湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终1158号上诉人（原审被告）：王琼，女，1971年12月4日出生，汉族，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：邱颖，湖南江荣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：长沙南山物业管理有限公司，住所地长沙市望城区月亮岛街道黄狮岭社区金星大道399号。法定代表人：陈雷，总经理。委托诉讼代理人：李荣，湖南湘军麓和律师事务所律师。委托诉讼代理人：许笑，湖南湘军麓和律师事务所律师。上诉人王琼因与被上诉人长沙南山物业管理有限公司（以下简称南山物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初12023号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王琼上诉请求：1.撤销一审判决；2.将本案发回重审或依法改判，判决驳回被上诉人起诉或驳回被上诉人在一审中提出的全部诉讼请求；3.请求二审确认《前期物业合同》无效；4.请求将物业费调整为原物业费50%；5.请求依法判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1.传票的接收和相关的通知不明，前期所有相关通知都是单方面通知，包括律师函、传票和起诉状，王琼并未亲自签收。2.合同约定的物业公司是长沙南山物业管理有限公司，并且约定聘请世邦魏理仕担任本项目的实质物业管理顾问，但目前物业管理公司已经更换，也并没有聘请世邦魏理仕，物业费应当重新定价。3.被上诉人违反前期物业合同，提供的物业服务与合同约定不符，故应当降低物业费的收费标准。主要表现在：物业实际收费与前期物业合同中的价格不符；商铺向小区内防火门未关闭，造成安全隐患；私自将小区内老年活动中心改成了对外开放的麻将馆，私自对外出租单元架空层作为菜鸟包裹驿站且出售各种食品、商品，并侵吞收益。公共设备管理不到位，有事故隐患；小区卫生保洁、绿化维护不到位；进出小区车辆管理混乱。南山物业公司辩称：1.南山物业公司与王琼签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，并不存在无效情形。2.南山物业公司有权按2.68元每平方米收取物业管理服务费。合同履行过程中南山物业公司按2.48元每平方米收取费用系对己方权利的处分，反而减少了王琼的负担，但并不影响南山物业公司之后按2.68元每平方米来收取物业管理费。3.双方签订的《前期物业管理服务协议》并未约定聘请世邦魏理仕担任涉案项目的实质物业顾问，《商品房买卖合同》中的约定并不能约束南山物业公司。4.王琼应按《前期物业管理服务协议》约定标准缴纳物业管理费，无权要求按50%标准缴纳。南山物业公司已按《前期物业管理服务协议》约定的标准提供了物业管理服务,王琼也应按合同约定缴纳物业管理费，无权要求按50%标准缴纳物业管理费。南山物业公司向一审法院起诉请求：1.王琼向南山物业公司支付物业管理服务费6,023.38元；2.王琼向南山物业公司支付逾期交纳物业管理服务费违约金（滞纳金）5,421.04元及后续违约金（以所欠物业管理服务费为基数，按照每天千分之三的标准从2019年7月1日起计算至物业服务费付清之日止）；3.王琼承担本案全部诉讼费用。一审法院经审理查明，2013年11月17日，长沙南山新城房地产有限公司（甲方）与南山物业公司（乙方）就甲方选聘乙方对南山·江汇苑二期提供前期物业管理服务协议事宜签订《前期物业服务合同》。2014年6月29日，王琼（买受人）从案外人长沙南山新城房地产有限公司处购买江汇苑8栋408号住宅，建筑面积128平方米。2016年1月4日，长沙南山新城房地产有限公司向王琼送达《入伙通知书》，通知王琼于2016年1月8日至2016年1月11日期间办理交付手续，建筑面积127.83平方米。2016年8月25日，王琼签收《入伙流程签认单》、《入伙物品及资料确认书》。2016年8月24日，南山物业公司（甲方）与王琼（乙方）签订《临时管理规约》、《前期物业管理服务协议》，协议约定：南山物业公司取得了由长沙南山新城房地产有限公司开发的南山雍江汇住宅小区的前期物业管理服务权；前期物业服务期限自住宅交付使用之日起至小区业主大会成立并与选定的物业服务企业签订《物业管理服务合同》，其选定的物业服务企业正式接管小区物业服务之日止；甲方的权利和义务：1、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序维护、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；2、根据有关法规和政策，结合实际情况，指定本物业的物业服务制度，《临时管理规约》和《装饰装修管理服务协议》；3、建立健全本物业的物业服务档案资料；4、制止乙方违反本物业的物业服务制度和《临时管理规约》、《装饰装修管理服务协议》的行为；5、可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方；6、依据本协议向乙方收取物业管理服务费用；……。乙方的权利义务：1、参加业主大会，享有选举权、被选举权和监督权；2、监督甲方的物业服务行为，就物业服务的有关问题向甲方提出意见和建议；3、遵守本物业的物业服务制度和《临时管理规约》；4、依据本协议向甲方交纳物业管理服务费用……。