江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终320号上诉人(原审被告)：杨宪华，女，1948年5月19日生，汉族，住南京市。委托诉讼代理人：王继欣，系上诉人之子，1980年9月27日生，汉族，住南京市。被上诉人(原审原告)：南京市雨花台区西善桥街道西善桥村村民委员会，住所地南京市雨花台区西善桥街道西善桥村。法定代表人：许发平，该村民委员会主任。委托诉讼代理人：汪吕兵，江苏爱信律师事务所律师。委托诉讼代理人：万宇，江苏爱信律师事务所律师。原审被告：王继欣，男，1980年9月27日生，汉族，住南京市。原审被告：王宁，女，1971年11月16日生，汉族，住上海市虹口区。上诉人杨宪华因与被上诉人南京市雨花台区西善桥街道西善桥村村民委员会（以下简称西善桥村委会）、原审被告王继欣、原审被告王宁租赁合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院(2019)苏0114民初4063号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨宪华上诉请求：1、撤销一审判决第一项。2、被上诉人承担一审、二审的诉讼费用。事实与理由：1、一审法院适用1999年9月1日施行的《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）判定案涉合同无效，但案涉合同签署于1999年3月28日，属于适用法律错误。《中华人民共和国土地管理法》最早于1986年6月25日经第六届全国人民代表大会常务委员会第十六次审议通过，1987年1月1日实施，此后，该法又经过了四次修改。本案合同签订于1999年3月28日，应当适用第一次修正后的法律，即1988年修正的《中华人民共和国土地管理法》。该法并未限制集体土地对外转让的程序和用途。一审法院适用1999年施行的法律属于法律适用错误。且1988年《土地管理法》明确规定：集体所有的土地依照法律属于农民集体所有，由村农业生产合作社等农业集体经济组织或者村民委员会经营、管理。因此涉案合同的签署符合当时适用的法律规定，根据法不溯及既往的法理，案涉合同依法有效。二、被上诉人对案涉土地承包未经村民表决等程序负有主要过错，且案涉土地承包长达20年之久，在本案诉讼前未有证据证明村民曾就合同签订提出异议。案涉合同签署于1999年3月28日，因此合同签署时无需按照1999年9月2日施行的《土地管理法》必要程序“必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准”，即使按照1998年11月4日施行的《中华人民共和国村民委员会组织法》第19条规定：“涉及村民利益的下列事项，村民委员会必须提请村民会议讨论决定，方可办理：（六）村民的承包经营方案”。该法律规定的只是承包经营的方案，而非具体的承包经营合同，且是否经过村民会议讨论或是村民表决等程序，应当由村民委员会承担提请的责任。因村民委员会未履行相应程序导致的合同效力瑕疵，应由村民委员会承担主要责任。且案涉合同签订以来履行已经20年之久，在本次诉讼之前未曾有村民或村民委员会提出反对或异议主张，已超过法律规定的最长诉讼时效。三、上诉人依约向被上诉人提交约定租金，并对案涉地块进行了大量投入,按照公平原则，被上诉人无权要求上诉人返还案涉土地。上诉人依照合同约定，向被上诉人提交约定租金，并对案涉地块投入了大量资金、劳动力。被上诉人以案涉地块作为招商引资的筹码，吸引上诉人在该村投资兴办实业，带动村集体经济及周边村民的发展，为当地经济发展提供了发展动力。另外。此地块为经营性的集体土地的建设用地，而非农业性的，事实上这个地方是门面房，之后门面房拆除后，大部分被西善桥村委会建成了商住一体房屋，然后租给了杨宪华，说明此地是经营性质的，而非农业性质的。现被上诉人以其当时签订时村委会未履行必要职责为由主张合同无效、返还地块，违背了公平正义和诚实信用原则，依法应驳回被上诉人的诉讼请求。西善桥村委会辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。王继欣、王宁述称：同意上诉人的意见。西善桥村委会向一审法院起诉请求：1.杨宪华、王继欣、王宁立即向西善桥村委会返还位于，东至排水沟，西至兴梅北路路栏，南至秦淮河石护坡，北至排水沟面积为192平方米的土地；2、杨宪华、王继欣、王宁承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：1999年3月28日，西善桥村委会（甲方）与杨宪华、王书德（乙方）签订《协议书》，约定：经西善桥村委会同意，决定将东至排水沟，西至兴梅北路路栏，南至秦淮河堤石护坡，北至排水沟，总面积为192平方米的土地出租给乙方开发经营；租赁期限为50年，自1999年3月28日至2049年3月28日止，租赁费用合计8万元整；乙方独资建设、经营，所建商业房经营权、转租权归乙方所有，甲方不得以任何理由干涉。同日，西善桥村委会（甲方）与杨宪华（乙方）签订《协议书》，约定：甲方将东至排水沟，西至兴梅北路路栏，南至秦淮河堤石护坡，北至排水沟北侧，总面积991.463平方米的土地出租给杨宪华经营；租赁期限与租赁费用、经营权约定与上述第一份《协议书》约定一致。关于杨宪华个人单独签署的《协议书》，西善桥村委会对其签章不持反对意见。另查明，涉案土地性质系西善桥村集体土地，土地坐落于。杨宪华与王书德并非西善桥村集体组织成员。涉案土地出租时，西善桥村委会并未召开村民小组会议，系由村委会同意将土地出租给杨宪华、王书德。关于租赁土地面积，杨宪华称按照第二份《协议书》，即西善桥村委会与杨宪华之间的协议，实际租赁面积为991.463平方米；西善桥村委会称实际租赁面积约500多平方米。再查明，杨宪华与王书德系夫妻关系，王书德已于2014年10月21日过世。王继欣、王宁系杨宪华与王书德的子女。王继欣、王宁向一审法院做出陈述，明确放弃继承涉案合同上的相关权利，也不应承担合同义务。以上事实，有土地使用权证明、协议书、户籍信息及当事人陈述予以证实。一审法院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。