河南省鹤壁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫06民终341号上诉人（原审被告、反诉原告）：李坤，女，1999年1月2日出生，汉族，住鹤壁市淇滨区。委托诉讼代理人：郭玉海，鹤壁市淇滨区金山街道办事处法律工作者。代理权限为代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代收法律文书。被上诉人（原审原告、反诉被告）：闫丹，女，1988年10月6日出生，汉族，住河南省浚县。委托诉讼代理人：时慧，河南大正永衡律师事务所律师。代理权限为代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代收法律文书。委托诉讼代理人：刘粲阳，河南大正永衡律师事务所律师。代理权限为代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代收法律文书。原审被告：李红军，男，1969年4月13日出生，汉族，住鹤壁市淇滨区。原审被告：谷春利，女，1972年2月21日出生，汉族，住鹤壁市淇滨区。原审第三人：耿攀，女，1995年9月11日出生，汉族，住河南省浚县。上诉人李坤因与被上诉人闫丹，原审被告李红军、谷春利，原审第三人耿攀房屋租赁合同纠纷一案，不服鹤壁市淇滨区人民法院（2019）豫0611民初4099号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月26日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。李坤上诉请求：撤销原判，改判驳回闫丹的诉讼请求，支持李坤的诉讼请求。事实和理由：1、李坤并未违约，闫丹与李红军、谷春利是因为幼儿园侵权问题发生的纠纷，与李坤之间并非同一法律关系。2、闫丹没有按照约定支付租金，构成违约，应当承担违约责任。3、闫丹违反合同约定，将房屋租给第三人耿攀，应当承担违约责任。4、闫丹私自改变房屋结构，严重违约，应承担违约责任。闫丹辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。涉案租赁合同是李坤父亲李红军代签，合同也是李红军与谷春利代为履行，其二人的违约行为应视为李坤的违约行为。根据双方的谈话录音可知闫丹并未拖欠租金。闫丹虽然与第三人签订了租赁合同，但是并未实际履行。请求驳回上诉，维持原判。李红军述称，同意李坤上诉意见。谷春利、耿攀未作答辩。闫丹向一审法院起诉请求：1.判令解除其与李坤于2019年6月1日签订的《租赁合同》；2.李坤、李红军、谷春利返还其已经支付的租金10万元、物业管理费1万元、地面维修费1500元，并支付从2019年6月1日起至实际返还之日的利息（以111500元为基数，利率按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际返还之日止）；3.李坤、李红军、谷春利赔偿闫丹装修损失120275.5元。李坤向一审法院反诉请求：1.判令解除其与闫丹签订的租赁合同；2.判令闫丹支付其违约金144000元；3.装修归李坤所有，不予补偿闫丹。一审法院认定事实：2019年6月1日闫丹与李坤签订《租赁合同》一份，合同约定李坤将鹤壁市淇滨区漓江路铂金翰宫小区幼儿园四楼出租给闫丹作为舞蹈美术培训使用，租赁期限为10年，合同期限自2019年6月1日起至2029年5月31日。签订合同当日，闫丹向谷春利转款70000元，向李红军支付现金30000元，微信支付地面维修费1500元、物业费10000元。李红军、谷春利向闫丹交付房屋，已经对涉案房屋进行装修。2019年12月17日，河南凯业房地产估价咨询有限公司作出豫凯估字[2019]121227960A号房地产司法鉴定估价报告，确定估价对象于价值时点估价对象房屋室内外装饰装修折旧后造价总额为：112682.9元。在租赁合同履行中，闫丹与李红军、谷春利就涉案房屋的通道使用问题发生争议，李红军、谷春利要求闫丹使用4楼涉案房屋时不能与使用1至3楼的幼儿园共用通道。闫丹与李红军、谷春利经多次协商无法达成一致，李红军、谷春利拒绝并阻止闫丹进入租赁房屋，并拒收闫丹的租赁费。另查明，李坤为在校大学生，李红军、谷春利系李坤的父母，闫丹与李坤于2019年6月1日签订的《租赁合同》中“李坤”的签字系李红军代签。一审法院认为，本案中，李红军、谷春利系李坤的父母，李红军、谷春利在该房屋租赁协议签订和履行中替李坤签订协议、代收租金以及与闫丹的交涉，系李坤的代理人，房屋租赁合同的内容系双方的真实意思表示，该房屋租赁合同合法有效，合同双方当事人应当按照合同全面及时履行合同义务。关于解除房屋租赁合同的诉讼请求，因闫丹与李坤均明确表示要求解除该房屋租赁合同，对于解除2019年6月1日签订的《租赁合同》诉讼请求，予以支持。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。闫丹诉称的李红军、谷春利、李坤阻止其进入租赁房屋造成其无法使用房屋，致使房屋租赁合同目的无法实现的主张，根据闫丹提交的3段录音均能够反映租赁合同履行双方所争执的内容为房屋的通道使用问题，房屋租赁合同中没有对通道的使用进行约定，闫丹从李坤处租赁四楼涉案房屋有权使用房屋原本就有的通道，李红军、谷春利拒绝闫丹使用通道，并阻止闫丹搬入房屋已经构成违约，李坤为在校大学生，在租赁合同的签订及履行中，均是由其父母李红军、谷春利在和闫丹实施，闫丹有理由相信李红军、谷春利的行为，均是代表了李坤，对该主张予以采纳。