浙江省文成县人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0328民初3176号原告（反诉被告）：赵小春，男，1951年11月10日出生，汉族，住浙江省文成县。原告（反诉被告）：陈喜悦，女，1952年9月17日出生，汉族，住浙江省文成县。两原告诉讼代理人：刘方亮，文成县鹤城法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：郑淑珍，女，1981年11月16日出生，汉族，住浙江省文成县。诉讼代理人：赵国柱，浙江海昌（文成）律师事务所律师。原告(反诉被告)赵小春、陈喜悦为与被告（反诉原告）郑淑珍房屋买卖合同纠纷一案，于2019年10月8日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。因被告（反诉原告）郑淑珍于2019年12月17日提起反诉，本院受理后合并审理，并于同日转为普通程序审理。本案于2019年1月9日、2020年4月16日两次公开开庭进行审理，现已审理终结。原告(反诉被告)赵小春、陈喜悦诉请：判令被告（反诉原告）郑淑珍支付两原告(反诉被告)赵小春、陈喜悦购房款59.146264元，并承担本案诉讼费。事实和理由如下：1.涉诉《房屋买卖合同》不是双方真实意思表示，实际是赵小春、陈喜悦欠郑淑珍赌债，签订《房屋买卖合同》作为担保，双方口头约定赵小春、陈喜悦还款后解除《房屋买卖合同》。2.赵小春、陈喜悦原有文成县大峃镇伯温路213号房屋列入旧城改造，享有80㎡、100㎡、120㎡三套建房指标。2013年10月9日，赵小春、陈喜悦与郑淑珍签订《房屋买卖合同》，约定赵小春、陈喜悦将一套110㎡的建房指标出售给郑淑珍，6500元/㎡，并约定合同签订日支付66.5万元。但此后郑淑珍现金支付43万元，余款23.5万元赌场倒债冲抵。2015年11月18日，文成县人民法院作出（2015）温文民初字第196号判决，判决赵小春、陈喜悦自房屋可交付之日起3个月内将房屋交付郑淑珍。现郑淑珍已办理产权过户手续。但该判决仅解决房屋交付争议，未解决双方的购房款争议。3.双方签订《房屋买卖合同》时，出售的是建房指标，房产建成后应以房屋实际价格实际面积计算价款。《房屋买卖合同》约定的出售面积为110㎡，但在签订合同时，赵小春、陈喜悦实际享有的是80㎡、100㎡、120㎡三种指标，故《房屋买卖合同》上110㎡系误写，应以100㎡计算买卖面积，该100㎡以政府指导价1.2万元/㎡计算。被告仅按6500元/㎡支付价款，应补赵小春、陈喜悦差价55万元，扣掉赵小春、陈喜悦多收取的1.5万元，应补差价53.5万元。涉诉房产产权证登记的面积为116.83㎡，超出16.83㎡，应按照市场价计算价款。文成县人民法院于2019年1月至6月拍卖的同类型房产拍卖均价为17615元/㎡，故郑淑珍应补购房款（16.83㎡*17615元=296462元）。郑淑珍代为支付的24万元建房款应予以扣除，故郑淑珍应支付剩余59.1462（53.5+29.6462-24）万元购房款。另赵小春、陈喜悦针对郑淑珍的反诉辩称：关于建筑费负担的情况属实，但郑淑珍故意乘赵小春、陈喜悦在国外的时候，向法院起诉取得涉诉房产，赵小春、陈喜悦不存在违约行为。被告郑淑珍（反诉原告）答辩并反诉称：双方于2013年10月9日签订《房屋买卖合同》，约定房屋总价款71.5万元，扣留5万元押金，待两证办齐并过户时支付。文成县人民法院作出的（2015）温文民初字第196号判决，已确认涉诉《房屋买卖合同》有效并判决赵小春、陈鑫焱交付房产。《房屋买卖合同》明确约定，建筑面积110㎡，多还少补，全部的房款均应以合同约定的价格即6500元/㎡的单价计算。涉诉房产登记的产权面积为116.61㎡，超出的6.61㎡以6500元/㎡计算，共计42965元，加上郑淑珍尚欠尾款5万元，共应补给赵小春、陈喜悦购房款92965元。