甘肃省秦安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘0522民初447号 原告：范某。 委托诉讼代理人：王某。 被告：侯某。 被告：侯某1。 委托诉讼代理人：赵某，甘肃鑫盾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：安某，甘肃鑫盾律师事务所律师。 被告：秦安县人民政府招待所，住所地：秦安县兴国镇新华街63号。 法定代表人：蔡某，系该招待所所长。 委托诉讼代理人：张某，天水知音律师事务所律师。 原告范某与被告侯某1、侯某、秦安县人民政府招待所（以下简称“政府招待所”）确认合同无效纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告范某的委托诉讼代理人王某，被告侯某，被告侯某1及其委托诉讼代理人赵某、安某，被告政府招待所的法定代表人蔡某及委托诉讼代理人张某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 范某向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令确认侯某与范某签订的转租政府招待所院内西二层房屋《租赁合同》无效；2.判令三被告共同赔偿原告自2016年5月至2018年12月期间租赁政府招待所院内西楼二层楼房的租赁费300000元;3.判令侯某按百分之三十赔偿范某对租赁房屋装修损失300000元；4.本案诉讼费用由三被告承担。事实与理由：2015年5月份侯某称自己租赁使用的政府招待所院内西两层楼房，年租金为300000元，要将二楼出租。经侯某与范某商议，侯某将政府招待所西二楼租赁给范某做商业使用(投资开设茶园），租赁费为每年150000元，租赁期限从2015年7月1日起到2023年12月31日终止。侯某与范某于2015年6月23日签订租赁合同，合同第七条约定：自协议签订之日起如甲方（出租方）违反协议则须赔赔乙方（承租方）装修费用的百分之三十做为违约金。范某投资大约二百多万元对承租的政府招待所西二楼房屋按茶楼的规格设计装修。起名为秦安县御福宝茶楼有限公司，在秦安县工商行政管理局办理了营业执照，于2016年1月18日开始试营业。经营到2016年5月份，屋顶出现多处渗漏水的情况，当时范某就给出租人侯某反映，而侯某作为出租人不管，又让范某给政府招待所反映。范某给政府招待所负责人王某1反映过多次，王某1让范某找他们的招待所的领导反映。一直拖到夏季因雨多漏水问题更加严重，造成范某经营的茶楼电路损坏，直接影响了茶楼的正常营业。无奈，范某又多次找政府招待所的负责人任某主任反映，但一直拖到2017年春季未能得到解决。春季雨多漏水严重导致范某装饰的房内吊顶出现裂缝、墙皮脱落，洗手间因漏水浸泡严重，墙面大面积瓷砖脱落。原告又自行出资找人对楼顶面进行了维修，但因房屋楼顶年久失修，维修后还是无法彻底解决渗漏水问题。原告还是继续向当时政府招待所负责人反映，负责领导多次答复称己经给领导反映，但一直拖到2018年的夏季，招待所院内的楼房由他人开设医院装修时，才将西二楼屋面的渗漏水问题修理好。2017年5月份开始，因招待所将院内北楼房、东面的楼房租赁他人开设医院进行大型装修，院内堆放了大量的装修材料、设施、建筑垃圾等，造成他人无法进入范某经营的茶楼消费，严重影响了范某的正常经营。且随后政府招待所在通往范某经营茶楼的院内开挖了大坑修建化粪池，挖出的土方堆积在院内，加之机械设备、工程车辆在院内施工，挡死了去茶楼的路道，长达两年的时间，导致茶楼根本无法营业。2018年4月份因政府招待所院内北楼又开始装修，拆除的时间长，对拆除的建筑垃圾直接从楼上窗口往院内倾倒，嗓音特大、灰尘严重，客人根本无法进入院内，加之危险等原因，在这期间范某多次找医院反映，而医院让范某找政府招待所，范某给政府招待所多次反映无人管，导致范某将经营的茶楼停业。而医院一直到2018年的10月份才装修结束。