四川省金堂县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0121民初455号 原告:成都宝龙房地产实业有限公司，住所地四川省金堂县赵镇。 法定代表人：蔡文良,董事长。 委托诉讼代理人：陈代勇，四川金援律师事务所律师。 被告：朱利伟，男，1982年10月20日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。 被告：彭小小，女，1990年5月25日出生，公民身份号码 510XXXXXXXXXXXX265，汉族，住四川省金堂县附1号。 原告成都宝龙房地产实业有限公司（以下简称宝龙公司）与被告朱利伟、彭小小商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宝龙公司的特别授权委托诉讼代理人陈代勇到庭参加诉讼；被告朱利伟、彭小小经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告宝龙公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告双方于2015年7月21日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》；2、判令被告在5日内配合原告到房管部门办理房屋备案登记撤销手续（备案号72673）；原告在庭审中增加请求，被告返还房屋；3、判令被告承担违约金46800元；原告在庭审中变更请求，被告承担违约金23400元；4、判令被告承担本案诉讼费及其他费用。事实和理由：2015年7月21日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。合同第四条约定，二被告购买原告开发的位于宝龙.水岸金城*幢*单元*层*号房屋1套，建筑面积为113.03平方米，总价款468000元。合同第九条约定，在2015年7月21日前支付首付款148000元，剩余房款32万元向中国建设银行股份有限公司金堂支行（以下简称建行金堂支行）申请贷款支付，期限20年。同月28日，建行金堂支行向二被告发放借款32万元，原告为该借款保证人。2019年9月30日，建行金堂支行向原告发送《中国建设银行个人贷款履行保证责任通知书》，要求原告承担连带保证责任代为清偿，并催告被告履行还款义务，但被告没有偿还。建行金堂支行要求原告代为偿还全部借款本息，以及罚息，共计287875.43元。2019年11月4日，原告代二被告偿还了该款后，建行金堂支行向原告出具《中国建设银行个人贷款结清证明》及《个人贷款还款凭证》。补充协议第一条约定，出卖人承担担保责任后，有权解除《商品房买卖合同》及补充协议，并要求买受人按照买卖合同约定的房屋总款10%，支付解除合同违约金，同时还应赔偿担保损失。第八条约定，无论何种原因，导致双方签订的商品房买卖合同解除，买受人均应在合同解出后，配合出卖人到房管部门办理合同备案登记的撤销手续。被告的行为违反合同约定，且系根本违约，致使合同目的无法实现。为此，特提起诉讼，请依法裁决,支持诉请。 被告朱利伟未答辩。 被告彭小小未答辩。 本院经审理查明：2015年7月21日，原告宝龙公司（出卖人）与被告朱利伟、彭小小（二人系夫妻）签订了一份《四川省商品房买卖合同（预售）》，及一份《〈商品房买卖合同〉补充协议》。合同与本案相关的主要内容：买受人购买宝龙公司位于四川省金堂县宝龙.水岸金城*幢*单元*层*号套，建筑面积113.03平方米，总价款468000元；付款方式为贷款方式付款：买受人于2015年7月21日前支付首期房价款为148000元，剩余房款32万元向建行金堂支行申请贷款支付，期限20年；出卖人自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续等。补充协议与本案相关的主要内容:在买受人获准了贷款后，因买受人的原因而导致出卖人作为买受人的担保人向银行承担了相关担保责任的，由此给出卖人造成的损失及产生的所有费用由买受人承担；出卖人承担担保责任后，有权解除《商品房买卖合同》及本补充协议，并要求买受人按照买卖合同约定的房屋总购房款10%支付解除合同违约金，同时买受人还应就其给出卖人造成的损失（包括按诉讼金额5%支付的律师代理费）进行赔偿。另外，在此情况下解除合同时，如买受人的房屋已经装修入住的，买受人除了应自行承担装修损失外，还应该将房屋恢复原状后交付给出卖人等。合同及补充协议签订后，被告朱利伟、彭小小支付了首期购房款148000元。