上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终1450号上诉人(原审被告)：王同春，女，1962年2月28出生，汉族，住山东省新泰市。委托诉讼代理人：高韵翔，上海捷勋律师事务所律师。上诉人(原审第三人)：王燕，女，1976年10月20日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：郑清清，上海沃江律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：邓媛，女，1982年7月31日出生，汉族，住浙江省慈溪市。委托诉讼代理人：金辉，上海市诤正律师事务所律师。委托诉讼代理人：张慧超，上海市诤正律师事务所律师。上诉人王同春、王燕因与被上诉人邓媛房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初7825号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王同春上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判。事实和理由：一审法院认定王同春与王燕在上海市嘉定区叶城路XXX号XXX号楼(地下1层)36、37、38室房屋(以下简称“涉案房屋”)共同经营有误。微信聊天记录以及涉案房屋的租金、工人工资都是王燕支付等事实可以证明，自签订租赁合同至2018年底之前这一期间是由王燕承租涉案房屋，之后才系王同春承租。另，员工可以证明，涉案房屋于2019年3月22日被邓媛上锁封门；同时，邓媛于2019年5月15日申请法院对此查封，故王同春不应承担占有使用费。无论是王燕还是王同春，在经营过程中均未收到合同相对方变换的通知，故邓媛并非本案的适格原告。最后，邓媛未提供其向业主支付租金的凭证，故邓媛无权向王同春主张租金。综上，王同春请求二审法院支持其上诉请求。王燕上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判。事实和理由：一审法院认定王同春与王燕在涉案房屋共同经营有误。微信聊天记录以及涉案房屋的租金、工人工资都是王燕支付等事实可以证明，自签订租赁合同至2018年底之前这一期间是由王燕承租涉案房屋，之后才系王同春承租。另，员工可以证明，涉案房屋于2019年3月22日被邓媛上锁封门；同时，邓媛于2019年5月15日申请法院对此查封，故王燕不应承担占有使用费。无论是王燕还是王同春，在经营过程中均未收到合同相对方变换的通知，故邓媛并非本案的适格原告。最后，邓媛未提供其向业主支付租金的凭证，故邓媛无权向王燕主张租金。综上，王燕请求二审法院支持其上诉请求。邓媛辩称，一审判决事实认定清楚，法律适用正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。邓媛向一审法院起诉请求：1.确认双方的租赁关系于2019年4月11日解除，王同春与王燕将涉案房屋内部隔间拆除后，向邓媛腾退归还房屋；2.判令王同春与王燕支付2018年10月1日起至2019年4月11日止的房屋租金人民币(以下币种均为人民币)76,898.49元；3.判令王同春与王燕支付自2019年4月12日起至实际搬离之日止的房屋使用费(以397.41元/天计算)；4.判令王同春与王燕支付滞纳金(以76,898.49元为基数，按日千分之一的标准，自2018年10月1日计算至实际给付之日止)；5.判令王同春与王燕支付的保证金予以没收。