浙江省瑞安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0381民初1404号 原告：陈仁乙，男，1969年5月16日出生汉族，住瑞安市。 诉讼委托代理人：杨先煌，湖北仁贤律师事务所律师。 被告：李福申，男，1967年10月29日出生汉族，住瑞安市。 被告：黄玉苹，女，1968年12月31日出生汉族，住瑞安市。 第三人：林元海，男，1954年5月4日出生汉族，住瑞安市。 第三人：钟顺孙，男，1954年1月15日出生汉族，住瑞安市。 原告陈仁乙与被告李福申、黄玉苹、第三人林元海、钟顺孙房屋买卖合同纠纷一案，原告向法院提起诉讼，本院于2020年2月2日立案受理后，依法由审判员董跃绵适用简易程序于2020年4月8日公开开庭进行了审理，原告陈仁乙的委托代理人杨先煌到庭参加诉讼，被告李福申、黄玉苹、第三人林元海、钟顺孙经本院合法传票传唤均无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2007年7月19日，原告与被告李福申、黄玉苹订立《房地产买卖合同》一份，约定李福申、黄玉苹自愿将坐落于瑞安市房地产出卖给原告所有，成交价格为322800元整。成交后，原告于2007年8月29日就涉案房产取得了“瑞安市房权证马屿镇字第××号”房屋所有权证，但此后原告发现，涉案房屋的土地使用权仍登记在一手房东即第三人林元海名下，另经查实，涉案房屋系通过买卖的方式流转了四手才到原告名下，其流转的顺序为林元海卖给钟顺孙，钟顺孙卖给李福申和黄玉苹，李福申和黄玉苹再卖给原告陈仁乙。原告认为，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。本案中原告通过买卖方式取得了涉案房屋的所有权，原告应当取得涉案房屋占用范围内的土地使用权。现原告起诉请求：一、确认原告与被告李福申、黄玉苹订立的涉案《房地产买卖合同》合法有效；二、判令被告李福申、黄玉苹、第三人林元海、钟顺孙协助原告将坐落于瑞安市（地号为15-18-12-69）土地使用权过户登记于原告陈仁乙名下；三、本案诉讼费由被告承担。 被告李福申、黄玉苹、第三人钟顺孙、林元海未作答辩意见。 本院经审理认定事实如下：2007年7月19日，原告陈仁乙与被告李福申、黄玉苹签订了一份《房地产买卖合同》，约定：被告李福申、黄玉苹将其坐落于瑞安市房产出卖给原告陈仁乙，成交价格为322800元。合同签订后，原告交付了全部购房款，涉案房屋产权原登记在被告李福申名下，双方于2007年8月29日办理了产权变更登记手续，房屋所有权证号为瑞安市房权证马屿镇字第××号，房屋所有权人变更登记为原告陈仁乙。 另查明，坐落于瑞安市房屋由第三人林元海于1998年11月23日出卖给第三人钟顺孙，第三人钟顺孙于2001年4月24日将涉案房屋出卖给被告李福申。目前涉案房屋的土地使用权人登记为被告林元海，集体土地使用证号为瑞集用（2004）第15-84号，涉案房屋土地使用权性质为集体土地性质，2019年9月24日，马屿镇马北村村民委员会出具了一份农房（宅基地）使用权调剂证明书，载明同意本村集体土地调剂给原告陈仁乙使用。 本院认为，原、被告之间签订的《房地产买卖合同》系原、被告双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法、有效，本院依法予以确认。涉案房屋已转移登记至原告名下，现原告要求被告和第三人协助办理涉案房屋土地使用权过户变更登记手续，符合合同附随义务要求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告陈仁乙和被告李福申、黄玉苹于2007年7月19日签订的《房地产买卖合同》有效； 二、被告李福申、黄玉苹与第三人林元海、钟顺孙于本判决生效之日起十五日内协助原告陈仁乙办理坐落于瑞安市房屋的不动产权证[房屋所有权证号：瑞安市房权证马屿镇字第××号；集体土地使用证号：瑞集用（2004）第15-84号]转移给原告陈仁乙的变更登记手续。 本案受理费6142元，减半收取3071元，由被告李福申、黄玉苹负担（被告定于判决生效之日起15日内向本院缴纳，原告已预交受理费6142元，于本判决生效后退回）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审判员  董跃绵 二〇二〇年四月八日 书记员  黄佳佳 附文： 一、不履行裁判惩戒后果警示 1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。 2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。 3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。 4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。 5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。 6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。 7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。 二、执行风险告知 1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。 2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。 3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。 4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。 注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。