浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)浙01民终10739号 上诉人（原审被告）：桐庐盛凯针织服饰厂，住所地：桐庐县城南街道大丰村。 负责人：陈关洪，厂长。 上诉人（原审被告）：陈关洪，男，1958年6月17日出生，汉族，住桐庐县。 二上诉人共同委托代理人：张立新，浙**茂律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：城南街道大丰村村民委员会，住所地：桐庐县城南街道大丰村。 负责人：朱世林，村主任。 委托诉讼代理人：董宇律，浙江凯运律师事务所律师。 上诉人桐庐盛凯针织服饰厂（以下简称盛凯厂）、陈关洪因与被上诉人城南街道大丰村村民委员会（以下简称大丰村委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省桐庐县人民法院（2019）浙0122民初3299号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：2006年10月20日，盛凯厂与大丰村委会签订《房屋租赁合同》，约定由盛凯厂承租大丰村委会位于桐庐县桐庐县城南街道大丰村行政楼，租赁期限6年，起租日期为2006年11月1日至2012年10月30日止。租用面积为1915平方米（其中第三层面积为695平方米、第四层面积为695平方米、第五层面积为525平方米），租金标准为：2006年11月1日至2008年10月30日为每年81450元，2008年11月1日至2010年10月30日为每年89595元（2010年11月1日至2012年10月30日为每年98555元。租金具体计算标准为第三层为每月每平方米4元，第四层为每月每平方米3.5元，第五层为每月每平方米3元。以后每二年递增10%），租金在每年租期开始一次性付清。2012年2月21日，大丰村委会、陈关洪就该楼五、六楼空余房间达成租赁协议：租赁期限为2011年11月1日至2012年10月30日止。租用面积第五层面积为490平方米，租金为每平方米每月3.63元，计21345元，第六层面积为90平方米，租金为每平方米每月3元，计3240元，合计24585元。合同到期限后，大丰村委会、盛凯厂、陈关洪未续签合同，盛凯厂、陈关洪继续使用至2017年12月31日。 另查明，盛凯厂是陈关洪投资的个人独资企业。 大丰村委会的诉讼请求为：1、确认大丰村委会、盛凯厂、陈关洪房屋租赁合同于2018年10月31日终止；2、判令盛凯厂、陈关洪支付房屋租金345683.6元，并按年利率6%标准计付自2018年11月1日至款项付清之日的利息损失；3、本案诉讼费用由盛凯厂、陈关洪承担。庭审中大丰村委会申请变更诉讼请求1、2为：1、确认大丰村委会、盛凯厂、陈关洪房屋租赁合同于2017年12月31日终止；2、判令盛凯厂、陈关洪支付房屋租金271806.4元，并按年利率6%标准计付自2018年1月1日至款项付清之日的利息损失。 原审法院认为：盛凯厂、陈关洪、大丰村委会之间的房屋租赁合同合法有效，盛凯厂应按合同约定支付房屋租金及相关费用。因盛凯厂为一人有限责任公司，陈关洪作为其投资人，未举证证明公司财产独立于自己的财产，故依法应当对盛凯厂的上述债务承担连带责任。诉讼中，盛凯厂、陈关洪主张租金已经超过诉讼时效，因盛凯厂、陈关洪在2017年12月31日才不再租赁大丰村委会的房屋，且在同年11月24日还支付了10万元房屋租金，故盛凯厂、陈关洪该主张原审法院不予支持。盛凯厂、陈关洪于2017年12月31日不再租赁案涉房屋，大丰村委会、盛凯厂、陈关洪间的房屋租赁合同事实已于2017年12月31日解除。盛凯厂、陈关洪主张案涉房屋的4-5层系大丰村委会租用给他人使用，根据大丰村委会、盛凯厂签订的《房屋租赁合同》，该合同明确4-5层是盛凯厂租用，现盛凯厂未能提供证据证明自己的主张，对盛凯厂、陈关洪的该辩称意见，原审法院不予采信。关于租赁合同到期后，从2012年11月1日至2017年12月31日期间，盛凯厂、陈关洪仍在使用大丰村委会的房屋，因双方未续签合同，租金是否继续按原合同约定即在2012年的基础上继续按每二年递增10%的标准计算？