江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏13民终5236号上诉人（原审被告、反诉原告）:泗洪县洪中北门市场管理服务中心，统一社会信用代码91321324MA1N421033，住所地江苏省泗洪县洪中北门。负责人：宋养光，该公司主任。上诉人（原审被告、反诉原告）：宋养光，男，1959年4月6日出生，住江苏省泗洪县。两上诉人共同委托诉讼代理人：刘怀锦，江苏钟山明镜（宿迁）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）:泗洪县城市管理局，统一社会信用代码11321324469827064P，住所地江苏省泗洪县青阳街道人民南路35号。法定代表人：张家颖，该局局长。委托诉讼代理人：潘新明，该局副局长。委托诉讼代理人：魏军,该局公职律师。上诉人泗洪县洪某北门市场管理服务中心（以下简称洪某北门市场）、宋养光与被上诉人泗洪县城市管理局（以下简称泗洪城管局）租赁合同纠纷一案，不服江苏省泗洪县人民法院（2019）苏1324民初1890号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月04日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人洪某北门市场、宋养光的上诉请求为：1.撤销一审判决，依法改判驳回泗洪城管局的诉讼请求；2.改判支持洪某北门市场、宋养光的一审反诉请求；3.本案诉讼费由泗洪城管局负担。事实与理由：一审判决认定事实错误。一、本案的商铺租赁合同系无效合同。1.泗洪城管局对于涉案场地缺少国有土地使用权证和房屋所有权证，其称自己有土地使用权和房屋所有权缺乏事实依据。2.根据泗洪城管局在原审中提供的泗洪县公共资源交易中心拍卖结果公示，泗洪城管局在拍卖自己的商铺承租权，但其并未提供涉案商铺的产权证。二、洪某北门市场有权拒付租金。即使租赁合同有效，因泗洪城管局违约在先，只收费不管理，故意不履行合同约定的义务，洪某北门市场作为承租人有权行使同时履行抗辩权拒付租金。1.洪某北门市场附近有东方新城、颖都家园北门路边非法经营的马路市场，泗洪城管局对此不予取缔且听之任之。2.涉案合同只约定承租方的义务，出租方只享有权利，未约定义务，因此双方的合同权利义务不对等。泗洪城管局未尽到管理和服务的义务，任凭菜场周边混乱的摆摊设点，对承租人造成极大的损害，导致无力承担每年40万元的昂贵租金。3.泗洪城管局收取40万元/年租金没有收费依据。涉案租金实际为管理费，而管理费要有收费许可，泗洪城管局既无收费许可证，也无租赁收费项目明细，故其收费没有依据。洪某北门市场尚未交纳的费用不应当再交纳，已经交过的费用应予犯还，且租金本金已不存在，更不应支付利息。另外，涉案合同为行政合同，行政合同应以服务为主，而非收费为主，泗洪城管局、洪某北门市场均为公益服务，泗洪城管局不履行服务为主的管理模式。三、泗洪城管局应向洪某北门市场返还自2016年12月26日起至2017年8月止期间多收取的40户摊位的租金共计233333.31元整。拍卖的188个摊位中含尚未到期的、由城管局收取7个月租金的40个摊位，该部分租金应当从年租金中予以扣除，即抵消年租金。按照《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。涉案合同系泗洪城管局提供的格式合同，双方对合同条款有两种以上解释，应当按照不利于泗洪城管局一方的解释。四、泗洪城管局应向洪某北门市场返还履约保证金50000元整。1.由于本案商铺租赁合同系无效合同，无效合同不存在承担违约责任问题，所以泗洪城管局应当向洪某北门市场、宋养光返还履约保证金50000元整。2.退一步来讲，即使租赁合同有效，作为发包方的泗洪城管局收取履约保证金无法律依据。履约保证金是建设工程招投标中的特别规定，且在合同到期时予以返还。在其他类型的合同，履约保证金不是法定担保方式。被上诉人泗洪城管局辩称，同一审辩论意见。泗洪城管局的一审诉讼请求为：1.