宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2020）宁0122民初1155号原告：吴长林，男，汉族，1940年12月6日出生，宁夏回族自治区平罗县人，现住宁夏回族自治区贺兰县。委托诉讼代理人：李俊达，宁夏综义律师事务所律师。原告：吴学军，男，汉族，1970年4月28日出生，宁夏回族自治区平罗县人，现住宁夏回族自治区贺兰县。委托诉讼代理人：李俊达，宁夏综义律师事务所律师。被告：宁夏亘元房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市德胜工业园区德胜西路3号，统一社会信用代码91640000715083794X。法定代表人：马金明，该公司董事长。委托诉讼代理人:郑文刚，宁夏天盛律师事务所律师。原告吴长林、吴学军与被告宁夏亘元房地产开发有限公司（以下简称亘元公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月26日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告吴长林、吴学军的共同诉讼代理人李俊达、被告亘元公司的诉讼代理人郑文刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴长林、吴学军请求判令：1.被告向原告支付逾期办证违约金7051元；2.本案诉讼费由被告承担。被告亘元公司答辩要点：1.涉案房屋性质属于经济适用房，按照相关法律、法规、规章的规定，经济适用房的业主享有有限产权，自购买五年内不能上市交易，因此不存在原告主张的违约金和实际损失的问题；2.虽然原、被告双方签订了《银川市商品房买卖合同》，但因为当时不动产登记机关没有专门的适用于经济适用房的买卖合同，要求经济适用房也要签订商品房买卖合同，否则登记系统无法登记，因此涉案商品房买卖合同中的格式条款对原告购买的经济适用房并不适用；3.有证据证明没有太阳城业主向贺兰县国土资源局申请办理土地证，而且太阳城小区也不存在土地证不全的问题，因此被告没有原告诉称的违约事实；4.假设被告存在原告诉称的违约事实，原告也未在法律规定的诉讼时效期间内提起诉讼，已超过诉讼时效期间，不受法律保护，建议法庭驳回其诉请；5.原告主张的违约金标准和数额过高，原告未提交证据证明其因为办证逾期受到的实际损失，故请求法庭降低原告主张的违约金标准和数额。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证、质证情况，本院确认如下事实：原告系原神华宁夏煤业集团汝箕沟煤矿后勤服务公司员工。2011年10月24日，该公司向被告售楼部出具《太阳城迁居安置证明》，载明：吴长林系我公司员工，经单位迁居安置工作领导小组审核，符合迁居安置条件，现分配贺兰太阳城X区X号楼X单元XXX号房，面积96.41㎡。2011年12月23日，原、被告签订《银川市商品房买卖合同》，约定原告吴长林、吴学军购买被告亘元公司开发的位于贺兰县望都·太阳城X区X号楼X单元XXX号房，房屋建筑面积96.41平方米，每平方米1871.04元，总房款为180387元，被告亘元公司应于2012年12月31日前将符合合同约定的商品房交付原告吴长林、吴学军，并应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告亘元公司提供的资料，报市房屋产权部门备案并取得《初始登记证》。如因被告亘元公司责任，造成原告吴长林、吴学军不能办理房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2.原告吴长林、吴学军不退房，合同继续履行，自本条款约定期限届满之次日起至实际取得之日止，被告亘元公司应当按日计算向原告吴长林、吴学军支付全部已付款万分之一的违约金。合同签订后，原告吴长林、吴学军向被告亘元公司实际支付了购房款180387元，被告亘元公司向原告吴长林、吴学军交付了房屋。原告吴长林、吴学军居住的31号楼于2018年4月9日完成初始登记。原告吴长林、吴学军尚未办理涉案房屋的不动产权证书。另查明，2006年9月10日宁夏回族自治区人民政府宁政土批字〔2006〕161号文件记载：“贺兰县人民政府，你县《关于宁夏煤业集团有限责任公司经济适用住房及公共建筑用地的请示》（贺政发〔2005〕90号）收悉。经研究，同意将贺兰县习岗镇新胜村集体土地22.6666公顷（其中耕地21.9710公顷，其它农用地0.6956公顷）转用、征收为国有建设用地后，划拨给宁夏煤业集团有限责任公司，作为经济适用住房项目建设用地，自批准之日起，满两年不动工建设的，无偿收回土地使用权”。再查明，神华宁夏煤业集团有限责任公司文件神宁〔2009〕248号关于对员工购房实行优惠补贴的通知中第三条明确载明：“2009年贺兰太阳城普通商品房售价为1820元／㎡；大武口区丽日小区、安康小区、惠农静安六区（包括待建小区）、灵武水木·灵州小区经济适用房售价为：1320元／㎡，面积在75㎡以内（含75㎡）集团公司每平方米优惠补贴500元，超过75㎡以上面积执行当年基准价”。