江苏省宿迁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏13民终538号 上诉人（原审原告）：任国洪，男，1964年11月9日出生，住浙江省温州市瓯海区。 上诉人（原审原告）：翁爱红，女，1965年10月11日出生，，住浙江省温州市瓯海区。 上诉人（原审原告）：金建祥，男，1971年1月29日出生，，住浙江省温州市瓯海区。 上诉人（原审原告）：桑玉红，女，1972年7年4日出生，住浙江省温州市瓯海区。 四上诉人共同委托诉讼代理人：刘超，江苏正伍律师事务所律师。 四上诉人共同委托诉讼代理人：罗童文，江苏厚远律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）:岳守纪，男，1975年7月16日出生，，住江苏省沭阳县。 委托诉讼代理人：葛明，江苏勤辉律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）:徐建荣，男，1968年5月23日出生，住浙江省青田县。 上诉人任国洪、翁爱红、金建祥、桑玉红因与被上诉人岳守纪、徐建荣案外人执行异议之诉一案，不服江苏省沭阳县人民法院（以下简称沭阳法院）（2019）苏1322民初10688号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年3月12日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 经审理查明：岳守纪与徐建荣及第三人赵某1民间借贷纠纷一案，在诉讼中，依岳守纪的申请，沭阳法院于2017年5月25日作出（2017）苏1322民初7698号民事裁定，裁定对登记在徐建荣名下的位于沭阳县XXX广场（现为XX广场)四楼房屋予以查封，查封范围限于徐建荣所有的45%份额。2018年8月13日，沭阳法院作出（2017）苏1322民初7698号民事判决：一、徐建荣于判决生效之日起十日内向岳守纪归还借款本金823.5万元及利息；二、驳回岳守纪的其他诉讼请求。 根据岳守纪的申请，沭阳法院于2018年10月10日立案执行，执行案号为（2018）苏1322执7066号。在执行过程中，沭阳法院于2018年10月29日作出（2018）苏1322执7066号执行裁定,裁定对被执行人徐建荣名下的位于沭阳县XXX广场三、四、五层房屋予以查封。 任国洪、翁爱红、金建祥、桑玉红对上述查封行为不服，向沭阳法院提出异议称，2017年1月，任国洪等四人以2500万元的价格受让XX广场四层房屋并于同年4月20日将该房屋出租给沭阳欧某资产经营管理有限公司（以下简称欧某公司）使用。沭阳法院的查封行为侵犯了任国洪等人的合法权益，请求解除查封并停止对该房屋的执行。2019年6月28日，沭阳法院作出（2019）苏1322执异69号执行裁定，驳回任国洪等人的异议请求。 任国洪等人不服该裁定，向沭阳法院提起诉讼称，2017年1月，徐某、徐建荣将XXX广场四层作价2500万元卖给任国洪等四人，并于2017年4月在律师见证下签署了房屋交付确认书，约定由欧某公司承租该房屋。因欧某公司迟延给付租金，任国洪已诉至沭阳法院要求欧某公司给付租金并得到了沭阳法院的支持。案涉房屋因存在抵押未能办理过户非因任国洪等人过错。请求：1.停止对XXX广场四层房屋的查封、执行；2.本案诉讼费用由岳守纪、徐建荣负担。 岳守纪辩称，任国洪等人与徐建荣之间不存在真实的房屋买卖关系，双方签订不动产买卖合同仅是为徐建荣向任国洪等人借款提供担保，在双方签订不动产买卖合同前，案涉房屋已抵押给交通银行。即便任国洪等人与徐建荣之间存在真实的买卖合同关系，未经抵押权人同意，该买卖合同应属无效。请求驳回任国洪等人的诉讼请求。 沭阳法院经审理查明：任国洪诉欧某公司租赁合同纠纷一案，经审理认定，2017年1月，徐某、徐建荣将位于沭阳县沭城街道XXX广场四楼10559.62平方米的房屋以2500万元的价格出卖给任国洪等四人。2017年4月20日，任国洪等人作为买方，徐建荣、徐某作为卖方，欧某公司作为承租方，共同签订房屋交付确认书，约定涉案房屋于当日交付，案涉房屋收益归任国洪等人所有，包含欧某公司租金。