河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终1412号上诉人（原审原告）：王某，女，1958年11月8日生，汉族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：张亚东，河南啸谦律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡亚隆，河南啸谦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：薛某某，男，1973年4月6日生，汉族，住郑州市金水区。被上诉人（原审被告）：袁某，女，1974年8月19日生，汉族，住郑州市金水区。上述二被上诉人委托诉讼代理人：郭希芳，河南银盈律师事务所律师。原审被告：河南花园口家具城有限公司，住所地郑州市花园口镇京黄路中段108号，统一社会信用代码：91410100752257191E。法定代表人：王志锋，总经理。上诉人王某因与被上诉人薛某某、袁某、原审被告河南花园口家具城有限公司（以下简称花园口公司）买卖合同纠纷一案，河南省郑州市惠济区人民法院于2018年12月29日作出（2018）豫0108民初4146号民事判决书。薛某某、袁某不服上诉至本院，本院于2019年4月26日作出（2019）豫01民终3997号民事裁定书，撤销（2018）豫0108民初4146号民事判决书，发回一审法院重新审理。该院于2019年12月3日作出（2019）豫0108民初2694号民事判决，王某不服该民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王某上诉请求：1.请求撤销一审民事判决书第三项，改判支持上诉人一审中第四项诉讼请求，即判令被上诉人薛某某（薛飞）、袁某向上诉人返还不当得利334401.6元或发回重审；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院未查明本案事实真相。上诉人是从花园口公司处购买的相应营业厅摊位使用权，并不是从被上诉人薛某某、袁某处购买的，被上诉人私扣了上诉人334401.6元摊位款，系不当得利，应返还上诉人。二、被上诉人向法庭提交的《转让二手摊位证明》系复印件，真实性无法核实，文字内容及表述形式无法证明系上诉人与被上诉人就购买商铺达成的协议。三、一审认定上诉人购买的是被上诉人薛某某（薛飞）、袁某的二手商铺，明显违背常理。四、上诉人得知被上诉人私扣该款项后，报警处理，经公安机关调解，被上诉人明确表示愿意返还私扣款项，且事后也返还了5万元。薛某某、袁某辩称，一审认定事实清楚，适用法律和判决结果正确。上诉人是从被上诉人处购买的二手商铺，花园口公司只是更名过户为上诉人换签了新的《买断营业厅（摊位）使用权合同书》和《营业厅摊位（门面房）委托出租协议书》，不存在被上诉人私扣摊位款，不存在不当得利。一、二被上诉人将夫妻共同购买的位于郑州市惠济区花园口家具城的3个营业厅摊位转让给上诉人，转让款为1107900元，上诉人请求返还的334401.60元，包含在总价款1107900元中，是转让营业厅摊位的合法所得，不属于不当利益。本案中，二被上诉人系将自己合法购买和持有的营业厅摊位以每平方米3000元的价格转让给上诉人，不存在上诉人所称购买花园口公司的一手商铺，双方之间转让合同已履行完毕。本案三个摊位是花园口公司开发建设，二被上诉人以袁某名义购买并登记在袁某名下，袁某购买和持有这些营业厅摊位期间与花园口公司签有《买断营业厅（摊位）使用权合同书》和《营业厅摊位（门面房）委托出租协议书》，在上诉人购买被上诉人的营业厅摊位之前由袁某委托花园口公司出租，并由袁某每月收取租金。后过户转让给上诉人后进行了变更。二、上诉人支付的全部转让款1107900元都是直接支付给袁某个人，花园口公司只是同意和认可二被上诉人和上诉人之间的营业厅摊位转让行为，为双方办理了合同书和协议书的更名手续，并按袁某的原始购买价换了收款手续。在变更合同和换开收款收据时，袁某的原买断使用权合同书、委托出租合同书、收款收据被花园口公司收回。