江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民撤2号原告：董宏标，男，1969年10月6日出生，住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：刘士栋，北京市大嘉律师事务所律师。被告：惠施燕,女,1972年12月15日出生,，住上海市嘉定区。被告：阚颀，男，1980年5月19日出生，住江苏省宝应县。被告：韩宗兵，男，1975年3月18日出生，住江苏省南京市浦口区。委托诉讼代理人:沈忱，江苏德序律师事务所律师。委托诉讼代理人:邵俊杰，江苏德序律师事务所律师。第三人:南京房好多网络科技有限公司,住所地南京市广州路188号18楼。法定代表人朱英杰，该公司执行董事。原告董宏标因被告惠施燕与被告阚颀、韩宗兵、第三人南京房好多网络科技有限公司（以下简称房好多公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2017）苏01民终8813号民事判决，向本院提起第三人撤销之诉。本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告董宏标的委托诉讼代理人刘士栋、被告惠施燕、被告韩宗兵的委托诉讼代理人邵俊杰到庭参加诉讼，被告阚颀、第三人房好多公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭,本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告董宏标向本院提出诉讼请求,依法撤销本院（2017）苏01民终8813号民事判决及南京市浦口区人民法院（2017）苏0111民初2612号民事判决,确认阚颀代惠施燕与韩宗兵就南京市浦口区南浦路301号旭日上城一区17幢1单元1401号房屋(以下简称案涉房屋)签订的《南京市存量房交易合同（经纪机构版）》无效。事实和理由,董宏标与惠施燕系夫妻关系，2016年11月1日，因惠施燕委托阚颀办理贷款，与阚颀一同去江苏省南京市石城公证处（以下简称石城公证处）办理委托贷款公证，在阚颀的欺骗下，公证处公证员审核不严,为惠施燕办理了委托卖房公证，致使董宏标的房屋被出售给韩宗兵，遭受重大损失。惠施燕向南京市浦口区人民法院起诉要求确认案涉房屋买卖合同无效，被该院驳回诉讼请求，中院维持原判。因案涉房屋属于董宏标与惠施燕夫妻共同共有，两级法院均未通知董宏标到庭参加诉讼，阚颀与韩宗兵签订的案涉房屋买卖合同损害了董宏标作为房屋共有人的权益，且阚颀与韩宗兵之间存在恶意串通，请求法院查明事实后支持董宏标的诉讼请求。被告惠施燕述称,同意董宏标诉讼请求。自己系文盲,因资金问题打算找阚颀帮忙办理贷款，阚颀遂要求办理委托公证。2016年11月1日,其在阚颀的欺骗下将委托贷款公证办成了委托卖房公证。2016年12月9日，阚颀在未告知的情况下与韩宗兵就案涉房屋签订了《南京市存量房交易合同（经纪机构版）》，约定以163万元的价格将案涉房屋出售给韩宗兵，后韩宗兵又将案涉房屋抵押给小贷公司借款235万元。因阚颀与韩宗兵就案涉房屋交易价格明显不合理，远低于市场价，双方存在恶意串通。被告韩宗兵答辩称,本案中伪造假离婚证、委托公证、准许阚颀收取购房款等都是阚颀与惠施燕之间纠纷，阚颀携卖房款逃跑，董宏标及惠施燕应当找阚颀索赔。韩宗兵系善意第三人，支付合理对价，完成了案涉房屋交付和过户。因此，韩宗兵与惠施燕之间的案涉房屋买卖合同合法有效，请求驳回董宏标的诉讼请求。经审理查明，惠施燕于2017年3月28日向南京市浦口区人民法院起诉，请求确认阚颀与韩宗兵就案涉房屋签订的《南京市存量房交易合同（经纪机构版）》无效，诉讼费由两被告承担。该院一审查明，2016年11月1日，惠施燕向阚颀出具委托书，委托内容：惠施燕拥有的案涉房屋，现因委托人没有时间，无法亲自办理上述房产的相关事宜，特委托侄子阚颀代为办理，具体包括：开具唯一住房证明、同址证明等与售房相关的证明材料；办理归还贷款、领取他项权证、注销抵押登记及相关手续；签署房屋买卖合同；办理、撤销网签合同备案手续；办理、撤销存量房资金及佣金监管手续、签署相关文件；办理上述房屋所有权的转移登记手续，代为回答登记部门的相关询问；收取售房款（不包括买方的银行贷款）；协助买方办理贷款手续及领取《不动产权证书》；办理相关公证手续，交付房屋；缴纳各类税、费、领取退税或补贴；办理与出售上述房屋有关的其他事宜。