台州市椒江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1002民初292号 原告：台州银泰商业有限公司，住所地：台州市椒江区洪家街道昌平路1号洪家街道办事处大楼8层801室。 法定代表人：王平乐，该公司总经理。 委托诉讼代理人：汪小燕，浙江路成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡俊，浙江路成律师事务所律师。 被告：黄东敏，男，1977年11月17日出生，汉族，住乐清市。 委托诉讼代理人：陈乐斌，男，1995年7月25日出生，汉族，住温州市鹿城区。 原告台州银泰商业有限公司（以下简称银泰公司）与被告黄东敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月16日公开开庭进行了审理。原告银泰公司的委托诉讼代理人胡俊，被告黄东敏的委托诉讼代理人陈乐斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 银泰公司向本院提出诉讼请求：1.确认银泰公司与黄东敏于2016年10月7日签订的租赁合同、台州银泰城X132商铺租赁合同补充协议及于2017年9月25日签订的租赁合同补充协议于2019年3月31日解除；2.判令黄东敏立即向银泰公司支付租金113270.40元和违约金33992.12元，合计147262.52元（租金计算至2019年3月31日，违约金按照欠费金额年利率24%的标准暂计算至2019年11月15日，以后违约金按上述标准计算至实际支付日止）；3.判令黄东敏立即向银泰公司支付房屋占用费计17001.60元（房屋占用费从2019年4月1日起按所在租约年的租金标准计算至2019年5月3日）；4.判令黄东敏支付银泰公司违约金计44160元（按第一个租约年六个月固定租金标准计算）；5.判令银泰公司依约有权没收黄东敏履约保证金29440元；6.判令黄东敏立即向银泰公司补缴租金减免款项计7360元。事实和理由：银泰公司与黄东敏于2016年10月7日签订的租赁合同及台州银泰城X132商铺租赁合同补充协议，约定，银泰公司将其坐落于台州银泰城内购物中心2层273号商铺计92平方米出租给黄东敏用于开设经营X132服装使用，租赁期限为3个租约年（即自计租日2016年11月30日开始计算至2019年11月29日）；黄东敏若存在下列情形：1.无故迟延缴纳租金、综合管理服务费或能源费用等超过15日；2.无故迟延缴纳租金、综合管理服务费或能源费用等累计超过3次的，银泰公司有权解除合同并要求黄东敏按照第一个租约年固定租金标准计算的6个月固定租金的标准支付违约金、按相当于欠费金额1‰的标准支付租金延迟履行违约金及有权没收合同项下之履约保证金。银泰公司及其关联公司与黄东敏于2017年9月25日签订租赁合同补充协议，约定银泰公司给予黄东敏7360元的租金减免；若在合同期限内因黄东敏致合同终止的，其还需就上述减免款项予以补缴。上述合同签订后，双方按约履行。但从2018年7月开始，黄东敏无故迟延缴纳租金、综合管理服务费或能源费用等超过15日且累计超过3次的严重违约行为。据此，银泰公司于2019年3月31日、5月3日向黄东敏函告合同解除通知函、撤场通知函，主张合同解除并要求其限期归还租赁房屋，但均未果。 诉讼过程中，银泰公司明确第2项诉讼请求中的违约金为迟延交纳租金的违约金、第4项诉讼请求中的违约金为提前解除合同的违约金、第5项诉讼请求为确认黄东敏交纳的履约保证金29440元归银泰公司所有。 黄东敏辩称，银泰公司诉称的双方签订合同情况、黄东敏自2018年7月份开始拖欠租金等费用、银泰公司曾向黄东敏发函以及双方经协商未果等情况均属实。黄东敏在2018年10月、2019年2月已向银泰公司提出撤场申请，但一直未予回复。黄东敏于2019年3月15日撤场，撤离时未要求银泰公司返还保证金、押金。黄东敏认可双方之间的合同已于2019年3月31日解除。关于银泰公司第2项诉讼请求中的租金，银泰公司主张从2018年7月算至2019年3月31日，但根据双方签订的合同约定2018年7月开始至12月份期间系免租期，不应计算租金，也不应支付逾期付款的违约金。第2项诉讼请求中的违约金，应按中国人民银行同期贷款利率计算，而不是按年利率24%计算。银泰公司已经没收押金，又主张没收履约保证金，违约金与保证金、押金重复计算，银泰公司再主张违约金不合理，且双方约定的违约金标准过高。关于房屋占有使用费，黄东敏已于3月15日撤场，还要求支付房屋占有使用费不合理。黄东敏承租银泰公司的租赁房屋时，银泰公司给予了黄东敏免租期，现银泰公司要求黄东敏支付租金不合理。综上，请求驳回银泰公司不合理的诉讼请求。 