广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终5969号上诉人（原审原告）：南昌市青山湖区青云进口汽车修理厂，住所地：江西省南昌市。负责人：张建华，职务：总经理。委托诉讼代理人：刘建国，该司经理。委托诉讼代理人：曾裔南，江西东鸿律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：麦庆龙，香港居民。委托诉讼代理人：韩中原，广东红棉律师事务所律师。原审第三人：卢敏燕，女，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：康一丰，广东法盛律师事务所律师。上诉人南昌市青山湖区青云进口汽车修理厂（以下简称青云修理厂）因与被上诉人麦庆龙、原审第三人卢敏燕物权确认纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初27697号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人青云修理厂负责人张建华、代理人刘建国、曾裔南，被上诉人麦庆龙代理人韩中原，原审第三人卢敏燕代理人康一丰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。青云修理厂上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令确认广州市天河区沙太公路侨乐街10号401房归青云修理厂所有，并由麦庆龙将产权过户登记至青云修理厂名下；3.判令麦庆龙向卢敏燕的借款100万元及其利息，由青云修理厂代为清偿后，青云修理厂再向麦庆龙追偿；4.本案一审、二审诉讼费用全部由麦庆龙承担。事实和理由：一、按照1990年购买侨汇房的相关规定，购房人只能是境外企业和个人，因青云修理厂在广州开设办事处需要办公室故委托麦庆龙用其名义以人民币兑换成港币的方式购买了涉讼房屋，并使用至今。二、为证明本案事实，青云修理厂向一审法院提交了如下证据：1.锦龙贸易公司（麦庆龙与苏庆贤在香港合伙开办的公司）向青云修理厂出具的《告知函》，称已收到青云修理厂的购房款并已调剂为港币，由麦庆龙支付给涉讼房屋地产商，并提交了锦龙贸易有公司的营业执照复印件及翻译件、加盖有香港祥奥贸易公司公章及显示“麦庆龙”签名的材料一张、金城银行香港分行《证明信》和江西省司法鉴定中心出具的《文件检验鉴定书》以证明《告知函》的真实性。青云修理厂一审还提交了江西省公安厅经侦总队对张某、袁某、骆某、李雪英所做的《询问笔录》以及张某、袁某、骆某的证言，1990年的《广州日报》及《羊城晚报》，表明当时的政策只允许港澳同胞购买涉讼房屋。麦庆龙出具的《收据》、《对账单》。以上证据相互印证可证明青云修理厂委托麦庆龙代为购买涉讼房屋的事实，因此涉讼房屋的所有权人是青云修理厂。2.麦庆龙向青云修理厂出具的《委托书》及麦庆龙的身份证复印件，广州市侨乐小区管理处出具的《通知》，证明麦庆龙接受青云修理厂的委托购买涉讼房屋，在领取房屋产权证后办理产权过户手续给青云修理厂，否则麦庆龙不会将《委托书》及其身份证复印件提供给青云修理厂。当时的政策凭《委托书》及身份证复印件足以办理产权过户。综上，青云修理厂在一审提交的证据能证明青云修理厂与麦庆龙之间达成代购房屋的合意，青云修理厂已经向麦庆龙支付了购房款，房屋购买后一直由青云修理厂占有并使用，且麦庆龙表示自愿办理房屋产权过户手续。三、一审否认《告知函》的真实性及认定《告知函》内容对麦庆龙不具有法律效力有误。