陕西省咸阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕04民终526号 上诉人（原审被告）：杨凌示范区万安房地产开发有限公司，住所地：陕西省杨陵示范区，注册号：6104031800095。 法定代表人：史锁民，该公司总经理。 委托诉讼代理人：夏正冬，陕西松意律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：魏西宁，男，汉族，1970年XX月XX日生，汉族，住杨陵区，身份证号码：XXXXXXXXXXXXXXXXXX。 被上诉人（原审原告）：杨凌丽景大酒店，住所地：杨凌示范区，统一社会信用代码：92610403MA67HJNUON。 经营者：张艳阳，该酒店总经理。 委托诉讼代理人：甘战伟，系该酒店员工。 上诉人杨凌示范区万安房地产开发有限公司（以下简称万安公司）因与被上诉人魏西宁及杨凌丽景大酒店房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省咸阳市杨陵区人民法院（2019）陕0403民初402号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对案件进行了审理，上诉人万安开发公司的委托诉讼代理人夏正冬、被上诉人魏西宁及杨凌丽景大酒店的委托诉讼代理人甘战伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人万安公司请求：1、撤销杨陵区人民法院（2019）陕0403民初402号民事判决书，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。 事实及理由为：被上诉人已经分别于2011年10月及2014年4月自行进行了两次修缮，其修缮费用已经在租金中抵扣了。2015年被上诉人私自在屋面搭建信号塔设备及板房，严重改变屋面承力结构，这才是造成后来屋面漏水的真正原因。2017年被上诉人再次要求上诉人修缮楼顶时，上诉人要求查明屋面漏水的原因和责任并且把欠付的租金全部交完后再予以处理。现被上诉人要求上诉人承担屋面维修费、三楼楼内维修费及收入损失，一审判决认定事实不清，造成屋面漏水的原因及责任未查明，判决上诉人承担损失有失公平公正。 被上诉人魏西宁及杨凌丽景大酒店均答辩认为原审事实清楚，适用法律正确，判处得当，请二审驳回上诉，维持原判。 原告魏西宁向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付原告替被告修缮商铺楼顶费用19.5万元；2、判令被告支付原告租赁其商铺因楼顶渗水致三层装潢损坏装修费用49.45万元；3．判令被告支付原告租赁其商铺因楼顶渗漏水未及时修缮导致经营收入减损204.26万元；4．判令被告承担本案诉讼费用。 一审法院经审理查明：2011年2月19日，原告魏西宁（合同乙方）与被告万安公司（合同甲方）签订《商铺租赁合同》，合同约定被告将自有后稷商贸中心B区乙段共75间商铺（建筑面积共计7461.268平方米）出租给原告，作为餐饮、住宿、娱乐项目使用。租赁期自2011年2月20日起至2026年2月19日止，共计15年；租金按照租赁房屋的建筑面积计算，前五年的租金标准为一楼6.0元／㎡·月， 二楼5.0元／㎡·月，三楼5.0元／㎡·月，以后每5年递 增。租赁房屋的主体结构由被告负责修缮和维护，保证原告正常使用。被告修缮时，原告应积极配合，不得阻挠施工。租赁房屋内部的维修由原告承担，也可经原被告双方协商，由原告出资，被告负责施工。井约定了租金计算标准及相关费用交纳、各自权利义务、合同解除、续租等其他事项。合同签订后，被告万安公司向原告魏西宁交付了房屋，原告交于其妻子张艳阳用于开办杨凌丽景大酒店。同年10月15日，被告万安公司与原告魏西宁签订《合同书》，约定将杨凌后稷商贸中心B区室外工程雨、污水管道接口、屋面防水施工工程由原告魏西宁施工；工程结算后工程费用按照租赁合同约定在房租中扣减；工程造价约定为66476元。2014年4月30日，原告魏西宁、杨凌丽景大酒店（原杨凌小天鹅大酒店）与被告万安公司签订《补充协议》，约定将由原告付费施工的包含屋顶漏水防护处理802.61平方米及其它工程项目的共计工程造价为394070.50元的工程款从2013年度租赁费中予以扣除，并约定了原告增添的相关设备权属、部分租赁费支付方式变更、消防通道障碍物拆除等条款。2017年7月8日，被告万安公司因原告魏西宁未缴纳房租将原告诉至法院，本院以(2017)陕0403民初893号民事调解书对双方截止2017年8月30日之前的房租所达成的和解协议予以确认，对房屋漏水问题未处理，在调解时双方均表示对此问题另行协商。后因协商未果，原告魏西宁于2018年8月25日与案外人杨凌瑞泽装饰有限公司签订《酒店装修合同》，约定由杨凌瑞泽装饰有限公司对涉案楼房屋面及楼内因漏雨情况进行维修，施工期限从2018年8月30日至2018年10月20日。该装修合同中明确约定屋顶防水造价为19.5万元；室内维修造价29.25万元，通道吊顶维修9.6万元及垃圾清运费1万元，墙面维修9.6万元，总计68.95万元。