北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终3162号上诉人（原审原告）：冯永珍，女，1929年11月25日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：舒胜来，北京孟真律师事务所律师。委托诉讼代理人：田方，北京孟真律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京海开房地产集团有限责任公司，住所地北京市海淀区海淀南路21号。法定代表人：周有建，董事长。委托诉讼代理人：王辉，北京市恒达律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹桂兰，北京市恒达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王志新，男，1964年2月24日出生，汉族，住北京市海淀区。原审第三人：北京安居物业管理有限公司，住所地北京市海淀区天秀花园安和园22号楼1层商业3号。法定代表人：虞若军，董事长。委托诉讼代理人：王利，男，北京安居物业管理有限公司办公室主任。上诉人冯永珍因与被上诉人北京海开房地产集团有限责任公司（以下简称海开公司）、王志新，第三人北京安居物业管理有限公司（以下简称安居物业）财产损害赔偿纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初19276号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。冯永珍上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判支持冯永珍一审全部诉讼请求，或将本案发回重审。事实和理由：1、本案性质是侵权纠纷，王志新和海开公司签订《房屋买卖契约》的行为导致冯永珍对涉案房屋的财产权利受到严重侵害，一审法院应当按照侵权之诉审理本案，重点审查王志新和海开公司实施的侵权行为、冯永珍受到的损害后果以及两者之间的因果关系。2、冯永珍作为合法承租人，有权利享有按照农转居政策依法购置涉案房屋并取得完整产权的权利。房屋转移登记是王志新和海开公司共同完成的，任何一方均不可能独立完成，王志新和海开公司应当依照《中华人民共和国侵权责任法》第八条的规定，依法承担连带责任。3、王志新和海开公司签订并履行无效的《房屋买卖契约》，导致冯永珍丧失了以房改价格购买涉案房屋的权利，导致房屋产权无法追回，应当按照房屋价值计算冯永珍的损失。冯永珍按照中介网站提供的成交价格确定房屋单价为7.3万元符合房屋的真实价值。一审法院参考王志新出售房屋时的价格认定冯永珍的实际损失为180万元，不足以弥补冯永珍的损失。海开公司辩称，同意一审法院判决，不同意冯永珍的上诉请求和理由。王志新辩称，不同意一审法院判决，也不同意冯永珍的上诉请求，但未提出上诉。王志新办理了涉案房屋产权证，海开公司必须承认王志新是房屋权利人。王志新收到的14万元是王志新向冯永珍的借款，王志新将涉案房屋交付冯永珍使用，是将14万元借款折抵冯永珍应向王志新支付的10年租金。14万元借款没有写借条，借款折抵租金也没有签书面合同。安居物业述称，同意一审法院判决，本案与安居物业无关，对冯永珍的上诉理由和请求不发表意见。冯永珍向一审法院起诉请求：1、判令海开公司、王志新共同赔偿冯永珍经济损失人民币500万元；2、本案诉讼费由海开公司、王志新承担。一审法院认定事实：海开公司（原名称为北京市海淀区房地产经营开发总公司）在1997年前后负责对本市海淀区黄家坟地区（以下简称黄家坟地区）的开发建设，王志新的岳父徐新德是黄家坟地区的被拆迁人，王志新作为同住家属也是被安置人之一。1997年10月10日，海开公司与徐新德签订《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》（以下简称《拆迁协议》），直接安置2门209、3门301给徐新德家庭成员租用。同日，王志新与当时的小区物业管理单位北京市海淀区安居物业管理中心（以下简称安居中心）签订《公有住宅租赁合同》租赁2门209号房（现名称为209号房屋）。冯永珍也是同地区的拆迁被安置人，和其子亦在同一小区内居住。2001年8月17日，王志新与冯永珍签订了《协议书》，主要内容为：“甲方王志新，乙方冯永珍，甲、乙双方本着平等互利、相互诚信的原则，签署此协议：1、居住在209号的房主王志新，由于女儿王蔚燕患脑垂体肿瘤，急需钱治病，现经与乙方共同协商，将209房以14万元整转让给冯永珍（乙方）。2、有安居中心管理部为甲、乙双方办理过户手续。3、本人王志新保证将此房转让后决不后悔，请乙方放心居住。