广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终5098号上诉人（原审原告、反诉被告）：苏小奕，住广东省广州市南沙区。委托诉讼代理人：刘东，广东恒福律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴雁平，广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：蒋雨霖，住广东省广州市番禺区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：马桂萍，住广东省广州市番禺区。原审第三人：广州金邦地产有限公司，住所地：广东省广州市南沙区。法定代表人：**国。上诉人苏小奕因与被上诉人蒋雨霖、马桂萍、原审第三人广州金邦地产有限公司（以下简称金邦公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市南沙区人民法院（2019）粤0115民初1038号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人苏小奕及其代理人刘东、吴雁平、被上诉人蒋雨霖、马桂萍到庭参加诉讼。金邦公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。苏小奕上诉请求：撤销一审判决第一项，改判支持苏小奕一审诉讼请求。事实和理由：一、根据《担保法》第四十九条的规定，蒋雨霖、马桂萍应当履行主动告知义务，无证据证明蒋雨霖、马桂萍履行了告知苏小奕存在除银行外的另一抵押权人的义务，故导致双方在签订合同时未约定解除第二次抵押，房屋转让因此构成障碍，损害了苏小奕的合法权益。即使苏小奕对涉案房屋查册表疏于审查，基于诚实信用原则，蒋雨霖、马桂萍也应进行告知与提醒并协商安排处理。蒋雨霖、马桂萍未履行法定和合同约定义务并违反诚实信用原则，一审采纳其抗辩意见有误。二、根据双方于2018年9月15日签订的《存量房买卖合同》第八条第（1）、（2）点的约定，蒋雨霖、马桂萍应于2018年9月20日前向银行申请还款手续，并确保涉案房屋不存在银行抵押等未清事项，但蒋雨霖、马桂萍在签订合同后至合同约定网签合同时仍拒不履行上述义务。从双方的微信聊天记录及蒋雨霖、马桂萍的反诉状中可知蒋雨霖、马桂萍欠有大量外债，财务状况出现问题，故无法向银行申请提前还款，苏小奕有权要求蒋雨霖、马桂萍先予履行合同义务，方履行自己的义务。根据《担保法》第四十九条第一款、《物权法》第一百九十一条第二款的规定，蒋雨霖、马桂萍未通知抵押权人并申请其同意转让涉案房屋，导致涉案合同在法律上和实质上均无法履行，蒋雨霖、马桂萍已构成严重违约，应按照合同约定承担相应的违约责任。一审认定蒋雨霖、马桂萍有权解除合同无事实与法律依据。三、一审判决认定苏小奕签约时没有购房资格存在过错无事实与法律依据，且采用了双重标准。事实是蒋雨霖、马桂萍在合同的签订与履行过程中均存在过错。苏小奕与蒋雨霖、马桂萍签订存量房买卖合同之前，已就转让其名下唯一房屋与冯顺霞签订了《存量房买卖合同》，转让手续已在办理中，顺利完成即可取得购房资格。对于苏小奕的购房资格，蒋雨霖、马桂萍是清楚的，双方也在合同中明确约定苏小奕愿意承担由此可能产生的损失，对此苏小奕没有任何过错。蒋雨霖、马桂萍违反诚实信用原则，没有对二次抵押进行处理，长期违约，而且违约在先，没有履行涉案合同第八条第一项、第二项之义务。蒋雨霖、马桂萍其实没有能力涂销抵押，企图利用苏小奕的首期款帮其涂销银行抵押。