上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终2052号上诉人(原审被告)：张小弟，男，1958年3月22日出生，汉族，户籍地上海市静安区。上诉人(原审被告)：郭玉珍，女，1972年12月16日生，汉族，户籍地上海市静安区。被上诉人(原审原告)：戴世峰，男，1981年12月15日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。原审第三人：胡克群，男，1973年12月15日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。原审第三人：德佑房地产经纪有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：邵非，总经理。委托诉讼代理人：李群。上诉人张小弟、郭玉珍因与被上诉人戴世峰，原审第三人胡克群、德佑房地产经纪有限公司(以下简称“德佑公司”)房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2019)沪0106民初27532号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张小弟、郭玉珍上诉请求：撤销一审判决，改判驳回戴世峰的全部诉讼请求。事实与理由：1、一审程序错误，未追加案外人肖旭锋作为本案第三人，导致认定事实不清，判决错误。在上海市静安区永兴路XXX弄XXX号一层东间房屋(以下简称“系争房屋”)交易过程中，关于房屋信息来源、交易磋商、合同签署、资金往来等均与案外人肖旭锋有关，因此必须追加肖旭锋为本案第三人。在系争房屋买卖纠纷发生后，张小弟、郭玉珍才获悉肖旭锋系国家公务人员，系静安区旧区改造总指挥部的领导人员，其利用职务便利掌握了拆迁征收相关信息，与张小弟、郭玉珍进行交易，为规避敏感身份，指定胡克群、戴世峰作为其白手套进行交易，进行非法利益。2、在本案中张小弟、郭玉珍不存在任何违约行为，张小弟、郭玉珍始终积极配合戴世峰办理房屋变更登记手续，在办理过户手续过程中，得知系争房屋已被列入拆迁而遭冻结，不能办理交易过户。过户手续未能完成并非张小弟、郭玉珍造成。3、2017年7月13日，双方签署买卖合同时，张小弟、郭玉珍根本不知道系争房屋已列入拆迁范围，在办理交易过户过程中，才知道系争房屋已列入拆迁冻结。旧区改造指挥办公室在签署涉案合同后，于2017年8月8日才出具《公告》，通知系争房屋所在地块进行旧区改造，故在签署合同时当事人是不可能知道系争房屋即将被拆迁。所以征收补偿款不属于合同双方可预见的可得利益。戴世峰未作答辩。胡克群、德佑公司未作答辩。戴世峰向一审法院提出诉讼请求：判令张小弟、郭玉珍1.支付违约赔偿金人民币(以下币种均为人民币)807,300元；2.赔偿损失1,237,231元；3.赔偿利息损失93,546.53元；4.返还房款185万元并支付利息183,694.86元。一审法院认定事实：张小弟、郭玉珍系夫妻关系，系争房屋原由张小弟、郭玉珍共同共有；2017年7月时，系争房屋由案外人王某某实际使用。2017年7月9日，张小弟、郭玉珍(甲方，出售方)与胡克群(乙方、买受方)、德佑公司(居间方、丙方)就系争房屋签订了《房地产买卖居间协议》(以下简称三方协议)，约定：甲、乙双方委托丙方提供居间媒介服务；转让价230万元；意向金5万元，乙方应于协议签订后2日内补足定金至10万元；甲乙双方于本协议签订后5日内签订《上海市房地产买卖合同》(以下简称网签合同)；签订网签合同当日支付首期房款70万元；第二期房款45万元；2017年7月31日前支付115万元；最晚不晚于2017年9月15日申请过户；款清当日交房；在本协议约定交易条件保持不变的情况下，甲方同意乙方可以增加、减少或变更本协议中的买受方，且乙方依据本协议或补充协议已经部分履行的，视为增加、减少、变更后的买受方已经部分履行。三方协议后附有《家具家电清单》，内容为空白。同日，张小弟、郭玉珍(甲方)与胡克群(乙方)签订《补充协议》，约定：甲乙双方就系争房屋交易达成一致协议：1、实际成交价为230万元，因配合乙方合理避税，网签价格会低于实际成交价，但是甲乙双方任意一方违约，违约金均以230万元为基础计算；2、此房屋实际为甲方家庭名下非唯一住宅，交易过程中，甲方配合承诺家庭唯一住宅，若因此产生的税费，由乙方承担。