安徽省砀山县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1321民初684号原告：宋苗苗，女，1993年5月13日出生，汉族，住安徽省宿州市砀山县。原告：庞凯凯，男，1990年11月12日出生，汉族，住安徽省宿州市砀山县。上述两原告的共同委托诉讼代理人：刘新华，安徽张勇律师事务所律师。被告：江苏华城房地产开发有限公司砀山分公司，住所地安徽省宿州市砀山县砀城人民东路，统一社会信用代码913413217918915158。法定代表人：施修华，该公司总经理。委托诉讼代理人：任武政，该公司员工。委托诉讼代理人：廖坤，江苏博望律师事务所律师。原告宋苗苗、庞凯凯与被告江苏华城房地产开发有限公司砀山分公司（以下简称江苏华城公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋苗苗、庞凯凯共同委托诉讼代理人刘新华、被告江苏华城公司的委托诉讼代理人廖坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋苗苗、庞凯凯向本院提出诉讼请求:1、依法判令江苏华城公司向宋苗苗、庞凯凯支付逾期交房违约金20825元;2、依法判令江苏华城公司向宋苗苗、庞凯凯交房时，燃气设施未达交付使用条件，构成违约，江苏华城公司应支付违约金4080元;3、依法判令江苏华城公司未按照合同约定向宋苗苗、庞凯凯提供规划的车位，构成违约，应承担违约责任；4.依法判令因江苏华城公司过错，导致宋苗苗、庞凯凯未能按约定取得不动产权登记证书，构成违约，江苏华城公司应限期整改符合合同约定条件并承担违约责任；5、江苏华城公司承担本案的诉讼费用等。事实与理由：2018年8月30日宋苗苗、庞凯凯与江苏华城公司签订商品房买卖合同，合同约定，宋苗苗、庞凯凯以按揭贷款方式购买江苏华城公司开发的天权星居D2幢1单元1205号住宅一套，面积110.83平方米；宋苗苗、庞凯凯按照合同约定支付首付款135000元，余款按时办理按揭贷款；合同约定于2019年1月29日前交付房屋。2019年10月1日宋苗苗、庞凯凯接受江苏华城公司交付房屋。在交付房屋时，江苏华城公司存在以下违约行为：1、合同约定的交付房屋期间不符合交付条件；2、燃气设施未达到交付使用条件；3、没有按照合同约定规划车位，并拒绝宋苗苗、庞凯凯将车辆停放在小区内；4、在交付商品房90日内，经宋苗苗、庞凯凯催告，江苏华城公司逾期至今没有完成办理不动产权登记应承担的义务，导致宋苗苗、庞凯凯无法取得不动产权登记证书。因江苏华城公司存在上述违约行为，依据合同约定，江苏华城公司应采取相应补救措施，并承担违约责任。江苏华城公司辩称：一、江苏华城公司不应承担合同约定交房日至宋苗苗、庞凯凯实际收房日期间的逾期交房违约责任。案涉房屋早已于2018年底竣工验收合格，且江苏华城公司已经电话通知宋苗苗、庞凯凯要求其收房，未按期领受房屋并非因房屋不符合交付条件以及未通知所致，而是宋苗苗、庞凯凯自身原因造成，由于逾期交房并非江苏华城公司的原因，根据合同相关约定，江苏华城公司无需承担合同约定交房日至宋苗苗、庞凯凯实际收房日期间的交房违约责任。二、江苏华城公司无需承担所涉案件中有关燃气未能开通的违约责任。案涉房屋确实存在燃气未能于约定交付房屋时及时安装的事实，宋苗苗、庞凯凯自身原因导致延迟收房期间不应当计算江苏华城公司违约责任。江苏华城公司在之前案件中提供的燃气公司安装验收单显示，案涉燃气已于2019年3月20日验收合格。根据江苏华城公司提供的燃气公司公告，案涉小区内的燃气已于2019年3月18日安装完毕，且在此时间案涉房屋燃气管道出现私自改动，并被燃气公司禁止。宋苗苗、庞凯凯在实际收房时燃气早已安装完备，仅需买受人办理开通手续。宋苗苗、庞凯凯在实际收房时，燃气早已安装完毕，未及时开通燃气行为并未对宋苗苗、庞凯凯造成任何影响，江苏华城公司不应承担任何责任。三、案涉小区车库早已完工，仅因交付期存在大量装修，为避免损坏车库表面涂层，故未进行最后划线工作(被告在其他相关案件中已提供相关证据予以证明，并经法院确认)。宋苗苗、庞凯凯并未购买案涉小区地下车库，提供的证据仅证明被告目前的地下车库建设存在违规嫌疑，而不是不符合合同约定的“该期规划使用条件”交付标准，因此应当予以驳回。此事实在法院之前所涉同小区案件判决中已有明确认定，且所涉判决均已系生效判决。