南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0113民初6396号原告：南京华东电子集团有限公司，统一社会信用代码913201001348987840，住所江苏省南京市栖霞区华电路1号。法定代表人：郑剑平，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙宪超，国浩律师（南京）事务所律师。委托诉讼代理人：龚宜庆（系原告员工），男，1964年11月4日生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。被告：周磊，男，1959年3月21日生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。委托诉讼代理人：窦宜进，黑龙江千弘律师事务所律师。原告南京华东电子集团有限公司（以下简称华电公司）与被告周磊房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年10月15日立案受理后,依法由审判员朱悦适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华电公司的委托诉讼代理人孙宪超、龚宜庆，被告周磊及其委托诉讼代理人窦宜进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华电公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即搬离南京市栖霞区华电一宿舍附8幢一层和长营村71号华西20幢702室房屋，并将房屋交还给原告；2、被告立即向原告支付搬离之前房屋占有使用费（附8幢一层房屋按照16万元/年的标准自2014年1月1日起计算至房屋给原告之日止，华西20幢702室房屋按照4800元/年自2014年1月1日起计算至房屋给原告之日止）；3、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年1月8日，原告内设的没有独立法人地位的物业管理中心与被告签订《合同》一份，双方约定由被告承包经营南京晚韵轩茶楼，承包期限自2013年1月1日起至2013年12月31日止，承包范围为原告的华电一宿舍附8幢一层，包括经原告改造装饰分隔两层以及附属一切经营设施设备。承包费5.8万元，每月上缴4800元，年终结清。另外原告还将名下的长营村71号华西20幢702室房屋以每月400元交由南京晚韵轩茶楼暂租用，双方约定该702室如原告需用立即收回。《合同》到期后，原、被告双方未再续签。原告多次要求被告搬离华电一宿舍附8幢一层和长营村71号华西20幢702室房屋，但被告仍占用至今，且被告自2014年1月1日起未向原告交纳任何租金或房屋占有使用费。现华电一宿舍附8幢一层已被列入政府征收范围。综上，故原告诉至法院，请求判如所请。被告周磊辩称，被告系原告员工，2019年3月退休。被告自2006年起在原告名下位于本区华电一宿舍附8幢一层房屋开始经营茶楼并进行了改造，且被告经营茶楼解决了原告处包括被告在内的7名职工的安置及工资问题，原告以其与案外人南京市栖霞区华电路咖啡店的租金标准要求被告按照每年16万支付房屋占有使用费，因案外人与被告情形不同，所以原告主张的该标准无事实依据。现华电一宿舍附8幢一层被政府征收，原告应当按照相关补偿标准补偿被告损失。长营村71号华西20幢702室房屋是原告给予被告的福利分房，只是原告在形式上没有认可，被告认为原告应该落实房改政策，将该702室的房屋产权过户给被告。被告并非不交纳上述房屋的租金，而是2014年被告交钱，原告会计不收。经审理查明，被告系原告员工，现已退休。原告系南京市栖霞区华电一宿舍附8幢一层（以下简称附8幢一层）及南京市栖霞区（以下简称华西20幢702室）房屋所有权人。被告系南京晚韵轩茶楼经营者。2013年1月8日，原告内设机构物业管理中心与被告签订《合同》一份，主要内容为“甲方：南京华东电子集团有限公司物业管理中心，乙方：周磊（被告）；承包方式：1、乙方采取承包经营南京晚韵轩茶楼方式自主经营。2、承包期限：自2013年1月1日起至2013年12月31日止。3、承包范围：甲方华电一宿舍附8楼一层，现经甲方改造装饰分隔两层以及附属一切经营设施设备，另有华西20幢702室公房，现由茶社暂租用，每月交纳租金400元，如集团公司需用，则立即收回。4、承包费用：本合同期承包费为伍万捌仟元整，每月上缴肆仟捌佰元，年终结清；用工事项：1、乙方聘用甲方1名物业管理中心员工，自聘人员费用自理。2、乙方工资自付并支付聘用物业管理中心员工工资，社保金及公积金由甲方代缴……；其它事项：1、甲方拥有对承包单位的人事调配权、任免权和解聘权。2、甲方拥有对承包单位的财务监督权和资金划拨权……4、承包期满后，如续签合同，其承包费、条件另议”。原、被告双方均认可5.8万元为附8幢一层的租金，且附8幢一层及华西20幢702室自2014年1月1日起被告未再交纳过费用。2014年7月22日，原告向被告发出《关于终止承包及要求返还房屋的函》，原告要求被告向原告返还附8幢一层及华西20幢702室房屋，并明确终止原、被告之间的合同关系。2018年8月24日，南京市栖霞区人民政府发出宁栖府征字﹝2018﹞第011号关于红山路—和燕路快速化改造工程项目的《征收决定》，附8幢一层房屋在征收范围内。2018年9月28日，南京市栖霞区房屋征收管理办公室（以下简称栖霞征收办）函告原告，要求原告就附8幢一层房屋配合政府征收。2019年4月26日，栖霞征收办（甲方）与原告（乙方）签订《南京市国有土地上房屋征收与补偿协议》（以下简称《征收与补偿协议》），主要内容为“经协议当事人协商一致，现就房屋征收补偿事宜，签订如下协议：被征收房屋坐落于华电一宿舍附8幢一层，为乙方所有。