北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终1871号上诉人（原审被告）：李元元，男，1988年4月15日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。委托诉讼代理人：任万田，北京市博人律师事务所洛阳分所律师。被上诉人（原审原告）：夏侯颖，女，1988年8月16日出生，汉族，住北京市丰台区。上诉人李元元因与被上诉人夏侯颖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初39172号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李元元上诉请求：1.撤销一审法院判决，依法改判驳回夏侯颖一审全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由夏侯颖承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。2018年12月4日，李元元与北京市丰台区王佐镇南宫村村民委员会签订《北京市市场场地租赁合同》，李元元在交纳了租金后支付了10000元保证金。后李元元与夏侯颖签订了《转让协议》《转让合同》。2019年7月9日，夏侯颖开始经营该店铺。随后市场发现李元元私下转让，于2019年9月16日通知夏侯颖停业。李元元得知此事后立即与市场负责人沟通，最后与市场达成一致意见，即在交纳5000元罚款，夏侯颖支付市场保证金10000元（折抵李元元此前交给市场的10000元）保证金后，可以进行过户。由于夏侯颖一直不配合过户，李元元在市场工作人员监督下撬开店铺门锁清理变质食材，换上新锁并将钥匙交给邻居及挂在门把手上，微信通知夏侯颖可以进行经营。故自2019年9月21日起，夏侯颖即可以恢复经营，但夏侯颖拒绝继续经营。二、一审法院适用法律错误，李元元与夏侯颖之间的《转让合同》《转让协议》系双方的真实意思表示，是夏侯颖的原因导致该合同不能履行，李元元已通知夏侯颖到市场管理部门进行过户，夏侯颖拒不办理过户手续。一审法院认定《转让合同》不能继续履行是错误的，不应适用《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定。夏侯颖辩称，不同意李元元的上诉请求和理由，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，同意一审判决。夏侯颖向一审法院起诉请求：1.解除夏侯颖与李元元2019年5月9日签订的《转让协议》及2019年7月5日签订的《转让合同》；2.李元元退还转让费62000元，赔偿夏侯颖经济损失60000元；3.诉讼费由李元元承担。一审法院认定事实：2018年12月4日，出租人（甲方）北京市丰台区王佐镇南宫村村民委员会、北京南宫综合市场中心（以下简称南宫市场）与承租人（乙方）李元元签订《北京市市场场地租赁合同》，约定乙方承租甲方北京市丰台区王佐镇南宫美食街梧桐林21号租赁场地，租期自2019年1月1日起至2019年12月31日止，本合同租金实行上缴，租金为26280元；承租区域内设施的使用乙方向甲方或第三物业管理者支付水、电费及其他产生的直接费用；乙方将场地转让给第三人或其他租户交换场地的，应先征得甲方的书面同意，按规定办理相关手续；乙方将场地擅自转租、转让、转借给第三人或和其他租户交换场地的等情形之一的，甲方有权解除合同，且乙方应按照当年租金的15%标准支付违约金；乙方有意在租赁期满后续租的，应提前30日书面通知甲方，甲方应在租赁期满前对是否同意续租进行书面答复；租赁期满前乙方如无违约行为，则享有在同等条件下对场地的优先租赁权，乙方有违约行为的，是否续租由甲方决定；租赁期满未能续约或合同因解除等原因提前终止的，乙方应于租赁期满或合同终止后3日内将租赁的场地及甲方提供的配套设施以良好、适租的状态交还甲方。乙方拒不交还的，甲方有权采取必要措施予以收回，包括但不限于停水、停电、锁门等任意方式，由此造成的损失由乙方承担等。该合同签订后，北京市丰台区王佐镇南宫村村民委员会、南宫市场依约将南宫美食街梧桐林21号租赁场地交付李元元经营使用。李元元曾向南宫市场交付押金。2019年5月9日，夏侯颖与李元元签订《转让协议》，约定：李元元将在南宫梧桐林美食广场21号商铺2019年7月10日至年底12月31日的使用权转让给夏侯颖，转让费共计62000元，当日夏侯颖给李元元转让费定金22000元，剩下尾款40000元于2019年7月5日～10日之内结清（李元元带走店内砂锅，高压锅，电磁炉，鸡公煲调料及烤串小炉之日结清）。如夏侯颖不转接了定金不退，如李元元不转租给夏侯颖了，需赔偿夏侯颖2倍定金作为补偿。转让期间如市场发现私下转让进行罚款等处罚，造成的经济损失由李元元一方承担。年底由李元元带着夏侯颖与市场做过户，李元元承诺过户费用2000元由夏侯颖承担（其中请中间人吃饭费用由夏侯颖承担）。当日，向李元元转账支付定金22000元。同年7月5日，夏侯颖与李元元再次签订《转让合同》，约定：2019年7月8日夏侯颖接收李元元在南宫梧桐林美食广场21号商铺的使用权，2019年7月5日夏侯颖将转让费余款40000元整支付给李元元。2019年7月8日至年底12月31日商铺的使用权归夏侯颖所有，期间出现转让问题由甲方李元元承担，年底由李元元带夏侯颖办理过户的2000元整由夏侯颖承担，期间店内设施如产生一切危险由夏侯颖承担。当日，夏侯颖向李元元支付转让费余款40000元。