山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁08民终1012号上诉人（原审被告）：刘某，女，汉族，居民，1974年3月3日出生，住汶上县。委托诉讼代理人：张卫东，山东圣泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵相强，山东济信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张某，男，1975年2月17日出生，汉族，居民，住曲阜市。委托诉讼代理人：潘兴晨，山东同章律师事务所。原审第三人：曲阜圣地置业集团有限公司，住所地曲阜市静轩西路（时庄），统一社会信用代码：91370881738185240K。法定代表人：王建中，职务：经理。委托诉讼代理人：颜廷霞，女，1980年9月9日出生，汉族，居民，住曲阜市，系曲阜圣地置业集团有限公司员工。上诉人刘某与被上诉人张某、原审第三人曲阜圣地置业集团有限公司因执行异议之诉一案，不服汶上县人民法院（2019）鲁0830民初5015号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年03月09日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。刘某上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人张某的起诉或者诉讼请求。一、《百年巨匠艺术公馆内部认购合同》是以房抵债协议，一审判决将其认定为商品房买卖合同，系认定事实错误。1.该认购合同实质是以房抵债协议。在执行异议中，张某明确提到“借款到期后，经我多次索要，圣地置业因债务危机无力偿还.2016年6月，我与圣地置业公司协商，圣地公司把其建设的百年巨匠艺术公馆商业2号楼1.15号房抵账给我，房产价格为182.5万元。”即张某自认该认购合同是以房抵债协议。就案涉的民间借贷担保（出借人：张某，借款人：曲阜圣地投资理财咨询有限公司,担保人：曲阜圣地置业集团有限公司），圣地置业公司向张某出具9份报酬清单，说明张某不能收回借款本息，该民间借贷履行不能。为实现金钱债权，2016年7月1日，张某与圣地置业公司签订了《百年巨匠艺术公馆内部认购合同》。既然存在民间借贷担保关系，不论《百年巨匠艺术公馆内部认购合同》叫什么名、内容如何约定，其实质均是以房抵债，目的是消灭金钱债务，房屋物权的转移是金钱债务的替代履行方式，房屋过户登记后抵债行为最终完成。一审判决认定的“原告（张某）与第三人（圣地置业公司）签订的《百年巨匠艺术公馆内部认购合同》性质为履行期限届满后达成的以物抵债协议”符合事实和法律。2.该认购合同不是商品房买卖合同。（1）以房抵债协议有别于一般的商品房买卖合同。该认购合同中的认购人（张某）实际是金钱债主，其目的是在其金钱债权直接实现不能时，通过要房的方式替代实现其金钱债权。在一般的商品房买卖合同中，买受人的目的就是直接支付价款以取得房屋所有权。（2）该认购合同不是商品房买卖合同。该合同中虽然约定了房屋的具体位置、面积、价款、付款方式等，但约定房屋的具体位置和面积是为了方便替代履行、消灭金钱债权，约定的价款和付款方式因系以房抵债无需交付价款而形同虚设。即该认购合同“名为买卖实为抵债”。该合同不符合最高法《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条关于商品房买卖合同的规定。一审判决业已认定该合同性质为以房抵债协议，在基础法律关系（民间借贷）没有变化的情形下，又依据合同部分内容认为其为商品房买卖合同，明显前后矛盾。一审判决认定该合同为商品房买卖合同没有事实依据，违反法律规定，系认定事实错误。3.从认购合同的约定看，其非商品房买卖合同。该认购合同约定：“乙方（张某）与甲方（圣地置业公司）签订本协议后叁个月内甲方通知签订《商品房买卖合同》；《商品房买卖合同》签订生效后，本协议自动生效。”