广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终5007号上诉人（原审被告）：陆志军，男，1989年2月12日出生，汉族，住广州市花都区。委托代理人：李昕，广东华安联合律师事务所律师。上诉人（原审被告）：陆志坚，男，1985年12月13日出生，汉族，住广州市花都区。委托代理人：钟琦，广东华安联合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：尤远菲，女，1989年3月15日出生，汉族，住广州市花都区。委托代理人：胡莲娣，广州金鹏律师事务所律师。委托代理人：高晟，广州金鹏律师事务所律师。上诉人陆志军、陆志坚因与被上诉人尤远菲确认合同无效纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初10317号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陆志军、陆志坚上诉请求判令：1、撤销原审判决并改判驳回尤远菲的全部诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费用均由尤远菲承担。事实与理由如下：一、原审判决认定事实错误，陆志坚是善意第三人，陆志坚与陆志军签订的《房屋买卖合同》有效。其一，原审法院认为陆志坚理应知悉涉案房屋已被法院查封以及尤远菲在离婚纠纷诉讼中拟对该房屋进行分割的情况仅仅是推断，没有其他有效证据可以支持。相反，对于陆志坚而言，首先，陆志坚与陆志军之间签订《广州市存量房买卖合同》之日，涉案房屋登记簿上并未记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项。陆志坚在合同签订之前只能查询到涉案房屋属于陆志军—人所有，不可能查询到未来会被查封的问题。另，在外部登记只有陆志军一人的情况下，尤远菲与陆志军之间签订的夫妻财产协议只具有对内的效力。其次，陆志坚与陆志军完成房产转移登记之日，该房屋已处于解封状态，法律上不存在任何让陆志坚了解该房屋有不能被陆志军处分的因素。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第十八条“善意取得中善意的判断时间是指依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时”的规定，可判断陆志坚的购房行为是善意的。即使陆志坚向陆志军履行付款义务的时间是在收到法院送达材料之后，也不能说明陆志坚是非善意的，因为完成不动产物权转移登记之时才是判断善意的法定时刻。其二，尤远菲主张陆志坚与陆志军之间就涉案房屋的交易价格过低，只是提供了房屋中介的网络截图，因多方营销和过度宣传等因素所致，该截图显示的价格信息严重虚高，无法令人信服。相反，陆志坚与陆志军之间已经提出足以推翻上述结论的相反证据，证明涉案房屋的实际交易价格是经过具有公信力的税务部门出具的《存量房交易价格异议复核决定书》核定，而非陆志坚与陆志军私下自行拟订。尤远菲如对价格有异议，应向税务部门提起，要求税务部门重新核定。原审法院也不应置官方出具的文件而不顾，一味参照虚而不实的中介网站标出的价格，以此认定陆志坚与陆志军之间存在恶意串通；二、原审判决适用法律错误。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(—)》第十五条的规定，真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担证明责任。尤远菲主张陆志坚非善意，则应当承担举证责任，用切实的证据来支撑自己的主张，而非恶意推理判断，借助时间上的巧合揣测陆志坚的真实意思表示。被上诉人尤远菲答辩称：一、陆志军与陆志坚就涉案房屋的交易行为属于恶意串通，其二人所签《广州市存量房买卖合同》依法应属无效。其一，陆志坚明知涉案房屋属于陆志军和尤远菲夫妻共有。第一，陆志坚作为陆志军的胞兄，对于陆志军于2011年与尤远菲结婚、2013年陆志军在婚内从其兄弟二人的母亲处购买涉案房屋，以及2018年陆志军与尤远菲因争吵不休闹至派出所随后双方离婚的情况不可能完全不知晓。第二，涉案房产是陆志军婚内取得，登记在陆志军个人名下。根据《不动产登记查册表》显示，权属来源是陆志军向其母亲购买。因此，无论陆志军在取得涉案房屋后，是否与尤远菲办理公证的《婚内财产协议》，都不应影响涉案房屋属于夫妻共同财产的属性。