湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘07民终431号上诉人（原审被告）：何明勇，男，1971年2月20日出生，汉族，居民，住湖南省常德市武陵区。委托诉讼代理人：崔亿，湖南人和律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：孙伟，湖南人和律师事务所执业律师。被上诉人（原审原告）：王敏，男，1988年11月19日出生，汉族，村民，住湖南省常德市鼎城区。委托诉讼代理人：燕旺利，湖南金州（常德）律师事务所执业律师。被上诉人（原审被告）：丁燕，女，1989年8月15日出生，汉族，村民，住湖南省常德市鼎城区。委托诉讼代理人：胡龙，湖南天地人律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：胡倩，湖南天地人律师事务所执业律师，上诉人何明勇因与被上诉人王敏、丁燕确认合同效力纠纷一案，不服湖南省常德市武陵区人民法院（2019）湘0702民初3517号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。何明勇上诉请求：1.撤销原审判决,驳回王敏的诉讼请求；2.一、二审案件受理费由王敏、丁燕负担。事实和理由：一、一审法院混淆了房屋买卖合同过程中的物权行为与债权行为，该案中无论丁燕向何明勇出卖房屋的行为是否被定性为有权处分，该房屋买卖合同均为有效合同。丁燕与何明勇签订《常德市不动产买卖合同》时，丁燕是否完全享有诉争房屋的所有权，并不能影响该《常德市不动产买卖合同》的效力，双方签订的《常德市不动产买卖合同》仍为有效合同。二、何明勇已取得涉案房产的所有权并已实际占用而并非一审法院所认定的房屋产权并未转移且未占有。除国家外，其他人(法人、集体组织、自然人等)享有不动产物权应当进行登记，形成法律效力；未经登记，不产生物权效力。故不动产物权所有权的转移应是自不动产登记发生变更后立即生效，而非交付后才生效。何明勇在2019年7月16日与常德中石油昆仑燃气有限公司签订了《天然气供气合同》，可以说明其已完成对房屋的现实占有。三、何明勇在签订该房屋买卖合同的过程中并无不当。1.一审法院对房屋的市场价格及何明勇购买价格的认定明显违反实际情况。一审法院在房屋的市场价格上，仅通过网络查询结果中所公示的地段、相当面积的信息便认定房屋价格为1150000元-1180000元，太过于武断，不能确保该条网络信息的真实性、准确性以及代表性。在何明勇购买价格上，一审法院仅认定房屋买卖合同的价格，也就是679000元。并非计算何明勇实际支付金额，而实际上何明勇支付了双方该次交易的所有费用。2.过分加重购房者的审慎义务，何明勇在该次房产交易中已经尽到应有注意义务。何明勇在购买该房产时是通过中介机构进行购买的，其信赖具有专业能力的机构为其提供服务，同时，在购买房屋时其已审查了丁燕的房屋产权信息，确认了其作为产权人的信息以及该房产的基本情况，而对于是否具有共有人这些信息在存在相关权属信息的证明下，还作此要求过分地加重何明勇的审慎义务，再者何明勇找中介机构为其购买房屋本身就是希望通过中介替其找到优质价廉的房产，并不能因为涉案房产略低于市场价格就以结果推导其在购买房屋时不具有善意。何明勇是否构成善意取得与该案的审理无关。王敏答辩称，该案系无权处分，何明勇属于非善意取得，且交易价格严重低于市场价，损害了他人利益，涉案合同应属无效合同。原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。丁燕答辩称,其出卖涉案房屋是基于还款压力和王敏的要求，涉案合同依法成立并有效。王敏向一审法院起诉请求：1.确认丁燕与何明勇所签订的《常德市不动产买卖合同》无效；2.案件受理费由丁燕、何明勇负担。一审法院认定事实：2017年10月17日，王敏与丁燕在湖南省常德市鼎城区民政局登记结婚。2017年11月14日，丁燕与湖南润稷地产开发有限公司（以下简称润稷公司）签订了一份《常德市商品房买卖合同》，丁燕购买了湖南省常德市武陵区润稷七里桥堡住宅小区6号楼1***号房屋，合同总价款660000元，房屋面积124.32平方米。丁晓梅（系丁燕姑姑）代丁燕向润稷公司支付了全部购房款。2017年12月2日，丁燕、王敏与丁晓梅签订了一份《购房协议》：丁燕、王敏向丁晓梅支付了首付款200000元，丁燕、王敏分四年将尾款460000元付给丁晓梅，前三年每年各付100000元，第四年还款160000元。2019年1月7日，王敏在湖南省常德市鼎城区人民法院对丁燕提起离婚诉讼，该院于同年1月11日以丁燕处于妊娠期6个月内为由裁定驳回王敏的起诉。2019年3月6日，丁燕在一审法院对王敏提起离婚诉讼，该院于同年5月24日判决不准予丁燕与王敏离婚。2019年6月26日，出卖人丁燕、买受人何明勇与居间人常德市成邦房地产经纪有限公司（以下简称成邦公司）签订了一份《房屋买卖（居间）合同》。