安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖11民终557号上诉人(原审被告)：郭保福，男，1971年7月5日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。委托诉讼代理人：高秀兵，安徽其力律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘松，男，1990年5月20日出生，汉族，住安徽省州市南谯区。委托诉讼代理人:陈锡梅，安徽丰乐律师事务所律师。第三人：滁州市琅琊区扬子街道办事处高桥社区居委会，住所地安徽省滁州市扬子东路479号，统一社会信用代码55341102MEA404530E。法定代表人：孙红，该居委会主任。上诉人郭保福因与被上诉人刘松、第三人滁州市琅琊区扬子街道办事处高桥社区居委会合同纠纷一案，不服安徽省滁州市琅琊区人民法院（2019）皖1102民初4408号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郭保福上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：1.原审法院援引“原房东因甲方私下转让而导致拒绝与乙方签订房屋租赁，甲方应退还全部转让费用的同时并赔偿给乙方带来的装修等其他费用”“如合同签订前政府已下令拆迁该店铺，甲方应退还全部转让费用（如乙方已完成三年以上正常营业，则甲方无需退还该费用），并赔偿乙方接受该店铺后的装修损失费”，不符合退还转让费赔偿损失的情况，并采用酌定判决合同纠纷，无法律和合同依据。2.原审判决未让刘松对扩大损失自行承担责任，显属错误。刘松对菜场改造升级后的店铺享有优先租赁权，但其明确予以放弃，自行扩大了损失，根据法律规定，应当对扩大的损失自行承担责任。3.原审法院对三方均认可符合三性的证据证明目的不予认可，不作为认定案件事实的依据，显属错误。原审中，郭保福举证的证据一系盖有第三人公章及来源于第三人处的统计表复印件两份、收据复印件五份，用以证明第三人认可与刘松的租赁关系。该证据得到刘松和高桥社区居委会一致认可，完全符合证据的三性要求，应该作为认定案件事实的依据。刘松辩称，1.原审法院明确查明在改造升级后所能够出租的房屋并不是前期在郭保福处转让的地理位置，前期缴纳的转让费是根据地理位置所愿意进行的转让的费用。在改造升级后给的地理位置明显不适用于其经营，导致前期转让合同根本无法履行。2.原审中刘松提交的电话录音中也可以反映在转让房屋之前高桥社区就已经准备对涉案房屋进行改造，只是在2019年才对外发布了公告。3.对于原审中郭保福提交的临时改造点缴费收据，刘松明确陈述在缴纳后得知改造后不能回原点的情况下就要求进行了退款，同时此证据大部分款项已经退回。综上，对于无法实现的合同的目的，给被上诉人带来的损失，上诉人应当退还。刘松向一审法院起诉请求：1、确认刘松与郭保福之间签订的《店铺转让协议》无效；2、郭保福返还刘松支付的转让费100000元；3、郭保福支付刘松因转让房屋后对房屋进行装修的室内装修费32000元、门头广告费6400元、雨棚2600元、误工费18000元、搬迁费1500元，合计60500元，并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2018年1月1日，滁州市新合作农产品有限公司（出租方、甲方）与郭保福（承租方、乙方）签订一份《扬子路农贸大市场摊位门档租赁合同》，约定甲方将市场25号摊位门档，共计20平方米租给乙方从事经营，租赁期为2018年1月1日至2019年1月1日。2018年7月31日，郭保福（转让方、甲方）与刘松（顶让方、乙方）签订了一份《店铺转让协议》，约定：一、甲方同意将自己位于扬子路扬子大市场店铺（原店名：郭记蛋糕房），转让给乙方使用,建筑面积约20平方米;并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中享有的权利与义务，房租按店内实际面积110元/平方米计算。二、甲方签订的原店铺租赁合同,截止到2018年12月31日,年租金为/元；店铺乙方接手后，同意继续履行该房屋应尽责任，每年一次定期缴纳房租以及每月该支付的水、电、物业管理费用。四、乙方在2018年8月5日前需向甲方一次性支付转让费用100000元整，其店内装修装饰归乙方所有,其他可动产归甲方所有；免租期为2018年8月1日至2018年12月31日共计5个月。五、乙方逾期支付转让费用的,除甲方交铺之日相应顺延外,乙方每日向甲方交付转让费用总额的千分之一违约金,逾期30日的,甲方有权解除合同;如乙方免租期间内（2018年8月1日至2018年12月31日）或期满后因以下几点而导致未能与原房主顺利签订店铺租赁合同的,由甲方承担违约责任,甲方应退还全部转让费用的同时并赔偿给乙方带来的装修等其它费用:…2、原房东因甲方私下转让而导致拒绝与乙方签订房屋租赁;3、原房东收回该店铺另做他用。