云南省禄劝彝族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书(2019)云0128民初445号原告（反诉被告）：殷廷安，男，1971年12月29日生，汉族，重庆市大足县人，住重庆市大足县。原告（反诉被告）：陈光菊，女，1971年5月18日生，汉族，重庆市大足县人，住重庆市大足县。委托代理人：吕常国、张曦，北京盈科（昆明）律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告（反诉原告）：刘啟东，男，1990年10月26日生，汉族，云南省禄劝彝族苗族自治县人，住禄劝彝族苗族自治县。被告（反诉原告）：蒋官芬，女，1991年5月23日生，汉族，云南省禄劝彝族苗族自治县人，住禄劝彝族苗族自治县。委托代理人：陆玉春，云南潘明律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。原告（反诉被告）殷廷安、原告（反诉被告）陈光菊诉被告（反诉原告）刘啟东、被告（反诉原告）蒋官芬合同纠纷一案，本院于2020年3月10日受理后，依法适用简易程序，于2020年4月9日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）殷廷安、原告（反诉被告）陈光菊的委托代理人吕常国、张曦，被告（反诉原告）刘啟东、被告（反诉原告）蒋官芬及其委托代理人陆玉春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）殷廷安、原告（反诉被告）陈光菊向本院提出如下诉讼请求：一、请求确认原告与被告签订的《存量房买卖交易合同》已解除;二、请求判令两被告继续履行《房屋买卖补充协议》配合原告到不动产登记中心办理解除备案登记手续；三、请求法院判令被告给付原告因此产生的损失人民币20000元；四、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由，被告刘啟东自愿购买原告殷廷安名下位于云南省禄劝县永恒.锦绣金域8幢29层3303号的房产，于2018年1月16日签订了《存量房买卖交易合同》（以下简称“合同”），合同约定该房产的成交总面积为117.46平米，成交总金额为人民币371600.00元，被告刘啟东支付首付款为人民币111600.00元。合同签订后于当日办理了存量房买卖合同登记备案手续，被告蒋官芬作为该房产的共有人。但在办理房屋买卖过户过程中该房产因房产产权被重庆市大足区人民法院和昆明市官渡区人民法院查封，导致存量房买卖合同》无法继续履行，经原、被告双方协商达成协议并于2018年11月17日签订《房屋买卖补充协议》，协议中明确约定：1、双方解除《存量房买卖合同》，被告刘啟东放弃购买原告殷廷安名下位于云南省禄劝县永恒.锦绣金域8幢29层3303号的房产，殷廷安于签订《补充协议》当天退还刘啟东支付的首付款人民币111600.00元；2、双方应相互配合到不动产登记中心办理退件手续并撤销网签备案合同和到税务机关办理退税等相关手续，被告刘啟东应积极配合原告殷廷安办理其他手续；3、殷廷安将刘啟东于2018年1月16日所交的个人所得税人民币3176.00元、契税人民币5574,00元于签订《补充协议》当天退还至刘启东指定的银行账户，并将居间服务费退还给中介。原告通过代理人熊东由熊东于2018年11月17日将《补充协议》内约定的款项退还给被告，但被告至今仍未按约定配合原告到不动产登记中心解除备案手续，导致原告无法交易，给原告造成损失。原告认为被告不履行补充协议的行为己构成违约，侵害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，现向贵院提起诉讼，望贵院判如诉请！被告（反诉原告）刘啟东、被告（反诉原告）蒋官芬辩称并提起反诉请求：辩称,只要对方支付违约金,被告（反诉原告）刘啟东、被告（反诉原告）蒋官芬就可以配合对方去办理相关手续,但不同意支付任何损失。请求:1、判决二被反诉人支付反诉人违约金111600元；2、支付反诉人物管费636元；3、由被反诉人承担案件受理费。事实与理由：2018年1月16日，反诉人与被反诉人签订《房地产买卖契约》，约定：“二被反诉人将其名下位于禄劝县永恒.