江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终1114号上诉人（原审被告、反诉原告）：江苏沭阳南部新城置业有限公司，住所地江苏省沭阳县学院路智慧大厦5楼。法定代表人：徐涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：贾爱国，该公司法务。被上诉人（原审原告、反诉被告）：韩忠君，男，1989年3月1日出生，住江苏省沭阳县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨婷，女，1985年2月19日出生，住江苏省沭阳县。上诉人江苏沭阳南部新城置业有限公司（以下简称南部新城公司）因与被上诉人韩忠君、杨婷商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2019）苏1322民初16468号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案受理后，依法组成合议庭审理本案，并于2020年4月21日组织双方当事人公开开庭进行了审理。上诉人南部新城公司的委托诉讼代理人贾爱国到庭参加了庭审，被上诉人韩忠君、杨婷经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。南部新城公司上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判；本案一、二审诉讼费用由韩忠君、杨婷负担。事实和理由：案涉商品房买卖合同第十一条约定：买受人未按时交接房屋，应另承担合同总价款的万分之一每天的逾期收房屋违约金。一审法院酌定逾期收房违约金按每日25元计算违反上述合同约定。根据谁主张谁举证之原则，韩忠君、杨婷应当举证证明合同约定的违约金计算标准过高，但其并未举证证明。韩忠君、杨婷二审未作答辩。韩忠君、杨婷向一审法院起诉请求：南部新城公司向韩忠君、杨婷支付逾期交房违约金19418元（以532000元为基数，自2018年7月31日起至2019年7月31日），其后违约金计算至标的物达到交付条件，韩忠君、杨婷收到交房通知之日止。南部新城公司向一审法院提起反诉请求：韩忠君、杨婷支付逾期付款违约金550元（以按揭贷款250000元为基数，从2016年12月20日起按日万分之一计算至2017年1月11日）、逾期收房违约金2872.8元（以532000元为基数，从2019年5月9日计算至7月2日）。一审法院认定事实：2016年10月20日、12月2日，韩忠君、杨婷与南部新城公司签订两份商品房买卖合同，约定韩忠君、杨婷向南部新城公司购买慧居某第7幢604室房屋及05号储藏室，建筑面积分别为101.95平方米、8.93平方米，价款分别为504000元、28000元。第7幢604室合同第六条付款方式及期限：买受人按下列第3种方式按期付款：……3、其他方式，签订合同7日内办理银行按揭，乙方（韩忠君、杨婷）于60日内支付剩余按揭贷款，首付254000元，贷款250000元。第七条买受人逾期付款违约责任：买受人如未按合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不做累加）（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）……。第八条交付期限：出卖人应当在2018年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格；2.该商品房经综合验收合格…。第九条出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至房屋经验收合格，并向买受人发出通知日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。第十一条交接：商品房达到交接使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖方承担。由于买受人原因，未能按时交付的，双方同意按以下方式处理：（1）视同房屋验收合格并已经交付，房屋灭失风险由买受人承担；（2）物业费用由买受人自行承担，且另承担合同总价款的万分之一每天的逾期验收房屋违约金。合同首页第二条约定：商品房必须通过综合验收，取得《工程竣工验收备案表》后，方可交付使用，购房人方可领取钥匙，交房时开发企业应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。2016年9月19日、21日，韩忠君分别向南部新城公司支付604室首付款204000元、50000元。2016年11月19日，韩忠君向南部新城公司支付05号储藏室款28000元。2017年1月11日，南部新城公司收取韩忠君、杨婷以按揭贷款方式支付的剩余购房款250000元。2019年4月17日，沭阳县住房和城乡建设局认为建设单位于2019年3月28日报送工程竣工验收备案文件经查验，符合要求，遂向南部新城公司出具沭阳慧居某小区1#、2#、6#、7#的《竣工验收备案表》。2019年5月8日，南部新城公司向韩忠君邮寄交房通知书，该邮件于5月10日妥投。2019年5月15日，韩忠君办理房手续7幢604室上房；7月2日，韩忠君办理7幢05储藏室的上房手续。