四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0703民终881号 上诉人（原审被告）：雍凤群，女，1969年4月1日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：敬长君，四川瀛梓律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：蒋晓宇，女，1989年9月21日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：胡小波，四川睿桥律师事务所律师。 一审被告：余作华（被告雍凤群之夫），男，1956年5月25日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。 一审被告：绵阳市余庆房地产经纪有限公司，住所地：绵阳市剑南路西段23-1号。 法定代表人：余作华，该公司总经理。 蒋晓宇与雍凤群、余作华、绵阳市余庆房地产经纪有限公司（以下简称“余庆公司”）房屋买卖合同纠纷一案，上诉人雍凤群不服四川省绵阳市涪城区人民法院（2019）川0703民初9002号民事判决书，向本院提出上诉，本院立案后决定对本案二审进行询问审理，上诉人雍凤群及其委托诉讼代理人敬长君，被上诉人蒋晓宇的委托诉讼代理人胡小波，一审被告余庆公司的法定代表人被告余作华到庭参加了审理。本案现已审理终结。 上诉人雍凤群向本院上诉称：一、一审法院事实认定错误，涉案房产的合同约定的面积和产权证上的面积不一致，一审法院未查明；二、一审法院判决上诉人将房权过户给被上诉人，但却对被上诉人若应承担的税费和尾款未作判决不合法；三、上诉人和被上诉人2014年11月8日签订了《二手房买卖经纪合同》中第十五条约定该次交易应被取消，上诉人的父亲蒋政欺骗余作华对第十五条的变更侵权了上诉人的利益；四、被上诉人未交付购房尾款，上诉人长期偿还涉案房产的贷款，一审法院未判决尾款利息不合法；五、被上诉人现在涉案房产中居住，但未合同约定交纳物业管理费和维修基金，上诉人承担了该两笔费用，但一审法院未判决被上诉人承担不合法。综上，请求本院在查明事实后依法改判。 被上诉人辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求本院驳回上诉，维持一审判决。 一审被告余作华和余庆公司同意上诉人的主张。 原告蒋晓宇向一审法院提出诉讼请求：1.被告雍凤群、被告余作华、余庆公司履行过户登记义务，将位于绵阳市涪城区过户登记到原告蒋晓宇名下；2.本案诉讼费、保全费由三被告承担。事实与理由：被告雍凤群、余作华系夫妻关系，共同设立并经营被告余庆公司。2014年原告蒋晓宇因在绵阳市生活需要购房，向被告余庆公司咨询房产情况，该公司法定代表人被告余作华称其妻被告雍凤群名下有位于绵阳市涪城区愿意出售，并称该房屋为还迁房，目前还在修建中，但其同意配合原告蒋晓宇到开发商案外人四川富临房地产开发有限公司（以下简称“富临房产”）处转合同。后经协商一致，原告蒋晓宇同意以55万元的价格分期支付购房款的方式购买房屋。原告蒋晓宇、被告余庆公司、被告雍凤群的代理人被告余作华，三方于2014年11月8日签订了《二手房买卖经纪合同》。合同约定由被告余作华负责房屋转名手续，但在合同履行中，因富临房产及房管局对转合同的规定比较严格，未能实现对房屋买卖合同及备案更名的目的，经协商一致，被告余作华同意原告蒋晓宇前期支付购房款30万元，余下款项在房产更名或房产过户后一次性付清。