云南省迪庆藏族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)云34民终40号 上诉人（原审被告）：姚玉珍，女，1967年6月3日生，白族，云南省香格里拉市人，住云南省迪庆州香格里拉市。 委托诉讼代理人：张赵志，云南迪志律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。 被上诉人（原审原告）：陈贤宽，男，1967年12月19日生，汉族，浙江省文成县人，住浙江省文成县。 被上诉人（原审原告）：郭久彬，男，1974年5月9日生，汉族，四川省富顺县人，住四川省富顺县。 共同委托诉讼代理人：李泽四，云南派特律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。 上诉人姚玉珍因与被上诉人陈贤宽、郭久彬房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省香格里拉市人民法院（2019）云3401民初663号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人姚玉珍及其委托诉讼代理人张赵志，被上诉人陈贤宽、郭久彬的委托诉讼代理人李泽四到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 姚玉珍上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持姚玉珍的一审诉讼请求；2.判令本案一、二审的诉讼费由陈贤宽、郭久彬承担。事实和理由：663号判决认定事实不清、适用法律错误，依法应予撤销并改判。一、663号判决未按照民事诉讼证据规则认定案件事实，认定事实不清。1.663号判决认定事实部份关于“......之后，陈贤宽、郭久彬发现租赁房屋所有证件上载明房屋的用途均为“住宅”，与双方签订的《房屋租赁合同》中约定的房屋用途不符，导致其不能实现合同目的。2018年10月16日，陈贤宽、郭久彬向姚玉珍发出《解除房屋租赁合同通知书》，要求解除合同......”的认定错误。一是在本案663号案件诉讼之前，陈贤宽、郭久彬曾向香格里拉市人民法院提起诉讼（案号：[2019]云3401民初74号），香格里拉人民法院于2019年1月24日立案，在诉讼过程中姚玉珍才提交的房屋土地使用权证等证件。在陈贤宽、郭久彬2018年10月16日发出《解除房屋租赁合同通知书》之前姚玉珍未交付给陈贤宽、郭久彬任何房屋证件。对此事实，陈贤宽、郭久彬在（2019）云3401民初74号民事案件中提交的起诉状、起诉证据可以证实；二是陈贤宽、郭久彬向姚玉珍发出的《解除房屋租赁合同通知书》的原因并不是因为相关证件上载明的“用途：住宅”与合同约定的房屋用途明显不符才解除。而是因为上述租赁合同签订后，由于贵方交付方房屋属于木结构，且新建木屋无产权证，住宅不符合消防标准，导致我方无法投入资金装修。鉴于贵方违约的上述事实，我方依据《中华人民共和国合同法》的相关规定及贵我双方签订的上述《房屋租赁合同》之约定，我方依法行使合同解除权。”2、663号判决认定事实部分关于“另查明，因双方发生争议，租赁房屋至今未装修也未实际使用”的认定错误。本案中，双方于2017年8月10日签订《房屋租赁合同》后，姚玉珍已将房屋交付给陈贤宽、郭久彬。房屋交付后，陈贤宽、郭久彬是因为合伙人之间有争议和香格里拉旅游不景气，担心投资失败才未装修，未实际使用。因此，663号判决推定因双方发生争议，租赁房屋至今未装修也未实际使用不是事实，且缺乏认定事实的依据。二、663号判决适用法律明显错误。1.663号判决超出陈贤宽、郭久彬提起的诉讼请求审理案件，属于超范围审理。陈贤宽、郭久彬一审诉求是请求一审法院解除双方签订的《房屋租赁合同》，而不是请求法院确认《房屋租赁合同》已经于2018年10月30日姚玉珍收到陈贤宽、郭久彬发出的《解除租赁合同通知书》时解除。663号判决超出陈贤宽、郭久彬一审诉求进行审理，明显适用法律错误，程序违法。并且（2019）云3401民初74号民事案件审理过程中，陈贤宽、郭久彬提出请求法院确认《房屋租赁合同》已经于2018年10月24日姚玉珍收到由其发出的《解除租赁合同通知书》时解除，承办法官已释明给了陈贤宽、郭久彬双方签订的房屋租赁合同是有效的，其不具有法定解除权，所提的解除合同的理由不能成立。