湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初690号原告：邝英伟，女，1971年6月6日出生，汉族，户籍地湖南省永兴县，现住湖南省长沙市岳麓区。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E，住所地湖南省张家界市永定区大庸西路。法定代表人：毛致平，董事长。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P，住所地张家界市南庄坪大成山水国际酒店四楼。法定代表人：毛致平，董事长。原告邝英伟诉被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称大成酒店公司）、张家界山水天下置业有限公司（以下简称山水置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月21日公开开庭进行了审理。原告邝英伟到庭参加了诉讼，被告大成酒店公司、山水置业公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邝英伟向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即支付已欠付租金人民币89830元。2.请求判令被告立即支付因违约期内产生的租金总金额89830元的3%的违约金2994元（截止到2020年3月30日，之后产生的另外计算）。3.请求判令被告按《房屋租赁合同》第九条第一、二小条约定将不销售的负一、二楼、一、二楼共33000平米的自有物业作为担保物。4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告邝英伟于2013年6月14日与被告签订了一份《商品房买卖合同》、《房屋租赁合同》及《房屋委托装修合同》等三份合同，购买于被告湖南张家界大成山水国际大酒店山水座第19层1922号房屋，并于签订之日一次性付清了全部款项，房款217760元及装修改造折旧款381080元，两项合并人民币598840元。同时原告、被告双方签订了《房屋租赁合同》及《房屋委托装修合同》两合同规定期限内10年被告按月给原告每月租金1815元及返还委托装修改造折旧款按每月给原告返还3176元，两项合计每月4991元，支付到原告指定银行账上。依据湖南省张家界永安区人民法院民事判决书(2018)湘0802民初3043号，判决书判决至2018年8月31日以前的租金已经判决生效文书，但被告分文未付，之后产生租金从2018年9月1日起另外计算。2018年9月1日至2020年3月30日止被告19个月内应付两项租金扣除被告支付的租金下欠租金89830元。依据房屋租赁合同第十条：违约责任第三小条：本合同租赁期内，如逾期3个月乙方（被告）末向甲方（原告）支付租赁收益除应付甲方的租赁收益之外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付的租金3%作为违约金，但甲方违约或不可抗力情形除外。另根据房屋租赁合同第九条：丙方的责任和义务，第二小条，丙方以张家界山水天下置业有限公司不销售的负一楼、负二楼、一楼、二楼共330000平方米的自有物业作为担保物，为乙方向甲方支付租赁收益提供连带担保。综上，特起诉至人民法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告大成酒店公司、山水置业公司未到庭参加诉讼，共同向本院提交书面答辩状，答辩意见如下：1、依法公正处理本案，降低违约金；2、驳回要求被告2、被告3承担连带清偿责任。事实与理由：一、原告已付款情况：1、2018年9月1日起至2020年3月31日止，被告已向原告共计支付6986元。现因出现新型冠状××及被告经营困难的情况，人民法院应当主动适用情势变更原则调整该资金支付标准；2、原告主张的分项违约金过高，被告认为原告未举证证实其实际经济损失，本案属于欠付租金款项，根据情势变更原则应当调整该租金支付标准，原告计算了资金利息，不应当同事主张计算违约金；3、被告酒店经营因新型冠状××、张家界政策原因和市政道路改造等影响，造成目前暂时经济困难，请求原告放弃违约金主张。根据本案的情势变更原则，被告主张即使承担违约金也只能应按银行同期存款利率计算原告所受经济损失，以不超过该存款利率的30%为宜，符合经济下滑形势下的人民法院司法调整政策，以更好的促进社会经济发展。二、被告2、被告3签订的担保条款没有办理不动产抵押登记，抵押权不成立；本案任何争议合同均未约定担保期限，担保人已实际免除担保责任。1、被告2、被告3并非投资收益合同的主体，没有向原告支付投资收益的义务，原告要求被告2、被告3向其支付下欠的投资收益于法无据。2、担保法对不动产抵押登记作了明确规定。该法第41条规定：“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记。抵押合同自登记之日起生效。本案原、被告并没有办理抵押登记，抵押权不成立。3、根据担保法司法解释规定，担保人对超过6个月的担保债务应免除担保责任。（1）、原告举证主张张家界山水天下置业公司、湖南大成国际大酒店有限公司应承担连带责任的依据是《房屋销售回购合同》和《房屋投资经营合同》，该两份合同明确的是连带担保责任，而未明确担保期限。（2）、法律规定：《担保法》第26条：连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期限届满之日起6个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间内，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。