广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终6987号上诉人（原审被告）：广州市广盛置业投资有限公司，住所地：广东省广州市天河区科华街73号1号楼自编104房。法定代表人：郑一峰，该公司总经理。委托代理人：郑灿洲，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托代理人：佘晓洁，北京市盈科（广州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：刘铁钢，男，1956年5月14日出生，汉族，身份证住址湖南省益阳市赫山区。被上诉人（原审原告）：姚丽纯，女，1964年7月12日出生，汉族，身份证住址湖南省益阳市赫山区。上诉人广州市广盛置业投资有限公司（以下简称广盛投资公司）因与被上诉人刘铁钢、姚丽纯租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初21301号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。广盛投资公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判广盛投资公司无需向刘铁钢、姚丽纯双倍返还定金；2.本案上诉费用由刘铁钢、姚丽纯承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误。依据定金合同成立、生效及履行的时间，结合广盛投资公司收取50000元定金时间在《房屋租赁合同》签订之前，可知上述定金并非为案涉合同而存在的履约定金或违约定金，而是为担保案涉合同的订立而收取的立约定金。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条规定，只有收受定金的一方拒绝订立合同的，才应当双倍返还定金。本案中，双方已于2017年10月3日订立《房屋租赁合同》，广盛投资公司早已履行订立主合同的义务，而定金已被抵作部分租金价款，因此，本案不存在适用双倍返还定金的违约事实及法律适用前提。一审法院适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条作出的判决属于适用法律错误。且一审法院已经判决刘铁钢、姚丽纯支付利息，根据合同法及上述法律规定，刘铁钢、姚丽纯不能既主张双倍返还定金又主张违约金损失，根据合同法违约损失赔偿，违约应当适用补偿性原则，只有当定金不足以弥补因违约造成的损失时方可请求赔偿超过定金部分的损失。综上，恳请二审法院判如所请。刘铁钢、姚丽纯二审辩称，不同意广盛投资公司的上诉请求、事实和理由。广盛投资公司收取的50000元定金为其向刘铁钢、姚丽纯收取的房屋承租定金，法院不应支持其上诉请求。广盛投资公司所谓的“立约定金”理应与广州市汇亿企业管理有限公司（以下简称汇亿公司）发生，而非与刘铁钢、姚丽纯发生。案涉租赁合同第四条明确约定定金与案涉房屋承租相关，而并非合同签署担保定金。且《最高人民法院关于适用若干问题的解释》的相关解释，明确规定了其他定金也同样可以适用担保法关于定金的规定。广盛投资公司上诉缺乏事实和法律依据，法院应依法判决刘铁钢、姚丽纯无需承担上诉费用。刘铁钢、姚丽纯于2019年6月13日向一审法院起诉请求：1.解除刘铁钢、姚丽纯、广盛投资公司签订的《房屋租赁合同》；2.广盛投资公司退还刘铁钢、姚丽纯已付的房屋租金699000元、签约费2000元；3.广盛投资公司赔偿刘铁钢、姚丽纯利息60495元；4.广盛投资公司双倍返还定金合计100000元；5.本案诉讼费由广盛投资公司承担。一审法院认定事实：2017年10月3日，刘铁钢、姚丽纯（均为承租人/乙方，通讯地址为广州市天河区农科院博士楼B-603）与广盛投资公司（出租人/甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：（第二条房屋租赁情况）甲方同意将坐落于广州市天河区五山街蚕种所地段的广盛国际（即丝源大厦）商业项目第4层02号房（以下简称案涉房屋）出租给乙方，乙方已同意承租案涉房屋。（第三条租赁期限）案涉房屋的租赁期为20年即2018年12月30日起至2038年12月29日止。甲方在收取乙方按约定的合同总价款且在案涉房屋竣工验收合格后，甲方应于2018年12月30日前将案涉房屋按约定条件交付给乙方。（第四条租金及支付方式）甲乙双方协定的本租赁期限内租金总计699000元，分期付款，2017年10月3日前付清330000元（含定金），2017年11月30日前付清369000元。