浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终317号 上诉人（原审被告、反诉原告）：金永英，女，1976年4月9日出生，苗族，户籍所在地：贵州省雷山县，现住浙江省宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：陈斌，浙江正甬律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：朱斌，男，1983年7月14日出生，汉族，住浙江省宁波市鄞州区。 上诉人金永英因与被上诉人朱斌房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省宁波市鄞州区人民法院（2018）浙0212民初18775号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 金永英上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回朱斌本诉诉请，支持金永英反诉诉请。事实和理由：第一，朱斌2018年7月违约在先。鉴于该违约给金永英造成的损失，金永英有抗辩权。第二，金永英因朱斌违约享有抗辩权，不应承担违约责任。退一步讲，即使承担责任，朱斌应承担较大责任。第三，金永英的证人已经能充分表明，因朱斌的上门吵闹导致客户取消业务。第四，一审判决认定合同于2018年11月10日解除，也是错误的。朱斌违约在先，其无权单方行使解除权。 朱斌辩称，同意一审判决 朱斌一审诉讼请求：一、金永英向朱斌腾退位于宁波市鄞州区小城花园天静巷88号的房屋并结清涉案房屋至实际腾退之日止的水、电、有线电视的使用费及物业管理费；二、金永英支付朱斌违约金4252.50元并赔偿自2018年11月10日起按300元/日计算至实际腾退之日止的损失。诉讼过程中，朱斌进一步明确诉讼请求为：一、确认涉案《房屋租赁合同》于2018年11月9日解除；二、金永英向朱斌腾退位于宁波市鄞州区小城花园天静巷88号的房屋并结清涉案房屋至实际腾退之日止的水、电、有线电视的使用费及物业管理费；三、金永英支付朱斌违约金4252.50元，按300元/日支付自2018年11月4日起至2018年11月8日期间的租金并赔偿自2018年11月9日起按300元/日计算至实际腾退之日止的损失。 金永英一审反诉请求：朱斌赔偿金永英经济损失250000元。 一审法院认定事实如下：2014年12月3日，金永英与案外人杨博宏签订《房屋租赁合同》一份，约定：杨博宏将位于宁波市鄞州区小城花园天静巷88号的房屋出租给金永英；租赁期限5年，至2019年11月3日止；每年11月3日前付清一年的房租费，先付后住；租赁费按42000元每年递增5%，依次类推；自合同签订后即发生法律效力，任何一方均不得无故终止协议，如发生违约情况，违约方应支付给守约方违约金一个月房租，并按实结算房租；水、电、有线电视的使用费及物业管理费由金永英承担；若金永英无能力经营下去可转租本店，但金永英转租需经杨博宏同意，若杨博宏需出售本店，应在不损害金永英的利益下履行，金永英同意杨博宏出售；合同到期后，如金永英还续租，在同等条件下金永英有优先权。合同签订后，杨博宏按约将涉案房屋交付金永英使用。2017年10月18日，金永英按约向杨博宏支付2017年11月4日至2018年11月3日的房屋租金计48600元。2018年6月，杨博宏将涉案房屋出卖给朱斌，朱斌于2018年7月2日取得涉案房屋的不动产权证书［权证号为浙（2018）宁波市鄞州不动产权第0141038号］。2018年7月27日，朱斌前往涉案房屋，与金永英交涉，协商未果，朱斌实施了锁门行为，后经派出所出警。2018年11月6日，朱斌向金永英发送短信，称金永英已经违约拖欠房租，要求金永英在3天内付清下一年房租，如逾期不付清，视为自动解除合同。金永英通过短信回复称其未与朱斌签订房屋租赁合同，不存在违约行为，且朱斌未赔偿金永英的损失。2018年11月11日，朱斌又向金永英发送短信，称金永英未按约于2018年11月9日前支付下一年度房租，通知金永英自2018年11月10日起解除房屋租赁关系，于2018年11月14日前腾空涉案房屋。同日，朱斌前往涉案房屋与金永英交涉，双方发生争执，派出所出警，协调未果。 一审法院认为，根据朱斌提交的《房屋租赁合同》，结合双方的陈述，可以认定金永英系涉案房屋的承租人，租赁期限于2019年11月3日届满。朱斌于2018年7月2日取得涉案房屋的所有权，尚在租赁期限内。根据合同法的相关规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。