江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏13民终5384号上诉人（原审原告）：苏州君鼎物业服务有限公司，住所地江苏省昆山市萧林路月盛花园23幢303室。法定代表人：洪成春，该公司总经理。委托诉讼代理人：王莹，该公司员工。委托诉讼代理人：李佳，江苏铸辉律师事务所律师。上诉人（原审被告）：叶敬巧，男，1972年12月19日出生，住江苏省沭阳县。上诉人苏州君鼎物业服务有限公司（以下简称君鼎公司）、叶敬巧因物业服务合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2018）苏1322民初18309号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。君鼎公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判叶敬巧向君鼎公司交纳拖欠的2013年6月1日至2018年12月31日的物业服务费共计2653元，并支付违约金（自起诉之日起以2653元为基数，按照每日千分之三的利率计算至实际付清之日止）。事实和理由：一、一审法院在本案中认定君鼎公司未按照合同约定履行物业服务合同义务，从而认定叶敬巧的抗辩理由合理是错误的。一审法院认为涉案小区在卫生、照明、安保方面存在一些问题，但对这些问题是目前的现状还是一直存在的问题并未明确说明，且对这些问题是否就是因为君鼎公司未切实履行物业服务合同的义务导致的，也未进行认定，而是片面的认为均是因为君鼎公司未按照约定履行合同义务导致，明显缺乏相关的证据支持。君鼎公司在进入该小区前，涉案小区已是建成多年的老旧小区，小区内硬件设施均已老化，本身就存在很多问题，君鼎公司在进入涉案小区后，已经花费大量精力对相关设施进行维护和维修，但大量老旧设施是需要进行设施改造和更换的，按照规定，老旧小区的改造问题需要向相关部门申请专项维修资金进行维修及改造，需要耗费较长的时间才能慢慢解决，这已经不属于君鼎公司根据物业服务合同应该履行的义务，君鼎公司已经在积极进行相关工作。叶敬巧从君鼎公司为涉案小区提供物业服务之日起长达6年多的时间里未缴纳过物业费，其根本就从没想过要缴纳物业费，属于恶意拖欠。君鼎公司在进入小区后一直按照合同约定积极履行自己的义务，否则小区业主委员会也不会和君鼎公司继续签订物业服务合同，叶敬巧在君鼎公司起诉后才以小区服务存在问题为由拒绝缴纳物业费，明显只是为自己的恶意拖欠行为寻找借口，一审法院认为叶敬巧是合理抗辩明显是错误的。二、一审法院没有认定违约金是错误的。根据君鼎公司于2013年5月18日与沭阳县良种繁育场签订了关于沭阳县健康家园小区物业服务的《物管服务选聘协议书》，合同期限为2013年6月1日至2018年5月30日，后健康家园小区业主委员会成立，君鼎公司与健康家园小区业主委员会签订了《沭阳县健康家园小区物业服务合同》，合同期限为2015年6月1日至2020年5月30日），两份合同内容一致，就业主的物业费标准、支付时间及违约金计算标准均进行了约定，业主应按约定支付物业费，如逾期的应从逾期之日起每天加收千分之三的违约金。叶敬巧自2013年6月1日起就开始恶意拒付物业费，应按照约定加收违约金。一审法院并未认定君鼎公司在进入涉案小区后就一直存在相关问题，叶敬巧也未提供相关证据证明这些问题一直存在且均由君鼎公司未尽合理义务导致，因此一审法院以此认定叶敬巧不承担全部违约金明显是不合理的，叶敬巧应按照合同承担相应的违约责任。叶敬巧上诉请求:撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判。事实和理由：君鼎公司收取的公共能耗费用每年120元每户是什么费用？因为路灯、监控等物均已损坏，业主如何耗能。因监控损坏，本小区的盗窃案件在全县小区中排名第二。这样的环境，物业根本谈不上服务，而是损害了广大业主物业利益，业主的物资没有安全保障。