《二手房买卖经纪合同》签订后，被告余作华、雍凤群即配合原告蒋晓宇到富临房产、案外人四川绵阳富临物业管理有限公司（以下简称“富临物业”）办理业主变更手续，案涉房屋符合接房要求后，富临房产也通知原告蒋晓宇进行了接房，同时，由原告蒋晓宇与富临物业签订了《前期物业服务协议》。案涉房屋在2015年1月由原告蒋晓宇接房后，原告蒋晓宇于3月即进行了装修，并与富临物业签订了《消防安全责任书》、《房屋装修协议》等协议。案涉房屋装修好后原告蒋晓宇及家人居住至今。 原告蒋晓宇入住案涉房屋后，一直要求三被告履行过户义务，因案涉房屋在2017年前尚不能办证。到2017年中上旬开始适逢房地产火热，住房价格大涨，原告蒋晓宇要去三被告办理房屋过户手续，三被告却多次要求原告蒋晓宇按照目前市场价格向其补交房屋差价的无理要求。现经多次协商，双方无法达成一致，三被告竟又将此房屋在中介网上挂出出售。导致多人到案涉房屋看房，对原告蒋晓宇及家人带来数多滋扰。原告蒋晓宇认为，诚实信用是社会的基本原则，原告蒋晓宇在购买案涉房屋后，三被告理应将案涉房屋过户到原告蒋晓宇名下，现在其却因房屋价格上涨要求原告蒋晓宇补足差价，其行为是极不诚信的，原告蒋晓宇为维护自身合法权益，故起诉来院，请求判如所请。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。据此，一审法院认定如下事实： 被告雍凤群、被告余作华于2002年11月14日登记结婚，双方均系再婚。被告余庆公司成立于2003年8月19日，类型为有限责任公司，成立以来实际经营了15余年。登记机关留存的资料显示，被告雍凤群、被告余作华系该公司的发起人，各占50%的股份。庭审中，被告雍凤群、被告余作华、余庆公司主张登记机关留存的有被告雍凤群签字的材料（含股东履历表等），均由被告余作华代签，被告雍凤群并不知情；被告雍凤群未参与被告余庆公司的经营。原告蒋晓宇对此不予认可，主张被告余庆公司的工商变更记录达十余次，登记机关在变更时必然会核实被告雍凤群身份。 婚前，被告雍凤群承租绵阳市涪城区剑南路西段8号2幢1单元3楼5号建筑面积为37.86㎡的房屋。 2010年7月10日，被告雍凤群从该房屋的所有权人富临房产处购买了该房屋。 2011年9月19日，富临房产作为甲方与被告雍凤群作为乙方签订了《二运司家属区住宅置换选房协议书》一份，约定乙方用于置换的房屋套内建筑面积为37.86㎡；乙方选择甲方正在开发的东方广场3幢1单元10楼5号（以下简称“案涉房屋”）作为原住拆迁的还建房；该房建筑面积为94.81㎡，套内建筑面积78.25㎡；甲方加上赠送乙方的10㎡套内建筑面积后应还乙方套内建筑面积47.86㎡；乙方所选还建房源与应还建面积存在偏差，按照下列办法处理：套内面积超出应还套内面积30.39㎡，其中5㎡（含5㎡以内），乙方按3,800元/㎡购买，共计19,000元，超出5㎡以外的其他面积25.39㎡，乙方按项目开盘销售价（以甲方公示为准）优惠5%购买；以上需乙方出资购买部分购房款，并在甲方通知乙方接房前向甲方结清上述超出应还面积部分的购房款，否则甲方有权不向乙方交房；签订协议后，该房源不得转让或更名（直系亲属除外）。庭审中，原告蒋晓宇主张案涉房屋系夫妻共同财产，夫妻各占50%，至少被告余作华出售其所占份额的行为有效。 