浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0104民初6714号 原告（反诉被告）李俊，男，1972年8月24日出生，汉族，住址杭州市上城区。 被告（反诉原告）杭州豪纳德商业管理有限公司。住所地杭州市江干区尊宝大厦101室-2。 法定代表人陆洲，该公司总经理。 委托代理人李玉秀，北京炜衡（杭州）律师事务所律师。 原告李俊为与被告杭州豪纳德商业管理有限公司（以下简称豪纳德公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2019年7月17日向本院起诉，反诉原告豪纳德公司于2019年12月3日提起反诉。本院受理后依法适用简易程序审理，后转为适用普通程序组成合议庭审理。本案于2019年12月23日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李俊、被告（反诉原告）豪纳德公司委托代理人李玉秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李俊诉称，2018年10月25日前豪纳德公司招租时对外宣传负1楼是商场超市，不是美食城；承诺进行业态保护；尊宝大厦金尊银尊有1万多人。招商时宣传的这3点是促成签订合同的主要因素。2018年10月25日李俊与豪纳德公司签订房屋租赁合同，租赁期限为2018年10月25日至2020年10月24日。豪纳德公司收进场费5万元、租赁保证金3万元、年租金16万元，租金半年1付，物业费每年15000元，1年1付，卫生清洁费每年4800元，1年1付，垃圾清运费1000元。事实与宣传严重不符：2019年3月8日负1楼开业的不是商场超市，而是美食城，规模是1楼的2倍多；豪纳德公司招商开始营业后未进行业态保护；尊宝大厦金尊银尊总共不足5000人。另外2018年10月25日一12月5日期间李俊承租商铺周边还在装修，无法畅通使用，消防未合法通过，无法正常营业。合同约定租赁期内豪纳德公司保证合法畅通使用租赁商铺，豪纳德公司仅调整了装修免租期至2018年12月5日，该事件豪纳德公司违约，李俊由于已投入了大量人力、物力、财力，无奈接受。后期豪纳德公司招租时宣传承诺的条件全都没有兑现，屡屡违约。豪纳德公司虚假宣传与未履行承诺，损害了李俊的利益，现提出解除房屋租赁合同。原告李俊提出以下诉讼请求： 一、判决解除房屋租赁合同。 二、判令被告豪纳德公司退还进场费5万元、租赁保证金3万元。 三、判令被告豪纳德公司赔偿装修费用20592元。 四、判令被告豪纳德公司退还剩余物业费7500元、剩余卫生清洁费2400元、剩余租金14000元（实际计算以原告李俊合法畅通使用之日起至递交诉状之日止)。 被告豪纳德公司辩称，一、李俊没有根据合同约定支付租金和水电费，在没有通知出租人的情况下放弃经营；李俊违约在先，不享有合同解除权。李俊的解除理由是豪纳德公司虚假宣传，装修阻碍了正常的通道影响经营；但双方签订合同前李俊已经全面考察了租赁商铺周边环境等各种情况，并且当时其他店铺已开始装修，李俊完全了解其要承担的商业环境和商业风险。负1楼的出租方和管理方并不是豪纳德公司，早在李俊承租商铺前负1楼就开始装修，李俊完全能够了解负1楼的商铺经营内容。二、豪纳德公司不存在违约行为，无需承担赔偿责任。租赁合同签订后李俊进场装修，豪纳德公司给予其免租优惠，装修完毕后李俊就开始正常营业。装修是李俊经营商铺的必要投入，与豪纳德公司无关。豪纳德公司招进来的商铺装修有早有晚，其他商铺的装修并没有阻碍李俊经营，装修不阻碍主干道的通行、不阻碍其他店铺正常经营这是装修行业的常识。三、根据合同约定，进场费是不予退还的。四、起诉前双方没有协商一致解除合同，涉案商铺一直空在那里，豪纳德公司也不敢擅自转租。加上原本应于2019年5月6日支付的租金李俊一直没有付，豪纳德公司于2019年8月发函通知解除合同。因此，物业费、卫生清洁费应当计算至2019年8月，剩余的部分同意折抵。没有剩余租金可退还，李俊还欠豪纳德公司租金。五、本案中存在违约过错的是李俊，李俊应当承担违约责任。 反诉原告豪纳德公司诉称，2018年10月15日，豪纳德公司与李俊签订房屋租赁合同，约定：租赁期限为2018年10月25日至2020年10月24日，装修免租期为自签约日起至2018年9月30日止（后双方签订补充协议将免租期延长至2018年12月5日)，此装修免租期以李俊未违反约定为前提，若李俊在合同期内发生违约行为则不享受上述装修免租期优惠；首年年租金为16万元，半年一付，第2期起需提前1个月支付，如非因豪纳德公司违约或不可抗力李俊延迟支付租金、履约保证金、水电费或物业费等超过15天的，豪纳德公司有权解除合同、没收保证金，要求李俊承担合同年租金的30%作为违约金，并承担豪纳德公司所有损失。合同签订后李俊屡次违约，原本应于2019年5月初支付的租金李俊至今未支付，租期内的水电费也一拖再拖；同时，李俊在大楼内拉横幅、游行示威，严重影响1楼就餐环境，扰乱整层商铺经营秩序，并导致豪纳德公司有部分商铺无法顺利出租，损失惨重。