4、物业费、燃气费、供暖费、水费、电费等一切费用由乙方承担。”《协议书》签订的同日，冯永珍按约定付给王志新转让款14万元，王志新也按约定协助冯永珍到当时的物业公司安居中心办理了变更承租的手续。冯永珍与安居中心重新签订了《房屋委托管理合同》，《供暖协议》，并重新办理了承租人为冯永珍的《公有住宅租赁合同》。此后，冯永珍按规定交纳了各项费用，承租使用209号房屋至今。2006年前后，209号房屋所在的小区开始进行安置“农转居人员”住房的房改售工作，此项工作由海开公司负责。2012年5月20日，王志新持徐新德签名的《承诺书》、承租人为王志新的租赁合同等文件向海开公司申请购买209号房屋，海开公司工作人员为其办理了房改售房的相关手续。2012年9月13日，卖方海开公司与买方王志新签订了《房屋买卖契约》，2012年11月8日，王志新取得了209号房屋的《房屋所有权证》。2012年11月18日，王志新将209号房屋以180万元出售给李铁龙、郭继丽，并协助办理了《房屋所有权证》。李铁龙、郭继丽取得房屋所有权证书后提出起诉，要求冯永珍腾出209号房屋，冯永珍才知晓王志新在其不知情的情况下与海开公司签订《房屋买卖契约》，办理了《房屋所有权证》，并将209号房屋再次出售的事实。各方因此发生纠纷。2013年4月8日，冯永珍以海开公司、王志新为被告向法院提起诉讼，要求确认海开公司与王志新签订的房屋买卖合同无效。法院经审理，作出（2013）海民初字第17774号民事判决书，判决：王志新与海开公司于二〇一二年九月十三日签订的《房屋买卖契约》无效。现该判决已生效。2013年，冯永珍作为原告，以北京市住房和城乡建设委员会为被告，王志新、海开公司为第三人提出行政诉讼，经审理，法院作出判决：确认北京市住房和城乡建设委员会于2012年11月8日的将209号房屋所有权人登记为第三人王志新的房屋权属登记行为违法。宣判后，王志新提出上诉，北京市第一中级人民法院作出了驳回上诉，维持一审判决的判决。2014年，李铁龙、郭继丽起诉王志新房屋买卖合同纠纷一案，要求：1、确认其与王志新签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》有效；2、要求王志新交付房屋。法院经审理后认为，海开公司与王志新签订的房屋买卖契约已经生效的（2013）海民初字第17774号民事判决书确认无效，王志新对于209号房屋不享有处分权，故其与李铁龙、郭继丽签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》无效，故判决驳回了李铁龙、郭继丽的全部诉讼请求。李铁龙、郭继丽不服一审判决，上诉后，北京市第一中级人民法院审理后认为:李铁龙、郭继丽与王志新签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系基于真实意思表示，且不违反法律或社会公共利益时，是有效的民事法律行为。双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》有效，并指出无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回，但受让人构成善意取得时除外。李铁龙、郭继丽是否构成善意取得与《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》之效力并不属于同一法律关系，本院不予一并处理，可另行解决。故作出（2014）一中民终字第6499号民事判决书：一、撤销北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第9604号民事判决；二、李铁龙、郭继丽与王志新签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》有效。冯永珍于当年起诉王志新、李铁龙、郭继丽第三人撤销之诉（房屋买卖合同纠纷）一案，请求法院依法撤销（2014）一中民终字第6499号民事判决书,北京市第一中级人民法院经审理认为，王志新在已经于2001年将209号房屋的承租权转让给冯永珍的情况下，以欺骗手段于2012年9月与海开公司办理209号房屋的房改售房手续并签订《房屋买卖契约》，在取得产权后，随即与李铁龙、郭继丽签订房屋买卖合同，将209号房屋卖给李铁龙、郭继丽，故王志新的主观恶意十分明显。冯永珍主张王志新与李铁龙、郭继丽签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》无效，但冯永珍未提供证据证明上述合同及协议具备《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形之一，且王志新与李铁龙、郭继丽具有签订合同的民事行为能力、意思表示真实、所签合同及协议不违反法律或者社会公共利益，具备民事法律行为应当具备的全部有效条件。