辽宁省盘山县人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1122民初302号原告：中国建设银行股份有限公司盘锦盘山支行，住所地辽宁省盘山县太平镇龙祥花园小区DH2-104.负责人：范洪波，该行行长。委托诉讼代理人：宋世勇，系该银行员工。被告：刘强，男，1981年8月10日出生，汉族，保安，住辽宁省盘锦市兴隆台区。被告：候兰英，女，1977年3月27日出生，汉族，加油被告：大连银龙房屋开发有限公司，住所地大连市西岗区新春街27号。法定代表人：夏金昌，该公司经理。委托诉讼代理人：王磊，系该公司员工。原告中国建设银行股份有限公司盘锦盘山支行（以下简称建行盘山支行）与被告刘强、候兰英、大连银龙房屋开发有限公司（以下简称银龙房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年1月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告建行盘山支行的委托诉讼代理人宋世勇，被告刘强、候兰英、被告银龙房地产公司的委托诉讼代理人王磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、要求解除与被告刘强、候兰英签订的《借款合同》；二、判令被告刘强、候兰英偿还借款本金118,006.35元和截止2020年1月16日的利息5,565.23元，以及借款本金、利息还清前合同约定的利息、罚息；三、判令原告对抵押的房产享有优先受偿的权利；四、判令被告银龙房地产公司承担连带保证责任；五、判令被告承担诉讼费用。事实和理由：2013年5月16日，被告刘强、候兰英与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，为购买盘山县太平镇学府名城小区5号楼3单元201室楼房，以此楼房作抵押向原告借款16.5万元，借款期限15年。原告于2013年5月17日向被告发放了贷款16.5万元。被告按月偿还了部分贷款后，从2015年10月17日至起诉时累计拖欠19期按月偿还的贷款本息，至今尚欠借款本金118,006.35元及至2020年1月16日的利息5,565.23元，共计123,571.58元。原告一直向被告主张权利，要求偿还拖欠的借款本息，但被告未履行偿还义务。2013年1月7日，被告银龙房地产公司与原告签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，被告银龙房地产公司为案涉贷款提供连带保证。《保证合同》约定了保证债权最高限额、债权确定期间、保证期间、保证方式和范围。被告刘强提供的抵押房产办理了抵押备案登记。原告认为，被告刘强、候兰英未按期偿还借款本息，构成违约，应当承担违约责任。根据《保证合同》的约定，被告银龙房地产公司应当承担连带保证责任。故原告诉至法院，要求一、解除与被告刘强、候兰英签订的《借款合同》；二、判令被告刘强、候兰英偿还借款本金118,006.35元和截止2020年1月16日的利息5,565.23元，以及借款本金、利息还清前合同约定的利息、罚息；三、判令原告对抵押的房产享有优先受偿的权利；四、判令被告银龙房地产公司承担连带保证责任；五、判令被告承担诉讼费用。被告刘强辩称：欠一年多贷款没有偿还，我承认，都是我的错，请求原告谅解。被告候兰英辩称：我已经与被告刘强离婚，离婚时房子归刘强，房贷应当由刘强偿还。被告银龙房地产公司辩称：本案债务已经超过诉讼时效，被告不应承担保证责任，即使承担保证责任，也仅应对抵押物价值不足部分承担连带保证责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告为支持其诉讼请求向本院提供了如下证据，1、借款合同，贷款支付凭证。被告刘强、候兰英、银龙房地产公司质证无意见。本院认为，该证据证明被告刘强为购房向原告贷款16.5万元，原告向被告刘强发放了贷款的事实。2、身份证、户口簿、结婚证、离婚协议、还款承诺。被告刘强、候兰英、银龙房地产公司质证无意见。本院认为，该证据证明二被告刘强、候兰英的身份、两人原系夫妻关系，现已离婚。二人承诺共同偿还借款。3、备案登记通知。被告刘强、候兰英、银龙房地产公司质证无意见。