上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终972号上诉人（原审原告、反诉被告）:苏州火炬创新创业孵化管理有限公司，住所地江苏省苏州高新区泰山路2号。法定代表人：严伟虎，董事长。委托诉讼代理人：龚震华，上海容和律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）:上海昌锐精密模具有限公司，住所地上海市浦东新区鹿吉路199号8幢。法定代表人:朱富强，总经理。委托诉讼代理人：沈翀涛，上海理帅律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈汇贤，上海融力天闻律师事务所律师。上诉人苏州火炬创新创业孵化管理有限公司（以下简称火炬公司）因与上诉人上海昌锐精密模具有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2018）沪0120民初21003号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人火炬公司上诉请求：撤销一审判决第一、二、四、五项判决，改判支持火炬公司的全部一审诉请。事实和理由：1.本案合同应于解约律师函送达昌锐公司之日解除。昌锐公司逾期拖欠租金及水电费，火炬公司根据合同约定向昌锐公司发送解约函通知解除合同，该律师函于2018年4月2日送达，因此本案合同应于该日解除。2.一审对于昌锐公司租赁的位于XX路XX号XX号楼底楼西101室-A区/201室-A区,合计建筑面积2,440平方米房屋（以下简称涉案房屋）的用途及服务费的约定等合同履行过程认定错误。（1）根据合同约定，昌锐公司可以开展的经营范围最终以主管部门的审批为准，在其未向有关部门提出企业登记及环评申请之前，没有证据证明昌锐公司承租涉案房屋的目的是生产，没有依据认定昌锐公司使用涉案房屋进行经营存在障碍。（2）合同约定的服务费由物业服务费及孵化服务费两部分组成，其中物业服务费包括保安保洁及垃圾清运等服务，孵化服务包括培训讲座宣传服务等，根据合同约定，无论昌锐公司是否请求享受孵化服务，均不影响及调整服务费的收取。（3）昌锐公司拖欠租金水电费的违约行为早于其得知环评审批停办的时间，昌锐公司没有行使抗辩权的事实及法律依据。3.昌锐公司拖欠水电费及租金，火炬公司有权按照合同约定解除合同并据此主张相应权利。合同解除后，昌锐公司继续占用涉案房屋至2019年才归还，期间产生的租金及占用费应全部由昌锐公司承担，火炬公司有权要求昌锐公司承担相应的滞纳金和违约金并没收保证金。上诉人昌锐公司上诉请求：撤销一审判决第五项，改判火炬公司赔偿昌锐公司各项损失1,030,482元（人民币，下同）。事实和理由：本案合同无法继续履行完全是火炬公司导致的，火炬公司应承担违约责任。涉案房屋登记的用途是仓库堆栈，不符合双方约定的办公生产用途，且涉案房屋属虚拟地址，而虚拟地址无法办理生产型企业的入园、工商登记及环评。因此涉案房屋自始无法符合合同约定的要求，但火炬公司签订合同时故意隐瞒上述事实作出不实承诺，导致昌锐公司无法正常使用租赁物。综上，一审认定本案合同无法履行是国家政策原因导致，与事实不符。火炬公司及昌锐公司均不同意对方的上诉请求。火炬公司向一审法院起诉请求：1.请求确认火炬公司与昌锐公司双方签订的《企业入驻合同》已于2018年4月2日解除；2.请求判令昌锐公司支付房屋综合管理费（租金加服务费）206,145.3元，按照年24%的标准支付从2018年4月2日起至实际支付之日止迟延支付房屋综合管理费产生的滞纳金（暂算至2019年1月13日，计35,374.53元）按照日租金2倍的标准支付从2018年4月5日起至昌锐公司将涉案房屋XX路XX号XX东底楼南大门左侧损坏的墙体及窗户修复完毕经火炬公司验收合格之日止迟延交还房屋产生的违约金（暂算至2019年1月13日，计1,031,685.93元），电费305,943元，按照年24%的标准支付从2018年4月2日起至实际支付之日止迟延支付电费产生的滞纳金（暂算至2019年1月13日，计52,422.6元），水费4,118.58元，按照年24%的标准支付从2018年4月2日起至实际支付之日止迟延支付水费产生的滞纳金（暂算至2019年1月13日，计706.75元），违约金116,686元，合计人民币1,752,632.69元；3.