黑龙江省鸡西市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑03民终62号上诉人（一审被告）：丛树强，男，1979年11月26日出生，汉族，农民，住黑龙江省虎林市（现羁押于七台河监狱）。被上诉人（一审原告）：虎林市金恒房地产开发有限公司，住所地黑龙江省虎林市革命街道铁西委。法定代表人：郭洪武，董事长。委托诉讼代理人：张军，黑龙江昊罡律师事务所律师。一审被告：赵丽影，女，1982年3月9日出生，汉族，农民，住黑龙江省肇东市。上诉人丛树强因与被上诉人虎林市金恒房地产开发有限公司（以下简称金恒公司）、一审被告赵丽影房屋买卖合同纠纷一案不服虎林市人民法院（2017）黑0381民初1941号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭,经过阅卷不开庭审理了本案。本案现已审理终结。丛树强上诉请求：1.请求撤销虎林市人民法院作出的（2017）黑0381民初1941号民事判决，依法判决双方签订的《学府名都认购书》及《商品房买卖合同》继续有效，产权归上诉人所有；2.判决被上诉人立即向上诉人交付此房；3.判令因被上诉人严重违约，造成的违约金立即给付上诉人（购房合同中）明文规定计算标准：因开发商没有按时交付房屋已超过30日起按照房款总金额百分之十每年计算；4.恢复上诉人因被上诉人的严重违约而未获得此房所带来的收益，导致上诉人无法偿还银行按揭贷款所造成的失信；5.上诉人要求反诉被上诉人；6.上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。2013年5月9日上诉人和妻子赵丽影与被上诉人签订了《学府名都认购书》及《商品买卖合同》，购买了学府名都11号楼2单元9层1号住宅，面积94.82平方米，总房款401329元，上诉人交付了首付款30%即152329元，为减少经济负担249000元是银行按揭贷款。被上诉人为了顺利销售房子主动为我提供担保并且供给我首付款152329元中的差额款110000元，上诉人交纳41329元共同组成首付款。在三天之内，上诉人陆续办理成功银行按揭（并且已向银行交纳按揭）和到虎林市房产管理所成功办理完成所有的房产手续，购房合同正常履行完毕。2013年8月19日，被上诉人通知上诉人到学府名都售楼处补签一个借款协议，即开发商到2013年11月30日交付给上诉人购买的案涉房屋，同时上诉人返还被上诉人提供的110000元。按照双方合同约定开发商应于2013年11月30日交付房屋，但到了约定的交房日期，上诉人一直没有得到交房入住通知，上诉人和赵丽影多次到售楼处询问，售楼处人员总是以种种理由推脱，一拖再拖，导致上诉人无法偿还110000元的借款。被上诉人的这种违约行为给上诉人带来直接的经济损失，无法获得此房所带来的收益，直到2014年3月27日，上诉人因一起刑事案件牵扯被判入狱人身自由被限制，此后无法与被上诉人交涉此事，被上诉人也没有联系上诉人及上诉人的家人。上诉人坚持着偿还银行按揭从2013年5月9日到2015年8月共2年3个月有，最终因实在没有能力偿还按揭贷款被迫停止交纳。二、上诉人在购房合同中没有违约，因开发商严重违约没有交付房屋，迫使不能如期还款。三、借款协议不应和购房合同混为一谈，根据《学府名都认购合同》第8条规定，此借款协议已经作废，失去法律效力。金恒公司未答辩。赵丽影未陈述意见。金恒公司向一审法院起诉请求：1、解除被告认购的学府名都11号楼2单元9层1号住宅《认购合同》，由原告处分。2、由于被告严重违约，其预交定金20000元不予返还。3、依法判令被告承担原告被建设银行扣划保证金共54856.82元。4、被告承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2013年5月9日，被告丛树强与原告签订了《学府名都认购书》。双方约定：被告认购学府名都11号楼2单元9层1号住宅一户，面积94.82平方米，总房款401329元。被告交首付款30%，即152329元，剩余249000元按银行按揭贷款方式履行应付的购楼尾款，原告金恒公司为被告提供担保。