浙江省新昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0624民初2号 原告：中国华融资产管理股份有限公司浙江省分公司（统一社会信用代码91330000720083756T），住所地杭州市上城区开元路19-1、19-2。 负责人：史杰文，该公司总经理。 委托诉讼代理人：冯阿华，浙江浣纱律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵娜娜，浙江浣纱律师事务所律师。 被告：新昌县东桥轴承有限公司（统一社会信用代码91330624733835531N），住所地新昌县大市聚镇轴承园区（西山）。 法定代表人：袁法喜，该公司总经理。 诉讼代表人：新昌县东桥轴承有限公司管理人（浙江大丰律师事务所），住所地嵊州市剡湖街道艇湖路93号。 负责人：陈小林。 委托诉讼代理人：姚建明，浙江大丰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孔阳，浙江大丰律师事务所律师。 第三人：新昌县超天机械有限公司（统一社会信用代码913306247511541826），住所地新昌县大市聚轴承园区。 法定代表人：袁超，该公司总经理。 诉讼代表人：新昌县超天机械有限公司管理人（浙江大丰律师事务所），住所地嵊州市剡湖街道艇湖路93号。 负责人：陈小林。 委托诉讼代理人：王慧勇，浙江大丰律师事务所律师。 第三人：石正川，男，1960年6月26日出生汉族，住新昌县。 第三人：袁伟军，男，1963年11月30日出生汉族，住新昌县。 原告中国华融资产管理股份有限公司浙江省分公司（以下简称华融公司）与被告新昌县东桥轴承有限公司（以下简称东桥公司）别除权纠纷一案，本院于2019年1××月27日立案，依法适用简易程序。诉讼过程中，原告以本案的处理结果与新昌县超天机械有限公司（以下简称超天公司）、石正川、袁伟军有法律上的利害关系为由，申请追加超天公司、石正川、袁伟军为第三人参加诉讼，本院经审核依法通知超天公司、石正川、袁伟军为第三人参加诉讼。于2020年3月11日公开开庭进行了审理。原告华融公司的委托诉讼代理人冯阿华、被告东桥公司管理人的委托诉讼代理人姚建明、孔阳、第三人超天公司的法定代表人袁超和超天公司管理人的委托诉讼代理人王慧勇及第三人石正川、袁伟军到庭参加诉讼。经审理发现本案案情复杂存在不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，依法组成合议庭，于2020年4月22日再次公开开庭进行了审理。原告华融公司的委托诉讼代理人冯阿华、被告东桥公司管理人的委托诉讼代理人姚建明、第三人超天公司管理人的委托诉讼代理人王慧勇及第三人石正川、袁伟军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华融公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告对被告东桥公司名下位于新昌县大市聚镇西山村水竹91号1-1××幢总建筑面积为6298.29㎡的房产及权证号为新国用（2002）第0066号面积为1××430㎡的土地使用权的处置价款在最高抵押担保限额2278万元范围内享有优先受偿权；2.请求确认原告对超天公司建造在被告东桥公司土地上的无证建筑物享有抵押权，并对该建筑物的处置价款享有优先受偿权；3.请求确认被第三人石正川、袁伟军占用的房权号为2002-××7、8××号的房产属于破产财产，并且原告对该两处房产的处置价款享有优先受偿权。 事实和理由：2015年1××月18日，中国建设银行股份有限公司新昌支行（以下简称建行）与超天公司分别签订了合同编号为SXXC20151××30067、SXXC20151××30068《人民币流动资金贷款合同》各一份，约定超天公司向建行借款1500万元和895万元。2014年8月28日，被告东桥公司与建行签订编号为65663592502014044C《最高额抵押合同》，约定被告东桥公司自愿将其坐落于新昌县产（房权证：新房权证2009字第3158-××号、土地证：新国用2002第0066号、他项权证：新房他证2014字第××号）为超天公司在2014年8月28日至2016年8月27日期间与建行签订的人民币资金借款合同项下的一系列债务提供最高限额为2278万元的抵押担保。上述事实己被新昌县人民法院（2016）浙0624民初2775、2777号民事判决书所确认。