湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂05民终77号上诉人（原审被告）：高长松，男，汉族，1985年1月7日出生，住湖北省长阳土家族自治县。委托诉讼代理人：冯自勇，男，汉族，1987年9月1日出生，住湖北省宜昌市夷陵区。系高长松亲属，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：宜昌市易中物流有限责任公司，统一社会信用代码9142050078094574IR，住所地中国（湖北）自贸区宜昌片区发展大道69号。法定代表人：陈敏华，该公司董事长。委托诉讼代理人：宋莲英，女，该公司员工。一般授权代理。委托诉讼代理人：张萌，男，该公司员工。一般授权代理。上诉人高长松因与被上诉人宜昌市易中物流有限责任公司（以下简称易中物流）房屋租赁合同纠纷一案，因不服湖北省宜昌市西陵区人民法院（2019）鄂0502民初750号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人高长松的委托诉讼代理人冯自勇，被上诉人易中物流的委托诉讼代理人宋莲英、张萌到庭参加诉讼。由于疫情原因，本案扣除审理期限为2020年1月23日至2020年3月29日。本案现已审理终结。高长松上诉请求：一、撤销并改判一审判决第二条、第三条判决，改判截止日为2019年1月22日（合同解除日期），并以2019年1月22为基数算取租金和违约金（共3个月，4199.6×3=12598.8元，违约金1016.74元，合计13615.54元）。2、易中物流对高长松的招租失约行为，请求二审法院判决易中物流将自2018年1月1日至2019年1月22日合计387天房屋租金（招租易中物流承诺2017年当年投建，直至2019年1月22日合同解除仍未动工)和日6‰的房屋违约金共计9751元支付高长松(4537×6‰×387=10534.9元，按照易中物流给高长松的违约金标准）。3、诉讼费由易中物流承担。事实和理由：1、高长松于2018年8月10日缴清2018年4月16日至2018年10月15日两个季度的租金和违约金。案涉商铺在3楼地段偏僻，站在1楼根本看不到3楼的存在，当初选择在此是因为易中物流的承诺。但高长松在此营业期间，易中物流并未按照承诺修建客户休闲咖啡馆做到客户引流，同时也并没有在3楼举办活动。因此，高长松—直未缴纳第四季度的房屋租金。易中物流仅在合同中保护自己的权益、未履行自己的责任，一审在判决书中并没有对此种行为作出判决，有失公平！2、因高长松未缴纳2018年10月16日之后的房屋租金，11月初易中物流拒绝给高长松充电费，导致本因地段和大环境而造成不景气的生意更加惨淡。房屋租金与商业用电是两个不同的业主主体，易中物流不应停电导致高长松无法正常经营，试问高长松不能盈利，何来钱交租金！3、2019年1月22日，易中物流发出《解除租赁合同》。高长松电话中同意解除合同，之后高长松请人拆除店铺，遭到易中物流拒绝!1月23日，高长松安排店员递交退店申请，但后易中物流拒绝签高长松方。那么房屋租金以及违约金截止日应该到2019年1月22日。易中物流没有理由借故拖延至2019年4月15日。4、自2019年年后，高长松又来拆店，期间又遭到易中物流阻止。自年后高长松一直没有开门营业，故而高长松同意解除合同，同意腾退商铺，同意缴纳2018年10月16日至2019年1月22日房租（但要协商），因易中物流原因导致一审开庭（2019年4月15日）都未能拆除，这期间产生的房屋租金和违约金易中物流是不应当收取的。易中物流辩称，高长松要求的改判一审的判决租金的问题。我们合同明确规定，租金都是先付后用，但是高长松一直未对我公司支付租金，一审判决之后仍未支付，一审判决明确判令高长松截止2019年4月15日的租金及占用费算至25198元，并从2019年4月16日起按每月4199.6元的租金标准支付占用费至商铺腾退之日止。高长松在我公司办理退场手续文件有签字，是截止到2019年5月5日。合同明确规定要支付租金，我公司是明确按合同来执行。易中物流向一审法院起诉请求：1、解除易中物流与高长松于2017年2月19日签订的《商铺租赁合同》；2、高长松腾退其承租易中物流的商铺；3、高长松向易中物流支付拖欠的商铺租金25198元（截止到2019年4月15日），并自2018年10月16日起至2019年1月15日止以12599元为基数，2019年1月16日至2019年4月15日以25198元为基数，按日0.6‰的标准向易中物流支付违约金；4、高长松向易中物流支付房屋占用费，计算标准：自2019年4月16日起至高长松腾退房屋之日止，按每月租金三倍（即12599元）的标准支付房屋占用费；5、诉讼费由高长松承担。一审法院认定事实：2017年2月19日，易中物流（出租方、甲方）与高长松（承租方、乙方）签订《易陶馆商铺租房合同》约定，甲方将易陶馆D栋000319号商铺（119.99平方米）出租给乙方，租赁期限为三年，自2017年4月16日至2020年4月15日，租金为每月4199.6元，第一年租金交半年用一年，即2017年4月16日前一次性支付三个月后，享受减免第一次3个月的优惠，第二次在2017年10月16日前支付另外3个月租金后甲方给予免除后三个月租金的优惠；第二至第三年租金按季度支付，每季度的第一月5号前付清当季租金；签订合同时，乙方向甲方缴纳定金1万元，房屋交接后，定金转化为履约保证金，合同到期，乙方按要求交回商铺及相关设施并结清所有账款后，甲方不计利息退给乙方；乙方未按时向甲方交纳租金，每逾期一天，承担当期应缴总金额3‰的违约金，逾期30天，甲方有权采取停水停电措施，逾期90天，甲方有权解除合同，收回商铺使用权，押金不予退还，并有权要求乙方支付从解除合同之日起3个月租金标准的违约金及乙方实际发生应缴纳的费用；合同解除或终止后，乙方应当及时腾退商铺并交还甲方，乙方迟延腾退的，应当按合同约定租金标准的三倍支付房屋占用费。