广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终8340号上诉人（原审被告）：广州市豪杰汽车修理服务有限公司，住所地广州市增城区新塘镇新墩村委会陈家林长岭自编1号。法定代表人：刘汉群。委托诉讼代理人：冯志信，该公司职员。被上诉人（原审原告）：广州市华国汽配贸易有限公司，住所地广州市增城区新塘镇新墩村委会陈家林长岭自编3号。法定代表人：伍月嫦。委托代理人：詹桂贞，广东金粤律师事务所律师。上诉人广州市豪杰汽车修理服务有限公司（以下简称豪杰公司）因与被上诉人广州市华国汽配贸易有限公司（以下简称华国公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初7830号民事判决，向本院提起上诉。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员姚伟华独任审理。现已审理终结。豪杰公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回华国公司的全部诉讼请求或者发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由华国公司承担。事实和理由：一审法院认定事实错误。华国公司知道租赁的仓库是无产权及相关房产证明的情况下签订租赁协议的，故不能判定该租赁协议无效。1.《仓库建筑物租赁协议》第八条第4点明确写明“乙方知道该场地无产权及相关房产证明，如因此导致本合同无效，不影响本合同违约条款的效力”；2.上述协议第八条第1点明确写明“乙方逾期交付租金和水电费的，除应及时如数补交外，还应每日按欠缴数0.5%支付违约金，乙方逾期交纳租金及费用的，如果逾期30天仍未付清，甲方除有权解除合同，保证金不予退还外，还有权要求乙方赔偿甲方的一切损失”，同时事实证明华国公司从2019年3月至今未付租金和水电费，已逾期11个月，租金达99000元。综上，一审法院判决有误，请求二审法院改判或者发回重审。华国公司答辩称：一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求维持该判决，驳回豪杰公司的上诉请求。豪杰公司明知涉案仓库是违法建筑，以及涉案租赁协议无效和相应的法律后果仍然出租给华国公司，还不予退还18000元保证金，其请求没有法律依据也没有事实依据。因本案纠纷，华国公司于2019年9月19日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.豪杰公司向华国公司退还租赁押金18000元；2.豪杰公司向华国公司支付2019年4月至6月期间的租金差额7500元（2500元/月×3个月）；3.豪杰公司向华国公司支付中介费7500元；4.本案案件受理费由豪杰公司承担。一审法院经审理查明：2017年11月28日，华国公司（乙方、承租方）和豪杰公司（出租方、甲方）签订《仓库建筑物租赁协议》，载明：甲方将位于增××××高速路（翡翠绿洲）旁、广州市豪杰汽车修理服务有限公司后面的仓库租赁给乙方发展使用，仓库面积约627平方米，仓库每月租赁租金为9000元/月，电费1.6元/度，水费按5.2元/立方米实际抄表收取；租期从2017年12月01日起至2024年11月30日止共7年；甲方在每月的3号前开具当月房租收据给乙方，乙方应于每月的8日前将当月租赁费及水电费汇款到甲方指定账户；租赁押金18000元，租赁协议解约后双方交接完毕甲方无息退回给乙方；在租赁期间，因乙方生产经营需要甲方书面同意后乙方方可租赁给第三方；乙方逾期交付租金和水电费的，除应及时如数补交外，还应每日按欠缴数0.5%支付违约金，乙方逾期交纳租金及费用的，如果逾期30天仍未付清，甲方除有权解除合同，保证金不予退还外，还有权要求乙方赔偿甲方的一切损失；乙方已明确知道该场地无产权及相关房产证明，如因此导致本合同无效，不影响本合同的相关违约条款的效力；等内容。合同签订后，华国公司向豪杰公司支付了押金18000元。2018年7月15日，华国公司（出租方）与张爱良（承租方）签订《仓库建筑物租赁协议》，约定华国公司将位于增××××高速路（翡翠绿洲）旁、广州市豪杰汽车修理服务有限公司后面的仓库约200平方米出租给张爱良，租期自2018年9月1日至2024年8月30日止共6年，每月租金4000元，租金每年递增5%，电费1.6元/度，水费按6.1元/立方米实际抄表收取；等内容。2019年1月1日，华国公司（出租方，代表人阮湛雄）与黄锦荣（承租方）签订《仓库建筑物租赁协议》，约定华国公司将位于增××××高速路（翡翠绿洲）旁、广州市豪杰汽车修理服务有限公司后面的仓库约375平方米出租给黄锦荣，租期自2019年1月1日至2024年11月30日止，每月租金7500元，电费1.6元/度，水费按5.2元/立方米实际抄表收取；等内容。阮湛雄因此向广州合创辉煌房地产代理有限公司支付中介费7500元。2019年3月25日，豪杰公司向华国公司发出《解除合同证明》，载明因华国公司未经同意将涉案仓库出租给第三方，故要求解除合同并追缴所欠6个月的租金54000元及违约金。2019年4月7日，广州豪杰汽贸有限公司（甲方、出租方）和张爱良（乙方、承租方）签订《仓库建筑租赁协议》，约定，甲方将位于广州市增城区新塘镇新墩村陈家林路1号豪杰汽贸公司自有仓库租赁给乙方，面积为200平方米，租期自2019年4月1日至2024年11月30日止，租金4000元/月；等内容。