浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0110民初18884号 原告：孙娜，女，1988年5月22日出生，汉族，住安徽省黟县。 委托诉讼代理人：刘起荣，浙江丰国律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨志海，浙江丰国律师事务所律师。 被告：潘忠新，男，1968年10月12日出生，汉族，住浙江省东阳市。 委托诉讼代理人：朱磊，浙江睿磊律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑晨，浙江睿磊律师事务所律师。 原告孙娜（下称原告）为与被告潘忠新（下称被告）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年10月31日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年12月10日、2020年4月8日二次公开开庭进行审理。原告及其二委托代理人，被告及其委托代理人朱磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告起诉称：2017年6月3日，原、被告签订《房屋租赁协议》1份。协议约定，被告将位于闲林街道联荣路78号营业用房出租给原告用于开设足浴店，租赁期限自2017年6月10日至2020年6月9日止，租金8万/年。后原告在办理工商登记过程中才知晓，被告并不是该处房产的实际产权人，该处房产的实际产权人为喻华根。原告再向被告咨询的过程中，被告辩称，喻华根已经将该处房产出售给他。原告租赁该房产用于开设“足浴店”从租赁到手原告用于装修的费用已经达到70万余元。在2018年6月，因余杭区对娱乐服务业进行治理，要求开设“足浴”、“KTV”等一系列娱乐场所的出租方必须要到公安部门备案并签订书面文件，此时原告出于正常营业的需要，向被告提出要求，但被告不仅不予配合反而要求解除租赁关系。此时，因为被告的无理拒绝，导致原告的店面不能正常营业至今。在此过程中，原告亦是多次找到被告希望被告能互相协助，以期达成一致，但被告仍然是不理不睬，并扬言将原告的店铺装修全部销毁再另租他人。在2019年6月份，原告再次去店铺时发现，被告已经将“门锁”、“门头”全部换掉，并且原告前面的装修和设备也荡然无存。原告认为，被告在没有经过原告许可的情况下，擅自处分属于原告的财产，强行解除双方的租赁关系，不仅违反了相关法律部规定也同时给原告造成了巨大损失。为维护原告的合法权益，特向贵院起诉，诉讼请求：1、判令被告赔偿原告的财产损失702672.3元（装修损失629034元、营业设备73638.3元）；2、判令被告赔偿原告因停业所带来的其他损失28600元（2018年6月至2019年7月，原告在外租房2200元*13个月）；3、判令被告返还原告的押金7400元；以上费用合计：738680.7元；4、判令本案全部诉讼费用由被告承担。 为证明其诉讼主张，原告向本院提交如下证据： 1、租赁合同、押金收条各1份，证明原、被告之间的租赁关系以及被告收取原告租房保证金7400元的事实。 2、营业执照1份，证明原告租赁被告房屋之后，用租赁房屋注册足浴店进行经营的事实。 3、图片1组（手机监控的截图，他人非法进入房屋，此时1楼设施还在）、住房租赁合同1份，证明被告双方在协商期间派人非法占用原告所租赁房屋，原告在无法进驻租赁房屋后，只好另外租赁房屋的事实。 4、店铺照片、视频各1组（2018年12月，原告查看现场，房屋内部尚好，但店铺门头已经被拆除），证明被告将原告的所有装修全部损坏的事实。 5、店铺装修合同、工程结算单各1份，证明原告进行装修，由于被告非法行为造成原告损失.原告因店铺经营所购买的部分必需品，现在因为被告的破坏都已经无法使用的事实。 6、销售清单、发票各1组，证明原告进行装修，由于被告非法行为造成原告损失.原告因店铺经营所购买的部分必需品，现在因为被告的破坏都已经无法使用的事实。 被告答辩称：1、案涉房屋产权清晰，被告具有出租房屋的主体资格。案涉房屋系被告在2015年4月10日与喻华根签订《房屋转让协议》，案涉房屋已经出售转让给原告。原、被告于2017年6月3日签订的合同合法有效。2017年6月26日，原告也取得了相应的经营执照，不存在原告所说的案涉房屋产权不清晰导致原告不能合法经营的说法。2、原告自2018年7月开始不能正常经营的原因系原告自身原因所致，被告对此无过错。原告开业筹备时，被告就配合原告进行备案工作，履行了被告的房东义务，不然原告的店铺不能正常开业。