浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙07民终6388号上诉人（原审原告）：金华市平民大药房有限公司，住所地：浙江省金华市解放西路22-33号东起第2-3间，统一社会信用代码：9133070279095633XE。法定代表人：朱周平，该公司执行董事。委托诉讼代理人：邹毅强，浙江训和律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘建云，浙江训和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宋元发，男，1961年12月7日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。委托诉讼代理人：汪继哲，浙江金哲律师事务所律师。委托诉讼代理人：章大勇，北京天达共和（杭州）律师事务所律师。上诉人金华市平民大药房有限公司（以下简称平民大药房）因与被上诉人宋元发房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2019）浙0702民初4165号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。平民大药房上诉请求：撤销原判，依法发回重审或改判支持平民大药房的全部诉讼请求；本案一、二审案件受理费由宋元发负担。事实与理由：一、一审法院据（2010）金婺民初字第2404号民事判决“在2010年1月30日拍卖前，平民大药房的法定代表人朱周平已向宋元发明确表示放弃承租人的优先购买权”而认定“本案对生效判决认定的事实仍予以确认”，系事实认定、法律适用错误。1.前述生效民事判决认定“在2010年1月30日拍卖前，平民大药房的法定代表人朱周平已向宋元发明确表示放弃承租人的优先购买权”，仅有该案中宋元发的一份书面证明，本身缺乏依据；且上诉后，二审法院判决已明确“平民大药房主张的优先购买权问题，可以与原房屋所有权人宋元发另行解决”，由此说明优先购买权的有关认定应当以另案起诉为准，不应当依前述生效民事判决的认定。2.生效民事判决认定“拍卖放弃优先购买权”，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条的规定，在有相反证据足以推翻的情况下，不应作为本案的事实依据。前述生效民事判决作出后，通过后续公安机关、检察机关的侦查，已查实拍卖并未成交，拍卖因无人报名参加而流拍，前述生效民事判决据以认定的拍卖成交确认书等证据系由拍卖公司负责人钱建余伪造。也就是说前述生效民事判决所谓“拍卖”系伪造并不属实，那么作为前提的“拍卖”都已不复存在，何来“拍卖放弃优先购买权”的认定。二、一审法院认定“原告放弃以拍卖方式优先购买的情况下，即使被告实际未以拍卖方式转让房屋，也不存在被告侵犯原告优先购买权的问题”，系法律适用错误。1.从《合同法》第二百三十条的文义解释角度而言，出租人通知义务应当包括最终成交条件，以求承租人在同等条件下有权行使优先购买。2.《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第六部分第28条规定理解角度而言，出租人通知义务包括告知转让的事实、时间、具体出卖条件及每次变化的交易条件。3.根据《人民司法》2010期第4期载明案例“《出租人出卖房屋时通知义务的履行》”裁判要旨角度而言，出租人通知义务不仅包括首次出卖时告知出卖条件，还应包括出卖条件更为优惠、再次出卖时，出租人仍要履行通知义务。4.从法理角度分析，出租人通知义务应当在每次交易条件发生变更时均应履行，且通知内容为具体交易条件（金额、付款方式、付款时间等）。理由如下：1）承租人优先购买权的规定，是为了让承租人在同等条件下享有优先购买权。为了能够让承租人在同等条件下享有优先购买权，则出租人必须通知承租人每次可能成交的具体交易条件（金额、付款方式、付款时间等），否则同等条件下的优先购买权毫无意义可言。