广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂05民终422号 上诉人（一审原告）：北海市万盛庄小额贷款有限公司。住所地：广西北海市北海大道201号华美广场A座B区202号。统一社会信用代码：914505005886263291。 法定代表人：陈玉文，董事长。 委托诉讼代理人：王熙聪，广西嘉友律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：孙淑珍，女，1953年7月8日出生，汉族，住黑龙江省七台河市桃山区。 委托诉讼代理人：苏雪平，广西众言律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：北海益生宜居建材科技有限公司。住所地：广西北海市福成镇大坎村白沙水北边(福成工业园区内）。统一社会信用代码：914505005718188690。 法定代表人：李媛,执行董事兼总经理。 被上诉人（一审被告）：北海嘉深贸易发展有限公司。住所地：广西北海市新世纪大道与贵州路交汇处（北海高新区）。统一社会信用代码：91450500199351747R。 法定代表人：李跃华，执行董事。 上诉人北海市万盛庄小额贷款有限公司（以下简称“万盛庄公司”）与被上诉人孙淑珍、北海益生宜居建材科技有限公司（以下简称“益生公司”）、北海嘉深贸易发展有限公司（以下简称“嘉深公司”）申请执行人执行异议之诉一案，不服北海市海城区人民法院（2019）桂0502民初703号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月21日立案后，依法组成合议庭以询问方式进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人万盛庄公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求。事实和理由：一审判决认为“本院于2017年7月21日查封涉案房屋，故上述《房产买卖协议》系在本院查封涉案房屋前所签订。协议签订后，被告孙淑珍向被告嘉深公司付清了涉案商品房的全部价款，且被告孙淑珍所购涉案房屋系用于居住，其在本地亦无其他登记的用于居住的房屋。综上，被告孙淑珍对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益”，据此判决驳回上诉人的诉讼请求，纯属认定事实不清、适用法律错误。一、一审判决认定《房产买卖协议》系在法院查封涉案房屋前所签订，缺乏依据。首先，孙淑珍和嘉深公司签订的《房产买卖协议》并非正式的商品房买卖合同，该协议没有进行商品房买卖合同网签或备案登记，因此，该协议的签订时间无法确认。其次，嘉深公司已于2009年办理涉案小区房产的商品房预售许可证，涉案房屋完全能够办理商品房买卖合同网签和备案登记手续，但孙淑珍一直没有办理合同网签和备案登记手续，有悖于常理。因此，孙淑珍与嘉深公司签订的《房产买卖协议》不符合交易习惯，难以认定该协议具有真实性与合法性。二、一审判决以孙淑珍在本地无其他登记的用于居住的房屋为由驳回上诉人的诉讼请求，是错误的。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》（以下简称《执行异议规定》）第二十九条规定的买受人无其他用于居住的房屋，系指买受人除了争议房屋之外没有任何房屋可用于居住，并非局限于买受人在争议房屋所在地没有其他住房。三、孙淑珍称其已于2008年12月3日、2009年12月9日、2012年10月26日向嘉深公司支付了39000元、41000元、21106元购房款，但其仅举证了嘉深公司出具的《收据》《收条》，并无银行流水予以佐证，不能证实孙淑珍已付清全部购房款.被上诉人孙淑珍辩称以现金方式支付购房款也不符合购房的交易习惯。四、一审判决适用法律错误。1.根据执行异议第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持”的规定，普通债权不能对抗担保物权。2.一审判决依据《执行异议规定》二十九条作出判决是错误的，该条法律规定并没有规定买受人能够对抗抵押权的情形，不属于《执行异议规定》第二十七条的但书法律规定。3.嘉深公司将名下的涉案房屋抵押登记在上诉人名下，上诉人依法对涉案房屋享有担保物权，且北海市海城区人民法院作出(2015)海民一初字第1016号民事判决亦确认了上诉人的抵押权及就抵押物优先受偿的权利，而孙淑珍与嘉深公司之间为债权法律关系，其债权显然不能对抗上诉人的抵押权。 被上诉人孙淑珍辩称：上诉人的上诉理由不成立，应予驳回。1.