北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京01民终3203号上诉人（原审被告、反诉原告）：孙立伟，男，1981年3月27日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：李法阳，海淀区紫竹院街道法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京彩色环球技术开发有限公司，住所地北京市海淀区四季青乡双槐树。法定代表人：王军生，经理。上诉人孙立伟因与被上诉人北京彩色环球技术开发有限公司（以下简称彩色环球公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初22328号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙立伟上诉请求：撤销一审判决第一项、第四项、第五项，改判支持我一审的全部反诉请求。事实和理由：1.涉案房屋未经政府部门认定为违章建筑，且涉案房屋建设时属于单位宿舍，为单位直管公房，根据当时的城乡建设法不需要进行规划，一审法院认定租赁合同无效缺乏法律依据；2.即使合同无效，一审法院认定的赔偿数额过低，由于租赁合同无效导致剩余10年孙立伟无法使用房屋，彩色环球公司应当赔偿孙立伟重新租房产生的租金差价损失；3.有证人可以证明孙立伟当时向彩色环球公司支付了5000元过户费，但是一审法院没有组织证人出庭作证，违反了法定程序。彩色环球公司辩称，同意一审判决，请求二审法院予以维持。不认可孙立伟支付了5000元过户费的事实，即使有证人也不能认定。彩色环球公司向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的房屋租赁合同无效；2.孙立伟将北京彩色环球技术有限公司院内前排7号房屋腾退交还。孙立伟向一审法院反诉请求：1.彩色环球公司按照每月5500元的标准支付自我腾退房屋起至2028年11月25日期间的另行租赁房屋的费用；2.彩色环球公司退还房屋过户费5000元；3.彩色环球公司退还自腾退房屋之日起至2028年11月25日期间的已付租金。一审法院认定事实：1998年11月14日，海淀区振兴林工商公司（甲方）与彩色环球公司（乙方）签订了《租用场地合同》，约定甲方向乙方提供场地一处，面积17亩，地点为双槐树四队。合同有效期为30年，即自1998年11月26日至2028年11月26日止。合同签订后，彩色环球公司在承租的土地范围内自行建造了包括涉案房屋在内的平房,房屋建设未取得建设工程规划许可证。彩色环球公司曾在北京晚报刊登内容为“新建工薪小区住房。西郊半壁店，三十年使用权一室一厅二室一厅7-9.5万”的广告为其自建房屋招租。彩色环球公司原将涉案房屋出租予案外人李秀芝，2006年孙立伟自李秀芝处接手承租涉案房屋并与彩色环球公司签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，约定房屋座落在前排七号，为51平方米；使用期限从交款之日起至2018年12月31日，因多交了10年租房款，待到2019年元月1日，出租方应无条件与承租方续定合同至2028年11月28日止。《补充协议》载明就有关彩色环球公司房屋使用事宜，如遇国家占地承租方需选择其中一项达成协议：1、出租方退还剩余相应的租房款给承租方。则国家占地所补偿归出租方所有。2、出租方不负责退还任何费用，国家占地所补偿的费用由承租方收取。3、相同条件面积的房屋。承租方：同意第2种情况，特定补充协议。本案中，双方确认租赁期限为2002年4月15日至2028年11月28日，孙立伟交纳租金共计9.5万元，月租金标准为297.8元。孙立伟就其主张的向彩色环球公司支付了5000元过户费，向法院提交显示为院内其他租户马雪、许森林、刘宏圳出具的书面证言为证，三人称在其三人承租房屋时因涉及承租人变更，就此向彩色环球公司支付了5000元“过户费”。彩色环球公司对于上述证据不予认可。孙立伟向法院提交李秀芝出具的《收条》为证，显示孙立伟于2006年7月21日向李秀芝支付了10万元。2018年彩色环球公司向孙立伟发出《退房告知》，要求孙立伟腾退涉案房屋，双方因房屋腾退问题产生争议，孙立伟占用涉案房屋至今。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，彩色环球公司自建的用于出租的房屋未取得规划许可，因此就涉案房屋彩色环球公司与孙立伟签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》当属无效。无效的合同自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。本案中，彩色环球公司作为房屋的建设方和出租方，明知涉案房屋未取得规划许可而对外出租，其对于合同无效负有主要过错，孙立伟作为承租人，对于承租房屋状况未尽到审慎的审查义务，对于合同无效，亦有一定过错，双方应就各自的过错情况依法承担相应责任。