江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏13民终5032号上诉人（原审原告）：蒋凤云，女，1963年3月17日出生，住宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：包连喜，男，1963年5月24日出生，住宿迁市宿城区。被上诉人（原审被告）：司志敏，女，1980年12月1日出生，住宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：侯善云，宿迁市宿城区创见法律服务所法律工作者。原审第三人：包成军，男，1988年7月4日出生，住宿迁市宿城区。上诉人蒋凤云某与被上诉人司志敏、原审第三人包成军债权转让合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（以下简称宿城法院）（2019）苏1302民初2691号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蒋凤云上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判支持上诉人一审诉讼请求；一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：一、《存量房买卖居间合同》中未涉及车某,4，法律也未禁止车某,4的买卖，车某,4合同的甲方是包成军和包连喜，因此，车某,4的《房屋买卖合同》和《存量房买卖居间合同》是相互独立的合同，一审法院将相互独立的合同争议一并解决无法律依据。二、通过微信聊天记录可以看出包成军已将钥匙交给中介，由于被上诉人外出学习的原因没有到中介处取钥匙，包成军不存在违约。即使包成军逾期10天交房，由此认定包成军给付30000元违约金明显偏高。《存量房买卖居间合同》中的标的是房屋，并未包括房屋内的设施，厨房设施状况如何与合同履行无关。房屋是以现状交付，被上诉人看房时对房屋整体状况了解熟知后才决定购买。房屋无论是否存在漏水均不是包成军原因导致，也与上诉人无关。被上诉人接收房屋后发现漏水，可以先找小区物业处理，查明原因后通过申请住房维修基金或找相邻方式处理，直接维修不符合常理。《存量房买卖居间合同》并未约定房屋漏水需要向对方承担违约责任，一审法院凭维修结算表和邻居录音，就认定包成军违约，系认定事实错误。三、车某,4价格如果是按照面积进行确定，合同上必然有单价，但《房屋买卖合同》并未注明单价，故按面积确定价格不符合实际情况。面积是按照中介要求填写，车某,4购买时间久远，具体面积不能确定，车某,4票据在宿城法院卷宗中，而且合同中已经明确注明面积以票据上的面积为准，所以包连喜就写了一个大概面积。被上诉人签订合同前现场查看并认可车某,4现状，交付时车某,4并未有所改变。目前，宿迁车某,4的交易习惯均是按现状按套交易，没有按单价出售的，一审法院按照被上诉人的主张支持其减少面积的差价属于认定事实不清。四、一审法院既然判决上诉人支付7000元车某,4款了，合同中明确约定违约金为成交价20%，那么一审法院应当支持上诉人要求被上诉人承担违约金的主张。被上诉人司志敏辩称，一、车某,4是2018年10月31日交付的，但是面积与约定的不符，经司志敏从房管处查询得知，面积为22.58平方米，少了3.3平方米，司志敏要求减少价款26000元（按照双倍计算），包成军不同意。二、包成军、蒋凤云以及包连喜均向司志敏要钱，司志敏也不知道该给谁。三、包成军出售给司志敏商品房存在违约行为，逾期交房10天；卫生间漏水产生维修费4298元，包成军离开时对厨房设施进行了破坏，故其应该支付给司志敏违约金30000元。四、根据包成军与开发商签订的商品房买卖合同，车某,4是商品房的附属物，也就是说本案虽然签订了二份合同，实质是一笔交易。五、司志敏在房屋交易过程中并不存在违约行为，包成军主张被上诉人违约，是新增加的诉求，应不予采纳。