湖南省宁远县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1126民初3638号 原告（反诉被告）：骆晟，男，汉族，湖南省新田县人，居民。 委托诉讼代理人：骆兰周，男，汉族，湖南省新田县人（系原告之父，特别授权）。 委托诉讼代理人：黄国新，湖南超创律师事务所律师（一般代理）。 被告（反诉原告）：谢红梅，女，汉族，湖南省新田县人，公务员。 原告（反诉被告）骆晟与被告（反诉原告）谢红梅确认合同有效纠纷一案，本院于2019年4月19作出（2019）湘1126民初409号民事判决，被告谢红梅不服判决提起上诉，永州市中级人民法院于2019年10月8日作出（2019）湘11民终3053号民事裁定：撤销宁远县人民法院（2019）湘1126民初409号民事判决，发回宁远县人民法院重审。本院于2019年11月4日立案重审，依法适用普通程序，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄国新、骆兰周以及被告谢红梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告骆晟向本院提出诉讼请求：1、依法判决原告与被告签订的《房产转让协议》合法有效；2、依法判决被告继续履行其与原告签订的《房产转让协议》，并在办理房屋（被告在新田县人民法院内部职工组团集资建房中可获得的房屋）所有权证条件成就时，协助原告办理房屋所有权登记；3、本案诉讼费用由被告负担。事实及理由：2008年4月17日，原告与被告签订《房产转让协议》，协议约定：1、被告自愿将新田县人民法院组团开发建房转让给原告，并负责本单位建房过程中需要亲自办理的有关事项；2、原告同意受让房屋并承担建房所需要的资金，按被告单位要求如期交付款项；3、原告支付被告建房转让费4000元，若被告单位对转让行为予以处罚，则由原告承担，但被告单位组团开发所得的其他收益均由原告享有；4、房屋建成后，被告应随时配合原告到房管等有关部门办理好手续，办理过户等所需费用由原告负担，房屋转户前后均由原告管业；5、若被告单位对干警建房有其他补贴（除现有建房土地补偿外）均由被告享有。合同签订后，原告向被告支付建房转让费4000元，并向被告支付了17000元的建房征地及土地出让款。之后，新田县人民法院组团开发建房一直没有进展。直到2016年4月，新田县人民法院要求被告向指定的银行账户缴纳建房所需的10000元土地闲置费，但被告并没有将该缴费通知告诉原告。原告知道需要缴纳土地闲置费后，也向新田县人民法院指定的账户转账10000元土地闲置费，但是新田县人民法院只认被告所缴纳的费用，而不认原告缴纳的。原告多次找被告以及新田县人民法院的有关领导进行协商，但是被告却一直以房屋涨价为由拒绝继续履行《房产转让协议》。综上所述，原告与被告签订的《房产转让协议》不违反法律规定，属于合法有效的。原告已按协议的约定履行义务，被告却一直拒绝履行合同，为维护原告的合法权益，特具状起诉，请求人民法院依法判决支持原告的诉请。 被告谢红梅答辩称，2008年新田法院为解决干警住房困难,发起了内部干警集资合作建房项目。骆端联系答辩人想为其弟骆晟转让答辩人的集资合作建房指标，拟好合同后，骆端将合同带回家，过了几天在老法院的调研室内将签有“骆晟”名字的合同交给了答辩人。新田法院在2008年向新田县自然资源局申请办理集资合作建房项目用地时,因申请的该项目用地已不符合建住房[2006]196号《关于制止违规集资合作建房的通知》、(国发[2007]24号)《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》等文件的规定,违反了国家政策法规禁止性规定,县自然资源局对新田法院集资建房项目用地依法不予审批，后新田法院又多次进行了申报、协调,未获批准。新田法院2008年发起的干警集资合作建房项目因违反国家政策法规禁止性规定而终止未实施。被答辩人胞姐骆端在2012年已调离新田法院。答辩人谢红梅作为合同的签订方，有责任将法院干警集资合作建房项目因违反国家政策法规禁止性规定而终止未实施这一不可抗力的客观情况告知被答辩人，遂于2012年电话联系被答辩人胞姐骆端及时将这一不可抗力的情况告知了她，并明确告知骆端通知被答辩人骆晟因不可抗力情况的出现要求骆晟回新田解除合同，把钱退回去，并对她说:“你把骆晟的电话号码给我,我来联系骆晟，我来跟骆晟讲也行”。骆端回答:“我来跟他们讲”。过了几天，骆端回电话称:“我们家里人不同意”。我对她讲:“因为是政府不批地不准建设，是国家政策不允许禁止建设的，你们同不同意都是要解除的，以后砌或不砌怎么样都不能再继续下去，拖久了对你对我都不好，以免我们之间以后来吵架就不好了。”