浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙07民终1356号上诉人（原审被告）：徐首航，男，1974年10月29日出生，汉族，住浙江省东阳市。被上诉人（原审原告）：陆军，男，1981年2月21日出生，汉族，住浙江省东阳市。被上诉人（原审原告）：王燕卿，女，1980年9月23日出生，汉族，住浙江省东阳市。两被上诉人共同委托诉讼代理人：**友，东阳市申义法律服务所法律工作者。原审被告：金燕艳，女，1976年3月21日出生，汉族，住浙江省东阳市。原审第三人：徐梅姣，女，1957年12月18日出生，汉族，住浙江省东阳市。上诉人徐首航因与被上诉人陆军、王燕卿，原审被告金燕艳，原审第三人徐梅姣房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省东阳市人民法院（2019）浙0783民初11891号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐首航上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实与理由：一、原判认定事实不清。讼争振兴路10号301室的1楼储物间产权系东阳市实验小学所有。振兴路10号共3个单元，除1单元的4户有储物间外，其他单元并无储物间，形不成交易习惯，属特殊标的物交易合同，应以买卖合同来认定是否包括储物间，而本案双方的合同中并未注明含储物间。一审认定陆军、王燕卿出资对讼争储物间进行修缮、管理，依据不足，且即使有出资，也应向标的物的所有人主张。二、原审审判程序违法。一审追加了徐梅姣为第三人，然对赠与合同是否成立未进行审理，实则侵犯了徐梅姣的权益。陆军、王燕卿二审答辩称，请求驳回徐首航的上诉，维持原判。一、讼争储物间产权系东阳市实验小学所有的观点不成立。振兴路10号至28号三个单元每户均含一个储物间是客观事实，全部住户均无储物间的产权证系历史遗留问题，但二十多年来小学与各住户之间对储物间的使用问题未产生过任何纠葛，其使用权归属于各住户不容置疑，退一步，即使储物间的所有权归实验小学，徐首航也不是主张该权利适格的主体。二、讼争的储物间不属于特殊标的物，本案双方的买卖包含了讼争储物间。双方房屋买卖经中介服务部交易完成，在看房过程中三方当事人都明确了讼争储物间属于301室。金燕艳的电话录音和中介服务部工作人员的证人证言均明确了本案买卖包含了讼争储物间。房屋系主物，储物间为从物，储物间随主物房屋的买卖而随之。三、陆军、王燕卿于2019年8月支付储物间的补漏费用，对该事实，一审中徐首航及其他当事人均未提异议。四、徐首航主张赠与没有任何证据证明，应承担举证不能的法律后果。金燕艳未作陈述。徐梅姣述称，讼争储物间在徐首航卖房前就给我使用，一直至今。徐首航的上诉理由成立，请求支持上诉请求。陆军、王燕卿向一审法院提起本诉的请求：1.徐首航、金燕艳将东阳市吴宁街道振兴路10号301室附属的楼下朝南第一间储物间交付给陆军、王燕卿使用，并支付违约金384480元；2.徐首航、金燕艳承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实如下：2018年3月11日，王燕卿（乙方）与金燕艳（甲方）在东阳市吴宁和家房产中介服务部签订《房地产买卖交易合同》一份，其中合同第一条约定：甲方自愿将坐落于东阳市吴宁街道振兴路10号301室的房地产出售给乙方，该房地产类型为住宅，层次3楼，建筑面积为132.62平方米，主房＿平方米，附房＿平方米，占地面积＿平方米，土地性质国有出让；房产证号东房权证吴宁字第××号，土地证号东阳市国用2008第1-31号；随房地产一并列入售价之内的包括附属设施、水电户头、固定设施、装修，还有房内固定装修、空调、冰箱、洗衣机、客厅电视机。合同第二条约定：该房地产成交价格为1068000元，签订本合同后，由乙方付给甲方35000元作为购房定金，2018年3月21日前乙方付给甲方1033000元。合同第四条约定：甲方同意在乙方交付第壹次购房款时将上述房地产产权过户给乙方，并将房屋移交给乙方。