浙江省乐清市人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0382民初9184号原告：乐清市鑫业房地产开发有限公司（统一社会信用代码：91330382566993662P），住所地：乐清市柳市智广工业区（人集团有限公司内）。法定代表人：陈林锋，系该公司董事长。委托诉讼代理人：叶海滨，浙江嘉瑞成（乐清）律师事务所律师。被告：北京囿文美丽汇健康管理有限责任公司（统一社会信用代码：91110105MA00DADU3T），住所地：北京市朝阳区高碑店乡西店村15号楼23号一层101室。法定代表人：乌菁，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：王野，男，1976年6月28日出生，汉族，北京市宣武区人，住宣武区，系被告员工。被告：吉林囿文控股产业发展集团有限公司（统一社会信用代码：91222424MA14Y55Y1X），住所地：吉林省延边州汪清县南山街清林路3-3-55-10。法定代表人：孙香娟。被告：乐清优文健康管理有限公司（统一社会信用代码：91330382MA29AU8D2L），住所地：乐清市柳市镇金桥西路188号一品花园10幢114室（乐清市鑫业房地产开发有限公司内）。法定代表人：任桂梅，系该公司执行董事。原告乐清市鑫业房地产开发有限公司与被告北京囿文美丽汇健康管理有限责任公司（以下简称北京囿文公司）、吉林囿文控股产业发展集团有限公司（吉林囿文公司）、乐清优文健康管理有限公司（乐清优文公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2019年9月5日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法组成合议庭进行审理。经原告申请，本院依法于2019年9月18日作出（2019）浙0382民初9184号民事裁定书，对被告吉林囿文公司开户在金融机构下的存款270667元进行了保全。2020年3月26日，本案公开开庭进行了审理。原告乐清市鑫业房地产开发有限公司的委托诉讼代理人叶海滨、被告北京囿文公司的委托诉讼代理人王野到庭参加诉讼，被告吉林囿文公司、乐清优文公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乐清市鑫业房地产开发有限公司提出诉讼请求：一、判决解除原告与被告北京囿文公司双方于2017年11月16日订立的《房屋租赁合同书》及2018年5月4日订立的《特别约定条款》；二、判令被告北京囿文公司向原告支付2019年1月1日开始至法院确定的合同解除之日止的租金（自2019年1月1日开始按280000元/年暂算至2019年8月31日为186667元）及滞纳金84000元（即年租金的30%）；三、判令被告北京囿文公司及被告乐清优文公司立即腾退位于的涉案房屋，并支付该涉案房屋的占有使用费用（自法院确定的双方合同解除之日开始按照767.12元/日的标准计算至其实际腾退之日止）；四、判令被告北京囿文公司及被告乐清优文公司向原告支付电费9584元；五、判令被告吉林囿文公司对上述第二至四项诉讼请求承担连带责任。事实与理由：原告与被告北京囿文公司于2017年11月16日订立《房屋租赁合同书》，由被告北京囿文公司承租原告位于的房屋，用于开设医疗机构子公司，双方约定租期五年，自2018年1月1日起至2022年12月30日止，每年租金280000元，并约定首期租金280000元于2018年1月1日前分两期支付，其余四期租金一年缴付一次，先缴后用，于年租期届满前30日内支付，并约定水电费用由被告北京囿文公司直接向原告交纳。同时，双方约定如北京囿文公司与其支付租金，每逾期一日，需按日租金的3倍支付滞纳金。合同签订后，原告依约交付了涉案房屋。此后，被告北京囿文公司以涉案房屋为注册地址成立子公司即乐清优文公司开展经营。2018年5月4日，原告与被告北京囿文公司又就上述《房屋租赁合同书》订立《特别约定条款》，主要就第一年租金支付方式更改为按季支付。合同履行过程中，被告北京囿文公司仅支付第一年租金，未按照合同约定支付后续租金，原告多次催促后被告依然未付。另，被告北京囿文公司企业性质为一人有限责任公司，被告吉林囿文公司为其唯一股东，根据公司法之规定，被告吉林囿文公司应当对被告北京囿文公司债务承担连带责任。原告乐清市鑫业房地产开发有限公司为证明自己的主张，提交并在庭审过程中出示了如下证据材料：证据1、原告营业执照，以证明原告的主体资格。