北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终2649号上诉人（原审原告）：田野，男，1980年7月8日出生。委托诉讼代理人：连尚桥，北京市京悦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京杰宝房地产开发有限责任公司，住所地北京市东城区安定门外蒋宅口杰宝公寓F座5层。法定代表人：朱明，经理。委托诉讼代理人：杨刚，北京市阳光律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑理国，北京杰宝房地产开发有限责任公司职员。上诉人田野因与被上诉人北京杰宝房地产开发有限责任公司（下称“杰宝房地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2019）京0101民初19604号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案后，适用独任制公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。田野上诉请求：1.撤销一审判决，改判杰宝房地产公司每月最后一日向田野支付逾期办理房屋所有权证书当月违约金，支付至实际办理完房屋所有权证书为止（违约金自2019年7月1日起，以购房款为基数即人民币8740722.00元整，按日万分之一标准计算）；2.本案一、二审诉讼费用均由杰宝房地产公司负担。事实和理由：1.田野与杰宝房地产公司之间的合同合法有效，因杰宝房地产公司的违约行为导致田野未能依约按时取得涉案房屋的房屋所有权证书，对此一审法院已经予以认定，由此，杰宝房地产公司应按合同约定即每日万分之一的标准向田野支付违约金；2.田野与杰宝房地产公司之间约定的违约金为每日万分之一，相当于年利率3.65%，已经非常低了，根本弥补不了田野的实际损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，一审法院强制调低违约金，无事实和法律依据，不利于维护社会交易的稳定性。杰宝房地产公司对于田野提出的上诉，答辩称：服从一审判决，请求驳回田野的上诉请求。田野向一审法院起诉请求：1.判令杰宝房地产公司每月最后一日向田野支付逾期办理房屋所有权证书当月违约金，支付至实际办理完房屋所有权证为止（违约金自2019年7月1日起，以购房款为基数即人民币8740772.00元整，按日万分之一标准计算）；2.本案诉讼费由杰宝房地产公司承担。杰宝房地产公司一审辩称：不同意田野的诉讼请求；1.由于合同履行中出现北京市规划和自然资源委员会新增了土地出让金39132万元的不可抗力情形，根据合同约定不承担违约责任；2.房屋已经交给田野实际使用，即便杰宝房地产公司没有按照补充协议办理产权证被认为是违约，田野也没有因为无产权证受到损失，故认为违约金标准过高；3.田野要求违约金计算至实际办理房屋产权证为止，与合同中的第22条关于违约金最高不超过买受人已付房价款的1%的约定相悖。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。一审法院认定事实如下：2015年11月5日，田野（买受人）与杰宝房地产公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》（下称《预售合同》），合同编号为Y1796389；该协议约定“出卖人以出让方式取得坐落于蒋宅口3#地区地块的国有土地使用权，该地块国有土地使用证号为京东国用2014出第00044号，建设工程规划许可证号为98规建字0947，市规函[2015]523号，建筑工程施工许可证号为施0020010536，预售许可证号为285号。该商品房坐落在北京市东城区蒋宅口3#地区杰宝购物中心6层1单元-608（下称‘涉诉房屋’），该商品房用途为公寓，预测建筑面积为144.1平方米。该商品房在建工程已经设定抵押，抵押权人为中国工商银行股份有限公司廊坊曙光支行，抵押登记日期为2014年12月2日。按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米78887.83元，总价款为8740772元”；2017年4月9日，田野（买受人）与杰宝房地产公司（出卖人）、北京金源新盛置业有限公司（担保人）签订《补充协议》，合同编号为Y1796389，该协议约定“出卖人与买受人于2015年11月5日签署了合同编号为Y1796389的《预售合同》，买受人购买了位于北京市东城区蒋宅口3#地区杰宝购物中心6层1单608号的房屋；出卖人已实际收取买受人首付款、银行贷款、车位款（以下统称‘房价款’）合计9340772元。