北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终5093号上诉人（原审原告）：北京佰利普餐饮管理有限公司，住所地北京市朝阳区常惠路6号楼-1层-114。法定代表人：闫晋峰，执行董事。委托诉讼代理人：冯睿辕，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：董红盼，北京市京师律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京豪和商业运营管理有限公司，住所地北京市朝阳区常惠路6号楼13层2单元1303。法定代表人：高毅，男，执行董事。委托诉讼代理人：马青辉，1989年2月7日出生，北京豪和商业运营管理有限公司法务副经理，住北京市朝阳区。上诉人北京佰利普餐饮管理有限公司（以下简称佰利普公司）因与被上诉人北京豪和商业运营管理有限公司（以下简称豪和商业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初80652号民事判决，向本院提起上诉。本院受理此案后，适用独任制开庭对本案进行了审理。上诉人佰利普公司之委托诉讼代理人冯睿辕，被上诉人豪和商业公司之委托诉讼代理人马青辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。佰利普公司上诉请求：撤销一审法院判决，改判支持佰利普公司一审全部诉讼请求；本案诉讼费由豪和商业公司承担。事实和理由：1.《房屋租赁合同》第7.3条属于提供格式条款一方免除其责任的情形，根据合同法第四十条之规定应认定为无效条款；2.豪和商业公司搭建围挡并持续施工数月，严重影响了佰利普公司对涉案房屋的使用，应当赔偿佰利普公司的经济损失；3.一审法院片面强调商户对商场的建设改造行为负有容忍义务，显失公平。豪和商业公司辩称，同意一审判决，不同意佰利普公司的上诉意见。《房屋租赁合同》第7.3条的约定不构成无效之情形，该条款应为有效；一审法院认定伯利普公司主张的损失及所提交之证据不足以证明其销售额变化与搭建围挡之间存在因果关系是正确的。佰利普公司向一审法院起诉请求：1、确认佰利普公司与豪和商业公司于2018年12月21日签订的《房屋租赁合同》中第7.3条无效；2、判令豪和商业公司赔偿佰利普公司经济损失261539.77元。一审法院认定事实：2018年12月21日，佰利普公司作为承租方（乙方）与豪和商业公司作为出租方（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方使用，房屋总建筑面积288.08平方米，乙方已知悉该房屋产权性质及周边环境，乙方无权占用本房屋外的任何空间，包括但不限于租户所租整层以外的公共区域及外墙和外围等；乙方承租涉案房屋用于餐饮的销售和经营活动，所经营项目主要有唯客；租赁期限自2019年1月16日起至2023年8月15日止；为房屋提供物业服务的公司系北京泰和瑞物业管理有限公司（以下简称物业管理公司）；2019年1月16日至2019年8月15日租金693108元，2019年8月16日至2020年2月15日租金594093元等；房屋押金为两个月租金198030元，房屋押金是作为乙方诚信履行本合同条款之保证金；如乙方利用该房屋进行注册，乙方需在签署本合同当日向甲方缴纳注册保证金1万元；乙方支付全额的房屋押金及注册保证金、首期全额的租金及物业费后，甲方应于2019年1月16日前将涉案房屋交付给乙方；7.3条约定房屋交付后，甲方和物业管理公司仍有权继续进行房屋周边环境的建设、公共区域或个人区域的装修、宣传广告工作及其他改造、修缮工程。甲方和物业管理公司无需为此对乙方做出任何赔偿补偿或减免租金等措施；甲方的权利和义务包括将正常状态下的房屋及套内设备在良好的状态下交付乙方使用等，乙方权利义务包括乙方需合理使用涉案房屋，不得产生噪音等对其他租户造成影响......需要开展可能影响其他租户正常办公的活动时，乙方应征得甲方及物业管理公司同意等内容。关于围挡搭建和拆除，佰利普公司主张2019年3月底，物业管理公司在涉案房屋外的公共区域搭建围挡，将其店铺大门挡住，并在门外堆放钢筋等建筑材料，影响其经营，直至2019年8月15日，豪和商业公司将涉案房屋大门上锁，围挡尚未拆除，不清楚围挡拆除时间。