范某从承租时起按时每年交付租金150000元，因政府招待所的原因，致使范某在这期间只是交房屋租金，但无法营业，给范某已造成特大的经济损失。范某认为政府招待所存在特大过错，也未尽到房屋所有人的责任和义务。侯某本不是政府招待所的房屋承租人，而侯某1是在该房屋承租期间，未取得政府招待所同意转租的情况下，将租赁使用的房屋让侯某转租给了范某，显然侯某不具备对政府招待所院内西二楼房屋的转租权，所以侯某的转租行为应属无效，还存在违约。依据房屋租赁的相关规定，出租人要承担保障承租人合法使用房屋的义务，保障承租人出租房屋进行正常维修的义务。如使用人对合用部分的使用产生争议的，出租人应当与相邻房屋承租人、使用人协商处理。出租人还应当定期对房屋进行检查维修，使房屋处于正常的可使用状态，并应当采取措施减少对承租人使用房屋的影响。因没有及时维修房屋而造成的任何财产损失，出租人应承担赔偿责任。而政府招待所对出租的房屋未定期进行检查维修，给范某己造成侵害，又因相邻房屋出租后进行装修，导致范某无法经营，政府招待所也未尽到房屋出租人的责任和义务。综上所述，范某认为侯某在无转租权时，将政府招待所院内西二楼房屋转租给范某，其转租行为应属无效。而且政府招待所明知侯某1将租赁的房屋已转租，不但未尽到房屋出租人的责任和义务，反而因政府招待所的直接原因又侵害了范某，造成范某在租赁期间只是承担交纳租金，一直无法正常营业，己给范某造成了特大的经济损失。为此，为维护自己合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请贵院判令支持原告的各项诉请。 侯某辩称，第一，租赁物二层转租是经过出租人政府招待所口头同意后，当事人侯某1委托侯某代理其办理合同签署相关事宜，因此转租合同合法有效，应受到法律保护。首先，侯某1将涉案房屋的第二层转租给范某，是在侯某1怀孕待产，行动不便的情况下，委托侯某代理其办理租赁合同的事宜，这个事实在签署合同前，范某本人是明知的，在一审中侯某1也当庭确认了侯某的代理身份。且在一审中，范某也明确表示，政府招待所于2015年7月就知道转租的事实，且在后期直接向政府招待所缴纳水电费，卫生费等，政府招待所对转租事实是明知且默认的，因此本转租合同合法有效。其次，涉案房屋二层是在政府招待所无故阻挠承租人侯某1装修使用二楼，致使租赁物二楼空置长达一年半之后的特殊情况之下，于2015年6月经承租人告知政府招待所，并与次承租人范某一起前往政府招待所处找到王某1主任告知转租事宜，且取得政府招待所口头同意后转租给范某的。出租人、承租人以及次承租人三方对此事实均是明知且认可的。转租后，一楼的KTV与二楼的茶楼是独立经营、独立使用租赁物，且在一审中政府招待所王某1主任当庭陈述并确认，二层的相关水电费、卫生费等直接由范某向出租人缴纳，且政府招待所对范某所租赁的二层房屋漏水问题，通过侯某1和范某的反应是知情的，并协商处理过，从该情节可以看出，出租人对于转租的事实是知情的，且一直未提出异议，故侯某的转租行为合法有效，并非无效合同。第二，因侯某与范某签署的租赁合同有效，且侯某仅为合同当事人侯某1的代理人，故对范某主张的由侯某赔偿装修损失和返还租金的请求没有事实根据更没有法律依据。依法应驳回其对侯某的诉讼请求。侯某1将签订租赁合同事宜委托侯某办理，由于侯某对法律知识的欠缺，以及签名的习惯性而误签了自己的名字，但实际其并非租赁合同的当事人。侯某作为侯某1的代理人，仅仅办理转租合同签署事宜，范某主张由侯某退还房屋租金，没有法律依据。由于转租合同合法有效，合同相关的法律义务与责任应由合同中各方当事人承担，侯某没有赔偿义务。综上所述，涉案房屋的二层转租给范某时经过了出租人政府招待所的口头同意，侯某作为本案侯某1的代理人，办理了转租合同相关事宜。租赁物在后期由侯某1和范某独立经营，范某承租二楼后直接向出租人政府招待所缴纳房屋水电费等，上述情节可以看出，出租人、承租人以及次承租人三方对转租事实是明知且默认的，而侯某在本案中仅为代理人的身份，并非出租人，故侯某与范某之间的租赁合同系有效的，且合同中规定的相关权利与义务应由各方当事人承担。 