云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云25民终339号上诉人（原审原告、反诉被告）：饶娜，女，1987年6月20日生，汉族，在云南鹏贤律师事务所工作，住泸西县。委托诉讼代理人：焦鹏贤，云南鹏贤律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。上诉人（原审被告、反诉原告）：赵萍，女，1986年3月13日生，汉族，云南电网有限责任公司红河泸西供电局职工，住泸西县。委托诉讼代理人：牛玺雯，云南兴春律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。上诉人饶娜因与上诉人赵萍房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省泸西县人民法院（2019）云2527民初2967号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。饶娜上诉请求：一、请求红河州中级人民法院依法对一审判决第三项“驳回饶娜的其他诉讼请求”；改判为“被上诉人承担本案保全费910元”。二、依法判决维持一审判决第一项、第二项、第四项判决确定的内容；三、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，其判决内容公平、公正，仅上诉人于2019年9月23日向一审法院申请对被上诉人名下价值89000元（大写捌万玖仟元整）财产进行保全产生的保全费在一审判决中没有得到支持，特请二审法院予以改判支持。至今被上诉人依旧在“时光传媒.虎城资讯”刊登虚假《土地急售》：出售208平方米的国有土地，137××××8218…进行着售卖。对此，一审法庭已查清本案事实，作出准确认定：1、饶娜向赵萍支付89000元的事实。2、本案涉诉土地系赵萍通过向他人转让所得，但其中的100m2国有建设用地使用权，现仍登记在张小红名下，且权利性质为划拨；其余部分土地（不动产权证宗地图记载为“超出部分”），则尚未办理土地使用权登记并领取权属证书…。因此，一审法院作出判决第一项：赵萍与饶娜于2019年9月20日签订的《土地使用权转让协议书》无效；第二项：赵萍于本判决生效之日起十五日内返还饶娜定金89000元；第四项：驳回赵萍的反诉请求系正确的判决，请二审法院予以维持，以保护上诉人合法权益。综上所述：上诉人认为，被上诉（非涉案土地集体经济组织成员）拿部分没权属证的集体土地及部分登记于张小红名下，且未经有批准权的人民政府准予进行转让才能转让的划拨土地，私自散发虚假广告为“208m2国有土地”进行售卖，违反了法律禁止性规定；2019年9月20日短短半天时间便套取上诉人金额89000元，事后，不予退还，一再想着吞噬该款项，此般掺杂作假广告宣传、投机取巧不当得利的行为，倘若得逞，必然扰乱社会经济秩序，请二审法院依法判决支持上诉人饶娜的诉讼请求，以维护其合法权益。彰显二审法院的公平、正义。饶娜答辩称：请求二审法院驳回对方上诉请求，本案一、二审诉讼费和保全费由赵萍承担，赵萍卖给我的土地有一半是集体的，属于诈骗。赵萍上诉请求：一、撤销《原判》一项、第二项、第四项判决，并依法改判。二、判决解除上诉人与被上诉人签订的《土地使用权转让协议书》。三、由被上诉人承担一、二审及反诉诉讼费。事实与理由：一、原判认定事实错误，《土地使用权转让协议书》合法有效。（一）《土地使用权转让协议书》涉及集体土地部分为有效合同。原判忽视了本案诉争土地中的100m2为国有建设用地使用权，其余超出部分112.49m2土地系民主社区集体土地，被上诉人为诉争集体土地所在集体组织成员，该部分土地可依法在本集体组织成员内部进行转让，上诉人行使转让土地使用权的行为，已经得到土地使用权人的追认，该部分土地使用权转让行为合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条关于“合同部分有效”的规定：“合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”该《土地使用权转让协议书》涉及集体土地使用权转让部分仍然有效。（二）本案中有过错的仅为被上诉人一方，上诉人在本案中无过错。双方签订合同时，上诉人已向被上诉人出示了涉诉转让土地的《不动产权证书》，涉及土地出让金、税费等均跟被上诉人提及，而被上诉人家距离诉争土地相隔不过几十米，被上诉人又与土地权属人张小红熟识，对诉争土地情况一清二楚，更为重要的是被上诉人身为一名“执业律师”对相关法律规定相比非法律人士更要熟知，在一审中被上诉人一直刻意回避上述事实，声称不知土地真实情况，认为上诉人存在欺诈行为，被上诉人及其代理律师就连上诉人申请法院调取在云南鹏贤律师事务所商谈、签订《土地使用权转让协议书》近3个小时监控视频也矢口否认，作为一名执业律师被上诉人对法律法规政策掌握应区别于非法律人士，其对于合同的效力、合同标的的权属性质、合同目的能否实现、税收等相关事宜的熟知、掌握程度都属于专业级别!因而，被上诉人出尔反尔，违背《土地使用权转让协议书》，违反诚实信用原则过错在于被上诉人，况且上诉人转让土地使用权的行为也得到了相应权属人的追认，在本案中上诉人无任何过错！（三）《土地使用权转让协议书》最终目的能够实现。本案诉争土地的土地使用权中100m2为划拨方式取得的国有建设用地使用权，针对划拨取得的国有土地，只要在办理变更手续时，依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金后，便能够顺利变更过户到被上诉人名下的，《土地使用权转让协议书》最终目的能够实现。