台州市椒江区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙1002民初281号原告（反诉被告）：周君英，女，1969年3月1日出生，汉族，住温岭市。委托诉讼代理人：张元，浙江椒联律师事务所律师。被告（反诉原告）：屈依杨，女，1992年5月29日出生，汉族，住临海市。委托诉讼代理人：韩高远，浙江易特纳律师事务所律师。原告周君英与被告屈依杨房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用简易程序于2020年2月27日公开开庭进行了审理。原告周君英的委托诉讼代理人张元、被告屈依杨的委托诉讼代理人韩高远到庭参加诉讼。被告屈依杨当庭提出反诉请求，原告表示不需要另外给予举证期限。本案现已审理终结。原告周君英向本院提出诉讼请求：1.要求被告屈依杨立即给付原告购房款1000000元；2.判令被告屈依杨支付从2019年10月16日起至实际付款之日止的逾期违约金（以1711800元为本金，按每日万分之五标准计算）。事实和理由：2019年8月31日，原告与被告签订《不动产买卖定金协议》，根据约定，原告将椒江区以1711800元的价格出售给被告屈依杨；被告分别在合同签订之日付定金50000元，在2019年9月1日付定金50000元、不动产过户签字完毕时支付611800元，余款1000000元由被告通过银行贷款支付，于2019年10月15日前（含当日）支付给原告。如被告屈依杨不能通过银行贷款方式向原告足额支付购房款的，则被告应自筹资金于约定日期履行支付义务；被告未按协议约定时间办理相关手续或逾期支付原告任何一期购房款的，每逾期一日，被告应按成交房款总额的万分之五向原告支付违约金。2019年9月17日，原告协助被告将椒江区的房屋过户至被告名下，但被告却违背诚信，不按约定给付剩余房款1000000元。被告屈依杨答辩称，一、原告故意隐瞒房屋存在重大质量问题，足以影响被告购买房屋与否及对房屋的正常使用。原告主张房款及违约金所依据的《不动产买卖定金协议》属于可撤销合同。根据被告向中介及物业等中立机构了解，及法院组织的现场勘查，可以确定本案所涉房屋在出售给被告前，已存在严重质量问题，且因为同样的问题，在2019年5月份，原告就有向物业报修的记录，而被告对于房屋漏水的事实并不知情。被告对房屋的购买已经构成合同法第54条规定的重大误解和显失公平的情形，原告的房屋价值发生了重大变化，被告的购买意图也发生了改变，被告可以行使合同撤销权。二、原告对涉案房屋存在严重质量问题进行隐瞒的行为，除了导致合同本身可撤销外，也是对合同的严重违约。由于原告的重大过错，其需要承担违约责任和赔偿责任，原告主张违约金与房款无法成立。三、即使合同有效，被告也无责。根据原告的起诉可知，被告已经按约支付了定金和首期的611800元，唯一没有支付的是通过银行贷款的1000000元。2019年10月15日是协议第三条付款方式中约定的尾款支付时间，也是协议第四条约定的房屋交验时间。本案并未完成房屋交验。根据合同第三条约定，房屋的各项费用包括物业费等，必须在房屋交验前结清。现原告未结清物业费，不能认为房屋已交验，如果延迟一个月以上，被告甚至可以在违约金外主张返还双倍定金及解除合同。本案被告不构成违约，反而是原告存在根本性违约，需要支付违约金，并双倍返还定金。四、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，因房屋存在严重质量问题，影响使用的，卖方需要承担损失，并承担维修责任。被告付款义务的承担，应以原告履行了维修义务，并进行质量检测确定不存在问题为前提。被告已经按时申请了贷款，贷款也将准时发放，只是发现了房屋漏水的质量问题，才终止了付款义务。综上，本案房屋买卖合同属于可撤销合同，且即使合同有效，原告也有过错，应承担违约责任，而被告无责，不应承担任何赔偿责任。被告屈依杨向本院提出反诉请求：1.判令原告双倍返还被告定金200000元作为赔偿；2.判令原告支付自2019年10月16日起至实际交房之日止的逾期违约金（以1711800元为本金，按每日万分之五标准计算）；3.判令原告修缮本案房屋，解决房屋严重渗水问题，确保当前房屋质量无虞；4.判令原告在确保当前房屋质量无虞的前提下，完成交验房屋手续，并在完成交房手续后缴清拖欠物业的物业费2408元。事实和理由：原、被告于2019年8月31日通过房产中介签订了《不动产买卖定金协议》。该协议约定100000元定金，并约定2019年10月15日前（含当日）进行房屋交验。被告在签订协议后即按照合同约定支付了定金及前期房款，并按照合同约定去办理了贷款，用于交付剩余房款。不料在房屋交验前，被告带房屋设计师去看房时发现房屋存在大面积严重渗水。这一问题直接导致被告的房屋无法装修使用，房屋交验也不能继续进行，剩余房款自然也无法支付。后出于解决问题的考虑，被告多次与原告协商解决，并在协商中从物业处得知，房屋的渗水问题早在2019年5月份的另一次卖房中被发现。原告隐瞒房屋质量问题售卖房屋的行为，使被告房屋无法装修，并可能使装修后的房屋产生诸多隐患，为此，原告应解决房屋质量问题，并承担赔偿责任。