浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0110民初14908号 原告（反诉被告）：朱希涛，男，1988年10月2日出生，汉族，住杭州市余杭区。 委托诉讼代理人：方丽娟、李兴汉,浙江兴替律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杭州心乐租房地产代理有限公司（原杭州乐租资产管理有限公司），住所地：杭州市西湖区曙光路15号2幢C809室。 法定代表人：泮美娇。 委托诉讼代理人：徐燕文、王利民，浙江英普律师事务所律师。 原告（反诉被告）朱希涛与被告（反诉原告）杭州心乐租房地产代理有限公司（下称心乐租房公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案受理，在审理过程中心乐租房公司向本院提起反诉，本院依法适用普通程序一并进行审理。本院于2019年12月11日公开开庭审理了本案。朱希涛及其委托诉讼代理人李兴汉、心乐租房公司的委托诉讼代理人徐燕文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朱希涛起诉称：2018年5月23日，朱希涛与心乐租房公司签订了《房屋出租委托管理合同》，约定朱希涛将其位于杭州市余杭区，建筑面积为315.97平方米，共8室8厅托管给被告，托管期限为2018年6月1日至2023年5月31日，托管租金为每月24800元，双方对房屋维修、违约责任及相关的权利义务等进行了约定。双方约定每月15日支付租金。但从2019年1月15日至今，心乐租房公司一直未支付托管租金，朱希涛多次要求被告支付租金，心乐租房公司均以各种理由拒付。在朱希涛无任何违约行为的前提下，心乐租房公司要求解除合同。另，朱希涛已于2019年6月1日收回房屋，朱希涛要求心乐租房公司将房屋的门锁恢复成出租前的状态，心乐租房公司均未履行。故诉至法院，诉讼请求：1.解除双方签订的《房屋出租委托管理合同》；2.心乐租房公司支付租金111853元，滞纳金36888元，物业费6793元，违约金148800元，共计304334元，并支付从2019年6月1日起至实际支付日以304334元为基数按银行同期贷款利息计算资金占有费；3.心乐租房公司将房屋的门锁恢复成出租前的原状；4.心乐租房公司承担本案的诉讼费和保全费。 审理中，朱希涛变更诉请为：1.解除双方签订的《房屋出租委托管理合同》；2.心乐租房公司支付租金111853元，滞纳金36888元，物业费6793元，违约金148800元，共计304334元；3.心乐租房公司承担本案的诉讼费和保全费。 心乐租房公司答辩称：1.维修期间内的房租，心乐租房公司根本无需支付。同时，因涉案托管房屋接连发生漏水事件，心乐租房公司有权迟延支付租金以维护自己的合法权益；2.朱希涛未尽维修义务直接导致涉案托管房屋产生空置或退租情形，违约在先，心乐租房公司有权解除《房屋出租委托管理合同》，朱希涛无权要求心乐租房公司支付违约金；3.涉案托管房屋频繁发生漏水事故，不仅直接影响房屋出租，且已严重影响心乐租房公司的商誉，双方签署《房屋出租委托管理合同》的根本目的无法实现，心乐租房公司有权解除。4.即便心乐租房公司构成违约，朱希涛同时主张滞纳金（日千分之五）与违约金，其主张标准属于过高，远远超过朱希涛的可能损失。故心乐租房公司请求法院衡量朱希涛的实际损失及双方的过错程度，并考虑因朱希涛拖延维修给心乐租房公司造成损失等因素依法予以适当减少。 心乐租房公司反诉称：心乐租房公司与朱希涛于2018年5月23日签订了《房屋出租委托管理合同》，约定朱希涛将位于五常街道西溪润景2楼208、209室托管给心乐租房公司，并约定朱希涛应承担托管期内的维修责任。同时，双方对托管期限、托管租金、违约责任等内容作了约定。2018年11月24日，物业反馈托管房屋出现漏水，影响楼下业主的正常经营，心乐租房公司第一时间通知了朱希涛。2018年12月初，朱希涛开始维修，直至2019年1月11日维修施工才完成。