合同签订后，易中物流向高长松交付了出租房屋，高长松支付了装修押金3000元、履约保证金1万元。2018年7月24日，易中物流向高长松发出《解除租赁合同通知函》：截止2018年4月16日止，高长松就应该支付2018年4月16日至2018年7月16日季度租金总计12599元，经多次催收，高长松一直未能及时支付，鉴于前述违约行为，易中物流决定自即日起解除双方的租赁合同。高长松于当日收到了该《解除租赁合同通知函》。之后高长松向易中物流缴纳了自2018年4月16日至2018年10月15日两个季度的租金，继续使用承租的商铺。因高长松迟延交租，2019年1月22日，易中物流再次向高长松发出《解除租赁合同通知函》，并通过工作人员的微信向高长松进行了通知。高长松收到通知后，表示同意解约。但在办理腾退商铺的事宜中，因高长松本人不在宜昌，易中物流要求高长松授权工作人员且交齐租金后方能办理腾退，双方未能达成一致意见，故该商铺至今未能腾退，高长松亦未再支付租金，截止2019年4月15日共拖欠租金25198元。一审法院认为，易中物流、高长松签订的《易陶馆商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且未违背法律强制性规定，应依法确认该合同的效力。关于合同解除，关于合同解除，2019年1月22日，易中物流向高长松发出《解除租赁合同通知函》，并通过工作人员的微信向高长松进行了通知。双方之间的合同自该《解除租赁合同通知函》到达高长松时即2019年1月22日即已解除。易中物流无需再向法院请求判令解除合同。高长松迟延支付租金，应承担违约责任。易中物流所提腾退商铺、支付租金的诉讼请求，符合合同约定，应予以支持。易中物流主动将违约金的标准予以调减至日万分之六，该标准未超出法律规定的上限，应予以支持，自2018年10月16日至2019年1月15日的违约金为687.91元（12599元×0.6‰×91天），自2019年1月16日至2019年4月15日的违约金为1345.57元（25198元×0.6‰×89天），违约金共计2033.48元。合同解除后，高长松仍占用商铺，应按租金标准继续支付商铺占用费。关于高长松所述商铺未能腾退的原因在于易中物流的抗辩意见，由于易中物流要求高长松授权工作人员办理腾退事宜是合理要求，商铺未腾退的原因不能以此为由而归责于易中物流，故其抗辩意见应不予采纳。另，高长松交纳的装修押金3000元和履约保证金1万元，易中物流应予以退还。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、高长松于本判决生效后十日内向宜昌市易中物流有限责任公司腾退位于易陶馆D栋3楼的000319号商铺。二、高长松向宜昌市易中物流有限责任公司支付截止2019年4月15日的租金（含占用费）25198元，并从2019年4月16日起按每月4199.6元的租金标准支付占用费至商铺腾退之日止。三、高长松支付宜昌市易中物流有限责任公司迟延给付租金的违约金2033.48元。上列应付款项，可从高长松交纳的装修押金3000元和履约保证金1万元中予以抵扣。四、驳回宜昌市易中物流有限责任公司所提其他诉讼请求。一审案件受理费215元，由高长松负担，于履行上述判项时一并直接给付宜昌市易中物流有限责任公司。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，并已在卷佐证。二审审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，一、关于高长松向易中物流支付房屋租金及占用费、违约金的截至时间。2019年1月22日易中物流向高长松再次发出《解除租赁合同通知函》，2019年1月23日高长松向易中物流递交《申请书》请求退场，但其自称由于本人在外地，不能亲自办理。而易中物流要求代办人员出具相应委托授权手续后才能代为腾退房屋，属于代为办理腾退事项的合理要求，而高长松既未自行出面办理，也未向易中物流出具相关委托授权手续，因此一直未能将案涉房屋腾退给易中物流，因此造成的损失系高长松自身原因所致，相应的房屋占用费与违约金也应由高长松承担，一审对此认定无误。高长松抗辩称，“易中物流并未按照承诺修建客户休闲咖啡馆做到客户引流，同时也并没有在3楼举办活动”，“易中物流对高长松商铺停电”。但在本案中对此仅有陈述，未提供证据足以予以证明，应承担举证不利的责任。二、高长松上诉请求中的第二项实际上是在二审中对原审原告易中物流提起的反诉，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条规定：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。”由于易中物流在二审庭审中已明确表示不同意就此进行调解，高长松应另行起诉。综上所述，高长松的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费430元，由高长松负担。本判决为终审判决。审判长 杨 昊审判员 王瑞菊审判员 肖小月二〇二〇年四月十五日书记员 余 丹