河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终2560号上诉人（原审被告）：河南恒龙置业有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区龙湖办事处副CBD龙湖企业服务中心126室。法定代表人:贾飞，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘梦浩，该公司员工。委托诉讼代理人：马旭，该公司员工。被上诉人（原审原告）：任珂，女，汉族，1969年10月20日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：孔涛，河南国银律师事务所律师。原审第三人：中信银行股份有限公司郑州分行，住郑州市郑东新区商务内环路1号。法定代表人：方萍，行长。委托诉讼代理人：董书娜，系单位员工。委托诉讼代理人：尹朔，系单位员工。上诉人河南恒龙置业有限公司（以下简称恒龙公司）因与被上诉人任珂及原审第三人中信银行股份有限公司郑州分行（以下简称中信银行郑州分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初26511号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月5日立案后，依法独任进行了审理。本案现已审理终结。恒龙公司上诉请求：1、撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院(2019)豫0191民初26511号民事判决第二项中的利息部分和第三项，改判驳回被上诉人的诉求或发回重审；2、撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院(2019)豫0191民初26511号民事判决第五、六项，改判驳回被上诉人的诉求或发回重审；3、本案一审、二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：一、一审法院判决事实认定错误，判决结果严重背离事实，超出被上诉人诉讼请求。且在未解除被上诉人与第三人借款合同的情况下，要求上诉人返还银行贷款，违反法律规定。银行按揭贷款合同作为商品房买卖合同的从属合同应一并诉予解除，一审中因被上诉人未提起一并解除，故上诉人追加银行作为第三人参与诉讼。但根据事实及法律规定，银行按揭贷款合同双方为被上诉人与第三人银行，上诉人仅作为合同担保一方，在涉案商品房未正式抵押之前承担阶段性的担保责任，并不享有合同双方应当的权利义务，解除合同及偿还贷款的责任不应当由上诉人承担。而且，第三人及被上诉人在原一审中均未提起解除贷款合同的诉讼请求，对于银行贷款部分，法院不应当判决上诉人承担偿还义务。一审判决中，要求上诉人退还原告首付款及利息、已偿还贷款及利息、剩余贷款本金及利息，此数额明显超出原告诉讼请求；且贷款合同权利义务双方为被上诉人与银行，若法院判决上诉人代替被上诉人偿还银行贷款，则应当判决在合同总额中扣除上诉人代偿的银行贷款后，剩余部分退给被上诉人。对于法院判决第三项、第四项，已经超出原告诉讼请求，法院判决明显错误。二、一审法院对违约金条款与房款利息重复认定，法律适用错误。商品房买卖合同第九条明确约定：“逾期180日后，买受人有权单方解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部己付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。”上述条款作为本案的违约金条款，理应适用于本案。《商品房买卖合同》对违约金的计算方式有明确的约定。而利息属于法定孳息，利息给付并非合同给付的本来目的，而是合同无法履行或非正常履行的法律后果，旨在恢复或补偿受损害的合同关系或合同利益，其属于损害赔偿责任的内容，本案约定的违约金己弥补其损失，不应一并适用。一审法院却对违约金条款与房款利息重复认定，法律适用错误。三、一审法院案件事实认定不清，遗漏证据，判决有失公允。根据上诉理由二，违约金与利息不应一并适用在同一案件中，不仅违反法律规定，也违反了公平公正的法律原则。若法院认为本案合同约定违约条款过低不予适用，则在判决总额中应当扣除上诉人已经支付的违约金。一审诉讼过程中，上诉人已经按照合同的约定支付了部分违约金给被上诉人。上诉人于庭审中出具了收条、付款回单等作为证据，收条中也写明，若被上诉人退房，则款项从总额中扣除。在一审判决主文中法院也予以承认上诉人提交的证据，但一审法院并未从判决中扣除。四、一审法院判决解除《停车位合同》，违反合同法律规定。根据合同的独立性，合同的解除应根据该合同的约定或者法定解除条件，本案中，《停车位合同》是基于双方意思表示一致的基础上签订的，合法有效，与本案《商品房购买合同》非同一法律关系，也非附属关系，且不符合《合同法》规定的任何一条解除条件。法院以“因商品房买卖合同解除，致使停车位使用协议的目的无法实现”为由，解除双方合法有效的《停车位合同》，明显有违法律规定。另，若被上诉人坚持按照合同约定解除合同，应根据《停车位合同》第12条约定，被上诉人单方解除《停车位合同》的，需按车位总价款的10%向上诉人支付违约金，其无权要求上诉人全额退还车位款及支付利息。