中华人民共和国广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终4456号上诉人（原审原告）：徐向林，男，1955年10月30日出生，美国国籍。委托诉讼代理人：徐向宁，男，1958年4月9日出生，身份证住址：广东省广州市荔湾区。被上诉人（原审被告）：张谷荣，女，1966年5月1日出生，汉族，身份证住址：湖北省孝感市孝南区。上诉人徐向林因与被上诉人张谷荣房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初13533号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。徐向林上诉请求：1.依法撤销一审判决第二至六项判决内容，并改判张谷荣向徐向林支付房屋租金人民币16万元（每月租金人民币1万元，从2017年9月12日暂计至2019年1月11日，直到张谷荣交回房屋给徐向林时止）和违约金51200元（按年利率24%计算，从2017年9月12日暂计至2019年1月11日，直到张谷荣交回房屋给徐向林时止）；2.一、二审诉讼费由张谷荣承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，关于案涉房屋使用和交付的时间节点认定错误。2017年9月12日开始至今，张谷荣拒绝向徐向林支付房屋租金，并持续占用房屋，徐向林的代理人徐向宁多次与张谷荣交涉未果，徐向宁从来没有收到张谷荣明确的退租请求，张谷荣在2017年11月没有交2个月的租金对徐向宁说要转租，徐向宁要求她交齐房租，有人承接的话要和承接的人谈，如果谈成张谷荣要办理退租手续，新租户要重新签订合同，张谷荣既不交租，也没有找来转租的人，所以徐向宁在2017年11月27日就发短信给张谷荣，2017年11月28日，徐向宁到出租屋管理中心咨询如果租户不租应该怎么办手续，管理员说张谷荣要用文字写清楚她不租及房屋里面的东西怎么处理同时要把钥匙一起交回来，徐向宁就把前述内容短信告知了张谷荣，之后直至2018年8月29日，徐向宁多次向张谷荣发送短信，催促她如果不租尽快办理退租手续。张谷荣一个短信没有回复，电话不接，直到本次起诉，张谷荣才回电话，电话上当场认错，要求少付，只付7万8万。徐向宁在法庭上明确，周某从来没有交付过钥匙，事实上徐向宁没有拒收钥匙也从没收到钥匙，周某本身就是不守法、不按合同规定执行的人。从徐向宁2017年11月27日、28日向广州市出租屋管理中心咨询，张谷荣2017年11月30日在广州市取消自动扣水电费，张谷荣完全可以自己交钥匙给徐向宁，她没有交说明她想转租，转租的最好帮手就是周某，时间一拖，没有转成，成本就上去了，到了2018年3月30日后，周某就不接电话了，徐向林一直认为张谷荣签的是五年合同，其不来办理退租合同，就是要继续租，而且一直有告诉张谷荣不退租约的后果。庭后徐向宁查到案涉房屋的供水、供电还在继续，说明房屋还在使用，徐向宁一直没有收回房屋，房子至今一直都是张谷荣占用，因此，张谷荣要求其搬迁并支付拖欠租金是合情合理的。双方签订了租赁合同，张谷荣应当赔偿因其违约行为致使守约方受到的损失，张谷荣通过周某转达自己退租的意思，不符合合同的约定，事前没有经过徐向林的同意，因此造成的损失应当由张谷荣承担。张谷荣未发表答辩意见。徐向林向一审法院起诉请求：1.解除徐向林与张谷荣签订的《广州市房屋租赁合同》；2.判决张谷荣腾退其占有徐向林的房屋（位于广州市荔湾区xx路xx号x、x楼）；3.判决张谷荣向徐向林支付房屋租金人民币16万元（每月租金人民币10000元，从2017年9月12日暂计至2019年1月11日，实际应计算到张谷荣交回房屋给徐向林时止）和违约金51200元（按年利率24%计算，从2017年9月12日暂计至2019年1月11日，实际应计算到张谷荣交回房屋给徐向林时止）；4.张谷荣支付2017年7月15日至9月11日两个月期间所欠租金1000元；5.本案诉讼费由张谷荣承担。