一审法院认定事实：2018年4月9日，上海舞知梦文化传播有限公司(以下简称“舞知梦公司”)(出租方、甲方)与王燕(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》(下称“第一份租赁合同”)，约定甲方将涉案房屋出租给乙方经营美容美体；甲方同意本合同签订5天将房屋钥匙交给乙方，由乙方进场设置房屋水电三通等进场条件，到期双方正式办理房屋交接手续；双方约定房屋租赁期限自双方办理房屋交接确认之日起开始计算，自2018年4月15日起至2020年9月30日止(含免租期)；考虑乙方对该房屋的装修，甲方给予乙方免租期，从2018年4月15日至2018年6月30日止；起租日从2018年7月1日起始；免租期内，乙方承担该房屋产生的实际使用发生的水、电、煤气、通讯等所有费用，乙方承担物业费；合同生效同时，乙方应支付首期三个月租金；乙方应按下列金额按时交付租金，本条的租赁年度自免租期满次日起算：第一年年租金为145,053.92元，三个月租金为36,263.47元；第二年年租金为145,053.92元，三个月租金为36,263.47元；第三年年租金为152,306.61元，三个月租金为38,076.65元；(以上房屋租金均未包含物业费，该房屋的物业费每月为1,625.76元)；租金支付方式为先付后用，每三个月支付一次，在应支付当月10日前10天内支付(第一期的租金交付时间除外)；合同生效并甲方交付钥匙的同时，乙方向甲方支付租赁保证金24,175.64元；租赁关系终止时，除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分在乙方清场并经甲方验收合格后一周内归还乙方；合同期限内，使用该房屋所发生的水、电、煤气(若有)、通讯、设备、政府部门各项等费用均由乙方自行承担，甲方承担物业费；双方约定，有下列情形之一，一方有权选择经书面通知另一方解除本合同，并要求违约方赔偿其受到的一切损失：乙方拖欠租金，逾期单次超过10天仍不交纳的；……甲方依据以上情形提前解除合同时，有权立即无条件收回商铺；乙方拖欠租金，每逾期一日应支付甲方拖欠日租金百分之五的滞纳金；双方均不得无故解除本合同，如甲方单方无故解除，应双倍赔偿乙方的保证金并赔偿乙方对该房屋的装修费用及停业损失费；如乙方无故解除本合同，且甲方不予退还保证金；除甲方同意乙方续约外，乙方应在本合同租赁期限届满后无条件如期返还房屋；如乙方未经甲方同意逾期返还的，每逾期一日，乙方应按当年日租金的两倍向甲方支付房屋使用费；在本合同终止或解除前15天内，乙方有权拆除及取回属乙方所有的设施或设备，并将租赁房屋恢复至清洁良好的状态并无条件交还给甲方，固定装修归甲方所有，如房屋夹层、墙面、地面、天花顶面等。合同另对其他事项进行了约定。同日，舞知梦公司与王燕签订《设备清单移交》，约定双方协商转让设备空调价值为23,320元，其他装修免费赠送给王燕，转让费20,000元整。上述合同签订后，王燕支付舞知梦公司2018年4月15日至2018年10月15日物业管理费9,754.56元、三个月房租和两个月押金60,439.12元及空调、店铺转让费43,320元。上述款项中的5万元由王同春支付。2018年4月15日，邓媛(出租方)就涉案房屋与王同春(承租方)另行签订《房屋租赁合同》(下称“第二份租赁合同”)，内容除租赁期限变更为2018年4月15日起至2020年8月14日止，第三年四个月租金为48,351.30元外，其余内容与第一份租赁合同一致。同日，王同春以承租人名义和邓媛共同签署《承诺书》一份致上海励飞企业管理有限公司(以下简称“励飞公司”)。同年4月23日，王燕填写涉案房屋的《客户信息登记表》，其中“个人客户填写”一栏中的业主姓名填写了“王燕”和“王同春”。同年5月14日，邓媛向王燕出具《承诺书》一份，载明“本人邓媛承租涉案房屋，现承诺租客王燕免租期，如2018年10月1日起开发商励飞公司还未收取房租，承租人王燕也同样享有此免租期。2018年7月1日至2018年10月1日已付租，若10月1日还未计租则不收王燕房租”。王同春与邓媛签署第二份租赁合同后，在涉案房屋内注册了美康服务部。王燕则与装修公司签署《建筑装饰工程施工合同》，对涉案房屋进行装修后，用于经营美容美体。一审另查明，王同春和王燕系同胞姐妹。邓媛原为舞知梦公司的股东之一。