一审法院第五项、第六项判决《停车位合同》与《商品房买卖合同》一并解除，无法律依据，且判决上诉人全额退款并支付利息也无事实和法律支持。五、因政府大气污染防治导致逾期交房，构成情势变更，上诉人不应当承担违约责任。在郑州恒大悦龙花园项目的施工过程中，因近年来国家对于大气污染防治，每到秋冬季节，郑州地区出现雾霾重污染天气需要治理，涉案项目常常根据政府、管委会及相关部门的指令，采取封土令等暂停施工措施，严重影响了交房周期，上诉人对于逾期交房并不存在过错。因政府大气污染防治导致逾期交房，构成情势变更，上诉人不应当承担违约责任。一审法院对上诉人的答辩意见不予采纳，属于事实认定错误。综上，一审判决认定事实不清，遗漏证据，适用法律错误，请二审法院依法改判或发回重审，支持上诉人的上诉请求。任珂辩称：一、上诉人逾期交房已经构成违约，被上诉人依约享有解除合同的权利。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条之约定，上诉人应当在2018年10月30日前将竣工验收合格的房屋交付被上诉人。该合同第九条约定，上诉人逾期交房超过180日的，被上诉人有权解除合同。一审认定涉案房屋于2019年6月20日才进行竣工验收备案；已经超过合同约定的交房日期231天，且仍未交付；被上诉人根据合同约定的解除权诉请解除合同具有相应的事实及法律依据。上诉人主张因政府大气污染防治导致逾期交房，构成情势变更，亦无相应的法律依据。双方的合同签订时间为2016年12月1日，为应对大气污染在合同签订之前的早些年间郑州市已经采取了相应的大气污染防控措施，上诉人作为专业的房地产开发企业，不可能不知道这一点，在签订合同时理应考虑到在交房之前的大气污染防治问题，并合理规划建设和交房周期。对于大气污染防控问题在合同签订时郑州市已经在采取污染防控措施，上诉人是非常清楚的，故其主张的大气污染防治不符合法定的情势变更的构成要件。在合同约定的交房日期之后，上诉人根据迟延交房的天数，向被上诉人支付违约金，这也足以说明其对自身存在的违约事实予以认可。大气污染防治措施也不构成不可抗力，根据不可抗力的不能预见构成要件，在签订商品房买卖合同时，上诉人根据此前政府关于大气污染的防控时间和措施，完全能够预见到在合同履行期间政府可能要采取的防控措施和时间，故被上诉人有理由相信，合同签订后至约定的交房时间前，上诉人是在完全考虑到政府的大气污染防控措施后合理规划的建设和交房周期。故无论是从情事变更或者是不可抗力的角度分析，上诉人构成违约是无可争议的事实。二、合同解除后，上诉人应当向被上诉人返还全部购房款，并承担因其违约而向被上诉人支付违约金和赔偿损失的责任。合同签订后被上诉人已经按时向上诉人支付了全部购房款，并支付了维修基金。因上诉人违约而导致合同解除，其应当向被上诉人返还所收取的全部购房款，因被上诉人采取首付和按揭的付款方式，一审法院将购房款，划分为首付款、银行按揭贷款，其中银行按揭贷款又分为已还贷款本息和未还贷款本息，并进行不同的方式返还，并未超出被上诉人一审要求的返还全部购房款并支付利息的诉讼请求。因上诉人占有被上诉人支付的购房款获有利益，同时因其占有购房款致使被上诉人丧失了相应的孳息利益，给被上诉人造成损失，故其应当按照银行同期贷款利率的标准以及银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准向被上诉人返还其占有购房款期间获得的利益或者赔偿其占有购房款期间给被上诉人造成的孳息利益损失。关于首付款，上诉人应当按照银行同期贷款利率以及银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准向被上诉人返还所获利益或赔偿孳息利益损失；关于银行按揭贷款，该按揭贷款的金额依法属于被上诉人支付的购房款，在合同解除时也应当一并返还被上诉人。因被上诉人已经归还部分本息，截至2019年12月1日为682662.08元，该部分应当由上诉人直接返还给被上诉人；被上诉人已经偿还的银行贷款，上诉人应另行向被上诉人支付利息损失，该利息损失亦是由于上诉人的违约而造成；2019年12月1日之后产生的贷款本息以及未归还的贷款部分，由上诉人直接支付给贷款银行，属于合同法所规定的债务人（上诉人）向第三人（贷款人）进行的债务履行。因被上诉人与原审第三人之间存在贷款关系，《房屋买卖合同》解除后，贷款合同已无存在的必要，应一并解除，为方便债务的履行，降低履约成本，一审法院将被上诉人在2019年12月1日前已经支付给原审第三人的本金和利息判令上诉人直接支付给被上诉人，2019年12月1日之后产生的贷款本息以及未归还的贷款部分，由上诉人代被上诉人直接支付给原审第三人，符合合同法规定的履行规则，该判决兼顾了三方的利益，不存在任何的不当之处。被上诉人同意解除银行按揭贷款合同，第三人也同意解除，上诉人在申请追加第三人的申请书中已经表示房屋买卖合同解除的，贷款合同应一并予以解除，故一审法院判令解除贷款合同，符合三方的意思。上诉人未对一审判决判令其向第三人清偿剩余贷款本息提出上诉，视为其对该判决内容予以认可，同时也说明其对一审判决解除贷款合同不持异议。关于被上诉人支付的契税，因该费用直接支付给上诉人，因上诉人违约导致合同解除，给被上诉人造成损失，其也应当向被上诉人返还（赔偿）该款项，即金钱债务不仅应当返还（赔偿）原本，也应当赔偿利息损失，此为债法之金钱债务最基本的原理。