浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终448号 上诉人（原审原告）杭州崇贤工贸有限公司，住所地杭州市余杭区崇贤街道陆家桥村。 法定代表人马连子，执行董事。 委托代理人周可薇，该公司员工。 被上诉人（原审被告）杭州安得电子有限公司，住所地杭州市余杭区良渚街道通运街378号1号楼4、5楼。 破产管理人浙江天屹律师事务所。 委托代理人陶江润，浙江天屹律师事务所律师。 委托代理人赵继生，该公司员工。 上诉人杭州崇贤工贸有限公司（以下简称崇贤公司）因与被上诉人杭州安得电子有限公司（以下简称安得公司）合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2019）浙0110民初2765号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，2007年3月24日，本案双方签订《房屋租赁合同书》，主要约定：安得公司承租崇贤公司位于杭州市余杭区建造好的独门独院土地（3831.75㎡）以及该土地上的所有建筑面积为15560㎡（待建）的房屋，房屋层数为6层，结算按实际建筑面积计算；房屋租期10年，时间自房屋建成交付之日起；租金第1-3年按7.5元/㎡，第4-6年按9元/㎡，第7-10年按9.5元/㎡；租金每年分2期支付，第1期于每年的1月1日支付、第2期于每年的7月1日支付；本合同签订后即生效，安得公司垫资1000000元，分3次于2007年12月前支付崇贤公司，该垫资款从2008年起分4年抵付于租房款；崇贤公司交房日期按建筑队交房期为准（双方约定为2008年1月1日，最迟不得超过1月20日），如因崇贤公司原因导致安得公司不能顺利使用该房屋，崇贤公司应赔偿安得公司经营上的损失（逾期交房按3000元/日赔偿）；租赁所需发票由崇贤公司开具，税金双方各负担50%。在前述合同履行期间的2016年8月6日，崇贤公司将其承租的其中2间门面房转租给案外人马哈麦七，并与马哈麦七签订《杭州安得电子有限公司门面房出租合同》，主要约定：转租期限为2016年8月26日至2017年8月25日，年租金36000元，每季度支付1次，每次支付9000元；租期届满，承租方应归还承租房，若需续租，应提前3个月提出书面申请，并经出租方同意后重新签订租赁合同；租赁期间，承租方需装修、改建，须经出租方同意；租赁期间，因不可抗拒的原因和市政动迁造成合同无法履行，双方互不承担责任。该合同履行期满后，马哈麦七未与安得公司续租而继续占有使用门面房，该2间门面房建筑面积，崇贤公司、安得公司在诉讼中确认为50-60㎡。崇贤公司在2018年2月8日与安得公司解除租赁合同后，于2018年4月开始向马哈麦七催促腾房，直至2018年5月30日，经杭州市余杭区崇贤街道人民调解委员会主持调解，马哈麦七与崇贤公司签订《人民调解协议书》，双方达成：马哈麦七于2018年5月31日前腾房，而崇贤公司支付马哈麦七装修费、搬家费等一切费用合计110000元。本案双方就前述《房屋租赁合同书》合同履行至2017年8月25日，双方又签订《协议书》，主要约定：安得公司承租崇贤公司的全部房屋包括门面房，租期自交房之日即2008年3月10日开始，因政府有意就双方的租赁标的物进行征迁，崇贤公司要求提前终止租赁合同，以配合政府征迁工作顺利实施，经双方协商达成协议，其中1、为保证该协议顺利、公平实施，崇贤公司以收取安得公司的房租为担保，安得公司在收到政府相关部门出具的拆迁评估报告后支付2017年下半年未付房租的一半，在收到拆迁赔偿或补偿款后支付2017年下半年未支付房租的剩余部分；2、鉴于双方的租赁合同临近到期，又有拆迁等诸多不确定因素，双方一致同意把剩余租期改为不定期租赁，租金按安得公司搬出生产用设备、物资的实际使用天数进行计算。在本案诉讼中，本案双方确认2017年下半年安得公司实际租赁建筑面积16050㎡，应付租金包含开票税金在内的总金额为968269.91元，一半即为484134.95元，而安得公司于2017年8月19日支付322756.3元、于2018年2月8日支付50000元。