蒋雨霖、马桂萍针对苏小奕的上诉答辩称：一、本案《存量房买卖合同》合法有效。1.本合同条款是双方当事人的真实意思表示。2.蒋雨霖、马桂萍已全面、真实地向苏小奕提供了本案房产的信息。3.涉案合同未违反法律、法规的强制性规定。上述表明，涉案《存量房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，完全平等自愿，未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。二、合同没有约定蒋雨霖、马桂萍还贷涂销抵押的时间，在苏小奕未向蒋雨霖、马桂萍支付购房首付款之前蒋雨霖、马桂萍未提前还贷涂销抵押，没有违反合同的缔约目的，更没有构成苏小奕所指控的违约事实。1.蒋雨霖、马桂萍签订售房合同，目的唯一、动机单纯。2.蒋雨霖、马桂萍享有的免责权利有合同约定和法律支持。三、因苏小奕违约造成蒋雨霖、马桂萍经济损失，必须予以赔偿。1.苏小奕的行为违背诚实信用原则，属于恶意诉讼。2.苏小奕肆意毁约，承担违约责任理所当然。3.因苏小奕违约所致蒋雨霖、马桂萍的损失，追索其赔偿合理合法。综上所述，苏小奕诉讼动机不良，违约行为证据确凿，违约事实清楚。金邦公司针对苏小奕的上诉未发表意见。苏小奕于2019年1月21日向一审法院起诉请求：1.解除苏小奕与蒋雨霖、马桂萍于2018年9月15日签订的《存量房买卖合同》；2.蒋雨霖、马桂萍向苏小奕返还双倍定金300000元；3.蒋雨霖、马桂萍向苏小奕返还中介费5000元；4.诉讼费用由蒋雨霖、马桂萍承担。蒋雨霖、马桂萍向一审法院反诉请求：1.苏小奕向蒋雨霖、马桂萍支付900000元首付款；2.苏小奕向蒋雨霖、马桂萍支付解约违约金450000元（首付款900000元的50%）；3.本案本诉和反诉诉讼费用由苏小奕承担。一审诉讼中，蒋雨霖、马桂萍撤回第一项反诉请求。一审法院认定事实：广州市南沙房地产交易中心于2019年3月19日出具的广州市南沙进港大道555号海力花园海力六街10号1001房（以下简称“涉案房屋”）的《广州市不动产登记查册表》载明：涉案房屋的产权人为蒋雨霖、马桂萍，各占二分之一份额，不动产权证书号分别为粤房地产权证穗字××号、粤房地产权证穗字××号。蒋雨霖、马桂萍、平安普惠融资担保有限公司于2016年8月17日以16登记04413661号申请办理抵押登记；中国对外经济贸易信托有限公司、马桂萍、蒋雨霖、平安普惠融资担保有限公司于2018年2月6日以18登记04335604号申请办理二次抵押，涂销抵押登记；中国对外经济贸易信托有限公司、蒋雨霖、马桂萍于2019年1月31日以19登记04321520号申请办理涂销抵押登记。中国建设银行股份有限公司广东自贸试验区分行、马桂萍、蒋雨霖于2019年3月14日以19登记04328163号申请办理涂销抵押登记。金邦公司法定代表人**国于2018年9月14日将涉案房屋的《广州市不动产登记查册表》通过微信发送给苏小奕。2018年9月15日，苏小奕（买方、乙方）与蒋雨霖、马桂萍（卖方、甲方）、金邦公司（经纪方）签订《存量房买卖合同》，约定：“第一条：甲方同意出售坐落于广州市南沙进港大道555号海力花园海力六街10号1001房的房产给乙方，房屋建筑面积118.4平方米，房地产权证号为04××40、04××41。甲方保证此房产一切情况介绍属实，承诺和保证此房产无任何权属或经济纠份，权属无任何瑕疵，同户籍、相关亲属及房产共有、所有权人同意出售。其书面同意文件作为合同附件，与本合同具有同等法律效力。