河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终249号上诉人（原审被告、反诉原告）：邓丽红，女，汉族，1973年10月14日出生，现住新乡市。上诉人（原审原告、反诉被告）：胡章超，男，汉族，1989年2月26日出生，现住新乡市。上诉人（原审原告、反诉被告）：郭小娜，女，汉族，1987年6月13日出生，现住新乡市。被上诉人（原审被告、反诉原告）：朱磊，男，汉族，1978年11月28日出生，现住新乡县。委托诉讼代理人：张呈鹏，河南豫龙律师事务所律师。上诉人邓丽红因与上诉人胡章超、郭小娜、被上诉人朱磊房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省新乡市牧野区人民法院（以下简称原审法院）（2019）豫0711民初1825号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭对本案进行了审理，上诉人邓丽红，胡章超以及被上诉人朱磊的委托诉讼代理人张呈鹏到庭参加诉讼，郭小娜经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。邓丽红上诉请求：1、改判被上诉人向上诉人赔偿2018年3月至2019年2月共计12个月的房屋租赁费26400元、10个月的物业费1530元、车位使用费1200元、C区40号车位使用权购买费20000元，共计49130元。2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由:2013年，上诉人邓丽红以20000元购买涉案房屋所在小区C区40号车位使用权。2018年2月，上诉人与被上诉人达成房屋买卖口头约定，同时，上诉人邓丽红将案涉房屋和房屋配用的两个车位（B区24号、C区40号）交付被上诉人使用。2019年1月，因被上诉人在使用期间未按时缴纳车位使用费，致使物业公司将C区40号车位强制收回，当时，上诉人邓丽红担心两个车位全部被物业公司强制收回，就代替被上诉人垫付其占有使用涉案房屋期间的物业费和车位使用费。2019年2月，被上诉人胡章超向上诉人邓丽红交付房屋钥匙时，只剩下B区24号一个车位。被上诉人实际占有使用涉案房屋共计12个月，在此期间被上诉人向物业公司交纳了2个月的物业费用及部分水电费。因此，被上诉人应当依据涉案房屋的实际租赁价格（每个月2200元）赔偿上诉人12个月的房屋租赁费26400元、10个月的物业费1530元、车位使用费1200元、C区40号车位使用权购买费20000元，共计49130元。综上，上诉人认为，一审法院计算被上诉人占有使用涉案房屋期限有误，未判令被上诉人向上诉人赔偿物业管理费、车位费、购买车位使用权费显然不当。胡章超、郭小娜答辩称：对2018年3月到2018年4月26日期间的物业费同意承担，且已经交给物业公司了，物业公司出具了收据。对方主张承担10个月的物业费没有依据。车位费只占用了从2018年3月到2018年4月26日期间，实际占用了两个月，同意承担两个月的费用100元，其它不同意承担。对方主张2万元车位使用权费用不同意承担，实际也没有交付，按物业公司的规定，车位只有租赁没有买卖。房屋租赁费两个月合计2000元的租赁费同意承担，多出的部分不同意承担。胡章超、郭小娜上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第二项，改判朱磊、邓丽红向胡章超、郭小娜返还借款5万元，并按同期银行贷款利率向上诉人支付利息，或将本案发回重审。2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：原审认定基本事实不清。本案涉及三个完全不同的法律关系，且相互牵涉，不应在同一案件中审理。1、本案所涉朱磊所收取的5万元应按有关借款合同关系处理。2、双方之间的房屋买卖合同关系因案涉房屋始终无法正常交易，致使房屋交易目的无法实现，朱磊、邓丽红构成根本违约，故胡章超、郭小娜无须承担对方所主张的损失，而朱磊、邓丽红应向二上诉人赔偿因违约造成的损失。3、原审酌定二上诉人向朱磊、邓丽红赔偿房屋出租的经济损失无任何事实及法律依据。邓丽红答辩称：应当认定朱磊向郭小娜出具的借条无效，被答辩人无权要求返还。2018年2月，答辩人邓丽红与二被答辩人双方达成口头协议，双方交换房屋，被答辩人以互换房屋的面积差向答辩人补交房款；同时答辩人告知被答辩人涉案房屋因产权登记有误及被法院查封，双方对涉案房屋被查封达成口头约定：即在法院解除查封之前，被答辩人缴纳30万元房款可以在涉案房屋处居住，待房屋能办理过户时再缴纳剩余房款，当天口头约定达成后，答辩人应两被答辩人的要求将涉案房屋的钥匙及两个车位使用证交付给两被答辩人。