至2018年2月8日，本案双方签订的《协议》，主要约定：双方于2007年3月24日签订的《房屋租赁合同书》于2018年2月8日解除，安得公司应付2018年1月21日至2月8日租金98866.46元；安得公司在收到崇贤公司开具增值税专用发票后支付98866.46元租金，崇贤公司在收款后2个工作日内协助安得公司完成水电过户相关事宜，因崇贤公司不配合导致安得公司水电等费用继续产生而给安得公司造成损失的，由崇贤公司无条件承担。《协议》签订后，安得公司除此前支付2017年下半年322756.3元外，又支付2017年下半年租金50000元，并且于2018年2月9日向供电公司申请销户，次日，又向供电公司支付电费15031.6元，而供电公司开具的发票上写明该金额是支付2月份电费；崇贤公司于2018年3月13日开具98866.46元租金增值税专用发票交付安得公司，安得公司在次日即2018年3月14日付清98866.46元租金。至2018年4月9日，崇贤公司就前述《房屋租赁合同书》项下财产与杭州市余杭区人民政府崇贤街道办事处签订《崇贤街道非住宅房屋整体搬迁货币补偿协议》。2018年7月3日，安得公司就《崇贤街道非住宅房屋整体搬迁货币补偿协议》项下的征用补偿款分割向杭州市余杭区人民法院提起合同纠纷诉讼，杭州市余杭区人民法院编立（2018）浙0110民初10798号案件进行审理，在审理中，安得公司申请了诉讼财产保全，且于2019年4月15日获得了前述关于征用的拆迁评估成果报告。2019年6月26日，杭州市余杭区人民法院就该案作出一审判决，宣判后，双方均不服，上诉至杭州市中级人民法院，杭州市中级人民法院经审理后，于2019年10月29日作出（2019）浙01民终6470号民事判决书，判决：驳回诉讼，维持原判。该二审判决书于2019年11月10日前送达生效。现崇贤公司于2019年2月提起诉讼，要求判令：1、安得公司支付2008年4月10日至2009年12月31日期间的租金513275元及其逾期利息（以未付租金金额按同期贷款年利率4.35%自2009年7月2日起计算至实际付清之日止）；2、安得公司支付2017年下半年租金595512.61元及其逾期利息（以未付租金金额按同期贷款年利率4.35%自2018年10月1日起计算至实际付清之日止）；3、安得公司支付2018年2月9日至5月31日的房屋占有使用费561442.2元及其逾期利息（以未付费金额按照银行同期贷款年利率4.35%自2018年10月11日起计算至实际付清之日止）；4、安得公司支付垫付补偿款110000元；5、安得公司支付垫付电费20377.83元；6、安得公司承担本案案件受理费。在诉讼期间，安得公司因不能清偿到期债务且明显缺乏清偿能力而于2019年9月5日被杭州市余杭区人民法院（2019）浙0110破21号民事裁定书裁定进入破产清算。本案经开庭审理，双方意见分歧，经调解，双方不能达成协议。 原审法院认为，（一）崇贤公司主张安得公司欠付2008年4月10日至2009年12月31日期间租金513275元，但因涉及《房屋租赁合同书》约定的实际待建面积不详，现有的证据，并不能证明该时间段内的安得公司实际租用房屋的具体面积以确定租金金额，而且该时间段系安得公司1000000元垫资款自2008年起分4期抵付租金期间，因而安得公司主张的租金金额不予认定，况且，双方的《房屋租赁合同书》明确约定租金于每年的1月1日、7月1日支付，属定期债务，安得公司已辩称该租金已过诉讼时效，而崇贤公司也并无证据证明就该期间所欠的513275元租金曾向安得公司主张过权利。因此，崇贤公司主张的该期间所欠租金，依法不予支持。（二）依据本案双方于2018年2月8日签订的《协议》，双方的《房屋租赁合同书》履行至2018年2月8日解除，并就2017年下半年租金支付，约定安得公司在收到政府相关部门出具的拆迁评估报告后支付一半，在收到拆迁赔偿或补偿款后支付剩余部分。在诉讼中，2017年下半年租金包含税金，双方确认具体金额为968268.91元，一半即为968268.91元的50%约计484134.45元。