北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京02民终1649号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京市口福居火锅城有限责任公司，住所地北京市西城区兵马司胡同93号。法定代表人：狄明妍，执行董事。委托诉讼代理人：丁钊，北京市中同律师事务所律师。委托诉讼代理人：王秋亮，北京市中同律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：北京先达华融物业管理有限公司，住所地北京市西城区德胜门外大街乙6号。法定代表人：郑中山，执行董事。委托诉讼代理人：段慧传，北京市法大律师事务所律师。上诉人北京市口福居火锅城有限责任公司与上诉人北京先达华融物业管理有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市西城区人民法院(2018)京0102民初30855号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。北京市口福居火锅城有限责任公司（下称口福居公司）上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项、第五项、第六项、第八项；2.依法改判我公司与北京先达华融物业管理有限公司（下称先达华融公司）签订的《房屋租赁合同》、《补充协议一》及《补充协议二》于2018年5月31日解除；3.依法改判先达华融公司向我公司返还2017年11月19日至2018年3月14日已支付但未能经营使用期间房屋租金520028.78元，并按同期银行贷款利率支付自2017年3月25日起至实际退还全部剩余租金之日止的利息；4.依法改判先达华融公司向我公司支付自2018年6月8日至实际退还全部39万元押金之日止的利息（以39万元押金余额为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算）；5.依法改判先达华融公司赔偿我公司2017年11月18日起至2018年5月31日期间的员工工资700072.53元、保险费83576.73元、剩余租期经营损失800000元;6.依法改判先达华融公司向我公司支付违约金405578元（按照合同解除年度租金1622312元的25%即三个月租金金额确定）；7.依法改判驳回先达华融公司全部反诉请求；8.本案一审、二审案件受理费、反诉费由先达华融公司承担。事实和理由：一、一审判决认定我公司与先达华融公司之间租赁合同于2018年6月8日解除，与已查明事实相悖，适用法律错误。首先，一审判决未能查明先达华融公司与业主方在2018年5月31日签订《解除租赁关系协议》，亦未查明协议明确约定二者间的租赁合同于2018年5月31日解除的事实。其次，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第15条、《城市房屋租赁管理办法》第31条、《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第17条、第18条、《合同法》第51条等规定，租赁合同解除的，则转租合同相应解除，案涉租赁合同解除时间应当确定为2018年5月31日。虽然先达华融公司在2018年6月8日单方通知我公司解除合同，但该通知并未告知我公司其已与业主方即中央军委国际军事合作办公室综合局（下称军委综合局）于2018年5月31日协商解除合同的事实。二、一审法院仅判决部分返还我公司因停水停电无法经营期间房屋租金，并判决我公司支付2018年3月15日至2018年6月8日期间的租金117000元，该认定事实不清，适用法律错误，裁判显失公平、公正。第一，一审判决已查明因业主方断水、断电等措施导致案涉租赁合同无法继续履行的事实。第二，我公司在案涉房屋被停水停电期间多次要求先达华融公司继续履行合同，恢复供水供电。第三，案涉房屋被停水停电时，我公司不但不存在欠租，反而实际支付至2018年3月14日，且该部分租金对应期间的房屋不能经营使用。第四，案涉租赁合同的解除是因先达华融公司丧失案涉房屋的承租经营权，我公司对租赁合同解除没有过错。第五，一审判决认定我公司占有案涉房屋至2018年6月不符合事实。