《告知函》中的印章与来自江西省工商行政管理局存档的《关于合作经营的协议书》中的印章是同一印章，故《告知函》是真实的。且麦庆龙作为锦龙贸易公司的合伙人，其对锦龙贸易公司出具《告知函》是明知的。故该《告知函》对锦龙贸易公司具有法律效力。证人张某、袁某、骆某虽曾为青云修理厂的员工，但其证言与《询问笔录》一致，故其证言具有一定客观性，且与青云修理厂的陈述、《告知函》相互印证，能反映当时的真实情况。《收据》虽未注明是购房款，但是与《对账单》、《告知函》及证人证言相结合，足以证明青云修理厂已向麦庆龙支付了购房款。三、涉讼房屋的交易和证据符合历史条件，法院应当结合当时的历史背景和客观因素来正确使用法律、合理分配举证责任。综上，青云修理厂已经尽到了举证责任，青云修理厂主张涉讼房屋归其所有，理据充分，请求撤销一审判决，支持青云修理厂的上诉请求。麦庆龙二审答辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，程序合法，应予维持。青云修理厂上诉理由没有事实与法律依据，不能成立，依法应予驳回。一审认定青云修理厂主张涉讼房屋是其委托麦庆龙购买，应承担举证责任，因青云修理厂提供证据不足以证明其委托麦庆龙购买涉讼房屋并付清房款，其主张该房归其所有证据不足，不能成立。一审法院对事实的认定符合《中华人民共和国民事诉讼法》和证据规则的相关规定。具体理由如下：一、青云修理厂称麦庆龙受其委托购买涉讼房屋，但未能证明其与麦庆龙之间存在代购涉讼房屋的委托关系。二、青云修理厂称其已向麦庆龙支付了涉讼房屋的购房款，其一审提交的证据不能证明其主张。三、关于本案的证人证言。青云修理厂提供其单位员工骆某、张某、袁某的证言均为道听途说，没有证明效力，加之上述证人与青云修理厂存在利害关系，且三证人的证言亦无其他证据佐证，其证言显然不足为证。综上，双方之间没有委托代购房屋的事实，青云修理厂也没有证据证明麦庆龙与其构成委托购买涉讼房屋的委托购房关系。卢敏燕二审答辩称青云修理厂没有主张房屋所有权的权利，因为按照青云修理厂所提交的证据，即骆某在江西省公安厅的问话笔录，骆某陈述的是涉讼房屋是属于合资公司的财产，而购房时合资公司没有成立，之后成立了名字为江西意特利装饰建材有限公司。青云竹木器厂与香港中保公司均为江西意特利装饰建材有限公司的股东，具体的情况卢敏燕不清楚，但从骆某陈述的内容提及房屋应属于合资公司，就应是指江西意特利装饰建材有限公司。刘建国是青云修理厂的承包人，其名下还有另外一个公司青云竹木器厂。卢敏燕怀疑骆某所说的房屋并不属于青云修理厂。卢敏燕对青云修理厂上诉要求代麦庆龙偿还卢敏燕100万元的借款及利息，并在偿还后由卢敏燕协助其办理涂销涉讼房屋的抵押手续无异议。青云修理厂于2018年11月20日向一审法院起诉请求：1.确认广州市天河区沙太公路侨乐街10号401房的产权归青云修理厂所有，并由麦庆龙将产权过户登记至青云修理厂名下；2.如果麦庆龙拖欠卢敏燕的借款及利息，青云修理厂同意代为清偿，但青云修理厂有权直接向麦庆龙追偿；3.本案诉讼费由麦庆龙承担。一审法院认定事实：青云修理厂于1988年5月21日经南昌市工商行政管理部门核准登记成立，原名称为南昌市郊青云进口汽车修理厂，后因南昌市郊更名为青山湖区，青云修理厂的名称遂变更为南昌市青山湖区青云进口汽车修理厂。