新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）新01民终243号上诉人（原审被告）：新疆美玉投资有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区团结路187号51栋13层。法定代表人：艾散江艾合麦提，该公司总经理。委托诉讼代理人：热依木江巴拉提，新疆苏碧律师事务所律师。委托诉讼代理人：帕提古丽阿不都卡德尔，新疆苏碧律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：新疆维吾尔自治区商务厅机关服务中心，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市团结路273号。法定代表人：高俪珍，该机关服务中心主任。委托诉讼代理人：高峰，国浩律师（乌鲁木齐）事务所律师。原审被告：新疆美玉投资有限公司乌鲁木齐美玉大饭店，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区团结路187号51栋1-13层。负责人：艾散江艾合麦提，该饭店经理。委托诉讼代理人：热依木江巴拉提，新疆苏碧律师事务所律师。委托诉讼代理人：帕提古丽阿不都卡德尔，新疆苏碧律师事务所律师。原审被告：天山区团结路艾妮烫染店，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区团结路594号。经营者：姜玉兰，女，1954年12月7日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。上诉人新疆美玉投资有限公司（以下简称美玉公司）因与被上诉人新疆维吾尔自治区商务厅机关服务中心（以下简称商务厅机关服务中心）、原审被告新疆美玉投资有限公司乌鲁木齐美玉大饭店（以下简称美玉大饭店）、天山区团结路艾妮烫染店（以下简称艾妮烫染店）租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院（2018）新0102民初7671号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭，于2020年4月7日公开开庭进行了审理。上诉人美玉公司的委托诉讼代理人热依木江巴拉提、帕提古丽阿不都卡德尔，被上诉人商务厅机关服务中心的委托诉讼代理人高峰、原审被告美玉大饭店的委托诉讼代理人热依木江巴拉提、帕提古丽阿不都卡德尔，原审被告艾妮烫染店的经营者姜玉兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。美玉公司的上诉请求：撤销一审判决，依法改判我公司支付租金12,266元。事实和理由：我公司以租赁合同的方式使用西配楼地下室，但2010年我公司与新疆外贸财务公司、商务厅签订产权交易合同，约定我公司受让团结路9号51栋房产及187号土地使用权，总面积为2151.81平方米，支付出让金后受让的土地面积为1983.56平方米，已经办理产权过户登记。根据实际情况和宗地图，我公司受让的该宗土地，包括地上建筑物主楼和西配楼，西配楼亦属我公司受让土地范围内。我公司一直对诉争房屋进行装修和使用，该房屋应属我们双方共同使用，一审法院认定我公司构成侵权，判令我公司返还诉争房屋及支付占用费错误。商务厅机关服务中心辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本案诉争房屋系我中心所有，2014年，该房屋租赁给美玉公司及美玉大饭店使用，租期仅一年，美玉公司依约支付房屋租金，并认可我中心享有房屋所有权及经营管理权。租赁期满后，美玉公司拒不返还房屋，至今已占有使用该房屋长达4年之久，严重侵犯了我中心的合法权益。当时在出售原进出口大厦时，诉争房屋不在出售的房屋清单中，该房屋独立于其他房屋，所处的土地也不在争议的混合宗地中。一审判决正确，请求予以维持。美玉大饭店辩称，同意美玉公司的上诉意见。艾妮烫染店辩称，我与美玉公司已终止合同，我不存在侵权行为，也没有违约，不应支付该费用。商务厅机关服务中心向一审法院起诉请求：1．请求判令美玉公司、美玉大饭店、艾妮烫染店停止侵权，将乌鲁木齐市天山区团结路594号原进出口大楼配楼地下室恢复原状，向我中心返还；2．