江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)赣04民终51号上诉人（原审原告）：吴节，男，1983年9月7日出生，汉族，住安徽省安庆市宿松县。上诉人（原审原告）：汪淑娟，女，1987年11月18日出生，汉族，住安徽省安庆市宿松县，系原告吴节的妻子。两原告委托诉讼代理人：汪并田，男，1965年8月5日出生，汉族，系原告汪淑娟父亲。被上诉人（原审被告）：江西九江天禧国际商贸城经营管理有限公司，住所地：江西省九江市濂溪区浔南大道8号，统一社会信用代码：91360402087139928N。法定代表人：汤元艺，该公司执行董事。委托诉讼代理人：熊敦荣，男，1985年3月24日出生，汉族，系该公司员工。上诉人吴节、汪淑娟因与被上诉人江西九江天禧国际商贸城经营管理有限公司（以下简称天禧公司）合同纠纷一案，不服九江市濂溪区人民法院（2019）赣0402民初2906号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。吴节、汪淑娟的上诉请求：1.撤销九江市濂溪区人民法院作出的（2019）赣0402民初2906号民事判决，发回重审或改判；2.要求天禧公司参考同类物品家居A3750业主《委托经营管理合同》年租金8%条款，补足拖欠上诉人2018年12月1日至2019年5月31日店铺租金274757*0.08÷2-737.48=10252.4元；3.解除双方之间签订的《委托经营管理合同》；4.本案一、二审诉讼费用由天禧公司承担。事实和理由：1.2015年1月13日上诉人购买了店铺商贸A1370，并和被上诉人签订了一个权利和义务不对等的《委托经营管理合同》，返利金条款约定为“商场按统一租金收益率标准支付租金，乙方收取租金的15%作为托管费用，其余85%租金收益全部支付给甲方（年终乙方向甲方公开商场租金收入账目并接受查询），没有明确约定原告返年租金具体金额。被上诉人单方面擅自修改合同公布业主铺位《租金收益率算法公示》，依据此租金计算公式，被上诉人2019年6月17返半年租金737.48元，严重低于正常商业投资回报，无法实现最初签订合同返年租金8%目的；2.要求解除《委托经营管理合同》。《租金收益率算法公示》是一个侵权无效可变更可撤除格式条款合同。应将托管商贸城收取的租金、物业费、管理费都应纳入总租金收入范畴，未出售面积计入分摊租金侵权。两个《专项审计报告》造成上诉人三个严重商业风险。上诉人认为托管家居AB栋和托管商贸AB栋是同类性质物品，要求参照家居A3750《委托经营管理合同》返年租金8%条款返年租金。为了维护上诉人合法财产权益，上诉人依据《合同法》第八条、第五十二条、第六十八条、第三百九十六条之规定，要求解除《委托经营管理合同》；3.一审判决书认定事实不清、适用法律错误，一审法院认定上诉人提交的《租金收益率算法公示》、两个《专项审计报告》及吴正保《委托经营管理合同》无法达到证明目的，系枉顾事实，违法判决；4.双方《委托经营管理合同》第2-3条明确约定“年终乙方（天禧公司）向甲方（吴节、汪淑娟）公开商场租金收入帐目并接受查询”，天禧公司并未按约定公开帐目，《专项审计报告》系天禧公司单方面作出，真实性存疑。天禧公司答辩称，对方提出的观点都是一审的，没有提出新的观点，请求维持一审判决。关于公开帐目问题，因其属于商业机密，无法向社会公开，相关帐目已向会计师事务所提供，并且公开了《专项审计报告》，如果对方不认可，可以委托其他审计机构前来查帐。吴节、汪淑娟在一审的诉讼请求：1.要求天禧公司参考同类物品家居A3750业主《委托经营管理合同》返年租金8%条款，补足拖欠业主2018年12月1日至2019年5月31日的店铺租金10252.40元；2.要求与天禧公司解除《委托经营管理合同》；3.本案诉讼费由天禧公司承担。一审法院认定事实：吴节、汪淑娟于2015年1月13日与案外公司九江禧徕乐国际商业有限公司签订一份《商品房买卖预合同（销售）》，该合同约定：原告购买案外公司九江禧徕乐国际商业有限公司所有的位于九江市濂溪区浔南大道8号禧徕乐国际商贸中心商贸B不分单元3063（B3170）号商铺，商铺总价款为274757元。同日，本案双方签订一份《委托经营管理合同（商贸）》，该合同约定：吴节、汪淑娟将其所购上述商铺委托被告天禧公司经营管理，期限为十年，自商场开业之日起计算，最迟不晚于2015年12月31日。商场按统一租金收益率标准支付租金，天禧公司收取租金的15%作为托管费用，其余85%租金收益全部支付给吴节、汪淑娟。