维修期间，因朱希涛维修进展缓慢，不仅影响心乐租房公司出租空置房间，且直接导致心乐租房公司原有租客因房屋漏水退租。期间心乐租房公司多次催促朱希涛维修进度，朱希涛以维修期限不受其控制推脱责任，已构成违约。之后，心乐租房公司与朱希涛一直在商讨赔偿损失的问题。2019年2月19日，托管房屋再次发生漏水，再次直接影响租客居住。心乐租房公司的租客就频繁发生漏水的房屋，提出甲醛超标、消防安全、房屋质量等安全问题的质疑并要求提前退租。同时，涉案托管房屋频繁发生漏水，已严重影响心乐租房公司的商誉。至此，心乐租房公司认为托管房屋存在违法消防改造及隐蔽房屋质量问题，其合同目的已无法实现。故于2019年2月25日通知朱希涛解除双方的《房屋出租委托管理合同》，并要求办理交接事宜。心乐租房公司于2019年10月21日发生名称变更，由杭州乐租资产管理有限公司变更为杭州心乐租房地产代理有限公司。 心乐租房公司反诉请求：1.依法确认心乐租房公司与朱希涛签订的《房屋出租委托管理合同》于2019年2月25日解除；2.朱希涛向心乐租房公司支付违约金148800元并赔偿损失40318.02元（含退租损失22833.33元、中介费损失8600元、物业费1675.69元，维修期间水电费4909元，住宿费1000元、保洁费1300元）；3.本案的诉讼费均由朱希涛承担。 反诉中，朱希涛答辩称：心乐租房公司的反诉没有事实和法律依据，房屋虽然有漏水的情况产生，但朱希涛进行了及时维修，且漏水的程度不大，没有达到影响租客正常使用的程度，所以按照双方合同约定，朱希涛并没有违约，水是漏到下一层，朱希涛不应承担违约金。心乐租房公司也没有提出当时维修房屋漏水的程度，也没有图片，漏水的事实朱希涛不否认，但并不影响房屋出租。8、9号房屋没有出租出去是心乐租房公司的经营风险。水电费是最终的租客承担的费用，朱希涛不承担责任。对于漏水的情况，双方在房租上也进行调解，第1次少收6200元，第2次是少收20000元。朱希涛第一次维修是维修楼下，并不影响对方出租，且维修是过年期间。第2次漏水是有4户，但对方是继续住下去的，还有2户是6月份朱希涛让租客走的，所以8间房并没有影响心乐租房公司的出租和居住。 朱希涛和心乐租房公司围绕本诉及反诉诉讼请求、抗辩理由依法提交了证据，本院组织双方进行了质证，对双方没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认证如下：对心乐租房公司提交的证据5-7，朱希涛对关联性有异议，认为中介费、物业费、水电费不应由朱希涛承担。经审查，本院认为朱希涛、心乐租房公司提供的证据均符合证据的形式要件，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年5月23日，朱希涛与心乐租房公司签订了《房屋出租委托管理合同》，约定朱希涛将其位于杭州市余杭区，建筑面积为315.97平方米，共8室8厅托管给心乐租房公司；托管期限为2018年6月1日起至2023年5月31日止，托管租金为每月24800元，托管总租金为1364000元；托管期内朱希涛同意给予心乐租房公司总免租期150天（2018年12月15日免付30天；2019月12月15日，免付30天；2020年12月15日，免付30天；2021年12月15日，免付30天；2022年12月15日，免付30天），免租期内心乐租房公司无需向朱希涛支付租金；托管期内，房屋的水、电、煤/燃气、电话、有线电视收视、卫生、公共用电等因使用而发生的费用，由心乐租房公司向承租方代收或结算；在托管期内产生由朱希涛承担的维修责任，朱希涛应该在接到心乐租房公司维修通知后七日内完成维修，或提供相应的替代品，否则视为朱希涛授权心乐租房公司采取维修措施，费用由朱希涛承担，心乐租房公司有权从房租中扣除，如因朱希涛维修问题导致心乐租房公司租客不能正常居住的，还应对维修期间内的房租予以免除；朱希涛对下列违约行为，心乐租房公司有权解除合同，并由朱希涛承担6个月租金的违约金：朱希涛拒绝承担其维修责任，影响心乐租房公司对外出租或租客无法正常居住的。