豪纳德公司多次通知李俊支付租金及水电费，李俊拒不回应。2019年8月2日，豪纳德公司在联系李俊未果的情况下在其店铺大门上张贴通知，解除与李俊的房屋租赁合同。反诉原告豪纳德公司提出以下反诉诉讼请求： 一、判令反诉被告李俊支付违约金48000元。 二、判令反诉被告李俊支付租金48219.18元。 三、判令反诉被告李俊支付拖欠的水电费998元。 四、判令反诉被告李俊赔偿律师代理费损失9000元。 反诉被告李俊辩称，招商进来时豪纳德公司有很多东西在蒙骗李俊，没有第一时间告诉李俊，包括下面装修是美食城。李俊是第1次做餐饮，没有经验，有些东西豪纳德公司都是口头承诺的，没有写下来，感觉豪纳德公司在骗李俊。不同意支付违约金。李俊是2019年6月5日撤场的，提前和豪纳德公司有沟通的。水电费是交清的。9000元的损失不应该承担。 经审理本案事实认定如下： 2018年10月15日，豪纳德公司（甲方）与李俊（乙方）签订房屋租赁合同，约定：甲方将尊宝大厦101室-2[23]房商铺出租给乙方，租赁面积约为30.60平方米，用途为餐饮，品牌米立；租赁期限为2018年10月25日至2020年10月24日；装修免租期自签约日起至2018年10月24日，装修免租期以乙方未违反合同约定为前提，若乙方在合同期内发生违约行为则不享受装修免租期，该期间的租金按合同内租金标准计算，并于违约日期15个工作日内补交甲方；乙方需承担装修免租期内租赁商铺发生的能源费、物业费等相关费用，免租期内物业费为41.70元/天，总计417元；乙方承担进场费5万元，该费用包括甲方对商铺的前期装修投入，如隔墙、给排水、吊顶地面铺装、消防审批等，进场费在合同解除后不予退还；合同签订当日乙方向甲方支付租赁房屋履约保证金3万元，合同到期后在乙方无违约行为且不续租的情形下，双方结清各项费用后甲方无息退还给乙方；年租金16万元，半年1付，首期租金于合同签订后3日内支付，第2期起提前1个月支付（2019年3月24日、9月24日、2020年3月24日），每逾期1日乙方支付年租金的5‰作为违约金，逾期15日未支付视为乙方违约，甲方有权解除合同，并没收租赁保证金作为违约金；物业管理费为15000元/年，卫生清洁费为400元/月，均为1年1次支付；装修产生的建筑垃圾由甲方进行清运，乙方支付垃圾清运费1000元；乙方承担租赁商铺期间发生的水电费用；非因甲方违约或不可抗力乙方延迟支付租金、履约保证金、水电费或物业费等超过15天的，甲方可以书面形式通知乙方解除合同，并有权要求乙方承担年租金30%作为违约金，并承担甲方所有损失；等等。 李俊于2018年10月15日向豪纳德公司支付了进场费5万元、履约保证金3万元、第1期租金8万元、卫生清洁费4800元、物业费15417元。 2018年12月4日，豪纳德公司（甲方）与李俊（乙方）签订补充协议，约定：上述房屋租赁合同中的免租期调整为2018年10月15日至12月5日，其中10月25日至12月5日的物业费免收，乙方应付第2-4期租金的时间调整为2019年5月6日、11月6日、2020年5月6日；若乙方在合同期内有违约行为则不享受上述免租期优惠；协议签订后乙方不再提出其他赔偿要求，同时承诺配合服从甲方日后的运营管理规范；等等。 李俊自2019年6月5日开始不再经营承租的商铺，但仍有物品在承租的商铺内，没有与豪纳德公司办理交接手续。涉案商铺2019年5月的水电费为998元，李俊未支付给豪纳德公司。 2019年8月2日，豪纳德公司在李俊承租的商铺上张贴了租赁协议解除通知函，以李俊拖欠租金超过30天为由，通知解除房屋租赁合同，要求李俊在收到通知3日内将设备清理搬运离场，等等。 李俊曾在承租商铺上挂内容为“骗子！！！还我血汗钱”的横幅。 豪纳德公司为本案诉讼支付了律师代理费9000元。 上述事实，有原告（反诉被告）李俊提交的房屋租赁合同、补充协议、收据、被告（反诉原告）豪纳德公司提交的房屋租赁合同、补充协议、租赁协议解除通知函、照片、水电缴费费用通知单、水电抄表记录、委托代理合同、律师代理费发票、本案庭审记录证实。 本院认为，李俊与豪纳德公司之间的租赁合同关系合法有效，双方当事人应按约定履行自己的义务。李俊诉请判决解除租赁合同，理由是豪纳德公司违反招租时的承诺，即尊宝大厦负1楼是商场、超市不是美食城，进行业态保护，尊宝大厦有1万多人。本院认为，李俊主张的承诺内容豪纳德公司予以否认，房屋租赁合同中并无记载，李俊亦未能另行证明；并且，2018年12月5日双方又签订了补充协议，此时李俊对承租商铺的周围状况应十分了解，但补充协议并未涉及李俊主张的承诺事宜，反而约定了李俊不再提出其他赔偿要求，因此即使豪纳德公司先前有相关承诺李俊也不能再行主张。因此，李俊要求解除合同的理由不能成立。 豪纳德公司于2018年8月2日通知解除租赁合同，理由是李俊逾期支付租金。本院认为，李俊应于2018年5月6日支付第2期租金8万元，但一直未支付，至2018年8月2日已超过15天，根据房屋租赁合同的约定豪纳德公司有权解除合同，本案审理中李俊对豪纳德公司通知解除合同的事实亦不持异议，因此涉案租赁合同已经解除。 