广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终3659号上诉人（原审被告、反诉原告）：高卓涛，男，1981年11月3日出生，汉族，身份证住址广州市花都区。委托诉讼代理人：刘华秀，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘兴桂，广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：林路平，女，1981年3月20日出生，汉族，身份证住址广东省博罗县。委托诉讼代理人：孙文辉，博罗县泰美镇罗福田村村民委员会推荐的诉讼代理人。被上诉人（原审第三人、反诉被告）：从化沙溪环卫器材厂。住所地：广州市从化太平镇广从公路边高田段。投资人：陆玉湾，总经理。委托诉讼代理人：龚祖聪，广东广悦律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢少丹，广东广悦律师事务所律师。上诉人高卓涛因与被上诉人林路平、从化沙溪环卫器材厂（以下简称沙溪厂）租赁合同纠纷一案，不服广州市从化区人民法院（2019）粤0117民初602号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。高卓涛上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项和第七项，改判支持高卓涛在一审反诉中提出的全部诉讼请求，即判决林路平支付自2018年12月1日至2019年7月31日的租金101万元（2018年12月-2019年4月为14万元/月，2019年5-7月为15万元/月）；改判林路平返还2015年5月29日与高卓涛签订的《万大（新江店）厨房固定资产清盘表》及《家私盘点表》中列明的家私、厨房用具及固定资产；改判沙溪厂向高卓涛返还保证金16万元及利息（利息以16万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2018年10月16日起计算至实际支付之日止）；改判林路平、沙溪厂共同向高卓涛赔偿万大酒店前期装修改造、整体精装修投入款3484777元；2.判决林路平、沙溪厂承担本案一、二审全部诉讼费。事实与理由：一、一审判决对林路平应支付给高卓涛场地使用费的截止时间认定错误。1.2019年8月，从化法院执行局依据（2019）粤01民终4645号民事判决和沙溪厂的申请向高卓涛发出通知，要求高卓涛向沙溪厂支付8个月的场地使用费共50万元（已扣减赔偿款10万元）等，并分别在高卓涛的个人银行账户上强行划扣了相应的款项。高卓涛认为，从公平的角度讲，高卓涛向沙溪厂支付场地费截止时间为2019年7月31日，那么林路平亦应向高卓涛支付场地使用费至该日，但一审认定林路平应支付给高卓涛场地使用费的截止时间为2019年1月3日，高卓涛认为一审这一事实认定错误。2.一审法院依据林路平的撤场声明认为林路平已于2019年1月3日将涉案租赁场地移交给了沙溪厂，事实上林路平在2019年1月18日提起本案诉讼时除了提交撤场声明之外，还提交了其与沙溪厂于2019年1月3日签署的《交接协议书》，该交接协议书第三条载明林路平与沙溪厂就涉案租赁场地于2018年11月9日签订了新的《租赁合同》，这足以证实了林路平将涉案场地移交给沙溪厂后仍在涉案场地上继续经营、仍在使用涉案场地，而且双方存在恶意串通的嫌疑，但一审判决对这一事实未做认定，也未对林路平、沙溪厂之间恶意串通的事实做出任何评判。高卓涛认为一审对此事实认定不清，导致作出的判决存在不公。二、一审对高卓涛与林路平于2015年4月24日签订的《万大海鲜酒家经营合作协议》解除的原因与责任没有进行审查与认定，导致作出了支持林路平返还经营损失的错误判决。1.高卓涛与林路平签订的《万大海鲜酒家经营合作协议》约定：一切税费、维修保养费及其改造等费用由乙方（即林路平）负责，乙方拖欠租金超过15天作违约处理，甲方（即高卓涛）有权解除本合同并收回酒家，等。但林路平在经营期间故意不交纳税费，而且拖欠租金长达两年多，明显存在违约，高卓涛提出解除的理据充分，而不应如一审所述因林路平答辩同意解除故判决解除。2.