浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0782民初19548号原告：龚泮正，男，1963年10月12日出生，汉族，住义乌市。委托诉讼代理人：何啸风、龚靓，浙江元谷律师事务所律师。被告：龚泮君，男，1955年12月11日出生，汉族，住义乌市。被告：骆兰芳，女，1957年5月18日出生，汉族，住义乌市。被告：龚文彪，男，1985年3月22日出生，汉族，住义乌市。被告：龚雪芬，女，1986年12月5日出生，汉族，住义乌市。四被告共同委托诉讼代理人：沈财云，浙江冠森律师事务所律师。原告龚泮正诉被告龚泮君宅基地使用权纠纷一案，本院于2019年11月11日以简易程序立案后，经原告申请，本院追加骆兰芳、龚文彪、龚雪芬作为本案被告参加诉讼。本案由审判员毛滨独任审判，于2019年12月23日、2020年4月8日公开开庭进行了审理。原告龚泮正及委托诉讼代理人何啸风，被告骆兰芳、龚文彪、龚雪芬及四被告共同委托诉讼代理人沈财云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告龚泮正向本院提出诉讼请求：一、确认《父母旧房落实旧村改造报批安置面积协议》有效；二、判令四被告共同协助原告办理坐落于义乌市18平方米不动产权证的初始登记手续，并将该不动产权证过户至原告名下的转移登记手续。事实和理由：2007年5月20日，被告在《父母旧房落实旧村改造报批安置面积协议》中签字，将其享有的18平方米土地使用权划给原告。该情况由义乌市江东街道龚大塘村民委员会、义乌市江东街道办事处城东工作片、义乌市江东街道村镇建设服务所、义乌市人民政府江东街道办事处确认。现被告拒绝办理涉案18平方米不动产权证的初始登记，并拒绝将不动产权证过户至原告名下。为维护原告合法权益，特诉来贵院，望判如所请！原告为其主张向本院提供的证据：1、《父母旧房落实旧村改造报批安置面积协议》一份，证明父母旧房安置情况，协议约定被告应配合原告办理不动产权证过户手续的事实。2、审核表一份，证明原告安置土地坐落地址为义乌市龚大塘一区39幢2号，安置面积包含被告享有的18平方米土地事实。3、建设工程规划许可证(档案资料)一份，证明被告18平方米未安置面积系讼争土地，该平方应登记在原告名下的事实。4、审批表（档案资料）一份，证明讼争的18平方米的权利人是四被告。5、证明一份，证明原、被告同一集体经济组织成员，现涉案房产已可办理不动产初始登记及变更登记的事实。6、当庭提供门牌号一份，证明门牌号为义乌市。四被告质证意见：对证据1，三性均有异议，协议上第一被告的签名和指印都不是龚泮君本人的，是由骆兰芳写，指印也是骆兰芳按的。“平方不桐，无效”这句话是第二被告自己写的，意思是平方不同意给他们，协议是无效的。对证据2，形式真实性无异议，对内容有异议。被告认为是安置错误。对证据3，建设工程规划许可证一份，真实性无异议，证明目的有异议，认为安置错误。对证据4，真实性无异议，234平方是四被告的共同合法财产。对证据5，证明一份，真实性无异议。对证据6，门牌号一份，与本案无关。被告龚泮君、骆兰芳辩称，《父母旧房落实旧村改造报批安置面积协议》是无效的协议。该份协议内容表示不真实，被告龚泮君从来没有同意过将父母析入的平方划给原告，也不存在应划给原告的说法，协议中应划给原告的说法是原告单方说法，这份协议内容不真实。协议上面的龚泮君没有签名捺印，是骆兰芳写的。上面签名捺印是原告等人叫骆兰芳在其不情愿情况下写的，被告龚泮君不认可该份协议，骆兰芳也无权代签这份协议。签订时村里旧改安置截止时间快到了，原告及被告龚泮君等兄弟四户村里意思要一起安置，多次找被告龚泮君要求在协议上签字，将父母析入的平方划给原告，这种做法龚泮君一直以来都是反对的。原告想占有父母划给龚泮君平方是没有依据的，他们一定要龚泮君签字，否则兄弟等人旧改安置都影响，迫使骆兰芳写了龚泮君名字并捺指印。签上“龚泮君”三个字时，龚泮君和骆兰芳对父母析入龚泮君平方都是不同意划出的，划给原告也是没同意的，所以协议中龚泮君签名边上有“平方不桐无效”这句话。显然这份协议对龚泮君来说是无效的。原告及被告龚泮君兄弟四人，父母留存给子女的平方除母亲留足54平方后其多余房屋面积是兄弟四人均等分摊的，也就是龚泮君农村建房审批表中对应的其享有父母析入的56.46平方，四兄弟均等享有的，该平方属于龚泮君合法财产，至今龚泮君对该财产没有任何权属上的处分或委托他人处分。因此，本案系宅基地使用权纠纷，除了该份协议，原告没有其他取得涉案18平方的依据，而这份协议对被告来说是无效的协议。原告起诉内容不属实，应驳回原告的诉讼请求。被告龚文彪、龚雪芬辩称，这份协议是我祖父母划给我父亲龚泮君的平方，属于龚泮君的财产，不应把我们牵扯其中。龚文彪、龚雪芬不是本案适格的被告。龚文彪、龚雪芬不同意将上述平方划给原告，况且该协议是无效的。对本院出示的（2020）文鉴字第003号鉴定意见书：原告质证意见：这份鉴定没有法律意义，因为无论是被告龚泮君签还是被告骆兰芳签，都无法否认涉案协议的有效性。