广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终23406号上诉人（原审原告、反诉被告）：蒋采凤，女，汉族，身份证住址湖南省邵阳县。委托诉讼代理人：温绍东、黎怡博，广东大篆律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：徐素环，女，汉族，身份证住址广东省陆河县。上诉人（原审被告、反诉原告）：邓伟家，男，汉族，身份证住址广东省陆河县。上诉人徐素环、邓伟家的共同委托诉讼代理人：罗玉兴，广东悦舟律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：徐国煌，男，汉族，身份证住址广东省广州市白云区。被上诉人（原审第三人）：徐国强，男，汉族，身份证住址广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：徐国煌，男，系被上诉人徐国强之弟，本案被上诉人之一。被上诉人（原审第三人）：黄志环，女，汉族，身份证住址广东省广州市白云区。被上诉人（原审第三人）：徐天福，男，汉族，身份证住址广东省广州市白云区。上诉人蒋采凤与上诉人徐素环、邓伟家及被上诉人徐国煌、徐国强、黄志环、徐天福合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初20095号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人蒋采凤及其委托诉讼代理人温绍东、黎怡博，上诉人徐素环、邓伟家及其共同委托诉讼代理人罗玉兴，被上诉人徐国煌、黄志环、徐天福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蒋采凤上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第三项，改判徐素环向蒋采凤归还转让款人民币100万元并赔偿蒋采凤损失42980元，邓伟家就前述义务与徐素环共同承担连带责任；2、徐素环、邓伟家承担本案的受理费、保全费等诉讼费用。上诉及答辩的事实和理由：一、一审判决已认定徐素环、邓伟家故意实施欺诈手段骗取蒋采凤签署相关合同的情况下，理应支持蒋采凤撤销有关民事法律行为的诉请而非酌情进行变更。二、蒋采凤在签署相关合同时并不知悉涉案房屋内存在违章建筑，不存在主观过错，而正因徐素环、邓伟家的隐瞒及口头教唆才导致蒋采凤无法知悉违章建筑的存在，造成损失，故理应由徐素环、邓伟家承担本案中的全部损失。三、故意实施欺诈行为的徐素环、邓伟家仅仅承担100万元损失中的10万元，而作为欺诈行为受害人的蒋采凤却要承担100万元损失中的90万元，有违公平正义。徐素环、邓伟家上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第二项、第四项，改判蒋采凤向徐素环、邓伟家支付尚欠的转让款人民币38万元并支付自2019年4月2日起至履行完毕止按日息千分之一计算的逾期付款违约金；2、蒋采凤负担本案一审、二审诉讼费。上诉及答辩的事实和理由：一、双方签订《转让协议书》前，徐素环、邓伟家已告知蒋采凤房屋租赁及铁硼搭建情况，蒋采凤也是经营超市多年的专业人员，其清楚涉案房屋的现状，且其签约时已明知涉案超市是由四个不同的房屋组成各自独立，是徐素环、邓伟家在经营超市时将该四个房屋打通并由铁棚连接所致。合同条款也约定铁棚存在政府强拆的风险，蒋采凤清楚铁棚违章搭建的事实。徐素环、邓伟家既无故意隐瞒真实情况更无欺诈行为。二、徐素环、邓伟家与蒋采凤之间转让涉案超市经营权及设备，而非房屋转租行为。三、房屋租赁是由蒋采凤与徐国煌、徐国强、黄志环、徐天福签订，其之间形成房屋租赁关系，其之间签订的《房屋租赁合同》第十一条明确约定，违建的铁棚被政府强拆应由蒋采凤担责。徐素环、邓伟家与蒋采凤签订的转让协议合法有效，蒋采凤应履行合同约定支付转让款，将未付款项38万元付给徐素环、邓伟家。徐国煌、徐国强、黄志环、徐天福共同辩称：其收取的款项并非转让费，而是徐素环、邓伟家将其房屋部分墙体拆除而支付的房屋损失费。2019年4月26日，蒋采凤向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.