湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘03民终356号上诉人（一审被告）：周舍骥，男，1981年2月27日出生，汉族，住湖南省湘潭市雨湖区。委托诉讼代理人：杨维，湘潭市岳塘区五里堆法律服务所法律工作者。上诉人（一审被告）：林苑，女，1982年10月3日出生，汉族，住湖南省湘潭市雨湖区。委托诉讼代理人：杨维，湘潭市岳塘区五里堆法律服务所法律工作者。被上诉人（一审原告）：彭鹏，男，1975年1月8日出生，汉族，住广东省惠州市惠阳区。委托诉讼代理人：马智，湖南君子莲律师事务所律师。上诉人周舍骥、林苑因与被上诉人彭鹏排除妨害纠纷一案，不服湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2019）湘0302民初3315号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案后，依法组成合议庭，于2020年4月17日公开开庭进行了审理。上诉人周舍骥、上诉人周舍骥及林苑的共同委托诉讼代理人杨维，被上诉人彭鹏及其委托诉讼代理人马智均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周舍骥、林苑上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审，一、二审诉讼费用由彭鹏承担。事实与理由：1.一审法院程序违法，应依法发回重审。一审法院在送达应诉材料、判决书时程序严重违法，留置送达明显违反了《民事诉讼法》第79条留置送达的相关规定，在没有进到受送达人住所或找到受送达人或其他同住家属时，将应诉材料、判决书贴至大门上，认定当事人拒绝签收诉讼文书从而留置送达行为严重违法。同时一审法院留置送达只有送达人签字，没有相关基层组织或所在单位代表到场说明情况，在送达回执上记明拒收事由和日期，程序严重违法，应发回重审。2.一审法院认定事实不清，本次纠纷虽系返还房屋纠纷一案，一审法院没有查明事实，本案系借贷纠纷引起的矛盾，周舍骥、林苑与彭鹏不相识，实际情况为周舍骥、林苑与刘卫荣有借贷关系，该借贷系高额借贷，刘卫荣在收取高额利息后，因周舍骥、林苑无力偿还刘卫荣本息，刘卫荣要求周舍骥、林苑将本案争议房屋过户至彭鹏名下，又骗取周舍骥、林苑写下承诺。借据上连出借人的名字都未填上，可见证据不严谨。彭鹏提供的往来凭证上与刘卫荣往来之频繁，有理由相信刘卫荣、彭鹏有职业放贷人嫌疑，用合法手段达到非法目的。周舍骥、林苑与彭鹏签订的买卖合同存在明显瑕疵，大小写金额不一致，价格明显过低，显失公平，也未对争议房屋进行评估作价，损害了周舍骥、林苑权利。双方不存在实质买卖关系，取得房屋是以买卖合同作为民间借贷的担保，根据民间借贷相关规定，“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系进行审理，并向当事人释明变更请求，当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”彭鹏辩称：1.上诉人的上诉理由毫无事实与法律依据，完全是为了拖延诉讼达到长期违法占用房屋的目的。彭鹏是2015年12月通过姐夫刘卫荣介绍认识周舍骥，当时周舍骥向彭鹏提出借款40万元，月息3%，借期一个月并用其单独所有的雨湖区151平方米的房屋作抵押担保，2015年12月21日双方达成借款意向并到湘潭市房产局办理房屋抵押登记后，彭鹏向周舍骥转款40万元，周舍骥向彭鹏出具40万元借据。该笔借款2016年1月20日到期后，周舍骥没有按时归还。后双方多次协商达成：周舍骥先归还彭鹏40万元，彭鹏再借给周舍骥40万元，借期6个月，月息2%。2016年2月20日，周舍骥通过刘卫荣向彭鹏还款40万元，当时彭鹏在长沙，准备去新加坡旅游。彭鹏委托刘卫荣与周舍骥办理相关借款手续，随后彭鹏将40万元转入刘卫荣账户，刘卫荣在2016年2月23日将40万元转入周舍骥账户，周舍骥于2016年2月23日在原2015年12月借据上注明：原借款40万元已转还彭鹏，现继续借款40万元，以房产证继续抵押。上述事实足以证明周舍骥是向彭鹏借款，并将房屋抵押登记在彭鹏名下。2.本案不属于买卖担保借款。借款发生之前，双方已经办理了房屋抵押登记。房屋买卖合同发生在2017年5月7日，双方已经完成房屋交易过户手续。买卖合同约定的价格是25万元，并不表示彭鹏只支付了25万元对价。