江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终1740号上诉人（原审被告）：潘祝生。被上诉人（原审原告）：张洪明。被上诉人（原审被告）：俞如庆。委托诉讼代理人：**敏，江苏正大发展律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：常熟理工学院。委托诉讼代理人：高新华，江苏圣益律师事务所律师。委托诉讼代理人：高琼燚，江苏圣益律师事务所律师。上诉人潘祝生因与被上诉人张洪明、俞如庆、常熟理工学院房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院(2018)苏0581民初15104号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案受理后依法进行了审理。本案现已审理终结。潘祝生的上诉请求：撤销一审判决，并依法改判；诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：张洪明提起的是侵权之诉，上诉人潘祝生没有任何过错，不需要承担赔偿责任。潘祝生与张洪明之间签订的房屋租赁合同合法有效，张洪明在使用过程中，政府部门在进行“三合一”整治检查时发现存在“三合一”现象，要求张洪明整改，整改后通过了验收，但因常熟理工学院拒绝在验收文件上签字盖章，导致张洪明无法继续营业，因此责任在于常熟理工学院，潘祝生没有过错，不应承担赔偿责任。张洪明二审辩称，1.俞如庆所说我的店存在安全隐患，根本不是事实，我店存在的安全问题根本不需封门整改，是学校要将我们房屋另做他用，强行封门。2.强行封门造成了我店损失巨大。3.此次封门俞如庆有不可推卸的责任，其没有按时给学校交租金，私下和学校终止合同，当时临街的店铺有二十几家，只有我的天香园面馆和重庆食府不能开，请求法院调查。4.我的损失一审法院只支持了几万元，请求中院调查后给予公正判决。俞如庆二审辩称，潘祝生、张洪明签订的合同未经其同意，对该协议不认可。由于张洪明未按照要求整改，导致房屋被查封，停业责任在于张洪明，损失应当由其自担。张洪明要求俞如庆承担调料和材料损失2万元没有事实依据。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持一审判决。常熟理工学院二审辩称，常熟理工学院与俞如庆签订租赁合同明确约定房屋不得转租，后双方签订补充协议终止合同，且常熟理工学院与张洪明不存在房屋租赁合同关系。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。张洪明向一审法院起诉请求：1、依法判令潘祝生（门面房屋合同）违约；2、依法判决潘祝生赔偿张洪明装修和设备20万元；3、依法判决俞如庆赔偿张洪明因封店导致调料和材料损失2万元；4、依法判决常熟理工学院赔偿张洪明因强行封店停水停电1年半造成损失20万元。一审查明事实如下：2016年6月18日，潘祝生（甲方）与张洪明（乙方）签订了租房协议一份，内容为：第一条店铺的坐落、面积情况1、乙方租用甲方的店铺位于江苏省常熟市理工学院东南校区沿街附房北起第二栋第二层南起，一共2间店铺。使用面积90平方米（和下面一楼安全通道，不影响安全情况下由乙方使用）。第二条租房期限、用途1、该店铺租房期限为叁年一签，期满后，如再续签3年以10%上浮，甲方不准以其它名义涨价。自2016年6月20日至2019年6月19日。……3、租房期满后，如乙方不续租，乙方负责由善意交接的义务，甲方不承担任何装修改造补偿费用，乙方不准拆除装修的固定附属件，房屋内的固定附属物产权归甲方所有，乙方自行添置的可移动物品，由乙方处理。