江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终803号上诉人（原审被告）：江苏金信达置业有限公司，统一社会信用代码913213220552486014，住所地江苏省沭阳县南部新城上海南路与学院路交汇处（县体育馆内）。法定代表人：张元贵，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘洋，江苏德沛律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙兆辉，江苏德沛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邓福跃，男，1984年4月20日出生，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：单泽鑫，江苏序阳律师事务所律师。上诉人江苏金信达置业有限公司（以下简称金信达公司）因与被上诉人邓福跃商品房销售合同纠纷一案，不服沭阳县人民法院（2019）苏1322民初14782号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金信达公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回邓福跃的一审诉讼请求。事实与理由：1.涉案商品房销售合同中约定了联系地址和联系电话，该地址为双方履行通知、协助义务的唯一地址，金信达公司已经按照该地址邮寄交房通知，买受人无论是否实际收到该通知，金信达公司均已经履行了通知义务。2.合同约定的逾期交房违约金系按天计算，其中一部分已经超出诉讼时效，该部分诉讼请求不应支持。3.作为买受人，在房屋已经满足交付条件后长达数年时间内，均未向金信达公司主张交房，存在故意扩大损失的过错，应当扣减部分违约金。被上诉人邓福跃二审辩称，1.金信达公司邮寄交房通知投递信息为“查询无果”，不能证明金信达公司已经送交交房通知。2.金信达公司未在一审诉讼中提出诉讼时效抗辩，二审中对该抗辩不应支持。3.逾期交房系金信达公司未履行通知义务造成，邓福跃并无过错。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。邓福跃向一审法院起诉请求：判令金信达公司支付逾期交房违约金（自2015年12月31日至实际交房之日止，按97.04元/天计算）。一审法院认定事实：2014年4月24日，双方当事人签订商品房买卖合同，约定邓福跃购买金信达公司开发的水木清华小区11号楼3单元902室房屋，价款为646996元，合同第八条交付期限约定为2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，1.该商品房经验收合格；2.该商品房经综合验收合格……。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之1.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之1.5的违约金。第十一条交接约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。邓福跃已付清房款，尚未实际交房。金信达公司认为于2016年1月4日向邓福跃寄送了上房通知，逾期交房违约金应计算至2016年1月4日。一审法院认为，金信达公司承认邓福跃主张的事实，故对该部分事实予以确认。双方当事人之间签订的商品房买卖合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法予以确认。双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。金信达公司提供的竣工验收记录，可以证明涉案工程竣工验收时间为2015年11月11日，应予确认。双方签订的商品房买卖合同明确约定商品房的交付条件为“该商品房经验收合格”，应当认定至2015年11月11日，涉案房屋已经符合双方合同约定的交付条件。金信达公司辩称其已于2016年1月4日向邓福跃邮寄交房通知，为此其提交了中国邮政集团公司江苏省沭阳县分公司出具的查单以及邮寄清单各一份，邓福跃对此不予认可，认为查单上载明查询未果，不能证明金信达公司向邓福跃书面送达交房通知。一审法院认为，查单上只载明“查询无果”，不能证明金信达公司向邓福跃邮寄了交房通知书，仅依据中国邮政集团公司江苏省沭阳县分公司出具的邮寄清单不能达到金信达公司的证明目的。金信达公司于2019年11月12日向一审法院递交涉案房屋的交房通知，一审法院于2019年11月12日通知邓福跃委托诉讼代理人领取，邓福跃应当在接到通知后合理时间内（酌定为3天）至金信达公司处办理交房手续，之后的逾期交房责任不应由金信达公司承担。故金信达公司应给付邓福跃逾期交房违约金137311.6元（自2015年12月31日起至2019年11月15日止，按97.04元/天计算）。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：金信达公司于判决发生法律效力后十日内支付邓福跃逾期交房违约金137311.6元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2984元，减半收取计1492元，由金信达公司负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院经二审审查，对一审判决认定的事实予以确认。本案二审争议焦点：1.金信达公司是否按约履行了交房通知义务，是否存在逾期交房行为；2.邓福跃主张的逾期交房违约金是否超出诉讼时效；3.对逾期交房是否存在过错，是否应当减轻金信达公司的违约责任。对于争议焦点1。本院认为，依法成立的合同，对合同当事人具有约束力，合同当事人应当按照合同约定行使合同权利、履行合同义务。本案中，双方在合同中约定了邓福跃的住址为履行通知、协助义务的唯一地址，但根据邮件投递查询单显示，收件人为邓福跃的邮件查询结果为“查询无果”，邮件是否投递、投递是否成功等信息均处于不确定状态。导致该种状态产生的责任不在于邓福跃，故不能仅凭该“查询无果”的邮件投递地址为邓福跃在合同中确定的地址，即认定该风险应由邓福跃负担。金信达公司在履行通知义务时，虽然邮件邮寄地址正确，但无法确认邮件状态，不能认定其已经履行了通知义务。金信达公司未按合同约定时间交付涉案房屋，存在逾期交房行为，应当负担逾期交房的责任。对于争议焦点2。本院认为，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持。本案中，金信达公司未在一审法庭辩论终结之前提出诉讼时效抗辩，在二审中提出该抗辩，本院不予支持。对于争议焦点3。本院认为，合同法规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，虽然合同约定交房日期为2015年12月30日前，实际交付交房通知的时间为2019年11月12日，但金信达公司作为房屋交付义务人，在其能够直接获取房屋是否符合交付条件的信息并即时联系买受人的情况下，应当积极主动履行通知义务、房屋交付义务。邓福跃作为买受人，其在合同履行中的角色为房屋接收人，属于被动接受义务履行的当事人，在并无证据证明其已经实际知晓房屋符合交付条件的情况下，其不具有主动要求交付房屋的义务。金信达公司在房屋符合交付条件后的较长时间内，明知邓福跃未接收房屋，却未向邓福跃再次以任何形式进行通知，放任房屋处于未交付状态，对逾期交房的持续状态负有责任，故不应减轻其逾期交房违约金的负担。综上，上诉人金信达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2984元，由上诉人江苏金信达置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 魏良军审 判 员 吴振环审 判 员 王冬冬二〇二〇年四月十七日法官助理 王桂禄书 记 员 陈 扬附录相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。