停水停电后业主方即安排在案涉房屋楼宇所在西侧设立了围挡，我公司并不能按照自己的意愿占有使用房屋。第六，先达华融公司在停水停电后一直未明确租赁合同解除与否，我公司曾对恢复履行合同一直抱有期望，直到2018年6月8日，先达华融公司隐瞒与业主方协商解除租赁合同事实，单方通知我公司要求解除合同，但拒绝退还我公司押金、停水停电期间租金、装修及停业损失等，其解除合同的理由既不符合合同约定，也不符合法律规定。第七，一审判决认定系业主方停水停电导致案涉租赁合同无法继续履行，损失确定时间应为2017年11月20日，房屋交接手续办理的早或晚并不影响各方实际利益，故租金计收及返还也应以停水停电之日确定。三、一审法院判决我公司支付先达华融公司违约金系认定事实不清，适用法律错误。首先，手撕兔经营项目是我公司与第三方合作的特色菜品经营项目，不是独立经营，亦非转租经营。其次，手撕兔经营项目早在2014年就已存在，先达华融公司对此明知且从未提出过异议，即使法院认定手撕兔肉经营项目系转租，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，先达华融公司知道或应当知道转租六个月内未提出异议的，构成对转租的默认。四、一审判决认定停水停电导致案涉租赁合同无法继续履行，却未支持我公司主张的违约金、停水停电至解除合同期间的员工工资及费用损失及经营损失、多付租金及迟延返还押金期间的利息等，相关认定事实不清，适用法律错误。首先，一审判决认定案涉租赁合同因停水停电导致无法继续履行，根据合同相对性原则，合同系先达华融公司违约导致解除，其应承担违约责任。其次，案涉租赁合同明确约定了先达华融公司应尽的义务及违约赔偿责任。第三，《合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》（法释[1999]8号）均对违约方应当赔偿守约方损失进行了规定。第四，一审判决以我公司未提交员工税款支付凭证为由驳回我公司关于员工工资的主张，忽略了我公司作为餐饮经营企业，员工工资普遍较低达不到个税起征点的基本事实，以及停水停电客观上必然造成员工工资等损失的事实，属于认定事实不清。五、先达华融公司未因案涉租赁合同解除及房屋交接事宜产生损失，而我公司则配合法院通过调解为先达华融公司向业主争取到更多利益。先达华融公司与业主方及我公司租赁合同纠纷案的一审判决确认案涉房屋租金计算至2017年11月20日，各方均没有异议，业主方计收租金及房屋损失时间均是以该停水停电日计算。我公司在该案二审时配合法院调解工作，为先达华融公司向业主方多争取了赔款。停水停电后，案涉房屋西侧道路被设立围挡，我公司不可能占有案涉房屋，仅仅是各方共同保持房屋现状至2018年6月8日进行评估鉴定。事实上，停水停电后，案涉房屋西侧沿道路被业主方及先达华融公司设立围挡，我公司不可能对案涉房屋进行占用，仅仅是各方共同保持房屋现状以便进行评估鉴定。综上，一审判决部分认定事实不清，适用法律错误，判决显失公平公正，请求二审法院查明有关事实，依法予以改判。先达华融公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项、第三项、第四项、第五项、第六项、第八项；2.依法改判驳回口福居公司要求解除《房屋租赁合同》、《补充协议一》及《补充协议二》的诉讼请求；3.依法改判驳回口福居公司要求我公司返还2017年11月19日至2018年3月14日的房屋租金520028.78元的诉讼请求；4.依法改判驳回口福居公司要求我公司给付房屋押金390000元并按银行同期贷款利率支付2017年11月16日至退还押金之日的利息的诉讼请求；5.依法改判驳回口福居公司要求我公司赔偿装修损失615728元的诉讼请求；6.依法改判口福居公司支付我公司2017年11月20日至2018年6月8日期间占用房屋使用费95.4323万元；7.依法改判口福居公司向我公司支付违约金173.7296万元；8.口福居公司承担本案一审、二审全部诉讼费用和评估鉴定费。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.一审判决错误认定《房屋租赁合同》、《补充协议一》、《补充协议二》于2018年6月8日解除，上述合同及协议已于2015年9月30日终止。根据军队相关政策和要求，业主方于2015年7月24日向我公司发出《通知》，我公司与业主方之间的房屋租赁合同于2015年9月30日终止，我公司向口福居公司进行了转发，但口福居公司未及时予以腾退。