浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终1052号 上诉人（原审被告）：绍兴酒红文化发展有限公司，住所地绍兴市越城区树下王路15号27幢一层107室。 法定代表人：沈晓东。 被上诉人（原审原告）：绍兴水街文化创意有限公司，住所地绍兴市越城区树下王路15号7幢101室。 法定代表人：杨杰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：梁明富，浙江朋成律师事务所律师。 原审被告：沈晓东，男，1972年1月7日出生，汉族，住绍兴市越城区。 上诉人绍兴酒红文化发展有限公司（以下简称酒红公司）因与被上诉人绍兴水街文化创意有限公司（以下简称水街公司）、原审被告沈晓东房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2019）浙0602民初4466号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月27日立案后，依法组成合议庭进行了书面审理。本案现已审理终结。 酒红公司上诉请求：撤销原判，改判双方继续履行合同，并判令上诉人于2020年8月18日之后才有腾退义务。事实和理由：一、一审未认定被上诉人在发出解除通知后，主动要求继续履行原合同，应视为解除通知已作废的事实。虽然被上诉人确曾向上诉人主张过解除合同，但之后又主动向上诉人收取租金、物业费，足以说明解除通知已作废并继续履行合同，否则被上诉人向上诉人主张的应该是占有使用费，而不是租金。二、一审没有对上诉人的装修损失进行释明，被上诉人在要求上诉人腾退时理应予以补偿。上诉人为装修案涉房屋花费一定费用，但没用多久就腾退显然有违当初的租赁目的，且造成社会资源浪费。在上诉人已按约支付租金的情况下，如果被上诉人要求上诉人腾退的，应当接收案涉房屋内的装修物或给予上诉人一定补偿。 水街公司辩称，一、被上诉人向上诉人发出解除通知后，再向其收取租金和物业费的行为并不能够视为是解除通知作废的意思表示。案涉合同应属有效，双方均应全面履行，但上诉人未能按约履行付款义务，显属违约，被上诉人据此享有单方解除权，故在2019年6月19日被上诉人向上诉人送达解除通知后，案涉合同已经解除，但双方之间的债权债务关系并未消灭，被上诉人仍可向上诉人收取相应租金和物业费，这是一种主张自身合法权益的行为，并不是对解除通知的作废。二、上诉人要求被上诉人赔偿腾退损失，没有事实和法律依据。没有任何法律规定说在被上诉人向上诉人主张租金和物业费时，法院有向上诉人释明主张装修损失的义务，且案涉合同已约定被上诉人对上诉人的装修等添加设施不作任何补偿。故请求驳回上诉，维持原判。 沈晓东未作陈述。 水街公司向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的《房屋租赁合同》均于2019年6月19日解除；2.判令酒红公司、沈晓东共同支付截止至2019年6月19日止的租金及物业费28137元，并支付计算至2019年6月19日止的滞纳金10374.84元，之后的滞纳金按欠款额日1‰标准计算至款项付清之日止；3.判令酒红公司、沈晓东共同支付2019年6月19日之后的房屋占有使用费、物业费（目前暂未产生，2019年6月19日之前未腾退交还房屋的则按每季度租金34776元计算房租，物业费按每季度1143元计算），并付清水电费。后变更第1项诉讼请求为确认双方之间所签订的房屋租赁合同均于2019年6月19日起解除，且双方2018年11月27日签订的补充协议亦一并解除；酒红公司、沈晓东立即腾退树下王路15号27幢10号楼一层整层房屋并归还给水街公司。同时，明确第2项诉讼请求中的租金自2019年2月19日起算，物业费按1143元每季度自2018年5月19日起算；明确第3项诉讼请求中的占有使用费自2019年6月20日计算至腾退完毕交还房屋时止。 