安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)皖11民终770号上诉人（原审被告）：金静,女,1985年5月20日出生,汉族,住安徽省来安县。委托诉讼代理人：马艳，安徽永阳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李荣,女,1960年6月11日出生,汉族,住安徽省来安县。委托诉讼代理人：李鸣，男，1954年1月28日出生，汉族，住安徽省来安县，系李荣配偶。委托诉讼代理人：姚大志，来安县新安法律服务所法律工作者。上诉人金静因与被上诉人李荣房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省来安县人民法院（2019）皖1122民初4700号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月25日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。金静上诉请求：撤销原判，改判驳回李荣的一审诉讼请求；一、二审诉讼费用（包括保全费）由李荣负担。事实和理由：原判认定双方因租房合同第四、五条约定建造的楼梯和李荣通过竞买分得的原来安县人民法院传达室通往北楼的楼梯为同一个楼梯，认定事实错误。因李荣的根本违约行为,使本案合同不能履行,所以金静无须支付2015年6月停业以后的房租。原审以其院(2018)皖1122民初2181号民事判决书认定的事实及判决为依据作出本案判决,实属错误。李荣辩称，金静在使用租赁房屋的过程中遭到第三人王万华的阻挠，王万华的行为与本案不属于同一法律关系。双方当事人于2017年5月10日达成解除租赁关系的协议，金静将房屋交还李荣，李荣有权请求金静给付房屋租金。现第三人王万华因涉嫌寻事滋事被来安县公安机关立案侦查，王万华现处于取保候审阶段，王万华对金静的损失的赔偿有待于查证。赔偿的损失包括营业损失及房屋损失、房屋租金损失、装潢损失等。金静的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。李荣向一审法院起诉请求：1.判决金静支付房屋租赁费108000元(2015年5月10日至2017年5月10日)及利息（按中国人民银行同期贷款利率计算至付清时止）；2.本案诉讼费、保全费由金静承担。一审法院认定事实：2014年4月8日，李荣作为甲方与乙方金静签订一份《租房合同》，约定：一、甲方将位于原法院西大街北起一层第六间门面房及北起二层一至五间租给乙方作营业之用；二、租赁期共六年,从2014年6月10日起至2020年6月9日止；三、房屋租金前三年每年为人民币伍万陆仟肆佰元整(56000元),第四年起每年在上一年租金的基础上增加6%；四、租金支付方式：房租按年交纳，先交房租后用房，第一年合同签订时交半年房租贰万捌仟元，待楼梯改造好进场装潢时乙方于2014年8月10日交齐余款，次年起提前三个月付清下年房租,不得拖欠；五、甲方建造一楼通往二楼的楼梯,水、电到位交与乙方装潢；六、乙方经营和装修期间应维护房屋及配套设施,不得破坏房屋结构,如有改动必须征得甲方同意，装潢费用由乙方自理，无论期满与否，乙方应按装修后的现状交给甲方,甲方不支付任何费用；七、租赁期间,甲方若出售房屋必须让乙方知情,同等条件下乙方可优先购买,房屋出售后,也必须维护此合同至期满,租金由新房主收取；八、租赁期间,乙方如需转让房屋必须经过甲方同意并重新签订合同,如乙方私自转租,甲方有权收回房屋,终止合同,后果由乙方承担。乙方在租赁期满后若需续租,应在合同期满日提前三个月通知甲方,并与甲方重新签订续租合同；九、乙方必须遵章守法,文明经营,照章纳税，经营期间所发生的一切费用均由乙方付给。做好防火防盗工作,注意环境保护,不打扰周边居民生活，如违反国家条令和相关部门的规定造成后果,由乙方承担；十、租赁期间双方共同遵守以上条约,乙方如未按条约履行,拖延房租等,甲方有权提前收回房屋；十一、如遇国家政策性变化或人力不可抗拒的自然灾害导致乙方不能经营,甲方应退还剩余的房屋租金,双方均不负违约责任。未尽事宜,双方协商解决。本合同一式二份,甲、乙双方各执一份,签字收到租金后生效。租赁合同签订后，金静交付了一年的房租56000元。2017年5月10日，金静（甲方）与李荣（乙方）达成协议书一份，协议载明：甲乙双方于2014年4月8日签订租赁合同，甲方租赁乙方位于原法院西大街北起一层第六间门面房及北起二层一至五间营业，因王万华对甲方租赁房屋多次实施侵权，金静经营受阻，现经双方达成如下协议：一、自本协议签订时，双方解除租赁协议，甲方将房屋交付给乙方；二、双方签字确认交付行为，乙方承诺在甲方起诉期间不改变房屋装潢，乙方委托其弟弟接受房屋。金静和李荣的弟弟李林山在该协议书上签字。另查明，2018年8月1日，曹书玲向原审提起诉讼，要求解除其与李荣签订的房屋租赁合同并返还保证金，原审于2019年7月25日作出（2018）皖1122民初2181号民事判决，该判决查明：2018年6月初，李荣同意将位于来安县老法院大门北起第2间门面及2楼1层的5间房屋出租给曹书玲从事美容经营。曹书玲向李荣支付了租房保证金20000元。2018年7月2日，李荣（徐冬宁）与曹书玲签订《合同书》一份，李荣同意将位于安徽省来安县老法院大门北起第二间门面房及二楼一层五间租给曹书玲作为美容经营之用。合同签订后，李荣将案涉房屋钥匙交给曹书玲，曹书玲取得钥匙后，将所租一楼门面房的原装璜拆除，在对二楼所租房屋装修时，案外人王万华称曹书玲所租房屋上楼的楼梯使用权存在争议不能装修，否则后果自负。