河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初470号原告：杨俊霞，女，1974年1月26日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。被告：孙素侠，女，1974年6月26日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托代理人：张超，河南智举律师事务所律师。委托代理人：王志豪，河南智举律师事务所实习律师。被告：河南财经政法大学，住所地河南省郑州市金水区文化路80号。法定代表人：高新才，校长。委托代理人：周卫明，员工。委托代理人：朱恒，员工。原告杨俊霞诉被告孙素侠、河南财经政法大学房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨俊霞、被告孙素侠及其委托代理人张超、王志豪，被告河南财经政法大学委托代理人朱恒、周卫明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨俊霞向本院提出诉讼请求：1.依法判令原告与被告孙素侠解除房屋租赁合同；2.判令被告孙素侠赔偿原告违约金一个月租金2750元，退还房屋押金2000元；3.判令被告孙素侠赔偿原告剩余十个月零十六天房租差价损失共计13166元（目前市场房租在4000元/月以上，与合同房租差价至少1250元/月）；4.判令被告孙素侠、河南财经政法大学从2019年10月15日至今强行对原告租住房屋停水停电的侵权行为承担赔偿责任，要求经济补偿1万元、精神抚慰金6000元；5.本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：被告孙素侠在签订合同时有欺瞒行为，原告与被告孙素侠于2015年8月27日签订房屋租赁合同，租赁期间5年，从2015年9月1日至2020年8月31日。签订合同当天，原告就一次性支付被告孙素侠一年房租、一年物业费和2000元押金。到2015年12月份，被告河南财经政法大学对家属院统一改造水电时，被告河南财经政法大学怀疑原告是租户，被告河南财经政法大学警告原告此房为周转房不能出租，还受到被告河南财经政法大学的下属物业科保安人员的威胁，此时原告才知道被欺瞒。此后原告就与被告孙素侠协商赔偿损失、解除合同，可被告孙素侠不同意赔偿损失，原告进退两难又考虑到诉讼费时费力，再加上搬家的不易(当时搬家用了两个月才安顿好)就委曲求全地住了下来。上述事件发生之后,楼下住户告知原告租住房卫生间有渗水现象，并告知原告租住之前就存在往楼下渗水现象。在签订合同之前看房时，被告孙素侠告诉原告房屋以前曾经渗水已经修好。可租住期间，楼下经常找原告说有渗水，打扰原告生活。后来楼下发现厨房也有渗水现象，原告自己找人修好了厨房渗水。关于卫生间的渗水问题，被告孙素侠曾经要求过原告配合维修，由于卫生间是防水问题，工程大，影响正常生活，所以原告无法配合修理。因此原告又与被告孙素侠协商，要求解除合同，赔偿损失，可还是无法达成共识。刚租住几个月就发现被告孙素侠隐瞒这么多事情，原告在此租住心里一直不踏实。因此从第二年开始与被告孙素侠口头协商，房租以后每年结束后再支付，不再先行支付，此后三年，都是先住后付，第四年的房租和物业费是在2019年8月31日支付的。2019年8月31日支付房租之前，原告曾经问被告孙素侠和楼下住户卫生间是否还存在渗水现象，被告孙素侠和楼下住户都说不渗水了。谁知刚交完房租一个多月，在2019年10月15日,被告孙素侠给原告打电话说楼下告诉她卫生间又有渗水现象,约原告下午4点到租住房看看情况。4点被告孙素侠来租住房看情况时，直接带了两个人说是专业做防水的维修人员，到卫生间看了之后没有与原告进行任何协商，就要拆东西维修。原告当时一个人在家害怕极了，借故说自己要上卫生间让他们先到门外一下。接着原告赶快出门把门锁上，要求被告孙素侠下楼进行协商。后来在楼下没有协商成，发生了争执。原告由于前期身体作了个大手术，身体还没有完全恢复，加上当时生气情绪激动，后来就头晕眼花,赶快回家锁上了门。