浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0212民初18289号 原告：宁波市鄞州下应洁美旅馆（个体工商户，统一社会信用代码为92330212MA2EGE1Y3A)。住所地：宁波市鄞州区下应街道王家弄村。 经营者：陈长全。 委托诉讼代理人：赖卫星，北京大成（宁波）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王晓冲，北京大成（宁波）律师事务所律师。 被告：翁联华，女，1952年11月10日出生汉族，户籍所在地：宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：董亚红，浙江正清和律师事务所律师。 原告宁波市鄞州下应洁美旅馆为与被告翁联华房屋租赁合同纠纷一案，于2019年12月23日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年3月23日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赖卫星、王晓冲，被告的委托诉讼代理人董亚红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宁波市鄞州下应洁美旅馆请求判令（变更后）：被告支付原告装修补偿费708576元、重大设施搬迁损失补偿款41330元、停产停业损失补偿费199433元、一次性搬迁和临时安置费138314元，合计1087653元。事实和理由：原告自2001年8月起承租被告坐落于王家弄村的一楼房屋（四间半）用于浴室服务，建筑面积约150㎡，自2005年5月起承租该房屋二楼全部用房用于住宿经营，自2019年4月起承租该房屋三楼全部用房用于住宿经营。根据原告与宁波江东百宁物资有限公司（后更名为“宁波鄞州百宁物资有限公司”，以下简称：百宁公司）签订的最后三份《房屋租赁合同》的约定，租赁期限至2019年12月31日，租赁费每三个月支付一次，原告已按约支付租金及水电费。2019年1月，被告向原告送达《通知》，要求各租户在2019年3月20日前按照治安、消防等标准对租赁物进行整改，原告为此进行了装修，并委托服务机构进行了评估，因此支付评估费13000元。2019年7月，被告告知原告租赁物将要被拆迁，要求原告及时腾退房屋，因双方就赔偿事宜无法达成一致，原告未予搬离，11月份，租赁房屋被停水停电。现百宁公司已注销，被告系其股东，补偿协议书亦为被告与宁波市鄞州区潘火街道拆迁办公室签订，收购协议签订时，案涉房屋租赁关系尚未终止，原告系被收购房屋的承租人，亦是因收购行为造成停产停业实际损失的经营人，理应获得停产停业补偿、装修装潢补偿、一次性搬迁和临时安置费、重大设施搬迁损失补偿。 被告翁联华辩称：因案涉租赁物需拆迁，被告在2019年7月份即通知原告终止合同并腾空房屋，原告未同意，也未在2019年8月底按约支付租金，经被告多次催讨，仍未按约履行，被告遂于2019年11月28日委托儿子到原告处口头通知解除租赁关系，故双方之间的租赁关系已解除，截至合同解除之日，案涉房屋尚未拆迁，故原告无权主张装修装潢补偿费用；根据补偿协议的约定，被告应在12月31日前腾空房屋，但原告至今未搬离，故拆迁办公室未将拆迁补偿尾款支付给被告，被告还需按日万分之一的标准向拆迁办公室支付违约金，由此产生的损失，被告保留向原告追索的权利；租赁合同明确约定租赁期间若遇国家拆迁则协议终止，且被告不赔偿原告任何损失，现案涉租赁合同已到期，原告仍在继续占用使用，也不存在任何损失，故无权按照租赁房屋占拆迁房屋比例主张拆迁费用。 经审理，本院查明如下事实： 宁波市鄞州三星针织厂成立于1993年3月24日，住所地为宁波市鄞州区下应镇王家弄村，法定代表人为全百年，后该厂被宁波江东百宁物资有限公司收购，并于2002年5月18日注销登记；宁波江东百宁物资有限公司成立于2001年8月10日，2016年12月8日公司名称变更为宁波鄞州百宁物资有限公司，法定代表人由叶沪军变更为翁联华，于2019年7月9日注销登记。宁波市鄞州下应洁美旅馆注册日期为2002年9月12日，经营场所为下应街道王家弄村，经营者为陈长全，许卫娟系其妻子。 