四、逾期办理产权凭证系宋苗苗、庞凯凯自身原因所致，不应由江苏华城公司承担责任，江苏华城公司已向法院提交了案涉小区的初始登记产权凭证，证明案涉小区房屋自2019年11月28日起即可办理产权变更登记。江苏华城公司在该事项中仅有协助义务，需要宋苗苗、庞凯凯本人自江苏华城公司处换领发票办理相关手续，并自行至行政管理部门办理。本案中宋苗苗、庞凯凯直至2020年1月10日才向江苏华城公司提供缴费收据换领案涉房屋销售发票。根据合同约定，宋苗苗、庞凯凯在2019年10月1日收房后，江苏华城公司应于90日内配合宋苗苗、庞凯凯办理产权变更登记。由于宋苗苗、庞凯凯未能及时向江苏华城公司换领发票，导致其未能在2019年12月29日前完成案涉房屋产权变更登记，完全是宋苗苗、庞凯凯原因所致。根据合同第二十条第(三)款之约定，该等情况下，宋苗苗、庞凯凯未能在约定期限内完成产权变更登记的责任，不能由江苏华城公司来承担。综上，宋苗苗、庞凯凯的诉讼请求没有事实及法律依据，且曲解合同对违约责任的规定，尤其是在计算逾期违约责任的期间，重复要求江苏华城公司承担单项未能按期交付的违约责任。请法院查明事实，依法裁判。经审理，本院查明如下案件事实：江苏华城公司系依法登记设立的有限责任公司分公司，经营范围为房地产开发、销售、售后服务；水电安装、室内外装饰、装潢；建筑材料、装潢材料销售。2018年8月30日，宋苗苗、庞凯凯（买受人）与江苏华城公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，合同主要条款约定：买受人购买出卖人开发的坐落于砀山县砀城东升路/利民路口北御都星城天权星居D2幢1单元404号商品房一套，该商品房的房产测绘机构为砀山县梨都测绘有限公司，合同约定建筑面积为110.83平方米；房屋总价款为人民币425000元，买受人应当在2018年8月30日前支付135000元，余款290000元申请贷款支付；合同第九条“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告”；合同第十条“商品房相关设施设备交付条件（一）基础设施设备1.供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接；4.燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设,并与城市燃气管网连接,保证燃气供应。以上第1项由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用；第4项需要买受人自行办理开通手续。以上设施中第1、4项在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任。（二）公共服务及其他配套设施（以建设工程规划许可为准）1.小区内绿地率：2019年1月20日达到该期规划使用条件；2.小区内非市政道路：2019年1月20日达到该期规划使用条件；3.规划的车位、车库：2019年1月20日达到该期规划使用条件。上述1、2、3项未达到上述约定条件的，由出卖人负责整改完善，并按日向买受人支付累计已付购房款万分之一的违约金”；合同第十一条“出卖人应当在2019年1月29日前向买受人交付该商品房。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。否则，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理”；合同第十二条“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照以下方式处理：（1）逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金”；合同第二十条“房屋登记（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，如买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”等内容。合同签订后，宋苗苗、庞凯凯向江苏华城公司支付了首期房款135000元，余款290000元申请贷款支付。交房期限届满时，涉案商品房未能按期交付。后涉案商品房于2019年10月1日双方进行了交接，交接时，该小区内进行了绿化，地面具有停车位。2019年3月18日，涉案商品房完成室内燃气管道的敷设,并与城市燃气管网连接，于2019年3月20日通过燃气工程竣工验收，2019年4月24日开通燃气。