山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终463号 上诉人（原审被告）：杨宝喜，男，汉族，1987年8月4日出生，住泰安市岱岳区。 委托诉讼代理人：张杰，泰安泰山泰前法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：泰安超越投资有限责任公司，住所地泰安市创业大街中段超越广场。 法定代表人：宋晋，总经理。 委托诉讼代理人：翟安龙，山东敏尔信律师事务所律师。 上诉人杨宝喜因与被上诉人泰安超越投资有限责任公司（以下简称超越公司）物权保护纠纷一案，不服泰安市泰山区人民法院（2019）鲁0902民初725号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 杨宝喜上诉请求：1、依法撒销一审判决，改判或发回重审；2、本案诉讼费用由超越公司承担。事实与理由：一审判决认定事实错误。一、杨宝喜不存在房屋占用问题。2003年6月，超越公司与黄强等6人签订虚假的《商品房买卖合同》并办理贷款为超越公司使用，之后因为逾期不还，银行起诉、拍卖涉案房产，由姬慧卿拍得房产，并在2008年取得房权证。之后，涉案房产由姬慧卿对外出租，杨宝喜负责看护房产。杨宝喜从未占用、使用该房产。二、杨宝喜不应支付任何费用。杨宝喜看护、管理涉案房产，超越公司一直是知道的，直到2019年1月底超越公司派人通知杨宝喜不用再看管，杨宝喜在2019年2月就不再履行看管职责。不存在任何占用事实。超越公司与黄强等6人联合骗贷，多年来黄强等超越公司的工作人员也经常来涉案房产打牌、吃饭，从未提起杨宝喜占用房产问题，也从未告知杨宝喜交纳使用费。杨宝喜看护房产没有得到报酬，反而被起诉，天理何在？综上，一审法院判决认定事实错误，证据不足，超越公司对杨宝喜的诉讼请求无任何事实和法律依据，请求二审法院撤销一审判决，发回重审或驳回超越公司对杨宝喜的诉讼请求。 超越公司辩称，杨宝喜自称负责看护管理房产，但自涉案房屋产权登记在超越公司名下，杨宝喜就没有理由继续看管涉案房产，但杨宝喜一直占用涉案房产直至2019年2月9日搬走。因此原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请依法驳回杨宝喜的上诉请求，维持原判。 超越公司向一审法院起诉请求：一、判令杨宝喜赔偿超越公司房屋占用费44766元（2017年8月10日至2019年2月9日）；二、判令杨宝喜支付超越公司垫付的物业费、水费8120.32元；三、诉讼费用由杨宝喜承担。 一审法院认定事实：涉案房屋位于泰安市，其中37号面积为77.44平方米，503号、504号面积均为46.89平方米。2003年，超越公司为解决资金问题，向银行贷款之需，与黄强等六人签订商品房买卖合同，将包括涉案房产在内的六套房屋的产权证书及土地权使用证书办理在黄强等六人下。2003年9月黄强等六人出具内容相同的承诺书，主要内容为：在办理购房过程中，其个人没有资金投入，全部资金由超越公司投入，对所购房屋不享有占有、使用、收益、处分等任何权利，仅为名义上的权利主体。2003年12月2日，超越公司作为保证人、黄强等六人作为借款人与银行签订六份个人购房借款合同，合计借款本金759万元。因超越公司出现逾期还款违约情形，银行与黄强等六人作为委托方与拍卖公司签订委托拍卖合同对上述房产进行拍卖，后周东方、姬慧卿买受，并办理了过户登记，其中三套房产登记在周东方名下，产权证号为：泰房权证泰字第××、14××88、14××89号；三套登记在姬慧卿名下，产权证号为：泰房权证泰字第××、14××91、14××92号。超越公司于2008年向济南市历下区人民法院提起诉讼要求确认拍卖公司与周东方、姬慧卿之间的房屋拍卖行为无效，并要求周东方、姬慧卿及黄强等六人返还六套房屋。该院于2013年6月26日作出（2008）历民重字第2859、2860号民事判决书，确认周东方、姬慧卿与拍卖公司房屋拍卖无效。该两份判决经济南市中级人民法院二审，济南中院作出（2013）济商终字第513、514号民事判决书，驳回杨宝喜的上诉，维持原判。在判决书中认定黄强、张明、亓成孝、苗卫东、亓宝华、李安明六人明知自己对名下的房产仅有名义上的所有权，并不享有实质意义上的处分权。黄强等六人未经房产实际所有人超越公司同意擅自处分，属于恶意处分。该恶意处分行为无效。同时认定周东方、姬慧卿在拍卖房产时知道房产控制在超越公司手中，黄强等人无法实现交付房产，且拒付剩余款项的情况下，仍然继续竞买房产的行为不是善意的。周东方、姬慧卿不属于物权法第106条规定的善意第三人，周东方、姬慧卿不应取得拍卖房产的所有权。超越公司依据（2008）历民重字第2859、2860号判决书、（2013）济商终字第513、514号判决，向济南市历下区人民法院提起诉讼，要求确认周东方、姬慧卿名下的六套房产及六套房产对应的土地使用权归超越公司所有和使用。该院作出（2012）历民初字第900号民事判决书，判决确认超越公司对泰房权证泰字第××号、14××88号、14××89号、14××90号、14××91号、14××92号房屋所有权证书所记载的房屋享有房屋所有权。