广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终5038号上诉人（原审被告，反诉原告）：广州融驰实业投资有限公司。住所地：广州市白云区人和乡人和村人和街4号。法定代表人：刘仁会，职务：执行董事。委托诉讼代理人：龙桂玲，广东一粤律师事务所律师。委托诉讼代理人：王元福，广东一粤律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：赵卫冰，女，1966年12月22日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：刘应刚，广东环球经纬律师事务所律师。上诉人广州融驰实业投资有限公司（以下简称融驰公司）因与被上诉人赵卫冰房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初24767号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。融驰公司上诉请求：1.撤销一审判决第四项，改判驳回赵卫冰关于房屋占有使用费的全部诉讼请求；2.撤销一审判决第五项，改判赵卫冰支付从2015年7月1日起按每月6333元标准计付占有使用费给融驰公司；3.本案一、二审诉讼费用由赵卫冰承担。事实和理由：一、融驰公司向赵卫冰支付的18000元一审未处理。二、一审法院对赵卫冰主张的房屋使用费认定错误。由于涉案房屋未取得建设规划许可证，双方的租赁合同无效，且自始无效。故赵卫冰自始无权占有涉案房屋，更无权将该房屋出租给他人，因此一审对此属于认定事实和适用法律错误。三、一审认定赵卫冰应支付房屋使用费标准明显过低。同一标的，一审法院认定双方互负的占有使用费相差近一倍，明显不合理。赵卫冰将涉案房屋出租的金额为5250元，一审认定融驰公司应收取的房屋使用费也远远低于赵卫冰对外出租的金额。故此，请求二审支持融驰公司上诉请求。赵卫冰辩称，不同意融驰公司的上诉请求。首先，融驰公司主张的18000元一审已查明，且认定不作抵扣，该款属于占用期间融驰公司应支付给赵卫冰的收益，不同意进行扣减。第二，一审认定双方的租赁合同无效，融驰公司占用涉案房屋并取得相应收益，应支付相应使用费给赵卫冰。而赵卫冰向融驰公司支付的占有使用费，应按照合同约定的融驰公司预计应得租金收入，而不是按照6333元。故一审对此认定准确，请求二审维持一审判决。赵卫冰诉于2019年7月8日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1．确认双方于2012年3月7日签订的租赁合同无效；2．融驰公司向赵卫冰方退还租金950000元；3、融驰公司向赵卫冰赔偿2016年6月1日至2017年6月30日期间的占有使用费75996元。融驰公司在一审审理中提出反诉，请求判令：赵卫冰将涉案房屋交还给融驰公司管业，并自2015年7月1日起按每月6333元标准计付占有使用费。一审法院认定事实：2012年3月7日，赵卫冰与融驰公司签订租赁合同，约定由赵卫冰承租融驰公司位于本市白云区某地南侧、某地北侧地段某某路X号之人和商业中心A2区一层xxxA号商铺，租赁期间自2012年3月7日至2032年3月6日；租金总额为950000元，由赵卫冰分期支付，融驰公司承诺头三年固定收益190000元在赵卫冰第一次、第二次付款中扣减，其余760000元租金由赵卫冰分期支付给融驰公司；租赁期间头三年为租赁封闭期，由赵卫冰委托融驰公司对外出租，期限届满后赵卫冰可选择解除合同，也可继续委托融驰公司租赁，由融驰公司向赵卫冰支付固定回报，其中第四年至第十年期间按每年10%计付回报。合同另就其他权利义务进行约定。合同签订后，赵卫冰先后于2012年3月7日、2013年4月15日、2014年3月7日向融驰公司支付租金共计760000元。双方在诉讼中确认另有190000元视为涉案商铺头三年的固定回报，在租金总额中予以扣减。赵卫冰提出，合同约定的三年租赁封闭期于2015年3月7日届满，其后融驰公司仍继续占用涉案商铺，但自2016年6月1日起融驰公司未按每月6333元的标准向其支付回报，故赵卫冰于2017年3月20日收回涉案商铺自行使用。融驰公司则认为其于2015年6月9日向赵卫冰支付涉商铺“租金”13500元，并由赵卫冰开具了相应收据，其后由赵卫冰于2015年7月1日收回涉案商铺自行使用。