广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终5112号上诉人（原审被告）：广州澳美房地产开发有限公司，住所地广州市黄埔区九龙镇金坑村山下澳洲山庄。法定代表人：胡耀智，董事长。委托诉讼代理人：邓志军，该公司员工，联系地址。委托诉讼代理人：麦志伟，该公司员工，联系地址。被上诉人（原审原告）：罗铁明，男，1975年3月3日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：罗传勇，男，1946年10月15日出生，汉族，身份证住址广州市东山区。共同委托诉讼代理人：孙发林，广东润科律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：邢雅茵，广东润科律师事务所律师。上诉人广州澳美房地产开发有限公司（以下简称澳美公司）因与被上诉人罗铁明、罗传勇房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初4852号民事判决，均向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案后，依法组成合议庭，经各方当事人同意进行书面审理。现已审理终结。澳美公司上诉请求：1.撤销一审判决，并依法予以改判；2.本案一、二审诉讼费用由罗铁明、罗传勇承担。事实和理由：一、罗铁明、罗传勇关于迟延交房违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效。一审法院以其他业主与澳美公司的纠纷，错误适用集团诉讼的概念，从而中断本案的诉讼时效，系法律适用错误，依法应予以纠正。1.根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十四条第一款以及第五十四条第四款的规定，本案罗铁明、罗传勇的诉讼请求与其他业主的诉讼请求存在差异，且罗铁明、罗传勇并未提供证据证明其在诉讼时效期间曾就交房的违约金问题向法院起诉，故本案具体情形不符合集团诉讼的构成要件。2.本案并未存在《中华人民共和国民法总则》第一百九十四条规定的诉讼时效中止的法定情形。同时，即使一审法院认为本案确有符合集团诉讼的要件，也不足以作为本案诉讼时效中断的对抗理由，因为此错误的认定违背了诉讼时效制度的设立的目的。其一，涉案项目其他业主提起的诉讼判决结果是法律给予他们在实体权利上的保护，也即罗铁明、罗传勇如果在诉讼时效期间内也就涉案事项提起诉讼，法院应当给予其相同的保护，这才是集团诉讼体现的价值。其二，法律保护每一个的合法权益，不论是澳美公司还是罗铁明、罗传勇。如果说集团诉讼的结果给予了罗铁明、罗传勇获得同等的权利，那么诉讼时效也给予了澳美公司诉讼时效抗辩的权利。本案罗铁明、罗传勇属于没有及时行使权利，澳美公司理应获得抗辩权。3.一审判决适用《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四、十五条的规定，支持罗铁明、罗传勇向澳美公司主张自2000年4月29日起计算至交楼之日止的逾期交楼违约金总额以已付购房款总额173567元为限，而上述司法解释第十四条、第十五条所规定的“权利人”也即是当事人为前置条件，结合本案，罗铁明、罗传勇从没有到上述法条所指的机关主张任何权利，一审法院适用法律错误。二、一审法院仅依据罗铁明、罗传勇提供的中国建设银行的储蓄交易净流水认定罗铁明、罗传勇7笔转账金额共计6230元为支付澳美公司的购房款，系事实认定错误，依法应予以纠正。澳美公司依据有收款收据的购房款和按揭款项，确认共收到罗铁明、罗传勇购房款为167337元，并非罗铁明、罗传勇主张的173567元。罗铁明、罗传勇提供的中国建设银行《储蓄交易净流水》仅显示交易时间、交易金额等，但并未显示交易的对方账号及对方姓名，且在该7笔交易的“摘要”一列仅存在人为标注的“澳美房地产公司”，在无其他证据佐证该7笔交易的交易对象为澳美房地产公司的情形下，澳美公司认为该证据的证明力不足，一审法院应不予采信。