广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终112号上诉人（原审原告）：杨炳超。委托诉讼代理人：邓文斐，广东明和理律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁泳婷，广东明和理律师事务所律师被上诉人（原审被告）：丁海燕。上诉人杨炳超因与被上诉人丁海燕房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初10822号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。杨炳超上诉请求：1.改判一审判决第三项为丁海燕向杨炳超支付解除合同违约金230000元及利息损失（以本金2300000元，自2013年4月19日起按银行同期贷款利率计算至返还购房款2300000元之日止）；2.案件诉讼费用由丁海燕承担。事实和理由：一、一审法院已向广州市规划和自然资源局番禺分局查明杨炳超未提交足够证据，无法判断其在2013年3月17日是否具备广州市购房资格，及何时开始具备购房资格，既然无法查明，根据“法无禁止即可为”原则，杨炳超认为自己具备购房资格，一审法院认定杨炳超在2013年3月17日与丁海燕签订《房屋买卖合约》（以下称案涉《房屋买卖合约》）时不具备广州市购房资格有误。二、杨炳超对案涉《房屋买卖合约》未能履行没有过错。双方约定以办理公证全委托的方式完成交易，对房屋过户期限无约定，也就是说，杨炳超随时可以要求过户，丁海燕也应随时协助杨炳超办理过户手续。但在合同签订一个月后，案涉房屋因丁海燕与他人纠纷被法院查封，导致过户成为不可能，合同也无法继续履行。造成此后果全部都是丁海燕的责任，与杨炳超是否具备购房资格证明无因果关系，即使当时杨炳超具备购房资格也无法完成过户。因此，案涉《房屋买卖合约》未能继续履行而解除的责任100%在于丁海燕，一审法院认定杨炳超存在一定过错有误。三、杨炳超已按法院要求向广州市规划和自然资源局番禺分局提交相关材料要求出具《购房资格证明》，但该局拒不出具。杨炳超已于《提交〈购房资格证明〉告知书》期限届满前向一审法院报告上述情况，一审法院亦于2019年7月31日向该局发函调查，清楚杨炳超已尽力且并非杨炳超原因无法提交证明，一审法院在情况下仍认定“杨炳超逾期未提交相关证明”有误。综上，一审法院认定事实和责任分担有误，请求二审法院查明后予以改判。丁海燕辩称，1.（2017）粤01民终8003号民事生效判决已认定在买卖案涉房屋的过程中，双方并无对案涉房屋如何办理过户手续进行约定，从双方的公证委托书来看，双方也无将案涉房屋过户到杨炳超名下的可能性。因此，杨炳超在购买案涉房屋过程中对案涉房屋不能过户到自己名下是明知的，其对案涉房屋未能办理过户存在过错，并非丁海燕过错违反买卖合同。2.根据案涉《告知函》的内容，杨炳超已清楚同意案涉房屋未办理过户期间案涉房屋一切纠纷与丁海燕无关。此时从双方签订房屋买卖合同后至此案涉房屋产权与状态都一切正常，双方可以随时办理过户手续。3.根据丁海燕提供的报案回执和杨炳超在报纸讲述自己是强行开锁进入案涉房屋入住至今。因此证明双方至今并未完成双方约定房屋买卖合同手续，所以丁海燕至今并没有违反买卖合同任一条款。4.根据案涉房屋所在物业管理处提供2017年6月至2019年4月拖欠水费及物业管理费14926.08元，证明杨炳超一直在实际使用案涉房屋，因此双方购房款2300000元丁海燕挺不是非法占用，所以不存在杨炳超提出的2300000元未办理过户期间所产生的银行同期利息请求。丁海燕因不服一审判决提起上诉，本院于2019年11月27日向其送达《上诉费缴纳通知单》，丁海燕经催缴通知仍不缴纳上诉费用，本院于2020年4月23日作出（2020）粤01民终112号民事裁定书，按丁海燕自动撤回上诉处理。杨炳超向一审法院起诉请求：1.判令解除案涉《房屋买卖合约》；2.判令丁海燕返还给杨炳超购房款2300000元；3.判令丁海燕向杨炳超支付违约金230000元；4.判令丁海燕向杨炳超赔偿损失中介代理费及咨询费23000元；5.赔偿杨炳超利息损失634876.67元（以本金2300000元，自2013年4月8日起按银行同期贷款利率计算，暂计至2018年10月26日，要求计至付清时止）；6.