上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终3080号上诉人(原审被告)：**，女，1984年9月6日生，汉族，户籍地安徽省蚌埠市。委托诉讼代理人：刘磊(系**丈夫)，户籍地安徽省蚌埠市。被上诉人(原审原告)：徐沛弟，男，1955年10月17日生，汉族，户籍地上海市宝山区。上诉人**因与被上诉人徐沛弟房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2019)沪0113民初24823号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。**上诉请求：撤销(2019)沪0113民初24823号民事判决，依法改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求，判决继续履行合同。事实和理由：上诉人与被上诉人于2015年10月21日签订房屋租赁合同，合同约定租赁期限为六年，被上诉人允许上诉人装修，上诉人承租期内不得合租，不能破坏墙体结构，在合同期内如任何一方违约，被上诉人赔偿上诉人装修费用。徐沛弟答辩称，不同意上诉人的上诉请求。请求维持原判。徐沛弟向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判令解除徐沛弟与**之间签订的房屋租赁合同，要求**从上海市宝山区恒高路XXX弄XXX号XXX室房屋中迁出、腾退；2.请求法院依法判令**支付徐沛弟违约金人民币3,500元；3.请求法院依法判令**支付徐沛弟逾期返还房屋使用费，按照月租金标准3,500元计算，自2019年12月1日起至腾退之日止；4.押金3,500元同意返还给**。一审法院认定事实：位于上海市宝山区恒高路XXX弄XXX号XXX室的房屋(以下简称系争房屋)为徐沛弟、周银娣共同共有的不动产。2015年10月21日，徐沛弟与**就上述房屋签订租赁合同一份，约定，甲方将该房屋出租给乙方使用，期间为2015年12月1日起至2021年11月30日。每月租金3,500元。合同第七条第六款约定，未经甲方书面同意，乙方不得将该房屋全部或者部分转租给第三人，也不得将其对该房屋享有的承租权转让第三人，否则甲方有权单方面解除合同，并追究乙方违约责任。第九条违约责任约定，若任何一方未按本合同约定履行的，经另一方催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除合同，且违约方须支付守约方违约金，数额为3,500元。若乙方违约，且乙方已经对该房屋进行装修的，则乙方除需按本条款承担违约责任外，乙方装修、添附无偿赠与甲方。第十二条补充条款约定，甲方允许乙方装修，乙方承租期间内不得合租，不得破坏墙体结构，在合同期内如任何一方违约，甲方赔偿乙方装修费用，乙方赔偿一个月房屋租金。合同签约后，**向徐沛弟付清了2019年11月30日前的租金及押金。2019年9月27日，徐沛弟向**发出手机短信，表示在未得到徐沛弟书面同意的情况下，**擅自将房屋转租的行为构成了违约，故通知其解除双方的租赁合同并要求**承担违约赔偿责任。**回复称，徐沛弟自始至终都知道房屋转租的事实，现在因为其要卖房子去澳洲，因此要提前解约，坚持认为违约的是徐沛弟。双方协商未果，故涉讼。一审法院审理中，徐沛弟表示，第一次知道**转租是在2019年5月24日。早在2017年7、8月的时候**打电话要求徐沛弟去缴纳物业费，为此徐沛弟到系争房屋，就发现系争房屋里面的人不是**，那人自称是**的表弟及其一家共计五个人。因为他们办理停车证需要先行支付物业费，因此徐沛弟就去支付了物业费。为此还问了**，**确认是其表弟一家，是否免费给其表弟一家居住其没有向徐沛弟明确。到了2019年5月底，鉴于快到了付租的时间，同时徐沛弟也想去看看房屋的情况，故到了系争房屋内，发现屋内居住的人换了，此时，其出示了租赁合同，称其从**处承租下房屋，**表示房屋是她的产权房。根据合同显示，一个月的租金是5,200元，签订于2018年8月，租期一年，至2019年8月25日到期。当时徐沛弟就和租客说明不允许再续签，同时也电话联系了**提出不同意转租，并要求其停止转租行为。