宁波高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0291民初1892号 原告：叶陈萍，男，1981年1月18日出生，汉族，住宁波市鄞州区。 原告：方小林，女，1987年6月3日出生，汉族，住奉化市。 委托诉讼代理人：周业飞，北京天驰君泰（宁波）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张文勇，北京天驰君泰（宁波）律师事务所律师。 被告：宁波意创建设开发有限公司，住所地：宁波高新区清逸路66号044幢301-189，统一社会信用代码91330201583964660K。 法定代表人：张玮。 委托诉讼代理人：刘光明，北京大成（宁波）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冯超，北京大成（宁波）律师事务所实习律师。 原告叶陈萍、方小林与被告宁波意创建设开发有限公司（以下简称为意创公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案受理，依法适用简易程序审理，于2019年9月16日公开开庭审理。后因案情复杂，转为适用普通程序，依法组成合议庭，于2020年4月14日再次公开开庭审理。原告叶陈萍、方小林及其委托诉讼代理人周业飞、被告意创公司的委托诉讼代理人刘光明、冯超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告叶陈萍、方小林起诉称：被告系印创广场楼盘开发商，原、被告于2017年12月5日订立商品房买卖合同，约定：原告向被告购买印创广场2号楼14-2号房，建筑面积303.93平方米，总价款3623097元，被告分别于2018年9月30日、2019年3月30日向原告交付标的房屋和权属证书。合同签订后，原告按约于2017年12月5日支付1093097元、于2017年12月15日支付720000元，后于2019年7月26日支付1810000元。截至交付期限后，原告多次催促，被告拒不履行交付义务。直到2019年7月15日被告才通知交房，交房当日仅提供建设工程竣工验收备案证明，未按约提供由规划、公安消防、环保等部门出具的准许使用文件、住房质量保证书以及住宅使用说明书等，且存在空鼓漏水，尚不具备合同约定及国家规定的交付条件，亦未办理土地、房屋权属证书，已构成违约，应当按照合同第十条、第十六条约定支付违约金。现起诉，要求判令：1.被告支付逾期交房违约金419188元（以1813097元为基数自2018年10月1日起按照日万分之八计算至2019年7月16日止）、逾期交付权属证书违约金（自2019年3月31日起按照日万分之二计算至2019年9月26日止，其中，2019年3月31日至2019年7月25日以1813097元为基数，之后以3623097元为基数）；2.被告赔偿原告为维权支付的律师费13700元；3.诉讼费、保全费由被告承担。 被告意创公司答辩称：一、原告付清全部购房款之前，被告有权主张先履行抗辩权，将交房时间顺延。尽管约定交房日期为2018年9月30日，但该日之前原告只支付1813097元，剩余1810000元直至2019年7月26日才付清，被告有权将交付日期顺延，双方实际于2019年7月26日办理了交房手续，被告不属于逾期交房，无需承担逾期交房违约金。交付权属证书是开发商在交付房屋后的后续义务，在开发商有正当理由拒绝交房的情况下，当然有权拒绝交付房屋权属证书。二、即使因为被告的原因造成银行未能及时发放按揭贷款，也不会因此免除原告的付款义务，被告依然可以主张先履行抗辩权。三、即使因被告原因导致无法发放按揭贷款，不意味着被告仅收到一半房款的情况下就应当将房屋交付给原告。考虑到原告已支付一半购房款，另一半购房款没有交付与被告项目不具备放款条件有关，被告应承担占用原告已支付的一半房款的责任，但原、被告的纠纷不属于逾期交房纠纷，而属于占有资金损失纠纷，原告诉请应作变更，否则应驳回。四、涉案房屋于2018年12月27日通过竣工验收，符合办理按揭贷款的条件，此后按揭贷款未发放，责任不能归咎于被告。《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》第四条第一款规定“利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋”，涉案房屋于2018年12月27日通过竣工验收，之后符合办理按揭贷款的条件，《商品房买卖合同》附件八补充协议七第1项约定：买受人须在接到出卖人通知后的一周内向出卖人提交符合按揭银行要求的完整资料和相关费用并办妥按揭手续。