河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终2737号上诉人（原审原告）：卢丽娟，女，1968年1月30日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：郭庆、何敬（实习），河南泰豫恒律师事务所律师。上诉人（原审被告）：丁冠超，男，1981年9月15日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：李远龙、宋锐（实习），河南栋梁律师事务所律师。上诉人（原审被告）：河南省捷和汽车销售有限公司，住所地郑州市金水区花园路与天伦路交叉口东300米路北捷和二手车展厅。法定代表人：陈剑波，总经理。委托诉讼代理人：文韶华，河南铭树律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张建伟，男，1965年12月30日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：杨波、胡权砾，河南义和信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王保娥，女，1963年12月9日出生，汉族，住郑州市金水区。被上诉人（原审被告）：阴松山，男，1962年7月1日出生，汉族，住郑州市金水区。上诉人卢丽娟、丁冠超、河南省捷和汽车销售有限公司（以下简称捷和汽车）因与被上诉人张建伟、王保娥、阴松山房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初24095号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。卢丽娟上诉请求：改判支持一审未支持的丁冠超与捷和汽车向上诉人占有使用费535650元及逾期利息100000元，共计635650元。（自2018年6月18日始暂计至2019年7月23日）被上诉人张建伟、王保娥、阴松山应对房屋的占有使用费及逾期付款利息承担连带责任。一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人的房屋被丁冠超、捷和汽车非法占有，对上诉人造成财产损失，其应承担房屋的占有使用费及逾期付款利息。一审法院对被上诉人占有使用期间应得支付的占有使用费计算方式错误。张建伟、王保娥、阴松山应对房屋的占有使用费及逾期付款利息承担连带责任。上诉人主张被上诉人支付逾期利息的请求符合法律规定。补充上诉理由：一审判决的第13页第一行，认定年租金是1568160元系事实认定错误，应该认定为2376000元。另外第13页第十行丁冠超交给了次承租人，也就是本案的被上诉人，这10万块钱上诉人并没有收到。丁冠超辩称，丁冠超认可需向卢丽娟支付房屋使用费，但一审按照平均数认定没有依据。一审驳回逾期的利息正确。对要求张建伟、王保娥、阴松山承担连带责任的请求无异议。针对上诉人的补充意见，1568160元是正确的，理由是丁冠超只承租了涉案房屋的其中3300平方米。10万块钱丁冠超已经支付给张建伟等人，是否缴纳给卢丽娟系张建伟等3人的原因。捷和汽车辩称，卢丽娟上诉称的租金的计算标准无事实和法律依据。捷和汽车在租赁期间不拖欠租金，卢丽娟要求捷和汽车承担相关租金无事实和法律依据。针对上诉人的补充意见，同丁冠超答辩意见。张建伟辩称，上诉人与被上诉人张建伟之间的合同已于2018年3月2日解除，和解协议中约定了2019年5月30日之后的房租由卢丽娟直接向丁冠超收取。一审判决认定事实清楚，张建伟不应当对本案承担连带责任。丁冠超上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人支付被上诉人房屋占用费1437480元或发回重审。重新分配一审诉讼费用，二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：涉案房屋占用使用费应按照卢丽娟与张建伟、王保娥、阴松山之间的租赁合同标准计收。上诉人于2019年6月中下旬搬离，一审法院以交钥匙时间作为使用最后一天系事实认定错误。