江苏省连云港经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0791民初1879号 原告（反诉被告）:连云港莱瑞建材有限公司，统一社会信用代码91320703558084581N，住所地连云港开发区昆仑山路(中云水利站东侧厂房)。 法定代表人:谢长根,该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人:颜廷强，江苏顺维律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陶洪田，男，1960年11月19日出生，汉族，住连云港市连云区。 委托诉讼代理人:张名环，连云港市海州区云台法律服务所法律工作者。 原告（反诉被告）连云港莱瑞建材有限公司(以下简莱瑞公司)与被告（反诉原告）陶洪田房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告莱瑞公司的法定代表人谢长根及委托诉讼代理人颜廷强、被告陶洪田及其委托诉讼代理人张名环到庭参加诉讼。经双方当事人同意，本案适用简易程序延长审限三个月。本案现已审理终结。 原告莱瑞公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告按照协议约定向原告支付租金22000元（后变更为被告支付至合同解除之日的租金，并按租金标准支付合同解除之后至实际搬离之日的占有使用费，暂计算至2019年11月30日为22000元）、利息(从起诉之日起至实际付款之日止,按年利率6%计算)、水电费14415.7元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年11月30日，原、被告签订了《房屋租赁协议书》,由被告承租原告位于连云港开发区中云水利站东侧莱瑞建材有公司院内东北角车间一半(五间)及办公室一间使用。租赁期限为五年,每年租金30000元,第一年租金应于合同签订后三日内付齐,如多占用房屋,按每平方米20元另外再付租金。协议签订后,被告除使用协议约定房屋外,另多占用一间车间、一间厨房和一间办公室,却只支付1万元租金,对于剩余租金、水电费等,经原告多次催要,被告均以各种理由拖延,特此起诉。 被告陶洪田答辩称：原告没有如实告知租赁房屋存在漏雨情况，被告发现漏雨后及时向原告提出维修,但原告未能维修,并强行断电至今,被告迫于无奈,两次向中云派出所报警。被告遭受经营损失，原告应承担赔偿责任。 反诉原告陶洪田提出反诉请求：1、解除双方签订的《房屋租赁协议书》；2、反诉被告莱瑞公司赔偿反诉原告营业损失90000元。事实和理由：2018年11月30日，反诉原告与反诉被告签订了《房屋租赁协议书》，反诉原告承租房屋用于干洗宾馆各种被褥等。在使用房屋过程中,该房屋出现大面积漏雨,给反诉原告造成一定的经济损失。反诉原告多次要求反诉被告对该房屋进行修理,但反诉被告未采纳，并指示案外人谢静强行断电断水至今。反诉原告多次报警,同时要求反诉被告予以协调处理,但反诉被告至今未给予任何答复。特提起反诉。 反诉被告莱瑞公司辩称：其对房屋短暂断电，是因为反诉原告欠付租金及水电费用，其为催缴费用采取的措施。协议约定由承租人负责改建、装修、装潢、维护和保养，一切费用由承租人承担，其对房屋漏雨不承担维修义务。反诉原告的经营损失应自行承担。 经审理查明：2018年11月30日，原告莱瑞公司与被告陶洪田签订《房屋租赁协议书》，主要内容为：莱瑞公司将位于连云港经济技术开发区中云水利站东侧莱瑞公司院内东北角车间一半（五间）及办公室一间出租给乙方生产加工使用，租赁期限为五年，从2018年11月30日至2023年11月30日，租金为每年30000元整，合同签订后三日内付齐第一年租金，以后每年租金在当年11月20日前付齐，若超出两月未付租金，莱瑞公司有权收回租赁物，并以财产及设备冲抵租金。水电由陶洪田根据需要自行安装，并安装计量表预付保证金6000元，合同期满后不得拆除。陶洪田在使用期间负责对租赁物的保养维护，若陶洪田对租赁房屋进行装修、改建或者装潢，需先向莱瑞公司提出改建方案，莱瑞公司同意后方可进行，期间一切费用由陶洪田承担，未经莱瑞公司同意陶洪田不得多用和占用莱瑞公司房屋，否则按租赁协议每平方米20元价格另外再付租金。关于合同终止，莱瑞公司和陶洪田不得无故终止合同，如有一方违约，违约方付给对方20000元违约金。 合同签订后，被告陶洪田安装了水电设施及机器设备，进行布草洗涤业务生产，但仅向原告莱瑞公司缴纳租金10000元。2019年6月起，陶洪田发现租赁的车间顶棚漏雨，影响业务生产，遂要求莱瑞公司对厂房顶棚进行修缮，但莱瑞公司认为己方无修缮义务，并催告陶洪田缴纳剩余租金及水电费，双方产生纠纷。莱瑞公司为催缴费用，于2019年9月12日下午对陶洪田租赁厂房进行拉闸断电，陶洪田当日向连云港市公安局开发区分局中云派出所报警。后莱瑞公司于2019年9月14日上午告知陶洪田已恢复供电，但陶洪田已闭门停业，至今未恢复生产。 另查，被告陶洪田租赁期间的水电费由原告代缴，至原告起诉时，被告陶洪田尚欠水费9959.8元、2019年8、9月份电费4455.9元，合计14415.7元。 在本案审理过程中，原告莱瑞公司同意解除合同，双方于2020年3月30日合意解除《房屋租赁协议书》。同时，原告莱瑞公司将第一项诉讼请求中租金给付请求变更为：被告支付至合同解除之日的租金（暂计算至2019年11月30日为22000元），并按租金标准支付合同解除之后至实际搬离之日的占有使用费。鉴于新冠××疫情，原告莱瑞公司同意由法庭酌情减免部分租金。 上述事实，有原、被告双方当庭陈述，原告（反诉被告）莱瑞公司提交的房屋租赁协议书、微信记录截图、水、电表照片、收据、委托收款凭证，被告（反诉原告）陶洪田提交的接处警工作登记表、微信记录截图、房屋漏水视频、布草洗涤协议书等证据证实，经当庭举证、质证，本院予以确认。 