河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终1556号上诉人（原审原告）：胡守兰，女，1978年1月23日出生，汉族，住河南省南阳市宛城区。委托诉讼代理人：成延凤，河南框正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南阳市瑞杰房产经纪有限公司白河大道分公司，住所地河南省南阳市白河大道与独山大道交叉口西500米路南。负责人：李书焕，任该公司总经理。委托诉讼代理人：李智仙，该公司员工。被上诉人（原审被告）：华道先，女，1977年10月11日出生，汉族，住河南省南阳市宛城区。被上诉人（原审被告）：冯玉雷，男，1987年7月3日出生，住河南省南阳市宛城区。上诉人胡守兰因与被上诉人南阳市瑞杰房产经纪有限公司白河大道分公司（以下简称瑞杰房产经纪公司）、华道先、冯玉雷合同纠纷一案，不服河南省南阳市宛城区人民法院（以下简称一审法院）（2019）豫1302民初8776号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡守兰上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持胡守兰的诉讼请求，撤销胡守兰与瑞杰房产经纪公司、华道先签订的《房屋买卖（居间）合同》；退还胡守兰的购房款19.5万元，定金10000元，中介费11000元。2.一、二审诉讼费用由瑞杰房产经纪公司、华道先、冯玉雷负担。事实和理由:一审判决认定事实错误，适用法律错误。1.胡守兰签字时认为是定金合同，没有看合同内容，中介方也没有提醒，胡守兰不知道房屋已经抵押，更不知道真正的房主是冯玉雷，华道先一直以房主的身份出现，两个中介人采取欺骗、隐瞒的方式诱使胡守兰签订了房屋买卖合同，故一审认定不构成欺诈和重大误解是错误的。合同采用的是格式条款，关键条文、信息应该着重突出，并口头提醒，但瑞杰房产经纪公司、华道先自始至终没有告知房屋抵押的事实，合同签订前胡守兰也没有看过房产证，自始至终不知道房屋抵押的事实。2.一审判决仅凭税收缴款书认定房屋已过户到胡守兰名下是错误的，缴纳税款只是办理房产过户手续中的一个环节，只有把买方的名字记载在不动产登记簿上才算完成过户登记。3.该房建成年份是1994年，按照规定超过贷款年限是不能办理按揭贷款的，胡守兰是农民，收入有限，积蓄加上借款仅够支付首付款，故一审认定房屋登记的建成年份不影响房屋买卖行为错误，认定瑞杰房产经纪公司、华道先、冯玉雷告知胡守兰房屋建成年份为2001年，而房屋实际建成年份为1994年不构成欺诈和重大误解是错误的。4.一审仅凭冯玉雷在庭审中认可华道先的代理权，就认定华道先的代理行为属于有效的代理行为是错误的。房屋买卖从磋商到签约整个过程都没有南阳丹源房地产经纪有限公司如意广场分公司出现，华道先也没有说自己是受托人，胡守兰一直认为华道先就是房主。按照法律规定，房地产经纪公司只是向委托人报告订立合同的机会和提供订立合同的媒介服务，不能代替委托人订立合同。在没有授权委托、无权代理的情况下卖房人可以反悔，现在买房人在同样的情况下起诉要求撤销合同，退回已支付的房款和中介费，应该得到支持。一审在胡守兰已经起诉要求撤销合同的情况下认定卖房人的当庭追认有效，显然背离了法院居中裁判、公平公正的原则。瑞杰房产经纪公司辩称，卖房时胡守兰看过房子也看过房产证，房子抵押情况胡守兰也是知道的。交税后发现房子的建设年份不对，银行说通知买方换一家银行办理贷款就行，但胡守兰拒绝更换银行。后来胡守兰表示不要房子了，双方调解不成胡守兰起诉。冯玉雷辩称，冯玉雷把房子委托南阳丹源房地产经纪有限公司出卖后一直配合办理过户，后来胡守兰起诉了。胡守兰向一审法院起诉请求：1.撤销2019年6月23日胡守兰与华道先之间签订的房屋买卖（居间）合同；2.瑞杰房产经纪公司、华道先、冯玉雷返还胡守兰购房款19.5万元，定金1万元，咨询佣金费11000元；3诉讼费由瑞杰房产经纪公司、华道先、冯玉雷负担。一审法院认定事实：2019年6月23日，华道先作为卖方代理人将冯玉雷委托出售的位于宛城区南阳市东关街道办事处新华东路余家园小区1号楼1单元2楼201室的房屋（房产证号宛房权证字第××）通过瑞杰房产经纪公司出售给胡守兰，胡守兰和瑞杰房产经纪公司、华道先签订《房屋买卖（居间）合同》一份，合同签订后，胡守兰支付了房屋首付款205000元，向瑞杰房产经纪公司支付中介费11000元（其中5000元是中介服务费，6000元是贷款服务费）。该房屋房产证登记的建成年份是2001年，胡守兰在去房管局办理过户时，房管局工作人员告知该房屋实际建成年份是1994年，2019年7月25日，该房屋买卖契税5050元已由瑞杰房产经纪公司交付。房屋已经过户到胡守兰和王中伟名下。庭审中，冯玉雷认可华道先是受自己的委托出售该房屋，代理行为真实有效。一审法院认为，胡守兰与瑞杰房产经纪公司、华道先签订房屋买卖（居间）合同，意思表示真实，且内容不违反法律禁止性规定，该合同自签订之日起即具有法律效力。合同签订后，胡守兰向瑞杰房产经纪公司、华道先、冯玉雷交付了房屋首付款、中介费，瑞杰房产经纪公司为胡守兰办理了房屋过户手续。现因胡守兰称不知道该房屋存在抵押、系受欺骗签订合同，且该房屋建成年份与房产证记载的建成年份不一致，胡守兰主张对此存在重大误解，请求撤销双方签订的《房屋买卖（居间）合同》。关于胡守兰称受欺骗签订合同构成重大误解的主张，胡守兰系完全民事行为能力人，对自己签订合同的行为后果应当有所认识，双方签订的合同中已经清楚写明该房屋处于抵押状态，胡守兰支付的首付款用于归还该房屋的银行贷款，因此胡守兰称不理解合同条款，并不属于重大误解中的错误认识，对胡守兰的该主张一审法院不予支持。