安徽省淮南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖04民终559号上诉人（原审被告、反诉原告）：吴秀文，女，1974年3月8日出生，汉族，户籍所在地安徽省淮南市田家庵区，经常居住地安徽省淮南市。委托诉讼代理人：王敬芝，淮南市田家庵区舜耕镇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）：石振哲，男，1992年10月8日出生，汉族，住安徽省淮南市谢家集区。上诉人吴秀文因与被上诉人石振哲房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省淮南市田家庵区人民法院（2019）皖0403民初4222号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月30日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。吴秀文上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持吴秀文反诉请求。事实和理由：2017年8月9日，吴秀文与石振哲签订商铺租赁合同，合同签订后，石振哲仅支付了10万元房租，并于2018年4月在未经吴秀文同意的情况下擅自将二楼房屋转租。2018年6月13日，吴秀文向石振哲下达了解除租赁合同通知书，要求解除合同，返还房屋，但石振哲未予理睬。2018年8月14日，吴秀文提起诉讼。一审法院判决解除租赁合同，石振哲不服，提起上诉，后撤回上诉，二审法院于2019年1月4日裁定准许撤回上诉。判决生效后，石振哲未主动履行，吴秀文申请强制执行，直至2019年4月4日石振哲才返还商铺。一审法院仅判决石振哲支付2017年8月9日至2018年11月6日的租金，显然无事实和法律依据。石振哲理应支付2018年11月6日至2019年4月4日的租金及期间的物业费用。石振哲未作书面答辩。石振哲向一审法院起诉请求：一、判令吴秀文退还石振哲租金75000元（5000元×15个月，2017年8月9日至9月2日、2018年6月至2019年8月）；二、吴秀文赔偿石振哲装修补偿款14460元。吴秀文向一审法院反诉请求：判令石振哲支付占用商铺租金80000元及占用商铺期间的物业费3000元。一审法院认定事实：2017年8月9日，石振哲与吴秀文签订一份《商铺出租合同》，吴秀文将其位于淮南市田家庵区广弘城二期14栋-23栋商业120室出租给石振哲开快餐店使用。合同约定：租期5年（自2017年8月9日至2022年8月9日），租金每年60000元，合同签订后石振哲一次性支付两年租金120000元，两年期满前三个月预付次年租金，此后租金一年一付。合同签订后，吴秀文向石振哲交付了商铺，石振哲向吴秀文支付了租金100000元，并对涉案房屋进行了部分装修。2018年6月27日，石振哲向吴秀文支付了租金20000元。后双方的房屋租金、转租等问题未完全解决。2018年8月14日，吴秀文提起诉讼，请求：一、解除双方《商铺出租合同》；二、判令石振哲返还租赁的淮南市田家庵区广弘城二期14栋-23栋商业120室商铺；三、判令石振哲支付物业费7042.90元、电费1610元；四、判令石振哲赔偿经济损失60000元。一审法院于2018年11月6日作出（2018）皖0403民初4837号民事判决书，判决：一、解除吴秀文与石振哲于2017年8月9日签订的《商铺出租合同》；二、石振哲于本判决生效后三十日内将租赁的淮南市广弘城二期14栋-23栋商业120室商铺返还给吴秀文；三、石振哲于本判决生效后十日内一次性支付吴秀文物业费6788.35元、电费1301.13元；四、驳回吴秀文的其他诉讼请求。石振哲不服，提起上诉，后石振哲撤回上诉，淮南市中级人民法院于2019年1月4日作出（2019）皖04民终52号民事裁定书，裁定：准许石振哲撤回上诉，一审判决自本裁定送达之日起发生法律效力。2019年2月18日，吴秀文向一审法院申请对（2018）皖0403民初4837号民事判决强制执行。一审法院于2019年4月4日作出（2019）皖0403执660号结案通知书，主要内容为：吴秀文与石振哲房屋租赁合同纠纷一案，申请执行人所申请的标的额8263.48元及归还所租赁商铺的相关事宜已全部执行完毕，已于2019年4月4日将案件执行款8263.48元转付给吴秀文。一审另查明，2018年6月21日，双方因房屋租金、转租等问题发生纠纷，吴秀文将石振哲打伤，后双方经公安机关调解，吴秀文一次性赔偿石振哲各项损失15000元。一审法院认为，本案争议焦点为：一、双方对租赁合同解除、房屋逾期返还是否存在过错；二、案涉房屋的租赁费用数额如何确定，双方关于租金的本诉、反诉请求应否予以支持；三、石振哲要求吴秀文赔偿装修补偿款14460元应否予以支持；四、吴秀文反诉要求石振哲支付物业费3000元应否予以支持。针对上述争议焦点，一审法院评判如下：一、关于双方对租赁合同解除、房屋逾期返还是否存在过错的问题。