对此，豪和商业公司不予认可，表示2019年4月中旬，物业管理公司出于对商圈加强统一管理的需要，修缮楼梯和新建机房，并在施工外围搭建围挡，该围挡距离涉案房屋大门有6米之远，涉案房屋大门、门外电梯均可正常使用，2019年7月31日佰利普公司自行闭店，且到期未支付租金，直到2019年8、9月份，建设完成后围挡已全部拆除。一审庭审中，佰利普公司表示因搭建围挡其餐厅经营受到严重影响，其就该问题与豪和商业公司多次交涉，并向豪和商业公司邮寄《沟通函》，为证明损失情况佰利普公司提交自行整理的会计报表、利润额统计表及照片若干张，利润额统计表显示自2018年10月开始佰利普公司利润为负，2018年10月至2019年8月期间亏损数额浮动不等，照片显示2018年8、9月佰利普公司经营的餐厅就餐人数较多。豪和商业公司对此不予认可，主张佰利普公司营销手段、周围商铺竞争等因素均会对佰利普公司销售额产生影响，豪和商业公司亦提交施工现场照片，显示搭建起围挡后围挡与涉案房屋大门之间保留有相当距离，不影响门前正常通行。经询，佰利普公司主张上述合同系豪和商业公司提供的范本，其只能按照该格式签订合同，豪和商业公司未进行过提示，合同中7.3条之约定系格式条款，因免除豪和商业公司责任，限制其主要权利，应认定为无效。豪和商业公司认可合同系由其提供，但表示其已经进行了提示，佰利普公司并未提出过异议，双方就合同内容充分协商后签署合同，条款不存在无效情形。2019年12月19日，法院至涉案房屋进行现场勘验。现场围挡已经拆除，涉案房屋大门外东侧楼梯下方新建彩钢板简易房一间，该简易房系机房，用于对涉案房屋所在商圈公共区域的监控。当日，涉案房屋已另行出租，正在装修中。另，豪和商业公司起诉佰利普公司要求解除双方房屋租赁合同纠纷一案仍在审理过程中。一审法院认为，格式条款具有合同无效和免责条款无效情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，佰利普公司与豪和商业公司签订的《房屋租赁合同》第7.3条约定，“房屋交付后，出租方和物业管理公司仍有权继续进行房屋周边环境的建设、公共区域或个人区域的装修、宣传广告工作及其他改造、修缮工程。出租方和物业管理公司无需为此对承租方做出任何赔偿补偿或减免租金等措施”。根据查明事实可知，上述合同系豪和商业公司提供的格式合同，故该条款应认定为格式条款，然而并非只要是格式条款都是无效格式条款，格式条款效力的认定应严格适用合同法的规定。具体到本案，该条款并不存在合同无效之情形，且并非免除“造成对方人身伤害”或者“因故意或者重大过失造成对方财产损失的”责任的条款，对该条款是否构成免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利，法院认识如下：首先，免除其责任是指提供格式条款的一方不合理、不正当地免除其依照法律应当负有的强制性法定的义务。豪和商业公司作为提供格式条款的一方，即出租方，其主要合同义务系按照约定将涉案房屋交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。现豪和商业公司已将涉案房屋交付佰利普公司，且物业管理公司在公共区域搭建的围挡，与涉案房屋之间保留有相当距离，不影响门前正常通行，亦未影响佰利普公司对涉案房屋的使用，故该条款并未免除豪和商业公司之责任。其次，加重对方责任是指对方当事人负担在通常情况下不应当承担的义务。佰利普公司作为承租人，在涉案房屋使用未受影响之情况下，应履行合同义务交纳租金，故该条款亦未加重佰利普公司之责任。最后，排除对方主要权利是指按照“合同的性质”通常应当享有的“主要”的权利，故应从合同相对人订立合同所要达到的目的出发，主要权利一般就是存在于“合同权利义务”的约定之中。佰利普公司作为承租人之主要权利即正常使用涉案房屋，如排除该项权利也意味着免除了豪和商业公司作为出租人交付房屋并保证房屋适用状态的主要合同义务，显然该条款并不构成。综上所述，佰利普公司、豪和商业公司签订《房屋租赁合同》第7.3条约定不构成无效之情形，合法有效，故佰利普公司要求确认该条款无效之请求，法院依法不予支持。关于佰利普公司主张之损失，考虑到产品本身、营销手段、同业竞争等因素均对商业经营产生影响，且佰利普公司提交之证据不足以证明其销售额之变化与搭建围挡存在直接因果关系，故对于该项请求，法院一并予以驳回。需要指出的是，物业管理公司为了加强对商圈的统一管理，对周边环境进行建设改造，行修缮楼梯、新建机房之举。