北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终5451号上诉人（原审被告）：北京京芝堂润丰药店，住所地北京市朝阳区花家地南里6号楼4号。法定代表人：曹晓静。被上诉人（原审原告）：北京北中资产管理有限公司，住所地北京市朝阳区北三环东路11号48幢414。法定代表人：张礼财，董事长。委托诉讼代理人：刘翊峰，男，1993年8月24日出生，汉族，公司员工。上诉人北京京芝堂润丰药店（以下简称京芝堂药店）因与被上诉人北京北中资产管理有限公司（以下简称北中公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初52532号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法适用独任制开庭进行了审理。上诉人京芝堂药店的法定代表人曹晓静，被上诉人北中公司的委托诉讼代理人刘翊峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。京芝堂药店上诉请求：1．发回重审或依法改判腾退房屋面积为128平米，并按照每3个月49305元支付占有使用费。2．由北中公司承担本案的一、二审诉讼费用。事实和理由：一、原判决事实不清；1．京芝堂药店租赁北中公司底商面积共计155平米，2019年8月1日拆除违建面积27平米，租赁面积剩余128平米，一审判决按155平米计算租金是错误的。2．拆除的违建部分租金应当予以扣减。租金应为49305元，而不是59706元。3．北中公司于2019年4月30日擅自对承租底商违法贴封条，致使本底商无法正常营业至今，给京芝堂药店造成了很大的经济损失。4．北中公司通过诓骗的方法要求京芝堂药店于2018年7月25日签订合同补充协议，而一审法院不问事实一律认定是2017年12月6日签订。二、适用法律错误。北中公司收取了预付资金，如果双方合同履行完毕，北中公司收取租金行为构成了2020年不定期合同的续约。收取租金行为是在一审判决书下发之前。2018年12月28日京芝堂药店签订的会议纪要没有法律效力，只是对会议纪要的记录。如果把会议纪要看做是另外的补充协议，那么北中公司构成根本违约。三、疫情期间应该给京芝堂药店减免3个月租金。北中公司辩称，不认可京芝堂药店的上诉理由，同意一审判决。一、一审法院认定事实清楚，证据充足，应予维持。1．对于京芝堂药店所称的2019年8月1日拆除违建面积不影响实际租赁及租金。北中公司与京芝堂药店签订的租赁合同中面积即为该房屋原有面积，拆除部分为违建面积，并未计算到租金当中。且违建部分拆除后，并未影响京芝堂药店实际使用，因此一审法院认定的租赁面积及租金事实清楚，证据充足。2．京芝堂药店所称的2019年4月30日北中公司贴封条，同样未实际影响京芝堂药店的正常经营，且截止到二审开庭之日，京芝堂药店一直正常经营，北中公司未通过不当方式阻挠，并坚持通过法律途径予以解决。3．北中公司与京芝堂药店于2018年7月25日签订的《合同补充协议》系双方真实的意思表示，有北中公司在一审期间提交的证据为证，一审法院认定事实清楚，证据充足。二、一审法院适用法律正确，京芝堂药店的上诉理由不能成立。1．京芝堂药店称其于2019年12月31日向北中公司缴纳了2020年1-3月份的租金，北中公司特意考虑到因收取租金会导致京芝堂药店认为北中公司有意延续合同，故北中公司接连于2019年7月、10月及2020年2月退还了京芝堂药店缴纳的相应租金，并接连以《合同补充协议》、《会议纪要》及向法院起诉的方式，明确表达了北中公司不再续租的意思表示。2．京芝堂药店与北中公司于2018年12月28日形成的《会议纪要》系双方的真实意思表示，双方主要负责人在《会议纪要》上同时签字，已经对双方形成了实质上的约束力，应当具有强制力，因此一审法院适用法律正确。另外，北中公司不属于国家规定的直属机关单位。不同意京芝堂药店减免租金的请求。北中公司向一审法院起诉请求：1．确认解除北中公司与京芝堂药店签订的房屋租赁合同；2．判令京芝堂药店将位于北京市朝阳区望京花家地南里4号楼底商房屋腾退给北中公司；3．判令京芝堂药店支付北中公司房屋占用使用费（按照242000元/年的标准，自2019年7月1日计算至实际腾退之日止）。一审法院认定事实：2017年12月6日，北中公司与京芝堂药店签订《办公用房租赁合同》，约定北中公司将位于北京市朝阳区花家地南里4号楼底商租赁给京芝堂药店，仅用于药店经营使用，该租赁单元面积155㎡，合同租赁期为36个月，租赁期自2018年1月1日起至2020年12月31日止。每年租金为242000元。