山东省聊城市东昌府区人民法院执 行 裁 定 书（2020）鲁1502执异37号案外人：孙富华，女，汉族,1964年10月24日出生，住聊城市东昌府区。案外人：陈思祥，男，汉族,1955年3月28日出生，住聊城市东昌府区。申请执行人：聊城市星际芊嵘置业有限公司，住所地聊城市东昌府区昌润南路6号孟达集团4层。法定代表人：密村，执行董事兼经理。被执行人：聊城市程通电业器材有限公司，住所地：聊城市东昌府区湖西路北段三里井新村。法定代表人：赵虎，总经理。在本院执行申请执行人聊城市星际芊嵘置业有限公司与被执行人聊城市程通电业器材有限公司、赵虎、赵青、张岩借款合同纠纷一案中，案外人孙富华、陈思祥对执行被执行人聊城市程通电业器材有限公司名下的位于东昌府区站前街路东土地一宗及地上建筑物商业楼的三层提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。案外人孙富华、陈思祥称：贵院以(2016)鲁1502执2595号之二执行裁定书，裁定将聊城市程通电业器材有限公司位于东昌府区站前街路东土地一宗及地上建筑物商业楼一幢以物抵债，现提出书面异议，请求将上述土地及地上建筑物商业楼第三层房屋，解除查封，停止执行，理由如下：1、本案所涉建筑物的第三层的全部房屋，该财产的所有权人为我方，聊城市程通电业器材有限公司不再享有所有权，上述裁定书执行标的错误。2015年1月12日，我方与本案被执行人程通电业公司签了《程通电业器材有限公司房屋买卖协议》一份，约定我方共同购买了程通电业器材商业楼第三层的全部房屋，并支付了全部房屋价款9918722元，同时因该房屋无法办理登记备案手续，自房屋买卖协议签订之日，我方即实际取得了上述房屋的所有权。2、本案所涉全部财产，已经三次流拍且变卖程序后无人购买及申请执行人拒绝接受财产抵债，此时应当依法解除查封。贵院直接作出以物抵偿的裁定书，严重违反法定程序。3、本案的价格评估报告，已超过一年的适用期间，为无效的评估报告。该裁定书中适用无效评估报告，严重侵犯我方及程通电业公司的利益，也严重违反法定执行程序。聊城市星际芊嵘置业有限公司称：案外人的请求，无事实根据和法律依据，从实体上讲，应驳回案外人的异议请求；从程序上讲，法院不应受理其执行异议。理由如下：1、关于案外人提出案涉房屋已出售以排除执行的问题。案外人提交的证据，无法说明交易的真实性。并且该房屋为在建工程，至今未建成交付，案外人不可能合法占有该房屋，不符合排除执行的条件，其权利不能排除执行。2、关于案外人提出的执行程序违反法定程序的问题。(1)在变卖程序后仍无买受人或申请执行人不接受拍卖财产抵偿债权的情况下，法院仍可采取执行措施。我方认为，即便将该房产解封，并不意味着程通公司可以不再履行生效法律文书确定的义务，更不意味着该房产就永久不得执行。并且，法律也并未规定财产流拍后不能再次以物抵债。只要申请执行人的债权未得以实现，在条件允许或被执行标的物可以变现时，人民法院仍可依法对该房产继续采取执行措施。(2)法院准许新债权人接受被拍卖财产抵债并无不当。我方通过债权转让方式受让了(2016)鲁1502民初2363号、2364号、2365号、2366号、2368号民事判决书、(2016)鲁1502民初2319号、2495号民事调解书等七个案件对程通公司享有的债权，成为了程通公司新的债权人。正是因为新债权人要继受原债权人行为的后果，新债权人才有权申请继续执行上述房产，在此情况下，新债权人同意接受被拍卖财产抵偿债权，法院准许以物抵债使案件得以执行，无任何不妥。(3)裁定以物抵债适用评估报告不违反法定程序。根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十七条的规定，“司法网络询价平台、评估机构应当确定网络询价或者委托评估结果的有效期，有效期最长不得超过一年。……人民法院在议价、询价、评估结果有效期内发布一拍拍卖公告或者直接进入变卖程序，拍卖、变卖时未超过有效期六个月的，无需重新确定参考价，但法律、行政法规、司法解释另有规定的除外”。本案中，房地产估价报告出具于2017年7月6日，有效期截至2018年7月6日。根据上述规定，无需重新确定参考价的期限即截至2019年1月6日。