内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2020）内04民终115号上诉人(原审被告)：周某1，女，1958年9月22日出生，住赤峰市。委托代理人：邝某，内蒙古松洲律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：张某1，男，1947年2月22日出生，住赤峰市。委托代理人：张某2，女，1974年1月13日出生，现住赤峰市。原审被告：周某2，女，1974年8月15日出生，住赤峰市。上诉人周某1与被上诉人张某1房屋租赁合同纠纷一案，上诉人不服赤峰市松山区人民法院（2019）内0404民初8731号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。周某1上诉请求：一、撤销赤峰市松山区人民法院（2019）内0404民初8731号民事判决书，发回重审或依法改判原审被告周某2搬出涉案商厅并承担给周某1造成的所有损失。二、上诉费由张某1承担。事实与理由：原审法院认定事实错误，一、从张某1在原审法院的诉讼请求中就能够证明张某1认可周某1将涉案商厅部分转租给周某2的事实，因为张某1在原审诉讼请求中请求法院判令周某2、周某1即刻搬出涉案商厅，其已经将周某2列为被告，说明其认可周某2的部分租赁事实，二、张某1在行为上也承认周某2的部分租赁事实，张某1为了让周某2搬出涉案商厅与周某2发生争吵，导致周某2受伤，周某2不搬出涉案商厅的原因也是因为张某1将周某2打伤，周某2和张某1讨说法才不搬出涉案商厅。根据租赁合同的相对性，如果张某1不认可周某2的部分租赁事实，其不能向周某2直接主张权利，其只能向周某1主张权利，张某1直接向周某2主张权利的事实充分说明其认可周某2租赁商厅的事实，本案的损失也是因为张某1让周某2搬出涉案商厅时因其行为不当才导致周某2不搬出涉案商厅的，故导致涉案商厅损失的原因在张某1，和周某1没有任何关系，如果张某1不和周某2发生争吵，周某2可能已经顺利搬出涉案商厅，本案就不会有损失发生，故原审法院没有查清事实。三、判决周某1搬出涉案商厅并承担所有损失是错误的，首先，周某1已经按租赁合同约定搬出涉案商厅，其次导致周某2不搬出涉案商厅的原因在张某1，商厅损失和周某1没有任何关系。从周某1提交的录音证据也能够证明导致周某2不搬出涉案商厅的原因在张某1，也能够证明张某1追认周某2转租部分商厅的事实。四、本案判决适用法律错误。应当适用《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十八条，本案中张某1已经向周某2要求腾出涉案房屋，同时也主张周某2对损失承担连带赔偿责任。根据这条规定，一审法院应判决由周某2腾出涉案房屋并赔偿张某1损失。一审法院适用法律错误。综上所述，原审法院认定事实错误，导致判决错误，请二审法院支持周某1的上诉请求，以维护周某1的合法权益。被上诉人张某1答辩称，张某1与周某1签订的《房屋租赁合同》，张某1与周某1是合同相对方。张某1将周某2一并列为被告是为了查清事实，便于人民法院依法裁判和强制执行。周某1擅自将商厅部分面积转租给周某2，且收取周某2租金7000.00元，张某1当初并不知晓，张某1是事后才知晓的。张某1与周某1签订的租赁合同约定承租方不得擅自转租商厅，周某1违约造成的不良后果理应由周某1承担。根据合同相对性原则，原审法院判令周某1赔偿张某1经济损失，有事实根据和法律依据，裁决结果基本公平合理。周某1与周某2形成的转租合同纠纷，与本案并非同一法律关系；周某2与张某1亲属之间的纠纷，与本案也非同一法律关系。它们均不能成为周某1在本案承担法律责任的免责事由。张某1的损失本已超过判决书所规定的数额，但为了尽快给张某1腾出商厅，减轻双方的损失，张某1没有上诉。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，符合法定程序，请求二审法院依法作出判决。张某1向一审法院起诉请求：判令周某1、周某2即刻搬出涉案商厅；判令周某1赔偿因为超期占用房屋给张某1造成的损失每日200元，自2019年7月25日至搬出房屋止，预算四个月24000元；判令周某1赔偿房屋室内地面及墙壁维修费7000元；判令周某2对第二项承担连带赔偿责任。