由此可见，按照张某与圣地置业公司签约本意，该合同并不是正式的《商品房买卖合同》。二、张某不享有能够排除执行的民事权益。1.依据适用《民事诉讼法》的解释第三百一十一条，张某应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。2.张某不是适格的买受人。《百年巨匠.艺术公馆内部认购合同》产生的基础法律关系不是商品房买卖，是民间借贷；张某名为认购人实为民间借贷出借人，是金钱债主，不是一般的不动产或商品房的买受人。《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条旨在保护一般的房屋消费者（房屋买受人），以实现其不动产物权的期待权。张某不是房屋消费者，其享有的金钱债权不在该条文保护之列。因张某不是《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定中的不动产或商品房的买受人，张某无权提起执行异议之诉。3.张某不享有足以排除强制执行的民事权益。（1）张某的金钱债权不能优先于上诉人的金钱债权受偿。《百年巨匠.艺术公馆内部认购合同》实质是以房抵债协议，其权利基础是民间借贷的金钱债权。上诉人基于受让产生的也是金钱债权。如认定张某的金钱债权能排除强制执行，将实际导致张某的债权优先于同为金钱债权的执行债权的实现，明显违反债权平等受偿的原则。（2）案涉以房抵债行为未完成，张某现在享有的仍是金钱债权。在以房抵债性质的协议中，房权转移是金钱债务的替代履行房屋。房屋交付是一种阶段性行为，不是替代履行的全部。依据物权法定原则和《物权法》第六条第九条之规定，抵债房屋经依法登记形成房权，房屋的交付不是登记，不能产生房权。张某虽占有房屋，但未依法办理房屋登记，只能说明抵债行为并未最终完成，张某享有的金钱债权依法并未最终实现，其仍对圣地置业公司享有金钱债权，案涉房屋被执行后，张某有权向圣地投资公司和圣地置业公司主张金钱债权。4.本案应适用《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条审查能否排除执行，不应适用第二十八条。（1）两个条文的规定及区别。从文义上分析，第二十八条适用的对象是“对登记在被执行人名下的不动产提出异议”，第二十九条适用的对象是“对登记在房地产开发企业名下的商品房提出异议”。两处规定相比较，第二十八条适用的是一般对象，第二十九条规定的是特殊对象。（2）本案应适用第二十九条，不应适用第二十八条。一审判决业已查明：圣地置业公司是房地产开发企业，登记在其名下的案涉房屋是商品房。案件当事人对此均无异议。结合两个条文的表述，特别条款应优于一般条款，本案只应适用第二十九条审查能否排除执行。5.张某所提异议不符合第二十九条规定的三种情形中的任何一种。（1）《百年巨匠.艺术公馆内部认购合同》是以房抵债协议，不是法律意义上的商品房买卖合同。（2）张某占有案涉商品房后不是居住，而是出租牟利，其名下有无其他用于居住的房屋情况不明。（3）张某没有法律意义上的支付购房款的行为。三、案涉《百年巨匠.艺术公馆内部认购合同》损害了案外人王加领的合法权益。2016年2月4日，王加领与圣地置业公司签订了案涉房屋的《商品房买卖合同》，并在主管部门备案（备案合同号：201602040013号）。该合同签订日期早于2016年7月1日签订的《百年巨匠房屋顶账协议》。一审判决支持张某的请求，损害了王加领的合法权益。四、张某和圣地置业公司签订《百年巨匠.艺术公馆内部认购合同》是通谋虚假行为。张某未能充分证明应抵债权数额为182.5万元。在案涉房屋实际登记在王加领名下，张某明知圣地置业公司无力偿还其巨额借贷本息，以房抵债时，张某理应到主管部门查询案涉房屋的备案、登记信息，其不但不予查询，反而偏听偏信债台高筑的圣地置业公司的说法，签订《百年巨匠.艺术公馆内部认购合同并占有案涉房屋。根据该已知事实，结合日常生活经验法则，依据民事诉讼法解释第九十三条第（四）项，可合理推定张某和圣地置业公司签订《百年巨匠.