根据麦庆龙提供的复制自房管部门的关于广州市天河区沙太公路侨乐街10号401房（以下简称涉讼房屋）的档案资料中的《购房合约》、《工商企业商品销售发票》及《广州市房屋交易监证证明书》内容显示：1990年7月31日，麦庆龙与案外人广州市华侨房屋开发公司（以下简称“华侨公司”）签订《购房合约》，约定由麦庆龙按258548元的价格购买涉讼房屋；1990年8月27日，华侨公司开具商品销售发票一张给麦庆龙，载明收到麦庆龙购买沙太公路侨乐邨38号楼四楼F座一厅二房83平方米住宅一套房款258548元。另，根据房管部门出具的《不动产权证》（编号为粤（2016）广州市不动产权第03213896号）内容显示，位于天河区沙太公路侨乐街10号401房登记产权人为麦庆龙，登记建筑面积为83.29平方米。另查明：2016年5月24日，麦庆龙与卢敏燕签订《抵押借款合同》，由麦庆龙向卢敏燕借款1000000元。当天，卢敏燕通过银行转账支付了1000000元给麦庆龙。2016年5月30日，涉讼房屋办理了抵押登记，登记的抵押权人为卢敏燕，权利种类为抵押权，登记的债权数额为1000000元。2016年9月20日，广州市越秀区人民法院就卢敏燕起诉要求本案麦庆龙清偿借款1000000元的民间借贷纠纷一案出具（2016）粤0104民初10080号民事调解书，调解主文为：一、双方确认麦庆龙尚欠卢敏燕借款本息合计1080000元，麦庆龙应于2016年9月24日前清付借款本息给卢敏燕;逾期偿还的，则须以本金1000000元为基数，按月利率2%为标准向卢敏燕计付逾期利息至实际付清之日止；二、若麦庆龙未按前述协议履行还款义务，卢敏燕有权就全部债权向人民法院申请强制执行，并有权从依法拍卖或变卖麦庆龙提供其名下位于广州市天河区沙太公路侨乐街10号401房的抵押房产所得价款中优先受偿；三、本案受理费减半收取7170元（卢敏燕已预交），由麦庆龙负担，麦庆龙应于2016年9月24日前将该费用迳付给卢敏燕；四、本案其余之诉，双方不再争议。一审庭审中，麦庆龙及卢敏燕均确认麦庆龙至今仍未履行上述调解书中确定的其应支付的款项。一审庭审中，青云修理厂、麦庆龙均确认涉讼房屋一直由青云修理厂实际使用。青云修理厂主张麦庆龙系受其委托购买涉讼房屋、涉讼房屋的产权应当归其所有；麦庆龙表示涉讼房屋系由其借给青云修理厂使用。为此，青云修理厂向本院提交了如下证据予以证明：1、1990年1月8日《广州日报》第八版及1991年4月3日《羊城晚报》第四版，该两份报纸均刊登有华侨公司的房屋销售广告，其中《广州日报》的广告是针对侨怡苑13号楼，广告中有“向国内外人士推出一批新型舒适华侨住宅；用侨汇买住宅可办理国内亲人入广州市户口；华侨、港澳台同胞购房可分期十年付款”内容；《羊城晚报》的广告是针对侨怡苑及沙河侨乐新村（即涉讼房屋所在小区），广告中有“用侨汇购房可照顾国内亲人入广州市户口；华侨、港澳台同胞购房可分期十年付款”等内容；青云修理厂提供该两份报纸拟证实上世纪90年代只能用侨汇由外籍人士买房并可以迁户口；经质证，麦庆龙对该份证据的真实性没有异议。2、显示由麦庆龙于1990年8月24日出具的《收据》，确认收到江西南昌青云汽车配件款现金人民币120万元正；经质证，麦庆龙确认该《收据》的真实性，但认为与本案无关，因《收据》已注明款项性质为配件款。3、青云修理厂称麦庆龙向其提供的《对账单》，统计总金额为人民币1071780元，其中90年8月一栏显示代购广州办事处支出291595元港币，但其上无任何单位或个人的签章确认；经质证，麦庆龙否认该《对账单》系其出具，亦否认该《对账单》的真实性。