乙方对甲方所出售的房屋已充分了解，愿意购买上述房屋。第二条：甲、乙双方同意上述房地产的成交价为2268000元（正式网签版成交价等与本合同不一致的，均以本合同为准）。本合同签定之日，乙方向甲方支付150000元作为购房定金。第三条：中介费支付方式与时间。1、鉴于经纪方为甲、乙双方房产交易所提供的业务，乙方同意向经纪方支付中介费30000元作为佣金。签署本合同后，若本合同中任何一方违约，违约一方支付上述中介费给经纪方：若甲、乙双方连带违约，则甲、乙双方需共同承担支付给经纪方上述中介费（不含发票）。2、乙方签署买卖合同后当日内支付总佣金的50%给经纪方，余下50%在递件过户当日支付给经纪方，逾期按每日5%的滞纳金收取。第四条：付款时间及方式。甲、乙双方同意以银行按揭方式付款。约定在合同签订之日起于2019年1月31日前支付首付款900000元整给甲方（含定金）。如乙方逾期不支付给甲方将被视为违约，所产生的违约金和中介费将由乙方承担支付。剩余房款1368000元按揭支付给甲方。第五条：办理过户及房屋交付。1、银行出具同意贷款书后经纪方通知甲、乙双方五个工作日内到房产交易中心办理房产交税过户手续。2、甲方应于收到乙方全额购房款七天内将交易的房产全部交付给乙方使用。第六条：税费承担。1、甲、乙双方应遵守国家房地产政策，法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费，经双方协商，交易税费由乙方承担。2、甲、乙双方自签本合同后，因国家政策、法规变动，导致税费在原基础上增加，否则增加部分由乙方自行承担。第七条：风险转移、配套设施及费用承担。1、乙方已对房屋构造、装饰及配套设施等，做充分了解。房屋及配套设施的风险自房屋交付之日起转移给乙方。本合同第二条所列交易成交价格，包括房产的配套价格，此房附带的配套及所有权转移后不得拆除或搬离（或附带)的设备以及公共维修基金费用。2、按揭代理费、交税评估费和银行贷款评估费，乙方需在办理手续前支付给经纪方，则经纪方不通知有关单位办理手续，造成手续办理拖延，责任全部由乙方承担。第八条：权利义务。①甲方应在本合同签署后五日内办理上述房地产抵押银行的提前还款申请手续。（注：甲方上述房地产在银行做抵押才需履行此条）。②甲方确保本合同项下交易的房屋不存在产权纠纷、权利瑕癖及关于房屋税费、银行抵押等未清事项……④甲方应在签署本合同后十五日内协助乙方申请按揭贷款手续且需提供有关资料。⑤甲方交付房屋当天，应结清水电、煤气、物业、有线电视、通讯等一切费用，并办理公共维修基金等过户手续。⑥乙方应按照合同约定支付购房款，并在甲方交付房屋和结清所有费用后支付尾款。（注：乙方一次性付款才需履行此条）。⑦自甲、乙双方签订本合同前，经纪方已如实告知国家最新出台的新国八条限购，限贷令政策等。并请乙方详细阅读理解了该限购、限贷令政策，乙方需符合该新国八条限购令政策的购房条件方可签署合同（即购买此房）。因此导致乙方不能申请贷款或不能在房地产交易中心成功过户，此责任完全由乙方自行承担。⑧乙方应在签署本合同后五日内配合经纪方办理购房所需手续以及提交所需资料。第九条：协议的变更。1、本合同生效后，未经双方协商一致，达成书面协议，任何一方不得擅自变更本合同。如需变更本合同条款或就未尽事项签署补充协议，应经双方共同协商达成一致，并签署书面文件。第十条：违约责任。1、本合同签订后，乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应在15日将乙方已付首付款的（不含定金）50%（不计利息）返还给乙方，但购房定金归甲方没收。甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起15日内将双倍定金及已付首付款的1.5倍返给乙方。2、甲方逾期交付的，自逾期之日起，按日向乙方承担房屋价款5%的违约金，逾期超过90日的，乙方有权解除本合同，并要求甲方按本条约定支付违约金，返还已付转让价款及同期银行利息。3、甲方未按约定时间办理房屋、房屋公共维修基金过户及银行按揭还贷，经乙方书面通知甲方15日内办理，逾期不办理的，乙方有权解除合同，并要求返还双倍定金及已付首付款1.5倍。4、乙方逾期付款的，每逾期一日，应向甲方支付价款5%的违约金，逾期超过90日的，甲方有权解除本合同，乙方支付的定金由甲方没收。5、因甲方原因（虚假承诺）导致合同无效或者无法继续履行的，应双倍返还定金并赔偿乙方已支付首付款的1.5倍，同时追究因甲方原因导致乙方损失的责任。6、甲、乙双方中任何一方不履行本合同第八条有关权利与义务的，则视为违约：如甲方违约应按已收去定金的双倍及已付首付款的1.5倍赔偿给乙方：如乙方违约则甲方需在15日内将乙方已付首付款的50%（不计利息）返还给乙方（不含定金），余下的50%首付款和定金归甲方。”经纪方处有“**国”签名字样及“广州金邦地产有限公司”盖章印样。同日，金邦公司向苏小奕出具编号为1008582的《收据》，载明收取苏小奕购买涉案房屋的中介费5000元；同日，马桂萍向苏小奕出具编号为1008581的《收据》，载明收取苏小奕购买涉案房屋的定金50000元；2018年9月18日，马桂萍向苏小奕出具编号为1008584的《收据》，载明收取苏小奕购买涉案房屋的定金100000元。苏小奕在签订涉案合同时，因其名下登记有一套房产，尚不具备广州市住房限购区域购房资格。苏小奕在一审庭审中陈述其并不清楚其不具备广州市住房限购区域购房资格，但认为蒋雨霖、马桂萍清楚其在签订涉案合同时不具备广州市住房限购区域购房资格。蒋雨霖、马桂萍在一审庭审中则陈述其在签订涉案合同当天只知道苏小奕名下有房，需要出售后才能购买涉案房屋。蒋雨霖、马桂萍为证明其于2018年9月17日开始向按揭公司咨询提前还贷事宜，在一审庭审中提交其与案外人张许的微信聊天记录，其中要求张许查询一次性还完剩余款项的违约金，并要求张许向银行复印房产证并加盖公章，张许予以回应。经质证，苏小奕对该聊天记录不予确认，认为其无法确认张许的身份，无法确认张许是否是接受申请还贷的人员，咨询内容也没有称是偿还涉案房屋的贷款问题，2018年12月27日，**国微信发送“网络申请还贷界面截图”以及没有签字的空白申请书给苏小奕男朋友苏志伟，而非申请成功的界面，或者是纸质的已签字的申请书；2018年12月28日，苏小奕要求中介方让蒋雨霖、马桂萍提供有效的申请还贷的文件，但一直没有提供。**国于2018年12月24日通过微信向苏志伟及苏小奕分别发送蒋雨霖的申请提前结清贷款APP截图。在涉案合同履行过程中，苏小奕、蒋雨霖、马桂萍、苏志伟、**国等人就提前支付首付款、提前交付涉案房屋等事宜进行协商，但未达成补充协议。其中2019年1月2日，苏小奕、苏志伟、蒋雨霖三人群聊中，苏小奕询问蒋雨霖“如果我按合同约定时间2019年1月31日前支付你首付款，您那边什么时候可以跟我去办理网签、过户等剩余的所有手续？”蒋雨霖回复“如你们在接近1月底才给首付，对于我们来说已没有解资金的燃眉之急，我另行调筹一笔资金来支付部分欠款，只是增加一些利息罢了！”苏小奕询问蒋雨霖“那什么时候可以去办理接下来的手续？”