杭州市下城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0103民初5912号 原告：中国建设银行股份有限公司杭州中山支行。营业场所：浙江省杭州市下城区体育场路216号。 负责人：曾昕骅，行长。 委托诉讼代理人：王逍，浙江鼎亚律师事务所律师。 被告：罗翠平，女，1982年4月9日出生，汉族，住浙江省温岭市。 被告：童骏骅，男，1979年12月10日出生，汉族，住陕西省咸阳市秦都区。 被告：杭州万哲置业有限公司。住所地：浙江省杭州市下城区岳帅桥10号1幢659室。 法定代表人：陆建国，董事长。 委托诉讼代理人：崔满兴、周山涧，上海锦天城（杭州）律师事务所律师。 原告中国建设银行股份有限公司杭州中山支行（以下简称建行中山支行）与被告罗翠平、童骏骅、杭州万哲置业有限公司（以下简称万哲公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月7日公开开庭进行了审理。原告建行中山支行的委托诉讼代理人王逍、被告万哲公司的委托诉讼代理人崔满兴到庭参加诉讼。被告罗翠平、童骏骅经本院依法传唤无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告建行中山支行提出诉讼请求：1.请求判令被告罗翠平、童骏骅共同偿还贷款余额人民币4286313.47元（其中本金人民币4171999.92元，利息人民币113690.07元，本金罚息人民币33.34元，利息罚息人民币590.14元。其中，利息、本金罚息、利息罚息暂计至2019年9月16日，实际请求按合同约定计算至本息付清之日止）；2.请求判令被告罗翠平、童骏骅承担本案律师费4800元；3.请求判令被告万哲公司对上述债务承担连带保证责任；4.请求判令原告就被告罗翠平、童骏骅名下位于杭州市下城区的房产折价或拍卖、变卖等方式处置所得价款在上述诉请范围内享有优先受偿权；5.请求判令本案诉讼费用（含保全费、公告费）由三被告承担。事实和理由：2017年8月16日，中国建设银行股份有限公司杭州中山支行（以下称“建行中山支行”）与被告罗翠平、童骏骅、杭州万哲置业有限公司签订了编号为330618235-2012-20171515425的《个人住房（商业住房）借款合同》，约定被告罗翠平为购买位于杭州市下城区的房产向建行中山支行贷款人民币447万元，贷款期限为360个月，即从2017年8月25日至2047年8月25日，贷款利率为央行基准利率，于每年1月1日调整，双方约定的还款方式为等额本金还款，利息逐期结算还清。此外，合同还约定被告罗翠平、童骏骅以杭州市下城区的房产为该笔贷款中建行中山支行形成的全部债权及相关费用提供抵押担保，并办理了抵押权预告登记手续。同时，被告杭州万哲置业有限公司为被告罗翠平的上述全部债务及相关费用在保证期间内，即保证条款生效之日起至相关权利证书办妥并交由贷款人核对无误、收执之日止，承担连带责任保证。2017年8月25日，建行中山支行依约放款447万元。然而，自2018年9月起，被告罗翠平未能依约足额还款。根据原被告签订的《个人住房（商业住房）借款合同》，原告有权宣布贷款立即到期，要求被告罗翠平立即归还贷款本息及承担相关费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）并就涉案抵押物折价或拍卖、变卖等方式处置所得价款在上述范围内享有优先受偿权。因此，截至2019年9月16日，被告罗翠平需要偿还贷款共计4286313.47元，（其中本金人民币4171999.92元，利息人民币113690.07元，本金罚息人民币33.34元，利息罚息人民币590.14元），并承担律师费4800元。被告杭州万哲置业有限公司对上述债务承担连带保证责任。另，被告罗翠平与被告童骏骅系夫妻关系，童骏骅签署还款承诺书，承诺认可被告罗翠平的借款支用，并自愿与其共同还款，因此被告童骏骅应对上述债务承担共同还款责任。因此，为了维护原告的合法权益，根据《民事诉讼法》的规定，特具状起诉，请求贵院依法裁判。 被告罗翠平、童骏骅未答辩。 被告万哲公司答辩称：一、原告对案涉房屋享有抵押权，有权就案涉房产拍卖、变卖款享有优先受偿权，原告第四项诉讼请求于法有据，依法应予支持。《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。《中华人民共和国担保法》第三十三条规定，本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产所谓债权的担保。