2019年6月28日，湖南省常德市国土资源局给丁燕颁发了不动产权证，丁燕对湖南省常德市武陵区七里桥堡6号楼1*楼1***号房屋单独所有。2019年7月9日，丁燕与何明勇签订了一份《常德市不动产买卖合同》，丁燕将常德市武陵区七里桥堡小区6号楼1*楼1***号房屋以679000的价格出卖给何明勇。2019年7月9日，丁燕与何明勇缴纳了不动产转让过程中各种税款，并取得了完税证明。2019年7月10日，湖南省常德市国土资源局给何明勇颁发了不动产权证，注明何明勇对湖南省常德市武陵区七里桥堡6号楼1*楼1***号房屋单独所有。2019年7月16日，何明勇与常德中石油昆仑燃气有限公司签订了《天然气供气合同》。2019年7月16日11时许，因何明勇强行入住湖南省常德市武陵区七里桥堡6号楼1*楼1***号房屋发生纠纷，王敏拨打110报警，《报警案件登记表》记录：七里桥堡小区有纠纷。七里桥派出所处警至现场，经了解系王敏与丁燕协议离婚期间，位于湖南省常德市武陵区七里桥堡小区6栋3单元1***号房屋属于夫妻共同财产，因房屋归属问题发生的纠纷。民警已建议双方协商解决或者通过法律途径解决。现湖南省常德市武陵区七里桥堡小区6栋3单元1***号房屋并未实际交付给何明勇。一审法院另认定，同期网络信息上公示的位于常德市武陵区七里桥堡的面积在120平方米到122平方米间的房屋要价在1150000元到1180000元间。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。2019年7月9日，丁燕与何明勇签订了一份《常德市不动产买卖合同》，该合同属于买卖合同，依据《中华人民共和国合同法》第一百三十三条“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”的规定，现湖南省常德市武陵区七里桥堡小区6栋3单元1***室房屋并未实际交付给何明勇，故涉案房屋所有权并未发生转移。依据丁燕、王敏与丁晓梅签订的《购房协议》，可以确认位于涉案房屋属于丁燕和王敏共有财产。依据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》（试行）第89条“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”的规定，现部分共有人丁燕擅自处分共有财产，一般应认定无效。现第三人何明勇购买上述房屋是否具有善意、是否给付合理的对价，是否已取得该财产？一审法院认为何明勇购买上述房屋不具有善意，2019年6月26日，丁燕与何明勇签订《房屋买卖（居间）合同》时，该房屋没有不动产权证，何明勇既不询问有无房屋共有人，也未对房屋现状进行了解，没有尽到合理、善意的义务；何明勇的房屋购买价为679000元，而同期网络信息上公示的同地段、相当面积的房屋要价在1150000元到1180000元间，房屋购买价仅为市价的57%到59%间，何明勇给付的房屋购买价不合理；房屋的取得，应以占有和使用为标准，何明勇接收房屋时与王敏发生纠纷，导致王敏报警，何明勇对房屋既未占用，也未使用，何明勇并未实际取得房屋。故对王敏要求确认丁燕与何明勇所签订的《常德市不动产买卖合同》无效的诉讼请求，予以支持。一审法院判决：2019年7月9日丁燕与何明勇签订的《常德市不动产买卖合同》无效。案件受理费10400元，减半收取5200元，由丁燕负担。本院二审期间，何明勇与王敏、丁燕均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点为：丁燕与何明勇所签订的《常德市不动产买卖合同》是否无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。2019年7月9日，丁燕与何明勇签订的《常德市不动产买卖合同》属于房屋买卖合同，其买卖标的物即位于湖南省常德市武陵区七里桥堡小区6栋3单元1***室房屋系王敏与丁燕夫妻存续期间共同共有的财产，丁燕与何明勇签订涉案合同时涉案房屋虽然属于其与王敏共同共有，丁燕的行为属于部分共有人擅自处分共有财产的行为，但王敏没有提交证据充分证明涉案合同属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定无效的情形，故对王敏起诉确认涉案合同无效的请求，本院不予支持。至于何明勇购买涉案房屋是否属于善意取得，与本案确认合同无效不属同一法律关系，本院不予审理。综上所述，何明勇的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省常德市武陵区人民法院（2019）湘0702民初3517号民事判决；二、驳回王敏的诉讼请求。一审案件受理费10400元，减半收取5200元，由王敏负担；二审案件受理费10400元，由王敏负担。本判决为终审判决。审判长  肖丕国审判员  樊 英审判员  许成东二〇二〇年四月二十日书记员  樊 佩附相关法条《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。