上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终2238号上诉人(原审原告、反诉被告)：李晓婷，女，1986年4月8日出生，汉族，户籍地上海市宝山区。被上诉人(原审被告、反诉原告)：孙捷，男，1969年7月2日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。上诉人李晓婷因与被上诉人孙捷房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2019)沪0101民初17637号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李晓婷上诉请求：撤销一审判决，驳回孙捷的全部反诉请求，支持李晓婷的诉讼请求。事实和理由：一、李晓婷与孙捷签订的《商铺租赁合同》约定的是孙捷确保房屋具备李晓婷办理营业执照的条件,而不是在孙捷原有公司上进行增项。同时，孙捷在增项前后也未与李晓婷签订相应挂靠协议，约定李晓婷、孙捷的权利义务。一审法院不顾双方合同约定内容和考虑挂靠的风险，认为只要孙捷增项就是履行合同义务,是事实认定有误,且严重侵害了李晓婷的合法权益。二、李晓婷需进行装修在合同中是明确约定的,李晓婷并未改变房屋主体结构及相关承重结构，不可能导致房屋漏水。在庭审时同意进行司法鉴定,但是法院并未组织鉴定。在事实不清的情况下,不应直接认定责任和损失由李晓婷承担。三、《商铺租赁合同》仅约定了孙捷违约,应赔偿李晓婷违约金人民币(以下币种均为人民币)3万元。一审法院不顾合同的约定,直接认定李晓婷支付孙捷27,000元违约损失，严重侵害了李晓婷的合法权益。孙捷未辩称。李晓婷向一审法院起诉请求：1.孙捷返还李晓婷已支付租金72,000元和押金36,000元；2.孙捷支付李晓婷因其违约造成的损失赔偿，包括2018年7月起员工工资损失33,000元、店铺推广费用10,000元、李晓婷装修费用106,234元，共计149,234元。孙捷向一审法院提出反诉诉讼请求：1.李晓婷支付2018年9月10日起至2018年12月26日止的拖欠租金64,200元；2.李晓婷预先支付的押金36,000元作为违约损失予以没收。一审法院认定事实如下：2018年5月，李晓婷与孙捷签订《商铺租赁合同》，约定孙捷将上海市黄浦区国货路XXX号的商铺(以下简称“系争房屋”)出租给李晓婷作为商业用途，租期三年，自2018年5月10日起至2021年5月9日止。每月租金为18,000元，孙捷应确保房屋具备李晓婷办理相关营业执照的条件，若李晓婷因办理营业执照等相关问题而导致无法经营，孙捷需退还李晓婷已支付的所有租金及押金。对于房屋的维修，非因李晓婷的原因造成的，孙捷应当及时修理。李晓婷实际承租后的水电煤物业等费用由孙捷承担。孙捷于2018年5月1日将系争房屋交付给李晓婷并由李晓婷自行装修。李晓婷向孙捷支付2018年5月10日至2018年9月9日期间的租金72,000元和押金36,000元。2018年6月底，李晓婷因系争房屋存在漏水情况与孙捷交涉未果。2018年12月26日，孙捷收回系争房屋，双方均认可租赁合同于当日解除。目前，系争房屋已经由孙捷于2019年2月14日另行出租给案外人用于美甲经营。关于装修情况，李晓婷、孙捷均认可系争房屋为复式二层结构，李晓婷称系争房屋原先为茶坊式样，其将地板、墙面以及六个隔间全部重新铺设并粉刷，拆除三个单间并更换一楼玻璃大门。从李晓婷提交的装修合同显示，装修内容包括水电管隐蔽工程。现李晓婷、孙捷均认可漏水发生在二楼窗户至内墙一楼墙角部位。李晓婷提交的双方在2018年8月6日的微信聊天记录显示，李晓婷询问营业执照的办理情况。孙捷回复“执照已经送进去了，现在是在走流程。完全不用考虑了。我问了现在开业是否合法。工商说没有任何问题的”。孙捷在庭审过程中提交了在系争房屋上登记的“上海北从贸易有限公司”营业执照，2018年8月14日登记的经营范围中包含美甲服务。