江苏省太仓市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0585民初6218号 原告：陈文清，男，1970年4月2日出生，汉族，住江苏省太仓市。 委托诉讼代理人：钱辉，太仓市城厢镇法律服务所法律工作者。 被告：洪超，男，1969年9月30日出生，汉族，住上海市。 原告陈文清诉被告洪超房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月15日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告陈文清及其委托诉讼代理人钱辉，被告洪超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈文清向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的《租赁合同》已经于2019年5月23日解除。2、判令被告将承租的太仓市浏河镇茅草屋饭庄的240平方米房屋腾退给原告。3、判令被告给付房屋使用占有费5万元及逾期付款利息(以5万元为基数，按中国人民银行贷款利率从2018年10月1日起计算至实际腾退之日)。审理中，原告撤回了第1项、第2项诉讼请求，变更第3项诉讼请求为：判令被告给付2018年10月1日至2019年9月30日期间的房屋使用占有费4.6万元。原告撤回部分诉讼请求，本院依法予以准许。事实和理由：原、被告于2016年6月25日签订《租赁合同》1份，约定被告租赁原告的太仓市浏河镇茅草屋饭庄的约240平方米房屋用于餐饮。《租赁合同》约定，被告应当在每季度前五天内缴纳租金，如延期超过一个月，原告有权终止合同、收回房屋。被告应于2018年10月1日前支付2018年10月1日至2019年9月30日的租金，但被告至今未付，故依照《租赁合同》的约定，特提起诉讼。 被告洪超辩称，对租赁合同没有异议，但租赁期间有很多原因造成无法经营，如路基有问题，被告多次口头要求原告维修，但是没有得到答复。原告修复房屋后，被告一次性向原告支付租赁费。原告房屋在2018年8月已经进行了评估，并在2019年2月份和镇里签订了拆迁协议，房屋已经不是原告的了，所以原告无权要求我支付房屋评估之后的租金。 经审理查明，2016年6月25日，原告陈文清（出租方，甲方）与被告洪超（承租方，乙方）签订《租赁合同》1份，合同约定，甲方将自有的坐落于闸北村十三组茅草屋饭庄的房屋，建筑面积240平方米出租给乙方使用。一、租赁期限：租赁期限为五年，甲方自2016年6月30日起将出租房屋交付乙方使用，至2021年6月29日收回。二、租赁用途：个体经营，“农家乐”旅游餐饮。三、付款方式：1.甲乙双方议定年租金共5万元，每季度付款（即押一付三），乙方在每季度前五天内缴纳租金。2.甲方一次性收取乙方押金4000元整。合同到期日、物品验收后、费用结清完，甲方退还乙方押金。四、其他费用：1.乙方负责缴纳所使用的电话费、宽带费、卫生费、有线电视收视费、水费、电费、天然气费。2.甲方在租赁期内负担：电话、宽带、空调、电视、水电、天然气等维修费用，以及房屋因自然老化导致的修缮费用。五、出租人的责任：1.租赁期内，甲方不得无故收回房屋，如甲方中途临时要求收回房屋，乙方可以拒绝。2.若因客观因素不能出租此房或因该地段在三年内动迁，甲方必须按乙方的装修部分经动迁部门或其他部门评估的金额补偿乙方，甲方应提前一个月告知乙方。六、承租人的责任：1.乙方对甲方屋内设施、设备在使用过程中要进行爱护，如有损坏应承担相应的经济赔偿费。2.乙方应按本合同规定付租金及各项费用，如拖欠超过1个月，甲方有权收回房屋，终止合同。如果提前退租需要缴纳1个月租金，如合同到期乙方不继续租用房屋需提前1个月通知甲方。 合同签订后，原告将约定的出租房屋交付被告使用，被告按约向原告缴纳押金4000元等。该租赁房屋被告用于经营餐饮，饭店名称沿用原告注册的个体工商户字号“太仓市浏河镇茅草屋饭庄”。原告该出租房屋的建造未取得相关行政部门的建设工程规划许可证，也未取得房屋产权证明等房产登记证明。被告已按租赁合同约定的年使用费5万元的标准支付原告房屋使用费至2018年9月30日，之后因该租赁房屋涉及拆迁双方产生矛盾。原告于2019年5月24日向被告邮寄送达了《解除租赁合同》通知书，要求解除租赁合同，被告缴纳租金，腾退房屋。原告称涉案租赁房屋于2019年9月30日拆除，故要求被告支付2018年10月1日至2019年9月30日期间的房屋占有使用费5万元，并同意扣除收取的押金4000元冲抵使用费。该涉案房屋在诉讼时已拆除，双方未进行过腾退交接。对于租赁房屋装潢、添附等拆迁补偿纠纷，被告已另案起诉原告。 原告所有的涉案租赁房屋在内的房产等设施约于2018年8月进行了拆迁评估。2019年2月25日，原告与太仓市浏河镇拆迁安置办公室签订《陈文清（茅草屋饭庄）拆迁补偿协议书》，该协议书涉及的拆迁范围包含被告租赁的房屋在内。经本院向拆迁人太仓市浏河镇拆迁安置办公室调查，太仓市浏河镇拆迁安置办公室称上述拆迁协议签订后，已按协议约定支付原告全部拆迁补偿款，并委托原告自行拆除房屋等设施，对具体拆除时间并不清楚。拆迁协议签订后至实际房屋拆除期间，如产生房屋使用费，该收益应归政府所有。 上述事实，有原、被告提供的租赁合同、拆迁补偿协议书、解除租赁合同通知书、本院调查笔录及原、被告的陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为：法律规定，出租人未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。被告租赁的原告所有的涉案房屋无合法建筑手续或产权证明，故原、被告签订的房屋租赁合同为无效合同。租赁合同无效，但合同约定的内容系当事人真实意思表示，并不违反法律禁止性规定，应为有效。被告占有使用原告的房屋，应当按照约定的租金标准支付房屋占有使用费。因涉案房屋已于2019年2月25日签订拆迁补偿协议，拆迁协议签订后，该房屋的处置权已归拆迁人所有，原告也与拆迁人履行了协议，故被告即使之后仍占有使用该房屋，但之后的占有使用费，原告无权主张，故被告应当支付原告的房屋占有使用费应计算至拆迁协议签订之日。参照双方签订的租赁合同约定的年租金5万元的标准，扣除被告已付的押金，故被告应当支付原告2018年10月1日至2019年2月25日期间的房屋占有使用费为16138.89元。被告辩称使用费计算至房屋评估日的意见，缺乏法律依据，本院不予采纳。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、原告陈文清与被告洪超于2016年6月25日签订的《租赁合同》无效。 二、被告洪超于本判决生效之日起10日内支付原告陈文清房屋占有使用费16138.89元。 上述款项由被告直接给付原告，如采用转账方式支付，请汇入太仓市人民法院案款专户，开户行：中国建设银行太仓分行，账号：32×××31。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费950元，由原告陈文清负担747元，被告洪超负担203元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审 判 长  龚 健 人民陪审员  杨雪梅 人民陪审员  朱中和                                              二〇二〇年四月十日                                                           书记员  徐晓青 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条第(五）项有下列情形之一的，合同无效： （一）乙方以欺诈、胁迫的手段订立的合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 出租人未未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有限。 第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己主张有责任提供证据。