北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终3175号上诉人（原审原告）：陈立艳，女，1976年3月8日出生。被上诉人（原审被告）：万芳，女，1970年11月18出生。委托诉讼代理人：周巍伟，北京市华城律师事务所律师。上诉人陈立艳因与被上诉人万芳房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初2775号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈立艳上诉请求：1、撤销原判，依法改判支持陈立艳的一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由万芳承担。事实与理由：1、北京市海淀区1-101号（以下简称涉案房屋）购房款中包含了阳光房及地下室的相应价值，因涉案房屋带有48平方米的阳光房和79.16平方米的地下室，我多支付140万元购房款，万芳应返还我购房款140万元。2、涉案房屋的阳光房及地下室未依法取得主管部门的规划许可，被认定为违法建筑，万芳应承担自行拆除的责任。万芳辩称，陈立艳的上诉请求缺乏事实及法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。万芳在签署房屋买卖合同时如实介绍了房屋状况，也展示了房产证。陈立艳对房屋进行了不止一次实地考察，双方达成交易价格也是陈立艳作为成年人作出的真实意思表示，合同中约定的房屋面积和房产证载明的面积是完全一致的，双方并没有将地下室和阳光房进入交易对价。二手房典型特征就是一房一价。双方之间的交易应该以买卖合同为准。陈立艳明知阳光房不包含在产权面积范围内，对地下室和阳光房被拆除也是有预期的，但仍然签订买卖合同。在买卖两年后其收到拆除通知书，要求我方退款是违背诚实信用原则的。陈立艳明知使用过程中存在不稳定因素，在综合考虑后自愿购买，应承担相应风险。陈立艳向一审法院起诉请求：1、判令万芳向陈立艳返还购房款140万元；2、判令万芳承担本案的诉讼费用。诉讼过程中，陈立艳变更诉讼请求如下：1、判令万芳向陈立艳返还购房款140万元；2、请求判令万芳承担京海城管罚字【2016】000105号限期拆除决定书中自行拆除的责任；3、判令万芳承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2014年4月12日，出卖人万芳与买受人顺兴公司签订《北京市存量房屋买卖合同》，双方约定如下：出卖人所售房屋坐落于海淀区1-101号，建筑面积共139.34平方米；经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为人民币捌佰陆拾万元整；买受人可以在签订本合同的同时支付定金见附件二；出卖人应当保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，附件一所列的该房屋附属设施设备及其装饰装修随同该房屋一并转让给买受人，买受人对出卖人出售的该房屋具体状况充分了解，自愿买受该房屋。同日，出卖人万芳与买受人顺兴公司签订《北京市存量房屋买卖合同》附件二，双方约定如下：该房屋按套计价，成交价格为人民币捌佰陆拾万元整，上述成交价包括该房屋的房价款、现有公共维修基金、装饰、装修及附属配套设施等；买受人应于签订本附件当日支付出卖人定金人民币贰拾万元整，该笔定金作为购房款的一部分（注：买受人已于2014年4月12日之前支付给出卖人定金贰拾万元整）；买受人于2014年4月18日前（含当日）支付出卖人购房款人民币叁佰捌拾万元整；买受人于2014年10月25日前支付出卖人购房款人民币叁佰肆拾万元整；买受人以资金监管的方式，于2014年10月25日前支付出卖人购房款人民币壹佰贰拾万元整；买卖双方应于2014年10月31日前（含当日）向该房屋所属区县税务部门缴纳交易所需的税款……。同日，甲方（出卖人）万芳与乙方（买受人）顺兴公司签订《补充协议》，双方约定如下：兹有甲、乙双方就买卖涉案房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》。现乙方拟变更新产权人，甲、乙双方经友好协商约定如下：1、该房屋交易价格人民币捌佰陆拾万元整不包括室内的家具、家电、装饰等，网签授权委托书中的约定仅供网签使用。同日，出卖人万芳与买受人顺兴公司签订《补充协议》，双方约定如下：1、出卖人确认2014年10月31日该房屋《契税票》或《房屋所有权证》的登记日期，已满五年且该房屋为出卖人家庭唯一住房。2、出卖人在买卖双方之间本次房屋交易未办理完结权属转移登记手续前不再购买（包括但不限于订立、签署网签备案合同等导致本次交易无法享受免征个人所得税的）其他住宅类房屋，否则由此导致买卖双方之间本次交易需要缴纳个人所得税的，由出卖人承担。2014年6月19日，出卖人万芳与买受人陈立艳签订《关于家具家电的补充协议》，双方约定如下：1、上述家具家电详见附件：《家具家电清单》。2、交易价格为人民币壹拾叁万捌仟捌佰元整。3、本协议签订之日，买受人向出卖人支付定金人民币叁万元整，余额在上述家具家电交付之日支付。4、在交付之前，出卖人承诺一如既往地精心保管上述家具家电。2014年11月2日，出卖人万芳与买受人陈立艳签订《存量房屋买卖合同》（经纪成交版）。