北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终2317号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京建固建筑有限责任公司，住所地北京市延庆区延庆镇西门外。法定代表人：应康康，经理。委托诉讼代理人：李树静，北京胡李律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：常金成，男，1961年8月20日出生，汉族，住北京市延庆区。委托诉讼代理人：赵建宇，北京赵建宇律师事务所律师。上诉人北京建固建筑有限责任公司（以下简称建固公司）因与被上诉人常金成房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市延庆区人民法院（2019）京0119民初141号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。建固公司上诉请求：撤销一审法院判决第三项，依法改判驳回常金成的全部一审反诉请求。事实和理由：1.建固公司与常金成签订的《租用房子协议》第三条明确约定双方为临时租用，甲方如有它用，提前一个月时间通知乙方停止租用，乙方无条件搬迁，第六条约定建固公司支付赔偿金的前提是遇到开发或有其他单位占用，且开发或其他单位支付了赔偿金，现常金成未提供充分证据证明存在开发或其他单位占用的情况且存在赔偿金，一审法院在此情况下判决建固公司支付赔偿金，不符合双方合同约定；2.合同法规定租赁期限超过20年的部分无效，一审评估机构将评估对象的理论使用年限确定为40年，结果明显有误，法院不应直接采用。常金成辩称，同意一审法院判决，不同意建固公司的上诉请求及理由。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。常金成自2000年开始租用建固公司西院原车队10间南房及院落（以下简称涉案房屋及院落），新建房屋是经过建固公司许可的。2006年双方签订的协议实际上是为了对常金成新建的设施进行约定，该协议是由建固公司一方提供的范本，如果认定建固公司可以随时要求腾退而不给予补偿款，明显显失公平，亦不符合双方签订协议的本意。现建固公司收回涉案房屋及院落后并未经营或自用，应当根据评估给常金成补偿。建固公司向一审法院起诉请求：1.确认建固公司、常金成签订的租赁合同于2019年1月2日解除；2.要求常金成将涉案房屋和院落腾退给建固公司。常金成向一审法院反诉请求：要求建固公司给付常金成地上物补偿款92596元。一审法院认定事实：1.建固公司前身为延庆县建筑工程公司。涉案院落坐落在延庆县县城西门外一建公司，所有权性质为集体，1989年7月29日，延庆县房地产管理局为延庆县建筑工程公司发放《房屋所有权证》。2000年5月3日，当时的延庆县建筑工程公司与常金成签订租用房子协议，协议约定，延庆县建筑工程公司（以下简称甲方），延庆城关散区石河营村常金城（成）（以下简称乙方）。第一条：经甲、乙双方协商，甲方同意将公司西院原车队10间南房218.25㎡和院落7850.24㎡租给乙方使用……第三条：承租期限：乙方自二○○○年五月一日至二○○二年四月三十日止。2.2006年5月1日，延庆县建筑工程公司作为甲方与乙方延庆县延庆镇石河营村常金城（成）签订《租用房子协议》，约定，第一条经甲乙双方协商，甲方同意将公司西院原车队10间南房，218.75㎡和院落7850.24㎡租给乙方使用……第三条承租期限：临时租用。甲方如有它用，提前一个月时间通知乙方停止租用。乙方无条件搬迁……第六条要求……在乙方租用期内，自建改造的房屋及围墙产权归甲方；乙方租用期内，自建改造的房屋及围墙。如开发或其它单位占用的赔偿金由甲方协商；鉴于乙方在自建改建的房屋及围墙投入了一定的资金，因此在开发或其它单位占用的赔偿金，甲乙双方各占50%。3.院内北房后原有后墙。租赁期间，常金成在涉案院落新建北房八间（2间车库）并占用原来的后墙（高约1米、长约3.5米）、东墙一列、西侧棚子一列、厨房一间、彩钢棚一间、南房十间中均新搭建彩钢顶，并对其中六间房屋进行了装修（包括铺地砖、吊顶、改窗户），院内南房南侧新做了路面硬化（长约30米、宽约4米）。