湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书(2020)湘0104民初118号原告：熊某某，男，1997年4月23日出生，汉族，住湖南省汨罗市。委托代理人：胥文俊，湖南华湘律师事务所律师。委托代理人：李洲，湖南华湘律师事务所律师。被告：余某，男，1987年4月3日出生，汉族，住福建省福清市。委托代理人：林燕秋，福建闽鹭律师事务所律师。原告熊某某诉被告余某房屋租赁合同纠纷一案，本案于2020年1月3日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员徐琼独任公开开庭进行了审理，由书记员史莉担任庭审记录。原告熊某某及其委托代理人胥文俊，被告余某的委托代理人林燕秋均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告熊某某向本院提出以下诉讼请求：1、请求依法判决解除原、被告之间签订的《商铺租赁合同》；2、请求依法判决被告余某返还原告熊某某商铺转让费120000元以及押金14800元；3、请求依法判决被告余某返还从2019年11月3日起合同剩余期间的租金共58319元；4、请求依法判决被告余某赔偿原告熊某某为履行合同的装修成本及可得利益损失100000元；以上共计293119元。5、本案诉讼费用由被告余某承担。事实与理由：2018年8月4日，被告余某与原告熊某某签订商铺租赁合同，合同约定被告余某将自己所有的长沙麓山南路X号商铺租赁给原告熊某某，租期为2018年8月31日至2022年8月30日；租金为11800元每月（且从2019年8月31日起，租金每月多交410元每月）；原告需支付11800元押金及转让费120000元。2018年8月11日，原告将押金以及转让费通过银行转账支付给被告余某。2018年8月19日，被告余某与原告熊某某就之前租赁的长沙麓山南路X号商铺内的20平米的使用位置签订租赁合同，约定被告余某将该使用面积租给原告，租期为2018年8月19日到2022年7月29日；租金为3000元每月，原告支付被告押金3000元。2019年6月24日，原告支付被告该麓山南路X号商铺内20平米位置（2019年8月19日—2020年2月18日）的租金共计18000元。同年7月31日，原告支付被告该麓山南路X号商铺（2019年8月31日-2020年2月28日）的租金共计73260元。后2019年11月3日，被告余某与第三人唐某某签订商铺门面转让合同，将已经租给原告熊某某的长沙麓山南路X号商铺再次转租给第三人，租期直到2024年6月，并约定2019年11月3日将门面使用权以及钥匙交付给第三人。被告余某“一房两租”的行为构成根本违约，严重侵害了原告应有的合法权益，现诉至贵院，请求依法维护原告的合法权益。被告余某辩称，一、涉案合同已由原、被告协商一致解除，被告余某的行为不构成违约，原告熊某某再次起诉解除《商铺租赁合同》缺乏事实和法律依据。1、2019年8月期间，原告熊某某表示不再继续承租涉案房屋,双方多次就涉案《商铺租赁合同》的解除事宜进行协商，鉴于原告熊某某并未足额向被告余某支付租金且其未书面取得被告同意便将涉案房产拆分出租给多人，导致被告余某对涉案房产难以管理，故被告与原告达成了由被告向原告熊某某支付10万元，而原告熊某某自愿放弃租金、押金及转让费等相关费用，并退出对涉案房产的租赁的约定。因此，原告熊某某与被告余某已于2019年8月26日就涉案《商铺租赁合同》的解除事宜达成了合意，案涉《商铺租赁合同》已于该日解除；2、因原告与被告已于2019年8月份解除涉案合同，在与原告解除《商铺租赁合同》后是否将案涉房产转租给案外人，与原告并无关系，也不构成违约，不存在一房二租的情形。因此被告余某无需承担违约责任。二、原告要求被告余某支付第二项、第三项、第四项诉讼请求缺乏事实与法律依据。1、原告熊某某所支付的转让费为商铺转让的一次性费用，案涉合同并未约定该费用在合同解除后应当给予返还，故原告熊某某要求被告余某返还转让费缺乏事实依据。又根据《商铺租赁合同》第五条第一款约定，原告需提前一个月交清下次的租金，如有无故拖欠，被告有权收回房屋，并不退还押金。故原告熊某某要求被告余某返还转让费及押金缺乏事实和法律依据，依法不应当予以支持。2、根据合同约定，若合同尚未解除，自2019年1月2日起至2020年2月28日止原告剩余的租金为55859元，其中长沙麓山南路X号的房租为41519元，长沙麓山南路X号内20平方米位置的房租为10700元。而租赁期间原告长期占用不属于其租赁的房产约6.72平方米（宽度70厘米，深度9.6米），参照原告与被告所签订的《商铺租赁合同》及原告与第三人签订的《转租合同》，其占用期间自2018年8月4日起至2019年11月2日止的费用约为63000元，2019年11月3日，被告又替原告代为赔偿给其租户27000元，因此前述所有项目抵扣后，被告无需再向原告支付任何费用。3、原告并不存在装修损失。