广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终2600号上诉人（原审被告）：广州市友田房地产开发有限公司，住所地:广州市花都区狮岭镇狮岭大道东13号901-906房。法定代表人：曾玉芬，该公司执行董事、总经理。委托诉讼代理人：邝晓君，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶锦彦，北京市盈科（广州）律师事务所实习人员。被上诉人（原审原告）:李帮四,男,1973年6月8日出生,汉族,住湖南省临武县。上诉人广州市友田房地产开发有限公司(下简称友田公司)因与被上诉人李帮四商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初2425号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。友田公司上诉请求判令：撤销（2019）粤0114民初2425号民事判决书，判决驳回李帮四的全部诉讼请求。事实与理由如下：涉案房屋系李帮四通过向广州住房公积金管理中心办理借款的方式购买，但由于李帮四未按期归还公积金中心的借款，断供，导致公积金中心对其提起诉讼。公积金中心将李帮四及友田公司诉至天河区人民法院，请求法院判决解除其与李帮四之间的借款合同，要求李帮四清偿借款本息，对涉案房产处置款优先受偿，并要求友田公司承担连带清偿责任。天河法院于2020年3月3日作出（2019）粤0106民初37898号判决书，判令友田公司对李帮四所涉债务承担连带清偿责任。因此，李帮四在约定交楼届满期前后均存在逾期付款的违约责任，根据双方签订的补充协议第五条第四款，友田公司有权顺延交楼至李帮四付清应付款项之日，并且不视为友田公司违约，且该责任由李帮四自行承担。因李帮四个人过错导致解除借款抵押合同，友田公司也被判令承担相关责任，并且该案已冻结了友田公司40多万的款项，同时李帮四涉及多起诉讼纠纷，已被列入失信被执行人名单，已无能力偿还款项。友田公司被查封冻结的40多万元面临被直接划扣执行的困境，因此友田公司有权中止顺延向其交付涉案房屋，直到李帮四付清款项为止。根据《广东省高级人民法院印发关于审理商品房屋买卖合同纠纷案件的指引》36条，买受人请求出卖人交付房屋，出卖人以买受人未履行付款义务抗辩的，人民法院可以做出在买受人依合同约定支付款项时才交付房屋的意见。因此友田公司的上诉请求应当依法依合同予以支持。另外，友田公司在此前已经发出三次收楼通知，李帮四均未来办理收楼手续，且因为涉案房屋可能也因为多宗纠纷而被执行拍卖，对于李帮四而言是否收楼并没有任何的使用意义，其没有任何损失。一审判决友田公司逾期交房并承担违约责任，属于事实认定有误，法律适用错误，请求撤销一审判决，驳回李帮四的全部诉讼请求。李帮四经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也未向本院提交答辩意见。李帮四于2019年2月18日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、友田公司向李帮四支付逾期交楼违约金暂计5000元（以总房款560000元为基数，按每日0.05%的标准，从2019年1月1日起计至房屋符合交楼条件，并实际交付给李帮四之日止）；2、友田公司承担本案诉讼费用。原审法院经审理查明：友田公司是广州市花都区某某路15号友田朗逸雅居项目的开发商，在向李帮四出售涉案房屋时已取得行政部门核发的商品房预售许可证。2016年6月22日，李帮四（乙方、买方）与友田公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，约定乙方向甲方购买位于广州市花都区某某路15号友田朗逸雅居XX房，房屋用途为住宅，建筑面积95.78平方米，总金额560000元。合同第十二条交房条件约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付约定：甲方应当在2018年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。第十四条延期交房的违约责任约定：甲方如未能按合同规定的期限交房，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日的，甲方应在本合同第十三条约定的交楼日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过90日的，乙方有权单方面解除合同，乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应在合同第十三条约定的交楼日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向原告支付违约金。