上诉人与花园口公司于2013年4月1日和2014年6月1日分别签订新的合同及协议书之后，其之间已形成营业厅摊位使用权买卖合同关系及营业厅摊位租赁合同关系，上诉人和被上诉人之间完成交付，故不存在上诉人所称购买的一手商铺。三、二被上诉人系夫妻关系，上诉人系支付转让款，二被上诉人向上诉人转让商铺是合法的市场交易行为，以每平方米3000元转让价格不违反任何法律法规的强制性规定。本案差价334401.60元是双方协商成交价和袁某原始购买价之间的差价，是商铺价格、价值上升的正常溢价。四、上诉人在诉二被上诉人及花园口公司的另一起关联案件，郑州市惠济区人民法院（2018）豫0108民初4147号民事案件中，上诉人王某亲笔署名的起诉状中自认系购买二被上诉人的4间商铺，与本案3间商铺（摊位）购买时间、价格、购买方式、付款方式、及到花园口公司办理更名手续经过均雷同，该4间处于正常出租中。第一次一审庭审中，花园口公司在答辩意见中认可系办理更名，公司未收到王某款项。五、上诉人在一年两个月时间内先后两次购买被上诉人的商铺，足以说明上诉人看好案涉商铺的投资价值和年收益率10%收益，本案纠纷发生原因在于部分商铺被拆迁。上诉人同期购买被上诉人的未发生拆迁的另外4个营业厅摊位已经人民法院另案处理，判决书已经发生法律效力。六、上诉人向公安机关报案时，说薛某某欠其莲花山的投资款，还有购买商铺的转让款。上诉人所称5万元与本案无关，花园口公司未到庭答辩。王某向一审法院起诉请求：1、请求依法判令三被告向原告返还1107900元;2、请求依法判令三被告向原告支付2015年10月1日至2018年8月28日租金323137.5元，自2018年8月29日至实际还款日止按照合同约定的租金标准继续主张；3、本案的诉讼费由被告承担。诉讼过程中原告将诉讼请求变更为：1、请求依法判令花园口公司向原告支付赔偿款1107900元及利息221580元(该利息暂时计算至2018年8月28日，自2018年8月29日至实际还款日止按照每月9232.5元的标准计算)；2、请求依法判令被告薛某某、袁某对上述债务承担补充赔偿责任；3、请求依法判令被告花园口公司向原告支付2015年10月1日至2016年9月1日租金101557.5元；4、本案的诉讼费由被告承担。发回重审后，原告将诉讼请求变更为：1、因争议房屋已被拆迁无法继续履行，请求依法解除原告与被告花园口公司签订的三份《买断营业厅（摊位）使用权合同书》和《委托出租合同书》；2、判令花园口公司向原告支付2015年10月1日至2016年9月1日租金101557.5元；3、请求依法判令被告花园口公司向原告退还购房款667160元；4、判令被告薛某某、袁某向原告返还不当得利334401.6元。5、由被告承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：被告薛某某系被告花园口公司股东之一，被告薛某某与被告袁某系夫妻关系。被告薛某某、袁某二人拥有被告花园口公司所建的若干商铺摊位的使用权。2013年至2014年之间，原告经人介绍从被告袁某手中以每平方米3000元价格购买到了其中23号营业厅第9号摊位（131.79平方米）、24号营业厅第16号摊位（135.72平方米）、24号营业厅第23号摊位（101.79平方米）的使用权。2013年4月1日，原告王某与被告薛某某、袁某，花园口公司更换23号营业厅第9号摊位的使用权手续，被告花园口公司（甲方）与原告王某（乙方）签订了《买断营业厅（摊位）使用权合同书》和《营业厅摊位（门面房）委托出租协议书》，约定乙方买断甲方区域内23号营业厅第9号摊位一个，每平方米2168元，总面积131.79平方米，买断使用权的期限自2013年4月1日至2032年11月30日止，总价格285720.72元，并全权委托甲方出租，委托期限自2013年4月1日起至2016年10月31日止，每平方米租金为25元，月租金为3294.75元，租金按月支付，每个月25号起甲方向乙方支付上个月的租金。原告于当日向被告花园口公司支付买断费285720.72元，并将摊位交由被告花园口公司出租，被告花园口公司向原告出具收款收据一份。2014年6月1日，原告王某与被告薛某某、袁某，花园口公司更换24号营业厅第16号摊位的使用权手续。