山西省大同市中级人民法院行政判决书（2020）晋02行终9号上诉人（原审第三人）常某1，男，1962年2月1日出生，汉族，山橡集团退休职工，现住大同市。被上诉人（原审被告）大同市规划和自然资源局，住所地大同市平城区兴云街2799号文瀛湖办公区西辅楼八楼。法定代表人王某，该局局长。委托代理人刘某,该局不动产登记中心副主任。委托代理人石某，山西神牛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）大同市房屋交易权属登记管理中心，住所地大同市御东新区文盛街161号。法定代表人马某，该中心主任。委托代理人贺某1，该中心副主任。委托代理人贺某2，山西云冈律师事务所律师。被上诉人（原审原告）赵某，女，1973年12月14日出生，汉族，山橡集团退休职工，现住大同市。委托代理人任某，山西法铭律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：何某，女，1985年9月25日出生，汉族，自由职业者，现住大同市。被上诉人（原审第三人）雷某，女，1940年6月11日出生，汉族，山橡集团退休职工，现住大同市。被上诉人（原审第三人）常某2，男，1987年11月26日出生，汉族，太原铁路局大同车间工人，现住大同市。上诉人常某1因与被上诉人大同市规划和自然资源局、大同市房屋交易权属登记管理中心、被上诉人赵某、何某、雷某、常某2房屋行政登记一案，不服山西省大同市平城区人民法院（2019）晋0213行初69号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人常某1，被上诉人大同市规划和自然资源局委托代理人刘某、石某，被上诉人大同市房屋交易权属登记管理中心委托代理人贺某1、贺某2，被上诉人赵某及其委托代理人任某，被上诉人何某到庭参加诉讼。被上诉人雷某、常某2经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。上诉人常某1上诉称，一审认定大同市规划和自然资源局在办理涉案房屋登记的审查程序未违反法律规定,已尽了合理的审慎审查职责的事实正确。但认定大同市房屋交易权属登记管理中心未尽审慎审查职责不符合法律规定，为雷某、常某1办理了XS00073057号大同市存量房屋买卖合同的事实是错误的。一、一审认定大同市房屋交易权属登记管理中心在2019年接收雷某申请登记材料明知雷某在2014年已将涉案房屋出卖给何某,这是完全错误的认定。雷某是否已在2014年将房屋出卖给何某,在房屋权属登记管理部门的确认标准是取决于本部门是否已经完成登记并发生效力,在本部门之外的确认标准是人民法院的生效判决,或者是买卖双方自愿共同表示来完成转移登记。截止到2019年4月,雷某将自己名下的房屋已经在2014年就转让给了何某没有任何有效证据支持。该房屋是以母亲雷某名义买的由我出资，雷某是受常某2欺诈将房屋卖给何某。其中，我认为售房协议书是伪造的；公证书也不真实；受理单申请人签字为常某2,我认为常某2没有申请的权利；承诺书为常某2签字(无其他共有人),雷某有儿有女,不属于无其他共有人；我母亲(雷某)与何某售卖房屋我在外打工,对买卖房屋一概不知，一切过程全部被常某2欺骗，且售房款(拾万元整)全部被常某2拿走。二、被上诉人大同市房屋交易权属登记管理中心给雷某与常某1办理房屋权属转移登记,被上诉人大同市规划和自然资源局为常某1颁发不动产权证,均依法尽到了审查职责,均依法确定了事实,均依法按程序进行登记与领证。大同市人民政府于2019年4月15日给上诉人常某1颁发的不动产权证,事实清楚、证据充足、程序合法。故请求：1、撤销大同市平城区人民法院(2019)晋0213行初69号行政判决，改判驳回一审原告的诉讼请求；2、判决维持原大同市人民政府所发晋(2019)大同市不动产权第XXXX号不动产产权证。被上诉人大同市规划和自然资源局答辩称，1、被上诉人是依据合法的申请材料办理的转移登记，依据合法。2、被上诉人办证前提是在大同市房屋交易权属登记管理中心出具的合同办理后，进行后续登记，办理手续、程序合法，不存在瑕疵违法情况。请求法院依法判决。被上诉人大同市房屋交易权属登记管理中心答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。被上诉人赵某答辩称，1、根据本案证据可以证实雷某向被上诉人申请案涉房屋转移登记时隐瞒了房屋被出售的事实，且赵某及父亲居住使用多年的事实，第三人雷某提交材料不真实，因此转移登记错误，一审法院判决正确。2、上诉人的上诉理由应在家庭内部解决或者采取民事诉讼，第三人雷某已经将案涉房屋进行了出售并收到购房款，上诉人并非是案涉房屋的所有权人，无权置疑房屋交易情况，因此上诉人的上诉请求无事实和法律依据。一审认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。被上诉人何某答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。一审法院认定，常某2是雷某长子（已故）的儿子、常某1是雷某次子。