一审法院认定事实：徐向林是广州市荔湾区xx路xx号x、x楼的所有权人，2015年7月27日，出租人徐向林的代理人徐向宁（甲方）与承租人张谷荣（乙方）签订了《广州市房屋租赁合同》，合同约定：甲方将坐落在荔湾区xx路xx号x、x楼的房产出租给乙方作住宅用途使用，建筑（或使用）面积125.57平方米；租赁期限从2015年9月15日起至2020年9月14日止，每月租金人民币10000元，由乙方在每月的第10日前按月现金支付给甲方；乙方向甲方交纳人民币贰万元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金抵偿欠款后即退还给乙方；甲方发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金6个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%向甲方支付违约金；甲乙任何一方未能履行本合同条款或者违反有关法律、法规，经催告后在合理期限内仍未履行的，造成的损失由责任方承担；等等。签订合同当天,张谷荣向徐向林的代理人徐向宁支付租赁保证金20000元,徐向宁出具收据予以确认。合同签订后至2017年6月，张谷荣均按约支付租金。2017年8月18日，张谷荣支付了2017年7月15日至9月11日的租金19000元，此后未再支付租金。庭审中徐向林提供了徐向宁的短信记录，证实2017年11月27日，徐向宁向手机号156××××6778发送短信“张谷荣，你2个月没有交租了，你要是不租也应该办好手续，不然出租屋管理处还会要求交税。你不把钥匙交回来，房子还是在占着。请你尽快办理退房手续和把钥匙退回。我的地址是：广州市xx路xxx号徐向宁收。”2017年11月28日向上述号码发送短信“今天我到出租屋管理中心，管理员告诉我，你要是不租，要写清楚你不租，和钥匙一起寄回来。”“还要写清楚里面的东西怎么处理。”“你要是不租，请你尽快办理退租手续，你不办理退租手续，你欠的租金会不断增加，请你尽快回复。”之后，徐向宁于2017年12月、2018年3月、2018年8月又多次向上述手机号码发送“你要是不租，请你尽快办理退租手续，你不办理退租手续，你欠的租金会不断增加，请你尽快回复。”等类似内容。张谷荣承认156××××6778系其手机号码，对短信内容也确认真实性，但是其认为已经解除租赁合同，故未予回复上述短信。张谷荣提供了广州市自来水公司的《更改用户信息业务申请表》和广州供电局的《客户用电受理回执》，拟证明张谷荣于2017年11月30日办理了其名下停止水费划账账号和注销代扣电费签约账号的事实，徐向林质证称需庭后核实真实性，但庭后未向法庭提交相关意见。庭审中，张谷荣申请证人周某和李某出庭作证，周某发表证言称，张谷荣租赁徐向林的房子是其介绍的，其听张谷荣说生意难做不想继续租了，跟徐向宁说要走，大概在2017年下半年离开。张谷荣把涉案房屋的钥匙寄给了周某委托其代交给徐向宁。2017年下半年时周某把钥匙交给徐向宁，但徐向宁称光是钥匙不收，怕被倒找麻烦。周某称张谷荣确实存在困难，如果徐向宁担心，其可陪同一起去开门，但徐向宁说周某不是承租人，拒收了钥匙，故钥匙一直在周某手上。后来周某在徐向宁处另外租赁的位于xx路xxx号x楼的房子于2018年3月30日到期，周某把张谷荣委托转交的钥匙连同到期的房子钥匙一并放在xx路xxx号x楼的房子内，两个钥匙都没有当面交给徐向宁，也未通知徐向宁来取。徐向林称周某的证言无法证实张谷荣有委托周某与其办理解除租赁合同的手续并退回钥匙的手续，其未收到钥匙。李某发表证言称，由于生意太差，张谷荣无力经营，据说张谷荣有多次打电话向徐向宁沟通要求减租，但张谷荣说徐向宁不同意减租。徐向林称李某的证言是关于张谷荣经营期间的困难，也只是听张谷荣所说，与徐向宁没有交集。2019年11月4日，在一审法院主持下，徐向林代理人和张谷荣共同到涉案房屋xx路xx号勘察现场，因涉案房屋钥匙不知所踪，故当场由开锁公司的工作人员打开门锁，张谷荣称2017年9月25日其已经离开，涉案房屋内留下的部分家具等物品已经全部不要了，任由房东处理，而且其还有押金2万元在徐向林处，其认为该2万元押金是对提前退租的一种违约补偿，其也不再向徐向林主张返还。张谷荣认为其退租日期就是离开那天，当时多次给徐向宁打电话，徐向宁不肯现身，迫于无奈其才自行离开。徐向林称涉案房屋内的间隔、家具等物品在上一手租客手上就有，房屋内的空调也是其安装，涉案房屋的现状其不要求张谷荣清退，由徐向林自行处理。徐向林希望尽快收回房屋再出租，并要求张谷荣配合到出租屋管理中心办好手续，由徐向林再次出租。张谷荣称早已交房，不同意到出租屋管理中心办理手续。