河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终1313号上诉人（原审原告）：新郑市工业物资有限公司，住所地新郑市新建北路113号。法定代表人：宁玉民。委托诉讼代理人:陈有波、马斌杰（实习），河南锦骏律师事务所律师。上诉人（原审被告）：杨永杰，男，1947年1月24日出生，汉族，住新郑市。委托诉讼代理人：郭国桢，郑州市新郑市中信法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：张婉，北京市京师（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：新郑市豫新烟草精化有限公司，住所地新郑市和庄镇道东茨山路北侧。法定代表人：付秀兰，执行董事。委托诉讼代理人：张婉，北京市京师（郑州）律师事务所律师。上诉人新郑市工业物资有限公司（以下简称工业公司）、杨永杰因与被上诉人新郑市豫新烟草精化有限公司（以下简称豫新公司）租赁合同纠纷一案，不服新郑市人民法院（2018）豫0184民初4253号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。工业公司上诉请求：撤销一审判决第三、四、五项，改判支持上诉人的诉讼请求并驳回杨永杰的各项反诉请求；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：（2015）016号人民调解协议已明确双方之间的租赁协议合同关系解除，二被上诉人应于2015年12月30日前搬出所租房屋及院落，一并结清所欠租金，二被上诉人并未按照协议约定履行义务，上诉人并无过错。二被上诉人至今强占涉案厂房、土地拒不返还，应赔偿损失。二被上诉人对租赁物的改扩建违法行为侵犯了公司的合法权益，一审判令上诉人支付投资款15万元无任何事实及法律依据。对于本案涉及的包括无塔供水器等装置均应当予以拆除。杨永杰上诉请求：撤销一审判决，改判工业公司支付上诉人投资款数额增加576078元，豫新公司在本案中不承担民事责任。本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。豫新公司不是本案租赁物的承租人。双方租赁范围仅仅为39号院中的4栋仓库及周围土地，不包括办公楼和该院中其他房屋及设施。工业公司既然认可杨永杰的投资，应该按照评估机构评估的投资额补偿。上诉人杨永杰承租期间所建的1225.7平方米仓库、83.42平方米的简易房和618.8平方米的钢架棚应予以作价补偿，不应拆除。2016年1月1日之后租赁物损失过错不在上诉，不应承担该损失。豫新公司对杨永杰的上诉理由及请求无异议，辩称其不是租赁合同当事人，不应承担责任。工业公司向一审法院起诉请求：1、判令两被告限期搬离占用原告的房屋及院落，并拆除在租赁场地上的一切违法建筑物、构筑物等，将租赁场地恢复原状。2、判令两被告向原告支付2014年度、2015年度租金70000元并自逾期付款之日起至债务清偿之日止按照年利率6%支付逾期支付租金的利息。3、判令被告赔偿原告经济损失504479元（暂计至2019年8月13日，实际要求至被告返还租赁物之日止，其中2019年度按照每月12792.75元计算，自2020年度起按照每月15547元计算，且每两个年度按21.53%进行租金上浮调整）。4、本案诉讼费、鉴定费用等全部费用由两被告承担。杨永杰提出反诉请求：1、判令被反诉人新郑工业物资有限公司依法支付反诉人杨永杰在本案讼争土地上投资款726078元。2、本案的一切诉讼费用和鉴定费用由被反诉人承担。一审法院认定事实：1998年6月22日，新郑工业物资有限公司（甲方）与河南省新郑烟叶复烤厂烟丝厂（乙方）签订《租赁合同》一份，合同约定：经甲、乙双方协商，甲方将道东路39号院北仓及办公楼出租给乙方使用。租期为1998年7月1日至2001年6月30日，期限3年。甲、乙双方协商，每年交10000元；先交款后用房，第一年租房照顾乙方做准备，先交半年款5000元，下半年在1998年12月20日前交清；第二年、第三年租金都应在1999年和2000年6月底交清，否则停止使用，逾期一日按5%交纳滞金；在租赁期内，乙方除承担租金外，其（期）间发生的一切费用均由乙方承担；在租赁期内，乙方负责房屋修缮，并承担费用，未经甲方同意不得随意拆改，转租房屋的使用权，房屋损坏乙方必须负责赔偿一切损失；此协议一式四份，双方各执两份，签字盖章后生效。在《租赁合同》落款处，加盖有新郑工业物资有限公司印章及其法定代表人宁玉民的签名，加盖有河南省新郑烟叶复烤厂烟丝厂印章及其法定代表人杨永杰的签名。