辽宁省鞍山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽03民终391号 上诉人(原审被告)：姚志新，男，1950年9月22日出生，汉族，现住鞍山市立山区。 委托诉讼代理人：屈秀娟（系姚志新配偶），女，1951年6月8日出生，汉族，现住鞍山市立山区。 被上诉人(原审原告)：鞍山星光物业服务有限公司，住所地：鞍山市铁东区明山街9栋4层7号。 法定代表人：阳丰，总经理。 委托诉讼代理人：王鹏程，该公司法务人员。 上诉人姚志新因与被上诉人鞍山星光物业服务有限公司（以下简称星光公司）物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市立山区人民法院(2019)辽0304民初3098号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 姚志新上诉请求：依法判令撤销一审民事判决。事实与理由：星光公司是非法物业公司，星光公司提供的物业服务合同虚假、业主委员会签名不真实。无论“鸿宇物业”还是“星光物业”，包括“业委会”系实际幕后操作者均为一人，即吕银霞。星光公司及吕银霞冒充工业社区居民委员会成员、大德业主委员会成员的名义，一人在大德阳光明居用“星光公司”假营业执照对业主进行收取物业费、出租机动车车位费、将“星光公司”假营业执照对外出租给承包人并非法收取承包押金，三项费用属违法行为。2015年6月，吕银霞用业主委员会公章假造了一份与星光公司签约的服务合同。一审中星光公司提供的其营业执照右下角盖着（黑色字体）的“市场管理所”印章，并不是国家市级以上的工商行政管理局的带红五角星的大红印章，明显是假营业执照。物业服务中存在问题：1、保安年龄超标，没有上岗证和培训证；2、保洁服务不到位；3、园区道路不平整，出租车位堵住进出园区的路；4、园区内的绿地承包给业主个人，业主把绿地变成菜地；5、小区楼宇门破烂不堪。 星光公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。 星光公司向一审法院起诉请求：判决姚志新立即支付2015年10月15日至2019年1月15日星光公司物业服务期间的物业服务费6037元，并赔偿违约金1811.1元。 一审法院认定事实：2010年10月5日，大德阳光明居业主委员会(以下简称业主委员会)与鞍山鸿宇物业服务有限公司(以下简称鸿宇公司)签订《物业管理服务合同》一份，并加盖业主委员会及鸿宇公司的印章。委托管理期限自2010年10月15日起至2014年1月14日止。建筑面积每月每平方米按0.5元收取服务费。2014年1月6日，业主委员会与鸿宇公司签订《物业管理服务合同》一份，并加盖业主委员会及鸿宇公司的印章，鉴证方为鞍山市立山区沙河街道办事处工业社区居民委员会，并加盖该居委会印章。该合同上有孙艳、杨悦、刘春梅、吕红霞、温德辉、贾海城签字。建筑面积每月每平方米按0.5元收取服务费。2015年6月10日，业主委员会与星光公司签订《物业管理服务合同》一份，并加盖业主委员会及星光公司的印章，该合同显示有业主委员会代表人杨悦、刘春梅、吕红霞、温德辉、贾海城签字。委托关系期限暂定为5年，自2015年6月10日起至2020年6月10日止。住宅按0.7元/月的标准收取物业管理费。业主逾期缴纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的0.3%交纳滞纳金。姚志新确实在2015年10月15日至2019年10月15日时间段内未缴纳物业费。 另查，星光公司现为姚志新所在大德阳光明居小区提供物业服务，姚志新系该小区2-4-301房屋业主，房屋建筑面积为116.32平方米。星光公司2018年起才按照物业服务合同的约定执行收费标准0.7元/月，2018年之前的物业费标准还按照0.5元/月的标准收取。 又查，案件审理过程中，星光公司当庭变更诉讼请求为2010年10月15日-2019年10月15日，物业费为6851，违约金2055元合计8906元。星光公司于庭审辩论终结后，向该院提出变更诉讼请求申请书：请求法院判决姚志新缴纳2015年10月15日至2019年10月15日星光物业服务期间的物业服务费3280元，并赔偿违约金983元。合计4263元。计算标准为：2015年10月15日至2018年1月15日，按每平0.5元计算，欠27个月，116.32×0.5×27=1570元；2018年1月15日至2019年10月15日按每平0.7元计算欠21个月，116.32×0.7×21=1710元；违约金27个月按0.5元计算为471元，21个月按0.7元计算为512元。