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二)》第二十四条的规定，口福居公司未在法律规定的3个月内提出异议并起诉至法院，故案涉租赁合同及补充协议已于2015年9月30日依法依约终止。2.一审判决错误认定2017年11月19日至2018年6月8日期间案涉房屋不具备经营条件，错误将该期间房屋租金标准酌减。我公司不应当向口福居公司返还2017年11月19日至2018年3月14日房屋租金520028.78元及其利息。我公司与口福居公司依法依约终止房屋租赁合同关系，不存在任何违约的情况。2017年11月20日案涉房屋断水断电后，致使我公司与口福居公司于2015年10月1日以后形成的不定期租赁合同无法继续履行。我公司立即口头通知了口福居公司，解除不定期租赁合同，要求其及时腾退房屋并积极采取有效措施，减少各项经济损失。但截至2018年6月8日口福居公司一直占用案涉房屋，没有任何腾退的意思或行为，故口福居公司应按房屋租金标准向我公司支付房屋使用费954323元,远超520028.78元。3.一审判决错误判决我公司应当退还口福居公司押金39万元。因《房屋租赁合同》于2015年9月30日终止，截至口福居公司起诉时已超过诉讼时效。4.一审判决错误认定我公司补偿口福居公司装修损失615728元。根据《房屋租赁合同》第五条第5款、第6款的约定,合同终止时案涉房屋装修装饰物品应当归我公司所有，无需支付装修损失。5.一审判决错误认定口福居公司支付我公司2018年3月15日至2018年6月8日期间的租金117000元，口福居公司应按房屋租金标准向我公司支付上述期间的占有使用费406295.95元。6.一审判决错误认定口福居公司转租部分经营场地的违约情形不严重，并酌情将违约金降至10万元，按合同约定应为173.7296万元。口福居公司一直对我公司称“王妈手撕兔肉”系其所属经营部，不是独立的经营主体。但双方进入诉讼程序后，我公司才知道经营“王妈手撕兔肉”的主体是北京漾味道餐饮有限公司，口福居公司未经我公司同意，将部分案涉房屋转租，应当承担违约责任。7.一审判决错误认定口福居公司的火灾问题与业主方停水停电无法律上的因果关系。2017年11月18日“王妈手撕兔肉”在营业期间发生火灾，进一步催化业主方采取断水断电的强制措施。8.2008年排污管拆除问题距今已经10年，已经超过诉讼时效，且口福居公司未经我公司书面同意，擅自将三层排污管道、地下室的排污管道和二楼隔墙全部拆除，给相邻承租人造经济损失。根据《房屋租赁合同》第三条第13款之约定，该擅自装修改造行为系严重违约行为，口福居公司应当承担违约责任。二、一审判决适用法律错误。一审判决仅适用《中华人民共和国合同法》第九十三条，实际本案纠纷中口福居公司存在拖欠房屋租金的严重违约行为，还应当依法适用《中华人民共和国合同法》第九十二条、第一百一十三条。三、本案一审、二审诉讼费、评估鉴定费等费用应当依法由口福居公司承担。综上，请求二审法院依法支持我公司上诉请求。先达华融公司针对口福居公司的上诉，其答辩意见与其上诉意见一致。口福居公司针对先达华融公司的上诉辩称，不同意先达华融公司的上诉请求及理由，其上诉请求不成立。一、先达华融公司主张案涉租赁合同因其与业主方的租赁合同解除而终止，但实际上其与业主方存在不定期租赁关系，故案涉租赁合同应继续延续，而不是解除。后来先达华融公司与业主方租赁合同的解除原因，我公司了解到的是双方自行协议解除，不符合政策解除的条件。按照合同法规定，主租赁合同解除，次承租关系也相应解除，故案涉租赁合同解除时间应以先达华融公司与业主协议解除的时间为准。二、关于房屋占用费的问题，案涉房屋2017年11月即停水停电无法经营，我公司亦无法实际控制案涉房屋，且业主方也同意我公司暂不交款，保持房屋现状，等待装修评估之后再交付，对此当时各方均同意，故先达华融公司拒绝返还停水停电后的租金并要求我公司支付房屋使用费没有事实及法律依据。三、关于退还房屋押金，我公司不存在拖欠租金的行为，案涉房屋停水停电后租金尚有剩余，先达华融公司拒绝退还剩余租金及押金应当支付延迟返还的利息。四、关于装修损失，因案涉合同未到期解除，先达华融公司赔偿装修损失是必然的。