广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终4548号上诉人（原审被告）：叶文静。委托诉讼代理人：柳青，国信信扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：林建菲，国信信扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市高德美居置业有限公司。住所地：广东省广州市天河区奥体南路12号D305-5房。法定代表人：吴健梅，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡新范，广东佰卓律师事务所律师。委托诉讼代理人：王永强，广东佰卓律师事务所律师。原审被告：陈信全。上诉人叶文静因与被上诉人广州市高德美居置业有限公司（以下简称高德公司）及原审被告陈信全租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初2660号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。原审被告陈信全经本院传票传唤，无正当理由二审未到庭应诉。本案现已审理终结。叶文静上诉请求：撤销一审判决，改判叶文静只支付2018年10月的租金220439.82元，违约金以该租金为基数按中国人民银行公布的同期贷款利率从2018年10月6日计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起至实际清偿之日止，按中国人民银行公布的同业拆借利率标准计付；一、二审诉讼费用由高德公司承担。事实和理由：第一，一审判决认定事实不清，适用法律错误，判决显失公平。首先，一审判决不采纳2018年10月的租金已在保证金中扣除的事实不当。叶文静没有拒不支付2018年10月的租金，其在一审中提供证据证明其积极与高德公司协商租赁合同事宜，明确案涉合同已于2018年11月1日终止。叶文静分别于2018年11月1日、11月16日前往高德公司要求办理结算事宜，又分别于2018年11月26日、12月6日多次复函要求高德公司明确支付的数额，并表示同意依据《房屋租赁合同补充协议》第11.1.3条约定，在相关保证金中扣除需支付的租金等。叶文静要求在保证金中扣除租金符合合同约定，自高德公司收到叶文静关于在保证金中扣除需支付的租金函件至一审开庭前，其均未向叶文静表示不同意抵扣。其次，根据高德公司、高成(广州)物业管理有限公司花城大道分公司发出的《催缴费用函》《最后一次催缴费用函》《律师函》等可知，高德公司主张的费用明细和数额并不一致，未能区分缴纳给高德公司和高成(广州)物业管理有限公司花城大道分公司的费用情况，未明确叶文静应支付的具体费用数额，导致叶文静无法通过正常结算缴纳相关费用。高德公司在一审当庭补交的证据也可印证，导致相关费用无法结算缴纳的过错在于高德公司。叶文静在复函中多次明确表示在保证金中扣除应付的租金、水电费、管理费等，但高德公司均未明确答复，其应为自身的行为承担责任，其要求叶文静支付迟延缴纳的违约金没有事实和法律依据。最后，叶文静已向高德公司支付租金保证金408808元，高德公司至今未退还租金保证金。根据案涉合同约定，该保证金已足以支付相关租金等费用。但高德公司既没收保证金又要求叶文静支付相关租金和违约金，其主张明显过分高于实际损失，而且保证金和违约金也不应重复适用。因高德公司未明确叶文静应缴纳的费用，另根据《房屋租赁合同补充协议》的约定，叶文静已支付的保证金和其在租赁物业内的物品、装修及安装的设施、设备等价值足以支付高德公司的租金等。即使叶文静需额外支付补偿金，上述费用也足以弥补高德公司的损失。叶文静认为，自高德公司收到叶文静的函件时其已完成支付租金义务，2018年10月的租金已在保证金中扣除，且保证金也足以支付相关费用。第二，高德公司交付的租赁物业为毛坯状态，也未办理房屋消防验收手续，叶文静在承租时不能正常经营使用。叶文静在三个月的装修期内，与广东铭昌消防机电工程有限公司等签订工程合同，完成建筑消防设施、中央空调等安装工程，支付了相关建设工程费、装修安装费等超过1553768元，包括但不限于室内设计费用62000元、建设工程施工合同费用1241768元、消防设施安装费用25万元等。一审判决认定装修期的物业租金等同于后期叶文静可正常使用租赁物业的租金明显显失公平，三个月的装修期租赁费应予减免。而且根据叶文静与广东铭昌消防机电工程有限公司签署的关于消防工程的《广州市建设工程施工合同》，约定的工期为50天，理应在三个月的装修期中相应减免消防工程的工期。故一审判决叶文静支付2016年10月20日至2017年1月19日免租装修期租金613212元显失公平，应根据双方的责任及公平原则相应减免装修期租金。第三，一审判决叶文静支付租金优惠差额855839.55元错误。案涉租赁物业为毛坯状态，叶文静装修租赁物业及安装设施、设备、办公家具等花费已超过1553768元。因高德公司在2018年11月1日锁门导致装修设施、柜子、浴缸等设备被锁在租赁物业内，叶文静无法取回。根据《房屋租赁合同补充协议》第11.1.3条约定，叶文静支付的租赁保证金和租赁物业内的物品等价值足以支付高德公司的租金等。而且高德公司已将案涉物业租赁给其他人使用，该承租店铺已于2018年底开业，叶文静的原装修设施被保留使用。