广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终176号上诉人（原审原告）：陈志良，男，1993年5月18日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：马继和，广东百朋律师事务所律师。上诉人（原审被告）：吕斌，男，1967年4月17日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。委托诉讼代理人：高华，广东骏道律师事务所律师。原审第三人：徐丽华，女，1968年4月20日出生，汉族，住广东省广州市天河区。上诉人陈志良、吕斌因与原审第三人徐丽华物权保护纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初13707号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。上诉人陈志良上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判吕斌立即搬离广州市天河区龙口西路236号2508房；3.改判吕斌按9717元每月的标准向陈志良支付自2018年2月28日起至实际搬离该房产之日止的房屋使用费；4.吕斌承担本案全部诉讼费。事实与理由如下：一、一审法院在拍卖阶段根本没有对租赁合同进行实质性审查，其拍卖公告对买受人的约束仅限于拍卖阶段，不能限制买受人另行起诉要求腾退房产的权利，亦不能作为本案适用“买卖不破租赁”原则的依据。二、一审法院在审理本案的过程中，为查证租赁合同建立时间而直接适用“买卖不破租赁”的裁判原则，属认定事实不清、适用法律错误。三、吕斌与徐丽华建立租赁合同关系的时间是2012年3月16日，在抵押权设定日期2011年8月22日之后，该租赁合同对陈志良不具有约束力。（一）吕斌提交的穗租备2011D0600XXXXXX号备案合同为虚假合同，不能证明吕斌与原业主签订了租赁合同。（二）吕斌主张通过《变更房屋租赁合同申请表》变更了穗租备2011D0600XXXXXX号备案合同的承租人，不符合《合同法》基本常识，租赁合同关系建立时间应当以备案时间2012年3月16日为准。（三）《变更房屋租赁合同申请表》内吕斌签字时间与备案时间间隔八个月，不符合日常经验，存在造假可能，应当进行鉴定排除合理怀疑。（四）吕斌自始至终并未缴纳任何租金，无权要求继续履行租赁合同，其提交的《房屋租赁补充合同》自证《变更房屋租赁合同申请表》、《个人出租房屋纳税登记本》及税票虚假。四、一审法院违反法定程序，应调查事项均未调查。针对陈志良的上诉请求，吕斌二审答辩称：陈志良的上诉张主不能成立。上诉人吕斌上诉请求:1.撤销一审判决第一项，改判驳回陈志良一审全部诉讼请求；2.维持一审判决第二项；3.一审诉讼费、保全费，二审诉讼费用均由陈志良承担。事实与理由如下：一审法院适用《中国人民共和国合同法》第二百二十九条的规定和最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，未支持陈志良关于要求吕斌搬离涉案房屋的请求，并认定吕斌应按6000元/月标准从2018年3月19日起计付租金，合法有据。但一审法院仅以“证据有违交易常理”和“拍卖前未申报该情况”为由未认定吕斌已足额支付10年租金，理据不足。另外，一审法院在驳回陈志良一审主要诉请的情况下，判决吕斌承担绝大部分诉讼费和全部保全费有违诉讼费分配原则，存在错误，应予以纠正。针对吕斌的上诉请求，陈志良二审答辩称：吕斌的上诉主张不能成立。陈志良于2018年5月30日诉至一审法院，请求判令：1.吕斌搬离广州市天河区龙口西路X号X房，将房屋交还陈志良；2.吕斌按每月9717元的标准向陈志良支付自2018年1月4日起至实际搬迁上述房屋之日止的使用费；3.吕斌承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明：陈志良领有广州市国土资源和规划委员会颁发的《不动产权证》，载明：广州市天河区龙口西路X号X房（以下简称“涉案房屋”）登记时间为2018年3月19日，用途为住宅，建筑面积147.23平方米，所有权来源方式为裁定购买。