吉林省长春市中级人民法院执 行 裁 定 书(2020)吉01执复26号复议申请人（异议人）：郭炳军，男，1978年11月30日生，汉族，住山东省嘉祥县。委托代理人：秦国杰，吉林创一律师事务所律师。申请执行人：刘宏国，男，1969年3月26日生，住吉林省辉南县。被执行人：吉林省云峰实业有限公司，住所地吉林省长春市绿园区西新乡东山村迎新路130号。法定代表人：沈娟，副总经理。委托代理人：马云峰，男，1968年6月9日生，汉族，住吉林省长春市二道区。复议申请人郭炳军不服长春汽车经济技术开发区人民法院（以下简称汽开法院）作出的（2019）吉0192执异13号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人郭炳军称，请求参加长春西新镇东山村迎新路18,505平方米土地使用权及地上建筑物、附属设施的拍卖、竞买。理由：2013年1月至今，异议人一直租用长春西新镇东山村迎新路吉林省云峰实业有限公司（以下简称云峰公司）地上建筑物，租金10万元/年，已支付。2018年贵院勘察现场时异议人几次和执行法官刘世平说，如果拍卖一定要告知异议人参加竞买。2019年5月30日，淘宝网长春经济技术开发区人民法院司法拍卖平台显示，位于长春西新镇东山村迎新路18,505平方米土地使用权及地上建筑物、附属设施拍卖结束。异议人认为根据合同法第二百三十条：出租人出卖租赁房屋的承租人享有以同等条件优先购买权利。人民法院在本案执行过程中，测绘、评估数次现场勘查，明知厂房、场地出租，但在拍卖、变卖程序中均未通知承租人，违反《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十四条、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十六条的规定，侵犯了异议人的优先购买权。汽开法院查明，2012年10月30日，刘宏国与云峰公司达成（2012）长汽开民初字491号民事调解：一、解除刘宏国与云峰公司2012年6月30日签订的附回购条件买卖协议；二、云峰公司于2013年1月30日一次性给付刘宏国3,585,000.13元（含云峰公司应返还给刘宏国的合同价款3,000,000.00元，应赔偿的损失359,258.00元及应给付的按照银行同期贷款利率四倍计算的从2012年10月30日起至2013年1月30日止的利息225,742.13元）；三、如云峰公司逾期付款，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条规定处理；四、刘宏国收到上述款项后就迎新路566号16,000平方米土地使用权及地上建筑物附条件转让事宜，双方互不得再向对方主张任何权利；五、双方再无其他争议。刘宏国于2014年7月9日向该院申请强制执行，要求云峰公司向刘宏国支付3,585,000.13元，诉讼费15,400元，保全费5,000元；云峰公司支付逾期利息按日5,353.6元，从2013年1月31日起算到支付完毕之日止。2014年12月25日，（2014）长汽开执字第555号案件终结本次执行程序。2015年10月12日该院恢复对（2014）长汽开执字第555号案件的执行。2016年5月27日，该院对郭炳军制作询问笔录，在该笔录中，郭炳军自述“我以个人名义，2013年9月份我跟宋姓一个女的签的租赁合同，每年租金10万元，签订合同两年，到2015年9月6日。”当法官问及是否只有一份合同，到2015年9月份，还有没有其他合同。其回答“没有合同了，就这一份合同。”汽开法院于2016年5月27日，在云峰公司院内向郭炳军送达了查封公告以及查封裁定。2013年9月6日，案外人宋兴彬与郭炳军签订《场地租赁合同》，内容为：根据国家相关法律法规，甲方愿将东山工厂院内大约5,000平方米场地和一个面积约400平方米的厂房，有偿租赁给乙方使用，甲乙双方本着平等自愿、协商一致的原则，特制定本合同，以共同遵守。一、租赁期限：1、暂定为2年，从2013年9月6日起至2015年9月6日止。2、到期后承租方可优先续租。乙方所租赁的场地无转租权，否则甲方将有权无偿收回。二、场地年租金（上打租金）：1、2013年9月6日起至2015年9月6日，每年场地租金10万元，合同签订后，乙方必须把租金一次性付给甲方。两年后乙方如再续租，价格再行商议。3、每年的场地租金乙方需提前一个月交给甲方。三、乙方进出车辆以东门为主，乙方必须确保甲方生产工厂安全，门卫由乙方自己承担。四、乙方租赁场地后，乙方为改善作业条件和场地环境，需甲方同意后方可施工，所进行的一切费用支出均由乙方自己承担，甲方概不负责。