新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0105民初5202号 原告（反诉被告）：于海洋，男，1976年1月16日出生，汉族，现无固定职业，住乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：吴凡，上海兰迪（乌鲁木齐）律师事务所律师。被告（反诉原告）：乌鲁木齐市恒新佳诚房地产开发有限公司，住所地新疆乌鲁木齐市水磨沟区。法定代表人：王钊，该公司总经理。委托诉讼代理人：马琴，女，该公司法务员。原告（反诉被告）于海洋与被告（反诉原告）乌鲁木齐市恒新佳诚房地产开发有限公司（以下简称恒新佳诚公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年12月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）于海洋的委托诉讼代理人吴凡，被告（反诉原告）恒新佳诚公司的委托诉讼代理人马琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）于海洋向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《乌鲁木齐都市果岭商品房认购书》；2.判令被告返还原告的已缴房款114,698元。事实和理由：2018年1月29日，原告与被告签订《乌鲁木齐都市果岭商品房认购书》，认购书约定原告购买被告位于乌鲁木齐都市果岭楼盘洋房14幢401单元，总价款为人民币2,292,369元。合同签订后，原告于2018年间按照合同约定已交付楼款总计114,698元。2019年7月，被告告知原告其将单方面解除房屋买卖关系，收回该商品房另行销售。原告多次与被告沟通协商要求返还已缴纳的房款114,698元，但被告仍非法占有上述房款且拒绝退款，故提起诉讼。被告（反诉原告）恒新佳诚公司辩称，我方同意解除《乌鲁木齐都市果岭商品房认购书》，因本案于海洋与我公司并未签订《商品房买卖合同》，双方之间的认购协议至今未解除。于海洋在协议签订后未按照认购书的付款方式向我方支付房款，逾期达268天，于海洋未在约定付款方式及期限内到我公司支付首期款及签署《商品房买卖合同》，我方按照认购书第5条的约定有权对于海洋所支付的款项不予退还。被告（反诉原告）恒新佳诚公司提出反诉请求：1.判令解除反诉人与被反诉人于2018年1月29日签订的《乌鲁木齐都市果岭商品房认购书》；2.判令被反诉人向反诉人支付违约金114,698元；3.判令被反诉人承担恒房通佣金22,924元；以上合计：137,622元。事实和理由：2018年1月29日，反诉人与被反诉人签订《乌鲁木齐都市果岭商品房认购书》，被反诉人购买反诉人位于乌鲁木齐恒大都市果岭楼盘洋房14幢1-401室的房屋，总价款为人民币2,292,369元。付款方式约定为分期付款，认购书签订后，被反诉人支付了114,698元后，便迟迟未向反诉人支付剩余房款，且至今未与我司签订《商品房买卖合同》，剩余款项反诉人至今未交，致使反诉人无法收回房款，按照认购书约定，反诉人有权要求被反诉人承担违约金。反诉人在出售该房屋时产生22,924元的恒房通佣金，此笔费用需由被反诉人承担。原告（反诉被告）于海洋针对恒新佳诚公司的反诉请求答辩称，恒新佳诚公司的诉讼请求缺乏事实及法律依据，我方与恒新佳诚公司在2018年1月25日签订了《商品房买卖合同》，恒新佳诚公司在签订合同后违反诚实信用原则将所有合同收回，未给我方留存一份合同，根据合同交易习惯合同主体双方都应持有合同原件，但是恒新佳诚公司违反诚实信用原则。对恒新佳诚公司主张的恒房通佣金是恒新佳诚公司自己出售房屋时产生的，不应由我方支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原、被告双方进行了证据交换和质证。本院经审查，对原告于海洋提交的《乌鲁木齐市都市果岭商品房认购书》、收据的真实性、合法性及与本案的关联性予以确认，对律师函、挞定通知的真实性予以确认。