湖南省邵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘05民终256号上诉人（原审原告）：袁星煌，男，1975年11月7日出生，汉族，居民，住湖南省绥宁县。上诉人（原审原告）：李学军，女，1980年2月22日出生，汉族，居民，住湖南省绥宁县，系袁星煌之妻。以上二上诉人的共同委托诉讼代理人：陆安伟，湖南三行律师事务所律师。以上二上诉人的共同委托诉讼代理人：刘任申，湖南三行律师事务所律师。上诉人（原审被告）：绥宁县佳和置业发展有限公司，住所地湖南省绥宁县川石开发区。法定代表人：匡喜荣，该公司董事长。委托诉讼代理人：李文，湖南博言律师事务所律师。上诉人袁星煌、李学军与上诉人绥宁县佳和置业发展有限公司（以下简称佳和公司）商品房销售合同纠纷一案，双方不服湖南省绥宁县人民法院（2019）湘0527民初853号民事判决，均向本院提起上诉。本院于2020年2月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。袁星煌、李学军上诉请求：1.请求依法撤销（2019）湘0527民初853号民事判决第三项，改判佳和公司向袁星煌、李学军支付逾期办证违约金5562元；2.本案一、二审诉讼费由佳和公司承担。事实和理由：一、袁星煌、李学军未在法定期限内取得房屋权属证书，系佳和公司的原因，佳和公司应当承担违约责任。涉案合同约定的交房时间是2018年11月30日之前，但未约定办证时间，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，佳和公司最迟应在2019年3月1日前办理好房屋产权证，但袁星煌、李学军至2019年5月17日才取得房屋产权证。根据袁星煌、李学军在一审提交的证据及法院依职权调取的证据，足以证明是因佳和公司的原因造成逾期办证。因此，佳和公司应向袁星煌、李学军支付逾期办证违约金。二、佳和公司应按照法律规定的违约金计算标准向袁星煌、李学军支付逾期办证违约金5562元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”因案涉合同并未约定逾期办证违约金，且由此给袁星煌、李学军造成的损失也难以确定，故佳和公司应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向袁星煌、李学军支付逾期办证违约金。案涉合同约定交房日期为2018年11月30日之前，而佳和公司直至2019年5月17日才为袁星煌、李学军办理好房屋产权证，故佳和公司应当向袁星煌、李学军支付逾期办证违约金5562元（从2019年3月1日起至2019年5月17日止）。综上，请求二审法院依法予以改判。佳和公司对袁星煌、李学军的上诉辩称，一、本案已过诉讼时效，房屋已经交付并入住，佳和公司已尽到办证义务，并未违约，且根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及其他相关法律法规的规定，房屋权属证书的办证义务人是买受人而非出卖人，出卖人仅承担协助办证义务。二、佳和公司开发案涉楼盘有合法手续，不存在办证不能的问题。逾期办证系多方原因所致，主要是政府原因，其次是买受人自身原因，其未及时向佳和公司提交首套房证明等相关办证所需材料。三、案涉合同虽未明确约定办证时间，但不能因未约定办证时间即机械适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，错误认为未在交房后90天内取得房屋权属证书，就应由佳和公司支付逾期办证违约金。综合以上，请求二审法院依法驳回袁星煌、李学军的上诉请求。佳和公司上诉请求：1.请求依法撤销（2019）湘0527民初853号民事判决第一项和第二项，改判驳回袁星煌、李学军一审全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由袁星煌、李学军承担。事实和理由：一、一审判决适用法律错误。案涉合同以及《东方明珠购房确认表》上明确约定收取办理土地、房产两证费4000元以及水电安装费和开户费6800元等其他费用。该合同条款系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效。但一审法院依据《湖南省新建商品房交易价格行为规则》第五条，否定了上述合同条款的效力。