宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院民事判决书（2020）宁02民终104号上诉人（原审被告）：平罗县为民农村电子商务有限公司,住所地宁夏回族自治区平罗县。法定代表人：莫小娟，平罗县为民农村电子商务有限公司经理。委托诉讼代理人：罗雅芳，宁夏宁众（平罗）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：平罗县城关镇和平村村民委员会,住所地宁夏回族自治区平罗县。法定代表人：李川平，平罗县城关镇和平村村民委员会村主任。委托诉讼代理人：何涛，男，平罗县城关镇和平村村民委员会党支部副书记。委托诉讼代理人：杨书，宁夏鑫源律师事务所律师。上诉人平罗县为民农村电子商务有限公司因与被上诉人平罗县城关镇和平村村民委员会房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区平罗县人民法院作出的（2019）宁0221民初3934号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年1月15日受理后，依法适用普通程序，于2020年4月9日公开开庭进行了审理。上诉人平罗县为民农村电子商务有限公司的委托诉讼代理人罗雅芳，被上诉人平罗县城关镇和平村村民委员会的村主任李川平及其委托诉讼代理人何涛、杨书到庭参加诉讼。本案现已审理终结。平罗县为民农村电子商务有限公司上诉请求：1.撤销一审民事判决，依法改判驳回平罗县城关镇和平村村民委员会的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由平罗县城关镇和平村村民委员会承担。事实与理由：1.平罗县为民农村电子商务有限公司与平罗县城关镇和平村村民委员会的党支部副书记何涛的短信记录显示平罗县为民农村电子商务有限公司只需在10日内将涉案房屋第一层腾空，二、三层是否退租待2018年10月18日再另行协商解决，平罗县为民农村电子商务有限公司已按协议约定的期限履行了义务，不存在违约行为，不应承担违约责任。2.平罗县城关镇和平村村民委员会向平罗县为民农村电子商务有限公司发出限期搬离通知书后，平罗县为民农村电子商务有限公司准备搬离三层的办公设备并拆除装修恢复房屋原状时，平罗县城关镇和平村村民委员会却命人将三层上锁，导致平罗县为民农村电子商务有限公司无法履行交付义务，其违约行为给平罗县为民农村电子商务有限公司造成了严重的经济损失。3.平罗县城关镇和平村村民委员会给平罗县为民农村电子商务有限公司交付的房屋不符合合同约定，房屋质量存在严重瑕疵，致使平罗县为民农村电子商务有限公司不能实现合同目的。4.平罗县为民农村电子商务有限公司虽承租了三层楼，但二层因基础设施建设未完成从未使用，平罗县城关镇和平村村民委员会在计算房屋采暖费时仍按三层楼的面积计算，且实际供暖时间为2018年2月，并非2017年11月30日，故一审法院认定采暖费60434元有误。平罗县城关镇和平村村民委员会辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，平罗县为民农村电子商务有限公司所陈述的内容不符合事实，恳请二审法院依法驳回上诉，维持原判。平罗县城关镇和平村村民委员会向一审法院起诉请求：1.判令平罗县为民农村电子商务有限公司腾空租赁房屋并按照原状交付；2.判令平罗县为民农村电子商务有限公司支付平罗县城关镇和平村村民委员会代为缴纳的采暖费60434元、电费5000元，共计65434元；3.判令平罗县为民农村电子商务有限公司支付违约金150000元，以上三项共计215434元；4.本案诉讼费由平罗县为民农村电子商务有限公司承担。一审法院认定的事实，2017年10月27日，平罗县城关镇和平村村民委员会（甲方）与平罗县为民农村电子商务有限公司（乙方）签订《平罗县城关镇和平村公益性标准化菜市场租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定：甲方将位于平罗县城星和家园北侧商业房（面积6705平方米）出租给乙方，作为商业使用，租期自2017年11月30日至2020年11月30日止。甲方于2017年11月30日前向乙方交付房屋，第一年租金为40万元。双方还约定了其他事项。合同签订后，原告按照合同约定向被告交付了房屋。2018年9月17日，平罗县城关镇和平村村民委员会（甲方）与平罗县为民农村电子商务有限公司（乙方）签订《解除租赁合同协议书》，约定：甲、乙双方原于2017年10月27日签订的合同，双方协商一致于2018年9月17日解除。