融驰公司还提交了涉案商铺2015年7月至12月期间的水电费和管理费收据，其中2015年7月仍收取了承租人交纳的租金4500元，其余月份仅收取了承租人交纳的水电费和管理费，赵卫冰对上述证据未发表质证意见。赵卫冰主张融驰公司自2016年6月1日起停止按照合同约定的标准向其支付固定收益，赵卫冰提交了融驰公司与案外人刘某某签订的租赁合同，出租的商铺为涉案A2区一层xxxA号商铺，租赁期间自2013年5月12日至2016年5月11日。赵卫冰还主张其于2017年3月20日才收回涉案商铺自行出租，为此提交了其与刘某某于2017年3月20日签订的商铺租赁合同书，赵卫冰在合同中确认其对涉案商铺有17年使用权，双方约定由刘某某自2017年3月20日承租上述商铺，并直接向赵卫冰支付租金。融驰公司在诉讼中确认涉案商铺并无取得建设工程规划许可证。以上事实，有租赁合同、收据、商铺租赁合同书和当事人陈述等证据可以证实。一审法院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，本案所涉租赁房屋未取得建设工程规划许可证，本案双方签订的涉案房屋租赁合同为无效合同。双方根据无效合同取得对方的财产应当予以返还，现融驰公司要求赵卫冰将涉案商铺交还给融驰公司管业合理合法，应予支持，融驰公司实际收取赵卫冰的租金760000元也应当返还给赵卫冰。融驰公司于2015年6月9日向赵卫冰支付的“租金”13500元实际上是融驰公司占有涉案商铺并参照合同付与赵卫冰的收益，融驰公司要求扣减缺乏理据，一审法院不予采纳。融驰公司并无证据证明合同约定的三年租赁封闭期于2015年3月7日届满后，其于何时将涉案商铺交还给赵卫冰实际使用，融驰公司虽然提交了涉案商铺租户2015年7月至12月期间的水电费和管理费收据，但不足以证明融驰公司已经将涉案商铺自2015年7月1日交给赵卫冰管业。赵卫冰主张融驰公司自2016年6月1日起停止支付固定收益，并提供了其与承租人签订的租赁合同证明其于2017年3月20日收回商铺自行使用，融驰公司没有证据证明其参照合同约定的标准向赵卫冰支付了2016年6月1日至2017年3月19日期间的收益（实为占有使用费），现赵卫冰主张融驰公司按每月6333元的标准（760000元×10%÷12）向其计付上述期间的占有使用费合理，占有使用费应为61007.9元（6333元/月×9月+6333元/月÷30日×19日），没有超过合同约定的每年按总租金的10%（9500000元×10%÷12）支付固定回报的标准，一审法院予以支持。赵卫冰于2017年3月20日收回涉案商铺自行使用，融驰公司主张赵卫冰收回商铺自行使用期间所产生的占有使用费在融驰公司应当退还的760000元租金中予以抵扣合理合法，赵卫冰亦同意扣减，一审法院予以准许。上述期间为赵卫冰自行占有使用，占有使用费的标准可参照双方合同约定的950000元租金总额和20年租赁期间核算，为每月3958.33元，计算期间自2017年3月20日至赵卫冰将涉案商铺交还给融驰公司管业之日止。如上所述，融驰公司认为赵卫冰于2015年7月1日收回商铺，但无充分证据证明，一审法院不予采纳，融驰公司主张赵卫冰支付2015年7月1日至2017年3月19日期间的占有使用费无理，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2019年11月8日作出判决如下:一、确认赵卫冰与融驰公司于2012年3月7日签订的租赁合同无效（广州市白云区某地南侧、某地北侧地段某某路X号之人和商业中心A2区一层xxxA号商铺）；二、于本判决生效之日起十五日内，赵卫冰将位于广州市白云区某地南侧、某地北侧地段某某路X号之人和商业中心A2区一层xxxA号商铺交还给融驰公司管业；三、于本判决生效之日起十五日内，融驰公司向赵卫冰退还760000元；四、于本判决生效之日起十五日内，融驰公司向赵卫冰支付2016年6月1日至2017年3月19日期间的房屋占有使用费61007.9元；五、于本判决生效之日起十五日内，赵卫冰向融驰公司支付广州市白云区某地南侧、某地北侧地段某某路X号之人和商业中心A2区一层xxxA号商铺自2017年3月20日至赵卫冰将涉案商铺交还给广州融驰实业投资有限公司管业之日期间的占有使用费（占有使用费按每月3958.33元为标准计算，占有使用费的金额可与上述判决第三项、第四项的金额相互抵扣）；六、驳回赵卫冰其他诉讼请求；七、驳回融驰公司其他诉讼请求。