广东省遂溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤0823民初955号 原告（反诉被告）:李某，男，1962年4月3日出生，汉族，广东省遂溪县人，住遂溪县遂城镇。 委托诉讼代理人：王某1，系广东勤泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王某2，系广东勤泰律师事务所律师。 被告（反诉原告）：劳某1（又名“劳某2”），女，1959年7月17日出生，汉族，广东省遂溪县人，住遂溪县遂城镇。 委托诉讼代理人：钟某，系广东飞鸣律师事务所律师。 第三人：黄某1，女，1975年8月15出生，汉族，广东省遂溪县人，住遂溪县遂城镇。 第三人：黄某2，女，1978年10月10日出生，汉族，广东省遂溪县人，住遂溪县遂城镇。 第三人：黄某3，女，1979年12月11日出生，汉族，广东省遂溪县人，住遂溪县遂城镇。 第三人：黄某4，男，1981年11月26日出生，汉族，广东省遂溪县人，住遂溪县遂城镇。 原告（反诉被告）李某诉被告（反诉原告）劳某1房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月31日立案受理后，依法适用简易程序，因案情复杂，本院于2019年7月10日依法转为普通程序审理。被告劳某1于2019年7月10日向本院提出反诉，并于2019年8月1日向本院申请追加黄某1、黄某2、黄某3、黄某4作为无独立申请权的第三人参加诉讼，本院予以准许。本案于2019年7月31日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）李某及其委托诉讼代理人王某1，被告（反诉原告）劳某1及其委托诉讼代理人钟某到庭参加诉讼。于2019年8月22日第二次公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）李某及其委托诉讼代理人王某1、被告（反诉原告）劳某1及其委托诉讼代理人钟某、第三人黄某1、黄某2、黄某3、黄某4到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李某向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认原、被告双方于2004年4月8日签订的《购买房屋协议书》有效；2、请求法院判令被告劳某1立即将位于遂溪县遂湛路97号遂溪县氮肥厂第六幢204号房一套（证号：粤房字第某号）过户到原告李某名下；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2004年4月8日，原告和被告签订了《购买房屋协议书》，协议书约定：“经甲、乙双方协议，甲方劳某1房屋是1990年集资建成，在县氮肥厂遂湛路97号第6幢204房。建筑面积86平方米。现以出售价2万元给乙方李某使用，以前一切义务与乙方无关，特此协议。”协议签订后，原告已按协议约定将购房款20000元整付给被告劳某1，被告将该房屋及该房屋的产权证（证号：粤房字第某号）交给原告李某。陈某作为证明人在该协议书中签名。原告收房后，对房屋进行装修并入住。从2004年起该房屋由原告居住至今，并且该房屋从交付以来的所有手续原件均在原告手中保管。现原告要求被告劳某1将房屋过户（不动产转移登记）到原告李某名下，并且原告登门拜访被告，但劳某1以各种理由拒绝办理过户。为维护原告的合法权益，请求法院支持原告的诉讼请求。 原告为支持其诉讼在举证期限内向本院提交的证据有：证据1、原告的身份证；证据2、《购买房屋协议书》、原遂溪氮肥厂留守人员出具的证明；证据3、粤房字第某号房屋所有权证、公证书（93）遂证经字第某号、证明人陈某出具的证明；证据4、遂溪县银视数字电视业务入网申请表、收款收据、发票、遂溪县供电局用电情况表；证据5、遂溪县国有资产经营公司证明；证据6、劳某1人事档案中1987年12月22日《招收合同制工人审批表》。 