南阳市宛城区人民法院民 事 裁 定 书（2019）豫1302民初8814号原告南阳坤乾建材销售有限公司。住所地：南阳市信臣东路136号。法定代表人：王乾，任该公司总经理。统一社会信用代码：91411300MA47ABJB6D。委托代理人张汉卿，河南宛信律师事务所律师，一般代理。被告王怀洲，男，汉族，1971年1月10日出生，住南阳市卧龙区。委托代理人杜泽斌，南阳市卧龙区宛岩法律服务所法律工作者，特别授权。原告南阳坤乾建材销售有限公司诉被告王怀洲租赁合同纠纷一案，原告向本院提起诉讼，本院依法立案受理后，向双方当事人送达了相关法律手续，2019年12月12日本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告南阳坤乾建材销售有限公司及其委托代理人张汉卿，被告王怀洲及其委托代理人杜泽斌均到庭参加了诉讼。原告南阳坤乾建材销售有限公司诉称，南阳高新区新源汽车配件销售中心位于南阳市××与××路交叉口东南角，占地14.2亩，入驻商户十余家。为便于管理，销售中心于2019年5月31日与原告签订合同，将整个市场租赁给原告，由原告负责招商及管理。被告王怀洲使用销售中心商铺的租赁合同已于2019年5月31日到期，到期后若继续使用就应该和原告重新签订租赁合同。但王怀洲既不与原告签订合同，也不缴纳租金，更不退铺。为维护原告的合法权益，故诉至法院请求依法判令被告王怀洲立即腾空商铺交还给原告，并支付2019年6月1日起至交还商铺期间的占用费（每月按2949.11元），诉讼费用由被告承担。原告为支持自己的主张，向本院提供以下证据：第一组证据：营业执照，证明原告的基本情况。第二组证据：2019年5月30日原告与南阳高新区新源汽车配件销售中心签订的场地租赁合同一份，证明本案争议的南都路与信臣路交叉口的佛山陶瓷市场商铺是由原告总承租，租金一年45万元，租赁期限自2019年6月1日至2020年5月31日。第三组证据：南阳高新区新源汽车配件销售中心证明一份，证明原告已按约定支付了租金45万元。第四组证据：原告于2019年5月31日向市场各商铺发出通知，原告已租赁整个市场，想要继续租赁的商户需要和原告续约。第五组证据：2019年8月20日租赁商户石磊提交的清单一份，证明各商户使用土地的数量，其中被告占地0.7亩。第六组证据：场地租赁合同一份，证明原承租商户王怀白已经签订了新合同，租用4亩地，一年一亩地租金5万元。被告王怀洲辩称：1、我于2018年5月份协商租赁位于南阳市××与××路交叉口东南角的荒地用于经营活动，该土地由王怀白统一对南阳高新区新源汽车配件销售中心签订租赁合同，我和其他几个用户根据使用面积大小分别确定租金。该荒地原来是一个大坑，我们为了经营需要将坑填平并改设电线线路，花费了大量的人力物力，现场仍可勘察。2、原告称其与南阳高新区新源汽车配件销售中心签订租赁合同，该合同为虚假合同。原告公司成立于2019年8月27日，而合同签订的日期为2019年5月31日，原告不是适格主体。3、原告单方面要求提高租金，由原来的每月700元涨到每月2949.11元，天价租金的目的是制造借口赶走商户，我前期平整土地投入大量费用（机械费8400元，架设水电费3000元，人工平地费5000元，搬迁费5000元，建简易房费15000元，合计36400元），这些投入应由原告支付。4、如果王怀白的租赁合同到期后不续租，我们是老租户，可以优先承租，原告侵犯了我们的优先承租权。我们签订合同也只能与南阳高新区新源汽车配件销售中心签订，双方对收费标准没有协商一致时，应按原合同的收费标准收取租金。被告王怀洲为支持自己的主张，向本院提供以下证据：一、私有企业查询单一份，证明2019年5月31日原告签合同时，坤乾公司尚未成立，成立时间为2019年8月27日，原来签的合同是虚假合同，不能作为有效证据。二、2018年王怀白出具的被告租地租金标准和租期、租地面积。三、照片两张，证明原来租赁的场地是一个深沟，是被告等人出资垫平的。被告王怀洲对原告南阳坤乾建材销售有限公司提交的证据质证意见为：证据一：无异议。证据二：该合同是2019年5月30日所签，而坤乾公司成立于2019年8月27日，此时该公司尚未具有主体资格，该合同是虚假合同，不能作为证据使用。证据三，该证明称王怀白不交租金使合同无法履行，是虚假陈述。证据四：被告没有见到该通知。证据五：该证据石磊提供的、王怀白认可的土地面积不准确，可以实际丈量。证据六：该合同是王怀白与王乾签的合同，与被告无关。原告南阳坤乾建材销售有限公司对被告王怀洲提交的证据质证意见为：证据一，真实性无异议，但不能证明被告主张。