约定租期为2017年5月1日至2022年4月30日，租金为每月15万元。欧某公司只支付5月份租金，以后的租金均未支付。欧某公司与案涉房屋的原产权人徐建荣、徐某在合同中约定向任国洪等人支付租金，应该按照该合同约定履行支付租金的义务。沭阳法院于2018年6月22日作出（2018）苏1322民初4900号民事判决，判令欧某公司于判决发生法律效力之日起10日内给付任国洪2017年6月1日至2018年3月的租金150万元及违约金。欧某公司不服判决提起上诉，宿迁市中级人民法院于2018年11月15日作出（2018）苏13民终3464号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。 还查明：被执行人徐建荣将XXX四楼房屋设定抵押，权利价值1000万元，抵押期限为2013年10月16日至2021年10月15日。徐某与被告徐建荣系父子关系。任国洪等人认可涉案房屋交易时的市场价高于3000万元。 沭阳法院认为，根据《中华人民共和国物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。任国洪等人购买案涉房产，应当依法进行产权登记，才能取得房屋所有权，现并未进行产权登记，其认为涉案房屋归其所有，无事实和法律依据。 最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，任国洪等人与徐某、徐建荣在沭阳法院查封之前签订有案涉房屋买卖合同，该房屋买卖合同在性质上属于以房抵债协议。但是，任国洪等人提供的有效债权数额远低于涉案房屋的实际价值，不能证明其已支付约定的全部价款；以房抵债协议明显存在选择性抵债的情形，损害了申请执行人或其他债权人公平受偿的权益。涉案房屋租金收益权的取得并不等同于任国洪等人已于法院查封之前合法占有涉案房屋。且任国洪等人明知涉案房屋存在抵押，因自身原因，在符合办理过户登记条件的情况下，未在合理时间内涤除抵押办理过户登记手续。综上，任国洪等人对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，对其诉讼请求依法不予支持。徐建荣经合法传唤未到庭参加诉讼，不影响案件的正常审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决：驳回任国洪等人的诉讼请求。 任国洪、翁爱红、金建祥、桑玉红不服一审判决，向本院提起上诉称，任国洪等人与徐建荣之间签订的买卖合同合法有效，除了之前徐建荣向任国洪等人借款未偿还外，金建祥、桑玉红还向徐建荣支付了1200万元购房款，双方之间关于合同签订及房屋交付事宜已经生效判决予以确认，一审判决认为案涉房屋未能办理过户登记系因任国洪等人自身原因没有事实依据。请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人的上诉请求。 被上诉人岳守纪辩称，沭阳法院和宿迁市中级人民法院关于欧某公司应当支付租金的判决不足以证明任国洪等人已实际占有案涉房屋，且该判决未就任国洪等人与徐建荣、徐某之间基础债权债务关系以及以房抵债的价格和案涉房屋的市场价值进行认定。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 对于一审判决查明的事实，岳守纪无异议；任国洪等人对一审判决查明的案涉房屋在交易时的市场价值高于3000万元提出异议，认为该房屋在交易时的价值为3000万元左右。 为支持其上诉请求，任国洪、翁爱红、金建祥、桑玉红二审中向本院提供如下证据： 1.浙江省温州市瓯海区人民法院于2019年1月11日作出的（2018）浙0304民初3845号民事判决1份，该判决在事实查明部分载明：2017年5月1日，经双方结算，徐建荣向任某（系任国洪叔叔）出具《债权确认及还款承诺书》一份，载明：“关于本人徐建荣债务，其中部分已经以欧中广场四楼（原XXX广场四层，房沭共字第XXX号、房沭共字第XXX号）冲抵，尚余180万元未还，该余款180万元自2017年5月1日起按月利率1.2%计息。