江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终11627号上诉人（原审原告）孙卫，女，汉族，1970年1月11日生,住南京市建邺区。委托诉讼代理人：杨娅，江苏钟山明镜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）南京金盛装饰市场经营管理有限公司，住所地南京市建邺区江东中路80号。法定代表人：王庆华，该公司董事长。委托诉讼代理人：王浩全，江苏共盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔国彪，江苏共盈律师事务所律师。原审第三人：南京乐和餐饮管理有限公司建宁路店，住所地南京市鼓楼区建宁路31号七楼A区。负责人：刘梅，该公司总经理。委托诉讼代理人：甘有银，男，该公司员工。上诉人孙卫因与被上诉人南京金盛装饰市场经营管理有限公司（以下简称金盛市场公司）、原审第三人南京乐和餐饮管理有限公司建宁路店（以下简称乐和公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初6828号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙卫上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人除租赁费及违约金之外的其它诉请；2、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1.上诉人要求解除与被上诉人签署的《金盛国际家居中央门店商铺房屋租赁及委托经营合同》，符合双方的合同约定，具有合同依据，上诉人解除合同后完全可以与第三人之间重新商谈租赁事宜，一审法院认为上诉人解除合同的请求违反了“个人利益与整体利益平衡”的原则，属于事实认定错误。上诉人购买的三个独立商铺，并不具有不可分性。上诉人当初购买的时候，销售人员也明确三个商铺均是独立的，在包租结束后上诉人可以自行独立经营。2.上诉人解除合同的诉请合法有据，解除合同之后，被上诉人理应返还商铺，一审法院对于上诉人要求被上诉人返还商铺的诉请不予支持，属于事实认定错误。3.上诉人在诉讼中要求其支付2019年7月1日至实际交付房屋之日的房屋使用费，具有事实依据，一审法院却不予支持，要求上诉人另行主张权利,迫使上诉人不得不就2019年7月1日之后的房租另案提起诉讼，是对司法资源的浪费，是错误的。4.关于上诉人要求被上诉人给付代为缴纳的税费票据，法院理应予以支持。上诉人与被上诉人签署的合同中，第五条第3款（2)项中对税金进行了约定，房屋的租赁费中含上诉人应缴纳的税费，由被上诉人代扣代缴，但被上诉人却未给付上诉人代为缴纳税费的票据。如果不予缴纳，将会影响到上诉人的信用，税务机关也可能会对上诉人进行处罚。如被上诉人未为上诉人缴纳税费，那么就应该将相应的税款返还给上诉人，由上诉人自行缴纳。5.一审法院对上诉人的律师费诉请不予支持，认为属于间接损失，属于事实认定错误。因为被上诉人的违约行为，上诉人迫于无奈委托律师提起诉讼，支付了律师费，这个费用是上诉人为维护和实现自己的债权产生的必要费用，应该属于上诉人的直接经济损失，而非间接损失。二、一审法院判令上诉人承担部分案件受理费，是错误的，案件受理费理应全部由被上诉人承担。上诉人在一审提起诉讼的时候，诉请中主张的金额就是被上诉人欠付的房屋租赁费，不存在超额主张的情形。在一审的诉讼过程中，被上诉人又陆续支付了部分房租，在一审的第二次庭审（简易程序转普通程序）时，法院查明被上诉人在上诉人提起诉讼后又支付了部分房租，依法予以扣减房租金额。按照诉讼费收取的“谁败诉，谁承担”原则，本案的案件受理费理应全部由被上诉人承担。金盛市场公司辩称，一审法院的事实认定清楚，法律适用正确，判决无误。上诉人认为，如果判决合同解除上诉人可以和第三人另行商谈、签订租赁事宜，这种想法在实践在现实中根本无法实现。