新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）新01民终773号 上诉人（原审原告）：新疆外贸财务公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区团结路11号。法定代表人：郭建军，该公司总经理。委托诉讼代理人：高峰，国浩律师（乌鲁木齐）事务所律师。委托诉讼代理人：赵雪纯，国浩律师（乌鲁木齐）事务所律师。上诉人（原审被告）：新疆美玉投资有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区团结路187号51栋13层。法定代表人：艾散江艾合麦提，该公司总经理。委托诉讼代理人：热依木江巴拉提，新疆苏碧律师事务所律师。委托诉讼代理人：帕提古丽阿不都卡德尔，新疆苏碧律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：天山区团结路好美玉美食馆，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区团结路187号51栋1-3层。经营者：哈力克艾合麦提，男，1982年8月3日出生，维吾尔族，好美玉美食馆业主，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区。委托诉讼代理人：热依木江巴拉提，新疆苏碧律师事务所律师。委托诉讼代理人：帕提古丽阿不都卡德尔，新疆苏碧律师事务所律师。上诉人新疆外贸财务公司（以下简称外贸财务公司）与上诉人新疆美玉投资有限公司（以下简称美玉公司）、被上诉人天山区团结路好美玉美食馆（以下简称美玉美食馆）房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院（2018）新0102民初7668号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人外贸财务公司的委托诉讼代理人高峰，上诉人美玉公司、被上诉人美玉美食馆的共同委托诉讼代理人热依木江巴拉提、帕提古丽阿不都卡德尔到庭参加诉讼，本案现已审理终结。外贸财务公司上诉请求：1．请求二审法院撤销一审判决第一项、第五项，依法改判由美玉公司、美玉美食馆共同返还乌鲁木齐市团结路213号原进出口大楼配楼二层房屋；2．请求二审法院撤销一审判决第四项，依法改判为美玉公司、美玉美食馆每年以16万元支付2013年10月1日至2018年9月30日的房屋占用费用80万元（主张至实际支付之日）。事实与理由：一审法院认定事实不清，判决自2013年10月1日至2018年9月30日以每年8万元计算的房屋占有使用费用明显过低，涉案的西配楼二楼具有较高的商业价值且房产证件齐全，故应当以位于其下方的地下室每年16万元的租金标准来认定美玉公司、美玉美食馆应当承担的房屋占有使用费用。法院应当支持我的上诉请求。另外，美玉美食馆为实际占用涉案房屋的主体，法院应判决美玉公司、美玉美食馆共同返还涉案房屋。综上，请求二审法院查明事实，依法予以改判，支持我公司的上诉请求。美玉公司、美玉美食馆答辩称，我公司合法占有涉案房屋下的土地，故不存在侵权事实。美玉美食馆是我公司下属个体工商户，美玉美食馆没有独立的权利和资格，实际由我公司控制。美玉公司上诉请求：请求二审法院撤销一审判决并予以改判。事实与理由：一审法院认定事实有误，处理不当。我公司以租赁合同的方式使用西配楼二楼的情况属实，但2010年我公司与外贸财务公司签订产权交易合同，约定我公司受让团结路××栋房产及××号土地使用权，总面积为2151.81平方米，支付出让金后受让的土地面积为1983.56平方米，已经办理产权过户登记，根据实际情况和宗地图，我公司受让的该宗土地，包括地上建筑物主楼和西配楼，西配楼属于我公司受让土地范围内，故涉案房屋属于我公司与外贸财务公司共有，我公司不构成侵权，一审法院判令我公司返还涉案房屋及支付占有费用是错误的。请求二审法院查明事实，作出公正判决。外贸财务公司答辩称，我公司对涉案房屋享有合法的所有权，美玉公司认为该房屋所在土地的使用权为美玉公司，美玉公司称对该房屋共同使用主张没有事实及法律依据。