河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0102民初609号原告：王远，男，1988年12月11日出生，汉族，住河南省新郑市。委托诉讼代理人：王仁江，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈朋辉，上海市建纬（郑州）律师事务所实习律师。被告：郑文龙，男，1990年11月25日出生，汉族，住河南省荥阳市。第三人：郑州领动房地产营销策划有限公司，住所地郑州市中原区冉屯里南、嵩山北路西3号楼1-2层114号。法定代表人：吴凯。委托诉讼代理人：和功泽，该公司员工。第三人：中国建设银行股份有限公司河南省分行，住所地郑州市花园路80号。负责人：石永拴。原告王远诉被告郑文龙、第三人郑州领动房地产营销策划有限公司（以下简称领动公司）、第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行（以下简称建行河南省分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王远及其委托诉讼代理人王仁江，第三人领动公司委托诉讼代理人和功泽到庭参加诉讼，被告郑文龙、第三人建行河南省分行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行2019年9月16日与原告签署的《郑州市存量房买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》，将名下郑州市中原区嵩山北路126号院1号楼4单元20层2004号房屋[不动产权证号：豫（2019）郑州市不动产第0387608号]房产过户至原告名下，相关税费由被告承担；2.判令原告代被告向第三人建行河南省分行清偿被告因本案房屋抵押贷款所欠的借款本息，第三人建行河南省分行协助办理房屋解除抵押手续；3.判令被告向原告支付违约金（以160.8万元为基数，按日万分之五的标准，自2019年10月16日计算至房屋实际过户之日止）；4.判令被告赔偿原告中介服务费32160元、贷款服务费2000元、过户服务费2000元、房屋评估费4824元；5.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2019年9月16日，原、被告与领动公司三方签订了《郑州市存量房买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》，约定被告将郑州市中原区冉屯里南、嵩山北路西1号楼4单元20层2002号房屋出售给原告，房屋总价款160.8万元。合同签订后，原告按约向被告支付了购房款80万元，被告收到上述款项后未按照约定办理房屋解押登记手续，而是将购房款用于赌博导致挥霍一空，后双方约定的解押期限到期，被告告知原告没有款项办理解押手续，原告已交纳完毕中介服务费、向自身贷款银行交纳完毕贷款服务费、过户服务费等费用，由于被告违约导致双方合同无法继续履行，经原告及第三人多次与被告协商，被告均不予履行合同义务。第三人领动公司述称：没有意见。被告郑文龙、第三人建行河南省分行均未答辩。经审理查明：2019年9月16日，原告（买受人、乙方）与被告（出卖人、甲方）签订了《郑州市存量房买卖合同》，主要约定：甲方所售房屋坐落于郑州××、××北××楼××单元××号房屋，建筑面积109.30平方米。该房屋已经设定抵押，甲方应于2019年9月30日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟应于2019年10月15日前办理完毕注销抵押登记手续。甲方解押所需资金的来源为乙方的第1笔购房款，并于甲方还款当日且还款前支付。甲方与乙方通过领动公司居间介绍成交。房屋成交总价格为160.8万元。乙方的付款方式为贷款：房屋总成交价=定金+首付款+贷款+户口迁出保证金+物业交割保证金。定金总额为4万元，乙方于2019年9月18日以自行支付的方式向甲方支付第一笔定金4万元。乙方于2019年10月15日将首付款76万元以自行支付的方式支付甲方。乙方拟银行贷款80万元，甲乙双方应于2019年9月30日共同前往贷款机构办理贷款申请手续。乙方贷款购买交易房屋的，乙方取得不动产权证书后7个工作日内应配合办理抵押权登记手续。甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的房款中留存4000元作为户口迁出保证金，该保证金，乙方应于房子过户当天以自行支付的方式支付甲方。