一审法院经审理查明：2016年12月13日，水街公司（甲方、丙方，分别为出租方、物业管理方）与沈晓东（乙方、沈晓东在乙方代表签字处签字）签订《房屋租赁合同》（合同编号为2016-035）一份，约定甲方将其坐落于绍兴市越城区树下王路15号10号楼一层整室房屋出租给乙方，房屋建筑面积分别为190.55平方米；租赁期限自2017年2月19日至2020年2月18日止；房屋每日每平方米建筑面积租金为1元，月租金为5796元（按365天/12个月计），年租金分别为69552元，租金不含物业管理费；租金的支付采用先付后用，乙方选择季度支付法；合同签订当日，乙方应支付首期租金17388元，以后应于下一支付周期开始前10天支付下期租金（若遇国定节假日顺延）；逾期支付的，每逾期一日，乙方须按日租金的2%支付滞纳金；逾期超过十天，甲方有权终止本合同；乙方自2017年2月19日起，按租金付款方式向丙方预付物业管理费，每月每平方米建筑面积为2元，每月为人民币381元（按365天/12个月计）；无正当理由，拖欠房租十天以上的，属于乙方违约，甲方有权利解除合同，并追究乙方的违约责任；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满之日，返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按日租金的2倍向甲方支付该房屋占用期间的使用费。双方还就其他事项进行了约定。 2017年3月8日，水街公司（甲方、丙方，分别为出租方、物业管理方）与酒红公司（筹）（乙方、沈晓东在乙方代表签字处签字）签订《房屋租赁合同》（合同编号为2016-035-001）一份，合同内容与编号为2016-035的合同一致。 2018年11月27日，水街公司（甲方）与酒红公司（乙方）签订《补充协议》一份，载明甲乙双方于2016年12月13日签订了房屋租赁合同（合同编号2016-035），现达成协议如下：甲方同意免除10号楼合同所约定的，乙方应缴付2017年5月19日至2017年11月18日的房屋租金与物业费；乙方自本协议签订起两个工作日内，缴付10号楼合同所约定的2017年11月19日至2019年2月18日的房屋租金与物业费；原合同约定的房屋租赁期限延长6个月，即至2020年8月18日止，其余条款约定不变；甲乙双方按10号楼合同约定继续履约。乙方处有酒红文化公司盖章，及其法定代表人沈晓东的签字。协议还对其他事项进行了约定。 2019年4月30日，水街公司向酒红公司住所地和沈晓东住址寄送《解除房屋租赁合同通知书》，告知因拖欠租金，双方之间的房屋租赁合同（合同编号2016-035、2016-035-001）均于2019年6月19日起正式解除，并要求支付欠付租金、物业费及滞纳金等内容。寄至酒红公司住所地的邮件查询结果显示于2019年5月1日“他人收”；寄至沈晓东住址处的邮件查询结果显示于2019年5月1日“他人收邮柜”。 另查明，酒红公司于2019年8月6日分两笔向水街公司支付40491元（2019年2月19日至2019年8月18日租金和2018年5月19日至2019年8月18日物业费）、18531元（2019年8月19日至2019年11月18日租金和物业费），合计59022元。其后，酒红公司又向水街公司支付18531元（2019年11月19日至2020年2月18日租金和物业费）。 一审法院认为，本案中，案涉合同编号为2016-035的《房屋租赁合同》虽由水街公司与沈晓东（在乙方代表处签字）签订，但双方已通过其后签订的《补充协议》明确，本案房屋租赁合同关系的合同相对人为水街公司与酒红公司；且相应款项实际由酒红公司支付，案涉房屋实际由酒红公司占有使用，故案涉合同相对人应为水街公司与酒红公司。水街公司向沈晓东主张合同解除、腾退并支付款项的诉请，该院不予支持。关于解除合同及腾退房屋问题。因酒红公司逾期支付租金，已构成违约，符合合同约定的解除条件，水街公司有权单方解除合同。解除房屋租赁合同通知书已分别寄送给酒红公司及其法定代表人沈晓东，寄送地址未有错误，且邮件查询均显示妥投，在未有反证的情况下，可以认定该解除通知书已送达酒红公司。该通知书明确载明房屋租赁合同于2019年6月19日起正式解除，故该院确认水街公司与酒红公司之间编号为2016-035的合同及补充协议的解除时间为2019年6月19日。水街公司与酒红公司（筹）之间的合同（编号为2016-035-001），双方当事人均确认该份合同仅作为注册备案用，并未实际履行，故对于水街公司要求解除该份合同的诉请亦予支持。合同解除后，水街公司要求酒红公司腾退案涉房屋的诉请，该院依法予以支持。酒红公司认为水街公司于2019年6月19日（水街公司主张的合同解除日）后通过付款通知书向其催讨租金和物业费的行为表明双方的合同并未解除的意见，该院认为即便2019年6月19日后水街公司确曾向其送达付款通知书，但这是水街公司因酒红公司欠付费用催讨的一种手段，并不改变原合同解除的法律后果，不能据此认定合同未解除，该院对酒红公司的该意见不予采信。二、关于支付租金、物业费及滞纳金问题。