2017年9月21日，励飞公司与舞知梦公司签订《商铺租赁合同》，约定励飞公司将包括涉案房屋在内的877.43平方米的房屋租赁给舞知梦公司。2018年3月14日，励飞公司与舞知梦公司解除了上述《商铺租赁合同》，后由邓媛与励飞公司签订《商铺租赁合同》，约定由邓媛承租包括涉案房屋在内的877.43平方米的房屋。2018年9月19日，励飞公司通知邓媛2018年10月1日为计租日。因王同春未缴纳2018年10月1日起的租金，邓媛于2019年4月4日委托律师向王同春发送《律师函》，催缴2018年10月1日起至2019年6月底的房租。该函件未能送达王同春。同年4月11日，邓媛通过微信向王燕发送《律师函》，通知王同春解除双方的《房屋租赁合同》，并要求王同春于4月12日结清欠付的相关费用、搬离房屋等。一审审理中，邓媛为证明涉案房屋由王同春和王燕共同租赁使用，提交了其与王燕间的微信聊天记录，王燕表示“你错了，我姐姐很讲道理，我大小也是生意……我找个时间去处理，店在，人在的，着急啥？”“……现在那边是我姐经营。原来抱很大希望投资的，没想到这么不行的商圈，寒心啦……”。经质证，王燕对微信聊天记录的真实性无异议，但对证明目的不予认可，认为涉案房屋的实际承租方为王燕一人，出租方非邓媛，而是舞知梦公司。王同春和王燕均表示不愿意将涉案房屋交接给邓媛。一审法院认为，邓媛提供了其与王同春签订的第二份租赁合同，王同春对该合同的真实性予以认可，但认为系应邓媛要求为了注册美康服务部所签。王同春则提供了舞知梦公司与王燕签订的第一份租赁合同，认为涉案房屋由王燕向舞知梦公司承租，与其无关。法院认为，舞知梦公司与励飞公司于2018年3月14日合意解除《商铺租赁合同》后，舞知梦公司已无权将涉案房屋再行出租给王燕。时隔第一份租赁合同六天后，王同春即与邓媛签订了第二份租赁合同，该合同与第一份租赁合同在内容上除租赁期限及第三年租金不一致外，其余内容完全一致。同时，法院注意到，王同春与王燕系同胞姐妹关系，且在签订第一份租赁合同时，包括押金、租金、物业管理费及转让费在内中的近一半费用由王同春缴纳。再看第二份租赁合同签订后的实际履行情况：王同春于第二份租赁合同签订后，即在涉案房屋内注册了上海市嘉定区嘉定工业区美康足部保健服务部(以下简称“美康服务部”)。王燕则对涉案房屋进行了装修，并在物业公司填写的《客户信息登记表》中明确业主是“王燕”和“王同春”，结合王燕的微信聊天记录，足以认定第二份租赁合同系王同春的真实意思表示，系其为和王燕共同经营美容美体而向邓媛承租涉案房屋。根据邓媛向王燕所出具的《承诺书》可确认王燕亦是涉案房屋的实际承租人之一，应承担相应的合同义务。而第一份租赁合同签订后王燕和王同春缴纳的相关费用亦顺理成章地转至第二份租赁合同项下。现就邓媛的诉讼请求，法院认定如下：一、关于合同解除权。邓媛承诺如2018年10月1日起励飞公司还未向其收取房租，王燕也同样享有此免租期。然励飞公司通知邓媛2018年10月1日为计租日，故王燕理应缴纳10月1日起的房租。现王同春和王燕仅支付租金至2018年9月底，已构成合同约定之解约事由，故邓媛行使合同解除权，于法有据。解除合同的律师函已于2019年4月11日通过微信送达王燕一方，故法院确认第二份租赁合同于当日解除。二、合同解除的法律后果及双方之间费用如何结算。1.合同解除后，王同春和王燕理应将涉案房屋返还给邓媛，但邓媛主张将涉案房屋恢复原状，无合同依据，法院不予支持。2.租金。王同春和王燕仅支付租金至2018年9月底，现邓媛主张2018年10月1日至2019年4月11日期间的租金，于法有据，法院予以支持，但其主张的金额有误，法院予以纠正，应为76,699.74元。3.占有使用费。合同解除后，王同春和王燕仍占有使用涉案房屋，理应支付邓媛房屋使用费。现邓媛按照租金标准主张自2019年4月12日起至实际返还房屋之日止的占有使用费，于法有据，法院亦予支持。4.物业费。