江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏03民终124号上诉人（原审被告）：徐州市同仁居娱乐有限公司，住所地江苏省徐州市青年路182号603室。法定代表人：姚公良，该公司总经理。委托诉讼代理人：李永，男，该公司法务人员。委托诉讼代理人：许桂兰，江苏清正苑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐州市鼓楼区牌楼街道马场社区居民委员会，住所地江苏省中山北路296-14号。法定代表人：朱宝龙，该居民委员会主任。委托诉讼代理人：周修旺，江苏以立律师事务所律师。上诉人徐州市同仁居娱乐有限公司（以下简称同仁居公司）因与被上诉人江苏省徐州市鼓楼区牌楼街道马场居民委员会（以下简称马场居委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市鼓楼区人民法院（2019）苏0302民初891号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人同仁居公司的委托诉讼代理人李永、许桂兰，被上诉人马场居委会的委托诉讼代理人周修旺到庭接受询问。本案现已审理终结。同仁居公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回马场居委会诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、一审关于租赁期限的认定错误。同仁居公司与马场居委会于2003年2月20日签订了《房屋租赁合同》一份，该合同对房屋交付、租期起算时间、租赁费支付、违约责任等均进行了详细约定。合同约定租赁期限自2003年3月1日至2018年12月31日，租赁时间为15年10个月。根据租赁合同第二条及第三条第一款的约定，双方租赁期限应自租赁物符合全面竣工的条件时起算，也即本案租赁期限自2004年5月11日起算，租赁期限于2020年1月11日到期。根据租赁合同第三条的约定，即使马场居委会主张的租赁合同到期的情形确实存在，在承租人未找到合适的经营场所的情况下，租赁期限应当酌情顺延。同仁居公司为租赁场所使用人唛德发超市有限公司的实际经营方，也是租赁物使用人迪家酒店的合作经营方，根据前述约定，马场居委会无权私自对租赁场所上锁，马场居委会行为侵犯了同仁居公司租赁权及经营权，同仁居公司保留向马场居委会主张营业损失的权利。马场居委会私自强行锁门，造成同仁居公司未能正常占有、使用租赁物，马场居委会无权向同仁居公司主张占有使用费。二、马场居委会未承担出租人义务、未履行租赁合同约定，马场居委会存在违约及侵权的事实。在租赁期限内，马场居委会多次未能正常维修租赁物，导致承租房屋严重漏水，造成同仁居公司室内装修损失近1万元。马场居委会2018年12月3日向同仁居公司上级单位万世同仁集团公司送达通知，告知欲对房屋公开招租竞拍。马场居委会又于2018年12月26日在租赁房屋处张贴通知，要求同仁居公司于2018年12月31日交出租赁物，要求其他转租单位直接与马场居委会建立租赁关系。马场居委会2019年1月1日早7点左右对租赁房屋大门用防盗横锁上锁，造成其他承租单位经营的混乱，产生了众多租赁合同纠纷。事发后，同仁居公司第一时间报警并积极与马场居委会协商，均未果。三、租赁合同中有“如果出租方不能按期在全面竣工条件下交付房屋给承租方，视为接收期和租赁期按竣工之日起顺延”的条款。该条款中租赁期限顺延的约定，不仅适用于义务方不能按期交付租赁物的情形，还应适用于按期交付租赁物、租赁物不能满足全面竣工验收(包括但不限于消防竣工验收等)条件的状态。综上，马场居委会无权要求同仁居公司移交房屋并办理水、电过户手续，更无权向同仁居公司主张房屋使用费。为维护合法权益，特提起上诉，请求依法改判驳回其诉请或发回重审。马场居委会答辩称：一审法院认定事实清楚。双方合同约定租赁期限是15年，10个月装潢期免租金。同仁居公司将所租赁的房屋分解转包，同仁居公司自己并未使用。关于承担维修等义务问题，房屋主体结构的维护由马场居委会承担，对于其他正常使用所产生的瑕疵或者质量问题，应由同仁居公司自己承担相应义务，合同上就此有明确约定。涉案房屋2003年就建设完毕，符合使用条件，同仁居公司开设酒店、宾馆，属于特种行业，需要向消防部门申请行政许可，这与合同约定的消防设施和供热系统是不一致的。马场居委会虽然曾经锁门，但还有其他大门可以正常出入。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，一审判决应予维持。