吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉02民终807号上诉人（原审被告）：赵某，男，1966年1月24日出生，住吉林省蛟河市。委托诉讼代理人：王某1，吉林丰德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蛟河市嘉馨物业有限公司。法定代表人：杨某，经理。委托诉讼代理人：苗某，女。委托诉讼代理人：王某2，男，该公司法律顾问。上诉人赵某因与被上诉人蛟河市嘉馨物业有限公司（以下简称嘉馨物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服吉林省蛟河市人民法院（2019）吉0281民初2599号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人赵某的委托诉讼代理人王某1，被上诉人嘉馨物业公司的委托诉讼代理人苗某、王某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵某上诉请求：撤销一审民事判决,驳回嘉馨物业公司的诉讼请求。事实和理由：一、嘉馨物业公司未向赵某提供物业服务,赵某无须支付物业费。赵某房屋的垃圾清扫、房屋四周的除雪除冰、污水管线的改造、维修、房屋四周台阶大理石板的维修和更换、房屋屋顶防水的维修、门窗的维修更换、房屋北广场地面改造(重新铺柏油路)均是赵某及房屋使用人蛟河市首钢商厦公司自行出资组织人员进行的。赵某的房屋与首钢美丽城小区没有共同的设备、设施,嘉馨物业公司未提供物业服务,其要求赵某支付物业服务费,没有事实基础。二、首钢美丽城集中商业1、2号楼是独立的物业管理区域,2018年2月16日补签的《物业服务合同》对赵某不发生法律效力。（一）赵某的房屋是属于独立的物业管理区域。建设单位蛟河市首钢房地产开发有限公司房屋建成伊始向蛟河市物业管理中心申请备案时,是分三个物业管理区域报备的，蛟河市物业管理中心的档案中记载首钢美丽城集中商业1、2号楼是独立的物业管理区域,赵某的房屋在商业1、2号楼,属于独立的物业管理区域。（二）赵某不是适格业主。《物业管理条例》第九条规定，一个物业管理区域成立一个业主大会。首钢美丽城集中商业1、2号楼是独立的物业管理区域，有权成立独立的业主大会自行管理物业,赵某不是首钢美丽城小区业主,首钢美丽城小区业主委员会不能代赵某签订物业服务合同,首钢美丽城小区业主委员会与嘉馨物业公司签订物业服务合同处分首钢美丽城集中商业1、2号楼物业管理权,是无权处分,赵某不予追认,依照《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，物业服务合同对赵某不发生法律效力。（三）首钢美丽城业主委员会的成立未经法定程序,合同的印章及经手人签章不能代表首钢美丽城全体业主。《物业管理条例》第八条规定，物业管理区域内全体业主组成业主大会。首钢美丽城小区业主委员会未经全体业主选举产生,签订物业服务合同违反《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，未经首钢美丽城小区业主大会决议，未经首钢美丽城小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,案涉物业服务合同不成立。三、2015年、2016年的物业费请求权已过诉讼时效期间。依照《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定，2015年、2016年的物业费请求权应当适用2年的诉讼时效期间,一审法院适用民法总则规定的3年的诉讼时效期间属于适用法律错误。综上,请求依法改判。嘉馨物业公司辩称，赵某提出建设单位在案涉房屋建设伊始向蛟河市物业管理中心申请备案时是按照三个物业管理区域进行的报备申请，但该申请并未获得批准，从首钢美丽城小区成立物业公司起已经把这三个区域统一纳入一个物业管理区域。而且在物业公司和业主委员会所签订的《物业服务合同》第二条物业基本情况中明确标明包括商1、商2、商3，其中商1就是赵某房屋所处的区域。因此，物业公司向赵某追缴所欠的物业费有事实和法律依据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。嘉馨物业公司向一审法院起诉请求：一、赵某立即给付2015年6月30日至2019年6月29日期间4年的物业费948，107.08元（18,634.18㎡×1.06元／㎡·月×12个月×4年），并给付利息［以237,026.77元（每年物业费计算为：18,634.18㎡×1.06元／㎡·月×12个月）为基数，自2015年6月30日起至实际给付之日止；以237,026.77元（每年物业费计算为：18,634.18㎡×1.06元／㎡·月×12个月）为基数，自2016年6月30日起至实际给付之日止；以237，026.77元（每年物业费计算为：18,634.18㎡×1.06元／㎡·月×12个月）为基数，自2017年6月30日起至实际给付之日止；以237，026.77元（每年物业费计算为：18，634.18㎡×1.06元／㎡·月×12个月）为基数，自2018年6月30日起至实际给付之日止；均按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算］；二、赵某承担诉讼费用。