广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终5113号上诉人（原审被告）：广州澳美房地产开发有限公司，住所地广州市黄埔区九龙镇金坑村山下澳洲山庄。法定代表人：胡耀智，董事长。委托诉讼代理人：邓志军，系公司职工，联系地址。委托诉讼代理人：麦志伟，系公司职工，联系地址。被上诉人（原审原告）：朱焕良，男，1947年2月17日生，汉族，身份证住址广州市东山区。委托诉讼代理人：孙发林，广东润科律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢雅茵，广东润科律师事务所律师。上诉人广州澳美房地产开发有限公司（以下简称澳美公司）因与被上诉人朱焕良房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初4853号民事判决，均向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案后，依法组成合议庭，经各方当事人同意进行书面审理。现已审理终结。澳美公司上诉请求：1.撤销一审判决并依法予以改判；2.本案一、二审诉讼费用由朱焕良承担。事实和理由：一、朱焕良关于逾期办证违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效。一审法院以其他业主与澳美公司的纠纷，错误使用集团诉讼的概念，从而中断本案的诉讼时效，系法律适用错误，依法应予以纠正。1.根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十四条第一款以及第五十四条第四款的规定，本案朱焕良的诉讼请求与其他业主的诉讼请求存在差异，且朱焕良并未提供证据证明其在诉讼时效期间曾就逾期办证的违约金问题向法院起诉，且并未提供证据证明其存在持续向相关部门信访及向时任市委书记去反映案涉项目的情况的客观事实，故本案具体情形不符合集团诉讼的构成要件。2.本案并未存在《中华人民共和国民法总则》第一百九十四条规定的诉讼时效中止的法定情形。同时，即使一审法院认为本案确有符合集团诉讼的要件，也不足以作为本案诉讼时效中断的对抗理由，因为此错误的认定违背了诉讼时效制度的设立的目的。其一，涉案项目其他业主提起的诉讼判决结果是法律给予他们在实体权利上的保护，也即朱焕良如果在诉讼时效期间内也就涉案事项提起诉讼，法院应当给予其相同的保护，这才是集团诉讼体现的价值。其二，法律保护每一个的合法权益，不论是澳美公司还是朱焕良。如果说集团诉讼的结果给予了朱焕良获得同等的权利，那么诉讼时效也给予了澳美公司诉讼时效抗辩的权利。本案朱焕良属于没有及时行使权利，澳美公司理应获得抗辩权。3.一审判决适用《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四、十五条的规定，支持朱焕良自2001年2月起计至澳美公司办理产权登记之日止，逾期办证违约金总额以已付购房款总额194595元为限，而上述司法解释第十四条、第十五条所规定的“权利人”也即是当事人为前置条件，结合本案，朱焕良或黄某某从收楼之日起从没有到上述法条所指的机关主张任何权利，一审法院适用法律错误。二、一审判决认定事实不清。一审判决书第九页第一段载明“2000年11月4日，黄某某和澳美公司签订《补充协议》，约定澳美公司同意黄某某缴交物业管理费日期为合格证到位后免壹年起计，黄某某不再追究原购房契约有关延迟交楼条款责任。同时，黄某某收楼，并出具声明，称收楼时暂不交办理房产证有关费用，迟办房产证的后果由其负责，但办证时，请及时通知黄某某，其将及时交纳有关费用”。黄某某上述迟办房产证的后果由其负责的声明属于特殊约定情形，一审法院无视上述特殊约定内容，存在认定事实不清。三、一审法院适用法律错误。一审判决书第十三页适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，但适用该法条的前提是有除外的情形，一审法院并没有将黄某某的特殊约定除外，不适用上述法条。