江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终1086号上诉人（原审原告)：谢忠武。被上诉人（原审被告）：吴江市莘达房产开发有限公司。委托诉讼代理人：张玉华，江苏震宇震律师事务所律师。上诉人谢忠武因与被上诉人吴江市莘达房产开发有限公司（以下简称莘达公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省苏州市吴江区人民法院（2019）苏0509民初9741号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谢忠武上诉请求：撤销原判第一项，改判莘达公司支付自2018年12月31日起至实际交房之日（2019年9月2日）止的逾期交房违约金，并承担谢忠武一审支付的律师费10000元。事实和理由：1.根据《商品房买卖合同》约定，莘达公司应提前十五日书面通知谢忠武办理交房手续并告知交房流程及办理交房手续应交纳的费用，在莘达公司未提供证据证明其告知谢忠武上述事项的情况下，逾期交房责任应由莘达公司承担。2019年2月25日的接处警登记表及相关微信聊天记录只能说明双方纠纷中涉及交房费用，但不能说明莘达公司已明确告知费用明细和标准，不能说明莘达公司要求的费用符合合同约定，更不能说明是费用问题导致谢忠武拒绝接受房屋。2.2019年9月2日办理交房手续前莘达公司从未按合同约定向谢忠武提供或出示《商品房交付使用通知书》、房产测绘机构出具的该商品房面积实测资料、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等文件，故无论双方是否就交房费用问题有过协商，莘达公司都应承担延期交房的违约责任。3.谢忠武从未因发票问题、装修原订金问题拒绝交纳应付费用或拒绝接受房屋，一审判决以2019年2月25日接处警登记表及2019年3月5日便民中心短信载明内容推定莘达公司已发出收房通知、谢忠武未交纳收房费用没有依据。2019年2月25日接处警工作登记表载明双方因交房费用等问题起纠纷，但在莘达公司未明确告知金额及依据的情况下，谢忠武当然无法交纳相关费用，以此为由认定已发出收房通知不妥。事实是莘达公司无故拒不交房，谢忠武多次到莘达公司交涉均被拒绝。2019年3月5日便民中心短信中明确载明谢忠武反映的问题中包括开发商不肯交房，2019年4月14日接处警工作登记表中同样载明“现因该项目按约定日期交不了房求助”。4.谢忠武与销售经理诸雪峰的微信聊天记录直接证明莘达公司逾期交房的违约事实。2019年3月10日聊天记录中诸雪峰称“老谢3月25日至3月30日解决装修原订金退还后解决交房流程”可证明3月10日前莘达公司还没有解决交房流程。莘达公司承诺在解决交房流程前解决装修原订金退还问题，但至今装修原订金退还问题仍未解决，即使假设在交涉过程中谢忠武提出不退还装修原订金就不收房屋，延迟交房的责任仍应由莘达公司承担。莘达公司二审中未作答辩。谢忠武向一审法院起诉请求：1.莘达公司支付谢忠武违约金20126.40元、利息122.10元(按国家半年活期利率计算)、误工费1000元、交通费775元，共计22023.50元(暂计算时间2019年1月1日至2019年6月17日，超过2019年6月17日等法院判时一并计算)；2.莘达公司交付谢忠武碧水云天小区19幢302室房屋，开具购房发票，退还装修款5万元；3.判定“借款购房协议”中借款方谢忠武没有违约，莘达公司将借款购房协议一式四份中的一份原件立即交给谢忠武；4.本案诉讼费用由莘达公司承担。一审中，谢忠武将第1项诉讼请求变更为莘达公司支付违约金（自2018年12月31日起至实际交房之日止，以已交房款119.8万元为基数，按照每天万分之一的标准计算）；另增加1项诉讼请求：莘达公司支付谢忠武为本案诉讼支付的律师费10000元；撤回第3项诉讼请求。