故冯永珍主张王志新与李铁龙、郭继丽签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》无效，没有事实和法律依据，原审诉讼判决确认李铁龙、郭继丽与王志新签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》有效正确，冯永珍起诉要求撤销（2014）一中民终字第6499号民事判决书，法院不予支持。（2013）海民初字第17774号民事判决书确认王志新与海开公司于2012年9月13日签订的《房屋买卖契约》无效后，王志新将209号房屋卖给李铁龙、郭继丽，虽然产权已经登记到李铁龙、郭继丽名下，但在权利人不予追认的情况下，是否发生物权变动的效力，取决于李铁龙、郭继丽是否构成善意取得。李铁龙、郭继丽是否构善意取得与本案不是同一法律关系，本案不予处理。如果海开公司不能从李铁龙、郭继丽名下将209号房屋的产权追回，并与冯永珍办理房改售房手续，势必损害到冯永珍民事权益。如冯永珍民事权益受损，应归责于王志新的恶意与海开公司的过失，与6499号民事判决的处理结果无关，冯永珍可以向王志新和海开公司提出主张，要求赔偿损失，故作出（2014）一中民初字第8325号民事判决书，驳回冯永珍诉讼请求。冯永珍不服北京市第一中级人民法院作出的（2014）一中民初字第8325号民事判决书，向北京市高级人民法院提出上诉。北京市高级人民法院经审理后认为，本案系冯永珍以6499号民事判决侵害其权利为由，依据《民事诉讼法》第五十六条第三款之规定提起的第三人撤销之诉，因冯永珍是209号房屋的原承租权人，且实际占有使用209号房屋，其有权对209号房屋的买卖合同提出独立请求权，故冯永珍有权对李铁龙、郭继丽诉王志新房屋买卖合同纠纷一案提起第三人撤销之诉。但王志新与李铁龙、郭继丽签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》并不存在法定无效的情形，故冯永珍认为该合同及协议无效，并进而要求撤销6499号民事判决的主张缺乏事实和法律依据，应不予支持。故判决驳回上诉，维持原判。2017年，李铁龙、郭继丽起诉冯永珍排除妨害纠纷一案，要求冯永珍从209号房屋搬走。法院经审理作出（2017）京0108民初37374号判决书，驳回了李铁龙、郭继丽的诉讼请求。李铁龙、郭继丽不服提起上诉，北京市第一中级人民法院经审理认为本案系王志新与海开公司就诉争房屋签订了无效的《房屋买卖契约》引发，冯永珍原系诉争房屋合法的承租权人，对本案纠纷产生并无过错，且冯永珍与王志新、海开公司之间的权利义务关系尚未获解决。综上，李铁龙、郭继丽主张冯永珍无权占有诉争房屋妨害其物权，证据不足，不能成立。故作出（2018）京01民终1290号民事判决书：驳回上诉，维持原判。现冯永珍仍占有使用209号房屋。另查，1995年海开公司开办的安居中心，于2000年更名改制为安居物业，并于2000年11月经批准成立安居物业第二分公司，负责处理诉争房屋小区的物业管理工作，并管理、办理相关公房租赁手续。2003年8月，安居物业第二分公司被吊销营业执照。审理中，法院追加了安居物业作为第三人参加诉讼。冯永珍明确表示所诉与安居物业无关，不要求其进行赔偿。对于损失问题，冯永珍提交从网上查询的现阶段该地段的房屋售价为依据。王志新、海开公司、安居物业均不予认可。双方当事人对209号房屋损失的价值均不申请鉴定。一审法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。冯永珍与王志新签订了购房合同，王志新将其承租的209号房屋交给冯永珍居住，并为冯永珍在安居物业办理了承租证之后，冯永珍即取得了209号房屋的承租权。该承租权不同于租赁合同的承租权，一般租赁合同的承租权是有承租期的，最长不能超过20年，而该承租权是没有期限的，从合同的内容来看，冯永珍给付的是购房款，是一次性买断承租权的。该承租权是王志新从拆迁房屋中取得的，是具有安置性的房屋居住权。按折迁政策，该承租权在后续政策实施过程中，承租人是可以取得房改房资格。房改房是一定时期内公房或拆迁政策情形下形成的特殊的政策性房屋买卖合同。其政策受益人所支付的房款远低于同期市场交易的房屋买卖价格，因此房改房资格的取得是具有财产利益的。王志新在出让209号房屋承租权时，也同时转让了该房屋在房改过程中的购买资格。冯永珍据此享有了实现该购房资格的期待权。王志新隐瞒其已将209号房屋承租权转让给冯永珍的事实，擅自以承租人的身份到海开公司办理购房手续，并取得了209号房屋产权证。