河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终1294号上诉人(原审被告)：南阳市指南针房地产经纪有限公司。住所地：南阳市宛城区范蠡路万正商务大厦11楼。法定代表人：黄信建，任总经理职务。上诉人(原审被告)：黄信建,男，汉族，1969年11月16日出生，住。以上二上诉人共同委托诉讼代理人:樊江陵，河南智宛律师事务所律师。上诉人(原审被告)：王冬虹，女，汉族，住所地：。委托诉讼代理人：王清斌，河南定信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南阳卧龙岗轧花总厂，住所南阳市长江路东段。统一社会信用代码914113001765211333。法定代表人：任国平，任厂长。委托诉讼代理人：毛德民，河南汉景律师事务所律师。委托诉讼代理人：田金明，该厂员工。上诉人南阳市指南针房地产经纪有限公司（以下简称指南针公司）、黄信建、王冬虹因与被上诉人南阳卧龙岗轧花总厂合同纠纷一案，不服河南省南阳市宛城区人民法院（以下简称一审法院）（2019）豫1302民初566号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人指南针公司、黄信建的委托诉讼代理人樊江陵，上诉人王冬虹的委托诉讼代理人王清斌，被上诉人南阳卧龙岗轧花总厂的委托诉讼代理人毛德民、田金明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。指南针公司、黄信建上诉请求：1、依法撤销一审判决。2、判决二上诉人不承担责任。事实和理由：1、依据指南针公司与南阳卧龙岗轧花总厂于2005年9月1日所签合同书,该合同书为代理销售合同,不是购房合同,指南针公司不是购房人，不是购房款的支付主体。2、依据代理销售合同第六条的规定:售房合同由南阳卧龙岗轧花总厂签订,房款由南阳卧龙岗轧花总厂收取。黄信建、指南针公司在该合同中均未以任何形式约定关于售房款的担保和支付义务,因此,对该项目中任何购房人所欠房款黄信建和指南针公司均无代替还款义务。3、一审判决黄信建承担连带责任错误，没有法律与事实依据。连带责任是法定责任,必须有法律规定或者有当事人的约定。黄信建只是指南针公司的法定代表人履行的是职务行为,根据职务行为的法律后果由公司承担的规定，黄信建本人不应该承担该合同履行中的任何责任。4、一审对指南针公司诉讼时效的抗辩没有进行审查,程序严重违法。5、王冬虹或者王冬艳是否欠南阳卧龙岗轧花总厂购房产房款明显事实不清、证据不足。在一审中,南阳卧龙岗轧花总厂始终未出具任何直接证据证明购房人王冬虹或者王冬艳在起诉前还欠其购房款201917元。也没有王冬虹或者王冬艳本人直接书写的购房款欠条,根据王东虹证实:其所购两套房产是按揭贷款购买的，不存在欠购房款的可能性。6、南阳卧龙岗轧花总厂一审提交的王冬虹《承诺书》明显不真实，依据该承诺书认定王冬虹欠南阳卧龙岗轧花总厂房款201917元明显错误。王东虹否认该承诺书的签名,且和王冬虹本人的真实签名相去甚远,明显非王冬虹本人书写。其次,该承诺书上见证人黄信建的签名，是应南阳卧龙岗轧花总厂的要求书写的,此时黄信建不论是作为公司的法定代表人还是个人对此均不可能知情没有见证的资格。7、一审查明:王冬虹和王冬艳是购房人,但一审认定的所谓结算单:王冬虹的《承诺书》并没有王冬艳的签名,两人购房仅认定一人还款也实属罕见。王冬虹是购房人,一审判决对房款承担连带责任,仅承担间接责任而不是直接责任,而让代理销售公司承担直接责任是明显错误。8、黄信建在指南针公司代理佣金和溢价分成清单上的签名是代表公司的职务行为,不是黄信建的个人行为,不能为黄信建个人承担责任的依据。其次代理佣金和溢价分成清单上黄信建签名下面用笔手书的部分,是南阳卧龙岗轧花总厂负责人田金明本人自己书写的,指南针公司与黄信建均不认可。