新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）新01民终1707号 上诉人(原审原告)：乌鲁木齐鑫龙龙印刷有限公司,住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区兴盛巷214号。法定代表人：张新龙,该公司总经理。委托诉讼代理人：肖建琪,新疆星河律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：寇先平,男,1965年4月24日出生,汉族,无固定职业,住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。被上诉人(原审被告)：高淑艳,女,1967年5月26日出生,汉族,无固定职业,住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。二上诉人共同委托诉讼代理人：杨建新，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：周玉慧，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师。上诉人乌鲁木齐鑫龙龙印刷有限公司（以下简称鑫龙龙公司）因与被上诉人寇先平、被上诉人高淑艳房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2018）新0103民初4103号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月15日立案后，依法组成合议庭于2020年4月8日公开开庭进行了审理。上诉人鑫龙龙公司的法定代表人张新龙、委托诉讼代理人肖建琪、被上诉人寇先平及其与高淑艳的共同委托诉讼代理人周玉慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鑫龙龙公司上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.依法改判：（1）寇先平及高淑艳向我公司支付房屋装修费76,000元、改造车间及锅炉房费用54,000元、彩钢棚费用15,000元、安装电表费用25,000元；（2）寇先平及高淑艳向我公司支付停产停业损失370,768.77元；（3）寇先平及高淑艳向我公司支付搬迁奖励金267,952元。事实与理由：我公司与寇先平、高淑艳在得知涉案房屋要拆迁后，曾协商过损失赔偿事宜，因无法达成一致，故未及时缴纳部分水电费，后寇先平、高淑艳将我公司诉至法院，在该案审理过程中，法院主持调解仅针对拖欠水电费的部分，我们双方并未就涉案合同解除问题达成一致，一审判决认定我们双方于2017年10月24日达成解除合同的合意是错误的，涉案合同是由于涉案房屋被政府拆迁无法继续履行才被迫终止。我公司于2017年10月14日停产搬迁时，距涉案租赁合同到期尚有2年9个月的时间，我公司装饰装修涉案房屋所进行的投资尚未摊销完毕，虽然双方在涉案租赁合同中对合同未到期而终止后装饰装修部分及添附物的价值补偿没有进行约定，但根据法律规定，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按公平原则分担，且《房屋分户评估结果一览表》也可以反映出，寇先平、高淑艳因我公司进行的装修部分也获得了相应的补偿，故我公司应得到装修及附属物补偿。根据新疆华瑞有限责任公司会计师事务所出具的司法鉴定专项审计报告，我公司存在巨大的设备拆卸、安装、搬迁费用及停产停业损失，而依据相应法律规定，因征收房屋造成停业停产损失的，应当予以补偿，即使本案中的停产停业损失不是寇先平、高淑艳的违约行为导致的，我公司的该部分损失也应得到补偿，一审法院对此判决错误。寇先平、高淑艳能够获得搬迁奖励金是因为我公司积极履行搬迁义务所致，且我公司仅用11天就将生产经营所用的三台大型主设备，19台附属设备以及其他物品搬迁完毕，所搬迁的物品占应当搬迁物品比例的份额较大，故我公司主张60%的搬迁奖励金合情合理。综上，请求二审法院查明事实，支持我公司的上诉请求。寇先平及高淑艳辩称，鑫龙龙公司主张的房屋装修费76,000元、改造车间及锅炉房费用54,000元、彩钢棚费用15,000元、安装电表费用25,000元，停产停业损失370,768.77元及搬迁奖励金267,952元均没有事实及法律依据，其中人员工资损失55,268.77元的请求超出了一审请求范围。