2018年7月25日，北中公司与京芝堂药店签订《合同补充协议》，约定鉴于双方于2017年12月6日签订了办公用房租赁合同，双方约定北中公司将位于北京市朝阳区花家地南里4号楼底商租赁给京芝堂药店，租赁期限为三年，现经双方友好协商，双方一致同意将上述合同的租赁期限更改为一年，即从2018年1月1日至2018年12月31日，合同其他条款适用情况不变，合同到期后是否续租由双方另行协商。2018年12月28日，北中公司张玥琥、刘峻、刘翊峰与京芝堂药店曹晓静签订《关于京芝堂药店2019年底商经营权的会议纪要》，会议事项：京芝堂药店2019年底商经营权，鉴于：北京市朝阳区花家地南里4号楼底商归属于北中公司上级单位北京中医药大学使用，京芝堂药店从2005年实际使用经营至今，曾与京芝堂药店签订了2018年的底商经营权合同。现北中公司接到上级行政命令，停止上述底商的后续出租工作，北中公司与京芝堂药店签订的《租赁合同》于2018年12月31日到期后不再续租，京芝堂药店需尽快腾退。考虑到药店属于特殊行业，需经行政审批，同时药店对于校外实践及学校小区居民开药提供便利，搬迁时限最迟不得超过2019年6月30日，逾期北中公司将通过法律途径解决上述纠纷。药店负责人曹晓静表示愿意配合校方的决定，已对替代经营场所进行考察，承诺尽快搬离。经询，双方确认京芝堂药店房屋租金交纳至2019年6月30日。一审法院认为，北中公司与京芝堂药店签订的《办公用房租赁合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应全面履行。该案中，北中公司与京芝堂药店签订的《办公用房租赁合同》及《合同补充协议》明确约定租赁期限于2018年12月31日届满，后北中公司与京芝堂药店签订《关于京芝堂药店2019年底商经营权的会议纪要》，北中公司明确表示不再续租，同时同意搬迁期限最长不得超过2019年6月30日。现涉案房屋的租赁期限及搬迁期限均已届满，京芝堂药店未提供证据证明其抗辩意见，且北中公司明确表示不再续租，因此涉案合同已经履行完毕，故法院对北中公司要求确认房屋租赁合同解除的诉讼请求不予支持。关于腾房一节，鉴于双方合同履行完毕，且北中公司明确表示不再续租，京芝堂药店无权占用涉案房屋，故法院对北中公司要求腾退涉案房屋的诉讼请求予以支持。关于占用费一节，京芝堂药店持续占用涉案房屋至今，其应支付北中公司房屋占有使用费，故法院对北中公司要求京芝堂药店支付房屋占有使用费的诉讼请求予以支持。一审法院判决：1．京芝堂药店于判决生效后30日内将位于北京市朝阳区花家地南里4号楼底商（面积155平米）腾退给北中公司；2．京芝堂药店于判决生效后30日内支付北中公司房屋占有使用费（按照每年242000元的标准，自2019年7月1日计算至京芝堂药店实际腾退北京市朝阳区花家地南里4号楼底商给北中公司之日止）；3．驳回北中公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，京芝堂药店围绕上诉请求向本院提交以下证据：京芝堂药店承租地址拆除违建部分前后照片各一张，用以证明拆除违建部分共27平米，京芝堂药店的实际承租面积和使用面积在拆除违建后减少。本院组织当事人进行了证据交换和质证。北中公司质证认可证据的真实性、合法性，不认可关联性、证明目的，认为京芝堂药店底商使用面积一直按照155平米计算租金，违章部分拆除时间是2019年8月，一审开庭时间是2019年10月，该证据不属于二审新证据。北中公司在一审时提交了土地证及平面图复印件，显示不包含拆除违建部分面积。且违建部分拆除，但门口部分仍可以正常使用。本院对上述证据的真实性予以确认，对其证明目的将综合全案予以认定。本院认为，双方签订的《办公用房租赁合同》及《合同补充协议》合法有效，双方应依约履行。现双方合同已经履行完毕，虽然京芝堂药店提出在合同履行完毕后一直支付租金，但北中公司均已退还租金，且明确表示不再续租，京芝堂药店无权占用涉案房屋，理应将房屋腾退给北中公司。关于腾退面积一节，京芝堂药店主张应当扣除拆除的27平米违建部分面积，北中公司对此不认可。本院认为，双方签订的《办公用房租赁合同》中明确约定涉案房屋的建筑面积为155平米，现有证据并不能认定拆除部分包含在建筑面积之内，且拆除部分对房屋腾退并不会产生影响，故对京芝堂药店的该项主张，本院不予支持。关于占有使用费一节，京芝堂药店提出应该扣除违章面积来计算占有使用费，并应减免3个月费用。北中公司对此亦不认可。本院认为，拆除违建部分发生在双方合同已经履行完毕之后，现有证据并不能证明拆除部分对京芝堂药店的实际经营使用产生实质影响，况且，占有使用费本身并不等同于租金，京芝堂药店该项主张缺乏依据，本院不予支持。综上所述，京芝堂药店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费667元，由北京京芝堂润丰药店负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  方 玉二〇二〇年四月三十日法官助理  李若柳书 记 员  杜 颖