原审第三人包成军述称，车某,4当时卖的时候，我说有20多个平方，能住人。由于当时购买的发票丢失，在中介确认的时候，我只签了个字，合同上的面积是谁写的不清楚。我拿到房款后没几天就搬走了，司志敏打电话给我，问我搬走了没有，并说要是没搬走，再给我一星期时间。第一次付首付款的时候，司志敏违约了，迟了一天才把钱打到账户上。而且首付款到的时候，还欠了14000元，拖了一个月才打到终结账上，因此，司志敏存在违约行为。蒋凤云向一审法院起诉请求：司志敏给付车某,4款5万元、违约金1万元；本案诉讼费用由司志敏承担。一审法院认定事实：2018年5月29日，包成军与司志敏签订两份买卖合同，一份为存量房买卖居间合同（以下简称“居间合同”），约定包成军通过中介将位于XXX小区7-302室房屋出售给司志敏，价格为76万元，含房屋固定设施；定金3万元，首付款20万元，于2018年6月5日前支付；贷款53万元，收到全款后卖家将房屋交付给买家；违约金3万元。2018年7月23日，银行放贷后司志敏将53万元贷款支付给包成军，同年8月21日司志敏报警称包成军一直未向其交付房屋。警方现场核实发现包成军父母正在搬室内物品，并承诺几日内将物品清空。次日交房时，司志敏发现厨房柜门、水池等被破坏。收房后，司志敏发现房屋卫生间漏水并花费4000余元进行维修，对此包成军表示其对漏水一事口头告知了中介和司志敏，但是司志敏对此不予认可。另一份合同系关于车某,4的买卖合同即房屋买卖合同书（以下简称“车某,4合同”），价格104000元，面积25.82平方米（该数字由包成军父亲包连喜从28.52涂改而来），面积以票据上面积为准；付款方式，先付54000，余款50000元待交房时支付；买家同意卖家在车某,4内暂居住一年整；违约金为房屋成交价的20%。包成军父亲包连喜在合同尾部签名。另查明，司志敏从房管处调取的包成军与开发商签订的商品房买卖合同显示：包成军以该合同购买涉案房屋和车某,车某,4面积为22.58平方米。再查明，涉案车某,4已经于2018年10月底交付给司志敏，因司志敏未支付余款50000元，2019年3月12日，蒋凤云与包成军签订债权转让协议，约定包成军将其对司志敏关于车款部分享有的债权尾款50000元，违约金10000元合计60000元转让给蒋凤云并通知了司志敏。一审法院认为，债权人可以将合同全部或者部分转让给他人，依照法律规定或者合同约定不得转让的除外；当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给他人。债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可向受让人主张；债务人对让与人享有的债权，先于转让的债权到期或者同时到期的，债务人可以向受让人主张抵销。具体到本案中，根据审理查明的事实，包成军在履行居间合同过程中，存在3个违约行为：1.逾期交房。根据居间合同的约定，包成军应该在收到房款后20日内即2018年8月11日前将房屋交付给司志敏，但是直到8月21日17时许，司志敏打电话报警时，包成军父母还在屋内清理物品；2.厨房设施被人为破坏。根据司志敏提供的照片，司志敏报警的次日即2018年8月22日，案涉房屋内厨房水池、柜门均被人为破坏。包成军称其不知道是谁破坏的，其作为出卖方，应承担举证证明已经将完好无损的房屋交付给司志敏的责任，否则应承担不利后果；3.卫生间漏水。包成军称其已经维修好，但是未举证证明，而司志敏提供的装饰公司的结算表以及与楼下邻居的录音可以证实卫生间确实存在漏水一事。故司志敏辩称包成军应该承担违约责任即支付违约金3万元且应从车某,4款中抵扣，依法予以支持。关于车某,4面积问题，因合同上包成军父亲包连喜填写了具体数字且有涂改，加上包成军在合同履行过程中从未向司志敏提供过与车某,4有关的票据，故应认定双方在签订该合同的时候是按照面积确定价格的，否则完全可以留空。