判令丁海燕承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：案涉房屋登记权属人为丁海燕，原登记抵押权人为中国银行股份有限公司广州海珠支行。2013年3月17日，买方杨炳超与卖方丁海燕及经纪方广州市冠恒房地产中介有限公司签订一份《房屋买卖合约》，其中约定：卖方将案涉房屋售予买方，成交价2300000元，房屋交付日期为卖方收齐全部购房款当天；定金100000元买方在签署本合同同时交付卖方，买卖双方需于签署本合约后30个工作日内提供齐全办理房屋买卖交易的全部资料；买方垫资代卖方向银行办理提前还贷手续，卖方在收取定金后5日内向抵押银行申请办理提前还贷手续，买方在收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约扣账日或之前，买方提取首期楼款（不含定金）1000000元转入卖方贷款账号；楼价余款1200000元，买方应在完成公证委托当天直接支付给卖方（原打印字体“本次交易完税当天直接支付给卖方”划线删除）；若买卖双方有不履约或不完全履约之情形，视为违约，守约方有权解除本合约，并有权要求违约方按定金的双倍或相当于成交价10%作出赔偿，违约方除应立即向经纪方支付应付而未付的中介代理费及咨询费外，还应即时赔偿因其违约给经纪方造成的损失，守约方已支付中介代理费及咨询费的，经纪方不退回，应由违约方赔偿给守约方；合同末项手写字体载明：此次交易双方知悉因买方购房条件所限，因此要以做公证全委托的方式完成。同日，杨炳超向丁海燕支付100000元购房定金。2013年3月19日，杨炳超向丁海燕支付1000000元购房款。2013年4月3日，中国银行股份有限公司广州海珠支行向广州市番禺区房地产交易中心出具一份《注销证明》，确认抵押人丁海燕已还清该行贷款，该行申请注销在案涉房屋上的他项权利登记。2013年4月8日，杨炳超向丁海燕支付810000元购房款，并向丁海燕指定的户名为陈娟娟的银行帐户转帐支付370000元购房款。同日，丁海燕签署一份《收款收据》给杨炳超，确认收到杨炳超承购案涉房屋的楼价余款1200000元。杨炳超提交的《收款收据》原件中，除上述丁海燕确认收取楼价余款1200000元的内容外，另以书写方式加注两点：1、买方于2013年4月8日将所有楼款已交齐给卖方，卖方同意于今天将此单位正式交付于买方杨炳超使用；2、因卖方暂时还未有找到住所搬，应卖方要求，由今天起将此单位返租给卖方丁海燕使用，起租期由2013年4月8日到2013年8月8日止，每月租金约定人民币伍仟元整（￥5000元），直接在楼款上扣除人民币贰0000元整（￥20000元）作为租金。丁海燕确认上述收据为其签署，但称其签名时收据上并无手写加注的内容，该内容是后来添加的，其在（2014）穗番法民三初字第605号案件中才知悉上述内容。同日，丁海燕（告知人）与杨炳超（被告知人）签署一份《告知函》，内容为：双方就案涉房屋的买卖，杨炳超要求丁海燕只签署买卖合同和全委托公证，暂时不办理过户手续，上述交易方式双方均会存在一定风险，丁海燕告知杨炳超尽快办理房屋过户手续；同时房屋办理全委托公证后，房产原件交付杨炳超后，因上述房产未办理过户手续期间，所产生的一切经济纠纷、刑事案件及一切法律问题均与丁海燕无关。同日，丁海燕办理公证委托，将案涉房屋的相关权利义务委托予杨炳超，广东省广州市番禺公证处出具（2013）粤广番禺第12515、12516号公证书予以确认。2013年4月19日，一审法院就陆新权与丁海燕其他合同纠纷一案，以（2013）穗番法石民字第482-1号民事裁定查封了案涉房屋。2013年5月13日，一审法院就该案作出（2013）穗番法石民字第482号民事判决，判决丁海燕应向陆新权清偿借款本金及利息。2013年6月18日，陆新权向一审法院申请强制执行上述判决，一审法院立案执行[执行案号：（2013）穗番法执字第3801号]。2013年9月3日，杨炳超向一审法院提出执行异议，要求法院解除对案涉房屋的查封，终止对案涉房屋的执行。丁海燕确认案涉房屋现在由杨炳超居住，但其表示丁海燕没有交付房屋给杨炳超，杨炳超是找人开锁破门而入的。