四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川15民终770号 上诉人（原审被告）：陈勇，男，汉族，1969年3月1日出生，住四川省宜宾县。 上诉人（原审被告）：宜宾市翠屏区水木东方酒店，地址四川省宜宾市翠屏区东城交通街首席滨江4幢（裙楼）2层3号。 经营者：陈勇，男，汉族，1969年3月1日出生，住四川省宜宾县。 二上诉人共同委托诉讼代理人：陈和银，男，宜宾市翠屏区水木东方酒店员工。 被上诉人（原审原告）：王洋分，女，汉族，1970年12月21日出生，住四川省珙县。 被上诉人（原审原告）：周友泉，男，汉族，1968年5月25日出生，住四川省珙县。 被上诉人（原审原告）：周丽，女，汉族，1970年10月28日出生，住四川省珙县。 三被上诉人共同委托诉讼代理人：石庆华，四川大经律师事务所律师。 上诉人陈勇、宜宾市翠屏区水木东方酒店（以下简称宜宾水木东方酒店）因与被上诉人王洋分、周友泉、周丽房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院（2019）川1502民初5480号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年4月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈勇、宜宾水木东方酒店向本院上诉请求：1.撤销本案一审判决；2.将本案发回重审或判决不准予解除双方于2017年12月5日签订的《房屋租赁合同》和2018年9月3日签订的《补充协议》,继续履行本合同；3.本案一审、二审诉讼费由王洋分、周友泉、周丽负担。事实和理由：1.一审法院程序违法，（1）立案程序不正确，由9位自然人与陈勇、宜宾水木东方酒店签订的一份房屋整体的《房屋租赁合同》和《补充协议》，7位自然人起诉，一审法院作为7件民事案件立案审理不当，全部自然人起诉才能作为一件民事案件立案审理；（2）开庭程序违法，一审法院以普通程序审理该7案，但一审法院未按照规定将开庭传票和合议庭成员通知送达（2019）川1502民初5479号、5480号、5482号案的原告，该3案原告未到庭参加诉讼，一审法院将该3案与另外4案一同开庭并作出判决，存在程序违法；（3）一审法院驳回陈勇、宜宾水木东方酒店的反诉请求违反法定程序，反诉请求符合法律规定和反诉条件，原诉与反诉应合并审理；2.诉讼主体不符，上诉6案中有4案即（2019）川15民终5477号、5479号、5480号、5481号的被上诉人不是本案诉讼主体；3.本案不符合解除《房屋租赁合同》的条件，（1）陈勇、宜宾水木东方酒店对租赁物是整体使用，一审法院判决6位出租人单方解除《房屋租赁合同》和《补充协议》违背整体原则和自愿约定原则；（2）该栋房屋是9位自然人共同作为一个整体出租给陈勇、宜宾水木东方酒店，韩梅、陈先利、侯小明、季磊与陈勇、宜宾水木东方酒店达成了降租协议，一审法院判决解除6位自然人的《房屋租赁合同》和《补充协议》侵犯了其他自然人的合法权益；（3）一审法院支持违约当事人的请求错误，王洋分、周友泉、周丽未将原承租人的动产财产赠与陈勇、宜宾水木东方酒店；（4）一审判决违反了《城市房屋租赁管理办法》第二十四条第一款第四项规定，根据王洋分、周友泉、周丽的诉称，陈勇、宜宾水木东方酒店累计欠租3.5月，并非6个月以上；（5）根据《房屋租赁合同》的约定，王洋分、周友泉、周丽应当返还陈勇、宜宾水木东方酒店财产并赔偿损失；4.一审判决超出诉讼请求，开庭时王洋分、周友泉、周丽仅变更第一项诉讼请求，并未变更第二项诉讼请求，一审判决的第三项租金62086元超出诉求19421元。 王洋分、周友泉、周丽辩称，一审法院程序合法，事实认定正确，适用法律正确，应予维持。主要理由：1.本案不是必要共同诉讼案件，无须所有出租人共同起诉维权，案涉房屋产权独立，双方是各自签订合同，各自收取租金；2.开庭程序合法，案涉纠纷涉及7个案件，代理人为同一人且为特别授权，代理人有权代理当事人参与庭审，当事人可以不出庭；3.合同上仅有每套房屋的代表签名，合同履行是房屋所有权人共同履行，不存在主体不符，如果按照陈勇、宜宾水木东方酒店的逻辑，陈勇、宜宾水木东方酒店则非法侵占了其他未签名共有权人的房屋；4.