上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终3150号上诉人(原审原告，男，1975年9月8日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区。委托诉讼代理人：郑清清，上海沃江律师事务所律师。委托诉讼代理人：范仁阁，上海沃江律师事务所律师。被上诉人(原审被告，女，1955年12月7日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。上诉人李斌因与被上诉人陈纪明房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2019)沪0118民初18941号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人李斌上诉请求：一、请求撤销上海市青浦区人民法院(2019)沪0118民初18941号民事判决,依法改判支持上诉人的诉讼请求、驳回被上诉人的反诉请求或者将本案发回重审。二、涉诉一、二审费用由被上诉人承担。事实与理由：2019年3月28日上诉人与被上诉人签订《青湖路XXX-XXX号底中、东铺租赁合同》,约定上诉人承租被上诉人所有的位于青浦区1026-1028号底、中铺两间(以下简称“系争商铺”)店铺用于生鲜水果经营,上诉人承租后对房屋进行装修。因房屋地址已被多家公司或个体工商户注册,上诉人的申请被工商部门退回。后上诉人要求提供其他可以办理营业执照的产权证书,无果。2019年6月6日,上诉人完成商铺腾退后,因被上诉人原因,拖延至2019年7月18日才完成交付。一审法院认定上诉人系租赁合同提前解除的根本违约方,并要求上诉人承担解约违约金和不退还押金的违约责任属于认定事实不清,适用法律不当,依法应予以撤销依法改判或将本案发回重审。具体理由如下：1、上诉人提出解除租赁合同的原因系无法注册营业执照,导致上诉人无法正常经营无法实现上诉人的合同目的,违约方系被上诉人。上诉人承租该商铺系用于经营生鲜水果生意,办理营业执照才能实现上诉人的合同目的,被上诉人明知房屋地址已被上海卓瑞房地产经纪事务所和上海晶意建筑装潢有限公司分公司注册,无法办理新的营业执照,仍将房屋出租给上诉人营业使用,过错责任在于被上诉人。且在合同签订后不久即2019年4月2日上诉人通过微信向被上诉人发送“陈阿姨啊,你这几家房地址都别的公司注册过了啊”、“陈阿姨,你问过了,两次申请都退回来了,要看到营业执照,上面是多少号的,这个都拖了我们一周了”、“唉,你还有没有其他商铺?给个地址给我们先去注册,没有营业执照,我们没有办法开店啊”等内容,都是在向被上诉人反馈因房屋地址被注册,上诉人的申请未获审批的理由,并未提及经营不善问题。上诉人反映生意不好系在2019年6月6日,此时已距离上诉人提出无法办理营业执照有两月余。一审法院未考虑未办理营业执照对实际经营的影响,也未考虑上诉人提出解除的根本原因,片面认定上诉人系违约方属于事实认定错误。2、一审法院既确认租赁保证金不予退还,又判令上诉人支付解约违约金属于重复要求上诉人承担违约金。上诉人非违约责任方,被上诉人要求上诉人承担违约责任无正当理由。即使法院认为提前解除合同责任在于上诉人,租赁合同第5条约定“若乙方(上诉人)提前解除合同,视为违约,押金不予退还。”该押金足以弥补被上诉人的损失。2019年6月6日上诉人腾退房屋,提出解除合同并交还房屋,但因被上诉人原因直至2019年7月18日才完成交付,该期间,上诉人未使用房屋,且因被上诉人在外地,为减少被上诉人的损失,上诉人主动帮助被上诉人发布出租广告。若认定上诉人违约,上诉人可以承担了2019年6月6日至2019年7月18日期间的租金,但违约责任的承担要以实际损失为标准,在被上诉人未提出任何证据证明其损失的前提下,一审法院既确认租赁保证金不予退还,又判令上诉人赔偿被上诉人两个月的租金,属于加重上诉人的赔偿责任,不符合公平原则。3、一审中上诉人已提供照片证明上诉人承租房屋前后装修的对比,人民币(以下币种均为人民币)12,681元装修项目在图片中显而易见。被上诉人对上诉人提供的承租房屋前后的对比图片未提出异议,一审法院亦未审核该组证据。该图片已能体现上诉人对房屋进行了大面积装饰装修。图片中清晰可见“鲜果园”图文组合、“鲜果园果蔬行”图文组合中英文发光字体、店内灯箱广告、墙上广告图纸、宣传单等。一审法院仅根据被上诉人只看到“果蔬行”几个发光字体的陈述不予采信上诉人支出的该笔费用,是对事实的错误认定。被上诉人陈纪明辩称，表示同意一审判决，请求予以维持。李斌向一审法院起诉，要求判令：1、解除李斌、陈纪明签订的《青湖路XXX-XXX号底中、东铺租赁合同》；2、判令陈纪明向李斌退还2019年6月7日起至2019年10月15日止的租金人65,000元；3、判令陈纪明退还押金15,000元；4、判令陈纪明赔偿装修损失42,481元。一审法院审理中，陈纪明提起反诉，请求1、李斌向陈纪明支付解约违约金30,000元；2、李斌向陈纪明支付物业管理费1,000元。一审法院认定事实如下：陈纪明系系争房屋的产权人之一。2019年3月28日，就李斌(乙方)向陈纪明(甲方)承租系争商铺签订《租赁合同》。第二条约定，租期伍年，租期自2019年3月29日起至2019年4月15日为免租期，2019年4月16至2024年4月15日止。第三条租费构成及交纳条件的约定：1.租赁费构成：净租金+商铺租赁税；2.租赁费交纳约定：(1)租金应由乙方按本合同约定如期缴纳给甲方。