超越公司于2017年8月10日取得涉案房产的不动产权证书。庭审中，杨宝喜主张对37号房屋是看管行为，而非占用。对503号、504号房屋，称可能对外出租了。超越公司为证实37号房屋占用费为每月每平方米为20元，503、504号房屋占用费为每月每平方米10元，提供评估报告一份。杨宝喜自认已于2019年2月搬走。诉讼中，超越公司为证实503、504号房屋由被告占有使用，提供国网山东省电力公司泰安供电公司证明一份，写明：2015年10月到2019年1月期间，户号0729657905，登记的用户名称为邱莉莉。一审法院认为，包括双方当事人讼争的涉案房屋在内的房产，原系超越公司为贷款之需，登记在案外人黄强等六人名下，后因超越公司未按时偿还银行贷款，由黄强等六人与银行委托拍卖，而由周东方、姬慧卿竞买，并过户在周东方、姬慧卿名下。对于上述拍卖的行为，已由生效的法律文书予以确认无效，且认定黄强等六人为恶意处分行为及周东方、姬慧卿并非善意买受人。后超越公司通过诉讼，最终于2017年8月10日对上述房产过户在自己名下。至此，涉案房屋的权利人自2017年8月10日由周东方、姬慧卿变更为超越公司后，周东方、姬慧卿即不再是该房屋登记的权利人，其无权对该房屋行使占有、收益等权利，权利人超越公司对此也未追认，因此杨宝喜以受周东方、姬慧卿的授权看管房屋等为由提出的异议理由，不能阻却超越公司作为实际的而且是登记的物权人行使权利，超越公司对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。超越公司为了维护自身的权益，其有权要求无权占有人返还房屋，支付占有使用费。故对超越公司要求杨宝喜腾空并承担相应的房屋占有使用费的诉求，一审法院予以支持。对于房屋占用费的数额，超越公司提供的评估报告，杨宝喜虽提出异议，但因其未申请重新鉴定，故对超越公司提供的鉴定意见予以确认。超越公司要求被告自2017年8月10日起支付房屋占用费，予以采纳。因超越公司主张杨宝喜使用至2019年1月份，杨宝喜自认2019年2月份搬走，故可计算至2019年1月，共计17个月，37号房屋占用费每月每平方米20元、面积77.44元，503、504号房屋占用费每月每平方米10元、面积均按46.89元计算，共计42272.20元。对于超越公司主张的其余部分，一审法院不予支持。对于超越公司主张的为杨宝喜垫付的物业费、水费，虽提供收款收据，但杨宝喜提出异议，且与本案并非同一法律关系，对此一审法院不予支持，超越公司可另行主张。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、杨宝喜于本判决生效之日起十日内支付泰安超越投资有限责任公司房屋占用费42272.20元；二、驳回泰安超越投资有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费561.08元、财产保全费520元，共计1081.08元，由超越公司负担300.08元，由杨宝喜负担700元。 本院二审期间，超越公司申请证人李逢祥作证，证明杨宝喜曾经在超越广场五楼居住，后又搬到一楼居住。经查阅一审卷宗本院认定以下事实：国网山东省电力公司泰安供电公司证明：2015年10月到2019年1月期间，户号0729657905登记的用户名称为邱莉莉；户号0729658070登记的用户名为邱莉莉。其中，户号0729657905对应的是本案的37号房屋，户号0729658070对应的是本案的503、504房屋。杨宝喜在二审过程中自认，邱莉莉系其妻子。另查明，杨宝喜在为周东方、姬慧卿看管超越广场租赁房屋时，因超越公司工作人员2017年8月向租赁户发放权属变动告知书，杨宝喜曾与超越公司工作人员发生争斗，并报警到派出所。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。 本院认为，通过本案超越公司提交的涉案37号、503号、504号房产的电表登记用户为邱莉莉可知，涉案房产应视为杨宝喜及其妻子邱莉莉占有使用。虽然杨宝喜在二审中辩称，涉案房屋系他人占有使用，但无法提交相关证据予以证明，应承担对己不利的法律后果。本案中，杨宝喜曾替周东方、姬慧卿出租看管包括涉案房屋在内的争议房产，且曾经在超越公司工作人员发放租赁户告知书过程中与超越公司工作人员发生争斗，故其应该知道涉案房屋在周东方、姬慧卿与超越公司存在争议，且亦应知道涉案房屋在2017年8月份时已经变更至超越公司名下。本案中，杨宝喜并未提供证据证明超越公司允许其无偿使用涉案房产，故杨宝喜在未经权利人超越公司许可的情况下，仍占有使用涉案房产无合法依据，应向超越公司支付占用期间的占有使用费用。综上，一审法院判令杨宝喜支付超越公司涉案房屋的占有使用费用42272.20元并无不当，本院予以维持。 综上所述，杨宝喜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1122.16元，由杨宝喜负担。 本判决为终审判决。 审判长  徐献武 审判员  屈玉涛 审判员  王 玥 二〇二〇年四月二十八日 书记员  王 琳