江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终945号上诉人（原审被告）：郭娟，女，1962年1月18日生，汉族，住无锡市滨湖区。被上诉人（原审原告）：无锡市香梅物业管理服务有限公司，住所地无锡市新吴区梅村锡贤路130号。法定代表人：钱文，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐莹，江苏海辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：金佩新，江苏海辉律师事务所律师实习人员。上诉人郭娟因与被上诉人无锡市香梅物业管理服务有限公司（以下简称香梅公司）物业服务合同纠纷一案，不服无锡市新吴区人民法院（2019）苏0214民初4846号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。郭娟上诉请求：撤销一审判决，改判：1.驳回香梅公司的一审诉讼请求；2.审核建设单位无锡诚丰置业有限公司(以下简称诚丰置业公司)是否依据《江苏省物业管理条例》第三十二条之规定选聘的香梅公司以及与之签订的物业合同的有效性；3.对于香梅公司提供的物业服务常年存在的严重瑕疵应给予相应约束处罚，由香梅公司自行承担所有物业服务费用。事实与理由：一、一审没有查清香梅公司承接鸿山锦苑物业服务项目的合法性；香梅公司未能提交诚丰置业公司依法选聘香梅公司为物业公司的证据。《江苏省物业管理条例》第三十二条之规定：住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。投标人少于三个或者住宅规模建筑面积小于三万平方米的，经物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。诚丰置业公司在售房时与业主签订前期物业管理服务协议的是无锡市弘泰物业管理有限公司(以下简称弘泰物业公司)。但在2011年底，诚丰置业公司既没有通过招投标也没有经物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门批准采用协议方式选聘物业公司，而是私自安排香梅公司承接了鸿山锦苑物业服务项目，与香梅公司签订的物业服务合同不合法。二、《无锡市物业管理条例》第三十三条之规定：未经业主大会同意，物业服务合同约定的服务标准和收费标准不得擅自调整；未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，前期物业合同约定的服务标准和收费标准不得擅自调整。购房时，物业服务合同上明确小高层物业费0.75元/平方米，多层0.35元/平方米。后诚丰置业公司与香梅公司签订新的物业费标准，在前期物业服务阶段不合法。三、香梅公司自2011年底非法入驻后，所提供的服务常年存在严重瑕疵：1.建筑物某些区域的墙体墙砖脱落严重，存在严重的安全隐患。但香梅公司始终推脱这是开发商的责任，拒绝修理。给经常经过的人员带来极大的安全风险。2.消防控制主机处于瘫痪状态，消防联动模块损坏。3.公共绿化退化、毁损及死株情况严重，有些区域已经成为荒地。4.无任何物业负责人的相关信息公示。无相关从业资格，常年不在小区工作岗位。5.商铺违法改造成浴室，排风扇噪声严重扰民。6.23号楼道出现灌水现象、有业主家排水管喷水。7.香梅公司从入驻至今，累计多次骗取大修理基金。甚至在2019年6月和2019年9月连续2次以两个不同的理由要求业主同意其动用大修理基金。香梅公司的服务瑕疵常年存在且项目众多，问题严重。请求二审法院判决大幅度减免物业费。四、除了备案价格之外的公共能耗(水耗、电耗等)的收支状况，物业公司从未公布过。业主无法确认收支状况，支付合理性也无法确认。小区公共收益涉及多个方面：停车位收费(地下57，地面143以及公共道路新增30)，电梯广告收益，丰巢快递柜收益等。但收益部分物业公司从未公示。另外，小区物业收支状况也从未公示过。被上诉人香梅公司书面辩称：一、其具备收取物业管理费的主体资格。其受诚丰置业公司委托对鸿山锦苑小区提供物业管理服务，签订的物业管理委托合同明确了相关事项，对全体业主具有约束力；在上述合同到期后，其应鸿山街道的要求继续提供事实上的物业管理服务至今，郭娟作为业主也接受了物业服务，应支付物业服务费。二、其提供了完善的服务。鸿山锦苑小区建成时间较久，物业费用偏低，但通过其多年的管理和投入，现小区卫生环境干净整洁，设施、设备运转良好，小区监控重点区域全覆盖且保持完好；其还更换了出入道闸系统，对业主车辆自动识别，小区秩序井然；小区所有门禁系统完好，无一楼道损坏；电梯、监控、门禁、道闸每年维护保养。三、项目体量小，物业费用单价低，入不敷出，其曾考虑退出，但社区多次与其沟通，要求其承担一份社会责任，其系本着做好事情的态度来经营。目前物业收缴率保持在95%以上，可以看出业主的满意度及对物业服务的认可。四、郭娟一直以各种理由拖欠物业管理费，其已经于2014年起诉过一次，之后郭娟的态度是“不起诉不会缴纳物业费”，明显恶意拖欠。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。香梅公司向一审法院起诉请求：郭娟立即支付自2014年6月1日至2019年6月30日间物业服务费8690.67元并偿付利息（以1709.64元为基数，自2015年6月1日起至实际给付之日止；以1709.64元为基数，自2016年6月1日起至实际给付之日止；以1709.64元为基数，自2017年6月1日起至实际给付之日止；以1709.64元为基数，自2018年6月1日起至实际给付之日止；以1709.64元为基数，自2019年6月1日起至实际给付之日止，按照每日万分之五的标准计算）。