河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020)豫01民终3040号上诉人（原审被告）:河南中青国际旅行社股份有限公司，住所地：郑州市政三街5号河南省石化大厦8层。法定代表人：康海浦，该公司董事长。委托诉讼代理人：王斌，河南千业律师事务所律师。委托诉讼代理人：禹相如，河南千业律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：曾颖，女，1975年3月4日生，汉族，住郑州市金水区。上诉人河南中青国际旅行社股份有限公司（以下简称中青国旅）因与被上诉人曾颖房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省中牟县人民法院（2019）豫0122民初10617号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月19日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人中青国旅的委托诉讼代理人王斌，被上诉人曾颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中青国旅上诉请求，1.撤销河南省中牟县人民法院（2019）豫0122民初10617号民事判决书，在查明事实的基础上，改判驳回被上诉人的全部诉请或将本案发回重审；2.由被上诉人承担本案一审、二审的诉讼费用。事实和理由：1.2017年12月1日，上诉人与被上诉人签订的《委托租赁经营管理合同》约定上诉人的房屋用途为度假酒店，但根据郑公消验字[2018]第0028建设工程消防验收意见书显示涉案房屋用途为办公，不具备作为酒店的经营条件，也未通过消防验收，导致整个项目不能运营，故系被上诉人违约在先，上诉人不存在违约行为；2.上诉人按照约定交纳租金至2019年10月，但在2019年10月22日多达86名业主单方面撬锁撵走租客，并张贴告知书表明业主收回并实际占有该房屋，按照双方合同约定，本合同已在2019年10月22日因被上诉人的违约而单方面解除，一审查明的解除合同时间跟实际情况不符；3.原审法院判项中未判令解除上诉人与被上诉人《委托租赁经营管理合同》，未判令上诉人退还涉案房屋，而是驳回原告的该项诉请，故上诉人不应向被上诉人返还装修押金15000元；4.该案本身涉及176名业主，一审在未查明谁违约的情况下，判决我方支付25200元违约金，明显不当。曾颖辩称，1.双方在《委托租赁经营管理合同》约定，如中青国旅连续逾期30日未支付租金，视为违约，答辩人有权解除合同，答辩人解除合同后，中青国旅应当按照剩余托管期全部租金的15%支付违约金。中青国旅于2019年10月15日支付租金630元之后，至今未向我方支付任何租金，已经构成根本违约，我方完全有权解除合同。且至本案开庭之日，美景·美地粼洲酒店正常运营，故上诉人所说的涉案房屋不符合约定条件完全是不想承担责任的托辞；2.上诉人所称的违约业主达到86名（已超过全部托管用户的40%以上），并没有提供充足的证据支持，且我方并未收到任何关于该合同解除的书面通知，故上诉人该主张不予成立。该涉案合同于2019年11月18日解除，一审法院已对该事实进行确认，且因中青国旅未进行任何装修行为，故装修押金15000元应予返还；3.被上诉人交付的房屋可以正常开设酒店，事实上直至2019年12月酒店跑路之前，酒店仍处于正常经营状态，中青国旅辩称经营期间处于巨额亏损状态是为其恶意拖欠业主租金找借口，故其应按合同约定，承担相应的违约金25200元。综上，一审认定事实清楚，证据充分，判决合法合理，请求二审法院公正判决。曾颖向一审法院起诉请求：1、解除原、被告签订的委托租赁经营管理合同，判令被告中青国旅于七日内向原告交还房屋；2、被告中青国旅退还原告装修押金15000元，并向原告支付拖欠租金（2019年10月欠付租金1470元，自2019年11月15日起至房屋实际交付之日止的租金，按照每月2100元计算）；3、房屋实际交付前欠缴物业费由被告中青国旅向物业公司支付（截止2019年12月5日，该项费用为121.6元）；4、被告中青国旅向原告支付违约金32967.9元（租赁合同约定的八年租金合计219786元，违约金以剩余租金的15%计算，为32967.9元）；5、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实，2017年12月1日原告曾颖与被告中青国旅签订《委托租赁经营管理合同》，约定原告将涉案房屋委托给被告中青国旅经营，被告经营用途为度假酒店。托管期限自2018年9月1日至2027年8月31日，托管期的第一年为筹备期，租金免除，之后八年分三个阶段计算收益。被告中青国旅须在每月15日前将托管金（即租金）转入原告指定账户。如被告逾期30日未支付租金，视为被告违约，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当按照剩余托管期全额租金的15%向原告支付违约金。