高卓涛在一审提出反诉请求解除与林路平签订的《万大海鲜酒家经营合作协议》除了上述理由外，另外基于林路平故意未按期向沙溪厂交纳租金，造成拖欠沙溪厂3个月的租金，直接导致沙溪厂解除与高卓涛的租赁合同，从而影响了高卓涛与林路平签订的《万大海鲜酒家经营合作协议》的履行。高卓涛认为，该协议不能继续履行下去的原因是林路平拖欠租金导致的，高卓涛提出解除请求并要求相应的赔偿应被支持，但一审仅判决协议解除，未就解除的原因与责任进行评判，实属不当。3.林路平无权依据（2019）粤01民终4645号案主张返还10万元经营损失，一审判决支持林路平该请求错误。第一，根据4645号判决，已认定因沙溪厂申请停电引起万大酒店遭受损失，高卓涛并非导致酒家损失的责任人，故损失应由沙溪厂赔偿，且该赔偿的受益人是高卓涛与万大酒店，与林路平没有任何关系；第二，林路平在本案中未举证证明其损失，退一步讲即使其举证证明其有损失，即使该损失与其有关，但按照林路平与沙溪厂签署的《交接协议书》第四条约定林路平承诺不再追究沙溪厂因停电导致的所有损失，林路平已放弃主张该损失的权利，其也无权向高卓涛主张损失赔偿，何况其在履行与高卓涛协议书中存在违约行为。因此，一审根据高卓涛提出的协议书解除请求以及林路平答辩同意解除，便做出判决解除协议，没有对解除的原因与责任进行分析与评判，而且判决高卓涛向林路平返还10万元的经济损失存在错误。三、一审没有支持高卓涛在一审反诉提要求沙溪厂退还16万元保证金的请求错误。沙溪厂在一审答辩称高卓涛将涉案场地整体转租给林路平无效，但事实上高卓涛并非将涉案场地整体转租给林路平，且此前林路平直接支付租金给沙溪厂，故应视为沙溪厂对转租事宜无异议，对于高卓涛向沙溪厂支付的16万元押金，在4645号案判决中并未判决沙溪厂退还16万元保证金。从公平角度讲，沙溪厂已收取了场地使用费，亦应退回该保证金给高卓涛，因此，一审未支持高卓涛该请求不当。四、一审法院应支持高卓涛在一审反诉要求林路平与沙溪厂承担万大酒店前期装修改造、整体装修投入款3484777元的请求，但一审未支持。高卓涛承租涉案场地经营广州市从化太平万大酒家，沙溪厂对此非常清楚，高卓涛承租后投入了巨额资金进行前期装修改造、整体装修，高卓涛与沙溪厂的租赁合同解除后，整个租赁场地交还给沙溪厂，沙溪厂是最终的受益人，沙溪厂应向高卓涛进行装修补偿。即使认为高卓涛的原因导致与沙溪厂的租赁合同被解除，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。一审庭审过程中已经证实，涉案场地实际上仍由沙溪厂出租在做酒家使用，只是高卓涛以被迫离场而已。因此，沙溪厂作为涉案场地巨额装修的受益人，对高卓涛予以补偿，依法有据，也符合公平原则。此外，林路平作为违约方与过错方亦有义务向高卓涛进行赔偿。一审驳回高卓涛要求林路平和沙溪厂赔偿装修改造投入款的请求是错误的。五、一审应支持高卓涛在一审反诉要求返还《万大（新江店）厨房固定资产清盘表》及《家私盘点表》中列明的家私、厨房用具及固定资产的请求，但一审未支持。高卓涛在2015年4月29日将场地、设备交付给林路平，因林路平拖欠租金导致高卓涛与沙溪厂的合同解除，高卓涛有权要求林路平按资产盘点清单返还资产。林路平在未向高卓涛支付租金的情况下，在收到3913号案执行通知书后，其将部分物品搬离后将涉案场地交还给沙溪厂，无疑侵害了高卓涛的权益。而且林路平向沙溪厂移交场地后继续经营，其掌控了涉案场地中的厨房固定资产及家私等，高卓涛要求林路平返还理据充分，该请求应获支持。但一审认定林路平2019年1月3日将场地移交给了沙溪厂无需亦无法再向高卓涛返还财产，是错误的。林路平二审答辩：同意一审判决的处理结果，不同意高卓涛的上诉请求。沙溪厂二审答辩：同意一审判决的处理结果，不同意高卓涛的上诉请求。高卓涛要求沙溪厂返还保证金及赔偿场地装修费用的上诉请求与案件所处理的法律关系不属于同一法律关系，原审判决对此已有充分的阐述，于法有据，应当予以维持。根据（2019）粤01民终4645号民事判决，高卓涛、林路平应将租赁场地返还沙溪厂，返还租赁场地不仅仅是租赁场地的返还，还应包括租赁场地附着物的返还，如家私、家具、装饰物等。根据沙溪厂与高卓涛2014年6月7日签订的《租赁合同》第四条约定“逾期超过了两个月的，甲方有权解除合同并有权收回租赁场地，乙方装修或装设在租赁场地的设施全部无偿归甲方所有”。