一审庭审中，华国公司另提交阮湛雄向豪杰公司的财务陆裕业的转账记录，拟证明其付款情况；豪杰公司对此质证意见为代理人不清楚，需庭后提交书面意见，但至今未提交。对于本案事实，华国公司另作如下陈述：华国公司主张其与豪杰公司的租金9000元，与张爱良、黄锦荣的租金合共11500元，现豪杰公司直接向张爱良、黄锦荣收租，故豪杰公司应返还华国公司2500元/月；华国公司支付租金至2019年3月，2019年4月到6月份开始，豪杰公司开始向张爱良、黄锦荣收租，因此华国公司未再支付租金，黄锦荣和张爱良收到豪杰公司的通知后，自2019年4月开始直接向豪杰公司交租。豪杰公司另作如下陈述：涉案房屋无产权证，无报批报建手续，签订合同时华国公司也清楚该事实；豪杰公司没有同意华国公司转租；豪杰公司可以退还押金，但华国公司必须将拖欠的房租付清。在一审法院第一次询问豪杰公司2019年4月至6月是否直接向张爱良、黄锦荣收取了涉案仓库的租金，豪杰公司陈述“代理人不清楚”；第二次询问豪杰公司有无向黄锦荣或张爱良收取了2019年4月至8月的租金，豪杰公司陈述“应该没有”。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，与承租人订立的租赁合同无效”之规定，本案中，豪杰公司未举证证明涉案仓库已取得建设工程规划许可证或者已按照建设工程规划许可证的规定建设涉案仓库，故其与华国公司签订的《仓库建筑物租赁协议》应为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”、第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，因《仓库建筑物租赁协议》无效，故豪杰公司应返还华国公司支付的押金18000元。关于华国公司主张的租金差额问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”也就是说，《仓库建筑物租赁协议》无效，华国公司作为承租方只可依据合同法和该解释的相关规定请求赔偿因合同无效受到的损失，但华国公司主张的租金差额并非上述规定的损失，因此，华国公司请求豪杰公司支付租金差额，于法无据，一审法院不予支持。另外，华国公司请求豪杰公司支付中介费，于法无据，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，一审法院判决如下：一、广州市豪杰汽车修理服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市华国汽配贸易有限公司返还押金18000元；二、驳回广州市华国汽配贸易有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费313元，由广州市华国汽配贸易有限公司负担142元，广州市豪杰汽车修理服务有限公司负担171元。经审查，一审法院查明事实并无不当，本院予以确认。二审另查明，1.华国公司在一审主张其与张爱良、黄锦荣签订协议后，豪杰公司私下找到张爱良、黄锦荣协商并就涉案仓库的租赁签订了租赁合同，要求张爱良、黄锦荣直接向豪杰公司支付租金。张爱良、黄锦荣便以此为由，直接向豪杰公司支付了租金，拒不向华国公司支付租金。2.豪杰公司在一审庭审过程中表示对华国公司提交的广州豪杰汽贸有限公司和张爱良于2019年4月7日签订《仓库建筑租赁协议》的真实性没有异议；3.华国公司在一审庭审过程中提交阮湛雄向豪杰公司的财务陆裕业的转账记录，拟证明其已交纳2019年3月的租金。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。对此，本案分析如下：本案争议的焦点之一为涉案合同的效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。本案中，豪杰公司未举证证明涉案仓库已取得建设工程规划许可证或者已按照建设工程规划许可证的规定建设涉案仓库，故一审法院认定其与华国公司签订的《仓库建筑物租赁协议》无效符合上述司法解释的规定，本院予以确认。豪杰公司认为华国公司明知涉案仓库的产权情况仍与其签订涉案合同，该合同就不能认定为无效的主张，显然与上述规定相悖，本院不予支持。本案的另一争议焦点为豪杰公司是否应返还华国公司支付的18000元押金的问题。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”、第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，如前所述，涉案合同无效，对合同的当事人不具有约束力，故豪杰公司要求华国公司按照该合同的约定承担违约责任理由不成立，本院不予支持。一审法院据此判决豪杰公司返还18000元押金给华国公司正确，本院予以维持。至于华国公司的欠租问题。华国公司在一审已提交证据拟证实其已交租至2019年3月，豪杰公司在一审法院指定的期间内未提出异议，且在华国公司主张豪杰公司从2019年4月1日起已直接向张爱良、黄锦荣收取租金的情况下，豪杰公司未明确表示否认，故一审法院未处理华国公司的欠租情况并无不当。如豪杰公司仍对华国公司的欠租确持有异议的话，可另循法律途径主张。综上所述，豪杰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费250元，由上诉人广州市豪杰汽车修理服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  姚伟华二〇二〇年四月二十八日书记员  郭 俏