原审法院认为依现有的证据，即2017年11月22日陈关洪签名确认的陈关洪租金计算清单，该租金计算清单是按原合同每二年递增10%的方式计算租金，陈关洪在租金计算清单上写有：2017年11月底付10万元，余款在2017年底前全部付清。另外三楼房价请考虑按原合同执行。陈关洪提出的该请求，大丰村委会未予同意。由此可以认定大丰村委会、盛凯厂、陈关洪双方默认仍按每二年递增10%的方式计算租金。租金计算如下：1、行政楼三楼，面积695平方米，租金470011元（2006年11月1日-2008年10月31日，租金每月每平方米4元，计33360元×2年；2010年11月1日-2012年10月31日，租金每月每平方米4.4元，计36696元×2年；2008年11月1日-2010年10月31日，租金每月每平方米4.84元，计40365.6元×2年；2012年11月1日-2014年10月31日，租金每月每平方米5.324元，计44402元×2年；2014年11月1日-2016年10月31日，租金每月每平方米5.856元，计48842元×2年；2016年11月1日-2017年12月31日，租金每月每平方米6.442元，计14个月，租金62680元）；2、行政楼四楼，面积695平方米，租金90489元（2006年11月1日-2008年10月31日，租金每月每平方米3.5元，计29190元×2年；2008年11月1日-2009年10月31日，租金每月每平方米3.85元，计32109元）；3、行政楼五楼，合计租金211697元。其中面积525平方米，租金58590元（2006年11月1日-2008年10月31日，租金每月每平方米3元，计18900元×2年；2008年11月1日-2009年10月31日，租金每月每平方米3.3元，计20790元）。其中面积490平方米，租金153107元（2011年11月1日-2012年10月31日，租金每月每平方米3.63元，计21345元；2012年11月1日-2014年10月31日，租金每月每平方米3.993元，租金计23480元×2年；2014年11月1日-2016年10月31日，租金计25828元×2年；2016年11月1日-2017年12月31日，租金计33141元）；4、行政楼六楼，合计租金21126元。其中面积90平方米，租金16901元（2011年11月1日-2012年10月31日，租金每月每平方米3元，计3240元；2012年11月1日-2014年10月31日，租金每月每平方米3.3元，计3564元×2年；2014年11月1日-2016年6月30日，租金每月每平方米3.63元，20个月，计6533元）；其中面积60平方米，租金4225元（2016年7月1日-2016年10月31日，租金每月每平方米3.63元，4个月，计871元；2016年11月1日-2017年12月31日，租金每月每平方米3.993元，14个月，计3354元）；5、三楼、五楼电梯使用费15000元（其中2014年4月1日-2014年12月31日为3300元、2015年1月1日-2017年12月31日为每年3900元）。上述合计总租金808323元，扣除已支付的536516.6元，盛凯厂、陈关洪尚欠租金271806.4元未付。对大丰村委会要求盛凯厂、陈关洪支付所欠租金271806.4元的请求，原审法院予以支持。大丰村委会同时提出的利息损失请求，因大丰村委会、盛凯厂、陈关洪未约定利息标准，原审法院按中国人民银行公布的同期银行贷款基准利率标准计算利息，时间从2018年1月1日起计算至款项付清之日止。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条的规定，判决：一、盛凯厂于判决生效之日起十日内支付大丰村委会房屋租金271806.4元，并以271806.4元为基数，从2018年1月1日起计算至款项付清之日，按中国人民银行公布的同期银行贷款基准利率标准计算利息损失；二、陈关洪对判决第一项所涉盛凯厂的付款义务负连带责任；三、驳回大丰村委会的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务或者其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或者支付迟延履行金。 案件受理费6485元，减半收取计3242.5元，由大丰村委会负担810元，由盛凯厂、陈关洪负担2412.5元。 