一审法院认定事实：2017年10月5日，谢忠武与莘达公司签订碧水云天房屋定购协议书，约定由定购方（乙方）谢忠武向出卖方（甲方）莘达公司购买碧水云天花苑19幢302室房屋，建筑面积92.53平米，购房立约定金2万元，销售单价13280元/平米，销售总价1228798元，备注说明按总价119.8万元成交，首付3成即36.8万元，7-10天付21.8万元，剩余15万元借资，分期3年。谢忠武提供房屋委托装修合同一份（时间未载明），监管方（甲方）为上海荆义房地产经纪有限公司（以下简称荆义公司），购房人（乙方）为谢忠武，约定鉴于乙方购买了碧水云天·悦景苑19幢302室房屋，乙方委托甲方提供该房屋内部的装修，并确保该工程如期合格完成，该装修施工由甲方指定具备国家二级资质的上海陈刚装饰有限公司进行，甲方负责附件一内容的具体落实并对其施工和装修款监管。该房屋装潢款总价为138795元，其中1万元为定金（2017年10月14日补4万元共5万元），付款方式为分期1年。2017年10月14日，荆义公司向谢忠武出具收据，金额5万元，收款事由为碧水云天19#302装修款。2018年12月3日，谢忠武、莘达公司签署苏州市商品房买卖合同(苏房商吴江合同201812030157)，约定谢忠武向莘达公司购买涉案房屋，建筑面积92.53平米，房屋总价119.8万元，第五条约定付款方式为首付30%，余款贷款支付；第八条约定实测面积与预测面积发生误差的，误差比在3%以内的，按照该商品房每平方米单价计算多退少补；第十七条约定出卖人定于2018年12月30日前将该商品房交付给买受人；第十八条约定出卖人至少提前十五日书面通知买受人办理该商品房交付手续，买受人应在书面通知书中确定的交付日起十五日内，会同出卖人对该商品房进行验收交接，验收交接时出卖人应向买受人提交房产测绘机构出具的该商品房面积实测资料，该商品房为住宅的，应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，验收完毕后买卖双方应签署房屋交接文件，该商品房交付的标志为买受人领取钥匙，在交接时出卖人不出示证明文件的，买受人有权不进行验收交接，由此产生的延期交房的违约责任由出卖人承担；第二十条约定出卖人如未按本合同第十七条约定的时间将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日买受人不解除合同的，自本合同第十七条约定的房屋最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已支付房价款万分之1的违约金。补充条款第3条约定守约方向违约方主张权利所产生的包括但不限于鉴定费、评估费、律师费、诉讼费等全部费用均由违约方承担；补充条款第4条约定代收费用及相关税费的承担：该商品房买卖过程中发生的全部房价款、逾期付款违约责任、房屋面积差异价款、出卖人代交、代垫政府及公共事业单位各项费用，买受人应于交接通知书载明时限前交纳，买受人未按合同及本补充条款约定支付上述房款及费用，出卖人可相应顺延第十七条约定的交付时间。附件三约定购房人于签订购房合同当日付清首付48.8万元，剩余房款71万元做银行按揭贷款。谢忠武分别于2017年10月5日支付2万元、于2017年10月14日支付19.8万元、于2018年12月3日支付27万元，双方一致认可按揭贷款部分已付清。一审另查明，2018年7月16日，涉案房屋交纳了苏州市吴江区住宅专项维修资金。2018年8月17日，碧水云天花苑19#商品房工程通过商品房交付使用备案，并取得吴江区住房和城乡建设局出具的吴江区商品房交付使用通知书（2018第029号）。2019年4月2日，涉案房屋取得不动产单元首次登记，载明房屋建筑面积为92.67平米。一审再查明，昆山市社会保险基金管理中心出具的昆山市社会保险参保证明（自助打印）载明，谢忠武自2017年10月-2018年9月期间基本养老和医疗保险缴费12个月。一审还查明，2019年8月15日，谢忠武为本案诉讼与上海市捷华律师事务所签订委托代理（诉讼）合同，并支付法律服务费1万元。2019年9月2日，谢忠武、莘达公司双方自行办理了交房手续，谢忠武领取了涉案房屋钥匙，向莘达公司支付了涉案房屋差价、公共维修资金、契税，另支付了2019年9月2日起1年的物业管理费。