湖南省龙山县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘3130民初288号原告：彭某，男，土家族，湖南省龙山县人，住湖南省龙山县。原告：吴某某，女，苗族，湖南省龙山县人，住湖南省龙山县。被告：龙山县湖湘商贸有限公司，住所：湖南省龙山县民安街道办事处龙凤路75号，统一社会信用代码：91433130325638934U。法定代表人：张岚，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张勇，湖南凌旭律师事务所律师，特别代理。被告：龙山县湘村物业有限公司，住所地：湖南省湘西土家族苗族自治州龙山县民安街道办事处龙凤路75号，统一社会信用代码：91433130MA4L4CD6XJ。法定代表人：张岚，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张勇，男，湖南凌旭律师事务所律师，特别代理。原告彭某、吴某某诉被告龙山县湖湘商贸有限公司（以下简称湖湘商贸公司）、被告龙山县湘村物业有限公司（以下简称湘村物业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告彭某、吴某某、被告湖湘商贸公司、湘村物业公司的委托诉讼代理人张勇到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告彭某、吴某某向本院提出诉讼请求：1、请求解除原告与被告湖湘商贸公司于2017年1月9日签订的编号为：20150028421和20150028422两份《龙山县商品房买卖合同》；2、请求依法解除原告与被告湖湘商贸公司、湘村物业公司签订的编号为HXSM2422和HXSM2421两份《湖湘商贸广场商铺委托经营管理协议》；3、被告湖湘商贸公司退还原告于2017年1月9日购买2#栋2-4-21号、2-4-22号两商铺首付款153,476元及代收税费9,158元和另交维修基金9,961元，共计172,595元，自2017年1月9日起并按银行同期利率支付相应的资金占用利息，至上述款项付清之日止；4、本案的案件受理费由被告承担。事实与理由：2017年1月9日，原告与被告湖湘商贸公司签订了两份《龙山县商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的两个商铺，付款方式为先支付首付款。根据原告与两被告签订两份《湖湘商贸广场商铺委托经营管理协议》中约定委托经营管理6年，每年按一定的比例返租给原告，同时约定第5年、第6年返利租金抵减首付款。《龙山县商品房买卖合同》第十条约定出卖人应当在2017年6月30日前交付商业用房；合同第十一条约定逾期交房超过90日，买受人有权解除合同。《龙山县商品房买卖合同》属主合同，因被告龙湖湘商贸公司逾期至今未交房而解除后，其《湖湘商贸广场商铺委托经营管理协议》依法也应解除。请法院依法支持原告的诉讼请求。被告湖湘商贸公司辩称：湖湘商贸公司未履行交付商业用房的原因，是由于原告方自身的原因导致按揭贷款不能按期办到位，而其本身又没有及时的支付售房款所致，原告主张被告违约于法无据。同时，被告湖湘商贸公司同意解除双方的商品房买卖合同。被告湘村物业公司辩称：同意解除湖湘商贸广场商铺委托经营管理协议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审质证。对当事人无异议的证据，本院认定如下：原告彭某、吴某某提交的证据：1、湖南省物业专项维修基金专营收据复印件两份（开发建设单位为湖湘商贸公司）、被告湖湘商贸公司出具的代收税费收据复印件两份、被告湖湘商贸公司出具的商铺首付款收据复印件两份，拟证明龙山县湖湘商贸广场2栋4层21号缴纳了5,098元的专项维修基金，代收税费4,611元，该商铺首付款81,377元，龙山县湖湘商贸广场2栋4层22号缴纳了4,863元的专项维修基金，代收税费4,547元，该商铺首付款72,099元。2、两原告的结婚证复印件一份，拟证明两原告系夫妻关系。被告湘村物业公司提交的证据：2栋4层21号、2栋4层22号商铺，编号分别为HXSM2421、HXSM2422的《湖湘商贸广场商铺委托经营管理协议》复印件各一份，拟证明原告违约，未履行完付款义务。本院认为，上述证据客观真实、来源合法，与本案具有客观关联性，均予以认定为本案的有效证据并在卷作证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告彭某、吴某某提交的：2栋4层21号、2栋4层22号商铺，编号分别为HXSM2421、HXSM2422的《湖湘商贸广场商铺委托经营管理协议》复印件各一份，合同编号分别为20150028421、20150028422的《龙山县商品房买卖合同》复印件各一份，2栋4层21号、2栋4层22号商铺的《湖湘商贸广场认购书》复印件各一份，2栋4层21号、2栋4层22号商铺的《商品房买卖合同》签呈单复印件各一份，拟证明原告以按揭的方式在被告湖湘商贸有限公司处购买两套商品房，及委托被告湘村物业有限公司对商铺经营管理的事实。被告湖湘商贸公司质证认为，对该组证据的三性无异议，该组证据恰恰证明了原告没有履行买卖合同第六条的义务，以及未履行委托经营管理协议2.3.1约定的义务。因此，原告主张按银行贷款率支付资金占用利息于法无据。告湘村物业公司质证认为，对于该组证据的三性无异议。被告湖湘商贸公司提供的：合同编号分别为20150028421、20150028422的《龙山县商品房买卖合同》复印件各一份，拟证明原告违约，未履行完付款义务。原告彭某、吴某某质证认为，对于合同的三性无异议，但是原告方已经付了首付款，被告湖湘商贸公司没有通知原告什么时候交付尾款，原告按揭没有办理下来，也通知了被告湖湘商贸公司。