陆志坚以房屋登记在陆志军个人名下，其无从知晓陆志军和尤远菲之间办理的公证《婚内财产协议》为由，主张其对房产夫妻共有的属性不知情，显然不符合常理。第三，作为房屋买方，陆志坚理应尽到一定的注意义务，在购买房产和办理房产过户前，通过房屋查册查清房产的基本情况。在《不动产登记查册表》明确显示权属来源是陆志军向其母亲购买，取得时间是陆志军婚内的情况下，陆志坚主张对房屋属于夫妻共有毫不知情，显然也不能成立。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第十六条的规定，应当认定受让人陆志军具有重大过失，进而推断出其不具备善意取得的前提。其二，陆志军和陆志坚恶意串通，转移涉案房产。第一，综合原审双方举证的证据所反映的时间，可以确认双方恶意串通转移房产的事实。第二，从尤远菲于2018年7月12日起诉离婚，陆志军于2018年8月6日将涉案房屋出售给陆志坚可见，陆志军是在得知被尤远菲起诉离婚后，故意将涉案房屋转移给其胞兄陆志坚。第三，陆志军与陆志坚签订房屋买卖合同后的第二天，房屋因被查封而无法继续完成过户手续，作为受让人的陆志坚不可能对房屋交易过户无法继续和涉案房屋被作为离婚时的夫妻共同财产被查封毫不知情。第四，在法院判决不准予离婚，涉案房屋被解封后的20天内，陆志军和陆志坚完成房屋过户的流程，但作为受让人的陆志坚在房屋过户后超过10个月直到本案原审开庭前两天才将房款支付给陆志军，是明显为配合诉讼的恶意串通行为；二、陆志军以明显低于市场的价格将涉案房屋转让给陆志坚，明显不构成善意取得。其一，陆志坚与陆志军称《存量房交易价格异议复核决定书》为税务部门制定，应当推定为真实，欲以此说明该《决定书》所涉房屋交易单价具有客观性，尤远菲认为不合理。一方面，税务部门提供的单价只是税务部门纳税的依据，该单价本身就较市场均价要低，不能作为涉案房屋交易价格的参考；另一方面，通过税务部门作出该《复核决定书》可以合理推断出，买卖双方原交易价格应比税务部门指定的价格还要更低，因此交易价格才被税务部门进行复核。因此，该《决定书》反而间接揭示了陆志坚与陆志军具有以不合理的低价交易房屋的意图，如仍认定受让人获得涉案房屋的所有权构成善意取得，显然有悖常理。其二，涉案房屋位于花都区新华街××大道，而云山大道属于花都区城区核心区域的主干道，周边商品房的均价在每平方米1.5-2.5万元之间。其中涉案房产位于云山××南华广场，根据尤远菲原审提交的房天下、安居客等中介显示的网上价格，南华广场网上报价均价为每平方米1.2-1.5万元，而陆志军与陆志坚在税务部门复核后是以每平方米3911.832元的价格转让涉案房屋。其三，尤远菲曾向原审法院提交了对涉案房屋价格的评估申请，也同时提交了中介显示的网上价格作为参考。基于陆志坚与陆志军约定的交易价格明显低于市场价格，原审法院直接以中介显示的网上价格作为参考，未予进行评估。因此，陆志坚与陆志军以远低于周边房屋市场价格完成涉案房屋的交易，明显不构成善意取得；三、陆志坚与陆志军之间构成恶意串通转移陆志军和尤远菲的婚内共同房产。2018年7月2日，因陆志军殴打尤远菲，导致双方闹至派出所，当时陆志坚也在场，其后尤远菲向法院提起离婚诉讼，并申请查封涉案房产，但在查封前发现陆志坚与陆志军已经恶意串通转移涉案房产，相关的买卖合同等手续已经在房管局办理，在房产过户前两天被查封，房屋无法完成过户。因此，陆志坚与陆志军恶意串通的意图极其明显。陆志坚与陆志军在上诉状中所述的陆志坚对陆志军和尤远菲夫妻闹离婚的事情不知晓，完全不符合事实。在尤远菲和陆志军的第一次离婚诉讼之时，陆志坚在开庭当天有到庭旁听，但因尤远菲提出异议，陆志坚当时在法庭门外等候，故陆志坚对于尤远菲夫妻二人离婚以及争夺涉案房产的事实由始至终是十分清楚的。尤远菲于2019年9月3日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、确认陆志军、陆志军就位于广州市花都区新华街××大道53号4座501房的房屋转让协议无效（预估房屋价值为90万元）；2、陆志坚将上述房产过户至陆志军名下；3、陆志军、陆志军承担本案全部诉讼费用。原审法院经审理查明：尤远菲与陆志军于2011年6月13日登记结婚，至本案庭审之日尚处于婚姻关系存续期间。涉案房屋为广州市花都区新华街××大道53号4座501房，不动产登记簿查册表显示涉案房屋建筑面积为134.38平方米，于2013年4月11日登记至陆志军名下，权属来源为陆志军向邹金银购买取得。2014年5月5日，尤远菲与陆志军签订《夫妻财产协议》并办理了公证，约定涉案房屋为双方夫妻共有财产，双方各占二分之一所有权份额；陆志军协助尤远菲前往房地产管理部门办理上述房产的变更登记手续。