山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终1354号上诉人（原审原告）：张大海，男，1963年4月4日出生，汉族，住济南市。上诉人（原审原告）：李清豹，男，1971年6月19日出生，汉族，住邯郸市临漳县。以上两上诉人委托诉讼代理人：赵军，山东地维律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李峰，男，1971年4月29日出生，汉族，住山东省肥城市。委托诉讼代理人：任秀粉，北京市君致(济南)律师事务所律师。委托诉讼代理人：于淼，北京市君致(济南)律师事务所律师。上诉人张大海、李敛因与被上诉人李峰房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院(2019)鲁0104民初6552号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张大海、李敛上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判支持张大海、李敛一审的诉讼请求；2、一、二审的诉讼费由李峰承担。事实和理由：一、一审判决认为，对于违约金的支付问题，合同中没有明确约定，且双方系因装修期间，张大海，李敛对楼梯拆除或改造引发的，李峰停水停电行为合同中未注明是违约行为，故要求李峰支付违约金，证据不足，一审法院不予支持。张大海、李敛认为，以上认定完全是错误的。1、张大海、李敛只是拟对涉案房屋的楼梯进行装修，而不是拆除。在双方另案的诉讼中，(2018)鲁01民终7740号民事判决书对涉案楼梯的装修已进行了认定：即李峰没有证据证实张大海、李敛装修楼梯违反合同约定。2、违约金的支付问题在双方的合同中有明确约定，而非是一审认定的没有明确约定。合同第9条第二项：甲乙双方均履行上述约定事宜，若一方违约，向另一方支付违约金，违约金为六个月的房屋租金。以上条款中的均履行上述约定事宜，指的是双方均需全面履行各自的合同义务。李峰对张大海、李敛租赁的商铺断电断水，致使张大海、李敛长期不能使用房屋违反了合同义务，显然是违约行为。因此，一审以合同中未注明断电断水行为是违约行为，进而认定李峰的断电断水行为不构成违约，显然是错误的。对毛坯房进行装修是经营的组成部分，在装修期间李峰断电断水，已经干涉了张大海、李敛使用房屋进行经营。3、上述提及的济南中院终审判决认为：在张大海，李敛已经支付租金的合同履行期限内，阻止张大海，李敛对涉案房屋进行装修，并要求物业对涉案房屋停水停电，李峰已经以实际行为，停止履行其向张大海，李敛出租房屋的合同义务。以上终审判决已经认定李峰的停电停水行为属于不履行合同义务，属于违约行为。因此，一审关于停水停电行为不构成违约，与这一终审判决抵触。据上所述，一审关于违约金的认定属于故意曲解合同内容，同时，在张大海、李敛已经提交以上终审判决书的情况下，一审选择无视，仍明显作出与之抵触的判决，实属枉法裁判。二、关于张大海、李敛请求的租期顺延的问题。一审判决认为，张大海，李敛停止交纳房租与李峰停水停电的行为造成了合同不能顺利履行。张大海，李敛要求顺延租期，应为变更合同内容，因李峰不同意顺延，应视为未协商一致，故合同内容不应变更，张大海、李敛顺延租期的请求不符合法律规定，一审法院不予支持。张大海、李敛认为，以上认定也完全是错误的。1、双方的合同不能顺利履行，是因李峰断电断水的违约行为引起的，在断电断水期间不交付租金是合法行为。对此，上述济南中院的终审判决已经作出认定。因此，合同不能履行的责任完全在李峰一方。2、李峰断水停电的时间为26个月零12天，这期间张大海、李敛不能使用涉案房屋，如将此期间也计入租期，张大海、李敛实际使用房屋的时间变为不足十年，违反了双方十二年租期的约定，只有租期顺延才符合十二年租期的约定。