四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终18914号 上诉人（原审被告、被执行人）：刘建平，男，1989年3月12日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 委托诉讼代理人：李松，四川致高律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、案外人）：蔡英明，男，1965年9月15日出生，汉族，住四川省平昌县。 委托诉讼代理人：李德芹，女，1966年11月14日出生，汉族，住四川省平昌县，系蔡英明妻子。 原审被告（申请执行人）：刘绪花，女，1972年10月1日出生，藏族，住四川省马尔康县。 委托诉讼代理人：刘绪英，女，1956年5月15日出生，藏族，住四川省小金县，系刘绪花姐姐。 委托诉讼代理人：杨永德，男，1955年5月5日出生，藏族，四川省小金县，系刘绪花姐夫。 上诉人刘建平因与被上诉人蔡英明、原审被告刘绪花案外人执行异议之诉纠纷一案，不服四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初4036号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘建平上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者改判驳回蔡英明的一审诉讼请求。事实和理由：（一）案涉房屋登记在刘建平 及其家人名下，所有权应归刘建平所有，一审法院认定蔡英明享有债权请求权能够对抗刘建平的物权，系事实认定和法律适用错误。（二）蔡英明对案涉房屋不能过户在自己名下存在过错。首先，蔡英明在2013年前后一直占有案涉房屋，因此，对于案涉房屋是否能在2013年前后办理产权证，蔡英明是知情的，但蔡英明从未向刘建平及其家人提出过，属于怠于行使自己的权利。且蔡英明要求房屋过户的请求已经超过诉讼时效保护期。其次，刘建平基于对案涉房屋的所有权，将房屋抵押给银行，系依法行使自己的物权处分权，银行对案涉房屋依法享有抵押权。蔡英明在已经知晓权利被侵害的情况下未提起权利主张，具有主观过错。再次，即使案涉房屋存在他物权，也并不必然导致案涉房屋无法过户，但在诉讼时效保护期内，蔡英明从未提起关于物权确权并要求刘建平协助过户的请求，由于蔡英明怠于行使权利，客观上导致房屋过户的请求基础无实现可能。 蔡英明辩称，对于案涉房屋的过户情况，其一直被刘建平欺骗，购买房屋的时候，刘建平说打工后来过户，其每年都催促刘建平进行过户登记，刘建平都未予配合过户，还将房屋抵押。 刘绪花述称，刘建平将房屋抵押给银行时，就已经侵犯了蔡英明的权利，蔡英明在那时就应该维权，但在长达10年的时间未进行维权，蔡英明具有过错。 蔡英明向一审法院起诉请求：请求依法停止对位于四川省成都市高新西区的执行。 一审法院认定事实：（一）2009年6月17日，刘建平与父亲刘荣、母亲张庆龙作为销售方，与蔡英明签订《房屋购销协议》，约定刘建平、刘荣、张庆龙将顺江小区清源环街169号1幢2单元5号4楼套三房屋（安置房、105㎡、以下简称案涉房屋）出售给蔡英明，售价为240000元整。蔡英明在办理买卖公证后支付刘建平、刘荣、张庆龙230000元。余款待今后刘建平、刘荣、张庆龙协助蔡英明办完过户手续后，蔡英明拿到新产权证的同时付清10000元。双方按约定时间（2009年6月17日至2009年6月22日）到高新区公证处公证。此协议签订后，刘建平、刘荣、张庆龙应将安置房屋的有关手续原件交由买方保存。今后产权证领取后，无论面积增减，双方互不补差。同时该协议备注，今后政府通知办理产权时，无论房价涨否，刘建平、刘荣、张庆龙无条件协助蔡英明办理正式产权，所产生的一切费用，由蔡英明支付（含买卖方各项税费）。协议末尾，蔡英明、刘建平、刘荣、张庆龙均签名捺印。同日，刘建平、刘荣、张庆龙出具《承诺书》，载明：我们全家对顺江小区清源环街169号1幢2单元5号4楼套三安置房以售价240000元出售给蔡英明，今后办产权时绝不反悔。 （二）签订《房屋购销协议》的当日，刘荣、张庆龙、刘建平与蔡英明前往四川省成都市高新公证处，在公证员的见证下签订《协议书》，主要载明：经双方充分协商，一致达成如下协议：刘建平、刘荣、张庆龙自愿将案涉房屋的使用权有偿转让给蔡英明；转让价共计240000元整，蔡英明于2009年6月17日支付转让金230000元整，余款待刘建平、刘荣、张庆龙无条件协助蔡英明取得产权证的时候付清，即10000元整，该10000元不计利息。刘建平、刘荣、张庆龙于2009年6月20日前将上述房屋的钥匙交由蔡英明。刘建平、刘荣、张庆龙获得上述房屋的产权证后，自愿无偿将房屋所有权转让给蔡英明，并在30天内无条件协助过户，所产生的全部费用由蔡英明支付。 （三）2009年6月17日，蔡英明的妻子李德芹通过中国农业银行向刘建平转款220000元。同日，刘荣、张庆龙、刘建平向蔡英明出具《收条》，载明：今收到蔡英明购房（顺江小区清源环街169号1幢2单元5号4楼套三）房款230000元整。 （四）2013年3月27日，案涉房屋登记为刘建平、刘荣、张庆龙共同共有，建筑面积为107.62㎡，该宗房屋所在土地性质为划拨。 （五）2013年4月17日，刘荣、张庆龙将案涉房屋抵押给案外人成都银行股份有限公司，被担保债权数额为330000元。2014年11月13日，刘建平、刘荣、张庆龙将案涉房屋抵押给案外人杨鑫，被担保债权数额为150000元。 （六）经一审法院（2014）高新民初字第2040号民事判决书判决，刘建平于判决生效之日起十日内向刘绪花返还380000元，并承担对应的银行贷款利率（以380000元为基数，从2014年1月21日开始，按照同期贷款利率上浮50%计算至付清之日止）。后刘建平不服提起上诉。2015年1月16日，经成都市中级人民法院（2015）成民终字第34号民事判决书判决，驳回上诉，维持原判。 （七）2015年5月6日，经刘绪花申请，一审法院出具（2015）高新执字第683号裁定书，将案涉房屋予以查封。 （八）2015年11月13日，成都市公安局高新技术产业开发区分局西区派出所出具《居住证明》，载明：蔡英明现居住在我辖区。现居住人员有：李德芹、蔡凤翔、蔡昭，从2009年6月25日就居住在本社区。 （九）2018年7月4日，成都高新技术产业开发区合作街道清江社区居民委员会出具《证明》，载明：兹证明蔡英明从2009年6月至今，居住在成都高新区，同住人员有其妻李德芹等。以上情况属实。 （十）2019年2月21日，在一审法院执行刘绪花与刘建平占有返还纠纷一案中，蔡英明向一审法院提出案外人异议，请求立即终止对案涉房屋的执行。一审法院立案受理后作出（2019）川0191执异30号执行裁定书，裁定驳回蔡英明的异议。2019年8月15日，蔡英明向成都高新技术产业开发区人民法院执行账户支付剩余房款10000元。 一审法院认定上述事实，主要采信了《房屋购销协议》《承诺书》、公证书、银行卡取款凭条、《收条》、房屋信息查询记录、成都市不动产登记信息摘要、（2015）成民终字第34号民事判决书、（2015）高新执字第683号裁定书、《居住证明》《证明》、（2019）川0191执异30号执行裁定书、中国邮政储蓄银行入账汇款业务凭单、当事人部分陈述等证据。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 首先，就案涉争议，在执行刘绪花与刘建平返还原物纠纷一案中，根据刘绪花的执行申请，一审法院于2015年5月6日对案涉房屋予以查封。而在此之前，即2009年6月17日，蔡英明与刘建平、刘荣、张庆龙已经签订了《房屋购销协议》，该协议系双方当事人真实意思表示，不存在法律、行政法规规定的无效情形。刘建平辩称，争议房屋系小产权房，故双方签订的房屋买卖协议无效。一审法院认为，所谓“小产权”房是指在农民集体土地上建设的房屋，刘建平取得的拆迁安置房的土地使用权性质是划拨土地，不属于农村集体土地，不属于小产权房范围。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条，《划拨土地使用权管理暂行办法》第五条等法律规定，国有划拨土地使用权及地上建筑物所有权的转让必须满足两个条件：一是须经市、县人民政府土管部门和房管部门的批准；二是须办理土地使用权出让手续，并缴纳出让金。