甘肃省武威市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘06民终190号 上诉人（原审被告、反诉原告）：徐丽斌（曾用名：徐小女），女，1981年9月2日出生，汉族，住甘肃省武威市凉州区，现居甘肃省武威市凉州区。 委托诉讼代理人：张治勤，男，1980年8月5日出生，汉族，住甘肃省武威市凉州区，现住甘肃省武威市凉州区。系徐丽斌之夫。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：武威致力万嘉商业管理有限公司，住所地甘肃省武威市凉州区天丰街万嘉国际广场15栋。 法定代表人：蔡祈威，武威致力万嘉商业管理有限公司董事长。 委托诉讼代理人：王燕萍，甘肃汇平律师事务所专职律师。 上诉人徐丽斌因与被上诉人武威致力万嘉商业管理有限公司（以下简称致力万嘉）房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省武威市凉州区人民法院（2019）甘0602民初10602号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人徐丽斌及委托诉讼代理人张治勤、被上诉人武威致力万嘉商业管理有限公司的委托诉讼代理人王燕萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 徐丽斌上诉请求：1.判令被上诉人要求其赔偿2019年7月24日以后的房租与管理费的诉请不成立；2.请求法院支持我拥有转让此商铺的权利；3.请求法院判令被上诉人开具我所交房租的发票。事实与理由：被上诉人起诉我擅自改变经营业种及品牌不成立，我从开店至今一直用兴达装饰门头品牌，且一直经营装饰有关材料，电话录音证明我多次给该公司交房租，对方无理由拒收且拒绝让我转让，导致我无法收回损失，我并没有违约。请求人民法院依法裁决，维护我的合法权益。 武威致力万嘉商业管理有限公司辩称：一审认定事实清楚，判处适当，请求驳回上诉，维持原判。 徐丽斌向一审法院提出的反诉请求：请求致力公司承担各项经济损失200000元及本案反诉案件受理费。 一审法院认定事实，2013年10月1日，崔宝年、王金萍与武威致力置业有限公司签订了1份商品房买卖合同，约定武威致力置业有限公司将位于甘肃省武威市凉州区万嘉国际广场1层31栋1单元113号商铺出售给崔宝年、王金萍。同日，崔宝年、王金萍与致力公司签订了1份商铺委托经营管理协议，约定崔宝年、王金萍将上述商铺委托致力公司经营管理，管理期限为2014年10月1日起至2024年9月30日止。2017年7月14日，致力公司（甲方）和徐丽斌（乙方）签订了1份商铺租赁合同，约定：1.甲方根据合同条款出租给乙方位于甘肃省武威市金色大道与阳光大道交汇处万嘉国际广场31栋1层113号商铺，总建筑面积约为59.64平方米（含分摊的公用面积）；2.商铺用于商业，乙方经营业种须为装饰材料（板材），未经甲方书面同意，乙方不得随意改变经营业种及品牌；3.该商铺租赁总期限为12个月，合同租赁期自2017年7月8日起至2018年7月7日止；4.承租总期限内租金总额为17892元；5.合同租赁期内乙方需向甲方交纳市场综合管理费（物业管理费、市场推广费、秩序维护费、货梯运营费）；6.在双方签订本租赁合同当日，乙方须向甲方缴纳合同履约及经营质量保证金，保证金为3000元，保证金应在双方签署本合同时一次性付清；7.甲方有权在本合同期满之日起收回乙方所承租的商铺；8.合同期满或因乙方的责任导致租赁关系提前终止的，乙方不得拆除固定装修或要求甲方补偿装修费用；9.本合同期满，乙方保留优先承租权，须在租期届满30日前与甲方另行达成续租协议；10.乙方未经甲方书面许可改变合同约定业态和品牌的，甲方有权解除本合同。合同订立后，致力公司将商铺交付给徐丽斌，徐丽斌将承租商铺进行了装修。合同约定的租期于2018年7月7日届满，后双方当事人再未签订书面的租赁合同，但徐丽斌分别按照29元/月/平方米、6.95元/月/平方米的标准、以房屋面积为56.41平方米的基数向致力公司付清了2018年7月8日至2019年7月7日间的房屋租赁费19631元及市场综合管理费4705元，且继续占有使用涉案商铺至今。