4、显示由锦龙贸易公司（青云修理厂称该司的老板为麦庆龙，但无法提交相应证据予以证明）于1991年9月23日出具的《告知函》，内容为：致青云公司刘建国先生，您公司委托麦庆龙代购的广州办事处（侨乐新村）房产事宜，本公司收到的购房款已调剂为港币，由麦庆龙支付给侨乐地产商；请持麦庆龙签署的购房合约、委托书、发票和身份证复印件等，自行到侨乐地产公司办理相关手续；经质证，麦庆龙对该《告知函》的真实性不予确认，称函件所述情况与事实不符，且该函件是出具给青云公司的而并非给其，函件出具人也不是麦庆龙，其虽系锦龙贸易公司的员工，但其不清楚锦龙贸易公司是否出具过该函件。5、显示由麦庆龙出具的《委托书》及麦庆龙的身份证复印件，内容为委托华侨公司代麦庆龙办理有关购买房屋应办的一切手续和交易鉴证等工作；经质证，麦庆龙确认该《委托书》及身份证复印件的真实性，但认为与青云修理厂无关，因《委托书》系麦庆龙向开发商出具的。6、《住宅移交表》，显示案外人李兴克代麦庆龙于1990年9月1日接收了涉讼房屋；经质证，麦庆龙确认其朋友李兴克代其接收涉讼房屋的事实，但认为与青云修理厂无关。7、显示由广州市侨乐小区管理处于1998年7月29日出具的《通知》，内容为通知涉讼房屋的业主前往领取房屋契证通知单；经质证，麦庆龙以该《通知》系手写文件且未加盖印章为由，对其真实性不予确认。8、显示由华侨公司分别于1995年6月15日、1998年7月24日向麦庆龙发出的两份《通知》，内容为领取涉讼房屋的商品房契证；经质证，麦庆龙确认两份《通知》的真实性，且表示此后也领取了涉讼房屋的房产证。9、显示由华侨公司于2000年7月6日发出的《通知》，内容为因涉讼房屋的房产证平面附图有误，需要更正，故要求在7月31日前将房产证交回其司；经质证，麦庆龙以该《通知》未加盖印章为由，对其真实性不予确认。10、广州市华侨物业发展公司于2003年至2008年期间、2011年至2015年期间向涉讼房屋开具的物业管理费、水电费、垃圾费发票多份；经质证，麦庆龙对上述发票的真实性予以确认，但认为与本案无关。11、显示由麦庆龙与广州燃气集团有限公司就涉讼房屋于2015年12月16日签订的《家庭用户管道燃气供用气合同》及该司向麦庆龙开具的煤气管道安装工程款发票；经质证，麦庆龙对上述证据的真实性予以确认，但认为与本案无关。12、青云修理厂称其于2012年对涉讼房屋进行装修的费用收据多份；经质证，麦庆龙对其真实性、合法性、关联性均不予确认。13、由江西省工商行政管理局盖章的锦龙贸易公司营业执照复印件（英文）及翻译件（该营业执照并未记载锦龙贸易公司的股东或者开办人、控制人）、世纪尚才国际翻译（北京）有限公司的营业执照复印件、加盖有香港祥奥贸易公司公章及显示“麦庆龙”签名的资料一张（内容为：锦龙贸易公司及香港祥奥贸易公司同是本人（麦庆龙）在香港开办公司；为了更好和南昌市青云行木制品厂兴办合资企业，同意将合作方香港祥奥贸易公司更改为锦龙贸易公司）、金城银行香港分行《证明信》（内容为：兹应我行客户锦龙贸易公司要求，证明其资信情况如下：锦龙贸易公司成立于1987年12月22日，为麦庆龙及苏庆贤合伙经营，以经营汽车零件贸易为主；该司于1988年2月13日在我蓝地支行开户，往来情况良好，我行并给予该司港币低七位数字之有抵押授信额度），经质证，麦庆龙对证据13的真实性有异议，认为锦龙贸易公司是香港企业，江西省工商行政管理局无法证明其营业执照的真实性；而且江西省工商行政管理局对上述证据没有注明出处是不负责任的，并不能证明该份证据的来源；针对麦庆龙的疑问，青云修理厂表示上述证据系复制自江西省意特利装饰建材有限公司的档案，其通过该公司找到一些证据证明麦庆龙签名及锦龙贸易公司的公章是真实的，与本案无其他关系；对于青云修理厂的上述陈述，麦庆龙不予确认。