上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终3458号上诉人(原审原告、反诉被告)：马红磊，女，1971年4月6日生，汉族，住上海市松江区。被上诉人(原审被告、反诉原告)：陈爱珍，女，1957年5月21日生，汉族，住上海市宝山区。上诉人马红磊因与被上诉人陈爱珍房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2019)沪0113民初21571号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马红磊上诉请求：撤销一审法院判决，改判支持马红磊在一审中的全部诉讼请求。事实和理由：马红磊于8月10日搬离上海市吉浦路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)时，已经将系争房屋的钥匙还给了陈爱珍，但一审法院却认定陈爱珍收回房屋的时间为8月22日，与事实不符。马红磊只是让朋友暂住系争房屋，并没有转租。陈爱珍也没有要求过马红磊支付房屋的物业费。被上诉人陈爱珍答辩称，马红磊将系争房屋用于出租，经营民宿，严重扰民，楼下居民为此多次报警。马红磊的上诉主张没有相应的证据。一审法院判决正确，请求二审予以维持。马红磊向一审法院提出诉讼请求：1、判令陈爱珍归还房屋押金人民币4,300元(以下币种均为人民币)；2、判令陈爱珍退还2019年8月10日至2019年10月5日期间的房屋租金8,600元。陈爱珍提起反诉，要求：1、解除双方在原租赁合同到期后形成的不定期租赁合同关系；2、马红磊赔偿房屋损失1万元；3、马红磊支付拖欠的有线电视费391元、安保费661元、煤气费169元、水电费625元。2019年9月5日至2019年10月5日的租金要求抵扣上述反诉请求中马红磊应付的钱款。一审法院认定事实：系争房屋产权人为陈爱珍。2018年4月2日，陈爱珍(甲方)与马红磊(乙方)、德佑房地产经纪有限公司(丙方)签订《房屋租赁合同》，约定，由乙方承租甲方系争房屋；租赁期限自2018年4月6日起至2019年4月5日止；每月租金4,300元；在签署本合同时，乙方应直接或通过丙方向甲方支付房屋租赁保证金4,300元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用于抵充本合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息返还乙方；租赁期间内发生的水费、电费、燃气费、固定电话费、有线电视费、网络费等房屋使用费用由乙方承担；物业管理费(若有)由乙方承担；合同期内房屋或房屋内设施由于老化原因所发生的需维修事项，乙方应及时通知甲方，甲方自接到乙方通知后的三个工作日内，上门维修或提供相应替代物；乙方应遵守《上海市居住房屋租赁管理办法》及公共道德、社区公约，不得破坏房屋原始户型，不得影响周围邻居的居住、休息，且无权将该房屋转租；租赁期限届满，甲乙双方未续签租赁合同，乙方继续支付租金而甲方未表示拒绝的，则按相关法律规定，甲乙双方之间成立不定期租赁关系，在不定期租赁关系中，甲方有权提前一个月通知乙方租赁关系终止；租赁期间，若因乙方原因致使房屋损坏，造成的人身或财产损失，由乙方承担赔偿责任；乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，且乙方应向甲方支付数额相当于一个月租金的违约金，给对方造成损失，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：乙方未征得甲方书面同意擅自改变该房屋用途；乙方擅自转租该房屋或转让该房屋承租权的。上述合同签订后，陈爱珍按约交付了房屋，马红磊付清合同期内的租金，并支付押金4,300元。合同到期后，双方未续签租赁合同，马红磊继续使用房屋，并支付租金至2019年10月5日。马红磊为证明己方主张，向法院提供其与陈爱珍之间的微信聊天记录，证明陈爱珍于2019年8月10日擅自进入系争房屋，并于2019年8月25日自认门锁已换。陈爱珍针对该证据表示，真实性认可，其于2019年8月22日更换的门锁，换锁以后通知马红磊搬离，马红磊于2019年9月1日将物品全部搬离。陈爱珍为证明己方主张，提供以下证据：1、陈爱珍与马红磊之子的微信聊天记录，证明陈爱珍于2019年6月才知道马红磊将系争房屋转租，2019年8月9日，系争房屋发生漏水，陈爱珍要求马红磊处理，其置之不理；2、网页截图，证明马红磊将系争房屋转租；3、有线电视收费凭证、安保费收费凭证、水费缴款通知、电费发票、燃气费缴款通知，证明2018年4月1日至2019年9月1日的有线电视费391元、安保费661.30元，2019年8月的水费3.5元，2019年6月1日至8月31日的电费617.70元，2018年4月燃气费169.70元。