一审法院判决捷和汽车支付房屋使用费无事实和法律依据。卢丽娟辩称，卢丽娟的房屋被丁冠超、捷和汽车非法占有，对卢丽娟造成财产损失，其应承担房屋的占有使用费及逾期付款利息。一审法院对丁冠超占有使用期间应得支付的占有使用费计算方式错误。卢丽娟主张支付逾期利息的请求符合法律规定。房屋使用费应按照张建伟、王保娥、阴松山与丁冠超、捷和汽车之间的租赁合同计算。捷和汽车陈述称，认同丁冠超主张的租金支付标准。我方在本案不应承担责任。张建伟陈述称，与我无关。捷和汽车上诉请求：撤销一审判决，改判驳回卢丽娟要求捷和汽车承担民事责任的诉讼请求。一、二审诉讼费用由卢丽娟承担。事实和理由：一审法院对于本案租金判决由捷和汽车承担无事实及法律依据。一审法院未查明捷和汽车仅承租涉案部分房产的事实，判决承担全部租金，适用法律错误。卢丽娟辩称，卢丽娟的房屋被丁冠超、捷和汽车非法占有，对卢丽娟造成财产损失，其应承担房屋的占有使用费及逾期付款利息。一审法院对捷和汽车占有使用期间应得支付的占有使用费计算方式错误。卢丽娟主张支付逾期利息的请求符合法律规定。丁冠超陈述称，认可捷和汽车的上诉。张建伟陈述称，与我无关。王保娥、阴松山未答辩。卢丽娟向一审法院起诉请求：1、依法判令被告丁冠超、河南省捷和汽车销售有限公司向原告支付2018年6月18日至实际交付承租房屋期间的占有使用费（租金）2581370元（暂定计至2019年7月23日）及逾期付款利息100000元（按照同期银行贷款利率计算至实际付清欠款之日止），被告张建伟、王保娥、阴松山对上述债务承担连带责任。合计：2681370元。2、由被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：1、2012年1月6日，卢丽娟（乙方、承租方）与柳林村第二村民组（甲方、出租方）签订了一份《房屋租赁合同》，主要内容有：甲方自愿将位于三全路东段一米阳光商务公寓，一、二层的商业用房整体出租给乙方使用，建筑面积伍仟平方米；租赁期限20年，自2012年7月1日起至2032年7月1日；房屋租金为每年贰佰万元人民币，从第六年租金开始递增，以后每五年递增一次，递增方式如下：2012年7月1日—2017年6月30日房租每年为贰佰万元整，2017年7月1日—2022年6月30日房租每年为贰佰壹拾陆万元整，2022年7月1日—2027年6月30日房租每年为贰佰叁拾叁万贰仟捌佰元整，2027年7月1日—2032年6月30日房租每年为贰佰伍拾壹万玖仟肆佰贰拾肆元整，房屋租金付款日期为每年1月1日—1月20日，付款周期为每年支付一次，每个付款周期开始，乙方收到甲方房屋租赁发票后十日内付款该房屋租金；乙方应按照规定日期与金额支付房租，乙方逾期支付租金，每一天向甲方支付同期银行利息；除法定的合同终止条件外，出现以下情况双方有权终止本协议，甲方按照法定或本合同约定条款终止协议的，乙方已交租金及保证金不予退还等。该合同除有甲方柳林村第二村民组和乙方卢丽娟签字外，还有代表人和村民代表签字。2、2012年1月16日，阴松山、王保娥、张建伟（乙方、承租方）与卢丽娟（甲方、出租方）签订了一份《房屋租赁合同》，主要内容有：甲方自愿将位于三全路东段一米阳光商务公寓，一、二层的商业用房整体出租给乙方使用，建筑面积伍仟平方米；租赁期限20年，自2012年7月1日起至2032年6月30日；房屋租金为每年贰佰贰拾万元人民币，从第六年租金开始递增，以后每五年递增一次，递增率为8％，付款日期为每年1月1日至1月20日，付款周期为每年支付一次，每个付款周期开始，乙方收到甲方房屋租赁发票后十日内付款该房屋租金；乙方应按照规定日期与金额支付房租，乙方逾期支付租金，每一天向甲方支付同期银行利息；除法定的合同终止条件外，出现以下情况双方有权终止本协议，甲方按照法定或本合同约定条款终止协议的，乙方已交租金及保证金不予退还等。该合同有甲方卢丽娟和乙方阴松山、王保娥、张建伟签字。