辽宁省盘锦市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽11民终358号 上诉人（原审被告）：宋新影，女，1987年1月4日出生，汉族，无职业，住辽宁省盘锦市双台子区。 委托诉讼代理人：刘雨（上诉人丈夫），男，1986年10月3日出生，汉族，无职业，住辽宁省盘锦市双台子区。 被上诉人（原审原告）：盘锦四季城物业管理有限公司，住所地辽宁省盘锦市双台子区。 法定代表人：赵黎明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郭艳芳，该公司职员。 上诉人宋新影因与被上诉人盘锦四季城物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服辽宁省盘锦市双台子区人民法院（2019）辽1102民初2138号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人宋新影的委托诉讼代理人刘雨、被上诉人盘锦四季城物业管理有限公司的委托诉讼代理人郭艳芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 宋新影上诉请求：撤销原判，依法改判，一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人并未通过法定程序来主张拖欠的物业费，存在明显怠于行使权力的行为；2、被上诉人并没有履行相关维修、养护、管理、维护义务，应承担相应赔偿责任。我家是顶楼，房子返潮漏水，房屋质量存在问题，我家这种情况物业公司一直没处理过，物业公司承诺给3300元冲抵2016年物业费，但我2016年的物业费交了，我没得到3300元。装修保证金也没给我退，我认为被上诉人存在欺诈。由于物业管理不当小区发生过火灾，给我造成精神损害，物业公司也没进行过处理。电梯经常出现故障，两年没有年检，物业也没有及时维修。 盘锦四季城物业管理有限公司辩称，请求维持原判。电梯每年都年检。上诉人房子漏水需要用维修基金，但上诉人没缴纳所以无法维修。上诉人房屋返潮我们进行过一次性处理。 盘锦四季城物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、要求被告给付2017年1月1日至2019年9月30日期间的物业费、电梯费7，410.00元；2、判令被告支付拖欠物业费的滞纳金；3、被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：被告宋新影系湖滨四季城小区38-1-1102室的业主，房屋面积123.69平方米。2012年8月7日，原告盘锦四季城物业管理有限公司与被告宋新影签订物业管理服务协议，约定由原告对被告所在小区提供物业管理服务，收费标准为每平方米每月1.2元、电梯费每月39.00元，于每年度5日前向原告交纳当年的物业管理费，在5日以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日，按欠费总额的千分之三交纳违约金，同时对双方的权利义务、物业管理服务内容、物业服务质量标准等内容做了约定。原告于2016年调整物业费收费标准，调整后物业费为每平方米每月1.5元，电梯费每月每户39.00元。被告拖欠2017年1月1日至2019年9月30日物业管理费6，196.87元(123.69平方米×1.5元/平方米/月÷30天×1002天)、拖欠电梯费1，302.60元(39元/月÷30天×1002天)，以上共计7，499.47元。原告于2018年1月10日、2019年1月10日分两次向被告书面催交物业费。 一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定行使权利，履行义务。本案中，原告已如约为被告提供物业服务，被告在接受服务后拖欠物业管理费，经原告书面催告后仍未交纳，被告的行为侵害了原告的合法利益，应依法承担相应的民事责任，故原告要求被告支付拖欠的物业费和电梯费的诉讼请求，本院予以支持。本院经核对，被告从2017年1月1日至2019年9月30日期间拖欠物业费及电梯费共计7，499.47元，原告诉请7，410.00元未超过该数额，故对原告主张的7，410.00元本院予以支持。