广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终5987号上诉人（一审原告）：谢国良（TSE，KwokLeung），男，1956年4月15日出生，香港特别行政区居民。委托诉讼代理人：袁金鹏，广东金桥百信律师事务所律师。上诉人（一审被告）：广州市番禺区基本建设投资管理办公室。住所地：广东省广州市番禺区清河东路319号西副楼6楼。法定代表人：张业华，主任。委托诉讼代理人：蒋峥嵘，广东仲衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：张斯琦，广东仲衡律师事务所律师。一审第三人：广州市番禺区土地开发中心。住所地：广东省广州市番禺区市桥街东兴路38号。法定代表人：仇金荣，主任。委托诉讼代理人：易伟佳，广东华誉品智律师事务所律师。上诉人谢国良、广州市番禺区基本建设投资管理办公室（以下简称基建办公室）因与一审第三人广州市番禺区土地开发中心（以下简称土地开发中心）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广东自由贸易区南沙片区人民法院（2019）粤0191民初453号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。上诉人谢国良上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判基建办公室向谢国良支付自2014年12月30日起至实际交付房屋之日止的交房违约金，暂计至2020年2月10日共计285804元，后续延迟交房违约金不能确定，谢国良保留对基建办公室的索赔权；2.改判基建办公室依照拆迁补偿协议约定，向谢国良支付延迟支付安置补偿费产生的违约金7123.5元；3.基建办公室承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：谢国良与基建办公室签订拆迁补偿协议，是双方基于平等主体地位，自愿签署的合法有效法律文书，双方都应当接受该协议的约束。根据协议约定，基建办公室应于2014年12月30日前将双方确认好的两套回迁房交付给谢国良使用，如违反约定则应按全部补偿款每日的0.3‰支付违约金。但至今基建办公室未交付回迁房，谢国良多次催促，均被基建办公室以未支付超权益面积部分价款为由拒绝。双方签订的拆迁协议附件2约定了回购价格，但是没有列明关于超权益面积另行依照市场价支付的表述及条款。基建办公室至今未交付回迁房，应当自2014年12月30日起支付违约金。一审法院在认定基建办公室违约的情况下，对违约金的截止日期属于认定事实错误。谢国良未收楼的原因在于基建办公室在未经谢国良同意的情况下，以获取非法利益为目的，单方擅自对原拆迁补偿协议作出重大更改，该行为损害谢国良的合法权益。对此，基建办公室具有重大过错，应当承担谢国良不能收楼的全部后果，继续依照拆迁补偿协议向谢国良支付违约金，直至谢国良收楼时止。二、基建办公室应当依照约定向谢国良支付延迟支付安置补偿费产生的违约金7123.5元。双方在签订拆迁补偿协议时约定，临时安置补偿费在安置房未交付使用前按月计算，每季度头10日内支付一次，后续在实际履行过程中基建办公室又先后出具七个补偿协议，让谢国良签名，由于谢国良看到对自己不利的协议，当时拒绝签名，但是不签名就收不到临时安置补偿费，无法支付房租，谢国良只好在补偿协议上划去对自己不利的条款，并在补充协议上备注“以第一份协议为准”的字样，才在补充协议上签名。上述行为可以证明谢国良并不认可该协议，没有放弃追偿自己的权利，该事实未获得一审法院的支持，故请求二审法院在查明事实的基础上对此作出变更。上诉人基建办公室上诉请求：1.撤销一审判决全部判项，并依法改判；2.一、二审诉讼费用均由谢国良承担。事实与理由：一、一审判决第一项认定事实不清，该判项基建办公室根本无从履行。在一审过程中，基建办公室已经多次表明涉案安置房属于土地开发中心开发，基建办公室无法独自完成交付房屋的义务，而且土地开发中心亦在庭审中明确在谢国良未履行付清购房款以及房屋维修基金的义务前，其无法履行交房的义务。按照拆迁安置房的交房程序和手续为：双方签订安置房回购协议、谢国良向基建办公室付清回购价款及物业专项维修基金、谢国良与基建办公室签订上述回购协议、基建办公室向土地开发中心购买涉案房屋及付清房款、基建办公室提供涉案房屋的安置资料、联系土地开发中心交付房屋钥匙及配合将安置房屋产权直接过户至谢国良名下。但至今，谢国良从未支付过涉案安置房的购房款，按照广州市番禺区政府关于安置房回购的程序，在此种情况下，不管是基建办公室还是土地开发中心都无法履行交付安置房的，现一审法院直接判决基建办公室交付涉案安置房，认定事实有误。