蔡英明与刘绪花签订的《房屋购销协议》虽不满足前述管理性规定，但并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，刘建平据此主张协议无效，一审法院不予采纳。另，刘绪花辩称蔡英明与刘建平、刘荣、张庆龙系虚假交易，但并无证据予以证明，故对刘绪花的辩解意见，一审法院不予采纳。其次，根据成都市公安局高新技术产业开发区分局西区派出所、成都高新技术产业开发区合作街道清江社区居民委员会分别出具的《证明》可知，蔡英明已于2009年6月入住至今。再次，根据银行卡取款凭条及《收条》可知，蔡英明已向刘建平等人支付230000元，刘建平对此亦无异议，对于剩余10000元，蔡英明已汇入一审法院执行账户并交付执行。最后，就未办理过户登记的原因，根据房屋信息查询记录可知，刘建平、刘荣、张庆龙于2013年3月27日取得案涉房屋的产权证，而在此后的近20日内便将案涉房屋抵押给成都银行股份有限公司并办理抵押登记，而公证书明确约定，刘建平、刘荣、张庆龙在取得产权证后30日内协助蔡英明办理过户手续，则明显蔡英明不存在怠于行使权利的情形，此后案涉房屋无法办理转移过户登记，责任不在于蔡英明。综上，蔡英明符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，故对其要求停止对位于四川省成都市高新西区执行的诉请，一审法院予以支持。 据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二之规定，判决： 在（2015）高新执字第683号案件中不得执行位于成都市高新区房屋。一审案件受理费8800元，由刘建平负担。一审法院（2019）川0191执异30号裁定于判决生效时自动失效。 二审中，双方当事人均未提交新的证据材料，且对一审认定的事实无异议，本院二审依法对一审认定的事实予以确认。 本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，本案争议焦点是蔡英明对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。就此争议焦点，本院评述如下： 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，审查案外人异议是否能够排除执行，需满足以上四个条件。本案中，根据查明的事实，案涉房屋于2015年5月6日被一审法院查封，而蔡英明系于2009年6月17日与刘建平、刘荣、张庆龙签订案涉房屋的《房屋购销协议》，即蔡英明与刘建平、刘荣、张庆龙在人民法院查封之前已签订了合法有效的书面买卖合同；且根据成都市公安局高新技术产业开发区分局西区派出所以及成都高新技术产业开发区合作街道清江社区居民委员会出具的证明，蔡英明于2009年6月就居住在案涉房屋，即蔡英明在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋；而蔡英明已按其与刘建平、刘荣、张庆龙签订的《房屋购销协议》的约定支付了购房款，对于按照《房屋购销协议》约定的“在取得产权证时支付剩余10000元”，蔡英明亦支付至一审法院的执行账户并交付执行。案涉房屋未办理过户登记的原因，亦系2013年3月27日案涉房屋可以办理过户登记后的20日左右，案涉房屋的另两位共有人将案涉房屋抵押给案外人并办理了抵押登记，该抵押行为早于蔡英明与刘建平、刘荣、张庆龙在公证中载明“刘建平、刘荣、张庆龙在取得产权证后30日内协助蔡英明办理过户手续”的约定，因此蔡英明对案涉房屋不能办理过户登记并非蔡英明的自身原因造成。故本院对刘建平关于蔡英明对案涉房屋不能办理过户登记具有过错的主张不予采纳。综上，蔡英明享有足以排除强制执行的民事权益，一审判决不得执行案涉房屋并无不当。 综上所述，刘建平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8800元，由刘建平负担。 本判决为终审判决。 审判长 冯 燕 审判员 谢 剑 审判员 童庆勇 二〇二〇年四月二日 书记员 李 薇