北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终14904号上诉人（原审原告、反诉被告）：胡小飞，男，1981年11月26日出生，汉族。委托诉讼代理人：刘馨远，天津全唐律师事务所律师。委托诉讼代理人：王星星，天津全唐律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告尹可祥之女）尹珊：女，1982年10月18日出生，汉族。委托诉讼代理人：王华伟，北京国舜律师事务所律师。委托诉讼代理人：尚曼龙，北京国舜律师事务所律师。原审第三人：北京存房房地产经纪有限公司，住所地北京市通州区云景北里53号楼13层1317。法定代表人：徐瑞东。胡小飞与尹可祥及原审第三人北京存房房地产经纪有限公司（简称存房公司）房屋买卖合同纠纷一案，北京市东城区人民法院于2018年12月28日作出（2018）京0101民初17169号民事判决书。判决后，胡小飞不服一审判决，上诉于北京市第二中级人民法院。2019年5月28日，北京市第二中级人民法院作出（2019）京02民终4072号民事裁定，撤销一审法院（2018）京0101民初17169号民事判决，将本案发回一审法院重审。一审法院于2019年7月22日立案重审后作出北京市东城区人民法院（2019）京0101民初14681号民事判决，双方均不服向本院提起上诉。本院于2019年12月6日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。尹可祥于一审判决作出后死亡，本院依法追加其女尹珊参加诉讼。本案现已审理终结。胡小飞上诉请求：撤销一审判决第三、四项，依法改判尹可祥支付我损失赔偿费67.8万元和律师费6万元。主要上诉理由：一审判决未能准确确认我的实际损失，目前判决支持的赔偿损失数额不足以弥补我的实际损失；尹可祥应支付我律师费损失；一审判决适用法律也不全面不准确。尹可祥（尹珊）上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持尹可祥一审的反诉请求或者将本案再次发回一审法院重审。主要上诉理由：尹可祥在签订案涉房屋买卖合同前后均患有精神疾病，没有处置房屋的行为能力，故双方签订的合同应确认无效。胡小飞针对对方上诉辩称，不同意对方上诉请求，具体答辩意见与上诉理由一致。尹可祥（尹珊）针对对方上诉辩称，不同意对方上诉请求，具体答辩意见与上诉理由一致。存房公司经本院合法传唤未到庭应诉。胡小飞向一审法院起诉请求：1、解除胡小飞与尹可祥于2015年12月20日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《购房合同补充协议》；2、尹可祥向胡小飞返还购房定金3万元；3、尹可祥赔偿胡小飞房屋差价损失166万元；4、尹可祥赔偿胡小飞律师费6万元；5、本案诉讼费、保全费由尹可祥承担。尹可祥向一审法院反诉请求：1、请求确认胡小飞与尹可祥于2015年12月20日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《购房合同补充协议》无效；2、胡小飞支付尹可祥违约金67.8万元；3、反诉费由胡小飞承担。一审法院认定事实：位于本市东城区×××8号楼4层1单元401号房屋原系尹可祥承租的北京市文学艺术界联合会的自管公房，该房屋总使用面积为47.4平方米。2014年，尹可祥向涉诉房屋产权单位北京市文学艺术界联合会支付了购房款。2015年12月20日，胡小飞（买受人，乙方）与尹可祥（出售方，甲方）签订《北京市存量房屋买卖合同》，该合同约定，甲方出售房屋为楼房，坐落在东城区×××8号楼1单元401室，建筑面积61.65平方米。该房屋性质为已购公有住房，房屋未设定抵押，亦未出租。经甲乙双方协商一致，该房屋成交总价为339万元，乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金3万元，定金通过自行交接方式划转。乙方采取贷款方式支付该房屋成交总价款，拟贷款金额为200万元，甲乙双方一致同意，乙方分一次向甲方支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款。