2015年7月24日，原告宝龙公司与被告朱利伟、彭小小就上述商品房在金堂县房管部门进行了商品房买卖合同签约备案，合同签约备案号：72673。2015年7月28日，被告朱利伟、彭小小与建行金堂支行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》。被告朱利伟、彭小小向建行金堂支行贷款32万元，用于购置上述房屋，贷款期限240个月（即从2015年7月28日起至2035年7月28日），每月归还贷款本息。2019年10月31日，建行金堂支行向原告宝龙公司发送《中国建设银行个人住房贷款履行保证责任通知书》。通知书载明：“尊敬的保证人宝龙公司：我行经过多次催款，你担保的借款人朱利伟迄今为止没有履行与我行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》的约定，已连续多次未按时归还个人住房贷款本息。根据与贵公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》相关条款的约定，现通知贵公司承担连带保证责任，请于2019年11月30日内代朱利伟清偿所欠我行的全部剩余贷款本金、利息、罚息及其他费用。……截止2019年10月31日，借款人朱利伟拖欠剩余贷款本金279585.38元，拖欠利息（含罚息）1316.03元，合计280901.41元等”。2019年11月4日，原告宝龙公司向建行金堂支行支付了287875.43元承担保证责任，建行金堂支行支则出具了《个人贷款还款凭证》、《中国建设银行个人贷款结清证明》。 另查明，2013年2月16日，原告宝龙公司（甲方）与建行金堂支行（乙方）签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》。合同主要约定：甲方愿意为乙方与债务人所形成的一系列债权提供最高额保证。“债务人”是指因购置座落于金堂县赵镇金泉路666号项目所属之住房/商业用房房产而与乙方发生借贷关系的全部债务人。甲方在本合同项下提供的保证为连带责任保证。如果主合同项下债务到期或者乙方根据主合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，或者债务人违反主合同的其他约定，甲方应在保证范围内立即承担连带保证责任等。 上述事实，有商品房买卖合同及补充协议、购房款收据、商品房买卖合同摘要、《个人住房（商业用房）借款合同》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、《中国建设银行个人住房贷款履行保证责任通知书》、个人贷款结清证明，及原告当庭陈述等证据在案佐证。本院对上述证据予以确认，作为证明案件事实的证据。 本院认为，原告宝龙公司与被告朱利伟、彭小小签订的商品房买卖合同及补充协议，是双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律，合法有效，当事人均应严格遵守。原告宝龙公司履行了合同义务，但被告朱利伟、彭小小未按约履行还款义务存在违约，并导致原告宝龙公司承担了保证责任。根据合同相关约定，原告有权解除合同，并要求被告承担相应的违约责任。合同解除后，商品房买卖合同签约备案应予撤销，同时返还案涉房屋。关于违约金问题。合同虽然约定违约金为房屋总款的10%，但原告根据被告的情况进行综合考虑，将违约金调减为房屋总款的5%，即23400元。对此，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十四条、第一百四十八条第一、二、三款之规定，判决如下： 一、原告成都宝龙房地产实业有限公司与被告朱利伟、彭小小于2015年7月21日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》，及《〈商品房买卖合同〉补充协议》予以解除； 二、被告朱利伟、彭小小于本判决发生法律效力后三十日内协助原告成都宝龙房地产实业有限公司撤销位于四川省金堂县宝龙.水岸金城*幢*单元*层*号房屋的商品房买卖合同备案登记（合同签约备案号：72673），并返还该房屋给原告成都宝龙房地产实业有限公司； 三、被告朱利伟、彭小小于本判决发生法律效力后三十日内支付原告成都宝龙房地产实业有限公司违约金23400元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费485元，由被告朱利伟、彭小小负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  陈福彪 二〇二〇年四月一日 书记员  刘治琼