谢国良被拆迁房屋面积130.4平方米，根据桥南街国有土地房屋拆迁回购安置房方案，谢国良的安置回购权益面积为156.48平方米。谢国良选择回购的安置房总面积为218.1平方米，超出权益面积61.62平方米，因补偿方案没有确定该面积的回购单价，因此谢国良若需回购，则须按目前市场评估价进行回购。二、关于逾期违约金已高于谢国良的实际损失的问题，一审判决的数额过高，应依法进行调整。首先，本案中，由于谢国良不满意原《广州市番禺区长堤西路（西堤路—东涌路）道路及景观改造工程拆迁补偿方案（修改稿）》的关于回购房面积原则上不大于被拆迁房面积110%及回迁的安置房不满，迟迟不与基建办公室签订拆迁补偿协议，后基建办公室按照《桥南街国有土地房屋拆迁回购安置房方案》将回购安置房总面积上浮20%。为顺利推进该项目的拆迁工作，基建办公室向广州市番禺区人民政府请示并获批示同意后与谢国良签订拆迁补偿协议，但对于其他事实如临时安置补助费为2000元每月等都是按照长堤方案执行。就本次拆迁项目而言，谢国良已经享受了两份拆迁方案中对其最有利的部分，享受着同一拆迁项目中的其他被拆迁户并不能享有的待遇，相比起同一拆迁项目中的其他被拆迁户而言，其不但没有遭受损失，而且获得利益还比其他拆迁户要大很多。其次，谢国良在一审中也没有提供证据证明其实际损失，一审法院却认定拆迁补偿协议书约定违约金标准未过分高于造成的损失，从而没有调整违约金计算标准，有失公平。三、自2019年2月底起，基建办公室无需再向谢国良支付安置补助费。长堤方案对临时安置补助费的支付期限规定了“临时安置补助费从签订拆迁补偿协议并交出被拆迁房屋之月起补至安置房交钥匙（安置房业主单位通知交钥匙起计算）后三个月止”。2018年11月30日，基建办公室已书面通知谢国良配合办理相关的交楼手续，但谢国良一直不配合，导致临时安置补助费的支付不知何时才能支付完毕，若谢国良故意拖延收楼时间，反而还能让其继续从基建办公室处收取安置补助费，极易诱发道德风险，如果法院判令基建办公室继续支付按照补偿费及违约金，更会造成政府财政损失，若日后他人效仿，后果亦不堪设想。再者，一审法院也认定2019年2月底后双方因购房款问题存在争议而未签订回购协议，谢国良未能收楼，因此也认定违约金计算至2018年12月1日。同理，基建办公室已经书面通知谢国良收楼，但因购房款问题存在争议而未能收楼，问题起因源于双方，因此基建办公室认为自2019年2月底起基建办公室无需再向谢国良支付安置补偿费。一审第三人土地开发中心陈述称，一、谢国良具有按市场评估价回购超出拆迁安置权益面积部分的义务。根据合同法第125条的规定、合同使用的词句、合同的有关条款、交易习惯以及诚实信用原则，超出权益面积的部分不能按成本价回购才是合同条款的真实意思。虽然补偿协议及补偿方案没有明确约定超出权益面积部分要按市场价回购，但补偿方案的制定是按照当时有效的《城市房屋拆迁管理条例》（2001）为依据，根据条例第二十四条、第二十五条的规定，双方应当按照房地产市场评估价格结清差价，基建办公室要求谢国良根据市场评估价付清超出权益部分的回购款，符合合同约定和法律规定。超出权益面积的部分按8100元/平方米计算公平合理。而且根据合同法第61、62条规定的合同漏洞填补规则，此项拆迁项目中的其他被拆迁人均是按签署文件确定的价格回购超出权益面积的部分，既属于交易习惯，又属于市场价格，谢国良也应当按照此价格补足差额部分的价款。二、谢国良具有支付住房专项维修资金的义务。根据长堤西路拆迁方案第一条第一款第8项的规定，回购方的物业维修基金由被拆迁人负责。根据《住宅专项维修资金管理办法》第六条及第三十六条的规定，在谢国良支付房屋维修资金前，开发单位交付房屋不合法，事实上也无法执行。三、由于谢国良拒绝履行合同义务，基建办公室有权拒绝交付房屋。根据合同法第六十六条的规定，谢国良具有支付回购房款和缴纳住房专项维修资金的义务，其拒不履行的，基建办公室有权拒绝交付房屋，不承担违约责任。针对谢国良的上诉，基建办公室辩称，一、谢国良要求违约金计至2020年2月10日且保留对后续违约金的索赔权没有事实依据和法律依据。谢国良于2018年12月1日后未能收楼的原因不能归责于基建办公室。基建办公室要求谢国良超出权益面积部分按照市场价格支付对价，公平合理，并无不当。基建办公室并未单方修改任何补偿协议，双方协议之内容均按照政府相关文件精神落实。二、基建办公室不存在迟延支付安置补偿费的情形，无须向谢国良支付相应的违约金。双方签订的长堤西路拆迁补偿协议补充协议的内容已经对支付安置补偿费的金额与期限作出变更。而且，基建办公室作为政府部门所有文件都需要走流程，才能完成向财政请款的程序，谢国良也承认其擅自更改补充协议的内容才导致该协议无法生效，无法作为请款的依据，才导致基建办公室无法为其申请支付安置补偿费，该法律后果应由其自己承担。再次，谢国良提出该项诉请属于重复主张违约金，不应支持。