河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀04民终400号 上诉人（原审被告）：河北和耀农业科技股份有限公司，住所地：河北省邯郸市邯山区北张庄镇北羊井村委会院内南楼101-102室。 法定代表人：靳金新，该公司董事长。 委托诉讼代理人：韩硕，河北紫微星律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张海亮，河北紫微星律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：深圳宏图万邦房地产顾问有限公司，住所地：广东省深圳市龙岗区坂田街道五和大道浦东街1号321。 法定代表人：刘国梁，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张辉，男，1982年10月12日出生，汉族，住河北省邯郸市邱县，系该公司员工。 委托诉讼代理人：石胜利，北京德和衡（邯郸）律师事务所律师。 上诉人河北和耀农业科技股份有限公司（以下简称和耀农科公司）与被上诉人深圳宏图万邦房地产顾问有限公司（以下简称宏图万邦公司）居间合同纠纷一案，不服邯郸市邯山区人民法院（2019）冀0402民初1988号民事判决，向本院提出上诉，本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 和耀农科公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判或发回重审。二、本案诉讼费用由宏图万邦公司承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。经庭审查明，因和耀农科公司开发建设的项目未经土地管理、建设规划等相关行政管理部门批准，违反法律、行政法规的强制性规定，属于违法建筑，已被有关行政机关责令拆除，而双方居间合同的内容是为上述违法建筑对外签订租赁合同提供媒介服务，向不特定的社会人群推销妨碍社会管理秩序的违法建筑，必然损害社会公共利益，根据《合同法》第五十二条之规定，一审法院认定该合同无效。和耀农科公司已支付宏图万邦公司63520元佣金是基于双方签订的《（赵王欢乐小镇）项目租赁代理服务合同》，既然该合同已被认定为无效合同。故和耀农科公司主张已支付的63520元佣金抵顶50000元保证金，多余的13520元和耀农科公司不再主张返还，已经是对宏图万邦公司支付劳务的合理补偿。但一审法院直接判定和耀农科公司已支付的63520元佣金系对宏图万邦公司的补偿是没有事实依据且显失公平。首先，和耀农科公司支付的佣金是明显高于普通劳务费用，是包含一定利润的，一审法院没有查明宏图万邦公司提供的劳务人员数量、提供劳务时间，直接判定佣金即为劳务报酬没有事实依据。其次，没有证据显示宏图万邦公司支付了相关推广费用。再次，宏图万邦公司办公场所系我方提供，并不产生办公费用。二、一审法院适用法律错误。《合同法》第五十八条的规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。双方签订的《（赵王欢乐小镇）项目租赁代理服务合同》的内容中明确约定宏图万邦公司代理出租违法建筑，因此，宏图万邦公司是具有过错的，应承担相应责任及损失。综上，请求二审法院判如前述。 宏图万邦公司辩称，该司在销售商品房屋时是有一定的投资的，具有一定的经营性成本，故一审判决正确，应予以维持。 宏图万邦公司向一审法院起诉请求：1.依法判令和耀农科公司立即支付宏图万邦公司代理费（佣金）40000元及违约金（自起诉之日起按照每月千分之五计算至实际履行完毕之日止）；2.依法判令和耀农科公司立即返还宏图万邦公司销售保证金50000元；3.案件受理费及相关费用由和耀农科公司承担。 一审法院认定事实：2014年，和耀农科公司与邯山区北张庄镇北羊井村村民委员会签订《青兰引线两侧经济片林建设工程合同书》，主要约定由和耀农科公司租赁北羊井村北，青兰高速连接线两侧1200亩土地，用于片林绿化建设，期限为15年，如果改变土地性质或进行其他违法建设，出租方将终止本协议等。2017年7月，和耀农科公司与河北福山园林绿化工程有限公司签订《合作协议》，约定双方合作进行家庭农场单园区（木屋﹢大棚连体园区）整体建设开发。2017年8月28日，以和耀农科公司为委托人、甲方，宏图万邦公司为受托人、乙方，双方签订《（赵王欢乐小镇）项目租赁代理服务合同》，主要约定：甲方将其自主开发建设的赵王欢乐小镇项目委托乙方代理对外租赁事宜，项目为商住休闲农场，一期总套数为90套；代理期限自协议签字生效之日至2018年1月31日止；甲方按“每套商品”进行乙方代理费结算，结算方式采取分段定价佣金提取方式，采用基础定价提佣﹢溢价分成的方式，项目整体基础定价为16万/套，佣金提取标准为5%；第一阶段首批租赁价格为17.5万元，基础价上浮的1.5万元作为双方溢价比例分成，甲方按溢价的20%，乙方按溢价的80%；结算采取“10套结账”方式，甲方指派专人签字确认，三日内将佣金转账至乙方账户；乙方缴纳50000元为诚意金，甲方应在乙方完成全部租赁任务三日内退还给乙方；合同还约定了双方其他权利义务及违约责任等内容。