江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终691号上诉人（原审被告）：张圆媛，女，1983年8月5日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。委托诉讼代理人：杨利男，江苏钟吾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱红利，女，1990年8月8日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。上诉人张圆媛因与被上诉人朱红利房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿豫区人民法院（2019）苏1311民初5412号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案受理后，依法组成合议庭审理本案，并于2020年3月31日组织双方当事人公开进行听证。上诉人张圆媛的委托诉讼代理人杨利男、被上诉人朱红利到庭参加了听证。本案现已审理终结。张圆媛上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回朱红利一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由朱红利负担。事实与理由：张圆媛与案外人江苏易租房产经纪有限公司（以下简称易租公司）签订《易租网资产委托服务协议》，约定迟延支付月租金达十五日以上，张圆媛可以解除协议。易租公司自2019年2月起迟延支付房租，张圆媛于2019年3月微信通知易租公司不要再出租涉案房屋，得到易租公司确认，因此双方之间的委托关系于2019年3月解除。朱红利于2019年4月与易租公司签订的租赁协议未通知张圆媛，也未得到张圆媛的追认，应属无效，且朱红利将房租支付给赵某个人，根据朱红利与易租公司签订的协议，明确朱红利不得将房屋支付给个人，由此造成的损失由其个人承担，如果是合同的补充协议必需加盖易租公司合同专用章。张圆媛在合同解除后有权收回自己的房屋，朱红利称已经缴纳了房屋租金，且将租金支付给了易租公司的职员，由此造成的损失应当向易租公司及赵某主张，无权要求张圆媛承担。朱红利二审辩称：张圆媛反复强调其与易租公司之间的协议已经解除，但是朱红利在租赁房屋时并未看到书面的解除协议。相反，在租房时，易租公司提供了所有的手续及房屋钥匙，易租公司有权出租房屋。张园媛在朱红利正常居住的过程中，要求其搬离房屋，朱红利有权起诉张圆媛。一审判决认定事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。朱红利向一审法院起诉请求判令：1.张圆媛偿还朱红利未到期房租14300元、押金1300元；2.朱红利垫付的1-3月份拖欠电费325元及预付电费200元；3.搬家产生的搬家费和误工费1000元；4.赔偿租房合同违约金15600元；5.本案诉讼费用由张圆媛承担。一审法院认定事实：2018年12月21日，受张圆媛委托，其弟弟张大伟与易租公司签订《易租网资产委托服务合同》一份，张圆媛（托管方、甲方）将其所有的位于金融财富广场B座1409室的房屋托管给易租公司（受托管方、乙方），约定甲方从2018年11月4日起将房屋交付乙方托管，至2020年11月3日收回。其中免租期从2018年11月4日到2018年12月4日。房屋租金每月1400元，付款方式为月付，首次支付日期从2018年12月5日开始，此后顺延每月的5日打款（休息日往后延续到工作日支付）。乙方委托权限包括：①代甲方出租房屋并办理与承租人之间的洽谈、联络事宜；②代甲方与承租人签署与房屋租赁相关的任何协议、合同等文件（包括各类协议性文件）……④代甲方向承租人收取租金等相关费用，并开具相应票据……⑥如承租人有人欠缴租金等违约行为或侵权行为，协助甲方提起诉讼。双方约定托管期间，房屋未出租产生的尚未结清的水、电、燃气、物业费用由甲方承担。2019年4月9日，朱红利与江苏易租房产经纪有限公司宿迁分公司（以下简称易租宿迁分公司）签订《房屋租赁合同》一份，将金融财富中心B座1409公寓租给朱红利使用，租期自2019年4月10日至2020年4月9日止。租金标准及支付方式：年付（每年￥：15600元），房屋押金（1300元）待合同期满或特殊情况导致的合同结束，乙方退租后返还。除双方另有约定外，不得以任何方式转租给他人。经双方协商一致，可以解除本合同。同日，朱红利缴纳了押金1300元及一年租金15600元，易租宿迁分公司向其开具了16900元的收据。朱红利入住时，垫付了出租房屋拖欠的电费325元，另预付了200元的电费。2019年5月12日，因易租公司拖欠张圆媛租金，张圆媛欲收回房屋，与朱红利产生纠纷并报警，民警到场了解情况，进行协调，朱红利提出将于2019年5月16日前搬离房屋。