北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终3304号上诉人（原审原告）：张凌风，男，1974年5月13日出生。委托诉讼代理人：张福东，北京市滕之信律师事务所律师。上诉人（原审被告）：卢更德，男，1960年2月13日出生。上诉人张凌风因与上诉人卢更德房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市昌平区人民法院（2019）京0114民初13834号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张凌风上诉请求：1、撤销原审判决第一项中的腾退综合补助93305元，依法改判支持张凌风一审腾退综合补助款30万元的诉讼请求或发回重审；2、一、二审诉讼费用由卢更德承担。事实与理由：1、卢更德将崔村镇西辛峰工业开发区内的八区14号厂房场地全部转租给张凌风，合同期限为2007年1月1日至2021年12月31日止。张凌风于2009年2月27日在租赁场地注册成立北京瑞驰欣达机房设备制造有限公司，正常纳税经营至腾退拆迁。依据卢更德与西辛峰村经济合作社签订的《解约协议》，其中腾退综合补助611980元。2、依据昌平区崔村镇西辛峰村委会、股份经济合作社下发的《告知书》，腾退综合补助是对依法从事生产经营活动，因拆除造成经济损失的补助。该项补助应当归实际经营人张凌风。依据《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第13条规定，张凌风分得的腾退综合补助数额不应少于50%，故张凌风主张30万元腾退综合补助有事实法律依据。一审判决仅考虑张凌风新建房屋，未考虑承租经营部分，与事实及法律规定不符。卢更德针对张凌风的上诉请求辩称，不同意张凌风的上诉请求及理由。卢更德上诉请求：1、撤销原判并将此案发回重审；2、上诉费由张凌风承担。事实与理由：一审法院认定事实错误，在未查清事实的基础上判决卢更德给付张凌风的各项费用明显高于张凌风的实际损失。张凌风针对卢更德的上诉请求辩称，不同意卢更德的上诉请求及理由。张凌风向一审法院起诉请求：1、卢更德给付张凌风非住宅房屋腾退补偿款61927元，装修、设备及附属物补偿款81706元，以上两项共计143633元；2、卢更德给付张凌风腾退综合补助款30万元及搬家费30599元；3、诉讼费用由卢更德负担。一审法院认定事实：2003年6月1日，北京市昌平区崔村镇西辛峰村经济合作社与卢更德签订《厂房场地租赁合同》，将工业开发区内的八区14号厂房（占地面积2430平方米、建筑面积432平方米）租赁与卢更德，租赁期限20年。2006年11月25日，卢更德（甲方）与张凌风（乙方）签订《厂房场地租赁合同》，将八区14号厂房场地全部转租与张凌风，双方约定：甲方将崔村镇西辛峰工业开发区内的八区14号厂房转租给乙方，占地面积2430平方米，建筑面积南房250平方米，北房432平方米，西房280平方米，共计960平方米左右；租赁期限15年，自签订合同之日起交给乙方使用，2007年1月1日起至2021年12月31日止；乙方每年应向甲方交纳租赁费陆万元整，签订合同时交纳第一年租赁费，按合同签订日期对头一年后交纳下年度租赁费，按此办法以此类推至合同终止；乙方在租赁期内，对厂房场地有使用权，因生产需要须扩建房屋或改造、装修甲方房屋，甲方承诺不干涉；乙方在租赁的厂房场地内扩建的厂房归乙方所有，费用由乙方自理，合同到期后，甲乙双方对所扩建的厂房按国家标准折旧评估，如合同不再续签，甲方对乙方应给予补偿，如中途因乙方责任停止合同，甲方不负责给乙方任何补偿；该合同还约定了其他内容。该合同尾部在“主管部门”处还盖有昌平区崔村镇西辛峰工业区管理委员会和北京市昌平区崔村镇人民政府的印章。2006年11月29日，卢更德（甲方）与张凌风（乙方）签订《补充协议》，载明：1.经过测量，房屋面积：南房30米×8米=240平方米、西房12米×22米=264平方米、南耳房5.8米×6米=34.8平方米、东房5.5米×12.1米=66.58平方米、北房8米×54米=432平方米，以上共计1037平方米；2.地上物补偿，谁建归谁；3.经营面积补偿，甲乙双方各占50%。张凌风在上述租赁场地注册成立了北京瑞驰欣达机房设备制造有限公司。2017年9月19日，西辛峰村村民委员会发布了《崔村镇西辛峰村工业大院自主腾退实施方案》。2018年2月5日，西辛峰村经济合作社（腾退人、甲方）与卢更德（被腾退人、乙方）签订《解约协议》，约定：鉴于：甲乙双方于2003年6月1日签署了《厂房场地租赁合同》，约定乙方租赁了甲方位于西辛峰村工业大院内的集体土地3.65亩，占地面积2430平方米，建筑面积1223.96平方米，租赁期限自2003年6月1日至2023年6月1日。现甲乙双方经友好协商，就租赁合同解除，土地及地上物腾退事宜达成如下协议：一、前述甲乙双方签署的《厂房场地租赁合同》，自本协议生效之日起解除。二、自本协议生效之日起，腾退范围内全部土地及地上物权属转移至甲方。乙方保证其腾退范围内全部土地及地上物无权属争议及他项权利，腾退土地或地上物一切出租或其他使用关系全部解除，不存在任何争议。三、本协议解约补助款为1579737元，该款项为甲方提前收回土地及地上物所需向乙方支付的全部费用。该《解约协议》还约定了其他条款。本次腾退确认的建筑面积为1223.96平方米，卢更德共获得补偿款1579737元，其中房屋重置成新价708477元、装修及附属物227081元、腾退综合补助611980元（500元/平方米×建筑面积1223.96平方米）、搬家费30599元、空调1600元。一审法院认为，当事人对于自己的主张有提供证据的义务，如未提供相应证据，应承担举证不能的不利后果。