上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终988号上诉人(原审原告)：吴钦祥，男，1945年10月25日生，汉族，住上海市宝山区。上诉人(原审原告)：孙菊香，女，1952年10月28日生，汉族，住上海市宝山区。被上诉人(原审被告)：经纬置地有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：陈经纬，董事长。委托诉讼代理人：张蒙蒙。委托诉讼代理人：郭春莹。上诉人吴钦祥、孙菊香因与被上诉人经纬置地有限公司(以下简称“经纬公司”)商品房预售合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2019)沪0113民初6062号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴钦祥、孙菊香上诉请求：撤销一审法院判决，改判支持吴钦祥、孙菊香在一审中的诉讼请求，或者将案件发回重审。事实和理由：经纬公司有迟延交付房屋和逾期办理初始登记、大产证两种违约行为。吴钦祥、孙菊香在领取确认单上记载的不再追究经纬公司迟延交付的责任，而对大产证的办理并未作出约定。即便如一审法院所言，当事人可以针对违约限额约定，但上诉人认为这种约定客观上构成了对一方责任的免除，经纬公司没有提示上诉人有违约责任限制的条款，故该条款应为无效的格式条款。即便要发生法律效力，也应当赋予上诉人选择的权利；上诉人是在根本不知情的情况下，选择了交房迟延违约金而非产证迟延违约金。一审法院审理本案超过了法定审理期限，程序瑕疵。被上诉人经纬公司书面答辩称，双方签订的房屋买卖合同中对逾期取得大产证应承担责任并无约定，法律对此也没有规定。由于政府新出台了相关规定，导致办理产证流程增长，属于合同法规定的不可抗力，经纬公司并没有过错，不应承担违约责任。而且，经纬公司已经及时向上诉人支付了逾期交房违约金，双方也签署了确认单，确认关于交房等事宜双方已无其他争议。一审法院判决正确，请求二审予以维持。吴钦祥、孙菊香向一审法院提出诉讼请求：判令经纬公司支付逾期办理小产证违约金155,079元(按房价4,343,976元，每日万分之二点一，从2018年8月1日计算至2019年1月20日，共计170天)。一审法院认定事实：1、2017年3月6日，经纬公司(甲方、卖方)与吴钦祥、孙菊香(乙方、买方)签订了《上海市商品房预售合同》，约定，乙方向甲方购买上海市纬地路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋，总房价款4,343,976元。其中，第十条约定，该房屋的交付必须取得《住宅交付使用许可证》，甲方承诺在取得《住宅交付使用许可证》之日起180日内办理房地产初始登记手续，取得大产证；第十一条约定，甲方于2017年12月31日前交房；第十二条约定，甲方如未在约定期限内交房，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算；第十四条约定，在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了大产证后30日内，由甲乙双方签署《房屋交接书》，双方在签署《房屋交接书》之日起30天内，由双方依法向交易中心办理申领小产证；第二十九条约定，本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分，本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。后附补充条款一，第十六条约定，双方同意对于房屋迟延交付、房屋初始登记迟延、房屋权属转移登记迟延的违约责任在任何情况下均不得同时适用，乙方只能选择其中一项适用不累加；甲方已对本合同示范文本以外的打印条款和补充条款向乙方进行充分告知和合理提示，双方对具体内容已经充分平等协商，双方完全明白、理解和同意。上述合同签订后，吴钦祥、孙菊香支付了全部房款。2、2018年1月31日，经纬公司取得新建住宅交付使用许可证。2018年2月1日，经纬公司与吴钦祥办理房屋交接并签署了交房确认单，确认房屋实际总价款4,348,032元。同日，经纬公司与吴钦祥签署《确认单》，对系争房屋交付涉及的费用进行了结算，其中双方确认经纬公司应支付吴钦祥、孙菊香逾期交房违约金13,466.33元，与吴钦祥、孙菊香应付房屋面积差价款、物业费、预存电费等费用相抵后，经纬公司应向吴钦祥、孙菊香支付8,718.65元，并同时确认就该房屋及交付等各项事宜与经纬公司已无其他争议，经纬公司无需再向吴钦祥、孙菊香支付其他费用。同年2月8日，经纬公司支付了上述费用。3、2019年1月14日，经纬公司取得大产证。2019年1月21日，吴钦祥签收了办理产证资料签收单。同年2月20日，系争房屋经核准登记在吴钦祥、孙菊香名下。