广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0312民初2933号 原告:桂林xx房地产开发有限公司，住所地:广西桂林市临桂区临桂镇世纪大道北侧丽泽嘉园销售中心。统一社会信用代码：9145032279434113XR。 法定代表人:杜xx，董事长。 委托诉讼代理人：姚xx，广西xx律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姚xx，广西xx律师事务所实习律师。 被告：曾xx，女，回族，1965年12月2日出生，住所地广西永福县。 原告桂林xx房地产开发有限公司与被告曾xx商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月14日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告桂林xx房地产开发有限公司的委托诉讼代理人姚xx、姚xx到庭参加诉讼，被告曾xx经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告桂林xx房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2016年12月1日签订的《商品房买卖合同》;2.判令被告将其购买位于桂林市临桂区熊虎山庄西侧xx城9栋1单元17层03号房返还原告，并协助原告到房产登记部门办理注商品房销备案登记手续；3.判令被告向原告支付违约金81,003元;4.本案诉讼费用由被告全部承担。事实与理由：2016年12月1日，原、被告签订《商品房买卖合同》，该合同约定被告购买原告开发的xx城9栋1单元17层03号房，套内建筑面积95.4平方米，总价款540,020元，银行按揭，签订合同当日支付首付款108,020元，余款432,000元银行在被告按揭贷款发放时一次性支付给原告，被告须在签订商品房买卖合同后15日内到银行办理好银行按揭贷款手续，否则视为违约，如被告未按期付款，根据信贷政策和保证合同(或保证条款)的约定，原告就被告向银行申请的按揭贷款提供连带责任的保证，原告保证期间，被告未能按期偿还贷款本息的，须赔偿原告的全部损失，若被告违约导致银行解除借款合同的，原告有权解除合同，被告应赔偿原告因此的全部损失外，还应承担合同总价款15％的违约金，商品房由原告收回并另行处理。合同签订后，原告到桂林市临桂县房管所为被告办理了商品房买卖合同登记备案，被告向原告支付首付款108,020元，余下房款银行按揭贷款支付。由于被告未能按合同约定及时、足额偿还借款本息，中国建设银行股份有限公司桂林分行(简称桂林建行)将原告与被告一起诉至桂林市秀峰区人民法院，请求:1.解除桂林建行与被告的《个人住房借款合同》;2.被告偿还桂林建行的借款本金394937.68元，利息4771.37元，罚息83.75元;3.被告偿付桂林建行为追索贷款本息所支付的律师费18,486元;4.原告对上述债务承担连带保证责任;5.本案诉讼费用由被告承担。在秀峰区法院的主持下，原告与桂林建行达成调解协议，秀峰区法院根据原告与桂林建行达成的调解协议制作民事调解书，并送达当事人。依照生效法律文件，原告将调解书规定的款项全部支付给桂林建行。由于被告严重违约，导致桂林建行解除其与被告签订的借款合同原告为此承担保证责任而受到较大经济损失。根据合同约定，原告有权解除合同追究被告的违约责任收回已出卖给被告的商品房。为维护原告合法权益，根据法律有关规定，特向法院起诉，请依法裁判。 原告为其诉请举证如下：1、营业执照，身份证，证明原告、被告的基本信息；2、商品房买卖合同，证明：（1）被告购买原告开发的xx城小区第9幢1单元17层03号房，（2）原告可以报刊公告形式通知交房；3、发票，证明被告仅支付首付款108020元，剩下432000元房款；4、民事调解书，证明被告未按期支付银行按揭货款，银行向法院起诉原告，银行与原告达成调解协议；5、客户专用回单，原告根据调解协议向建行支付379560.41元，在2019年6月24日银行扣划了款项3366.5元，同年的3月26日建设银行扣划了款项10191.12元；6、《关于解除曾xx客户借款合同的通知》，证明银行向原告发出的通知，告知银行与曾xx解除了按揭合同；7、解除合同通知书及其快递ESM凭证，证明银行通过特快专递的形式通知被告解除了合同；8、建设银行起诉原告的证据目录里面两份合同，一个是《个人住房（商业用房）借款合同》，一个是《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，证明被告向建设银行桂林分行按揭贷款432000元，以及原告为被告向银行借款进行担保。 被告曾xx未作书面答辩，亦未出庭参加诉讼。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告曾xx经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和质证的权利，原告提供的证据符合《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，本院予以确认并附卷在案，作为查明案件事实的依据。 