江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终1400号上诉人（原审被告）：南京市浦口区河西机械配件厂，住所地在南京市浦口区夹河新村279号。经营者：张靖，该公司经理。委托诉讼代理人：姜新平，江苏天九律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:江苏建扬化工有限责任公司，住所地南京市浦口区夹河新村279号。代表人:叶晓宁，该公司破产管理人负责人。委托诉讼代理人：刘婷，江苏冠文律师事务所律师。委托诉讼代理人：高政，男，1977年3月14日生，系该公司管理人成员。上诉人南京市浦口区河西机械配件厂（以下简称河西机械配件厂）与被上诉人江苏建扬化工有限责任公司（以下简称建扬化工公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2018）苏0111民初7048号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。河西机械配件厂上诉请求：依法撤销一审判决第二、三项。事实和理由：一、上诉人于2019年9月17日依法参拍以12611700元高价竞得拍卖标的（13491.9平方米国有土地使用权、建筑物2627.21平方米），并于10月24日与被上诉人达成拍卖成交确认书。由于上述土地上存在产权存疑的房屋且有闲杂人员居住使用或经营使用，导致被上诉人尚有2789平方米的土地尚未交付给上诉人。上诉人多次与上述闲杂人员协商，但他们有的要价过高、有的拒不返还土地，被上诉人明知上述情况也未履行管理职责给予相应的协助，造成上诉人无法使用上述土地并产生巨大的经济损失。上诉人要求被上诉人在一审中撤回本案诉请，被上诉人口头答应但最终没有落实，导致上诉人一审败诉，上诉人不应再支付租金。二、上诉人与破产管理人签订了《拍卖成交确认书》，履行了全部的付款义务，已经是涉案标的物的合法权利人，故被上诉人无权要求我方腾空并交还房屋。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。建扬化工公司辩称，河西机械配件厂通过淘宝网破产资产拍卖平台，拍卖获得涉案场地及地上建筑物。一审判决后，被上诉人已向河西机械配件厂表明不会执行一审判决第三项内容。上诉人尚未支付2017年7月至2017年12月31日的租金24000元，被上诉人要求上诉人给付租金24000元。建扬化工公司向一审法院起诉请求：1、判令双方签订的《场地管理协议》及《场地管理补充协议》于2018年2月3日解除，河西机械配件厂立即迁出并返还租赁房屋；2、判令河西机械配件厂向建扬化工公司支付自2013年1月1日起至2017年12月31日止欠付51000元；3、判令河西机械配件厂按合同约定租金标准支付2018年7月1日起至实际迁出之日的占用费，暂计算至2018年7月11日，计1333元；4、判令河西机械配件厂承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2009年12月31日，建扬化工公司（甲方）、河西机械配件厂（乙方）签订《场地管理协议》，约定：甲方同意将部分生产场地（原新兴无线电元件厂租用场地）租借给乙方使用。协议如下：1、双方商定乙方每年向甲方支付场地费：人民币48000元，半年支付一次。2、甲方负责提供生产场地水、电设施，费用由乙方每月按实际数字缴纳。3、乙方所使用的甲方生产场地的安全由乙方负责，若乙方工作人员进入甲方其他场地所引起的安全事故由乙方负责。4、如甲方场地因国家建设而搬迁，需提前六个月通知乙方搬出，同时此管理协议自然解除。当日原、被告签订《场地管理补充协议》，载明：因原租方南京新兴无线电元件厂单方终止在甲方承租场地，使甲方在正常维持日常开支造成了一定困难，为解决此困难，甲乙双方在互惠互利的基础上，经多次协商达成以下共识：1、甲方提出将原新兴租借场地，租给乙方使用，乙方同意租借此场地，乙方原租借场地退还给甲方，新场地租借期为十年。2、租金为了使乙方不增加开支，甲方同意按原来正常开支（1.5万+3万元/年）支付，乙方考虑到甲方的困难，同意增加0.3万元/年，因此年租金定为4.8万元。3、甲方同意乙方提出的场地修缮改造方案进行使用前土建改造，此费用计人民币228000元，此费用已由乙方支出（附附件一套）。4、甲方提出乙方同意按月支付原甲方人员的社会统筹和医保，此项费用按实际在租金中扣除。5、另有下岗工人十名，由甲方推荐，乙方择优录用，一经双向选择录用后，需严格遵守乙方的管理要求，遵章守纪，乙方承担起录用人员的按国家规定的劳务保障的责任。