本人承诺按月付息，一年内利随本清”。该判决判令徐建荣自判决生效之日起十日内偿付任某借款本金180万元及利息。 2.任国洪于2015年1月26日向徐某账户汇款凭证1份，显示任国洪于2015年1月26日向徐某转账16.5万元。 3.案外人施某向徐建荣账户汇款凭证6份，显示施某自2013年4月3日至2016年1月18日期间合计向徐建荣账户汇款329.4万元。 4.证人施某的证言1份，主要内容为：任国洪因有时在国外，于是把大约两三千万元钱放在施某处，由施某根据任国洪的指示向他人汇款。本案中，施某向徐建荣的汇款即是根据任国洪的指示操作。 5.证人桑某2的证言1份，主要内容为：桑某2系桑玉红的父亲，因桑玉红在沭阳买房子需要支付房款，桑某2根据桑玉红的要求在浙江把1200万元汇给桑玉红指定的人员。 6.证人任某的证言1份，主要内容为：任某系任国洪的叔叔，根据任国洪的指示，任某先后向徐建荣汇款700万元左右，这700万元中，其中的180万元已经在浙江省温州市瓯海区法院起诉，其他款项未起诉。 上诉人任国洪、翁爱红、金建祥、桑玉红对上述三位证人证言的质证意见为：三位证人的陈述可以证明其按照上诉人的要求向徐建荣汇款，该款项属于上诉人所有，上诉人已经足额支付了购买房屋约定的款项。 被上诉人岳守纪对上述证据的质证意见为：对证据1的真实性无异议，对其与本案的关联性不予认可。对证据2的真实性无异议，对其与本案的关联性不予认可。对证据3中日期为2013年5月6日金额为20万元的汇款有异议，该笔汇款用途载明为“货款”，对日期为2016年1月18日的汇款凭证因未加盖银行印章，该笔款项徐建荣是否实际收到被上诉人无法知晓，对该组其他证据的真实性无异议，但对其与本案的关联性不予认可。对证人施某的证言不予认可，因其参加过一审庭审，其不能作为证人出庭作证。对证人桑某2和任某的证言，因其二人与上诉人桑玉红、任国洪分别系父女、叔侄关系，其证言存在倾向性，对其二人的证言均不予认可。 本院对上述证据的认证意见如下：证据1系浙江省温州市瓯海区人民法院依法作出，本院对其真实性、合法性依法予以确认，对其与本案的关联性在下文阐述。证据2、3系任国洪、施某向徐建荣账户转账的凭证，可以证明二人向徐建荣、徐某账户转账的行为客观存在，虽然2013年5月6日金额为20万元的汇款单用于部分载明“货款”，但在被上诉人未举证证明徐建荣与施某之间存在其他经济往来的前提下，施某解释称可能系因银行操作失误记载为“货款”具有一定的合理性；关于日期为2016年1月18日的汇款凭证虽未加盖银行印章，但该凭证并非空白的汇款凭证，其通过打印载明了交易双方姓名、账户名称、交易金额、经办机构、经办柜员、打印日期、交易流水号等信息，足以认定该笔交易的客观性。本院对证据2、3的真实性、合法性和与本案的关联性依法予以确认。证据4系证人施某的陈述，其虽然参加了一审庭审，其二审中作为证人出庭作证存在瑕疵，但其陈述的内容与证据3显示内容相互印证，可以证实施永定根据任国洪指示向徐建荣支付款项的事实，故本院结合证据3对证据4的真实性、合法性和与本案的关联性依法予以采信。证据5、证据6系证人桑某2、任某的陈述，虽然二人与上诉人桑玉红、任国洪存在亲属关系，但其陈述内容与上诉人一审中提供的转账支票、银行账户流水以及证据1相互印证，故本院对证人桑某2、任某的证言的真实性、合法性和与本案的关联性予以确认。 本院二审中依职权调取如下证据：沭阳法院案号为（2018）苏1322民初7080号案件谈话笔录1份，该笔录系沭阳法院在审理金建祥、桑某2诉沭阳欧中置业有限公司、徐建荣、徐某民间借贷纠纷一案过程中与徐某的谈话。在该谈话笔录中，徐某陈述：“这个（指金建祥、桑某2起诉的1000万元）是买欧中广场四楼的房子的钱，不是借款，买我和徐建荣的房子，这个房子我占55%的份额，徐建荣是占45%的份额，还签了房屋买卖合同，但是房子没有交付，房子还是我和徐建荣在占有使用中，我们的房子价值是5000多万元，我儿子徐建荣偷偷的把他卖掉了，卖了2500万。购房款其实刚开始是借款，刚开始借了大概1000万元左右，具体不清楚，后来加上利息累计成了2500万元，这个钱还不起了，所以徐建荣就把房子卖给二原告了。