江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏07民终372号上诉人（原审原告）：王长建，男，1976年9月4日出生，汉族，住江苏省东海县。委托诉讼代理人：王德立，江苏连政律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李经通，男，1970年3月7日出生，汉族，住江苏省东海县。被上诉人（原审被告）：王新桥，男，1964年3月14日出生，汉族，住江苏省东海县。上诉人王长建因与被上诉人李经通、王新桥房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省东海县人民法院（2019）苏0722民初8136号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月14日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人王长建上诉请求：1.撤销一审民事判决书，依法改判支持上诉人一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人王新桥故意拖欠上诉人租金，严重违反合同约定。2018年6月2日，李经通在原其与王新桥签订的《房屋租赁合同》上通过旁注的方式将其对权利义务概括性地转让给了上诉人。对此，王新桥是明知的，王新桥在一审庭审中明确承认其用其手机曾对上述有旁注的合同拍过照。既然王新桥拍过照，在其明知房屋已转让给了上诉人的情况下，仍拒绝向上诉人支付租金（上诉人向其索要过遭到拒绝），显然违约。王新桥将租金支付给被上诉人李经通，属于支付对象错误，不能视为上诉人收到租金。根据《房屋租赁合同》第12条之约定，承租人拖欠租金累计达一个月，出租方就有权解除合同，并收回房屋。王新桥自2018年4月28日起至2019年8月28日已累计拖欠租金长达一年零四个月。虽然合同未对租金支付时间作出约定，但按惯例，是先交租金后使用房屋，且王新桥实际使用了一年零四个月，理解为拖欠一年零四个月租金符合常理，并无不当。二、王新桥不按租赁合同约定使用房屋，存在改变房屋原有结构的情况，也属于违约。案涉《房屋租赁合同》第9条明确约定，不得随意损坏房屋设施，如需要改变房屋的内部结构或装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得上诉人同意。王新桥在明知上诉人已取代李经通成为新房主之后，并未征得上诉人同意，就对房屋进行装修，且在装修过程中改变房屋结构，严重影响房屋的承载功能及使用效果。这一事实，有上诉人举证的照片为证。《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定：承租人未按照约定的方法和租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。综上，一审法院认定事实部分错误。鉴于王新桥存在拖欠租金及改变房屋结构进行装修的情况，上诉人有权根据合同约定及法律规定依法行使合同解除权。并有权要求被上诉人支付拖欠的租金并赔偿因此给上诉人造成的损失。请二审法院依法改判，并支持上诉人的一审诉讼请求。被上诉人李经通辩称，案件与我无关。被上诉人王新桥辩称，我租赁在前，租赁期限是10年，我的租金都给了李经通，我与上诉人无任何租赁协议。之前房子我也想买，但是我父亲去上海看病，等我从上海回来后李经通的妻子收了上诉人的押金，我租赁和装修都在王长建购房前。王长建向一审法院起诉请求：1.判令解除2017年10月22日李经通、王新桥签订的房屋租赁合同，并由李经通赔偿因隐瞒出租事实给王长建造成的损失10万元；2.判令王新桥支付房屋占用费（租金）从2018年4月28日至2019年8月28日共计6万元，并恢复房屋原状；3.李经通、王新桥承担相关诉讼费用。一审法院认定事实：2018年4月28日，王长建与李经通、庞某签订《自建房购房定金合同》，约定王长建购买李经通、庞某位于连云港市东海县的房产，房产证编号02030536，建筑面积562.8平方米，房屋价款127万元，签订合同时支付85万元作为定金。同时合同第六条约定，甲方未告知乙方在签订本合同前该房屋已存在出租、查封、共有权人不同意出售等事实的，乙方因此原因拒绝签订房屋买卖合同的，甲方双倍返还定金。甲方在乙方支付认购定金之日起至本认购书解除之日止，将房屋另行出售第三方，甲方应当双倍返还定金。2018年6月1日，王长建、周某与李经通、庞某在房产管理部门签订《房地产买卖契约》，2018年11月份涉案房产已办理不动产登记至王长建、周某名下。