文书内容河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫14民终141号上诉人（原审原告）：河南柘城农村商业银行股份有限公司（原柘城县农村信用合作联社），住所地河南省柘城县和谐大街与未来大道交叉口西北角，统一社会信用代码9141142400587724X2。法定代表人：吴月英，该公司董事长。委托诉讼代理人：孔祥明，河南卓衡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贾廷顺，男，汉族，1971年9月26日出生，住河南省柘城县。委托诉讼代理人：李政，河南振商律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：柘城县宏达建材有限公司，住所地河南省柘城县未来大道祥和花园3号，统一社会信用代码9141142409811323XQ。法定代表人：李波，该公司经理。被上诉人（原审被告）：河南英信房地产开发有限公司，住所地河南省郑州市金水区群办路9号2号楼201号，统一社会信用代码9141010057496559X1。法定代表人：毛伟，该公司经理。被上诉人（原审被告）：李波，男，回族，1984年5月1日出生，住河南省柘城县。上诉人河南柘城农村商业银行股份有限公司（以下简称柘城农商行）因与被上诉人贾廷顺、柘城县宏达建材有限公司（以下简称宏达公司）、河南英信房地产开发有限公司（以下简称英信公司）、李波申请执行人执行异议之诉一案，不服河南省柘城县人民法院（2019）豫1424民初3889号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人柘城农商行的委托诉讼代理人孔祥明、被上诉人贾廷顺的委托诉讼代理人李政到庭参加了诉讼；被上诉人宏达公司、被上诉人英信公司、被上诉人李波经本院合法传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。上诉人柘城农商行向本院提出上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持柘城农商行的一审诉讼请求或发回重审；二、一、二审诉讼费用由贾廷顺、宏达公司、英信公司、李波负担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。柘城农商行与英信公司办理房屋抵押登记前对抵押房屋已尽严格审查义务，房屋所有权证上登记的是英信公司，由此可知，办理抵押时房屋所有权仍属英信公司，案涉商铺被法院查封时的所有权仍属英信公司，贾廷顺基于房屋认购协议书享有的只是债权，与柘城农商行的金钱债权是平等的，贾廷顺只能参与分配或要求英信公司承担违约责任、解除合同、赔偿损失等，但不能排除强制执行。二、一审判决适用法律错误。一审判决适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定认定贾廷顺对案涉商铺享有足以排除强制执行的民事权益，属于适用法律错误。该条规定的买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，显然不包括买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，否则第二十九条就没有单独规定的必要。本案中，英信公司抵押给柘城农商行的房屋全部为商铺，而不是用于居住的房屋，且贾廷顺也未举证证明其名下有无其他用于居住的房屋，因此其抗辩不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，不能排除对案涉商铺的强制执行。被上诉人贾廷顺辩称：一、一审判决认定事实正确。1.贾廷顺与英信公司签订的认购协议书符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，应认定为商品房买卖合同。2.贾廷顺购买和实际取得案涉房屋的时间均早于法院查封时间。贾廷顺与英信公司签订认购协议书时间为2014年3月6日，且已交付全部购房款。2015年6月16日，英信公司将案涉房屋交付贾廷顺后，贾廷顺即将房屋对外出租使用。柘城农商行办理抵押登记的时间是在2015年12月31日，法院查封时间是2018年1月24日。3.贾廷顺已经支付了全部购房款，且未能取得房产登记非因贾廷顺自身原因。二、一审判决适用法律正确。1.