吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉24民终434号上诉人(原审被告)：崔光植，住吉林省珲春市。被上诉人(原审原告)：延边东珠物业管理有限公司。法定代表人：徐某。委托诉讼代理人：李某，吉林敖联律师事务所律师。上诉人崔光植因与被上诉人延边东珠物业管理有限公司（以下简称东珠物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2019）吉2401民初5410号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案受理后，依法组成合议庭书面审理了本案。上诉人崔光植，被上诉人东珠物业公司的委托诉讼代理人李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。崔光植上诉请求：1.请求返还2014年物业服务费，拒绝缴纳2015年至2017年9月30日期间的物业服务费；2.应重新计算一审判决认定的物业费给付金额；3.由东珠物业公司承担本案的诉讼费用。事实与理由：东珠家园的物业费一直由无物业服务资质的延边东珠房地产开发有限公司收取，延边东珠房地产开发有限公司与东珠物业公司的公司法人均为徐某。并且东珠物业公司从未履行物业服务合同，物业服务严重不达标。东珠物业公司辩称：一审判决正确，应予维持。1.一审中已经认定东珠物业公司依法成立具备物业管理相关资质。同时根据《物业管理条例》第二十一条之规定，东珠物业公司与延边东珠房地产开发有限公司之间签订的前期物业服务委托和合同合法有效，对东珠家园小区全体业主具有约束力，东珠物业公司对崔光植等业主提供了物业服务，崔光植也因此受益，故应当支付相应物业费用;2.对于崔光植所提出的认为物业工作有不达标的地方，东珠物业公司会积极转变工作作风和服务理念，正如一审判决中所说，崔光植可以主张东珠物业公司继续履行即采取补救措施等方法，但并不能以此作为拒交物业费的理由。鉴于此，一审判决对东珠物业公司的利息请求未予支持，也是旨在化解和平衡双方之间的冲突及利益。崔光植等小区业主未能按时支付物业费，给东珠物业公司造成了严重的经济损失。东珠物业公司一审诉讼请求：崔光植立即支付2015年1月1日至2017年9月30日期间的物业费2139元、垃圾有偿服务费204元、卫生费38元。事实与理由：崔光植系延吉市东珠家园小区业主，2013年8月20日，东珠物业公司与案外人延边东珠房地产开发有限公司之间签订前期物业服务委托合同，约定东珠物业公司为该东珠家园小区提供物业服务，按建筑面积每月每平方米0.7元收取物业费。崔光植所有的房屋为延吉市××园，建筑面积为92.6平方米，每年应交物业费为777.84元（建筑面积92.6平方米×每月每平方米0.7元×12个月），但崔光植拖欠2015年1月1日至2017年9月30日期间的物业费2139元（建筑面积92.6平方米×每月每平方米0.7元×33个月）、垃圾有偿服务费204元（2015-2016年度垃圾有偿服务费为60元，2017年度垃圾有偿服务费为84元）、卫生费38元（2015年度、2016年度卫生费为每年每人9.6元，共2人）。经多次催要未果，故诉至法院。一审法院认定事实:东珠物业公司于2011年8月17日依法成立，公司经营范围系物业管理及服务。2013年8月20日，东珠物业公司与案外人延边东珠房地产开发有限公司之间签订前期物业服务委托合同，约定东珠物业公司为延吉市东珠家园小区提供物业服务，小区内栋数为11栋，东珠物业公司提供服务的受益人为全体业主和物业使用人，住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.7元向业主或物业使用人收取物业费，房屋的共用部位、共用设施设备在保修期满后的大修、更新、改造费用，依据相关法律、法规，从业主在购房时按规定标准交纳的维修基金费用中支出。服务内容及标准：1.房屋外观是良好、整洁；2.设备运行是正常；3.房屋及设施设备的维修养护时遵守操作规程、保养规范、无事故隐患；4.急修时一小时内到达现场；5.小修时发现问题及时处理；6.公告区域保洁是定期清洗、保持整洁；7.公告秩序维护是24小时值班巡查；8.电梯运行维护是定期检修、维护；9.装饰装修管理是装修符合规定、不得擅自改变结构；10.物业档案资料管理是建立物业验收档案、设备管理档案；11.其他。东珠物业公司违反合同，擅自提高收费标准时，延边东珠房地产开发有限公司有权要求东珠物业公司说明情况，小区内60%以上的业主不同意时，东珠物业公司要将多收的部分予以清退，情节严重的还要承担赔偿责任，物业服务费按月交纳，业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按总额的1‰缴纳违约金，业主和物业使用人的房屋自用部位、自用设备、毗连部位在保修过后的维修、养护及其它特约服务，物业实行有偿服务，费用应当由当事人按实际发生费用结算，水暖管道属专属管路，维修水暖自用部位时，由业主与物业公司双方协商维修价格结算，物业服务期限自2013年8月20日起，但在本合同期限内，业主委员会依法成立并与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，前期物业服务合同自动终止。东珠物业公司在延吉市物业管理办公室进行物业服务合同备案，内容为：物业名称为东珠物业公司；层数情况为7层10栋，2层1栋；开发单位为延边东珠房地产开发有限公司；竣工年份为2013年，总栋数为11，其中住宅栋数为10；合同期限从2013年10月1日至2023年9月30日；物业服务费用为每平方米0.7元。2016年9月5日，延吉市房产局向东珠物业公司发放资质证书，该证书中显示东珠物业公司的资质登记为三级，有效期2年。2017年2月16日，吉林省住房和城乡建设厅发布文件，暂停办理物业服务企业二级及以下资质认定。崔光植所有的房屋位于延吉市××园，建筑面积为92.6平方米，每年应交物业费为777.84元（建筑面积92.6平方米×每月每平方米0.7元×12个月）。