山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终1862号 上诉人（原审被告）：崔宪瑛，男，1972年10月11日出生，汉族，住山东省青岛市城阳区。 委托诉讼代理人：刘峰松，山东正航律师事务所律师。 委托诉讼代理人：安振华，山东正航律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：青岛河套中筑置业有限公司,住所地山东省青岛市红岛经济区河套街道办事处。 法定代表人：徐奎学,董事长。 委托诉讼代理人：于海涛，山东中信德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈晓峰，山东中信德律师事务所律师。 原审第三人:郭嘉军，男，1987年6月13日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。 上诉人崔宪瑛因与被上诉人青岛河套中筑置业有限公司（以下简称中筑公司）原审被告郭嘉军商品房预约合同纠纷一案，不服山东省青岛市城阳区人民法院（2018）鲁0214民初1912号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 崔宪瑛上诉请求：1.请求撤销一审判决第一项，并依法改判确认被上诉人单方面解除合同的行为无效，要求被上诉人继续履行与上诉人之间的《购房定单》及《蓝湾铭都》催款通知书，并为上诉人办理涉案房屋过户等一系列手续；2.请求确认被上诉人与郭嘉军之间的《商品房买卖合同》无效。事实和理由：一审在认定事实上忽略了上诉人与被上诉人均认可的重要证据，在事实认定上存在严重错误。一、根据法律规定，《购房定单》、收据及《蓝湾铭都》催款通知书应当被认定为商品房买卖合同，而非商品房预约合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。上诉人与被上诉人签订的《购房定单》中就当事人名称、姓名、住所以及商品房的基本情况、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式等做了明确约定。虽然对于付款时间未做约定，但是双方的实际履行行为已经视为对付款时间做了补充约定。即2015年5月29日上诉人向被上诉人交付了18万首付款，被上诉人向其出具了收据，2017年6月14日被上诉人向上诉人邮寄《蓝湾铭都》催款通知书，要求上诉人于收到该函的7日内来蓝湾铭都售楼处办理房屋相关手续，否则逾期未办理将按涨价后价格执行。上诉人在收到上述通知书的3日内交付了全部的购房款。并且付款时明显备注款项用途为“崔宪瑛蓝湾铭都3号楼一单元110l房尾款”，并未超出被上诉人给出的7天时间。至于交付使用条件及日期，由于涉案房屋已实际竣工并已获得竣工验收备案表、房屋产权证书，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。本案中，上诉人崔宪瑛已在被上诉人认可的日期内交付了全部的购房款，可以随时要求被上诉人履行交房义务，所以，被上诉人企图通过恶意违约的方式单方面解除合同的行为无效。 上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同应当继续履行。一审仅以《购房定单》的约定认定上诉人与被上诉人之间的《购房定单》为商品房预约合同的性质，而选择忽略收据及《蓝湾铭都》催款通知书双方已经实际履行的事实，属于事实认定错误。二、现有证据足以证明双方未签订商品房买卖合同的原因在被上诉人，而非一审法院所述双方未举证证明是哪方原因导致。《蓝湾铭都》催款通知书不仅将交付房款的时间变更为2017年6月27日前，而且还明确了一项重要信息，即只要上诉人在2017年6月27日前交付房款，那么就按照之前的价格执行，即《购房定单》中约定的价格执行。所以，上诉人在被上诉人要求的上述时间内将全部房款交付给被上诉人之后，被上诉人就应当按照《蓝湾铭都》催款通知书的约定按照原来的价格与上诉人签订商品房买卖合同，办理相应的过户手续。但是，被上诉人却违反合同约定，要求上诉人按照上涨后的价格交纳房款，被上诉人的行为属于严重的违约行为。因此，导致涉案房屋未签订商品房买卖合同的原因显然在于被上诉人，被上诉人存在严重的违约行为。三、郭嘉军非善意第三人，其明知合同末解除的情况下，仍然与被上诉人恶意串通签订《商品房买卖合同》，其行为已经严重侵害了上诉人的合法权益。