北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终3266号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京市长城建筑工程有限公司，住所地北京市朝阳区安慧东里20号。法定代表人：李金成，经理。委托诉讼代理人：李夫彬，男，1987年3月25日出生，住济南市历下区。委托诉讼代理人：赵晓刚，男，1980年7月22日出生，住河北省保定市易县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京新玖星酒店物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区南皋乡北皋村西。法定代表人：赵志娟，董事长。委托诉讼代理人：聂晓东，北京铭旭律师事务所律师。原审第三人：北京市朝阳区崔各庄乡人民政府东辛店村民委员会，住所地北京市朝阳区崔各庄乡东辛店村。法定代表人：邢凯，书记。委托诉讼代理人：陈明东，北京市道融律师事务所律师。原审第三人：北京三元长城建筑有限责任公司，住所地北京市朝阳区安慧东里20号楼3层306室。法定代表人：吴存刚，总经理。委托诉讼代理人：岳顺，男，1965年4月15日出生，汉族，住北京朝阳区孙河乡。上诉人北京市长城建筑工程有限公司因与被上诉人北京新玖星酒店物业管理有限公司、原审第三人北京市朝阳区崔各庄乡人民政府东辛店村民委员会、原审第三人北京三元长城建筑有限责任公司租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初80924号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月26日立案后，依法开庭进行了审理。上诉人北京市长城建筑工程有限公司（以下简称长城建筑公司）之委托诉讼代理人李夫彬，被上诉人北京新玖星酒店物业管理有限公司（以下简称新玖星公司）之委托诉讼代理人聂晓东、原审第三人北京市朝阳区崔各庄乡人民政府东辛店村民委员会（以下简称东辛店村委会）之委托诉讼代理人陈明东、北京三元长城建筑有限责任公司（以下简称三元公司）之委托诉讼代理人岳顺参加诉讼。本案现已审理终结。长城建筑公司上诉请求：1.撤销(2019)京0105民初80924号民事判决第二项、第三项、第四项、第六项,并依法改判驳回新玖星公司一审全部诉讼请求,支持长城建筑公司一审反诉的全部诉讼请求。2.一、二审案件诉讼费用全部由新玖星公司承担。事实与理由：一、基于新玖星公司的违约行为,在扣除新玖星公司违约金后,长城建筑公司无需支付新玖星公司剩余租金等任何费用。根据新玖星公司提供的证据可以表明,新玖星公司违反了《房屋租赁合同》第九条第三款第2至第4项。因此根据《房屋租赁合同》第十一条,长城建筑公司有权扣除新玖星公司违约金(年租金的20%),即36000元。另外,根据合同第四条第三款,新玖星公司支付第一年租金及后期租金逾期付款的时间均超过15日,即新玖星公司至少应支付长城建筑公司逾期付款违约金36000元。上述两项违约金已经远远超过新玖星公司主张的剩余租金54500元。因此,长城建筑公司不应返还新玖星公司任何款项,且在扣除新玖星公司主张的剩余租金后,新玖星公司还应至少支付长城建筑公司违约金17500元。二、新玖星公司主张的搬迁费、装修费不属实;即使属实,也不应由新玖星公司承担。新玖星公司提交的证据材料根本无法证明其对房屋进行了装修,也根本无法证明其发生了搬迁费。退一步讲,即使搬迁费、装修费的发生属实,搬迁费、装修费的发生也是由于新玖星公司的擅自装修、擅自改变房屋用途等违约行为导致,与长城建筑公司无关,新玖星公司违约在先应由其自行承担相应的费用。且租赁合同明确约定,拆除赔偿费用由长城建筑公司所得,与新玖星公司无关。因此长城建筑公司不应对新玖星公司进行任何补偿。该陈述不代表长城建筑公司对新玖星公司主张的该损失属实的认可。