广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终3637号上诉人（原审被告）：涂阳春，男，汉族，身份证住址江西省丰城市。委托诉讼代理人：林红福，广东秦唐律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王华山，男，汉族，身份证住址湖北省监利县。委托诉讼代理人：宋剑良，广东天穗律师事务所律师。上诉人涂阳春因与被上诉人王华山租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初25317号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人涂阳春及其委托诉讼代理人林红福，被上诉人王华山及其委托诉讼代理人宋剑良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。涂阳春上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回王华山的全部诉讼请求，判令王华山承担一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：1、本案的法律关系不是租赁合同纠纷而是转让合同纠纷。转让协议没有违反《合同法》第五十二条的规定，为有效合同。转让协议中存在买卖关系、代理关系等，但绝无租赁关系。与王华山构成租赁关系的主体为黄文强、张婧筠而非涂阳春。涂阳春不存在欺诈、隐瞒王华山的情况，租赁合同的效力不影响转让协议的效力。2、一审判决遗漏当事人，严重违反法定程序。若一审判决认定涂阳春与王华山之间存在租赁合同关系，则应追加黄文强、张婧筠作为本案当事人。3、本案除了要处理涂阳春是否应当向王华山返还转让费之外，还应当处理王华山向涂阳春返还棋牌证、涉案物业内的所有装修装饰、物资等，若王华山无法返还，应折价补偿，一审判决对此并无进行处理。王华山辩称：1、涂阳春将涉案房屋转租给王华山，收取王华山金额较大的转租顶手费，因租赁合同无效，涂阳春理应返还王华山该费用。2、王华山已向涂阳春支付协议约定的顶手费，一审判决中王华山已承担已过转租期间的顶手费分摊。综上，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，请求维持原判。2019年7月10日，王华山向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、涂阳春向王华山返还转让费560000元；2、本案的诉讼费由涂阳春承担。一审法院认定事实：2016年4月7日，涂阳春（乙方）与黄xx、张xx（甲方）签订《租赁合同书》约定：一、甲方将位于广州市白云区石门街红星村平安大道78号楼房第三、四层（以下简称涉案房屋），租用（建筑）面积900平方米，出租给乙方作公寓棋牌台球用途。租赁期六年，从2016年7月10日起至2022年7月10日止。二、租赁物的租金每月租金合计人民币16000元。租赁保证金人民币拾万元，乙方在签订合同时支付。2018年7月1日，乙方由涂阳春变更为王华山。2018年7月10日，王华山（乙方）与涂阳春（甲方）签订《转让协议》，约定：双方商议将合和公寓三楼棋牌整层和四楼客房整层，转让给乙方，转让总价格陆拾陆萬圆整，预付定金拾万圆整。双方协议细则如下：1、甲方负责帮乙方把一楼大厅租下做前台，前台租金控制在壹仟伍佰圆以内；2、甲方负责帮乙方把棋牌证过户和客房营业执照办好；3、乙方下定金之日接手生意，甲方负责水电结清；4、付订金所有财产和物资甲方不得拿走，自动留给乙方；5、如果甲方以上手续搞不好，须无条件把定金退给乙方，到时乙方把营业款退给甲方，甲方付给乙方一定人员工资；6、该公寓三、四楼租期还有4年整，租金二层壹万陆仟圆，每二年递增5%与房东合同上押金拾万元。2019年6月17日，广州市白云区人民政府石门街道办事处出具《限期整改通知》，内容为：你单位在红星村××大道南自××号违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定。现责令你于2019年6月25日前自行拆除，费用自理。否则，我街将《中华人民共和国行政处罚法》第二十三条和《广州市城市管理综合执法条例》第二十二条规定，组织力量进行强制拆除。王华山提供两张照片，拟证明2019年6月24日开始涉案房屋被部分围蔽。涂阳春对上述两张照片的真实性予以认可，关联性有异议，认为王华山是可以正常营业的。涂阳春提供涉案房产内部图片，拟证明王华山已将涉案场地内物品搬走，这些物品均为转让协议约定涂阳春转让给王华山的物品。一审法院曾于2019年8月15日向广州市规划和自然资源局白云区分局发出《协助查询函》，查询涉案房屋的产权及规划报建信息。后广州市规划和自然资源局白云区分局复函一审法院称，涉案房屋暂查无相应《建设工程规划许可证》信息及建筑物产权记录。一审庭审中，涂阳春确认收到王华山56万元的转让费，并称王华山于2018年7月10日后开始使用涉案房屋，截至2019年6月4日止，共使用涉案房屋11个月。一审法院认为：2016年4月7日，黄文强、张婧筠（甲方）与涂阳春（乙方）就涉案房屋签订《租赁合同书》，涂阳春取得涉案房屋的承租权，2018年7月10日，王华山与涂阳春签订《转让协议》，约定涂阳春将涉案房屋转让给王华山，2018年7月1日《租赁合同书》的合同相对方变更为黄文强、张婧筠（甲方）与王华山（乙方），由此可见，《转让协议》实为转让租赁关系的转租协议。