根据合同约定，免租期内的物业费由王同春承担，故王同春、王燕应承担2018年4月15日至2018年6月30日期间的物业费4,115.62元。根据查明的事实，王同春、王燕已预付物业费9,754.56元，故邓媛应退还王同春、王燕多付的物业费5,638.94元。5.违约责任。根据合同约定，双方均不得无故解除本合同，如邓媛单方无故解除，应双倍赔偿王同春的保证金并赔偿王同春对涉案房屋的装修费用及停业损失费；如王同春无故解除本合同，邓媛不予退还保证金。本案合同系因王同春违约解除，故邓媛主张不予退还保证金不符合上述约定，法院不予支持。合同解除后，邓媛应退还王同春、王燕保证金24,175.64元。邓媛向王同春、王燕主张逾期支付租金的滞纳金，符合合同约定，但合同约定的标准明显过高，且邓媛主张的计算方法亦不符合合同约定，法院不予支持。法院酌情确定按日租金百分之三的标准计算逾期付款违约金。为方便计算，法院认定王同春、王燕应支付邓媛2018年10月11日至2019年4月10日的逾期付款违约金3,242元及自2019年4月11日起至实际付款之日止、按35.76元/天计算的逾期付款违约金。一审法院作出判决：一、确认邓媛与王同春于2018年4月15日签订的《房屋租赁合同》于2019年4月11日解除；二、王同春和王燕应于判决生效之日起十日内携其财产搬离位于上海市嘉定区叶城路XXX号XXX号楼地下1层36、37、38室房屋，并将上述房屋返还给邓媛；三、王同春和王燕应于判决生效之日起十日内支付邓媛2018年10月1日至2019年4月11日期间的租金76,699.74元；四、王同春和王燕应于判决生效之日起十日内支付邓媛占有使用费(按397.41元/天为标准，自2019年4月12日起至实际返还房屋之日止)；五、王同春和王燕应于判决生效之日起十日内支付邓媛2018年10月11日至2019年4月10日的逾期付款违约金3,242元及自2019年4月11日起至实际付款之日止、按35.76元/天计算的逾期付款违约金；六、邓媛应于判决生效之日起十日内退还王同春和王燕物业费5,638.94元；七、邓媛应于判决生效之日起十日内退还王同春和王燕保证金24,175.64元；八、驳回邓媛的其余诉讼请求。本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，王同春、王燕申请证人孙某某出庭作证。孙某某提交了书面证言，主要内容为：其为美康服务部员工。邓媛于2019年3月22日擅自锁门，将其与同事关在涉案房屋，后报警才将人放出。邓媛此后又锁门且停电。邓媛表示，证人与王同春、王燕有利害关系，证言内容不应采信。王同春、王燕还提供了微信聊天截图及视频以证明其上诉观点。邓媛认为，其提交的材料不能证明上诉请求和理由成立。另，邓媛确认2019年11月7日作为王同春、王燕的交房时间。本院认为，关于涉案房屋租赁关系的承租人主体问题。本院注意到以下几点细节：涉案房屋系王同春与王燕共同经营美容美体项目；王同春签订第二份租赁合同之后，王燕没有提出就其签订的第一份租赁合同项下的物业管理费及租金、押金、转让费向舞知梦公司或邓媛主张退还；此后，邓媛还向王燕出具了免租承诺书，王同春则在涉案房屋内注册了美康服务部。因此，从实际履行情况来看，一审法院认定王同春、王燕均为承租人并承担合同责任，并无不当。发生纠纷之后，虽然王同春、王燕可能没有实际使用涉案房屋，但其于一审庭审中明确表示不同意将涉案房屋交接给邓媛，故邓媛无法收回房屋并因此遭受的损失，应当由王同春、王燕承担。综上所述，王同春、王燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币4,642.96元，由上诉人王同春负担2,321.48元，由上诉人王燕负担人民币2,321.48元。本判决为终审判决。法官助理黄一鹤审判长  张常青审判员  成 皿审判员  徐 江二〇二〇年四月二十二日书记员  黄一鹤附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。……