而本案以物抵债裁定于2019年1月3日就已出具，我方同意以物抵债提交申请的时间必定还要早于裁定出具时间。所以，无论从哪个时间点上考量，法院参考该评估报告的估值裁定以物抵债并无任何不当。3、案外人提出执行异议已超过法定期限。根据最高人民法院关于适用《的解释》第四百六十四条、第四百九十三条，最高人民法院《关于执行案件立案、结案若干问题的意见》第十五条的规定，抵债裁定于2019年1月3日就已经作出并送达我方，即此时标的物所有权已经转移至我方，被执行财产已经执行终结。案外人提出异议，已迟于执行终结半个月，超出法定期限。本院查明，本院在审理山东东元典当有限公司与聊城市程通电业器材有限公司、张岩、赵虎、赵青借款合同纠纷一案中，经山东东元典当有限公司申请财产保全，本院于2016年4月19日出具（2016）鲁1502民初2363号民事裁定书，裁定如下：……二、冻结被告聊城市程通电业器材有限公司、张岩、赵虎、赵青的银行存款1150万元或查封其相应价值的财产。同日，本院发布公告，查封了聊城市程通电业器材有限公司名下的位于聊城市站前街路东土地〈土地证号为聊国用（2003）第174号古变272号〉及该宗土地上在建楼房一座（工程名称：聊城市程通电业器材有限公司综合楼，工程地点：聊城市古楼站前街路东，振兴路南，工程内容：总建筑面积10146.03㎡，框架结构），查封期限自2016年4月19日至2019年4月19日。同日，本院还向聊城市国土资源局送达执行裁定书、协助执行通知书，查封了聊城市程通电业器材有限公司名下的位于聊城市站前街路东土地一宗〈土地证号为聊国用（2003）第174号古变272号〉。查封时，该楼房正在建设中。查封到期后，本院进行了续行查封。2016年4月19日，本院出具（2016）鲁1502民初2363号民事判决书，判决如下：一、限被告聊城市程通电业器材有限公司于本判决生效后十日内偿还原告当金1000000元；二、限被告聊城市程通电业器材有限公司于本判决生效后十日内向原告支付自2015年12月1日起以10000000元为基数按月1.6%计算至本判决确定还款之日的利息、综合费；三、被告张岩、赵虎、赵青对上述第一、二款承担连带责任；四、驳回原告的其它诉讼请求；五、被告张岩、赵虎、赵青承担保证责任后，有权向被告聊城市程通电业器材有限公司追偿。案件受理费43702元、财产保全费5000元，由被告承担。该判决生效后，被执行人未履行义务。经申请执行人申请执行，本院于2016年9月5日立案执行。2017年7月6日，经本院技术科委托，山东中安土地房地产评估有限公司出具了鲁中安房估（2017）024号房地产估价报告，确定：估价对象-聊城市程通电业器材有限公司所有的位于将位于聊城市东昌府区站前街路东土地一宗及地上建筑物商业楼(在建)一幢，在价值时点2017年5月15日的市场价值为5940.56万元。2017年9月27日，本院出具（2017）鲁1502执2595号执行裁定书，裁定如下：拍卖被执行人聊城程通电业器材有限公司所有的位于聊城市东昌府区站前街路东土地及在建商业楼以清偿债务。本院于2017年11月20日、2017年12月25日通过阿里巴巴司法拍卖平台进行两次公开拍卖，均流拍。2018年2月5日至2018年4月7日，本院通过阿里巴巴司法拍卖平台进行公开变卖，亦未成功。2018年7月16日，聊城市星际芊嵘置业有限公司分别与聊城市海源阁房地产开发有限公司、山东东元典当有限公司、聊城恒瑞商贸有限公司、聊城市同创建筑安装工程有限公司签订债权转让协议书7份，约定聊城市海源阁房地产开发有限公司、山东东元典当有限公司、聊城恒瑞商贸有限公司、聊城市同创建筑安装工程有限公司将（2016）鲁1502民初2319号民事调解书、（2016）鲁1502民初2363号民事判决书、（2016）鲁1502民初2364号民事判决书、（2016）鲁1502民初2365号民事判决书、（2016）鲁1502民初2366号民事判决书、（2016）鲁1502民初2368号民事判决书、（2016）鲁1502民初2495号民事调解书中对聊城市程通电业器材有限公司的债权转让给聊城市星际芊嵘置业有限公司。上述债权转让协议书已提交本院。