五、关于违约金，先达华融公司对王妈手撕兔合作经营项目是清楚的，即便一审法院认定是转租，但先达华融公司于2015年也应当知道，其为提出异议应当视为默认，我公司不存在支付违约金的情形。六、关于案件受理费及评估鉴定费的负担，本案纠纷系先达华融公司不同意返还相关费用而起，故相关诉讼费和评估费应当由先达华融公司承担。口福居公司向一审法院起诉请求：1.解除口福居公司、先达华融公司于2008年7月5日签订的《房屋租赁合同》、2009年4月11日签订的《补充协议一》及《补充协议二》；2.先达华融公司向口福居公司返还2017年11月19日至2018年3月14日的房屋租金520028.78元，并按银行同期贷款利率支付自2017年3月25日至实际退还全部剩余租金之日的利息；3.先达华融公司向口福居公司支付违约金1622312元；4.先达华融公司退还口福居公司房屋押金390000元并按银行同期贷款利率支付自2017年11月18日至退还押金之日的利息；5.先达华融公司赔偿口福居公司员工工资损失938314.53元、保险费损失112784.2元、员工解除劳动合同经济补偿金880841.97元；6.先达华融公司赔偿口福居公司剩余租期经营损失800000元、食品及原材料损失629799.79元、设备设施闲置损失200000元、装修损失615728元。先达华融公司向一审法院反诉请求：1.判令口福居公司给付先达华融公司2017年11月20日至2018年6月8日的房屋使用费954323元；2.口福居公司给付先达华融公司违约金1737296元。一审法院认定事实如下：2008年2月15日，国防部外事办公室综合局（甲方）与先达华融公司（乙方）签订了《国防部外事办公室综合楼配套用房翻扩建合作协议》，并于2008年12月26日依据该翻扩建合作协议签订了《国防部外事办公室办公配套用房房地产租赁合同》，约定乙方承租甲方位于北京市西城区德外大街乙6号的房屋，房屋建筑面积7072平方米。租期自2008年12月28日至2020年12月27日。2018年5月31日，军委综合局与先达华融公司签订《解除租赁关系协议》，协议载明：2015年7月24日根据总政治部、总后勤部、军委纪委《关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》精神，军委综合局向先达华融公司发出通知，军委综合局于2015年9月30日终止《国防部外事办公室办公配套用房房地产租赁合同》。2015年9月30日之后，军委综合局同意先达华融公司继续对租赁物进行使用、转租，双方也未再签订其他任何书面租赁合同。双方事实上形成了不定期租赁关系。为贯彻停止有偿服务有关要求，军委综合局于2017年11月20日对先达华融公司承租的租赁物采取断水、断电等相关措施，致使双方于2015年10月1日以后，形成的不定期租赁关系无法继续履行，从而导致先达华融公司与次承租人的不定期租赁合同也无法继续履行。2018年11月29日，北京市第二中级人民法院作出（2018）京02民终11019号民事调解书，军委综合局与先达华融公司以调解方式解决双方纠纷。2008年，先达华融公司取得案涉房屋后，将案涉房屋分别转租，次承租人之一即为口福居公司。2008年7月5日，口福居公司、先达华融公司签订《房屋租赁合同》，约定先达华融公司将国防部外事办公室综合服务楼A段出租给口福居公司经营餐饮使用。租赁房屋由地下一层、地上一层、二层共三层构成，房屋租金按建筑面积1530平方米计算，租赁期限10年，自2008年11月10日起至2018年11月9日止；一年按365天计算，第一年至第四年租金为156万元，第五年至第八年租金为162.24万元，第九年至第十年租金为1687296元；押金金额39万元，在合同终止后五个工作日退还；房屋交接日为2008年7月10日，交接日至2008年11月10日为装修免租期，因奥运停工的免租期顺延并签订补充协议。合同第二条第7款约定，先达华融公司应保证租赁物能够满足口福居公司餐饮经营用途；第8款约定，先达华融公司保证租赁房屋水、电、消防、取暖等配套设施正常使用；第14款约定，先达华融公司不得干涉口福居公司正常的餐饮经营活动；合同第三条第2款约定，如先达华融公司不能满足口福居公司的租赁用途致使合同无法正常履行，口福居公司有权单方终止合同并要求先达华融公司赔偿损失；第3款约定，因第三人对租赁物主张权利导致口福居公司无法正常经营，口福居公司有权向先达华融公司索赔损失；第12款约定，口福居公司不得将租赁物转租；第四条违约责任约定，违约金金额为年度租金总额，违约金不足以弥补损失的，违约方应赔偿损失差额，先达华融公司如不能满足口福居公司餐饮租赁用途，应承担全部损失，包括装修、设备、所有投资款项；合同第五条第5款、第6款约定，因新增的国家法律、政策以及军委条令等因素，造成本合同无法履行的，本合同终止，双方互不承担违约责任。