贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终3448号上诉人（原审被告）：贵州中泓房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区车水路11号。法定代表人：侯思军，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘念，女，1990年5月15日出生，汉族，系该公司员工，住贵州省绥阳县。委托诉讼代理人：杨兴灵，男，1985年3月16日出生，苗族，系该公司员工，住贵州省贵阳市云岩区。被上诉人（原审原告）：罗美，女，1974年8月12日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：付阳，贵州创文律师事务所律师。上诉人贵州中泓房地产开发有限公司（以下简称中泓房开）因与被上诉人罗美商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院(2019)黔0102民初6063号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法独任进行了审理。本案现已审理终结。中泓房开上诉请求：1、撤销原判，改判驳回被上诉人一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人提交的《财务报告》、《财务报表附注》均载明三通费并未计入商品房成本，而是作为其他应收款列为对购房客户的一项债权。上述证据足以证明，上诉人在房价款之外另行收取三通费完全是会计核算的安排，并无价外收费、重复收费的情况，一审法院对上述事实也进行了查明。2、既然主合同约定房价款不包含三通费，而三通费又属于购房人应承担的费用，上诉人通过《补充协议》约定收取三通费，不存在免除自身责任，加重对方责任的情形。一审判决认定《补充协议》无效明显适用法律错误。罗美答辩称，上诉人提交的会计师事务所的《财务报告》、《财务报表附注》对本案不具法律效力，三通费按照规定应当计入建设成本，不得向购房者收取。上诉人收取三通费一是非法占用资金，达到提高房价的目的，二是通过收取三通费逃避税收，因为当时营业税还没有改革。罗美向一审法院起诉请求：1、判令被告退还原告3882元；2、判令被告支付原告资金占用费，按照人民银行同期贷款年利率4.75%计算，以3882元为基数，从2013年6月起计算至退还款项为止（截至2018年12月，共计1029元）；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，原告罗美于2013年5月10日与被告中泓房开签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，上述协议双方对具体房屋面积、房号、购房款金额进行了约定。其中《商品房买卖合同》第七条约定“出卖人与买受人约定按下述第1种方式，计算该商品房价款1、按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米5836.29元，总价款378308元。前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用”；第二十九条约定“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中不含有不合理地减轻或免除合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”；附件十二《补充协议》第1条第1款约定“《合同》约定购房总价款不包括独立电表费、独立燃气费、有线电视费，以上费用在签订购房合同时由出卖人一次性代收。该房屋交付使用后，买受人须自行承担独立水表、通讯、宽带网等有关设施开通及使用所产生的相关费用”。合同签订后，被告于2013年5月10日向原告出具《收款收据》，载明收到原告支付的独立电表费629元、独立煤气费2988元、有线电视费265元，共计3882元。后原告认为电表费、煤气费、有线电视费应计算在房屋价格内，被告重复收取无依据，遂诉至一审法院，诉请如前。以上事实，《商品房买卖合同》及《补充协议》、收款收据等有关证据材料在卷佐证，并经庭审质证核实。一审法院认为：贵州省人大常委会于2009年制定实施的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款规定：“商品买卖合同应当包括供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任等内容，约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”。贵州省人民代表大会法制委员会在2014年4月所作的《关于有关问题询问的答复》中指出：“根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款规定，新建商品房配套水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取”，上述地方性法规系针对法律、行政法规尚无明确规定的特定领域、范围制定的具有强制效力的规范性文件，具有当然的法律约束力。本案中，原、被告于2013年5月10日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容合法，属有效合同，受法律保护，该合同第七条约定：“出卖人与买受人约定按下述第1种方式，计算该商品房价款：1、按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米5836.29元，总价款378308元。