浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终773号 上诉人(原审原告)：周蕊，女，1987年8月1日出生，汉族，住绍兴市越城区。 上诉人(原审被告)：余小云，女，1963年3月15日出生，汉族，住绍兴市越城区。 委托诉讼代理人：蒋奇敏，女，1985年9月8日出生，汉族，住绍兴市越城区皋埠街道坝口村同心268号,公民身份号码500230198509081581，系余小云女儿。 被上诉人：蒋奇敏，女，1985年9月8日出生，汉族，住绍兴市越城区皋埠街道坝口村同心268号,公民身份号码500230198509081581。 上诉人周蕊因与上诉人余小云、被上诉人蒋奇敏房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2019）浙0602民初11301号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月3日立案受理后，依法组成合议庭，经阅卷、询问，本院不开庭进行了审理。周蕊、余小云、蒋奇敏到庭应询。本案现已审理终结。 周蕊上诉请求：撤销原判，依法改判支持周蕊一审的诉讼请求。事实和理由：被上诉人已构成违约。2019年8月20日，周蕊与蒋奇敏签署了《房屋买卖合同》，约定蒋奇敏购买周蕊位于浙江省绍兴市越城区皋埠镇东盛世家3幢508室的房屋，价格65万元。后蒋奇敏向周蕊支付了2万元定金。过户前蒋奇敏支付周蕊10万元购房款，2019年9月10日，周蕊应蒋奇敏请求将房屋过户至其母亲余小云名下，当天蒋奇敏支付了周蕊13万元购房款。后周蕊多次向被上诉人催要剩余款项，但被上诉人均不予理会，被上诉人的行为已构成违约。根据2019年8月20日《房屋买卖合同》，周蕊有权扣除2万元定金作为违约金。另过户当日，周蕊借给蒋奇敏3000元用于支付过户费用，故被上诉人尚欠周蕊购房款42.3万元。周蕊为维护自身合法权益，于2019年10月24日诉至一审法院，经调解员多次调解，蒋奇敏才于11月分两次共支付了40万元，至今仍有3000元购房款未支付。合同约定2019年8月前被上诉人应向周蕊支付房款费10万元，被上诉人于9月1日才向周蕊支付10万元购房款，被上诉人已构成违约。周蕊和蒋奇敏微信聊天记录及中介顾国炎微信聊天记录、录音及视频，能够明确证明被上诉人付尾款时间，被上诉人又一次构成违约。9月10日过完户后，周蕊就多次向蒋奇敏及中介顾国炎多次催要剩余款项，蒋奇敏及中介顾国炎多次欺骗周蕊，其中2019年9月24日被上诉人和中介还在欺骗周蕊说尾款就等银行放款了，其实2019年9月26日被上诉人和银行刚签订抵押贷款合同。在诉讼期间蒋奇敏伙同社会人员高峰（高峰电话137××××7768）对周蕊电话里进行威胁恐吓，蒋奇敏及余小云多次发短信及上门威胁周蕊，行为极其恶劣。到现在被上诉人还有3000元余款未付。之前皋埠法庭调解后被上诉人所付的40万是分两次给周蕊的，一次是转账38.5万元，一次是蒋奇敏支付宝支付1.5万元。蒋奇敏支付的1.5万元其中有3000元钱是周蕊借给蒋奇敏的钱，所以蒋奇敏与余小云还有3000元购房尾款至今未付给周蕊。 余小云、蒋奇敏共同答辩称，一、我方没有违约。2019年8月20日签订的房屋买卖合同约定房屋价格65万元，合同当日支付2万元作为定金，2019年9月1日支付给周蕊10万元，尾款付清立即交房。二、合同签订30内将房屋交付给被上诉人，现在65万元购房款已全部支付完毕，但是周蕊至今不肯交付房屋，明显构成违约。三、房屋过户后，被上诉人立即准备了所有的材料进行房屋抵押贷款，2019年9月16日银行审核时便民中心将房屋登记错误，首付款日期也写错了。银行审批下来的时间也错误，不能归责余小云。四、周蕊提供的微信聊天，周蕊于2019年9月9日询问中介尾款何时付清时，中介说一个星期左右，之后又说15天左右，显然签订合同时没有约定尾款支付的时间。中介只是根据自己的经验给出大概时间。2019年12月9日中介与周蕊聊天记录看，中介也说他无权代理。 余小云上诉请求：1.