2016年1××月14日，原告华融公司与建行签订《资产包资产买卖协议》，约定将对超天公司本案所涉债权转让给原告，并在浙江日报发布《债权转让通知暨债务催收联合公告》。2018年10月10日新昌法院作出（2018）浙0624破申3号《民事裁定书》，裁定受理新昌县联合投资管理有限公司对东桥公司的破产清算申请。并于2018年10月29日作出（2018）浙0624破3号《决定书》，指定浙江大丰律师事务所担任该破产案件的管理人。原告向管理人申报了该笔债权，经管理人审核，确认原告申报的债权为有财产担保的债权。而后管理人又函件通知原告仅能对于被告东桥公司名下工业用地使用权处置所得价款的72.6%享有优先受偿权，以及原告对于房权号为2002-××7、8××号的房产和超天公司建造在被告名下土地上的无证建筑物均不享有抵押权。 原告认为，首先根据被告东桥公司与建行签订的《最高额抵押合同》抵押清单记载，抵押财产位于新昌县产，房权证号为新房权证2009字第3158-××号，土地使用权证号为新国用第0066号。从《最高额抵押合同》清单以及权证记载内容来看，抵押财产包括了1××幢房屋以及面积为1××430㎡的土地使用权，该约定明确具体。另外，建筑物与土地具有不可分离的依附关系。对于国有土地，我国一向采取“房随地走”和“地随房走”的双向统一原则，即在抵押权设定时，法律将建筑物和建设用地视为一个整体，不允许将它们分别抵押，建设用地使用权与相应的建筑物应作为统一的抵押标的物的组成部分，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。涉案工业土地使用权规划条件未做变更、未进行宗地分割，在此情况下案涉的1××430㎡仅有一本土地使用权证，系一个完整的权利，包含了建筑、绿化以及道路用地等。因土地使用权的不可分割性，故基于该实际情况以及不动产公示公信原则，也应当认定为涉案土地使用权已经全部抵押。管理人关于原告按比例享有土地使用权处置款优先受偿权，是错误的，双方对此没有约定，更无法律规定。 其次，超天公司建造在被告土地上的无证建筑物为办理抵押登记之前己经存在的建筑物。根据最高院发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四部分第61条的规定，房地为一体，即建筑物抵押的，与建筑物一体的宗地也同时设定了抵押，故宗地上的建筑物亦产生抵押的效力。另外，关于无权证建筑物是否存在优先权的问题。本案中，被告将房屋和土地同时作为抵押财产进行抵押，故新国用第0066号土地上的所有财产包括地上的无证建筑物面积均应视为一并抵押，故而原告对于该无证建筑物亦享有抵押权。 最后，对于房权证为2002-××7、8××号的房产，石正川、袁伟军与被告签订的房产转让协议并不产生物权效力，客观上亦无法实现物权的转移登记。根据管理人陈述，建造好的房屋登记在被告名下并且在抵押的土地之上。石正川、袁伟军对于建造后的房屋并没有要求变更登记，应视为其放弃对该两处房产的物权。若此种情况下仍然认定房产属于他二人所有，不符物权法宗旨。 综上所述，原告认为管理人以抵押物面积占规划总建筑面积的比例作为原告可优先受偿的金额，以及管理人不予认可原告对房权号为2002-××7、8××号的房产和超天公司建造在被告名下土地上的无证建筑物均享有抵押权没有事实与法律依据，与管理人审核确认原告申报的债权全部属于具有财产担保的债权也自相矛盾。请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告东桥公司辩称：一、关于破产财产范围问题。根据被告管理人调查和梳理，最终确定被告破产财产范围为：1××430㎡土地使用权（但该1××430㎡土地使用权是带瑕疵的，即石正川和袁伟军房屋所对应的土地占有使用权是在被告名下，实际使用权是为石正川和袁伟军所占有）、1-1××幢房屋（剔除抵押前已经倒塌9、10幢）、机器设备和半成品和原材料和零星简易钢棚等（不包括超天1600㎡违章钢棚）。管理人确定破产财产范围的事实和理由：1、1××430㎡土地使用权是带瑕疵披露方式拍卖的理由。被告与石正川和袁伟军在2000年基于双方真实意思表示下完成房屋土地转让的事实交易、在2002年补签了书面房屋转让协议，且双方没有提出确认协议无效的诉讼，这个事实交易和事实占有一直维持了将近20年，这个协议至少是一个效力待定协议，而不是无效协议，如果利害关系人为无效协议，那么也应当提起一个确认之诉（所以从这个角度，认为原告方不能在本案债权确认之诉中直接否定被告与石正川和袁伟军的协议效力，而应当有一个前置的确认之诉）。