上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终10119号上诉人(原审被告)：杨斌，男，1983年4月3日出生，汉族，住上海市虹口区。上诉人(原审被告)：周俊杰，男，1982年1月25日出生，汉族，住上海市闵行区。上诉人(原审被告)：孙冰，男，1979年8月23日出生，汉族，住上海市浦东新区。上述三上诉人共同委托诉讼代理人：王洋，北京大成(上海)律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：马良，男，1975年11月25日出生，汉族，住上海市静安区。被上诉人(原审原告)：俞菁萍，女，1951年2月7日出生，汉族，住上海市嘉定区。上述二被上诉人共同委托诉讼代理人：李春华，北京市隆安律师事务所上海分所律师。上述二被上诉人共同委托诉讼代理人：李春光，北京市隆安律师事务所上海分所律师。原审第三人：上海晟同投资管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：王复刚，总经理。委托诉讼代理人：周轶杰，男。上诉人杨斌、周俊杰、孙冰因与被上诉人马良、俞菁萍及原审第三人上海晟同投资管理有限公司(以下简称“晟同公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2019)沪0113民初4944号民事判决，向本院提起上诉。本院于立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨斌、周俊杰、孙冰上诉请求：撤销一审法院判决，改判驳回马良、俞菁萍的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院判决基本事实认定不清。一审法院已认定杨斌、周俊杰、孙冰代表上海揽辰餐饮管理有限公司(以下简称“揽辰公司”)与马良、俞菁萍签订《店铺转让协议书》，故权利义务主体应为马良、俞菁萍与揽辰公司，与杨斌、周俊杰、孙冰无关。且马良、俞菁萍支付的转让费25万元的收款主体为揽辰公司。本案中的转租部分并不存在对价，转租前后的租金没有变化，约定的款项均是揽辰公司与马良、俞菁萍就转让店铺内的装修、设备的对价，不应返还。二、一审法院判决对转租效力的认定存在错误。晟同公司在转租行为发生后的六个月内未提出过异议，应当认定转租行为有效。杨斌、周俊杰、孙冰于2018年4月将店铺交于马良、俞菁萍，店铺门头有变更，经营内容也有变更，晟同公司作为店铺所在商场的管理方，应当知晓店铺显著变化。杨斌、周俊杰、孙冰在转租后也曾告知过晟同公司，并协助马良、俞菁萍与晟同公司顺利对接。如果马良、俞菁萍不拖欠租金，不会发生解除合同的事情。三、一审法院判决适用法律错误。一审法院以晟同公司代理人当庭表态不认可转租为由认定转租，适用法律错误。四、一审法院判决结果显失公平。《店铺转让协议》签订后，马良、俞菁萍逾期付款，已严重违约。系争店铺交付马良、俞菁萍后，其不积极履行承租人义务，长期欠付租金，导致晟同公司单方解除租赁合同，系争店铺被晟同公司收回、租赁合同被解除等损失产生，一审判决杨斌、周俊杰、孙冰返还马良、俞菁萍向揽辰公司支付的费用，损害了杨斌、周俊杰、孙冰的合法权益。马良、俞菁萍辩称，不同意杨斌、周俊杰、孙冰的上诉请求，要求维持一审法院的判决。事实与理由：马良、俞菁萍与杨斌、周俊杰、孙冰签订《店铺转让协议》后，支付了转让费用29万元、押金6万元。2018年11月，发现店铺被商场关闭上锁，无法继续经营。询问得知晟同公司已向揽辰公司发出终止合作的通知，才知杨斌、周俊杰、孙冰无权转租，故杨斌、周俊杰、孙冰应返还已支付的转让费用及押金。晟同公司述称，晟同公司对于杨斌、周俊杰、孙冰与马良、俞菁萍之间的转租行为并不知情，也不认可转租行为。马良、俞菁萍向一审法院起诉请求：1.确认马良、俞菁萍与杨斌、周俊杰、孙冰之间签订的《店铺转让协议》无效；2.判令杨斌、周俊杰、孙冰返还店铺转让费291,500元；3.