因此，陈贤宽、郭久彬面临败诉的风险后才进行撤诉，然后又重新起诉。2.663号判决认为陈贤宽、郭久彬享有法定解除权属适用法律错误。（1）663号判决在陈贤宽、郭久彬未提交任何证据的前提下推断因姚玉珍涉案房屋的相关证件均载明“用途：住宅”与合同约定的“商用”不符，从而推断陈贤宽、郭久彬无法实现合同目的，进而认定其享有法定解除权属适用法律严重错误。首先，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条关于“住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款”之规定，法律允许住宅用房可以从事生产、经营活动；其次，无法实现合同目的要有相关证据，不能靠推测。本案中，客观事实上，陈贤宽、郭久彬没有前往工商、税务、消防、卫生等部门办理过客栈的相关证照，也不可能有相关部门出具的不予办证的相关证据材料。663号判决又如何知晓陈贤宽、郭久彬不能实现合同目的；再次，香格里拉市建塘镇独克宗古城范围内房屋，基本上办理的产权载明的用途都是“住宅”，而这些住宅现在大多数都用于客栈、餐厅、酒吧等商业经营。不仅如此，红旗路等街道上的酒店，多数都是住宅用途用于商业经营。对此情况，姚玉珍的代理人在一审庭审结束后还向承办法官提交了相关住宅房屋用于商业经营并办理了相关经营证照的证据。（2）姚玉珍将住宅房屋租赁给陈贤宽、郭久彬从事商业经营，租赁合同有效。司法实践中，各地法院认定房屋租赁合同的效力按照涉诉房屋是否为合法建筑来认定。中国裁判文书网案例：广东省中山市中级人民法院（2018）粤20民终596号民事判决书认为：物权法第七十七条对于涉及房屋住改商行为的规定，是属于管理性强制规定的性质，而非是效力性强制性规定。从而认定住宅房屋用于商业经营签订的租赁合同有效。（3）陈贤宽、郭久彬提出的解除合同情形不符合最高院司法解释的规定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条关于“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的”之规定，本案中不存在租赁房屋无法使用的情形，在租赁期限内原被告双方均不得随意解除合同。综上，根据合同法第九十四条【法定解除】关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五)法律规定的其他情形”之规定，本案中不存在姚玉珍未履行合同义务导致不能实现合同目的的情形，陈贤宽、郭久彬单方解除合同的行为不符合法定解除的情形。3.陈贤宽、郭久彬违约解除合同应承担违约责任，包括支付给姚玉珍免租期的租金及承担违约金。双方签订的《房屋租赁合同》第十三条约定：“提前终止合同租赁期间，任何一方提前终止合同，需对方同意，未经对方同意，任何一方不得提前终止合同。”第十四条约定：“违约责任租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳当年度的租金作为违约金，违约金不足以弥补损失，任何一方有权要求对方赔偿经济损失。甲方提前终止合同的，甲方应赔偿乙方装修损失，装修、装饰物费用按8年分担。”根据以上约定，以及我国《合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，陈贤宽、郭久彬提前终止合同的行为违约，应承担包括支付给姚玉珍正常的租金及免租期的租金并支付当年度租金作为违约金的违约责任。在此需强调指出，最高人民法院2019年11月8日颁发的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十六条、四十七条、四十八条、四十九条、五十条对通知解除的条件、约定解除条件、违约方起诉解除、合同解除的法律后果、违约金过高标准及举证责任等方面已统一认定标准及法律适用。本案中陈贤宽、郭久彬违约提出解除合同，应承担相应的违约责任。综上，663号判决认定事实不清、适用法律错误，依法应予撤销并改判。663号判决未查明本案基本事实，违法认为住宅用房不能用于商业经营。在陈贤宽、郭久彬违约提出解除合同的前提下，未判令其承担违约责任，反而让姚玉珍承担违约责任，这实难让人信服。