广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终5967号上诉人（原审被告）：从化国泰天彤房地产开发有限公司，住所地：广东省广州市从化区江埔街禾仓村。法定代表人：胡玲，董事长。委托诉讼代理人：施新华，广东博厚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄伟东，男，1973年10月1日出生，汉族，住广东省广州市从化区。委托诉讼代理人：曾英，广东力诠律师事务所律师。原审第三人：黄伟球，男，1976年12月11日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。原审第三人：白少玲，女，1966年7月16日出生，汉族，住广东省广州市从化区。原审第三人：广东濠盈投资有限公司，住所地：广东省东莞市石龙镇龙升路濠兴逸苑6-9幢裙楼办公室之二。法定代表人：陈启邦。委托诉讼代理人：刘思敏，北京市盈科（东莞）律师事务所律师。上诉人从化国泰天彤房地产开发有限公司（以下简称：国泰公司）因与被上诉人黄伟东、原审第三人黄伟球、白少玲、广东濠盈投资有限公司（以下简称：濠盈公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市从化区人民法院（2019）粤0117民初265号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人国泰公司的上诉请求：一、撤销原审判决，改判驳回黄伟东一审全部诉讼请求或发回重审；二、本案一、二审诉讼费用由黄伟东承担。事实与理由：一、一审判决没有查清黄伟东是否支付购房款，属于认定事实不清。国泰公司虽与黄伟东签订商品房买卖合同，但作为买方的黄伟东没提供支付购房款的有利证据，仅提供了一份《御景绿洲花园收款收据》。而该收据上写着“现金200万元”，作为买房人不可能提着200万元现金去买房，这明显也与交易习惯不符。况且刷卡的100万元也不是支付给上诉人。该收据显示的总额是300万元，购买了六套房。而黄伟东开庭时陈述，另外五套房的购房款转为了民间借贷，但其又未能提供转为民间借贷的借条及以房抵债的协议等证据。退一步讲，即使转为了民间借贷，该款项也没有借给国泰公司，国泰公司不存在以房抵债的情况，当然不应当黄伟东交付房屋。二、濠盈公司与国泰公司仅为合作关系，并没有销售房屋的权利。涉案的房产都登记在国泰公司名下，且在原审法院2019年11月6日与濠盈公司的原实际控制人陈始华的询问笔录中，陈始华也明确表示只有国泰公司有权进行销售房屋。故一审判决认定濠盈公司有权处分涉案房屋属于认定错误。三、本案法律关系应属于民间借贷纠纷，并不是商品房预售合同纠纷。黄伟东在（2019）粤0117民初3168号案件中陈述“2013年2月7日，黄伟东向濠盈公司与国泰公司支付了200万元现金及项目部现场POS机刷卡100万元，共计300万元，双方约定月利息为5%”。由此可以看出，国泰公司与黄伟东签订商品房买卖合同仅为借款的担保，并非真正意义上的房屋买卖。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（法释【2015】18号）第二十四条的规定，本案应为民间借贷纠纷。被上诉人黄伟东于二审答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。我方与国泰公司之间存在房屋买卖关系。国泰公司在2014年至2017年履行了逾期交房违约金的付款义务。在（2014）穗从法房初字第××号民事调解书中未对房屋买卖关系提出异议。由濠盈公司收款，国泰公司与我方签订房屋买卖合同并备案符合法律规定。原审第三人黄伟球、白少玲于二审均无答辩。原审第三人濠盈公司二审答辩称，与国泰公司的上诉事实理由一致。黄伟东向原审法院起诉请求：1.国泰公司将位于从化市××××号（御景绿洲花园第一期）××栋××房屋交付黄伟东使用，并将以黄伟东为房地产权属人的房地产权证交付给黄伟东；2.本案诉讼费由国泰公司承担。事实与理由：2013年3月21日黄伟东与国泰公司签订编号为201303210589的《广州市商品房买卖合同》（预售）并在房管部门办理了房屋预售备案登记，黄伟东以总房价648300元向国泰公司购买位于从化市××××房，黄伟东己经支付全部购房款，但国泰公司至今未按《广州市商品房买卖合同》（预售）第十三条的约定履行交付房屋和办理过户手续的义务。