广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终3622号上诉人（原审被告）：广州市永鼎置业有限公司。住所地：广州市越秀区东风中路445号803自编之九房。法定代表人：李财，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘海林，广东羊城律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广州市栢菲装饰工程有限公司。住所地：广州市白云区下塘西路586号1楼。法定代表人：李财，该公司总经理。委托诉讼代理人：温权军，广东羊城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王笑丽，女，1987年7月14日出生，汉族，身份证住址广州市天河区，委托诉讼代理人：刘加嘉，广东金联律师事务所律师。上诉人广州市永鼎置业有限公司（以下简称永鼎公司）、广州市栢菲装饰工程有限公司（以下简称栢菲公司）因与被上诉人王笑丽合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初9378号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人永鼎公司委托诉讼代理人刘海林，上诉人栢菲公司委托诉讼代理人温权军，被上诉人王笑丽及其委托诉讼代理人刘加嘉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人永鼎公司、栢菲公司上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项，改判永鼎公司无需向王笑丽返还见证费、物业管理费，同时永鼎公司与王笑丽共同承担购房款项损失，判决栢菲公司无需承担连带责任；2.本案所有诉讼费用由王笑丽承担。事实与理由:一、永鼎公司与王笑丽签署案涉《合作建房协议书》过程中不存在任何隐瞒，王笑丽无论对案涉协议书的内容，还是协议标的物实际情形是知情的，案涉合同无效的后果应当由签约双方共同承担。同时，王笑丽在签署案涉协议书时已经用远低于市场价的房价收益冲抵了协议书无效的风险，其对案涉协议书的无效风险是有预期收益对价的，其与永鼎公司共同承担案涉合同无效的后果也符合公平公正原则。永鼎公司在与王笑丽签署案涉《合作建房协议书》时，从未对案涉物业的真实情形进行过任何隐瞒，包括但不限于案涉物业的性质、建设用地批准书、建设用地规划许可证等内容都如实进行了告知，并提供相应的复印件。王笑丽对案涉协议书名为合作建房，实为购买的情形及风险知情。王笑丽当时签署案涉协议的意图是想支付远低于市场价的对价，获取相应的房产，即使该房产存在法律瑕疵，其低廉的价格也值得去冒该风险。《合作建房协议书》是双方合意的结果，并非永鼎公司一方的意图。其表述形式也不存在任何偏帮永鼎公司情形。因此，《合作建房协议书》的无效实际在双方签署的节点时就已经预见，且王笑丽为此也都早就有相应的利益预期作为对价，现在也应当由双方共同承担该协议书无效的后果。二、《合作建房协议书》涉及的案涉款项中部分属于王笑丽已经实际消费，部分属于已经损失，王笑丽已经实际消费部分不应当计入损失，更不应当再由永鼎公司承担返还责任。双方签约后，案涉物业就按约实际交付给了王笑丽。2018年5月10日，包括案涉房屋在内的整栋建筑物被依法强制拆除，该部分损失应当由双方共同承担。但王笑丽交付的见证费1000元，物业管理费378元却属于王笑丽实际花费，且王笑丽也已经享受了相关服务，该费用应当由王笑丽自行承担，不应再予以返还。三、一审判决要求栢菲公司对案涉购房款项及其他款项承担连带清偿责任没有任何事实与法律依据。一审判决要求栢菲公司对包括案涉房款在内的所有款项承担连带支付责任的事实，是认为永鼎公司、栢菲公司共同与王笑丽履行了案涉交易。同时，永鼎公司、栢菲公司出示的永鼎公司借用栢菲公司账户证据材料王笑丽不予认可即不具有证明力。