判令周蕊交付东盛世家3幢508室房屋给余小云，包括屋内空调三台、洗衣机一台、冰箱一台、热水器一只、床一张、电视机一只、沙发一套、衣柜一只、餐桌一套、书桌一张；2.判令周蕊支付给余小云房屋占有使用费，按该地段的房价评估一个月3000元计算支付至今为止。事实和理由：1.余小云于2019年11月5日将65万元房款已经全部付清，2019年8月20日签订的房屋买卖居间合同约定尾款付清立即交房，2019年9月10日签订的浙江二手房买卖合同约定自合同签订30日内将房屋交付给余小云，两份合同周蕊都构成违约，周蕊至今仍非法占有使用房屋，强行霸占房屋不肯交付，请求贵院判令周蕊支付给余小云房屋占有使用费。2.对于一审时称周蕊2019年10月24日向皋埠人民法庭提起诉讼时，余小云已经取得涉案房屋但大部分房款仍未付清。在尾款支付时间存在争议的情况下，周蕊没有交付房屋不算迟延交付房屋的说法表示不服，因为余小云与周蕊约定好付款方式为现金加贷款，即将涉案房屋过户后，将房屋抵押给银行贷款作为支付剩佘部分房款，所以不存在争议，合同没有约定尾款几月几日付清，银行贷款于2019年11月4日直接打到周蕊建设银行账户，2019年11月5日剩余房款全部付清是合情合理的。所以周蕊应该按照浙江二手房买卖合同约定，自签订合同30日内将房屋交付给周蕊，所以周蕊理应赔偿上述房屋的占有使用费给余小云。3.一审时没有将房屋内的书桌判给余小云，因为房屋买卖居间合同没有写明。但是书桌是在签合同时周蕊愿意给余小云，有微信聊天截图为证。所以周蕊应该交付的房屋以及里面的家具包含书桌一张。 周蕊答辩称，不同意赠与书桌，撤销赠与。 蒋奇敏答辩称同意余小云的上诉意见。 周蕊向一审法院起诉请求：1.判令蒋奇敏立即支付周蕊剩余购房款2.3万元，其中2万元是定金转化为违约金赔偿给原告，还有3000元是尾款；2.判令蒋奇敏赔偿周蕊逾期付款利息损失，以本金42.3万元为基数，按人民银行同期同类贷款利率标准四倍，自2019年9月10日起计算至购房款付清之日止。 余小云向一审法院反诉请求：1.判令周蕊立即交付东盛世家3幢508室房屋，包括房屋内空调三台、热水器一只、洗衣机一台、冰箱一台、电视机一只、沙发一套、衣柜一只、餐桌一套、床一张、书桌一张；2.判令周蕊支付余小云房屋占有使用费，自2019年10月11日起暂计至反诉日为9000元。 一审法院查明事实：2019年8月20日，周蕊与蒋奇敏签订房屋买卖居间合同一份，约定周蕊为卖方（甲方），该蒋奇敏为买方（乙方），甲方将坐落于绍兴市越城区东盛世家3幢508室房屋出卖给乙方，商定价格为人民币65万元。付款方式：1.签订合同时支付定金2万元（以后抵作房款）；2.2019年8月1日前乙方支付甲方房款10万元；3.过户当天乙方支付甲方75000元；4.2019年8月30日前过户。甲方应承诺在过户或公证当日交付房给乙方。如有特殊情况，甲、乙双方协商决定：购房款到位后即交房。合同另约定，如甲方违约，需双倍退回定金作为违约金，若乙方违约，定金不予退回作为违约金。双方约定其他事项：甲方同意将房内空调3只，热水器1只，床1张，电视机1台，沙发1套，衣柜1只，餐桌1套，洗衣机、冰箱各1台（给乙方）。余小云、蒋奇敏转账情况如下：2019年8月20日，蒋奇敏交付周蕊定金2万元。2019年9月1日，余小云交付周蕊房款10万元。2019年9月10日，余小云交付周蕊房款13万元。2019年11月4日，建设银行绍兴分行按照合同约定将余小云的抵押贷款38.5万元直接划给周蕊。2019年11月5日，蒋奇敏交付周蕊房款1.5万元。以上合计转账65万元。2019年9月10日，周蕊与余小云就案涉房屋双方签订浙江省二手房买卖合同一份（合同编号2019330602MM0035904），约定周蕊为甲方，余小云为乙方，付款方式为现金加贷款，交房方式为自该合同签订之日起30天内，甲方将房屋交付给乙方。2019年9月26日，余小云与中国建设银行绍兴分行签订抵押贷款合同一份，约定余小云以案涉房屋作为抵押物向该银行借款38.5万元，款项划入周蕊账户。