四、一审判决将无关案外人梁某某、李某某载入到一审判决书第十二页中。朱焕良辩称：一审法院认定事实正确，关于逾期办证违约金没有超过诉讼时效的认定正确，澳美公司称一审法院适用法律错误没有任何依据。1.由于涉案物业所在楼盘项目土地红线重叠、消防验收条件不具备、开发商资金断裂后无新资金进入，致使楼盘烂尾，所有购房人无法交付房屋、办理产权证，进而引发业主长期越级上访或诉讼。该事实从澳美公司提供的491号文资料亦可证实。2.关于逾期办证违约金没有超过诉讼时效的问题，已被大量的生效判决所认定。各级法院生效判决查明后认定：由于案涉物业的部分购房者曾在诉讼时效内就办证、交房及迟延办证、交房的违约金问题向法院起诉，符合集团诉讼的要件，构成的诉讼时效中断的效力亦不局限于当时提起诉讼的部分业主。在前述纠纷判决己生效并一直处于执行阶段的情况下，结合案涉项目的部分业主、业主代表持续向相关部门信访及向时任市委书记去信反映案涉项目的情况的事实，说明案涉项目的购房者确实存在持续维权的事实，同时亦可反映案涉项目的开发商即澳美公司知道或应当知道其行为已构成对购房者的违约及购房人在持续主张相关权利。结合考虑涉案物业所在项目的其他部分购房者曾就朱焕良主张的同类违约事实向澳美公司主张权利及众多购房者这一利益共同体向相关部门主张权利的行为在诉讼时效问题上产生的效力，法院对澳美公司关于违约金已过诉讼时效的抗辩理由不予采纳。大量的生效判决所列争议焦点在经过当事人充分辩论后，判决中对争议焦点所作的实质性判断即具有既判力。3.根据《最高人民法院关于适用的解释》第93条的规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所认定的事实，当事人无需举证证明。综上，澳美公司的上诉理由不成立，请求二审依法驳回澳美公司上诉，维持原判。朱焕良于2019年5月10日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.澳美公司立即向朱焕良支付自1999年7月3日起至2000年11月4日止的迟延交楼违约金，违约金以朱焕良实际已付购房款额分段按每日万分之五的标准计算，为47773元；2.澳美公司立即向朱焕良支付自2001年2月3日起至办证之日止的迟延办证违约金，违约金以已付购房款总额194595元为基数，按年利率6%的标准计算，以不超过已付购房款本金为限，计至2019年4月20日为194595元；3.本案诉讼费由澳美公司承担。一审法院经审理认定事实如下：2018年12月15日，朱焕良因继承被继承人黄某某的遗产，向广东省广州市荔湾公证处申请办理继承权公证，该公证处查明如下事实：朱焕良具有民事权利能力和民事行为能力；一、被继承人黄某某已于2018年11月1日在广东省广州市死亡。二、被继承人黄某某死后遗下其与广州澳美房地产开发有限公司签订的《澳洲山庄房屋买卖合同》项下的权益（见由广州市公证处（96）穗证内经字第40xxx号《证明书》证明的《澳洲山庄房屋买卖合同》，根据《澳洲山庄房屋买卖合同》记载，黄某某作为买方购买的房屋坐落于澳洲山庄××龙××区××楼××）。上述财产依法属于朱焕良与黄某某在婚姻关系存续期间取得的夫妻共有财产，各占二分之一，其中二分之一是黄某某的财产。三、据申请人（朱焕良）称，被继承人生前无遗嘱，亦未与他人签订遗赠抚养协议。继承人对被继承人生前无遗嘱、遗赠抚养协议及无收养子女均无争议，截至本公证书出具之日亦未有他人向本处提出异议。四、被继承人黄某某的父母均先于黄某某死亡。朱焕良是被继承人黄某某的配偶。朱智锋是被继承人黄某某的儿子，未发现黄某某有收养子女。五、朱焕良表示要求继承被继承人黄某某的上述遗产；朱智锋于2018年12月15日在广东省广州市荔湾公证处办理了经公证证明的《放弃继承权的声明书》自愿表示对黄某某的上述遗产放弃继承。2019年2月11日，广东省广州市荔湾公证处作出《公证书》，证明被继承人黄某某的上述遗产应由其配偶朱焕良一人继承。