之后，双方未办理涉案房屋的变更登记手续，该房屋一直登记在陆志军名下。2019年1月2日，陆志军将涉案房屋过户至陆志坚名下。2018年7月12日，尤远菲向原审法院提起诉讼，请求判令准予其与陆志军离婚、涉案房屋归尤远菲所有，并对女儿抚养、其他财产分割等提出主张，原审法院以（2018）粤0114民初7441号案立案受理。该案诉讼期间，尤远菲提出诉讼财产保全申请，并于2018年7月27日作出（2018）粤0114民初7441-1号民事裁定书，并根据该裁定书对陆志军名下的涉案房屋中价值100万元的部分进行查封，查封期限自2018年8月8日至2021年8月7日。2018年9月27日，原审法院作出判决（2018）粤0114民初7441号民事判决，判决：“一、不准尤远菲与陆志军离婚；二、驳回尤远菲的其他诉讼请求。”随后，陆志军申请解除该案的财产保全措施。并于2018年12月10日作出（2018）粤0114民初7441-2号民事裁定，裁定：……解除对解除保全申请人陆志军所有的位于广州市花都区新华街××大道53号4座501房中价值1000000元部分的查封……原审过程中，陆志坚为证明其已合法取得涉案房屋所有权，提供了如下证据予以证明：《广州市存量房买卖合同》、《存量房交易价格异议复核决定书》、《不动产权属证书》、银行业务凭证两张、收据两张。陆志坚提供的上述证据反映：2018年8月6日，税务部门出具《存量房交易价格异议复核决定书》，核定涉案房屋总价为525672元。当天，陆志军（甲方、卖方）与陆志坚（乙方、买方）、广州市昌建房地产代理有限公司（丙方、房地产中介服务机构）签订《广州市存量房买卖合同》，约定甲方将涉案房屋出售给乙方；房屋共有情况：无；该房地产以现状售予乙方，乙方或其代理人已认真查勘和了解该房地产的情况；甲方保证所填写合同提供的有关该房地产的权属情况真实，保证对上述房地产享有完整产权，保证上述房地产不存在任何未向乙方说明的其他情况，且没有侵犯第三人权益，否则，承担相应法律后果。第二条计价和价款：甲乙双方约定该房地产按整套出售并计价，总金额为525672元。第三条付款：甲乙双方经协商选择自行交割的方式交割房款。签订本合同时，乙方向甲方支付20000元作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分），并按照一次性付款方式按期付款：乙方应在过户当天向甲方支付总金额525672元。第四条交楼时间和交接手续：1.甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为卖方收齐楼款当天，甲乙双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用。合同还对其他内容进行了约定。2018年8月6日，陆志军出具《收据》一张，确认收到陆志坚购房订金2万元。陆志军及陆志坚对该2万元款项未提供其他支付凭证。2019年10月20日，陆志坚向陆志军分别转账205672元及30万元，当天陆志军出具《收据》载明收到陆志坚购买涉案房屋购房款525672元。尤远菲提供房天下、安居客等中介关于涉案房屋所在小区报价的网上截图等证据，拟证明：陆志军、陆志坚所约定的涉案房屋交易价（每平方米3911.832元）明显低于市场价（每平方米1.2至1.5万元），该交易行为是陆志坚与陆志军两兄弟恶意串通转移尤远菲与陆志军婚内财产的行为。原审诉讼中，陆志军及陆志坚均确认该两人为同胞兄弟关系。原审法院对陆志军本人进行询问：陆志军就陆志坚为什么要购买涉案房屋？陆志坚在收到本案诉讼材料之后为何还向陆志军转账支付购房款？陆志坚在转账之前有否向陆志军提出疑问等问题回答如下：我不清楚（陆志坚为何要购买涉案房屋），我们很少交流；我不知道陆志坚是什么时候收到诉讼材料的，他在转账之前也没向我提出疑问；他（陆志坚）转账之前和转账之后都没有告诉我，这些事情都是我的家人（指我的父母）在处理；我有短信提示，收到短信之后就知道（陆志坚向我转账）了。尤远菲申请诉讼财产保全，原审法院于2019年9月16日作出（2019）粤0114民初10317号民事裁定，并于2019年9月24日对涉案房屋进行查封。2019年9月26日，原审法院分别向陆志军、陆志坚送达本案起诉状及附件、开庭传票、民事裁定书、财产保全通知书等诉讼材料。原审法院认为：根据不动产登记簿查册表显示，涉案房屋于2013年4月11日登记至陆志军名下，权属来源为陆志军购买取得。