北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终5418号上诉人（原审被告）：北京上岛至善餐饮有限公司，住所地北京市朝阳区北苑路42号一层07A。法定代表人：甘志文，总经理。委托诉讼代理人：蔡学武，男，1982年11月13日出生，汉族，北京上岛至善餐饮有限公司员工。委托诉讼代理人：孙红艳，北京中银（天津）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈勋先，男，1991年12月4日出生，汉族，住北京市朝阳区。被上诉人（原审原告）：陈德铨，男，1988年3月22日出生，汉族，住北京市朝阳区。二被上诉人之共同委托诉讼代理人：王鹏，男，1978年8月31日出生，汉族，住北京市丰台区。二被上诉人之共同委托诉讼代理人：梁欣，北京更复律师事务所律师。上诉人北京上岛至善餐饮有限公司（以下简称上岛公司）因与被上诉人陈勋先、陈德铨房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初89344号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上岛公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审。事实和理由：1.一审程序违法，参加诉讼的主体不适格，王鹏不具有代理人身份和资格，且一审剥夺上岛公司发表辩论意见的权利，在2019年5月21日庭审辩论阶段，法官不给上岛公司辩论时间，同时在作出判决后一审拒绝提供庭审视听资料，法官表示不能提供庭审视频资料，只给了一份打印件，而非有签字的真实笔录；2.一审认定事实不清，关于陈勋先、陈德铨、王鹏是否是北京承天晴阳投资咨询有限公司员工、秦娇飞是否是代理人、合同附图、交租日期及金额、证人证言的真实客观性、通道、租金、装修费用、设备损失等问题认定不清；3.适用法律错误，一审不应适用合同法第五条关于公平原则的规定，而应适用第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条，且一审认定合同解除时间错误，上岛公司的解除通知是2019年10月21日送达陈勋先、陈德铨，所以《商铺租赁协议》的解除时间应是2018年10月21日。陈勋先、陈德铨辩称，同意一审判决。陈勋先、陈德铨向一审法院起诉请求：1、解除上岛公司与陈勋先、陈德铨签署的《商铺租赁协议》。2、判令上岛公司退还陈勋先、陈德铨押金83300元。3、判令上岛公司赔偿陈勋先、陈德铨装修损失23.6万元。4、判令上岛公司赔偿陈勋先、陈德铨防火改造损失9000元。5、判令上岛公司赔偿陈勋先、陈德铨设施设备损失2.2万元。6、判令上岛公司退还燃气费押金1000元。7、判令上岛公司退还减少租赁面积的损失6万元（1万元／月×6月）。8、判令上岛公司赔偿陈勋先、陈德铨经营损失自2018年8月14日至判决解除之日止暂计6.5万元（6.5万元／月×l月）。一审法院认定事实：2018年3月20日，上岛公司（甲方）与陈勋先、陈德铨（乙方）签订《商铺租赁协议》，约定：甲方将位于北京市朝阳区北苑卜蜂莲花商场靠肯德基旁位置租给乙方做沙县小吃+麻辣烫经营使用；租赁场地使用面积100平方米（按实际平面图测量为准），乙方在签订协议前已充分了解店内情况及周边环境状况，店内已有的柱子、消防栓、配电箱、井道门以及上下水管等设施设备均不影响该场地面积的计算；租赁期限自2018年3月21日至2022年7月30日；场地租赁费50万元/年，半年付，每次提前25个工作日缴纳租金，逾期缴纳租金超过10个工作日以上，甲方有权收回乙方租赁场地，押金不予退还；场地交付日后15天为乙方的装修免租期；如因乙方经营不善，需改变店面经营属性，应书面向甲方提出相关申请，双方进行友好协商，由乙方提交同等类型的新商户的运营方案，通过甲方审批之后，甲方重新与新商户签订新项目运营方案，进行新项目的实施，同时解除乙方的合作权限。