北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终311号上诉人（原审原告）：北京匠心易智文化传播有限公司，住所地北京市大兴区隆华大街55号院13号楼10层1017。法定代表人：张炜豪，总经理。委托诉讼代理人：江嘉毅，北京市天沐律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贾建委，男，1978年10月30日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：曹智勇，北京智勇律师事务所律师。原审第三人：姜大鼎，男，1979年4月8日出生，汉族。上诉人北京匠心易智文化传播有限公司（以下简称匠心公司）因与被上诉人贾建委、原审第三人姜大鼎案外人执行异议之诉一案，不服北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初18645号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。匠心公司上诉请求：1.请求撤销一审判决;2.判令停止对北京市大兴区隆华大街55号院13号楼10层1017房屋（以下简称涉案房屋）的执行措施并解除对涉案房屋的查封。3.诉讼费用由贾建委承担。事实和理由：首先，一审法院认为：匠心公司于一审法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同，并于查封之前合法占有不动产，同时，并非由于匠心公司自身原因未办理过户登记，但一审法院以“法庭辩论终结前，未将剩余价款交付执行”为由认定匠心公司对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，属于适用法律错误。其次，一审过程中，匠心公司明确表示同意将剩余款项按照人民法院的要求交付执行，也一直主动向法院要求交付剩余价款，直至收到一审判决。最后，根据买卖合同约定，房屋成交价格为1230000元。匠心公司认为其余1020000元为房屋装修及配套设施设备等折价款，理应不完全属于不动产价款范畴，直至本案诉讼，匠心公司已向姜大鼎支付140万元，超额支付该不动产的房款，已经符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（三）项“已支付全部价款”的规定。贾建委辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，同意一审判决，不同意匠心公司的上诉请求。具体理由：一、贾建委于2019年1月22日向一审法院申请查封涉案房屋，而匠心公司和姜大鼎签订房屋买卖合同的时间是2019年1月24日，该份合同是匠心公司向一审法院提出执行异议时提交。二、张炜豪与姜大鼎签订房屋买卖合同的日期是2018年12月3日，当时匠心公司还未成立，故匠心公司不可能追认其成立之前的行为。三、匠心公司与姜大鼎签订的房屋买卖合同属于阴阳合同，应当认定无效，所有房款均不是匠心公司所交，均发生在匠心公司成立之前，事后由匠心公司追认，贾建委认为匠心公司并没有付购房款，同时对匠心公司诉讼后的交款行为不予认可。姜大鼎述称，房屋买卖是真实的，认可匠心公司所述事实。匠心公司向一审法院起诉请求：1.停止对北京市大兴区隆华大街55号院13号楼10层1017房屋的执行措施，并解除对涉案房屋的查封。2.本案诉讼费由贾建委承担。一审法院认定事实：贾建委与姜大鼎民间借贷纠纷一案，根据贾建委的诉前保全申请，一审法院于2019年1月22日保全查封姜大鼎名下涉案房屋。贾建委起诉后，一审法院于2019年3月5日作出（2019）京0115民初4651号民事调解书，内容为：一、姜大鼎于2019年3月8日前一次性偿还贾建委本息共计3415676.49元；二、案件受理费8531元，由贾建委负担4265元，由姜大鼎负担4266元。该调解书生效后，姜大鼎未如期履行民事调解书确定的义务，贾建委于2019年4月2日向一审法院申请强制执行，一审法院于同日立案执行。执行过程中，匠心公司就涉案房屋提出案外人异议，一审法院于2019年6月27日作出（2019）京0115执异128号执行裁定书，裁定驳回匠心公司的异议请求。匠心公司不服该裁定，向一审法院提起案外人执行异议之诉，即本案。