2019年9月4日莘达公司向谢忠武开具涉案房屋的购房发票及两书。双方一致表示本案纠纷为违约金、律师费和装修费用退还问题。以上查明事实，由谢忠武提供的定购协议书、苏州市商品房买卖合同、房屋委托装修协议、收据、委托代理合同、律师费发票、购房发票、情况说明，莘达公司提供的参保证明、商品房交付使用通知书、维修资金专用收据、不动产单元首次登记信息表，一审法院询问笔录及当事人陈述在卷佐证。本案争议焦点之一：莘达公司是否应承担逾期交房违约责任。谢忠武认为，莘达公司在具备交房条件的情况下无正当理由拒绝交房，应按合同约定承担自约定交房届满次日至实际交房之日止按每日万分之一计算的违约金。莘达公司主张补差价、谢忠武承担维修基金均不构成拒绝交房的条件，补充条款第4条明确约定相关费用应该在通知书中载明，但是莘达公司从未明确书面通知谢忠武，在这种情况下主张谢忠武拒绝交纳相关费用，明显不符合合同约定。为支持其主张，谢忠武提供如下证据：1.2019年2月25日接处警工作登记表，载明汾湖派出所接警称，因为交房问题起纠纷，民警至现场，谢忠武因为交房费用等问题与售楼处经理诸雪峰起纠纷。2.2019年4月14日接处警工作登记表，载明汾湖派出所接到报警称其因买房问题起纠纷，接警后出警至现场，经询问为谢忠武在碧水云天小区买房，现因该项目按约定日期交不了房求助。3.2019年3月5日吴江区便民服务中心051263312345答复：您咨询的其买的汾湖碧水云天房子，其要反映的（1）市民首付已经付了，但是开发商不提供发票；（2）市民和开发商有一个电子合同，马上19年3月到期，但是一直都不提供给市民，会造成市民违约；（3）开发商不肯交房；（4）市民付给了开发商装修款5万元没有退给市民，现答复如下：经了解，开发企业反映开发商收取的相应费用已退还，会协助业主与其余的收款单位协调，如有争议建议提供相应材料沟通解决。4.微信聊天记录，一方为谢忠武，一方为碧水-Zhu，2018年12月31日碧水-Zhu：“房子已备案，名正言顺就是你老谢的，交房只是个流程，不要急，把储藏室帮你调换确定好再办”；2019年3月10日，碧水-Zhu：“老谢，3月25日至3月30日解决装修原订金退还后解决交房流程”。莘达公司认为，涉案房屋为现房，双方签订合同时已经告知谢忠武可以在约定日期来办理交房手续，莘达公司在已经是现房的情况下也不可能延期交房。由于谢忠武在交房过程中要求退还装修款，几方产生争议，谢忠武拒绝收房，至今未交付房屋差价及莘达公司垫付的维修基金，莘达公司根据合同约定可以顺延交房时间，莘达公司在谢忠武没有付清款项之前不存在逾期交房的违约责任。一审法院认为，根据合同约定和交房惯例，莘达公司应提前十五日书面通知谢忠武办理该商品房交付手续，并在书面通知中告知买受人交房流程及办理交房手续应交纳的费用，谢忠武在交清相应税费后办理房屋交接。涉案房屋虽具备交房条件，但莘达公司未在约定期限前向谢忠武发出书面通知要求收房，2018年12月31日诸雪峰在微信中表示把储藏室调换确定后再办理交房流程的说法进一步印证。2019年2月25日接处警登记表载明的因交房费用问题起纠纷，可以推断双方已就交房事宜进行协商，莘达公司已向谢忠武发出收房通知，在谢忠武未交纳收房费用的情况下，莘达公司有权顺延交房。2019年3月5日便民中心短信中显示谢忠武要求莘达公司提供发票、合同并返还装修款5万元，核心争议体现为发票合同的交付和装修款返还问题，谢忠武仍未交纳收房费用。2019年3月10日微信显示诸雪峰答应在3月25日至3月30日解决装修原订金退还后解决交房流程，表明诸雪峰作为销售经理，应谢忠武要求，积极协商解决装修定金，并与谢忠武办理交房手续，并非无故拒绝交房，交房前提仍是谢忠武应先交纳收房费用。故自合同约定的交房日期届满次日即2018年12月31日起至推定通知收房之日即2019年2月25日起的延期交房违约责任应由莘达公司承担，自2019年2月26日至实际交房之日2019年9月2日期间的责任，因谢忠武无正当理由拒不交纳费用所致，应由谢忠武自行承担。