2018年8月30日，本院出具（2016）鲁1502执3588号之一执行裁定书、（2016）鲁1502执2595号之一执行裁定书、（2017）鲁1502执347号之一执行裁定书、（2017）鲁1502执2423号之一执行裁定书、（2017）鲁1502执2422号之一执行裁定书、（2017）鲁1502执631号之一执行裁定书、（2016）鲁1502执/3938号之一执行裁定书共7份，裁定变更聊城市星际芊嵘置业有限公司为上述7案的申请执行人。2019年1月3日，本院出具（2016）鲁1502执2595号之二执行裁定书，裁定如下：一、将位于聊城市东昌府区站前街路东土地一宗及地上建筑物商业楼(在建)一幢(详见评估报告书)作价53465100元，交付申请执行人聊城市星际芊嵘置业有限公司抵偿债务，该土地及房产的所有权自本裁定书送达之日起转移；二、申请执行人可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。2019年2月15日，原告孙富华、陈思祥与被告聊城市程通电业器材有限公司确认合同有效纠纷一案，本院立案审理。2019年3月21日，本院出具（2019）鲁1502民初1551号民事判决书，确认如下事实：原告与被告的法定代表人赵虎系亲戚关系,2014年始，被告法定代表人为购买程通电器公司，向原告借款。借款发生时，即约定如到期不能还款，可用在建商办楼抵债。购买程通公司后，被告法定代表人赵虎又向原告借款用于建设公司的商办楼，工程至今未能完工。2015年1月21日，双方就程通公司的商办楼签订买卖协议，约定原告用出借的款项购买被告程通公司在建的商办楼1344米。协议约定抵偿给原告的房屋至今未交付原告，亦未办理产权备案登记手续。遂判决如下：确认原告孙富华、陈思祥与被告被告聊城程通电业器材有限公司于2015年1月12日订立的协议书有效。审查中，孙富华、陈思祥提交了下列证据：1、本院（2019）鲁1502民初1551号民事判决书一份。2、《程通电业器材有限公司房屋买卖协议》一份（复印件），内容为：出卖人：聊城市程通电业器材有限公司；买受人：孙富华、陈思祥；买受人和出卖人就买卖房屋达成如下协议：项目建设依据：出卖人以现金、转帐方式，取得位于聊城市湖西路北段三里井新村编号为国用2003第174号的地块的土地使用权。该地块土地面积为4654.9㎡，规划用途为：商业、仓储。出卖人经批准在上述地块上建设办公用房，【现定名】程通电业器材商业楼，建设工程规划许可证号为建字第371501201400453，施工许可证号为201411004；买受人所购房屋为本合同第一条规定的项目中的程通电业器材商业楼的第三层的全部房屋。该房屋的用途为商业、办公，属框架结构，建筑层数地上六层，地下一层。该房屋建筑面积共10146.3平方米，其中三层面积为:1344平方米，套内建筑面积1142.4平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积201.6平方米；计价方式与价款：按建筑面积计算，该房屋单价为人民币每平方米7380元，总价为人民币玖佰玖拾壹万捌仟柒佰贰拾元整；付款方式及期限：本合同签订之日起，买受方向出卖方(赵青)出借的人民币玖佰玖拾壹万捌仟柒佰贰拾元的款项作为购买房屋款，经全体股东致决定，赵青对孙富华、陈思祥所负债务玖佰玖拾壹万捌仟柒佰贰拾元整由公司承担还款责任，可以折抵孙富华、陈思祥向本公司购买房屋的购房款；关于房屋使用的规定：买受人的房屋仅作为办公使用；2015年1月12日；等等。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款规定：“案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。案外人既基于实体权利对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出与实体权利无关的执行行为异议的，人民法院应当分别依照民事诉讼法第二百二十七条和第二百二十五条规定进行审查。”案外人既对执行标的提出异议，认为其本人对涉案房屋中的一部分享有所有权，又对本院裁定以物抵债的行为提出异议，认为侵害了其利益。