涉案租赁合同到期后，杨永杰继续租赁使用新郑工业物资有限公司位于新郑市和庄镇××房屋和院落，双方未签订书面租赁合同。杨永杰向新郑工业物资有限公司交纳租金至2013年12月31日。2014年11月6日、2014年12月5日、2014年12月12日、2014年12月25日、2015年8月3日，就新郑市和庄镇××号院租赁纠纷，新郑工业物资有限公司与杨永杰在新郑市人民调解委员会驻市法院调解工作室的主持下调解，在调解过程中，杨永杰认可其租用涉案厂院十几年，自2014年1月1日起未交纳租金，同意按年租金35000元的标准向新郑工业物资有限公司交纳2014年、2015年租金。2015年8月3日人民调解记录第二页记载，原告代理人王青保陈述：杨永杰的投资合理作价。经多次调解后，新郑市人民调解委员会于2015年8月7日出具民调字（2015）016号人民调解协议书：一、双方自愿解除租赁合同。二、河南省烟草精细化工有限公司、杨永杰于2015年12月30日前搬出所租房屋及院落，一并清结所欠租金。三、双方签字后生效，其它无争执。后双方未按照调解协议内容履行义务，2016年1月28日，宁玉民、贾学范、蔡桂英、牛水来作为新郑工业物资有限公司的股东以河南省烟草精细化工有限公司为被告向该院提出诉讼请求：1、判令解除双方租赁关系；2、判令河南省烟草精细化工有限公司支付2014年、2015年租金70000元及滞纳金，赔偿损失及拆除在租赁地所建的违章建筑。2016年4月15日，该院作出（2016）豫0184民初903号民事裁定，以河南省烟草精细化工有限公司并不存在为由，驳回宁玉民、贾学范、蔡桂英、牛水来的起诉。新郑工业物资有限公司提交其委托河南光明资产评估有限公司对位于新郑市和庄镇××号房屋及仓库的年租金价格进行评估的评估报告，证明委估资产在评估基准日2017年2月28日委估房地产年租赁市场价值为182049元，有效期2017年2月28日至2018年2月27日。二被告对此证据有异议，认为上述证据系原告单方委托，不能作为本案的定案依据。2019年3月21日，新郑工业物资有限公司提出申请，郑州宏信价格评估咨询有限公司接受委托，对涉案房屋及仓库自2016年1月1日至鉴定基准日的租金价格进行鉴定。郑州宏信价格评估咨询有限公司于2019年5月31日作出郑宏价估新（2019）1016号价格评估鉴定意见书，确定新郑市和庄镇××号房屋及仓库自2016年1月1日至鉴定基准日的租金价格为448191元。原告支付鉴定费6000元。二被告对上述评估报告的真实性无异议，但认为该评估报告评估对象是新郑市和庄镇××号院全部的土地和房产，包括杨永杰没有承租的、已经坍塌和严重损毁不能使用的。杨永杰提交新郑市豫新烟草精化有限公司作为发包人在2004年8月9日至2013年10月25日期间分别与郑中锋、刘彦彬及罗桂军签订合同书8份，证明杨永杰在租赁期间以新郑市豫新烟草精化有限公司名义投入1062850元在租赁物上面增添建筑物和其他附属物。其中2004年8月9日新郑市豫新烟草精化有限公司与郑中锋签订合同书一份，约定郑中锋为新郑市豫新烟草精化有限公司建仓库（含钢构水槽土方机械门窗）330平方米，合同约定420元/平方，工程造价138600元；2004年9月10日新郑市豫新烟草精化有限公司与刘彦彬签订水电安装合同一份，约定刘彦彬承包水电安装工程，工程预算造价24000元；2007年3月10日新郑市豫新烟草精化有限公司与郑中锋签订协议书一份，约定郑中锋为新郑市豫新烟草精化有限公司建仓库（含土建基础水槽地平土方机械）841.5平方米，合同约定460元/平方，工程总造价387090元；2007年3月10日新郑市豫新烟草精化有限公司与刘彦彬签订水电安装合同一份，约定刘彦彬承包水电安装工程，工程预算造价29000元；2011年3月10日新郑市豫新烟草精化有限公司与罗桂军签订无塔供水设备购买及安装合同一份，约定罗桂军提供无塔供水设备并负责安装，设备价格60000元；2013年10月23日新郑市豫新烟草精化有限公司与郑中锋签订协议书一份，约定郑中锋为新郑市豫新烟草精化有限公司建大棚840平方米，合同约定260元/平方，工程总造价218400元；2013年10月25日新郑市豫新烟草精化有限公司与刘彦彬签订水电安装合同一份，约定刘彦彬承包水电安装工程，工程预算造价17000元；2014年3月5日新郑市豫新烟草精化有限公司与郑中锋签订合同书一份，约定郑中锋负责建1573平方地坪及土方夯实，混凝土施工价格218400元。新郑工业物资有限公司对8份协议书均不予认可，认为该证据不能证明被告在涉案厂院建筑是经过原告同意的，该组证据显示进行违章建筑投资的主体是被告新郑市豫新烟草精化有限公司，因此被告辩称新郑市豫新烟草精化有限公司与本案没有关联不成立，本案承租以及违法占用主体系二被告。