上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终2367号上诉人(原审原告、反诉被告)：上海鋆街商业经营管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：唐小春，董事。委托诉讼代理人：黄冲，男。委托诉讼代理人：潘宇虹，上海融力天闻律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：李军，男，1974年6月6日出生，汉族，户籍所在地安徽省。委托诉讼代理人：李继生，北京市安都律师事务所律师。委托诉讼代理人：周汝浩，北京市安都律师事务所律师。上诉人上海鋆街商业经营管理有限公司(以下简称鋆街公司)因与被上诉人李军房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2019)沪0118民初12356号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。鋆街公司上诉请求：撤销上海市青浦区人民法院(2019)沪0118民初12356号民事判决第六项、第七项，将本案发回重审或依法改判，一、二审案件受理费均由被上诉人承担。事实和理由：由于被上诉人逾期支付租金，导致上诉人向其发函催告支付租金，并行使合同解除权。一审法院将保证金扣除违约金后返还有违“有约定从约定”的合同法基本原则。保证金作为违约金予以没收，不存在过高需要调整的理由及依据。两份合同合计免租期6个月，对照两份租赁合同不同的租金标准，被上诉人已享受的免租金额高达人民币586,725元(以下币种均为人民币)。就逾期付款虽然约定的是滞纳金，实质是逾期付款的违约金，被上诉人应当承担。李军答辩称，不同意上诉人的上诉请求。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。鋆街公司向一审法院起诉请求：1.确认鋆街公司、李军签订的租赁合同于2019年4月26日解除；2.李军向鋆街公司支付2019年2月25日至2019年4月26日的租金人民币168,249.54元及滞纳金(按照日千分之五，自2019年2月21日起计算至实际支付之日止)；3.李军支付2019年4月27日至2019年5月10日的房屋占有使用费39,258.23元及滞纳金(按照日千分之五，自2019年2月21日起计算至实际支付之日止)；4.李军将营业执照从注册地迁出并支付违约金(按照每月85,293元，从2019年5月11日计算至实际迁出日止)；5.李军向鋆街公司支付2019年4、5月电费以及违约金3,111.55元；6.李军向鋆街公司支付2019年1月1日至2019年5月10日物业费21,563.77元。李军向一审法院提出反诉请求：1.鋆街公司退还李军保证金330,846元；2.鋆街公司赔偿李军损失20万元(以评估结果为准)。一审法院认定事实：2017年9月26日，鋆街公司(甲方)与李军(乙方)签订《商铺租赁合同》，约定甲方将上海市青浦区崧文南路的云间生活——壹品世家8号楼512、510、508、506、504、502、500室房屋出租给乙方，计租面积843.19平方米，租赁期限自2017年11月25日至2025年11月24日。第一、二个租约年每月租金110,282元。一个季度为一个交租期，乙方应在每个交租期最后一个月的20日前向甲方一次性足额支付下个交租期租金。本合同签署当日，乙方应向甲方支付3个月的1年内月平均租金即330,846元作为履约保证金。本合同终止后30日内甲方无息退还履约保证金等。2018年5月16日，鋆街公司(甲方)与李军(乙方)签订《商铺租赁合同》，约定甲方将上海市青浦区崧文南路的云间生活——壹品世家8号楼510、508、506、504、502、500室房屋出租给乙方，计租面积652.13平方米，租赁期限自2018年5月20日至2025年11月24日。第一个租约年免租期自2017年11月25日至2018年2月24日，第二个租约年免租期自2018年11月25日至2019年2月24日。第一、二个租约年每月租金85,293元。一个季度为一个交租期，乙方应在每个交租期最后一个月的20日前向甲方一次性足额支付下个交租期租金。本合同签署当日，乙方应向甲方支付3个月的1年内月平均租金即330,846元作为履约保证金。本合同终止后30日内甲方无息退还履约保证金。甲方有权从履约保证金或物业服务保证金中相应扣除包括但不限于乙方欠付的租金、物业服务费及违约金等。乙方应单独与物业公司签订物业服务协议，并缴纳物业服务费。物业服务费按计租面积计收，标准为每平方米每月6.2元。物业服务费一个季度为一个交费期，乙方应在每个物业费交费期最后一个月的20日前协助物业完成下个阶段物业服务费的收取。甲方/物业公司在第一个租约年内实际收取的物业服务费以第7.1条约定标准执行。