北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初38206号原告（反诉被告）：北京昊昱晟达物业管理有限公司，住所地北京市海淀区西四环中路19号五棵松饭店2126室。法定代表人：孙进山，经理。被告（反诉原告）：北京小拇指宠物用品有限公司，住所地北京市西城区果子巷1号院1号楼1至2层120。法定代表人：宋清涛，经理。原告北京昊昱晟达物业管理有限公司（以下简称物业公司）与被告北京小拇指宠物用品有限公司（以下简称宠物用品公司）装饰装修合同纠纷一案，本院于2019年6月10日作出（2018）京0102民初27793号民事判决，双方不服判决，提起上诉。2019年8月20日，北京市第二中级人民法院作出（2019）京02民终9609号民事裁定，撤销（2018）京0102民初27793号民事判决，发回本院重审。本院另行组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行审理，物业公司之法定代表人孙进山，宠物用品公司之法定代表人宋清涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令宠物用品公司支付装修尾款30000元。2、判令宠物用品公司支付新增项目及安装费43311元。3、判令宠物用品公司按中国人民银行同期活期利率支付2017年5月2日至2018年7月3日的利息3000元。事实和理由：2017年，我司为宠物用品公司装修完成西城区果子巷1号院1号楼1-2层商用房装修工程后，宠物用品公司即进驻使用，按合同约定进入工程保修期，只因1层环氧地坪漆面有部分污渍，我司与宠物用品公司积极进行协商处理。因地坪漆需要干燥凝固时间和宠物用品公司营业时间冲突，协商未果。宠物用品公司借此一直拖欠装修尾款和新增项材料安装费未付。为了维护我司的合法权益，请求法院判如所请。宠物用品公司辩称，不同意原告的诉讼请求。2017年3月28日，我司与物业公司签订《装修工程施工合同》，系双方真实意思表示，合法有效。合同约定施工的工期为30日，自2017年3月29日至4月27日。在合同履行中，我司配合物业公司施工并支付80%的合同价款。物业公司提供的增项未经我司书面确认，施工拖延至2017年5月12日没有按照合同约定履行完毕。迫于经营方面的压力，我司于2017年5月13日搬入尚未装饰完成的经营场所。搬入后，我司发现物业公司粉刷的墙面和地面严重不合格，墙面容易掉灰，露白灰，地面有无法清除痕迹，严重影响使用和美观，给我司造成不良影响和经营损失。虽经物业公司多次尝试整改和修理，问题一直未得到解决，物业公司违约，故我司未支付剩余工程款。宠物用品公司向本院提出反诉请求：要求物业公司赔偿宠物用品公司113788.75元的经济损失（具体构成是房租损失16666.5元，员工工资损失34700.5元，修理或重新装饰墙面及地面的预计费用11928元，营业毛利润损失50493.75元）。事实和理由：2017年3月28日，我司与物业公司签订《装修工程施工合同》，系双方真实意思表示，合法有效。合同约定施工的工期为30日，自2017年3月29日至4月27日。在合同履行中，我司配合物业公司施工并支付80%的合同价款。物业公司提供的增项未经我司书面确认，施工拖延至2017年5月12日没有按照合同约定履行完毕。迫于经营方面的压力，我司于2017年5月13日搬入尚未装饰完成的经营场所。搬入后，我司发现物业公司粉刷的墙面和地面严重不合格，墙面容易掉灰，露白灰，地面有无法清除痕迹，严重影响使用和美观，给我司造成不良影响和经营损失。虽经物业公司多次尝试整改和修理，问题一直未得到解决，物业公司违约，故我司未支付剩余工程款。物业公司未经我司同意擅自单方面增加和变更项目，构成违约。合同法第281条规定，因施工人的原因致使建设工程质量不符合约定的，发包人有权要求施工人在合理期限内无偿修理或返工、改建。经过修理或者返工、改建后，造成逾期交付的，施工人应当承担违约责任。基于上述规定和物业公司的违约行为，物业公司应承担违约责任。物业公司辩称，我司不同意宠物用品公司的反诉诉讼请求。在合同履行中，遇有双休日及清明节，还有2天小区的物业公司不让施工，故工期延误。增项中有漆的颜色改变、异形墙面等。