2019年5月16日，朱红利搬离了涉案出租房。双方于次日办理了交接手续。一审法院认为，朱红利与案外人易租宿迁分公司之间所签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应受法律保护。易租宿迁分公司作为受托人，在委托人张圆媛的授权范围内与朱红利订立该份房屋租赁合同，且朱红利对他们间的代理关系亦是知情，故该租赁合同直接约束委托人张圆媛和朱红利。张圆媛以易租公司拖欠其租金为由，要求朱红利搬离涉案房屋，违反了双方的约定，应承担相应的违约责任。朱红利于2019年5月16日搬离房屋，即自2019年5月16日至2020年4月9日期间并未实际使用该房屋，故该时间段的租金14084元应由张圆媛予以返还。1300元押金亦应按合同约定一并返还朱红利。对于朱红利主张的代为垫付的325元电费，朱红利所举证据能够证明其缴纳了该笔费用，故对其该主张依法予以支持。对于预付的200元电费，因朱红利已在出租屋内居住了一个多月，故对该笔费用，一审法院酌情支持返还90元。对于朱红利主张的违约金15600元，张圆媛认为过高，请求法院予以调整，一审法院结合合同履行情况及朱红利的实际损失情况等，酌情支持2000元。对于朱红利主张的搬家费和误工费，因已在违约金中得到了补偿，故对该请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第三百九十六条、第四百零二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、张圆媛于判决生效后十日内向朱红利返还租金14084元、押金1300元、电费415元及违约金2000元；二、驳回朱红利的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取309元，由朱红利负担187元，由张圆媛负担122元。本院经审理查明的案件事实与一审法院一致，本院予以确认。二审另查明，2019年4月9日，朱红利与易租公司签订《易租网房屋租赁合同》，该合同签约提示第2条内容为“须要特别提醒您的是，未盖有甲方正式合同章的补充协议及相关口头承诺均属无效”，第8条内容为“我司经办人员不会以任何理由向您收取任何费用，请勿将与房租租赁有关的租金、押金、水电燃气等相关费用以现金或支付宝、微信等方式直接交给经办人员个人，否则需自行承担可能的钱财损失……”，该合同加盖的是易租公司合同专用章，经办人为赵某。据朱红利陈述，系因《易租网房屋租赁合同》未约定易租公司的违约责任，从而在同一天，签订本案《房屋租赁合同》，该合同中加盖的是易租宿迁分公司印章，经办人亦为赵某。经双方当事人确认，本院归纳本案二审争议焦点为：朱红利是否有权向张圆媛主张权利。本院认为：朱红利有权向张圆媛主张权利。理由如下：首先，有限责任公司根据生产经营需要，可以设立分公司，分公司不具有独立的法人人格，其民事责任由总公司公司承担。本案中，易租公司在宿迁设立分公司，且涉案房屋住所地也在宿迁，故由易租宿迁分公司对外出租涉案房屋符合实际经营需要。其次，张圆媛主张其已经解除与易租公司的《易租网资产委托服务合同》，易租宿迁分公司与朱红利签订的合同应属无效。本院认为，张圆媛通过微信提出解除合同后，并未及时收回出具给易租公司的授权委托书、《易租网资产委托服务合同》以及房屋钥匙，故虽然易租宿迁分公司与朱红利签订房屋租赁合同时，处于无权代理的状态，但是朱红利作为合同相对方，并不清楚张圆媛与易租公司之间的合同状态，且朱红利依据易租宿迁分公司提供的授权委托书及易租宿迁分公司持有涉案房屋的钥匙，其有理由相信易租宿迁分公司有代理权，故不论依据加盖易租公司合同专用章的《易租网房屋租赁合同》，还是依据加盖易租宿迁分公司印章的《房屋租赁合同》，合同均直接约束朱红利与张圆媛。再次，虽然朱红利与易租公司签订的租赁合同中载明，不得将租金等费用支付给经办人个人，但涉案租赁合同的经办人赵某持有易租宿迁分公司出具的证明，证明赵某有权收取租金，故朱红利将涉案房屋的租金支付赵某并无不当。最后，合同专用章及公章对外均具有公示效力，均系代表合同主体，且对一般合同相对人来说，并不具备区分两者效力的能力。虽然朱红利在本案中提供的租赁合同，以及赵某出具的授权委托书均加盖的是易租宿迁分公司的公章，但足以让朱红利产生合理信赖，且本案中并无证据推翻两份文书的真实性，故不能以此否定授权委托书及租赁合同的效力。综上所述，上诉人张圆媛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费245元，由上诉人张圆媛负担。本判决为终审判决。审 判 长 魏良军审 判 员 张 熠审 判 员 刘路路二〇二〇年四月二十日法官助理 殷 悦书 记 员 赵乙睿附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。