江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终1118号上诉人（原审被告、反诉原告）：江苏沭阳南部新城置业有限公司，住所地江苏省沭阳县学院路智慧大厦5楼。法定代表人：徐涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：贾爱国，该公司法务。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李洋，男，1988年10月2日出生，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：陆静，江苏名典律师事务所律师。上诉人江苏沭阳南部新城置业有限公司（以下简称南部新城公司）因与被上诉人李洋商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2019）苏1322民初15015号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案受理后，依法组成合议庭审理本案，并于2020年4月21日组织双方当事人公开开庭进行了审理。上诉人南部新城公司的委托诉讼代理人贾爱国、被上诉人李洋的委托诉讼代理人陆静到庭参加了庭审。本案现已审理终结。南部新城公司上诉请求：撤销一审判决第三项，依法改判；本案一、二审诉讼费用由李洋负担。事实和理由：案涉商品房买卖合同第十一条约定：买受人未按时交接房屋，应另承担合同总价款的万分之一每天的逾期收房屋违约金。一审法院酌定逾期收房违约金按每日25元计算违反上述合同约定。根据谁主张谁举证之原则，李洋应当举证证明合同约定的违约金计算标准过高，但其并未举证证明。李洋二审辩称：南部新城公司未能举证证明李洋的逾期收房行为给其造成损失以及损失的具体数额，其上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。李洋向一审法院起诉请求：南部新城公司向李洋支付逾期交房违约金（以406711元为基数，自2018年7月1日起按日万分之一计算至实际交付之日止）。南部新城公司向一审法院提起反诉请求：1.李洋向南部新城公司支付逾期付款违约金2492元（以200000元为基数，自2016年8月18日起按日万分之一计算至2016年9月16日；以100000元为基数，自2016年8月18日起按日万分之一计算至11月15日）；2.李洋向南部新城公司支付逾期收房违约金（以总房款406711元为基数，从2019年8月16日起按日万分之一计算至实际收房之日止）。一审法院认定事实：2016年6月18日，李洋与南部新城公司签订商品房买卖合同，约定李洋向南部新城公司购买慧居城第13幢203号房屋，建筑面积111.98平方米，其中套内面积88.04平方米，总金额406711元。李洋在商品房买卖合同双方当事人处预留地址为“沭阳县陇集镇谢桥村云某738号，联系电话：136××××2725”。合同第六条付款方式及期限约定：首付106711.00元，公积金贷款300000元。第七条买受人逾期付款违约责任：买受人如未按合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行……第八条交付期限：出卖人应当在2018年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格；2.该商品房经综合验收合格…。第九条出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至房屋经验收合格，并向买受人发出通知日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。第十一条交接：商品房达到交接使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖方承担。由于买受人原因，未能按时交付的，双方同意按以下方式处理：（1）视同已经交付，房屋灭失风险由买受人承担；（2）物业费用由买受人自行承担，且另承担合同总价款的万分之一每天的逾期验收房屋违约金。合同首页第二条约定：商品房必须通过综合验收，取得《工程竣工验收备案表》后，方可交付使用，购房人方可领取钥匙，交房时开发企业应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。合同附件四第1条约定，买受人应如实填写家庭住所、联系电话等内容，如有变更，应及时告知出卖人；否则，出卖人向买受人快递通知到达本合同记载的地址后，即视为出卖人的通知已送达。因不实填写或变更后未及时告知出卖人所引起的无法及时获取通知等引起一切责任均由买受人自行承担。第7条约定，乙方签订60日内支付剩余款项……第3条约定，在房屋交付过程中，买受人除因出卖人不具备法定交付条件而拒绝办理交接外，不得以任何理由拒绝办理交接手续，否则按照本合同约定承担违约责任。2016年5月12日、9月16日，李洋分别向南部新城公司支付购房首付款71711元、20000元。2016年9月19日，李洋向宿迁市住房公积金管理中心申请办理住房公积金贷款180000元，并提交了办理公积金贷款手续，次日，李洋向中国银行申请商业贷款100000元。2016年11月9日，南部新城公司收取中国银行的商业贷款100000元；11月15日，南部新城公司收取公积金贷款180000元。另查明，宿迁市公积金管理中心对慧居城13幢勘察时间为2016年8月2日，核准最早签到协议时间为2016年8月3日，即李洋与南部新城公司在签署商品房买卖合同时，案涉房屋尚不具备办理公积金贷款的条件。2018年12月18日，沭阳县住房和城乡建设局出具备案意见，认为南部新城公司于2018年10月22日报送的沭阳慧居城小区11#、12#、13#楼符合工程竣工验收备案。2019年8月15日，南部新城公司通过EMS（单号为1131217101492）向李洋在合同中的预留地址邮寄上房通知书，备注文件名称为“第二次催业主上房通知书”，投递结果为“2019年8月16日本人签收”。2019年11月27日，双方办理了房屋交接手续。现双方因案涉房屋逾期交房、逾期付款、逾期收房等事宜产生纠纷，诉至一审法院，请求处理。一审法院归纳本案的争议焦点为：案涉房屋是否符合交付条件；南部新城公司向李洋履行书面交房通知义务时间的确定；案涉合同约定的逾期收房违约金是否合法有效，是否明显过高，应否予以调整。