罗铁明、罗传勇共同辩称：一审法院认定事实正确，关于逾期交房违约金没有超过诉讼时效的认定正确，澳美公司称一审法院适用法律错误没有任何依据。1.由于涉案物业所在楼盘项目土地红线重叠、消防验收条件不具备、开发商资金断裂后无新资金进入，致使楼盘烂尾，所有购房人无法交付房屋、办理产权证，进而引发业主长期越级上访或诉讼。该事实从澳美公司提供的491号文资料亦可证实。2.关于逾期交房违约金没有超过诉讼时效的问题，已被大量的生效判决所认定。各级法院生效判决查明后认定：由于案涉物业的部分购房者曾在诉讼时效内就办证、交房及迟延办证、交房的违约金问题向法院起诉，符合集团诉讼的要件，构成的诉讼时效中断的效力亦不局限于当时提起诉讼的部分业主。在前述纠纷判决己生效并一直处于执行阶段的情况下，结合案涉项目的部分业主、业主代表持续向相关部门信访及向时任市委书记去信反映案涉项目的情况的事实，说明案涉项目的购房者确实存在持续维权的事实，同时亦可反映案涉项目的开发商即澳美公司知道或应当知道其行为已构成对购房者的违约及购房人在持续主张相关权利。结合考虑涉案物业所在项目的其他部分购房者曾就罗铁明、罗传勇主张的同类违约事实向澳美公司主张权利及众多购房者这一利益共同体向相关部门主张权利的行为在诉讼时效问题上产生的效力，法院对澳美公司关于违约金已过诉讼时效的抗辩理由不予采纳。大量的生效判决所列争议焦点在经过当事人充分辩论后，判决中对争议焦点所作的实质性判断即具有既判力。3.根据《最高人民法院关于适用的解释》第93条的规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所认定的事实，当事人无需举证证明。综上，澳美公司的上诉理由不成立，请求二审依法驳回澳美公司上诉，维持原判。罗铁明、罗传勇于2019年5月10日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.澳美公司立即向罗铁明、罗传勇支付自2000年4月29日起至交楼之日止的迟延交楼违约金，违约金以已付购房款总额173567元为基数，按每日万分之五标准计算，以不超过已付购房款本金为限，计至2019年4月8日为173567元；2.本案诉讼费由澳美公司承担。一审法院经审理认定事实如下：1998年4月28日，罗铁明、罗传勇（乙方、买方）与澳美公司（甲方、卖方）签订《房地产买卖契约》（以下简称买卖契约），约定澳美公司将座落在增城区镇龙镇金坑村澳洲山庄聚龙居EA097-502号房（以下简称案涉房屋）出售给罗铁明、罗传勇，房屋建筑面积为61平方米，合同总价款为205945元，付款方式为十八年免息分期付款。甲方应在2000年4月28日将房屋交付给乙方。附件二第二条房屋交付状况2-2约定，甲方保证本房屋工程质量符合中国国家质量标准，必须经有关建筑工程质量监督部门及其有关部门验收。在交付乙方使用时，甲方必须向乙方出示有关部门核发的工程验收合格文件，并向乙方发出该房地产交付使用通知书；2-3约定，乙方应在收到甲方发出的该房地产交付使用通知书之日十天内领取房地产的钥匙手续。甲方向乙方移交钥匙的当天即视为甲方实际将房地产交付乙方之日。如乙方在收到甲方发出的该房地产交付使用通知书后三十天内，仍未办理领取房地产的钥匙手续，则视为甲方已实际把该房地产交付乙方使用；2-4约定，该房地产实际交付使用后九十天内，甲方应协调乙方办理房地产登记手续；2-5，甲方应于2000年4月28日前将该房地产建成并正式交付乙方使用。如遇下列特殊原因，甲方可将房地产根据实际影响的时间予以延期交付乙方使用，特殊原因包括：1)不可抗力的自然灾害;2)不可抗力的社会原因。上述原因必须经政府有关部门出具的证明文件为依据方能延期。第六条合同终止与违约责任6-2约定，除本契约第二条规定的原因外，如甲方不能按规定的日期向乙方交付使用该房地产，以逾期交付使用之日起到实际交付之日止，甲方须向乙方支付违约金，违约金以乙方实际已付的房价款总额每日千分之一计算。