2）承租人没有表示放弃优先购买权，表明承租人仍有购买该出租房屋的意愿，只是对出租人通知的价格或条件有犹豫，既然出租人事后出卖，在新价格或条件下承租人当然拥有优先购买权，出租人不另行告知新的价格或条件，承租人无法再次行使购买权，很显然侵犯了承租人的优先购买权。3）防止出租人与其他购买人串通损害承租人的权益。在改变为更为优惠的价格或条件后若出租人无义务再次通知，出租人完全可以在通知时故意提高价格或条件，在承租人拒绝该价格或条件后，其以更优惠的价格或条件将房屋出卖给自己“意定”的买受人，从而达到规避并侵犯承租人优先购买权的目的。因此，出租人通知义务应当在每次交易条件发生变更时均应履行，且通知内容为具体交易条件（金额、付款方式、付款时间等）。另庭审中补充上诉理由如下：1.一审法院认定宋元发与案外人邵铁军、邵秀君于2010年3月26日签订房地产买卖契约，由邵铁军、邵秀君以总价1830万元购买涉案房屋，认定该事实的证据不充分，一审审理中宋元发仅提供了2010年3月26日的房地产买卖契约及补充协议及说明，并未提供与备案的2010年4月9日房地产买卖契约合同之间差价520万元款项的支付凭证，因此，一审法院认定总价是1830万元没有充分证据证明。2.涉案房屋于2008年8月、2010年1月先后组织两次拍卖，两次拍卖均以流拍方式未拍卖成功，2010年4月宋元发与案外人邵铁军、邵秀君系以私下协商的方式进行转让，而且伪造了拍卖成交确认书，将私下协商转让的方式伪造成拍卖的方式，已逃避对抗平民大药房的优先购买权。且2010年4月的交易与2008年8月、2010年1月拍卖的形式不同，交易条件不同，宋元发作为房屋原所有权人，应当履行再次通知行使优先购买权的义务。宋元发二审答辩称，一、平民大药房明确放弃优先购买权有生效的法律文书所确认，现其并没有明确的证据足以来推翻前述事实。二、拍卖成交还是协商进行交易仅是交易的促成方式不同，与成交实质条件系两个概念；且本案交易前通过了两次拍卖，两次拍卖都进行过公告，平民大药房对于起拍价应当是明知的，其不参与拍卖，证明其对于起拍价之上的成交价是放弃优先购买权的，然本案交易价格是1830万元，高于起拍价。更何况本案交易也是按正常拍卖程序进行的，只不过最终经过协商以高于保留价的价格来成交，有成交确认书。三、关于实际成交价是否是1830万元，宋元发已提供相应的说明、完税凭证等证据，至于备案合同价格较低，是为避税而按税务部门核实价来签订备案合同。原审认定事实清楚，与本案事实相符，一审判决适用法律正确，审判程序合法，平民大药房的上诉请求及理由均不能成立，一审法院已查明本案事实，请求驳回上诉，维持原判。平民大药房向一审法院起诉请求：1.依法判令宋元发赔偿侵犯平民大药房作为承租人优先购买权的经济损失7194900元；2.依法判令宋元发赔偿平民大药房鉴定费损失31500元；3.由宋元发承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实如下：一、关于房屋租赁的事实。2006年3月，平民大药房与宋元签订《房屋租赁合同》一份，约定：平民大药房承租宋元发位于金华市婺城区面积为1543平方米的综合楼房屋，租赁期限为8年，自2006年5月1日至2014年4月30日止；宋元发的场地产权在本合同期限内发生变更，宋元发应提前三个月以书面形式通知平民大药房，在同等条件下，平民大药房具有优先购买该房屋的权利。二、关于房屋拍卖及通知的事实。在平民大药房承租期间，宋元发欲通过拍卖方式转让房屋，并于2008年5月7日与浙江之江拍卖有限公司（以下简称之江拍卖公司）签订了委托拍卖合同及补充协议，约定于2008年12月30日前进行拍卖，拍卖标的保底净价为1500万元。同年5月19日，宋元发以特快专递方式向平民大药房邮寄了拍卖通知，告知了拍卖公司的联系方式。之江拍卖公司于同年8月13日在金华日报上刊登了拍卖公告，载明涉案房屋的起拍价为1200万元，于2008年8月23日上午10时在红旗大酒店四楼3号会议室举行，但因无人报名而流拍。