广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0312民初395号 原告：桂林市某某物业服务有限责任公司，住桂林市环城南三路。 负责人：刘某某，职务：总经理。 委托诉讼代理人：吕宏科，广西伏波律师事务所律师。 被告：李某某，男，1969年1月10日出生，汉族，户籍：广西临桂县。 原告桂林市某某物业服务有限责任公司与被告李某某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月10日公开开庭进行了审理。原告桂林市某某物业服务有限责任公司的委托诉讼代理人吕宏科、被告李某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告桂林市某某物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付拖欠的2010年2月1日至2011年12月31日期间物业管理费772.27元、电费0元、垃圾处理费0元，以上合计：772.27元。二、判令被告向原告支付拖欠的2012年1月1日至2017年7月13日期间物业管理费2,933.6元、电费182元、垃圾处理费296.8元，违约金1,000元，以上合计：5,184.67元。三、本案诉讼费用及公告费、邮寄费由被告承担。事实与理由：被告系桂林市临桂区某某花园业主，建筑面积为：88.98平方米。原告于2005年1月1日便开始入驻案涉某某花园小区提供物业服务。2012年1月1日原告与桂林市临桂县某某房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同第二十五条约定：物业服务费收费标准：（按房屋建筑面积计算）1、多层住宅：0.50元/月/平方米；2、高层电梯住宅：1元/月/平方米（不含二次供水加压电费）；3、别墅住宅：1元/月/平方米；4、公用水电费：根据实际使用数按户或按建筑面积分摊；（主要包含楼道照明电费、高层加压电费等）合同签订后，原告依约履行了《前期物业服务合同》的合同义务，直至2017年7月13日原告退出了小区物业服务止。被告拖欠了诉讼请求中的费用，虽经原告催缴，但被告仍未缴纳。 被告李某某辩称，一、原告诉请无事实依据。从如下几个方面说明：1、被告从来未与桂林市某某物业服务有限责任公司签订过委托物业管理合同，被告虽然是某某花园业主，但被告从来没有拖欠过物业管理费、垃圾费、水电费。怎么出现被告还欠2010年至2017年的物业管理费和水电费、垃圾费呢？2、物业管理部门收上述费用都是每年清每年，如被告实有拖欠行为，为何没有当时催交通知，没有停电、停水的行为。3、如果被告真的这样顽固，为何没有依法提起诉讼，难道一个物业单位都不懂法律吗？4、2017年原告单位终止提供服务。怎么到现在才清理4年前的账目，显然是自身的管理问题。5、2017年以后某某花园的物业管理单位，与被告业主为何又没有出现原告所提的现象。综上，原告的诉请没有事实依据，请法院驳回原告的诉讼请求。二、原告的诉请已超过法律时效。原告自述是2017年7月13日退出某某花园物业服务。至今已三年之久，怎么还主张2010年至2017年的权利，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年。显然原告的诉请已过时效。请法院依法驳回起诉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，与本案有关联性的，亦作为定案的参考依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年3月31日，被告李某某与出卖人桂林市临桂县某某房地产开发有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，第一条项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于临桂镇世纪大道北侧、编号为临国用（2001）第1358号的地块的土地使用权。【土地使用权出让合同号】为临政复（2001）107号、（2003）53号。该地块土地面积为44897㎡，规划用途为住宅用地，土地使用年限自2001年12月18日至2071年12月18日。第二条商品房销售依据。买受人购买的商品房为【预售商品房】。销售商品房批准机关为临桂县房地产管理所，商品房预售许可证号为临预售第号、临预售第2009002号。第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中：第23【幢】4【单元】4【层】1号房。该商品房的用途为住宅，属砖混结构，层高为三米，建筑层数地上七层，地下×层。该商品房阳台是【非封闭式】。该商品房【合同约定】建筑面积共88.36平方米，其中，套内建筑面积79.23平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积9.13平方米。 2009年1月10日，案外人临桂某某房地产有限责任公司（为甲方）与原告桂林市某某物业服务有限责任公司（为乙方）签订了一份《前期物业服务合同》，该合同约定：甲方将“某某花园”委托给乙方实施物业管理。