因车某,4面积不符合约定，司志敏主张减少价款13000元【104000-（104000÷25.82*22.58）】于法有据，依法予以支持，但是其主张蒋凤云存在欺诈，应该减少双倍价款即26000元，不予支持。故司志敏还应该支付车某,4款37000元（50000-13000）。当然，蒋凤云主张司志敏存在违约行为应支付违约金也就无事实与法律依据了。因此，再扣除包成军应承担的违约金30000元，司志敏还需支付蒋凤云7000元（37000-30000）。依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、第八十二条、第八十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：司志敏于本判决生效之日起立即支付蒋凤云车某,4款7000元。二审期间，上诉人围绕其上诉请求，提交以下证据：1.江苏恒兆房地产开发有限公司于2010年1月12日出具的案涉车某,4收据复印件一张，拟证明包连喜在签案涉车某,4买卖合同时具体多少面积记不清了，当时上诉人和中介人员都在场，包连喜最先写的是28.52㎡，后来中介人员说有没有这么多面积，包连喜说确实记不清了，就改成了25.82㎡，但是因为买卖合同上约定面积以票据上的面积为准，因此，车某,4不是按照面积出售的，而是以104000元出售的；2.证人王某,4的证言，拟证明包连喜在2018年8月21日交房并未违约，因为中介人员跟被上诉人协商多给一个月的搬家时间，而且包成军卖房的时候已经告诉中介人员房屋漏水和柜门坏了。被上诉人对上述证据的质证意见为：证据1的关联性有异议，该证据属于超期举证，被上诉人在找律师调查时才知道车某,4的相关情况，上诉人陈述的内容与事实不符；证据2，证人和包成军、包连喜系朋友关系，与案件有利害关系，证人陈述包连喜不在场、没有欺诈等，均属于推断性的言论，证人陈述与被上诉人沟通延期交房，但上诉人与证人之间因产生纠纷报警，而且证人陈述在签案涉车某,4买卖合同时包连喜不在场，系虚假陈述。被上诉人围绕其辩称意见，提交以下证据：3.照片一张，拟证明证人陈述在签订案涉车某,4买卖合同时包连喜不在场，系虚假陈述。上诉人对上述证据的质证意见为：被上诉人和包成军签车某,4合同的时候，包连喜确实不在场，第二天、第三天的时候，包成军打电话让包连喜过去，包连喜就到中介公司签了车某,4合同。本院对上述证据的认证意见为：证据1，真实性没有异议，但仅能证明案涉车某,4面积为22.58㎡，包成军购买时的价格为27096元；证据2、3，能够认定包连喜在签订案涉车某,4买卖合同时，被上诉人在场，对证人陈述的“这个面积是我拿了一个空白的合同到包连喜家里问了包连喜，由包连喜写的，最后按手印的，然后包连喜在车某,4合同上又签名”，即包连喜签字过程的真实性不予认定；证人王某,4陈述“如果按照合同时间来说一定是违约交房了，但是我和被上诉人沟通过一次，被上诉人同意延期交房，但是延期多长时间我想不起来了”“这是二次交房，我和被上诉人沟通后的交房日期快到了，等于是第二次找我们中介去交房，当时我和被上诉人沟通的时候，被上诉人直接报警了，我说你要是报警处理就不用找我处理了，我去通知包连喜，交房日期要到了，还要多长时间你才能把东西搬完把房子交给被上诉人，后来被上诉人带着警察把门锁换了”，因包成军延期交房，被上诉人已于2018年8月21日报警处理，因此，证人上述证言不能证明被上诉人同意延期交房至2018年8月21日；证人陈述“交房漏水，柜子坏的事情我都不知道”“我去看的时候厨房柜门有点晃，没有掉下来，水池也不是照片（一审卷宗六十页）中的那样”“当时签的买卖合同是包括固定设施，不能拆动的都是固定设施”“按照我们评判的话，水池柜门应该算固定设施”“如果卖房告诉我们房子漏水，我们没有告诉买房人，就是中介的责任，但是卖房人没有告诉我们”，结合被上诉人在一审提交的证据，能够认定案涉房屋卫生间漏水以及厨房设施被人为破坏的事实，且包成军并未告诉中介或司志敏房屋漏水以及厨房设施损坏；证人陈述“双方协商（车某,4）价格，这个车某,4就是104000元，不是按照面积计算的”“当时就说车某,4是可以住人，包连喜提出来104000元要就卖，不要就不卖，而且我当时做中介，当时车某,4差不多也就是这个价格”，对于该部分证言的认证意见，将在下文说理部分阐述。