合同未约定支付时间。乙方因自身原因无法获得贷款机构批准贷款的，甲乙双方同意按乙方自行筹集剩余房价款，最迟在办理产权转移登记申请当天支付给甲方。合同未约定房屋交付的时间。除不可抗力外，乙方未按本合同及补充协议约定时间付款的违约责任为，乙方逾期在10日之内，合同继续履行。自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，乙方按逾期应付款万分之五/日向甲方支付逾期违约金，并于实际支付应付款之日向甲方支付违约金。乙方逾期超过10日的，甲方有权单方解除合同。甲方选择解除合同的，适用本合同第十一条第一款的约定。甲方将该房屋出售第三人，导致乙方不能取得房屋所有权的，乙方有权退房解除合同，乙方选择退房解除合同的，适用本合同第十一条第二款约定。合同第十一条第二款约定，如乙方依照合同约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行。本合同自乙方向甲方发出的书面通知到甲方之日起自动解除。甲方应于5个工作日内将其已经收取的乙方的全部付款返还给乙方，并按照房屋成交总价的20%向乙方支付违约金。如甲方逾期将乙方已经支付款项返还给乙方，则每逾期一日，应按照同期银行贷款利息向乙方支付违约金。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由甲方承担。同日，胡小飞（乙方）与尹可祥（甲方）签订《购房合同补充协议》。该补充协议约定，甲方保证于2016年4月1日前将房屋产权证办理完毕，并通知乙方进行产权确认和配合房屋核验。房本办理若有延迟，甲方将向乙方支付一万元作为赔偿金。甲方保证于房屋过户后90天内将房屋内所有户口迁出，如有拖延甲方将按照总房款万分之五按日向乙方支付违约金。甲方保证于房屋过户后两个月内将房屋交付乙方。甲方保证本房屋（2014-2016）年学区名额无占用。如甲方违约，将向乙方支付六十万元作为违约金。签订房屋买卖合同及补充协议当日，胡小飞向尹可祥支付定金3万元，尹可祥向胡小飞出具了收条。后尹可祥未于2016年4月1日前取得涉诉房屋所有权证，胡小飞未支付尹可祥首付款，双方亦未进行网签及贷款面签及评估。2016年3月21日，尹可祥与案外人邓红梅通过北京我爱我家房地产经纪有限公司中介达成房屋买卖协议，双方签订了《定金收据补充协议》，协议约定：尹可祥向邓红梅出售涉诉房屋，成交总价为420万元。后双方履约过程中发生纠纷，邓红梅于2017年3月23日在法院起诉尹可祥房屋买卖合同纠纷一案。经审理，一审法院于2017年6月20日作出（2017）京0101民初6302号民事判决书，认定尹可祥在合同履行期限届满时仍未取得房屋所有权，致使买受人不能办理房屋所有权转移登记，致使合同目的不能实现，判决尹可祥返还邓红梅定金45万元并支付邓红梅违约金180万元。该判决已经生效。2016年7月，胡小飞及其爱人付珏购置了北京市朝阳区惠新里房产。2016年11月，胡小飞爱人取得北京市东城区×××25号7幢1层房屋所有权证书。2017年7月12日，北京市文学艺术界联合会（甲方、出卖方）与尹可祥（乙方、买受方）就案涉房屋买卖事宜签订《北京市文学艺术界联合会出售公有住宅楼合同》。合同约定，甲方将坐落北京市东城区×××8号1单元401号两居室楼房一套，建筑面积61.59平方米，其中阳台4.46平方米，按照房改政策的成本价每建筑平方米1560元出售给乙方，根据个人工龄及折旧等最终房价为47050.33元。其他费用（住房维修基金、测绘费）1921.61+336元，合计49277.94元。乙方以现金形式支付房价款及其他费用，并在规定期限内付清。各类费用付清后，由甲方承办有关房屋买卖过户手续，到房地产管理机构办理产权的登记，领取《房屋产权证》，乙方须配合提供所需的手续及资料，待所有手续办妥后，甲方将《房屋产权证》交予乙方。2018年3月16日，尹可祥取得案涉房屋不动产权证书。2018年3月31日，尹可祥委托案外人北京我爱我家房地产经纪有限公司出售涉诉房屋。2018年4月12日，尹可祥与案外人管斌签订《北京市存量房屋买卖合同》，将案涉房屋出售给管斌，房屋成交总价为505万元。2018年5月24日，管斌取得案涉房屋不动产权证书。