侯某1辩称，第一，侯某1将涉案房屋的第二层转租给范某是经过出租人政府招待所同意的，且房屋转租后，是由政府招待所直接向范某收取水电费、卫生费等，从客观情况表示，政府招待所对于侯某1的转租情况也是知情且默许的，故侯某1与范某之间的转租合同系有效的。侯某1与政府招待所于2014年1月1日签订了租赁合同，约定租赁期限为2014年1月1日起至2023年12月31日，在租赁期限内，经出租人政府招待所口头同意，侯某1将涉案房屋的二层转租给范某。在转租之前，侯某1将转租事宜口头告知了政府招待所，并与范某一起去到出租人政府招待所处找到了其领导王某1主任，王主任当时表示说“如果是转租给范某经营的话，那这事就可以”。2015年6月23日，侯某1委托给其姐姐侯某与范某签订了租赁合同，将涉案房屋的二楼依法转租给范某，一楼的KTV与二楼的茶楼是独立经营、独立使用租赁物的，且二楼的相关水电费、卫生费等直接由范某向出租人缴纳，从该情节可以看出，出租人对于转租的事实是知情的，且一直未提出异议，故侯某1的转租行为合法有效，并非无效合同。侯某并非本案的租赁合同的当事人。侯某1将签订租赁合同事宜委托其姐姐侯某办理，因侯某对法律知识的欠缺，故在与范某签订租赁合同时误签为自己的名字，实际其并非租赁合同的当事人。第二，因侯某1与范某之间的租赁合同有效，故对于范某自2016年5月至2018年12月份期间的租赁费，侯某1没有赔偿义务。将涉案房屋的二楼转租给被答辩人是经过出租人政府招待所同意的，故转租合同合法有效。依照《合同法》212条之规定，支付租金是合同有效项下承租人的基本义务，范某在使用租赁物期间应当支付租金，涉案房屋出现漏水现象后，侯某1第一时间与政府招待所沟通，由政府招待所采取措施履行了维修义务，没有导致租赁物不能够使用。政府招待所院内堆放装修材料、设施、建筑垃圾等并非侯某1造成，侯某1作为涉案房屋一楼的承租人也系受害者，其经营状况也收到了严重影响，故侯某1没有赔偿范某租金的义务。第三，范某要求侯某赔偿房屋装修损失没有合同依据，故恳请法庭依法驳回。首先本案中侯某仅为代理关系，并非转租合同的合同主体，转租合同权利义务的承受应当归属于被代理人侯某1。通过政府招待所诉侯某1租赁合同纠纷一案的庭审查明，结合侯某1与侯某之间的关系、侯某1与政府招待所之间的租赁关系标的物、及侯某与范某之间的租赁合同标的物的关系可以看出，侯某在本案中仅为代理人的身份，转租合同的权利义务应当归属于被代理人侯某1承受。其次，依据侯某代签的与范某之间的租赁合同中第七条的约定，转租方侯某1并没有存在违反租赁合同的行为，故范某要求赔偿房屋装修损失300000元没有合同依据，也没有事实依据。综上所述，侯某1将涉案房屋的二楼转租给范某时经过了出租人政府招待所的口头同意，且范某承租后直接向出租人政府招待所缴纳房屋水电费等，上述情节可以看出，出租人对于转租行为是明知且默认的。侯某在本案中仅为代理人的身份，并非出租人，故侯某1与范某之间的租赁合同有效，范某承担房屋租金系法定义务。侯某1在转租期间，也不存在合同中约定的违约行为，故被答辩人的诉讼请求依法不能成立，恳请法庭依法驳回。 政府招待所辩称，第一，转租协议有效，当时协商转租二楼时政府招待所不知情。政府招待所后来才知道二楼转租事宜，且未明确表示不同意，默认了转租行为。第二，政府招待所不是房屋转租主体，不承担责任。第三，租赁物对侯某1造成的影响，政府招待所已经作出了相应的补偿；第四，范某要求赔偿损失没有举证，有些损失是第三方造成的，不是政府招待所造成的，政府招待所不承担责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据，本院认定如下： 1.范某提交的（2019）甘0522民初1814号民事判决书复印件1份，用以证明：该判决虽因当事人上诉未生效，但能证明：1.政府招待所将房屋出租给了侯某1并非侯某，且政府招待所认为转租行为无效；2.2017年5月份政府招待所将该院内其他房屋出租给中西医医院，医院装修阻碍承租方经营。