原告不能经营的原因是非法经营所致，2017年11月15日，原告足浴店被公安机关行政处罚2万元。3、原告的财产损失及其他损失并未因被告过错所致，不应被告承担。被告曾致函原告要求解除双方协议。2018年10月，原、被告双方就合同履行问题进行沟通，被告给原告回复函表示，因原告未按约定支付租金且从事违法经营活动，存在暴力装修行为，被告根据协议的第六条规定，有权解除合同，要求原告腾空并返还房屋。此后，原、被告双方就合同解除与房屋返还进行多次协商。原告既不支付租金也不退房，严重损害了被告的合法权益。原告诉称的财产损失并非被告过错所致。2019年4月23日，因原告暴力装修发生房屋漏水情况，导致邻居墙面渗水，被告与原告联系未果因此就进入案涉房屋进行维修，且把其他东西放入地下室。原告的经营装修及财产损失达73万元无任何依据。原告至今为止只支付租金至2018年12月9日，被告保留向原告主张案涉房屋的租金损失的权利。综上，要求驳回原告的全部诉请。 为证明其答辩主张，被告向本院提交如下证据： 1、《集体土地建设用地使用证》、《房屋产权证》、喻华根户《户口簿》、闲林街道公共服务中心出具《证明》各1份，证明案涉出租房屋位于闲林街道联荣路76、78号房屋系喻华根户的农村宅基地住宅房屋的事实。 2、《房屋转让协议》、《补充协议》各1份，证明案涉房屋产权人喻华根户于2015年4月10日将案涉房屋出售转让给被告以及被告对案涉房屋享有出租收益的权利，原、被告2017年6月3日签订的房屋租赁合同合法有效的事实。 3、珍娜足浴店工商营业执照1份，证明原、被告双方签订案涉房屋租赁合同（2017年6月3日签订）后，原告办理获批准在案涉房屋处经营足浴店的事实，同时也证明原被告所签订的案涉房屋租赁行为合法有效，原告承租房屋后依法经营。 4、2018年10月25日原告委托律师给被告发送《律师函》、2018年10月31日被告《回复函》各1份，证明原告在承租案涉房屋一年多以后，以被告不具有案涉房屋出租权为由，要求被告承担原告的损失赔偿，被告收到原告律师函后，给予及时回复，并阐明原告在房屋租赁合同履行期间存在未按约支付房屋租金以及在承租房屋内从事违法行为，要求原告在接函件后5日内给予明确整改措施，否则被告将合同约定解除租赁合同，收回出租房屋的事实。 5、余杭区公安分局《行政处罚决定书》1份，证明原告在承租案涉房屋经营期间，于2017年11月15日因店内从事卖淫行为，被公安机关行政处罚罚款2万元的事实。 6、《接警单详情》1份，证明原告在既不向被告履行租赁合同的租金结付的情况下，又不向被告返还承租房屋，双方在案涉承租房屋内发生争吵纠纷的事实。 7、闲林街道方家山社区出具被告承租房屋外立面改造补助证明1份，证明原告所承租的案涉房屋外立面系闲林街道政府改造所致，且原告获得了政府补助款3000元的事实，原告自己的房屋外立面装修已或的政府补助，与被告无关的事实。 8、图片1组，证明原告对案涉房屋野蛮装修、造成房屋多处渗水，并影响邻户的，原告二楼、三楼的装修及物品目前均维持现状未动，一楼因多处渗水被告破拆维修的事实。 9、被告与原告及原告律师在2018年12月至2019年2月期间的电话通话录音（光盘）1份，证明在2018年12月至2019年2月期间，被告多次联系原告及原告委托律师，要求就房屋租赁合同解除及房屋返还事宜进行处理，但原告一直推诿不予办理，且在不向被告支付房租的情况下，一直占用被告房屋拒不返还的事实。 上述证据，经庭审质证，本院认证如下： 原告提交的证据，被告对证据1、2、4无异议，证据3、5、6有异议。经审查，本院确认证据1、2、4作为认定本案相关事实的依据，证据3无其他证据佐证，同时其中住房租赁合同与本案侵权纠纷无关，本院不予确认，证据5、6结合本案实际综合认定。 被告提交的证据，原告对证据1、3-7、9真实性无异议，证据2真实性无法确定，证据8形式真实性无异议，待证事实有异议。经审查，本院确认证据1、3-7、9作为认定本案相关事实的依据，其余证据结合本案实际综合认证。 根据上述证据及当事人在庭审中的陈述，本院认定本案事实如下： 2015年4月10日，被告与案外人喻华根户签订房屋转让协议一份，喻华根将闲林街道联荣路76-78号房屋转让给被告，房屋产权仍登记在喻华根名下，待政策准许时再行变更登记。2017年6月3日，原告（乙方）、被告（甲方）就上述房屋签订房屋租赁协议一份。