小区业主委员会成立程序不正规，没有经过业主选举，物业费任意提高价格，业主委员会主任张延斌也不同意物业费提高。因此，叶敬巧拒绝缴纳物业费。针对君鼎公司的上诉请求，叶敬巧二审辩称：君鼎公司不履行制止并报告不法行为义务，不履行安全保卫义务，不履行维护公用设施义务，故君鼎公司未尽到约定的服务义务。由于君鼎公司不履行合同义务，故其上诉理由不成立，请求驳回其上诉请求。针对叶敬巧的上诉请求，君鼎公司二审辩称：对叶敬巧上诉的事实与理由不认可，君鼎公司进入涉案小区后，雇佣了保洁、保安人员为小区提供了物业服务。由于小区是老旧小区，硬件设施均已老化，本身存在很多问题，君鼎公司进入小区后花费大量金钱对设施进行了维护和维修，即使涉案小区的业主多家未交物业费，物业公司也按照合同约定切实履行物业服务。叶敬巧的上诉理由不成立，请求驳回其上诉请求。君鼎公司向一审法院起诉请求：判令叶敬巧向君鼎公司给付2013年6月1日至2018年12月31日期间物业费2653元、公共能耗费670元及滞纳金1988元，暂计5311元。（以3323元为基数，自起诉之日起以日千分之三的利率计算至实际给付之日）。一审经审理查明：2013年5月18日，沭阳县良种繁育场与君鼎公司签订《物管服务选聘协议书》，选聘君鼎公司为建康家园小区提供物业服务工作，君鼎公司按照《江苏省沭阳县发展和改革局文件》沭发改价[2012]8号收费，并按照标准为业主搞好服务。聘用时间为五年，从2013年6月1日起至2018年5月30日止。2015年4月7日，沭阳县南湖街道小区物业管理指挥部批复建康家园小区“具备召开业主大会的条件”，并由南湖街道良种场社区组织业主推荐（自荐）业主大会筹备组。2015年5月26日，经过选举产生了以张延斌为主任的建康家园小区业主委员会。君鼎公司与沭阳县建康家园小区业主委员会（以下简称建康家园业主委员会）签订《沭阳县建康家园小区物业服务合同》，约定服务期限为五年，自2015年6月1日起至2020年5月30日止。合同第二条约定“乙方（君鼎物业公司）提供下列物业管理服务事项，(一)包括但不限于楼盖、屋顶、外墙面……等房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理。（二）包括但不限于道路……照明、消防设施、安全设施、沟渠等物业管理区域市政设施和房屋共用设备设施的运行、维修、养护和管理……”。合同第八条约定“1.物业费：多层0.4元/月•平方米……”，“2.公共能耗费用120元/年•户……”。合同第十条约定“物业服务费按月计算。在每年1月30日前业主向乙方（君鼎物业公司）缴纳1至6月的物业服务费；在每年6月30日前向乙方交纳7至12月的物业服务费；业主逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用千分之三加收违约金。”一审另查明：叶敬巧系该小区96幢楼1单元301室业主，房屋建筑面积99.01平方米。截止庭审之日，叶敬巧未交纳物业服务费。涉案小区在卫生、照明、安保等方面存在问题。一审法院认为，沭阳县良种繁育场与君鼎公司签订的物业服务选聘协议及业主委员会与君鼎公司签订的物业服务合同对全体业主具有拘束力，业主按照合同约定享有物业服务之权利，应当履行交纳物业费的义务。关于物业费问题，叶敬巧的房屋建筑面积为99.01平方米，物业合同约定的交费周期为半年，因此，叶敬巧每半年应交物业费为237.62元。叶敬巧欠交物业费期间为2013年6月1日至2018年12月31日，共2653元。但《物业服务合同》约定，物业服务企业有对小区道路、照明、沟渠等相关设施进行运行、维修、养护和管理的义务，而君鼎公司没有按照合同约定全面履行自己的义务，对小区道路破损、路灯损坏、沟渠堵塞等不能进行及时维修、养护，严重影响小区业主的正常生活，属于未切实履行物业服务合同约定的义务，应当按酌情减少物业费20%为宜。一审法院对君鼎公司要求叶敬巧给付物业费中的2122元部分予以支持。关于其他费用问题，合同约定公共能耗费用120元/年·户。