广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终5064号上诉人（原审原告、执行案外人）：珠海市同越物业管理有限公司，住所地广东省珠海市金湾区。法定代表人：陈达凌，该公司总经理。委托诉讼代理人：李琦，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐伟良，北京市盈科（广州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：谷凤云，女，1973年3月24日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：廖晓虹，广东红棉律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：王延岷，女，1969年10月17日出生，汉族，身份证住址广东省广州市白云区。原审第三人：任翠华，女，1957年5月26日出生，汉族，身份证住址广东省珠海市金湾区。上诉人珠海市同越物业管理有限公司（以下简称同越公司）因与被上诉人谷凤云、王延岷，原审第三人任翠华案外人执行异议之诉纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初25830号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。同越公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.解除对珠海市××房的查封；3.诉讼费由谷凤云、王延岷承担。事实和理由：一、同越公司已经支付全部购房款，一审认定同越公司未支付属于审查事实不清。同越公司法定代表人陈达凌于2018年3月27日已向王延岷付款，王延岷出具收据，陈达凌的目的是将涉案房屋登记到同越公司名下，其付款行为应视为同越公司付款，故同越公司已完成付款，一审仅以同越公司没有提供法定代表人直接转款给王延岷的证据而直接认定同越公司未支付购房款不符合事实。二、一审在未对涉案购房程序做任何调查基础上，仅凭同越公司成立时间，即认定同越公司有足够的时间办理涉案房屋过户手续，进而认定未及时办理过户手续的原因是在同越公司，明显错误。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（四）项并非强调“及时过户”，因“及时过户”并没有明确的法律概念，且同越公司成立后，已积极办理涉案房屋过户手续，不存在拖延。重复办理涉案房屋过户登记是因为房屋原始登记错误，非因同越公司自身原因未办理过户。综上，同越公司提出执行异议的条件符合法律规定，请求二审查明事实，撤销一审判决，解除对涉案房屋的查封。谷凤云辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。一、同越公司未能提供支付涉案房屋购房款。同越公司是独立的法人，陈达凌作为股东，其个人财产与公司财产应当分离，公司财产和个人财产不应混同。二、任翠华作为王延岷代理人，无收款权限，其收房款的权限超越了代理权限。且现有证据不足以证明陈达凌已足额支付涉案房款。在没有签订合同也没有办理过户手续的情形下，陈达凌便支付全款亦不符合交易惯例。且本案中，谷凤云与王延岷的民间借贷纠纷案件判决书出具时间与同越公司办理房屋过户手续时间吻合，同越公司有帮助王延岷转移财产的目的。王延岷经本院依法传唤未答辩。任翠华述称，同意同越公司上诉的请求。涉案房屋未能在法院查封前办理过户手续，不是买受人的原因，是不动产登记中心对房产证登记错误，导致所有的办证手续需重新办理，需要一个月时间。而王延岷是故意要求使用现金支付购房款，存在欺诈行为。同越公司于2019年7月12日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.撤销一审法院作出的(2019)粤0111执异39号执行裁定书：2.解除对珠海市××房的查封；3.一审案件诉讼费由谷凤云、王延岷承担。一审法院认定事实：谷凤云诉王延岷民间借贷纠纷一案，一审法院于2018年6月28日作出（2017）粤0111民初15664号民事判决书，判令：一、于本判决生效之日起五日内，王延岷归还谷凤云借款本金100000元并支付利息（利息以100000元为本金，自2017年12月20日起按照中国人民银行同期人民币贷款基准利率的标准计付至上述借款本金实际还清之日止）；二、驳回谷凤云的其他诉讼请求。