委托管理期限自2009年1月1日起至2009年12月31日止。物业服务费收费标准普通住宅2009年12月31日及以前已售出楼栋为0.28元/月/㎡，以后售出楼栋为0.38元/月/㎡，电梯住宅1元/月/㎡（不含二次供水加压电费）。如业主和物业使用人不按时交纳物业管理费的，从逾期之日起（交费季度结束之日）按每天0.1%交纳违约金。 2009年12月31日，案外人临桂某某房地产有限责任公司（为甲方）与原告桂林市某某物业服务有限责任公司（为乙方）签订了一份《前期物业服务合同》，该合同约定：甲方将“某某花园”委托给乙方实施物业管理。委托管理期限自2010年1月1日起至2010年12月31日止。物业服务费收费标准普通住宅2009年12月31日及以前已售出楼栋为0.28元/月/㎡，以后售出楼栋为0.38元/月/㎡，电梯住宅1元/月/㎡（不含二次供水加压电费）。如业主和物业使用人不按时交纳物业管理费的，从逾期之日起（交费季度结束之日）按每天0.1%交纳违约金。 2012年1月1日，案外人临桂某某房地产有限责任公司（为甲方）与原告桂林市某某物业服务有限责任公司（为乙方）签订了一份《前期物业服务合同》，该合同约定：甲方将“某某花园”委托给乙方实施物业管理。委托管理期限自2012年1月1日起至2012年12月31日止。物业服务费收费标准多层住宅0.5元/月/㎡，高层电梯住宅1元/月/㎡（不含二次供水加压电费）。如业主和物业使用人不按时交纳物业管理费的，从逾期之日起（交费季度结束之日）按每天0.1%交纳违约金。 2016年4月15日，原告桂林市某某物业服务有限责任公司与桂林市临桂区环境卫生管理站签订一份《临桂县环境卫生管理站上门清收生活垃圾有偿服务协议书》该协议约定：一、服务对象某某花园小区；二、住户1200户；三-五（略）；六、以上每月8,400元；七、本协议从2016年1月1日执行。说明：（1）超过10公斤以上的建筑垃圾、工业垃圾、有害有毒垃圾不得混入生活垃圾中，务必与环卫部门取得联系后，另行处理。（2）每半年收取一次有偿服务费（即当年的四月和九月）。（3）幼儿园50元/月，全年600元。（4）小区门面全年2,000元。2017年3月13日，原告桂林市某某物业服务有限责任公司与桂林市临桂区环境卫生管理站又签订了一份《桂林市临桂区环境卫生管理站上门清收生活垃圾有偿服务协议书》，该协议约定：一、服务对象某某花园小区地址（街号）世纪路；二、住户1200户，7元/每月每户元；三-四、（略）；五、其他服务幼儿园50元/月全年600元、门面全面2,000元；六、以上每月8,616.6元，全年共计103,400元。七、本协议从2017年1月执行至2017年12月止。说明：超过10公斤以上的建筑垃圾、工业垃圾、有害有毒垃圾不得混入生活垃圾中，务必与环卫部门取得联系后，另行处理。 2017年7月9日，临桂区某某花园业主委员会向原告出具了一份《退场通知》，该通知载明“经某某花园业主委员会及广大业主的决定，新聘桂林市某某物业公司为某某花园小区的物业公司。现请贵公司于2017年7月13日上午9点办理好相关的文件资料进行交接退场”。 本案庭审中，原告陈述物业费是分段计算，2008年12月31日之前应当按照0.28元/月/平方米计算，在2009年1月至2011年12月31日期间应当按照0.38元/月/平方米进行计算，2012年1月之后应当按照合同约定的0.5元/月/平方米进行计算，用单价乘以被告的房屋建筑面积再乘以时间段进而得出的物业费。诉讼请求中的电费指的是公摊水电费，每户按照每月5元的标准支付公摊水电费。 同时查明，2017年7月13日，原告将《桂林市某某物业某某花园小区催费通知单》在小区内被告的住房大门上进行了张贴。 本院受理的同批系列案中（2020）桂0312民初323号原告桂林市某某物业服务有限责任公司与被告龙某某物业服务合同纠纷一案，被告龙某某提交了一份2005年1月25日与桂林市某某物业服务有限责任公司签订的《前期物业管理服务协议》，该协议约定物业名称为某某花园，物业费按住宅建筑面积每平方米0.28元每月标准收取。 另查明，2016年1月7日，桂林市临桂县某某房地产开发有限公司诉桂林市某某物业服务有限责任公司物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月23日作出（2016）桂0312民初159号民事裁定书，该民事裁定书认定：桂林市临桂县某某房地产开发有限公司是本案所涉小区即某某花园小区的建设单位（即开发商）。双方为此签订了多份《前期物业服务合同》，期间桂林市某某物业服务有限责任公司接受了桂林市临桂县某某房地产开发有限公司交付的物业管理用房和相关物业资料。2012年12月31日双方签订的最后一份《前期物业服务合同》合同期满后，双方未再续签《前期物业服务合同》，也未签订正式的书面物业服务合同。同时，由于某某花园小区业主委员会没有成立，在双方未续签物业服务合同的情况下，桂林市某某物业服务有限责任公司一直对某某花园小区进行物业管理。