生效的判决文书经判定因高卓涛的违约行为而导致合同的有效解除，据此高卓涛装修或装设在涉案租赁场地的设施也应无偿归于沙溪厂所有。林路平于2019年1月21日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.判令高卓涛退回保证金200000元；2.判令高卓涛向林路平赔偿损失暂估计约500000元（2018年11月5日至2018年11月12日广州市从化太平万大酒家员工工资为45099元，停电导致的经营损失179305.59元，员工住宿及伙食费34400元，租金损失20000元，食材损失43293.3元，可得利益损失173090.36元，共计495188.25元）；3.本案诉讼费由高卓涛承担。一审庭审过程中，林路平变更第二项诉讼请求为:判令高卓涛向林路平赔偿因停电造成的损失100000元。高卓涛在一审诉讼中提起反诉，请求：1.判决解除高卓涛与林路平于2015年4月24日签订的《万大海鲜酒家合作协议书》；2.判决林路平自2018年12月1日起至实际交还涉案场地给高卓涛之日的租金100万元（暂计至2019年7月1日，其中2018年12月1日至2019年4月30日按14万/月计算，自2019年5月1日至实际交还之日按15万元/月计算）；3.判决林路平向高卓涛支付自2016年5月1日至2018年12月的租金欠款938000元及违约金1244920元；4.判决林路平向高卓涛返还2015年4月29日双方签订的《万大（新江店）厨房固定资产清盘表》及《家私盘点表》中列明的家私、厨房用具及固定资产；5.判决沙溪厂向高卓涛返还保证金16万元及利息（利息以16万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2018年10月16日起计算至实际支付之日止）；6.判决沙溪厂和林路平共同向高卓涛赔偿万大酒店前期装修改造、整体精装修投入款3484777元；7.本案全部诉讼费和反诉费均由林路平及沙溪厂承担。一审庭审过程中，高卓涛变更第三项诉讼请求为判决林路平向高卓涛支付自2016年5月1日至2018年11月的租金欠款938000元及违约金1244920元。同时明确第五项诉讼请求的违约金的计算方法为以当月尚欠租金为本金，按每日万分之五的标准，从当月的6日起至实际付清之日止。一审法院经审理查明：广州市从化太平万大酒家商事登记信息为个体工商户，登记的负责人为高卓涛，成立时间为2014年8月7日，登记地址为广州市从化区太平镇广从南路593号，经营范围为餐饮业。涉案的租赁物为沙溪厂所有的位于从化市××××村地段及从化市太平镇高田队19号的房产和土地使用权。沙溪厂曾与高卓涛就上述租赁物于2014年6月7日签订《租赁合同》一份。2015年4月24日，林路平与高卓涛就上述租赁物签订《万大海鲜酒家经营合作协议书》一份。沙溪厂与高卓涛之间的《租赁合同》在履行过程中产生纠纷，沙溪厂于2018年10月15日以高卓涛、广州市从化太平万大酒家、林路平为被告向一审法院提起诉讼，案号为（2018）粤0117民初3913号，该案中沙溪厂的诉请为“1、确认沙溪厂与高卓涛2014年6月7日签订的《租赁合同》于2018年10月15日起解除;2、判令高卓涛、万大酒家立即向沙溪厂支付其擅自减少的租金130000元（自2016年9月5日起计至2018年10月31日共26个月，按每月5000元计算）;3、判令高卓涛、万大酒家立即向沙溪厂支付因擅自减少租金及逾期缴交租金而产生的滞纳金63280元（自2016年9月5日起暂计至2018年11月5日止共791日，按每日80元计算）;4、判令高卓涛、万大酒家、林路平承担原告公证费用890元；5、判令高卓涛、万大酒家、林路平立即将租赁场地交还原告，并按每月80000元的标准向原告支付2018年11月1日起至实际交还场地之日止的场地使用费;6、判令高卓涛、万大酒家、林路平承担本案全部诉讼费用。”高卓涛、广州市从化太平万大酒家在上述案件中提起反诉，反诉诉请为“1、判决沙溪厂与高卓涛于2014年6月7日签订的《租赁合同》继续履行；2、判决确认沙溪厂与高卓涛于2016年10月14日达成的自2016年10月份起至广州地铁14号线正式开通运营之日止每月相应减少5000元的口头约定成立生效。