2014年11月8日，原告蒋晓宇（买方、甲方）、被告余作华（卖方、乙方）、被告余庆公司（经纪方、丙方）在被告余庆公司签订了《二手房买卖经纪合同》一份，约定：乙方将案涉房屋及该房屋所占范围内的土地使用权出售给甲方；面积94.81㎡；房屋系清水房；总成交价为55.5万元；签订本合同时，甲方向乙方支付购房定金1万元，定金有效期30天，在第一次支付房款时全部冲抵成购房款；签订本合同起30日内甲方向乙方支付房款40.5万元；余款15万元甲方在2015年3月15日支付给乙方；案涉房屋在办理产权转移登记过户手续时，甲乙双方需向国家相关部门缴纳税费的承担由乙方负责转合同及转合同时产生的税费；乙方负责房产转名手续，甲方不支付转名所产生的费用、契税由乙方支付；物业管理费、维修基金由甲方支付；乙方如转合同不成功，该房屋交易取消，双方不承担违约责任。庭审中，被告余作华、余庆公司主张案涉合同“蒋晓宇”的签名由原告蒋晓宇之父蒋政所签，并非原告蒋晓宇本人所签。一审法院认为，即便被告余作华、余庆公司的主张属实，原告蒋晓宇委托其父蒋政作为本案的委托诉讼代理人，并且辩称案涉合同有效，应当理解为原告蒋晓宇对其父蒋政签字的行为进行了追认。故案涉合同系原告蒋晓宇所签还是其父蒋政所签不影响本案的审理结果。 2015年1月7日，被告雍凤群在《东方广场拆迁还建户接房结算清单》上签字确认，其上显示：根据其原房屋信息、还建房屋信息，被告雍凤群应缴购房款195,617元，还建房维修基金2,787元，应收厨卫装修补贴工具4,817.81元，品迭后被告雍凤群应缴193,586.19元。其上还注明：还建房实测面积以最终房管局办理的产权证为准，房款多退少补！庭审中，该证据由原告蒋晓宇出示，被告雍凤群对其签名的真实性无异议，但提交了无其签字的《东方广场拆迁还建户接房结算清单》，据此主张其未接房，未入住。 2015年1月7日，原告蒋晓宇及家人向富临房产缴付了上述193,586.19元。 2015年1月7日，原告蒋晓宇在《富临·东方广场物业服务资料领取清单》（含《业主手册》、《东方广场前期业务服务协议》《东方广场住户消防安全责任书》《资料领取清单》）上签字，并在《富临·东方广场小区住宅消防安全责任书》、《业主入户声明》、《承诺书》、《房屋验收情况记录表》上签字，且与富临物业签订了《富临·东方广场小区费用收缴协议》、《富临·东方广场前期物业服务协议》。《富临·东方广场小区费用收缴协议》上的“雍凤群”并非被告雍凤群本人所签。庭审中，被告雍凤群因签名不属实主张并未与原告蒋晓宇及家人办理过房屋交接手续。 2015年1月7日，原告蒋晓宇领取了案涉房屋钥匙。 2015年1月7日，被告余作华作为收款人出具《收条》一份，载明“今收到蒋晓宇购买雍凤群、余作华位于绵阳市涪城区住房购房首付款20万元整（大写：贰拾万元整，含定金壹万元整在内）。余款35.5万（叁拾伍万伍仟元整）更名或者过户后一次性付清”。被告余庆公司在被告余作华的签名上加盖印章。 2015年3月3日，原告蒋晓宇在富临物业处办理了装修手续，并在装修完成后入住。 2015年7月12日，被告余作华作为收款人出具《收条》一份，载明“今收到蒋晓宇购买东方广场位于四川省绵阳市涪城区，房屋款￥10,0000.00元（大写拾万元正）。余款在领房屋产权证、土地使用证，两证齐付清。”被告余庆公司在被告余作华签名上加盖印章。 2018年5月28日，被告雍凤群与富临房产签订《补充协议》，约定所选还建房屋确权建筑面积95.73㎡，套内建筑面积78.31㎡。 2018年11月30日，富临房产、案外人四川富临实业集团有限公司（出卖人）与被告雍凤群（买受人）签订了《商品房买卖合同（现售）》（合同备案号：1812060106），其上载明雍凤群有案涉房屋100%的份额。 2019年上半年，被告雍凤群取得了案涉房屋的不动产登记证书，证号为（2018）绵阳市不动产权第1012831号，显示房屋为其单独所有。 此后，原告蒋晓宇因要求三被告办理变更登记未果，故起诉来院，请求判如所请。 