江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终1125号上诉人（原审被告、反诉原告）：江苏沭阳南部新城置业有限公司，住所地江苏省沭阳县学院路智慧大厦5楼。法定代表人：徐涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：贾爱国，该公司法务。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李丹黎，男，1989年11月30日出生，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：李业军，男，1964年1月19日出生，住江苏省沭阳县。上诉人江苏沭阳南部新城置业有限公司（以下简称南部新城公司）因与被上诉人李丹黎商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2019）苏1322民初15769号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭，于2020年4月21日公开开庭进行了审理。上诉人南部新城公司的委托诉讼代理人贾爱国，被上诉人李丹黎的委托诉讼代理人李业军到庭参加了庭审。本案现已审理终结。南部新城公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判；本案一、二审诉讼费用由李丹黎负担。事实和理由：1.案涉商品房买卖合同第十一条约定：买受人未按时交接房屋，应另承担合同总价款的万分之一每天的逾期收房违约金。一审法院酌定逾期收房违约金按每日25元计算违反上述合同约定。根据谁主张谁举证之原则，李丹黎应当举证证明合同约定的违约金计算标准过高，但其并未举证证明。2.案涉商品房买卖合同第十一条交接中关于逾期收房违约金约定：“双方约定此违约标准不调整，且不以甲方损失为调整违约金标准的依据”。一审判决调整逾期收房违约金至每天25元违反上述合同约定。李丹黎辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，上诉人南部新城公司的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。李丹黎向一审法院起诉请求：南部新城公司向李丹黎支付逾期交房违约金15938.56元（自2018年7月31日起至2019年5月10日，每日按56.32元计算）和逾期办证违约金563.24元。南部新城公司向一审法院提起反诉请求：李丹黎向南部新城公司支付逾期付款违约金1755元（以450000元为基数，自2016年12月1日起按日万分之一计算至2017年1月9日）和逾期收房违约金（以总房款563238元为基数，从2019年5月17日起按日万分之一计算至2019年7月18日）。一审法院认定事实：2016年10月1日，李丹黎与南部新城公司签订商品房买卖合同，约定李丹黎向南部新城公司购买慧居城第2幢505室号房屋，建筑面积124.66平方米，其中套内面积106.87平方米，价款为563238元。李丹黎在合同当事人处预留地址为“沭阳县紫藤花园8号楼203室，电话133××××4578”。第六条付款方式及期限约定签订合同7日内办理银行按揭，乙方于60日内支付剩余按揭贷款，首付113238元，贷款450000元。第七条买受人逾期付款违约责任：买受人如未按合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行……第八条交付期限：出卖人应当在2018年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格；2.该商品房经综合验收合格……第九条出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至房屋经验收合格，并向李丹黎发出通知日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十一条交接：商品房达到交接使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖方承担。由于买受人原因，未能按时交付的，双方同意按以下方式处理：（1）视同已经交付，房屋灭失风险由买受人承担；（2）物业费用由买受人自行承担，且另承担合同总价款的万分之一每天的逾期验收房屋违约金。双方约定此违约金标准不调整，且不以甲方损失为调整违约金标准的依据。第十五条关于产权登记的规定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……（2）买受人不退房，出卖人按已付房价款0.1%向买受人支付违约金。合同首页第二条约定：商品房必须通过综合验收，取得《工程竣工验收备案表》后，方可交付使用，购房人方可领取钥匙，交房时开发企业应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。合同附件四第1条约定，买受人应如实填写家庭住所、联系电话等内容，如有变更，应及时告知出卖人；否则，出卖人向买受人快递通知到达本合同记载的地址后，即视为出卖人的通知已送达。因不实填写或变更后未及时告知出卖人所引起的无法及时获取通知等引起一切责任均由买受人自行承担。第3条约定，在房屋交付过程中，买受人除因出卖人不具备法定交付条件而拒绝办理交接外，不得以任何理由拒绝办理交接手续，否则按照本合同约定承担违约责任。第7条约定，乙方自合同备案之日起，7日内去银行提交齐备的按揭资料并办理按揭贷款手续，60日内支付剩余款项。2016年11月1日，宿迁市住房公积金管理中心受理了李丹黎的住房公积金贷款申请，并于2017年1月9日向南部新城公司支付贷款450000元。2019年4月17日，沭阳县住房和城乡建设局认为建设单位于2019年3月28日报送工程竣工验收备案文件经查验符合要求，遂向南部新城公司出具沭阳慧居城小区1#、2#、6#、7#的《工程竣工验收备案表》。2019年5月8日，南部新城公司通过中国邮政EMS（单号为1185210049672）向李丹黎在合同预留地址邮寄上房通知书。2019年7月18日，李丹黎和南部新城公司办理了房屋交接手续。一审法院归纳本案的争议焦点：案涉房屋是否符合交付条件；南部新城公司向李丹黎履行书面交房通知义务时间的确定；案涉合同约定的逾期收房违约金是否合法有效，是否明显过高，应否予以调整。