9、代理销售合同履行后，指南针公司向南阳卧龙岗轧花总厂移交的销售(包括内容为:位置、购房人姓名、面积、金额、大修金、已交金额、欠交金额）的清单，只是项目房产销售的现状,指南针公司加盖公章和公司法定代表人签名，只是表明移交销售资料时已售房产的销售现状的确认,并不构成对未付已售房款的担保和代为支付。王冬虹上诉请求：依法撤销一审判决第二项,改判上诉人王冬虹不承担连带责任。事实和理由：一、王冬虹所有的位于卧龙路165号4幢2楼209室、210室不存在尾款未结算的情形,一审法认定院尾款未结实属错误。本案涉及4幢1楼114室已于2007年底由黄信建处理,与王冬虹没有任何关系,以此来认定王冬虹所有,确有不妥。二、一审法院以虚假承诺书来判定王冬虹承担连带责任属认定事实不清。一审庭审时，南阳卧龙轧花总厂举证的《承诺书》中王冬虹并未签字认可,在一审庭审时才知道有《承诺书》，当庭即予否认，黄信建对此不予反驳,完全可以认定此《承诺书》不能作为有效证据使用。三、本案案由系合同纠纷,是南阳卧龙轧花总厂与指南针公司之间委托销售代理合同产生纠纷,根据合同相对性原则,应当在合同当事人范畴内审理，不应随意扩大承担责任范围。指南针公司、黄信建对王冬虹的上诉辩称，1、本案是房产买卖合同纠纷还是房产居间代理销售合同纠纷，一审没有明确，导致审理时当事人主体混乱，把购房人和居间代理销售人混列在一起，是违法的。如果南阳卧龙岗轧花总厂起诉的案由是房产买卖合同纠纷，指南针公司及其法定代表人黄信建就不是适格的。相反，如果南阳卧龙岗轧花总厂起诉的案由是居间代理合同纠纷，王冬虹就不是适格的诉讼主体。王冬虹提出本案应适用合同“相对性原则”是正确的。2、4幢2楼210室、4幢209室两座房子早在2005年就已经出售，2012年1月11日就登记过户在购房人王冬虹名下，登记房产手续需要南阳卧龙岗轧花总厂的协助，如果未付房款，南阳卧龙岗轧花总厂将不会交房，并协助过户，因此南阳卧龙岗轧花总厂诉称尚欠房款有悖常理。其次，南阳卧龙岗轧花总厂主张尚欠购房款，并没有购房人本人认可的亲自书写的欠款凭证。3、一审适用连带责任判决当事人承担责任是适用法律错误，连带责任是法定责任，只有在法律明确规定有适用的根据时才能适用，因此王冬虹关于连带责任适用错误的上诉意见成立。4、不论是购房合同纠纷还是居间代理销售合同纠纷，指南针公司及其法定代表人黄信建均不是销售房产的还款人，指南针公司及其法定代表人在代理销售房产事务中对居间代理销售的房产的房款依法没有担保和垫付义务。而且根据南阳卧龙岗轧花总厂和指南针公司所签合同第6条，售房合同及收款规定：售房合同由乙方起草甲方审定，由甲方指派专人加盖公章并收取房款，售房合同及收款收据一式三份，甲乙双方及购房户各持一份，乙方据此结算。由此条可知，双方的合同对房款未约定代理人的担保和垫付义务。其次，指南针公司和其法代表人在房产销售完毕后移交的销售清单上盖章和签字的行为没有任何理由可以认定是对客户所欠房款的担保和垫付，黄信建的签名是职务行为，依法不产生个人责任，因此，王冬虹将指南针公司、黄信建列为被上诉人错误，更不应该对代理居间所出售房产是否收回承担支付责任。王冬虹对指南针公司、黄信建的上诉述称，不存在拖欠房款的问题，其他意见同上诉意见。南阳卧龙岗轧花总厂对指南针公司、黄信建及王冬虹的上诉辩称，第一，一审法院明确查明了本案纠纷的真实原因，准确认定了责任承担的主体，认定事实清楚、适用法律正确、判决结果公正合理。本案指南针公司在代理销售房屋过程中，应当尽职尽责，维护轧花总厂的利益。但黄信建却利用指南针公司的职务便利，将涉案房屋内售给亲属王冬虹、王冬艳二人，且欠付房款拒不支付，损害了轧花总厂的利益。黄信建将房屋内售给亲属王冬虹、王冬艳发生在黄信建与王冬虹婚姻关系存续期间，王冬虹对欠付房款的事实是明知的，黄信建与王冬虹二人系故意串通，达到拖延支付债务的效果。2、指南针公司、黄信建、王冬虹所欠债务，经指南针公司、黄信建与轧花总厂双方核算后，黄信建签字确认，王冬虹对该债务做出了还款承诺。黄信建在涉案纠纷中，将个人与指南针公司混为一体，利用职务便利与王冬虹串通损害扎花总厂的利益。因此，一审法院判决指南针公司、黄信建、王冬虹连带承担该笔债务彰显了司法的公平正义。