2019年7月8日，夏侯颖与李元元办理了涉案商铺的交接手续，夏侯颖对商铺进行清理、装修并采购设备等物品开始经营“桐林串儿香”。2019年9月16日，南宫市场因在维修过程中发现李元元擅自将梧桐林21号对他人进行转租，故在涉案商铺对其张贴告知书，“根据合同规定，请您于2019年9月20日前来市场办理合同解除协议，逾期未办理者，届时将收回房屋，停止一切能源供给，后果自负并承担一切法律责任”。夏侯颖收悉后即关门停业并告知李元元协商解决。期间，双方因过户费、押金及合同履行等问题发生争议。2019年9月21日，李元元向南宫市场缴纳罚款5000元后曾微信通知夏侯颖：经市场办公室同意在市场正常工作期间随时同意过来过户，在2019年12月31日之前房屋的使用权归你所有，你随时可以开门正常营业。因双方仍协商未果，故夏侯颖于2019年9月23日向该院提起诉讼。此后，因商铺内存放食材散发异味，引起周围商铺不满，南宫市场通知李元元进行处理。2019年10月8日，李元元自行撬开涉案商铺门锁进入并清理，随后将涉案商铺门锁予以更换。夏侯颖知悉后报警。在本案审理过程中，该院于2019年11月27日至涉案店铺进行现场勘验，发现涉案商铺锁门，并有南宫市场张贴通知两份，其中，2019年10月8日通知载明：李元元，介于你未通过市场管理部私自转租，严重违反市场经营管理制度，针对此事市场管理部做以下处理决定：下一年度房屋不再予以续租及续签租赁合同，2019年12月31日将收回租赁房屋；2019年11月10日通知记载：因规划调整，2019年度合同到期后将不再与您续签合同，2019年12月31日请您清理干净房屋交回市场。经该院向南宫市场核实，南宫市场表示租赁合同系市场与李元元签订的，不认可转租行为，李元元缴纳5000元罚款之后需再缴纳10000元过户费方可进行转租，但双方产生争议未过户，10月8日系李元元开门清理后又将商铺锁门，依目前现状合同到期前涉案商铺仍归李元元使用，合同到期后市场不再与李元元续租。一审法院认为，夏侯颖与李元元于2019年7月5日所签《转让合同》是对2019年5月9日双方所签《转让协议》的补充，上述协议系双方真实意思表示，且不违反相关国家法律、法规相关规定，应属合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务。从庭审可查，夏侯颖在李元元承租商铺尚剩余半年租赁期的情况下以较高转让费受让涉案商铺，意在李元元协助其过户并能长期经营的商业价值。但因双方私下转租行为被南宫市场发现后，南宫市场于2019年9月16日向李元元发出了解除租赁合同的通知，此后又明确表示不再准许其续租，在此过程中，夏侯颖与李元元又因过户费用、押金、损失承担等问题无法协商达成一致意见，在2019年10月8日后李元元又自行将涉案商铺更换门锁，导致夏侯颖此后亦无法正常经营，至此双方所签合同已无法继续履行，双方合同目的已无法实现，故对于夏侯颖要求解除上述合同的诉讼请求，该院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现夏侯颖要求李元元返还转让费的诉讼请求，该院予以支持。但由于夏侯颖于2019年7月8日接收商铺后至2019年9月16日南宫市场张贴通知前曾正常经营，故该院对此期间折算扣除相应转让费，剩余部分予以返还。经该院核算，李元元应返还金额为37129.94元。夏侯颖主张返还金额超出业经该院确定的部分，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决：一、解除夏侯颖与李元元于2019年5月9日签订的《转让协议》及2019年7月5日签订的《转让合同》；二、李元元于判决生效之日起七日内返还夏侯颖转让费37129.94元；三、驳回夏侯颖的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，李元元与夏侯颖之间签订的《转让协议》《转让合同》，均系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方当事人均应依约行使权利，履行义务。李元元与夏侯颖于2019年7月5日签订的《转让合同》系对2019年5月9日双方所签《转让协议》的补充。《转让合同》约定：2019年7月8日至12月31日商铺的使用权归夏侯颖所有，期间出现转让问题由甲方李元元承担，年底由李元元带夏侯颖办理过户的2000元整由夏侯颖承担。从查明的事实可知，因双方私下转租行为被南宫市场发现后，南宫市场于2019年9月16日向李元元发出了解除租赁合同的通知，表示将于2019年12月31日收回租赁房屋，后南宫市场又明确表示不再准许其续租。经一审法院向南宫市场核实确认，南宫市场不认可转租行为，李元元缴纳5000元罚款之后需再缴纳10000元过户费方可进行转租。李元元与夏侯颖因过户费用、押金、损失承担等问题无法协商达成一致意见，未办理过户，根源在于李元元，李元元应当依据其在《转让合同》中“期间出现转让问题由甲方李元元承担”的承诺承担责任。一审法院认定，李元元于2019年10月8日自行将涉案商铺更换门锁，导致夏侯颖无法正常经营，双方合同目的已无法实现，确认双方之间《转让协议》《转让合同》解除，李元元退给夏侯颖未正常经营期间的转让费，并无不当之处。综上，李元元的上诉理由均不能成立，对其上诉请求，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1350元，由李元元负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李丽审 判 员 罗珊审 判 员 郭菁二〇二〇年四月二十九日法官助理 李爽书 记 员 李雪-8--1-