新玖星公司辩称，同意一审判决。不同意长城建筑公司的上诉请求，请求驳回长城建筑公司的上诉请求。东辛店村委会述称，同意一审判决。东辛店村委会不是本案的原被告双方，是案件的第三人，一审没有判决东辛店村委会承担任何责任，这点是客观公正的。新玖星公司和长城建筑公司之间的案件一审法院对过错责任进行了认定，东辛店村委会不是合同相对方无法作出评价。总体东辛店村委会还是认可一审法院判决。三元公司述称，三元公司同意一审判决。新玖星公司向一审法院起诉请求：1.判令解除新玖星公司和长城建筑公司签订的《房屋租赁合同》；2.长城建筑公司退还新玖星公司公司剩余房屋租金54500元；3.长城建筑公司支付新玖星公司公司违约金36000元；4.长城建筑公司赔偿新玖星公司公司经营损失708334元；5.长城建筑公司赔偿新玖星公司公司搬迁费13250元；6.长城建筑公司赔偿新玖星公司公司装饰装修费用109455.5元；7.案件受理费由长城建筑公司负担。一审法院认定事实：2000年3月18日，东辛店村委会与三元公司签订了一份《土地租赁协议》，约定由三元公司承租东辛店村委会出租的20亩土地，租赁期限自2000年1月1日至2015年12月30日。2003年12月31日，北京市东辛店农工商合作社与三元公司、北京市中创建筑工程公司签订了一份《土地租赁补充协议》，约定将原《土地租赁协议》的租赁期限延长五年。2018年12月12日，东辛店村委会与三元公司签订了一份《解除租赁及腾退场地协议》，约定双方原租赁协议于2018年12月31日解除，由东辛店村委会对三元公司的地上物进行补偿。双方确认三元公司在承租的土地上建房经测量面积为10187.96平方米，总建筑面积10396.56平方米，根据每平方米补偿1193元标准，总计房屋重置成新价补偿款为12154236元，搬家奖为509398元，总计补偿款12663634元。东辛店村委会已经支付三元公司补偿款6331817元。2017年3月17日，新玖星公司、长城建筑公司双方签订了一份《房屋租赁合同》，约定新玖星公司承租长城建筑公司出租的约1000平方米的房屋，共计23间，（上述租赁标的物系三元公司与东辛店村委会签订的《土地租赁协议》中土地的一部分）。合同约定房屋用途为“公司办公人员使用”。合同约定租赁期限自2017年5月1日至2020年12月31日，年租金18万元，押金1.5万元。该合同第四条“租金及租赁押金”第（三）款约定：“租金支付方式：合同签订前一个月内向甲方（长城建筑公司）交付一年的租金：180000元（大写：壹拾捌万元整）；不足年份按月收取，每月15000元；甲方收取租金后，应向乙方（新玖星公司）开具收据，乙方应将款项汇至甲方指定帐户。”该合同第九条“合同的解除”第（三）款约定：“乙方有下列情形之一的，甲方可单方解除合同，收回该房屋：1、不按照约定支付租金、押金达壹拾伍日的。2、擅自改变该房屋租赁用途的。3、擅自拆改变动或损坏房屋结构的。4、擅自将该房屋转租给第三人的。5、利用该房屋从事违法活动或存放危险违禁物品的。”该合同第十条“免责条款”第2款约定：“因市政建设需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲乙双方造成损失，互不承担责任，拆除赔偿费用由甲方所得与乙方无关。”该合同第十一条“违约责任”第（三）款约定：“本合同生效后，除根据法律规定或合同约定甲方有权解除或终止本合同的情形外，若甲方在租赁期内需提前收回该房屋的，应提前叁拾日书面通知乙方并经其同意后解除合同，将已收取的租金余额退还乙方并且向乙方支付相当于年租金20％的违约金。”第（六）款第1项约定：“每逾期一日的，乙方年租金的千分之五向甲方支付违约金。超过15日甲方解除合同的，乙方按年租金的20％向甲方支付违约金。”该款第2项约定：“若乙方属于本合同第九条第三款2、3、4、5项情形的，甲方可解除合同，据此解除合同的，乙方须按年租金的20％向甲方支付违约金。