陈勇、宜宾水木东方酒店与王洋分、周友泉、周丽签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》在2019年10月19日已经解除，按照《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，王洋分、周友泉、周丽享有解除权，双方在《房屋租赁合同》第四条第二款进行了约定，并且陈勇、宜宾水木东方酒店从2019年1月起差欠房屋租金，至今已经超过10个月，双方合同应该从2019年10月19日解除函送达之日解除；5.一审判决未超出诉讼请求，本案诉求是支付租金至合同解除之日止并支付房屋占有损失至房屋返还止，一审判决金额并无不当。 王洋分、周友泉、周丽向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《房屋租赁合同》以及《补充协议》，陈勇、宜宾水木东方酒店即刻向王洋分、周友泉、周丽以原状返还位于宜宾市翠屏区首席滨江房屋；2.判令陈勇、宜宾水木东方酒店连带向王洋分、周友泉、周丽支付租金至房屋返还日止，截止2019年9月30日欠付的租金为42665元；3.判令陈勇、宜宾水木东方酒店完清返还房屋日前的水、电、气、物管、通信等费用，暂计算至2019年8月31日差欠的费用为100元；4.判令陈勇、宜宾水木东方酒店连带支付王洋分、周友泉、周丽因维护自身合法权益支出的律师费，仅计算一审为3123元；5.本案诉讼费、保全费全部由陈勇、宜宾水木东方酒店承担。诉讼中，王洋分、周友泉、周丽将第1项诉请变更为：判令确认双方签订的《房屋租赁合同》以及《补充协议》于2019年10月19日解除，陈勇、宜宾水木东方酒店即刻向王洋分、周友泉、周丽以现状返还位于宜宾市翠屏区首席滨江房屋。 一审法院认定事实：2017年12月5日，陈勇与王洋分、易遵平、侯小明、刘德群、聂学梅、袁里涛、兰梅、陈先利、韩梅签订《房屋租赁合同》，该合同约定：王洋分、易遵平、侯小明、刘德群、聂学梅、袁里涛、兰梅、陈先利、韩梅自愿将其所有的位于宜宾市翠屏区首席滨江4栋的房屋，房权证号为宜宾市房权证翠屏区字第××号、第××号和第××号，国土证号为宜市翠国用（2015）第××号】租赁给陈勇经营管理；租赁期限为10年，从2017年12月5日至2027年12月4日；陈勇在合同签订之日起3日内向出租人支付综合费500000元，出租人用去清理前承租人搬离后给房屋使用造成的障碍，了结与前租客的纠纷，与陈勇无关；双方同意前承租人遗留的动产应保持原状，若前承租人表示放弃遗留物品的所有权，则该等物品所有权归属于陈勇，为保障双方基于本条约定的权利义务，双方同意就前述动产清点列表拍照，作为本合同附件；承租人给予陈勇一个月免租期，陈勇一个月缴纳一次租金，租金两年后每个租赁年上浮5%（其中王洋分，面积338.6平方米，第1年租金12190元／月，第2年租金12190元／月，第3年租金12800元／月，第4年为租金13440元／月，第5年租金14112元／月，第6年租金14817元／月，第7年租金15558元／月，第8年租金16336元／月，第9年租金17153元／月，第10年租金18010元／月），陈勇在租赁期间应提前缴付下个月的房租，约定于每月28日缴纳下月的房租，逾期15个自然日未缴纳房租，出租人有权选择与承租人协商或者解除租赁协议，出租人选择解除的，自出租人通知之日，陈勇应当立即搬离该物业；陈勇应缴纳每户物业一个月租金的押金，合同终止时，陈勇交清租金及水电、燃气、物业、通信等相关费用后，出租人即可退还押金；由陈勇直接向物业管理、水电燃气、通信等上述相关部门缴纳相关费用；陈勇逾期15个自然日缴纳房租，则视为实质性违约，出租人有权收回房屋并且处置房屋内的固定设施，并不退还陈勇押金，陈勇不再要求赔偿；租赁期满或合同解除，陈勇必须立即将租赁房屋内的全部无损坏设备、设施在适宜使用的清洁、良好状况下（自然折旧除外）交给出租人；本合同如有不尽事宜，须经双方协商补充规定，补充规定与本合同具有同等法律效力；违约方应承担对方因主张其权利而导致的包括律师代理费在内的合理开支。王洋分、易遵平、聂学梅、侯小明、刘德群、袁里涛、兰梅、陈先利、韩梅分别作为出租方签名并捺印，陈勇作为承租方签名并捺印；李帆作为实际经营人签名并捺印。 2018年9月3日，王洋分、聂学梅、侯小明、刘德群、袁里涛、兰梅、陈先利、韩梅、易遵平与陈勇、宜宾水木东方酒店签订《补充协议》，主要内容为：按2017年12月5日双方自愿签订的房屋租赁合同约定，现由于陈勇相关手续完善为宜宾水木东方酒店，故经双方再次商议，将原房屋租赁合同中实际经营人李帆变更，全权由承租人陈勇及宜宾水木东方酒店负责，合同其他事项不变。