可见案外人提出两类异议，所依据的基础权利都是其房屋所有权，提出异议的目的也都是请求停止对其购买房屋的执行，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第一款规定：“当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条规定提出异议的，应当在执行程序终结之前提出，但对终结执行措施提出异议的除外。案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。”本案异议指向的执行标的执行并未终结，孙富华、陈思祥有权提出执行异议。申请执行人认为以物抵债裁定送达即属于该执行程序终结，于法无据，本院不予采纳。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条规定：“对于第二次拍卖仍流拍的不动产或者其他财产权，人民法院可以依照本规定第十九条的规定将其作价交申请执行人或者其他执行债权人抵债。申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能交付其抵债的，应当在六十日内进行第三次拍卖。第三次拍卖流拍且申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能接受该不动产或者其他财产权抵债的，人民法院应当于第三次拍卖终结之日起七日内发出变卖公告。自公告之日起六十日内没有买受人愿意以第三次拍卖的保留价买受该财产，且申请执行人、其他执行债权人仍不表示接受该财产抵债的，应当解除查封、冻结，将该财产退还被执行人，但对该财产可以采取其他执行措施的除外。”但是，即使将案涉标的物解封后退还给被执行人，并不意味着被执行人可以不再履行生效法律文书确定的义务，亦不意味着该标的物因此具有了不可执行性。该标的物作为债务人的责任财产，仍可用于清偿债务。只要申请执行人的债权未得全部受偿，人民法院可依法对被执行人的包括已解封、退还财产在内的可执行财产采取执行措施。聊城市星际芊嵘置业有限公司受让债权后，申请以物抵债，本院裁定准许，符合法律规定。现行法律并未明确规定流拍后以物抵债的期限，在没有证据证明变卖结束后的市场价值发生较大变化的情况下，在合理期限内申请以物抵债的，应予准许。《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十七条规定：“司法网络询价平台、评估机构应当确定网络询价或者委托评估结果的有效期，有效期最长不得超过一年。当事人议价的，可以自行协商确定议价结果的有效期，但不得超过前款规定的期限；定向询价结果的有效期，参照前款规定确定。人民法院在议价、询价、评估结果有效期内发布一拍拍卖公告或者直接进入变卖程序，拍卖、变卖时未超过有效期六个月的，无需重新确定参考价，但法律、行政法规、司法解释另有规定的除外。”参照上述规定，未超过评估结果有效期六个月的，应属于合理期限。本案中，房地产估价报告出具的时间为2017年7月6日，有效期为一年，本院出具以物抵债裁定的时间为2019年1月3日，可见聊城市星际芊嵘置业有限公司申请以物抵债并未超过过合理期限，应受法律保护。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”依照孙富华、陈思祥与聊城市程通电业器材有限公司签订的买卖协议，孙富华、陈思祥有权要求聊城市程通电业器材有限公司交付房屋，并办理相应的登记过户手续。但孙富华、陈思祥要求抵债的房屋，在本院查封前孙富华、陈思祥并未实际占有，孙富华、陈思祥要求解除对聊城市程通电业器材有限公司建造的商办楼第三层房屋的查封，停止执行，不符合上述法律规定，本院不予支持。综上，案外人孙富华、陈思祥的执行异议并无事实依据和法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条、第二十八条的规定，裁定如下：驳回案外人孙富华、陈思祥的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  于敬斌审判员  王玉霞审判员  曲立明二〇二〇年四月二十八日书记员  赵 博