基于这样一个事实，管理人认为，管理人处理破产案件，本质上是执行再分配，所以管理人在处理破产事务时，不仅要扩充依法公平公正地适用法律，有时候还要在不违法的情况下扩充社会维稳的问题，体现在本案中，维持现有状态，带瑕疵披露方式拍卖，就是不打破原来的长期存在的平衡。2、对于原告对第三人石正川、袁伟军建造的房屋归属问题。第三人石正川、袁伟军是在被告东桥公司处转让土地的基础上自行建造的房屋，转让是否有效应由法院确认，即使转让无效，第三人也可主张取回权（即主张同等价值的货币补偿方式取回）。 二、原告抵押权范围（优先权范围）。管理人认为，要确定原告抵押权范围，应当尊重被告与建行《最高额抵押合同》中关于抵押物的面积或数量的约定，原约定为“建筑面积6298.29㎡及相应占地面积”。根据该约定，抵押建筑物面积应为6298.29㎡（鉴于9幢和10幢在抵押合同成立前已经倒塌，故实际抵押建筑物面积只有5786.87㎡），抵押相应占地面积或土地使用权面积应当是约定不明的。根据《物权法》第182条第一款规定：以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。第二款规定：抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。由于本案中被告将厂区内的1-1××幢房产抵押给了建行，并办理了抵押登记，依据上述法律规定，涉案房产占用范围内的建设用地使用权可以视为一并抵押。在所涉工业用地的规划条件未作变更，也未进行宗地分割处理的情况下，基于公平合理的原则并兼顾各方的利益，被告管理人认为以抵押建筑物面积占规划总建筑面积的比例作为分摊土地权益的基本依据是对抵押权人由于合同约定不明后果的一个较为公平的合理处理。根据新昌县国土局规划档案显示：被告方总用地面积为1××666.7㎡，规划建筑面积8676㎡，实际建筑面积5786.87㎡，得出5786.87㎡所对应的占地面积以（总土地使用权面积×建筑面积÷规划建筑面积）这样一个计算方式得出的面积是较为公平合理的。其余财产和土地面积或为普通债权人享受，或为案外人第三人所有，不属于抵押财产之列。 三、关于对超天公司的无证钢棚是否享有抵押权的问题。 1、案涉钢棚是超天公司于2011年9月在原东桥公司的9、10幢房屋倒塌后的空地上建造，但又不是原9、10幢房屋的简单复原，其占用的土地也与原9、10幢房屋占用的土地不完全重合，而是在占用部分原9、10幢房屋的土地及其他空地上所建成。不能因该钢棚建造在被告东桥公司的使用的土地上，就认定为是东桥公司的财产。 2、根据我国《物权法》第187条的规定，以建设用地使用权抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。而本案中，东桥公司的建设用地使用权并没有办理过抵押登记，因此，不能视为东桥公司的建设用地使用权已全部抵押。 3、我国《物权法》第182条所称的“占用范围内”主要是用来界定建筑物与建设用地使用权之间的所属关系，即建设用地使用权仅指与设抵押建筑物相应的建设用地使用权，而非其他建设用地使用权，当宗地上有数幢建筑物，且该建筑物不属于区分所有，权利人以其中部分建筑物设定抵押物的，该设押建筑物所占地的应有份额一并抵押。因此，也仅涉及办理了抵押登记的房屋所占宗地的一定份额才视为一并抵押物。于此，按照该法律条款的规定，即使钢棚是东桥公司自己建造也不存在应视作为抵押物的问题。更何况该钢棚不是东桥公司所有，因而，把该钢棚视为本案的抵押物无法律依据。 4、钢棚系第三人超天公司向建行贷款前已建成，但在贷款时并没有把钢棚作为抵押物抵押给建行，也没有授权东桥公司将钢棚作为抵押物抵押给银行。《最高额抵押合同》中对超天公司无证钢棚并没有列入抵押财产内，故依法不产生抵押的法律后果。因此，该钢棚只能是超天公司的非抵押财产，原告无权对该钢棚的处置价款享有优先受偿权。 因此，原告对属于超天公司的无证钢棚不享有抵押权也不能对该无证钢棚的处置价款享有优先受偿权。应当驳回原告要求对超天公司建造的无证钢棚享有抵押权，并对该钢棚的处置价款有优先受偿权的请求。 第三人超天公司辩称：其答辩意见与被告答辩意见一致，要求驳回原告的第二项诉讼请求。理由是：超天公司是2003年5月份登记成立，成立时名称为新昌县超天蜂窝包装机械有限公司，无证钢棚是超天公司2011年9月份造的，建造在东桥公司倒塌的9、10幢的空地上，但占地又大于9、10幢原有建筑物的占地。