四川省泸州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川05民终274号 上诉人（原审被告、反诉原告）：曾俊淞，男，汉族，1986年12月4日生，住四川省叙永县。 委托诉讼代理人：岳蕾，四川辞鉴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李春，四川辞鉴律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：王少刚，男，汉族，1962年1月16日生，住四川省叙永县。 委托诉讼代理人:林兴和，男，汉族，生于1964年4月8日，住四川省泸州市江阳区，系原告姐夫。 上诉人曾俊淞与被上诉人王少刚租赁合同纠纷一案，上诉人曾俊淞不服四川省叙永县人民法院（2019）川0524民初945号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月18日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人曾俊淞及委托诉讼代理人岳蕾、李春，被上诉人王少刚的委托诉讼代理人林兴和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人曾俊淞的上诉请求：1、请求依法撤销叙永县人民法院（2019）川0524民初945号民事判决，支持依法驳回被上诉人的诉讼请求、依法支持上诉人的反诉请求。2被上诉人承担一、二审全部案件诉讼费用。事实与理由：一、上诉人的优先购买权成立，应当将房屋出卖给上诉人，一审对优先购买权的事实认定和适用法律错误。一审庭审中，上诉人出具了多份录音材料，证实被上诉人在将房屋出卖给案外人时没有如实向上诉人履行告知义务。而且上诉人在知道被上诉人卖房时，主动提出要购买房屋，但被上诉人却执意将房屋卖给案外人，明显侵犯了上诉人的优先购买权。一审法院对上诉人提交的证据完全不采信，违背法律的规定。而且案涉房屋至今未办理过户登记，因此上诉人仍然享有同等条件下购买的优先权利。二、原判对装修费不予认定，违背法律规定。因为是在征得被上诉人同意、且将房屋租赁期改为长期租赁的情况下上诉人才进行装修。而且装修没有形成附合，不是基础设施。三、该房屋租赁合同不符合解除条件。双方当事人已经约定将租赁期限改为长期租赁，而被上诉人从未履行解除的告知义务。 被上诉人王少刚答辩称：上诉人的上诉理由不能成立，依法应驳回上诉，维持原判。 王少刚向一审法院提出诉讼请求：1.判决被告立即归还原告已到期租赁的房屋并恢复原样，否则承担20000元的恢复费用；2.判令被告按每月1200元暂支付至2019年3月1日拖欠的租赁费6000元及利息，3月1日之后的费用按月1200元的租赁费加倍支付至房屋归还之日止；3.诉讼费由被告承担。 曾俊淞向一审法院提出反诉请求：1.依法确认反诉原告享有对租赁房屋的优先购买权而购买房屋；2.由反诉被告赔偿损失10万元或折抵8至10年租金；3.由反诉被告承担诉讼费等费用。 一审法院认定事实：2010年10月5日本诉原告之妻张亚林与案外人丁明英签订了《租房协议》，约定将本诉原告位于江门对门王少刚的门市租给丁明英自主经营，租期为五年（2010年10月6日至2015年10月5日），租金每年给付一次，年租金为6000元。2011年6月4日，本诉被告曾俊淞与案外人丁明英签订了《租房协议》，协议约定：丁明英将上述房屋转租给曾俊淞经营，经房东王少刚同意，将门市转让给曾俊淞使用，从2011年6月5日至2015年10月5日，年租金6000元，租期内租金不变，丁明英在租用该门市时花费30000元装修，曾俊淞在签订门市转让协议之日给付丁明英门市装修费30000元。双方当事人均认可2018年房屋租金为每月1200元，租金只支付到了2018年10月5日，此后的租金本诉被告曾俊淞未再支付。 另查明，2017年反诉原告对上述租赁房屋进行装修，花去装修费64748元，双方未对房屋装修残值处理进行约定。当事人双方自2015年10月6日起未另行签订有书面的房屋租赁合同。2018年本诉原告王少刚曾向叙永县江门镇江门社区人民调解委员会请求协调收回租赁给本诉被告的房屋，因本诉被告未到场协调未果。 一审法院认为，房屋租赁合同纠纷的双方当事人应当按照合同的约定，全面履行自己的义务，没有书面约定的应当按照法律法规规定予以处理。法院就本案的争议焦点作以下评析： 一、关于本诉原告与本诉被告的房屋租赁合同是否应当解除的问题。 一审法院认为,根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条之规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。