原告向被告租赁涉案房产后，又将涉案房屋租赁给案外人使用，截止庭审当日，原告并不能提供装修合同及增值税发票向法庭证明其对案涉房产进行过装修，也不能证明其存在装修损失。根据“谁主张，谁举证”的原则，原告应当承担举证不能的法律后果。因此，原告要求被告支付装修损失缺乏事实和法律依据。四、原告与被告早已就涉案合同的解除达成了合意，由被告向原告支付相应款项10万元，而原告应当按照合同约定腾空房产并返还给被告，但是原告并未及时腾空房产，而是一直占用房产至2019年11月2日。最后才由被告替原告垫付本应当由原告支付给案外人的租金押金及各项损失2.7万元。且在原告租赁期间，其长期占用不属于其租赁部分的房产，占用费用为63000元。因此，原告在要求被告支付相应款项的时候，应当扣除其自2019年8月27日起至2019年11月3日止期间占用房子所应支付的租金及被告代为支付的赔偿金2.7万元，及占用被告未租赁给原告部分的房产的房租损失63000元。因此，被告应当向原告支付的费用应当为十万元减去租金30420元、赔偿款27000元及占用被告地的费用63000元，原告应当向被告退还的金额已经远远超过被告应当支付的款项，故被告无需再向原告支付任何费用。若法庭认为原告与被告所达成的解除《商铺租赁合同》的约定无效，那么，被告应当返还原告租金及押金，也应当扣除原告未按照约定履行合同给被告造成损失的费用。综上所述，原告诉求缺乏事实和法律依据，依法应当予以驳回。经审理查明，2017年7月26日，被告余某（乙方）与案外人彭旭东（甲方）签订《门面租赁合同》，合同约定甲方将其所有的麓山南路X号一、二楼门面260平方米租赁给乙方做合法生意。租期五年，自2017年8月1日至2022年7月30日止。乙方合同期内可以将门面转租、转让或转借,但必须与甲方协商。2018年8月14日，经涉案房屋所有权人彭旭东同意，原告熊某某（乙方）与被告余某（甲方）签订《商铺租赁合同》，合同约定甲方将坐落在长沙麓山南路X号（面积见合同附件）出租给乙方使用。租期47个月，自2018年8月31日至2022年8月30日止。每月租金为人民币11800元，押金11800元。房租半年一付，需提前一个月交清下次租金。转让费拾贰万元整（￥120000元）于2018年8月11日和租金（压一付六）一并交于甲方。2019年8月31日起租金每月多交410元每月。乙方如另行转让需经甲方同意，甲方同意后，乙方需支付甲方壹万佣金。合同终止，乙方交清租金及水电、煤气、电话等相关费用后，甲方即可退还乙方押金。乙方必须依约缴纳租金及其他费用，如有无故拖欠，甲方有权收回房屋，并不退还押金。租赁期间，乙方转租必须事先征得甲方的书面同意。租赁期满或合同解除后，乙方逾期不搬迁，甲方有权从已经解除租赁关系的房屋中将乙方的物品搬出，不承担保管义务。甲方有权要求乙方赔偿因此而产生的费用。2018年8月19日，原告熊某某（乙方）与被告余某（甲方）签订《商铺租赁合同》，合同约定甲方将坐落在长沙麓山南路X号内使用面积20㎡的位置出租给原告熊某某使用。租期47个月，自2018年8月19日至2022年7月29日止。每月租金3000元，押金3000元。付款方式：支付宝支付，压一付六。合同终止，乙方交清租金及水电、煤气、电话等相关费用后，甲方即可退还乙方押金。租赁期间，乙方转租必须事先征得甲方的书面同意。房租需提前两个月交清下次租金。乙方必须依约缴纳租金及其他费用，如有无故拖欠以及更改经营范围，甲方有权收回房屋，并不退还押金。公共区域经后面租户同意可以使用，现所有公共区域与另一边租户共同使用。上述合同签订后，原告熊某某向余某共计支付转让金120000元及房屋押金14800元。2019年6月24日，被告余某出具《收条》载明“今收到熊某某房租18000元（麓南X号20㎡位置2019年8月19日-2020年2月18日）”；2019年7月31日，被告余某出具《收条》载明“今收到熊某某麓山南路X号2019年8月31日-2020年2月28日租金共计73260元（暂收70800元），其余2460元待定。”2019年8月1日，原告熊某某之母吴某某（甲方）与案外人丰某某（乙方）签订《商铺租赁合同》，合同约定甲方将坐落在长沙市岳麓区岳麓街道麓山南路X号内，使用面积为6.8㎡的房屋租赁给案外人用于经营小吃。租期自2019年8月1日至2020年6月30日止。且载明该合同内的产权为从被告余某承租而来。2019年8月13日，原、被告双方就涉案房屋的转让事宜在微信上进行协商，但未能达成一致意见。2019年8月26日，原告熊某某称“我的意思就是你还给我个十二万，我就撤。”“押金、租金、转让费都不要了。”“租户归你用什么办法清。”被告余某称“以前转租涉案房屋，我命少半条。我把那店给你算了，我不要了，我贴2万块钱，我走好不好。”原告熊某某称“转让费我都不要了。还给我十万。”被告余某既未予回复也未支付100000元给原告熊某某。2019年11月3日，被告余某与案外人唐某某签订《商铺门面转让合同》，合同约定被告余某将位于湖南省长沙市岳麓区的门面转让给案外人唐某某使用，门面的建筑面积为260平方米。