北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终1161号上诉人（原审被告）：邢浩，男，1949年10月24日出生，汉族，住北京市朝阳区。上诉人（原审被告）：鹿爱荣，女，1947年12月26日出生，汉族，住北京市丰台区。二上诉人之共同委托诉讼代理人：任立军（邢浩、鹿爱荣女婿），住北京市丰台区。被上诉人（原审原告）：魏学松，男，1967年2月12日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：刘平，北京市汉和律师事务所律师。上诉人邢浩、鹿爱荣因与被上诉人魏学松房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2019）京0111民初17572号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邢浩、鹿爱荣上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判驳回魏学松的诉讼请求；2．一、二审诉讼费用及保全费由魏学松负担。事实和理由：1．一审法院开庭前并未按照法定期间送达开庭传票，违反法定送达程序；2．一审判决适用法律错误，违反《物权法》《房地产管理法》《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》的法律规定，魏学松买房并非善意，不符合无权处分构成买卖合同有效的前提，本案并非因房价上涨引起；3．买卖合同未经过共有权人鹿爱荣的追认，一审判决认为构成表见代理错误，鹿爱荣取款并不代表对卖房知情，不应属于对买卖合同的追认；4．一审判决支付违约金数额明显有失公允，魏学松与中介公司具有恶意和重大失误。5．一审判决采信另案中证据有误，北京市输油气分公司对出售房屋不持异议，不能直接适用于本案。魏学松辩称，同意一审判决，不同意对方的上诉请求。事实和理由：一审法院送达程序合法，魏学松不构成恶意，鹿爱荣知情且同意买卖合同，判决违约金数额适当。2019年6月，魏学松向一审法院起诉请求：1．邢浩、鹿爱荣履行协助魏学松办理北京市房山区房山南关大街51号xxx号房屋过户的合同义务；2．邢浩、鹿爱荣承担违约金4万元；3．诉讼费由邢浩、鹿爱荣负担。一审法院认定事实：邢浩、鹿爱荣系夫妻关系，二人（乙方）于2011年12月4日与中国石油天然气股份有限公司管道北京输油气分公司（以下简称“北京输油气分公司”）（甲方）就房山区房山城关南大街51号xxx房屋（以下简称“涉案房屋”）签订了《单位职工内部房屋出售协议》，约定乙方购买涉案房屋，五年内不得对外出售，五年后出售必须经甲方同意。2012年2月22日，邢浩（出卖人、甲方）与魏学松（买受人、乙方）经北京昊鑫伟业房地产经纪有限公司居间服务，签订房屋定购协议一份，双方约定，甲方将涉案房屋售予乙方，售价50万元；乙方在签订本合同时，支付定金2万元；单位允许上市交易时甲方配合乙方办理房产过户手续。协议第十四条还约定：签订本协议后任何一方不得以任何理由解除该协议（因国家政策不允许上市除外），否则一方以双倍定金作为违约金。第十九条约定：甲、乙任何一方违反协议条款，均视为违约，按本合同第十四条约定的金额支付对方违约金。第二十二条第四项约定：买房人购买此房后发生装修各项费用，如卖方（甲方）发生违约想收回房屋，房主承担各项装修费用，并卖方（甲方）承担全部违约责任，以双倍房款作为违约金。第二十二条第六项约定：因房产证是邢浩本人同意出售此房，要求邢浩妻子、儿女全部放弃房屋的继承金。2012年2月25日、2012年3月10日魏学松通过案外人史淑玲账户分别向鹿爱荣卡号为×××中国工商银行账户转账35万元、13万元，后邢浩为魏学松出具收款50万元的付款证明一份。2012年2月25日魏学松转账前鹿爱荣银行卡余额50078.85元，2012年2月29日鹿爱荣持银行卡支取35万元。2019年3月22日，一审法院在审理（2019）京0111民初4613号涉房山区房山南关大街51号院内房屋买卖合同纠纷过程中询问了北京输油气分公司运行科工作人员，该工作人员表示北京输油气分公司对单位职工出售房屋不持异议，房屋已经满足上市交易的条件。涉案房屋地址已由房山区房山南关大街51号xxx号变更为房山区房山城关街道南大街153号xxx号。一审法院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。魏学松与邢浩之间的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，应为合法有效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故邢浩、鹿爱荣一方认为邢浩擅自处分夫妻共同财产，邢浩与魏学松之间签署的房屋买卖合同应被认定为无效的抗辩意见，一审法院不予采纳。