经质证，侯某1、侯某对该证据无异议，政府招待所对真实性无异议。经审核，该证据系本院作出的一审判决，因当事人上诉未生效，对其真实性予以确认。 2.范某提交的其与侯某签订的《租赁合同》原件1份，用以证明：合同约定了出租人和承租人，租赁期限，租赁时间等内容，在第七项约定甲方违约的情形。经质证，政府招待所对该证据的真实性无异议；侯某1、侯某对该证据真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的不认可，侯某1、侯某认为该合同虽系侯某所签，但应当结合本案各方之间的关系，再结合政府招待所起诉侯某1的案件，可以证明出租人系侯某1并非侯某。经审核，该证据与侯某1提交的证据3相同，系侯某与范某签订的转租合同，侯某、侯某1对其真实性无异议，故对其真实性予以确认。 3.范某提交的《装修工程施工合同》原件1份、图纸打印件1张，用以证明：2015年8月8日，范某与天水浩诚装饰工程有限公司签订了装修合同，装修费（不含家具用品）为960000元整。经质证，侯某1对该证据不认可，认为该证据的真实性无法判断，也无法证实范某装修花费960000元的证明目的，该证据与本案没有关系；侯某对该证据的真实性、证明目的均不认可，侯某认为该证据与本案无关，范某有违约情形，根据合同约定，范某违约，装修费用不予赔偿；政府招待所对该证据的真实性无异议。经审核，该证据能够证明范某对租赁房屋进行了装修，但无其他证据印证其因装修房屋支出装修费960000元，故对其真实性予以确认，对其证明目的不予确认。 4.范某提交的照片10张及视频4段（当庭在原始载体播放，庭后提交光盘），记载内容是2017-2018年政府招待所不同角度拍摄的现场情况，当时现场的噪音、车辆无法进入。用以证明：政府招待所将院内其他房屋租赁给中西医结合医院后，医院装修、开挖化粪池、安装了伸缩门，导致交通堵塞，消费者无法进入范某的经营场所，致使范某无法经营的事实。经质证，侯某1对该证据证明的基本事实认可；侯某对该证据认可；政府招待所对该证据的真实性认可，但认为照片反映的只是拍照时的现状，是一个时间点照的，只能反映一个时间点的现状，不能证明一段时间的情况。装修期间安装了伸缩门的事实存在，但伸缩门只对车辆进入有影响，不能影响消费者步行进入经营场所。经审核，该证据记载的内容虽系医院装修时一个时间点的现状，但结合本案庭审时各方当事人的陈述，政府招待所将院内部分房屋出租后，医院装修、安装电动伸缩门的事实存在，对该证据的证据效力应予确认。 5.范某提交的《收据》复印件15张，为2018年12月-2020年元月政府招待所向范某收取水电费的票据，用以证明：2018年12月以后的水电费是政府招待所直接向范某收取的。经质证，侯某1认为该证据与本案没有关系，不发表意见；侯某认为该证据能证明转租时政府招待所完全知情；政府招待所对该组证据无异议。经审核，该组证据系政府招待所开具，政府招待所对该证据无异议，对其真实性予以确认。 6.侯某1提交的（2019）甘0522民初1814号民事判决书复印件1份，用以证明：1.侯某1与政府招待所的租赁关系合法；2.政府招待所知晓转租事宜。经质证，范某对该证据的真实性认可；政府招待所对该证据的真实性无异议，但不认可侯某1与范某转租时政府招待所同意的证明目的；侯某对该证据无异议。经审核，该证据系本院作出的一审判决，现未生效，各方当事人对其真实性均无异议，故对其真实性予以确认。 7.侯某1提交的其与政府招待所签订的《租赁合同》复印件1份，用以证明：侯某1与政府招待所之间的租赁关系合法，其具备转租人的身份。经质证，范某对该证据的真实性无异议，认为该证据证明政府招待所将房屋租给了侯某1，并非侯某；政府招待所、侯某对该证据均无异议。经审核，该证据系政府招待所与侯某1签订的租赁合同，系双方真实意思的表示，来源合法，记载内容真实，与本案有关联性，对其证据效力应予确认。 8.侯某1提交的侯某与范某签订的《租赁合同》复印件1份，用以证明：侯某1依法将承租房屋的二楼转租给范某的事实。