蒋雨霖回复“只能按合同办事，合同有明确的，则我们完全履行，合同没明确的，只能看我的时间方便才说！”苏小奕陈述上述微信聊天表明蒋雨霖、马桂萍多次不配合办理房屋过户手续，蒋雨霖、马桂萍则表示蒋雨霖的意思是按照合同约定来办理，尽快配合办理房屋过户手续，一定配合卖房。2019年1月10日，**国微信告知苏小奕其名下已查不到房，可以通知蒋雨霖、马桂萍签字申请办理银行按揭手续。同日，**国告知蒋雨霖、马桂萍关于苏小奕已经将苏小奕名下房产出售的事宜。**国约双方于2019年1月14日在南沙奥园广场公积金贷款中心办理网签和按揭贷款手续，双方于2019年1月14日到达约定地点后，苏小奕认为其未见过房产证原件，且蒋雨霖、马桂萍没有向银行返还按揭贷款，又欠有外债，在此前的聊天中蒋雨霖、马桂萍也明确表示不会配合苏小奕办理房屋过户手续，因此苏小奕不同意签网签合同。2019年1月19日，苏小奕以蒋雨霖、马桂萍未按合同约定的时间办理相关手续为由，通知蒋雨霖、马桂萍解除涉案合同，并要求蒋雨霖、马桂萍双倍返还定金。蒋雨霖、马桂萍通过**国在微信中分别于2019年1月19日、2019年1月22日、2019年1月29日、2019年3月10日要求苏小奕继续履行合同，但苏小奕均未予以回应。一审庭审中蒋雨霖、马桂萍要求苏小奕继续履行涉案合同，苏小奕则不同意继续履行合同。双方在一审庭审中确认苏小奕未书面通知蒋雨霖、马桂萍办理银行贷款还贷手续。但苏小奕认为其在双方及中介就涉案房产买卖有建立微信聊天群，其在该群通过微信信息多次询问蒋雨霖有无办理按揭还款。2019年1月2日苏小奕、苏志伟、蒋雨霖的微信群聊天记录中，苏小奕向蒋雨霖陈述：“合同上还写明合同签订之日起5天内你要办理申请还贷款，请拿出你的申请还贷证明”，在2018年12月28日，苏小奕、苏志伟、**国的微信聊天群的聊天记录中，**国只提交了没有提交成功的APP还贷截图和空白的还贷申请书。蒋雨霖、马桂萍则表示其未留意苏小奕提出的“合同签订之日起5天内申请还贷款”的条款，认为其按照正常的房产交易程序履行合同，因苏小奕在合同签订时根本没有购房资格。广州市南沙房地产交易中心于2019年3月5日向一审法院出具的《购房资格证明》载明：“截至2019年3月5日止，苏小奕具备本市住房限购区域内住房购房资格。”一审庭审中，苏小奕认为蒋雨霖、马桂萍违反涉案合同第八条第①项和第④项及第十条第3点的约定，故依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定行使法定解除权。蒋雨霖、马桂萍主张其依据涉案合同第十条第1点的约定主张违约金。2019年5月4日，蒋雨霖、马桂萍向苏小奕出具《解除房产交易合同告知函》，告知苏小奕，因苏小奕逾期支付首付款超过90日，蒋雨霖、马桂萍依约解除涉案合同，并要求苏小奕承担违约责任。苏小奕于2019年5月4日收到上述《解除房产交易合同告知函》。2019年5月20日，蒋雨霖、马桂萍在金邦公司的中介下将涉案房屋以1950000元的价格出售给案外人胡东旭。2019年6月21日，广州市南沙不动产登记中心就上述房屋交易出具受理回执。一审法院认为：苏小奕与蒋雨霖、马桂萍签订的《存量房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点在于违约方的认定及违约责任的承担。关于违约方的认定。房屋买卖合同买方的主要义务在于依约支付购房款，卖方的主要义务在于依约办理过户手续及交付房产。