英信公司于2014年3月6日即将案涉房屋出售给贾廷顺，并于2015年6月16日交付了案涉房屋，依据《中华人民共和国担保法》第三十七条第四款和《中华人民共和国物权法》第一百八十四条第四款之规定，案涉房屋是不得抵押的，因此，柘城农商行取得的担保物权违反法律的强制性规定，该抵押应为无效。2.一审判决适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定并无不当。三、柘城农商行出借款项无法收回的原因在于其自身过错。1.英信公司早在2014年就被列入失信被执行人名单，在明显不符合申请贷款的条件下，才以宏达公司的名义申请贷款为自己所用，该笔贷款的实际申请人是英信公司，且宏达公司注册资金仅有500万元，柘城农商行对其发放1500万元贷款，严重背离《流动资金贷款管理暂行办法》的规定，有明显过错。2.柘城农商行未对英信公司提供的担保物是否存在产权争议进行问询和现场核查，而这些房屋从2012年就一直在社会上公开销售，柘城农商行对此视而不见，且在发放贷款后，没有进行贷后管理，未对借款人的资金使用情况进行检查，未对借款人的违约情况及时督促整改，最终导致贷款不能收回，柘城农商行存在严重过错。综上所述，柘城农商行的上诉没有任何事实和法律依据，请求驳回其上诉请求。被上诉人宏达公司、英信公司、李波未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。柘城农商行向一审法院起诉请求：准许执行英信公司名下位于柘城县未来大道南侧未来名城小区1号楼2单元从西往东第10、11号商铺。一审法院认定事实：柘城农商行原系柘城县农村信用合作联社（2019年4月25日办理的企业名称变更登记手续）。宏达公司因资金周转需要与柘城农商行签订15000000元的流动资金借款合同（期限12个月，自2015年12月31日起至2016年12月31日），英信公司分别以其名下的位于柘城县未来大道南侧未来名城小区1幢1-3层商铺、2幢1-3层商铺为该款及利息、罚息等提供抵押担保（抵押期限为2015年12月30日至2016年12月30日），并与柘城农商行签订两份抵押合同，2015年12月31日在柘城县房地产管理局分别办理了柘城房他证2015字第20153038号（柘城县未来大道南侧未来名城小区1幢1-3层商铺，房产证号20××53）、柘城房他证2015字第20153039号（柘城县未来大道南侧未来名城小区2幢1-3层商铺，房产证号20××54号）抵押登记手续。2016年12月26日，宏达公司与柘城农商行签订上述借款的展期协议（展期期限为2016年12月31日至2017年10月27日），并重新签订流动资金借款合同，英信公司与柘城农商行重新签订两份抵押合同，并于2017年1月16日在柘城县房地产管理局就上述抵押物重新分别办理了柘城房他证2017字第20170040号、柘城房他证2017字第20170041号抵押登记手续（抵押期限为2015年12月30日至2017年10月30日）。在该院审理柘城农商行与宏达公司、英信公司、李波上述借款合同纠纷一案中，该院依柘城农商行提出的财产保全申请于2018年1月24日作出（2018）豫1424民初预118号民事裁定，分别查封了英信公司名下位于柘城县未来大道南侧未来名城小区1幢1-3层商铺（房产证号：20××53）、2幢1-3层商铺（房产证号：20××54号）的房产，查封期限均为三年。该院于2018年4月26日作出（2018）豫1424民初660号民事判决，判决：“一、被告柘城县宏达建材有限公司于本判决生效后十日内偿还原告柘城县农村信用合作联社借款本金15000000元及利息。；二、被告李波对上述借款本金及利息、罚息承担连带清偿责任；三、原告柘城县农村信用合作联社对被告河南英信房地产开发有限公司提供的抵押物（位于柘城县未来大道南侧未来名城小区1幢1-3层商铺和未来名城小区2幢1-3层商铺）拍卖或变卖、折价后所得价款在借款本金、利息、罚息享有优先受偿权。”该判决生效后，柘城农商行申请执行。在执行过程中，贾廷顺对被查封的执行标的（位于柘城县未来大道南侧未来名城小区1号楼2单元从西往东第10、11号商铺）提出执行异议，该院于2019年5月10日作出（2019）豫1424执异28号执行裁定，中止对位于柘城县未来大道南侧未来名城小区1号楼2单元从西往东第10、11号商铺的执行，柘城农商行不服该裁定提起执行异议之诉。另查明，2014年3月6日，贾廷顺与英信公司签订未来名城认购协议书，购买了英信公司开发的柘城县未来名城小区1号楼2单元从西往东第10、11号商铺，建筑面积为270.8平方米，单价为4800元/平方米，总房款为1299840元，另约定了付款方式以及其他权利义务等。