辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽06民终578号 上诉人（原审被告）：刘福，男，1980年10月5日出生，汉族，个体，住凤城市。 被上诉人（原审原告）：凤城市明光物业服务有限公司，所住地：凤城市石桥路阳光新城9号楼。 法定代表人：汪希波，公司经理。 委托代理人：许东，辽宁博阳律师事务所律师。 原审被告：杨金花，女，1963年9月27日出生，满族，退休，现住凤城市。 上诉人刘福因与被上诉人凤城市明光物业服务有限公司（以下简称物业公司）及原审被告杨金花物业服务合同纠纷一案，不服凤城市人民法院（2019）辽0682民初3030号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2019年4月13日立案后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。 刘福上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：上诉人的房屋是门市房，不在被上诉人的物业服务范围之内，且被上诉人对上诉人的维修要求并没有提供服务，故被上诉人无权向上诉人主张物业费，或者应对上诉人的服务费给予必要的减免。 明光物业的答辩意见：被上诉人认为一审认定事实清楚，判决并无不当，应予维持。2018年的物业服务合同是被上诉人与上诉人所在小区业主委员会签订的，是合法有效的。 原审被告杨金花未予答辩。 明光物业向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告杨金花立即给付拖欠的物业服务费8788元、违约金2636元，共计：11424元；2、诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更增加诉讼请求为被告杨金花和刘福共同承担物业服务费。 一审法院认定的事实：凤城市阳光新城小区是由大连汇源房地产开发有限公司开发建设的商住混合小区。2007年3月31日,原告明光物业与大连汇源房地产开发有限公司签订了一份《阳光新城小区前期物业服务合同》约定:由大连汇源房地产开发有限公司选聘原告明光物业对阳光新城小区提供前期物业服务,内容包括:1、物业共用部位的维修、养护和管理;2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理;3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生,垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通……。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳,具体标准为:多层住宅0.5元/月/平方米、办公楼(含学校、社区用房及物业管理区域内的所有经营和办公场所)0.8元/月/平方米、商业用房0.8元/月/平方米、车库、库房0.5元/月/平方米。该合同第二十六条约定:甲方、业主或物业使用人违反合同约定,未能按时足额向乙方交纳物业服务费用的,应按日千分之二的标准向乙方支付违约金。期限为三年,自2007年3月31日起至2010年4月1日止。合同签订后,明光物业公司开始对小区物业提供物业管理服务。 2009年6月1日,明光物业(乙方)与阳光新城小区业主委员会(甲方)签订《阳光新城小区物业服务合同》约定:阳光新城小区的自然概况为:建筑面积为190253.77平方米、营业网点面积为26637.94平方米、住宅27栋、公建楼3栋、标准阁楼189套、车库151个、库房324间,小区中心广场一座,面积为4000平方米。委托管理事项包括:房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理,包括:楼盖、屋顶、承重结构、外墙面、楼梯间、走廊通道。共用设施、设备的维修、养护和管理,包括:配电系统、上、下水管道、落水管、垃圾道、暖气外网管线、小区电子监控系统、单元对讲门系统、避雷装置、消防器具。小区内市政公用设施、附属建筑物、构筑物的维修、养护及管理,包括:小区道路、路灯、绿化地、室外下水管道、化粪池、排水沟、窨井、自行车棚、露天停车场。附属的建筑物、设施设备的维修、养护及管理,包括:商业网点、文化体育设施、场地、物业办公室、业主委员会办公室。公共环境卫生,包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、生活垃圾、建筑垃圾的集中清运。小区内交通秩序及车辆运行、停放管理、公共秩序以及治安秩序等等。第十八条第三款约定:乙方(原告)有权自行决定收费时间,对以各种理由拒不交纳和拖欠物业费的业主或者物业使用人,有权依法起诉追缴本金和日2%的滞纳金。第二十二条约定,收费标准:1、住宅:每月每平方米收取0.5元;2、厦子每月每平方米收取0.50元;3、车库:每月每平方米收取0.5元;4、商业网点:每月每平方米收取0.80元;5、公建楼:每月每平方米收取0.80元;6、露天停车场车位小区业主每台车每月收取100元,外来车辆按指定地点停车,每天40元。第二十四条约定,委托管理期限:委托管理期限为三年,自2009年6月1日起至2012年5月31日止。2012年6月1日至2017年期间,阳光新城小区业主委员会未与原告续签物业服务合同，明光物业公司为该小区继续提供物业服务，且基本履行了物业服务。2018年1月1日，明光物业(乙方)与阳光新城小区业主委员会(甲方)签订《阳光新城小区物业服务合同》约定:第二十八条物业服务相关费用标准：1、住宅：0.65元/月/平方米。2、阁楼：0.65/月/平方米。3、商业用房：0.9元/月/平方米。4、裙房：0.9元/月/平方米。