而前述《协议》设定安得公司在收到政府相关部门出具的拆迁评估报告后支付一半，其目的是保证安得公司知情权和便利行使权利，事实上，在《协议》签订后，安得公司配合拆迁评估工作，直至2018年4月9日，崇贤公司与杭州市余杭区人民政府崇贤街道办事处签订《崇贤街道非住宅房屋整体搬迁货币补偿协议》时，崇贤公司仍无证据证明已将拆迁评估成果报告转达安得公司，崇贤公司存在不当行为，但是，安得公司于2018年7月3日对崇贤公司提起征用补偿款分割诉讼，在诉讼中的2019年4月15日获取了拆迁评估成果报告，并据以主张权利，亦即达到了协议设定的维护知情权和便利行使权利之目的，因此应以安得公司在诉讼中实际获得的拆迁评估成果报告之日视为2017年下半年租金一半金额支付条件成就，此时，安得公司应付484134.45元扣除已付372756.3元，余额为111378.15元，该金额逾期利息按同期银行贷款年利率4.35%自2019年4月16日起计算至2019年9月5日安得公司被裁定进入破产清算之日止，计1911.06元；而2017年下半年租金的剩余部分即968268.91元-484134.45元＝484134.46元，因双方征用补偿款分割纠纷已经法院一、二审判决，且判决已生效，安得公司已获确定的款项金额，因而以二审于2019年10月29日作出的民事判决书生效日期为界，认定支付条件成就，但至该时间段，因安得公司已于2019年9月5日进入破产清算程序，其逾期利息依法不应予以计算。至此，安得公司应崇贤公司付租金595512.61元，逾期利息1911.06元。（三）本案双方于2018年2月8日签订的《协议》，明确《房屋租赁合同书》解除履行，并结算租金截至2018年2月8日止，次日，安得公司即向供电公司申请注销用电账户，同时，崇贤公司提交的《人民调解协议书》、代付补偿款证明、情况说明证据亦予以印证，除马哈麦七之外，安得公司此后并未继续占用《房屋租赁合同书》项下租赁物，而马哈麦七实际占用并拒不腾退的租赁房的建筑面积亦仅为50-60㎡，虽然因马哈麦七拒不腾房影响崇贤公司整体拆迁移交，但安得公司与马哈麦七的租赁合同期满是2017年8月25日，期满后并无证据证明与安得公司仍存在定期或不定期租赁关系，即自2017年8月25日起应认定马哈麦七为非法占有，而在本案双方租赁合同履行期限内，就马哈麦七的非法占有行为，安得公司有权依据与马哈麦七的租赁合同而要求马哈麦七退房和赔付占有使用费，但是，本案双方之间于2018年2月8日解除了租赁合同关系，作为安得公司即丧失要求退房和赔付2018年2月8日之后的占有使用费的权利，而事实上，在2018年2月8日之后，崇贤公司亦以产权人身份直接向马哈麦七进行催告退房，并未催促安得公司，且安得公司此后也不曾参与向马哈麦七催收房屋，这也证明了本案双方租赁合同解除后，向马哈麦七收房、收费是崇贤公司的权利和义务，并不涉及安得公司。因此，崇贤公司要求安得公司赔付因马哈麦七拒不腾房产生的房屋占有使用费，也没有事实和法律依据，依法应予以驳回。（四）关于垫付给马哈麦七的补偿款110000元。首先，马哈麦七与安得公司的租赁合同中明确，承租期间需装修、改建，须经出租方同意，并无证据证明马哈麦七在承租期间有相应的装修和改建；其次，马哈麦七与安得公司的租期于2017年8月25日期满，期满后并无证据证明与安得公司存在定期或不定期租赁关系，实际是马哈麦七非法占用；再次，崇贤公司与马哈麦七就达成的该项补偿，并无证据证明曾通知或要求安得公司参与。因此，崇贤公司与马哈麦七达成的补偿110000元的协议，并不约束安得公司。因而崇贤公司诉称的垫付款，其要求安得公司给付，没有法律依据，应予以驳回。（五）关于垫付电费20377.83元，崇贤公司提交的供电公司出具的证据，虽然能证明其于2018年3月30日支付了该电费金额，但该证据并未明确该电费实际产生的时间，而本案双方于2018年2月8日签订的《协议》明确《房屋租赁合同书》于该日解除履行，并且结算租金截至2018年2月8日计98866.46元，这证明安得公司此日之后已不再继续租用，事实上，次日即2018年2月9日，安得公司即向供电公司申请注销用电账户，且供电公司的客户信息栏目上亦显示于2018年2月9日10时11分销户；2月10日，安得公司又支付电费15031.6元，供电公司开具的发票上写明该金额是支付2月份电费。