针对基建办公室的上诉，谢国良辩称，一、一审法院认定事实清楚，判决合理合法。依照双方所签订的安置补偿协议约定，谢国良已经及时、全部地履行了合同义务，但基建办公室却未经谢国良同意，单方面更改已生效的协议，以此来拒绝履行交付房屋的义务，导致谢国良自房屋被拆到现在无法收楼。基建办公室辩称内部分工不同，基建办公室内部的管理流程及分工，与谢国良无关。依据合同相对性，谢国良仅对基建办公室主张权利，要求基建办公室履行合同义务，不存在无法履行的情况。二、针对基建办公室提出的违约金过高的问题，基建办公室提出逾期违约金高于谢国良的实际损失，从而认定一审法院判决违约金数额过高，但是谢国良实际遭受的损失，基建办公室是如何统计、过高的结论是怎么得出来的，高了多少等，基建办公室均没有提供证据证明。双方依法签订拆迁补偿协议书，约定基建办公室对谢国良的房产进行拆迁，补偿金额为510216.3元，如基建办公室违约，每逾期一天，按照全部补偿款0.03%标准赔偿支付违约金。合同是对等的，如果谢国良当时违约延迟交房，同样要接受0.03%违约金的约束，该协议是双方真实意思的表示，双方都应当受到该协议的约束。基建办公室至今仍然未向谢国良交付房屋，构成基本违约。谢国良依照协议向基建办公室主张违约金，合情、合法、合理，而且拆迁补偿协议书约定，每日万分之三的违约金补偿金额和标准，并未过高，这也是一审判决认定的事实。一审判决违约赔偿是正确的，应当予以维持，但违约金截止日期计算有误，应计算到基建办公室向谢国良交付房屋钥匙拿到房产证时截止。三、基建办公室认为自2019年2月1日起无需再向谢国良支付安置补偿费，这纯属是基建办公室一方自行预测，众所周知双方签订协议就应当受到协议权利义务的约束。2018年11月底，基建办公室通知谢国良收楼，但单方面对合同内容作了重大变更，严重损害了谢国良的合法权益，增加了谢国良的负担，这种情况谢国良无法收楼。依法行政取信于民，本是行政机关应当履行的职责，在收到基建办公室的通知之后，谢国良一直想通过协商解决问题，甚至提出费用都可以先支付就收楼，等后续双方通过诉讼解决问题，但基建办公室不同意该方案，谢国良无奈又希望通过信访市长热线等各种途径解决问题，所有救济途径走完，双方依然无法达成协议。基建办公室不交付房屋，谢国良就需要在外租房，就会产生租金。谢国良认为安置补偿费应当支付至基建办公室方向谢国良交付房屋时为止。另外，基建办公室一审提交的证据第94页已经明确确认了临时安置补偿费截止日期为2019年的7月1日，但现在又把日期往前提前了五个月。谢国良向一审法院起诉请求：1.基建办公室向谢国良交付位于广州市番禺区桥南街南景园安置区4座15层D2-06和D2-01的房屋；2.基建办公室向谢国良支付自2014年12月30日至2019年3月30日的迟延交房违约金237303元；3.基建办公室向谢国良支付2018年7月18日至2019年3月31日拖欠的临时安置补助费20000元及逾期支付临时安置补助费的违约金6403.5元（逾期支付2016年5月18日至2018年7月17日期间的临时安置补助费违约金，各以每季度的临时安置补助费7500元为本金，按照每日万分之三的标准，分别从2016年5月18日计算至2018年11月2日止；逾期支付2018年7月17日之后的临时安置补助费的违约金，各以每季度的临时安置补助费7500元为本金，按照每日万分之三的标准，从2018年7月18日计算至2019年3月30日止）；4.本案全部诉讼费用由基建办公室承担。一审法院认定事实：原位于市××海××路××501的房屋为谢国良名下物业，建筑面积130.4㎡。基建办公室委托广东国众联资产评估土地房地产估价咨询有限公司对该套房屋进行评估，广东国众联资产评估土地房地产估价咨询有限公司于2010年5月25日出具《房地产估价报告》，估价该套房屋在2009年9月25日的公允市场价格为463833元。2009年9月25日，基建办公室取得广州市番禺区南区长堤西路（西堤路到东涌路）市政道路及景观改造工程的《房屋拆迁许可证》。2010年6月13日，谢国良（乙方）与基建办公室（甲方）签订《广州市番禺区长堤西路改造工程项目拆迁补偿协议书》，约定：根据番府[2008]129号建设通告精神，因长堤西路（西堤路-东涌路）道路及景观改造工程建设需要，需拆迁位于市××海××路××501的房屋。当地政府土地管理部门确认该房地产权属归乙方所有，房地产权证：22××16号。根据《批转区国土房管局的通知》（番府[2001]35号）文件的有关精神，对乙方被拆迁的房屋采取产权调换，结算差价的方式进行补偿。甲方负责协调乙方调换房屋及产权证办到乙方名下，应安置面积部分的税费按拆迁管理规定应由甲方承担的由甲方承担，超出应安置面积部分的应缴税费由乙方承担，并于交楼时办妥。