北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终1978号上诉人（原审原告）：北京泰达永宏商贸有限公司（曾用名北京永宏泰达化工有限公司），住所地北京市通州区永乐店镇柴厂屯南。法定代表人：张瑞伶，经理。委托诉讼代理人：黄明利，男，北京泰达永宏商贸有限公司员工。委托诉讼代理人：薛永建，北京天平（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴少合，男，1962年10月9日出生，汉族，无职业，住北京市通州区。委托诉讼代理人：李文聘，北京市京伦律师事务所律师。原审第三人：北京永乐京瑞运输有限公司，住所地北京市通州区永乐店镇西庄村155号。法定代表人：刘征，经理。原审第三人：北京天基新材料股份有限公司，住所地北京市通州区永乐店镇南堤寺村北工业区3号院。法定代表人：陈智勇，经理。委托诉讼代理人：陈永祥，北京市浩东律师事务所律师。上诉人北京泰达永宏商贸有限公司（以下简称泰达公司）因与被上诉人吴少合及原审第三人北京永乐京瑞运输有限公司（以下简称京瑞公司）、北京天基新材料股份有限公司（以下简称天基公司）农村土地承包合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初13009号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月19日立案后，由本院审判员鲁南开庭进行了独任审理。上诉人泰达公司之委托诉讼代理人黄明利、薛永建，被上诉人吴少合之委托诉讼代理人李文聘，原审第三人天基公司之委托诉讼代理人陈永祥到庭参加诉讼。原审第三人京瑞公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泰达公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判吴少合继续履行《土地租赁合同》；2.本案一、二审诉讼费用由吴少合承担。事实与理由：一审法院未能查清本案事实。2015年5月20日的汇款，系2015年5月1日至2018年5月1日的租金，一审法院认定为2012年至2015年的租金，系事实认定错误。首先，该合同签订时间为2012年5月1日，2015年才支付首付款不合常理，如有该情形，吴少合于2012年至2015年间就会收回租赁土地。其次，2015年5月20日汇款，系2015年5月1日至2018年5月1日的租金，与双方合同交租时间相符。第三，该款接收人为葛某，系吴少合的妻子（据说已离婚）。因吴少合与葛某离婚，吴少合未拿到第二期的租金，因此认为泰达公司未按期交租。第四，一审庭审中，吴少合先说收到第一期租金，未收到第二期租金；在泰达公司拿出2015年5月20日汇款后又改口称该汇款系第一期租金。最后，因土地租赁市场涨价的因素导致吴少合的不诚信行为，该行为应受到法律的惩戒。吴少合辩称，同意一审判决，不同意泰达公司的上诉请求和理由。事实和理由：1.泰达公司在上诉状中陈述的事实错误。2.关于2012年至2015年租金，一审中吴少合已经认可，但是没有按照合同约定期限交纳，第二期租金泰达公司是在2015年以后才交纳的。京瑞公司、天基公司未发表意见。泰达公司向一审法院起诉请求：1.请求判令吴少合继续履行双方签订的《土地租赁合同》；2.吴少合承担本案诉讼费。一审法院认定事实：泰达公司提交《土地租赁合同》复印件，约定甲方为吴少合，乙方为泰达公司，内容为甲方将承租的北京市通州区的土地50亩，转租给乙方使用。1.租赁时间：从2009年5月1日起至2035年4月31日止。2.租金：每亩土地每年租金1000元人民币，无递增。3.付款方式：每三年付款一次，每次15万元人民币，首次付款时间为2009年5月1日（乙方如要发票，开发票所需税金由乙方负责）。4.乙方不应改变土地性质，如有违章，乙方自行解决。5.在租赁期内如遇国家规划性占地或自然灾害所付补偿金，土地补偿金归甲方所有，所有地上建筑物的补偿归乙方所有（围墙除外）6.租赁期满后，乙方在生产生活过程中形成的固定资产，由乙方自行处理，甲方无权干涉。7.如乙方未按时支付租金超过三个月，甲方有权将土地使用权收回，合同自行解除。8.如甲方违约，赔偿乙方实际损失。9.签订本合同时，甲方应向乙方出具甲方有权转租该土地的证明材料并对其有效性、合法性负责。共计9条。甲方处吴少合签字，时间为2009年5月1日，乙方处泰达公司加盖公章，时间为2009年5月1日。泰达公司提交汇票详细信息查询3张，第1张显示汇款金额5万元，汇款人为黄明利，收款人为吴少合，汇票种类为按址汇款，收款人吴少合，地址为京市通州区某某路北，无收款人电话，收汇时间为2018年1月1日，兑付日期为2018年1月12日。退汇标志已退汇。第2张显示汇款金额为2.5万元，其余信息与第1张一致。第3张显示，汇款金额为5万元，其他信息与第1张一致。以上共计12.5万元，用以证明泰达公司曾向吴少合汇款12.5万元，但吴少合并未收取。上述12.5万元交的是2017年5月到2020年的租金，之前曾交给泰达公司现金2.5万元，以上共计15万元。