湖南省湘潭县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0321民初877号 原告（反诉被告）：湘潭潭城物业服务有限公司，住所地湘潭县易俗河镇凤凰中路381号。 法定代表人：颜宇，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄万香，湖南康泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张器宇，湖南康泰律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：湖南鑫田房地产开发建设有限公司，住所地湘潭县易俗河镇金桂路182号。 法定代表人：刘小其，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄力攻，湖南力攻律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘坚，湖南力攻律师事务所律师。 原告（反诉被告）湘潭潭城物业服务有限公司（以下简称潭城物业公司）诉被告（反诉原告）湖南鑫田房地产开发建设有限公司（以下简称鑫田房产公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月17日立案受理后，本院依法适用普通程序，于2019年6月20日、2020年3月23日公开开庭进行了审理。原告湘潭潭城物业服务有限公司的委托代理人黄万香、张器宇，被告湖南鑫田房地产开发建设有限公司的法定代表人刘小其及其委托诉讼代理人黄力攻、刘坚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告潭城物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告向原告支付自2013年7月15日起至2016年6月16日期间的空置房物业服务费247513元；2、请求依法判令被告按年利率6%的标准以当年度的欠费金额为基数向原告支付逾期付款的违约金直至款项全部付清之日止（暂计算至2019年1月31日为69847元）；3、请求依法判令被告赔偿原告因追讨上述费用所产生的律师代理费20000元。4、请求依法判令由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告系湘潭县乾隆尚书苑住宅小区的开发商，被告委托原告作为该住宅的物业管理方，双方于2012年5月28日签订了《乾隆·尚书苑住宅小区前期物业服务合同书》（以下简称《物业合同》），被告为甲方，原告为乙方。合同第六条第1项约定：“小高层带电梯住宅：1.15元/㎡/月（实施中可采用分屋计费方式：即1-3层1.05元，4-6层1.1元，7-11层1.2元，平均服务费为1.15元/㎡/月）。”合同第十条约定：“空置房物业费用计收为：空置率在20%以下免费，20%以上或空置时间一年（自物业管理公司进驻之日开始计算）以上的，按同类物业费的60%计取，其费用由甲方交纳。”合同第十一条第二款约定：“物业服务费按每十个月交纳一次，业主或物业使用人应在续交首月的28日前履行交纳义务。”《物业合同》签订后，被告自2013年7月15日至2014年7月15日应向原告支付空置房物业费135842元（户数138户）、2014年7月16日至2016年6月16日应向原告支付空置房物业费126671元（户数67户），共计247513元，被告方于2015年2月向原告支付15000元，现尚欠247513元。原告为维护自己的合法权益，特诉至人民法院。 被告鑫田房产公司辩称：1、被告应当支付原告部分空置房屋物业费，但是原告计算不准确，其中2013年7月15日至2014年7月15日应当计算物业空置房屋费为58套，2014年7月16日至2016年6月16日被告对外销售99套，空置房39套，乾隆尚书苑住宅小区整个开发住宅400套，20%的空置率是80套，所以在此期间被告空置住宅在20%以下，应当免费。 