判令没收昌锐公司入驻保证金54,683元；4.本案诉讼费由昌锐公司承担。昌锐公司向一审法院提起反诉请求：1.确认火炬公司与昌锐公司签订的《博济科技园企业入驻合同》于2018年1月23日解除；2.判令火炬公司赔偿因提前解除合同所造成的各项损失1,030,482元（装修装饰损失310,300元、搬迁损失339,757元、停产停业损失300,000元、无法继续生产经营，给员工租房等费用15,700元、公证费4,020元、律师费50,000元、保全费5,000元、保函费1,704元、鉴定费4,000元）；3.反诉费用由火炬公司承担。一审法院认定事实：星火开发区XX路XX号XX号楼、XX号楼房屋登记权利人为上海XX有限公司（以下简称XX公司），房屋用途为：仓库堆栈。2016年8月5日，火炬公司与XX公司签订《博济科技园与星联公司房屋租赁合同》约定，XX公司将XX路XX号XX号楼、XX号楼租赁给火炬公司。租赁期限自2016年9月1日至2021年9月30日。2016年12月16日,火炬公司（甲方）与昌锐公司（乙方）签订《XX科技园企业入驻合同》，昌锐公司承租位于XX公路XX路XX号XX号楼底楼西101室-A区/201室-A区,合计建筑面积2,440平方米(含公摊面积),乙方承诺所租赁物业仅作办公用途。合同期限自2017年2月16日至2023年2月15日止,月综合管理费为58,343元(房屋租金及服务费)。租金、服务费每半年一付，先付后用，提前7天支付下期费用。水费按每月实际用水量收取，为5.22元/方；电费按每月实际用电量收取，根据实际用电量收取相应的损耗费。租赁期间，乙方应守法经营，不得从事有噪音、烟尘、高温等严重污染或影响周边环境的作业。签订合同当日支付入驻保证金54,683元，装修保证金5,000元。保证金用以担保乙方按照本合同条款约定履行合同，如乙方未履行合同义务，则该保证金予以没收。乙方按本合同约定及时支付租金、服务费、水电费、保证金、违约金、赔偿金及相关费用。若乙方未能按期支付相关费用的，乙方应按拖欠总金额的1%每日支付滞纳金，累计拖欠相关费用超过10日，甲方有权直接停止水电供应等服务，且由此而导致的一切损失，均由乙方自行承担。乙方拖欠租金、服务费或水电通信等使用费用累计超过1个月，甲方可书面通知乙方单方面解除本合同，并要求对方按相当于2个月租金加服务费的金额支付违约金；给予对方造成损失的，还应负责相应的赔偿责任。签订入驻合同后，乙方在3个月内须办理《工商注册》迁入本园区手续。甲方应乙方请求，指导或协助乙方办理企业注册登记、银行开户和税务登记手续，协助乙方申请环境影响评估。合同第十二条第1款约定，甲乙双方应全面履行合同，任何一方不履行或不完全履行合同应负违约责任，如给对方造成损失，由责任方负责赔偿。如双方在履行本合同中产生纠纷无法协调一致解决的，则违约方应承担守约方为维护自己权益支出的包括但不限于差旅费、诉讼费、取证费、律师费等实现债权费用。另查明，上海市环境保护局在沪环保评[2015]468号文件中要求严格控制区域内污染因子。2017年6月13日，上海市环境保护局发函给奉贤区环保局：在你区明确星火开发区产业定位、完成规划环评、确保社会风险可控前，暂不考虑星火开发区建设项目开展环评工作。关于该信息，火炬公司表示在9月底10月初得知。2017年，火炬公司与XX公司签订《补充协议》约定，双方自2016年8月5日签订租赁合同，到2017年10月末，火炬公司共引进11家企业。鉴于已引进企业与奉贤区目前调整后的产业结构、定位不相匹配及存在消防隐患等因素，双方达成协议：从2017年11月1日起，对入租的11户企业进行梳理，符合产业结构条件的企业由XX公司与其重新签署租赁合同，同时该企业与火炬公司签署终止租赁协议。对不符合产业结构条件的企业予以清退，该部分提前解约的客户由火炬公司具体洽谈解约事项，由此产生的违约赔偿责任由火炬公司承担。2017年10月15日，昌锐公司及园区内其他租户与火炬公司签订《情况说明》言明，火炬公司有义务办理入驻星火开发区及提供相关资料,办理企业入园手续，由于火炬公司原因至今未完成入园手续，多方面因素考虑所以房租暂缓支付。火炬公司员工徐代总签收。