三、上诉人应支付的违约金和返还购房款并支付的利息不存在重复计算的情形。首先，支付购房款利息是基于被上诉人解除合同后，上诉人构成不当得利或占有购房款期间给被上诉人造成损害的事实。上诉人在占有被上诉人购房款期间获得利息收益，该利息收益属于购房款本金产生的法定孳息，故合同解除后上诉人不仅应当返还原物（购房款）应同时返还原物所生的孳息（利息）；被上诉人要求支付违约金是基于上诉人逾期交房的违约行为，根据《买卖合同司法解释》之规定，买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持。其次，由于上诉人违约被上诉人解除合同，但合同约定的违约金不足以弥补被上诉人的损失，依据合同法之规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；被上诉人要求返还购房款利息也是要求上诉人赔偿损失的一种形式。故支付购房款利息和支付违约金是基于不同的事实主张，不存在重复的情形，只有同时支付违约金并支付购房款利息方能弥补上诉人因其违约而给被上诉人造成的损失，真正的符合损失填补规则。四、被上诉人依约解除合同，并有权要求上诉人支付违约金。上诉人在向被上诉人支付违约金时要求被上诉人签署收条，该收条中的违约金是根据上诉人的违约天数，按天计算的，收条中载明“后期如退房，我同意贵司赔付的违约金从我的购房款中扣除”，根据双方签订的合同，被上诉人拥有两种解除合同的权利，其一《商品房买卖合同》第九条约定的，上诉人逾期交房满180天，被上诉人可以解除合同；其二《无理由退房协议书》和《无理由退房承诺书》，约定被上诉人在办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。因上诉人逾期交房时间达到合同约定的180天，故被上诉人依据该约定享有解除合同的权利，被上诉人行使该权利解除合同，而并不是基于《无理由退房协议书》和《无理由退房承诺书》进行的退房。参照《买卖合同司法解释》第二十六条之规定，买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持;故上诉人主张的，被上诉人退房，不应支付违约金无任何事实依据。五、商品房买卖合同解除的，停车位使用协议应一并予以解除，上诉人应返还车位款并支付利息。其一，车位依法属于小区的配套附属设施，购买停车位是为了辅助或提高房屋的使用价值和生活品质，被上诉人所以购买该车位，是因为在该小区置有房产，停车位使用协议相对于商品房买卖合同具有附随性和从属性，房屋买卖合同解除的附随合同已经没有独立存在的意义，故应一并予以解除。其二，因上诉人的违约行为，房屋买卖合同解除的，被上诉人签订停车位使用协议而为提高房屋的使用价值和生活品质的根本目的因房屋买卖合同的解除而无法实现，故依据《合同法》第九十四条第四项之规定“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”该停车位使用协议也应当予以解除。停车位使用协议解除后，上诉人应当向被上诉人返还已经支付的全部车位款，并应当支付利息。该利息属于车位款本身产生的孳息和因上诉人违约而给被上述人造成的利息损失。综上，上诉人的上诉请求无任何事实及法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，上诉人的上诉请求依法应予以驳回。中信银行郑州分行述称：任珂于2016年12月6日与中信银行郑州分行签订了《中信银行个人购房借款合同》（抵押加阶段性保证）编号为811112088076号，借款321万元整，中信银行郑州分行对诉争房屋享有抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第191条规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(法释[2003]7号)》第二十五条：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。因此，若上诉人清偿诉争房屋项下贷款本息，中信银行郑州分行同意配合办理房屋解押手续。任珂向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》和《恒大悦龙花园〈商品房买卖合同>补充协议》；被告向原告退还全部房款4589169元、维修基金10346元，合计4599515元及利息（暂计571075元（利息计算标准为：自2016年12月1日起，以4599515元为基数按照按中国人民银行同期贷款利率的一倍暂计算至起诉之日，以后应继续计算至被告实际清偿之日止）；2、被告向原告赔偿公证费等1581元及利息（自2016年12月2日起，以1581元为基数按照按中国人民银行同期贷款利率的一倍暂计算至起诉之日，以后应继续计算至实际清偿之日止）；3、解除原告与被告签订的《郑州恒大悦龙花园停车位使用协议》，被告退还原告停车位价款230000元及利息（从2018年1月14日按中国人民银行同期贷款利率计算至款项全部支付之日止）；4、被告向原告支付逾期交房的违约金45995.15元；5、被告承担本案原告律师费等全部诉讼费用。