审理中，王长建主张房款已结清，李经通抗辩还有4万元未付。一审法院另查明，2017年10月22日，李经通与王新桥签订《房屋租赁合同》，约定李经通将涉案房产四间三层出租给王新桥，租期10年，自2017年12月1日至2027年11月30日，如铺路半年不能使用，期限顺延，前五年租金2.5万元，后五年租金按10%增加。拖欠租金累计达1个月，出租方可以终止合同并收回房屋。租金按年交纳，但是双方没有约定具体的交纳期限。王新桥已于2019年1月31日前向李经通支付第二年房租2.5万元。王新桥承租该房屋后，于2018年初开始对房屋进行装修，一楼改造经营汽车修理，二楼以上准备经营旅馆。一审法院再查明，2018年6月2日，李经通将其与王新桥签订的《房屋租赁合同》交与王长建，并在合同首页右上角空白处注明：“此房屋租赁合同与房子、房号不动产权第（0006326）号一起，使用权和房屋所有权归王长建所有，签字之日起房租贵王长建收取。李经通2018年6月2日。”当时王新桥并不在场。后来王长建与王新桥协商，想要一间房屋居住使用，王新桥没有同意，双方发生矛盾分歧。关于王长建与李经通2018年4月28日签订购房定金合同时，是否告知涉案房屋之前已经出租给王新桥，王长建当庭表示不知道，李经通称已告知出租给王新桥，王新桥称在李经通网上发布出售房屋消息期间，涉案房屋正在装修改造，有很多人来看房包括王长建，我都说明与李经通有10年的房屋租赁合同。一审审理中，涉案房屋共有权人周某向一审法院出具声明，同意王长建一人行使主张权利。一审法院认为，根据法律规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，李经通在转让涉案房屋之前已经出租给王新桥，租赁期限10年，根据上述买卖不破租赁的规定，王新桥与李经通之间的房屋租赁合同，对王长建具有约束力。根据王长建自己提交的《房屋租赁合同》，王长建至迟于2018年6月2日已经知道涉案房屋在其购买前出租给王新桥的事实，结合李经通、王新桥的陈述，能够说明李经通在双方买卖房屋过程中，已告知房屋出租的情况，故王长建主张李经通隐瞒房屋出租的事实，一审法院不予认定。王长建在购买涉案房屋之前，王新桥已经对房屋进行装修，李经通也未提出异议，现有证据亦不足以证明王新桥改变了房屋结构，降低房屋承受能力。王新桥不知晓王长建与李经通关于租金由谁收取的约定，按照合同约定向李经通支付第二年租金，符合法律规定，王长建可以根据其与李经通之间的约定，另行追偿2018年6月2日以后的房屋租金。综上，王长建的诉讼请求，没有事实及法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决如下：驳回王长建的诉讼请求。一审案件受理费2619元（简易程序减半收取，王长建已预交），由王长建负担。二审期间，双方方当事人均未提交新证据。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。本案二审争议焦点为：王新桥对涉案房屋是否享有承租权、王长建请求给付租金以及赔偿损失的诉求能否成立。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。李经通将涉案房屋出租给王新桥在先，将房屋出售给王长建在后，因此王长建取得房屋所有权不影响王新桥对房屋享有的租赁权。虽然在王长建取得房屋所有权后，王新桥与李经通的租赁关系已经实际解除，无需法院判决解除，王长建与王新桥建立了新的租赁关系，但王长建未举证其在提起本案诉讼前曾向王新桥主张过租金，王新桥依据其与李经通之间的租赁合同支付租金不属于违约行为，王长建可另行向李经通主张其取得房屋所有权后李经通收取的房屋租金。因王长建在本案中已向王新桥主张涉案房屋占有使用收益，而王新桥与李经通的房屋租赁合同已因房屋出售而解除，故之后尚未支付的租金王新桥应向王长建支付。王长建所提供证据不足以证明王新桥在装修过程中存在改变房屋结构、严重影响房屋的承载功能及使用效果的行为，且王新桥装修在王长建取得所有权之前，故对王长建主张王新桥赔偿损失的上诉理由本院不予支持。综上，上诉人王长建上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5238元，由上诉人王长建负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨审 判 员  王学明审 判 员  张淑媛二〇二〇年四月二十七日法官助理  徐林杉书 记 员  王 冰法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。