本案中涉案合同约定苏小奕应于2019年1月31日前支付首付款，并按揭贷款1368000元支付给蒋雨霖、马桂萍；蒋雨霖、马桂萍应当在银行出具同意贷款书后经纪方通知双方五个工作日内到房地产交易中心办理房产交税过户手续，并在收齐苏小奕全部购房款七天内将涉案房屋交付给苏小奕。事实上，苏小奕于2019年1月10日才具备广州市住房限购区域的购房资格，根据涉案合同约定，苏小奕需符合广州市住房限购区域的购房资格才可签署涉案合同，苏小奕应当审慎审查自身购房资格，在其不符合购房资格的情况下签订涉案合同，苏小奕对此存在过错。在苏小奕取得广州市住房限购区域购房资格前，涉案合同存在履行障碍。蒋雨霖、马桂萍提供的其与张许的微信聊天记录仅为咨询提前还贷事宜，不足以证明蒋雨霖、马桂萍在签订涉案合同五日内办理提前还款申请手续，但未提前还贷涂销抵押并不影响双方签订网签合同及蒋雨霖、马桂萍协助苏小奕办理按揭贷款手续，蒋雨霖、马桂萍仅需在办理过户递件前涂销抵押即可履行过户义务。双方经**国通知于2019年1月14日办理网签和按揭贷款手续，苏小奕以未见过房产证原件，且蒋雨霖、马桂萍没有向银行返还按揭贷款，又欠有外债，在此前的聊天中也明确表示不会配合苏小奕办理房屋过户手续为由，拒绝签订网签合同及办理按揭贷款手续。而在签订涉案合同前，**国已经将涉案房产查册表送达给苏小奕；涉案合同并未约定蒋雨霖、马桂萍返还按揭贷款涂销抵押的时间；蒋雨霖、马桂萍欠有外债并不表明其丧失履行涉案合同的能力，相反在苏小奕多次拒绝继续履行合同的情况下，蒋雨霖、马桂萍在通知苏小奕解除涉案合同后，将涉案房产另行降价出售给案外人，足以说明蒋雨霖、马桂萍有履行涉案合同的能力及意愿；在2019年1月2日的群聊中，蒋雨霖表明要求按合同约定办理，并未拒绝履行合同。综上，苏小奕拒绝签订网签合同及办理按揭贷款手续所提出的理由并非法定或约定理由，实际上是苏小奕拒绝取得银行同贷书。苏小奕于2019年1月2日微信中仅是要求蒋雨霖提供申请办理银行还贷的证据，而苏小奕于2019年1月10日取得广州市住房限购区域的购房资格后，涉案合同才具有履行可行性，苏小奕并未书面通知蒋雨霖、马桂萍履行还贷义务，亦未给予蒋雨霖、马桂萍约定的15日的合理催告期，故苏小奕并不享有合同约定解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，本案并不存在不可抗力的情形，蒋雨霖、马桂萍在苏小奕取得银行同贷书和付清全款前分别享有拒绝办理过户和交付涉案房屋的先履行抗辩权，蒋雨霖、马桂萍并未拒绝履行主要义务，相反蒋雨霖、马桂萍多次要求苏小奕继续履行合同，但苏小奕拒绝继续履行合同，故苏小奕并不享有涉案合同的法定解除权。综上，苏小奕并不享有涉案合同的解除权。苏小奕至今拒绝支付首付、办理网签及按揭贷款手续，蒋雨霖、马桂萍于2019年5月4日以苏小奕拖欠房款超过90日达到合同解除条件为由，要求解除涉案合同，符合合同约定，苏小奕于2019年5月4日收到上述解除通知，故涉案合同于2019年5月4日解除，苏小奕诉请解除涉案合同已无必要。涉案合同因苏小奕违约解除，故苏小奕要求蒋雨霖、马桂萍双倍返还定金及赔偿中介费的诉请，依据不足，一审法院不予支持。关于违约责任的承担。涉案合同第十条第1点约定苏小奕违约经书面通知蒋雨霖、马桂萍后，蒋雨霖、马桂萍应返还已付首付款的（不含定金）50%给苏小奕，定金由蒋雨霖、马桂萍没收。因苏小奕并未支付定金以外的首付款，故蒋雨霖、马桂萍主张苏小奕支付450000元违约金，依据不足，一审法院不予支持。金邦公司经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，一审法院于2020年1月10日作出判决：一、驳回苏小奕的全部诉讼请求；二、驳回蒋雨霖、马桂萍的全部反诉请求。