广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终6028号上诉人（原审被告）：广州番禺雅居乐房地产开发有限公司，住所地：广东省广州市番禺区南村镇员岗村广州雅居乐花园会所。法定代表人：杨林森，职务经理。委托诉讼代理人：朱金霞，该公司员工。被上诉人（原审原告）：夏威，男，1978年3月27日出生，汉族，住江西省九江市修水县。委托诉讼代理人：彭菊，北京市东卫（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：温文婷，北京市东卫（广州）律师事务所律师。上诉人广州番禺雅居乐房地产开发有限公司（以下简称：雅居乐公司）因与被上诉人夏威房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初13281号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人雅居乐公司的上诉请求：撤销一审判决，改判驳回夏威的全部诉讼请求。事实和理由：一、原审法院未查明夏威第一次收楼的时间及涉案房屋是否存在严重的质量问题，认定事实错误。夏威未提交证据证明其于2016年3月20日前往涉案房屋处进行收楼，原审法院仅凭夏威陈述认定2016年3月20日夏威前往收楼没有任何事实依据。其次，夏威提交的证据无法证明涉案房屋具有严重的质量问题。再者，夏威提交《收楼工程验收表》、《2016年8月12日关于雅居乐地产收楼催收函的回复》、《房屋重大缺陷反馈材料凭证签收》、《2016年11月23日关于雅居乐地产收楼催收函的回复》等材料，未经我司确认，亦未提交证据表明其已向我司送达。退一步讲，其提交的《收楼工程验收表》显示，截止至2016年8月12日，涉案房屋存在生活阳台天花渗水及主卧弧形玻璃裂开两个问题，不属于严重影响正常居住使用的质量问题。二、原审法院适用法律错误。（一）原审法院未将逾期交楼的违约责任及质量保修责任进行区分，法律适用错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条的规定，如因房屋主体结构质量不合格或因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，夏威可以要求解除合同及赔偿损失，而对于其他质量问题，由出卖人承担修复责任。涉案房屋已于2015年6月26日通过建设工程竣工验收，并取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件七《补充协议》第六条约定，涉案房屋已于2015年6月26日符合约定的交付标准。另，我司于2016年3月2日向夏威寄出《广州雅居乐北苑收楼通知书》，通知夏威可于2016年3月5日至2016年3月20日期间收楼，符合《商品房买卖合同》第十三条的约定。我司已在约定的时间前通知夏威接收符合交付条件的涉案房屋，已合法履行了交付义务。即使夏威认为涉案房屋存在质量问题，在保修期内，可要求我司承担修复责任，而非向我司要求逾期交楼违约金。（二）诉讼时效认定法律适用错误。涉案房屋约定的交付时间为2016年3月20日，夏威于2019年10月17日才提起诉讼，根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十七条及《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条的规定，夏威从2016年3月20日起就知道权利被侵害，已超过三年，依法应予驳回，原审法院从2017年12月17日起算诉讼时效显然适用法律错误。被上诉人夏威于二审答辩称：一审法院认定事实清楚、适用法律正确，雅居乐公司的上诉理由不能成立，恳请二审法院驳回上诉，维持原判。理由如下：一、涉案房屋存在客厅楼板、外墙渗水漏水、主卧玻璃碎裂等明显且严重的缺陷问题雅居乐公司一直未修理，截至双方第四次查验时上述问题仍未修理完成，双方确认未交付，依照买卖合同附件七《补充协议》第十二条的约定雅居乐公司应将上述问题修理完毕后再行交付，因为雅居乐公司一直未修理完成上述问题导致涉案房屋一直未交付，本案系雅居乐公司原因导致逾期交房，故雅居乐公司应依买卖合同约定支付逾期交房违约金401590.28元。雅居乐公司未按照合同约定的交付标准将房屋交付给我方，依约我方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由雅居乐公司承担。我方在2016年8月12日、在2016年11月23日、在2017年12月17日多次要求雅居乐公司承担逾期交房的违约责任，但雅居乐公司一直未支付逾期交房违约金给我方，我方起诉至一审法院的诉讼请求未过诉讼时效。