3、判决调整沙溪厂与高卓涛于2014年6月7日签订的《租赁合同》第四条第1款第1项租金自2016年10月1日至2019年6月30日期间的每月租金为75000元。4、判决沙溪厂向高卓涛赔偿损失估计约500000元（2018年11月5日至2018年11月12日万大酒家员工工资为45099元，停电导致的经营损失179305.59元，员工住宿及伙食费34400元，租金损失20000元，食材损失43293.3元，可得利益损失173090.36元，共计495188.25元，最终损失金额以评估机构评估确定）。”一审法院于2018年12月24日做出（2018）粤0117民初3913号民事判决书，判决如下“一、确认从化沙溪环卫器材厂与高卓涛于2014年6月7日签订的《租赁合同》于2018年10月15日起解除；二、高卓涛、广州市从化太平万大酒家、林路平在本判决发生法律效力之日起30日内返还租赁场地并自2018年12月1日起至实际交还场地之日止按75000/月的标准支付场地使用费给从化沙溪环卫器材厂；三、确认从化沙溪环卫器材厂与高卓涛自2016年10月份起至2018年11月止每月减少5000元租金的口头约定成立生效，即自2016年10月1日至2018年11月30日期间的每月租金为75000元；四、驳回从化沙溪环卫器材厂的其他诉讼请求；五、驳回高卓涛、广州市从化太平万大酒家的其他反诉请求。”上述民事判决书作出后，沙溪厂、高卓涛、广州市从化太平万大酒家不服一审法院作出的一审判决，向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院于2019年5月29日作出案号为（2019）粤01民终4645号二审民事判决书，判决如下“一、维持广东省广州市从化区人民法院（2018）粤0117民初3913号民事判决第一、二、三、四项；二、撤销广东省广州市从化区人民法院（2018）粤0117民初3913号民事判决第五项；三、从化沙溪环卫器材厂自本判决送达之日起十日内向高卓涛、广州市从化太平万大酒家赔偿损失100000元。四、驳回高卓涛、广州市从化太平万大酒家的其他诉讼请求。”又查，（2019）粤01民终4645号民事判决书查明以下事实：一、2014年6月7日，沙溪厂与高卓涛签订《租赁合同》一份，合同约定沙溪厂将其所有的位于从化市××××村地段及从化市太平镇太平村高田队19号的房产和土地使用权出租给高卓涛使用，地块总占地面积为11亩，房屋建筑面积按实际测量为准。双方约定高卓涛整体转租需经沙溪厂同意，租赁期限为2014年6月7日至2044年6月6日，租赁期限内的租金标准，其中2014年7月1日至2019年6月30日期间月租金为80000元，高卓涛需每月5日之前付清当月应付租金给沙溪厂，若逾期超过10天，每延期一天按80元计算滞纳金；逾期超过两个月，沙溪厂有权解除合同，并有权收回租赁场地，高卓涛装修或装设在租赁场地的设施全部无偿归沙溪厂所有，双方需全面履行，任何一方均不得擅自变更或解除合同，否则视作违约。合同签署后，沙溪厂依约向高卓涛交付租赁场地，高卓涛也向沙溪厂交付租金。高卓涛设立广州市从化太平万大酒家，并以该租赁场地为住所地开展经营活动。二、2015年4月24日，高卓涛与林路平签订《万大海鲜酒家经营合作协议书》，其中约定将坐落于广州市从化太平镇广从南路593号，酒家主楼共三层，占地面积为11亩，建筑面积约5000平方米的万大海鲜酒家转租给林路平经营，林路平向高卓涛按月支付月租并分成酒家20%的利润给高卓涛。酒家后面的厂房仍为高卓涛所有，暂时提供给酒家员工作食堂、食宿及员工娱乐活动中心。三、由沙溪厂提交的租金缴纳明细表可见，自2016年9月起，高卓涛每月向沙溪厂支付的租金为75000元，且从2017年10月起改由林路平直接向沙溪厂支付每月租金75000元。高卓涛、林路平于2018年10月15日、25日、29日分别向沙溪厂补缴2018年8-10月的租金。又查，高卓涛与林路平签订的《万大海鲜酒家经营合作协议书》约定，高卓涛与林路平就广州市从化太平镇XX号万大海鲜酒家合作经营事宜，经协商一致，达成如下协议，双方共同遵守，林路平已经对租赁物及其配套设施及酒家的土地现状充分了解，并同意租赁。