给甲方造成损害的，乙方承担赔偿责任。”上述合同签订后，长城建筑公司向新玖星公司交付了租赁标的物。新玖星公司于2017年3月17日向长城建筑公司支付租金18万元，于2018年6月20日向长城建筑公司支付租金9万元，于2018年9月17日向长城建筑公司支付租金9万元。2018年11月30日，三元公司向新玖星公司发出了一份《关于终止〈租赁合同〉的通知》，该通知载明：“北京新玖星酒店物业管理有限公司：贵公司曾与我公司（北京三元长城建筑有限责任公司）签署了房屋租赁合同，因市、乡两级政府正在实施城乡一体化工作，东辛店村非住宅腾退回收工作现已开始实施，我单位租赁的土地现已被收回，固我单位与贵公司签署的房屋租赁合同属不可抗因素被迫终止，请贵公司在2018年12月20日腾退所租赁的房屋，特此通知。”庭审中，新玖星公司称其对涉案房屋进行过装修，为此花费装修费用109455.5元，新玖星公司向一审法院提交了支付装修费用的支出凭证。长城建筑公司对该支出凭证的真实性不予认可。庭审中，新玖星公司认可其于2019年1月11日搬离租赁标的物，并向一审法院提交了搬迁费票据，证明其为搬迁花费13250元。长城建筑公司认可新玖星公司搬离租赁标的物的时间，但对发生的搬迁费不予认可。案件审理过程中，新玖星公司向一审法院提交了其与案外人签订的四份《合作经营协议》，新玖星公司以此证明因长城建筑公司违约解除合同给新玖星公司造成经营损失708334元。长城建筑公司对《合作经营协议》的真实性不予认可，且认为该协议如果是真实的，可以证明新玖星公司未经长城建筑公司同意改变租赁标的物的用途，属于违约行为。一审法院认为，依法成立的合同具有法律约束力，合同各方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。本案中，新玖星公司、长城建筑公司双方于2017年3月17日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规的强制性规定，属于合法有效的合同，新玖星公司、长城建筑公司双方应当按照上述合同的约定履行各自的义务。通过庭审查明，长城建筑公司承租的涉案土地在本次疏解非首都功能收回土地范围之内，在此情况下，应当认定出现无法继续履行的情形，双方的合同应当终止。关于合同终止的时间，一审法院认为应当以三元公司与东辛店村委会签订的《解除租赁及腾退场地协议》中确定的终止合同的日期作为本案新玖星公司、长城建筑公司双方租赁合同终止的日期，即2018年12月31日。关于新玖星公司要求长城建筑公司退还租金的诉讼请求，一审法院认为，因新玖星公司实际搬离租赁标的物的时间为2019年1月11日，故一审法院将判令长城建筑公司退还新玖星公司支付的2019年1月11日以后的租金。因涉案的租赁合同系因政府政策性原因而终止，符合《房屋租赁合同》第十条第2款的约定，一审法院认为在此情况下，新玖星公司要求长城建筑公司支付违约金、赔偿经营损失的诉讼请求以及长城建筑公司要求新玖星公司支付违约金的反诉请求均无合同和法律依据，一审法院不予支持。关于新玖星公司要求长城建筑公司赔偿搬迁费、装饰装修损失的诉讼请求，首先，新玖星公司提交的支付凭证和票据可以证明新玖星公司为涉案房屋事实上进行了装修，并因合同终止而发生了提前搬迁的费用，一审法院认为，因《房屋租赁合同》的解除，长城建筑公司因地上物获得了部分补偿，根据公平原则，长城建筑公司应当对新玖星公司的上述损失进行适当补偿，对于补偿的具体数额，一审法院依法予以酌定。判决：一、确认北京新玖星酒店物业管理有限公司与北京市长城建筑工程有限公司于二〇一七年三月十七日签订的《房屋租赁合同》于二〇一八年十二月三十一日解除；二、北京市长城建筑工程有限公司于判决生效之日起七日内退还北京新玖星酒店物业管理有限公司租金五万四千五百元；三、北京市长城建筑工程有限公司于判决生效之日起七日内给付北京新玖星酒店物业管理有限公司搬迁费一万元；四、北京市长城建筑工程有限公司于判决生效之日起七日内给付北京新玖星酒店物业管理有限公司装修费用六万元；五、驳回北京新玖星酒店物业管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回北京市长城建筑工程有限公司的反诉请求。