艺术公馆内部认购合同》是通谋虚假行为。五、一审判决适用法律错误。一审判决将以房抵债的《百年巨匠.艺术公馆内部认购合同》，错误认定为商品房买卖合同，导致适用法律错误。综上，上诉人认为张某不是适格原告，一审判决认定的基本事实错误，适用法律错误。请求二审法院查明事实，正确适用法律，撤销一审判决，驳回张某的起诉或诉讼请求。张某提出答辩称，一、一审法院认定事实清楚，答辩人的主张符合法定排除执行的情形。1、答辩人和第三人在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。一审中答辩人提交了与第三人签订的《百年巨匠·艺术公馆内部认购合同》，该合同的签订时间为2016年7月1日，早于法院查封一年多的时间。上诉人抗辩该合同不属于商品房买卖合同，与事实不符，也有违法律规定。该合同是答辩人与第三人真实意思表示，虽然名为认购合同，但合同中对于房产的位置、价格、交付方式、办证时间均进行了详细的约定，同时第三人也收到了答辩人的全部房款，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。2、答辩人已支付涉案房产的全部价款。一审中答辩人提交了第三人曲阜圣地置业集团有限公司出借的购房款收款凭证一份、答辩人交付购房款的银行卡刷卡凭条、取款凭证、第三人欠付借款报酬清单等材料一宗，结合第三人提交的借款材料，能够证实答辩人通过借款转购房款的方式、银行卡向第三人指定的账户刷卡方式、取款现金交付第三人的方式向第三人交付了全部的购房款。上述时间与答辩人购房时间能够相互印证，并且第三人当庭予以认可，足以证实房款的支付情况。上诉人以购房款系借款抵债为由否认商品房买卖合同的效力以及购房的合法性，甚至称答辩人和第三人为“通谋虚假行为”，与上述事实不符，也没有法律依据。3、答辩人在人民法院查封之前已合法占有该不动产。一审中，答辩人提交了持有的涉案房产电卡、电费明细表、与案外人陈满签订租赁合同、内部入住图片，与人民法院在审理中调查的涉案房产状态照片能够对应，并且第三人亦认可在签订合同当日就向答辩人交付了房屋。足以证实答辩人在2016年签订购房合同后就入住占有了涉案房产，交纳了电费、居住并出租了部分房间，答辩人合法占有涉案房产的时间早于法院查封的时间。4、非因答辩人自身原因未办理过户登记。答辩人签订的买卖合同中明确约定了第三人应在2016年12月31日前为答辩人办理涉案房产、土地的登记手续，期间答辩人一直催促第三人办理，但因第三人的原因没有办理，属于第三人违约。一审庭审中，无论是第三人曲阜圣地置业集团有限公司出具的说明还是其出庭工作人员的陈述，均认可了第三人未办理房产土地过户登记的原因系因第三人与案外人存在借款担保而导致房产被网签，暂时无法为答辩人按时办理房产过户登记，过错不在答辩人张某。综上，答辩人张某要求排除执行的主张，完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四项情形，依法应予支持，一审法院认定事实清楚，应予维持。二、一审法院适用法律正确。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，答辩人购房的情形完全符合上述法律规定，依法应当排除执行。对于上诉人主张的适用该规定二十九条的规定，最高人民法院在（2016）民申254号民事裁定以及（2016）民申2736号民事裁定中，均明确了该司法解释的两个条款并非以被执行人是否系房地产开发企业作为区分标准，第二十八条系普适性的条款，对于所有类型的被执行人均可适用，房地产开发企业作为被执行人的案件中，既可是适用特别条款也可以适用普通条款，因此一审法院就本案适用二十八的规定完全符合法律规定。三、案外人王加领与第三人之间的借贷担保关系不影响本案商品房买卖合同的履行及本案审理。