委托期限自2016年11月1日起至2017年10月31日止。惠施燕对上述委托书在石城公证处办理了公证。2016年12月9日，阚颀作为惠施燕的代理人与韩宗兵签订了《南京市存量房交易合同（经纪机构版）》，约定韩宗兵购买惠施燕名下的案涉房屋，建筑面积98平方米，房屋售价163万元，其中含定金2万元、尾款3万元。全额付款，出件当天付158万元、尾款3万元在房屋交付时给付。双方于出件3天内正式交付该房屋。韩宗兵承担税费。合同签订后，韩宗兵向阚颀支付10万元房款。同年12月26日阚颀与韩宗兵办理了过户手续，韩宗兵向阚颀支付150万元房款，阚颀出具收条载明钱款结清，剩余尾款3万元惠施燕于2017年4月2日前将户口迁出后支付。同日，韩宗兵与浙江稠州商业银行股份有限公司签订《最高额抵押合同》，约定韩宗兵将案涉房屋设立抵押贷款235万元。另查明，惠施燕陈述委托阚颀卖房时已将案涉房屋的钥匙交给阚颀。韩宗兵陈述阚颀过完户给了一把房屋钥匙，其已更换该房屋钥匙并实际控制房屋。南京市浦口区人民法院于2017年8月22日作出（2017）苏0111民初2612号民事判决，驳回原告惠施燕的诉讼请求。惠施燕不服一审判决，向本院提出上诉。本院二审查明，一审庭审中，惠施燕陈述“当时我们委托卖房的时候就已经把钥匙给了阚颀，阚颀把钥匙给了买方”。“我只是带一个车位，报价是220万，少一分都不卖”。另，南京房好多网络科技有限公司浦口分公司注销，该公司权利义务由南京房好多网络科技有限公司承受，本案原审第三人南京房好多网络科技有限公司浦口分公司依法变更为南京房好多网络科技有限公司。本院二审于2018年12月28日作出（2017）苏01民终8813号民事判决，驳回上诉，维持原判。2019年1月10日，董宏标向南京市浦口区人民法院起诉，请求确认惠施燕与阚颀之间委托书无效。该院于2019年11月16日作出（2019）苏0111民初620号民事判决，驳回原告董宏标的全部诉讼请求。还查明，南京市浦口区人民法院在（2019）苏0111民初620号案件审理过程中，依职权向石城公证处调取了案涉（2016）宁石证民内字公证档案材料。惠施燕对公证卷宗中其本人身份证、受理回执单、公证申请书、委托书公证告知书、询问笔录等材料上“惠施燕”的签名予以认可。委托书公证告知书第七条显示，委托人如有配偶的，委托他人办理夫妻共同事务，处分夫妻共同财产的，夫妻要分别或共同出具委托书，隐瞒婚姻状况，单方面出具委托书去办理夫妻共同事务或处分夫妻共有财产，其法律责任由当事人自己负责。询问笔录显示，问：请问你要办理什么公证？答：我要办理委托公证。问：请讲下你现在的婚姻状况？答：我于2006年离婚，至今未婚。问：请讲一下办理上述公证的原因、目的？答：我个人拥有坐落于江苏省南京市浦口区南浦路301号旭日上城一区017幢1单元1401室的房产。现因我没有时间，无法亲自办理上述房产的相关事宜，特委托侄子阚颀代为办理，需要办理上述房产的公证。对该份笔录，惠施燕质证意见为：我没有说过我已经离婚，我没讲。委托的十一项内容，我一项也不知道。我以为是办理贷款的委托。在问及公证卷宗中离婚证上照片是否为其本人时，惠施燕陈述：照片上的人是我，照片不是我给阚颀的，我也不知道怎么回事，我从来没有拍过这样的照片。本院在审理（2017）苏01民终8813号案件过程中，石城公证处公证人员出具证言证明，惠施燕知晓办理的是委托卖房公证且知晓阚颀向公证处提交了假离婚证，因委托人必须到场才能办理委托公证。办理公证时，惠施燕先没有提交离婚证，公证处因不能确定案涉房屋是否为夫妻共同财产，不同意办公证，惠施燕为此还一直质问公证人员，直到一个月后惠施燕向公证处提交了离婚证后，公证处才为其办理了公证。办理公证正常只需三天。案涉公证流程列表显示，石城公证处于2016年11月1日受理惠施燕公证申请，当年12月28日发证。公证人员证言得到案涉公证流程列表印证。