新疆维吾尔自治区沙湾县人民法院民 事 判 决 书（2019）新4223民初3313号 原告：付强，男，1969年10月8日出生，汉族，现住新疆额敏县。委托诉讼代理人：万传明，新疆塔原律师事务所律师。被告：新疆天悦房地产开发有限公司，住所地：新疆乌鲁木齐市新市区新医路89号新星底商高层住宅1栋E1303室。统一社会信用代码：650100050165611。法定代表人：关巨波，男，系公司执行董事。被告：关巨波，男，1976年2月23日出生，汉族，现住新疆沙湾县。二被告共同委托诉讼代理人：张爱华，系新疆志通律师事务所律师。第三人：李芳，女，1975年1月10日出生，汉族，现住新疆沙湾县。原告付强与被告新疆天悦房地产开发有限公司（以下简称天悦房产）、关巨波、第三人李芳商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告付强及委托诉讼代理人万传明、被告天悦房产、关巨波共同委托诉讼代理人张爱华到庭参加诉讼，第三人李芳第一次庭审到庭参加诉讼，第二次庭审经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告付强向本院提出诉讼请求：1、判令被告天悦房产向原告交付位于沙湾县某某路编号沙国地字第2013-XXX号第XX区XX幢1单元101号、104号、105号、115号、116号商铺并交付办理涉案房屋不动产权证的所有相关资料（涉案价值2707040）。2、要求被告天悦房产向原告支付违约金30860.26元（按房价2707040元×0.1‰/日×114日计算）。3、由被告与第三人共同承担本案诉讼费及律师代理费109500元。4、由被告承担原告因诉讼产生的差旅费5000元。事实及理由：2018年6月20日，第三人李芳以其向朋友关巨波投资开发商铺为由，向原告付强借款人民币650000元，双方约定借期为1个月。后李芳以同样理由再次向原告借款，并对原告承诺其在沙湾县有多套楼房，有雄厚的经济实力。后原告分别在2018年7月6日、9月8日向李芳出借人民币700000元、1000000元，被告承诺1个月内一次性偿还，如有违约按银行利息的4倍从借款之日起算至还款之日。上述借款到期后，第三人李芳均未按约定偿还本息。2018年10月26日、12月6日，案外人王雪丽、王新芬以资金周转为由向额敏县泓泉商务信息咨询有限公司（以下简称额敏泓泉公司）申请借款，该公司安排原告为王雪丽、王新芬出借250000元。借款当日，原告与王雪丽、王新芬、额敏泓泉公司签订《借款保证合同》，约定借款期3个月，月利率15‰，并由额敏泓泉公司为王雪丽、王新芬提供担保。原告按要求将250000元分别转入指定账户或给付部分现金，王雪丽、王新芬向原告出具借据、收条及个人资金使用书。额敏泓泉公司向原告出具保证书。借款到期后，王雪丽、王新芬未按约定偿还本金及利息。借款逾期后，经原告多次催要，第三人李芳、案外人王雪丽、王新芬拒不还款。原告要求第三人李芳按照《借条》及《借款担保合同》的约定偿还借款，第三人李芳为延期还款，找来被告关巨波提供担保。2019年4月16日，原告付强与第三人李芳、被告天悦房产签订《和谐市场商铺抵押补充协议》，三方约定：一、甲方（李芳）因个人借款到期没有按时还款。现李芳偿还借款需要时间。丙方（天悦房产）自愿以自建和谐市场商铺作为抵押。二、甲方没有如约还款，乙方（付强）有权利向甲方主张权利。乙方在主张权利过程中发生的一切费用，不仅仅包括房屋交易税、住宿费、交通费、财产保全费、律师费、诉讼费等等一切费用均由甲方承担。三、甲乙双方在约定还款期限内本金利率为1.5%，延期还款利率为2%。直到清欠完毕为止。四、本协议一旦签订即产生法律效力。该协议达成后，因被告天悦房产提供抵押的商铺不能办理不动产抵押登记，故原告付强等人与第三人李芳、被告关巨波再次协商，因被告天悦房产开发的商铺长期滞销，第三人李芳提出将其借款合同的全部义务转移给被告关巨波，被告关巨波以其开发的商铺抵偿原告等人的债权，实现第三人李芳转移债务、被告关巨波售出商铺的目的。因催款无望，原告等人只能将债权转为购房款。4月17日，原告付强与被告天悦房产签订《商品房买卖合同》（编号0047893）双方约定：1、买受人购买商品房为本合同第一条规定的项目中（沙湾县某某路某某市场）的××区、104号、105号、115号、116号号房，建筑面积386.72平方米，套内面积314.44平方米。