江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终644号上诉人（原审原告）：徐州市和协医院管理有限公司，住所地徐州市经济技术开发区杨山路109号。法定代表人：牛婧，该公司总经理。委托诉讼代理人：冯义强，江苏彭城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：曹廷广，男，1969年7月29日生，汉族，住徐州市泉山区。被上诉人（原审被告）：王广才，男，1966年12月7日生，住徐州市云龙区。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：胡琳，江苏光亚律师事务所律师。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：王景景，江苏光亚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王维，男，1984年8月7日生，汉族，住徐州市泉山区。被上诉人（原审被告）：赵梦娜，女，1981年12月29日生，汉族，住徐州市云龙区。被上诉人（原审被告）：孙庆松，男，1990年6月13日生，汉族，住徐州市泉山区。被上诉人（原审被告）：蔺洪启，男，1970年3月7日生，汉族，住徐州市铜山区。被上诉人（原审被告）：王海波，男，1979年9月19日生，汉族，住徐州市云龙区。被上诉人（原审被告）：纪强，男，1975年4月21日生，汉族，住江苏省睢宁县。被上诉人（原审被告）：文玲，女，1968年7月12日生，汉族，住徐州市云龙区。被上诉人（原审被告）：邢栋，男，1988年5月1日生，汉族，住徐州市云龙区。被上诉人（原审被告）：姜猛，男，1978年1月29日生，汉族，住徐州市云龙区。上诉人徐州市和协医院管理有限公司(以下简称和协医院管理公司)因与被上诉人曹廷广、王广才、王维、赵梦娜、孙庆松、蔺洪启、王海波、纪强、文玲、邢栋、姜猛房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市云龙区人民法院（2018）苏0303民初6532号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人和协医院管理公司的委托诉讼代理人冯义强、被上诉人曹廷广、王广才的共同委托诉讼代理人胡琳、王景景到庭参加诉讼活动。被上诉人王维、赵梦娜、孙庆松、蔺洪启、王海波、纪强、文玲、邢栋、姜猛经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。上诉人和协医院管理公司上诉请求：撤销徐州市云龙区人民法院2019年11月4日作出的(2018)苏0303民初6532号民事判决书并依法改判或发回重审。理由如下：一、一审判决关于曹廷广等被上诉人与案外人徐州市和协医院有限公司(以下称和协医院公司)之间存在不定期租赁合同关系且已经实际使用案涉房屋的认定错误，在案证据无法证明前述事实。1.曹廷广等被上诉人提交的案外人和协医院公司在(2017)苏0303民初4882号案的诉状不能证明一审判决认定的上述事实。该诉状中案外人和协医院公司主张的也仅是口头达成初步房屋租赁意见，而且主张租赁合同没有签订，并主张房屋没有交付。后该案撤诉，前述事实也没有生效裁判进行认定。2.曹廷广等被上诉人提交的案外人和协医院公司的企业公示信息中的住所地在案涉的E楼，实际未包含本案诉争的一层，由此不能证明案外人和协医院公司实际使用了案涉房屋。3.曹廷广等被上诉人提交的(2017)苏0303民初5104号、4733号两份民事判决书也不能证明一审判决前述认定的事实。(2017)苏0303民初5104号、4733号民事判决书均表明实际施工楼宇为F-3楼，案涉房屋并不存在施工事实。综上，一审判决认定案外人实际使用案涉房屋的结论无事实根据。