14、江西省公安司法鉴定中心于2017年6月13日出具的《文件检验鉴定书》【编号为（赣省）公（司）鉴（文）字（2017）0037号】，文书载明委托单位为江西省公安厅经侦总队，受理时间为2017年6月13日，检材为日期为“9.23.1991”、书写于印有“錦龍贸易公司”字样纸张上的“致青云公司刘建国先生：”文字材料（即上述证据4《告知函》）原件一份，其上“錦龍贸易公司屯門屯子圍103-104地段”印文可疑，下称检材印文；样本为：合法提取到的落款时间为“1989年6月20日”的“关于合作经营的协议书”原件2份2页，“錦龍贸易公司屯門屯子圍103-104地段”印文两枚，下称样本印文；鉴定意见为：检材印文与所提供的样本印文是同一印章形成；该报告加盖了“江西省公安厅刑事技术鉴定专用章”；报告上虽载明样本为“合法提取”，但并未明确该样本提取自何处或者由谁提供；经质证，麦庆龙对该报告的真实性没有异议，对关联性有异议，认为文书鉴定的是样本与检材的公章一致，但并不能因此就说检材的公章是真实的，因为样本的公章也有可能被伪造；另外，鉴定文书的用途基于什么理由鉴定并没有说明，这是公安机关插手经济纠纷，超越管辖权的不当行为，不应作为证据使用；15、江西省公安厅经侦总队于2016年7月12日对张某、于2016年7月20日对袁某、于2016年7月20日对骆某、于2016年11月9日对李雪英进行询问所制作的询问笔录各一份（其中，对张某、骆某、李雪英的询问笔录与本院另行调取的笔录一致），对袁某的笔录内容显示袁某自称于90年到96年在青云修理厂任业务员，公司的业务主要在广州；开始公司在广州没有自己的办公点是住招待所，后公司为业务方便在广州买了商品房，具体地址为广州市天河区沙太公路侨乐街10号401房；当时公司安排其长住广州，按照当时政策在广州买房可以安置一广州户口，当时定下将其落户广州，但因其态度改变就没有办成；当时因广州购房需要外籍人士，所以公司就找了香港锦云公司的麦庆龙，请他帮忙以他名义代公司购房；后来确实是这样操作，房子买下后一直在麦庆龙名下；其作为公司业务员，从办事处成立到96年离开，该房买下后一直作为公司广州办事处用房，其也一直在该办事处工作，是这件事的见证人等内容。经质证，麦庆龙对上述证据真实性无异议。（2016）粤0106民初13107号案审理过程中，青云修理厂为证明其主张，向本院申请证人骆某、张某、袁某出庭作证。骆某到庭作证如下：我于1989年至1996年期间在青云修理厂处任职会计，做账时收到了青云修理厂出纳人员交来的《对账单》，知道老板刘建国购买了涉讼房屋，且涉讼房屋后用作青云修理厂在广州的办事处，我到广州出差时，也会在涉讼房屋居住；当时《对账单》还附有一张《收据》，《收据》上写了青云修理厂已将购房款支付给麦庆龙；但我并未见到提供《对账单》的人，只是听青云修理厂的出纳和老板说《对账单》是麦庆龙提供的。张某到庭作证如下：我于1989年至2007年期间在青云修理厂处任职出纳、业务员，涉讼房屋是青云修理厂在广州的办事处，1995年至2007年期间我一直在涉讼房屋办公；涉讼房屋是为了方便青云修理厂在广州的业务才购买的，但具体购买过程我不太清楚；《对账单》是当时锦龙贸易公司的财务曹小姐（具体名字记不清了）在1991、1992年左右提供给我对账的，但双方人员未在《对账单》上签字确认，之后我便将《对账单》交给老板；当时还有一个叫李兴克的人（据说是麦庆龙的朋友）在收楼以后将涉讼房屋的资料交给我，在我离职后，相应的资料就交回给青云修理厂了。