上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终985号上诉人(原审被告、反诉原告)：上海鑫垚磊实业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：吴培境，执行董事。委托诉讼代理人：周瑞民，上海市远东律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：上海达丰石材有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：洪巧巧，总经理。委托诉讼代理人：俞艳萍，上海市银星律师事务所律师。上诉人上海鑫垚磊实业有限公司(以下简称鑫垚磊公司)因与被上诉人上海达丰石材有限公司(以下简称达丰公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2019)沪0113民初15761号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鑫垚磊公司上诉请求：撤销一审判决第二、三、四项，或依法改判。事实和理由：一、一审法院根据达丰公司自认于2019年8月14日自行收回上海市宝山区月罗路XXX号北面厂房及相关附属场地(以下简称系争房屋及场地)，认定鑫垚磊公司使用系争房屋及场地时间长达8个月，违背本案的基础事实，有悖常理。系争房屋及场地的大门锁于2018年12月15日被更换，鑫垚磊公司没有钥匙，也没有收到达丰公司于2018年12月4日发出的律师函。双方法定代表人自2019年3月1日后没有微信来往，达丰公司未主张过相关费用，鑫垚磊公司认为系争房屋及场地的租赁关系已经终止。之后，鑫垚磊公司也没有收到达丰公司于2019年5月24日发出的律师函。2019年5月24日的律师函载明，要求鑫垚磊公司支付2018年12月15日至2019年5月31日的房屋使用费及2019年1月至2月的水电费，并告知鑫垚磊公司在5日内清空系争房屋及场地，若到期不清空，相关清理费用由鑫垚磊公司承担。但达丰公司未按律师函要求及时进驻清理，一直到2019年8月才清理场地，并提起诉讼，显然超过合理期限，未履行约定的减损义务。二、鑫垚磊公司已于2019年3月1日结清所有费用，并于当月委托清运公司清理系争房屋及场地的遗留垃圾。达丰公司辩称，不同意鑫垚磊公司的上诉请求。一审法院认定达丰公司于2019年8月14日自行收回系争房屋及场地符合客观事实。鑫垚磊公司称达丰公司于2018年12月15日更换大门锁，但从鑫垚磊公司提交的水电费等相关单据及其自述，鑫垚磊公司在此之后仍在系争房屋及场地内正常加工生产。鑫垚磊公司虽然陆续将机器设备搬离，但未将系争房屋及场地内的其他物品一并搬离，时间长达8个月。达丰公司以鑫垚磊公司工商注册地发出律师函，工商注册地系合法有效的送达地址，鑫垚磊公司收到不到律师函，应当由其承担相应不利后果。鉴于系争房屋及场地堆放是成品石材，达丰公司不敢随意处置，为避免更大的经济损失，故于2019年8月14日自行收回。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。达丰公司向一审法院起诉请求：一、要求确认达丰公司与鑫垚磊公司就系争房屋及场地签订的《厂房租赁合同》于2018年12月14日解除；二、要求鑫垚磊公司支付2018年12月15日至2019年8月14日的房屋使用费人民币206,667元(以下币种均为人民币)；三、2019年1、2月的水电费7,600元；四、场地清理费用51,300元。鑫垚磊公司向一审法院提出反诉请求：要求达丰公司返还租赁保证金5万元，并开具2016年4月至2019年2月的水电费发票。一审法院认定事实：系争房屋及场地的权利人为上海伟杰金属制品实业公司，达丰公司向该公司承租系争房屋及场地。2016年3月15日，达丰公司(甲方)与鑫垚磊公司(乙方)签订《厂房租赁合同》，主要约定，甲方将系争房屋及场地出租给乙方，租期2016年3月15日至2022年12月31日，年租金40万元。