河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)豫09民终518号上诉人（原审被告）：周付贵（又名周富贵），男，1969年9月12日出生，汉族，住河南省濮阳县。委托诉讼代理人：尚家霖，河南同向律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：濮阳县城关镇民主街村民委员会。住所地：濮阳县城关镇民主街。法定代表人：王继民，该村委会主任。被上诉人（原审原告）：濮阳县城关镇民主街第五村民小组。住所地：濮阳县城关镇民主街。负责人：吴灵方，该村民小组组长。负责人：王希勇，该村民小组组长。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：郭启华，濮阳县城关镇法律服务所法律工作者。上诉人周付贵因与被上诉人濮阳县城关镇民主街村民委员会（以下简称濮阳县城关镇民主街村委会）、被上诉人濮阳县城关镇民主街第五村民小组（以下简称民主街第五村民小组）租赁合同纠纷一案，不服河南省濮阳县人民法院（2019）豫0928民初8844号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2020年2月12日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人周付贵及其委托诉讼代理人尚家霖，被上诉人濮阳县城关镇民主街村委会和被上诉人民主街第五村民小组的共同委托诉讼代理人郭启华，被上诉人民主街第五村民小组负责人吴灵方、王希勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周付贵上诉请求：1、撤销河南省濮阳县人民法院（2019）豫0928民初8844号民事判决书，改判或者发回重审。2、案件受理费由濮阳县城关镇民主街村委会、民主街第五村民小组负担。事实与理由：2003年10月1日，周付贵与濮阳县城关镇民主街村委会就涉案土地签订了租赁期限为十年的租赁合同，2014年合同到期前，周付贵又与民主街第五村民小组吴灵芳、王希勇、刘刚、谢德修商定将原租赁合同再续十年到2024年10月1日，周付贵要求签订书面合同时，民主街第五村民小组称村委会不再签订书面合同，但承诺周付贵租赁的土地可以再租赁十年。基于民主街第五村民小组的承诺，周付贵在租赁的涉案土地上投入较多的资金进行了改建、扩建，并且将未使用完的土地转租给了他人，也约定了违约金，濮阳县城关镇民主街村委会、民主街第五村民小组现在违背承诺解除租赁合同，不仅给周付贵造成了重大的经济损失，也将造成周付贵安排的当地就业的村民失业，给当地带来不稳定因素。濮阳县城关镇民主街村委会、民主街第五村民小组收回涉案租赁土地的目的是为了将其租赁给另一民营学校，按国家有关法律规定，原租赁人周付贵在同等条件下具有优先租赁的权利。结合本案事实，一审法院片面认定双方的租赁合同为不定期合同，可以随时解除，系认定事实不清，适用法律错误，请求撤销一审判决，支持周付贵的上诉请求。濮阳县城关镇民主街村委会、民主街第五村民小组辩称：1、签订的土地租赁协议约定的租赁期限为10年，自2004年10月1日起于2014年10月1日止。租赁协议到期后，双方未续签书面协议，但周付贵仍继续使用着涉案土地，其缴纳租金的截止时间为2019年10月1日。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，涉案土地的租赁合同属于不定期租赁合同。在不定期合同的履行期间，由于村民小组群众对涉案土地租赁事宜的迫切要求，濮阳县城关镇民主街村委会、民主街第五村民小组作为集体土地所有权的管理人，依照《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十八条“……。属于村民小组的集体所有的土地、企业和其他财产的经营管理以及公益事业事项的办理，由村民小组依照有关法律的规定讨论决定，……”规定的程序，主持召开了第五村民小组会议，经村民小组会议研究决定：对涉案土地重新进行规划，立即收回土地使用权。