宁波市江北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0205民初3870号 原告：郑国大，男，1969年4月23日出生，汉族，住宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：杨银春，浙江和义观达律师事务所律师。 被告：宁波柏莱酒店管理有限公司（统一社会信用代码：91330203MA28254R9X）。住所地：宁波市海曙区马园路419号4楼B楼。 法定代表人：郭永松，该公司总经理。 委托诉讼代理人：包捷，北京炜衡（宁波）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：俞舒晶，北京炜衡（宁波）律师事务所律师。 被告：浙江永成物业管理有限公司（统一社会信用代码：91330205713342764A）。住所地：宁波市江北区范江岸路198弄3号9A幢703室。 法定代表人：陈卓，该公司董事长。 委托诉讼代理人：冯峰，该公司员工。 原告郑国大与被告宁波柏莱酒店管理有限公司（以下简称柏莱公司）、浙江永成物业管理有限公司（以下简称永成公司）侵权纠纷一案，本院于2019年8月27日立案后，依法适用简易程序进行审理，本案于2019年10月11日公开开庭进行了审理。原告郑国大及其委托诉讼代理人杨银春，被告柏莱公司的委托诉讼代理人俞舒晶，被告永成公司的委托诉讼代理人冯峰到庭参加诉讼。审理中，原、被告向本院申请庭外和解，但未能达成一致意见。本案现已审理终结。 郑国大向本院提出诉讼请求：1.判令被告柏莱公司立即腾退涉案房屋；2.判令被告柏莱公司按月租金2500元标准向原告支付自2018年1月1日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费（暂算至2019年7月31日为47500元）；3.判令被告柏莱公司向原告支付自2018年1月1日起至实际腾退之日止的涉案房屋物业管理费损失（暂算至2019年7月31日为3142元）；4.判令被告柏莱公司向原告支付开锁费用损失300元；5.判令被告永成公司对上述第二、三、四项诉讼请求承担连带责任。本案审理期间，原告申请将第一项诉讼请求变更为：判令被告柏莱公司腾退并返还涉案房屋；将第三项诉讼请求变更为：判令被告柏莱公司向原告支付自2018年1月1日起至实际腾退之日止的涉案房屋物业管理费损失（暂算至2019年7月31日为3142元）及公共设施维修费损失（暂算至2019年7月31日为201元），合计3343元。事实与理由：原告于2016年购买了涉案房屋并于2016年10月26日取得不动产登记证书，但一直未实际入住。2019年1月29日，原告前往涉案房屋检查房屋状况时发现，房屋门锁门窗皆被更换，房屋内堆满酒店用品、建筑垃圾等杂物，使用痕迹明显，原告当即报警处理。后原告得知系被告柏莱公司未经原告许可的情况下，擅自更换涉案房屋门锁，占有使用涉案房屋用来堆放杂物甚至安排员工居住。被告柏莱公司的行为严重侵害了原告的权益，被告柏莱公司应当依法腾退房屋并向原告支付房屋占有使用费、物业管理费及开锁费用。被告永成公司系涉案房屋的管理单位，未尽到管理职责，存在一定过错，构成不作为侵权，被告永成公司应承担连带赔偿责任。 柏莱公司辩称，1.原告于2019年1月29日自行换锁，其多次表示要求搬出物品，原告并未开门导致其无法将屋内物品搬出，只要原告开门，其会立即腾退。涉案房屋所有权无争议，其不存在返还义务。2.其对不当使用涉案房屋行为不存在过错，涉案房屋钥匙是被告永成公司交付给其，其有理由相信涉案房屋系被告永成公司提供给其使用，即便其存在过错，那么被告永成公司在钥匙管理以及物业管理上未尽到责任，应承担主要责任。两被告不存在共同侵权的故意，不应当互为连带责任。3.其对原告主张的侵权开始时间无异议，但占有使用费计算期限应当截止2019年1月29日。原告在第一次起诉的（2019）浙0205民初2478号案件中自认侵权结束之日为2019年1月29日，现原告反悔认为其存在继续侵权行为，违背了禁止反言规则。其在发现误用原告房屋后多次表示要搬出物品，但原告均未理会。原告将门锁更换，其无法自行搬离，换锁之后继续占有责任并不在其。其在涉案房屋所在小区有足够空间存放物品，并不需要占用原告房屋，且上述物品均系可用的，是原告不让其取出物品。