经质证，范某对该证据的真实性无异议，但认为本案所涉房屋是侯某1承租政府招待所的房屋，而该协议载明侯某是出租方，并非代理人，故侯某1起诉范某诉讼主体不当；侯某认为政府招待所对转租事宜知情，当时因租赁房屋二楼空置了一年，侯某1与政府招待所还签了一份补充协议，约定如侯某1转租要告知政府招待所同意，没有约定书面还是口头告知，但转租时政府招待所是知情且同意的；政府招待所对该证据无异议。经审核，该转租协议系侯某与范某签订，侯某1对此知情且予以认可，能够证明侯某以自己的名义将政府招待所二楼房屋转租给范某的事实，对该合同的证据效力本院予以确认。 9.侯某1申请证人王某2出庭作证： 王某2陈述：我和侯某1、范某都是亲戚关系，与政府招待没有关系。侯某1是我儿媳妇，范某是我的侄女婿。侯某1要出租政府招待所二楼房屋，范某找我，让我给侯某1说把房屋租给他。具体租赁事宜是他们双方协商的，我只是传了个话，其他经营、租金交付的事情我都不知情。 经质证，侯某1、侯某对证人证言认可，侯某1认为证人证言证明出租人是侯某1而非侯某；范某对证人证言不认可，认为范某从未找他人介绍，证人是侯某1的公公，该证言没有其他证据相印证，而且证人不能证明诉讼主体。政府招待所认为其不认识证人，对租赁房屋是否经人介绍不知情，对该证人证言无法发表质证意见。经审核，证人王某2为侯某1的公公，与侯某1之间存在利害关系，其证言亦不能单独作为认定案件事实的依据。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条规定，应当结合其他证据综合认定。 10.政府招待所提交的《租赁合同》复印件1份，用以证明：房屋租赁合同系政府招待所和侯某1协商签订。经质证，侯某1、侯某对该证据的真实性无异议；范某对该证据无异议，认为合同主体是侯某1，并非侯某。经审核，各方当事人对该合同均无异议，本院对其证据效力予以确认。 11.政府招待所提交的《房屋租金催缴告知书》复印件2份，用以证明：政府招待所一直和侯某1联系处理履行合同事宜。经质证，侯某1、侯某对该证据的真实性无异议，侯某1认为该告知书是在其将承租房屋内的所有设备处理且停业关门后，王某1叫过去签署的；范某认为其对该证据不知情。经审核，侯某1、侯某对该证据的真实性无异议，能够证明政府招待所通知侯某1处理涉及房屋事宜的事实，故对该证据的真实性予以确认。 12.政府招待所提交的《用电协议》原件1份，用以证明：政府招待所一直和侯某1联系处理履行合同事宜，与范某没有直接关系。同时，也证明因二楼超负荷用电导致电压器超负荷的事实。经质证，侯某1对该证据的真实性无异议；侯某对该证据的真实性认可，认为该协议只是约定变压器故障如何维修的事情，与本案没有关系；范某认为其不知情，用电协议与其无关，不发表质证意见。经审核，该证据系政府招待所与侯某所签协议，侯某对其真实性无异议，故对该证据的真实性予以确认。 13.政府招待所提交的《关于的补充协议》、《补充协议》、《关于的情况说明》复印件各1份，用以证明：对侯某1在租赁期间经营造成的影响，政府招待所已通过补充协议处理的事实。经质证，侯某1对该组证据的真实性无异议，认为补充协议在租赁期限内签订，从协议约定的内容看，政府招待所在第三条约定了单方违约的情形，即只要有阻碍经营的行为就是违约；范某认为其对上述补充协议不知情，不予认可；侯某对该组证据的真实性无异议。经审核，该证据系侯某1与政府招待所在合同履行过程中就未尽事宜签订的补充协议，且部分约定已履行。补充协议系双方真实意思表示，对该组证据的证据效力本院予以确认。 14.证人王某1出庭作证: 证人王某1陈述：我是政府招待所的职工，负责职工的退休、晋升及收取水电费、租金等事宜。我知道侯某1把二楼转租给范某，我没有向范某要过房租，但水电费我分别向一楼、二楼收取；政府招待所把其他房屋租给医院后，医院欠政府招待所租金1610000元，政府招待所的损失更大。医院承租政府招待所的房屋后，进行了装修，装修时间我记不清楚。因政府招待所维修排水、修建化粪池给其他租户经营有影响，但时间不长。