本院认为，该证据证明对被告刘强提供的抵押房产进行了抵押备案登记。4、对账单、盘锦市建行的说明。被告刘强、候兰英质证意见看不懂。被告银龙房地产公司质证无意见。本院认为，该证据证明被告刘强偿还贷款和拖欠借款本金和利息的情况。原告为盘锦市建行的下属机构，原告办理的贷款业务也属于盘锦市建行的业务，盘锦市建行签订的最高额保证合同对原告和保证人具有约束力。5、最高额保证合同、贷款合作协议。被告刘强、候兰英、银龙房地产公司质证无意见。本院认为，该证据证明2013年1月7日被告银龙房地产公司与盘锦市建行签订《最高额保证合同》，被告银龙房地产公司为被告刘强、候兰英的贷款提供连带保证。被告银龙房地产公司与原告签订商品房销售贷款合作协议，双方进行商品房贷款合作。被告刘强、候兰英、银龙房地产公司没有提供证据。经审理本院认定事实如下：2013年1月7日，被告银龙房地产公司与盘锦市建行签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定银龙房地产公司与为在2013年1月7日至2016年1月7日期间购买银龙房地产公司开发的位于盘山县学府名城二期住房（商业用房）与乙方（指建行）发生借贷关系的债务人提供最高限额为5,000.00万元的连带保证，保证范围为乙方（指建行）向债务人发放贷款的本金及产生利息、罚息、违约金、赔偿金；债务人应向乙方支付的其他款项，包括手续费、杂费等；乙方为实现债权而发生的一切费用，包括诉讼费、仲裁费、律师费等。保证期间为借款合同项下抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。保证方式为连带责任保证。同时合同还约定如果主合同项下债务到期或者乙方根据主合同的约定或者法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，或者债务人违反主合同的其他约定，甲方（指保证人银龙房地产公司）应在保证范围内立即承担连带保证责任，无论乙方对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、函、备用信用证等担保方式），不论上述其他担保何时生效、是否生效、不论其他担保是否债务人自己所提供，乙方是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担合同项下的全部或者部分债务，甲方在本合同项下的保证责任均不因此减免，乙方均可直接要求甲方依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任，甲方不得提出任何异议。2013年5月16日，原告与被告刘强签订《个人住房（商业用房）借款合同》，被告刘强以其购买的盘山县学府名城二期5-3-201室88.38平方米楼房作抵押向原告贷款16.5万元，期限180个月，利率为浮动利率，逾期在执行利率上浮50%，采用等额本息还款法。同时合同约定借款人不按时偿还借款本息或其他应付款项构成违约，贷款人有权宣布借款到期、解除与借款人的借贷关系，贷款人为实现债权所发生的全部费用，包括诉讼费、律师费等由借款人承担。2013年5月17日，用于抵押的房产在盘山县房屋产权管理中心进行了抵押备案登记，但没有办理抵押登记。原告在2013年5月17日按合同约定将16.5万元贷款打入被告银龙房地产公司账户。此后，被告刘强偿还了部分本息，从2013年5月17日至2019年11月10日，累计偿还借款本金46,993.65元、利息46,091.15元，至今尚欠原告借款本金118,006.35元及截至2020年4月13日的利息6,429.50元、罚息758.22元。原告因此向本院提起诉讼。另查，2013年5月8日，被告候兰英为原告出具还款承诺，承诺为共同还款人。被告刘强至今未将抵押财产的房地产权证等相关权属证书和抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人。本院认为,原告与被告刘强签订的《个人住房（商业用房）借款合同》为双方真实意思表示，不违反法律、法规的规定，应为有效。