大连市西岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0203民初724号原告大连万徍物业管理有限公司，住所地辽宁省大连市西岗区沈阳路106号4层2号。法定代表人王健，公司董事长。委托代理人邓宪艳，女，1974年12月29日生，汉族，该公司员工，住辽宁省大连市沙河口区。被告于今野，男，1972年9月12日生，汉族，大连海关缉私局工作人员，住大连市西岗区。原告大连万徍物业管理有限公司与被告于今野物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2020年3月16日公开开庭进行了审理。原告大连万徍物业管理有限公司委托代理人邓宪艳、被告于今野到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告给付拖欠原告的物业管理服务费5077元；2、被告给付拖欠原告的物业管理服务费违约金5077元。事实和理由：2016年9月27日，原告与大连西岗区水仙花园小区业主委员会签订《物业服务委托合同书》。水仙花园小区业主委员会代表全体业主将“水仙花园”住宅小区委托原告进行物业服务管理，《物业服务委托合同书》中双方对委托物业管理事项做出明确约定。其中，第二十条约定：“委托管理服务期限为叁年。自2016年10月1日起至2019年9月30日止”。第二十四条规定：“1.住宅房屋，乙方按物价局批准的收费标准即建筑面积每月每平方米1.20元向业主、物业使用人收取”。2019年7月25日，原告与水仙花园小区业主委员会签订了“关于提前终止水仙花园小区物业服务合同的协议”，将原合同服务期限“自2016年10月1日起至2019年9月30日止”更改为“自2016年10月1日起至2019年7月31日止”。虽经原告多次催缴，并通过EMS向被告邮寄了催费通知单，被告作为“水仙花园小区”业主享受到万徍物业管理有限公司提供的物业服务，却未按协议约定按时交纳物业管理服务费。被告尚欠原告2016年10月1日至2019年7月31日物业管理费5077元整。根据《物业服务委托合同书》第二十四条第4款规定：“物业产权人、使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的百分之0.3按日交纳滞纳金”，被告应支付原告违约金2937元整。被告辩称，一、原告接管水仙花园小区物业手续不全，程序违法，合同无效。1、根据《大连市物业管理条例》第二十五条，业主大会会议讨论决定下列事项:（四）确定物业管理方式，选聘、续聘和解聘物业服务企业；第三十二条，业主委员会委员除不得有《辽宁省物业管理条例》第三十七条第一款规定的行为外，还不得有下列行为：（三）违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权，擅自使用业主大会或者业主委员会印章。2016年万佳物业撤出水仙花园后，原告起了一个与万佳物业高度相似的名字以假乱真蒙骗业主，在未得到业主大会同意并签订物业服务合同的情况下，以欺骗手段接管水仙花园小区物业。原告持有的“物业服务合同”是其串通业委会部分委员私下签订的，既未经业主大会授权，也未经过业主大会集体决定，只能代表委员个人意见，不能代表小区全体业主的真实意思，不具有法律效力，应当认定为无效。也就是说万徍物业接管水仙花园小区物业是非法的、无效的，严重地侵犯了小区业主的权益，不应受法律保护。2、根据《辽宁省物业管理条例》第五十条规定，新聘物业服务企业应当自承接物业后三十日内，持物业服务合同、管理规约、物业承接查验协议、查验记录、交接记录以及交接资料清单等到区（市）县物业主管部门办理备案。原告接管水仙花园小区物业后，未按规定到街道、物业主管部门备案，程序不合法；二、原告不履行作为物业服务企业的义务，所提供的服务质量达不到标准。1、不履行房屋维修义务。本人住房位于水仙花园小区61号楼顶楼，卫生间及卧室屋顶及外墙面存在渗漏、透寒问题，室内墙面可见水渍，并伴有发霉变黑现象。本人曾于2016年、2017年、2018年、2019年先后多次向原告申请维修，但原告始终置之不理，以各种理由进行推诿，不予维修。使得本人及家人长期生活在墙体发生霉变的房屋内，给身心造成极大的伤害。由于房屋渗漏、透寒问题长期得不到解决，室内墙面发霉变黑，霉菌大量扩散，既影响美观，又污染了室内空气，对家人的身体已经造成了实质性的损害。经咨询专家得知，霉菌的毒性是砒霜的68倍，被世界卫生组织列为一等致癌物，可引起支气管哮喘、鼻炎、皮炎等过敏性疾病，是导致家人患病的直接原因。小区内业主类似我的遭遇还有很多。经了解，原告接管小区物业后从未申请过住房维修资金，不履行维修义务。2、不履行共用设备的维修、运行维护义务。小区建成时配备有完好的安全监控系统，设置了16个摄像头。截至到2017年，摄像头已大多损坏，无法使用，小区安全监控系统基本瘫痪，原告在明知设备损坏的情况下，不积极组织维修、更换，反而故意向业主隐瞒，毫无作为，致使小区安全形势极度恶化，期间先后发生多起入室盗窃案件，本人也深受其害，先后有两辆山地变速自行车被盗。另外，小区内的消防水管、车库内的消防管道锈蚀严重，得不到及时维护保养，均已无法使用，存在极大的消防安全隐患。原告不履行公用设备的维修、维护运行义务，且一而再地用谎言隐瞒自己的失职，是对全体业主人身财产安全的漠视和不负责任，给业主造成了巨大的精神和财产的损害。