陆志军在其与尤远菲婚姻关系存续期间取得涉案房屋，符合《中华人民共和国婚姻法》第十七条关于夫妻共同财产的规定；且陆志军与尤远菲也以签订《夫妻财产协议》的方式共同确认双方对涉案房屋各占二分之一所有权份额，因此涉案房屋依法应属于尤远菲与陆志军的夫妻共同财产。陆志军未经尤远菲同意，擅自处分其与尤远菲的共有财产，将涉案房屋过户给陆志坚，侵害了尤远菲的合法权益。本案争议焦点在于陆志坚是否构成善意取得。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定，善意取得应具备以下条件：一、受让人受让该不动产或者动产时是善意的；二、以合理的价格转让；三、转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。首先，原审法院在尤远菲与陆志军离婚纠纷一案中，于2018年8月8日已对涉案房屋采取财产保全措施，虽然陆志军与陆志坚签订《广州市存量房买卖合同》的时间（2018年8月6日）早于上述采取保全措施的时间，但仅相隔两天。房屋买卖合同的履行包括缴税、过户、交付使用等一系列行为，此时作为买方的陆志坚在履行合同过程中，理应知悉涉案房屋已被法院查封以及尤远菲在离婚纠纷诉讼中拟对该房屋进行分割的情况。且陆志坚作为陆志军的胞兄，其对尤远菲与陆志军之间的关系以及陆志军为何转让涉案房屋理应更为清楚。其次，根据《广州市存量房买卖合同》约定，陆志坚应于房屋过户当天向陆志军付清购房余款。涉案房屋在2019年1月2日就已过户至陆志坚名下，但陆志坚并未按时支付相应款项，反而在收到本案诉讼材料，知悉本案诉讼及财产保全情况后，才于开庭前两天向陆志军转账支付所谓的购房款。根据陆志军的陈述，陆志坚在转账支付上述款项之前也没就本案诉讼问题向陆志军提出过疑问，在转账前和转账后也没有告知陆志军其将要付款及已付款等行为。陆志坚的上述行为明显不符常理。第三，根据尤远菲提供的证据显示，陆志军与陆志坚就涉案房屋的交易价格明显低于周边市场价，陆志军、陆志坚对此并未提供相反证据反驳。综上，陆志军与陆志坚就涉案房屋的交易行为存在恶意串通损害尤远菲合法权益的情形，依法应属无效。对尤远菲的诉讼请求，均予以支持。为此，原审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款，《中华人民共和国婚姻法》第十七条之规定，于2019年12月3日判决如下：一、确认陆志军、陆志坚就广州市花都区新华街××大道53号4座501房的买卖所签订的《广州市存量房买卖合同》无效；二、陆志坚于本判决发生法律效力之日起十日内，将广州市花都区新华街××大道53号4座501房的房屋过户登记至陆志军名下。案件受理费6400元，诉讼保全费3020元，均由陆志军、陆志坚负担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院认为：本案的争议焦点是陆志军与陆志坚之间买卖涉案房屋的行为是否有效。涉案房屋虽登记在陆志军名下，但属于陆志军与尤远菲之间的夫妻共有财产，陆志军在明知且尤远菲已提起离婚诉讼要求分割该房屋的情况下仍将涉案房屋转让给陆志坚，陆志军出卖涉案房屋的行为明显存在恶意。对于陆志坚而言，基于其与陆志军之间的近亲属关系，陆志坚应知涉案房屋属于陆志军与尤远菲在婚姻关系存续期间取得的财产，故应知该房屋属于陆志军与尤远菲的夫妻共有财产，尤其是在涉案房屋因尤远菲提起离婚诉讼申请对涉案房屋进行诉保查封导致其无法办理过户手续的情况下，陆志坚更应清楚尤远菲对涉案房屋应享有合法权益，但陆志坚仍在未征得尤远菲同意的情况下以远低于市价的交易价受让涉案房屋，并在未支付大部分房款的情况下与陆志军办理房屋的过户手续，故陆志坚对于受让涉案房屋亦存在恶意。综上，尤远菲以陆志军与陆志坚之间构成恶意串通转让涉案房屋为由，诉请确认陆志军与陆志坚就买卖涉案房屋签订的《广州市存量房买卖合同》无效、陆志坚协助将涉案房屋过户登记至陆志军名下，合法有据，原审判决对此予以支持并无不当，应予维持。陆志军与陆志坚上诉认为陆志坚系善意取得涉案房屋的所有权，理由不成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人陆志军与陆志坚的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费12800元，由上诉人陆志军与陆志坚共同负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  姚伟华二〇二〇年四月十五日书记员  王文杰唐颖琪