合同附图中以阴影部分标出了租赁商铺范围，但未标明商铺内存在通道。合同签订后，陈勋先、陈德铨向上岛公司交纳了押金83300元，租金25万元。陈勋先、陈德铨的租金交纳至2018年10月5日。上岛公司于2018年10月20日向陈勋先、陈德铨发送《解除租赁关系通知书》，主要内容为陈勋先、陈德铨未按合同约定支付租金，故即日起解除《商铺租赁协议》。上岛公司于2018年10月24日将房屋收回，将陈勋先、陈德铨店内物品另行存放。一审庭审中双方于2019年4月17日办理了物品交接。陈勋先、陈德铨称其丢失的室内物品包括：1、美的四匹的中央空调的室内机丢失，中央空调购买价1.8万元，要求赔偿室内机及管道、安装费9000元。2、2018年4月6日以1099元购买的热水器。3、2018年4月8日以4150元购买的叫号机。4、收银机的钱箱丢失，收银机系2018年4月18日以4160元购买，钱箱要求赔偿1000元。5、监控设备丢了6个摄像头，要求赔偿1200元。6、冰箱损坏，系2018年4月11日以3800元购买。6、丢失椅子22把、桌子1个，桌椅一套825元，椅子100元。上岛公司称：交接时确实缺少了中央空调室内机和监控探头，同意赔偿；冰箱交接时开机压缩机不启动，但不能证明当时就是坏的；热水器、叫号机、收银机钱箱收回房屋时就没见过；椅子30把当时已经交接；交接清单上陈勋先、陈德铨只写了空调室内机和冰箱两点异议，事后提出的其他异议我方都不认可。上岛公司提交陈勋先、陈德铨商铺内照片，证明陈勋先、陈德铨在2018年10月24日前一直正常经营。经一审法院多次释明，陈勋先、陈德铨未能提交其美团开店宝APP中2018年8月－10月的经营流水。因上岛公司申请，促成上岛公司与陈勋先、陈德铨签署《商铺租赁协议》的中介经纪人王建涛到庭作证称，陈勋先、陈德铨交定金之前我跟陈德铨说了商铺后面这个门要留一个通道给后面餐饮店使用，因为他们营业时间晚。王建涛认可其收取了上岛公司支付的四万余元中介费。陈德铨提交其与上岛公司法定代表人甘志文2018年6月、2018年10月的电话录音光盘和对话内容文字稿，陈勋先、陈德铨投资人王鹏（即其本案委托诉讼代理人）与甘志文2018年10月的电话录音光盘和对话内容文字稿，证明上岛公司阻止其正常转租，要求提前解除合同。上岛公司对其证明目的不认可。陈勋先、陈德铨提交装修合同和装修款收据，证明其装修损失。上岛公司对陈勋先、陈德铨的装修施工内容认可，但认为合同约定价格过高，合理装修费在7万元左右。一审法院认为，上岛公司与陈勋先、陈德铨签订的《商铺租赁协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。对于陈勋先、陈德铨所称因需在租赁场地西侧为商场内部商户保留出入通道而导致其实际使用面积减少一节，双方在合同中对于是否应为商场内部商户保留出入通道未做明确约定。到庭作证的中介经纪人收取了上岛公司中介费，与本案存在利害关系，且其证言没有其他在案证据佐证，仅凭该证言不足以证明上岛公司与陈勋先、陈德铨签约时曾明确约定需为商场内保留出入通道。综合现有证据，对于上岛公司所称其在签约时与陈勋先、陈德铨口头约定在商铺内为商场内其他租户保留出入通道的主张一审法院不予采信。在双方签约后，上岛公司提出此要求，属于在合同约定之外为陈勋先、陈德铨增加合同义务，系提出新的要约，对此应与陈勋先、陈德铨协商解决。在双方就上岛公司所提新的缔约条件未能协商一致的情况下，陈勋先、陈德铨未按期交纳租金尚不能认定为违约。陈勋先、陈德铨不接受上岛公司所提保留出入通道的要求并停付租金，上岛公司亦已收回房屋，双方均以实际行为表明不再履行原合同，双方合同已于2018年10月24日上岛公司收回房屋之日解除。根据行业习惯，陈勋先、陈德铨在承租商铺前应对该商铺及周边环境进行考察，合同条款亦注明其已充分了解周边环境状况。结合陈勋先、陈德铨提交的录音证据和上岛公司提交的陈勋先、陈德铨经营期间照片，上岛公司要求陈勋先、陈德铨为商场内商户保留通道的行为，虽对陈勋先、陈德铨正常经营有一定影响，但通道部分陈勋先、陈德铨仍可使用，尚不足以认定为导致其经营面积减少进而导致其无法实现合同目的。