协议约定，甲方将闲林街道联荣路78号二间营业房租赁给乙方经营使用，租期自2017年6月10日起至2020年6月9日，年租金8万元，每年付一次租金，乙方应在协议签订之日将2017年6月10日至2018年6月9日租金8万元交清，第二年租金应在2018年6月1日前付8万元，此后逐年类推，乙方在租赁期内必须保护房屋完好，确因业务需要可进行装修，但需征得甲方同意，不得损坏房屋结构，装修等一切费用乙方自负，包括乙方在租赁期内的水电费、水电费保证金7400元，乙方应在协议签订之日租金连同水电费保证金87400元一并付甲方，乙方经营期内营业执照、工商税收自行办理，合法经营，租期结束后乙方将房屋完好返还，乙方能移动的装修拆除外，固定装修不得拆除，乙方有下列情形的，甲方有权单方解除协议，并要求乙方在十五天内退还房屋，同时没收已付租金，1、未经甲方同意，擅自将房屋转租、转借他人或擅自调换使用；2、未经甲方同意擅自拆改房屋结构、损坏该房屋或改变房屋用途；3、拖欠租金累计达十五天；4、利用该房屋进行非法活动或存放危险物品，租赁期内，任一方提出解除协议，需提前60天书面通知对方，经双方协议一致后终止协议，否则对方有权拒绝。2017年6月26日，原告办理了杭州市余杭区闲林街道珍娜足浴店（下称珍娜足浴店）营业执照，经营场所即为案涉房屋。协议签订后，原告支付了第一期租金8万及押金7400元。2017年11月15日，杭州市公安局余杭区分局以珍娜足浴店对单位内卖淫嫖娼活动（2007年9月）放任不管，不采取措施为由，对珍娜足浴店作出行政处罚，罚款2万元。2018年6月，公安整顿治理相关行业，原告停止营业至今。被告称，2018年6月，公安对其制作笔录，其才了解原告足浴店被处罚的事宜。2018年6月初，原告支付了4万元租金。2018年10月25日，原告委托律师向被告发函。律师函主要内容有，被告非租赁房屋实际产权人，如因无处分权导致原告被清退，被告应赔偿原告所有损失；在原告使用房屋期间，被告多次采取错误手段，影响原告营业造成原告损失；要求被告接函后五日内原告联系，对自身处置权作出解释，并赔偿原告经营期间损失。2018年10月31日，被告回函。函件主要内容有，原告对房产产权状况知情，街道立面整治，街道与原告也沟通过，原告营业期间进行非法活动，原告损失与被告无关，原告装修期间违规施工，造成房屋漏水；原告行为违反了租赁协议中“装修”、“从事违法活动”条款，被告有权解除合同，如原告想继续履行，请按约定支付房租，如不想继续履行，则被告收回房屋，除能移动的装修拆除外，固定装修不得拆除，逾期留在房内物品，视为可丢弃物；请原告收到回复函五天内书面通知是否继续承租，否则被告有权拒租并强行要求办理。2018年12月，原告曾自行进入租赁房屋，对房屋状况拍照。此后至2019年3月，被告曾多次与原告、原告代理律师沟通租赁事宜，但未能达成一致。通话中，被告多次询问原告，“你这个房子到底怎么样、到底租不租”，原告让其与代理人联系。被告与原告代理人联系，询问“你们闲林这个房子怎么样”，代理人未作明确答复。庭审中，双方明确，租赁房屋门头已更换为“闲居建材”（外立面补助原告已领取），一楼装修拆除，一楼物品堆放在地下室，二、三楼维持原样。关于租赁协议的解除。原告在第一次庭审中主张，协议在2018年6、7月份已解除，因被告强行侵占房屋，实际租赁关系已经被被告破坏，合同目的无法实现，属法定解除。第二次庭审中，原告主张租赁协议并未解除，也不同意解除，被告发函后，原告并未同意解除，且双方在2019年3仍在沟通租赁事宜。被告主张，租赁协议在2018年11月5日即被告回复函后已通知解除。 另认定，原告提供了其与案外人杭州君晟装饰工程有限公司的装修合同，显示包干价为629034元，POS签购单显示向该公司付款40790元。此外，原告还购买了其他物品。 本院认为：被告在2018年10月31日回复函中并未明确通知解除协议，此后双方也就房屋租赁事宜进行多次沟通。因此，根据双方举证，原告起诉时，租赁协议并未解除。在双方租赁期间，被告拆除了一楼装修，并更换了外立面（外立面虽系街道改造，但名称已更换，被告应承担责任），对此应承担相应的侵权责任。关于原告损失，双方均未申请鉴定，本院根据本案实际结合原告举证，酌情确定为8万元。关于其他损失（租房）及押金退还并非本案侵权纠纷处理范围。综上，原告的部分诉请，理由成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告潘忠新赔偿原告孙娜损失80000元，于本判决生效后十日内付清。 二、驳回原告孙娜的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费已减半收取2047元，由原告孙娜负担1825元，被告潘忠新负担222元。 原告孙娜于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告潘忠新于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  陈建科 二〇二〇年四月十三日 书记员  杜 洁 -10- -11-