被上诉人孙淑珍与嘉深公司签订的房屋买卖合同合法有效，且在涉案房屋被查封前签订，房屋买卖合同未网签或备案登记并非合同成立生效的必要条件；2.被上诉人孙淑珍在北海除涉案房屋之外并无其他居所，涉案房屋是孙淑珍的唯一住房，如上诉人认为不是唯一住房，应当提供反证证实，但至今为止上诉人未提供反证；3.一审法院适用法律正确，一审法院适用《执行异议规定》第二十九条审理本案，该条是第二十七条的例外补充，在符合第二十九条的情况下可以排除强制执行。 被上诉人益生公司、嘉深公司经本院合法传唤不到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见或证据。 万盛庄公司向一审法院提出诉讼请求：1.判决撤销北海市海城区人民法院（2018)桂0502执异77号执行裁定书；2.判决继续执行位于北海市南侧，贵阳路西侧交汇处侨苑商住区3幢0703号房屋。 一审法院认定事实：2012年5月30日，益生公司作为借款人、嘉深公司作为担保人与万盛庄公司签订一份《北海市万盛庄小额贷款股份有限公司借款合同》，约定益生公司向万盛庄公司借款240万元，用于临时流动资金周转，期限自2012年5月30日起至2012年11月29日止，贷款月利率为1.5%，嘉深公司为本合同所诉借款向贷款人提供连带责任保证担保等内容。同日，万盛庄公司与嘉深公司签订一份《北海市万盛庄小额贷款股份有限公司贷款抵押合同》，约定嘉深公司提供其名下项目侨苑商住区的在建商品房共19套，作为上述借款合同的抵押物，抵押期限为2012年5月30日起至2012年11月29日止等内容。2012年6月4日，万盛庄公司根据益生公司的委托向嘉深公司、益生公司的委托代理人李跃华的银行账户转账支付了240万元。2012年11月12日嘉深公司将其名下位于北海市西侧交汇处“侨苑商住区”在建工程2幢0507、0705、1005、1001、1306、1701、1703号；3幢0703、0803、1203、1504、1705、1702、1701；4幢1-0401、2-0402、2-0601、2-0602共18套房屋在北海市房地产交易中心办理了抵押登记。后因嘉深公司、益生公司未依约归还上述借款本金及利息,万盛庄公司向一审法院提起诉讼,一审法院经审理于2015年12月9日作出（2015）海民一初字第1016号民事判决，判决:一、益生公司归还借款2250000元及支付违约金(利息计算：以2250000元为本金，按中国人民银行规定的同期贷款基准利率的四倍，自2013年10月4日计至还款之日止)给万盛庄公司；二、益生公司支付律师费108900元给万盛庄公司；三、万盛庄公司在上述债权内，有权以嘉深公司名下的位于北海市西侧交汇处“侨苑商住区”在建工程2幢0507、0705、1005、1001、1306、1701、1703号；3幢0703、0803、1203、1504、1705、1702、1701；4幢1-0401、2-0402、2-0601、2-0602共18套房屋折价或者以拍卖、变卖的价款优先受偿；四、嘉深公司对上述债务承担连带保证责任。该判决生效后,万盛庄公司向一审法院申请强制执行，一审法院于2017年7月21日作出（2016）桂0502执533号执行裁定，依法查封了上述18套房产。 2007年10月23日，孙淑珍与嘉深公司签订《房产买卖协议》一份，约定孙淑珍以134880元的价格购买嘉深公司开发的位于北海市南侧，贵阳路西侧交汇处侨苑商住区C栋商住楼C703号房屋。同日，孙淑珍向嘉深公司支付购房款41020元，嘉深公司向孙淑珍出具了相应《收据》一份。后孙淑珍陆续于2008年12月3日、2009年12月9日、2012年10月26日分别向嘉深公司支付购房款39000元、41000元、21106元，嘉深公司就其收到的上述购房款分别出具了《收据》《收条》交由孙淑珍收执，至此，孙淑珍已付清全部购房款。2012年10月26日，孙淑珍与北海嘉福物业服务有限公司签订《侨苑商住区物业管理服务合同》，并向物业公司交纳了代收煤气管道开户费、物业管理费、公共维修基金、装修管理费等费用，后对涉案房屋进行了装修,并入住至今。在得知涉案房产被法院查封后，孙淑珍于2018年11月22日对执行标的提出了书面异议，一审法院经审查，于2019年1月21日作出（2018）桂0502执异77号执行裁定，裁定：中止对涉案房屋的执行。万盛庄公司不服该裁定，向一审法院提起了本案诉讼。 另查明,嘉深公司已于2009年取得涉案小区房产的商品房预售许可证，但涉案小区至今尚未竣工验收合格。涉案商品房至今未过户至孙淑珍名下，孙淑珍与嘉深公司亦未将双方签订的《房产买卖协议》向北海市房地产交易中心申请备案。涉案房屋的房号已由C栋C703号变更为3幢0703号。