2014年黄伟东以国泰公司不履行约定延期交楼为由向广州市从化区人民法院提起诉讼，在审理过程中，经法院主持调解制作（2014年）穗从法房初字第××号《民事调解书》。根据《民事调解书》，黄伟东与国泰公司双方自愿达成如下协议：一、黄伟东与国泰公司双方继续履行双方于2013年3月21日签订的《广州市商品房买卖合同》（预售）。二、国泰公司支付逾期交楼（御景绿洲花园第一期第××栋××房屋）之违约金给黄伟东，以房屋总价648300元为基数，按照每日万分之三为标准，从2013年7月1日暂至2014年7月31日共396天违约金计为77018元（若国泰公司在2014年7月31日前交楼，则计算至国泰公司实际向黄伟东正式交楼之日），国泰公司以现金（或者现金支票）方式在本协议生效时支付23105元，余额在2014年8月1日前付清；2014年7月31日后的延迟交楼违约金，由黄伟东、国泰公司按照实际天数结算，国泰公司应当在当月月底逐月支付给黄伟东。三、若国泰公司不能按期支付上述款项，则国泰公司从应付款项之日起至实际支付之日止以应付违约金为基数按照年息16%的标准向黄伟东支付逾期利息。由于国泰公司未按《民事调解书》履行义务，黄伟东于2015年11月5日申请执行，执行案号穗从法执字第2938号，通过法院执行，黄伟东收到了国泰公司支付的违约金（计至2017年6月30日）。目前房屋己经具备交付使用条件，但国泰公司却拒绝交付房屋、拒绝为黄伟东办理房屋过户手续。经审理查明：时间为2013年2月7日的《御景绿洲花园收款收据》记载：今收到黄伟球、白少玲共陆套房668.82m2部分房款（6#2205、6#2305、6#2405、6#2505、6#2604、5#2303）金额3000000元，现金200万元、刷卡100万元，主管陈始华，经手人巢美英，落款处收款单位加盖“广东濠盈投资有限公司从化国泰项目售楼专用章”。同日，白少玲以其账号为62×××16的中国农业银行银行卡通过消费方式支付100万元。2013年3月21日，黄伟东与国泰公司签订编号为201303210589的《广州市商品房买卖合同》（预售），约定黄伟东以总房价648300元向国泰公司购买位于从化市××××房的商品房，第八条约定付款方式为一次性付款，在2013年3月21日前支付全部房价款；第十三条约定国泰公司应当在2013年6月30日将房屋交付给黄伟东使用；第二十一条约定国泰公司应当在房屋交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为黄伟东办妥产权登记，并将以黄伟东为产权人的房地产权证交付黄伟东等。该合同办理了商品房买卖合同鉴证，并以“13预登13314242”预告登记字号办理了预告登记，预购人为黄伟东。2013年3月21日，黄伟东与从化市国泰物业管理有限公司签订《御景绿洲花园前期物业服务协议》，约定从化市国泰物业管理有限公司为黄伟东的各物业提供物业管理服务，物业基本情况：从化市御景绿洲花园，座落位置从化市河东南路××号，购房合同编号201303210589、建筑面积129.66平方米、用途住宅等。后黄伟东以国泰公司未在合同约定的期限内交付房屋为由向原审法院起诉要求国泰公司支付逾期交房违约金，原审法院以（2014）穗从法房初字第××号案受理，黄伟东向原审法院提交该案的证据清单包括上述《御景绿洲花园收款收据》。国泰公司提交的民事答辩状记载：“答辩人：国泰公司、被答辩人：黄伟东，……第三、再退一步讲，被答辩人没有按照合同付款。根据《广州市商品房买卖合同（预售）》第十四条及附件七第一条的规定，迟延交楼违约金以被答辩人缴纳完房款为基数。因此，被答辩人首期迟延的违约金的天数/天，其他付款延迟的天数/天，均不应计算违约金，违约金的计算不应为合同约定的交房日期，而应为被答辩人全部付完款的日期即年月日。至于追究被答辩人的迟延付款违约金问题，答辩人将另行起诉或者与被答辩人协商解决。”原审法院于2014年6月19日作出《民事调解书》，载明：经原审法院主持调解双方当事人自愿达成如下协议：一、黄伟东与国泰公司双方继续履行双方于2013年3月21日签订的《广州市商品房买卖合同》（预售）。