3、2012年6月26日，丁冠超（乙方、承租方）与阴松山、王保娥、张建伟（甲方、出租方）签订了一份《房屋租赁合同》，主要内容有：甲方自愿将位于三全路东段一米阳光商务公寓一层东部（2、3、4、5房间）及二层整层出租给乙方使用，该房屋门前两排及西边靠北一排的停车位，由乙方无偿使用；租赁期限九年，自2012年9月19日起至2021年9月18日止；房屋租金为每年壹佰玖拾万元人民币，2014年9月19日开始递增，以后每两年递增一次，递增率为8％，房屋租金每半年支付一次，付款日期为每年2月19日至8月19日各付一次，甲方共同指定乙方交纳房屋租金的账户，开户行中国光大银行政七街支行，户名王保娥，账号62×××＊1，乙方应按照规定日期与金额支付房租，乙方逾期支付租金，每一天向甲方支付同期银行利息；该合同第四条第四款约定：签于甲方是从卢丽娟处取得本房屋的使用权和转租权，卢丽娟是从柳林村委取得的房屋使用权和转租权，甲方有义务在乙方交纳租费时提供卢丽娟及柳林村委会的房屋租金收据以确保房屋的合法化；乙方可根据经营情况，本合同的全部或部分房产租给第三方，但应在转租前书面通知甲方，并保证第三方的经营符合法律、法规的规定；乙方有权在甲方未满足合同第四条第四款条件是拒付房租或将房租提存于第三方。该合同有甲方阴松山、王保娥、张建伟和乙方丁冠超签字。4、2018年3月6日，原告卢丽娟向被告河南省捷和汽车销售有限公司、被告丁冠超出具书面告知书一份，主要内容为：贵公司承租的房屋系由本人卢丽娟转租给张建伟、王保娥、阴松山；因张建伟、王保娥、阴松山未按照合同约定交付房租的行为已违约，本人口头多次向张建伟、王保娥、阴松山催收房租，但张建伟、王保娥、阴松山三人拒不支付。故本人于2018年2月5日向张建伟、王保娥、阴松山发送书面的催收房租律师函，张建伟、王保娥、阴松山于2月7日签收并知晓催收事宜，在上述催告期满后张建伟、王保娥、阴松山仍未支付租金。本人已多次催收房租但张建伟、王保娥、阴松山均拒不按照合同约定进行支付，现本人在多次催收而张建伟、王保娥、阴松山仍未支付租金的前提下解除与张建伟、王保娥、阴松山之间的租赁合同，现本人解除合同的事宜告知贵公司，若贵公司有意愿的前提下请与我商议租赁事宜，并重新签订租赁协议。请贵公司在收到该告知书之日起7日之内进行回复并签订新的租赁协议，若按期未回复，则本人有权向他人进行租赁。5、2018年2月24日，河南正方圆律师事务所接受原告卢丽娟的委托向被告张建伟、王保娥、阴松山分别发出了一份《律师函》，均载明：张建伟、王保娥、阴松山在支付了2017年7月1日至2018年6月30日的房租后再未支付房屋租金；现发表本律师事务所意见如下：双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的民事行为，且不违反国家强制性法律、法规的规定，应当认定该合同合法、有效。双方均应按照合同的约定全面履行合同义务。现因您拖欠房屋租金，业已违反《房屋租赁合同》第三条第二款及第五条第二款的规定，且经委托人催告，在上述催告期满后仍未支付租金，经委托人同意，现正式函告于张建伟、王保娥、阴松山，在进收悉本律师函之日，委托人即与你们解除《房屋租赁合同》，上述《房屋租赁合同》解除之后，委托人有权要求承担一切损失及法律责任。6、被告丁冠超提交收据一份，主要载明：2018年5月8日，石士杰（账号为62×××57）向王保娥（账号为62×××26）转账壹拾万元，附言为6.187.18房租。7、甲方（出租方）丁冠超与乙方（承租方）河南省捷和汽车销售有限公司签订《房屋租赁协议》一份，主要载明：乙方承租了位于三全路东段一米阳光商务公寓一层东部（2、3、4、5房间）及二层整层的房屋，因甲方无法全部利用，甲方又是乙方的股东，为节约双方经营成本，甲方将部分房间租赁给乙方使用，双方达成协议，租赁期限为2014年4月18日至2018年4月17日止。甲方丁冠超和乙方河南省捷和汽车销售有限公司在该协议书上签字。8、被告河南省捷和汽车销售有限公司提交中原银行回单一份，主要载明：2018年5月2日，石士杰（账号为62×××57）向王保娥（账号为62×××26）转账伍万肆仟零肆拾元，附言为捷和2018.3.186.18房租结清。另提交收据一份，主要载明：2018年5月2日，收款人张建伟收到捷和汽车伍拾伍万肆仟零肆拾元整，备注为2018.318—2018.6.18房租。