一、买卖合同签订及定金、购房款支付情况2018年12月2日，出卖方姜大鼎（甲方）与买受方张炜豪（乙方）签订《补充协议》，约定：涉案房屋及装饰装修及配套设施设备等作价总计为2250000元整；乙方于2018年12月3日向甲方支付定金100000元整；涉案房屋有抵押的，甲方应于2018年12月13日前向涉案房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2018年12月30日前办理完毕解除抵押登记手续，甲方解押所需资金来源为用乙方首付款还款解押；乙方于2018年12月13日将第一笔首付款1000000元整（不包含前期支付的定金100000元整）自行直接支付给甲方；剩余房款乙方于过户当日（2019年2月28日前）自行向甲方直接支付人民币1150000元整；在建委预约时间，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续；甲乙双方应当在交房当日自行办理物业交割手续。2018年12月3日，姜大鼎与张炜豪就涉案房屋签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定房屋成交价格为1230000元，装饰装修及配套设施设备等折价为1020000元，定金为100000元整；涉案房屋于过户后一个月内交付给张炜豪；双方按预约时间于2019年2月28日前共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。2018年12月2日，张炜豪之母闫蔚向姜大鼎转账100000元。2018年12月12日，姜大鼎（甲方）、张炜豪（乙方）、北京家家房地产经纪有限公司（丙方）签订《补充声明》，载明：因乙方第一笔首付款未能及时到账，甲方同意乙方第一笔首付款支付截至时间由2018年12月13日改为2019年1月10日；乙方于2018年12月12日前追加支付定金300000元整。2018年12月12日，闫蔚向姜大鼎转账300000元。2018年12月20日，姜大鼎（出卖人）与匠心公司（买受人）办理网上签约手续。2019年1月10日，闫蔚向姜大鼎共计转账700000元。2019年1月10日，白金玲分三笔向姜大鼎转账共计280000元，白金玲称另以现金方式向姜大鼎支付20000元，姜大鼎对此表示认可。2019年1月11日，姜大鼎（甲方）、匠心公司（乙方）、白金玲（丙方）签订《补充协议二》，载明：乙方支付甲方购房款300000元整用于涉案房屋按揭还款，由于甲方挪用上述购房款，故甲、乙、丙三方同意先行由丙方先行支付300000元整，并共同于2019年1月10日办理结清涉案房屋按揭贷款手续，甲、乙、丙三方同意当日过户，将丙方支付的解押款从乙方向甲方支付的剩余购房款中扣除并支付给丙方。2019年1月24日，国家税务总局北京市大兴区税务局第三税务所出具税收完税证明。二、涉案房屋交付情况2018年12月28日，姜大鼎与匠心公司就涉案房屋签署《房屋交割清单》。同日，龙熙维景（北京）物业管理有限公司（以下简称维景公司）出具《移交说明》，载明：原业主姜大鼎于2018年12月28日将涉案房屋的钥匙（两把）、水卡（热水卡一张、冷水卡一张）、电卡（一张）交给现业主匠心公司，双方约定2018年度以前所有物业费用由原业主缴清，2019年度以后的所有物业费用由现业主缴纳。同日，北京龙熙兴瑞物业管理有限责任公司（以下简称兴瑞公司）与匠心公司签订《北京市前期业务服务合同》。贾建委发表质证意见时指出出具《移交说明》的物业公司与签订《北京市前期物业服务合同》的物业公司并非同一主体，对此，姜大鼎提交了兴瑞公司与维景公司之间签订的《物业管理委托合同书》，证明兴瑞公司委托维景公司开展物业管理服务工作。三、匠心公司注册成立情况2018年12月14日，匠心公司注册成立，住所地显示为涉案房屋坐落。2019年9月11日，匠心公司向一审法院出具《合同效力追认函》，载明：匠心公司法定代表人张炜豪代表该公司于2018年12月2日购买涉案房屋，并根据合同约定支付相应款项共计1400000元等行为，系该公司成立前全体股东的授权行为，现该公司对该行为再次予以追认，并承诺自觉履行该合同产生的一切权利与义务。一审法院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出排除执行异议，应符合以下条件，即在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、在查封之前已合法占有不动产、已支付了全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行、非因自身原因未办理过户登记。