日常生活中类似上诉人与被上诉人这样的土地买卖情况不在少数，如若《土地使用权转让协议书》最终目的不能实现，被上诉人在明确知晓诉争土地的相关情况后，也不会亲自草拟、签署《土地使用权转让协议书》，在被上诉人反悔报警声称上诉人诈骗，在派岀所调解时，被上诉人声称：“从别人名下更名过户到被上诉人名下她不要，非要从上诉人名下过户给她她才要。”显然，被上诉人就是为了规避《土地使用权转让协议书》办理产权变更手续费中的出让金。综上所述，原判认定事实错误，《土地使用权转让协议书》有效!二、原判适用法律有错误。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条关于“合同部分有效”的规定：“……合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”该《土地使用权转让协议书》涉及集体土地部分仍然有效。诉争土地《不动产权证书》超出部分112.49m2土地系民主社区集体土地，不适用《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定。综上所述，原判认定事实错误，适用法律错误，请求贵院查清本案事实，撤销原判判决解除上诉人与被上诉人签订《土地使用权转让协议书》。赵萍答辩称：1、对于第一项要求我方承担保全费，裁判文书中已经明确保全费910元由饶娜承担，不应由赵萍承担；2、一审判决的内容应该改判，认定事实部分错误，在本案中我方当事人没有过错，再者合同目的是能实现的，上诉人赵萍属于集体经济的组织成员，泸西县城边莲花塘的土地是能向周边的人出售，也能过户，本案中的情况在签订合同前双方已经了解，是大家都知道的事实，并没有任何隐瞒的情况，土地的性质如何等都是上诉人看完以后才在鹏贤律师事务所草拟的合同，饶娜作为专业律师，自己草拟的合同效力、合同标的的性质、合同目的的实现都是专业的级别，按照合同约定当天应该还要给付2万元，但是没有给付也是违约的。饶娜向一审法院起诉请求：1.请求确认原、被告于2019年9月20日签订的《土地使用权转让协议书》无效；2.请求被告双倍返还定金计178000元；3.本案诉讼费用由被告承担。赵萍向一审法院提出反诉请求：1.判决解除双方签订的《土地使用权转让协议书》；2.判决反诉被告按合同约定支付剩余定金2万元；3.本案诉讼费由反诉被告承担。一审法院认定事实：2019年9月20日，经饶娜与赵萍进行协商，赵萍同意将位于泸西县莲花塘的面积208㎡的土地使用权以619000元的价格转让给饶娜，饶娜向赵萍支付了定金9000元。同日，饶娜又支付了8万元后，双方签订《土地使用权转让协议书》，该协议内容为：一、基本情况。乙方（饶娜）购买甲方（赵萍）位于泸西县莲花塘的土地，不动产权书证号为云（2016）泸西县不动产权证第0000142号，土地使用权面积为208㎡，四至界限为：北至本宗地界址止接周德良；东至本宗地界址止接张小红、张建清；南至本宗地界址止接**华；西至本宗地界址止接道路。二、土地使用权转让期限：永久性。三、转让价款及支付方式：该宗土地使用权转让价为619000元。付款方式：签约日乙方支付定金109000元，余款51万元于11月30日前一次性付清；若逾期，乙方承担2万元违约金。四、甲乙双方责任：1.自签订协议之日起土地使用权归乙方享有，甲方无权干涉，不能再进行二次出卖；不动产权证由甲方暂时保管，待乙方付清该土地款时，甲方交付于乙方，并积极配合乙方办理产权变更手续，产生的手续费由乙方承担。2.办理土地转让手续前如有土地产权纠纷，由甲方全权负责解决，与乙方无关。若造成乙方经济损失，由甲方承担。3.若甲方擅自变更或解除协议，需退还乙方支付的所有款项，给乙方造成的损失，由甲方承担。4.若办理《中华人民共和国不动产权证书》过户不成，甲方需全额退还乙方已支付的土地转让款。五、本协议经甲乙双方签字生效，本协议一式三份，甲乙双方各执一份，办理土地转让过户手续一份。甲方（出让人）：赵萍。乙方（受让人）：饶娜。签约日期：2019年9月20日。次日（2019年9月21日），饶娜即以转让土地不能办证等为由，向赵萍提出要求退款，为此双方发生争执。因双方不能协商进行处理，故而成讼。上述事实，有双方的陈述、《土地使用权转让协议》、微信信息记录、云（2016）泸西县不动产权证第0000142号不动产权证书等证据在卷佐证，足以认定，本院予以采信。一审法院认为，赵萍与饶娜经协商签订《土地使用权转让协议书》，约定赵萍将位于泸西县莲花塘的208㎡土地使用权转让给饶娜的事实，以及饶娜向赵萍支付了定金计89000元的事实，有土地使用权转让协议、微信转账信息等证据予以证明，且双方均予认可，本院予以确认。故对双方之间存在土地使用权转让合同关系的事实，本院予以确认。现饶娜请求确认该土地转让协议无效，要求双倍返还定金178000元；而赵萍则提出反诉请求主张解除土地转让协议，要求饶娜支付剩余定金2万元。本案中，饶娜起诉时请求撤销协议，庭审时变更诉讼请求为请求确认无效，该行为符合法律规定，故本院予以准许。关于本案土地转让协议的效力问题。《中华人民共和国土地管理法》第八条第一款规定，城市市区的土地属于国家所有。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项、第七项规定，未依法领取权属证书及有法律、行政法规禁止转让的其他情形的房地产，不得转让。