高德公司要求支付免租装修期租金、租金优惠的全部差额违反了法律规定的公平原则，应按租赁合同的履行期限按比例计算。即使叶文静需额外支付补偿金，其已支付的装修案涉物业的费用也足以弥补高德公司的损失。高德公司要求叶文静支付免租装修期租金、租金优惠差额没有事实和法律依据。第四，一审判决叶文静支付律师费错误。高德公司的律师费并非完全基于叶文静的过错所致，其自身存在明显过错，叶文静承担其律师费不合理。高德公司辩称：首先，叶文静在没有事先通知的情况下在2018年11月1日单方将案涉店铺上锁，并张贴搬迁通知，当天高德公司的工作人员在商场巡视时才发现，其行为属单方违约。因叶文静的单方违约行为导致案涉商铺空置长达两个半月之久，直至2019年1月16日才将案涉商铺重新出租，给高德公司造成了很大经济损失。因叶文静单方违约行为造成租赁合同事实上不能履行的后果，根据《租赁合同补充协议》第7.6.1条和11.1.2条的约定，案涉店铺内的设备归高德公司所有，高德公司没收保证金，因此不同意叶文静主张的店铺装修及保证金抵扣2018年10月的租金。其次，根据合同约定，免租期租金是在叶文静没有违约的情况下才产生的，租金优惠也是在其没有违约的情况下才享有的，若在合同期内因叶文静的违约行为导致租赁合同不能履行，其不应享受低于正常市场价的租金优惠。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，叶文静的上诉主张没有事实和法律依据，应予驳回。陈信全二审未到庭陈述意见。高德公司向一审法院起诉请求：1.叶文静支付自2018年10月1日至2018年12月31日租金679735.64元（其中2018年10月1日至10月19日期间每月租金标准为214624.2元，2018年10月20日至2018年12月31日期间每月租金标准为229647.89元）及迟延缴纳租金的违约金（以每月所拖欠的租金为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%的标准，自当月6日起计至付清之日止，以本金为限）；2.叶文静支付2016年10月20日至2017年1月19日免租装修期租金613212元；3.叶文静支付2017年1月20日至2018年9月30日租金优惠差额856716.51元；4.叶文静支付律师费13000元；5.陈信全对上述确定的债务承担连带责任；6.本案诉讼费由叶文静、陈信全承担。一审法院认定事实：一、房产的位置：广州市天河区××大道×号×翼218、219商铺（以下简称“涉案铺位”）。二、约定的租赁期限：2016年10月20日至2021年10月19日。三、约定的租金标准：优惠租金2016年10月20日至2017年1月19日为装修免租期；2017年1月20日至2017年10月19日为163523.2元；2017年10月20日至2018年10月19日为171699.36元/月；2018年10月20日至2019年10月19日为183718.32元/月。依约履行合同可享受优惠租金，违约即按照标准租金交纳及补足免租期及优惠期的所有租金差额。标准租金2016年10月20日至2017年10月19日为204404元/月；2017年10月20日至2018年10月19日为214624.2元/月；2018年10月20日至2019年10月19日为229647.89元/月。四、租金支付期限：每月5日前支付当月租金。从迟交日起，按日加收所欠缴金额5‰的迟延违约金。五、律师费：13000元。高德公司提交《委托代理合同》、律师费发票证明上述律师费支出。六、其他：1.高德公司与叶文静签订《房屋租赁合同补充协议》，约定叶文静承租涉案铺位。《房屋租赁合同补充协议》上手写“陈信全对叶文静合同的履行承担连带担保责任”，下方有陈信全签名确认。2.一审庭审中，高德公司表示其于2018年11月1日察看涉案铺位时发现叶文静已停业，其与叶文静联系时被告知已经撤场，其为防止涉案铺位内物品损坏，于当天对涉案铺位进行上锁，并表示不同意用保证金抵扣相关费用。一审法院认为：高德公司与叶文静之间成立租赁合同关系。庭审中，叶文静辩称高德公司于2018年11月1日对涉案铺位进行上锁，高德公司对此予以确认，故高德公司诉请要求叶文静支付2018年11月1日至2018年12月31日的租金及其违约金，一审法院不予支持，予以驳回。至于2018年10月的租金，叶文静辩称2018年10月的租金已在保证金中扣除，高德公司不予确认并表示不同意抵扣，一审法院对叶文静的抗辩不予采纳。合同约定违约即按照标准租金交纳及补缴免租期及优惠期的所有租金差额，叶文静应向高德公司支付2018年10月的租金220439.82元（214624.2×19/31＋229647.89×12/31）、2016年10月20日至2017年1月19日免租装修期租金613212元（204404×3）及2017年1月20日至2018年9月30日的租金优惠差额855839.55元【（204404－163523.2）×9＋（214624.2－171699.36）×（11+11/30）】。对于高德公司诉请超出的部分，一审法院不予支持，予以驳回。叶文静迟延支付租金构成违约，高德公司诉请叶文静支付违约金，一审法院予以支持。高德公司主张违约金计付标准为中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮50%，一审法院予以照准。违约金应以拖欠的租金220439.82元为本金，自当月6日起计至付清之日止，以本金为限。