合同到期后，美玉公司及美玉美食馆拒不搬离涉案房屋，并占有使用涉案房屋至今的行为已经严重侵犯了我公司的合法权利。请求二审法院查明事实，维护我公司的合法权益，依法驳回美玉公司的上诉请求。美玉美食馆答辩称，我方同意美玉公司的上诉请求。外贸财务公司向一审法院起诉请求：1．请求判令美玉公司、美玉美食馆停止侵权，腾出乌鲁木齐市团结路××号原进出口大楼配楼二层房屋（房产证号：乌政房字（200）第XXXX号），予以返还；2．请求判令美玉公司支付租金80,000元（自2012年10月1日至2013年9月30日）；3．请求判令美玉公司支付违约金16,000元；4．请求判令美玉公司、美玉美食馆支付房屋占用使用费1,300,000元（以每年260,000元为计，自2013年10月1日暂计算至2018年9月30日，主张至实际返还之日止）；5．请求判令美玉公司、美玉美食馆承担本案的全部诉讼费、保全费及邮寄送达费用。一审法院认定事实：2010年8月26日，外贸财务公司与美玉公司签订《房屋租赁合同》，将其位于乌鲁木齐市××路，面积为480.54平方米房屋出租给美玉公司使用。合同约定：房屋建筑面积为400平方米，租赁期限为3年，即自2010年10月1日至2013年9月30日止。年租金为8万元，三年租金共计24万元分三次付清。第一次在合同签订之日乙方（美玉公司）交纳第一年租金的50%，即40,000元；第二次2010年9月10日前交纳第一年租金的剩余50%，即40,000元；第三次2011年6月30日前交纳第二、第三年租金160,000元。并对水、电、暖、物业费的交付，装修及维修，租赁物的交付和返还，权利义务，违约责任以及其他条款做出了约定。合同签订后，外贸财务公司将租赁合同标的交付美玉公司使用，美玉公司支付2010年10月1日至2012年9月30日期间的两年租金160,000元。同年外贸财务公司（转让方）和新疆维吾尔自治区商务厅（转让方，以下简称商务厅）一同与案外人马合木提．艾合买提（受让方）签订《产权交易合同》。合同约定外贸财务公司（转让方）和商务厅转让新疆外贸进出口大13层（其中商务厅持有的该大楼一层和二层部分产权，外贸财务公司持有的二层部分产权、3-13层全部产权）产权，转让价款为3,100万元。合同签订后马合木提．艾合买提支付价款，外贸财务公司（转让方）和商务厅亦将合同标的交付马合木提．艾合买提使用。2010年12月10日，马合木提．艾合买提以本案美玉公司名下对上述房产办理乌国用（2010）××号《国有土地使用权证》。该证载明土地坐落乌鲁木齐市天山区团结路××号，地号：××，图号：××，使用权面积：1983.56平方米，与宗地图（乌鲁木齐市是国土资源勘测规划院出具）载明的地号相同，即同一宗土地。宗地图载明的土地面积为2151.81平方米，共同使用权人为商务厅和本案美玉公司。美玉公司以涉诉房屋坐落于其与商务厅具有共同使用权的土地上，其对涉诉房屋具有共同使用权为由，拒绝交纳第三年，即2012年10月1日至2013年9月30日期间的租金80,000元，在涉诉租赁合同届满后亦未将房屋退还外贸财务公司。另查明，2013年6月14日，美玉公司为办理工商营业执照所需与美玉美食馆签订《房屋租赁合同》，将包括本案涉诉房屋在内的乌鲁木齐市××区房屋出租给美玉美食馆使用。美玉美食馆系美玉公司对外开办的以餐饮业为主的工商实体。再查明，本案审理期间外贸财务公司向一审法院提交申请，要求对乌鲁木齐市团结路××号原进出口大楼配楼二层（房产证号：乌政房字（200）第XXXX号）房屋于2013年10月1日至2019年7月31日期间，按照市场价格的租金进行评估。2019年8月28日，一审法院委托新疆华远不动产评估有限公司进行评估。2019年11月8日，新疆华远不动产评估有限公司以资料获取困难，无法获取足以反映并计算历史租金的依据，无法对估价对象进行评估为由，未作出评估结论，并将委托评估书退回一审法院。一审法院认为，本案的争议焦点有以下几点：一、美玉公司是否应承担违约责任的问题；二、美玉公司和美玉美食馆是否构成侵权的问题；三、美玉公司是否承担房屋使用费问题。一、美玉公司是否应承担违约责任的问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同，是当事人一方将其一定财产交付另一方使用，另一方为此支付报酬并于使用完毕后归还原物的协议。