首先，一审法院以王笑丽不予认可即不具有证明力这一认定证据效力的原则严重不公平，且违反法律规定。而永鼎公司与王笑丽进行案涉交易有详细的书面资料予以证明，该书面材料中从未显示栢菲公司参与其中。而当时借用栢菲公司账户名义收取案涉款项，王笑丽是完全清楚知道的。同时，纵观本案所有材料，并没有任何证据资料反映出栢菲公司借用自身账户后获取了任何利益。相反，是永鼎公司无偿借用了栢菲公司的账户进行经营。案涉合同相对人是永鼎公司，栢菲公司的账户只是被借用，且当时将款项支付至栢菲公司名下账户是永鼎公司、王笑丽双方共同同意，并没有征询过栢菲公司的任何意见，更没有提醒过要求栢菲公司承担连带返还责任。因此，一审判决要求栢菲公司承担连带偿还责任没有任何事实与法律依据。被上诉人王笑丽辩称：同意一审判决处理，不同意永鼎公司、栢菲公司的上诉请求。事实与理由：一、永鼎公司不诚信。1.永鼎公司隐瞒了案涉建筑物没有取得建设工程规划许可证的事实，永鼎公司制作的格式合同《合作建房协议书》宣称案涉建筑物是有建设工程规划许可证的，文号穗规建证(2014)1561号。2.(2019)粤7l行终79号行政判决书记载了查处原因是“该违法建设侵占、骑压规划道路”，可是永鼎公司此前从未向王笑丽披露该情况，双方的专业水平和信息都不对称。二、关于合同无效后果和建筑物灭失的损失承担问题。1.合同无效的法律后果是法定的，永鼎公司应向王笑丽返还其收取的款项，永鼎公司以消费为由主张不退还见证费、物业管理费是缺乏法律依据的。2.建筑物灭失的原因是违建拆除，相关损失最终应由违建者负责。王笑丽作为购买房地产的消费者，没有参与工程建设，故无需向永鼎公司赔偿建筑物灭失的损失。3.合法建筑物的灭失风险从交付之时转移，或按约定时间转移。但本案违建依法应当拆除灭失，故自始不应当交付，自始不发生灭失风险的转移。在永鼎公司和王笑丽之间，案涉建筑物的拆除灭失风险始终归永鼎公司。三、栢菲公司需要承担责任。1.王笑丽对栢菲公司的收款账户进行了冻结，余额甚少，实际收取购房款后资金去向不明。2.栢菲公司不能合理解释收取购房款的原因。王笑丽不认可账户借用的说法，栢菲公司不能证明款项入账到永鼎公司，故账户不仅仅是借用关系。3.栢菲公司作为关联公司资金去向不明。现在该笔资金不见了，要么是栢菲公司进行使用，或者是栢菲公司将资金非正常转移了。况且，栢菲公司与永鼎公司是股东大部分重叠的关联公司，所以不管资金失踪属于哪一种情况，栢菲公司均应当承担责任。王笑丽于2019年4月22日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.确认王笑丽与永鼎公司签订的《合作建房协议书》无效；2.永鼎公司、栢菲公司连带返还建房款310541元、见证费1000元、维保基金4197元、物业管理费378元、水电费周转金500元；3.永鼎公司、栢菲公司承担诉讼费用。一审法院经审理查明：2017年5月27日，王笑丽（乙方）与永鼎公司（甲方）签订了《合作建房协议书》，主要内容如下：王笑丽自愿出资与永鼎公司就坐落于白云区××路地块合作开发“广州白云沙亭新天地广场项目”，永鼎公司负责组织协调、设计、工程施工、室内、外装修、水电总表开户和保障工程质量等工作，分配给王笑丽的物业地址为“沙亭新天地广场项目”自编A栋1004房，王笑丽完全知悉该物业性质及有关规定，该物业的工程款为310541元，协议签订时一次性付清给永鼎公司等。同日，双方还签订了《前期物业管理服务协议》。《合作建房协议书》签订后，王笑丽通过案外人向栢菲公司账户支付了涉案房屋款项共计310541元。将见证费1000元、维保基金4197元、物管费378元、水电费周转金500元，以现金方式给付了永鼎公司。永鼎公司分别于2017年7月19日、8月4日向王笑丽开具上述款项的《收据》。庭审过程中，王笑丽称其于2017年9月开始对涉案房屋进行装修，但未入住。双方当事人均确认，涉案房屋已于2018年5月被政府部门强制拆除。一审另查明：永鼎公司成立于2016年6月22日，为自然人投资或控股的有限责任公司，股东有龙志勇、李财、黎耀凌、黎志华，黎耀凌为公司监事，李财为公司执行董事兼总经理；栢菲公司成立于2005年8月15日，为自然人投资或控股的有限责任公司，股东有李财、黎持正、黎耀凌，黎耀凌为公司监事，李财为公司执行董事兼总经理。