邢浩、鹿爱荣虽就涉案房屋与北京输油气分公司约定五年内不得对外出售、五年后出售必须经同意，但在一审法庭辩论终结前涉案房屋已具备上市交易条件，且北京输油气分公司对此不持异议，故邢浩、鹿爱荣关于房屋买卖合同违反法律规定应被认定无效的抗辩意见，一审法院不予采纳。另外，邢浩、鹿爱荣一方关于房屋买卖合同违反公平交易原则应被认定无效的抗辩意见，系对公平交易原则的误读，且缺少法律依据，对此一审法院不予采纳。《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条的规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。通过邢浩、鹿爱荣的答辩与房屋定购协议的约定可知，邢浩在出售房屋时已经告知魏学松自己与鹿爱荣系夫妻关系，邢浩持妻子鹿爱荣的银行卡并要求魏学松将购房款打入妻子鹿爱荣账户，魏学松有理由相信其有权代理鹿爱荣出售涉案房屋，邢浩的行为构成表见代理。另外，通过鹿爱荣的取款行为可以看出，鹿爱荣对邢浩出售涉案房屋一事是知情且同意的，即便邢浩的行为为无权代理，鹿爱荣的行为亦应视为对邢浩的代理行为的追认。故房屋买卖合同应对鹿爱荣发生法律效力，魏学松起诉要求邢浩、鹿爱荣履行合同义务、协助其办理过户手续的诉讼请求，理由正当、证据充分，一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。邢浩、鹿爱荣在涉案房屋满足过户条件时，不履行合同约定义务，其行为构成违约，魏学松按照合同约定要求邢浩、鹿爱荣支付违约金4万元的诉讼请求，理由正当，证据充分，一审法院予以支持。邢浩、鹿爱荣关于自己一方不存在违约行为的抗辩意见，一审法院不予采信。邢浩、鹿爱荣经一审法院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证等诉讼权利，不影响本案审理。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百七十一条、第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（一）》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定之规定，一审法院于2019年12月判决：一、邢浩、鹿爱荣于判决生效后七日内协助魏学松办理房山区房山城关街道南大街153号xxx号房屋的产权过户登记手续；二、邢浩、鹿爱荣于判决生效后七日内给付魏学松违约金4万元。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。经审查，本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明，2012年2月29日，鹿爱荣自其银行卡中自行签字取款35万元。2012年3月10日，讼争房屋已交付魏学松。本院认为，根据双方的上诉及答辩意见，本案争议焦点为：一、《房屋买卖合同》效力如何；二、一审法院是否违反法定送达程序。对于争议焦点一，《房屋买卖合同》合法有效。合同签订时确无鹿爱荣签字，但此后，邢浩向魏学松提供鹿爱荣银行卡号要求付款，在买方支付35万元后，鹿爱荣本人签字并取出购房款35万元，且始终未提出任何质疑。同时，讼争房屋于全款付清时已交付，鹿爱荣此后亦未提出异议。由此，可以认定鹿爱荣对出售房屋一事知情且同意，已构成追认，并非邢浩对其构成表见代理。夫妻关系存续期间，即使不在一起居住，对房屋等家庭重大财产的处理、银行卡中重大款项由来，双方亦应进行沟通。因此，鹿爱荣上诉所称房款是种类物、其取款行为不代表其对售房知情的理由，与常理不符，本院不予支持。因邢浩是缔约一方，鹿爱荣对交易已做追认，故二人并非主张合同存在恶意串通行为的适格主体。因此，本案无需审查是否存在恶意串通、损害第三人利益导致合同无效的情形。对于原产权单位工作人员证言采信问题，该证言系生效案件中已确定的事实，在邢浩、鹿爱荣未提出相反证据予以推翻的情况下，一审法院将其作为单位同意职工售房的证据，并无不当。对于争议焦点二，一审法院送达并未违反法定程序。经本院核实卷宗，一审法院于2019年11月18日分别按照送达地址确认书上所列地址向鹿爱荣、邢浩寄送开庭传票，收件人分别于2019年11月19日、2019年11月21日拒收退回。后一审法院于2019年11月27日缺席审理本案。根据法律规定，退回之日视为送达之日，故一审法院的送达程序符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十二条之规定，并无违法之处。综上所述，邢浩、鹿爱荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院案件处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16284元，由邢浩、鹿爱荣负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王金龙审 判 员 霍翠玲审 判 员 姚 颖二〇二〇年四月二十九日法官助理 刘 佳书 记 员 孙辰姝