河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终905号上诉人（原审被告）：李小萍，女，1966年8月23日出生，汉族，住河南省临颍县。委托诉讼代理人：尚晶晶，河南元慧律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨得欣，河南元慧律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：姚敏，女，1964年7月24日出生，汉族，住河南省中牟县。委托诉讼代理人：涂志友，河南丁卯律师事务所律师。委托诉讼代理人：王娜，河南丁卯律师事务所律师。原审被告：河南百信资产管理有限公司，住所地郑州市管城区紫荆山路西、法院东街南兴达国贸1102室。上诉人李小萍因与被上诉人姚敏，原审被告河南百信资产管理有限公司（以下简称百信公司）租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2019）豫0104民初4437号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李小萍上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一审判决认定事实不清。本案租赁合同的实际承租人系原审被告百信公司，房屋实际使用人系百信公司，上诉人出具欠条的行为系职务行为，不应承担本案支付租金的义务；本案欠付租金及违约金应当计算至2019年9月6日，上诉人以邮件方式发函要求被上诉人接收房屋，被上诉人拒绝接收。姚敏辩称，一审判决认定事实清楚。请求驳回上诉，维持原判。百信公司未作答辩。姚敏向一审法院起诉请求：1、被告支付拖欠的租金1355124元（暂计至2018年9月11日），并按月租金19240元的标准支付至腾房之日止；2、被告支付原告自2014年2月11日至付款之日的违约金，为拖欠租金的30%，计算至2018年9月11日为406537元；3、被告承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明，本案四套房屋位于郑州市××区紫荆山路××大厦××、××、××、××号，由原告的儿子李岩所有，李岩授权原告对外出租。2013年11月11日，原告（出租方、甲方）与被告百信公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：1、原告将位于郑州市管城回族区紫荆山路兴达国贸大厦XX层XXXX、XXXX号及XX层XXXX、XXXX号的房产共计753.46平方米出租给乙方使用，租赁期限为5年，自2014年2月11日起计算；2、租金为542491元/年，支付方式为六个月一付，支付金额为271245.6元；3、任何一方违反合同约定，应当赔偿守约方因此遭受的实际损失并承担损失金额30%的违约金。合同落款处盖有被告百信公司公章，并有被告李小萍作为公司负责人签字。2016年12月31日，被告将本案1101、1123号房屋交还原告，1615、1616号房屋（面积共计320.67平方米）使用至今。2017年7月11日，被告李小萍向姚敏出具租金欠条一份，载明共欠原告房租1169387.97元。2018年7月10日，李小萍再次向原告出具欠条一份，载明共欠原告1615、1616号房屋租金230025.6元。关于租金的支付方式，系被告李小萍、案外人李焕平、李行、李二航等人通过转账方式支付。李焕平为被告李小萍姐姐，李行、李二航为被告李小萍的侄子。被告称李焕平、李行均为被告百信公司员工。2018年5月3日，李焕平出具证明一份，载明“2018年5月3日中午我和姚敏、李佳佳三人共同商量定于2018年6月1日前将6月1日至9月30日四个月的房租48000元转到中信银行中牟支行姚敏的账号，此房款顶李小萍一部分房租。注明：1616、1615层”，落款处有李焕平、姚敏、李佳佳签字确认。原告认可被告李小萍在出具欠条后已向其支付82000元，包括被告主张的应抵扣的房租48000元，并已在诉请的房租中扣除82000元。被告提交银行转账凭证一组，以证明其通过李行、李二航等人账号向原告支付过租金119000元。另查明，被告百信公司已被列入失信被执行人名单。一审法院认为，与原告签订《房屋租赁合同》的虽然为被告百信公司。但并无证据显示百信公司实际履行了合同。向原告支付房租的系被告李小萍的亲属，向原告出具租金欠条的为被告李小萍,应认定被告李小萍为房屋的实际承租人。被告李小萍在法庭指定的期间内未能提交其与百信公司签订的备案的劳动合同、缴纳社保的证明或发放工资的银行流水，故其主张自己为百信公司员工，租赁房屋系履行职务行为，一审法院不予采信，被告李小萍应当向原告支付拖欠的租金。