叶敬巧2013年6月1日至2018年12月31日应负担的公共能耗费为670元，君鼎公司要求叶敬巧给付公共能耗费670元，一审法院予以支持。关于违约金问题，合同约定的违约金计算标准为每日按应交费用的千分之三。一审法院认为，业主聘用物业公司的目的是为了保障物业正常运行，为业主创造优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的生活和工作环境，君鼎公司未按照合同约定切实履行物业服务合同义务，严重影响小区业主的生活，叶敬巧拒绝交纳物业费属于合理的抗辩理由，不存在违约行为。君鼎物业公司要求叶敬巧给付违约金的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例(2016修订)》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，遂判决：一、叶敬巧于判决生效之日起十日内给付苏州君鼎物业服务有限公司物业服务费2122元、公共能耗费670元；二、驳回苏州君鼎物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元（君鼎公司预交25元），由君鼎物业公司负担24元，叶敬巧负担26元。二审中，上诉人君鼎公司为支持其上诉请求，提供工资表四份。旨在证明：君鼎公司聘用保安、保洁等工作人员，物业公司切实履行了物业服务。对此，叶敬巧质证称：是否真实我不清楚，也不确认。上诉人叶敬巧为支持其上诉请求，提供百度下载的清单一份。旨在证明：小区保安不够，发生盗窃。对此，君鼎公司质证称：对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，仅是叶敬巧自己从网络下载的。不知是谁统计的数据，与本案无关。本院认证意见为：工资表是君鼎公司单方制作，叶敬巧不认可，对工资表本院将结合其他证据予以综合认定。清单，系从网上下载，君鼎公司不认可其内容，本院将结合其他证据予以综合认定。二审查明事实与一审查明事实一致，本院依法予以确认。本案二审的争议焦点是：对于君鼎公司主张的物业费及违约金应否予以支持。本院认为，当事人对其主张的事实应当提供证据予以证明。本案中，君鼎公司主张其已经按约履行了卫生、照明、安保等各项合同义务，叶敬巧应当按照合同约定向其全额支付物业费共2653元。但君鼎公司提供的证据不足以证明其上述主张，其在二审中提供的保洁、保安等人员的工资表系复印件，且由君鼎公司单方制作，无法核对该份表格的真实性，故对该份证据本院依法不予采信。因叶敬巧提供的证据能够证明君鼎公司对小区道路破损、路灯损坏、沟渠堵塞等未能进行及时维修、养护，涉案小区在卫生、照明、安保等方面亦存在问题，君鼎公司对此未能提供足以反驳的相反证据，亦无法对此作出合理解释，故能够认定君鼎公司未能按照物业服务合同约定完全履行义务，一审判决对叶敬巧应交物业费酌情减少20%并无不当，本院依法予以支持。另外，关于叶敬巧是否应当支付违约金的问题。本案中，因君鼎公司未完全履行物业服务合同约定的维修、养护、管理和维护义务，其行为构成违约，叶敬巧拒绝缴纳物业费属于行使抗辩权，不存在违约行为。对君鼎公司要求叶敬巧支付违约金的主张，本院亦依法不予支持。叶敬巧上诉称路灯、监控等已损坏，小区发生盗窃案件，君鼎公司根本谈不上服务业主，故其拒绝缴纳物业费及公共能耗费。因一审已经查明涉案小区在卫生、照明、安保等方面存在问题，并根据该事实认定君鼎公司未切实履行物业服务合同约定义务，从而酌情减少物业费20%，故一审判决已经充分考虑叶敬巧上诉所称的事实，而叶敬巧又无相反证据证明一审酌定减少的物业费数额违反法律规定，因此本院对叶敬巧该上诉请求不予支持。综上所述，上诉人君鼎公司、叶敬巧的上诉理由均不能成立，其上诉请求均应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由上诉人苏州君鼎物业服务有限公司负担100元，由上诉人叶敬巧负担50元。本判决为终审判决。审判长  黄亚非审判员  覃卫东审判员  庄云扉二〇二〇年四月一日书记员  沈飞耀