福建省福鼎市人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽0982执异14号 案外人：张雪芝，女，1986年4月1日出生，汉族，住福建省福鼎市。 案外人：董欣福，男，1985年9月17日出生，汉族，住福建省福鼎市。 委托诉讼代理人：商世杰、潘文耀，福建秉坚律师事务所律师。 申请人：张王新，男，1981年3月23日出生，汉族，住福建省福鼎市。 被申请人：朱有晴，男，1990年3月20日出生，汉族，住福建省福鼎市。 被申请人：潘胜佳，女，1995年1月8日出生，汉族，住福建省福鼎市。 本院在审理申请人张王新与被申请人朱有晴、潘胜佳民间借贷纠纷一案中，于2020年1月21日裁定对登记在被申请人朱有晴、潘胜佳名下的坐落于福建省福鼎市山前桐韵华庭6栋1梯301室房地产（以下简称案涉房地产）［不动产权证号：闽（2018）福鼎市不动产权第××号］进行查封，案外人张雪芝、董欣福于2020年3月3日向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人张雪芝、董欣福称：1、撤销福鼎市人民法院（2020）闽0982民初344号民事裁定书；2、解除对坐落于福建省福鼎市山前桐韵华庭6栋1梯301室房地产［不动产权证号：闽（2018）福鼎市不动产权第××号］的查封。事实与理由：1.案外人张雪芝、董欣福已依法受让案涉房地产，被查封房产属于案外人张雪芝、董欣福的合法财产，并非朱有晴、潘胜佳所有。案外人张雪芝、董欣福于2018年10月24日就和朱有晴、潘胜佳签订《存量房买卖合同》，向其购买案涉房地产，上述买卖关系已经福鼎市人民法院（2019）闽0982民初1534号民事判决书和宁德市中级人民法院（2019）闽09民终1492号民事判决书确认，且案外人已按法院生效判决支付购房款，且已接收并实际占有该房屋。2.案外人对本案房产未办理过户登记手续不存在过错。由于朱有晴、潘胜佳一直拖延不配合办理过户手续，才导致房屋被错误查封。3、本案保全申请人系上述房屋买卖中介机构的法定代表人，其明知案涉房地产的买卖关系而恶意查封，损害案外人的合法权益。 案外人张雪芝、董欣福在提出异议同时向本院提供以下证据：1、案外人身份证、结婚证，证明案外人身份主体情况；2、被申请人朱有晴、潘胜佳身份证复印件、存量房买卖合同、备案材料，证明案外人已向被申请人购买案涉房地产，并已在房管部门备案；3、福鼎市人民法院（2019）闽0982民初1534号民事判决书和宁德市中级人民法院（2019）闽09民终1492号民事判决书；证明案外人与被申请人之间的房屋买卖关系已经法院生效判决确认，该房屋买卖关系合法有效；4、兴业银行借记卡交易明细，福鼎市人民法院资金往来结算票据，证明张雪芝、董欣福已交付给潘胜佳购房款50000元、283600元、100000元，并按判决书确定的履行期限向法院交付购房款319256元；5、房屋钥匙及小区门禁，证明案外人已实际占有案涉房屋，为案涉房屋实际所有权人；6、律师函，证明案外人在支付购房款后已积极要求办理产权变更登记手续，由于被申请人的不配合才导致未能办理；7、工商登记查询信息，证明保全申请人系案涉房产的居间方的法定代表人，系恶意查封。 申请人张王新答辩称：1、张雪芝、董欣福在与潘胜桂、朱有晴的房屋买卖合同中，存在不配合办理案涉房产过户登记的违约行为；2、案涉房产系潘胜桂、朱有晴的合法财产，并非归张雪芝、董欣福所有；3、案涉房产系毛坯房，张雪芝、董欣福未占有使用，故案外人异议不成立，应驳回裁定。 本院查明，2018年10月24日，潘胜佳与张雪芝经福建融达房地产代理有限公司提供居间服务，双方就福鼎市山前桐韵华庭6栋1梯301室房签订了《存量房买卖合同》，合同约定房屋买卖价格为每平方米6260元，张雪芝向潘胜佳支付定金50000元。同日，潘胜佳、张雪芝及福建融达房地产代理有限公司签订了《居间服务合同》、《交易服务合同》。2018年12月12日，潘胜佳、朱有晴与张雪芝签订《补充协议》，对购房款支付方式进行变更。2018年12月12日，张雪芝向潘胜佳、朱有晴支付283600元。2018年12月14日，潘胜佳、朱有晴与张雪芝、董欣福经福建融达房地产代理有限公司提供居间服务，签订了网签备案的《存量房买卖合同》，该合同后经福鼎市房管所登记备案。