九**煜联合会计师事务所分别于2018年12月5日、2019年5月9日向天禧公司出具2份《专项审计报告》，天禧公司依据该2份《专项审计报告》，2018年6月至11月按照统一收益率0.27%、2018年12月至2019年5月按照统一收益率0.29%向吴节、汪淑娟支付租金737.48元。吴节、汪淑娟认为，天禧公司依据的审计报告不真实，不应按照收益率0.27%、0.29%的标准支付租金，应比照案外人吴正保与案外公司九江禧徕乐国际家居生活广场经营管理有限公司签订的《委托经营管理合同》中的约定，按照购房合同总价款的8%支付年租金。故诉至一审法院，要求判如所请。另查明，江西九江禧徕乐国际商贸城经营管理有限公司于2014年1月9日工商注册成立，吴节、汪淑娟于2015年1月13日与江西九江禧徕乐国际商贸城经营管理有限公司签订《委托经营管理合同（商贸）》，后江西九江禧徕乐国际商贸城经营管理有限公司更名为天禧公司。一审法院认为，双方经协商一致，于2015年1月13日签订的《委托经营管理合同（商贸）》，是双方的真实意思表示，依法予以认定。双方间所签订的《委托经营管理合同（商贸）》中并未约定返还涉案商铺租金的具体标准，吴节、汪淑娟依据案外人与案外公司所签订合同中约定的按购房总价款8%的标准，要求天禧公司补足租金10252.40元，其诉请所依据的证据与本案并无关联性。故吴节、汪淑娟第一项诉请要求天禧公司按照购房总价款的8%补足租金10252.40元，没有事实及法律依据，依法不予支持。吴节、汪淑所购买的商铺与传统街面上的单个商铺有区别，是属于大型商场中的一个铺位，不能与其他铺位用建筑材料隔开，如果隔开，势必影响整个商场的观瞻及对外出租，最后影响的将会是包括原告在内的全体业主的共同利益。另外天禧公司已经按照双方间的合同约定按时向原告返还了租金，没有违约事实，故对吴节、汪淑娟要求解除与天禧公司间的《委托经营管理合同（商贸）》的诉请，依法不予支持。一审法院注意到，吴节、汪淑娟获得的租金之所以不理想，这与当前市场经济行情及整个商场对外出租率不高有直接因果关系，双方应本着一条心，提升商场对外招商力度，以提高整个商场租金回报率，只有这样双方才可以从租金中获得更大的收益。综上，汪淑娟、吴节的诉请证据不足，没有事实及法律依据，依法应驳回其全部诉请。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决驳回吴节、汪淑娟的全部诉讼请求。案件受理费56元，减半收取28元，由吴节、汪淑娟承担。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明事实与一审法院一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。据此可见，合同法明确规定，依法成立的合同对当事人的约束力既有“不得擅自变更或解除合同”，即信守合同、不擅自毁约的约束；又有“应当按照约定履行自己的义务”，即履行合同、不违约的约束。本案中，双方签订《委托经营管理合同》约定的租金履行方式为：“按统一租金收益率标准支付租金，乙方收取租金的15%作为托管费用，其余85%租金收益全部支付给甲方”，并无保底租金收益购房总价8%的相关约定。吴节、汪淑娟以他人签订的合同当中有保底租金收益的相关约定为由，要求天禧公司亦要给予其购房总价8%的年收益有违合同相对性原则，无法律和事实上的依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履地债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”天禧公司委托九**煜联合会计师事务所对帐目进行审计，公开了《专项审计报告》，并已经按时向吴节、汪淑娟返还了租金，吴节、汪淑娟以天禧公司未公开帐目，构成违约为由要求解除《委托经营管理合同》的诉请不符合《合同法》第九十四条规定，故本院不予支持。吴节、汪淑娟所购买的商铺与传统街面上的单个商铺有区别，是属于大型商场中的一个铺位，不能与其他铺位用建筑材料隔开，如果隔开，势必影响整个商场的观瞻及对外出租，最后影响的将会是包括吴节、汪淑娟在内的全体业主的共同利益。本院认为双方应当本着合作共赢之心，加强招商力度，提高经营效益，从而获得双赢。综上所述，吴节、汪淑娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费56元由上诉人吴节、汪淑娟负担。本判决为终审判决。审判长 张 薇审判员 罗 乐审判员 张洪清二〇二〇年四月九日法官助理刘子熙书记员励佳