2019年3月12日，尹可祥京首都医科大学附属北京安定医院诊断为精神分裂。2019年4月1日，尹可祥之女尹珊在北京市密云区人民法院申请宣告尹可祥为限制民事行为能力。在该案件审理过程中，法院依法委托法大法庭科学技术鉴定研究所，对尹可祥民事行为能力进行鉴定。2019年6月27日，北京市密云区人民法院作出（2019）京0118民特12号，宣告尹可祥为限制民事行为能力人，并指定尹珊为尹可祥的监护人。在本案审理过程中，尹可祥代理人申请对2015年12月尹可祥与胡小飞签署房屋买卖合同时的民事行为能力进行司法鉴定。后因为尹可祥未能提供相应鉴材，导致该司法鉴定无法启动。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，虽尹可祥2019年被宣告为限制行为能力人，但未能提供证据其于2015年12月20日与胡小飞签署合同时无民事行为能力或限制行为能力，对此尹可祥应承担未能举证的不利后果。虽然涉诉房屋在尹可祥与胡小飞签订《北京市存量房屋买卖合同》及《购房合同补充协议》时仍为公有住宅，但尹可祥已于2014年支付购买涉诉房屋的购房款，且尹可祥已于2018年3月取得涉诉房屋所有权。尹可祥与胡小飞签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《购房合同补充协议》无合同法五十二条规定的合同无效的情形，故胡小飞与尹可祥签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《购房合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。尹可祥要求确认《北京市存量房屋买卖合同》及《购房合同补充协议》无效的反诉请求，没有依据，法院不予支持。依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同当事人协商一致或者存在法律规定解除合同的情形，当事人可以解除合同。胡小飞已按合同约定支付尹可祥定金3万元，履行了自己的义务。尹可祥未按合同约定办理完毕涉诉房屋所有权证，且在取得涉诉房屋所有权证后，尹可祥将涉诉房屋另行出售给案外人并办理了产权转移登记手续。尹可祥的行为导致其与胡小飞的《北京市存量房屋买卖合同》及《购房合同补充协议》合同目的无法实现，已构成根本违约。现胡小飞要求解除与尹可祥签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《购房合同补充协议》，于法有据，法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行的情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，尹可祥应将胡小飞已支付的定金3万元返还胡小飞。关于胡小飞要求的房屋差价损失，尹可祥根本违约，对合同目的无法实现存在过错，应赔偿给胡小飞造成的合理损失。关于房屋差价损失的数额，考虑胡小飞仅支付定金3万元，未支付其他购房款，法院将综合考虑合同履行情况、转售利益、当事人过错等因素予以酌定。因双方合同对律师费没有约定，故胡小飞要求尹可祥支付律师费的诉讼请求，法院不予支持。关于尹可祥要求支付违约金的反诉请求，因合同未约定首付款的支付时间，且尹可祥另行出售房屋属于根本违约，其要求胡小飞支付违约金没有依据，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院于2019年11月判决：一、解除胡小飞与尹可祥于二〇一五年十二月二十日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《购房合同补充协议》；二、尹可祥于判决生效后七日内返还胡小飞定金三万元；三、尹可祥于判决生效后七日内赔偿胡小飞损失四十五万元；四、驳回胡小飞的其他诉讼请求；五、驳回尹可祥的全部反诉请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审诉讼中，尹可祥之女尹珊提交居民死亡医学证明（推断）书及居民死亡殡葬证明，证明尹可祥于2019年11月11日因病去世，对此真实性及证明内容胡小飞表示认可。