1996年7月2日，黄某某（买方）与澳美公司（卖方）签订《澳洲山庄商品房买卖合同》（以下简称买卖合同），约定澳美公司将座落在广州市增城区某某居Axx座xxx号房（以下简称案涉房屋）出售给黄某某，房屋建筑面积为87.28平方米，合同第三条购置价款与支付方式3-4约定，选择最高二十年免息分期付款之买方，同意按下表以现金或银行本票支付全部建筑物价款：签约首期38000元于1996年7月2日支付，分期付款每月应缴831元，合计237534元。甲方应在1998年7月2日将房屋交付给买方。第四条房屋交付状况4-1约定，卖方保证本房屋工程质量符合中国国家质量标准，并保证于交付使用日交付已完成土建装修及室内水电之房屋予买方；4-2，本房屋预定交付日为1998年7月2日（具体时间以卖方发出交付使用通知书中的确定时间为准）。买方应在卖方发出通知书两周内，办妥全部接收手续，但有不可抗力事件造成之延误原因时，交付期限允许合理延长。第八条合同终止与违约责任8-3约定，卖方非因本合同第四条4-2所列原因而逾期交付使用时，则每逾期一日，卖方按买方已付价款的万分之五赔偿予买方。上述买卖合同于1996年7月10日在广州市公证处进行了公证，该公证处出具了（96）穗证内经字第40xxx号《证明书》，证明合同上公章澳美房地产开发有限公司（甲方）法定代表人胡耀智与（乙方）黄某某的签字/印章均属实。1999年4月16日，黄某某和澳美公司签订《关于更改付款方式的补充协议》，约定原付款方式更改为十五年期银行按揭付款，黄某某月供款不变，即每月790元，而应缴银行的月供款额与乙方月供款额之差额则由甲方先行划入乙方供款账户。黄某某缴付于楼宇封顶通知书发出十二天内总楼价的/%，入伙通知书发出十二天总楼价的/%。同日，黄某某和澳美公司还签订《关于更改交楼期限的议定书》，约定澳美公司同意黄某某提出的更改付款方式的申请，即将原免息分期付款变更为银行按揭;双方同意将交楼日期延长至1999年7月2日;澳美公司同意减免黄某某壹年月供款9972元作为上述延期交楼的补偿。1996年7月2日，黄某某与中国工商银行增城市支行、澳美公司签订购房抵押借款合同，贷款金额为140000元，贷款用途为购买案涉房屋。该合同于1999年4月18日在广东省增城市公证处进行公证，该公证处出具了（99）增证内经字第304号《公证书》，证明合同书上的印章即签字均属实。1999年4月16日，黄某某出具授权委托书，委托中国工商银行广州市分行在其账号为58×××24账户上代其向发展商支付贷款140000元和首期购房款97534元，共计237534元每月支取月供款1279.74元。同日，该行向黄某某支付住房贷款140000元。1999年5月18日，黄某某支付案涉房屋契税7126.02元。双方当事人确认，至2001年2月23日，黄某某共支付购房款194595元。2000年11月4日，黄某某和澳美公司签订《补充协议》，约定澳美公司同意黄某某缴交物业管理费日期为合格证到位后免壹年起计，黄某某不再追究原购房契约有关延迟交楼条款责任。同时，黄某某收楼，并出具声明，称收楼时暂不交办理房产证有关费用，迟办房产证的后果由其负责，但办证时，请及时通知黄某某，其将及时交纳有关费用。截止至一审庭审之日，案涉房屋没有办理大确权，澳美公司未将案涉房屋产权转移至朱焕良名下。一审审理过程中，朱焕良当庭撤回第一项诉讼请求即请求澳美公司支付逾期交楼违约金。另查明，与本案相关联的同一楼盘的最近生效的（2018）粤0112民初3530号《民事判决书》中查明如下事实：原审法院于2013年5月24日致函广州开发区规划和国土资源管理局调查：1.澳洲山庄项目下各建筑物内的房屋办理房产证的情况；2.未办理房产证的房屋，将来是否能办理房产证。广州开发区规划和国土资源管理局在2013年6月28日作出的穗规开发【2013】741号《关于区法院调查澳洲山庄项目有关情况的复函》中明确：澳洲山庄项目在增城时期已按当时的政策要求取得了《预售许可证》，由于诸多问题，该项目不具备办理《房地产证》的条件。原审法院于2013年7月1日致函广州市国土资源和房屋管理局萝岗区分局调查：1.商品房办理房产证需要满足的条件；2.案涉房屋办理大确权或初始登记的情况。