该《转让协议》虽有约定涂阳春负责帮王华山将一楼大厅租下并负责帮王华山把棋牌证过户和客房营业执照办好等，但上述约定仅为转租事项的附随条款，并不影响对《转让协议》实质为转租协议的认定。因涉案房屋为无规划报建的违法建筑，包括2016年4月7日涂阳春与黄文强、张婧筠签订的《租赁合同书》及2018年7月1日王华山与黄文强、张婧筠签订的《租赁合同书》属于无效合同。因此，王华山、涂阳春就涉案房屋签订的《转让协议》亦属于无效协议。王华山支付给涂阳春的转让费56万元应视为租赁行业习惯中的转租顶手费，《租赁合同书》虽然无效，鉴于王华山实际使用了涉案商铺，根据等价有偿原则，应将56万元平均分摊到王华山通过与涂阳春协商转让而实际使用的时间即2018年7月10日至变更了相对方的《租赁合同书》约定的租赁期满的时间即2022年7月10日共48个月，每月为11667元（560000元÷48=11667元），扣除王华山已使用的期限2018年7月10日至2019年6月25日共11个月费用128337元（11667元×11=128337元），剩余租赁期限的费用431663元（560000元-128337元=431663元）涂阳春应退回给王华山。对于王华山主张超出的部分，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2019年11月27日作出判决如下：一、自本判决生效之日起五日内，被告涂阳春向原告王华山返还转让费431663元；二、驳回原告王华山的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10400元，由原告王华山负担3598元，由被告涂阳春负担6802元并于本判决生效后五日内向一审法院缴纳。二审中，上诉人涂阳春提交了以下证据：1、微信转账记录、支付宝转账记录，拟证明其为转让涉案商铺、为被上诉人王华山能与出租人签订《租赁合同书》而支付的款项应由被上诉人王华山承担；2、营业执照、涉案物品照片，拟证明本案并非租赁合同纠纷而是转让合同纠纷，双方转让的标的物为棋牌证及涉案物业内的所有装修装饰、物资等。被上诉人王华山质证认为：不认可证据1的真实性、合法性、关联性，证据1是上诉人涂阳春与案外人之间的经济往来，与本案无关；认可证据2的真实性、合法性，但上诉人涂阳春与被上诉人王华山之间签订的转让协议实际上是双方对涉案房屋的转租关系而非转让合同关系。经审查，一审判决查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，被上诉人王华山在二审庭询中承认其将上诉人涂阳春转让给其的部分物品出售得款共18300元。本院认为，根据上诉人涂阳春与被上诉人王华山于2018年7月10日签订的涉案《转让协议》的内容，上诉人涂阳春是将涉案房屋的承租权（包括物资）转让给被上诉人王华山，且根据双方在一审庭审中的一致确认，被上诉人王华山承接涉案场地后是向出租人缴纳租金而无需再向上诉人涂阳春缴租。故上述的双方涉案《转让协议》实为承租权转让合同，一审判决认定实为转租协议有误，本院予以纠正。因涉案房屋为无规划报建的违法建筑，上诉人涂阳春于2016年4月7日与黄xx、张xx签订的《租赁合同书》以及被上诉人王华山于2018年7月1日与黄xx、张xx签订的《租赁合同书》均无效，而上诉人涂阳春与被上诉人王华山基于上述无效合同所签订的涉案《转让协议》亦无效。一审判决已就上诉人涂阳春应退回给被上诉人王华山431663元的理据作了充分的论述，合法合理，本院不再赘述，予以维持。被上诉人王华山在二审庭询中自认其将上诉人涂阳春转让给其的部分物品出售得款共18300元，其亦应将该款返还予上诉人涂阳春。故冲抵后，上诉人涂阳春应返还被上诉人王华山413363元。因双方在二审庭询中均确认当初交接场地时并无交接物品清单，现双方对当时承接涉案场地时的装修状况以及交接的物品种类、数量有争议，且双方在本案一审中均未就此提出明确的诉请，故双方可另循法律途径解决。至于上诉人涂阳春在二审中提交的证据1，显示的只是其与他人的款项往来，不足以证明其所主张的内容，被上诉人王华山对该证据亦认为与本案无关，故上诉人涂阳春若有确实、充分的证据佐证，其亦可另循法律途径解决。综上，上诉人涂阳春的上诉请求部分成立，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初25317号民事判决第二项；二、变更广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初25317号民事判决第一项为：自本判决生效之日起五日内，上诉人涂阳春向被上诉人王华山返还转让费413363元。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10400元，由上诉人涂阳春负担6527元、被上诉人王华山负担3873元；二审案件受理费7774.94元，由上诉人涂阳春负担7500元、被上诉人王华山负担274.94元。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  谭红玉审判员  姚伟华二〇二〇年四月二十四日书记员  彭文悦书记员  区敏儿