江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终1107号上诉人（原审原告、反诉被告）：张长岭。上诉人（原审被告、反诉原告）：熊海梅。委托诉讼代理人：苗思蕖，江苏旭展律师事务所律师。委托诉讼代理人：武岗，江苏旭展律师事务所实习律师。上诉人张长岭因与熊海梅房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2019）苏0508民初4523号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张长岭上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持本人的诉讼请求，驳回熊海梅的反诉请求。事实和理由：熊海梅明知案涉房屋是住宅，不能用于营业用房出租，但仍冒充门市房出租，属于欺诈行为，属于恶意的根本违约，应承担全部违约责任支付违约金。本人根本不知道案涉房屋是普通住宅，直到政府查处才知道真相。本人属于小本经营，无须相关资质许可，未及时办理营业执照是普遍现象，法律法规无效力性禁止规定。本人并无过错，一审法院认定本人承担责任不公平、不公正。熊海梅对本人主张的2019年4月9日案涉租赁合同解除并无异议，一审法院认定合同解除时间与客观不符。本人装饰装修花费8万余元。鉴定成新率选择最低标准，评估价值过低。评估机构以2015年度价格信息为依据，计算2019年度参考价格脱离实际。评估报告明确以重置价方式评估，并非装修残值。一审法院未要求评估机构提供具体估算的技术报告，对本人重新鉴定的合理诉求未予准许错误。一审法院遗漏计算本人装饰装修项目。案涉房屋被查封后，本人无法使用房屋。本人是否将钥匙交付给熊海梅，与房屋被查封无因果关系。熊海梅关于房屋使用费的诉求不应支持。因熊海梅一直恶意拒绝确认案涉房屋装修现状，本人保管钥匙的目的不是为了使用，而是为了保全装饰装修现状。本人在庭审中要求将钥匙交给法庭。一审法院拖延不履行采取保全措施法定职责，本人无奈保管钥匙自救，没有过错。一审法院在审理中一直同意本人保管钥匙以保全装修现状，将本人无奈保管钥匙的自救方式作为使用房屋对待不合法。案涉房屋被查封当日，本人被政府责令搬离案涉房屋。熊海梅利用其保管的钥匙，进入案涉房屋，接管控制了房屋。一审法院判决本人承担房屋使用费，情理难容。一审法院审理程序严重违法。本人多次要求评估机构提供具体的评估技术报告，一审法院未予准许，剥夺了本人质证权和重新鉴定申请权。一审法院酌定使用费标准无事实和法律依据。本人在起诉的同时，一并提出对案涉房屋装饰装修现状证据保全的申请，一审法院既未裁定驳回，也未裁定保全，拖延未回复。导致双方当事人矛盾争议范围在诉讼中不断扩大。一审法院认定事实错误，适用法律不当，审理程序严重违法。熊海梅上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：张长岭在承租前已经居住内马路小区多年，在知悉331开展的情况下，未告知房东即破坏原有装修，破坏承重墙，擅自装修。装修评估价偏高，也没有利用价值，张长岭的装修损失不应由本人承担，本人无需返还租房押金。张长岭的过错是主要的，至少应承担60%的过错。若张长岭在租赁房屋开始，即办理合法经营手续，双方不会损失扩大。一审开庭审理时主审法官要求张长岭交还钥匙，其才将钥匙交给本人。期间张长岭利用房屋门张贴搬迁广告，张长岭应按照租金标准支付费用。一审法院认定当事人分担诉讼费比例不合理。张长岭向一审法院提出诉讼请求：1.判决原、被告2018年7月28日签订的房屋租赁合同书于2019年4月9日解除，2019年4月9日后，张长岭不支付被告房屋租金；2.判决被告立即返还收取张长岭的租房押金3800元；3.判决被告赔偿张长岭装修损失5万元；4.判决被告承担违约金2800元；5.被告承担本案全部诉讼费用和评估费用。熊海梅向一审法院提出反诉诉讼请求：1.判令张长岭支付截止2019年4月9日的房屋租金1140元，实际租金计算至张长岭向熊海梅交付钥匙之日；2.判令张长岭赔偿熊海梅擅自改变房屋结构，破坏承重墙及房屋相关设施等造成熊海梅原装修的损失4万元；3.判令熊海梅不承担违约金且不返还张长岭租房押金3800元；4.张长岭承担全部诉讼费用。诉讼中，熊海梅变更反诉诉讼请求1中的金额为11400元。一审法院认定事实：苏州市姑苏区内马路9号1幢105室不动产为成套住宅，系熊海梅与配偶邓健根共同共有，权属登记时间2010年8月10日。2014年8月起，熊海梅与张长岭建立房屋租赁关系，2014年8月28日至2018年8月28日，张长岭承租内马路9号1幢105室南侧房屋。2018年7月28日，熊海梅（出租方，甲方）和张长岭（承租方，乙方）签订房屋租赁合同书，约定甲方将内马路9号1幢105室出租给乙方，租赁期限2018年9月1日至2021年8月31日，每月租金3800元，房屋用途为理发美容。