2、按建筑面积计算，该商品房单价7000元/平方米，总金额2707040元。3、出卖人应当在2019年6月30日前，依照有关规定，将验收合格的商品房交付买受人使用。4、出卖人如未按合同约定期限交付房屋，逾期不超过90日，自最后交付期限第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。5、出卖人应当在商品房交付使用后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。原告付强、被告天悦房产、关巨波在合同上签字、加盖公司印章、个人印章。当日，被告天悦房产向原告出具收据，载明“今收到付强交来房款2704040元”。交房期限逾期后，原告多次向被告天悦房产、关巨波提出办理交接商铺手续，但被告关巨波以未收到原告房价款为由拒绝交房。原告又找到第三人李芳，要求李芳督促关巨波交房，李芳承诺处理好此事，但至今未果。现诉至法院，请求依法判决。原告付强为支持其诉讼请求向本院提交如下证据：1、《借条》3张。证明第三人李芳先后向原告付强借款65万元、70万元、100万元的事实。2、《借款保证合同》、《借款借据》各2份。证明原告付强在第三人李芳经营的额敏泓泉公司介绍下向案外人王雪丽提供借款15万元、向案外人王新芬提供借款10万元的事实。3、《和谐市场商铺抵押补充协议》1份，证明第三人李芳未偿还到期借款，为展期还款，由被告天悦房产、关巨波向原告付强提供自己开发的沙湾县和谐市场商铺作为抵押的事实。4、《商品房买卖合同》1份、《收据》1份。证明因第三人李芳无能力还款，为达成第三人李芳偿还借款、被告天悦房产、关巨波出售商铺的目的，将第三人李芳对原告付强的债务转由被告天悦房产、关巨波承担，并将借款转为购房款的事实。5、《中国工商银行汇款凭证》1张、《证明》1份，证明原告付强为实现诉求产生律师费100000元的事实。6、《一本通/绿卡通交易明细》3页、《农村信用合作社交易明细》1页、《中国农业银行银行卡交易明细清单》22页。证明原告付强与第三人李芳之间存在大量借款往来，原告付强向第三人李芳出借金额达400多万元，第三人李芳也陆续向原告付强进行偿还。后经原告与第三人对账，由第三人向原告出具了总数235万元的3张借条的事实。7、《新疆增值税电子普通发票》10张。证明原告付强支付律师代理费10万元的事实。被告天悦房产、关巨波对原告付强提供的《借条》、《借款保证合同》、《借款借据》、《中国工商银行汇款凭证》、《证明》，《一本通/绿卡通交易明细》、《农村信用合作社交易明细》、《中国农业银行银行卡交易明细清单增值税电子普通发票》等证据均不认可，对《和谐市场商铺抵押补充协议》、《商品房买卖合同》、《收据》的真实性认可，关联性不认可。并辩称：1、被告关巨波不是本案适格被告，其在《和谐市场商铺抵押补充协议》、《商品房买卖合同》中均未签字，虽然加盖有被告关巨波个人签章，但其只是以被告天悦房产法定代表人身份盖章，不是个人行为，因此被告关巨波不应承担责任。2、原告付强与被告天悦房产未实际履行商品房买卖合同，合同签订后原告付强也没有实际向被告天悦房产支付购房款。3、原告付强与被告天悦房产签订的《商品房买卖合同》实际性质是对民间借贷合同的担保。4、根据法律规定，本案实际是民间借贷纠纷而不是商品房买卖合同纠纷，对于债权人请求履行买卖合同的诉求人民法院应当不予支持。综上请求依法驳回原告诉讼请求。第三人李芳对原告付强提供的65万元、100万元的《借条》认可，对70万元的《借条》不认可。对《借款保证合同》、《借款借据》、《和谐市场商铺抵押补充协议》、《商品房买卖合同》、《收据》的真实性认可，对《中国工商银行汇款凭证》、《证明》不认可。并答辩称，100万元的借条系70万元的借条与另外20万元借款共同重新打了借条，而70万元的借条当时未取回。其它答辩意见与被告天悦房产、关巨波一致。因第三人李芳在第二次庭审中经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃对原告付强提交的《一本通/绿卡通交易明细》、《农村信用合作社交易明细》、《中国农业银行银行卡交易明细清单》、《新疆增值税电子普通发票》等证据的质证。被告天悦房产、关巨波、第三人李芳未向本院提交证据。本院经审理查明事实如下：原告付强长期经营摩托车销售店，其原系第三人李芳经营的额敏泓泉公司的客户，曾通过额敏泓泉公司介绍向他人出借借款，后原告付强也成为额敏泓泉公司的工作人员并参与到额敏泓泉公司的经营当中。