被告劳某1没有提交书面答辩意见，庭审时其代理人答辩称：按反诉意见，第一、双方签订的协议是超越权限无权处理范围；第二、交易的标的是使用权而不是所有权；第三、若法院认定房屋交易的标的是所有权，那么被告的四个子女应追加为被告；第四、根据相关规定，我方认为本案的协议书，真实意图是使用权，与所有权无关，若涉及到所有权转让，按相关的司法解释该协议符合解除的条件。 被告劳某1没有提交任何证据。 第三人黄某1、黄某2、黄某3、黄某4均没有向本院提交书面答辩意见，庭审中四人均答辩称：黄某5过世后，四个第三人理所应当对涉案房屋有继承权。 第三人黄某1、黄某2、黄某3、黄某4没有向本院提交任何证据。 反诉原告劳某1向本院提交的反诉请求：1、解除劳某1与李某于2004年4月8日签订的《购买房屋协议书》；2、责令李某向劳某1返还遂溪县氮肥厂6幢204房。事实与理由：反诉人劳某1与被反诉人李某同是遂溪县氨肥厂职工，并共事多年。李某清楚劳某1与黄某5是夫妻关系，清楚涉案遂溪县氮肥厂6幢204房的集资和发证均发生在劳某1与黄某5夫妻关系存续期间，清楚劳某1与黄某5生育了四个子女的事实。劳某1的丈夫黄某5于2002年病故，涉案遂溪县氮肥厂6幢204房的所有权发生继承、转移，长女黄某1、次女黄某2、三女黄某3、儿子黄某4继受取得涉案204房的部分所有权，成为204房的所有权共有人。李某于2004年4月8日与劳某1签订的《购买房屋协议书》，是在劳某1的四个子女成为204房共有人之后。不管李某是否知道黄某5已经病故，李某都是非常清楚涉案204房是有共有人的。李某明知涉案204房有共有人而故意绕开，存在主观恶意。房屋出租行为是一种常见的使用权转移行为，在法理上定义为负担行为，反诉人劳某1未经其他共有人出租房屋的行为符合法律规定，属于管理财产行为。劳某1一直认为转移使用权是一个出租行为，并不会导致房屋所有权转移、灭失，所以才签订《购买房屋协议书》。但从本诉起诉状的内容可以知道，被反诉人李某主张的是房屋的所有权，并非合同约定的使用权。如果法院认定《购买房屋协议书》转让的标的物是涉案204房的所有权，现无证据证明劳某1在处分涉案房屋时征得其他共有人的同意，事后也未得到追认，劳某1应认定为无处分权人，合同目的无法实现。另外，劳某1在主观上并没有转让涉案204房所有权的意思，双方在合意上存在重大误解。最后，《购买房屋协议书》签订至今已经15年，被反诉人李某从来都没有要求劳某1为其办理产权过户。事实上，按照现行的法律法规，共有人如果不同意，根本无法办理产权过户。所以，《购买房屋协议书》应当按照字面的意思理解为一个负担行为，而不是一个处分行为。综上所述，反诉人劳某1无权处分涉案204房，《购买房屋协议书》合同目的无法实现，且双方在合意上存在重大误解。因此，特提起反诉，请求法院判如所请，以维护反诉人的合法权益。 反诉原告劳某1为支持其反诉请求在举证期限内向本院提交的证据有：证据1、劳某1的身份证；证据2、常住人口登记卡；证据3、遂溪县公用住房买卖合同、公证书、职工购买住房申请审批表、房屋丈量登记表；证据4、证明、遂溪县人民医院检验报告单、死亡记录、病历；证据5、陈某的证明；证据6、房屋所有权存根、公证书；证据7、市镇供粮人口粮籍登记簿；证据7、证明。 反诉被告李某答辩称：一、反诉原告诉称“李某”清楚劳某1与黄某5是夫妻关系，清楚涉案遂溪县氮肥厂第6幢204房的集资和发证均发生在劳某1与黄某5夫妻关系存续期间，清楚劳某1与黄某5生育了四个子女的事实”，不符事实。在购房之前，李某不认识劳某1，也不认识黄某5和劳某1的四个子女。当时劳某1同其亲戚、朋友、熟人讲要出售房屋，李某的妻子林四通过与劳某1的熟人介绍与劳某1联系上购买房屋，双方达成买卖房屋的合意。购房之后，李某也不认识黄某5和劳某1的四个子女，更不清楚劳某1与黄某5是夫妻关系。劳某1从来没有将结婚证交给李某看过，也没有同李某讲过她与黄某5结婚。劳某1提出的反诉理由，完全是编造的，毫无事实依据。二、反诉原告诉称“劳某1的丈夫黄某5于2002年病故，涉案的遂溪县氮肥厂第6幢204房的所有权发生继承、转移，长女黄某1、次女黄某2、三女黄某3、儿子黄某4继受取得涉案204房(涉案房屋)的部分所有权，成为204房的所有权共有人”，缺乏事实及法律依据。