四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川15民终784号 上诉人（原审原告）向世平，男，1980年5月10日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 委托诉讼代理人：林志平，四川丰宜律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陈俊，男，1986年10月2日出生，汉族，住四川省珙县。 被上诉人（原审被告）：赵冬荞，女，1985年11月19日出生，汉族，住四川省珙县。 委托诉讼代理人：陈俊（赵冬荞丈夫），男，1986年10月2日出生，汉族，住四川省珙县。 上诉人向世平因与被上诉人陈俊、赵冬荞租赁合同纠纷一案，不服四川省宜宾市叙州区人民法院（2019）川1521民初5891号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 向世平向本院上诉请求：1.撤销四川省宜宾市叙州区人民法院（2019）川1521民初5891号民事判决第二项，改判支持向世平的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由陈俊、赵冬荞负担。事实和理由：1.房屋租赁合同签订后是陈俊、赵冬荞违约，2019年7月14日，陈俊、赵冬荞送达一份《解除房屋租赁合同通知书》，内容为：陈俊、赵冬荞已将该房屋出售，将于2019年9月30日到期后7日内收回房屋，请求终止《房屋租赁合同》。该行为已构成单方违约，根据合同约定应当赔偿向世平装修费20000万，退换押金2000元，支付违约金2000元，退换已付租金19200元；2.一审判决所述向世平的违约行为系陈俊、赵冬荞单方违约后恶意制造，2019年7月5日，物业公司出具的《物业服务费收取通知书》载明的是物业服务费及生活垃圾处理费494元应于7月20前缴纳，而非欠缴费用，且陈俊、赵冬荞在收到通知后未及时给向世平转达，且整改通知书不符合客观事实。 陈俊、赵冬荞辩称，房屋出租给向世平时是清水房，收回房屋时也是清水房，向世平并没有对房屋进行过装修；我们是告知向世平违约后才收回的房屋，不存在支付其押金、违约金等情况；向世平陈述的单方恶意制造违约不是事实，解除房屋租赁合同时已经明确告知需要完清租赁房屋涉及的费用，但在9月份明确告知其违约的情况下仍然没有缴纳欠费；物业费缴纳之后，燃气费一直都没有进行缴纳，一审庭审结束后我们才将相关费用结清。 向世平向一审法院起诉请求：1.陈俊、赵冬荞赔偿向世平装修费20000元整；2.判决陈俊、赵冬荞返还向世平押金2000元，违约金2000元;3.判决陈俊、赵东荞退还向世平两年租金19200元;4.判决陈俊、赵冬养在租赁期间将租赁房屋的水、电、气全部关闭造成向世平的经济损失2000元；5.诉讼费用由陈俊、赵冬荞负担。 一审法院认定事实：2017年8月5日，向世平（乙方）与陈俊、赵冬荞（甲方）签订《房屋租赁合同》（以下简称《合同》），约定将陈俊、赵冬荞位于宜宾市叙州区房屋以每月800元的价格租给向世平，双方就租赁期限、租金及押金、房屋维护及维修、转租或转让、合同解除、违约责任、合同争议的解决办法、其他约定事项做出明确约定。《合同》第三条约定：租赁期限自2017年10月1日至2021年9月30日。《合同》第九条第（三）款约定：甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1.迟延交付房屋达叁日的。2.交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。3.不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。第（四）款约定：乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.不按照约定支付租金逾期超过叁日的。2.欠缴各项费用达叁佰元的。……6.利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。7.擅自将房屋转租给第三人的。第十条约定：（一）甲方有第九条第三款约定的情形之一的，甲方应退还乙方所缴纳押金并向乙方支付同押金金额的违约金，并按实际租赁时间退还乙方已支付租金；乙方有第九条第四款约定的情形之一的，乙方所缴纳押金作为违约金支付甲方。《合同》第十一条约定：由于该房出租时是清水房，乙方需投入资金进行装修方可入住，甲、乙双方友好协商，如在租赁期内甲方需提前收回该房屋的，甲方需赔偿乙方装修费用贰万元整，如乙方需提前退租该房屋则无权要求甲方退还装修费用，并且保持装修不立即拆除破坏。双方签字捺印，同日，赵冬荞向向世平出具2000元押金收款收据。合同签订后，向世平按约定支付两年租金19200元。2019年7月5日，北京鲁能物业服务有限责任公司鲁能.山水原著溢香谷物业服务中心向陈俊、赵冬荞出具《物业服务费收取通知书》，载明案涉房屋物业服务费于2019年6月30日到期，应于7月20日前缴纳下一季度物业服务费及生活垃圾处理费共计494元。2019年7月14日，陈俊、赵冬荞向向世平送达《解除房屋租赁合同通知书》，告知向世平将于2019年10月7日前收回租赁房屋。2019年7月20日，北京鲁能物业服务有限责任公司向陈俊、赵冬荞发出整改通知单，称物业日常巡检时，发现您户将非机动车停放在楼道内且从室内私拉电线进行充电，带来安全隐患，要求进行整改。2019年9月7日，陈俊、赵冬荞再次向向世平送达《解除〈房屋租赁合同〉通知书》和《限期搬离通知书》。2019年9月16日，陈俊、赵冬荞将案涉房屋水关闭。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”向世平与陈俊、赵冬荞签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，故双方之间存在合法有效的租赁合同关系。