该判决于同年7月18日生效后，一审法院于2018年8月8日依谷凤云申请以（2018）粤0111执8992号立案执行。2018年8月10日，一审法院作出（2018）粤0111执8992号执行裁定：查封被执行人王延岷名下位于珠海市××房。2018年8月16日，一审法院向珠海市不动产登记中心送达上述执行裁定书及协助执行通知书，查封王延岷名下位于珠海市××房的房屋。同越公司向一审法院提出执行异议，一审法院于2019年6月26日作出（2019）粤0111执异39号执行裁定书驳回同越公司的异议请求，同越公司不服裁定，向一审法院提起本案诉讼。根据珠海市不动产登记中心出具的《不动产登记表》显示，位于珠海市××房的房屋登记在王延岷名下，占有份额为100%，产权来源为1995年购买，不动产用途为商业服务、成套住宅，建筑面积为38平方米。2018年3月27日，王延岷作为委托人向受托人任翠华出具《委托书》，王延岷作为位于珠海市××房的权属人，因欲出售该房地产，委托任翠华为其代理人，代为办理出售上述房地产的以下事宜：一、确定买受方，商议并决定出售价格及交易方式，签订买卖合同及相关文件；二、代为接受不动产登记机关询问，与买受方办理上述房地产转移登记、过户的相关手续；三、缴纳相关税费及签署相关文件；四、协助买主办理上述房地产的银行按揭贷款的相关手续及签署相关文件；五、办理上述房地产水、电、煤气、网络、有线（数字）电视机物业管理等相关事宜的结清、更名手续；委托期限自2018年3月27日起至2019年3月26日止。广东省珠海市金湾公证处于2018年3月28日出具（2018）粤珠金湾第582号《公证书》，对上述《委托书》予以公证。同日，任翠华代王延岷（甲方）与陈达凌（乙方）签订《买卖合同》，约定：甲方王延岷自愿将珠海市××房、38㎡卖给乙方陈达凌，人民币25万元正，一次当天付清全部房款，房产过户一切所需税费由乙方陈达凌全部承担，当天付清房款25万元正，交接清房屋。当日，陈达凌向任翠华银行账户转账25万元，王延岷签名确认收到房款25万元珠海市××房房款（已作公证交接好给任翠华）已清。2018年3月28日，陈达凌出具《委托书》，将珠海市××房，全权委托给任翠华进行租赁和管理，委托期限由2018年3月28日起，至2021年3月28日。2018年6月26日，王延岷（卖方、甲方）的委托代理人任翠华与同越公司（买方、乙方）签订《珠海市房地产买卖合同》（合同编号：20XXXX66），约定：甲方拟将坐落为珠海市××房的房地产转让给乙方；上述房地产买卖双方经协商一致，商定房地产权合同价格为106400元；甲方应当在2018年6月28日前，将本合同约定的房地产交付乙方占有使用，上述房地产风险自该房地产核准登记之日起转移给乙方，合同生效之日起3日内，甲方有义务配合乙方向珠海市不动产登记中心申请办理交易登记手续。2018年8月7日，王延岷（卖方、甲方）的委托代理人任翠华与同越公司（买方、乙方）再次签订《珠海市房地产买卖合同》（合同编号：20XXXX74）并进行网签，约定：甲方拟将坐落为珠海市××房的房地产转让给乙方；上述房地产买卖双方经协商一致，商定房地产权合同价格为102600元,甲方应当在2018年7月16日前，将本合同约定的房地产交付乙方占有使用，上述房地产风险自该房地产核准登记之日起转移给乙方，合同生效之日起10天内，甲方有义务配合乙方向珠海市不动产中心申请办理交易登记手续。2018年8月14日，珠海市不动产登记中心出具《受理回执单》，确认受理转让方王延岷与受让方同越公司就涉案房产提出的个人普通房买卖转移登记申请，预约领证日期为同年8月21日。同越公司出具的汇款电子回单、借记卡账户历史明细清单显示：2018年3月27日，任翠华收到陈达凌转账250000元；任翠华于同日分别取出现金241000元、3000元、2000元、100元。同越公司还提供了退税函件、单据、受理回执单等证据，拟证实其于2018年7月10日第一次向不动产登记机构就涉案房产过户递件，但因涉案房产原房产证登记错误需重新办理，直至8月14日交税后才办理递件。同越公司另提供陈达凌于2018年3月28日签订的委托书，由陈达凌委托任翠华对珠海市××房进行租赁和管理，委托期限由2018年3月28日起至2021年3月28日，另出具任翠华与李XX于2018年4月30日签订的《租房屋契约》及证人证言，任翠华将珠海市××房租给李XX作住宅使用，预租期为2018年5月1日至2019年4月30日，每月租金600元。