第十五条房屋交付时的有关资料约定：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。乙方应当向甲方提供交存首期物业专项维修资金有效凭证的复印件，并提供原件核对。第十六条交付时的验收第一款约定：乙方（李帮四）应在收到收楼通知书之日起15日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起15日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接受该商品房。合同签订后，李帮四按约定向友田公司支付了全部购房款。友田公司于2016年6月12日与广州市源峰自来水有限公司签订城市供用水合同，2016年12月28日取得自来水安装工程竣工、验收报告书；2017年6月29日，取得管道燃气工程施工质量保证书及竣工报告；2017年8月8日，友田公司与广州供电局有限公司花都供电局签订公用电房协议，2017年11月28日，取得客户受电工程竣工检验意见书；2017年9月30日，取得建设项目环境保护验收的意见；2017年11月16日，取得人防工程专项竣工验收备案意见书；2018年4月18日取得住宅质量保证书、住宅使用说明书；2018年4月27日取得涉案房屋所在项目的建筑工程竣工验收报告；2018年5月29日，取得建设工程消防验收意见书；2018年8月31日，友田公司的通邮申请可予通邮。2019年7月22日，广州市规划和自然资源局就广州市花都区某某路15号住宅楼自编B、C、E栋合法穗规划资源核实[2019]1202号《建设工程规划条件核实意见书》，确认该项目取得广州市花都区住房和城乡建设局核发的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。另查，友田公司于2003年12月30日取得友田朗逸雅居工程项目所在地块的《国有土地使用证》（国有土地使用证上登记的土地使用权面积为31967.96平方米），2007年12月5日取得建设用地规划许可证，2009年6月25日取得建设工程规划许可证。同年，友田公司因涉案地块东北角已被村民建房，向规划部门申请调整建筑设计方案，将东北角地块的设计变更为绿地。2009年11月10日广州市城市规划局出具《关于要求调整建筑设计的复函》，同意友田公司调整该项目建筑设计方案。2010年底开始项目工程施工。2014年，友田公司向规划部门申请对涉案项目地下室设计方案进行调整，2014年5月20日，广州市规划局出具《关于调整建设工程规划许可证的复函》，同意友田公司的申请。为查明涉案地块东北角已建10栋农房未被拆除的原因，原审法院向广州市花都区城市管理和综合执法局（以下简称城管局）发函查询相关情况，城管局复函及附件表明：友田公司在取得涉案地块国有土地使用证及建设用地规划许可证后，2009年3月24日狮岭镇房地产综合开发公司（以下简称狮岭公司）将涉案地块中宝峰路东、流溪河南土地4.243亩的土地款763740元退还友田公司。狮岭公司表示由于部分村民不同意，所以上述4.243亩土地未被征用。也就是说，友田公司在取得涉案地块国有土地使用证后，曾在2009年发生收回部分退地款的情形。而涉案地块中宝峰路东、流溪河南土地4.243亩的土地原属合成村的集体土地，该村村民在2007年开始陆续在上述地块建设了10栋农房，至友田公司在2010年开始项目工程施工时，该10栋农房早已建成。广州市花都区国土资源和规划局关于涉案友田朗逸雅居未能通过规划验收问题向广东电视台作出的情况说明也反映了友田公司在2009年将东北角约2800平方米用地退回合成村，退地后未向国土规划部门申请变更用地权属红线，在未告知退地的情况下，于2012年与国土部门按最终批复的修建性详细及《建设工程规划许可证》（即按未变更的权属红线）签订了《国有建设用地使用权出让合同变更协议》。友田公司于2018年11月向其咨询办理该项目的规划验收手续，经检查，发现该项目用地范围内东北角原规划为小区公共绿地的地块已经建设了10栋未经规划许可的农房。因该项目存在违法建设未经处理及公共绿地未按规划实施的情形，故该项目未能通过规划验收。该情况说明并提出了两个解决方案。友田公司对城管局的复函及国规局的情况说明均表示异议，认为复函及情况说明均与事实不符，其不存在退地的情形，涉案地块东北角约2800平方米即10栋农房所占用的土地一直为其合法享有使用权。