云南省弥勒市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云2504民初155号 原告：余高琴，女，1988年11月8日出生，白族，居民，住昆明市官渡区。 原告：梅洪磊，男，1989年6月28日出生，汉族，居民，住址同上。 二原告委托诉讼代理人：杨树芳，云南八进律师事务所律师。代理权限：特别授权。 被告：吴涛，男，1969年9月15日出生，汉族，居民，住弥勒市，现住弥勒县医院职工住宿区。 原告余高琴、梅洪磊与被告吴涛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，适用简易程序公开开庭进行了审理。二原告的委托诉讼代理人杨树芳、被告吴涛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告余高琴、梅洪磊向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告购房款216000元及支付违约金71200元，共计287200元；2.判令被告支付原告因此产生的律师代理费5000元、代书费300元。3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：二原告系夫妻。2016年12月5日，二原告与被告签订了《房屋买卖协议书》，约定原告将位于弥勒市转让给被告，转让款为356000元，该款由被告在2016年12月5日支付30000元，于2016年12月6日支付41200元，余款284800元由被告贷款支付，若不能贷款，则由被告在接到不能贷款的通知之日起20日内筹集一次性支付。或者，在该房屋产权转移后被告拿到房管部门出具的收件收据时，一次性将款支付给原告。协议还约定，若乙方违约，必须承担违约产生的一切费用，并向守约方赔偿本协议物业出让价格20%的违约金。合同签订后，被告支付了原告购房款140000元。2017年1月，原告协助被告已经将房产变更登记在被告名下。但被告拒绝支付尾款，原告多次催要，被告均未支付。为此，原告特提起诉讼要求解决。 被告吴涛辩称：本案涉及的房屋实际所有权人是余高梅、张洪超夫妇。房屋买卖事宜我是与余高梅、张洪超协商的。2016年12月4日，我与余高梅、张洪超在中间人王某的介绍下商议房屋买卖的相关事宜。我提出房产证上的名字不是他们二人时，张洪超告诉我房产实际是他和余高梅的，他们可以做主，可以办成余高琴委托姐姐余高梅卖给我。我跟王某是好朋友，张洪超跟王某是亲家。我们双方谈好房屋总价款是251600元，单价是每平米2980元，房子由他们按照房屋设计施工图纸恢复原结构，张洪超写下欠条，载明余高琴委托姐姐余高梅将房屋出售给我，单价每平米2980元，总价251600元，卖方委托人是余高梅签字，买方吴涛签字。在签字时，我提出欠条上没有写明交房前要把房屋按设计施工图纸恢复原结构，以及帮我装修的事。他们说按谈好的内容再写个承诺书，由王某签字，我写好了承诺书由王某在承诺人处签了字，承诺书载明房屋单价2980元每平米，装修之前按房屋设计施工图纸恢复原结构。因房产过户需要正规的房屋买卖协议，王某跟他房产中介的朋友高某联系好，叫我们去找高某签一个协议书。2016年12月5日，我和张洪超、余高琴、梅洪磊一起到高某处，张洪超交代余高琴、梅洪磊按余高梅签的欠条跟我办理就行了，余高琴、梅洪磊也表示认可，后张洪超就先走了。我跟高某说我想多贷点款能不能把价格写高点，高某说可以，问我要写多少，我说写356000元。我和余高琴、梅洪磊没有谈过具体的事项，高某写好房屋买卖协议书，我和余高琴、梅洪磊在协议书上签了字。协议书上写的356000元的价格是虚假的，真实的价格是251600元。房屋买卖协议书是为了办理房产过户和多贷点款签的，是虚假的协议书，真实的协议书是欠条。我与余高琴、梅洪磊并不认识，2016年12月5日是初次见面，之后，我们双方再也没有任何联系。2017年1月至5月，我付的3次房款都是付给张洪超，已支付房款140000元，现还欠房款111600元。房贷在2017年5月份下来后，我多次催促王某和张洪超尽快把房子按设计图纸恢复原结构，我也向他们承诺只要房子按设计图纸恢复原结构就可以交房给我，我一次性付清尾款。