新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院 民 事 判 决 书 （2020）新40民终414号 上诉人（原审原告）：范江海，男，1983年9月30日出生，汉族，个体司机，住新疆维吾尔自治区察布查尔锡伯自治县。 委托诉讼代理人：冯俊，新疆众合律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：新疆西拓房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区伊宁市经济合作区重庆北路688号西拓世贸中心C1区二楼。 法定代表人：黄素琴，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张晓康，新疆长信合律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：伊犁擎运商业管理有限公司，住所地新疆维吾尔自治区伊宁市经济合作区重庆北路688号西拓世贸中心B座商业楼2001号。 法定代表人：刘慧，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张晓康，新疆长信合律师事务所律师。 上诉人范江海因与被上诉人新疆西拓房地产开发有限公司（以下简称西拓公司）、伊犁擎运商业管理有限公司（以下简称擎运公司）商品房销售合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院（2019）新4002民初2369号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人范江海及其委托诉讼代理人冯俊，被上诉人西拓公司、擎运公司的委托诉讼代理人张晓康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 范江海上诉请求：依法撤销伊宁市人民法院（2019）新4002民初2369号民事判决书，发回重审或改判支持一审的诉讼请求。事实和理由：本案案涉房屋未能如期办理房产证系该房屋所属地块存在抵押的情况，西拓公司出售房屋时隐瞒了该事实。西拓公司应承担逾期交付房屋、逾期办理房产证的违约责任。一审判决认定的事实错误、适用法律错误。 西拓公司辩称，逾期办证是市政配套设施不健全及范江海不愿办证等原因造成而非出卖人责任，且逾期办证未给范江海造成损失。请求驳回上诉请求，维持原判。 擎运公司辩称，2014年，范江海与擎运公司、西拓公司协商将案涉房屋委托给擎运公司进行租赁管理。2017年擎运公司与范江海补签合同，约定委托租赁期间为2015年1月1日至2018年12月31日，并且范江海收到了部分租金。请求驳回上诉请求，维持原判。 范江海向一审法院起诉请求：1、解除西拓公司与范江海2013年7月9日签订的商品房买卖合同；2、西拓公司退还购房款244,071元；3、赔偿经济损失15,806.55元；4、西拓公司向范江海支付逾期办证违约金36,977.04元（自2016年7月20日至2019年2月20日）；5、诉讼费由西拓公司承担。 一审法院认定事实：2013年7月9日，范江海与西拓公司签订商品房买卖合同，合同约定范江海购买西拓公司开发的位于伊宁市重庆××路西拓世贸中心第B座商业楼1094号商铺一套，预测建筑面积为25.44平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米9,593.99元，总金额为244,071元；范江海首期支付全部房价款的69.25％，其余价款向中国建设银行伊犁州分行借款支付；西拓公司应当在2013年12月31日前向范江海交付符合已取得建设工程竣工验收备案证明、有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书、西拓公司应与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同这三项交付条件的商品房；逾期交付超过30日后，范江海有权解除合同，若选择解除合同的，应当书面通知西拓公司，西拓公司应当自解除合同通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照范江海全部已付款的1％支付违约金；商品房交付使用后，双方同意共同在180日内，向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记；如因西拓公司的责任，范江海未能在商品房交付之日起180日内办理房屋所有权登记的，范江海有权解除合同，范江海选择解除合同的，应当书面通知西拓公司，西拓公司应当自解除合同通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照银行同期贷款利率付给利息等。签订该合同后，因付款方式需要改变，故双方另行签订商品房买卖合同补充协议，约定范江海首期支付全部房价款的50.83％，其余价款向银行借款支付等。2014年7月23日，范江海因急需资金向西拓公司提出退款8万元申请，西拓公司于次日向范江海退款8万元，范江海为此出具收条一张。同日，西拓公司向范江海出具定金89,071元收据一张，该收据收款方式处载明：“之前交了169,071元，现返80,000元给客户”。2017年3月13日，范江海补交首付款35,000元（2014年10月10日的35,000元收据未实际履行，西拓公司已加盖作废章）。范江海共计给付西拓公司首付款124,071元，按揭贷款12万元。2019年1月18日，西拓公司向范江海出具金额为244,071元的新疆增值税电子普通发票一张。范江海已偿还自2018年1月20日至2019年9月20日止的按揭贷款利息12,806.55元。范江海至今未取得其所购商铺的不动产权证书。2017年4月5日，范江海与擎运公司补签伊宁皮革服装城商业用房委托租赁经营合同（B区1094层），该合同约定范江海将其购买的1094号商铺全权委托给擎运公司租赁及经营管理，并由擎运公司代范江海与承租户洽谈并签订《房屋租赁合同》，房屋租赁费由范江海收取，委托期限为4年，自2015年1月1日起至2018年12月31日止，该房屋年租金最低为25,692元，双方约定合同签订后第三年的5月31日（合同签订之日起计算）开始收取租赁费，擎运公司保证范江海收取的年租金不低于25,692元等。该合同期满后，双方并未续签合同。2018年2月1日，西拓公司向范江海转账支付19,243.79元，范江海在庭审中对该款属于租金性质不持异议。