一审法院认为，李晓婷、孙捷签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示且未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。李晓婷以房屋存在漏水情况且未办理符合合同约定的营业执照为由诉至法院要求解除合同。因诉前调解未能达成一致意见，双方于2018年12月26日办理了系争房屋的交接手续并确认合同于当日解除。现双方的争议焦点系孙捷是否存在李晓婷所述的违约情形造成合同无法继续履行，李晓婷单方行使解除权是否符合约定或法定事由；反之，若法院不认定孙捷违约，则李晓婷提前解约缺乏依据，须承担违约责任。根据已查明的事实，系争房屋确实发生漏水，但双方对漏水原因陈述不一致，李晓婷主张系房屋本身存在质量问题，孙捷则抗辩系李晓婷装修引发，李晓婷现提供的证据仅能证明系争房屋存在漏水情形，再结合李晓婷对系争房屋内部结构、墙面、地面等进行了改动装修的情节，难以得出房屋自身质量问题造成墙面漏水的结论，且墙面漏水一节事实虽客观造成李晓婷使用上的不便，但也尚未达到房屋无法使用致使合同目的不能实现的程度。关于营业执照的办理问题，李晓婷、孙捷的微信聊天记录证明孙捷负责跟进营业执照的办理事宜，故李晓婷以孙捷不提供房屋权利证明为由导致其无法办理营业执照明显与实际操作情况不符，而系争房屋在租赁给李晓婷前已经登记注册了公司，孙捷针对李晓婷的经营内容将“美甲经营”作为公司新增营业项目，已经履行了合同约定的确保李晓婷正常经营的义务，李晓婷以执照未能办理在其名下作为抗辩理由，法院不予采纳。综上，李晓婷在未能证明孙捷存在违约事由的情形下提前退租，故对李晓婷主张的装修费用，法院不予支持。对李晓婷所称的门店员工工资、店铺推广费用，与《商铺租赁合同》的履行无关，故对该项诉讼请求，法院不予支持。李晓婷应当支付2018年9月10日至2018年12月26日期间的拖欠租金。对孙捷提出的要求以押金作为违约损失进行抵扣的诉讼请求，考虑到系争房屋被收回后的实际空置期间，法院对该损失金额酌情予以调整。一审法院判决如下：一、李晓婷应于判决生效之日起十日内向孙捷支付2018年9月10日至2018年12月26日期间的租金64,200元。二、李晓婷应于判决生效之日起十日内向孙捷赔偿违约损失27,000元；三、孙捷应于李晓婷结清第一、二项费用后退还其押金36,000元；四、驳回李晓婷的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人未提供新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，李晓婷以房屋存在漏水情况且未办理符合合同约定的营业执照为由要求解除合同，孙捷虽未同意，但双方当事人于2018年12月26日办理了系争房屋的交接手续，并确认合同于当日解除，法院予以准许。二审的争议焦点同一审的争议焦点相同，即孙捷是否存在李晓婷所述的违约情形造成合同无法继续履行，李晓婷有权单方行使解除权。李晓婷在签订《商铺租赁合同》后对系争房屋进行了改动装修，审理中未就房屋漏水提出司法鉴定申请,其提供的证据不能证明系争房屋存在自身质量问题造成墙面漏水。李晓婷、孙捷的微信聊天记录显示，在孙捷回复已在办营业执照的情况下，李晓婷并未要求按合同约定以自己的名义办理营业执照，可以认定李晓婷认可孙捷的做法；李晓婷也未发生因营业执照问题而导致无法经营之事。李晓婷要求解除合同既不符合约定，也非法定事由，该行为系违约。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。一审法院考虑到系争房屋被收回后的实际空置期间，确定李晓婷应赔偿孙捷的违约损失相当于一个半月的租金，并无不当。综上，李晓婷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币6,526.51元，由上诉人李晓婷负担。本判决为终审判决。法官助理万晶审判长 王 珍审判员 王晓梅审判员 俞 璐二〇二〇年四月二十七日书记员 万 晶附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……