二、国泰公司支付逾期交楼（御景绿洲花园第一期第5栋2303房）之违约金给黄伟东，以房屋总价648300元为基数，按照每日万分之三为标准，从2013年7月1日暂至2014年7月31日共396天违约金计为77018元（若国泰公司在2014年7月31日前交楼，则计算至国泰公司实际向黄伟东正式交楼之日），国泰公司以现金（或者现金支票）方式在本协议生效时支付23105元，余额在2014年8月1日前付清；2014年7月31日后的延迟交楼违约金，由黄伟东、国泰公司按照实际天数结算，国泰公司应当在当月月底逐月支付给黄伟东。三、若国泰公司不能按期支付上述款项，则国泰公司从应付款项之日起至实际支付之日止以应付违约金为基数按照年息16%的标准向黄伟东支付逾期利息等。由于国泰公司未按《民事调解书》履行义务，黄伟东向原审法院申请强制执行，原审法院已立案执行。另查，广东省广州市中级人民法院（2017）粤01民终21140号民事判决查明：国泰公司（甲方）与东莞市濠盈五金制品贸易有限公司（乙方）签订《房地产合作开发合同》约定双方合作开发房地产，甲方提供两宗项目土地，乙方负责项目开发的全部资金，两个项目由乙方组织实施全部施工或由乙方指定有资质公司施工，甲方占楼房及地下室总面积的40%，乙方占楼房及地下室面积的60%，各方分配的房产区域位置分配按附图等。后东莞市濠盈五金制品贸易有限公司变更为濠盈公司。该公司于2011年3月20日由原来的有限责任公司（自然人独资）变更为有限责任公司，变更后的股东陈启邦占变更后公司注册资本的11.32%，新股东东莞市濠迅塑胶贸易有限公司（法定代表人陈始华）占变更后公司注册资本的88.68%。同日，该公司章程约定股东会会议按照认缴出资比例行使表决权等。2011年3月28日，濠盈公司的股东变更为陈启邦占30%、陈始华占40%、广东中贤集团有限公司占30%。2013年12月2日，濠盈公司的股东变更为陈启邦占30%、陈始华占70%。陈始华称其代表濠盈公司与国泰公司在从化共同开发楼盘。在本案审理过程中，国泰公司表示案涉房屋已符合合同约定的交房条件，可以办理房地产权证。黄伟东对此无异议，并主张案涉房屋属于国泰公司与濠盈公司合作开发房地产项目中分配给濠盈公司的部分。原审第三人黄伟球、白少玲对黄伟东主张案涉房屋的权利并无异议。原审法院认为，已生效判决查明，国泰公司与濠盈公司合作开发房地产，双方约定国泰公司提供两宗项目土地，濠盈公司负责项目开发的全部资金，两个项目由濠盈公司组织实施全部施工或由濠盈公司指定有资质公司施工，国泰公司占楼房及地下室总面积的40%，濠盈公司占楼房及地下室面积的60%，各方分配的房产区域位置分配按附图等，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。”根据上述规定，由于国泰公司与濠盈公司均无正当理由拒不提供双方依约分配的房产区域位置图，故原审法院认定黄伟东关于案涉房屋是濠盈公司与国泰公司合作开发房地产项目中属于分配给濠盈公司的房屋的主张成立，濠盈公司有权对案涉房屋进行处分，将案涉房屋出售给黄伟东并收取房款。国泰公司与黄伟东已就案涉房屋签订了《广州市商品房买卖合同》（预售）、《御景绿洲花园前期物业服务协议》，且已在（2014）穗从法房初字第××号案中就案涉房屋逾期交楼违约金的支付问题达成协议，原审法院据此已制作民事调解书且黄伟东已向原审法院申请强制执行，应视为国泰公司对濠盈公司将案涉房屋出售给黄伟东并无异议。黄伟东持有的加盖“濠盈公司从化国泰项目售楼专用章”的《御景绿洲花园收款收据》载明，濠盈公司收到黄伟球、白少玲支付的包括案涉房屋在内的六套房屋部分购房款300万元，结合白少玲通过刷卡消费方式向濠盈公司付款支付100万元的银行卡交易明细可以证实，濠盈公司在开具上述收款收据当天已收到该收据上记载的白少玲刷卡支付的100万元。因国泰公司、濠盈公司均未能举证证明黄伟东、黄伟球、白少玲已取得上述收据上的其他五套房屋，或已偿还收据上载明收到的款项，且白少玲已付的100万元大于案涉房屋的购房款，可以认定案涉房屋的全部购房款已支付。黄伟球、白少玲对黄伟东主张案涉房屋权利无异议，濠盈公司对黄伟东主张案涉房屋交付及过户亦未提出抗辩。依黄伟东与国泰合同约定，国泰公司有将案涉房屋交付给黄伟东并办理案涉房屋不动产权证给黄伟东的义务。综上所述，对于黄伟东的诉讼请求，原审法院予以支持。