大连市普兰店区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0214民初1616号原告：大连亿诚物业管理有限公司，住所地大连普兰店经济开发区兴申街5号，统一社会信用代码：912102825549918547。法定代表人：张世田，系该公司经理。委托诉讼代理人：唐晓玲，女，系大连市普兰店区赢博法律服务所法律工作者，住大连市普兰店区。委托诉讼代理人：宋佳之，男，系大连市普兰店区义诚法律服务所法律工作者，住普兰店区。被告：李彩云，男，1984年6月9日出生，满族，户籍地大连市普兰店区，现住大连市普兰店区。原告大连亿诚物业管理有限公司（以下简称亿诚物业公司）与被告李彩云物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告亿诚物业公司委托诉讼代理人唐晓玲及被告李彩云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。亿诚物业公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告给付物业费10362元并承担逾期付款违约金1000元；2.诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告放弃第一项诉讼请求中要求承担违约金1000元。事实和理由：2012年8月23日，原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》和《物业管理公约》，双方约定由原告为被告提供物业服务，被告自愿遵守公约一切条款。原告依约履行职责后，被告并未能按约定向原告缴纳物业费。2013年10月1日至2020年3月31日，被告合计拖欠原告物业费10362元，故原告诉至法院。李彩云辩称：不同意原告诉讼请求，理由如下：1.物业交房时要求先交排渣费再给钥匙；2.一楼公建和二楼厨房下水管被冻导致下水管反水，地板被淹；3.买房时说建小学未兑现；4.防盗门物业多次维修没有修好，被告本人无奈亲自找防盗门经理解决；5.前面楼为了销售绿化很好，后面楼没有铺地面、无路灯；6.小区物业广告费没有分配给大家；7.一楼公建私自违建，砸掉承重墙；8.装修时不让用电梯，却将吊装承包给别人。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。诉讼过程中，原告提供的证据如下：证据1：前期物业管理协议，拟证明大连亿诚房地产开发有限公司2012年8月23日与被告双方签订了前期物业管理服务协议，双方约定由原告为被告实施物业管理服务。在合同中表明了被告所居住的案涉房屋坐落位置：亿诚御景湾82号楼1单元3层1号，使用性质为住宅，建筑面积为88.57平方米。协议的第四条约定了物业的服务项目：房屋及维修管理、共用设备维护管理、共用设施管理、公共绿化及养护管理、公共环境卫生管理、社区公共秩序维护、停车场及车辆停放管理、公共消防管理、装饰装修实施管理等。其中协议第五条规定了被告缴纳物业费的标准和时间为：住宅按建筑面积，不带电梯1.30元/月/平方米，带电梯1.50元/月/平方米，被告家带电梯，按照1.50元/月/平方米收费。在协议中规定物业费为每季度缴纳一次，每季度的首月的前5日内为缴费日。但为了收取方便，通常按照物业收费的惯例是预付费形式并按年收取物业费。第七条第四款规定了如果业主逾期缴费，则从逾期之日起按应缴费用每日3‰的滞纳金。通过协议，可以计算出，被告家每年物业费1594元（88.57平方米，乘以12个月，乘以1.5元收费标准），被告在入住当年，交付了2012年10月1日至2013年9月30日年度的物业费1594元，此后便拖欠2013.10.1-2020.3.31（六年六个月）物业费，合计为10362元。证据2：临时管理规约，拟证明2012年8月23日，原、被告双方签订了临时管理规约，在规约中，约定了物业的基本情况、物业的使用、物业的维修养护、业主的共同利益等相关约定。其中第六章违约责任，约定了物业管理服务费如未能及时交纳将按总费用的3‰每日加收滞纳金。规约最后一张第8页中，被告以业主的名义在表示自愿遵守规约的承诺书上签字确认，表明自己已经确认详细阅读该规约，同意遵守本规约，并同意承担违反该临时规约的相应责任。证据3：商品价格备案表，拟证明原告的收费标准是由普兰店市物价局审核并通过的，其中小高层（有电梯）多层为1.5元/月/㎡，居民住宅物业服务费多层（无电梯）为1.3元/月/㎡。该标准从物业公司创建伊始至今，都没有改变。被告家物业费按照1.5元收取，这个收费价格符合物价局规定。证据4：催费通知单，拟证明原告于2020年3月5日往被告家门上张贴催缴通知单，督促被告及时缴纳拖欠的物业费。原告主要通过张贴书面催费通知单和拨打电话方式催缴物业费。证据5：来电来访接待登记表复印件，从2016年到2018年的一部分共8页，拟证明原告在履行该合同过程中为业主排忧解难进行物业各种服务，服务到位。李彩云对原告提供的以上证据发表如下质证意见：对证据1真实性没有异议，字是被告签的，但是服务没有做到位；对证据2真实性没有异议，字是被告签的；对证据3真实性没有异议；对证据4有异议，被告没有收到，没有在那住，门上也没有贴的催费通知；对证据5不予认可。综合以上当事人提供的证据及质证意见，本院认定如下：因被告未提供相反证据予以反驳，故对原告提供证据的真实性本院均予以确认，原告提供的证据能够证明其提供了物业服务。