同越公司于2018年4月27日登记成立，主体类型为有限责任公司（自然人独资），公司法定代表人、股东均为陈达凌，监事为任翠华。任翠华与陈达凌为母子关系。一审法院认为：王延岷为涉案房屋的登记所有权人，（2019）粤0111执异39号执行裁定书财产查封被执行人王延岷名下涉案房屋符合法律规定。本案争议焦点为同越公司对涉案房产是否享有足以排除强制执行的实体权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议排除执行应当符合四个条件：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四、非因买受人自身原因未办理过户登记。王延岷委托任翠华就涉案房产先后与陈达凌、同越公司签订房屋买卖合同，同越公司出具的汇款电子回单仅证实陈达凌向任翠华转账25万元，无法证实同越公司按房屋买卖合同向王延岷支付全部房屋价款。涉案房产的产权人王延岷办理公证委托任翠华办理过户手续，并于2018年3月27日与陈达凌签订买卖合同，2018年4月27日陈达凌注册成立同越公司，6月26日任翠华与同越公司再次签订购房合同，同越公司在一审法院查封涉案房产前有充足时间办理该房屋过户手续，不存在任何障碍，但其因自身原因未及时办理，对此造成的不利后果应由其承担，同越公司要求撤销（2019）粤0111执异39号执行裁定书及解除对珠海市××房的查封的诉讼请求，不予支持，依法予以驳回。王延岷经一审法院合法传唤，逾期拒不到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，一审法院于2019年11月7日作出如下判决：驳回珠海市同越物业管理有限公司的全部诉讼请求。一审案件受理费2352元，由同越公司负担。本院二审期间，同越公司、谷凤云、王延岷均没有提交新证据。任翠华向本院提交了珠海市不动产登记中心金湾分中心（以下简称金湾不动产登记分中心）于2020年3月31日出具给任翠华的珠登记金函[2020]27号书面答复函。根据该函对涉案房产办证基本情况的描述，2018年7月10日任翠华与陈达凌向金湾不动产登记分中心申请办理转让登记，办理过程中金湾不动产登记分中心发现房产登记房屋用途有误，遂于2018年7月11日电话通知任翠华。任翠华和陈达凌于次日申请办理退件，同时申请办理产权更正登记，2018年7月13日，该案卷已审结。2018年8月14日，任翠华与陈达凌向金湾不动产登记分中心申请办理转让登记，2018年8月16日广州市白云法院查封该房产，当天金湾不动产登记分中心审核人员电话告知了任翠华。因为历史原因，房地产权用途登记错误的应予以更正。各方对上述答复函的真实性、合法性、关联性没有异议。经谷风云质证认为该证据不能证明同越公司非因自身原因不能办证。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院另查明，2018年7月10日，金湾不动产登记分中心给王延岷出具的受理回执单显示预约领证日期为2018年7月17日。同越公司和王延岷于2018年7月10日已缴纳相应房屋买卖契税、产权转移书据印花税、个人所得税等。2018年7月10日，金湾不动产登记分中心发函给珠海市金湾区地方税务局，告知该税务局王延岷名下该不动产为商住用途，需更正商住面积后再办理转移登记，请该税务局协助办理退税手续，该税务局红旗税务分局分别向同越公司和王延岷退还了上述税款。2018年7月12日，任翠华代理王延岷办理更正不动产登记手续，预约领证日期为2018年7月19日。2018年8月7日，任翠华代理王延岷与同越公司网签编号为80XXXX74房地产买卖合同，珠海市金湾区税务局的完税证明显示同越公司在2018年8月9日缴纳涉案房屋权属转移契税1539元，2018年8月14日缴纳涉案房屋权属转移契税1530.71元和印花税；2018年8月9日、8月14日珠海市金湾区税务局红旗税务分局代开涉案房屋销售发票，金额均为51300元。关于陈达凌向王延岷付款的情况，任翠华陈述因陈达凌与王延岷不能同时到达银行，而王延岷要求现金支付，故由陈达凌先向任翠华转账25万元，再由任翠华按照王延岷的指示付款，全部在银行完成交割。任翠华一审时详细说明了付款时的情况，述称王延岷指示其向案外人梁晓转账3900元，剩余支付现金。