自进场日起，乙方应承担并支付该房屋所发生的水、电、煤气等资源或能耗费用。如乙方未能在合同约定期限向甲方足额支付履约保证金、物业服务保证金、物业服务费及租金，则乙方逾期支付第10日起，甲方有权以书面通知方式解除合同。甲方解除合同的，乙方应向甲方支付相当于履约保证金金额的违约金。在合同履行期内因乙方违约而提前终止的，则乙方所交履约保证金不予退还，不足的乙方需补缴。乙方迟延交纳租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应支付相当于欠费金额千分之五的滞纳金，迟延超过60日，甲方有权解除合同。租赁期限届满或因任何原因终止或解除后10日内，乙方应将房屋交还甲方。交还期内，乙方仍应按届时所在租约年租金标准向甲方支付占用费，按届时物业服务费标准向甲方支付物业服务费，还承担水、电、燃气、热力等各项费用。合同另约定了其他权利义务。鋆街公司(甲方)与李军(乙方)另签订补充协议，约定甲方同意乙方将房屋分别转租。2019年4月25日，鋆街公司向李军发送解约函，表示李军至今未支付2019年2月25日至2019年5月24日的租金255,879元已构成严重违约，鋆街公司正式函告李军解除《商铺租赁合同》，要求李军在2019年5月5日前将商铺恢复原状交还鋆街公司，将营业执照注销或迁出，向鋆街公司支付相当于履约保证金的违约金，并结清水电、物业服务费等费用。李军支付鋆街公司押金330,846元。李军租金支付至2019年2月24日。李军未支付2019年4月和5月的电费，鋆街公司于2019年8月支付电费，电费发票显示金额合计3,111.55元，其中包括过期电费违约金272.19元。李军于2019年5月10日搬离。系争房屋的物业管理公司出具证明，证明李军截至2019年5月10日欠费5,845元。一审法院审理中，鋆街公司为证明向李军催款，提供了2019年4月4日的告知函和邮寄凭证，李军表示未收到告知函。李军为证明鋆街公司口头承诺鋆街公司出租范围仅有李军一个超市，提供了：1、2018年12月31日、2019年4月3日、2019年4月27日张某某与陈大奇之间的录音；2、2019年4月4日、2019年4月8日、2019年7月18日张某某与鋆街公司方戴总之间的录音；3、2019年5月5日张某某与鋆街公司方戴总之间的微信聊天记录，其中戴总表示：“你租金不付已经把租金保证金抵用了，你还拖着不肯撤场那么公司和你肯定打官司，官司赢了还要你欠的租金吐出来，你自己算算吧我还不帮你啊？”；4、2019年5月7日至2019年5月10日张某某与鋆街公司方沈慧娟之间的短信聊天记录。鋆街公司对上述证据均不予认可，鋆街公司处没有叫陈大奇的工作人员，有工作人员戴晓俊、徐吉和沈彦，但是上述人员均没有承诺过仅开李军一家超市，也不同意出庭。李军当庭出示了微信聊天记录，鋆街公司确认李军提供的微信聊天记录中戴晓俊的头像系戴晓俊的微信头像。李军另申请证人张某某和孙某某出庭作证。张某某表示：证人介绍李军承租鋆街公司的房屋，签订第一份租赁合同时证人在场，鋆街公司方的陈大奇和徐迪克(真名不清楚)均在场，李军当时要求在合同上注明不得开设第二家超市，鋆街公司方表示合同是固定的不能改变，鋆街公司工作人员表示个人不能代表公司出具任何书面材料，但是口头承诺不开设第二家超市。不到一年鋆街公司出租的房屋开设了永辉生活馆，李军让证人找鋆街公司商量，鋆街公司提出将房屋退租200多平方米，但押金不退，在此情况下双方签订了第二份租赁合同。之后鋆街公司又将李军退租的房屋出租给苏宁小店，证人找鋆街公司商量表示无法经营要求退租金和押金，鋆街公司要求李军在5月5日退场，但是不愿意退钱。双方商谈多次，李军要求房租从押金中扣除，剩余退还，鋆街公司表示房租可以扣减但是不同意退钱。2019年4月20日左右，证人电话联系鋆街公司方的沈总(沈彦)，沈总表示同意扣除欠款后退还押金，但是后来就没有回音了。证人孙某某表示：李军在签订租赁合同时邀请证人陪同把关，故证人当时在场。当时在场的鋆街公司方人员有姓陈的和姓徐的。证人表示一排门店是不是要开其他超市，鋆街公司工作人员表示不会开的，证人说合同中没有体现出来，鋆街公司工作人员表示格式合同无法更改。之后听李军说鋆街公司出租的房屋开设了永辉生活馆，鋆街公司同意减少李军租赁面积，证人表示面积减少押金也相应减少，但是之后鋆街公司没有退还押金。鋆街公司认为证人仅陈述第一次签约在场，之后的事情都是听说的。第一次签约时鋆街公司在场人员有徐吉。因为李军表示旁边开设了其他超市经营困难，故鋆街公司同意部分退租，在不降低押金的情况下与李军签订第二份合同。一审法院认为，鋆街公司、李军签订的《商铺租赁合同》系当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按约履行。鋆街公司、李军对于合同解除及时间均无异议，故法院确认鋆街公司李军之间的租赁合同于2019年4月26日解除。