二、一审判决关于和协医院管理公司主体不适格的认定，与法无据。本案中，和协医院管理公司提交了与曹廷广等被上诉人签的《房屋准入承诺书》及曹廷广给出具的收款凭据，足以证明双方之间存在直接利害关系。一审判决用曹廷广等被上诉人与案外人和协医院公司之间无证据证明且也无生效判决认定的所谓“房屋租赁合同关系”来排除和协医院管理公司的主体资格，不仅与法无据，而且逻辑不通。三、一审判决一方面认定双方不存在租赁合同关系，一方面又认定和协医院管理公司交给曹廷广等十一人的199368元是租金，定性冲突，逻辑混乱。本案和协医院管理公司主张的是房屋租赁预约关系，在一审判决认定双方之间并未建立房屋租赁本约关系情况下，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，被告不履行订立合同的义务的，应当承担返还所收款项的责任。即使现有证据无法认定和协医院管理公司交付的是定金，也只是不能适用定金法则，并不能否定交付款项的事实，更不能用一面认定双方无租赁关系一面认定和协医院管理公司所付款项为租金并插入一些无凭无据事实的方式，强行割裂199368元款项与和协医院管理公司的关系。退一步讲，即使认定为租金，在曹廷广等被上诉人没有交付房屋，且将房屋出租他人的情况下，也应将所收款项返还给和协医院管理公司。另外，一审判决也认为本案没有直接证据证明案外人和协医院公司实际使用了案涉房屋，但仍强行认定，并且将这个强行认定事实的法律后果强行分配给和协医院管理公司，认为和协医院管理公司要为案外人的实际使用房屋行为承担支付租金的责任。综上，上诉人诉请有事实与法律依据应予支持。被上诉人曹廷广、王广才答辩称：1.上诉人与被上诉人之间不存在租赁预约合同关系，更不存在租赁合同关系，上诉人将《房屋准入承诺书》作为其自认为双方存在租赁预约合同关系的依据不符合法律规定。所谓合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议，而上诉人提交的《房屋准入承诺书》上仅有六人签字，其中四人在本案被上诉人之列，其余七名被上诉人并未在承诺书中签字，在合同都未曾成立的情况下，承诺书自认不会产生任何效力并约束各方当事人。2.2017年和协医院公司已就同一事实向徐州市云龙区人民法院提起诉讼，案号为（2017）苏0303民初4882号。在该案中各方均认可租赁关系存在的事实，上诉人作为和协医院公司的股东再次拿着另案退回的证据材料原件提起诉讼，不能排除其有谋取不当得利的意图。3.关于和协医院公司是否实际使用涉案房屋的事实认定，2016年5月被上诉人与李文海确认租赁事宜后即将涉案房屋交付给和协医院公司使用，后该医院进行了相应的改造装修，安装中央空调、砸掉原有玻璃隔断、拆除吊顶灯。和协医院公司的工商登记注册地也是涉案房屋所在地E楼，答辩人一审提交的多份和协医院公司与其他人之间的装饰装修合同纠纷案件的裁判文书显示，和协医院公司因装修问题与合同相对方产生多起纠纷，其中E楼一楼就在装修范围之列，综合以上两点可以确认和协医院公司已经实际使用涉案房屋。请求法院依法驳回上诉人的上诉请求。被上诉人王维、赵梦娜、孙庆松、蔺洪启、王海波、纪强、文玲、邢栋、姜猛经本院传票传唤，未到庭亦未提供书面答辩状，视为对诉讼权利的放弃。和协医院管理公司原审诉请：判令曹廷广等十一人共同向和协医院管理公司返还款项199368元（保留针对曹廷广等十一人行为要求双倍返还定金、支付违约金、赔偿损失等权利）。诉讼费由曹廷广等十一人负担。一审法院认定事实：2016年1月17日，和协医院管理公司与曹廷广等十一人（徐州市瑞龙东方商贸城E楼一层的业主）签订《房屋准入承诺书》，双方约定待和协医院管理公司完成前述房产初步清理、检测、设计等有关事项后即与曹廷广等十一人签订正式合同交定金。曹廷广代表承诺人的行为。2016年5月16日，曹廷广、马莉分别收取租金90000元、98000元，6月15日，曹廷广收取租金11368元。