江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终710号上诉人（原审被告）：宿迁民生新城镇发展有限公司，住所地江苏省宿迁市宿城区幸福南路怡景华庭6幢C120室。法定代表人：高尚，该公司董事长。委托诉讼代理人：马迎，江苏钟山明镜（宿迁）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈宣羽，女，1979年9月21日生，住江苏省宿迁市宿城区。上诉人宿迁民生新城镇发展有限公司（以下简称民生公司）因与被上诉人陈宣羽商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（2019）苏1302民初7923号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。民生公司上诉请求：撤销一审判决，1.改判扣除民生公司逾期交房违约金6914元（781188×0.00015×59）；2.改判案涉逾期交房违约金计算至一审法院开庭之日止。事实和理由：1.因宿迁市创建文明城市发展需要，政府强制要求所有工程停工，民生公司因此停工59天。该政府行为在案涉合同签订时无法预见，完全处于不可控状态，属于不可抗力。上述政府行为给予社会公共利益，陈宣羽作为社会公众一员，既享受着政府基于社会公共利益带来的福利，又同时向基于该社会公共利益考量而被迫停工的民生公司主张逾期交房违约责任，有悖公平原则。故应当适当减轻民生公司的违约责任。2.一审法院对截至一审开庭后尚未发生的逾期交房情况进行预先判决，违法法定程序，剥夺民生公司的合法权益，出现预判的不准确性与不确定性，故应当计算至一审开庭之日止。二审庭审中，民生公司增加一项上诉请求，要求扣除因疫情防控期间导致工期顺延30天的相应违约金3515元。被上诉人陈宣羽二审辩称，1.宿迁市政府在2015年初就开始创建文明卫生城市，民生公司于2015年9月首次开盘，因此其在工程规划、施工及签订合同之前，完全可以预见创建文明卫生城市的影响，并采取适当措施予以克服避免，该情形不属于不可抗力。且民生公司也未按照案涉合同约定对上述情形进行公告。2.民生公司的违约行为一直在延续，按照合同约定案涉逾期交房违约金的数额是确定的，并不存在不确定性。3.根据合同法相关规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。民生公司主张的疫情发生在合同约定的交房日期之后，故不能因此免除其责任。陈宣羽向一审法院起诉请求：1.判令民生公司向陈宣羽支付延期交房违约金（以781188元为基数，按照每日万分之一点五，自2017年12月24日起至民生公司取得《工程竣工验收备案表》之日止，暂计算至2019年7月19日延期交房违约金暂为67026元，扣除陈宣羽应付52650元，尚欠14376元）；2.本案诉讼费由民生公司承担。一审法院认定事实：2016年3月20日，陈宣羽与民生新城镇公司签订《商品房买卖合同》（合同编号为201603200016）一份，约定由陈宣羽购买民生公司开发的幸福学府第1幢二单元406室房屋，房屋总价款为781188元。《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2017年12月23日前，将房屋交付买受人使用，交付时间以取得《工程竣工验收备案表》时间为准。如遭遇不可抗力，出卖人应在不可抗力发生之日起一周内公告。第九条约定：除本合同第八条约定的特殊情况外，出卖人如未按本合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条约定的交付日期第二天起至取得《工程竣工验收备案表》之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金。一审法院另查明，因陈宣羽逾期付款，民生公司提起逾期付款违约诉讼，陈宣羽同时对民生公司逾期交房提出反诉，要求民生公司支付逾期交房违约金，后经一审法院（2018）苏1302民初7693号民事判决书，判决民生公司以房屋总价款781188元为基数，按照每日万分之一点五，自2017年12月24日起计算至2018年12月6日共计347天，向陈宣羽支付逾期交房违约金40660元。陈宣羽应以600000元为基数，按照每日万分之一点五，自2016年3月31日起计算至2017年11月6日共计585天，向民生公司支付逾期付款违约金52650元。一审判决后双方均提出上诉，宿迁市中级人民法院作出（2019）苏13民终2388号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。一审本诉案件受理费1126元，由陈宣羽负担1116元、民生公司负担10元；反诉案件受理费676元，由民生公司负担408元、陈宣羽负担268元。二审案件受理费711元，由民生公司负担175元，由陈宣羽负担536元。一、二审判决后，双方一致认可各自均未履行给付义务。因双方互负债务，经双方一致同意，（2018）苏1302民初7693号民事判决与（2019）苏13民终2388号民事判决确定的给付金额（包括诉讼费用）相互抵销，陈宣羽仍尚欠民生公司12698元，双方均同意在本案中抵销。一审法院再另查明：截至一审法庭辩论终结之日，民生公司尚未取得涉案房屋的《工程竣工验收备案表》。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》依法成立且合法有效，双方应按约定履行各自的义务。