如心乐租房公司逾期支付租金（非心乐租房公司因素除外），每逾期一天，需向朱希涛支付月租金的0.5%作为滞纳金；心乐租房公司发生下列严重违约行为的，朱希涛有权解除合同，心乐租房公司须支付朱希涛6个月房租作为违约金：朱希涛无任何违约行为，心乐租房公司提前解约的。双方还明确了具体朱希涛负责维修的项目，包括但不限于：因房屋外围因素、主体结构、水电等隐蔽设施造成的维修，如电路、线路老化等；因老化而引发的主体管道及户内管道漏水等维修；另外，双方还就其他的违约条款进行了约定。 《房屋出租委托管理合同》签订后，心乐租房公司向朱希涛支付了2018年6月至2018年10月，每月24800元租金。庭审中朱希涛称，自2018年11月起，心乐租房公司拖延支付租金，共计拖欠租金111853元，其构成为：2018年11月份租金18600元（因为漏水调整到18600元），2019年1月份租金24800元、2019年2月份租金4800元（因为漏水减掉20000元）、2019年3月份、4月份各为24800元，2019年5月份部分租金14053元。2018年11月24日，案涉房屋发现漏水，心乐租房公司于同日通知朱希涛，朱希涛于2018年12月份初到现场了解情况，于2018年12月8日正式开始维修，于2019年1月11日修好。2019年2月19日，案涉房屋发现漏水，朱希涛于2019年2月19日收到通知，于2019年2月20日开始维修，前后维修用时28天。 2019年2月25日心乐租房公司在微信上告知朱希涛解除《房屋出租委托管理合同》、及时办理相关交接手续事宜。2019年2月28日，心乐租房公司通过微信向西溪润景2幢208、209室业主及朱希涛，发布解除合同通知书，通知心乐租房公司与朱希涛之间的《房屋出租委托管理合同》解除，请各位业主（或委派代表人）于2019年3月5日前来心乐租房公司办理交接手续。2019年2月28日，朱希涛收到该通知书。2019年2月26日，心乐租房公司与案外人舒姝签订《出租合同解除协议》，解除原因为房屋漏水，心乐租房公司赔偿舒姝费用4140元；2019年3月4日，心乐租房公司与吕钟英签订《出租合同解除协议》，解除原因为房屋漏水，心乐租房公司退还吕钟英未使用租金费用3811元。朱希涛表示2019年5月31日同意解除合同，并于5月31日前将案涉房产收回。 本院认为，朱希涛与心乐租房公司之间签订的《房屋出租委托管理合同》合法、有效，双方应依约履行。心乐租房公司因案涉房产两次漏水，影响出租为由，主张解除双方签订的《房屋出租委托管理合同》，本院认为案涉房产漏水不属于心乐租房公司解除《房屋出租委托管理合同》的理由，分析如下：漏水会对案涉房产的居住及出租产生影响，但并未造成合同目的必然无法实现，更何况朱希涛已经对两次的漏水问题予以处理，并未拒绝进行维修，其也保证在维修期间的房屋租金予以免除，故心乐租房公司解除合同无事实与法律依据。后朱希涛表示同意解除《房屋出租委托管理合同》，双方已经达成解除合意，故本院确认《房屋出租委托管理合同》于2019年5月30日已经解除。朱希涛主张2019年11月份及2019年1月至5月份的租金、物业费、滞纳金有事实和法律依据，具体数额本院据情予以确定。虽然漏水并非系《房屋出租委托管理合同》解除事由，但确给心乐租房公司的租客居住及出租造成一定程度的影响，且在第一次通知漏水后，朱希涛于2018年12月8日才正式开始维修，第二次漏水用时28天才完成维修，故朱希涛存在违约行为，应当承担相应的违约责任。关于心乐租房公司维修期间的租金支付金额，本院认定如下：双方约定的一个月租金为24800元，按每月31天计算，每天租金为800元；2018年11月份，应扣除2018年11月24日至2018年11月30日的租金，应付租金19200元，朱希涛主张18600元；2019年1月份应扣除1月1日至1月11日的房租，应付16000元；2019年2月份，应扣除2月19日至2月28日的房租，应付16800元，朱希涛主张4800元；2019年3月份应扣除3月1日至3月18日的房租，应付10400元；2019年4月份，应付24800元，因心乐租房公司主张解除合同，朱希涛未明确表示，致使双方均造成损失，根据公平原则，酌情认定心乐租房公司支付租金12400元；2019年5月份，朱希涛主张14053元，本院予以支持。