新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）新01民再8号 再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：涂海涛，男，1988年7月18日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：张沩，新疆星河律师事务所律师。委托诉讼代理人：**，新疆星河律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：新疆青建投资控股有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区阿勒泰路30号。法定代表人：王新录，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙继江，新疆万和律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋江，新疆万和律师事务所律师。再审申请人涂海涛因与被申请人新疆青建投资控股有限公司(以下简称青建公司)商品房预售合同纠纷一案，不服本院（2019）新01民终894号民事判决,向新疆维吾尔自治区高级人民法院申请再审。新疆维吾尔自治区高级人民法院于2019年9月28日作出（2019）新民申1044号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人涂海涛的委托诉讼代理人张沩、**，被申请人青建公司的委托诉讼代理人孙继江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。涂海涛再审请求：一、撤销乌鲁木齐市中级人民法院（2019）新01民终894号民事判决；二、依法改判青建公司向我交付荣和城三期16-5号商铺，青建公司支付逾期交房违约金865216元，具体算至实际交房之日；三、由青建公司承担本案一、二审案件受理费。事实和理由，一、二审法院认定案涉《商品房预售合同》和《地下室有偿使用协议》是主从合同关系及案涉商铺和地下室是主物从物的关系错误。商铺与地下室是相互独立、相互分开的，《商品房预售合同》约定的系商品房的所有权，而《地下室有偿使用协议》约定的系地下室的使用权，合同标的物不一致，且不属于同一法律关系。二、《地下室有偿使用协议》中“入住”指办理地下室入住，二审法院将其认定为商铺入住错误。案涉《商品房预售合同》中并未约定商铺的交付条件与地下室的使用费交纳有关。三、二审法院认定事实错误，案涉地下室有两个出入口，可以通过单元门进入地下室，并非二审查明的仅在商铺内有一个出入口。青建公司辩称，一、二审判决认定案涉《商品房预售合同》和《地下室有偿使用协议》是主从合同关系及案涉商铺和地下室是主物和从物的关系是正确的；二、无论是《商品房预售合同》还是《地下室有偿使用协议》，其中关于“交付”的含义都是商铺和地下室的同时交付，且案涉商铺和地下室不具有能够独立交付的条件；三、在2015年商铺验收合格后，我方即通过电话、报纸公告等多种方式通知涂海涛办理交房手续，但其在起诉前从未要求办理交房手续。涂海涛向一审法院起诉请求：一、判令青建公司交付乌鲁木齐市荣和城三期16-5号商铺；二、判令青建公司交付逾期交房违约金865216元[4938450元×（1.6/10000）×1095天]；三、由青建公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2014年5月11日，涂海涛与青建公司签订《商品房预售合同》，合同约定涂海涛购买青建公司位于乌鲁木齐市××街商铺，合计120.45平方米，房款总价4938450元。付款方式为分期付款，签订合同之日交付房款2478450元，2014年6月30日前交付房款1000000元，剩余房款1460000元于2014年9月30日前付清，房屋交付日期为2015年8月30日前。合同签订前后，涂海涛交纳了案涉房屋全部房款，并交纳了案涉房屋的契税和维修基金。2014年5月11日，双方签订了《地下室有偿使用协议》，合同约定涂海涛有偿使用地下室与所购商品房具有同等使用权及使用年限，使用金收费标准为5000元/平方米，涂海涛在办理入住前一次性向青建公司付清地下室的有偿使用金。地下室由青建公司统一分配。2015年8月23日，青建公司通过报纸发布公告：荣和城三期16栋通过整体验收，请购房业主持购房合同及相关缴费证明单据……另查，一、涂海涛提交了录音资料证实其多次找到青建公司要求交付房屋，青建公司的工作人员明确告知其因地下室款项未交清，拒绝交付案涉商铺；二、针对地下室款项，双方均认可未全部交清。