根据当事人的陈述及本院采信的证据，结合庭审笔录，本院认定如下法律事实：2015年3月17日，桂林xx房地产开发有限公司与中国建设银行股份有限公司桂林分行（以下简称建行桂林分行）签订编号为4501600162015012号的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，合同约定自2015年3月16日至2025年3月16日期间，桂林xx房地产开发有限公司因建行桂林分行向购置临桂县机场路南面熊虎山庄西侧xx城的购房借款者发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权提供担保，担保责任的最高限额为人民币二亿六千万元；保证方式为连带责任担保，保证期间为自建行桂林分行向购房借款人签订单笔借款合同之日至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。2016年12月1日，被告曾xx（买受人）与原告桂林xx房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，由被告购买原告开发的位于桂林市临桂县（现为临桂区南面熊虎山庄西侧xx城9栋1单元17层03号房。合同约定该房屋按套内建筑面积计算，单价为每平方米5660.59元，总金额540，020元。付款方式为银行按揭付款：签订本合同之日付清首付款108，020元，余款432，000元整，买受人应银行要求提供办理银行按揭贷款所需的全部资料和费用，并在签订商品房买卖合同后15日内到银行办理完所有按揭手续，贷款金额和年限以银行最终批准为准。如果买受人已向银行提供办理银行按揭贷款所需的全部资料，但不能获得银行批准贷款的买受人获得的贷款数额与首付款之和低于合同总价款的，买受人应在接到出卖人电话或短信通知后10日内一次性缴足剩余房款，否则买房人按本合同第七条规定承担违约责任。合同附件五合同补充协议第三条约定：根据信贷政策及保证合同（或保证条款）的约定，出卖人就买受人向银行申请的按揭贷款提供连带责任的保证。出卖人保证期间，买受人未能按期偿还贷款本息的，买受人须赔偿出卖人的全部损失。若买受人违约导致银行解除《借款合同》的，出卖人有权解除与买受人之间的本合同，买受人应赔偿出卖人因此所受的全部损失外，还应承担合同总价款15%的违约金，商品房由出卖人收回并另行处理。2016年12月27日，被告曾xx向原告支付首付款108，020元，同日，原告至临桂县房地产管理所办理了案涉房屋的备案登记。2017年2月1日，曾xx与建行桂林分行签订《个人（商业用房）借款合同》，合同约定由曾xx向建行桂林分行借款432，000元，借款期限从2017年2月1日至2032年2月1日，贷款利率执行浮动利率，即在基准利率水平上，上浮2%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮／下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次，贷款人将款项一次性划入桂林xx房地产开发有限公司账户；借款人的还款方法为：采用等额本息还款方法，在合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额为人民币3，415.78元；合同项下担保方式为抵押和最高额保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，合同项下抵押财产名称为临桂县机场路南面熊虎山庄西侧xx城9栋1单元17层03号房；合同项下与借款有关的费用（包括但不限于登记、评估、保管、鉴定、公证、律师服务、保险等费用）由借款人承担，贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等），由借款人承担；本合同除担保条款以外条款项下的债权在编号为4501600162015012号《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》保证范围之内；本合同项下的抵押约定期限为2017年2月1日起至所担保债权全部清偿之日止。2017年2月1日，建行桂林分行按约将贷款本金432，000元汇入桂林xx城xx华府楼盘按揭贷款客户账号04721027031667000000002。2017年7月5日，曾xx与桂林xx房地产开发有限公司办理了案涉房屋的预告登记【桂（2017）临桂区不动产证明第0017547号《不动产登记证明》】。自2019年2月起，被告曾xx便未按《个人（商业用房）借款合同》约定及时、足额向建行桂林分行归还借款本息，截至2019年2月2日，已经拖欠借款本金5336元，利息4771.37元，罚息83.75元。2019年5月9日。建行桂林分行将曾xx、桂林xx房地产开发有限公司诉至桂林市秀峰区人民法院，请求：解除建行桂林分行与被告曾xx的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、曾xx归还建行桂林分行借款本金394，837.68元，利息4771.37元，罚息83.75元（利款利息、罚息暂计至2019年2月2日，自2019年2月3日起的利息、罚息及复利按《个人住房（商业用房）借款合同》约定的方式计至拖欠本息还清之日止）；3、曾xx偿付原告为实现债权支出的律师费18，486元；4、桂林xx房地产开发有限公司对曾xx上述债务承担连带保证责任；5、诉讼费由桂林xx房地产开发有限公司、曾xx承担。