已生效的（2019）粤01民终17号案中查明，栢菲公司收取了涉案建筑物其他多个房号的房款。另，永鼎公司提交了《广州白云沙亭新天地广场地块购房合同》《确认书》，拟证实永鼎公司向案外人广州亿尊房地产开发有限公司购买涉案房屋的事实及永鼎公司、栢菲公司共同确认永鼎公司借用栢菲公司账户收款，王笑丽对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。以上事实有《合作建房协议书》《前期物业管理服务协议》《收据》、工商登记材料、民事判决书及当事人陈述等证据予以证实。一审法院认为:王笑丽与永鼎公司签订了《合作建房协议书》，从该协议书载明的内容来看，具备提供资金一方即王笑丽只分配固定数量房屋，不承担除约定房价之外经营风险的特征，该《合作建房协议书》实为房屋买卖合同，由于涉案房屋已被认定为违法建筑物且被强制拆除，故涉案《合作建房协议书》应认定为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，永鼎公司根据无效合同收取王笑丽的建房款310541元、见证费1000元、维保基金4197元、物业管理费378元、水电费周转金500元共计316616元缺乏依据，王笑丽要求永鼎公司予以返还，合理合法，一审法院予以支持。关于栢菲公司是否承担连带清偿责任的问题，因涉案房款实际收取人是栢菲公司，虽然栢菲公司称其仅是将账户借给永鼎公司使用，但除了栢菲公司、永鼎公司的自认外，并未提交其他证据佐证，栢菲公司、永鼎公司作为本案被告，双方的自认在没有其他证据佐证且王笑丽亦不予认可的情形下，不具有证明力，栢菲公司依法应承担举证不能的不利后果。同时，永鼎公司与栢菲公司部分自然人股东为同一人，公司监事、执行董事、总经理均相同，可见二者之间存在关联，一审法院他案中亦查明栢菲公司收取了涉案建筑物其他多个房号的房款，故王笑丽认为栢菲公司实际参与了涉案合同的履行，符合常理，其要求栢菲公司对永鼎公司应支付的款项316616元共同承责，即承担连带责任，有理有据，一审法院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零五条、第一百零八条之规定，一审法院于2019年10月12日作出一审判决:一、确认王笑丽与广州市永鼎置业有限公司于2017年5月27日签订的《合作建房协议书》无效；二、自判决生效之日起七日内，广州市永鼎置业有限公司向王笑丽退还建房款310541元、见证费1000元、维保基金4197元、物业管理费378元、水电费周转金500元，共计316616元；三、广州市栢菲装饰工程有限公司对上述第二项判决承担连带清偿责任。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6049.2元、财产保全费2104元，均由广州市永鼎置业有限公司、广州市栢菲装饰工程有限公司负担并于本判决生效之日起七日内向一审法院缴纳。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。本案的争议焦点问题为：永鼎公司、栢菲公司的上诉理由是否成立。一审法院关于《合作建房协议书》性质和效力的认定正确，本院予以认可并不再赘述。该协议书无效，则永鼎公司根据无效协议收取的款项应予退还。关于栢菲公司是否应当承担连带责任的问题，一审法院认定理据充分，本院予以认可。栢菲公司关于不应承担连带责任的上诉理由不成立，本院不予采纳。综上所述，永鼎公司、栢菲公司上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6349元，由广州市永鼎置业有限公司、广州市栢菲装饰工程有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 郑怀勇审判员 何 佐二〇二〇年四月三十日书记员 冯冠豪郭丽淳