3、甲乙双方均知晓此房屋有动迁的可能性，自签订网签合同当日起，由本房屋可能产生的任何权益均归乙方所有。4、甲方配合乙方与该房屋现居住者签订免费租赁合同……。2017年7月9日，张小弟、郭玉珍出具定金收据，收到胡克群支付的定金5万元。2017年7月10日，案外人张某向郭玉珍转账5万元。2017年7月12日，戴世峰(甲方)、案外人王某某(乙方)、德佑公司业务员洪斌(见证方)签订《特别协议》，约定：甲方为系争房屋产权人，享有房屋所有权、使用权和处置权；1.甲方将系争房屋免费租借给乙方使用，直至征收为止；乙方不享有此房屋产生的任何动迁权益；乙方使用期间，自负水、电费。2017年7月13日，戴世峰(买受人、乙方)与张小弟、郭玉珍(卖售人、甲方)签订网签合同，约定甲乙双方通过德佑公司居间介绍，由乙方受让系争房屋，系争房屋转让价款为70万元；甲乙双方确认，在2017年9月15日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；合同补充条款(一)约定，甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行；甲方发生下列情形的，均视为甲方根本性违约，乙方有权单方解除本合同。乙方应书面通知甲方，甲方应在接到通知之日起的三个工作日内无息退还已收到的全部房价款并支付相当于总房价款20%的违约金：1、甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日；2、甲方签订本合同后又将系争房屋转卖、租赁给第三方的；3、系争房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得系争房屋所有权的；4、甲方无正当理由单方要求解除本合同的。合同附件三付款协议约定：首期房价款，乙方应支付甲方10万元，乙方已在甲乙双方签订本合同前直接支付甲方定金10万元，在签署本买卖合同后，转为首期房价款。第二期房价款，乙方应支付甲方60万元，待甲、乙双方签订本合同当日内，乙方应直接支付甲方全额第二期房价款。2017年7月13日，戴世峰(乙方、买受方)与张小弟、郭玉珍(甲方、出售方)签订《协议书》，约定：1、网签约定的房价款70万元仍按照合同附件三的约定支付。2、乙方应再支付给甲方装修补偿款160万元整，第一笔115万元整，乙方应在2017年7月31日之前直接支付给甲方，第二笔45万元整，乙方应在双方办理不动产权过户手续当日内直接支付给甲方。3、本协议第1条和第2条所述价格合计230万元为甲方出售系争房屋净到手价格。4、……甲方配合承诺，系争房屋系其家庭上海市生活满五年唯一住房，并在办理审税手续时如实陈述且签字确认。若因甲方承诺不实，导致多缴纳的交易税费由乙方承担。甲、乙双方一致约定系争房屋此次交易过程中产生的所有应缴税款、交易手续费等相关费用均由乙方承担。5、若网签约定的合同价计70万元未能通过房地产所在地税务机关或税务局机关指定及认可的第三方机构审核，甲乙双方同意按税务机关或税务局机关指定及认可的第三方机构核定价征税。多出的税费由乙方承担。6、若买卖合同无法正常履行，则甲方应于无法正常履行之日起或收到书面退款通知后的一日内将上述装修补偿款160万元无息一次性返还给乙方(以乙方实际支付为准)。7、甲、乙双方其他事项仍依网签约定履行。8、本协议书与网签不一致的以本协议书为准。2017年7月13日，戴世峰向郭玉珍转账60万元。同日，张小弟、郭玉珍出具收款收据，收到戴世峰支付的60万元房价款。2017年7月13日，上海市静安区房地产交易中心向上海市静安区旧区改造动拆迁总指挥部办公室发征询函，是否可以办理系争房屋买卖手续。上海市静安区旧区改造动拆迁总指挥部办公室回复：“经查，该地址所在地块已纳入我区2017年旧改计划”。2017年7月31日，戴世峰向郭玉珍转账115万元。2017年8月4日，戴世峰和张小弟、郭玉珍及德佑公司工作人员至上海市静安区房地产交易中心申请过户，因交易中心工作人员告知系争房屋被列入旧改计划无法办理过户，故该日未能完成过户。2017年8月9日，戴世峰和被告在德佑公司处就合同履行问题进行协商。