贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初872号 原告：钱舟，男，白族，1987年12月5日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告：何红艳，女，汉族，1987年9月28日出生，住贵州省毕节市七星关区。 二原告委托诉讼代理人：肖恒（特别授权代理），系贵州瀛黔律师事务所律师。 被告:贵州毕节大众房地产开发有限责任公司，住所地:贵州省毕节市七星关区市西街道中山路盘古中心八单元架空层（G层），统一社会信用代码：91520502692734004R。 法定代表人：郑桥明，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李倩（一般授权代理），系该公司员工。 原告钱舟、何红艳与被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司（以下至判决主文前称：大众房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2020年1月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。二原告委托诉讼代理人肖恒、被告委托诉讼代理人李倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告钱舟、何红艳向本院提出诉讼请求：一、判决被告向原告支付逾期移交办证相关文书的违约金36,374.00元(以购房总款为基数，按照日万分之一的标准计算，从2017年7月1日起暂计算至2019年11月12日，计算至完成办证之日止）；二、判决被告继续履行合同，为原告办理不动产权属证书；三、本案诉讼费用、保全费用等由被告承担。事实及理由：2016年4月7日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告编号为第B单元25层4号的房屋，房屋建筑面积为124.09平方米，房屋总价款为421,000.00元。原告按合同约定向被告交付了全部购房款和相关税费。根据该合同第11条第1款的约定，出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房。根据该合同第22第3款约定，出卖人应该于2017年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。但未约定出卖人逾期办证及移交相关文书，买受人不退房的，按日向买受人支付已付购房款万分之一的违约金。被告违约未在规定的时间内给原告办理房屋产权证，原告已经多次与被告协商未果，原告根据相关法律规定，向贵院提起诉讼，望判如所请。 原告在庭审中将第二项诉讼请求撤回。 被告大众房开公司辩称,涉案房屋至今未办理房屋产权证，是因项目的施工方中建四局第六建筑公司违反施工合同约定，擅自未完工退场，且不配合竣工验收导致，所以应减轻答辩人的违约责任；因原告实际入住未对其造成损失，即使应承担违约金也应该对违约金进行调整；原告的诉讼请求已超过诉讼时效。 本院经审理查明事实如下：2016年4月7日，原告钱舟、何红艳作为买受人，被告大众房开公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节市七星关区，房号为Ｂ-25-4；建筑面积124.09平方米，套内建筑面积为97.94平方米；该商品房按套内建筑面积计算，总价款为421000.00元；买受人应当与合同签订之日向出卖人交付首期房款101000.00元，余款320000.00元以公积金贷款支付。出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房；出卖人承诺于2017年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之三承担违约责任；约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项（1）、（2）处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告支付了购房款420785.06元。被告如约向原告交付房屋并收取了原告维修基金、天然气入户费等费用。原告诉至本院，请求判如所诉。 另查明：被告已于2020年1月14日为原告办理完毕涉案房屋不动产权证书。 上述事实，有原、被告的陈述，原、被告提交的各项证据。以上证据经举证质证，已收集在卷为凭。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，属合法有效的合同。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告已按合同约定支付了购房款，被告应在2017年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告未按约定期限履行上述义务，构成违约，应当承担违约责任。原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，有合同约定，本院予以支持。 关于逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金的计算标准问题，原告主张按合同约定的日万分之一计算。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，对违约金由高调低的条件是合同约定的违约金高于造成损失的30%，且违约金的调整以不超过实际损失30%为限。被告未举证证明因其违约给原告造成的实际损失及具体数额。而原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条，就逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人意思自治而缔结，不违反法律规定，应予尊重。故违约金应按合同约定计算，即以原告已付购房款420,785.06元为基数，按日万分之一的标准计算。关于计算违约金的起止时间问题，按合同约定，被告承诺于2017年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，根据合同中“约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止支付违约金”的约定，原告诉请逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金从约定日期之次日即2017年7月1日起计算。同时，原、被告在合同中约定原告委托被告办证，而被告将办理商品房转移登记有关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完权属证书已不在被告的控制范围内，故该项违约金原则上应计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止，因被告未举证证明何时提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告，而涉案不动产权证书已经办理完毕，故本院以涉案不动产权证书落款时间即2020年1月14日为违约金截止时间，违约天数自2017年7月1日至2020年1月14日共计928天，违约金计算为39,048.90元（420,785.06元×0.01%×928天）。对于被告因第三方原因不能按时办证而不承担责任及诉讼时效的抗辩，因无事实及法律依据，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告钱舟、何红艳支付逾期交付办理涉案商品房转移登记的有关文书的违约金39,048.90元； 二、驳回原告钱舟、何红艳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币355.00元（已减半收取），由被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  许粼波 二〇二〇年四月十四日 书记员  王 贵