对一审法院查明的事实，本院依法予以确认。本院认为，一、关于本案是否能够一并审理《存量房买卖居间合同》和《房屋买卖合同》两份合同争议以及包成军在履行《存量房买卖居间合同》中是否存在违约的问题。《中华人民共和国合同法》第八十一条规定：债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。本案中，虽然包成军将案涉车某,4合同的债权转让给蒋凤云，但司志敏对包成军的抗辩，可以向蒋凤云主张，因此，一审法院对司志敏提出的包成军在履行《存量房买卖居间合同》中存在违约行为，进行审查，并无不当。根据一审、二审查明的事实，能够认定包成军存在逾期交房以及交付的房屋存在卫生间漏水、厨房设施被人为破坏等情形，一审法院根据《存量房买卖居间合同》约定，认定包成军应承担30000元违约责任，并从车某,4款中予以抵扣，亦无不当。二、关于车某,4价款如何确定的问题。根据现有的证据，应认定案涉车某,4的总价款为104000元，而非按照面积确定价格。理由如下：1.包连喜在填写车某,4面积时，先写“28.52”，后涂改为“25.82”，而案涉车某,4实际面积为“22.58”，能够认定包连喜对于车某,4面积仅能记住大约20多平方，至于精确到个位数以及小数点后两位数，即“2、5、8”这三个数字如何排列，则记忆模糊，而且其在签订合同时已经尽可能回忆以明确具体的面积，否则，无需从“28.52”修改为“25.82”。2.案涉车某,4合同约定的条款中仅面积是手写，其余均是打印，在合同第三条约定“乙方（司志敏）已对以上房产状况作了充分了解和察看，同甲方（包成军）协定房产交易成交价为¥104000元”，如果车某,4是按照面积进行计算，那么在包连喜将车某,4面积从“28.52”涂改为“25.82”时，也应对相应的价格进行修改，但合同中却并未修改。此外，如果是按照面积计算车某,4价款，那么合同中应对车某,4的单价进行约定，但合同中仅约定车某,4总价款是104000元，而无论是“28.52”或是“25.82”，总价款除以面积，单价均不是整数，这也与正常的房屋交易习惯不符。3.二审中，证人王某,4陈述车某,4就是按照104000元计算，而非按照面积计算价格，结合合同第一条约定的“面积以票据上的面积为准”，能够印证案涉车某,4价款为固定价格104000元，而非按照面积进行计算。现蒋凤云主张司志敏应按照合同约定支付剩余车某,4价款50000元及违约金10000元，本院依法予以支持。因此，在扣除包成军应承担的违约金后，司志敏还需向蒋凤云支付30000元（60000元-30000元）。三、关于包成军提出司志敏存在逾期付款违约行为的问题。因包成军仅将车某,4价款及违约金的债权转让给蒋凤云，而本案也仅就蒋凤云主张的车某,4价款及违约金能否得到支持进行审查，故包成军的该主张不属于本案审查范围，本院不予理涉。综上所述，上诉人蒋凤云的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销江苏省宿迁市宿城区人民法院（2019）苏1302民初2691号民事判决；二、司志敏于本判决生效之日起十日内支付蒋凤云车库款及违约金30000元。一审案件受理费1300元，由蒋凤云负担750元，司志敏负担550元；二审案件受理费1125元，由蒋凤云负担575元，司志敏负担550元。本判决为终审判决。审 判 长  陈 鹏审 判 员  仲召虎审 判 员  吴军良二〇二〇年四月十日法官助理  庄 洋书 记 员  蔡雨桐附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。