但友田公司对其于2009年3月24日向狮岭公司出具的收据凭证（收到狮岭公司退回宝峰路东、流溪河南4.243亩的土地款763740元）的真实性予以确认，但认为其收到的该款项只是狮岭公司不能将涉案地块无瑕疵移交所作的补偿，收据凭证的内容是其按照狮岭公司的要求所写。2019年1月14日，友田公司向李帮四邮寄收楼通知书，通知书的主要内容为：你认购的房屋已经竣工验收合格，并取得《建设工程竣工验收报告》，现已达到预定可使用状态，目前已进入办理收楼入住手续阶段，请你在收到本通知之日起十五个日历天内办理收楼手续，若在收到通知之日起十五个日历日内仍未办理相关收楼手续，将视为你同意收楼并接受物业的现状，由此产生的一切法律风险由你自行承担。李帮四收到收楼通知后以涉案房屋不具备交付条件为由拒绝收楼。2019年8月1日，友田公司根据原告提供的通讯地址向李帮四邮寄《通知书》、通知，告知通过规划验收即完成竣工验收备案的情况，并通知李帮四在收到通知之日起七个日历天内办理收楼手续，该邮件已于次日由本人收。原审法院认为，李帮四与友田公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方应依约履行合同义务。李帮四作为买受人依约支付了全部购房款，友田公司作为出卖人应按合同约定向李帮四交付房屋，且友田公司交付的房屋必须符合合同约定的交付条件。依据双方在《广州市商品房买卖合同（预售）》中的约定，友田公司需在2018年12月31日前将符合交付条件的房屋交付给李帮四，交付条件包括取得《建设工程规划验收合格证》，直至2019年7月30日，涉案房屋所属项目通过规划验收，友田公司才就该项目取得《竣工验收备案表》，故本院认定友田公司构成逾期交房。鉴于友田公司于2019年7月30日已就涉案项目取得竣工验收备案表，故涉案房屋自此已具备交付条件，而友田公司亦在2019年8月1日通知李帮四办理收楼手续，该通知已于2019年8月2日送达李帮四，依据双方在《广州市商品房买卖合同（预售）》中的约定，友田公司应付的延期交房违约金应计至李帮四收到通知之日起算十五日届满之日即2019年8月17日止。友田公司以涉案项目未能通过规划验收系因涉案地块东北角存在违章农房建筑所致，而该事件系不可抗力为由，抗辩其无需承担违约责任，但依据已查明的事实，在双方签订《广州市商品房买卖合同（预售）》之前，涉案地块东北角即已存在农房建筑，且该事实对涉案项目开发建筑所可能造成的不利影响不属于不能避免及不能克服的客观情况，故友田公司据此主张免责缺乏法律依据，原审法院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款及第二款规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”；《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出裁决”。本案中，双方在合同中明确约定，在友田公司逾期交楼的情况下，应按总房价款每日万分之五的标准向李帮四支付延期交房违约金。友田公司抗辩称该违约金标准过高，要求予以调整，对此，原审法院认为：其一，从双方履约情况及友田公司的过错程度来看，虽然涉案地块东北角存在农房建筑的事实不能成为免除友田公司违约责任的正当理由，但该事实客观上对友田公司向李帮四履行交付义务造成了一定的不利影响，而该不利影响并非单凭友田公司单方行为即可消除，且从现有证据可以反映，友田公司也已积极采取措施进行应对，在一定程度上也促成了涉案房屋所属项目通过规划验收达到交付条件，即涉案房屋未能在约定期限内交付并非友田公司恶意违约所致；其二，从李帮四的损失来看，因涉案房屋未能交付导致李帮四所遭受的损失主要表现为无法对涉案房屋行使使用收益权，该损失可参照租金收益进行考量，而依据《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的逾期交房违约金标准计算的违约金数额已超过7800元，应已超出涉案房屋所可能获取的租金收益。因此，本院酌情调整违约金为以总房款每日0.02%标准计算。经核算，友田公司应支付的逾期交楼违约金为25648元（560000元×0.02%×229天）。为此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：一、广州市友田房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向李帮四支付逾期交房违约金25648元。二、驳回李帮四的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1403元，由广州市友田房地产开发有限公司负担。