一审法院认定事实：2016年12月1日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买郑东新区龙湖外环路以东、龙翔八街以北6幢3层302号商品房，户型为四室二厅，该商品房的用途为成套住宅，建筑面积共159.17平方米，其中套内建筑面积115.11平方米；商品房销售价款按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米28831.87元，总金额4589169元；付款方式及期限：约定金额1379169元，付款方式为现金，约定付款时间为2016-12-01，交纳比例为30.05%；约定金额3210000元，付款方式为商业贷款，约定付款时间为2016-12-04，交纳比例为69.95%；备注余款321万元需在2016年12月4日前办理完毕银行按揭贷款申请手续；交付期限：被告应当在2018年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已落实；被告逾期交房的违约责任：除合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向买受人支付违约金。被告恒龙公司在出卖人处加盖公章确认，原告任珂在买受人处签字捺印确认。2016年12月1日，被告出具《收据》一份，载明：兹收到任珂（6-302）交来维修基金10346元。被告另出具《收据》一份，载明：兹收到任珂（6-302）交来首付款（含定金）1379169元。2016年12月2日，原告任珂（乙方）与被告恒龙公司（甲方）签订《无理由退房协议书》一份，约定：如原告按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务；同时原告在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，原告享有无理由退房的权利。原告选择按揭付款的，按揭申请资料须经银行审核通过；原告行使无理由退房权利的，在双方办理完毕有关手续，被告将原告所缴纳的楼款本金全额退还后，即视为双方权利义务已全部履行完毕。被告恒龙公司在甲方处加盖公章确认，原告任珂在乙方处签字捺印确认。同日，河南汇金利丰信息技术有限公司出具《收据》一份，载明：兹收到任珂办理费用、公证费、印花税和登记费1581元。2016年12月6日原告与中信银行股份有限公司郑州分行签订《中信银行个人购房借款合同》载明：贷款金额为3210000元，贷款利率为以贷款实际提款日的定价基础利率下浮10%，即贷款利率为4.41%，贷款期限为264个月，自2016年12月6日至2038年12月6日；支付对象的银行账户信息为：账户名称河南恒龙置业有限公司，账号81×××19，开户行为中信银行郑州分行经三路支行；贷款所购买并作为抵押物的房屋具体内容为：房屋坐落于郑东新区××外环路以东、××街以北××楼××号房屋，房屋类别为成套住宅，建筑面积159.17平方米，单价28831.87元/平方米，总价或评估价4589169.00元，购房合同编号为D16002948759。中信银行股份有限公司郑州分行在乙方处加盖公章确认，原告任珂在甲方处签字捺印确认，河南恒龙置业有限公司在丙方处加盖公章确认。2018年1月14日，原告与被告签订《郑州恒大悦龙花园停车位使用协议》一份，约定：被告同意原告使用郑州恒大悦龙花园楼盘A区A1-172号车位。车位总价款为230000.00元。原告于签署该协议时支付20000元作为定金，于2018年1月20日前支付首期款95000元（不含定金），余款115000元于2018年2月14日前付清。被告恒龙公司在甲方处加盖公章确认，原告任珂在乙方处签字捺印确认。2019年03月15日，被告恒龙置业通过银行转账向原告支付涉案房屋逾期交房违约金42679元（截止2019年7月2日）。2019年6月20日，涉案房屋恒大悦龙花园6号楼取得工程竣工验收备案表。2019年9月28日，被告出具《河南增值税普通发票》一份，载明：兹收到任珂（郑州恒大悦龙花园车位A1-172）车位款230000元。该院受理该案后，经多次调解未果。以上有原告提交的商品房买卖合同、收据、转账凭证、中信银行个人购房借款合同、停车位使用协议及被告提交的收条、银行流水、竣工验收备案表、交楼通知邮寄单、郑州市房屋专项维修资金缴存凭证、当事人陈述及庭审笔录予以证明。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面、适当的履行自己的合同义务。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人可以约定一方违约时应当承担根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证明加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《恒大悦龙花园〈商品房买卖合同>补充协议》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，本院予以确认。合同双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”根据涉案合同约定，“逾期交房超过180日的，原告有权解除合同”，本案中，合同约定的交房期限为2018年10月30日，截至2019年6月20日涉案房屋取得竣工验收备案表被告逾期交房已超过180日，故原告要求解除《商品房买卖合同》及《恒大悦龙花园〈商品房买卖合同>补充协议》符合合同约定，且符合法律规定，该院予以支持。