上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终2608号上诉人(原审被告、反诉原告)：喻斌，男，1989年4月18日出生，汉族，住所地江西省。委托诉讼代理人：顾燕，上海言顾律师事务所律师。委托诉讼代理人：江进峰，上海言顾律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：丛梅，女，1970年8月22日出生，汉族，住所地上海市黄浦区。上诉人喻斌因与被上诉人丛梅房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2018)沪0101民初247号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人喻斌上诉请求：撤销一审判决第三、四、五、七、八项，依法改判。事实和理由：一、一审查明事实不清，己方不应承担2017年12月21日至2018年9月11日止的房屋使用费。在房屋租赁合同无效的情况下，法院才可能支持房屋占有使用费这一诉请。己方与丛梅之间的《房屋租赁合同》已于2017年12月21日解除，因此也就不存在合同无效的情形，一审法院要求己方承担房屋占有使用费于法无据。此外，《房屋租赁合同》8.1条仅适用于“合同租赁期限届满”这一情况，但是喻斌无正当理由提前解除合同，租赁期限尚未届满，喻斌便不应承担租赁合同解除后的房屋占有使用费。在《房屋租赁合同》解除后，己方已于2018年2月2日告知喻斌：门卡和钥匙在楼下信箱里；喻斌也给予了相应的回复。这一事实说明，喻斌明知己方已将房屋交还，却仍不采取适当措施，不对系争房屋进行验收,任由损失继续扩大，直到2018年9月11日下午，才前往系争房屋收房。己方对此并无过错，该损失系喻斌自行导致，一审法院要求己方承担该段期间内的费用存在重大错误。二、一审要求己方承担家具损失人民币(以下币种均为人民币)5,000元，缺乏事实依据及证据。喻斌未提供任何有效证据证明前述家具的灭失系己方造成。三、喻斌主动解除与己方之间的《房屋租赁合同》，违约在先，应当返还租赁保证金并承担违约责任。被上诉人丛梅辩称，同意一审判决，请求予以维持。丛梅向一审法院起诉请求：1、确认丛梅与喻斌之间的《房屋租赁合同》自2017年12月20日起解除；2、喻斌搬离上海市黄浦区新闸路XXX号XXX室房屋；3、喻斌按照每月14,500元的标准支付自2017年12月20日起至房屋交还之日止的房屋使用费；4、要求喻斌支付2018年1月至交还房屋之日止的电费；5、喻斌支付逾期付款违约金(按照每日701.6元的标准，分别自2017年12月14日、2018年3月14日、2018年6月14日起计算至归还房屋之日止)；6、喻斌归还缺失的家具(包括一组大书柜、两套卧室大床及配套席梦思、一套组合沙发、一套客厅水晶吊灯)，如不能返还，要求喻斌赔偿10,800元。喻斌向一审法院提起反诉请求：1、丛梅支付违约金13,000元；2、丛梅退还押金(即租赁保证金)13,000元。一审法院认定事实如下：2015年5月15日,丛梅(甲方)和喻斌(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将本案系争的上海市黄浦区新闸路XXX号XXX室房屋租赁给乙方，装修情况为精装，用途为居住；甲方应在2015年5月15日前向乙方交付房屋，租期自2015年6月20日起至2020年6月19日止；每月租金为13,000元，租金60个月内不变，三个月为一期支付，乙方每期租金提前7日支付，逾期支付的，每逾期一日，乙方应按日租金的150%支付逾期违约金；乙方在交房时向甲方支付租赁保证金13,000元，租赁关系终止时，甲方收取的租赁保证金用于抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