合同第九条第二项约定甲方中途违约，双倍返还定金给乙方，承担房款2%中介费；甲方不按时交付房屋或将产权过户给乙方，每逾期一日，由甲方向乙方支付上述房地产成交总额的0.1%每天违约金等。2018年3月27日，陆军、王燕卿与徐首航、金燕艳在东阳市房地产管理处签订了《东阳市房屋转让合同》一份，约定：徐首航、金燕艳将坐落于东阳市吴宁街道振兴路10号301室建筑面积为132.62㎡的房屋出售给陆军、王燕卿，房屋转让总价为650000元，自合同签订之日起十五日内一次性支付房款650000元等。陆军、王燕卿分别于2018年3月11日签订合同当日交付定金35000元、于2018年3月27日交付购房款400000元、于2018年3月28日交付购房款635000元。陆军、王燕卿已付清全部购房款。2018年7月12日，王燕卿与金燕艳在房产中介公司人员吴天涯的陪同下就东阳市吴宁街道振兴路10号301室的房屋进行了交接，并签订《房屋交接确认书》一份，双方确认已于2018年7月12日前完成交接，该房屋交接确认书中的“甲乙双方就东阳市吴宁街道振兴路10号301室及1楼储物间的房屋进行交接”中的“及1楼储物间”内容系吴天涯书写添加。涉案房屋已于2018年3月29日变更过户至陆军、王燕卿名下，但该房屋楼下的储物间并未实际交付给陆军、王燕卿使用。后因双方签订的《房地产买卖交易合同》中是否包括涉案房屋楼下的储物间产生争议。另查明：2007年12月，金燕艳与案外人周能保签订《房屋转让协议》一份，约定周能保将坐落于东阳市振兴路10号三楼平面式住宅一套建筑面积为132.62平方米包括楼梯间等共有部分及楼外储藏室（南边第一间）出售给金燕艳。一审法院认为，本案的争议焦点在于涉案房地产买卖合同有无包括储物间的问题。陆军、王燕卿认为双方签订的《房地产买卖交易合同》中约定的附属设施包括涉案储物间，而徐首航、金燕艳及第三人徐梅姣均认为双方签订的《房地产买卖交易合同》中未明确约定包括涉案储物间，买卖合同的标的物因此不包括储物间。对此，分析如下：1、买卖双方在《房地产买卖交易合同》第一条中约定的涉案房产“建筑面积132.62㎡主房＿平方米，附房＿平方米，占地面积＿平方米，土地性质国有出让”、“房产证号东房权证吴宁字第××号，土地证号东阳市国用2008第1-31号”等内容，应从文字表述、合同整体解释其实质内容。从该条款的字面看，未载明楼下储物间，但从合同整体来看，该条款内容只是简单的对涉案房屋不动产权证中载明的房地产状况进行描述，且合同中有关主房的建筑面积也并未填写，故单纯从合同条款中有无包括楼下储物间的内容上去认定双方的真实意思表示过于机械。而且涉案楼下储物间因未取得相关产权证明，在房屋不动产权证中也无法体现。2、虽然双方当事人的诉辩称意见对查明案件事实具有至关重要的作用，但考究当事人的真实意思表示还应置身于签订合同当时的情形。涉案《房地产买卖交易合同》系王燕卿与金燕艳于2018年3月11日在房产中介公司内签订。在2018年8月11日王燕卿与金燕艳的录音中，王燕卿问金燕艳“我现在就是想让你证明附房楼下朝南第一间房是你当时同意连给我的证明一下”，而金燕艳回答“我到现在也这样说，本来这房子卖给你的，总是连给你的，还会有谁来拿？有谁还会来用？比如说以后拆迁拆到的话，这就是你们自己的事……”、“所以我也只能说，要到法院或去派出所来给你作证，这间房子是我以前买来的时候连给我的，所以现在我卖给你也是连给你的，所以说我是会给你作证的，你叫我写，我是不会来写的，我是说的很明确的”。庭审中，法庭询问金燕艳“你当时把房子卖给陆军、王燕卿时，有无说把储物间也卖给陆军、王燕卿？”金燕艳回答“我当时是这样说的……中介应该写进去，但是没写，我也就不懂了……”。后金燕艳虽辩称合同中没有明确载明包括储物间，但对其曾陪同房产中介公司的工作人员及陆军、王燕卿去看过储物间的事实并无异议，在回答为何要带陆军、王燕卿去看储物间时，称“因为我要卖掉所以才去看的。没有在合同里我就不回答。后面他们让我补充，我是不会写的。而且陆军、王燕卿也在没有经过我的同意下录音”。上述事实与房产中介公司的工作人员吴天涯在庭审中的证言能够相互印证。据此，可以认定合同双方当事人的真实意思表示应包括储物间在内。3、陆军、王燕卿曾出资修补楼下储物间，表明其已对该储物间实施了管理。