因而崇贤公司所举证据，不足以证明所付电费系安得公司使用而产生，其该项诉讼请求，依法不予支持。综上，崇贤公司的诉讼请求，其合理、合法部分，结合安得公司已进入破产清算程序的事实，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国企业破产法》第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、确认杭州安得电子有限公司应支付杭州崇贤工贸有限公司租金595512.61元；二、确认杭州安得电子有限公司应支付杭州崇贤工贸有限公司租金逾期利息1911.06元（以111378.15元按同期银行贷款年利率4.35%自2019年4月16日起计算至2019年9月5日止）；三、确认杭州安得电子有限公司应支付杭州崇贤工贸有限公司因本次诉讼而支出的财产保全申请费1659元；四、驳回杭州崇贤工贸有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费21006元，由杭州崇贤工贸有限公司负担14036元、杭州安得电子有限公司负担6970元。杭州崇贤工贸有限公司应于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费；杭州安得电子有限公司应于判决生效之日起七日内向原审法院交付应负担的诉讼费。 宣判后，崇贤公司不服，向本院提起上诉称：一、一审认定2008年4月10日至2009年12月31日安得公司实际租用面积不详不予计算租金且该租金已经超过诉讼时效不当。上诉人所建房屋在2007年3月24日签订房屋租赁合同时尚未建成无法确定面积，但该房屋建成时间和被上诉人使用的面积均可查，建筑面积为16050平方米，2007年12月28日的房屋租赁合同书补充协议二以及杭州中意房地产评估咨询有限公司出具的评估报告中均有，一审对该事实认定不清，应发回重审。2008年4月10日至2009年12月31日双方争议的租金也未超过时效。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。案涉租金因双方对租金计算的时点以及被上诉人垫资100万元抵付租金数额存在争议，一直未结算，双方债务处于不确定状态，故租金并非定期债务。被上诉人租金是连续性滚动支付，支付款项并非指向某一租金，属于分期履行的债务，故被上诉人所欠租金只能从结算后开始计算诉讼时效，本案未超过诉讼时效。并根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十条的规定，债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务。被上诉人支付的租金应先行扣除历年所欠租金，即先行扣除2008年4月10日至2009年12月31日期间的租金。二、上诉人一审主张的2018年2月9日至2018年5月31日的房屋占有使用费及利息未被支持不当。双方租赁合同虽于2019年2月8日解除，但被上诉人的机器设备一直放置在房屋内直至2018年5月31日，故被上诉人应支付占有使用费。三、被上诉人应支付上诉人垫付给马哈麦七的补偿款11万元。被上诉人转租造成上诉人的损失应由被上诉人承担。转租到期后，被上诉人应收回房屋，因被上诉人不作为及其与马哈麦七的装修纠纷导致上诉人延期交付政府拆迁，上诉人支付给马哈麦七11万元是为了避免损失扩大，受益人也是被上诉人。四、上诉人垫付的颠覆20377.83元被上诉人应当支付，被上诉人持有的供电部门开具的2月份电费发票存在滞后属于正常现象。综上，上诉人崇贤公司请求二审法院撤销原判，依法改判支持其一审诉讼请求或将本案发回重审，一、二审诉讼费由被上诉人负担。 