北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终1215号上诉人（原审被告）：刘金龙，男，1964年11月25日出生，汉族，农民，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：石春梅（刘金龙之妻），住北京市大兴区。委托诉讼代理人：王雷，北京市三维律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙中信，男，1966年3月12日出生，汉族，农民，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：杨春祥，北京市隆安律师事务所律师。上诉人刘金龙因与被上诉人孙中信农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初16293号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘金龙的委托诉讼代理人石春梅、王雷，被上诉人孙中信及其委托诉讼代理人杨春祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘金龙上诉请求：1．撤销一审判决第一项中其向孙中信赔偿宅基地区位补偿价854602元部分内容；2．关于该部分区位补偿价对应的案件受理费作出相应分担。刘金龙上诉所依据的事实与理由：1．根据《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》（以下简称《八民会纪要》）第19条规定，在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。据此，买受人无权获得区位补偿价。2．合同无效承担缔约过失责任，包括信赖利益不包括履行利益。按照《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第42条、第58条规定，其愿意赔偿孙中信购房至诉讼终结的同期银行利率。一审判决补偿项目超过法律规定，缺乏法律依据、明显不公平。3．涉讼院落及房屋并未列入规划拆迁范围，尚未获得拆迁安置补偿利益，孙中信并非集体经济组织、无法享受村民待遇，无资格享有宅基地使用权，一审判决赔偿区位补偿价损失有误。同时，未对赔偿区位补偿价进行说理和认证，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第152条规定。4．《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》第四条规定，宅基地区位补偿价=(当地普通住宅指导价-房屋重置成新均价)×户均安置面积÷户均宅基地面积。涉讼院落及房屋未遇拆迁安置、尚无法确认安置面积，不存在区位补偿价的事实基础。5．孙中信买房后自行建造南院墙和门楼，使涉讼院落实际面积超过村集体认可的农村宅基地的三分地标准，也超出市政府限定标准。院落收回后，超占面积面临不能被认定为合法的风险，一审判决超占部分赔偿区位补偿价不公平。孙中信辩称，同意一审判决，不同意刘金龙的上诉请求。孙中信答辩依据的事实和理由：一、一审法院适用法律正确。1．《八民会纪要》第19条解决的核心问题是农村房屋买卖合同效力，对合同无效后损失处理并未提出全部处理意见，没有规定不得主张区位补偿价，刘金龙的理解是对纪要的误读。从北京市各级法院近年审判实践看，此类纠纷参照区位补偿价确定购买方损失已是原则，北京市高级人民法院关于农村房屋买卖合同纠纷的两个会议纪要也仍在有效期。2．《合同法》第42条、第58条应作为本案法律依据，但不能以同期银行利率作为赔偿损失标准。二、本案参考区位补偿价酌定损失正确。1．《宣传手册》是解决争议唯一合理参考标准。一审法院曾委托鉴定机构鉴定房屋价值未果，双方均同意参照《宣传手册》标准处理纠纷。该手册发布于2019年8月，时间更新、标准更接近房屋实际价值。2．现有宅基地面积是否超出规定，只有行政机关有权确定，法院在民事案件中无法做出判定。在职能部门作出违法认定前，法院只能参照征收补偿的实际情况，对房屋返还后上诉人的利益进行酌定。因此超出规定宅基地面积应予赔偿。一审法院依据《宣传手册》对0.4亩到0.6亩部分减半进行补偿适当。至于将来有可能存在的不被认定合法风险，因双方争议发生在现在，只能立足现状处理。考虑到政策的稳定性，该规定在可预见的未来也不大可能出现很大变化。3．现有宅基地面积交易前已形成，房屋及院落的基本范围自购买后没有发生变化，孙中信仅在院内增建了部分房屋，并修建了门楼。2019年7月，孙中信向一审法院起诉请求：1．刘金龙支付关于北京市大兴区青云店镇高庄村高野路东三条xxx号房屋及院落的重置成新价、区位补偿价和装修和附属物价款共计1195928元；2.刘金龙承担评估费5000元；3.刘金龙承担诉讼费。