上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终738号上诉人(原审原告)：葛正怡，女，2000年1月10日出生，汉族，住广东省深圳市。委托诉讼代理人：葛宏文，男，1972年8月19日出生，汉族，住广东省深圳市。委托诉讼代理人：郑小娟，女，1972年6月8日出生，汉族，住广东省深圳市。上诉人(原审被告)：上海西联城市规划建筑设计有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：吴耿，总经理。委托诉讼代理人：郁青。上诉人葛正怡因与上诉人上海西联城市规划建筑设计有限公司(以下简称“西联公司”)房屋租赁合同纠纷一案，均不服上海市杨浦区人民法院(2019)沪0110民初8267号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。葛正怡上诉请求：撤销一审法院判决，改判支持葛正怡在一审中的全部诉讼请求。事实和理由：葛正怡与西联公司之间的房屋租赁合同应于2019年5月28日解除，西联公司应支付2019年2月19日至2019年5月28日期间的租金和物业费。由于西联公司的违约行为，给葛正怡造成巨大的经济损失，西联公司应依法向葛正怡赔偿。西联公司上诉请求：撤销一审法院判决，改判驳回葛正怡在一审中的诉讼请求。事实和理由：西联公司与葛正怡签订的房屋租赁合同中约定，如果西联公司提前2个月向葛正怡告知，则西联公司不承担违约责任。合同履行中，西联公司已经提前2个月告知了葛正怡要求退租，并且在2019年2月26日完成了全部交接，故西联公司不需要承担违约责任和赔偿责任。葛正怡向一审法院提出诉讼请求：1、解除双方就上海市杨浦区政益路XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)所签订的《房屋租赁合同》；2、判令西联公司向葛正怡支付2019年3月1日至2019年6月30日止的房屋租金，按每月17,875元计算，共计71,500元；3、判令西联公司向葛正怡支付2019年7月1日至2019年11月30日止的租金差价14,900元；4、判令西联公司向葛正怡支付自2019年12月1日至2020年11月30日止的租金差价46,476元；5、判令西联公司支付2019年2月21日至2019年5月31日止的物业费5,805.30元；6、判令西联公司支付中介费用10,550元。一审法院认定事实：系争房屋产权登记在葛正怡名下，建筑面积139.92平方米，房屋用途为商业、办公。2017年11月17日，葛正怡(出租方、甲方)与西联公司(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，双方约定：第一条甲方将坐落在上海市杨浦区政益路XXX号XXX室房屋出租给乙方使用。第二条房屋用途为办公。第三条租赁期限自2017年12月1日起至2020年11月30日，11月22日至11月30日的物业费用由乙方承担。第四条月租金为17,875元，不包含物业管理费。该房屋租金贰年内不变，从第叁年开始，租金增长5%。乙方应于每季度提前10日向甲方支付下一期租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的2%支付违约金。第五条甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金金额为1个月的租金，即17,875元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分待乙方付清房屋内所产生的费用之后叁日内无息归还乙方。租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、通讯、设备、物业管理费等费用由乙方承担。第九条甲、乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：(一)该房屋因社会公共利益或者城市建设需要被依法征用的；(二)该房屋毁损、灭失或者鉴定为危险房屋的；甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的100%支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失和违约金的差额部分：(一)未按约定时间交付该房屋达拾日；(二)甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的；或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的；(三)乙方未征得甲方书面同意改变房屋用途，致使房屋损坏的；(四)因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；(五)乙方擅自转租该房屋，转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋；(六)乙方逾期不支付租金累计超过十五天或故意不支付租赁期间相关费用累计超过保证金金额的；(七)乙方在该房屋内从事违反国家法律、法规的活动，并被处罚的；(八)其他未填写。第十条违约责任，(三)租赁期内，乙方未征得甲方书面同意中途擅自退租的，甲方可没收乙方的保证金，保证金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。如乙方提前2个月向甲方告知提前退租，乙方不承担违约责任。该租赁合同落款处由葛正怡母亲郑小娟作为代理人签字，葛正怡及西联公司对于该合同的真实性均无异议。