一审法院认定事实：2017年7月25日，张某1与周某1签订《房屋租赁合同》，约定张某1将其所有的赤峰市××区商厅出租给周某1，年租金40000元，租赁期间从2018年7月25日到2019年7月24日止，在商厅未到合同期满日时，如果周某1不租或者转租，必须向张某1说明，转租须经张某1同意，收取的租金均不予退还。2019年4月10日，周某1和周某2签订《合租协议》，约定周某2从周某1处分租涉案商厅，自2019年4月10日至2019年7月24日，租金7000元，后续再租另议，前厅归周某2，后厅归周某1，卫生间共用。同日，周某1收取了周某2租金7000元。租期届满，经张某1多次要求，周某2至今未腾出房屋交付给张某1。一审法院认为，张某1与周某1签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容符合法律规定，为有效合同，对双方均有法律约束力，双方应按合同约定履行各自的义务。租期届满，周某1应该将涉案商厅腾出交付给张某1。周某1将涉案商厅部分租赁给周某2未经过张某1的同意，转租行为无效，根据合同的相对性，周某1应该对张某1造成的损失进行赔偿。现周某2以其受伤为由拒绝腾出商厅的理由不成立，故周某2拒绝腾出商厅给张某1造成的损失应该由周某1进行赔偿，周某1可向周某2另行主张权利。周某2超期占用房屋给张某1造成了经济损失，可按张某1和周某1签订的《房屋租赁合同》的约定计算张某1的实际损失。张某1要求周某1、周某2赔偿房屋室内地面及墙壁维修费，因未能举证证明损失赔偿的情况，故对该主张不予支持。张某1的诉讼请求部分成立，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百五十九条规定，判决如下：一、周某1于本判决生效后一个月内将赤峰市松山区新城王府花园步行街16号楼16号商厅腾出，交付给张某1；二、周某1于本判决生效后十日内赔偿张某1经济损失3850元，并自2019年8月30日起，每日支付张某1经济损失110元至实际交付商厅时止；三、驳回张某1对周某2的诉讼请求和其他诉讼请求。二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，张某1与周某1之间签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，作为合同相对方，其二人均应遵循合同约定的权利义务。根据租赁合同约定，租期至2019年7月24日止，在双方未达成续租意思表示的情况下，周某1作为租赁人应在租赁期满后将涉案房屋退还给张某1。周某1在租赁过程中，未经张某1的同意，私自将商厅分租给周某2，根据合同相对性，周某1有义务在房屋到期后将涉案房屋收回。因周某2占有房屋，张某1虽多次要求周某2腾退房屋，但不能据此认定张某1对周某1与周某2之间的合租协议予以认可，仅是张某1为保护自己的财产利益而采取的必要措施。张某1在主张权利过程中虽与周某2发生冲突，但周某2可通过合法途径主张权利，并不属于不腾退房屋的合法理由。故周某1称其系张某1自身原因造成损失的主张，本院不予支持。另，周某1称按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持，本案中周某2应承担给付义务,周某1不承担义务。但本案中张某1并未要求周某2承担直接赔偿责任，且二审时再次询问张某1，张某1亦明确表示要求周某1承担赔偿义务。张某1原审时虽主张周某2承担连带给付义务，但基于合同相对性原则，周某2与周某1之间不存在法定的连带给付义务。故原审判令周某1承担本案给付赔偿责任并无不当。对于周某1与周某2之间权利义务关系，依据合同相对性，周某1可另案主张。综上，周某1的上诉理由依法不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费576元，由周某1承担。本判决为终审判决。审 判 长 李国辉审 判 员 陆广华审 判 员 牛占龙 二○二○年四月七日法官助理 黄人达书 记 员 赵泓熙