广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终1518号 上诉人（原审被告）：覃克，男，1968年2月13日出生，壮族，无固定职业，住广西壮族自治区柳州市柳北区。 委托诉讼代理人：韦炳快，广西旺国律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：韦淋秋，女，1966年12月5日出生，壮族，无职业，住广西壮族自治区柳州市城中区，现住广西壮族自治区柳州市柳北区。 委托诉讼代理人：潘永达，广西景耀律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王一辰，广西国观律师事务所律师。 上诉人覃克因与被上诉人韦淋秋房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院（2019）桂0205民初5058号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 覃克上诉请求：一、撤销一审判决第一、二、三项，依法改判，驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求或发回重审。二、本案一、二审案件诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1.被上诉人在一审所提交的被上诉人与上诉人于2018年7月1日签订的《租赁合同》落款处的签名不是上诉人亲笔所签，上诉人曾提交笔迹鉴定申请，因上诉人没有当时段期间笔迹的样本，无法进行鉴定被退回。但是，不能因为无法鉴定，一审就仅凭该合同条款的约定来认定案件事实。2.即便被上诉人与上诉人于2018年7月1日签订有《租赁合同》，但是，被上诉人并未实际履行该合同，交付涉案房屋给上诉人承租。3.本案所涉的租赁房屋实际的承租人为黄芝祥和刘良玉。涉案房屋是由被上诉人转租给案外人黄芝祥后，黄芝祥于2018年7月18日又将其中的第一至四间门面转租给案外人刘良玉用作超市及其它经营至今，双方签订有《租赁合同》。合同签订时，刘良玉支付租赁押金及三个月的租金共计382500元给黄芝祥，2019年3月份起的租金由刘良玉直接支付给被上诉人。未转租部分起初由黄芝祥用作经营北岸馨园午托中心，黄芝祥不经营之后，该午托中心由被上诉人经营至今。被上诉人在起诉状中也认可收到刘良玉交来的房租，且在黄芝祥与刘良玉于2018年7月18日签订的《租赁合同》上，被上诉人签署有“请将本合同租金转入以下账户，开户行：建行高新支行，账号:62×××89,户名：韦淋秋”字样，说明被上诉人是认可将本案所涉及的房屋中的大部分由黄芝祥转租给刘良玉的。而被上诉人直接向刘良玉收取租金的行为，说明黄芝祥与刘良玉转租租赁物的合同关系己经变更为被上诉人与刘良玉的租赁合同关系，因此，被上诉人与刘良玉之间存在涉案房屋中第一至四间门面625平方米的租赁合同关系。对于涉案房屋的其余部分，是被上诉人与黄芝祥存在实际租赁关系。上诉人与被上诉人之间没有实际租赁关系，即便双方之间签订有《租赁合同》，但该合同也并未实际履行。二、一审法院程序违法。基于本案涉案房屋实际承租的是黄芝祥和刘良玉，因此在一审开庭前，上诉人申请一审法院追加黄芝祥与刘良玉作为第三人参与诉讼，但一审法院在送达判决书时才一并送达驳回申请裁定书；且在申请笔迹鉴定退回后，也不进行开庭审理，进一步法庭调查，直接对本案作出判决，违反法定程序。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，黄芝祥与刘良玉作为实际承租人，只有参与到本案诉讼中，才能查清事实，公正审判。一审法院不同意追加实际承租人黄芝祥与刘良玉作为第三人参与诉讼，违反法定程序规定。三、一审法院适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条和第二百一十六条规定，被上诉人并没有按照《租赁合同》约定将涉案房屋交予上诉人，而将房屋交予黄芝祥，由黄芝祥使用和转租给刘良玉，即便双方签订有租赁合同，上诉人有不履行合同、不支付租金的先履行抗辩权利。