对于高德公司诉请超出的部分，一审法院不予支持，予以驳回。关于律师费13000元，高德公司已提交《委托代理合同》、律师费发票证明该笔费用的支出。高德公司诉请要求叶文静支付律师费13000元，符合合同约定，一审法院予以支持。《房屋租赁合同补充协议》上手写“陈信全对叶文静合同的履行承担连带担保责任”，下方并有陈信全签名确认。陈信全辩称其仅在上述合同签署了名称，担保条款为其他人手写，该担保条款并未明确保证期间、保证范围、保证金额，故其无需对违约金等承担担保责任，一审法院不予采纳。《中华人民共和国担保法》第二十六条第一款规定，“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任”，根据合同约定，叶文静应于2018年10月5日前支付当月租金，高德公司于2019年1月28日提起本案诉讼，并未超出保证期间。陈信全辩称已过保证期间，一审法院不予采纳。高德公司诉请要求陈信全就上述债务承担连带责任，一审法院予以支持。由于高德公司要求叶文静支付2018年11月1日至2018年12月31日租金及其违约金的诉请未获一审法院支持，故高德公司诉请要求陈信全对上述租金及其违约金承担连带责任，一审法院亦不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起15日内，叶文静向高德公司支付2018年10月的租金220439.82元及违约金（以220439.82元为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮50%的标准，自当月6日起计至付清之日止，以本金为限）；二、自本判决发生法律效力之日起15日内，叶文静向高德公司支付2016年10月20日至2017年1月19日免租装修期租金613212元及2017年1月20日至2018年9月30日的租金优惠差额855839.55元；三、自本判决发生法律效力之日起15日内，叶文静向高德公司支付律师费13000元；四、陈信全对上述确定的债务承担连带责任；五、驳回高德公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费24090元，由高德公司负担5040元，叶文静、陈信全负担19050元。一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。二审中，叶文静与高德公司确认叶文静缴纳的租金保证金为408808元。本院认为：高德公司与叶文静签订的《房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议》均是双方的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。《租赁合同》约定的房屋租赁期限为2016年10月20日至2021年10月19日。在合同约定的租赁期限内，叶文静在未能与高德公司协商一致的情况下要求提前终止或解除《租赁合同》，一审认定其行为构成违约并应承担相应违约责任，合理有据，本院依法予以维持。高德公司作为守约方，有权依法主张叶文静赔偿因其违约行为给高德公司造成的损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，高德公司主张叶文静赔偿因其违约行为造成的损失应与高德公司的实际损失大致相当。在本案中，高德公司既主张没收叶文静支付的租金保证金408808元，又主张叶文静支付合同约定的免租装修期租金及租金优惠差额部分，实际是要求叶文静就同一违约行为同时按多个合同违约条款承担违约责任。同时考虑到高德公司在二审中确认其已于2019年1月16日将案涉商铺重新出租即该商铺实际空置期不足三个月的事实，高德公司主张叶文静赔偿的各项违约损失总额明显高于其实际的损失金额。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、第一百一十六条关于“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定，本院采信叶文静的部分上诉主张，在其应支付的免租装修期租金或租金优惠差额部分扣减租金保证金408808元。为便于计算，本院酌情在一审认定的免租装修期租金613212元中扣减叶文静已付的租金保证金408808元，故叶文静还应向高德公司支付免租装修期租金204404元。叶文静的其他上诉理由不能成立，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初2660号民事判决的第一、三、四、五项；二、变更广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初2660号民事判决的第二项为：自本判决发生法律效力之日起15日内，叶文静向广州市高德美居置业有限公司支付2016年10月20日至2017年1月19日免租装修期租金204404元元及2017年1月20日至2018年9月30日的租金优惠差额855839.55元；三、驳回叶文静的其他上诉请求。一审案件受理费24090元，由广州市高德美居置业有限公司负担9680元，叶文静、陈信全共同负担14410元。二审案件受理费19050元，由叶文静负担14476元，广州市高德美居置业有限公司负担4574元。本判决为终审判决。审判长  徐玉宝审判员  李志明审判员  俞 颖二〇二〇年四月二十七日书记员  尹艳阳王嘉宝