另查明，江苏华城公司施工D1幢、D2幢工程于2018年12月29日通过竣工验收。天权星居D1幢、D2幢商品房已于2019年11月28日在砀山县不动产服务中心办理了不动产权初始登记。上述案件事实，有《商品房买卖合同（预售）》、支付购房款凭证、收据、工程竣工验收报告、调查令回执及当事人、诉讼代理人的陈述等在卷佐证，本院予以确认。本院认为，宋苗苗、庞凯凯与江苏华城公司签订的涉案《商品房买卖合同（预售）》系双方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。双方当事人应当遵循诚实信用原则全面履行合同的义务。涉案合同签订后，宋苗苗、庞凯凯按约向江苏华城公司支付了全部购房款项，江苏华城公司亦应当按照合同约定履行其各项义务，否则，应承担相应的违约责任。本案中，合同约定的交房期限届满时，涉案房屋未达到合同约定的交付条件，直到2019年10月1日江苏华城公司将该涉案商品房才实际交付宋苗苗、庞凯凯，江苏华城公司构成违约。因此，江苏华城公司应按照合同约定承担一定的违约责任。涉案房屋逾期交房时间为245天（2019年1月29日-2019年10月1日）该期间的逾期交房违约金应为20825元（245天×425000元×2／10000），本院对宋苗苗、庞凯凯的该项诉求予以支持。关于宋苗苗、庞凯凯认为江苏华城公司交房时燃气设施未达到交付使用条件，江苏华城公司应限期整改符合交付使用条件并承担违约责任的问题。本院认为，2019年3月18日，该涉案商品房已经完成室内燃气管道的敷设,并与城市燃气管网连接，且已于2019年3月20日通过燃气工程竣工验收。在宋苗苗、庞凯凯未提交因室内燃气管道未敷设到户给其造成实际损失证据的情况下，本院酌定室内燃气管道的敷设违约金自2019年1月29日起至完成室内燃气管道的敷设,并与城市燃气管网连接之日即2019年3月18日止按日以全部房价款万分之一的标准计算，即48天×425000元×1／10000＝2040元。关于宋苗苗、庞凯凯认为江苏华城公司未按照合同约定向其提供规划的车位，构成违约，应承担违约责任的问题。该商品房买卖合同中对公共服务及其他配套设施约定在2019年1月20日交付房屋时小区内规划的车位、车库应达到该期规划使用条件，而非该建设工程整体规划。宋苗苗、庞凯凯提供的证据（照片一组）仅能证明江苏华城公司在建筑D1幢地下车库存在未严格按照图纸施工的情形，与本案不具有关联性。故对宋苗苗、庞凯凯的该项诉求本院不予支持。关于宋苗苗、庞凯凯因江苏华城公司违约未能按约定取得不动产权登记证书，要求江苏华城公司承担违约责任的问题。涉案合同签订后，宋苗苗、庞凯凯按照合同约定向江苏华城公司支付了全部购房款，江苏华城公司亦应当按照合同约定履行提供办理不动产权证的义务。否则，应承担相应的违约责任。本案中，该商品房买卖合同约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，如买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”。涉案房屋于2019年10月1日交付给宋苗苗、庞凯凯，该商品房已于2019年11月28日在砀山县不动产服务中心办理了不动产权初始登记，故宋苗苗、庞凯凯应当按照合同约定在该商品房交付之日起90日内办理不动产权登记证书。纵观本案的事实，宋苗苗、庞凯凯至今未办理商品房不动产权登记证书，并无证据证明系江苏华城公司的原因，故江苏华城公司不存在办证违约，宋苗苗、庞凯凯的该项诉求本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、江苏华城房地产开发有限公司砀山分公司于判决生效后十日内给付宋苗苗、庞凯凯逾期交房违约金20825元；二、江苏华城房地产开发有限公司砀山分公司于判决生效后十日内给付宋苗苗、庞凯凯逾期完成室内燃气管道的敷设违约金2040元；三、驳回宋苗苗、庞凯凯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费212元，由江苏华城房地产开发有限公司砀山分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审判员  刘存领二〇二〇年四月二十一日书记员  张迷迷附：本案所适用法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。