证据2、工商登记信息，以证明仨被告的主体资格；被告北京囿文公司为一人有限公司，被告吉林囿文公司为被告北京囿文公司唯一股东；被告北京囿文公司租赁房屋后成立被告乐清优文公司的事实。证据3、房屋租赁合同书、特别约定条款，以证明被告北京囿文公司向原告租赁涉案房屋，双方约定租期、租金交付方式、合同解除权、水电费交付及逾期滞纳金等条款的事实。证据4、温房权证乐清市字第××号房屋所有权证，以证明原告为涉案房屋所有权人的事实。证据5、现场照片，以证明原告已经依约交付房屋，被告北京囿文公司、被告乐清优文公司已经实际使用的事实。证据6、案外人郑赛琴出具的《承诺书》及郑赛琴身份证复印件，以证明被告乐清优文公司实际使用涉案房屋的事实。证据7、电费缴费通知书、浙江增值税普通发票，以证明被告尚欠9584.4元电费未缴纳的事实。证据8、上海锐翔上房物业管理有限公司一品花园服务中心出具的《证明》，以证明被告北京囿文公司尚欠的电费由原告代为缴纳的事实。被告北京囿文公司答辩称：一、本案原、被告的租赁合同主体应当是被告乐清优文公司，并非被告北京囿文公司和被告吉林囿文公司。因本案房屋租赁合同权利人、使用人均是被告乐清优文公司，在被告乐清优文公司成立之时，被告北京囿文公司为该公司前期垫付相应费用，在被告乐清优文公司成立后，所有权利义务转到被告乐清优文公司。二、被告北京囿文公司与其股东即被告吉林囿文公司之间并无混同，且被告乐清优文公司是独立核算自主经营，被告吉林囿文公司不应当承担连带责任。三、经被告乐清优文公司的业务员与原告的业务员通过微信的方式协商，涉案合同已于2019年1月1日前已经解除。四、合同解除后，被告乐清优文公司没有实际使用该房产，原告主张的水电费中2018年12月的1924.8元应当由被告乐清优文公司承担，2019年1月至4月产生的费用是原告在具体使用而产生的，相应的费用不应由被告乐清优文公司承担。五、被告乐清优文公司现在涉案房产内的相关财产一直没有搬出是由于原告以相关水电费、物业费、租金等未支付为由，扣留了被告乐清优文公司相关医疗器械并将门上锁，导致被告乐清优文公司无法搬出相关财产。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告北京囿文公司为证明自己的主张，提交并在庭审过程中出示了如下证据材料：北京囿文公司2017年度报告（企业基本信息）截图、2018年度报告（企业基本信息）截图，以证明被告北京囿文公司是独立经营主体，与公司无关，且按照国家规定公示相关状况，被告北京囿文公司与被告吉林囿文公司之间不存在混同的事实。被告吉林囿文公司、乐清优文公司未作答辩，也未提交证据材料。经庭审举证、质证，被告北京囿文公司对原告提供的证据1、4无异议，本院认为，该两组证据可以证明原告的待证事实，本院予以采信。被告北京囿文公司对原告提供的证据2真实性无异议，但认为被告吉林囿文公司是否被告北京囿文公司唯一股东与本案无关，被告北京囿文公司为成立被告乐清优文公司租赁原告房屋，由被告北京囿文公司作为股东之一，被告乐清优文公司成立后相应的合同权利义务由被告乐清优文公司享有承担。本院认为，该组证据可以证明原告的待证事实，本院予以采信。被告北京囿文公司对原告提供的证据3真实性无异议，但认为不能证明原告的待证事实。本院认为，该组证据可以反映被告北京囿文公司为了成立医疗机构子公司与原告签订《房屋租赁合同》、《特别约定条款》及相关合同内容的事实，本院予以确认。被告北京囿文公司对原告提供的证据5真实性无异议，但认为不能证明原告的待证事实。本院认为，该组证据可以反映涉案房产的系由被告乐清优文公司作为经营场所使用的事实，本院予以确认。被告北京囿文公司对原告提供的证据6真实性无异议，但认为从承诺书内容来看，被告乐清优文公司应承担相应责任，而非被告北京优文公司的事实。本院认为，结合原告提供的证据2中被告乐清优文公司的企业登记信息所示被告乐清优文公司股东为被告北京囿文公司、案外人郑赛琴及被告北京囿文公司有关“郑赛琴为被告乐清优文公司实际管理人”的陈述，该证据可以反映被告乐清优文公司承诺对涉案房屋的租金及相应费用承担付款责任的事实，本院予以确认。被告北京囿文公司对原告提供的证据7、8真实性无异议，认为2019年1月1日之前的费用属实，应由被告乐清优文公司承担，之后的费用系原告造成，应由原告承担。本院认为，该两组证据可以反映涉案房产2018年12月至2019年4月间共产生电费9584.4元，相应费用已由原告交纳的事实，本院予以确认。