甲乙双方应当在房屋交付当日自行办理物业交割手续，居间方陪同。乙方从本协议约定的房款中留存4000元作为物业交割保证金，该保证金，乙方应于物业交割当天以自行支付的方式支付甲方。该房屋甲方收到全部购房款（不含物业交割保证金和户口迁出保证金）后7个工作日内交付给乙方。甲乙双方应当于2019年10月30号共同去办理网上签约手续。甲方确认交易房屋不满两年。根据国家及河南省郑州市的相关规定，本次交易所涉及的主要税费包括但不限于：契税、印花税、土地收益金、增值税及附加、个人所得税、土地增值税等。甲、乙双方同意，本次交易涉及的税费由甲方承担。甲乙双方应当于2019年10月30日共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。甲方与乙方双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。甲方逾期履行本合同约定的义务超过十五日的，甲方构成根本违约，乙方有权要求甲方双倍返还定金或要求甲方支付房屋总成交价20%的违约金，同时要求甲方退还乙方已支付的其他款项。同日，原告（买受方、乙方）、被告（出卖方、甲方）与第三人领动公司（居间方、丙方）签订了《居间服务合同》，主要约定：甲、乙双方在丙方的居间下签订了上述《郑州市存量房买卖合同》。甲、乙双方签订《买卖合同》时，居间行为完成，甲、乙双方应向丙方支付本合同约定的居间代理费。居间代理费32160元，乙方承担，并应于本合同签订当日一次性向丙方足额支付。甲乙双方授权丙方办理网上签约手续。同日，原告（买受方、乙方）、被告（出卖方、甲方）与第三人领动公司（居间方、丙方）还签订了《房屋交易保障服务合同》，主要约定：丙方在房屋交易过程中提供的服务内容，丙方收取的贷款服务费2000元，乙方承担；过户服务费2000元，乙方承担，于本合同签订当日一次性向丙方足额支付。乙方需办理抵押按揭贷款手续的，房屋评估费在银行面签时由乙方直接支付评估机构指定的银行账户中，具体评估费标准以评估机构定价为准。当天，原告通过余额宝向第三人领动公司转款36160元，领动公司出具专用收据一份，载明收到贷款服务费2000元、过户服务费2000元、居间代理费32160元，合计36160元。2019年9月18日原告通过中国银行向被告转款5万元，被告向原告出具收据一份，载明收到购房订金5万元。2019年11月19日，原告通过中原银行向被告转款两笔，分别为25万元、50万元，被告向原告出具收据一份，载明收到购房首付75万元。2019年11月15日，原告为办理银行贷款支付了评估费4824元，河南尺度房地产估价有限公司向原告出具了收到4824元评估费的收据。后被告未办理案涉房屋的贷款解押手续，产生本案纠纷，原告在诉讼中表明其愿意代被告向贷款银行清偿未偿还的贷款，用以解除房屋抵押。另查明，被告关于案涉房屋的贷款抵押银行系第三人建行河南省分行，现在尚欠大约64万元。还查明，案涉房屋的不动产权证载明其坐落位置为：中原区嵩山北路126号院1号楼4单元20层2004号。2019年12月26日升龙天汇广场9号院物业服务中心出具证明，载明：郑文龙购房位置为中原区冉屯里南、嵩山北路西1幢4单元20层2002号房，现实际居住房间编号为中原区嵩山北路126号院1号楼4单元20层2004号居住，为同一个房间号。上述事实，有《郑州市存量房买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》、转款记录、收据、《个人住房（商业用房）借款合同》、不动产权证书、证明及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，被告郑文龙、第三人建行河南省分行经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，自动放弃抗辩权，由此产生的法律后果由其自行承担。案涉《郑州市存量房买卖合同》《居间服务合同》《房屋交易保障服务合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。原告向被告支付了80万元购房款，被告应按约办理注销抵押登记手续，但被告在收到购房款后未清偿银行贷款导致合同无法继续履行。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。