诉讼过程中，嘉馨物业公司变更诉讼请求为：一、赵某立即给付2015年6月30日至2019年6月29日期间4年的物业费828,662.20元（16,286.60㎡×1.06元／㎡·月×12个月×4年），并给付利息［以207，165.55元（每年物业费计算为：16,286.60㎡×1.06元／㎡·月×12个月）为基数，自2015年6月30日起至实际给付之日止；以207,165.55元（每年物业费计算为：16,286.60㎡×1.06元／㎡·月×12个月）为基数，自2016年6月30日起至实际给付之日止；以207,165.55元（每年物业费计算为：16,286.60㎡×1.06元／㎡·月×12个月）为基数，自2017年6月30日起至实际给付之日止；以207，165.55元（每年物业费计算为：16,286.60㎡×1.06元／㎡·月×12个月）为基数，自2018年6月30日起至实际给付之日止；均按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算］；二、赵某承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2015年6月30日起至今，嘉馨物业公司为蛟河市首钢美丽城小区的业主提供物业管理服务。2018年2月16日，第三届蛟河市首钢美丽城业主委员会（甲方）与嘉馨物业公司（乙方）补签了1份《物业服务合同》，约定：“甲方将蛟河市首钢美丽城小区物业委托乙方实行物业服务管理。物业类型：综合性住宅小区。坐落位置：蛟河市首钢社区，占地面积为23万平方米，建筑面积为34万平方米。高层楼3栋，多层楼48栋，车库2栋，商1、商2、商3。服务事项：本物业小区共用设备的维修、养护和管理。公共绿地、公共环境内的花木、健身器材、景观小品及石桌等配套设施的维修、养护和管理。附属配套建筑和设施及构筑物的维修、养护与管理（包括办公用房、文化体育和娱乐场所及设施、配电房、步行街、小广场、百家乐超市和华生电器商业街小区外护栏、日月潭、及业委会年活动管理经费等）。公共环境的卫生管理，包括公共场所、场地及房屋共用部位的清扫及保洁，垃圾的处置清运、冬季积雪的打扫和清运。委托管理期限为1年，自2018年6月30日起至2019年6月29日止（注：乙方实际已于2015年6月30日进驻本小区进行物业服务，因当时新的业委会没有成立并受其他‘因素’的影响，所以双方没有签订《物业服务合同》，虽无合同，乙方的物业服务至今已成事实，对前期遗留问题处理甲方承认其同此合同的同等效力）。物业服务费：包括物业管理的人员、设备等公共性服务收费、业主委员会的活动经费，由业主和使用人共同承担。本小区物业服务费由乙方按照以下收费标准进行收取：住宅为0.50元／月·㎡，车库为1.06元／月·㎡，商业为1.06元／月·㎡，高层电梯费由乙方根据有关部门规定制定合理收费标准（1.26元／月·㎡）。物业服务费由乙方按年向业主、物业使用人收缴一次。业主和物业使用人逾期交纳的，乙方可按有关法律法规相关规定对使用人实际逾期日标准金额的滞纳金，但最高不得超过日标准的千分之三。”赵某所有的坐落在蛟河市××道、8、9、10、16、18、20、21、22、26、11、27、28、29、30门建筑面积共计16,286.60㎡商业用房屋，系嘉馨物业公司物业服务辖区内的业主。2015年6月30日至2019年6月29日期间，赵某未向嘉馨物业公司交纳物业费。但在该物业服务期限内，赵某自己完成了部分物业服务事项。2018年5月9日，嘉馨物业公司曾就赵某欠付的2015年6月30日至2017年6月29日期间的物业费，对蛟河市首钢商厦向蛟河市人民法院提起诉讼，该院于2018年5月24日立案。后因嘉馨物业公司以告诉的主体有误为由提出撤诉申请，该院于2018年9月26日作出（2018）吉0281民初1650号民事裁定，裁定：准许嘉馨物业公司撤诉。一审法院认为，嘉馨物业公司是依法设立的，从事物业管理服务的企业，自2015年6月30日起至今，为蛟河市首钢美丽城小区的业主提供物业管理服务，且第三届蛟河市首钢美丽城业主委员会与嘉馨物业公司于2018年2月16日补签了《物业服务合同》，根据《物业管理条例》第三十四条、第四十一条的规定，赵某作为蛟河市首钢美丽城小区的业主，蛟河市美丽城业主委员会与嘉馨物业公司补签的《物业服务合同》，对赵某具有约束力，赵某应当按照《物业服务合同》的约定向嘉馨物业公司交纳物业服务费用。