2018年4月6日，伊宁边境经济合作区管理委员会出具情况说明一份，内容为“因火车站片区供电、供热等配套基础设施滞后，影响西拓公司‘西拓世贸中心’项目没有按原计划交工、办证”。西拓公司于2014年6月30日向该管委会缴纳西拓世贸中心一二期市政基础设施配套费120万元。一审法院认为，范江海与西拓公司签订的商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，商品房买卖合同的解除权在法律没有规定或者当事人没有约定，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。该一年期间为除斥期间，不发生中止、中断的情形。范江海于2015年1月1日将案涉商铺委托擎运公司经营管理，西拓公司未当庭提供证据证实其向范江海交房的具体时间，故，认定西拓公司实际交房的时间为2015年1月1日。商品房买卖合同约定逾期交付超过30日后，范江海有权解除合同，范江海选择解除合同的，应当书面通知西拓公司，因此，按合同约定范江海应在解除权发生之日起一年内（应当在知道西拓公司未按约交房超过30日后即2014年1月31日起的一年内）行使解除权，虽范江海当庭提供其向西拓公司发出的解除合同律师函的邮政特快专递，但该快递寄件的时间为2019年2月1日，范江海自认此前未提起过诉讼，由此可得，范江海的解除权已经消灭。因范江海主张的西拓公司退还购房款244,071元、赔偿经济损失15,806.55元、支付逾期办证违约金36,977.04元的请求均是基于解除商品房买卖合同形成，因解除案涉合同的请求不成立，故对范江海的上述请求不予支持。判决：驳回范江海的诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。范江海提交在网络下载的民事判决书打印件二份,拟证明伊宁市人民法院对西拓公司以政府配套设施不到位进行抗辩,该院不予采信。经西拓公司、擎运公司质证对该证据三性均不认可。擎运公司提交西拓公司情况说明，拟证明西拓公司代擎运公司向范江海交付租赁费19,243.79元。经西拓公司、范江海质证，西拓公司对该证据认可无异议，范江海对该证据三性均不认可。本院认为以上证据不符合证据三性要求不予确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2013年7月9日，西拓公司与范江海签订的商品房买卖合同约定商品房交付使用后，双方同意共同在180日内，向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起180日内办理房屋所有权登记的，双方同意按照第1种方式处理：买受人选择解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期贷款利率付给利息。买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金等。本院对一审查明的除上述事实以外的事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：一、西拓公司与范江海于2013年7月9日签订的伊宁市商品房买卖合同应否解除；二、范江海主张的退还购房款244,071元、经济损失15,806.55元、违约金36,977.04元（自2016年7月20日至2019年2月20日逾期办证违约金）应如何认定。 针对焦点一，除斥期间是指法律规定某种民事权利存在的期间。权利人在此期间内不行使相应的民事权利，则在该法定期间届满时导致该民事权利的消灭。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”规定，范江海在对方当事人没有催告的情况下，其解除权行使的合理期限应当在解除权发生之日起一年内行使。范江海于2015年1月1日将案涉商铺委托擎运公司经营管理，2019年2月1日其向西拓公司发出解除合同的律师函，范江海逾期不行使解除权，解除权消灭。对范江海主张解除案涉商品房买卖合同的请求，于法不符，本院不予支持。 针对焦点二，本案案涉商品房买卖合同系范江海与西拓公司的真实意思表示，合法有效应予确认，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，案涉商品房交付使用后，双方同意共同在180日内，向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。范江海自愿将其购买的案涉商铺自2015年1月1日起委托租赁给擎运公司经营管理，应当认定为范江海于2015年1月1日收到了案涉商铺。对范江海主张退还购房款及赔偿经济损失的请求，于法无据，本院不予支持。西拓公司未能在案涉商铺交付使用后180日内，向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记属违约，应当承担违约责任。对其辩称逾期办证是市政配套设施不健全及范江海不愿办证等原因造成而非出卖人责任的抗辩理由，因未能提供充分证据证明，本院不予采信。范江海于2017年3月13日向西拓公司付清购房款合计124,071元，余款120,000元银行贷款支付。范江海逾期支付购房款属违约，对其主张自2016年7月20日至2019年2月20日逾期办证违约金,理应从其付清房款次日起计算，故，违约金认定为17,304.63元［(244,071元÷10,000)×709天］。一审判决认定事实及适用法律有误，应予纠正。 综上，范江海的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十五条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院（2019）新4002民初2369号民事判决； 二、新疆西拓房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向范江海偿付违约金17,304.63元； 三、驳回范江海的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取2876元,由新疆西拓房地产开发有限公司负担116元、范江海负担2760元。二审案件受理费5752元，由新疆西拓房地产开发有限公司负担232元、范江海负担5520元。 本判决为终审判决。 审判长 张 慧 审判员 马 丽 审判员 李 政 二〇二〇年四月二十七日 书记员 王雪纯