因东桥公司的9、10幢房产在2008年的一场大雪中被压垮倒塌，东桥公司的法定代表人与第三人超天公司的法定代表人是父子关系，超天公司经东桥公司同意在东桥公司上述倒塌房屋的空地上自建钢棚，建筑面积是1600㎡，该钢棚属超天公司所有，但土地是东桥公司的，原告对超天公司无证钢棚不享有优先受偿权。 第三人石正川辩称：其与袁伟军是给东桥公司外加工轴承，为生产供货方便，二人与东桥公司协商转让案涉土地。其受让土地面积为755.63㎡，受让价款为769637.17元，支付了现金1万元，余款从被告东桥公司结欠的加工费中扣除。之后，其在转让土地上建造了厂房，房产证号（2002-××7）上证载面积为231.69㎡，实际建筑面积为789.19㎡，该部分建筑物是其从东桥公司转让土地的基础上自己建造，属其所有，原告对此房产不享有权利。要求驳回原告对该房产享有优先受偿权的诉讼请求。 第三人袁伟军辩称：其与第三人石正川情况相似，在2002年协议从东桥公司转让土地面积640.39㎡，转让款为81448.67元，支付现金2万元，余款从东桥公司结欠的轴承加工费中扣除。之后，其在转让土地上建造了厂房，房产证号（2002-88）上证载面积为342.04㎡，实际建筑面积为838.63㎡。该厂房为其从东桥公司受让土地后自建，属其所有，原告依法不享有优先受偿权，要求法院驳回原告对其房产享有优先受偿权的诉讼请求。 原告为证明其诉称主张的事实，向本院提供的证据材料及被告、第三人的质证意见如下： 1、新昌县人民法院作出的（2016）浙0624民初2775、2777号民事判决书各一份。证明原告对1××幢抵押房地产处置款在最高额2278万元范围内享有优先受偿权的事实； 2、建行与东桥公司于2014年8月28日签订的《最高额抵押合同》一份。证明原告对抵押房产占用范围内的建设用地使用权处置款享有优先受偿权； 3、新昌县房地产管理局制作的抵押权证1××份、房产证1××份，新昌县国土资源局制作的土地证一份。证明原告对抵押房产占用范围内的建设用地即1××430㎡土地使用权享有抵押权； 4、东桥公司管理人制作的《审核债权表》、《管理人执行职务工作报告》各一份。证明：（1）无证建筑为东桥公司自行建造，为破产财产，且建造在有抵押效力的土地之上，原告对该无证建筑物享有抵押权；（2）石正川、袁伟军两人协议受让土地后，在20多年的时间里未办理过户手续，且自行建房后将房产登记在东桥公司名下，过错明显。故该受让的土地使用权及两处房产物权人应为东桥公司，且原告享有抵押权； 5、超天公司管理人制作的《审核债权表》、《管理人执行职务工作报告》各一份。证明无证建筑为东桥公司自行建造，为东桥公司破产财产，且建造在有抵押效力的土地之上，原告对该无证建筑物享有抵押权； 6、东桥公司管理人于2019年9月11日制作的《关于确定土地使用权处置价款的优先受偿权比例的函》。证明对象：管理人按1××666.7㎡×6298.29㎡÷8676㎡的计算方法得出原告享有抵押权的土地面积为9195.31㎡。证明：（1）该函的计算方法没有法律依据；（2）双方没有对占用面积或者计算方法进行约定，该函的计算系管理人单方计算；（3）按法律法规规定，不动产以单元为单位，原告对一个单元的不动产均享有抵押权，不能按百分比来确认；（4）按管理人计算方法，“石正川”房屋占用土地面积为231.69㎡（证载面积）×1××666.7㎡÷8676㎡=338.26㎡，“袁伟军”房屋占用土地面积为342.04㎡（证载面积）×1××666.7㎡÷8676=499.37㎡。而9195.5㎡+338.26㎡+499.37㎡=10033.1××㎡，小于1××666.7㎡，明显错误； 7、东桥公司管理人于2019年1××月10日制作的《关于如何拍卖处置新昌县东桥轴承有限公司破产财产有关事项告知》。证明：（1）石正川、袁伟军两处房地产在之后17年之久的时间里未办理过户手续，过错明显；（2）与管理人东桥公司管理执行职务工作报告记载内容有矛盾，执行职务工作报告载明约1996年就受让土地使用权，后自建造房屋，非并房屋转让；（3）对于石正川、袁伟军两处房地产的物权有法律规定，管理人应予确认之后再行拍卖，管理人的处置方式不符合法律规定，这样处理大大降低财产价值，损害了抵押权人的权利；（4）无证房产在抵押之前建造，原告对无证房产享有抵押权。 8、从新昌县不动产登记服务中心调取的新昌县桥轴承厂与新昌县土地管理局签订的《国有土地使用权出让合同》及契税凭证一份，证明：土地出让金106元/㎡，契税（40280.1元÷1××666.7㎡=）3.18元/㎡，合计土地成本：106+3.18=109.18元/㎡； 9、2002年6月28日，石正川、袁伟军分别与东桥公司签订的《房地产转让协议》各一份。