综上，恳请人民法院依法查明全案事实，对本案依照双方合同约定进行公正判决处理。查明的事实根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：1.2013年6月14日，原告邝英伟与被告大成酒店公司、山水置业公司签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》，合同约定：原告邝英伟将从被告山水置业公司以217760元购买的第19层1922号房屋出租给被告大成酒店公司管理经营，期限10年，租金起算日期为商品房全款付清之日。租赁期限内每月28日前被告大成酒店公司应向原告邝英伟支付税后租金1815元；如逾期3个月未支付，被告大成酒店公司按照违约期内应支付租金的3%支付违约金；被告山水置业公司以不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000平方米的自有物业作为担保物为被告大成酒店公司支付租金收益提供连带担保。2.2013年6月14日，原告邝英伟与被告大成酒店公司、山水置业公司签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》，合同约定：原告邝英伟将从被告山水置业公司购买的第19层1922号房屋以381080元委托被告大成酒店公司按照五星级酒店客户标准改造后对外统一经营管理，委托装修改造期限为10年。被告大成酒店公司向原告邝英伟按照装修改造款10%比例每年返还装修改造折旧款，即自合同生效之日起每月28日前向原告邝英伟返还装修改造折旧款3176元，如逾期3个月未支付，被告大成酒店公司按照违约期内应支付的委托装修改造折旧款1%支付违约金；被告山水置业公司以不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000平方米的自有物业作为担保物为被告大成酒店公司返还委托装修改造折旧款提供连带担保。3.2013年6月14日，原告邝英伟按照合同约定将购买的第19层1922号房屋交付给被告大成酒店公司经营，并向被告大成酒店公司支付装修款381080元。自2013年6月14日至2016年9月30日，被告大成酒店公司已经按照合同约定每年以购房款和装修改造款总额的10%比例（即每月租金1815元、装修改造折旧款3176元）向原告邝英伟支付了全部租金和装修改造折旧款。4、自2016年10月1日起两被告未按约定履行合同义务，2018年9月11日，原告诉至本院要求两被告支付截止2018年8月31日前的租金及装修改造折旧款。本院作出（2018）湘0802民初3042号民事判决书，判决被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后五日内向原告邝英伟支付自2016年10月1日起至2018年8月31日止的租金及装修改造折旧款共计94396元以及违约金。5、2018年8月31日至2020年3月31日止，被告已向原告共计支付租金和房屋装修改造款共计6986元，下欠租金、装修折旧改造款共计89830元，庭审中原告同意将违约金标准下调至1%，故本案违约金为898.3元。上述事实，有不动产权证书、《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》、收据、银行转账记录等证据证明，本院予以确认。判决的理由与结果本院认为，原告邝英伟与被告大成酒店公司、山水置业公司签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》和《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，是合法有效的。被告大成酒店公司未按照合同约定支付租金和装修改造折旧款，属违约行为，依法应当支付下欠的租金和装修改造折旧款，并承担违约责任；原告邝英伟要求被告大成酒店公司支付下欠的租金和装修改造折旧款并承担违约责任的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。被告山水置业公司以不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000平方米的自有物业为被告大成酒店公司提供连带担保责任，符合《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，合法有效，虽然没有办理抵押登记，抵押权没有设立，原告邝英伟不具有优先受偿权，但双方签订的合同依法生效，原告邝英伟依法有权要求被告山水置业公司承担支付义务，故被告山水置业公司应在提供自有物业价值范围内承担连带清偿责任。两被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后五日内向原告邝英伟支付自2018年8月31日起至2020年3月31日止的租金及装修改造折旧款共计89830元、违约金898.3元；二、被告张家界山水置业有限公司在不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000平方米的自有物业的价值范围内对上述第一、二项确定的被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司的债务承担连带清偿责任。三、驳回原告邝英伟的其他诉讼请求。案件受理费1862元，适用简易程序减半收取计931元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司负担。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  谷晓玲二〇二〇年四月二十五日书记员  田 星附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。