周蕊与中介（微信名称为顾大家）之间的聊天记录中，2019年9月9日，周蕊询问中介过完户后尾款什么时候到位，安排的是什么银行做按揭，中介表示“尾款一个星期左右”“去农信”。2019年9月12日，周蕊再次询问尾款什么时候可以到位，中介表示“一般15天左右”。蒋奇敏与中介在2019年8月22日的微信聊天记录中，蒋奇敏表示“9月1号你写成8月1号了”，中介表示“这个没事”。另查明，蒋奇敏向周蕊出具借条一份，载明：“今收到周蕊人民币叁仟元整”。2019年9月10日，周蕊向蒋奇敏转账3000元，转账说明为：“借给你的款”。周蕊于2019年10月24日将本案材料递交至该院，在该院正式立案期间由绍兴市越城区人民调解委员会召集双方进行调解。 一审法院认为，本案周蕊就案涉房屋与蒋奇敏以及余小云各签订了一份房屋买卖合同，故本案首先需确认房屋买卖的相对方。对此该院认为应当认定余小云为房屋的买方，理由：一、周蕊与余小云签订的浙江省二手房买卖合同时间在后；二、从转账记录分析，大部分的款项均是从余小云处交付给周蕊；三、双方均认可目前案涉房屋所有人为余小云，故该合同已经实际履行；四、蒋奇敏亦认可案涉房屋的买方实际为余小云。据此，该院对周蕊所主张的房屋买卖相对方为蒋奇敏这一意见不予采信。本案争议焦点为余小云以及周蕊是否存在违约行为。周蕊认为房屋买方存在违约行为的理由为余小云支付10万元房款以及尾款时间均存在逾期，同时蒋奇敏尚欠其3000元房屋尾款未付。对此该院认为：一、关于10万元房款的交付时间，房屋买卖居间合同载明为2019年8月1日，而合同签订时间为2019年8月20日，故该处明显系笔误，至于正确日期，余小云、蒋奇敏所主张2019年9月1日更符合日常生活经验，周蕊所主张的“8月份”与该合同中的字迹差异过大，亦不符合房屋买卖的交易习惯以及常理，该院不予采信。二、关于尾款支付时间，房屋买卖居间合同中并未明确约定，周蕊应就其主张承担举证责任。根据现有证据，周蕊仅提供了所谓中介的录音录像，但该证据不能单独作为认定案件事实的依据，理由如前述；其次中介并非余小云、蒋奇敏的代理人，其无权代表两被告作出承诺；蒋奇敏亦明确否认曾经就尾款支付期限作出过承诺。故周蕊的主张无可靠证据支持，该院不予采信。三、关于周蕊所主张的3000元尾款，周蕊主张蒋奇敏出具的借条中载明的3000元实际系房款，该主张与借条内容不符，亦与房屋买卖合同不符；其后周蕊又主张该3000元已由蒋奇敏支付的40万元时予以归还，故尚欠3000元房款，该主张明显违背常理，亦无证据支持，该院均不予采信。综上，该院认为周蕊所主张的两被告存在违约行为的事实不成立，对其诉请均不予支持。针对反诉原告的诉请，该院认为根据周蕊与余小云、蒋奇敏签订的房屋买卖合同，余小云已经完全履行65万元的购房款，且案涉房屋已经过户至该余小云名下，反诉被告应当按约交付房屋以及相关的电器设备、家具，故该院对反诉原告的第一项诉请予以支持，但房屋买卖居间合同中并未就“书桌一张”进行约定，该院对该部分诉请不予支持。对于反诉原告第二项诉请，反诉被告于2019年10月24日向该院主张权利，此时余小云已经取得案涉房屋所有权但并未付清大部分房款，同时双方就购房尾款的支付时间无法达成一致意见，故反诉被告依法提起诉讼的行为并无不当，亦不能以此认定反诉被告存在逾期交房的行为，此外反诉原告所主张的应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定承担违约责任亦属于法律适用错误，故该院对反诉原告的第二项诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、反诉被告周蕊交付合同编号2019330602MM0035904浙江省二手房买卖合同项下不动产（位于绍兴市越城区，含房屋内空调三台、洗衣机一台、冰箱一台、热水器一只、床一张、电视机一只、沙发一套、衣柜一只、餐桌一套）给反诉原告余小云，于本判决生效之日起十日内履行；二、驳回周蕊的所有诉讼请求；三、驳回余小云的其他诉讼请求。本诉案件受理费依法减半收取人民币188元，由周蕊负担；反诉案件受理费依法减半收取人民币25元，由余小云负担12.50元，由周蕊负担12.50元。