2019年5月10日，经桂林市秀峰区人民法院组织调解，建行桂林分行、桂林xx房地产开发有限公司达成调解协议：一、桂林xx房地产开发有限公司于2019年6月15日前偿还中国建行桂林分行贷款本金394，837.68元，利息及罚息（利息及罚息的计算标准按照合同约定从2019年2月1日起计算至桂林xx房地产开发有限公司实际清偿之日止）；二、桂林xx房地产开发有限公司于2019年6月15日前向建行桂林分行支付律师费9243元；三、案件受理费3787元，由桂林xx房地产开发有限公司自愿负担并于2019年6月15日前一并支付给建行桂林分行。桂林市秀峰区人民法院以（2019）桂0312民初677号民事调解书对双方的协议内容进行了确认。桂林xx房地产开发有限公司于2019年3月26日、2019年6月24日为曾xx向建行桂林分行归还借款本息10，191.12元、3366.65元。2019年7月4日，建行桂林分行向曾xx邮寄《解除合同通知书》，2019年7月5日，建行桂林分行向桂林xx房地产开发有限公司送达《关于解除曾xx客户借款合同的通知》，告知桂林xx房地产开发有限公司，建行桂林分行已解除与曾xx之间的《个人住房（商业用房）借款合同》，并要求桂林xx房地产开发有限公司按调解协议履行义务，桂林xx房地产开发有限公司于2019年8月12日按调解协议向建行桂林分行支付曾xx的借款本息及支付律师费、诉讼费损失共计379，560.41元。减除律师费、诉讼费，桂林xx房地产开发有限公司为曾xx向建行桂林分行归还借款本息为380，088.18元。另，案涉xx城9栋1单元17层03号房已交付曾xx使用，但尚未办理房屋产权转移登记。 本院认为，案涉《商品房买卖合同》为原告桂林xx房地产开发有限公司与被告曾xx自愿签订，内容不违反法律强制性规定，为有效合同，对原、被告具有约束力。在履行本案所涉《商品房买卖合同》过程中，被告以首付及银行按揭贷款的方式向原告支付了购房款540，020元，但被告因违反其与建行桂林分行所签订的借款合同约定，未能按时偿还贷款本息，以致原告被建行桂林分行追究了保证担保责任即由原告代被告偿还了所欠建行桂林分行的全部贷款本息。原、被告在本案所涉《商品房买卖合同》合同附件五合同补充协议第三条约定：根据信贷政策及保证合同（或保证条款）的约定，出卖人就买受人向银行申请的按揭贷款提供连带责任的保证。出卖人保证期间，买受人未能按期偿还贷款本息的，买受人须赔偿出卖人的全部损失。若买受人违约导致银行解除《借款合同》的，出卖人有权解除与买受人之间的本合同，买受人应赔偿出卖人因此所受的全部损失外，还应承担合同总价款15%的违约金，商品房由出卖人收回并另行处理。从本案查明事实来看，被告因未按时偿还贷款本息被建行桂林分行解除了双方之间的《个人住房（商业用房）借款合同》，而原告确因被告未按时偿还贷款本息被建行桂林分行追究了保证责任，即代被告偿还了所欠全部贷款本息380，088.18元。本案所涉《商品房买卖合同》解除的条件已成就，本院对原告诉请要求解除本案所涉的《商品房买卖合同》的诉讼请求予以支持；原、被告之间的《商品房买卖合同》被解除，被告应当将案涉房屋归还原告，同时被告亦有义务协助配合原告到房产管理部门注销案涉房屋的备案登记，故本院对原告要求被告返还案涉房屋，并协助原告到房产登记部门办理注销商品房备案登记手续的诉讼请求予以支持；根据原、被告在本案所涉《商品房买卖合同》合同附件五合同补充协议第三条的约定，被告应当向原告支付合同总价款15%的违约金即540，020元×15%=81，003元，原告要求被告支付违约金81，003元的诉讼请求理由充分，本院予以支持。 被告曾xx在本案中拒不到庭的行为和在举证期间内不向法院提交相应证据材料，视为其放弃举证权利，其应根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，承担举证不能的不利后果。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告桂林xx房地产开发有限公司与被告曾xx于2016年12月1日签订的《商品房买卖合同》； 二、被告曾xx将位于桂林市临桂县（现为临桂区南面熊虎山庄西侧xx城9栋1单元17层03号房返还给原告桂林xx房地产开发有限公司； 三、被告曾xx协助原告桂林xx房地产开发有限公司至房产登记部门办理桂林市临桂县（现为临桂区南面熊虎山庄西侧xx城9栋1单元17层03号房的备案登记注销； 四、被告曾xx支付原告桂林xx房地产开发有限公司违约金81，003元。 上述债务，义务人应于本案生效判决送达之日起十五日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内向本院申请执行。 案件受理费1825元，保全费3220元，合计5045元，由被告曾xx负担；公告费560元，由被告曾xx负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费1825元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。上诉期满后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  李定健 人民陪审员  王顺有 人民陪审员  董丽冰 二〇二〇年四月十七日 法官 助理  蒙玲燕 书 记 员  梁燕聪