《中信银行个人购房借款合同》作为《商品房买卖合同》的配套合同，具有一定的从属性，《商品房买卖合同》的解除导致《借款合同》的目的亦无法实现，借款合同相应解除。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款之规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，故商品房买卖合同被解除后，被告应当将收受的购房款的首付款1379169元及利息返还原告，根据银行提供的银行交易明细显示，首付款1379169元实际支付于2016年12月1日，故利息应分别以1379169元为基数按照中国人民银行同期贷款利率，自2016年12月1日起计算至2019年8月19日；自2019年8月20日起至实际履行之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于原告已付购房贷款部分，截止2019年12月1日共计还款682662.08元，由被告返还原告，剩余贷款部分（具体金额以清偿当日中信银行系统内为准）由被告向第三人中信银行股份有限公司郑州分行清偿，对此该院予以认定。关于原告请求被告返还原告维修基金10346元，现因为被告的违约行为导致合同被解除，被告应返还原告维修基金10346元及利息（以10346元为基数按照中国人民银行同期贷款利率，自2016年12月1日起计算至2019年8月19日；自2019年8月20日起至实际履行之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。关于原告请求解除停车位协议，《停车位使用协议》作为《商品房买卖合同》的配套合同，具有一定的从属性，《商品房买卖合同》的解除导致《停车位使用协议》的目的亦无法实现，故对于原告主张解除《郑州恒大悦龙花园停车位使用协议》的诉讼请求，该院予以支持。停车位协议解除后，被告应当返还原告车位款230000元并支付利息（以230000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2018年1月14日起计算至2019年8月19日；自2019年8月20日起至实际履行之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。对于原告请求违约金，《商品房买卖合同》中约定“逾期超过180日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向买受人支付违约金。”原告已付房款4589169元，按照1%计算，被告应当支付原告违约金为45891.69元，鉴于被告已支付原告违约金70215元，故对于该诉请该院不予支持。关于原告要求被告赔偿原告公证费1581元及利息的诉讼请求，因该费用并非向恒龙置业支付，原告要求恒龙置业赔偿，依据不足，该院不予支持。原告要求被告支付律师费等，但未提供有效证据，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告任珂与被告河南恒龙置业有限公司签订的编号为D16002948759《商品房买卖合同》及《恒大悦龙花园〈商品房买卖合同>补充协议》；二、被告河南恒龙置业有限公司于判决生效后十日内向原告任珂返还首付款1379169元及利息（以1379169元为基数按照中国人民银行同期贷款利率，自2016年12月1日起计算至2019年8月19日；自2019年8月20日起至实际履行之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告河南恒龙置业有限公司于判决生效后十日内向原告任珂返还购房贷款682662.08元及利息（以682662.08元为基数自2019年9月6日原告正式立案主张权利之日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告实际清偿之日止）；四、被告河南恒龙置业有限公司于判决生效后十日内清偿第三人中信银行股份有限公司郑州分行购房贷款本息（具体金额以清偿当日中信银行系统内为准）；五、解除被告河南恒龙置业有限公司与任珂签订的《郑州恒大悦龙花园停车位使用协议》；六、被告河南恒龙置业有限公司于判决生效后十日内返还原告任珂车位款230000元及利息（以230000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2018年1月14日起计算至2019年8月19日；自2019年8月20日起至实际履行之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；七、被告河南恒龙置业有限公司于判决生效后十日内返还原告任珂维修基金10346元及利息（以10346元为基数按照中国人民银行同期贷款利率，自2016年12月1日起计算至2019年8月19日；自2019年8月20日起至实际履行之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；八、驳回原告任珂的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22908元，由原告任珂负担223元，由被告河南恒龙置业有限公司负担22685元。