双方签字生效后乙方在10天内将房屋退回甲方，如乙方不按时退租，每逾期一天，需向甲方支付500元的违约金。甲方放弃追究原合同中所有违约责任及违约金，乙方营业期间的租金甲方不予收取。乙方应在房屋交付前化解相关债权债务（电费、水费、采暖费及所欠人员工资等费用），不得影响其他承租人日常经营，甲方不承担任何责任。因乙方未能按期办理完退租手续或给甲方产生任何损失，甲方有权用押金冲抵所欠费用或损失。平罗县为民农村电子商务有限公司于2018年9月18日将涉案房屋一楼退回平罗县城关镇和平村村民委员会。2018年9月24日，平罗县城关镇和平村村民委员会向平罗县为民农村电子商务有限公司送达《通知》一份，要求平罗县为民农村电子商务有限公司在10日内将租赁房屋退回平罗县城关镇和平村村民委员会，并于2018年9月28日前将房屋内所有设施设备全部搬空并交回房屋，逾期平罗县城关镇和平村村民委员会将对房屋内所有设施设备予以拆除。平罗县为民农村电子商务有限公司未按照约定将涉案房屋二层和三层退回平罗县城关镇和平村村民委员会，也未缴纳租赁期间2017年至2018年度采暖费及2018年9月、10月电费，引起本案诉讼。另查明，平罗县和平市场管理有限公司系平罗县城关镇和平村村民委员会出资注册的有限责任公司，平罗县城关镇和平村村民委员会以平罗县和平市场管理有限公司名义缴纳了2017年至2018年度采暖费60434元及2018年9月、10月电费10668.67元。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，平罗县城关镇和平村村民委员会提供的《租赁合同》及《解除租赁合同协议书》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，予以确认。平罗县城关镇和平村村民委员会按照约定向平罗县为民农村电子商务有限公司交付了房屋。平罗县为民农村电子商务有限公司仅向平罗县城关镇和平村村民委员会退回涉案房屋一层，未按照约定退回涉案房屋二层及三层，也未缴纳租赁期间的电费及采暖费，平罗县为民农村电子商务有限公司存在违约行为，应当承担违约责任。双方约定平罗县为民农村电子商务有限公司应在签订《解除租赁合同协议书》10天内将房屋退回平罗县城关镇和平村村民委员会，如平罗县为民农村电子商务有限公司不按时退租，每逾期一天，需向平罗县城关镇和平村村民委员会支付500元的违约金，且平罗县为民农村电子商务有限公司应在房屋交付前化解相关债权债务，包括电费、水费、采暖费等费用。故对平罗县城关镇和平村村民委员会要求平罗县为民农村电子商务有限公司支付电费5000元、采暖费60434元，支付违约金150000元的诉讼请求，予以支持。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。平罗县城关镇和平村村民委员会要求平罗县为民农村电子商务有限公司腾空房屋并按照原状交付房屋，因双方在《解除租赁合同协议书》中没有约定平罗县为民农村电子商务有限公司退租时需要将房屋恢复原状，且庭审中，平罗县城关镇和平村村民委员会认可平罗县为民农村电子商务有限公司不拆除墙面装修，房屋也可以继续使用，故平罗县为民农村电子商务有限公司仅需将房屋腾空后交付平罗县城关镇和平村村民委员会即可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十五条的规定，判决：1.平罗县为民农村电子商务有限公司于判决生效之日起三十日内腾空房屋并向平罗县城关镇和平村村民委员会交付租赁房屋；2.平罗县为民农村电子商务有限公司于判决生效之日起三十日内支付平罗县城关镇和平村村民委员会采暖费60434元、电费5000元，共计65434元；3.平罗县为民农村电子商务有限公司于判决生效之日起三十日内支付平罗县城关镇和平村村民委员会违约金150000元；4.驳回平罗县城关镇和平村村民委员会的其他诉讼请求。案件受理费2266元，由平罗县为民农村电子商务有限公司负担。二审中，平罗县城关镇和平村村民委员会未提交新证据。平罗县为民农村电子商务有限公司提交平罗县公证处作出的公证书两份，系对其在一审中所提交的微信聊天记录打印件的补强，第一份公证书中记载的是柴清与平罗县为民农村电子商务有限公司员工**的聊天记录，证实2018年12月12日，平罗县城关镇和平村村民委员会将涉案房屋的三层予以反锁，并且拒绝开门将房屋内的设备、财务拿出，腾空；第二份公证书记载的××县民委员会的书记何涛之间的聊天记录，证明2018年1月8日涉案房屋仍然没有通暖，何涛曾告知柴清仅需要将涉案房屋的一楼搬出，至于二楼、三楼的搬出时间等2018年10月18日再进行协商，柴清与平罗县城关镇和平村村民委员会的员工陈小龙的短信记录，证实2018年2月2日仍然没有通暖，仅仅通了自来水。