六、如因自然灾害等不可抗拒因素导致乙方经营受损的与甲方无关;如合同签订前政府已下令拆迁该店铺,甲方应退还全部转让费用(如乙方已完成三年以上正常营业,则甲方无需退还该费用),并赔还乙方接手该店铺后的装修损失费,但因国家政策征用、拆迁店铺,有关补偿归乙方所有。同日，刘松支付了转让费100000元。协议签订后，刘松支付了门头装修费6412元。2019年1月1日至2019年9月30日刘松继续使用涉案房屋，并支付租金给滁州市琅琊区扬子街道办事处高桥社区居委会。2019年9月滁州市琅琊区扬子街道办事处高桥社区居委会对外发布公告，因创建文明城市需要，对扬子大市场进行装修升级改造，并将扬子大市场租户安排至临时市场，刘松也被安置至临时菜场，并交纳了2019年10月至2019年12月临时菜场的租金（每月840元），后应刘松要求，滁州市琅琊区扬子街道办事处高桥社区居委会退回了2019年11月至2019年12月租金。另查明，涉案房屋所在的扬子大市场由滁州市琅琊区扬子街道办事处高桥社区居委会进行管理，目前改造已经基本完工，滁州市琅琊区扬子街道办事处高桥社区居委会称将由中标单位统一招租，刘松租赁的房屋原位置是东北角第一间，现在该位置改造成消防通道，刘松就改造后的扬子大市场的铺位享有优先租赁权，但不能确保具体铺位位置。一审法院认为：郭保福与刘松签订的《店铺转让协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律法规规定，且郭保福在租赁期限内转租，应合法有效。刘松主张未经原房东同意，转租协议无效，本院对该意见不予采纳。《店铺转让协议》中约定“原房东因甲方私下转让而导致拒绝与乙方签订房屋租赁，甲方应退还全部转让费用的同时并赔偿给乙方带来的装修等其它费用”、“如合同签订前政府已下令拆迁该店铺,甲方应退还全部转让费用(如乙方已完成三年以上正常营业,则甲方无需退还该费用),并赔还乙方接手该店铺后的装修损失费”，上述是为了刘松能与原房东重新签订租赁合同或者实际经营满3年而作出的约定。现因涉案房屋所在的扬子大市场装修升级改造，导致刘松无法在原址经营，亦未签订租赁合同，即使改造完成后，刘松也无法在原址经营并就涉案房屋重新签订租赁合同，刘松在原址已经实际经营了13个月（2018年8月1日至2019年9月30日），并缴纳了临时市场1个月租金，本院酌定郭保福应退还刘松转让费60000元、装修费2300元，本院对刘松超出该部分的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：1.被告郭保福于本判决生效后十日内退还原告刘松转让费60000元；2.被告郭保福于本判决生效后十日内支付原告刘松装修2300元；3.驳回原告刘松的其他诉讼请求。案件受理费3510元，减半收取1755元，由原告刘松负担1075元，被告郭保福负担680元。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，综合各方举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点是：郭保福退还刘松转让费及支付损失是否有法律依据？应当退还、支付多少？2018年7月31日，郭保福与刘松签订的《店铺转让协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律法规规定，且郭保福在租赁期限内转租，应合法有效。双方应当按照合同约定履行自己的义务。《店铺转让协议》中约定“原房东因甲方私下转让而导致拒绝与乙方签订房屋租赁，甲方应退还全部转让费用的同时并赔偿给乙方带来的装修等其它费用”、“如合同签订前政府已下令拆迁该店铺,甲方应退还全部转让费用(如乙方已完成三年以上正常营业,则甲方无需退还该费用),并赔还乙方接手该店铺后的装修损失费”，上述条款签订初衷是为了刘松能与原房东重新签订租赁合同或者实际经营满3年而作出的约定。且刘松支付郭保福100000元转让费是基于涉案房屋地理位置所愿意支付转让的费用，现因涉案房屋所在的扬子大市场装修升级改造，涉案房屋所在的位置已改造为消防安全通道，导致刘松无法在原址经营并就涉案房屋重新签订租赁合同。一审法院根据《店铺转让协议》实际履行情况等综合因素，酌定郭保福退还刘松转让费60000元、装修费2300元并无不当。综上，郭保福的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1358元，由郭保福负担。本判决为终审判决。审判长 高 奎审判员 桑泽祥审判员 王 敏二〇二〇年四月二十三日法官助理贾倩倩书记员吴敬附：本案二审处理适用的主要法律规定第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。