根据《粤国众联评字[2010]1C0103号评估报告书》，评估补偿款总金额463833元。根据《关于公布广州市拆迁城镇华侨房屋补偿标准的通知》（穗国房字第[2006]148号）文第二条拆迁城镇华侨房屋补偿标准的增幅比例第二点规定，广州市历史旧城区范围内拆迁属于非住宅的华侨房屋及广州市历史旧城区范围外拆迁华侨房屋的补偿金额按照上述评估报告的金额增加10%确定，乙方房地产拆迁补偿总金额为510216.3元。安置房选定为南景园安置区4座15层D2-06和D2-01，回购价按南景园的回购方案结算，临时安置补助费在安置房未交付使用前按月计算（被拆迁房屋建筑面积100㎡以下的，每户1500元/月，被拆迁房屋建筑面积100㎡（含100㎡）以上的，每户2000元/月），每季度头10日内支付一次并存入乙方账户内为准。回迁房于2014年12月30日前交付，水、电、通邮、电话、有线电视、煤气管到户，并附安置房图纸及交楼标准和桥南街南景园拆迁安置补偿方案作本协议附件。甲方向区政府申请退回××街×号平房至乙方名下，最终以区政府的批复意见执行。（若区政府批复不同意，不视为违约），如区政府同意退回该房屋，拆迁乙方位于市××海××路××501房屋的安置面积作相应抵减。如甲方或乙方违反上述条文，应向对方赔偿损失的，每逾期一天，应按全部补偿款的每日0.03%计付违约金。上述协议附件2《桥南街国有土地房屋拆迁回购安置房方案》约定，以永久性居住房屋的实际面积为依据，按“拆一补一”的原则回购，回购安置房总面积可上浮20%，可选择回购一套或以上安置房。安置房建设开发成本均价为每平方米2600元，结合楼层因素价格回购安置房。回购安置房面积小于或等于120平方米的，1-4层及顶层每平方米2000元，5-9层每平方米2100元，10层以上每平方米2200元。回购安置房在120平方米以上这部分的面积，1-4层及顶层每平方米2500元，5-9层每平方米2600元，10层以上每平方米2700元。拆迁人给予被拆迁户临时安置补助费，临时安置补助费按每户每月1500元标准确定，临时安置补助费补至安置房完工交锁匙之日起3月止。谢国良、基建办公室确认，上述拆迁补偿协议书中约定的××街×号平房并未退回至谢国良名下。2010年7月8日，基建办公室收到谢国良提交的被拆迁房屋的房屋所有权证原件。2010年8月18日，谢国良确认选择南景园4座15楼D2-01、06房作为安置房。2011年8月12日，谢国良（乙方）与基建办公室（甲方）签订《长堤西路（西堤路-东涌路）道路及景观改造工程项目拆迁补偿补充协议》，约定甲方补偿乙方按时搬迁奖励费和临时安置补助费，甲方同意将按时搬迁奖励一万元在签订本协议后一次性支付给乙方，临时安置补助费在安置房未交付使用前按月计算，由2010年5月18日开始计算，预付一年临时安置补助费2000×12=24000元，奖励、临时安置补助费共计34000元，一年后回购房未交房，临时安置补助费继续按《广州市番禺区长堤西路改造工程项目拆迁补偿协议书》第五条第四点执行。2011年12月14日，谢国良（乙方）与基建办公室（甲方）签订《长堤西路（西堤路-东涌路）道路及景观改造工程项目拆迁补偿的补充协议2》，约定甲方补偿乙方临时安置补助费，甲方同意由2011年5月18日起至2012年5月18日止，预付一年临时安置补助费2000×12=24000元。一年后回购房未交房，临时安置补助费继续按《广州市番禺区长堤西路改造工程项目拆迁补偿协议书》第五条第四点执行。2012年11月16日，谢国良（乙方）与基建办公室（甲方）签订《长堤西路（西堤路-东涌路）道路及景观改造工程项目拆迁补偿协议》补充协议3，约定临时安置补助费按《广州市番禺区长堤西路（西堤路-东涌路）道路及景观改造工程拆迁补偿方案》第二条第一点“临时安置费补助费从签订拆迁补偿协议并交出拆卸房屋之月起补至安置房交钥匙（安置房业主单位通知交钥匙起计算）后三个月止”计算。甲方补偿乙方临时安置补助费，甲方同意支付2012年5月19日起至2013年11月18日止18个月的临时安置补助费2000×18=36000元。若一年后未交房，再另行签订补充协议支付临时安置补助费。2013年11月26日，谢国良（乙方）与基建办公室（甲方）签订《长堤西路（西堤路-东涌路）道路及景观改造工程项目拆迁补偿协议书》补充协议4，约定考虑到今年房租上涨，现对临时安置补助费标准进行调整。被拆迁房屋建筑面积100㎡以下的原每户1500元/月调整为2000元/月，100㎡以上（含100㎡）的每户2000元/月调整为每户2500元/月。临时安置补助费标准按上述标准从2013年11月至2014年10月。甲方同意补偿乙方临时安置补助费，预付一年临时安置补助费，即从2013年11月至2014年10月止临时安置补助费2500×12=30000元。到期后未交房则继续按本协议第一条执行另行签订补充协议支付临时安置补助费。