东珠物业公司按照前期物业服务委托合同约定，为延吉市东珠家园小区提供物业服务，但崔光植没有交纳2015月1月1日至2017年9月30日期间的物业费2139元（建筑面积92.6平方米×每月每平方米0.7元×33个月）。庭审中，崔光植对其主张以手机视频5个、手机照片24张制作光盘作为证据提供，东珠物业公司对该视频、照片真实性无异议。另查，延吉市环境卫生作业有限公司委托东珠物业公司收取自2015年度至2018年度的袋装垃圾有偿服务费、卫生费，其中2015-2016年度袋装垃圾有偿服务费为每年每户60元、城市卫生费为每年每人9.6元，2017年度城镇垃圾处理费为每年每户84元。崔光植没有交纳自2015年度至2018年度期间的垃圾有偿服务费204元（每年每户60元+60元+84元）、2015年度和2016年度的卫生费38元（每年每人9.6元×2年×2人）。一审法院认为，东珠物业公司依法成立，具备物业管理的相关资质。根据《中华人民共和国物业管理条例》第二十一条关于“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务委托合同”的规定，东珠物业公司与案外人延边东城房地产开发有限公司之间签订前期物业服务委托合同，其内容未违反有关法律规定，该合同合法有效，对延吉市东珠家园小区全体业主具有约束力。东珠物业公司为延吉市东珠家园小区提供了相关的物业服务，崔光植直接或间接地受益。关于东珠物业公司要求崔光植支付2015年1月1日至2017年9月30日期间的物业费2139元的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，故一审法院予以支持。关于东珠物业公司要求崔光植支付垃圾有偿服务费204元、卫生费38元的诉讼请求，对此崔光植不同意缴纳，因延吉市环境卫生作业有限公司委托东珠物业公司收取上述费用，崔光植作为延吉市民，应当承担该部分费用，故一审法院对东珠物业公司的该项诉讼请求予以支持。崔光植关于主张1.其没有居住涉案房屋未享受物业服务；2.物业服务不达标，物业公司不作为、乱收费、重复收取卫生费，没有办理土地证；3.小区西门可以自由出入，不封闭式管理，有安全隐患；4.没有单元门门铃、对讲设备、消防器材、消防通道，地表井盖开裂破损，监控系统开通虚设；5.小区内道路全部破损，地砖存在不同程序的损坏；6.小区绿化不好；7.小区内设幼儿园，小区交通都塞；8.小区内公共区域每天只清扫一次，楼内卫生特别差；9.冬季时物业公司不清雪，小区内主路、干路积雪成山，出入不方便，容易摔倒；10.物业公司擅自在小区门口上设置LED屏幕经营广告，侵占业主财产收入等东珠物业公司在涉案物业服务期间物业服务不达标的抗辩意见，虽崔光植提供照片，但该照片均为2018年、2019年拍摄，该证据不足以证明崔光植主张东珠物业公司2015年度至2017年度期间存在物业服务未达标等事实，且提出的部分抗辩意见不属于物业服务管理范围，其抗辩意见不成立，一审法院未予采信。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，崔光植作为业主如认为物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定或者法律、行政法规以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，其可以主张物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能以此作为拒缴物业费的理由。东珠物业公司亦应积极转变作风和服务理念，忠实履行管理服务职责，落实完善物业管理制度，及时发现和消除安全隐患，合理筹划整修更新物业设施，切实保证设施设备运行状态，并加强与业主、所在社区及政府职能部门的沟通协调和公开公示，不断提高物业管理服务水平，努力赢得广大业主的信任和支持，共同构建社会主义和谐社会。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物业管理条例》第二十一条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：崔光植于本判决生效后立即支付给延边东珠物业管理有限公司自2015年1月1日至2017年9月30日期间的物业费2139元、垃圾有偿服务费204元、卫生费38元；如崔光植未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由崔光植负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，东珠物业公司与延边东珠房地产开发有限公司签订的前期物业服务委托合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，符合有关法律、法规及有关行政主管部门的规定，故合法有效，对东珠家园全体业主具有约束力。崔光植系延吉市东珠小区的业主，东珠物业公司在2015年、2016年、2017年度对崔光植居住小区提供物业服务，崔光植应当根据前期物业服务合同约定支付物业服务费。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。本案中，崔光植主张东珠物业公司在涉案物业服务期间服务不达标，但其提供的证据不足以证明其主张的事实，且提出的部分抗辩主张不属于物业服务管理范围，故本院对崔光植的上诉主张不予支持。一审期间，崔光植并未提出要求东珠物业公司返还2014年物业服务费的主张，故本院对崔光植的该上诉请求不予审理。综上，崔光植上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由崔光植负担。本判决为终审判决。审 判 长 申 成 日审 判 员 朴 美 兰审 判 员 池 东 波二〇二〇年四月二十三日法官助理 （鲁雪莲书 记 员 李 思 思