3、不履行公共绿地的养护与管理义务。小区内的一楼窗前的公共花园绿地，被开垦成了农田，种上了庄稼，有的大树被锯断或被枯死，公共绿地变成了私家农场。原告对此视而不见，回避矛盾，不履行制止及报告职责，怠于管理，导致小区内此风愈演愈烈，竞相开垦，小区内的大树、公共绿地越来越少，业主居住生态环境遭到严重破坏。4、不履行维护社区秩序义务。原告的值班、巡逻制度形同虚设，本人从未见过有保安巡逻，很多业主也有同感。小区有三个门，白班、夜班各有三个保安分别值守，根本没有多余的人手保证巡逻制度的落实，而且值夜班的保安也大多在保安亭内呼呼大睡，根本无人监督。小区夜间的安全状况可想而知。原告对外来人员的管理也比较混乱，特别是对外来房屋维修人员更是疏于管理，他们擅自进出业主家阳台，无人监督，存在极大的安全隐患。原告起诉的是2016年到2019年的物业费，我没见到过催费通知单。2016年10月1日至2016年12月的物业费超过诉讼时效。综上所述，原告既不具备在水仙花园小区服务收费资格，又不履行物业管理服务义务，所提供的服务质量不达标。根据合同法第一百一十一条，质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任，受损害方根据标地性质以及损失大小，可以合理选择要求对方承担减少价款或者报酬的违约责任。本人请求法庭驳回原告的诉讼请求，对未缴的物业管理服务费予以减免。经审理查明，2016年9月27日，原告与水仙花园小区业主委员会签订《物业服务委托合同》。合同约定，该业主委员会将水仙花园小区委托于原告实行物业管理服务，委托管理服务期限为3年，自2016年10月1日起至2019年9月30日止；委托管理事项包括房屋共用部分的维修、养护和管理，包括：房屋承重结构部位（基础、承重墙体、梁、柱、楼板、层面）、专用房间、门厅、楼梯间、走廊通道及外墙面；住宅房屋物业管理服务费收费按照建筑面积每月每平方米1.20元标准收取，收费时间每年1月1日至12月31日为当年物业服务费的收费期；逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的百分之0.3按日交纳滞纳金。上述合同签订后，原告为该小区提供了绿化、清洁等物业服务。2019年7月31日，原告与水仙花园小区业主委员会终止《物业服务委托合同》。在原告物业管理服务期间，被告房屋漏雨，屋内墙体出现水渍和霉斑，原告未对被告房屋予以维修。另查，被告于今野系该小区业主，房屋位于大连市西岗区房屋，建筑面积为124.44平方米。被告未交纳2016年10月1日至2019年7月31日期间的物业费共计5077元。2019年9月26日，原告向被告邮寄了《催费通知单》，该邮件未妥投被退回。2019年12月5日，原告向本院提交了本案起诉状申请立案。上述事实，有原告提供的《物业服务委托合同》、营业执照、照片，被告提供的照片及当事人当庭陈述在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，证据来源及形式合法，内容客观真实有效，与本案待证事实有关联性，均可以采信。本院认为，原告与水仙花园小区业主委员会签订的《物业服务委托合同》系双方真实意思表示，内容不违反相关法律法规的强制性规定，合法有效。原告应依约提供符合合同约定标准的物业服务，被告应交纳物业费。本案中，原告已提供了绿化、清洁等针对所有业主共同的一般性物业服务，但被告房屋出现漏雨，则原告针对被告负有维修房屋个别的特殊性物业服务义务。原告未予维修，其在对被告的物业服务过程中存在瑕疵，同时考虑原告已对水仙花园小区提供了相应的物业服务，本院酌情被告2016年10月1日至2019年7月31日期间的物业费按80%即4062元（124.44平方米×1.20元/平方米/月×34个月）支付为宜，请求超出部分，本院不予支持。关于被告提出2016年10月1日至2016年12月期间的物业费已超过诉讼时效的抗辩意见，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。本案中，2016年10月1日至2016年12月间的物业费的诉讼时效应自2017年1月1日始起算，民法总则的施行之日为2017年10月1日，至民法总则施行之日未满二年期间，应适用三年诉讼时效期间，即至2020年1月1日届满。原告于2019年12月5日向本院提交起诉状向被告主张物业费，未超过三年期间的诉讼时效。故被告该抗辩意见，本院不予采纳。关于原告请求违约金一节，因原告未能履行对被告房屋的维修义务，且在对小区的物业服务过程中存在不完善之处，故原告该请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告于今野于本判决生效之日起十日内向原告大连万徍物业管理有限公司支付2016年10月1日至2019年7月31日期间的物业费4062元。二、驳回原告大连万徍物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27元（原告已预交），由被告于今野负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提供副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期间为二年。审判员 陈 霞二〇二〇年四月九日书记员 江云峰