判令泗洪城管局与洪某北门市场签订的《东大街疏导点两年租赁合同》自2018年12月16日租赁期限届满终止履行；2.判令洪某北门市场支付租金400000元及利息（按年利率6%，自2017年11月16日起计算至履行完毕之日止），宋养光对上述款项承担清偿责任；3.判令洪某北门市场、宋养光支付租金（自2018年12月17日起自其腾退合同经营场地之日止，参照双方签订的合同）；4.判令泗洪城管局不予退还宋养光缴纳的履约保证金50000元，归泗洪城管局所有，并不得冲抵租金；5.判令洪某北门市场、宋养光立即腾退东大街疏导点经营场地，保证场内设施设备完好，并向泗洪城管局移交场内一切设备、建筑物、构筑物及相关附属设施产权；6.由洪某北门市场、宋养光承担本案全部诉讼费用。洪某北门市场、宋养光的反诉请求为：1.判令泗洪城管局返还多收取40个摊位的租金233333.31元（自2016年12月26日至2017年8月）；2.判令泗洪城管局返还履约保证金50000元；3.泗洪城管局承担本案的反诉费。一审法院经审理查明：2015年8月3日，泗洪县宏源公有资产经营有限公司将洪某路市场场地使用权移交给泗洪城管局，由其实施长效管理。后泗洪城管局委托宿迁市宝典拍卖有限公司就东大街疏导点2年承租权进行公开拍卖，拍卖标的为东大街疏导点整体出租188个摊位（含原城管局拍租于2017年8月到期的40个摊位）年租金400000元。2016年12月9日，宋养光参加竞买，并填写竞买申请登记表，该表显示宋养光应交纳50000元竞买保证金，并同意竞买成功后将该款项转为履约保证金。2016年12月14日，宋养光竞拍得东大街疏导点承租权。2016年12月16日，宋养光以个人财产出资设立洪某北门市场。同日，泗洪城管局与洪某北门市场签订东大街疏导点两年租赁合同，合同约定：“一、标的概况：东大街疏导点位于东大街北侧，颖都家园小区北门和泗洪某学北门斜对面，在青阳小学（幼儿园）东侧，疏导点整体出租188个摊位（其中含原城管局拍租于2017年8月到期的40个摊位），水电齐全，交通便利，居民较集中。二、租赁期限：两年，自2016年12月16日至2018年12月16日止。三、租金及租金支付时间及履约保证金：(一)租金：每年肆拾万元。第一年租金：肆拾万元，必须于2016年12月15日下午15点前汇入指定账户。第二年租金：肆拾万元，必须于2017年11月15日前汇入指定账户。（二）履约保证金5万元，租赁合同结到期，承租人如无违约，履约保证金将全额无息退还。四、双方权利、义务。……7.租赁期满及时归还疏导点经营权，保证场内设施、设备完好，并向甲方移交场内一切设备、建筑物、构筑物及相关附属设施产权。五、违约责任及其它。1.乙方如不及时缴纳第二年租金，甲方有权单方终止合同，履约保证金不退。”2016年12月16日，宋养光交纳第一年租金400000元及履约保证金50000元。后泗洪城管局按照合同约定移交疏导点经营权。2018年3月8日，因宋养光未依约交纳第二年租金，泗洪城管局向其发送东大街疏导点催款通知书。2018年12月17日，泗洪城管局向洪某北门市场及宋养光发送关于终止《东大街疏导点两年租赁合同》的通知，通知内容为终止双方签订的合同，要求洪某北门市场在收到通知后三日内归还疏导点经营权，保证场内设施、设备完好，并向泗洪城管局移交场内一切设备、建筑物、构筑物及相关附属设施产权，同时要求洪某北门市场在收到通知后三日内向泗洪城管局指定账户交纳第二年租金400000元，已缴纳的50000元履约保证金不予退还并不得冲抵租金。同日，泗洪城管局在市场公告栏张贴以告知市场内租户。一审法院归纳的争议焦点：1.涉案合同性质应如何认定；2.双方之间的合同是否合法有效；是否存在违约行为；洪某北门市场应否缴纳租金；3.泗洪城管局主张的合同期满后的租金是否应予支持；如支持，具体数额应如何确定；4.泗洪城管局应否返还40个摊位租金；5.履约保证金50000元是否应予退还；6.泗洪城管局主张的腾退场地及移交场内一切设备、建筑物、构筑物及相关附属设施产权，应否予以支持。关于争议焦点一。一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。