新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院执 行 裁 定 书(2020)新01执异15号   案外人：杜殿忠，男，1968年9月11日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市。申请执行人：江西建工第二建筑有限责任公司，住所地：江西省南昌市青云谱区建设路173号。法定代表人：徐小勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：冯满祥，江西建工第二建筑有限责任公司律师事务部律师。被执行人：新疆光银恒瑞房地产开发有限公司，住所地：新疆乌鲁木齐市古牧地西路街道办事处稻香南路东侧。法定代表人：张硕，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴新生，新疆金桥律师事务所律师。本院在执行申请执行人江西建工第二建筑有限责任公司（以下简称江西第二建筑公司）与被执行人新疆光银恒瑞房地产开发有限公司（以下简称光银恒瑞房产公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人杜殿忠对本院查封光银恒瑞房产公司名下位于乌鲁木齐市市××区商铺及对应土地使用权提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2020年3月31日举行了听证。案外人杜殿忠、申请执行人江西第二建筑公司的委托诉讼代理人冯满祥、被执行人光银恒瑞房产公司的委托诉讼代理人吴新生参加了听证。现已审查终结。案外人杜殿忠称，位于乌鲁木齐市市××区商铺，原系鲍树荣、鲍树详购买的商铺，因二人向我借款未能偿还，2018年11月16日，鲍树荣、鲍树详便将该商铺以物抵债给我，价值为3333466元。因该商铺一直未竣工交验，故没有给我办理网签手续及交付，但我有光银恒瑞房产公司盖章确认的收款收据及商铺的订购协议为证。2019年12月20日，我从公拍网上获悉乌鲁木齐市中级人民法院在执行中拍卖该商铺，才知道我的权益受到侵害。故我提出异议请求主张该商铺的所有权及对应土地使用权，终止乌鲁木齐市中级人民法院对乌鲁木齐市市米东区稻香南路银河王朝2-1号楼205商铺及土地使用权的拍卖行为。申请执行人江西第二建筑公司答辩称：1.依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，本案异议人提出的异议申请不符合上述法律规定。杜殿忠与光银恒瑞房产公司没有签订合法有效的书面买卖合同，也并未支付合同约定总借款的百分之五十。故杜殿忠的申请应当予以驳回。2.异议人主体资格不适格。异议人认为涉案房产归其所有的主要理由就是异议人有光银恒瑞房产公司出具的《收据》以及光银恒瑞房产公司与房屋购买人之间的《商铺订购合同》。但异议人与房屋购买人并未签订过以物抵债协议，且异议人与房屋购买人及光银恒瑞房产公司并未签订房屋转让协议，仅凭现有的证据无法证明异议人系案涉房屋所有权人。3.我公司与光银恒瑞房产公司合同纠纷执行一案，案号为（2019）新01执140号，尚处于贵院执行阶段。2019年10月，光银恒瑞房产公司向贵院提交了一份书面说明，主动向贵院提供了本案房屋的线索，随后，我公司于2019年10月28日向贵院出具《委托拍卖申请书》，委托贵院依法拍卖上述房屋。光银恒瑞房产公司主动向法院提供财产线索的行为，说明光银恒瑞房产公司能够排除该房屋上存在的其他债权，可以被执行拍卖。异议人应向光银恒瑞房产公司主张其损失。4.《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。案涉房屋的登记所有权人为光银恒瑞房产公司，而非异议人或实际购买人。即使协议书中约定案涉房产通过以物抵债给了异议人，光银恒瑞房产公司也出具了相关收据进行佐证，但民事约定行为不是不动产变更的理由，不能达到物权设立、变动的公示效力。本案中自然人之间的民事协议约定并非法定的物权变更的法律文件，不能变更案涉房屋的所有权人。故杜殿忠的异议请求不能成立，请贵院予以驳回。被执行人光银恒瑞房产公司答辩称，由于我公司现在人员变更较大，对于本案的事实无法查明，但杜殿忠提供的商铺定购协议及收据中的印章确系我公司印章，故我公司愿意核实清楚案件事实后与杜殿忠沟通处理。本院查明，江西第二建筑公司与光银恒瑞房产公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2017年6月8日作出的（2016）新01民初104号民事调解书，已发生法律效力。因光银恒瑞房产公司未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人江西第二建筑公司向本院申请强制执行，执行案号为（2019）新01执140号。2019年4月17日，本院作出（2019）新01执140号执行裁定书，裁定：一、冻结、划拨被执行人光银恒瑞房产公司在银行、信用社或其他金融机构账户中的存款11647312.1元（其中本金11568343.1元、案件执行费78969元）；二、冻结、划拨被执行人光银恒瑞房产公司因负担的迟延履行期间（至实际付款日期止）加倍债务利息及执行中实际支出的费用；三、如上述款项不足，则查封、扣押、拍卖、变卖被执行人光银恒瑞房产公司相应价值的财产。在执行过程中，被执行人光银恒瑞房产公司在收到本院《限期报告房产信息通知书》，要求该公司限期报告开发的银河王朝二期的房号、房屋性质、面积等信息后，于2019年10月18日，向本院提供位于乌鲁木齐市××区商铺，面积204.24平方米，销售平价17525元∕平方米，总价3579287元。2019年11月6日，本院查封了被执行人光银恒瑞房产公司在建的乌鲁木齐市××区商铺及对应土地使用权，查封期限为三年，自2019年11月6日自2022年11月5日。2020年1月20日，本院在“公拍网”对上述房产及对应土地使用权进行网络司法拍卖，案外人杜殿忠提出执行异议。另查明，2015年，光银恒瑞房产公司（甲方、出卖人）与杜殿忠（乙方、买受人）签订了一份《商铺定购协议》，合同编号000015，约定：乙方定购房屋，总价款33333466元。2018年11月16日，光银恒瑞房产公司给杜殿忠出具收据一份（票号为5634761元），载明：光银恒瑞房产公司收杜殿忠购房款3333466元（房号2-1-205）。再查明，光银恒瑞房产公司建设位于米东区稻香南路东侧的建设项目银河王朝二期（在建工程项目），取得《建设工程规划许可证》，建设规模84059.79平方米，包括2栋-1的底商住宅（1-4层为商业、5层以上为住宅），建设用地规划许可证印证用地单位系光银恒瑞房产公司，用地性质为商住用地，用地面积为14719.30平方米。以上事实有（2016）新01民初104号民事调解书、（2019）新01执140号执行裁定书、查封笔录、《商铺定购协议》、收据、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、听证笔录等在卷为证。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百四十二条规定，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十五条第一款第（一）项规定，已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建筑工程规划许可、施工许可等相关证据判断。本案中，本院查封并进行拍卖的乌鲁木齐市××区商铺及对应土地使用权，是光银恒瑞房产公司建设的工程，上述工程项目属于在建工程，未在产权登记部门办理产权登记，属于未登记的建筑物，光银恒瑞房产公司系该建设用地使用权人，本院依法查封建设用地使用权人光银恒瑞房产公司的涉案商铺及对应的土地使用权，并进行网络司法拍卖的执行行为，符合上述法律规定，案外人杜殿忠为此提出的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第十七条第（一）项、第二十五条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回案外人杜殿忠的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起送达之日起十五日内向本院提起诉讼。   审  判  长   邓 颖审  判  员   陈晓春审  判  员   马木提   二 〇 二 〇 年 四 月 七 日 书  记  员   孙雪芹