原告对被告北京囿文公司提供的证据真实性无异议，但认为不能反映被告北京囿文公司与其股东被告吉林囿文公司之间财产没有混同的事实。本院认为，该证据仅能反映被告北京囿文公司的2017年、2018年度网上公示的企业基本情况，无法反映被告北京囿文公司与被告吉林囿文公司之间财产有无混同的事实，本院不予采信。结合原告、被告北京囿文公司的庭审陈述，对本案事实本院作如下认定：被告北京囿文公司系由被告吉林囿文公司作为唯一股东投资成立。2017年11月18日，原告作为甲方（出租方）、被告北京囿文公司作为乙方（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其所有的坐落于乐清市柳市镇金桥西路188号一品花园10幢114室房产（房屋所有权证号：温房权证乐清市字第××号）出租给乙方用于成立医疗机构子公司；合同租赁期为5年，自2018年1月1日起至2022年12月30日止；年租金为28万元/年（不含税），2017年11月16日至2017年12月30日属于目标物业装修免租期；租金支付方式为首期租赁费用在租赁合同签订日后15个工作日内支付合同款10万元整，余下18万元整于2018年1月1日前付，甲方收到该款后当日交付目标物业；此后租金每一年缴付一次，先缴后用，租金于年租期满前30日内，以转账汇款方式支付到甲方账户，如租金支付最后一日系法定假日，则顺延至法定假日后的次日；甲方保证乙方水电的正常使用（市政部门或原告正常检修或突发事件造成的停水停电除外），电费、水费由乙方向甲方交纳；租赁期间，因乙方违约导致合同目的无法实现的，乙方应该按合同总租金20%的额度向甲方支付违约金；乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的3倍支付滞纳金；租金期满，乙方应如期交还目标物业，乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金3倍的滞纳金，乙方应承担因逾期归还甲方造成的损失。2018年1月2日，案外人郑赛琴向原告出具《承诺书》，载明：“承租方：北京囿文美丽汇健康管理有限责任公司于2017年11月16日承租柳市人民一品花园10幢114室作为开展医疗、美容等商业用途，年租金（不含税）28万元整，如今后所产生的税费均由北京囿文美丽汇健康管理有限责任公司柳市加盟店承担”。2018年2月9日，被告北京囿文公司与案外人郑赛琴投资成立被告乐清优文公司，注册登记住所地即为涉案房产。此后，被告乐清优文公司即使用涉案房产进行生产经营。2018年5月4日，原告作为甲方（出租方）、被告北京囿文公司作为乙方（承租方）签订《特别约定条款》，约定原协议第三条租金3.2.1条修改为2018年1月1日至2018年12月30日止租金为人民币贰拾捌万元整，付款方式按季度结算，第一季度（2018年1月1日止2018年3月31日）付款人民币柒万元整，第二季度（2018年4月1日止2018年6月30日止）付款柒万元整，第三季度（2018年7月1日至2018年9月30日止）付款人民币柒万元整，第四季度（2018年10月1日至2018年12月31日止）付款人民币柒万元整，乙方应在每季度7天前转账至甲方账户；原协议第3.2.2条修改为（2019年1月1日开始至2022年12月30日）每年租金为人民币贰拾捌万元整，乙方应按约定一次性付清。租赁期间，原告按约交付了涉案房产，被告北京囿文公司按约支付了2018年1月1日至2018年12月31日的租金。2018年租期届满，经原告催讨，被告北京囿文公司、乐清优文公司均未继续支付租金，也未将涉案房产交还原告使用。另查明：1、租赁期间，原告代为交纳了涉案房产2018年12月电费1924.8元、2019年1月电费3259.2元、2019年2月电费2772元、2019年3月电费1462.8元、2019年4月电费165.6元，合计9584.4元。2、被告北京囿文公司主张原告与被告乐清优文公司于2019年1月1日前就涉案房产租赁合同的解除通过微信达成协议，涉案租赁合同已于2019年1月1日前解除，但未举证予以证实，且原告不予认可。3、被告北京囿文公司主张原告以相关水电费、物业费、租金等未支付为由，扣留了被告乐清优文公司相关医疗器械并将门上锁，导致被告乐清优文公司无法搬出相关财产，但未举证予以证实，且原告不予认可。4、被告北京囿文公司主张被告乐清优文公司在解除合同后没有实际使用涉案房产，涉案房产2019年1月至4月产生的费用是原告在具体使用而产生的，相应的费用应由原告自行承担。