2017年11月7日本院裁定宣告建扬化工公司破产，并指定江苏东方清算事务所有限公司担任建扬化工公司破产管理人。由江苏东方清算事务所有限公司叶晓宁担任管理人负责人。2018年1月2日江苏建扬化工有限责任公司管理人通过EMS向河西机械配件厂发出“解除协议通知书”，载明：2017年11月7日南京市中级人民法院作出（2017）苏01破15号民事裁定书，裁定宣告建扬化工公司破产。同日，南京市中级人民法院以（2017）苏01破15号决定书，指定江苏东方清算事务所有限公司担任建扬化工公司管理人。依据《破产法》等法律法规的规定，管理人依法正式通知贵司：1、管理人决定于2018年2月3日解除建扬化工公司与贵司的场地管理协议及补充协议。2、请贵司自收到本通知书之日起七天内向管理人指定账户（账户名称：崔立鹤，开户银行：中国建设银行，账号：62×××69）支付欠缴房屋租金合计人民币147000元。3、请贵司自场地管理协议终止之日起七日内搬离租赁房屋。逾期不搬离的，管理人将按每天300元的标准向贵司收取房屋占用费。3、贵司搬离租赁房屋时应保证租赁房屋内水、电等设施正常使用，且不得损坏房屋内原有设施，否则应当赔偿因此给建扬化工公司造成的损失。2018年3月14日，江苏建扬化工有限责任公司管理人通过EMS向河西机械配件厂发出“通知书”，载明：2018年1月2日，管理人通知贵司自2018年2月3日起解除建扬化工公司与贵司签订的《场地管理协议》及《场地管理补充协议》。因贵司至今未迁出且未向管理人支付欠付的房屋租金及占用费用，管理人再次通知贵司如下：1、请贵司自收到本通知之日起三日内，将截至2018年2月3日止欠付的房屋租金合计人民币151000元付至管理人账户（账户名称：江苏建扬化工有限责任公司管理人，开户银行：交通银行南京后宰门支行，账号：320006646018010043037）。逾期未支付的，管理人有权向贵司主张逾期利息。2、贵司应按300元每日的标准向管理人支付自2018年2月11日起至实际迁出之日止的房屋占用费用，现暂计算至2018年3月15日为人民币9900元。贵司应自收到本通知之日起三日内将该款项付至上述管理人账户。逾期未支付的，管理人有权向贵司主张逾期利息。3、贵司应自收到本通知之日起三日内迁出租赁房屋，逾期未迁出的，管理人将诉诸法律以维护建扬化工公司的合法权益。4、贵司搬离租赁房屋时应保证租赁房屋内水、电等设施正常使用，且不得损坏房屋内原有设施，否则应当赔偿因此给建扬化工公司造成的损失。一审庭审中，河西机械配件厂陈述其仍使用涉案房屋并提交租金收据9张，证明其除2017年7月至2017年12月31日半年租金24000元未支付外，其他租金已全部支付完毕的事实。建扬化工公司对收据真实性无异议，但只认可2012年之前的租金已结清，自2013年1月1日起至2017年12月31日止的租金共计240000元，减去收据总金额189000元，河西机械配件厂欠付租金51000元。建扬化工公司认可河西机械配件厂已支付2018年1月1日至2018年6月30日期间的租金及占有使用费24000元。本案在一审审理过程中，河西机械配件厂于2019年9月19日向一审法院申请撤回反诉请求。上述事实，有建扬化工公司提交的本院（2017）苏01破15号民事裁定书、决定书、场地管理协议、场地管理补充协议、解除协议通知书、通知书、邮寄面单、签收记录、谈话笔录，河西机械配件厂提交的预评估结果、公证书、图片10张、租金收据9张及双方当事人的当庭陈述等证据在卷证实。一审法院认为，建扬化工公司、河西机械配件厂签订的《场地管理协议》、《场地管理补充协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的相关规定，合法有效。关于建扬化工公司诉请：1、判令建扬化工公司、河西机械配件厂签订的《场地管理协议》及《场地管理补充协议》于2018年2月3日解除，河西机械配件厂立即迁出并返还租赁房屋。一审法院认为，《中华人民共和国破产法》第十八条规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。本案中2017年11月7日本院裁定宣告建扬化工公司破产，并指定江苏东方清算事务所有限公司担任建扬化工公司破产管理人，由江苏东方清算事务所有限公司叶晓宁担任管理人负责人。建扬化工公司于2018年1月2日向河西机械配件厂发出“解除协议通知书”，通知河西机械配件厂双方签订的《场地管理协议》及《场地管理补充协议》于2018年2月3日解除，并要求河西机械配件厂自场地管理协议终止之日起七日内搬离租赁房屋，故协议解除时间应为2018年2月3日。关于建扬化工公司主张河西机械配件厂立即迁让返还租赁房屋。