该房屋以抵债形式转让给彭鹏，彭鹏实际出资价格58万元，单价3800元／平方米，完全符合当时湘潭市房屋市场交易价格，双方公平自愿。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。彭鹏向一审法院起诉请求：1.判令周舍骥、林苑立即停止侵害、排除妨碍，立即从彭鹏所有的位于湘潭市雨湖区（权证号：湘2017湘潭市不动产权第0018600号）的房屋内搬出；2.判令周舍骥、林苑赔偿原告租金损失48000元（2019年10月1日后至实际搬离期间的房租按2000元／月计算）；3.本案诉讼费由周舍骥、林苑承担。一审法院认定事实：2014年，彭鹏经其姐夫刘卫荣介绍与周舍骥相识。2016年，周舍骥因资金周转向彭鹏借款40万元，由彭鹏于2016年2月21日分两笔20万元共计40万元转至案外人刘卫荣账上，并由刘卫荣于2016年2月23日将该40万元转账至周舍骥，借款期限六个月，并以其位于湘潭市雨湖区房屋（该房屋原产权证“潭房权证雨湖区字第××号”载明该房屋为周舍骥单独所有，建筑面积151.28㎡）用作抵押担保。上述借款到期后，周舍骥因未能偿还，故于2017年4月25日向彭鹏出具一份《协议》称：“本人自愿将百姓家园同悦园5栋1单元201号以人民币伍拾捌万元委托刘卫荣进行房屋买卖，已办妥委托公证，本人今天已收到壹拾捌万元，原借款肆拾万元合计伍拾捌万元，在房屋未过户前每月自愿支付月息贰分，如未按期付息，就按伍拾捌万元成交，原肆拾万元借条自动作废”（同日，彭鹏向周舍骥银行转账18万元）。2017年5月17双方签订《买卖合同》，约定由周舍骥将其上述涉案房产转让给原告。2017年6月6日，双方就上述涉案房屋办理了过户手续，并办理了“湘（2017）湘潭市不动产权第0018600号”不动产权证（载明权利人为彭鹏单独所有，房屋建筑面积151.28㎡）。事后，由于周舍骥、林苑继续占用涉案房屋，故彭鹏经与周舍骥、林苑协商并要求搬离房屋未果后，诉至法院，形成本诉。另查明：周舍骥、林苑系夫妻关系，双方于2006年办理了结婚登记手续。借款至今，周舍骥、林苑共同居住在上述涉案房屋。一审法院认为，公民对其合法拥有的房屋等不动产享有物权，在其被他人非法侵害时，有权要求侵害者停止侵害、排除妨碍、返还财产以及赔偿损失等。本案中，周舍骥的原涉案诉房屋通过房屋买卖已经变更登记在彭鹏名下，并办理了权利人为彭鹏单独所有的房产权证，彭鹏取得了该房产的物权。现周舍骥、林苑在彭鹏取得涉案房屋物权并经合理期限后，仍占用房屋拒不搬离，已侵害了彭鹏对涉案房屋所享有的独占支配所有权，故根据《中华人民共和国物权法》的规定，彭鹏基于对上述房屋的物权，主张周舍骥、林苑立即停止侵害、排除妨碍，并搬离涉案房屋的诉讼请求，理由成立，予以支持。鉴于周舍骥、林苑非法占用彭鹏房屋，故彭鹏主张周舍骥、林苑应支付自2017年9月1日（已给了合理的腾房时间）起至实际搬离房屋之日止的房屋占用租金损失，符合法律规定，予以支持。但彭鹏主张2000元/月过高，不予支持，结合涉案房屋的面积及同地段同类房屋房租市场行情，酌情减少为按1500元/月计算。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十七条、第三十四条、第三十五条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条规定，判决：一、被告周舍骥、林苑于本判决生效之日起十五日内从原告彭鹏所有的位于湘潭市雨湖区（权证号：湘2017湘潭市不动产权第0018600号）的房屋内搬出；二、被告周舍骥、林苑于本判决生效之日起十五日内以1500元／月标准支付原告彭鹏自2017年9月1日起至两被告实际搬离房屋之日止的房屋占用租金损失；三、驳回原告彭鹏的其他诉讼请求。案件受理费1000元，减半收取500元，由周舍骥、林苑共同负担。二审中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。：周舍骥、林苑提交了如下证据：证据1，还款明细单（包含银行转账明细、取现记录、微信转账），拟证明在2016年2月向彭鹏、刘卫荣共还款498270元，已还大部分所借款项。证据2，湖南金典评估公司评估材料，拟证明所争议房屋在2012年评估价格为621000元，该争议房屋价格远低于市场价。彭鹏质证认为，对证据1真实性无异议，对关联性有异议，这些钱都是转给刘卫荣，取现部分也与本案没有关系，不能证明钱还给了彭鹏，周舍骥与刘卫荣之间也存在借贷关系，这些钱不能证明归还彭鹏的40万元。