综上，结合朱希涛的主张确定心乐租房公司支付朱希涛租金为76253元。朱希涛主张滞纳金的计算方式为：2018年11月份租金，应于2019年1月15日付清，至2019年6月1日为137天，18600元*0.5%*137为12741元；2019年1月份租金应于2月15日前付清，至2019年6月1日为106天,16000元*0.5%*106为8480元；2019年2月份租金应于2019年3月15日前付清，至2019年6月1日为78天，4800元*0.5%*78为1872元；2019年3月份租金应于2019年4月15日前付清，至2019年6月1日为47天，10400元*0.5%*47为2444元；2019年4月份租金应于2019年5月15日前付清，至2019年6月1日为17天，12400元*0.5%*17为1054元；2019年5月份租金，朱希涛主张自2016年6月1日起至起诉之日的滞纳金，14053元*0.5%*17为1195元，以上合计27786元，本院认定朱希涛主张过高，本院酌情调整滞纳金为3000元。物业费6793.35元，结合维修时间及朱希涛收回房屋的时间等因素，酌情确定心乐租房公司负担物业费的二分之一，即3396.7元。本院根据《房屋出租委托管理合同》中有关心乐租房公司承担违约金的条款，结合具体案情，本院认为心乐租房公司并无严重违约情形，即使心乐租房公司通知朱希涛解除合同，但也系因朱希涛存在违约情形的前提下，故朱希涛主张心乐租房公司需支付6个月租金作为违约金，本院不予支持。至于朱希涛的违约责任，虽然其未拒绝履行维修责任，但未在合同约定的7日内完成维修，影响了心乐租房公司的出租及租客的正常居住，考虑到双方矛盾造成的主要原因系由案涉房产漏水造成，故本院酌情认定朱希涛承担1个月租金作为违约金支付给心乐租房公司，即24800元。因维修期间的租金、物业费在前述中予以扣除，故心乐租房公司的此项请求本院不予支持。心乐租房公司主张的退租损失、中介损失费，因系其自身未谨慎处理，擅自与租客解除合同导致，应由其自己承担。维修期间的水电费、住宿费、保洁费，因漏水并未导致租客未使用该房产，又因朱希涛已承担了部分费用，根据公平原则，故上述费用由心乐租房公司自己承担。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）朱希涛与被告（反诉原告）杭州心乐租房地产代理有限公司于2018年5月23日签订的《房屋出租委托管理合同》于2019年5月31日解除; 二、被告（反诉原告）杭州心乐租房地产代理有限公司支付原告（反诉被告）朱希涛租金76253元、物业费3396.7元、滞纳金3000元，于本判决生效之日起十日内付清； 三、原告（反诉被告）朱希涛支付被告（反诉原告）杭州心乐租房地产代理有限公司违约金24800元，于本判决生效之日起十日内付清； 四、驳回原告（反诉被告）朱希涛的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）杭州心乐租房地产代理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费5865元，由原告（反诉被告）朱希涛负担4272元，由被告（反诉原告）杭州心乐租房地产代理有限公司负担1593元；反诉受理费2041元，由原告（反诉被告）朱希涛负担268元，由被告（反诉原告）杭州心乐租房地产代理有限公司负担1773元；财产保全申请费2042元，由被告（反诉原告）杭州心乐租房地产代理有限公司承担。 原告（反诉被告）朱希涛于本判决生效后十五日内向本院申请退费；被告（反诉原告）杭州心乐租房地产代理有限公司于本判决书生效后七日内向本院交纳应负的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长 王 孟 人民陪审员 方 慧 人民陪审员 盛子鹏 二〇二〇年四月一日 本书与原件核实无异 法官助理吴宁 书记员钱玲