山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终1057号上诉人（原审原告）：太原名都房地产开发有限公司，住所地太原市尖草坪区解放北路161号117幢。法定代表人：李功一，董事长。委托诉讼代理人：徐志金，男，1988年2月20日生，汉族，系该公司法务。委托诉讼代理人：李学政，男，1995年12月23日生，汉族，系该公司法务。被上诉人（原审被告）：崔秀平，女，1978年6月8日出生，住山西省太原市。上诉人太原名都房地产开发有限公司因与被上诉人崔秀平房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市杏花岭区人民法院（2019）晋0107民初919号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人太原名都房地产开发有限公司的委托诉讼代理人徐志金、李学政到庭参加诉讼，被上诉人崔秀平经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人太原名都房地产开发有限公司上诉请求：1.依法撤销山西省太原市杏花岭区人民法院(2019)晋0107民初919号民事判决书第二项,并依法改判;2.请求判令解除上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同;3.请求判令崔秀平配合上诉人解除房屋预告登记、预抵押登记和备案登记;4.请求判令崔秀平向上诉人支付违约金71014.1元;5.依法判令崔秀承担本案一审、二审全部诉讼费。事实与理由：一、一审法院判决有失公允。一审法院在庭审中已查明被上诉人崔秀平违约事实及合同相关约定,仍驳回上诉人解除合同的诉求有失公允。崔秀平恶意逃避,无法联系,一审传票亦为公告送达,一审法院认为上诉人应继续履行交房义务与现实情况不符,为不能履行事项;崔秀平恶意逃避,表明其已无继续履行合同的意愿及可能,一审法院简单以公平原则对本案件出判决,有违审慎审判原则。二、上诉人与崔秀平在商品房买卖合同中约定了解除条件，双方均对此享有相应的合同权利并为此承担相应的合同义务和责任,崔秀平违约就应承担相应的违约责任。一审判决以公平原则作出判决,要求上诉人继续履行合同,崔秀平不承担违约责任，如此,合同违约方违约后可获益,合同守约方却受损,何谈公平。综上,一审法院判决有失公允,请二审法院依法改判,支持上诉人上诉请求。被上诉人崔秀平未到庭，亦未提交书面答辩意见。上诉人太原名都房地产公司向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告之间的商品房买卖合同；2.判令被告配合原告办理房管局撤销备案、预告登记、预抵押登记手续并承担相关费用；3.判令被告向原告支付违约金71014.1元；4.判令被告向原告支付垫付银行贷款利息6678.22元及其占用期间的利息损失（以同期银行贷款利率计算），共计80192.32元（起诉之日）；5.判令诉讼费由被告承担。事实与理由：2010年8月18日，原告与被告签订《商品房买卖合同》(合同编号:201XXXXXXXX),约定：被告购买原告开发的位于太原市解放北路161号119幢4单元23层0201号房，房屋总价款为710141元。付款方式为银行按揭，其中首付款220141元，余款490000元以银行按揭贷款方式支付。后原告、被告与工商银行签订《个人购房借款及担保合同》，约定贷款金额490000元，并由原告为该笔贷款承担阶段性连带保证责任。现双方签署的《商品房买卖合同》已办理了房管局网签、预告登记、预抵押登记手续。自2012起,被告出现逾期偿还银行贷款情况，工商银行多次催收无果。2012年12月3日,因被告逾期还贷行为严重违约,工商银行宣布贷款提前到期，并从原告账户扣款360412.32元。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第三条第一款第5项(合同第21页)约定：“在《房地产权证》办理完毕前,买受人未按银行规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同,导致出卖人承担保证责任的,出卖人享有以下权利：1、有权解除《商品房买卖合同》,收回该商品房,买受人所交的全部款项不退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内,协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。”关于违约金的诉请，原告自愿降低为房屋总价款的10%，即71014.1元。被告因逾期偿还银行贷款,银行要求原告承担担保责任,原告已代被告结清银行贷款。经原告多次催告，被告拒不偿还原告垫付款，后原告向被告送达《逾期还贷确认解除合同通知函》，双方商品房买卖合同关系已正式解除。被告违反《商品房买卖合同》的约定，侵害了原告的合法权益。一审法院认定事实：2010年8月18日，原告名都房地产公司（出卖人）与被告崔秀平（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定被告崔秀平购买原告名都房地产公司开发的位于解放北路161号恒大名都第119幢4单元0201号房，建筑面积为120平方米，房屋单价为每平方米5917.84元，房屋总价款为710141元。并约定，付款方式为银行按揭，首付款共计220141元于2010年7月6日前付清，余款490000元办理银行按揭，并在2010年7月13日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。还约定，出卖人应当在2012年6月30日前将商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。