吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉02民终712号上诉人（原审被告）：吉林市华纯生物技术有限公司，住所地吉林市龙潭区法定代表人：**，董事长。委托诉讼代理人：于力，男，该公司经理。委托诉讼代理人：崔丽媛，吉林松花江律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吉林市圣赢物业服务有限公司，住所地吉林市龙潭区。法定代表人：惠玉琴，董事长。委托诉讼代理人：张丽珠，女，该公司职员。委托诉讼代理人：孙华茵，北京大成（吉林）律师事务所律师。上诉人吉林市华纯生物技术有限公司（以下简称华纯公司）因与被上诉人吉林市圣赢物业服务有限公司（以下简称圣赢公司）物业服务合同纠纷一案，不服吉林市龙潭区人民法院（2019）吉0203民初2113号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人华纯公司的委托诉讼代理人于力、崔丽媛，被上诉人圣赢公司的委托诉讼代理人张丽珠、孙华茵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华纯公司上诉请求：1.撤销一审民事判决第一项及第二项；2.一审、二审诉讼费及保全费由圣赢公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。一审认定2015年5月，圣赢公司与华纯公司签订了《物业管理手册》属于认定事实错误。在一审中华纯公司已经向一审法院提出华纯公司2015年并未与圣赢公司签订任何物业管理合同。虽然圣赢公司提交了盖有华纯公司公章的物业管理合同，但是华纯公司也提出了那是在2017年圣赢公司要求华纯公司签订物业管理合同时一并盖的空白的合同。由于华纯公司对圣赢公司的信任，当时在合同中并没有签订合同的日期及时间，为了证明华纯公司所述属实，在一审中华纯公司也提出了鉴定申请，但是一审法院没有支持华纯公司的鉴定申请。但是一审法院以2018年5月22日华纯公司与圣赢公司签订的《物业管理手册》，约定内容与2015年5月签订的《物业管理手册》一致就认定双方存在合同关系，属于严重的认定事实错误。2015年至2016年华纯公司并没有与圣赢公司签订《物业管理手册》，双方不存在合同关系，而是圣赢公司与吉林化工园区化工产业发展中心签订的，故圣赢公司并不能向华纯公司主张该期间的物业费用。根据合同的相对性，圣赢公司应该向吉林化工园区化工产业发展中心主张，而不是向未与其签订合同的华纯公司主张。二、一审法院适用法律错误。一审法院错误认定华纯公司与圣赢公司签订《物业管理手册》系双方真实意思表示，不违反国家强制性法律规定，双方存在合法有效的物业服务合同关系。虽然华纯公司在一审中自认2015年圣赢公司为华纯公司提供了物业服务，但是华纯公司与圣赢公司并不存在书面的、口头的合同关系。2015年圣赢公司是与吉林化工园区化工产业发展中心签订的《委托书》，华纯公司并不是合同中的当事人。故一审法院属于适用法律错误。圣赢公司辩称，首先，一审认定事实清楚，证据确实充分，应当维持一审判决。另外，圣赢公司在一审当中列举了除合同外提供多项物业服务相关内容的证据，根据法律规定，作为物业公司我们提供了各项物业服务，接受物业服务的单位，理应向我公司支付物业管理费用。之所以华纯公司一直没有交纳2015年至2016年的物业费用并不是因为他对合同存在争议，而是其多次跟物业公司强调作为业主方的吉林龙潭投资开发有限公司，给其减免2015年至2016年的物业费，我公司一直向其索要减免物业费的手续，但是直至该公司现在已经搬离物业园区还没有拿到减免物业费的手续。所以，在没有减免情况下，华纯公司理应支付该项费用。圣赢公司向一审法院起诉请求：1.判令华纯公司支付物业费43344元。2.判令华纯公司支付违约金（以21672元为本金，自2015年5月1日始至款项付清之日止，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算；以21672元为本金，自2019年5月1日到款项付清之日止，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算）。3.保全费450元和案件受理费由华纯公司承担。一审法院认定事实：2015年5月，圣赢公司与华纯公司签订了《物业管理手册》约定：由圣赢公司向华纯公司提供物业服务，同时载明：“进厂后缴费规定：按年预缴。每年5月1日前预缴下一年度物业管理费。”“逾期缴费：从逾期之日起，每日按应缴费用的10‰标准加收违约金。”2015年6月30日，圣赢公司与吉林化工园区化工产业发展中心签订《委托书》载明：委托圣赢公司管理吉林碳纤维复合新材料创业孵化园。2018年5月22日，双方签订《物业管理手册》，约定内容与2015年5月签订的《物业管理手册》一致。双方自认：每年的物业费为21672元；每个年度的起止日期均自本年度5月1日至次年度4月30日。华纯公司未缴纳2015年度、2019年度物业费；华纯公司于2020年1月15日搬离吉林碳纤维复合新材料创业孵化园。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，圣赢公司与华纯公司签订《物业管理手册》系双方真实意思表示，且内容不违反国家强制性规定，双方存在合法有效的物业服务合同关系。关于2015年度物业费。2015年6月30日，圣赢公司与吉林化工园区化工产业发展中心签订《委托书》载明：委托圣赢公司管理吉林碳纤维复合新材料创业孵化园。故一审法院认为，圣赢公司自2015年6月30日开始为华纯公司提供物业服务，结合双方当庭自认年度物业服务起止时间，2015年度圣赢公司实际为华纯公司提供物业服务自2015年6月30日至2016年4月30日，应缴纳物业费21672元÷12个月×10个月＋21672元÷365天×1天=18119.37元，对华纯公司认为其公司初次与圣赢公司签订物业服务合同是2017年3月份，2015年度物业费因双方无合同约定，不应支付；其公司因有减免政策，不应支付2015年度物业费的抗辩，因无证据予以佐证，一审法院不予支持。对华纯公司向一审法院提交鉴定申请，因该申请的鉴定结果与本案无关，故一审法院对该鉴定申请予以驳回。华纯公司与圣赢公司约定：“按年预缴。每年5月1日前预缴下一年度物业管理费。”“逾期缴费：从逾期之日起，每日按应缴费用的10‰标准加收违约金。”