2017年8月18日，上海市静安区住房保障和房屋管理局出具《关于静安区永兴路649弄旧城区改建项目房屋征收不得实施相关行为的公告》：静安区永兴路649弄地块房屋征收范围已经上海市旧区改造领导小组有关成员单位与静安区人民政府确定，……房屋征收范围确定后，不得实施下列行为：一、不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋及其附属物和改变房屋、土地用途等不当增加补偿费用的行为；违法规定实施的，不予补偿。二、有下列行为之一的，不增加违法规定的补偿费用：(一)建立新的公有房屋租赁关系、分列公有房屋租赁户名；(二)房屋转让、析产、分割、赠与；(三)新增、变更工商营业登记；(四)迁入户口或者分户；(五)其他不当增加补偿费用的行为。三、暂停期限：2017年8月18日至2018年8月17日止。2017年8月24日，上海市静安区不动产登记事务中心(上海市静安区房地产交易中心)向戴世峰出具《书面答复》：你于2017年8月9日通过“12345”市民服务热线来电要求办理永兴路XXX弄XXX号一层东间的存量房地产买卖转移登记手续，我中心于2017年8月10日上午12时20分已通过电话形式作出答复，现再次书面回复如下：依据不动产登记簿，永兴路XXX弄XXX号一层东间无限制信息，可以办理不动产登记业务，请买卖双方依据《上海市不动产登记技术规定》的要求办理。2017年8月28日，德佑公司联系戴世峰和张小弟、郭玉珍第二天去交易中心办理过户手续，戴世峰和张小弟、郭玉珍均未提异议。2017年8月29日，戴世峰和张小弟、郭玉珍及德佑公司的工作人员至交易中心办理过户手续，静安区交易中心亦明确告知原、被告，系争房屋可以办理过户手续，后因张小弟、郭玉珍反悔致过户未果。同日，张小弟、郭玉珍向戴世峰发送短信，告知系争房屋被禁止转让，故买卖合同无法履行，依法予以解除。2017年8月30日，系争房屋不动产登记簿文件登记信息显示，文件名称为《关于静安区永兴路649弄旧城区改建项目房屋征收不得实施相关行为的通知》，……二、有下列行为之一的，不增加违法规定的补偿费用：(一)建立新的公有房屋租赁关系、分列公有房屋租赁户名；(二)房屋转让、析产、分割、赠与；(三)新增、变更工商营业登记；(四)迁入户口或者分户；(五)其他不当增加补偿费用的行为。有关行政管理部门和机构受理上述所列事项时，应当要求被征收人、公有房屋承租人提交不因此增加违法规定的补偿费用的书面承诺。2017年9月12日，张小弟、郭玉珍向戴世峰邮寄函件，告知系争房屋已被冻结，并被禁止转让，故买卖合同无法履行，告知买卖合同依法予以解除。后该函件被退回。2017年9月13日，张小弟、郭玉珍向一审法院提起诉讼，要求判令解除网签合同及协议书，后变更诉请为要求确认网签合同及协议书无效【案号为(2017)沪0106民初34666号，以下简称2017-34666】。2017年9月20日，戴世峰向一审法院提起诉讼，要求张小弟、郭玉珍继续履行网签合同、配合办理系争房屋过户手续【案号为(2017)沪0106民初34886号，以下简称2017-34886】。一审法院将2017-34666及2017-34886两案予以合并审理，审理中，胡克群作为第三人陈述：最初是从案外人肖旭峰处得知系争房屋挂牌出售，一开始是肖旭峰要买，因价格偏高，胡克群和肖旭峰确定不购买，所以在2017年7月9日前一周告知戴世峰，戴世峰委托我去谈价格，委托书是在戴世峰家签署的，之前未看过系争房屋。2017年7月9日和案外人肖旭峰一起到中介与张小弟先谈总价、后去看房、再签合同，和戴世峰确认的是总价，未告知付款方式。当时未带定金，向案外人肖旭峰借了5万元支付定金，也未告知张小弟实际购房人为戴世峰。戴世峰陈述：2017年7月8日已经委托胡克群购买房屋、支付定金等事项，委托书是在胡克群家签的，当时不知道定金数额，房屋总价是胡克群在2017年7月9日下午告知的，不知道是谁联系胡克群去中介；2017年7月13日是中介通知我去签订网签合同。2017年9月26日，上海市静安区人民政府出具沪静府房征[2017]5号房屋征收决定，将系争房屋被纳入征收范围。2017年10月15日，张小弟、郭玉珍(乙方、被征收人)与上海市静安区住房保障和房屋管理局(甲方)、上海市闸北第一房屋征收服务事务所有限公司(房屋征收实施单位)签订《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》，载明征收补偿金额为3,385,231元。