江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终1116号上诉人（原审被告）：南京绿地锦峰置业有限公司，住所地南京市鼓楼区中山北路6号。法定代表人：许峰华，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐致远，江苏法德东恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺宁，江苏法德东恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宫铭，男，1987年8月14日出生，汉族，住南京市江宁区。被上诉人（原审原告）：景婷，女，1987年10月17日出生，汉族，住址同上。两被上诉人共同委托诉讼代理人：陈爱威，江苏泰和律师事务所律师。上诉人南京绿地锦峰置业有限公司（以下简称绿地公司）因与被上诉人宫铭、景婷房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初12180号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。绿地公司上诉请求：一、依法变更一审判决第一项中的利息部分，改判绿地公司在2019年8月20日之前按照银行同期贷款利率标准计算支付利息损失，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算支付利息损失；二、本案一、二审诉讼费由宫铭、景婷承担。事实与理由：一、一审判决认定案涉商品房预售合同无效没有事实依据。1.双方没有签订过任何商品房买卖合同文件，宫铭、景婷提交的《收据》并非合同文件，也没有载明合同基本条款。2.双方仅达成《定向开发合同》的预约，不能被认定为商品房预售合同，也不应被认定无效。3.其他判例均不应作为本案裁判的依据或参考。二、一审法院判令绿地公司承担同期贷款利率三倍利息损失，没有法律依据。1.绿地公司不存在欺诈行为，宫铭、景婷亦未就此举证。2.宫铭、景婷仅有一倍利息的实际损失，且应当按照过错责任进行分担。三、一审法院判令绿地公司自2017年其承担利息损失，没有事实依据。无论构成预约还是本院，双方当事人最终是就“绿地资金中心C-地下商业B1018室”达成交易，而非地下负二层房屋。该合意形成的时间为2018年8月20日，宫铭、景婷也是就此房屋所涉法律关系主张合同无效并要求退赔。至于2017年9月4日、9月29日宫铭、景婷交纳款项所对应的法律关系和法律后果，不应在本案中处理。因此，即使应当赔偿宫铭、景婷利息损失，也应以2018年8月20日为起算点计算，而不应将案涉合同以外的2017年9月至2018年8月20日期间的利息损失计入。宫铭、景婷辩称：一、双方间系商品房预售合同关系，而非预约合同关系。其在一审中提供的证据表明，双方就合同当事人名称、标的物指向、款项等具体明确。绿地公司已收到宫铭、景婷626622元房款，双方已形成商品房预售合同关系。二、绿地公司未取得商品房预售许可证，致使双方合同无效。三、一审判决对双方当事人过错认定适宜。在购买涉案商铺时，绿地公司从未向宫铭、景婷口头告知过其尚未领取预售许可证。综上所述，请求二审法院依法驳回绿地公司的上诉请求。宫铭、景婷向一审法院提出诉讼请求：一、确认其与绿地公司之间的房屋买卖合同无效；二、判令绿地公司返还宫铭、景婷已支付的购房款626622元；三、判令绿地公司向宫铭、景婷支付赔偿金（以626622元为基数，自2017年9月29日起，按中国人民银行同期贷款利率四倍计算至实际给付之日止，暂主张238116元）；四、判令绿地公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实:宫铭、景婷分别于2017年9月4日、2017年9月29日向绿地公司支付4万元、1万元、576622元，合计626622元。绿地公司于2018年8月20日向宫铭、景婷出具了收据，收据载明付款内容为“绿地紫金中心C-地下商业B1018室定制款”，并注明，如定制方未能按约支付定制开发费用或在收到我司正式通知后未按时签订《定向开发合同》的，则定制款不退。一审中，宫铭、景婷陈述：2017年9月份当时买的地下二层，到2018年的时候，听说绿地公司因阳光补偿权的事，导致房子不能马上拿到，后来从地下二层调到地下一层，所有的收据全部收回，重新开的2018年8月20日的收据；2018年8月20日左右与绿地公司签过定向开发合同，但是绿地公司一直没有给宫铭、景婷；宫铭、景婷的销售讲很快就能拿到许可证，但是一直没给，一直拖着我们。