本院认为，本案被告北京囿文公司是否需要承担租赁合同权利义务问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》有关“发起人为成立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”的规定来看，发起人系合同当事人，成立后的公司成为合同当事人是替代发起人，而不是公司和发起人并列。合同相对人可以选择发起人承担合同责任，也可以选择公司承担合同责任，选择合同责任的主体是合同相对人的权利，但一经选择，不能再进行变更。本案被告北京囿文公司为发起成立被告乐清优文公司与原告签订《房屋租赁合同》和《特别约定条款》，被告北京囿文公司作为发起人系涉案房屋租赁合同的合同当事人，本案原告选择要求被告北京囿文公司承担合同责任，于法有据，本院予以支持。被告北京囿文公司有关其被告主体不适格的抗辩，依法不能成立。关于涉案房屋租赁合同是否已经解除问题。被告北京囿文公司主张原告与被告乐清优文公司于2019年1月1日前就涉案房产租赁合同的解除通过微信达成协议，涉案租赁合同已于2019年1月1日前解除，但未举证予以证实，且原告不予认可，被告北京囿文公司有关涉案房屋租赁合同已经解除的抗辩，缺乏事实和法律依据，依法不能成立。原告与被告北京囿文公司于2017年11月18日签订的《房屋租赁合同》和2018年5月4日签订的《特别约定条款》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，应属有效，双方均应全面履行。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案被告北京囿文公司在按约支付2018年度租金后，经原告催讨，至今尚未支付2019年1月1日开始的租金，已构成违约，现原告要求解除涉案房屋租赁合同，并腾退涉案房屋交还原告使用，于法有据，本院予以支持。如前所述，本院已准予解除涉案房屋租赁合同，现原告要求被告北京囿文公司支付从2019年1月1日至合同解除之日止的租金【至本院判决日2020年4月6日止的租金为354411元（280000元/年÷365天/年×462天），从2020年4月7日起至本判决生效之日止按年租金280000元计算】及本判决生效次日起至实际腾退之日止按年租金280000元计算的占有使用费，于法有据，本院予以支持。关于逾期支付资金的滞纳金即违约金问题。根据原告与被告北京囿文公司签订的《房屋租赁合同》有关“租金每一年缴付一次，先缴后用，租金于年租期满前30日内，以转账汇款方式支付到甲方账户，如租金支付最后一日系法定假日，则顺延至法定假日后的次日”、“乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的3倍支付滞纳金”的约定及《特别约定条款》有关“原协议第3.2.2条修改为（2019年1月1日开始至2022年12月30日）每年租金为人民币贰拾捌万元整，乙方应按约定一次性付清”的约定，被告北京囿文公司应当在2018年租期届满前30日内支付2019年1月1日开始的租金。如前所述，被告北京囿文公司至今未支付租金，已构成违约，原告要求被告北京囿文公司承担违约责任，于法有据，本院予以支持。本案原告与被告北京囿文公司约定逾期支付租金违约金每日按日租金的3倍计算，明显过高。结合原告逾期支付租金至今将近17个月的实际，现原告主动调整为年租金的30%计算即要求被告北京囿文公司支付违约金84000元，合情合理，本院予以采纳。关于电费支付问题。被告北京囿文公司虽然主张被告乐清优文公司在解除合同后没有实际使用涉案房产，涉案房产2019年1月至4月产生的费用是原告在具体使用而产生的，相应的费用应由原告自行承担，但涉案房屋租赁合同本院现判决予以解除，被告北京囿文公司也未举证证明涉案房产在2019年1月1日开始由原告在实际使用，被告北京囿文公司有关2019年1月1日开始产生的电费应由原告承担的抗辩，依法不能成立。原告在租赁期间已将涉案房产交付被告北京囿文公司，被告北京囿文公司作为发起人成立被告乐清优文公司后将涉案房产交付被告乐清优文公司生产经营，在被告北京囿文公司、乐清优文公司未交纳电费的情况下，原告代为交纳了涉案房产2018年12月电费1924.8元、2019年1月电费3259.2元、2019年2月电费2772元、2019年3月电费1462.8元、2019年4月电费165.6元，合计9584.4元。