至此，骆端未再与答辩人联系，被答辩人骆晟从2012年收到答辩人因不可抗力要求解除合同的通知后，从未露过面也未联系过答辩人,只在2018年7月联系过答辩人一次。 以上事实，有下列证据予以证实:新田县自然资源局出具的《情况说明》、新田法院出具的《情况说明》、建住房[2006]196号《关于制止违规集资合作建房的通知》、(国发[2007]124号)《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》、答辩人与被答辩人胞姐骆端的通话录音及录音文字记录、答辩人与被答辩人胞姐骆端的通话详单、手机记录及骆端使用的电话号码交费单、房地产开发商出具的证明、(2019)湘1126民初409号一案的庭审记录等证据予以证实。根据答辩人谢红梅提交的以上证据所证明的事实,答辩人认为:双方签订的《房产转让协议》已在2012年被答辩人收到答辩人明确通知解除合同时已解除,合同权利义务已在2012年终止。 理由如下:双方签订的《房产转让协议》所指向的标的系 法院内部干警集资合作建房，该项目在2008年申请办理用地时因已不符合国家政策法规的规定，违反了国家政策法规禁止性规定,新田县自然资源局对该项目用地未予审批。新田法院对该项目多次进行了申报,并多次找有关部门协调，终因国家政策法规明令禁止实施而终止实施。双方在2008年签订的《房产转让协议》所指向的标的即法院内部干警集资合作建房，因该项目违反国家政策法规禁令而终止实施致标的灭失，法律事实上已无法履行，合同目的完全不能实现，就算有标的转让也属违法交易，有关违法集资合作建房的任何交易都必然破坏房地产市场秩序，损害社会公共利益。合同签订后,因不可抗力情况的出现，答辩人在2012年及时将不可抗力情况告知了被答辩人胞姐并明确通知了被答辩人解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第94条所规定的法定解除合同的条件，而因不可抗力致使不能实现合同目的解除合同的，任何方当事人均享有合同解除权。被答辩人收到答辩人要求解除合同的通知后,持不置可否的态度，且未在解除合同通知到达之日起三个月的法定异议期间内行使异议权，其异议权丧失,被答辩人骆晟在法定异议期三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院依法应不予支持，双方签订的《房产转让协议》合同自解除通知到达被答辩人时解除，合同的权利义务已在2012年终止。被答辩人骆晟系完全民事行为能力人，6年多时间未联系过答辩人，也未向答辩人提出过任何的异议，其在2019年1月起诉至法院，其提起的诉讼已过诉讼时效，人民法院应当驳回原告的诉讼请求。综上所述,双方签订的《房产转让协议》已在2012年解除,合同的权利义务已在2012年终止，被答辩人的诉讼请求应不予支持，为维护答辩人的合法权益，请求法院依法确认合同效力已解除，驳回被答辩人骆晟的诉讼请求。 被告（反诉原告）谢红梅以双方签订的《房产转让协议》已解除为由向本院提起反诉，提出如下反诉请求：1、请求确认被告（反诉原告）谢红梅与原告（反诉被告）骆晟签订的《房产转让协议》已解除合同效力，合同权利义务终止，依法驳回原告（反诉被告）骆晟的诉讼请求；2、反诉费由原告（反诉被告）骆晟承担。事实及理由：同答辩意见一致。 原告（反诉被告）对被告（反诉原告）谢红梅的反诉请求提出如下答辩意见：一、谢红梅答辩及反诉称双方所签《房产转让合同》涉及的“组团开发建设房屋”,“因违反政策法规禁止性规定而终止未实施”,不是事实。第一,“组团开发建设房屋”是全额出资购地合作共同建房，不是建住房(2006)196号通知、国发(2007)24号(若干意见)文件所指集资建房，上述两个文件所指集资建房是指利用单位占用的国有土地单位还出一定的成本建设住房，建好房后进行福利性分配给单位工作人员，分房个人不支付地价，只支付低于建房成本价取得房屋；“组团开发建设房屋”是全额出资购地，全额出资建设，单位不支付任何费用，不是上述两个文件所指的“集资建房”；第二，上述两个文件并未禁止所有的集资建房，规定了经县级以上人民政府批准，还可以集资建房；第三，上述两个文件不是法律法规禁止性规定，是政策性文件，有根据具体情况的可调整性，有执行中的灵活性还有时间效力的有限性，按规范性文件效力规定，满二年未重新公布继续执行，就自然终止其效力；第四，新田县法院等十八家单位“组团开发建设房屋，在2008年暂时没办好用地手续，是因为土地出让未进行“招拍挂”程序，没交纳土地闲置费，后经新田县委政府处理和决定，“组团开发建设房屋”得到了实施。有新田县土地市场清理整顿领导小组新土整(2008)1号文件、新田县委办公室、县政府办公室新办发(2014)116号文件可证；第五，“组团开发建设房屋”已经实施，房屋已建成，并已分房。