一审法院仅凭双方签订有租赁合同就判决上诉人承担责任是没有事实和法律依据的。 韦淋秋辩称，一审中被上诉提交的证据和二审中申请法院调取的证据充分证实本案被上诉人已经将涉案的商铺按照合同约定交付给上诉人，上诉人称未履行交付是没有事实及法律依据的。一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，请求二审法院维持原判。 韦淋秋向一审法院起诉请求：1.判决解除韦淋秋与覃克于2018年7月1日签订的《租赁合同》；2.判决覃克将柳州市北站路112号之三“北岸馨园”3号楼1-1、1-2号商铺腾空并交付给韦淋秋；3.判决覃克向韦淋秋支付尚欠的2018年11月1日至2019年8月21日租金、占用费451459元，违约金117162元；之后的租金、占用费计算到覃克腾空房屋并交付给韦淋秋之日止，之后的违约金计算到租金、占用费还清之日止，两项共计568621元；4.本案诉讼费由覃克负担。 一审法院认定事实：2018年5月13日，对广西壮族自治区柳州市北站路112号之三“北岸馨园”3号楼1-1、2-1号房屋享有实际出租权的柳州市温馨房地产开发有限责任公司（以下简称温馨房产）将上述房屋租赁给案外人李仕初，双方约定租赁期限为2018年5月15日至2026年5月14日。2018年4月17日，温馨房产开具《同意转租证明》并载明：同意案外人李仕初将房屋转租给韦淋秋。2018年6月1日，案外人李仕初与韦淋秋签订租赁合同，双方约定租赁期限自2018年6月1日至2026年5月31日。 2018年7月1日，覃克（乙方）因生产经营的需要，与韦淋秋（甲方）签订《租赁合同》并约定：甲方将广西壮族自治区柳州市房屋出租给乙方使用，租赁期限自2018年7月1日至2026年5月31日，2018年7月1日至2018年10月31日为装修期间，甲方不向乙方收取租金。乙方应于本合同签订七日内向甲方支付保证金255000元及第一季度租金255000元。双方还约定2018年7月1日至2019年5月31日的每月租金为85000元；2019年6月1日至2020年5月31日的每月租金为89250元；2020年6月1日至2021年5月31日的每月租金为93713元；2021年6月1日至2022年5月31日的每月租金为98398元；2022年6月1日至2023年5月31日的每月租金为103318元。乙方应于每季度的3日前向甲方缴纳当季租金，若逾期缴纳租金，则按应付未付租金金额的1‰向甲方支付违约金。若逾期超过15日未缴纳租金，甲方有权解除本合同并收回涉案房屋并不予退还保证金。甲方因乙方违约而解除合同后，应书面通知乙方，合同自通知到达乙方时解除，若乙方拒绝签收该通知，则甲方应在租赁房屋外张贴该通知。通知张贴后合同解除。合同解除当日，乙方应将个人所有的设备搬离涉案房屋，每逾期一天需向甲方支付违约金8000元。逾期三日甲方可将乙方所有的设备留置或转移。双方在合同上签字盖章确认事实。 2019年4月22日，因覃克拖欠韦淋秋租金，韦淋秋向覃克出具书面《通知》一张并载明：由于覃克未按时足额缴纳租金及保证金，根据《租赁合同》约定即日起收回涉案房屋，并要求覃克搬离相关设备。2019年7月28日，韦淋秋再次向覃克发送微信通知其搬离涉案房屋。韦淋秋自述截止至2019年8月21日，应付租金为833859元，但覃克仅于2019年3月13日支付191250元、2019年6月12日支付191250元，以上向韦淋秋支付共计382500元。覃克尚欠韦淋秋451459元。截止至韦淋秋起诉前，覃克仍未向韦淋秋支付全部租金，故韦淋秋提起诉讼。 一审法院认为，民事活动中的当事人应遵循诚实信用、等价有偿的原则。韦淋秋与覃克在平等、自愿的基础上签订的《租赁合同》有韦淋秋与覃克的签字捺印确认事实，系双方的真实意思表示，符合法律规定，视为双方的房屋租赁合同关系成立，且已实际履行，应受法律保护。结合韦淋秋的诉讼请求及覃克的抗辩意见，本案的争议焦点一为覃克是否系本案《租赁合同》的合同相对方？