合作经营的方式、期限、租金及支付方式为：高卓涛占20%，林路平占80%，租期为五年（2015年5月1日至2020年4月30日），2015年5月1日至2016年4月30日月租金为110000元，2016年5月1日至2017年4月30日月租金为120000元，2017年5月1日至2018年4月30日月租金为130000元，2018年5月1日至2019年4月30日月租金为140000元，2019年5月1日至2020年4月30日月租金为150000元，上述租金按月支付，支付至高卓涛的账户；合同第四条履约保证金、水电费及其他部分约定，合作协议签订之日，林路平先向高卓涛支付200000元作为履约保证金，履约保证金在合同期满终止之日，如林路平没有违约行为则予以返还；林路平需在每月的计租日的前五天向高卓涛缴交当月应付的租金；合同第十一条违约责任部分约定林路平拖欠租金逾期5天的，每逾期一天支付拖欠金额0.5%的违约金，超过十五天仍未缴清，作林路平违约处理，高卓涛有权解除合同并收回酒家，林路平所交的保证金不予退还，并赔偿高卓涛由此而发生的直接损失和间接损失；如因林路平违约导致高卓涛解除合同，合同保证金不退，且林路平需在通知解除之日三天内，将所有应付未付款项付清且将酒楼交还高卓涛，酒家内部一切附属设施及物品不得拆除，无偿移交给高卓涛。又查，2015年9月3日，林路平向高汇集团董事提出减租申请书一份，该申请书载明：因生意不景气申请每月减免30000元的租金。该申请上备注同意降租30000元。高卓涛及相关人员在该申请上签名。另查明，沙溪厂与林路平于2019年1月3日签订交接协议书一份，该协议书约定为履行已经生效的（2019）粤01民终4645号民事判决书林路平同意将实际占用的租赁房屋返还给沙溪厂，林路平承租的房屋内的附着物、装饰物及装修均属于沙溪厂所有，林路平不得损毁，双方约定的交接时间为2019年1月，林路平应结清水电、税费、工人工资等各项费用。当天林路平出具撤场声明书一份，该声明书载明本人为广州市从化太平万大酒店的实际经营者，现与沙溪厂协商一致，同意于2019年1月3日起从租赁的场地中撤场。一审法院认为：本案虽在立案时确立的案由为合伙协议纠纷,但经审查本案案由应为租赁合同纠纷，一审法院予以更正。现本案主要涉及以下七方面的问题：一、关于高卓涛反诉主张的由沙溪厂返还保证金160000元及赔偿广州市从化太平万大酒家前期装修改造、整体精装修投入款3484777元的问题本案的本诉处理的是林路平与高卓涛之间的租赁合同产生的纠纷，之所以追加沙溪厂作为第三人主要是为了查明本案事实。现高卓涛在本案中提起反诉将沙溪厂列为反诉的被告，但高卓涛针对沙溪厂提出的反诉诉讼请求无论是返还保证金还是赔偿损失，与本案本诉所处理的法律关系不属于同一法律关系，高卓涛与沙溪厂之间的保证金的返还及赔偿属于高卓涛与沙溪厂之间的租赁合同产生的法律关系，而非因林路平与高卓涛之间的租赁合同产生的法律关系，因属不同法律关系，一审法院在本案中不予处理。因此，一审法院对高卓涛在本案中提出的针对沙溪厂的返还保证金160000元及赔偿前期装修改造、整体精装修投入款3484777元的起诉，因不符合提起反诉的情形，驳回其反诉的起诉，且针对其该两项诉请，一审法院不再另行出具民事裁定书。二、林路平主张的100000元赔偿的问题依据广州市中级人民法院（2019）粤01民终4645号民事判决书查明的事实及做出的认定，其中100000元赔偿是因沙溪厂停电造成的广州市从化太平万大酒家的经营损失。虽高卓涛为广州市从化太平万大酒家的工商登记的经营人，但根据高卓涛的陈述及证据证明，该部分损失发生的时间段内广州市从化太平万大酒家的实际经营人应为林路平，则该部分实际损失应由权益受到损害的实际经营人取得即林路平取得该部分补偿。另，因高卓涛及广州市从化太平万大酒家已就该部分赔偿向实际侵权人沙溪厂主张，并得到广州市中级人民法院的支持，则高卓涛取得的该部分赔偿应返还给林路平。因此，一审法院对林路平主张的100000元赔偿，一审法院予以支持。三、林路平主张的保证金200000元的返还问题从高卓涛提交的微信聊天记录可以看出，林路平存在多次拖延缴纳租金给高卓涛的情形即存在违反其与高卓涛之间《万大海鲜酒家经营合作协议书》约定的违约行为。