该日期不是原告公司初始成立日期，即便签订合同的时候没有领取营业执照，但以公司名义签订的合同是双方真实意见的表示，不能认定无效。证据二、三真实性无异议，但不能证明被告主张。庭审结束后，本院与原告南阳坤乾建材销售有限公司的法定代表人王乾多次联系并进行了询问，要求其提交其租赁的南阳高新区新源汽车配件销售中心位于南阳市××与××路交叉口路东14.2亩场地的土地使用权证，但原告未在规定的时间内提供。本院对原、被告无异议的证据的真实性予以认可，对双方有异议以及证明方向有异议的证据在评析部分予以综合论证。根据原、被告举证、质证及法庭调查中当事人的陈述，本院确认如下法律事实：原告南阳坤乾建材销售有限公司系从事建筑材料、装饰材料、厨浴卫具、五金交电、金属材料、水暖器材的销售涉及许可经营项目，应取得相关部门许可后方可经营（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动），该公司法定代表人为王乾，成立日期为2019年8月27日。被告王怀洲系南阳高新区新源汽车配件销售中心佛山陶瓷市场经营旧门窗回收及销售的商户。2019年5月30日，南阳高新区新源汽车配件销售中心作为出租方（甲方），原告南阳坤乾建材销售有限公司作为承租方（乙方）签订场地租赁合同一份，合同主要约定：“…第一条租赁场地乙方承租甲方位于南都路与信臣路交叉口路东14.2亩的场地，面积为9465.84平方米，租赁给乙方作为经营场地使用。第二条租赁期限自2019年6月1日起至2020年5月31日止，共计壹年。第三条租金本合同年租金为肆拾伍万元/年（小写45万元）；（说明：因王乾前期合同未到期剩余6个月租金贰万伍仟元扣除，应付年租金肆拾贰万伍仟元整，小写：42.5万元）。租金支付方式为（现金、转账）。第四条甲方权利义务1、甲方按照约定为乙方提供场地，四邻边界明确，保障乙方正常经营。……第七条其他违约责任1、甲方未按约定提供场地致使乙方不能正常经营的，乙方有权要求甲方继续履行或解除合同。……”合同尾部有南阳高新区新源汽车配件销售中心及原告南阳坤乾建材销售有限公司加盖印章，并有其法定代表人王乾的签名。后原告于2019年5月31日出具通知，告知南阳高新区新源汽车配件销售中心佛山陶瓷市场各商户，原告已与南阳高新区新源汽车配件销售中心签订新的场地租赁合同，现有商户所使用商铺的租赁合同也均已到期，愿意继续使用商铺的商户，与原告协商签订租赁合同，不愿继续使用商铺的商户，于三日内腾空商铺，逾期的按新租金标准向原告支付租金。后原告要求被告按新标准续租或搬离租赁的场地而产生纠纷，原告遂于2019年11月12日诉至法院，要求被告王怀洲立即腾空商铺交还给原告，支付2019年6月1日起至交还商铺期间的租金（占用费）每月按2949.11元计算。另查明，案外人王怀白于2018年与南阳高新区新源汽车配件销售中心签订场地租赁合同，租赁位于南阳市××与××路交叉口东南角的荒地约14.2亩用于经营活动，合同期限为一年自2018年6月1日至2019年5月31日，年租金为叁拾万元（小写300000元）。后被告王怀洲及其他商户与王怀白口头协商按每亩12000元/年的标准按实际使用面积支付租金，同时各商户还支付了机械费、水电费、平整费等费用。再查明，在案件审理过程中，被告王怀洲于2020年1月底从其经营的位于南阳市××与××路交叉口东南角××新区新源汽车配件销售中心佛山陶瓷市场搬离。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”本案中，原告南阳坤乾建材销售有限公司与南阳新源汽车配件销售中心签订场地租赁合同后，原告承租的场地上的原承租人及被告仍然在该场地上占有、使用并进行经营活动，出租人并未按合同约定将其出租的场地实际交付给原告，因此原告并未实际取得其租赁场地的使用权，租赁合同并未实际履行。且在庭审后，原告也不能提供案涉土地的土地使用权证或其他权属证明，依据原告提供的现有证据，本院无法核实原告与南阳新源汽车配件销售中心签订合同的真实性与合法性，而原告南阳坤乾建材销售有限公司与被告王怀洲之间没有合同关系，故原告的起诉没有事实及法律依据，其不是适格的原告，故应驳回原告的起诉。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百零八条第三款之规定，裁定如下：驳回原告南阳坤乾建材销售有限公司的起诉。案件受理费343元，退回给原告南阳坤乾建材销售有限公司。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  丁心然二〇二〇年四月十七日书记员  朱熙宁