期间，徐丽斌在店内经销灯具及木门，致力公司认为徐丽斌改变了经营业态和品牌，违反了合同约定，遂于2019年6月1日发出便函1份，明确提出不再与徐丽斌续签租赁合同，要求徐丽斌于2019年7月7日前办理退铺手续，并将该便函张贴于涉案商铺玻璃门上；后徐丽斌未按照致力公司的要求办理退铺手续，致力公司于2019年7月29日锁了涉案商铺的门，但第二天就将商铺门打开，并再次要求徐丽斌退回商铺，而徐丽斌要求致力公司补偿其装修损失，并以其曾与致力公司领导口头约定租赁期限10年为由，拒绝退还商铺，致力公司遂提起诉讼，审理中，徐丽斌提起反诉。一审法院认为，本案的争议焦点是：1.致力公司要求与徐丽斌解除租赁合同，并要求徐丽斌交还租赁商铺的诉讼请求能否成立？2.徐丽斌主张双方口头约定租赁期为10年的事实是否存在？3.在履行合同过程中，徐丽斌是否存在违约情形？4.徐丽斌反诉要求致力公司赔偿其装修及经营损失200000元的理由能否成立？5.徐丽斌反诉主张的优先承租权能否成立？关于焦点问题1，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的视为不定期租赁；该法第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期；该法第二百三十二条规定，当事人对租赁期没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，致力公司与徐丽斌签订的商铺租赁合同期限届满后，徐丽斌继续使用商铺，致力公司未提出异议；庭审中，致力公司认为双方口头约定续租1年，徐丽斌主张双方口头约定续租10年，但双方当事人均认可未再签订书面租赁合同，按照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条之规定，应当视为形成不定期租赁，致力公司作为出租人有权随时解除合同。徐丽斌认可致力公司曾于2019年6月1日书面通知不再向其出租商铺的事实，应当视为致力公司已履行了通知义务，给徐丽斌提供了合理腾退时间，故致力公司要求与徐丽斌解除租赁合同，并要求徐丽斌交还租赁商铺的诉讼请求符合法律规定，应当予以支持。关于焦点问题2，徐丽斌在反诉中主张双方口头约定租赁期限为10年，但是在审理中，致力公司对该主张不予认可，且徐丽斌未能举证证明该主张，结合双方当事人签订过书面商铺租赁合同的事实，徐丽斌提出的双方口头约定租期为10年的反诉主张无据证实，本院无法采信。关于焦点问题3，双方当事人签订的商铺租赁合同中约定：乙方（徐丽斌）经营业种须为装饰材料（板材），未经甲方（致力公司）书面同意，乙方不得随意改变经营业种及品牌，也就是说，徐丽斌只能在商铺内经营装饰材料（板材）；而徐丽斌在实际经营中增加了灯具和木门等经营业种，该行为违反了合同约定，存在违约情形。关于焦点问题4，首先，徐丽斌在审理中向法庭出示了1份装修合同复印件，该合同中载明的装修价款为100000元，但徐丽斌（乙方）与致力公司（甲方）在商铺租赁合同中明确约定“合同期满或因乙方的责任导致提前终止的，乙方不得拆除固定装修或要求甲方补偿装修费用”，该约定未违反法律强制性规定，基于尊重当事人意思自治的原则，本院确认徐丽斌无权要求致力公司补偿装修费用；徐丽斌在庭审中提出其在签订合同时未看阅内容，致力公司让她在哪里签字，她就在哪里签字，徐丽斌没什么文化等辩称，但根据徐丽斌向法庭提交的户口本复印件来看，徐丽斌作为有完全民事行为能力的成年人，且其提交的户口本复印件中显示徐丽斌具有初中文化，故本院认为徐丽斌提出的上述理由均不能成为其要求致力公司补偿装修费用的依据。其次，对于徐丽斌主张的其他损失100000元，徐丽斌没有举证加以证明，民事诉讼法规定，当事人对自己的主张有责任提供证据证明，举证不力，承担不利后果，故对徐丽斌反诉要求致力公司赔偿装修及经营损失200000元的请求不予支持。关于焦点问题5，双方当事人签订的商铺租赁合同中虽然明确约定徐丽斌对涉案商铺享有优先承租权，但优先承租权实质上是一项期待权，其实现依赖于出租人向第三方出租时，原承租人在同等条件下尚可实现，就本案而言，尚无证据证明致力公司向第三方出租，故徐丽斌主张优先承租权，本院暂无法支持。