本案中，虽然吴秀文向石振哲及时交付了案涉商铺，但其于2018年6月以石振哲未支付剩余租金20000元等为由，私自将商铺门上锁并将石振哲打伤，严重影响石振哲的正常经营，其对双方租赁合同解除存在明显过错。虽然石振哲于2017年8月10日前支付房屋租金100000元，但其经吴秀文催要后未及时支付剩余租金20000元及物业费，致使双方发生吵打，其对双方租赁合同解除也存在一定过错。（2018）皖0403民初4837号民事判决于2019年1月4日生效后，石振哲理应及时将案涉商铺返还给吴秀文以减少租金损失，但其自2019年4月4日方将案涉商铺归还给吴秀文，其对房屋逾期返还也存在明显过错。故石振哲、吴秀文对双方租赁合同解除、房屋逾期返还均存在过错。二、关于案涉房屋的租赁费用数额如何确定，双方关于租金的本诉、反诉请求应否予以支持的问题。关于案涉房屋租金数额如何确定的问题。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方于2018年6月21日因租金等问题发生吵打后，石振哲实际未正常经营；2018年11月6日，一审法院依法作出（2018）皖0403民初4837号民事判决，依法解除了双方租赁合同关系，后石振哲虽提起上诉，但其仅对判决中除准许解除双方租赁合同之外的其他判项提起上诉；2019年1月4日，石振哲向淮南市中级人民法院申请撤回上诉，一审判决依法发生法律效力，石振哲理应向吴秀文返还商铺，但其自2019年4月4日方将案涉商铺归还给吴秀文。综合本案双方租赁合同的履行情况，考虑到石振哲承租商铺后的经营投资、经营情况，结合双方对租赁合同解除、逾期返还房屋的过错程度，酌情将双方房屋租赁费用（含占用使用费）计算到依法解除双方租赁合同关系之日，即2018年11月6日。因双方租赁合同约定租金每年60000元，租赁期限自2017年8月9日开始计算，故案涉房屋租赁费用（含占用使用费）数额为74630.14元（60000元×454天÷365天，自2017年8月9日至2018年11月6日）。三、关于石振哲要求吴秀文赔偿装修补偿款14460元应否予以支持的问题。本案中，虽然石振哲要求吴秀文赔偿装修补偿款14460元，但其提交的装修补偿通知单、收据等证据不足以证明案涉房屋交付后缺水、缺电以及石振哲实际支付了装修补偿款等事实，且石永华与装修公司的装修补偿问题与本案租赁合同关系并非同一法律关系，故依法不予支持。四、关于吴秀文反诉要求石振哲支付物业费3000元应否予以支持的问题。虽然（2018）皖0403民初4837号民事判决已对石振哲2018年8月14日之前的物业费依法进行了处理，但石振哲自2019年4月4日方返还案涉商铺，石振哲理应承担双方租赁合同解除之前的物业费用。因（2018）皖0403民初4837号民事判决作出日期为2018年11月6日，故石振哲应当支付吴秀文的物业费数额为1543.65元（2018年8月15日至2018年11月6日，353.56平方米×1.6元/平方米/月×83天÷365天×12个月)。对吴秀文反诉要求石振哲支付物业费3000元的请求，部分符合法律规定。对石振哲认为其不应支付物业费的辩解意见，于法无据，不予采信。综上所述，对石振哲诉讼请求中的合理部分，依法予以支持，对其不合理部分，依法不予支持；对吴秀文反诉请求中的合理部分，依法予以支持，对其不合理部分，依法亦不予支持。判决：一、吴秀文于本判决生效后十日内一次性返还石振哲房屋租金45369.86元；二、石振哲于本判决生效后十日内一次性支付吴秀文物业费1543.65元；三、驳回石振哲的其他诉讼请求；四、驳回吴秀文的其他反诉请求。案件受理费2037元，由石振哲负担1004元，由吴秀文负担1033元；反诉费938元，由吴秀文负担920元，由石振哲负担18元。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决认定事实清楚，二审予以确认。本院归纳本案二审争议焦点为：一审判决认定石振哲应承担的租赁费（含占有使用费）及物业费是否妥当。本院认为，根据本案已查明事实，吴秀文于2018年6月因房屋转租、迟延交付租金等问题与石振哲产生争议后，未能采取合法的方式维护自身的合法权益，而是采用锁门等违法方式进行处理，并将石振哲打伤，影响了石振哲的正常经营，导致石振哲不能完全实现房屋租赁合同的目的，其行为对双方租赁合同的解除明显存在过错。基于此，吴秀文要求石振哲承担2017年8月9日至2019年4月4日期间的租赁和占有使用费显然不符合双方的合同约定及相关法律规定。一审判决结合双方的合同履行情况，以及双方租赁合同解除、逾期返还房屋的过错程度等因素，酌情确定石振哲应承担租赁费用（含占有使用费）74630.14元，以及2018年8月15日至2018年11月6日期间的物业费1543.65元并无不妥。吴秀文要求石振哲承担2017年8月9日至2019年4月4日期间全部租赁费用及相应物业费用的理由不能成立，不予采纳。综上所述，吴秀文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1385元，由吴秀文负担。本判决为终审判决。审判长 李 永审判员 张 晨审判员 魏 宁二〇二〇年四月二十日书记员 倪龙书