撤销蒋采凤、徐素环之间于2019年3月2日签订的转让协议；2.徐素环向原告归还转让款100万元，邓伟家承担连带责任；3.徐素环向蒋采凤赔偿损失42980元，邓伟家承担连带责任；4.徐素环、邓伟家承担本案受理费、保全费、公证费等诉讼费用。徐素环、邓伟家在一审中反诉请求：1.蒋采凤向徐素环、邓伟家支付尚欠转让款380000元并支付自2019年4月2日起至清偿完毕止按日息千分之一计算逾期付款违约金；2.蒋采凤承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：徐素环、邓伟家系夫妻关系，自2009年开始徐素环、邓伟家陆续租赁徐国煌、徐国强、黄志环、徐天福的房屋。后来，徐素环、邓伟家经过改造将租赁徐国煌、徐国强、黄志环、徐天福的所有房屋打通并用铁棚连接成一个整体用于经营“好又多”超市（以下简称：案涉超市）。2019年3月2日，蒋采凤与徐素环签订《转让协议书》，协议约定：双方协商“好又多”（地址：大源村南坑街10号）超市转让给蒋采凤，转让费为1380000元，转让设备含卖场的所有设备（具体附设备清单），转让协议只涉及卖场经营权限转移及设备归属问题。转让费支付步骤包括转让协议签订后支付定金100000元，甲方（徐素环）协助乙方（蒋采凤）同房东（徐国煌、徐国强、黄志环、徐天福）签订合同当天支付900000元，签订合同当天起30天前付清尾款380000元，乙方必须按时执行付款方式，逾期按欠款金额百分之一日息，与房东签订合同后，甲方于2019年3月15日前将商场交给乙方，收款账号等内容。签订协议当日，蒋采凤支付徐素环、邓伟家定金100000元。2019年3月10日，徐素环、邓伟家与徐国煌、徐国强、黄志环、徐天福约定解除房屋租赁合同并将租赁合同撕毁，同时由蒋采凤与徐国煌、徐国强、黄志环、徐天福各自签订新的房屋租赁合同。租赁合同签订后，蒋采凤在应支付给徐素环、邓伟家的转让款900000元中代徐素环、邓伟家向徐国煌支付100000元。徐素环、邓伟家分别支付黄志环、徐天福60000元和15000元。之后，蒋采凤又向徐素环、邓伟家支付转让款800000元，徐素环、邓伟家分别于2019年3月10日和13日向蒋采凤出具收据两份，以确认收到蒋采凤支付的转让款900000元。2019年3月15日，徐素环、邓伟家将案涉超市及超市内的设备一并移交给蒋采凤经营。2019年3月21日，蒋采凤接到通知，要求拆除超市中违法搭建的铁棚。2019年5月，案涉超市中违法搭建连接房屋之间的铁棚被政府强制拆除，案涉超市被分离成三部分。蒋采凤认为徐素环、邓伟家在转让超市时明知案涉超市存在违章的事实以及当地政府存在即将拆除的情况下，刻意隐瞒，导致蒋采凤基于错误的认识而与徐素环、邓伟家订立该转让协议，徐素环、邓伟家构成欺诈。蒋采凤未支付剩余转让款380000元并向一审法院提起诉讼，遂成讼。一审法院认为，当事人在订立合同过程中，应当遵循诚实信用原则，恪守诺言，诚实不欺。蒋采凤与徐素环、邓伟家虽然转让的是超市的经营权及其设备，但超市的经营与超市的内部空间是密不可分的。徐素环、邓伟家将租赁徐国煌、徐国强、黄志环、徐天福的房屋打通并私自用铁棚连接成一个整体，徐素环、邓伟家私自搭建的铁棚属于违法建筑，依法应当拆除。徐素环、邓伟家将案涉超市转让给蒋采凤时，应当将其违法搭建铁棚事实及铁棚随时可能被拆除的风险告知蒋采凤，但徐素环、邓伟家故意隐瞒真实情况，诱使蒋采凤作出错误的意思表示以1380000元的价格受让案涉超市。蒋采凤在受让案涉超市后几天内就被通知拆除超市中的违法建筑，且在短期内确已被强制拆除，案涉超市被分拆成三个互不相连的房间，徐素环、邓伟家应认定为欺诈行为。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，一方以欺诈的手段，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求变更或者撤销。由于徐素环、邓伟家的欺诈行为，致使蒋采凤受到损伤，蒋采凤有权请求变更或者撤销。本案中，蒋采凤受让案涉超市后即对该超市进行升级改造，同时蒋采凤亦分别与徐国煌、徐国强、黄志环、徐天福签订了租赁合同以及将案涉超市的部分门市转租给其他人经营，且上述租赁合同均正在履行过程中。蒋采凤主张撤销与徐素环之间于2019年3月2日签订的转让协议，一审法院认为该转让协议被撤销后，会导致上述各租赁合同均无法履行，严重损害其他善意第三人的合法权益。