如逾期超过六个月，甲方仍未能将该房地产交付使用时，乙方有权以书面通知甲方解除本契约，并报增城市房地产交易所备案。甲方应在收到乙方发出解除通知书之日起三十天内，将乙方实际已付的全部房价款、利息（按当时银行贷款利率计算）及违约金退还乙方。第九条购买价款与支付方式9-3约定，选择最高十八年免息分期付款之乙方，（共216期）按下表以现金或银行本票支付全部建筑物价款：签约首期48042元于1998年4月28日支付，分期付款每月应缴445元。1998年4月2日，罗铁明、罗传勇支付购房定金8000元；4月28日支付购房首期款及尾数40042元；5月5日支付5月和6月的月供款890元；7月11日支付当月月供款445元；8月10日支付8月、9月月供款890元；1999年10月7日支付封顶期款项37070元。罗铁明、罗传勇共向澳美公司支付上述购房款共计87337元，澳美公司共向罗铁明、罗传勇出具对应金额的收据6张。2000年1月28日，罗铁明、罗传勇的按揭贷款80000元汇入澳美公司账户。1999年11月23日，罗铁明、罗传勇和澳美公司签订《关于更改付款方式的补充协议》，约定原付款方式更改为十五年期银行按揭付款，由此产生的利息全部由澳美公司负担，罗铁明、罗传勇月供款额维持不变，即每月458元。罗铁明、罗传勇缴付于楼宇封顶通知书发出十二天内总楼价的0%，入伙通知书发出十二天总楼价的12%。次日，罗铁明、罗传勇出具授权委托书（工银穗房押字××号之一），授权中国工商银行广州市分行第三支行可以从其开立的5810-459-038925218帐号上代本人向开发商支付购房80000元、从2000年1月开始至全部本息还清为止每月支取月供款657元、逾期的罚息、复息和违约金，并愿意在出现《购房抵押借款合同》中第二十条的情况时，授权该行委托合资格的拍卖行对抵押物进行评估和拍卖，并代罗铁明、罗传勇偿还上述借款合同项下的借款、利息、违约金、罚金即支付评估和拍卖的有关费用。罗铁明、罗传勇主张在1998年12月11日至1999年10月12日期间，通过罗铁明在中国建设银行广州市盘福路支行开立的账号为63×××01的多币种活期储蓄“一折通”上，澳美公司扣分期付款的房款7笔，其中1998年12月11日扣款1335元，1999年1月14日扣款1335元，1999年2月13日、3月11日、4月13、6月15日均扣款445元，1999年10月12日扣款1780元，共计6230元未开具收款收据。截止至一审庭审之日，案涉房屋没有办理大确权，罗铁明、罗传勇尚未收楼。另查明，与本案相关联的同一楼盘的最近生效的（2018）粤0112民初3530号《民事判决书》中，查明如下事实：原审法院于2013年5月24日致函广州开发区规划和国土资源管理局调查：1.澳洲山庄项目下各建筑物内的房屋办理房产证的情况；2.未办理房产证的房屋，将来是否能办理房产证。广州开发区规划和国土资源管理局在2013年6月28日作出的穗规开发【2013】741号《关于区法院调查澳洲山庄项目有关情况的复函》中明确：澳洲山庄项目在增城时期已按当时的政策要求取得了《预售许可证》，由于诸多问题，该项目不具备办理《房地产证》的条件。原审法院于2013年7月1日致函广州市国土资源和房屋管理局萝岗区分局调查：1.商品房办理房产证需要满足的条件；2.案涉房屋办理大确权或初始登记的情况。广州市国土资源和房屋管理局萝岗区分局于2013年7月30日出具的穗萝国房函【2013】624号《关于的复函》，说明如下问题：1.根据《广东省城镇房地产权登记条例》第八条第二款规定，新建的商品房屋，开发经营企业应当自房屋竣工验收合格之日起30日内申请确认产权，申请初始登记或大确权，领取房地产权属证明书，然后再根据买卖双方提供的商品房预售合同等交易材料到房屋登记部门办理房地产转移登记手续，领取房地产权证；2.澳洲山庄项目下的案涉房屋均未办理大确权或初始登记。