因为屋顶漏水的事情范某妻子找过我，范某没有找过我，我让她跟侯某1说，我也不知道他找的那个领导，后来政府招待所找成投公司维修了，具体时间我没记住。侯某1的KTV停业时间我也不清楚。大概在2019年4、5月，我收到侯某1的微信，说要交承租房屋的钥匙，我告诉侯某1给我交钥匙我不敢拿。我给领导汇报后，领导说侯某1给范某转租了,要交钥匙就一起交。但侯某1没有给我和蔡所长交钥匙，也有没有把钥匙交给门房，我不知道侯某1把钥匙交给谁了。政府招待所门房之前由政府招待所的职工值班，租给医院之后，门房就交给医院管理，看门的不是政府招待所的职工。从侯某1和政府招待所签合同到现在，政府招待所换了几个主任，合同和协议都是在政府招待所的办公室签的，不是在门房签的。 经质证，侯某1认为王某1确认其职责为收取水电费事宜，且其认可收到了微信记录，只是没有说明微信内容。侯某1已经向政府招待所送达了解除合同的通知，现坚持要求解除双方签订的租赁合同；侯某对证人证言的真实性不认可，证人是政府招待所的职工，与其有利害关系，政府招待所经常更换领导，实际负责人就是王某1，对证人证言不认可。范某认为证人证言脱离了证人的权利，证人刻意隐瞒、回避重要事实，但证人证言印证妨碍车辆通行，范某不能经营的事实。 经审核，证人王某1系政府招待所的职工，其与政府招待所虽有利害关系，但结合当事人的陈述以及范某提交的《收据》，能够证明政府招待所对侯某1与范某之间转租的事情知情，并分别向侯某1和范某收取水电费的事实，以及侯某1于2019年4、5月份向政府招待所交钥匙的事实。故对该证人证言的证据效力予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 政府招待所（甲方）与侯某1（乙方）达成协议，政府招待所将其位于秦安县政府招待所院内西楼一、二房屋出租给侯某1作为商业用途，租赁期限为十年（2014年1月1日至2023年12月31日），房屋租赁费为280000元/年，租金按年支付。还约定：自协议签订日期起如甲方违反协议则全额赔偿乙方的装修费用。如乙方违反协议则需按一年期租金支付甲方违约金。乙方应于房屋租赁期满后，将承租房屋及附属设施、设备交还甲方。乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用；对未经同意留存的物品，甲方有权处置。2015年4月27日，双方签订了《补充协议》，约定：在租赁期内，甲方应全力配合，为乙方提供正常装修及经营所需的水、电及设施条件；并保证乙方客人车辆在院内正常出入及停驻。合同期内，如甲方有任何妨碍和阻止乙方正常经营、装修的行为，视为甲方单方面毁约，甲方应赔偿乙方一切经济损失。乙方应按时交纳房租及水电费，房屋租金应于新年前一次性缴清。当日，双方还签订了《关于的情况说明》，内容为：鉴于甲方在合同期内单方面组织乙方合理合法的装修工程，并停水6个月，致使乙方在租赁合同期内（自原合同签订日起至2015年4月27日）无法正常使用和经营所租房屋，造成乙方较大经济损失，现经双方协商和公正，甲方需赔偿乙方经济损失20000元，从2015年房租中扣除；且乙方所租用房屋左侧的库房，由乙方无偿使用4年作为补偿（期限：2014年1月1日-2018年1月1日）。2015年6月23日，侯某（甲方）与范某（乙方）签订《租赁合同》1份，将案涉房屋的二层转租给范某经营，约定：租赁期限为2015年7月1日至2023年12月31日，房屋租赁费为150000元/年；支付方式为首次支付一年半租金（2015年7月1日至2016年12月31日），以后按年支付，由乙方于每年12月15日前交纳给甲方，先付后用；自协议签订之日起如甲方违反协议则需赔偿乙方装修费用的30%作为违约金，如乙方违反协议则须按两年期租金（叁拾万元人民币）支付甲方违约金。2015年8月，范某和天水浩诚装饰工程有限公司签订了《装修工程施工合同》，对案涉房屋二楼进行了装修，装修合同价款960000元。2019年1月31日，范某向侯某1支付了2019年房屋租赁费60000元，侯某1向政府招待所支付了2019年度房屋租赁费80000元，剩余款项一直未付。