2001年8月18日，全百年代表宁波市鄞州三星针织厂（甲方）与陈长全代表的“洁美浴室”（乙方）签订《租房协议》一份，约定：乙方因经营需要向甲方租用坐落于下应镇王家弄村的厂房4间半，建筑面积约150㎡；租期5年，自2001年8月18日至2006年8月17日止，如市政建设需要，该租用房屋拆迁，本协议终止；租金23000元/年，第一年3个月一付，第二年开始6个月付一次；等。 2005年5月20日，被告翁联华代表宁波市鄞州三星针织厂与陈长全代表的“洁美浴室”就上述租赁物再行签订《房屋租赁协议》一份，约定的租赁时间为2005年5月20日至2008年5月20日，租金半年一付，其他内容基本相同。 同日，全百年代表宁波市鄞州三星针织厂（甲方）与许卫娟代表的“洁美旅馆”（乙方）签订《房屋租赁协议》一份，约定：乙方租用甲方下应镇王家弄村三星针织厂办公综合楼二楼全部用房，作为营业用房，租期3年，自2005年5月20日-2008年5月20日，租赁费42000元/年；如宁波市城市扩建需要改造拆建时，政府部门如有补偿乙方营业损失一块归乙方所有，其他政府的一切补偿归甲方所有；等。 2008年3月28日，被告翁联华代表宁波市鄞州三星针织厂与许卫娟代表的“洁美浴室”“洁美旅馆”就一楼4间半房屋、二楼房屋再行签订《房屋租赁协议》二份，约定的租赁时间均为2008年5月20日至2011年5月20日，租金半年一付，如遇市政建设需要扩迁，本协议终止；其他内容基本同上。 2011年8月29日,原告出具《承诺书》一份，载明：原告承租宁波江东百宁物资公司座落在王家弄村厂房以开浴室旅馆之用，目前租赁期已到，房主不愿意续租，因本人经济条件困难，想在房东的房屋未拆迁前再经营一段时间，增加点经济收入，请求房主单位给予照顾，在房屋未拆迁前继续给予租用，本人承诺，如果王家弄拆迁办对租用房屋拆迁日期确定，具体搬迁时间由房主决定，保证在拆迁规定期限前一个月内搬迁，绝不与房东发生纠纷，若违反本承诺书，由此造成的一切后果由本人负全部责任。 2018年2月20日，被告翁联华代表宁波江东百宁物资有限公司（甲方）与陈长全代表的“洁美浴室”“洁美旅馆”（乙方）就一楼、二楼房屋签订《房屋租赁合同》二份，约定的租期均为2018年2月20日至2019年12月31日，付款方式为3个月一付；房屋租赁期间若遇国家拆迁，协议终止，甲方不赔偿乙方的任何损失。 2019年1月8日，宁波市鄞州百宁物资有限公司向原告等人送达《通知》，载明：根据潘火街道办事处及潘火派出所等部门对工业厂房改建公寓楼住人所要求的治安、消防等标准，对照租户目前的居住情况，均不达到政府的要求。为此，各租户如果还需要继续出租住人，我公司希望你们按照附件里的内容进行整改，达到标准后方可住人。 2019年2月19日，原告与宁波中房建筑设计研究有限公司签订《技术服务合同》，委托该司对洁美宾馆进行结构评估，约定评估费8000元。2019年3月4日，原告与宁波甬安安全科技有限公司签订《消防安全评估合同》，委托该司对洁美公寓进行消防安全评估，约定评估费5000元。 2019年4月15日，被告翁联华代表宁波江东百宁物资有限公司（甲方）与陈长全代表的“洁美旅馆”（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：乙方承租甲方建造的王家弄三楼宿舍，租期自2019年4月20日至2019年12月31日，月租金3500元，按季度支付；租赁期满时，乙方须将房屋设施或结构回复原状，如未能恢复原状，乙方应向甲方赔偿因回复原状而产生的费用，除非甲方同意接受该租房的装修状态；租赁期间房屋如遇政府拆迁等，均由甲方出面与政府谈判房屋赔偿事宜，赔偿款全部由甲方享受，乙方不得干涉；等。 2019年7月10日，宁波市鄞州区潘火街道拆迁办公室（甲方）与被告（乙方）签订《工业用房（收购）补偿协议书》，载明：乙方被收购土地及建筑物位于鄞州区（原宁波江东百宁物资有限公司）。被收购土地使用权面积2026.80平方米，用途均为工业，被收购有证房屋建筑面积为3295.21平方米，被收购未经登记房屋建筑面积96.51平方米；乙方选择的补偿方式为货币收购；被收购土地评估金额为6256732元，被收购有证房屋评估金额为6736264元，有证房屋装修评估金额为2410124元，附属物评估金额为278699元，未经登记房屋评估金额38604元，未经登记装修评估金额3040元，重大设施搬迁损失评估金额140578元，货币补偿补助费3136364元，一次性搬迁及临时安置费470455元，停产停业损失补偿费678344元，按时签约按时搬迁奖励费784091元，乙方合计可得补偿金额20933295元。 