贵州省台江县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2630民初767号 原告：潘学兵，男，1987年2月2日出生，苗族，户籍所在地：贵州省台江县，现住台江县。 原告：熊秋天，女，1989年1月1日出生，苗族，住贵州省台江县，系潘学兵之妻。 委托诉讼代理人：张昌胜，贵州铁力律师事务所专职律师。代理权限为特别授权代理。 被告：贵州常荣房地产开发有限公司，住所地：台江县浙华御景苑二号楼一单元302号，统一社会信用代码：91522630675422324W。以下简称“常荣地产公司”。 法定代表人：冉健，系公司董事长兼总经理。未到庭 委托诉讼代理人：龙江霞，贵州众芳律师事务所专职律师。代理权限为特别授权代理。 被告：黔东南州房天下房产经纪有限公司，住所地：贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里市永乐路2号，统一社会信用代码：91522601MA6DR1MC8J。以下简称“房天下经纪公司”。 法定代表人：李莉，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王自立，男，1970年4月4日出生，汉族，住贵州省铜仁市碧江区，系该公司股东。代理权限为特别授权代理。 被告：黔东南州云联惠电子商贸有限公司，住所地：贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里市金山大道金泉国际一栋一单元1401号，统一社会信用代码：91522601MA6DKCH93A。以下简称“云联惠商贸公司”。 法定代表人：刘红英，系该公司执行董事兼总经理。（缺席） 原告潘学兵、熊秋天与被告常荣房地产公司、被告房天下经纪公司、云联惠商贸公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月21日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告潘学兵、熊秋天及其共同委托代理人张昌胜、被告常荣房地产公司委托代理人龙江霞和被告房天下房产经纪公司委托代理人王自立到庭参加诉讼，被告云联惠电子商贸有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告潘学兵、熊秋天向本院提出诉讼请求：判令三被告连带返还原告购房折扣款67796.00；判令三被告支付拖欠折扣款67796.00的30％支付原告违约金20668.80元；诉讼费、鉴定费和公告费等费用由二被告承担。事实和理由：2016年国庆节期间，被告贵州常荣房地产开发有限公司为了销售御江苑商品房，对外发布广告，承诺到御江苑买房，汽贸公司免费赠送名车一辆。为此，原告于2016年11月2日向被告贵州常荣房地产开发有限公司交付购房首付款102000.00元，并与被告贵州常荣房地产开发有限公司的合作商黔东南云联惠汽车贸易有限公司签订《聘任宣传大使及配赠宣传用车协议》。2016年12月27日，原告与被告贵州常荣房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》。2017年4月17日，由于办理车辆手续等原因，购房送车优惠活动变更为购房七折优惠。根据《商品房（七折）代理买卖合同》约定，被告应返还原告的购房款为101700.00元，除已返还33904.00元外，现还差67796.00元未返还。 被告贵州常荣地产公司辩称：从原告提供的证据，原告看到的宣传广告在台江县御江苑买房的优惠条件，说的是汽车贸易公司买房送汽车，不是我公司。购买的折扣返还主体也是被告黔东南州云联惠电子商贸有限公司，而不是我公司。原告与黔东南州云联惠电子商贸有限公司签订的合同已经超越了黔东南州云联惠电子商贸有限公司和我公司的代理期限。 被告房天下经纪公司辩称：本被告与原告执行《商品房（七折）代理买卖合同》，原告没有将房屋交付给本被告，本被告才停止支付租金。原告提出的违约金过高，被告不愿承担。 被告云联惠商贸公司未到庭，其提供书面答辩称：1、被告与原告签订《商品房（七折）代理买卖合同》，原告没有将房屋交付给被告，原告产生实质性违约，被告才被迫停止支付租金。2、购房送车是原告与云联汽车贸易公司签订，而七折委托代理买卖合同是原告与被告签订的另一份合同，主体责任人不同，合同约定内容不同如何存在“变更”一说？更不存在返还购房款一说。因为房子并不是我被告开发及销售，也没有收取原告的购房款，何来返还。原告起诉理由逻辑混乱牵强，强行将我公司列为被告，实为诉讼主体错误，请求法院依法撤销对被告的事实请求。 原告除陈述外为证明自己的主张，向法庭提交如下证据，经庭审质证，分析认定如下： 1、身份证复印件，以证明原告诉讼主体资格，个人基本情况的事实。二被告无异议，本院予以确认作为定案依据； 2、照片复印件2份，拟证明被告贵州常荣房地产开发有限公司承诺对购买其御江苑房屋的购房者免费赠送一辆名车，并对该承诺进行广告宣传的事实。被告常荣地产公司对原告证明目的有异议，不予认可。本院对证明到御江苑购房享云联惠配名车的事实予以确认； 3、聘任宣传大使及配赠宣传用车协议书复印件共1份，拟证明原告看到被告作出的广告宣传后优惠购房的起因的事实。