北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终3231号上诉人（原审原告）：卓云生，男，1972年9月8日出生。被上诉人（原审被告）：北京民乐住宅合作社。法定代表人：王庆林，理事长。委托诉讼代理人：张宇，男，北京民乐住宅合作社办公室主任。委托诉讼代理人：崔彦彦，北京市康达律师事务所律师。上诉人卓云生因与被上诉人北京民乐住宅合作社（以下简称民乐合作社）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院(2019)京0106民初30415号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。卓云生上诉请求：撤销一审判决，改判民乐合作社为我办理涉案房屋所有权，并承担违约责任,支付逾期办理房屋所有权证的违约金（以785333元购房款为基数，自2015年5月1日至2018年5月1日按照中国人民银行同期同类逾期贷款利息的标准计算利息），暂计10万元；请求判令民乐合作社支付自2018年5月2日至房产证下发之日止，以785333元购房款为基准，按照中国人民银行同期同类逾期贷款利息的标准支付利息。事实和理由：我与民乐合作社签订的购房合同是合法有效的，合同约定我应该最晚于2015年5月1日前办理房屋所有权证，而我至今未能取得房产证，是民乐合作社违约所致。在此过程中，民乐合作社没有尽到把详情告知我的义务，在明知道存在纠纷的情况下仍与我签订合同，主观上存在过错，逾期办证的违约责任应由其承担。虽然购房合同未约定违约责任的计算标准，但可以参照适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，按照已付购房款总额，参照中国人民银行同期同类逾期贷款利息的标准计算利息，作为违约责任的标准。一审法院判决驳回我的诉讼请求，于法无据。综上，民乐合作社违反合同约定，损害了我的权益，一审法院判决错误，请二审法院依法改判。民乐合作社辩称，同意一审判决。我单位与卓云生签订的《集资建房协议》中对违约金并无约定，且我单位也仅有协助办理所有权证的义务。卓云生所居3号楼未能办理产权证的原因是案外人拒绝腾退被拆迁房屋造成的，非我单位原因。综上，不同意卓云生的上诉请求，请二审法院驳回上诉，维持原判。卓云生向一审法院起诉请求：1.请求判令民乐合作社立即为我办理房屋所有权证；2.判令民乐合作社立即支付我由于市场波动产生的房屋买卖差价30万元；3.请求法院判令民乐合作社支付我逾期办理房屋所有权证的违约金10万元；4.要求民乐合作社支付判决生效之日起到房产证下发之日止期间的公积金贷款利息总和与部分房价款按照中国人民银行同期贷款利息计算的利息之和。一审法院认定事实：2013年11月12日，集资款收取方民乐合作社（甲方）与出资方卓云生（乙方）签订《集资建房协议》，约定甲方以划拨方式取得位于XXX编号为京国土划字[2010]47号地块的土地使用权，该土地使用权批准文件为京政房地字[2010]40号，批准土地用途为住宅及配套。经有关政府部门批准，甲方在上述地块集资建设住宅小区，该小区暂定名为XXX。发改委立项批复号为京发改[2009]1189号，建设用地规划许可证号为2009规地字0085号，建设工程规划许可证号为2010规（丰）建字0043号，建设工程施工许可证号为[2010]施建字0385号，项目集资方案批复号为京房改办（2011）170号。集资建设的合作住宅为本协议第一条规定的项目中的第3号楼5层501号房屋（实际使用楼号以政府地名管理部门最终审批号为准）。该合作住宅协议约定建筑面积共89.04平方米，其中，套内建筑面积67.9平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积21.14平方米。甲乙双方约定以下述方式计算该合作住宅集资款：按第二条协议约定建筑面积计算，该合作住宅集资单价为每平方米8820元，总金额785333元。乙方于2013年11月12日签署本协议时向甲方支付首付款165333元。乙方的其余房款620000元整以按揭贷款方式支付。甲方应当在2013年7月31日前，依照国家和政府相关部门的有关规定，将验收合格并符合本协议约定的合作住宅交付乙方使用。甲、乙双方同意在房屋符合交付条件并办理交接手续后，委托其他机构代理乙方办理经济适用房产权，乙方的代办费用由乙方承担。在乙方办理入住手续后一年内，甲方负责将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案，并协助产权办理机构于乙方办理入住手续后500日内取得房屋产权证。如因乙方的责任，致使乙方不能在规定期限内取得房屋权属证书的，甲方无需承担任何责任。乙方如以贷款形式支付房款，因乙方遵守有关规定而导致由按揭银行或住房贷款担保机构直接将房屋权属证书收押的，甲方亦无需承担任何责任。民乐合作社向法院提交《北京民乐合作社丰台区XXX项目住宅集资房号户型确认及集资人所在单位审查意见表》，该表载明姓名为卓云生，工作单位为XXX公司，付款方式为公积金贷款，单位审查意见为卓云生系我单位职工，经审查，符合北京市集资合作建房政策规定的参加集资建房申请条件，同意其参加北京民乐住宅合作社丰台区东铁营XXX项目集资建房的申请。落款日期为2013年10月30日。该表加盖北京金隅集团（股份）公司机关工会委员会章。卓云生对此予以认可。审理中，卓云生称民乐合作社于2013年11月向其交付XXX501号房屋。民乐合作社称未办理房屋权属证书系因代征土地中有一户未拆迁，所以在规划验收时最多给验收总面积80%，3号楼未在规划验收范围内，故无法办理竣工验收，以致无法办理房产证。一审法院审理认为：依法成立的合同具有法律约束力，合同双方均应依约履行，一方不履行或者履行不符合约定的，应当承担相应的违约责任。根据本案查明的事实，卓云生与民乐合作社签订的《集资建房协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按照合同约定享受权利、承担义务。卓云生主张民乐合作社立即办理房屋所有权证，因XXX501号房屋所在楼栋客观上不具备办理初始登记的条件，故无法为该房屋办理房屋所有权证，卓云生的该项诉讼请求，法院不予支持。卓云生主张民乐合作社支付房屋买卖差价30万元，没有事实和法律依据，法院不予支持。关于卓云生主张民乐合作社支付逾期办理房屋所有权证违约金10万元及公积金贷款利息和部分房价款利息一节，因《集资建房协议》并未约定逾期办理房屋所有权证的违约责任，故卓云生的该项诉讼请求，没有合同依据，证据不足，法院亦不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决：驳回卓云生的全部诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明相关事实予以确认。本院认为，卓云生购买之房屋所在楼栋尚未办理所有权初始登记，不具备办理分户转移登记的条件，一审法院据此驳回卓云生要求办理房屋所有权证之诉讼请求正确。民乐合作社在开发建设涉案房屋所在居住区过程中，没有完成宗地范围内拆迁腾退工作，致卓云生不能在《集资建房协议》约定期限内办理房屋所有权证，应承担违约责任。因双方在《集资建房协议》中没有违约金支付条款的约定，故卓云生要求民乐合作社支付违约金的诉讼请求没有合同依据。而根据已经查明的事实，卓云生作为国有企业职工，经单位审批并符合相关政策规定参与集资建房，方可与民乐合作社签订《集资建房协议》购买涉案房屋，故该协议不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定。据此，卓云生要求民乐合作社给付违约金的诉讼请求亦没有法律依据。另，卓云生要求民乐合作社给付购房款利息，依据不足，法院不予支持。综上所述，卓云生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由卓云生负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  刘丽杰审判员  王 佳审判员  陈雨菡二〇二〇年四月二十八日书记员  黑梦雪