涉案房屋系熊海梅委托胡某出租，根据张长岭提交的其妻子李丝雨与中介胡某的微信记录显示，2018年6月25日，李丝雨：“那个阿姨，我问你一下，你后面那个衣柜呀，你是一个整的还是钉在墙上的那个衣柜。你那个因为我看那个样子，好像不就是是不是当时买的就是这个整的，然后往上一放的，没有那墙上的呀。”胡某：“可以拆的，没有盯在墙上。”2018年6月29日，胡某提供了熊海梅的银行账号，“1200/2＝2400+2000＝4400元”，李丝雨：“阿姨刚刚通过手机转过去了！让她查收一下吧。”2019年3月25日，苏州市姑苏区综合行政执法局向熊海梅送达责令停止违反城市管理行为通知书，因内马路9号1幢105室南侧院子未经许可擅自在主要道路两侧建筑物上开门，已涉嫌违反了城市管理有关规定，责令立即停止违法行为，限壹日内自行恢复原状。该通知书因当事人不在现场留置送达，现场见证人为李丝雨。2019年4月9日，吴门桥街道“331”专项行动实体化工作专班在涉案房屋南侧大门张贴封条。张长岭承租涉案房屋用于经营美发美容，租金支付至2019年3月31日，并支付了押金3800元。庭审中，张长岭确认拆除了涉案房屋北面房间及卫生间的铝合金门，熊海梅确认收到张长岭拆除铝合金门的补偿款2000元。对于涉案房屋承重墙，张长岭认为承租时涉案房屋就没有承重墙，熊海梅则认为张长岭在2018年7月装修涉案房屋时拆除了承重墙。对于该事实，熊海梅申请证人胡某出庭作证，胡某陈述，其从2010年开始受熊海梅委托出租涉案房屋，承重墙位于涉案房屋南面房间，出租给张长岭时是有承重墙的，2018年6月份其发现铝合金门已拆除，而此时承重墙已不存在了，曾和张长岭口头说过。依张长岭申请，一审法院委托广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司（以下称道评估机构）对涉案房屋装修价值进行评估，该公司于2019年8月7日出具评估报告书，至2019年4月9日，涉案房屋装修价值为27696元，其中承租人张长岭装修部分为18312元。对于该评估报告书，张长岭提出异议，认为：装修时间是2018年6、7月份，评估按成新率83%偏低，成新率应当在95%左右，且评估机构没有提供技术报告。广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司苏州分公司于2019年8月26日出具《关于苏州市姑苏区内马路9号1-105房屋装饰装修价值房地产估价报告异议的说明》，认为注册房地产估价师在现场查勘时经双方当事人指认，根据测量、统计的数据，在测算过程中以《苏州市房屋装修及附着物参考价格》为依据，对估价对象装修用材及工艺品质进行判断，对照上述参考价格中的相应标准得出其装修重置价格，再根据估价对象装修已使用的年限和剩余使用寿命计算其理论成新率和现场查勘实际成新率，最终计算出其评估价值。重置价格中已包含了装饰装修的材料费、人工费。同时经复查，评估中遗漏吸顶灯一个，故评估价值修改为18478元。熊海梅对于该评估报告书认为合法公正有效，虽然部分评估细节价格过高，但总体认可。张长岭支付了本次评估费1750元。2019年9月12日庭审中，张长岭当庭向熊海梅交付了涉案房屋钥匙。以上事实，有房屋所有权证、房屋租赁合同、微信记录、责令停止违反城市管理行为通知书、照片、评估报告书及评估费发票、房地产估价报告异议的说明、胡某的证言、当事人的陈述等证据予以证实。一审法院认为，张长岭与熊海梅签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，依法成立并生效，对双方均有约束力。因本案所涉房屋为成套住宅，而房屋租赁合同书中约定用途为理发美容，导致2019年4月9日在“331”专项整治中被查封，合同目的无法实现，张长岭要求解除房屋租赁合同的诉讼请求，有事实和法律依据，一审法院予以支持，起诉状副本送达之日即2019年5月25日为合同解除之日。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，对于租赁合同的解除双方均有过错，熊海梅作为出租方，明知涉案房屋为住宅，而张长岭作为经营使用，却仍然出租，应承担主要过错责任，张长岭明知涉案房屋为住宅，仍承租经营，为次要责任，据此，一审法院确定熊海梅、张长岭的过错责任分别为60%、40%，张长岭的装修残值损失由熊海梅承担60%的赔偿责任。关于装修残值的确定，评估机构出具了评估报告书且对于张长岭的异议亦出具了相关说明，张长岭虽坚持异议，但未提供有效的推翻评估报告的证据，故一审法院对于评估报告书及异议的说明予以采信，至2019年4月9日装修价值确定为18478元，由熊海梅赔偿11086.8元（18478元×60%）。