广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0405民初119号 原告梧州市福兴物业管理有限公司，住所广西梧州市新兴三路6-2号三楼303室。统一社会信用代码：91450400739972561N。 法定代表人龙观水，该公司副总经理。 委托诉讼陈建平，广西建梧律师事务所律师。 代理人刘毅，广西建梧律师事务所律师。 被告黄孜毅，男，1979年12月9日出生，壮族，现住广西融安县。 委托诉讼刘绍安，融安县城东法律服务所法律服务工作者。代理人 案由物业服务合同纠纷 适用程序简易程序 立案日期2020年1月16日 开庭日期2020年3月20日 原告诉讼请求1.判令被告向原告支付拖欠的物业管理综合服务费38255.55元及滞纳金（滞纳金按年利率24%，从2017年4月1日计至拖欠的物业管理综合服务费全部付清之日止，暂计至2019年10月31日为10487.45元）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年9月6日，原告与广西御龙轩实业有限公司签订了一份合同编号为2014004的《前期物业管理服务协议》，约定由原告为梧州市红岭路7号第5幢四层42-50、71-90号商铺提供物业服务，建筑面积1234.05平方米，每月每平方米建筑面积综合服务费1元，接受物业服务一方不按原告相关规定交纳物业管理综合服务费等费用的，从逾期之日起按每天千分之三交纳滞纳金。被告根据广西融安县人民法院（2016）桂0224执411号之二执行裁定书取得了梧州市红岭路7号第5幢四层42-50、71-90号商铺，并于2017年3月22日取得上述商铺的不动产权证。2017年3月22日至今原告一直为被告取得的上述商铺提供物业服务，但被告经原告催收仍未支付物业管理综合服务费。 被告答辩意见一、被告没有与原告签订物业服务合同。被告通过法院强制执行取得梧州市红岭路第五栋四层42-50、71-90号商铺，被告取得上述商铺后，没有任何人找过被告协商物业管理问题，被告也不知道与上述商铺有关的物业服务协议，根据合同相对性原则，原告要求被告交纳物业管理综合服务费没有事实依据。 二、原告与广西御龙轩实业有限公司签订物业管理服务协议系物业服务企业直接与业主签订的物业管理服务合同，既不是建设单位也不是业主委员会与物业企业签订的前期物业服务合同，根据《物业管理条例》的规定，该协议对被告没有约束力，原告依据其与他人签订的合同要求被告交纳物业管理综合服务费没有法律依据。被告不存在故意拖欠物业管理综合服务费的行为，故原告无权要求被告支付滞纳金。 三、根据原告提交的《关于福兴•时代商业广场5#楼物业服务收费的报告》，梧州市物价局明确批示“鉴于5#楼属商业用房，按照桂价格〔2007〕122号文规定，商业用房的物业服务收费实行市场调节，具体收费标准由物业管理企业与租用方协商确定”，结合《物业管理条例》第四十条及社会上物业使用情况可以看出，商业用房服务收费高于住房收费标准是因为商业用房人员流动大，卫生、安全、公共道路、公共设施的维护保养较难，范围较大，而涉案物业被告一直未使用，水电设施均未安装，不存在卫生和设施设备需要维护保养的问题。原告如今的物业服务实际上完全是为一楼的超市提供的，且原告没有履行好物业管理责任，因此原告要求被告与一楼超市按同样标准交纳物业管理综合服务费明显不合理，原告应先与被告协商确定收费标准后才能要求被告交纳物业管理综合服务费。 查明事实2013年10月17日，梧州市方略房地产测绘有限责任公司根据广西福兴房地产建设有限公司的委托对红岭路7号第5幢进行房产测绘，并作出编号为梧方实测字[2013］020007号梧州市房产测绘成果报告，报告载明：福兴时代商业广场第5幢四层42-50、71-90号商场的建筑面积为1234.05㎡。 2014年9月16日，原告作为甲方与作为乙方的广西御龙轩实业有限公司签订了一份《前期物业管理服务协议》，该协议的甲方是指房地产开发单位依法聘请的物业管理企业，乙方是指购房人（业主），该协议的前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签定的《物业管理合同》生效时止的物业管理，本物业名称为福兴时代商业广场第5幢四层42-50、71-90号商场。双方在《前期物业管理服务协议》中主要约定有：1.