一审法院认为，因双方之间的房屋租赁合同已解除，故建扬化工公司上述诉请，符合法律规定，一审法院予以支持。2、判令河西机械配件厂向建扬化工公司支付自2013年1月1日起至2017年12月31日止欠付人民币51000元。一审法院认为，河西机械配件厂主张其仅欠付2017年7月至2017年12月31日期间租金24000元，并提交租金收据予以证明，对此租金收据建扬化工公司不持异议，且未提交证据证明河西机械配件厂欠付租金的事实，应承担举证不能的法律后果，故河西机械配件厂应支付建扬化工公司2017年7月至2017年12月31日期间租金24000元。3、判令河西机械配件厂按合同约定租金标准支付2018年7月1日起至实际迁出之日的占用费，暂计算至2018年7月11日，计1333元。一审法院认为，庭审中河西机械配件厂陈述其仍使用涉案房屋，故建扬化工公司主张河西机械配件厂支付2018年7月1日起至2018年7月11日占有使用费1333元于法有据，一审法院对此予以支持。综上，依照《中华人民共和国破产法》第十八条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院判决：一、江苏建扬化工有限责任公司与南京市浦口区河西机械配件厂签订的《场地管理协议》、《场地管理补充协议》于2018年2月3日解除。二、南京市浦口区河西机械配件厂于判决生效之日起十日内支付江苏建扬化工有限责任公司2017年7月至2017年12月31日期间租金24000元；2018年7月1日至2018年7月11日期间房屋占有使用费1333元，合计人民币25333元。三、南京市浦口区河西机械配件厂于判决生效之日起十日内腾空位于南京市浦口区夹河新村279号的房屋，并将房屋交还江苏建扬化工有限责任公司。四、驳回江苏建扬化工有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1108元，由南京市浦口区河西机械配件厂负担；反诉案件受理费25元，由南京市浦口区河西机械配件厂负担。二审中，上诉人河西机械配件厂提交《拍卖成交确认书》。证明其通过淘宝网平台竞拍，购买了建扬化工公司名下位于南京市浦口区夹河新村279号国有划拨土地一宗及地上房屋建筑物20幢，并于2019年10月24日与建扬化工公司管理人签订《拍卖成交确认书》，河西机械配件厂是涉案标的物的唯一合法权利人。被上诉人对该证据的真实性无异议，并认可拍卖的标的物已交付给了上诉人。另查明，建扬化工公司确认河西机械配件厂已支付2018年7月1日至2018年7月11日期间房屋占有使用费1333元。本院对以上事实依法予以确认。本院认为，民事主体的财产权利受法律平等保护。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。本案中，被上诉人建扬化工公司将涉案场地及房屋出租给上诉人河西机械配件厂使用，在租赁期间河西机械配件厂应向建扬化工公司依约支付租金。现双方就租赁事实及欠付租金金额均无异议，故建扬化工公司据此要求河西机械配件厂支付2017年7月至2017年12月31日期间租金24000元，符合法律规定，本院予以支持。河西机械配件厂主张建扬化工公司未在一审撤回诉讼请求为由拒付租金，于法无据，本院不予支持。河西机械配件厂通过竞拍购得涉案场地及地上建筑物，系涉案场地及地上房屋的权利人，并与建扬化工公司管理人签订《拍卖成交确认书》，涉案场地及房屋已交付给河西机械配件厂，故一审判决第三项不应继续履行。综上所述，上诉人河西机械配件厂的上诉请求部分成立。因二审中出现新的事实，导致本案予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持南京市浦口区人民法院（2018）苏0111民初7048号民事判决第一项；二、撤销南京市浦口区人民法院（2018）苏0111民初7048号民事判决第三、四项；三、变更南京市浦口区人民法院（2018）苏0111民初7048号民事判决第二项为南京市浦口区河西机械配件厂于本判决生效之日起十日内支付江苏建扬化工有限责任公司2017年7月至2017年12月31日期间租金24000元；四、驳回南京市浦口区河西机械配件厂的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费1108元，由南京市浦口区河西机械配件厂负担；反诉案件受理费25元，由南京市浦口区河西机械配件厂负担。二审案件受理费400元，由上诉人南京市浦口区河西机械配件厂负担。本判决为终审判决。审 判 长  涂 甫审 判 员  汪德全审 判 员  徐聪萍二〇二〇年四月二十七日法官助理  孙成艺书 记 员  朱亚芳