根据1999年9月1日施行的《中华人民共和国土地管理法》第十五条规定“农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准”；第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。杨宪华与王书德虽与西善桥村委会签订《协议书》，取得涉案192平方米的土地，但是西善桥村委会对外出租并未取得西善桥村村民会议或村民代表同意，且签订《协议书》将涉案土地用于非农业建设，违反了法律的强制性规定，应属无效。即使根据2019年修订的《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意”，涉案《协议书》也不符合上述法律强制性规定。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。关于两份《协议书》所签订的土地面积有异，但现有证据均不能否认两份《协议书》签署的真实性，西善桥村委会根据第一份协议，即与杨宪华、王书德签署的租赁协议，主张返还192平方米的土地，系对其民事权利的处分，故结合西善桥村委会主张，杨宪华、王书德应当向西善桥村委会返还位于，东至排水沟，西至兴梅北路路栏，南至秦淮河堤石护坡，北至排水沟，面积为192平方米的土地。鉴于王书德已经去世，涉案合同的权利义务由其继承人继承，王继欣、王宁作为王书德的法定继承人，于本案诉讼过程中明确做出放弃继承涉案租赁合同上权利义务的意思表示，故西善桥村委会主张王继欣、王宁承担返还义务并无事实和法律依据，一审法院不予支持。杨宪华作为《协议书》签署当事人，且作为王书德的法定继承人，其应当承担向西善桥村委会返还土地的责任。若杨宪华认为合同无效对其造成损失，可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第十五条、第六十三条，《中华人民共和国继承法》第三十三条，《中国人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审判决：一、杨宪华于判决生效之日起十五日内向南京市雨花台区西善桥街道西善桥村村民委员会返还坐落于南京市雨花台区，东至排水沟，西至兴梅北路路栏，南至秦淮河堤石护坡，北至排水沟，面积为192平方米的土地；二、驳回南京市雨花台区西善桥街道西善桥村村民委员会对王继欣、王宁的诉讼请求。一审案件受理费1800元，由杨宪华负担。本院二审期间，当事人依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人杨宪华提交了以下证据：《集体土地建设用地使用证》复印件一份，认为该地块之前是门面房，门面房拆除后，大部分被西善桥村委会建成了商住一体建筑，剩余一部分地块租给了杨宪华，因而此地是经营性质而非农业性质。西善桥村委会对该证据的真实性予以认可，但认为该证据不属于新证据的范畴；该证据可证明被上诉人系案涉土地的土地使用权人，依据1998年修订的《土地管理法》第四十三条规定，村委会申请集体用地为建设用地不违反法律规定。被上诉人擅自将建设用地出租给非本集体经济组织成员的上诉人用于非农业建设项目，且未经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意，既违反了1999年1月1日施行的《土地管理法》第六十三条，也违反了2020年1月1日施行的《土地管理法》第六十三条，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，案涉土地租赁合同仍为无效，被上诉人应返还案涉土地。原审被告王继新、王宁对该证据无异议。对于一审查明事实，各方当事人均无异议，本院予以确认。二审另查明：根据雨西集建（企）字第98－021号《集体土地建设用地使用证》及西善桥村委会陈述，涉案192平方米地块系建设用地（非耕地）。西善桥村委会另陈述，1999年3月28日西善桥村委会与杨宪华、王书德签订的《协议书》记载的四至范围内土地面积确实大于192平方米，但目前未能准确测量具体面积；杨宪华使用192平方米之外的土地属于非法占有，故不在本案诉讼请求范围之内，其将依法另行处理。以上事实，有本院询问笔录、《集体土地建设用地使用证》等在案佐证。本院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。上诉人上诉称案涉合同签署于1999年3月28日，应适用1988年修正的《中华人民共和国土地管理法》，而非1999年9月1日施行的《中华人民共和国土地管理法》。经查，1998年8月29日第九届全国人民代表大会常务委员会第四次会议修订的《中华人民共和国土地管理法》于1999年1月1日正式施行。一审判决中“1999年9月1日施行”为笔误，本院予以纠正。1999年1月1日施行的《土地管理法》第五章“建设用地”第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。因本案中被上诉人租赁土地用于非农业建设，且不属于上述法律规定的除外情形，故1999年3月28日西善桥村委会与杨宪华、王书德签订的《协议书》违反了法律的强制性规定，应属无效。因合同无效，被上诉人应当向上诉人返还合同约定四至范围内的192平方米部分土地。若上诉人认为其因此遭受损失，可另行主张。上诉人还上诉称本案已超过法律规定的最长诉讼时效，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力；合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因涉案合同为无效合同，且上诉人持续占有、使用案涉土地，故被上诉人请求返还土地，并不适用最长诉讼时效的规定，本院对于上诉人这一上诉理由不予支持。综上，杨宪华的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由杨宪华负担。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  马 帅审判员  白文虎二〇二〇年四月二十七日书记员  朱亚芳