反诉原告鑫田房产公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决反诉被告向反诉原告支付由反诉原告垫付的各项费用264831元；2、本案诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2012年5月28日，反诉被告与反诉原告签订《乾隆尚书苑住宅小区前期物业服务合同书》，为反诉原告开发的乾隆尚书苑住宅小区提供前期物业服务。2017年9月，乾隆尚书苑小区业主委员会成立，筹划重新招标物业公司，反诉被告没有参加投标，并于2018年12月31日退出，且没有与反诉原告办理移交手续。反诉被告退出后，反诉原告发现小区的共有建筑部分多处出现损毁、堵塞急需维修、门禁设施损坏、监控设备损坏等诸多问题，且均发生在反诉被告提供物业服务合同期间内，反诉原告和业主委员会多次要求反诉被告完成工作交接和履行修缮、支付等义务，反诉被告均不理会。为此，部分业主去政府部门反应情况，请求协调解决上述问题，反诉被告依旧不予理睬，反诉原告为了全体业主的利益和稳定大局，将上述问题一一解决，累计为反诉被告垫付各项费用264831元。事后，反诉原告多次要求反诉被告支付上述费用，反诉被告拒不支付，为了维护反诉原告的合法权益，特诉至人民法院。 反诉被告潭城物业公司辩称：反诉原告诉称与事实不符，反诉被告退出乾隆尚书苑小区时，已与反诉原告办妥各项手续，且交接的各项物品均系合格，并未给反诉原告造成损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并附卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告所举证据3中的2014年7月至2016年6月应购房业主名单和未售空置房明细的真实性、准确性有异议，被告认为该证据数据不准确，对已收房的业主信息表的真实性及证据形式有异议，被告认为系原告单方陈述记录，无第三人或业主本人确认，因该证据系原告自行打印的，无其他证据相互辅证，故本院对该证据中的2014年7月至2016年6月应购房业主名单和未售空置房明细及已收房和未收房业主信息表不予确认；对证据4的真实性有异议，被告认为没有收到过这三份工作联系函，且原、被告双方就空置房的数额并未对账，原告的数据不准确，因该证据系原告自行制作的且没有与被告就房屋空置房进行核对，故本院对该证据不予确认；对证据5，被告对该证据的真实性无异议，认为该信息表系400套房屋中已办证的部分，不能作为计算空置房的依据，因该证据系湘潭县国土资源局所出具，故本院对该证据予以确认；对证据6，被告对该证据的关联性有异议，认为不属于被告承担的费用范围，因该证据系原告与其委托代理人签订的委托代理合同并开具了增值税发票，故本院予以确认；对证据7，反诉原告对该证据的真实性无异议，但对证据目的有异议，认为该证据只能证明反诉被告进行过移交，但没全部移交，恰好与湘潭县信访局的情况说明证实反诉被告移交不彻底，导致业主代表上访，因该证据系原、被告就小区设施移交情况，故本院予以确认；对证据8，被告认为向审计机构提交了反馈意见，有11套房屋销售在先，合同签订在后，但11套房的业主已将前期物业费用经补交给原告，故空置房应减去11套，但审计机构以无法对各种特殊事项一一确认为由未予核减，审计报告结论不客观不准确，因该审计报告系原告申请，经本院委托审计机构作出的，被告提出空置房中11套已向原告交纳物业费用应予以核减未提供相关证据予以佐证，故本院对审计报告予以确认。 对被告所举证据，原告对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该证据系被告自行填写的，未得到有权机关的认证，不能达到被告的证明目的，因该证据系被告自行打印、填写的，故本院对该证据不予确认。 