租期至2024年11月6日止，年租金220000元。合同签订后，被告余某收取案外人唐某某转让金130000元。以上事实有原、被告双方当事人的当庭陈述，经庭审质证的原告熊某某提交的《商铺租赁合同》、收条、《商铺门面转让合同》；被告提交的微信聊天记录、《商铺租赁合同》、照片等以及庭审笔录予以证实，本院予以确认。本院认为，原、被告双方签订的《商铺租赁合同》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。一、关于原告熊某某主张解除与被告余某于2018年8月14日、8月19日签订的租赁合同的诉讼请求。经查，2019年8月原、被告双方确因涉案合同的转租事宜进行协商，但根据双方提交的所有证据来看，原告熊某某提出解除合同的方案后被告余某并未予以肯定回复，且其亦未按原告提出的方案支付相关费用。故本院对被告余某辩称涉案合同已于2019年8月26日解除的主张不予支持。根据涉案合同约定租期均为47个月，现涉案合同租期未满，被告余某于2019年11月3日与他人签订书面合同将涉案房屋转租给他人使用，确已构成违约,且原合同已经无法继续履行，故本院对原告熊某某要求解除涉案合同的主张予以支持。本院以被告余某与案外人签订转租合同的日期即2019年11月3日作为上述两个合同的解除日期。二、关于原告主张被告返还商铺转让费120000元以及押金14800元的诉讼请求。涉案合同签订后，原告熊某某向被告余某支付了转让金120000元以及押金14800元。合同履行期间，被告自行转租涉案房屋导致合同解除。根据涉案合同约定“合同终止，乙方交清租金及水电、煤气、电话等相关费用后，甲方即可退还乙方押金。”本案中，原告实际支付租金至2020年2月28日止，现合同于2019年11月3日实际解除，故被告占有押金于法无据，应予以退还。关于被告辩称涉案合同并未约定涉案房屋转让金在合同终止后予以返还的主张，本院认为，被告在转租涉案房屋后另行收取了案外人转让金130000元，根据公平原则，被告继续占有原告支付的转让费亦无事实与法律依据。故本院对原告要求被告返还转让金120000元的诉讼请求予以支持。三、关于原告主张被告返还从2019年11月3日起合同剩余期间的租金58319元的诉讼请求。经查，原告熊某某支付了涉案合同约定的麓山南路X号门面自2019年8月31日至2020年2月28日止的租金70800元以及麓山南路X号20㎡位置自2019年8月19日至2020年2月18日的租金18000元。现两份涉案合同均于2019年11月3日解除，故被告余某多收取的租金理应返还，具体金额计算如下：麓山南路X号门面多收取的租金为45159元｛70800元-【（11800元+410元）×2个月】+【(11800元+410元)÷30天×3天】｝；麓山南路X号20㎡位置多收取的租金为10500元【18000元-（3000元/月×2个月）+（3000元/月÷30天×15天）】，故被告余某应返还的租金为55659元。关于被告辩称其支付给案外人的27000元应予以扣减的主张，因其未提交证据证明该笔费用的实际支出以及系为本案原告垫付，故本院对被告余某的该项抗辩不予支持。关于被告余某辩称原告熊某某长期占用不属于租赁部分的房产产生占用费63000元的主张，因其提交的所有证据均不能充分有效的证明该事实。故本院对被告余某的该项抗辩亦不予支持。综上，本院对原告要求被告返还租金58319元的诉讼请求部分予以支持。四、关于原告要求被告赔偿其装修成本及可得利益损失100000元的主张。本院认为，原告提交的所有证据均无法充分证明其装修成本的产生，其亦未提交相应证据证明可得利益损失。故本院对原告的该项诉请不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十二条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告熊某某与被告余某分别于2018年8月14日、2018年8月19日签订的《商铺租赁合同》于2019年11月3日解除；二、限被告余某于本案判决生效之日起十日内返还原告熊某某商铺转让费120000元及押金14800元；三、限被告余某于本案判决生效之日起十日内返还自2019年11月3日起合同剩余期间的租金55659元；四、驳回原告熊某某其他的诉讼请求。如果被告余某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2848元（按简易程序收费）,由原告熊某某承担998元；由被告余某承担1850元。如不服本判决，可在判决书送达之日起的十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  徐琼二〇二〇年四月二十九日法官助理周佳怡书记员史莉附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。