2009年9月30日，宋元发与金华市祥泰拍卖有限公司（以下简称祥泰拍卖公司）签订了委托拍卖合同及补充协议，约定于2010年12月30日前进行拍卖，拍卖标的保底净价为1800万元。从2010年1月1日起，保底净价每月上涨5万元（即甲方除税后的净上涨数），并对付款方式等作了约定。2009年11月10日，祥泰拍卖公司在金华日报上刊登了拍卖公告，载明涉案房屋的起拍价为1780万元，同时对拍卖时间、地点等事项也进行了公告。次日，祥泰拍卖公司派员将有关拍卖事宜书面通知了平民大药房。因无人报名，本次拍卖流拍。2010年1月21日，祥泰拍卖公司又在金华日报上刊登了拍卖公告，载明涉案房屋的起拍价为1540万元、拍卖时间2010年1月30日，同时对拍卖地点等事项进行了公告，但仍因无人报名而流拍。2010年3月11日，宋元发与祥泰拍卖公司签订补充条款，对经拍卖公司介绍成交的佣金、分成等事项作了补充约定。三、宋元发将涉案房屋另行转让的事实。因多次流拍，案外人邵铁军找到祥泰拍卖公司负责人钱建余，表示有意向购买涉案房屋。在钱建余的介绍下，邵铁军、邵秀君夫妻与宋元发于2010年3月26日签订了《房地产买卖契约》，约定由邵铁军、邵秀君以总价1830万元购买涉案房屋。钱建余收取邵铁军佣金5万元，并按邵铁军的要求向其出具了《拍卖成交确认书》，成交时间写为2010年1月30日，并于同年4月办理了房屋过户登记手续。为少缴税款，宋元发与邵铁军、邵秀君另行写了一份《房地产买卖契约》，并载明成交价格为1310万元。之后，宋元发补缴了另520万元房价的税款。四、双方发生纠纷及处理情况。在涉案房屋转让给邵铁军、邵秀君后，宋元发于2011年6月17日以特快专递方式向平民大药房邮寄送达了权利转让通知书，经电话联系拒收退回后，又于同年6月30日在涉案营业房周边张贴了权利转让通知书9份，对房屋已经转让及租金交付方式等进行了告知，上述特快专递邮寄及权利转让通知书张贴的过程均由公证处作了证据保全公证。邵铁军、邵秀君也于2011年8月3日向平民大药房发函告知。因平民大药房未及时支付租金，邵铁军、邵秀君于2011年10月10日向该院提起诉讼，该院于同年12月19日作出（2011）金婺民初字第2404号民事判决，除判决平民大药房支付房租和违约金外，还判决从2011年8月21日起解除涉案房屋租赁合同、终止租赁合同关系，由平民大药房在判决生效后将房屋交付给邵铁军、邵秀君。平民大药房不服，提起上诉。浙江省金华市中级人民法院于2012年3月7日作出（2012）浙金民终字第156号民事判决：驳回上诉，维持原判。在上述生效判决中认定：在2010年1月30日拍卖前，“平民大药房的法定代表人朱周平已向宋元发明确表示放弃承租人的优先购买权”；二审判决还认为，“平民大药房主张的优先购买权问题，可以与原房屋所有权人自行解决，而不应以此为由拒绝向邵铁军、邵秀君支付租金”。在该案诉讼期间，平民大药房于2011年11月7日向该院起诉，要求确认平民大药房对涉案房屋享有优先购买权、宋元发与邵铁军、邵秀君的房屋买卖合同无效。因平民大药房逾期未缴纳诉讼费用，该院于2011年11月23日裁定按撤诉处理。2013年10月31日，平民大药房又诉至该院，要求宋元发赔偿侵犯其承租人优先购买权的经济损失等。在该案诉讼过程中，经金华金辰资产评估有限公司评估，涉案房屋在2010年4月的市场价值约为2029.49万元，平民大药房支付评估费31500元。该院于2014年6月17日作出裁定，驳回平民大药房的起诉，移送公安机关处理。金华市公安局江南分局侦查终结后，以钱建余涉嫌提供虚假证明文件罪移送金华市婺城区人民检察院审查起诉。婺城区人民检察院经审查后，于2015年11月23日作出不起诉决定书。2018年4月26日，平民大药房再次诉至该院，因平民大药房逾期未缴纳诉讼费用，该院于2018年5月4日裁定按撤诉处理。一审法院认为，本案的争议焦点是：第一，平民大药房起诉是否超过诉讼时效；第二，宋元发是否侵犯了平民大药房的优先购买权。