对于被告提出的房屋有质量问题，墙体返潮，屋里漏水，走廊感应灯不好用、电线裸露，屋里有一面墙没有电，电梯2018年没检修，电梯有夹人情况，一楼着过火，从入住就没享受到物业服务，故不同意交纳物业费的抗辩，庭审中原告举证证明其为小区提供了相应的物业管理服务，如疏通下水道、维修电梯、维修感应灯、维修对讲机等，根据法律规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持，被告的抗辩虽能说明原告的物业服务具有一定瑕疵，但不是其拒交物业费的当然理由。且虽然每个业主均有权依据自己的主观标准对物业管理服务企业进行评价，但物业服务具有公共性，该公共性不仅表现为部分设施使用及服务内容不是针对某个业主，而且表现为服务费用的构成亦非由某个业主一人交纳，因此在衡量某个业主是否应当就某一项目交纳费用及是否应当减、免部分费用时，不能仅仅依据某个或某些业主的主观评价，更多的应当考虑全体业主的整体利益，以防止因保障少数人利益而损害大多数人利益现象的发生，故被告的上述辩解，本院不予采纳。对于原告主张的滞纳金一项，原告作为服务行业，其应提高自身服务质量，根据庭审调查及对原告的询问，原、被告之间沟通不畅，且原告在提供服务期间有管理不到位等情况，物业服务有瑕疵，双方均有过错，故对原告要求被告支付滞纳金的请求，本院不予支持。对于原告庭审中主张对于被告房屋漏水等问题已给予3，372.00元补偿用来抵扣2016年的物业费，被告抗辩称2015年、2016年的物业费已以现金形式交纳的问题，因原告诉请被告支付2017年1月1日至2019年9月30日期间的物业费及电梯费，并未主张2016年的物业费，因此对于原告是否给被告抵扣了2016年的物业费，被告是否多交纳了物业费的问题，不在本案中一并处理，若被告多交纳了物业费可向原告另行主张权利。同时需要说明的是物业服务合同属于双务合同，小区的环境需要双方的共同努力。作为物业管理企业应当按照诚实信用的原则，严格按照约定及有关规定履行自己的物业管理义务，提高物业管理水平。同时，作为接受物业管理服务的业主，应当积极协助物业公司进行管理并及时履行应尽的义务。如被告认为原告的服务不符合要求，可以向相关行政主管部门进行反应，但不能以此拒绝交纳物业费。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告宋新影于本判决生效后十日内一次性给付原告盘锦四季城物业管理有限公司2017年1月1日至2019年9月30日期间的物业管理费、电梯费共计7，410.00元；二、驳回原告盘锦四季城物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由被告宋新影负担。 二审中，当事人围绕上诉请求均未提供新证据。 二审查明事实与一审认定事实一致。 本院认为，上诉人与被上诉人之间为物业服务合同关系，被上诉人按照合同约定提供了物业服务，上诉人亦应按照合同约定履行支付物业管理费用的义务。上诉人提出被上诉人并未向其催缴费用，怠于行使权利。根据被上诉人在一审中提供的缴费通知，可以证明被上诉人通知过上诉人缴纳物业费。上诉人以此为由拒绝交纳物业费不予支持。对于上诉人提出的房屋有质量问题，墙体返潮，屋里漏水，电梯故障，故不同意交纳物业费的主张，被上诉人在一审中举证证明其为小区提供了相应的物业管理服务，上诉人所述只能反映被上诉人的物业服务具有一定瑕疵，但不能构成其拒交物业费的理由，且一审法院对于被上诉人主张的滞纳金也并未支持。对于上诉人主张的因房屋漏水等问题被上诉人同意给予3，372.00元补偿用来抵扣2016年的物业费，但其已经交纳了2015年、2016年的物业费。法院认为，本案中被上诉人所主张的是2017年1月1日至2019年9月30日期间的物业费及电梯费，并未主张2016年的物业费，因此对于被上诉人是否给上诉人抵扣了2016年的物业费，上诉人是否多交纳了物业费的问题，不在本案中一并处理，上诉人可另行主张权利。 综上所述，上诉人宋新影的上诉请求不成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人宋新影负担。 本判决为终审判决。 审判长  王金生 审判员  高玉波 审判员  王 丹 二〇二〇年四月十七日 书记员  赵燕菲