第二、上诉人指南针公司、黄信建、王冬虹的上诉理由与上诉请求无任何依据，不能成立。上诉人指南针公司、黄信建在上诉称：“上诉人指南针公司不是购房人，不是房款的支付主体。”、“黄信建只是指南针公司的法定代表人，黄信建的行为是职务行为，后果应当由指南针公司承担。”、“王冬虹是按揭购房不存在欠购房款的可能性。”依据上诉人三点相互矛盾的理由得出结论就是：“指南针公司、黄信建、王冬虹三方均不应当承担该债务”。明显看出指南针公司、黄信建、王冬虹三方系一体的，均在推诿责任，意图最终均不承担该债务。但殊不知三者相互矛盾，更暴露出指南针公司与黄信建人格混同、黄信建与王冬虹恶意串通损害他人利益的事实。上诉人指南针公司、黄信建、王冬虹称：“王冬虹所购涉案房屋系按揭购买，不存在拖欠房款的事实。”涉案房屋委托指南针公司代销，扎花总厂得到的是全部房款，若王冬虹所购涉案房屋是按揭购买，王冬虹应拿出按揭贷款付给何人的证明。王冬虹未出示该证据，又称不拖欠房款，与事实不符。上诉人称：《承诺书》并非王冬虹所写，但该承诺书是黄信建交给扎花总厂的，黄信建见证签字，且该笔债务发生在黄信建与王冬虹婚姻关系存续期间，一审中王冬虹也未申请笔迹鉴定。扎花总厂完全有理由相信该承诺书系王冬虹的真实意思表示。一审判决王冬虹承担连带清偿责任完全正确。关于诉讼时效抗辩的问题，扎花总厂一直在追要债务，指南针公司、黄信建、王冬虹拒不清偿债务，上诉方以诉讼时效抗辩，不能成立。黄信建称“结算清单中黄信建签名下面是扎花厂负责人手写，不予认可。”也不能成立。扎花总厂自始至终本着诚实信用原则出发，自觉扣减后，核算上诉人所欠款项为201917元，与王冬虹还款《承诺书》相印证。南阳卧龙岗轧花总厂向一审法院起诉请求：1、依法判决三被告对原告承担201917元的连带还款责任，并按照同期银行贷款利率计算利息。一审法院认定事实：2005年9月1日，轧花总厂作为甲方，指南针公司作为乙方，双方签订《合同书》一份，主要内容为：“…第一条，代理方式经甲乙双方协商一致，确定乙方为该项目的独家销售代理，本合同签订后有关该项目任何形式的产权转移或变更均视为乙方销售行为的发生。第二条，销售价格该项目销售价格以甲方确认为准，即门面房一层8500元／平方米，二层2800元／平方米。若经乙方努力销售形势喜人，乙方可提请甲方适当涨价，溢出部分双方按溢出价额5：5分成。第三条，代理佣金及结算办法代理佣金为销售额的2％，此佣金包括乙方人员工资、奖金、交通费、通讯费、广告宣传费、活动组装费等项费用。第四条，销售期限按自本合同签订后两周起两个半月内（可相应推延两周）基本完成整个项目的销售目标。如因该项目手续不全等原因影响销售进度，销售期限可以顺延。…第六条，售房合同由乙方起草甲方审定，由甲方指派专人加盖公章并收取房款，售房合同及收款收据一式三份，甲乙双方及购房户各持一份，乙方据此结算。第七条乙方职责1、多种形式多渠道开展销售活动；2、不得超越甲方授权向客户做出任何承诺；3、未经甲方许可，不得擅自给客户任何形式折扣；4、乙方承担该项目销售费用；5、正确处理广告与销售的关系，避免不必要的麻烦。…第九条违约责任甲乙双方任何一方不得单方面终止本合同，否则违约一方赔偿另一方因此而造成的损失。…”。销售期满后，轧花总厂与指南针公司签署结算清单一份，主要内容为：“…14号，4-1-114，王冬艳，53.73平方米，金额456705元，大修基金2283元，合计458988元，已交金额80000元，欠交金额378988元…8号，4-2-209／210，王冬虹，140.28平方米，金额394296元，大修基金1971元，合计396267元，已交金额300000元，欠交金额96267元…1代理佣金311977元，2溢价分成484277元，3总费用1＋2=796254元，4已领费用429450元，5余款366804元，减借支佣金183338元，尚余183466元。6、黄前房款475255元（其中：王冬艳378988元，王冬虹96267元），相抵后黄欠厂里291917元…”，2015年2月3日王冬艳向轧花总厂支付50000元房款，2016年7月15日王冬虹向轧花总厂支付40000元房款。