对被告恒新佳诚公司提交的佣金截图的真实性予以确认，与本案的关联性不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月29日，甲方（出卖人）恒新佳诚公司与乙方（买受人）于海洋签订《乌鲁木齐都市果岭商品房认购书》，约定于海洋自愿以单价12,404.59元/平方米，总价2,292,369元认购乌鲁木齐都市果岭楼盘洋房14幢401单元房屋，房屋建筑面积184.80平方米。乙方同意签署本认购书时支付5万元作为定金，乙方须于2018年1月29日前支付首期房款64,618元（不含定金）并签署《商品房买卖合同》，2018年7月25日前支付229,237元，2019年1月25日前支付343,8585元，2019年7月25日前支付687,711元，2020年1月25日前支付916,948元，如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付为违约金。认购书第五条约定，乙方必须在约定的付款方式和期限内到乌鲁木齐都市果岭售楼中心支付首期款及签署《商品房买卖合同书》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。同日，于海洋向恒新佳诚公司交纳首期款（含定金）114,618元、办证费80元。2019年2月28日，恒新佳诚公司向于海洋发出《律师函》，载明就2018年1月25日双方签订的《商品房买卖合同》履行过程中存在的违约行为致函如下：“依据您与委托人签订的合同第六条的约定，您应于2018年7月25日前履行支付到期款的义务，经多次电话/短信通知后，您至今仍未履行相应义务，截至发函之日您已逾期218天，依据合同第七条的约定及我国相关法律法规的规定，您应承担支付逾期违约金的责任。”2019年6月1日，恒新佳诚公司向于海洋发出《挞定通知》，载明：“阁下于2018年1月25日与我司签订了《商品房买卖合同》，购买了恒大都市果岭项目洋房14号楼401号房，依据合同第七条的约定，阁下须于2019年1月25日前到我司支付到期款573,092元，否则我司按照合同第八条的约定及相关法律规定视为阁下放弃购买该房屋，可单方解除房屋买卖关系，收回该商品房另行销售该房屋。截止发函之日，阁下已逾期127天，期间仍未按照《商品房买卖合同》第七条的约定期限支付购房款，也未与我司办理任何手续违反了合同的上述约定。鉴于此，我司特致函阁下：我司将按合同第八条的约定及相关法律规定单方解除房屋买卖关系，收回该商品房另行销售该房屋”。另查明，庭审中于海洋与恒新佳诚公司均同意解除双方于2018年1月29日签订的《乌鲁木齐都市果岭商品房认购书》。本院认为，原、被告双方于2018年1月29日签订《乌鲁木齐市都市果岭商品房认购书》，本案双方均同意解除《乌鲁木齐都市果岭商品房认购书》，本院予以确认。本案的争议焦点为：1.原、被告是否签订过《商品房买卖合同》，如签订过《商品房买卖合同》是否符合解除条件；2.在合同履行过程中，违约方如何确认；3.恒新佳诚公司是否应当向于海洋返还已缴纳房款114,698元；4.于海洋是否应当向恒新佳诚公司支付违约金114,698元及承担恒房通佣金22,924元。一、针对第一个争议焦点，于海洋称已与恒新佳诚公司签订了《商品房买卖合同》，签订时间先于《乌鲁木齐都市果岭商品房认购书》，其在恒新佳诚公司向于海洋发出的律师函及《挞定通知》中均认可于2018年1月25日与于海洋签订了《房屋买卖合同》，故双方之间确以签订了《房屋买卖合同》。对此恒新佳诚公司不予认可，认为于海洋并未按照认购书的约定签订《房屋买卖合同》，律师函及《挞定通知》为公司用于催款的格式文本，实际双方并未签订《房屋买卖合同》。本院对于海洋的意见本院不予采纳，根据日常经验法则和交易习惯，既然双方已于2018年1月25日签订了《房屋买卖合同》，不可能在4天后的2018年1月29日签订《乌鲁木齐市都市果岭商品房认购书》，且如果双方签订了买卖合同于海洋处应当持有一份合同文本，据此应当认定双方就涉案房产仅签订了《乌鲁木齐市都市果岭商品房认购书》，并未签订《房屋买卖合同》。原、被告双方均同意解除于2018年1月29日签订的《乌鲁木齐都市果岭商品房认购书》，本院予以确认。因于海洋并未提供有效证据证明双方之间已签订《房屋买卖合同》，对于海洋要求解除《房屋买卖合同》的诉讼请求，本院不予支持。