对反诉原告所举证据3的真实性有异议，反诉被告认为既然是政府接访还组织调解应该有接访台账，调解的会议记录及参会人员签到表等证据佐证，且该情况说明发生在2019年6月10日，不能客观真实的反映2018年1月5日所发生的实际情况，因该证据系湘潭县信访局出具的，且有经办人签名，故本院予以确认；对证据4，反诉被告对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为业主委员会的情况说明中所称的小区发生的情况并未载明事发的时间，其所称原告撤出乾隆尚书苑小区物业没有相应证据予以佐证，且该证明不符合证据的形式要件，因该证据系湘潭县乾隆尚书苑小区业主委员会出具的，故本院对该证据予以确认；对证据5，反诉被告对该证据中的合同及银行转账记录真实性予以认可，但对关联性不予认可，认为该费用的产生时间是反诉被告撤出乾隆尚书苑小区之后，且很多设施是升级改造，根据物业合同约定，对设施的大修，不由物业公司负担，该费用中有部分用于乾隆山庄，因该证据中疏通下水道主管工资、清运地下车库污水管、化粪池清理费用，小区绿化维修工资能与证据3、4相互印证，本院予以确认；对证据6，反诉被告对该证据的真实性无异议，但对该证据的合法性、关联性有异议，认为该评估报告所评估损失与反诉被告的服务不具有关联性，该评估报告书的评估缺乏科学严谨性和客观合理性，评估报告中的表述缺乏客观唯一性和明确具体性，因该评估报告系反诉原告向本院申请，本院委托湘潭市锦宏价格评估事务所作出的，且反诉被告对该证据的合法性、关联性的异议未能提供相关证据予以证明，故本院对该证据予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定法律事实如下：被告鑫田房产公司系湘潭县乾隆尚书苑住宅小区的开发商。2012年5月28日，原、被告就乾隆尚书苑住宅小区的物业管理签订了一份《乾隆·尚书苑住宅小区前期物业服务合同书》（以下简称物业合同）。该合同约定：第一条……建筑面积：61408.31平方米，其中：住宅：47497.62平方米；车库面积：13910.69平方米。第二条、在物业管理区域内乙方（原告）提供以下前期服务内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理。2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理。3、物业共用部位场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨污水管道的疏通。4、公共绿化的养护和管理。……第六条……1、小高层带电梯住宅平均服务费1.15元/㎡/月……。第七条、物业服务费用主要用于以下开支：……2、物业共用部位，共用设施设备的日常运行、维护维修。3、清洁卫生费用。4、绿化养护费用。……10、公用水电费用。……第十条、纳入物业管理范围的但尚未出售或者因甲方（被告）原因未能按时交给买受人的物业（即空置房），其物业费用计收为：空置率在20%以下免费，20%以上或空置时间一年（自物业管理公司进驻之日开始计算）以上的，按同类物业费标准的60%计取，其费用由甲方（被告）交纳。第十一条、物业服务费按每十个月交纳一次，业主或物业使用人应在续交首月的28日前履行交纳义务。……第二十七条、业主或物业使用人违反本合同第六条、第九条的约定，未能按时定额交纳物业服务费用的，按欠交部分从逾期之日起每天3‰的标准向乙方（原告）支付违约金。第二十八条、乙方（原告）的管理服务达不到第二条、第四条约定的服务内容和质量标准，应接受甲方（被告）和业主的问责，自行整改，并支付一定的违约金。第二十九条、本合同期限自2012年12月31日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。第三十条、本合同终止时，乙方（原告）应将物业管理用房、相关资料等完整地移交给业主委员会，业主委员会尚未成立的，移交给甲方或当地物业行政主管机关。……。 2017年9月湘潭县易俗河镇乾隆尚书苑住宅小区业主委员会成立后，重新就乾隆尚书苑住宅小区的物业管理进行招标，原告潭城物业公司没有参与该小区物业管理投标，于2017年12月31日撤离乾隆尚书苑住宅小区。 2018年1月2日，原告潭城物业公司向被告鑫田房产公司移交了单元通卡、厨房锁、电梯卡、监控室钥匙、水表、弱电间钥匙、业主资料信息名单、电梯资料、电梯检验报告、消防资料、燃气卡、2016年电梯年检报告、给水总平面图、给水排水设计图、户型平面图、后门遥控等。