江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终602号 上诉人（原审原告）：王海燕，女，1982年生，汉族，住江西省南昌市青山湖区。 被上诉人（原审被告）：南昌聚丰物业管理有限责任公司，住所地：江西省南昌市青云谱区井冈山大道945号，统一社会信用代码：913601007419681902。 法定代表人：任船海，职务：董事长。 委托诉讼代理人：李星辰，该公司员工。 上诉人王海燕因与被上诉人南昌聚丰物业管理有限责任公司（以下简称聚丰物业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江西省南昌市青云谱区人民法院（2019）赣0104民初2058号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年3月5日立案后，依法组成合议庭，因本案双方没有提出新的事实、证据和理由，不开庭进行审理，本案现已审理终结。 王海燕的上诉请求为：1.撤销原判，改判聚丰物业公司向王海燕支付逾期交房违约金204400元（自2008年1月1日起，暂计算至2019年6月5日止，最终计算至交房之日止按日万分之五计算）；2.本案一、二审诉讼费由聚丰物业公司承担。事实和理由：1.合同对违约金有明确规定，且合同对违约金每日万分之五利率的约定，并未违反法律强制性规定，系合法条款，原审判决擅自行使自由裁量权，将违约金利率从“每日万分之五”调减为“每日万分之一”，减少了80%，既突破了合同，也没有法律依据；2.聚丰物业公司存在严重违约行为，应当承担本案的全部诉讼费用，王海燕作为守约方不应承担任何诉讼费用，原审判决双方分担诉讼费不符合相关法律规定；3.聚丰物业公司未按法律规定办理《建设工程竣工验收备案表》，不符合交房的法定条件，聚丰物业公司邮寄《交房通知书》系单方面行为，并不能说明房屋符合交房条件，不能以邮寄日作为交房的时间。 聚丰物业公司答辩称：1.本案中，聚丰物业公司虽逾期交房，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条和《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，一审法院结合本案所涉房屋地段、面积等因素，酌定以王海燕支付的购房款为基数按日万分之一的标准计算违约金，并无不当，也符合我国法律规定；2.聚丰物业公司是根据合同中王海燕提供的联系地址发函通知王海燕收房，邮寄并非单方行为，至于王海燕未收到《交房通知书》是因为其提供的联系地址有误，过错不在聚丰物业公司；3.2018年5月27日涉案房屋即通过了竣工验收合格，完全具备交付条件，《建设工程竣工验收备案表》仅体现的是行政部门对建设单位的监督管理，并不是房屋交付的前提条件。请求二审法院依法驳回王海燕的全部上诉请求。 王海燕向一审法院提起的诉请：1.判令聚丰物业公司向王海燕支付逾期交房的违约金205400元（该违约金自2018年1月1日起，每日以万分之五计算，计算至2019年6月5日）；2.本案诉讼费用由聚丰物业公司承担。 一审法院认定事实为：2017年5月18日，王海燕与聚丰物业公司签订了一份《南昌市商品房买卖合同》，由王海燕购买聚丰物业公司开发的坐落于南昌市青云谱区井冈山大道945号聚丰大厦房，房屋总价款为790000元。该合同约定：房屋交付期限为2017年12月31日前，交付的商品房须经验收合格；如逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。该合同附件四第十三条约定，买卖双方的联络方式以本合同所记载的电话、传真、地址为准，一方联络方式如有变更，应在变更后五日内以书面形式通知对方，由于买受人提供之联络方式有误或变更未及时通知出卖方而导致出卖方无法通知买受人，出卖人不承担相关责任，同时出卖人根据买受人最后登记之地址所寄出的函件均被视为已送达买受人。2017年6月14日，王海燕向聚丰物业公司支付购房首付款人民币400000元，剩余购房款人民币390000元通过银行按揭贷款支付。2018年5月28日，本案所涉房屋经建设、监理、施工、勘查及设计五家单位联合验收后，前述五家单位在《工程竣工验收报告》上盖章确认。2018年11月14日，南昌市公安消防支队向聚丰物业公司出具《南昌市公安消防支队建设工程消防验收意见书》，载明：综合评定该工程消防验收合格。2018年12月28日，聚丰物业公司按《南昌市商品房买卖合同》上载明的地址向王海燕邮寄《交房通知书》，2018年12月31日被退回。 另查明，聚丰物业公司于2018年10月13日向王海燕转账支付违约金人民币1000元。 上述事实有南昌市商品房买卖合同、南昌市新建商品房买卖合同缴款确认凭证、江西银行个人借款借据、贷款发放凭证、收据三张、工程竣工验收报告、南昌市公安消防支队建设工程消防验收意见书、中国工商银行业务回单、挂号信及回执及王海燕和聚丰物业公司的当庭陈述在案佐证。 一审法院认为：王海燕与聚丰物业公司签订的《南昌市商品房买卖合同》，系双方在平等自愿基础上的真实意思表示，合法有效，一审法院予以确认，双方均应按该合同约定全面履行各自的义务。王海燕已付清全部购房款，聚丰物业公司亦应于2017年12月31日前向王海燕交付房屋，但其未按约交房，则应依约承担逾期交房的违约责任。聚丰物业公司在房屋竣工验收合格后，于2018年12月28日按照购房合同上的地址向王海燕发出挂号信通知其收房，该挂号信虽被退回，但依据商品房买卖合同附件四的约定，寄出函件之日应视为已送达，即聚丰物业公司的逾期交房期限应为2018年1月1日至2018年12月27日，共计361天。