2018年8月28日，绿地公司向宫铭、景婷出具房款交款确认单，主要内容为：公司名称绿地公司，项目名称紫金中心，购房人为宫铭、景婷，房号为C地块商业B1018，面积32.29平方米，总价2186642元，单价67718.85元，累计交款626622元等等。一审法院已受理多起购房人起诉绿地公司商品房预售合同纠纷案件，在上述案件中均已查明如下事实：2018年2月13日，南京市规划局作出《建设工程规划许可》：许可绿地公司建设湖南路0405地块C地块（地下部分）。2018年6月7日，经绿地公司申请，南京市规划局作出《审批结果同意变更决定书》：建设工程规划许可证中-2层建筑用途由“配建停车场（库）、其他辅助设施、大中型商场”，变更为“配建停车场（库）、其他辅助设施”等等。即取消了在建设大中型商场的规划。一审法院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，不得损害社会公共利益。合同具有损害社会公共利益、违反法律、行政法规的强制性规定等情形的，为无效合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。本案中，绿地公司向社会公开销售案涉商铺、收取宫铭、景婷定制款并开具《收据》。但直至目前，未依法领取诉争商铺商品房预售许可证明，现因规划变更等事由亦不可能领取，故双方就案涉商铺所签订的商品房预售合同无效。根据法律规定，无效的合同自始没有法律约束力，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明导致合同无效，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，宫铭、景婷与绿地公司之间的商品房预售合同为无效合同，双方对此均存在一定过错，但相较于购房人的未尽审核义务的轻过错而言，绿地公司作为房地产开发企业明知未取得商品房预售许可证明，仍违反法律规定隐瞒事实对外公开销售，其过错情形更为严重，结合双方的过错程度以及张三龙的损失情况，一审法院酌定绿地公司应以收到宫铭、景婷的实际购房款为基数，以同期同类银行贷款利率三倍为标准，赔偿宫铭、景婷的相应损失。绿地公司不同意承担宫铭、景婷损失的抗辩意见，不符合法律规定，一审法院不予采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、确认宫铭、景婷与绿地公司就绿地紫金中心C-地下商业B1018室的房屋买卖合同无效；二、绿地公司于判决生效之日起十日内一次性返还宫铭、景婷购房款626622元，并赔偿相应损失（以626622元为基数，自2017年9月29日起至2019年8月19日止，以中国人民银行同期贷款利率的三倍标准计算；自2019年8月20日其至实际付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的三倍为标准计算）。一审案件受理费12447元，减半收取计6223元，由绿地公司负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据，对一审法院查明的事实亦均无异议，本院依法予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条规定，当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。根据宫铭、景婷一审提交的收据内容来看，双方当事人名称、商铺坐落具体明确，商铺交易总价亦能确定，因此，双方当事人就“绿地紫金中心C-地下商业B1018室”商铺的买卖已达合意，双方合同成立，一审认定双方之间已形成商品房预售合同关系，具有事实依据，符合法律规定。绿地主张，其与宫铭、景婷之间为预约合同关系，本院不予支持。根据本案现有证据来看，尚不足以认定绿地公司对未取得商品房预售许可证明事实存在故意隐瞒行为，但绿地公司明知其未取得预售许可证明仍违反法律规定对外进行销售，存在重大过错，故一审法院酌定绿地公司以收到宫铭、景婷的购房款为基数，以同期同类银行贷款利率三倍为标准，判决绿地公司向宫铭、景婷赔偿相应的损失，并无不当。综上，绿地公司的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3474元，由上诉人绿地公司负担。本判决为终审判决。审判长 孙 伟审判员 王 路审判员 龚 震二〇二〇年四月二十二日书记员 高礼慧