因为房子还欠银行利息，所以没办法过户给他们，而且这个他们也是占了我们的便宜，不可能给他们的……是2017年发生的签合同的事情，我签的字，是我儿子拿的房屋买卖合同让我签的字……”。该案因金建祥、桑某2撤诉，沭阳法院裁定准予双方撤回起诉。 上诉人任国洪、翁爱红、金建祥、桑玉红对上述证据质证意见如下：对该笔录真实性无异议，通过徐某的回答，能够证明任国洪等人与徐某、徐建荣交易的真实性，任国洪等人也根据合同约定支付了购房款，徐某陈述的房屋没有交付给任国洪等人不属实。 被上诉人岳守纪对上述证据质证意见如下：对该笔录的真实无异议，通过徐某的陈述可以认定双方之间不是真实的房屋买卖关系，而是以房抵债关系，案涉房屋不具备过户条件，2500万元也未足额支付。即便任国洪等人支付2500万元属实，也侵害了其他债权人的合法权益。 本院对上述证据认证意见如下：上述证据系沭阳法院在案件审理过程中与徐某的谈话，本院对其真实性、合法性依法予以确认，对其与本案的关联性在下文予以陈述。 本院依法确认原审判决查明的事实中双方当事人均无异议的部分。 本院另查明：2013年至2016年期间，根据任国洪等四人的指示，施某、任某、桑某2先后向徐建荣汇款329.4万元、698万元、1200万元，任国洪通过其本人银行账户先后向徐某、徐建荣转账240.9万元。 2017年1月21日，任国洪等四人与徐建荣、徐某签订《不动产买卖合同》1份，约定徐建荣、徐某（甲方）将其二人共有的沭阳县上海中路XXX广场四层房屋（其中徐建荣享有45%份额，徐某享有55%份额）作价2500万元出售给任国洪、翁爱红、金建祥、桑玉红（乙方）。房屋建筑面积为10559.62平方米，性质为商业。该合同第三条约定，签订本合同前，乙方已向甲方全额支付房款。合同第五条第一款约定，甲方应于本合同签署后60日内办妥该房地产涂销抵押手续，确保该房地产满足不动产登记机构办理不动产过户登记条件。第二款约定，该房地产可以办理过户登记后，甲方应于5个工作日内告知乙方，双方另行协商向不动产登记机构申请产权过户登记手续的时间。 2017年4月20日，徐某、徐建荣作为甲方，任国洪、翁爱红、金建祥、桑玉红作为乙方，与承租人欧某公司作为丙方签订《房屋交付确认书》1份，载明现双方正式办理交割手续，并将权责明确如下：1.甲乙双方签订本确认书后，该房产归乙方所有并正式交付给乙方，双方互不追究逾期交付违约责任；2.本确认书签订之日起，该房产收益权归乙方所有，收益包括但不限于欧某公司承租该房产的租金；3.丙方自本确认书签订之日其向乙方履行承租人义务，自2017年5月起向乙方缴纳租金，租金为每月15万元，于当月15日前支付，租期自2017年5月1日至2022年4月30日。在该确认书尾部，徐建荣作为甲方代表签字，任国洪作为乙方代表签字，欧某公司在丙方处加盖公司印章。 2017年4月20日，江苏天帆律师事务所出具《律师见证书》1份，载明2017年1月21日《不动产买卖合同》、《房屋交付确认书》各方签字、盖章属实。该律师事务所赵某2律师在见证书尾部加盖其个人印章，徐雷律师在见证书尾部签名。 经双方当事人一致确认，本院归纳本案二审争议焦点为：任国洪、翁爱红、金建祥、桑玉红对沭阳法院查封的XXX广场（现为欧中广场)四楼房屋是否享有排除人民法院强制执行的民事权益。 本院认为，本案中，上诉人任国洪、翁爱红、金建祥、桑玉红对沭阳法院查封的XXX广场（现为欧中广场)四楼房屋享有排除人民法院强制执行的民事权益。理由如下： 首先，根据上诉人一审中提供的《不动产买卖合同》《房屋交付确认书》《律师见证书》等证据，能够认定四上诉人在案涉房屋被沭阳法院查封前已与徐建荣、徐某就该房屋买卖事宜达成书面的买卖合同，本院二审中依职权调取的沭阳法院案号为（2018）苏1322民初7080号案件谈话笔录中徐某的陈述亦可以印证上述事实。根据四上诉人一审中提供的沭阳法院（2018）苏1322民初4900号民事判决以及本院（2018）苏13民终3464号民事判决，能够认定四上诉人在案涉房屋被查封前已将案涉房屋向案外人欧某公司出租并因租金问题诉至法院且其诉求亦得到人民法院的支持。