双方应按合同约定严格履行各自义务，向世平在合同履行过程中，欠缴费用超过叁百元，在房屋内拉线充电的行为，已构成解除合同的情形，陈俊、赵冬荞有权依照约定单方解除合同，收回房屋，故向世平请求陈俊、赵冬荞退还两年房屋租金192000元，退还押金2000元，违约金2000元的请求于法无据，不予支持。关于向世平请求陈俊、赵冬荞赔偿20000元装修款的问题，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁内装饰修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除的，承租人请求出租人赔偿剩余租赁内装饰修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。向世平请求陈俊、赵冬荞赔偿20000元装修款，陈俊、赵冬荞不予认可，本案系向世平违约导致合同解除，故对向世平该项诉讼请求不予支持。向世平请求陈俊、赵冬荞支付在租赁期间内将租赁房屋的水关闭造成的损失2000元，因向世平违约，陈俊、赵冬荞虽有权单方解除合同收回房屋，但应给予向世平适当时间，向世平支付的租赁费用截至时间是2019年9月30日，赵冬荞、陈俊在2019年9月16日将租赁房屋内的水关闭，致向世平在租赁期间内生活不便，造成一定经济损失，对向世平该项请求予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四之规定，判决：一、陈俊、赵冬荞于判决生效之日起十日内支付向世平经济损失2000元；二、驳回向世平的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费930元，减半收取465元，由向世平负担400元，陈俊、赵冬荞负担65元。 二审中，当事人未提交新证据。本院对一审判决认定的事实予以确认。 本院另查明：《房屋租赁合同》第五条约定，租赁期间，向世平承担水、电、气、物业服务费等费用。《解除房屋租赁合同通知书》载明，陈俊将于2019年9月30日到期后7天内（即2019年10月7日前）收回租赁房屋，向世平应于该日前或当日完清水电费、物业服务费等一切费用。案涉房屋在2019年7月至2019年9月期间产生的物业服务费和生活垃圾费，向世平于2019年9月23日向物业公司予以交纳。案涉房屋所在小区的物业服务费每3个月交纳一次，业主或物业使用人应在每个交费期开始前7日内履行交纳义务。 本院认为，综合双方诉辩主张，归纳本案争议焦点为：违约损害赔偿责任如何认定。 就违约损害赔偿责任而言，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，就违约损害赔偿责任通常采用严格责任原则，即违约的当事人不能举证证明其违约存在有法律规定的或者合同约定的免责事由，即应就其违约给对方当事人造成的损害承担赔偿责任。需要强调的是，我国既往的民事司法审判实践以及学界通说认可混合过错规则在严格责任原则下的适用。本案中，双方当事人签订的房屋租赁协议合法有效，双方均应依约履行。根据租赁协议的约定，向世平负责支付物业服务费，而案涉房屋的物业服务费也一直是向世平在实际交纳，对物业服务费的按期交付，向世平理应负有注意义务。案涉房屋所在小区的物业服务费实行预交制，向世平未按期预交2019年7月至2019年9月的物业服务费480.50元，直到搬离前后才补交了该部分费用，符合“欠缴各项费用达叁佰元的”合同解除条件。向世平未能严守契约精神，其迟延交费的行为符合租赁协议约定的解除条件，陈俊、赵冬荞有权解除《房屋租赁合同》。因违约方系向世平，故陈俊、赵冬荞无需支付违约金，更不应返还已付租金。 需要注意的是，房屋租赁协议中虽未约定出租人应将欠费通知及时告知承租人，但陈俊、赵冬荞在收到物业公司送达的收费通知后，为迫使承租人及时搬离房屋而怠于向向世平转发该通知，此消极行为虽不违反合同约定，但有违诚实信用原则，是导致向世平逾期交费的原因之一，陈俊、赵冬荞对于《房屋租赁合同》的解除亦存在一定过错，但该过错行为不足以免除向世平的违约责任。向世平在租赁房屋的过程中存在私拉电线充电的行为，但该违规行为在整改通知送达后是否仍未及时纠正，陈俊、赵冬荞未能提供证据予以证明，故陈俊、赵冬荞不能径行依据房屋租赁协议中“利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的”的约定，行使单方解除权。另，向世平的违约行为导致陈俊、赵冬荞依约解除房屋租赁协议并提前收回房屋，向世平无权要求陈俊、赵冬荞支付惩罚性装饰装修费用20000元，但陈俊、赵冬荞基于自身过错应对向世平剩余租赁期内的装饰装修残值损失予以适当补偿。 据此，向世平的违约行为引起了损害的发生，但陈俊、赵冬荞的过错也是导致损害发生的原因之一，双方均应对《房屋租赁合同》解除产生的损失承担相应的责任，本院结合双方过错程度，酌情认定陈俊、赵冬荞赔偿向世平押金损失、装饰装修残值损失3000元，结合一审判决认定的断水造成的经济损失2000元，总计应赔损失额为5000元。 综上所述，向世平的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省宜宾市叙州区人民法院（2019）川1521民初5891号民事判决； 二、陈俊、赵冬荞于本判决生效之日起十日内赔偿向世平经济损失5000元； 三、驳回向世平的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费930元，减半收取465元，二审案件受理费880元，总计1345元，由向世平负担1000元，陈俊、赵冬荞负担345元。一、二审案件受理费向世平已预交，由陈俊、赵冬荞径行支付向世平345元。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 荷 审 判 员  陈 曦 审 判 员  张力骁 二〇二〇年四月二十日 法官助理  李利常 书 记 员  李 雪