合同第三条约定，乙方向甲方支付保证金5万元，如乙方违约或逾期不支付相应租金、水电等费用的，甲方有权从保证金中扣除相应费用。合同第六条约定，乙方不按时交纳租金，超过三个月未付的，甲方有权解除本合同。合同签订前，鑫垚磊公司向达丰公司支付保证金5万元。合同签订后，达丰公司将系争房屋及场地交付给鑫垚磊公司使用。租赁过程中，达丰公司拖欠2018年3月15日起的租金一直未付。2018年12月4日，达丰公司向鑫垚磊公司发律师函，通知租赁合同于2018年12月14日解除，并要求鑫垚磊公司于2019年1月10日返还系争房屋及场地。2018年12月14日、18日、2019年1月25日、31日，鑫垚磊公司分四笔共计向达丰公司支付24万元，付清2018年12月14日前的全部租金。之后，双方一直未办理系争房屋及场地的返还交接手续。另查明，按照双方当事人约定的标准，鑫垚磊公司于2018年12月使用系争房屋及场地产生水电费8,797元，于2019年1、2月使用系争房屋及场地产生水电费7,600元。一审法院审理中，鑫垚磊公司表示双方结算水电费的单价高于市价，已包含税点，不同意承担税费。达丰公司表示，双方约定的水电费标准不包含税点。双方当事人有争议的事实和证据：达丰公司向一审法院提供2019年6月27日拍摄的现场照片，证明当时鑫垚磊公司仍占用系争场地的事实；鑫垚磊公司对照片的真实性无异议，但认为与本案无关联。达丰公司还向一审法院提供《垃圾清运合同书》、发票以及现场照片，证明垃圾清运费51,300元的相关事实；鑫垚磊公司对该证据不予认可，认为对垃圾清运费的施工单位经营范围、单价、工作量以及与本案的关联性均有异议。鑫垚磊公司向一审法院提供微信聊天记录，证明达丰公司更换厂区大门钥匙的事实；达丰公司表示，对证据真实性无异议，但并没有影响鑫垚磊公司正常经营使用。一审法院认为，达丰公司与鑫垚磊公司签订的《厂房租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守并履行。鑫垚磊公司未按期付清2018年3月15日之后的租金，逾期已超过三个月，达丰公司根据合同约定享有单方解除合同的权利，其向鑫垚磊公司发律师函发生解除合同的效力，其要求确认租赁合同于2018年12月14日解除的请求，予以支持。合同解除后，鑫垚磊公司应及时返还系争房屋及场地。鑫垚磊公司称达丰公司于2018年12月15日更换厂区门锁，但未能举证证明影响其正常使用系争房屋及场地，而且根据2018年12月、2019年1月的水电费记录，鑫垚磊公司在该段时间内仍在正常使用，故仍应支付2018年12月15日起的使用费。鑫垚磊公司称已于2019年1月底搬离，也未提供证据证明，一审法院对此难以采信。达丰公司自认于2019年8月14日自行收回系争房屋及场地，一审法院予以确认。因此，鑫垚磊公司应支付使用费至2019年8月14日。综上，达丰公司要求鑫垚磊公司支付2018年12月15日至2019年8月14日的使用费的请求，一审法院予以支持。达丰公司要求在鑫垚磊公司应付的使用费中扣除保证金，符合合同第三条的约定，一审法院予以确认。鑫垚磊公司要求达丰公司返还保证金的请求，一审法院不予支持。鑫垚磊公司称达丰公司的法人代表同意以1万元结清水电、清运等全部费用，但对此未提供证据证明，一审法院难以采信。达丰公司要求鑫垚磊公司支付水电费7,600元的请求，一审法院予以支持。达丰公司主张的场地清理费用，虽已提供合同及发票佐证，但该笔费用并未经过鑫垚磊公司确认，且数额明显偏高，一审法院根据案件实际情况，酌情确定由鑫垚磊公司承担垃圾清运费1万元。鑫垚磊公司要求达丰公司开具水电费发票的请求，没有合同依据，一审法院不予支持。据此，一审法院判决如下：一、达丰公司与鑫垚磊公司就系争房屋及场地签订的《厂房租赁合同》于2018年12月14日解除；二、鑫垚磊公司于判决生效之日起十日内，向达丰公司支付2018年12月15日至2019年8月14日的房屋及场地使用费206,667元；三、鑫垚磊公司于判决生效之日起十日内，向达丰公司支付2019年1、2月的水电费7,600元；四、鑫垚磊公司于判决生效之日起十日内，向达丰公司支付场地清理费用1万元；五、驳回达丰公司的其余诉讼请求；六、驳回鑫垚磊公司的全部反诉请求。