锦绣金域8幢29层3303号房产以371600元的价款出售给反诉人，反诉人预付购房定金111600元；反诉人中途悔约，不得向被反诉人索还定金；被反诉人中途悔约，应在悔约之日起15日内将定金退还反诉人，另付给反诉人相当于定金数额的违约金”。合同签订后，反诉人按约定向被反诉人支付了购房定金111600元，并于当日在房管部门办理了存量房买卖合同备案手续，又积极缴纳了购房个人所得税及契税。在双方办理房屋转移登记过程中，因被反诉人出售的房产被重庆市大足区人民法院和官渡区人民法院查封，导致双方签订的房屋买卖合同无法继续履行，反诉人购房的目的无法实现。据此，双方于2018年11月17日签订《房屋买卖补充协议》解除双方间房屋买卖关系，并约定违约金由双方自行协商处理。综上，双方间签订的《房地产买卖契约》合法有效，在合同关系解除后，因被反诉人的违约行为造成的违约金支付事宜协商未果，且被反诉人依据《补充协议》已对反诉人提出诉讼的前提下，现特依法提出反诉，望人民法院依法予以支持。被反诉人辩称：被反诉人并未违约。房屋虽然被查封，被反诉人将被查封的问题处理好后照样可以完成买卖，是反诉人自愿放弃购买房屋。111600元是房屋首付款,不是定金,违约金请求过高，请求法院酌情调整。综合双方的诉辩主张，双方争议的焦点是有没有违约，究竟谁违约，应当给付多少违约金，反诉人该不该赔偿被反诉人损失的的问题。原告（反诉被告）针对自己的主张提供了下列证据：一、《房地产买卖契约》、《存量房买卖合同登记备案表》、《补充协议》、《收条》各一份。证明反诉人向被反诉人购买房产，并签订买卖合同，在合同中约定被告应向原告预付购房定金111600元，房款首期支付总价款的30%，亦即111600元，其余按揭贷款支付。合同签订后反诉人并未按约定支付定金，仅支付了首付款，且在补充协议中双方亦认可反诉人所支付的是首付款，故反诉人要求退还定金无事实依据。被告（反诉原告）的质证意见是：对证据的三性认可，证明目的不认可。本院认为，原告（反诉被告）提供的全部证据来源合法、内容真实、与案件有关联性，可以证明其欲证实的事实，本院予以采信。被告（反诉原告）刘啟东、被告（反诉原告）蒋官芬针对自己的主张提供了下列证据：一、《身份证》复印件两份。证明反诉人的自然身份情况。二、《房地产买卖契约》一份。证明反诉人与被反诉人签订房地产买卖契约对定金支付和反诉人中途毁约，不得向被反诉人索还定金，被反诉人中途毁约，应在毁约之日起15日内将定金退返反诉人，另付给反诉人相当于定金数额的违约金及相关权利义务关系约定情况。三、《个人所得税发票》、《契税发票》、《收款收据》各一份。证明1、反诉人在与被反诉人签订房屋买卖合同后，主动履行合同并已依法缴纳了涉案房产的个人所得税和契税9290元；2、反诉人支付了涉案房产2018年2月1日至7月31日止期间的物管费636元的事实。四、《房屋买卖补充协议》一份。证明反诉人与被反诉人在履行房屋买卖合同过程中，因涉案房产被法院查封，造成反诉人合同目的无法实现，双方签订补充协议对相关财产返还及违约责任处理的约定情况。反诉被告的质证意见是：对第一、二组证据没有异议。第二、三组证据的三性及证明目的均认可，但是这份证据可以印证已经按照合同约定按时交付房屋。对第四组证据三性认可，但是对证明目的“不能达成合同目的”不予认可，同时这份证据可以看出是被告自愿放弃购买房屋的。被告（反诉原告）刘啟东、被告（反诉原告）蒋官芬提供的全部证据来源合法、内容真实、与案件有关联性，本院予以采信。但对反诉人用于证实支付的111600.00元是定金的事实不予认可。经审理，本院确认下列法律事实：刘啟东自愿购买殷廷安名下位于云南省禄劝县永恒.锦绣金域8幢29层3303号的房产，于2018年1月16日签订了《存量房买卖交易合同》，合同约定该房产的成交总面积为117.46平米，成交总金额为人民币371600.00元，刘啟东在签订合同当日即支付总价款的30%的首付款111600.00元。当日办理了《存量房买卖合同》登记备案手续，蒋官芬为该房产的共有人。次日殷廷安将房屋移交给了刘啟东。刘啟东交纳了2018年2月1日至7月31日止的物管费636元。在办理房屋买卖过户过程中该房产因房产产权被重庆市大足区人民法院和昆明市官渡区人民法院查封，经买卖双方协商达成协议并于2018年11月17日签订《房屋买卖补充协议》，协议中明确约定：1、双方解除《存量房买卖合同》，被告刘啟东放弃购买原告殷廷安名下位于云南省禄劝县永恒.