文书内容江西省萍乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣03民终112号上诉人（原审原告）：黄泰兰，男，1978年2月2日出生，汉族，户籍所在地南昌市高新技术开发区，现住萍乡市。委托诉讼代理人：万璇，萍乡市安源区法律援助中心律师。被上诉人（原审被告）：张申桂，男，1975年8月8日出生，汉族，住萍乡市。被上诉人（原审被告）：陈清燕，女，1982年7月5日出生，汉族，住萍乡市。两被上诉人共同委托诉讼代理人：杨毅婷，萍乡市安源区安源法律服务所法律工作者。原审第三人：萍乡市一家房产置业顾问有限公司，住所地萍乡经济技术开发区苏州东街光丰电子商务大厦10楼1008室，统一社会信用代码913603016779629066。法定代表人：李勤，该公司经理。上诉人黄泰兰因与被上诉人张申桂、陈清燕，原审第三人萍乡市一家房产置业顾问有限公司居间房屋买卖合同纠纷一案，不服萍乡市安源区人民法院（2019）赣0302民初3140号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人黄泰兰及其委托诉讼代理人万璇，被上诉人张申桂，被上诉人张申桂、陈清燕的委托诉讼代理人杨毅婷，原审第三人萍乡市一家房产置业顾问有限公司法定代表人李勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄泰兰上诉请求：依法撤销一审判决，改判支持黄泰兰的诉讼请求。事实和理由：1、7楼搭建房屋系本案交易标的物。合同及补充合同明确7楼搭建房屋及其内家具家电与6楼房屋同属于本案所涉交易的标的物，并作价包含在了55万元的交易价格中，并非一审判决认定的所附搭建部分随房交付。对于搭建物的后果，黄泰兰是不能确定，而张申桂、陈清燕却是非常肯定。黄泰兰进驻房屋搞装修才得知已被下发强拆决定书，黄泰兰未违反诚信原则，而系被蒙骗。一审判决认定黄泰兰对“房屋合法建设的程序、批准机构、违章搭建的后果应当了解知悉”错误，黄泰兰只是房屋中介机构的一名普通工作人员，其工作性质和内容与房屋合法建设的程序、批准机构、违章搭建无关。2、7楼搭建房屋作价约16万元，应按责任比例进行处理。一审判决认定张申桂、陈清燕未就案涉违建在交易过程中明显获益缺乏证据证实，黄泰兰在一审中多次要求对房屋进行评估作价证实交易价格的溢价情况，但一审法院一直未答复。本案争议与标的物质量无关，本案争议的是买卖违章建筑物的法律效力以及买卖无效后的处理问题。不应适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三十三条的规定，而应该适用《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款的规定。因对于搭建物长期使用的预期使交易价格存在市场溢价，对出租收益的预期也是影响交易价格的重要因素，请求按责任比例进行处理。张申桂、陈清燕辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。萍乡市一家房产置业顾问有限公司辩称，请求法院依法判决。黄泰兰向一审法院起诉请求：1．确认黄泰兰与张申桂、陈清燕于2018年12月7日签订的房屋买卖居间合同及补充协议中关于买卖搭建房产及所属家具、家电的约定无效，其余部分有效；2．张申桂、陈清燕返还黄泰兰人民币160,000元，赔偿黄泰兰经济损失400元；3．第三人萍乡市一家房产置业顾问有限公司返还黄泰兰中介费10,000元。一审法院认定事实：张申桂、陈清燕系夫妻关系，萍乡市一家房产置业顾问有限公司系房屋交易中介公司，黄泰兰系该公司员工。张申桂系安源区长兴南路1号加州阳光绿茵小区枫景区7栋602室房屋所有权人，该房屋位于该栋顶楼6楼，建筑面积122.71平方。2016年，张申桂、陈清燕在该房屋7楼自行搭建了一层，并分割为5间住房，装修后用于出租。2016年12月18日，萍乡市规划局向张申桂下发了责令停止违法（章）行为通知书，责令其停止擅自加层的违法建设行为。2017年7月27日，萍乡市规划局向张申桂下发责令限期拆除违法建设决定书，责令其在2017年8月2日前自行将加层的违法建设自行拆除。但该违法建设一直未予以拆除。后张申桂、陈清燕向第三人登记向外出售，张申桂、陈清燕在陈述房屋现状时说明因房屋漏水，经物业公司同意搭建。黄泰兰经实地查看案涉房屋后，于2018年12月7日，与张申桂、陈清燕和第三人萍乡市一家房产置业顾问有限公司签订了房屋买卖居间合同和补充协议，并附家具清单。居间合同约定黄泰兰和张申桂、陈清燕经第三人居间，由黄泰兰向张申桂、陈清燕购买安源区长兴南路1号加州阳光绿茵小区枫景区7栋602室房屋（楼上有搭建，归乙方所有），建筑面积127平方。成交价款550,000元，在合同签订时支付购房定金400,000元。居间服务佣金10,000元，由黄泰兰承担。补充协议约定出售价550,000元包括定金、家具家电及7楼所有搭建的房子和家具家电。在黄泰兰还未付清房款之前及2018年12月14日之前，张申桂、陈清燕搬住在7楼的两间卧室，不需付房租，其余三间的租金也由张申桂、陈清燕收取。张申桂、陈清燕在黄泰兰付清房款后还要在7楼两间卧室住两个月，其他三间租金由黄泰兰收取。根据家具清单显示，7楼家具家电包括5台挂式空调、5台彩电、5张床及床垫。合同签订后，张申桂、陈清燕向黄泰兰交付了房屋，并在黄泰兰付清房款后搬离了案涉房屋，双方也办理了公证手续。