尹珊表示尹可祥配偶及父母均先于其去世，仅有一女为尹珊。经本院通知尹珊参加诉讼，尹珊表示，如果能与对方达成和解或调解，其可以参加诉讼，承继尹可祥在本案诉讼中的主体地位及权利、义务，如果不能和解或调解，其不愿参加本案诉讼，不愿承继尹可祥权利、义务。后经询问尹珊是否明确表示放弃对尹可祥遗产的继承，其表示因尹可祥11月刚去世，还没有对其遗产如何处分的具体考虑，不能说放弃。后本院依法追加尹珊参加诉讼。当事人对一审已查明事实无异议，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，尹可祥与胡小飞签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《购房合同补充协议》不存在我国合同法第五十二条规定之合同无效的情形，且上述合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效。尹可祥虽于2019年被宣告为限制行为能力人，但其未能提供证据证明在2015年12月20日其与胡小飞签署上述合同时民事行为能力受限，故一审法院对尹可祥要求确认《北京市存量房屋买卖合同》及《购房合同补充协议》无效的诉讼请求不予支持，处理正确，本院予以确认。根据本案现有证据显示，合同缔结后胡小飞已按合同约定支付尹可祥定金3万元，履行了自己的义务。尹可祥未按合同约定办理完毕案涉房屋所有权证，且在取得案涉房屋所有权证后，尹可祥继续将涉诉房屋另行出售给案外人并办理了产权转移登记手续。故在双方《北京市存量房屋买卖合同》及《购房合同补充协议》履行中，因尹可祥一房二卖行为导致胡小飞合同目的无法实现，尹可祥已构成根本违约。胡小飞诉请解除合同，并由尹可祥承担违约责任，于法有据。胡小飞主张尹可祥以赔偿损失的形式承担违约责任，在此基础上一审法院判断因尹可祥一房二卖违约行为导致守约方胡小飞的可得利益损失时，以评估差价证据为参考，亦综合考量了本案尹可祥违约行为及责任，合同履行程度等，判令合同解除后尹可祥应将胡小飞已支付的定金3万元返还胡小飞，并给付胡小飞45万元损失赔偿，并无不当。胡小飞现上诉坚称损失赔偿数额仍过低，但未提供有效证据佐证，本院不予采信，进而胡小飞增加赔偿损失额的上诉请求，依据不足，本院不予支持。胡小飞要求尹可祥赔偿律师费损失的诉讼请求，缺乏相应依据，一审法院不予支持处理正确，本院予以确认。因尹可祥于一审判决后2019年11月11日死亡，本院通知其法定继承人尹珊参加诉讼，尹珊未表示放弃继承权利，故其应作为本案当事人承继诉讼，并于其继承尹可祥的遗产范围内承担责任。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。但鉴于尹可祥于一审判决作出后死亡这一新事实发生，本院对一审判决予以改判。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十五条、第三百二十二条之规定，判决如下：一、维持北京市东城区人民法院（2019）京0101民初14681号民事判决第一项；二、撤销北京市东城区人民法院（2019）京0101民初14681号民事判决第二、三、四、五项；三、尹珊于本判决生效后七日内，在其继承尹可祥遗产范围内返还胡小飞定金三万元；四、尹珊于本判决生效后七日内，在其继承尹可祥遗产范围内赔偿胡小飞损失四十五万元；五、驳回胡小飞的其他诉讼请求；六、驳回尹珊的全部反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费33920元，由尹珊负担（于本判决生效之日起7日内交纳）；反诉案件受理费16960元，由尹珊负担（已交纳）；保全费5000元，由尹珊负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。二审案件受理费62060元，由尹珊负担50880元（已交纳）；由胡小飞负担11180元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 周梦峰审 判 员 杨志东审 判 员 陈雨菡二〇二〇年四月二十九日法官助理 吴京竞书 记 员 林晓天