广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0312民初379号 原告：桂林市某物业服务有限责任公司，住所地：桂林市。 法定代表人：刘某，职务：总经理。 委托诉讼代理人：吕宏科，广西伏波律师事务所律师。 被告：胡某，女，1959年10月3日出生，汉族，住桂林市临桂区。 原告桂林市某物业服务有限责任公司与被告胡某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告桂林市某物业服务有限责任公司（以下简称某物业公司）的委托诉讼代理人吕宏科、被告胡某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告某物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的2010年8月1日至2011年12月31日期间物业管理费647.81元、电费0元、垃圾处理费0元，以上合计：674.81元；2、判令被告向原告支付拖欠的2012年1月1日至2017年7月13日期间物业管理费3468.16元、公摊水电费182元、垃圾处理费296.8元、违约金3000元，以上合计：5621.77元；3、本案诉讼费用及公告费用、邮寄费由被告承担。事实与理由：被告系桂林市临桂区某业主，建筑面积为：104.94平方米。原告于2004年1月1日便开始入驻涉案某小区提供物业服务。2012年1月1日原告与桂林市临桂县某房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同第二十五条约定：物业服务收费标准：（按房屋建筑面积计算）1、多层住宅：0.50元/月/平方米；（不含二次供水加压电费）；3、别墅住宅：1元/月/平方米；4、公用水电费：根据实际使用数按户或按建筑面积分摊；（主要包含楼道照明费、高层加压电费等）。合同签订后，原告依约履行了《前期物业服务合同》的合同义务，直至2017年7月13日原告退出小区物业服务为止。被告拖欠了诉讼请求中的费用。虽经原告催缴，但被告仍未缴纳。 被告胡某辩称：被答辩人主张的物业管理费缺乏依据，被答辩人不能提供答辩人未缴纳物业管理费的证据证明。二、被答辩人依据与建设单位2012年1月至2012年12月签订的前期物业合同（合同期限1年）属于其双方行为，与答辩人无关，其主张按该合同起诉物业管理费的主张应予以驳回。三、被答辩人在其所为物业服务期间，无任何有关资质证书支持从事物业管理。中华人民共和国国务院令379号公布（物业管理条例），第六章法律责任的第六十条，违反本条例规定，未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款，给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。明确指出法律不支持这样的收费行为（违法行为）。四、被答辩人主张的各项费用的民事权利已过诉讼时效，依法应不予支持。根据《中华人民共和国民法总则》第188条、192条等关于诉讼时效的规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。本案中，被答辩人起诉之日为2019年9月28日，因此，其主张2016年9月以前各项费用的权利已过法律规定的3年诉讼时效，不应受法律的保护。被答辩人主张的物业管理费收取标准缺乏法律依据。五、答辩人2010年入驻时代花园物业管理费是0.28元/平方/每月，被答辩人向答辩人收取物业管理费分别是0.38元/平方/每月，收取标准缺乏依据。根据《物权法》第76条规定，前期物业服务合同期满但未成立因为业主大会的，物业服务企业如要调整收费标准则应需要征求小区业主意见，同时须符合如下两个条件：一是必须获得专有部分占建筑物总面积过半数的业主的同意；二是必须获得占总人数过半数的业主同意，即须经过“双过半业主”同意。物业公司在没有经过“双过半业主”同意的程序下，将物业管理费标准进行了调整，显然不具备合法依据。六、被答辩人未按照物业合同约定履行物业服务。物业服务合同属于双务合同，在物业纠纷中，由于物业公司没有履行合同或履行合同存在严重瑕疵，业主依合同法的规定，完全可以拒绝交纳物业费依法对物业服务企业进行抗辩。1、2010年至2012年期间，39栋房屋楼顶出现裂缝，致使答辩人房屋出现严重渗水现象，严重影响答辩人生活居住，答辩人一再强烈请求被答辩人行使其工作职责进行维修，而被答辩人一直一拖再拖，最后置之不理。最后，答辩人不得不自行出资进行修缮处理。（图1）；2、被答辩人在管理期间，本小区的消防箱里面没有消防设备。被答辩人不仅违反了“消防设备保持完好无损可随时启用”的管理服务质量承诺，而且违反了《消防法》。