2018年1月，杭州湾公司向昌锐公司发送《责令停止生产的通知》言明，开发区于2018年1月23日对昌锐公司单位进行现场检查，发现昌锐公司在环境影响评价未经环保审批部门批准前，从事生产作业。要求在未取得环境影响评价审批意见前，不得从事生产作业。2018年2月2日，杭州湾公司约谈租赁户，杭州湾公司表示由于星火开发区转型及产业定位，对于手续不齐全的企业关停。企业对于安全隐患整改很积极。企业表示当时火炬公司一方未告知环评不能批，且承诺可以办理。2018年4月1日，火炬公司委托律师致函昌锐公司，由于昌锐公司未按时缴纳租金及水电费，火炬公司要求解除合同。该解除合同律师函已于2018年4月2日签收。2018年8月2日，昌锐公司收到上海市奉贤区海湾镇生态环境综合治理工作指挥部发出的《约谈通知书》言明，根据“五违”整治、环保整治等总体要求，通知昌锐公司法定代表人于2018年8月4日接受约谈。同年9月10日，上述工作指挥部再次发送昌锐公司《责令停产告知书》言明，昌锐公司项目须依法向环保部门报批环境影响评价文件，并得到环保部门审查批准后方可开工建设。现昌锐公司未办理环保手续即投入生产和使用，应立即停产，如果在环保手续办理齐全前继续生产或使用的，相关部门将采取强制性措施（包括但不限于强制停电、强制停水、行政处罚等）。2018年8月20日，昌锐公司及其他承租人与火炬公司、杭州湾公司进行洽谈。火炬公司表示，要求昌锐公司提供损失清单，责任分摊。对于租金问题，昌锐公司等表示“你们员工也和我们说这边厂房可能要搬，年前开发区也找了每家每户去约谈，这种情况发生后我们水电费房租就没交了，不是我们不交是你们没有叫我们交”。火炬公司律师表示“给你们传递一个信息，就是政府这边说是要搬走，但没有准确的。”2018年9月12日，火炬公司再次委托律师致函昌锐公司，告知合同已经于2018年4月2日解除，要求7日内搬离涉案房屋支付拖欠的2017年12月1日至实际搬离时止的水电费。2018年11月14日、12月10日，火炬公司两次向昌锐公司邮寄电费催缴通知单。2019年1月9日，双方签订《验收交接单》，交接单记录，电表总4,363.63，水表①698吨，②280吨。一审诉讼过程中，法院根据昌锐公司申请委托上海现代建筑设计集团工程建设咨询有限公司对本案昌锐公司装修价值进行司法审价。鉴定意见为：装饰装修造价310,300元。另查，昌锐公司租赁后，缴纳了590,750元的综合管理费及入驻保证金54,683元。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。火炬公司与昌锐公司签订的《企业入驻合同》系双方真实意思表示，合法有效。本案争议焦点在于合同无法履行是由什么原因造成。火炬公司主张，昌锐公司迟延支付租金，构成违约，其享有合同约定的单方解除权；昌锐公司认为，火炬公司未履行合同约定的一条龙服务，没有为其办理工商入园登记，导致无法办理环评手续，到2017年6月政策变化后环评停办，租赁合同无法履行，火炬公司构成违约，其未支付租金是履行不安抗辩权。法院认为，一、虽然火炬公司的宣传资料上载明工商注册一条龙服务，但根据合同条款约定，办理工商注册登记需由昌锐公司提出请求，火炬公司才负有指导或协助办理的义务，合同已经变更了宣传资料所载明的相关义务。昌锐公司未举证证明其向火炬公司提出过工商注册的请求，故无法认定火炬公司负有指导和协助办理义务；二、合同对火炬公司应当为昌锐公司办理环评手续未作约定，昌锐公司也未能举证证明火炬公司曾承诺为其办理环评手续，故未办理环评也不构成火炬公司违约；三、鉴于上述法院未认定火炬公司负有工商注册的指导和协助办理义务，未办理工商注册与无法办理环评亦无因果关系。故法院对昌锐公司主张火炬公司违约造成合同解除的观点不予认同。2017年6月，环保部门出台相关政策，暂停涉案地区的环评申办，昌锐公司作为生产型企业，必然存在使用障碍，故而双方的租赁合同已无法继续履行。根据合同约定的免责条款，因国家政策原因致合同不能继续履行或造成的损失，双方互不承担责任。因此，本案属于环评部门出台停办新政，致无法履行合同解除，符合免责条款约定，合同的解除不归责于双方当事人，双方也不承担相应责任。