江苏省苏州市中级人民法院民 事 裁 定 书(2020)苏05民终3097号上诉人（原审原告）：常熟市虞山镇托普斯酒吧。委托诉讼代理人：张建良,江苏言子律师事务所律师。委托诉讼代理人：施晓岚，江苏言子律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：黄建昇。委托诉讼代理人：张桂好，江苏少平律师事务所律师。上诉人常熟市虞山镇托普斯酒吧因与被上诉人黄建昇房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院（2019）苏0581民初5992号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案受理后依法进行了审理。本案现已审理终结。常熟市虞山镇托普斯酒吧的上诉请求：撤销一审裁定，裁定一审法院进行实体审理。事实和理由：常熟市虞山镇托普斯酒吧的合伙人之一李政检是为了设立常熟市虞山镇托普斯酒吧而签订了此租赁合同，并且承租后实际用途也是用于酒吧经营，在案件审理过程中，李政检出具了说明两份，证明其签订合同的目的视为了设立并经营酒吧，对于该两份说明上诉人常熟市虞山镇托普斯酒吧认可，所以租赁合同的权利义务应当由常熟市虞山镇托普斯酒吧享有和承担。一审法院基于合同相对性驳回上诉人的起诉是错误的。黄建昇二审未做答辩。常熟市虞山镇托普斯酒吧向一审法院起诉请求：1.确认房屋租赁合同中违建部分合同无效；2.请求黄建昇退还××9年部分房租金50000元；3.请求被告赔偿原告拆除违章建筑部分损失共计133371.21元；4.请求黄建昇赔偿因拆迁违建部分后所需的修复费214930元；5.诉讼费由黄建昇承担。一审法院认定事实：常熟世茂世纪中心创富世纪9幢××、202、203、204、205室房屋系朱岳民、费爱芳、朱倩共同共有。××5年11月11日，朱岳民委托万振江将上述房屋出租给黄建昇，双方为此签订租赁合同一份，约定房屋租赁期限××5年11月1日起至2022年1月31日。××5年11月16日，黄建昇作为甲方与李政检作为乙方签订《租赁合同》（合同一式两份，双方各执一份），租赁合同载明：“乙方因业务需要向甲方租位于常熟世茂世纪中心创富世纪9幢200多平方米商业房（以实际测量面积为准），用来经营酒吧，经双方协商达成如下：一、租用期限：租期为五年……（省略号部分，双方有涂改）。二、租金支付方式：实行先交费后经营的原则，第一年按全年一次性支付给甲方，年租金为人民币壹拾万元整；第二年按全年一次性支付给甲方，年租金为人民币_壹拾万元整；第三年开始按5%递增，全年一次性支付给甲方。乙方逾期一天未缴纳房租金，甲方有权终止本合同，并不作任何房屋装修及其他补偿。本合同约定的租金为不含税租金。若乙方需要开具发票的，开具发票的全部税金均由乙方承担。三、在租用期内，乙方承担有关税费，水电费、物业费、商业费、联防保洁费和其他规费，乙方在租用期使用甲方房屋要确保安全(包括防水、防电、防火、防盗)，如发生意外，责任全部由乙方承担，并承担法律责任。四、乙方在所租用的房屋内要合法经营，必须符合工商执照批准项目经营。因该门面所处道路是景观路，故经营方要按照景观路标准装修，不得违反，如违反规定，乙方应承担全部责任。五、房屋装修，乙方需征得甲方同意方可实施，并不得破坏房屋的安全结构。租赁期满，甲方对乙方所作的房屋装修费用不作任何补偿。可移动搬用物品应在合同期内处理完毕。六、未经甲方书面同意乙方不得在租赁期间代表甲方或以甲方名义行使权利或承担义务。乙方不得将甲方授予的权利或本合同项下的权利转让给第三方，或将该房屋的全部/部分转租、转包、出借、抵押或设立其它负担、与其他经营者进行租赁房屋的交换，或就该房屋与第三方合作营业或委托第三方经营或由第三方进行承包经营，不得以任何方式令其他主体参与该房屋的经营和使用，如有上述行为，视乙方违约。