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年8月23日，大连亿诚房地产开发有限公司作为甲方同乙方即本案被告李彩云签订了《亿诚·御景湾前期物业管理服务协议》该协议中明确，被告所购物业坐落于亿诚·御景湾82号楼1单元3层1号，建筑面积88.57平方米，使用性质为住宅。该协议中约定大连亿诚房地产开发有限公司有权委托物业服务企业实施前期物业管理。该协议中约定了甲乙双方的权利义务。协议的第四条约定了物业的服务项目：房屋及维修管理、共用设备维护管理、共用设施管理、公共绿化及养护管理、公共环境卫生管理、社区公共秩序维护、停车场及车辆停放管理、公共消防管理、装饰装修实施管理等。协议第五条规定了被告缴纳物业费的标准和时间为：住宅按建筑面积，不带电梯1.30元/月/平方米，带电梯1.50元/月/平方米。在协议中规定物业费为每季度缴纳一次，每季度的首月的前5日内为缴费日。第八条第四款规定如果业主逾期缴费，则从逾期之日起按应缴费用每日3‰的滞纳金。该协议自签订之日起生效，至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效之日起终止。同日，被告在《临时管理规约》的承诺书上签字，《临时管理规约》中约定了物业基本情况、物业的使用、物业的维修养护、业主的共同利益、违约责任等进行了约定，该规约中约定，带电梯的住宅物业费为1.5元/平方米/月。被告在承诺书中声明，同意在业主委员会成立前，由开发商委托大连亿诚物业管理有限公司对亿诚·御景湾项目进行前期物业管理。同时承诺遵守确认已阅读《临时管理规约》的内容，并同意遵守该规约，同意承担违反该规约的相应责任。另查明，2016年3月25日，普兰店市物价局审核并通过原告物业管理服务收费标准，其中小高层（有电梯）多层为1.50元/月/平方米。被告拖欠自2013年10月1日至2020年3月31日物业费合计10362元（1.5元/月/平方米×88.57平方米×78个月），原告诉至本院。本院认为，根据《物业管理条例》规定，物业管理是指由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场所进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。可见，物业服务合同是一种有偿、双务合同，合同双方应履行各自合同义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，物业公司实施了服务后，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，法院应予支持。本案中根据被告同大连亿诚房地产开发有限公司签订的《亿诚·御景湾前期物业管理服务协议》中已经约定大连亿诚房地产开发有限公司有权委托物业服务企业实施该前期物业管理。在被告签订的《临时管理规约》中亦承诺同意由开发商委托原告对亿诚·御景湾项目进行前期物业管理。根据合同约定，被告同意由原告就案涉小区实施物业管理，且已经享受被告所提供的物业管理服务，故原告诉请被告支付2013年10月1日至2020年3月31日物业费合计10362元，于法有据，本院予以支持。关于被告辩称原告的物业服务有瑕疵一节，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，业务拒绝缴纳物业费需要基于正当理由。就物业服务合同而言，根据诚实信用原则和公平等价有偿原则，“正当理由”的认定，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵。本院认为，虽然原告陈述小区物业服务目前尚有瑕疵，但原告一直拖欠物业费，其以物业服务现状作为长期欠交物业费的理由依据不足，且根据原告提交的证据，原告一直积极地履行物业服务义务，原告对小区的物业服务涉及房屋维修管理、公用设备维护管理等方方面面，原告对于小区按照合同约定及相关规定进行了服务，履行了合同约定的主要义务，被告即应当及时缴纳物业服务费用。被告不交纳物业费，只会导致小区物业服务水平下降，具体问题并未得到解决，同时该行为会在业主之间互相影响，对大多数交纳物业费的业主亦不公平。至于原告家地板被淹，可另案向侵权人主张损害赔偿。至于违建，物业公司仅仅是物业服务企业，其并非行政机关，没有行政执法权，其仅承担规劝、向行政执法机关报告的义务。故对于被告的辩解意见，本院不予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第二条、第七条和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：被告李彩云于本判决生效之日起十日内给付原告大连亿诚物业管理有限公司2013年10月1日至2020年3月31日物业费10362元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计42元，由被告李彩云负担，被告李彩云于本判决生效之日起十日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人可向本院或同级的被执行财产所在地人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。当事人不履行生效文书确定义务的，人民法院有权扣押、冻结、划拨、变价其财产，予以信用惩戒、罚款、拘留。审判员  车延滔二〇二〇年四月九日法官助理姜蕴修书记员徐祺昱本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。