房屋内及公共区域的家具家电、装饰装修、消耗品费用全部由被告购买，原告需向原告交纳家具家电押金15000元。托管期内的物业管理费用由被告承担并代替原告向物业管理公司缴纳。合同签订后，原告向被告交付房屋并缴纳装修押金15000元。2019年9月20日被告中青国旅通过郑州美地粼洲酒店管理有限公司向原告支付租金2100元，2019年10月15日被告中青国旅再次支付租金630元，后被告未继续支付租金。2019年11月18日原告曾颖向被告中青国旅出具《解约通知书》，并向被告邮寄送达该《解约通知书》，被告中青国旅于2019年11月19日签收。现原告诉至法院。另查明，2019年12月5日原告曾颖到涉案房屋查看并拍摄视频，涉案房屋未配备家具、家电。一审法院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同自通知到达对方时解除。合同解除后已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，原告曾颖与被告中青国旅签订《委托租赁经营管理合同》，系双方真实意思表示，双方均应全面履行合同约定的权利义务。被告中青国旅未依约支付租金，已构成违约，现原告曾颖依合同约定向被告送达《解约通知书》，本案《委托租赁经营管理合同》已于被告中青国旅签收《解约通知书》之日（即2019年11月19日）解除。原告诉请判令被告中青国旅给付欠付租金的请求，对2019年10月欠付租金1470元及自2019年11月15日起至2019年11月19日止的租金部分，该院予以支持，对超出部分该院不予支持。原告依约向被告交纳装修押金15000元，被告中青国旅未对涉案房屋配备家具、家电，故原告诉请判令被告返还装修押金的请求，于法有据，该院予以支持。双方约定被告中青国旅逾期30日未支付租金，应按照剩余托管期全额租金的15%向原告支付违约金，该约定虽为双方真实意思表示，但过分高于对原告造成的损失，违约金酌定为25200元为宜。原告虽主张被告中青国旅向涉案房屋物业管理公司支付物业费，但未提交有效证据证明其主张，故对该部分诉讼请求，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：一、被告河南中青国际旅行社股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告曾颖支付租金1470元及自2019年11月15日起至2019年11月19日止的租金，按照月租金2100元计算；二、被告河南中青国际旅行社股份有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告曾颖装修押金15000元，并支付违约金25200元；三、驳回原告曾颖的其他诉讼请求。案件受理费1050元，减半收取525元，其中438元由被告河南中青国际旅行社股份有限公司承担，87元由原告曾颖负担。剩余部分退还原告曾颖。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经二审审理查明的事实与一审一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，关于上诉人主张“被上诉人交付使用的房屋不具有作为酒店的条件且未通过消防验收，违约在先”的上诉意见，本院认为，首先，依据郑州市公安消防支队作出的郑公消验字【2018】第0028号建设工程消防验收意见书显示，诉争房屋使用性质为“办公”，但验收意见第二项同时又注明“该工程如需扩建、改建和功能变更，应依法向公安消防机构申请建设工程消防设计审核和验收”。上述内容可以看出，消防部门并不禁止诉争房屋的功能变更，如变更，经过审核验收后，仍然可以作为商业经营，并不影响房屋租赁合同的继续履行；其次，依据双方签订的《委托租赁经营管理合同》第四条，被上诉人只需保证交付的房屋符合开发商交付标准，双方对消防验收和功能变更的责任义务主体并未做出约定。因此，上诉人主张被上诉人违约在先的理由没有证据证明，故本院不予采信。上诉人未依约定支付相应租金，已构成违约。关于违约金数额，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案被上诉人购买房屋系基于对开发商、上诉人作出的租赁承诺和投资收益考虑，对酒店经营系一般公众的认知，上诉人作为专业经营楼盘销售代理、房屋租赁、物业服务、住宿等业务的公司法人，在订立合同时对租赁房屋的状态更具有注意义务，并且对能否经营酒店也是明知的。上诉人在享受一年免租期后，即不按约定支付租金，主观过错明显，故根据其上述违约程度，一审酌定其支付违约金25200元并无不当。同时，按照合同约定，装修押金15000元也应一并返还。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费895元，由上诉人河南中青国际旅行社股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李伟审判员  任璐审判员  周蕾二〇二〇年四月十六日书记员  高凯