现双方因案涉房屋逾期交房、逾期收房逾期付款事宜产生纠纷，诉至一审法院请求处理。一审法院认为：韩忠君、杨婷与南部新城公司之间的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，予以确认。韩忠君、杨婷向南部新城公司购买涉案房屋，且已向南部新城公司支付了全部购房款，履行主要合同义务，南部新城公司作为出卖人，应如约将符合交付条件的房屋交付韩忠君、杨婷使用。案涉房屋于2019年4月17日取得竣工验收备案表，可以证明该商品房竣工验收和消防、规划等其他专业验收已经合格，具备商品房交付使用的法定最低标准，已经符合约定的交付条件。南部新城公司于2019年5月8日向韩忠君发出书面交房通知，韩忠君已于5月10实际收取，南部新城公司已经完成了合同约定的“书面通知买受人办理交付手续”义务，故逾期交房的违约金应计算至2019年5月10日。南部新城公司辩解违约金应计算至取得竣工验收备案表之日无事实及法律依据，依法不予采信。关于南部新城公司主张的逾期付款违约金的反诉请求，韩忠君、杨婷予以承认，系对自身民事权利的处分，合法有效，予以确认。对于南部新城公司主张的逾期收房违约金的诉讼请求，一审法院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。在商品房符合交付条件后，出卖人通知买受人办理房屋交接手续，买受人无正当理由拒收的，应承担相应的法律责任。案涉商品房买卖合同第十一条第三款是对买受人逾期收房的违约行为约定了违约金，并未加重买受人的合同义务，故在形式上具有合法效力。根据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第二款规定，买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担。南部新城公司亦未能举证证明买受人的逾期收房行为给其造成了哪些具体损失，现买受人认为该违约金约定明显过高，要求予以调整，应予支持。考虑到因买受人逾期收房的违约行为客观上给出卖方带来的实际损失不大，同时对买受人怠于履行收房义务的进行惩罚，一审法院酌定604室的逾期收房违约金按日25元计算、05号储藏室的逾期收房违约金按日5元计算。由于南部新城公司的交房通知书并未明确约定具体办理房屋交接手续的时间，一审法院酌定给予买受人韩忠君、杨婷三天的合理履行期间。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，一审法院判决：一、南部新城公司于判决发生法律效力之日起十日内向韩忠君、杨婷支付逾期交房违约金15055.60元（以532000元为基数，自2018年7月31日起按日万分之一计算至2019年5月10日）；二、韩忠君、杨婷于判决发生法律效力之日起十日内向南部新城公司支付逾期付款违约金550元、逾期收房违约金270元（自2019年5月14日起按日25元计算至5月15日；自2019年5月14日起按日5元计算至7月2日为49天）；三、驳回韩忠君、杨婷及南部新城公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费285元，减半收取计143元，由南部新城公司负担；反诉费25元，由韩忠君、杨婷负担。本院经审理查明的案件事实与一审法院认定的案件事实一致，本院予以确认。二审中，双方当事人二审均未提供新证据。针对南部新城公司的上诉请求及事实与理由，本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”由此可见，违约金具有以补偿性为主、惩罚性为辅的双重性质，系以补偿守约方的损失为主要功能。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条关于“……人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，违约金的确定应以违约损失为基础，综合考虑案件的具体情况。案涉商品房买卖合同约定，因买受人原因未按时交付房屋的，房屋视同已经交付，房屋灭失风险由买受人负担，物业费用由买受人负担，买受人还应当按照合同总价款的每天万分之一支付逾期收房违约金。韩忠君、杨婷一审主张合同约定的逾期收房违约金计算标准过高，请求予以减少。本院认为，根据上述合同约定以及相关法律规定，因买受人原因未按时交付房屋的，自南部新城公司书面交房通知确定的交付使用之日起，房屋视为已经交付，相关风险和相关费用均由韩忠君、杨婷自行负担，南部新城公司不负担风险，不承担费用。同时，南部新城公司未能举证证明其因韩忠君、杨婷逾期收房违约行为而产生实际损失以及实际损失的具体数额。因此，一审法院对双方合同约定的逾期交房违约金计算标准酌情予以调整至每天25元，并无不当，应予维持。综上，南部新城公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费285元，由上诉人江苏沭阳南部新城置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 魏良军审 判 员 张 熠审 判 员 刘路路二〇二〇年四月二十三日法官助理 殷 悦书 记 员 赵乙睿书 记 员 刘 倩附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。