袁某到庭作证如下：我于1989年至1997年期间在青云修理厂处任职业务员，因经常在广州工作居住招待所不安全，费用也高，我就建议老板在广州购买房屋作为广州办事处，后老板便选定了涉讼房屋，自1990年底开始我便居住在涉讼房屋；当时老板曾在南昌交给我6个装着现金（金额不详）的行李袋，由我坐飞机到广州后和其他同事一起把这些现金支付给了麦庆龙，但麦庆龙收款后并没有马上出具收据，而是后来老板通知我去中山拿的120万元的《收据》。经质证，青云修理厂称上述证人虽曾系青云修理厂的员工，但离职已近十年，故其陈述是真实可信的。麦庆龙则称，骆某曾系青云修理厂的出纳，其证言不具备客观性，况且其也承认有关《对账单》的情况是听说的，也不认识麦庆龙，故其无法证明青云修理厂、麦庆龙之间存在房屋代购的委托关系；而张某曾为青云修理厂的出纳、业务员，其证言亦不具备客观性，其也称不清楚购买涉讼房屋的过程，有关《对账单》的陈述也不客观，《对账单》未经双方签字确认是不符合常理的；至于袁某，其虽称曾建议老板购房，但并不清楚涉讼房屋的购买过程，其称曾向麦庆龙送钱，但却不知道具体金额，故其对《收据》的内容显然是不知情的，亦无法证明青云修理厂的主张。另，（2016）粤0106民初13107号案审理过程中本院根据青云修理厂申请，向江西省公安厅经济犯罪侦查总队调取了《询问笔录》三份，被询问人分别为张某、骆某、李雪英，《询问笔录》均围绕涉讼房屋的购买情况进行，其中张某在2016年7月12日的《询问笔录》中陈述其是在1989年5月至1999年11月在青云修理厂处工作，任职出纳、业务员；涉讼房屋是青云修理厂购买用以成立广州办事处的，但因涉讼房屋只卖外籍人士，故青云修理厂便找了麦庆龙（香港人）以其名义购买；麦庆龙支付港币29万余元给开发商，再由青云修理厂支付32万元的人民币给麦庆龙，《对账单》中1990年8月“代购广州办事处291595元港币”对应的就是涉讼房屋的房款；该《对账单》是麦庆龙的锦龙贸易公司财务提供的，当时参与对账的还有青云修理厂的会计骆某、副总李雪英；1994年至2009年期间张某一直在涉讼房屋工作，麦庆龙从未就涉讼房屋的产权提出过异议。骆某在2016年7月20日的《询问笔录》中则陈述其在青云修理厂处任职会计至1999年，1990年青云修理厂为了在广州拓展业务，想买套房子作办事处，但看中的涉讼房屋只能卖给外籍人士，故青云修理厂找到麦庆龙以其名义购买；麦庆龙代青云修理厂付款购买涉讼房屋后，青云修理厂根据其付的港币按当时的汇率折算成人民币，加上双方往来的汽车配件设备款，于1990年8月24日向麦庆龙支付了120万元，麦庆龙也出具了收条；1991年左右，锦龙贸易公司的财务人员和骆某、张某还一起进行了对账，《对账单》是锦龙贸易公司的财务人员提供的，该《对账单》清楚注明“代购广州办事处291595元港币”已支付；1991年的时候，骆某曾收到华侨公司寄给麦庆龙的信，但经联系后麦庆龙称那是涉讼房屋的物管费，跟麦庆龙没关系，房子是青云修理厂的。李雪英在2016年11月9日的《询问笔录》中陈述其于1988年至1999年在青云修理厂处工作，青云修理厂的广州办事处设在涉讼房屋内，但涉讼房屋的购买情况其并不清楚。经质证，青云修理厂对上述《询问笔录》的真实性、合法性、关联性均无异议；麦庆龙对上述《询问笔录》的真实性无异议，但认为无法证明青云修理厂主张。一审诉讼中，麦庆龙确认涉讼房屋一直由青云修理厂使用至今，相应的水电费、物业管理费也是由青云修理厂交纳，其之所以将涉讼房屋无偿交由青云修理厂使用是因为双方存在贸易往来。