本案的争议焦点二为覃克是否应向韦淋秋缴纳租金、房屋占用费及承担相应的违约责任？ 《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款:“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。韦淋秋已依约向覃克提供租赁房屋，覃克应按照合同约定履行义务按时缴纳租金，现经韦淋秋再三催促，覃克仍未支付拖欠租金，这一行为已构成违约，也违反诚实信用这一基本原则，故韦淋秋主张解除双方租赁合同关系的诉讼请求合理、合法，一审法院予以支持。双方的租赁合同关系解除后，覃克应将租赁房屋腾空交还给韦淋秋。覃克将承租房屋腾空交还给韦淋秋前，应按照合同约定的租金为标准继续向韦淋秋支付相应的房屋占用费。因覃克方过错而造成韦淋秋的经济损失，覃克还应承担相应的违约责任。韦淋秋主张覃克每日按应付未付租金总额的1‰支付违约金，一审法院在兼顾合同的履行情况，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量后，认为违约金应调整为以每月拖欠的租金为基数，自2018年11月1日暂计至2019年8月19日这一期间按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为标准计算，之后的违约金以每月拖欠的租金为基数，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算至覃克清偿之日止。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、一百零九条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除韦淋秋与覃克于2018年7月1日签订的《租赁合同》，覃克于本案判决生效之日起十日内腾空、退还韦淋秋位于广西壮族自治区柳州市房屋；二、覃克支付韦淋秋相应的租金及房屋占用费（计算方式：暂计至2019年8月21日的租金为451459元，之后的租金按双方于2018年7月1日签订《租赁合同》的约定为标准计算至本案判决生效之日，若截止至本案判决生效之日起十日内覃克仍未将承租门面腾空、退还给韦淋秋，则从本案判决生效之次日起按双方签订《租赁合同》的租金约定为标准继续向韦淋秋支付房屋占用费至覃克腾空、退还门面给韦淋秋之日止）；三、覃克向韦淋秋支付相应的违约金（违约金计算方式：自2018年11月1日起暂计至2019年8月19日期间的违约金为10671.86元，之后的违约金以每月尚欠的租金为基数，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算至覃克清偿之日止）；四、驳回韦淋秋的其他诉讼请求。一审案件受理费9486元（韦淋秋已预交），由覃克负担7684元，由韦淋秋负担1802元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1.上诉人提交的2018年6月21日《午托班合作协议书》、收据21份、《南国今报》2018年11月15日报道，与本案不具有关联性，本院不予认定。2.上诉人提交的3#楼一层配电平面图、消防平面布置图、现场相片9份真实合法，可以反映本案租赁房屋的状况，但无法证实其证明目的。3.上诉人提交的中国民生银行个人交易明细查询、中国建设银行活期个人交易明细查询真实合法，可以证实上诉人的妻子黄秋燕于2018年7月2日通过银行转账的方式向被上诉人支付100000元的事实，但不能证明上诉人主张的其不是承租人的证明目的。4.上诉人提交的2019年4月30日北岸馨园午托财产交接清单系复印件，无法提供证据原件予以核实，故本院不予认定。5.上诉人提交的2020年3月30日柳州市柳北区解放街道瑞泰社区居民委员会出具的《证明》的前半部分内容双方当事人无异议，本院予以认定；后半部分内容柳州市柳北区解放街道瑞泰社区居民委员会已于2020年4月16日另行作出证明予以更正，故本院不予认定。6.