关于拖欠租金的具体数额，原告主张起诉前即2018年9月10日前的数额为1355124元（1169387.97+230025.6+320.67*2*60-82000），并自2018年9月11日起按照每月19240元的标准计算至被告实际向原告腾房之日止，予以支持。关于被告辩称已向原告支付租金119000元，其中多数转账支付的时间在被告李小萍出具欠条之前，故该部分不应计入原告诉请的拖欠的租金当中，剩余部分包含在原告已扣减的82000元中。原告主张的违约金为截止2018年9月10日未支付的租金数额的30%（2018年9月11日后的违约金原告不再主张），符合合同约定，为406537.2元，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及相关法律之规定，判决如下：一、被告李小萍于本判决生效之日起十日内支付原告姚敏2018年9月10日前的房屋租金1355124元，并按照月租金19240元的标准支付2018年9月11日起至实际腾房之日止的租金；二、被告李小萍于本判决生效之日起十日内支付原告姚敏违约金406537.2元；三、驳回原告姚敏的其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20655元，公告费600元（以实际发生为准），由被告李小萍负担。本院二审期间，上诉人李小萍向法庭提交了四组证据。第一组证据水费、电费、物业费发票及单据24份，以证明涉案房屋的相关费用均由原审被告百信公司交纳；第二组证据《格力中央空调设备购置与安装合同》一份、发票5张，以证明涉案房屋中空调设备系由原审被告百信公司购买并支付价款；第三组证据《委托设计合同》一份、设计费收据及发票3张，以证明原审被告百信公司为办公使用对涉案房屋进行设计装修并支付设计费；第四组证据《房屋租赁合同》两份、装修申请单4份，以证明原审被告百信公司为办公使用的其他房屋系由百信公司与业主签订合同，并由公司员工王林超签字确认，王林超并向物业申请进行装修。第五组证据退房通知邮件一份，以证明合同到期后，被上诉人拒绝接收房屋，原审被告百信公司于2019年9月6日向被上诉人邮寄退房通知，本案房屋租金及违约金应当计算至2019年9月6日。被上诉人姚敏质证认为，对第一、二、三、四组证据真实性、合法性、关联性均有异议，对以上证据来源有异议。在一审期间上诉人李小萍主张其早已从原审被告百信公司处离职，现在其提交的原审被告百信公司持有的证据更加说明其系该公司的实际控制人，该公司公章及相关材料均由其保管，其应当承担本案支付房租的责任。对第五组证据的真实性、关联性、合法性均有异议，不予认可。该证据不能证明被上诉人收到了通知，迄今为止上诉人并未与被上诉人联系，租赁房屋一直由上诉人占有，其物品仍然存放在租赁房屋内。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，一审法院审理期间，在法庭指定的期间内上诉人李小萍未能提交其与原审被告百信公司签订的劳动合同、缴纳社保的证明或发放工资的银行流水，不能证明其系原审被告百信公司员工。2017年7月11日，上诉人李小萍以个人名义向被上诉人姚敏出具租金欠条，载明共欠被上诉人房租1169387.97元。对于该出具欠条的行为，上诉人李小萍也未能提供证据证明其系代表原审被告百信公司履行职务的行为。一审法院结合以上事实，认定上诉人李小萍系涉案房屋实际承租人，并判令其支付租金和违约金并无不当。故上诉人李小萍上诉称本案租赁合同的实际承租人系原审被告百信公司，房屋实际使用人系百信公司，上诉人出具欠条的行为系职务行为，不应承担本案支付租金的义务的请求不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中上诉人李小萍提交的邮件不能证明已经送达至被上诉人姚敏，其又未能提供证据证明租赁房屋已经清空，符合返还条件。故上诉人李小萍主张租金应当计算至2019年9月6日的上诉请求不能成立，本院不予支持。对于违约金的问题，一审判决计算违约金的时间为2018年9月10日之前，对于之后的违约金被上诉人姚敏不再主张。故上诉人李小萍上诉称违约金应当计算至2019年9月6日以及违约金过高的请求亦不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人李小萍的上诉请求均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20655元，由上诉人李小萍负担。本判决为终审判决。审判长  张向军审判员  安 军审判员  侯军勇二〇二〇年四月十五日书记员  黄奕潇