鋆街公司、李军一致确认李军于2019年5月10日搬离，李军理应按照合同约定支付搬离前所欠的租金和占有使用费，对鋆街公司主张的租金和房屋占有使用费法院予以支持。对于合同期内产生的电费，理应由李军承担。李军未提供证据证明鋆街公司同意从保证金中扣除电费，故对鋆街公司主张的电费及违约金法院予以支持。因合同约定李军应与物业公司签订合同并缴纳物业管理费，鋆街公司至今未向物业公司缴纳物业管理费，故对鋆街公司要求李军支付物业管理费的请求不予支持。李军表示同意迁出或注销营业执照并且已经申请，但未提供相应的依据，故法院认定李军理应将注册在系争房屋的营业执照迁出。李军提供的证人陈述在签订合同时李军就已经提出要求鋆街公司书面承诺仅开李军一家超市，鋆街公司工作人员当时就表示不同意修改合同，鋆街公司员工个人没有权利代表公司出具任何书面材料，故李军理应知晓鋆街公司工作人员个人无权代表鋆街公司承诺，双方约定的权利义务以合同为准，对李军主张鋆街公司承诺仅开李军一家超市，鋆街公司违约的抗辩意见难以支持。李军在合同到期前搬离并且未按时支付租金，违反了合同约定，鋆街公司有权解除合同。尽管鋆街公司否认李军提供的录音和聊天记录，但是鋆街公司认可李军所述部分人员系鋆街公司的工作人员，微信记录中的头像经法院核实属实，从录音和聊天记录来看，鋆街公司方的工作人员在合同签订和履行过程中确实有不恰当的陈述。结合李军在合同解除前已经明确告知鋆街公司要退租，双方就退租的事宜一直在协商中，李军不存在恶意拖欠租金的故意，故对鋆街公司主张滞纳金法院不予支持。鉴于李军违约，法院综合合同履行程度、当事人的过错程度，鋆街公司实际损失等因素，酌情认定李军应支付鋆街公司违约金127,940元，该违约金从李军支付的保证金中予以扣除，剩余部分理应退还。鉴于李军存在违约行为，对李军主张的赔偿损失请求法院不予支持。一审法院判决如下：一、上海鋆街商业经营管理有限公司与李军在2018年5月16日签订的《商铺租赁合同》于2019年4月26日解除；二、李军应于判决生效之日起十日内支付上海鋆街商业经营管理有限公司2019年2月25日至2019年4月26日的租金168,249.54元；三、李军应于判决生效之日起十日内支付上海鋆街商业经营管理有限公司2019年4月27日至2019年5月10日的房屋占有使用费39,258.23元；四、李军应于判决生效之日起十日内将其注册在上海市青浦区崧文南路的云间生活—壹品世家8号楼512、510、508、506、504、502、500室房屋的营业执照迁出；五、李军应于判决生效之日起十日内支付上海鋆街商业经营管理有限公司电费及违约金3,111.55元；六、上海鋆街商业经营管理有限公司的其余诉讼请求不予支持；七、上海鋆街商业经营管理有限公司应于判决生效之日起十日内退还李军保证金202,906元；八、李军的其余诉讼请求不予支持。本院二审期间，上诉人提交物业公司授权确认书一份，以证明其有权代物业公司收取物业费用。被上诉人表示物业公司没有退回其押金，并不存在欠付。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，鋆街公司、李军签订的《商铺租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效。李军主张在签订合同时其就已要求鋆街公司书面承诺仅开李军一家超市，鋆街公司工作人员当时就表示不同意修改合同。而李军在合同到期前搬离并且未按时支付租金，违反了合同约定，鋆街公司有权解除合同。李军违约，但根据录音和聊天记录来看，鋆街公司方的工作人员在合同签订和履行过程中确实有不恰当的陈述，结合李军在合同解除前已经明确告知鋆街公司要退租，双方就退租的事宜一直在协商中，一审法院认为李军不存在恶意拖欠租金的故意，并无不当。一审法院综合合同履行程度、当事人的过错程度、鋆街公司实际损失等因素，不支持滞纳金请求，酌情认定李军应支付鋆街公司违约金127,940元，该违约金从李军支付的保证金中予以扣除，剩余部分理应退还，上述意见尚属合理，就违约金数额本院不再调整。合同约定李军应与物业公司签订合同并缴纳物业管理费，鋆街公司出具授权确认书表示其有权代物业公司收取物业费用，则权利义务关系仍在物业公司与李军之间，现鋆街公司未向物业公司缴纳物业管理费，且李军表示物业公司没有退回其押金，并不存在欠付，故就物业费可另行处理。综上所述，上诉人上海鋆街商业经营管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币4,667.05元，由上诉人上海鋆街商业经营管理有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理苗一路审判长 彭 辰审判员 徐 江审判员 成 皿二〇二〇年四月二十八日书记员 刘佳依附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……