2019年1月30日，杨永杰提出申请，郑州宏信价格评估咨询有限公司接受委托，对涉案院中建设的仓库2011.5平方米、硬化的地面和地坪、无塔供水器、变压器及水电工程进行价格评估。郑州宏信价格评估咨询有限公司于2019年5月31日作出郑宏价估新（2019）1015号价格评估鉴定意见书，确定评估鉴定标的在价格评估鉴定基准日内的价格为726078元。其中633.15平方米仓库的评估值为322906.5元、221.10平方米仓库的评估值为88440元、618.80平方米钢架棚的评估值为96532.80元、371.45平方米仓库（含地坪）的评估值为96577.00元、83.42平方米简易房的评估值为10010.40元、无塔供水器的评估值为18000元、672.10平方米硬化的路面评估值为40326元、1402.25平方米地坪的评估值为53285.50元。被告支付鉴定费11000元。但原告对该鉴定结论不予认可，认为违法建筑依法应拆除，被告主张损失没有任何事实和法律依据。另查明，1、2002年1月16日，新郑市豫新烟草精化有限公司注册成立，杨永杰与付秀兰系该公司股东，二人系夫妻关系。2、2008年4月14日，新郑市自然资源和规划局作出（2008）新规罚字第040号行政处罚决定书，主要内容为：新郑市豫新烟草精化有限公司在市区金芒果大道北侧、京广铁路东侧，未经批准开工建设临时用房一处，以上违法事实由监察人员制作的案件调查询问笔录、勘验笔录，上述违法事实违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条规定，决定予以下列处罚：七日内自行无偿拆除该建筑物；并处壹仟伍佰元整罚款。3、2008年5月21日，新郑市规划管理局关于贾学范反映问题的调查处理报告显示：信访人：贾学范，男，汉族，现年56岁，工业物资公司职工。被调查人基本情况：杨永杰、杨黑汉系同一人，是新郑市豫新烟草精化有限公司负责人，该公司成立于2002年，公司法人付秀兰，杨永杰与付秀兰是夫妻关系，公司具体事务由杨永杰负责处理。反映主要问题：工业公司在和庄镇××号有仓库院落一处，2000年前后租给杨黑汉使用，如今合同早已到期，杨黑汉不给房租，又在院里盖房，要求政府处理。调查情况：经查，新郑市豫新烟草精化有限公司在市区金芒果大道北侧、京广铁路东侧，未经允许在工业公司院内开工建设临时用房一处，新郑市规划管理局监察大队于2008年4月5日立案，并下达《责令停止违法行为通知书》，作出七日内自行拆除违章建筑并处罚款的处罚。上述事实，有原、被告双方的陈述，《租赁合同》，人民调解委员会记录及人民调解协议书，行政处罚决定书，（2016）豫0184民初903号民事裁定、鉴定意见书、照片等相关证据证明。一审法院认为，涉案租赁合同的争议焦点是租赁合同的主体、租赁费、被告所增添建筑物和其他附属物是否应合理作价的问题。当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。关于涉案租赁合同的主体，1998年6月22日，新郑工业物资有限公司与河南省新郑烟叶复烤厂烟丝厂签订3年期限的租赁合同，该合同到期后，双方未续签书面合同，河南省新郑烟叶复烤厂烟丝厂现已不存在，新郑工业物资有限公司与杨永杰在新郑市人民调解委员会调解时，杨永杰认可其租赁涉案厂院十几年，且杨永杰是以烟草精细化工有限公司代理人的身份参与调解，而新郑市豫新烟草精化有限公司是杨永杰与其妻付秀兰于2002年1月16日注册成立，杨永杰提供的证据证明其在继续租赁使用涉案厂院期间，签订建筑合同、水电安装合同、无塔供水设备购买及安装合同、协议书均是以新郑市豫新烟草精化有限公司的名义签订。（2008）新规罚字第040号行政处罚决定书，处罚对象是新郑市豫新烟草精化有限公司,新郑市规划管理局的调查处理报告显示亦是新郑市豫新烟草精化有限公司未经允许在涉案厂院内开工建设临时用房一处。故涉案厂院租赁合同主体应为新郑工业物资有限公司与杨永杰、新郑市豫新烟草精化有限公司。新郑市豫新烟草精化有限公司辩称其与新郑工业物资有限公司不存在租赁合同的抗辩理由该院不予采信。就涉案厂院的租赁范围，原告称1998年6月租赁合同期限届满后，杨永杰继续租用范围有所扩大。（2016）豫0184民初2906号民事案件庭审中，原、被告双方均认可租赁范围为新郑市和庄镇××房屋和院落，包括4栋仓库、1栋两层办公楼及其他设备设施和场地。因双方未签订书面租赁合同，双方之间属不定期租赁合同关系。当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。