（图2）3、小区盗窃案频繁，狗到处乱跑，有小孩被狗咬伤。被答辩人一直都没有采取任何措施制止这个不安因素。被答辩人没有履行其承诺的“防止和排除小区内各种不安全因素及协助公安部门及时处理各种违反犯罪行为”的服务管理内容。（图3、4）4、2010年至2017年的某饭店在29栋安装了两个排烟管道直接通向小区里的排污管，导致答辩人家里厕所冒泡，屋里臭气熏天，答辩人被毒气折磨长达七年之久。小区地面油污满地，旁边的水表也被油烟熏的面目全非。严重影响业主生活。多次向被答辩人反映，被答辩人置之不理，被答辩人没有履行其合同约定的“小区公共部分，公共场地环境卫生的清扫保洁”的物业管理服务内容。（图5、6、7、8、9、10）5、被答辩人在撤出小区时，未履行相关义务，未对相应公共设施（门禁、监控系统、消防器材等等）、资料等做移交，连夜将部分监控设施与线路做了人为破坏（割断监控杆、剪断传输线路）。没有履行“与业主委员会选聘的物业管理企业办理本业务的物业管理移交手续、物业管理移交手续须经业主委员会确认”的约定。同时还违反了《广西物业管理条例》第二十八条物业服务企业未办理退出交接手续，不得擅自撤离物业管理区域、停止物业服务缺乏合同和法律的依据。综上所诉，被答辩人提供的服务严重不符“合同”约定，物业公司和业主是平等主体关系，在实际履行中应是物业公司先履行服务管理义务，业主后按约定缴纳物业费，先服务后收费，而不是不服务也收费，服务不符合约定的也收费。被答辩人在完全没有履行合同义务的情况下要求答辩人缴纳物业费缺乏合同和法律的依据。七、被答辩人主张的逾期支付物业管理费违约金、垃圾费、电费、公摊电费缺乏依据。1、被答辩人的行为已严重违背了合同的约定，损害了业主的合法权益，对其要求答辩人支付违约金且违约金定过高的诉讼请求应不予支持。小区业主生活垃圾费的收取主体为法律规定的环境卫生部门，被答辩人仅为环境卫生部门的委托单位，不具备追索生活垃圾费的民事诉讼主体资格，答辩人对被答辩人追索生活垃圾费提出异议。小区业主电费的收取主体为法律规定的供电部门，被答辩人仅为供电部门的委托单位，不具备追索电费的民事诉讼主体资格，答辩人对被答辩人追索电费提出异议。合同未对公共水电费用做出约定，被答辩人也未能就其主张答辩人的小区公摊水电费数额提供相关的证据证明，答辩人对被答辩人追索公摊水电费提出异议，不予认可。综上所诉：被答辩人诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院驳回被答辩人的所有诉讼请求。 本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，本院对于当事人无异议的证据予以采信并在卷佐证，对于当事人有争议的证据，因原、被告未能提供相反的证据予以否定，且上述证据因与本案存在关联性，本院对上述证据予以认定，亦作为本案事实查明的参考依据。 根据原、被告陈述和本院采信的证据，本院确认如下案件事实： 被告胡某从案外人桂林市临桂县仁桥房地产开发有限公司购买了桂林市临桂县某房地产开发有限公司开发的某房，于2012年8月13日办理了产权登记手续，产权登记建筑面积为104.94平方米。 2009年1月10日，案外人桂林市临桂某房地产有限公司（为甲方）与原告桂林市某物业服务有限责任公司（之后变更名称为：桂林市某物业服务有限责任公司）（为乙方）签订了一份《前期物业服务合同》，该合同约定：甲方将“某花园”委托给乙方实施物业管理。委托管理期限自2009年1月1日起至2009年12月31日止。物业服务费收费标准普通住宅2009年12月31日及以前已售出楼栋为0.28元/月/㎡，以后售出楼栋为0.38元/月/㎡，电梯住宅1元/月/㎡（不含二次供水加压电费）。如业主和物业使用人不按时交纳物业管理费的，从逾期之日起（交费季度结束之日）按每天0.1%交纳违约金。 2009年12月31日，案外人桂林市临桂某房地产有限公司（为甲方）与原告桂林市某物业服务有限责任公司（为乙方）又签订了一份《前期物业服务合同》，该合同约定：甲方将“某花园”委托给乙方实施物业管理。委托管理期限自2010年1月1日起至2010年12月31日止。物业服务费收费标准普通住宅2009年12月31日及以前已售出楼栋为0.28元/月/㎡，以后售出楼栋为0.38元/月/㎡，电梯住宅1元/月/㎡（不含二次供水加压电费）。如业主和物业使用人不按时交纳物业管理费的，从逾期之日起（交费季度结束之日）按每天0.1%交纳违约金。 2012年1月1日，案外人桂林市临桂某房地产有限公司（为甲方）与原告桂林市某物业服务有限责任公司（为乙方）又签订了一份《前期物业服务合同》，该合同约定：甲方将“某花园”委托给乙方实施物业管理。委托管理期限自2012年1月1日起至2012年12月31日止。