江西省新余市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣05民终248号上诉人（原审原告）：黎春英。委托诉讼代理人：李玮，新余市钢城法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审被告）。上诉人黎春英因与被上诉人周成华房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省新余市渝水区人民法院（2019）赣0502民初8942号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人黎春英及其委托诉讼代理人李玮、被上诉人周成华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黎春英上诉请求：1.撤销一审判决，改判周成华支付2015年11月17日至2016年4月16日的租金16800元（每月2800元），并从2016年4月16日起至还清款项日止按未付款项6%计算利息给黎春英；2.一、二审诉讼费由周成华承担。事实和理由：一、一审认定事实错误，本案并未过诉讼时效。2011年4月16日，黎春英将位于进士院的店面租给周成华使用，租金约定每月2000元，如店面升值租金也同样上涨，每月初支付当月租金，租赁期为2011年4月16日零点至2016年4月16日23点止。而本案周成华未付租金的时间为2015年11月17日至2016年4月16日止，按照法律规定本案最后诉讼时效的时间为2019年4月16日。本案黎春英在2019年4月6日向一审法院曾提起诉讼，后因未交诉讼费而按撤诉处理。故本案依据法律规定诉讼时间应当从2019年4月16日起重新起算。从该事实完全可以肯定本案未过诉讼时效。二、周成华支付黎春英租金16800元具有事实和法律依据。因《店面租赁合同》约定：“现每月租金为2000元，如有店面租金升值的话，也同样升值。”本案中店面周边的租金早已上涨，且店面价值也随市场增值不少，因此依据合同的约定，店面租金上涨至每2800元具有事实和法律依据，故黎春英要求周成华支付2015年11月16日至2016年4月16日止的店面租金16800元具有事实和法律依据。综上所述，黎春英要求周成华支付租金的诉讼时效并未过，且店面租金上涨至每月2800元具有事实和法律依据，故请求二审法院查清事实，予以改判。周成华辩称，黎春英上诉状中称2019年4月6日曾起诉过，周成华不知道真假，因为没有收到法院传票。关于租金的问题，现在与涉案店面一排的店面月租金分别为1500元、1600元、1800元。黎春英向一审法院起诉请求：1.判令周成华向黎春英支付2015年11月17日至2016年4月16日期间的租金16800元（因店面升值租金按每月2800元计算），并以欠付租金为基数按年利率6%计算支付自2016年4月17日起至租金付清之日止的利息；2.本案诉讼费由周成华承担。一审法院认定事实：2011年4月16日，黎春英、周成华签订《店面租赁合同》一份。双方约定：黎春英将其自有的坐落于新余城南东街进士院3号商铺一间出租给周成华使用；租赁期限自2011年4月16日零点起至2016年4月16日23点止；每月租金为2000元，如店面升值租金也同样上涨；每月初支付当月租金，到期不租应提前三个月通知对方等。租赁合同履行过程中，双方产生纠纷。2013年8月7日，黎春英向一审法院起诉要求判令解除黎春英、周成华之间签订的租赁合同，周成华恢复店面原状，并向黎春英支付2013年3月16日至2013年8月15日期间上涨部分的租金5000元等。一审法院认定周成华在履行合同过程中没有违约，黎春英要求每月上涨租金1000元无事实及法律依据，依法驳回了黎春英的全部诉讼请求。2015年7月22日，黎春英又向一审法院起诉要求判令解除黎春英、周成华之间签订的租赁合同，周成华向黎春英支付2012年8月1日至2014年8月期间的租金52000元及迟延支付利息，并向黎春英支付自2014年8月16日起至实际交付店面之日止按每月2800元计算的租金等。该案经一、二审法院审理均认定周成华已支付2014年9月16日前的租金，且周成华不存在故意不向黎春英支付租金的行为，对黎春英要求解除租赁合同及周成华向其支付2012年8月1日至2014年8月期间的租金52000元及迟延支付利息的诉讼请求，不予支持，并判令周成华向黎春英支付按2000元每月计算的2014年9月17日至2015年11月16日期间的租金28000元。2017年5月26日，黎春英再次向一审法院起诉要求判令周成华排除妨害，恢复店面原状，赔偿黎春英自2016年4月16日起至妨害排除之日且店面恢复原状之日止期间的租金损失（按每月3500元计算租金）。该案经一、二审法院审理后，判决周成华赔偿黎春英2016年4月17日至2016年5月9日期间的租金损失1467元（按每月2000元计算租金），驳回黎春英的其他诉讼请求。一审法院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。黎春英、周成华之间签订的《店面租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守合同约定。本案的争议焦点是：一、周成华是否已向黎春英支付2015年11月17日至2016年4月16日期间的租金？一审法院认为，周成华对其主张仅有其姐姐的证人证言予以证实，但该证人与黎春英有利害关系，其证言不能单独作为认定案件事实的依据，周成华主张其不欠黎春英2015年11月17日至2016年4月16日期间的租金证据不足。故一审法院依法认定周成华未向黎春英支付2015年11月17日至2016年4月16日期间的租金。二、本案黎春英起诉要求周成华支付案涉租金是否已超过诉讼时效期间？因周成华提出诉讼时效抗辩，一审法院依法应对黎春英起诉主张权利是否已超过诉讼时效期间进行审查。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”根据租赁合同约定，周成华应在每月初支付当月租金，因此，周成华向黎春英支付最后一个月租金的期限应在2016年3月17日至2016年4月16日期间的前期。