原告2019年4月28日提起起诉，即（2019）浙0205民初2478号案件，经两次庭审后撤诉，又就同一事实再次起诉即本案，浪费司法资源，存在恶意延长占有期的故意，系原告自身行为造成的扩大损失。4.原告主张的租金标准过高。涉案房屋系毛坯，与其在同小区租赁的房屋基本一致，且其仅用于堆放家具，应参考其与宁波中策置业有限公司签订的租赁合同的租金价格，按照月租金915元的标准计算；5.物业费以及公共设施维修费应系房屋所有人向物业管理公司缴纳的费用，无论房屋是否出租，原告均应缴纳。上述损失并非因其的占有使用而增加，与其的侵权行为无关。6.其并未擅自换锁，无需承担开锁费用。 永成公司辩称，其为物业管理公司，对小区公共部分进行服务，被告柏莱公司侵犯原告个人私有空间，不属于其管理范围，其不承担责任。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。关于有争议的证据，本院认证如下：（1）原告提供现场照片一组，与（2019）浙0205民初2478号案件中经两被告质证无异议的照片一致，本院对其真实性予以确认。（2）原告提供58同城租房截图，本院庭后经与58同城APP向核对，对其真实性予以确认。（3）原告提供的情况说明及支付宝截图，两被告对支付宝截图真实性无异议，情况说明系原件，与支付宝截图可印证，本院对其真实性予以确认。（4）原告提供的对孔亚的公安询问笔录。本院庭后经与（2019）浙0205民初2478号案件自公安调取的询问笔录相核对一致，对其真实性予以确认。（5）被告柏莱公司提供的照片一组，照片上显示同小区311室以及315室的房门锁及钥匙，514室、1501室、1502室、1503室以及涉案房屋的钥匙，被告柏莱公司用以证明上述钥匙均属于新多牌，据此可知涉案房屋钥匙系被告永成公司提供，并非其换锁取得。在（2019）浙0205民初2478号案件庭审中，被告柏莱公司将上述钥匙带到庭审现场，经核对确系新多牌，但钥匙品牌一致，无法据此直接推断系被告永成公司将涉案房屋钥匙交付给被告柏莱公司，本院对被告柏莱公司的证明目的不予认定。（6）被告柏莱公司提供58同城租金截图，涉及到的房屋与涉案房屋并非同小区亦非同房型，不具有参考价值，本院不予论证。（7）被告永成公司提供的交房流程记录表、业主（住户）入住验房表、入住登记表、鲁敏身份证及承诺书、业主钥匙发放登记表，均与原件相核对一致，原告庭审承认系从鲁敏处购买涉案房屋并取得了房屋钥匙，上述证据的落款时间均为2014年，涉案房屋被侵权开始时间远晚于该时间，被告永成公司2014年时并无作假必要，本院对上述证据的真实性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 位于宁波市江北区长兴路691号14-4的涉案房屋系原告所有，原告一直未实际使用。2019年1月29日，原告前往涉案房屋，发现钥匙无法开门，叫了宁波市江北安盾锁具经营部的员工开锁，花费300元。开锁后原告进入涉案房屋，发现屋内堆满了床垫、沙发等各类杂物。原告经与被告永成物业了解得知屋内杂物系被告柏莱公司所放。原告立即电话报警，宁波市公安局江北分局洪塘派出所的民警接警后到达现场进行拍照，并传唤了原告、被告柏莱公司员工以及被告永成物业员工到派出所制作了询问笔录。同日，原告对涉案房屋进行了换锁。 被告柏莱公司从宁波中策置业有限公司处租赁了与涉案房屋同小区类似房型103套毛坯房屋，并不包括涉案房屋。被告柏莱公司承认自2018年1月1日开始对涉案房屋占有使用。 2020年4月16日，在法院组织下，被告柏莱公司对涉案房屋进行腾退。原告现场确认被告柏莱公司已经完成腾房。 被告永成公司系涉案房屋所在小区的物业管理公司，经被告永成公司确认，原告已缴纳2017年10月1日至2019年9月30日物业管理费3968.64元，即每年1984.32元；2017年10月1日至2019年9月30日公共设施维修费254.56元，即每年127.28元。 本院认为，原告已对涉案房屋进行换锁，涉案房屋现已在原告的控制之下，且原告已确认被告柏莱公司完成了腾房义务，原告诉请被告柏莱公司腾退并返还涉案房屋，缺乏事实依据，本院不予支持。被告柏莱公司占有使用了涉案房屋，应支付原告相应的房屋占有使用费。被告柏莱公司对原告主张的房屋占有使用费的起算时间即2018年1月1日并无异议，本院予以采纳。