吉林省白山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉06民终237号 上诉人（原审原告）：张云福，男，1959年3月24日生，汉族，无职业，住通化市二道江区。 委托诉讼代理人：李玉霞，女，1965年3月15日生，汉族，无职业，住通化市东昌区。系张云福表妹。 委托诉讼代理人：潘廷荣，男，1947年8月20日生，汉族，无职业，住通化市东昌区。系张云福表哥。 被上诉人（原审被告）：吉林浑江农村商业银行股份有限公司。住所地：白山市浑江区浑江大街93号。 法定代表人：马利，系董事长。 委托诉讼代理人：訾成刚，系公司职员。 被上诉人（原审被告）：通化市力宇房地产开发有限公司白山分公司。住所：白山市浑江区河口大街8号3楼。 法定代表人：刘金春，系经理。 被上诉人（第三人）：山秀元，男，1960年3月30日生，汉族，无职业，住白山市浑江区。 委托诉讼代理人：于蕾，吉林宙铎律师事务所律师。 上诉人张云福因与被上诉人吉林浑江农村商业银行股份有限公司（以下简称浑江农商银行）、被上诉人通化市力宇房地产开发有限公司白山分公司（以下简称通化力宇白山公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服白山市浑江区人民法院(2019）吉0602民初1029号判决民事判决,向本院提起上诉。本院于2020年4月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 张云福上诉请求:一、依法撤销白山市浑江区人民法院(2019）吉0602民初1029号判决,依法改判,秀元立即腾出非法占有23号、25号门市房并承担租赁费用。事实与理由：一审判决认定事实不清，缺乏证据证明，适用法律不当，违反法定程序，判决内容草率了事、断章取义、说理性不强、不客观、不明确、模糊、带有倾向性，对张云福有利的事实和证据未在裁判文书中表述说明，判决驳回张云福的诉讼请求明显错误，于理难通，于法无据；认定山秀元非法占有张云福购买的商品门市房并出租他人为合法，欠缺事实证据和法律支持。二、张云福认为审理本案应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条、第一百五十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国担保法》第六十六条、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条的规定。三、请求二审法院对2019年10月29日一审法庭笔录中张云福提供的1、2、3、4、5组证据，浑江农商行未提供证据，通化力宇白山公司未出庭缺席，山秀元提供两份购房合同，付款凭证，一审法院依职权调查收集1、2、3份证据，全面细致的审查。庭审中，张云福补充两项诉讼请求：1、山秀元占有21、22、24三处门市房屋，应按照有关规定给予赔偿，通化力宇白山公司承担连带责任。2、对一审法院称在人民法院报刊公告送达文书的真实性，合法进行审查。 浑江农商银行辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，浑江农商银行对23、25号两处门市房享有担保物权，张云福的上诉请求不应得到支持。 山秀元辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律准确，证据充分，应予以维持。同时，张云福所增加的诉讼请求不应是本案就此次开庭所审理的内容，应依法予以驳回。 张云福向一审法院起诉请求：1、判令通化力宇白山公司交付位于浑江区金帝小区23号89平方米门市房、25号94平方米门市房；2、判令浑江农商银行、通化力宇白山公司解除白山房权证白BQ字第2009001998号和白山房权证白BQ字第2009001999号他项权登记；3、由浑江农商银行、通化力宇白山公司承担本案诉讼费用。案件审理期间，张云福增加诉讼请求：1、判令浑江农商银行、通化力宇白山公司、山秀元立即腾出非法占有张云福的门市房，并自白山中院（2016）吉06民初1号民事裁定发生法律效力之日起，按照浑江区同地段商业门市房出租价给付租金至腾出交付门市房之日止（每个房屋每月租金3000元）；2、判令浑江农商银行、通化力宇白山公司、山秀元在联手造假的范围内共同承担连带责任；3、浑江农商银行、通化力宇白山公司、山秀元承担案件受理费、公告费。 