一审法院认为，双方签订的商品房预售合同系当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同对当事人均具有拘束力，当事人均应依照合同约定履行合同义务。本案中，涂海涛已经按照合同约定支付全部房款，青建公司亦应履行交付商铺的合同义务。现经查实，青建公司因涂海涛地下室款项未付清拒绝交付案涉商铺的事实确实存在，青建公司存在逾期交付商铺的行为，且地下室的款项是否付清与商铺应否交付并不存在直接的关系，故涂海涛要求青建公司交付案涉商铺、依照合同约定按照已交付房价款每日万分之1.6支付逾期交房违约金865216元[4938450元×(1.6/10000)×1095天，2015年8月31日至2018年8月30日]的诉讼请求于法有据，予以支持。青建公司辩称系因涂海涛不收房，导致青建公司无法交付商铺的意见因无事实依据，不予采信。一审法院判决：一、新疆青建投资控股有限公司于本判决生效之日起十五日内向涂海涛交付位于乌鲁木齐市××街商铺；二、新疆青建投资控股有限公司向涂海涛交付逾期交房违约金865216元。青建公司不服一审判决，上诉请求：一、请求判令撤销（2018）新0103民初7992号判决，改判驳回涂海涛的全部诉讼请求；二、判令涂海涛承担本案案件受理费。二审法院认定事实：案涉商铺和地下室系依设计图纸建设，该设计图纸已在乌鲁木齐市城乡建设档案馆进行了归档。经现场确认，案涉商铺和地下室上下对应，地下室出入口开于商铺之内，地下室配电系统设于商铺内，与商铺共用。一楼商铺有前后凉台，地下室没有，因此地下室面积小于商铺。地下室面积93.28平方米，单价5000元，地下室款4664000元。二审法院查明的其他事实与一审法院相一致。二审法院认为，双方当事人主要争议在于能否把未付清地下室有偿使用金作为办理商铺入住的阻却事由。一、关于两份合同的关系。《地下室有偿使用协议》约定涂海涛有偿使用地下室与所购商品房具有同等使用权及使用年限，该内容已认可和约定了地下室使用权及使用年限与所购商品房相同相等，商品房预售合同对同等使用权及使用年限的解释与约定当然地适用于地下室有偿使用协议。协议在表述上已将该商品房和地下室联系在了一起，地下室协议内容明显从属于该商品房预售合同，两份合同之间具有主从关系。二、关于标的物之间的关系。双方当事人合同约定的商品房系门面商铺，协议约定的地下室位于该门面商铺正下方，其出入口依设计建于门面商铺之内。“地下室与所购商品房具有同等使用权”约定了地下室的使用权能依附于其上的门面商铺，二者具有主物与从物关系。《中华人民共和国物权法》第一百一十五条规定：主物转让的，从物随主物转让，但当事人另有约定的除外。双方当事人约定的地下室使用权有偿使用即是另有约定的除外情形。三、关于两份合同中“入住”的理解和认定。因两份合同同时签订，且有主从关系，又门面商铺和地下室具有法律上的主从关系，则门面商铺之“入住”与对应地下室之“入住”，应认定为同时“入住”，即两份合同应同时履行。综上，青建公司为履行合同已经做了准备，地下室已具备入住条件。涂海涛办理门面商铺入住时接受了“客户地下室交款清单”而未履约，却要求青建公司履行办理门面商铺入住之手续，有违公平，故涂海涛的该项诉请不能成立。青建公司要求涂海涛在办理门面商铺入住时一次性付清地下室有偿使用金是依约而行，合于法度。一审判决没有查清门面商铺与地下室之间的主从关系，未考虑《地下室有偿使用协议》内容与《商品房预售合同》之间的对应联系，对相应事实认定有误，适用法律不当，二审予以纠正。二审法院判决：一、撤销乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2018）新0103民初7992号民事判决即：1.新疆青建投资控股有限公司于本判决生效之日起十五日内向涂海涛交付位于乌鲁木齐市××街商铺；2.新疆青建投资控股有限公司向涂海涛交付逾期交房违约金865216元；二、驳回涂海涛的诉讼请求。本院再审查明的事实与一、二审查明的事实一致。本院再审认为，本案的争议焦点为：一、案涉《商品房预售合同》和《地下室有偿使用协议》是否为主从合同关系以及涂海涛能否请求青建公司交付案涉商铺；二、青建公司拒绝交付商铺是否构成违约，应当如何承担违约责任。一、关于案涉《商品房预售合同》和《地下室有偿使用协议》是否为主从合同关系以及涂海涛能否请求青建公司交付案涉商铺的问题。主合同是指不需要其他合同的存在即可独立存在的合同，从合同是以其他合同的存在而为存在前提的合同。两个合同之间是否具有主从关系，要以主合同的存在为前提，主合同不能成立，从合同就不能有效成立；主合同被宣告无效或被撤销，从合同也将失去效力；主合同转让，从合同也不能单独存在；主合同的权利转让，从合同的权利必须依附于主合同而转让；主合同消灭，从合同亦应当随之终止。只有具备上述几项特点又相互关联的合同或合同条款的关系，才构成合同法上的主从关系，不具备上述几项特点的关系，不构成主从合同关系。