综上，由于双方当事人在签订的书面商铺租赁合同期限届满后没有再订立书面合同，且徐丽斌占有使用涉案商铺超过6个月，故徐丽斌与致力公司形成不定期租赁关系，徐丽斌应当按照原合同中约定的费用交纳房屋租赁费及市场综合管理费等费用，但双方当事人均认可徐丽斌已经按照29元/月/平方米、6.95元/月/平方米的标准、以房屋面积为56.41平方米的基数向致力公司付清了2018年7月8日至2019年7月7日间的房屋租赁费19631元及市场综合管理费4705元，应当视为双方当事人以自己的实际行动变更了房屋租赁费的金额，但致力公司在民事起诉状中自认2018年7月8日至2019年7月7日的房屋租赁费为19630.68元，而其向法庭出示的证据显示徐丽斌缴纳了19631元，故本院认为年房屋租赁费确定为19630.68元为宜，则徐丽斌应当自2019年7月8日起按实际占有天数交纳房屋租赁费及市场综合管理费至腾退房屋之日，但徐丽斌提出致力公司曾锁了涉案商铺的门，致力公司自认其锁了1天，因此应当扣除这1天的房屋租赁费为宜，所以本院认为徐丽斌应自2019年7月9日起按实际占有天数交纳房屋租赁费及市场综合管理费至腾退房屋之日，具体金额确定为：每日支付房屋租赁费53.78元（19630.68元/年÷365天）、每日支付市场综合管理费12.89元（4705元/年÷365天）。据上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：1.依法解除武威致力万嘉商业管理有限公司与徐丽斌之间的商铺租赁合同；2.徐丽斌将位于甘肃省武威市凉州区金色大道与阳光大道交汇处万嘉国际广场31栋1层113号商铺退还给武威致力万嘉商业管理有限公司；3.徐丽斌自2019年7月9日起，按照每日53.78元的标准，以56.41平方米为基数给武威致力万嘉商业管理有限公司支付房屋租赁费，付至房屋交付之日止；4.徐丽斌自2019年7月9日起，按照每日12.89元的标准，以56.41平方米为基数给武威致力万嘉商业管理有限公司支付市场综合管理费，付至房屋交付之日止；5.驳回徐丽斌的反诉请求。 二审审理中，双方当事人对一审查明的事实无异议。上诉人徐丽斌为了支持其上诉主张向法庭提供了三份证据，告知书记录一份，拟证明2017年7月24日致力万嘉公司对其店铺停电导致其无法经营的事实；营业执照复印件及电气平面图复印件一份，拟证明平面图由致力万嘉电工签字，其装修时经营灯具是经过致力万嘉同意的；万嘉对其它商铺的整改通知一份，拟证明相同店铺均存在类似问题，系致力万嘉强行解除合同的事实。经组织双方质证，致力万嘉对徐丽斌提供的三份证据的真实性均无异议，但对其证明目的不予认可。本院认为上述三份证据与双方应不应当解除租赁合同无关联性，故不予采纳。 经二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，致力万嘉和徐丽斌经协商双方签订租赁合同，系双方真实意思表示，不违反相关法律、法规的规定，属合法有效的合同。本案中，致力万嘉公司和徐丽斌于2017年7月14日签订商铺租赁合同，约定租期为一年（自2017年7月8日起至2018年7月7日止），合同到期后徐丽斌作为承租人继续使用租赁物，出租人致力万嘉没有提出异议，原租赁合同继续有效，双方在继续履行租赁合同时再未签订书面合同，对租赁期限未进行书面约定，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期为不定期。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人应当在合理期限之前通知承租人。本案中徐丽斌认可出租人于2019年6月1日在其承租的商铺门面张贴不再出租的通知书，故应认定致力万嘉已履行了提前告知的义务，一审判决双方解除合同符合法律规定。关于徐丽斌主张不应承担2019年7月9日之后的租费及管理费的主张，因致力万嘉已提前通知徐丽斌双方不再续签租赁合同，故其应承担不予腾退承租铺面期间的相关费用。关于徐丽斌主张其有优先转租的权利，经查双方在签订租赁合同时对此无相关约定，故对其主张亦不予支持。 综上所述，徐丽斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人徐丽斌负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 艳 审判员 魏君鸿 审判员 杨海昇 二〇二〇年四月二十二日 书记员 殷梓珺