证明对象：石正川、袁伟军两人于2002年6月28日分别与东桥公司签订协议，受让房地产，价格分别为79637.17元和81448.67元。证明：（1）光按土地成本计算，石正川受让土地价值：755.63㎡×109.18元＝82490元，该房屋和土地的总价格（79637.17元）比光土地价格还便宜；袁伟军受让土地的成本价值：640.39㎡×109.18元＝69917.78元，房屋和土地总转让价款高于成本价11530.89元，按这样计算房屋的成本价为（11530.89元÷834.63㎡）＝13.67元/㎡。两合同的转让价格与事实明显不符；（2）与管理人东桥公司管理执行职务工作报告记载内容有矛盾，执行职务工作报告载明约1996年就受让土地使用权，后自建造房屋，并非房屋转让；（3）石正川、袁伟军两处房地产在合同签订之后17年之久的时间里未办理过户手续，过错明显。 上述原告提交的证据材料，被告东桥公司质证认为，对证据材料1，真实性无异议，但东桥公司将1××幢房产向建行作抵押贷款时，其中9、10幢在抵押前已经倒塌不复存在，故原告不可能再要求将9、10幢房产拍卖所得价款享有优先受偿权。 对证据材料2，真实性无异议，但认为合同上建筑物的抵押面积是6298.29㎡，实际抵押物的面积5786.87㎡（因9、10幢楼已在抵押前倒塌，要减去9、10幢面积511.42㎡）。因合同上对抵押土地面积表述有瑕疵“为建筑面积6298.29㎡及相应占地面积”，未明确相应占地面积为多少，管理人认为相应占地面积不能理解为规划总建筑面积8676㎡，而应以抵押物建筑面积（不包括9、10幢）5786.87㎡÷规划总建筑面积8676㎡≈66.7%×规划总用地面积1××666.7㎡=8448.69㎡。 对证据材料3，真实性无异议，东桥公司在超天公司向建行贷款时确实将1××幢房屋办理了抵押登记手续，合同上抵押建筑物面积为6298.29㎡，但抵押时9、10幢抵押物已经不存在，应以实际抵押建筑物面积5786.87㎡为准。 对证据材料4、5，真实性无异议，管理人在东桥公司破产清算案债务人财产管理方案中确实有债务人自行搭建了面积约为1600㎡的钢棚结构厂房的表述，后在跟超天公司做笔录时发现是超天公司建造，超天公司与施工人签订了合同，款项也是超天公司法定代表人袁超支付，可以认定无证钢棚是超天公司的财产，管理人及时进行了纠错。 对证据材料6，质证无异议，《关于确定土地使用权处置价款的优先受偿权比例的函》本身就是管理人作出，但原告享有抵押权的土地面积9195.50㎡计算结果稍微有误，以庭审陈述为准。 对证据材料7，真实性无异议，但无证钢棚是超天公司建造，9、10幢房屋抵押前已经倒塌，无证钢棚和石正川、袁伟军建造的房产均不属于抵押建筑物范围，原告无权优先受偿。 对证据材料8，真实性无异议。 对证据材料9，真实性无异议，据了解新昌县桥轴承厂（东桥公司前身）向镜岭信用社贷款时将土地证抵押在信用社，石正川、袁伟军是无法去办理产权变更登记手续，当时的政策是否确实能够办理也不清楚。 第三人超天公司对原告提供的证据材料1-9真实性均无异议，对证据材料7，质证认为无证钢棚是超天公司出资建造，产权属超天公司所有，不属于抵押建筑物范围。 第三人石正川、袁伟军对原告提供的证据材料1-9真实性均无异议，因东桥公司的房产证、土地证抵押在信用社，其曾多次要求东桥公司办理房产变更登记手续未果，一直拖延至今。 被告东桥公司为证明其抗辩主张的事实，向本院提供了以下证据材料： 10、被告东桥公司的建设工程规划许可证一份，证明规划总用地为1××666.7㎡，已建建筑用地5885㎡，待建建筑用地2545㎡，规划总建筑面积8676㎡，总建筑用地为8430㎡，绿化用地为3704.5㎡，道路用地为532.1㎡； 11、被告东桥公司的资产评估报告一份，以土地证出让面积1××430㎡（包括袁伟军、石正川）评估总土地价款8949600元，有证的10幢房产价值2368218元（不包括9、10幢楼），另外属于东桥公司的简易钢棚35619元（不属于抵押范围）。石正川地上建筑物价值267682元（不包括土地），袁伟军地上建筑物价值300066元（不包括土地）。 原告华融公司质证认为，对证据材料10、11的真实性无异议。 第三人超天公司质证认为，对证据材料10、11的真实性无异议。 第三人石正川质证认为与其无关，评估时也未征得其同意。 第三人袁伟军质证认为对其建造并所有的建筑物评估价偏低，评估也未征得其同意。 