福建省云霄县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0622民初35号 原告：漳州市三帆物业服务有限公司云霄分公司，住所地福建省云霄县云陵镇溪边路110-2号，统一社会信用代码91350622574738784N。 法定代表人：高立皇，任经理。 委托诉讼代理人：林文山，福建铁马律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴凌，福建铁马律师事务所实习律师。 被告：张进良，男，1984年11月20日出生，汉族，住福建省云霄县。 被告：吴小燕，女，1981年7月11日出生，汉族，住福建省云霄县。 二被告共同委托诉讼代理人：何达钦，福建建云律师事务所律师。 二被告共同委托诉讼代理人：何晓悦，福建建云律师事务所律师。 原告漳州市三帆物业服务有限公司云霄分公司（以下简称“三帆云霄分公司”）与被告张进良、吴小燕物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告三帆云霄分公司委托诉讼代理人林文山、被告张进良及二被告委托诉讼代理人何达钦、何晓悦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 三帆云霄分公司向本院提出诉讼请求：1.判令张进良、吴小燕支付三帆云霄分公司2015年至2019年的物业管理费、公共水电费、电梯年检费及维护费7461元；2.判令张进良、吴小燕支付三帆云霄分公司自2015年至2019年的滞纳金7578.725元（2015年年度滞纳金2067.725元，2016年年度滞纳金2134.52元，2017年年度滞纳金1600.89元，2018年年度滞纳金1067.26元，2019年年度滞纳金708.83元）。事实及理由：2015年3月1日张进良、吴小燕与三帆云霄分公司签订前期物业服务合同，合同明确约定了双方的权利义务，合同约定物业管理费住宅按照每平方米1元/月，违约条款约定对逾期不缴纳管理费的按日加收应收费用千分之一的滞纳金。三帆云霄分公司一直按照合同积极履行规定的义务，张进良、吴小燕对于应给付的物业管理费一直拖延，双方多次协商未果。 张进良、吴小燕辩称，1.三帆云霄分公司诉讼主体不适格，依法不能提出诉讼，应当驳回三帆云霄分公司起诉或诉讼请求。2.退一步说，即使合同有效或者双方形成了事实上的物业管理关系，但由于三帆云霄分公司没有提供服务或者提供的服务严重不符“合同”约定，答辩人基于最高院的司法解释也可不交物业费，依法行使先履行抗辩权。3.三帆云霄分公司主要存在多项违反物业服务合同的行为。4.答辩人主张先履行抗辩权，在三帆云霄分公司纠正错误前，有权拒绝支付物业服务费用。5.关于拖欠物业费起算时间，应以2016年1月8日云霄县质监局出具了该项目的质量监督报告为准，而不应该从2015年3月1日开始计算。6.由于三帆云霄分公司违约在前，不应当收取滞纳金；即使要缴纳滞纳金，其计算方法也是错误的。综上所述，因三帆云霄分公司主体不适格请求驳回起诉或诉讼请求，若法院认定三帆云霄分公司具有诉讼主体资格，由于三帆云霄分公司不能适当履行物业服务义务，给答辩人生活带来诸多不便。根据合同法有关先履行抗辩权的规定，在三帆云霄分公司正确履行物业服务义务之前，答辩人有权拒绝支付物业服务费用。因此，请求法院驳回三帆云霄分公司诉讼请求。 三帆云霄分公司为证明自己的主张提供前期物业服务合同、照片各一份。 张进良、吴小燕为证明自己的抗辩提供前期物业服务合同、信访事项答复意见书、2018年收款收据、照片、视频各一份。并申请证人陈某出庭作证。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人有异议的证据，本院经审查认定如下：双方都提供的前期物业服务合同，经审查内容客观真实、形式来源合法，与本案具有关联性，本院予以确认。三帆云霄分公司提供的照片可以证明催讨物业费等费用的事实，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认。张进良、吴小燕提供的信访事项答复意见书经审查与本案无关，本院对其关联性不予确认。张进良、吴小燕提供的2018年收款收据，经审查内容客观真实、形式来源合法，与本案具有关联性，本院予以确认。张进良、吴小燕提供的照片、视频可以证明三帆云霄分公司在日常物业管理维护中存在瑕疵，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认。证人陈某的证言与张进良、吴小燕提供的照片、视频相互印证，本院对陈某的证言予以确认。 本院认定事实如下：2015年3月1日三帆云霄分公司与张进良、吴小燕签订前期物业服务合同，约定将哲祥豪庭小区的前期物业服务委托给三帆云霄分公司进行管理，双方就权利义务进行了约定，约定住宅的物业费按1.0元/月·平方米计算、公摊公杂费35元/月，张进良、吴小燕未按合同约定的收费标准和时间交纳有关费用，三帆云霄分公司有权要求张进良、吴小燕补交并从逾期之日起按每天1‰交纳滞纳金。合同签订后三帆云霄分公司提供了物业管理服务，但在日常物业管理维护中存在瑕疵。另查明，2019年10月12日三帆云霄分公司向张进良、吴小燕发出物业费催缴通知书。张进良、吴小燕结欠三帆云霄分公司2015年6月至2019年12月的物业费6705元及2015年6月至2015年12月、2019年1月至2019年12月的公摊公杂费665元（公摊公杂费按35元/月计算）。 本院认为，三帆云霄分公司与张进良、吴小燕签订前期物业服务合同，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立、合法有效。张进良、吴小燕系哲祥豪庭小区的业主，前期物业服务合同依法对张进良、吴小燕具有约束力，三帆云霄分公司提供物业管理服务后，张进良、吴小燕应当依约履行交纳物业服务费及公摊公杂费的义务。三帆云霄分公司主张公摊公杂费按40元/月计算没有依据，本院依法将公摊公杂费调整为按35元/月计算。张进良、吴小燕未按合同约定交纳相关费用属违约，依法应向三帆云霄分公司支付2015年6月至2019年12月的物业费6705元及2015年6月至2015年12月、2019年1月至2019年12月的公摊公杂费665元。因三帆云霄分公司在日常物业管理维护中存在瑕疵，现三帆云霄分公司主张张进良、吴小燕按所欠费用每日加收1‰的滞纳金，本院不予支持。张进良、吴小燕辩称双方的签订前期物业服务合同系无效合同、三帆云霄分公司诉讼主体不适格没有依据，本院不予采纳。前期物业服务合同未就三帆云霄分公司与张进良、吴小燕履行义务的前后顺序进行约定，现张进良、吴小燕辩称行使先履行抗辩权没有依据，本院不予采纳。 综上所述，三帆云霄分公司主张张进良、吴小燕支付物业服务费及公摊公杂费合法有理，予以支持。对滞纳金部分的诉讼请求，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条、第三十五条第一款规定，判决如下： 一、张进良、吴小燕应于本判决生效后十日内支付漳州市三帆物业服务有限公司云霄分公司2015年6月至2019年12月的物业费6705元及2015年6月至2015年12月、2019年1月至2019年12月的公摊公杂费665元。 二、驳回漳州市三帆物业服务有限公司云霄分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费175.9元，减半收取计88元，由漳州市三帆物业服务有限公司云霄分公司负担63元，由张进良、吴小燕负担25元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  黄秋龙 二〇二〇年四月十日 法官助理郑明太 书记员汤怡 附：申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。