2018年至2019年期间，原告付强多次向第三人李芳出借借款，或按照额敏泓泉公司的介绍向案外人借款。2018年6月20日，第三人李芳向原告付强出具借条一张，载明“今借到付强人民币陆拾伍万元，使用期限一个月”。原告付强称该借条系在原告付强于2018年5月21日、5月24日、6月1日、6月2日、6月20日多次向第三人李芳以转账、现金支付等方式给付借款之后，由第三人李芳按照借款总额打的借条。第三人李芳对该借条及借款事实予以认可，被告天悦房产、关巨波对该借条及借款事实不认可。2018年7月6日，第三人李芳向原告付强出具借条一张，载明“今借付强现金柒拾万元整，使用期限为一个月”。原告付强称该借款系因第三人李芳急需资金周转，原告将70万元的定期存款提前支取，并向第三人李芳转账。因原告提前支取定期存款存在利息损失，第三人李芳表示愿意承担原告的利息损失，故原告付强实际向第三人李芳打款65.2万元，第三人李芳向原告付强出具了70万元借条。第三人李芳对70万元借款事实认可，但辩称这70万元借款包含在此后出具的100万元借条里，只是70万元的借条没有收回。被告天悦房产、关巨波对该借条及借款事实不认可。2018年9月8日，第三人李芳向原告付强出具借条一张，载明“兹有李芳在付强处借到现金1000000元用做资金周转，此借款从2018年9月8日至2018年10月7日，为期一个月，一次性付清。如有违约按银行利息的4倍，从借款之日起算”。原告付强述称该借款系由多笔借款累计形成，自2018年1月至2018年9月，原告付强向第三人李芳出借人民币30余笔，合计金额400多万元。期间，第三人李芳先后向原告付强出具借条5份，除本案所涉3份外，还有金额60万元、20万元借条各一份。本案所涉的100万元借条系在第三人李芳收回60万元、20万元借条的基础上重新出具的。第三人李芳对100万元借条真实性认可，但辩称该借条包含了之前出具的70万元借条借款。被告天悦房产、关巨波对该借条及借款事实不认可。2018年10月26日，案外人王雪丽以资金周转为由向第三人李芳经营的额敏泓泉公司申请借款，额敏泓泉公司安排原告付强向案外人王雪丽出借借款15万元。2018年12月6日，案外人王新芬以资金周转为由向额敏泓泉公司申请借款，额敏泓泉公司安排原告付强向案外人王新芬出借借款10万元。案外人王雪丽、王新芬分别与原告付强、案外人额敏泓泉公司签订了《借款保证合同》，由额敏泓泉公司承担连带保证责任。案外人王雪丽、王新芬分别出具了借款借据。原告付强述称该借款系自己将借款打入第三人李芳或者额敏泓泉公司其他工作人员账户，再由额敏泓泉公司向案外人支付，原告其实并未与案外人王雪丽、王新芬见面。第三人李芳对《借款保证合同》、《借款借据》的真实性认可，但不承认借款已实际发生。被告天悦房产、关巨波对上述借款事实不予认可。2019年4月16日，第三人李芳与原告付强、被告天悦房产签订《某某市场商铺抵押补充协议》，约定因甲方（第三人李芳）借款到期没有按时还款，丙方（被告天悦房产）自愿以自建的和谐市场商铺作为抵押。丙方以和谐市场商铺价值半价抵押，限期为3个月。甲方在3个月内还清乙方所有债务，乙方（原告付强）即把抵押物还给甲方并且协助办理一切手续。如果甲方不能按期还款，乙方有权自行处置和变卖抵押房产。同时约定甲方没有如约还款，乙方有权利向甲方主张权利，乙方在主张权利过程中发生的一切费用由甲方承担。甲乙双方在约定还款期限内本金利率为1.5%，延期还款利率为2%。该抵押补充协议未明确具体抵押物的名称、数量和抵押债权数额及债务人履行期限等，也未向相关部门办理抵押物登记。协议签有原告付强、第三人李芳的签名及被告天悦房产、关巨波的签章。2019年4月17日，原告付强与被告天悦房产签订《商品房买卖合同》一份，约定由原告付强购买被告天悦房产开发的位于沙湾县某某市场第XX幢1单元101室、104室、105室、115室、116号房，建筑面积386.72平方米，套内面积314.44平方米，该商品房单价7000元/平方米，总金额2707040元。出卖人应在2019年6月30日前向买受人交付房屋。逾期交房不超过90日，自合同规定的最后交付期限第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期交房超过180日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。