第四十条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定，划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。第四十五条规定，符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。第十二条规定，土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。因此，根据上述有关法律的规定，未依法领取权属证书的房地产，不得转让。划拨土地的使用权未经有批准权的人民政府批准，不得转让；已经转让的，划拨土地使用权人与受让方订立的转让合同无效。但如果在起诉前，划拨土地的使用权人取得有批准权的人民政府批准，并办理土地使用权出让手续的，转让合同应当认定有效。本案中，根据云（2016）泸西县不动产权证第0000142号不动产权权证书，2019年10月9日泸西县民主社区居民委员会的证明，2019年10月14日熊建林、付树光、张小红的声明，以及2018年7月31日付树光、张小红与赵萍、邢春为签订的土地转让协议，本案涉诉的土地系赵萍通过向他人转让所得，但其中的100㎡国有建设用地使用权，现仍登记在张小红名下，且权利性质为划拨；其余部分土地（不动产权证宗地图记载为“超出部分”），则尚未办理土地使用权登记并领取权属证书。由于上述涉诉的转让土地，部分土地未依法领取权属证书，而其余已领取权属证书的100㎡划拨国有建设土地使用权，现仍登记在张小红名下，且无证据证明有批准权的人民政府准予进行转让。因此，本案双方所签订的《土地使用权转让协议书》，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第四十条的有关规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定，应依法确认无效。关于本案双方主张的诉讼请求问题。（1）双方签订的《土地使用权转让协议》，因违反法律行政法规的规定，故应确认无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条关于“无效的合同或者被撤销的合同自自始没有法律约束力”的规定，该土地转让协议自始应为无效，故饶娜主张的确认无效请求，本院予以支持；赵萍主张的解除请求，本院不予支持。（2）《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，在双方签订合同时，赵萍已向饶娜出示了涉诉转让土地的不动产权证书，饶娜应对该土地状况已了解和知晓，现饶娜以赵萍隐瞒了土地真实情况为由主张构成欺诈，其该项诉讼主张理由不能成立，本院不予支持。因此，本案双方在订立合同过程中均存在相应过错，应各自承担相应的责任。综合本案事实和实际，本案应由赵萍向饶娜返还定金89000元。关于饶娜主张的双倍返还定金请求，以及赵萍主张的给付剩余定金2万元反诉请求，因没有事实和法律依据，诉求理由不能成立，故本院均不予支持。综上所述，饶娜的诉讼请求，本院部分支持；赵萍的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、赵萍与饶娜于2019年9月20日签订的《土地使用权转让协议书》无效；二、赵萍于本判决生效之日起十五日内返还饶娜定金89000元；三、驳回饶娜的其他诉讼请求；四、驳回赵萍的反诉请求。本诉案件受理费3860元，减半收取计1930元，由饶娜负担965元，赵萍负担965元；反诉案件受理费150元，由赵萍负担。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。对一审判决查明的事实，本院经审理确认原审判决对相关证据的采信合法、有效，可与原审开庭审理笔录相印证，作为认定本案事实的依据。据此，本院对案件事实确认与原审法院查明事实一致。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。《中华人民共和国土地管理法》第八条第一款规定，城市市区的土地属于国家所有。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项、第七项规定，未依法领取权属证书及有法律、行政法规禁止转让的其他情形的房地产，不得转让。第四十条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。第十二条规定，土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。本案中涉诉的土地系赵萍通过与付树光、张小红赵萍、邢春为签订的土地转让协议，向他人转让所得，但其中的100㎡国有建设用地使用权，现仍登记在张小红名下，且权利性质为划拨；其余部分土地（不动产权证宗地图记载为“超出部分”），则尚未办理土地使用权登记并领取权属证书，且无证据证明有批准权的人民政府对本案涉诉的土地准予进行转让。因此，根据上述有关法律规定，本案双方所签订的《土地使用权转让协议书》应依法确认无效。上诉人饶娜、赵萍的上诉主张与本案查明事实及法律规定不符，其上诉理由均不能成立，对其上诉请求本院均不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2075元，由上诉人由饶娜负担50元，赵萍负担2025元。本判决为终审判决。审判长 魏 伟审判员 何玉琼审判员 陆 斌二〇二〇年四月八日书记员 李 婷