如乙方经营不当，要合法转店，甲方不得干预。房租按原合同租赁给另一方。乙方有权转租或转让。第三条租房金1、该间店铺每年房租金为56000元。2、租房金支付方式如下：每年的6月20日前付清租房金，逾期五天不交房金的，协议自动解决，乙方保证金后不予退还。第四条保证金、水电费用1、协议签订当天乙方须缴纳保证金叁仟元。2、负责对乙方经营活动及食品卫生安全、质量、进行监督。3、保证乙方经营所需的水、电正常供应和房屋正常破损(特殊意外情况例外)。第五条甲方的权利义务1、甲方按租房协议约定提供店铺给乙方经营。2、负责对乙方经营活动及食品卫生安全、质量、进行监督。3、保证乙方经营所需的水、电正常供应和房屋正常破损(特殊意外情况例外)。第六条乙方的权利义务1、必须合法经营，办理相关营业证件，主动接受政府相关部门的合理管理、检查、监督和处罚。2、必须认真做好卫生安全、社会治安、消防安全用工等方面的工作；该店铺从乙方经营起如发生卫生安全、社会治安、消防安全事故，责任由乙方承担。3、按协议规定如期缴纳有关费用，妥善爱护店铺公物。4、水电等费用依照市价1元/度。水3元/吨。5、乙方自行办理餐厅的一切相关证件，合法经营，自负盈亏。第七条协议书的变更、解除与终止本协议1、本协议签字/盖章后具有法律约束力，甲乙双方均不得随意变更或者解除本协议，需变更或解除时，须经双方协商一致达成新的书面协议。2、在租房期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除本协议，收回所租房给乙方的店铺，保证金不予退还：⑴转租、转让该店铺必须通知甲方。⑵利用所租房的店铺经营非法活动。⑶未满租房期，私自取消协议的。⑷超过二次逾期不缴纳水电费。⑸擅自变更店铺用途的，超范围经营的。3、如租房期满，乙方不再续签的，乙方必须提前三个月通知甲方“租房期满不再续签”，如乙方在不营业的情况下，必须提前一个月交房，并清空所有可移动物品，否则保证金不予退还。协议签订后，潘祝生将约定的房屋交付张洪明。张洪明对租赁房屋进行了装修，常熟理工学院在常熟高新区户外广告设置审批表、经营住所证明书上盖章确认，2017年1月16日张洪明领取了个体工商户营业执照。另查明，2011年1月15日，常熟理工学院作为甲方、俞如庆作为乙方签订了《常熟理工学院东南校区沿街附房招待所租赁协议》（以下简称租赁协议）一份，该协议载明：“招待所位于常熟，建筑面积2200㎡。经公开招标，由于乙方常熟市梅园宾馆有限公司中标。甲乙双方就租赁经营事宜达成如下协议：一、经营方式及相关要求。乙方向甲方租赁东南校区沿街附房招待所，自主经营，独立核算，自负盈亏。承租人必须自己经营，不得转包，否则，自动终止合同。二、本协议有效期：2011年5月1日至2019年4月30日。2011年12月1日，常熟理工学院作为甲方、俞如庆作为乙方签订了《常熟理工学院东南校区沿街附房饭店租赁补充合同协议》（以下简称补充合同协议）一份，该协议载明：“常熟理工学院东南校区沿街附房南起第二栋的1-3楼，经招标由俞如庆租赁用于经营招待所，经双方协商，在执行在原合同的基础上，作如下补充修改：一、租赁有效期：2011年6月1日至2019年5月30日，甲方给乙方三个月的装修期，装修期免修租金，即租金自2011年9月1日起开始交纳。二、租金金额及付款时间、数额。年租金执行原合同标准，即年租金25万元。2011年12月20日前付清当年度4个月的租金83330元。以后按原合同规定的时间、数额支付。三、乙方在经营中使用的水电气按实际结算。四、本补充协议和原协议有不同之处，按本协议执行，其余按原合同执行。