宣判后，盛凯厂、陈关洪均不服，共同向本院提起上诉称：一、盛凯厂、陈关洪承租的房屋第4-5层未实际租用，且大丰村委会已与实际承租人进行了结算，故原审判决4-5层的租金仍由盛凯厂、陈关洪支付不符合客观事实。根据双方的合同，大丰村委会出租的房屋是包括4-5层，但从租赁之日起，该4-5层的房屋一直由方发根及谢坤潮二人租用，从2006年起租金一直由大丰村委会向实际承租人方发根及谢坤潮收取，大丰村委会从未向盛凯厂、陈关洪收取4-5层的租金，因此，在实际履行中双方已经变更了房屋租赁范围，尤其是2012年年底二实际承租人搬出厂后，大丰村委会一直向方发根、谢坤潮二人催讨租金。2019年8月23日，盛凯厂、陈关洪已协助大丰村委会与该二人达成协议，该二人也向大丰村委会出具了还款承诺书，大丰村委会也已确认，在此情况下大丰村委会再行向盛凯厂、陈关洪主张权利不当，原审判决要盛凯厂、陈关洪对方发根、谢坤潮二人实际租用大丰村委会的房屋租金承担责任与事实不符。二、2013年后的房屋双方未约定租金，原审判决按原房屋租赁合同约定的递增比例计算租金与事实不符。双方所签订的合同租赁期限到2012年12月31日止，2013年后双方未签订房屋租赁合同。因当时大丰村委会的厂房无法再租赁给他人，要求盛凯厂、陈关洪继续租用，盛凯厂、陈关洪提出按原合同约定的最后一年的租金租用，后续租赁不再递增，大丰村委会表示同意，在此情况下盛凯厂、陈关洪才继续租用，直至2017年12月31日止。期间双方未曾有过任何关于此期间租金的相关约定。租赁期满后，大丰村委会按原合同约定的租金递增比例向盛凯厂、陈关洪收取租金，盛凯厂、陈关洪提出异议，并在租金计算表上签名对三楼租金提请大丰村委会按原合同执行。这充分表明，盛凯厂、陈关洪是不同意按递增比例的方式支付房租的，原审得出双方默认仍按每二年递增10%的比例计算租金与事实不符。三、五楼、六楼租赁期限为一年，不存在后续两年递增一次租金的情况。综上，请求：改判盛凯厂、陈关洪只需承担租金129132元。 针对盛凯厂、陈关洪的上诉，大丰村委会发表答辩意见称：上诉与事实不符，原审事实认定、适用法律正确。针对没有达成书面协议的租金部分，应按着合同约定每两年租金递增计算；且双方每两年进行一次结算；盛凯厂、陈关洪的该项主张不成立。请求维持原判。 二审举证期限内，双方当事人均未提交属于二审程序的新的证据。 本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。 本院认为：案涉房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方当事人均应照约履行。盛凯厂、陈关洪主张其未实际租用，即使其所述的上述房屋系由案外人方发根、谢坤潮实际使用属实，但因案涉房屋第4-5层明确约定于合同内容之中，方发根、谢坤潮基于何种事实使用该房屋，应由盛凯厂、陈关洪承担举证责任，在盛凯厂、陈关洪并未举证证明大丰村委会另行将上述房屋出租给他人或直接出租给方发根、谢坤潮的情况下，其应当承担支付租金的义务。况且，陈关洪在其2017年11月22日签名确认的陈关洪租金计算清单中，其并未就上述4-5层提出异议，故对盛凯厂、陈关洪的该上诉意见，本院不予采信，原审法院处理正确。双方在《房屋租赁合同》到期后未续签合同，应参照《房屋租赁合同》约定的租金方式计算租金。双方在《房屋租赁合同》之后又就村行政楼5楼6楼空余房间另行达成了《房屋租赁协议》，该协议虽为一年，但根据本案在案证据，盛凯厂、陈关洪一直使用。因行政楼三楼、四楼、五楼、六楼均由盛凯厂、陈关洪租赁使用，其中除五楼、六楼另签订《房屋租赁协议》外，三、四、五楼层《房屋租赁合同》终均约定每两年递增10%，而在前述陈关洪租金计算清单中，对于大丰村委会提出的计算方式及金额，陈关洪亦未对六楼其他部分提出异议，仅表示“另外X楼（有涂改，无法辨识）房价请考虑按原合同执行”，故综合上述事实，原审法院认定双方之间默认按每二年递增10%的方式计算租金并无不当。 综上，盛凯厂、陈关洪的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3153元，由上诉人桐庐盛凯针织服饰厂、陈关洪负担。 本判决为终审判决。 审判长  睢晓鹏 审判员  陈 艳 审判员  金瑞芳 二〇二〇年四月十日 书记员  姚丽萍