杭州市富阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0111民初578号 原告：徐朔，女，1968年3月8日出生，汉族，住杭州市上城区。 委托诉讼代理人：徐涛、何娜，北京德恒（杭州）律师事务所律师。 被告：王岚，女，1970年7月10日出生，汉族，住杭州市下城区。 原告徐朔诉被告王岚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月22日立案受理后，由审判员颜燕香依法适用简易程序，于2020年4月1日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人徐涛、被告王岚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐朔向本院提出诉讼请求，要求判令：1、被告立即归还所租赁的紫云山庄紫霞苑10路12号房屋；2、被告支付违约赔偿金55480元（含租金，截至2020年1月20日，此后计算至房屋返还日止）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年5月10日，原、被告签订《租赁协议》，约定原告将紫云山庄紫霞苑10路12号别墅租与被告居住使用，租赁期限自2014年5月21日起至2019年5月20日止，每年递增5%，第5年租金为41674.50元。双方在对租金进行了明确外，另针对租赁到期后逾期返还的责任事项也做了协议的约定。现租赁协议已到期，但被告未按约定按期归还案涉房屋，虽经原告再三催促，被告依然占有不还。为维护原告的合法权益，故提起诉讼。 王岚答辩称：1、2019年5月之前的租金，被告已经全部付清。原告提供的房产证与租房合同有出入，面积不符，合同上所说的花园面积在房产证上也没有数据证明。2019年5月之后虽然没有续签租房合同，但在2019年2月起，被告主动与原告代理人徐涛协商过续租，最后确定租金为每月2500元，按季度付款，续租时也从未提及违约金之事。合同的签订都是与原告代理人徐涛进行的，被告从未见过原告。2、房屋漏水严重，原告从来没有过问，被告已经自行修缮过几次。被告提出用租金对房屋进行修缮，原告不同意，要求被告立即搬离房屋，给被告造成很大的压力。2019年10月中旬，被告已搬离房屋，并拍照告诉房东。房东要求搬走后清理垃圾，因约收废品的人，又逢连续下雨，耽搁几天后处理完毕。在此期间，房东联系问及此事，被告多次告知房东已搬走。事实上，搬走一周后，房屋也不通电了，被告找人做了检查，也通知了房东。所以，被告早已搬走，也从未拖欠水电费。4、房屋搬空后，仅留有房东家里原有的陈旧物品。被告怕房东还未露面，又怕遭小偷，留了3条狗守护院子，同时也承担清理卫生之事，而原告却说是占用了他的房屋。5、房东一直不露面收房，多次故意在微信上问及是否搬走，被告也多次重复说已经搬走，且电都没有，无法入住。原告这样做是为了以起诉获得几倍赔偿。6、2019年11月-12月，富阳政府整顿紫云山庄违章，因房东家有违章建筑，房东委托被告接待处理。此时，被告早已搬走，但受人之托，被告多次特意赶过去与工作组接洽处理。处理期间，原告在被告不知情的情况下，却让工作人员直接进屋处理违章建筑。被告因受托有责，指责工作组私闯民宅，工作组负责人告知是房东同意进去的。因此，从此行动也可以看出原告早知道被告已搬走。7、租赁期间，被告有押金3600元在原告处。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。经庭审质证，本院认证如下： 对于原告提交的证据1、房产证一份，以证明原告合法拥有紫云山庄紫霞苑10路12号房屋的事实。被告质证后无异议，本院予以确认。证据2、租赁协议一份，以证明原、被告双方就紫云山庄紫霞苑10路12号房屋签订合法有效的租赁协议；协议中明确约定租赁到期逾期返还的违约责任的事实。被告质证后对其真实性无异议，但是认为该份租赁协议已经到期，应当以另行达成的微信口头协议为准。本院对该证据的真实性予以确认。证据3、微信聊天记录截图打印件一组，以证明2019年11月，被告仍没有将房屋完全腾空交还给原告，也没有通知原告办理交接手续的事实。被告质证后对其真实性无异议，但认为当时因为收废纸的人迟迟不来才导致的迟延。被告搬走之后大门都没有锁，院子里的狗都是被告收养的，也有邻居会帮忙喂养。原告也从来没有提前和被告约时间办理交接。本院对该证据的真实性予以确认。 对于被告提交的证据1、汇款凭证一份，以证明被告截至合同期满都没有欠租金的事实。