王洋分、易遵平、聂学梅、侯小明、刘德群、袁里涛、兰梅、陈先利、韩梅在出租人一栏签名并捺印，陈勇和宜宾水木东方酒店分别在承租人一栏签名并捺印加盖公章。 签订上述合同后，案涉承租人方将案涉物业交由陈勇、宜宾水木东方酒店经营使用至今，后在租赁过程中，双方发生纠纷，王洋分、周友泉、周丽遂向一审法院提起诉讼，诉如所请。 另查明：1.王洋分、周友泉、周丽系本案所涉房屋的共有所有人，周友泉、周丽向一审法院出具授权委托书，内容主要载明其认可并履行了王洋分向陈勇、宜宾水木东方酒店出租案涉房屋一事；2.诉讼中，宜宾水木东方酒店向一审法院说明，向王洋分、周友泉、周丽交纳案涉房屋的租金共计141569元，王洋分、周友泉、周丽陈述收取了租金199916元和保证金12190元，转让费48620元；3.2019年9月7日，王洋分、周友泉、周丽委托四川戎星律师事务所代理本案，双方签订了《委托代理合同》，为此向四川戎星律师事务所支付了代理费3123元，四川戎星律师事务所向其出具了相应金额的发票一张；4.2019年10月19日，王洋分、周友泉、周丽认为陈勇、宜宾水木东方酒店逾期交纳租金已符合双方合同解除条件，遂将《关于解除租赁合同及催收租金的函》张贴于宜宾水木东方酒店大门处，并将该函送达了陈勇。 一审法院认为，1.关于本案诉讼主体的问题。本案所涉的《房屋租赁合同》以及《补充协议》中，可以明确，承租人系陈勇和宜宾水木东方酒店。出租方虽然为王洋分、易遵平、聂学梅、侯小明、刘德群、袁里涛、兰梅、陈先利、韩梅，但双方合同中对每户的出租面积和租金收取均约定明确，且本案案涉房屋的共同所有权人周友泉、周丽也认可并履行了王洋分与陈勇、宜宾水木东方酒店签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，故虽然所有的出租人与承租方陈勇、宜宾水木东方酒店共同签订的《房屋租赁合同》以及《补充协议》,但王洋分、周友泉、周丽作为本案的诉讼主体适格。 2.关于本案合同解除的问题。根据双方合同的约定，若承租人逾期15个自然日未缴纳房租，出租人有权选择与承租人协商或者解除租赁协议，出租人选择解除的，自出租人通知之日，承租人应当立即搬离该物业。本案中，陈勇和宜宾水木东方酒店没有按双方合同约定的时间交纳租金，已逾期15个自然日以上，因此王洋分、周友泉、周丽诉请要求解除双方签订的《房屋租赁合同》以及《补充协议》，符合双方约定的解除条件。陈勇和宜宾水木东方酒店已于2019年10月19日收到了王洋分、周友泉、周丽发出的《关于解除租赁合同及催收租金的函》，因此双方签订的《房屋租赁合同》以及《补充协议》于2019年10月19日解除。同时，双方在合同中还约定，合同终止时，陈勇交清租金及水电、燃气、物业、通信等相关费用后，即可退还押金，本案中，陈勇提供的证据不能证明其交清上述费用，待其完清上述费用后，可另行主张押金的退还问题。 3.关于返还案涉租赁物的问题。本案中，双方合同解除后，陈勇、宜宾水木东方酒店应当返还王洋分、周友泉、周丽所有的案涉租赁物，但双方均没有按合同约定对租赁物中的动产清点列表拍照作为合同附件，王洋分、周友泉、周丽提供酒店设备设施明细一份，作为租赁物中的动产清单，陈勇、宜宾水木东方酒店对此予以否认，因此无法核实双方租赁时租赁物中的具体动产清况，故只支持在双方合同解除后，陈勇、宜宾水木东方酒店应当将位于宜宾市翠屏区首席滨江的房屋【房权证号为宜宾市房权证翠屏区字第××号、第××号和第××号，国土证号为宜市翠国用（2015）第××号】腾退王洋分、周友泉、周丽。 4.关于租金的问题。双方对所交纳的租金的具体时间和金额，提供的证据均不能证明，在租赁合同中，承担交纳租金义务的是承租人，因此陈勇、宜宾水木东方酒店应对此承担举证责任，故采信王洋分、周友泉、周丽的陈述，即陈勇、宜宾水木东方酒店交纳案涉房屋的租金为199916元、保证金为12190元。截止到双方合同解除之日即2019年10月19日，陈勇、宜宾水木东方酒店应当支付给王洋分、周友泉、周丽的租金应为62002元（12190元/月×11个月+12190元/月×10个月+12190元/月×12个月÷365天×15天），品迭陈勇、宜宾水木东方酒店已经支付的199916元后，还应支付的租金为62086元。双方合同解除后即2019年10月20日开始的租金（即房屋占有使用费）应当按双方合同约定标准计算至陈勇、宜宾水木东方酒店腾退房屋之日止。 5.关于王洋分、周友泉、周丽诉请的水、电、气、物管、通信等费用的问题。根据双方合同约定，上述费用均由承租人直接向相关部门缴纳，且王洋分、周友泉、周丽也没有提供证据证明其予以代缴，故对王洋分、周友泉、周丽的该项诉请，不予支持。 