孙淑珍在本地无登记的用于居住的房产。 一审法院认为,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，孙淑珍与嘉深公司于2007年10月23日签订的《房产买卖协议》系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。一审法院于2017年7月21日查封涉案房屋，故上述《房产买卖协议》系在一审法院查封涉案房屋前所签订。协议签订后，孙淑珍向嘉深公司付清了涉案商品房的全部价款，且孙淑珍所购涉案房屋系用于居住，其在本地亦无其他登记的用于居住的房屋。综上，孙淑珍对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，一审法院作出（2018）桂0502执异77号执行裁定，裁定中止对涉案房屋的执行并无不当，万盛庄公司请求一审法院继续执行涉案房屋，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零六条、第三百一十一条、第三百一十三条第二项之规定，判决：驳回万盛庄公司的诉讼请求。 本院二审审理期间，上诉人、被上诉人均未提供证据。 本院二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致，对一审审理查明的事实本院予以确认。 本院归纳本案的争议焦点为：被上诉人孙淑珍对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 本院认为，根据《执行异议规定》第二十九条的规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出执行异议时，获得人民法院支持应同时满足三个要件，即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋以及支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该条规定是基于对消费者生存权这一价值的维护，赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力，即便申请执行人对该房屋享有建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利，法律也应更优先保护消费者的物权期待权。本案中，孙淑珍作为购房者，其对抗的是万盛庄公司的抵押优先受偿权，故一审法院适用《执行异议规定》第二十九条来判断孙淑珍对案涉房屋是否享有排除强制执行的民事权益正确，上诉人的相应上诉主张错误，本院不予支持。 关于本案是否符合《执行异议规定》第二十九条的情形的问题，本院认为，《执行异议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”首先，本案证据能够证明，双方在案涉房屋被查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。结合一审查明的事实，案涉《房产买卖协议》的真实性应予确认，前述协议并未约定协议在网签或备案登记时成立生效,且是否网签或备案登记亦非合同成立生效的必要条件。一审法院查封案涉房屋的时间是2017年7月21日，而《房产买卖协议》的订立时间是2007年10月23日。可见，合同订立在前，案涉房屋被查封在后。其次，本案证据能够证明，孙淑珍已支付全部购房款，一审法院认定孙淑珍支付全部购房款并无不当。上诉人万盛庄公司二审庭审中主张孙淑珍无银行流水仅以现金方式支付购房款不符合交易习惯而无法证明孙淑珍已经支付购房款，因上诉人在二审庭审中无反证证实,故其主张并无事实依据,本院不予支持。再次,根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）第125条第二款规定“……‘买受人名下无其他用于居住的房屋’，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋……”,结合一审查明事实,足以认定孙淑珍在北海市购买本案房屋系基于其居住消费使用。 综上所述，上诉人万盛庄公司的上诉请求理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人北海市万盛庄小额贷款有限公司负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审 判 长 魏玉芳 审 判 员 赵海洲 审 判 员 侯远婕 二〇二〇年四月二十七日 法官助理 梁津源 书 记 员 庄 娜