2017年5月26日，徐州卓创公司在涉案楼层张贴告示，内容为：“本座一层内部装修施工中，外部人员禁止入内”。国家企业信用信息公示系统显示：和协医院公司成立于2016年2月4日，住所地徐州市瑞龙东方商贸城E楼。2018年5月23日投资人变更，变更前为和协医院管理公司、李文海、郭瑾，变更后为张雪堂、郭瑾。2017年9月4日，一审法院受理和协医院公司起诉曹廷广房屋租赁合同纠纷一案，和协医院公司要求曹廷广返还房屋租金188000元。起诉状中主张的事实和理由为：2016年5月中旬，和协医院公司的法定代表人李文海与曹廷广口头达成初步房屋租赁意见，约定由和协医院公司承租曹廷广位于徐州市云龙区瑞龙东方商贸城E楼一层的房屋，年租金20万元，租赁期限为15年，待曹廷广正式交付房屋时，和协医院公司再支付租金并由双方签订正式房屋租赁合同。随后，曹廷广要求和协医院公司支付租金，和协医院公司于2016年5月16日分两次预付了曹廷广房屋租金18.8万元。但曹廷广至今也未将房屋交和协医院公司使用，双方也未签房屋租赁合同。2017年5月，和协医院公司发现上述房屋内出现一家装饰公司在办公。双方再无形成租赁关系的可能，对退款一事，双方也无法达成一致意见。后和协医院公司撤诉，一审法院作出(2017)苏0303民初4882号民事裁定书，准予撤诉。曹廷广等十一人还提交一审法院作出的（2017）苏0303民初5104号、4733号民事判决书各一份，证明和协医院公司以该公司名义签订相关合同，对案涉房屋进行装修。一审法院认为：和协医院管理公司虽然与曹廷广等十一人达成初步房屋租赁意向，但案外人和协医院公司主张系该公司与曹廷广等十一人口头达成租赁协议，该公司预付房租18.8万元且在(2017)苏0303民初4882号案件中持有收条原件。和协医院公司以案涉E楼登记为经营场所，该公司在装修瑞龙东方商贸城过程中与装饰公司产生纠纷，一审法院生效法律文书查明的装修范围包括案涉房屋。曹廷广等十一人虽然未提交交付案涉房屋的直接证据，但综合以上事实，可以认定和协医院公司与曹廷广等十一人达成不定期租赁合同关系且已经实际使用案涉房屋。和协医院管理公司仅仅与曹廷广等十一人达成租赁房屋的意向，未对租金、租期等内容达成一致，双方之间未建立租赁合同关系。和协医院管理公司主张曹廷广等十一人收到的199368元为定金，未提交证据证实，曹廷广等十一人主张系收到的租金，因三张收条上均注明为租金，结合案涉房屋的实际租赁价格，一审法院认定为租金。鉴于和协医院公司已经实际使用案涉房屋，和协医院管理公司主张返还，主体不适格，也无事实依据，不予支持。遂判决：驳回和协医院管理公司的诉讼请求。经双方当事人确认，二审期间的争议焦点为：上诉人主张被上诉人返还款项199368元是否有事实和法律依据。二审期间上诉人提供一组证据共89页，分别为出租方李建军与承租方和协医院公司签订的房屋租赁合同以及该份合同的附件，包括以出租人李建军为代表的共16家瑞龙商贸城E楼的业主及其物业的产权证明和身份证明。该组证据为复印件，原件保存在徐州市工商行政管理局档案室和协医院公司工商登记档案卷宗当中。证明经营场所在徐州市云龙区瑞龙东方商贸城E楼的和协医院公司，其经营使用场所为前述E楼的二层，并不包含本案诉争的以曹廷广为代表的业主的物业。证明和协医院公司签署房屋租赁协议的物业业主代表人为李建军，而不是本案诉争的曹廷广。前述事实也证明一审判决中认定的案外人市和协医院公司已经实际使用案涉房屋的认定错误。被上诉人曹廷广、王广才质证认为：首先，上诉人提供的该组证据被上诉人在（2017）苏0303民初4882号与和协医院公司的案件中已经作为证据提交给法庭，该份租赁协议明确的商铺坐落地址为E号楼，上诉人的公司登记地址也为E号楼，该组证据只能证明和协医院公司与E号楼的二楼业主们签订了书面的租赁合同，用以办理公司设立登记事宜，但并不能排除和协医院公司与E号楼1楼业主们建立的租赁合同关系。