广州市国土资源和房屋管理局萝岗区分局于2013年7月30日出具的穗萝国房函【2013】624号《关于的复函》，说明如下问题：1.根据《广东省城镇房地产权登记条例》第八条第二款规定，新建的商品房屋，开发经营企业应当自房屋竣工验收合格之日起30日内申请确认产权，申请初始登记或大确权，领取房地产权属证明书，然后再根据买卖双方提供的商品房预售合同等交易材料到房屋登记部门办理房地产转移登记手续，领取房地产权证；2.澳洲山庄项目下的案涉房屋均未办理大确权或初始登记。原审法院于2013年7月1日致函增城市国土资源和房屋管理局调查案涉房屋办理大确权或初始登记的情况。增城市国土资源和房屋管理局于2013年8月1日作出的增国房复【2013】519号《关于澳洲山庄项目房屋有关情况的答复》，说明如下问题：增城市国土资源和房屋管理局房地产交易登记系统无来函所提及澳洲山庄项目房屋办理初始登记或大确权的信息记录。还查明，案涉物业所在楼盘项目的其他部分购房者曾于诉讼时效内就办证、交房及迟延办证、交房的违约金问题向广东省增城市人民法院起诉。此外，案涉项目的部分业主、业主代表亦有持续向相关部门信访及向时任市委书记去信反映案涉项目迟延办证、交房等相关情况。该案上诉后，广州市中级人民法院作出（2019）粤01民终9892号《民事判决书》，查明的事实与一审查明的事实相同，判决维持原判；二审判决于2019年6月27日发生法律效力。以上事实，有朱焕良提交的《公证书》、澳洲山庄商品房买卖合同、（96）穗证内经字第40xxx号《证明书》、证明、关于更改交楼期限的议定书、购房抵押借款合同、授权委托书、住房贷款凭证、契税完税凭证、关于更改付款方式的补充协议、收款收据、收楼回执、广州市不动产登记查册表、（2018）粤0112民初3530号《民事判决书》、（2019）粤01民终9892号《民事判决书》，澳美公司提交的穗建开【2013】491号《广州市处理“烂尾楼”专责小组关于引发澳洲山庄重建工作方案的通知》、补充协议、声明以及双方当事人陈述等证据证实。一审法院认为：澳美公司与黄某某签订的《澳洲山庄商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应恪守履行。黄某某作为上述商品房买卖合同的一方当事人已经去世，其在该商品房买卖合同中权益依法属于其遗产范围。朱焕良作为黄某某的配偶，经公证继承黄某某在上述商品房买卖合同中的全部权益，不违反法律规定，故朱焕良在本案中就案涉房屋主张权利的主体资格适格。关于案涉房屋逾期办证违约金的问题。由于案涉房屋没有取得房地产权属证书是由于澳美公司的原因造成，而双方在合同中并未约定办证时间和逾期办证违约金。澳美公司于2000年11月4日将房屋交付给黄某某，依法应当在房屋交付之日起90日内为黄某某办理涉案房屋的权属证书，澳美公司为黄某某办理案涉房屋的房地产权证期限届满日为2001年2月1日，但澳美公司在该日前未给黄某某办理房地产权证，系违约，应当承担违约责任。朱焕良主张按照年利率6%标准计算，在法律规定的合理范围内，一审法院予以采纳。澳美公司应当按照已付购房款194595元的6%/年的标准向朱焕良支付从2001年2月2日起至实际办理产权登记证之日止的逾期办证违约金。因黄某某已经去世，案涉商品房买卖合同中属于黄某某的权益已经全部由朱焕良继承，故澳美公司应将案涉房屋的逾期办证违约金支付给黄某某的继承人朱焕良；至于案涉房屋的产权证如何办理至朱焕良名下，由双方当事人协商后另行通过法律途径处理。根据合同法对违约金作为一种补偿性手段的相关规定，逾期办证违约金的总金额应以购房款总金额194595元为限。关于逾期办证违约金是否超过诉讼时效。由于案涉物业的部分购房者曾在诉讼时效内就办证、交房及迟延办证、交房的违约金问题向法院起诉，符合集团诉讼的要件，构成的诉讼时效中断的效力亦不局限于当时提起诉讼的部分业主。在前述纠纷判决已生效并一直处于执行阶段的情况下，结合案涉项目的部分业主、业主代表持续向相关部门信访及向时任市委书记去信反映案涉项目的情况的事实，说明案涉项目的购房者确实存在持续维权的事实，同时亦可反映案涉项目的开发商即澳美公司知道或应当知道其行为已构成对购房者的违约及购房人在持续主张相关权利。