从一审人民法院依法调取的第三人与案外人王加领民间借贷案件的材料（2017鲁0830民初4822、4823、4824）来看，王加领与第三人圣地置业之间为民间借贷关系，其在案卷中提交的证据显示，涉案房产系双方签订商品房买卖合同为借款提供担保，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”此外从一审法院调取的上述案件裁判文书显示，双方最后确认的仍是第三人偿还案外人的借款，而并非履行网签的商品房买卖合同，从涉案房产的查封信息来看，王加领民间借贷案件在审理执行过程中，也一直没有查封涉案房产，其对涉案房产不享有任何权益。因此，第三人与案外人王加领之间的民间借贷关系并不产生涉案房产商品房买卖、抵押等涉及物权变动的效力，不影响答辩人与第三人之间履行商品房买卖合同，更不存在涉案合同侵害案外人王加领合法权益的情形。综上所述，一审法院就答辩人关于涉案房产能够排除执行的认定符合法律规定，应予维持，上诉人的主张不能成立，依法应予驳回。曲阜圣地置业集团有限公司在二审中未提交书面答辩意见。张某向一审法院起诉请求：1、不得执行位于曲阜市年巨匠艺术公馆商业2号楼1-15号房屋土地不动产，解除对曲阜市年巨匠艺术公馆商业2号楼1-15号房屋土地不动产的查封；2、诉讼费由被告承担。一审法院审理查明，王洪斌因对曲阜圣地置业集团有限公司享有债权向曲阜市人民法院提起（2017）鲁0881民初2531号民间借贷诉讼，案件审理过程中，王洪斌申请财产保全，曲阜市人民法院于2017年9月5日作出（2017）鲁0881民初2531号民事裁定书，查封了曲阜圣地置业集团有限公司位于百年巨匠艺术公馆的土地一宗，查封期间三年，查封期限为2017年9月5日至2020年9月4日。曲阜市人民法院于2018年8月1日作出（2017）鲁0881民初2531号民事调解书，后王洪斌向曲阜市人民法院申请强制执行该调解书，执行案号为（2018）鲁0881执942号。2019年5月31日，被告与王洪斌签订《债权转让协议》，由被告受让王洪斌对第三人享有的（2017）鲁0881民初2531号民事调解书确定的债权，债权转让完成后，曲阜市人民法院于2019年5月31日作出（2018）鲁0881执942-1号执行裁定书，裁定：“变更刘某为本案申请执行人。”2019年6月10日，刘某向济宁市中级人民法院提出申请，要求将（2018）鲁0881执942号执行案件移送汶上县人民法院执行。2019年6月10日，济宁市中级人民法院做出（2019）鲁08执协1号执行案件协调函，决定“曲阜市人民法院与汶上县人民法院可依照《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第113条之规定将该案件进行委托执行并办理移送手续。”后曲阜市人民法院将（2018）鲁0881执942号执行案件移送至汶上县人民法院执行，汶上县人民法院于2019年6月11日立案执行，案号为（2019）鲁0830执1155号。汶上县人民法院于2019年9月26日作出（2019）鲁0830执1155号执行裁定书，裁定：“拍卖被执行人曲阜圣地置业集团有限公司所有的位于曲阜市百年巨匠艺术公馆商业2号楼1-11室、1-15室及曲阜市宗。”赵金福因对曲阜圣地置业集团有限公司享有债权向汶上县人民法院申请诉前财产保全，汶上县人民法院于2017年11月27日作出（2017）鲁0830财保319号民事裁定书，查封了曲阜圣地置业集团有限公司的含涉案曲阜市（涉案房产）在内的11套房产，查封期限为2017年11月27日起至2020年11月26日止。后赵金福以曲阜圣地置业集团有限公司为被告提起（2017）鲁0830民初4828号民间借贷纠纷一案，汶上县人民法院于2018年1月10日作出（2017）鲁0830民初4828号民事调解书，赵金福于2018年7月3日申请执行该调解书，执行案号为（2018）鲁0830执1292号。在（2019）鲁0830执1155号借款合同纠纷一案执行过程中，原告对位于曲阜市的执行标的提出书面异议。2019年9月26日，本院作出（2019）鲁0830执异58号执行异议裁定，裁定驳回异议人张某的执行异议请求。