河北省石家庄市桥西区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0104民初1501号 原告：宋亭，男，1973年10月11日出生，汉族，新华区宋亭中西医诊所工作，现住石家庄市裕华区。 被告：河北恒润房地产开发有限公司，住所地石家庄市桥西区中山东路158号滨江商务大厦101号1层，统一社会信用代码：9113012376810865X1。 法定代表人：王同欣，董事长。 委托诉讼代理人：赵晶，女，1987年8月13日出生，汉族，该公司法务部门工作，现住石家庄市长安区。 原告宋亭与被告河北恒润房地产开发有限公司（以下简称恒润公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年2月25日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月26日公开开庭进行了审理。原告宋亭、被告恒润公司的委托诉讼代理人赵晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宋亭向本院提出诉讼请求：1、要求被告退还扣缴房款；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：本人在2018年1月1日在恒大地产河北恒润房地产开发有限公司（甲方）购买恒大中央广场3-1-1531商品房，编号0002772号。因家中变故与甲方解除《商品房购书》。但在签订退房审批表时其中有扣除总房款5%，认为是霸王条款，没有法律依据。为保护原告合法权益，现诉至贵院，请予支持退回被扣总房款5%（38786元）。 被告恒润公司辩称，一、原告要求退还扣缴房款没有法律和合同依据。2018年12月28日，原告申请退房并与我司达成认购书解除协议，后我司按照解除协议双方约定的金额271502元已实际退还原告，解除协议已经实际履行完毕。原告出尔反尔的行为，严重违背合同法中的诚实信用原则并构成严重扰乱商品房买卖市场秩序的行为，破坏了交易秩序的稳定，应驳回原告的诉讼请求。首先，原告自愿与我司达成解除认购书协议并已履行完毕，合同法的基础是“契约自由”原则，更何况扣除总房款5%的违约金解除合同符合商品房买卖市场交易习惯以及起诉退房的法院判例，总房款的5%-10%的违约金均为合理范围，不存在原告所述的霸王条款。本案解除协议约定内容符合商品房买卖市场交易习惯，如被认定为霸王条款，将给整个房地产市场带来混乱且法院将出现大量这种恶劣起诉事件，后果不堪设想。其次，涉案房屋原告申请退房时因个人原因无力支付后期房款，申请退款271502元，后原被告双方之间达成书面解除协议且原告保证放弃因退房向被告主张任何权利的承诺。再次，现房屋解除协议已实际履行完毕，被告已退还原告房款271502元，且原告承诺由此产生的一切后果由原告本人承担与被告无关。退一步讲，原告所述的“霸王条款”原告未尽举证责任，应承担举证不能的后果。申请退房是原告主动提出的，退房申请和退房审批表也是原告填写的，其中原告申请退房款271502元，我司同意后双方达成解除协议，可见该协议是双方协商一致的结果。原告未能提交充分证据证明其存在“未经协商”的情况，不能被认定为霸王条款。本案中是原告主动提出申请退房，原告主动找到被告要求退房并办理了退房流程。原告不存在“不得已而选择”的情况，原告可以选择退房也可以选择压力较小的银行按揭方式供楼也可以通过购买后将房屋出售从而收回成本。原告的选择很多，是原告自己主动选择了申请退房并经双方协商一致后达成解除协议，办理退房手续。最后，原告主张霸王条款，但没有举证证明存在霸王条款的法定情形。而我方已举证证明法院判例中解除合同购房人承担总房款10%违约金的事实，原告应承担举证不能的法律后果。二、涉案房屋在原被告双方签订认购书之前已取得石家庄市商品房预售许可证，认购合同合法有效。原被告双方于2018年1月2日签订商品房认购书，我司于2017年12月8日取得涉案房屋的石家庄市商品房预售许可证。我方已提供涉案房屋的石家庄市商品房预售许可证，取得日期为2017年12月8日。综上，涉案房屋在原被告双方签订认购书之前已取得石家庄市商品房预售许可证，认购合同合法有效。三、我方提供的14份判决的证明目的为根据诉退房的法院判例承担总房款5%-10%的违约金为合理范围。上述判例与本案的相似之处为都为退房及解除合同时，承担的违约责任问题。该14份判决中判决退房时承担的违约责任为总房款的10%。