因为上诉人与第三人之间的租赁合同，整个是几千平方米的租赁合同，它是需要一个整体出租整体规划的，没办法去分割出租。如果说需要被上诉人的几十平方米，没办法与第三人整体签订租赁合同的话，后期上诉人和第三人之间的租赁合同将无法继续履行。我方不否认上诉人对于商铺享有所有权，如果判决合同解除，后果只能是上诉人现在整体出租的几千平米的场地被割裂成几块，那么就剩下的场地我们只能去重新去装修，重新布局，必然会影响到其他数百户小业主的利益，一审法院从整体利益和个人利益的角度去考虑，判决不支持解除合同，我们认为是完全正确的。上诉人的解除合同的目的其实也是要另行出租去收取租金，一审法院也完全支持了租金的诉请，我方也不是不愿意给付租金，只是现在困难，过了这段时间肯定会完整的按时的去支付租金，因此一审判决并没有侵犯上诉人的合法权益。乐和公司述称，对于上诉人的上诉不发表意见。孙卫向一审法院起诉请求：1、解除孙卫与金盛市场公司签署的《金盛国际家居中央门店商铺房屋租赁及委托经营合同》；2、金盛市场公司交还孙卫所有的位于南京市鼓楼区商铺并恢复原状；3、金盛市场公司支付孙卫2018年7月1日至2019年6月30日的房屋租赁费108897.72元，并按年租赁费125886元的标准支付2019年7月1日至实际交付房屋之日的房屋使用费；4、金盛市场公司支付孙卫违约金（分八段计算，均按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，第一段以62943元为基数自2018年10月29日起计算至2019年1月25日止，第二段以56943元为基数自2019年1月26日起计算至2019年3月14日止，第三段以53280.24元为基数自2019年3月15日起计算至2019年5月10日止，第四段以49617.48元为基数自2019年5月11日起计算至2019年5月17日止，第五段以45954.72元为基数自2019年5月18日起计算至2019年8月2日止，第六段以44733.8元为基数自2019年8月3日起计算至2019年8月8日，第七段以38629.2元为基数自2019年8月9日至实际给付之日止，第八段以62943元为基数自2019年4月23日起计算至实际给付之日止）；5、金盛市场公司将代为缴纳税费的票据（2016年1月1日起至2018年6月30日期间）给付孙卫，如不能交付票据则金盛市场公司将应交税款15735.75元返还孙卫；6、金盛市场公司支付孙卫律师费8000元；7、第三人配合腾空交还孙卫所有的商铺并恢复原状；8、本案诉讼费用由金盛市场公司承担。一审法院认定事实：案涉商铺坐落于南京市鼓楼区，以下简称1096室商铺、1105室商铺、1118室商铺），权利人均为孙卫，房屋用途均为批发零售用地/商业，建筑面积均为34.99平方米。2013年2月28日，孙卫（甲方，购买方）、金盛商业公司（乙方，运营单位）、南京昆斯兰置业发展有限公司（丙方，出售方）签订《金盛国际家居中央门店商铺房屋租赁及委托经营合同》（以下简称《合同》）三份，约定：1096室商铺、1105室商铺、1118室商铺购买单价均为15007.87元/平方米，预售面积均为34.95平方米，总价均为524525元；甲方同意在本合同有效期内将涉及商铺房屋经营管理的一切事项，均委托给乙方安排处理，乙方可以自己的名义从事商铺房屋经营管理的一切活动，乙方也可以以自己的名义，将该商铺房屋对外租赁经营，甲方认可并接受乙方与任何第三人签署的商铺房屋租赁合同；本合同约定商铺房屋的委托经营期限为8年，委托租赁期从2014年1月1日起至2021年12月31日止；租赁回报率：前两年回报率为商铺房屋核准登记总价款的6%，后六年年回报率为商铺房屋核准登记总价款的8%；在签订《房屋预售合同》时，若甲方选择一次性付款，乙方即刻返还前两年租赁回报；若甲方选择按揭付款，待其所申请的银行贷款全数达到丙方账户后，由乙方于贷款实际到账后的一月内一次性返还；从第三年开始以汇款方式支付租赁回报；甲方在本合同期限内，有权按约定的时间、金额向乙方收取商铺房屋租赁经营回报收益（