宏图万邦公司于2017年9月4日向和耀农科公司缴纳了销售保证金50000元，和耀农科公司向宏图万邦公司出具了收据。在上述合同履行过程中，宏图万邦公司负责办公场所及广告推广等相关费用，在2017年10月至11月期间，宏图万邦公司完成了C06、C07、D08、E08、F08等5套产品的代理对外租赁，和耀农科公司与5位客户签订了产品租赁合同，分别收取租金175000元、170000元、176800元、178800元、178800元；和耀农科公司通过河北福山园林绿化工程有限公司工作人员王丽伟分别向宏图万邦公司支付佣金12000元、8000元、13440元、15040元、15040元，共计63520元（宏图万邦公司主张已退回8000元，但未提供相应证据）。由于和耀农科公司开发的赵王欢乐小镇项目没有取得国家有关部门的用地许可，改变了与北羊井村村民委员会签订合同租赁土地的约定用途，被有关机关认定为违法建筑，于2018年6月左右被责令拆除，和耀农科公司已将收取的5位客户交纳的租金全部返还。和耀农科公司未返还宏图万邦公司已交纳的50000元销售保证金。因退还销售保证金及支付佣金双方发生争议，宏图万邦公司诉至法院，诉请如前。 一审法院认为，本案双方争议的焦点主要有两个，一是双方签订的《（赵王欢乐小镇）项目租赁代理服务合同》的效力问题，二是给付责任及数额的确定。关于合同效力。和耀农科公司与宏图万邦公司签订的该合同属于居间合同，宏图万邦公司作为居间人，为委托人和耀农科公司提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬。双方居间合同指向的标的物为赵王欢乐小镇商住休闲农场，因和耀农科公司开发建设的该项目未经土地管理、建设规划等相关行政管理机关的批准，违反法律、行政法规的强制性规定，属于违法建筑，已被有关行政机关责令拆除，而双方当事人居间合同的内容是为上述违法建筑对外签订租赁合同提供媒介服务，向不特定的社会人群推销妨碍社会管理秩序的违法建筑，必然损害社会公共利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，依法应认定该合同无效。关于给付责任。首先，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。因此，首先和耀农科公司收取宏图万邦公司的50000元销售保证金应予返还；其次，由于居间合同的特殊性，该双务合同中，居间人的义务是提供劳务，委托人的义务是支付报酬，合同被认定为无效后，双方均有相互返还义务，由于居间人提供的是劳务，在性质上不能返还或恢复原状，应折价补偿，对于宏图万邦公司已付出的劳务及已支出的办公场所、广告推广等费用，综合全案考虑，以和耀农科公司已向宏图万邦公司支付的佣金63520元予以抵顶，双方不再相互给付为宜；再次，由于合同无效，其条款不发生法律效力，宏图万邦公司依据合同条款请求的佣金40000元及违约金无法律依据，在其应得返还财产已得到补偿的情况下，该请求应予驳回，根据相同的理由，和耀农科公司主张用已支付佣金抵顶应返还的50000元保证金，同样不应支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第四百二十四条的规定，判决：一、河北和耀农业科技股份有限公司与深圳宏图万邦房地产顾问有限公司于2017年8月28日签订的《（赵王欢乐小镇）项目租赁代理服务合同》无效；二、在判决生效后十日内，河北和耀农业科技股份有限公司返还深圳宏图万邦房地产顾问有限公司销售保证金50000元；三、驳回深圳宏图万邦房地产顾问有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2050元，减半收取计1025元，由河北和耀农业科技股份有限公司负担550元，由深圳宏图万邦房地产顾问有限公司负担475元。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，因一审认定本案案涉合同系无效合同，故判决和耀农科公司返还宏图万邦公司保证金50000元，但宏图万邦公司是否应支付和耀农科公司63520元佣金的问题，虽本案案涉合同为无效合同，但综合本案的客观实际情况来分析，宏图万邦公司在接受委托后，必然要在广告制作、广告推广等业务中付出必要的劳务，花费必要的费用，且案涉合同确认为无效的主要责任方为和耀农科公司，故一审判决用该佣金来抵顶宏图万邦公司投入的相关费用基本符合客观实际，并无不妥。 综上所述，上诉人和耀农科公司的上诉理由不成立，应予驳回。一审判决正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1050元，由上诉人河北和耀农业科技股份有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 孙 佳 审判员 赵建平 审判员 罗 琪 二〇二〇年四月十三日 书记员 杜志娇