北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终1980号上诉人（原审原告）：张静宇，女，1980年6月9日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：邓红（张静宇之母），住北京市丰台区。被上诉人（原审被告）：北京美好物业管理有限公司，住所地北京市丰台区南三环中路67号院6号楼B区。法定代表人：蒋波，经理。被上诉人（原审被告）：北京军凯房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区马坊镇金塔西园15号。法定代表人：赵小梅，经理。委托诉讼代理人：窦小燕，女，北京军凯房地产开发有限公司员工。上诉人张静宇因与被上诉人北京军凯房地产开发有限公司（以下简称军凯房地产公司）、北京美好物业管理有限公司（以下简称美好物业公司）合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初36749号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张静宇上诉请求：撤销一审判决，依法支持我一审全部诉讼请求或将本案发回重审，诉讼费用由军凯房地产公司与美好物业公司承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，判决有失公平。商铺空置，业主自救集体招租，处处受到刁难。我提交的录音证据是超市客户、业主代表与手拉手公司经理、美好物业公司经理的谈判，在谈判中，对方刁难我们必须让客户与他们签约才可以。如果把客户交给他们，又是大部分租金归他们，业主血本无归，故我们不同意，招商失败。这证明美好物业公司对我们招商进行阻止。军凯房地产公司辩称，同意一审判决。美好物业公司辩称，同意一审判决。张静宇向一审法院起诉请求：1.要求美好物业公司履行合同承诺对张静宇及业主集体自救招商不能以管理权力阻止，应积极促进按照合同履责；2.要求军凯房地产公司履行合同及宣传承诺，对张静宇及业主集体自救招商受阻及投诉不能不予理睬，要求军凯房地产公司对美好物业的服务情况进行管理监督；3.诉讼费用由军凯房地产公司与美好物业公司承担。一审法院认定事实：2011年10月31日，出卖人军凯公司与买受人张静宇签订《现房合同》，约定由张静宇购买军凯公司所建的丰台区南三环中路67号6号楼3层A3063号商铺，该商品房的用途为配套商业。该合同第二十一条约定：前期物业服务（未成立业主委员会）（一）出卖人依法选聘的物业服务企业为：北京美好物业管理有限公司，资质证号为：京物企资三20050321号。（二）前期物业管理期间，物业服务收费价格为29元/月??平方米（建筑面积）。价格构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费、空调费用。地上停车管理费X地下停车管理费X元。（三）物业服务企业按照第1种方式收取物业服务费。1.按年收取，买受人应当在每年的X月X日前缴费。2.……（四）物业服务内容（前期物业服务合同、临时管理规约）见附件七。买受人已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业提供前期物业服务，遵守临时管理规约。双方另在合同中约定了其他权利义务。上述《现房合同》附件七物业服务，约定见《经营管理公约》《物业管理规约》及《车位管理协议》。2006年4月18日，甲方军凯房地产公司与乙方美好物业公司签订《前期物业服务合同》（以下简称前期物业合同），合同第六章第十六条规定“乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督。”张静宇表示军凯房地产公司未履行该合同约定，监督美好物业公司的行为。2008年11月27日，张治宇代表张静宇与美好物业公司签订《定安西里危改项目配套商业物业管理服务规约》，其中第二章第二条约定：商业经营管理企业，名称北京凯尔北方国际玩具城有限公司（以下简称凯尔北方公司）。张静宇以现凯尔北方公司已经不再从事经营管理，经营管理的公司已更换为手拉手公司，且认为手拉手公司也未尽到管理职责为由，认为美好物业公司未尽到该合同义务。同时，张静宇认为军凯房地产公司在前期对涉案房屋销售的时候，曾对涉案商铺出租收入等进行了宣传，现涉案商铺的出租情况与军凯房地产公司的宣传不符，且军凯房地产未对美好物业履行物业管理职责进行监管。张静宇提供部分短信截屏，欲证明其曾向军凯房地产公司提出过诉求，军凯房地产未予回复，军凯房地产公司表示已经回复张静宇需要找哪些人。经一审法院询问，张静宇表示军凯房地产公司并非未回复过，是有些情况未予回复。证人朱某到庭进行了陈述，朱某表示其系玩具城业主之一，该玩具城从一开始就处于亏损状态，部分业主委托其作为统一出租处理商铺的事情，其代表业主和客户聊过，找的客户最终在水电问题上和美好物业公司未达成一致。一审法院认为，关于张静宇的第一条诉讼请求，该诉求的实质系张静宇认为美好物业公司对其出租商铺、自行招商的行为进行了阻止，但依据法院查明的事实，张静宇已经协调其他业主在进行招商的行为，但是招商过程中因其所提供的客户因在水电问题尚未与美好物业公司达成一致，故未招商成功，该情况不能证明美好物业公司对张静宇的招商、出租行为进行了阻止，故法院对张静宇的第一项诉讼请求不予支持。关于张静宇的第二项诉讼请求，就军凯房地产公司的宣传来说，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。根据查明的事实，军凯公司作为开发商在宣传手册中表述的宣传内容应视为要约邀请，尚不构成司法解释规定的视为要约的条件，故张静宇与军凯房地产公司就房屋买卖合同项下的权利义务应以双方签订的《北京市商品房现房买卖合同》为依据，现无证据证明军凯房地产公司违反双方所签订的《北京市商品房现房买卖合同》，另外，张静宇要求军凯房地产公司对美好物业进行监督的前提在于其认为美好物业公司对其招商行为进行了阻止，而张静宇对美好物业公司对其招商进行阻止无充分的证据，故法院对张静宇的第二项诉讼请求不予支持。据此，一审法院判决：驳回张静宇的诉讼请求。二审中，张静宇主张其购买的是期房，2008年收房，房本下来之后给的现房合同，预售合同被收走了；《定安西里危改项目配套商业物业管理服务规约》是在欺诈情况下签订的；根据合同约定，管理企业应是凯尔北方公司，美好物业公司未尽合同义务；军凯房地产公司对于98%的短信没有回复，即便回复了，也是无关紧要的。对于一审判决认定的其他事实，本院予以确认。本院认为，关于张静宇要求美好物业公司履行合同承诺对张静宇及业主集体自救招商不能以管理权力阻止，应积极促进按照合同履责一节，现美好物业公司对于张静宇关于阻止的主张不予认可，根据张静宇陈述的录音内容以及证人出庭证言，可以看出相关方就水电等问题未能达成一致意见，招商未成功，尚不足以证明美好物业公司对业主招商进行阻止，本院对于张静宇该项上诉请求不予支持。关于张静宇要求军凯房地产公司履行合同及宣传承诺，对张静宇及业主集体自救招商受阻及投诉不能不予理睬，要求军凯房地产公司对美好物业的服务情况进行管理监督一节，首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。本案中张静宇所述的军凯房地产公司的宣传，应视为要约邀请，尚不构成上述司法解释规定的视为要约的条件，故对于张静宇基于上述宣传向军凯房地产公司主张履行承诺，本院不予支持。其次，根据现有证据尚不足以证明美好物业公司存在阻止业主招商的情形，张静宇要求军凯房地产公司管理、监督美好物业公司，依据亦尚不充分，本院不予支持。综上，张静宇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由张静宇负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 何江恒审 判 员 孟 龙审 判 员 刘苑薇二〇二〇年四月二十九日法官助理 耿 玉书 记 员 祝 石