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。徐向林系美国籍人,故本案属涉外民事纠纷,应按照涉外民事诉讼程序的特别规定处理。关于本案的法律适用问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十六条和《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定,因当事人未就处理本案合同争议所适用的法律做出选择,本案合同履行地在我国内地,依照最密切联系原则,一审法院确认我国内地法律作为解决本案争议的准据法。双方当事人签订的《广州市房屋租赁合同》系双方真实意思的表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,依法应受法律保护,双方均应按照合同约定全面善意履行各自的义务。关于徐向林诉请解除双方签订的《广州市租赁合同》问题。张谷荣抗辩称租赁涉案房屋是用于开设小旅馆，因生意难做，无力履行合同，其已于2017年9月25日搬离涉案房屋，双方合同已经解除。一审法院认为，张谷荣并无法定的合同解除权，也没有合同约定的解除权，其称多次电话通知徐向林协商解除合同、委托案外人周某转交钥匙的行为，因徐向林表示并未收到解除通知且没有解除合同的明确意思表示，其作出的解除通知并不发生法律效力。但是，张谷荣在徐向林要求继续交纳租金、履行合同的情况下拒交房租并自行搬离房屋，以自己的行为表明其不再履行租赁合同，且涉案合同的义务性质又不宜强制履行，租赁合同的目的已无法实现，因此本案房屋租赁合同应予以解除。至于合同解除的时间，张谷荣称其2017年9月25日已经搬离房屋，但并未提供证据证实，且其又于2017年11月30日自行到水电部门办理停止其账户扣划水电费，结合案外人周某的证人证言称其受张谷荣委托，收到张谷荣邮寄的钥匙后于2017年下半年与徐向宁沟通交接钥匙的事实，一审法院认定张谷荣实际搬离涉案房屋的时间为2017年11月30日，即本案合同解除时间应认定为2017年11月30日。在合同解除前，张谷荣还欠付部分租金，应按约支付给徐向林。根据合同约定，每月10日前按月支付租金为10000元（当月15日至次月14日租金），张谷荣于2017年8月18日支付2017年7月15日至2017年9月11日的租金19000元，该期租金尚欠1000元；自2017年9月15日至2017年11月30日尚欠租金25333元，欠付租金共计26333元。至于逾期支付房租的违约金问题，徐向林主张按照年利率24%予以计算，该违约金计算标准明显过高，一审法院对此酌情调整为参照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算，该违约金数额以不超过拖欠款项本金为限。因合同约定每月10日前支付租金，故欠交的租金按合同约定计算逾期违约金的时间起算点应为每月11日。另外，张谷荣支付了保证金2万元，根据合同约定，合同解除该保证金在抵偿欠款后退还承租人张谷荣，张谷荣在本案需支付欠缴房租26333元，因此对该保证金应予以冲抵，即冲抵2017年8月欠付租金1000元（8月15日至9月14日只付了9000元）、9月欠付租金10000元（9月15日至10月14日）及10月欠付租金9000元（10月15日至11月14日）后，保证金已全部冲抵完毕，张谷荣尚欠2017年10月租金1000元，逾期支付租金日期为2017年10月11日；尚欠11月租金5333元（11月15日至11月30日），逾期支付租金日期为2017年11月11日。关于涉案房屋的交接问题。案外人周某称张谷荣委托其转交钥匙给徐向宁，其于2017年下半年把钥匙交给徐向宁，但徐向宁称光是钥匙不收，怕被倒找麻烦。但周某明确表示如果徐向宁担心，其可陪同一起去开门，徐向宁以周某不是承租人为由拒收钥匙，导致钥匙无法交回。徐向宁作为徐向林出租房屋事务的代理人，其在明知张谷荣已经搬离涉案房屋的情况下，没有正当理由拒收钥匙，造成的后果应由其自行承担。周某无法确认转交钥匙的具体时间节点，仅记得是2017年下半年，结合本案实际情况，一审法院认定以2017年12月31日作为双方商谈交接钥匙的时间点，但是由于徐向林原因尚未实际交接完毕，一审法院认定该时间点之后应视为张谷荣已退出对涉案房屋的占有和使用。在2017年11月30日合同解除后至2017年12月31日期间，张谷荣应按合同约定的租金标准支付房屋占有使用费1万元。