有《新田县人民法院干警组团建房章程》，分房到户表可证明；二、谢红梅提出的单方终止或解除合同的意见无效,合同有效性不受影响，应继续履行。第一，谢红梅要求骆端向骆晟转达谢红梅要求解除合同的意见时，骆端按骆晟的意思向谢红梅转达了不同意解除合同的意思表示，谢红梅在反诉状中据实确认了这一事实，在诉状第二页第五行至第六行陈述:“过了几天,骆端回电话称,我们家里人不同意”；第二，谢红梅提出不能履行合同,要求解除合同所依据的事实不存在，是欺诈，要求解除合同无正当事实理由；第三，在本案中,没有适用《合同法》第九十四条第(一)项的事实情形，谢红梅所称的政策法规禁止了“组团开发建设房屋”的事实不存在。该条第(二)、(三)、(四)、(五)项规定的不是谢红梅的合同解除权。谢红梅提出不履行合同解除权在骆晟，但骆晟明确表示不同意解除合同；第四，合同没有规定具体时间期限,以履行完毕为期限，现仍在合同履行的有效期限内，谢红梅所谓的诉讼期、异议期限主张皆属无理,不符合法律规定。 双方当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织进行了证据交换和质证。对双方无异议的下列证据：1、房产转让协议；2转让费收条；3、收据；4、《新田县人民法院干警组团建房章程》,本院予以采信，并在卷佐证。对双方均提供的新田县人民法院及新田县自然资源局出具的《情况说明》，与客观事实相符，本院予以采信；对双方有异议的证据，本院认证如下：原告提供的4号、8号证据与客观事实相符，本院予以采信，5号证据是新田县人民政府出台的文件，本院对其真实性予以采信，9号证据是人民法院作出的生效判决书，本院对其真实性予以采纳，但与本案无关，对其关联性不予采信。 被告提供的3号、4号证据是国家相关部门出台的文件，本院对其真实性予以采信，5号、6号证据是证明被告谢红梅与原告骆晟的姐姐就房产事宜进行了沟通的事实，本院对其真实性予以采信；7号证据中本院对其所证明的内容本院予以采信；8号证据是第一次开庭时的庭审记录，双方当事人的均签字认可，本院予以采信。 本院依职权向新田县人民法院取得的《安置协议书》、询问笔录，与客观事实相符，本院予以采信。 根据采信的证据结合庭审中当事人的陈述，本院确认如下事实：原告骆晟胞姐骆端与被告谢红梅原为新田县人民法院同事。2008年1月24日，新田县人民法院向全院干警下发了《关于在龙泉大道新院址联合购地、组团开发建房的通知》，要求有意参与组团建房者，于1月28日前向院财室暂交16000元，但每个干警只集一套住房并不得以任何方式转让建房指标。骆端找到被告谢红梅，提出其弟弟骆晟想购买被告的建房指标。经原告胞姐骆端与被告谢红梅协商，2008年4月17日，原告与被告签订《房产转让协议》，协议约定：1、被告自愿将新田县人民法院组团开发建房转让给原告，并负责本单位建房过程中需要亲自办理的有关事项；2、原告同意受让房屋并承担建房所需要的资金，按被告单位要求如期交付款项；3、原告支付被告建房转让费4000元，若被告单位对转让行为予以处罚，则由原告承担，但被告单位组团开发所得的其他收益均由原告享有；4、房屋建成后，被告应随时配合原告到房管等有关部门办理好手续，办理过户等所需费用由原告负担，房屋转户前后均由原告管业；5、若被告单位对干警建房有其他补贴（除现有建房土地补偿外）均由被告享有。合同签订当日，原告向被告支付建房转让费4000元，并向被告支付了17000元的建房征地及土地出让款。合同签订前后，原告骆晟与被告谢红梅始终没有见过面，也没有联系方式，双方通过骆端联系。之后，因各种原因，新田县人民法院组团开发建房一直没有进展。期间，骆端调离新田县人民法院。2012年，被告谢红梅打电话给骆端，明确表示毁约，要求解除合同，原告不同意解除合同。2016年4月新田县人民法院通知参与组团建房的干警补交土地出让金10000元，被告谢红梅遂于4月28日交清了款项，并且未告知原告。原告得知消息后向新田县人民法院指定账户交款，被拒绝。同年下半年，新田县人民法院组团建房的项目丰源华府动工建设。被告谢红梅未告知原告，随后又于2016年11月28日以自己的名义交付房款100000元，2018年6月16日交付房款35000元，共计135000元。 另查明，2008年新田县人民法院发起的内部干警集资合作建房项目，在申请用地过程中因不符合新田县自然资源局根据建住房[2006]196号、国发[2007]24号等相关文件，未对该项目用地手续予以审批；2016年，该项目用地手续被予以审批之后，新田县人民法院出台了《新田县人民法院干警组团建房章程》决定本次组团建房采取由建房人员统一交开发商建房、按照新办法（2014）116号文件规定，向开发商优惠购房（每平方米1000元）的方式进行，之后，永州市凯源房地产开发有限公司依法摘牌取得了新田县人民法院组团建房用地的整体开发权，原有的集资建房形式已转化成向开发商优惠购房的形式；2008年原集资建房干警所缴纳的资金均未退还给过干警，原集资建房的土地以及开发商建设的丰源华府的土地均为龙泉大道新院址，2008年集资建房的93户干警亦均享有在开发商建设的丰源华府的开发商处中有以内部优惠价格1000元平方米购房的资格，新田县人民法院对于干警转让建房指标的行为不予干涉。 