内蒙古自治区赤峰市中级人民法院   民事判决书   （2019）内04民终5501号   上诉人（原审原告）：王某1，男，1961年8月28日出生，住内蒙古自治区赤峰市。   委托诉讼代理人：韩某，北京盈科（天津）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：付某，赤峰市松山区初头朗法律服务所法律工作者。   被上诉人（原审被告）：赤峰市元宝山区农牧局，住所地内蒙古自治区赤峰市元宝山区平庄镇北环路。   法定代表人:于某，局长。   委托诉讼代理人：王某2，内蒙古同实律师事务所律师。   上诉人王某1因与被上诉人赤峰市元宝山区农牧局（以下简称元宝山农牧局）排除妨害纠纷一案，不服内蒙古自治区赤峰市元宝山区人民法院（2019）内0403民初2522号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。   上诉人王某1上诉请求：撤销本案的一审判决，将本案依法改判，即被上诉人继续履行合同，院落由上诉人继续承租，在一审判决结果的基础上，要求被上诉人赔偿上诉人饭店和兽医门市的可得利益损失；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院认定事实错误。1、原审法院认定涉案合同为转让合同，认定事实错误。合同的内容分为租赁部分和处置部分，一审法院把这两个不同性质的内容混为一谈，认定涉案合同是转让合同，从而认定合同无效是错误的。即使本案的处理涉及到合同效力的问题，根据《合同法》第五十六条的规定，合同效力分为自始无效与部分无效，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。双方当事人对于租赁部分的约定仍属有效，法律应予保护。2、原审法院认定租赁价格偏高，属事实认定错误。涉案房屋位于较偏远的农村，且涉案房屋及院落在租赁的时候已经严重破损。且上诉人租赁的时间较长，在价格方面也有优势。在2007年，每年1000元的租金合乎当时当地的实际情况。二、原审法院认定涉案租赁合同无效，属于适用法律错误。1、原审法院认为转让行为不符合国有资产的处置程序是错误的。涉案合同包含了租赁和处置的部分，一概认定为转让行为是错误的。2、原审法院认定涉案房屋及土地属于国有资产，该合同不符合处置程序是错误的。3、原审法院认定涉案合同属于以合法形式掩盖非法目的，损害国家利益是错误的。原审法院将“租赁”和“处置”混为一谈，并且认定合同具有非法目的是错误的。涉案合同的目的是租赁使用涉案房屋，租赁国有资产并不违法。4、对于无效合同的后续处理，适用法律错误。原审法院只考虑了被上诉人的利益，认可被上诉人一方可以收回房屋，对于被上诉人应返还上诉人已经交纳的租金20000元，在认定合同无效时却未作处理。4、对于评估费用的分担，原审法院分配不公。评估费属于诉讼费，应根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，由败诉方承担，部分胜诉部分败诉的，由双方合理分担。三、原审法院没有支持上诉人的经营损失没有法律依据。合同中即使关于处置部分的内容无效，也不影响租赁部分的合同效力。上诉人自2007年租赁房屋以来，用于经营饭店、兽药门市，该经营活动合法合规，并且办理了执照和证件，对房屋投入了大量的精力、物力进行长期的经营活动，租赁期未满，由于被上诉人单方不履行合同，强行拆毁上诉人的财产，占用房屋，使上诉人不能经营饭店、兽药门市等。根据上诉人提交的工商登记材料及评估报告，能够证明上诉人饭店的可得利益损失，损失应自被上诉人占用房屋之日即2014年7月计算至起诉之日止。关于注销时间的问题，机读电子档案与纸质档案中个体工商户注销登记的时间不一致，这是因为系统升级相关内容无法依据事实进行修改。但机读档案一页中，对于不一致的原因已有工商机关的工作人员注明原因，并加盖公章，其上还有具体经办人的签字确认，符合证据的形式和事实情况，应当以纸质档案为准，具有客观真实性。四、被上诉人没有证据证明涉案的院落和房屋属于国有资产。   被上诉人元宝山农牧局答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。事实与理由：一、案涉房屋是国有资产，一审期间被上诉人也向法院出具过说明，现产权证正在办理过程中。