《湖南省新建商品房交易价格行为规则》系湖南省物价局和湖南省建设厅制定的规范性文件，并非是全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规。因此，一审法院依据《湖南省新建商品房交易价格行为规则》来否定合同条款的效力是错误的，故佳和公司无须退还袁星煌、李学军水电安装和开户费以及办理土地、房产两证费。二、一审判决认定事实不清。案涉合同约定收取4000元办理土地、房产两证的费用，是属于佳和公司完成该事项的包干费。办理两证是业主的义务，佳和公司受袁星煌、李学军的委托代为办理房屋权属证书，因此，包括房屋面积的测量费、制图费、佳和公司的劳务成本费等在内的所发生的费用均应由袁星煌、李学军承担。一审判决错误的将办证费理解为办证工本费，判令佳和公司退还3920元，违反了合同约定，也与客观事实相悖，属认定事实不清。关于水电安装和开户费6800元的问题，为给案涉小区业主安装和开通水电，佳和公司支付了水电安装及开通费841.7万元，按照房屋建筑面积来分摊，袁星煌、李学军应承担的水电安装和开通费为11005.83元，而其实际仅缴纳了6800元，故佳和公司所收取的办证费、水电安装和开户费有事实与法律依据，理应支持，且袁星煌、李学军在交纳上述费用后及提起本案诉讼前，从未向佳和公司及有关主管部门提出异议。综上，请求二审法院支持佳和公司的上诉请求。袁星煌、李学军对佳和公司的上诉辩称，一、佳和公司应返还多收的办证费3920元。根据《国家发展改革委、财政部关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》，办理房屋权属证书实际支付的办证费用只有80元，而佳和公司在与袁星煌、李学军签订案涉合同时，向袁星煌、李学军代收了办证费4000元，且办证是佳和公司应尽的义务，也是其销售房屋时承诺的售后服务，故佳和公司应返还多收取的3920元。二、佳和公司向袁星煌、李学军收取的水电安装和开户费6800元的约定违反了法律的强制性规定，系无效条款，所收取的水电安装开户费应予返还。《国家发展改革委、财政部关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》已经取消了水电入户、立户费，而《湖南省新建商品房交易价格行为规则》再次明确规定，商品房销售价格构成包括水电开通费。佳和公司的商品房销售价格构成包括了水电开通费，其未提交证据证明另外代缴了水电开通费的事实。综上，一审判决第一、二项认定事实清楚，证据确实充分，程序合法，应予维持，佳和公司的上诉请求应予驳回。袁星煌、李学军向一审法院起诉请求：1.依法判决佳和公司立即给袁星煌、李学军办理房屋产权证并根据其收取的4000元办理权证费用，退还3920元；2.依法判令佳和公司返还违规向袁星煌、李学军收取的水电开通费6800元；3.依法判令佳和公司向袁星煌、李学军支付逾期办证违约金人民币4407元（从2019年3月1日起至2019年4月30日止，以已付购房款总额427000元为本金，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息6.175％的标准计算）；4.依法判令佳和公司向袁星煌、李学军支付逾期办证违约金（从2019年5月1日起至佳和公司履行完毕办证义务止，以已付购房款总额427000元为本金，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息6.175％的标准计算）。一审法院认定事实：2013年12月31日，佳和公司经绥宁县房产局审批，取得其开发建设的位于东方明珠小区项目“佳和.东方明珠11＃栋”的商品房屋预售许可证。2018年6月3日，袁星煌、李学军在佳和公司售楼部填写购房确认表，该确认表载明：所购房屋：第11栋1单元401号房，框架，三室二厅二卫二阳台，面积136.52㎡。付款方式：银行按揭。合同额：折前单价3322元，折前总价455380元，折后总价427000元……2、银行按揭首付20%，首付87000元，……银行按揭80%，按揭款340000元。代收费：1、契税：房价1.5%，计6405元。2、房屋维修基金：高楼70元／㎡，多层50元／㎡，计9596元。3、办理土地、房产两证4000元。4、水电安装和开户费6800元。5、银行按揭手续费／元，预告登记费130元，房屋初次登记费80元。……购房签字栏由袁星煌签名，置业顾问签字栏由佳和公司工作人员唐晓君签名。