因此，该买卖合同无效。首先，郭嘉军确系中启胶建集团有限公司工程部的员工，属于被上诉人单位。郭嘉军虽然提供了相应的证据，但郭嘉军是在未与被上诉人签订房屋预售合同的情况下，就交纳了房屋维修基金，显然其维修基金的交纳缺乏事实基础。其次，郭嘉军对于青岛河套中筑置业有限公司与崔宪瑛、刘晓燕之间的房屋纠纷明知，且也实地去查看过涉案房屋，知道涉案房屋被上诉人已占有、装修。所以，郭嘉军与被上诉人为了达到不继续履行房屋买卖合同的目的，恶意串通、一房二卖，而把违约责任强加给上诉人，从而达到解除合同的目的。因此，郭嘉军非本案善意第三人，双方的买卖合同应被认定无效。四、被上诉人的单方解除行为无效，上诉人与被上诉人之间的合同并未解除。 被上诉人发函所称的解除事由明显不成立，其恶意违约的情况下单方面解除合同的行为无效。综上，一审在上述事实的认定上存在严重的错误。上诉人与被上诉人签订《购房定单》、收据及《蓝湾铭都》催款通知书合法有效，并已经实际履行。但被上诉人为了获取非法利益，恶意违反合同约定，擅自提高房屋销售价格，在未与上诉人解除合同的情况下，与非善意郭嘉军恶意串通签订《商品房买卖合同》，企图通过房屋已经出售的假象，达到解除合同的目的。其行为不仅严重地侵害了上诉人的合法权益，而且已经严重地扰乱了正常的房地产市场交易秩序。请求二审法院在查明事实的基础上依法予以改判。 中筑公司辩称，一、被答辩人超出一审范围的上诉请求，不属于二审审理范围，应予驳回。一审中，被答辩人未提出反诉，现其上诉要求被上诉人继续履行与上诉人之间的《购房定单》及《蓝湾铭都》催款通知书，并为上诉人办理涉案房屋过户等一系列手续及请求确认答辩人与郭嘉军之间的《商品房买卖合同》无效的主张已经超出原审范围，不属于二审审理范围，对该上诉请求应予以驳回。 二、被答辩人的上诉理由毫无道理，根本不成立。（一）本案双方未签订正式商品房买卖合同，《购房定单》不具备商品房买卖合同主要内容，是预约合同，原判认定正确。本案的《购房定单》未规定房屋价款支付方式、付款时间、房屋交付时间等商品房买卖合同的主要内容，且该定单明确约定被答辩人应于2014年10月15日前携带相关证件及应付款项至答辩人处签订正式预售商品房合同，因此该《购房定单》不具备完整商品房买卖合同要件，属于商品房预约合同。而且，被答辩人违反约定未按期前来，严重违约，应当承担相应后果。（二）本案未能签订正式买卖合同的责任在被答辩人。《购房定单》已经明确，被答辩人应于2014年10月15日前携带定单、签合同应付款项及个人购房需带证件正式来签预售商品房买卖合同，逾期则定单作废，定金不退还。本案毫无争议的事实是，被答辩人崔宪瑛未按购房定单规定来办理手续，严重违约，导致未能签订正式买卖合同。答辩人两次发函催促崔宪瑛，是本着为购房人负责态度，目的均是要求崔宪瑛来协商办理正式购房手续，但崔宪瑛仍没有按要求前来办理，双方后续也没有达成一致，没有签订正式商品房买卖合同。至于案外人刘晓燕的付款，《商品房销售管理办法》明确规定销售商品房需要签订正式书面合同，而崔宪瑛未与答辩人签订正式购房合同，购房定单因崔宪瑛违约而作废，刘晓燕也非当事人，其支付的款项答辩人财务人员已经以不明款项进行退回。因此，本案未能签订商品房买卖合同的原因在被答辩人，原判未支持答辩人不予退还定金的诉请，已经是对被答辩人有利，其反而还提起上诉，实属无理。（三）答辩人与被答辩人未签订买卖合同，答辩人有权将房屋进行出售，与郭嘉军签订房屋买卖合同合法有效。郭嘉军并非答辩人的职工，而且任何人均有购买房屋的权利，被答辩人称答辩人与郭嘉军恶意串通，系无端指责，其要求确认答辩人与郭嘉军间买卖合同无效的上诉请求不成立。被答辩人称其已经将涉案房屋占有、装修，该说法与事实不符。案外人刘晓燕系强行闯入涉案房屋，并且破坏房门，侵入涉案房屋准备强行装修，答辩人员工已就其违法行为向公安机关报案，其违法行为得到制止。（四）涉案房屋已经出售过户给郭嘉军，完成了过户登记，不存在再与被答辩人继续履行的可能。被答辩人要求继续履行《购房定单》及办理过户手续的上诉请求不能成立。 郭嘉军述称，其一次性支付全款购买的涉案房屋，所有的手续及办理流程也均符合相关规定，房子已经办理了产权，应归其所有。 中筑公司向一审法院起诉请求：1.确认中筑公司与崔宪瑛之间的《购房订单》于2017年12月22日解除，已收定金2万元不予退还；2.判令崔宪瑛赔偿损失25000元；3.诉讼费由崔宪瑛负担。 一审法院认定事实：一、2014年9月28日，中筑公司与崔宪瑛签订《购房定单》，约定崔宪瑛购买中筑公司开发的坐落于青岛市高新区户房产，崔宪瑛于当日给付定金2万元，中筑公司出具收据。