提供财产的一方为出租人，使用财产的一方为承租人，被交付使用的财产为租赁物，支付的报酬为租金”。外贸财务公司与美玉公司签订的本案涉诉《房屋租赁合同》，系双方的真实意思表示，内容没有违反法律的禁止性规定，应认定为合法有效，对双方产生法律拘束力，当事人应当按合同约定全面履行自己的义务。双方合同约定租赁期限为3年，即自2010年10月1日至2013年9月30日止。年租金为80,000元，三年租金共计240,000元，分三次付清。第一次在合同签订之日乙方（美玉公司）交纳第一年租金的50%，即40,000元；第二次2010年9月10日前交纳第一年租金的剩余50%，即40,000元；第三次2011年6月30日前交纳第二、第三年租金160,000元。并对水、电、暖、物业费的交付，装修及维修，租赁物的交付和返还，权利义务，违约责任以及其他条款做出了约定。外贸财务公司主张承担第三年租金80,000元并要求美玉公司承担违约金16,000元，美玉公司答辩称本案涉诉房屋所在的西配楼所占土地包括在其与外贸财务公司签订产权交易合同合法取得的土地范围内。外贸财务公司曾同意将西配楼出让给我公司，不遵守承诺，拒不将西配楼予以出售，长期无偿使用其合法取得使用权的土地，故应按照各自50%的比例共同收益，不应当履行全额给付租金义务。外贸财务公司无偿使用美玉公司土地与本案房屋租赁合同属不同法律关系，美玉公司应通过合法途径维权，其以外贸财务公司长期无偿使用其土地为由拒不支付2012年10月1日至2013年9月30日期间的租金80,000元，违反上述法律规定和双方合同约定，已构成违约，故其抗辩意见，故不予采纳，其应当履行支付租金80,000元的给付义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。因美玉公司构成违约，要求承担16,000元违约金，符合上述法律规定和双方合同“违约方按年租金的20%承担违约金”约定，予以支持。二、美玉公司和美玉美食馆是否构成侵权的问题。（一）美玉公司是否构成侵权的问题。《中华人民共和国民法总则》第三条规定：“民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯”。庭审中，美玉公司认可涉诉房屋由其下属经营实体，即本案美玉美食馆占有，但实际使用人为美玉公司的事实予以认可不持异议，外贸财务公司亦不持异议。外贸财务公司系本案涉诉房屋合法所有权人，其与美玉公司签订的《房屋租赁合同》租赁期限已届满，美玉公司亦不得以任何理由侵犯外贸财务公司财产权益。美玉公司以外贸财务公司长期无偿使用其土地为由拒不返还外贸财务公司房屋，并向其下属经营实体出租收益，已对外贸财务公司构成侵权。现外贸财务公司主张其财产被美玉公司占有期间的使用费，理应由美玉公司承担相关民事责任。（二）美玉美食馆是否构成侵权的问题。美玉公司对本案美玉美食馆是其下属经营实体，实际由其占有使用的事实予以认可，对此外贸财务公司亦不持异议，据此可认定对外贸财务公司构成侵权主体为美玉公司，美玉美食馆在本案中对外贸财务公司不构成侵权，亦不承担侵权责任。三、美玉公司是否承担房屋使用费问题。根据《中华人民共和国侵权责任法》第十五条的规定，承担侵权责任的方式主要有停止侵害、返还财产、恢复原状、赔偿损失等。以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。美玉公司占有外贸财务公司房屋，已构成侵权。据此外贸财务公司依据上述法律规定，要求美玉公司返还涉诉房屋，并承担房屋被美玉公司占用时间的费用，具有事实和法律依据，应予以支持。因外贸财务公司主张的房屋被美玉公司占用期间的房屋历史价格，因无法评估不能确认，且其提供的房屋租赁合同的参考价格，因合同标的与本案涉诉房屋虽属同一地段的房屋，但其楼层及使用面积与本案涉诉房屋不相同，故不作为参考价格，应当以本案涉诉《房屋租赁合同》约定的租金为参考价格作为房屋占用费，即每年租金确定为80000元，符合本案客观事实。