2019年10月22日，原告对裁定不服，向本院提起执行异议之诉。原告在2013年至2016年间将资金出借给曲阜圣地投资理财咨询有限公司，曲阜圣地投资理财咨询有限公司是借款人，第三人是借款的担保人，第三人自认其是借款的实际使用人，借款用于涉案房屋的开发建设。2013年3月3日-2016年6月13日，第三人共计向原告出具9份报酬清单，向原告结清了该9份报酬清单上载明的借款报酬，并加盖了此款已结清的印章。第三人于2016年6月27日向原告出具报酬金额为2091.6元的借款报酬清单一张。2015年4月8日，原告（出借人）与曲阜圣地投资理财咨询有限公司（借款人）、第三人（保证人）共同签订《借款合同》，约定借款金额为1245000元，月利率1.68%，借款期限2015年4月8日至2015年7月8日止等内容。2016年6月13日，原告（出借人）与曲阜圣地投资理财咨询有限公司（借款人）、第三人（保证人）共同签订《借款合同》，约定借款金额为1245000元，月利率1.68%，借款期限2016年6月13日至2016年9月13日止等内容。上述两份借款合同，曲阜圣地投资理财咨询有限公司均向原告出具了相应的借款凭证。2016年7月1日，第三人曲阜圣地置业集团有限公司（出卖人、甲方）与原告张某（认购人、乙方）签订《百年巨匠艺术公馆内部认购合同》，约定原告认购第三人开发的涉案房屋，约定的房屋价款为182.5万元，付款方式为乙方在认购当日向甲方交纳1643401.6元购房款，2016年7月1日余款181598.4元交清。双方还约定乙方与甲方签订本协议后三个月内甲方通知签订《商品房买卖合同》。甲方承诺乙方认购房屋于2016年9月1日达到交付使用条件，逾期超过五个月乙方有权退房，甲方按照银行同期活期存款利率支付违约金；本房屋甲方承诺在2016年12月31日前办理完土地证、房权证等相关手续，如延期6个月还未办理，乙方有权退房，甲方按照银行同期活期存款利率支付违约金；《商品房买卖合同》签订后，本协议自动失效等内容。第三人认可原告以借款转房款的方式向第三人支付房款1247091.6元，通过曲阜新城商贸有限公司的POSS刷卡支付181598.4元、100000元，共计281598.4元，剩余房款通过银行取款现金交付给第三人。2016年7月1日，第三人曲阜圣地置业集团有限公司向原告出具了182.5万元的涉案房屋收款凭证。2019年11月6日，第三人曲阜圣地置业集团有限公司出具《说明》一份，载明“我公司于2016年7月1日在曲阜市年巨匠艺术公馆售楼处出售给张某的房屋为曲阜市年巨匠艺术公馆（商业）2号楼1-15号，并于当日将房屋实际交付给张某，自交付之日张某一直使用至今。2016年12月15日我公司过户给张某电卡，张某交纳电费。因为公司原因，至今没有给张某办不动产证，张某为无过错方。”第三人曲阜圣地置业集团有限公司的委托诉讼代理人认可上述说明的真实性。原告与陈满签订《商铺租赁合同》，约定将涉案房屋租赁给陈满，约定的租赁期限为2017年9月1日至2020年8月31日。涉案房屋的电费现由第三人曲阜圣地置业集团有限公司收取，第三人曲阜圣地置业集团有限公司出具的《百年巨匠艺术公馆商业2号楼1-15户电费明细表》显示涉案房屋的用户姓名为张某，涉案房屋从2016年12月15日起由张某充值电费。第三人陈述没有为原告办理涉案房屋不动产登记的原因为涉案房屋现备案登记在王加领名下。另查明，经本院在曲阜市不动产登记中心查询，涉案房屋于2016年2月1日在曲阜市不动产登记中心办理首次登记，登记的房屋所有权人为第三人。王加领于2016年2月4日与第三人曲阜圣地置业集团有限公司签订《商品房买卖合同》，同日，在曲阜市房地产交易登记中心办理该合同的商品房预售合同网上备案，备案合同号为201602040018号。涉案小区备案在王加领名下房产共计47套。