债务人不履行债务时，债务人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。根据以上规定，预售房屋可以作为抵押物，且预售房屋抵押的，只要办理了预告登记，该抵押物即为有效抵押，并依法享有优先受偿权，具有对抗第三人的物权效力，未经抵押权人同意，任何第三人不能取得预售房屋的所有权。同时，司法实践中（2016）浙民再141号民事判决、（2017）浙01民终3184号民事判决、（2014）浙杭商外终字第28号民事判决书以及贵院的（2019）浙0103民初5911号民事判决书等均认为抵押权预告登记权利人对抵押物享有优先受偿权。本案中，被告罗翠平、童骏骅以其购买的案涉房产向原告提供抵押担保并办理抵押预告登记，应为有效抵押，原告依法享有有限受偿权。二、原告依法应先行就房产拍卖、变卖并就价款优先受偿，被告杭州万哲置业有限公司仅对优先受偿后仍不足部分承担连带保证责任。《中华人民共和国担保法》第二十八条规定，同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权，没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保，债权人应当先就物的担保实现债权。本案中，原告的债权同时存在债务人罗翠平、童骏骅提供物的担保，也存在被告万哲置业公司提供人的担保，根据上述法律规定，原告应当先就物的担保实现债权，被告万哲置业公司仅就物的担保以外不足清偿部分债权承担保证责任；三、被告杭州万哲置业有限公司承担保证责任后有权向被告罗翠平、童骏骅追偿。《中华人民共和国担保法》第三十一条规定：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条规定：“人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利”本案，若被告杭州万哲置业有限公司需承担连带保证责任，为了避免诉累，恳请贵院直接在判决主文中明确被告杭州万哲置业有限公司在承担保证责任后有权向债务人追偿。综上，原告对案涉房产享有抵押权，有权就该抵押物拍卖、变卖款优先受偿，被告杭州万哲置业有限公司仅在拍卖、变卖扣优先受偿后不足部分承担连带保证责任。 被告罗翠平、童骏骅、万哲公司均未提交证据。 原告建行中山支行围绕诉讼请求依法提交了证据，经庭审出示、质证。被告万哲公司对原告建行中山支行均无异议，被告罗翠平、童骏骅未到庭参加诉讼，系放弃质证的权利。本院认为，原告建行中山支行提供的证据真实合法，与本案具有关联，本院均予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定的事实与原告诉称事实基本一致。另补充案件事实如下： 案涉《个人住房（商业用房）借款合同》还约定：无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、是否为借款人自己所提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任，保证人不提出任何异议；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、律师费等）均由借款人承担；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合约约定规则计算出的逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；等等。 原告建行中山支行发放贷款后，被告罗翠平按期还款至2018年8月，此后出现逾期。截至2019年9月16日，被告罗翠平尚欠贷款本金4171999.92元、利息113690.07元、罚息33.34元、复利590.14元。建行中山支行主张提前收贷，提起本案诉讼。2020年4月3日，被告罗翠平又归还借款307672.36元。杭州市下城区的房产于2017年8月29日办理权利预告登记，权利人为罗翠平、童骏骅；于同日办理抵押权预告登记，抵押权人为建行中山支行。 另，建行中山支行为本案与浙江鼎亚律师事务所签订《委托代理协议》，并已支付律师代理费2400元。 本院认为，原告建行中山支行与被告罗翠平、童骏骅、万哲公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》以及被告童骏骅出具的《还款承诺书》均系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应依法确认有效。