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。姚志新所在小区业主委员会与星光公司于2015年6月10日签订了《物业服务合同》，该合同系,小区业主委员会与星光公司的真实意思表示，不违反法律强制性规定，内容合法有效。根据《物业管理条例》第十二条第四款关于“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”之规定，物业公司向姚志新所住小区提供物业服务的行为合法有效。星光公司履行了服务义务后，姚志新自2015年10月15日至2019年10月15日确未按约定交纳物业费，虽然物业合同中明确约定自2015年6月10日起至2020年6月10日止，物业费为每平方米0.7元/月，但星光公司自愿在合同约定的服务期限内，从2015年10月15日至2018年1月15日，降低物业服务费标准按每平0.5元标准计算系其对自己权利的处分，该院对此予以准许。该院认为，星光公司于庭审辩论终结后变更诉讼请求本不应准许，但鉴于姚志新对2010年10月15日至2015年10月15日物业费不予认可，且星光公司撤回对2010年10月15日至2015年10月15日物业费起诉，是对己不利的处分，该院对该变更申请中的计算标准予以采纳。姚志新应向星光公司支付的物业费应为：1、从2015年10月15日至2018年1月15日，按每平0.5元计算，欠27个月，116.32×0.5×27=1570元；2.、2018年1月15日至2019年10月15日按每平0.7元计算欠21个月，116.32×0.7×21=1710元，共计3280元。 关于星光公司主张姚志新支付其滞纳金一节。该院认为，星光公司、姚志新双方约定以欠费总额的0.3%按日支付滞纳金，该滞纳金的性质实质为违约金。虽然姚志新抗辩星光公司存在物业服务极度不作为的行为，但星光公司已实际向姚志新小区提供物业服务，如姚志新在服务过程中发现物业公司服务存在瑕疵问题，业主应通过召开业主大会或成立业主委员会实施管理，督促物业公司及时改进，为业主创造良好舒适的生活环境。若物业公司仍未能自行改进，姚志新小区亦可另行选聘物业公司的合法途径解决，不应以拒交物业费的方式对抗。物业服务管理具有多面性、连续性、综合性、受益主体广泛性的服务特点，物业服务可能会在某些时间点、某些服务存在瑕疵，人民法院不宜对物业公司所提供的综合性服务作全盘性否定，否则势必造成恶意欠费业主随意主张更换物业公司，导致小区陷入无物业公司接管的混乱局面，最终损害的是全体小区业主的共同利益，从长远来看亦是对姚志新利益的伤害。本案姚志新的抗辩不足以证明星光公司的物业服务构成根本性违约，现姚志新未以合理方式维权却以不缴物业费来对抗星光公司提供的服务，显系不妥，亦对其他缴费业主不公平。业主抗辩物业管理服务不到位，甚至物业管理存在侵害业主人身财产权的行为，业主可另寻途径解决，但不能以此为由拒交物业费。本案中，物业服务合同中约定的违约金标准过高，根据法律规定及本案物业公司服务的实际情况，该院对该约定标准不予支持。姚志新应自起诉之日即2019年8月7日起至判决指定付款之日止，以3280元为基数按中国人民银行同期贷款利率标准给付为宜。 关于姚志新要求“鸿宇及星光两个物业公司赔偿破坏其家暖气管道、四楼业主家漏水物业失职、丢失自行车、摩托车被扎给其造成的经济损失”一节。姚志新上述请求系基于财产损失而提出，该请求与本案物业服务合同纠纷不属于同一法律关系，故该院对于姚志新请求两物业公司赔偿损失的诉求在本案不予审理。 关于姚志新“要求调查物业人员与业主委员会成员的真实身份，要求更换楼宇门，要求公布维修资金使用账目”一节。该院认为，调查业主委员会人员身份不属于本案审查范围；姚志新要求更换的楼宇门，属于对小区公共设施的更新，涉及启动公共维修资金使用的行政审批，非本案审理范围；公布维修资金使用账目属业主知情权范畴，与本案非同一法律关系。故该院对姚志新上述请求不予审理。 关于姚志新辩称“业主委员会与物业服务公司人员性质不同，两个机构人员杂乱、混淆不清，不符合法律程序，不知道有业主委员会，业主没有与星光公司和鸿宇公司签订合同，星光公司不合法，星光公司没有权利管其要物业费”一节。该院认为，首先，小区业主委员会成立、物业公司成立不属于本案的审查范围。其次，星光公司提供的营业执照中显示物业服务是其经营项目之一，可见星光公司有资质向业主提供物业服务。