上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终1873号上诉人(原审原告、反诉被告)：上海名城实业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：张燕琦，执行董事。委托诉讼代理人：何琴，女。被上诉人(原审被告、反诉原告)：上海隆耀工贸有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：吴丽娟，执行董事。委托诉讼代理人：范明昆，上海瀛东律师事务所律师。上诉人上海名城实业有限公司(以下简称“名城公司”)因与被上诉人上海隆耀工贸有限公司(以下简称“隆耀公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2019)沪0110民初12063号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。名城公司上诉请求：一、改判一审判决第一项为，隆耀公司按《上海市房屋租赁合同》约定支付名城公司2018年3月1日至2018年4月30日的租金人民币(以下币种均为人民币)7,443元。二、改判一审判决第二项为，隆耀公司按《上海市房屋租赁合同》约定支付名城公司2018年5月1日至2019年4月11日的租金43,537.86元。三、撤销一审判决第三项、第五项，改判隆耀公司应向名城公司支付违约金。事实和理由：一、名城公司响应政府号召，通过修缮，旨在改善园区的租赁环境，提供更优质的租赁服务。《关于军工路XXX号赛特工业园项目改建需清退现场租赁企业(个人)的函》仅表达名城公司对平权公司的委托，是否能达成协商解除的结果，以最终谈判的结果为准，并非一审法院认定的对隆耀公司的限期清退。名城公司始终保证租赁户所租赁房屋空间的完整、功能的实现、水电物业服务的提供，未曾影响隆耀公司对房屋的使用。隆耀公司一直使用房屋，始终未能提供证明园区的修缮对其造成影响的证据。隆耀公司所租赁房屋虽属于修缮计划的范围，但由于隆耀公司与名城公司未能就租赁关系的解除达成一致意见，双方租赁关系的权利义务仍应继续按原租赁合同执行。隆耀公司在双方缔约租赁关系时，已明确接受名城公司对公共区域的整改及添付。隆耀公司自2018年3月起，未向名城公司支付过任何租金。名城公司多次催要，均无果。在长达一年之久的时间内，名城公司从未收到隆耀公司关于不安抗辩的主张，亦未曾收到隆耀公司认为园区改造对其租赁房屋正常使用的影响诉求。隆耀公司的不安抗辩主张明显为其恶意拒付租金进行辩解。隆耀公司拒付租金长达一年之久，属于恶意欠租，应当承担违约责任。名城公司行使单方解除权，于法有据。二、隆耀公司自始至终占用房屋，直至名城公司行使单方解除权才将房屋收回。是否在租赁房屋停止或进行经营活动由隆耀公司自由意志决定，且是否进行经营活动并不影响租金的多少，隆耀公司应当全额支付租金。一审判决隆耀公司2018年5月以后酌情支付租金，不符合法律规定，显失公平。隆耀公司辩称，不同意名城公司的上诉请求。第一，上海市杨浦区军工路XXX号8号楼8308室房屋(以下简称“系争房屋”)所在的赛特工业园区拆迁改造工程于2018年2月1日启动。启动后，系争房屋震动，道路受阻。名城公司未履行为隆耀公司提供安全可正常使用房屋的义务。在此情况下，名城公司发出终止履行通知书，隆耀公司行使不安抗辩权符合法律规定。第二，名城公司通知隆耀公司搬离，已属违约。第三，名城公司在园区大幅改造施工，导致隆耀公司无法正常使用房屋。从名城公司动工开始，隆耀公司已停止了系争房屋内的实际经营，隆耀公司已经完全丧失了享有合同的权利。名城公司要求隆耀公司仍旧按约支付租金，显然缺乏依据。名城公司向一审法院起诉请求：1.隆耀公司向名城公司支付2018年3月1日至2019年4月11日的租金50,981.67元；2.隆耀公司向名城公司支付逾期至实际还款之日的租金违约金，暂计300,619.54元。隆耀公司向一审法院提出反诉诉讼请求：1.