贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终1166号上诉人(一审被告):黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司，住所地：贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里经济开发区中昊大道，统一社会信用代码：91522620795285264A。法定代表人：姜上桥，该公司经理。委托诉讼代理人：郭晓红，湖南云天（邵阳）律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：周跃菊，女，1980年10月27日出生，贵州省余庆县人，住贵州省余庆县。委托诉讼代理人：张先永，男，1972年11月1日出生，侗族，住贵州省剑河县，系周跃菊丈夫。上诉人黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司（以下简称“凯威房开公司”）因与被上诉人周跃菊商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院(2018)黔2601民初5976号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。凯威房开公司上诉请求：1、依法撤销凯里市人民法院(2018)黔2601民初5976号民事判决书；2、改判调低上诉人承担的违约金按同地段同类房屋租金标准计算。事实和理由：本案上诉人承担的违约金，超过被上诉人的实际损失，请求调低。被上诉人的实际损失，实为租金损失。违约金的基本属性是填补损害，逾期交房是导致购房者不能按期占有房屋、使用房屋，受到损害的是房屋的使用权，与使用权相关的损失是逾期交房造成的损失，逾期交房应当参照同地段同类房屋的市场租金标准确定损失。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第17条规定，没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定违约金数额或者损失赔偿额。该规定确定了违约金和租金标准是一致的，当违约金没有约定时，违约金按照租金标准确定，当违约金有约定时，违约金不应过分高于或者低于租金标准，可见违约金已经涵盖租金损失。一审判决的违约金明显过高，超过被上诉人实际损失的部分应当调低。周跃菊辩称：一审判决正确，请求维持原判。周跃菊向一审法院起诉请求：1、判决被告支付原告城市基础设施未按约交付违约金1181.4元；2、判决被告支付原告公共服务设施未按约交付违约金1181.4元；3、判决被告从2016年1月1日起向原告支付逾期交房违约金至实际交房之日止（按已付购房款的日万分之一计算，暂算至2018年10月1日，共计1004天，暂计23722.81元）；4、判决被告从2016年7月1日起向原告支付逾期交付办理商品房所有权转移登记文书违约金至实际交付办理涉案商品房所有权转移登记文书之日止（按已付购房款的日万分之一计算，暂算至2018年10月1日，共计822天，暂计19422.46元）；5、判决被告承担从2016年1月起至实际交房之日止租金损失（按700元/月计算，暂算至2018年10月1日，33个月，暂计23100元）；6、案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2015年3月25日，周跃菊与凯威房开公司签订《商品房买卖合同》。合同主要约定：周跃菊购买凯威房开公司开发的凯威现代物流城（东区）第12号楼1单元17层1-17-2号房，房屋建筑面积为92.66㎡，房款总价为236283元。根据合同约定，1、凯威房开公司承诺在2015年12月31日前向原告交付该商品房，并在2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。2、逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。约定日期起30日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。3、城市基础设施（上、下水交付时达到使用条件，供电、电话通信、有线电视、宽带网络交付时线路敷设到户），如果在约定期限内未达到交付使用条件，出卖人向买受人一次性支付相当于房屋总价款0.1%的违约金，并采取措施保证相关设施于90日之内达到交付条件。届时仍不能达到交付条件的，买受人有权要求退房和给予赔偿，出卖人赔偿数额为总房款的0.5%。4、公共服务设施（公共配套设施、市政公用设施及园林绿地工程交付时须按设计要求建成，取得建设、城乡规划等有关部门出具的认可文件或者准许使用文件，并经房地产主管部门备案），如果在约定期限内未达到交付使用条件，出卖人向买受人一次性支付相当于房屋总价款0.1%的违约金，并采取措施保证相关设施于90日之内达到交付条件。届时仍不能达到交付条件的，买受人有权要求退房和给予赔偿，出卖人赔偿数额为总房款的0.5%。同日，原告就涉案房屋向登记机关申请办理商品房预售合同备案登记。合同签订前，周跃菊于2015年1月6日向凯威房开公司支付购房定金20000元。2015年3月12日周跃菊向凯威房开公司支付了购房首付款56283元。后周跃菊向中国银行股份有限公司凯里分行办理个人住房贷款，向凯威房开公司支付了购房160000元。周跃菊共计向凯威房开公司支付购房款236283元。因双方意见分歧较大，本案经一审法院调解未果。另查明：2018年7月，原告自行对讼争的房屋换锁装修入住，被告亦认可原告于2018年7月13日收房，认可逾期交房的违约金计算至该日期止。