圣赢公司要求华纯公司以18119.37元为本金，自2015年5月1日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算违约金，以18119.37元为本金，自2019年8月20日起至款项还清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金的诉讼请求符合双方约定，且不违反国家强制性规定，应予支持。关于2019年度物业费，经双方确认，华纯公司于2020年1月15日搬离吉林碳纤维复合新材料创业孵化园，故2019年度物业服务起止时间为2019年5月1日至2020年1月15日，圣赢公司当庭自认应按照其公司实际提供物业服务时间计算物业费，华纯公司应支付物业费为21672元÷12个月×8个月＋21672元÷365天×15天=15338.63元。如前文所述，华纯公司应“按年预缴。每年5月1日前预缴下一年度物业管理费。”故圣赢公司要求华纯公司以21672元为本金，自2019年5月1日至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，以21672元为本金，自2019年8月20日至2020年1月15日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付违约金的诉讼请求符合双方约定，且不违反国家强制性规定，应予支持。自2020年1月16日起，华纯公司应给付圣赢公司物业费已确定为15338.63元，故圣赢公司要求华纯公司支付自2020年1月16日起至款项付清之日止的违约金，应以15338.63为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对圣赢公司要求华纯公司支付保全费450元的诉讼请求，该诉请符合法律规定，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、华纯公司于本判决生效之日立即支付圣赢公司物业费33458元及利息（以18119.37元为本金，自2015年5月1日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，以18119.37元为本金，自2019年8月20日起至款项还清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以21672元为本金，自2019年5月1日至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，以21672元为本金，自2019年8月20日至2020年1月15日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，以15338.63为本金，自2020年1月16日起至款项付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、华纯公司于本判决生效之日立即支付圣赢公司保全费450元。案件受理费519元，由华纯公司负担400元，由圣赢公司负担119元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。华纯公司提交证据：1.华纯公司营业执照一份，证明：华纯公司成立于2015年8月24日，但在一审中圣赢公司方提供的物业合同，显示2015年5月，显然与华纯公司成立的时间不相符。故华纯公司认为该份物业合同的签订时间是2017年，而不是2015年5月。2.民事起诉状一份，证明：华纯公司应将物业费用交给吉林龙潭投资开发有限公司，而不是圣赢公司。圣赢公司质证称：对上述两份证据与本案的关联性均有异议。第一，众所周知，一般公司成立都是晚于进入园区的时间。营业执照显示的时间并不影响其接受物业管理的事实。另外，在一审时，圣赢公司已经提交吉林龙潭投资开发有限公司向法院出具的情况说明，证明华纯公司的入园时间为2015年5月8日，该时间为其接受物业管理的真实时间。至于合同所签订的时间是追溯时间，或者是按照原真实入住时间签订的合同，但均不影响物业费收取的时间认定。一审法院未同意华纯公司的鉴定申请，是因为鉴定结果与其实际接受物业服务的事实没有关联性。第二，我们与龙潭投资公司的起诉状，与本案没有任何关联。至于我们收取的物业费，是否合理以及未来是否应当返还给龙潭投资公司都不影响华纯公司与圣赢公司之间的合同关系。因此，该两份证据不能证明华纯公司有权不交纳物业费。圣赢公司没有向本院提交新证据。本院经审查认为，本案争议的焦点问题是华纯公司从什么时间进入园区接受了圣赢公司的物业服务，华纯公司所提交证据与本案争议的焦点问题没有关联性，故本院不予采信。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，华纯公司主张2015年至2016年其公司并没有与圣赢公司签订《物业管理手册》，双方不存在合同关系，而是圣赢公司与吉林化工园区化工产业发展中心签订的，故圣赢公司并不能向华纯公司主张该期间的物业费用问题。因圣赢公司与吉林化工园区化工产业发展中心之间签订《委托书》载明：委托圣赢公司管理吉林碳纤维复合新材料创业孵化园。圣赢公司依据《委托书》取得吉林碳纤维复合新材料创业孵化园的物业管理权。华纯公司入驻该孵化园之后享受了圣赢公司的物业服务，理应向物业服务的提供者支付物业管理费用。庭审中华纯公司主张作为业主方的龙潭投资开发公司，给其减免2015年至2016年的物业费，但华纯公司始终没有举出减免物业费的证据。所以，在没有减免情况下，华纯公司理应支付该项费用。本案除双方所签时间有争议的合同之外，圣赢公司还举出其他有效证据证明华纯公司实际接收物业服务的时间，故关于华纯公司主张双方之间不存在物业服务合同关系的证据不足，本院不予支持。关于华纯公司主张不应承担2019年12月2日至2020年1月15日期间的费用问题。此期间因圣赢公司不让我方搬迁，后我方和圣赢公司、龙潭投资开发公司三方之间签订协议约定，我方1个月搬走，故我方不应承担此期间的费用。经庭审查明，华纯公司并未举出三方协议中有约定，减免华纯公司此期间的物业服务费用的证据，故该主张本院不予支持。综上所述，华纯公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费802元，由吉林市华纯生物技术有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  刘福祝审判员  关 晶审判员  张 蕾二〇二〇年四月二十二日书记员  王丽宁