(2)商铺租赁税由乙方承担，代甲方向相关税务部门缴纳。甲方可以帮助乙方去税务部门开具税务发票，但税费部分由乙方承担。乙方应按时交纳以上费用，如乙方未能按时交纳，甲方将追究乙方违约责任。3.租金价格，第一年租金为壹拾捌万元整，第二年租金与第一年相同，第三年租金为上一年度基础上递增3%壹拾捌万伍仟肆佰元整，第四年租金为上一年度基础上递增3%壹拾玖万零玖佰陆拾元整，第五年租金为上一年度基础上递增3%壹拾玖万陆仟陆佰玖拾元。4.租金应“先付后租”，每6个月一付,在到期前七日内付清。5.乙方支付甲方押金壹万伍仟元整，合同终止，乙方交清租金及水，电，煤气，电话等相关费用后，甲方即可退还乙方押金。若乙方提前解除合同，视为违约，押金不予退还。若甲方提前解除合同，亦视为违约，押金双倍退还，并赔偿乙方相应的经济损失。若乙方在承租期间给甲方房屋和相关设备造成损害，甲方有权从乙方押金中扣除维修和赔偿费用。押金不足以赔偿损失的，乙方应补偿给甲方。第四条物业管理费约定，治安费，清洁费，水电费，电话费，煤气费，有线电视费和维修费等费用的缴纳约定。1.物业管理费，治安费，清洁费，水电费，电话费，煤气费和有线电视费等费用由乙方按时自行向有关部门交纳。2.维修费：租赁期间，乙方原因致租赁物内与房屋质量有关的设施损毁，维修费由乙方负责，但正常磨损除外。3.乙方应按时交纳以上费用，如乙方不能按时交纳，甲方有权在押金中抵扣，并追究乙方违约责任。第八条约定，本合同自签订后，合同双方均应恪守合同，履行各自义务，合同租赁期甲方违约应赔偿乙方装修费、搬迁费，乙方违约应赔偿甲方二个月租金，并应承担由此引起的经济损失。2019年3月28日、29日，李斌向陈纪明支付了系争商铺2019年4月15日起至2019年10月15日的房租90,000元及押金15,000元。李斌对系争房屋进行装修，向上海同技联合建设发展有限公司支付装修费29,800元。2019年6月6日，李斌提出因先期无法正常注册且水果店经营不善，要求解除租赁合同。后又提出在系争房屋中开面馆或者转租来解决问题，2019年7月14日、7月15日，以停业及转租不理想为由要求解除租赁合同。2019年7月18日，陈纪明出具收条，内容为：“今收到乙方承租人提出中止租赁合同，委托武显飞将租赁房卷帘门钥匙共4把”。一审法院认为，双方就系争房屋签订的房屋租赁合同均系双方真实意思表示，内容于法不悖，应为有效，双方均应恪守，切实按约履行。合同履行中，李斌于2019年7月18日将系争商铺的钥匙交付给陈纪明，故法院认定租赁合同解除的时间为2019年7月18日。故，陈纪明应当向李斌返还2019年7月19日起至2019年10月15日的租金43,500元。陈纪明提出的交还钥匙只是代为保管，允许李斌转租的意见，因缺乏相应的证据予以证明，法院不予采纳。本案争议的焦点为导致租赁合同提前解除的根本违约方。李斌以系争商铺无法办理营业执照为由认为陈纪明系违约方。首先，李斌没有提供证据证明因系争房屋存在其他公司的工商登记为由而被拒绝颁发营业执照的证据。其次，通常来讲营业执照应由经营者即承租人负责办理，出租人仅负有协助义务，李斌没有提供证据证明陈纪明未尽协助义务导致其无法办理营业执照，租赁目的用于经营，系争房屋的性质为商铺，并不存在租赁目的无法实现的情况，故对李斌提出的陈纪明系违约方的意见，法院不予采信。李斌因生意不好做且转租不理想为由要求解除双方就系争房屋签订的租赁合同，故法院认定过错方为李斌。故陈纪明依据合同约定要求李斌支付解约违约金30,000元和不予退还押金的诉请，法院予以支持。因李斌为违约方，陈纪明不同意对其装修再进行利用，故对其主张的装修损失，法院不予支持。陈纪明撤回李斌向陈纪明支付物业管理费1,000元的诉请，系其真实意思表示，于法无悖，法院予以准许。一审法院判决：一、李斌与陈纪明就上海市青浦区青湖路XXX-XXX号底、中铺两间的租赁合同于2019年7月18日解除；二、陈纪明于判决生效之日起十日内向李斌返还2019年7月19日起至2019年10月15日的租金43,500元；三、驳回李斌的其余诉讼请求；四、李斌于判决生效之日起十日内向陈纪明支付解约违约金30,000元；五、确认陈纪明收取李斌的租赁保证金15,000元不予退还。二审中，当事人均无新证据提交。本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，上诉人承租系争商铺为经营所用，对于商铺能否办理营业执照应该负有更高的注意义务。双方所签订的《租赁合同》中并未对办理营业执照有特殊约定，因此办理营业执照的主要义务在于上诉人。在案证据并无上诉人要求被上诉人协助办理营业执照的相关证据，结合上诉人在2019年6、7月间要求退租时的理由，本院认为，租赁合同未能继续履行的原因在于上诉人方经营不善，而非系争商铺不能办理营业执照。因此，一审法院对于解除合同的过错方的认定并无不当，本院予以认同。《租赁合同》对于承租人违约应负担的违约责任约定明确，一审法院依照合同及被上诉人诉请所作判并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人李斌的上诉请求缺乏事实及法律依据，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2,749.6元，由上诉人李斌负担。本判决为终审判决。法官助理高勇审判长  卢薇薇审判员  王晓梅审判员  王 珍二〇二〇年四月十五日书记员  吴艳妮附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……