一审本诉受理费14034元，由赵卫冰负担2804元，由融驰公司负担11230元；反诉受理费3025元，由融驰公司负担1891元，由赵卫冰负担1134元。经审查，一审法院查明事实并无不当，本院予以确认。二审中，融驰公司提交了苑芳莲在2015年7月23日向赵卫冰账户转账4500元的银行转账明细、涉案商铺2015年6月9日收取月租金13500元的收款收据、租赁合同；赵卫冰提交了融驰公司在2019年12月4日向涉案商铺租户发出的《收回物业通知函》。融驰公司提交的收款收据和租赁合同一审法院在查明事实部分已经进行认定，不属于二审新证据，本院不予采纳。赵卫冰提交的《收回物业通知函》系在一审后形成，但其并未提出上诉，该证据与融驰公司上诉争议事实没有关联性，本院亦不予采纳。二审过程中，融驰公司述称，其从2015年3月7日合同约定的租赁封闭期满之后开始向赵卫冰支付合同约定返租款项，按照4500元的标准支付了4个月共18000元，还有没有支付其他款项目前没有证据。赵卫冰则述称，2016年6月1日之前，融驰公司断断续续按照每月3000元到4500元的标准向赵卫冰支付过款项，但2016年6月1日之后没有再支付，故其在本案的诉讼请求从2016年6月1日之后开始，之前的没有付清也不再主张。本院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。针对本案中融驰公司的上诉请求，本院分析如下：最高人民法院发布的第九次全国法院民商事审判工作会议纪要第34条规定，双务合同不成立、无效或者被撤销时，标的物返还与价款返还互为对待给付，双方应同时返还；关于应否支付利息问题，只要一方对标的物有使用情形的，一般应当支付使用费，该费用可与占有价款一方应当支付的资金占用费相互抵销，故在一方返还原物前，另一方仅需支付本金，而无需支付利息。参照上述规定，在合同无效的情况下，对标的物占有使用一方应支付的使用费，与占有价款一方应支付的利息可相互抵销。本案中，租赁合同无效，赵卫冰与融驰公司存在标的物返还和价款返还的对待给付义务，但根据本案查明事实，双方签订租赁合同后至2017年3月19日期间，涉案房屋一直由融驰公司占有使用，即融驰公司在该期间内不仅占有涉案标的物，也同时占有赵卫冰支付的整个合同租赁期间的76万元租金，且该76万元至今未返还给赵卫冰。因此，赵卫冰主张融驰公司向其支付融驰公司管控涉案商铺期间的占用费有理，一审法院予以支持并无不当。至于该占用费的计算标准，虽然案涉合同因租赁物未取得建设工程规划许可证而无效，但该合同关于租赁封闭期满以后如融驰公司继续管理涉案房屋应向赵卫冰支付的固定回报的约定仍是双方当事人真实意思表示，也未违反相关法律法规的禁止性规定，故一审法院判令融驰公司根据该约定标准向赵卫冰支付该段时间的占用费，有一定的依据。此外，赵卫冰2017年3月20日接手涉案商铺之后至交还涉案商铺给融驰公司期间的占有使用费，本可以和融驰公司占有赵卫冰支付的76万元款项期间产生的利息相互抵销，但赵卫冰在一审过程中同意扣减该部分占用费，一审判决作出后赵卫冰亦未提出上诉，因此，一审法院对融驰公司和赵卫冰应互相支付的房屋占有使用费采取不同认定标准，在合同无效情形下，虽略有不妥，但从判决第四、五项双方互相支付占有使用费的结果上看，抵扣之后不高于融驰公司占用涉案商铺和赵卫冰的资金期间应支付给赵卫冰的费用，融驰公司利益并未受损。至于融驰公司上诉主张其2015年6月和7月已向赵卫冰支付的18000元的问题，赵卫冰确认收取了上述款项，赵卫冰在本案诉请的占用费从2016年6月1日开始计付，而上述款项发生在2016年6月1日之前，故一审法院对该款项未进行抵扣并无不妥，对于融驰公司的该上诉理由，本院不予采纳。综上所述，一审判决认定事实清楚，虽处理方式欠妥，但处理结果并未使融驰公司受到不利益的裁判，而赵卫冰并未提出上诉，故本院对一审判决予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1325元，由广州融驰实业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张明艳审判员  韩志军审判员  谭红玉二〇二〇年四月二十九日书记员  眭 翘郭蔚琳