如果北京市长城建筑工程有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明，2000年3月18日，北京市朝阳区人民政府南皋乡人民政府村民委员会与北京市中创建筑工程公司签订了一份《土地租赁协议》，约定由后者承租前者出租的20亩土地，租赁期限自2000年1月1日至2015年12月30日。2003年12月31日，北京市东辛店农工商合作社与北京市中创建筑工程公司签订了一份《土地租赁补充协议》，约定将原《土地租赁协议》的租赁期限延长五年。后三元公司在上述《土地租赁协议》及《土地租赁补充协议》上盖章，各方约定自2006年1月1日起，承租方变更为三元公司。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，依法成立的合同具有法律约束力，合同各方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。本案中，新玖星公司、长城建筑公司双方于2017年3月17日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规的强制性规定，属于合法有效的合同，新玖星公司、长城建筑公司双方应当按照上述合同的约定履行各自的义务。根据查明情况，长城建筑公司承租的涉案土地在本次疏解非首都功能收回土地范围之内，涉案《房屋租赁合同》无法继续履行，双方的合同应当终止。一审法院结合案件事实认定合同终止的日期为2018年12月31日及长城建筑公司退还新玖星公司支付的新玖星公司搬离后的租金并无不当。关于长城建筑公司主张新玖星公司存在两方面违约行为故新玖星公司应向其支付违约金的上诉意见，对此本院认为，首先，关于长城建筑公司虽主张新玖星公司存在擅自改变房屋用途、擅自改变房屋结构、擅自将房屋转租给第三人的问题，但长城建筑公司对其主张并未提供充分有效的证据予以证明，现有证据不足以认定新玖星公司存在上述违约行为；其次，关于长城建筑公司主张新玖星公司逾期交纳房屋租金的问题，双方合同并未就第二年以后的租金支付时间进行明确约定，在新玖星公司分期支付第二年房屋租金的情况下，长城建筑公司予以接受且并未就逾期支付房屋租金问题提出异议；再次，根据双方合同约定，在新玖星公司出现上述违约行为而长城建筑公司据此解除合同的情况下，新玖星公司需向长城建筑公司支付违约金。而本案租赁合同履行过程中，长城建筑公司并未以新玖星公司存在上述违约行为为由要求解除合同。本案租赁合同系因政府政策性原因终止，符合双方合同第十条第2款约定，长城建筑公司要求新玖星公司支付违约金的请求缺乏合同依据。因此，长城建筑公司主张扣除租金后新玖星公司还应支付其违约金17500元的上诉意见，本院不予采纳。关于长城建筑公司上诉主张不应赔偿新玖星公司搬迁费、装饰装修损失的问题，涉案土地因在疏解非首都功能收回土地范围之内致涉案《房屋租赁合同》提前终止，故新玖星公司存在提前搬迁以及无法继续使用装修的事实，结合新玖星公司提交的支付凭证和票据以及考虑长城建筑公司因地上物获得了部分补偿的情况，一审法院根据公平原则酌定长城建筑公司对新玖星公司进行适当补偿，并无明显不当，本院不持异议，对长城建筑公司的该项上诉主张不予采纳。综上所述，长城建筑公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3590元，由北京市长城建筑工程有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员 江惠二〇二〇年四月十五日法官助理 赵纳法官助理 冯妍书 记 员 高明