浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0602民初7753号原告：陆宇昕，男，1994年9月15日出生，汉族，住浙江省绍兴市越城区。委托诉讼代理人：骆孝龙、吕诗楠，浙江越光律师事务所律师。被告：浙江广亿置业有限公司，住所地浙江省绍兴经济开发区浦江路2号四楼。法定代表人：王加兴，执行董事。委托诉讼代理人：王岗，男，1978年8月20日出生，汉族，住绍兴市越城区。委托诉讼代理人：袁开恒，上海市汇业律师事务所律师。原告陆宇昕与被告浙江广亿置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案受理，依法适用简易程序，于2019年9月16日、2019年10月23日公开开庭进行了审理，后依法转为普通程序，于2020年4月16日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吕诗楠三次到庭参加诉讼、原告委托诉讼代理人骆孝龙到庭参加第三次庭审，被告委托诉讼代理人王岗到庭参加第一次庭审，被告委托诉讼代理人袁开恒到庭参加第二、三次庭审。本案庭外和解时间2个月，中止诉讼时间为2020年2月3日至4月16日，现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：一、被告支付逾期交房的违约金139063.67元（2015年2月16日至2017年6月16日，851天，日利率0.03%，违约金金额=544706.88元×0.03%×851天）；二、被告支付逾期交付权属证书的违约金215050.28元（2015年12月28日起暂计至2019年8月5日，1316天，日利率0.03%，违约金金额=544706.88元×0.03%×1316天）；三、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求为：一、被告支付违约金124519.99元（2015年5月16日至2017年6月17日，762天，日利率0.03%，违约金金额=544706.88元×0.03%×762天）；二、被告支付违约金215050.28元（2015年12月28日起暂计至2019年8月5日，1316天，日利率0.03%，违约金金额=544706.88元×0.03%×1316天，2019年8月6日至被告交付全额购房发票之日止的违约金按上述计算方式计算）；三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年1月29日，原、被告签署《浙江省商品房买卖合同》一份，约定：原告购买被告建设的位于，该商品房总价款为544706.88元。被告应当在2015年2月15日前，将符合各项条件的商品房交付原告使用。同时协议对付款方式及期限、违约责任、交接事项、产权登记等内容也作了具体约定。该合同还附有补充协议内容，其中对被告逾期交房违约责任内容第三项约定：出卖人交房逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第一款约定的宽限期届满的第二天起至实际交付日止，出卖人向买受人按日支付已交付房价款万分之三的违约金。原告全额支付购房款后，被告于2017年6月16日将案涉商品房交付给原告。同时，案涉合同第十六条载明，出卖人承诺于2015年12月28日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能再约定期限内交付权属证书，且自约定日期90日以后，双方同意按照如下方式处理：买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。但出卖人至今未交付权属证书，案涉商品房至今仍无法办理房屋转移登记。变更的事实与理由：被告未交付全部的购房款发票，导致商品房无法过户。被告辩称：一、被告已履行完毕双方签署的商品房买卖合同项下的义务，不存在违约行为。案涉中汇大厦已于2014年9月27日竣工验收合格，并于2015年1月22日取得竣工验收备案证明，即已具备合同第九条约定的交房条件。被告于2015年5月25日书面催促原告进行交房，于2015年12月18日书面通知原告携带其个人相关证件来被告处领取相关权属证书，以便被告自行办理该商品房转移登记。但由于原告自身原因怠于办理交房和领取相关权证，且原告拖至2017年6月17日才来办理了三套房屋（含案涉房屋）的交房和领取相关权属证书手续。原告在接收到全部三套房屋的办证材料后仅仅办理了一套未涉案房屋SP1116房的过户登记，且未办理本案涉案房屋的相关产权登记手续。原告已向被告签收交房和相关办理房屋产权登记的证件，并承诺无其他异议，故被告不存在违约行为。二、原告明知被告已将案涉房屋的交房及权证交付全部履行完毕的事实，仍恶意提起诉讼，浪费司法资源，已构成恶意诉讼。三、关于原告所提的要求交付房屋购房发票的问题，被告认为被告从未拒绝向原告出具购房发票。但原告截至诉讼，变更诉讼请求前从未向被告要求开具发票办理产权登记，依据合同约定，原告应自行办理房屋产权登记，实际是原告怠于履行办证义务未缴纳房屋契税的原因导致房屋未能办理产权登记，故原告诉请要求支付逾期交房的违约金及因逾期交付发票导致的违约金与双方合同约定不符，于法无据。