其在取得209号房屋产权后再次将房屋卖与他人，企图逃避履行其债务的行为，违反了诚实信用原则。上述行为既是对其在协议中承诺为冯永珍办理过户手续的违反，也是对冯永珍购房资格期待权的侵犯。在本案中，王志新选择以侵权之诉行使其救济权，理由正当，法院予以支持。但冯永珍主张按照起诉时市场价格来认定损失，没有依据，法院不予支持，法院将参照侵权行为发生时即王志新将209号房屋出售时的非法所得认定其损失。安居中心受海开公司委托办理相关的租房手续。在冯永珍已办理变更承租手续、与安居中心重新签订了《房屋委托管理合同》、《公有住宅租赁合同》等协议，并交纳了各项费用的情况下，海开公司在进行房改售房工作中未对涉诉房屋的承租情况进行核实，未尽审查义务，具有一定过失，对此应承担一定的过失责任，对其赔偿数额法院予以酌定。安居物业在冯永珍已办理变更承租手续的情况下，并未收回承租人为王志新的租赁合同等文件，存在过失。因冯永珍在本案中明确表示不要求安居物业承担损失，对此，法院不持异议。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百二十条之规定，判决：一、王志新于本判决生效后三十日内赔偿冯永珍损失180万元；二、北京海开房地产集团有限责任公司于本判决生效后三十日赔偿冯永珍损失14万元；三、驳回冯永珍其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，各方均未提交新证据。经审查，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，民事权益受到侵害的，被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。二人以上共同实施侵权行为，造成他人损害的，应当承担连带责任。王志新与冯永珍签订《协议书》，约定王志新将209号房屋以14万元整的价格转让给冯永珍，安居中心为冯永珍办理了变更承租人的手续。在“农转居人员”住房的房改售房工作开展过程中，冯永珍作为209号房屋合法的承租人，本能在办理相应房改售房手续后依法取得209号房屋的所有权。在此情况下，海开公司作为房改售房相关手续的办理部门，未能尽到严谨、审慎的审查义务，仅凭王志新提供的《承诺书》、原租赁合同等文件即错误地为王志新办理了209号房屋房改售房的相关手续，并于2012年与王志新签订《房屋买卖契约》，王志新才得以取得209号房屋的《房屋所有权证》。王志新随后将209号房屋转卖给李铁龙、郭继丽，并将209号房屋转移登记至李铁龙、郭继丽名下。冯永珍对于209号房屋所享有的合法民事权益受到了王志新和海开公司的共同侵害，故王志新和海开公司对于因此给冯永珍造成的经济损失,应当依法承担连带责任。王志新与海开公司承担连带责任之后，王志新与海开公司之间责任分担如有争议，可另行解决。侵害他人财产的,财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。一审法院参照侵权行为发生时即王志新出卖209号房屋所取得的房屋价款酌情确定冯永珍的损失赔偿数额为194万元并无不当。冯永珍上诉提出的过高赔偿要求，缺乏依据，本院不予支持。一审法院对于赔偿责任的承担方式认定有误，本院予以纠正。综上所述，冯永珍的上诉请求部分成立，应予支持。一审判决适用法律错误，本院予以改判。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百二十条，《中华人民共和国侵权责任法》第八条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初19276号民事判决；二、王志新、北京海开房地产集团有限责任公司于本判决生效后十日内连带赔偿冯永珍经济损失194万元;三、驳回冯永珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费46800元，由冯永珍负担28642元（已交纳23400元，剩余5242元于本判决生效后七日内交纳）；由王志新、北京海开房地产集团有限责任公司负担18158元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费46800元，由冯永珍负担28642元（已交纳21000元，剩余7642元于本判决生效后七日内交纳）；由王志新、北京海开房地产集团有限责任公司负担18158元（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王爱红审 判 员 辛 荣审 判 员 黄晓丰二〇二〇年四月二十七日法官助理 张宏宇法官助理 付雅卓书 记 员 陈 雪