四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川15民终440号 上诉人（原审原告）：段正洪，女，1963年6月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 被上诉人（原审被告）：陈永槐，女，1944年12月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 被上诉人（原审被告）：杨洁，女，1967年12月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 原审第三人：中国工商银行股份有限公司宜宾分行，住所地四川省宜宾市商贸路101号。 负责人：张昕煜。 委托诉讼代理人：**，四川竹海律师事务所律师。 上诉人段正洪因与被上诉人陈永槐、杨洁、原审第三人中国工商银行股份有限公司宜宾分行（以下简称工行宜宾分行）执行分配方案异议之诉一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院（2019）川1502民初5227号判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 段正洪上诉请求：1.撤销四川省宜宾市翠屏区人民法院（2019）川1502民初5227号民事判决并依法改判；2.撤销四川省宜宾市翠屏区人民法院（2018）川1502执恢244号的执行财产分配方案；3.一、二审诉讼费用由陈永槐、杨洁承担。事实和理由：1.根据法院拍卖公告的第七条“所需补交的相关税费…契税、过户手续费、印花税、权证费…以及可能存在的物业费、水、电等欠费，均由买受人自行承担”的约定，契税37072.72元、欠缴物业服务费13345.17元、维修基金和不动产权登记费12474.8元应当由买受人承担，不应该在分配方案中分配；2.案涉拍卖房屋系第二次拍卖，第一次拍卖就是因为买受人以法院没有告知税费应当由其支付为由申请撤销，现一审法院认为“公告中未对案涉房未登记在被执行人名下的现状及买受人需要补交两次税费的税种及税率进行公示”，但这并非段正洪的过错，而且本次公告明确载明“具体费用请买受人于拍卖前至相关单位自行查询，与拍卖人无涉”；3.鑫汇小区由于开发商的原因均没有办理产权登记，在房屋未登记产权的情况下，鑫汇小区物管登记的业主名册中载明杨洁的名字，足以证明杨洁系业主，执行分配方案中不应当为杨洁预留房屋租金100800元。 杨洁提交书面答辩意见称，段正洪提到的鑫汇小区的房屋并非杨洁所有；安阜月儿池农贸市场的摊位已经抵押给农业银行；杨洁本人尚未办理退休手续，没有退休金收入。同意一审分配方案。 陈永槐未答辩。 工行宜宾分行述称，请求人民法院依法判决。 段正洪向一审法院起诉请求：撤销四川省宜宾市翠屏区人民法院（2018）川1502执恢244号一案的执行财产分配方案。 一审法院认定事实：段正洪与陈永槐、杨洁民间借贷纠纷一案，四川省宜宾市翠屏区人民法院根据段正洪的诉讼保全申请作出（2016）川1502民初3300号民事裁定书，对杨洁所有的位于四川省宜宾市翠屏区安阜月耳池街XX号X幢X层XX号（宜宾市房权证翠屏区字第××号）和杨洁购买的四川省宜宾市翠屏区南岸西区丽雅龙城X幢X单元XX号（该房尚未办理产权登记）共二套房产中价值740000元部分进行查封。经审理后，四川省宜宾市翠屏区人民法院于2016年9月26日作出（2016）川1502民初3300号民事调解书，双方达成协议：陈永槐、杨洁于2017年5月31日前偿还段正洪借款本金580000元，若陈永槐、杨洁未在约定期限还清借款，则按月利率2%从2016年1月起计算资金利息。 上述调解书生效后，因债务人陈永槐、杨洁未按照生效文书履行给付义务，故段正洪向四川省宜宾市翠屏区人民法院申请执行陈永槐、杨洁民间借贷纠纷一案【即（2018）川1502执恢244号）】。四川省宜宾市翠屏区人民法院在执行该案中，拍卖了杨洁购买的位于宜宾市翠屏区地块丽雅龙城X幢X单元XX层XX号房产（即前述保全的其中一套房产），买受人毛启润于2018年11月10日通过竞买购得案涉房产后向四川省宜宾市翠屏区人民法院提出执行异议，毛启润认为：该房产是预登记备案，意味着是一手房，买受人购买该房交易税应是2%，但其在宜宾市房地产交易中心办理房产证时，被告知应按二手房交易完税，且必须完清杨洁与丽雅置地房屋交易的各种税费（帮杨洁缴纳该房屋个人所得税5.6%、拍卖税3%，共计18万元左右）后先办理杨洁的房产证，法院在拍卖公告中未将标的物的各种税费计算方法表述清楚，使买受人无法核算购房成本，产生重大误解，故申请撤销该次网络司法拍卖。四川省宜宾市翠屏区人民法院2019年3月13日作出（2019）川1502执异13号执行裁定书，裁定撤销该次对案涉房产的网络司法拍卖，买受人毛启润所缴纳的成交款1419648元予以退还。 