判令杨斌、周俊杰、孙冰返还押金60,000元；4.判令杨斌、周俊杰、孙冰支付违约金175,000元。一审法院认定事实：1、2018年3月30日，转让方(甲方)周俊杰、杨斌、孙冰与顶让方(乙方)马良、俞菁萍签订《店铺转让协议书》，双方就店铺转让事宜达成以下协议：一、甲方同意将位于上海市真华路XXX号第一坊美食城126室转让给乙方使用，建筑面积375平方米，并保证乙方同等享有甲方在原有租赁合同中所享有的权利与义务。二、甲方与乙方签订了租赁合同，租期到2021年3月15日止(每年适当递增5%)，月租金为114,063元，租金为每月交付一次，并于约定日期提前一周交至甲方，店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方向丙方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且每月定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用。三、转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备全部归乙方所有，租赁期满后房屋装修等不动产归乙方所有，营业设备等动产归乙方(动产与不动产的划分按原有租赁合同执行)。四、甲方同意乙方以分期三笔货款的形式向甲方支付转让期间的各类费用，乙方在此次转让中需向甲方支付转让费共计35万元，商铺三个月押金34.2万元。乙方在2018年3月30日前一次性向甲方支付第一笔转让费30万元，在2018年6月15日前一次性向甲方支付第二笔转让费5万元，在2018年7月15日前一次性向甲方支付商铺押金34.2万元，此外甲方不得再向乙方索取任何其他费用。六、乙方在支付甲方全部费用后，甲方应该协助乙方办理该店铺的工商营业执照、卫生许可证等相关证件的过户手续，但相关费用由乙方负责，乙方如没有在2018年7月15日前将最后一笔商铺押金支付给甲方，甲方有权不办理任何相关证件过户，期间所产生的营业损失以及触犯各类法律法规将由乙方承担后果。乙方在2018年4月1日接手前该店铺所有的一切债权、债务均由甲方负责，接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责。七、如乙方逾期交付转让金以及店铺押金，除甲方交铺日期相应顺延外，乙方应每日向甲方支付转让费千分之一作为违约金，逾期30日的，甲方有权解除合同，并且乙方必须按照转让费的50%向甲方支付违约金并追究乙方法律责任追加相应的经济赔偿。如果由于甲方原因导致转让中止，甲方同样承担违约责任，并向乙方支付转让费50%作为违约金，乙方不得在款项未结清前以及在此协议期内转让或出租店铺，否则甲方有权解除合同并追加法律相应的经济赔偿。八、如因自然灾害等不可抗因素导致乙方经营受损的与甲方无关，但遇政府规划、国家征用拆迁店铺，在乙方未违约的情况下有关补偿归乙方，如违约归甲方。审理中，双方一致确认实系转租关系，在支付全部费用后，由杨斌方协助马良方办理新的营业执照、卫生许可证。2、2018年4月1日，杨斌方将系争商铺交付给马良方。同时，杨斌方将POS机等相关收银系统，公章、营业执照、卫生许可证，以及揽辰公司的账户、帐号等暂借马良方使用。马良方将系争商铺的门头由“5.15”西餐厅换成了“纯泰”餐厅后对外营业。期间，马良方向晟同公司支付了租金、物业费、水电费。2018年9月16日至10月15日的租金支付了部分，尚欠5万元没付，2018年10月16日之后的租金未再支付。3、2018年11月3日，马良方收到晟同公司及案外人上海成芯物业管理有限公司共同向揽辰公司(纯泰)出具的《终止合作通知函》，主要内容为：双方于2016年3月就贵方承租我司相关商铺(铺位号126)签订了《店铺租赁合同》、《物业服务合同》及相关补充协议，合同有效期至2021年3月15日。