陈勋先、陈德铨认为上岛公司要求其为商场内部保留出入通道构成违约没有依据，其要求上岛公司退还减少租赁面积损失的诉讼请求没有事实和法律依据，一审法院不予支持。但考虑到保留通道对陈勋先、陈德铨正常经营确有一定影响，一审法院在陈勋先、陈德铨主张的经营损失部分酌予支持。对于陈勋先、陈德铨所称上岛公司未向其提供经营注册所必须的相关文件，致使陈勋先、陈德铨不能注册正常经营一节，陈勋先、陈德铨未提交证据证明存在上述情况，该主张一审法院不予采信。对于陈勋先、陈德铨所称上岛公司阻止其正常转租一节，合同并未约定陈勋先、陈德铨有转租权，相反约定改变店面经营应经上岛公司同意，在双方协商过程中，上岛公司提出相关转让条件并无不当，陈勋先、陈德铨该主张一审法院不予采信。鉴于双方合同已解除，依据公平原则，陈勋先、陈德铨要求上岛公司退还押金的诉讼请求一审法院予以支持，上岛公司要求从押金中扣除欠付水电卫生费及租金的抗辩意见有事实和法律依据，一审法院予以支持。考虑到收回房屋前上岛公司与陈勋先、陈德铨双方已处于协商解除合同阶段，陈勋先、陈德铨使用房屋会收到一定影响，一审法院对租金予以酌减，对应扣除的水电卫生费及租金数额共计酌定为3万元，剩余押金53300元应退还陈勋先、陈德铨。上岛公司同意退还燃气费押金1000元，一审法院予以准许。对于陈勋先、陈德铨要求赔偿装修损失23.6万元的诉讼请求，鉴于双方举证不足，一审法院综合案件情况，依据公平原则，对上岛公司应负担的装修损失数额酌定为18万元。对于陈勋先、陈德铨要求赔偿防火改造损失的诉讼请求，该项目与装修损失类似，一审法院在酌定装修损失数额时已予以一并考虑，不再另行支持。对于陈勋先、陈德铨要求赔偿设施设备损失的诉讼请求，鉴于双方举证不足，一审法院综合案件情况，依据公平原则，对上岛公司应负担的损失数额酌定为1.5万元。对于陈勋先、陈德铨要求赔偿经营损失的诉讼请求，在案证据表明陈勋先、陈德铨在上岛公司收回房屋前仍在经营，陈勋先、陈德铨未提交充足证据证明其经营损失情况，一审法院考虑陈勋先、陈德铨因保留通道和停供燃气所受影响，依据公平原则，对经营损失酌予支持2万元。一审法院判决：一、陈勋先、陈德铨与北京上岛至善餐饮有限公司2018年3月20日签订的《商铺租赁协议》已于2018年10月24日解除。二、北京上岛至善餐饮有限公司于判决生效之日起15日内向陈勋先、陈德铨返还商铺押金53300元、燃气费押金1000元。三、北京上岛至善餐饮有限公司于判决生效之日起15日内向陈勋先、陈德铨赔偿装修损失18万元、设施设备损失1.5万元、经营损失2万元。四、驳回陈勋先、陈德铨的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上岛公司未提交新证据。陈勋先、陈德铨提交了房屋合作协议，证明上岛公司在一审期间虚假陈述，上岛公司在2018年10月28日就将包含陈勋先、陈德铨租赁区域在内的房屋出租给刘月松，在诉讼期间上岛公司将陈勋先、陈德铨的装修物拆除新建，但在2019年3月5日的一审笔录中上岛公司陈述是在10月20日左右租赁出去了，2018年12月初新租户可以装修。上岛公司对该证据的真实性、关联性、证明目的均不认可。本院经审查认为，上述证据与本案不具有直接关联性，不予认可。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于本案程序问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条第二款第一、三项之规定，律师以及当事人所在单位推荐的公民可以被委托为诉讼代理人。本案一审中，陈勋先、陈德铨委托了执业律师秦娇飞以及北京承天晴阳投资咨询有限公司推荐的公民王鹏参加诉讼；陈德铨、陈勋先、秦娇飞、王鹏均先后参加过一审的开庭或询问程序。本案二审中，陈勋先、陈德铨委托执业律师梁欣及北京承天晴阳投资咨询有限公司推荐的公民王鹏作为其委托诉讼代理人，且陈勋先、陈德铨本人均出庭应诉，明确表示认可其一、二审代理人在一、二审中代表其陈述的意见。