浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0602民初1587号原告：潘阿牛，男，1949年5月31日出生，汉族，住浙江省绍兴市越城区。委托诉讼代理人：范丹,浙江金道（绍兴）律师事务所律师。被告：房忠林，男，1986年12月9日出生，汉族，住浙江省绍兴市越城区。原告潘阿牛与被告房忠林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月19日立案受理后，依法适用简易程序于同年4月20日公开开庭进行了审理。原告潘阿牛及其委托诉讼代理人范丹，被告房忠林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：1、依法判令解除原、被告签订的房屋租赁合同；2、依法判令被告支付给原告自2020年1月1日至被告实际腾退房屋之日的租金及占有使用费，并支付上述款项自2019年6月24日至款清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；3、依法判令被告将承租的绍兴市越城区灵芝街道曲屯家苑12幢306室及车库拆除屋内装修、清理房屋、恢复原状后，将房屋和钥匙一并腾退归还给原告；若被告未将房屋恢复原状的，则由此产生的一切费用由被告承担；4、依法判令被告向原告支付由原告代其垫付的物业服务费用686元、垃圾清运费300元、煤气费29元、自来水费及污水处理费68.75元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告系绍兴越城区灵芝街道曲屯家苑12幢306室及车库的房主，于2018年7月1日与被告签订租赁合同，约定将上述房屋出租给被告，租赁期为2018年7月1日至2024年7月1日，租金为每年13200元，一年一付，且租金支付时间应提前一周，原告同意被告对房屋进行适当装修，但原告不承担装修费用，同时约定房屋不得转租第三人，房屋租赁期间的物业费、水电费等由被告承担。双方还对违约责任、合同解除等权利义务进行了相应约定。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用，被告也支付了前期租金。但之后被告未按约支付2020年的租金，也未按约向物业交纳物业费和装修产生的垃圾清运费、水电费、煤气费等，无奈原告先行给被告垫付了两年的物业费和垃圾清运费、水电费及污水处理费、煤气费合计1083.75元。原告向被告多次催讨上述款项，被告拒不支付，还对原告破口大骂。此外，被告未经原告同意擅自将承租的房屋转租第三人。被告的上述行为均已违反合同的约定，构成违约，根据双方签订的《房屋租赁合同》第十一条第三款“在租赁过程中，甲乙双方如出现违约，另一方有权中止合同，相关损失由违约方承担，同时中介费不予退还，由违约方承担”的约定，原告潘阿牛有权要求解除合同，要求被告腾退房屋和承担违约责任。故原告为维护自身合法权益，诉至本院。被告房忠林辩称：被告与原告签订的房屋租赁合同属实，故房租、物业费、水电煤气被告同意支付，但垃圾清运费合同中没有约定，被告不同意支付。被告也不存在违约，去年12月份，被告有给原告打电话，愿意交房租等费用，但无法联系上被告。另外，被告手中的那份租赁合同上“不得转租给第三人”是划掉的，说明原告也是知道并且同意转租的。被告不同意解除租赁合同的，如果要解除房屋租赁合同，要求赔偿被告的装修费用。本院经审理认定事实如下：原、被告签订《房屋租赁协议》一份，约定：甲方（原告）将坐落于绍兴市越城区曲屯家苑小区12幢306室及车棚租赁给乙方（被告），在租赁期内未征得甲方书面同意，乙方不得擅自改变该房屋的用途；不得擅自拆改变动或损坏房屋主体结构；不得转租给第三人。房屋无装修，甲方同意装饰，房东不负经济责任。房屋的租赁期限为2018年7月1日至2024年7月1日，共计陆年，租金标准为1100元/月，总计13200年，房租一年一付；租金支付时间及方式为：现金、押金贰仟元整，房租费提前一周支付。租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施，甲乙双方应结清各自应当承担的费用，乙方添置的新物可由其自行收回，对于乙方装饰、装修的部分可协商处理。乙方租后，及时办理暂住证，乙方不租后，押金退还2000；水电费、煤气费、物业费由乙方负责。