夏威向原审法院提出诉讼请求：一、雅居乐公司向夏威支付逾期交房违约金人民币401590.28元（以人民币6304400元为本金，按日利率0.1‰的标准计算，自2016年3月21日起计算至2017年12月17日,违约金为人民币401590.28元）；二、雅居乐公司承担夏威因本案所支出的全部诉讼费等损失。事实和理由：1.2015年9月17日，夏威与雅居乐公司签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：201509168863，以下简称：买卖合同，见证据1），买卖合同约定由夏威购买广州雅居乐北苑瀚澜二街××号；瀚澜三街××号；瀚澜三街××号第瀚澜二街××号幢××层××号房（以下简称：涉案房屋），房屋地址：番禺区南村镇兴南大道瀚澜二街4号（瀚澜二街4号）××房。涉案房屋价款总金额（人民币）6304400元，双方约定按如下按揭贷款方式付款：首期款：自本预售合同网上签订之日起即日内（不超过5日），支付全部房价款的30.21%，金额（人民币）1904400元。除首期款外，剩余房款金额（人民币）4400000元。须于2015年9月17日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。雅居乐公司应当在2016年3月20日前将涉案房屋交付夏威使用。雅居乐公司如未能按照买卖合同规定的期限交房，自买卖合同约定的期限的第二日起至实际交付之日止，雅居乐公司按总房价款的日0.1‰的标准支付违约金至实际交付日止,合同继续履行。上述买卖合同签订后，夏威已按买卖合同约定支付了涉案房屋价款总金额（人民币）6304400元。2017年12月17日，雅居乐公司向夏威交付了涉案房屋，因此，雅居乐公司并未按买卖合同约定时间向夏威交付涉案房屋，雅居乐公司已构成违约，故夏威有权依据买卖合同第十四条约定要求雅居乐公司按总房价款的日0.1‰的标准向夏威支付逾期交房违约金人民币401590.28元（以人民币6304400元为本金，按日利率0.1‰的标准计算，自2016年3月21日起计算至2017年12月17日,违约金为人民币401590.28元）。但截至夏威起诉之日，雅居乐公司仍未支付上述金额给夏威，故夏威依据上述合同约定和相关法律的规定，特向贵院提起诉讼，恳请贵院裁如所请。2.本案纠纷系雅居乐公司违约引起，造成了夏威除上述损失外的其他损失（包括诉讼费等）。夏威请求贵院支持雅居乐公司承担夏威因本案所支出的诉讼费等损失的申请。原审法院经审理查明：雅居乐公司是广州番禺雅居乐剑桥郡北苑物业小区的开发商。2015年9月17日，夏威与雅居乐公司签订了编号为201509168863的《广州市商品房买卖合同（预售）》，该合同约定由夏威购买雅居乐公司开发的广州雅居乐北苑瀚澜二街××号；瀚澜三街××号；瀚澜三街××号第瀚澜二街××号幢××层××号房（以下简称：涉案房屋），房屋地址：番禺区南村镇兴南大道瀚澜二街4号（瀚澜二街4号）××房，涉案房屋价款总金额为6304400元。该合同还约定雅居乐公司应当在2016年3月20日前将涉案房屋交付夏威使用，雅居乐公司如未能按照买卖合同规定的期限交房，自买卖合同约定的期限的第二日起至实际交付之日止，雅居乐公司按总房价款的日0.1‰的标准支付违约金至实际交付日止，合同继续履行。上述《广州市商品房买卖合同（预售）》还对其他相关事项进行了约定。上述《广州市商品房买卖合同（预售）》签订后，夏威已按合同约定支付了涉案房屋总价款总6304400元。2016年3月2日，雅居乐公司及雅居乐物业管理服务有限公司番禺分公司联合向夏威发出《广州雅居乐北苑收楼通知书》，要求夏威于2016年3月20日收楼。2016年3月20日，夏威前往收楼时发现涉案房屋存在严重的质量问题，夏威遂拒绝收楼。由于涉案房屋存在质量问题，夏威多次向雅居乐公司要求修复，涉案房屋后经雅居乐公司修复，雅居乐公司于2017年12月17日才向夏威交付了涉案房屋，夏威于2017年12月17日签订了《收楼确认书》。2019年10月17日，夏威以雅居乐公司违反合同约定逾期交房为由将雅居乐公司诉至原审法院，要求雅居乐公司支付逾期交房违约金401590.28元，并由雅居乐公司承担全部诉讼费用。雅居乐公司到庭应诉，雅居乐公司认为是夏威个人原因直至2017年才收楼，且夏威的主张已超出诉讼时效期间，故雅居乐公司请求驳回夏威的全部诉讼请求。以上事实有案涉双方提交的证据及庭审笔录等可予以证实。原审法院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务不得擅自变更或者解除合同。夏威与雅居乐公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》不违反法律规定，依法成立并生效，对合同双方均具有法律约束力。