（第八条乙方逾期支付租金的违约责任）乙方如未按本合同约定时间付款，按逾期时间，分别处理；逾期在30日之内，自本合同约定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。【第九条第（二）款第4项乙方的权利义务】乙方将本合同项下所有权益转让给第三方的，需向甲方支付手续费2000元/套/次。（第十条特别约定）因甲方问题未能准时交付案涉房屋予乙方，逾期180天内，甲方应按合同已付款项按万分之一/日支付违约金；逾期超过180天，乙方有权解除合同，甲方无条件退还乙方已付款项，并按银行当期利率支付利息。（第十一条合同解除）甲方迟延交付房屋达120日的，乙方有权单方解除合同；乙方逾期支付租金或本合同规定的其它任何应付款项达60日（或以上的）或欠缴各项费用达10000元的，甲方有权单方解除合同，收回房屋并在乙方已支付的物业租金直接扣减从交付乙方案涉房屋之日起至退还甲方案涉房屋之日止的物业租金及其他相关费用，并扣减合同约定租金总额的30%作为违约金。（第十三条通知）甲方和乙方关于本合同履行相关事宜的通知，应当按照本合同载明的地址发出，通知由授权代表签名或者盖章确认后以EMS快递发出即视为送达等。刘铁钢、姚丽纯提交《收款收据》（加盖广盛投资公司财务专用章）和《POS签购单》多份显示广盛投资公司于2017年9月29日收到刘铁钢、姚丽纯交纳的案涉房屋定金50000元，于2017年10月3日收到刘铁钢、姚丽纯交纳的案涉房屋首付款280000元，于2017年11月26日收到刘铁钢、姚丽纯交纳的案涉房屋租金款169000元，于2017年12月25日收到刘铁钢、姚丽纯交纳的案涉房屋租金款尾期200000元，以上合计699000元。广盛投资公司确认上述证据的真实性，但主张刘铁钢、姚丽纯于2017年12月25日支付租金尾款200000元与合同约定的付款日期不同，构成逾期付款，应属违约。对此，刘铁钢、姚丽纯称当时系因姚丽纯动手术导致无法按期支付尾款，经与广盛投资公司协商，广盛投资公司同意刘铁钢、姚丽纯于2017年12月31日前付清余款，刘铁钢、姚丽纯亦按广盛投资公司要求提交了《延期申请表》；刘铁钢、姚丽纯向一审法院提交了《延期申请表》（复印件）予以证明，广盛投资公司对该表的真实性不予确认，且主张该表不能反映广盛投资公司同意刘铁钢、姚丽纯的申请。现刘铁钢、姚丽纯主张，广盛投资公司未在《房屋租赁合同》约定的2018年12月30日前交付案涉房屋，自2019年4月30日起逾期已超过120日，根据《房屋租赁合同》第十一条合同解除的约定，其有权解除《房屋租赁合同》。广盛投资公司认为案涉房屋已达到收楼条件，其已于2019年6月21日通知刘铁钢、姚丽纯收楼，广盛投资公司逾期交楼未超过180日，刘铁钢、姚丽纯在本案中要求解除《房屋租赁合同》不符合该合同第十条的约定。广盛投资公司就此提交了《房屋交付使用通知书》（落款时间为2019年6月21日）及相应的邮寄凭证予以证明，其中EMS邮寄底单显示寄件人为广盛投资公司，收件人为刘铁钢、姚丽纯，收件地址为《房屋租赁合同》约定的刘铁钢、姚丽纯的通讯地址，内件品名为《房屋交付使用通知书》，寄件时间为2019年6月21日，该邮件后因逾期非本人退回。经质证，刘铁钢、姚丽纯称其未收到上述《房屋交付使用通知书》。刘铁钢、姚丽纯称因广盛投资公司违约导致合同解除，广盛投资公司除双倍返还定金外，还应返还刘铁钢、姚丽纯支付的租金699000元、签约费2000元，并支付利息60495元（以701000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率，从签约之日即2017年10月3日起计至2019年7月28日止）。刘铁钢、姚丽纯就此提交了《收款收据》一张，显示收款单位为汇亿公司，该司确认收到案涉房屋签约费2000元。刘铁钢、姚丽纯称其是根据广盛投资公司的要求支付了上述签约费2000元，该款是在案涉房屋的签约现场缴纳的；该费用的性质与《租赁合同》第九条第（二）款第4项约定的手续费性质相同。经质证，广盛投资公司对上述证据的真实性不予确认，因与广盛投资公司无关，且因案涉房屋所在的项目是外包给其他公司进行处理的，所以对亿汇公司的情况也不清楚。一审法院认为，《房屋租赁合同》系签订双方的真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应依约履行。根据《房屋租赁合同》之约定，广盛投资公司应在2018年12月30日前将案涉房屋交付刘铁钢、姚丽纯，但广盛投资公司至今未履行该交付义务，已构成违约。