前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用”，在前述《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》实施后，被告以代收代缴名义向原告收取独立电表费629元、独立煤气费2988元、有线电视费265元共计3882元违反了行政法规的规定，亦与合同约定不符，应当予以退还。虽然双方通过签订《补充协议》部分变更了《商品房买卖合同》第七条关于商品房价格已包括水、电等建设安装费用的约定，但《商品房买卖合同》第二十九条约定：“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”，补充协议关于原告缴纳独立电表费、独立煤气费、有线电视费的约定免除了《商品房买卖合同》约定应当由被告承担的责任，不应适用，且该补充协议系被告为重复使用而预先拟定的格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，被告以补充协议的形式将本应包含在房屋价格中的上述费用转嫁给原告承担，明显属于提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任的情形，故《补充协议》中关于独立电表费、独立煤气费、有线电视费由原告负担的约定应属无效，被告对此提出的诉讼时效抗辩，一审法院亦不予采纳。被告向原告收取独立电表费、独立煤气费、有线电视费缺乏法律依据，其占用原告资金的行为给原告造成了损失，被告应自2013年5月10日（被告收款之日）其以所收的3882元为基数，以同期银行存款利率为标准向原告支付资金占用费，但原告主张自2013年6月起计算资金占用费，一审法院从其自愿，被告应付的资金占用费自2013年6月1日起计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国合同法》第四十条，《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款，贵州省人民代表大会法制委员会《关于有关问题询问的答复》之规定，判决：一、贵州中泓房地产开发有限公司于本案判决生效之日起十日内退还独立电表费、独立煤气费、有线电视费共计3882元给罗美；二、贵州中泓房地产开发有限公司于上款期限内支付资金占用费给罗美（资金占用费以3882元为基数，自2013年6月1日起按同期银行存款利率计算至全部款项付清之日止）；三、驳回罗美的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由贵州中泓房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交下列证据：1、2018年《贵州省城镇管道燃气配气价格管理办法（试行）》、2018年《贵州省发展和改革委员会关于规范有线电视服务收费有关事项的通知》、黔发改价格[2014]1705号文件、《贵州省新建住宅区供配电设施建设维护管理办法》（贵州省人民政府令第150号），拟证明尽管2009年《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》规定商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用，但仍有部分相关费用按照省政府规章是面向购房者收取的。直到上述文件出台，才明确了三通费应当包含在房价中。2、2015年贵州省发改委水电气初装费用开通说明、2016年1月20日和2017年7月18日人民网贵阳市领导留言板答复，拟证明三通费应由购房人承担。被上诉人质证称，对第1组证据真实性及合法性无异议，但对关联性有异议，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》及《价格法》的相关规定，在房价外不得另行收取水电煤等费用，故达不到上诉人的证明目的。第2组证据的来源是网上，对真实性和合法性我方不发表意见，但对关联性有异议，该组证据是政府机关对购房者的网上答复，该答复不具法律效力。经二审审理查明的事实与原判认定的事实基本一致。上述事实有当事人庭审陈述及相关证据在卷佐证，且经质证，本院依法予以确认。本院认为，本案中双方签订的《商品房买卖合同》第七条约定：“商品房价款应当包含水、电等设施建设安装费用……出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用”，第二十九条约定：“……补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”，同时第十二条也明确约定水、电、气等相关设施交付条件为“达到使用条件”、“调试安装完毕”或“敷设到户”。而《补充协议》第1.1条将上述合同中约定应该由上诉人承担的费用部分变更为由被上诉人承担，明显免除了出卖人的责任，加重了买受人负担，《补充协议》第1.1条的内容违反《商品房买卖合同》第二十九条的约定，与合同主要条款相冲突，应不予适用，仍以《商品房买卖合同》第七条的约定为准。根据第七条的约定，双方协商一致约定的房价款中已包含三通费等费用，上诉人再另行收取三通费就属重复收费，上诉人应予返还。关于上诉人以未将三通费计入房屋开发建设成本为由，主张不存在重复收费，三通费应由购房人承担的问题。本院认为，虽然上诉人用《财务报告》及《财务报表附注》拟证明“三通费”并未计入房价，但是因开发建设成本数据和材料均系上诉人自行制作、持有，被上诉人不能参与，也无权左右上诉人企业的财务经营行为，其提交成本资料可能存在很大的任意性和选择性，缺乏一定的客观性。同时，上诉人是否将三通费纳入开发建设成本并计入房价，完全属于其自身商业决策和经营风险范围，上诉人应明知不能以此对抗双方合同的约定，本院对该证据不予采信。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人贵州中泓房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  程奕二〇二〇年四月二十一日书记员  谢婧