平罗县城关镇和平村村民委员会质证后对该组证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，认为公证书中**、何涛、陈小龙的聊天记录并未向相关人员核实，不能证实聊天记录中的三人就是其本人；**与柴清之间有亲属关系，其聊天记录真实性、客观性均有异议；通暖确实没有按照采暖期供暖，在平罗县德渊热力有限公司开具的采暖费发票明确显示计算的采暖量是2324.3846平方米，而平罗县为民农村电子商务有限公司陈述的是3900平方米，远远未达到平罗县为民农村电子商务有限公司所主张的采暖量。以上证据本院认证如下：公证书的真实性、合法性、关联性予以确认，其证明目的因该公证书中的聊天记录所涉人员均为双方当事人的工作人员，平罗县城关镇和平村村民委员会不予认可，平罗县为民农村电子商务有限公司也未提交其他证据予以佐证，故公证书的证明力不予确认。二审经审理查明，自2019年1月起平罗县城关镇和平村村民委员会将涉案房屋三楼上锁。二审经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，二审中双方当事人争议的焦点为一审法院对平罗县城关镇和平村村民委员会主张的采暖费、违约金认定是否正确。关于采暖费，根据平罗县城关镇和平村村民委员会提交的采暖费增值税发票，平罗县城关镇和平村村民委员会所主张的采暖费仅是涉案房屋中2324.3846平方米所产生的费用，结合平罗县为民农村电子商务有限公司的陈述，平罗县城关镇和平村村民委员会所主张的采暖费系合理费用，平罗县为民农村电子商务有限公司应予支付。关于违约金，根据双方签订的解除租赁合同协议书及平罗县城关镇和平村村民委员会给平罗县为民农村电子商务有限公司发出的通知，平罗县为民农村电子商务有限公司至迟应当于2018年9月28日将房屋返还于平罗县城关镇和平村村民委员会，平罗县为民农村电子商务有限公司未按期返还涉案房屋的三楼，应当承担违约责任，但自2019年1月起平罗县城关镇和平村村民委员会将涉案房屋三楼上锁，致使平罗县为民农村电子商务有限公司无法履行返还义务，其责任应当由平罗县城关镇和平村村民委员会自负，平罗县为民农村电子商务有限公司不应当承担此期间的违约责任，一审法院认定有误，应予纠正。平罗县为民农村电子商务有限公司认为违约金约定过高，但根据双方约定的租赁费标准及违约金的性质，平罗县为民农村电子商务有限公司与平罗县城关镇和平村村民委员会所约定的违约金适当，平罗县为民农村电子商务有限公司应当向平罗县城关镇和平村村民委员会支付违约金47000元。综上，平罗县为民农村电子商务有限公司的部分上诉理由成立，其上诉请求部分予以支持。一审法院部分事实认定不清，违约金认定有误，本院依法予以改判。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持宁夏回族自治区平罗县人民法院（2019）宁0221民初3934号民事判决第一项“被告平罗县为民农村电子商务有限公司于判决生效之日起三十日内腾空房屋并向原告平罗县城关镇和平村村民委员会交付租赁房屋”；第二项“被告平罗县为民农村电子商务有限公司于判决生效之日起三十日内支付原告平罗县城关镇和平村村民委员会采暖费60434元、电费5000元，共计65434元”；第四项“驳回原告平罗县城关镇和平村村民委员会的其他诉讼请求”。二、变更宁夏回族自治区平罗县人民法院（2019）宁0221民初3934号民事判决第三项“被告平罗县为民农村电子商务有限公司于判决生效之日起三十日内支付原告平罗县城关镇和平村村民委员会违约金150000元”为“上诉人平罗县为民农村电子商务有限公司于本判决生效之日起三十日内向被上诉人平罗县城关镇和平村村民委员会支付违约金47000元”。一审案件受理费2266元；二审案件受理费4532元，共计6798元，由上诉人平罗县为民农村电子商务有限公司负担3706元；被上诉人平罗县城关镇和平村村民委员会负担3092元。本判决为终审判决。审判长 杨中军审判员 韩少华审判员 马玉兰 二○二○年四月十六日（法官助理 郑芳芳书记员 龚 双附：本案适用法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。