青云修理厂则称，其一直未要求麦庆龙办理涉讼房屋的过户手续，是因为涉讼房屋的房产证一直未能办妥，待办妥后，青云修理厂发现其仅凭相关资料不能领取到房产证，只有麦庆龙本人才能领取，但青云修理厂此后已无法联系到麦庆龙。一审法院认为：根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。上述规定为物权公示原则，麦庆龙作为涉讼房屋的登记产权人，其物权登记信息具有公示、公信效力。由于不动产登记簿为国家行政机关颁发的公文证书，具有当然的高度的证明力，当事人主张其为不动产真实权利人的，应当提供证据予以证明，而且所举证据应当达到高度可能性的证明标准，否则不足以推翻不动产登记簿的登记内容。本案中，青云修理厂主张涉讼房屋系其委托麦庆龙所购买、涉讼房屋产权应当归其所有，应由青云修理厂就其主张进行举证，否则承担举证不能的法律后果。首先，青云修理厂称麦庆龙系受其委托购买涉讼房屋，但未能提交证据证明青云修理厂、麦庆龙之间存在代购涉讼房屋的约定，青云修理厂提交的显示由锦龙贸易公司出具的《告知函》中虽称青云修理厂委托麦庆龙代购涉讼房屋，但麦庆龙对该《告知函》的真实性并不认可，青云修理厂虽提供了江西省公安司法鉴定中心的鉴定报告，但该报告仅仅针对《告知函》与作为样本的关于合作经营的协议书上的公章是否同一印章形成进行鉴定，并不能因此就认定《告知函》上公章的真实性；且即使该《告知函》确系锦龙贸易公司出具，锦龙贸易公司与麦庆龙系独立主体，亦无权代麦庆龙认可相关事宜，《告知函》上所提及的内容亦不能对麦庆龙产生法律效力。其次，青云修理厂称其已向麦庆龙支付了涉讼房屋的购房款，但青云修理厂提交的《收据》中麦庆龙仅是确认收到江西南昌青云汽车配件款现金人民币120万元，并未注明麦庆龙确认收到青云修理厂支付的涉讼房屋购房款，而青云修理厂提交的《对账单》则无任何单位或个人的签章确认，其总金额亦与《收据》所注明的总金额存在差异，故在麦庆龙对其真实性不予确认的情况下，一审法院不予采信。最后，涉讼房屋已登记至麦庆龙名下，且由麦庆龙持有涉讼房屋的房产证多年，青云修理厂一直未就此提出异议，而麦庆龙作为涉讼房屋的所有权人，依法享有涉讼房屋占有、使用、收益和处分的权利，亦包括将涉讼房屋无偿交由青云修理厂使用，故青云修理厂仅以其使用涉讼房屋多年并交纳了涉讼房屋的水电杂费为由主张其为涉讼房屋的真实产权人，依据不足。至于青云修理厂申请证人骆某、张某、袁某出庭作证，并申请一审法院向江西省公安厅经济犯罪侦查总队调取证人张某、骆某及李雪英三人就涉讼房屋购买情况所作的《询问笔录》，因证人骆某、张某、袁某均曾为青云修理厂的员工，与青云修理厂存在利害关系，且三证人的证言亦无其他证据佐证；而李雪英在《询问笔录》中也仅是表示涉讼房屋曾用作青云修理厂在广州的办事处，但其并不清楚涉讼房屋的购买情况，故上述证人证言亦不足以证实麦庆龙系受青云修理厂委托购买涉讼房屋，且青云修理厂已向麦庆龙支付了涉讼房屋的购房款。综上所述，青云修理厂主张涉讼房屋系其委托麦庆龙所购买、涉讼房屋产权应当归其所有的依据不足，其所提供的证据并不足以推翻涉讼房屋不动产登记簿的登记，故其请求确认涉讼房屋归其所有、麦庆龙将涉讼房屋登记过户至其名下均缺乏依据，一审法院均不予支持。因上述诉请被驳回，故对于青云修理厂关于代为垫付借款凃销抵押的诉请，一审法院亦不予支持。为此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2019年10月21日作出判决：驳回原告南昌市青山湖区青云进口汽车修理厂的诉讼请求。一审案件受理费16040元、保全费5000元，均由原告南昌市青山湖区青云进口汽车修理厂负担。