四被告质证意见：这份协议被告龚泮君没有签字按手印，鉴定结论证明不是被告龚泮君签名按手印的，我们认为是无效的。虽然“龚泮君”的名字是被告骆兰芳签的，但不代表龚泮君的真实意思，不具有法律效力。因为该份协议内容不真实，骆兰芳也在名字边上予以特别注明“平方不桐无效”。协议无效是骆兰芳真实意思表示。因为原告坚持是被告龚泮君签的，所以原告提出了鉴定。本院经审理认定事实如下：2007年5月20日，立协议人陈雪兰、龚泮相、龚泮正、“龚泮君”、龚泮云签订《父母旧房落实旧村改造报批安置面积协议》一份，该协议载明：“为报批旧村改造安置落实用地面积的需要，业经兄弟协商同意将父母登记土地面积兄弟平均析分落实报批后，龚泮君应划给龚泮相、龚泮正每人18个平方米的安置用地面积，而后如需交纳土地转让费应由龚泮相、龚泮正两人负担支付。补偿费找补协议：龚泮相找给龚泮云65000元正。龚泮相找给龚泮君凑间款5000元+4000元，合计9000元正。龚泮正找给龚泮君凑间款10000元。龚泮云找给龚泮君凑间款5000元。陈雪兰找给龚泮君凑间款5000元。上述议定事项及各款项负担及5月20日前有关旧房协议全部作废。各方应协助同意办理安置面积转户手续，立本协议后决无反悔，恐口无凭，立此协议为准，签字生效”。上述协议由当时的村干部龚金伟、龚关良、龚泮亭作为见证人见证。上述协议中“龚泮君”签名指印系被告骆兰芳所为，在上述协议中骆兰芳写上了“平方不桐无效”的内容。2007年9月11日，被告龚泮君、骆兰芳、龚文彪、龚雪芬经审批取得义乌市江东街道龚大塘村占地234平方米的农村村民建房用地（义土农建字［2007第5017号）。该报批手续载明由父母陈雪兰夫妻析入的平方为56.46平方。同日取得审批的龚泮正户报批手续载明的由父母陈雪兰夫妻析入的平方也为56.46平方。2008年12月2日，由被告龚泮君、骆兰芳、龚文彪、龚雪芬审批取得的234平方米农村村民建房用地取得了建设工程规划许可证，其中涉案18平方米安置在龚大塘三区39栋原告处。后原告出资在涉案18平方米建房用地（与原告户自己审批取得的合建）上建造了房屋并占有使用至今。该房屋现坐落于义乌市。涉案建房用地的土地性质为集体土地。原、被告均系义乌市江东街道龚大塘村股份经济合作社集体经济组织成员。另查明，陈雪兰系原告龚泮正、被告龚泮君母亲。被告龚泮君与被告骆兰芳系夫妻关系。被告龚文彪、龚雪芬系被告龚泮君与被告骆兰芳子女。现涉案18平方米建房建设用地已可以办理不动产初始登记及变更登记手续。本院认为，双方争议的焦点一：涉案的《父母旧房落实旧村改造报批安置面积协议》是否有效？基于以下事实与理由：1、从龚泮正、龚泮君等户的报批手续上看，每户从父母处析入的平方均为56.46平方米，与该协议中兄弟平均析分的约定一致；2、该协议有原告龚泮正与被告龚泮君的母亲陈雪兰签名捺印，又有三位村干部作见证，结合协议中“有关旧房协议全部作废的内容”，应认定原告龚泮正、被告龚泮君及案外人龚泮相、龚泮云就兄弟平均析分事宜确有需要协商解决的矛盾，涉案协议系用于解决该矛盾的协议；3、根据庭审中双方陈述及审批等情况，可以认定上述协议的达成直接关系到之后原、被告兄弟各户的审批及规划许可，该协议是一个前提条件；4、申请审批及申请办理建设工程规划许可证，均需要申请方去办理相关手续，从业已办理的建设工程规划许可证等证据来看，可以认定被告龚泮君户实际上已经履行了涉案协议中将18平方米划给原告使用的义务；本院认为，虽然被告龚泮君未在涉案协议中签名捺印，但基于被告骆兰芳与被告龚泮君的夫妻关系，应认定被告骆兰芳有权代理。而被告龚泮君事后履行上述协议相应义务的行为，已经十年多，应认定龚泮君已经以自己的履行行为否定了“平方不桐无效”的内容。本院认为，涉案协议不违反法律、行政法规的强制性规定，也没有法律规定的其他无效的情形，应认定有效。双方争议的焦点二：协议约定的应找补款项原告是否已经支付？本院认为，原告主张找补款项已经支付的依据不足，本院不予认定。因协议未约定找补款项支付的时间，而2008年12月2日的涉案建设工程规划许可证表明该日起原告即取得了涉案18平方米的建房用地使用权，故以该时间点来确定原告应支付被告找补款项的时间合理。因原告至今未支付涉案找补款项，在原告支付该款项并支付相应的贷款利息损失之前，被告有权拒绝原告要求被告办理初始登记及过户登记的要求。综上，原告合理部分的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十七条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百四十三条的规定，判决如下：一、确认2007年5月20日签订的涉案《父母旧房落实旧村改造报批安置面积协议》有效。二、驳回原告龚泮正的其他诉讼请求。案件受理费3195元，由原告龚泮正负担3155元，四被告负担40元。鉴定费6986元（已由原告预交），由原告龚泮正负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审判员  毛滨二〇二〇年四月二十七日法官助理吴肇珍书记员朱炜玮