江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终839号上诉人（原审被告、反诉原告）：张和国。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陆守芳。被上诉人（原审原告、反诉被告）：段炳臣。委托诉讼代理人：黄鸣杰，上海市金茂（昆山）律师事务所律师，代理二被上诉人。上诉人张和国因与被上诉人陆守芳、段炳臣房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初6968号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张和国上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回陆守芳、段炳臣的诉讼请求，支持本人的反诉请求。事实和理由：本人投资超市，准备长期经营。2018年12月31日租赁期满前，本人与陆守芳达成口头续租协议，本人按原租金标准预先支付给陆守芳。后陆守芳反悔，违反合同约定恶意抬高租金。为此双方发生争议，陆守芳将预收的房租退回。后陆守芳将房屋强行上锁，收回房屋。本人只好返回老家，等待法院清点后按市场价向陆守芳讨要货款。本人听说陆守芳指使他人将超市内物品搬离运走，本人向派出所报案，公安机关认定为民事纠纷，不予刑事立案。本人将租金按预先支付给陆守芳，陆守芳未提出异议，原租赁合同继续有效，视为自动续租一年。陆守芳恶意违反合同约定抬高租金，将预收的房租退回，应定性为违约解除租赁关系。陆守芳应赔偿本人损失。陆守芳强行上锁，收回房屋进行管控并占有使用，自1月8日开始房屋租金应由陆守芳负担。陆守芳将房屋强行上锁，实际是强行占有购买的确认行为。一审中经法庭主持双方当事人清点，商品估算价值318104元，陆守芳应向本人支付该货款。如陆守芳有异议，可以申请物价部门估价。陆守芳指使社会上人员，未经本人同意，强行搬走超市内物品，导致商品、物品数量无法评估确认，其过错责任应由陆守芳承担。本人的报案数额和双方清点的货物差额部分，应由陆守芳承担。陆守芳明知超市内摆放有大量的易腐烂变质不宜长期保存的物品，还采用非法手段强行上锁，后强行搬运，造成物品损毁、严重贬值，应承担责任。根据租赁合同约定，本人在同等条件下，对商铺有优先租赁权。陆守芳违反合同约定，应依法退还本人为保证优先承租权而增加支付的租金7.5万元。一审法院无视清点物品，也没有征求双方当事人意见是否进行物价评估，故意掩盖本案相关事实，存在明显的诉讼程序错误。一审法院认定事实、适用法律错误。陆守芳、段炳臣二审书面辩称，对一审法院认定事实无异议，请求维持一审判决，驳回上诉请求。陆守芳、段炳臣向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令张和国支付陆守芳、段炳臣自2019年1月1日起至2019年5月2日期间，按照每月12083.33元的标准计算的占有使用费60416元；2、本案的诉讼费、保全费由张和国承担；3、张和国支付陆守芳、段炳臣运费700元、两间车库租金（以600元/月/间的标准计算，自2019年5月2日起至张和国实际搬离之日止）。张和国向一审法院提出反诉请求：1、判令陆守芳、段炳臣将其强行占有购买的爱华超市内的各种物品共计70万元支付张和国；2、判令陆守芳、段炳臣赔偿张和国开办爱华超市期间的各种装修费用共计46500元；3、本案诉讼费全部由陆守芳、段炳臣承担。一审法院认定事实：2016年1月1日，陆守芳与张和国签订房屋出租合同，约定陆守芳将坐落于淀山湖中市路334-336号的三间门面房出租给张和国，租期为2016年1月1日至2018年12月31日，第一年的租金为12万元，第二年的租金为14万元，第三年的租金为14.5万元，2015年底预交2016年全年的租金，次年起每年的12月15日预交下年全年的租金，租赁期满承租方则享有同等条件下对商铺的优先租赁权、出租方不许恶意抬高租金，要以左邻右舍为标准进行协商。该三间门面房系段炳臣所有的二层七间房屋中的一部分，陆守芳系段炳臣的儿媳，段炳臣委托陆守芳将涉案房屋出租。合同到期后，陆守芳打算将整栋房屋一起出租，张和国依旧只打算承租三间门面房，双方就续租问题没有达成协议。2018年12月15日，张和国按照原合同约定的第三年的租金金额14.5万元向陆守芳账户转账，被陆守芳退回，陆守芳打电话通知了张和国退回款项的情况，双方在电话里依旧未能达成续租协议。租赁期满后张和国拒绝搬离涉案房屋，继续进货经营超市。2019年1月8日，陆守芳将涉案房屋上锁禁止张和国继续使用涉案房屋，并要求张和国搬离涉案房屋。