北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终1080号上诉人（原审被告）：搏通投资管理有限公司，住所地北京市朝阳区八里庄西里98号16层1908号。法定代表人：林茂暖，董事长。委托诉讼代理人：余美琴，女，搏通投资管理有限公司职员。委托诉讼代理人：马云庆，北京市易行律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京桉树空间科技发展有限公司，住所地北京市朝阳区东大桥路9号楼1单元3层301房间A06室。法定代表人：吴峥，总经理。委托诉讼代理人：张银侠，女，北京桉树空间科技发展有限公司职员。委托诉讼代理人：刘远航，男，北京桉树空间科技发展有限公司职员。上诉人搏通投资管理有限公司（下称搏通公司）因与被上诉人北京桉树空间科技发展有限公司（下称桉树公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2019）京0102民初33292号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。博通公司上诉请求：撤销一审判决,改判我公司无需向桉树公司支付租金、物业费以及租金、物业费、租赁保证金的滞纳金与违约金或发回重审，桉树公司承担本案全部诉讼费。事实和理由：1.不认可一审法院以2019年7月5日我方收到起诉状副本之日作为合同解除的时间。双方租赁合同及补充协议均约定了合同解除的条件，我方逾期支付租金达15日对方可以解除合同。根据补充协议，对方应于2019年5月31日向我方提出解除合同。因诉争房屋一直被对方占用，故根据公平原则，应判决2019年5月31日合同解除。2.诉争房屋并未交付给我方，我方并未实际使用过该房屋，故不应向对方支付租金。3.对方在一审期间并未举证证明其至合同解除时的真实损失情况，一审判定的违约金畸高，应当核减。桉树公司辩称，同意一审判决，不同意博通公司的上诉请求。1.租赁合同签订后，对方一直以租金需走审批为由要求宽限，双方又签订了补充协议，但最终未履行。对方违反合同义务，也未向我方表示不履行，其严重违约行为难以协商解决，我方为避免损失扩大向法院起诉并履行了合同解除义务。2.双方合同约定交房之前对方应该依约交纳租金、保证金和装修方案，经多次催缴，对方仍未交纳租金、保证金和装修方案。对方因自己原因未履行合同约定，应自行承担一切损失。3.诉争房屋为商业用房，房屋租赁为我方主要业务，双方合同约定的租期为5年、总租金1650万元，对方违约行为导致我方房屋空置损失、租金收入损失和合理期间损失。对此，我方一审已提供相关证据，故一审酌定的违约金不仅不高，还远低于我方损失。而且对方未就违约金过高举证。桉树公司向一审法院起诉请求：1．判令双方2019年4月22日签订的《房屋租赁合同》于2019年8月7日解除；2．判令搏通公司支付2019年5月8日至2019年8月7日3个月租金及物业费793534．50元（254320×3+101915×3）；3．判令搏通公司支付逾期支付租金、物业费、租赁保证金的滞纳金为892241．4元（以1487069元为基数，按照日千分之六的标准计算，自2019年4月29日至2019年8月7日）；4．判令搏通公司支付解除房屋租赁合同违约金693534．50元；5．本案的诉讼费用由搏通公司承担。一审法院认定事实：2019年3月，桉树公司（出租方、甲方）与搏通公司（承租方、乙方）签订《租赁意向协议》，约定：乙方意向租赁甲方位于北京市西城区金融大街15号第五层西南侧办公楼，建筑面积共498平方米，租赁期限为2019年5月1日至2024年4月30日，付款方式为押三付三，租金含税价格680元/平方米/月。乙方在签订协议当日向甲方支付定金100000元。承租房屋保留权有效期自协议生效之日起算至2019年3月28日止，乙方应于2019年3月28日前与甲方签订正式租赁协议，双方签订租赁协议后，乙方已经支付的定金转为租赁协议项下定金或保证金的同等金额部分。《租赁意向协议》签订后，搏通公司交纳了定金100000元。2019年4月22日，桉树公司（出租方、甲方）与搏通公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》（合同编号：BJ-XM-KH-2019-00001），内容有：第一条、房屋状况。房屋坐落于北京市西城区金融大街15号第五层501室，房屋面积374平方米。第二条、租赁用途。乙方承租房屋仅限于从事办公。第三条、租赁期限及房屋交付。租赁期限自2019年5月8日起至2024年5月7日止，共计5年。甲方于2019年5月8日交付房屋，乙方应按合同约定缴纳齐首期租金、保证金、其它费用。整体装修方案于签订合同2个自然日内提供给甲方，否则甲方有权顺延交房且不承担逾期交付的违约责任。第四条、费用及支付方式。支付方式为押三付三，每两年涨幅5%。首期租金及物业管理费应于合同签署之日起4个工作日内交纳，总计含税价格为793534．