根据双方之间的《万大海鲜酒家经营合作协议书》第四条第1款约定，该200000元的款项只有在高卓涛与林路平之间的合同期满终止之日，且林路平不存在违约的情形下，高卓涛才无息退回。因此，在林路平存在违约的情形下，其无权向高卓涛主张返还200000元履约保证金。四、高卓涛与林路平于2015年4月24日签订的《万大海鲜酒家合作协议书》的解除问题高卓涛与林路平之间的《万大海鲜酒家经营合作协议书》双方均同意解除，且因高卓涛与沙溪厂之间的租赁合同解除后，高卓涛与林路平之间的《万大海鲜酒家经营合作协议书》已无法实际履行。因此，一审法院确认高卓涛与林路平之间的《万大海鲜酒家经营合作协议书》解除。五、高卓涛主张的林路平自2018年12月1日起至实际交还涉案场地给高卓涛之日的租金问题根据广州市中级人民法院作出的（2019）粤01民终4645号民事判决书，林路平作为该案的被告之一也是向沙溪厂返还涉案场地的义务人之一，根据林路平与沙溪厂之间的撤场声明可以看出，林路平已在2019年1月3日将涉案的租赁物返还给沙溪厂，其是主动履行人民法院作出的裁判。林路平在向沙溪厂返还涉案场地后，则无需再向高卓涛返还涉案的场地，高卓涛亦无需再向沙溪厂返还涉案的租赁物。因此，林路平无需支付2019年1月3日后的使用费，但2018年12月1日至2019年1月3日的使用费，林路平作为租赁物的实际使用人仍应支付给高卓涛，则林路平需支付给高卓涛的该部分使用费为113666.67元【110000元+3666.67元（3天的使用费）】。六、高卓涛主张的林路平尚欠高卓涛2016年5月1日至2018年11月的租金938000元及违约金1244920元问题1.租金问题。林路平并未向一审法院提交证据其在履行与高卓涛之间的租赁合同过程中在高卓涛同意降租30000元每月后，足额支付了每月的租金，应承担举证不利的后果。根据高卓涛提供的尚欠租金统计表，从2016年5月至2017年4月每月尚欠租金为10000元共计120000元，2017年5月至2018年4月每月尚欠20000元共计240000元，2018年5月、6月尚欠60000元，2018年7月尚欠78000元，2018年8月至11月每月为110000元，以上租金共计938000元。2.违约金问题。根据高卓涛与林路平之间的《万大海鲜酒家经营合作协议书》约定，林路平每月的5日前需支付租金给高卓涛，如未按时足额支付则每日需按照拖欠金额的0.5%支付违约金，即林路平如当月的5日前未足额支付租金给高卓涛则需从当月的6日起，以尚欠的租金为本金，每日按照千分之五的标准计算违约金给高卓涛。根据公平原则，合同约定的日千分之五的违约金计算标准过高，按照年利率24%计算为宜，且违约金以当月尚欠租金为限。因此，高卓涛主张的违约金的计算方式如下：按照当月林路平尚欠的租金为本金，按照年利率24%的标准，从当月的6日起计算至付清之日止，且违约金以尚欠租金为限。例如，2016年5月，林路平尚欠的租金为10000元，则该笔租金的的违约金，以年率24%为计算标准，从2016年5月6日起计算至付清之日止，且该月尚欠租金的违约金以10000元为限。七、高卓涛主张的《万大（新江店）厨房固定资产清盘表》及《家私盘点表》中列明的家私、厨房用具及固定资产返还问题根据沙溪厂与高卓涛之间的租赁合同中“高卓涛需每月5日之前付清当月应付租金给沙溪厂，若逾期超过10天，每延期一天按80元计算滞纳金；逾期超过两个月，沙溪厂有权解除合同，并有权收回租赁场地，高卓涛装修或装设在租赁场地的设施全部无偿归沙溪厂所有”的约定，高卓涛在违约后所有的设施全部应归沙溪厂所有，而2019年1月3日，林路平作为租赁场地的实际使用人已将所有设备移交给沙溪厂，且其是主动履行法院生效的裁判文书。因此，林路平无需再向高卓涛返还财产，亦无法向高卓涛返还《万大（新江店）厨房固定资产清盘表》及《家私盘点表》中列明的家私、厨房用具及固定资产。八、高卓涛主张的林路平向高卓涛赔偿广州市从化太平万大酒家前期装修改造、整体精装修投入款3484777元问题高卓涛就该部分主张向一审法院提交的证据主要发生在2014年6月至2014年7月，分为五部分，其中第一部分主要为2014年6月至7月的显示为往来款的收据，第二部分为购买部分设备的款项及工程款，第三部分亦为工程款，第四及第五部分为购买材料及日常支出的票据。