李俊要求豪纳德公司退还进场费5万元、租赁保证金3万元。本院认为，房屋租赁合同约定进场费在合同解除后不予退还，涉案租赁合同因李俊违约而解除，因此李俊要求退还进场费缺乏依据，本院不予支持。对于履约保证金（租金保证金）豪纳德公司表示愿意退还，因此本院予以支持。 李俊要求豪纳德公司赔偿装修费用20592元。本院认为，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持；但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。涉案租赁合同因李俊违约而解除，李俊要求豪纳德公司赔偿装修费用没有依据，本院不予支持。 李俊要求豪纳德公司退还剩余物业费7500元、卫生清洁费2400元、剩余租金14000元。物业费、卫生清洁费双方认可李俊已支付至2019年12月5日，涉案租赁合同于2018年8月2日解除，剩余期间的物业费、卫生清洁费李俊有权要求返还，具体金额为物业费5137元、卫生清洁费1644元。李俊只支付了1期6个月的租金，至合同解除李俊还应向豪纳德公司支付租金，并无剩余租金，李俊要求退还剩余租金的诉讼请求本院不予支持。 豪纳德公司要求李俊支付违约金48000元。本院认为，房屋租赁合同约定，豪纳德公司因李俊延迟支付租金超过15天而解除合同的情况下有权要求李俊支付年租金30%的违约金，按年租金16万元计算的违约金即为48000元；李俊因租期2年的租赁合同交纳了进场费5万元，根据房屋租赁合同对进场费构成的记载，进场费在合同提前解除后不予退还已经包含了对豪纳德公司损失的赔偿，豪纳德公司再行要求年租金30%的违约金过分高于损失，因此违约金金额本院酌情减少至24000元。 豪纳德公司要求李俊支付租金48219.18元，包括免租期租金22794.50元、2019年6月6日—8月2日租金25424.66元。本院认为，涉案的房屋租赁合同、补充协议均有李俊在合同期内有违约行为则不享受免租期的约定，但房屋租赁合同约定的免租期仅有9天，豪纳德公司亦陈述补充协议将免租期延长与其公司消防审批办理有关，因此上述免租期并非通常意义上的装修免租期，豪纳德公司要求李俊支付免租期的租金与前述违约金相重复，依据不足，本院不予支持。李俊只支付了1期6个月的租金，此后至2018年8月2日的租金25424.66元豪纳德公司有权要求李俊支付。 房屋租赁合同约定租赁商铺期间发生的水电费由李俊承担，因此豪纳德公司有权要求李俊支付尚欠的水电费。对豪纳德公司要求支付水电费998元的反诉诉讼请求，本院予以支持。豪纳德公司要求赔偿律师代理费损失的反诉诉讼请求没有约定依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第九十七条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项之规定，判决如下： 一、被告杭州豪纳德商业管理有限公司向原告李俊退还履约保证金人民币3万元，于本判决生效后十日内付清。 二、被告杭州豪纳德商业管理有限公司向原告李俊退还物业费人民币5137元、卫生清洁费人民币1644元，于本判决生效后十日内付清。 三、驳回原告李俊其他诉讼请求。 四、反诉被告李俊向反诉原告杭州豪纳德商业管理有限公司支付违约金人民币24000元，于本判决生效后十日内付清。 五、反诉被告李俊向反诉原告杭州豪纳德商业管理有限公司支付租金人民币25424.66元，于本判决生效后十日内付清。 六、反诉被告李俊向反诉原告杭州豪纳德商业管理有限公司支付水电费人民币998元，于本判决生效后十日内付清。 七、驳回反诉原告杭州豪纳德商业管理有限公司其他反诉诉讼请求。 以上各项相折抵，原告（反诉被告）李俊应向被告（反诉原告）杭州豪纳德商业管理有限公司支付款项人民币13641.66元，于本判决生效后十日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币2790元，由原告李俊负担人民币2070元，由被告杭州豪纳德商业管理有限公司负担人民币720元；反诉案件受理费人民币1212元，由反诉原告杭州豪纳德商业管理有限公司负担人民币681.50元，由反诉被告李俊负担人民币530.50元。 杭州豪纳德商业管理有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的案件受理费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费；对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到交费通知书后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  叶文军 人民陪审员  孙观中 人民陪审员  王炳福 二〇二〇年四月三日 代书 记员  陈亚红