上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终1468号上诉人(原审原告、反诉被告)：金东明，男，1962年1月26日出生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：杨秋华(系金东明之妻)，女，1965年8月20日出生，汉族，住上海市静安区。被上诉人(原审被告、反诉原告)：有兴信息科技(上海)有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：高杰，总经理。委托诉讼代理人：莫晓明。上诉人金东明因与被上诉人有兴信息科技(上海)有限公司(以下简称有兴公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2019)沪0110民初12185号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金东明公司上诉请求：撤销一审判决第一、二、三、四、五项，依法改判或发回重审。事实和理由：一、有兴公司存在明显欺诈行为，《商铺租赁合同》属于可撤销合同。在合同签订前，有兴公司对金东明进行欺诈宣传，承诺所在地块进行智慧街建设；在合同签订时，有兴公司故意隐瞒上海市杨浦区松花江路XXX弄XXX号、XXX号XXX层商铺(以下简称系争商铺)的真实面积，按照图纸面积多收租赁费和物业管理费；在合同履行过程中，有兴公司故意不向包括金东明在内的租户披露水电费的使用情况，并虚报电价计费标准，谋取不正当差价利益。二、有兴公司无权按照合同约定主张租金和管理费。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力，本案涉及的合同因有兴公司的欺诈行为而无效，有兴公司对此承担全部责任。三、有兴公司无权主张逾期付款违约金。金东明未支付到期租金和管理费的原因在于有兴公司存在欺诈行为。四、一审判决遗漏了金东明提出的请求。金东明在一审法院第二次庭审中，曾经提出拆走店铺两面隔墙、大门、窗户、门禁、电增容，有兴公司虽然表示愿意协商解决，但一直未与金东明协商。有兴公司辩称，不同意金东明的上诉请求。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。金东明向一审法院起诉请求：一、要求撤销金东明、有兴公司于2018年9月10日就系争商铺签订的《商铺租赁合同》；二、有兴公司向金东明退还因实际面积小于合同约定面积而多支付的房屋租赁费用人民币35,437.50元(以下币种均为人民币)及多收的物业综合管理费866.25元；三、有兴公司返还租赁保证金39,000元；四、有兴公司支付违约金39,948.75元；五、有兴公司赔偿装修费用63,000元。有兴公司向一审法院提出反诉请求：一、解除金东明、有兴公司于2018年9月10日就系争商铺签订的《商铺租赁合同》；二、金东明支付自2019年6月1日起至其实际返还房屋之日的房租及房屋使用费45,066元；三、金东明支付自2019年6月1日起至其实际返还房屋之日的物业管理费1,096元；四、金东明支付违约金39,000元；五、退还金东明未使用的水费1,196.50元、要求金东明支付电费4,408.50元。一审法院认定事实：上海市杨浦区建筑材料公司系上海市杨浦区松花江路XXX弄XXX号XXX层店铺(建筑面积177.03平方米)登记的权利人。上海市杨浦区建筑材料公司委托上海卫百辛房屋租赁服务有限公司对外出租上述房屋。上海卫百辛房屋租赁服务有限公司将上述房屋出租给有兴公司。2018年9月10日，有兴公司作为出租方(甲方)、金东明作为承租方(乙方)签订《商铺租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房屋座落在上海市杨浦区松花江路XXX弄XXX号、XXX号XXX层商铺(门牌号为松花江路XXX-XXX号)(合同原约定地址为松花江路1200-4，后更改)，建筑面积约为57.5平方米(即系争商铺)，产权登记性质属于商铺，乙方承诺完全确认上述租赁房屋的结构及其他场地、外观、室内等所有现状，并在接受房屋后不得据此提出任何异议。乙方承诺租赁房屋仅作为轻餐饮使用。房屋租赁年限为2年9个月20天，自2018年9月11日起至2021年6月30日，月租金13,000元，每二年递增8%。租赁期内，租金每三月支付一次，甲方在收到每期租金后向乙方出具“房屋租金收据”。若乙方逾期支付的，每逾期一日则按应付日租金的二倍支付违约金，乙方逾期未付清租金满十五日，甲方有权单方面解除合同并收回该房屋，乙方承担全部违约责任，对乙方投入的装修、添置物等甲方应书面通知乙方在合理期限内取回，若乙方未按时取回，甲方可做处置并不作任何赔偿。且乙方同意甲方对该商铺作停水、停电处理。双方约定，房屋的租赁保证金为39,000元，乙方应于签订租赁合同当日支付。合同约定应由乙方承担的费用，乙方迟延支付的，甲方可以在乙方交纳的上述房屋保证金中抵充，乙方违约导致合同不能继续履行时，甲方可以直接以房屋租赁保证金抵充违约金，不足部分甲方可向乙方追偿，房屋租赁保证金因上述原因减少的，乙方必须在接到甲方书面通知后三天内将保证金全部补足，否则甲方有权解除合同。