火炬公司于2018年4月1日发送的律师函以昌锐公司迟延支付综合管理费等主张单方解除合同，理由不成立，达不到合同解除的法律后果，法院认定于双方办理房屋交接之日即2019年1月9日合同解除。关于火炬公司主张的租金及占有使用费问题，法院认为昌锐公司至2018年4月1日前拖欠的综合管理费为206,145.3元（含服务费56,730元），2018年4月2日至涉案房屋实际交还之日止为514,020元，但考虑到自2017年11月1日始，火炬公司及XX公司已经对昌锐公司采取了清退相关措施，嗣后由于双方协商等致使昌锐公司使用房屋存在极大障碍，法院酌情对上述费用予以扣减，昌锐公司实际应支付火炬公司拖欠的租金及占有使用费为199,030.6元。2019年1月9日双方办理交接中，房屋存在的损坏，系案外人引起，案外人也承诺予以修复，其后的费用与昌锐公司无关，火炬公司要求昌锐公司承担延迟交付违约金，法院不予支持。火炬公司还主张昌锐公司还应支付服务费，法院认为，火炬公司未提供合同约定相应服务，法院对此费用难以支持。对于火炬公司要求昌锐公司按照日租金2倍赔偿支付迟延交房违约金的请求不予支付。对于水电费金额，鉴于昌锐公司确实未予支付，虽然其对金额提出异议，然根据合同约定及火炬公司与昌锐公司交易习惯，均以火炬公司抄见后计算为准，故法院确认电费为305,493元;水费4,118.58元。对于保证金的问题，法院认为，昌锐公司对于合同解除并无过错，火炬公司主张没收没有事实和法律依据，故对于昌锐公司要求返还保证金的请求法院予以支持。对于火炬公司要求昌锐公司支付综合管理费、水电费的迟延付款滞纳金及违约金，鉴于免责条款约定双方不承担责任，法院不予支持。对于火炬公司要求2倍标准的迟延交房违约金，其中该期间的租金法院已于上述租金进行了考虑，违约金同上理由不予支持。对于昌锐公司反诉主张的损失赔偿，同样鉴于上述免责任条款，火炬公司不承担赔偿责任，法院对该反诉请求不予支持。一审法院审理后作出判决：一、确认苏州火炬创新创业孵化管理有限公司与上海昌锐精密模具有限公司于2016年12月16日签订的《企业入驻合同》于2019年1月9日解除；二、上海昌锐精密模具有限公司于判决生效之日起十日内支付苏州火炬创新创业孵化管理有限公司租金199,030.6元；三、上海昌锐精密模具有限公司于判决生效之日起十日内支付苏州火炬创新创业孵化管理有限公司电费305,493元、水费4,118.58元；四、苏州火炬创新创业孵化管理有限公司于判决生效之日起十日内返还上海昌锐精密模具有限公司入驻保证金54,683元；五、驳回苏州火炬创新创业孵化管理有限公司和上海昌锐精密模具有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币21,066元，减半收取计10,533元，保全费5,000元，由苏州火炬创新创业孵化管理有限公司负担10,873元，由上海昌锐精密模具有限公司负担4,660元；反诉案件受理费7,037元，由苏州火炬创新创业孵化管理有限公司负担407元，上海昌锐精密模具有限公司负担6,630元。评估费4,000元由上海昌锐精密模具有限公司负担。本院二审期间，昌锐公司向本院提交由上海市奉贤区市场监督管理局于2020年2月19日出具的《简复告知书》，其上记载“上海市奉贤区星火开发区XX路XX号XX号楼及XX号楼已被星火园区作为集中登记的住所登记。如需要在上海市奉贤区星火开发区XX路XX号XX号楼及XX号楼注册登记从事生产的公司，请星火园区将该场所取消作为集中登记的住所，清理在该场所已登记的公司后再申请办理”，证明火炬公司提供的涉案房屋自始无法满足双方约定的需求，火炬公司构成根本违约。火炬公司质证认为，该证据恰恰与昌锐公司反诉中提交的证据即《原租赁企业占用地址新企业无法入驻的处理》相互印证，两份证据均表明在拟注册的地址被其他企业占用的情况下，存在合法且可行的方式是将该地址作为新企业的注册地址。涉案房屋系由星火开发区而非火炬公司用作虚拟注册地址，火炬公司对此并不知情，因此火炬公司对该房屋被用作其他企业的虚拟注册地址不应承担责任。昌锐公司承租的地址是XX路XX号XX号楼底楼西101-A区/201室-A区，而星火开发区用作虚拟注册地址是XX路XX号XX号楼的3层及XX号楼的5、6层，该虚拟地址与昌锐公司将涉案房屋地址用作注册登记并不冲突。即便昌锐公司承租的涉案房屋的地址被其他企业占用了，昌锐公司仍可作为新企业进行注册登记。