嗣后，葛正怡按约将房屋交付给西联公司使用。2019年1月17日，西联公司工作人员陈依通过微信向葛正怡代理人郑小娟发出以下内容：郑小姐，不好意思这个点打扰您了，刚才电话您没接是否不方便？我刚得到消息就是马上想先和您沟通下，我们和楼下407室今年因为不再是合作关系，所以准备搬走。我们当时签的合同是写明提前2个月通知您，现在因为事出突然，我只能厚着脸皮来跟郑小姐沟通下，时间上能不能1个月的样子。郑小娟回复如下：这不是一个月两个月的问题。合同签了时间，是要履行的，不能随便解除的。我当时病中，没注意到这个你们这么写的。2019年1月18日，西联公司工作人员陈依发送微信：郑小姐，有个想法，您看看可行不？房租我们已经付到2月份了，如果我们1月底搬走，把钥匙给到物业。您也可以提前招租，因为提早一个月才跟您打招呼，是我们的问题，押金可不可以商量下？愿意补偿您的损失，我们也想尽可能挽回些损失。郑小娟回复：合同没有到期，提前搬走不同意。你们执意要走，我们看看仲裁还是法院来判断。2019年2月9日，西联公司工作人员陈依发送微信：郑小姐，新年好。……我老板现在的想法是2月底搬走，押金赔偿给您损失。郑小娟回复：我不同意。西联公司工作人员陈依称：您这边有什么具体的要求，可以和我说，我再反馈给老板。郑小娟回复：看你们这风格，也没啥好商量的。按合同执行下去。2019年2月19日，西联公司将系争房屋内物品搬出，并将房屋钥匙交给负责系争房屋所在大楼物业管理的上海英达莱物业有限公司保管。2019年2月25日，西联公司员工陈依向郑小娟发送微信：郑小姐，你好。我们上周已经搬走了，物业是不让的，我们只能报警处理，最后就是老板开车搬走了，有些桌子椅子是上家单位留下的，我们就还留着，钥匙已经给物业了，全部打扫干净，我们这边也在看有没有房客，我们还有2月份的部分费用，会在三月跟物业付清的。郑小娟回复称：你们当初不该签这么久，然后这么快搬。对业主很不公平。我也查了，上海法院立案微信网上都可以做。但是不到万不得已，还是协商解决吧。2019年2月26日，郑小娟向物业公司询问系争房屋门禁密码。西联公司工作人员陈依在微信中将密码发送给物业公司。2019年5月28日，郑小娟作为葛正怡的代理人与案外人秦某某签订《不动产租赁合同》。双方约定：葛正怡将系争房屋出租给案外人秦某某，租赁期限为2019年7月1日至2021年6月30日止，每月租金为14,895元，该租金贰年内不变。西联公司对该《不动产租赁合同》的真实性无异议。葛正怡确认，于2019年6月1日将系争房屋钥匙给了案外人秦某某，并与案外人秦某某约定，至2019年6月30日为免租期，物业管理费由案外人秦某某承担。审理中，双方确认，西联公司已支付了截止至2019年2月28日止的租金。葛正怡于2019年6月28日支付了至5月31日止的物业管理费5,596.60元及2019年3月-4月的代收空调费208.7元，西联公司对于上述费用的数额无异议，但愿意支付2019年3月17日之前的物业费及3-4月的全部代收空调费。一审法院认为，葛正怡与西联公司就房屋租赁达成合意，并订立租赁合同，双方均应恪守合同义务。本案诉讼前，西联公司已将房屋腾空并向物业公司交还钥匙又通知了出租人，租赁合同在客观上已无法继续履行。现葛正怡、西联公司均要求解除合同，法院确认双方租赁合同于2019年2月19日解除。根据合同约定，如保证金不足以弥补葛正怡损失的，西联公司还应赔偿损失。结合本案中系争房屋已由案外人承租的实际情况以及履约中的双方过错程度，酌定西联公司应向葛正怡支付相当于三个月租金及三个月物业费之和金额的赔偿金，未退还的保证金在该赔偿金中扣除，葛正怡可不再退还保证金。西联公司自愿支付2019年3月及4月的代收电费208.7元，与法不悖，予以准许。一审法院据此判决：一、葛正怡与上海西联城市规划建筑设计有限公司于2017年11月17日就上海市杨浦区政益路XXX号XXX室房屋所签订的《房屋租赁合同》于2019年2月19日解除；二、上海西联城市规划建筑设计有限公司应于判决生效之日起十日内向葛正怡赔偿损失40,787元；三、上海西联城市规划建筑设计有限公司应于判决生效之日起十日内向葛正怡支付2019年3月、4月的代收电费计208.7元；四、葛正怡其余诉讼请求，不予支持。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。葛正怡与西联公司签订的租赁合同中约定：“如乙方(西联公司)提前2个月向甲方(葛正怡)告知提前退租，乙方不承担违约责任”。租赁合同履行过程中，西联公司于2019年1月中旬向葛正怡提出要求退租，此后于2月19日搬离系争房屋。西联公司并未按照合同约定提前2个月提出退租的请求，构成违约。一审法院认定西联公司违约，并酌情判决西联公司赔偿葛正怡相当于三个月租金及三个月物业费之和的赔偿金，尚属合理，本院予以维持。葛正怡要求支持其赔偿损失的全部诉讼请求，本院不予支持。西联公司搬离系争房屋后，葛正怡理应及时收回房屋，减少损失。鉴于2月19日西联公司搬离系争房屋后，系争房屋的租赁合同实际已无法履行，故一审法院认定租赁合同解除日期为2月19日，符合法律规定，本院予以维持。葛正怡上诉认为租赁合同应于5月28日解除，无事实依据，本院不予支持。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1,648元，由上诉人葛正怡负担824元，由上诉人上海西联城市规划建筑设计有限公司负担824元。本判决为终审判决。法官助理张文如审判长  周刘金审判员  刘海邑审判员  王 伟二〇二〇年四月二日书记员  慎哲仁附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……