被告无异议，本院予以确认作为定案依据； 4、商品房买卖合同复印件、台江县商品房登记备案表复印件共2份，拟证明原告与被告贵州常荣房地产开发有限公司就其开发的楼盘签订了商品房买卖合同以及该合同已经进行备案的事实。被告无异议，本院予以确认作为定案依据； 5、商品房商品房（七折）代理买卖合同，证明原、被双方于2017年1月24日在台江签订《商品房（七折）代理买卖合同》，约定由甲方即被告房天下经纪公司以租金的方式向原告返还购房折扣款101700元的事实。被告对原告证明目的有异议，经审查，该合同中的租赁内容并不是双方真实意思表示，实质是以租金方式返还购房优惠折扣款项的事实，本院予以确认作为定案依据； 6、农行银行卡交易明细清单、返还资金记录表复印件，拟证明被告黔东南州房天下房产经纪有限公司已经返还33904元折扣房款给了原告，同时也证明了被告尚差67796元折扣房款未返还原告的事实。被告无异议，本院予以确认作为定案依据； 7、个人购房担保借款合同复印件、收据(编号8522013)复印件、维修资金专用收据复印件、税收完税证明、契税纳税申报表复印件，拟证明原告已经支付完所有购房款以及其他费用的事实。被告无异议，本院予以确认作为定案依据； 被告常荣地产公司除陈述外为证明自己的主张，向法庭提交如下证据，经庭审质证，分析认定如下： 1、商品房预售许可证、商品房预售备案登记表，拟证明被告销售合法。原、被告无异议，本院予以确认作为定案依据； 2、银行转账凭证，转账记录证明被告已经把每户的42000元转账给被告房天下经纪公司的事实。原告认为被告之间存在委托代理的事实，经审查，结合其他证据无法证明是被告常荣地产公司授权委托被告云联惠商贸公司签订该合同的事实； 3、委托营销服务合同、补充协议书。证明1、本合同的代理期限为2016年9月22日到2017年2月21日；2、代理模式为受托方提供受赠车辆，受托方为被告，委托方的权利义务为每户按42000元支付给受托方；转账记录证明我公司已经把每户的42000元转账给被3。还有一点为双方明确约定受托方不经委托方的授权不得擅自给予客户任何折扣。以上证据得出结论原告与被告云联惠商贸公司签订七折销售代理买卖合同的时间已经超过了我公司与他约定的代理期限，而且在七折代理买卖合同中，我公司并没有授权给擅自给予客户的七折折扣。经审查，结合其他证据无法证明是被告常荣地产公司授权委托被告云联惠商贸公司签订该合同的事实。 被告房天下经纪公司、云联惠商贸公司、常荣地产公司未向法庭提交证据。 本院为了查明案件事实到相关部门调取了被告房天下经纪公司、云联惠商贸公司企业信息查询单、扣押清单、情况说明证明被告房天下经纪公司、云联惠商贸公司基本信息，原、被告双方均对此无异议，本院确定作为定案依据。 本院经审理认定事实如下：台江县“御江苑”商住楼楼盘由第三人常荣地产公司开发，2016年9月下旬，该楼盘对外打出“到御江苑购房享云联惠配名车”、“购房到御江苑任推广大使享名车配赠”等活动广告。2016年11月2日，被告常荣地产公司出具收据收到原告潘学兵交来御江苑6-2-17-2号房购房款1402000元。同日，被告黔东南州云联惠汽车贸易有限公司（甲方）与原告潘学兵（乙方）签订《聘任宣传大使及配赠宣传用车协议》（以下简称合同１），该协议的主要内容为：乙方推荐潘学兵购买台江县“御江苑”商住楼6栋2单元17楼2号房产1套；甲方聘任乙方为台江县“御江苑”商住楼楼盘推广形象宣传大使；甲方配赠乙方宣传车辆1台，车辆品牌为荣威550，厂家指导价为119800元，车辆裸车价由甲方负担，裸车价以外的费用由乙方负担，车辆产权及使用权为乙方完全所有。2016年12月27日，原告潘学兵、熊秋天与被告常荣地产公司签订《商品房买卖合同》（以下简称合同２），合同约定原告以339000元购买被告开发的“御江苑”商住楼6栋2单元17楼2号商品房一套，建筑面积108.74平方米，套内使用面积92.66平方米。首付房款102000元，余款237000元以按揭贷款的方式支付。2017年3月8日，原告通过按揭贷款支付了余款，被告常荣地产公司亦依约向原告交付房产。之后，原告未能取得约定的车辆，遂向相关合同当事人主张权利。2017年4月17日，被告云联惠商贸公司（甲方）与潘学兵（乙方）签订《商品房（七折）代理买卖合同》（以下简称合同３），该合同的主要内容为：第一条房产资料：1.乙方购买甲方所代理销售的房产为：台江县御江苑6号楼1702号房。3.上述房产的销售单价人民币：3175元㎡，总价人民币339000。第二条优惠条款：1.乙方享受本合同约定购房总价七折分段优惠政策，双方约定：乙方所购台江县御江苑6号楼1702号房产，原价人民币339000元，享受七折优惠应为人民币237300元，其折扣部分为大写101700元。2.折扣办法：甲乙双方协商，乙方将所购买御江苑6号楼1702号房出租给甲方，租期为24个月，乙方按原价现金或按揭交清全款当日起，本合同生效，甲方每月支付乙方租金4238元，24个月合计支付乙方人民币101700元。3.折扣计算：乙方所购买御江苑6号楼1702号房产，原价人民币大写339000元，减去甲方按24月合计支付乙方现金101700元，乙方最终实际购买房产实际支出为237300元，分段实现七折优惠购买。第三条特别约定：5.在甲方租赁乙方房屋24个月期间，如甲方违约，则应向乙方按每月租金4238元三倍支付乙方违约金；如因乙方需要提前结束本合同，则需提前1个月告知甲方，甲方无条件接受乙方要求，乙方无需支付违约金。