合同约定违约金为日万分之五，聚丰物业公司提出应按日万分之一的标准计算违约金，根据公平原则，违约金应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素进行考虑，且一审法院就此类案件已作出相应判决，为统一裁判尺度，本案酌定违约金按每日万分之一计算，则违约金应为人民币28519元（790000元×0.0001×361天），扣除聚丰物业公司已支付给王海燕的违约金人民币1000元，还应支付人民币27519元。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、南昌聚丰物业管理有限责任公司于本判决书生效之日起七日内向王海燕支付自2018年1月1日起至2018年12月27日止的逾期交房违约金计人民币27519元。二、驳回王海燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4381元（王海燕已预交），减半收取受理费2190元，由王海燕自行承担1500元，南昌聚丰物业管理有限责任公司承担690元。 二审期间，双方均未提交新证据。本院查明事实与一审法院认定事实一致。 本院认为，本案二审争议焦点为：1.逾期交房违约金应如何计算？2.涉案房屋的交房时间应如何确定？3.本案涉案房屋是否符合交房条件？ 关于逾期交房违约金的计算，按双方签订的《南昌市商品房买卖合同》的约定，逾期交房每日按已付款的万分之五计算违约金。王海燕一审诉请要求聚丰物业公司按《南昌市商品房买卖合同》的约定承担逾期交房违约金，聚丰物业公司认为购房合同约定的逾期交房违约金过高请求法院以日万分之一计算。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。本案中，王海燕未提交任何证据证明因聚丰物业公司逾期交房行为造成其实际损失的数额，故对于聚丰物业公司请求调减违约金的诉讼主张，可以采纳，一审法院以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌定按日万分之一计算违约金，并无不妥，本院予以维持。 关于交房时间，王海燕上诉认为其没有收到《交房通知书》，不能以邮寄时间作为交房的时间。本院认为，聚丰物业公司根据双方在《南昌市商品房买卖合同》附件四补充协议第六条中约定的联络方式邮寄送达《交房通知书》，该邮寄应视为有效送达。另，《南昌市商品房买卖合同》附件四补充协议第六条中约定“邮政挂号信函或邮政特快专递，只要送达方以合同载明的通讯地址寄出，以寄出之日起3日内视为送达，因被送达人原因导致信件退回不影响送达效力”。本案中，聚丰物业公司于2018年12月28日寄出，有效送达时间应为2018年12月31日，一审法院以2018年12月27日为逾期交房期限的计算方式有误，应予纠正。聚丰物业公司应向王海燕支付2018年1月1日至2018年12月31日期间的逾期交房违约金28835元（790000元×0.0001×365天），扣除聚丰物业公司已支付的1000元，还应支付27835元。 关于涉案房屋是否符合交房条件的问题。本案所涉《南昌市商品房买卖合同》第八条交付期限约定：出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格；2.……。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条规定：房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范；房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。本案中，聚丰物业公司提交的《工程竣工验收报告》，经施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位盖章确认，结论为竣工验收合格；聚丰物业公司提交的南昌市公安消防支队洪公消验字（2018）第0545号《建设工程消防验收意见书》结论为综合评定该工程消防验收合格。本院认为，聚丰物业公司提交的证据符合双方合同第八条的约定以及《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条的规定，符合交房条件，王海燕认为涉案房屋至今不符合交房条件的上诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人王海燕的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持江西省南昌市青云谱区人民法院（2019）赣0104民初2058号民事判决第二项； 二、变更江西省南昌市青云谱区人民法院（2019）赣0104民初2058号民事判决第一项为：南昌聚丰物业管理有限责任公司于本判决书生效之日起七日内向王海燕支付自2018年1月1日起至2018年12月31日止的逾期交房违约金计27835元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费4381元（王海燕已预交），减半收取受理费2190元，由王海燕自行承担1500元，南昌聚丰物业管理有限责任公司承担690元。二审案件受理费4366元（王海燕已预交），由王海燕负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  郭 燕 审 判 员  王革生 审 判 员  俞志翀 二〇二〇年四月十三日 法官助理  刘 岚 书 记 员  滕漪兰