因民生公司未能按期交付涉案房屋，应承担违约责任。关于违约金，按照合同第九条的约定，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的交付日期第二天起至取得《工程竣工验收备案表》之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分一点五的违约金。因涉案房屋至法庭辩论终结前尚不具备交付条件，故民生公司应以房屋总价款781188元为基数，按照每日万分之一点五，从2018年12月7日起计算至取得《工程竣工验收备案表》之日止，向陈宣羽支付逾期交房违约金。现双方一致同意陈宣羽尚欠民生公司12698元相互抵销，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应予以支持。本案调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十八及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：民生公司于判决生效之日起十日内向陈宣羽支付逾期交房违约金（以781188元为基数，按照每日万分之一点五，从2018年12月7日起计算至取得《工程竣工验收备表》之日止），陈宣羽尚欠民生公司12698元从中扣除。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费160元，减半收取80元，由民生公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人民生公司向本院提交宿迁市人民政府办公室宿政办发[2020]2号文件及民生公司在《宿迁晚报》2020年3月11日版面刊登的《关于幸福学府项目疫情防控期间延期复工的公告》，旨在证明民生公司因疫情停工30天的情形属于不可抗力，且已经按照合同约定及时向购房者告知因不可抗力造成工期延期，由此工期顺延30的违约责任应当予以免除。被上诉人陈宣羽质证认为，对上述证据的真实性、合法性均无异议，但因该不可抗力发生在合同约定的履行期限届满之后，依据法律规定，属于当事人迟延履行后发生不可抗力的情形，不能免除责任。本院认为，陈宣羽对民生公司提交的证据真实性均无异议，对上述证据的真实性，本院予以确认。虽宿迁市人民政府办公室文件宿政办发[2020]2号文件中明确“在省政府发布突发公共卫生事件一级响应措施之前，房地产开发项目中已经销售的房屋，如不能如期竣工验收和交付的，交付期限顺延，延期天数暂定为一级响应措施启动和解除期间的30天……”，但案涉商品房买卖合同中约定的交付时间为2017年12月23日，而民生公司主张的疫情不可抗力事实发生在案涉商品房交付期限之后，故不存在顺延的事实基础，即民生公司二审中提交的证据与本案无关联性，本院不予采信。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，予以确认。本案二审的争议焦点为：案涉逾期交房违约金金额如何确定。本院认为，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。本案中，民生公司上诉主张其停工59天的事由是因宿迁创建文明城市发展需要而被政府强制要求停工所采取的环保措施，系政府行为，属于不可抗力，该停工期间的违约责任应当予以免除。本院认为，宿迁市于2015年即开始创建文明城市，民生公司作为专门从事房地产开发的公司，具有比普通人较高的专业预见和判断能力，应当对实际施工过程中可能出现的状况以及因此可能需要的时间进行充分的预估和判断，并作好充分准备以避免逾期。即便因宿迁市创建文明城市而被政府强制要求停工，民生公司无证据证明政府要求其停工时间长达59天之久。且民生公司亦未按照案涉合同的约定对上述事由予以公告，故民生公司的该项上诉理由不能成立。关于案涉逾期交房违约金的计算截止日期问题。本院认为，案涉商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定，履行各自义务。本案中，案涉合同对交房期限明确约定以取得《工程竣工验收备案表》时间为准，故一审法院判决民生公司应支付的逾期交房违约金计算至取得《工程竣工验收备表》之日止正确。因民生公司取得《工程竣工验收备表》是必然发生的事件，取得《工程竣工验收备表》之日具有客观性、确定性，故民生公司上诉称一审法院对未发生的事实进行预判的理由，不能成立。关于民生公司二审中新增的应免除疫情造成停工的30天期间的违约责任问题。对此，本院认为，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本案中，案涉合同已经明确房屋的交付时间为2017年12月23日，民生公司上诉主张的疫情发生在合同履行期限之后，该疫情与民生公司未在合同约定的期限内交付房屋之间不存在因果关系。虽按照合同约定，民生公司支付逾期交房违约金计算应至取得《工程竣工验收备表》之日止，但民生公司未提交证据证明因疫情造成的延期复工对其取得《工程竣工验收备表》造成的影响程度及两者之间存在因果关系，故对民生公司称应免除疫情造成停工的30天期间的违约责任的上诉主张，本院不予支持。综上，民生公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费90元，由上诉人宿迁民生新城镇发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  魏良军审判员  王冬冬审判员  吴振环二〇二〇年四月十日书记员  吴 刚