江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏07民终393号上诉人（原审被告）：朱孟春，男，1961年12月16日出生，汉族，住江苏省连云港市海州区。委托诉讼代理人：曹士江，连云港市海州区浦南法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：邱习全，男，1984年12月15日出生，汉族，住江苏省灌云县。委托诉讼代理人：潘妹（系邱习全妻子），女，1984年5月6日生，汉族，住江苏省灌云县。被上诉人（原审原告）：王加干，男，1977年10月25日出生，汉族，住江苏省灌云县。委托诉讼代理人：庄玉霞（系王加干妻子），1972年11月22日生，汉族，住江苏省灌云县。被上诉人（原审原告）：崔涛，男，1989年11月6日出生，汉族，住河南省邓州市。被上诉人（原审原告）：周亚兵，男，1986年4月17日出生，汉族，住河南省鄢陵县。委托诉讼代理人：唐会双（系周亚兵妻子），1982年7月6日生，汉族，住河南省鄢陵县。上诉人朱孟春因与被上诉人邱习全、王加干、崔涛、周亚兵租赁合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2019）苏0706民初7519号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月14日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人朱孟春上诉请求：1.撤销一审民事判决，依法改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.案涉租赁场地并非全部是农业用地。其中一半属于建设用地一般属于农业农地，但是农业用地部分上诉人没有在该地块上进行永久性建设，只是将该地块作为一块作坊场地租赁给被上诉人使用。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十条之规定，上诉人并没有将案涉土地出租给被上诉人用于非农业建设使用。所以上诉人的租赁行为没有违反法律强制性规定。2.即便农业用地部分不可租赁但租赁合同也应该为部分有效部分无效。同时四被上诉人经营的项目并非是不可拆散的经营项目，建设用地部分仍可继续租赁使用。所以，一审法院判令解除案涉租赁合同明显错误，请二审法院予以纠正。被上诉人邱习全、王加干、崔涛、周亚兵辩称，对一审判决无异议，请求维持原判。邱习全、王加干、崔涛、周亚兵向一审法院起诉请求：1.依法确认朱孟春与邱习全、王加干、崔涛、周亚兵之间签订的租赁合同无效；2.依法判令朱孟春返还邱习全、王加干、崔涛、周亚兵租金人民币98437元及利息（从立案之日起计算至实际给付之日止；3.本案的诉讼费用由朱孟春承担。一审法院认定事实：2009年3月19日，朱孟洲作为甲方与朱孟春作为乙方签订了土地转让协议，甲乙双方就甲方将自家所有的位于310国道北的自留地一块转让给乙方的事宜达成如下协议，甲方自愿将上述自留地永久转让给乙方使用。乙方一次性给付甲方转让金人民币12500元。甲方收取转让金后，如果该自留地被征用等一切赔偿费用归乙方所有。上述自留地中约0.15亩属张永家，如产生纠纷，由朱孟洲完全负责处理等内容。2010年11月15日，朱孟春与张克法签订协议约定，朱孟春赔张克法损失150元。张克法310路北土地（1亩-0.19）与朱孟春西大碱土地（0.81）对换。土地对换后双方只有使用权，一旦土地需征用，双方土地换回。2013年12月30日，连云港市海州区浦南镇半滩村村委会出具证明，载明我村村民朱孟春，其住所西侧土地约15亩属朱孟春承包土地，承包期为三十年，即（1996年-2026年），本地块属建设预留地。2014年3月6日，连云港市海州区浦南镇下滩村村委会出具江苏省农村合作经济组织内部结算凭证，载明，交款人朱孟春，收款人连云港市海州区浦南镇下滩村村委会，收款内容收310国道北土地流转金，收款金额29000元。2015年4月8日，连云港市海州区浦南镇半滩村村委会证明朱孟春、朱孟州为该村村民。2015年7月28日，连云港市海州区浦南镇下滩村村委会证明，兹证明下滩村三坡一组（310国道北）土地，于2014年3月6日流转给朱香兵1.9亩，朱孟春0.92亩，合计流转面积202.82亩。2019年6月5日，朱孟春作为甲方（出租方）与邱习全、王加干、崔涛、周亚兵作为乙方（承租方），签订了《房屋及场地租赁协议》，协议约定，租赁地址位于海州区。租赁面积场地面积2000平方，贰年合计105000元，贰年一次支付。租赁期限自2019年6月5日至2021年6月4日为止，共计贰年，如需提前终止本协议，应提前叁月通知对方，征得对方许可后方可为有效。乙方所租赁房屋及场地，只作生产及经营之用，不得移作他用。2019年7月底，海州区浦南镇执法中队配合其他部门联合执法集中整治了310国道两侧非法用地问题，对农用地非法进行填埋、硬化等用于非农建设的土地进行了集中清理，其中包括案涉朱孟春出租的场地。城管执法中队对场地进行清理后，邱习全则搬离了案涉场地。2019年9月14日，周亚兵与崔涛一起搬离案涉场地。王加干至今未搬离，使用朱孟春另外提供的其他场地进行经营。2019年10月28日，连云港市自然资源和规划局第三自然资源所出具证明，载明经系统查询得知，位于海州区北侧，朱孟春房屋后墙往南至310国道属于建设用地。一审法院认为，本案的争议焦点是关于邱习全、王加干、崔涛、周亚兵与朱孟春所签订的租赁合同是否合法有效问题。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。