一审法院认为：李洋与南部新城公司之间的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，予以确认。李洋向南部新城公司购买涉案房屋，且已向南部新城公司支付了全部购房款，履行主要合同义务，南部新城公司作为出卖人，应如约将符合交付条件的房屋交付李洋使用。案涉房屋于2018年12月18日取得竣工验收备案表，可以证明该商品房竣工验收和消防、规划等其他专业验收已经合格，具备商品房交付使用的法定最低标准，已经符合约定的交付条件。南部新城公司于2019年8月15日向李洋预留的地址发出书面交房通知，已经完成了合同约定的“书面通知买受人办理交付手续”义务，故南部新城公司向李洋承担逾期交房的违约金应至2019年8月16日。南部新城公司辩解违约金应计算至取得竣工验收备案表之日无事实及法律依据，依法不予采信。对于李洋是否存在逾期付款的违约责任，一审法院认为，买卖合同为双务合同，在合同签定后，买受人应积极履行付款义务，这也是买受人应履行的最基本义务。李洋在签署的商品房买卖合同时首付款仅支付了71711元，第六条虽然对购房款的付款期限未作约定，但附件四补充协议第7条约定“乙方至签合同之日起60日内支付剩余款项”，即李洋至少应在2016年8月17日前付清剩余20000元首付款、并办理贷款，否则应承担逾期付款的违约责任。关于南部新城公司主张逾期付款日期应计算至实际收到款项之日止，一审法院认为，合同约定的380000元付款方式为按揭贷款，即李洋在向提供商业贷款的机构或公积金管理部门提交了办理商业贷款、公积金贷款需由其提供的资料，贷款机构同时受理了其贷款申请时即履行完合同义务，至于贷款机构的审批放款期间，李洋、南部新城公司在签署合同时对期间应有合理预期，由买受人承担该期间的逾期付款违约金显示公平，依法不予支持。对于180000元公积金贷款部分，案涉房屋至2016年8月3日方可以申请贷款条件，导致无法及时办理公积金贷款的原因在于南部新城公司，而非李洋，且从李洋申请办理公积金贷款的时间看，并不存在明显故意拖延，对于南部新城公司该项诉讼请求，依法不予支持。对于南部新城公司主张的逾期收房违约金，一审法院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。在商品房符合交付条件后，出卖人通知买受人办理房屋交接手续，买受人无正当理由拒收的，应承担相应的法律责任。案涉商品房买卖合同第十一条第三款是对买受人逾期收房的违约行为约定了违约金，并未加重买受人的合同义务，故在形式上具有合法效力。根据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第二款规定，买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担。南部新城公司亦未能举证证明买受人的逾期收房行为给其造成了哪些具体损失，现买受人认为该违约金约定明显过高，要求予以调整，应予支持。考虑到因买受人逾期收房的违约行为客观上给出卖方带来的实际损失不大，同时对买受人怠于履行收房义务的进行惩罚，一审法院酌定逾期收房违约金按日25元计算。由于南部新城公司的交房通知书并未明确约定具体办理房屋交接手续的时间，一审法院酌定给予买受人李洋三天的合理履行期间，即应承担从2019年8月20日计算至2019年11月27日期间的逾期收房违约金。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，一审法院判决：一、南部新城公司于判决发生法律效力之日起十日内向李洋支付逾期交房违约金16715.82元（以406711元为基数，自2018年7月1日起按日万分之一计算至2019年8月16日）；二、李洋于判决发生法律效力之日起十日内向南部新城公司支付逾期付款违约金388元（以20000元为基数，自2016年8月18日起至2016年9月16日、以100000元为基数，自2016年8月18日起至2016年9月20日，均按日万分之一计算）；三、李洋于判决发生法律效力之日起十日内向南部新城公司支付逾期收房违约金2475元（自2019年8月20日起按日25元计算至2019年11月27日为99天）；四、驳回李洋、南部新城公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费137元，减半收取计69元，由南部新城公司负担；反诉费25元，由李洋负担。双方当事人二审均未提供新证据，且对一审法院审理查明的事实部分均无异议，本院依法予以确认。经双方当事人确认，本院归纳本案二审争议焦点为：本案逾期收房违约金计算标准如何认定。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”由此可见，违约金具有以补偿性为主、惩罚性为辅的双重性质，系以补偿守约方的损失为主要功能。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条关于“……人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，违约金的确定应以违约损失为基础，综合考虑案件的具体情况。案涉商品房买卖合同约定，因买受人原因未按时交付房屋的，房屋视同已经交付，房屋灭失风险由买受人负担，物业费用由买受人负担，买受人还应当按照合同总价款的每天万分之一支付逾期收房违约金。李洋一审主张合同约定的逾期收房违约金计算标准过高，请求予以减少。本院认为，根据上述合同约定以及相关法律规定，因买受人原因未按时交付房屋的，自南部新城公司书面交房通知确定的交付使用之日起，房屋视为已经交付，相关风险和相关费用均由李洋自行负担，南部新城公司不负担风险，不承担费用。同时，南部新城公司未能举证证明其因李洋逾期收房违约行为而产生实际损失以及实际损失的具体数额。因此，一审法院对双方合同约定的逾期交房违约金计算标准酌情予以调整至每天25元，并无不当，应予维持。综上，南部新城公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费273元，由上诉人江苏沭阳南部新城置业有限公司负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长 魏良军审 判 员 张 熠审 判 员 刘路路二〇二〇年四月二十三日法官助理 殷 悦书 记 员 赵乙睿书 记 员 刘 倩附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。