4、根据2017年10月31日《建设工程地下建筑面积分类汇总表》，明确计入地下经营性用途建筑面积实测3,119.4平方米。同年12月11日，经纬公司就办理补地价事宜填写申请表。2018年9月7日，经纬公司与上海市宝山区规划和土地管理局签署《上海市国有建设用地使用权出让合同》，约定，受让人应补缴新增地下经营性建筑面积土地出让价款645万元。同年10月25日，经纬公司补缴了上述土地出让价款。经纬公司表示，经纬公司在确定了地下经营性面积后才能办理补地价等事宜，但市、区相关职能部门因行政审批权限下放等原因于2018年9月才与经纬公司签署相关合同，并明确了补缴金额。5、一审审理中，吴钦祥、孙菊香表示，《确认单》只是针对钥匙交付，与办理产权证无关。补充条款一第十六条只适用于合同解除，本案中不应适用。经纬公司表示，补充条款一第十六条明确了在任何情况下都不得同时适用，同时结合《确认单》已明确系争房屋及交付等各项事宜无其他争议。一审法院认为，本案的争议焦点：一是小产证取得是否逾期；二是经纬公司是否应对小产证逾期承担违约责任。关于第一个争议焦点。根据涉案合同约定，经纬公司应于取得交付使用许可证180日内办理初始登记手续，于办理初始登记手续、取得大产证30日内签署房屋交接书，于签署房屋交接书30日内办理及申领小产证。经纬公司于2018年1月31日取得交付使用许可证，故办理和申领小产证的期限应为2018年9月28日前，现吴钦祥、孙菊香于2019年1月21日才自经纬公司处领取了办理小产证的相关资料，确已逾期。关于第二个争议焦点。经纬公司抗辩认为根据双方签署的《确认单》及涉案合同补充条款的约定，经纬公司在承担了逾期交房违约责任后，不应再承担逾期办理小产证的违约责任。一审法院认为，首先，根据《确认单》，双方确认了经纬公司应向吴钦祥、孙菊香支付逾期交房违约金13,466.33元，同时吴钦祥、孙菊香确认了就该房屋及交付等各项事宜与经纬公司已无其他争议，经纬公司无需再向吴钦祥、孙菊香支付其他费用。后，经纬公司也按上述约定履行完毕。因此，可以认定双方之间已就房屋及交付等各项事宜已再无其他争议。其次，根据涉案合同补充条款的约定，双方同意对于房屋迟延交付、房屋初始登记迟延、房屋权属转移登记迟延的违约责任在任何情况下均不得同时适用，乙方只能选择其中一项适用不累加。现经纬公司已承担了逾期交房违约金，吴钦祥、孙菊香再向经纬公司主张逾期办理小产证违约金，也不符合合同约定。审理中，吴钦祥、孙菊香主张该条款只适用于合同解除。根据该条款的内容，约定了在任何情况下均不得同时适用，不得累加，故吴钦祥、孙菊香的上述意见，不予采纳。综上，一审法院认为，吴钦祥、孙菊香在涉案合同约定了上述条款的情况下，与经纬公司就逾期交房违约金达成了一致且已履行完毕，并确认了已就房屋及交付等各事项再无其他争议，经纬公司无需再向吴钦祥、孙菊香支付其他费用，该意思表示真实有效，双方均应恪守。另外，该补充条款的约定也并未免除经纬公司应承担的违约责任，或限制了吴钦祥、孙菊香的主要权利，而是约定了选择适用、不得累加，类似于双方对相关违约责任作了限额约定，系双方的真实意思，当予尊重。况且，交房逾期、大产证逾期、小产证逾期均系交房类违约情形，在实际商品房预售过程中，开发商往往可能因同一项事由同时导致交房、办理大产证、申领小产证的顺延，现双方通过条款的约定及确认单的确认，事实上是对于上述交房类违约情形进行了一定程度的限缩，符合实际情况，也符合公平合理的原则。最后，吴钦祥、孙菊香实际已于2018年2月1日占用使用房屋，经纬公司也已及时支付了逾期交房违约金，现吴钦祥、孙菊香也未提交证据证明逾期申领小产证对吴钦祥、孙菊香造成了实质上的重大影响，并产生了相应损失。综上所述，对吴钦祥、孙菊香的全部诉讼请求，不予准许。判决：驳回吴钦祥、孙菊香的全部诉讼请求。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。2018年2月1日经纬公司与吴钦祥办理房屋交接并签署了交房确认单，在确认单中，载明“就该房屋及交付等各项事宜与甲方(经纬公司)已无其他争议；甲方无需再向乙方(吴钦祥、孙菊香)支付其他费用。”根据确认单的内容，双方之间就系争房屋及交付的事项已经达成了一致。吴钦祥、孙菊香要求经纬公司承担逾期办理产证的违约金，无事实依据，本院不予支持。关于一审审理本案的期限问题，本院认为，在一审审理中，双方均表示同意调解，并同意适用简易程序继续审理本案，故一审审理程序符合相关规定，对吴钦祥、孙菊香关于超审限的上诉理由不予采纳。综上所述，吴钦祥、孙菊香的上诉请求不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币3,400元，由上诉人吴钦祥、孙菊香共同负担。本判决为终审判决。法官助理张文如审判长  刘海邑审判员  周刘金审判员  王 伟二〇二〇年四月十三日书记员  张文如附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……