他们以找不到图纸为由，以及施工需要三户房主都在场认可，找不到另外两户户主为由，至今都没有按实际图纸去施工。卖方没有把房子按实际图纸恢复原结构，即使我付清尾款，卖方也根本无法把房交付给我。我明知付清尾款卖方也无法交房给我的情况下，我要求卖方先把房子按设计图纸恢复原机构，在确认卖方可以交房给我时我才能付清尾款，这是合理合法，我不存在违约。恳请法院判令原告在规定期限内把房子按设计施工图纸恢复原结构；在原告可以交房给被告时，被告一次性付清原告尾款111600元。 二原告为证明其主张和支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据材料： 1.房屋产权证复印件一份。欲证实弥勒市弥阳镇冉翁东路金辰时代广场12-B-17-05号房屋系二原告按份共有，二原告各占50%的份额。 2.房屋买卖协议书原件一份，欲证实原、被告签订房屋买卖协议，对双方的权利、义务及违约责任等做了约定，签合同的时间为2016年12月5日，合同上有中证方高某的签字。 经质证，被告吴涛对证据1的真实性无异议，但认为房子实际所有权人是余高梅、张洪超；证据2上其本人的签名是其本人签的，但协议书是为了办理过户手续及贷款签的，房屋实际的交易价款以“欠条”记载的为准，房屋买卖事宜其都是和余高梅夫妻协商的。 被告吴涛为证实其主张的事实及反驳原告的诉讼请求，向本院提交了以下证据材料： 1.欠条复印件一份，欲证实余高梅、张洪超是房屋的实际所有人，房屋单价是2980元/平方米，总价款是251600元。 2.承诺书原件一份，欲证实余高梅、张洪超承诺按房屋的设计图纸恢复结构后把房屋交给被告，房屋的单价是2980元/平方米。 3.收条原件3份，欲证实被告向张洪超、余高梅交付了140000元的购房款，这也印证了他们二人才是房屋的实际所有权人。 4.房产证复印件一份，欲证实2019年12月19日，房屋已登记在被告名下，被告已取得本案涉及房屋的所有权，双方的交易已经成功。 5.申请证人王某出庭作证。证人证实就本案房屋买卖事宜是余高梅、张洪超和被告吴涛协商的，双方约定的房屋单价为2980元／㎡。 6.申请证人高某出庭作证。证人证实签订《房屋买卖协议书》的情况，协议书是依据“欠条”拟定的，原、被告双方协议的购买价格是251600元，因约定价格低于市场价格，且被告吴涛提出将价格写高多贷房款，故协议书上将购买价格写成356000元。 经质证，原告对被告提交的证据1的真实性无异议，但不能证实该房产是余高梅、张洪超所有，欠条记载的日期是2016年12月4日，是在合同签订之前，应以后签订的《房屋买卖协议书》为准；证据2，对真实性、关联性、证明力均不予认可；证据3，真实性、关联性无异议，但不能证实房屋实际所有权人是张洪超、余高梅，也不能证实款是余高梅收取的；证据4，对真实性、关联性、证明内容均无异议；证据5、6证人陈述的部分内容的真实性有异议。 经过举证、质证，本院认为，原告提交的证据1真实、客观，能证实原告欲证实的内容，本院予以采信；证据2，能证实原、被告双方于2016年12月5日签订了《房屋买卖协议书》，采信该事实。被告提交的证据1，原告对真实性予以认可，能证实2016年12月4日，余高梅出具了欠条一份交被告收执，欠条载明“现有余高琴委托姐姐余高梅将弥勒市金辰时代广场房屋出售给吴涛……此房面积84.43平方、毛坯，出售单价2980元/㎡（贰仟玖佰捌拾元/㎡）出售价格合计贰拾伍万壹仟陆佰元正（251600）……”；证据2与证据1、证据5相互印证，能证实经余高梅与吴涛协商，本案房屋出售单价为2980元/㎡，总价格为251600元；证据3、4，原告对真实性、关联性均予以认可，能证实被告吴涛分别于2017年1月26日、3月3日、5月23日向张洪超交付购房款20000元、20000元、100000元，二原告已于2016年12月19日将涉案房屋产权过户到被告吴涛名下；证据6，能证实签订《房屋买卖协议书》的情况，协议书是依据“欠条”拟定的，原、被告双方协议的购买价格是251600元，因约定价格低于市场价格，且被告吴涛提出将价格写高多贷房款，故协议书上将购买价格写成356000元。 