关于刘铁钢、姚丽纯是否有权依据《房屋租赁合同》第十一条之约定解除《房屋租赁合同》的问题，一审法院认为，《房屋租赁合同》第十条及第十一条均约定了广盛投资公司逾期交付房屋达到一定期限时承租人有权解除合同，但先陈述的第十条约定期限为180日，后陈述的第十一条约定期限为120日，此处存在争议。广盛投资公司作为该《房屋租赁合同》的提供方，本应清楚无误的表达合同条款，现广盛投资公司作为违约方及提供格式条款一方主张适用第十条的约定，明显加重了承租人的责任，有违公平原则，故一审法院对广盛投资公司的抗辩意见不予采纳，刘铁钢、姚丽纯有权根据《房屋租赁合同》第十一条之约定解除合同。因2019年4月30日起广盛公司逾期交楼已超过120日，刘铁钢、姚丽纯于2019年6月13日提起本案诉讼要求解除《房屋租赁合同》，系依约行使其合同解除权，一审法院予以支持；广盛投资公司收到本案起诉状副本的时间为2019年7月3日，故《合同》已于2019年7月3日解除。合同解除后，广盛投资公司应向刘铁钢、姚丽纯返还租金649000元（定金除外）。关于刘铁钢、姚丽纯要求广盛投资公司双倍返还定金合计100000元的诉讼请求，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条规定，“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。”本案中，广盛投资公司未按照合同约定按期交付案涉房屋导致刘铁钢、姚丽纯要求解除《合同》，故刘铁钢、姚丽纯的该项诉讼请求合法有据，一审法院予以支持。另就刘铁钢、姚丽纯诉请的利息（以701000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率，从签约之日即2017年10月3日起计至2019年7月28日止）。如前所述，《合同》系于2019年7月3日解除，自此广盛投资公司负有向刘铁钢、姚丽纯返还款项的义务，广盛投资公司至今未予返还，确给刘铁钢、姚丽纯造成了利息损失，故一审法院酌情判令广盛投资公司以699000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2019年7月3日起向刘铁钢、姚丽纯支付利息至2019年7月28日止，即2111.56元；刘铁钢、姚丽纯诉请广盛投资公司支付《合同》解除前的利息，因一审法院已判令广盛投资公司双倍返还定金，足以弥补刘铁钢、姚丽纯的部分实际损失，故一审法院不予支持。关于刘铁钢、姚丽纯要求广盛投资公司返还签约费的诉讼请求，因该费用并非广盛投资公司收取，刘铁钢、姚丽纯提交的证据亦不足以证明该款项的性质，故对刘铁钢、姚丽纯的该项诉请一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2019年12月9日判决如下：一、确认刘铁钢、姚丽纯与广盛投资公司签订的《房屋租赁合同》于2019年7月3日解除；二、自判决发生法律效力之日起10日内，广盛投资公司向刘铁钢、姚丽纯返还租金649000元、支付利息2111.56元；三、自判决发生法律效力之日起10日内，广盛投资公司向刘铁钢、姚丽纯双倍返还定金合计100000元；四、驳回刘铁钢、姚丽纯的其他诉讼请求。一审案件受理费12415元，由刘铁钢、姚丽纯负担1104元，广盛投资公司负担11311元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。二审中，双方当事人均同意本案书面审理。本院认为，本案二审当事人争议的焦点问题为：争议定金及利息支付。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中，双方当事人在合同约定，首期款330000元于2017年10月3日前付清（含定金），且广盛投资公司亦出具收取定金50000元的收款收据，据此，广盛投资公司未依约履行合同义务的情况下，依据上述法律规定，其理应承担双倍返还定金的义务。一审法院处理正确，本院予以维持。广盛投资公司主张该定金性质为立约定金，与合同约定不符，本院不予采信。至于利息的处理问题，由于法定孳息是因法律关系之收益，因此在租赁关系解除的情况下，广盛投资公司应依据法律规定向刘铁钢、姚丽纯支付从合同解除之日起的法定孳息。一审法院处理并无不当，本院予以维持。广盛投资公司上诉主张利息与定金不应同时适用，缺乏法律依据，本院亦不予采信。综上所述，广盛投资公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2300元，由广州市广盛置业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  余盾审判员  李静二〇二〇年四月二十七日书记员  杨希曾龙辉