甲方有权解除本租赁合同、没收乙方店内的一切设施和财物，并要求乙方承担相应的法律责任。七、在合同终止或解除(无论何种原因)时，房屋及设施及装修等附属权益(无论何时形成)为甲方所有，乙方须于合同解除通知到达之日或合同期满当日将店铺及相关物品、各种设施、设备和装置完好腾空交还甲方(正常损耗除外)，合同解除通知到达之日或租期届满地次日起，房屋内乙方留放的任何装饰、家具、装备、物件、物料、设备或其他任何物品，均视为乙方放弃前述物品，任由甲方清场处分。甲方对乙方用于装修、改造或布局的投资不予补偿；甲方有权在无须通知乙方或乙方不到场的情况下采取开锁、换锁等各种措施直接收回房屋场所，有权径行处置房屋内物品、设备设施及装饰物、添附物，包括但不限于另行变卖、作为垃圾清空拋弃处理等任一形式的处分。甲方有权自行以任何方式处理其中的财物，将该房屋恢复原状，并有权向乙方主张采取上述措施产生的费用，造成甲方损失的，乙方应当赔偿。乙方不就其中的财物向甲方主张任何权利。若甲方处理的物品中有第三方财产，则乙方应自行向该第三方承担赔偿责任，而与甲方无关。若乙方逾期腾空交还，则每迟延一天应向甲方按照日租金的3倍支付占用费。八、乙方在租用期间如遇到政府拆迁或改造等特殊情况，应及时退房，合同即终止，按终止之日起乙方多交部分甲方按实退还，其他损失自负。九、甲、乙双方就履行本合同发生纠纷，应通过协商解决，协商不成，可向该房屋所在地的法院提起诉讼，并适用中华人民共和国法律。十、本合同签订之日，乙方向甲方支付定金伍万元，上述款项在房屋交接时，转为履约保证金，该保证金在本合同到期后5日内无欠费情况下，由甲方无息退还给乙方。十一、本协议一式两份，双方各执一份。双方签字生效。”××6年5月5日，常熟市虞山镇托普斯酒吧注册成立，类型为个体工商户，登记经营场所为常熟世茂世纪中心创富世纪9幢××、202。李政检将涉案所租赁房屋交由常熟市虞山镇托普斯酒吧实际使用，常熟市虞山镇托普斯酒吧在李政检所持的《租赁合同》加盖了常熟市虞山镇托普斯酒吧的公章，黄建昇所持的《租赁合同》并未加盖常熟市虞山镇托普斯酒吧的公章。常熟市虞山镇托普斯酒吧之后对经营场所进行了装修并进行了酒吧经营。××9年4月16日，常熟市琴川街道“两减六治三提升”专项行动领导小组办公室向原告发出琴川街道餐饮行业检查整改告知书，检查认定常熟市虞山镇托普斯酒吧存在违建需拆除并要求限期在××9年4月23日整改。常熟市虞山镇托普斯酒吧认为拆除违建对其造成损失，故诉讼来院。审理过程中，常熟市虞山镇托普斯酒吧提交了李政检于××9年8月13日出具的情况说明一份，该说明载明：本人李政检与顾莺刚在设立常熟市托普斯酒吧的过程中，租赁了位于常熟市世茂创富世纪的房屋三间，因为当时酒吧并未领取营业执照，更没有公章，承租的目的是用于开设常熟市托普斯酒吧并经营，该租赁物系该酒吧的住所地，因此本人以个人名义签订了租赁合同。后常熟市虞山镇托普斯酒吧又提交了李政检于××9年11月17日出具的说明一份，载明：本人因经营酒吧需要与黄建昇签订租赁合同，合同签订后，以合伙人顾莺刚名义领取了常熟市虞山镇托普斯酒吧营业执照，本人承诺对本案中酒吧所行使的权利和承担的义务所引起的法律后果予以认可，不会因本人系租赁合同中约定的承租人而另行行使对出租人的权利。一审法院通知李政检到庭接受调查，其称：本案《租赁合同》确实是其签订的，情况说明一份和说明一份也是其出具的，认可租期自黄建昇涂改成的××6年1月30日开始起算，租期为五年；其和顾莺刚系合伙经营酒吧，双方有内部协议。审理过程中，常熟市虞山镇托普斯酒吧申请对涉案违建部分的装修费用进行评估，后常熟市虞山镇托普斯酒吧又申请对所有装修部分的现值进行评估。