需要说明的是，承租人张谷荣在不享有解除权的前提下，擅自搬离承租房屋的行为已经构成违约，理应承担相应的违约责任。在本案中，因合同不宜继续履行，亦无其他补救措施可采取，故出租人的违约救济为赔偿损失。徐向林作为出租人，在明知承租人拖欠租金、委托他人交接钥匙的情况下，应积极与承租人协商解决并开始寻找其他承租人，而不是在承租人已经搬离承租房屋的情况下依然要求按照合同约定正常收取租金，《合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当的措施防止损失的扩大，没有采取适当措施使损失扩大的，不得就扩大部分的损失要求赔偿，因此，就承租人擅自搬离而造成的房屋空置损失，出租人应自行承担一定的责任。具体就本案而言，涉案房屋租赁合同虽然约定了出租人在承租人拖欠租金6个月以上时享有约定解除权，但是徐向林至少在2017年下半年即得知张谷荣已经搬离房屋并要求交回钥匙，徐向林如及时收回房屋另行出租，也不会造成后续房屋空置的状况，结合广州地区房屋租赁的实际情况，一审法院酌定自2018年1月1日起由张谷荣承担三个月的房屋租金共计3万元作为弥补徐向林房屋空置的损失，至于其他损失，鉴于徐向林未及时行使权利防止损失扩大，对该扩大部分的损失应由其自行承担。关于涉案房屋内物品的清退问题。经现场勘察，涉案房屋用作经营小旅馆，徐向林称内部空调等设施系其安装，对涉案房屋内的家具等物品要求自行处理，张谷荣也多次明确表示屋内物品任由徐向林处置，且涉案房屋内装修破旧，残留物品也几无价值，且事实上张谷荣已经搬离涉案房屋，徐向林也已经收回房屋，双方已无清退涉案房屋物品的必要，因此对徐向林请求张谷荣腾退其占有徐向林房屋的主张一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第一百一十九条、第一百二十六条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除徐向林与张谷荣签订的《广州市房屋租赁合同》；二、张谷荣应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向徐向林支付从2017年10月15日起至2017年11月30日止欠付的租金6333元；三、张谷荣应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向徐向林支付逾期支付租金的违约金（参照中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准，其中以1000元为基数，从2017年10月11日起计至实际清偿之日止；以5333元为基数，从2017年11月11日起计至实际清偿之日止；该违约金总额以不超过拖欠的租金本金为限）；四、张谷荣应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向徐向林支付从2017年12月1日起至2017年12月31日止的房屋占有使用费10000元；五、张谷荣应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向徐向林赔偿因提前退租违约造成的损失30000元；六、驳回徐向林的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3500元，由徐向林负担2486元，由张谷荣负担1014元。一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。二审中，徐向林提交了广东电网广州供电局电费清缴提示，记载：广州市荔湾区xx路xx号x楼2018年1月欠缴电费158.63元、2018年3月欠缴电费30.2元、2018年5月欠缴电费28.31元、2018年7月欠缴电费48.44元。二审另查明：张谷荣在一审时提交广州市荔湾区xx路xx号x楼的电费通知单，记载：计费月份2017年11月，计费时段为2017年9月3日至11月3日，本期读数143107,电费金额1874.72元。徐向林向本院陈述：涉案房屋的每月租金以现金方式交付，由徐向宁区涉案房屋或者附近向张谷荣收取，徐向宁于2018年1月去过出租房屋，发现门被锁住，但是灯还是亮的。