四川省宜宾市翠屏区人民法院于2019年3月28日发出案涉房产的拍卖公告，公告将于2019年4月30日10时至2019年5月1日10时止在宜宾市翠屏区人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上进行公开拍卖，公告第七条载明“拍卖成交买受人付清全部拍卖价款后，凭法院出具的执行裁定书、协助执行通知书及拍卖成交确认书自行至相关管理部门办理标的物权属变更手续。办理过程中所涉及的买卖双方所需承担的一切税、费和所需补交的相关税、费（包括但不限于所得税、营业税、土地增值税、契税、过户手续费、印花税、权证费、水利基金费、出让金以及房产及土地交易中规定缴纳的各种费用）及有可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人自行承担，具体费用请竞买人于拍卖前至相关单位自行查询，与拍卖人无涉”。2019年4月30日，四川省宜宾市翠屏区人民法院对被执行人杨洁所有的该案涉房产进行了拍卖，拍卖价款为1369648元。 执行分配过程中，债权人工行宜宾分行因被执行人杨洁现可供执行的财产不足以清偿全部债务，申请参与分配，并向四川省宜宾市翠屏区人民法院提交抵押权证显示位于四川省宜宾市翠屏区房屋于2014年6月18日办理预购商品房抵押权预告登记（抵押权证号：宜宾市房预翠屏区字第××号），预告登记权利人为工商宜宾分行。四川省宜宾市翠屏区人民法院执行局于2019年8月8日作出（2018）川1502执恢244号执行财产分配方案，查明债权人工行宜宾分行享有优先受偿权750464.24元，第一次缴纳国家税费共计62892.69元，被执行人杨洁偿还债权人段正洪本金580000元、案件受理费及保全费8000元；被执行人杨洁偿还债权人工行宜宾分行案件受理费5441.42元；此次法院执行费总计8280元，按比例收取执行费6200元；案件受理费、保全费共计13441.42元；评估费11990元；因此次处置房屋为杨洁名下唯一房产，参照房屋租赁市场的平均租金标准保留杨洁租金计100800元，故本次分配方案中，计算比例及基数仅限于本金、诉讼费及执行费，本次分配方案如下：1.段正洪最终受偿443849.64元；2.工行宜宾分行最终受偿5441.42元；3.保留杨洁租房费用100800元。经查，本次分配方案载明的第一次国家税费共计62892.69元实际包括：契税37072.72元（杨洁）、物业服务费13345.17元（2015年4月1日至2019年6月30日止）、维修基金和不动产权登记费12474.8元。 审理中，段正洪提出杨洁在叙州区南广路XX号鑫汇小区有住房，申请一审法院调取证据。2019年10月29日，四川博南商务服务有限公司宜宾分公司鑫汇小区物业服务中心（以下简称鑫汇物业中心）向一审法院出具《证明》，证明杨洁在鑫汇小区1幢2单元2楼3号居住，自2015年起未交物业费。鑫汇物业中心的员工赖德浩在《证明》下备注：“我来了三个月从未见此女士回来居住”。 另查明，登记于杨洁名下的位于翠屏区安阜月耳池街XX号X幢X层XX号（宜宾市房权证翠屏区字第××号）房屋系营业用房。 一审法院认为，段正洪对（2018）川1502执恢244号执行财产分配方案向一审法院提出两点异议理由：1.执行分配方案中是否应当从拍卖款中优先支付税费等62892.69元；2.执行分配方案中是否应当为杨洁保留租房费100800元。故该两点系本案之争议焦点。 关于焦点1，执行分配方案中优先从拍卖款中支付的62892.69元包含房屋契税37072.72元、欠缴物业服务费13345.17元、维修基金和不动产权登记费12474.8元。其中契税系杨洁购房所欠缴；因杨洁未接房，物业服务费13345.17元及维修基金和不动产权登记费系接房前欠缴费用。虽然拍卖公告中有由买受人承担相关税费的表述，但公告中未对案涉房屋未登记在被执行人名下的现状及买受人需补缴两次税费的税种及税率进行公示，根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条“房产税由产权所有人缴纳”之规定，杨洁系案涉被拍卖房屋的第一手购房人以及本案被执行人，杨洁从开发商处购得案涉房产，在办理案涉房屋登记时应当缴纳房产契税；结合商品房买卖的交易习惯，购房人应向出卖人缴纳接房时已产生的物业费以及不动产权登记费之后，出卖人配合购房人办理不动产权转移登记。根据税收法定原则，纳税义务人的身份不能因拍卖公告的载明条款而发生转移，并且根据《中华人民共和国税收征收管理法》的相关规定，人民法院应当协助税务机关依法优先从拍卖、变卖财产的收入中征收税款。故为了推进执行和顺利办理产权变更登记在拍卖买受人名下，使债权人的债权得以受偿，执行分配方案将拍卖价款优先支付杨洁应缴纳的国家税费37072.72元、欠缴物业服务费13345.17元、维修基金和不动产权登记费12474.8元，并无不妥，一审法院予以确认。 