本院经审理，认定事实如下： 2016年10月7日，银泰公司作为甲方与乙方黄东敏签订租赁合同，约定，甲方将其坐落于台州银泰城内购物中心2层273号商铺出租给乙方使用；计租面积为计92平方米；租赁期限为3个租约年，即自计租日起计算，从2016年11月30日至2019年11月29日；租金按计租面积计付，第一、二、三租约年的月租金标准分别为每平方米80元、120元、168元；租金按季度（三个月）为一个缴租期，乙方应当在每个缴租期最后一个月的20日前（遇法定节假日提前至节假期前一个工作日）向甲方一次性足额支付下一个缴租期租金；合同签订后5个工作日内，乙方应当向甲方支付履约保证金29940元，履约保证金用于保证乙方按照合同约定履约，合同终止后的90天内乙方满足结清相关费用、按照要求返还房屋等条件后可以无息退回剩余履约保证金；合同因乙方违约而提前终止的，甲方有权没收合同项下之履约保证金，并要求乙方按照第一个租约年固定租金标准计算的6个月固定租金的标准向银泰公司支付违约金；乙方迟延缴纳合同项下租金及其他费用的，则每迟延一日，应当向甲方支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金；迟延超过15日，甲方有权解除合同；若乙方迟延缴纳租金或综合管理费或能源费用等累计超过3次，甲方有权解除合同；租赁期限届满之日或合同因任何原因而终止之日，乙方应当将该房屋交还甲方，还应当归还所有甲方向乙方提供的物业管理资料和工程资料的任何原件和复印件，并使该房屋符合合同附件四的各项标准要求，经甲方验收确认符合约定后交还；乙方发送通知的地址为椒江区高园小区48幢3F、收件人为黄东敏。 同日，银泰公司与黄东敏签订台州银泰城X132商铺租赁合同补充协议，约定，黄东敏须根据已签订的租赁合同及综合管理费合同中约定的交纳租费时间按时交纳相关租费，若未及时交纳租费造成延期行为，须按照租赁合同、综合管理服务费合同约定支付违约金，迟延缴纳超过5个工作日，日违约金按照欠费金额2‰的标准向银泰公司支付，黄东敏应在收到银泰公司催缴通知书后2个工作日内向银泰公司支付欠费金额及违约金；协议约定与租赁合同约定不一致的，按协议执行。 银泰公司曾在2016年5月20日收到黄东敏支付的履约保证金29440元。 2017年9月25日，台州银泰商业有限公司椒江分公司（以下简称银泰椒江公司）以银泰公司、银泰椒江公司为甲方（出租方）与乙方（承租方）黄东敏签订租赁合同补充协议，约定，甲方减免乙方2017年10月1日至2017年10月31日的租金7360元；协议签订后，乙方须按银泰公司合同约定时间、支付标准及时足额缴纳租金、综合管理服务费及水、电能耗费等相关费用，若乙方无故迟延缴纳的，视同其放弃经营困难减免款项的诉求，甲方有权要求乙方缴纳全部减免的款项，金额合计7360元。 银泰公司、银泰椒江公司与黄东敏签订租赁合同补充协议，约定，2018年4月1日至6月30日的租金标准每月每平方米65元计算；银泰公司同意减免黄东敏2018年7月1日至2018年12月31日的租金；2018年7月1日至2019年11月29日期间，除另有约定外，如因黄东敏原因（包括但不限于未经黄东敏同意而自行闭店、逃铺、银泰公司因黄东敏的违约行为而依约单方解除合同等）导致原合同中止，黄东敏除须按原合同承担违约责任外，还须按照原合同约定租金标准补缴租金减免期间的租金。黄东敏未向银泰公司支付2018年7月1日之后的租金。 2019年3月份，黄东敏自行撤离承租商铺。2019年3月27日，银泰公司按租赁合同载明的黄东敏地址发送合同解除通知函，银泰公司在该函中向黄东敏告知：1.自本函送达至黄东敏之日起，银泰公司与黄东敏签订的租赁合同、综合管理服务合同及附属协议解除；2.黄东敏缴纳的履约保证金及综合管理服务费保证金不予退还；限黄东敏在收函之日起7日内向银泰公司支付6个月固定租金标准的违约金44160元及计算至2019年3月15日的迟延缴纳租金、综合管理服务费违约金共计21202.89元。该通知函于2019年3月31日被签收。2019年4月24日，银泰公司向黄东敏发送撤场通知函，要求黄东敏在收到函件7日内按照银泰公司交付黄东敏时的标准向银泰公司返还房屋，并结清与银泰公司租金、综合管理服务费等费用。该通知函于2019年4月26日被签收。 上述事实有银泰公司提供的租赁合同、台州银泰城X132铺租赁合同补充协议、租赁合同补充协议、收据、合同解除通知函、撤场通知函、EMS快递查询单、EMS寄件人存根，黄东敏提供的租赁合同补充协议以及双方当事人的陈述等证据证实。 本院认为，涉案协议有多份，其中部分协议涉及案外人，但协议中就银泰公司与黄东敏之间商铺租赁事宜有关约定相对独立，该些协议、约定系银泰公司和黄东敏双方真实意思表示，应为有效。银泰公司要求确认与黄东敏之间因商铺租赁所产生的合同关系已于2019年3月31日解除，黄东敏没有异议。黄东敏欠付租金属实，银泰公司依约享有单方解除权，在解除合同通知到达黄东敏时合同解除，故本院确认双方之间关于涉案商铺的租赁合同关系于2019年3月31日解除。 对于合同解除前欠付租金，黄东敏应予清偿。黄东敏抗辩，补充协议减免了2018年7月1日至12月31日期间的租金，该期间的租金不应支付。