在建设过程中，不排除商圈中各位商户受到影响的可能，但基于公共利益之考量，商户负有一定的容忍义务，以期在日后共同打造更好的经营环境，共同获益。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十二条、第五十三条之规定，判决：驳回北京佰利普餐饮管理有限公司的全部诉讼请求。本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的其他事实与一审法院一致。本院认为，本案争议焦点有两个，一是《房屋租赁合同》第7.3条是否无效；二是豪和商业公司是否应当赔偿佰利普公司的经济损失。关于第一个争议焦点。合同自由是合同法的基本原则，对在合同签订过程中，采用格式条款的情况，我国合同法进行了相应的规制。就格式条款的认定问题。依据法律规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案中，豪和商业公司作为涉案租赁房屋所在商圈的实际经营管理者，其与承租人佰利普公司签订《房屋租赁合同》，就其中的第7.3条，根据其载明的内容以及该条款与合同其他条款的关系、双方合同地位、该条款对双方当事人权利、义务的设定，可以认定其符合格式条款的特征，一审法院对该条款认定为格式条款，处理正确，本院予以确认。就该条款的效力问题。依据法律规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，案件争议条款约定，涉案房屋在交付佰利普公司使用后，豪和商业公司仍有权实施对房屋周边环境的建设、公共区域或个人区域的装修、宣传广告工作及其他改造、修缮工程，且无须为此向作为承租人的佰利普公司承担任何责任。就此，本院认为，正常使用租赁物是租赁合同的基本合同目的之一，也是承租人的利益关切所在，在租赁合同履行的全过程中，出租人应当在租赁期限内始终保障租赁物的合法合理使用。而根据该条款约定的内容，其明显免除了豪和商业公司在装修、改造、修缮过程中对佰利普公司造成损害后所应承担的赔偿责任，排除了佰利普公司提出赔偿主张的权利，该条款明显不符合公平原则，应当认定为无效。一审法院关于该条款的理解和认定有误，本院予以纠正。但需指出的是，在双务合同的履行过程中，各方当事人均有一定的协同、配合、容忍义务。该条款之无效，并不能直接得出豪和商业公司所实施的任何装修、改造、修缮行为，都应当承担对佰利普公司的赔偿责任的结论，相关纠纷仍应根据案件情况具体判断。关于第二个争议焦点。当事人对自己提出的主张应该提供充足证据予以证明，当事人的举证不能证明其事实主张的，应当承担相应的不利后果。本案中，佰利普公司主张系因豪和商业公司实施围挡等建设行为导致其产生了营业收入下降等相应经济损失，但根据现场照片等在案材料，其所指称的围挡距离其租赁房屋的大门保持了足够距离，并未对通行造成妨碍，顾客仍可从两侧正常到店消费，佰利普公司以此主张造成其经济损失，其举证不足以证明其主张，亦不能排除同业竞争等因素的影响，故佰利普公司提交之证据不足以证明其销售额之变化与搭建围挡存在直接因果关系，对其该项主张，一审法院未予支持并无不当，本院对其上诉请求及理由，亦不予支持。综上所述，佰利普公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。对一审判决认定错误部分，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初80652号民事判决；二、确认北京佰利普餐饮管理有限公司与北京豪和商业运营管理有限公司于2018年12月21日签订的《房屋租赁合同》中第7.3条无效；三、驳回北京佰利普餐饮管理有限公司其他诉讼请求。四、驳回北京佰利普餐饮管理有限公司其他上诉请求。一审案件受理费2658元，由北京佰利普餐饮管理有限公司负担1329元（已交纳），由北京豪和商业运营管理有限公司负担1329元（于本判决生效之日起日内交纳）；二审案件受理费5316元，由北京佰利普餐饮管理有限公司负担2658元（已交纳），由北京豪和商业运营管理有限公司负担2658元（于本判决生效之日起日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 黄海涛二〇二〇年四月二十三日法官助理 刘艳辉法官助理 王永基书 记 员 卢园园