综上，本案原告违约在先，申请退房承担总房款5%的违约金为合理范围。且原告购买房屋后因其资金未能到位无力支付后期房款违约在先，原告已单方毁约。后我方鉴于原告确实无法支付剩余房款继续履行合同，同意其退房申请，后双方签订解除认购书协议，我方已退还房款271502元。现原告又单方撕毁已经实际履行的解除认购书协议，起诉法院要求退还扣缴房款，原告严重违背合同法中的诚实信用原则并构成严重扰乱商品房买卖市场秩序的行为，破坏了交易秩序的稳定。原告系完全民事行为能力人，其对购房所享受的优惠及签订解除协议的法律后果应有充分的了解，上述解除协议系双方真实意思的表示，合法有效，对双方当事人具有约束力，原被告应按合同履行各自义务，且我方已履行退款义务，该解除协议已实际履行完毕。因此，请求法院对于原告上述不良行为予以训诫并驳回原告的全部诉讼请求，本案的诉讼费由原告承担。 经审理查明，原告宋亭、被告恒润公司于2018年1月2日签订《石家庄恒大中央广场商品房认购书》，约定：原告宋亭向被告认购石家庄恒大中央广场恒润时代广场3-1-1531单元，房屋总价款775718元，原告采取分期付款方式付款，于2018年1月3日前支付首期房款67572元，签署《商品房买卖合同》，并约定违约责任。2018年12月28日，原告宋亭因个人资金周转不开，向被告提出《退房申请》，被告提交《石家庄恒大中央广场项目退房审批表》载明：“认购房源信息载明：认购房间折后总价：775718元、付款：310288元、退款金额：271502元、是否退定金：否、办理交楼：否。变更申请载明：于2018年1月1日认购3-1-1531定金10000元，于2018年1月2日支付房款67572元（不含定金），于2018年4月1日前支付77572元，2018年7月1日付清77572元，2018年7月11日支付20000元，于2018年10月1日付清57572元。”落款客户签字处有“宋亭”签名。同日，原、被告双方签订《石家庄恒大中央广场项目认购书解除协议》，协议载明：买卖双方经自愿、平等、友好协商，由于乙方个人原因，就乙方所购买的1531号退房事宜达成如下协议。协议约定：1、解除双方签订的编号为002772的《楼宇认购书》，2、原告将购买的石家庄恒大中央广场恒润时代广场3号楼1单元1531房退回被告。3、办理退房向房管局交易所交纳的手续费由原告支付。4、被告退还原告楼款271502元。协议并对双方其他权利义务予以约定。2019年8月18日，原告签署《付款承诺书》，表示其自愿申请将上述退房款271502元用于支付刘丽娜认购的石家庄恒大中央广场项目3号楼1-504房间的应付款，由此产生的一切后果由原告承担，与被告无关。 另查明，被告恒润公司于2017年12月8日取得案涉项目商品房预售许可证。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原被告双方签订《石家庄恒大中央广场商品房认购书》，符合法律、法规规定，合法有效。合同签订后原告宋亭因个人原因申请退房，原告宋亭与被告恒润公司就退房事宜达成一致意见，并签订《石家庄恒大中央广场项目认购书解除协议》。双方签订的《石家庄恒大中央广场项目认购书解除协议》系双方真实的意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，双方应按该协议的约定履行权利义务。现双方已经按照协议约定的内容履行完毕。原告宋亭应对解除协议的法律后果有充分了解，原告现主张签署《石家庄恒大中央广场项目认购书解除协议》对协议内容不知晓，其未提供证据予以证实，对其辩解本院不予采信。故原告宋亭要求退还扣缴房款的请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条的、第九十三条的规定，判决如下： 驳回原告宋亭的诉讼请求。 案件受理费770元，简易程序减半收取计385元，由原告宋亭负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期届满之日起七日内预交上诉费（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院诉讼费专户，账号：62×××47，开户行：河北银行华兴支行）逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  齐玉华 二〇二〇年四月十三日 书记员  刘子豪