锦绣金域8幢29层3303号的房产，殷廷安于签订《补充协议》当天退还刘啟东支付的首付款人民币111600.00元；2、双方应相互配合到不动产登记中心办理退件手续并撤销网签备案合同和到税务机关办理退税等相关手续，刘啟东应积极配合原告殷廷安办理其他手续；3、殷廷安将刘啟东于2018年1月16日所交的个人所得税人民币3176.00元、契税人民币5574,00元于签订《补充协议》当天退还至刘啟东指定的银行账户，并将居间服务费退还给中介。殷廷安委托代理人熊东由熊东于2018年11月17日将《补充协议》内约定的款项退还给了刘啟东，刘啟东至今仍未按约定配合殷廷安到不动产登记中心解除备案手续，双方对违约金也未进行协商。本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”本院对本案分析如下：一、111600.00元是定金还是首付款的问题。111600.00元应当认定为首付款。理由如下：1、从双方于2018年11月17日签订《房屋买卖补充协议》第一条可以看出，“双方解除《存量房买卖合同》，被告刘啟东放弃购买原告殷廷安名下位于云南省禄劝县永恒.锦绣金域8幢29层3303号的房产，殷廷安于签订《补充协议》当天退还刘啟东支付的首付款人民币111600.00元。”；2、虽然在《存量房买卖合同》中有交纳111600.00元的定金之条款，但同样也有交纳首付款111600.00元之条款。且111600.00元是按总价款的30%计算出来的。按照房屋买卖合同交纳定金的交易习惯，定金一般都是整数。一套不到40万的房屋，不可能交纳10万以上的定金。故111600.00元应当认定为房屋首付款更为公平合理。二、关于双方的违约责任问题。房屋被查封，并不能必然导致房屋无法继续交易，只要把被查封的事由处理完毕，法院就可以解除查封，房屋就可以过户。从双方于2018年11月17日签订《房屋买卖补充协议》第一条看出，双方是在友好协商下刘啟东放弃购买殷廷安的房屋。即便如此，但从《房屋买卖补充协议》第四条可以看出，殷廷安是承认自己违约并愿意给付刘啟东一定数额的违约金的，只是一直未进行协商。因刘啟东没有证据证实自己实际造成的损失数额，故本院只能从购买不成的主要原因，购买成功后房屋的涨价情况等因素酌情进行调整，由殷廷安给付刘啟东60000元的违约金为宜。三、刘啟东在履行双方于2018年11月17日签订的《房屋买卖补充协议》中，在殷廷安完全履行了自己约定义务的情况下，刘啟东以违约金未协商好为借口，迟迟不履行自己的协助义务，依然属于违约行为，因为刘啟东履行完自己的协助义务，照样可以起诉殷廷安赔偿违约金，故其违约行为也应当承担一定的违约责任，因殷廷安没有证据证实自己实际造成的损失数额，故本院只能酌情进行调整，由刘啟东给付殷廷安10000元的损失费为宜。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条之规定，判决如下：一、确认双方签订的《房地产买卖契约》已解除;二、由被告（反诉原告）刘啟东、被告（反诉原告）蒋官芬在判决生效之日起十五日内配合原告（反诉被告）殷廷安、原告（反诉被告）陈光菊到不动产登记中心办理解除备案登记手续；三、由被告（反诉原告）刘啟东、被告（反诉原告）蒋官芬在判决生效之日起十五日内给付原告（反诉被告）殷廷安、原告（反诉被告）陈光菊的损失人民币10000元；四、由原告（反诉被告）殷廷安、原告（反诉被告）陈光菊在判决生效之日起十五日内给付被告（反诉原告）刘啟东、被告（反诉原告）蒋官芬违约金60000元，物管费636元。五、驳回原告（反诉被告）殷廷安、原告（反诉被告）陈光菊的其余诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）刘啟东、被告（反诉原告）蒋官芬的其余诉讼请求。若负有金钱给付义务的当事人未按本判决规定的期限履行义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费100元，减半收取50元，由被告（反诉原告）刘啟东、被告（反诉原告）蒋官芬负担30元，原告（反诉被告）殷廷安、原告（反诉被告）陈光菊负担20元；反诉费2545元，减半收取1272.5元，由原告（反诉被告）殷廷安、原告（反诉被告）陈光菊负担1000元、由被告（反诉原告）刘啟东、被告（反诉原告）蒋官芬负担272.5元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  张振宇二〇二〇年四月十三日书记员  刘 燚