被告湘村物业公司质证认为，对于该组证据的三性无异议。本院认为，原、被告双方当事人向法庭提供的上述证据，各方当事人对对方提供证据的三性均无异议，上述证据均认定为本案的有效证据，并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月9日，原告（买受人）彭某与吴某某（共有人）与被告（出卖人）湖湘商贸签订了合同编号为20150028421号与合同编号为20150028422号的《龙山县商品房买卖合同》两份，分别约定原告（买受人）彭某、吴某某购买的商品房为龙山县湖湘商贸广场项目中的第2栋4层421号房，首付款（含定金）134,908元于2016年12月16日支付；原告（买受人）彭某、吴某某购买的商品房为龙山县湖湘商贸广场项目中的第2栋4层422号房，首付款（含定金）123,163元于2016年12月16日支付。上述两份《龙山县商品房买卖合同》均约定出卖人应当在2017年6月30日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。并于同日签订了由原告彭某为甲方（委托方）、乙方（受托方）为龙山县湘村物业有限公司、丙方（担保方）为龙山县湖湘商贸有限公司的《湖湘商贸广场商铺委托经营管理协议》，约定“乙方承诺该物业全额房款到账户之日（按揭客户为商业贷款全额发放到账之日/一次性客户为交清全额房款之日）次月起至整体物业正式开业之日止，向甲方支付物业委托经营奖励……”。另查明原告彭某因为他人在银行提供担保的自身原因，致使银行不同意为其发放商业贷款，并未实际支付案涉商品房的全部价款，也并未以其他方式支付商品房的全部价款。2017年6月30日至今案涉商品房被告湖湘商贸并未实际交付给原告彭某、吴某某。原告彭某向被告湖湘商贸公司缴纳的两商铺首付款153,476元及代收税费9,158元尚在被告湖湘商贸公司账户中。原告彭某于2017年1月13日交付的维修基金9,961元系其本人直接向房管部门缴纳。本院认为，原告彭某、吴某某与被告湖湘商贸公司签订《龙山县商品房买卖合同》，该合同内容不违反法律法规的强制性规定，合同成立有效。在庭审过程中，原告彭某、吴某某与被告湖湘商贸公司就解除原告彭某、吴某某与被告湖湘商贸公司签订合同编号分别为20150028421号与20150028422号《龙山县商品房买卖合同》达成一致。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同……”，故原告彭某、吴某某与被告湖湘商贸公司签订合同编号分别为20150028421号与20150028422号《龙山县商品房买卖合同》依法解除。关于原告彭某与被告湖湘商贸公司、湘村物业公司自愿签订编号为HXSM2421和HXSM2422的《湖湘商贸广场商铺委托经营管理协议》，该两份协议内容不违反法律法规的强制性规定，协议依法成立。在庭审过程中，原告彭某、吴某某与被告湖湘商贸公司、湘村物业公司就解除编号为HXSM2421和HXSM2422的“湖湘商贸广场商铺委托经营管理协议”达成一致。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同……”，故原告彭某、吴某某与被告湖湘商贸公司、湘村物业公司签订的编号为HXSM2421和HXSM2422的《湖湘商贸广场商铺委托经营管理协议》依法解除。关于合同解除后原告彭某、吴某某已支付购房款及代收税费如何处理的问题。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此，原告彭某、吴某某要求返还首付款及代收税费的主张，本院予以支持。对于原告彭某、吴某某要求被告湖湘商贸公司支付资金占用利息的诉讼请求，其本质是违约责任，而本案中根据原告彭某、吴某某与被告湖湘商贸公司签订合同编号分别为20150028421号与20150028422号《龙山县商品房买卖合同》中约定，原告彭某、吴某某支付全部购房款的义务为先合同义务，被告湖湘商贸公司交房义务为后合同义务，原告彭某与吴某某并未完全履行付款义务，被告湖湘商贸公司自2017年6月30日至今，长达两年之久，一直未履行交房义务，虽双方均有违约情形存在，但原告彭某、吴某某违约行为在先，故对于该诉讼请求本院不予支持。对于原告彭某、吴某某要求被告湖湘商贸公司支付维修基金的诉讼请求，庭审中查明该款是彭某本人直接向房管部门缴纳，湖湘商贸公司并未代为收取，故原告彭某、吴某某要求被告湖湘商贸公司返还维修基金的诉讼请求于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告彭某、吴某某与被告龙山县湖湘商贸有限公司于2017年1月9日签订的合同编号为20150028421号《龙山县商品房买卖合同》、合同编号为20150028422号《龙山县商品房买卖合同》；二、解除原告彭某与被告龙山县湖湘商贸有限公司、龙山县湘村物业有限公司于2017年1月9日签订的编号为HXSM2421号和HXSM2422号《湖湘商贸广场商铺委托经营管理协议》；三、被告龙山县湖湘商贸有限公司于本判决生效后十五日内给原告彭某、吴某某支付购房首付款153,476元、代收税费9,158元；四、驳回原告彭某、吴某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,751元，减半收取1,875.5元，由原告彭某、吴某某承担938元，被告龙山县湖湘商贸有限公司承担937.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审判员  张文二〇二〇年四月十四日法官助理杨寅书记员向玮附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。