蒋采凤主张撤销与徐素环之间于2019年3月2日签订的转让协议的诉讼请求，不予支持。一审庭审中，当事人陈述案涉超市的总面积大约为800平方米，徐素环、邓伟家搭建连接四房屋的铁棚面积大约为200平方米。铁棚被拆除后，蒋采凤仍按照双方约定的转让价即1380000元支付转让费显失公平。根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第73条的规定，对于显失公平的民事行为，当事人请求撤销的，人民法院可以酌情予以变更或者撤销。蒋采凤在与徐国煌、徐国强、黄志环、徐天福签订房屋租赁合同时已经明确知道案涉超市是由四个不同的房屋组成，且四房屋各自独立，徐素环、邓伟家在经营超市时将该四个房屋打通并由铁棚连接所致，蒋采凤不但没有申请变更或者撤销转让协议，而且继续与徐国煌、徐国强、黄志环、徐天福签订房屋租赁合同并继续经营案涉超市，蒋采凤对其扩大的损失应承担相应的责任。结合当事人的过错责任、案涉超市被拆除的位置、拆除面积的大小、拆除后案涉超市的使用情况、蒋采凤的损失程度以及公平原则等综合因素，酌情调整蒋采凤与徐素环之间于2019年3月2日签订《转让协议书》中的转让价格为900000元。徐素环、邓伟家为夫妻关系，且共同经营案涉超市，蒋采凤已经支付了徐素环、邓伟家转让款1000000元，徐素环、邓伟家应当返还蒋采凤多支付的转让款100000元。蒋采凤主张徐素环向蒋采凤归还转让款100000元，邓伟家承担连带责任的诉讼请求，予以支持。既已根据公平原则对蒋采凤与徐素环之间的转让协议书的转让价格予以调整，蒋采凤主张徐素环、邓伟家返还转让款超出100000元的诉讼请求及主张徐素环、邓伟家赔偿损失42980元的诉讼请求和徐素环、邓伟家主张蒋采凤支付剩余转让款380000元及支付违约金的反诉请求，均不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第五十四条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第六十八、七十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2019年10月14日作出判决如下：一、于本判决生效之日起三日内，被告（反诉原告）徐素环返还原告（反诉被告）蒋采凤转让款100000元；二、被告（反诉原告）邓伟家对上述第一项判决确定被告（反诉原告）徐素环应承担的返还义务承担连带责任；三、驳回原告（反诉被告）蒋采凤的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）徐素环、邓伟家的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费14186.8元，由原告（反诉被告）蒋采凤负担12826.6元，被告（反诉原告）徐素环、邓伟家共同负担1360.2元，被告（反诉原告）徐素环、邓伟家应于本判决生效之日起三日内向一审法院交纳其应负担的案件受理费1360.2元；反诉受理费3500元，由被告（反诉原告）徐素环、邓伟家负担。二审庭询中，被上诉人徐国煌、徐国强承认涉案场地中涉及其所有的房屋并无产权证，只有村委的证明；被上诉人黄志环承认涉案场地中涉及其所有的房屋，一间有产权证，另一间并无产权证；被上诉人徐天福陈述涉案场地中涉及其所有的房屋有合法的产权证。被上诉人徐国煌、徐国强、黄志环、徐天福在二审庭询后提交了相关的宅基地使用证、产权具结书以证明其四人在二审庭询中的上述陈述，其中产权具结书上分别加盖广州市白云区太和镇大源村第四经济合作社、广州市白云区太和镇大源村第七经济合作社、广州市白云区太和镇大源村民委员会的公章，第四经济合作社、第七经济合作社还注明“情况属实”。二审庭询中，上诉人蒋采凤陈述其从上诉人徐素环、邓伟家处接收涉案场地时，双方并无交接设备的清单，亦无拍摄交接涉案场地时的视频或照片；上诉人徐素环、邓伟家对此予以确认。上诉人蒋采凤陈述其当时接收的设备只有2台旧冰箱及货架且已残旧，并无其他物品；上诉人徐素环、邓伟家陈述除此之外，还有监控设备、收银设备、空调、酒柜、烟柜、吧台、办公室沙发等物品。