2014年10月22日，谢国良（乙方）与基建办公室（甲方）签订《长堤西路（西堤路-东涌路）道路及景观改造工程项目拆迁补偿协议书》补充协议5，约定被拆迁房屋建筑面积100㎡以下的原每户1500元/月调整为2000元/月，100㎡以上（含100㎡）的每户2000元/月调整为每户2500元/月。甲方同意补偿乙方临时安置补助费，预付七个月临时安置补助费，即从2014年11月至2015年5月止临时安置补助费2500×7=17500元。到期后未交房则继续按本协议第一条执行另行签订补充协议支付临时安置补助费。2015年6月30日，谢国良（乙方）与基建办公室（甲方）签订《长堤西路（西堤路-东涌路）道路及景观改造工程项目拆迁补偿协议书》补充协议6，约定甲方同意补偿乙方临时安置补助费，预付一年临时安置补助费，即从2015年6月至2016年5月止临时安置补助费2500×12=30000元。到期后未交房则继续按本协议第一条执行另行签订补充协议支付临时安置费。2017年7月6日，谢国良（乙方）与基建办公室（甲方）签订《长堤西路（西堤路-东涌路）道路及景观改造工程项目拆迁补偿协议书》补充协议7，约定甲方同意补偿乙方临时安置补助费，预付19个月临时安置补助费，即从2016年6月至2017年12月止临时安置补助费2500×19=47500元。协议中“到期后未交房则继续按本协议第一条执行另行签订补充协议支付临时安置费。”有被谢国良划掉痕迹。2018年5月23日，基建办公室向谢国良发出《关于谢国良要求提供回迁房及支付临迁费的复函》，载明由于谢国良自行涂改补偿协议7，导致该协议无效，致使基建办公室无法向区财政局请款，要求谢国良尽快配合基建办公室重新签订协议，以便基建办公室向区财政局申请临时安置费的支付工作。2018年9月26日，谢国良（乙方）与基建办公室（甲方）签订《长堤西路（西堤路-东涌路）道路及景观改造工程项目拆迁补偿协议书》补充协议8，约定甲方同意补偿乙方临时安置补助费，预付26个月临时安置补助费，即从2016年6月至2018年7月止临时安置补助费2500×26=65000元。备注：原签订“《长堤西路（西堤路-东涌路）道路及景观改造工程项目拆迁补偿协议书》补充协议7”作废。2018年11月2日，基建办公室向谢国良支付临时安置补助款65000元。由于基建办公室一直没有交付安置房，谢国良于2016年7月26日向基建办公室发函要求交付安置房。基建办公室确认收到该份函件，并于2016年7月4日向谢国良复函，告知施工进度。之后，谢国良、基建办公室多次沟通交房事宜。2018年11月30日，基建办公室向谢国良发出《关于长堤西路（西堤路-东涌路）道路及景观改造工程桥景园（原南景园）安置房交楼的通知》，通知谢国良桥景园安置区（原南景园安置区）已具备交楼条件，要求谢国良配合基建办公室签订安置房回购协议，以完成安置房交楼相关手续。谢国良确认于2018年12月1日收到该份通知。2019年2月1日，谢国良拿到基建办公室提供的以基建办公室为甲方、谢国良为乙方的《番禺区长堤西路（西堤路-东涌路）道路及景观改造工程安置房回购协议》空白版，载明：安置房地点位于桥××号“桥景园安置区”，安置房地址为桥景园4座十五层1501（D2-01）户型、桥景园4座十五层1506（D2-06）户型。安置房建筑面积为89.7和128.4平方米，合计218.1平方米（安置房建筑面积最终以国土局房管部门确权的面积为准，购房款和物业维修资金需根据实测房产面积多退少补）。回购安置房面积小于或等于120平方米的，1-4层及顶层为2000元/平方米，5-9层为2100元/平方米，10层以上为2200元/平方米。回购安置房在120平方米以上，总权益面积以内部分的，1-4层及顶层为2500元/平方米，5-9层为2600元/平方米，10层以上为2700元/平方米。超出总权益面积的部分按市场价8100元/平方米计算。乙方被征收房屋的有证面积为130.4平方米（以房屋所有权证作为补偿依据），上浮20%的建筑面积为26.08平方米，总权益面积为156.48平方米。安置房总建筑面积为218.1平方米，按成本价计算的建筑面积合共156.48平方米，其中，回购安置房小于或等于120平方米的回购价为264000元，安置房超出120平方米以上，总权益面积以内的面积36.48平方米，计算回购价98496元，超出权益面积为61.62平方米（按市场价8100元/平方米计算）为499122元，三项合计861618元。乙方回购甲方位于桥××号“桥景园安置区”安置房，房屋总建筑面积218.1平方米，按住宅专项维修资金管理办法收费标准为105元/平方米，计得房屋维修资金为22900.5元。乙方需在甲方交付安置房钥匙前将房屋维修资金及回购安置房款884518.5元全部支付给甲方。该份回购协议落款处为空白，无一方签名。