在原告履行发放贷款义务后，借款人刘强未按约定期限偿还借款本金及利息构成违约，属于合同约定的“提前到期、解除合同的事件”，原告宣布贷款提前到期、解除借款合同并要求借款人立即偿还剩余全部借款本息符合法律规定和合同约定，被告候兰英为共同还款人，有与借款人共同偿还借款本息的义务，故本院对原告要求解除借款合同，要求被告刘强、候兰英偿还剩余借款本金和利息的诉讼请求予以支持。关于优先受偿问题。本案中，涉案房产虽进行了抵押备案登记，但抵押备案登记和抵押权设立登记具有不同的法律性质，即抵押备案登记并不是抵押权设立登记，所登记的非现实的抵押权。本案原告在未办理抵押权设立登记前，对涉案房产并不享有现实的抵押权，并不享有优先受偿的权利。故本院对原告要求享有优先受偿权的诉讼请求不予支持。关于被告银龙房地产公司承担保证责任问题。原告与被告银龙房地产公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，为双方的真实意思表示，不违反法律法规规定，应为有效。又因原告建行盘山支行为盘锦市建行的下属分支机构，盘锦市建行规定下属分支机构办理住房贷款，统一由盘锦市建行签订最高额保证合同，分支机构的业务亦为盘锦市建行的业务，所以该《最高额保证合同》，对原告和被告银龙房地产公司均有约束力。被告银龙房地产公司为原告与被告刘强等贷款购房人之间形成的债权提供最高额保证，保证方式为连带责任保证，未超过保证期间，现被告刘强未按合同约定偿还借款本息，在保证期间内，原告有权依照保证合同的约定要求被告银龙房地产公司承担连带保证责任。《最高额保证合同》约定了最高额保证限额、保证范围，保证期间和保证方式及保证人承担保证责任的情形，本案借款人刘强的借款为购买盘山县学府名城二期的住房，拖欠的借款本金、利息、罚息和应承担的诉讼费属于保证范围，借款人刘强至今未办理抵押楼房的房产证和他项权利证，抵押房产也没有办理抵押登记，未到保证期间，借款人未按时偿还借款本息违反了合同约定，被告银龙房地产公司作为连带保证人，按照保证合同应当承担连带保证责任，在承担连带保证责任后，有权向借款人追偿。故本院对原告要求被告银龙房地产公司承担连带责任的诉讼请求予以支持。对被告候兰英提出的离婚时房子归被告刘强，贷款应由被告刘强偿还，其不承担偿还责任的抗辩，离婚时房子归谁所有，与偿还贷款没有关系，其作为共同还款人，有和被告刘强共同偿还贷款的义务，此义务为合同义务，并不因其离婚、房子归被告刘强而免除，故本院对被告的抗辩意见不予采纳。对被告银龙房地产公司提出的本案债务已经超过诉讼时效，被告不应承担保证责任，即使承担保证责任，也仅应对抵押物价值不足部分承担连带保证责任的抗辩，被告刘强贷款逾期后，原告对拖欠的借款本息一直要求被告刘强偿还，持续不断的主张权利，存在诉讼时效中断的情形，本案债务没有超过诉讼时效。按照《最高额保证合同》的约定，被告银龙房地产公司的保证为连带保证，依法应当承担连带保证责任。被告刘强用于抵押的房产，并没有办理抵押登记，抵押权并没有设立，故本院对被告的抗辩意见不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、第四十一条之规定判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司盘锦盘山支行与被告刘强于2013年5月16日签订的个人住房（商业用房）借款合同；二、被告刘强、候兰英于本判决发生法律效力后10日内，偿还原告中国建设银行股份有限公司盘锦盘山支行借款本金118,006.35元及截至2020年4月13日的利息6,429.50元、罚息758.22元。以及自2020年4月14日至偿还之日止，按借款合同约定利率计算的利息、罚息；三、被告大连银龙房屋开发有限公司承担连带偿还责任,被告大连银龙房屋开发有限公司承担偿还责任后，有权向被告刘强、候兰英追偿；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司盘锦盘山支行的其他诉讼请求；如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,771.00元，减半收取1,385.50元，由被告刘强、候兰英共同承担，被告大连银龙房屋开发有限公司承担连带责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于辽宁省盘锦市中级人民法院。审判员  李平二〇二〇年四月十四日书记员  王雨