原告质证后无异议，本院予以确认。证据2、微信聊天记录截图打印件一组，以证明合同期满后，原、被告双方就租金按照2500元/月达成协议，之前的书面合同没有效力的事实。原告质证后对其真实性无异议，但认为原、被告确实在微信做了沟通，双方的协商仅仅协商了租金问题，并没有对其他问题进行协商，双方并没有对租赁问题达成一致意见。本院对该证据予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、杭州市富阳区银湖街道紫云山庄紫霞苑10号路12号房屋系原告徐朔所有。 二、2014年5月10日，原告（甲方、出租方）、被告（乙方、承租方）签订《租赁协议》一份，约定：甲方将位于出租给乙方，房屋面积约为200平方米，花园面积约为250平方米；租赁期限自2014年5月21日起至2019年5月20日止；租金首年为21600元，第二年为36000元，第三年起每年在36000元基础上递增5%；首次支付时，乙方应向甲方支付3600元作为押金，押金于甲、乙双方合同解除，房屋、水、电等结算后无息退回；租金半年一付，先付后用，乙方应每次提前10日将当次租金支付给甲方，乙方超期一个月未向甲方支付租金的，甲方有权解除合同收回房屋；租赁期间，房屋的修缮由乙方自行负责，甲方予以配合，房屋现状所存在的维护状况及维护必要双方已经明确了解，乙方使用过程中出现的房屋使用安全事项由乙方管理及负责；租赁期满，乙方逾期归还房屋，应当向甲方支付每日500元的违约金；等等。 三、2019年5月20日，合同到期后，被告继续使用原告房屋。原、被告2019年4月19日微信聊天记录显示，“徐涛：友情价压的太低，2500/月我接受吧，一年一次支付（物业费等自行缴纳）。”2019年8月12日微信聊天记录显示，“徐涛：好的，你找下人，但租金今天付了”。庭审中，双方确认，当时原告催讨租金时，确定的租金为2500元/月。 四、庭审中，被告认可其所收养的狗于2019年11月底带走，但其并未通知原告收房，亦未将钥匙交还给原告。 五、被告当庭将房屋钥匙交还给原告，并确认房屋中已没有被告的财物。 六、原告同意将被告缴纳的押金3600元在本案中扣除。 本院认为：被告租用原告房屋，自2019年5月21日起被告未缴纳相应的租金，双方均无异议。本案主要争议焦点一为被告实际交还房屋的时间。庭审中，被告确认其所养的狗于2019年11月底带走，之后，被告未再通知原告收房，亦未将房屋钥匙交还给原告，可以视为被告未履行相应的交房手续。庭审当天即2020年4月1日，被告才将房屋钥匙交还给原告，并确认房屋中已无被告物品，故本院确认双方解除租赁关系及被告实际交还房屋的时间为2020年4月1日。现被告已将房屋腾空，并将钥匙交换给原告，视为被告已履行归还房屋的义务，故对于原告要求被告归还房屋的诉讼请求，本院不予支持。本案争议焦点二为合同到期后的租金标准。从双方微信聊天记录可以反映，双方对于合同到期后，被告续租房屋，房屋租金标准按2500元/月已达成合意，且原告亦认可其于2019年8月向被告催讨租金时，亦是按照2500元/月计付，故本院确认双方已就续租一事达成合意，且对租金标准做了变更，合同到期后租金按照2500元/月计算。因原告主张的违约赔偿金实际已包含了租金在内，故本院对于原告诉讼请求中的按2500元/月计付的租金予以支持。对于原告认为的被告属于逾期腾房，要求按照每日500元计付赔偿金（含租金）的主张，依据不足，本院不予支持。故自2019年5月21日至2020年4月1日，被告应当支付的租金为26000元〔2500×（10+12÷30）〕，扣除被告交纳给原告的押金3600元，被告尚应支付原告租金22400元（26000元-3600元）。对于被告的其他抗辩理由，依据不足，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告王岚于本判决生效之日起十五日内支付原告徐朔房屋租金22400元； 二、驳回原告徐朔的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1187元，减半收取593.50元，由原告徐朔负担353.50元，被告王岚负担240元。 原告徐朔于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告王岚于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员 颜燕香 二〇二〇年四月三日 代书记员 胡佳玲