至2017年12月，被告云联惠商贸公司按商品房（七折）代理买卖合同向原告履行了8个月的义务，计33904元。2018年1月起，被告房天下经纪公司未再履行合同义务。2018年6月13日，原告以常荣地产公司、房天下经纪公司为被告向本院提出前述诉讼请求，本院作出（2018）黔2630民初382号《民事判决书》判决驳回原告的诉讼请求。原告不服判决提出上诉，中级人民法院作出（2019）黔26民终710号《民事裁定书》裁定撤销本院上述判决，发回本院重审。本院受理后，原告申请追加云联惠商贸公司为被告参加诉讼。 另查明，房天下经纪公司和云联惠商贸公司与原告签订合同的经办人都是公司股东王自立。房天下经纪公司注册资本300万元，王自立认缴数额85.2万元，出资比例占28.4％；云联惠商贸公司注册资本300万元，王自立认缴285万元，出资比例占95％。房天下经纪公司的法人章、公司章被凯里市公安局扣押，云联惠商贸公司的公司章丢失。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 原告与被告云联惠商贸公司签订的《商品房（七折）代理买卖合同》约定以租赁房屋支付租金的折扣方法向原告支付折扣优惠款项，说明原告与被告云联惠商贸公司已达成合意，产生新的合同之债。不论云联惠商贸公司基于何种原因自愿签订该合同，其应承担该合同的法律后果。被告常荣地产公司不是该合同的当事人，也无证据证明是被告常荣地产公司授权委托被告云联惠商贸公司签订该合同；被告云联惠商贸公司虽然在该合同中载明其代理销售案涉房屋，但被告对此未进行追认，该合同对被告常荣地产公司不产生效力，不能直接约束常荣地产公司。三被告是不同的民事主体，各自独立享有民事权利和承担民事责任，即使三被告存在一定的关联亦不足以认定他们之间存在委托代理关系。原告请求三被告连带返还折扣款依据不足，本院不予支持。原告与被告云联惠商贸公司签订的《商品房（七折）代理买卖合同》中租赁内容的认定。首先，从该合同出生的原因来看，是由于之前黔东南州云联惠汽车贸易有限公司与原告签订的《配赠宣传用车协议》未能实际履行，原告未得到配赠车辆，被告才参与进来，与原告签订《商品房（七折）代理买卖合同》，约定以租赁房屋支付租金的折扣方法向原告支付购房折扣优惠款项，其实质是为了替代原《配赠宣传用车协议》的履行；其次，从合同条款内容来看，其中所约定的租赁内容只是优惠条款中的一种折扣办法，实质以租赁房屋支付租金的方法向原告支付购房折扣优惠款项；第三，该合同的实际履行来看，原告并没有将房屋交给被告使用，被告从签订合同与交易习惯明显不符。综合上述签订合同和履行合同前后过程予以分析，该合同的租赁内容并不是双方真实意思表示，实质是以支付租金方式返还购房优惠折扣款。据此，被告关于原告未交付房屋违约其不应支付租金的抗辩理由不能成立，本院不予支持。原告诉请被告应当按照《商品房（七折）代理买卖合同》的约定向原告返还优惠折扣款项为101700元，已经返还33904元，尚需返还67796元的诉讼请求，符合双方合同约定，本院予以支持；原告诉请被告支付拖欠折扣款67796.00的30％支付原告违约金20668.80元的诉讼请求，双方虽有“如因甲方违约，应按每月租金4230元三倍支付违约金”的约定，但三被告在审理中提出其诉讼请求不应得到支持的抗辩，参照《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题解释（二）》第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予以支持”的规定，结合合同履行情况和未返还款项的数额，本院对违约金以调整按按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率4.75%计算违约金支付违约金，被告云联惠商贸公司从2018年1月未向原告返还优惠折扣款，构成违约，应从2018年2月1日起支付违约金至款项付清之日止。被告云联惠商贸公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为对自己权利的放弃，不影响本案的审理。为了保障合同各方当事人的合法权益，维护市场交易秩序，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第八十八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告黔东南州云联惠商贸有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告潘学兵、熊秋天购房折扣款67796元，并从2018年1月1日起按年利率4.75%支付违约金至款项付清之日止； 二、驳回原告潘学兵、熊秋天的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2012.00元，由原告潘学兵、熊秋天负担212元，被告黔东南州云联惠商贸有限公司负担1800元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。 审 判 长  汪 勇 审 判 员  陈友会 人民陪审员  杨富春 二〇二〇年四月一日 书 记 员  张金梦