本院经审理认定事实如下：2017年3月28日，宠物用品公司作为甲方，物业公司作为乙方，双方签订《装饰工程施工合同》，约定：一、工程概况。工程项目地点为西城区果子巷1号院1号楼1至2层120，建筑面积298.68平方米，承包范围及方式为一、二层墙面、地面、水电改造、玻璃隔断，喷漆等设计面所含内容。二、工程期限。工期30天，定于2017年3月29日开工，2017年4月27日竣工。三、合同价款。合同总造价155000元（不含税，不提供发票），价格说明详见装修报价清单。四、价款支付方式及合同内容。合同签订后支付总价款的40%为预付款，工程完成80%时，付总价款80%，工程竣工验收合格后付15%，剩余5%为质保金于2018年4月26日前付清；因甲方设计变更致使工程量发生变化，甲乙双方必须签认纸质文件，合同中已有适用的综合单价，按合同综合单价确定，无适用的综合单价但有类似的综合单价，在合理范围内参照类似项目的单价，由甲乙双方商定变更工作的单价。八、工期顺延。……重大设计变更（扩大规模、改变结构、提高标准）且非乙方原因所致；在国家规定的工作时间内，现场连续停水或停电的；不可抗力等自然因素。十一、竣工验收。乙方应在单项工程竣工前3日通知甲方，甲方积极配合工程竣工验收；经检验合格，从验收合格之日起3日内甲乙双方办理移交手续……。十二、质量保修。工程保修期12个月，质量保修期自工程竣工经甲方验收合格之日起计算。装饰报价清单显示，工程总价款为158330.9元，其中钢化玻璃的单价为330元、边框单价130元、门五金单价86元、打孔单价18元。合同签订后，物业公司进场进行施工。2017年4月30日，宠物用品公司经物业公司同意，将物品放入涉案房屋。庭审中，物业公司表示，工程于2017年5月3日施工完毕，5月3日至5月13日期间，是在完成宠物用品公司的增项。宠物用品公司对此不予认可，其表示整个工程直到2017年5月13日完工，5月3日以后物业公司确认在帮宠物用品公司安装一些物品，但都是原合同中未完成的内容。诉讼中，宠物用品公司自述其于2017年5月13日正式开始营业。另查，宠物用品公司已向物业公司支付工程款125000元。现物业公司要求宠物用品公司支付剩余工程款及增项工程款。宠物用品公司不同意支付，宠物用品公司表示，物业公司提供的增项未获得宠物用品公司的书面确认，物业公司工期延误至2017年5月13日，给宠物用品公司造成损失，墙面和地面存在质量问题未修复，因此未支付剩余工程款，并要求物业公司赔偿损失。物业公司表示，因为涉案房屋所在小区不让周末施工，因此工期延误至2017年5月3日，地面确实存在质量问题，但墙面没有，物业公司同意就地面修复事宜从剩余工程款中扣除3000元。宠物用品公司表示，物业公司周末并未停工，周末要求无噪音施工，经过咨询如果修复就必须整体重做，才能保持色调一致，需要费用11928元，另外还是停业损失。物业公司出示增项明细表，用于证明在施工过程中的新增33个项目及费用数额。明细表序号33显示，钢化玻璃的单价为330元、边框单价130元、门五金单价86元、打孔单价18元、锁单价40元，寄养间隔断共计12326元。宠物用品公司认可增项序号2费用800元、序号3中210元、序号6中地插水龙头八字阀广告牌黑漆、序号10中350元、序号11中的30元、序号11中的190元、序号13中的330元、序号14中330元、序号30的费用、序号33的项目，但序号33号所对应的单价需要核对。宠物用品公司出示2017年4月、2017年5月营业毛利润表，用于证明工期延误造成的利润损失。宠物用品公司出示2017年5月员工工资结算汇总表及证人书面证言，用于证明其支付员工工资的情况。宠物用品公司出示法定代表人宋清涛与吴六奎就涉案房屋签订的《北京市房屋租赁合同》，用于证明其租金标准。合同显示租赁期限为2017年4月20日至2022年4月19日，2017年2月17日至2017年4月19日为免租期，月租金33333元。物业公司对于上述证据均不予认可。宠物用品公司还出示照片及施工图纸，用于证明物业公司装饰的墙面、地面不合格，灯具安装不符合设计要求。物业公司认可墙面存在问题，其他均不予认可。物业公司表示，宠物用品公司在2017年4月30日进涉案房屋放物品，地面没有完全干，双方的人踩到地面，导致地面有一些痕迹没办法清除。宠物用品公司表示，其进入是经过了物业公司的允许，出现这样的结果是物业公司估算失误。