因为政府拆迁的不可抗力，导致涉案租赁合同无法继续履行，鑫龙龙公司自行搬离租赁房屋说明双方的租赁合同事实上已经解除，并非我方违约导致合同解除。涉案租赁合同约定，装修改造等部分在合同终止时无需返还鑫龙龙公司，故我方不应当向鑫龙龙公司赔偿装修及附属物损失。自2017年8月起，根据环保部门的规定，乌鲁木齐市内不允许经营印刷厂，鑫龙龙公司经营的印刷厂不符合规定，也不存在停产停业损失，且我方并未获得停产停业损失的补偿，鑫龙龙公司要求我方向其赔偿停产停业损失没有依据。新疆华瑞有限责任公司会计师事务所出具的司法鉴定意见程序违法，鉴定意见的依据明显不足，该鉴定意见不具有证明力。搬迁奖励金是政府依法奖励给我方的，且只有2,000元，鑫龙龙公司也并未与我方就搬迁奖励金进行约定。综上，鑫龙龙公司的上诉请求不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。鑫龙龙公司向一审法院起诉请求：1.判令寇先平及高淑艳向我公司支付房屋装修费76,000元、改造车间及锅炉房费用54,000元、彩钢棚费用15,000元、安装电表费25,000元；2.判令寇先平及高淑艳向我公司支付印刷设备拆卸、安装及搬迁费用224,500元；3.判令寇先平及高淑艳向我公司支付停业停产损失费93,835元；4.判令寇先平及高淑艳向我公司支付搬迁奖励金267,952元。一审法院认定事实：2015年9月，鑫龙龙公司的法定代表人张新龙与寇先平签订房屋租赁协议，合同约定，寇先平（甲方）将位于乌鲁木齐市××路的两栋楼房（其中包括房屋500平方米，楼房760平方米）出租给张新龙（乙方）生产经营使用。甲、乙双方协商一致，将200平方米的楼房中西面一、二楼的房间仍保留由甲方居住，乙方不得干涉，并且甲方所使用的水、电费由乙方承担，暖气费由甲方自行承担，其他部分由乙方独立经营使用。租赁期限为2016年7月1日至2017年6月30日，租金为120,000元。每半年支付60,000元。租赁期限自2017年7月1日至2020年6月30日，租金为138,000元。每半年支付69,000元。乙方因经营需要，于2015年9月份经甲方同意，将部分房屋装修及改造，因有利于甲方房屋构造，此合同终止或解除时，无需还原，以当时完好无损的现状交付甲方。另外乙方在承租期间，如因经营需要改变房屋构造或装修时，均须经过甲方同意，此合同终止时，只要有利于甲方房屋架构的则无需还原。合同签订后，鑫龙龙公司对租赁房屋进行了装修及改造。2017年8月，寇先平及高淑艳与沙依巴克区房屋征收与补偿管理办公室签订征收与补偿协议书。鑫龙龙公司于2017年10月24日搬离租赁房屋。2018年4月，寇先平与高淑艳将鑫龙龙公司诉至一审法院，一审法院经审理，确认张新龙签订房屋租赁合同的行为系代表鑫龙龙公司，鑫龙龙公司与寇先平与高淑艳之间存在房屋租赁合同关系。该案件经一审法院主持调解，双方达成调解协议，鑫龙龙公司于2018年7月18日前支付拖欠寇先平及高淑艳的房屋租金14,000元、水费600元、电费3,269元。上述费用截止至2017年10月24日。一审审理过程中，经鑫龙龙公司申请，一审法院委托新疆华瑞有限责任会计师事务所对鑫龙龙公司自2017年10月14日至2017年10月24日期间的停业损失进行审计。2018年9月1日，该会计师事务所出具审计报告，结论为，2017年10月14日至2017年10月24日期间鑫龙龙公司人员损失为55,268.77元、设备搬迁、拆装等发生的损失费为224,500元、搬迁导致的经营损失为91,000元。一审法院另查明，鑫龙龙公司成立于2004年6月28日，法定代表人为张新龙。寇先平与高淑艳系夫妻关系，涉案的位于乌鲁木齐市××路两栋楼房的所有权人为寇先平及高淑艳。一审法院认为，鑫龙龙公司与寇先平及高淑艳签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同对双方当事人均具有法律拘束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。鑫龙龙公司于2017年10月24日搬离租赁房屋，寇先平、高淑艳与鑫龙龙公司在一审法院就截至2017年10月24日前鑫龙龙公司欠付房租、水费、电费达成一致，可以证明鑫龙龙公司与寇先平、高淑艳于2017年10月24日达成解除合同的合意，该租赁合同已经解除。