按双方合同第三条的约定，租金标准和租期相关联，分为三档，第二档，第三档是递增租金标准。在张大海、李敛26个月不能使用房屋的情况下，如租期不顺延，第二档，第三档的递增租金也将提前26个月适用，这也违反了双方约定的第二档，第三档租金标准的交费年限，同时提前26个月适用递增租金标准，对张大海、李敛显然是不公平的。法律应维护守约方张大海、李敛的合法权益，而不能让违约方的李峰因违约而获利，提前26个月得到递增租金。3、以上提及的终审判决认定：停水停电期间，张大海、李敛有权拒绝交纳租金，直至张大海、李敛可以按合同约定实际使用房屋。这一认定，实际上也认定了停水停电期间不能计入租期，实际使用房屋的时间才能计入租期。4、根据合同法解释(二)的有关规定，根据法律的公平原则，张大海、李敛主张的停水停电期间不能计入租期，顺延租期的请求，理应得到支持。据上所述，一审关于张大海、李敛租期顺延请求的裁判，在认定事实和适用法律上都是错误的，使得李峰因违约而获利，侵害了守约方张大海、李敛的合法权益，司法不公。综上所述，请求法院纠正一审错判，维护法律的公平，正义，维护张大海、李敛的合法权益。李峰辩称,一、关于李峰是否违约问题。1、事实方面。张大海、李敛先拆除楼梯在先，虽然其在后来辩称是“装修”，在(2018)鲁01民终7740号判决书第5页，法院曾到现场查看，张大海、李敛涉案房屋已经对楼梯进行了装修和“改造”，而且法院查看时已经是张大海、李敛修复后的状态，张大海、李敛在一审时出庭的证人也称“房东李峰前来制止装修，要不停工的话，就到物业把水电停了”，由此可见，李峰发现张大海、李敛未告知即对楼梯进行改造，当场进行制止无果后请求物业帮助。限于李峰的专业知识，很难判断出楼梯不属于房屋的“主体结构”，而在常人看来，价值一两万元的楼梯肯定是属于房屋的主体结构的，在经法院告知后方知不属于主体结构。以上过程可以看出，张大海、李敛拆除楼梯的行为未经李峰的允许，甚至未履行基本的告知义务，存在严重过错，是导致双方矛盾产生的主要原因，并非是李峰首先故意违约。2、合同约定。首先，虽然根据合同约定“张大海、李敛在不破坏房屋主体结构和安全的情况下，可以对涉案房屋进行必要的装修、加固、改造或增设设备”。但张大海、李敛未经允许直接将涉案房屋楼梯拆除的行为已经远远超出了合同约定的“必要的装修、加固、改造或增设设备”的限度，此行为直接导致了李峰所有的楼梯被毁损灭失，造成了李峰的实际经济损失。其次，以上李峰的行为后果在合同中并未有具体约定，双方仅在合同第九条约定“双方均履行上述约定事宜，若一方违约，向另一方支付违约金，违约金为6个月的房屋租金”，张大海、李敛在一审庭审时明确李峰违反了合同第八条第三款“甲方干涉乙方正常经营，私自提高房屋租金”，显然李峰在无奈的情况下寻求物业帮助停水停电的行为并不符合上述约定，并且第八条的违约后果是一方违约后，守约方享有合同解除的权利。显然，张大海、李敛主张李峰违约的事由并不符合双方《房屋租赁合同》违约金条款的触发条件，故张大海、李敛无权主张合同约定的违约金。3、法律适用。违约金系为了填补被违约一方损失所设立，张大海、李敛无实际损失且未提交证据证明，故无权主张合同约定的全额违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、一百一十四条之规定，违约金以填平被违约一方损失为限，即“填平规则”。本案中，张大海、李敛无实际损失且未提交证据证明的前提下，既主张了合同约定的全额违约金，又主张合同继续履行，并顺延租期。其主张已经超过了法定限度，无事实及法律依据。二、关于合同是否应当顺延。顺延租期并非双方合同约定，法律亦无此种违约责任的规定，故张大海、李敛无权要求顺延租期。