2017年11月20日，王冬虹向轧花总厂出具《承诺书》一份，内容为：“承诺书我叫王冬虹，我自愿承诺位于卧龙路165号4号楼2单元209室210室房产共140.82平方米在拆迁时优先归还现在仍欠南阳卧龙岗轧花总厂的房款201917元，待支付该笔欠款后剩余款项再由本人领取。承诺人：王冬虹2017.11.20”，黄信建作为见证人在该承诺书上签字。另查，1、王冬虹与黄信建于2011年11月22日办理了离婚登记手续；2、南阳市卧龙区卧龙路165号4幢2楼209室与210室登记于王冬虹名下。一审法院认为，一、欠款数额。本案中，南阳卧龙岗轧花总厂将南阳市卧龙区卧龙路165号4幢1楼114室及2楼209室、210室出售于王冬艳、王冬虹，经过结算，尾款201917元未付，因此，欠款数额为201917元。二、利息。因未约定利息，因此被告应自2019年1月18日（立案之日起）至款付清之日止，按同期银行贷款利率计算利息。三、责任承担。首先，指南针公司与黄信建均在结算单上签字，对未付房款予以确认；其次，王冬虹向南阳卧龙岗轧花总厂签署了《承诺书》，认可未付房款，因此，指南针公司、黄信建、王冬虹应承担连带清偿责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十六条、第一百五十九条之规定，判决：一、限南阳市指南针房地产经纪有限公司于本判决生效后十五日内偿还原告南阳卧龙岗轧花总厂房款201917元及利息（自2019年1月18日起按银行同期贷款利率计算利息至款付清之日止）。二、黄信建、王冬虹对本判决第一项承担连带清偿责任。三、驳回南阳卧龙岗轧花总厂其他诉讼请求。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4700元，由南阳市指南针房地产经纪有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，南阳卧龙岗轧花总厂委托指南针公司销售房屋，经双方最终结算，南阳卧龙岗轧花总厂尚欠指南针公司佣金183338元，黄信建作为指南针公司的法定代表人及股东书面承诺“将该笔所欠佣金抵扣黄信建所欠房款475255元（其中王东艳378988元、王东虹96267元），相抵后黄信建欠南阳卧龙岗轧花总厂291917元”，综合以上事实可以看出，黄信建认可本案欠款系其个人债务且其将公司所欠佣金直接冲抵自己所欠房款，根据公司法的相关规定，可以推定指南针公司与股东黄信建财产混同，故一审认定黄信建与指南针公司对本案所欠房款承担连带责任并无不当，上诉人黄信建与指南针公司上诉称其不承担责任的理由不能成立，本院不予支持。关于王冬虹是否应当承担责任的问题。黄信建向南阳卧龙岗轧花总厂出具的《承诺书》载明“我叫王冬虹，我自愿承诺位于卧龙路165号4号楼2单元209室210室房产共140.82平方米在拆迁时优先归还现在仍欠南阳卧龙岗轧花总厂的房款201917元，待支付该笔欠款后剩余款项再由本人领取。承诺人：王冬虹2017.11.20”。王冬虹本人虽然对该承诺书中的“王冬虹”签字不予认可，但并未提供反驳的相关证据或者申请对该签名的真假进行鉴定，根据证据规则的相关规定，王冬虹放弃其举证责任，应当承担相应的不利后果，结合王冬虹与黄信建的夫妻关系，南阳卧龙岗轧花总厂有理由相信《承诺书》中的“王冬虹”签名为其本人所签，虽然王冬虹与黄信建于2011年11月22日达成《离婚协议》，但王冬虹也并未举证南阳卧龙岗轧花总厂对其二人离婚的事实是明知的，故一审以该《承诺书》作为定案依据并无不当，王冬虹称其不应当承担责任的理由不能成立，本院不予支持。综上所述，南阳市指南针房地产经纪有限公司、黄信建、王冬虹的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9400元，由南阳市指南针房地产经纪有限公司、黄信建负担4700元，王冬虹负担4700元。本判决为终审判决。审判长  龚跃伟审判员  李君彦审判员  王 生二〇二〇年四月二十六日书记员  杨 璐