该部分款项其中存在往来款及支付工程款及日常经营的相关票据，首先该部分证据并不足以证明所有的支出均为投入广州市从化太平万大酒家，其次在上述款项发生的时间至高卓涛与林路平签订合同中间尚有一段时间，该时间段应是高卓涛自行经营，再次，高卓涛的装修及投入损失最终按照合同的约定因在履行与沙溪厂的租赁合同中存在违约行为而归沙溪厂，即该部分损失是由其违约行为造成，应由其自行承担。另，虽林路平在履行与高卓涛之间的租赁合同存在违约行为，但该行为不可成为高卓涛违约的抗辩事由，且林路平应根据其与高卓涛之间的经营合作协议书的约定承担其自身的违约责任。因此，一审法院对高卓涛主张的该部分损失，不予认可。综上所述，一审法院《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条之规定，于2019年10月18日作出一审判决：一、确认林路平与高卓涛于2015年4月24日签订的《万大海鲜酒家经营合作协议书》解除；二、高卓涛自本判决发生法律效力之日起十日内返还林路平经营损失100000元;三、林路平自本判决发生法律效力之日起十日内支付高卓涛2018年12月1日至2019年1月3日的场地使用费113666.67元；四、林路平自本判决发生法律效力之日起十日内支付尚欠高卓涛的租金938000元；五、林路平自本判决发生法律效力之日起十日内支付尚欠高卓涛的租金的滞纳金（2016年5月至2017年4月每月尚欠租金为10000元，2017年5月至2018年4月每月尚欠租金20000元，2018年5月、6月每月尚欠租金30000元，2018年7月尚欠租金78000元，2018年8月至11月每月尚欠租金为110000元，则上述所欠租金的违约金，按照当月林路平尚欠的租金为本金，按照年利率24%的标准，从当月的6日起计算至付清之日止，且违约金以尚欠租金为限。例如，2016年5月，林路平尚欠的租金为10000元，则该笔租金的的违约金，以年率24%为计算标准，从2016年5月6日起计算至付清之日止，且该月尚欠租金的违约金以10000元为限，其余月份违约金以此类推）；六、驳回林路平的其他诉讼请求；七、驳回高卓涛的其他诉讼请求。本案本诉受理费10800元，由林路平负担8500元，高卓涛负担2300元；本案反诉受理费29796.94元，由林路平负担9382.5元，高卓涛负担20514.44元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。另查明，高卓涛与林路平2015年4月24日签订《万大海鲜酒家经营合作协议书》载明有合同附件二：《万大海鲜酒家原有物件设施设备交付清单》，但实际确定的是《2015年4月29日万大（新江）厨房固定资产清盘表》及《2015年4月29日万大（新江店）家私盘点表》。高卓涛本案反诉所涉装修赔偿款3484777元，已包含《2015年4月29日万大（新江）厨房固定资产清盘表》及《2015年4月29日万大（新江店）家私盘点表》的内容，高卓涛二审庭询确认后对其要求林路平返还2015年5月29日与高卓涛签订的《万大（新江店）厨房固定资产清盘表》及《家私盘点表》中列明的家私、厨房用具及固定资产的诉讼请求表示撤回。（2019）粤01民终4645号民事判决书载明，该案二审诉讼中，高卓涛提供了2019年1月3日签订的交接协议书，主张沙溪厂和林路平2018年11月9日签订《租赁合同》。沙溪厂质证认为虽然签订了交接协议，但并未生效，交接协议和撤场协议是在该案一审判决后签订的，之后高卓涛提出上诉，交接手续并未生效，交接工作并未开展。该生效判决对高卓涛、广州市从化太平万大酒家提出沙溪厂、林路平串通篡夺其租赁权，不予采信。本案二审诉讼中，沙溪厂和林路平均确认双方虽于2019年1月3日签订交接协议书和撤场声明，但林路平当日并未实际搬离涉案场地。林路平是在法院强制执行下，于2019年7月31日实际撤出涉案场地。高卓涛表示（2019）粤01民终4645号案的执行过程中，其向沙溪厂支付的场地使用费的截止时间为2019年7月31日。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题如下：关于高卓涛主张的场地使用费计付问题。