由于被告的损失无法估算，房屋也空置至今，鉴于合同约定了100000元定金，原告参照合同约定的定金数额，要求原告赔偿被告损失，并支付原告未完成交房的迟延违约金。原告对被告的反诉请求答辩称，被告提起的反诉存在一个重要前提，就是被告认为涉案房屋存在严重的质量问题，导致其无法装修，无法使用，并且认为原告隐瞒了这一事实。但现有证据无法证明房屋存在质量问题。本案法庭已组织双方去现场勘查，从勘查结果看该房屋并不存在质量问题，是可以使用的。包括被告自己在反诉中递交的物业证明，也清楚载明，楼上的住户已经将漏水的地方给修理好了。因此，本案所涉房屋在交付时不存在任何的质量问题，被告的反诉缺乏事实及法律依据。本院经审查，认定本案事实如下：2019年8月31日，原告周君英作为出售方甲方，被告屈依杨作为购买方乙方，台州市房金眼房地产经纪有限公司作为经纪方签订《不动产买卖定金协议》，约定：甲方自愿将其所有的房屋及该房屋占用范围内的土地使用权出售给乙方，该不动产坐落于椒江区，房屋主体建筑面积105.92平方米，车房建筑面积21.9平方米（061号），以不动产权证面积为准结算成交房款，权属证明不动产权证编号0008811号；该不动产转让总价为1711800元；双方约定在2019年9月15日前办理产权过户等手续；乙方应于本协议签署后立即向甲方支付购房定金100000元，已付购房定金在办理约定手续后直接充抵购房款；乙方应于不动产过户签字完毕时支付甲方首期购房款611800元，2019年8月31日合同签订之日支付定金50000元，2019年9月1日再追加支付给甲方定金50000元，共计100000元；乙方通过银行贷款方式支付购房余款1000000元，于2019年10月15日前支付给甲方；双方约定于2019年10月15日前（含当日）或双方约定时间进行房屋交验，交验时甲方将房屋腾空给乙方，交验完成后，甲方将房屋钥匙相关交付给乙方；在该不动产交验给乙方前，未支付的水费、电费、煤气费、电话费、有线电视费、物业管理服务费、垃圾清运费等各项费用由甲方承担，并于交房前结清；在协议签订后，双方应配合办理相关约定手续，甲方未按协议约定时间协助乙方办理手续的或未按协议约定的期限将该房地产交验乙方，每逾期一日，甲方应按成交房款总额的万分之五向乙方支付违约金，若逾期超过一个月，乙方有权解除本协议，甲方应双倍支付定金及逾期造成的违约金给乙方；乙方未按协议约定时间办理相关手续或逾期支付甲方任何一期购房款的，每逾期一日，乙方应按成交房款总额的万分之五向甲方支付违约金，若逾期超过一个月，甲方有权解除本协议，乙方已支付的定金不予退还，并可要求乙方支付逾期造成的违约金给甲方；甲方应于2019年10月15日前（含当日）或房款付清前迁出该房地产名下原有所有户口，否则，每逾期一日，应按照本协议约定的总房款的万分之五向乙方支付违约金；补充约定乙方公积金贷款放出后需在两日之日支付甲方，在2019年10月30日前付清。2019年9月17日，被告向原告出具欠条一份，载明欠原告售台州市颐景名苑39-1-1303室房款尾款1000000元。2019年9月27日，被告屈依杨与中国建设银行股份有限公司台州分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告向银行借款1000000元。2019年10月21日，被告向银行提交申请，申请取消该笔贷款，并注销该笔贷款的抵押。涉案房屋已过户至被告屈依杨名下。2019年10月24日，被告屈依杨与署名“汪蓉”的案外人签订《房屋租赁合同》，由被告向汪蓉承租华景名苑12-2-902号房屋，租期1年，自2019年11月1日起至2020年10月31日止，年租金24000元。2020年2月25日，台州市方远物业服务有限公司颐景名苑出具关于颐景名苑39-1-1303卫生间、厨房漏水情况说明一份，载明：“2019年5月25日，服务中心吧台接收到（159××××5566）保修颐景名苑39-1-1303卫生间、厨房有漏水情况，区域管家进房拍照并留档，联系颐景名苑39-1-1403业主（通过微信发送照片形式），并告知卫生间、厨房防水未做好，尽快修理。在2019年10月中旬发现还在漏水，再次联系颐景名苑39-1-1403尽快修理，其在2019年10月下旬卫生间已修理完毕。”2020年2月25日，台州市方远物业服务有限公司颐景名苑出具《关于颐景名苑39-1-1303（2019年）物业费详细说明》，载明：“颐景名苑39-1-1303面积是105.92平方，1.8/平方，储藏室10元/月。其2019年物业费共计2408元未付。”本院于2019年12月12日组织原、被告到颐景名苑39幢1单元1303室及1403室现场勘查，部分屋顶有轻微水渍。1403室业主黄敏确认其所居住的房屋2019年5月份曾发生过漏水，后经过修理；2019年10月份反映漏水后，重新做了防水，并从被告处拿到1303室钥匙，进入1303室进行测水试验，已不再漏水。被告屈依杨的中介经办人张某陈述，其带被告屈依杨看过两次房，除2019年8月31日下午六、七点钟一次外，大概隔天白天再次看过房。