浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙02民终5582号 上诉人（原审被告）：陈发兵，男，1969年10月10日出生，汉族，住宁波市海曙区。 委托诉讼代理人：陈盈，浙江佳兆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：范旖晔，浙江佳兆律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：龚学平，男，1996年12月10日出生，汉族，住象山县。 被上诉人（原审原告）：励敏，女，1972年9月28日出生，汉族，住宁波市鄞州区。 两被上诉人的共同委托诉讼代理人：徐伟明，浙江甬港律师事务所律师。 上诉人陈发兵因与被上诉人龚学平、励敏房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省宁波市鄞州区人民法院于2019年11月15日作出的（2019）浙0212民初16903号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月16日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 陈发兵上诉请求：撤销一审判决，依法改判或者发回重审。事实和理由：上诉人是第一位搬入该地段商铺区的承租人。上诉人之后才了解到，此地段同面积房屋出租价格基本维持在每年7.5万元左右，有的甚至更低。显然，被上诉人在签订合同时利用了其作为出租方的优势，向上诉人要求了过高租金。上诉人当时不了解该地段房屋实际租金，但为了能承租到房屋，只能同意高额租金。上诉人认为签订《房屋租赁合同》过程中，被上诉人的行为违背了公平原则，侵害了上诉人的权益，一审法院在判决时却未考虑该要素。本案涉案出租房位于小区出口，在承租之前，出租房一侧出入口所对应的消防通道都是直接开放使用的，进出便利，所有停车位都免费使用，可以对店铺经营带来一定效益，上诉人在承租之前也充分考虑了该项因素最终签订《房屋租赁合同》。但在承租两年半后，该消防通道却被封，此时，上诉人正在对承租房屋进行二次装修，该消防通道突然被封直接导致进出道路被堵，车辆无法掉头。随后，该处又开始要求收取停车费，费用高达每小时五元，这无疑又对上诉人的经营产生影响。在这些情况发生后，上诉人多次与被上诉人沟通，但是被上诉人不予理睬，上诉人为此被迫停业两年。上诉人为了承租涉案房屋花费大量资金，总投入四百五十万元，但却因这些原因导致承租房屋无法正常使用，被上诉人理应承担相应责任。 龚学平、励敏辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉没有事实和法律依据，请求驳回上诉、维持原判。 龚学平、励敏向一审法院起诉请求：1.判令终止原、被告于2014年4月10日签订的房屋租赁合同,被告腾退位于的房屋返还两原告;2.判令被告支付两原告租金134944元（暂计至2018年7月9日）,之后租金及占有使用按第五年度租金标准计算至被告实际腾退之日止；3.判令被告支付两原告违约金13499.40元；4.判令被告结清承租期间的税费、水费、电费、物业管理费和卫生费。 一审法院认定事实：2014年4月10日，两原告与被告签订《房屋租赁合同》一份，约定两原告拥有的出租房屋坐落于,出租给被告作为商业用房；租赁期限自2014年5月1日至2019年4月30日止，租赁期为5年；该房屋年租金为第一年220000元,第二年为226000元,第三年为226000元,第四年为242550元,第五年为254677元；被告在本合同签订之日付清第一年租金220000元，以后每年到期前2个月支付下年租金；租赁期间，防火安全，门前三包，综合治理及安全，保卫工作，被告应执行当地有关部门规定并承担全部责任和赔偿损失；在房屋租赁期间，房屋装修费、税费、水、电费、物业管理费、卫生费均由被告自理；租赁期满后，本合同即终止，被告将房屋退还给两原告；租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的约定，按年度须向对方交纳年租金的10%作为违约金，被告逾期未交付租金的，每逾期一日，原告有权按月租金的10%向被告加收滞纳金；被告在五年租赁期内有经营权和转租权等等。合同签订后，两原告按约向被告交付了涉案房屋。被告向原告支付了第一年度至第三年度租金（即2014年5月1日至2017年4月30日），后被告未按约支付第四年度租金（即2017年5月1日至2018年4月30日）。经两原告催讨，被告分别于2017年4月1日、2017年5月21日、2017年6月24日、2017年9月1日支付两原告50000元、25000元、46275元、50000元，合计171275元。