郭娟一审辩称：其购房时与鸿泰物业公司签订的前期物业服务协议中载明的物业费是每平方米0.75元，现香梅公司主张按照每平方米0.8元计算，没有相关依据，属于私自涨价；目前该小区没有成立业主委员会，香梅公司与开发商签订的物业管理委托服务合同没有经过房管部门备案，香梅公司从事物业服务未按正当程序操作；香梅公司的物业服务不到位，不同意支付物业费。一审法院查明以下事实：郭娟、季平系无锡市鸿山锦苑221号房屋的所有权人。2007年6月24日，郭娟与弘泰物业公司就鸿山锦苑小区25-402室房屋签订前期物业管理服务协议1份，约定：1.多层住宅按建筑面积每月每平方米0.35元收取物业服务费，小高层按建筑面积每月每平方米0.75元收取物业服务费，非住宅按建筑面积每月每平方米0.5元收取物业服务费；2.物业服务费首付预付12个月，以后每6、12月份交付当期的物业费；3.物业管理服务费用标准按政策调整；4.郭娟未按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，弘泰物业公司有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天应付款5%缴纳违约金。2011年、2014年，诚丰置业公司与香梅公司签订物业管理委托合同，约定：1.诚丰置业公司将鸿山锦苑小区委托于香梅公司实行物业管理；2.住宅房屋按建筑面积高层每月每平方米0.8元、多层每月每平方米0.35元、门面房每月每平方米0.5元向业主或物业使用人收取；3.业主和物业使用人逾期不交纳物业管理费的，从逾期之日起按每日应交管理费的千分之三收取滞纳金。郭娟的物业服务费交至2014年5月31日，后郭娟未再支付物业服务费。2019年4月30日，香梅公司委托江苏海辉律师事务所向郭娟发送律师函，要求其在收到律师函后7日内及时支付截止到2019年6月30日的物业管理费8690元。后郭娟仍未支付，香梅公司诉至法院，要求判如所请。香梅公司提供小区物业管理情况说明，证明在诚丰置业公司与其签订的物业管理委托合同到期后，鸿山街道要求暂由香梅公司继续对鸿山锦苑提供物业管理服务。郭娟提供接处警工作记录及照片，证明香梅公司在提供物业服务中存在的问题。香梅公司表示对于接处警工作记录的真实性无异议，但是房屋质量问题不在物业公司的服务范围之内，且香梅公司已告知业主可以通过申请大修理基金进行处理；对于照片的真实性无法确认，郭娟并未提供原始载体。以上事实，有无锡市不动产（房屋）登记簿证明、前期物业管理服务协议、物业管理委托合同、律师函、快递单及签收证明、情况说明及双方当事人的陈述等在卷证实。一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主在物业管理活动中应向物业公司交纳物业管理费。本案中，郭娟所购房屋的开发商诚丰置业公司与香梅公司签订了物业管理委托合同，明确了相关的权利义务，虽该合同于2017年10月31日到期，但此后该小区仍由香梅公司提供物业服务，且郭娟作为业主也接受了香梅公司提供的物业服务，郭娟应足额缴纳2014年6月1日至2019年6月30日间的物业费8690.67元。关于郭娟陈述的香梅公司在提供物业服务时存在的问题，不能作为其拒缴物业费的理由。关于违约金，香梅公司提供的物业服务存在瑕疵，未完全履行合同，故双方对于物业管理费的支付标准存在争议，所以郭娟未及时支付物业管理费，香梅公司据此主张郭娟支付违约金，法院不予支持。综上，该院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款之规定，作出判决：一、郭娟于判决发生法律效力之日起十日内支付香梅公司自2014年6月1日至2019年6月30日间物业费8690.67元；二、驳回香梅公司的其他诉讼请求。当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取25元（由香梅公司预交），由郭娟负担。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审中，郭娟提交照片、光盘等证据（含其一审已提交的部分），内容包括地面上洒落的脱落物、外墙脱落后的现状、地面有污水、楼顶有杂物，用于证明香梅公司的物业服务不到位。香梅公司对此不予认可，认为其已经提供了完善的物业服务。本院认为，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，前期物业管理由建设单位负责。建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同。本案中，鸿山锦苑尚未成立业主委员会，小区的物业服务事实上由诚丰置业公司委托被上诉人香梅公司进行，在约定的期限届满后，香梅公司根据鸿山街道的要求继续提供物业服务，而上诉人郭娟亦接受了物业服务，郭娟应交纳物业服务费。至于郭娟提出香梅公司从事物业服务的程序不符合江苏省、无锡市有关规定的意见，不属于本案审理的范围。郭娟主张香梅公司的物业服务不到位，其提交证据用于反映出小区中曾存在安全隐患、卫生问题，但其拍摄的照片的时间无法确定，其亦不能证明物业公司怠于履行物业服务管理职责，其举证尚不充分，本院对该主张不予采信。郭娟上诉要求香梅公司公示公共能耗的收支明细，系独立的请求，不具有对抗香梅公司诉请的效力，本案不予理涉。综上，郭娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人郭娟负担。本判决为终审判决。审判长  林中辉审判员  孙 宏审判员  杜伟建二〇二〇年四月二十九日书记员  范 洁