之后二被告和说是110民警的人员同时来敲门，当时原告一个人在家十分恐惧，加上头晕已经瘫坐在地上，不敢开门，并告知说是110民警的人员：现在身体不舒服，无法进行协商处理，改日协商或者走法律程序。接着二被告就把房屋的水电全部停了，等原告头晕好转之后才反应过来，发现家里一片漆黑，已经没水没电了。2019年10月16日原告多次找二被告协商无果。原告无奈于10月16日下午打110报警，下午16点左右民警来到被告河南财经政法大学的下属物业科协商处理，物业科工作人员拿出一个被告河南财经政法大学的内部文件给民警看并且告诉民警：家属院房屋不允许出租、对出租房停水停电是他们的内部规定，并且向民警明确表明拒绝恢复水电。被告河南财经政法大学并没有让原告看到内部文件的具体规定，原告告知被告河南财经政法大学和民警：当时签订合同时被告孙素侠并未告知原告被告河南财经政法大学有此规定，而且被告河南财经政法大学的内部文件原告又无从得知，否则也不会与被告孙素侠签订合同搬进此房；后来造成进退两难，现在又停水停电无法正常居住和生活，对原告太不公平了。最后还是协商无果，民警只好劝原告走法律途径解决。自从二被告对原告租住房在2019年10月15日突然强行停水停电之后，因为没有给原告任何思想和时间上的准备，因此原告和家人的生活彻底被打乱了：原告和家人无家可归，暂住在酒店，生活成本的增加，经济负担的加重，原告心理暂可承受，因为早晚可以通过法律手段追偿。可是让原告心理无法接受的是，正在读高三的女儿听到家里发生的事情,知道自己无法回家里居住(自己有独立的房间)，孩子哭了，那一刻原告的心碎了，实在无法接受孩子也跟着受委屈；继而也严重影响了孩子正常的生活和学习，这些是二被告用多少金钱也无法补偿的。冷静之后，理智告诉原告只有通过法律手段寻求公道才是正路，也相信通过法律最终会讨回公道。总之，二被告的上述行为已严重侵犯原告的合法权益，理应承担法律责任。故诉至法院。被告孙素侠辩称，一、答辩人同意解除与被答辩人签订的《个人租房合同范本》，但原因是被答辩人存在根本违约情形。二、答辩人与被答辩人从未协商过将房租的支付方式更改为先住后付，被答辩人拖欠房租的行为已经构成根本违约，应当向答辩人支付违约金。三、答辩人不存在任何违约行为，被答辩人无权要求答辩人返还押金并支付违约金。关于涉案房屋系“周转房”不能出租一事，答辩人不构成违约。关于房屋渗水维修一事，答辩人已经履行了自身的维修义务，是被答辩人始终拒绝配合，答辩人并不构成违约。四、被答辩人请求答辩人赔偿剩余十个月零十六天房租差价以及侵权赔偿和精神抚慰金无事实和法律依据，应当予以驳回。综上，答辩人认为，本案双方签订的《个人租房合同范本》无法继续履行，与答辩人无关，答辩人是不存在任何违约行为的，其根本原因是由于被答辩人拖欠答辩人房租，构成根本违约导致的，故被答辩人不仅无权要求答辩人退还房屋押金、支付违约金，反而还应当向答辩人支付拖欠房租及相应滞纳金。被告河南财经政法大学辩称，1.原告起诉违反法律规定，原告起诉的第一、二、三项系合同之诉，第四项系侵权之诉，在同一起诉中只能二选一，原告在同一诉讼即使用合同之诉又使用侵权之诉，违反法律规定。2.河南财经政法大学不存在侵权行为，因为根据河南财经政法大学关于进一步加强教职工生活园区（东区）管理的补充规定第四条教职工生活园区周转房仅供教职工使用，住户不得从事住宿之外的活动，严禁出租，严禁经营活动，违反规定者自发文之日起在规定时间内自行整改，逾期未整改者，予以停水停电，本案中原告在2015年就知道周转房是不能出租的，还继续的租用学校房产，本身就存在重大过失，学校依据国家的政策和相关的管理规定，对于周转房采取必要的管理措施合法有据，不侵犯任何非法承租人的权利，因此不构成原告所诉的侵权。原告诉请的第四项要求二被告共同承担侵权责任，要求经济补偿1万元，没有提供任何证据证明损失的存在，其提出的精神抚慰金6000元没有法律依据，因为精神抚慰金赔偿的前提是人身损害赔偿，本案中不存在人身损害的问题，以上是从侵权行为来讲。原告对河南财经政法大学的诉请是错误的，请求驳回其对河南财经政法大学的诉请。