2014年11月20日，常熟理工学院作为甲方、俞如庆作为乙方签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定：“甲乙双方本着平等互利的原则，经充分友好协商，达成如下条款：一、甲方向乙方提供的房屋位于：常熟理工学院东南校区沿街商业附房南起第一、第二栋的2-3楼，建筑面积2200㎡。二、经营范围：招待所。三、租赁期限：自2014年1月1日起至2019年5月30日止。……。2014年6月15日，俞如庆（甲方）与潘祝生（乙方）签订了常熟市理工学院东南校区招待所共同经营合作协议一份，约定：第一条招待所基本情况1.甲方于2011年9月19日与常熟理工学院中标获得8年承包权。2011年4月开始装修，2011年12月10正式营业。2014年6月13日决定与乙方合作共同经营。2.甲方将与乙方共同合伙的招待所坐落于常熟市东南开发区湖山路99号，使用面积2200平方米（沿街附房的二层与三层）。第二条合伙性质与分配1.双方合伙期间，以乙方的名义办理各项经营所需的证照。2.合伙期间，实际经营性质为乙方经营。甲方负责房产的相关事项。第三条合伙期间的利润分配和金额交纳期及条件1.协议期间招待所的一切经营所得利润归乙方所有。2.协议期间，乙方每年需交付一定的营业额于甲方（以下称协议金）。共分5期。3.支付时间、方式：乙方交付甲方的协议金额每12个月交一次，第一次协议金于合同生效后3天内交给甲方，第二次协议金于12个月内交清，以后交付方式以此类推。4.乙方必须按照约定向甲方支付协议金。如无故拖欠，甲方给予乙方3天的宽限期，从第4天开始甲方有权向乙方每天按实欠金额0.1%加收滞纳金。……第四条合伙期1.合伙期共5年，即自2014年6月15日零时起至2019年6月15日24时止。2.合伙期满，甲方有权收回该招待所，乙方应如期交还。乙方如要求继续合伙，则必须在合伙期满3个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订合伙协议。第五条债务承担与双方责任……。第六条入伙、退伙及协议的变更与解除1.在协议期间，双方不得转租转让及加入新合伙人。2.乙方在合伙期内若中途退伙，应提前两个月向甲方提出书面申请，经甲方同意后，乙方须缴清应缴费用并做好招待所相关移交，乙方所交保证金无偿归甲方。……第十条甲方的权利、义务1.甲方有权要求乙方按期交付协议金。2.甲方对于本招待所享有房屋的所有权，但不得妨碍乙方的正当经营。3.甲方有权对乙方的经营活动是否合法、是否遵守相关纪律和有关规章制度等进行监督。4.乙方有下列情形之一时，甲方有权单方解除协议⑴未通知甲方擅自改变招待所的使用性质；⑵擅自转租、转让招待所或利用招待所从事非法经营活动；⑶逾期交纳协议金，经甲方限期交纳后仍拒不交纳者；⑷乙方严重违反相关纪律的有关规章制度不听规劝者；⑸拖欠协议金累计叁拾万元；⑹合伙期间，乙方因故意或重大过错给甲方造成损失；⑺签订本协议后，乙方没有在2个月内办理相关证照并继续经营。5.甲方必须尊重乙方的合法经营权利，不得以监督为名干涉乙方的正当经营活动。6.甲方因违反本协议而引起的纠纷、损失或责任，由甲方承担责任。第十一条乙方的权利、义务1.乙方在经营范围所从事的正当经营活动，不受甲方干预。2.乙方对于经营的招待所享有经营权与管理权，但不准以任何形式对招待所进行转租、转让。协议还对其他事宜进行了约定。2017年1月12日，俞如庆在共同经营合作协议最后一页书写了“租期到2019.9.15号止，俞如庆，2017.1.12”字样。2017年1月、2月、4月，常熟理工学院向俞如庆发出了通知及整改通知书，就“三合一”、消防安全不到位等违规行为分别要求俞如庆限期整改，并就逾期整改的后果进行了告知，后由于俞如庆未按要求进行限期整改，常熟理工学院于2017年4月21日对上述出租房屋采取了封门、停电停水等措施。