北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终3530号上诉人（原审被告）：北京汇金房地产开发有限公司，住所地北京市房山区窦店镇瓦窑头村东南侧（望田路8号）。法定代表人：侯培华，经理。委托诉讼代理人：张海龙，北京市房山区燕山地区法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：田健壮，北京市房山区窦店镇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：崔博，男，1980年9月1日出生。委托诉讼代理人：崔杰（崔博之姐）。上诉人北京汇金房地产开发有限公司（以下简称汇金公司）因与崔博商品房预售合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院(2019)京0111民初18255号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。汇金公司上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判按照已付购房款的0.1%计算违约金数额，或发回重审。事实和理由：我公司一直积极履行与崔博签订的商品房预售合同约定之义务，但由于国家政策对房地产开发项目竣工验收备案等规章规定不断调整，致使涉案房屋未能如期交付，该情形属于不可抗力，原则上我公司不承担违约责任，但考虑到合同即双方当事人真实的意思表示，我公司仍愿意按合同约定承担逾期交房违约责任，该违约金数额不属于法院酌情调整的范畴，一审法院判决有失公允，请二审法院支持我公司的上诉请求。崔博辩称，同意一审判决，请求二审法院驳回汇金公司的上诉请求。崔博向一审法院起诉请求：1.请求判令汇金公司立即交付北京市房山区×××603号房屋（以下简称涉诉房屋）；2.判令汇金公司向崔博支付自2017年1月1日至2019年10月1日逾期交房违约金75900元，计算方式为自2017年1月1日至2019年10月1日，每月2300元。一审法院认定事实：2016年7月9日，崔博（买受人）与汇金公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》，约定崔博购买汇金公司开发的房山区×××-603房屋，房屋预测建筑面积93.06平方米，总价款1233456元，付款方式为首付款加商业贷款。合同约定出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房；除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，如逾期超过180日，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之次日起180日内退还全部已付款（首付款加贷款本金部分），并一次性按照买受人全部已付款的万分之一向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人一次性按买受人全部已付款的0.1%向买受人支付违约金，并于该商品房实际交付之次日起90日内向买受人支付违约金。“买受人全部已付款”为买受人已交首付款加每月实际已经向银行累计还款额（买受人采用贷款方式的，本金部分）；合同第十六条交接手续约定，交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格。出卖人承诺买受人在办理交接手续前有权对所购买的该商品房进行查验，而且不以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验该商品房的前提条件。买受人同意委托出卖人代交专项维修资金，契税，第二十四条约定的物业服务费用以及有线电视、固定电话及社区宽带初装费，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。房屋买卖合同签订后，崔博向汇金公司支付了合同约定的全部购房款。2017年12月20日，汇金公司发出入住通知，通知崔博办理入住手续，崔博以该房屋尚未完成竣工验收备案，不具备交房条件，不同意汇金公司收取不合理费用以及违约金约定数额过低等为由，拒绝收房。2019年4月18日，涉诉房屋所在楼栋在房山区住房和城乡建设委员会完成竣工验收备案。随后汇金公司再次通知崔博收房。因崔博不同意汇金公司承诺的逾期交房违约金数额，以及不同意向汇金公司支付物业费、契税、公共维修资金等各种费用，同时认为应当先验房再办理入住手续，双方就此发生争议。最终，汇金公司未带崔博查验涉诉房屋，也未向崔博交付房屋。一审法院认为，崔博与汇金公司在自愿基础上签订的房屋买卖合同是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。依据双方所签合同第十六条的约定，买受人在办理交接手续前有权对所购买的商品房进行查验，并且不以缴纳相关税费以及签署物业管理文件作为查验房屋的前提条件。汇金公司以崔博不缴纳相关税费为由，拒绝带崔博查验房屋，违反了合同约定，故因此造成的房屋不能交付以及产生的相关损失，应当由汇金公司承担。《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定，委托人或者受托人可以随时解除委托合同。双方在合同中约定买受人委托出卖人代交专项维修资金，契税，第二十四条约定的物业服务费用以及有线电视、固定电话及社区宽带初装费，该条款应当视为双方存在委托关系。庭审中，崔博明确表示解除委托，不同意由汇金公司代交上述费用。据此可以认定双方约定的代缴纳相关税费的委托关系已经解除，汇金公司不得再以此为由拒绝交房。依据法院查明的事实，涉诉房屋已经通过房山区住房和城乡建设委员会的竣工验收备案，具备交房条件。现崔博要求汇金公司交付房屋的诉讼请求，理由正当，法院予以支持。对崔博主张的违约金请求，汇金公司违反合同约定，造成逾期交房，应当承担违约责任。对于逾期交房，合同约定了违约金责任。该条款中对于“买受人全部已付款”的确定、违约金计算标准等事项做了明确的约定。崔博主张逾期交房违约金约定标准过低，不足以弥补其损失，要求予以增加。崔博未提供证据证明其实际遭受损失的情况，法院结合同地段同类房屋的租金标准等因素，综合考虑崔博因汇金公司违约行为遭受的损失，根据公平原则和诚实信用原则，酌情对逾期交房违约金予以调整。综上所述，崔博诉讼请求的合理部分，法院予以支持，不合理部分，法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百一十条规定，一审法院判决：一、北京汇金房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内向崔博交付北京市房山区×××-603号房屋；二、北京汇金房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向崔博支付逾期交房违约金70633元；三、驳回崔博的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人未提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据查明的事实，2016年7月9日，崔博（买受人）与汇金公司（出卖人）签订的《北京市商品房预售合同（住宅类）》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。按照双方合同约定，汇金公司应当于2016年12月31日前向崔博交付涉案房屋，现汇金公司上诉称系因国家政策改变导致涉案房屋未能如期交付，但并未提供充分有效的证据予以证实，对汇金公司该项上诉意见，本院不予采纳。汇金公司逾期交付涉案房屋的行为构成违约，应承担相应的违约责任。对于汇金公司应承担的违约金数额，汇金公司主张该违约金的计算应当严格按照合同约定处理，不属于法院酌情调整的范畴。应当指出，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。一审法院综合考虑崔博因汇金公司逾期交付房屋遭受损失的情况，结合合同履行情况、当事人过错程度、预期利益等因素，酌情对违约金数额予以调整，其所确认的违约金数额并无不妥，本院对此不持异议。综上所述，汇金公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1535元，由北京汇金房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 陈雨菡审 判 员 刘丽杰审 判 员 王 佳二〇二〇年四月二十九日法官助理 辛明厚书 记 员 杨 竹