贵司拖欠2018年9月16日至2018年10月15日租金5万元及2018年10月16日至2018年11月15日租金119,766元，租金滞纳金40,720.44元。应缴费用已超过15天，费用合计210,486.44元。经我司多次沟通与催告，贵方至今仍未履行合同约定的相应义务及责任，现特正告知双方的合同于2018年11月3日提前终止；等。当日，晟同公司对系争店铺采取了封门措施。现系争店铺仍关闭中。4、2016年3月10日，案外人杨某某、陈某(乙方)与晟同公司(甲方)签订《商铺租赁合同》，主要约定，甲方将系争店铺出租给乙方作为商业使用，用于经营西餐厅，品牌为“5.15”，租期自2016年3月16日起至2021年3月15日止；自2016年5月16日起至2018年3月15日止的月租金114,063元，自2018年3月16日起至2019年3月15日止的月租金119,766元；保证金342,189元；等。其中第十二条约定，乙方有下列情况之一的，甲方有权无条件断水、断电、终止本合同，自行迁出该房屋内所有物品代为保管，并可以收回该房屋另行出租，保证金不予退还，乙方的屋内装修装潢视作放弃：未经甲方书面同意，擅自将该房屋转租、转让、他人承包经营或调换使用的；逾期支付或不足额支付房租、物业管理费等各项费用超过15天经甲方催缴无效的；等。同年11月2日，原承租人杨某某、陈某及现承租方揽辰公司向晟同公司出具情况说明，主要内容为：目前揽辰公司已用承租地址注册成立，申请将所付各类费用发票抬头变更为揽辰公司。5、揽辰公司成立于2016年7月11日，类型有限责任公司，法定代表人周俊杰，住所上海市宝山区真华路XXX号XXX室，投资人(股权)于2017年4月14日由杨某某、陈某变更为杨某某、陈某、胡佳莲，于2017年12月13日由杨某某、陈某、胡佳莲变更为杨斌、孙冰、周俊杰。一审审理中，经法院依法释明，马良方、杨斌方均表示，无其他后果需在本案中处理。对争议的证据和事实：1、关于转租。审理中，晟同公司表示，杨斌方没有跟晟同公司提过将系争店铺转租给马良方，晟同公司对转租行为不清楚，也不认可。杨斌方表示，晟同公司催款、马良方付款及更换门头可印证晟同公司知道并认可转租事宜。2、关于转让费。审理中，马良方表示，转让费原为35万元，后协商为34万元，内容包括承租权的转让、装饰装修及其他所有的设备，后又表示转让费仅是承租权和相关权利的对价，不包含设施、设备等费用。杨斌方表示，转让费35万元，对应的是装饰装修及其他所有设备，合同整体内容含资产转让和转租。为证明己方主张，马良方提供了微信聊天记录，显示“马良：跟上家的充值卡的事情算说定了吗？杨斌：说定了，就减1万。马良：好的，有数了……”。上述证据证明经协商减免转让费1万元。杨斌方对上述证据真实性无异议，但不认可证明内容。3、关于已付款项名目及数额。双方一致确认：于2018年3月30日支付转让费20万元，于同年6月21日支付转让费35,000元。双方对下列钱款有异议：(1)于同年3月30日通过POS机支付的51,500元，其中1,500元是POS机点数。马良方认为已付转让费51,500元；杨斌方则认为1,500元是手续费，仅收到转让费5万元。(2)于同年7月10日微信转账的5,000元。马良方认为已付转让费5,000元，当日另有杨斌方微信转账4万元给马良方，马良方后又微信转账归还4万元，4万元是借款往来；杨斌方则表示不予认可，确认4万元是借款往来，至于5,000元款项性质记不清了。(3)于2018年8月2日支付的55,000元。马良方认为已付押金55,000元，通过POS机支付，当时揽辰公司的POS机已交给马良方使用；杨斌方则认为55,000元是杨斌作为股东从揽辰公司的提款，无法认定是马良方支付的押金。(4)于2018年8月2日支付的5,000元。马良方认为已付押金5,000元；杨斌方则认为5,000元是转让费。综上，马良方认为共计支付转让费291,500元、押金6万元；杨斌方则认为共计支付转让费29万元，未有付押金。