夏威因涉案房屋存在严重的质量问题而拒绝收楼，合情合理。涉案房屋后经雅居乐公司修复，夏威才于2017年12月17日接收涉案房屋，雅居乐公司已逾期637天才交付涉案房屋给夏威，按照合同约定理应支付逾期交房违约金给夏威。案涉双方在《广州市商品房买卖合同（预售）》中约定的逾期交房违约金标准日利率万分之一，在合理的范围，故原审法院对夏威的诉讼请求应当予以支持，即雅居乐公司应当向夏威支付逾期交房违约金401590.28元（6304400元×0.0001×637天）给夏威。涉案房屋存在明显且严重的质量问题，并非夏威个人拒绝收楼，夏威在2017年12月17日收楼后于2019年10月17日提起本案诉讼也显然没有超过诉讼时效，雅居乐公司在本案中的辩解缺乏事实及法律依据，原审法院不予采纳。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：被告广州番禺雅居乐房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告夏威支付逾期交房违约金401590.28元。如果付款义务人未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7324元，由被告广州番禺雅居乐房地产开发有限公司负担。本院经审理查明，本院确认一审法院查明的事实。另查明，涉案《广州市商品房买卖合同》附件七补充协议第十二条中约定：“甲乙双方同意按《商品房买卖合同》第二十三条的约定，并增加补充条款：乙方在第一次收楼时发现房屋质量、装修、设备有瑕疵时，应一次性在收楼验收表中提出存在的问题，甲方在30天内对乙方一次性提出的质量问题进行修理、更换，并承担费用，修理完成后再行交付……”再查明，夏威分别于2016年8月12日、2016年11月23日、2017年12月17日三次向雅居乐公司去函称，涉案房屋存在前述质量问题，要求雅居乐公司修复并承担延期交楼的违约责任。2016年8月1日，涉案房屋物业管理部门在《收楼工程问题记录表》中确认涉案房屋存在“生活阳台、天花渗水、主卧弧形玻璃裂开”等情况。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”结合雅居乐公司的上诉请求和理由，本院确定本案争议的焦点是：雅居乐公司是否承担逾期交付房屋的违约责任？夏威的债权请求权是否超过诉讼时效？现评析如下：一、关于逾期交付房屋的违约责任问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百四十八条规定：“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。”雅居乐公司作为涉案房屋的开发商对于交付的商品房应保证其符合保障购买者生命财产安全，不妨碍购买者正常使用的基本质量标准。该等质量瑕疵担保责任是其应负的法律责任。涉案房屋存在楼板漏水、卧室玻璃破碎等严重质量瑕疵，未满足上述基本质量标准要求。根据讼争双方在涉案《广州市商品房买卖合同》附件七补充协议第十二条中的约定，雅居乐公司亦负有将上述质量瑕疵修理完成后再行交付的合同义务。涉案房屋经修复后直至2017年12月17日才由雅居乐公司交付给夏威。雅居乐公司的行为已经构成了逾期交付房屋。夏威主张雅居乐公司承担相应的逾期交房违约责任具有法律依据和合同依据，原审法院予以支持理据充分，本院依法予以维持。二、关于诉讼时效的问题。因合同签订后，雅居乐公司没有依照约定的时间交房，直到2017年12月17日才实际交房。在此期间，夏威多次向雅居乐公司主张其承担逾期交房的违约责任。根据前述查明的事实，雅居乐公司自合同约定交付房屋之日次日（2016年3月21日）至2016年10月16日（本案起诉之日起三年前）的逾期交房违约金已由夏威在2016年11月23日、2017年12月17日的复函中再次主张，产生诉讼时效中断的效力，诉讼时效重新起算。夏威于2019年10月17日起诉至原审法院，涉案全部逾期交房违约金的诉讼时效并未超过三年的法定诉讼时效。雅居乐公司的时效抗辩不能成立，本院依法不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，广州番禺雅居乐房地产开发有限公司的上诉请求及事实理由均不能成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费7324元，由上诉人广州番禺雅居乐房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 罗 毅审判员 张 宾审判员 王碧玉二〇二〇年四月二十四日书记员 李蕴妍黄晓君