被上诉人安得公司答辩称：与一审答辩意见一致。 上诉人崇贤公司在二审期间向本院提交以下证据材料：门面房出租合同复印件一份，拟证明马哈麦七租赁的面积。 被上诉人安得公司在二审期间未向本院提交新证据。 对上诉人崇贤公司二审提交的证据材料，被上诉人安得公司对真实性、合法性、关联性均不予认可。本院认为，该证据没有原件核对，且其上并未显示马哈麦七的租赁面积，故本院对该证据不予采信。 本院经审理查明，2016年8月6日，安得公司将其承租的其中2间门面房转租给案外人马哈麦七。2018年5月30日，崇贤公司与马哈麦七达成的《人民调解协议》第2项为“马哈麦七收到全部款项后，双方再无其他争议”。本院经审理查明的其他事实与原审经审理查明的其他事实一致。 本院认为，根据本案双方于2007年3月24日签订的《房屋租赁合同书》，租金自房屋建成交付之日起按房屋实际建筑面积计算，每年分2期支付，即每年的1月1日和7月1日，安得公司垫资款从2008年起分4年抵付房租，故双方对房租计付标准和支付时间约定明确，租金属于定期给付的债务，应以每一期租金分别计算诉讼时效，崇贤公司未有效举证其已就2008年4月10日至2009年12月31日的租金进行催讨，且安得公司一审已经就时效提出抗辩，故该部分租金本院不予支持。对崇贤公司认为双方对租金起算时间和垫资抵付租金存在争议，双方对租金未作结算，处于不确定状态，非定期债务的主张，本院认为，即便该争议存在亦不影响崇贤公司向安得公司进行租金主张，且双方在2017年8月25日签订的《协议书》中明确了交房时间和2017年下半年租金支付方式，2018年2月8日双方签订的《协议》中明确了2018年1月21日至2月8日的租金问题等，均未涉及2008年4月10日至2009年12月31日租金的问题，故对崇贤公司关于时效未超过的主张本院不予支持。案涉房屋租赁合同双方已于2018年2月8日协商解除，安得公司于次日向供电公司申请销户，崇贤公司亦认可安得公司此后未从事生产经营，虽崇贤公司主张安得公司之后设备仍堆放在案涉房屋，但崇贤公司未有效举证，并结合崇贤公司一审提交的《人民调解协议书》、代付补偿款证明、情况说明等，本院对崇贤公司主张安得公司于2018年2月9日仍实际占用案涉房屋至2018年5月31日并要求安得公司支付占有使用费不予支持。对于崇贤公司2018年3月30日支付的电费20377.83元，因未明确电费产生时间，且安得公司于供电公司销户的次日已经支付2月电费，故崇贤公司要求安得公司承担该电费依据不足。对于马哈麦七于2018年2月8日之后占有使用案涉房屋的占有使用费用问题，安德公司与马哈麦七的转租合同于2017年8月25日期满，期满后马哈麦七未与本案双方达成新的租赁协议，故马哈麦七无权占有该房屋，应承担相应占有使用费。又因案涉房屋租赁合同于2018年2月8日协商解除，故崇贤公司作为产权人有权在案涉房屋租赁合同解除后直接要求马哈麦七腾退并支付占有使用费，也有权基于房屋租赁合同解除后安得公司的租赁物返还义务要求安得公司腾退并支付占有使用费，但最终义务主体系实际使用人马哈麦七。现崇贤公司于2018年4月起向直接马哈麦七催促腾房并与马哈麦七达成《人民调解协议书》，其中明确了马哈麦七的腾房时间以及崇贤公司自愿支付给马哈麦七的装修费、搬家费等11万元，并约定双方再无其他争议，故崇贤公司在明知马哈麦七系占有使用费的最终义务主体的情况下明确表示与马哈麦七无其他争议后，无权再向安得公司主张占有使用费。对于崇贤公司自愿支付给马哈麦七的11万元因与安得公司与马哈麦七转租合同中对装修、改建事宜的约定不符，亦未获得安得公司认可，故崇贤公司主张该11万元系其代安得公司支付给马哈麦七的款项并要求安得公司承担依据不足，本院不予支持。综上，崇贤公司的上诉请求依据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15614元，由杭州崇贤工贸有限公司负担，并于本判决生效之日起十五日内向本院办理退费。 本判决为终审判决。 审判长 王 亮 审判员 张一文 审判员 秦海龙 二〇二〇年四月八日 书记员 万丹丹