谢国良认为该回购协议对双方原签订的拆迁补偿协议的条款作出了重大改变，对谢国良不公平，故拒绝在该协议上签字。之后谢国良、基建办公室就安置房的结算价款等问题进行多次沟通，但均未达成一致意见。2019年3月22日，基建办公室向谢国良发出《关于长堤西路（西堤路-东涌路）道路及景观改造工程桥景园（原南景园）安置房交楼的再次通知》，通知谢国良尽快与基建办公室签订安置房回购协议、交付安置房回购款及办理收楼相关事宜，该工程临时安置补助费截止日期为2019年7月1日止（已含3个月装修期）。谢国良确认于2019年3月29日收到该通知。关于对谢国良安置的两套房屋即南景园4座15楼D2-01、06房是否存在超出权益面积，以及超出权益面积部分的回购价如何计算的问题双方存在争议。谢国良认为双方签订的《广州市番禺区长堤西路改造工程项目拆迁补偿协议书》约定谢国良选定了上述两套安置房，所以被安置的面积就应当以上述两套安置房面积为准，不存在超出权益面积的问题；该协议已经明确对超出120平方米以上面积的回购价格进行了约定，即每平方米2700元，并没有约定需要按照市场价进行回购；谢国良同意按照每平方米2700元的标准向基建办公室支付购房款。基建办公室认为根据附件2《桥南街国有土地房屋拆迁回购安置房方案》，安置房回购面积按“拆一补一”的原则回购，回购安置房总面积可上浮20%，被拆迁的房屋建筑面积130.4平方米，按照上浮20%的标准计算，谢国良可得的拆迁房屋面积为156.48平方米，而谢国良选定的两套安置房面积为218.1平方米，超出权益面积61.62元；《广州市番禺区长堤西路改造工程项目拆迁补偿协议书》及《桥南街国有土地房屋拆迁回购安置房方案》只是约定了安置房的位置，并没有对超出权益面积部分的回购价格进行约定，对于超出权益面积部分的回购价应当按照签订上述拆迁补偿协议书时即2010年6月13日的市场价格进行计算。为证明涉案安置房在2010年6月的市场价为每平方米8100元，基建办公室提供广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局于2009年12月16日出具的《关于提供番禺区市桥中心城区一手房市场交易均价的复函》、基建办公室于2009年12月29日向广州市番禺区人民政府作出的《关于长堤西路（西堤路-东涌路）道路及景观改造工程拆迁安置补偿工作有关问题的请示》、广州市番禺区人民政府办公室于2010年2月3日作出的《公文办理情况通知》[（2010）66号]。其中，《关于提供番禺区市桥中心城区一手房市场交易均价的复函》记载番禺区1-10月市场一手房（包括车位、车库、办公、商铺以及住宅）交易均价为7982元，但没有以市桥中心城区为对象进行统计的数据。《关于长堤西路（西堤路-东涌路）道路及景观改造工程拆迁安置补偿工作有关问题的请示》记载基建办公室向广州市番禺区人民政府建议超出权益面积部分的计价为1-4层及顶层7900元/㎡、5-9层8000元/㎡、10层以上8100元/㎡。谢国良认为上述复函记载的交易均价不具有参考性，住宅与车库、办公写字楼及商铺的价格有着明显的不同，即使依照市场价格，也应当由具有法定资质的机构作出的评估价，基建办公室提供的其余证据是基建办公室自己的内部管理流程，与本案无关。土地开发中心对基建办公室提供的证据均没有异议。谢国良基建办公室在庭审中确认，谢国良至今未向基建办公室支付购房款。基建办公室在庭审中确认就两套安置房的房款问题不在本案中提起反诉。土地开发中心在庭审中确认就涉案两套安置房的房款问题不在本案中提出请求。基建办公室提供涉案房屋所在项目的《建设用地批准书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程竣工验收报告》、《工程竣工验收报告》（室内给水工程）、《工程竣工验收报告》（室外给水管网工程）、《客户受电工程竣工检验意见书》、《工程竣工报告》（电器设备及土建工程）等复印件，拟证明涉案房屋符合交付条件。上述证据中记载的用地单位、建设单位等均为土地开发中心。谢国良对上述证据不予确认，但是同意接收涉案两套安置房。土地开发中心对上述证据没有意见。基建办公室、土地开发中心在庭审中确认，涉案房屋所在项目尚未取得竣工验收备案表，也未进行大确权。一审法院认为，谢国良为香港特别行政区居民，本案为涉港房屋拆迁安置补偿合同纠纷，应当参照涉外民事纠纷处理。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，因当事人未就处理本案合同争议所适用的法律做出选择，而本案的合同履行地和标的物所在地均在我国内地，依照最密切联系原则，该院确认我国内地法律作为解决本案争议的准据法。谢国良、基建办公室签订的《广州市番禺区长堤西路改造工程项目拆迁补偿协议书》（附件）及八份补充协议是双方真实意思表示，内容没有违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。