北京市高级人民法院民 事 判 决 书（2020）京民再10号再审申请人（一审被告、二审上诉人）:浦项置业（北京）有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：郑昌和，董事长。委托诉讼代理人：郑松哲，北京市中银律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏颍秋，北京市中银律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）:中石化石油工程技术服务有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：刘中云，董事长。委托诉讼代理人：姚兟，北京大成（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：金荣，北京大成（上海）律师事务所律师。再审申请人浦项置业（北京）有限公司（以下简称浦项公司）因与被申请人中石化石油工程技术服务有限公司（以下简称石油工程公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市第三中级人民法院（2018）京03民终11566号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年11月29日作出（2019）京民申67号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，审理了本案。再审申请人浦项公司的委托诉讼代理人郑松哲、夏颍秋，被申请人石油工程公司的委托诉讼代理人姚兟、金荣接受了询问。本案现已审理终结。浦项公司申请再审称，1．本案明显已过诉讼时效，二审法院以双方至2017年12月仍就诚意金返还事宜进行协商为由认定本案未过诉讼时效，缺乏事实和法律依据。2．本案约定的诚意金性质属于定金，在当事人关于诚意金全额扣除有明确约定的情形下，一、二审法院无正当理由适用公平原则进行调整，属于法律适用错误。3．一审和二审程序中石油工程公司均未提出诚意金过高要求调整的诉讼请求。4．国有企业作为民事主体应当遵守法律规定，不应以国有资产流失为由违约。请求撤销原一、二审判决，并改判驳回石油工程公司的全部诉讼请求。石油工程公司辩称，1．本案诉讼请求没有超过时效。本案应当自2017年12月22日申请人第一次明确表示拒绝返还诚意金之次日起计算诉讼时效。2．人民法院依法调整违约金并无不当。1）石油工程公司并不存在故意违反诚实信用原则的主观恶意，系因不可归责于自身的原因未能签署正式合同，不应承担违约责任。2）涉案意向书性质为预约合同，即使浦项公司存在空置损失及未来或有损失，均无事实及法律依据要求石油工程公司承担该等费用。3）即便法院认为石油工程公司应当承担违约责任，石油工程公司也认为违约金过高，浦项公司并未产生高达680万余元的信赖利益损失。石油工程公司向北京市朝阳区人民法院起诉请求：判令浦项公司返还租赁诚意金6825500元。北京市朝阳区人民法院一审查明：2014年5月23日，北京东方锦鸿置业有限公司作为出租方，石油工程公司作为承租方签订《浦项中心租赁意向书》，其中：08．租赁期限为：72个月，即2015年9月21日至2021年9月20日止。11．诚意金为保证承租方有意向承租租赁标的，承租方应于签订本租赁意向书后七个工作日内向出租方支付相当于租赁标的1个月的租金款项作为诚意金。在双方换签正式合同后该承租单元诚意金自动转为保证金的一部分，不足部分由承租方另行补足。27．有效期及责任双方应于2014年8月31日前完成关于租赁标的正式租赁合同的谈判及签署工作，否则本意向书于上述期限届满日自动失效，届时双方另有约定除外。如因承租方原因（包括但不限于承租方在有效期届满前未和出租方开始正式租赁合同的谈判工作；或承租方以要求变更本意向书项下第3条至第10条约定的条件为由而不同意正式租赁合同内容的等情况）未能在上述期限内签署正式租赁合同，则除本意向书失效外，出租方还有权扣除全额诚意金并不再为承租方保留租赁标的。2014年6月4日石油工程公司向北京东方锦鸿置业有限公司支付诚意金6825500元。2014年8月5日，石油工程公司向北京东方锦鸿置业有限公司发出《关于商请解除浦项中心租赁意向书的函》，上载因上级部门的指示，本公司办公选址将按照国资委及中国石化的有关要求，利用集团公司自有办公楼资源解决办公地点问题。现商请解除我司与贵司签署的浦项中心租赁意向书，并就有关事项进行商洽。2017年12月14日，石油工程公司向北京东方锦鸿置业有限公司发出《关于返还浦项中心租赁意向书诚意金的函》。2017年12月22日浦项公司回函，上载：鉴于我方于2017年12月14日收到贵司发来的《关于返还浦项中心租赁意向书诚意金的函》，现针对贵司的申请内容，作出如下反馈：由于我方于2014年8月5日收到贵司发来的《关于商请解除浦项中心租赁意向书的函》，则双方于2014年5月23日签署的《浦项中心租赁意向书》自动失效。根据双方签署的《浦项中心租赁意向书》第27条规定，由于贵司毁约，我方有权扣除贵司支付的全额意向书诚意金。2017年7月12日，北京东方锦鸿置业有限公司名称变更为浦项公司。对于双方有争议的事实，一审法院认定如下：石油工程公司提交2014石油工程公司企业年度报告显示通信地址为：北京市惠新东街甲6号12层，2015-2017年石油工程公司企业年度报告显示通信地址为：北京市朝阳区吉市口路9号。石油工程公司提交2018年6月，中国石油化工集团机关服务中心，出具《证明》上载：兹证明石油工程公司按照中国石化集团统一要求于2015年6月由原办公地点搬入现办公地点（朝阳区吉市口路九号）。