关于胡守兰主张房屋建成年份错误，构成重大误解，因房屋登记的建成年份并不影响房屋买卖行为，胡守兰在购买该房屋时也实地看过房屋，对房屋的现状有过了解，因此对房屋建成年份认识有误不构成重大误解。胡守兰主张该房屋因建成年份和房产证不符，不符合贷款条件，但并未举证予以证明，因此胡守兰主张的重大误解理由均不能成立，该合同不属于因重大误解订立的合同。胡守兰主张华道先系无权代理，鉴于华道先的代理行为已经由涉案房屋所有权人冯玉雷当庭予以认可，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条规定，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。依照《中华人民共和国合同法》第九条第二款规定，当事人依法可以委托代理人订立合同，因此华道先的代理行为属于有效的民事法律行为，故胡守兰主张华道先系无权代理一审法院不予确认。因此，该合同不符合可撤销合同情形，故对胡守兰撤销合同的诉讼请求一审法院不予支持。胡守兰以撤销合同为由，请求瑞杰房产经纪公司、华道先、冯玉雷向其返还购房款19.5万元，定金1万元，咨询佣金费11000元，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条的规定，判决：驳回胡守兰的诉讼请求。案件受理费2270元，由胡守兰承担。本院二审期间，胡守兰申请证人王某出庭作证，王某称：签合同是王某和胡守兰一起去的，当天已经很晚了，胡守兰没有看合同内容，以为签订的是定金合同，也不知道房子已经抵押的情况。瑞杰房产经纪公司质证称，证人说的不属实，对方是在看了房产证并了解合同内容后才签的字。冯玉雷对该证据不发表质证意见。结合各方的举证、质证意见，本院对该证据认证如下：案涉《房屋买卖（居间）合同》系胡守兰本人签订，证人陈述的事实缺乏其他证据予以印证，本院不予采信。本院对一审查明的“房屋已经过户到胡守兰和王中伟名下”的事实以外的其他事实予以确认。本院另查明，因案涉房产建成年份是1994年，现已无法办理按揭贷款。该房屋尚未过户到胡守兰、王中伟名下。本院认为，结合胡守兰的上诉请求及瑞杰房产经纪公司、冯玉雷的答辩意见，本案二审争议焦点归纳为：胡守兰在与瑞杰房产经纪公司、华道先签订案涉《房屋买卖（居间）合同》过程中是否存在被欺诈或者重大误解的情形，该合同应否予以撤销。《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条规定：“基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款规定：因重大误解订立的合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第71条规定：“行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。”胡守兰在购买案涉房屋时已明确表示其准备以按揭贷款的方式支付房款，该房屋产权证登记的建成年份是2001年，故在合同签订时，胡守兰有理由相信该房屋可以正常办理按揭贷款。现因房屋的实际建成年份为1994年，导致胡守兰已无法办理贷款手续，造成其无法按照约定支付剩余房款的严重后果，上述情形已构成重大误解。胡守兰在得知上述事实以及与合同相对人协商无果后及时诉请法院要求撤销案涉《房屋买卖（居间）合同》，于法有据，本院予以支持。因该房屋的房产证登记信息有误，瑞杰房产经纪公司及华道先在签订合同时对房屋的实际建成年份也不明知，故对胡守兰称瑞杰房产经纪公司、华道先签订合同时存在欺诈行为的上诉理由本院不予支持。《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”故对胡守兰关于返还购房款195000元、定金10000元以及咨询佣金费11000元的诉讼请求本院予以支持，胡守兰同时应当承担返还房屋以及配合办理相关手续的义务。综上所述，胡守兰的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条、一百五十七条，《中华人民共和国合同法》第五十四条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第71条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销河南省南阳市宛城区人民法院（2019）豫1302民初8776号民事判决；二、撤销华道先与胡守兰、南阳市瑞杰房产经纪有限公司白河大道分公司2019年6月23日签订的《房屋买卖（居间）合同》；三、冯玉雷于本判决生效之日起十日内返还胡守兰购房款205000元，同时胡守兰向冯玉雷返还位于南阳市宛城区东关办事处新华东路余家园小区1号楼1单元2楼201室的房屋（房产证号宛房权证字第××）；四、南阳市瑞杰房产经纪有限公司白河大道分公司于本判决生效之日起十日内返还胡守兰中介费11000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1135元，二审案件受理费2270元，共计3405元，由胡守兰负担1135元，冯玉雷负担1135元，南阳市瑞杰房产经纪有限公司白河大道分公司负担1135元。本判决为终审判决。审判长  卢国伟审判员  王 彬审判员  孙 娟二〇二〇年四月三十日书记员  周道佳