结合考虑案涉物业所在项目的其他部分购房者曾就朱焕良主张的同类违约事实向澳美公司主张权利及众多购房者这一利益共同体所采取的向相关部门主张权利的行为在诉讼时效问题上产生的效力，一审法院对澳美公司关于违约金已过诉讼时效的抗辩理由不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，第三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条、第十五条之规定，一审法院于2019年10月29日作出如下判决：广州澳美房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向朱焕良支付逾期办证违约金，违约金以194595元为本金按年利率6%的标准，自2001年2月2日起计至澳美公司为广州市增城区某某居Axx座xxx号房办理产权转移登记手续之日止。上述逾期办证违约金总额以已付购房款总额194595元为限。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4192元，由广州澳美房地产开发有限公司负担。本院二审期间，双方均未提交新证据。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。澳美公司上诉称，朱焕良关于涉案房屋逾期办证违约金的诉请已经超过诉讼时效，并且黄某某向澳美公司出具《声明》称迟办房产证的后果由其负责，该内容属于特殊约定情形，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，涉案房屋迟延办证的违约责任不在于澳美公司。故本案二审应审查的争议焦点为：一是朱焕良要求澳美公司支付逾期办证违约金的诉请是否超过诉讼时效；二是涉案房屋逾期办证的违约责任问题。关于朱焕良要求澳美公司支付逾期办证违约金的诉请是否超过诉讼时效的问题。另案生效判决已查明，因澳美公司长期未能解决涉案项目的交房及办证等问题，导致部分业主通过向相关部门进行集体信访的方式主张权利，澳美公司对此并不持异议，故一审法院在援引生效判决已确认的事实并结合澳美公司履行本案义务情况的基础上，对澳美公司有关诉讼时效的抗辩意见予以驳回，并不违反相关法律规定，亦符合公平合理原则，可予维持。因此，澳美公司上诉认为朱焕良主张的逾期办证违约金诉讼时效已经经过的意见，依据不充分，本院不予采纳。关于涉案房屋逾期办证的违约责任问题。根据2000年11月4日黄某某向澳美公司出具《声明》的内容可知，该《声明》中只是表示黄某某在收楼时暂不交纳办证费用，但同时黄某某也表示请澳美公司在办证时及时通知黄某某，其将及时交纳有关费用。但从一审查明的事实可知，澳美公司并未通知黄某某办理涉案房屋房产证，且涉案房屋没有取得房地产权属证书的责任在于澳美公司，故澳美公司应当承担逾期未协助黄某某办证的违约责任。澳美公司上诉主张该《声明》内容为特殊约定，涉案房屋迟延办证的违约责任不在于澳美公司，没有事实和法律依据，本院不予支持。一审法院判令澳美公司按照已付购房款194595元的6%/年的标准向朱焕良支付从2001年2月2日起至实际办理产权登记证之日止的逾期办证违约金，处理正确，本院予以确认。至于澳美公司上诉所称的一审判决书中第12页第3行至第5行载明的“澳美公司应当按照已付购房款194595元的6%/年的标准向梁某某、李某某支付从2001年2月2日起至实际办理产权登记证之日止的逾期办证违约金”，经审查，其中的“梁某某、李某某”为笔误，由一审法院自行补正。综上所述，澳美公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4192元，由上诉人广州澳美房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵琦铭审判员  黄春成审判员  柳玮玮二〇二〇年四月二十四日书记员  陈婷婷郭蔚琳