内蒙古自治区鄂尔多斯市康巴什区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内0603民初360号 原告：榆林市银鑫物业管理有限责任公司，统一社会信用代码：91610800562224305W。 法定代表人：李某。 委托诉讼代理人：乔某，公民身份号码:×××。 委托诉讼代理人：苏某，公民身份号码×××。 被告：马某，公民身份证号码×××，党员，本科。 委托诉讼代理人：郝某(系被告马某的丈夫），公民身份号码×××，党员，本科. 原告榆林市银鑫物业管理有限责任公司（以下简称银鑫物业公司）与被告马某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告银鑫物业公司的委托诉讼代理人乔某、苏某，被告马某的委托诉讼代理人郝某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告银鑫物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告按照合同约定(人民币1.5元每平米)给付原告二年(2017年9月1日至2019年8月31日)物业管理服务费共计8355元,滞纳金9396元,合计:17751元。2、由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由:银鑫物业公司于2017年9月1日和园丁南区小区业主委员签订《物业服务合同》,并对园丁南区小区提供物业管理服务。银鑫物业公司已经履行了所有的服务,马某从2017年9月1日开始一直未向银鑫物业公司支付物业服务费,期间物业公司曾多次通过电话、短信、入户等方式催缴物业费,但是马某仍未缴纳。马某的行为违反了《物业管理条例》等法律规定,已经构成严重违约,侵犯了银鑫物业公司的合法权益,对银鑫物业公司的正常经营秩序造成了严重的影响,同时也侵害了广大缴费业主的共同利益。为了避免物业费不足而导致物业服务恶性循环,故依法向人民法院提起诉讼,请求法院依法判令马某清偿所欠物业服务费。 被告马某辩称：一、马某不应承担全部物业费及违约责任。1、园丁南区物业违反了合同法的基本原则，即平等、自愿、权利义务公平和守法原则。马某没有参与和被告知园丁小区业主委员会的成立以及选聘物业公司的事宜，物业甚至没有公示合同内容，侵犯了马某的参与权和知情权。2、根据园丁南区合同的物业管理服务内容第四条第三款的规定，物业公司有对小区内公共公用部位进行日常维护和管理的义务。共用包括屋顶、外墙等。马某自园丁南区物业入驻以来，多次寻求物业解决房屋楼顶漏水问题，但物业公司推诿至今不维护，给马某带来财产损失。3、根据园丁南区的物业管理服务内容第四条第六款的规定，物业有对小区内公共绿化景观的养护和管理义务，但物业对小区内公共绿化景观的养护管理不到位，造成草地荒芜树木枯死。4、根据园丁南区合同的物业管理服务内容第四条第九款的规定，物业有做好小区内安全防范工作的义务，但小区内屡屡发生自行车被盗，阳台食物被盗的现象，物业没有做好安全防范的工作，小区监控形同虚设，没有起到应有的效果。5、根据物业合同第八条的规定，乙方银鑫物业公司应当年终向全体业主公布物业服务收支情况，但乙方违反约定没有公布，其中包括小区的广告费收入，该行为违反了合同法的诚实守法原则。6、本合同第六条违约责任约定：乙方提供的服务达不到合同约定标准的，乙方应承担给业主造成的损失，因此园丁南区物业应承担马某的损失（包括屋内漏雨造成的刮家费、人工费以及顶楼的防水费用，共计5600元）7、马某对物业合同签订的年限有异议，当初小区与物业签订的合同试用期为一年，等到期后再召开业主大会决定是否续签，但业主委员会没有召开业主委员会，意见没有达成一致甚至没有召开业主大会，业委会主任就私自与物业公司签订合同，并且没有公示，侵犯了广大业主的合法权利，因此小区200多名业主不承认续签合同的有效性，联合签字公告声明，并在小区公告栏公示，业主对续签合同造成的违约不承担任何责任，物业公司的服务属于单方行为。