一审本诉受理费5875元，由苏小奕负担；反诉受理费4025元，由蒋雨霖、马桂萍负担。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。另查明，蒋雨霖、马桂萍曾向本院提起上诉。二审庭询中，蒋雨霖、马桂萍向本院申请撤回上诉。因蒋雨霖、马桂萍撤回上诉，符合法律规定，应予准许。本院不另下裁定，准许蒋雨霖、马桂萍撤回上诉。二审期间，苏小奕向本院提交2018年9月9日苏小奕与案外人冯顺霞签订的《存量房买卖合同》，证明苏小奕在和蒋雨霖、马桂萍签订房屋买卖合同之前，已经和案外人签订了买卖合同，苏小奕在努力争取购房资格，且苏小奕一直希望履行与蒋雨霖、马桂萍签订的《存量房买卖合同》。蒋雨霖、马桂萍陈述其对于苏小奕要出售自己的房屋是知道的，苏小奕就是想卖了原来的房屋再购买蒋雨霖、马桂萍的房屋作为婚房。因冯顺霞在支付房款时出现问题，所以导致苏小奕一直没有购房资格。从9月份到跨年的1月份4个月期间，房价一直在跌。一审庭审中，蒋雨霖、马桂萍要求苏小奕继续履行涉案合同，但苏小奕已陈述其不同意继续履行合同，二审中苏小奕的代理人说有诚意继续履行合同与事实不符。蒋雨霖、马桂萍也知道苏小奕在卖房，蒋雨霖、马桂萍当时已经与苏小奕说过，其一旦具有购房资格的即要书面通知蒋雨霖、马桂萍，还要出具有资质的证明，蒋雨霖、马桂萍才可以去办理，但苏小奕一直没有通知蒋雨霖、马桂萍。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对苏小奕的上诉请求与蒋雨霖、马桂萍的答辩意见，分析如下：《广州市不动产登记查册表》显示涉案房屋存在以中国建设银行股份有限公司广州南沙开发区支行、中国对外经济贸易信托有限公司设立的抵押。根据蒋雨霖、马桂萍提交2018年9月14日，中介人员**国与苏小奕的微信聊天记录可知，**国在苏小奕与蒋雨霖、马桂萍双方就涉案房屋签订《存量房买卖合同》前一天已将涉案房屋的查册表发送给苏小奕。因涉案房屋所存在的情况影响交易双方重大利益，苏小奕抗辩其未点开**国所发送微信不符合常理，本院不予采信。结合2018年9月10日，苏小奕与**国之间的微信聊天记录“三房的那个我有顾虑，他那二次抵押是抵押给谁的。”，苏小奕对涉案房屋二次抵押存在顾虑说明其在2018年9月15日签订《存量房买卖合同》之前对涉案房屋存在二次抵押是清楚的。据此，对苏小奕上诉提出蒋雨霖、马桂萍对其隐瞒涉案房屋权利瑕疵信息的主张，本院不予采纳。广州市政府规定，在广州市住房限购区域内购买房屋需具备购房资格，而从一审查明事实可知，苏小奕在与蒋雨霖、马桂萍签署《存量房买卖合同》时并无购房资格，其在不符合购房资格的情况下签署涉案合同，存在过错。在苏小奕取得购房资格前，涉案房屋交易存在障碍。《存量房买卖合同》第八条第1点约定，“甲方应在本合同签署后五日内办理上述房地产抵押银行的提前还款申请手续。”一审诉讼中，蒋雨霖、马桂萍提交其与张许的微信聊天记录仅为咨询提前还贷事宜，并不足以证明蒋雨霖、马桂萍依约办理了提前还贷申请手续。本案蒋雨霖、马桂萍一直陈述其出售涉案房屋是获得周转资金，而在苏小奕与案外人签订出售自己房屋的《存量房买卖合同》履行情况未知，不确定苏小奕何时取得购房资格的情况下，要求蒋雨霖、马桂萍严格按该条约定提前还贷，亦无形中增加了蒋雨霖、马桂萍的负担，而事实上，苏小奕至2019年1月10日才出售自己的房屋取得购房资格。为此，本案不应严格依据该条约定要求蒋雨霖、马桂萍履行义务。