被告于当天交付定金20000元。2013年8月19日，被告赵丽影与原告金恒公司签订《借款协议》，双方协议约定：原告为被告垫付首付款差额111000元（被告已交41329元），垫付期间至2013年11月30日。如逾期30日未偿还借款，原告有权解除《商品房买卖合同》，并扣除该房屋合同总金额的10%作为赔偿原告的违约金，该房屋另行出售，被告必须配合原告办理一切手续，被告应承担由此造成的一切后果和责任。借款到期后，二被告并未偿还借款。2013年9月4日，双方签订了《商品房买卖合同》，被告赵丽影在合同买受人人处签字捺印。庭审中，被告丛树强对被告赵丽影签名的借款协议、借据、《商品房买卖合同》等均认可。因二被告未按期偿还贷款，原告于2015年9月29日、2016年5月20日、2016年3月28日、2016年7月29日、2016年12月30日、2017年3月29日，被中国建设银行股份有限公司虎林市支行扣划保证金54856.82元，故原告诉至法院。庭审期间，原告变更第一项诉讼请求为：解除被告认购的学府名都11号楼2单元9层1号住宅《认购合同》及《商品房买卖合同》，由原告处分。一审法院认为，原、被告签订学府名都认购书，二被告向原告缴纳定金20000元后，双方于2013年9月4日签订了《商品房买卖合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示且不违反法律法规规定，依法成立且有效。被告向原告申请借款111000元用于交纳认购房屋其余首付款，并签订了《借款协议》，约定双方权利和义务，该协议系双方当事人真实意思表示，其内容并不违反有关法律、行政法规规定，应认定有效，双方当事人应按照协议履行。现二被告逾期还款已超过30日，双方约定的解除合同条件已成就，原告要求解除《认购书》及《商品房买卖合同》，房屋由原告另行处分，符合双方约定，应予支持。原告关于被告预交的20000元定金不予返还的诉讼请求，根据双方签订的《认购书》第4、5条的约定，该定金应为保证被告签订商品房买卖合同而设立的担保，即为定约定金。被告与原告签订认购书，并交纳20000元定金后与原告签订了《商品房买卖合同》，办理了按揭贷款，并以向原告借款的方式交纳了购房首付款，故原告以被告违约、定金不予返还的理由不能成立。原告要求被告给付银行扣划原告保证金54856.82元的诉讼请求因未提供贷款合同，故不予支持。被告丛树强于法庭辩论结束后提交反诉状，本案不予合并审理。被告赵丽影经本院传唤未到庭应诉，应视为对自身诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条的规定，判决：一、解除原告与被告2013年5月9日签订的关于学府名都11号楼2单元9层1号住宅《学府名都认购书》及《商品房买卖合同》，该房产由原告虎林市金恒房地产开发有限公司处分；二、驳回原告的其他诉讼请求。二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。2013年8月19日，赵丽影与金恒公司签订《借款协议》，协议约定：金恒公司为赵丽影垫付首付款差额111000元，赵丽影于2013年11月30日前一次性付清。如逾期超过30日未偿还借款，金恒公司有权解除《商品房买卖合同》，并扣除该房屋合同总金额的10%作为赔偿金恒公司的违约金，该房屋另行出售，赵丽影必须配合办理一切手续，赵丽影应承担由此造成的一切后果和责任。借款到期后至金恒公司起诉时，丛树强与赵丽影并未偿还该笔款项，双方约定解除合同的条件已经成就，一审判决解除案涉房屋的《认购合同》及《商品房买卖合同》并无不当。关于丛树强提出的金恒公司存在违约的问题，因其未在法定期间提出反诉，一审法院未予合并审理亦无不当。综上所述，丛树强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8143元，由上诉人丛树强负担。本判决为终审判决。审判长  高雪峰审判员  武建明审判员  刘兆宇二〇二〇年四月二十四日书记员  赵婧珺