2015年8月7日原、被告双方在新郑市人民调解委员会的主持调解下，达成调解协议，约定双方自愿解除租赁合同，故双方之间的不定期租赁合同自2015年8月7日已解除。合同解除后，被告应将涉案厂院返还给原告。关于租赁费，杨永杰自2014年1月1日起未向新郑工业物资有限公司交纳租金，原告请求支付2014年、2015年租金70000元，被告亦同意按年租金35000元的标准支付2014年、2015年租金，对此该院不持异议。对于原告要求被告支付逾期利息的诉请，因被告逾期支付租金，势必给原告造成一定的经济损失，对此该院予以支持，被告应以70000元为基数自2014年1月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算、自2019年8月20日起至付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。原、被告双方2015年8月7日在新郑市人民调解委员会达成调解协议后，均未按照调解协议履行，双方均存在一定的过错。杨永杰未提供证据证明其合同解除后已向新郑工业物资有限公司交付涉案厂院，被告继续占用涉案厂院，势必造成新郑工业物资有限公司对租赁物进行使用、收益等经济损失。对于2016年1月1日起产生的涉案厂院使用费，根据双方过错程度和公平原则，参照双方2014年、2015年租金标准及郑州宏信价格评估咨询有限公司作出的价格评估鉴定意见书确定的租金价格，该院酌情确定每年为50000元，折合每日136.98元，自2016年1月1日至2019年8月13日损失应为180820.50元，此后至被告返还涉案厂院之日的损失应参照136.98元/日的标准计算为宜。关于被告在涉案厂院增添建筑物和其他附属物应否拆除或合理作价的问题。被告在涉案厂院所增添建筑物和其他附属物包括仓库、钢架棚、简易房、硬化的路面和地坪、无塔供水器及安装的水电等。被告未提供证据证明涉案厂院所增添建筑物和其他附属物经过原告同意，（2008）新规罚字第040号行政处罚决定书对新郑市豫新烟草精化有限公司在市区金芒果大道北侧、京广铁路东侧，未经批准开工建设临时用房一处已作出处罚，但被告并未拆除。杨永杰提供的证据证明此后其又在涉案厂院增添建筑物和其他附属物，但该建筑物和其他附属物是否属于违章建筑，应由相关行政机关认定，不属于人民法院民事案件的审理范围。2015年8月3日新郑市人民调解委员会调解笔录所记载，原告代理人王青保陈述的“杨永杰的投资合理作价”，可以理解为对于被告仓库、钢架棚、简易房之外的投资原告是认可的。故参照郑州宏信价格评估咨询有限公司作出的价格评估鉴定意见书，本院酌情确定被告在涉案厂院硬化路面和地坪、无塔供水器、安装的水电等投资为150000元。原告要求被告将涉案厂院恢复原状，原告未提供证据证明涉案厂院的原状是什么样子，故被告在返还涉案厂院时应将4栋仓库、1栋两层办公楼及其他设备设施返还给原告。被告所建633.15平方米仓库、221.10平方米仓库、371.45平方米仓库、83.42平方米简易房、618.80平方米钢架棚应自行拆除。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十三条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告杨永杰、新郑市豫新烟草精化有限公司应于本判决生效之日起三十日内将位于新郑市和庄镇××号的厂院返还给原告新郑工业物资有限公司，并将其所建633.15平方米仓库、221.10平方米仓库、371.45平方米仓库、83.42平方米简易房、618.80平方米钢架棚自行拆除。二、被告杨永杰、新郑市豫新烟草精化有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告新郑工业物资有限公司2014年1月1日至2015年12月30日期间的租金70000元及利息（利息应以70000元为基数自2014年1月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、被告杨永杰、新郑市豫新烟草精化有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告新郑工业物资有限公司2016年1月1日至2019年8月13日期间的损失180820.50元，2019年8月14日起至被告实际返还涉案厂院之日的损失应参照136.98元/日的标准计算。四、反诉被告新郑工业物资有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告杨永杰投资款150000元。