二审期间，各方当事人均未向法庭提交新的证据。本院二审查明的基本事实与一审法院认定的事实相同。另查明，恒龙公司于2019年3月13日、2019年7月19日向任珂支付延期交房违约金共计112894元，任珂出具的两份收条中注明：“后期如退房，我同意贵司赔付的违约金从我的房款中扣除”。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》、《停车位合同》是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定的内容履行各自的义务。本案中，任珂已按照合同约定及时、足额支付购房款，恒龙公司作为商品房出卖人，亦应按照合同约定的期限，向任珂交付房屋。双方约定的交房时间为2018年10月30日前，恒龙公司逾期交房已超过180日，根据合同约定，任珂作为守约方，有权解除合同，一审法院判决解除双方《商品房买卖合同》，返还购房款，符合法律规定和合同约定，并无不当。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款之规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。案涉商品房买卖合同解除后，一审判决恒龙公司向任珂返还购房首付款、已付购房贷款部分，并由恒龙公司向第三人中信银行郑州分行清偿剩余贷款部分，处理并无不当。《商品房买卖合同》约定，任珂解除合同的，恒龙公司应当自任珂通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按任珂累计已付款的1%向任珂支付违约金。任珂已付了全部购房款4589169元，按照1%计算，违约金为45891.69元；任珂已经实际收取恒龙公司支付的逾期交房违约金112894元，并承诺后期如退房，同意将恒龙公司赔付的违约金从购房款中扣除。现合同解除，应将恒龙公司多支付的违约金从恒龙公司应当支付给任珂的款项中予以扣除。扣除恒龙公司多支付给任珂的违约金67002.31元（112894元-45891.69元），恒龙公司应当退还任珂的购房贷款615659.77元（682662.08元-67002.31元）。一审判决未扣除恒龙公司多支付的违约金，处理不当，应予纠正。关于恒龙公司认为一审判决违约金条款与房款利息系重复认定问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。双方在商品房买卖合同中约定逾期交房解除合同的违约金为买受人累计已付购房款的1%，参照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定，买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持。因此，任珂在追究恒龙公司违约责任时要求恒龙公司按照约定支付违约金具有合同及法律依据。一般情况下，违约金属于对损害赔偿总额的预定。但本案合同约定逾期交房解除合同的违约金过低，不足以弥补任珂的实际损失，一审判决利息损失与合同约定违约金累计填补守约方因合同解除所受损害，并无不当。对恒龙公司的该项上诉理由本院不予采纳。关于双方签订的《停车位合同》解除问题。因停车位的使用与商品房的居住使用紧密相关，商品房买卖合同被解除，停车位使用协议的目的无法实现，一审法院判决解除《停车位合同》具有法律依据。恒龙公司称任珂无权要求返还车位款及利息的上诉理由不成立，本院不予采纳。关于恒龙公司认为因政府大气污染防治导致逾期交房，构成情势变更，恒龙公司不应当承担违约责任的理由，事实和法律依据不足，本院不予采纳。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，但对恒龙公司多支付的违约金未予扣除，处理不当，故本院对一审判决第三项内容予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省郑州高新技术产业开发区人民法院(2019)豫0191民初26511号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项、第六项、第七项；二、撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院(2019)豫0191民初26511号民事判决第八项三、变更河南省郑州高新技术产业开发区人民法院(2019)豫0191民初26511号民事判决第三项为：河南恒龙置业有限公司于本判决生效后十日内向任珂返还购房贷款615659.77元及利息（以615659.77元为基数自2019年9月6日任珂正式立案主张权利之日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至河南恒龙置业有限公司实际清偿之日止）；四、驳回任珂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费22908元，由任珂负担1475元，由河南恒龙置业有限公司负担21433元。二审案件受理费14892元，由任珂负担1475元，由河南恒龙置业有限公司负担13417元。本判决为终审判决。审判员 周 金二〇二〇年四月二十二日书记员 田宇恒