第三人超天公司为证明其抗辩主张的事实，向本院提供了以下证据材料： 1××、钢结构工程承包合同一份，钢结构预算单一份，结算清单一份，银行转账凭证三份，领付款凭证一份，证明钢棚是超天公司2011年9月5日签订合同建造的； 13、评估报告一份，证明东桥公司名下的无证钢棚面积为1606.66㎡，价值为1××21062元，是超天公司建造，属于超天公司财产。 原告华融公司对上述超天公司提交的证据材料1××，真实性无异议，但认为钢结构预算单、结算清单、银行转账凭证、领付款凭证与工程承包合同没有关联性。对证据材料13，真实性无异议，超天公司的建筑物附属于被告东桥公司的抵押土地上，属东桥公司所有，原告享有优先受偿权。 被告东桥公司质证无异议。 第三人石正川、袁伟军质证无异议。 第三人石正川、袁伟军为证明其抗辩主张的事实，向本院提交了以下证据材料： 14、房权证2002字第××号房屋所有权证、房地产转让协议、东桥公司出具的证明、袁利东出具的证明、新昌县沃洲镇西山村村民委员会出具的证明各一份，证明0087号房产虽然产权登记在东桥公司名下，但该此土地东桥公司早已经转让给石正川，房屋也是石正川建造，四至明确，石正川对0087号房地产享有所有权； 15、房权证2002字第××号房屋所有权证、房地产转让协议、东桥公司出具的证明、袁利东出具的证明、新昌县沃洲镇西山村村民委员会出具的证明各一份，收款凭证二份，证明0××8号房产虽然产权登记在东桥公司名下，但该此土地东桥公司早已经转让给袁伟军，房屋也是袁伟军建造，四至明确，袁伟军对0××8号房地产享有所有权。 原告华融公司质证认为，证据材料的真实性由法院审核，认为石正川、袁伟军提交的证据不能达到两人系0087号、0××8号房产的物权所有人的证明目的。从新昌县国土局调查得知，房权证2002字第××号、0××8号房产证已经过变更，之前房产证号分别是2001字第××号、5××6号，登记在新昌县桥轴承厂名下，在2002年房产证所有人变更登记时石正川、袁伟军未将房产变更至自己名下，是其怠于行使自己的权利，过错更明显；如果是无法办理变更登记手续，说明其本身不享有物权。 被告东桥公司、第三人超天公司对证据材料14、15，质证无异议。 本院审核认为，原告提供的证据材料1、2、3，被告及第三人对其真实性无异议，能证明本案的相关事实，可作为本案证据认定，至于能否证明原告的待证目的，即证明东桥公司抵押的有效建筑面积是多少及相应占用土地面积多少问题，在本院认为中另作阐述；证据材料4、5，为东桥公司、超天公司管理人对两破产企业制作的《审核债权表》、《管理人执行职务工作报告》，当事人各方对其真实性无异议，可以作为本案的证据认定，但对其中涉及的1600㎡的钢棚结构厂房权属表述，管理人发现表述错误后予以了纠正，该部分内容应以庭审查实的事实为准；证据材料6，系东桥公司管理人制作的《关于确定土地使用权处置价款的优先受偿权比例的函》，对该函件的真实性，当事人各方无异议，可以作为本案一节事实认定，但其提供的意见是否可作为本案解决优先受偿权的方案，在本院认为中另作阐述；证据材料7，双方对其真实性虽无异议，但非直接证据，虽与本案有一定关联，但关联不大，且待证事实均有双方所提供的其他证据能予以证明，故该证据材料不作本案证据认定；证据材料8、9、10、11、1××、13、14、15，各方对其真实性无异议，可以作为本案的证据认定，至于涉及的第三人超天公司在被告东桥公司土地上建造的无证钢棚及第三人石正川、袁伟军从被告公司购买的工业用地上建造的建筑物原告是否享有优先受偿权问题，在本院认为中另作阐述。 根据上述证据证明的事实，结合原、被告及第三人的陈述，可查明以下事实：2015年1××月18日，建行与超天公司分别签订了合同编号为SXXC20151××30067、0068《人民币流动资金贷款合同》各一份，约定超天公司向建行借款1500万元和895万元。2014年8月28日，被告东桥公司与建行签订编号为65663592502014044C《最高额抵押合同》，约定被告东桥公司自愿将其坐落于新昌县产（房权证：新房权证2009字第3158-××号、土地证：新国用2002第0066号、他项权证：新房他证2014字第××号）为超天公司在2014年8月28日至2016年8月27日期间与建行签订的人民币资金借款合同项下的一系列债务提供最高限额为2278万元的抵押担保。上述事实己被本院（2016）浙0624民初2775、2777号民事判决书所确认。2016年1××月14日，原告华融公司与建行签订《资产包资产买卖协议》，约定将对超天公司本案所涉债权转让给原告，并在浙江日报发布《债权转让通知暨债务催收联合公告》。