坐落于大同市平城区武州路（原拥军北路）1号35幢5单元1层2号房屋，系雷某原工作单位山西合成橡胶集团有限责任公司交由其使用的公有住房。雷某在其丈夫常守业2002年死亡后未再婚，2004年3月10日其以个人名义向山西合成橡胶集团有限责任公司缴纳了该房国有住房出售款。2014年5月4日雷某与何某签订售房协议一份。双方约定，雷某将其所有的前述房屋以100000元价款出售给何某，因政策限制，暂不能办理过户手续，日后政策允许，办理过户手续所缴纳的税费、手续费等相关费用，均由何某承担。陈丽娜以证明人身份在合同上签名。同日，雷某在大同市御诚公证处办理委托公证一份，主要内容为，雷某委托常某2代为办理其向何某出售前述房屋的房改办备案查询、交易过户时的查档、交纳土地出让金、网签等与该房屋相关联的一切事宜。同日何某以银行转账的方式向常某2支付该房房款100000元，雷某、常某2将前述房屋及相关手续交与何某。2014年5月4日赵某与何某签订售房协议一份，双方约定，何某将其所有的前述房屋以100000元价款出售给赵某，因政策限制，暂不能办理过户手续，日后政策允许，办理过户手续所缴纳的税费、手续费等相关费用，均由赵某承担。协议签订后，赵某即向何某支付该房房款100000元，何某将前述房屋及相关手续交与赵某。赵某及其亲属居住使用该房至今，并缴纳着该房水、电、暖等相关费用。因前述房屋原系山西合成橡胶集团有限责任公司公有住房，前述交易发生时，大同市政府政策对此类房屋不办理买卖转移登记。2018年，大同市政府出台新政策，前述房屋可以办理买卖转移登记。2018年5月8日雷某的委托人常某2、应何某及原告赵某要求，向被告大同市房屋交易权属登记管理中心提出了办理前述房屋产权转移登记（房改房购买）的申请并递交了含公证书在内的申请材料，原告按该中心要求缴纳了前述房屋的土地出让金、契税，2018年5月17日大同市房屋交易权属登记管理中心作出山西合成橡胶集团有限责任公司转让该房与雷某的房屋交易契约、房屋交易和产权状况确认单，但未送达。2019年4月9日雷某向被告大同市房屋交易权属登记管理中心提出了办理前述房屋产权转移登记（房改房购买）的申请并递交了相关申请材料，按该中心要求缴纳了前述房屋的土地出让金、契税。2019年4月10日大同市房屋交易权属登记管理中心作出山西合成橡胶集团有限责任公司转让该房与雷某的房屋交易契约，并送达雷某。2019年4月9日，雷某就前述房屋向被告大同市规划和自然资源局申请了产权登记，2019年4月11日领取了（2019）大同市不动产权第0017612号产权证。2019年4月12日，雷某、常某1向被告大同市房屋交易权属登记管理中心提出了办理前述房屋产权转移登记（存量房买卖）的申请并递交了相关申请材料，同日该中心给双方办理了前述房屋的XS00073057号大同市存量房屋买卖合同（网签合同），买卖双方交纳了契税。2019年4月15日大同市房屋交易权属登记管理中心作出雷某转让该房与常某1的房屋交易契约和房屋交易和产权状况确认单，并于2019年4月17日向常某1送达。2019年4月12日，雷某、常某1向被告大同市规划和自然资源局申请办理前述房屋产权转移登记，并递交了雷某、常某1的身份证明文件、不动产权第（0017612）号证书、该房平面图、XS00073057号大同市存量房屋买卖合同、中华人民共和国税收完税证明、财产约定书各一份、大同市规划和自然资源局对前述房屋申请交易登记前的权属问题询问了交易双方当事人，制作了笔录。大同市规划和自然资源局于2019年4月15日为雷某、常某1办理了前述房屋的产权交易登记，给常某1颁发了晋(2019)大同市不动产权第XXXX号不动产权证书。2019年10月原告因居住的前述房屋出现供暖问题，去物业询问，被告知房屋产权人常某1要求停暖。另查明，2018年10月31日，雷某、常某1与常某2就2014年转让前述房屋纠纷在大同市平城区新华街道人民调解委员会主持下自愿达成调解协议，议定，雷某所有的前述房屋2014年出售价款为100000元，其中70000元由常某2保管，常某2同意在60日内归还；常某2对保管于雷某外孙的其余房款30000元出具证明履行证人义务……之后，雷某收到常某2支付的房款70000元。2019年2月雷某、常某1以常某2未按约定时间支付保管的房款为由曾向本院提起诉讼，后又以证据不足为由申请撤诉。本院以（2019）晋0213民初1548号民事裁定书，裁定准许撤诉。一审法院认为，《不动产登记暂行条例》第六条规定，“国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。”《不动产登记暂行条例实施细则》第二十七条规定，“因下列情形导致不动产权利转移的，当事人可以向不动产登记机构申请转移登记：（一）买卖、互换、赠与不动产的……”《不动产登记暂行条例》第十四条第一款规定，“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。”被告大同市规划和自然资源局是大同市政府确定的负责全市不动产统一确权登记工作的行政机关，受理买卖双方雷某、常某1共同申请房屋转移登记的申请符合前述法律规定。