五、乙方要积极配合甲方搞好工厂防火、防盗工作，乙方如有物品和材料丢失，甲方概不负责，由乙方造成甲方工厂材料丢失的，由乙方按价赔偿。六、乙方要遵守甲方工厂的管理规定，禁止赌博、打架斗殴等事件的发生，如乙方员工发生治安的事件，由乙方承担。七、甲方遇到房屋拆迁等不可抗拒因素需提前解除合同的，需提前一个月通知乙方。乙方需无条件服从。甲方不承担乙方任何损失。八、甲方提供乙方50kvA的变压器使用，电费执行西新农电所电价按时缴费。九、乙方如在租赁期内自动退出搬走，甲方不付与乙方任何费用。十、本合同双方签字后生效。本合同一式两份，甲乙双方各执一份，如有未尽事宜，经双方协商解决。宋兴彬尾号为1271的农行卡（起止日期为2013年9月1日至2018年9月30日）银行流水显示，2014年9月25日收到房租50,000元（银行流水未显示转帐人姓名），2014年10月30日收到网银转账50,000元（银行流水未显示转帐人姓名），2016年12月9日收到郭炳军转存50,000元，2016年12月30日收到郭炳军房租50,000元，2017年1月26日收到郭炳军房租50,000元，2017年3月16日收到郭炳军网银转账50,000元，2018年1月29日收到案外人刘思彤网银转账60,000元，2018年5月3日收到案外人刘思彤网银转账20,000元。2018年7月12日收到案外人刘思彤网银转账20,000元。2018年10月28日收到案外人刘思彤网银转账50,000元。宋兴彬属号为1633帐户（起止时间为2019年5月13日至2019年5月30日）流水显示：2019年5月26日，收到案外人刘思彤ATM转账支付50,000元。异议人提供宋兴彬在收款单位处签名的收据四份（以下四份收据在（2019）吉0192执异8号案件中均未向法院提交）。其中2013年1月1日收据显示，收到郭炳军2013年场地租金100,000元。2013年9月6日收据显示，收到郭炳军2013年9月6日至2014年9月6日场地租金100,000元。2015年1月20日收据显示，收到郭炳军2015年场地租金100,000元。2015年9月25日，收据显示收到郭炳军2015年9月6日至2016年9月6日场地租金100,000元。郭炳军提供其与云峰公司落款日期为2013年1月1日的场地租赁合同一份。内容为：根据国家相关法律法规，甲方愿将东山工厂院内大约5,000平方米场地和一个面积约400平方米的厂房，有偿租赁给乙方使用，甲乙双方本着平等自愿、协商一致的原则，特制定本合同，以共同遵守。一、租赁期限：1、暂定为10年，从2013年1月1日起至2023年1月1日止。2、到期后承租方可优先续租。3、每年的场地租金乙方需提前一个月交给甲方代表宋兴彬。二、场地年租金：（上打租金）1、2013年9月6日起至2015年9月6日，每年场地租金10万元，合同签订后，乙方必须把租金一次性付给甲方。两年后乙方如在续租，价格再行商议。3、每年的场地租金乙方需提前一个月交给甲方。三、乙方进出车辆以东门为主，乙方必须确保甲方生产工厂安全，门卫由乙方自己承担。四、乙方租赁场地后，乙方为改善作业条件和场地环境，需甲方同意后方可施工，所进行的一切费用支出均由乙方自己承担，甲方概不负责。五、乙方要积极配合甲方搞好工厂防火、防盗工作，乙方如有物品和材料丢失，甲方概不负责，由乙方造成甲方工厂材料丢失的，由乙方按价赔偿。六、乙方要遵守甲方工厂的管理规定，禁止赌博、打架斗殴等事件的发生，如乙方员工发生治安的事件，由乙方承担。七、甲方提供乙方200kvA的变压器使用，电费执行西新农电所电价按时缴费。八、如一方要求提前解除合同，需提前三个月告知对方（不可抗力除外）否则将承担对方经济损失。九、乙方对所租赁的场地在租赁期内就使用权，乙方如对租赁范围进行生产性改造，需甲方同意后方可施工。十、本合同双方签字后生效。本合同一式两份，甲乙双方各执一份，如有未尽事宜，经双方协商解决。汽开法院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十四条规定：“人民法院应当在拍卖5日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。优先购买权人经通知未到场的，视为放弃优先购买权。”《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十六条规定：“网络司法拍卖的事项应当在拍卖公告发布三日前以书面或者其他能够确认收悉的合理方式通知当事人、已知优先购买权人。权利人书面明确放弃权利的，可以不通知。无法通知的，应当在网络司法拍卖平台公示并说明无法通知的理由，公示满5日视为已经通知。优先购买权人经通知未参与竞买的，视为放弃优先购买权。”