任翠华在取现填单时错填金额241000元，王延岷认为数额不对，任翠华核对后在柜员机分别取现3000元、2000元和100元交付给王延岷，王延岷当场用银行专用纸签署了收据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，结合同越公司、谷凤云及任翠华二审的诉辩主张，本案二审争议焦点是：同越公司对涉案房屋提出异议排除执行是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件。第一，关于房屋买卖及房款支付的事实。本案中，陈达凌与王延岷签订的涉案房屋买卖合同，合同条款细则虽不完备，但已具备房屋地址、价款、付款方式、房屋税费承担等主要条款，合同内容并无违反法律强制性规定。王延岷公证委托任翠华出售涉案房屋，且其在签订买卖合同前已知晓买受人与受委托人的关系并予以认可，委托买卖的过程没有违反法律强制性规定，目前并无证据证明双方串通意图损害谷凤云的权益，故该买卖合同合法有效。陈达凌当日将合同约定的价款转账给任翠华，任翠华当日按照王延岷指示将款项交付给王延岷，任翠华能够详细解释整个付款过程细节，且王延岷也出具了收据，载明房款已清、已作公证交接给任翠华。王延岷在收款当日将办理房产转移登记过户的全部手续公证委托给任翠华，陈达凌无须王延岷协助即可办理房产转移登记，故从房屋买卖合同双方的意思表示来看，王延岷已不再控制和占有涉案房屋，双方交易已基本完成。故此，陈达凌已足额支付涉案房屋购房款的事实具有高度盖然性，本院予以采信和确认。根据《中华人民共和国公司法》第二十七条第一款规定，股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资。同越公司是陈达凌设立的自然人独资有限责任公司。陈达凌作为唯一股东，将以自己名义购买的财产登记到公司名下，符合有关公司股东出资的规定。在与陈达凌就涉案房屋签订买卖合同后，任翠华代王延岷与同越公司再次签订买卖合同并办理网签，符合陈达凌将涉案房屋登记在同越公司名下、成为同越公司财产的目的，并不违反法律规定。虽然同越公司合同约定房款数额不一致，但结合陈达凌支付购房款时间、同越公司成立时间、陈达凌是同越公司唯一股东的情况，可以认定陈达凌支付购房款的行为应视为同越公司支付了购房款。第二，关于买受人对未过户有无过错的问题。判断是否因买受人自身原因未办理过户登记，应以买受人是否存在政策限制购买情形、买受人是否明知买受房产上存在他项权利限制及买受人是否消极不行使登记权利为判断依据。本案中，同越公司并不存在政策限制购买涉案房屋情形；在同越公司、陈达凌购买涉案房屋时，涉案房屋上也不存在任何抵押权或被查封的限制；从同越公司办理房屋转让登记时间看，同越公司工商登记时间2018年4月27日，登记后再办理公司经营所需的各种手续，与王延岷代理人任翠华在2018年7月10日递件办理涉案房产转移登记，并在当日缴清房屋转让登记所需全部契税、印花税等，在时间上并无明显拖延，且早于涉案房产查封一个多月，尚难以认定其属于消极不行使登记权利的情形。如正常办理，同越公司可在2018年7月17日即取得房产证，亦早于涉案房产的查封。而因房产证对房屋用途登记错误致需要先更正房产证登记再重新递件，属于房产证登记错误所致，不能归责于同越公司或王延岷代理人。更正房产证登记错误、办理契税退缴、重新办理房产转让登记等程序，不完全由同越公司和任翠华控制。自2018年7月12日开始进行房产证登记错误更正过程，至2018年8月14日同越公司重新递件办理房产转让登记，并无证据证明该期间不合理或同越公司在该期间内消极不行使登记权利。故此，同越公司未能在一审法院查封涉案房屋前办理过户登记，并非同越公司自身原因所致。同越公司对涉案房屋的权利应优于谷凤云作为普通债权人的权益得到保护。综上所述，同越公司上诉请求停止对涉案房屋的执行并解除对涉案房屋的查封，具有事实和法律依据，本院予以支持。一审判决处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初25830号民事判决；二、在（2018）粤0111执8992号执行案中不得执行珠海市××房，并解除对该房屋的查封。一、二审案件受理费各2352元，均由谷凤云、王延岷负担。本判决为终审判决。广东省广州市白云区人民法院作出的(2019)粤0111执异39号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长  邓娟闰审判员  刘 卉审判员  白小云二〇二〇年四月二十八日法官助理刘丹红书记员梁园园