黄泰兰在收房后对房屋清洁、装修过程中，获悉该房屋搭建部分将被行政部门拆除，在与张申桂、陈清燕协商无果情形下，提起本案诉讼，要求确认搭建建筑部分及内存家具家电的买卖无效，张申桂、陈清燕返还该部分的折价金额160,000元，并赔偿清洁费400元，第三人返还收取的中介费10,000元。审理中，第三人对返还中介费10,000元的诉讼请求无异议。一审法院认为，各方当事人对房屋买卖的事实并无争议，主要争议焦点在于张申桂、陈清燕向黄泰兰交付的房屋搭建建筑部分，在黄泰兰知道将予拆除后，黄泰兰是否有权主张该部分买卖无效，张申桂、陈清燕是否应当将搭建建筑部分折价返还并赔偿损失。首先，根据黄泰兰与张申桂、陈清燕签订的房屋买卖居间合同和补充协议，明确约定买卖的房屋标的物为加州阳光绿茵小区枫景区7栋602室，建筑面积127平方（以产权证为准），所在层数第6层，无储藏间、车库，在文本中注明楼上有搭建，归黄泰兰所有。因此，双方签订合同的真实意思应当是对7栋602室房屋进行买卖，该房屋所附搭建部分随房交付归黄泰兰。诚然，双方在交易时，因搭建建筑的存在和对其出租收益的预期，对房屋的交易可能存在市场溢价的现实，但不能由此认定该搭建建筑部分属于本案房屋买卖合同的标的物。故黄泰兰以合同违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，要求确认搭建部分买卖无效不能成立。其次，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十三条规定：买受人在缔约时知道或者应当知道标的物质量存在瑕疵，主张出卖人承担瑕疵担保责任的，人民法院不予支持，但买受人在缔约时不知道该瑕疵会导致标的物的基本效用显著降低的除外。黄泰兰在合同签订前已经实地了解案涉房屋的现状，也知道张申桂、陈清燕出售的房屋未经规划部门批准进行违章搭建的事实。黄泰兰虽对此辩解称张申桂、陈清燕在出售前谎称因房屋漏水，物业公司同意搭建，但案涉违章建筑从外部状况、内部结构及使用用途等方面明显与防漏处理措施不符，黄泰兰作为一名从事房屋买卖中介职业的人员，应当具有一定的相关专业知识，对房屋合法建设的程序、批准机构、违章搭建的后果应当了解知悉。故本院认为黄泰兰在购买案涉房屋时，应当知道该房屋上存附有违章建筑的瑕疵。至于黄泰兰在交付后才获悉该违章建筑即将予以拆除的事实，本院认为，行政强制拆除是违章建筑的违法必然后果，并非违章建筑的认定原因，黄泰兰在购买时就应当预见到该瑕疵可能带来的风险，同时考虑到张申桂、陈清燕为该违章建筑的建设、装修及添附的设施投入并未在交易过程中明显获益，故案涉违章搭建拆除引起的法律后果应由黄泰兰自行承担。综上，案涉房屋买卖居间合同和补充协议系双方当事人真实意思表示，并不违反法律规定，应具有法律效力。案涉违章建筑并非双方当事人房屋交易的标的物，双方对系争房屋上存在违章建筑的事实和可能带来的后果在交易前应当清楚，但黄泰兰考虑到该违章建筑出租处分可能带来的预期效益，对违章建筑的保留使用存在侥幸心理，仍与张申桂、陈清燕达成协议，在获悉违章建筑将予强制拆除后，以房屋存在该瑕疵为由，要求张申桂、陈清燕作为出卖人承担瑕疵担保责任，违反诚实信用原则，不应予以支持。至于萍乡市一家房产置业顾问有限公司明确无论本案的处理结果，同意向黄泰兰返还中介费10,000元，虽该纠纷系居间合同关系，但因双方对该诉讼请求达成一致意见，一审法院不持异议。判决：一、黄泰兰与张申桂、陈清燕于2018年12月7日签订的居间房屋买卖合同和补充协议有效。二、萍乡市一家房产置业顾问有限公司在本判决生效之日起十日内返还黄泰兰中介费10,000元。三、驳回黄泰兰其他诉讼请求。案件受理费3,708元，由黄泰兰承担3,508元，萍乡市一家房产置业顾问有限公司承担200元。本案二审期间，上诉人黄泰兰、被上诉人张申桂、陈清燕与第三人萍乡市一家房产置业顾问有限公司均未向本院提交证据。二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，双方当事人签订的《房屋买卖居间合同》和《补充协议》就交易标的物加州阳光绿茵小区枫景区7栋602室的座落地址、建筑面积、房屋产权证号、土地使用证等基本信息进行了明确。对于搭建房屋，合同中注明“楼上有搭建，归乙方所有”。因此双方当事人签订合同的真实意思应当是对7栋602室房屋进行买卖，搭建房屋随房交付给黄泰兰。上诉人黄泰兰提出7楼搭建房屋属本案交易标的物的上诉理由不能成立，本院不予支持。《中华人民共和国城乡规划法》第六十六条规定，建设单位或者个人有下列行为之一的，由所在地城市、县人民政府城乡规划主管部门责令限期拆除……（一）未经批准进行临时建设的。黄泰兰认可其在购买案涉房屋时已经知道搭建房屋为违章建筑的事实，而行政强制拆除是违章建筑的违法必然后果，黄泰兰在签订合同时应当具有对违章建筑随时可能被拆除的合理预期,并承担由此产生的法律风险。上诉人黄泰兰提出7楼搭建房屋作价约16万元，应按责任比例进行处理的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，黄泰兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中国人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3780元，由上诉人黄泰兰负担。本判决为终审判决。审判长  张健审判员  刘敏审判员  姚赛二〇二〇年四月七日            本件与原本核对无异      法官助理王一清书记员朱郭萍