各方应恪守约定，履行各自义务。现原告建行中山支行已依约发放贷款，但被告罗翠平在取得借款后，未按约定及时归还借款本息，其行为已构成违约，应承担相应的民事责任，故本院对原告建行中山支行要求提前收回借款本息的请求予以支持。但罗翠平于2020年4月3日前归还的307672.36元应扣除本金、利息、罚息、复利，故本院对借款本金3983795.89元、利息9058.53元、罚息146477.79元、复利363.89元（利息计算至2019年10月10日，罚息、复利暂计至2020年4月3日，此后另计）予以支持。关于律师费，原告建行中山支行主张律师费符合双方合同约定，但律师费应已实际支付的为限，故本院对律师费2400元予以支持，对原告建行中山支行主张的超出部分不予支持。被告童骏骅自愿为被告罗翠平的案涉债务承担共同还款责任，原告建行中山支行要求其还款的主张本院予以支持。被告罗翠平、童骏骅自愿以案涉房产作为抵押物为案涉贷款提供抵押担保，相关抵押约定合法有效，且被告万哲公司已将案涉房屋交付给被告罗翠平、童骏骅，并办理了抵押预告登记，被告罗翠平、童骏骅依约应承担抵押担保责任，原告建行中山支行主张对抵押物享有优先受偿权于法有据，本院予以支持。关于被告万哲公司的保证责任，案涉《个人住房（商业用房）借款合同》约定被告万哲公司的保证期间为“本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止”，但至今案涉房产尚未办理正式抵押登记，故被告万哲公司理应承担相应的保证责任，并在承担相应的保证责任后，有权向债务人追偿。对被告万哲公司提出双方未就担保权利实现顺序进行约定，应当优先实现物的担保，其对本案抵押物优先受偿不足清偿的部分承担保证责任的抗辩意见，本院认为，《个人房屋贷款借款（抵押）合同》中明确约定：“无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保……贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任”，故债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任，对被告万哲公司提出的抗辩意见，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条、第一百九十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告罗翠平、童骏骅于本判决生效之日起十日内归还原告中国建设银行股份有限公司杭州中山支行剩余贷款本金3983795.89元； 二、被告罗翠平、童骏骅于本判决生效之日起十日内支付原告中国建设银行股份有限公司杭州中山支行利息9058.53元（计算至2019年10月10日）； 三、被告罗翠平、童骏骅于本判决生效之日起十日内支付原告中国建设银行股份有限公司杭州中山支行罚息146477.79元、复利363.89元（罚息、复利暂计至2020年4月3日，此后按案涉《个人住房（商业用房）借款合同》的约定另计至清偿之日止）； 四、被告罗翠平、童骏骅于本判决生效之日起十日内支付原告中国建设银行股份有限公司杭州中山支行律师费2400元； 五、若被告罗翠平、童骏骅未能履行上述第一至四项付款义务，原告中国建设银行股份有限公司杭州中山支行分行有权以被告罗翠平、童骏骅所有的杭州市下城区的房产【浙（2017）杭州市不动产证明第0144706号所涉房产】折价、拍卖或以变卖所得价款优先受偿； 六、被告杭州万哲置业有限公司对被告罗翠平、童骏骅上述第一至四项付款义务承担连带清偿责任，并在承担相应的责任后，有权向被告罗翠平、童骏骅追偿； 七、驳回原告中国建设银行股份有限公司杭州中山支行的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费41129元，保全费5000元，合计46129元，由原告中国建设银行股份有限公司杭州中山支行负担1211元，由被告罗翠平、童骏骅、杭州万哲置业有限公司负担44918元。 原告中国建设银行股份有限公司杭州中山支行于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告罗翠平、童骏骅、杭州万哲置业有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  罗书生 人民陪审员  郑 义 人民陪审员  董勤敏 二〇二〇年四月十三日 代书 记员  马小兰