如乙方全部履行本合同各项条款约定，合同期满，乙方结清“所租房屋”租赁期间的水、电、租金、综管费等所有乙方应付费用、并注销或迁移注册在该“所租房屋”内的营业执照、组织机构代码证和税务登记证后，乙方签订本合同时甲方开具的收款凭证原件交还甲方，且乙方将该房屋内装修恢复至租赁前状态下(除乙方经甲方书面同意不予恢复“所租房屋”装修的前提下)，甲方才将保证金退还乙方，乙方有责任和义务妥善保管保证金收款凭证，保证金不计利息。租赁期间，使用该房屋所产生的水、电、通讯费、综合管理费由乙方自行承担，水、电、综合管理费由甲方代收，实行先付后用原则，乙方应根据甲方的付款通知及相应费用的单据凭证按时支付。租赁期间该物业的综合管理费为5.5元/平/月，由甲方有专人向乙方收取。租赁期间，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除合同，对乙方已发生的改建、搭建、装修装潢、扩容、新增等费用，除有约定外，甲方不进行赔偿补偿、不承担责任。甲方张贴《限期清场通知书》之日起七日乙方仍未履行恢复原状腾空场地的，甲方有权直接予以恢复原状，清场收回房屋，所实际发生的恢复和清场费用由乙方承担。乙方滞留在“所租房屋”的物品、设备、装潢等均视为遗弃。……(3)乙方逾期不支付租金、管理费或甲方代收代付的公共事业费累计超过15日的……乙方违反上述条款，甲方行使解除权的，违反合同的乙方应向甲方支付相当于三个月租金和管理费的违约金，违约金不足抵付给甲方造成的各项损失合计数的，乙方还应补足赔偿各项损失之和与违约金的差额部分。租赁期间，乙方提前退租，应按每月月租金/管理费的三倍向甲方支付违约金，甲方可以直接从乙方保证金中扣除该笔违约金，若保证金额度不足以赔偿的，则乙方应由3个工作日内补足赔偿各项损失之和与违约金的差额部分。合同解除或终止，乙方应按时返还“所租房屋”，甲方有权要求乙方在交还房屋之前修复房屋、恢复原状。除乙方经甲方书面同意不予恢复“所租房屋”装修的前提下，自乙方收到甲方《限期清场通知书》之日起三日乙方仍未履行恢复原状腾空场地的，甲方有权直接予以恢复原状，清场收回房屋，所实际发生的恢复和清场费用由乙方承担。乙方滞留在“所租房屋”的物品、设备、装潢等均视为遗弃。违反本条款除支付违约金外，逾期归还“所租房屋”，则按每占租赁物业一天须向甲方支付日租金二倍的违约金及综合管理费等各项费用，并赔偿因延期腾空而给甲方造成的损失等。合同签订前，金东明去现场实地查看房屋情况，当时房屋是毛坯房，未作隔断，有兴公司告知了租赁房屋的具体部位。合同签订后，金东明对系争商铺进行了装修，砌了墙壁，开设麻辣烫。金东明称由于房屋水管渗水，造成墙壁发霉，并向有兴公司保修。有兴公司派人上门后，表示墙壁发霉部位四周包括楼上都没有水管及落水管，也没有漏水点，系地面潮气较大，装修时未做地面防潮处理造成墙壁发霉。2019年3月11日，有兴公司(甲方)、杨秋华(系金东明之妻、乙方)签订《补充协议》，明确就乙方承租甲方位于杨浦区松花江路XXX-XXX号1层商铺店铺事宜，经甲乙双方协商，作如下补充：1、双方协商，给予乙方增加10天装修免租期，以现金方式给予乙方4,274元；2、乙方应对本协议的内容负有保密的责任等。金东明对该补充协议予以认可，并认可收到该笔钱款。金东明向有兴公司支付了保证金39,000元及截止至2019年5月31日止的租金和综合管理费。2019年5月16日，金东明向有兴公司寄送函件，告知有兴公司，金东明已按合同约定支付了前三期的租金。现第四期租金支付期限将至，金东明及其他租户才在偶然间发现，有兴公司实际提供给各租户的出租房屋建筑面积远不及合同载明的建筑面积，另外墙壁墙体漏水导致金东明墙体发霉，多次反映有兴公司并未作出及时处理从而影响本店的店貌，对有兴公司的上述恶意欺诈和不诚信行为，金东明和其他租户已多次与有兴公司沟通处理，但截止目前，有兴公司显无处理诚意。有鉴于此，金东明函告：1、撤销双方的房屋租赁合同；2、有兴公司返还金东明超额支付的租金及管理费(按实际面积据实计算)；3、有兴公司返还金东明支付的保证金；4、有兴公司按合同约定支付金东明违约金(3个月的租金和管理费)；5、有兴公司赔偿金东明的装潢损失；6、有兴公司未能及时提供房租、水、电的付费发票和凭证，望予以补齐。要求有兴公司在收到函件后五日内给予明确书面答复与说明。对此，有兴公司不予认可。2019年6月，有兴公司向金东明发出《催款函》，明确金东明应于2019年5月20日前支付租金39,000元及综合管理费948.75元，然金东明并未按约定及时支付租金及综合管理费，合计39,948.75元，故要求金东明于2019年6月7日前支付所欠租金及综合管理费。一审法院审理中，2019年8月11日，金东明收到反诉状。2019年9月14日，金东明将系争商铺返还给有兴公司，经双方确认了金东明使用期间的电费、水费金额。金东明称，合同约定的违约金为三个月租金及管理费的约定过高。有兴公司称，金东明违约拖欠房租，导致有兴公司运营出现成本和资金压力。