吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终1581号上诉人（原审被告）：姜来礼，男，1945年8月15日出生，汉族，住长春市南关区。委托诉讼代理人：闫延廷，吉林融达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李强，男，1967年9月15日出生，汉族，住长春市二道区。上诉人姜来礼因与被上诉人李强物权确认纠纷一案，不服长春市南关区人民法院（2019）吉0102民初4351号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。姜来礼上诉请求：一、撤销原判；二、判决2011年7月26日李强与案外人陈某签订的《房地产转让居间合同》无效，并由李强返还案涉房屋；三、保全费，一、二审诉讼费由李强承担。事实和理由：一审认定李强购买涉案房屋是善意取得错误。李强与陈某恶意串通签订《房地产转让居间合同》，该合同违反合同法第52条第二项、第三项规定，损害姜来礼的合法利益，以合法形式掩盖非法目的，是违法无效的合同。根据合同法第59条规定，李强应将非法占有的涉案房屋返还姜来礼。一、李强与陈某签订《房地产转让居间合同》没有事实依据。姜来礼对该合同的签订不知情，签合同时只有李强、陈某、居间人长春市尚城房地产代理有限公司工作人员在场，姜来礼未在现场且未提供书面授权和相关有效证件。1.该房不是陈某母亲的，陈母名叫张某2，姜来礼爱人叫张某1，签合同时应核实身份。2.李强签合同时，没有房屋回迁协议及房屋分配证等合法有效证件。3.房屋不是陈某的，陈某没有授权委托书，他无权作为转让方签字。即使受委托，必须有合法有效的书面授权委托书，否则不能证明是受姜来礼委托。姜来礼只是和陈某说过让他帮助联系买房人，而未授权他签房屋买卖合同、决定售房价款、收取卖房款等。4.李强不是善意取得。其一，陈某对李强谎称房屋是陈某母亲的，并说便宜价格卖给李强，而李强没有根据认定是陈某母亲的房屋，其购买房屋的心态是因为便宜而不是善意；其二，该房价19万元，按2011年长春辖区新建住房销售价格均价5873.50元／平方米计算，至少售价331617元，19万元的售价占总额的57.3％，低于市场价的70％，视为明显不合理的低价。5.陈某骗卖涉案房屋，已被生效刑事判决认定为诈骗，并被判有期徒刑八年，该判决同时认定姜来礼、李强均为被害人，这种由犯罪行为签订的合同以合法形式掩盖非法目的，是无效的。6.该居间合同是经长春市尚城房地产代理有限公司签订的，该司作为居间人并收取报酬，负有审查监督合同签订方是否具有适格主体及合同是否违法的义务，因其违法无效，给姜来礼造成损失，其三方应负连带赔偿责任。二、2011年7月28日，三方交房款和办理房屋入住手续，李强对陈某诈骗行为应是明知的。当日下午，办理完房屋入住手续后，姜来礼将《棚户区拆迁补偿安置协议书》《房屋分配证》《居民死亡医学证明书》交给李强。此时，姜来礼仍处在被骗状态，认为李强是陈某找的借款的人，不是买房人。陈某和李强签合同时说该房是他母亲的，但上述手续交给他们后，李强应核对手续内容：1.《房屋分配证》上记载被拆迁人是姜来礼，如果是陈母的房产，被拆迁人记载的应是陈某的父亲，不能姓姜。李强此时对陈某卖姜来礼的房屋是明知或应知的。2.《居民死亡医学证明书》记载死者姓名张某1，李强应核对陈某母亲姓名及是否死亡。3.《棚户区拆迁补偿安置协议书》记载事项详细，正常李强应到协议甲方即长春市土地收购储备交易中心去查验预购房产情况及过户事宜。4.李强明知或应知陈某骗卖姜来礼房屋，应报案而未报案，反而第二天去交尾欠的15万元房款，不符常理，是共同诈骗。