请求判令美玉公司、美玉大饭店支付房屋租金200,000元（以年租金80,000元为计，自2016年1月20日暂计算至2018年7月19日）；3．请求判令美玉公司、美玉大饭店支付违约金8,000元；4．请求判令美玉公司、美玉大饭店、艾妮烫染店支付房屋占有使用费26,666元（以每年租金160,000元为计，自2018年7月20年暂计算至2019年9月20日，主张至实际返还之日止）。一审法院认定事实，2010年，新疆外贸财务公司（转让方）和新疆维吾尔自治区商务厅（转让方，以下简称商务厅）一同与案外人马合木提艾合买提（受让方）签订《产权交易合同》。合同约定新疆外贸财务公司和商务厅转让新疆外贸进出口大楼1-13层（其中商务厅持有该大楼一层和二层部分产权，新疆外贸财务公司持有二层部分产权、3-13层全部产权）产权，转让价款为3,100万元。合同签订后马合木提艾合买提支付价款，新疆外贸财务公司和商务厅亦将合同标的交付马合木提艾合买提使用。2010年12月10日，马合木提艾合买提以美玉公司名下对上述房产办理×××号《国有土地使用权证》。该证载明土地坐落乌鲁木齐市天山区团结路187号，地号：××，图号：××，使用权面积：1983.56平方米，与宗地图（乌鲁木齐市是国土资源勘测规划院出具）载明的地号相同，即同一宗土地。宗地图载明的土地面积为2151.81平方米，共同使用权人为商务厅和美玉公司。2013年9月25日，商务厅作出《关于明确部分资产由机关服务中心统一经营管理的批复》，对商务厅位于乌鲁木齐市团结路273号办公楼及新华南路596号原外贸大厦西配楼等房产授权商务厅机关服务中心进行统一经营管理。2015年6月19日，商务厅机关服务中心与美玉公司签订《房屋租赁合同》，将其位于乌鲁木齐市天山区新华南路594号原进出口大楼配楼地下室，面积为458.76平方米房屋出租给美玉公司用于餐饮使用。合同约定：租赁期限为36个月，即自2015年7月20日至2018年7月19日止。年租金为80,000元；租金支付方式为在合同签订之日首付租金40,000元，每半年提前一个月支付一次。并对水、电、暖、物业费的交付，装修及维修，租赁物的交付和返还，权利义务，违约责任以及其他条款做出了约定。合同签订后，商务厅机关服务中心将租赁合同标的交付美玉公司使用，美玉公司支付2015年7月20日至2016年1月19日期间的半年租金40,000元。美玉公司以诉争房屋坐落于其与商务厅共同使用权土地上，其对诉争房屋具有共同使用权为由，拒绝交纳剩余租金200,000元，并在租赁合同届满后未将房屋退还商务厅机关服务中心。另查明，2015年9月22日，美玉公司与艾妮烫染店经营者姜玉兰，案外人杜丽、王玲霞签订《房屋租赁合同》。合同约定将本案诉争房屋整体租给姜玉兰，案外人杜丽、王玲霞三人，租赁期限自2015年11月1日至2021年11月1日，2015年11月1日至2018年11月1日每年租金为160,000元；2018年11月2日至2021年11月1日每年租金为180,000元，并约定了其他权利义务。因美玉公司与艾妮烫染店产生纠纷，2019年3月双方解除合同，诉争房屋目前仍由美玉公司占有使用。又查明，美玉大饭店系美玉公司对外开办的经营实体。再查明，本案审理期间商务厅机关服务中心向法院提交申请，要求对乌鲁木齐市天山区新华南路594号原进出口大楼配楼地下室2018年7月20日至2019年7月31日期间，按照市场价格的租金进行评估。2019年8月28日，法院委托新疆华远不动产评估有限公司进行评估。2019年11月8日，新疆华远不动产评估有限公司以资料获取困难，无法获取足以反映并计算历史租金的依据，无法对估价对象进行评估为由，未作出评估结论，并将委托评估书退回法院。一审法院认为，本案的争议焦点有以下几点：一、美玉公司是否应承担违约责任的问题；二、美玉公司、美玉大饭店、艾妮烫染店是否构成侵权的问题；三、美玉公司是否承担房屋使用费问题。一、美玉公司是否应承担违约责任的问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同，是当事人一方将其一定财产交付另一方使用，另一方为此支付报酬并于使用完毕后归还原物的协议。提供财产的一方为出租人，使用财产的一方为承租人，被交付使用的财产为租赁物，支付的报酬为租金”。