原告于2019年1月29日对涉案房屋换锁，被告柏莱公司自此无法进入涉案房屋，因此，本院认定涉案房屋占有使用费计算截止时间为2019年1月29日。关于租金标准，原告同意由法院酌定，但被告柏莱公司不同意由法院酌定，要求按照其与宁波中策置业有限公司的租赁合同租金标准计算，该租赁合同系被告柏莱公司从开发商处打包租赁了103套房屋的租赁价格，不具有参考性，经法院释明，被告柏莱公司未在规定的时间内提供相应证据予以佐证其主张的租金标准的合理性，亦未提出租金评估申请，因此，本院对被告柏莱公司的主张不予采纳。本院参照涉案房屋同类地段、同类房屋的租金标准，考虑涉案房屋被占有使用的时间段以及涉案房屋系毛坯房，本院酌定涉案房屋每月租金1400元为宜。因此，被告柏莱公司应支付原告自2018年1月1日至2019年1月29日房屋占有使用费18153.33元（1400元/月×1年+1400元/月÷30天×29天）。被告柏莱公司占有使用涉案房屋的期间，应支付相应的物业服务管理费以及公共设施维修费，原告现支付了该部分费用，被告柏莱公司应返还给原告。因此，被告柏莱公司应支付原告2018年1月1日至2019年1月29日物业服务管理费2141.98元（1984.32元/年×1年+1984.32元/年÷365天×29天）及公共设施维修费137.39元（127.28元/年×1年+127.28元/年÷365天×29天）。被告柏莱公司占有使用涉案房屋，导致原告2019年1月29日无法进入涉案房屋，只能叫人开锁并换锁，原告诉请被告柏莱公司支付开锁费用300元，有事实与法律依据，本院予以支持。被告永成公司系涉案房屋所在小区物业管理公司，物业管理公司接受业主的委托，依照法律法规的规定或合同的约定，对特定区域的物业实行专业化管理，被告柏莱公司占用使用的涉案房屋系原告个人所有，被告永成公司并无对小区内业主私有部分进行管理的权利和义务，原告亦无证据证明被告永成公司在被告柏莱公司占有使用涉案房屋上有共同侵权故意或共同侵权行为，被告柏莱公司庭审陈述系被告永成公司将涉案房屋钥匙交付给其，但其提供的证据不足以证明上述陈述，因此，原告诉请被告永成公司成连连带责任，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第六条第一款、第十五条第一款第六项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、宁波柏莱酒店管理有限公司于判决生效后十日内支付郑国大房屋占有使用费18153.33元； 二、宁波柏莱酒店管理有限公司于判决生效后十日内支付郑国大物业服务管理费2141.98元及公共设施维修费137.39元； 三、宁波柏莱酒店管理有限公司于判决生效后十日内支付郑国大开锁费用300元； 四、驳回郑国大其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1078元，减半收取计539元，由郑国大负担318元，宁波柏莱酒店管理有限公司负担221元；保全费529元，由郑国大负担312元，宁波柏莱酒店管理有限公司负担217元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 王翔 二〇二〇年四月二十一日 代书记员 方霞 附： 裁判履行告知书 一、发生法律效力的民事判决、裁定和调解书，当事人必须履行。如涉款项支付的，付款义务人可将款项交付至宁波市江北区人民法院执行款专户，账号：35×××79，开户银行：中国银行宁波市江北支行营业部。一方当事人拒绝履行的，另一方当事人可在法律文书规定履行期间届满之日起二年内向人民法院申请执行。 二、一方当事人未按生效判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；逾期未履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 三、对逾期不履行裁判义务的一方当事人，法院可依法将其纳入失信人名单、限制出入境、限制高消费，一方当事人属于人大代表、政协委员、党员或公务员的，将向人大、政协、纪委、组织部门通报。对有能力履行而拒不履行、逃避或规避执行的一方当事人，法院将根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。