被告于2019年1月18日向原告邮寄《按揭通知书》，原告于次日收到，如果原告未按约提供完整资料，属于付款违约，应承担违约责任，如果原告按约提供了完整资料，需进一步分析原告是否存在不配合银行放款的行为，如果存在则原告承担违约责任，如果不存在则未放款的责任不可归咎于原、被告，双方互不承担违约责任。五、规划政策变化耽误竣工验收备案四个半月，对被告应予免责。《商品房买卖合同》第九条约定，遇法律法规和政策的改变，出卖人可据实予以延期。2014年8月15日，宁波市发布了新的《宁波市城乡规划管理技术规定》。2019年2月，本案项目进行建设项目用地复核时，因上述规定变化，需上级主管部门予以明确，当时遇宁波市政府机构部门改革，请示事项迟迟没有结果。后经多方努力，宁波市自规局于2019年6月14日颁发《宁波市国土资源局建设项目用地复核验收合格通知书》、《浙江省建设工程规划核实确认书》。从2019年2月至2019年6月14日间的四个半月，系政策变化造成的延迟，对被告应予免责。六、房屋迟延竣工验收的主要责任在于总包单位，裁判时请综合考虑该因素。七、约定的违约金明显过高，逾期交房与逾期办证均是被告未能及时取得建设工程竣工备案证明这一同一违约行为造成的后果，不能对同一行为重复计算违约金，请求法院依法减少违约金至同地段租金标准的1.3倍。八、被告已交付了质量完好的房屋，现在房屋升值对原告的损失也有所弥补，被告正处于经营极度困难的关键时刻，请法院在裁判中综合考虑上述因素。十、原告关于律师费的诉请，无法律依据，不应支持。 本院认定事实如下： 2017年12月5日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买印创广场2号楼14-2号房，建筑面积303.93平方米，价款3623097元，2017年12月5日支付1093097元，2017年12月15日支付720000元，余款1810000元申请按揭贷款方式付款；出卖人应当在2018年9月30日前将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明，2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件，3.用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件；交房期限届满，买受人应支付给出卖人的任何款项未付清的，出卖人有权拒绝向买受人交房，交付日期相应顺延至买受人付清全部应付款项后7天内，顺延期限不视为交付逾期；出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人适用，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之八的违约金；买受人在房屋验收中及其后发现的除主体结构质量问题外的质量瑕疵，出卖人将根据法律法规及《住宅质量保证书》承诺的内容承担保修责任，买受人不得以此拒绝接受房屋交付；出卖人承诺于2019年3月30日前，取得土地、房屋权属证书，交付给买受人，出卖人不能在约定期限内交付权属证书，自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。 原告于2017年12月5日支付房款1093097元，2017年12月15日支付房款720000元。 涉案房产于2018年11月15日消防验收合格，2019年1月10日完成燃气、自来水验收备案，2019年1月15日完成电力方面竣工验收备案，2019年3月12日完成环保自主验收备案，2019年6月14日取得规划核实确认书，2019年7月15日取得竣工验收备案证明书。被告于2019年9月取得涉案商品房不动产权初始登记，并于同月27日交付给原告。 被告分别于2019年1月19日、7月13日通知原告等购房者办理按揭贷款手续。2019年6月，其中一户购房者成功办理按揭贷款，其余成功办理按揭贷款的时间均于2019年7月或之后。2019年7月16日，被告通知原告房屋将于2019年7月17日交付。原告于2019年7月26日支付购房余款1810000元并办理房屋交付手续。 