马场居委会向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令同仁居公司从马场居委会所有的、位于徐州市西侧的商业楼一楼、现未收回的房屋内迁出移交给马场居委会；2、同仁居公司向马场居委会支付房屋使用费15万元（以每月租金5万元为标准，从2019年1月1日起算至涉案房屋内迁出之日止）；3、同仁居公司协助马场居委会将涉案房屋水、电费过户到马场居委会名下；4、同仁居公司承担本案诉讼费。事实和理由：2003年2月22日，马场居委会、同仁居公司签订房屋租赁合同一份，约定：马场居委会将位于徐州市西侧的商业楼一至六层及后游泳池、平房及二层厨房和前后院给同仁居公司使用，合同租期至2018年12月31日，租金每年62.8万元。合同到期前，马场居委会告知同仁居公司将要收回涉案房屋，要求同仁居公司做好准备，同仁居公司以各种理由推脱。现合同期限已届满，但同仁居公司拒绝将租赁物交付给马场居委会。请求依法支持马场居委会诉请。一审法院查明：2003年2月20日，（出租方）马场居委会与（承租方）同仁居公司签订《房屋租赁合同》一份。约定：出租方自愿将位于徐州市西侧全部场地，即主体商业楼一至六层及后游泳池、平房及附二层厨房，建筑面积共12000平方米，及前后院落6000平方米出租给承租方使用，中央空调系统、消防系统由出租方建设并提供合格证。租赁期限自2003年3月1日起至2018年12月31日止（如果出租方不能按期在全面竣工条件下交付房屋给承租方，视接收期和租赁期按竣工之日起顺延）。承租方拖欠租金2个月，出租方有权解除合同。年租金62.8万元，出租方对涉案房屋的主体进行定期（每季度）维修。合同签订后，双方按合同约定履行合同义务。2017年11月22日同仁居公司向马场居委会发出申请维修游泳馆屋面的请示，涉案房屋屋面出现漏水情况，同仁居公司请求马场居委会协助维修，后同仁居公司自己施工维修，同仁居公司多次与马场居委会就装修施工款承担事宜协商，未达成一致意见。同仁居公司也多次向马场居委会发出告知函，说明马场居委会延期交付涉案房屋使用权，要求将租赁期限延至2020年12月31日。2018年12月3日马场居委会向同仁居公司发出关于涉案房屋招租竞拍通知。2018年12月26日马场居委会通知同仁居公司涉案房屋租赁合同即将到期，要求同仁居公司于2018年12月31日将房屋交于马场居委会。2019年1月1日马场居委会通知同仁居公司收回涉案房屋使用权，并将涉案房屋加锁。马场居委会为此诉至法院要求同仁居公司返还房屋并支付占有使用费，同仁居公司以辩称理由进行答辩，认为双方租赁期限应当延续，表示合同应当继续履行。庭审中双方各执己见，经调解无效。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，马场居委会与同仁居公司签订租赁合同，双方意思表示真实，不违反国家法律，该合同合法有效，双方应按合同约定履行义务，马场居委会将自己房屋租赁给同仁居公司，双方约定租期2003年3月1日起至2018年12月31日止，同时还约定了“如果出租方不能按期在全面竣工条件下交付房屋给承租方，视接收期和租赁期按竣工之日起顺延”，该条款的约定是为约束履行交付房屋一方的限制条款，该条款中租赁期限顺延适用条件是因为义务方不能按期交付租赁物。经庭审询问，马场居委会、同仁居公司均陈述，房屋的交付时间是在双方合同签订之日，且同仁居公司接收房屋后即进行经营。现同仁居公司虽主张要求租期顺延，但其提供的证据仅能证明双方合同履行过程中，马场居委会交付房屋后房屋存在漏雨的质量瑕疵，并要求马场居委会进行维修。对于中央空调及消防系统是否于2003年3月1日后竣工及具体竣工时间，同仁居公司作为租赁房屋的占有使用人及租期顺延利益享有者，未能提供证据予以证明，因此对同仁居公司主张应按合同约定条件顺延至2020年1月11日的抗辩理由，不予采信。双方合同约定期限为2003年3月1日起至2018年12月31日止，合同期限已经届满，同仁居公司占有马场居委会房屋无合法依据，马场居委会要求同仁居公司返还房屋，有事实及法律依据，应予支持。关于马场居委会主张同仁居公司支付房屋使用费15万元（以每月租金5万元为标准，从2019年1月1日起算至涉案房屋内迁出之日止）问题。从双方提供证据看，双方租赁期限届满，同仁居公司仍然占有马场居委会房屋，给马场居委会造成损失，对该部分占有损失应当赔偿。因此马场居委会对该部分损失有事实及法律依据，应予支持。计算该部分占有使用费时，应按照原合同约定租金标准计算至同仁居公司迁出涉案房屋时止。但合同期限届满后，马场居委会在同仁居公司没有搬离涉案房屋时对涉案房屋加锁，其对涉案房屋进行控制。