江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终540号上诉人（原审被告）：周跃忠，男，1957年11月26日出生，，住沭阳县。上诉人（原审被告）：徐兴梅，女，1948年10月21日出生，住沭阳县。上诉人（原审被告）：周大兵，男，1978年2月21日出生，住沭阳县。上诉人（原审被告）：周利，女，1986年10月4日出生，，住沭阳县。上诉人（原审被告）：周跃君，女，1972年2月14日出生，住沭阳县。上述上诉人共同委托诉讼代理人：周跃成，男，1961年4月4日出生，住沭阳县。上诉人（原审被告）：周跃成，男，1961年4月4日出生，住沭阳县。上诉人（原审被告）：周华，女，1954年4月4日出生，住沭阳县。委托诉讼代理人：胡方年，男，1954年2月13日出生，系上诉人周华配偶。上诉人（原审被告）：周跃珍，女，1964年1月1日出生，住沭阳县。上诉人（原审被告）：周跃霞，女，1965年10月6日出生，，住沭阳县。被上诉人（原审原告）：汤玉芳，女，1950年5月19日出生，，住沭阳县。委托诉讼代理人：胡兰翠，江苏勤辉律师事务所律师。原审被告：周跃齐，男，1967年11月6日出生，住沭阳县，现羁押于沭阳县看守所。原审被告：周耀华，男，1951年2月1日出生，住沭阳县。原审被告：徐如平，女，1957年5月23日出生，住沭阳县。原审被告：沭阳金地建设开发有限公司，统一社会信用代码9132132213972955XY，住所地沭阳县沭城镇苏州东路与台州路交叉口。法定代表人：史建军，该公司总经理。上诉人周跃忠、徐兴梅、周大兵、周利、周跃君、周跃成、周华、周跃珍、周跃霞因与被上诉人汤玉芳及原审被告周跃齐、周耀华、徐如平、沭阳金地建设开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（以下简称沭阳法院）（2019）苏1322民初11639号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人周跃忠、徐兴梅、周大兵、周利、周跃君、周跃成、周华、周跃珍、周跃霞上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；2.本案诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一审判决认定事实和适用法律均错误。1.周某生前不是一直同周耀华共同生活，在其去世前两年一直随周跃齐共同生活。2.上诉人母亲在2005年去世，案涉房屋属于上诉人父母共同财产，在上诉人母亲去世后，案涉房屋应归所有继承人共同所有。3.周耀华无权将案涉房屋出售给被上诉人，周耀华不构成表见代理。被上诉人汤玉芳辩称，周耀华与周某长期共同生活，案涉房屋亦属于周耀华夫妻财产，仅是登记在周某名下；汤玉芳在2005年以市场价购买案涉房屋，周耀华亦多次找到被上诉人协商交易细节，其行为应构成表见代理；案涉房屋出售至今已达十五年之久，上诉人称不知情明显违背常理，即便上诉人主张存在财产损失，也是上诉人与周耀华之间的内部关系。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉维持原判。汤玉芳一审诉讼请求：判令周耀华等人协助汤玉芳办理沭阳县临安小区13幢102室房屋的过户手续。沭阳法院经审理查明：2005年7月20日，汤玉芳（乙方，购买方）与周某（甲方，出售方）签订《房屋转让协议》，内容为：“经双方协议，甲方自愿将XX小区13号楼102室（建筑面积80.93平方米）以人民币伍万壹仟圆整转让给乙方。车库、水电户头、阳台、防盗门、太阳能等一切附属设施均由乙方负责。甲方协助乙方办理房产证明。本协议自签字（手印）当日起生效，双方亲属今后不得干预，如有违约加倍偿还，为此立据为凭。此协议一式两份，甲方、乙方各执一份，甲方：周某（手印），乙方：汤玉芳（手印）”。周某生前一直与周耀华一家共同生活。《房屋转让协议》中周某生前的签名及手印均系其子周耀华代为签字捺印。协议签订后，汤玉芳按约给付周耀华、徐如平购房款51000元并入住、使用涉案房屋至今。周某于1925年6月7日出生，于2007年2月3日去世。周耀华、周华、周跃成、周跃齐、周跃忠、周跃君、周跃珍、周跃霞、徐兴梅、周大兵、周利均系周某的法定继承人。汤玉芳与周耀华等人因房屋协助过户问题产生争议，诉至法院。另查明：2004年11月21日，周某名下的老宅被拆迁安置于涉案房屋，房屋拆迁安置协议也系由周耀华代表周某签字，拆迁部门予以盖章确认。沭阳法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。认定行为人与相对人订立合同的行为构成表见代理，应当具备以下条件：一是行为人没有代理权，二是签订合同时具有使相对人相信行为人具有代理权的事实和理由，三是相对人主观上须为善意且无过失，四是行为人与相对人签订的合同应具备合同有效的一般条件，即不具有无效和可撤销的内容。