之后，郭小娜违反约定要求对换房约定毫不知情的朱磊出具5万元借条，并在案涉租赁合同中以买卖不破租赁的目的拒付约定租赁费，可在案涉房屋返还时，致使附带两个车位使用权中的一个被物业公司强制收回。因此被答辩人存在违约，借条无效，其无权要求返还。朱磊答辩称：同意邓丽红的答辩意见。对一审认定本案属于房产买卖纠纷予以认可，但一审法院认定胡章超、郭小娜占有使用的时间是错误的。胡章超、郭小娜实际占有并使用的时间是2018年的3月至2019年2月，因在2019年2月胡章超、郭小娜才交回钥匙，答辩人认为应当按照实际占有的时间承担费用。对于邓丽红、朱磊替胡章超、郭小娜所交纳的物业费及补交的停车费，胡章超、郭小娜应当承担。关于租赁合同，当时签订合同时约定如果该房买卖完成，不再收取租赁费用，如果买卖没有成功，是要承担租赁费用的，答辩人认为一审法院对租赁费用应按每月2200元认定，车位停交费用存在，因胡章超、郭小娜原因导致车位被收回，答辩人交了2万元未退，都应当由胡章超、郭小娜承担。胡章超、郭小娜向一审法院的起诉请求：1、依法判决邓丽红、朱磊返还胡章超、郭小娜支付的5万元现金及利息3041.1元（利息以5万元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止，暂计至起诉之日止为3041.1元）；2、诉讼费等由邓丽红、朱磊承担。朱磊、邓丽红向一审法院的反诉请求：1、依法判令胡章超、郭小娜承担违约责任，无权要求反诉人返还5万元；2、自2018年3月4日起至2019年6月，胡章超、郭小娜按照每月2200元向反诉人支付房屋租赁费、100元的车位使用费、153元物业管理费；3、赔偿反诉人2万元车位损失费；4、诉讼费、反诉费等因诉讼引起的费用由胡章超、郭小娜承担。原审法院查明：胡章超与郭小娜系夫妻关系，朱磊与邓丽红原系夫妻关系，2018年年初双方之间曾就房屋买卖达成过口头协议，2018年2月11日郭小娜向朱磊转款5万元。2018年3月4日郭小娜（乙方）与朱磊（甲方）签订一份房屋租赁合同，合同载明：“1、甲方将自有的坐落在新乡市东风路与学院路十字路口西北角牧北小区17号楼（学府花苑）19层7号的房屋出租给乙方使用。租赁期间，甲方不得将该房屋进行出租、出卖（赠与）给他人，如甲方违约将承担乙方相应损失。2、乙方租赁期间，水、电、取暖、燃气、电话、物业以及其它费用由乙方负担，之前所欠的水电费由甲方负担。租赁结束时，乙方须交清欠费。……”。2018年7月份郭小娜短信告知朱磊将房屋钥匙拿走，后2019年2月份郭小娜将房屋钥匙交还给朱磊。另查明，涉案房产曾于2016年2月18日起到2019年2月17日止被法院查封。原审法院认为，本案中胡章超、郭小娜与朱磊、邓丽红双方曾就房屋买卖达成过口头协议，朱磊、邓丽红也认可曾收到过胡章超、郭小娜的5万元银行转款，后胡章超、郭小娜与朱磊、邓丽红双方不能就房屋买卖达成一致意见，朱磊、邓丽红应当返还收到胡章超、郭小娜转款的5万元，但考虑到胡章超、郭小娜交还给朱磊、邓丽红房屋钥匙的时间已给朱磊、邓丽红造成一定的房屋出租的经济损失，应从5万元中予以扣除，根据朱磊、邓丽红提供的和他人的租赁合同，原审法院酌定以每个月以2000元为宜，从2018年7月至2019年2月期间8个月，共计16000元，朱磊、邓丽红还需返还胡章超、郭小娜34000元。关于朱磊、邓丽红要求胡章超、郭小娜赔偿其他的经济损失，未提供足够证据加以印证，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条、第一百二十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，原审判决：一、朱磊、邓丽红于判决生效后十日内支付胡章超、郭小娜34000元。二、驳回胡章超、郭小娜的其他诉讼请求。三、驳回朱磊、邓丽红的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务。应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费1125元，由胡章超、郭小娜负担345元，由朱磊、邓丽红负担780元。反诉案件受理费600元，由胡章超、郭小娜负担200元，由朱磊、邓丽红负担400元。二审中，邓丽红向本院提交以下三组证据：第1、2组证据为2020年4月18日案涉房屋所在学府花苑物业公司证明各一份，第3组证据为郑州市中原区法院刑事判决书一份。证明目的：第1组证据证明上诉人与朱磊购买的车位因胡章超、郭小娜未交纳车位使用费，导致车位被收回。第2组证明胡章超、郭小娜实际占有房屋12个月，只交纳了2个月的费用，应当补交1500元物业费。第3组证据证明案涉房屋因刑事案件被查封不能过户，上诉人没有过错。