1、张大海、李敛主张因李峰的违约行为致使其两年多无法使用涉案房屋，侵害其合法权益，故应顺延租期。但实际上张大海、李敛两年多无法使用涉案房屋系其自己行为导致，且未积极寻求补救措施，其责任应由自己承担。张大海、李敛私自拆除李峰所有的楼梯后，双方发生纠纷，后张大海、李敛已停止按合同约定缴纳租金，未缴纳租金当然不能获得涉案房屋的使用权，没有使用杈当然也无法产生任何损失，故其主张无事实及法律依据。双方发生纠纷后张大海、李敛未积极寻求补救措施，不与李峰进行协商，且拒绝缴纳房屋租金，也不与李峰解除合同，这种状态持续两年多时间。直到2019年8、9月份才提起诉讼，并将两年多无法使用涉案房屋的过错归结到李峰身上。张大海、李敛的主张无事实及法律依据，根据法律规定因张大海、李敛自身原因造成损失或导致损失扩大的责任应由其自己承担。2、合同行为系典型的法律行为，并非事实行为，其要求为当事人以自身的意思表示为基础，双方达成合意后，产生当事人所希望的法律后果。现张大海、李敛要求顺延租期，其希望的法律效果为在2029年1月30日至2031年3月31日这一时间段就涉案房屋签订租赁合同。但此法律效果并不是李峰的意思表示，而司法裁判亦不能不能代替当事人作出真实意思表示，故张大海、李敛向法院提出此项诉求已经超过了司法裁判所能及的范围，不应得到支持。3、法律对于张大海、李敛的诉求已经有了充足的救济渠道，上诉状中张大海、李敛主张顺延租期的理由无非是，如按原合同继续履行会使李峰获得不当利益，对张大海、李敛来说显失公平，违反了公平原则。但法律对于此情形已经赋予了张大海、李敛救济渠道，即对于显失公平的合同，当事人一方可享有合同撤销权，故张大海、李敛应按法律规定的救济途径主张。4、本案并不存在李峰因违约获得不当利益，或是合同显失公平的情形。张大海、李敛主张因合同约定了三挡的租金，如不顺延会导致二、三档的租金提前适用。但李峰认为张大海、李敛的观点并不符合逻辑，且违背订立合同时的意思表示。租赁合同约定租金逐年递增系因市场变化及房屋本身价值增值所决定的，在固定的时间段有相应房屋租赁价格与之对应，并且此价格系在合同订立之时就已经约定，在哪一时间段，房屋租赁价格是多少双方都有预见且达成了合意，并以书面合同对合意进行固定，符合公平原则且不存在不当利益，也不存在不同时间段的价格提前适用的问题，而对于合同停止履行的26个月，张大海、李敛未使用房屋，没有产生任何损失，李峰不但不存在不当获利，反而产生了高达40万元的租金损失。故张大海、李敛的上诉理由并不能成立。三、另根据《中华人民共和国大气污染防治法》第58条规定，城市建成区居民住宅楼内，未配套建立专用烟道的商住综合楼……禁止新建、改建、扩建产生油烟及热污染的餐饮、洗浴等服务经营场所。双方合同签订后济南市出台了更为明确、严格的规章制度，要求住宅底商不得从事餐饮，故张大海、李敛原欲经营的餐馆无法再继续，在此不可抗力的前提下，张大海、李敛放任此结果扩大，而后再向李峰主张损失，其主张当然不应当被支持。综上所述，双方的矛盾并非李峰单方无故造成，且在合同不能履行期间，李峰产生了近40万元的租金损失，张大海、李敛未产生任何损失，李峰不应向张大海、李敛支付所谓的违约金。合同是否顺延属于当事人意思自治范畴，现李峰明确表示不同意顺延，且张大海、李敛之主张并不符合逻辑，请求法院驳回其上诉请求。张大海、李敛向一审法院起诉请求：1.判令李峰支付违约金87250元；2.依法判决将双方商铺的租期顺延26个月，至2031年3月31日；3.诉讼费由李峰承担。一审法院认为，李峰承认张大海、李敛在本案中主张的签订合同及缴纳房租的事实，故对张大海、李敛主张的该事实予以确认。本案李峰曾起诉本案张大海、李敛房屋租赁合同纠纷一案，要求：1.判令解除李峰、张大海、李敛在2016年9月18日签订的《商铺租赁合同》交还房屋并恢复原状；2.