2018年10月10日本院作出（2018）浙0624破申3号《民事裁定书》，裁定受理新昌县联合投资管理有限公司对东桥公司的破产清算申请。并于2018年10月29日作出（2018）浙0624破3号《决定书》，指定浙江大丰律师事务所担任该破产案件的管理人。原告向管理人申报了该笔债权，经管理人审核，确认原告申报的债权为有财产担保的债权。 另查明，第三人石正川在2002年协议从被告东桥公司转让土地面积为755.63㎡，受让价款为79637.17元，支付现金1万元，余款从东桥公司结欠的轴承加工费中扣除，之后，石正川在转让土地上建造了厂房。该此房产办理了房产登记手续，房产编号为14幢，产权证号为新房权证2002字第××号，登记房产面积为231.69㎡（实际建筑面积为789.19㎡），房屋产权人登记为被告东桥公司，而该产权登记证件一直由第三人石正川持有。第三人袁伟军在2002年协议从被告东桥公司转让土地面积640.39㎡，转让款为81448.67元，支付现金2万元，余款从东桥公司结欠的轴承加工费中扣除，之后，袁伟军在转让土地上建造了厂房。该此房产也办理了房产登记手续，房产编号为15幢，产权证号为新房权证2002字第××号，登记房产面积为342.04㎡（实际面积为838.63㎡），房屋产权登记人为被告东桥公司，而产权登记证件一直由第三人袁伟军持有。 又查明，被告东桥公司在超天公司向建行贷款时抵押的坐落于新昌县产中，其中第9、10幢房产，在2008年的一场大雪中倒塌。2011年，第三人超天公司在该第9、10幢房产原占地基础上建造了1606.66㎡的钢棚厂房，该钢棚建筑物现经资产评估，价值为1××21062元。 再查明，经被告东桥公司管理人委托，新昌中大资产评估事务所的对位于新昌县大市聚镇西山村的被告东桥公司的房屋建筑物、土地使用权进行了资产评估，其中土地使用权面积为1××430㎡，评估价值为8949600元，建筑物面积为7971.23㎡（包括上述第三人石正川、袁伟军建造的建筑物），评估价值为2971585元。其中，石正川建造的建筑物面积789.19㎡，评估价值为267682元；袁伟军建造的建筑物面积838.63㎡，评估价值为300066元。 本院认为，本案当事人争议的焦点为：1、被告东桥公司在超天公司向建行贷款时抵押给建行的其名下1-1××幢抵押建筑物，其中9、10幢建筑物已倒塌，该两幢建筑物的抵押是否成立问题；2、被告东桥公司有效的抵押建筑物占用范围内的建设用地是多少的问题；3、第三人超天公司在被告东桥公司的土地上建造的钢棚厂房，建筑物的产权归属问题；4、原告对第三人石正川、袁伟军从被告东桥公司转让的土地上建造的建筑物处置价款是否享有优先受偿权问题。 关于抵押时建筑物已倒塌，其抵押是否成立的问题。本院认为，所谓抵押是指为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。这里的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产，且债务人或者第三人对抵押财产有权处分。财产之所以可以设立抵押，因为财产可以交换，具有交换价值，可为债权的实现提供担保。因此，设立抵押以抵押财产存在为前提，以建筑物抵押的，必须有该建筑物，且抵押人对该建筑物有处分权。本案被告东桥公司在2015年超天公司向建行贷款时，以登记在其名下房产证号为新房权证（2009）字第3158号至3169号的1××幢房产予以抵押，但在进行抵押时房产证号为新房权证（2009）字第3158、3159号的二处房产已经倒塌（该二处房产的幢号为9、10幢），且第三人超天公司早在2011年在这二处房产倒塌的空基上建造了钢棚结构的厂房，并一直占有使用。由于被告东桥公司在办理房产抵押时未向建行事实告知，而建行未认真审核，倒塌情况在抵押时未被发现。也就是说，被告东桥公司在向建行办理房产抵押时，房产证号为新房权证（2009）字第3158、3159号的二处房产已经实际不存在，故以不存在的抵押物办理抵押的，抵押不成立。被告东桥公司对第三人超天公司在倒塌空基上建造的钢棚厂房，也没有证据证明其享有处分权，被告东桥公司对该钢棚建筑无权直接处置（包括予以抵押），本案也没有证据证明被告东桥公司将该钢棚建筑抵押给了建行。而其余10幢房产为有效抵押，其抵押面积为5786.87㎡，结合本案原告的诉请，原告对该部分建筑物的处置价款享有优先受偿权。 关于被告东桥公司有效的抵押建筑物占用范围内的建设用地是多少的问题。