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院二审另查明：2019年7月22日，广州市规划和自然资源局就广州市花都区某某路15号住宅楼自编B、C、E栋作出穗规划资源核实[2019]1202号《建设工程规划条件核实意见书》，确认该项目建设工程符合城乡规划要求。2019年7月30日，友田公司就该项目取得广州市花都区住房和城乡建设局核发的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。本院再查明：友田公司与李帮四签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七《本合同补充协议》第五条第4项约定：如乙方在甲方交楼期限届满后仍存有逾期付款行为的，甲方有权顺延交楼期限至乙方付清应支付的购房款项之日且不视为甲方违约，乙方应支付因逾期付款导致延期交楼所产生的物业管理费及滞纳金。2020年3月3日，广州市天河区人民法院就原告广州住房公积金管理中心诉被告李帮四、广州友田房地产开发有限公司及第三人中国工商银行股份有限公司广州市绿色金融改革创新试验区花都分行金融借款合同纠纷一案作出（2019）粤0106民初37898号民事判决书，该判决中查明：“2016年8月26日，原告（委托贷款人）、被告李帮四（借款人、抵押人）、被告友田房地产公司（保证人）及第三人（受托贷款人）共同签订《住房公积金抵押借款合同》，约定借款人借款用于购买花都区某某路15号2栋1梯（友田朗逸雅居2栋1梯）602房（不动产登记证明地址坐落于友田朗逸雅居友田朗逸雅居XX方）（以及简称“涉案房屋”），借款金额448000元，借款期限20年，贷款利率按中国人民银行公布的同期同档次住房公积金贷款利率，即月利率2.7083%……保证人对借款人应付未付款项（包括受托贷款人根据合同约定宣布提前到期的款项）承担担保责任；借款人应偿还的利息、罚息增加的，对增加部分，保证人也承担连带保证责任；保证期间为主债务履行起届满之日起2年等……2016年12月27日，第三人依约向被告李帮四发放了贷款448000元。截至2019年12月30日，被告李帮四共拖欠借款416535.42元及利息14363.89元、罚息828.85元……”。广州市天河区人民法院基于已查明事实判决：解除《住房公积金抵押借款合同》，李帮四清偿所欠借款本息及费用，友田公司对李帮四所负债务承担连带清偿责任，其承责后，有权向李帮四追偿，等。本案庭询过程中，友田公司称（2019）粤0106民初37898号案中，友田公司已被采取财产保全措施，被冻结银行存款432348.58元。另，友田公司确认其已收到李帮四支付的首付款112000元，并于2016年12月27日收到银行发放的贷款448000元。本案审理过程中，友田公司认为本案审理结果需以（2019）粤0106民初37898号的处理结果为依据，向本院申请终止本案的审理，并申请调查涉案房屋的内档档案。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：本案中，友田公司应否向李帮四支付逾期交房违约金。李帮四与友田公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。已查明事实表明，截至2016年12月27日，李帮四已向友田公司履行了《广州市商品房买卖合同（预售）》项下的全部付款义务，友田公司关于李帮四未付清购房款的主张不能成立。友田公司与李帮四、广州住房公积金管理中心等签订《住房公积金抵押借款合同》，各方当事人之间所构成的借款合同关系是本案的房屋买卖合同关系之外的另一独立的法律关系，友田公司基于其在借款合同关系中的保证人身份而承担保证责任，并不能成为其对抗李帮四要求按期交房的权利主张的理由，亦不属于《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七《本合同补充协议》第五条第4项约定购房人未付清房款情形。友田公司未能依照合同约定期限向李帮四交付房屋，即构成违约，原审法院判决友田公司向李帮四支付逾期交房违约金，合法有据，应予维持。本案不存在中止审理的法定情形，涉案房屋的内档档案亦与本案待证事实无关联，故对于友田公司的申请，本院不予准许。综上所述，上诉人友田公司的上诉请求与理由不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费441.2元，由广州市友田房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵琦铭审判员  黄春成审判员  柳玮玮二〇二〇年四月二十七日法官助理张敏娟书记员郭蔚琳