反诉原告主张其与黄某5是夫妻关系，其应提供黄某5的身份信息及结婚证。涉案204房的《房屋所有权证》(证号:粤房地证字第某号)载明所有权人为劳某1，所有权人占有份额为全部，房屋共有权保持证摘要一栏共有人空白，占有份额一栏空白。该《房屋所有权证》证明涉案204房是劳某1个人所有的房屋。劳某1不能证明涉案204房是她与黄某5共有，也不能证明涉案204房的产权因黄某5病故发生了继承转移，且在本案中黄某1、黄某2、黄辉粵、黄某4并没有主张涉案的房屋属于其共同所有。因此，劳某1主张涉案204房发生继承转移，黄某1、黄某2、黄某3、黄某4为该房屋的共有人，毫无道理。三、反诉原告诉称“劳某1在处分涉案房屋时未征得其他共有人同意，事后也未得到追认”，与事实不符。涉案的204房的《房屋所有权证》载明的所有权人是劳某1，且到目前为止，没有任何人主张对涉案房屋共有，因此根本不存在“未征得其他共有人同意，事后也未得到追认”的情形。事实上，对买卖房子的事情，劳某1的子女黄某1、黄某2、黄某3、黄某4是知晓的，因为劳某1将该房屋出售，其全家搬离涉案房屋，其子女黄某1、黄某2、黄某3、黄某4应当知道母亲劳某1将对涉案的房屋出售。现在15年过去了，黄某1、黄某2、黄某3、黄某4，也一直没有提出任何异议和主张。四、反诉原告诉称“劳某1在主观上并没有转让涉案204房所有权的意思，双方在合意上存在重大误解”，不符合事实。按照《合同法》第一百三十条规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，李某购买劳某1的涉案房屋时，双方签订了《购买房屋协议书》，约定“出售价20000元，以前的一切事务与乙方无关”，并且劳某1将《房屋所有权证》原件交给李某。劳某1将房屋交付李某后，李某进行装修，并居住了15年。劳某1将涉案房屋转让给李某，事实清楚，证据充分，不存在重大误解的情形。五、反诉被告与反诉原告于2004年4月8日签订的《购买房屋协议书》合法有效，受法律保护。反诉原告请求解除该《购买房屋协议书》，缺乏事实及法律依据。反诉被告与反诉原告于2004年4月8日签订的《购买房屋协议书》，是双方的真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，是有效合同。《合同法》第八条规定，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案涉案房屋是反诉原告的私人财产，房屋是可以自由流通的，反诉被告支付了全部房款，反诉原告也将房屋交付了反诉被告，反诉被告对房屋进行装修并居住了15年，反诉被告没有任何违约行为，且鼓励交易是《合同法》的重要原则，因此依照事实和法律规定，反诉原告不得擅自解除该合同。反诉原告请求解除合同，不符合法律规定。《合同法》第九十四条:有下列情形之一的，当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》(法释(2012)8号)第二十五条:出卖人没有履行或者不当履行从给付义务，致使买受人不能实现合同目的，买受人主张解除合同的，人民法院应当根据合同法第九十四条第(四)项的规定，予以支持。本案反诉原告提出解除合同，不符合《合同法》第九十四条规定的5种情形，且反诉原告不是买受人，其主张解除合同也不符合同法释(2012)8号第二十五条规定的情形，因此，反诉原告请求解除合同，是无理的。六、反诉被告在本案中对房屋尚未过户没有过错，有权随时要求反诉原告办理过户手续。反诉被告原是遂溪氮肥厂职工，在九十年代就下岗了，家有三个子女，反诉被告省吃俭用一直供家庭的三子女读书，经济压力很大，反诉被告在2004年好不容易省吃俭用才买下涉案的房屋。在购买房屋时候，反诉被告看到同厂的有十几户职工都是这样购买同厂职工的房屋，没有办过户，便想着等子女读书出来经济好后再办手续。这两年同厂职工原购买的房屋，己陆续办理过户，现仅二户未办，去年反诉被告的儿女都大学毕业出来，家庭经济好转，因此反诉被告现才要求反诉原告办理房屋过户手续。