一审法院认定事实：2008年10月20日，通化力宇白山公司（出卖人）与山秀元（买受人）签订两份商品房买卖合同，主要约定由山秀元购买金帝小区步行街23号、25号门市房，建筑面积分别为90平方米、95平方米，单价均为每平方米2735.13元，总金额分别为246161元、259837元，两份合同均约定商品房建筑面积最终以市房产局实测为准、多退少补，付款方式为一次性付款，未约定房屋交付期限。两份合同落款处，山秀元在买受人处签名，通化力宇白山公司在出卖人处加盖公章。同日，通化力宇白山公司向山秀元出具两份房款收据，分别载明步行街23号门市房、90平方米、246161元及步行街25号门市房、95平方米、259837元，并加盖公司财务专用章。2009年10月31日，通化力宇白山公司（收款方）向山秀元（付款方）出具两份销售不动产统一发票，发票载明的建筑面积、单价、金额均与前述两份合同约定一致。2009年11月5日，通化力宇白山公司（出卖人）与张云福（买受人）签订商品房买卖合同，主要约定由张云福购买金帝小区步行街裙房25号门市房，建筑面积为110.5平方米，单价为每平方米3000元，总金额为331500元，商品房建筑面积最终以市房产局实测为准、多退少补，付款方式为一次性付款，未约定房屋交付期限。合同落款处，张云福在买受人处签名、捺印，通化力宇白山公司在出卖人处加盖公章。同日，通化力宇白山公司向张云福出具331500元房款收据，载明为步行街门市房25号，并加盖公司财务专用章。2009年11月7日，通化力宇白山公司（出卖人）与张云福（买受人）又签订商品房买卖合同，主要约定由张云福购买金帝小区步行街裙房23号门市房，建筑面积为105.2平方米，单价为每平方米3000元，总金额为315600元。其他内容与2009年11月5日商品房买卖合同一致。合同落款处，张云福在买受人处签名、捺印，通化力宇白山公司在出卖人处加盖公章。同日，通化力宇白山公司向张云福出具315600元房款收据，载明为步行街门市房23号，并加盖公司财务专用章。 2009年12月29日，通化力宇白山公司（借款人、抵押人）与浑江农商银行（贷款人、抵押权人，后更名为吉林浑江农村商业银行股份有限公司）分别签订两份借款合同及抵押合同，借款金额分别为30万元、40万元，通化力宇白山公司提供金帝小区农贸市场、金帝小区步行街23号、25号房屋作为抵押担保。2009年12月30日，浑江农商银行取得白山房权证白BQ字第2009001998号、2009001999号房屋抵押权证，就金帝小区步行街23号、25号房屋设立了房屋抵押权，权利种类为在建工程抵押。金帝小区步行街23号、25号门市房现实际由山秀元占有、控制，并出租给他人作经营使用。另查明，张云福与浑江农商银行、通化力宇白山公司案外人执行异议之诉一案中，张云福诉请停止对金帝小区步行街23号、25号门市房的执行。白山市中级人民法院于2016年5月23日作出（2016）吉06民初1号民事裁定，该裁定主要认定如下事实：浑江农商银行以通化力宇白山公司未能偿还借款为由向白山市仲裁委员会提出申请，请求裁决通化力宇白山公司偿还借款本金665万元及利息、裁决抵押合同有效并以抵押物优先受偿。2011年1月19日，白山市仲裁委员会作出（2011）白山仲裁字第3号调解书，内容为：一、通化力宇白山公司于2013年1月18日前偿还浑江农商银行665万元，利息依照双方借款合同的利率执行，利随本清。二、逾期不能履行前款约定，通化力宇白山公司以抵押房屋予以变价偿还。2013年3月20日，白山市中级人民法院依据浑江农商银行的申请及仲裁调解书作出（2013）白山执字第22号执行裁定书，裁定查封金帝小区6-7号楼950平方米房屋及金帝小区步行街23号、25号门市房，查封期限为2年。2013年12月16日，浑江农商银行与通化力宇白山公司签订《执行和解协议书》，主要内容为通化力宇白山公司尚欠贷款本金665万元，截至当日欠利息4492683.09元，通化力宇白山公司以抵押房屋偿还贷款，两处单体门市房经评估总价款为106.5万元，抵贷金额为774574.5元，950平方米商场房屋评估总价为570万元，抵贷金额为364.8万元，房屋抵顶后不足部分仍承担还款责任，协议签订当日，通化力宇白山公司为浑江农商银行出具购房收据及合同。2013年12月24日，白山市中级人民法院作出（2013）白山执字第22-2号执行裁定书，裁定将通化力宇白山公司所有的金帝小区6-7号楼950平方米房屋按双方协议价3648000元抵顶给浑江农商银行，房屋所有权自裁定送达浑江农商银行起转移给浑江农商银行。后浑江农商银行以通化力宇白山公司暂无其他财产可供执行为由，请求终结该案的本次执行程序。白山市中级人民法院于2013年12月24日作出（2013）白山执字第22-3号执行裁定书，裁定终结（2011）白山仲裁字第3号调解书的本次执行程序。 