2014年5月14日，广州市番禺区房地产交易登记所出具一份《购房资格证明》，证明内容为：根据杨炳超（香港身份号：D056434（7））的申请及《提交〈购房资格证明〉告知书》，经核查，截至2014年5月14日止，杨炳超具备本市住房限购区域内住房购买资格。2014年5月20日，一审法院作出（2014）穗番法执外异字第9号裁定书，认为杨炳超以其在一审法院查封案涉房屋之前已经受让及接收了案涉房屋为由，提出执行异议要求中止执行案涉房屋，合法有据，故裁定中止对被执行人丁海燕名下的案涉房屋的执行。陆新权认为该裁定事实不清，适用法律有错误，于2014年6月10日向一审法院提起申请执行人执行异议之诉[案号（2014）穗番法民三初字第605号]，请求法院确认丁海燕与杨炳超签订的《房屋买卖合同》（编号2011063）为无效合同，撤销（2014）穗番法执外异字第9号民事裁定并许可执行案涉房屋。一审法院于2016年7月26日作出（2014）穗番法民三初字第605号民事判决，认为：杨炳超与丁海燕之间的《房屋买卖合约》签订于案涉房屋被查封之前，杨炳超现已具备购房资格，且房屋上的抵押登记已注销，《房屋买卖合约》具备履行条件，杨炳超对购房并没有过错；杨炳超已付清全部2300000元购房款给丁海燕，现房屋已由杨炳超实际控制使用，应当认定该房屋已交付给杨炳超；据此，杨炳超在一审法院查封案涉房屋之前已经受让及接收了案涉房屋，对该房产享有足以排除强制执行的权益。因此，判决驳回陆新权的诉讼请求。陆新权对该判决不服，提起上诉。广东省广州市中级人民法院于2017年8月10日作出（2017）粤01民终8003号民事判决，认为：2013年3月17日杨炳超与丁海燕及经纪方广州市冠恒房地产中介有限公司签订的《房屋买卖合约》约定：“此次交易双方知悉因买房购房条件所限，因此要以做公证全委托的方式完成。”双方亦签订了委托书并进行了公证，可见，杨炳超在购买案涉房屋时已经预见到案涉房屋不能办理过户手续并对购房方式作了相应的变更；在买卖案涉房屋的过程中，双方并无对案涉房屋如何办理过户手续进行约定，从双方的公证委托书来看，双方也无将案涉房屋过户到杨炳超名下的意思表示，根据该公证书也不存在将案涉房屋过户到杨炳超名下的可能性；因此，杨炳超在购买案涉房屋过程中对案涉房屋不能过户到自己名下是明知的，其对案涉房屋未能办理过户存在过错；《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”依照上述规定，杨炳超对案涉房屋不能享有足以排除强制执行的权利，陆新权要求继续执行案涉房屋的上诉请求成立，一审法院予以支持。综上所述，判决：一、撤销广州市番禺区人民法院作出的（2014）穗番法民三初字第605号民事判决；二、准许执行丁海燕名下的位于广州市番禺区××街××新村×街×房屋（产权证号02××67）。该判决现已生效。2018年11月6日，杨炳超向一审法院提起本案诉讼，要求解除《房屋买卖合约》、丁海燕退还购房款并赔偿损失。诉讼中，双方均表示对（2014）穗番法民三初字第605号、（2017）粤01民终8003号案件的查明事实无异议；杨炳超确认案涉房屋现由其使用；丁海燕确认已收齐全部购房款，案涉房屋在执行阶段尚未处理，仍处于查封状态。关于杨炳超的购房资格问题，杨炳超的代理人在庭审中陈述，《房屋买卖合约》中约定交易“以做公证全委托的方式完成”是由于当时杨炳超存在购房资格问题，大概需要一年之后才具备广州市购房资格；双方对于符合购房资格后如何办理过户手续没有具体约定，但依丁海燕的公证委托书，杨炳超符合购房资格后即可过户；至于杨炳超何时开始具备购房资格的代理人不清楚。庭后杨炳超的代理人向一审法院提交《情况说明》，称杨炳超于签订《房屋买卖合约》当天具备广州市购房资格，《房屋买卖合约》中约定“以做公证全委托的方式完成”是因杨炳超作为香港人对内地购房政策不熟悉，应中介人员建议作此约定。丁海燕表示，签订《房屋买卖合约》时不清楚杨炳超有无购房资格及需要多久才具备购房资格，此后杨炳超也未通知丁海燕要求办理过户手续。一审法院于2019年7月22日向杨炳超送达《提交〈购房资格证明〉告知书》，要求其于十个工作日内提交房地产登记机构出具的《购房资格证明》（需注明2013年3月17日时是否具备广州市购房资格，如不具备，是何时开始具备），杨炳超逾期未提交相关证明。