山东省乐陵市人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁1481民初378号原告：李刚强，男，汉族，1984年5月3日出生，住。委托诉讼代理人：张书强，乐陵焕达法律服务所法律工作者。被告：郭春华，男，1982年6月27日出生，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：刘斌，乐陵安达法律服务所法律工作者。原告李刚强与被告郭春华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李刚强委托诉讼代理人张书强、被告郭春华及其委托诉讼代理人刘斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李刚强向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同；2、判令被告协助原告办理过户手续；3、诉讼费用、保全费由被告承担。事实和理由：2016年12月10日，原、被告签订房屋买卖协议，被告将位于乐陵市房屋出售给原告，交易价格为490000元。被告保证房屋正常交易过户，没有家庭纠纷，如出现任何问题被告承担全部责任，同时约定原告先交170000元，被告负责办理房产证，拿到房产证后配合原告办理银行贷款手续，由银行直接支付被告。后原告多次找被告办理房产证，但被告始终推辞。被告的妻子伊美华于2017年9月6日依该协议无效提起诉讼，经法院审理，驳回其诉讼请求。该判决生效后原告多次找被告办理过户手续，被告始终推辞。郭春华辩称，其出卖房屋的行为无效。涉案房屋系其与妻子伊美华婚内共同购买，共同偿还贷款，系夫妻共有，根据物权法第九十七条规定，处分共有的不动产或者动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。其私自出卖涉案房屋，伊美华不同意，故该买卖行为无效；因伊美华不同意出卖涉案房屋，原告于2018年8月28日书面通知原告解除房屋买卖协议，明确告知原告其不再履行房屋买卖协议确定的义务，且该协议仍在履行期限内，根据合同法第九十四条、第九十六条规定，原、被告签订的房屋买卖协议已经法定解除，故原告的主张没有事实及法律依据，应依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下：原告提交证据1、房屋买卖协议，证实原、被告真实意思表示，合同真实合法有效，被告应依约履行合同约定办理房屋过户手续的义务；2、收到条，证实原告给付被告房款170000元，双方实际履行房屋买卖合同；3、乐陵市人民法院（2017）鲁1481民初2364号民事判决书，证实伊美华曾于2017年9月6日起诉要求确认买卖房屋协议无效并返还房屋，被依法驳回，能够证实原、被告签订的买卖合同真实合法有效，已经法院确认，被告应当按照合同约定履行义务协助原告办理房屋过户手续、办理房产证。被告对房屋买卖协议、收到条、（2017）鲁1481民初2364号民事判决书的真实性无异议，但认为涉案房屋系共有财产，被告无权单独处理，另外原告仅支付小部分房款，根据协议约定，只有原告支付剩余房款后，被告办理房产证才符合过户条件；（2017）鲁1481民初2364号民事判决书虽然认定涉案协议合法有效，但被告于2018年8月28日通知原告解除合同，明确告知原告其不再履行合同义务，合同有效但不影响其解除。被告提交结婚证复印件、2014年其夫妻二人与中国工商银行签订的个人购房借款担保合同、乐房预乐陵字第××号房屋预告登记证明，证实被告与伊美华是夫妻关系，涉案房屋载明的预告登记义务人为被告及伊美华，为二人共同共有；另提交投递通知、告知函，证实被告于2018年8月28日通知原告解除合同，原告已经收到该通知，双方的房屋买卖协议于该日法定解除。原告对结婚证、借款担保合同的真实性无异议，但认为原告提交的判决书已经驳回伊美华的诉讼请求，该两份证据无法证实被告主张；对投递通知、告知函真实性有异议，无法证实被告向原告投递的文件内容是当庭提交的告知函，且系被告单方主张，原告不予认可。法庭出示乐陵市自然资源局不动产登记中心出具的不动产登记资料查询结果证明，载明权利人：郭春华【3714811982××××××××】，伊美华【371481198210284541】，共有情况：共同共有，座落：乐陵市阜盛西路南侧新一中东邻泰山现代城，产权证号：无，面积102787.71平方米/123.4平方米，用途：住宅，预告类型：预购商品房预告登记，权利人名称：郭春华/伊美华，义务人名称：山东泰山海通置业有限公司；预告类型：预告商品房抵押权预告登记，权利人名称：中国工商银行股份有限公司乐陵支行，义务人名称：郭春华、伊美华；无抵押登记信息。原、被告对其真实性均无异议。本院依法予以确认。本院经审理认定事实如下：2016年12月10日，原告李刚强与被告郭春华通过乐陵市众信咨询中心介绍签订房屋买卖协议一份，约定郭春华将位于乐陵市房屋出售给李刚强，建筑面积为123.4平方米，附属物有储藏间（2843）建筑面积为10平方米，总房款为490000元。