中华人民共和国上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终2286号上诉人(原审被告)：曹玉明，男，1966年11月6日出生，汉族，住上海市嘉定区。被上诉人(原审原告)：HEFEI(何非)，男，1981年11月16日出生，新加坡籍，护照号码：KXXXXXXXA，住上海市虹口区凉城路XXX弄XXX号XXX室。上诉人曹玉明因与被上诉人HEFEI房屋租赁合同纠纷一案，不服中华人民共和国上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初21098号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曹玉明上诉请求：撤销一审判决，改判驳回HEFEI的一审诉讼请求。事实和理由：HEFEI并非上海市嘉定区瑞林路XXX弄XXX号房屋(以下简称“涉案房屋”)的产权人。曹玉明也并非不愿意支付房租，而是在2019年8月时，曹玉明因为其他案件导致银行账户被法院冻结，无法向HEFEI支付租金。曹玉明曾与HEFEI协商，要求暂缓支付租金，但HEFEI与次承租人恶意串通不付租，曹玉明承租涉案房屋时，涉案房屋还是毛坯状态，是由曹玉明进行了装修。曹玉明承租涉案房屋后进行了转租，现HEFEI已另行与租客签订了房屋租赁合同，并收取了租金和押金。综上，曹玉明请求二审法院支持其上诉请求。HEFEI答辩称，不同意曹玉明的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。HEFEI将涉案房屋出租予曹玉明，租期为两年，但曹玉明只支付了第一年的房屋租金，之后便再未支付租金，经过HEFEI多次催促，曹玉明仍然未支付租金，曹玉明的行为构成违约，HEFEI有权解除合同。双方租赁合同中明确约定未经HEFEI允许，曹玉明不得擅自出租房屋。但实际情况是曹玉明在未征得HEFEI同意的情况下就将房屋出租，也是违约行为。HEFEI起诉，请求判令：1、解除双方就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》；2、曹玉明返还涉案房屋；3、曹玉明按月租金人民币(以下币种均为人民币)6,600元的标准支付自2019年8月10日起至实际返还房屋之日止的租金和房屋使用费；4、曹玉明支付自2019年8月10日起至判决生效之日止的租金利息，按日租金的20%计算；5、曹玉明结清涉案房屋的水、电费(暂无法明确金额)；6、曹玉明支付的押金6,600元抵作违约金。一审法院认定事实如下：2018年7月26日，HEFEI(出租方、甲方)与曹玉明(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将涉案房屋出租给乙方；甲方于2018年7月26日向乙方交付该房屋，甲方收取乙方6,600押金及三个月房租19,800元；房屋租赁期限自2018年8月10日起至2020年8月9日止(2018年7月26日至2018年8月9日为装修期)；月租金6,600元，租金以三个月为一期支付，乙方每期租金提前一周直接或转账向甲方支付(即先付后租)；逾期支付的，每逾期一日，乙方应按日租金的20%支付逾期违约金，如逾期一周则视为乙方放弃房屋租赁权利，甲方有权终止合同并收回房屋(押金不退还)。合同另对其他权利义务作了约定。合同签订后，HEFEI将涉案房屋交付给曹玉明，曹玉明支付HEFEI押金6,600元，并按约支付了第一年租金。因曹玉明未向HEFEI支付2019年8月10日起的租金，HEFEI催讨未果，遂涉讼。一审另查明，涉案房屋系案外人朱某某于2015年12月12日从上海和雅房地产开发有限公司购买取得，目前尚未办出产证。HEFEI和朱某某系夫妻关系。朱某某于2019年8月20日出具《情况说明》一份，认可HEFEI与曹玉明就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》。一审再查明，曹玉明已将涉案房屋转租给案外人。一审审理中，HEFEI明确表示本案中不要求处理次承租人的问题。一审法院认为，双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行。HEFEI已按约向曹玉明交付涉案房屋，但曹玉明未按约支付租金，且已逾期7天，构成违约，HEFEI依据合同约定行使解除权，合法有据，法院予以支持。合同解除后，曹玉明应将涉案房屋返还给HEFEI，并向HEFEI支付拖欠的租金及使用费。现HEFEI主张的期限和标准均符合合同约定，法院予以支持。HEFEI主张逾期付款违约金，符合合同约定，法院予以支持，然合同约定的标准为日租金的20%，显属过高，曹玉明亦对此提出异议，故法院酌情确定逾期付款违约金的标准为每天10元。因曹玉明违约致合同解除，HEFEI要求没收押金，亦符合合同约定，法院亦予支持。至于HEFEI要求曹玉明结清水、电费，然其未提交曹玉明欠付水、电费的相关证据，亦未明确具体金额，法院难以支持。曹玉明主张HEFEI不是涉案房屋的产权人，且不同意开具发票并协助办理居住证作为其拒付租金的正当理由，缺乏事实和法律依据，法院不予采信。据此，一审法院判决：一、解除HEFEI(何非)与曹玉明于2018年7月26日签订的《房屋租赁合同》；二、曹玉明应于判决生效之日起十日内将位于上海市嘉定区瑞林路XXX弄XXX号的房屋返还给HEFEI(何非)；三、曹玉明应于判决生效之日起十日内支付HEFEI(何非)租金及使用费(按220元/天为标准，自2019年8月10日起计算至实际返还房屋之日止)；四、曹玉明应于判决生效之日起十日内支付HEFEI(何非)逾期付款违约金(按10元/天为标准，自2019年8月10日起计算至判决生效之日止)；五、HEFEI(何非)向曹玉明收取的押金6,600元不予退还；六、驳回HEFEI(何非)的其余诉讼请求。本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院审理中，HEFEI表示，一审法院判决后，为维护己方合法权益，和涉案房屋使用人赵前超商量，收取从2019年12月1日至2020年3月30日共28,000元为租金，并据此同意曹玉明的房屋使用费计算至2019年11月31日。本院认为，本案系因曹玉明未按约支付房租，HEFEI催讨未果而涉讼。HEFEI虽非涉案房屋的权利人，但根据查明的事实，涉案房屋系由HEFEI之妻朱某某购买取得，且朱某某已向法院出具情况说明，认可HEFEI与曹玉明就涉案房屋所签租赁合同，故本案中HEFEI与曹玉明就涉案房屋所签订的房屋租赁合同应属合法有效，对双方均有约束力。曹玉明作为承租人，理应履行按约支付房屋租金之义务。曹玉明自2019年8月10日起便未再向HEFEI支付租金，曹玉明上诉称其系因其他案件导致银行账号被法院查封而无法支付租金，然此并非曹玉明拒付租金的合法理由，故曹玉明逾期未付租金的行为显属违约，一审法院据此判决解除HEFEI与曹玉明签订的租赁合同并由曹玉明承担相应的违约责任并无不当，本院予以维持。现二审中，HEFEI明确表示就涉案房屋其已于案外人建立租赁关系，并同意本案房屋使用费计算至2019年11月31日，故本院据实对相关判决主文予以调整。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：一、维持中华人民共和国上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初21098号民事判决主文第一、四、五、六项；二、撤销中华人民共和国上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初21098号民事判决主文第二项；三、变更中华人民共和国上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初21098号民事判决主文第三项为：曹玉明应于本判决生效之日起十日内支付HEFEI租金及使用费(按220元/天为标准，自2019年8月10日起计算至2019年11月31日止)。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费80元，由上诉人曹玉明负担。本判决为终审判决。法官助理仇祉杰审判长  卢薇薇审判员  王晓梅审判员  俞 璐二〇二〇年四月二十日书记员  慎哲仁附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……