为证明己方主张，马良方提供了下列证据：(1)付款凭证，该凭证上付款人揽辰公司、账号XXXXXXXXXXXX、收款人杨斌、付款金额55,000元、用途转让费，证明通过揽辰公司账户支付给杨斌55,000元；(2)银行流水，该流水上2018年8月2日金额5,000元的转账记录附言为上家转让费；(3)与杨斌的微信往来记录，显示“杨斌：5万刷卡的话，你直接把点数刷进去可以吗？马良：可以，几个点？杨斌：3个。马良：好的。杨斌：反正账在我手上的，多了还是你的……”。杨斌方对上述证据真实性无异议。为证明己方主张，杨斌方提供了微信聊天记录，显示“马良：事情不大，刷卡去公司，扣点的钱我出……”。上述证据证明，手续费由马良方承担。马良方对上述证据真实性无异议。一审法院认为，本案争议焦点在于：一、诉讼主体是否适格；二、《店铺转让协议书》的效力；三、已付钱款的认定；四、相关后果的处理。关于第一个争议焦点。马良、俞菁萍与杨斌、周俊杰、孙冰签订了涉案协议书，根据合同相对性原则，马良、俞菁萍现以杨斌、周俊杰、孙冰为被告起诉，并无不当。故，杨斌方抗辩认为非适格的被告，不予采纳。关于第二个争议焦点。审理中，马良方认为杨斌方不是承租方，无转租权。法院认为，马良方以此为由主张涉案协议书无效，无相应依据，不予采纳。审理中，晟同公司对揽辰公司是承租方不持异议，而周俊杰是揽辰公司的法定代表人，杨斌、孙冰、周俊杰是全体股东，杨斌方三人代表揽辰公司与马良方签订涉案协议书，并无不当。关于涉案协议书的效力，涉案协议书的内容既包括系争店铺的转租，也包括系争店铺内的装修、设备的转让。关于转租部分，根据晟同公司与揽辰公司之间签订的《商铺租赁合同》的约定，未经晟同公司同意，不得擅自将系争店铺转租、转让、他人承包经营或调换使用。故，杨斌方三人代表揽辰公司在将系争店铺转租他人时应取得晟同公司的同意。审理中，晟同公司表示不知晓且不认可转租行为，杨斌方也并未提供证据证明晟同公司同意其转租，现也无证据显示晟同公司在知晓转租事宜后在六个月内未提出异议。因此，涉案协议书中关于转租的约定无效。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。马良方与杨斌方关于转让店铺内装修、设备的约定是双方真实意思表示，当属合法有效。审理中，杨斌方抗辩认为晟同公司催款、马良方付款及门头更换可推定晟同公司默许转租行为。法院认为，在杨斌方将揽辰公司的POS机等相关收银系统，公章、营业执照、卫生许可证，以及揽辰公司的账户、帐号等借给马良方使用的情况下，杨斌方主张的上述行为并不足以证明晟同公司知晓并同意转租，故对上述意见，不予采纳。关于第三个争议焦点。审理中，马良方主张转让费原约定为35万元后经协商减免1万元，杨斌方不予认可，且马良方提交的证据不足以证明上述主张，故不予采信。关于争议钱款，结合相关陈述及证据认定如下：1、关于51,500元中1,500元POS机手续费。马良方认可1,500元为手续费，又主张1,500元为转让费，不予认可。另，从双方的微信往来看，马良方也同意承担相关手续费用。2、关于微信转账的5,000元。杨斌方不予认可，但又表示记不清。现杨斌方无法对收取该笔钱款作出合理解释，应自行承担不利后果，故对马良方主张该笔5,000元系转让费，可予采信。3、关于2018年8月2日支付的55,000元。审理中，杨斌方确认自2018年4月1日起已将系争店铺的收银系统及揽辰公司的公章、账号、账户等出借给马良方使用，现该笔转账发生于2018年8月2日，结合转账备注系转让费，故马良方主张该笔钱款是马良方通过揽辰公司财务系统支付给杨斌方的，可予采信。至于该笔款项性质，根据备注信息，应属转让费。4、关于2018年8月2日的5,000元。根据银行流水，备注信息为转让费，故马良方主张系押金，依据不足，不予采信。综上，一审法院认定马良方已付转让费合计35万元，未付押金。关于第四个争议焦点。根据相关规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还的或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。