之后，被告潘祝生未再继续经营，但张洪明仍在租赁房屋内继续进行经营。2017年9月11日，常熟市高新技术产业开发区“三合一”专项整治工作办公室向张洪明发出了常熟市“三合一”隐患告知书、“三合一”隐患责令限期改正通知书、整改方案；同日常熟市公安局东南派出所向张洪明发出了责令整改通知书，常熟市人民政府东南街道办事处向张洪明发出了燃气安全生产隐患整改通知书。2018年5月11日，常熟高新区（东南街道）三合一和群租房消防隐患专项整治办公室向张洪明发出了责令停产停业告知单，同年6月29日对涉案房屋进行了查封，要求进行整改，7月5日，张洪明根据要求进行了整改，7月6日张洪明申请要求“整治办”进行验收，“整治办”进行了验收。后由于房屋所有权人（常熟理工学院）拒绝在“三合一”整治验收文件上签字（盖章），张洪明经营的“天香面馆”未能启封恢复经营。2018年9月30日，常熟市人民政府东南街道办事处作出了关于张洪明信访事项处理意见书，内容为：你于2018年8月8日到省信访局反映“其从潘某手中转租用常熟理工大学的房屋开店，现合同未到期，校方要求收回房屋。期间派出所以各种理由将其店关闭，请求维权的问题，我单于2018年8月15日受理，并发出了受理告知书。按照常熟市“三合一”整治行动的统一步骤，东南街道“三合一”整治办、东南派出所分别在所辖范围内进行“三合一”整治检查，发现你经营的天香面馆存在“三合一”现象，分别要求其进行整改，在整改验收合格前进行查封。在接到通知后，你配合整改，配置了灭火器材。东南街道“三合一”整治办通过验收，认为达到了整治要求，待房屋所有权人（常熟理工学院）在验收文件上签字（盖章）确认后，就可解封恢复营业。由于你经营的天香面馆是从潘某手中转租的，与房屋所有权人（常熟理工学院）不存在合同关系，且潘某与房屋所有权人（常熟理工学院）的房屋租赁合同已过期，且房屋所有权人（常熟理工学院）已向你提出收回房屋，故房屋所有权人（常熟理工学院）拒绝在“三合一”整治验收文件上签字（盖章）。按照“三合一”整治的相关规定，经过整改，达到“三合一”整治的相关要求的经营场所，必须有房屋所有权人在“三合一”整治验收文件上签字（盖章）方可启封恢复经营。常熟高新区、东南街道所辖范围内的“三合一”整治工作，由东南街道“三合一”整治办统一负责，其它部门进行配合。你所经营的“天香面馆”不能重新营业，是东南街道“三合一”整治办，按照“三合一”整治的相关规定决定的，主要原因就是房屋所有权人（常熟理工学院）拒绝在“三合一”整治验收文件上签字（盖章）。并非派出所以各种理由将其店关闭。又查明：2017年6月22日，常熟理工学院作为甲方、俞如庆作为乙方签订了《东南招待所硬件设施折旧款谈判纪要》一份，内容：“根据东南招待所《房屋租赁合同终止协议》相关条款约定：常熟理工学院资产与后勤管理处代表学校（甲方）同东南招待所承租户俞如庆（乙方）于2017年6月22日就东南招待所硬件设施折旧费事宜进行谈判。达成以下事宜：1、东南招待所硬件设施是指俞如庆向常熟理工学院租赁的东南校区沿街商业附房南起第一、二栋的2-3楼及第二栋南一楼2间门厅作为招待所的45间房屋内的门、窗、家具、空调、电视机、热水器、卫生间设备及空气能热水器、房屋隔墙及其他辅助设施等全部移交甲方，产权属于甲方所有。2、甲方向乙方支付招待所硬件设施折旧费40万元，支付时间由东南招待所《房屋租赁合同终止协议》相关条款约定。2017年7月7日，常熟理工学院作为甲方、俞如庆作为乙方签订了《补充协议》一份，该协议载明：“甲、乙双方于2014年1月1日签署常熟，建筑面积2200㎡；及第二栋南一楼2间门厅，建筑面积91.2㎡的《房屋租赁合同》。