本院审核上述证据后认为，对昌锐公司提交上述证据的真实性予以确认，但双方在合同中约定的租赁用途为办公，该证据也无法反映注册登记与办理环评之间的关系，故该证据并不能证明昌锐公司的举证目的，故对该证据效力本院不予认可。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，火炬公司与昌锐公司签订的《企业入驻合同》系双方当事人真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。双方对于《企业入驻合同》的解除均不持异议，本案的争议在于合同解除的原因及责任，以及因此产生的相关损失应如何处理。对此，双方当事人均主张对方存在违约情形导致合同解除，火炬公司主张昌锐公司逾期支付租金及水电费，昌锐公司则主张火炬公司未提供适租房屋，涉案房屋自始无法办理环评手续，且火炬公司没有为其办理入园手续。对此本院认为，根据本案所查明的事实，星火开发区因2017年6月环保部门发出通知，停止对开发区内的项目开展环评工作，火炬公司在另案中表示其在2017年9月底已得知星火开发区暂停开展环评工作的信息，并于10月15日签收了园区内租户出具的《情况说明》，又与XX公司协商自2017年11月起对入园的租户进行清退工作，至2018年1月，杭州湾公司向昌锐公司发出《责令停止生产的通知》。显然，双方无法继续履行合同的原因系相关部门出台政策暂停对星火开发区开展环评工作所致。在此情形下，昌锐公司未支付后续的租金，系事出有因，具有合理的抗辩理由，不存在主观上违约的故意，昌锐公司并不因此构成根本性违约。昌锐公司主张火炬公司提供的涉案房屋不符合双方约定的办公生产用途，且涉案房屋属虚拟地址，而虚拟地址无法办理生产型企业的入园、工商登记及环评手续。但是，双方在合同中明确约定租赁物业仅作为办公用途，且昌锐公司作为承租人，理应事先了解涉案房屋的产权登记状况及相关用途，在并未有证据证明火炬公司刻意隐瞒涉案房屋产权登记或提供虚假证明的情况下，昌锐公司不得以土地用途不符合合同目的为由主张对方违约。根据双方的合同约定，火炬公司仅在昌锐公司提出请求时，才负有指导或协助昌锐公司办理注册登记，协助昌锐公司申请环评的义务，而不是代为办理，也没有保证其在涉案房屋内办理生产型企业的注册登记及通过环评的义务，而昌锐公司也并未提供充分的证据证明所谓“虚拟注册地址”与办理环评手续之间的必然联系，也未能举证证明涉案房屋登记的用途与办理环评手续之间的因果关系，故对其关于火炬公司未能提供适租房屋的主张，本院不予采信。综合上述事实，一审认定本案应适用双方在合同中约定的因国家政策原因导致合同不能履行的免责条款，涉案合同的解除系不可归责于双方当事人，双方就此均不承担相应责任，并以双方办理房屋交接之日作为合同解除之日，具有事实及法律依据，本院予以支持。对于双方当事人主张对方违约而解除合同的主张，本院均不予采信。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。根据双方在合同中免责条款的约定，对因国家政策原因致使合同无法履行或造成的损失，双方互不承担责任，故对于双方当事人以对方违约为由所提出的损失赔偿、违约金、没收保证金等请求，一审均未支持，并无不妥，本院予以认同。一审又根据本案合同解除的时间，结合2017年11月星火开发区开始对昌锐公司实施清退措施等事实，对昌锐公司欠付的租金酌情予以了扣减，于法不悖，本院予以支持。火炬公司主张昌锐公司在未经相关主管部门审批之前不能认定其为生产型企业，环评审批对其经营不产生影响的主张，显然与本案事实不符，本院不予采信。同上，火炬公司要求昌锐公司支付2倍标准的迟延交房违约金，本院亦不予支持。综上所述，火炬公司与昌锐公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币36,233元，由上诉人苏州火炬创新创业孵化管理有限公司负担22,159元，上海昌锐精密模具有限公司负担14,074元。本判决为终审判决。审判长  杨斯空审判员  郑卫青审判员  毛慧芬二〇二〇年四月一日书记员  翟宣任附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……