辽宁省鞍山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽03民终405号 上诉人(原审被告)：朴成军，男，1970年7月29日出生，汉族，现住鞍山市立山区。 委托诉讼代理人：孙宏彬（系朴成军配偶），女，1972年8月30日出生，汉族，现住鞍山市立山区。 被上诉人(原审原告)：鞍山星光物业服务有限公司，住所地：鞍山市铁东区明山街9栋4层7号。 法定代表人：阳丰，总经理。 委托诉讼代理人：王鹏程，该公司法务人员。 上诉人朴成军因与被上诉人鞍山星光物业服务有限公司（以下简称星光公司）物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市立山区人民法院(2019)辽0304民初3103号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 朴成军上诉请求：依法判令撤销一审民事判决。事实与理由：本案为“物业合同纠纷案”，而对于本案的主旨“物业合同”，是否具有真实的合法性，一审不予根据《合同法》和《物业管理条例》进行认定。一审在事实及清楚的证据面前，提出无法采信。据此朴成军拒绝提供对自己有利的证据。星光公司是非法物业公司，星光公司提供的物业服务合同虚假、业主委员会签名不真实。无论“鸿宇物业”还是“星光物业”，包括“业委会”系实际幕后操作者均为一人，即吕银霞，因其“不择手段”以求谋得最大的经济利益，造成整个小区管理混乱。朴成军房屋渗漏九年不给处理(其间吕银霞动用过房屋维修基金，结果依然没有给处理)，小区安全无法保障(朴成军曾被盗2000余元及一部手机—公安局有立案)，门卫处于无人状态属于常态。业主委员会与物业服务公司人员性质不同，两个机构人员杂乱、混淆不清，不符合法律程序，不知道有业主委员会，业主没有与星光公司和鸿宇公司签订合同，星光公司不合法，星光公司没有权利向其所要物业费。 星光公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。 星光公司向一审法院起诉请求：判令朴成军立即支付2010年10月15日-2019年10月15日星光公司物业服务期间的物业服务费为5927元，并赔偿违约金1778.1元，合计7705.1元。 一审法院认定事实：2010年10月5日，大德阳光明居业主委员会（以下简称业主委员会）与鞍山鸿宇物业服务有限公司（以下简称鸿宇公司）签订《物业管理服务合同》一份，并加盖业主委员会及鸿宇公司的印章。委托管理期限自2010年10月15日起至2014年1月14日止。建筑面积每月每平方米按0.5元收取服务费。2014年1月6日，业主委员会与鸿宇公司签订《物业管理服务合同》一份，并加盖业主委员会及鸿宇公司的印章，鉴证方为鞍山市立山区沙河街道办事处工业社区居民委员会，并加盖该居委会印章。该合同上有孙艳、杨悦、刘春梅、吕红霞、温德辉、贾海城签字。建筑面积每月每平方米按0.5元收取服务费。2015年6月10日，业主委员会与星光公司签订《物业管理服务合同》一份，并加盖业主委员会及星光公司的印章，该合同显示有业主委员会代表人杨悦、刘春梅、吕红霞、温德辉、贾海城签字。委托关系期限暂定为5年，自2015年6月10日起至2020年6月10日止。住宅按0.7元/月的标准收取物业管理费。业主逾期缴纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的0.3%交纳滞纳金。朴成军确实在2015年10月15日至2019年10月15日时间段内未缴纳物业费。 另查，朴成军陈述“吕银霞”与《物业管理服务合同》业主委员会方签字人“吕红霞”并非同一人。 又查，星光公司现为朴成军所在大德阳光明居小区提供物业服务，朴成军系该小区4-1-201房屋业主，房屋建筑面积为114.22平方米。星光公司从2018年起才按照物业服务合同的约定执行收费标准0.7元/月，2018年之前的物业费标准还按照0.5元/月的标准收取。 再查，案件审理过程中，星光公司于庭审辩论终结后，向该院提出变更诉讼请求申请书：依法判决朴成军2015年10月15日-2019年10月15日星光物业服务期间的物业服务费为3221元，并赔偿违约金967元，合计4188元。