现因乙方向甲方提出终止原房屋租赁合同申请，经双方协商一致，特在原房屋租赁合同基础上制定本补充协议。一、原合同租赁期至2019年5月30日。二、从2017年6月17日起，尚未履行的合同内容，终止执行。3、原合同终止后，甲方同意减免乙方2017年4月17日至2017年6月17日期间的原合同租金；并同意将乙方招待所45间内的门、窗、家具、空调、电视机、热水器、卫生间设备及空气能热水器、房屋隔墙等硬件设施在进行第三方评估后通过协商谈判进行收购。四、乙方职责。1、乙方必须保证招待所45间房屋内的硬件设施的完好，不得拆除。2、乙方必须在本协议签订之日起7天内负责清退内租的饭店、面馆及团购店等商铺，搬离可移动财物；并向甲方移交所租房屋所有钥匙。3、乙方应在移交钥匙后2日向甲方开具硬件设施折旧款发票。4、乙方必须在本协议签订之日起7天内向甲方缴纳清2017年度1月1日至4月17日期限内的原合同租金及所欠缴的全部水电费等……。2017年7月21日，常熟理工学院向俞如庆发出通知，内容为：“根据我校与你签订的合同终止协议（即房屋租赁补充协议）约定，你应在签订协议一周内完成所有租赁房屋的清退工作，并搬离相关物品。但到目前为止，仍有店铺继续在占用消防通道经营，存在很大安全隐患，另外，二楼的店铺也未搬离。现通知你务必于2017年7月24日前，完成店铺清退工作。如没有及时清退，所造成的一切损失和后果由你承担。同时常熟理工学院对涉案房屋（除潘祝生转租给黄衍重、张洪明的房屋外）重新进行装修。2018年2月5日，常熟理工学院向一审法院提起诉讼，请求：1.判令俞如庆立即返还租赁物；2.判令俞如庆支付2017年1-4月的租金83333.33元（25万元/12月*4个月）；3.判令俞如庆支付欠缴水电费32552.65元（暂计2017年1-6月）；4.判令俞如庆支付违约金120000元；5.判令俞如庆承担本案诉讼费用。一审法院经审理判决：一、俞如庆于本判决生效之日起十日内返还常熟、第二栋南一楼2间门厅；二、俞如庆于本判决生效之日起十日内支付常熟理工学院2017年1月1日起至4月16日止的租金72602.74元；三、俞如庆于本判决生效之日起十日内支付常熟理工学院违约金人民币60000元；四、驳回常熟理工学院的其他诉讼请求。2018年2月5日，一审法院立案受理了原告俞如庆诉被告潘祝生、第三人黄衍重、张洪明房屋租赁合同纠纷一案，原告俞如庆向该院提出诉讼请求：1、依法判决解除原告与潘祝生签订的《共同经营合作协议》，且被告潘祝生立即搬离常熟市东南开发区湖山路99号房屋；2、依法判决被告潘祝生支付原告协议金53万元，且向原告承担违约金15万元，共计68万元；3、依法判决黄衍重、张洪明立即搬出常熟市东南开发区湖山路99号房屋；4、依法判决黄衍重、张洪明从起诉之日起至实际搬离之日止每日支付200元房屋使用费；5、诉讼费用由三被告承担。一审法院经审理后作出了（2018）苏0581民初1594号民事判决书，俞如庆、潘祝生不服本判决，向本院提起上诉，本院作出（2018）苏05民终8457号民事判决书。审理过程中，一审法院根据张洪明的申请，委托苏州嘉誉资产评估事务所对涉案房屋装修及附属物市场价值进行了评估，苏州嘉誉资产评估事务所出具了嘉誉评报字[2019]第089号资产评估报告，结论截止评估基准日2018年7月6日委估资产评估值为54040元，截止评估基准日2018年10月29日委估资产评估值为40300元。为此。张洪明支付了评估费3000元。上述事实，有潘祝生与张洪明签订的租房协议、常熟高新区户外广告设置审批表、经营住所证明书、营业执照、常熟市“三合一”隐患告知书、“三合一”隐患责令限期改正通知书、整改方案、责令整改通知书、燃气安全生产隐患整改通知书、责令停产停业告知单、（2018）苏05民终8457号民事判决书、资产评估报告及本案庭审笔录等证据证实。