本院认为，原、被告双方于2008年4月17日签订的《房产转让协议》不存在《中华人民共和国合同法》第五十二规定的合同无效的法定情形，是双方当事人的真实意思表示，双方当事人应当按照该协议约定全面履行各自的权利义务。新田县人民法院2008年向全院干警下发的《关于在龙泉大道新院址联合购地、组团开发建房的通知》中规定每个干警只集一套住房并不得以任何方式转让建房指标，但在实际执行过程中对干警私下转让建房指标的行为不予干涉；被告认为该协议的签订存在破坏房地产市场秩序，损害社会公共利益的情形，但并未提供充分证据予以证实，故被告提出本案《房产转让协议》属违法交易，有关违法集资合作建房的任何交易都必然破坏房地产市场秩序，损害社会公共利益而导致协议无效的抗辩理由，不能成立。被告提出的双方签订协议时确定的房产项目被新田县人民政府取消，政府行为引起双方合同客观上履行不能，被告因此取得法定解除权，被告明确提出解除合同，原告答复不同意解除，但并未在异议期间提起诉讼，异议期间届满，双方合同已经解除的反诉及答辩主张，本院认为，本案中原告与被告签订的房产转让协议标的是未来新田县人民法院组团集资建设而成的房屋，从双方签订合同到房屋建成中间跨度长达十余年，期间虽经历了土地审批不下来而无法动工，开发建设方式发生变化等等情形，经查，新田县人民法院从未取消这个项目，也从未要求2008年报名参与组团建房的干警退还已缴纳的费用，参与2016年丰源华府建房的仍然是2008年报名的干警，2008年新田县人民法院集资建房的土地以及2016年经开发商建设而成的丰源华府的土地均为龙泉大道新院址，双方的合同标的客观存在，故而，被告主张其根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项规定享有法定解除权与客观事实不符。被告既不享有合同约定解除权，又不存在法定解除的情形，被告向原告提出解除合同，即使原告已经收到解除合同通知，被告在不享有合同解除权的情况下向原告以电话通知的形式要求解除合同，当然不引起合同解除的后果，故被告提出的新田县人民法院组团集资建房项目于2012年被新田县政府取消，合同已经解除，合同应当终止履行的主张无事实及法律依据，本院不予支持。关于原告诉请被告协助办理房屋所有登记问题。因涉案集资房尚未办理所有权初始登记，何时才能办理所有权初始登记亦无法确定，因此，本案不具备所有权登记的条件，对原告诉请被告协助办理房屋所有权登记，本院不予支持；按照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）骆晟与被告（反诉原告）谢红梅于2008年4月17日签订的《房产转让协议》合法有效； 二、驳回原告（反诉被告）骆晟的其他诉讼请求。 三、驳回被告（反诉原告）谢红梅的反诉请求。 案件受理费80元，反诉费80元，减半收取40元，两项共计120元由被告（反诉原告）谢红梅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 长  李裕民 人民陪审员  王继勋 人民陪审员  刘志军 二〇二〇年四月十七日 法官 助理  雷松利 代理书记员  朱 奕 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益; (二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益; (三)以合法形式掩盖非法目的; (四)损害社会公共利益; (五)违反法律、行政法规的强制性规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付;借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的; (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务; (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行; (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的; (五)法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。