2019年1月22日，陆守芳通过手机短信要求张和国于2019年1月25日前搬离涉案房屋并清理干净租赁的房屋。张和国短信回复拒绝将物品搬离，并称陆守芳锁了门就是将涉案房屋内物品购买下来。陆守芳回复“不存在任何买卖关系。2019年1月8日,我要求你支付租金并签合同,你拒绝我的要求,我无奈报警后关门,警察出警到过现场。请你务必按照限期搬离通知上的期限搬离。我会尽力配合你”。因张和国一直拒绝搬离，陆守芳以700元/间/月的价格租赁了两间车库，于2019年5月2日将涉案房屋内的物品清理至该两间车库内，清理的过程陆守芳提供了视频录像予以证明。2019年5月4日，陆守芳短信通知张和国：“你占据我房屋内的所有物品已清理至仓库中现通知你即日起十五日内与我联系并自行搬离所有物品，否则后果自负”。张和国依旧拒绝将物品搬离车库。以上事实，由陆守芳、段炳臣提供的房屋租赁合同、房产证、短信记录、视频、委托书、录音、收据、车库房屋租赁合同、微信转账记录以及当事人的庭审陈述为证，一审法院予以认定。一审法院认为，段炳臣与张和国之间订立的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，依法成立有效。双方当事人均应当依照合同约定履行义务。房屋租赁合同到期后张和国应当及时搬离承租的房屋，未及时搬离承租房屋造成的损失应当由张和国自行负担。因此，对于涉案房屋的占有使用费，张和国应当支付自2019年1月1日至2019年5月2日期间的48465.75元。在2019年5月2日之后，张和国的物品被搬至两间车库内，系陆守芳、段炳臣的止损行为，张和国应当支付陆守芳、段炳臣搬离物品产生的运费700元及租赁两间车库所支出的租金，按照1200元/月，自2019年5月3日起计算至张和国实际将物品搬离之日止。张和国提起的反诉请求要求陆守芳、段炳臣将其强行占有购买的爱华超市内的各种物品共计70万元支付张和国，因张和国在租赁期满后拒绝搬离涉案房屋甚至继续进货，明显是恶意继续占有使用涉案房屋，才导致陆守芳锁上涉案房屋的门，并且陆守芳在锁门后要求张和国及时将物品搬离却被张和国拒绝，因此，系张和国的过错，陆守芳和段炳臣并无购买张和国超市内物品的意思表示，双方并不成立买卖合同关系，因此，张和国要求陆守芳和段炳臣支付超市内物品的货款没有事实和法律依据，一审法院不予支持。张和国主张的装修费用46500元，因租赁合同对此并无约定，张和国的主张没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定，一审法院判决如下：一、张和国于本判决生效之日起十日内支付段炳臣自2019年1月1日至2019年5月2日期间的48465.75元房屋占有使用费。二、张和国于本判决生效之日起十日内支付段炳臣运费700元、租赁两间车库所支出的租金（按照1200元/月，自2019年5月3日起计算至张和国实际将物品搬离之日止）。三、驳回张和国的其他反诉请求。案件受理费1508元，由张和国负担。反诉案件受理费减半收取5633元，由张和国负担。二审对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，张和国主张向陆守芳账号预付原租赁合同到期后的租金，但陆守芳将该款项退还给张和国，张和国以此认为双方达成续租约定无法律依据，本院不予支持。张和国主张与陆守芳达成口头续租约定，但无证据证实，本院难以采信。张和国主张陆守芳违反合同约定，损害其对案涉房屋享有的优先租赁权，但无事实和法律依据，本院不予支持。案涉租赁合同到期前，双方当事人未能达成一致续租约定，陆守芳即要求张和国搬离案涉房屋。故在租赁合同到期后，张和国应及时搬离，返还案涉房屋。张和国在租赁合同到期后，拒绝搬离房屋并继续进货，由此导致陆守芳锁门。陆守芳锁门后即要求张和国及时将物品搬离，但被张和国拒绝，张和国严重违反合同约定，应承担由此产生的占有使用费。陆守芳将物品搬运至车库内，属于止损行为，张和国应承担由此产生的运费及车库占用费用。张和国认为段炳臣、陆守芳自愿购买搬运的超市物品，没有事实依据，一审法院未予支持并无不当。案涉租赁合同到期后，张和国要求段炳臣、陆守芳赔偿装修损失没有法律依据，一审法院未予支持正确。综上所述，张和国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8831元，由张和国负担。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  郑 雄审判员  黄学辉二〇二〇年四月二十日书记员  毛莉莉法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。