本案争议焦点之二：莘达公司是否应返还装修款5万元。谢忠武认为，在签订合同过程中，诸雪峰作为莘达公司代表与谢忠武交涉，其已代表莘达公司承诺退还装修定金，委托装修合同虽与第三方荆义公司签订，完全是在莘达公司授意知情的情况下进行，签订装修协议也是在售楼处同一张桌子上签的，故莘达公司应返还装修款5万元。莘达公司认为，莘达公司从未要求谢忠武必须和第三方签订委托装修协议，谢忠武和第三方签订委托装修相关协议并向第三方支付装修金与莘达公司无关，原告无权要求被告返还。一审法院认为，第一、本案商品房买卖合同（定购协议书）与委托装修协议签订时间和地点上虽可能有所重合，但房屋买卖合同和委托装修协议相互独立，装修条款并未纳入房屋买卖合同，委托装修关系的主体系谢忠武与荆义公司，相应装修款也由荆义公司收取；第二、谢忠武具备完全民事能力，对于购置房屋这类个人重大事项，自身应作出谨慎判断，具有签约选择权，其选择在签订房屋买卖合同之外，另行与第三方签订委托装修合同系其真实意思表示，不存在重大误解或乘人之危等情形；第三、诸雪峰个人即使作出解决返还装修款的承诺，但其身份仅是现场房屋销售人员或荆义公司人员，该承诺超越其职权范围，在莘达公司未予追认的情况下，效力不能当然及于莘达公司。故谢忠武无权要求莘达公司返还装修款。综上，一审法院认为，谢忠武、莘达公司之间的房屋买卖合同关系系真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效。谢忠武在付清全部房款后，莘达公司理应按约履行交房义务。现莘达公司未及时通知交房的行为构成逾期交房，按约应承担逾期交房违约责任。故莘达公司应支付以119.8万元为基数，自2018年12月31日起至2019年2月25日止按每日万分之一计算的违约金即6828.6元。关于要求莘达公司支付律师代理费10000元，根据合同约定莘达公司违约应支付谢忠武为实现权利的律师费，但费用应与莘达公司的违约责任程度相当，结合谢忠武起诉金额与支持金额的比例，故一审法院酌情认定莘达公司应支付谢忠武律师代理费3000元。关于谢忠武要求莘达公司返还装修费50000元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。关于要求开具购房发票的诉讼请求，因双方已实际履行，本案不再处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，一审法院判决：一、吴江市莘达房产开发有限公司应支付谢忠武违约金6828.6元、律师代理费3000元，合计9828.6元，于判决生效后十日内履行。二、驳回谢忠武的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取800元，由谢忠武负担775元，吴江市莘达房产开发有限公司负担25元。二审中，谢忠武提交收楼通知书（附POS机刷卡凭单）、物业收费收据各一份，证明莘达公司通知交付案涉房屋的时间。莘达公司质证称，1.对2019年9月2日收房通知及POS机刷卡凭单的真实性没有异议，但该收房通知是一审中经一审法官出面协调，双方一致同意搁置争议先把房屋交接完成的情况下，双方办理房屋交接手续时签署。谢忠武在办理房屋交接手续时补缴了房屋尾款及相关费用。2.对2019年9月2日的收款收据的真实性没有异议，双方办理房屋交接手续时谢忠武缴纳了物业管理费等各项费用。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，谢忠武、莘达公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合法有效。谢忠武已付清全部房款，根据合同约定和交房惯例，莘达公司应提前十五日书面通知谢忠武办理该商品房交付手续，并在书面通知中告知谢忠武交房流程及办理交房手续应交纳的费用，谢忠武在交清相应税费后办理房屋交接手续。根据现有证据，莘达公司未在约定期限前向谢忠武发出书面通知要求收房，构成违约，应按合同约定承担相应的逾期交房违约责任。