判令张大海、李敛支付违约金87250元；3.判令张大海、李敛支付自2017年7月1日至搬出租赁房屋，按每月14541元的房租；4.诉讼费由张大海、李敛承担。经一审法院(2018)鲁0104民初1074号民事判决书判决：一、李峰与张大海、李敛于2016年9月18日签订的《商铺租赁合同》于2018年2月14日解除；二、张大海、李敛于判决生效之日起30日内将《商铺租赁合同》中涉及的位于济南市槐荫区绿地中央广场D-2项目x号楼x单元xxx号及xxx号两处商铺恢复原状并返还李峰；三、张大海、李敛于判决生效之日起30日内支付李峰违约金87250元；四、驳回李峰其他诉讼请求。张大海、李敛不服，上诉于济南市中级人民法院，经(2018)鲁01民终7740号民事判决书判决：一、撤销济南市槐荫区人民法院(2018)鲁0104民初1074号民事判决书；二、驳回被上诉人李峰的诉讼请求。该判决中认定：张大海、李敛承租李峰的涉案房屋的根本目的在于使用涉案房屋，且合同约定张大海、李敛在不破坏房屋主体结构和安全的情况下，可以对出租房屋进行必要的装修、加固、改造或增设设备。虽然经现场查看，张大海、李敛对涉案房屋的楼梯进行了装修、改造，但李峰未能提供证据证实张大海、李敛的行为破坏了房屋主体机构和安全，违反合同约定，故李峰在张大海、李敛已经支付了租金的合同履行期限内，阻止张大海、李敛对涉案房屋进行装修，并要求物业对涉案房屋停水停电，李峰已经以实际行为停止履行其向张大海、李敛出租涉案房屋的合同义务。张大海、李敛依法有权拒绝继续向李峰缴纳后续租金，直至张大海、李敛可以按合同约定实际使用涉案房屋。该判决生效后，李峰于2019年8月12日通知张大海、李敛恢复水电。现张大海、李敛起诉要求李峰支付违约金87250元，其根据双方签订的《商铺租赁合同》第九条第二项：“甲乙双方均履行上述约定事宜，若一方违约，向另一方支付违约金。I约金为6个月的房屋租金。”对于该合同约定的“上述约定事宜”，张大海、李敛称为“合同第八条第二项中的(3)，认为停水停电是典型的干涉我方正常经营”，一审法院调查双方因为楼梯发生矛盾时是否已经正常经营，其称“没有正常经营，是在装修期间发生的矛盾。”通过上述调查，一审法院认为对于违约金的支付问题，合同中没有明确约定，合同中“约定事宜”并不明明确，且双方系因装修期间因张大海、李敛对楼梯拆除或改造引发的，李峰停水停电的行为，合同中并未注明是违约行为，故张大海、李敛据此要求李峰支付违约金，证据不足，一审法院不予支持。张大海、李敛要求将双方商铺的租期顺延26个月至2031年3月31日，其称自2017年5月至2019年7月底李峰停水停电26个月，期间不能正常使用房屋，停水停电的期限应当顺延，不能视为租期。对此李峰有异议，不同意顺延。一审法院认为，《合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第七十七条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”双方因装修期间楼梯的拆除或改造过程发生纠纷，张大海、李敛停止缴纳房租与李峰停水停电的行为均造成了合同不能顺利履行，张大海、李敛要求顺延租期，应为变更合同内容，根据法律规定，双方应协商一致，但庭审中李峰明确表示不同意顺延，应视为双方未协商一致，故合同内容不应变更，张大海、李敛要求顺延至2031年3月31日，不符合法律规定，一审法院不予支持。综上所述，张大海、李敛要求李峰支付违约金87250元、将租期顺延26个月至2031年3月31日的诉讼请求，不符合法律规定，一审法院不予支持。一审法院依据《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百一十三条、第一百三十一条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定，判决：驳回张大海、李敛的诉讼请求。