判决如下：一、新疆美玉投资有限公司于本判决生效之日起十日向外贸财务公司返还乌鲁木齐市团结路××号原进出口大楼配楼二层房屋（房产证号：乌政房字（200）第XXXX号）；二、新疆美玉投资有限公司于本判决生效之日起十日内向外贸财务公司支付2012年10月1日至2013年9月30日期间的租金80000元；三、新疆美玉投资有限公司于本判决生效之日起十日向外贸财务公司支付违约金16000元；四、新疆美玉投资有限公司向外贸财务公司以每年80000元支付乌鲁木齐市团结路××号原进出口大楼配楼二层（房产证号：乌政房字（200）第XXXX号）房屋占用费用400000元（2013年10月1日至2018年9月30日止，实际交付之日为准）；五、驳回外贸财务公司要求天山区团结路好美玉美食馆支付房屋占用费用的诉讼请求。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。外贸财务公司提交一份视频资料，用以证明涉案楼层的商业使用价值非常高，不应按每年8万元计算租金。美玉公司、美玉美食馆质证认为，该视频资料系一审承办法官为查明案件事实，与本案双方当事人查看涉案房屋现场的视频，该证据并不能证明涉案房屋的商业价值，但认可该份证据的真实性，对该证据与本案的关联性则不予认可。本院认为，该视频资料仅能证明所拍地段的具体情况，对于是否应当按照16万元租金标准计算损失，则需要结合本案其他证据综合予以认定。本院对一审法院查明的事实及认定的证据予以确认。本院认为：外贸财务公司将其位于本市××路，面积为480.54平方米房屋出租给美玉公司使用，并与之签订《房屋租赁合同》的事实清楚。双方形成了房屋租赁合同的法律关系，因该租赁合同系双方当事人真实意思的表示，且内容不违反法律、法规的禁止性规定，故应属合法有效。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。按照上述法律规定，承租人按期交纳租金既是合同义务，也是法定义务。在本案中，美玉公司作为承租人，在履行《房屋租赁合同》期间存在逾期支付租金的行为，其以外贸财务公司占有使用其所属土地为由，认为涉案房屋应为双方共有的理由没有事实及法律依据，本院不予采纳。因美玉公司拒绝交纳租金的理由不能成立，故其逾期交纳房租的行为已构成违约，一审法院判令美玉公司应向外贸财务公司支付租金并按合同约定承担违约金，并无不当，本院依法予以维持。根据《房屋租赁合同》的约定，涉案房屋的租赁期限应截止到2013年9月30日止。租赁期间届满之后，外贸财务公司明确对美玉公司继续使用租赁物的行为提出异议，并向其发出限期搬离的通知。鉴于租赁合同到期后，出租人已明确不再向原承租人出租，原承租人已无合法使用租赁物的依据，故美玉公司继续占有使用租赁物的行为已从合法的房屋租赁合同法律关系转化为非法占有的侵权行为。基于美玉公司占有使用租赁物的侵权行为，外贸财务公司主张其搬离涉案房屋，并支付相应的占有使用费用，有事实及法律依据，一审法院对此认定及判决均无误，本院应予以维持。对于双方在二审期间争议的占有使用费用的计算标准问题，本院认为，外贸财务公司在一审期间申请法院委托具有相应资质的评估机构按照市场价格，对涉案房屋在2013年10月1日至2019年7月31日期间的租金进行评估，因评估机构无法获取足以反映并计算历史租金的依据，故未就涉案房屋该期间的租金作出评估意见，而外贸财务公司请求参照地下室的租赁价格确定占有使用费，因其所参照的地下室与涉案房屋的楼层、面积均不相同，且该参考价格亦为美玉公司与案外人之间的协商价格，故不能客观地反映因美玉公司的侵权行为导致外贸财务公司具体的租金损失，故一审法院以案涉《房屋租赁合同》约定的租金作为房屋占用使用费的参照标准，并无不妥，本院予以维持。另，美玉美食馆系美玉公司开办的下属经营实体，故涉案房屋实际由外贸财务公司占有、使用、管理和收益，一审法院据此事实判决美玉公司搬离涉案房屋，亦无不当，本院予以维持。综上，美玉公司与外贸财务公司的上诉请求均不能成立，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费16,040元（外贸财务公司已预交7,300元，美玉公司已预交8,740元），由外贸财务公司负担7,300元，美玉公司负担8,740元。本判决为终审判决。审  判  长   黎 剑审  判  员   谭健艳审  判  员   柳 燕二 〇 二 〇 年 四 月 二 十 八 日书  记  员   刘 晓