郭春华保证房屋能正常交易过户，没有家庭及社会纠纷，如出现问题，其承担全部责任。李刚强先交房款170000元，郭春华负责办理房产证，拿到房产证后配合李刚强办理银行贷款手续，剩余房款320000元李刚强向银行申请贷款，审批过后办理过户手续，由银行直接向郭春华支付。郭春华收到170000元后，负责将房屋钥匙交给李刚强。该协议并约定相关违约责任承担等其它事项。同日，被告李刚强将协议约定的房款170000元汇至郭春华的账户内，郭春华向李刚强出具收到条一张，并将涉案房屋钥匙、郭春华与山东泰山通海置业有限公司签订的商品房买卖合同复印件、收款收据复印件、涉案楼房交房通知书等证件交于李刚强。郭春华与伊美华于2006年9月30日经政府登记结婚。伊美华与李刚强、第三人郭春华、乐陵市众信房产信息咨询服务中心房屋买卖合同纠纷一案，于2017年9月6日诉至本院，要求确认李刚强与郭春华签订的房屋买卖协议无效并返还房屋，本院于2017年12月1日作出(2017)鲁1481民初2364号民事判决书认定，李刚强与郭春华签订的房屋买卖协议合法有效且已经实际履行协议内容，涉案房屋虽系伊美华与郭春华夫妻二人夫妻关系存续期间购买，但是以郭春华为所有权人的名义在乐陵市不动产登记中心办理合同登记备案手续，伊美华、郭春华未根据物权法规定进行夫妻共同共有的不动产登记，不能产生对行夫妻之外第三人的物权效力；原、被告均认可的商品房买卖合同、乐陵市不动产登记中心房屋登记信息证明、房地产开发企业所出具的收款收据均显示为郭春华，李刚强已尽到审查义务，故不适用物权法第九十七条的规定，依法驳回伊美华的诉讼请求。另据2020年4月乐陵市不动产登记中心出具的不动产登记证明，涉案房屋现已办理预告登记手续，权利人为郭春华、伊美华，郭春华在庭审过程中认可涉案房屋按揭贷款已经还清，涉案房屋因开发商的原因，尚未办理房屋产权证。本院认为，2016年12月10日李刚强与郭春华签订的房屋买卖协议是双方真实意思表示，不违反法律规定，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效之情形，且在签订该协议后，被告李刚强按照约定向第三人交纳房款170000元，郭春华亦按照协议约定将涉案楼房的钥匙交于被告，协议内容双方已实际履行。因此，双方签订的该协议属于有效合同，上述事实已经本院生效的民事判决书予以确认，本案依法予以认定。被告提交结婚证复印件，借款担保合同、乐房预乐陵字第××号房屋预告登记证明，其中登记证明载明的抵押预告登记，是对债权的抵押担保，不能作为证明物权所有权的证据来认定；乐陵市不动产登记中心2020年4月9日出具的不动产登记证明虽然载明预告登记的权利人为郭春华、伊美华，但根据（2017）鲁1481民初2364号民事判决书认定的事实可以看出，原、被告双方于2016年12月签订房屋买卖协议时，涉案房屋虽系伊美华与郭春华夫妻二人夫妻关系存续期间购买，但是以郭春华为所有权人的名义在乐陵市不动产登记中心办理合同登记备案手续，伊美华、郭春华未根据物权法规定进行夫妻共同共有的不动产登记，不能产生对抗夫妻之外第三人的物权效力；当事人均认可的商品房买卖合同、乐陵市不动产登记中心房屋登记信息证明、房地产开发企业所出具的收款收据均显示为郭春华，李刚强已尽到审查义务。故2020年4月乐陵市不动产登记中心出具的不动产登记证明载明的涉案房屋预告登记权利人为郭春华、伊美华的事实发生在后，该事实不能对抗发生在前的事实即2016年原、被告双方签订房屋协议时原告所获知的房屋状态的事实，不能对抗善意的买受人，故不适用物权法第九十七条的规定，亦不能因此导致双方签订的房屋买卖协议无效。关于被告主张2018年8月28日书面邮寄通知原告解除合同的主张，因其提交的证据不能明确证实投递的文件即为解除合同声明，原告对此亦不予认可；而被告在法院已经作出生效的民事判决书的情况下，仍以同样的事实理由表示不履行合同义务，有违诚实信用原则，不利于维护善意第三人的利益及市场交易安全。综上所述，被告主张涉案房屋系夫妻共同财产，其单方处理系无权处分，且其后于2018年8月28日法定解除合同的意见不予支持。涉案房屋买卖协议合法有效，对原告要求被告继续履行合同的诉讼请求依法予以支持，但因涉案房屋现在尚未进行初始登记，产权尚未完全确定，且根据合同约定原告主张由被告协助办理过户手续的条件亦不完全具备，其可待房屋过户条件具备时再行主张。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条之规定，判决如下：一、被告郭春华继续履行其于2016年12月10日与原告李刚强签订的房屋买卖协议。二、驳回原告李刚强的其他诉讼请求。案件受理费8650元，减半收取4325元，由原告李刚强负担2000元，被告郭春华负担2325元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。审判员  解秀娜二〇二〇年四月二十八日书记员  盖 颖