对于李坤主张闫丹逾期支付房屋租金构成根本违约，根据查明的租金给付情况，以及李红军在与闫丹协商通道使用问题不成时拒收房屋租金的情况，对该主张不予采纳。对于李坤辩称闫丹违反合同约定将房屋转租给耿攀的观点，经查，虽然闫丹与李坤签订的租赁合同中确有禁止转租的约定，并且闫丹与耿攀之间也确实签订有房屋租赁合同，但闫丹与耿攀在李红军、谷春利的阻止下，未能搬入租赁房屋，闫丹与耿攀均表示，二人签订的房屋租赁合同并未实际履行，且在闫丹与李红军、谷春利协商房屋租赁问题时，李红军、谷春利也未对转租问题提出异议，李坤、李红军、谷春利提交的证据不足以证明自己的观点，不予采纳。对于李坤主张闫丹违反合同约定在承重墙上开洞构成违约，因李坤仅提交装修照片，没有继续举证证明为承重墙，其提交的证据不足以证明自己的观点，对该主张不予采纳。关于闫丹要求李坤返还租赁费100000元、物业费10000元、地面维修费1500元，共计111500元的诉讼请求，闫丹在李红军、谷春利的阻止下未能搬入租赁房屋，致使合同目的无法实现，合同解除后，李坤应当返还，法院予以支持。关于闫丹要求李坤支付从2019年6月1日起至实际返还之日的利息（以111500元为基数，利率按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际返还之日止）的诉讼请求，没有事实和法律依据，对此不予支持。关于闫丹要求李红军、谷春利、李坤赔偿装修损失120275.5元的诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持……”。闫丹在李红军、谷春利的阻止下未能搬入租赁房屋，致使合同目的无法实现，李坤已经构成违约，对闫丹主张李坤赔偿装修残值损失112682.9元诉讼请求，予以支持，超出部分不予支持。关于李坤请求判令闫丹支付违约金144000元及装修部分归其所有不予补偿的反诉请求，李坤依据房屋租赁合同第12条第4款规定，乙方（闫丹）不在使用房屋后，乙方不得破坏、拆除已装修部分及房屋结构；装修部分不折抵价款；因装修产生的各项费用，乙方不要求甲方（李坤）承担。乙方装修财产归甲方所有，甲方不再补偿。并且约定，剩余的租金也不予退还，并应当支付甲方总价款30%的违约金。房屋租赁合同第12条第4款规定的是在合同期满或乙方不再使用房屋的情况下对装修部分的处置，本案双方的租赁合同纠纷，是由于出租方违约致使合同无法履行，与本条款约定不相符，对该反诉请求，不予支持。一审法院判决：一、解除闫丹与李坤于2019年6月1日签订的《租赁合同》；二、李坤自判决生效之日起五日内返还闫丹房屋租金、物业费、地面维修费共计111500元；三、李坤自判决生效之日起五日内赔偿闫丹装修残值损失112682.9元；四、驳回闫丹的其他诉讼请求；五、驳回李坤的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4776元，鉴定费2000元，共计6776元，由闫丹负担222元，由李坤负担6554元；反诉案件受理费1590元，由李坤负担。二审中，各方当事人均未向本院提交新证据。经审查当事人一审提交的有效证据，并充分听取当事人的诉辩意见，本院审理查明确认的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，关于上诉人李坤所提出的闫丹与李红军、谷春利之间是因幼儿园侵权发生的纠纷，与李坤、闫丹之间的纠纷不是同一法律关系，其不存在违约行为的上诉理由。本案中，2019年6月1日签订的《租赁合同》中，李坤的签名系李红军代签，且在合同履行过程中，房屋租赁费亦为李红军、谷春利收取，李坤亦未否认李红军在该合同签订以及履行过程中的上述代理行为，故闫丹有理由相信李红军、谷春利有代理权，视李红军、谷春利在涉案合同履行过程中的违约行为为李坤的行为。上诉人李坤的该项上诉理由无事实与法律依据，本院不予支持。关于上诉人李坤所提出的闫丹未按约定支付租金，并将涉案房屋转租给第三人耿攀的行为构成违约，应当承担相应违约责任的上诉理由。本案中，根据闫丹一审诉讼中提供的证据显示，在闫丹与李红军、谷春利之间因楼梯问题发生纠纷后，李红军、谷春利明确表示拒收剩下的房租。故上诉人李坤认为闫丹未按约定支付房租的理由没有事实依据，本院不予支持。被上诉人闫丹虽与耿攀签订转租合同，但该合同并未实际履行，故上诉人李坤的该项上诉理由没有法律依据，本院不予支持。关于上诉人李坤所提出的闫丹私自改变房屋结构，应承担相应的违约责任的上诉理由。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以注明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，上诉人李坤提供的照片不足以证明闫丹在承重墙打洞私自改变房屋结构，故其该项上诉理由证据不足，不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人李坤的各项上诉理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。案经调解无效。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6823元，由李坤负担。本判决为终审判决。审判长  翁煜明审判员  王建霞审判员  苗国庆二〇二〇年四月十六日书记员  王 琦