一审法院认为，潘祝生与张洪明签订的租房协议是双方真实意思表示，且原承租人及该房屋的所有权人常熟理工学院是明知的，故该租房协议有效，双方应按协议履行。张洪明在租赁期间作为涉案房屋的实际使用人，未按房屋所有权人常熟理工学院要求进行整改、消除安全隐患的情况下，常熟理工学院于2017年4月21日对涉案房屋在内的出租房屋采取了封门、停电停水等措施，造成停业；以及未按常熟高新区（东南街道）三合一和群租房消防隐患专项整治办公室要求进行停产停业整改，常熟高新区（东南街道）三合一和群租房消防隐患专项整治办公室于6月29日对涉案房屋进行了查封，造成停业的责任应在张洪明，在此期间造成的损失应由张洪明承担，且张洪明未能提供造成损失的证据，故其要求俞如庆赔偿因封店导致调料和材料损失20000元，依据不足，一审法院不予支持。俞如庆从常熟理工学院承租房屋后转租给潘祝生，潘祝生将部分房屋转租给本案张洪明等，由于俞如庆与常熟理工学院签订的房屋租赁合同已于2017年6月17日解除，张洪明虽于2018年7月5日按“三合一”整治办的要求进行了整改，并通过了验收，但由于常熟理工学院作为涉案房屋的所有权人拒绝在“三合一”整治验收文件上签字（盖章），导致张洪明经营的天香面馆不能重新营业，责任并非在常熟理工学院。故张洪明要求常熟理工学院赔偿因强行封店停水停电一年半造成的损失200000元，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。按照潘祝生与张洪明签订的租房协议约定，涉案房屋租赁期限自2016年6月20日至2019年6月19日，租房期满后，如张洪明不续租，潘祝生不承担任何装修改造补偿费用，张洪明不准拆除装修的固定附属件，房屋内的固定附属物产权归潘祝生所有，张洪明自行添置的可移动物品，由张洪明处理。由于俞如庆与常熟理工学院签订的房屋合同已解除，导致涉案房屋的租赁协议无法继续履行，张洪明要求合同相对人潘祝生赔偿涉案房屋装修损失，一审法院予以支持，结合苏州嘉誉资产评估事务所出具的评估报告，一审法院确定装修损失为54040元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条规定，判决：一、潘祝生于判决生效之日起十日内赔偿张洪明损失54040元。款由被告直接给付原告；二、驳回张洪明的其他诉讼请求。案件受理费减半收取3800元，保全费1520元，评估费3000元，合计8320元，由张洪明负担4184元，潘祝生负担4136元。二审经审理查明的事实与一审一致。二审中各方均为提供新的证据。本院认为，潘祝生、张洪明之间签订的租房协议合法有效，双方应按照合同约定履行各自义务。根据双方合同约定，房屋租赁期限自2016年6月20日至2019年6月19日，现因房屋所有权人常熟理工学院与俞如庆签订的合同解除，常熟理工学院不同意继续转租给张洪明，导致潘祝生与张洪明之间的租房协议无法继续履行，潘祝生构成违约，张洪明要求潘祝生承担房屋装修损失本院予以支持。上诉人潘祝生主张张洪明提起的是侵权的诉讼请求，潘祝生没有过错，不应当承担赔偿责任，对此本院认为，从张洪明的诉讼请求分析，其要求潘祝生承担的是违约责任，上诉人认为张洪明提起的是侵权之诉缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，潘祝生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7600元，由上诉人潘祝生负担。本判决为终审判决。审 判 员 王稚群二〇二〇年四月十四日法官助理 柳 璐书 记 员 陈 莉