另外，香格里拉市独克宗古城及其他街道很多房屋都是住宅用房，但出租后用于商业经营，如果663号判决关于住宅用途的房屋不能用于商业经营的观点演变为生效判决，相信那些租赁期限较长，经营不善或效益不佳的租户将会纷纷起诉，要求解除租赁合同，这无疑将极大的损害法治环境，不仅不能定纷止争，更会造成房屋租赁市场的混乱及动荡，这不仅违法，更让社会各界及人民群众对人民法院生效判决的公信力产生质疑。 陈贤宽、郭久彬辩称，1.双方约定的房屋用途为旅游业、客房、餐饮等属于经营性业务，但是姚玉珍交付的土地使用权证、建设工程许可证等均载明房屋用途是住宅，很显然，实际交付的房屋与双方约定的用途不一致，姚玉珍交付的房屋与约定的租赁物不符，属于根本违约，符合法定解除的条件，并且陈贤宽、郭久彬依据法律规定向姚玉珍发出解除通知，通知书已送达给了姚玉珍；2.由于姚玉珍交付的房屋用途与约定的严重不符，无法办理相关经营手续，姚玉珍构成根本违约，陈贤宽、郭久彬并未实际使用房屋，未实际履行签订的租赁合同；3.双方签订合同时，姚玉珍明知房屋不符合约定用途，依然签订合同，存在明知的违约；4.从姚玉珍提交的证据以及上诉状看，姚玉珍一直都认为住宅房屋可以用于商业经营，但是不可改变的一点是姚玉珍并未依据《物权法》第一百四十一条，《土地管理法实施条例》第十六条，《土地登记办法》第四十八条规定，办理土地变更，导致陈贤宽、郭久彬无法实现合同约定目的。综上，一审判决认定的事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。 陈贤宽、郭久彬向一审法院起诉请求：1.请求人民法院依法判令解除陈贤宽、郭久彬与姚玉珍于2017年8月10日所签订的《房屋租赁合同》；2.请求人民法院依法判令姚玉珍退还陈贤宽、郭久彬所支付2018年10月16日至2021年6月1日的租金人民币576，821.00元；3.请求人民法院依法判令姚玉珍支付违约金110，000.00元；4.本案诉讼费用由姚玉珍承担。 一审法院认定的事实：2017年8月10日，陈贤宽、郭久彬承租属于姚玉珍所有的位于香格里拉市独克宗古城依诺木廊26号（新房及旧房一同出租）的房屋，并于当日签订了《房屋租赁合同》，合同对房屋用途、租赁期限、租金、付款方式等作了详细的约定。合同签订后，陈贤宽、郭久彬得知租赁房屋尚未办理相关权属证书，遂要求被告尽快补办。姚玉珍于2017年9月相继办理了出租房屋的房屋不动产权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、民用建筑防空地下室易地建设许可证等证件，陈贤宽、郭久彬于2017年8月11日分二笔向姚玉珍指定账户支付了2018年6月1日至2021年6月1日的租金，共计人民币660，000.00元。之后，陈贤宽、郭久彬发现租赁房屋所有证件上载明的房屋用途均为“住宅”，与双方签订的《房屋租赁合同》中约定的房屋用途不符，导致其不能实现合同目的。2018年10月16日，陈贤宽、郭久彬向姚玉珍发出《解除房屋租赁合同通知书》，要求解除合同，姚玉珍于2018年10月31日反馈了“不同意解除合同、要求继续履行房屋租赁合同”的意见。另查明，因双方发生争议，租赁房屋至今未装修也未使用。 一审法院认为，首先，陈贤宽、郭久彬与姚玉珍于2017年8月10日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示、合法有效，对合同当事人有法律约束力。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，出租人应当在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。故姚玉珍作为出租人有义务向承租人提供符合约定用途的房屋，现租赁房屋所有证件上载明的房屋用途均为“住宅”，而《房屋租赁合同》第二条中明确约定房屋用途为旅游业、客房、餐饮等，约定用途属于“商用”而非“住宅”。姚玉珍的违约行为导致陈贤宽、郭久彬无法实现经营目的。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款和第九十六条第一款的规定，当事人一方有违约行为致使不能实现合同目的的，另一方可以解除合同，解除合同应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。