一审法院认定事实：刘清莲与杨宝荣系夫妻，生有四子一女，长子刘伯龙、次子刘维龙、三子刘金龙、四子刘四龙（1973年1月7日出生）、女儿刘素珍。2001年，刘四龙在北京市大兴区青云店镇高庄村高野路东三条xxx号申请了宅基地，并出资建设了五间北房。2002年，刘四龙去世，当时未婚。2002年7月31日刘四龙户口被注销。2004年4月17日，刘清莲与孙中信签订《房屋买卖协议》，约定：刘清莲、杨宝荣所生四子一女，年迈多病缺钱花，经子女们同意，将四子（注：去世）房产以十二万五千元卖于孙中信终身所有，房产证为据，百年之后子孙们不得干预。卖方是刘清莲签字，买方是孙中信签字。当时杨宝荣在场，且对此表示认可。此协议签订后，刘清莲与孙中信又签订补充协议，约定了付款方式分两次付清，并约定若社会发生任何变化，或国家征用宅基地，所给予任何补偿，全部归孙中信所有，刘清莲无权干涉。之后，孙中信如约给付刘清莲房款125000元，刘清莲将房屋交付孙中信使用。孙中信不久便入住涉案房屋，并对房屋及院落做了多处装修和翻建。后杨宝荣、刘清莲以房屋买卖合同纠纷为由向法院提起诉讼，后法院作出（2010）大民初字第10143号民事判决，判决确认刘清莲与孙中信于二○○四年四月十七日签订的房屋买卖协议书无效。后孙中信不服该判决，向北京市第一中级人民法院提起上诉，后北京市第一中级人民法院作出（2011）一中民终字第5466号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。后刘金龙以农村房屋买卖合同纠纷为由向法院提起诉讼，后法院作出（2018）京0115民初18089号民事判决，该判决记载“经询问，贾爱然、刘晓丹、刘维龙、刘金龙和刘素珍均同意其诉讼权益和实体权益由刘金龙主张，孙中信对此不持异议。”“经本院释明，孙中信在本案中不就损失问题向刘金龙提起反诉”后孙中信不服该判决，向本院提起上诉，后本院作出（2019）京02民终4427号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。经法院委托，北京北方房地产咨询评估有限责任公司对涉案房屋重置成新价（含装修）及附属物价值进行了评估并出具了房地产估价报告，估价结果显示房地产总价值为352396元，其中房屋重置成新价（含装修）为327290元（其中1号房屋总价为117896元）、附属物为25106元。孙中信为此支付评估费5000元。另查明，刘伯龙与贾爱然系夫妻，二人育有二子，长子刘晓丹、次子刘晓娇。刘清莲于2018年10月11日死亡，杨宝荣于2011年10月26日因死亡注销户口，刘伯龙于2008年8月13日因死亡注销户口，刘四龙于2002年7月31日因死亡注销户口，刘晓娇于2018年7月8日死亡。对于双方当事人有异议的事实，孙中信提交《青云店镇中心镇区棚户区改造土地开发项目集体土地住宅房屋拆除腾退补偿实施方案宣传手册》（以下简称：《宣传手册》）以证明涉案房屋与青云店镇中心镇区棚户区改造土地开发项目在地理位置和时间间隔上均接近，《宣传手册》规定了宅基地的补偿标准，涉案房屋宅基地应按照0.4亩、每平方米4500元计算，刘金龙认可该证据真实性，但不认可其关联性，辩称①《宣传手册》第二条规定被拆除腾退人为被拆除腾退房屋及其附属物的所有权人，孙中信购买涉案房屋的的合同已经被法院确认无效，孙中信不应享有被拆除腾退人的权益，②如果我无法获得拆迁安置利益，或者涉案房屋不被拆迁，则我赔偿孙中信区位补偿价就对我不公平，③生效判决已经确定合法宅基地面积为200平方米，故不同意赔偿200平方米以外的部分。孙中信提交照片以证明彩钢棚的具体情况，刘金龙认可该证据真实性，但不认可其证明目的，辩称无法反应现状及价格，且估价报告没有评估彩钢棚，故我方没有赔偿义务。刘金龙提交（2018）京0115民初18089号民事判决书复印件、（2019）京02民终4427号民事判决书复印件以证明法院查明涉案院落认定的合法宅基地面积为200平方米，超出的部分不是合法面积，孙中信认可该证据真实性，但不认可其证明目的，辩称是否属于合法面积应以实际征收和具体腾退为准，近年来大兴区拆迁腾退时是按照0.4亩认定宅基地的，请法院结合实际工作予以认定。刘金龙提交《北京市大兴区人民政府关于公布行政规范性文件清理结果的通知》（以下简称：《公布通知》）打印件及《北京市大兴区人民政府关于印发大兴区集体土地房屋拆迁补偿及补助费标准有关规定的通知》（以下简称：《印发通知》）打印件以证明青云店镇宅基地区位补偿价最高位980元/平方米，宅基地最高为0.4亩，超过部分不予补偿，孙中信认可该证据真实性，但不认可其证明目的，辩称前述文件距今时间较长，不符合当前实际情况。一审法院认为，（2018）京0115民初18089号民事判决记载“经一审法院释明，孙中信在本案中不就损失问题向刘金龙提起反诉”，本案中孙中信主张的主要诉求实际为前案中尚未解决的损失问题，故本案与前述案件具有逻辑上的连续性，故刘金龙可以以涉案房屋权利义务承继者的身份参与本案诉讼。