一审法院认为：李丹黎和南部新城公司之间的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。李丹黎向南部新城公司购买涉案房屋，且已向南部新城公司支付了全部购房款，履行主要合同义务，南部新城公司作为出卖人，应如约将符合交付条件的房屋交付李丹黎使用。关于案涉房屋是否符合交房条件。案涉房屋于2019年4月17日取得竣工验收备案表，可以证明该商品房竣工验收和消防、规划等其他专业验收已经合格，具备商品房交付使用的法定最低标准，已经符合约定的交付条件。南部新城公司于2019年5月10日向李丹黎发出书面交房通知，南部新城公司已经完成了合同约定的“书面通知买受人办理交付手续”义务，故逾期交房的违约金应计算至2019年5月10日。南部新城公司辩解违约金应计算至取得竣工验收备案表之日无事实及法律依据，一审法院依法不予采信。关于逾期办证违约金。由于南部新城公司于2019年5月10日向李丹黎发出的交房通知书为有效通知，案涉房屋自李丹黎接到通知之日起即视为实际交付，根据合同第十五条约定，南部新城公司应自交付使用之日起90日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，现南部新城公司未能如期履行该项合同义务，应向李丹黎承担已付购房款0.1%的违约金。关于李丹黎是否存在逾期付款的违约责任。合同第六条约定“签订合同7日内办理银行按揭，乙方于60日内支付剩余按揭贷款”，一审法院认为，买卖合同签订后，买受人应积极履行付款义务，这也是买受人应履行的最基本义务。由于合同约定剩余购房款的支付方式为公积金贷款，当买受人向贷款银行或者公积金管理部门提交了需由其提交的贷款材料，且贷款银行或公积金管理部门受理了买受人贷款申请，买受人即完成了合同义务，至于贷款的审批放款期间，出卖人即南部新城公司在签署合同时应有合理预期，要求买受人于60日内支付剩余按揭贷款的约定显然加重了买受人的义务，显失公平。案涉商品房买卖合同的签署时间是2016年10月1日，而李丹黎于同年11月1日向公积金管理部门提交了办理公积金贷款手续的相关材料，故李丹黎实际逾期付款的违约期间应是2016年10月8日至11月1日,并非南部新城公司主张的违约期间2016年12月1日至2017年1月9日，南部新城公司的反诉请求无事实及法律依据，一审法院依法不予支持。关于南部新城公司主张的逾期收房违约金。一审法院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。在商品房符合交付条件后，出卖人通知买受人办理房屋交接手续，买受人无正当理由拒收的，应承担相应的法律责任。案涉商品房买卖合同第十一条第三款是对买受人逾期收房的违约行为约定了违约金，并未加重买受人的合同义务，故在形式上具有合法效力。根据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第二款规定，买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担。南部新城公司亦未能举证证明买受人的逾期收房行为给其造成了哪些具体损失，现买受人认为该违约金约定明显过高，要求一审法院予以调整，应予支持。考虑到因买受人逾期收房的违约行为客观上给出卖方带来的实际损失不大，同时对买受人怠于履行收房义务的进行惩罚，一审法院酌定逾期收房违约金按日25元计算。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、南部新城公司于判决发生法律效力之日起十日内向李丹黎支付逾期交房违约金15938.56元（以563238元为基数，自2018年7月31日起按日万分之一计算至2019年5月10日）、逾期办证违约金563.24元，共计16501.8元；二、李丹黎于判决发生法律效力之日起十日内向南部新城公司支付逾期收房违约1550元（自2019年5月17日起按日25元计算至2019年7月18日62天）；三、驳回李丹黎和南部新城公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费213元，减半收取107元，由南部新城公司负担；反诉费25元，由李丹黎负担。双方当事人二审均未提供新证据，且对一审法院审理查明的事实部分均无异议，本院依法予以确认。经双方当事人确认，本案二审争议焦点为：本案逾期收房违约金计算标准如何认定。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”由此可见，违约金具有以补偿性为主、惩罚性为辅的双重性质，系以补偿守约方的损失为主要功能。案涉商品房买卖合同虽然约定逾期收房违约金“标准不调整，且不以甲方损失为调整违约金标准的依据”，但违约金是对守约方因对方违约造成损失的补偿，不主要体现惩罚功能，故关于违约金不得调整的约定应当以不违反公平原则为限。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条关于“……人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，违约金的确定应以违约损失为基础，综合考虑案件的具体情况予以确定。具体到本案，首先，根据案涉商品房买卖合同约定以及相关法律规定，因买受人原因未按时交付房屋的，自南部新城公司书面交房通知确定的交付使用之日起，房屋视为已经交付，相关风险和相关费用均由李丹黎自行负担，南部新城公司不负担风险，不承担费用。其次，南部新城公司亦未能举证证明其因李丹黎逾期收房违约而产生实际损失以及实际损失的具体数额。事实上，根据本案查明的案件事实，南部新城公司并未因李丹黎逾期收房违约而产生实际损失。再次，在案涉商品房买卖合同履行过程中，南部新城公司逾期交房，违约在先。综合以上理由，一审法院从平衡双方当事人利益的角度考虑，对双方合同约定的逾期交房违约金酌情予以调整至每天25元，并无不当，应予维持。综上，上诉人南部新城公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费213元，由上诉人江苏沭阳南部新城置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 魏良军审 判 员 张 熠审 判 员 刘路路二〇二〇年四月二十四日法官助理 刘爱萍书 记 员 刘 倩附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。