5、车库：0.5元/月/平方米、6、库房：0.3元/月/平方米。被告杨金花系凤城市阳光新城小区4号楼门市房B8和B9业主,其中B8室房屋面积89.9平方米，B9室房屋面积59.55平方米,2013年至2017年应交物业服务费为7173.60元,2018年应交物业服务费为1614，合计8787.60元。被告杨金花将房屋自2011年起租赁给被告刘福使用至今，双方约定租赁期间的物业费由被告刘福交纳，被告刘福未交纳2013年至2018年期间的物业服务费。 一审法院在凤城市阳光新城小区送达时发现该小区楼房存在外墙皮脱落、防盗门损毁等问题。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第三十七条规定,采用合同书形式订立合同,在签字或者盖章之前,当事人一方已经履行主要义务,对方接受,该合同成立;第四十四条规定,依法成立的合同,自成立时生效。原告与阳光新城小区业主委员会于2009年6月1日签订的物业服务合同约定的合同期限届满后,原告继续为阳光新城小区提供物业服务,虽然原告与阳光新城小区业主委员会在2012年6月1日至2017年期间未签订书面的物业服务合同,但原告已履行了物业服务的义务,阳光新城小区业主委员会未请求解除与原告之间的物业服务合同关系,未请求原告退出并交还物业服务用房和相关资料,继续接受原告的物业服务,故原告与阳光新城小区业主委员会之间已经形成事实上的物业服务合同关系,该合同成立并生效。原告按照合同约定履行了物业服务义务,被告有义务向原告交纳物业服务费。同时,鉴于物业服务费的公共属性,被告拒交物业费的行为有碍整个小区的正常管理与服务,也损害了其他按时交费业主的正当权利。故对被告刘福主张不应支付物业服务费的请求不予支持。涉案房屋被告杨金花租赁给被告刘福使用，租赁期间的物业费约定由被告刘福承担，故本案物业服务费8787.60元应由被告刘福支付。关于原告明光物业主张违约金的请求，明光物业与阳光新城小区业主委员会自2012年6月1日至2017年期间没有续签物业服务合同,虽然明光物业延续履行了物业服务和物业管理,被告杨金花和刘福也接受了明光物业提供的物业服务和物业管理,但原告没有与业主委员会就延期交纳物业费的行为进行约定或达成一致,明光物业依据原物业合同主张业主支付逾期交纳物业费的违约金依据不足。况且明光物业在物业管理服务过程中存在一定的瑕疵,导致业主不满原告的服务质量，进而不能及时交纳物业费,并非被告主观恶意拖欠,故主要责任不在业主。明光物业作为物业管理服务企业,应当在日常的物业管理服务中,认真听取业主的意见,积极整改存在的问题,努力提高物业服务质量。因此,凤城市明光物业服务有限公司向业主主张支付逾期交纳物业费的违约金,缺乏法律依据,故不予支持。 一审法院判决：一、被告刘福于判决生效后3日内给付原告凤城市明光物业服务有限公司物业服务费8787.60元；二、驳回原告凤城市明光物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费90元，减半收取45元，由被告刘福承担25元，原告原告凤城市明光物业服务有限公司承担20元。 二审中，各方当事人均未提供新证据。 本院对一审认定的事实予以确认。 本院认为：《物业管理条例》第七条规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用……。”本案中，明光物业与阳光新城小区业主委员会于2009年6月1日签订的物业服务合同至2012年5月31日履行期限届满后，虽然自2012年6月1日至2017年12月31日，明光物业与阳光新城小区业主委员会没有续签物业服务合同，但被上诉人对上诉人事实上延续履行了物业管理服务，上诉人接受了被上诉人提供的物业管理服务，并且阳光新城小区业主委员会未明确表示是否与被上诉人继续签订合同，亦未明确要求该物业公司退出或反对该物业公司继续提供物业服务，上诉人作为小区业主，应当依据诚实信用、等价有偿的原则，向被上诉人履行支付物业管理费的义务。对此，另案生效判决亦已经认定该小区的其他业主与被上诉人形成的事实上物业服务合同成立并生效。物业服务在小区范围内具有公共性，被上诉人作为物业服务企业，其在本案中主张的2013年2018年期间，为涉案小区及包括上诉人在内的该小区全体业主实际提供了物业服务，即有权依据涉案物业服务合同的约定，向业主收取物业服务费。业主交纳的物业服务费用是用于对全体业主的物业公共部分进行管理、维护支出，拒交物业费有碍整个小区的正常管理与服务，是对其他业主，特别是按时交纳物业费的业主合法权益的损害。 被上诉人对一审判决上诉人交付物业费不持异议，上诉人承租的房屋位于涉案小区内，现上诉人对其作为被诉主体亦不持异议，二审诉讼中，上诉人陈述其与房屋所有权人约定，包括物业费在内的与该房屋相关的费用由上诉人负担。故一审将上诉人作为物业费给付主体并无不当。被上诉人依据物业服务合同约定的门市房物业费标准，对上诉人承租的门市房2013年—2017年按照每月每平方米0.8元标准、2018年按照每月每平方米0.9元标准收取上诉人的物业服务费，该主张应予支持。对于上诉人以其门市房临街、未实际接受被上诉人提供的物业服务，与被上诉人之间不存在物业服务合同关系为由拒绝支付物业服务费的主张，因没有事实及法律依据，本院不予支持。虽然被上诉人对上诉人承租的房屋系临街门市房及该房屋在小区内没有房门的事实不持异议，鉴于被上诉人的物业服务包括多项内容，现上诉人要求减免部分物业费，因没有相应的数额及相关的依据，故上诉人该请求本院亦无法支持。 综上，上诉人刘福的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费90元，由上诉人刘福负担。 本判决为终审判决。 审判长  张春霞 审判员  李秀洁 审判员  关 爽 二〇二〇年四月二十七日 书记员  李益宁