关于争点一，因宋元发于2010年3月将涉案房屋转让给他人后，平民大药房于2011年11月7日向该院提起了诉讼，未超过民法通则规定的2年诉讼时效期间；虽然平民大药房在起诉后未缴纳诉讼费，但其已提起诉讼属实，故仍应认定诉讼时效已中断。该院于2011年11月23日裁定按撤诉处理后，平民大药房于2013年10月31日第二次起诉，也未超过2年的诉讼时效期间，诉讼时效再次中断。因该案在该院审理过程中已移送公安部门处理，后婺城区人民检察院经审查后于2015年11月23日作出不起诉决定书，故诉讼时效期间可从2015年11月24日起重新计算，平民大药房于2018年4月26日再次起诉，未超过民法总则规定的3年的诉讼时效期间；虽然平民大药房未缴纳诉讼费，但同样应认定诉讼时效再次中断。因此，平民大药房于2019年4月9日提起本案诉讼，未超过诉讼时效。关于争点二，虽然生效判决认为“平民大药房主张的优先购买权问题，可以与原房屋所有权人自行解决”，但生效判决已经认定，在2010年1月30日拍卖前，“平民大药房的法定代表人朱周平已向宋元发明确表示放弃承租人的优先购买权”，现平民大药房未提供其已报名参加拍卖或其他足以推翻该事实的证据，故本案中对生效判决认定的事实仍予以确认。通过拍卖或者自行协商方式转让房屋，只是转让的方式不同，其结果并无区别。虽然宋元发最终并非通过拍卖方式转让涉案房屋，但实际成交价1830万元，不仅超过了最后一次拍卖公告载明的起拍价1540万元，而且还超过了宋元发最先委托拍卖的保底净价1800万元，故在平民大药房放弃以拍卖方式优先购买的情况下，即使宋元发实际未以拍卖方式转让房屋，也不存在宋元发侵犯平民大药房优先购买权的问题。综上，因平民大药房已放弃优先购买权，故其诉请缺乏事实和法律依据，该院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回金华市平民大药房有限公司的诉讼请求。案件受理费41411.2元，由金华市平民大药房有限公司负担。平民大药房在二审期间向本院提交（2011）金婺民初字第2404号案件的法庭审理笔录一份，证明本案中宋元发一审所提交的证据与此前该案件的证据相同的事实，2404号案件认定2010年1月30日拍卖前“平民大药房的法定代表人朱周平已向宋元发明确表示放弃承租人的优先购买权”的证据仅有宋元发在2404号案件中提供的书面《声明》一份的事实；在2404号案件中案外人邵铁军、邵秀君伙同宋元发及拍卖公司伪造了拍卖成交确认书等拍卖相关的材料，制造2010年4月份双方私下协商议价成交涉案房屋，系通过拍卖方式取得的虚假事实，向法院提起诉讼。宋元发质证认为平民大药房提供的证据不是新证据，在一审中已取得，对真实性、合法性无异议，证明目的有异议，从该证据可以看出不是如平民大药房所述宋元发所谓的声明来证明放弃优先购买权，通过笔录第8页倒数第4行中的证据2拍卖公告三份，说明了在拍卖之前宋元发已经通过拍卖公告的形式通知了平民大药房，而平民大药房没有参加拍卖，说明平民大药房放弃了优先购买权。故2404号民事判决书认定平民大药房的法定代表人朱周平已向宋元发明确表示放弃承租人的优先购买权符合当时的实际情况，可以作为定案的依据。本院对该证据的真实性、合法性予以认定，关联性在下文中阐述。宋元发未提交新的证据。经审理，宋元发在2010年3月26日以议价方式将讼争房屋出卖给邵铁军、邵秀君前，未将出卖时间、出卖条件等通知平民大药房。原判认定的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，一、关于在2010年3月26日以议价方式将讼争房屋出卖前，平民大药房是否曾放弃对涉案房屋的优先购买权。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。因此，作为出租人出卖出租房屋时，不仅应将租赁房屋转让的意愿通知承租人，而且应当将具体转让条件通知承租人。