浦项公司认可上述证据的真实性，但不认可系因第三方原因导致双方不能签订租赁合同。法院对于浦项公司的质证意见予以认可。北京市朝阳区人民法院一审认为，石油工程公司、浦项公司之间的《浦项中心租赁意向书》真实有效，双方均应依约履行。根据查明的事实，双方至2017年12月仍就意向金退还事宜进行协商，故石油工程公司起诉并未超过诉讼时效。现石油工程公司主张浦项公司返还租赁意向金系不可归责于石油工程公司之原因所致，但石油工程公司并未提交有关上级指示及政策内容。石油工程公司虽称其提出无法签订《租赁合同》距双方约定的租赁期尚有一年之久的时间，浦项公司可重新寻找承租方，并未对浦项公司造成实际损失，但法院认为，就大型楼宇而言，再次寻找承租方时间亦相对较长，且从石油工程公司、浦项公司之间的《浦项中心租赁意向书》可见，从具备租赁意向到实际履行承租合同，亦需经过较长时间，故石油工程公司之违约行为将会对浦项公司造成损害，但综合本案考虑浦项公司实际损失，石油工程公司要求适当减少诚意金亦符合公平原则，故对浦项公司应返还的诚意金予以酌定。综上，北京市朝阳区人民法院于2018年8月2日作出（2018）京0105民初59354号民事判决：一、浦项公司于判决生效之日起7日内返还石油工程公司诚意金1365100元；二、驳回石油工程公司的其他诉讼请求。石油工程公司及浦项公司均不服一审判决，向北京市第三中级人民法院提出上诉。二审期间，双方当事人均未向法院提交新证据。二审法院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。北京市第三中级人民法院二审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。石油工程公司、浦项公司之间的《浦项中心租赁意向书》合法有效，双方均应依约履行。根据查明的事实，石油工程公司2014年8月致函浦项公司就有关租赁意向书解除事项进行商洽，但至2017年12月双方仍就意向金退还事宜进行协商，浦项公司明确拒绝返还石油工程公司诚意金后，石油工程公司于2018年3月起诉本案，因此石油工程公司的起诉并未超过诉讼时效。石油工程公司主张未与浦项公司签定租赁合同系不可归责于石油工程公司之原因所致。当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。因此法院不予采信石油工程公司的该项主张。石油工程公司之违约行为将会对浦项公司造成损害，根据租赁意向书的约定，浦项公司有权扣除全额诚意金。但石油工程公司提出无法签订《租赁合同》距双方约定的租赁期尚有一年之久的时间，浦项公司可重新寻找承租方，即应采取适当措施防止损失的扩大。一审法院在石油工程公司要求适当减少诚意金的情况下，综合考虑浦项公司可能的实际损失，对浦项公司应返还的诚意金酌定的数额，基本属于法官自由裁量权的合理范围，法院不再调整。综上，判决驳回上诉，维持原判。经审查，在2018年6月25日一审庭审中，石油工程公司明确表示“即使是原告的过错，客观上1年的期限，被告也应找到新的承租方，不会给被告造成实际损失，扣除诚意金高于被告的损失”，同时石油工程公司向法院提交的代理词中载明：“假设法院最终认为原告应当承担违约责任，6825500元违约金数额也过高，应适当减少”。本院再审查明的其他事实与原一、二审查明的事实一致。上述事实，有原审庭审及询问笔录、双方当事人的陈述、《浦项中心租赁意向书》、《代理词》等证据在案佐证。本院再审认为，浦项公司2014年收到石油工程公司8月5日《关于商请解除浦项中心租赁意向书的函》后，一直没有明确的答复。其默示行为既可能是同意石油工程公司的意见，也可能是拒绝，直到2017年12月石油工程公司再次发函，浦项公司才做出书面回复、明确拒绝返还诚意金。石油工程公司于2018年3月起诉本案，因此，一审法院认为双方至2017年12月仍就诚意金退还事宜进行协商，石油工程公司的起诉未超过诉讼时效认定正确。本院再审予以维持。关于法院能否就扣除诚意金的数额进行调整的问题。对于诚意金的性质，浦项公司认为诚意金是定金，故应按照定金条款的规定，严格按照合同的约定予以扣除，法院不能进行调整。石油工程公司认为诚意金是预付款，不是定金，双方当事人意向书第27条的约定是关于违约金的约定，法院可以根据合同法的规定进行调整。本院再审认为，由于我国合同法对定金罚则有严格的规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。故双方当事人应当在合同中对定金条款进行明示。本案中，双方当事人对诚意金的性质约定并不明确，故不能直接将诚意金视为定金来处理。双方当事人在意向书中约定：如因承租方原因未能在约定期限内签署正式租赁合同，则除本意向书失效外，出租方还有权扣除全额诚意金并不再为承租方保留租赁标的。该条是关于违约责任的约定，违约金就是扣除的诚意金。而根据我国合同法的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。通过本院再审查明的事实，石油工程公司在一审庭审中明确表示扣除诚意金高于浦项公司的损失，且在代理词中明确要求法院进行调整。原一、二审法院在石油工程公司要求适当减少诚意金的情况下，综合考虑浦项公司可能的实际损失，对浦项公司应返还的诚意金数额进行酌定，属于法官自由裁量权的合理范围，本院不再调整。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：维持北京市第三中级人民法院（2018）京03民终11566号民事判决。本判决为终审判决。审 判 长 陶志蓉审 判 员 张学梅审 判 员 李 晓二〇二〇年四月二十四日法官助理 陈 瑶书 记 员 陆芊雯