2015年8月26日被告亘元公司召开总经理办公（专题）会议纪要〔2015〕总经理第145号，确定：“公司代建等的丽日花园、水木灵州、太阳城及银子湖等棚户区改造项目，规定业主购房5年期满再予以办理房屋产权证。截至目前，棚户区项目房屋产权证已陆续到期，部分安置户就此事多次在公司问询。”判决的理由与结果本院认为，本案中双方争议焦点为：1.原告吴长林、吴学军所购涉案房屋是否属于经济适用房；2.原告吴长林、吴学军的诉讼请求是否已过诉讼时效；3.原告吴长林、吴学军按照日万分之零点三的标准主张逾期办证违约金，被告亘元公司主张违约金过高请求降低是否成立。第一、根据被告亘元公司提交的宁夏回族自治区人民政府作出的宁政土批字〔2006〕161号文件记载涉案房屋土地系经自治区政府文件批示划拨给神华宁夏煤业集团有限公司建设经济适用房用地。后神华宁夏煤业集团有限公司在涉案土地上开发建设并下发〔2009〕248号安置文件及向原告吴长林、吴学军出具太阳城迁居安置证明。涉案房屋系基于原告吴长林、吴学军是被告集团所属单位员工，符合安置条件而分配所得，因此，涉案房屋产权登记期限应受安置文件政策约束，故对被告亘元公司有关涉案房屋自购买之日起五年内仅享有部分产权的答辩意见予以采纳。结合庭审，涉案房屋买卖合同于2011年12月23日签订，自即日起至2016年12月23日涉案房屋购房满五年，故原告吴长林、吴学军自2016年12月24日起有权主张涉案房屋完全产权，但被告亘元公司自2018年4月9日才办理初始登记，该期间内致使原告吴长林、吴学军无法取得完整的产权，被告亘元公司的行为应属违约。第二、关于诉讼时效，根据合同约定，逾期办理产权证书违约金以日为单位计算，属继续性债权，诉讼时效计算应自原告吴长林、吴学军知道或者应当知道被告亘元公司逾期之日起计算，而在原告吴长林、吴学军接收涉案房屋90日后其已经知晓涉案房屋不具备办理国有土地使用权证的条件，应当按照约定按日向被告亘元公司主张违约金责任，并自可以主张违约金之日起开始按日分别计算诉讼时效，《中华人民共和国民法总则》施行之日即2017年10月1日前诉讼时效为两年，在此之前已超过诉讼时效的请求权不因《中华人民共和国民法总则》施行而重新得到法律的保护。本案中，虽然原告吴长林、吴学军有权主张房屋完全产权之日为2016年12月24日，但是被告亘元公司抗辩原告吴长林、吴学军诉请过诉讼时效，且原告吴长林、吴学军未向本院提交证据证明存在诉讼时效发生中止或中断的事由，故对原告吴长林、吴学军主张的2017年3月25日之前的违约金，本院不予支持。被告亘元公司于2018年4月9日才办理初始登记，因此，本院认定被告亘元公司应支付原告吴长林、吴学军逾期办证违约金的期间为2017年3月26日至2018年4月9日止，共380天。第三、对于原告吴长林、吴学军主张的违约金数额，被告亘元公司抗辩违约金标准过高，对于该抗辩，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量后确定是否采纳。本案中，从实际损失方面看，原告吴长林、吴学军未提供证据证明因逾期办证给其造成的实际损失；从合同的履行情况方面看，涉案房屋已具备办理不动产权证的条件且已实际办理。综合以上情形，考虑补偿性为主、惩罚性为辅的违约金性质，引导当事人积极履行合同义务，原告吴长林、吴学军起诉时已自愿按照已付房屋价款的日万分之零点三计算逾期办证违约金，本院认为不违反相关法律法规。综上，对原告吴长林、吴学军主张涉案房屋逾期办理土地证违约金的诉讼请求，本院以已付房价款180387元为基数，支持2056元（180387元×0.03‰×380天≈2056元）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百七十一条的规定，判决如下：一、被告宁夏亘元房地产开发有限公司支付原告吴长林、吴学军逾期办理土地证违约金2056元，于本判决生效之日起十五日内付清；二、驳回原告吴长林、吴学军的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元(已减半收取)，由原告吴长林、吴学军负担18元，被告宁夏亘元房地产开发有限公司负担7元。本判决为终审判决。审判员 刘燕军 二〇二〇年四月三日（法官助理 侯小韦书记员 马 晶附：本案适用相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期分批履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百七十一条人民法院审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法第一百六十二条的规定，实行一审终审。