上述款项均于该判决生效之日起七日内履行。 二审中，周蕊向本院提交了证据1.中介顾国炎的录像一份，以证明当时签订合同的时候约定2个星期付尾款。经质证，余小云、蒋奇敏对录像中的人物是中介顾国炎没有异议，但认为其陈述不是事实，双方并没有约定2个星期付尾款。 余小云向本院提交了证据2.蒋奇敏与周蕊2019年9月10日的微信聊天记录，以证明周蕊当时是说把书桌给蒋奇敏的；证据3.蒋奇敏跟中介顾国炎2019年9月7日的微信聊天记录，以证明合同上少写了一张书桌，蒋奇敏跟顾国炎说了，但是顾国炎说不要紧，有钱押着的。经质证，周蕊认为两份证据均不能证明当时双方约定合同中有书桌。 余小云还向本院申请调查讼争房屋内的家具电器设施是否完整、无损坏。 经审查，本院认为，周蕊提交的顾国炎的录像，属于证人证言，但证人应当出庭作证，且录像中顾国炎陈述的也是一般情况下两个星期左右银行可以放贷，故不能证明双方明确约定订立合同后两个星期之内支付尾款，本院对该证据不予认定。对于余小云提交的微信聊天记录，周蕊对真实性无异议，且周蕊也明确当时确有赠与书桌的意思表示，但现在不同意赠与，据此上述微信聊天记录仅表明周蕊曾同意赠与书桌，但不足以证明书桌在房屋买卖合同约定的范围，不能达到余小云的证明目的，本院不予认定。另余小云向本院申请至讼争房屋内调查房屋内财产状况，若周蕊交付房屋时合同约定的物品有缺损，余小云可另行主张赔偿，现周蕊又明确物品并未缺损，故在房屋交付之前调查房屋内物品情况并无必要，本院不予准许。 本院经审理，二审查明的事实与一审判决认定的事实相一致。 本院认为，本案双方当事人的争议焦点一是余小云有无逾期付款应否承担违约责任，是否尚欠购房款3000元；二是房屋买卖合同是否包含书桌一张，周蕊应否支付房屋占有费用。首先，周蕊主张讼争房屋买卖居间合同约定“2019年8月份前”应支付房款10万元，但结合合同书写字体以及蒋奇敏与中介沟通的情况，此处书写内容应系误写为2019年8月1日，实际应为2019年9月1日，周蕊主张该笔10万元构成迟延支付本院不予采纳。同时，不论是双方于2019年8月20日签订的房屋买卖居间合同还是2019年9月10日的浙江省二手房买卖合同，均未明确约定在签订合同两个星期内支付尾款，且2019年9月10日的浙江省二手房买卖合同中约定的付款方式为现金加贷款，尾款支付显然需要根据申请贷款时间而定。周蕊主张余小云构成违约应当支付违约金2万元，本院亦不予采纳。其次，蒋奇敏为办理讼争房屋过户手续向周蕊借款3000元的事实双方均无争议，但双方并未约定该3000元的归还时间，而蒋奇敏明确2019年11月支付的40万元均为购房款，故周蕊主张40万元中的3000元系归还借款，缺乏合意，本院不予采纳。再次，双方房屋买卖居间合同中并未约定房款包含书桌，周蕊也承认曾愿意将书桌赠与给余小云，但赠与物在交付之前赠与人可以撤销，余小云主张房屋买卖中包含书桌本院不予采纳。最后，房屋买卖居间合同约定购房款付清后交房，浙江省二手房买卖合同又约定合同签订后30日内交房，余小云实际于2019年11月5日才付清房款，无论如何，现余小云要求周蕊交付房屋的条件已经成就，余小云同时要求周蕊支付房屋占有使用费有事实依据。但因双方在合同中就尾款支付时间未作明确约定，另涉及过户时蒋奇敏向周蕊借款3000元，致使双方在合同履行过程中对房款支付时间、有无付清发生争议，且双方均提起上诉，使双方争议处于未决状态。综合考虑周蕊逾期交房的时间、原因等因素，为减少当事人讼累，本院酌情将周蕊出借的3000元与周蕊诉讼过程中逾期交房期间的占有使用费抵销。周蕊应当在本判决生效之日起十日内向余小云交付房屋，若逾期交付房屋，余小云可另行再主张占有使用费用。 综上所述，周蕊的上诉请求不能成立，应予驳回；余小云的上诉请求合理部分本院予以支持。一审判决结果仍可维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费426元，由负担周蕊负担376元，由余小云负担25元。 本判决为终审判决。 审判长 王 瑜 审判员 梅 云 审判员 张百元 二〇二〇年四月二十日 书记员 陶钿钿