濮阳县城关镇民主街村委会、民主街第五村民小组为了群众利益，为了对土地进行合理规划，为了保障民事法律关系的主张顺利实现，即先行口头通知了周付贵退还土地，清除地面附属物。在周付贵对口头通知无动于衷、置之不理的情况下，于2019年10月12日以书面方式直接向周付贵送达了“搬离通知书”。因此，濮阳县城关镇民主街村委会、民主街第五村民小组就不定期租赁合同的解除行为，符合《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“不定期合同可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，因此周付贵主张合同延期10年的上诉理由没有事实根据。本案不定期合同既没有明确约定租赁期限，也不存在承诺合同延期的事实，濮阳县城关镇民主街村委会、民主街第五村民小组作为民事法律关系主体的当事人，为了维护群众的合法权益，提出解除合同这一民事法律关系的行为符合《中华人民共和国民法总则》第五条之规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系”。2、双方签订的土地租赁协议中的落款时间为2003年10月1日，该签订日期是濮阳县城关镇民主街村委会、民主街第五村民小组将涉案土地租赁交付周付贵的日期。当时为了让周付贵有足够的时间在承租的土地内建造房屋，所以合同的履行时间和租金的缴纳时间推迟到2004年10月1日起计算。显然，濮阳县城关镇民主街村委会、民主街第五村民小组已经留给周付贵一年的工程建设时间，而周付贵竟称：“基于濮阳县城关镇民主街村委会、民主街第五村民小组的承诺，周付贵进行了新的投资”。对于周付贵的投资情况，濮阳县城关镇民主街村委会、民主街第五村民小组并不知情，也没有承诺合同延期，更没有准许其继续投资。双方签订的“土地租赁协议”第六条约定：“乙方十年合同到期后，承租土地上的所有财产（包括不动产，树木例外，树木乙方自行处理），乙方无偿交付五组，归五组所有”。可见，周付贵无论何时投资，涉案土地的地面上除树木之外的所有财产均应当归民主街第五村民小组所有。不过，濮阳县城关镇民主街村委会、民主街第五村民小组为了让周付贵能够得到充实的利益，在一审审理期间，对地面所有财产的归属问题自愿放弃，并同意由周付贵自行拆除或变卖。因此，周付贵以“基于濮阳县城关镇民主街村委会、民主街第五村民小组的承诺，才会产生新的投资”的上诉理由没有事实根据，不能成立。3、尽管周付贵为其生产经营进行了登记注册，并获取合格检验，但其生产项目是“豆酱饼”，该产品项目依法应当经濮阳县环境保护局审批，并办理“建设项目环境影响报告公示表”，还应当按照《企业投资项目核准和备案管理条例》第四条：“除涉及国家秘密的项目外，项目核准、备案通过国家建立的项目在线监督平台办理”的规定，经濮阳县经济科技信息化局在线监督平台审批完成项目备案。而周付贵的产品项目既无环境部门审批的“建设项目环境影响报告公示表”，又无在线监督平台审批的“项目备案号”。况且，周付贵生产的产品，存在着一种难闻的味道，散发着有害气体，污染着大气层，导致四邻八家怨声载道。周付贵生产豆酱饼的厂子批准、核准手续不全，不应当视其为合法经营。截至目前，尚无其他任何人与濮阳县城关镇民主街村委会、民主街第五村民小组洽谈有关土地的承租事宜，周付贵以凭空假定的上诉理由，是站不住脚的。即便濮阳县城关镇民主街村委会、民主街第五村民小组有另行出租给他人的目的、即便周付贵在涉案土地内已经投资、即便上诉人属于合法经营、即便周付贵为当地经济的发展做出了巨大贡献，但这些都不能作为周付贵继续租赁涉案土地的合法理由。周付贵以“被上诉人提出解除合同是为了租赁给另外承租人”的上诉理由没有事实根据，不能成立。4、周付贵上诉称：其承租的部分土地已经转租给他人。但周付贵的该转租行为未经濮阳县城关镇民主街村委会、民主街第五村民小组同意。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。周付贵作为承租人擅自转租属于违法，已构成根本违约，其与第三人签订的转租合同并不约束答辩人，其转租合同无效。如因本案合同的解除造成第三人对土地不能使用收益的或造成损失的，应当由周付贵承担责任。