原审法院于2013年7月1日致函增城市国土资源和房屋管理局调查案涉房屋办理大确权或初始登记的情况。增城市国土资源和房屋管理局于2013年8月1日作出的增国房复【2013】519号《关于澳洲山庄项目房屋有关情况的答复》，说明如下问题：增城市国土资源和房屋管理局房地产交易登记系统无来函所提及澳洲山庄项目房屋办理初始登记或大确权的信息记录。还查明，案涉房屋所在楼盘项目的其他部分购房者曾于诉讼时效内就办证、交房及迟延办证、交房的违约金问题向广东省增城市人民法院起诉。此外，案涉项目的部分业主、业主代表亦有持续向相关部门信访及向时任市委书记去信反映案涉项目迟延办证、交房等相关情况。该案上诉后，广州市中级人民法院在二审中查明的事实与一审查明的事实相同，并作出（2019）粤01民终9892号《民事判决书》，判决维持原判。二审判决于2019年6月27日发生法律效力。以上事实，有《房地产买卖契约》《关于更改付款方式的补充协议》、抵押借款合同、授权委托书、收款收据、多币种活期储蓄“一折通”、活期明细查询、活期历史明细清单、中国工商银行有限公司广州第三支行按揭还款情况表、中国建设银行的储蓄交易净流水、广州市不动产登记查册表、（2018）粤0112民初3530号《民事判决书》、（2019）粤01民终9892号《民事判决书》，澳美公司提交的穗建开【2013】491号《广州市处理“烂尾楼”专责小组关于引发澳洲山庄重建工作方案的通知》，以及双方当事人陈述等证据证实。一审法院认为：澳美公司与罗铁明、罗传勇签订的《房地产买卖契约》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应恪守履行。关于案涉房屋逾期交楼违约金的问题。1.根据买卖契约的约定，澳美公司应当在2000年4月28日前将案涉房屋交付给罗铁明、罗传勇使用，但案涉房屋至开庭之日尚未经综合验收合格，不满足合同附件第二条2-2条约定的“必须经有关建筑工程质量监督部门及其有关部门验收”的交付要求，澳美公司应承担逾期交房违约责任。罗铁明、罗传勇尚未收楼，根据买卖契约第六条第2点约定“如甲方不能按规定的日期向乙方交付使用该房地产，以逾期交付使用之日起到实际交付之日止，甲方须向乙方支付违约金，违约金以乙方实际已付的房价总额每日千分之一计算……”。2.澳美公司确认包括有收款收据的购房款和按揭款项共收到涉案房屋的购房款167337元，罗铁明、罗传勇主张除上述购房款外，通过罗铁明在中国建设银行的账号在1998年12月11日至1999年10月12日期间共向澳美公司支付6230元，澳美公司未出具收款收据。根据罗铁明、罗传勇提供的购房款和月供款的收款收据、多币种活期储蓄“一折通”、中国建设银行的储蓄交易净流水，澳美公司就收到的1998年5月至9月的月供款均出具了收据，同年12月11日罗铁明在中国建设银行账号上的转账金额为1335元应为其支付1998年10月至12月的月供款，1999年1月14日再次转账1335元及之后支付的四笔445元以及同年10月12日支付的1780元应为1999年1月至11月的月供款；1999年11月24日，罗铁明、罗传勇已经签订了按揭贷款合同和授权委托书，按揭贷款的还款从2000年1月开始；故罗铁明、罗传勇主张上述7笔转账金额共计6230元为支付澳美公司的购房款的意见符合常理以及当时开发商批量扣款的惯常做法，一审法院予以采信，罗铁明、罗传勇实际已付的购房款为173567元。3.罗铁明、罗传勇主张按实际已付的房价总额173567元为基数按每日万分之五标准计算延迟交楼违约金，依法有据，一审法院予以支持。故澳美公司应当按照购房款173567元的每日万分之五向罗铁明、罗传勇支付从2000年4月29日起至实际交楼之日止的逾期交楼违约金。根据合同法对违约金作为一种补偿性手段的相关规定，逾期交楼违约金的总金额应以购房款总金额173567元为限。关于逾期交楼违约金是否超过诉讼时效。由于案涉房屋的部分购房者曾在诉讼时效内就办证、交房及迟延办证、交房的违约金问题向法院起诉，符合集团诉讼的要件，构成的诉讼时效中断的效力亦不局限于当时提起诉讼的部分业主。