2018年6月6日，袁星煌、李学军交纳购房款10000元。2018年7月19日，袁星煌、李学军向绥宁县不动产登记中心申请查询其户成员不动产登记情况，该登记中心于当日出具了《不动产登记查询证明》，证实袁星煌、李学军一家三口至查询之日止，在本地区没有房屋产权登记。2018年8月3日，袁星煌、李学军（买受人）与佳和公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，约定袁星煌、李学军以总价款427000元购买佳和公司开发的位于绥宁县川石开发区房屋一套，该房用途为住宅，建筑面积约137.08㎡，套内建筑面积约115.98㎡，分摊建筑面积约21.10㎡。合同还载明：第六条、付款方式及期限：1、买受人按下列第（3）种方式按期付款：……（3）公积金付款。买受人首付20%，首付款87000元。余下80%购房款，按揭款340000元由银行按揭贷款或公积金贷款支付。在房屋交付使用时一次性付清。逾期未交，出卖人有权按照合同第七条约定，追究买受人的违约责任。佳和公司协助袁星煌、李学军办理房屋评估、抵押、保险等按揭所需手续，由袁星煌、李学军负责承担相关费用。……2、其他费用：（1）契税。按总房价的1.5%收取，计6405元。（2）房屋维修基金按高楼（电梯楼）70元／㎡，多层楼50元／㎡收取，计9596元。（3）办理土地、房产两证费4000元。（4）水电安装和开户费6800元。（5）银行按揭手续费21元，预告登记费130元，房屋初次登记费80元。（6）2018年度物业管理费（电梯楼1元／㎡、多层0.7元／㎡），房屋装修垃圾处理费500元，装修押金2000元（装修完后经物业验证没有破坏后退还）。一次性付款和分期付款的上述费用交房时付清。按揭的，第（1）、（2）、（5）项费用在确定购房时连首付一次付清，第（3）、（4）、（6）项费用在交房时付清。……第八条、交付期限。出卖人应当在2018年11月30日前，依照国家规定和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房验收合格。……第十四条、关于产权登记和水、电开户的约定。买受人全权委托出卖人办理房屋所有权和土地使用权证及水、电到户的开户手续。……第二十三条、本合同自双方签订之日起生效。签订合同当天，袁星煌、李学军向佳和公司交纳购房款77000元、契税6405元、维修基金9596元、预告登记费80元、印花税22元。2018年9月4日，绥宁县房产交易所为袁星煌、李学军的案涉商品房办理了商品房预售合同备案登记。2018年9月10日，佳和公司工作人员携带该公司房屋开发相关资料向绥宁县房产交易所申请实测，该所接到佳和公司申请后，向绥宁县房产局汇报审核相关资料，绥宁县房产局领导安排时间会审后依据当时的工作时间和实际工作量安排房产测绘流程时间并予以告知。2018年9月13日，佳和公司向税务部门代为申报缴纳袁星煌、李学军所购房屋应缴契税。2018年10月8日，袁星煌、李学军用案涉房产抵押担保向邵阳市住房公积金管理中心借款30万元，双方于当日签订借款、担保协议，当月18日，袁星煌、李学军付清300000元购房尾款。2018年11月29日，包含案涉商品房在内的东方明珠小区10＃-14＃栋经竣工验收合格。佳和公司按约定在交付期限截止日前向袁星煌、李学军交付了案涉商品房。2018年12月26日，袁星煌、李学军向佳和公司交纳办证费4000元、水电开户费6800元、购房款40000元。2019年3月25日，绥宁县房产交易所进驻实地勘测了东方明珠小区10＃-14＃栋。完成实测后，佳和公司于2019年4月24日向绥宁县不动产登记中心申请办理包含案涉商品房在内的11栋栋证，该中心于4月29日办结。4月30日，佳和公司为11栋包含袁星煌、李学军在内的64户购房户申办分户证。5月14日，佳和公司将备齐的办证资料交该登记中心。5月17日，该登记中心为案涉商品房颁发了编号为湘（2019）绥宁县不动产权第××号不动产权属证书。因袁星煌、李学军将该房产用于贷款抵押担保，该不动产权属证书现存放于绥宁县不动产登记中心。另查明，国家发展计划委员会、财政部《关于取消部分建设项目收费进一步加强建设项目收费管理的通知》计价费［1996］2922号附件规定取消的48项建设项目收费包括自来水安装管理费、自来水表立户费、用电入户、立户费。2009年7月1日起施行的《湖南省新建商品房交易价格行为规则》第五条明确规定:“商品房销售价格构成包括合理的开发建设成本、费用、税金和利润等。