物业服务费收费标准多层住宅0.5元/月/㎡，高层电梯住宅1元/月/㎡（不含二次供水加压电费）。如业主和物业使用人不按时交纳物业管理费的，从逾期之日起（交费季度结束之日）按每天1‰交纳违约金。 2016年4月15日，原告桂林市某物业管理有限责任公司与临桂县环境卫生管理站签订一份《临桂县环境卫生管理站上门清收生活垃圾有偿协议书》，该协议约定：一、服务对象某花园小区；二、住户1200户；三-五（略）；六、以上每月8400元，全年共计103400元；七、本协议从2016年1月1日执行。说明：（1）超过10公斤以上的建筑垃圾、工业垃圾、有害有毒垃圾不得混入生活垃圾中，务必与环卫部门取得联系后，另行处理。（2）每半年收取一次有偿服务费（即当年的四月和九月）。（3）幼儿园50元/月，全年600元。（4）小区门面全年2000元。2017年3月13日，原告桂林市某物业服务有限责任公司与桂林市临桂区环境卫生管理站又签订了一份《桂林市临桂区环境卫生管理站上门清收生活垃圾有偿服务协议书》，该协议约定：一、服务对象时代花园小区地址（街号）世纪路；二、住户1200户，7元/每月每户元；三-四、（略）；五、其他服务幼儿园50元/月全年600元、门面全面2000元；六、以上每月8616.6元，全年共计103400元。七、本协议从2017年1月执行至2017年12月止。说明：超过10公斤以上的建筑垃圾、工业垃圾、有害有毒垃圾不得混入生活垃圾中，务必与环卫部门取得联系后，另行处理。 2017年7月9日，临桂区某花园业主委员会向原告出具了一份《退场通知》，该通知载明“经某花园业主委员会及广大业主的决定，新聘桂林市某物业公司为某花园小区的物业公司。现请贵公司于2017年7月13日上午9点办理好相关的文件资料进行交接退场”。 本案庭审中，原告将诉讼请求第二项中的“电费”更正为“公摊电费”。原告陈述物业费是分段计算，2004年到2008年12月31日都是按照0.28元/月/平方米计算，2009年1月1日至2011年12月31日都是按照0.38元/月/平方米计算，2012年1月1日之后都是按0.5元/月/平方米计算，用单价乘以被告的房屋建筑面积再乘以时间段进而得出的物业费。诉讼请求中的电费指的是公摊水电费，每户按照每月5元的标准支付公摊水电费。 同时查明，2017年7月12日，原告将《桂林市某物业某花园小区催费通知单》在小区内被告的住房大门上进行了张贴。 另查明，2016年1月7日，桂林市临桂县某房地产开发有限公司诉桂林市某物业服务有限责任公司物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月23日作出（2016）桂0312民初159号民事裁定书，该民事裁定书认定：桂林市临桂县某房地产开发有限公司是本案所涉小区即某花园小区的建设单位（即开发商）。双方为此签订了多份《前期物业服务合同》，期间桂林市某物业服务有限责任公司接受了桂林市临桂县某房地产开发有限公司交付的物业管理用房和相关物业资料。2012年12月31日双方签订的最后一份《前期物业服务合同》合同期满后，双方未再续签《前期物业服务合同》，也未签订正式的书面物业服务合同。同时，由于某花园小区业主委员会没有成立，在双方未续签物业服务合同的情况下，桂林市某物业服务有限责任公司一直对某花园小区进行物业管理。2015年9月18日，桂林市某物业服务有限责任公司向桂林市临桂县某房地产开发有限公司发出书面工作函，确认某花园于2006年入伙至今，小区居住业主比较复杂，现场车辆有点混乱，进出小区无自动刷卡现象，造成了人员车辆出入小区大门比较混乱，桂林市临桂县某房地产开发有限公司与桂林市某物业服务有限责任公司签订的物业管理合同已于2012年年底到期，该公司增加现场人员对小区出入大门进行车辆和人员实施严格管控，引导业主进小区自行刷卡，来访人员进行登记，加强对现场的秩序管控，加大力度对车辆管理，同时要求桂林市临桂县某房地产开发有限公司与桂林市某物业服务有限责任公司续签物业服务合同。2015年9月22日，桂林市临桂县某房地产开发有限公司复函给桂林市某物业服务有限责任公司，认为桂林市某物业服务有限责任公司从2006年进入某花园小区进行物业管理至今，小区物业管理非常混乱，问题十分严重，且无任何改观，小区业主对桂林市某物业服务有限责任公司物业管理非常不满意，要求桂林市某物业服务有限责任公司于2015年10月9日前撤离某花园小区，退出某花园小区的物业管理，并将小区有关资料移交给临桂某房地产有限公司。 再查明，2020年3月9日，桂林市临桂区环境卫生管理站出具的《证明》显示，桂林市某物业服务有限责任公司已按7元/户/月支付了某花园2006年1月至2017年7月期间的生活垃圾处理（清运）费。 