计算标准如下：2015年10月15日-2018年1月15日按每平0.5元计算，欠27个月，114.22×0.5×27=1542元；2018年1月15日至2019年10月15日按每平0.7元计算欠21个月，114.22×0.7×21=1679元；违约金27个月按0.5元计算为463元，21个月按0.7元计算为504元。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。朴成军所在小区业主委员会与星光公司于2015年6月10日签订了《物业服务合同》，该合同系该小区业主委员会与星光公司的真实意思表示，不违反法律强制性规定，内容合法有效。根据《物业管理条例》第十二条第四款关于“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”之规定，物业公司向朴成军所住小区提供物业服务的行为合法有效。星光公司履行了服务义务后，朴成军在2015年10月15日至2019年10月15日时间段内未按约定交纳物业费，虽然物业合同中明确约定自2015年6月10日起至2020年6月10日止，物业费为每平方米0.7元/月，但星光公司自愿在合同约定的服务期限内，从2015年10月15日至2018年1月15日，降低物业服务费标准按每平0.5元标准计算系其对自己权利的处分，该院予以准许。星光公司于庭审辩论终结后变更诉讼请求本不应准许，但鉴于朴成军对2010年10月15日至2015年10月15日物业费不予认可，且星光公司撤回其对朴成军自2010年10月15日至2015年10月15日物业费的起诉，是对己不利的处分，该院对星光公司撤回其对朴成军自2010年10月15日至2015年10月15日物业费请求予以准许。但星光公司变更物业费计算的终止时间点2019年10月15日已经超出庭审辩论终结前其诉请的2019年1月15日，加重了朴成军的负担，故该院对该部分物业费变更请求不予准许，星光公司对该部分可另行主张权利。朴成军应向星光公司支付的物业费为：1.从2015年10月15日至2018年1月15日，按每平0.5元计算，欠27个月，114.22×0.5×27=1542元；2.2018年1月15日至2019年1月15日按每平0.7元计算欠12个月，114.22×0.7×12=959元，共计2501元。 关于星光公司主张朴成军支付其滞纳金一节。该院认为，星光公司、朴成军双方约定以欠费总额的0.3%按日支付滞纳金，该滞纳金的性质实质为违约金。虽然朴成军抗辩星光公司物业服务极度不作为，但星光公司已实际向朴成军小区提供物业服务，如朴成军在服务过程中发现物业公司服务存在瑕疵问题，业主应通过召开业主大会或成立业主委员会实施管理，督促物业公司及时改进，为业主创造良好舒适的生活环境。若物业公司仍未能自行改进，朴成军小区亦可另行选聘物业公司的合法途径解决，不应以拒交物业费的方式对抗。物业服务管理具有多面性、连续性、综合性、受益主体广泛性的服务特点，物业服务可能会在某些时间点、某些服务存在瑕疵，但人民法院不宜对物业公司所提供的综合性服务作全盘性否定，否则势必造成恶意欠费业主随意主张更换物业公司，导致小区陷入无物业公司接管的混乱局面，最终损害的是全体小区业主的共同利益，从长远来看亦是对朴成军利益的伤害。本案朴成军的抗辩不足以证明星光公司的物业服务构成根本性违约，现朴成军未以合理方式维权却以不缴物业费来对抗星光公司提供的服务，显系不妥，亦对其他缴费业主不公平。业主抗辩物业管理服务不到位，甚至物业在管理中存在侵害业主人身财产权的行为，业主可另寻途径解决，但不能以此为由拒交物业费。本案中，物业服务合同中约定的违约金标准过高，根据法律规定及本案物业公司服务的实际情况，该院对该约定标准不予支持。朴成军应自起诉之日即2019年8月7日起至判决指定付款之日止，以2501元为基数按中国人民银行同期贷款利率标准给付为宜。 关于朴成军辩称“星光物业服务合同，吕银霞是实际操作者，业主委员会不合法，业主委员会和物业方是一方，这份合同是虚假的，该物业合同无效，星光公司无权向其索要物业费”一节。该院认为，首先，吕银霞并非业主委员会与星光公司代表人，其不具有签订合同的决定权，从形式上看，本案不存在业主委员会与物业方是一方的情况。从实体来看，小区业主委员会成立、物业公司成立亦不属于本案实体审查范围。其次，物业公司作为一个服务机构不负责也未参与涉案小区业主委员会的组建工作，物业公司没有义务审查业主委员会组建程序是否规范合法。