基于周付贵的转租行为本身就属于违法，造成无法继续履行的后果应当由其自行承担。涉案土地签订的租赁协议自2014年10月1日至2019年10月1日属于不定期合同，在不定期合同履行期间，濮阳县城关镇民主街村委会、民主街第五村民小组在没有承诺合同延期的情况下，提出解除合同的主张符合《民法总则》第五条规定，并不违背《民法总则》第七条的规定。基于没有承诺合同延期的事实，周付贵在承租的土地内进行的投资，其投资行为系为了生产经营，为了受益，并已获得长达15年之久的利益。周付贵在涉案土地上所投资建造的除树木之外的不动产，依约应当归民主街第五村民小组所有，但濮阳县城关镇民主街村委会、民主街第五村民小组对不动产的归属自愿放弃，并同意由周付贵自行拆除或变卖。濮阳县城关镇民主街村委会、民主街第五村民小组的放弃行为属于对自己财产的处分，同时也保障了周付贵人的投资利益。周付贵对承租的部分土地另行转租，其转租行为违法，转租合同无效。综上，周付贵的上诉理由均不能成立，请求依法驳回周付贵的上诉请求，维持一审判决。濮阳县城关镇民主街村委会、民主街第五村民小组向一审法院起诉请求：1、解除濮阳县城关镇民主街村委会、民主街第五村民小组和周付贵于2013年10月1日签订的《租赁协议》；2、判令周付贵限期退还土地11亩（东西91.2米，南北81米），土地上的建筑物、树木等所有附属物归周付贵所有，由周付贵予以清除；3、诉讼费用由周付贵承担。一审法院查明：2003年10月1日，濮阳县城关镇民主街村委会（甲方）与周付贵（乙方）签订《租赁协议》一份，主要约定：濮阳县城关镇民主街村委会将其第五村民小组拥有的位于南堤村北侧的11亩土地承包给周付贵。租赁期限为十年，自2004年10月1日起至2014年10月1日止。每年的十月一日交清当年租金。合同到期后，土地交付民主街第五村民小组，如继续使用，租金由双方协商解决，租金交付第五村民小组群众代表。合同到期后，承租土地上的所有财产（包括不动产，树木例外，树木乙方自行处理），乙方无偿交付民主街五组，归五组所有，等等。合同到期后，濮阳县城关镇民主街村委会、周付贵未续签土地租赁协议，双方继续按照原土地租赁协议履行，周付贵缴纳租金至2019年10月1日。2019年10月12日濮阳县城关镇民主街村委会向周付贵送达搬离通知书，告知周付贵对其承租的土地不再出租，并限其于2019年10月30日前搬离。周付贵到期未搬离，濮阳县城关镇民主街村委会、民主街第五村民小组遂诉至一审法院。一审法院另查明：本案《租赁协议》中所涉土地位于濮阳县××××村北侧，濮阳县第二实验中学东侧，土地东西长91.2米，南北长81米。现该租赁土地上建有瓦房10间、彩钢房7间、无房顶砖房2间、平房2间、彩钢棚3个、鸽子棚1个及围墙等建筑物，院内大小树木40余棵。一审法院认为：濮阳县城关镇民主街村委会与周付贵之间签订的土地租赁协议是双方在协商一致基础上的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为有效合同。民主街第五村民小组作为涉案土地的所有权人，具有合法的诉讼主体资格。涉案土地租赁协议到期后，双方虽未重新签订租赁协议，但周付贵继续租赁土地并缴纳租金，民主街第五村民小组对此未提异议并接收租金，根据相关法律规定，濮阳县城关镇民主街村委会、周付贵签订的《租赁协议》继续有效，但租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同，故濮阳县城关镇民主街村委会要求解除合同符合法律规定，依法予以支持。根据双方签订的租赁协议约定，合同到期后承租土地上的所有财产归第五村民小组所有，现濮阳县城关镇民主街村委会、民主街第五村民小组自愿放弃涉案租赁土地上的所有附属物，系其对权利的自由处分，依法不予干涉。合同解除后，周付贵应按合同约定交还其承租的土地，并将土地恢复原状。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，一审判决：1、解除濮阳县城关镇民主街村委会与周付贵于2003年10月1日签订的《租赁协议》。2、限周付贵于判决生效后三十日内退还民主街第五村民小组的11亩土地，并清除该土地上的所有附属物。案件受理费50元，由周付贵负担。