还查明，2017年12月19日，王加领作为原告，以曲阜圣地置业集团有限公司为被告，分别向本院提起（2017）鲁0830民初4822、4823、4824号民间借贷纠纷案件，要求曲阜圣地置业集团有限公司向其偿还借款本金及利息，在上述三个案件的审理过程中，王加领均向本院提交了2016年9月20日其与曲阜圣地置业集团有限公司签订的《协议书》，该协议书显示第三人曾向王加领等人借款，并签订《借款抵押合同》，也曾协商用济宁曲阜市年巨匠艺术公馆的商品房折抵王加领等人的借款，并约定将49套济宁曲阜市年巨匠艺术公馆的商品房备案登记在王加领名下，后续第三人与王加领等人仍协商偿还借款及利息的问题，（2017）鲁0830民初4822、4823、4824号民间借贷纠纷案件均以调解方式结案，达成了第三人向王加领归还借款本金及利息等调解内容的调解协议。2019年4月29日，本案第三人作为原告，以王加领为被告向本院提起房屋买卖合同纠纷案件，要求依法确认曲阜圣地置业集团有限公司与王加领于2016年2月4日签订的合同号为201602040060等《商品房买卖合同》无效，其中包括涉案房屋在曲阜市房地产交易登记中心办理的网上备案的201602040018号合同。后，曲阜圣地置业集团有限公司申请撤诉起诉，本院予以准许。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”原告因向曲阜圣地投资理财咨询有限公司出借资金，对该公司享有债权，第三人是上述债务的借款保证人和借款的实际使用人，第三人与原告结算债务，结算的标准不超过法律规定，结算后与原告达成了《百年巨匠艺术公馆内部认购合同》，第三人与原告结算债务并达成抵账协议是双方真实意思表示且不违背法律规定，应认定双方于2016年7月1日签订的《百年巨匠艺术公馆内部认购合同》合法有效。原告与第三人签订的《百年巨匠艺术公馆内部认购合同》性质为履行期限届满后达成的以物抵债协议，从协议内容上看，虽协议中约定了后续要签订购房合同，但该协议中已约定了房屋的具体位置、面积、价款、付款方式等商品房买卖合同应具备的主要条款，且在该协议签订当日第三人已向原告交付了涉案房屋，原告以理财款、补缴房款的方式足额支付了房屋价款，协议已经实际履行，故原告与第三人签订的《百年巨匠艺术公馆内部认购合同》应认定为商品房买卖合同。对于何种情况是符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项的问题，一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。对于是否因原告自身原因未办理涉案房屋过户登记的问题，第三人自认未协助原告办理涉案房屋不动产登记手续的原因是涉案房屋现备案登记在王加领名下，且在原告与第三人签订的《百年巨匠艺术公馆内部认购合同》中约定了办理房产证的时间，第三人未能按照约定的时间办理，是第三人违约，原告对此并无过错，应认定涉案房屋是非因原告自身原因未办理过户登记。涉案房屋现备案登记在王加领名下，王加领也与第三人签订了涉案房屋的《商品房买卖合同》，但结合本院在曲阜市不动产登记中心查询的王加领名下涉案小区的房产备案情况和王加领起诉第三人民间借贷纠纷案件的处理结果看，王加领与第三人并未履行双方签订的涉案《商品房买卖合同》，即王加领虽与第三人签订了《商品房买卖合同》，但该合同并不影响原告与第三人之间商品房买卖合同的履行。综上所述，原告在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，已合法占有涉案房屋，已支付全部价款且非因原告自身原因未办理过户登记。原告针对涉案房屋所提出的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故原告要求不得执行位于曲阜市的房屋，解除对涉案房屋的查封，本院予以支持。涉案房屋所坐落的土地为一个整体，现该土地被整体查封，原告虽然能够排除对涉案房屋的执行，但不能解除相应土地使用权的查封，故对于原告要求解除相应土地使用权查封的诉讼请求不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：一、不得执行位于曲阜市的房屋；二、解除对位于曲阜市房屋的查封；三、驳回原告张某的其他诉讼请求。