本院二审期间，鑫垚磊公司向本院提交了六组证据。第一组证据：货物运输协议书及相关材料，证明鑫垚磊公司于2019年1月19日、24日委托福建南安市华通物流将系争房屋及场地内的部分机器、石材运回福建；第二组证据：耿明军的证人证言及相关材料(附光盘)，证明耿明军于2019年2月28日至2019年3月5日、2019年3月25日至2019年3月27日期间帮助鑫垚磊公司运回系争房屋及场地内的剩余机器、石材及清运遗留垃圾；第三组证据：货物运输托运单及相关材料，证明鑫垚磊公司于2019年3月1日、3日委托上海道旭物流有限公司将系争房屋及场地内的剩余机器、石材运回福建；第四组证据：《证明》及发票二张，证明鑫垚磊公司于2019年3月25日至2019年3月27日委托上海洁瑜投资管理有限公司(以下简称洁瑜公司)清运系争房屋及场地内的遗留垃圾；第五组证据：达丰公司起诉状首页，证明达丰公司在一审法院随意将诉讼请求第三项中的日期从6月更改为8月，房屋使用费20万元更改为266,667元-10,000元；第六组证据：吴培境与洪巧巧婆婆于2019年3月1日的电话录音，证明鑫垚磊公司与达丰公司于2018年12月解除《厂房租赁合同》后，双方就机器设备、石材的搬迁及相关费用问题达成口头协议。达丰公司认为上述六组证据均不属于二审新证据。对第一、二、三组证据真实性无法确认，关联性及证明内容不予认可，即便鑫垚磊公司搬运过机器设备，但也无法证明其已清空及归还系争房屋及场地；对第四组证据真实性、合法性、关联性不予认可，《证明》载明洁瑜公司于2019年3月25日至2019年3月27日清运系争房屋及场地内的遗留垃圾，而发票开具的日期为2018年12月11日、12日，达丰公司有理由相信鑫垚磊公司及洁瑜公司公司提供了虚假《证明》和发票；对第五、六组证据真实性予以认可，关联性和证明的内容不予认可。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院另查明，鑫垚磊公司向本院提供的第四组证据为《证明》及发票二张，《证明》系洁瑜公司于2019年12月11日出示，内容为洁瑜公司于2019年3月25日至2019年3月27日清运系争房屋及场地内的遗留垃圾，车辆清运费及挖机费合计16,450元。一张发票系销售方上海博义清洁服务有限公司开具的上海增值税普通发票，金额为4,600元，开票日期为2018年12月11日；另一张发票系销售方洁瑜公司开具的上海增值税普通发票，金额为33,000元，开票日期为2018年12月12日。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。鑫垚磊公司称其已于2019年3月1日结清所有费用，并于2019年3月25日至2019年3月27日委托洁瑜公司清运系争房屋及场地内的遗留垃圾，而洁瑜公司开具发票的日期为2018年12月12日，显然与其证明的内容相悖，本院不予采信。本案中，达丰公司与鑫垚磊公司签订的《厂房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应恪守履行。达丰公司自认于2019年8月14日自行收回系争房屋及场地，因鑫垚磊公司未能提供证据证明其在此之前已全部搬离，故一审法院认定上述日期为达丰公司收回系争房屋及场地的时间，判令鑫垚磊公司支付相应的系争房屋及场地使用费，酌情确定鑫垚磊公司承担垃圾清运费，并无不当，本院予以维持。综上所述，鑫垚磊公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币7,616元，由上诉人上海鑫垚磊实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张常青审判员  成 皿审判员  姚 跃二〇二〇年四月十日书记员  夏 歆附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……