本院二审期间，周付贵申请证人出庭作证并提交证据：1、证人谢某出庭证言，“合同到期后，在国庆路御口香饭店，小队代表说从到期日往后再续租十年，当时有吴灵方、王希勇、周付贵、谢德修、我、我厂里邻居二哥等七人参加”；谢某的鸽子场使用的土地“有一部分是从周付贵手里租的”；谢某与周付贵没有签订书面合同。2、证人周某出庭证言，“在程兆雨的厂子里，吴灵方跟周付贵说这个地你用吧，十年之内没人用。当时周付贵、谢某请小队代表一起吃饭订合同，订好合同之后他们一直不签。去年大概5月份周付贵安电的时候给吴灵方打电话，吴灵方说你安吧没事，所以周付贵又花了七八万安电”。3、2020年1月7日周付贵与吴灵方电话通话录音、2020年1月23日吴灵方与周某电话通话录音各一份。以上证人证言、电话通话录音证明濮阳县城关镇民主街村委会、民主街第五村民小组刚开始同意周付贵续租涉案土地，后来不同意了。周付贵对以上证人证言的质证意见，1、对证人谢某的出庭证言：谢某证言所说内容真实，证明了该涉案土地的租赁合同不是不定期的租赁合同，而是租赁期限为十年的租赁合同。濮阳县城关镇民主街村委会、民主街第五村民小组应当遵守其承诺，不应当解除合同。该证言符合证据的真实性、合法性、关联性，法庭应当予以采信。2、对证人周某的出庭证言：该证言真实，周某的表述是其真实意思表示，与本案直接关联，法庭应当予以采信。濮阳县城关镇民主街村委会、民主街第五村民小组对以上证人证言及电话通话录音证据的质证意见，1、对二证人的出庭证言：本案与谢某、周某有利害关系，谢某、周某陈述的村民小组承诺涉案土地续租十年的地点与周付贵上诉状中所称的地点均不一致，该证言系伪证，不能作为证据采信。2、对电话通话录音：该二份电话通话录音存在裁剪现象，录音内容不代表村民小组对涉案土地放弃主张权利，周某也不是本案租赁合同的相对人，该二份证据不能作为证据采信，达不到周付贵的证明目的。本院二审庭审中，周付贵称将部分涉案土地转租给了谢某和周某，与周某签订有租赁合同，与谢某没有签订租赁合同。上述转租行为濮阳县城关镇民主街村委会不知情。本院审理查明的其他事实与一审判决查明的事实一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；当事人未能提供证据或者证据不足以证明其主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者应当不明的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，濮阳县城关镇民主街村委会与周付贵在协商一致基础上签订的土地租赁协议是双方的真实意思表示，其内容不违反法律禁止性规定，应为有效合同。上述涉案土地租赁协议到期后，双方未重新签订书面的土地租赁协议，周付贵继续租赁使用该土地并缴纳租金，民主街第五村民小组对此未提出异议并接收租金，濮阳县城关镇民主街村委会与周付贵签订的《租赁协议》继续有效，根据前述法律规定，自此涉案土地的租赁属于不定期租赁，当事人可以随时解除合同。出租人濮阳县城关镇民主街村委会要求解除合同并且在合理期限之前通知了周付贵，符合法律规定。周付贵主张民主街第五村民小组组长等人向其承诺在土地租赁期限到期后可以继续租赁该土地十年，对此民主街第五村民小组组长等人不予认可，周付贵申请出庭的证人谢某、周某系周付贵将涉案土地转租的承租人，与本案存在利害关系，其证人证言和电话通话录音不足以证明周付贵上述主张。同时，周付贵的土地转租行为未经过出租人濮阳县城关镇民主街村委会同意，濮阳县城关镇民主街村委会依法有权解除土地租赁合同。周付贵在濮阳县城关镇民主街村委会和民主街第五村民小组未同意其继续租赁涉案土地的情况下，在该土地上投资改建、扩建，由此造成的损失应当由其自行承当。综上，周付贵的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，证据确实充分，程序合法，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人周付贵负担。本判决为终审判决。审判长  苏章臣审判员  李光胜审判员  张慧勇二〇二〇年四月十七日书记员  赵亚贺