基于公平原则，合同终止后所产生的房屋占有使用费应由双方共同承担，一审法院酌定同仁居公司承担上述房屋占有使用费的50%。关于马场居委会主张同仁居公司为其办理水电使用权转让手续问题。水、电使用是需方与水、电供应主体之间产生，水、电使用登记并非相关物权登记，相关水、电使用权办理手续应由马场居委会自行与相关水、电供应主体协商，因此对马场居委会该部分主张因无事实及法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条之规定，一审法院判决：一、徐州市同仁居娱乐有限公司于判决生效后十日内将徐州市西侧的商业楼一楼房屋返还江苏省徐州市鼓楼区牌楼街道马场居民委员会；二、徐州市同仁居娱乐有限公司于判决生效后十日内支付江苏省徐州市鼓楼区牌楼街道马场居民委员会房屋占有使用费（以每月租金25000元为标准，从2019年1月1日起算至涉案房屋内迁出之日止，该款项不超过150000元）。三、驳回江苏省徐州市鼓楼区牌楼街道马场居民委员会其他诉讼请求。一审案件受理费3460元（马场居委会已预交），由徐州市同仁居娱乐有限公司负担。经双方当事人确认，本案二审争议焦点为：一审对相关费用的认定是否正确；同仁居公司有关不支付相关使用费的理由能否成立。二审中，同仁居公司提供提交涉案房屋“热网”“电力”开通等财务单据（复印件）。证明马场居委会未按合同约定完成工程竣工验收及相关材料提供义务。同仁居公司代替马场居委会出资施工。按照合同约定，租赁期限应以同仁居公司代建工程竣工验收之日起计算，本案租赁期限应从2004年5月11日起计算。马场居委会质证意见：真实性不持异议。根据合同约定，所有安装事项由同仁居公司负责。考虑到施工期限问题，已经给了10个月装修期。涉案租赁期限应从2003年12月31日起算，至2018年12月31日，租期已满15年。二审中，被上诉人马场居委会未提供新证据。本院对同仁居公司提交证据的真实性予以认定，对其证明目的不予认可。一审法院查明的事实，本院予以确认。另查明：1.2019年1月8日（本案一审立案日期之前），同仁居公司另案起诉马场居委会房屋租赁合同纠纷一案[案号（2019）苏0302民初417号]。同仁居公司在该案中诉讼请求为：1、依法判令马场居委会停止侵权行为，维护同仁居公司的合法租赁权，双方继续履行合同；2、依法判令马场居委会向同仁居公司支付违约赔偿损失，其中包括1万元的装修赔偿计按照200/日计算至停止侵权之日止，截止至起诉之日月1600元；3、本案诉讼费由同仁居公司承担。事实和理由：同仁居公司与马场居委会于2003年2月20日签订《房屋租赁合同》一份，合同对房屋交付、租期及起算时间、租赁支付、违约责任等均进行详细约定。根据合同约定，双方租赁期限应自租赁物全面竣工条件下起算，租赁期限15年，于2020年12月31日到期。租赁期内，马场居委会多次未能正常维修租赁物，导致同仁居公司室内装修损失近1万元。2018年12月26日在租赁房屋处张贴了通知，要求同仁居公司于2018年12月31日交出租赁物。2019年1月1日早上7点左右对租赁房屋的大门私自用防盗横锁进行上锁，侵犯同仁居公司权益。截止至起算之日，马场居委会行为实际给同仁居公司造成损失200元/日。同仁居公司多次索要未果，故诉至法院，请求依法支持同仁居公司诉请。2019年6月23日，一审法院作出（2019）苏0302民初417号判决：驳回徐州市同仁居娱乐有限公司的诉讼请求。（2019）苏0302民初417号案件判决已经发生法律效力。2.二审中，双方当事人一致认可:2019年6月6日同仁居公司已从涉案租赁房屋中搬离，双方就房屋已经完成交付没有异议。本院认为：一审对相关费用的认定并无不当，同仁居公司有关不支付占有使用费的理由不能成立。理由如下：首先，同仁居公司有关马场居委会未完全履行租赁合同义务的抗辩理由，其在生效的（2019）苏0302民初417号案件中已经主张，该案最终认定同仁居公司有关租期起算时间延期的主张不能成立。本案同仁居公司仍然以该理由提出抗辩，要求租期起算时间延期计算，该抗辩主张本院不予支持。其次，考虑到后期马场居委会存在锁门等行为，一审法院在认定房屋占有使用费时，按照双方各承担50％过错的原则，判决同仁居公司承担租赁费标准50％的使用费，已经考虑到本案实际情况。租赁到期后，同仁居公司客观上使用了上述房屋，同仁居公司有关其不支付任何费用的主张没有事实及法律依据。一审对相关占有使用费的认定亦无不当。综上所述，上诉人同仁居公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3460元，由上诉人同仁居公司负担。本判决为终审判决。审判长  单雪晴审判员  苏 团审判员  崔金城二〇二〇年四月二十二日书记员  侯梦池