二、针对第二个争议焦点，在合同履行过程中，违约方如何确认的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，《乌鲁木齐都市果岭商品房认购书》中对房屋的坐落、面积、单价、房屋总价、付款方式及违约责任等进行了明确约定，已具备商品房买卖合同的主要内容，并且恒新佳诚公司已经收取了定金及首期房款，该认购书应当认定为商品房买卖合同。该认购书系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。于海洋认为其未按照约定的时间缴纳房款的原因是恒新佳诚公司未向其交付签订的房屋买卖合同，也没有进行网签备案，故行使了先履行抗辩权。对此本院认为，双方在《乌鲁木齐都市果岭商品房认购书》中已明确约定了付款时间及付款金额，而是否进行网签备案并不影响合同成立，认购书对网签备案事宜并未作约定，而对于价款、付款方式和付款时间的约定明确具体且有效，是否办理网签备案并非付款的前置条件，于海洋的抗辩理由不能成立，应当按照认购书中约定的时间向恒新佳诚公司付款，且在恒新佳诚公司以律师函和挞定通知的方式两次催促付款后，于海洋均未支付房款，其行为违反合同约定构成违约。三、针对第三个争议焦点，恒新佳诚公司是否应当向于海洋返还已缴纳房款114,698元的问题。合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状并有权要求赔偿损失。于海洋缴纳的房款114,698元中包含定金5万元、首期房款64,618元、办证费80元，基于于海洋的违约行为恒新佳诚公司未主张定金罚则，故双方之间的《乌鲁木齐都市果岭商品房认购书》解除后，恒新佳诚公司收取的购房款114,618元及办证费80元应当向于海洋返还。对于海洋要求恒新佳诚公司返还114,698元的诉讼请求，本院予以支持。四、针对第四个争议焦点，于海洋是否应当向恒新佳诚公司支付违约金114,698元及承担恒房通佣金22,924元的问题。恒新佳诚公司认为于海洋未与其签订《房屋买卖合同》且未按照约定按期缴纳剩余房款，依据《乌鲁木齐都市果岭商品房认购书》第五条的约定，对于海洋所付款项不予退还，据此以于海洋实际交款数额114,698元为标准主张违约金的数额，于海洋对违约事实及违约金的数额均不认可，鉴于于海洋未按期交纳房款致使双方解除合同，造成涉案房产的回款迟延，降低了涉案房屋交易成功的效率，客观上给恒新佳诚公司造成了一定的损失，本院酌定于海洋向恒新佳诚公司支付违约金5万元。对于恒新佳诚公司主张的恒房通佣金22,924元，该笔费用如何承担在认购书中并未约定，故对于恒新佳诚公司要求于海洋承担该项费用的请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）于海洋与被告（反诉原告）乌鲁木齐市恒新佳诚房地产开发有限公司于2018年1月29日签订的《乌鲁木齐都市果岭商品房认购书》；二、被告（反诉原告）乌鲁木齐市恒新佳诚房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）于海洋返还114,698元；三、原告（反诉被告）于海洋于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）乌鲁木齐市恒新佳诚房地产开发有限公司支付违约金5万元；四、驳回原告（反诉被告）要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）乌鲁木齐市恒新佳诚房地产开发有限公司要求原告（反诉被告）于海洋承担恒房通佣金22,924元的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉标的114,698元，案件受理费2593.96元（于海洋已预交1296.98元），减半收取1296.98元，由被告（反诉原告）乌鲁木齐市恒新佳诚房地产开发有限公司负担。反诉标的137,622元，案件受理费1526.22元（恒新佳诚公司已预交），由原告（反诉被告）于海洋负担554.5元，被告（反诉原告）乌鲁木齐市恒新佳诚房地产开发有限公司负担971.72元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  员   王彩虹二 Ｏ 二 Ｏ 年 四 月 十 七 日书  记  员   邵振录