该定单载明：“买方应于2014年10月15日前携带本购房定单、签合同应付款项及个人购房需带证件或法人购房的相关证件正式签订预售商品房买卖合同，逾期视同违约，卖方不另行催告，卖方有权将此房屋另行出售，本单自行作废，定金不退还。”“如遇房价调整，本订单规定期限内，执行原价格，逾期按新调整价格执行。”《购房定单》还载明了房屋的面积（119.27平方米）、单价（5032元每平方米）、总房款（600267元），同时在备注栏中载明：“享受总房款认筹2%，开盘优惠3%”。双方并未如《购房定单》所约签订预售商品房买卖合同。二、2015年5月29日，崔宪瑛向中筑公司支付18万元购房款，中筑公司为其出具收据。2017年6月14日，中筑公司出具《蓝湾铭都》催款通知书，载明：“崔宪瑛先生，就您订购中筑.蓝湾铭都房产之事宜，根据您与公司签订的《购房定单》，应于2014年10月8日前到蓝湾铭都售楼处办理交款手续或其他相关手续。若需要，请您于此函发出之日起七日内来蓝湾铭都售楼处办理房屋相关手续，否则逾期未办理将按涨价后价格执行并同时执行您所欠房款每日按银行同期贷款利息（年利率7%）支付违约金。本通知发出后，如您一个月内不能履行其约定前来办理房屋相关手续，公司将按照《购房定单》的第二条约定对您定购的3号1单元1101房源进行正常出售。”。该通知书通过挂号信邮寄至崔宪瑛后，崔宪瑛妻子刘晓燕于2017年6月23日通过手机银行转账分四笔支付至中筑公司账户共计36万元，并在付款用途栏备注“崔宪瑛蓝湾铭都3号楼1单元1101房尾款”。2017年10月13日，中筑公司将该36万元以“退不明来源资金”的名义退还至崔宪瑛妻子刘晓燕的账户。对于为何转账支付36万元，经询问，刘晓燕称“在收到上述催款通知书后，我们到原告售楼处，工作人员告知房价涨至7000余元每平方米，不能按原价格执行。被告想按照2014年的优惠价格交钱，原告不收。我遂到原告财务处要到账号，按照2014年签《购房定单》时的价格，把余款转至原告账号。”三、经查，中筑公司于2014年9月28日获得涉案房产的预售许可证。四、2017年12月7日14时，河套派出所接赵建迪报案称：“刘晓燕砸了蓝湾铭都3号楼1单元1101的门进入房间。河套派出所2018年5月22日”。五、2018年1月8日，郭嘉军通过POS机刷卡支付中筑公司601223元，1月9日，交纳住宅专项维修资金15890.84元，1月10日，中筑公司与郭嘉军就涉案房屋签订的编号201800010191的《青岛市商品房出售合同》进行网签备案，双方约定单价为每平方米5032元，总房价款为601223元，付款方式为一次性付款。1月11日，中筑公司为郭嘉军出具价税合计601223元的青岛增值税普通发票，其中房款572593.33元（4792.119378元×119.48㎡）、税额28629.67元。2018年1月24日，郭嘉军作为涉案房屋权利人办理鲁（2018）青岛市高新区不动产权第0006059号《不动产权证书》。 一审法院认为，本案系商品房预约合同纠纷，争议焦点有三：一是《购房定单》是商品房预约合同还是商品房买卖合同；二是中筑公司、崔宪瑛签订《购房定单》后未达成商品房买卖合同的原因是否归责于一方当事人，该定单是否应于2017年12月22日解除，崔宪瑛支付的2万元定金中筑公司是否应予退还；三是崔宪瑛是否应赔偿中筑公司损失2.5万元。关于焦点一，本院认为，根据《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定,商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。根据《商品房销售管理办法》第十六条,商品房买卖合同应当明确当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期等主要内容,但本案中，中筑公司、崔宪瑛双方签订的《购房定单》中对于商品房价款的付款时间、交付使用日期等内容均未明确,而且签订该定单的时间为2014年9月28日，约定签订正式合同的时间为2014年10月15日前，而在此期间崔宪瑛仅支付2万元定金，并未支付定单约定的购房款，故认定该定单未完全具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,不能认定为商品房买卖合同，仅系约定将来订立合同的合同，即商品房预约合同。