因出卖人原因导致出卖人无法按《预售合同》约定的2016年12月31日前交付房屋。现出卖人与买受人经协商一致，就出卖人延期交房后续事宜，达成如下补充协议：……五、如因出卖人原因导致买受人不能在2019年6月30日（含）前取得房屋所有权证书，出卖人应自2019年7月1日起按日计算向买受人支付房价款万分之一的违约金，支付方式为每月最后一日向买受人银行账户汇款，直至办理完毕房屋所有权证书之日止，最后一次支付为买受人实际取得房屋所有权证书之日起七日内。……八、本补充协议自三方签字/盖章之日起生效，是《预售合同》的有效补充，具有同等法律效力；本补充协议未约定的，继续依照《预售合同》执行；如本补充协议存在与《预售合同》约定不一致的，则以本补充协议为准”；关于杰宝房地产公司主张出现不可抗力的答辩意见，该公司提交了2014年2月26日北京市国土资源局（出让方）与杰宝房地产公司（受让人）签署的《补充协议》，协议约定“将原北京市房屋土地管理局与受让方于1996年7月5日签订了位于东城区蒋宅口3#地区的《北京市国有土地使用权出让合同》，合同编号为：京房地出让【合】字（96）第039号。出让方与受让方经协商，共同对出让合同内容作出变更，包括对出让合同所约定的出让宗地面积、出让建筑面积、土地规划用途、土地使用权出让年限、地价水平、地价款等作出变更。其中地价款由9329.01万元变更为10118.9529万元，新增地价款789.9429万元，由受让方自本补充协议签订之日起六十日内付清；本协议作为对出让合同的补充，与出让合同具有同等法律效力。2014年2月28日，杰宝公司向北京市国土资源局缴纳了789.9429万元。杰宝公司另提交2018年12月18日北京市规划和自然资源委员会（出让方）与杰宝公司（受让方）签署的《补充协议》，约定出让方与受让方于1996年7月5日以协议方式签订了位于东城区蒋宅口3#地区项目的《北京市国有土地使用权出让合同》，合同编号为：京房地出让【合】字（1996）第0039号。根据该项目竣工后的测量结果，出让方与受让方经协商，共同对出让合同内容作如下变更：…二、将出让合同所约定的宗地位置核定为东城区安定门外大街86号楼；…四、将出让合同所约定的出让总建筑面积91041.54平方米，其中地上建筑面积63018.59平方米，地下建筑面积28030.8平方米变更为出让总建筑面积91049.39平方米，其中地上建筑面积76365.1平方米（含新增商业建筑面积5945.01平方米、新增公寓建筑面积3678.89平方米），地下建筑面积14676.44平方米【含新增地下办公建筑面积457.18平方米、含规划用途由地下车库变更为地下办公（公共服务设施）部分331.79平方米】；…七、本次变更涉及补缴出让价款部分的土地使用权出让地价水平为地上出让建筑面积部分：新增建筑面积部分楼面政府土地收益商业24827元/平方米、公寓44570元元/平方米，办公（公共服务设施）21427元/平方米；地下出让建筑面积部分不需补缴出让价款；八、出让合同所约定的出让价款总额由10118.9529万元变更为49251.8784万元，新增出让价款39132.9255万元，由受让人自本补充协议签订之日起60日内付清。本协议作为对出让合同的补充，与出让合同具有同等法律效力”。一审法院另查：2016年7月20日，根据北京市委十一届十次全会相关部署，市政府决定设立北京市规划和国土资源管理委员会，不再保留北京市规划委员会、北京市国土资源局。一审时，杰宝房地产公司当庭援引编号为Y1796389号《预售合同》补充协议第九条第四款及补充协议附加十第二十一条以说明政府要求增加土地出让金系不可抗力。补充协议第九条第四款内容为“因政府部门原因或相应政策变化致使该商品房权属转移登记未能在约定时间内完成的，买受人同意出卖人对办理时限予以合理延长，并放弃追究出卖人的相关责任”，补充协议附加十第二十一条内容为“双方同意，主合同所述不可抗力包括政府及垄断行业/部门行为。对此，原告称政府要求增加土地出让金不属不可抗力，是被告与政府之间的以补充协议形式约定的，是双方的合意”。杰宝房地产公司就所提关于田野主张违约金过高的意见，援引编号为Y1796389号《预售合同》第22条，内容为“出卖人应当在2018年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，自出卖人应当取得该商品住房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，但违约金最高不超过买受人已付房价款的1%，出卖人不承担其他赔偿责任。