甲方的权利和义务：对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、治安、秩序等项目进行维护、修缮、服务与管理；2.物业管理服务内容：房屋共用部位的日常维护和管理；房屋共用设施设备及其运行的日常维护和管理；公共环境卫生包括管理区域房屋公用部位、公共场所的清扫保洁，管理区域垃圾等生活废弃物的收集、清运，管理区域树木花草、绿地的养护及园林建筑小品和其它园林设施的维护；治安；交通秩序与车辆停放；3.物业管理相关费用：5#商场每月每平方米建筑面积人民币1元；因乙方原因闲置的房屋按建筑面积全额收取物业管理综合服务费用；4.违约责任：甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方退还擅自提高或乱收部份所收费用，退还利息并支付违约金；乙方违反协议，不按甲方相关规定交纳物业管理综合服务费等费用的，甲方按有关法规要求乙方限期补交并从逾期之日起按每天3‰交纳滞纳金，经多次催缴并逾期3个月以上仍不缴纳的，甲方有权向有关部门申请采取强制措施或提起法律诉讼。因福兴时代商业广场的业主委员会一直未成立，原告实际为福兴时代商业广场提供物业服务至今。被告根据广西融安县法院（2016）桂0224执411号之二执行裁定书取得了梧州市红岭路7号第5幢四层42-50号、71-90号商铺，并于2017年3月22日取得上述商铺的不动产权证。但被告在取得上述商铺后一直拖欠原告物业管理综合服务费，在2017年4月至2019年10月期间共拖欠物业管理综合服务费38255.55元。原告追索未果，遂向本院起诉成讼。 本院意见原告作为房地产开发单位依法聘请的物业管理企业，对福兴时代商业广场小区进行了管理，提供了物业服务，被告通过司法程序取得了涉案商铺的所有权，其作为福兴时代商业广场小区的业主也实际接受了原告提供的服务，双方成立物业服务合同关系，被告应向原告支付物业管理综合服务费。参照原告与广西御龙轩实业有限公司签订的《前期物业管理服务协议》的约定，5#商场的物业管理综合服务费为每月每平方米建筑面积人民币1元，被告应从2017年4月起向原告支付物业管理综合服务费，被告从2017年4月至2019年10月共拖欠物业管理综合服务费38255.55元，现原告要求被告支付拖欠的物业管理综合服务费38255.55元，合理合法，本院予以支持。此外，被告未及时交纳物业管理综合服务费已构成违约，应承担相应的违约责任，故违约金应从被告拖欠物业管理综合服务费之日即2017年5月1日起计算。因被告迟延支付物业管理综合服务费造成的实际损失是银行利息，原告诉请的违约金计付标准过高，且已明显高于原告造成的损失，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。现本院将违约金计算标准予以调整，自2017年5月1日起至2019年8月19日以被告每月欠缴物业管理综合服务费的金额为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍分段计付为2541.38元，自2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍分段计算至被告全部清偿拖欠的物业管理综合服务费之日止。 判决主文被告黄孜毅于本判决生效之日起十日内向原告梧州市福兴物业管理有限公司支付物业管理综合服务费38255.55元及违约金（违约金计算至2019年8月19日为2541.38元，自2019年8月20日起，以被告黄孜毅每月欠缴的物业管理综合服务费的金额为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍分段计算至被告黄孜毅全部清偿拖欠的物业管理综合服务费之日止）。 判决依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国合同法》第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 诉讼费案件受理费1018元，减半收取计509元，由原告梧州市福兴物业管理有限公司负担83元，被告黄孜毅负担426元。 上诉权利如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审 判 员 莫素兰 二〇二〇年四月十三日 法官助理 李晓琳 书 记 员 刘 惠