本案中，郭炳军在2016年5月27日的谈话笔录中明确，2013年9月份，其以个人名义同一个宋姓女性签署租赁合同，每年租金10万元，合同期限两年，到2015年9月6日。只有一份合同，没有其他合同。即便2013年郭炳军与云峰公司之间签订的场地租赁合同在法院查封、拍卖、变卖前即已存在，权利人郭炳军未告知执行法院承租案涉场地的事实。且自2016年5月法院对其进行询问至2019年法院对案涉场地进行现场勘查、评估拍卖，历经近三年的时间，郭炳军未提供任何证据证实，在2016年5月27日后曾到法院陈述自己仍然承租案涉场地，具有优先购买权事宜。法院并不知晓其对该案涉场地具有优先购买权，郭炳军不属于法院已知的优先购买权人，未通知郭炳军到场的拍卖、变卖程序不违反法律相关规定。同时根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内，通知承租人，或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持，但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”马云峰公司与郭炳军的场地租赁合同在法院查封、拍卖、变卖前即已真实存在。云峰公司在明知法院拍卖、变卖其所有的案涉场地的情况下，云峰公司有义务通知承租人法院拍卖、变卖的事实。所谓同等同件下的优先购买权是指支付价格、支付时间等条件均相同，现竞买人已向法院支付竞买全部款项。郭炳军要求参加长春西新镇东山村迎新路18,505平方米土地使用权及地上建筑物、附属设施的拍卖、竞买的执行异议不成立。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十四条、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十六条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条之规定，裁定如下：驳回异议人郭炳军的异议请求。郭炳军复议称，请求撤销（2019）吉0192执异13号执行裁定书。事实与理由：一、原审法院认定复议申请人提交的证据无法证明与执行标的物存在租赁合同是错误的。1、首先复议申请人提交了其与云峰实业公司于2013年签订的租赁合同，并对租金的支付方式作出了相关说明，复议申请人与云峰实业公司对该份合同的真实性及履行情况都没有异议，人民法院对此应予确认，复议申请人应当具有优先购买权。但原审法院在没有实地勘察的情况下，就以复议申请人未提交具有关联性的租金支付银行流水认定双方的租赁合同未实际履行属于认定事实错误。2、原审法院认为复议申请人在2016年的执行询问笔录中承认只有一份租赁合同且2015年9月6日已经到期，该份笔录与庭审当中复议申请人提交的证据相矛盾且没有做出合理解释，所以不应当认定复议申请人对涉案执行标的享有优先购买权是错误的。相互矛盾的两份证据都来自于复议申请人，对于两份证据庭审中并未让复议申请人做出解释，原审法院也没有认真核实其真实性。庭审中提交的租赁合同签订的时间明显先于涉案标的查封时间，原审法院在毫无依据的情况下就采信执行询问笔录而放弃对庭审中提交的租赁合同的真实性和履行情况审查时不负责任的。二、原审法院适用法律错误按照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《中华人民共和国民事诉讼法解释》第九十一条之规定，复议申请人应当对涉案标的享有优先购买权进行举证，复议申请人向法庭提交的证据足以证明该事实，所以原审法院应当按以上法律规定确认复议申请人的优先购买权。本院查明事实与汽开法院查明事实一致。另查明，汽开法院于2019年在淘宝网对涉案的财产进行了公开拍卖。本院认为，汽开法院在2016年5月向郭炳军送达了查封公告及执行裁定书，故郭炳军在2016年5月就已经知晓涉案土地及房屋被汽开法院执行查封的情况，但郭炳军在当时并没有向汽开法院说明有两份租赁合同，其中一份的租期为2013年至2023年。在汽开法院向其询问租赁情况时，郭炳军表示只有一份租赁合同，租期为2013年9月至2015年9月。故汽开法院在2018年拍卖涉案土地及房屋时，没有将郭炳军作为租赁权人并无不当。综上，郭炳军复议理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回郭炳军的复议请求，维持长春汽车经济技术开发区人民法院（2019）吉0192执异13号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长 黄 晶审判员 周翠翠审判员 邢春鹤二〇二〇年四月十三日书记员 马可欣