9、被告张建伟提交一份《和解协议书》，主要载明甲方卢丽娟与乙方张建伟、王保娥、阴松山双方租赁合同于2018年3月2日正式解除；甲乙双方应在本协议签订当日向人民法院撤回相关案件的上诉和起诉；本协议签订二日内，乙方应向甲方全部移交次承租人租赁合同及全部相关材料、租金缴纳信息，并保证其真实性。乙方应在二日内告知所有次承租人或者实际使用人，房屋已经退还甲方的事实，自2019年5月30日之后房租向甲方直接交付，或经甲方审核同意后当日内重新签署、变更租赁合同并直接收取租金、押金、保证金。乙方应退还次承租人押金、保证金，不得收取次承租人和实际使用人租金，如有收取应如数退还。如未退还多收款项，甲方有权从补偿款中直接扣除；乙方在本协议签署后最迟不超过二日内向甲方全部交付租赁合同、相关房产。交付无遗留问题、无瑕疵和纠纷。经甲方书面确认后视为交接完毕。乙方按照本协议第三条规定将房屋交接给甲方，同时有义务配合甲方向次承租人丁冠超收取2018年6月30日至2019年5月30房屋租金约180万元。2019年5月30日之后丁冠超的房租由甲方直接收取，由甲方与丁冠超重新签署《房屋租赁合同》，甲方收取丁冠超的款项优先扣除新合同的房屋租金；经甲、乙协商，如乙方按照协议完成前项租赁房产交接后，并在乙方配合下，甲方顺利收取丁冠超拖欠的租金后，甲方自愿将收取的次承租人丁冠超在2019年5月30日之前拖欠乙方租金约180万元向乙方返还，作为乙方解除合同、负责返还交接租赁物行之补偿，另有具体补偿返还方式和时间。10、被告张建伟提交收条一份，主要载明：“收条今收到张建伟等与丁冠超合同一份，卢丽娟与张建伟等合同一份；张建伟等与王长春合同一份所有原件，收合同人：卢丽娟。”11、本院作出的（2019）豫0105民初5395号判决书显示，卢丽娟与张建伟、王保娥、阴松山之间的《房屋租赁合同》于2018年3月2日解除，后张建伟、王保娥、阴松山上诉至郑州市中级人民法院，于2019年6月10日撤回上诉。另，庭审时，被告丁冠超明确于2019年6月底搬离房屋，2019年7月22日将钥匙交付原告。原告称其直到2019年9月底才十几控制案涉房屋。原告认为被告丁冠超、河南省捷和汽车销售有限公司实际占有房屋期间应按照丁冠超与张建伟、王保娥、阴松山签订的合同约定的租金标准支付房屋占用费。被告丁冠超、河南省捷和汽车销售有限公司认为原告应当按照卢丽娟与与张建伟、王保娥、阴松山签订的合同约定的租金标准，结合其实际租赁面积为3300平方米（整体房屋5000平方米）收取房屋占用费。双方因此发生纠纷，故而酿成本讼。一审法院认为：被告王保娥、阴松山经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃了答辩和质证的权利，不影响本院根据现有的证据及查明的事实依法作出裁判。原告卢丽娟与被告张建伟、王保娥、阴松山签订的《房屋租赁合同》，张建伟、王保娥、阴松山与丁冠超签订的《房屋租赁合同》均系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的权利和义务。被告张建伟、王保娥、阴松山与原告卢丽娟签订《和解协议》，确认双方之间签订的《房屋租赁合同》于2018年3月2日正式解除。因张建伟、王保娥、阴松山系将房屋转租给丁冠超，故被告丁冠超在张建伟、王保娥、阴松山与卢丽娟的《房屋租赁合同》解除后应当向卢丽娟支付房屋占用费。被告丁冠超按照与张建伟等人的合同约定，已经向被告张建伟、王保娥、阴松山支付完2018年6月18日之前的房租，但之后仅在2018年5月8日支付10万房租后，再未向张建伟、王保娥、阴松山支付房租。被告丁冠超答辩称已经于2018年5月8日将房屋租金交付至2018年7月18日，计费期间应从2018年7月19日开始。被告丁冠超2018年5月8日确认交了6.18—7.18的房租，但是没有足额交纳，故被告该答辩意见不成立，本院不予采信。按照张建伟等人与丁冠超签订的《房屋租赁合同》约定自2018年6月18日至2018年9月18日，期间的房租应为554040元（2216160元÷12个月×3个月=554040元），扣除已经支付的10万元，尚有454040元房租未支付给被告张建伟、王保娥、阴松山。鉴于丁冠超于2019年7月22日才向卢丽娟交付房屋钥匙，故本院确认丁冠超实际占有案涉房屋至2019年7月22日。