与商品房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等开通到户建设的所有费用（俗称“开通费”），按照价格主管部门的规定进行结算并一律计入开发建设成本之中，不得在购房合同价之外另行收取”。湖南省发展和改革委员会、湖南省财政厅关于转发《国家发展改革委、财政部关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》的通知及附件规定，自2017年4月1日起住宅类不动产登记收费标准为每件80元。一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。双方的争执焦点是：袁星煌、李学军要求佳和公司立即为其所购商品房办理权属证书的请求应否得到支持，佳和公司收取袁星煌、李学军的6800元水电开通费和超出办证机关实收金额后的3920元办证费应否返还，佳和公司应否支付袁星煌、李学军逾期办证违约金。以上争点分析评述如下：案涉《商品房买卖合同》第六条第2款其他费用栏所列税费即双方在购房确认表“代收费”栏约定的相关税费，佳和公司受袁星煌、李学军委托代收代缴相关税费后，应据实与袁星煌、李学军结算。其收取袁星煌、李学军4000元办证费，实际支付应由袁星煌、李学军承担的80元办证工本费后，剩余3920元应予返还。袁星煌、李学军的该项诉讼请求合法，应予支持。关于水电安装及开户费收费项目，国家发展计划委员会和财政部已于1996年12月23日下文取消后，《湖南省新建商品房交易价格行为规则》第五条明确规定“商品房销售价格构成包括合理的开发成本、费用、税金和利润等。与商品房配套的各项基础设施，包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等开通到户建设的所有费用（俗称“开通费”），按照价格主管部门的规定进行结算并一律计入开发建设成本中，不得在购房合同价之外另行收取”。而佳和公司未按照该规则执行，但又未提交证据证实其收取袁星煌、李学军的该项费用尚未计入其开发建设成本中，亦无充分有效的证据佐证其已为袁星煌、李学军代缴水电开通费的事实，故其收取袁星煌、李学军的6800元水电开通费依法应予返还。袁星煌、李学军的该项诉讼请求合法，予以支持。根据袁星煌、李学军与佳和公司所签《商品房买卖合同》第十四条之规定，佳和公司负有为袁星煌、李学军办理案涉商品房产权证书的义务，但佳和公司在袁星煌、李学军起诉前即已完成该项义务，现袁星煌、李学军起诉要求判令佳和公司立即为其办理房屋产权证的诉讼请求已无事实基础，不再予以支持。袁星煌、李学军依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定要求佳和公司支付逾期办证违约金，但根据该条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任；（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，佳和公司承担违约金的前提条件是由于佳和公司的原因导致袁星煌、李学军未能在上述规定的“自房屋交付使用之日起90日内”取得房屋权属证书。而根据佳和公司对案涉楼盘申请实测、申办房屋栋证、分户证的时间及相应主管部门的经办时间分析，虽然袁星煌、李学军的案涉商品房权属证书于2019年5月17日方才办妥，未能在上述规定期限内完成，但逾期显然非佳和公司原因所致，且双方未约定办证期限，案涉房产权属证书办妥好又已用于袁星煌、李学军抵押贷款，袁星煌、李学军无法实际持有该产权证用作他途，其所谓的经济损失也自然无从谈起。袁星煌、李学军要求佳和公司支付逾期办证违约金的主张缺乏事实依据，不予支持。据此经一审法院审判委员会讨论决定，判决：一、由佳和公司返还袁星煌、李学军办证费3920元；二、由佳和公司返还袁星煌、李学军水电安装和开户费6800元；三、驳回袁星煌、李学军的其他诉讼请求。本院二审期间，双方当事人未提交新证据。本院二审查明的事实及证据采信与一审一致。本院认为，本案的争议焦点是：1、袁星煌、李学军要求佳和公司退还办证费、水电安装和开户费的请求是否已过诉讼时效及佳和公司是否应当退还该部分费用？2、佳和公司是否应承担逾期办证的违约责任以及应如何承担违约责任？