另外，工商内档作为公司的私密性材料，不会允许任意的人随意调阅，除非该公司给予相关授权。因此，本案无法排除和协医院公司与上诉人串通恶意诉讼的可能。本院认为，上诉人提供的证据仅能证明和协医院公司租赁徐州市云龙区瑞龙东方商贸城E楼二楼房屋事实，而案涉房产位于瑞龙东方商贸城E楼一楼，与本案争议并无关联，不能证明上诉人主张。被上诉人提交证据两份：证据1，江苏省徐州市中级人民法院作出的（2018）苏03民终6741号民事判决书1份，证明该案诉争的装饰装修合同中约定的装修范围包含E楼1楼，证明和协医院公司实际使用案涉房屋。证据2,2017年10月8日徐州绿洲物业管理有限公司瑞龙东方广场管理处录音1份，2017年10月8日本案被上诉人收到了第一次起诉书后，到瑞龙东方广场的物业管理处去确认E楼1楼已实际被和协医院公司使用，因此录音里的对话是物业公司的工作人员与部分业主之间的对话。证明：1.和协医院公司对案涉房屋进行了改造，在其改造过程中，物业公司多次要求其提供施工图等材料，和协医院公司拒不交付。2.瑞龙东方广场的F楼、H楼等业主屡次因与和协医院公司的租赁纠纷报警。以上均说明和协医院公司实际占用了案涉房屋。上诉人和协医院管理公司质证认为：对证据1，对真实性无异议，该判决书对一审（2017）苏0303民初4733号判决书中认定的事实记载不全。在（2017）苏0303民初4733号中不仅认定和协医院公司与装修公司签订了一份装修合同，而且也认定装修公司仅对F楼进行了装修，并没有实际全部履行装修合同，该份证明不能证明和协医院公司实际使用并对案涉房屋进行装修的事实。对证据2，三性均不予认可。最后一页表明，案外人和协医院公司注册地址就是E楼的二层，被上诉人认为工商登记上办公地址为E楼，就代表是对整幢楼进行实际使用，没有事实和法律依据。其所谓用了二楼就必须用一楼的论断，同生活常理不符。现实生活中各种经营业态会根据其需要选择相应楼层，不会说用了高层就一定会用低层。工商登记内档凭当事人的授权及律师事务所调查函及律师证即可调取，这是律师执业的常识，也是现实操作的实际情况。其认为和协医院公司与上诉人串通的观点，不能成立。综上，被上诉人两份证据不能证明其事实主张。本院认为，本院作出的（2018）苏03民终6741号民事判决书系生效裁判文书，载明对于（2017）苏0303民初4733号判决书中查明事实予以确认，包含2016年10月，和协医院公司为建设和协康复医院，将徐州市云龙区瑞龙东方商贸城F楼一栋三层，E楼1楼、2楼、3楼发包给徐州市金坤建筑装饰工程公司进行装修的事实。故，可以证明涉案房屋和协医院公司实际占有使用的事实。一审查明事实二审予以确认。本院认为，上诉人虽持有与曹廷广等人签订的《房屋准入承诺书》以及2016年5月16日由曹廷广出具的90000元租金收据、马莉代曹廷广出具的98000元租金收据、2016年6月15日曹廷广出具的11368元租金收据原件，但该租金原件在（2017）苏0303民初4882号案件中由和协医院公司作为证据提供，被上诉人在该案和本案中均主张涉案款项为李文海支付，而上诉人在一审庭审中经法院询问“案涉款项是如何支付的？”上诉人明确回答“具体情况庭后核实。”但一直未向法院予以明确，亦未提供证据证明案涉款项由其支付，故而上诉人仅凭其持有的收据原件主张其支付了上述款项举证责任未能尽到，一审法院判决驳回上诉人原审诉讼请求并无不当。综上，上诉人和协医院管理公司的主张不能成立，本院不予支持。一审判决本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4287元，由上诉人徐州市和协医院管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 单雪晴审 判 员 崔金城审 判 员 苏 团二〇二〇年四月十四日法官助理 曹 勇书 记 员 侯梦池