2009年4月11日，口福居公司、先达华融公司签订补充协议一、二，对租金支付、期限、起租日、租金金额等进行调整。合同签订后，口福居公司向先达华融公司支付押金39万元。2017年3月，口福居公司按照合同约定向先达华融公司支付2017年3月15日至2018年3月14日租金1622312元。2015年7月25日，先达华融公司向口福居公司主张因涉军停偿原因解除双方签订的房屋租赁合同。口福居公司予以拒绝，并继续经营使用，继续支付租金。2017年11月18日，口福居公司小吃部排烟管道部分发生火灾事故。2017年11月18日，案涉房屋停水停电。2018年6月8日，口福居公司将案涉房屋交还先达华融公司。2019年7月26日，北京市京价价格评估有限公司作出京价（民）字【2018】0068-1号价格评估报告（补充报告），认定在评估基准日2017年11月20日，案涉房屋装饰装修无争议部分价格为：348549元；有争议部分价格为267179元，共计615728元。有争议部分分为三部分：1、案涉房屋外部门楼；2、王妈手撕兔位置的装饰装修；3、兰州拉面位置的装饰装修。另查，庭审中，口福居公司、先达华融公司均认可，口福居公司经先达华融公司同意，将部分场地转租案外人用于经营兰州拉面。先达华融公司认为口福居公司将另外一部分场地未经先达华融公司同意转租案外人开设小吃部（王妈手撕兔）。经查，王妈手撕兔品牌在北京开始有两家经营场所：北京市西城区德外大街乙6号即案涉房屋、西坝河中里6号楼21幢102；百度糯米网站信息显示，王妈手撕兔品牌的经营主体为北京漾味道餐饮有限公司，注册的经营人为滕春江；先达华融公司出示其与滕春江的通话录音，以证明口福居公司转租的事实。口福居公司认可其在案涉房屋处经营王妈手撕兔品牌，但否认其将案涉房屋部分转租给案外人经营王妈手撕兔品牌，同时否认先达华融公司录音的真实性。一审法院认为：口福居公司、先达华融公司签订的房屋租赁合同及补充协议系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。先达华融公司因国家政策原因提前解除合同，既符合房屋租赁合同之约定，双方亦已经实际交接房屋，法院对此不持异议。对于合同解除的时间，法院确认双方实际交还房屋的时间即2018年6月8日为合同解除的时间。同时，先达华融公司因国家政策原因提前解除合同，依据双方合同约定，合同各方均无需向相对方支付违约金。对于租金的问题。双方均认可：口福居公司支付先达华融公司房屋租金至2018年3月14日；2017年11月18日，案涉房屋停水、停电。故法院认为，2017年11月18日之前，因口福居公司正常使用房屋，应当按照双方约定的租金标准支付租金；2017年11月19日至2018年6月8日，因案涉房屋不具备经营条件，但口福居公司仍占有案涉房屋，法院将对该期间房屋租金的标准酌减。经法院计算，先达华融公司应当返还口福居公司2017年11月19日至2018年3月14日期间剩余租金364000元；口福居公司应当支付先达华融公司2018年3月15日至2018年6月8日期间租金117000元。口福居公司主张先达华融公司支付剩余租金的利息，无事实及法律依据，法院不予支持。对于押金。合同解除后，先达华融公司继续保有口福居公司交纳的房屋租赁押金无事实及法律依据，其应当退还口福居公司390000元押金。口福居公司主张先达华融公司支付押金的利息，无事实及法律依据，法院不予支持。对于口福居公司的员工工资损失。口福居公司提交的员工工资损失均未交纳税款，法院对其损失的发生及损失发生数额的真实性不予认可。对于口福居公司主张的剩余租期经营及其他损失、食品原材料损失、设备闲置损失。法院认为，口福居公司出示的相关证据均为单方制作，先达华融公司对此不予认可。口福居公司未就相应损失出示证据，法院对于口福居公司的该项诉讼请求不予支持。对于口福居公司装修损失。法院认为，由于军队政策原因合同解除，且由于产权人的停水停电行为，导致案涉房屋无法继续使用，该停水停电时点应当为计算物品损失的时间。该损失经司法评估予以确认，法院予以采纳。