经一审法院委托评估，苏州市安嘉禾土地房地产资产评估有限公司作出资产评估报告，结论为：经实施评估程序后，于评估基准日（××9年6月12日），委托资产的市场价值为306012元，具体如下：证载203室装饰装修及设施设备价值为128340.55元，原卫生间装饰装修及设施设备为37796.73元（违建部分），原阳台装饰装修及设施设备95574.48元（违建部分），室外装饰装修及设施设备为44299.98元，合计306011.74元，取整至306012元。常熟市虞山镇托普斯酒吧为此评估花费评估费4361元。评估过程中，资产评估师在核对委托人提供的房屋所有权证复印件时发现，其登记的房屋坐落为常熟世茂世纪中心创富世纪9幢203，而委托人同时提供的委托书载明坐落为9幢××、202房屋，房屋现场门牌为××，本次评估假设房屋现场门牌号××对应房屋所有权证复印件登记的房屋坐落为9幢203及委托书载明坐落为9幢××、202。对此，常熟市虞山镇托普斯酒吧明确其所租赁范围为9幢203房屋、卫生间及阳台；黄建昇则明确其出租给李政检的房屋范围为9幢203房屋（177.81平方米）及旁边的卫生间（44.51平方米），不包含阳台，卫生间并非违建部分，阳台为违建部分。以上事实由房产证、租赁合同、营业执照、餐饮行业检查整改告知书、情况说明、说明、评估报告、当事人陈述等在卷佐证。一审法院认为，合同相对性原则系合同法的基本原则。合同相对性是指合同的效力范围仅限于合同当事人之间，合同当事人一方只能向合同的另一方当事人基于合同提出请求，而不能向与其无合同关系的第三人提出合同上的请求，也不能擅自为第三人设定合同上的义务。合同相对性主要体现在主体的相对性、内容的相对性和责任的相对性。本案租赁合同为黄建昇与案外人李政检签订，其合同效力仅能约束黄建昇和案外人李政检。常熟市虞山镇托普斯酒吧虽事后在李政检所持的《租赁合同》上加盖常熟市虞山镇托普斯酒吧的公章，但并未经黄建昇确认，无法认定常熟市虞山镇托普斯酒吧成为本案租赁合同的承租人。审理过程中，案外人李政检虽承诺对本案中常熟市虞山镇托普斯酒吧所行使的权利和承担的义务所引起的法律后果予以认可，但该承诺系李政检与常熟市虞山镇托普斯酒吧之间的约定，在黄建昇不认可的情况下，合同主体变更并不当然对黄建昇发生法律效力，因为该承诺包含有合同权利义务概括转让的意思表示，依法应当需要合同相对方即黄建昇的同意，否则便违反了合同的相对性原则。本案中，常熟市虞山镇托普斯酒吧基于黄建昇和案外人李政检的租赁合同关系要求确认房屋租赁合同中违建部分合同无效、退还租金并赔偿损失，根据上述分析，显然常熟市虞山镇托普斯酒吧与本案房屋租赁合同关系并无直接利害关系，因此，常熟市虞山镇托普斯酒吧主体不适格，不符合起诉条件，依法应予以驳回。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，裁定：驳回常熟市虞山镇托普斯酒吧的起诉。案件受理费减半收取6449元，法院退还常熟市虞山镇托普斯酒吧。诉讼保全费5000元，由常熟市虞山镇托普斯酒吧负担。二审经审理查明的事实与一审一致。本院认为，本案租赁合同系黄建昇与案外人李政检签订，虽事后李政检在其所持的租赁合同上加盖了常熟市虞山镇托普斯酒吧的公章，但出租人黄建昇不认可，因此无法认定常熟市虞山镇托普斯酒吧成为本案租赁合同承租人。一审中李政检出具情况说明，承诺对本案酒吧所行的权利和承担的义务的法律后果予以认可，但因为该承诺包含了合同权利义务的概括转让的意思表示，在黄建昇不同意的情况下，对黄建昇并不当然发生效力。因此常熟市虞山镇托普斯酒吧基于李政检与黄建昇之间的租赁合同关系要求确认合同无效、赔偿损失，违反了合同相对性的原则，其起诉主体不适格，一审依法驳回常熟市虞山镇托普斯酒吧起诉于法有据，本院予以维持。综上所述，常熟市虞山镇托普斯酒吧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审 判 员 王稚群二〇二〇年四月二十四日法官助理 柳 璐书 记 员 陈 莉