《商品房买卖合同》由原告付强签名及被告天悦房产、关巨波签章。同日，被告天悦房产向原告付强出具收据一张，载明收到原告付强交来房款2707040元。原告付强陈述关于2707040元购房款数额系第三人李芳欠原告付强借款235万元及由第三人李芳偿还案外人王雪丽、王新芬欠原告付强25万元借款，共计260万元借款，加上利息部分，经原告付强与第三人李芳、被告天悦房产、关巨波对账和商议后确定的。第三人李芳辩称2707040元房款数额系包含原告付强的借款235万元、案外人曹桂芳的借款10万元、案外人潘慧萍的借款25万元。因当时签订《商品房买卖合同》时只是说用来担保，所以大概算了数字，就按房屋面积写了房款。被告天悦房产、关巨波认为原、被告之间签订的《商品房买卖合同》系对第三人李芳向原告付强借款所提供的物的担保，并非真实意思的房屋买卖交易。另查明，本案所涉房产实际位置××县，该房产已于2019年8月2日抵押给新疆昌吉农村商业银行股份有限公司，并办理抵押登记。抵押期限为2019年8月2日至2022年8月1日。本案所涉各房产建筑面积为101室123.4平方米，104室53.77平方米，105室32.38平方米，115室53.77平方米，116室123.4平方米。本院认为，原告付强与被告天悦房产于2019年4月17日签订的《商品房买卖合同》具备商品房买卖合同主要要件，且未违反法律强制性规定，合同有效。该合同的签订时间并非在原告付强与第三人李芳借款发生之时，而是在第三人李芳无法偿还借款之时，且明确约定了交付房屋的具体时间，不符合为借款合同提供担保的形式，也没有明确约定系对原告与第三人之间借款合同提供担保。故被告天悦房产、关巨波认为本案为民间借贷纠纷，原、被告签订的《商品房买卖合同》实际为让与担保合同的辩称无事实法律依据，本院不予支持。原告付强主张原、被告签订《商品房买卖合同》是被告天悦房产、关巨波与第三人李芳之间的债务转移，但被告天悦房产、关巨波、第三人李芳否认之间存在债务转移协议，原告付强也无法证明被告天悦房产、关巨波与第三人李芳之间有债务转移的意思，对原告付强主张被告天悦房产、关巨波与第三人李芳之间系债务转移，第三人李芳对原告付强的债务已由被告天悦房产、关巨波承担的事实本院不予认定。本院认为，原告付强与被告天悦房产于2019年4月17日签订的《商品房买卖合同》系被告天悦房产通过商品房买卖来清偿第三人李芳欠原告付强的借款的代为清偿行为，因此本案仍应适用商品房买卖合同纠纷法律规定。被告天悦房产于2019年4月17日向原告付强出具收据一张，载明收到原告付强交来购房款2707040元。被告天悦房产、关巨波虽然主张未实际收到购房款，但原、被告签订《商品房买卖合同》的本意是由被告天悦房产代为清偿第三人李芳欠原告付强的借款，因此对于实际收到购房款的数额应当以抵偿的借款数额为准，故仍需查明第三人李芳尚欠原告付强借款的数额。原告付强主张第三人李芳在《商品房买卖合同》签订时尚欠原告付强借款260万元，其中第三人李芳直接向原告付强借款235万元，案外人王雪丽、王新芬借款25万元，连本带息抵偿全部2707040元借款。第三人李芳虽然辩称3张借条中的100万元借条借款实际包含了70万元的借条借款，其只欠原告付强160万元借款。但第三人李芳在随后关于《商品房买卖合同》签订时购房款数额的说明中又陈述2707040元购房款中包含欠原告付强的235万元借款。本院认为，第三人李芳多次向原告付强出具借条，如果第三人李芳向原告付强出具的100万元借条系对70万元借条的换据行为，必然会收回70万元的借条。而原、被告在签订《商品房买卖合同》时，已经与第三人李芳一起就欠款数额进行了核对，故三方对于第三人李芳尚欠原告付强235万元借款的事实是认可的。原告付强陈述第三人李芳向其出具的70万元的借条借款实际只支付了65.2万元，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十七条规定，“预先在本金中扣除利息的，人民法院应当将实际出借的金额认定为本金”，故对该借条实际出借本金应认定为65.2万元。本院对于第三人李芳欠原告付强借款数额认定为230.2万元。原告付强主张案外人王新芬、王雪丽欠其借款共计25万元也在购房款抵偿范围之内，被告天悦房产、关巨波、第三人李芳对该事实不予认可。