有兴公司表示，待与金东明结清所有费用后，同意向金东明返还租赁保证金39,000元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。金东明与有兴公司于2018年9月10日就系争商铺签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，合法有效。金东明主张承租房屋的实际面积与合同约定面积存在误差，有兴信息公司存在欺诈，且系争商铺墙壁渗水造成发霉，无法经营，故要求撤销该租赁合同。对此，一审法院认为，首先，金东明在签订租赁合同前对租赁场地进行实地查看，并同意按照双方估算面积计算综合管理费，合同约定的租金标准系按月计算；其次，就金东明所称的有兴公司存在欺诈，其未提供充分证据予以证明；第三，对于金东明所称的房屋墙壁渗水造成发霉，一审法院根据双方当事人的陈述及提供的证据，无法认定房屋墙壁发霉系房屋水管漏水造成的，且金东明一直在系争商铺内经营。综上，金东明要求撤销该商铺租赁合同的请求，缺乏事实与法律的依据，一审法院难以支持。同理，鉴于有兴公司并无违约行为，故金东明要求有兴公司退还因实际面积小于合同约定面积而多支付的房屋租赁费用35,437.50元及多收的物业综合管理费866.25元的请求，一审法院均难以支持。金东明作为承租方应按照合同约定按时向有兴公司支付租金和综合管理费，其迟延支付租金和综合管理费，构成违约。有兴公司按约提出反诉要求解除租赁合同，于法有据，一审法院依法确认双方的租赁合同于金东明收到反诉状之日即2019年8月11日解除。租赁合同因金东明违约解除，故金东明要求有兴公司支付违约金39,948.75元及赔偿装修损失63,000元的请求，一审法院不予支持。有兴公司要求金东明支付自2019年6月1日起至其实际返还房屋之日即2019年9月14日的房租及房屋使用费45,066元、物业管理费1,096元及电费4,408.50元并退还金东明未使用的水费1,196.50元的反诉请求，于法有据，一审法院予以支持。对于有兴公司要求金东明支付违约金39,000元的反诉请求，审理中金东明表示合同约定的违约金为三个月租金及管理费的约定过高，一审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量综合考虑合同履行情况、出租方的实际损失酌情确定金东明支付违约金10,000元。对于租赁保证金，有兴公司表示，待与金东明结清所有费用后，同意向金东明返还租赁保证金39,000元的意见，并无不当，一审法院予以准许。据此，一审法院判决如下：一、金东明与有兴公司签订的《商铺租赁合同》于2019年8月11日解除；二、金东明应于判决生效之日起十日内支付有兴公司自2019年6月1日起至2019年9月14日期间的房屋租金及房屋占有使用费，合计45,066元；三、金东明应于判决生效之日起十日内支付有兴公司自2019年6月1日起至2019年9月14日期间的综合管理费1,096元；四、金东明应于判决生效之日起十日内支付有兴公司违约金10,000元；五、金东明应于判决生效之日起十日内支付有兴公司电费4,408.50元；六、有兴公司应于判决生效之日起十日内返还金东明未使用的水费1,196.50元；七、有兴公司应于判决生效之日起十日内返还金东明租赁保证金39,000元；八、驳回金东明的其余诉讼请求。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于《商铺租赁合同》是否可撤销的合同，还是有兴公司有权解除《商铺租赁合同》。本案中，金东明在签订《商铺租赁合同》前已对系争商铺进行实地查看，在合同中也承诺完全确认上述租赁房屋的结构及其他场地、外观、室内等所有现状，在接受房屋后不得据此提出任何异议。之后，金东明对系争商铺进行了装修，并一直在系争商铺内经营，其所称的房屋墙壁渗水发霉的原因也无法认定系水管漏水造成，现有的证据不足以证明有兴公司存在欺诈行为，故一审法院认定金东明要求撤销《商铺租赁合同》缺乏事实与法律的依据，并驳回其要求退回多支付的房屋租赁费用和物业综合管理费的诉请，于法有据，本院予以认同。本案中，《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，合法有效。金东明未按时向有兴公司支付租金和综合管理费，其行为违反《商铺租赁合同》约定，故有兴公司有权行使合同解除权，金东明应承担相应的违约责任。由于金东明违约导致《商铺租赁合同》解除，其无权要求有兴公司支付违约金及赔偿装修损失，应当支付房租、物业管理费、电费及逾期返还的房屋使用费，故一审法院依法支持有兴公司的反诉请求，并无不当，本院予以维持。金东明称一审判决遗漏了其提出的诉讼请求，与事实不符，本院不予采信。综上所述，金东明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币3,830元，由上诉人金东明负担。本判决为终审判决。审判长  张常青审判员  徐 江审判员  姚 跃二〇二〇年四月二十七日书记员  夏 歆附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……