6.关于王洋分、周友泉、周丽诉请的律师费的问题。双方合同约定，违约方应承担对方因主张其权利而导致的包括律师代理费在内的合理开支。本案中，系陈勇、宜宾水木东方酒店逾期交纳租金导致双方合同解除，因此对王洋分、周友泉、周丽诉请的律师费3123元，予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十条、第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，判决：一、王洋分、周友泉、周丽与宜宾市翠屏区水木东方酒店、陈勇于2017年12月5日签订的《房屋租赁合同》和2018年9月3日签订的《补充协议》均于2019年10月19日解除；二、陈勇、宜宾市翠屏区水木东方酒店于本判决生效之日起30日内腾退位于宜宾市翠屏区首席滨江房屋【房权证号：宜宾市房权证翠屏区字第××号、第××号和第××号；国土证号：宜市翠国用（2015）第××号】给王洋分、周友泉、周丽；三、陈勇、宜宾市翠屏区水木东方酒店于本判决生效之日起30日内支付王洋分、周友泉、周丽截止到2019年10月19日的房屋租金62086元；四、陈勇、宜宾市翠屏区水木东方酒店于本判决生效之日起30日内支付王洋分、周友泉、周丽房屋占有使用费，该费用从2019年10月20日开始计算，以房屋租赁合同约定的租金为计算标准，计算至陈勇、宜宾市翠屏区水木东方酒店腾退宜宾市翠屏区首席滨江房屋【房权证号：宜宾市房权证翠屏区字第××号、第××和第××号；国土证号：宜市翠国用（2015）第××号】之日为止；五、陈勇、宜宾市翠屏区水木东方酒店于本判决生效之日起30日内支付王洋分、周友泉、周丽律师费3123元；六、驳回王洋分、周友泉、周丽的其他诉讼请求。如果上述义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费948元,由陈勇、宜宾市翠屏区水木东方酒店承担。 二审中，上诉人陈勇、宜宾水木东方酒店提交了侯小明签字的《补充协议》，拟证明一审判决错误,侯小明等与陈勇、宜宾水木东方酒店签订了降租20%的协议实际在执行降租金40%。本院认为，侯小明在补充协议上签字并不能证明一审判决错误，上诉人的证明目的与提交的证据材料不具有关联性，本院不作为二审新证据采用。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：被上诉人是否具有合同的单方面解除权。经本院审查，合同的出租方虽然为聂学梅、侯小明、刘德群、王洋分、袁里涛、兰梅、陈先利、韩梅、易遵平，但双方合同中对每户的出租面积和租金收取均约定明确，且《房屋租赁合同》第二条约定“逾期15个自然日未缴纳房租，甲方有权选择与承租人协商或者解除租赁协议”，第十条约定“因承租人违约导致的单方面解除权的行使，不再前述单方面解除合同的范围内，因为出租人不构成违约”，现本案上诉人自2019年1月起开始差欠房租，因此本院认为依照合同约定，出租人具有单方解除权。至于部分出租人与上诉人签订补充协议，继续履行房屋租赁合同，但并未与本案的被上诉人达成合议，因此不能约束本案的被上诉人。 关于上诉人未支付部分房租是否系履行合同时履行抗辩权的问题。本院认为，上诉人认为被上诉人未交付前承租人遗留动产并非合同约定可拒付租金的条件，在未与被上诉人协商一致的情况下，自行减少房租支付不符合合同约定，且上诉人也未提交因被上诉人与前承租人之间的争议影响其正常经营、或未交付遗留动产的证据。因此上诉人的该点上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院未将上诉人的反诉并入本案并未违反法律规定，上诉人可以另案起诉。 关于一审是否超诉讼请求判决的问题。经本院审查，被上诉人的诉讼请求为“支付租金至房屋返还日止”，因此一审法院未就被上诉人在起诉时暂时计算到2019年9月30日计算的租金金额进行判决并无不当，上诉人的该点上诉理由不能成立。 综上所述，陈勇、宜宾水木东方酒店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2336元，由陈勇、宜宾市翠屏区水木东方酒店负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 荷 审 判 员  陈 曦 审 判 员  张力骁 二〇二〇年四月十七日 法官助理  陈河潘 书 记 员  刘洋杨