第四十四条规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案诉争土地属于村农民集体所有，由该村村民朱孟春享有合法的土地承包经营权。土地承包经营权可以依法流转，但不得改变土地的农业用途。本案诉争的土地在邱习全、王加干、崔涛、周亚兵与朱孟春签订租赁合同时，已经改变了农业用途，此由邱习全、王加干、崔涛、周亚兵与朱孟春当庭陈述可证实。邱习全、王加干、崔涛、周亚兵与朱孟春双方就已改变农业用途的承包地签订的租赁合同违反了法律、行政法规的强制性规定，应当认定为无效合同。邱习全、王加干、崔涛、周亚兵与朱孟春签订的租赁合同虽未对土地用途进行约定，但从双方签订的目的来看，邱习全、王加干、崔涛、周亚兵租赁朱孟春的土地，不是用来进行农业生产，而是用于停车场及维修厂等非农业建设，对外经营，收取利益。故朱孟春关于双方签订的《房屋及场地租赁协议》为有效合同的辩解不能成立。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。邱习全、王加干、崔涛、周亚兵与朱孟春所签订的租赁协议虽然无效，但邱习全、王加干、崔涛、周亚兵实际使用了朱孟春的场地，并且创造了收益，按照公平和等价有偿的原则，对于邱习全、王加干、崔涛、周亚兵实际使用期间的租金，应当予以扣除。因邱习全、王加干、崔涛、周亚兵四人搬离朱孟春场地的时间不一样，又邱习全、王加干、崔涛、周亚兵均摊租金105000元，每个人分摊26250元。因邱习全只记得大概时间是7月底8月初，故一审法院酌定邱习全租金自双方签订合同之日即2019年6月5日起开始计算至2019年8月1日止，租金共计2049.72元。周亚兵、崔涛9月14日搬离，故周亚兵、崔涛租金自双方签订合同之日即2019年6月5日起开始计算至2019年9月14日止，租金共计3667.92元。因王加干至2019年11月6日仍在使用朱孟春场地，理应支付给朱孟春相应的租金，故王加干租金暂计算至2019年11月6日，租金共计5573.8元。其后的租金，朱孟春可另行向王加干主张。邱习全、王加干、崔涛、周亚兵共需支付租金11291.44元，朱孟春需返还租金93708.56元。综上，邱习全、王加干、崔涛、周亚兵请求朱孟春返还租金98437元的诉讼请求，其中返还租金93708.56元的诉讼请求，一审法院予以支持，超出的部分一审法院不予支持。邱习全、王加干、崔涛、周亚兵要求朱孟春支付从立案之日起至实际给付之日止的利息，因双方签订的房屋及场地租赁协议无效，在签订租赁协议的过程中，邱习全、王加干、崔涛、周亚兵也存在过错，故对于其主张的利息，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、第六十三条之规定，一审法院判决：一、解除邱习全、王加干、崔涛、周亚兵与朱孟春于2019年6月5日签订的《房屋及场地租赁协议》；二、朱孟春于判决生效之日起十日内向邱习全、王加干、崔涛、周亚兵返还租金93708.56元。一审案件受理费2261元，由朱孟春负担2142.71元，由邱习全、王加干、崔涛、周亚兵负担118.29元。二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。另查明，邱习全、王加干、崔涛、周亚兵四人租赁涉案场地用于经营停车场、修理厂，四人为合伙经营，分别负责不同项目。根据2019年10月28日，连云港市自然资源和规划局第三自然资源所出具的证明，位于海州区北侧，朱孟春房屋后墙往南至310国道属于建设用地，四被上诉人租赁的场地包含部分上述土地。本案二审争议焦点为：涉案租赁合同的效力如何认定。本院认为，上诉人朱孟春向四被上诉人出租的土地虽然部分为农业用地，部分为建设用地，但四被上诉人租赁涉案场地，用于合伙经营停车场、修理厂，不宜拆分使用，应作为整体处理。故上诉人朱孟春与四被上诉人签订的租赁合同因改变农业用地用途，违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，应认定为无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产应予返还，不能或者没有必要返还的应当折价补偿；有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故一审法院根据被上诉人实际使用租赁场地期间及上诉人与被上诉人过错情况判决上诉人返还被上诉人相应租金并无不当，本院予以维持。上诉人朱孟春的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，上诉人朱孟春的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但判决结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：一、维持连云港市海州区人民法院（2019）苏0706民初7519号民事判决第二项；二、撤销连云港市海州区人民法院（2019）苏0706民初7519号民事判决第一项；三、确认朱孟春与邱习全、王加干、崔涛、周亚兵签订的《房屋及场地租赁协议》无效；四、驳回邱习全、王加干、崔涛、周亚兵的其他诉讼请求。一审案件受理费2261元，减半收取1130.5元，由朱孟春负担1070.5元，由邱习全、王加干、崔涛、周亚兵负担60元，多收部分予以退还；二审案件受理费2261元，由朱孟春负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨审 判 员  王学明审 判 员  张淑媛二〇二〇年四月二十七日法官助理  徐林杉书 记 员  王 冰法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。