月31日止，业主和物业使用人应在每年的12月20日前缴清全年的物业管理费。物业管理主要内容基本与前一份合同书相同。第一、二份委托合同中均约定正园物业公司以每月每平方米0.5元价格收取物业服务费，并对涉及物业服务中的双方权利义务作出规定。签订合同后，正园物业按照双方约定开始为明月园小区提供物业管理服务，正园物业通过将物业费催费通知单贴在吕某家门口、电话催费等形式向吕某崔索物业服务费。正园物业公司提供物业服务的同时，出现小区内私搭乱建未及时制止；小区内草坪被破坏，部分被开发为菜地；卫生保洁、垃圾清理不及时；小区车辆管理不到位；清雪不及时等诸多履行瑕疵。吕某居住的涉案房屋房屋面积118.70平方米，每年物业服务费为118.70平方米×0.50元×12个月=712.20元。被告拖欠2015年1月1日至2018年12月30日4年的物业服务费共计2，848.00元。2014年8月，明月园业主委员会因明月园小区所有楼房楼顶漏雨，经请示相关部门，动用了房屋维修基金，与安图县吉盛建筑工程有限公司达成了《施工合同》，就漏雨部分楼顶进行了维修。维修过程中，正园物业的李某2经理一直协调维修事宜。吕某主张正园物业所请求的物业费已经与吕某应交纳的物业服务费相互抵顶，但吕某未能提供充分的证据加以证明。2019年12月17日，正园物业因吕某（原告起诉时将吕某误写成“吕亚彭”）拖欠物业服务费向一审法院起诉，正园物业起诉后因与吕某和解又撤回了起诉。2019年3月20日，正园物业起诉明月园小区业主崔衍华催要物业管理服务费，一审法院作出（2018）吉2426民初1602号民事判决书，该判决书认定正园物业公司提供物业服务的同时，出现小区内私搭乱建未及时制止；小区内草坪被破坏，部分被开发为菜地；卫生保洁、垃圾清理不及时；小区车辆管理不到位；清雪不及时等诸多履行瑕疵，判决业主承担应交物业服务费的70％。现该判决已经发生法律效力。一审法院认为，2014年12月31日起正园物业公司与安图县明月园小区业主委员会签订《明月园小区物业管理委托合同书》后，开始为小区提供物业服务。正园物业公司作为合同一方当事人已经履行了合同的主要义务，吕某作为明月园小区的业主享受了正园物业公司提供的服务。虽然，物业服务有瑕疵，但并不构成根本违约，正园物业公司请求明月园小区业主按照《明月园小区物业管理委托合同书》内容交纳物业服务费的主张，依法部分予以支持。因正园物业公司在履行物业服务合同中存在诸多履行瑕疵，未按合同约定完全、适当履行其物业服务合同，业主未按期交纳物业费的行为，依法不能认定为违约行为。吕某提出正园物业公司主张2017年前的物业费已过诉讼时效，不应得到法律的支持的辩解，因正园物业于2019年12月17日起诉后因与吕某和解又撤回了起诉，引起诉讼时效的中断，诉讼时效期间重新计算，故对吕某2017年前的物业费已过诉讼时效的主张一审法院不予支持。结合正园物业公司未按照物业管理委托合同的约定对物业设施等及时进行维修、养护、对个别业主占用绿地、私搭乱建等行为未有效制止及其他履行瑕疵，一审法院酌定支持正园物业公司70％的物业服务费请求。但吕某不主张正园物业物业服务存在瑕疵，而主张正园物业所请求的物业费已经与吕某应交纳的物业服务费相互抵顶，但吕某对其主张未能提供充分的证据加以证明，故对该主张一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、《物业管理条例》第七条、第十二条第四款、第四十四条、《物业服务收费管理办法》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：被告吕某于本判决生效之日立即向原告安图县金盾小区正园物业有限公司支付物业服务费2，848.00元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元，由被告吕某负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人均未向法庭提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，2019年12月17日，正园物业因吕某拖欠物业费向吉林省安图县人民法院起诉后因与吕某和解又撤回了起诉，引起诉讼时效中断，根据法律规定诉讼时效应当重新计算。因此，正园物业公司的请求未超过诉讼时效，吕某该上诉请求本院不予支持。当事人应当对自己主张的事实提供证据予以证明。吕某主张物业管理费已与其受到的财产损失费用相抵，并陈述与正园物业负责人达成了口头协议。现正园物业否认该事实，吕某也未提供直接证据印证自己的主张，应承担举证不能的法律后果。综上所述，吕某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由吕某负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 葛福祥审 判 员 赵 颖审 判 员 全贞姬二〇二〇年四月八日法官助理 （孟佳书 记 员 池宥贞