被上诉人提交的户籍登记证明、结婚登记审查处理表、柳州市柳北区珺淳餐饮店《企业信用信息公示报告》、2020年4月16日柳州市柳北区解放街道瑞泰社区居民委员会出具的《证明》，均真实合法，与本案具有关联性，本院予以认定。7.被上诉人向本院申请调取的柳州市柳北区珺淳餐饮店的工商登记材料，真实合法，本院予以认定。 本院对一审查明的事实予以确认。 二审另查明，黄秋燕系覃克妻子。2018年7月1日覃克与韦淋秋签订租赁合同的次日即2018年7月2日，黄秋燕向韦淋秋分两笔转账支付共100000元。 2018年11月黄秋燕向工商部门申请在案涉租赁房屋所在地址开办柳州市柳北区珺淳餐饮店，提交了覃克与韦淋秋2018年7月1日签订的租赁合同，该合同与韦淋秋在一审提交的租赁合同一致，覃克认可工商登记中的租赁合同系其本人签名。 本院认为，综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点归纳为：一、上诉人是否是本案承担民事责任的主体？应否承担返还房屋、支付租金、占用费等民事责任？二、一审法院未追加上诉人申请的案外人黄芝祥、刘良玉参加本案诉讼，审理程序是否违法？ 在本案中，上诉人与被上诉人于2018年7月1日签订有书面租赁合同，该合同有双方当事人的签名予以确认，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律或者行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行合同。上诉人称该合同未实际履行，与本案查明的事实不相符，本院不予采信。具体理由如下：1.上诉人在案涉租赁合同上签名，确认了与被上诉人之间形成房屋租赁合同关系。被上诉人提交的租赁合同与上诉人妻子黄秋燕向工商部门在案涉租赁房屋地址上开办柳州市柳北区珺淳餐饮店进行工商登记中提交的租赁合同一致，上诉人亦认可工商登记材料中提交的租赁合同系其本人签名。2.签订合同的次日，上诉人的妻子黄秋燕向被上诉人转款100000元，与案涉租赁合同第三条第3项中约定的第一笔保证金100000元金额一致，支付时间与合同约定的时间基本吻合。由此可见，上诉人实际履行了合同中约定的支付第一笔保证金义务。3.上诉人妻子黄秋燕向工商部门办理营业执照的材料中提交了本案所涉租赁合同以及上诉人将部分租赁房屋转租给黄秋燕使用的转租合同等，上诉人认可该两份合同上的签名系其本人所签，由此可知，上诉人在租赁案涉房屋后将部分房屋转租给其妻子黄秋燕使用。上诉人称该两份合同仅是为办理工商营业执照所用，事后已销毁的主张，未举证证实其该项主张，故本院不予采信。4.上诉人称其未实际收到租赁房屋，但未见其在本案起诉前向被上诉人提出过任何异议。综上，可以认定案涉租赁房屋已交付上诉人使用，至于上诉人收到房屋后实际交给谁使用以及具体如何管理或使用房屋，系上诉人自己的权利，由其自行承担责任。 上诉人称案涉房屋是由案外人黄芝祥、刘良玉承租使用，但上诉人在本案中未能提供被上诉人与案外人黄芝祥或刘良玉之间签订的租赁合同予以证实，且与本案在卷的其他证据不相符，被上诉人对此亦予以否定，故本院对其该项主张无法采信。 案外人黄芝祥、刘良玉并不是本案必须参加诉讼的当事人，上诉人要求追加黄芝祥、刘良玉参加本案诉讼，没有事实和法律依据，本院不予支持。一审法院审理程序合法。 一审法院根据案涉租赁合同以及合同相对性原则，认定上诉人为本案承租方，并以此判令其承担本案民事责任，并无不当，本院予以维持。 上诉人未能按照合同约定按时支付租金，属违约行为，被上诉人有权依照租赁合同第三条第2项约定以及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，解除与上诉人之间的租赁合同关系，并要求其承担相应违约责任。 综上所述，覃克的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8232元（覃克已预交），由上诉人覃克负担。 本判决为终审判决。 审判长 江 桢 审判员 黄继湘 审判员 杨显强 二〇二〇年四月二十六日 书记员 覃 溪