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对青云修理厂的上诉请求与麦庆龙、卢敏燕的答辩意见，分析如下：青云修理厂提交的《告知函》记载，“致青云公司刘建国先生，您公司委托麦庆龙先生代购的广州办事处（侨乐新村）房产事宜，本公司收到的购房款已调剂为港币，由麦庆龙先生支付给侨乐地产商。请持麦庆龙先生签署的购房合约、委托书、发票和身份证复印件等，自行到侨乐地产公司办理相关手续”。对该《告知函》上加盖麦庆龙原成立锦龙贸易公司的真实公章，麦庆龙未作合理解释，而该《告知函》记载的内容可印证青云修理厂现主张该修理厂此前委托麦庆龙代购涉讼房屋事实。青云修理厂提交的对账单显示该修理厂1990年8月以汽车配件款291595元作为代购广州办事处的款项与当时涉讼房屋价值大体一致，而麦庆龙购买涉讼房屋的时间确为1990年7、8月间。更重要的是涉讼房屋于1990年9月收楼之后一直由青云修理厂的人员居住至今，麦庆龙近三十年都未提出异议。麦庆龙对此虽解释双方还有其他纠纷未处理完毕，将涉讼房屋交付给青云修理厂使用未放在心上，但在麦庆龙未举证证明双方仍存在其他纠纷的情况下，本院不予采信。综上，考虑90年代对外经贸往来的历史情况及该年代购买侨乐公司开发涉讼房产项目的背景，本案青云修理厂主张涉讼房屋是由其委托麦庆龙以香港人身份及港币代为购买的事实可以合理采信。因本案为房屋物权纠纷，麦庆龙提出青云修理厂对涉讼房屋主张权利超过最长诉讼时效依法无据，本院不予采纳。根据查明事实，涉讼房屋因麦庆龙向卢敏燕借款100万元而设立有抵押，鉴于卢敏燕确认其对青云修理厂要求代麦庆龙先向其偿还该100万元及利息不持异议，且同意在代偿后协助办理涂销涉讼房屋的抵押手续，本院对青云修理厂该项诉求予以照准。因涉讼房屋涂销抵押后，不存在过户障碍，故青云修理厂要求麦庆龙将产权过户登记至青云修理厂名下合理合法，本院予以支持。青云修理厂代偿后，麦庆龙应返还该青云修理厂代其偿还卢敏燕的本金与利息。综上所述，青云修理厂的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：一、撤销广东省广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初27697号民事判决；二、、南昌市青山湖区青云进口汽车修理厂于本判决生效后10日内代麦庆龙向卢敏燕偿还100万元及利息（该利息以100万元为本金，自2016年9月24日至2019年8月19日，按月利率2%标准计算；从2019年8月20日至还清款项之日止，则按全国银行间同业拆借中心公布的同期一年贷款市场报价利率标准计算）。三、卢敏燕于收到南昌市青山湖区青云进口汽车修理厂履行第三判项义务的款项后10日内协助南昌市青山湖区青云进口汽车修理厂办理广州市天河区沙太公路侨乐街10号401房的抵押涂销手续。四、麦庆龙于广州市天河区沙太公路侨乐街10号401房的抵押涂销手续办理完毕后10日内协助南昌市青山湖区青云进口汽车修理厂办理该房屋过户登记至南昌市青山湖区青云进口汽车修理厂名下手续，并向南昌市青山湖区青云进口汽车修理厂偿还上述第三判项确定的本金与利息。一审案件受理费16040元，保全费5000元，由麦庆龙负担；二审案件受理费16040元，由麦庆龙负担16040元。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  何 佐审判员  闫 娜二〇二〇年四月三十日书记员  颜旭怀徐毅敏