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款规定，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。本案中，委托诉讼代理人系当事人的权利而非义务，虽然陈勋先、陈德铨无法提供除劳动合同之外的北京承天晴阳投资咨询有限公司为其缴纳社会保险以及发放工资的记录，但鉴于本案一、二审中陈勋先、陈德铨均委托了执业律师参加诉讼，且当事人本人对王鹏在一、二审中发表的意见明确认可，故本案不存在遗漏必须参加诉讼的当事人的情形。另，经查，一审程序经多次开庭、询问，不存在剥夺当事人发表质证意见及辩论权利的情形。关于本案的实体问题。上岛公司与陈勋先、陈德铨签订的《商铺租赁协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应属合法有效，各方当事人均应依约履行。关于合同内容。本案中，案涉合同附图中明确注明“手涂阴影部分为‘沙县小吃’经营部分”，而该图中手涂阴影部分中包含了双方争议的通道位置；换言之，在合同附图中是将双方争议的通道位置标注为陈勋先、陈德铨承租的经营面积的。案涉合同附图中还明确注明“具体使用面积按实际测量及‘沙县小吃’提供的装修设计图为准。本案中，先后有两份装修设计图，在标注日期为2018年3月22日的装修附图中，仍然包含争议的通道位置；在标注日期为2018年3月28日的装修设计图中，已将通道位置在装修范围内去除。根据上述证据，本院有理由认定，上岛公司在出租案涉场地时并未要求陈勋先、陈德铨留出通道，而是在后续合同履行过程中单方要求陈勋先、陈德铨留出通道。因此，虽然陈勋先、陈德铨存在未按合同约定时间支付租金的情形，但考虑到上岛公司单方要求变更合同内容，故一审法院认定陈勋先、陈德铨迟延支付租金不构成违约并无不当。关于合同解除时间。鉴于本院已经认定陈勋先、陈德铨迟延支付租金不构成根本违约，故上岛公司不享有合同解除权，上岛公司发送的解除通知不具有解除合同的效力，故一审法院以清场时间2018年10月24日作为合同解除时间具有事实及法律依据。关于相关费用及押金。合同解除后，押金应当扣除合理费用后予以退还。本案中，陈勋先、陈德铨占用案涉场地至2018年10月24日，故其应当支付2018年10月6日至24日的租金；鉴于留出通道对于陈勋先、陈德铨的经营造成了一定了影响，故对于该期租金应当予以一定减免。同时，陈勋先、陈德铨应当支付相应的水电卫生费等，一审法院综合全案情况，酌定陈勋先、陈德铨还应当支付上岛公司租金及水电卫生费等各项费用共计3万元并无畸高畸低之情形，本院予以确认。扣除3万元费用后，上岛公司应当退还陈勋先、陈德铨押金53300元。关于装修损失。鉴于目前案涉场地已经另行装修出租，对于装修损失已经难以通过评估确定。陈勋先、陈德铨主张23.6万元装修损失并提供了合同、收据等证据，在无其他相应证据反证的情况下，具有一定的合理性。陈勋先、陈德铨在履行合同过程中意图另行转租并不能作为确定其装修情况的依据。另外，考虑到双方原定合同期限为4年有余，而实际履行仅7个月左右，故装修损失应当根据合同履行情况在双方之间合理分担。一审判决认定上岛公司赔偿装修损失（含消防改造损失）18万元并无不当。关于设备损失及经营损失。根据双方在交接单中明确的“四门冰箱只有一个电机坏了空调只有外机”，以及其他物品损失所产生的争议，一审法院酌定设备损失1.5万元并无不当。一审法院根据全案情况，对于因保留通道等因素对陈勋先、陈德铨经营造成的影响，酌定损失2万元具有合理性，本院予以确认。综上所述，上岛公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4413元，由北京上岛至善餐饮有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 巴晶焱审 判 员 蒋 巍审 判 员 曹 炜二〇二〇年四月三十日法官助理 肖 笛书 记 员 李星月