2020年3月18日，广西电网有限责任公司桂林临桂供电局出具的《证明》显示，桂林市某物业服务有限责任公司支付了某花园小区2014年1月至2017年7月期间的电费，未存在任何欠费。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 一、关于被告与原告2004年12月2日签订的《前期物业服务合同》以及原告与桂林市临桂县仁桥房地产开发有限公司分别于2009年1月10日、2009年12月31日、2012年1月1日签订的《前期物业服务合同》的效力以及是否对被告有约束力的问题。 建设单位开发建设物业单位后，在成立业主委员会自主管理物业单位前，为了保障物业单位安全，保证物业单位公共部位的管理、使用，建设单位依法必须制定管理规约，对物业单位进行前期物业管理，保障业主的合法权益。《物业管理条例》第二十二条规定：“建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时规约，不得侵害物业买受人的合法权益。”第二十五条规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应包含前期物业服务合同约定的内容。”即前期物业服务合同属于物业买卖合同的组成部分，物业买受人购买物业，必须接受并遵守该建设单位制定的物业管理规约作为购买该物业的附加条件直至该物业业主委员会成立。根据以上规定，在本案中，建设单位即桂林市临桂县仁桥房地产开发有限公司，物业买受人即是被告。虽然原告并未提供与被告签订的《前期物业管理服务协议》，但从本院受理的同批系列案中（2020）桂0312民初323号原告桂林市某物业服务有限责任公司与被告龙某物业服务合同纠纷一案中被告龙某提交的一份2005年1月25日与桂林市仁和物业服务有限责任公司签订的《前期物业管理服务协议》可知，被告在2005年1月25日就已在某花园小区进行物业服务，且是按照住宅建筑面积每平方米0.28元每月标准收取物业费。被告作为某花园的业主，被告也交纳了部分物业服务费，视为其接受了原告的物业服务并履行了相关的义务。故原告与同时期的其他业主之间签订的《前期物业管理服务协议》中相关的权利义务也可以适用于被告。 二、关于物业服务费交纳标准的问题及诉讼时效的问题。涉案小区建设单位即桂林市临桂县某房地产开发有限公司聘请桂林市某物业服务有限责任公司对涉案小区进行前期物业管理服务，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》后，又分别于2009年1月1日、2009年12月31日、2012年1月1日与桂林市临桂县某房地产开发有限公司另行签订《前期物业服务合同》。虽然我国现行物业管理有关法规及司法解释未禁止物业建设单位与物业服务企业调整物业服务合同内容，但调整物业服务合同的内容并不当然对业主具有法律约束力。原告在与桂林市临桂县某房地产开发有限公司于2009年1月1日、2009年12月31日、2012年1月1日签订的《前期物业服务合同》中关于收费标准作了调整，原告据此主张2009年1月1日至2011年12月31日物业费按照0.38元/月/平方米的标准，2012年1月1日之后按0.5元/月/平方米的标准，向包括被告在内的小区业主收取物业服务费。该价格改变了原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》的约定，提高了物业服务费。虽然我国现行物业管理有关法规及司法解释未禁止调整物业服务合同内容，但调整物业收费标准，仍应征得业主同意。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：……（略）；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”提高物业服务费收费标准属于有关共同管理权利的重大事项，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，该同意的意思表示可以约束全体业主。《物业管理条例》第十二条第一款规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。”原告如果想提高物业服务费，应当符合法律法规的规定，即应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。本案中原告并未提交相应的证据证实其提高物业费的收费标准已经过相应的程序并与业主协商一致，因此，其单方面提高物业服务收费标准，不符合法律法规规定。综上，对原告提出2009年1月1日至2011年12月31日物业费按照0.38元/月/平方米的标准，2012年1月1日之后按0.5元/月/平方米的标准收取物业服务费的主张，本院不予支持。 