又查明：2019年11月15日，富临物业出具证明，显示案涉房屋登记业主名字为被告雍凤群，备注新业主电话181××××3194（系原告蒋晓宇之夫刘保华的电话）。 庭审中，被告雍凤群称：一直由被告余作华保存《公证书》（合同相对人为被告雍凤群）的原件。不知道被告余作华出售案涉房屋，从未见过原告蒋晓宇及家人。被余作华对其称案涉房屋用于了出租，因为其身体原因，没有过问租金的情况。在不动产登记证书办理后，想要入住，此时得知案涉房屋出售。富临房产电话通知其去办理缴纳19万余元的手续，其独自签了《东方广场拆迁还建户接房结算清单》就离开了现场。此后过了几天从亲戚处借钱筹足后，给被告余作华交付的现金，让被告余作华去办理的缴费手续。其还称该19万余元归还系其个人归还，被告余作华没有归还过，归还的款项来源是其下岗费，加拆迁补偿，差不多就20万元了。富临房产通知其去接房，但是被告余作华去办理了接房，其本人从未取得过案涉房屋的钥匙。其未就被告余作华缴费、收钥匙等事宜出具授权委托书。因为富临房产负责拆迁事宜的工作人员，系其以前的同事，知晓其与被告余作华系夫妻，故将钥匙交付给了被告余作华。其从前同事处听说，前同事在案涉小区内的50㎡多的房屋现在可租1,500元/月。 庭审中，被告余作华称：被告雍凤群身体不好（2013、2014年有乳腺增生），需一直吃药调理，不能生气。其最初仅想将案涉房屋作出租之用，但因其下欠外债太多，故独自决定出售房屋，但告诉被告雍凤群案涉房屋用于了出租。2019年上半年，被告雍凤群取得不动产权证书后，要求入住案涉房屋，其告知了案涉房屋出售一事。其出售房屋时，向原告蒋晓宇之父蒋政介绍案涉房屋系其所有，可以出售，并向其出示了《公证书》复印件、钥匙，说明了被告雍凤群系其妻。在签订《二手房买卖经纪合同》之前，被告雍凤群向其交付钥匙，要求其负责装修。原告蒋晓宇之父蒋政说要装修时，其又将钥匙交付给了原告蒋晓宇之父蒋政。因该房屋系被告雍凤群一人所有，故从拆迁到交房到向富临房产支付的19万余元，均是被告雍凤群一人处理。该19万余元本应该是原告蒋晓宇之父蒋政向其转账，其再支付给富临房产，但最终是其代原告蒋晓宇之父蒋政到富临房产办公处，由原告蒋晓宇家人直接支付给富临房产。 庭审中，原告蒋晓宇之父蒋政称：被告余作华出售案涉房屋时，称其与被告雍凤群几十年的夫妻，感情很好，两人共同商议决定售房；案涉房屋产权证是被告雍凤群的名字，向其出示了《公证书》、《二运司家属区住宅置换选房协议书》；其要求被告余作华出示被告雍凤群授权售房的授权书或被告雍凤群签协议，被告余作华称被告余庆公司也系二人共同设立，该公司已经经营多年，短期内即可将案涉房屋更名至买受人名下，值得信任，故其未再坚持要求被告雍凤群的委托手续。办理向富临房产缴纳19万余元手续时，被告余作华带了一位女同志，因《东方广场拆迁还建户接房结算清单》必须产权人本人签字确认后才能交款，故推测该女同志就是被告雍凤群，除此之外，确实没有见过被告雍凤群。接房时，在场人有其与其女原告蒋晓宇、被告余作华，富临物业和被告雍凤群确认了以后才交付了钥匙。装修时，富临物业也是电话联系了被告雍凤群，才允许原告蒋晓宇家人办理了装修手续。 另外，被告雍凤群于2019年11月4日作为原告向一审法院起诉，要求确认《二手房买卖经纪合同》、2份《收条》无效，并要求本案原告蒋晓宇返还房屋。一审法院于本案判决作出同日作出（2019）川0703民初9339号民事判决。 一审法院认为：《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，该条确立了债权与物权相分离的原则，明确了物权的无因性。即直接发生物权变动行为与作为原因的债权行为为各自独立的两个行为，物权行为效力并不受债权行为的影响。