现在物业拿着签字的合同向业主收费，可签订合同的不是广大业主，而且广大业主对合同的签署概不知情，这是业委会部分委员未经两会私签的合同（业主委员会、业主大会），是业委会主任把业委会成员单独叫到办公室签的，当时这种做法引起了广大业主的不满，在业主反复要求下，2018年9月16日下午四点召开业主大会，但物业负责人和业委会部分成员避重就轻，对续签合同问题不正面回答，最后罢会。业主大会是决策机构，业委会是执行机构，业委会只能执行业主大会决议。根据《内蒙古物业管理条例》第21条规定业委会作为执行机构有以下职责：（1）执行业主大会的决定和决议（2）召集业主大会会议，向业主大会报告工作并在物业管理区域内显著位置向业主公布，接受业主监督（3）根据业主大会决定，代表业主与业主大会选聘的物业签订物业服务合同（4）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督物业服务企业履行物业服务合同。《内蒙古物业管理条例》第23条规定业主委员会和其成员不得有下列行为：1、阻挠、抗拒业主大会履行职责2、违反业主大会议事规则或未经业主大会授权，擅自使用业主大会或者业主委员会印章3、未经业主大会授权，擅自选聘或解聘物业服务企业4、违反法律法规规定或者超越业主大会赋予职权，侵害业主合法权益的其他行为。第27条规定：业委会的决定应当书面形式在物业管理区域内及时公告，业主委员会未按照法定程序做出决策造成损失的，由同意作出决定的委员共同承担责任。8、马某装修保证金至今未返还，现要求物业退还装修保证金，以维护业主合法权益。 经审理查明，马某位于鄂尔多斯市××园住宅房屋为电梯楼，房屋面积232.09m2，银鑫物业公司与康巴什园丁南区小区业主委员会于2017年9月1日签订《物业服务合同服务委托合同》，委托管理期限为2017年9月1日-2018年8月31日，物业服务费按每平米每月收取1.5元；2018年9月1日银鑫物业公司与康巴什园丁南区小区业主委员会签订《物业服务合同》委托管理期限为2018年9月1日-2020年8月31日，物业服务费按每平米每月收取1.5元；马某于2017年9月1日至2019年8月31日期间未缴纳的物业费为8355元（232.09平米×1.5元×24个月）。 还查明，马某家存在房顶漏水现象。 上述事实有原、被告提供的业委会备案补办证明、物业服务合同、光盘、照片中关于屋顶漏水的部分、原、被告的当庭陈述在案证实。 本院认为，鄂尔多斯市康巴什新区园丁南区业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对全体业主具有约束力。本案中，原告银鑫物业公司按照合同的约定提供了物业服务，被告马某作为业主接受了原告提供的物业服务，应当根据物业服务合同约定交纳物业服务费。被告马某提供的业委会决议及公告无法证实业主委员会是否违规，且业主委员会的行为是否违规并不必然导致物业服务合同无效，且物业服务合同已实际履行，故被告马某的该项辩解意见，本院不予支持。本案中被告提供的装修保证金收据是由明德物业出具，与本案并无关联性，故对于被告该项抗辩理由本院不予支持。被告家虽存在屋顶漏水现象，但其无法证实漏水原因及损失情况，故其可依法另案主张。但物业服务应以业主满意为服务标准，物业服务公司应履行好自己的服务义务，切实使人民群众感受到幸福感、安全感、获得感并在良好的服务中更加充实，综合本案证据分析，银鑫物业公司在服务业主的过程中，并未妥善处理好业主的诉求，致矛盾激化，存在物业服务不到位之处，故对马某所欠上述物业费酌情按90%缴纳，即为8355×90%=7519.5元。本案中，马某未及时向银鑫物业公司缴纳物业费，是因该物业公司提供的物业服务存在瑕疵，而非恶意拖欠，故对银鑫物业公司要求马某支付滞纳金9396元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告马某自本判决生效之日起三日内支付原告内蒙古银鑫物业公司服务有限责任公司物业费7519.5元。 二、驳回原告内蒙古银鑫物业公司服务有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费20元，由被告马某负担。 本判决为终审判决。 审判员  李雪梅 二〇二〇年四月二十八日 书记员  裴 洁 法条链接 《中华人民共和国合同法》 第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。