二、该合同名为租赁，实为买卖，上诉人把买卖行为和租赁行为分割了，实际上它们是具有依附关系的，一个为条件，一个为结果，是不可分割的。涉案合同以租赁的形式直接处置国有资产是错误的，属于以租赁之名，行买卖之实。这份租赁合同的价格也是偏低的，合同中的土地使用权也归上诉人，这是损害国家利益的。   王某1向一审法院起诉请求：1、请求元宝山农牧局下设的小五家乡动物防疫站立即搬离占用的小五家村王某1的三间房屋及院落。2、请求元宝山农牧局赔偿占用期间的饭店、兽药门市、装修及树木损失合计350500元（饭店每年利润5万元×3年合计15万元，兽药门市每年4万元×3年合计12万元，装修花费7.8万元，树木50棵×50元合计2500元）。3、诉讼费用由元宝山农牧局承担。   一审判决查明，2007年，元宝山区人民政府根据国家政策，撤销了元宝山区小五家乡政府的建制，原所辖范围划归美丽河镇人民政府。因原小五家乡动物防疫站的房屋闲置不用，2007年11月1日，元宝山区美丽河镇动物防疫站与王某1签订房屋租赁合同一份，该合同约定：甲方（美丽河镇动物防疫站）将坐落在元宝山区美丽河镇小五家村院落出租给乙方（王某1）使用；院落面积为1600平方米，房屋建筑面积120平方米；该房屋及院落租赁期为20年，自2007年11月1日至2027年10月31日；租赁期满后，该房屋院落乙方拥有处置权；该房屋院落年租金为1000元，租金一次性付清。合同签订后，王某1交纳了租金20000元，对房屋及院落进行了装修和改造，在该房屋及院落内经营饭店、兽药门市。2014年，小五家乡政府恢复建制。同年7月，元宝山区小五家乡动物防疫站收回合同约定的其中三间房屋并重新装修用作办公室。根据王某1申请，法院依法委托赤峰松正资产评估有限公司对王某1装修费用及经营损失等进行了评估，结果为：王某1所经营的饭店2014年7月至2017年10月13日客观利润的评估价值为（人民币）：壹拾陆万玖仟捌佰柒拾伍元整（￥169，875.00元）；饭店、兽药门市的房屋改造及装修费用评估价值为（人民币）：陆万贰仟陆佰贰拾柒元伍角捌分（￥62，627.58元）；50株树木评估价值为（人民币）：贰仟伍佰元整（￥2，500.00元）。   另查明，涉案房屋由赤峰市元宝山区财政拨款建设，坐落的土地属国家所有。   一审法院认为，双方所签合同表面上虽为房屋租赁，但根据合同内容，实际上是将1800平方米的土地使用权和120平方米的房屋所有权以20000元的价款转让给了王某1。涉案土地和房屋均为国家所有，该转让行为不仅不符合国有资产的处置程序，而且价格明显偏低，属以合法形式掩盖非法目的，且损害了国家利益，故应属无效合同，自始没有法律约束力。小五家乡人民政府恢复建制后，元宝山农牧局欲收回房屋和土地并不存在对王某1权利的侵害，王某1以本来无效的合同为依据要求元宝山农牧局排除妨害没有法律依据，依法不予支持。关于王某1主张的损失，因元宝山农牧局处置国有资产程序不当导致合同无效，因此对王某1的装修及树木损失应负赔偿责任。因合同无效，且王某1主张的饭店、兽药门市的经营损失属于间接损失，故依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条（三）项、第五十六条、第五十八条之规定，一审法院判决：一、赤峰市元宝山区农牧局于本判决生效后立即赔偿王某1饭店、兽药门市的房屋改造及装修费用62627.58元，树木损失2500元，合计65127.58元。二、驳回王某1的其他诉讼请求。   二审期间，上诉人王某1为证实其主张成立，提交如下证据：   一、小五家村民委员会出具的证明一份，证明涉案的土地属小五家村所有。   二、工商登记的纸制档案一份，证明上诉人经营的饭店是在2017年11月30日申请的注销，相应的经营损失应计算至申请之日。纸质档案和机读档案虽然不一致，但在一审提交证据时，工商局的工作人员已经出具了说明，并有具体经手人员的签字，本案在计算经营损失时应以纸制档案为准。   被上诉人元宝山农牧局质证称，关于证据一，证明中签字的人为王忠，其身份不明，出具的内容不具备物权证明的效力。关于证据二，对于设立申请书和登记申请书的真实性无异议，但是与本案不具备关联性，从事食品行业虽然登记了，但是未必经营，如果证明上诉人进行经营了，应该出具卫生许可证，以及经年检从业人员的健康许可证，这样才能达到证明目的。   