一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方在自愿、平等基础上的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法、有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。原告已按照买卖合同的约定全面履行支付购房款的义务，被告不仅逾期交付所售房屋，而且没有提供办理商品房转移登记有关文书，依法依约均应当承担相应的民事责任。一、关于城市基础设施未按约交付违约金及公共服务设施未达到交付违约赔偿金的问题。《商品房买卖合同》中约定的城市基础设施及公共服务设施至今未竣工是事实，但《商品房买卖合同》约定的交付时间应当视为在商品房交付时，上述设施亦同样具备交付条件。现交付条件尚未成就，原告主张的违约金标准系退房时给予房屋总价款0.5%的赔偿。而现在原告并未主张退房，则违约金根据合同约定应为房屋总价款0.1%。即城市基础设施未按约交付违约金为236.28元（236283元×0.1%），公共服务设施未达到交付违约赔偿金为236.28元（236283元×0.1%）。二、关于逾期交房违约金及逾期交付办理商品房所有权登记文书违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……”。结合本案，双方所签《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，上述合同对双方当事人均具有约束力。该合同已经对逾期交房违约金及转移登记违约金的计算标准进行了明确的约定，故涉案逾期交房违约金应从2016年1月1日计算至2018年7月13日为21832.55元（236283元×924天×0.0001）；逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金从2016年7月1日计算至2018年10月1日为19422.46元（236283元×822天×0.0001），从2018年10月2日起至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止的违约金以购房总价款236283元为基数，按日万分之一计算。三、关于租房补偿金的问题。虽凯威房开公司逾期交房是事实，凯威房开公司也向原告承担了逾期交房违约责任。周跃菊与凯威房开公司就该公司逾期交房的租房租金损失问题，双方未签订相应的合同或协议，且原告因被告的逾期交房行为造成的损失已经从逾期交房违约金中得到了适当的填补，因此，对原告诉请的租金损失，于约无据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定判决：一、被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告周跃菊城市基础设施未按约交付违约金236.28元及公共服务设施未达到交付违约赔偿金236.28元；二、被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告周跃菊支付从2016年1月1日至2018年7月13日的逾期交房违约金21832.55元；三、被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告周跃菊支付2016年7月1日至2018年10月1日的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金19422.46元，从2018年10月2日起至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止的违约金以购房总价款236283元为基数，按日万分之一计算。四、驳回原告周跃菊的其余诉讼请求。案件受理费已减半收取758元，由原告周跃菊负担296元，被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司负担462元。二审中，上诉人凯威房开公司向本院提交《房地产估价报告》，拟证明涉案房屋在同地段每年租金标准。经质证，被上诉人周跃菊认为凯威房开公司选择江苏公司是否进行实地评估值得怀疑。本院经审查认为，该份证据虽客观真实，但是与本案并无关联性。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为：本案的争议焦点是上诉人承担的违约金是否过高。一审法院根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》中关于逾期交房和交付商品房转移登记文书的约定计算违约金，该约定系双方真实意思表示，未违反法律规定，本院予以确认。本案中,双方约定逾期办证违约金以已付购房款为基数、按日万分之一的标准计付,该违约金兼具补偿和惩罚属性,不存在利益明显失衡情形。上诉人作为主张调减违约金的违约一方,按照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款:“当事人对自己提出的主张,有责任提供证据”之规定,应当对违约金明显高于被上诉人的实际损失这一事实承担初步举证责任,上诉人未举证证明其承担的违约金已超实际损失，故上诉人的上诉理由不能成立，本院予以驳回。综上所述，上诉人的上诉理由与本院查明的事实不符，于法无据，故其上诉请求不予支持，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1516元，由上诉人黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  王家良审判员  王山地审判员  陈生燕二〇二〇年四月十七日法官助理陈礼华书记员韩林爽