涉案房屋为陈志良通过参加一审法院另案司法拍卖取得。据2017年7月4日广州市房地产档案馆《广州市不动产登记查册表》显示，涉案房屋的权属登记人为徐丽华；2011年8月22日，核准登记抵押权人为广东融汇融资担保有限公司；2016年12月13日，一审法院以（2016）粤0106执9570号协助执行通知书及执行裁定查封涉案房屋。2018年2月28日，一审法院作出（2017）粤0106执4558号《拍卖成交确认书》，陈志良签署确认。确认书内容有：买受人陈志良于2018年1月3日在司法拍卖网络参加拍卖，以最高竞价6630440元竞得涉案房屋；买受人在拍卖前已认真阅读《拍卖公告》、《拍卖须知》、《标的物介绍》等公示材料，自愿履行上述材料的相关规定；拍卖标的已知的详情已在拍卖公告、拍卖标的调查情况表中公示，拍卖人对拍卖标的进行了说明和图片展示。拍卖人以拍卖标的现状进行拍卖。无论买受人是否看样、是否查看网站拍品介绍，均视为对拍卖标的现状的确认。对拍卖标的已知或未知瑕疵，属买受人参与竞买的风险，应由买受人自行承担。其中网络公开介绍标的物的《拍卖标的调查情况表》载有：涉案房屋无钥匙，有人居住使用，租赁情况：有，租期至2031年6月16日，租金6000元，按月结算。欠费情况为由买受人自行至相关部门查询核实并承担；特殊情况说明：本物品按现状拍卖，房屋的腾退、迁出、接收或后续产权登记事项等问题由买受人自行解决，法院不负责标的物的交付。吕斌为支持其抗辩，出示如下证据：1.徐丽华（出租人、甲方）、黄碧莹（承租人、乙方）于2011年5月17日签订的《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方，租赁期限自2011年6月17日至2031年6月16日，月租金6000元，租金按月支付，由乙方在每月的第1日按现金给甲方等；2011年5月18日，该合同以穗租备2011D0600901691号登记备案，加盖“广州市国土资源和房屋管理局天河区分局租赁登记备案专用章”；2.《变更房屋租赁合同申请表》（加盖“广州市国土资源和房屋管理局天河区分局租赁登记备案专用章”，2012年3月16日），该申请表显示吕斌以新租户办理登记，将穗租备2011D0600XXXXXX号备案变更承租人为吕斌，显示徐丽华、吕斌于2011年7月15日签署；另该申请表尾部签有“同意转租，黄碧莹，2012年1月4日”；3.个人出租房屋纳税登记本，显示缴纳2011年7月至2012年3月的房屋租赁税；4.开票日期为2012年3月16日个人出租住宅2011年7月至2012年3月税款发票；开票日期为2017年9月6日的2016年1月至2017年8月出租屋综合征收税发票；5.物业管理费、电费、煤气电费银行扣费记录若干。对于上述证据1，陈志良表示确认其真实性，但不予确认其关联性，不能证明合同是在2011年7月15日签订；对于证据2真实性无异议，但认为备案机关显示签署时间是2012年3月16日，应以该日确定为徐丽华与吕斌建立租赁关系的时间，并非2011年7月15日。对于证据1、2，吕斌表示涉案房屋由徐丽华出租给黄碧莹，签订时间为2011年5月17日，租赁期限为2011年6月17日至2031年6月16日，月租金为6000元，黄碧莹租赁一个月后就退租，其与徐丽华解除租赁关系，由吕斌承租房屋，所以在租赁备案表中双方书写同意自2011年7月17日起变更承租人为吕斌，变更后申请备案登记，但出租屋管理中心要求黄碧莹签字才能办理备案登记，黄碧莹搬走后一直无法联系，直到2012年1月4日才找到黄碧莹签字，在2012年3月16日才完成备案登记变更承租人。对于上述回复，陈志良对证据2中的签名有异议，认为是补签，申请鉴定形成时间（申请鉴定吕斌签名真实性及签名形成时间）。对于证据3，陈志良对其真实性无异议，但认为吕斌通过补缴方式缴纳。对于证据4-5，陈志良对真实性无异议。关于使用费标准，陈志良要求参照广州市房地产租赁管理所2017年12月发布的《2017年广州市房屋租金参考价》，该参考价显示：伊顿18号楼盘电梯楼每月租金参考价为66元/平方米；对此标准，吕斌不予同意，抗辩与徐丽华的租赁合同关于租金有明确的约定。