因双方所签订的合同无效，故彩色环球公司要求孙立伟腾退房屋之诉讼请求，法院予以支持。孙立伟已实际使用房屋，应支付使用期间的房屋使用费，彩色环球公司表示同意返还孙立伟腾退房屋后截至2028年11月28日的已付租金，法院不持异议。孙立伟主张除租金9.5万元外还向彩色环球公司支付了5000元“过户费”，但举证不足，法院对此无法采信，对其相应诉请，法院无法支持。孙立伟以腾退涉案房屋后其需另行承租其他房屋为由诉请彩色环球向其支付另租房屋的租金，对此法院认为，合同被确认无效后，对于合同无效负有过错的一方应就其过错向对方承担缔约过失责任，赔偿对方因信赖合同有效而产生的信赖利益损失，合同一方所获信赖利益损失的赔偿数额，不应超过合同实际履行的情况下其所获履行利益，综合考虑双方过错、合同履行情况，孙立伟的上述诉请，事实及法律依据不足，金额过高，对于彩色环球公司应赔偿孙立伟的损失金额，法院酌情予以判定。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条之规定，判决：一、北京彩色环球技术开发有限公司与孙立伟签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》无效；二、孙立伟于本判决生效后三十日内将北京市海淀区四季青镇双槐树村北京彩色环球技术开发有限公司院内前排七号房屋腾空交还给北京彩色环球技术开发有限公司；三、北京彩色环球技术开发有限公司于本判决生效后三十日内按照每月297.8元的标准退还孙立伟自实际腾退上述房屋之日起至二〇二八年十一月二十八日止的房屋使用费；四、北京彩色环球技术开发有限公司于本判决生效后三十日内赔偿孙立伟损失27400元；五、驳回孙立伟的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，孙立伟向本院提交了以下证据：证据1.北京市发展和改革委员会[京发改（2013）843号]文件；证据2.北京市规划委员会建设用地规划许可证附件[（2014）规海地字0004号]；用于证明涉案的地块建设有政府的批示文件，涉案土地要进行房地产开发，政府对安置房的建设进行了规划，所以涉案房屋拆迁应当有安置补偿。证据3.彩色环球公司建设涉案房屋时签订的建设工程施工合同，证明涉案房屋属于商业住宅用房，现在发生了住宅房屋的拆迁，应当有安置补偿。证据4.首都图书馆检索证明，证明1990年10月至12月期间彩色环球公司在北京晚报上刊登了广告，该广告构成欺诈，彩色环球公司具有过错，应当承担对于孙立伟损失的全部赔偿责任。彩色环球公司不认可证据1的真实性，认可证据2、3、4的真实性，但不认可孙立伟的证明目的，主张上述证据与其公司无关，无法证明其公司能够取得安置补偿。经审理，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，截至一审法庭辩论终结之前，涉案房屋并未取得建设工程规划许可证或相关主管部门的审批手续，一审法院认定彩色环球公司与孙立伟签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》无效正确，本院予以维持。因是否经过行政机关认定为违法建筑并非依法确认租赁合同效力的前提，同时，孙立伟未就其所称房屋租赁合同签订时建设房屋不需要经过规划审批提供证据加以证明，且与当时的法律规定不符，对于孙立伟针对合同无效所持异议，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第五十八规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。由于该房屋现由孙立伟实际居住使用，因此，孙立伟应当将涉案房屋腾空交还彩色环球公司。同时，因孙立伟实际使用租赁房屋，故其应当支付使用房屋期间的费用。由于孙立伟已经预先交纳了房屋使用费，彩色环球公司应将剩余的房屋使用费返还孙立伟，一审法院就房屋使用费所作相应处理正确，本院予以维持。孙立伟另主张向彩色环球公司支付了5000元“过户费”，未提供充分证据予以证明，一审法院不予支持正确，本院予以维持。就赔偿问题，合同无效的赔偿责任在性质上属于缔约过失责任，赔偿的范围限于信赖利益的损失，不得超过合同履行后可以获得的利益。孙立伟要求彩色环球公司赔偿其未履行期限内的房屋租金差价损失，实质是要求取得合同有效情况下，其能够取得的履行利益，该项主张超出了信赖利益赔偿的范围，本院对此不予支持。对于孙立伟损失的具体数额，一审法院综合合同性质、双方过错程度、合同履行情况等因素，酌情确定的数额并无不当，本院不持异议。孙立伟与彩色环球公司之间房屋租赁合同无效所受有损失的确定，与彩色环球公司是否可能依据其他法律关系取得补偿无关，孙立伟上诉所持彩色环球公司能够取得拆迁安置补偿的理由，不能支持其上诉请求，本院对此不予采纳。综上所述，孙立伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由孙立伟负担(已交纳)。本判决为终审判决。审 判 长  徐 冰审 判 员  金 莙审 判 员  刘 婷二〇二〇年四月二十六日法官助理  叶康喜书 记 员  侯顺淼