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”卢更德将涉案场地转租与张凌风用于非农业建设，违反了法律的强制性规定，故双方签订的《厂房场地租赁合同》及《补充协议》均属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据双方在《补充协议》中测量的数据，卢更德于2006年11月将涉案场地转租与张凌风时房屋面积应为1037.35平方米，双方在《补充协议》确认的1037平方米为四舍五入后的面积总数。腾退确认的建筑面积为1223.96平方米，由此计算出张凌风方新建的面积为186.61平方米。张凌风提交了《非住宅房屋腾退补助核对表》证明己方与卢更德已就补偿数额核对完毕，卢更德对该核对表不予认可，但又不提交拆迁明细、房屋平面示意图等拆迁材料，张凌风依据《非住宅房屋腾退补助核对表》主张的建筑面积在186.61平方米范围内，故法院对该《非住宅房屋腾退补助核对表》予以采信，对于其上记载的应归张凌风的房屋重置成新价61927元（即张凌风主张的非住宅房屋腾退补偿款）予以支持。对于张凌风主张装修、设备及附属物补偿款81706元，《非住宅房屋腾退补助核对表》记载的应归张凌风的数额为81706元，卢更德对此亦不予认可，但考虑到张凌风方自2006年11月使用涉案场地至腾退，时间长达十余年，《非住宅房屋腾退补助核对表》记载的张凌风方装修、设备及附属物的项目、数量均在合理的使用范围内，并且张凌风方的补偿金额相较卢更德的补偿金额亦属合理，故法院对于张凌风的该项诉讼请求予以支持。对于张凌风主张腾退综合补助款30万元一节，张凌风方新建的面积为186.61平方米，按照本次腾退采用的综合补助标准500元/平方米，张凌风方应得的腾退综合补助款为93305元。对于张凌风主张搬家费30599元一节，卢更德对此予以认可，考虑到卢更德将涉案场地全部转租与张凌风，腾退时系张凌风方在使用涉案全部场地，故法院对于张凌风的该项诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、卢更德给付张凌风房屋重置成新价61927元、装修及附属物补偿款81706元、腾退综合补助为93305元、搬家费30599元，共计267537元，于本判决生效后七日内履行；二、驳回张凌风的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院对一审查明的事实予以确认。另查，《崔村镇西辛峰村工业大院自主腾退实施方案》第三条腾退主体规定，被腾退人为自主腾退退范围内土地、房屋的承租人或其他利害关系人。第十八条腾退期限内解约补助标准（三）腾退综合补助规定，补助的情形：2010年12月6日之前建筑的房屋和2010年12月6日之后建设的具有相关审批手续的房屋，依法从事生产经营活动，因拆除造成经济损失，且符合下列条件的，给予被腾退人腾退综合补助费：（1）取得营业执照（经营范围如需批准的应取得相关特殊许可文件），且注册地在腾退范围内，并设有正式生产经营场所；（2）按项目批复内容或合同约定的经营范围生产经营；（3）在腾退范围内依法实际经营并依法纳税。张凌风一审期间提交了北京瑞驰欣达机房设备制造有限公司2015年1月1日至2018年10月11日的纳税信息证明。卢更德提供了涉案土地上注册的北京顺兴元拔丝模具有限责任公司营业执照。二审中，当事人未提交新证据。本院认为，卢更德与张凌风签订的《厂房场地租赁合同》及《补充协议》，违反了法律的强制性规定，故均属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。一审法院依据张凌风提交的《非住宅房屋腾退补助核对表》认定应归张凌风的房屋重置成新价为61927元，装修、设备及附属物补偿款81706元正确，本院予以确认，卢更德对该核对表不予认可，但未提交相反证据予以证明，故对其上诉理由不予采纳。对于张凌风主张腾退综合补助款30万元一节，《崔村镇西辛峰村工业大院自主腾退实施方案》中规定，腾退综合补助的情形考虑到房屋建筑面积及经营活动两个因素，张凌风新建的面积为186.61平方米，承租面积为1223.96平方米，且在此处从事生产经营活动，注册成立了北京瑞驰欣达机房设备制造有限公司。由于拆除房屋对其造成经济损失，故本院依据涉案房屋的建设情况以及涉案房屋内办理的营业执照、纳税情况、实际经营等因素，酌定卢更德应向张凌风支付腾退综合补助款200000元。综上所述，卢更德的上诉请求不能成立，张凌风的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市昌平区人民法院（2019）京0114民初13834号民事判决第二项；二、变更北京市昌平区人民法院（2019）京0114民初13834号民事判决第一项为：卢更德给付张凌风房屋重置成新价61927元、装修及附属物补偿款81706元、腾退综合补助为200000元、搬家费30599元，共计374232元，于本判决生效后七日内履行；三、驳回张凌风的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8413元，由张凌风负担1775元（已交纳），由卢更德负担6638元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费8413元，由张凌风负担1931元（已交纳），由卢更德负担6482元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  赵 蕾审 判 员  刘新泉审 判 员  刘 磊二〇二〇年四月二十八日法官助理  李 想书 记 员  罗娇杨