山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终3414号上诉人（原审被告）：林希德，男，1973年8月15日出生，汉族，住天津市。委托诉讼代理人：杨为旺，北京市盈科（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁萍，女，1989年8月4日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：高国华，山东金盛阳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：马福元，男，1948年1月30日出生，汉族，住济南市。上诉人林希德因与被上诉人梁萍、马福元房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院(2019)鲁0102民初5428号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。林希德上诉请求，一、撤销一审判决并依法改判或发回重审。二、一、二审诉讼费由梁萍、马福元负担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。（一）林希德经马福元同意，将承租房屋转租给梁萍的行为是合法有效的。（二）梁萍与马福元签订房屋租赁合同时，林希德与马福元以及代签人李燕均在现场，各方意思表示一致，房屋租赁合同有效，且梁萍已经使用该租赁房屋。二、一审法院未经合法传唤缺席判决，程序违法。一审法院未向林希德以邮寄等其他方式送达起诉状副本、开庭传票等诉讼文书的相关材料。一审法院于2019年11月15日将一审判决书邮寄至林希德的老家，由非共同居住的非直系亲属签收。三、一审法院适用法律错误。一审法院未判决解除合同，适用法律错误。梁萍辩称：一、一审法院认定事实、适用法律正确，应该驳回林希德的上诉请求。二、涉案房屋确实由林希德于2019年4月28日转租给梁萍，由梁萍向林希德支付共计75000元的押金及租金费用。梁萍租赁该房屋为经营包子铺使用，由于当时历下区政府出台相关的文件民用房不能经营饭店、餐饮业，因此从签订租赁合同到2019年5月15日梁萍一直在办理营业执照，根本没有使用该房屋。2019年5月15日，马福元的儿子将涉案商铺强行换锁，并将涉案房屋另行租赁给他人，致使梁萍在缴纳房屋租金的情况下无法使用。马福元未作答辩。梁萍向一审法院起诉请求：1.解除梁萍与林希德签订的《房屋租赁合同》；2.判令林希德返还房屋租赁费55000元，房屋押金20000元；3.以上述75000元为基数，按银行同期贷款利率为标准，判令林希德支付梁萍从起诉之日到给付之日止的利息损失；4.诉讼费由林希德、马福元承担。一审法院认定，坐落于济南市历下区青后小区3号楼底层公建东2的房屋所有权人为马福元。梁萍提供落款时间为2018年12月18日房屋租赁合同复印件一份，载明：出租方（甲方）：马福元，代表：刘玉兰，承租方（乙方）：林希德，经甲、乙双方友好协商，就乙方租用甲方位于济南市历下区青后小区二区35号吉健炸香鸡商业房的有关事宜，议妥以下条款，以资共同信守：租赁期限壹年，自2019年1月15日起至2020年1月14日，年租金为85000元，并付租赁保证金2万元，乙方于签订合同后，一次性足额交清租金，甲方收到乙方租金后，将房屋交乙方使用，此协议签订后，乙方不得中途转借或转租他人，否则保证金一律不予退回，该合同还约定了其他内容。梁萍提供落款时间为2018年12月18日房屋租赁合同一份，载明：出租方（甲方）：马福元，承租方（乙方）：梁萍，合同内容同上述落款时间为2018年12月18日，出租方为马福元，承租方为林希德房屋租赁合同复印件。庭审中，梁萍称该合同系2019年4月28日，马福元同意将位于历下区青后小区二区35号商铺出租给原告经营使用，该合同中签字是李燕代签，代签时经过马福元同意，签字时是在马福元住的医院省中医，手印是李燕的，是因为林希德将房屋转租给梁萍，但是林希德和马福元签订的《房屋租赁合同》约定不得转租，所以林希德带梁萍找到马福元签订合同。梁萍持有收款收据一份，载明：2019年4月28日，收梁萍转店费用8万元，欠5000元，收款人林希德。梁萍据此证明2019年4月28日林希德收到其转租费用75000元，另提供20500元微信转账记录及支付宝25000元转账记录，且称剩余29500是现金交付。庭审中，梁萍称实际付租金75000元，从2019年5月1日付至2020年1月14日，共8个半月租金，共计6万元，剩余2万元为押金，但是只付了15000元，其诉讼请求中要求返还房租55000元，是扣除实际使用房屋的租金5000元，抵顶在未付的押金里。租赁后，房屋用于经营包子铺，租赁后发现是居民住宅不能餐饮营业，于是剩余5000元没有转给林希德，办理营业执照期间从2019年4月28日至2019年5月15日，2019年5月15日发现该房已经换锁，于是梁萍报警，房屋再未使用过。