该合同附件四合同补充协议第三条第（一）项第4目约定，在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续；（2）有权对商品房以出租、拍卖、申请法院强制执行等方式行使追偿权；（3）有权终止或不予办理以买受人为产权人的房地产权证，并无须承担任何责任。第十三条第5项约定，按本合同约定或法律规定买受人可以行使合同解除权的，应在解除情形发生之日起三十日内行使，若买受人未在三十天内行使该项权利的，视为买受人自愿放弃该项合同解除权，本补充协议有特殊约定的从约定。2010年10月26日，被告崔秀平（借款人）、胡希斌（共同借款人）、原告名都房地产公司（保证人）与中国工商银行股份有限公司太原迎宾路支行（贷款人，以下简称工行迎宾路支行）签订《个人购房借款/担保合同》，约定贷款人工行迎宾路支行同意向借款人发放个人购置住房贷款490000元；崔秀平、胡希斌同意以解放北路161号119幢4单元201号房屋作为抵押物向贷款人提供抵押担保；原告名都房地产公司对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金等承担阶段性连带责任保证。后被告崔秀平未按约定偿还贷款本金及利息等，原告名都房地产公司于2012年12月3日分多笔共计向工行迎宾路支行代偿被告崔秀平的借款本金353734.1元、利息6678.22元，共计360412.32元，现被告崔秀平在该行贷款已全部结清。一审庭审中，原告名都房地产公司陈述，原告已收到涉案房款710141元（被告于2010年7月6日支付首付款220141元，剩余490000元为银行贷款）。涉案房屋约定于2012年6月30日前交付，原告已向被告发出收房通知，但被告未进行收房。一审法院认为，原告名都房地产公司与被告崔秀平签订《商品房买卖合同》后，被告崔秀平依约支付原告名都房地产公司房屋首付款220141元，剩余房款490000元由工行迎宾路支行向原告支付（被告崔秀平向工行迎宾路支行履行借贷还款义务），房屋总价款710141元已全部交付原告名都房地产公司，被告已履行其关于《商品房买卖合同》的主要义务。原告陈述其已向被告发出收房通知，被告未进行收房，但原告未对此提交相应证据，原告应继续履行交付房屋的义务。本案中，被告虽出现了未按《个人购房借款/担保合同》约定期限偿还贷款的情形，但该违约行为发生于被告与工行迎宾路支行之间，原告作为保证人同意对该合同项下的债务承担阶段性连带责任保证，其于2012年12月3日承担保证责任后，可按法律规定向被告行使追偿权。现原告要求被告支付代偿的银行贷款利息6678.22元及占用资金期间的利息损失（以同期银行贷款利率计算）符合法律规定，予以支持。涉案《商品房买卖合同》中约定买受人行使合同解除权的，应在解除情形发生之日起三十日内行使。该解除权行使期限对出卖人亦应有效。现房屋价值不断攀升，解除涉案《商品房买卖合同》明显有违公平原则，故对原告的第1、2、3项诉讼请求不予支持。被告崔秀平经本院传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本院依据查明的事实依法裁判。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告崔秀平于本判决生效之日起十日内支付原告太原名都房地产开发有限公司代偿的贷款利息6678.22元及占用资金期间的利息损失（从2012年12月4日起算至本判决确定之日止，按中国人民同期贷款利率计算）；二、驳回原告太原名都房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费收取1805元，由被告崔秀平负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，2010年8月18日，上诉人太原名都房地产开发有限公司与被上诉人崔秀平签订《商品房买卖合同》及附件,系双方真实意思表示,合法有效,本院予以确认。2010年10月26日，崔秀平、胡希斌、太原名都房地产开发有限公司与中国工商银行股份有限公司太原迎宾路支行签订《个人购房借款/担保合同》，系三方真实意思表示,合法有效,本院予以确认。合同具有相对性，房屋买卖合同和按揭借款合同之间没有主从关系，对买卖合同而言按揭借款合同只是买受人取得部分购房款项的途径和方式之一。上诉人太原名都房地产开发有限公司与被上诉人崔秀平签订《商品房买卖合同》后，被上诉人崔秀平已通过自行支付首付款220141元和向工行迎宾路支行按揭房款490000元的方式，向太原名都房地产开发有限公司付清了房屋总价款710141元，被上诉人已履行其关于《商品房买卖合同》的主要义务，对案涉房屋享有期待权。本案中崔秀平无力偿还贷款，太原名都房地产开发有限公司作为担保人承担担保责任向中国工商银行股份有限公司太原迎宾路支行还清贷款，但此时太原名都房地产开发有限公司作为担保人仅有向债务人崔秀平的追偿权，并不能改变案涉房屋买卖关系中其作为出卖人已经收取了全额购房款的事实。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条对合同解除权的行使期限有明确规定。本案中，合同附件四合同补充协议中对出卖人有权解除合同的条件进行了约定。合同同时约定，案涉商品房于2012年6月30日前交付，出卖人应当在商品房交付使用后180日内办理权属登记。上诉人在2012年代崔秀平还清了其在中国工商银行股份有限公司太原迎宾路支行全部剩余贷款本息，承担保保证责任后，其便享有了合同约定的解除权。上诉人因未及时行使合同赋予的解除权而致使该权利消灭，故上诉人以被上诉人违约主张解除购房合同的诉求本院不予支持。综上所述，太原名都房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1805元，由太原名都房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 吕 斌审判员 焦跃峰审判员 张 燕 二〇二〇年四月八日书记员 王 峥