贾廷顺于2014年3月6日以转账方式向英信公司支付了购房款750840元，2014年6月12日又转账支付了250000元，英信公司分别向贾廷顺出具了750840元、250000元的购房款收据各一份。英信公司于2016年6月将该商铺交付给贾廷顺使用。2019年5月8日，贾廷顺将下余299000元购房款转入该院账户（账号411457010100007501019314），用于支付英信公司的执行款。一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。具体到本案中，首先，贾廷顺与英信公司于2014年3月6日签订的未来名城认购协议书具有商品房买卖合同的主要内容，且英信公司已按照协议约定收取了购房款，依法应当将该协议认定为商品房买卖合同，由于该协议在英信公司将案涉商铺向柘城农商行抵押登记前和该院依柘城农商行申请而于2018年1月24日裁定查封前所签订，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。其次，由于案涉商铺的交付时间（2016年6月）早于被查封时间，故贾廷顺在案涉商铺被查封前已实际合法占有该商铺。第三，贾廷顺已向英信公司支付了案涉商铺的全部价款1299840元，其中1000800元购房款系贾廷顺在认购协议书签订当天和签订后通过银行转账支付、下余购房款299000元系贾廷顺在柘城农商行申请执行过程中自愿交付至该院账户。最后，案涉商铺未办理过户登记系由于英信公司在将该商铺出卖给贾廷顺后又将该商铺抵押给柘城农商行并办理了抵押登记手续以及英信公司存在的其他问题等原因，而非贾廷顺自身原因所致。综上，贾廷顺提供的证据能够证明其对案涉商铺享有足以排除强制执行的民事权益，故依法应对柘城农商行要求准许执行案涉商铺的诉请不予支持。对柘城农商行提出的其系案涉商铺的实际抵押权人、原判决已确认其对案涉商铺享有优先受偿权等意见，由于该意见既不属于其提起本案执行异议之诉的诉请范围，亦不属于本案审查范畴，故对此不予审查。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第二条、第十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：驳回柘城农商行的诉讼请求。案件受理费16498元，由柘城农商行负担。本院二审期间，各方当事人均未提供新的证据材料。本院经审理查明的事实与一审法院认定事实相同。本院认为，本案的争议焦点是贾廷顺对诉争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第一，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。本案中，贾廷顺与英信公司签订的《未来名城认购协议书》约定了房屋的位置、单价、面积、付款方式、交房时间、违约责任等内容，因此，上述《未来名城认购协议书》依法应认定为商品房买卖合同。贾廷顺依约支付了大部分购房款且将剩余购房款按照人民法院的要求交付执行，由相应的银行转款凭证为据。第二，本案《未来名城认购协议书》签订的时间为2014年3月6日，案涉房屋办理抵押登记的时间为2015年12月31日，被查封的时间为2018年1月24日。因此，贾廷顺与英信公司签订《未来名城认购协议书》的时间早于案涉房屋办理抵押登记和查封的时间；英信公司系2016年6月将案涉商铺交付贾廷顺使用，亦早于查封时间。第三，案涉商铺于2015年12月31日被英信公司抵押给柘城农商行，客观上无法办理房屋权属过户登记手续，并非因为贾廷顺自身原因。第四，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”从上述规定看，本案中贾廷顺已全部支付了购房款，柘城农商行的抵押权依法不得对抗贾廷顺。第五，案涉房屋系英信公司开发，登记在英信公司名下，但英信公司同时系本案被执行人，因此一审判决适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定并无不当。综上所述，柘城农商行的上诉请求依法不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16498元，由上诉人河南柘城农村商业银行股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  闫文超审判员  许长峰审判员  曹燚森二〇二〇年四月十七日            本件与原件核对无异      书记员  李登攀