本案房屋租赁合同系因住宅房屋不当出租用于经营而解除，合同双方不存在违约事实，故张长岭主张对方违约，要求支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。同理，熊海梅对于收取的押金3800元应当予以返还。因张长岭租金支付至2019年3月31日，故熊海梅要求其支付租金、使用费至钥匙交付之日即2019年9月12日止的诉讼请求，并无不当，一审法院予以支持，但是2019年4月9日涉案房屋查封后，客观上造成张长岭无法使用，虑及涉案房屋系成套住宅性质，仍具有使用价值，故对于2019年4月9日至2019年9月12日期间，一审法院酌定按每月1900元的标准支付。综上，张长岭应当支付的租金及使用费为：1.2019年4月1日至4月8日计8天，为1013.33元（3800元÷30×8）；2.2019年4月9日至9月12日计5个月4天，为9753.33元（1900元×5+1900元÷30×4）。上述合计10766.66元。关于熊海梅主张的拆除铝合金门、承重墙损失，一审法院认为：1.对于拆除铝合金门，从双方的陈述及微信记录可以证明，拆除之后，双方对于赔偿已达成一致意见，张长岭亦支付了赔偿款，故熊海梅再次要求赔偿，依据不足，一审法院不予支持；2.承重墙的拆除，双方存在异议，应由主张拆除一方即熊海梅承担举证责任，证人胡某系中介人员，受熊海梅委托出租涉案房屋，与本案有利害关系，其证言可信度较低，且其陈述2018年6月份发现铝合金门拆除同时发现承重墙不存在了，为何在铝合金门赔偿的同时未提出承重墙的处理，且在2018年7月28日的房屋租赁合同书中亦未体现，与常理不符，故对胡某的证言，一审法院不予采信。熊海梅的该项反诉诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条的规定，一审法院判决如下：一、张长岭与熊海梅签订的房屋租赁合同于2019年5月25日解除。二、熊海梅于本判决生效之日起十日内返还张长岭租房押金3800元。三、熊海梅于本判决生效之日起十日内赔偿张长岭装修损失11086.8元。四、张长岭于本判决生效之日起十日内支付熊海梅租金及房屋使用费10766.66元。五、驳回张长岭的其他诉讼请求。六、驳回熊海梅的其他反诉诉讼请求。本诉案件受理费2428元，评估费1750元，合计4178元，由张长岭负担1337元，被告熊海梅负担2841元；反诉案件受理费543元，由熊海梅负担429元，张长岭负担114元。二审对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，根据案涉租赁合同的约定，张长岭租用案涉房屋用于经营理发美容商业用途。张长岭未能证实双方当事人于2019年4月9日达成一致意见解除案涉租赁合同，一审法院以诉状送达时间认定为合同解除时间并无不当。出租人熊海梅明知案涉房屋性质为普通住宅，但出租用于商业经营，显然对于案涉租赁合同提前解除负有责任。承租人张长岭租用房屋用于商业经营，应当及时了解房屋性质，办理合法营业证照。张长岭认为承租时不知道案涉房屋性质，本院难以采信。一审法院认定张长岭明知涉案房屋为住宅，仍承租经营负有次要责任正确。对于案涉租赁合同的解除，一审法院认定双方当事人承担的责任比例在合理范围内。一审法院未予支持张长岭主张的违约金并认定租房押金应予退还并无不当。张长岭申请证据保全的目的是鉴定其装饰装修损失，根据其提交的鉴定申请，一审法院委托鉴定机构鉴定，双方当事人对鉴定报告进行质证发表意见，然后由鉴定机构做出回复意见，张长岭在鉴定后交还钥匙。故对于该期间损失属于因双方当事人的原因造成。对于房屋查封后至张长岭交还钥匙前的租金及使用费，一审法院酌情按照每月1900元的标准计算亦属合理。熊海梅明知张长岭租用案涉房屋用于理发美容商业用途，房屋需要进行合理的装修，且熊海梅并无证据证实及时对装修提出异议，视为其同意装修。熊海梅对张长岭的装修损失应按照责任赔偿。根据张长岭的申请，一审法院委托鉴定机构对张长岭的装修损失进行鉴定，张长岭未能证实一审法院遗漏认定其装修项目，在张长岭未能提供反驳证据的情况下对鉴定报告予以采纳并无不当。一审法院根据双方当事人胜败诉情况酌情认定分担案件受理费及评估费合理。综上所述，张长岭、熊海梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3532.3元，由张长岭负担2971元，由熊海梅负担561.3元。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  郑 雄审判员  黄学辉二〇二〇年四月十三日书记员  毛莉莉法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。