上述拆迁补偿协议书约定基建办公室应于2014年12月30日前将涉案两套安置房交付给谢国良使用，但基建办公室至今未向谢国良交付，现谢国良要求基建办公室交付涉案两套安置房符合合同约定，该院予以支持。基建办公室以谢国良没有付清购房款为由拒绝向谢国良交付房屋，但是经该院释明后又不提起反诉，由于双方对涉案两套安置房是否存在超出权益面积以及超出权益面积部分的价款如何确定的问题存在较大争议，该院不宜直接做出处理。基建办公室可就该购房款的支付问题另循法律途径解决。基建办公室以谢国良未缴纳物业维修基金为由拒绝向谢国良交付房屋，属于交楼不当限制，对于基建办公室的上述答辩理由，该院不予采纳。上述拆迁补偿协议书约定，谢国良房地产拆迁补偿金额510216.3元，如基建办公室违约，每逾期一天，应按全部补偿款的每日0.03%的标准计付违约金。现基建办公室至今未向谢国良交付房屋，构成违约，谢国良要求基建办公室自2014年12月30日起，以510216.3元为基数，按每日0.03%的标准支付违约金，符合合同约定，但违约金应从2014年12月31日起算为宜。基建办公室于2018年11月30日向谢国良发出安置房交楼通知，通知谢国良桥景园安置区（原南景园安置区）已具备交楼条件，要求谢国良配合基建办公室签订安置房回购协议，以完成安置房交楼相关手续。谢国良确认于2018年12月1日收到该份通知。之后双方关于安置房的房款问题存在争议进而未能签订回购协议，谢国良未能收楼。谢国良于2018年12月1日之后未能收楼的原因在于双方就购房款问题无法达成一致意见，故逾期交房违约金应计算至谢国良收到上述交楼通知之日止即2018年12月1日为宜。基建办公室应向谢国良支付2014年12月31日至2018年12月1日止的逾期交房违约金219189元（510216.3元×0.03%×1432天）。对于谢国良主张超过219189元的部分，该院不予支持。拆迁补偿协议书约定的每日万分之三的违约金标准并未过分高于造成的损失的，基建办公室认为违约金标准过高要求调整，没有依据，该院不予采纳。拆迁安置补偿协议约定临时安置补助费在安置房未交付使用前按月计算，每季度头10日内支付一次，而补充协议约定被拆迁房屋建筑面积100㎡以上（含100㎡）的每户2000元/月调整为每户2500元/月，现谢国良要求基建办公室支付2018年7月18日至2019年3月31日止的临时安置补助费，符合约定，该院予以支持。按照上述标准计算，2018年7月18日至2019年3月31日止的临时安置补助费为21167元，谢国良要求上述临时安置补助费按照20000元计算，属于合法处分自己的民事权利，该院予以照准。虽然拆迁安置补偿协议约定每季度支付一次临时安置补助费，但是双方在实际履行过程中每次支付临时安置补助费前均通过签订补充协议的方式一次性支付几个月至二十几个月的费用，应当视为补充协议变更了原拆迁安置补偿协议中关于付款期限的约定，故谢国良要求基建办公室支付逾期支付临时安置补助费的违约金，理据不足，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，一审法院判决如下：一、基建办公室应于判决发生法律效力之日起十日内将位于南景园安置区4座15层D2-06和南景园安置区4座15层D2-01的房屋交付给谢国良；二、基建办公室应于判决发生法律效力之日起十日内向谢国良支付逾期交付上述房屋的违约金219189元；三、基建办公室应于判决发生法律效力之日起十日内向谢国良支付自2018年7月18日起至2019年3月31日止的临时安置补助费为20000元；四、驳回谢国良的其他诉讼请求。案件受理费5256元，由谢国良负担368元，基建办公室负担4888元。二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据材料。一审查明的事实有相关的证据予以佐证，本院对一审查明的事实予以确认。另二审期间，双方确认未能完成交楼手续的主要原因是双方就超出权益部分的安置房面积的结算问题及房屋专项维修资金的支付问题产生争议。本院认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷，因谢国良系香港特别行政区居民，故本案属于涉港合同纠纷。本案涉及不动产的拆迁安置补偿问题，属于因不动产而引起的纠纷，而该不动产位于我国内地，故根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条的规定，本案应适用我国内地法作为处理本案争议的准据法。