政府招待所因侯某1未付清2019年度房屋租赁费，于2019年10月14日起诉至本院，本院于2019年12月日作出（2019）甘0522民初1814号民事判决书，判决侯某1一次性向政府招待所支付欠付的租金200000元。宣判后，侯某1不服，向天水市中级人民法院提起上诉，现该案二审正在审理中。2019年1月31日，范某向侯某1支付了2019年房屋租赁费60000元，剩余款项至今未付。侯某1因范某未付清2019年度房屋租赁费，起诉至法院，要求与范某解除房屋租赁合同，并由范某支付拖欠的房屋租赁费（另案处理）。现范某起诉至法院，要求确认其与侯某所签的《租赁合同》无效，并由侯某、侯某1、政府招待所赔偿其损失。 另查明，2017年5月，政府招待所将其所有的政府招待所院内的南楼、北楼出租给第三方开办秦安县中西医结合医院，该医院于2018年底停止营业。 还查明，2018年12月31日之前的房屋租赁费侯某1已向政府招待所付清。 本院认为，侯某1与政府招待所签订房屋租赁合同后，侯某以自己的名义将侯某1承租的西二楼转租给范某（一楼由侯某1使用）。从本案查明的事实可以看出，该转租房屋系侯某1承租政府招待所的房屋，侯某无权转租他人。但因侯某1、侯某系姐妹，且其与范某有亲戚关系，范某应知悉其转租房屋的来源。同时，本院在审理（2019）甘0522民初1814号政府招待所与被告侯某1、侯某、第三人范某房屋租赁合同纠纷一案中，范某向本院提交的收据证明，范某在承租期间，向侯某1指定的收款人交付房屋租金60000元，说明其认可二楼房屋的出租人为侯某1。再者，本案审理中，侯某1、侯某明确表示，侯某与范某签订转租合同的行为系代理行为，说明侯某系按照侯某1的要求与范某签订转租合同。本院应认定侯某系侯某1的代理人，以自己的名义与范某签订合同，范某对此知情，该合同的效力应直接约束侯某1与范某。对于范某主张侯某不是政府招待所的房屋承租人，而侯某1在该房屋承租期间，未取得政府招待所同意转租的情况下，将租赁使用的房屋让侯某转租给了范某，侯某的转租行为无效且存在违约的理由。本案审理中，政府招待所明确表示其事后对转租事宜知情，但未在六个月内提出异议，并单独向范某收取涉诉房屋二楼的水电费，可以认定政府招待所认可转租行为。故应当认定侯某与范某所签的合同有效。 对于范某要求侯某、侯某1赔偿其装修费用300000元的诉讼请求，双方在租赁合同中约定：房屋租赁费由乙方（范某）于每年12月15日前交纳给甲方，先付后用；还约定：乙方未按合同规定的时间交纳租金，逾期按租金5%收取滞纳金，拖欠租金达一个月，合同自动终止，甲方有权收回所出租房屋，对乙方的装修装饰部分，甲方不予赔偿。因范某在承租期间，对2019年的房屋租赁费只支付了60000元，剩余部分一直未付。范某的行为构成违约，根据双方的约定，对范某承租房屋的装饰装修，侯某不予赔偿。因政府招待所不是转租合同的相对人，范某要求政府招待所赔偿其装修费用，于法无据，不予支持。 关于范某要求侯某、侯某1、政府招待所赔偿自2016年5月起至2018年12月份期间的租赁费300000元诉讼请求能否支持的问题。侯某1将承租房屋的二楼转租给范某，范某按照合同约定使用房屋，支付房屋租赁费，是正常履行合同的行为，其无权要求侯某、侯某1返还其房屋租赁费。政府招待所没有收取范某的房屋租赁费，范某要求政府招待所赔偿其房屋租赁费的诉讼请求无事实依据，依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第四百零二条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下： 驳回范某的全部诉讼请求。 本诉案件受理费9800，减半收取4900元，由范某负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。 审 判 员 高建军 二〇二〇年四月三十日 法官助理 靳 慧 书 记 员 席海滨