被告花园口公司（甲方）与原告王某（乙方）签订《买断营业厅（摊位）使用权合同书》和《营业厅摊位（门面房）委托出租协议书》，约定乙方以267096.96元的价格买断甲方区域内24号营业厅第16号摊位一个，每平方米1968元，总面积135.72平方米，买断期限自2014年6月1日起至2032年6月30日止；并全权委托甲方出租，委托期限自2014年6月1日至2016年6月30日止，每平方米租金为25元，月租金为3393元，租金按月支付，每个月25号起甲方向乙方支付上个月的租金。同日更换24号营业厅第23号摊位的使用权手续，并签订了《买断营业厅（摊位）使用权合同书》和《营业厅摊位（门面房）委托出租协议书》，约定以220680.72元的价格买断甲方区域内24号营业厅第23号摊位一个，每平方米2168元，总面积101.79平方米，买断期限自2014年6月1日起至2032年10月30日止；全权委托甲方出租，委托期限自2014年6月1日至2016年10月30日止，每平方米租金为25元，月租金为2544.75元，租金按月支付，每个月25号起甲方向乙方支付上个月的租金。原告于当日向被告花园口公司支付两个摊位买断费用，并将摊位交由被告花园口公司出租，被告花园口公司分别向原告出具了收款收据。被告花园口公司与原告王某签订的三份《买断营业斤(摊位)使用权合同书》中均约定：如遇政府行为甲方市场被拆迁，导致乙方买断营业厅（摊位）被拆除，甲方按乙方购买使用权平均每年的价款退还乙方未使用年限的价款。合同中的价款均是被告被告薛某某、袁某购买涉案摊位时的初始价款，合同只是将乙方名称更换为原告王某。自2015年10月1日起，被告花园口公司开始停止向原告支付上述3个摊位的租金。2016年9月1日，涉案3个摊位因政府行为被拆迁，不能营业使用。后经双方协商未果，原告起诉至法院。另查明，2017年6月19日15时30分至17时30分，郑州市公安局丰产路分局案件侦办大队工作人员对被告薛某某进行询问，并制作询问笔录一份，在笔录中被告薛某某称，涉案3个摊位系其妻子袁某名下的，其按照3000元一平方米的价格卖给原告，双方先签订了购买合同，之后双方带着合同去被告花园口公司换老合同，然后被告花园口公司变更了商铺户名和收据户名，原告一共向被告薛某某和被告花园口公司支付了1107900元，其中被告花园口公司出具的三张收据中的款项共计773498.4元，剩余款项334401.6元原告支付被告薛某某。一审法院认为，本案中作为营业厅摊位使用权的买受人，无论是直接与花园口公司签订买卖合同取得摊位使用权，还是通过与第三人达成协议取得（即转手买受）摊位使用权，营业厅（摊位）使用权买卖合同的相对人都是被告花园口公司。被告花园口公司作为营业厅摊位使用权的出卖人，在合同期间应当维持摊位的正常使用状态。一、关于原告请求解除其与被告花园口公司签订的三份《买断营业厅（摊位）使用权合同书》和《营业厅摊位（门面房）委托出租协议书》的诉讼请求。原告投资购买的被告花园口公司的营业厅摊位使用权，该使用权附着于实体摊位之上，涉案的三个摊位于2016年9月1日因政府拆迁行为灭失,合同已履行不能，且双方在合同中约定有因拆迁营业厅（摊位）被拆除后的补救方案，故双方的买断营业厅（摊位）使用权合同利义务已终止。同理涉案的23号营业厅9号摊位、24号营业厅23号摊位因拆迁灭失，双方的委托出租协议权利义务也已终止；24号营业厅16号摊位拆除时，双方的委托出租协议期限已届满。综上，原告请求依法解除其与被告花园口公司签订的三份《买断营业厅（摊位）使用权合同书》和《营业厅摊位（门面房）委托出租协议书》，在事实上及法律上均不可能，故原告该项诉讼请求，本院不予支持。二、关于原告请求退还被告花园口公司退还购房款即摊位款667160元的诉讼请求。本案中涉案摊位因政府拆迁而灭失不能正常出租使用，双方在合同中已约定了解决的方案，原告的损失应当依法按照合同约定予以解决，即花园口公司因政府行为市场被拆迁，导致原告买断营业厅（摊位）被拆除，被告花园口公司按原告购买使用权平均每年的价款退还未使用年限的价款。23号营业厅9号摊位使用权平均每月的价款1170.98元（花园口公司收取的总价款除以买断总月份244个月），被告花园口公司应退还原告237710.27元（平均每月使用价款元乘以未使用的总月份203个月）。