名城公司返还隆耀公司租赁保证金7,226元；2.名城公司支付隆耀公司违约金7,226元；3.名城公司赔偿隆耀公司租金差价损失41,904元。一审法院认定事实如下：系争房屋位于上海市杨浦区军工路XXX号，权利人为名城公司。2017年4月10日，名城公司(甲方)和隆耀公司(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定名城公司将上述8号楼8308室房屋(建筑面积88平方米)出租给隆耀公司作为仓库使用。租期自2017年4月15日至2020年4月14日，首年租金1.35元/日/m2，即3,613.5元/月，自第二个租赁年度起，租金每年递增6%。合同还约定，乙方在2017年4月5日前支付租赁保证金7,226元，在租赁关系终止且乙方将房屋交还甲方后，甲方收取的租赁保证金优先用于冲抵乙方应付的各项费用、按照合同约定应支付的违约金等，如有剩余，剩余部分甲方无息返还乙方。合同第六条约定，租赁期间，甲方保证该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态。合同第9.4条约定，乙方逾期不支付租金累计超过一个月并经甲方通知后5日内未予以纠正的，甲方可书面通知乙方解除合同，违反合同的一方应向另一方按月租金的2倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足以抵付另一方损失的，还应当赔偿造成的损失与违约金的差额部分。合同10.3条约定，非本合同规定的情况甲方需解除合同，提前收回房屋的，甲方需支付房屋保证金作为违约金。合同还约定了其他事项。租赁合同签订后，隆耀公司支付租赁保证金7,226元，名城公司向隆耀公司向交付了房屋，双方按约履行。2018年1月，杨浦区军工路XXX号赛特工业园改建修缮项目启动，2018年2月1日，该项目举行开工仪式。隆耀公司向名城公司支付租金至2018年2月28日。2018年3月14日，名城公司向隆耀公司发出《关于军工路XXX号赛特工业园区项目改建需清退现场租赁企业(个人)的函》，内容如下：“我司近期将对军工路XXX号赛特工业园区项目改建，您所租赁的单元，属于改建范围之内，我司希望贵方配合我园改建工作，尽快搬离。现我司已经委托上海平权建筑劳务有限公司全权处理具体事宜，希望贵方予以配合。特此函告。”隆耀公司收到后，拒绝搬离并要求协商补偿事宜。因双方意见不一，2019年1月4日，名城公司向法院起诉，以隆耀公司拖欠2018年3月1日起的租金构成违约为由，要求法院判令双方的租赁关系于2018年12月31日解除，并要求隆耀公司腾退房屋、付清2018年3月1日之后的房租、支付违约金等。隆耀公司到院应诉并提起反诉。2019年4月10日，名城公司向隆耀公司发出《合同解除通知函》，称隆耀公司因违反租赁合同9.4条的规定，名城公司按照合同约定解除双方的房屋租赁合同，通知隆耀公司在5日内自行搬离，否则将于2019年4月17日清场收回租赁房屋。2019年4月11日，隆耀公司收到《合同解除通知函》。2019年4月12日，法院收到名城公司撤回起诉的申请。2019年4月15日，隆耀公司发出《关于贵司合同解除通知函的复函》，称名城公司违约在先，拒付租金系履行合同法赋予的不安抗辩权，名城公司在法院诉讼过程中绕开法院单方面发函解除合同，隆耀公司不予认可。2019年4月20日，隆耀公司向法院提交撤回反诉的申请。2019年4月29日，法院裁定准许双方当事人撤回起诉(反诉)。2019年6月，名城公司再次向法院起诉，要求隆耀公司支付2018年3月1日至2019年4月11日的租金及逾期付款违约金。隆耀公司收到起诉状副本后，提出反诉诉请如上。名城公司、隆耀公司对租赁房屋在2018年5月之后不产生水电费的事实均无异议。隆耀公司提供《租赁合同》一份，出租人为吴丽娟，承租人为隆耀公司，租赁期限自2018年7月1日至2021年6月30日，建筑面积180.26平方米，月租金15,000元，主张名城公司违约导致隆耀公司另行租赁他处房屋用于仓储经营，产生的租金差价损失一年(2018年7月至2019年6月)为41,909元。