对证据2真实性无异议，对合法性、关联性有异议，这份报告是2012年的，报告说明评估有效期1年，该评估报告到2013年10月15日就已作废，对本案房屋涉案价值不产生法律效力。彭鹏提交了证据：证据3，护照签证一份，拟证明2016年2月21日借款交接是委托刘卫荣转给周舍骥的，因为彭鹏当时不在湘潭。周舍骥、林苑质证认为，对真实性无异议，对关联性有异议，对外借款均是通过刘卫荣账户转出，周舍骥将归还现款转入刘卫荣账户情况均属于归还彭鹏与刘卫荣借款。本院认证：证据1中取现记录不能确认收款对象，微信转账记录及银行转账明细均系向刘卫荣转账，没有向彭鹏转账的记录。周舍骥在庭审中自认与刘卫荣之间存在其他借贷关系，因此，在周舍骥不能提供其他证据证实证据1中借款系归还彭鹏借款的情况下，不能证实证据1与本案的关联性，本院不予采信。证据2评估报告书为2012年10月17日出具，评估报告声明了有效期为一年，且不得用于房地产交易用途及司法用途。因此，对证据2本院不予采信。证据3的真实性予以认可，但与本案无直接关联性，本院不予采信。二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。本院认为：彭鹏一审起诉请求为停止侵害、排除妨碍，要求周舍骥、林苑搬离房屋，故一审法院将案由定为返还房屋纠纷不当，本案案由应为排除妨害纠纷。本案二审争议的焦点为：一、一审是否存在程序违法。周舍骥认为一审法院送达应诉材料、判决书严重程序违法，留置送达不符合规定。经本院查明，一审按照邮寄送达，邮寄回执载明，邮递人员经多次送达，拨打电话均无人接听，快递上门无人，晚上家中有灯上门却无人应答。在此情况下，法院两名工作人员上门进行送达，在无人情况下将应诉材料黏贴在门上留置送达，判决文书亦采取同样方式送达。庭审中周舍骥、林苑亦认可该房屋系其经常居住的地址。《中华人民共和国民事诉讼法》第八十六条规定，“受送达人或者他的同住成年家属拒绝接收诉讼文书的，送达人可以邀请有关基层组织或者所在单位的代表到场，说明情况，在送达回证上记明拒收事由和日期，由送达人、见证人签名或者盖章，把诉讼文书留在受送达人的住所；也可以把诉讼文书留在受送达人的住所，并采用拍照、录像等方式记录送达过程，即视为送达。”据此，一审法院以拍照的方式记录送达过程，符合法律规定。周舍骥、林苑上诉状中所引用的条文已失效，应适用修改后的《中华人民共和国民事诉讼法》法律条文。周舍骥关于一审法院程序违法的上诉请求不成立，本院不予支持。二、房屋所有权的归属。《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案所涉的湘潭市雨湖区城正街街道韶山东路50号百姓家园同悦园5栋1单元201号房屋（权证号：湘2017湘潭市不动产权第0018600号）已于2017年6月6日登记于彭鹏名下。周舍骥庭审中认可该房屋转让和登记系其与彭鹏共同办理过户手续，亦未提供证据证实其对房屋产权向房产部门或法院提出过所有权异议，故本案所涉房屋物权由彭鹏所有。周舍骥、林苑上诉称本案实际系民间借贷，不存在实质买卖关系。经本院查明，本案所涉房屋购买款为58万元，彭鹏实际付给周舍骥共计58万元，均有付款凭证，将房屋折价58万元卖出系周舍骥自行作出的承诺。周舍骥未提供证据证实房屋过户系作为借款抵押的相应依据，也未提供证据证实购买当时房屋价格存在畸低的情形，故本案所涉房屋买卖合同系双方自愿签订且不存在无效情形，合法有效。周舍骥、林苑称刘卫荣、彭鹏系职业放贷人，未提供相应证据证实，本院不予支持。彭鹏已合法取得本案所涉湘潭市雨湖区城正街街道韶山东路50号百姓家园同悦园5栋1单元201号（权证号：湘2017湘潭市不动产权第0018600号）房屋产权。《中华人民共和国物权法》第三十五条规定，“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险”。故彭鹏依法有权请求停止侵害，排除妨碍，要求周舍骥、林苑搬离案涉房屋，一审法院判决支持该诉请符合法律规定。综上所述，周舍骥、林苑的上诉请求均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1000元，由上诉人周舍骥、林苑负担。本判决为终审判决。审判长  张雪强审判员  马 兰审判员  周智湘二〇二〇年四月二十六日法官助理何霖书记员曾庆琼附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……