2015年9月18日，桂林市某某物业服务有限责任公司向桂林市临桂县某某房地产开发有限公司发出书面工作函，确认某某花园于2006年入伙至今，小区居住业主比较复杂，现场车辆有点混乱，进出小区无自动刷卡现象，造成了人员车辆出入小区大门比较混乱，桂林市临桂县某某房地产开发有限公司与桂林市某某物业服务有限责任公司签订的物业管理合同已于2012年年底到期，该公司增加现场人员对小区出入大门进行车辆和人员实施严格管控，引导业主进小区自行刷卡，来访人员进行登记，加强对现场的秩序管控，加大力度对车辆管理，同时要求桂林市临桂县某某房地产开发有限公司与桂林市某某物业服务有限责任公司续签物业服务合同。2015年9月22日，桂林市临桂县某某房地产开发有限公司复函给桂林市某某物业服务有限责任公司，认为桂林市某某物业服务有限责任公司从2006年进入某某花园小区进行物业管理至今，小区物业管理非常混乱，问题十分严重，且无任何改观，小区业主对桂林市某某物业服务有限责任公司物业管理非常不满意，要求桂林市某某物业服务有限责任公司于2015年10月9日前撤离某某花园小区，退出某某花园小区的物业管理，并将小区有关资料移交给临桂某某房地产有限公司。 再查明，2020年3月9日，桂林市临桂区环境卫生管理站出具的《证明》显示，桂林市某某物业服务有限责任公司已按7元/户/月支付了某某花园2006年1月至2017年7月期间的生活垃圾处理（清运）费。 2020年3月18日，广西电网有限责任公司桂林临桂供电局出具的《证明》显示，桂林市某某物业服务有限责任公司支付了某某花园小区2014年1月至2017年7月期间的电费，未存在任何欠费。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 一、关于被告李某某与原告以及桂林市临桂县某某房地产开发有限公司分别于2009年1月10日、2009年12月31日、2012年1月1日签订的《前期物业服务合同》的效力以及是否对被告有约束力的问题。建设单位开发建设物业单位后，在成立业主委员会自主管理物业单位前，为了保障物业单位安全，保证物业单位公共部位的管理、使用，建设单位依法必须制定管理规约，对物业单位进行前期物业管理，保障业主的合法权益。《物业管理条例》第二十二条规定：“建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时规约，不得侵害物业买受人的合法权益。”第二十五条规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应包含前期物业服务合同约定的内容。”即前期物业服务合同属于物业买卖合同的组成部分，物业买受人购买物业，必须接受并遵守该建设单位制定的物业管理规约作为购买该物业的附加条件直至该物业业主委员会成立。根据以上规定，在本案中，建设单位即桂林市临桂县某某房地产开发有限公司，物业买受人即是被告。经查，从本院受理的同批系列案中（2020）桂0312民初323号原告桂林市某某物业服务有限责任公司与被告龙某某物业服务合同纠纷一案中被告龙某某提交的一份2005年1月25日与桂林市某某物业服务有限责任公司签订的《前期物业管理服务协议》可知，原告在2005年1月25日已在某某花园小区进行物业服务，且是按照住宅建筑面积每平方米0.28元每月标准收取物业费。原告为某某花园提供物业服务，原告与建设单位桂林市临桂县某某房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》，即属于小区的管理规约，对建设单位桂林市临桂县某某房地产开发有限公司、桂林市某某物业服务有限责任公司以及被告均有法律约束力。该合同约定被告应交纳的物业服务费为0.28元/平方米/月，协议内容符合法律规定，为有效合同，各方均依约履行自己的权利义务。 二、关于物业服务费交纳标准的问题及诉讼时效的问题。涉案小区建设单位即桂林市临桂县某某房地产开发有限公司聘请桂林市某某物业服务有限责任公司对涉案小区进行前期物业管理服务，原告与被告于2009年1月1日、2009年12月31日、2012年1月1日与桂林市临桂县某某房地产开发有限公司另行签订《前期物业服务合同》。虽然我国现行物业管理有关法规及司法解释未禁止物业建设单位与物业服务企业调整物业服务合同内容，但调整物业服务合同的内容并不当然对业主具有法律约束力。原告在与桂林市临桂县某某房地产开发有限公司于2009年1月1日、2009年12月31日、2012年1月1日签订的《前期物业服务合同》中关于收费标准作了调整，原告据此主张2009年1月1日至2011年12月31日物业费按照0.38元/月/平方米的标准，2012年1月1日之后按0.5元/月/平方米的标准，向包括被告在内的小区业主收取物业服务费。该价格改变了原告与被告签订的《前期物业服务合同》的约定，提高了物业服务费。虽然我国现行物业管理有关法规及司法解释未禁止调整物业服务合同内容，但调整物业收费标准，仍应征得业主同意。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：……（略）；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”提高物业服务费收费标准属于有关共同管理权利的重大事项，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，该同意的意思表示可以约束全体业主。