为此，其出示：1.签署时间为2015年8月10日的《房屋租赁补充合同》【徐丽华（甲方、出租人）、吕斌（乙方、承租人）】，约定：甲乙双方在原租赁合同（备案号穗租备2011D0600XXXXXX号）的基础上，就涉案房屋物业租赁达成租赁补充合同，每年租金为72000元，甲方提出资金周转需要，向乙方提出预交10个租赁年度的租金，经双方协商，乙方向甲方交缴10年租金（2011年7月至2021年7月）72万元，由于是预交，故乙方享受租金额的8折优惠，乙方承诺向甲方分三次（在一个月内）以甲方认可的方式与内容支付576000元；甲方承诺，在租赁合同有效期间，若乙方提出2021年8月的房租可按上述预交优惠方式支付，甲方无条件认可乙方有预交租金优惠权利，乙方使用房屋过程中所产生的其他各项费用均由乙方自行承担；本合同的条款和补充内容均为原租赁合同不可分割的组成部分，与原租赁合同具有同等的法律效力；2.显示为2019年2月13日徐丽华签署的《收款确认函》，内容为：徐丽华现确认在2015年9月已收吕斌承租涉案房屋从2011年7月至2021年7月租金576000元，其中部分租金是吕斌直接转账给女儿徐沅沅账户用于她支付留学所需生活费用，也有部分租金是第三方廖颖华代吕斌支付的由廖颖华直接给澳门科技大学用作徐沅沅大学费用，其余租金以现金给我；3.吕斌银行账户流水（2009年8月26日至2015年9月2日），发生多笔转账至收款人为徐沅沅的账户；4.多笔由廖颖华转账澳门科技大学款项，汇款附言为徐沅沅学费及其他费用（吕斌庭审表示廖颖华为其旧同事）。对于上述证据1，陈志良不予确认其真实性；对证据2，对其真实性有异议，主张签署时间为2019年2月3日，吕斌支付了几十万元后在时隔4、5年签署该函件，不符合交易习惯；对于证据3，对真实性无异议，但既然吕斌主张租赁合同是在2011年7月签订，为何2009年开始支付租金；对于证据4，廖颖华非本案当事人，与本案无关。吕斌表示在拍卖前未向执行局提供上述《房屋租赁补充合同》、支付租金流水。一审庭审时，吕斌表示涉案房屋目前由其居住使用。一审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的”，“买卖不破租赁”是一般原则，但房屋出租前已设立抵押权且因抵押权人实现抵押权发生所有权变动以及出租前房屋已被法院查封的情形除外。陈志良参加一审法院另案的司法拍卖程序，其竞买时已知悉涉案房屋为不交吉、附带租约拍卖，该瑕疵以公开形式向所有参与竞买人公示，陈志良愿意接受瑕疵并竞价购得，依据买卖不破租赁的原则，其应受“租期至2031年6月16日，租金6000元，按月结算”约束，现租期未届满，陈志良请求吕斌搬迁缺乏依据，不予采纳。基于上述理由，对于陈志良申请鉴定《变更房屋租赁合同申请表》的承租人吕斌签名真实性及签名形成时间，不予采纳。对于吕斌抗辩足额支付10年租金，其提交的证据有违交易常理，另其在拍卖前未申报该情况并经核实在拍卖公告予以披露，本次的司法拍卖未附带该瑕疵条件，不应约束竞买人，故此，该已付租金抗辩不能对抗陈志良请求使用费的主张。关于使用费标准，应执行拍卖瑕疵的标准6000元/月，陈志良主张按66元/平方米缺乏依据，不予采纳。使用费自2018年3月19日计算，鉴于一审法院不予支持陈志良搬迁主张，使用费宜暂计至开庭之日（2019年2月22日），对于后续的使用费，由当事人另循途径处理。对于陈志良使用费主张的超出部分，予以驳回。徐丽华经一审法院合法传唤未到庭应诉，一审法院依法作缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，一审法院于2019年8月20日判决如下：一、被告吕斌于本判决发生法律效力之日起10日内向原告陈志良支付自2018年3月19日至2019年2月22日房屋使用费（按每月6000元标准计算）。二、驳回原告陈志良的其他诉讼请求。