第一，一审法院查封涉案房屋的时间为2019年1月22日，结合买卖合同的约定与转账凭证的时间及金额，一审法院认定张炜豪与姜大鼎于2018年12月2日签订了买卖合同，又因该合同效力获得匠心公司的追认，故匠心公司于一审法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。第二，匠心公司与姜大鼎于2018年12月28日即完成涉案房屋的交付，且于当日与物业公司签订物业服务合同，因此一审法院认为匠心公司已在查封前合法占有不动产。第三，匠心公司与姜大鼎签订买卖合同时，涉案房屋因设有抵押而无法立即办理过户，《补充协议二》的签订与相关款项的支付也表明匠心公司在签订买卖合同后亦积极协助姜大鼎办理解除抵押手续，且涉案房屋查封时间距双方签订买卖合同时间较短，因此一审法院认为非因匠心公司自身原因未办理过户登记。第四，涉案房屋买卖合同约定的购房款为2250000元，目前匠心公司仅支付1400000元，在法庭辩论终结前，匠心公司未将剩余价款交付执行。综上，匠心公司对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，对于匠心公司请求停止涉案房屋的执行并解除查封的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：驳回北京匠心易智文化传播有限公司的全部诉讼请求。二审中，本院另查明，匠心公司于2020年1月20日向（2019）京0115执4038号执行账户转账85万元。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”因此，案外人执行异议之诉制度的目的，系解决案外人是否有权排除对执行标的强制执行的问题。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”涉案房屋登记在姜大鼎名下，故姜大鼎对该房屋依法享有所有权。现匠心公司以其出资购买涉案房屋为由提出执行异议。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据本院查明的事实，首先，张炜豪与姜大鼎于2018年12月2日签订了买卖合同，之后匠心公司出具《合同效力追认函》，对该房屋买卖合同效力予以追认。匠心公司于2018年12月20日与姜大鼎办理网上签约手续，而就贾建委与姜大鼎民间借贷纠纷一案，一审法院于2019年1月22日查封姜大鼎名下涉案房屋。故，匠心公司与姜大鼎就涉案房屋的买卖合同在一审法院查封之前即已成立生效且已实际履行。贾建委提出的匠心公司与姜大鼎签订房屋买卖合同的时间是2019年1月24日、在法院查封之后的上诉主张，与事实不符，本院不予采信。其次，关于匠心公司是否实际占有涉案房屋的问题。本案中，姜大鼎与匠心公司于2018年12月28日签署《房屋交割清单》。同日，维景公司出具《移交说明》。本院认为，根据《移交说明》，姜大鼎已将涉案房屋钥匙移交匠心公司，因此可以认定匠心公司已经对房屋进行了实际控制和管理，而房屋的实际占有，应以实际控制为标准，而购房人是否实际入住则不是房屋占有的必要条件。故，贾建委提出匠心公司未实际入住涉案房屋的意见，不影响匠心公司作为购房人实际控制房产的事实，本院不予采纳。最后，在二审审理过程中，匠心公司将房屋剩余价款支付至一审法院执行账户，亦符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项规定的“已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的要件。匠心公司已经履行了房屋买卖合同项下的全部义务，姜大鼎应当协助为其办理产权转移登记手续，根据已经查明的案件事实，可以认定并非因匠心公司自身原因未办理涉案房屋产权转移登记。据此，应认定匠心公司对涉案房屋享有能够排除执行的民事权益。综上所述，匠心公司的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初18645号民事判决；二、停止对北京市大兴区隆华大街55号院13号楼10层1017房屋的执行，解除对该房屋的查封。一审案件受理费70元，由北京匠心易智文化传播有限公司负担（已交纳）；二审案件受理费70元，由贾建委负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  李 楠审 判 员  曹 欣审 判 员  王 朔二〇二〇年四月二十七日法官助理  穆小丽书 记 员  崔亚楠书 记 员  王思雨