当事人在二审中均未提交新证据。二审审理查明事实与一审审理查明事实相一致。本院认为，本案争议的焦点问题，张某对涉案的曲阜市的房屋是否享有排除执行的民事权益。经审查，2015年4月8日、2016年6月13日，张某与曲阜圣地投资理财咨询有限公司、曲阜圣地置业集团有限公司分别签订两份《借款合同》，约定借款金额均为1245000元，月利率均为1.68%，借款期限分别为2015年4月8日至2015年7月8日、2016年6月13日至2016年9月13日。以上两笔借款曲阜圣地投资理财咨询有限公司均向张某出具了相应的借款凭证。曲阜圣地置业集团有限公司自认是以上借款的实际使用人，借款用于涉案房屋的开发建设。2016年7月1日，曲阜圣地置业集团有限公司与张某签订《百年巨匠艺术公馆内部认购合同》，约定张某认购圣地置业公司开发的涉案房屋，约定房屋价款为182.5万元。圣地置业公司认可张某以借款转房款的方式向其支付房款1247091.6元，通过曲阜新城商贸有限公司的POSS刷卡支付181598.4元、100000元，共计281598.4元，剩余房款以现金交付。2016年7月1日，曲阜圣地置业集团有限公司向张某出具182.5万元的涉案房屋收款凭证。在本案中，2015年4月8日的借款已经到期，在此情况下，双方经协商一致终止借款合同关系，订立《百年巨匠艺术公馆内部认购合同》，建立商品房买卖合同关系，圣地置业公司认可将其担保借款1247091.6元转变为张某已付购房款，同时张某通POSS刷卡及现金方式支付剩余房款，2016年7月1日，曲阜圣地置业集团有限公司向张某出具182.5万元的涉案房屋收款凭证。本案中的该《百年巨匠艺术公馆内部认购合同》是借款到期后，借款人及担保人难以清偿债务时，双方协商通过将圣地置业公司的涉案房屋出售给张某的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。《百年巨匠艺术公馆内部认购合同》及收款凭证，表明张某有实际购买案涉房屋的真实意愿，圣地置业公司亦具有向张某出售涉案房屋的真实意愿。当事人的上述交易安排，并未违反法律、行政法规的强制性规定，亦不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形。尽管案涉购房款的支付源于当事人之间曾经存在的借款合同关系，但尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的题中应有之意。原审法院认定张某与圣地置业公司签订的《百年巨匠艺术公馆内部认购合同》应为商品房买卖合同并无不当。在本案中，曲阜市人民法院于2017年9月5日查封曲阜圣地置业集团有限公司位于百年巨匠艺术公馆的土地，汶上县人民法院于2017年11月27日查封曲阜圣地置业集团有限公司的含涉案曲阜市（涉案房产）在内的11套房产。在以上法院查封之前，张某已与曲阜圣地置业集团有限公司签订合法有效的书面买卖合同，付清涉案房款且已合法占有该房屋并用于出租。涉案房屋现备案登记在王加领名下，备案登记作为一种行政管理方式，不是预告登记，不能产生物权效力，因此王加领对涉案房屋不具有所有权，该备案登记不影响张某与圣地置业公司之间商品房买卖合同的履行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。在本案中，涉案房屋未办理案涉房屋所有权登记，不是张某自身的原因。刘某上诉主张《百年巨匠艺术公馆内部认购合同》是以房抵债协议，不是商品房买卖合同，上诉人的该上诉主张与查明的事实不符，本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21225元，由上诉人刘某负担。本判决为终审判决。审判长  张阿梅审判员  王衍琴审判员  张 婕二〇二〇年四月二十一日书记员  翟梦若