商务厅机关服务中心与美玉公司签订的《房屋租赁合同》，系双方的真实意思表示，内容没有违反法律的禁止性规定，应认定为合法有效，对双方产生法律拘束力，当事人应当按合同约定全面履行自己的义务。双方合同约定租赁期限为36个月，即自2015年7月20日至2018年7月19日止，年租金为80,000元；租金支付方式为在合同签订之日首付租金40,000元，每半年提前一个月支付一次，并对水、电、暖、物业费的交付，装修及维修，租赁物的交付和返还，权利义务，违约责任以及其他条款做出了约定。合同签订后，商务厅机关服务中心将租赁合同标的交付美玉公司使用，美玉公司支付2015年7月20日至2016年1月19日期间的半年租金40,000元，剩余租金未支付。现商务厅机关服务中心主张美玉公司承担第三年租金80,000元并要求承担违约金8,000元，美玉公司答辩称本案诉争房屋无产权证书，其所在的西配楼所占土地包括在与新疆外贸财务公司和商务厅签订产权交易合同，合法取得的土地范围内。商务厅机关服务中心曾同意将西配楼出让给其，但商务厅机关服务中心不遵守承诺，拒不将西配楼予以出售，长期无偿使用其合法取得使用权的土地，故应按照各自50%的比例共同收益，因此美玉公司未履行交付租金义务。原审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，诉争房屋属原进出口大楼西配楼地下室，商务厅持有该楼一层的房屋产权证书，新疆外贸财务公司持有该楼二层的房屋产权证书，且该楼部分土地使用权归商务厅所有，说明该楼系经主管部门批准建设的合法建筑，诉争房屋虽无产权证书，但作为该楼整体的一部分，根据商务厅授权，诉争房屋占有、收益权应归商务厅机关服务中心所有。美玉公司以商务厅机关服务中心无偿使用其土地与本案房屋租赁合同属不同法律关系，美玉公司应通过合法途径维权，其以商务厅机关服务中心长期无偿使用其土地为由拒不支付2016年1月19日至2018年7月19日期间的租金200,000元，违反上述法律规定和双方合同约定，已构成违约。故其抗辩意见原审法院不予采纳，其应当履行支付租金200,000元的给付义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。因美玉公司构成违约，商务厅机关服务中心要求美玉公司承担8,000元违约金，符合上述法律规定和双方合同“违约方按年租金的10%承担违约金”约定，原审法院予以支持。二、美玉公司、美玉大饭店、艾妮烫染店是否构成侵权的问题。《中华人民共和国民法总则》第三条规定：“民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯”。庭审中，美玉公司认可美玉大饭店是其下属经营实体，实际使用人为美玉公司，且诉争房屋也是其与艾妮烫染店签订的《房屋租赁合同》，与艾妮烫染店解除合同后目前仍由其占有使用，商务厅机关服务中心对上述事实也不持异议。商务厅机关服务中心系本案诉争房屋合法使用权人，其与美玉公司签订的《房屋租赁合同》租赁期限已届满，美玉公司不得以任何理由侵犯商务厅机关服务中心财产权益。美玉公司以商务厅机关服务中心长期无偿使用其土地为由拒不返还商务厅机关服务中心房屋，并对外出租收益，已对商务厅机关服务中心构成侵权，理应由美玉公司承担相关民事责任。美玉大饭店在本案中不承担侵权责任。理由如下：第一、美玉公司认可美玉大饭店是其下属经营实体，但实际使用人为美玉公司。第二、美玉大饭店并非本案诉争《房屋租赁合同》相对人，不是《房屋租赁合同》利害关系人。第三、美玉大饭店不是艾妮烫染店经营者姜玉兰，案外人杜丽、王玲霞签订《房屋租赁合同》的出租人，即不是诉争房屋的受益人。艾妮烫染店在本案中不承担侵权责任。理由如下：第一、美玉公司认可与艾妮烫染店解除《房屋租赁合同》后，目前仍由其使用诉争房屋，故商务厅机关服务中心主张的艾妮烫染店占有使用房屋的侵权事实已经不复存在。第二、商务厅机关服务中心并未主张美玉公司与艾妮烫染店经营者姜玉兰，案外人杜丽、王玲霞签订的《房屋租赁合同》无效，艾妮烫染店依据上述租赁合同交付租金，使用房屋并不对商务厅机关服务中心构成侵权。三、美玉公司是否承担房屋使用费问题。根据《中华人民共和国侵权责任法》第十五条的规定，承担侵权责任的方式主要有停止侵害、返还财产、恢复原状、赔偿损失等。以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。