河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0102民初789号原告：孙丽洁，女，1995年5月25日生，汉族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：石志康，河南言东方律师事务所律师。被告：李国强，男，1953年9月4日生，汉族，住郑州市中原区。原告孙丽洁诉被告李国强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月22日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告孙丽洁及委托诉讼代理人石志康、被告李国强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙丽洁向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原告与被告之间的租赁关系；2.依法判令被告退还房租及押金共计20000元；3.依法判令被告向原告赔偿装修损失29500元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2019年11月30日签订《租房协议》，约定租期一年，租金为18000元，押金2000元；合同中第一条约定房屋面积30平方米，水电齐全，门窗完好。自双方签订合同后，原告立即着手装修，2019年12月1日与河南荣美装饰工程有限公司达成《项目合同书》，合同总价款为29500元。现装修施工已近尾声，被告却告知原告该商铺未接通自来水，要求原告自行承担费用用于开通自来水。因双方合同中约定水电齐全，故应被告负责处理开通自来水事宜，原告多次向被告请求开通自来水事宜被告都置之不理。原告本打算将该房屋用于开办宠物店，用水是必不可少的条件。现被告交付原告使用的房屋与合同约定的不符，被告已构成违约。因被告隐瞒了未接通自来水的事实，原告才会与被告签订《租房协议》，以及原告与河南荣美装饰工程有限公司签订的《项目合同书》，直接造成原告装修损失29500元。鉴于被告的隐瞒及不作为，原告向被告提出解除租赁关系，并要求被告返还租金及押金并赔偿原告的经济损失。现根据《合同法》及《民事诉讼法》之相关规定，原告为维护自身权益，特提起诉讼，望贵院判如所请，依法维护原告的合法权益。被告李国强答辩，首先合同不是跟原告签的，原告父亲没有出庭。当时说的是水电自己接，房子就是这样，装修自己负责，我光收房租。合同为防止门窗具体损坏，及水电交了2000元。原告没有装修，原先做好的二层原告拆掉了，自己要求焊接，所要求花的费用，我是不认可的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人提供的证据及当庭陈述，本院确认以下法律事实：1.原告孙丽洁作为乙方与被告李国强作为甲方于2019年11月30日签订《租房协议》，约定：“经甲乙双方协商，甲方李国强同意将名下圆通集贸市场C8-8号门面房出租给乙方使用，具体协议：一、房屋面积30平米二楼相同，水电齐全，门窗完好每月水电费、物业及卫生等费用按要求乙方自行按时交纳。二、租期1年，自2019年12月1日起开始，租金每年贰万元，第一年租金18000元以后租金随行就市。如需变动双方协商解决，租金一年一次结清，每年11月20日前交纳下一年租金。三、房屋风险押金贰仟圆。为防止门窗和整体损坏，及水电、物业费等费用拖欠。”被告于2019年11月25日向原告出具收条，载明“今收到孙利杰房租定金伍佰元整”，原告于2019年12月4日通过云闪付分两次向被告支付租金及相关费用10000元、9650元，共计19650元。被告李国强于2019年11月28日缴纳电卡押金50元，之后原告孙丽洁以李国强的名义缴纳300元电费。2.原告作为甲方（委托方）与河南荣美装饰工程有限公司（以下简称荣美公司）作为乙方（承接方）于2019年12月1日签订了《项目合同》，约定：甲方委托乙方进行其坐落于郑州市荥阳区××）路××集贸市场××居室××室内装修设计及施工工作。装修施工工期暂定为2019年12月1日至2019年12月31日共计30天。本工程预算总造价为29500元，原告先以现金形式预交7500元定金，又通过微信向荣美公司分别支付5000元、15000元、2000元，以上共计29500元，原告提交由石润发出具的情况说明一份，其中载明荣美公司已全部收到原告支付的装修款29500元，且原告提交有荣美公司出具的发票三张，以上证据可以相互印证，原告已实际支付装修款29500元。本案争议焦点：1.租房协议的效力及违约责任的认定在诉讼中原、被告提供租房协议各一份，二者的主要区别在于协议第一条“水电齐全”的约定条款，被告李国强提交的租房协议中“水电齐全”处的“水”被划去，被告辩称在与原告签订合同时已就接水的问题进行协商，原告已经知情租赁该店铺需要自己接水。原告认为两份合同均由被告提供，合同内容均由被告李国强书写，原告没有对合同内容进行修改，所以不一致的地方应当以原告提供的合同为准。本院认为，签订的《租房协议》约定，租赁标的物水电齐全，且原告租赁该房屋用于经营宠物店，用水是必然的，可见被告交付的房屋不符合合同约定，导致合同无法继续履行，造成合同根本违约。原、被告所持有的协议原则上应当是一致的，诉讼中被告提交协议存在与原告协议中不一致的情况，从形式要件上看，被告提交的协议中将“水”字划掉的痕迹不同于书写的其他字迹，且并未对原告所持有的协议进行同样更改，被告亦未提交相应的证据予以证明该更改在签订合同时已明确告知原告，根据谁主张谁举证的原则，被告应当承担举证不能的法律后果。本院对被告的该项辩称不予采信。2.关于被告是否应对原告的装修费用予以赔偿原告提交与荣美公司签订《项目合同》一份，证明在装修过程中发现该房屋无室内水管道，导致其无法继续装修经营，实际支出装修费用为29500元，并于庭后提交荣美公司出具的发票、荣美公司工作人员的证人证言予以佐证。被告辩称，现在房屋没有装修完毕，一层地坪已经敲掉，第二层没有做地坪。该笔费用不应由被告承担。本院认为，原告为履行租赁合同已经做出全面准备，并支出装修费用，合同因被告违约无法履行。被告应承担原告为此额外支出费用部分的赔偿责任，故对被告辩称意见，本院不予采信。本院认为，原、被告所提交于2019年11月30日签订的租房协议，系双方真实意思表示，合法有效，原、被告均应按照协议约定全面履行合同。针对本案争议焦点一，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”被告交付的房屋不符合合同约定，导致合同无法继续履行，故原告要求解除原、被告签订的租房协议的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。针对本案争议焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本院认为，原告所提交的证据能够证明原告已实际支付一年租金、押金及相关费用共计20450元（10000元+9650元+500元+300元），支出装修费用29500元，被告在交付房屋时未明确告知原告房屋无室内水管道的事实，导致租赁合同无法继续履行。但考虑到原告实际拆除原来商铺框架结构，改变了原来商铺整体样貌及装修过程中实际用电等情况，根据租房协议第三条约定：“房屋风险押金2000元。为防止门窗和整体损坏，水电、物业费等拖欠。”该风险押金、电费不予返还。故被告李国强应返还原告房租及押金18000元，并赔偿原告装修损失29500元，超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，第九十四条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十条之规定，判决如下：一、判决解除原告孙丽洁与被告李国强于2019年11月30日签订的《租房协议》；二、判决被告李国强于本判决生效后十五日内退还原告孙丽洁房租及押金共计18000元；三、被告李国强于本判决生效后十五日内赔偿原告孙丽洁装修费用29500元；四、判决驳回原告孙丽洁过高部分的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计519元，由原告孙丽洁负担21元，被告李国强负担498元。本判决为终审判决。审判员  李冬玮二〇二〇年四月十四日书记员  赵利丹