2017年12月28日，张小弟与征收实施单位签订了两张结算单，其中结算单一载明结算居住搬迁奖励2万元；结算单结算协议金额+居住提前搬迁加奖+临时安置费3,517,231元。2018年5月18日，一审法院以系争房屋买卖存在犯罪嫌疑为由，分别裁定驳回了戴世峰及张小弟、郭玉珍的起诉。后戴世峰提起上诉。2018年6月27日，上海市第二中级人民法院出具裁定，撤销了2017-34886号民事裁定书，指令一审法院继续审理。一审法院重新立案(即2018-26612一案)后继续审理，于2018年9月4日组织当事人进行证据交换，戴世峰变更诉讼请求为确认网签合同及补充协议终止、赔偿违约金、赔偿动迁利益损失等，张小弟、郭玉珍表示愿意将185万元房款返还给戴世峰。后2018-26612一案于2019年4月18日公开开庭审理，戴世峰变更诉讼请求为确认网签合同终止，判令戴世峰取得动迁利益，张小弟、郭玉珍支付以动迁利益为基数自应取得之日起的利息损失。2019年6月4日，戴世峰向一审法院撤回起诉，一审法院于2019年6月13日裁定予以准许。2019年6月5日，戴世峰提起本案诉讼。2019年9月25日，张小弟、郭玉珍将185万元房款交至一审法院代管。一审审理中，戴世峰称，本案中其所提诉请是基于解除双方之间的房屋买卖关系，解除时间应为2017年8月29日张小弟、郭玉珍明确拒绝过户之日；如果法院认为第一、二、三项诉讼请求只能支持一项，要求法院支持第二项诉讼请求；本来是胡克群想要购买系争房屋，后胡克群因家庭原因放弃购买，其承接了胡克群的合同，胡克群的定金算做其支付的定金。张小弟、郭玉珍称，房屋买卖关系存在于戴世峰和张小弟、郭玉珍之间，同意解除双方之间的房屋买卖关系，解除时间应为2017年8月10日张小弟、郭玉珍向戴世峰发送短信之日；如果法院认定张小弟、郭玉珍需向戴世峰支付两项利息，对于利息的计算标准无异议；本案中不提出反诉；对胡克群、张某支付的定金转为戴世峰支付的定金无异议；张小弟、郭玉珍自案外人王某某处购得系争房屋后借给王某某免费居住；2017年7月9日之后胡克群未再与张小弟、郭玉珍接触过。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，虽然先由胡克群与张小弟、郭玉珍签订了三方协议，但之后系由戴世峰与张小弟、郭玉珍签订了补充协议、网签合同、协议书，张小弟、郭玉珍对其先前收取的定金10万元转为戴世峰支付的定金未持异议，后续亦由戴世峰向张小弟、郭玉珍支付购房款，法院认为，戴世峰和张小弟、郭玉珍签订的补充协议、网签合同、协议书等为双方当事人的真实意思表示，双方之间据此建立房屋买卖合同关系，该买卖关系合法有效，对双方具有约束力。根据约定，双方应于2017年9月15日之前共同申请过户手续。虽然2017年8月4日双方第一次至交易中心申请过户时因系争房屋被列入旧改计划致无法过户，但双方均未提出解除合同。后双方于2017年8月29日共同至交易中心申请过户，张小弟、郭玉珍在知晓系争房屋可以办理过户手续后反悔致过户未果，并发送短消息给戴世峰要求解除合同。法院认为，张小弟、郭玉珍在明知系争房屋可以办理过户手续的情况下仍拒绝配合过户并要求解除合同已构成根本违约，戴世峰并无违约行为。张小弟、郭玉珍在双方约定的最晚过户日期之前以实际行为表示拒绝继续履行合同，已使合同无法继续履行，双方之间的房屋买卖合同关系已实际解除，解除日期应为2017年8月29日。戴世峰关于张小弟、郭玉珍拒绝配合办理过户构成违约的意见，与法有据，法院予以采纳，张小弟、郭玉珍关于未能过户的原因不在于张小弟、郭玉珍，其不存在违约的意见，与查明事实不符，法院不予采纳。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。鉴于本案中因张小弟、郭玉珍违约致房屋买卖关系无法继续履行，戴世峰有权要求张小弟、郭玉珍退还收取的房款并赔偿损失。关于诉请一，根据约定，张小弟、郭玉珍迟延履行过户、交房等义务的，应向戴世峰支付赔偿金并继续履行，由此可见该条约定针对的是张小弟、郭玉珍迟延履行相应义务的行为。考虑到本案双方之间的房屋买卖关系已于2017年8月29日解除，并不存在最晚申请过户日期即2017年9月15日之后张小弟、郭玉珍仍拒绝配合过户的情形，故戴世峰该项诉请，与合同约定的赔偿金不符，法院不予支持。关于诉请二，虽然双方签订相关协议时政府尚未发布征收决定，但从相关协议可以看出双方均知晓系争房屋存在被征收的可能，即便在此情况下，张小弟、郭玉珍仍同意由戴世峰取得网签合同之后系争房屋可能产生的任何权益。