《不动产登记暂行条例》第十六条规定“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。不动产登记机构应当在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息。”《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条规定，“申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：（一）不动产权属证书；（二）买卖、互换、赠与合同；（三）继承或者受遗赠的材料；（四）分割、合并协议；（五）人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书；（六）有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件；（七）相关税费缴纳凭证；（八）其他必要材料。”本案中，雷某、常某1以买卖涉案房屋为由，向被告大同市规划和自然资源局申请办理涉案房屋转移登记时，提交了双方身份证明材料、不动产登记申请表、房屋产权证、大同市存量房屋买卖合同（网签合同）、完税证明等材料，形式上符合前述法律规定。被告大同市规划和自然资源局办理涉案房屋登记的审查程序未违反法律规定，已尽了合理的审慎审查职责。雷某、常某1向被告大同市规划和自然资源局申请转移登记时，隐瞒了涉案房屋2014年已被雷某出售，原告已居住使用多年，2019年雷某、常某1母子间不存在买卖涉案房屋的事实，申请转移登记提交的材料不真实。被告大同市房屋交易权属登记管理中心出具大同市存量房屋买卖合同（网签合同）是被告大同市规划和自然资源局办理房屋转移登记的前置程序。被告大同市房屋交易权属登记管理中心2018年接收的雷某申请登记材料中，已明确载明雷某在2014年已将涉案房屋出卖给何某，该中心应明知此事实。2019年该中心在为雷某与常某1办理涉案房屋交易登记时，应对2014年房屋买卖行为是否真实有效进行核实，但该中心未尽审慎审查职责，即为雷某、常某1办理了XS00073057号大同市存量房屋买卖合同（网签合同），不符合法律规定。由于被诉登记行为所依据的基础材料不真实、前置程序不合法，客观上导致了被诉登记行为错误，因此应当予以撤销。原告的诉讼请求，具有事实及法律依据，予以支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项的规定，判决如下：撤销被告大同市规划和自然资源局于2019年4月15日为第三人雷某、常某1办理的大同市平城区武州路（原拥军北路）1号35幢5单元1层2号房屋产权的转移登记及颁发给常某1的晋(2019)大同市不动产权第XXXX号不动产权证书。案件受理费50元，由被告大同市规划和自然资源局负担。经审查，本院查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。对一审法院审理查明的事实，本院予以确认。二审中，上诉人提交证词一份，证明涉案房屋虽然房本是雷某名字，但是不属于雷某。各被上诉人对该证据均不认可，认为与本案没有关联性。本院认为，该证据与本案涉诉的行政登记行为不具有关联性，故本院不予采纳。本院认为，大同市本级不动产登记流程优化图显示存量房买卖合同（网签合同）是办理房屋转移登记的前置程序。被上诉人大同市房屋交易权属登记管理中心在一审中答辩称，其职责是办理交易登记，是房屋产权登记的一个环节。具体的工作包括受理审核登记资料、合同网签备案、查询查封抵押情况、缴纳土地出让金税费、出具交易契约和房屋交易和产权状况确认单。2018年5月8日本中心收到雷某申请办理涉案房屋的房改房交易登记，申请材料中的公证书显示“雷某委托其孙常某2代其办理登记，该房已出卖给何某”，2018年5月17日本中心为该房屋作出了交易契约，但无人领取。2019年4月12日，雷某又向本中心申请办理涉案房屋的房改房交易登记，本中心办结后，雷某办理了个人产权登记。之后雷某又称该房屋出售给常某1，向本中心申请转移登记并提供了相关手续，本中心于2019年4月15日为雷某与常某1出具了涉案房屋的交易契约和房屋交易确认单。本中心认为，雷某故意隐瞒涉案房屋真实情况，将有权属争议的房屋过户给其子常某1，违反了《城市房地产管理法》第三十八条的规定。二审庭审中，该中心认可就本案房屋确实收过两次契税和土地出让金，并作出两次交易契约。该中心在明知涉案房屋存在问题，仍为雷某、常某1办理了XS00073057号大同市存量房屋买卖合同（网签合同），属于在办理过程中未尽到审慎审查职责，导致前置程序不合法。因此，被上诉人大同市规划和自然资源局作出登记行为错误。故上诉人的上诉理由不能成立，上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十八条、第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人常某1负担。本判决为终审判决。审判长 杨 彬审判员 谭丽峰审判员 李志钢 二○二〇年四月二十一日书记员 安丽军