在前述纠纷判决已生效并一直处于执行阶段的情况下，结合案涉项目的部分业主、业主代表持续向相关部门信访及向时任市委书记去信反映案涉项目的情况的事实，说明案涉项目的购房者确实存在持续维权的事实，同时亦可反映案涉项目的开发商即澳美公司知道或应当知道其行为已构成对购房者的违约及购房人在持续主张相关权利。结合考虑案涉房屋所在项目的其他部分购房者曾就罗铁明、罗传勇主张的同类违约事实向澳美公司主张权利及众多购房者这一利益共同体所采取的向相关部门主张权利的行为在诉讼时效问题上产生的效力，一审法院对澳美公司关于违约金已过诉讼时效的抗辩理由及相关证据不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，第三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条、第十五条之规定，一审法院于2019年10月29日作出如下判决：广州澳美房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向罗铁明、罗传勇支付逾期交楼违约金，违约金按照已付购房款173567元的每日万分之五从2000年4月29日起计算至交楼之日止，违约金总金额以已付房款总额173567元为限。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3771元，由广州澳美房地产开发有限公司负担。本院二审期间，双方均未提交新证据。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。澳美公司上诉称，罗铁明、罗传勇关于涉案房屋逾期交房违约金的诉请已经超过诉讼时效，且澳美公司已收到罗铁明、罗传勇的购房款为167337元，而非罗铁明、罗传勇主张的173567元。故本案二审应审查的争议焦点为：一是罗铁明、罗传勇要求澳美公司支付逾期交房违约金的诉请是否超过诉讼时效；二是罗铁明、罗传勇实际已向澳美公司支付的购房款金额。关于罗铁明、罗传勇要求澳美公司支付逾期交房违约金的诉请是否超过诉讼时效的问题。另案生效判决已查明，因澳美公司长期未能解决涉案项目的交房及办证等问题，导致部分业主通过向相关部门进行集体信访的方式主张权利，澳美公司对此并不持异议，故一审法院在援引生效判决已确认的事实并结合澳美公司履行本案义务情况的基础上，对澳美公司有关诉讼时效的抗辩意见予以驳回，并不违反相关法律规定，亦符合公平合理原则，可予维持。因此，澳美公司上诉认为罗铁明、罗传勇主张的逾期交楼违约金诉讼时效已经经过的意见，依据不充分，本院不予采纳。关于罗铁明、罗传勇实际已向澳美公司支付的购房款金额的问题。双方争议的主要款项为1998年12月1日至1999年10月12日期间的七笔款项共计6230元。罗铁明、罗传勇主张该部分款项为1998年及1999年部分购房款，澳美公司虽上诉主张该6230元不是罗铁明、罗传勇支付的购房款，但并未提供罗铁明、罗传勇1998年10-12月及1999年1-11月未支付房屋月供款的相反证据予以反驳，对澳美公司该上诉理由本院不予采纳。一审法院结合罗铁明、罗传勇提交的储蓄交易净流水、罗铁明、罗传勇每月月供款金额以及1999年11月24日罗铁明、罗传勇签订按揭贷款合同从2000年1月开始按揭贷款的还款等事实，认定罗铁明、罗传勇主张该6230元为支付澳美公司的购房款的意见符合常理以及当时开发商批量扣款的惯常做法，认定正确，罗铁明、罗传勇实际已付的购房款为173567元，本院予以确认。综上所述，澳美公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3771元，由上诉人广州澳美房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵琦铭审判员  黄春成审判员  柳玮玮二〇二〇年四月二十四日书记员  陈婷婷郭蔚琳