而作为买卖合同，具体转让条件自然应包括转让的价格、价款支付方式等主要条款，作为承租人方可实现“同等条件”下的优先购买权。本案中，宋元发采取委托拍卖的形式，三次委托拍卖，保底净价本身不具有对委拍人及拍卖人以外的第三人的公开性，在每次拍卖前宋元发均无法告知出卖的价格和价款支付方式等具体条件，只能每次拍卖均视为变更了价格或条件。由此，宋元发在每次拍卖前均有义务通知平民大药房，以便平民大药房在拍卖中行使权利。业已生效的（2011）金婺民初字第2404号民事判决虽认定在2010年1月30日拍卖前，“平民大药房的法定代表人朱周平已向宋元发明确表示放弃承租人的优先购买权”，然该判决生效后，经检察机关认定，祥泰拍卖公司工作人员钱建余伪造了落款时间为2010年1月30日的《拍卖成交确认书》，虚构拍卖成交的事实。且根据在卷的证据，2010年1月30日的拍卖，除2010年1月21日的拍卖公告及宋元发的声明外，无其他证据证明。宋元发系该案利害关系人，无其他证据佐证，不足以认定；且拍卖人履行拍卖法上的公告义务的行为，与出租人对承租人通知义务，在履行通知、公告的义务主体、对象范围、期限要求及目的内容等方面均不同，拍卖公告并不能代替法律规定的出租人对承租人行使优先购买权的通知，因此，不足以认定在该次拍卖前，宋元发已向平民大药房履行了通知义务。2010年3月26日，宋元发以议价方式将讼争房屋出卖给邵铁军、邵秀君，宋元发更未提供任何证据证明其已将出卖价格、付款方式等主要出卖条件通知给承租人平民大药房。未尽通知义务，即谈不上已放弃同等条件下的优先购买权。综上，足以认定当事人有相反证据足以推翻已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实。宋元发未按合同约定，履行租赁期内租赁物产权变更，应提前以书面形式通知平民大药房的义务，已侵犯平民大药房的优先购买权。二、关于损失赔偿问题。根据《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二十一条的规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。综合考量租赁物在出租人实际交易之日市场价格与实际成交价格的差价损失，同时考虑宋元发未尽复次告知义务，租赁期限及租赁物的商业用途等，酌定以差价损失的20%为妥。至于实际成交的价格是1830万元还是1310万元，从付款凭证、销售不动产统一发票、契税完税证、刑事案卷材料及房地产交易中阴阳合同的现实可能性，一审认定实际成交价格为1830万元并无不当。故本院酌定宋元发的赔偿责任为（20294900-18300000）×20%=398980元。综上所述，平民大药房的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定部分事实不清，实体处理欠当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条、《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十三条第二款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销浙江省金华市婺城区人民法院（2019）浙0702民初4165号民事判决；二、宋元发于本判决生效后十日内支付金华市平民大药房有限公司赔偿款398980元；三、驳回金华市平民大药房有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费41411.2元，鉴定费用31500元，合计72911.2元，由金华市平民大药房有限公司负担68868.2元，宋元发负担4043元；二审案件受理费41411.2元，由金华市平民大药房有限公司负担39115.2元，宋元发负担2296元。本判决为终审判决。审 判 长 胡玲玲审 判 员 钱 萍审 判 员 叶金龙二〇二〇年四月十七日法官助理周远秋代书记员 施金金