虽然戴世峰和张小弟、郭玉珍双方无法提前预见系争房屋征收所得具体金额，但自张小弟、郭玉珍与戴世峰签订相关协议至系争房屋被征收中间仅隔两个多月，政府相关部门事先对征收政策已经进行较长时间的宣传，法院认为，系争房屋可得征收补偿具有相当的透明度，戴世峰和张小弟、郭玉珍没有理由对此无从知晓，张小弟、郭玉珍关于系争房屋可得征收补偿不属于双方可以预见的可得利益的意见，于法无据，法院不予采纳，故系争房屋所得征收补偿超过系争房屋房价的差额部分应由戴世峰取得，戴世峰第二项诉请，于法无悖，法院予以支持。关于诉请三，考虑法院已支持戴世峰的诉请二，戴世峰损失已获得弥补，故该项诉请法院不予支持。关于诉请四中的利息部分，戴世峰和张小弟、郭玉珍于2017年8月29日因未过户产生纠纷后，戴世峰和张小弟、郭玉珍分别提起诉讼，在2017-34886一案中戴世峰在系争房屋已被征收后仍坚持要求张小弟、郭玉珍配合办理过户手续；在2018-26612一案审理中，张小弟、郭玉珍曾表示愿意退还185万元房款，戴世峰在多次变更诉讼请求后向法院撤诉。考虑到戴世峰和张小弟、郭玉珍就系争房屋所起纠纷始终在诉讼过程中，对于185万元房款是否退还尚未有定论，故对戴世峰诉请四中的利息部分，法院难以支持。综上，张小弟、郭玉珍应退还戴世峰185万元房款并赔偿损失1,237,231元，戴世峰其余诉请法院不予支持。胡克群经法院依法传唤，未到庭应诉，不影响案件的审理。一审法院判决：一、张小弟、郭玉珍应于判决生效之日起十日内退还戴世峰房款1,850,000元(该款已交至一审法院代管)；二、张小弟、郭玉珍应于判决生效之日起十日内赔偿戴世峰损失1,237,231元；三、戴世峰其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，当事人之间就系争房屋签订的一系列合同系各方真实意思表示，合法有效，各方均应恪守履行。虽然胡克群与张小弟、郭玉珍先就系争房屋签订了协议，但之后戴世峰与张小弟、郭玉珍就系争房屋签订了补充协议、网签合同、协议书，张小弟、郭玉珍对先前收取的10万元定金转为戴世峰支付的定金未持异议，并且又收取了戴世峰支付的后续房款，故应当认定戴世峰与张小弟、郭玉珍之间就系争房屋建立了房屋买卖关系。在履约过程中，双方于2017年8月4日第一次至交易中心申请房屋过户时，因系争房屋被例入旧区改造计划而无法过户。但2017年8月24日，上海市静安区不动产登记事务中心向戴世峰出具《书面答复》，称系争房屋无限制信息，可以办理不动产登记业务。当双方共同于2017年8月29日再次至交易中心申请过户时，张小弟、郭玉珍反悔，拒绝办理过户手续，致使房屋买卖合同未能履行。故应当认定涉案合同因张小弟、郭玉珍违约而未能履行，张小弟、郭玉珍应当向戴世峰承担相应的违约责任。张小弟、郭玉珍上诉称系争房屋因被例入拆迁范围，交易中心不同意过户致使合同不能履行，显然与事实不符，本院不予采信。合同解除后，张小弟、郭玉珍收取戴世峰的房款应当予以返还。关于赔偿损失问题，虽然当事人就系争房屋签订一系列合同时政府征收决定尚未发布，但当事人在补充协议中约定双方均知晓系争房屋存在被征收的可能，合同签订后系争房屋可能产生的任何权益均归买方所有。此外本市辖区内的房屋征收政策原则上是统一的，每个征收项目均予以遵循，且政府对该征收政策亦已向社会大众告知，故张小弟、郭玉珍与戴世峰对系争房屋若被征收大致可获得的利益应当有一合理预期。有鉴于此，一审法院将系争房屋征收所得补偿超过系争房屋房价的差额部分作为损失，判令张小弟、郭玉珍赔偿给戴世峰并无不妥。关于程序问题，案外人肖旭锋并非涉案合同当事人，判决所涉的权利义务亦与肖旭锋无关，故一审法院对张小弟、郭玉珍要求追加肖旭锋为第三人未予准许尚无不妥，张小弟、郭玉珍上诉称一审未追加肖旭锋为第三人，程序违法，缺乏法律依据，本院亦不予采信。综上所述，张小弟、郭玉珍的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15,935.08元，由张小弟、郭玉珍共同负担。本判决为终审判决。审判长  丁康威审判员  刘海邑审判员  王 伟二〇二〇年四月九日书记员  姚君君附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……