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用，被告对房屋进行了装修后用于出租给第三人使用。另查明，被告仅向原告支付了2018年7月1日至2019年12月31日的租金，2020年的租金未支付。同时，原告亦为被告垫付了其租赁期间的物业费686元、煤气费29元、自来水费及污水处理费68.75元、垃圾清运费300元。以上事实由原告提供的房屋租赁协议1份、煤气费缴款单1份、物业服务费发票1份、自来水费及污水处理费1份、垃圾清运费发票1份、视频1组以及原、被告的庭审陈述所证实。对于被告所提交的房屋租赁协议1份、短信通知1组、微信聊天记录1组、通知书1份，本院将结合实际案情综合予以认定。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约全面履行合同义务。协议中明确约定，在租赁期内未征得原告书面同意，房屋不得转租给第三人。本案中，被告房忠林将案涉房屋用于转租，明显违反协议约定，故对原告潘阿牛要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。被告辩称案涉房屋用于出租系经过原告同意的，其所持有的《房屋租赁协议》也已将“不得转租给第三人”的相关约定予以删除，对此本院认为，根据协议约定，被告将案涉房屋转租必须征得原告书面同意，虽然其所持有的《房屋租赁协议》所删除了“不得转租给第三人”，但被告并未举证证明系经过原告同意后所进行的删除，现该《房屋租赁协议》与原告所持有的不相符，原告亦不认可其同意被告转租，故对于被告的该项辩称，本院不予采纳。根据《合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”基于本案的起诉状副本于2020年4月14日到达被告处，故本院确认原、被告的租赁关系于2020年4月14日解除。因双方之间的租赁关系已经解除，故原告要求被告腾退案涉房屋的诉请，符合法律规定，本院予以支持。对于原告要求被告支付拖欠租金及房屋占有使用费的主张，本院认为，根据双方在庭审中的陈述，被告自2020年1月1日起便未向原告支付租金，故理应向原告支付2020年1月1日至2020年4月13日止的租金，按照1100元/月的标准计算，本院核定为3776.67元，同时支付租赁合同关系解除之日（2020年4月14日）起至实际腾退日止的房屋占有使用费（按每月1100元计算）。对于原告要求被告支付其已垫付的物业服务费686元、煤气费29元、自来水费及污水处理费68.75元，符合协议约定，本院予以支持；但对于垃圾清运费300元，因双方协议未明确约定由被告支付，且被告不予认可，故本院不予支持。诉讼中，原告自愿放弃对于利息损失的主张，本院予以准许。对于原告要求被告将房屋恢复原状的诉请，本院认为，因协议仅约定了合同解除后，被告应返还房屋及其附属设施，并未约定被告需要将房屋恢复原状，故对于原告的该项诉请，本院不予支持。关于被告要求原告赔偿装修损失的主张，本院认为，协议同时约定对于被告装饰、装修的部分可协商处理，故被告可另行主张，在本案中不作处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第二百二十四条第二款、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告潘阿牛与被告房忠林之间的房屋租赁合同关系于2020年4月14日解除；二、被告房忠林于本判决生效之日起十日内支付原告潘阿牛2020年1月1日至2020年4月13日的租金合计3776.67元，同时支付自2020年4月14日起至实际腾退日止的占有使用费（按每月1100元标准计算）；三、被告房忠林于本判决生效之日起三十日内腾退绍兴市越城区曲屯家苑小区12幢306室房屋及车棚，并将上述房屋及车棚交还给原告潘阿牛；四、被告房忠林于本判决生效之日起十日内支付原告潘阿牛物业服务费686元、煤气费29元、自来水费及污水处理费68.75元，合计783.75元；五、驳回原告潘阿牛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由被告房忠林负担，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  王珏二〇二〇年四月二十九日书记员  柴静法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。