湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘07民终352号上诉人（原审被告）：刘佳，男，1983年1月25日出生，汉族，居民，住湖南省常德市。被上诉人（原审原告）：常德财富广场经营管理有限公司，住所地湖南省常德市鼎城区玉霞街道永安社区桥南财富广场中心。法定代表人：吴婷婷，董事长。委托诉讼代理人：邱玲，湖南先锋律师事务所执业律师。原审被告：郭丽娟，女，1982年8月29日出生，汉族，居民，住湖南省常德市。上诉人刘佳因与被上诉人常德财富广场经营管理有限公司（下称常德财富公司）、原审被告郭丽娟物业服务合同纠纷一案，不服湖南省常德市鼎城区人民法院（2019）湘0703民初4114号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。刘佳上诉请求：撤销一审判决，改判刘佳不应全额支付物业管理费；本案的诉讼费由常德财富公司承担。事实与理由：1.一审判决未考虑常德财富公司的违约行为，忽视其在本次物业纠纷中应当承担的责任，违反了公平、诚实信用原则，损害了刘佳的合法权益。常德财富公司未按照物业服务合同履行相应的义务，该公司在小区消防管理、安全管理、封闭管理、行车秩序、公共设施管理、垃圾清运、房屋修缮等各个方面都存在严重失职，无法达到合同约定的服务标准，其无权要求刘佳全额支付物业管理费；2.常德财富公司对业主进行断电、断水等威胁，并阻扰业主改选业主委员会，阻止业主对其解聘，导致业主多次上访，严重破坏社会和谐。常德财富公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。1.双方签订的物业管理服务合同系双方真实意思表示，合同内容合法有效，且合同未到期，对双方均有约束力；2.物业服务具有全天候、不间断的特点，部分照片不足以反应整个物业服务的全貌，常德财富公司提供物业管理服务，该小区管理正常，刘佳接受了物业服务，就应当交纳物业管理费；3.物业的公共管理问题属于全体业主的问题，应当由全体业主协商解决，不能成为刘佳不交物业费的理由，刘佳不交物业费，必然导致物业管理不能正常进行，也会侵害小区其他业主的权利；4.根据一审查明的事实，常德财富公司提供相应的物业服务，虽然服务存在瑕疵，但不构成对合同的根本违约，不能成为刘佳不交物业费的理由。郭丽娟述称：常德财富公司提供的物业服务不符合合同约定，不应全额交纳物业管理费。常德财富公司向一审法院起诉请求：1.判令郭丽娟、刘佳支付拖欠物业管理服务费5436元，支付违约金1000元；2.由郭丽娟、刘佳承担本案诉讼费。一审法院认定事实：郭丽娟、刘佳系常德财富公司经营管理的财富广场D区房屋业主，房屋建筑面积128.62㎡，2016年2月19日，常德财富公司与郭丽娟、刘佳签订“桥南·财富广场D区《物业（商业）管理服务协议》”，约定：常德财富公司对桥南·财富广场D区实行专业化、一体化的商业管理、物业服务；……第五条，“本商业小区管理服务费用为：商业面积每月5元/㎡，非商业面积每月1.3元/㎡，业主根据其拥有的物业建筑面积按时向常德财富公司交纳管理服务费用，不得以任何理由拖延、拒交、少交以上费用”;……第八条，违约责任，1、如因常德财富公司原因，造成郭丽娟、刘佳未完成规定管理目标或直接造成郭丽娟、刘佳经济损失的，常德财富公司应给予郭丽娟、刘佳相应补偿;2、如因郭丽娟、刘佳原因，造成不能完成规定管理目标或直接造成常德财富公司经济损失的，郭丽娟、刘佳应给予常德财富公司相应补偿；……5、业主违反协议，不按照约定按时交纳管理服务费用，常德财富广场有权要求业主按每逾期一日加收应缴费用的1‰作为滞纳金。合同履行过程中，截止2019年10月，郭丽娟、刘佳已拖欠常德财富公司物业管理服务费5436元。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者撤销合同，依法成立的合同，受法律保护”。常德财富公司与郭丽娟、刘佳签订的“桥南·财富广场D区《物业（商业）管理服务协议》”系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方应按合同的约定全面履行各自的义务。郭丽娟、刘佳拖欠常德财富公司管理服务费，系违约行为，依法应承担违约民事责任，故对常德财富公司要求郭丽娟、刘佳支付物业管理服务费5436元的诉讼请求，予以支持。《物业（商业）管理服务协议》”中未约定违约金，故对常德财富广场要求郭丽娟、刘佳支付违约金的诉讼请求，不予支持；郭丽娟、刘佳辩称，常德财富公司物业服务不到位，没有得到相应的服务，常德财富公司物业服务到位后才交物业费，因未提供证据，且《物业（商业）管理服务协议》”中约定不明，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，对郭丽娟、刘佳的辩解主张，不予支持。一审判决：一、郭丽娟、刘佳在本判决生效之日起十日内给付常德财富广场经营管理有限公司物业管理服务费5436元。二、驳回常德财富广场经营管理有限公司的其他诉讼请求。本院二审期间，刘佳提交新证据照片一组，拟证明其所在小区物业私自改造绿化带，车辆乱停乱放，消防通道堵塞，小区环境脏、乱、差。经二审质证，常德财富公司对该组证据的真实性、合法性和关联性均有异议，认为该组照片具有片面性，不能反应常德财富公司提供物业服务的整体情况，认为该小区系商住一体的商品批发市场，出入人口多，人流量大，小区部分样貌不能证明常德财富公司存在根本违约。本院认为，刘佳提交的新证据系照片一组，而物业服务具有全天候、不间断等特点，某个时刻的照片不能反应物业服务的整体情况，故对该组证据不予采信。二审审理查明的其他事实与一审判决认定事实一致，予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：刘佳是否应当全额支付拖欠的物业管理费5436元。常德财富公司与郭丽娟、刘佳签订的“桥南·财富广场D区《物业（商业）管理服务协议》”系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方应按合同的约定全面履行各自的义务。虽刘佳提出常德财富公司提供的物业服务不符合约定，小区环境脏、乱、差、车辆无序停放，堵塞消防通道的上诉主张，该主张只能认定常德财富公司的物业管理服务存在一定瑕疵，但不能以该瑕疵认为常德财富公司没有履行物业合同相关义务，或存在合同根本违约的情形。因此，该瑕疵不能成为部分房屋业主拒绝交纳物业服务费的理由。而部分业主以不满意物业公司服务为由拒绝交纳服务费用，势必影响物业管理公司正常运转，以及物业公司对小区设施、设备和环境的正常维护。其拒交物业服务费的行为也明显违反了《物业管理条例》第七条第五项规定之义务，即业主负有按时交纳物业服务费用的义务。在常德财富公司已经向各欠费业主履行书面催收义务情况下，刘佳、郭丽娟应当依照合同约定交纳相应物业服务费。刘佳、郭丽娟作为房屋业主，对常德财富公司物业管理服务中存在的问题，可通过业主委员会协商解决或以其他法律程序主张相应权利。因此，刘佳以物业管理服务不到位而拒绝交纳物业费的上诉主张不能支持。综上所述，刘佳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由刘佳负担。本判决为终审判决。审 判 长 肖丕国审 判 员 樊 英审 判 员 许成东二〇二〇年四月二十三日法官助理 钟 玲书 记 员 黄宇洁附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。