按照张建伟等人与丁冠超签订的《房屋租赁合同》约定，2018年9月19日至2019年7月22日（共计十个月零四天）的房屋租金为2021137.9元（239.34528万元÷12个月×10个月＋239.34528万元÷12个月÷30天×4天）。故依据张建伟等人与丁冠超签订的《房屋租赁合同》，丁冠超自2018年6月19日至2019年7月22日应付租金为2575177.9元。依据原告卢丽娟与张建伟、王保娥、阴松山签订的《房屋租赁合同》，卢丽娟自2018年6月19日至2019年7月22日（共计一年一个月零四天）应收取张建伟、王保娥、阴松山（案涉房屋3300平方米）租金1716264元（1568160元＋1568160元÷12个月＋1568160元÷12个月÷30天×4天）。被告丁冠超、河南省捷和汽车销售有限公司与原告卢丽娟之间无合同关系，但被告丁冠超、河南省捷和汽车销售有限公司自2018年6月19日至2019年7月22日期间占有控制案涉房屋，应当支付房屋占用费。双方之间关于房屋占用费的计算标准不能达成一致意见，本院确认按照双方各自的意见计算平均数予以认定。故2018年6月19日至2019年7月22日的房屋占用费应为2145720.95元［（2575177.9元＋1716264元）÷2=2145720.95元］。因被告丁冠超已经向张建伟等人交付了该期间的租金100000元，故丁冠超、河南省捷和汽车销售有限公司应支付2018年6月19日至2019年7月22日的房屋占用费2045720.95元。原告过高的诉讼请求，本院不予支持。原告主张被告支付逾期利息，因原告与张建伟等人之间有纠纷导致被告丁冠超、河南省捷和汽车销售有限公司未能顺利支付相应资金，故原告该项诉请，理由不力，本院不予支持。原告主张被告张建伟、王保娥、阴松山依法承担连带责任，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告丁冠超、河南省捷和汽车销售有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告卢丽娟房屋占用费2045720.95元；二、驳回原告卢丽娟其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28252元，由原告卢丽娟承担6698元，由被告丁冠超、河南省捷和汽车销售有限公司承担21554元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实相一致。本院认为，本案中，卢丽娟与张建伟、王保娥、阴松山签订的《房屋租赁合同》，张建伟、王保娥、阴松山与丁冠超签订的《房屋租赁合同》均系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的权利和义务。张建伟、王保娥、阴松山与卢丽娟签订《和解协议》，确认双方之间签订的《房屋租赁合同》于2018年3月2日正式解除。丁冠超、捷和汽车与卢丽娟之间无合同关系，但丁冠超、捷和汽车自2018年6月19日至2019年7月22日期间占有控制涉案房屋，应当支付房屋占用费。双方之间关于房屋占用费的计算标准不能达成一致意见，一审法院确认按照双方各自的意见计算平均数予以认定适当。综合本案案情及现有在案证据，一审法院判决并无不当。关于捷和汽车称其仅承租了涉案部分房产的上诉理由，与其一审提交的收据显示收到捷和汽车2018年3月18日至2018年6月18日房租554790元整的内容相悖；关于捷和汽车称其早已搬离涉案房屋，不应支付本案房屋占用费的上诉理由，捷和汽车一、二审均未提交有力的证据证明其搬离涉案房屋的具体时间，故对其上诉理由，本院不予采信。卢丽娟、丁冠超的上诉理由不充分、依据不足，本院均不予采信。综上所述，卢丽娟、丁冠超、河南省捷和汽车销售有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费48291元，由上诉人卢丽娟负担10157元，由上诉人丁冠超负担9882元，由上诉人河南省捷和汽车销售有限公司负担28252元。本判决为终审判决。审判长  刘文琳审判员  高 镭审判员  石卫华二〇二〇年四月二十日书记员  禄亚楠