本案中，合同的相对人一方为泗洪城管局，其虽为行政机关，但本合同约定的是民事权利义务关系，并未涉及其行政职能范围，故该合同应为民事合同。关于争议焦点二。一审法院认为，泗洪城管局与洪某北门市场签订的租赁合同系双方真实意思表示，应合法有效。泗洪城管局虽未取得涉案标的物所有权，但其所有权人泗洪县宏源公司已将使用权移交给泗洪城管局，泗洪城管局作为管理人有权对外进行出租，且该出租行为经过公开拍卖程序确定宋养光为拍卖成交人，后双方以此签订的合同应合法有效。洪某北门市场未按照合同约定履行交纳租金的义务，属于违约行为，应承担继续履行的义务，故洪某北门市场应支付租金400000元。因洪某北门市场逾期未履行，必然给泗洪城管局造成损失，现泗洪城管局主张从逾期之日即2017年11月16日按照年利率6%计算资金占用期间利息，符合法律规定，应予支持。洪某北门市场系宋养光出资设立的个人独资企业，其应就个人财产对上述债务承担无限责任。洪某北门市场抗辩在合同履行过程中，泗洪城管局未尽到管理及服务的义务，放任非法经营的马路市场，不加以管理，严重冲击洪某北门市场，属于违约在先，泗洪城管局对此不予认可，根据合同约定泗洪城管局义务中并无管理及服务的内容，且洪某北门市场抗辩的义务应为泗洪城管局作为行政机关的职能范围，不能以此认定其作为民事主体也具有该义务，故对洪某北门市场的抗辩，一审法院不予采信。关于争议焦点三。一审法院认为，庭审中，泗洪城管局提供租金收取表欲以证明洪某北门市场在合同到期后仍存在收取租金情况，但该表系其单方制作，洪某北门市场不予认可，泗洪城管局亦未提供其他证据佐证。且合同到期后，泗洪城管局已向洪某北门市场送达终止合同通知书，并将该通知书在市场公告栏进行张贴，亦向市场内租户进行告知，洪某北门市场对此并未提出异议，应认定双方合同已经解除。鉴于租赁摊位为不动产，泗洪城管局应及时接收，现其并未提供证据证明洪某北门市场仍占有使用上述摊位，故因迟延接收造成的损失应由泗洪城管局自行承担，其主张占用期间的租金，一审法院不予支持。关于争议焦点四。一审法院认为，合同约定租赁标的为疏导点整体出租188个摊位，其中含原泗洪城管局拍租于2017年8月到期的40个摊位，每年租金为肆拾万元，合同中并未就40个摊位租金进行单独约定。2016年12月16日至2017年11月15日合同已实际履行，洪某北门市场亦按照约定交纳了租金400000元，应视为双方就合同的履行达成一致意见。现洪某北门市场主张泗洪城管局返还40个摊位的租金，泗洪城管局不予认可，洪某北门市场亦未提供证据证明其主张的事实及法律依据，故一审法院对其主张不予支持。关于争议焦点五。一审法院认为，合同约定50000元为履约合同保证金，现洪某北门市场未按照合同约定履行交纳第二年租金的义务，属于违约行为，50000元履约保证金应不予退还。关于争议焦点六。一审法院认为，根据合同约定，洪某北门市场租赁期满及时归还疏导点经营权，保证场内设施、设备完好，并向原告移交场内一切设备、建筑物、构筑物及相关附属设施产权。现合同期限已满，泗洪城管局以此约定主张洪某北门市场退场并移交，符合合同约定，但经一审法院询问，泗洪城管局并未明确要求移交的具体设备、建筑物、构筑物。且经双方确认，租赁标的物为188个摊位，同时存在附属大棚三个，故应认定移交的内容为188个摊位及附属大棚。租赁合同到期，泗洪城管局送达终止合同告知书，洪某北门市场对此并未提出异议，应认定双方就合同解除达成合议，合同解除。此后，洪某北门市场并未再收取市场内租户的租金，应认定洪某北门市场未占有使用。因摊位和附属大棚系不动产，泗洪城管局前去接收即可，故对该请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条，《个人独资企业法》第二条之规定，判决：一、泗洪县洪某北门市场管理服务中心于判决发生法律效力之日起十日内向泗洪县城市管理局支付租金400000元及利息（以400000元为基数，从2017年11月16日起按照年利率6%计算至实际履行完毕之日止），宋养光对上述债务承担无限责任；二、履约保证金50000元归泗洪县城市管理局所有；三、驳回泗洪县城市管理局其他的诉讼请求；四、驳回泗洪县洪某北门市场管理服务中心、宋养光的反诉请求。