陈贤宽、郭久彬于2018年10月16日向姚玉珍发出《解除房屋租赁合同通知书》，姚玉珍于2018年10月31日反馈了“不同意解除合同、要求继续履行房屋租赁合同”的意见，由此可以证明解除合同的通知已经到达对方，故双方签订的《房屋租赁合同》已于2018年10月31日解除，本院依法支持陈贤宽、郭久彬请求人民法院依法判令解除陈贤宽、郭久彬与姚玉珍于2017年8月10日所签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求；其次，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《房屋租赁合同》解除后，姚玉珍应当归还租金。陈贤宽、郭久彬于2017年8月11日向姚玉珍支付了2018年6月1日至2021年6月1日的租金，共计人民币660，000.00元。截至2018年10月31日，产生的租金为人民币91，667.00元，故姚玉珍应退还剩余租金人民币568，333.00元；再次，《房屋租赁合同》第十四条约定以“对方交纳当年度的租金作为违约金”，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，一审法院认为违约金过高，陈贤宽、郭久彬请求姚玉珍支付违约金人民币110，000.00元的请求亦过高。结合目前租赁房屋未装修的情况、兼顾合同履行情况及守约方的损失，本院酌情支持违约金人民币34，000.00元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决：一、确认陈贤宽、郭久彬与姚玉珍签订的《房屋租赁合同》于2018年10月31日解除；二、姚玉珍于本判决生效之日起十五日内返还给陈贤宽、郭久彬租金人民币568，333.00元；三、姚玉珍于本判决生效之日起十五日内支付给陈贤宽、郭久彬违约金人民币34，000.00元。案件受理费10，668.00元，由陈贤宽、郭久彬负担人民币984.7元，姚玉珍负担人民币9683.30元。 本院二审期间，姚玉珍围绕上诉请求向本院依法提交了以下新证据：证据一、照片一组，欲证明独克宗古城的住宅用途房屋可用于旅游、客栈等商业用途；2.云南省迪庆藏族自治州中级人民法院民事判决一份，欲证明该判决中涉案房屋房产证上用途是住宅，但目前用于经营酒店，用于商用并且相关证件也齐全，没有违反法律强制性规定；3.卫生许可证，消防证，欲证明住宅用途的房屋可以用于经营，也可以办理消防证等。陈贤宽、郭久彬对三组证据的真实性无异议，但对关联性及证明目的有异议，认为双方已依法解除了租赁合同，并且姚玉珍交付的房屋确实与双方约定的用途不符，租赁物属于租赁合同的主要条款，姚玉珍违反了合同的主要内容，属于根本违约。目前该片区可能存在住宅房屋用于商业用途的情况，但在双方签订合同时姚玉珍并没有向陈贤宽、郭久彬释明该房屋的用途，而且交付的房屋与约定用途严重不符，属于根本违约。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院认为姚玉珍提交的第一、第二组证据不仅能证明独克宗古城有经营酒店的事实，同时也能证明要经营酒店必须具有相关经营证件方可经营。本案中涉案房屋并未办理相关证件，具备可经营酒店的条件，故这两组证据更能证明其租赁给陈贤宽、郭久彬的租赁房屋需办理相关手续，达到相关标准后，才能实现合同目的。因此，对该组证据本院予以采信。对第三组证据卫生许可证、消防证与本案无关不予采信。对一审法院查明的案件事实，姚玉珍有异议，认为解除合同是因为陈贤宽、郭久彬股东之间发生争议才解除而不是因为租赁房屋房产证上是住宅而要求解除合同的。但并未提交相关证据证明，本院对其提出的异议不予支持。陈贤宽、郭久彬无异议，对一审认定的各方当事人无异议的本案其他事实，本院予以确认。 本院认为，一、关于姚玉珍与陈贤宽、郭久彬签订的《房屋租赁合同》单方解除是否符合相关法律规定的问题。首先，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第八条关于“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的”之规定，本案中姚玉珍与陈贤宽、郭久彬签订《房屋租赁合同》中的租赁物的房产证登记为民用住宅，而双方合同约定的房屋用途是用于旅游业、客房、餐饮等，属于公众聚集场所，根据《中华人民共和国消防法》第十五条“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查。