美玉公司占有商务厅机关服务中心房屋，已构成侵权，其依据上述法律规定要求美玉公司返还诉争房屋，并承担房屋被美玉公司占用时间的费用，具有事实和法律依据，原审法院予以支持。商务厅机关服务中心主张的房屋被美玉公司占用期间的使用费，因无法评估确认，且其提供的其他《房屋租赁合同》的参考价格，因该合同标的与本案诉争房屋虽属同一地段，但楼层及使用面积与诉争房屋不相同，故不能作为认定诉争房屋占用使用费用的参考价格，应当以美玉公司与艾妮烫染店经营者姜玉兰，案外人杜丽、王玲霞签订的《房屋租赁合同》约定的租金为参考价格作为诉争房屋占用使用费的依据，即每年租金为160,000元符合本案客观事实。据此原审判决：一、新疆美玉投资有限公司于本判决生效之日起十日向新疆维吾尔自治区商务厅机关服务中心返还乌鲁木齐市天山区新华南路594号原进出口大楼配楼地下室（房产证号：乌政房字（200）第××号和乌政房字（199）第××号房屋地下室）；二、新疆美玉投资有限公司于本判决生效之日起十日内向新疆维吾尔自治区商务厅机关服务中心支付2016年1月19日至2018年7月19日期间的租金200,000元；三、新疆美玉投资有限公司于本判决生效之日起十日向新疆维吾尔自治区商务厅机关服务中心支付违约金8,000元；四、新疆美玉投资有限公司向新疆维吾尔自治区商务厅机关服务中心以每年160,000元支付乌鲁木齐市天山区新华南路594号原进出口大楼配楼地下室（房产证号：乌政房字（200）第××号和乌政房字（199）第××号房屋地下室）房屋占用费用26,666元（2018年7月19日至实际交付之日为准）；五、驳回新疆维吾尔自治区商务厅机关服务中心要求新疆美玉投资有限公司乌鲁木齐美玉大饭店支付房屋占用费用的诉讼请求；五、驳回新疆维吾尔自治区商务厅机关服务中心要求天山区团结路艾妮烫染店支付房屋占用费用的诉讼请求。二审中，双方均未提交新证据。双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院对一审法院查明的事实及认定的证据予以确认。本院认为：2015年6月19日，商务厅机关服务中心将其位于乌鲁木齐市天山区新华南路594号原进出口大楼配楼地下室，面积为458.76平方米房屋出租给美玉公司用于餐饮使用，并与之签订《房屋租赁合同》的事实清楚,双方形成了房屋租赁合同的法律关系，因该租赁合同系双方当事人真实意思的表示，且内容不违反法律、法规的禁止性规定，故应属合法有效。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。按照上述法律规定，承租人按期交纳租金既是合同义务，也是法定义务。在本案中，美玉公司作为承租人，在履行《房屋租赁合同》期间存在逾期支付租金的行为，且美玉公司对其欠付商务厅机关服务中心租赁费的事实认可，但认为其对诉争房屋占有的土地享有部分产权，应折抵部分租赁费。本案系商务厅机关服务中心依据双方签订的《房屋租赁合同》向美玉公司主张租赁费，而美玉公司所要求折抵的系因商务厅机关服务中心侵占其土地而产生的损失，两者不属于同一法律关系，美玉公司可另行诉讼。因美玉公司拒绝交纳租金的理由不能成立，故其逾期交纳房租的行为已构成违约，一审法院判令美玉公司应向商务厅机关服务中心支付租金并按合同约定承担违约金，并无不当，本院依法予以维持。根据《房屋租赁合同》的约定，诉争房屋的租赁期限应截止到2018年7月19日止。租赁期间届满之后，商务厅机关服务中心明确对美玉公司继续使用租赁物的行为提出异议。鉴于租赁合同到期后，出租人已明确不再向原承租人出租，原承租人已无合法使用租赁物的依据，故美玉公司继续占有使用租赁物的行为已从合法的房屋租赁合同法律关系转化为非法占有的侵权行为。基于美玉公司占有使用租赁物的侵权行为，商务厅机关服务中心主张其搬离涉案房屋，并支付相应的占有使用费用，有事实及法律依据，一审法院对此认定及判决均无误，本院应予以维持。综上，美玉公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4,620元（美玉公司已交），由美玉公司负担。本判决为终审判决。审  判  长   黎 剑审  判  员   谭建艳审  判  员   柳 燕二 〇 二 〇 年 四 月 三 十 日书  记  员   刘 晓