原告同意代为清偿作为抵押人的被告向抵押权人建行河南省分行所负的债务以消灭抵押权，故在原告代为清偿债务消灭抵押权后，原告可受让涉案房屋，并有权要求被告按约协助原告办理涉案房屋的过户手续，根据双方约定，过户中产生的税费由被告承担，对原告该诉讼请求，本院予以支持。《郑州市存量房买卖合同》约定原告于2019年9月18日向被告支付第一笔定金4万元，于2019年10月15日将首付款76万元支付被告，被告最迟应于2019年10月15日前办理完毕注销抵押登记手续。被告解押所需资金的来源为原告的第1笔购房款，并于被告还款当日且还款前支付。原告实际于2019年11月19日向被告支付完毕80万元购房款，迟于合同约定的2019年10月15日，被告收取了该购房款并出具了收据，原、被告以双方的实际行为对购房款80万元的交付时间即原告的付款义务履行时间予以了变更并重新形成了合意，根据双方关于被告解押款来源及支付时间的约定“被告解押所需资金的来源为原告的第1笔购房款，并于被告还款当日且还款前支付”，被告解除案涉房屋抵押的义务也应予以顺延，被告最迟解押完毕时间应为2019年11月19日。被告至今未履行解押义务，构成违约，应向原告支付违约金。合同约定违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金，该违约金标准过高，本院调整为以原告已支付80万元购房款为基数，按年利率6%的标准，自2019年11月20日计算至本判决确定的案涉房屋解押手续办理完毕之日。《郑州市存量房买卖合同》约定被告构成根本违约，原告有权要求被告退还原告已支付的其他款项，原告据此要求被告赔偿中介服务费32160元，贷款服务费2000元、过户服务费2000元、房屋评估费4824元，因该四笔款项并非被告收取，不符合合同约定的“退还”项目，本院不予支持。由于被告的违约行为，房屋交易并未继续进行，第三人领动公司未提供贷款服务、过户服务，其收取原告的该两项费用应予退还。原告主张的保险费并非其为本案所必须支出的费用，亦不属于诉讼费用，故对其该项诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告王远与被告郑文龙、第三人郑州领动房地产营销策划有限公司继续履行《郑州市存量房买卖合同》《居间服务合同》《房屋交易保障服务合同》；二、自本判决生效之日起十日内，原告王远代被告郑文龙清偿位于中原区嵩山北路126号院1号楼4单元20层2004号[不动产权证书号：豫（2019）郑州市不动产权第0387608号]房屋的银行贷款、利息和罚息，第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行协助（具体金额以该行核算为准）；三、被告郑文龙与第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行于原告王远代偿银行贷款及利息后十日内，协助原告王远办理上述房屋的抵押解除手续；四、待案涉房屋的抵押解除手续办理完毕十日内，被告郑文龙协助原告王远将位于中原区嵩山北路126号院1号楼4单元20层2004号[不动产权证书号：豫（2019）郑州市不动产权第0387608号]房屋权属变更登记至原告王远（身份证号：）名下；五、原告王远于涉案房屋过户登记办理完毕后十日内向被告郑文龙支付剩余购房款（剩余房款金额：总价款160.8万元，扣除原告王远已支付购房款80万元和本判决第二项确定的原告王远代偿的银行贷款、利息和罚息，若原告王远在办理房屋过户登记中代被告郑文龙垫付了过户的相关税费，亦应将税费从购房款中予以扣除）；六、被告郑文龙于原告王远支付完毕剩余购房款后十日内，将上述房屋交付给原告王远；七、自本判决生效之日起十日内，被告郑文龙向原告王远支付违约金（以80万元为基数，按年利率6%的标准，自2019年11月20日计算至本判决确定的房屋解押手续办理完毕之日）；八、自本判决生效之日起十日内，第三人郑州领动房地产营销策划有限公司向原告王远退还贷款服务费2000元、过户服务费2000元；九、驳回原告王远其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10024元（已减半收取），由被告郑文龙负担9999元，第三人郑州领动房地产营销策划有限公司负担25元；保全费5000元，由被告郑文龙负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  李忠贤二〇二〇年四月九日书记员  颜 琼