物业服务内容：房屋共用部位的维护和管理；房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；环境卫生；秩序维护；交通秩序；房屋装修管理。乙方交纳费用时间自入伙通知书通知的交付次日起，甲方按2.68元/月·平方米的标准收取物业管理费，乙方交纳管理费时间为办理入伙时，预交一年的物业管理费，日后可按月、季、年预交。违约责任：甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；甲方违反协议，擅自提高收费标注或乱收费的，乙方有权要去甲方清退所收费用及退还利息；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要去乙方补交并从逾期之日起每日加收实际应交金额千分之三的滞纳金。合同还约定了其他事项。2019年1月27日，南山物业公司委托湖南湘军麓和律师事务所向王琼送达《律师函》，催缴物业管理费及其滞纳金。2019年6月19日，南山物业公司向王琼送达《催费通知单》。南山物业公司出具《欠费明细表》，载明：王琼欠缴2017年12月1日至2019年6月30日期间的物业管理费6,023.38元及违约金5,421.04元。因王琼逾期交纳物业管理费，南山物业公司遂诉至该院。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。长沙南山新城房地产有限公司与南山物业公司签订的《前期物业服务合同》以及南山物业公司与王琼签订的《前期物业管理服务协议》《临时管理规约》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性、效力性规定，合同依法成立并生效。南山物业公司为王琼提供了物业管理服务，王琼理应依约向南山物业公司交纳物业管理服务费，王琼自2017年12月1日起未交纳物业管理费，截至2019年6月30日，王琼欠付物业管理费6,509.10元（127.83平方米×2.68元/月·平方米×19个月，保留小数点后两位，下同），对南山物业公司要求王琼支付其至2019年6月30日的物业管理费6,023.38元的主张，该院予以支持。王琼辩称南山物业公司未遵守前期物业服务合同中关于聘请世邦魏理仕担任项目实质物业管理顾问的约定以及前期物业服务协议中关于室外停车位的约定，无权对涉案小区进行管理、提供服务以及对南山物业公司是否具有物业管理资质存疑，但王琼并未提交完整的商品房买卖合同，无法核实该合同与本案的关联性，对于资质以及车位的抗辩意见，亦未提供相应证据材料加以证明，因王琼举证不充分、举证不能导致的法律责任由其自行承担，对王琼的抗辩意见，该院不予采纳。关于违约金，根据双方合同约定，王琼逾期支付物业管理费，应当向南山物业公司支付按照实际应交金额每日千分之三的标准自逾期之日起的滞纳金。该滞纳金标准超过法律规定的保护范围。又因考虑到王琼并非恶意拖欠物业费，从公平原则出发，该院酌情确定王琼向南山物业公司支付逾期交纳上述物业费的违约金按欠缴物业费金额的10%核算为602.34元（6,023.38元×10%），对南山物业公司超出部分的诉讼请求不予支持。后续违约金可待欠缴物业管理费确定后，南山物业公司再行主张。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、限王琼于判决生效之日起三日内支付长沙南山物业管理有限公司物业管理费6,023.38元以及违约金602.34元，合计6,625.72元；二、驳回长沙南山物业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取43元，由王琼负担。二审中，各方当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为，双方当事人在二审中的争议焦点是:1.涉案《前期物业服务协议》的效力问题；2.涉案物业管理费用的支付标准问题。一、关于涉案《前期物业管理服务协议》的效力问题。上诉人主张涉案《前期物业管理服务协议》无效，本院经审理认为，该《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，上诉人未提供相应证据证明该《前期物业管理服务协议》存在无效情形，故上诉人主张《前期物业管理服务协议》无效的主张，不能成立。二、涉案物业管理费用的支付标准问题。上诉人主张被上诉人提供的物业服务不符合约定，应按照原物业费50%的标准收取物业管理费用。本院经审理认为，上诉人作为业主应当按照约定支付物业管理费用，上诉人认为物业公司提供的物业服务不符合合同约定，但未提供相关证据予以证实，故上诉人以此要求降低物业管理费用标准依据不足，且一审在计付违约金时已经综合考虑并酌情降低违约金标准，故上诉人主张按照原物业费50%的标准收取物业管理费用的主张，不能成立。综上所述，王琼的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费86元，由上诉人王琼负担。本判决为终审判决。审 判 长  何豪杰审 判 员  曾庆军审 判 员  赵佳玮二〇二〇年四月十四日代理书记员  李佳洪附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……