同日，陈立艳取得涉案房屋的产权登记证书。2016年6月14日，北京市海淀区城市管理综合行政执法监察局出具《北京市海淀区城市管理综合行政执法监察局限期拆除决定书》京海城管罚字[2016]000105号，主要内容如下：2016年5月4日，北京市海淀区城市管理综合行政执法检查局在检查中发现，陈立艳所有并管理的房屋属于违法建设，遂予以立案调查。经查，位于北京市海淀区101户的砖混结构阳光房（48平方米）及砖混结构地下室（79.16平方米），合计面积127.16平方米，建设于2006年至2007年间，未依法取得规划许可，违反了《北京市城市规划条例》第三十二条第一款的规定。以上事实有现场检查（勘验）笔录、询问笔录、现场照片和规（海）执函【2016】187号规划审批情况的函等证据为证。陈立艳承认上述违法事实。依据《北京市城市规划条例》第四十三条的规定，本行政机关责令陈立艳自接到本决定书之日起15日内自行拆除上述建设，并接受复查。逾期不拆除的，依据《北京市城乡规划条例》第六十六条第二款之规定，将报经北京市海淀区人民政府责成有关部门予以强制拆除。如不服本决定，可在接到本决定书之日起60日内，向北京市城市管理综合行政执法局（北京市西城区三里河东路39号）或北京市海淀区人民政府（北京市海淀区长春桥路17号）申请行政复议，也可以在接到本决定书之日起6个月内直接向北京市海淀区人民法院(北京市海淀区丹棱街12号)提起行政诉讼。庭审中，陈立艳主张涉案房屋的阳光房及地下室因为具有使用价值才导致涉案房屋的交易价格高于市场价，中介公司说其购买涉案房屋相比市场价多支付了140万，且在其居住过程中海淀城管通知其阳光房和地下室是违法建筑，故万芳应返还140万元。就上述主张陈立艳提交中介公司业务经理的询问笔录为证。万芳对陈立艳提交的上述证据均不予认可。另，就涉案房屋的阳光房及地下室，陈立艳认可在签订购房合同时其明知上述建筑是没有产权证书的。一审法院认为，根据庭审查明的事实可知，双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》中明确写明涉案房屋的建筑面积共139.34平方米，房屋成交价格为860万元。涉案房屋的阳光房及地下室总面积达到了127.16平方米，已经接近涉案房屋的建筑面积，双方在就涉案房屋的购房合同签订、变更主体再次签订及补充协议签订的长时间、反复的订立过程中，对上述阳光房及地下室的使用价值及实际价格均未在合同中有任何约定，如上述房屋价格中包含了阳光房及地下室的相应价值，在合同中又不做明确的约定，与常理不符，且庭审中陈立艳认可在签订合同时其明知阳光房及地下室未有正规的产权证书，且就该阳光房及地下室的建设由来询问过万芳，说明陈立艳对于该房屋存在违法建筑的情况是明知的，且对于违法建筑的使用存在一定的侥幸心理。双方就购房款860万的约定是陈立艳在充分了解涉案房屋建设状况的基础上与万芳达成的一致意见。现陈立艳未就上述购房款中包含了阳光房及地下室的相应价值提交充分证据，并要求万芳退还其购房款140万元，无事实及法律依据，法院不予支持。关于拆除阳光房及地下室一节，《北京市海淀区城市管理综合行政执法监察局限期拆除决定书》京海城管罚字[2016]000105号的行政处罚相对人系陈立艳，并非万芳，现陈立艳要求万芳代替其拆除涉案房屋的阳光房及地下室，于法无据，法院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决：驳回陈立艳的全部诉讼请求。本院对一审查明的事实予以确认。二审中，当事人未提交新证据。本院认为，陈立艳与万芳就涉案房屋签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》约定，涉案房屋建筑面积共139.34平方米，该房屋成交价格为860万元。合同约定的房屋建筑面积与房屋权属证书登记面积一致。综合在案证据及双方诉辩称情况，首先，陈立艳在购买涉案房屋时明知涉案房屋的阳光房及地下室未依法取得建设审批手续，仍与万芳自愿签订房屋买卖合同，并支付了全部房屋价款。在陈立艳购买涉案房屋后，上述阳光房及地下室被认定为违法建设，2016年6月北京市海淀区城市管理综合行政执法监察局作出限期拆除决定。作为一般大众均应知悉，在房屋所有权证面积以外的自建建筑，都面临被行政执法部门责令拆除的风险。其次，上述阳光房及地下室对应的房屋面积未包含在合同约定的房屋建筑面积内，双方对阳光房及地下室的使用价值及实际价格均未在合同中有任何约定。陈立艳购买的标的是房屋权属证书登记的产权房屋，双方合同业已履行完毕。故陈立艳主张购房款中包含了阳光房及地下室的相应价值，要求万芳退还购房款140万元，理由不充分，本院不予支持。关于拆除阳光房及地下室一节，《北京市海淀区城市管理综合行政执法监察局限期拆除决定书》京海城管罚字[2016]000105号的行政处罚相对人系陈立艳，并非万芳，陈立艳要求万芳代替其拆除涉案房屋的阳光房及地下室，于法无据。故一审法院驳回其诉讼请求正确，本院予以维持。综上所述，陈立艳的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17400元，由陈立艳负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  赵 蕾审 判 员  刘新泉审 判 员  刘 磊二〇二〇年四月二十四日法官助理  李 想书 记 员  罗娇杨