同理，24号营业厅23号摊位被告花园口公司应退还原告234902.23元，24号营业厅16号摊位被告花园口公司应退还原告194547.47元，以上共计667159.97元。综上，原告该项诉讼请求，本院予以支持。三、关于原告请求被告薛某某、袁某向其返还不当得利334401.6元的诉讼请求。双方达成买卖协议后，原告与三被告履行了摊位交接手续，且原告对涉案摊位进行使用收益;原告对购买的摊位曾出具证明称所购摊位归其本人所有，双方无任何纠纷；在纠纷发生后，原告与被告薛某某进行协商过回购摊位的事实，只是未达成协议。综上，原告与被告薛某某、袁某之间的买卖合同真实有效，不违反法律规定，原告请求的334401.6元系二被告向原告转卖涉案三个营业厅摊位使用权所获得利益，原告以不当得利为由向二被告主张返还，没有事实依据，本院不予支持。四、关于原告请求被告花园口公司向其支付2015年10月1日至2016年9月1日租金101557.5元的诉讼请求。双方签订的委托出租协议书系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应依约履行合同义务。被告花园口公司自2015年10月1日起不再按协议约定向原告支付租金，显属违约，故原告要求被告花园口公司支付2015年10月1日至2016年9月1日的租金，本院予以支持。23号营业厅9号摊位131.79平方米，月租金为3294.75元，11个月租金计36242.25元；24号营业厅23号摊位101.79平方米，月租金为2544.75元，11个月租金计27992.25元；24号营业厅16号摊位135.72平方米，月租金为3393元，自2015年10月1日起至2016年6月30日共计9个月租金计30537元，以上共计94771.5元。被告花园口公司应支付原告94771.5元，原告主张超出部分，本院不予支持。24号营业厅16号摊位委托租赁期限截止2016年6月30日，原告没有证据证明协议到期后继续委托被告对外租赁，故其主张超出期限外的租金，本院不予支持。被告花园口公司辩称其支付原告租金到2015年10月31日没有证据支持，本院亦不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第七项、第九十八条、第二百二十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告河南省花园口家具城有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王某租金94771.5元。二、被告河南省花园口家具城有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告王某摊位使用权费用667160元。三、驳回原告王某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17679元、保全费5000元，共计22679元，原告王某负担7014元，被告河南省花园口家具城有限公司负担15665元。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，关于上诉人王某主张二被上诉人返还其不当得利款334401.6元，根据一审卷宗公安机关对薛某某的询问笔录载明，王某购买袁某名下商铺及更名经过，及庭审笔录中花园口公司认可王某的转款行为并未支付公司，公司仅完成了使用权更名手续，能够说明上诉人王某与二被上诉人之间系案涉商铺的转让行为，该交易行为不违反法律、行政法规的强制性规定，故上诉人王某称构成不当得利的理由，无事实和法律依据，不予采纳。上诉人王某称其与二被上诉人在公安机关就该款项达成调解的理由，二被上诉人不予认可，且上诉人当庭也表示其该项主张无书面笔录印证，故不予采纳。综上所述，王某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6316元，由上诉人王某负担。本判决为终审判决。审判长  刘文琳审判员  高 镭审判员  石卫华二〇二〇年四月二十七日书记员  李 昊