综合考虑到出卖人出售房屋后又要求确认合同无效，此举有违诚实信用原则，故法院认定由涉案房屋的权利义务承继者刘金龙对合同无效的后果负主要责任，由孙中信负次要责任。对于宅基地区位补偿价，结合现场勘验结果，涉案房屋宅基地约为343.76平方米。刘金龙提交的《公布通知》及《印发通知》距今时间较长，无法准确反映涉案房屋目前的宅基地区位补偿价，若继续参照前述规定将难以平衡双方利益；而青云店镇中心镇区棚户区改造土地开发项目无论在地理位置还是时间间隔上均距涉案房屋更加接近，因此更加具有参考价值，故法院认为在确定宅基地面积及宅基地区位补偿价时参考《宣传手册》更加符合客观实际，即宅基地以0.4亩（约266.67平方米）为宜，对于0＜X≤266.67平方米的部分，酌定以4000元／平方米计算宅基地区位补偿价，对于266.67平方米〈X≤400平方米的部分，酌定以2000元／平方米计算宅基地区位补偿价。对于房屋重置成新价（含装修），1号房在买卖时已经存在，孙中信在计算时自行扣除，法院对此不持异议。对于附属物，以评估结果为准。对于孙中信主张的彩钢棚的费用，刘金龙认可彩钢棚系孙中信所建，法院现场勘验时彩钢棚也实际存在，故应对此予以考虑，但由于孙中信并未举证证明其搭建彩钢棚所花费的具体费用，故法院酌情确定其价值为5000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，一审法院于2019年12月判决：一、刘金龙于判决生效之日起十日内赔偿孙中信宅基地区位补偿价854602元、房屋重置成新价（含装修）146575.80元、附属物17574.20元、彩钢棚费用3500元；二、驳回孙中信的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据双方的上诉答辩意见，本案争议焦点可以归纳为：1．赔偿损失中参考区位补偿价标准有无法律依据；2．赔偿区位补偿价参考标准如何确定。对于争议焦点一，根据现有法律规定，刘金龙赔偿损失时应参考房屋所在地宅基地的区位补偿价。本案争议本质是，买卖合同无效后，未列入拆迁范围的农民房的赔偿标准如何确定。对于农村房屋买卖合同无效损失赔偿问题，法律规范应为《合同法》第五十八条、第四十二条，最高法院及北京高院分别出台过指导审判实践的会议纪要，对合同无效后损失赔偿问题作出规定。对于农村房屋买卖合同被确认无效后的损失赔偿问题，应遵循合同法规定的等价有偿和诚实信用原则，合理地认定当事人责任比例，均衡保护各方利益诉求，避免因简单返还而造成利益失衡。同时，此类纠纷大多源于土地增值、土地及房屋因拆迁获得补偿安置，出卖人受利益驱动等因素提出确认无效，因此，处理时应视合同履行的时间、赔偿时点、所处地区等因素确定损失总额及责任比例，不宜采取固定的赔偿方式及责任区分标准。因此，虽《八民会纪要》第19条有相关规定，但是根据北京市处理相关纠纷的基本原则以及合同法规定，应参照农村房屋宅基地的区位补偿价标准确定损失，仅赔偿利息损失的方法明显有违公平和诚实信用原则。本案中，涉讼房屋未遇拆迁腾退，损失无法根据拆迁腾退确定的评估价格确定。经一审法院了解，损失亦无法通过委托评估方式确定。由此，根据房屋所处位置、合同履行期限及合同无效后可能产生的利益，一审法院参照附近地区最新拆迁安置政策确定损失。因此，一审法院以拆迁政策作为确定损失参照，其中具体考虑了宅基地区位补偿价因素，合乎法律规定及案件实际情况，应予支持。对于争议焦点二，一审法院对于涉讼院落宅基地区位补偿价参考标准适当。首先，刘金龙主张宅基地面积超出规定系由孙中信造成，应提供充分证据佐证。经核实，涉讼房屋买卖合同中并未约定具体面积，刘金龙亦未提交交付时院落具体状态。现其仅以村委会出具《证明》作为依据，证据并不充分，其该项上诉请求不能成立。其次，宅基地面积是否超出国家规定而应认定违法，须由相应有权行政机关确定，法院处理民事案件时无权判定。而截止本案终审前，刘金龙并未提供相应行政处理意见。因此，该宅基地面积可作为计算依据。再次，即使现有面积作为计算依据，也只是参照相关政策的酌定。一审法院参照记载附近地区最新政策标准的《宣传手册》，不同面积部分区别计算，并最终酌情确定宅基地区位补偿价的数额，适当。最后，因刘金龙请求腾房得到支持，孙中信将面临对房屋失去控制权的风险，对于其将来请求赔偿损失极有可能产生不利影响。因此，孙中信因刘金龙的腾房行为请求损失赔偿，法院只能立足现状处理，且是一次性解决完毕。今后，无论因政策变化等原因，导致拆迁补安置补偿标准产生何种变化，双方均不得再行向对方请求赔偿损失。综上所述，刘金龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12346元，由刘金龙负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王金龙审 判 员 霍翠玲审 判 员 周梦峰二〇二〇年四月二十九日法官助理 刘 佳书 记 员 孙辰姝