由此可见，《二手房买卖经纪合同》、两张收条对原告蒋晓宇、余作华、余庆公司具有效力，仅是是否对被告雍凤群发生效力的问题。 在提起本案诉讼前，被告余作华可能因隐瞒被告雍凤群房屋出售一事而作出不实陈述，但案涉房屋不动产权证书办理之时，被告余作华已经告知被告雍凤群案涉房屋被出售一事，且在本案中，其认可被告雍凤群的全部诉讼请求，故其已经没有必要做不实陈述。第一，被告余作华称其从被告雍凤群处收取了钥匙，而被告雍凤群称其从未收取过钥匙，是由被告余作华直接收取，两人的陈述并不相符。第二，被告余作华陈述在签订《二手房买卖经纪合同》前其就从被告雍凤群处收到了钥匙，但富临房产于2015年1月7日收到补缴的19万余元以后才交付了钥匙，被告余作华的这部分陈述不属实。故一审法院认定被告余作华的其他陈述可信度极低。 假定被告雍凤群的陈述全部属实。通过其陈述可知：富临房产无论是通知结算、交房均是与其直接联系的，但其仅在《东方广场拆迁还建户接房结算清单》上签字。是由被告余作华完成了缴款、接房、出租房屋、收取房租事宜，甚至由其保管《公证书》原件。被告雍凤群的行为应当理解为其向被告余作华作出了一定的授权，只是该授权是否包含售房的问题。 首先，被告雍凤群称19万余元从其亲戚处借款筹足，但又称其个人的下岗费和拆迁费就接近20万元，故其个人资产足以归还。从常理可知，下岗费和拆迁补偿款均发生在补款交房之前。2015年1月7日签《东方广场拆迁还建户接房结算清单》的当天，富临房产开始收取相应款项，当时被告雍凤群已有足额资金，完全可以当天缴款，但其签字后，花费几天时间向亲戚借款筹集资金，不符合常理。其次，其称将筹集的19万余元的现金交给被告余作华，让被告余作华向富临房产缴纳。2015年，金融交易已经较为便利，被告雍凤群直接交付19万余元的现金，亦不符合常理。再则，被告雍凤群主张案涉房屋系其个人所有，与被告余作华无关，若案涉房屋确系其个人所有，案涉房屋的房租也系其个人财产，而案涉房屋从2015年1月交房到2019年上半年长达3年多期间，其都因身体原因而不关注这3年多的租金（54,000元=1,500元/月×12个月×3年），更不符合常理。以上种种不合理之处，唯一合理的解释即是被告雍凤群将《公证书》原件交付被告余作华，委托被告余作华通过被告余庆公司予以出售，且被告雍凤群配合完成了对《东方广场拆迁还建户接房结算清单》签字，让原告蒋晓宇可以缴款、装修、入住。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”之规定，被告余作华的行为对被告雍凤群发生效力，被告雍凤群系合同相对人。 退一步说，即便被告雍凤群陈述的均属实，其并没有授权被告余作华售房。案涉房屋出售至今，被告雍凤群及被告余作华系夫妻关系，被告余作华持有《公证书》，通过被告余庆公司（被告雍凤群、被告余作华均系股东）出售案涉房屋，原告蒋晓宇在被告雍凤群本人确认缴费金额后顺利向富临房产支付了19万余元，收到了钥匙，装修入住3年之久。原告蒋晓宇有理由相信被告余作华有代理权，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效”之规定，被告余作华的行为对被告雍凤群发生效力，故《二手房买卖经纪合同》、收条2份对被告雍凤群具有约束力。 有鉴于此，双方应按约履行合同。2份《收条》对《二手房买卖经纪合同》的约定进行了变更，双方最终约定“余款在领房屋产权证、土地使用证，两证齐付清”。被告雍凤群已经取得了不动产权证书，客观上具备了变更登记的条件，故原告蒋晓宇要求被告余作华、雍凤群履行过户义务，有事实和法律依据，一审法院予以支持。 