如果被告吕斌未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍向原告陈志良支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费770元，由原告陈志良负担100元，由被告吕斌负担670元；保全费420元，由被告吕斌负担。本院二审经庭询调查确认一审查明事实。二审期间，双方当事人均无新证据提交。另查明，一、涉案房屋拍卖公告明确载明“本拍品带租约按现状拍卖，房屋的腾退、迁出、接收或后续产权登记事项等问题由买受人自行解决，法院不负责标的物的交付”。二、陈志良向法院提交《调查收集证据申请书》，请求法院：1.向广州市天河区石牌街流动人员和出租屋管理服务中心调取徐丽华在2011年5月18日办理穗租备2011D0600XXXXXX号备案过程中出具的授权委托书；2.向广州市天河区石牌街流动人员和出租屋管理服务中心确认《变更房屋租赁合同申请表》中承租人名称变更项目是否仅限于“租赁当事人主体不变，仅为名称改变”的情形。陈志良并向法院提交《鉴定申请书》，请求法院批准对吕斌一审期间提交的证据1中的《变更房屋租赁合同申请表》中承租人吕斌的签字是否由其本人签署及签字形成时间进行司法鉴定。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。据此，针对陈志良、吕斌的上诉主张，认定如下：一、陈志良上诉主张吕斌应搬迁交还涉案房屋的问题。因陈志良通过参加另案司法拍卖程序取得涉案房屋产权。涉案房屋拍卖公告明确载明为“带租约拍卖”，而网络公开的《拍卖标的调查情况表》明确载明：涉案房屋无钥匙，有人居住使用，租赁情况：有，租期至2031年6月16日，租金6000元，按月结算。欠费情况为由买受人自行至相关部门查询核实并承担；特殊情况说明：本物品按现状拍卖，房屋的腾退、迁出、接收或后续产权登记事项等问题由买受人自行解决，法院不负责标的物的交付。也即陈志良竞买涉案房屋时已知悉涉案房屋为不交吉、附带租约拍卖，该瑕疵以公开形式向所有参与竞买人公示，陈志良愿意接受瑕疵并竞价购得，依据买卖不破租赁的原则，其应受“租期至2031年6月16日，租金6000元，按月结算”的约束，现租期未届满，陈志良请求吕斌搬迁缺乏依据。二、关于吕斌上诉主张其已经足额支付10年租金的问题。因吕斌提供银行转账凭证反映其向徐沅沅、徐超群支付的款项作为涉案房屋租金和水电费，因前述转账凭证显示吕斌向徐沅沅的部分转账行为发生在双方租赁合同签订之前；吕斌与徐超群之间亦有其他经济往来，一审认定前述付租凭证有违交易常理，不予采纳，并无不妥。本次司法拍卖亦未附带该瑕疵条件，故不应约束竞买人。吕斌的该项上诉主张，理据不足，本院不予支持。三、关于使用费标准的问题。因如前文所述，涉案房屋《拍卖标的调查情况表》中已经载明涉案房屋租金标准为6000元/月，故一审认定本案应执行拍卖瑕疵的租金标准6000元/月，陈志良主张按66元/平方米计付使用费，缺乏依据。一审法院依照具体案情酌情认定使用费暂计至一审开庭之日（2019年2月22日），对于后续的使用费，由当事人另循途径处理，并无不妥。四、关于陈志良二审请求法院调取徐丽华在2011年5月18日办理穗租备2011D0600XXXXXX号备案过程中出具的授权委托书，并向广州市天河区石牌街流动人员和出租屋管理服务中心确认《变更房屋租赁合同申请表》中承租人名称变更项目是否仅限于“租赁当事人主体不变，仅为名称改变”的情形，未在举证期限内申请且与本案处理无实际关联，本院不予支持。另外，关于陈志良申请对吕斌一审期间提交的证据1中《变更房屋租赁合同申请表》中承租人吕斌的签字是否由其本人签署及签字形成时间进行司法鉴定，亦与本案处理无关，一审法院未予接纳，并无不妥，其二审再次申请，本院亦不予接纳。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人陈志良、吕斌的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费770元，由上诉人陈志良负担100元，上诉人吕斌负担670元。本判决为终审判决。审判长  柳玮玮审判员  黄春成审判员  李 娜二〇二〇年四月二十九日书记员  莫善友