2018年1月5日原告潭城物业公司向被告鑫田房产公司移交：1-5栋水泵12台（均正常）；1栋-4栋电梯设备（均正常），停车系统（合格），健身器材（合格），路灯（合格），亮化系统、楼内感应灯（合格），备用变压器（合格），物业管理用房（合格），电表2块，档案资料400户（齐），楼宇对讲分机109个，消防水带20条等；被告鑫田房产公司法定代表人刘小其在接收清单上签名。 2018年1月5日，湘潭县易俗河镇乾隆尚书苑住宅小区业主代表上访至湘潭县人民政府，诉求是要求潭城物业公司向乾隆尚书苑小区业主委员会及开发商履行移交义务，湘潭县信访局曾组织湘潭县易俗河镇镇政府及该镇政府的云龙社区、原湘潭县房产管理局、被告鑫田房产公司及原告潭城物业公司、乾隆尚书苑住宅小区业主代表进行协调，在协调会上原告潭城物业公司的负责人承诺：“潭城物业公司在服务期内造成损坏的设备设施及未尽到合同约定义务的事项，同意由鑫田房产公司代为维修和更换、清理，如监控、门禁、停车系统、电梯顶板维修到位、化粪池和管道清理、绿化毁损等，……。”前述协调会后，反诉原告鑫田房产公司聘请相关人员对乾隆尚书苑住宅小区的下水道主管进行疏通，对该小区地下车库、地下车库污水管、化肥池进行清理、对该小区绿化地带进行维护，共计支付工资39476元。2018年5月2日，反诉原告鑫田房产公司就小区安防门禁系统与湖南艺特家居设计工程有限公司湘潭分公司签订了一份《安防门禁系统服务合同》；2018年4月15日，反诉原告鑫田房产公司就小区监控系统与深圳市迪沃视讯数字技术有限公司签订了一份《监控系统工程合同》；2018年6月2日，反诉原告鑫田房产公司就小区车辆识别系统与乾隆尚书苑业主委员会、湘潭鑫瑞物业服务有限公司签订了一份《乾隆尚书苑地下停车场车辆识别系统安装协议》。 另查明，被告鑫田房产公司已向原告潭城物业公司支付了房屋空置费15000元。 再查明，2019年9月6日原告潭城物业公司为乾隆尚书苑小区服务期间就该小区的房屋空置率向本院申请司法评估，本院委托湖南锦鑫恒润会计师事务所有限公司于2019年12月30日作出了《湘潭锦鑫恒润审字（2019）SA1208号关于湘潭潭城物业服务有限公司提供物业服务期间乾隆尚书苑小区空置情况的专项审计报告》，该报告书的审计意见为：2013年7月16日至2014年7月15日空置128套，空置面积15137.37㎡，空置率32%；2014年7月16日至2015年7月15日，空置84套，空置面积10084.22㎡，空置率21%；2015年7月16日至2016年6月16日，空置62套，空置面积7419.11㎡，空置率15.5%。 再查明，2019年7月31日，反诉原告鑫田房产公司就反诉被告潭城物业公司为乾隆尚书苑住宅小区提供服务期间对小区内诸多受损财物未予修缮而造成的损失申请进行鉴定，本院委托湘潭市锦宏价格评估事务所进行评估，湘潭市锦宏价格评估事务所于2020年1月17日出具了《锦宏价评[2020]7号·关于对湖南鑫田房地产开发建设有限公司的财物损失金额价格评估报告》该报告的价格评估报告：乾隆尚书苑小区的监控系统、门禁系统、车库停车系统损失金额为130168元。 本院认为，原、被告签订的《乾隆尚书苑住宅小区前期物业服务合同书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合同合法、有效；对本案本诉部分，原告请求被告支付自2013年7月15日起至2016年6月16日期间的空置房物业费247513元的诉讼请求，虽被告提出空置房中有11套房的业主在收房时已补交物业服务费给原告，空置房应核减这11套房的抗辩理由，因被告未向本院及审计机构提交相关证据予以证实，故本院对被告的该项抗辩理由不予采信；因湖南锦鑫恒润会计师事务所有限公司出具的《湘潭锦鑫恒润审字（2019）SA1208号关于湘潭潭城物业服务有限公司提供物业服务期间乾隆尚书苑小区空置情况的专项审计报告》的审计意见：2013年7月16日至2014年7月15日空置率为32%；2014年7月16日至2015年7月15日空置率为21%；因此，2013年7月16日至2015年7月15日被告应向原告支付空置房物业服务费，2015年7月16日至2016年6月16日，空置率低于20%，依照原、被告所签合同规定，不收取空置房物业服务费，故被告应向原告支付的空置房物业服务费为2013年7月16日至2014年7月15日，空置面积15137.37㎡*1.15元/月/㎡*6%*12个月=126827.82元+2014年7月16日至2015年7月15日空置面积10084.22㎡*1.15元/月/㎡*6%*12个月=83497.34元，共计为210325.16元（含被告已支付的15000元）。