本案反诉原告、反诉被告签订的《购买房屋协议书》没有约定房屋过户的时间，房屋过户属于反诉原告的合同附随义务，反诉被告可以随时要求反诉原告办理过户手续。七、反诉原告请求解除合同的反诉请求与其所依据的事实相互矛盾，其请求解除合同没有事实和法律依据。依照《合同法》第九十四的规定，解除合同的条件是当事人一方违约导致合同目的不能实现，合同另一方才能行使解除合同的权利。本案中反诉被告不存在违约的行为，反诉原告也没有指出反诉被告违约。反诉原告在反诉书中主张解除合同的依据是所谓的“重大的误解”或者是“处分共有财产”的理由都不是属于解除合同的法定理由和依据。其中“重大的误解”是属于可变更可撤销合同的条件、“处分共有财产”也不属于解除合同的条件。本案中反诉原告的反诉事实理由已经承认该《购买房屋协议书》是属于有效合同，但反诉原告没有证据证明本案符合《合同法》第九十四条规定合同解除的条件及情形，反诉原告请求解除合同的反诉请求与其所依据的事实和理由相互矛盾，其请求解除合同没有事实和法律依据。综上所述，反诉原告的反诉理由不成立，其请求无理，恳请法院驳回反诉原告的全部反诉请求，反诉受理费由反诉原告承担。 第三人黄某1、黄某2、黄某3、黄某4均没有向本院提交书面答辩意见，庭审中四人均答辩称：我认为原告李某所述不属实，我们从小生活在涉案房屋，原告李某不可能不认识我们。 第三人黄某2向本院提交的证据有：黄某5的身份证复印件。 第三人黄某1、黄某3、黄某4没有向本院提交任何证据。 经审理查明：1988年1月12日劳某1被遂溪县氮肥厂招收为合同制工人，1993年6月15日，劳某1作为职工向遂溪县氮肥厂申请购买住房，1993年8月1日，劳某1以职工身份与遂溪县氮肥厂签订《遂溪县共有住房买卖合同》，合同约定：1、遂溪县氮肥厂将位于遂溪县黄略镇遂湛路97号6幢204号房（三房二厅，建筑面积86.44平方米）出售给劳某1，总售款12283.67元，双方就合同的其他方面进行约定。1993年9月25日，遂溪县氮肥厂将遂溪县黄略镇遂湛路97号遂溪县氮肥厂第6幢204房过户在劳某2名下（房屋所有权登记字号：遂房改），房屋所有权显示：所有权性质系私有，所有权人占有份额系全部。2004年4月8日，李某（乙方）与劳某2（甲方）签名《购买房屋协议书》，协议约定：“经甲、乙方协议，甲方劳某2房屋是1990年集资建成，在县氮肥厂遂湛路97号第6幢204房，建筑面积86平方，现以出售价贰万元整（20000元）给乙方李某使用，以前的一切义务与乙方无关。特此协议。”劳某2、李某在协议书上签名，陈某作为证明人亦在协议书上签名。协议签名后，李某支付20000元给劳某1，劳某1亦将房屋所有权证书交付给李某收执，并将涉案房屋交付给李某使用至今。因涉案房屋系房改房及劳某2不积极协议等原因，导致该房产一直未有办理过户手续。 另查明，劳某1又名劳某2，劳某1与黄某5系夫妻关系，双方于1975年5月28日按照农村习俗举行婚礼办理结婚，婚内共同生育了四个子女，分别是长女黄某1，次女黄某2，三女黄某3，儿子黄某4；黄某5于2002年6月17日病故。 本院认为：本案属房屋买卖合同纠纷。李某与劳某1签订的《购买房屋协议书》，是双方真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，也没有损害国家、集体或者第三人的合法权益，且双方签订合同后，李某依合同的约定已付清购房款给劳某1，劳某1也按照合同的约定将涉案房屋交付给李某及其家人使用至今，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”的规定，原告（反诉被告）李某主张确认其与被告（反诉原告）劳某1于2004年4月8日签订的《购买房屋协议书》有效，本院予以支持。被告（反诉原告）劳某1辩称涉案房屋是在其与黄某5夫妻关系存续期间购买，属夫妻共同财产。而黄某5病故后，第三人黄某1、黄某2、黄某3、黄某4作为劳某1与黄某5的婚生子女，第三人黄某1、黄某2、黄某3、黄某4在继承黄某5遗产份额的基础上，亦是涉案房屋的共有人。