根据原告与被告北京囿文公司签订的《房屋租赁合同》有关“甲方保证乙方水电的正常使用（市政部门或原告正常检修或突发事件造成的停水停电除外），电费、水费由乙方向甲方交纳”的约定，现原告要求被告北京囿文公司支付其垫付的2018年12月至2019年4月电费9584元，未损害被告利益，本院予以支持。关于被告吉林囿文公司是否需要承担连带责任问题。一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案被告吉林囿文公司系被告北京囿文公司的唯一股东，其未举证证明被告北京囿文公司的财产独立于自己的财产，被告北京囿文公司提供的证据也不足以证明其财产独立于被告吉林囿文公司的财产，应承担举证不能的法律后果。故原告要求被告吉林囿文公司对被告北京囿文公司对原告的债务承担连带责任，于法有据，本院予以支持。关于被告乐清优文公司是否需要与被告北京囿文公司就腾退涉案房屋及电费、占有使用费的支付承担共同责任问题。被告乐清优文公司成立前的2018年1月2日，作为被告乐清优文公司发起人之一即股东郑赛琴向原告出具《承诺书》，载明：“承租方：北京囿文美丽汇健康管理有限责任公司于2017年11月16日承租柳市人民一品花园10幢114室作为开展医疗、美容等商业用途，年租金（不含税）28万元整，如今后所产生的税费均由北京囿文美丽汇健康管理有限责任公司柳市加盟店承担”。从该承诺书的内容来看，系指因租金不含税，如今后需要缴纳相关税费由新设的公司即被告乐清优文公司承担，而并非指相关的租金等费用由被告乐清优文公司承担。如前所述，合同相对人可以选择发起人承担合同责任，也可以选择公司承担合同责任，选择合同责任的主体是合同相对人的权利，但一经选择，不能再进行变更。本案原告选择了发起人即被告北京囿文公司承担合同责任，则被告乐清优文公司在租赁期内使用涉案房产期间所产生的电费、租金等合同责任均应由被告北京囿文公司承担，现原告要求被告乐清优文公司承担支付电费，于法无据，本院不予支持。被告北京囿文公司租赁涉案房产后作为发起人成立被告乐清优文公司，并将租赁物交付被告乐清优文公司使用，原告作为涉案房产的所有权人，其依法有权要求租赁物的实际使用人在涉案房屋租赁合同解除后腾退涉案房产，并对合同解除后实际占有使用涉案房产所产生的占有使用费承担付款责任。故原告要求被告乐清优文公司与被告北京囿文公司共同承担腾退涉案房产及支付占有使用费的请求，于法有据，本院予以支持。被告吉林囿文公司、乐清优文公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国公司法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告乐清市鑫业房地产开发有限公司与被告北京囿文美丽汇健康管理有限责任公司于2017年11月16日签订的《房屋租赁合同》及于2018年5月4日签订的《特别约定条款》。二、被告北京囿文美丽汇健康管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告乐清市鑫业房地产开发有限公司租金（至2020年4月6日止的租金为354411元，从2020年4月7日起至本判决生效之日止按年租金280000元计算）、违约金84000元、电费9584元，款交本院柳市法庭转付。三、被告北京囿文美丽汇健康管理有限责任公司、乐清优文健康管理有限公司于本判决生效之日起一个月内腾退坐落于乐清市产，并交还原告乐清市鑫业房地产开发有限公司使用。四、被告北京囿文美丽汇健康管理有限责任公司、乐清优文健康管理有限公司于本判决生效之日起一个月内支付原告乐清市鑫业房地产开发有限公司占有使用费（以年租金280000元为基数，从本判决生效次日起计算至实际腾退之日止），款交本院柳市法庭转付。五、被告吉林囿文控股产业发展集团有限公司对上述第（二）、（三）、（四）项债务的履行承担连带责任。六、驳回原告乐清市鑫业房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费5360元，保全费1873元，合计7233元，由被告北京囿文美丽汇健康管理有限责任公司、吉林囿文控股产业发展集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。审 判 长  刘忠敏人民陪审员  叶际善人民陪审员  陈 汝二〇二〇年四月六日代书 记员  陈忆柔