一审法院于2019年7月31日向广州市规划和自然资源局番禺区分局发函调查杨炳超何时开始具备广州市购房资格，该局于2019年8月7日函复一审法院（穗规划资源番函[2019]1815号），称港澳台地区居民和华侨购买商品住房的，经核实在本市无住房，现需购买1套住房的，应提供在本市工作、学习和居留的证明，书面具结购买商品住房用于自住并承诺在境内无其它住房，如港澳台居民符合上述条件的，可在广州市行政区域范围内购买1套商品住房。另该局电话告知一审法院，杨炳超未提交足够证据，无法判断其在2013年3月17日是否具备广州市购房资格，及何时开始具备购房资格。另，丁海燕在答辩意见中称其要求反诉杨炳超违约并应支付拖欠的2017年7月至2019年4月物业管理费14926.80元。经一审法院当庭询问，其表示该意见仅作为答辩意见，不在本案中提起反诉，就相关费用其另行主张。一审法院认为，杨炳超与丁海燕均为香港居民，本案为涉港民事纠纷，应参照涉外民事纠纷规定处理。因当事人未就处理本案合同争议所适用的法律做出选择，本案的合同履行地在我国内地，依照最密切联系原则，一审法院确定我国内地法律作为解决本案争议的准据法。杨炳超与丁海燕签订《房屋买卖合约》后，案涉房屋已被另案查封并进入执行程序，依已生效的（2017）粤01民终8003号民事判决书，杨炳超对该案提出的执行异议被驳回，案涉房屋由另案继续执行。因此，《房屋买卖合约》已无法继续履行，一审法院对杨炳超要求解除其与丁海燕的房屋买卖合同关系的诉讼请求予以支持。合同解除后，丁海燕应向杨炳超退还购房款2300000元，杨炳超应将案涉房屋交还丁海燕。至于导致《房屋买卖合约》解除的原因及责任问题。房屋买卖合同是出卖人将房屋交付并转移所有权予买受人，买受人支付价款的合同，买受人签订房屋买卖合同的目的是获得房屋的所有权及占有使用权。《房屋买卖合约》中约定“此次交易双方知悉因买方购房条件所限，因此要以做公证全委托的方式完成”。杨炳超在庭审中称该约定是由于其当时不具备广州市购房资格，须一年左右才具备；庭后又在情况说明中称签订合同时其已具备购房资格。因杨炳超的陈述前后矛盾，且未在一审法院指定的期限内提交《购房资格证明》证实其开始具备购房资格的时间，也未向一审法院提交穗规划资源番函[2019]1815号复函中所述的相关证据材料，因此，一审法院认定，杨炳超在签订《房屋买卖合约》时不具备广州市购房资格，何时开始具备因证据不足无法认定，仅可确认2014年5月14日时已具备。因杨炳超在签订合同时暂不具备购房资格，故双方仅约定以办理公证全委托的方式完成交易，对于杨炳超具备购房资格后如何办理过户手续未作出明确约定。此后，在《房屋买卖合约》签订约一个月、双方尚未办理过户手续时，房屋因丁海燕与他人的纠纷被法院查封，且现已成为另案的执行标的，至今未能解封。一审法院认为，杨炳超在签订《房屋买卖合约》时不具备广州市购房资格，导致房屋在已办妥涂销抵押准备手续后未能及时办理过户手续，其对《房屋买卖合约》未能履行完毕存在一定过错。但是，杨炳超在2014年5月14日已具备广州市购房资格，虽该时间距离《房屋买卖合约》签订已一年有余，但是买卖双方对于房屋过户期限并无约定，也无证据证明丁海燕曾通知杨炳超于何期限之前办理过户手续。因此，若当时案涉房屋并未被查封，《房屋买卖合约》是可以继续履行、完成过户手续的。导致本案合同未能履行完毕的主要原因，是丁海燕因与他人纠纷致案涉房屋被查封，且其一直未能清偿另案债务导致案涉房屋一直未能解封。因此，一审法院酌情认定，对于《房屋买卖合约》未能继续履行而解除，杨炳超负有10%的责任，丁海燕负有90%的责任。基于上述责任认定，一审法院对杨炳超主张的解除合同违约金中的90%予以支持，即丁海燕应向杨炳超支付违约金207000元（2300000元×10%×90%）。至于占用款项的利息损失，一审法院酌情支持由丁海燕自案涉房屋被查封之日2013年4月19日起，以2070000元（2300000元×90%）为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率，向杨炳超计付占用款项利息至购房款全部退还之日止。