关于焦点二，依据双方签订的《购房定单》，崔宪瑛应于2014年10月15日前携带该购房定单、签合同应付款项及个人购房需带证件等与中筑公司正式签订预售商品房买卖合同，但双方为何未在上述约定的时间内签订商品房买卖合同，未签订的原因是否归责于一方当事人，双方均未举证证明，故该逾期不能视同崔宪瑛违约。且其后崔宪瑛于2015年5月29日向中筑公司支付18万元购房款，中筑公司亦为其出具了收据。之后双方就签订买卖合同在磋商过程中产生的主要分歧，在于崔宪瑛仍想依照定单的单价购买，而当时房价已普遍上涨，中筑公司以定单已作废为由要求适用涨价后的价格，因此，本案中双方在定单约定的签约期满后，仍就签订买卖合同进行协商但未达成一致，在中筑公司无证据证实崔宪瑛存在恶意协商及拒绝签订合同的真实意思表示的情况下，不可归责于崔宪瑛一方，因此，中筑公司要求不退还崔宪瑛支付的定金2万元，于法无据，不予支持。关于《购房定单》是否应于2017年12月22日解除的问题，法院认为，中筑公司主张于2017年12月22日向崔宪瑛邮寄《关于解除购房定单、腾空房屋的通知》，遂以上述时间为《购房定单》的解除时间，但中筑公司未提交有效证据证明崔宪瑛收到了上述邮件及通知，崔宪瑛亦不认可收到上述通知，故不宜认定中筑公司于2017年12月22日解除《购房定单》。但因中筑公司已将涉案房屋出售给郭嘉军，且郭嘉军于2018年1月24日办理涉案房屋产权登记，崔宪瑛的合同目的已经无法实现，故中筑公司要求解除该定单，予以支持，解除时间确定为2018年1月24日为宜。 关于焦点三。中筑公司称崔宪瑛在没有与中筑公司签订《商品房买卖合同》的情况下，强行抢占涉案房屋，并擅自更改房屋设施，给中筑公司造成损失，但其对是否造成损失的事实及造成损失的数额均未举证证实，应承担举证不能的法律后果，故对中筑公司主张赔偿损失2.5万元的诉讼请求不予支持。判决：1.青岛河套中筑置业有限公司与崔宪瑛签订的《购房定单》于2018年1月24日解除；2.驳回青岛河套中筑置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费925元，由青岛河套中筑置业有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，上诉人崔宪瑛与被上诉人中筑公司双方于2014年9月28日签订《购房定单》，约定崔宪瑛购买涉案房屋，崔宪瑛当日给付定金2万元。虽然崔宪瑛并未按照《购房定单》的约定于2014年10月15日前与中筑公司正式签订预售商品房买卖合同，但2015年5月29日，崔宪瑛向中筑公司支付18万元购房款，中筑公司收取该购房款并为崔宪瑛出具收款收据，同时，中筑公司于2017年6月14日向崔宪瑛出具《蓝湾铭都》催款通知书，要求崔宪瑛于2014年10月8日前到蓝湾铭都售楼处办理交款手续或其他相关手续。中筑公司的上诉行为表明其同意按照与崔宪瑛签订的《购房定单》的约定继续履行。崔宪瑛于2017年6月23日支付中筑公司购房款36万元。但2018年1月10日，中筑公司又与郭嘉军签订《青岛市商品房出售合同》，将涉案房屋出售给郭嘉军，并于2018年1月24日协助郭嘉军办理了涉案房屋的不动产权属变更登记手续，将房屋产权登记在郭嘉军名下。中筑公司将房屋出售给郭嘉军的行为表明其不再继续履行与崔宪瑛签订的《购房定单》的约定。本案二审争议的焦点为崔宪瑛要求中筑公司继续履行《购房定单》及《蓝湾铭都》催款通知并协助办理涉案房屋过户的主张能否成立。对此，本院认为，崔宪瑛主张《购房定单》及《蓝湾铭都》催款通知书应当被认定为商品房买卖合同，而非商品房预约合同，即使该主张成立，因中筑公司已将涉案房屋出售给郭嘉军，房屋产权已登记到郭嘉军名下，崔宪瑛要求中筑公司继续履行商品房买卖合同的目的已不能实现。崔宪瑛主张中筑公司与郭嘉军系恶意串通，双方签订的《商品房买卖合同》无效，但一审中崔宪瑛并未就此提起反诉，本院不能认定。由此，一审确认中筑公司与崔宪瑛签订的《购房定单》于2018年1月24日解除并无不妥。一审对崔宪瑛支付的2万元定金及18万元购房款并未作出判决，崔宪瑛亦未对此提出上诉主张，本院不作认定。同时，对于崔宪瑛与中筑公司之间《购房定单》解除的原因及双方的违约行为，本院亦不予认定。 综上所述，崔宪瑛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费925元，由上诉人崔宪瑛负担。 本判决为终审判决。 审判长  孙向东 审判员  马 喆 审判员  龙 骞 二〇二〇年四月二十六日 法官助理 阚玉龙 书记员庞连捷