吴少合对上述证据的真实性认可，但认为泰达公司并未将款项汇至吴少合的账户，汇款地址是德仁务村，而吴少合租赁土地的地址是南堤寺村。以上是双方当事人一审第一次开庭时的陈述，一审第二次开庭时泰达公司称2018年5月1日之后的租金未付，除此之外不拖欠任何租金。一审第二次开庭，泰达公司提交2015年5月20日的汇款记录，显示黄明利向葛某转账16.5万元（泰达公司称包含围墙费用1.5万元）。2017年2月9日黄明利向吴少合汇款1万元，2017年3月1日黄明利向吴少合汇款5000元。泰达公司称2017年汇款的1.5万元是预交2018年5月1日应当交纳的租金。泰达公司称其在2009年5月、2012年5月、2015年5月分别交纳租金，每次15万元。2018年1月，其向吴少合交纳租金，但吴少合并未收取。吴少合认可2009年5月收到2009年5月至2012年4月30日租金，但2012年5月1日至2015年4月30日的租金一直到2015年5月份才付，2015年5月1日至2018年4月30日的租金至今未付。故泰达公司还拖欠吴少合2015年5月1日至2017年8月7日的租金共计11万元。泰达公司称2012年5月1日至2015年4月30日的租金已经付清，但记不清如何支付的，没有证据提交。吴少合提交（2018）京0112民初6924号民事裁定书，该裁定书原告为京瑞公司，被告为吴少合，案由为排除妨害，在该案起诉状的事实与理由中描述：泰达公司将通州区永乐店镇南堤寺村东队和西队的养殖场以南、以色列农场北的土地50亩转租给天基公司后，天基公司又转租给了京瑞公司，2017年8月7日，吴少合强占了上述土地，后北京市通州区人民法院裁定驳回原告京瑞公司的起诉。据以证明吴少合与泰达公司之间的土地租赁合同于2017年8月7日解除，泰达公司对证明目的不认可。一审法院认为：泰达公司与吴少合签署《土地租赁合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均认可按照上述合同的约定，泰达公司应在2009年5月1日、2012年5月1日、2015年5月1日、2018年5月1日即每隔三年交纳租金一次，每次15万元，现查明2009年5月1日应交纳的15万元已经付清，泰达公司并未提供其在2012年5月向吴少合交纳租金的证据，故一审法院认定泰达公司在2015年5月交纳的租金为2012年5月份应当交纳的，而2015年5月1日至2018年4月30日的租金至今未付，按照双方合同第7条约定，泰达公司未按时支付租金超过3个月，吴少合有权将土地使用权收回，合同自行解除。现泰达公司逾期交纳租金已远超3个月，吴少合亦实际占用并收回了土地，土地实际使用人京瑞公司确认吴少合收回土地的时间为2017年8月7日（8月3日锁门），故一审法院依法确认泰达公司与吴少合的《土地租赁合同》至迟于2017年8月7日解除，泰达公司要求继续履行合同无事实及法律依据，一审法院依法不予支持。据此，一审法院于2019年11月判决如下：驳回泰达公司的全部诉讼请求。二审中，各方当事人均未提交新的证据。本院审理中，经本院询问，关于黄明利于2017年2月9日、3月1日汇款给吴少合的共计1.5万元，泰达公司主张系应吴少合的要求提前支付的2018年5月1日后的租金；吴少合对此予以否认，认为系吴少合向黄明利所借款项。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。综合全案案情及双方当事人诉辩称意见，本案的二审争议焦点为泰达公司是否存在欠付租金的违约行为，涉案《土地租赁合同》应否继续履行。首先，泰达公司主张其于2012年5月向吴少合支付了2012年5月1日至2015年4月30日的租金15万元，但未举证予以证明，吴少合对此亦不予认可，故本院对此不予采信。其次，根据在案证据，黄明利于2015年5月20日向葛某转账支付的16.5万元，因该笔款项并未注明所对应的期间，且泰达公司并未支付2012年5月1日的应付租金，故一审法院认定该笔付款中的15万元系用于支付2012年5月1日的应付租金，并无不当。再次，关于黄明利于2017年2、3月向吴少合的汇款1.5万元，双方对该款项的性质争议较大，泰达公司主张系提前支付的租金，吴少合主张系向黄明利的借款；即便该1.5万元为租金，但根据前述认定，泰达公司仍未足额支付2015年5月1日的应付租金。最后，根据涉案《土地租赁合同》的约定，泰达公司未按时支付租金超过3个月，吴少合有权将土地使用权收回，合同自动解除。根据前述已查明及认定的事实，泰达公司欠付租金超过3个月，已构成违约，吴少合实际占用并收回土地，符合双方合同约定，故一审法院据此确认双方《土地租赁合同》解除，并无不当。泰达公司主张其已足额支付租金，涉案《土地租赁合同》应继续履行，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，泰达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由北京泰达永宏商贸有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  鲁 南二〇二〇年四月三十日法官助理  温 迪法官助理  李圆圆法官助理  赵 铭书 记 员  杨艳娇