对于争议项。争议一，外部门楼建设。该门楼虽无规划手续，但由口福居公司实际建设，且其在其经营期间正常使用，合同提前解除后，对该门楼的价值，应当由先达华融公司予以补偿；争议二、三，兰州拉面及王妈手撕兔部分的装修。法院认为，该部分装修处于案涉房屋范围内，应当由先达华融公司将该部分装修损失补偿口福居公司后，再由口福居公司与该部分的使用人另行解决。对于王妈手撕兔部分是否转租的认定。结合法院调取的证据及先达华融公司出示的证据，法院认为，口福居公司在庭审中主张其借用王妈手撕兔品牌，不符合正常商业逻辑。口福居公司应当承担举证证明责任，证明其使用王妈手撕兔品牌的方式。因口福居公司未就此举证证明，法院认为，口福居公司将其部分租赁场地转租案外人用于经营王妈手撕兔。依据口福居公司、先达华融公司之间的租赁合同，口福居公司转租的行为构成违约，应当承担相应违约责任。但法院认为，口福居公司转租部分经营场地的违约情形不严重，法院将酌情降低违约金数额。对于先达华融公司提出的火灾问题，法院认为其与产权单位停水停电无法律上的因果关系，且先达华融公司未证明火灾造成的损失，法院对于先达华融公司关于火灾的意见不予采纳。对于2008年排污管拆除问题，距今已经10年，已经超过诉讼时效，且先达华融公司未就该问题举证证明。法院对于先达华融公司关于排污管拆除问题的意见不予采纳。综上所述，一审法院于2019年12月判决：一、北京市口福居火锅城有限责任公司与北京先达华融物业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2018年6月8日解除；二、自判决生效后七日内，北京先达华融物业管理有限公司返还北京市口福居火锅城有限责任公司2017年11月19日至2018年3月14日期间剩余租金364000元；三、自判决生效后七日内，北京先达华融物业管理有限公司给付北京市口福居火锅城有限责任公司房屋押金390000元；四、自判决生效后七日内，北京先达华融物业管理有限公司给付北京市口福居火锅城有限责任公司装修损失615728元；五、自判决生效后七日内，北京市口福居火锅城有限责任公司给付北京先达华融物业管理有限公司2018年3月15日至2018年6月8日期间租金117000元；六、自判决生效后七日内，北京市口福居火锅城有限责任公司给付北京先达华融物业管理有限公司违约转租的违约金100000元；七、驳回北京市口福居火锅城有限责任公司的其他诉讼请求；八、驳回北京先达华融物业管理有限公司的其他反诉请求。二审查明一，军委综合局于2018年7月以租赁合同纠纷为由在法院起诉先达华融公司及口福居公司，要求“1.先达华融公司立即支付租赁期间欠付的租金90万元；2.先达华融公司支付应付投资款336万元；3.先达华融公司及口福居公司将位于北京市西城区德胜门外大街乙6号的房屋腾退给军委综合局；4.先达华融公司支付延迟支付租金的违约金2328万元。”先达华融公司同意解除合同，同意腾退房屋，但不同意其他诉讼请求，同时提起反诉：“1.军委综合局给付房屋租赁合同约定的搬迁费85万元；2.军委综合局赔偿因违约终止房屋租赁合同造成的装修等经济损失10万元（暂定，以实际发生为准）；3.军委综合局返还垫付的54.42万元投资款；4.军委综合局给付因终止房地产租赁合同而依据投资款计算的投资可得收益损失；5.军委综合局给付违约终止房屋租赁合同的违约金263.5万元；6.军委综合局返还未实际履行期间及装修期间的房屋租金78.9554万元。”2018年9月11日，一审法院作出（2018）京0102民初31435号判决书，判令：“一、自判决生效后七日内，北京先达华融物业管理有限公司及北京市口福居火锅城有限责任公司将位于北京市西城区德胜门外大街乙6号的房屋腾空并交还给中央军委国际军事合作办公室综合局；二、自判决生效后七日内，北京先达华融物业管理有限公司给付中央军委国际军事合作办公室综合局2017年度房屋租金700000元；三、自判决生效后七日内，中央军委国际军事合作办公室综合局给付北京先达华融物业管理有限公司搬迁费850000元；四、自判决生效后七日内，中央军委国际军事合作办公室综合局赔偿北京先达华融物业管理有限公司投资款损失3513500元；五、自判决生效后七日内，中央军委国际军事合作办公室综合局返还北京先达华融物业管理有限公司租金439200元；六、驳回中央军委国际军事合作办公室综合局的其他诉讼请求；七、驳回北京先达华融物业管理有限公司的其他反诉请求。”