经查，林路平和沙溪厂虽于2019年1月3日签订交接协议书，但该交接协议书并未实际履行，林路平并未依该协议撤出涉案场地，林路平是在（2019）粤01民终4645号民事判决强制执行程序中于2019年7月31日才实际搬离涉案场地的。因此，高卓涛本案主张林路平应支付场地使用费的截止时间为2019年7月31日，符合本案实际情况，本院予以支持。一审法院判决林路平无需向高卓涛支付2019年1月3日后的使用费，与本案事实不符，本院对此予以改判。案件事实表明，高卓涛与林路平签订的协议书约定2018年5月1日至2019年4月30日的月租金为140000元/月，高卓涛于2015年9月3日签署同意林路平每月减免30000元租金的降租申请，一审法院判决林路平向高卓涛支付2018年12月至2019年1月场地使用费计付标准为110000元/月，并无不当。由于高卓涛与林路平签订的协议书约定2019年5月1日之后月租金为150000元，按照约定减免30000元后，林路平向高卓涛支付2019年5月1日至2019年7月31日期间场地使用费的计付标准应为120000元/月。为此，林路平应向高卓涛支付2018年12月1日至2019年7月31日的场地使用费共计910000元【110000元×5+120000元×3】。关于经营损失10万元的赔偿问题。（2019）粤01民终4645号生效民事判决认定沙溪厂向高卓涛、广州市从化太平万大酒家赔偿因停电造成的损失10万元。因广州市从化太平万大酒家被沙溪厂采取停电措施并遭受损失期间的实际经营者是林路平，一审法院认定高卓涛在（2019）粤01民终4645号生效判决中获得的损失赔偿应返还给实际经营者林路平，并无不当。高卓涛上诉以林路平未按时缴纳租金构成违约导致双方签订的合作协议不能继续履行、林路平放弃向沙溪厂主张因停电造成的损失为由，主张林路平无权向高卓涛要求损失赔偿，与10万元损失相关事实并不相符，高卓涛所持理由并不充分，本院不予支持。关于家私、厨房用具及固定资产的返还问题。因高卓涛对其反诉请求内容梳理确认后，已表示撤回其要求林路平返还2015年5月29日与高卓涛签订的《万大（新江店）厨房固定资产清盘表》及《家私盘点表》中列明的家私、厨房用具及固定资产的诉讼请求，本院不再处理。一审所作相关判决内容，本院予以撤销。关于高卓涛要求沙溪厂返还保证金及利息并承担广州市从化太平万大酒家前期装修投入款的问题。本案诉讼处理的是林路平与高卓涛之间的二手转租合同关系，高卓涛在本案中依照其与沙溪厂签订的一手《租赁合同》，反诉要求沙溪厂返还16万元的保证金及利息并要求沙溪厂承担装修损失，与本案诉讼并不属于同一法律关系。《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条规定，反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。一审法院不接受高卓涛对沙溪厂所提反诉，处理并无不当，本院予以维持。经查（2019）粤01民终4645号民事判决，已对高卓涛所提沙溪厂、林路平串通篡夺其租赁权，不予采信。为此，高卓涛本案主张林路平与沙溪厂共同赔偿装修损失，难以支持。综上所述，高卓涛的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广州市从化区人民法院（2019）粤0117民初602号民事判决第一、二、四、五、六项；二、撤销广州市从化区人民法院（2019）粤0117民初602号民事判决第七项；三、变更广州市从化区人民法院（2019）粤0117民初602号民事判决第三项为林路平自本判决发生法律效力之日起十日内支付高卓涛2018年12月1日至2019年7月31日的场地使用费910000元；四、驳回高卓涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费10800元，由林路平负担8500元，由高卓涛负担2300元；一审反诉案件受理费29796.94元，由林路平负担17637元，由高卓涛负担12159.94元。二审案件受理费44038元，由高卓涛负担35429元，由林路平负担8609元。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  刘 卉审判员  白小云二〇二〇年四月二十八日书记员  吴敏玲张家齐