2019年10月14日，宁波市鄞州区潘火街道拆迁办公室向百宁物资各租赁户发布《通告》，载明：百宁物资已与潘火街道拆迁办公室签订收购补偿协议，约定2019年10月25日前搬迁腾空，届时街道将对该房屋进行清退、拆除。请你户及时与房东处理好租赁关系，自行搬离。如不按时搬离所引起的一切损失后果自负。 原告按约支付了2019年8月31日前的房屋租金，并于2019年12月19日向被告支付2019年9月、10月和11月的租金合计27000元，但被告于当日将租金退还原告。 庭审中，被告对原告自2001年8月18日起承租王家弄村一楼四间半房屋用于经营浴室、自2005年5月20日起承租二楼房屋用于住宿、自2019年4月15日承租三楼房屋用于住宿的事实没有异议，并同意以个人名义应诉和承担责任。 上述事实，由原告提供的企业信息、《租房协议》、《房屋租赁协议》、《通知》、《技术服务合同》、《（结构评估）报告》、《消防安全评估合同》、《消防安全评估报告》、客户业务回单，被告提供的《通告》、《承诺书》、个人转账凭证、《工业用房（收购）补偿协议书》以及双方当事人庭审陈述予以证明。 本案主要争议焦点为：原告是否有权基于租赁合同关系要求被告支付补偿款或赔偿款。对此，双方举证、质证如下： 1.原告提供《供货合同》二份、收款收据五份、收据一份、照片一张，拟证明原告承租房屋后进行了装修，在2019年年初还根据被告要求对涉案租赁物进行治安、消防改造，安装和添置了智能烟感、电器火灾、人脸门禁、读卡器、防火门、灭火器、不锈钢宣传窗等设施，并整改了消防楼梯，为此支出了相关费用，被告于2019年11月份派水电工对租赁物进行了停水停电的事实。并称原告本应在2019年9月支付9月份-11月份的租金，但被告称暂时不用付，之后又以拖欠租金为由要求解除合同，故原告在12月份支付了上述3个月的租金，之后的租金因被告账户问题未能支付成功；被告的停水停电行为对原告的正常经营造成了一定损失，但原告仍占有使用案涉房屋，故双方之间已形成新的不定期租赁合同关系；原告承租被告房屋后，为经营浴室和旅馆，对租赁物进行了装修并购买锅炉等大型设备，房屋拆迁不仅会给原告造成停产停业损失，且会产生搬迁费用、安置费用和重大设施搬迁损失，拆迁办公室已向被告支付了上述几项费用，被告应基于租赁关系以及原告承租面积占拆迁面积的比例向原告支付相应的款项。经质证，被告对证据的真实性、合法性和关联性均不认可，认为系原告与第三方签订的合同并支付的费用，被告不知情也未参与，无法核实相关情况；原告系在被告原有厂房的基础上进行经营，并未进行大的装修，被告已在2019年7月份口头通知原告解除租赁关系，并于11月28日再次通知，现租赁合同已期满，原告并未因房屋拆迁产生任何损失，无权主张补偿款或赔偿款。 2.被告提供照片一张，拟证明原告仍在使用涉案房屋进行经营的事实。经质证，原告对证据的真实性未表异议，但认为原告只是住在里面，并未实际经营。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿”，故房屋征收的补偿对象为房屋所有权人。本案中，被告系案涉房屋被拆迁的补偿对象，原告作为房屋承租人并非补偿对象，而仅仅是基于租赁合同享有相关权利。双方在2018年2月20日和2019年4月15日就案涉房屋签订的《房屋租赁合同》明确约定“房屋租赁期间若遇国家拆迁，协议终止，甲方不赔偿乙方任何损失”，故原告无权基于租赁合同关系主张征收人支付给被告的装修装潢费、停产停业损失补偿费、一次性搬迁和临时安置费、重大设施搬迁损失。原告以案涉租赁合同系被告制作的格式条款为由主张其中免除被告责任的条款无效，于法无据、证据不足，对其该项主张本院不予采信。综上，原告没有证据证明被告有违约行为，也无证据证明原告有权获得政府补偿给房屋所有权人的各项费用，对其各项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告宁波市鄞州下应洁美旅馆的诉讼请求。 案件受理费14588元、减半收取7294元，由原告宁波市鄞州下应洁美旅馆负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员  刘 丹 二〇二〇年四月二十六日 代书记员  王文嫣