苏小奕取得购房资格后，双方经**国通知于2019年1月14日办理网签及按揭贷款手续，但苏小奕以未见过房产证原件，且蒋雨霖、马桂萍没有向银行返还按揭贷款，又欠有外债，因此前的聊天中也明确表示不会配合苏小奕办理房屋过户手续为由，拒绝签订网签合同及办理按揭贷款手续。如前所述，签订合同前，**国已将涉案房屋查册表送达给苏小奕。蒋雨霖、马桂萍欠有外债并不表明其丧失履行涉案合同的能力，相反，在苏小奕多次拒绝履行的情况下，蒋雨霖、马桂萍在通知苏小奕解除合同后，将涉案房屋另行降价出售给案外人，可说明蒋雨霖、马桂萍有履行合同的能力及意愿。苏小奕二审又主张蒋雨霖、马桂萍要求苏小奕支付首期款以帮其赎契，但从蒋雨霖微信回复：“如你们在接近1月底才给首付，对于我们来说已没有解资金的燃眉之急，我另行调筹一笔资金来支付部分欠款，只是增加一些利息罢了！”可见，即使蒋雨霖、马桂萍有此要求，苏小奕予以拒绝亦不影响双方按合同约定履行，而苏小奕仍应于2019年1月31日前支付首期款。继而，接上述微信聊天记录，蒋雨霖在2019年1月2日的群聊中表明按合同约定办理，并未明确拒绝履行合同。综上，苏小奕拒绝签订网签合同及办理按揭贷款手续所提出的理由并非法定或约定理由。苏小奕二审称其于2019年1月10日取得广州市住房限购区域的购房资格后通过中介人员通知蒋雨霖、马桂萍履行还贷义务，但本案并无证据显示中介人员通知了蒋雨霖、马桂萍，本院不予采信，况且苏小奕亦未给予蒋雨霖、马桂萍约定15日的合理催告期，故一审认定苏小奕不享有合同约定解除权，对苏小奕该项诉请不予支持并无不当，本院予以维持。本案在苏小奕取得银行同贷书和付清全款前，蒋雨霖、马桂萍分别享有拒绝办理过户和交付涉案房屋的先履行抗辩权。在蒋雨霖、马桂萍多次要求苏小奕继续履行合同，而苏小奕却拒绝继续履行合同，又不享有涉案合同的法定解除权的情况下，蒋雨霖、马桂萍于2019年5月4日以苏小奕拖欠房款超过90日达到合同解除条件为由，要求解除涉案合同，符合合同约定。涉案合同因苏小奕违约解除，故苏小奕要求蒋雨霖、马桂萍双倍返还定金及赔偿中介费的诉请，依据不足，一审法院不予支持无误，本院予以维持。至于违约责任的承担。涉案合同第十条第1点约定苏小奕违约经书面通知蒋雨霖、马桂萍后，蒋雨霖、马桂萍应返还已付首付款的（不含定金）50%给苏小奕，定金由蒋雨霖、马桂萍没收。因苏小奕并未支付定金之外的首付款，故对一审诉讼中，蒋雨霖、马桂萍主张苏小奕支付450000元违约金，一审法院不予支持并无不妥。如上所述，涉案合同因苏小奕违约解除，对苏小奕要求蒋雨霖、马桂萍双倍返还定金的请求，一审法院已不予支持，该处理即依据了定金罚则，故，苏小奕已支付的15万元定金，应由蒋雨霖、马桂萍予以没收。另，从双方整个交易过程来看，蒋雨霖、马桂萍并未积极主动办理涉案房屋涂销抵押手续，其行为确实造成了苏小奕能否继续交易的担忧，故蒋雨霖、马桂萍没收苏小奕15万元定金后，已足以补偿蒋雨霖、马桂萍其他损失，亦与蒋雨霖、马桂萍未于网签、递件前办理提前还贷手续所应承担的责任相当。综上所述，苏小奕的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14324元，由苏小奕负担5875元；蒋雨霖、马桂萍预交的受理费8449元，减半收取为4224.5元，由蒋雨霖、马桂萍负担4224.5元。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  何 佐审判员  闫 娜二〇二〇年四月二十九日书记员  颜旭怀徐毅敏