含税）简称：租赁回报；年租赁回报计算方式及支付时间：年租赁回报=商铺房屋核准登记总价款×年回报率，甲方未取得房屋所有权证之前，以年租赁回报=商品房屋购买登记总价款×年回报率计算预付，最终以商品房屋核准登记总价款计算，年租赁回报多退少补；在本合同约定租赁期的第三年起，乙方将年租赁回报分两次支付甲方，每半年支付一次，第一次兑付时间为当年的3月31日前，第二次兑付时间为当年的9月30日前；甲方向乙方收取的案涉三间商铺的每年的回报均为41962元，待实测出核准登记建筑面积将对前两年的租赁回报在第三年中多退少补（此租赁回报金额中，含甲方应纳的相应税费，每年税费为年租赁回报的5%，该相应税费由乙方根据政府税务规定代扣代缴，所缴税费根据国家相关规定适时调整）；委托经营期内，甲方不得改变商铺房屋用途，不得收回商铺房屋或将商铺房屋另行出租给他人；乙方逾期向甲方支付租赁回报的，甲方有权要求乙方按本合同履行，若乙方在逾期15个工作日内仍未支付的，甲方自逾期的第16个工作日起，每日可按本期租赁回报额的中国人民银行同期商业贷款基准利率计算，向乙方加收违约金，乙方逾期超过30个工作日仍未付清本期租赁回报的，甲方有权解除合同，并可以要求乙方对甲方的直接经济损失予以赔偿；等等。上述合同签订后，金盛商业公司占有、使用1096室、1105室、1118室商铺，并以自己名义对外出租经营。2016年，金盛商业公司与金盛市场公司合并，合并后的名称为南京金盛装饰市场经营管理有限公司（即本案被告）。金盛市场公司向孙卫支付了截止2018年6月30日的租赁回报，2018年7月1日之后的租赁回报发生逾期，孙卫催款未果，遂诉至一审法院。另查明，2017年2月6日，南京金盛装饰市场经营管理有限公司建宁路分公司（出租方，以下简称金盛市场建宁路分公司）与乐和公司（承租方）签订《关于房屋（场地）租赁的定金协议》、《租赁合同》及《合同补充协议》，约定：金盛市场建宁路分公司将南京市鼓楼区建宁路31号七楼B区总计2095㎡的摊位出租给乐和公司开展餐饮经营活动，租赁期限自2017年3月1日起至2025年2月28日止；双方另对租金及支付方式、保证金、合同变更、解除等事项进行了约定。乐和公司所承租的南京市鼓楼区建宁路31号七楼B区2095㎡的摊位包含孙卫所有的1096室、1105室、1118室三间商铺在内。还查明，金盛市场公司分别于2019年1月25日、2019年3月14日、2019年5月10日、2019年5月17日、2019年8月2日、2019年8月8日分别向孙卫支付6000元、3662.76元、3662.76元、3662.76元、1220.92元、6104.6元，合计24313.8元，此部分款项所支付的均是案涉三间商铺2018年7月1日之后的租赁回报。另，孙卫在诉讼中向一审法院提交了1096室、1105室、1118室商铺2014年1月1日至2015年12月31日期间的房产税、营业税、个人所得税的税收缴款书及房屋租赁发票。除此之外，未提供其代扣代缴税费的其他票据。2019年5月22日，一审法院同期受理了周峰、鲁川以金盛市场公司为被告、乐和公司为第三人的房屋租赁合同纠纷诉讼，所涉的租赁标的物为周峰、鲁川所有的位于南京市鼓楼区商铺，这两个商铺建筑面积为27.24平方米、27.63平方米，均在南京市鼓楼区，亦包含在乐和公司向金盛市场公司租赁使用的商铺范围内。周峰、鲁川在该案中提出的诉讼请求与孙卫的诉讼请求类似。除周峰、鲁川、孙卫外，未发现乐和公司承租范围内的其他商铺的产权人提起类似诉讼。又查明，2019年5月8日，孙卫与江苏钟山明镜律师事务所签订《委托代理协议》，约定孙卫委托江苏钟山明镜律师事务所律师担任其与金盛市场公司、乐和公司合同纠纷一案一审、二审的代理人；按照律师费收费办法的规定并经双方协商确定，甲方前期向乙方支付律师代理费捌千元整。2019年5月8日，江苏钟山明镜律师事务所向孙卫开具金额为8000元的律师服务费发票。以上事实，由孙卫提交的不动产权证、《合同》、《委托代理协议》、律师服务费发票、税收缴款书、房屋租赁发票，第三人提交的《关于房屋（场地）租赁的定金协议》、《租赁合同》、《合同补充协议》及一审法院庭审笔录加以佐证。