维修装修完工后，原告给付装修维修费用40余万元，余款未付。现原、被告因维修费用最终由谁支付发生纠纷，原告诉至法院。 另查明，根据原被告双方《商铺租赁合同》约定的租金计算方法核算，原告魏西宁在2018年度每月应向被告万安公司支付房屋租金是53544.16元（一层租金1315.288㎡×8.00元/㎡=10522.30元；二、三层月租金6145.98㎡×7元/㎡=43021.86元）。 本案在审理中，被告万安公司曾提出对屋面维修进行鉴定，后经现场测量后，原、被告双方对楼顶漏雨维修费用19.5万元的数字均认可。 一审法院认为，关于本案的第一个争议焦点即原告请求被告支付因修缮涉案房屋楼顶费用19.5万元。本案中原告魏西宁与被告万安公司签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》真实、合法，系双方真实意思表示，应属有效，应受法律保护。合同签订后，被告依约向原告交付了商铺房屋，原告在经营过程中，因承租的房屋屋面漏雨影响房屋正常使用经营，被告未按合同约定进行维修，应属违约。在双方协商未果的情况下，原告自行找人维修，因此产生的费用被告应予支付。故对原告请求被告支付屋面维修费用19.5万元，应予以支持。虽然双方合同约定房屋内部维修由原告承担，但是此次房屋内部维修与屋面漏雨有因果关系，综合考虑原告对房屋的装修使用年限，参照原告自行维修的楼内的费用，可酌情被告对房屋内部维修费用的30%（即49.45万元×0.3＝14.835万元）承担民事责任，对于超出部分，由原告自行承担：原告请求被告支付因屋面漏雨未及时维修给其造成经营减少的收入损失，所提供的证据不足以证明其主张，因为经营收入的减少，还有酒店经营市场行情、原告的经营管理水平等因素的影响，但是结合房屋屋面维修的实际情况、租赁房屋前期维修后到本次维修时的使用年限、租赁房屋内部装修与屋面漏雨的因果关系以及房屋维修影响原告酒店经营的程度，被告赔偿原告损失数额以租赁房屋装修期间原告应向被告支付两个月的房屋租赁费计算为宜，经计算为：107088.32元（53544.16元／月x2=10.7088.32元）。对被告认为商铺屋面漏雨问题已经前面两次由原告修缮解决，所产生的费用已在租赁费中抵扣，因此产生的问题应由原告自己负责和承担的主张，从双方合同履行过程中商铺屋面漏雨修缮的事实看，合同签订之时商铺屋面漏雨问题就已存在，虽经两次维修，但是双方对前两次维修后再次出现漏雨问题如何解决未予明确约定，且前两次维修问题双方已经协议解决，此次维修问题属新的事实，所以，被告的该辩解理由不能成立，本院不予呆信。 关于本案的第二个争议焦点即本案是否为重复诉讼。因双方在(2017)陕0403民初893号民事案件的诉讼中，虽然涉及到房屋维修问题，但是从调解笔录中反映，双方均表示协商解决，且在民事调解书中对房屋维修问题并未达成协议。后来双方就房屋维修问题未协商解决。所以被告认为本案房屋维修问题已经上述案解决，没有争议，系重复诉讼，与事实不符，合议庭不予采信。 综上所述，遂判决如下：一、被告杨凌万安房地产有限公司于本判决生效后十日内向原告魏西宁、杨凌丽景大酒店支付的屋面维修费195000元；二、被告杨凌万安房地产有限公司于本判决生效后十日内向原告魏西宁、杨凌丽景大酒店支付的三楼楼内维修费148350元；三、被告杨凌万安房地产有限公司于本判决生效后十日内向原告魏西宁、杨凌丽景大酒店支付因商铺屋面漏雨维修期间导致经营收入减少的收入损失107088.32元；四、驳回原告魏西宁、杨凌丽景大酒店的其他诉讼请求。 二审中，被上诉人魏西宁提交一份安全申报通知书，证明房屋2003年建成的，屋顶漏水是因为达到使用寿命。 上诉人对此证据的真实性认可，但对其证明目的不予认可。 除一审查明的事实外，二审还查明：2011年10月15日，魏西宁与万安公司签订的合同书载明：屋面防水7134元，包括在抵扣租金的工程款66476元中。2014年4月30日签订的补充协议中载明屋顶漏水防护处理802.61平方米，对应费用61970.5元，包括在抵扣租金的工程总造价394040.50元。案涉租赁房产的屋顶面积大概在4000平方米左右。 本院认为：依据目前查明的事实，上诉人与被上诉人之间的房屋租赁关系合法有效。上诉人作为房产业主，应当保证其所出租的房屋符合正常的使用条件。 被上诉人虽在承租后自行维修屋顶，但维修仅为局部小面积的维修，且自上一次维修至2017年大面积房顶漏水已经数年之久。因此现上诉人提出被上诉人曾自行维修，所以不应由其承担维修责任的理由不能成立。同时上诉人早已发现被上诉人在屋顶私搭乱建却未制止，说明该行为不会给房屋的承力结构带来损害性结果。且如果真的存在损害性后果，不会在该行为发生数年后才产生屋顶漏水。因此上诉人提出的被上诉人私自在屋顶搭建信号塔设备及板房，改变房屋承力结构造成屋顶大面积漏水的说法亦不能成立。 综上，原审事实清楚，适用法律正确，判处结果正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8057元由上诉人万安公司自行承担。 本判决为终审判决。 审判长  陈军伟 审判员  王 葆 审判员  王 磊 二〇二〇年四月二日 书记员  赵茜儒