胡章超、郭小娜的质证意见为：第1组证明是无效的，根据物业公司的规定，一户只能租赁一个车位，车位是按年交纳使用费，应该是一年600元左右，不是每月交纳，不存在未按期交纳物业费的事情。案涉房屋所在小区C区40号车位在胡章超、郭小娜使用房屋期间没有交付，且居住期间物业公司不同意胡章超、郭小娜使用两个车位。该组证据也能反映胡章超、郭小娜只居住使用案涉房屋2个月。第3组证据与本案没有直接关系，不应当采信。因上述第1、2组证据即案涉学府花苑物业公司的证明均无制作人的签名或盖章，故本院对上述证据不予采信。对第3组证据因与本案待证事实缺乏直接关联性，本院也不予采信。本院经审理查明：朱磊于2018年2月11日向郭小娜出具借条一份，该借条载明，朱磊借郭小娜现金5万元，于2018年6月1日前归还。胡章超、郭小娜同意承担其在居住案涉租赁房屋期间使用一个车位两个月的费用100元。本院审理查明的其他事实与原审查明一致。本院认为，关于本案法律关系问题，胡章超、郭小娜与朱磊、邓丽红双方因房屋买卖而发生纠纷，原审按房屋买卖合同关系审理本案并无不当。由于双方未签订书面房屋买卖合同，各方对对方所主张的违约原因互不认可，故双方在房屋买卖协商过程中签订的租赁合同及朱磊向郭小娜出具的借条应视为双方房屋买卖不能成就时的纠纷解决方案。关于朱磊、邓丽红主张的5万元及利息，因朱磊向郭小娜出具的借条载明，其于2018年2月11日借郭小娜5万元并约定于2018年6月1日前归还，由于该款到期未归还，故朱磊、邓丽红应当向胡章超、郭小娜予以返还。对于案涉5万元的利息，因双方既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，故依据?最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定?第二十九条之规定，朱磊、邓丽红应自逾期还款之日起按照年利率6%的标准支付该款项占用期间的利息，直至该款项还清之日止。关于朱磊、邓丽红主张的案涉房屋租赁费、物业费以及车位使用费、车位使用权购买费等，因双方所签订的租赁合同对租赁费用无明确约定，根据?中华人民共和国合同法?第六十二条“当事人就有关合同内容约定不明确，……（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行……”的规定，原审结合朱磊提交的案涉房屋之前的租赁合同价格以及学府社区房屋租赁市场情况酌定每月租赁费2000元符合本案实际情况。对于房屋租赁期间，因胡章超、郭小娜原审提供的证据显示，郭小娜于2018年3月4日与朱磊签订案涉房屋租赁合同后实际居住使用为2个月，并于2018年7月16日已通过手机短信告知朱磊将案涉房屋钥匙取走，且在此之前胡章超、郭小娜虽已搬离案涉房屋，但并未将房屋返还，故应视为仍在租赁期间，2018年7月16日的短信通知可视为郭小娜要求解除租赁合同的意思表示，在此通知之后至实际交付案涉房屋钥匙期间的房屋租赁扩大部分损失应由朱磊、邓丽红自行承担。综上，案涉租赁合同期间应从2018年3月4日计算至2018年7月16日共计4个月零12天，合计费用为8800元（2000元×4＋2000元×12÷30＝8800元）。对租赁期间的物业费及车位使用费也应一并承担，因物业费胡章超、郭小娜已向物业支付2个月，故剩余物业费应为367.2元（153元×2＋153元×12÷30＝367.2元）；车位使用费因朱磊、邓丽红未能提供确凿证据证明其已向胡章超、郭小娜实际交付两个车位，故应按胡章超、郭小娜认可的一个车位计算，每个月车位使用费按邓丽红的主张计为50元（100元÷2），合计费用为220元（50元×4＋50元×12÷30＝220元）。以上应由胡章超、郭小娜支付的总费用共计9387.2元。对朱磊、邓丽红主张的案涉小区C区40号车位使用权购买费2万元因证据不足，本院不予支持。综上，原审判决欠妥，本院予以纠正。依照?中华人民共和国民事诉讼法?第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销河南省新乡市牧野区人民法院（2019）豫0711民初1825号民事判决；二、朱磊、邓丽红于本判决生效后十日内支付胡章超、郭小娜50000元及利息（自2018年6月1日起，以50000元为基数，按照年利率6%计付利息至实际付清之日止）；三、胡章超、郭小娜于本判决生效后十日内支付朱磊、邓丽红案涉房屋租赁费、物业费、车位使用费共计9387.2元；四、驳回朱磊、邓丽红的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。维持一审案件受理费的负担；二审案件受理费828元，由胡章超、郭小娜负担200元，邓丽红负担628元。本判决为终审判决。审判长  张立东审判员  王智好审判员  马成林二〇二〇年四月二十九日书记员  王 斐