在本案中，本诉被告自在案外人丁明英处转租本诉原告王少刚的房屋到期后，未再与本诉原告签订书面租赁合同，合同到期至今已达4年时间，故本案中本诉原告与本诉被告之间的房屋租赁合同为不定期租赁合同。再根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同的应当在合理期限之前通知承租人。本诉原告曾在2018年10月22日向江门社区人民调解委员会请求协调租赁房屋事宜，已履行了告知义务，现如今向一审法院提起诉讼再一次履行了通知承租人的义务，故本诉原告要求解除租赁合同，要求本诉被告归还租赁房屋的诉讼主张，一审法院予以支持。 至于租金问题，双方当事人均认可自2018年10月6日起本诉被告未再支付租金且2018年房屋的租金为每月1200元，现本诉原告诉请要求本诉被告支付租金的诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持。支付的租金应当从2018年10月6日起，按每月1200元计算至本诉被告返还租赁房屋给本诉原告之日止。 二、对于租赁合同解除后，房屋装修残值的处理问题。 一审法院认为，本诉被告于2017年装修了该租赁房屋，至今已达两年有余，在此期间，本诉原告并未提出异议，由此认定本诉被告装修该房屋是得到了本诉原告的认可。双方当事人未对装饰装修物的处理作出约定，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、十一条之规定，对于未形成附合的装饰装修物，可由本诉被告拆除，但不得损害租赁房屋的主体结构。对于已形成附合的装饰装修物，本诉被告装修该房屋系特定装修，装修也是为其做生意，并非基础设施装修，对他人并没有实际的使用价值，不属于法律规定的添附，被告应当及时拆除，恢复原状。 三、关于反诉被告是否侵犯反诉原告的优先购买权的问题。 一审法院认为，当事人对自己提出的主张有责任提供证据予以证明，未提供证据或者提供的证据不足以证明其主张的，由负有举证责任的当事人承担相应的法律后果。在本案中，反诉原告主张反诉被告将租赁房屋出卖给了第三人，侵犯了反诉原告的优先购买权，但其仅提供了电话录音，并未提供其他证据予以证明，故反诉原告提出反诉被告侵犯其优先购买权的诉讼主张，法院难以支持。反诉原告主张反诉被告侵犯其优先购买权从而要求反诉被告赔偿损失的诉讼主张，法院也不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十五条、第二百三十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除本诉原告王少刚与本诉被告曾俊淞的不定期租赁合同，本诉被告曾俊淞于本判决生效之日起十日内将本诉原告位于叙永县对面的门市退还本诉原告王少刚；二、本诉被告曾俊淞于本判决生效之日起十日内支付本诉原告王少刚租金（租金从2018年10月6日起计算至本诉被告曾俊淞返还租赁房屋给本诉原告王少刚之日止，标准按每月1200元计算）；三、驳回本诉原告王少刚的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告曾俊淞的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1150元，由本诉被告曾俊淞承担（该款本诉原告王少刚已垫付，本诉被告曾俊淞于本判决生效之日起十日内支付给本诉原告王少刚），反诉案件受理费1150元，由反诉原告曾俊淞承担。 本院二审期间，上诉人提交其妻子与被上诉人妻子的聊天记录，证明上诉人已经将房屋出卖给第三人，出卖前未告知上诉人，损害了上诉人的优先购买权。被上诉人质证认为该证据系复印件，无法核实真实性，不予认可。本院认为该证据不是法律规定的新证据且系复印件，本院不予采信。 本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院依法予以确认。 本院认为：依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”的规定，本案中双方当事人未签定书面的租赁合同、未约定租赁期限，因此双方的租赁合同应视为不定期租赁合同，作为出租人的被上诉人可以随时主张解除租赁合同。故被上诉人要求解除合同的主张本院依法予以支持。由于双方未约定租赁期限届满后对装饰装修如何处理，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”上诉人请求被上诉人补偿装修费不能成立。同时，上诉人也未提供证据证明被上诉人出卖房屋，故上诉人主张优先购买权依法不能成立。综上所述，原判认定事实清楚、适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元,由上诉人曾俊淞负担。 本判决为终审判决。 审判长 刘 剑 审判员 曹天全 审判员 钟 洁 二〇二〇年四月二日 书记员 罗玉欣