且涉案房屋所在的楼层每户房屋均包括楼下一个储物间。陆军、王燕卿主张涉案房地产交易合同包括储物间在内也较符合当地的交易习惯。综上分析，双方签订的《房地产买卖交易合同》应包括楼下储物间在内。陆军、王燕卿已履行了购房款交付义务，徐首航、金燕艳应及时将该储物间交付给陆军、王燕卿使用。关于陆军、王燕卿要求徐首航、金燕艳支付违约金384480元的诉请，虽因未及时交付储物间而致合同附随义务的履行存在一定的瑕疵，但双方已于2018年7月12日确认完成了主房房屋交接，徐首航、金燕艳也已履行了主合同义务即协助将涉案房地产过户至陆军、王燕卿名下，且双方在合同中约定的违约金过高，故结合本案的实际情况及相关法律法规的规定，参照本地房屋租金标准，酌定徐首航、金燕艳支付陆军、王燕卿违约金5000元。综上，陆军、王燕卿的诉讼请求部分成立，予以支持。关于徐首航、金燕艳及徐梅姣主张的涉案储物间已赠与给徐梅姣及徐梅姣曾对该储物间进行过装修的意见，缺乏证据证明，不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、徐首航、金燕艳应于判决生效之日起十日内将坐落于东阳市吴宁街道振兴路10号301室楼下朝南第一间储物间交付给陆军、王燕卿使用。二、徐首航、金燕艳应于判决生效之日起十日内支付陆军、王燕卿违约金5000元。三、驳回陆军、王燕卿的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7068元，减半收取3534元，由陆军、王燕卿负担3484元，徐首航、金燕艳负担50元。二审中，徐首航向本院提供东阳市实验小学总平面图及东阳市实验小学书面证明各一份，证明本案争议的1楼南边第1间储物间的产权属于实验小学所有。陆军、王燕卿质证认为，对前述证据的三性均有异议。该总平面图只能证明当时的平面规划范围，并不能证明后来实际所建造的房屋范围；对证明的内容与实际不符，没有其他证据能够支持学校证明，无法达到证明目的；就算是红线范围之内，本案房产建造从1993年至2020年将近30年，东阳市实验小学从来没有向所有的住户主张过储物间所有权。徐梅姣对前述证据无异议。陆军、王燕卿向本院提交照片3张，证明本案所涉储物间是寄在实验小学围墙之上；储物间上面的漏水问题是由陆军、王燕卿出钱修缮，履行了管理人的职责；徐首航上诉称另外两个单元是没有储物间不属实。徐首航质证认为，对照片真实性无异议，储物间是在实验小学的围墙里面，无法达到证明目的。徐梅姣对前述证据不予认可。本院认为，本案陆军、王燕卿在本案中并未主张讼争储物间的所有权，故关于所有权问题在本案中不予审查，故对徐首航二审提供的证据在本案中不作评判。对陆军、王燕卿二审提供的证据真实性予以认定，关联性在下文中述及。金燕艳、徐梅姣未向本院提供新证据。经审理，本院对原审查明的事实予以确认。本院认为，关于讼争储物间的所有权问题。陆军、王燕卿在本案中仅主张交付讼争储物间的使用权，故关于所有权问题在本案中不予审查。关于案涉房屋买卖是否包含讼争储物间的使用权问题。2007年，徐首航、金燕艳从原东阳市实验小学校长周能保处受让取得东阳市吴宁街道振兴路10号301室及讼争储物间使用权，徐首航、金燕艳对讼争储物间使用权有权进行让渡。根据2018年8月11日王燕卿与金燕艳的录音，金燕艳在录音中自认涉案房屋买卖包括了储物间。房产中介公司的工作人员吴天涯出庭作证证明《房地产买卖交易合同》中未注明储物间系因房产证上没有体现，实际包括储物间。再结合陆军、王燕卿曾对讼争储物间进行修缮等事实行为，原判认定案涉房屋买卖包含讼争储物间的使用权并无不当。关于程序问题。徐首航、金燕艳及徐梅姣主张的涉案储物间已赠与给徐梅姣，原审法院因徐首航、金燕艳及徐梅姣均未提供证据证明其主张而未予支持，并非没有审查。且一审判决赠与因证据不足而未支持后，作为利害关系人徐梅姣并未提起上诉，徐首航对此并无上诉的利益。综上所述，徐首航的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由徐首航负担。本判决为终审判决。审 判 长 胡玲玲审 判 员 钱 萍审 判 员 叶金龙二〇二〇年四月十七日法官助理周远秋代书记员 施金金