被告余庆公司仅为《二手房买卖经纪合同》的居间方，该合同未约定其负有过户义务，故原告蒋晓宇该诉请，无事实和法律依据，一审法院予以驳回。 被告雍凤群以本案必须以（2019）川0703民初9339号案件的审理结果为依据，而该案尚未审结为由，申请中止本案诉讼。一审法院认为，该两案的诉讼标的均是《二手房买卖经纪合同》、2份《收条》，前述合同系双务合同。根据《最高人民法院全国法院民商事审判工作会议纪要》（2019年11月8日）第36条的精神，双务合同中，合同相对人一方主张合同无效、一方主张合同有效，要防止机械适用“不告不理”的原则，应当尽量一次性解决纠纷。根据举重以明轻原则，本案无需以（2019）川0703民初9339号案件的审理结果为依据，不存在中止诉讼的情形，被告雍凤群的中止申请，一审法院不予同意。 为此，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百七十二条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条之规定，判决一、被告雍凤群、余作华于本判决生效后五日内将位于绵阳市涪城区［（2018）绵阳市不动产权第1012831号］的房屋变更登记至原告蒋晓宇名下。二、驳回原告蒋晓宇的其他诉讼请求。 本案案件受理费减半收取计4,650元、保全费4520元，共计9170元，由被告雍凤群、余作华负担。 二审中上诉人向本院提交了新证据：一、被上诉人的父亲蒋政发给余作华的短信，证明被上诉人同意加付给上诉人10万元购房款，请本院以此证据认定被上诉人再加付购房款10万元；二、上诉人的银行征信记录，载明上诉人一直在偿还涉案房产的银行贷款。拟证明被上诉人应支付给上诉人这些利息。 被上诉人质证认为：蒋政发给余作华的信息的真实性无异议，但这是蒋政发出的一个要约，余作华未回复，就是未达成合意，不能达到上诉人的证明目的；上诉人的征信和本案无关，请本院不要采信。 本院认为：关于上诉人在二审中提交的新证据，被上诉人的父亲蒋政发给余作华的短信，要求加付给上诉人10万元购房款并协调其它购房事务，但余作华并未作出回应，故双方未达成相关合意，现余作华请求被上诉人按蒋政短信内容加付10万元购房款对被上诉人无约束力。被上诉人没有否认上诉人交纳涉案房产按揭贷款的事实，被上诉人应按双方的约定支付购房款。 上诉人作为涉案房产原所有权人，对被上诉人2015年3月3日在富临物业处办理了装修手续，并在装修完成后入住不知情是不可的，因为被上诉人在和富临物业办理有关后续时，没有上诉人的同意是办不到的，故一审法院认定余作华有权代理上诉人处置涉案房产是有事实和法律依据的，本院认可。从双方签订的《二手房买卖经纪合同》来看，双方只是约定了涉案房产交易总价款，并未约定每平方米单价，在正常的房产开发中，建设面积和证裁面积有很小的差异是常见的，涉案房屋合同中建设面积和证裁面积相差只有0.92平方米完全在合理的范围内，没有显著差异，故上诉人请求加付0.92平方米的购房款本院不支持。因涉案房产没有按约定更改到合同，故双方约定被上诉人前期支付30万元，余下的购房款在房产更名或房产过户后一次性付清，故上诉人应先将涉案房产过户到被上诉人名下后，被上诉人应按约定支付购房尾款和其它款项。若涉案房产过户到被上诉人名下后，被上诉人未按约定履行义务，上诉人可另案诉讼。综上，上诉人的上诉理由不成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7004元，由上诉人雍凤群承担。 本判决为终审判决。 审判长 周 坚 审判员 马红科 审判员 严 炎 二〇二〇年四月十六日 书记员 朱玲玲