4、收条及人民调解协议书，证明因马红磊用坏了房屋内水龙头造成楼下水渍事故，陈爱珍赔偿楼下邻居5,000元；5、照片及视频光盘，证明2019年8月10日，陈爱珍开锁进入系争房屋查看渗水情况，当天并没有换锁；6、上海市公安局接报回执单及民警出警时拍摄的视频，证明马红磊转租系争房屋，房屋漏水后也不愿解决问题。马红磊针对上述证据表示：1、真实性认可，无法证明房屋转租；2、截图看不出时间和房屋地址；3、有线电视费付款凭证真实性不认可，安保费真实性不认可，水费同意支付，2019年8月的电费不同意支付，其他期间的电费同意支付，燃气费同意支付；4、收条及调解协议与马红磊无关，不同意支付该费用；5、照片大部分是系争房屋照片，有些看不清楚，光盘真实性无异议，可以看出漏水的部位是阳台，与房间地板没有关系，无法证明对其他家具、物品造成损坏，也无法证明楼下邻居的损失；6、真实性无异议，无法证明马红磊转租，其只是将房屋借给亲戚暂住，房屋漏水系陈爱珍方私自接水管到阳台造成，与马红磊方无关。一审法院认为，马红磊与陈爱珍就系争房屋签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。合同到期后，双方未续签书面合同，但马红磊继续承租系争房屋并支付租金，陈爱珍亦未提出异议，故双方之间成立不定期租赁合同关系。现陈爱珍要求解除该不定期租赁合同关系，马红磊也予以同意，故对陈爱珍的该项反诉请求予以支持。马红磊支付租金至2019年10月5日。陈爱珍已于2019年8月22日更换房屋门锁，收回房屋控制权，理应向马红磊退还2019年8月22日至2019年10月5日期间的租金6,381元。双方租赁合同约定，乙方擅自转租该房屋，应向甲方支付数额相当于一个月租金的违约金。陈爱珍提供的网页截图、微信聊天记录、公安局接报回执单及民警出警过程中拍摄的视频光盘可以证明马红磊擅自转租的事实，故陈爱珍要求没收押金作为违约金，相关反诉请求具有事实和法律依据，予以支持。陈爱珍未能提供充分证据证明系争房屋渗水系马红磊或其转租的租客恶意损坏房屋内设施设备导致，其要求马红磊赔偿房屋损失1万元，不予支持。双方租赁合同约定，马红磊应承担承租期间的水费、电费、燃气费、有线电视费、物业费等费用。现陈爱珍要求其支付有线电视费及电费，予以支持。马红磊同意支付水费及燃气费，与法不悖，予以确认。关于安保费，陈爱珍提供的付款凭证中记载，“管：11.3×17=192.1”、“洁：16.3×17=277.1”、“安：11.3×17=384.2”。根据一般常理理解，保洁及保安属于物业管理范畴，该部分费用应包含在物业管理费范围内，故陈爱珍要求马红磊支付安保及保洁费，予以支持。因法院认定陈爱珍于2019年8月22日收回房屋，故酌情将马红磊应付的有线电视费调整为383.3元、电费调整为543元、安保费调整为648.33元。据此，判决：一、解除马红磊与陈爱珍就上海市宝山区吉浦路XXX弄XXX号XXX室房屋形成的不定期租赁合同关系；二、陈爱珍于判决生效之日起十日内，返还马红磊房屋租金6,381元；三、马红磊支付的押金4,300元由陈爱珍没收，不予退还；四、马红磊于判决生效之日起十日内，支付陈爱珍有线电视费383.30元、电费543元、安保费648.33元、水费3.50元、燃气费169.70元；五、驳回马红磊的其他诉讼请求；六、驳回陈爱珍的其他反诉请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。马红磊与陈爱珍租赁合同到期后，形成了事实租赁关系。马红磊在此期间，擅自将系争房屋转租，一审法院认定马红磊违约，并支持了陈爱珍没收押金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以维持。马红磊上诉认为，其已经于8月10日离开了系争房屋，并归还了钥匙，但马红磊也自认其于9月1日才将物品从系争房屋中全部搬离，一审法院基于陈爱珍于8月22日更换了房屋门锁，故判决马红磊支付使用费至8月21日符合法律规定，本院予以维持。至于马红磊上诉提出的物业费，因双方租赁合同约定物业管理费由承租人负担，故一审法院判决马红磊支付安保费，符合双方合同之约定。综上所述，马红磊的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币170元，由上诉人马红磊负担。本判决为终审判决。法官助理张文如审判长  周刘金审判员  徐 庆审判员  王 伟二〇二〇年四月二十三日书记员  张文如附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……