案件受理费9040元，反诉费2775元，合计11815元，由泗洪县城市管理局负担2150元，泗洪县洪某北门市场管理服务中心、宋养光负担9665元。二审中，双方当事人均未提供新的证据。二审另查明，涉案摊位已被拆除。本案二审中的争议焦点是：1.本案协议的性质如何确定；2.洪某北门市场应否支付租金400000元及利息；3.履约保证金50000元应否返还给城市管理局；4.泗洪城管局应否返还40户摊位的租金233333.31元。关于第1争议焦点。本院认为，行政合同签订的目的是为了行使行政职能，实现特定的国家行政管理目标，而本案中，合同双方当事人权利义务平等，泗洪城管局应向洪某北门市场交付适租的东大街疏导点整体出租188个摊位，洪某北门市场应按时支付相应的租金，涉案合同并未涉及泗洪城管局作为行政机关的职能范畴，故该合同不应认定为行政合同，一审判决认定涉案租赁合同为民事合同并无不当，本院予以确认。关于第2争议焦点。本院认为，涉案租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不违反有关法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应恪守履行。洪某北门市场未按约支付第二年租金，其行为构成违约，应承担继续履行的义务，故其应向泗洪城管局支付租金40000元及相应的利息。因洪某北门市场系宋养光出资设立的个人独资企业，一审法院判决宋养光对上述债务承担无限责任并无不当。洪某北门市场、宋养光辩称涉案合同系行政合同，泗洪城管局对涉案商铺进行招标租赁，而其没有涉案商铺的产权证，故涉案合同为无效合同。本院认为，涉案租赁物的所有权人泗洪县宏源公司将使用权移交泗洪城管局，泗洪城管局依法享有管理权，有权将涉案租赁物出租给他人使用。且涉案188个摊位并非严格意义上的商铺，在该出租行为亦经过公开拍卖程序确定宋养光为拍卖成交人，继而签订的涉案租赁合同应属合法有效，故本院对洪某北门市场、宋养光的该辩称不予采纳。洪某北门市场、宋养光另辩称泗洪城管局未履行管理及服务义务，放任涉案摊位周边非法经营的马路市场，构成违约，洪某北门市场有权行使同时履行抗辩权拒付租金。本院认为，涉案租赁合同为民事合同，合同并未约定泗洪城管局负有相关的管理及服务义务，且洪某北门市场主张的义务系泗洪城管局作为行政机关的职能范畴，不能因此认定其作为民事主体也具有该义务，故本院对该辩称不予采纳。洪某北门市场、宋养光称涉案租金实质为管理费的主张无事实和法律依据，本院对此不予支持。关于第3争议焦点。本院认为，洪某北门市场在涉案租赁合同履行过程中，未按约定支付第二年租金，其行为构成违约，按照合同约定，该50000元履约合同保证金不应予以退还。洪某北门市场、宋养光辩称该履约合同保证金是建设工程招投标中的特别规定，亦不是法定担保方式，泗洪城管局应予退还，本院认为，该辩称无事实和法律依据，不应得到支持。关于第4争议焦点。洪某北门市场、宋养光辩称涉案188个摊位中含泗洪城管局已收取租金的40个摊位，其应将该部分租金返还给洪某北门市场，泗洪城管局对此不予认可。本院认为，涉案合同约定租赁标的为疏导点整体出租188个摊位，其中含原泗洪城管局拍租于2017年8月到期的40个摊位。涉案合同中并未就该部分租金进行单独约定，且洪某北门市场已按照约定交纳租金400000元，合同已实际履行，应视为双方就合同的履行达成一致意见。现洪某北门市场要求返还该部分租金的主张无事实和法律依据，本院对此不予采纳。综上所述，上诉人泗洪县洪某北门市场管理服务中心、宋养光的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费为11815元，由上诉人泗洪县洪中北门市场管理服务中心、宋养光负担。本判决为终审判决。审 判 长 孙芳远审 判 员 庄业富审 判 员 徐金鸽二〇二〇年四月三日法官助理 赵 政书 记 员 孙 帆