浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初2764号 原告：义乌市永宁物业服务有限公司，住所地：浙江省义乌市后宅街道下畈群英二区52幢1号四楼。 法定代表人：张锦武。 委托诉讼代理人：吴建华，男，1981年10月2日出生，汉族，住义乌市，系原告公司员工。 被告：王香青，女，1968年7月26日出生，汉族，住浙江省义乌市。 公民身份号码：3307251968××××××××。 原告义乌市永宁物业服务有限公司为与被告王香青物业服务合同纠纷一案，于2020年3月18日向本院起诉。本院立案受理后，依法由审判员楼小康适用简易程序独任审判，于2020年4月8日公开开庭进行了审理。原告义乌市永宁物业服务有限公司的委托诉讼代理人吴建华及被告王香青到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告义乌市永宁物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付2016年8月1日至2017年7月31日的物业费1707元；二、判令被告支付原告上述物业费的违约金（违约金从2016年12月1日起按银行贷款利息的四倍算至被告实际履行之日止）。庭审中，原告称被告所有的涉案房产面积为148.35平方米，故请求判令被告支付2016年8月1日至2017年7月31日物业费1691元及违约金。事实与理由：原告自2015年8月1日至2017年7月31日止，为义乌市佛堂镇新安里四区的全体业主提供了2年的物业服务，并签订了物业服务合同及补充协议，合同约定的物业费收费标准为：高层住宅0.95元/平方米/月，店面房（商业）1.6元/平方米/月，业主分别应在2015年12月1日前交清2015年8月1日至2016年7月31日的物业费，在2016年12月1日前交清2016年8月1日至2017年7月31日的物业费。该小区6幢1单元201室建筑面积149.8平方米的住宅用途房屋的产权属于被告所有，被告应按建筑面积以0.95元/平方米交纳物业费给原告。原告与业主委员会签订的《物业管理合同》对被告具有约束力，被告应按照合同向原告支付物业费。 被告王香青辩称，一、原告收费不合理，本人于2015年11月13日积极交纳了第一年的物业费，但事后本人了解到许多住户对原告服务质量不满意，未按时缴纳服务费，经调解后减免了两个月物业费，而我按时缴纳却未获得该优惠，对于这一不公平的待遇本人要求原告一视同仁，同样减免两个月的物业费，却遭到拒绝，因此暂未成功缴纳第二年的物业费。二、原告服务质量差，本人住在二楼，北面厨房下水管道破裂，多次向原告反映未得到解决，敷衍了事，导致污水常年溢出，臭气熏天，严重影响我家居住环境，本人要求原告赔偿精神损失费3000元。 原告向本院提供证据如下： 1、物业管理合同、补充协议、物业服务合同备案回执各一份，证明原告为新安里四区业主提供2年的物业服务，约定收费价格、原告服务小区的期限24个月和逾期交纳物业费应加收银行贷款利息的四倍的违约金。 2、浙中新报（复印件）、登报证明（复印件）各一份，证明原告曾经在2017年6月24日通过登报向被告催收物业费的事实。 3、EMS快递单、EMS快递单查询打印件各一份，证明原告在2018年9月30日通过邮政向被告寄送催收物业费的通知书和被告已签收的事实。 4、房产档案证明一份，证明涉案房产由被告所有，面积为148.35平方米。 被告质证意见：对证据1，没有异议。对证据2，真实性没有异议，但我是在法院材料寄来后才看到的。对证据3，真实性没有异议，有收到过。对证据4，真实性没有异议。 被告向本院提供证据如下： 1、物业费收据二份，其中一份是被告的，另一份是同一小区同一幢楼其他业主的，我的这份收了12个月，另外业主的只收了10个月，收费不合理。 2、水费收据一份，证明被告在2017年7月3日向原告缴纳水费，同时要求缴纳剩余10个月的物业费，但原告坚持要12个月的物业费，因此拒收。 原告质证意见：对证据1，真实性没有异议，关联性、证明目的有异议，2016年1月8日业委会通告贴出来了，会替业主支付2个月的物业费，我们就暂收了10个月的物业费。对证据2的收据没有异议，但不能证明她来交过物业费。 本院对原、被告提供的证据真实性均予以认定。 本院经审理认定事实如下： 2015年9月19日，原告与义乌市佛堂镇江滨小区三期业主委员会签订物业管理合同一份（原告未能提供业主大会的选聘决议或招投标相关文件），服务期限为2015年8月1日至2017年7月31日，该合同约定物业费收费标准为：高层住宅0.95元/平方米/月，合同还约定了双方其他权利义务事宜。2015年9月20日，双方又签订补充协议一份，约定商业和店面的物业费按1.6元/平方米/月，业主应在每年11月底之前交纳完12个月服务周期的物业费，逾期按银行贷款利息的四倍支付违约金。被告系该小区6幢1单元201室房产的业主，住宅建筑面积为148.35平方米，按合同约定收费标准每年应交物业费1691元。另查明，被告于2015年11月13日向原告交纳物业费1690.8元。还查明，被告于2017年7月3日曾去原告处向原告交纳了水费。 本院认为，被告所在义乌市佛堂镇江滨小区三期业主委员会与拥有物业管理资质的原告签订物业管理合同及补充协议，上述合同及补充协议合法有效。本案争议的焦点有二，一是原告为该小区提供的物业服务的时间为多久？二是被告尚欠原告多少物业费？ 关于焦点一，合同约定原告服务期自2015年8月1日开始至2017年7月31日止，但涉案物业管理合同签订时间为2015年9月19日，且原告公司原来的法定代表人吴建华在（2017）浙0782民初19473号一案的开庭笔录中回答审判员关于实际进场时间的问题时称2015年9月20日签订合同的当天进场服务的，当时合同约定在2015年8月1日到进场前的物业费由原告收取，9月份的物业人员工资、电梯维保费等全部费用都是原告付出去的，8月份的费用是由绿佳公司付的。从该陈述可以确定，原告为该小区进行服务的时间系从2015年9月20日至2017年7月31日。 关于焦点二，根据原告为该小区服务的时间，结合被告房屋的面积，可以确定被告应支付的物业费共计3156.9元，根据被告提供的证据及陈述，可以认定被告已向原告交纳的物业费为1690.8元，尚欠原告物业费1466.1元。 综上，被告应按约定及时向原告交纳尚欠的物业费1466.1元。关于违约金问题，被告陈述称，其于2017年7月3日至原告处交纳水费，并要求交纳10个月的物业费用，但原告因不同意被告只交纳10个月物业费的要求，认为被告应交纳12个月物业费，所以拒收物业费。结合本案实际情况，本院认为被告的陈述可信，因此原告主张违约金的计算时间可从2016年12月1日起算至2017年7月2日。关于违约金的计算标准，本院酌定按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率的二倍计算。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第十二条，第十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告王香青于本判决生效后十日内支付原告义乌市永宁物业服务有限公司物业费1466.1元并支付违约金（自2016年12月1日起按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率的二倍计算至2017年7月2日止）； 二、驳回原告义乌市永宁物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由原告义乌市永宁物业服务有限公司负担5元，由被告王香青负担20元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员  楼小康 二〇二〇年四月八日 书记员  丁建建