4.2017年5月，建固公司通知常金成不再续租，当月不再收取常金成租金，并于2019年1月2日诉至法院，要求确认建固公司、常金成签订的租赁合同于2019年1月2日解除。庭审中，经询问，现涉案房屋中的物品已基本搬完，双方均同意将租赁合同的解除日期确定为2019年3月6日。5.诉讼过程中，常金成申请对其在位于北京市延庆区建固建筑有限责任公司场地内的新建资产的重置成新价值进行评估，法院委托中环松德（北京）资产评估有限公司进行评估，2019年5月17日，该公司以不具备工程造价资质为由出具退案说明函。后法院委托北京中必达资产评估有限责任公司（以下简称中必达公司）进行评估，2019年9月21日，中必达公司出具《资产评估报告》，评估结果为：截至评估基准日2019年8月21日，我公司受北京市延庆区人民法院的委托对常金成所述资产价值进行了评估，评估值为18.13万元。常金成于2019年10月14日提出鉴定复核申请，要求中必达公司就加建的南房屋顶以及北库房的房中房重新考虑折旧率，并就37路面硬化部分的折旧率进行说明。中必达公司于2019年10月20日作出《异议答复》，就常金成提出的异议答复如下：（1）评估明细表中北库房房中房及南房铁皮屋建造时间分别为2000年6月和2009年6月，为评估人员依据当事人常金成现场口述登记的，并经当事人三方核对后签字确认（照片附后）。如当事人常金成在异议书中所提出的建成时间为2013年属实，则评估明细表中评估值合计数额变更为185192元，增加3834元。因当事人常金成未向评估机构提供建成时间为2013年的确切证据，上述结果仅供贵院参考，是否采纳由案件承办法官酌定。（2）当事人常金成提出评估明细表37项水泥路面硬化折旧率过高。评估明细表37项水泥路面硬化为院内场地硬化，2000年6月完工，评估人员经过现场勘查，资产完成程度较差，路面不均匀下沉造成的裂缝较多，破损严重（照片附后）。评估人员根据评估规范，按照路面完整度确定成新率为40%是符合现场事实情况的。一审法院认为，建固公司和常金成于2006年5月1日自愿签订的《租用房子协议》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力，双方当事人均应严格履行合同义务。当事人协商一致，可以解除合同。庭审中，双方当事人一致确认协议解除时间为2019年3月6日，对此法院予以确认。建固公司、常金成于2006年5月1日签订的《租用房子协议》解除后，常金成应当将承租的房屋腾退后返还给建固公司。双方在合同中约定：“鉴于乙方在自建改建的房屋及围墙投入了一定的资金，因此在开发或其它单位占用的赔偿金，甲乙双方各占50%。”虽然该条款约定的条件是“在开发或其它单位占用”时，但根据该条款的目的解释，该条款旨在发生类似情况下对常金成的一种补偿方案，而不是对常金成获得补偿的条件限制，同时考虑到公平原则，法院可以在双方合同解除时对该条款参照使用，故常金成要求建固公司按照评估价给予相关补偿款92596元，法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百二十三条之规定，判决：一、确认北京建固建筑有限责任公司与常金成于2006年5月1日签订的《租用房子协议》于2019年3月6日解除；二、常金成于本判决生效后七日内将诉争院落及房屋腾清、后交给北京建固建筑有限责任公司；三、北京建固建筑有限责任公司于本判决生效后七日内支付常金成补偿款92596元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，建固公司提供如下新证据：证据1、京延国用（2001）字第059号《国有土地使用证》，其上所载使用权面积共5200.88平方米，其中不仅包括出租给常金成的部分，还包括建固公司自用的部分，证明出租给常金成的部分院落面积应为785.024㎡，双方签订的《租用房子协议》第一条约定的院落面积有误。证据2、魏某出具的情况说明，证明依据《租用房子协议》第三条约定，常金成应无条件搬迁，无权主张赔偿。常金成对证据1的真实性和证明目的均认可；对证据2不认可，主张建固公司一直处于歇业状态，不可能将涉案房屋及院落收回自用，应当支付常金成赔偿款。因常金成对证据1的真实性无异议，本院予以确认。该《国有土地使用证》记载的院落总面积仅为5200.88平方米，且其中还包含建固公司自用部分，故双方《租用房子协议》第一条约定的院落面积7850.24㎡应属于笔误，实际租赁的院落面积为785.024㎡。