息返还乙方；租期内的水费、电费、燃气费等房屋使用费由乙方负担，合同期满(退租)时未结清的，甲方有权直接从押金中扣除相关费用；乙方对房屋的使用不违反法律及相应法规、规章的规定，如违反，甲方有权单方解除合同并收回房屋，租赁保证金不予返还，因此产生的损失由乙方负责；乙方遵守《上海市居住房屋租赁管理办法》及公共道德及社区公约，无权将房屋转租，不得破坏原始户型，不得影响周围邻居的居住休息；乙方返还房屋应符合正常使用后的状态，返还时，应经甲方验收认可，填写附件三《退租确认书》并相互结清各自应当承担的费用；乙方逾期支付租金的(非乙方因素除外)，每逾期一天，需向甲方支付日租金的150%作为逾期违约金，乙方逾期返还该房屋的，每逾期一日，乙方应以日租金的150%向甲方支付该房屋占用期间的使用费；乙方对该房屋的使用违反相关法律法规的，甲方可书面通知乙方解除合同，且乙方应向甲方支付违约金，违约金的数额相当于一个月租金，给对方造成损失，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。《房屋租赁合同》之三项附件为家具家电清单、房屋交接书和退租确认书，家具家电清单记载房屋内家具为：双人床2、沙发1、餐桌1、餐椅6、书桌1、椅子1、书橱1和相关厨卫设备；丛梅和喻斌在房屋交接书上签字确认。上述合同签订后，丛梅向喻斌交付系争房屋，喻斌按照合同约定支付租赁保证金13,000元和相应的租金。2016年9月，丛梅和喻斌在微信中协商确定系争房屋租金自2016年9月起调整为每月14,500元，此后喻斌按照每月14,500元的标准向丛梅支付租金至2017年12月19日。2017年11月，丛梅的代理人丛红因喻斌将系争房屋群租联系喻斌，要求其整改，双方协商未果。2017年12月5日中午，喻斌向丛红发送微信，内容为：“房子你们怎么打算？如果不租了把多收的22,500退给我，我到期那天就让他们搬走，你说的房子恢复的问题我没时间弄，押金我不要了就是。我那一万多的押金你就是怎么恢复都够了，沙发和买的吊灯我也带不走你留着给后面租客吧”。2017年12月5日，上海市黄浦区南京东路街道住房保障和房屋管理办事处、上海市公安局黄浦分局南京东路派出所、上海市黄浦区南京东路街道城市网格化综合管理中心根据报案对系争房屋上门检查，确认系争房屋存在出租房间的居住人数超过2人(有法定赡养、扶养、抚养义务关系的除外)，违反了《上海市居住房屋租赁管理办法》第十条，要求在2017年12月10日前改正上述违规行为，并将限期通知张贴于系争房屋门上。丛梅提供的执法视频和照片显示，当时系争房屋两个卧室均放置数张上下双层床，未见交房清单上的双人床。2017年12月21日，丛梅通过邮寄信件、短信和微信三种方式向喻斌发出《解除房屋租赁合同通知》，表示因喻斌违反租赁合同第7.1、7.2条，擅自将房屋群租，根据合同9.4解除房屋租赁合同，并要求喻斌赔偿损失，具体如下：喻斌接到通知5日内搬出房屋，每逾期一天，需向丛梅支付日租金150%的使用费；喻斌需向丛梅支付违约金13,000元；喻斌需向丛梅支付损失32万元(清单见附件)；喻斌搬出前须结清欠缴的水、电、煤等。损失清单包括：书房中实木书柜、主卧和客卧中两张1.8米大床及床垫、书房中一张1.5米大床及床垫、客厅中组合沙发及水晶吊灯等缺失物品，损坏的墙面、地板等恢复原状，各项损失共计32万元。喻斌同日在微信中回复“您上诉吧”。2018年1月3日，丛梅向一审法院起诉，要求解除和喻斌的租赁合同，要求喻斌支付违约金和拖欠的费用、赔偿损失等。2018年1月23日，上海市黄浦区南京东路街道住房保障和房屋管理办事处、上海市公安局黄浦分局南京东路派出所、上海市黄浦区南京东路街道城市网格化综合管理中心对系争房屋群租进行整治。