另郑淑珍已代为支付全部建筑费共计241886.5元，根据《房屋买卖合同》第七条约定，涉诉房产总价款的10%建筑费由郑淑珍负担，超出部分由赵小春、陈喜悦负担。故应由郑淑珍负担71500元建筑费，剩余170386.5元建筑费应由赵小春、陈喜悦返还给郑淑珍。《房屋买卖合同》第九条约定，甲乙双方任何一方违反本合同约定，需向另一方支付总购房款的30%作为违约金，赵小春、陈喜悦未按约定交付房产，协助办理产权过户手续，应支付违约金214500元。综上，赵小春、陈喜悦应支付郑淑珍291921.5（170386.5+214500-42965-50000=291921.5）元。故郑淑珍反诉要求：1.判令赵小春、陈喜悦返还郑淑珍建筑费170386.5元；2.判令赵小春、陈喜悦承担违约金121535元（违约金214500元，扣除未支付的房款92965元）；3.反诉诉讼费由赵小春、陈喜悦负担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织当事人质证。赵小春、陈喜悦在举证期限内，向本院提交的双方身份信息、《国有土地上房屋征收补偿安置协议书》、《房屋买卖合同》、（2015）温文民初字第196号判决及生效证明、郑淑珍提交的支付241886.5元建筑费的支付凭证及发票，经当事人质证均无异议，本院予以确认，并在卷作证。对于双方有争议的证据，本院认证如下：赵小春、陈喜悦向本院申请调取的文成县大峃镇苔湖新区21幢1302室、21幢501室房产司法拍卖成交确认书，与本案不具有关联性，对其证明效力本院不予确认。郑淑珍向本院提交的40万元银行交易明细、10万元取款凭证、收条复印件，经赵小春、陈喜悦质证认为仅收到43万元购房款，剩余款项未实际给付；本院认为上述证据与（2015）温文民初字第196号判决认定的事实可以相互印证，证实郑淑珍已实际支付66.5万元购房款。郑淑珍向本院提交的房屋产权证复印件，经赵小春、郑淑珍质证对其真实性无异议，但认为系在其不知情的情况下办理，不具有法律效力；本院认为该产权证系郑淑珍依据生效判决向法院申请强制执行，由法院强制办理的过户登记手续，其证明效力本院予以确认。根据当事人的陈述及本院确认的有效证据，本院认定本案的事实如下：原告（反诉被告）赵小春、陈喜悦系夫妻关系。赵小春、陈喜悦因旧城改造在原文成县在建房屋）享有安置指标的房屋。2013年10月9日，以赵小春、陈喜悦作为甲方与郑淑珍作为乙方签订《房屋买卖合同》。合同第一条约定，乙方向甲方购买的套房坐落于（现为苔湖去一起在建房屋），建筑面积为110㎡。合同第二条、第三条约定，涉诉房屋面积以房地产产权登记机关或指挥部实际测定面积为准，多还少补。房屋单价6500元/㎡，总金额为71.5万元。最终价款以实际面积计算，每平米房价格按本合同达成的购房价格计算。合同第五条约定，签订合同后十日内支付66.5万元，剩余5万元款项待甲方房产证、土地证办齐并过户给乙方后再支付。合同第七条约定，指挥部还需要10%建筑费由乙方承担，若建筑费超出10%，超出部分由甲方负责。合同第九条约定，甲、乙双方任何一方违反本合同约定，需要向另一方支付总购房款的30%作为违约金。合同第十条约定，甲方应及及时将房屋交付给乙方，在乙方实际接收房屋之日起，甲方协助乙方在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续。如因甲方的过失造成乙方不能及时取得房地产权属证书和土地使用权证书，甲方需按总购房款的30%赔偿买受方损失，并及时交付房屋及办理相关产权证书给乙方。该合同由甲乙双方当事人当场签字确认，并由证明人吴昌繁签名见证。同日，赵小春、陈喜悦出具收条一张给郑淑珍，收条记载已收到购房款66.5万元，并由收款人赵小春、陈喜悦及证明人赵建军签字确认。2015年3月16日，郑淑珍向本院起诉，本院于2015年11月18日作出（2015）温文民初字第00196号民事判决书，该案认定涉诉《房屋买卖合同》合法有效，确认了买卖标的为文成县大峃镇苔湖片区一期建设房屋21幢903室房屋，并判决赵小春、陈喜悦于文成县房屋征收管理办公室确认坐落于文成县大峃镇苔湖片区一期建设房屋21幢903室房屋可交付之日起三个月内将该房屋交付给郑淑珍。