本院认为，原告付强与被告天悦房产签订《商品房买卖合同》的目的是为了抵偿第三人李芳欠原告付强的借款，而原告付强在案外人额敏泓泉公司介绍下向案外人王新芬、王雪丽提供借款，其担保人为案外人泓泉公司而非第三人李芳，其追偿的对象应当为案外人王新芬、王雪丽和额敏泓泉公司。虽然原告付强称该借款由第三人李芳承诺代为偿还，但并无相应的证据证明其主张，而第三人李芳也否认该借款合同实际履行，故对于原告付强主张案外人王新芬、王雪丽欠其借款共计25万元也在购房款抵偿范围之内的事实本院不予认定。原告付强无法确切说明原、被告及第三人在签订《商品房买卖合同》时对于抵偿借款中是否计算了借款利息及利息如何计算的，因此，本院对原告付强与被告天悦房产签订《商品房买卖合同》所抵偿的第三人李芳欠原告付强的借款数额认定为230.2万元。虽然原告付强并未向被告天悦房产交付合同约定的全部购房款，但《商品房买卖合同》并未约定交款期限，原告付强已交付购房款230.2万元，且本案所涉房产共5套，并非不可分割标的，被告天悦房产理应向原告付强交付抵偿借款等价值的房产。原、被告签订的《商品房买卖合同》中约定房价为每平方米7000元，故被告天悦房产应向原告交付面积为328.85平方米的房产。结合原、被告签订的《商品房买卖合同》所涉房屋的面积情况，本院认为被告天悦房产应向原告付强交付101室、104室、116室房产，合计面积300.57平方米。105室、115室因原告付强未交清购房款，故不应交付。原告付强要求被告天悦房产“交付办理商铺不动产权证的所有相关资料”诉讼请求不明确，本院不予支持。原告付强要求被告天悦房产向原告支付违约金30860.26元（按房价2707040元×0.1‰/日×114日计算）。本院认为，被告天悦房产未向原告付强按期交付房产的行为违反合同约定，理应承担违约责任。根据原告付强与被告天悦房产签订的《商品房买卖合同》第九条规定，逾期交房不超过90日，自合同规定的最后交付期限第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。原告付强实际向被告天悦房产交付的购房款数额为230.2万元，故对于被告天悦房产应支付违约金数额本院确定为26242.8元（2302000元×0.1‰/日×114日=26242.8元）。原告付强与被告天悦房产、第三人李芳签订的《和谐市场商铺抵押补充协议》未明确具体抵押物的名称、数量和抵押债权数额及债务人履行期限等，缺乏抵押合同的主要要件，也未办理抵押物抵押登记，该协议无效。原告付强主张因被告天悦房产违约造成其损失交通费、住宿费等费用5000元，律师费109500元。因原告付强已要求被告天悦房产支付违约金，且原告付强与被告天悦房产签订的《商品房买卖合同》并未对上述费用作出明确约定，因此对于原告付强的该主张本院不予支持。被告关巨波虽然在《和谐市场商铺抵押补充协议》、《商品房买卖合同》加盖个人签章，但被告关巨波并非协议与合同的相对方，其签章行为应当认定为被告天悦房产法定代表人的职务行为。对于原告付强要求被告关巨波承担本案诉讼费及律师代理费、交通费、住宿费、伙食补助费等诉讼请求本院不予支持。本案为原告付强与被告天悦房产之间的商品房买卖合同纠纷，并非原告付强与第三人李芳之间的民间借贷纠纷，第三人李芳并非本案《商品房买卖合同》的当事人，根据合同的相对性，第三人李芳在本案中不应承担责任。因此，对原告付强要求第三人李芳承担本案诉讼费及律师代理费、交通费、住宿费、伙食补助费等诉讼请求本院不予支持。第三人李芳第二次开庭审理经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告新疆天悦房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告付强交付位于××县、104号、116号房产。二、被告新疆天悦房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告付强违约金26242.8元。三、驳回原告付强其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1604元，由原告付强负担1314元，由被告新疆天悦房地产开发有限公司负担290元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆塔城地区中级人民法院。审  判  员   龚建辉 二 〇 二 〇 年 四 月 十 五 日书  记  员   王 坤