本院认为，补充协议确有约定租金减免事项，但同时也明确如黄东敏违约致合同终止需补缴减免的租金，黄东敏未支付2019年1月份后的租金构成违约并致合同解除，应按约补缴减免的租金，故银泰公司要求黄东敏支付2018年7月1日至2019年3月31日的租金并无不妥。经计算，2018年7月1日至2019年3月31日的租金为116810.32元［（4月+29/31月）×120元/（月·㎡）×92㎡+（4月+1/31月）×168元/（月·㎡）×92㎡］。现银泰公司主张2018年7月1日至2018年12月31日拖欠租金为66902.40元，2019年1月1日至2019年3月31日拖欠租金为46368元，要求支付113270.40元，本院予以支持。按照约定，黄东敏应在每个缴租期最后一个月的20日前支付下一缴租期租金。2018年7月1日至12月31日的租金系补缴的免交租金，双方未明确补缴时间，但在合同解除时应予支付；2019年1月1日至2月28日的租金应在2018年11月20日前支付；2019年3月1日至31日的租金应在2019年2月20日前支付。黄东敏至今未予付清，应当支付逾期付款违约金。协议约定的违约金标准为欠付金额日2‰，黄东敏逾期付款给银泰公司造成的损失主要为利息损失，约定的违约金标准过高，本院酌情按以下原则进行确定：2019年8月20日前按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的四倍、2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍且均以年利率24%为限。经计算，截至2019年3月31日黄东敏应支付逾期付款违约金2226.18元，自2019年4月1日起的逾期付款违约金为以未付金额113270.40元为基数按前述标准计算至实际付清之日止。 对于房屋占用费。虽然黄东敏在2019年3月份撤场，但未办理房屋交还手续，不能认定黄东敏履行了房屋返还义务。银泰公司此后发函要求黄东敏在合理期限内按约交还房屋，并以撤场通知函记载的期限届满之日作为黄东敏交还房屋的时间，没有不妥，其主张的房屋交还前的占有使用费17001.60元［（1月+3/30月）×168元/（月·㎡）×92㎡］，本院予以支持。 本案中，银泰公司还要求黄东敏支付合同提前解除的违约金、补缴减免的2017年10月1日至10月31日租金并要求确认履约保证金归其所有。本院认为，涉案租赁合同因黄东敏原因解除，黄东敏应按约承担违约责任。考虑到合同解除时距离合同期限届满仅余七个多月，提前解除合同对银泰公司造成的损失为重新招租的空档期损失等因素，本院酌情将违约金调整为按第一个租约年租金标准计算二个月，为14720元。履约保证金，合同约定在黄东敏违约时银泰公司可以没收，但前述违约金足以弥补银泰公司因合同提前解除所造成的损失，银泰公司还要求没收保证金不合理。鉴于履约保证金用于保证合同履行，现黄东敏未按约支付租金，为避免诉累，该履约保证金可与黄东敏欠付租金相折抵且该折抵应在合同解除结算欠付租金时进行。折抵后，黄东敏还需支付租金83830.40元。相应地，黄东敏需支付的逾期付款违约金基数也应相应调整。对于2017年10月1日至10月31日减免的租金，合同明确在黄东敏迟延缴纳租金的情况下，银泰公司有权要求补缴，故银泰公司的请求符合合同约定，本院予以支持。 综上，银泰公司诉讼请求中的合理部分，本院予以支持；不合理部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条的规定，判决如下： 一、原告台州银泰商业有限公司与被告黄东敏因台州银泰城内购物中心2层273号商铺出租事宜所达成的合同于2019年3月31日解除； 二、被告黄东敏于本判决生效后十日内支付给原告台州银泰商业有限公司租金83830.40元及逾期付款违约金（截至2019年3月31日为2226.18元，自2019年4月1日起至2019年8月19日止以欠付租金83830.40元为基数按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的四倍并以年利率24%为限计算，自2019年8月20日其至实际付清欠款之日止以欠付租金83830.40元为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍并以年利率24%为限计算）； 三、被告黄东敏于本判决生效后十日内支付给原告台州银泰商业有限公司房屋占有使用费17001.60元、提前解除合同的违约金14720元、补缴2017年10月1日至10月31日的减免租金7360元； 四、驳回原告台州银泰商业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2489元（已减半，原告台州银泰商业有限公司已预交），由原告台州银泰商业有限公司负担1120元、被告黄东敏负担1369元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 员  陈 静 二〇二〇年四月二日 法官助理樊明忠 代书记员  盛晓悦