朱斌、金永英均应按约履行涉案《房屋租赁合同》的约定。涉案《房屋租赁合同》明确约定金永英应于每年11月3日前付清一年的房租费，先付后住。本案中，金永英按约于2017年10月18日支付了涉案房屋2017年11月4日至2018年11月3日的房租计48600元，未按约于2018年11月3日前支付下一年度的房租费。金永英抗辩称因朱斌自2018年7月起多次上门吵闹、锁门，严重影响金永英的正常经营，给金永英造成重大经济损失，朱斌拒绝赔偿金永英的损失，故金永英暂缓向朱斌支付涉案房屋的租金。现有证据表明朱斌曾分别于2018年7月27日、同年11月11日上门与金永英交涉，其中在2018年7月27日实施了锁门的行为，根据现有证据难以认定朱斌严重影响金永英的正常经营，金永英无权据此拒绝支付2018年11月4日至2019年11月3日的房租。朱斌于2018年11月6日通过短信向金永英催讨上述期间的房租费，金永英理应按约向朱斌支付上述期间的房租费。金永英未按约支付房租费，朱斌依法有权解除涉案《房屋租赁合同》。根据朱斌发送给金永英的短信，涉案《房屋租赁合同》已于2018年11月10日解除。朱斌诉请要求金永英按300元/日支付自2018年11月4日起至同年11月8日止的房租并按300元/日赔偿自2018年11月9日起计算至实际腾退之日止的损失，计算期间不当，且计算标准过高，一审法院参照涉案《房屋租赁合同》的约定，酌定金永英按140元/日支付朱斌自2018年11月4日起至同年11月10日止的房租费计980元并自2018年11月11日起按140元/日赔偿朱斌至实际腾退之日止的占有使用费损失。朱斌诉请要求金永英腾退涉案房屋并按约结清至实际腾退之日止的水费、电费、有线电视费及物业管理费，理由正当，于法有据，予以支持。关于朱斌要求金永英支付违约金4252.50元的诉讼请求。本案中，金永英未按约于2018年11月3日前向朱斌支付房租费，构成违约，但朱斌在租赁期限内于2018年7月27日对金永英实施锁门行为，亦构成违约。根据合同法的相关规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。基于此，酌定金永英支付朱斌违约金3000元。金永英反诉要求朱斌赔偿经济损失250000元，依据不足，不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百二十条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出判决：一、涉案《房屋租赁合同》于2018年11月10日解除；二、金永英于判决生效后十五日内向朱斌腾退位于宁波市鄞州区中河街道天静巷88号的房屋并结清该房屋至实际腾退之日止的水费、电费、有线电视费及物业管理费；三、金永英于判决生效后十日内支付朱斌违约金3000元，房租费980元并自2018年11月11日起按140元/日赔偿朱斌至实际腾退之日止的占有使用费损失；四、驳回金永英的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。一审本诉案件受理费80元，反诉案件受理费2525元，均由金永英负担。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，合同法上的抗辩权具有法定的适用条件，并非一方当事人存在任何违约，对方当事人均可行使抗辩权。朱斌在2018年7月27日到金永英租赁房屋吵闹，仅是在当天影响到金永英的正常经营，但其并没有收回租赁房屋。金永英以此为由，暂不支付朱斌2018年11月4日至2019年11月3日的房租，显属不妥。金永英未按租赁合同约定，支付租金，一审判决其承担违约金，于法有据。金永英主张因朱斌吵闹导致其业务上重大损失，其提供的业务往来客户的证人证言等材料，并不足以证明其所受损害，以及该种损害与朱斌的吵闹是否存在法律上的相当因果关系。况且，2018年11月11日，朱斌因金永英未按约交纳房租，上门交涉，系金永英违约在先。故，金永英要求朱斌赔偿其25万元的损失，缺乏依据，本院不予支持。合同解除权属形成权，金永英未按约支付租金，经朱斌催告，仍不支付，朱斌有权解除合同，合同解除自通知金永英之日起发生法律效力。一审判决据此确定合同解除时间，适用法律正确。 综上所述，金永英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2605元，由上诉人金永英负担。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审 判 长 孙长虎 审 判 员 黄永森 审 判 员 郑 辉 二〇二〇年四月二日 代书记员 项凌燕