后军委综合局不服向本院提起上诉，本院于2018年11月29日作出（2018）京02民终11019号民事调解书，内容如下：“一、北京先达华融物业管理有限公司、北京市口福居火锅城有限责任公司于2018年12月17日前将北京市西城区德胜门外大街乙6号的房屋腾空交还给中央军委国际军事合作办公室综合局；二、中央军委国际军事合作办公室综合局于2018年12月31日前给付北京先达华融物业管理有限公司投资损失558.76万元、南门租赁物3个月免租装修期的租金105.5万元、本案租赁物租金86.42万元、南门租赁物2个月租金70.33万元、装修损失377.08万元、搬迁费用85万元，共计1283.09万元；三、北京先达华融物业管理有限公司于2018年12月31日前给付中央军委国际军事合作办公室综合局投资款316.22万元、延迟支付租金的违约金177.6万元、2016年租金25万元、2017年租金70万元，共计588.82万元；四、上述两笔款项折抵后，中央军委国际军事合作办公室综合局于2018年12月31日前给付北京先达华融物业管理有限公司694.27万元；五、本案一审案件受理费89750元，由中央军委国际军事合作办公室综合局负担87469元（已交纳），由北京先达华融物业管理有限公司负担2281元（于本调解书生效后7日内交纳）；反诉案件受理费69501元，由北京先达华融物业管理有限公司负担51720元（已交纳），由中央军委国际军事合作办公室综合局负担17781元（于本调解书生效后7日内交纳）；二审案件受理费124767元，由中央军委国际军事合作办公室综合局负担88000元（已交纳），由北京先达华融物业管理有限公司负担36767元（已交纳）；六、双方就本案所涉事宜再无其他争议。”二审查明二，先达华融公司于2015年7月25日向口福居公司送达《关于终止西城区德外大街乙6号房屋租赁协议的函》，其中载明：我司接到中华人民共和国国防部外事办公室通知，并转发给贵公司。根据军队规定，我司将终止《国防外事办公室配套房产租赁合同》，即我司与贵司于2008年7月5日签订的位于北京市西城区德外大街乙6号房屋租赁协议。有关条款我司已于2015年7月2日以手机短信形式告知贵公司，现房屋腾退截止时间为2015年9月30日，请贵公司积极配合做好承租房地产的交接工作。口福居公司于2015年7月25日作出《收函确认书》，其中载明：今收到北京先达华融物业管理有限公司公文《关于终止西城区德外大街乙6号房屋租赁协议的函》函文内容均已获悉，特此确认。本院查明三，先达华融公司于2018年6月8日向口福居公司邮寄《解除不定期租赁合同关系的通知》，口福居公司于2018年6月10日签收该通知。关于房屋交还日期，一审庭审中，先达华融公司与口福居公司均称房屋交还日期为2018年6月8日。二审庭审中，先达华融公司称其于2018年12月7日与军委综合局、口福居公司三方进行了交接，口福居公司称交接时不在现场。另，一审法院于2018年9月11日作出的（2018）京0102民初31435号判决书中认定事实部分载明：“2018年6月28日，七天快捷酒店管理（北京）有限公司马甸桥二店撤场，将所承租的涉案房屋向先达华融公司进行了交接；现口福居公司虽已停业，但并未就涉案房屋与先达华融公司进行交接”。本院查明的其他事实与一审基本一致。本院认为，口福居公司与先达华融公司签订的《房屋租赁合同》、《补充协议一》及《补充协议二》均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同履行过程中，军委综合局根据总政治部、总后勤部、军委纪委精神于2015年7月24日向先达华融公司发出通知，要求解除租赁合同关系，先达华融公司亦于2015年7月25日向口福居公司送达解除函件，明确腾退日期为2015年9月30日。依据《房屋租赁合同》约定，因新增的国家法律、政策以及军委条令等因素，造成本合同无法履行的，本合同终止，双方互不承担违约责任。因此先达华融公司享有合同解除权，而合同解除权为形成权，有权解除的意思表示到达对方时发生解除的效果，无需受送达人是否同意解除。因此口福居公司与先达华融公司签订的《房屋租赁合同》、《补充协议一》及《补充协议二》自2015年9月30日解除，口福居公司诉讼中主张解除《房屋租赁合同》、《补充协议一》及《补充协议二》的事实基础已经不存在，故本院对该项诉讼请求予以驳回。