我国物权法规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押，以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。同时规定，抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。本案中，东桥公司将其名下的1-1××幢登记房产证抵押给银行，如上所阐述，因其中9、10幢房产在抵押时建筑物已不存在，该二幢房子抵押不成立外，其余1、2、3、4、5、6、7、8、11、1××幢房产为有效抵押，在抵押时，该部分建筑物占用建设用地的范围未明确，也未办理抵押登记，但依据上述规定，相应的该部分抵押的建筑物占用范围内的用地使用权视为一并抵押。由于本案抵押权人与抵押人在签订抵押合同和办理抵押登记时就其建筑物占用土地范围未作明确，其该部分抵押的建筑物用地使用权的占用范围确定问题，成为了本案各方争议的焦点。 而如何来确定建筑物的占用建设用地范围在目前来看没有相关明文规定。但我国目前实行的是建筑许可制度，建设单位建设工程应依法取得建设许可，方可建设。而建设工程规划许可证是建设单位依法建设的有效凭证。一宗建设用地上可建多少建筑物，规划许可证会作专业的明确的规定。因此，规划许可证可作为确定各建筑物占用相应建设用地范围的有效凭据。如规划许可证上，对各建筑物的占地范围作了明确规定的，应按其规定确定占地范围，如无明确规定的，应认定各建筑物与规划总建筑的占比与各建筑物的用地与规划总用地占比一致。本案被告东桥公司持有建设规划许可证，且其建设建筑物也是按规划许可证要求建设的，因此，被告东桥公司的建设工程规划许可证，可作为确定各建筑物占用建设用地范围的有效凭证。由于被告持有的建设工程规划许可证，对各建筑物的占地范围未作明确，故根据上述分析，应以各建筑物面积占规划总建设面积的比例来确定各建筑物的占用总建设用地比例，从而确定各建筑物的占用建设用地的范围。现查明被告东桥公司有效抵押建筑物面积为5786.87㎡，而规划许可证上允许建筑的面积为8676㎡，故被告东桥公司有效抵押建筑物面积占规划许可建设面积的占比为66.7%，根据各建筑物与规划总建筑的占比与各建筑物的用地与规划总用地占比一致原则，被告东桥公司涉案有效抵押的建筑物占用建设用地占被告东桥公司规划总用地的比例也是66.7%。被告东桥公司土地证上的证载面积为1××430㎡，评估机构确定评估面积也为1××430㎡，因此有效抵押建筑物的占用建设用地为1××430㎡×66.7%=8290.81㎡。结合上述分析和原告的诉请，原告可对被告东桥公司案涉面积为8290.81㎡的土地使用权处置价款享有优先受偿权。 关于第三人超天公司在被告东桥公司的土地上建造的钢棚厂房，建筑物的产权归属问题。该建筑物钢棚厂房系第三人超天公司建造并一直由其使用，土地所有人被告东桥公司对该建筑物属第三人超天公司所有也无争议。原告主张该建筑物被告东桥公司在超天公司向建行贷款办理抵押时应视为一并抵押，其该主张没有事实依据，也缺乏法律依据，据此并结合原告诉讼请求，原告主张其对该建筑物享有抵押权，并对该建筑物的处置价款享有优先受偿权的诉请，本院不予支持，应予驳回。 关于原告对第三人石正川、袁伟军从被告东桥公司转让的土地上建造的建筑物处置价款是否享有优先受偿权问题。本案被告东桥公司并未对第三人石正川、袁伟军建造的建筑物设立抵押，原告对该二处房产的处置价款不享有优先受偿权，原告诉请主张的其对该二处房产享有优先受偿权，缺乏事实和法律依据，故本院予以驳回。因原告对该二处房产依法不享有权益，故其主张的要求确认该二处房产为破产财产，一并予以驳回。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十二条之规定，判决如下： 一、原告中国华融资产管理股份有限公司浙江省分公司对被告新昌县东桥轴承有限公司位于新昌县大市聚镇西山村水竹91号建筑物中抵押建筑物面积为5786.87㎡和该建筑物占用土地使用权面积为8290.81㎡的处置价款在最高抵押担保限额2278万元范围内享有优先受偿权； 二、驳回原告中国华融资产管理股份有限公司浙江省分公司的其他诉讼请求。 案件受理费155700元，由原告中国华融资产管理股份有限公司浙江省分公司负担105700元，被告新昌县东桥轴承有限公司负担50000元，限于本判决生效后七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长  石伯灿 审 判 员  潘晶晶 人民陪审员  吴小林 二〇二〇年四月二十四日 书 记 员  胡双英