关于焦点2，虽然段正洪提出杨洁系鑫汇小区X幢X单元X楼XX号所有权人，但段正洪未向一审法院提交证据证明杨洁系该处房产的所有权人，鑫汇物业中心出具的《证明》不能达到段正洪的证明目的。段正洪也无证据证明杨洁在他处另有住房，故案涉丽雅龙城1幢2单元15层1504号房屋系杨洁唯一住房。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条：“金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所抚养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的”之规定，法院执行局在执行杨洁唯一住房即案涉房屋时，参照市场租金标准为杨洁保留8年房屋租金100800元，符合法律规定，一审法院予以支持。 综上，案涉执行财产分配方案并无不当，段正洪对执行财产分配方案提出异议的理由不能成立，其要求撤销（2018）川1502执恢244号执行财产分配方案的诉讼请求，于法无据，不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国税收征收管理法》第五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条、第二十条第（三）项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回段正洪的诉讼请求。案件受理费80元，由段正洪负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点是：1.执行分配方案中是否应当从拍卖款中优先支付税费62892.69元；2.执行分配方案中是否应当为杨洁保留房屋租金100800元。 针对争议焦点一，即执行分配方案中是否应当从拍卖款中优先支付税费62892.69元的问题。拍卖公告第七条载明“拍卖成交买受人付清全部拍卖价款后，凭法院出具的执行裁定书、协助执行通知书及拍卖成交确认书自行至相关管理部门办理标的物权属变更手续。办理过程中所涉及的买卖双方所需承担的一切税、费和所需补交的相关税、费（包括但不限于所得税、营业税、土地增值税、契税、过户手续费、印花税、权证费、水利基金费、出让金以及房产及土地交易中规定缴纳的各种费用）及有可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人自行承担，具体费用请竞买人于拍卖前至相关单位自行查询，与拍卖人无涉”。因拍卖公告中明确了买受人应当承担买卖双方所需承担的一切税费和可能存在的物业费等欠费，故上述费用均应由买受人承担。一审执行机构将上述已经在拍卖公告中明确了应当由买受人承担的税费在拍卖价款中予以扣除，实际上减少了拍卖所得价款总额，对债权人应当分得的款项造成了影响。段正洪认为上述费用不应当在拍卖款项中予以扣除的理由成立，本院予以支持。 针对争议焦点二，即是否应当为杨洁保留房屋租金100800元的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条系对人民法院执行被执行人生活必需房屋的异议审查规范，同时兼有指导执行行为如何实施的作用，即执行被执行人生活必需房屋时，应当保障被执行人及其所扶养家属的基本居住条件，保障对象为被执行人及其所扶养家属，保障形式可以采取实物或租金的方式。按照上述规定，如果被执行标的系被执行人及所扶养家属维持生活必需居住房屋，人民法院进行拍卖的，若采用扣除租金的保障方式，应当参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金。本案中，现有证据不能证明杨洁还有其他住房，其唯一的住房被法院执行，有权请求人民法院预留相应的房屋租金。杨洁在一审中提交了房屋租赁合同，该房屋租赁合同载明每月房租为1800元，一审执行机构参照该租金标准计算预留租金，并无不当，本院予以确认。 综上所述，段正洪的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项、《最高人民法院关于适用的解释》第五百一十二条规定，判决如下： 一、撤销四川省宜宾市翠屏区人民法院（2019）川1502民初5227号民事判决； 二、撤销四川省宜宾市翠屏区人民法院（2018）川1502执恢244号执行财产分配方案； 三、由四川省宜宾市翠屏区人民法院重新制定（2018）川1502执恢244号执行财产分配方案。 案件受理费80元，由被上诉人陈永槐、杨洁负担。 本判决为终审判决。 审判长 罗 润 审判员 彭晓烽 审判员 龙 雨 二〇二〇年四月十六日 书记员 刘书戎 书记员 邱 洁