但嗣后，**仍继续对外转租，并于2019年9月再行签订转租合同，租金每月是5,800元。同时明确，在本案中只要解决与**之间的租赁合同关系，只要求**腾退，不要求处理次承租人的问题。徐沛弟还提供了与**2019年9月的通话录音以及两份转租合同的复印件，表示其发现**擅自转租后立即表示了异议，不存在此前同意或者知道**转租的事实。对于电话录音和转租合同的真实性，**均不持异议，坚持表示对于转租，徐沛弟一直是知晓的。一审法院认为，当事人履行合同义务、行使合同权利应当遵循诚实、信用的基本民法原则。徐沛弟与**就系争房屋签订的租赁合同，系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力。本案的争议焦点在于**是否构成擅自转租的违约行为，徐沛弟是否有权行使单方解除权。根据合同约定，明确了未经出租方书面同意，承租方不得将该房屋全部或者部分转租给第三人，也不得将其对该房屋享有的承租权转让第三人，否则出租方有权单方面解除合同，并追究承租方的违约责任。根据查明的事实，**取得房屋后先后转租给三家客户，转租的状态一直持续至今，对此**也表示确认，故法院认定**在承租期间的确存在对外转租的事实。**抗辩称，对于转租徐沛弟从来都是明知且同意的，对此，徐沛弟并不予认可。根据民事诉讼证据规则，**应对该抗辩承担举证责任，但**就上述主张除却口头陈述、自行演绎推理之外，无其他任何形式的证据材料予以印证。相对于合同的明确约定而言，**就徐沛弟明知且认可转租事实的主张无法达到高度盖然性的证明力的标准，法院对此无法采信。故**在未征得徐沛弟同意的前提下擅自对外转租，该行为构成了违约，徐沛弟依据合同条款主张单方解除权，符合双方合同及法律规定，法院予以准许。鉴于徐沛弟明确不要求处理次承租人的迁出问题，故在合同解除后，法院仅处理**的腾退问题，至于房屋如何收回由徐沛弟自行处理。根据合同第九条的约定，违约方应承担相当于一个月租金的违约金，故徐沛弟就此所提出的违约金主张，亦不违背双方合意，法院予以支持。徐沛弟自愿退还押金，该要求于法不悖，法院亦一并处理。一审法院判决如下：一、解除徐沛弟与**就上海市宝山区恒高路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的租赁合同；二、**于判决生效之日起十日内，从上述房屋中腾退迁出；三、**于判决生效之日起十日内，向徐沛弟支付违约金3,500元；四、**于判决生效之日起十日内，按每月3,500元的标准，向徐沛弟支付自2019年12月1日起至腾退之日止的使用费；五、徐沛弟在**实际腾退之日，将押金3,500元予以返还。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。徐沛弟与**就系争房屋签订租赁合同，系当事人的真实意思表示，合同内容于法不悖，对双方均具有法律约束力。**主张徐沛弟对系争房屋的转租是明知且同意的，而徐沛弟对此予以否认，**应对该主张承担举证责任。现**除却口头陈述、自行演绎推理之外，无其他任何形式的证据材料予以印证，一审法院认为**在未征得徐沛弟同意的前提下擅自对外转租构成违约，准许徐沛弟依据合同条款主张单方解除权，并无不当，可以维持。关于**所提出的，双方约定在合同期内如任何一方违约，由徐沛弟赔偿**装修费用的意见，租赁合同第十二条补充条款约定，“甲方允许乙方装修，乙方承租期间内不得合租，不得破坏墙体结构，在合同期内如甲乙任何一方违约，甲方赔偿乙方装修费用，乙方赔偿一个月房屋租金”。徐沛弟表示该条款是指在徐沛弟违约时，其应向**赔偿装修费用，若**违约便应向徐沛弟赔偿一个月租金。而依照**对该条款的解读，即便在**违约的情形下，徐沛弟仍需向其赔偿装修费用，导致守约方获惩，显然不符合常理。**关于此节的上诉意见亦缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，**的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由**负担。本判决为终审判决。法官助理苗一路审判长 余 艺审判员 彭 辰审判员 成 皿二〇二〇年四月二十八日书记员 刘佳依附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……