至于杨炳超主张的中介代理费及咨询费损失23000元，因其未举证证明该费用已实际支付，一审法院对其要求丁海燕赔偿该费用的诉讼请求不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五百五十一条以及《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，判决：一、解除杨炳超、丁海燕与广州市冠恒房地产中介有限公司于2013年3月17日签订的《房屋买卖合约》中杨炳超与丁海燕的房屋买卖合同关系；二、丁海燕应于判决发生法律效力之日起五日内向杨炳超退还购房款2300000元；三、丁海燕应于判决发生法律效力之日起五日内向杨炳超支付解除合同违约金207000元及利息损失（以2070000元为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率，自2013年4月19日起计算至上述第二判项履行完毕之日止）；四、驳回杨炳超的其余诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32303元，由杨炳超负担876元，由丁海燕负担31427元。二审期间，杨炳超提交以下证据拟证明其名下没有房产，2013年向丁海燕购买案涉房屋时具备购房资格：1.杨炳超以自己名义购买广州市番禺区××镇××路×号×座×房的《房屋买卖合同》；2.《房地产权证》（粤房地证字第××号），显示证据1所涉房屋登记在杨炳华名下；3.2018年9月29日签订的《房屋买卖合同》，显示卖方为杨炳华、卖方委托代理人杨炳超，买卖标的房屋为上述证据1所涉房屋。对此，丁海燕质证意见为：即使杨炳超现有购房资格，但杨炳超签订购房合同时提出办理公证委托，却又不即时办理过户至其名下的手续，存在过错。杨炳超支付完购房款后，丁海燕已向其出具了案涉《告知函》，催促杨炳超尽快办理过户，故丁海燕在该房屋买卖合同中是没有过错的。本院认为，本案系杨炳超与丁海燕双方之间就履行案涉《房屋买卖合约》产生的纠纷，因杨炳超与丁海燕均为香港特别行政区居民，故本案属于涉港合同纠纷，应参照涉外民商事案件处理。庭审中双方当事人对一审法院适用我国内地法律作为解决本案争议准据法没有异议，本院予以确认。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条之规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。结合双方当事人诉、辩意见，本案争议焦点主要在于：导致案涉《房屋买卖合约》解除的原因及归责问题。对此，本院分析如下：房屋买卖合同是出卖人转移标的房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。出卖方当事人签署合同的目的是取得购房款，而买受方则是取得标的房屋所有权。案涉《房屋买卖合约》签订后，丁海燕已收取全部房价款，保证案涉房屋所有权转移至杨炳超名下是其作为出卖人应有之义；现案涉房屋因丁海燕与案外人之间的债务纠纷被查封，且因丁海燕未能清偿相关债务，案涉房屋一直处于被限制转移所有权的状态，以致杨炳超已履行支付房价款的义务，却无法实现合同目的获得案涉房屋的所有权。故，丁海燕未能妥善处理与案外人之间债务纠纷，是导致案涉《房屋买卖合约》解除的主要原因。对于杨炳超对案涉房屋不能过户至其名下是否存在过错，本院2017年8月10日作出的（2017）粤01民终8003号生效民事判决已查明认定，一审判决也已充分阐述，分析合理准确，本院予以确认。至于杨炳超上诉称签署案涉《房屋买卖合约》时已具备购房资格，不应对合同解除承担责任的主张，根据一审期间广州市规划和自然资源局番禺区分局函复意见，港澳台地区居民是否具备购房资格有明确规定，杨炳超作为完全民事行为能力人，在签署合同中设定办理过户的条件，引起的法律后果应自行承担。杨炳超提交的证据不足以支持其上诉主张，本院不予采纳。一审法院根据查明事实，酌情认定对于案涉《房屋买卖合约》未能继续履行而解除，杨炳超负有10%的责任，丁海燕负有90%的责任，合理合法，并无不当，本院予以认可。综上所述，杨炳超的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费375元，由上诉人杨炳超负担。本判决为终审判决。审判长  李志明审判员  徐玉宝审判员  俞 颖二〇二〇年四月二十三日书记员  王嘉宝陈蕴琦