业主委员会以其公章对外履行职能，物业公司与业主委员会签订的《物业管理服务合同》，有业主委员会的公章以及业主委员会代表人的签名，物业公司有理由相信业主委员会具有资质，因此业主委员会的成立是否存在瑕疵不会影响《物业管理服务合同》的效力。业主委员会作为业主大会的执行机构，其作出的决定对小区全体业主具有约束力。最后，小区事务管理采取小区业主自治原则，该小区全体业主并未召开业主大会终止与星光公司的物业服务关系，系该小区全体业主意志的体现，个别业主不认可物业公司服务亦应通过启动业主大会等法定程序解决，人民法院应尊重小区全体业主自治权，不便干预。星光公司时至今日仍对朴成军所在小区实际提供物业管理服务，因此星光公司、朴成军之间仍然存在事实上的物业服务关系，小区业主应向物业公司支付服务对价，故该院对朴成军抗辩星光公司无权向其收取物业费的辩解不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，判决：一、朴成军于判决发生法律效力后三十日内给付星光公司自2015年10月15日起至2019年1月15日止的物业费共计2501元及违约金（自2019年8月7日起至判决指定付款之日止，以2501元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计息）；二、驳回星光公司其他诉讼请求。案件受理费50元（星光公司已预缴25元），已减半收取25元，由朴成军承担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，关于朴成军上诉称星光公司是非法物业公司，星光公司提供的物业服务合同虚假、业主委员会签名不真实一节。星光公司在一审中提供了其营业执照及物业服务企业资质证书，欲以证明其为依法经过相关工商行政管理部门批准成立并具有相应的物业服务资质的公司。星光公司一审中提供了其与大德阳光明居小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》，该合同加盖了业主委员会公章，并有业主委员会成员的签字。结合此前业主委员会与鸿宇公司签订的两份《物业管理服务合同》，星光公司有理由相信业主委员会具有代表全体业主与物业服务企业签订物业服务合同的资质，而业主委员会的成立是否存在瑕疵亦不能对抗《物业管理服务合同》的合同效力。朴成军未提供充分有效的证据证明星光公司为非法物业公司，亦未提供证据证明签订《物业管理服务合同》时大德阳光明居业主委员会不存在、公章不真实、业主委员会成员签字系虚假形成。因案涉物业服务合同将于2020年6月10日到期，如朴成军等业主对星光公司提供的物业服务不满意，可以通过召开业主大会另行选聘物业公司的合法途径，行使业主权利。故对朴成军提出的此项上诉理由，本院不予支持。 关于朴成军上诉称星光公司的物业服务不到位，小区存在安全隐患、绿化、物业维修基金擅自挪用、擅自涨价物业费等问题一节。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵等情形。本案中，星光公司的服务虽然在某些方面不能达到全体业主满意的程度，但星光公司在服务过程中针对存在的问题也在不断进行改进，基本履行了物业服务合同约定的义务。朴成军未提供充分有效的证据证明星光公司未履行物业服务合同，或履行合同存在重大瑕疵。朴成军上诉提出小区内存在安全隐患、绿地被占等问题亦不能作为其拒绝交纳物业服务费的正当理由。根据《物业管理条例》第四十一条第一款的规定，星光公司对大德阳光明居小区履行了物业服务义务，朴成军作为该小区的业主，应当按照物业服务合同的约定向星光公司交纳尚欠的物业服务费。朴成军拒绝交纳物业费的行为，违反了物业服务合同的约定，对其他已交纳物业费的业主也是不公平的。故对朴成军提出的此项上诉主张，本院不予支持。 综上所述，朴成军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人朴成军负担。 本判决为终审判决。 审判长  王延军 审判员  许爱军 审判员  顾书宇 二〇二〇年四月二十二日                                                                                      法官助理詹智程                                                                                          书记员王娇