甲、乙方同意按照由江苏首佳土地房地产评估测绘事务所有限公司、南京大陆土地房地产评估有限公司出具的房屋征收评估结果，确定甲方向乙方支付被征收房屋的货币补偿款14318789元，补助费用527659元，补偿费用4152449元。征收与补偿协议第六条约定：乙方同意于2019年5月20日将被征收房屋搬迁完毕交由甲方”。因被告实际占有附8幢一层房屋，致原告未能在《征收与补偿协议》约定的2019年5月20日前向栖霞征收办交付房屋。2019年5月25日，栖霞征收办向原告发出《催告书》，要求原告在七日内交付房屋。后原告因被告之原因仍未能交付，2019年10月29日，栖霞征收办作为原告以房屋拆迁安置补偿合同纠纷为由将本案原告华电公司作为被告、本案被告经营的南京晚韵轩茶楼作为第三人诉至本院，栖霞征收办在该案向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告及第三人将房屋腾空交付原告拆除；2、本案诉讼费用由被告承担。2019年12月2日，本院作出（2019）苏0113民初6797号民事判决书，判决：“被告南京华东电子集团有限公司、第三人南京晚韵轩茶楼于本判决生效之日起十日内将位于华电一宿舍附8幢一层的房屋腾空并交付给原告南京市栖霞区房屋征收管理办公室拆除”。现该民事判决书已生效。庭审中，原告举证了其与案外人南京市栖霞区华电路咖啡店的《房屋租赁合同书》（租期：2019年6月25日起至2021年6月24日止，租金：1.98元/天/平方米），主张被告参照该合同按照每年16万元自2014年1月1日起支付附8幢一层的房屋占有使用费；被告认为案外人与被告情形不同，被告作为员工承租附8幢一层房屋为原告解决了部分职工的安置问题，故案涉《合同》的承包费为5.8万元；原告则称签订案涉《合同》时确实考虑到被告作为原告员工，给予一定的照顾，但现原告主张被告应按照租赁市场的价格支付费用。被告为证明原告应将华西20幢702室房屋作为福利分房过户给被告，申请尚某,4作为证人出庭，证人尚某,4陈述“证人与被告等14人于1982年复员到原告处工作，证人现已退休。证人作为最后一批福利分房人员于2000年在原告处分到原名名下的本区华电一宿舍1幢311室房屋，该房屋原告已过户给证人，证人办理了房产证。证人不知晓被告有无向原告申请福利房，但是被告确实未取得福利房。证人也不知晓华西20幢702室房屋是不是被告分得的福利房，原告福利分房给员工，员工以个人名义都办了房产证的。上述事实，有双方当事人的陈述、《合同》、《征收与补偿协议》、（2019）苏0113民初6797号民事判决书、《关于终止承包及要求返还房屋的函》、《函告》、《催告书》及本院庭审笔录等证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原、被告之间签订的《合同》系双方真实意思表示，且并未违反强制性法律规定，故该《合同》成立且生效。《合同》约定的期间届满后，原告以《关于终止承包及要求返还房屋的函》的形式明确表示不再与被告续约，故被告应将《合同》项下附8幢一层及华西20幢702室房屋返还给原告并支付房屋占有使用费，但附8幢一层房屋已被政府征收，且已生效的（2019）苏0113民初6797号民事判决书已判决原、被告将附8幢一层房屋交由栖霞征收办拆除，故原告已无权再主张被告向原告返还附8幢一层房屋。就被告抗辩华西20幢702室房屋应为其享有的福利房，原告系该房屋的产权人，而被告举证的证人证言并不能完成被告的证明目的，故本院对被告的此项抗辩意见不予支持。就原告主张的房屋占有使用费，其中：1、就附8幢一层：原告主张参照其与案外人南京市栖霞区华电路咖啡店的《房屋租赁合同》以每年16万元的标准计算，但原告与案外人的租期系2019年6月25日起，该租金标准参照的也是2019年的租赁市场价格，而被告反驳被告系其原告员工，被告与案外人情形不同，不应按照案外人租金标准计算，原告也认可了《合同》中的5.8万元系针对被告给予的价格，综上，结合原、被告诉辩意见，考虑到自2014年1月1日起至今当地租赁市场价格的变化，故本院酌定被告应按照每年6.5万元的标准支付给原告自2014年1月1日起至2019年4月26日（原告与栖霞征收办签订《征收与补偿协议》之日）止的房屋占有使用费，《征收与补偿协议》签订后原告无权再向被告主张房屋占有使用费；2、就华西20幢702室房屋：该房屋不在征收范围，原告主张被告按照《合同》约定的标准以每年4800元支付自2014年1月1日起至实际腾空返还之日止的房屋占有使用费，于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告周磊于本判决生效之日起三十日内将位于南京市栖霞区房屋腾空、返还给原告南京华东电子集团有限公司，并按照每年4800元的标准支付原告南京华东电子集团有限公司自2014年1月1日起至实际腾空、返还之日止的房屋占有使用费。二、被告周磊于本判决生效之日起十日内支付原告南京华东电子集团有限公司就南京市栖霞区华电一宿舍附8幢一层房屋的房屋占有使用费（按照每年6.5万元的标准自2014年1月1日起计算至2019年4月26日止）。三、驳回原告南京华东电子集团有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决规定的期间履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13000元，减半收取6500元，由原告南京华东电子集团有限公司负担4000元，由被告周磊负担2500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  朱 悦二〇二〇年四月二十日法官助理  熊江燕书 记 员  沈易茜