5元。之后的各期租金应于每期开始之日前15个工作日交纳。2019年5月8日至2021年5月7日，租金为254320元/月，物业费为10191．5元/月。合同生效的4个工作日内，乙方应向甲方支付房屋租赁、物业管理费保证金793534．5元，相当于3个月的租赁费用及物业管理费的保证金。乙方未按合同约定支付租金、违约金、赔偿金或其他费用的，甲方可以扣留相应数额的租金保证金抵充。第五条、房屋交付及使用。甲方同意将房屋按装修方案交付给乙方，双方签署补充协议即视为交付完成。第六条、甲方的管理及责任。第七条、房屋装修。场地由甲方负责装修，甲方应按国家及行业有关标准执行，并负责协调装修后的维保等工作。租赁费用不包含装修费用。方案、标准及费用详见补充协议。……第十一条、违约责任。1．甲方未按约定交付房屋的，每延迟一天，按月租金的千分之六向乙方支付滞纳金，租期及起租日相应顺延。2．乙方未按时、足额交纳租金、租赁保证金及其他费用的，每延迟一天，按未付金额的千分之六向甲方支付滞纳金。……4．乙方存在下列情形的，甲方有权解除合同并要求乙方按照第十一条第5款约定承担违约责任：（1）乙方未按本合同约定办理接收手续或因其他不正当理由（本合同约定的免责原因除外）拒绝办理接收手续的，经甲方书面催告30日内仍未交付的；（2）乙方逾期交纳租金、租赁保证金及其他费用达15日（含本数）以上……。5．因乙方违约导致本合同终止或解除的，双方根据实际使用时间结算租赁费用和其他费用，乙方已交纳的保证金即3个月租金不予退还。乙方支付的违约金不足以弥补甲方实际损失的，乙方应继续赔偿。《房屋租赁合同》签订后，搏通公司未按照合同约定的时间交纳租金等费用，也未向桉树公司提交装修方案。桉树公司未向搏通公司交付房屋。双方进行了协商，协商内容包括付款、解约、赔偿等问题。2019年5月24日，桉树公司（出租方、甲方）与搏通公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同补充协议》，内容有：将合同期限修改为自2019年5月27日至2024年5月26日。将首期租金及物业费793534．5元支付时间修改为2019年5月31日前。将房屋租赁、物业管理费保证金数额修改为1058046元，支付时间修改为2019年5月27日。同时约定：本合同自双方正式签署（双方盖章）且乙方向甲方支付完毕房屋租赁、物业管理费保证金1058046元后生效。如乙方不按本合同约定支付及履行相应义务，本合同自始无效，双方应按主合同履行且乙方同意自愿按主合同承担所有违约责任及损失赔偿。《房屋租赁合同补充协议》签订后，搏通公司仍未支付任何费用。2019年6月10日，桉树公司向法院提交了本案起诉状，要求解除《房屋租赁合同》等。2019年7月5日，搏通公司收到了法院邮寄的起诉状副本等材料。2019年8月7日，法院组织双方进行了庭前会议。审理中，桉树公司主张搏通公司未按照合同约定交纳租金等费用，构成违约，应当承担违约责任。搏通公司主张由于该公司资金困难，所以一直未能交纳租金等费用，桉树公司也未向该公司交付房屋，该公司多次与桉树公司协商解除合同，合同早已解除，该公司不同意支付租金和承担违约责任，而且合同中约定的滞纳金和违约金也过高，桉树公司未及时解除合同自行扩大损失，应自行承担责任。桉树公司主张由于搏通公司未按照合同约定向该公司提交装修方案，该公司无法按照约定将房屋装修后交付给搏通公司，责任应由搏通公司承担，搏通公司从未明确提出解除合同，该公司房屋一直空置，存在实际损失。一审法院认为，桉树公司与搏通公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效，虽然双方此后签订了《补充协议》，但该《补充协议》并未生效，双方仍应按照《房屋租赁合同》的约定行使权利并履行义务。根据合同约定，搏通公司应于合同签订2个自然日内向桉树公司提供整体装修方案，否则桉树公司有权顺延交房且不承担逾期交付的违约责任。由于搏通公司未向桉树公司提交整体装修方案，导致桉树公司未能装修房屋并向搏通公司交付，责任应由搏通公司承担，自2019年5月8日起，搏通公司应当按照合同约定支付租金及物业费。搏通公司未按照合同约定支付租金、物业费及保证金，构成根本违约，达到了合同约定的桉树公司解除合同的条件，桉树公司有权单方行使合同解除权，双方合同应自搏通公司收到桉树公司要求解除合同的起诉状之日即2019年7月5日解除，桉树公司要求确认合同解除的日期有误，法院予以纠正。虽然在搏通公司未支付租金等费用的情况下，双方进行了协商，搏通公司也提出过解约事宜，但在2019年5月24日双方又签订了《补充协议》，确定合同继续履行，此后，搏通公司并未明确提出解约事宜，双方更未就解约达成一致意见，桉树公司于2019年6月10日即向法院起诉，尽到了避免损失扩大的义务。搏通公司主张双方的合同早已解除、桉树公司未及时解除合同自行扩大损失的抗辩意见，不能成立，法院不予采纳。2019年5月8日至合同解除前，搏通公司应当按照合同约定向桉树公司支付租金及物业费。