依据合同约定，合同解除后，承租人的装修及改造，连同租赁房屋一并交付于出租人，即租赁期间承租人的装修及改造在合同解除后归出租人所有。现鑫龙龙公司请求寇先平及高淑艳支付房屋装修费76,000元、改造车间费、彩钢棚费15,000元无合同依据，一审法院不予支持。鑫龙龙公司主张的锅炉改造费用，因鑫龙龙公司主张的锅炉房并不在房屋租赁合同内，鑫龙龙公司并未提交证据证明，其租赁了寇先平及高淑艳的锅炉房并对锅炉房进行了改造，应当承担举证不能的法律后果，故一审法院对鑫龙龙公司主张其租赁了寇先平及高淑艳所有的锅炉房，并装修改造了该锅炉房的事实不予确认，就该项诉讼请求，一审法院不予支持。关于鑫龙龙公司主张的电表安装费用25,000元，首先，鑫龙龙公司并未提交证据证明其安装了电表，其次，鑫龙龙公司也未提交证据证明其为安装电表花费了25,000元，故一审法院对鑫龙龙公司该项诉讼请求不予支持。鑫龙龙公司主张的设备拆卸、安装、搬迁费224,500元、停产停业损失费93,835元，对此一审法院认为，鑫龙龙公司与寇先平及高淑艳之间房屋租赁合同因政府拆迁即不可抗力，导致合同目的已经不能实现，鑫龙龙公司与寇先平、高淑艳双方达成合意将该房屋租赁合同解除，鑫龙龙公司的设备拆卸、安装、搬迁费、停产停业损失并非寇先平及高淑艳的违约行为导致，鑫龙龙公司主张该部分费用由寇先平及高淑艳承担无事实及法律依据，一审法院不予支持；鑫龙龙公司主张的搬迁奖励金267,952元，对此一审法院认为，搬迁奖励金是拆迁部门依照政策规定给予拆迁户的奖励，寇先平及高淑艳作为本案的拆迁户，在房屋租赁合同中与鑫龙龙公司并未就搬迁奖励金进行约定，鑫龙龙公司该项主张无事实及法律依据，一审法院不予支持。判决：驳回鑫龙龙公司的诉讼请求。本院二审期间，当事人均未提交新证据，本院对一审法院查明的事实及所认定的证据予以确认。二审另查明，寇先平与沙依巴克区房屋征收与补偿管理办公室签订的征收与补偿协议书中确定被征收房屋获得附属物补助322,748元，奖励费172,604元；高淑艳与沙依巴克区房屋征收与补偿管理办公室签订的征收与补偿协议书中确定被征收房屋获得附属物补助316,494元，奖励费273,983元。二审庭审中，寇先平与高淑艳陈述征收与补偿协议书中确定的奖励费为搬迁奖励金，寇先平认可鑫龙龙公司系经营印刷行业，厂房中有机械设备。寇先平还陈述鑫龙龙公司租赁的房屋包含两部分，一部分是寇先平所签订的征收与补偿协议中确定的800平方米中的700余平方米房屋，另一部分是高淑艳所签订的征收与补偿协议中确定的1800平方米中的500余平方米的一层厂房。寇先平亦陈述鑫龙龙公司承租涉案房屋后进行了类似在墙上打洞，方便过人的部分装修项目，在未经其同意的情形下新建了彩钢棚，认可拆迁时该彩钢棚予以了补偿。本院认为，本案的争议焦点为寇先平、高淑艳是否应当对鑫龙龙的各项损失予以补偿。鑫龙龙公司与寇先平、高淑艳签订的房屋租赁协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的禁止性规定，为有效合同，双方当事人均应按照协议约定履行各自义务。涉案协议约定的租赁期限截止时间为2020年6月30日，但在2017年8月，寇先平、高淑艳与房屋征收部门签订了征收与补偿协议书，已确定涉案房屋在征收范围内，后鑫龙龙公司于2017年10月24日搬离了涉案房屋。寇先平与高淑艳将鑫龙龙公司诉至法院，针对鑫龙龙公司拖欠的租金及水电费的支付问题达成了调解协议，综合双方当事人的意见及全案的事实，应当认定该调解协议的形成，对鑫龙龙公司与寇先平、高淑艳所签订的房屋租赁协议于2017年10月24日解除的事实予以了确定，但并不能因此认定系双方当事人协商一致合意解除合同，即本案仍需明确合同解除的原因。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任，法律另有规定，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”，即不可抗力应以有关客观情况是否同时具备不可预见性、不可避免性、不可克服性等特征加以综合判断。本案中，根据本案查明的事实，鑫龙龙公司在寇先平、高淑艳就涉案房屋的征收问题签订补偿协议后搬离了涉案房屋，故应当认定导致涉案房屋租赁协议无法继续履行的根本原因在于涉案房屋已在征收范围内，寇先平与高淑艳显然无法继续将涉案房屋提供给鑫龙龙公司租赁使用，故双方签订租赁协议的目的已无法实现，涉案租赁协议应当解除，但上述征收及拆迁行为系政府行为，即有关征收及拆迁行为仍是由政府决定并付诸实施的强制行为，符合不可预见性、不可避免性、不可克服性等不可抗力的基本特征，不能归责于本案任何一方。