2018年1月31日，喻斌向丛梅发送微信，内容为：房子里的人前几天已经全部搬走了，水电煤也全部交清了，丛梅叫去的房办部门毫不讲道理，一个房间2个人也照样砸床，现在房子里被砸碎的床还有垃圾已经叫保洁去打扫，2天内打扫干净，找了人和物业监督。丛梅未回复。2月2日，喻斌向丛梅发送微信：门卡和钥匙在楼下信箱里。丛梅回复：后续事宜应在法院监督下进行，请配合法官相关请求。一审法院于2018年3月15日开庭时，要求丛梅和喻斌庭后确认系争房屋现状并进行交接，但喻斌庭后拒绝前往系争房屋交接。2018年9月11日下午，丛红独自前往系争房屋收房，从信箱取出钥匙进入系争房屋并拍摄视频，视频中未见交房清单上的书橱和两张双人床。一审中，丛梅表示喻斌违约导致合同解除，租赁保证金应予没收，诉请中的违约金就是租赁保证金，故撤回要求喻斌支付违约金的诉请。一审法院认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护。丛梅与喻斌签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，其内容亦不违反法律法规禁止性规定，当属合法有效，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。丛梅诉称喻斌将系争房屋群租，喻斌承认系争房屋内居住9人，但表示9人均为其家人，其未将房屋群租，一审法院认为，喻斌仅提供了户籍地址为江西省永修县的两本户口簿，不能证明户口簿上的人员居住系争房屋，且系争房屋所在街道住房保障和房屋管理办事处、派出所和城市网格化综合管理中心已认定系争房屋在喻斌租赁期间存在群租并上门进行整治，喻斌使用系争房屋违反《上海市居住房屋租赁管理办法》，丛梅有权依据合同约定解除租赁合同，丛梅于2017年12月21日发出解除合同通知，喻斌亦同意合同于该日解除，故一审法院确认双方之间的《房屋租赁合同》自2017年12月21日起解除。鉴于丛梅已于2018年9月11日收回系争房屋，故要求喻斌搬离系争房屋的诉请，无需再做出判决。关于喻斌交还房屋的时间，一审法院认为，根据《房屋租赁合同》的约定，喻斌交还房屋应经丛梅验收认可、填写《退租确认书》并结清应当承担的费用，但喻斌仅在2018年1月31日微信告知丛梅住在房子里的人已经搬走，2月2日微信告知门卡和钥匙放在楼下信箱里，该方式既不符合合同约定，亦不符合房屋租赁惯例，故喻斌辩称的已于2018年2月2日交还房屋的意见，一审法院依法不予采纳，一审法院认定2018年9月11日为交还房屋的时间。关于丛梅要求喻斌支付2017年12月20日起至房屋交还之日止房屋使用费的诉请，一审法院认为，喻斌已支付截至2017年12月19日的租金，双方的租赁合同于2017年12月21日起解除，故12月20日应支付租金而非房屋使用费，喻斌应向丛梅支付2017年12月20日的租金和2017年12月21日起至2018年9月11日止的房屋使用费，喻斌辩称多付的22,500元租金足以抵扣2018年2月2日之前房屋使用费，但租金上涨至每月14,500元系双方协商一致的结果，该协商一致已构成合同价款变更，不存在多付租金，喻斌该辩称意见无事实和法律依据，一审法院依法不予采纳。关于逾期交还房屋期间房屋使用费的标准，合同约定为日租金的150%，丛梅要求按照每月14,500元的标准计算房屋使用费系其对自己权利的处分，喻斌未按照合同约定向丛梅交还系争房屋，在一审法院要求交接房屋的情况下仍予以拒绝，应承担房屋使用费，但丛梅在一审法院要求交接后未主动接收房屋导致损失扩大，对于房屋使用费的损失亦应承担部分责任，故喻斌应支付的房屋使用费金额适当予以降低。