三、李强二次从陈某手里买房手段相同。李强2011年7月26日通过和陈某签订合同买姜来礼的房屋，2012年1月18日，李强又和陈某签订合同买别人的房屋。不到半年内，李强与诈骗犯陈某二次签订骗卖房屋合同，应考虑是否共同诈骗，至少说明不是善意购买。四、姜来礼已于2019年8月15日取得涉案房屋不动产权证书，该书记载权利人是姜来礼。根据以上材料证实：李强所购房屋，受让时不是善意的、不是合理对价转让的、转让的房屋没有变更登记。李强的情况不符合物权法第106条关于善意取得规定的任一情形，且该合同是陈某实施诈骗签订，是以合法的形式掩盖非法的目的，因此，李强购买涉案房屋不是善意取得，所签订的房地产转让居间合同无效。综上，李强应返还姜来礼的房屋，并建议法院将该案移交侦查机关处理。李强辩称，一、一审认定事实清楚，适用法律正确。案涉房屋买卖合同合法有效，姜来礼委托案外人陈某出售案涉房屋（生效裁判已确认），所以案外人陈某与李强签订的房屋买卖合同对姜来礼有约束力，姜来礼应配合李强办理案涉房屋权属更名过户。二、姜来礼的上诉理由不成立。首先，姜来礼主张案涉房屋买卖合同无效没有依据。其次，（2013）南民初字第1126号、（2014）长民二终字第91号、（2014）吉民申字第571号生效裁判已证明姜来礼已委托陈某出售案涉房屋的事实，故案涉房屋买卖合同的签订有事实依据。姜来礼、陈某和李强共同到长春市土地储备中心由李强交纳房款、燃气初装费，又到物业领取钥匙并将钥匙交给李强，而且李强入住装修，姜来礼亦未反对等事实足以印证姜来礼委托陈某出售案涉房屋这一事实。2.李强有理由相信房地产代理公司，及此相信陈某和姜来礼，姜来礼、陈某、李强三方办理交房款和领钥匙时，姜来礼从未表示异议，故李强主观是善意的。3.姜来礼第三点上诉理由属于其主观臆测。4.姜来礼第四点上诉理由不能支持其上诉请求，反而证明姜来礼在明知案涉房屋已出售给李强的情况下恶意办理涉房屋的不动产权证书，侵犯了李强的合法权益。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，姜来礼上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。李强向一审法院起诉请求：1.判令李强系位于长春市南关区长通家园I6-1105室房屋所有人；2.判令姜来礼立即协助李强办理房屋更名过户等相关手续；3.判令房屋更名过户等费用由姜来礼承担；4.诉讼费由姜来礼承担。一审法院认定事实：2011年7月26日，李强与案外人陈某签订《房地产转让居间合同》，约定李强以19万元的价格购买位于南关区长通家园小区I区6栋×××室住宅房屋，购房方式为现金一次付清，在全部房款交付当日交付房屋，更名过户费用及税费由李强承担。姜来礼曾于2013年起诉杨民、李强物权确认纠纷一案，请求确认涉案房屋归其占有、使用，并要求杨民、李强支付房租24000元（自2011年8月至2013年8月止）。一审法院查明：2007年7月14日，姜来礼的爱人张某1与长春市土地收购储备交易中心签订《棚户区拆迁补偿安置协议书》，协议约定：“长春市土地收购储备交易中心在长通路以北规划确定的回迁区域范围内安置张某1住宅房屋壹套，户型为2室、建筑面积54平方米；与原房屋建筑面积相等部分不另结算差价，且产权性质不变。上靠标准户型超出原建筑面积26.90平方米，长春市土地收购储备交易中心按照703元／平方米交纳增加面积款，合计18911元，于2009年1月28日前交付给长春市土地收购储备交易中心，产权归张某1所有”。张某1于2007年9月28日死亡。2011年1月11日，吉林省永兴房屋拆迁有限公司为姜来礼下发房屋分配证，房屋坐落于南关区长通家园小区2区6栋2单元1105号、建筑面积56.45平方米。