本院经审理认定事实如下：二原告系夫妻关系，二人于2015年11月10日与云南金鼎房地产开发有限公司签订了《商品房购买合同》，购买金辰时代广场XX幢XX号房，该房屋于2015年12月9日办理了不动产权证，不动产权证记载该房屋由余高琴与梅洪磊按份共有。二原告委托余高琴姐姐余高梅与被告吴涛就该套房屋买卖事宜进行协商，经协商，余高梅于2016年12月4日出具欠条一份给被告吴涛收执，欠条载明“现有余高琴委托姐姐余高梅将弥勒市金辰时代广场XX号房屋出售给吴涛……此房面积84.43平方、毛坯，出售单价2980元／㎡（贰仟玖佰捌拾元／㎡）出售价格合计贰拾伍万壹仟陆佰元正（251600）……”。当日，王某作为承诺人出具了一份承诺书给被告吴涛，承诺书载明“吴涛向余高琴购买弥勒市金辰时代广场XX号房屋，单价2980元／㎡……”。2016年12月5日，就金辰时代广场XX号房屋买卖事宜，原告余高琴、梅洪磊与被告吴涛签订了《房屋买卖协议书》，该协议书由证人高某依据“欠条”拟定，因约定的购买价格251600元低于市场价格，且被告吴涛提出将价格写高多贷房款，故协议书上将购买价格写成356000元。协议书还记载了违约责任：若违约，则由违约方承担违约导致产生的所有费用，并向守约方赔偿本协议物业出让价格20%的违约金。2016年12月19日，双方就该套房屋已办理了过户登记手续，将房屋所有权登记到被告吴涛名下。被告吴涛分别于2017年1月26日、3月3日、5月23日向余高琴姐夫张洪超交付购房款20000元、20000元、100000元。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 一、关于原、被告双方约定的实际购房款金额的问题。 （一）“欠条”是否合法有效。二原告委托余高梅与被告吴涛协商房屋买卖事宜后签订的“欠条”实际性质为合同，系双方当事人自愿达成的，无法律规定的无效情形，是合法有效的。二原告对委托余高梅出售该房屋予以认可，该合同约束的双方当事人为二原告和被告。 （二）二原告与被告签订的《房屋买卖协议书》是否合法有效。被告吴涛辩解协议书是双方为了能顺利办理过户等手续签订的，协议书记载的价格是虚假的，非双方当事人的真实意思表示，有证人高某的证言佐证，故被告吴涛的该辩解成立。非真实意思表示签订的协议是无效的，故该协议记载的价款内容部分是无效的。综上，本案房屋真实的交易价格为251600元。被告已支付了140000元的购房款，尚欠111600元，现原告要求被告支付尚欠购房款，本院支持由被告吴涛支付二原告尚欠购房款111600元。 二、关于被告吴涛是否存在违约行为。本案房屋已于2016年12月19日过户登记到被告吴涛名下，二原告已履行了作为卖方的主要义务，但被告在合理期限内未支付购房尾款，故被告已构成违约。被告辩解，因为二原告未按约定将房屋按照设计图恢复原结构，但其提交的证据中均无表明二原告与被告就该事项进行了约定，且被告吴涛明知该套房屋与其他二套房屋无墙体隔开，仍决定购买并将房屋过户，表明其已认可该房屋按现状交房，故被告的该辩解不成立。虽然协议书对房屋交易价款的约定无效，但并不影响双方对违约责任的约定条款的效力，按照约定，违约方需按照出让价格的20%承担违约金，现二原告要求被告支付违约金有事实和法律依据，本院支持由被告支付二原告违约金50320元（251600元×20%）。二原告主张根据双方约定“届时将由违约方承担违约导致产生的所有费用”由被告承担律师费及代书费5300元，本院认为，该费用并不是被告违约对原告造成的直接损失，且不是必要开支，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用》的解释第九十条之规定，判决如下： 一、由被告吴涛于判决生效之日起十日内支付原告余高琴、梅洪磊房屋购房款111600元及违约金50320元，共计161920元。 二、驳回原告余高琴、梅洪磊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5688元，减半收取计2844元，由被告吴涛负担1575元，由原告余高琴、梅洪磊负担1269元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。 审判员  杨婷婷 二〇二〇年四月六日 书记员  张稚涓