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，但违约金最高不超过买受人已付房价款的1%，出卖人不承担其他赔偿责任。因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任”。田野对此认为，2017年4月9日双方所签署的《补充协议》第5条及第8条约定，系对《预售合同》的补充和修改，关于违约金的约定应以《补充协议》为准。杰宝房地产公司庭后向一审法院提交补充代理意见，表示田野要求杰宝房地产公司承担高额违约金的诉讼请求是不公平和不合理的，也是对包括田野在内的所有业主不利的。涉案杰宝购物中心项目自上世纪90年代中期立项开始建设以来，一直处于烂尾状态。由于项目历史遗留问题太多、纠纷不断，加之国家房地产信贷政策的收紧，杰宝房地产公司资金压力巨大，正千方百计筹集资金缓解压力，需要补缴几亿元的土地出让金的突发情况使得公司本已极度紧张的资金链随时有断裂的危险。由于本案在项目业主中有着示范效应，可能引发大量的诉讼，高额的违约金很有可能成为压死骆驼的最后一根稻草，进而造成资金链断裂，使得项目再次陷入烂尾，使所有业主面临拿不到产权证的巨大风险和损失，所有业主的利益不但没能得到保护，反而深受其害，造成更大的社会不良影响。一审法院认为：本案争议点为北京市规划和自然资源委员会增加土地出让价款总额的行为对于杰宝房地产公司是否属于不可抗力；根据法律规定，不可抗力是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况；根据《预售合同》约定，双方同意主合同所述不可抗力包括政府及垄断行业/部门行为；本案中，北京市规划和自然资源委员会作为土地出让的主体是代表国家的政府，土地出让的方式是通过招标、拍卖、挂牌、协议等市场竞争行为，然后平等的签订合同，合同内容受土地管理法、房地产管理法等约束，政府是依法参与市场活动的组织者和受益者，因此其行为是依法行使法律赋予其的民事活动行为；北京市规划和自然资源委员会与杰宝房地产公司通过签署补充协议的方式协商增加土地出让价款的行为，是在市场经济背景下，双方意思自治的行为，而非政府的行政行为或垄断行为，且不属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，因此北京市规划和自然资源委员会增加土地出让价款总额的行为对于杰宝房地产公司不属于不可抗力。根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，因杰宝房地产公司原因导致同意未能依约按时取得房屋所有权证书，杰宝房地产公司对此应承担相应违约责任，故田野据此要求杰宝房地产公司给付2019年7月1日后的逾期交房违约金有合同和法律依据，一审法院予以支持。关于违约金的具体数额，一审法院综合考量田野因杰宝房地产公司违约受到的实际损失、合同履行情况等因素，加之杰宝房地产公司主张违约金过高要求调整，对违约金予以调整。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，于2020年1月16日判决：一、北京杰宝房地产开发有限责任公司于一审判决生效后七日内，以八百七十四万零七百七十二元为基数，按照日万分之零点一的标准，向田野支付自二〇一九年七月一日至田野实际取得房屋所有权证书之日期间的违约金；二、驳回田野的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，双方均未提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，合同约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；本案中，田野与杰宝房地产公司签订了合法有效的《预售合同》及《补充协议》等，现由于杰宝房地产公司的原因导致田野未能依约取得房屋所有权证书，一审法院判决杰宝房地产公司支付2019年7月1日后的违约金并无不当；一审法院结合田野因杰宝房地产公司的违约行为造成的实际损失及合同的履行情况等内容，对合同约定的违约金数额予以适当调整亦无不当，田野虽主张调整后的违约金数额过低，不足以弥补其损失，但并未就其遭受实际损失的情况进行举证，故对田野的该项上诉主张，应不予支持。综上，田野的上诉理由及上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费172.00元，由田野负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 耿燕军二〇二〇年四月二十二日法官助理 李长亮书 记 员 薛 姌