就本案而言，案涉《商品房预售合同》约定为买受人向出卖人支付价款，从而取得房屋所有权，而《地下室有偿使用协议》是双方对地下室的有偿使用进行的约定，两者不属于同一法律关系，两个合同之间不需要另一合同的存在即可独立存在，故《商品房预售合同》与《地下室有偿使用协议》并非主合同和从合同的关系。《地下室有偿使用协议》中约定的“入住”，从字面意思和日常理解中并不能扩大理解为商铺的入住。《商品房预售合同》未约定买受方须交清地下室使用费，出卖方才交付商铺的内容。在涂海涛付清商铺购房款的前提下，青建公司应按照《商品房预售合同》向涂海涛交付商铺。综上，二审判决对上述两份合同为主从关系认定有误，适用主物和从物转让规则亦有误，本院再审予以纠正。二、关于青建公司拒绝交付商铺是否构成违约的问题。案涉商铺已具备交付条件，青建公司以涂海涛必须付清地下室使用费为由，拒绝交付商铺，缺乏事实和法律依据。青建公司拒绝交付商铺，构成违约，应承担违约责任。关于青建公司应如何承担违约责任的问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担”。上述法律规定说明，（一）在合同履行中，诚信履行构成合同履行的基本原则，合同当事人不但要依据约定履行合同，而且还应当依照诚信原则、诚信观念行使债权，履行债务，恪守承诺，诚实不欺。在追求自己利益的同时不损害他人的利益，以维持当事人的利益与社会利益的平衡。（二）当事人一方违反合同的，另一方不能无动于衷，而应当采取积极措施，减少损失扩大。当事人一方因另一方违反合同受到损失的，即使没有接到违反合同一方的通知，也应当及时采取措施防止损失的扩大。没有及时采取措施致使损失扩大的，无权就扩大的损失请求赔偿。就本案而言，案涉《商品房预售合同》约定交付商铺时间为2015年8月30日前，涂海涛在2018年10月9日起诉，约定交房时间距离起诉时间达三年多，涂海涛主张多次找过青建公司要求交付商铺，但本院查阅涂海涛与青建公司工作人员2018年10月10日的音视频证据内容，并未反映涂海涛三年期间的具体主张时间，尤其在2016年至2018年期间没有具体主张时间的证明，且亦未反映青建公司是否做出答复的内容，据上说明青建公司存在拒绝交房的违约行为，但涂海涛亦未及时采取措施防止损失的扩大。双方当事人均应当预见到，出卖方未按约交房须承担买受方已交付房款每日万分之1.6的违约金，由于案涉房屋应付房款数额较多，随之每日万分之1.6的违约金亦较多，在青建公司拒绝交房时，涂海涛应当尽快采取措施防止损失扩大。依据上述法律规定，结合本案的具体情况，本院确定青建公司自2015年8月30日起按照涂海涛已付房款承担500天的逾期交房违约金。即：4938450元×（1.6/10000）×500天=395076元。法律规范及法律适用具有指引、评价、教育、预测和强制的作用，即引导社会成员在法律范围内行使权利，评价社会行为的法律意义，培养提高社会成员守法、尊法的法治观念，告知某种行为的法律后果，制裁违法行为等。因此，本案青建公司存在违约行为时，涂海涛应尽量减少损失、积极主张和维护自己的权利，避免合法权益长时间处于不确定状态。基于以上理由，本院认为，对青建公司应付违约金作出的上述处理，较为公平合理。综上所述，二审判决认定事实有误，适用法律亦有不当之处，本院再审予以纠正。涂海涛的再审请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销本院（2019）新01民终894号民事判决；二、维持乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2018）新0103民初7992号民事判决第一项，即：“新疆青建投资控股有限公司于本判决生效之日起十五日内向涂海涛交付位于乌鲁木齐市××街商铺”；三、变更乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2018）新0103民初7992号民事判决第二项，即：“新疆青建投资控股有限公司向涂海涛交付逾期交房违约金865216元”，为：新疆青建投资控股有限公司向涂海涛给付逾期交房违约金395076元。上述青建公司应付款项及应履行的交房义务，限于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，还应当支付迟延履行金。一审案件受理费6226.08元（涂海涛已预交），由涂海涛负担3380.78元，由青建公司负担2845.3元。二审案件受理费12452.16元（青建公司已预交），由青建公司负担。本判决为终审判决。审  判  长   李 健审  判  员   于 翔审  判  员   王海亮二 ○ 二 ○ 年 四 月 二 十 九 日书  记  员   陈 彬