梁萍提供济南市历下区公安局解放路派出所关于梁萍报警的证明一份，载明：兹证明梁萍……2019年5月15日14时14分左右电话拨打110报警称：在青后小区2区35号楼门头房，自己租的门头房锁被人撬了，房内没有东西。2019年11月5日，案外人李燕来院陈述：2018年12月18日房屋租赁合同中马福元的签字是其代签，其与马福元是同居关系，梁萍现在租的房屋是从林希德那转租来的，剩余的房租费梁萍给了林希德。一审法院认为，根据梁萍提供的林希德出具的收款收据内容及梁萍的庭审陈述，在林希德未提出反驳意见的情况下，一审法院认定梁萍向林希德支付了店铺转让费用75000元。结合该收据载明时间2019年4月28日及2019年5月15日梁萍报警记录内容，综合梁萍庭审陈述，一审法院采信梁萍使用房屋时间为2019年4月28日至2019年5月15日。根据梁萍所述双方约定租金6万元，租期八个半月计算，实际使用期间租金应为3529元，其自愿按照5000元计算，一审法院予以准许。现梁萍称其已无法使用涉案房屋，林希德未应诉陈述涉案房屋使用现状，应承担不利法律后果，梁萍实际向林希德支付75000元，应扣除实际使用期间的租赁费5000元，其要求林希德返还7万元的诉讼请求，理由正当，一审法院予以支持，超出部分，一审法院不予支持。梁萍所述其与李燕（代马福元）签订的《房屋租赁合同》中“马福元”签字非马福元本人所签，亦未举证证明马福元授权他人或事后追认该代签行为，因此梁萍未举证证明其与马福元之间存在法律上的利害关系，其要求马福元承担还款义务的诉讼请求，证据不足，理由欠当，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”因梁萍明知马福元与林希德之间约定涉案房屋不得转租，且其未提供证据证明与李燕签订房屋租赁合同征得马福元同意，故其自身亦存在过错，其要求林希德以应返还款项为基数，按银行同期贷款利率支付利息损失的诉讼请求，证据不足，理由欠当，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、林希德返还梁萍7万元，于判决生效之日起十日内付清；二、驳回梁萍的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1930元，由林希德负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织各方当事人进行了证据交换和质证。林希德提交下列证据：证据一，中国农业银行银行卡活期存折交易明细清单，证明2018年12月18日其与马福元签订合同之日，林希德将9万元租金及部分押金转账支付给马福元，并将40700元转账支付给原承租人程敬鑫（40700元包括未到期的房租及转租费用）。证据二，涉案房屋的照片复印件及房屋现状的视频光盘一份，证明马福元的房屋于2019年11月20日已经租赁给中国移动公司使用。梁萍质证称，对证据一的真实性没有异议，但是该证据只能证明林希德向马福元转账9万元，至于向案外人转账的40700元无法证明。对证据二的真实性没有异议，该房屋应于2019年5月份已经租赁给他人了。本院认为，银行卡活期存折交易明细清单加盖有中国农业银行股份有限公司的公章，客观真实，本院予以采信。梁萍对涉案房屋的照片的真实性无异议，本院予以确认。经审理本院认定，一审认定的事实属实，本院予以确认。另查明，1、一审法院系通过法院专递邮件的方式向林希德送达了开庭传票，该邮寄单载明了林希德的电话为13567711048，邮寄地址是历下区山大南路113-30号吉健炸香鸡店内，林希德认可该号码为林希德的号码，该邮件显示拒收退回。3、一审法院于2019年11月11日分两次向林希德邮寄了一审判决书，邮件查询单显示均已收件。以上事实有送达回证、邮件查询单在案为凭。本院认为，2018年12月18日，马福元与林希德签订了房屋租赁合同，该合同系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律及行政法规的强制性规定，应为有效协议。2019年4月28日，林希德将本案诉争的房屋转租给梁萍，转租时，林希德、梁萍至马福元所住医院征求马福元的意见，李燕当着马福元的面代表马福元进行了签字，李燕到庭也陈述了该事实，林希德与梁萍建立的房屋租赁合同关系有效。林希德已经将房屋交付给梁萍，而梁萍已将租金、押金共计75000元交付给林希德，合同正常履行。2019年5月15日，梁萍所租赁的房屋因被他人强行换锁而导致梁萍无法使用诉争房屋，林希德与梁萍所建立的房屋租赁合同关系终止。梁萍要求返还剩余的租金于法有据，本院予以支持。关于一审法院审理本案送达程序是否符合法律规定的问题，经查，一审法院已经向林希德有效送达了开庭传票与一审判决书，林希德主张送达程序违反法律规定的主张，本院不予支持。综上所述，林希德的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1930元，由上诉人林希德负担。本判决为终审判决。审判长  郭维敬审判员  陈 勇审判员  赵玉兰二〇二〇年四月二十一日书记员  侯新新