四川省宜宾市翠屏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1502民初1961号 原告:宜宾市乐宜居物业管理有限公司，住所地：四川省宜宾市翠屏区下江北倒迁小区“三江家园”3幢2单元1层3号，统一社会信用代码：91511500MA62A17A3W。 法定代表人：赵虹。 委托诉讼代理人：魏晓岚，四川明炬（宜宾）律师事务所律师，执业证号：15115201811043986。 委托诉讼代理人：罗婷，四川明炬（宜宾）律师事务所律师，执业证号:15115201911133531。 被告：代家莲，女，1973年2月26日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 被告：刘大均，男，1974年1月17日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 原告宜宾市乐宜居物业管理有限公司（以下简称乐宜居物业公司）诉被告代家莲、刘大均物业服务合同纠纷一案，本院受理后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告乐宜居物业公司的委托诉讼代理人魏晓岚，被告代家莲到庭参加诉讼，被告刘大均经本院传票合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告乐宜居物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告自2015年1月1日至2020年3月31日的物业服务费、垃圾处理费8974元，违约金5743元，共计14717元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年6月1日，原告与宜宾市外滩壹号业主委员会签订《物业服务合同》，由外滩壹号业主委员会委托原告对外滩壹号小区进行管理，双方约定管理期限为三年，其中第一年为暂定期限；2015年7月1日，原告与业主委员会重新签订《物业服务合同》，委托管理期限为5年。上述二份合同均对双方的权利义务、物业服务内容、具体收费标准、缴纳时限作出了约定，并约定原告对逾期交纳物业管理费用的业主或物业使用人按照每日应交费的千分之三收取违约金。外滩壹号业主委员是外滩壹号业主大会的执行机构，其决定对物业管理区域的全体业主具有约束力，业主委员会代表包括被告在内的业主与原告所签订的物业服务合同是双方真实意思表示，原、被告应履行合同义务。现原告已按合同约定履行了义务，被告作为业主，享受了原告提供的物业服务，却没有按时交纳物业服务费用。经原告多次催收无果。现诉至法院，请求判如所诉。 被告代家莲辩称，1.业委会未经业主大会统一签订的物业合同是无效的，首先物业服务合同居于小区事务的重大事项，根据《物业管理条例》第十一条第四项，选聘行业服务企业属于业主共同决定的事项。《行业管理条例》第二十条规定，本条例第十一条规定事项除第（五）（六）项规定外，其余事项应当经专有部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意。其次，涉案物业合同第八章第三十六条约定，合同共计21项，本合同由于过半业主签字同意后生效。根据双过半原则和举证责任，对方应提供本合同是由面积过半、人数过半的业主签字同意后生效的证明。如果不能提供则按照举证责任，视为无合同有效的书面合同。最后，乐宜居物业公司不是通过招投标的正规程序与业主签订的合同，我方不认可该物业合同；2.本物业是我2016年从前物业主李亚军处转让而来，2016年4月以前并不存在物业费拖欠问题，前业主李亚军转让时告知我本楼盘露天车位101是他们修建的，是规划认可的地面车位，现被业委会强行占有并收取一定的停车费，故而我转让到此房产后不予缴纳物业费，应地面车位收入应归他们公司所有；3.对于乐宜居物业公司提供的物业服务我方愿意按照市场价或参考合同价执行，首先，小区收入抵扣物业管理费，地面车位停放车辆等收入从未进行公示，请原告出示小区收支账目，小区环境脏、乱、差，乱砍伐小区树木，改绿地为停车位，顶楼公摊改建房屋物业不监督管理也不报有关部门拆除，按照原告的服务质量我不认可物业费1元/平，其次原告约定的违约金过高，违反法律强制规定；4、物业公司催缴物业费存根只能证明其曾经开具催缴通知，是否发出，我方是否收悉该证据均不能显示，也不能证明我有意拖欠物业费，对于未缴物业费的事实是双方物业费计算不明导致，并非某方单方面违约，小区业主作为弱势群体不缴纳物业费是唯一与物管公司的对抗筹码，我不是不缴纳物业费，而是待物业公司按照合同约定整改后再行缴纳物业费。综上，请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 被告刘大均未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下： 2014年5月，宜宾市翠屏区外滩壹号业主委员会与原告签订《物业服务合同》，主要约定原告乐宜居物业公司为外滩壹号小区提供物业管理服务，管理期限为三年，2014年6月1日至2017年5月30日，其中第一年为暂定期限，期满业主满意率达到70%，合同自动延续；合同期间电梯住宅物业服务费按其拥有的建筑面积每平方米1元/月交纳，垃圾清运、处置费每月5元/户/月收取。2015年7月1日，原告与宜宾市翠屏区外滩壹号业主委员会重新签订《物业服务合同》，主要约定原告提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人。管理服务事项有：房屋建筑本体共用部位的日常维修、养护和管理。共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。公共环境卫生、交通与车辆停放秩序的管理等。委托管理期限为5年。从2015年6月1日至2020年5月30日，电梯住宅物业服务费按其拥有的建筑面积每平方米1元/月交纳，垃圾清运、处置费每月5元/户/月收取；物业服务费每季度交纳一次，每次交纳费用时间为每季度的第一个月1-10日。业主不按合同约定交纳物业服务费用的，从逾期之日起按每日应交物业服务费用的3‰交纳违约金。 被告代家莲、刘大均系外滩壹号小区1幢3号塔楼8层1号物业的业主，该房屋建筑面积为137.44平方米。被告从2015年1月1日至2020年3月31日未缴纳物业服务费及垃圾清运费，故原告诉来本院。 庭审中，被告自认其从2015年1月1日至2020年3月31日未缴纳物业费、垃圾清运费。 本院认为，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会的决定侵害了业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院依法撤销。”之规定，宜宾市外滩壹号业主委员会与原告乐宜居物业公司签订的《物业服务合同》，对被告具有约束力。被告应按合同约定履行自己的义务。原告为被告所在小区提供了物业服务，被告应及时缴纳物业服务费及垃圾清运费。现原告请求被告支付拖欠的2015年1月1日至2020年3月31日物业服务费、垃圾清运费8974元,计算准确，符合合同约定和法律规定，且被告自认其未交原告诉请期间的物业服务费、垃圾清运费，故本院对原告的该项请求依法予以支持。被告辩称小区物业管理存在问题，环境脏乱差等，并提供了照片予以证明。本院认为，该照片部分未记载拍摄时间、地点，无法确认是否为涉案小区，部分照片虽记载拍摄时间、地点，并不能证明原告服务的小区长期、连续存在服务不到位的严重违约行为，故被告拒交物业服务费的抗辩理由不能成立。因原告未举证证明其已按物业服务合同约定全面履行其应尽的义务，存在过错，故对原告诉请的违约金，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 一、被告代家莲、刘大均于本判决生效之日起五日内支付原告宜宾市乐宜居物业管理有限公司2015年1月1日至2020年3月31日拖欠的物业服务费、垃圾处理费合计8974元。 二、驳回原告宜宾市乐宜居物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由原告宜宾市乐宜居物业管理有限公司负担10元，被告代家莲、刘大均负担15元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审 判 员  赵 杨 二〇二〇年四月三十日 法官助理  李 会 书 记 员  李皓琦