黎春英在周成华未按约定时间支付租金时就已知道其权利受到侵害，则应于2019年3月17日至2016年4月16日期间的前期向一审法院起诉，故黎春英于2019年10月16日向一审法院起诉时就已超过三年，且黎春英未提交证据证明存在诉讼时效期间中断、中止、延长的情形，故本案黎春英的起诉已超过诉讼时效期间。根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条规定：“当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求”。因此，黎春英的诉讼请求应予驳回。综上所述，本案黎春英的起诉已超过诉讼时效期间，其诉讼请求依法应予驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条规定，一审法院判决：驳回黎春英的全部诉讼请求。案件受理费110元，由黎春英负担。本院二审期间，黎春英提供了一组证据：民事起诉状、民事裁定书各一份。拟证明：黎春英就涉案租金曾起诉过，一审法院在2019年4月6日收到黎春英起诉材料，因黎春英没有缴纳诉讼费，一审法院于2019年4月30日按撤诉处理。周成华质证称，对该组证据的三性均有异议。不清楚，不知道真假，不认可。本院认为，该组证据符合证据的三性，本院予以认定。周成华未提交新的证据。本院经审理查明，黎春英就涉案租金在本案之前曾起诉过周成华，该案一审法院于2019年4月22日立案，因黎春英未预交案件受理费，一审法院于2019年4月30日裁定按撤回起诉处理。2018年9月19日，黎春英不服一审法院（2018）赣0502民初3368号民事判决向本院提起上诉，其在上诉状中称，8年只收到周成华50000元租金。周成华自认收到上述上诉状的时间为2018年9月或10月。黎春英自认支付租金的时间为每月的20日至25日。涉案店面的租金从承租之日即2011年4月16日起至周成华向黎春英归还涉案店面钥匙之日即2016年5月9日止，总租金金额超过100000元。本院查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。根据诉辩双方的意见，归纳本案的争议焦点为：一、本案是否已超过诉讼时效？二、周成华是否已向黎春英支付2015年11月17日至2016年4月16日期间的租金？如未支付，则周成华应当支付的租金和逾期支付租金的利息各为多少？就上述争议焦点，本院分别评述如下：一、关于本案是否已超过诉讼时效的问题。从双方租赁合同的约定及租赁合同履行的情况来看，周成华应向黎春英支付租金的总额应在100000元以上，周成华在2016年5月9日之后就未承租涉案店面。因此，黎春英于2018年9月19日在另案上诉状中所称8年只收到周成华50000元租金，其意思表示是周成华还拖欠了黎春英的租金。因上述上诉状周成华已于2018年10月之前收到，故可视为黎春英于2018年10月向周成华主张了包括本案所涉租金的权利，诉讼时效于2018年10月31日中断，本案诉讼时效从2018年11月1日重新起算，而该日起至黎春英就涉案租金第一次起诉之日即2019年4月22日止未超过三年，即使至第二次（本次）起诉之日即2019年10月16日亦未超过三年。根据双方签订的《店面租赁合同》的约定，周成华应在每月初支付当月租金，因此，周成华向黎春英支付最后一个月租金的期限应在2016年3月17日至2016年4月16日期间的前期。该前期至黎春英第一次主张本案租金的权利之日即2018年10月31日，未超过三年。综上所述，黎春英主张2015年11月17日至2016年4月16日期间的租金的权利未超过三年诉讼时效，即本案未超过诉讼时效。二、关于周成华是否已向黎春英支付2015年11月17日至2016年4月16日期间的租金？如未支付，则周成华应当支付的租金和逾期支付租金的利息各为多少的问题。关于周成华是否已支付涉案租金的问题。因周成华未能提供充分证据证实其已支付了2015年11月17日至2016年4月16日期间的租金，故本院依法认定周成华未支付涉案租金，即未支付2015年11月17日至2016年4月16日期间的租金。关于涉案租金的金额如何确定的问题。经查，2015年11月17日之前的租金为每月2000元，2016年4月16日之后的租金损失每月亦为2000元。在黎春英未能提供充分证据证实涉案租金每月为2800元的情况下，根据双方租赁合同的约定及实际履行的情况，本院确定2015年11月17日至2016年4月16日期间的租金为每月2000元，共计10000元。关于逾期支付租金的利息问题。根据双方租赁合同所约定的周成华应在每月初支付当月租金以及黎春英自认支付租金的时间为每月20日至25日，本院酌定周成华应在2016年3月25日之前支付涉案租金，周成华未按时支付，构成违约，依法应承担逾期支付租金的利息。利息的起算时间应为2016年3月26日。现黎春英主张从2016年4月16日起至还清款项日止按年利率6%计算利息，于法有据，本院予以支持。综上，周成华应向黎春英支付租金10000元，并支付利息[以本金10000元为基数，从2016年4月16日起至付清该款（10000元）之日止，按年利率6%计算]。综上所述，黎春英的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江西省新余市渝水区人民法院（2019）赣0502民初8942号民事判决；二、周成华在本判决生效之日起十日内向黎春英支付租金10000元，并支付利息[以本金10000元为基数，从2016年4月16日起至付清该款（10000元）之日止，按年利率6%计算]；三、驳回黎春英在一审中的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费110元，由黎春英承担45元，周成华承担65元。二审案件受理费220.8元，由黎春英承担89.4元，本院决定予以免交，周成华承担131.4元。本判决为终审判决。审判长  艾力钊审判员  赵卫珍审判员  甘致易二〇二〇年四月二十八日书记员  周美娟