水街公司主张的2019年2月19日至2019年6月19日租金，及2018年5月19日至2019年6月19日物业费，酒红公司已于2019年8月6日付清，故水街公司主张的上述租金和物业费，该院不再予以支持。水街公司主张的逾期租金滞纳金，根据合同约定，租金应于下一支付周期开始前10天支付下期租金（若遇国定节假日顺延）；逾期支付的，每逾期一日，乙方须按日租金的2%支付滞纳金。水街公司将滞纳金标准调整至欠付金额的日1‰，该院对于支付滞纳金的诉请予以支持，但滞纳金作为违约金的一种，水街公司调整后的标准仍明显过高，根据酒红公司庭审抗辩意见，为免利益失衡，该院调整为欠付金额的年24%；结合水街公司诉请和已付款时间，其中2019年2月19日至2019年5月18日的租金17388元自2019年2月9日至8月6日的滞纳金为2063.38元，2019年5月19日至2019年6月19日的租金5796元自2019年5月9日至8月6日的滞纳金为343.9元，合计2407.28元。三、关于房屋占有使用费、物业费、水电费问题。水街公司主张2019年6月2日至实际腾退之日的占有使用费和物业费，酒红公司已支付相关费用至2020年2月18日，之后若未腾退，2020年2月19日起至实际腾退之日止的占有使用费及物业费，该院予以支持。水街公司主张占有使用费按原租金的两倍计算明显过高，亦超出其合理损失，且水街公司在合同解除后向酒红公司催讨占有使用期间费用时实际系按原租金标准主张，故该院依法调整为原租金标准，占有使用费按69552元/年、物业费按4572元/年计算。水电费，水街公司自认未实际产生欠费，该院在本案中不予处理。水街公司自认酒红公司付有装修押金5000元，并同意在本案中抵扣，故酒红公司应付的滞纳金2407.28元无需另行支付给水街公司，可在该5000元装修押金中抵扣。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、水街公司与酒红公司之间的《房屋租赁合同》（合同编号2016-035、2016-035-001），以及于2018年11月27日签订的《补充协议》均于2019年6月19日解除；二、酒红公司应于判决生效之日起三十日内腾退坐落于绍兴市越城区房屋，并归还给水街公司；若酒红公司在2020年2月18日前仍未腾退，则酒红公司应于判决生效之日起三十日内支付给水街公司自2020年2月19日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费和物业费（占有使用费按69552元/年、物业费按4572元/年计算）；三、驳回水街公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费762元，由水街公司负担682元，酒红公司负担80元。 二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据。 经审理，本院对一审法院查明的案件事实予以确认。 本院认为，本案二审的审理重点主要在于：一、案涉《房屋租赁合同》（合同编号2016-035、2016-035-001）以及《补充协议》是否应予确认解除；二、被上诉人是否应对上诉人腾退案涉房屋的行为给予一定补偿。具体评析如下： 关于第一个审理重点。上诉人主张被上诉人在向其发送解除合同通知之后，又向其发送了付款通知，故应认为被上诉人已以实际行为作废了解除通知，案涉合同应当继续履行。本院认为，被上诉人之所以向上诉人发送解除合同通知，是因为上诉人逾期支付案涉租金且已构成违约，被上诉人根据案涉合同约定行使了单方解除权，但上诉人在收悉解除通知后，并未及时腾退案涉房屋，故被上诉人继续向其催讨租金，是为维护自身合法权益的一种手段，并不当然意味着是作废解除合同通知，上诉人主张应继续履行案涉合同缺乏双方的共同意思表示，本院不予采信。关于第二个审理重点。如上所述，案涉合同的解除系因上诉人逾期支付案涉租金所致，上诉人主张其已按约支付租金，明显与客观事实不符，后续的补交行为并不能否定前续的逾期事实，故上诉人应当自行承担违约所致的不利后果，其要求被上诉人给予一定的腾退补偿缺乏事实基础和法律依据，本院亦不予采信。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费762元，由上诉人绍兴酒红文化发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  茹赵鑫 审判员  姚 瑶 审判员  韦 玮 二〇二〇年四月二十四日 书记员  张青炀