本案中，周某当时已年迈，周耀华代签其父周某名字已先行得到拆迁部门审核确认，周耀华其后代签其父周某名字将涉案房屋出售给汤玉芳，且周某生前与周耀华一家长期共同居住生活，基于拆迁部门审核确认的先前行为以及周耀华与周某的特殊关系，汤玉芳有理由相信周耀华享有房屋交易代理权。因此，周耀华代签周某名字并按印与汤玉芳签订协议，其行为依法构成表见代理。涉案《房屋转让协议》签订、房屋交付汤玉芳使用至今已达十四年之久，周某的其他继承人主张对涉案房屋权属及交易一直不知情有悖基本日常生活经验法则。综上，汤玉芳与周某之间形成房屋买卖合同关系，该买卖合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。周某去世之后，涉案房屋在符合办理不动产登记手续情况下，其法定继承人及沭阳金地建设开发有限公司具有协助义务。徐如平、沭阳金地建设开发有限公司经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响案件正常审理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百三十条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决：一、周耀华、周华、周跃成、周跃齐、周跃忠、周跃君、周跃珍、周跃霞、徐兴梅、周大兵、周利、沭阳金地建设开发有限公司应于判决发生法律效力后在符合变更登记情形下协助汤玉芳办理沭阳县XX小区1房屋的变更登记手续。二、驳回汤玉芳的其它诉讼请求。为支持其上诉请求，上诉人周华等人二审中提供如下证据：沭阳县XX街道XX居委会于2020年3月21日出具的证明1份，主要内容为“本小区居民周某（已故）退休后老年一直和小儿子周跃奇一起生活，关于最后是九子妹护理分担。”拟证明周某退休后一直与小儿子周跃齐生活，并非长期与周耀华生活。被上诉人汤玉芳对上述证据质证意见为：对该证据的真实性、合法性和与本案的关联性均不予认可，居委会工作人员并不知道十几年前周某随哪个儿子居住，在未经调查的情况下出具的证明无法达到上诉人的上诉目的。本院对上述证据的认证意见为：该证据加盖沭阳县沭城街道圩东居委会印章，本院对其真实性予以确认，但其证明内容与一审法院查明的事实不符，故本院对其与本案的关联性不予认定。本院二审查明的事实与原审判决查明的事实一致。经双方当事人一致确认，本院归纳本案二审争议焦点为：案涉房屋买卖合同效力如何认定，被上诉人汤玉芳能否要求原审被告周耀华等人协助办理案涉房屋产权变更登记手续。本院认为，被上诉人汤玉芳与周某于2005年7月20日签订的房屋转让协议合法有效，汤玉芳要求周耀华等人协助办理案涉房屋产权变更登记手续符合法律规定。主要理由如下：首先，沭阳法院在2019年2月13日与周跃君、周跃珍、周跃霞的谈话笔录中，三人均陈述周某一开始是何某生活的，后来和周耀华一起生活，周某所有事情都是由周耀华代理的；周华在沭阳法院2019年5月16日的听证笔录中陈述“真实情况是我父亲一直随周耀华生活”；周耀华、徐如平、周华、周跃成、周跃齐、周跃忠、徐兴梅、周大兵、周利等人在上述听证笔录中亦陈述“周耀华一直住在老宅，女儿出嫁以后就住在婆家，其他儿子都在单位上班，就住在单位。我父母就一直跟着周耀华共同生活”“父亲是最后三个月在周跃齐家去世的”。上述陈述能够认定周某长期随周耀华共同生活，仅是在生前最后几个月才随周跃齐生活的事实，故上诉人二审中提供的沭阳县沭城街道圩东居委会出具的证明所载明的内容与其之前在人民法院的陈述相互矛盾，基于自认原则，本院对各上诉人关于周某生前长期与周跃齐共同生活的的主张不予支持。其次，基于周某生前长期随周耀华共同生活，加之周耀华曾为周某代签拆迁协议并取得了拆迁审查部门审核确认的事实，汤玉芳作为善意第三人，有理由相信周耀华在房屋转让协议上签字并捺印的行为取得了周某的许可和授权，故周耀华的行为构成表见代理。再次，案涉房屋被出售至本案诉讼已有十四年之久，上诉人主张其不知晓案涉房屋已被出售亦有违基本生活常识。周跃成等上诉人如认为周耀华处分案涉房屋的行为侵犯了其合法权利，可另行向周耀华主张权利。综上，上诉人的上诉请求依法不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人周跃忠、徐兴梅、周大兵、周利、周跃君、周跃成、周华、周跃珍、周跃霞负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐淮成审 判 员 吴军良审 判 员 陈 鹏二〇二〇年四月二十八日法官助理 丁涛涛书 记 员 于 青附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。