再查明，2016年12月26日，阚颀与韩宗兵办理了案涉房屋过户手续并支付相应购房款后，韩宗兵与浙江稠州商业银行股份有限公司签订《最高额抵押合同》，约定韩宗兵将案涉房屋设立抵押，抵押最高本金限额235万元，当日韩宗兵与稠州银行签订了《个人综合消费借款合同》，向稠州银行贷款160万元。认定上述事实的证据有，董宏标与惠施燕结婚证、结婚登记审查处理表、惠施燕申请补办结婚登记声明书、董宏标申请补办结婚登记声明书、村委会证明、案涉房屋产权证、委托书、离婚证、房屋买卖合同、银行流水、收条、南京市公安局江北新区分局立案告知单、（2017）苏0111民初2612号庭审笔录等证据证实。本案争议焦点是阚颀代惠施燕与韩宗兵就案涉房屋签订的房屋买卖合同效力的认定。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。一、原告董宏标主张惠施燕与阚颀之间于2016年11月1日签订的委托书非惠施燕的真实意思的主张不能成立。首先，本案中，惠施燕对公证卷宗中其本人身份证、受理回执单、公证申请书、委托书公证告知书、询问笔录等材料上“惠施燕”的签名予以认可，委托书系被告惠施燕本人签署，并经石城公证处公证；其次，惠施燕在原一、二审庭审中的陈述也表明其当初具有出售案涉房屋和委托阚颀出售房屋的意思表示，被告阚颀虽因涉嫌伪造证件被公安部门立案侦查，但即使其伪造证件事实成立，也不能得出其与惠施燕之间不存在委托卖房意思表示之结论；再次，原告董宏标主张该委托书并非惠施燕真实意思，除其和惠施燕两人陈述外，并无其他证据证实，且其关于惠施燕只委托阚颀办理房屋抵押贷款的主张,与惠施燕将其案涉房屋钥匙交给阚颀的行为不符。二、原告董宏标主张被告韩宗兵与被告阚颀之间恶意串通证据不足。根据韩宗兵陈述，买房时阚颀提供了授权委托书、公证书、房产证原件、土地证原件，签订合同前其查看了案涉房屋。阚颀在委托授权范围内通过房好多公司与韩宗兵签订了案涉房屋买卖合同，完成了案涉房屋交付及过户，韩宗兵实际支付了购房款并控制了案涉房屋；虽然案涉房屋买卖合同中约定的房价低于当时同地段同类房屋市场价格，但因该市场价格中含有车库的价格在内，而韩宗兵仅购买了案涉房屋，未购买附属车库，且一次性支付了房款，故双方约定的房屋交易价格低于市场价格亦属合理，但不属明显低于市场价格的情形。董宏标所述阚颀与韩宗兵恶意串通的主张，缺乏事实依据，本院不予采信。本院认定韩宗兵为购买案涉房屋支付了合理对价，系善意取得。董宏标要求对案涉房屋进行评估，因本案审理中，当事人已提交了案涉房屋交易时段同地段同类房屋的市场交易价格作为参考，再对案涉房屋进行评估已无必要，本院不予准许。三、关于被告惠施燕、阚颀是否有权处分惠施燕与董宏标的共有房屋。根据本案查明的事实，卖房系惠施燕的真实意思，但没有证据证明共有人董宏标同意卖房，惠施燕和阚颀都没有取得董宏标的同意，阚颀受惠施燕委托实施的卖房行为事后也未经董宏标追认。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。根据本案查明的事实，韩宗兵支付了合理对价后，案涉房屋已登记在韩宗兵名下，韩宗兵系善意取得并已实际占有案涉房屋。依照上述法律规定，韩宗兵取得了案涉房屋的所有权，董宏标有权向无处分权人请求赔偿损失，韩宗兵并不负有赔偿损失的法定义务，董宏标的损失可另行向侵权人主张。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。根据该条规定，惠施燕、阚颀无权处分案涉房屋的行为，并不必然导致案涉房屋买卖合同无效，原告董宏标据此请求确认案涉房屋买卖合同无效，请求撤销本院（2017）苏01民终8813号民事判决及南京市浦口区人民法院（2017）苏0111民初2612号民事判决的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百九十二条、第三百条第一款第三项规定，判决如下：驳回原告董宏标的诉讼请求。本案案件受理费80元、公告费606元、保全费5000元，合计5686元，由原告董宏标负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。审 判 长  仲新建审 判 员  叶 存人民陪审员  李 洁二〇二〇年四月二十六日书 记 员  任景卉速 录 员  王嘉玉