一审法院认为，名城公司和隆耀公司签订的《上海市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，与法不悖，应予确认。租赁合同明确约定了租赁期限至2020年4月14日，在租赁期限内出租人名城公司应当保证租赁物处于正常的可使用状态。2018年1月起，租赁房屋所在的军工路XXX号赛特工业园区进行园区改造，整个园区开始大规模拆除、修缮、重建等，名城公司2018年3月14日的清退函也确认隆耀公司承租的房屋属于改建范围，故隆耀公司在名城公司不能保证租赁房屋正常使用且限期清退的情况下，拒绝支付2018年3月1日之后的租金，符合合同法关于不安抗辩权的规定。名城公司以隆耀公司拒绝支付租金为由行使单方面的合同解除权，显属不当，法院不予认可，对名城公司要求隆耀公司承担逾期付款违约金之诉请，不予支持。鉴于2018年3月和4月，隆耀公司尚属正常租赁并经营，2018年5月后虽在租赁房屋停止了经营活动，但未腾空并将租赁房屋交还名城公司，故法院确定隆耀公司按合同约定支付2018年3月1日至2018年4月30日的租金，并酌情支付2018年5月1日至2019年4月11日占用期间的租金。名城公司无合同依据擅自解除合同，提前收回租赁房屋，应当承担违约责任，现隆耀公司要求名城公司支付相当于保证金金额的违约金，有合同依据及法律依据，法院予以支持。隆耀公司已支付的保证金应当返还。隆耀公司主张其在外另行租赁房屋，要求名城公司赔偿其一年的租金差价损失。经查，隆耀公司提交的租赁合同的出租人系隆耀公司的法定代表人吴丽娟，故法院对该证据的证明效力不予认定，隆耀公司要求名城公司赔偿经济损失41,904元之反诉请求，法院不予支持。一审法院判决如下：一、上海隆耀工贸有限公司应自判决生效之日起十日内支付上海名城实业有限公司2018年3月1日至2018年4月30日的租金7,226元；二、上海隆耀工贸有限公司应自判决生效之日起十日内支付上海名城实业有限公司2018年5月1日至2019年4月11日的租金21,000元；三、驳回上海名城实业有限公司其余诉讼请求；四、上海名城实业有限公司应自判决生效之日起十日内返还上海隆耀工贸有限公司保证金7,226元；五、上海名城实业有限公司应自判决生效之日起十日内支付上海隆耀工贸有限公司违约金7,226元；六、驳回上海隆耀工贸有限公司其余反诉请求。本院二审期间，当事人未提供新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，名城公司和隆耀公司签订的《上海市房屋租赁合同》约定了租赁期限至2020年4月14日。系争房屋所在的军工路XXX号赛特工业园区于2018年1月起进行修缮、改建，而名城公司按约支付租金至2018年2月28日。在名城公司对隆耀公司能否正常使用系争房屋未作表态的情况下，隆耀公司未及时支付租金，系行使不安抗辩权。名城公司于2018年3月14日发函要求隆耀公司配合园区改建，尽快搬离，系名城公司提前解除《上海市房屋租赁合同》。名城公司违约在先，由于隆耀公司与名城公司未能就租赁关系解除后的补偿、赔偿达成一致意见，隆耀公司未支付租金，系事出有因。一审法院对名城公司要求隆耀公司承担逾期付款违约金之诉请，不予支持，本院予以认同。一审法院根据隆耀公司实际占有、使用系争房屋的情况，园区修缮、改建对隆耀公司租赁房屋经营造成的影响，以及隆耀公司返还房屋的时间，确定隆耀公司应付租金金额与占有使用费，尚属合理。综上，名城公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1,075元，由上诉人上海名城实业有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理万晶审判长 王 珍审判员 王晓梅审判员 俞 璐二〇二〇年四月二十四日书记员 任思琦附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……