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、基建办公室应否履行交付房屋的义务；二、如何确定基建办公室应支付的逾期交房违约金及计算标准；三、如何确定基建办公室应支付的安置补偿费及违约金。对此，本院分析如下：关于争议焦点一。根据涉案拆迁补偿协议书约定，基建办公室应于2014年12月30日前将涉案两套安置房交付给谢国良，而基建办公室亦已于2018年11月30日发函给谢国良告知涉案安置房应具备交付条件，故谢国良要求基建办公室交付涉案房屋已经符合合同约定的条件，依法应予支持。虽然涉案房屋并非直接由基建办公室开发建设，但是本案并非一般的商品房买卖合同关系，具有一定的特殊性，基建办公室与实际开发建设单位的内部协调问题，并不能直接约束谢国良，而交付安置房是基建办公室的主要合同义务之一，谢国良未缴纳物业专项维修基金并不足以构成基建办公室可以延迟交房的合理理由，故基建办公室上诉主张其不应履行交房义务，依据不足，本院不予支持。而对于交付的安置房是否超出权益面积及超出部分如何结算及支付问题，基建办公室在一审时已经明确不在本案中提出反诉，故双方可以另寻法律途径解决。关于争议焦点二。如上所述，基建办公室应于2014年12月30日前将涉案两套安置房交付给谢国良，但其直至2018年11月30日才发函通知谢国良收楼，显然已经超过协议约定的交楼期限，构成违约，理应承担逾期交房违约金。但同时，谢国良确认在2018年12月1日收到基建办公室的交楼通知，但是由于双方就安置房面积的结算问题及房屋专项维修资金的支付问题产生争议而导致无法完成交收楼手续，此不能完全归责于基建办公室。而谢国良主张住房专项维修资金应由基建办公室支付并不符合相关法律规定，亦缺乏合同依据。综合本案的实际情况，一审法院酌情认定基建办公室应支付的逾期交楼违约金截止计算至2018年12月1日，基本衡平双方的权利义务关系，符合公平、合理的原则，并无显著不当，本院予以维持。至于逾期交房违约金的计算标准问题，谢国良主张按全部补偿款的每日0.03%计付，符合涉案拆迁补偿协议书的约定，合理有据，客观上亦未显著过高，应予支持；基建办公室上诉主张该标准过高应予调整，依据不足，本院不予采纳。关于争议焦点三。根据涉案拆迁补偿协议书附件2《桥南街国有土地房屋拆迁回购安置房方案》约定，拆迁人给予被拆迁户临时安置补助费，临时安置补助费按每户每月1500元标准确定，临时安置补助费补至安置房完工交锁匙之日起3月止；补充协议8又约定被拆迁面积建筑面积在100㎡以上的每户2000元/月调整为每户2500元/月。同上述争议焦点二关于逾期交楼违约金的论述，2018年12月1日后未能交付房屋的责任不能完全归责于基建办公室，逾期交房违约金截止计算至该日，同理临时安置补助费亦应截止计算至该日起的3个月。据此，基建办公室应支付自2018年7月18日起至2019年2月28日止的临时安置补助费，按2500元/月计算，合计为18629元。基建办公室关于该部分的上诉理由成立，本院予以采纳；一审法院对此处理有误，本院予以纠正。至于谢国良主张支付临时安置补偿费的违约金问题，虽然涉案拆迁补偿协议书约定每季度支付一次，但是双方在实际履行过程中是多次通过签订补充协议的方式一次性支付多个月甚至数十个月的费用，由此可见双方并未实际按照拆迁补偿协议书履行，一审法院据此认定双方已实际变更了原拆迁补偿协议书约定的付款期限，对谢国良要求基建办公室支付安置补偿费违约金不予支持，合理有据，本院予以维持。综上所述，基建办公室关于临时安置补助费的计算期限的上诉请求成立，本院予以采纳；基建办公室的其他上诉请求及谢国良的全部上诉请求均不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条的规定，判决如下：一、维持广东自由贸易区南沙片区人民法院（2019）粤0191民初453号民事判决第一、二项；二、撤销广东自由贸易区南沙片区人民法院（2019）粤0191民初453号民事判决第四项；三、变更广东自由贸易区南沙片区人民法院（2019）粤0191民初453号民事判决第三项为：广州市番禺区基本建设投资管理办公室应于本判决发生法律效力之日起十日内向谢国良（TSE，KwokLeung）支付自2018年7月18日起至2019年2月28日止的临时安置补助费18629元；四、驳回谢国良（TSE，KwokLeung）的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5256元，由谢国良（TSE，KwokLeung）负担516元，广州市番禺区基本建设投资管理办公室负担4740元。二审案件受理费6531元，由谢国良（TSE，KwokLeung）负担1671元，广州市番禺区基本建设投资管理办公室负担4860元。本判决为终审判决。审判长  王碧玉审判员  罗 毅审判员  张 宾二〇二〇年四月二十四日书记员  陈晓君李蕴妍易臻萱