被告（反诉原告）劳某1将涉案房屋出卖给原告（反诉被告）李某并没有经过第三人黄某1、黄某2、黄某3、黄某4的同意，因此被告（反诉原告）劳某1主张合同无效。本院认为，被告（反诉原告）劳某1在其与黄某5夫妻关系存续期间购买的涉案房屋，属于夫妻共同财产，且黄某5于2002年因病死亡后，被告（反诉原告）劳某1及第三人黄某1、黄某2、黄某3、黄某4均系黄某5的第一顺位继承人，有权继承涉案房屋，因此涉案房屋属被告（反诉原告）劳某1与第三人黄某1、黄某2、黄某3、黄某4的共有财产。但依照《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第89条关于“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，本案中李某在受让该不动产时，房屋所有权证上记载的权利人为劳某1，登记簿上也无瑕疵记载，李某购买房屋时也支付了合理的对价，自2004年起李某一直使用涉案房屋至今，第三人黄某1、黄某2、黄某3、黄某4对该房屋买卖行为是否追认，并不影响李某与劳某1签订的《购买房屋协议书》效力，李某的善意、有偿取得涉案房屋的合法权益应当依法得到保护，故李某与劳某2签订的《购买房屋协议书》合法有效。被告（反诉原告）劳某1主张解除《购买房屋协议书》及要求原告（反诉被告）李某返还涉案房屋，本院不予支持。 根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，原告（反诉被告）李某与被告（反诉原告）劳某1签订的《购买房屋协议书》合法有效，但因劳某1不按照约定履行自己的义务，不积极协助李某办理房产的转移登记手续，劳某1的行为已经构成违约。现李某要求劳某1继续履行合同约定的义务，协助办理涉案房产的权属转移登记手续，符合法律规定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条、第六十一条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第89条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十八条第（一）款、之规定，判决如下： 原告（反诉被告）李某与被告（反诉原告）劳某1于2004年4月8日签订的《购买房屋协议书》合法有效。 限被告（反诉原告）劳某1于本判决书发生法律效力之日起十个工作日内协助原告（反诉被告）李某到相关职能部门办理坐落于遂溪县黄略镇遂湛路97号遂溪县氮肥厂第6幢204号房（证号：粤房字第某号）的权属转移登记手续。 三、驳回被告（反诉原告）劳某1的反诉请求。 案件受理费3300元，由被告劳某1负担；反诉费1650元，由反诉原告劳某1负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。 （本页无正文） 审 判 长  林子渊 人民陪审员  王建中 人民陪审员  陈 斌 二〇二〇年四月二日 书 记 员  黄芷芊 附：相关法律条文及司法解释 《中华人民共和国物权法》第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第89条共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。 《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。 第六十一条以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。 在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。 房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。 法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。