由于房屋并未实际交付给搏通公司，合同解除后，搏通公司不应再支付租金及物业费。故对桉树公司要求搏通公司支付2019年5月8日至2019年7月5日期间租金及物业费的诉讼请求，法院予以支持。2019年7月6日至2019年8月7日期间租金及物业费的诉讼请求，法院不予支持。搏通公司未按照合同约定支付租金、物业费及保证金，构成违约，应当按照合同约定承担违约责任，双方在合同中就该违约行为同时约定了迟延支付费用的滞纳金及解除合同的赔偿金，该滞纳金及赔偿金均属于违约金性质，现桉树公司既要求支付迟延支付费用的滞纳金又要求支付解除合同的违约金，法院对此一并作为违约金考虑。搏通公司主张合同中约定的违约金过高，综合考虑本案合同履行情况、搏通公司的过错程度、桉树公司的损失情况等因素，合同约定的违约金确实过高，对于违约金的具体数额，法院根据诚实信用和公平合理的原则予以调整，酌情确定为3个月的房屋租金，即762960元。按照合同约定，搏通公司已交纳的保证金100000元可用于冲抵违约金，冲抵后，搏通公司还应支付违约金662960元，对桉树公司要求搏通公司支付滞纳金、违约金诉讼请求的合理部分，法院予以支持。据此，一审法院于2019年11月判决：一、确认北京桉树空间科技发展有限公司与搏通投资管理有限公司二〇一九年四月二十二日签订位于北京市西城区金融大街15号第五层501室房屋的《房屋租赁合同》（合同编号：BJ-XM-KH-2019-00001）于二〇一九年七月五日解除。二、判决生效之日起七日内，搏通投资管理有限公司支付北京桉树空间科技发展有限公司二〇一九年五月八日至二〇一九年七月五日期间的房屋租金491685．33元、物业管理费19703．57元。三、判决生效之日起七日内，搏通投资管理有限公司支付北京桉树空间科技发展有限公司违约金662960元。四、驳回北京桉树空间科技发展有限公司的其他诉讼请求。如果搏通投资管理有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院审理中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，桉树公司与搏通公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效。关于《补充协议》效力问题，根据补充协议约定，如搏通公司未按照合同约定支付及履行相应义务，则协议自始无效。现因搏通公司未能支付首期租金及物业费，因此《补充协议》并未生效，双方仍应按照《房屋租赁合同》的约定行使权利并履行义务。关于合同解除问题，首先，根据合同约定搏通公司应于合同签订2个自然日内向桉树公司提供整体装修方案，否则桉树公司有权顺延交房且不承担逾期交付的违约责任。搏通公司未在合同约定期限内向桉树公司提交整体装修方案，相应责任应由搏通公司自行承担。其次，搏通公司未按照合同约定支付租金及物业费及保证金，构成根本违约，达到了合同约定的桉树公司解除合同的条件，因此桉树公司有权单方行使合同解除权，现桉树公司已向法院起诉解除合同，一审法院以搏通公司收到桉树公司要求解除合同的起诉状之日即2019年7月5日作为合同解除的日期并无不当。关于搏通公司所提双方租赁合同及补充协议均约定了逾期支付租金达15日对方可以解除合同，因此合同解除日期为2019年5月31日的上诉主张，根据法律规定，解除通知到达对方时合同解除，现桉树公司以向法院诉讼的方式行使解除权，因此合同解除日期应为搏通公司收到桉树公司要求解除合同的起诉状之日。故搏通公司关于合同解除日期问题缺乏法律依据，本院不予支持。关于搏通公司所提诉争房屋并未交付，该公司亦未实际使用过该房屋，因此不应向对方支付租金的上诉主张，根据已查明的事实，虽然桉树公司并未向搏通公司交付房屋，但是桉树公司未能交付房屋的原因是搏通公司未在合同约定期限内向桉树公司提交整体装修方案，因此相应责任应由搏通公司自行承担。故搏通公司应当按照合同约定向桉树公司支付租金及物业费。搏通公司此项上诉主张本院不予支持。关于违约金问题，合同解除系因搏通公司违约行为所致，因此搏通公司应当向桉树公司支付违约金。关于违约金具体数额问题，搏通公司主张合同中约定的违约金过高，一审法院综合考虑本案合同履行情况、搏通公司的过错程度、桉树公司的损失情况等因素根据诚实信用和公平合理的原则予以调整，并将搏通公司已交纳的保证金用于冲抵违约金并无不当。搏通公司上诉所提一审判定的违约金畸高应当再予核减的主张缺乏依据，本院亦不予支持。综上所述，博通公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15369元，由搏通投资管理有限公司负担（已交纳12750元，余款于本判决生效之日起7日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  孟 龙审 判 员  刘苑薇审 判 员  何江恒二〇二〇年四月三十日法官助理  冯海鑫书 记 员  房依彤