2018年9月4日，王万华损坏了楼梯间部分墙体，报警后公安介入进行了处理。后曹书玲与李荣协商要求解除合同、返还保证金未果。2009年12月2日，李荣、王万华、孙仁和、叶琴四人通过拍卖购得原来安县法院办公楼，由王万华为代表与法院签订《房地产转让协议》。2012年12月14日，李荣、王万华、孙仁和、叶琴签订《房产权分配协议书》，对购买的全部房地产进行分割。2013年11月17日，李荣与王万华、叶琴签订《合伙房产作价分割方案》，对共有房产进行分割，明确了各人分得的房产，其中李荣分得西楼二楼、北楼一楼及由原传达室和北楼楼梯部分改造而来的两间门面房，王万华分得北楼二、三、四楼及西楼的两间门面房，院落由三人共有。2014年11月11日，王万华、孙仁和、李荣、叶琴签订《房产权分配协议书》一份，载明：“2009年11月份，协议四方参加了来安县城河西路东侧，来安县公安局西侧原来安县老法院办公楼土地用途为用地竞买，建筑面积1952平方米，土地使用面积1158.8平方米，现四人经友好协商，重新分配如下：南楼二、三、四楼产权归叶琴所有，北楼二、三、四楼产权归王万华所有，西二楼产权归李荣所有，中间庭院产权归王万华、叶琴、李荣所有。……北楼9、10、16、17、18、19、20、21号门面房为李荣所有（详见附图）。以上房屋未取得相关权属证书。该判决认为，曹书玲与李荣签订的《合同书》，是双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律规定，该合同合法有效。案涉房屋系李荣、王万华、孙仁和、叶琴四人联合竞买所得，未取得相应权证，联合竞买人对况买房屋进行了分割，明确了各竞买人分得的相应份额，分割协议载明“李荣分得西楼二楼、北楼一楼及由原传达室和北楼楼梯部分改造而来的两间门面房”“西二楼产权归李荣所有，中间庭院产权归王万华、叶琴、李荣所有。……北楼9、10……号门面房为李荣所有”，故李荣有对分得的份额按自己的意愿进行处分的权利，其出租分配给自己的相应房屋并无不当，判决驳回曹书玲的诉讼请求。金静在一审庭审中陈述2015年6月停业后又断断续续的进行经营。2019年10月23日，李荣向原审申请诉前财产保全，要求冻结金静银行存款120000元或查封、扣押、冻结等额财产，并提供担保。原审于同日作出（2019）皖1122财保159号民事裁定书，裁定冻结金静银行存款120000元或查封、扣押、冻结等额财产。为此李荣支付保全费1120元。一审法院认为，李荣与金静签订的租房合同、协议书合法有效，双方均应全面履行，双方已于2017年5月10日解除租赁合同，金静理应支付2015年6月10日至2017年5月10日期间的租金，按每年度56000元标准计算，金静应向李荣支付租金107333.33元（56000元/年÷12×23个月）。金静应支付李荣的利息损失，利息损失以107333.33元为基数，自2017年5月11日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，自2019年8月20日至实际付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。金静辩称李荣所改造楼梯的所有权、使用权与案外人王万华存在纠纷，而根据原审法院（2018）皖1122民初2181号民事判决书中查明的事实，李荣分得西楼二楼、北楼一楼及由原传达室和北楼楼梯部分改造而来的两间门面房，故李荣有权对分得的份额进行处分、收益。金静辩称其所承租房屋遭受案外人王万华侵害无法正常经营，王万华所实施的行为与本案不是同一法律关系，对此，金静可另案诉讼。综上，原审依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、被告金静于本判决生效后三十日内支付原告李荣房屋租金107333.33元及利息损失（利息损失以107333.33元为基数，自2017年5月11日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，自2019年8月20日至实际付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告李荣的其他诉讼请求。案件受理费2460元，减半收取1230元，保全费1120元，合计2350元，由被告金静负担。二审查明的事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据双方当事人的诉、辩意见及举证、质证，本案二审的争议焦点为，金静应否支付李荣房租及相应利息。双方当事人签订的房屋租赁合同及后续签订的解除房屋租赁合同的协议合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的合同义务。金静接收承租的房屋后经装潢后进行营业，至双方协议解除合同期间即房屋租赁合同生效期间的房屋租金及相应利息，除已经支付的部分外，李荣有权向金静主张，原审据此判决，有事实依据。至于金静所称的其在承租房屋期间遭受案外人王万华的侵害无法正常经营，因王万华所实施的行为与本案不是同一法律关系，原审已释明，金静可另案主张权利，且双方也已在解除房屋租赁合同的协议中对该事项进行了约定。综上，上诉人金静的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2447元，由上诉人金静负担。本判决为终审判决。审判长  高奎审判员  刘勇审判员  王敏二〇二〇年四月二十六日书记员  吴敬附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；