证据2的性质属于证人证言，证人未出庭作证，常金成对此亦不予认可，且证人魏某作为建固公司副总经理，并无权力就是否应当适用协议相关条款作出认定，故对证据2，本院不予采信。本院另查明，二审中，建固公司认可涉案房屋及院落目前无具体用途，仍在闲置。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，建固公司与常金成在《租用房子协议》中虽然约定承租期限为临时租用，但同时又明确“甲方如有它用，提前一个月时间通知乙方停止租用。乙方无条件搬迁”。但依据本案查明的事实，建固公司收回房屋并非因为有“它用”，涉案房屋及院落至今仍然处于闲置状态。在此情况下，建固公司并无任意解除租赁合同的权利，建固公司要求解除合同构成违约。现双方当事人均认可《租用房子协议》的解除时间为2019年3月6日，一审法院确认《租用房子协议》于2019年3月6日解除并无不妥，本院予以维持。因合同解除，常金成应将涉案房屋及院落返还建固公司。但一审判决主文第二项中“诉争院落及房屋”的表述不够明确具体，本院予以纠正。承租人经出租人同意装饰装修，因出租人违约导致合同解除，在当事人没有约定的情况下，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。承租人经出租人同意扩建但未办理合法建设手续，双方对扩建费用的处理没有约定的，扩建造价费用由双方按照过错分担。本案中，租赁期间，常金成在涉案院落新建房屋并进行装修和路面硬化，建固公司未提出过异议，双方还在《租用房子协议》中对常金成自建、改造的房屋及围墙归属进行了约定，可以认定常金成对涉案房屋及院落进行装修及扩建等均经过建固公司同意。现双方合同解除系因建固公司违约导致，双方亦均未提交证据证明常金成扩建的房屋等办理了合法建设手续，故建固公司应当向常金成赔偿装饰装修及扩建的损失。一审法院依据中必达公司出具的《资产评估报告》，酌情判决建固公司支付常金成补偿款92596元，是适当的，本院予以维持。建固公司不同意支付补偿款，事实及法律依据不足，本院不予支持。建固公司另主张评估机构将评估对象的理论使用年限确定为40年，与合同法关于租赁期限超过20年的部分无效的规定相悖，但建固公司在一审时并未对鉴定报告提出异议，且评估对象的理论使用年限与租赁期间无关，建固公司该理由无法律依据，本院不予支持。综上所述，建固公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决主文第二项表述不明，本院予以纠正。一审其他判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项、第十四条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市延庆区人民法院（2019）京0119民初141号民事判决第一项、第三项；二、变更北京市延庆区人民法院（2019）京0119民初141号民事判决第二项为常金成于本判决生效后七日内将北京建固建筑有限责任公司西院原车队十间南房和院落（含其他地上物）腾清后交给北京建固建筑有限责任公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的二倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费70元，由北京建固建筑有限责任公司负担35元（已交纳），常金成负担35元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费2114.9元，由常金成负担1057.45元（已交纳），由北京建固建筑有限责任公司负担1057.45元（于本判决生效后七日内交纳）。评估费10000元，由常金成负担5000元（已交纳），由北京建固建筑有限责任公司负担5000元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费2115元，由北京建固建筑有限责任公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王茂刚审 判 员 范 磊审 判 员 黄晓丰二〇二〇年四月二十四日法官助理 王湘羽法官助理 张宏宇书 记 员 赵梦芸