陕西省渭南市中级人民法院 行 政 裁 定 书 （2020）陕05行终7号 上诉人（原审被告）大荔县房产管理局。 法定代表人刘涛，系该局局长。 委托代理人孟艳丽，系该局抵押股股长。 委托代理人严掌珠，陕西朱西江律师事务所律师。 上诉人（原审第三人）刘育生。 上诉人（原审第三人）刘玉芳,系刘育生之妻。 二上诉人共同委托代理人朱西江，陕西朱西江律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）杨亚萍,女。 委托代理人郑孝军，陕西秀林律师事务所律师。 委托代理人杨翻梢，系原告杨亚萍之丈夫。 上诉人大荔县房产管理局、上诉人刘育生、刘玉芳因与被上诉人杨亚萍撤销房屋预告登记一案，不服陕西省大荔县人民法院(2019)陕0523行初12号行政判决，向本院提出上诉，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人大荔县房产管理局委托代理人孟艳丽、严掌珠，上诉人刘育生、刘玉芳的委托代理人朱西江、被上诉人杨亚萍及其委托代理人郑孝军、杨翻梢到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，2014年12月19日，被告大荔县房管局根据第三人刘育生夫妇和百姓房地产公司申请及相关资料，为第三人刘育生夫妇办理了大荔县同州路中段同州花园22户商品房预告登记，其中包括本案涉案的2-2-202号房。该2-2-202号房屋商品房买卖合同系由陕西百姓房地产有限公司与第三人刘育生一人签订。又查明，一审法院在执行西北棉花交易公司与百姓房地产公司土地使用权转让纠纷一案过程中，查封了涉案房屋。第三人刘育生提出执行异议，一审法院裁定中止了对涉案房屋的执行；本案原告杨亚萍作为案外人又提出执行异议，一审法院驳回原告杨亚萍的异议请求，杨亚萍遂提起执行异议之诉。对于原告杨亚萍提起的执行异议之诉，一审法院于2017年6月13日作出（2017）陕0523民初64号民事判决书，判决：一、解除对大荔县同州花园2-2-202房屋（本案涉诉房屋）的查封。二、确认原告（杨亚萍）与第三人陕西百姓房地产开发有限公司所签订的2-2-202房屋的商品房买卖合同有效。三、驳回原告（杨亚萍）其他诉讼请求。本案第三人刘育生不服，向渭南市中级人民法院提起上诉，渭南市中级人民法院于2017年12月15日作出（2017）陕05民终2363号终审判决，驳回了刘育生的上诉，维持原判。对此，第三人刘育生仍不服，向陕西省高级人民法院提出申诉，陕西省高级人民法院于2018年12月18日作出（2018）陕民申2459号裁定，驳回刘育生的再审申请。本案审理期间，第三人刘育生对驳回申诉不服，向渭南市人民检察院申请抗诉，渭南市人民检察院于2019年9月7日予以受理，于2019年9月19日向刘育生发出《通知书》。又查明，当事人对于被告是否有作出涉案预告登记行为的职权，以及被告在作出涉案预告登记行政行为过程中形成的登记资料的真实性、合法性无争议。现各方当事人对在被告作出涉案预告登记时，申请人提供的商品房买卖合同（2-2-202房屋的）是否有效、登记程序是否合法、是否应撤销涉案预告登记行为产生争议。 原审法院认为，行政行为的合法性，应当以行政机关作出该行政行为时所依据法律规定进行判定。《中华人民共和国物权法》第十二条规定：“登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。”原《房屋登记办法》第十八条规定：“房屋登记机构应当查验申请登记材料。并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。”对于登记机关应当查验登记材料的范围，原《房屋登记办法》虽未作明确规定，但根据原《房屋登记办法》第二十条，并参照《不动产登记暂行条例实施细则》第十五条之规定，主要应当包括以下内容：一、申请人与依法提交的材料记载的主体一致；二、权属来源的材料或者登记原因文件与申请登记的内容是否一致；以及法律行政法规规定的其他材料等。如果申请人提供的材料不符合规定，登记机关应当不予登记，并书面告知申请人。 本案中，被告房管局为第三人刘育生、刘玉芳办理涉案商品房（2-2-202号）预告登记时，根据被告提供的《商品房预告登记申请表》记载，申请人双方为：“预告登记权利人（购房人）”刘育生、刘玉芳；“预告登记义务人（售房人）”陕西百姓房地产开发有限公司。以及根据申请双方向登记机关提交的《关于商品房预告登记的约定》中，“甲方（出卖人）：陕西百姓房地产开发有限公司乙方（买受人）：刘育生、刘玉芳”。这些记载和约定的申请登记主体，均与申请人提交的2-2-202号房屋商品房买卖合同中房屋“买受人”为刘育生一人的情形不符。属于申请人与依法提交的材料记载的主体不一致问题。对此，被告应当依据《房屋登记办法》第十八条之规定，就商品房买卖合同的买受人为刘育生一人，而申请登记的权利人却为刘育生、刘玉芳二人的原因（或依据）询问申请人，并记录归档。同时也可以要求申请人补充提供相应证明材料。将夫妻一人签订的合同登记到夫妻双方名下并非不行，但是申请人应当对此作出说明，登记机关对此也应当进行询问并记录在案，以保证申请人与依法提交的材料所记载的主体保持一致。