消防救援机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。”之规定，应通过消防安全检查合格后方可使用，根据本院向香格里拉市公安消防大队咨询了解办理消防证的情况来看，一般民用住宅是达不到消防标准的，需对房屋按照消防标准进行改造后才有可能达到标准进行使用，姚玉珍的租赁房屋在与陈贤宽、郭久彬签订《房屋租赁合同》后仍为民用住宅，且姚玉珍也未向法庭提交相关能证明该房屋可办理消防证的相关材料，故该房屋在租赁时无法达到消防标准，不能按照合同约定投入使用，陈贤宽、郭久彬无法正常办证经营，实现不了双方签订合同的目的。因此，符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第八条第三项“租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的”法定解除合同的规定；因此，对姚玉珍认为不符合法定解除条件的上诉理由本院不予支持；二、一审法院是否超范围审理的问题。本案中，陈贤宽、郭久彬在一审诉讼请求中的第二项请求人民法院依法判令姚玉珍退还陈贤宽、郭久彬所支付2018年10月16日至2021年6月1日的租金人民币576，821.00元的诉求就是要求姚玉珍返还《房屋租赁合同》解除后的租金。因此，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第九十四条第四款和第九十六条第一款的相关规定，出租人应当在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。姚玉珍作为出租人有义务向承租人提供符合约定用途的房屋，而姚玉珍所提供的房屋不符合合同约定的标准，姚玉珍的违约行为导致陈贤宽、郭久彬无法实现经营目的。当事人一方有违约行为致使不能实现合同目的的，另一方可以解除合同，解除合同应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。陈贤宽、郭久彬于2018年10月16日向姚玉珍发出《解除房屋租赁合同通知书》，姚玉珍于2018年10月31日反馈了“不同意解除合同、要求继续履行房屋租赁合同”的意见，由此可以证明解除合同的通知已经到达对方，争对当事人的诉讼请求，一审法院判令解除合同时间并无不当，对姚玉珍认为一审法院超范围审理的上诉理由本院不予支持；三、姚玉珍是否应返还租金及承担违约金的问题。1.根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《房屋租赁合同》解除后，姚玉珍应当归还租金。2.姚玉珍与陈贤宽、郭久彬签订的《房屋租赁合同》第十四条约定以“对方交纳当年度的租金作为违约金”，本案中因姚玉珍的租赁物无法达到双方签订的合同标准，导致陈贤宽、郭久彬无法实现合同目的，且目前涉案房屋并未装修也未实际使用，对双方造成的实际损失不大，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，法院可根据双方合同履行情况，酌情支持违约金，故对陈贤宽、郭久彬请求姚玉珍返还租金及承担违约金的请求符合相关法律规定，本院予以支持。对姚玉珍要求陈贤宽、郭久彬承担违约金及租金的上诉请求本院不予支持。 综上所述，上诉人姚玉珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费案件受理费10，668.00元，由陈贤宽、郭久彬负担人民币984.7元，姚玉珍负担人民币9683.30元。 二审案件受理费10，668.00元，由姚玉珍负担。 本判决为终审判决。 审判长  叶向阳 审判员  耿晓燕 审判员  李 燕 二〇二〇年四月二十六日                                                                                                          法官助理  连永芬                                                                                                            书记员  白玛取此