以上事实有原告提供的《不动产买卖定金协议》、欠条、不动产产权证书，被告提供的《个人住房（商业用房）借款合同》、申请书、物业服务公司出具的情况说明（两份）、视频光盘及书面资料、《房屋租赁合同》、证人王某、张某证言，本院所做的现场勘查笔录及照片等证据及到庭当事人的庭审陈述等予以证实。本院认为，原告周君英与被告屈依杨之间签订的《不动产买卖定金协议》，系双方当事人真实意思表示，内容合法，应为有效，各方均应按约履行。本案的争议焦点是：1.涉案房屋有无存在漏水情形，是否影响原告向被告主张购房款；2.本案房屋买卖合同交易过程中，谁存在违约，本诉与反诉中关于违约金部分的诉讼请求是否应予支持，标准如何确定；3.被告反诉主张维修房屋、赔偿损失及缴清物业费的诉讼请求是否有依据。关于焦点一，本院认为，根据被告提供的物业公司的证明及本院对1403室房屋业主黄敏所做的询问笔录，应能确认涉案1303室房屋因1403室房屋防水未做好，曾在2019年5月份及10月份发生过屋顶漏水的情况。因漏水原因是楼上防水未做好导致，并非房屋本身固有缺陷，故2019年5月份漏水维修后，并不意味着原告就必须预见到之后漏水情况的存在，且防水未做好导致的漏水，在完善防水工作后就能解决，并不影响房屋的销售。故本院认为，原告并不存在故意隐瞒嫌疑，且1303室房屋销售过程中，根据证人张某的证言，至少带被告看过两次房，应认为被告在购买房屋前对该房屋已有充分了解。本案漏水情形不足以构成房屋买卖合同解除的条件，且被告也明确不解除房屋买卖合同，对房屋交付后产生的毁损风险，应由买受人承担。故原告有权向被告主张本案购房余款1000000元。关于焦点二，根据前述分析，本院认为原告在漏水一事上不存在过错。关于被告主张原告未缴清物业费，未完成房屋交验手续的意见。本院认为，涉案房屋已实际过户至被告名下，原告并已交付钥匙、门禁卡等物品，该房屋已实际由被告管控。房屋交验约定的物业管理费是交给物业服务公司的，而根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费的，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。…”本案中，并无证据证明物业服务公司已向原告或被告书面催交，故不能认为原告存在经催交而不缴纳物业费的行为。综上分析，本院认为原告在履行房屋买卖合同过程中不存在违约行为。合同约定，被告应在2019年10月15日前付清余款1000000元，但被告在履行房屋买卖合同过程中发现房屋漏水，并与原房主及楼上业主进行协商，明确漏水原由，其未在合同约定时间内支付余款，有一定的合理理由。而本案在本院诉前调解中曾组织双方现场勘查，对漏水原因及漏水情形排除的事实有了初步了解。被告曾申请对漏水情况及维修损失进行鉴定，但因故未做，应由其承担举证不能的法律后果，本院认为涉案房屋的状态在原告起诉时已经稳定，原告主张的违约金可从起诉之日起计算，考虑其损失主要是资金未到位期间的利息损失，并结合违约金金额的限制，本院认为原告可向被告主张欠款1000000元为基数自起诉之日起即2020年1月13日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算的经济损失。关于焦点三，被告反诉的第一项诉讼请求虽为双倍返还定金200000元，但从其反诉事实与陈述理由看，是参照合同约定的定金数额来赔偿被告损失。根据前述分析，本院认为原告在房屋买卖合同中不存在违约行为，故对被告反诉第一项要求赔偿损失的诉讼请求及反诉第二项要求承担违约金的诉讼请求本院不予支持。被告反诉的第三项诉讼请求，根据现场勘查及向相关人员的调查，未发现涉案房屋仍存在漏水事宜，被告也无证据证明漏水的存在，故其要求原告修缮房屋本院不予支持。被告反诉的第四项诉讼请求，在焦点二中已分析，本院不予支持。综上，原告本诉部分的诉讼请求中的合理部分，本院予以支持；不合理部分，本院予以驳回。被告反诉部分的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百四十二条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告屈依杨于本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告周君英购房款1000000元，并支付该款自2020年1月13日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算的利息损失；二、驳回原告周君英的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告屈依杨的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7243元（已减半），由原告周君英负担513元，由被告屈依杨负担6730元；反诉案件受理费2721元（已减半），由反诉原告屈依杨负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审 判 员  杜 鹃二〇二〇年四月三日代书记员  张志列