但从被告所提交的现有的登记档案材料看，并没有这方面内容的材料。尽管被告称已口头询问，但其并没有依法将口头询问的内容记录在案并归档保留。违反了当时有效的《房屋登记办法》第十八条的规定。在明知涉案商品房买卖合同预售备案登记为刘育生一人，而申请涉案预告登记的主体却为刘育生、刘玉芳两人，即出现申请人与依法提交的材料所记载的主体不一致的情况下，登记机关在没有证据证明其已就此问题（登记房屋是否共有）询问过申请人的情况下，为第三人刘育生、刘玉芳二人办理了涉案预告登记，违反了其应有的审慎审查义务。根据原《房屋登记办法》第二十条第二款“登记申请不符合前款所列条件的，房屋登记机构应当不予登记，并书面告知申请人不予登记的原因。”的规定，在欠缺上述材料并予以合理说明的情况下，被告应当依法不予登记却予以登记，违反了上述规定，其登记程序违法。同时，本案涉案登记行为的权属来源系2-2-202号商品房买卖合同（已备案登记），第三人刘玉芳并非该商品房买卖合同的当事人。被告在没有相应材料（询问笔录或补充说明）的情形下，将第三人刘玉芳登记为与刘育生的共同预告登记权利人，也属于作出具体行政行为主要证据不足的情形。综上，被告大荔县房管局在申请人与依法提交的材料记载的主体不一致，没有就此问题询问申请人，也没有要求申请人进一步提供相应证明（说明）材料的情况下，为第三人刘育生、刘玉芳夫妇办理了涉案商品房预告登记，既缺乏事实依据且程序违法，依法应予撤销。故，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项、第（三）条之规定，判决如下：撤销被告大荔县房产管理局2014年12月19日为第三人刘育生、刘玉芳办理的大荔县同州路中段同州花园2-2-202号商品房预告登记。案件受理费50元，由被告全部负担。 宣判后，大荔县房管局、刘育生、刘玉芳均不服一审判决，向本院提出上诉。 上诉人大荔县房管局上诉请求：1、撤销大荔县人民法院（2019）陕0523行初12号行政判决书。2、发回重审或改判驳回一审原告的诉讼请求。3、由被上诉人承担上诉费。事实及理由：1、被上诉人杨亚萍作为一审的原告不具备行政诉讼的主体资格。本案应属于民事诉讼，而不是行政诉讼。住房预登记在谁名下与原审第三人杨亚萍无关。2、刘育生、刘玉芳的房屋预告登记符合法律规定。3、一审判决撤销该房屋的预告登记，不符合房屋预告登记的法律规定。一审判决认定事实错误，法律适用错误，应当予以撤销。 上诉人刘育生、刘玉芳上诉请求：依法撤销一审判决书的内容，并对该案发回重审或者改判。事实及理由：该判决书判决撤销大荔县房管局为上诉人刘育生、刘玉芳2014年12月19日办理的大荔县同州路中段同州花园2-2-202号商品房预告登记是错误的，不但主体不正确，而且适用法律也不正确。上诉人刘育生、刘玉芳夫妇俩于2014年12月19日办理在大荔县房管部门办的同州路中段同州花园2-2-202号商品房预告登记是合法有效的。被上诉人杨亚萍无权对上诉人的预告登记提出撤销的诉讼请求。故请求二审法院支持上诉人的请求。 被上诉人杨亚萍辩称，杨亚萍是本案的适格主体，三份民事生效判决能够说明杨亚萍是涉案房屋的权利人，该房屋上设立的预告登记已经影响了杨亚萍的权利，依照行政诉讼法二十五条之规定，杨亚萍为本案利害关系人，是适格主体。上诉人大荔县房管交易和保障性住房中心登记行为违法。三份法律文书可以证明杨亚萍原告主体适格，民事法律关系是已经确认的法律文书，行政关系是依据民事法律文书进行的。刘育生向房管局递交的买卖合同是虚假的，大荔县房管局认为买卖合同真实是错误的，登记不能成立。一审人民法院适用法律正确，请求维持，驳回二上诉人的上诉请求。 本院认为，上诉人刘育生、刘玉芳夫妇于2014年12月19日在大荔县房管部门办理同州花园2-2-202号商品房预告登记，而被上诉人杨亚萍于2015年7月17日与陕西百姓房地产开发有限公司签订商品房买卖合同。根据上述事实，大荔县房管局作出商品房预告登记之时，杨亚萍尚未签订商品房买卖合同，未取得涉案房屋的相关权益，故其与被诉具体行政行为无法律上的利害关系，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款、四十九条第（一）项之规定，被上诉人杨亚萍不具备原告主体资格。原审判决对原告主体资格审查有误，应予纠正。依照《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一款第（一）项、《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（二）项之规定，裁定如下： 一、撤销陕西省大荔县人民法院(2019)陕0523行初12号行政判决； 二、驳回被上诉人杨亚萍的起诉。 一审案件受理费50元，退还被上诉人杨亚萍；上诉人刘育生、刘玉芳预交的二审案件受理费50元，予以退还；大荔县房产管理局预交的二审案件受理费50元，予以退还。 本裁定为终审裁定。 审判长  王洪池 审判员  张敏娟 审判员  王光耀 二〇二〇年四月七日 书记员  李华婷