《物业管理条例》第十二条第一款规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。”原告如果想提高物业服务费，应当符合法律法规的规定，即应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。本案中原告并未提交相应的证据证实其提高物业费的收费标准已经过相应的程序并与业主协商一致，因此，其单方面提高物业服务收费标准，不符合法律法规规定。综上，对原告提出2009年1月1日至2011年12月31日物业费按照0.38元/月/平方米的标准，2012年1月1日之后按0.5元/月/平方米的标准收取物业服务费的主张，本院不予支持。 原告进驻某某花园小区实施物业管理，为小区业主提供了服务，被告作为业主之一，应当向原告缴纳物业服务费。被告辩称原告的诉请已过诉讼时效，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的规定，2009年1月1日、2009年12月31日、2012年1月1日原告与小区建设单位即桂林市临桂县某某房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》均已到期，原告未提供证据证明其在上述《前期物业服务合同》履行期限终止时向被告主张了催收物业费的事实，原告2017年7月13日向被告张贴催缴物业费通知时，2012年12月31日前的物业服务费已过法律规定的诉讼时效。因此，原告要求2010年2月1日至2012年1月1日期间的物业费的诉讼请求，已过诉讼时效，不受法律保护，不应得到支持。2013年1月1日至2017年7月10日期间，原告继续在某某花园从事物业服务，并未再与小区建设单位即桂林市临桂县某某房地产开发有限公司签订书面的前期物业合同，应视为原告与被告之间形成了事实的物业管理服务关系，这段时间的物业服务费的诉讼时效应当从原告撤离某某花园之日起计算，至今未超过3年诉讼时效，故被告应支付2013年1月1日至2017年7月13日的物业管理费1,356.17元（产权登记建筑面积88.98㎡×0.28元/㎡×54个月＋88.98㎡×0.28元/㎡÷30天×13天）；至于垃圾处理费，从原告提交的临桂区环境卫生管理站的《证明》可知，原告已经按照每户7元/月的标准向临桂区环境卫生管理站交纳了2006年1月至2017年7月的垃圾处理费，故被告应向原告支付垃圾处理费296.8元〔按（7元/月×54个月）计算为378元，原告只诉请296.8元，未超过本院审核的数额，视为其对诉权的处分，本院予以支持；关于公摊水电费如何处理的问题。公摊水电费的收取主要是以维护小区业主共同利益，特别是保障小区共有部分、公用设施的正常运转为目的，因此，从物业交付开始，业主无论是否使用或入住房屋均应交纳公摊水电费。虽然原告未能提交完整的交纳公摊水电费的票据，但是从原告提交的临桂供电局的证明及银行的电子回单可知，原告是向相关部门支付了某某花园的公摊水电费的，根据公平原则，原告诉请按照每户每月5元的标准交纳公摊水电费，并未明显过高，故被告应向原告支付公摊水电费182元〔按（5元/月×54个月）计算为270元，原告只诉请182元，未超过本院审核的数额，视为其对诉权的处分，本院予以支持。对于原告诉请超过本院审核部分的物业服务费及垃圾费、公摊水电费，与本院查明的事实及法律规定不符，本院不予支持。由于被告未按时缴纳物业服务费及垃圾费、公摊水电费，已构成违约，应承担违约责任，且原、被告签订的《前期物业管理服务协议》约定的违约金是按每天千分之三收取，明显过高，本院酌情按照被告欠付物业服务费的30%计算违约金，即被告应向原告支付违约金406.85元（1,356.17元×30%）。对于原告超过本院审核部分的违约金，本院不予支持。至于被告辩称原告的服务不符合合同约定，不愿意交纳物业服务费的意见，由于被告提交的现有证据不足以证明原告在服务期间存在足以导致被告不缴纳物业费的重大过错，因此，对于被告的该项辩称，本院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《物业管理条例》第七条第五项、第十二条第一款、第二十二条、第二十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告李某某应支付物业管理费1,356.17元、垃圾处理费296.8元、公摊水电费182元合计1,834.97元给原告桂林市某某物业服务有限责任公司； 二、被告李某某应支付违约金406.85元给原告桂林市某某物业服务有限责任公司； 三、驳回原告桂林市某某物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费50元，依法减半收取计25元，由原告桂林市某某物业服务有限责任公司负担18元，被告李某某负担7元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院，递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员  廖鹏涛 二〇二〇年四月十三日 书记员  石永珍