关于袁星煌、李学军要求佳和公司退还办证费、水电安装和开户费的请求是否已过诉讼时效及佳和公司是否应当退还该部分费用的问题。袁星煌、李学军与佳和公司签订合同的时间为2018年8月3日，其于2019年6月12日提起诉讼，并未超过3年诉讼时效。佳和公司与袁星煌、李学军签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效。案涉合同第六条明确约定，在交房时付清办理土地、房产两证费4000元以及水电安装和开户费6800元，袁星煌、李学军上诉提出该条关于收取办证费以及水电安装和开户费的约定违反了法律的强制性规定，系无效条款。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”国家发展计划委员会、财政部《关于取消部分建设项目收费进一步加强建设项目收费管理的通知》与《湖南省新建商品房交易价格行为规则》不是全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规，故不得作为确认案涉合同条款无效的依据。因此，虽然双方就办证费、水电安装和开户费的约定与上述规定不符，但不能据此认定该约定无效，故佳和公司收取袁星煌、李学军办证费、水电安装和开户费符合双方合同约定，袁星煌、李学军请求佳和公司返还该笔费用的理由不成立，依法应予驳回。关于佳和公司是否应承担逾期办证的违约责任以及应如何承担违约责任的问题。袁星煌、李学军上诉提出，佳和公司应当按照法律规定的违约金计算标准向其支付逾期办证违约金5562元，佳和公司则提出，案涉合同未明确约定办证时间，逾期办证系多方原因所致，既有政府职能部门的原因，也有买受人自身的原因，故佳和公司不应当承担逾期办证的违约责任。《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定：“办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续的主体为预售商品房的购买人。”根据该规定，涉案房屋的办证主体为袁星煌、李学军，佳和公司负有的仅是协助义务，即协助办理房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。本案中，双方当事人对办证期限和违约责任未进行约定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。”佳和公司与袁星煌、李学军均认可房屋是在合同约定的期限内即2018年11月30日前交付，因此，佳和公司至迟应在双方约定的交房时间之日起的90日内协助办好房屋权属证书，但佳和公司到2019年5月17日才协助袁星煌、李学军办理好房屋权属证书。佳和公司提交的证据不能证实逾期办证完全是因第三方原因导致的，因此，其对逾期办证仍应承担部分违约赔偿责任。因双方未约定逾期办证的违约责任，袁星煌、李学军亦未举证证明其实际损失，而本案标的物即房屋的主要属性及功能是居住，故袁星煌、李学军请求按年利率4.75%的1.3倍来确定违约金明显过高。综合考虑双方履约情况、逾期办证时间、过错程度、房屋的居住功能属性、佳和公司收取的办证费用等因素，本院酌定佳和公司向袁星煌、李学军支付逾期办证违约金2000元。综上所述，袁星煌、李学军的上诉请求部分成立，本院部分予以支持；佳和公司的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销湖南省绥宁县人民法院（2019）湘0527民初853号民事判决；二、上诉人绥宁县佳和置业发展有限公司支付上诉人袁星煌、李学军逾期办证违约金2000元；三、驳回上诉人袁星煌、李学军的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费89元，由上诉人袁星煌、李学军负担30元，上诉人绥宁县佳和置业发展有限公司负担59元。二审案件受理费100元，由上诉人袁星煌、李学军负担50元，上诉人绥宁县佳和置业发展有限公司负担50元。本判决为终审判决。审 判 长  谭晓飞审 判 员  李玉芳审 判 员  莫佩华二〇二〇年四月二十日法官助理姜黎青代理书记员  周 鑫附相关法律规定：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。……《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……