关于莘达公司应支付的逾期交房违约金数额。一审判决已认定莘达公司应承担从约定交房日期届满次日至2019年2月25日的逾期交房违约金，谢忠武主张莘达公司还应支付2019年2月26日起至2019年9月2日止的逾期交房违约金。对于其要求莘达公司承担上述责任的理由，本院分析如下：一、谢忠武主张莘达公司未书面通知其办理交房手续及告知应缴纳的费用。首先，2019年2月25日接处警工作登记表载明谢忠武与莘达公司售楼处经理诸雪峰因交房费用问题起纠纷，故莘达公司此时应已告知谢忠武办理交房手续需缴纳的费用，一审判决据此推断双方此时已就交房事宜进行协商，莘达公司已通知谢忠武收房，并无不当。其次，谢忠武提交的2019年3月5日便民中心短信仅能证明谢忠武就莘达公司未交房、不提供发票、合同并返还装修款5万元的事项进行了投诉；提交的2019年3月10日与诸雪峰的微信聊天记录仅能证明诸雪峰作为销售经理，应谢忠武要求积极协商解决装修定金及办理交房手续的事宜，不足以证明莘达公司无故拒绝交房，或双方变更了谢忠武应先交纳收房费用再进行交房的前提条件。因此，在谢忠武未交纳收房费用的情况下，莘达公司有权顺延交房。最后，关于2019年9月2日通知的问题。谢忠武主张莘达公司直至2019年9月2日才通知其办理交房手续，但2019年9月2日系双方在一审法院的协调下为避免损失扩大办理交房手续，谢忠武该主张没有事实及法律依据，本院不予采信。二、谢忠武主张莘达公司办理交房手续前未按约提供《商品房交付使用通知书》、商品房面积实测资料、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等文件，故无论双方是否就交房费用问题进行协商，莘达公司都应承担延期交房的违约责任。本院认为，案涉商品房买卖合同第十八条约定“买受人应在书面通知书中确定的交付日起十五日内，会同出卖人对该商品房进行验收交接，验收交接时出卖人应向买受人提交房产测绘机构出具的该商品房面积实测资料，该商品房为住宅的，应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，验收完毕后买卖双方应签署房屋交接文件”。莘达公司虽有向谢忠武提交商品房面积实测资料、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》的合同义务，但上述文件的提交时间为验收交接时，在谢忠武未交纳收房费用的情况下，莘达公司有权顺延交房，亦有权顺延交付上述文件，故对谢忠武的上述主张，本院不予支持。三、谢忠武还主张根据与诸雪峰的聊天记录，莘达公司承诺在解决交房流程前解决装修原订金退还问题，但至今装修原订金退还问题仍未解决，如交涉过程中谢忠武提出不退还装修原订金就不收房屋，延迟交房的责任仍应由莘达公司承担。本院认为，商品房买卖合同和委托装修协议相互独立，委托装修合同的主体系谢忠武与荆义公司，相应装修款也由荆义公司收取，诸雪峰个人即使作出解决返还装修款的承诺，但其身份仅是现场房屋销售人员或荆义公司人员，该承诺超越其职权范围，在莘达公司未予追认的情况下，效力不能当然及于莘达公司。故装修款返还问题的解决与否并不影响案涉房屋的交付，对谢忠武的上述主张，本院亦不予支持。综上，谢忠武主张莘达公司承担2019年2月26日起至2019年9月2日止的逾期交房违约金的理由均不能成立，该段期间房屋未交付是因谢忠武无正当理由拒不缴纳费用所致，应由谢忠武自行承担责任。关于律师费数额。本院认为，一审判决结合莘达公司的违约程度、谢忠武起诉金额与支持金额的比例，酌情认定莘达公司应支付谢忠武律师代理费3000元，尚属合理范围，本院予以维持。综上所述，谢忠武的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1550元，由上诉人谢忠武负担。本判决为终审判决。审 判 长 沈维佳审 判 员 曾雪蓉审 判 员 沈军芳二〇二〇年四月九日法官助理 孟 桢书 记 员 王文君法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。