该判决于2016年4月5日生效。此后，郑淑珍向本院申请强制执行，并于2019年9月5日办理涉诉产权过户登记手续，产权证号为浙2019文成县不动产权第0006048号，房屋建筑面积为116.61㎡。郑淑珍至今未支付剩余5万元押金及超出部分面积的购房款。另查明，郑淑珍于2019年9月4日交纳涉诉房产建筑费241886.5元。本院认为，赵小春、陈喜悦与郑淑珍签订的《房屋买卖合同》业经法院判决确认其效力，双方当事人均应按照合同约定，全面履行各自义务。赵小春、陈喜悦抗辩称《房屋买卖合同》非双方真实意思表示，郑淑珍仅支付购房款43万元，剩余款项未支付，但未提交证据予以证实，其主张本院不予采信。关于双方争议焦点，本院分析如下：一、关于剩余购房款的问题。《房屋买卖合同》第二、第三条明确约定，涉诉房产总金额按实际面积调整，多还少补，单价以合同约定的6500元/㎡的价格计算。涉诉房屋权证登记的面积为116.61㎡，故涉诉房产总价款应为757965元（116.61㎡×6500元/㎡）。现郑淑珍已支付665000元，剩余92965元购房款未支付。赵小春、陈喜悦主张其享有的建房指标只有80㎡、100㎡、120㎡三种指标，郑淑珍购买的是100㎡的建房指标，房产实际面积为116.61㎡，故100㎡指标内的面积按政府指导价1.2万元/㎡计算房款，超出的16.61㎡按同类型房产司法拍卖平均价17615.13元/㎡计算房款，该主张无事实及法律依据，本院不予支持。二、关于涉诉建筑费的负担问题。依据《房屋买卖合同》第七条约定，房款10%的建筑费由郑淑珍负担，超出部分建筑费由赵小春、陈喜悦负担，故被告郑淑珍应负担75796.5元（757965元×10%=75796.5元）建筑费，赵小春、陈喜悦应负担166089.7元。因郑淑珍已交纳全部建筑费241886.5元，故赵小春、陈喜悦应将166089.7元款项直接支付给郑淑珍。三、关于赵小春、陈喜悦是否应支付违约金的问题。郑淑珍主张赵小春、陈喜悦未按合同约定协助办理产权过户登记手续，应按合同第九条约定支付房屋总价款30%的违约金。本院认为合同未明确约定房产交付及办理产权过户登记的时间，涉诉房产已实际办理过户登记手续。郑淑珍未举证证明因赵小春、陈喜悦的违约行为造成了实际损失，且郑淑珍在（2015）温文民初字第00196号民事案件中均未主张违约责任，故该部分主张本院不予支持。综上，郑淑珍应支付赵小春、陈喜悦剩余购房款92965元，赵小春、陈喜悦应支付郑淑珍建房款166089.7元，两项债务相抵扣，赵小春、陈喜悦仍应支付郑淑珍建房款73124.7元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百五十九条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）赵小春、陈喜悦于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）郑淑珍建筑费73124.7元。二、驳回原告（反诉被告）赵小春、陈喜悦的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）郑淑珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费9715元，由原告（反诉被告）赵小春、陈喜悦负担8188元，由被告（反诉原告）郑淑珍负担1527元；反诉案件受理费3708元，减半收取1854元，由原告（反诉被告）赵小春、陈喜悦负担464元，由被告（反诉原告）郑淑珍负担1390元，款限本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 长  赵丽芳人民陪审员  赵丽春人民陪审员  陈丕光二〇二〇年四月十六日代书 记员  陈资裔