湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初679号原告：钟凯，男，1969年9月18日出生，汉族，住湖南省浏阳市。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E，住所地张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。被告：湖南大成国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430000616771401F，住所地长沙市芙蓉区五一大道838号新成大厦。法定代表人：毛致平，董事长。原告钟凯与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称张家界大成酒店公司）、湖南大成国际大酒店有限公司（以下简称湖南大成酒店公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月7日受理后，依法适用简易程序，于2020年4月29日公开开庭进行了审理。原告钟凯到庭参加诉讼，被告张家界大成酒店公司、湖南大成酒店公司经传票传唤后，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟凯向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即支付已欠付的租金人民币46006元；2、请求判令被告立即支付因其违约期内产生的租金总金额46006元的0.5%的违约金230元（截止到2019年12月底，之后产生的另外计算）。及回购合同第七条第二款违约金200000×0.5%＝1000元；3、请求判令被告二湖南大成国际大酒店有限公司为原告提供担保负连带责任；4、诉讼费用由被告一承担。庭审中，当庭放弃回购违约金的诉讼请求。事实和理由：原告钟凯于2011年2月10日与被告签订了一份《商品房买卖合同》，用于购买被告位于张家界市。并于签约之时，一次性付清全部款项，总房价200000元，同时，原被告双方还签订了房屋投资经营合同，投资经营合同期限内被告每月按1500元支付原告租金。具体欠付租金情况：1、2016年9月至2017年4月，应付租金12000元，已付6664元，欠付5536元；2、2017年5月至2018年2月，应付租金15000元，欠付15000元；3、2018年3月至12月，应付租金15000元，已付6330元，欠付8670元；4、2019年1月至12月，应付租金18000元，已付1000元，欠付17000元。被告应付原告租金46006元及违约金1230元，共计47236元。据我与湖南大成国际大酒店房屋租赁合同中第九条第二款规定，湖南大成国际大酒店有限公司为被告提供担保。综上，为维护自己的合法权益，故特具状起诉，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告张家界大成酒店公司、湖南大成酒店公司未到庭答辩，其提交的书面答辩意见为：1、请求依法公正处理本案，降低违约金；2、驳回要求被告2承担连带清偿责任。一、因新型冠状病毒××的影响，请求人民法院调整租金支付标准：1、2016年10月1日起至2019年12月31日止，被告已向原告支付12494元；2、现因出现新型冠状病毒××不可抗力的情形及被告经营困难的情况，请求人民法院调整该租金支付标准。二、原告主张的违约金过高，请求人民法院统一违约金计算标准，按下欠租金的1%计算违约金。三、被告湖南大成国际大酒店有限公司签订的担保条款没有办理不动产抵押登记，抵押权不成立；本案任何争议合同均未约定担保期限，担保人已实际免除担保责任。综上，恳请人民法院依法查明全案事实，对本案依照双方合同约定进行公正判决。查明的事实根据当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认以下法律事实：2011年2月10日，原告钟凯（合同甲方）与被告张家界大成酒店公司（合同乙方）、张家界山水天下置业有限公司（合同丙方）、湖南大成酒店公司（合同丁方）签订一份《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》，约定：甲方投资的物业位于张家界市永定区坪的张家界大成山水国际大酒店第12层1205Ａ号房，建筑面积29.42平方米；甲方将投资的房屋交乙方统一管理、经营，投资期内乙方对该房屋拥有占有、管理、使用和收益等相关权利，并由乙方对外统一经营管理。投资期限为5年整；投资收益标准为每月1500元整，由乙方按月向甲方支付。支付日期为每月20号前，乙方将当月投资收益一次性划入甲方指定的银行账户。违约责任为：本合同投资期内，如逾期3个月乙方未向甲方支付投资收益，除应付甲方的租赁收益外，乙方应按日向甲方支付该房屋本年度投资收益的0.3‰作为违约金，违约金从违约之日起第二天开始计算。合同同时约定，丁方对乙方在本合同投资期内所限定的权利与义务提供连带担保，丁方以其现经营的长沙大成国际大酒店经营收益为乙方向甲方支付投资收益及回购款项提供担保。2011年2月10日，原告钟凯作为买受人与出卖人张家界山水天下置业有限公司签订一份《商品房买卖合同》，约定由钟凯购买张家界大成山水国际大酒店第12层1205A号房，商品房总价款200000元。当天，钟凯向张家界山水公司交纳了1205A号房房款200000元。《房屋投资经营合同》期限届满后，张家界山水天下置业有限公司既未回购房屋，张家界大成酒店公司也未向钟凯返还房屋，1205A号房屋仍由张家界大成酒店公司经营酒店业务至今。2016年9月至2019年12月，被告张家界大成酒店公司向原告钟凯共计支付租金12494元。上述事实，有当事人陈述及原告提交的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》、《商品房买卖合同》、收据、中国农业银行明细清单及对账单等证据予以证实，足以认定。判决的理由和结果本院认为，钟凯与被告张家界大成酒店公司、张家界山水天下置业有限公司、湖南大成酒店公司签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》、《商品房买卖合同》，系各方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，各方当事人应当按合同约定享有权利和履行义务。从原被告双方签订的房屋投资经营合同内容看，合同名为房屋投资经营合同，实为房屋租赁合同，该合同期限届满后，钟凯购买的1205A号房仍由张家界大成酒店公司经营使用，张家界大成酒店公司也支付了一段时间的租金，故双方形成不定期租赁合同关系。时至今日，被告张家界大成酒店公司继续占有该房屋并支付了少部分租金，故原告钟凯要求按该投资经营合同继续计算租金和违约金的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。自2016年9月以来，张家界大成酒店公司欠付租金的行为已构成违约，依法应承担相应违约责任，现原告钟凯要求被告张家界大成酒店公司支付欠付的租金及支付违约金，理由正当。从2016年10月1日至2019年12月31日，张家界大成酒店公司欠付的租金为46006元（39个月×1500元／月-12494元＝44506元）。对原告主张租金总金额的0.5%，即（46006元×0.5%＝230元）230元作违约金，符合双方的合同约定，本院予以确认。被告辩称受新型冠状病毒××的影响要求调整降低租金支付标准及降低违约金的请求，因新型冠状病毒××是在2020年1月份爆发，而原告主张的是在2019年12月31日之前的租金，以及双方约定的违约金并未过分高于违约所造成的损失，故对于被告提出受新型冠状病毒××的影响要求调整降低租金支付标准及降低违约金的请求，没有事实依据和法律依据，本院不予支持。在《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》的保证期间，即投资经营的五年内，原告未要求保证人湖南大成酒店公司承担保证责任，且在投资经营期满后，被告湖南大成酒店公司并未提供担保，保证人湖南大成酒店公司应不承担保证责任。故原告主张被告湖南大成酒店公司承担连带清偿责任，本院不予支持。被告张家界大成酒店公司、张家界大成酒店公司，经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院视其放弃诉讼权利，应当承担不举证、不质证、不辩论的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司向原告钟凯支付2016年10月1日至2019年12月31日前欠付的租金46006元，违约金230元，共计46236元，限本判决生效十五日内履行完毕；二、驳回原告钟凯的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决书发生法律效力后，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为二年。案件受理费980元，适用简易程序减半收取490元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司负担。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  苏格烈二〇二〇年四月二十九日法官助理秦惠成书记员朱月姣附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十六条租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。