关于丛梅要求喻斌结清系争房屋水电费的诉请，丛梅提交了2018年1月的电费账单作为证据，但在庭审中丛梅和喻斌均表示水电煤已经结清，故该诉请一审法院依法不予支持。关于丛梅要求喻斌归还缺失家具的诉请，喻斌承租期间在系争房屋卧室内放置数张上下双层床，丛梅在2018年12月和2018年9月拍摄的视频中均未见交房清单上的双人床和书柜，喻斌亦未举证其搬离系争房屋时上述物品放置在系争房屋。关于沙发和客厅的水晶吊灯，喻斌在2017年12月5日的微信中承认更换了沙发和吊灯，且其搬离后沙发和吊灯仍留在系争房屋，现喻斌拒绝返还交房清单上的家具，应赔偿丛梅损失，金额由一审法院酌定。喻斌违约导致合同解除，根据合同约定租赁保证金不予退还，亦无权要求丛梅支付违约金，故喻斌要求丛梅退还租赁保证金13,000元和支付违约金13,000元的反诉诉请，一审法院依法均不予支持。一审法院判决如下：一、丛梅和喻斌于2015年5月15日签订的《房屋租赁合同》自2017年12月21日起解除；二、喻斌应于判决生效之日起十日内支付丛梅2017年12月20日的租金467.74元；三、喻斌应于判决生效之日起十日内支付丛梅自2017年12月21日起至2018年9月11日止的房屋使用费100,000元；四、喻斌应于判决生效之日起十日内支付丛梅家具损失5,000元；五、现在丛梅处的租赁保证金13,000元，归丛梅所有；六、丛梅其余诉讼请求，不予支持；七、喻斌要求丛梅支付违约金13,000元的诉讼请求，不予支持；八、喻斌要求丛梅返还租赁保证金13,000元的诉讼请求，不予支持。二审中，双方均未提供新证据。本院经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院予以确认。本院认为，根据查明的事实及有关政府机构所做认定，本案纷争起因系喻斌违规租赁使用系争房屋所致，喻斌应当根据合同约定承担违约责任。争议发生后，经协商双方确定租赁合同解除日期，符合法律规定，本院予以确认。合同解除后，承租人应当返还房屋并同出租人办理交接，逾期交还房屋的应当承担至返还日止的房屋使用费。本案二审主要争议是系争房屋返还时间。喻斌认为其已于2018年2月2日告知丛梅门卡和钥匙在楼下信箱里，故应认定该日系争房屋已经返还。但根据查证的事实，该日租赁双方并未对系争房屋办理交接手续，也未就水电等费用进行结算，也未对房屋内部家居等进行清点。一审法院庭审后曾要求双方前往系争房屋办理交接，喻斌方予以拒绝。同时需要指出的是，喻斌违规使用系争房屋，房屋返还时应由出租人确认房屋已达到正常使用状态。综上，喻斌要求确认系争房屋于2018年2月2日返还的主张，缺乏事实依据，本院不予支持。2018年9月11日丛红进入系争房屋并留存相关证据，一审确定该日为系争房屋返还日期，并无不当，本院认同。房屋使用费亦应计算至2018年9月11日。一审关于逾期交还房屋期间房屋使用费的认定意见，符合案件事实，金额公平合理，本院予以维持。喻斌认为不支付房屋使用费的上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于租赁保证金，本案系喻斌违约，租赁保证金依约不予退还。丛梅没有违约行为，无须承担违约责任。关于家具损失赔偿，喻斌拒绝返还交房清单上的家具，应予赔偿。一审所作判定理由充分确实，确定的赔偿金额亦无不合理之处，本院对此予以维持。喻斌关于保证金、家具损失赔偿的上诉意见，均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费225元，由上诉人喻斌负担。本判决为终审判决。法官助理张末然审判长 彭 辰审判员 姚 跃审判员 徐 江二〇二〇年四月八日书记员 张末然附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……