三、原告进驻某花园小区实施物业管理，为小区业主提供了服务，被告作为业主之一，应当向原告缴纳物业服务费。至于垃圾处理费，从原告提交的临桂区环境卫生管理站的《证明》可知，原告已经按照每户7元/月的标准向临桂区环境卫生管理站交纳了2006年1月至2017年7月的垃圾处理费，因此，对于原告诉请被告支付垃圾处理费，本院予以支持。关于公摊水电费如何处理的问题。公摊水电费的收取主要是以维护小区业主共同利益，特别是保障小区共有部分、公用设施的正常运转为目的，因此，从物业交付开始，业主无论是否使用或入住房屋均应交纳公摊水电费。虽然原告未能提交完整的交纳公摊水电费的票据，但是从原告提交的临桂供电局的证明及银行的电子回单可知，原告是向相关部门支付了某花园的公摊水电费的，根据公平原则，原告诉请按照每户每月5元的标准交纳公摊水电费，并未明显过高，对于原告诉请被告支付2012年1月-2017年7月的公摊水电费，本院予以支持。另，由于被告辩称原告的诉请已过诉讼时效，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的规定，2009年1月1日、2009年12月31日、2012年1月1日原告与小区建设单位即桂林市临桂县某房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》均已到期，原告未提供证据证明其在上述《前期物业服务合同》履行期限终止时向被告主张了催收物业费的事实，原告2017年7月12日向被告张贴催缴物业费通知时，已过法律规定的诉讼时效。因此，原告要求2012年12月31日以前的物业费的诉讼请求，已过诉讼时效，不受法律保护，不应得到支持。2013年1月1日至2017年7月10日期间，原告继续在某花园从事物业服务，并未再与小区建设单位即桂林市临桂县某房地产开发有限公司签订书面的前期物业合同，应视为原告与被告之间形成了事实的物业管理服务关系，这段时间的物业服务费的诉讼时效应当从原告撤离时代花园之日起计算，至今未超过3年诉讼时效，故被告应支付2013年1月1日至2017年7月13日的物业管理费1599.42元（产权登记建筑面积104.94㎡×0.28元/㎡/月×54个月+104.94㎡×0.28元/㎡/月÷30天×13天）、垃圾处理费296.8元〔按（7元/月×55个月）计算为385元，原告只诉请296.8元，未超过本院审核的数额，视为其对诉权的处分，本院予以支持〕、公摊水电费182元〔按（5元/月×55个月）计算为275元，原告只诉请182元，未超过本院审核的数额，视为其对诉权的处分，本院予以支持〕，合计2078.22元（1599.42元+296.8元+182元）。对于原告诉请超过本院审核部分的物业服务费及垃圾费、公摊水电费，与本院查明的事实及法律规定不符，本院不予支持。由于被告未按时缴纳物业服务费及垃圾费、公摊水电费，已构成违约，应承担违约责任，且原、被告签订的《前期物业管理服务协议》约定的违约金是按每天千分之三收取，明显过高，本院酌情按照被告欠付物业服务费的30%计算违约金，即被告应向原告支付违约金479.83元（1599.42元×30%）。对于原告超过本院审核部分的违约金，本院不予支持。至于被告辩称原告的服务不符合合同约定，不愿意交纳物业服务费的意见，由于被告提交的现有证据不足以证明原告在服务期间存在足以导致被告不缴纳物业费的重大过错，因此，对于被告的该项辩称，本院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条,《中华人民共和国合同法》第三十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《物业管理条例》第七条第五项、第十二条第一款、第二十二条、第二十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告胡某应支付物业管理费1599.42元、垃圾处理费296.8元、公摊水电费182元给原告桂林市某物业服务有限责任公司； 二、被告胡某应支付违约金479.83元给原告桂林市某物业服务有限责任公司； 三、驳回原告桂林市某物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费50元，依法减半收取25元，由原告桂林市某物业服务有限责任公司负担14.8元，被告胡某负担10.2元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院，递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员  文威 二〇二〇年四月十三日 书记员  石蓝