以上事实，由原告提交的商品房买卖合同、发票、收据、被告提供的房产开发项目竣工验收（备案）确认意见书、企业环保自主验收备案情况登记表、建设工程消防验收意见书、房屋市政工程竣工验收备案证明书、市政公用设施验收备案登记告知书、浙江省建设工程规划核实确认书、按揭通知书、邮寄凭证、交付房屋初始产权证的通知书、邮寄凭证、不动产权证签收单及原、被告陈述予以证实。 本院认为：原、被告签订的商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行各自义务。 一、关于逾期交房违约金。 被告主张，原告付清全部购房款之前，被告有权主张先履行抗辩权顺延交房时间，无需承担逾期交房违约金。本院认为，被告提交的复函显示截至2019年7月1日被告仍未取得竣工验收报告，被告2019年1月第一次通知办理按揭后无一购房者成功办理按揭贷款，故贷款无法发放、购房余款不能及时支付系被告原因导致，不可归责于原告；被告延期交房是自身建设、审批等方面原因造成，并非是对原告行使不安抗辩权；且约定的房屋交付日期到期后，被告迟迟无法办理竣工验收备案，有不能交付房屋的现实危险，原告有权行使不安抗辩权中止履行支付购房余款的义务，故原告在被告交房前未支付购房余款的事实并不使被告免除逾期交房的违约责任。 关于原告主张的空鼓漏水能否构成拒绝收房并要求被告承担逾期交房违约金的理由。本院认为，原、被告签订的合同约定：买受人在房屋验收中及其后发现的除主体结构质量问题外的质量瑕疵，出卖人将根据法律法规及《住宅质量保证书》承诺的内容承担保修责任，买受人不得以此拒绝接受房屋交付。被告通知原告于2019年7月17日交付房屋，当时案涉房屋已取得合同第九条约定的交付条件，原告主张的质量瑕疵，并非房屋主体结构问题，以此为由拒收房屋并要求被告承担逾期交房的违约责任，与合同约定不符，亦缺乏法律依据，不予支持，故逾期交房违约金计算至被告通知的交房之日止。 关于被告主张的规划政策变化能否作为逾期交房免责事由。本院认为，《宁波市城乡规划管理技术规定》的变化发生于原、被告签订商品房买卖合同的三年之前，被告作为商品房开发商，在合同签订时应当已知晓规定的变化并预见到可能导致的风险，其以早已发布实施的规定主张逾期交房免责，本院不予采信。 关于被告主张的承包人导致竣工验收延迟的问题，本院认为，本案属于合同纠纷，根据合同相对性原则，审查原、被告之间权利义务，承包人与被告之间建设工程方面的权利义务应另行理直，与原告无关。 综上，被告逾期交房，应承担违约责任，支付违约金。但双方约定的违约金过分高于损失，本院酌情予以减少，调整为按照已付房款的日万分之二点四计算。经核算，逾期交房违约金为125756元（1813097元×0.00024×289天）。原告关于逾期交房违约金的诉请本院部分予以支持。 二、关于逾期交证违约金。 原告逾期于2019年9月27日才将涉案商品房不动产权初始登记证书交付给原告，应按约支付逾期交证违约金。交付房屋与交付产权证书系不同的合同义务，被告关于逾期交房违约金与逾期交证违约金系重复计算的主张，本院不予采信。双方约定的违约金过分高于损失，本院酌情予以减少，调整为按照已付房款的日万分之零点六计算，则违约金为26423元（1813097元×0.00006×117天+3623097元×0.00006×63天）。原告关于逾期交证违约金的诉请，本院部分予以支持。 三、原告诉请被告支付本案律师费，无法律依据，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告宁波意创建设开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告叶陈萍、方小林逾期交房违约金125756元、逾期交证违约金26423元； 二、驳回原告叶陈萍、方小林其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费9010元，由原告负担6378元，被告负担2632元，保全费2812元，由原告负担1878元，被告负担934元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，如义务人拒绝履行，权利人可在判决确定的履行期间的最后一日起二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 审 判 长  方燕儿 人民陪审员  张宏国 人民陪审员  皮 英 二〇二〇年四月十五日 代书 记员  陈佩佩