从合同方面来讲，原告与河南财经政法大学不具备合同的相对性，没有任何的关系，同时其也没有举出确凿的证据证明原告与河南财经政法大学之间存在关联性，同样也请求驳回其对河南财经政法大学的诉请。经审理查明，2015年8月27日，原告杨俊霞（作为乙方、承租方）与被告孙素侠（作为甲方、出租方）签订《个人租房合同范本》，载明：出租之房屋座落于郑州市××区××财经××大学家属院××楼××单元××楼西户。租赁期限暂定五年，从2015年9月1日起至2020年8月31日止，每年租金为33000元。付款方式为乙方每年应向甲方缴纳租金33000元整，每次租金必须提前10天内交清。合同签订之日，乙方向甲方交付2000元整作为押金，待不租或期满费用算清后，甲方应将押金无息退还乙方。乙方必须依约交付租金，如有拖欠押金，甲方每天按租金拖欠部分的2%加收滞纳金，并有权追回乙方所欠的租金和提前解除合同收回房屋。租赁期间，双方均不得借故解除合同，当事人一方如有正当理由要求解除合同时，必须提前一个月通知对方，经对方同意，解除合同归还房屋，并赔偿违约金一个月，如遇不可抗拒原因不在此例。附加车位免费停车。2015年8月27日，原告杨俊霞向被告孙素侠转款34000元。庭审中，原告称，合同签订当天原告一次性支付一年租金3.3万元及押金2000元。被告孙素侠称，收到2000元押金。2017年12月28日，原告向被告孙素侠转款3.3万元（备注一年的租金）、2800元（备注两年的物业费）。2018年8月31日，原告向被告孙素侠转款2万元。2018年9月14日，原告向被告孙素侠转款1.3万元。2019年8月31日，原告向被告孙素侠微信转款3.3万元（备注：一年的房租）、1400元（备注：一年的物业费）。原告在起诉状中称，从第二年开始与被告孙素侠口头协商，房租以后每年结束后再支付，不再先行支付，此后三年，都是先住后付，第四年的房租和物业费是在2019年8月31日支付的。被告孙素侠称，杨俊霞本人难以沟通,以各种理由拒付房租,通过缴款时间可以看出原告本次的付款时间均不一致且不稳定,都是在被告催促下缴纳,双方不存在更改房租交付方式的行为。被告孙素侠并向本院提交其与杨俊霞支付宝聊天及付款记录截图六张,称，因杨俊霞未按合同约定向孙素侠交付房屋租金,孙素侠多次催促杨俊霞交付,但杨俊霞始终不愿支付且态度恶劣,虽经多次催要也仅支付了2018年9月1日-2019年8月31日的房租,2019年9月1日-2020年8月31日的房租至今未付,已经构成根本违约。2019年10月15日，涉案房屋停水停电。原告称，系二被告对涉案房屋停水停电。被告孙素侠称，停水停电属实，原因是原告一直拒付房租,我方自2019年8月份开始,便向原告催讨房租,原告一直拒绝支付,且2019年10月15日还发生了拒绝维修漏水的行为,原告已经根本违约,我方要求解除合同,收回房屋,故而采取停水停电措施,并不是因为违反学校规定,学校停水停电。庭审中原告称，原告与被告孙素侠于2015年8月27日签订房屋租赁合同，签订合同当天原告一次性支付一年房租33000元及2000元押金。被告孙素侠签的合同是2015年8月27日，学校文件是2014年7月7日，学校对教职工的管理规定孙素侠是明知的，是在孙素侠和我签订合同之前的一年多。孙素侠在明知不能出租的情况用欺瞒手段与原告签订合同，虽然原告在2015年12月听说了学校这一规定，但没有看到具体的文件。且原告在开始搬家时是在学校正门搬进去的，没有人提醒，门卫管理比较混乱。原告将自己的房屋对外出租，所以没有搬离涉案房屋，在这四年时间委曲求全，受到不公正待遇，想到合同结束。学校的停水停电对孩子的学习、生活、心里产生极大影响，孩子无法忍受就居住在酒店了。房租交至2019年8月31日，之后就没有再交。2019年10月15日停水停电之后就没再居住，钥匙还在原告手上，原告的大件东西还在涉案房屋内，只有小件行李在酒店，学校不让搬家公司的车进去。被告孙素侠称，2015年8月27日签订合同的时间没有问题，渗水问题是出租当时已经维修完毕，出租之后出现的渗水被告孙素侠已经去维修，但原告拒绝，并用各种理由拒付或拖延支付房租，每次都是被告孙素侠催要后才给，双方的矛盾集中在2019年10月15日及16日，之前产生的纠纷，被告一直在容忍爆发在15日、16日，均有报警记录。