湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘07民终261号上诉人（原审被告）：彭元军，男，1968年1月26日出生，汉族，居民，住湖南省澧县。被上诉人（原审原告）：汪鹏，男，1959年11月4日出生，汉族，居民，住湖南省澧县。委托诉讼代理人：王先柱，澧县澧阳法律服务所法律工作者。上诉人彭元军因与被上诉人汪鹏房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省澧县人民法院（2019）湘0723民初1442号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。彭元军上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1.彭元军与汪鹏签订的《房屋租赁合同》中虽然关于偏屋租赁的部分无效，但关于三间正屋和一个卫生间租赁的部分合法有效，偏屋被拆除不影响合同目的的实现，彭元军依然可以该房屋经营餐馆，故双方关于三间正屋和一个卫生间的租赁合同不能解除，一审法院以合同目的不能实现为由判决解除房屋租赁合同错误；2.汪鹏明知其偏屋无证确出租给彭元军使用，系导致该部分租赁合同无效的过错方，应赔偿彭元军的损失。汪鹏辩称，1.汪鹏与彭元军于2016年8月25日签订的房屋租赁合同系合法有效的合同，彭元军提交的双方于2016年10月1日签订的合同系其伪造的虚假合同，故双方应按第一个合同履行；2.彭元军已于2018年8月开始歇业，汪鹏多次要求彭元军交纳租金，彭元军才于2019年1月在司法所的调解下交纳租金至2019年3月25日，双方同意还约定彭元军如续租，优先满足彭元军，因彭元军未在2019年3月25日前交纳剩余5个月的房租，故双方的合同依法可解除；3.彭元军主张其对涉案承租房屋进行装修花费十万余元系虚假的；2019年5月，政府因修路将涉案租赁的偏屋拆迁部分，该补偿款依租赁合同约定应归汪鹏所有；故汪鹏无需向彭元军赔偿损失。汪鹏向一审法院起诉请求：解除双方于2016年8月25日签订的《房屋租赁合同》、汪鹏不返还彭元军交纳的押金3000元、彭元军向汪鹏支付房屋租金12000元。一审法院认定事实：2016年8月25日，汪鹏与彭元军签订了1份《房屋租赁合同》，约定汪鹏将位于房屋的第1层（3间正屋、1个卫生间和半间偏房）租给彭元军开餐馆使用，彭元军享有长期使用权，至自愿不续租为止；房屋租金一年45000元，押金3000元，一次性付清；第二年彭元军如要续租，应在2017年7月25日前给汪鹏一次性付清；租赁期间如遇政府拆迁，汪鹏不负责彭元军任何赔偿；彭元军退房时要确保下水道畅通并结清水电费，才能退还3000元押金。合同签订后，彭元军支付了房租45000元和押金3000元后开始经营餐馆。同年10月1日，双方修改租期为5年。2016年和2017年彭元军完全履行了合同义务。2018年8月，彭元军开始拖欠租金，不久歇业。2019年1月9日，经澧县澧西司法所调解，彭元军支付了部分租金，澧西司法所在房屋租赁合同上批注：“1.此协议延续到2019年3月25日，房租已付清；2.房租按原协议履行，优先满足乙方”。此后，彭元军一直歇业，也未支付房租。另查明，2018年开始县政府对县城街道进行“三改四化”改造工程，本案出租房屋所在路段自2019年3月20日开始完全封闭。2019年5月22日，澧县征地拆迁事务所与汪鹏签订了《征地房屋拆迁补偿安置协议书（规划区）》，将彭元军用作厨房的偏屋部分拆除了11.4平方米，汪鹏领取了补偿款9804元。再查明，本案出租房屋3间正屋和1个卫生间有建设用地许可证和国有土地使用证，使用人为汪鹏，可以认定汪鹏为所有权人；出租的半间偏屋无证，因修路扩宽需要，已经部分拆除。彭元军租赁本案出租房屋以前，汪鹏曾出租给郭某，彭元军与郭某之间的转换交易汪鹏未参与。一审法院认为，汪鹏与彭元军于2016年8月25日签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，除涉及无证的偏屋以外，不违反法律、行政法规的强制性规定，该租赁合同部分合法有效，涉及无证偏屋出租的合同部分无效。导致合同部分无效的原因，汪鹏与彭元军均有过错，且偏屋无证的问题并未影响其经营活动，双方均应按照合同约定履行自己的义务。彭元军未按约定支付租金是违约行为，汪鹏可以要求解除租赁合同。但经澧西司法所调解后，彭元军将房租付至2019年3月25日，双方认可澧西司法所在原合同上进行了批注，依法视为双方达成了补充协议。自2019年3月20日起，因“三改四化”改造工程需要，施工方将本案出租房屋所在路段两端完全封闭，导致彭元军的餐馆无法开业，属于不可抗力。2019年5月，因修路扩宽需要又拆除了彭元军餐馆的厨房11.4平方米，本案租赁合同已无继续履行的条件，合同目的已经不能实现，本案租赁合同应当解除。本案合同解除是因合同不能继续履行而非因汪鹏或彭元军单方违约造成，双方均无违约情形。因此，汪鹏应当退还押金3000元给彭元军。彭元军要求汪鹏赔偿损失、返还政府拆迁补偿的装修款的主张，既无合同依据也无具体要求更未提交相关证据，依法应当承担举证不能的不利后果。遂根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百三十六条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、解除汪鹏与彭元军签订的房屋租赁合同；二、汪鹏返还押金3000元给彭元军，彭元军腾出租赁房屋交还给汪鹏，限双方于判决生效后10日内履行完毕；三、驳回汪鹏的其他诉讼请求。如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费174元，减半收取87元，由汪鹏负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据材料。本院查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，本案争议焦点之一为双方的租赁合同是否应予解除。汪鹏与彭元军签订的房租租赁合同系双方的真实意思表示，除涉及无证偏屋出租部分无效外，合同其余部分不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，由下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，彭元军租赁汪鹏房屋经营餐馆，但汪鹏出租给彭元军用于厨房的偏屋因政府行为被拆除，该拆迁行为属于不可归责于双方的事由。现汪鹏不同意彭元军将其租赁的三间正房中的一部分改为厨房，故双方关于三间正屋和一个卫生间的租赁合同无法实现彭元军租赁房屋用于经营餐饮的合同目的，汪鹏依法可主张解除双方的租赁合同，一审判决解除双方的租赁合同符合法律规定。本案争议焦点之二为汪鹏应否赔偿彭元军损失。因彭元军没有提交充分有效的证据证明其损失，且双方在房屋租赁合同中明确约定“政府政策性的行为拆屋，汪鹏不负责彭元军的任何赔偿”，故本院对彭元军要求汪鹏赔偿其损失的诉讼请求不予支持。综上所述，彭元军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费174元，由彭元军负担。本判决为终审判决。审判长  蒋晓玲审判员  孙 晖审判员  谭洪妮二〇二〇年四月七日法官助理彭芬书记员于松卉附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。