上述《房屋交付确认书》中对案涉房屋已交付给四上诉人并由欧某公司承租的事实亦进行了约定。虽然四上诉人并未直接占有案涉房屋，但对不动产的占有分为直接占有和间接占有，且案涉房屋性质为商铺，商铺出租给他人并收取租金属于商铺最为常见的占有使用方式，故不能以四上诉人未直接占有案涉房屋为由而否认案涉房屋已由四上诉人实际控制的事实。一审判决认定案涉房屋租金收益权的取得并不等同于四上诉人已于查封前合法占有案涉房屋，无事实和法律依据，应予纠正。 其次，根据四上诉人一审以及二审程序中提供的汇款凭证、银行账户流水以及证人证言等证据，能够认定在案涉房屋签订前，四上诉人分别通过施某、任国洪、任某、桑某2等人向徐建荣、徐某二人转账金额不少于2468.3万元。根据四上诉人的陈述，上述转账开始是计算利息的借款，后经双方协商约定用案涉商铺冲抵借款。徐建荣于2017年5月1日出具的《债权确认及还款承诺》亦载明了其所负债务部分用欧中广场四楼冲抵，尚余180万元未还。后因180万元未偿还，任永兴诉至浙江省温州市瓯海区人民法院，该院亦判决支持其诉讼请求。上述事实可以认定，案涉房屋的价格系经双方协商、结算形成。徐某在沭阳法院（2018）苏1322民初7080号案件谈话笔录中亦对案涉房屋价格系双方结算后确定这一事实进行了确认。虽然被上诉人岳守纪主张双方之间不存在真实的房屋买卖关系，而是用房屋冲抵借款，但当事人之间经过协商用房屋冲抵借款的行为并不为法律、法规和司法解释所禁止。另外，从现有证据和已查明事实看，四上诉人与徐建荣、徐某之间并无恶意串通、规避执行的意思表示。故根据以上证据应当认定四上诉人已于案涉房屋被沭阳法院查封前向徐建荣、徐某支付了合同约定的款项。 再次，根据双方签订的不动产买卖合同第五条第一款的约定，甲方应于本合同签署后60日内办妥该房产涂销抵押手续，确保该房产满足不动产登记机构办理不动产过户登记条件。该约定能够证明四上诉人在案涉房屋买卖合同签订时已注意到案涉房屋存在抵押的事实，双方就涤除抵押以及办理过户事宜进行了约定。该买卖合同签订于2017年1月21日，按照合同约定，徐建荣、徐某一方应在2017年3月20日前涤除抵押登记，并在可以办理过户登记后5个工作日内告知四上诉人，双方另行协商向不动产登记机构申请产权过户登记手续的时间。后因徐建荣、徐某未涤除抵押登记，导致四上诉人未能办理案涉房屋的产权变更登记手续。从合同约定的徐建荣、徐某应当涤除抵押权的时间2017年3月20日至该房屋被查封时间2017年5月25日，此段期间为两个多月，在此期间内四上诉人未能办理案涉房屋过户手续并不存在过错。 最后，人民法院办理执行案件，应当以执行被执行人的责任财产为限。如果有证据证明拟执行的标的不属于被执行人的责任财产，应当停止对该标的的执行。责任财产是指民事主体承担民事责任的各项财产及权利的总和。民事主体以责任财产为限对外承担法律责任，债权人不能要求债务人用其责任财产之外的财产偿付债务。本案中，徐建荣、徐某与四上诉人协商通过将案涉房屋出售给四上诉人的方式，冲抵了其对四上诉人应负的2500万元债务，案涉房屋已不再属于徐建荣、徐某的责任财产范围。 综上，上诉人任国洪、翁爱红、金建祥、桑玉红的上诉请求依法成立，应予支持；因二审出现新的证据致原审判决认定事实和适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销江苏省沭阳县人民法院（2019）苏1322民初10688号民事判决。 二、不得执行江苏省沭阳县人民法院（2018）苏1322执7066号执行裁定查封的位于沭阳县XXX广场（现为欧中广场)四楼房屋。 一审案件受理费166800元（任国洪等人已预交80元），由徐建荣负担；二审案件受理费166800元，由徐建荣负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 徐淮成 审 判 员 吴军良 审 判 员 陈 鹏 二〇二〇年四月二十九日 法官助理 丁涛涛 书 记 员 于 青 附录法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。