因姜来礼交不起扩大面积款，故2011年4月，委托陈某卖掉该房，去老年公寓。2011年7月，陈某谎称帮姜来礼卖其位于本市南关区长通家园小区2区6栋2单元1105号的回迁房（无产权），陈某找到李强，对李强谎称此房系自己去世母亲的房产，并于2011年7月26日以人民币19万元的价格与李强签订了买卖协议。陈某与姜来礼、李强共同到长春市土地储备中心，由李强缴付房款与煤气初装费40333元后三人又到物业领取了钥匙，将钥匙交给李强。于第二天在二道区吉林大路一农业银行李强将剩余15万元人民币交给陈某，赃款被陈某挥霍。后李强将该房装修入住至今。2012年5月至9月，姜来礼以转账及现金等方式将首付款4万余元给付陈某，让其还给李强要回房屋，陈某谎称可以将房子返还姜来礼，将此款挥霍。长春市二道区人民法院于2013年6月9日作出（2013）二刑初字第85号刑事判决书，判决陈某犯诈骗罪，判处有期徒刑八年，并处罚金人民币三十万元。一审法院于2013年11月26日作出（2013）南民初字第1126号民事判决，认为：姜来礼自愿将其回迁房委托陈某帮其代卖，陈某将该房卖给李强，李强将该房装修入住至今。因此，李强所购该房，已构成善意取得。故姜来礼的诉讼请求不予支持。姜来礼可向陈某另行主张民事权利。但鉴于李强考虑原告无依无靠，同意补偿其80000元，应准予，遂判驳回姜来礼的诉讼请求，李强于本判决生效后给付姜来礼补偿金人民币80000元。姜来礼不服上述判决上诉至长春市中级人民法院，长春市中级人民法院于2014年4月2日作出（2014）长民二终字第91号民事判决，认为：原审庭审笔录已经记载了参加庭审的合议庭成员，与原审判决写明的合议庭组成一致。姜来礼主张合议庭成员刘爽和人民陪审员没有参加庭审，没有向法庭提供证据证明该事实。姜来礼主张2012年争议房屋的市场价格是30万元，姜来礼没有向法庭提供相关鉴定或政府部门的数据证明该事实，故姜来礼的李强以19万元的价格购买争议房屋明显低于市场价格的主张不成立，一审法院不予支持。姜来礼认可将争议房屋委托案外人陈某出卖的事实，并且姜来礼与陈某、李强一起到长春市土地储备中心，由李强缴付房款与煤气初装费人民币40333元后，三人又到物业领取了钥匙，姜来礼当场将争议房屋的钥匙、调配证等交付给案外人陈某，故案外人陈某出卖争议房屋的行为是取得了姜来礼的委托授权的，陈某代理姜来礼与李强签订的房屋买卖合同是合法有效的。李强购买争议房屋，并且支付了相应的购房款并实际占有了房屋，房屋买卖合同已经基本履行完毕。陈某没有将李强交付的购房款交给姜来礼，是陈某诈骗了姜来礼的卖房款。姜来礼因陈某的犯罪行为受到损失，应当依法要求陈某追缴或退赔。姜来礼主张其没有与李强签订卖房合同，没有收到卖房款，要求李强返还争议房屋没有法律依据。李强取得争议房屋是基于其合法购买行为，而非违法犯罪活动，姜来礼因陈某的犯罪行为，主张追缴李强合法购买的房屋没有事实和法律依据。综上，姜来礼的上诉理由不成立，一审法院不予支持，遂判决驳回上诉，维持原判。姜来礼不服长春市中级人民法院二审判决，向吉林省高级人民法院提出再审申请，吉林省高级人民法院于2014年9月2日作出（2014）吉民申字第571号民事裁定，认为：（一）二审已经查明，本案一审庭审笔录记载的参加庭审的合议庭成员与裁判文书上的人员相同，姜来礼也未举出能够证明合议庭成员末参加庭审的证据，故其主张因合议庭成员未参加庭审而导致审判程序违法，证据不足，不能成立；（二）本案再审听证时姜来礼承认委托陈某卖房的事实，也认可其虽然主张争议房屋价值30万元，但本人没有提供证据证明该主张成立。