江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终1131号上诉人（原审被告、反诉原告）：江苏沭阳南部新城置业有限公司，住所地江苏省沭阳县沭城街道学院路智慧大厦5楼。法定代表人：徐涛，该公司总经理。委托诉讼代理人:贾爱国，该公司法务。被上诉人（原审原告、反诉被告）：叶永胜，男，1985年10月8日出生，住江苏省沭阳县。上诉人江苏沭阳南部新城置业有限公司（以下简称南部新城公司）因与被上诉人叶永胜商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2019）苏1322民初16512号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭，于2020年4月21日公开开庭进行了审理。上诉人南部新城公司委托诉讼代理人贾爱国到庭参加了庭审，被上诉人叶永胜未到庭参加庭审，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。南部新城公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由叶永胜负担。事实与理由：案涉房屋于2019年4月17日取得《工程竣工验收备案表》，符合交付条件，本案逾期交房违约金应当计算至2019年4月17日。叶永胜未作答辩。叶永胜向一审法院起诉请求：南部新城公司向叶永胜支付逾期交房违约金12305元和逾期办证违约金455元。南部新城公司向一审法院提出反诉请求：叶永胜支付南部新城公司逾期付款违约金946.5元（以贷款数额250000元为基数，从2016年12月6日起按日万分之一计算至2017年1月9日；以贷款数额105000元为基数，自2016年12月16日起按日万分之一计算至2017年1月18日）。一审法院认定事实：2016年10月11日，叶永胜和南部新城公司签订商品房买卖合同，约定叶永胜向南部新城公司购买慧居城第2幢504号房屋，建筑面积101.66平方米，其中套内面积87.15平方米，总金额455761元。合同第六条付款方式及期限：签订合同7日内办理银行按揭贷款，乙方（叶永胜）于60日内支付剩余按揭贷款，组合贷款，首付100761元，公积金贷款250000元、商业贷款105000元。第七条买受人逾期付款违约责任：买受人如未按合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不做累加）（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）……第八条交付期限：出卖人应当在2018年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格；2.该商品房经综合验收合格……第九条出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至房屋经验收合格，并向叶永胜发出通知日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十一条交接：商品房达到交接使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖方承担。由于买受人原因，未能按时交付的，双方同意按以下方式处理：（1）视同房屋验收合格并已经交付，房屋灭失风险由买受人承担；（2）物业费用由买受人自行承担，且另承担合同总价款的万分之一每天的逾期验收房屋违约金。双方约定此违约金标准不调整，且不以甲方损失为调整违约金标准的依据。第十五条关于产权登记的规定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能再规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。合同首页第二条约定：商品房必须通过综合验收，取得《工程竣工验收备案表》后，方可交付使用，购房人方可领取钥匙，交房时开发企业应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。合同附件四第7条约定，乙方自合同备案之日起，7日内去银行提交齐备的按揭资料并办理按揭贷款手续，60日内支付剩余款项。叶永胜向南部新城公司支付首付款后办理了剩余款项的按揭贷款手续，南部新城公司分别于2017年1月9日收到了250000元、于2017年1月18日收取了剩余购房款105000元。2019年4月17日，沭阳县住建局出具备案意见认为南部新城公司于2019年3月28日报送的沭阳慧居城小区1#、2#、6#、7#楼符合工程竣工验收备案。2019年5月8日，南部新城公司向叶永胜邮寄业主上房通知书，叶永胜于2019年5月9日签收。同年5月27日，双方办理了房屋交接手续。一审法院认为：叶永胜和南部新城公司之间的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。关于叶永胜主张的逾期交房违约金。叶永胜向南部新城公司购买涉案房屋，支付了全部购房款，履行了主要合同义务，南部新城公司作为出卖人，应当如约将符合交付条件的房屋交付叶永胜。案涉房屋约定交付日期为2018年7月30日，但该房屋直至2019年4月17日方符合商品房法定交付条件，南部新城公司于2019年5月9日履行合同约定书面交房通知义务，故南部新城公司应按合同约定向叶永胜支付逾期交房违约金12305元（以455761元为基数，自2018年7月31日起按日万分之一计算至2019年5月9日为12852.46元，叶永胜实际主张12305元）。南部新城公司辩解违约金应计算至2019年4月17日无事实和法律依据，一审法院依法不予采信。关于叶永胜主张的逾期办证违约金。一审法院认为，根据案涉商品房买卖合同第十五条约定，南部新城公司应于商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，现至今未能领取出初始权属登记证书，应向叶永胜承担逾期办证的违约责任，故叶永胜的该项请求于法有据，应予支持。另外，叶永胜承认南部新城公司的反诉请求，系当事人对自身民事权益的处分，一审法院依法予以确认。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、南部新城公司于判决发生法律效力之日起十日内向叶永胜支付逾期交房违约金12305元、逾期办证违约金455元；二、叶永胜于判决发生法律效力之日起十日内向南部新城公司支付逾期付款违约金946.5元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费119元，减半收取60元，由南部新城公司负担；反诉费25元，由叶永胜负担。本院经审查，对一审法院审理查明的事实部分依法予以确认。本院认为：案涉商品房买卖合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：出卖人逾期交房应当“自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止”支付逾期交房违约金。本案中，双方于2019年5月27日办理房屋交接手续，案涉逾期交房违约金应当计算至此时，而计算至此时的逾期交房违约金数额高于叶永胜在本案中主张的逾期交房违约金的数额12305元，一审法院以叶永胜主张为限认定本案逾期交房违约金数额为12305元，并无不当。南部新城公司辩称本案逾期交房违约金应当计算至案涉房屋取得《工程竣工验收备案表》之日，即2019年4月17日，与合同约定相悖，无事实和法律依据，不能成立，本院不予支持。综上，上诉人南部新城公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费119元，由上诉人江苏沭阳南部新城置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 魏良军审 判 员 张 熠审 判 员 刘路路二〇二〇年四月二十三日法官助理 刘爱萍书 记 员 刘 倩附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。