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷，因徐向林为美国国籍，故本案属于涉外民商事纠纷。而本案涉及不动产，案涉不动产位于中华人民共和国境内，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条关于“不动产物权，适用不动产所在地法律”的规定，本案应当适用中华人民共和国法律作为解决本案争议的准据法。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案二审的争议焦点是双方的租赁合同解除的原因、时间以及违约责任。对此，本院分析如下：首先，徐向林在二审时提交了涉案房屋的电费清缴提示，结合张谷荣提交的2017年11月的电费通知单，2018年1月欠缴电费158.63元应为2017年11月4日-2018年1月3日的电费，2018年3月欠缴电费30.2元应为2018年1月4日-3月3日的电费，2018年5月欠缴电费28.31元应为2018年3月4日-5月3日的电费，2018年7月欠缴电费48.44元应为2018年5月4日-7月3日的电费，与2017年11月（计费时段2017年9月3日-11月3日）电费1874.72元相比，2017年11月4日-2018年7月3日的电费金额明显低于房屋正常居住使用所应当产生的金额，而2017年11月-12月又稍多，恰恰能够证明张谷荣确实已经在2017年11月搬离涉案房屋，不再继续占有使用涉案房屋；其次，双方当事人于2015年7月27日签订的《广州市房屋租赁合同》，约定张谷荣需在每月的第10日前按月支付每月的租金10000元，实际上，张谷荣也是按月支付了自2015年9月15日至2017年9月11日的租金，按照租赁合同约定，张谷荣应当在2017年9月10日前支付自2017年9月12日至10月14日的租金，在徐向宁于2017年11月27日催租时，张谷荣实际已经拖欠了两个月的租金，张谷荣在徐向荣催租后仍拒绝缴纳租金，并于2017年11月30日办理了停止从其账户扣划水电费的手续，张谷荣以其实际行为表明不再履行合同；再次，徐向林在上诉状中自述“张谷荣要转租，但徐向林要求张谷荣退租后再由徐向林与他人签订租赁合同”以及徐向宁向出租屋管理中心咨询承租人退租如何办手续的问题，加上徐向宁于2017年11月27日、28日向张谷荣发送短信，不仅催告张谷荣交租，而且提出了“你要是不租也应该办理手续，你尽快办理退房手续和把钥匙退回”，说明张谷荣向徐向荣提出了解除租赁合同的意思表示。故一审法院结合双方提交的证据及陈述，认定租赁合同关系因张谷荣单方解除而终止，张谷荣单方解除属于违约行为，并根据张谷荣办理停止扣划水电费手续的时间认定租赁合同于2017年11月30日解除，有事实和法律依据，相应的租金计算符合合同约定及法律规定，本院予以维持。关于合同解除后的违约责任问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。在本案中，张谷荣没有按照合同约定按时交租，并提前搬离，构成违约，应当依法赔偿因此给徐向林造成的损失。但是，徐向林在张谷荣已经提出退租的意思表示、拖欠租金且经催租后仍拒绝交租的情况下，应当积极采取措施寻找其他承租人，防止自身损失的扩大，但由于徐向林怠于采取减损措施，故应当对双方解除合同后的房屋空置损失承担一定的责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定以及第一百一十四条关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，双方签订的租赁合同约定了逾期交租的违约金，未约定因一方违约产生的损失赔偿额的计算方法，一审法院根据双方解除合同时间及广州地区房屋租赁的实际情况，酌情判决逾期支付的租金按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际支付日止，张谷荣向徐向林支付1个月的房屋占有使用费和3个月的租金损失，合理有据，本院予以支持。综上所述，徐向林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3500元，由徐向林负担。本判决为终审判决。审判长 俞 颖审判员 徐玉宝审判员 李志明二〇二〇年四月二十四日书记员 李思泳刘嘉欣