杨斌方擅自将系争店铺转让给马良方，现晟同公司未予追认，杨斌方应承担相应责任。同时，马良方在签订涉案协议书时，亦应进行必要的审核，马良方怠于履行审慎义务，且在实际履行中逾付租金等相关费用，故亦应承担责任。涉案协议书部分有效，部分无效，但鉴于双方在涉案转让协议书中并未明确约定转租费用及装修、设备费用的具体数额，且现均对此持完全相反意见，一审法院综合考虑约定的转租期限、合同实际履行情况、双方各自过错程度及装修、设备折旧等多方因素，根据诚实信用及公平合理原则，酌情确认杨斌方返还马良方23万元。关于押金。马良方未付押金，主张要求返还，不予准许。关于系争店铺，涉案协议书中关于店铺转租部分的约定无效后，马良方理应向杨斌方返还系争店铺。审理中，三方均确认系争店铺现由晟同公司控制下，故店铺返还事宜，不予处理。至于违约金，涉案协议书部分无效，马良方主张违约金，无相应依据，且在涉案协议书的签订、履行中，双方均存在过错，故对违约金，不予准许。审理中，双方均明确无其他事宜需在本案中处理，法院予以认可。一审法院据此依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、马良、俞菁萍与杨斌、周俊杰、孙冰就上海市真华路XXX号第一坊美食城126室店铺签订的《店铺转让协议书》中关于店铺转租部分的约定无效；二、杨斌、周俊杰、孙冰于判决生效之日起十日内，返还马良、俞菁萍23万元；三、驳回马良、俞菁萍的其余诉讼请求。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，杨斌、周俊杰、孙冰虽是揽辰公司的股东，但涉案《店铺转让协议书》是杨斌、周俊杰、孙冰以个人名义与马良、俞菁萍签订，杨斌、周俊杰、孙冰上诉主张《店铺转让协议书》的权利义务主体是揽辰公司，应由揽辰公司承担相应的合同责任，理由不成立。根据《店铺转让协议书》的约定，一审法院认定协议书的内容既包括系争店铺的转租，也包括系争店铺内的装修、设备的转让，本院予以认同。鉴于审理中，杨斌、周俊杰、孙冰并未提供证据证明转租已取得出租人晟同公司的同意，客观上存在致转租无效的风险。但根据本案已查明的事实，并无证据证明晟同公司在本案诉讼前因转租事宜提出过任何异议或主张，出租人晟同公司是因欠租而提出合同解除，致2018年11月系争商铺被关闭上锁，无法继续使用的原因在于马良、俞菁萍在履约过程中未能正常缴纳租金，故在本案中，因转租无效导致租赁合同无法继续履行仅是可能性，并未实际发生。且结合双方当事人在《店铺转让协议书》中约定的权利义务，2018年4月1日后涉及店铺的所有债权、债务，均应由马良、俞菁萍负责。现就晟同公司与揽辰公司之间租赁合同解除的后果，尚未结算完毕，马良、俞菁萍在此情形下，即主张由杨斌、周俊杰、孙冰返还其转让费291,500元、押金60,000元，缺乏事实及法律依据。综上所述，一审法院判决由杨斌、周俊杰、孙冰返还马良、俞菁萍23万元欠妥。如晟同公司与揽辰公司就解除事宜结算后，就剩余租赁期限以及装修、设备尚有部分权益的，马良、俞菁萍可据实再行主张。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持上海市宝山区人民法院(2019)沪0113民初4944号民事判决第一项；；二、撤销上海市宝山区人民法院(2019)沪0113民初4944号民事判决第二、三项；三、对马良、俞菁萍要求杨斌、周俊杰、孙冰返还店铺转让费291,500元、押金60,000元，支付违约金175,000元的诉讼请求，不予支持。一审案件受理费4,532.50元，由马良、俞菁萍负担。二审案件受理费4,750元，由马良、俞菁萍负担。本判决为终审判决。法官助理仇祉杰审判长  卢薇薇审判员  王 珍审判员  陈 俊二〇二〇年四月二十八日书记员  任思琦附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……