再次，物业公司作为一个服务机构不负责也未参与涉案小区业主委员会的组建工作，物业公司没有义务审查业主委员会组建程序是否规范合法。业主委员会以其公章对外履行职能，物业公司与业主委员会签订的《物业管理服务合同》，有业主委员会的公章以及业主委员会代表人的签名，物业公司有理由相信业主委员会具有资质，因此业主委员会的成立是否存在瑕疵不会影响《物业管理服务合同》的效力。业主委员会作为业主大会的执行机构，其作出的决定对小区全体业主具有约束力。最后，小区事务管理采取小区业主自治原则，该小区全体业主并未召开业主大会终止与星光公司的物业服务关系，系该小区全体业主意志的体现，人民法院应尊重小区全体业主自治权，不便干预。星光公司时至今日仍对姚志新所在小区实际提供物业管理服务，因此星光公司、姚志新之间仍然存在事实上的物业服务关系，小区业主应向物业公司支付服务对价，故该院对姚志新抗辩星光公司无权向其收取物业费的辩解不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”规定，判决：一、姚志新于判决发生法律效力后三十日内给付星光公司自2015年10月15日至2019年10月15日止的物业费3280元及违约金(自2019年8月7日起至判决指定付款之日止，以3280元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计息)；二、驳回星光公司其他诉讼请求。案件受理费50元(星光公司已预缴25元)，已减半收取25元，由姚志新承担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，关于姚志新上诉称星光公司是非法物业公司，星光公司提供的物业服务合同虚假、业主委员会签名不真实一节。星光公司在一审中提供了其营业执照及物业服务企业资质证书，欲以证明其为依法经过相关工商行政管理部门批准成立并具有相应的物业服务资质的公司。星光公司一审中提供了其与大德阳光明居小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》，该合同加盖了业主委员会公章，并有业主委员会成员的签字。结合此前业主委员会与鸿宇公司签订的两份《物业管理服务合同》，星光公司有理由相信业主委员会具有代表全体业主与物业服务企业签订物业服务合同的资质，而业主委员会的成立是否存在瑕疵亦不能对抗《物业管理服务合同》的合同效力。姚志新未提供充分有效的证据证明星光公司为非法物业公司，亦未提供证据证明签订《物业管理服务合同》时大德阳光明居业主委员会不存在、公章不真实、业主委员会成员签字系虚假形成。因案涉物业服务合同将于2020年6月10日到期，如姚志新等业主对星光公司提供的物业服务不满意，可以通过召开业主大会另行选聘物业公司的合法途径，行使业主权利。故对姚志新提出的此项上诉理由，本院不予支持。 关于姚志新上诉称星光公司的物业服务不到位，小区存在安全隐患、绿化、物业维修基金擅自挪用、擅自涨价物业费等问题一节。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵等情形。本案中，星光公司的服务虽然在某些方面不能达到全体业主满意的程度，但星光公司在服务过程中针对存在的问题也在不断进行改进，基本履行了物业服务合同约定的义务。姚志新未提供充分有效的证据证明星光公司未履行物业服务合同，或履行合同存在重大瑕疵。姚志新上诉提出小区内存在安全隐患、绿地被占等问题亦不能作为其拒绝交纳物业服务费的正当理由。根据《物业管理条例》第四十一条第一款的规定，星光公司对大德阳光明居小区履行了物业服务义务，姚志新作为该小区的业主，应当按照物业服务合同的约定向星光公司交纳尚欠的物业服务费。姚志新拒绝交纳物业费的行为，违反了物业服务合同的约定，对其他已交纳物业费的业主也是不公平的。故对姚志新提出的此项上诉主张，本院不予支持。 综上所述，姚志新的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人姚志新负担。 本判决为终审判决。 审判长  王延军 审判员  许爱军 审判员  顾书宇 二〇二〇年四月二十二日                                                                                        法官助理詹智程                                                                                          书记员王娇