原告请求被告按年利率6%的标准以当年度的欠费金额为基数向原告支付逾期付款的违约金至付清之日止（暂计算至2019年1月31日为69847元）的诉讼请求，因原、被告在原告在乾隆尚书苑住宅小区服务期间未就空置房的空置率进行结算，故无法确定空置房服务费具体的给付日期，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。原告请求被告赔偿原告追讨空置房服务费而产生的律师费20000元的诉讼请求，因原、被告在起诉前未就空置房服务费进行结算，且原告无证据证实该费用系被告有违约行为而导致产生的损失，故对原告的该项诉讼请求本院不予支持。 对反诉部分，反诉原告提出请求反诉被告向反诉原告支付由反诉原告垫付的各项费用264831元的反诉请求，虽反诉被告提出在撤离乾隆尚书苑住宅小区时已与反诉原告进行了全面、充分的交接，反诉原告鑫田房产公司的的法定代表人刘小其及小区业主委员会主任言进红等人在交接清单上确定接收，并不存在财产损失的情况的抗辩理由，但根据反诉原、被告的交接清单显示并没有对监控系统、门禁系统、车库停车系统、电梯顶板的维护、化粪池和下水管道的清理、绿化带的维护作移交说明；2019年6月10日湘潭县信访局出具的关于易俗河镇云龙社区乾隆尚书苑业主代表集访湘潭县人民政府的情况说明：“湘潭县信访局组织的协调会上潭城物业公司负责人刘济群承诺：”潭城物业公司在服务期内造成损坏的设备设施及未尽到合同约定义务的实现，同意鑫田房产公司代为维修和更换、清理，如：监控、门禁、停车系统、电梯顶板维修到位、化粪池和管道清理、绿化毁损等、费用凭票据由潭城物业公司承担……，另反诉原、被告签订的《乾隆尚书苑住宅小区前期物业服务合同书》约定：“第二条、在物业管理区域内乙方（原告）提供以下前期服务内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理。2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理。3、业务共用部位场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨污水管道的疏通。4、公共绿化的养护和管理。……第七条、物业服务费用主要用于以下开支：……2、物业共用部位，共用设施设备的日常运行、维护维修。……4、绿化养护费用等。”且反诉原告为上述维护费用垫付了相关费用，且反诉被告在小区物业服务期间收取了相关物业服务费用，故反诉被告应支付由反诉原告垫付的各项维护费用共计169644元，对反诉被告的前述抗辩理由，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十二条之规定，判决如下： 一、由被告湖南鑫田房地产开发建设有限公司在本判决生效后十日内向原告湘潭潭城物业服务有限公司支付空置房物业服务费210325.16元（含已支付的15000元）； 二、驳回原告湘潭潭城物业服务有限公司的其他诉讼请求； 三、由反诉被告湘潭潭城物业服务有限公司在本判决生效后十日内赔偿反诉原告湖南鑫田房地产开发建设有限公司垫付的各项损失169644元； 四、驳回反诉原告湖南鑫田房地产开发建设有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费6360元，反诉费2637元，审计费20000元，鉴定费6000元，共计34997元，由原告湘潭潭城物业服务有限公司负担17199元，反诉原告湖南鑫田房地产开发建设有限公司负担17798元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。 审 判 长 曾 平 人民陪审员 汪 纯 人民陪审员 马赛荣 二〇二〇年四月十日 代理书记员 赵颖熙 附：本判决引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。