结合姜来礼、陈某、李强三人到长春市土地储备中心，由李强交纳完房款后，又一同到物业由姜来礼领取了争议房屋钥匙并将争议房屋的钥匙、调配证等交给了案外人陈某的事实，能够认定陈某将争议房屋卖与李强得到了姜来礼的授权，李强支付合理对价购买争议房屋的行为属于善意取得，双方所签购房合同有效，原审适用《中华人民共和国物权法》第一百零六条有关条款的规定作出判决，在适用法律上，并无不当；（三）本案杨民庭审中陈述，杨民只是看房人，其他事情与自己无关。至于是谁对房屋进行装修、居住并不影响李强与陈某签订的合同的效力。另外，虽然姜来礼主张李强以19万元的价格购买争议房屋明显低于市场价格，李强对争议房屋不构成善意取得，但未能举证证明该主张成立，故姜来礼应承担举证不能的不利后果；（四）如前所述，李强是合法购买争议房屋。陈某收到李强给付的卖房款没有交给姜来礼，诈骗了姜来礼的卖房款，姜来礼应向陈某主张要求追缴或退赔，姜来礼向李强主张追缴本案争议房屋，没有事实及法律依据；（五）因姜来礼自认委托陈某代卖姜来礼的房屋，在其授权下，陈某与李强签订房屋买卖合同，并不存在导致合同无效的情形，故姜来礼该项主张亦不能成立，一审法院不予支持，遂裁定驳回姜来礼的再审申请。再查，姜来礼于2019年8月15日取得位于长春市南关区长通路I地块棚户区回迁房I5、I6、I7号楼×××室房屋的不动产权证书，证号为吉（2019）长春市不动产权第XXXX号。一审法院认为，案涉房屋的买卖合同虽系李强与案外人陈某之间签订，但姜来礼自认其委托陈某出售案涉房屋，故姜来礼应受李强与陈某签订的房屋买卖合同的约束，另该房屋买卖合同系买卖双方当事人的真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。现李强依合同约定支付了全部购房款，且案涉房屋已具备更名过户条件，故姜来礼负有协助李强办理案涉房屋的更名过户手续的合同义务，李强主张姜来礼协助其办理案涉房屋更名过户手续的请求，有事实及法律依据，一审法院应予支持。关于李强主张判令其系案涉房屋所有人的请求，因本案系由房屋买卖合同引发，李强的该项主张于法无据，一审法院不予支持。关于李强主张判令姜来礼承担更名过户费用的请求，因《房地产转让居间合同》明确约定更名过户事宜由李强负责，更名过户费用及税费由李强承担，故对其该项主张不予支持。关于姜来礼称争议房屋当时的销售价格为33万元，但因其提供证据为2011年长春市辖区新建住房销售均价，并不足以证明案涉房屋当时的市场价值为33万元，进而也不能证明李强没有支付合理对价购买争议房屋。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，一审法院判决：一、姜来礼于判决生效后立即协助李强办理坐落于长春市南关区长通路I地块棚户区回迁房I5、I6、I7号楼×××室房屋［证号：吉（2019）长春市不动产权第XXXX号］的不动产权属登记手续；二、驳回李强的其他诉讼请求。一审案件受理费2050元，保全费1470元，均由姜来礼负担（李强已垫付）。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，陈某与李强签订的房地产转让居间合同已为发生法律效力的（2014）长民二终字第91号民事判决认定为合法、有效合同，姜来礼委托陈某出售案涉房屋，应受该合同的约束。原审判决姜来礼协助李强办理案涉房屋的更名过户手续并无不当。综上所述，姜来礼的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4100元，由姜来礼姜来礼负担。本判决为终审判决。审 判 长 吕玉玉审 判 员 高云燕审 判 员 肖 瑶二〇二〇年四月二十二日法官助理 高 源书 记 员 邢艺缤