二审庭询中，上诉人蒋采凤陈述其已于2019年7月与被上诉人徐国煌、徐国强、黄志环、徐天福终止了房屋租赁合同并交还了涉案场地；被上诉人徐国煌、徐国强陈述其已于2019年7月中下旬收回涉案场地中属于其所有的场地；被上诉人黄志环陈述其已于2019年7月收回涉案场地中属于其所有的场地；被上诉人徐天福陈述其已大概于2019年8月收回涉案场地中属于其所有的场地，具体时间记不清楚；上诉人蒋采凤及被上诉人徐国煌、徐国强、黄志环、徐天福均确认涉案场地是清空交还的，但均无办理交接手续。经审查，一审判决查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据各方当事人的陈述以及被上诉人徐国煌、徐国强、黄志环、徐天福在二审中提交的涉案场地的宅基地使用证、产权具结书，案涉超市的总面积大约为800平方米，上诉人徐素环、邓伟家打通、搭建连接四房屋的铁棚面积大约为200平方米，是一个密不可分的经营整体。现上诉人徐素环、邓伟家私自搭建的铁棚因属违法建筑而被依法拆除，致使上诉人蒋采凤受让涉案场地后无法继续经营，合同目的无法实现，上诉人徐素环、邓伟家并无确实、充分的证据证明其在转让涉案场地时将违法搭建铁棚的事实及铁棚随时可能被拆除的风险明确告知上诉人蒋采凤，上诉人徐素环、邓伟家对此应承担相应责任；上诉人蒋采凤作为受让方，其在与上诉人徐素环、邓伟家签订《转让协议书》以及在上诉人徐素环、邓伟家协助下与被上诉人徐国煌、徐国强、黄志环、徐天福签订租赁合同时未尽到审慎注意的审查义务，其亦存在过错责任。上诉人蒋采凤于2019年3月15日接收涉案场地，而上诉人蒋采凤何时交还涉案场地给被上诉人徐国煌、徐国强、黄志环、徐天福，双方各有说法，本院根据双方的陈述，认定涉案场地于2019年7月15日交还给被上诉人徐国煌、徐国强、黄志环、徐天福。上诉人蒋采凤与上诉人徐素环、邓伟家签订的《转让协议书》在该日事实上已无法继续履行，故上诉人徐素环、邓伟家应按上诉人蒋采凤实际占有使用涉案场地的时间（2019年3月15日至7月15日共4个月）与上诉人蒋采凤租赁涉案场地的五年租期（60个月）的比例返还相应的转让费933333元（1000000元－1000000元÷60×4）给上诉人蒋采凤。上诉人徐素环、邓伟家关于要求上诉人蒋采凤支付尚欠的转让款38万元及利息的上诉意见不成立，本院不予采纳。关于上诉人蒋采凤诉请赔偿损失42980元，因该费用的支出是其受让涉案场地经营的成本，且如前所述，其对合同无法继续履行亦存在过错，故本院对其该诉请不予支持。上诉人徐素环、邓伟家为夫妻关系，且共同经营案涉超市，上诉人蒋采凤已经支付了上诉人徐素环、邓伟家转让款，故一审判决对上诉人蒋采凤主张上诉人徐素环向其归还转让款且上诉人邓伟家承担连带责任的诉讼请求予以支持正确。上诉人蒋采凤与上诉人徐素环、邓伟家签订的《转让协议书》虽约定转让费包括经营权转移及设备归属，且载明附设备清单，但双方均确认事实上并无交接设备的清单，亦无拍摄交接涉案场地时的视频或照片。双方对于交接涉案场地时的物品数量、种类、价值等各执一词，上诉人徐素环、邓伟家虽在二审庭询后提交了其单方制作的《转让案涉超市设备情况》、照片及购买设备的订单、收款收据等，但无确实、充分的证据证明其在移交涉案场地给上诉人蒋采凤时随之移交了上述物品，本院不予采信。综上，上诉人蒋采凤的上诉请求部分成立，本院予以支持；上诉人徐素环、邓伟家的上诉请求不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初20095号民事判决；二、上诉人徐素环于本判决生效之日起三日内返还上诉人蒋采凤转让款933333元；三、上诉人邓伟家对上述第二项判决确定上诉人徐素环应承担的返还义务承担连带责任；四、驳回上诉人蒋采凤的其他诉讼请求；五、驳回上诉人徐素环、邓伟家的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费14186.8元，由上诉人蒋采凤负担1053.5元，上诉人徐素环、邓伟家共同负担13133.3元；反诉受理费3500元，由上诉人徐素环、邓伟家负担。本案二审案件受理费21729.8元，由上诉人蒋采凤负担1096.5元，上诉人徐素环、邓伟家共同负担20633.3元。本判决为终审判决。审判长 韩    志    军审判员 谭    红    玉审判员 姚伟华二〇二〇年月日书记员 彭    文    悦书记员 区    敏    儿