白山市中级人民法院（2016）吉06民初1号民事裁定书载明：本院认为……因本院（2013）白山执字第22号执行裁定书确定查封的期限为2年，现已超期，亦没有采取续行查封，本院对执行标的——金帝小区23、25号门市房的查封已经解除，且本院于2013年12月24日裁定终结本次执行程序前，只是对非本案争议的执行标的——金帝小区6-7号950平方米商场予以处理，对本案诉争的执行标的并未执行处理，故张云福异议的事实基础已不存在，起诉条件已经灭失，此次诉讼已无必要。如本案诉争的执行标的被采取新的强制措施时，权利人可依法另行主张。综上，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款的规定，裁定如下：驳回原告张云福的起诉。 一审法院认为，张云福在原一审起诉时诉讼请求为判令通化力宇白山公司交付金帝小区步行街23号、25号门市房，判令解除本案所涉房屋他项权登记，后提交《请求申请》要求判令通化力宇白山公司和浑江农商银行按市场价赔偿房款并按年利率24%支付利息。在本次发回重审的审理期间，张云福明确其诉讼请求以起诉状和《变更诉讼请求申请书》为准，故本案的审理结果应以张云福本次审理程序的诉讼请求为基础。关于张云福要求判令通化力宇白山公司交付金帝小区步行街23号、25号门市房的诉讼请求，一审法院认为，山秀元于2008年10月20日与通化力宇白山公司签订商品房买卖合同后，取得了销售不动产统一发票，金帝小区步行街23号、25号门市房现实际由山秀元占有、控制，通化力宇白山公司并未实际占有上述两处房屋，故张云福要求通化力宇白山公司交付及腾出两处房屋的诉讼请求，因事实上不能履行，对该部分诉讼请求不予支持。关于张云福要求判令通化力宇白山公司自（2016）吉06民初1号民事裁定发生法律效力之日起至腾出交付两处门市房之日止支付租金的诉讼请求。一审法院认为，案涉两处门市房因事实上不能履行而无法交付，张云福要求通化力宇白山公司给付至腾出交付两处门市房之日止租金的诉讼请求没有事实基础及法律依据，故对该部分诉讼请求不予支持。关于张云福要求判令浑江农商银行、通化力宇白山公司解除白山房权证白BQ字第2009001998号、2009001999号房屋抵押权，以及判令浑江农商银行、山秀元腾出金帝小区步行街23号、25号门市房并支付租金的诉讼请求。一审法院认为，张云福对通化力宇白山公司享有基于合同约定产生的债权请求权，对合同主体以外的当事人以及担保物权没有约束力，故张云福该部分诉讼请求没有法律依据，不予支持。关于张云福要求判令浑江农商银行、通化力宇白山公司、山秀元在联手造假的范围内共同承担连带责任的诉讼请求，张云福提供的证据不足以证明其三方具有联手造假的行为，故张云福要求其三方承担连带责任没有事实及法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”、第一百一十条第一款第一项“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：“驳回张云福的诉讼请求。案件受理费12950元，由张云福负担。公告费1200元，由张云福负担。” 本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。 本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。物权人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。本案张云福虽然与通化力宇白山公司对争议房屋签订了商品房买卖合同并交纳了购房款，但通化力宇白山公司并未将争议房屋交付给张云福，张云福亦未对争议房屋办理产权登记，故张云福尚未取得争议房屋的所有权，张云福要求山秀元腾出争议房屋的主张，依据不足，本院不予支持。对张云福在二审中增加要求山秀元及通化力宇白山公司连带赔偿其损失的上诉请求，因山秀元有异议并不同意本案一并审理，故本案不予审理，张云福可另行起诉。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律并无不当，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币12950元，由张云福负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  张 伟 审 判 员  迟吉岩 审 判 员  兆艳红 二〇二〇年四月二十日 法官助理  杨鸿宇 书 记 员  戴兵兵