本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。原告莱瑞公司与被告陶洪田作为平等的民事权利义务主体，签订了《房屋租赁协议书》，双方理应按照合同约定履行己方义务，现原、被告因房屋漏雨、欠缴租金等问题引发纠纷，双方均同意解除《房屋租赁协议书》，合同已于2020年3月30日合意解除。合同解除后，被告陶洪田应向原告莱瑞公司腾返租赁物，并付清所欠租金和水电费用。 关于双方违约责任认定。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。被告陶洪田作为承租人，应履行租金交纳义务，合同约定年租金应于合同签订后三日内一次性支付，即先付租金、后使用租赁物的履行顺序，被告陶洪田未按约履行缴租的先合同义务，系在先违约。原告莱瑞公司作为出租人，应保证租赁房屋在租赁期间符合约定用途，让承租人通过使用租赁物实现合同约定的使用和收益目的。原告出租的房屋在租赁期间出现顶棚漏雨，该缺陷部位并非陶洪田自行装修、改建或使用不当所致，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定，除当事人另有约定，出租人应当履行租赁物的维修义务。涉案合同虽约定承租人对租赁物有维护保养义务，但日常维护保养不同于房屋主体维修，当房屋出现基础、墙体、楼板、屋顶等损坏或缺陷，影响正常使用，需要进行较大修补的情况下，修缮责任仍应由出租人承担。因此，原告莱瑞公司未尽维修义务，构成违约。原告莱瑞公司为催缴费用，在未解除合同的情况下对租赁房屋采取短期断电措施，造成被告陶洪田生产经营停滞，该行为不当，也应承担相应责任。本院综合原、被告双方过错程度，考虑到被告因纠纷于2019年9月12日停止营业至今，2020年第一季度又遇新冠××疫情，故酌情减免6个月租金即15000元，作为对被告陶洪田损失的补偿。至合同解除之日2020年3月30日，被告陶洪田已占用租赁房屋16个月，产生租金40000元，已缴纳租金10000元，免除租金15000元，陶洪田还应缴纳租金15000元，并按照租金标准支付从2020年3月31日至实际腾房之日的占有使用费。对原告主张的租金利息不再支持。对于原告代缴的水电费用合计14415.7元，有事实依据，被告陶洪田应当给付。对于原告主张的多占房屋使用费，因证据不足，本院不予支持。 关于反诉原告陶洪田主张的营业损失。经查，陶洪田为证明其主张，提交了布草洗涤协议书、赔偿协议、工资表、月报表等证据，但证据缺乏与之对应的收付款凭证加以佐证，不能证明因断电造成了订单赔款以及收入损失。鉴于莱瑞公司以断电方式催缴租金的行为不当，以及房屋漏雨对被告生产经营确有影响，本院已通过上述减免租金的方式对陶洪田的损失进行补偿。莱瑞公司短期断电不足以导致陶洪田长期停业，陶洪田在明知恢复供电情况下，仍不恢复生产，造成的扩大性损失应自负其责。因此，反诉原告陶洪田主张经营损失的证据不足，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十条、二百二十一条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、连云港莱瑞建材有限公司与陶洪田2018年11月30日签订的《房屋租赁协议书》已于2020年3月30日解除；被告陶洪田于收到本判决十日内向原告连云港莱瑞建材有限公司返还位于连云港经济技术开发区中云水利站东侧莱瑞公司院内的租赁房屋； 二、被告陶洪田于本判决生效后十日内给付原告连云港莱瑞建材有限公司房屋租金15000元、水电费14415.7元，合计29415.7元； 三、被告陶洪田按照30000元/年标准向原告支付2020年3月31日起至实际搬离租赁房屋之日止的占有使用费； 四、驳回原告连云港莱瑞建材有限公司其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告陶洪田其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费355.5元，原告连云港莱瑞建材有限公司已预交，由原告负担68.5元，被告陶洪田负担287元；反诉案件受理费1025元，反诉原告陶洪田已预交，由反诉原告陶洪田自行负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》，同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省连云港市中级人民法院开户行：江苏省连云港市农行苍梧支行营业部，账号：10×××94。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审判员  戴培培 二〇二〇年四月十日 书记员  胡砚艳 法律条文及上诉须知 一、法律条文 [一]、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。 第二百二十一条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修；出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担；因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 [二]《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 二、上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。