原审第三人广东濠盈投资有限公司经原审法院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响本案的审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十五条的规定，判决如下：一、被告从化国泰天彤房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内将位于从化市（现广州市从化区）江埔街河东南路××号××栋××房的房屋交付原告黄伟东；二、被告从化国泰天彤房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起60日内将以原告黄伟东为权属人的位于从化市（现广州市从化区）江埔街河东南路××号××栋××房的房屋的不动产权证交付原告黄伟东。案件受理费10283元，由原告黄伟东负担5141.5元，被告从化国泰天彤房地产开发有限公司负担5141.5元。本院经审理查明，本院确认原审法院查明的事实。另查明，原审法院于2019年12月26日作出（2019）粤0117民初3168号民事判决，该民事判决于2020年1月21日生效。该民事判决作出部分认定如下：关于以房抵债所偿还的部分债务是否应从435万元中扣除。国泰公司与黄伟东于2013年3月21日签订《商品房预售合同》，约定黄伟东以648300元向国泰公司购买案涉房屋，黄伟球与濠盈公司对此均确认是以以房抵债方式抵偿部分债务，之后黄伟球与濠盈公司、陈始华于2013年5月9日签订的《借条》中明确载明借款435万元，自2013年6月18日至2013年12月5日濠盈公司仍以435万元为借款本金按月利率5％向黄伟球支付自2013年5月9日至2013年11月8日的每月利息217500元，陈始华于2014年3月1日出具的借款未付利息652500元仍是以435万元为借款本金按月利率5％计算得出，黄伟球与濠盈公司于2014年12月16日及2016年3月24日签订的以车位抵债的数份《协议书》中仍明确载明借款435万元，黄伟球与濠盈公司以房抵债时间在前，而双方签订《借条》、濠盈公司支付利息及双方签订以车位抵债的《协议书》时间在后，且均是以435万元为借款本金，故濠盈公司以房抵债所偿还的部分债务是从黄伟球主张的500万元借款中扣除，并未包含在借条上载明的435万元借款中。本院认为，关于涉案房款支付的问题。如前述（2019）粤0117民初3168号民事判决的认定，黄伟东支付的房款并未在该案中认定为黄伟球主张的民间借贷债权。对于黄伟东支付的款项，濠盈公司已出具《御景绿洲花园收款收据》，国泰公司也于2013年3月21日与黄伟东签订《广州市商品房买卖合同》并在（2014）穗从法房初字第××号案中达成民事调解协议。濠盈公司、国泰公司的上述行为足已证明黄伟东已将涉案房款交付濠盈公司，国泰公司也将该款作为购房款。国泰公司主张黄伟东未支付房款与其上述行为中的意思表示不符，本院依法不予支持。《广州市商品房买卖合同》的签订主体系黄伟东与国泰公司。濠盈公司实际收取相应房款后，国泰公司遂与黄伟东签订上述商品房预售合同。国泰公司对于濠盈公司收取购房款是明知的，且以签订上述售房合同的方式同意由濠盈公司处置涉案房屋。国泰公司上诉主张濠盈公司无权代理其处分涉案房屋与其上述行为不符。原审法院认定濠盈公司有权处分涉案房屋并不不当，本院依法予以维持。关于涉案纠纷的性质问题，如前所述，黄伟东与国泰公司签订《广州市商品房买卖合同》并在该合同确认了购房款已经交付的事实，双方关于购买和销售涉案房屋的意思表示清晰明确。黄伟东在诉讼中均表示其支付的款项系购房款，并未将该购房款另行作民间借贷债权进行主张。上述（2019）粤0117民初3168号民事判决也将涉案购房款从黄伟球主张的民间借贷债权中剔除并明确此款为以房抵债的款项。因此，本案纠纷应为商品房预售合同纠纷。国泰公司的主张没有事实依据，本院依法不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，从化国泰天彤房地产开发有限公司的上诉请求及事实理由均不能成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费10283元，由上诉人从化国泰天彤房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 罗 毅审判员 张 宾审判员 王碧玉二〇二〇年四月二十日书记员 李蕴妍黄晓君