一审法院认定的合同解除日期有误，本院予以改判。口福居公司与先达华融公司签订的《房屋租赁合同》解除后，口福居公司未腾退房屋，其继续向先达华融公司交纳租金，因双方对于租赁期限没有明确约定，故双方形成不定期租赁关系。不定期租赁合同的当事人均可以要求解除租赁合同，但出租人解除合同应在合理的期限内通知承租人。《房屋租赁合同》、《补充协议一》及《补充协议二》解除后，口福居公司占用租赁场地，应按原租金标准继续支付租金，但口福居公司对于军委综合局随时要求收回租赁场地有一定的预判，在军委综合局对租赁场地采取停水停电之后，口福居公司未积极履行腾退义务，仍应支付租金，考虑到停水停电对其正常经营造成了影响，原审法院对该期间房屋租金的标准予以酌减，本院对此不持异议。关于违约责任一节。根据《房屋租赁合同》约定，因新增的国家法律、政策以及军委条令等因素，造成本合同无法履行的，合同终止，双方互不承担违约责任；而《房屋租赁合同》解除之后，口福居公司与先达华融公司之间系不定期租赁关系，双方均可随时要求解除租赁合同关系。因此，口福居公司要求先达华融公司赔偿因合同解除而发生的员工工资损失、保险费损失、员工解除劳动合同经济补偿金、剩余租期经营损失、食品及原材料损失及设备设施闲置损失，缺乏事实及法律依据，本院均不予支持。关于装修损失，生效的文书已经确认军委综合局已经向先达华融公司赔偿了包括案涉房屋内的装修损失，先达华融公司事实上利用口福居公司的装修价值而受益，故应向口福居公司赔偿装修价值，原审法院对此处理并无不妥，本院予以维持。关于口福居公司转租一节。首先，口福居公司称借用王妈手撕兔品牌，但未提供证据证明其与王妈手撕兔品牌系合作关系，故本院对口福居公司该项意见不予采纳，并认定口福居公司的行为系转租行为。其次，口福居公司上诉称手撕兔经营项目早在2014年就已存在，先达华融公司知道或应当知道转租6个月内未提出异议构成对转租的默认，但口福居公司直至一审诉讼中仍以借用王妈手撕兔品牌作为抗辩，并不认可其转租的事实，亦未向先达华融公司披露其转租的事实，故本院采信先达华融公司对其转租不知情的意见；再次，口福居公司转租行为发生在《房屋租赁合同》履行过程中，双方在解除《房屋租赁合同》时对此并未作出处理，故口福居公司应承担违约责任。口福居公司转租的行为虽构成违约，但该违约行为并非导致双方合同解除的原因，原审法院认定违约情形轻微，酌减违约金，本院对此不持异议。因双方在解除《房屋租赁合同》时对于押金并未作出处理，亦未约定押金退还的具体日期，且其后双方仍存在不定期租赁合同关系，故对于先达华融公司上诉所称押金已经超过诉讼时效的意见，本院不予采纳。口福居公司要求先达华融公司支付押金利息亦缺乏合同依据，本院不予支持。综上所述，口福居公司、先达华融公司的上诉请求均不能成立，本院予以驳回，原审判决对合同解除时间认定有误，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，本院判决如下：一、维持北京市西城区人民法院(2018)京0102民初30855号民事判决第二项、第三项、第四项、第五项、第六项、第八项；二、撤销北京市西城区人民法院(2018)京0102民初30855号民事判决第一项、第七项；三、驳回北京市口福居火锅城有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。评估鉴定费56000元，由北京市口福居火锅城有限责任公司负担3000元，由北京先达华融物业管理有限公司负担53000元（于本判决生效之日起7日内交至一审法院）。一审案件受理费29069元，由北京市口福居火锅城有限责任公司负担23135元（已交纳），由北京先达华融物业管理有限公司负担5934元（于本判决生效之日起7日内交至一审法院）；反诉案件受理费14167元，由北京先达华融物业管理有限公司负担12398元（已交纳），由北京市口福居火锅城有限责任公司负担1769元（于本判决生效之日起7日内交至一审法院）；二审案件受理费60371元，由北京先达华融物业管理有限公司负担35609元（已交纳），由北京市口福居火锅城有限责任公司负担24762元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王军华审 判 员 白 松审 判 员 刘慧慧二〇二〇年四月十六日法官助理 黄 骏书 记 员 张晓鸥