收到2000元押金。被告河南财经政法大学称，原告对于涉案事情经过的描述与河南财经政法大学没有关联性，其对事情经过的描述恰反证出河南财经政法大学没有过错，也没有侵犯原告的利益。涉案房屋现在还在停水停电，学校对于服务类车辆，如搬家公司的车辆，除了疫情，没有阻拦过。在案件审理过程中，被告孙素侠向本院提交反诉状，反诉请求为：1、请求判令解除反诉人与被反诉人签订的《个人租房合同范本》；2、请求判令被反诉人支付反诉人2019年9月1日-2019年10月15日的房租人民币4125元;3、请求判令被反诉人以4125元为基数,按月利率2%的标准向反诉人支付滞纳金人民币610.50元(自2019年9月1日起计算至实际清偿之日止,暂计算至反诉之日)；4、判令被反诉人向反诉人支付违约金人民币2750元。根据本案的具体情况，本院不予准许。以上事实有原告杨俊霞提交的110民警出具的证明一份，个人租房合同范本一份，截图四张，短信聊天记录截图一份，截图一份。被告孙素侠提交的孙素侠与杨俊霞支付宝聊天及付款记录截图六张，孙素侠通话记录单一份。被告河南财经政法大学提交的河南财经政法大学文件一份，及开庭笔录在案佐证。本院认为，原告杨俊霞与被告孙素侠签订《个人租房合同范本》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。在合同履行过程中，原告杨俊霞未按约支付租金，存在违约行为。原告在起诉状中称，从第二年开始与被告孙素侠口头协商，房租以后每年结束后再支付，不再先行支付，此后三年，都是先住后付。但原告未向本院提交有效证据予以证明，且被告孙素侠对此不予认可，故本院不予采信。但被告孙素侠称，已经构成根本违约，本院也不予采信。2019年10月15日，涉案房屋停水停电，原告已无法使用涉案房屋。本院确认，原告与被告孙素侠签订的《个人租房合同范本》已于2019年10月15日解除。故原告诉请判令依法判令原告与被告孙素侠解除房屋租赁合同，本院不予支持。被告孙素侠在合同约定期限内，采取停水停电的方式致使合同无法履行，应当承担违约责任。鉴于原告杨俊霞也存在违约行为，本院根据原告杨俊霞与被告孙素侠在履行合同过程中的违约情况，结合解除合同对原告杨俊霞造成的损失等，酌定被告孙素侠赔偿原告8000元。2019年9月1日至2019年10月14日期间，原告杨俊霞尚未交纳租金，按年租金3.3万元计算44天，租金共计3978元，扣除原告向被告孙素侠支付的押金2000元，尚余1978元。为减少当事人诉累，节约司法资源，本院在本案中予以折抵。8000元扣除1978元后尚余6022元，被告孙素侠应当赔偿给原告。原告诉请判令被告退还房屋押金2000元，本院不再支持。《个人租房合同范本》约定，租赁期间，双方均不得借故解除合同，当事人一方如有正当理由要求解除合同时，必须提前一个月通知对方，经对方同意，解除合同归还房屋，并赔偿违约金一个月，如遇不可抗拒原因不在此例。该条款系在原告杨俊霞与被告孙素侠对解除合同形成合意的情况下适用，且本院已判令被告孙素侠赔偿原告损失。故原告诉请判令被告孙素侠赔偿原告违约金一个月租金2750元，本院不予支持。原告诉请判令被告孙素侠赔偿原告精神抚慰金6000元，无法律依据，本院不予支持。原告诉请判令被告河南财经政法大学从2019年10月15日至今强行对原告租住房屋停水停电的侵权行为承担赔偿责任，要求经济补偿1万元、精神抚慰金6000元，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告孙素侠于本判决生效之日起十日内赔偿原告杨俊霞6022元；二、驳回原告杨俊霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费324元（已减半收取），由原告杨俊霞负担299元，被告孙素侠负担25元。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 员 彭磊二〇二〇年四月二十日书记员代 晓辉