案件受理费11654元，减半收取5827元，由张大海、李敛负担。二审中李峰对案涉“李敛”的身份信息提出异议。李清豹提交临漳县公安局杜村集派出所出具的户籍注销证明，该证明显示：“姓名李敛、公民身份号为130423196806xxxxxx的居民身份证与姓名李清豹、公民身份号为130423197106xxxxxx的居民身份证系重复人口，临漳县公安局杜村集派出所于2016年11月30日将姓名李敛的居民身份证注销。”李峰对李清豹出具的上述户籍注销证明的真实性没有异议，亦认可“李敛”与“李清豹”系同一人。经审查，本院认定案涉当事人“李敛”即临漳县公安局杜村集派出所出具的户籍注销证明中载明的“李清豹”。另，涉案房屋由李峰租赁给李清豹、张大海经营使用，双方签订的《商铺租赁合同》第八条合同变更与解除中约定：在“李峰干涉李清豹、张大海正常经营”的情形下，李清豹、张大海可以解除合同。第九条保密及违约责任中约定:若一方违约，向另一方支付违约金，违约金为6个月的房屋租金。一审法院除认定李峰阻止张大海、李清豹对涉案房屋进行装修、对涉案房屋停水停电的行为不构成违约有误外，其他事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.李峰是否应向张大海、李清豹支付违约金；2.涉案合同约定的租期是否应顺延26个月。关于争议焦点一，本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。已生效的（2018）鲁01民终7740号民事判决认定张大海、李清豹对涉案房屋的楼梯进行装修、改造不构成违约，李峰阻止张大海、李清豹对涉案房屋进行装修、要求物业对涉案房屋停水停电的行为构成根本违约；且李峰的上述违约行为亦符合双方《商铺租赁合同》中“李峰干涉李清豹、张大海正常经营”的情形，因此，本案李清豹、张大海以李峰构成违约为由要求李峰按照合同约定支付违约金87250元，理由成立，本院予以支持。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，李峰辩称张大海、李清豹无权主张合同约定的全额违约金，应视为其对张大海、李清豹主张的违约金进行了抗辩，但其未能提交证据证明张大海、李清豹主张的违约金过分高于实际损失，且因其违约行为导致张大海、李清豹租赁涉案房屋无法经营达两年之久，故本院根据本案事实，对李峰的该项辩称不予采纳。关于争议焦点二，本院认为，《中华人民共和国合同法》第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。本案中，张大海、李清豹要求涉案房屋租赁期限顺延至2031年3月31日，系对合同内容的实质变更，李峰对此不予认可，双方当事人签订的合同中亦无此种情形下租期顺延的约定，因此，张大海、李清豹该项诉讼请求，无事实及法律依据，一审法院不予支持并无不当。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销济南市槐荫区人民法院（2019）鲁0104民初6552号民事判决；二、李峰自本判决生效之日起10日内支付张大海、李清豹违约金87250元；三、驳回张大海、李清豹其他的诉讼请求。如未按本生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11654元，减半收取5827元，由李峰负担1165元，张大海、李清豹负担4662元；二审案件受理费11654元，由李峰负担2330元，张大海、李清豹负担9324元。本判决为终审判决。审判长  吴松成审判员  赵玉兰审判员  陈 勇二〇二〇年四月七日书记员  李 杨