故涉案租赁协议的解除事由不可归责于任何一方当事人，鑫龙龙公司与寇先平、高淑艳均不存在过错，不需向对方承担含赔偿损失在内的违约责任，但仍存在合同解除后的损失合理分担问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担”，即在合同因不可归责于双方的事由而解除的情况下，可以按照公平原则分担损失，虽然该条款针对的是剩余租赁期内的装饰装修残值损失，但公平原则是《中华人民共和国民法总则》及《中华人民共和国合同法》规定的基本原则，应当根据该法律原则和上述法律规定的精神，适用公平原则判令出租人对承租人的装饰装修残值、搬迁费等损失予以相应补偿。本案中，涉案租赁协议中有关于“鑫龙龙公司因经营需要，于2015年9月份经寇先平、高淑艳同意，将部分房屋装修及改造，因有利于房屋构造，此合同终止或解除时，无需还原，以当时完好无损的现状交付”的约定，结合庭审中寇先平关于“鑫龙龙公司承租涉案房屋后进行了类似在墙上打洞，方便过人的部分装修项目，在未经其同意的情形下新建了彩钢棚，认可拆迁时该彩钢棚予以了补偿”的陈述，可以认定鑫龙龙公司承租涉案房屋后进行了装修及附属物建设行为，且在拆迁时，寇先平、高淑艳因鑫龙龙公司的上述装修及新建行为受益。另，寇先平对鑫龙龙公司经营印刷行业，且厂房中有机械设备的事实不持异议，据此，根据日常经验法则判断，可以认定鑫龙龙公司搬迁厂房中的机械设备会产生相应的搬迁费用，该部分费用应当认定为鑫龙龙公司因涉案租赁协议解除而产生的实际损失。根据本案查明的事实，寇先平、高淑艳签订征收与补偿协议后，鑫龙龙公司自行搬离了涉案房屋，寇先平和高淑艳名下的房屋面积中均有鑫龙龙公司的租赁部分，故寇先平、高淑艳所签订的征收与补偿协议中确定的附属物补助费用、奖励费即搬迁奖励金均与鑫龙龙公司有关。综上所述，双方当事人对涉案租赁协议解除均不存在过错，无需承担违约责任，寇先平、高淑艳也未因政府拆迁行为获得停产停业损失补偿，搬迁奖励金系拆迁部门发放于被拆迁房屋权利人的奖励费用，鑫龙龙公司与寇先平、高淑艳未就搬迁奖励问题达成一致意见，故鑫龙龙公司主张寇先平、高淑艳向其支付停产停业损失及搬迁奖励金没有依据，本院不予支持。鑫龙龙公司存在装修新建行为，且因搬迁厂房的行为导致其存在直接损失，寇先平、高淑艳因拆迁行为获得补偿，部分补偿费用与鑫龙龙公司存在关联性，故根据公平原则，寇先平、高淑艳应向鑫龙龙公司予以适当补偿。根据寇先平、高淑艳所签订的征收与补偿协议中确定的附属物补助费用和奖励费数额，结合一审法院委托鉴定机构出具的鉴定意见书中确定的设备搬迁、拆装损失费数额，本院酌定寇先平、高淑艳向鑫龙龙公司支付附属物补偿费用及搬迁损失合计250,000元，据此，针对鑫龙龙公司分项主张的房屋装修费、改造车间及锅炉房费用、彩钢棚费用、安装电表费用、印刷设备拆卸、安装及搬迁费用不再逐一判决。综上，鑫龙龙公司上诉请求部分成立，本院予以支持，一审判决不当之处，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2018）新0103民初4103号民事判决；二、寇先平、高淑艳共同向乌鲁木齐鑫龙龙印刷有限公司支付附属物补偿费用及搬迁损失250,000元；三、驳回乌鲁木齐鑫龙龙印刷有限公司的其他诉讼请求。上述寇先平、高淑艳应向乌鲁木齐鑫龙龙印刷有限公司支付款项250,000元，应于本判决生效之日起十日内付清，逾期不予支付，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼标的808,720.77元，给付标的250,000元，占诉讼标的的31%，一审案件受理费减半收取5,681.44元，鉴定费10,000元，合计15,681.44元（乌鲁木齐鑫龙龙印刷有限公司已预交），由乌鲁木齐鑫龙龙印刷有限公司负担69%，即10,820.2元，由寇先平和高淑艳负担31%，即4,861.24元。二审案件受理费11,887.21元（乌鲁木齐鑫龙龙印刷有限公司已预交），由乌鲁木齐鑫龙龙印刷有限公司负担8,202.17元，由寇先平和高淑艳负担3,685.04元。本判决为终审判决。审  判  长   冯宁审  判  员   焦玉审  判  员   卫杨二 〇 二 〇 年 四 月 二 十 六 日书  记  员   余霞