本院经审理认定事实如下：2015年1月29日，原告陆宇昕（买受人）与被告浙江广亿置业有限公司（出卖人）签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定买受人向出卖人购买中汇大厦SP1120号房，建筑面积为69.62平方米，设计用途为办公；总价款为544706.88元，一次性付款；出卖人应当在2015年2月15日前，将符合条件的商品房交付买受人使用；出卖人不能按照规定的期限交房，买受人同意给予出卖人90日的宽限期，允许出卖人在该宽限期内交房，并同意在宽限期内出卖人不承担违约责任；出卖人交房逾期超过120日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自宽限期届满的第二天起至实际交付日止，出卖人向买受人按日支付已交付房价款万分之三的违约金；出卖人承诺于2015年12月28日前取得土地使用权证书、房屋所有权证，交付给买受人，买受人自行办理该商品房转移登记；约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同还对其他事项进行了约定。原告已向被告支付全部购房款。诉讼中，被告于2019年9月30日开具案涉中汇大厦1120室房屋的购房款发票，但被告在庭审时明确表示拒绝将该购房款发票交付给原告。2015年5月25日，被告曾向原告寄送邮件一份。2015年12月26日，被告向原告寄送领证通知一份。2017年6月17日，原告出具收条一份，载明“本人陆宇昕今收到中汇大厦SP1114、SP1116、SP1120室《房屋所有权证》叁本、商品房合同备案证明叁份、补充合同壹拾贰份。有关中汇大厦SP1114、SP1116、SP1120房屋交房及权证交付已全部履行完毕，无其他异议”。其后，SP1116室房屋办理了产权变更登记手续。另查明，2014年9月29日，绍兴市规划局出具《浙江省建设工程规划核实确认书》，载明经核实，中汇大厦建设工程已具备竣工规划确认条件。2014年9月30日，中汇大厦完成竣工验收消防备案。2014年10月9日，绍兴市环境保护局经现场检查验收，原则同意中汇大厦项目通过竣工环境保护验收。中汇大厦于2014年9月27日竣工验收合格，于2015年1月22日完成备案。2015年1月27日，绍兴市国土资源局通知被告及时办理土地分户分割登记。案涉中汇大厦1120室于2015年3月17日登记于被告名下。以上事实由原告提供的商品房买卖合同1份、照片打印件2份、与行政服务中心人员的录音光盘及文字整理资料1份、与被告方的录音光盘和文字整理资料1份，被告提供的绍兴市房屋建筑工程竣工验收备案表1份、土地复核结果通知书1份、不动产登记查询证明1份、快递单和交房通知书复印件各1份、快递单和通知复印件各1份、收条1份、绍兴市环境保护局验收意见档案件1份、浙江省建设工程规划核实确认书档案件1份、消防竣工验收备案档案件1份、中汇大厦1116室不动产登记查询证明1份、1116室转让后的不动产登记证书照片打印件1份、1116室浙江省商品房买卖合同1份、1116室增值税发票1份、1120室发票1份及当事人的庭审陈述所证实。本院认为，原、被告双方签订的浙江省商品房买卖合同，主体适格，意思表示真实，内容合法，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应按约履行。关于逾期交房违约金问题，根据现有证据可以认定，被告确曾于2015年5月25日、2015年12月26日二次向原告寄送通知；结合原告于2017年6月17日出具的收条中关于“房屋交房及权证交付已全部履行完毕，无其他异议”的表述，可以认为原告已明确表示双方交房已履行完毕，且无其他争议，现原告再就交房事宜主张违约金，与自身表述不符。原告要求被告支付逾期交房违约金的诉请，本院不予支持。关于未交付购房款发票导致无法办证违约金问题，原告虽在2017年6月17日出具的收条中表述“权证交付已全部履行完毕”，但根据本案查明事实，被告确未向原告交付案涉房屋购房款发票，且当庭亦未予交付原告，故即便合同约定买受人自行办理商品房转移登记，在无购房款发票的情形下，原告确实无法办理转移登记，即被告向原告交付购房发票属于商品房买卖合同的附随义务。被告未交付购房款发票的违约情形，导致原告商品房转移登记的目的至今未能实现。因双方合同“关于产权登记的约定”项下关于逾期交付权属证书无法办理商品房转移登记约定的违约金，系针对商品房转移登记这一目的所设立，现原告主张参照该违约金约定计算未交付发票导致无法办证的违约金的意见，本院予以采信。违约金标准，被告认为过高，本院酌情调整为按中国人民银行公布的同期同类贷款利率（2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算）。根据原告提交的录音证据可以认定，原告曾于2017年7月1日向被告沟通购房款开票事宜，但此后被告一直未向原告交付购房款发票，故本院调整违约金计算时间为2017年7月1日至实际交付购房款发票之日止。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告浙江广亿置业有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付给原告陆宇昕自2017年7月1日起至实际交付购房发票之日止的违约金（以544706.88元为基数，2019年8月19日前按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算，2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算）；二、驳回原告陆宇昕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费6394元、财产保全费2320元，合计8714元，由原告陆宇昕负担6809元，由被告浙江广亿置业有限公司负担1905元，其中由被告负担部分，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审 判 长  赵钦宇审 判 员  俞颖尔人民陪审员  万春霞二〇二〇年四月二十九日书 记 员  许佳玲?本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。