2018年12月15日，张雪芝、董欣福向潘胜佳、朱有晴支付100000元。另查明，福鼎市山前桐韵华庭6栋1梯301室房产不动产权登记面积为117.64平方米。张雪芝、董欣福支付上述购房款后，因办理房屋过户税费较高原因而不办理过户，并拒绝支付剩余房款，2019年5月16日，潘胜佳、朱有晴将张雪芝、董欣福及第三人福建融达房地产代理有限公司以房屋买卖合同纠纷诉至本院，要求张雪芝、董欣福支付剩余购房款302826.4元并承担违约责任。本院认为，潘胜佳、朱有晴与张雪芝、董欣福于2018年12月14日签订的《存量房买卖合同》除关于房屋价款的约定并不是双方真实的意思表示且存在规避国家税收监管故意隐瞒真实交易价格的情形，应属无效条款以外，其余条款均系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，双方应当按照合同有效部分全面履行。张雪芝、董欣福拒不履行合同义务的行为属违约行为，依法应承担违约责任。潘胜佳、朱有晴要求张雪芝、董欣福继续履行合同，并支付剩余购房款、违约金和律师代理费损失的主张，有事实和法律依据，本院予以支持。并据此于2019年8月26日作出（2019）闽0982民初1534号民事判决书，判决：1、被告张雪芝、董欣福应于本判决生效之日起五日内支付潘胜佳、朱有晴房屋买卖剩余购房款302826.4元及违约金（以300000元为基数，自2018年12月29日起至实际还款之日止按日万分之一支付）。2、被告张雪芝、董欣福应于本判决生效之日起五日内支付潘胜佳、朱有晴律师代理费损失5000元。3、驳回原告潘胜佳、朱有晴其他诉讼请求。被告张雪芝、董欣福不服，上诉至宁德市中级人民法院，宁德中院于2019年12月30日作出（2019）闽09民终1492号民事判决书，并在本院认为中认定“根据潘胜佳和张雪芝的通话录音，结合潘胜佳、朱有晴、福建融达房地产代理有限公司的陈述，张雪芝、董欣福因办理房屋过户税费较高原因而不配合办理权属转移登记手续，已构成违约，潘胜佳、朱有晴有权要求张雪芝、董欣福依据合同约定支付违约金及律师代理费损失”，并据此判决“驳回上诉，维持原判”。判决生效后，张雪芝于2020年1月14日向福鼎市人民法院交纳剩余购房款及违约金合计319256.4元。 综上所述，本院认为，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八之规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，案外人虽已在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，并已支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，且已合法占有该不动产，但其未办理过户登记的原因已经生效判决确定，系案外人因办理房屋过户税费较高原因而不配合办理权属转移登记手续，且存在为规避国家税收监管故意隐瞒真实交易价格的情形，其违约行为在先，该原因应归责于案外人，故张雪芝、董欣福的异议申请不符合上述规定，异议不能成立。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十八条的规定，裁定如下： 驳回张雪芝、董欣福的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  林小玲 审判员  许海燕 审判员  韩 林 二〇二〇年四月九日 书记员  庄 宏 附相关法律条文及司法解释： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。 人民法院裁定案外人异议成立后，申请保全人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内对该被保全财产解除保全。人民法院裁定案外人异议成立后，申请保全人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内对该被保全财产解除保全。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。