五、驳回原告新郑工业物资有限公司的其他诉讼请求。六、驳回反诉原告杨永杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9545元，反诉费5530元，鉴定费17000元，共计32075元，由原告新郑工业物资有限公司负担15020元，由被告杨永杰、新郑市豫新烟草精化有限公司负担17055元。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，关于人民调解协议签订后双方是否实际履行及过错问题。新郑市人民调解委员会于2015年8月7日出具民调字（2015）016号人民调解协议书后，杨永杰、河南省烟草精细化有限公司并未按照协议约定搬出所租赁房屋及院落，工业公司股东宁玉明等向新郑市人民法院提起诉讼要求判令解除双方租赁关系、支付租金等，工业公司并未提交证据证明其已经与杨永杰等就搬出厂房及补偿作价等达成一致意见，故工业公司关于其不存在过错的上诉请求证据不足，本院不予支持。关于杨永杰、豫新公司赔偿租赁物占用期间损失问题。双方于2015年8月7日达成调解协议后，就杨永杰搬迁及投资作价等问题未达成一致意见，双方均未提交证据证明该协议未履行的实际原因，一审认定双方均存在一定的过错并无不当。杨永杰未提供证据证明其合同解除后已向工业公司交付涉案厂院，其继续占用涉案厂院无事实依据，应对工业公司因涉案厂院占用期间的经济损失承担赔偿责任。对于2016年1月1日起产生的涉案厂院使用费，一审法院根据双方过错程度和公平原则，参照双方2014年、2015年租金标准及郑州宏信价格评估咨询有限公司作出的价格评估鉴定意见书确定的租金价格，酌情确定损失标准及数额并无不当。工业公司关于应参照评估机构出具的租金标准支付损失及杨永杰关于不承担该租金损失的上诉请求均无事实及法律依据，本院不予支持。关于工业公司支付杨永杰投资款15万元及无塔供水器是否予以拆除的问题。案涉厂房在租赁期间增添建筑物及其他附属物。杨永杰等未提供证据证明所增添建筑物和其他附属物得到工业公司同意。（2008）新规罚字第040号行政处罚决定书针对的是未经批准开工建设临时用房一处，并非此后增添建筑物和其他附属物。2015年8月3日新郑市人民调解委员会调解笔录所记载，工业公司代理人王青保陈述的“杨永杰的投资合理作价”，亦表明工业公司当时对涉案厂院中仓库、钢架棚、简易房之外的投资并未提出异议。故一审法院参照郑州宏信价格评估咨询有限公司作出的价格评估鉴定意见书，酌情确定杨永杰在涉案厂院硬化路面和地坪、无塔供水器、安装的水电等投资为15万元并无不当。工业公司要求无塔供水器等装置予以拆除的上诉理由亦不成立，本院不予支持。关于豫新公司是否系案涉租赁合同主体问题。1998年6月22日，工业公司与河南省新郑烟叶复烤厂烟丝厂签订3年期限的租赁合同，该合同到期后，双方未续签书面合同，河南省新郑烟叶复烤厂烟丝厂现已不存在，杨永杰与工业公司在新郑市人民调解委员会调解时，认可其租赁涉案厂院十几年，且杨永杰是以烟草精细化工有限公司代理人的身份参与调解，而豫新公司是杨永杰与其妻付秀兰于2002年1月16日注册成立，杨永杰提供其在继续租赁使用涉案厂院期间，签订的建筑合同、水电安装合同、无塔供水设备购买及安装合同、协议书等均是以新郑市豫新烟草精化有限公司的名义签订。（2008）新规罚字第040号行政处罚决定书，处罚对象是新郑市豫新烟草精化有限公司，上述事实清楚，证据确凿，双方均未提出异议。故一审法院认定涉案厂院租赁合同主体应为工业公司与杨永杰、豫新公司并无不当。杨永杰及豫新公司关于豫新公司不是案涉租赁合同主体的上诉请求及答辩意见缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于租赁物范围及所建仓库拆除问题。双方签订的书面租赁合同明确约定租赁物范围为39号院北仓及办公楼，杨永杰提交的增添建筑物和其他附属物施工合同及评估报告等亦能佐证。杨永杰并未提交证据证明其承租期间所建的仓库、简易房及钢架棚得到工业公司认可，故其关于该项上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，新郑市工业物资有限公司及杨永杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费，由新郑市工业物资有限公司负担9645元，杨永杰负担9561元（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  刘泽军审判员  贾建新审判员  黄跃敏二〇二〇年四月二日书记员  张惠晓