后被告未再向两原告支付租金。 另查明，位于宁波市鄞州区江南路2090号房屋［甬房权证鄞州字第××号、甬房权证鄞州字第××号]由励文亚、龚学平按份共有，其中龚学平占90%，励文亚占10%；励文亚委托龚学平出租该房屋。位于宁波市鄞州区江南路2092号房屋［甬房权证鄞州字第××号、甬房权证鄞州字第××号]由龚玲芳、励敏按份共有，其中龚玲芳、励敏各占50%，龚玲芳委托励敏出租该房屋。 一审法院认为：两原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不存在违反法律规定的情形，应为合法有效，双方均应按约全面履行合同。两原告向被告交付租赁房屋后，被告理应按约支付租金。被告辩称涉案房屋因消防通道封闭、物业收取停车费等问题改变了租赁情况，影响其正常经营，导致房屋不适租，且租金过高，但消防通道及停车费收取问题均非涉案租赁房屋本身问题，且非两原告作出，而合同也约定“租赁期间，防火安全，门前三包，综合治理及安全，保卫工作，被告应执行当地有关部门规定”，被告以涉案房屋所在物业管理变化而拒付租金，于法无据；对于租金标准问题，双方在合同中已对租赁期限内的租金作出明确约定，该约定对双方均有约束力，被告作为完全民事行为能力人，其在签订合同时已对涉案房屋的租金标准进行了确认，该约定是否高于同地段房屋租金标准，并不影响双方之间的合同效力，被告也未提供证据证明其签订合同时存在被胁迫欺诈等情形，故对被告的辩称不予采信。对于两原告要求终止涉案房屋租赁合同的诉讼请求，因涉案房屋租赁合同已于2019年4月30日到期，两原告也在合同到期前提起诉讼要求终止合同，明确表示不再续租，该合同在本案审理期间内已到期终止，现两原告起诉要求终止该合同已无必要。合同终止后，被告理应按合同约定将涉案房屋腾退返还两原告。两原告要求被告腾退返还涉案房屋，符合合同约定，予以支持。合同终止后，被告仍应支付租赁期间内欠付的租金。因涉案租赁合同的起租日为2014年5月1日，原告主张的租赁年度期间有误，依法予以调整，暂计至2018年7月9日，被告尚欠两原告租金120117元，自2018年7月10日起，被告仍应按合同约定的第五年租金标准每年254677元支付租金至合同到期日2019年4月30日止。因被告在合同到期后仍占用涉案租赁房屋，故自2019年5月1日起，被告应按合同约定的第五年租金标准每年254677元支付占有使用费至实际腾退之日止。因被告在租赁涉案房屋时未按约支付租金已构成违约，两原告按合同约定要求被告支付违约金13499.40元，未违反法律规定，亦予以支持。对于两原告要求被告结清承租期间的税费、水费、电费、物业管理费和卫生费的诉讼请求，因未明确该项诉讼请求金额，且两原告也未实际支付，故对该项诉讼请求不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条第（七）项、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告陈发兵于判决生效之日起十日内腾退位于宁波市鄞州区房屋返还原告龚学平、励敏；二、被告陈发兵支付原告龚学平、励敏租金120117元（暂计至2018年7月9日），并支付自2018年7月10日起按年租金254677元标准计算至实际腾退上述房屋之日止的租金及占有使用费，于判决生效之日起十日内履行完毕；三、被告陈发兵支付原告龚学平、励敏违约金13499.40元，于判决生效之日起十日内履行完毕；四、驳回原告龚学平、励敏的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案受理费3269元，由原告龚学平、励敏共同负担297元，被告陈发兵负担2972元。 二审中，当事人未提交新证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为:双方当事人签订的《房屋租赁合同》合法有效。《房屋租赁合同》的履行期限已经届满，但上诉人拖欠租金且未及时腾退房屋并交还给被上诉人，理应向被上诉人支付拖欠的租金和房屋占有使用费。上诉人未按约支付租金，应当承担相应的违约责任。一审法院判令上诉人腾退房屋、支付租金和房屋占有使用费并承担违约金，与法有据并无不当。上诉人称被上诉人签订《房屋租赁合同》有违公平原则、被上诉人提供的房屋并不适租，但无确凿的理由和依据，且上诉人并未在一审中提出相应的反诉请求，故本院对上诉人的主张难以采信。 综上所述，陈发兵的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3269元，由上诉人陈发兵负担。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审判长  黄永森 审判员  朱亚君 审判员  赵保法 二〇二〇年四月八日 书记员  桂红艳