诉讼中，关于工程质量、修复费用，物业公司与宠物用品公司均不要求进行工程质量鉴定。原一审时，关于工程增量及价格问题，物业公司不要求进行鉴定。本院认为，宠物用品公司与物业公司签订的合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。双方对于地面存在质量问题并无异议，双方源自于对修复方式及修复费用的争议，但诉讼中双方均不申请鉴定，本院结合装饰报价清单、受损情况，酌定从剩余工程款30000元中扣减10000元。物业公司主张的剩余工程款，本院在20000元的范围予以支持。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条规定，建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持;但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。按照宠物用品公司所述，其已于2017年5月13日使用房屋开始经营，现又主张房屋尚有其他的质量问题，且物业公司对此亦不认可，故本院对此不予采信。按照双方约定，施工中发生的增项需要双方书面确定，物业公司虽主张工程存在33项增项，但并未经宠物用品公司确认，故本院以庭审中宠物用品公司认可的范围，核定物业公司的增项工程款15756元。宠物用品公司虽对增项表中序号33的单价存在异议，但本院注意到该增项的单价除锁具外均与原装饰工程报价单中单价一致，锁具价格亦符合市场价值，故本院对于增项序号33的价格予以确认。关于物业公司是否延误工期一节。首先，合同约定工期应当在2017年4月27日结束，物业公司自认工程至2017年5月3日结束，且增项都是发生在5月3日之后，对于从4月27日延期到5月3日，物业公司解释为周末不能施工，但宠物用品公司对此不予认可，物业公司也未举证予以证明，且即便周末不允许施工，物业公司作为从事装饰装修的公司，签订合同时对此也应予以考虑。因此，对于物业公司的抗辩意见，本院不予采纳，其应当承担由此给宠物用品公司造成损失。其次，2017年5月4日至5月13日期间。物业公司表示此期间是完成增项工程，宠物用品公司虽不予认可，但实际施工过程中确系发生增项，且双方对于增项并没有约定相应的工期，宠物用品公司主张此期间的损失，缺乏依据，本院不予支持。宠物用品公司主张员工工资损失、营业毛利润损失，物业公司不予认可，且宠物用品公司提供的证据亦不充分，故本院不予支持。宠物用品公司主张的房租损失，本院以其租金标准作为依据，计算2017年4月28日至5月3日期间的房租为6575.28元。因存在质量不合格及延误工期等情况，双方对工程款数额存在争议，故对于物业公司主张的利息，本院不予支持。因质量问题上述已扣减了物业公司的剩余工程款，现宠物用品公司要求支付修理费，缺乏依据，本院不再支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条、第十三条、第十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，北京小拇指宠物用品有限公司支付北京昊昱晟达物业管理有限公司剩余工程款2万元、增项工程款15756元。二、自本判决生效之日起七日内，北京昊昱晟达物业管理有限公司支付北京小拇指宠物用品有限公司延误工期损失6575.28元。三、驳回北京昊昱晟达物业管理有限公司的其他诉讼请求。四、驳回北京小拇指宠物用品有限公司的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1708元，由北京昊昱晟达物业管理有限公司负担908元（已交纳），由北京小拇指宠物用品有限公司负担800元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费1288元，由北京小拇指宠物用品有限公司负担1214元（已交纳），由北京昊昱晟达物业管理有限公司负担74元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期届满后七日内，仍未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。审判长 韩 涛审判员 李 俊审判员 韩进红二〇二〇年四月一日书记员 高 雅