一审法院认为：案涉《合同》系金盛商业公司与孙卫签订，金盛商业公司主体已发生变更，债权债务均由本案被告即金盛市场公司承接，故该合同项下的权利义务应由金盛市场公司享有和承担。关于孙卫主张解除《合同》并要求金盛市场公司与第三人返还案涉商铺并恢复原状的诉讼请求，一审法院认为，案涉商铺属于产权式商铺，产权式商铺就是将大商场分割成若干个小面积并具有独立产权证的商铺，其主要特点为所有权与经营权分离，经营多为整体性出租，即多个产权人的商铺为同一商户租用。此类商铺具有不可分性，在经营初期需要进行统一装修、招商、广告宣传等培育，在后期经营中也需要不断的人力、物力、财力的投入，因此小业主无法自行经营，各商铺彼此之间存在不可分性。故业主在行使个人权利时应考虑其他业主的利益以及市场的整体发展，如果市场不能有序发展，业主利益将无从谈起。因此，业主在购买商铺后，由同一管理公司进行整体出租经营的，在管理公司对外整体出租过程中，有小部分业主主张解除合同、返还商铺、恢复原状的，从个人利益与整体利益平衡的角度看，应不予支持。故对孙卫主张解除《合同》并要求金盛市场公司与第三人返还案涉商铺并恢复原状的诉讼请求，不予支持。对孙卫基于解除《合同》要求金盛市场公司支付房屋占有费的诉讼请求亦不予支持。关于是否应在金盛市场公司欠付的上述租赁回报中扣除税费的问题，虽然《合同》约定此租赁回报金额中，含孙卫应交纳的相应税费，每年税费为年租赁回报的5%，该相应税费系双方约定由孙卫委托金盛市场公司代为缴纳，根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定，委托人或受托人可以随时解除委托合同，故对于尚未支付的租赁回报，孙卫要求金盛市场公司给付全部的租赁回报，即撤销金盛市场公司代为缴纳税款之委托，符合法律规定，予以支持。而关于2018年6月30日之前租赁回报已经结清的期间的税票的交付及税款返还问题，因孙卫已接受了金盛市场公司2018年6月30日前扣除5%税费后的租赁回报，应视为孙卫认可当时委托金盛市场公司代扣代缴税费，委托行为已完成，不可撤销，故对孙卫要求如金盛市场公司交付票据不能则返还税款的诉讼请求，不予支持。如金盛市场公司确未履行代缴义务，孙卫有权向国家税务机关举报。金盛市场公司未按《合同》约定按期足额向孙卫支付案涉商铺2018年7月1日至2019年6月30日期间的租赁回报，构成违约，应当承担违约责任。根据合同约定“乙方（金盛市场公司）逾期向甲方（孙卫）支付租赁回报的，甲方有权要求乙方按本合同履行，若乙方在逾期15个工作日内仍未支付的，甲方自逾期的第16个工作日起，每日可按本期租赁回报额的中国人民银行同期商业贷款基准利率计算，向乙方加收违约金”，对孙卫主张金盛市场公司支付案涉商铺在上述期间内结欠的房屋租赁费及逾期付款违约金的诉讼请求，予以支持。现孙卫依据合同约定金额主张租赁回报，该金额低于实际购房金额乘以8%，故孙卫主张的每铺每年租金41962元，予以确认。案涉三间商铺在2018年7月1日至2019年6月30日期间的租赁回报为125886元，扣除金盛市场公司2019年1月25日、2019年3月14日、2019年5月10日、2019年5月17日、2019年8月2日、2019年8月8日分别向孙卫支付6000元、3662.76元、3662.76元、3662.76元、1220.92元、6104.6元，尚余101572.2元租赁回报未付。故对孙卫主张金盛市场公司就逾期支付的租赁回报101572.2元的诉讼请求，予以支持，对超过部分，不予支持。孙卫所主张的违约金计算方式系根据《合同》约定及金盛市场公司付款情况分段确定，金盛市场公司对此亦无异议，予以确认。关于2019年7月1日之后已到期的租赁回报，孙卫可另行主张权利。