本院认为，对于证据一的真实性和证明目的不予认可，上诉人仅提交了村委会开具的土地证明，但未能提供涉案土地使用权的合同、行政审批文件、会议记录等相应材料予以佐证土地权属，本院对证据一的证明目的不予采信。对于证据二的证明目的亦不予认可，上诉人未能提供《餐饮经营许可证》、税务凭证等其他证据予以佐证，仅凭设立登记申请书和注销登记申请书不能证明上诉人的实际经营期间。   本院经审理查明的事实与原审认定的事实一致，二审直接予以确认。   本院认为，本案的争议焦点是：一、涉案的土地和房屋是否为国家所有；二、涉案合同的效力应如何确定；三、如涉案合同无效，被上诉人是否应赔偿上诉人可得利益损失并返还租金；四、一审判决中关于评估费的分担是否合理。   关于涉案土地和房屋的权属，王某1上诉称，涉案土地和房屋不属于国家所有，但其未能提供有效的证据加以证实。涉案合同系元宝山区美丽河镇动物防疫站与上诉人签订的，根据签订合同的主体、涉案土地和房屋的地理位置、当事人的陈述及生活常识，本院依法认定涉案房屋属于国家出资建设，应属国有资产。王某1关于涉案土地和房屋权属的上诉主张没有事实依据，本院不予支持。   关于涉案合同的效力，根据合同约定的内容，双方约定的租赁期为20年，但在租赁期满后，涉案房屋院落上诉人王某1即拥有处置权。实际上是将土地使用权和房屋所有权以20000元的价款转让给了王某1。王某1一次性缴纳了20000元的价款，该行为与日常交付租金的行为习惯相悖，且约定的价格明显偏低。该转让行为不符合国有资产的处置程序，属于以合法形式掩盖非法目的，并且损害了国家利益。该情形符合《中华人民共和国合同法》第五十二条中关于合同无效的情形，涉案合同应属无效合同。   关于合同无效的法律后果，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，本案中被上诉人处置国有资产的程序不当，应有过错。上诉人王某1作为动物防疫站员工应当知晓房屋情况，王某1对于合同无效亦有过错。在双方都有过错的情形下，应当各自承担相应的责任。涉案合同无效，王某1应当返还房屋院落，元宝山区美丽河镇动物防疫站因该合同取得的财产亦应当予以返还。2007年11月1日王某1与元宝山区美丽河镇动物防疫站签订合同后即使用涉案房屋院落，2014年7月元宝山区小五家乡动物防疫站收回涉案房屋院落。王某1使用房屋院落7年，应参照合同约定支付7年的房屋使用费共计7000元，20000元扣除王某1应当支付的使用费，剩余13000元应由被上诉人返还上诉人王某1。一审法院适用法律错误，本院予以纠正。上诉人王某1主张被上诉人赔偿其饭店、兽药门市的经营损失，因合同无效，该主张没有法律依据，本院不予支持。   关于评估费用的承担，评估机构对上诉人的装修费用及经营损失进行了评估，评估结果中包括客观利润169857元、饭店和兽药门市的房屋改造及装修费用62627.58元以及50株树木的评估价值2500元。一审法院仅判决被上诉人返还装修费用62627.58元及树木损失2500元，对于评估结果中占据较大数额的客观利润未予保护。一审法院按照公平合理的负担原则判决由上诉人承担大部分评估费用并无不当。   综上所述，王某1的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：   一、维持内蒙古自治区赤峰市元宝山区人民法院（2019）内0403民初2522号民事判决第一项，即赤峰市元宝山区农牧局于本判决生效后立即赔偿王某1饭店、兽药门市的房屋改造及装修费用62627.58元，树木损失2500元，合计65127.58元；   二、撤销内蒙古自治区赤峰市元宝山区人民法院（2019）内0403民初2522号民事判决第二项，即驳回王某1的其他诉讼请求；   三、赤峰市元宝山区农牧局于本判决生效后立即返还王某113000元；   四、驳回王某1的其他诉讼请求。   一审案件受理费6557元，评估费18000元，合计24557元，由王某1负担17800元，由赤峰市元宝山区农牧局负担6757元。二审案件受理费6557元，由王某1负担4800元，由赤峰市元宝山区农牧局负担1757元。   本判决为终审判决。   审判长 田丽丽   审判员 其其格   审判员 邓宏涛     二○二○年四月二日   书记员 刘 月