关于嘉馨物业公司请求赵某给付2015年6月30日至2019年6月29日期间4年的物业费828,662.20元（16，286.60㎡×1.06元／㎡·月×12个月×4年）的诉讼请求，因赵某自己完成了部分物业服务事项，嘉馨物业公司提供的物业服务存在瑕疵，故一审法院酌定按嘉馨物业公司主张的赵某欠付物业费828,662.20元的50％，即414,331.10元（828,662.20元×50％），予以支持。关于嘉馨物业公司请求赵某给付欠付物业费利息的诉讼请求，因嘉馨物业公司提供的物业服务存在瑕疵，故此项诉讼请求，不予支持。关于赵某提出的嘉馨物业公司请求的赵某给付2015年、2016年物业费的诉讼请求，已经超出了法定诉讼时效期间，不应支持的辩解。因嘉馨物业公司就本案的2015年、2016年物业费于2018年5月9日对蛟河市首钢商厦向一审法院提起诉讼，一审法院于2018年5月24日立案，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条的规定，诉讼时效期间为3年，嘉馨物业公司就2015年、2016年物业费对蛟河市首钢商厦提起诉讼，诉讼时效中断，中断时间应当从2018年5月24日起重新计算，本案嘉馨物业公司请求的赵某给付2015年、2016年物业费的诉讼请求，不超过法律规定的诉讼时效期间，故此项辩解，不予支持。综上所述，嘉馨物业公司的诉讼请求，合理部分，予以支持。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条、《物业管理条例》第三十四条、第四十一条规定作出判决。一审法院判决：一、赵某于判决生效后立即给付嘉馨物业公司给付2015年6月30日至2019年6月29日期间4年的物业费414,331.10元；二、驳回嘉馨物业公司的其他诉讼请求。案件受理费6641.00元（预交），由赵某负担3021.50元，由嘉馨物业公司负担3021.50元，退还嘉馨物业公司598元（按照减少后的诉讼请求数额计算退还）。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，赵某的上诉主张不能成立。关于赵某提出的其所有的房屋属于单独的物业管理区域，不受《物业服务合同》约束的上诉主张。赵某一审提交的《物业管理区域划分登记表》能够体现蛟河市首钢房地产开发有限公司曾对首钢美丽城集中商业1号、2号楼申请划定不同物业管理区域，该登记表虽有相关人员签字，但没有结论性意见，不能证明本案争议的商业楼已经被审批确定并登记为独立的物业管理区域，故该证据不足以证实赵某主张的其所有的房屋属于单独的物业管理区域，故其该项上诉主张，本院不予支持。关于赵某提出的首钢美丽城业主委员会未依法成立,《物业服务合同》的签订违反《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，未经首钢美丽城小区业主大会决议，未经首钢美丽城小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的上诉主张。当事人对自己主张的事实应提供证据加以证明，现赵某未能提供充分有效的证据证明其主张，其应承担举证不能的不利后果，故赵某的该项上诉主张，本院不予支持。关于赵某提出的其不受业主委员会与嘉馨物业公司签订的《物业服务合同》约束的上诉主张。该合同第二条明确约定：“坐落位置：蛟河市首钢社区，占地面积：23万平方米；建筑面积：34万平方米。高层楼3栋，多层楼48栋，车库两栋，商1商2商3。”赵某承认该合同中所记载的“商1”即本案争议的房屋，故赵某的该项上诉主张，没有事实依据，本院不予支持。关于赵某提出的嘉馨物业公司未向其提供物业服务，其不应该交纳物业费的上诉主张。第三届蛟河市首钢美丽城业主委员会与嘉馨物业公司补签的《物业服务合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。嘉馨物业公司按照合同约定的服务标准和服务内容履行物业服务合同，赵某应当按照合同约定交纳物业服务费。物业服务费乃用于小区公共部位设施维护保养，维持小区功能正常持续运行所必需支出，如业主任意拒交物业服务费，可能导致小区的管理难以为继，服务质量下降，乃至损害全体业主的共同利益。赵某以嘉馨物业公司未向其提供服务为由拒绝交纳物业费的抗辩理由，本院不予支持。一审法院判决赵某交纳物业费，并无不当。关于赵某提出的2015年、2016年的物业费请求权已过诉讼时效期间的上诉主张。物业公司的服务始终处于持续性状态，嘉馨物业公司并未放弃主张相应的权利，故赵某的该项上诉主张，本院不予支持。综上，赵某的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7515元，由上诉人赵某负担。本判决为终审判决。审判长 陈 卓审判员 关 晶审判员 刘 静二〇二〇年四月二十八日书记员 李玉娇