孙卫主张金盛市场公司向其支付律师费8000元，其主张的该项损失属于间接损失，因无合同依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百一十条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十二条之规定，一审判决：一、南京金盛装饰市场经营管理有限公司于判决生效之日起十日内支付孙卫租赁回报101572.2元及逾期付款违约金（逾期付款违约金分八段计算，均按照中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计算，第一段以62943元为基数自2018年10月29日起计算至2019年1月25日止，第二段以56943元为基数自2019年1月26日起计算至2019年3月14日止，第三段以53280.24元为基数自2019年3月15日起计算至2019年5月10日止，第四段以49617.48元为基数自2019年5月11日起计算至2019年5月17日止，第五段以45954.72元为基数自2019年5月18日起计算至2019年8月2日止，第六段以44733.8元为基数自2019年8月3日起计算至2019年8月8日，第七段以38629.2元为基数自2019年8月9日至实际给付之日止，第八段以62943元为基数自2019年4月23日起计算至实际给付之日止）；二、驳回孙卫的其他诉讼请求。如果金盛市场公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2638元，由孙卫负担346元，南京金盛装饰市场经营管理有限公司负担2292元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，物权的取得和行使，应当遵守法律、尊重社会公德，不得损害公共利益和他人的合法权益。本案中，上诉人孙卫系涉案1096室商铺、1105室商铺、1118室商铺的所有权人，其与被上诉人金盛市场公司签订房屋租赁及委托经营合同，将涉案商铺委托给金盛市场公司运营。孙卫上诉主张，金盛市场公司逾期支付租赁回报，其有权依据合同约定请求解除合同，并要求金盛市场公司返还商铺、支付欠付的租赁回报及违约金。本院认为，金盛市场公司确存在迟延支付租赁回报的违约行为，但经催告后，金盛市场公司积极履行合同义务，支付了部分的租赁回报。现金盛市场公司已将包括涉案商铺在内的2095㎡的摊位整体出租给原审第三人乐和公司开展餐饮经营活动，目前存在实际分割的客观障碍，如按现状强行分割，将会给其他业主和经营者的合法权益造成损害，故本案不具备返还原物的客观条件，为维护市场交易的稳定性，避免侵害他人合法权益，一审法院驳回孙卫关于请求解除合同及金盛市场公司返还商铺的诉讼请求，并无不当。就孙卫所主张的租赁回报及违约金计算方式系根据《合同》约定及金盛市场公司付款情况分段确定，金盛市场公司对此亦无异议，本院予以维持。至于一审判决按中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计算违约金，由于中国人民银行同期同类贷款基准利率标准已经取消，故在2019年8月20日前，可按中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计算；2019年8月20日（包含本日）后，应当按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，本院对一审判决表述不再变更。另孙卫主张金盛市场公司如不能交付2018年6月30日之前代为缴纳的税费票据则返还税款，本院认为，双方合同中未对缴纳税费的数额及交付票据作出具体约定，本院不予处理。孙卫要求金盛市场公司承担律师费无合同依据，不应予支持。对于2019年7月1日之后的租赁回报，孙卫可另案主张。一审法院对于案件受理费的分摊并无不当。综上所述，孙卫的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人孙卫负担。本判决为终审判决。审判长  李飞鸽审判员  郑 慧审判员  徐聪萍二〇二〇年四月二十七日书记员  戴 苗