湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终3798号上诉人(原审被告):旷远集团（长沙）房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区洋湖街道潇湘南路一段509号旷远画境美苑营销中心。法定代表人：王建舞，系经理。委托诉讼代理人：甘靖雯，湖南通程律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡博雅，女，汉族，1990年11月7日出生，住湖南省长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：郑亚斌，湖南弘一律师事务所律师。委托诉讼代理人：王文卓，湖南弘一律师事务所实习律师。上诉人旷远集团（长沙）房地产开发有限公司（以下简称旷远公司）因与被上诉人胡博雅商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初13996号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。旷远公司上诉请求：1.依法改判上诉人不需支付违约金13,787.84元；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定《补偿协议书》应视为双方对2017年11月之前的逾期交房违约金的补偿属于认定事实错误，应依法予以纠正。2.一审判决认定《补偿协议书》系上诉人提供，应对上诉人做不利解释属于适用法律错误。3.《补偿协议书》约定的补偿是针对逾期交房事宜的终局性补偿，被上诉人无权向上诉人主张逾期交房违约金。胡博雅辩称，1.一审法院认定事实清楚，逾期交房违约金自2017年11月2日开始计算并无不当。2.《补偿协议书》系旷远公司向胡博雅提供，应对旷远公司做不利解释。3.胡博雅仍有权要求旷远公司对2017年11月2日至2018年4月9日期间支付违约金。胡博雅向一审法院起诉请求：1、判令旷远公司因逾期交房而向胡博雅支付违约金24,608.67元。（计算至2018年4月9日，共计282天，逾期交房违约金具体金额按照胡博雅支付全部已付款万分之一日的标准，自2017年7月1日计算至实际交付之日止）；2、判令旷远公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院经审理查明，2016年9月21日，胡博雅与旷远公司签订《长沙市商品房买卖合同》及补充协议，由胡博雅购买旷远公司位于岳麓区的住宅。合同约定，一、关于交付时间：出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该房屋。二、关于交付条件：1、该商品房交付时应当符合承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件，其中供电、供水、燃气约定为在2017年6月30日达到接通条件；上述设施如未在约定期限内竣工，买受人允许出卖人在三个月内免责整改；2、具备五方验收合格，质检验收完成。三、关于逾期交房的约定：除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间和条件将该商品房交付给买受人的，逾期超过三十天后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款的万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30天内向买受人支付违约金。四、关于可予延期交房的约定：因遭遇自然灾害（包括非出卖人管理不善造成的火灾、地震、洪灾、瘟疫、台风、龙卷风、连续暴雨、地面突然下陷等）和其他不可抗力（包括战争、军事行动、罢工、动乱、空中飞行物坠落、连续停水停电等）、执行政府法规、规章等强制性文件及行政禁令和命令、非出卖人原因，而因政府或市政有关部门配套安装单位原因，导致验收滞后或者工程延期的（以相关单位的文件为准）、项目施工期间发生暂停户外工作及以上级别的灾害性天气，或其他导致工程停工的灾害性天气等原因可以据实予以延期。在附件的补充协议中第三条双方约定，关于合同约定的交付条件，该商品房交付时只要具备五方验收合格，质检验收完成时即可交付，竣工验收备案可交房后完成。在《长沙市商品房买卖合同》和补充协议签订以后，胡博雅依约向旷远公司支付全部购房款872,648元。2017年11月1日，涉案工程通过五方验收，同日旷远公司通过信函邮寄的方式通知胡博雅等全体业主集中办理交房手续。2018年1月20日，胡博雅、旷远公司就因延迟交付共同签订《补偿协议书》，该协议书约定：“因综合原因导致旷远公司延期交房，以致交房时间不得不延期至2017年11月。由此旷远公司一次性补偿胡博雅一年的物业管理费（2017年11月7日至2018年11月6日）作为逾期交房补偿金，合计2,652元，该补偿金额是针对逾期交房事宜的一次性、终局性的补偿，除此之外，胡博雅不得再向旷远公司主张其他任何形式的补偿金、违约金、赔偿金以及提出其他索赔要求”等内容。2018年8月30日，湖南湘江新区建设工程质量安全监督站出具《关于旷远楚天画境竣工验收时间的回函》答复旷远楚天画境项目于2018年4月9日经各方责任主体竣工验收，具备交付使用条件。胡博雅现已收房。本案审理中，旷远公司认可《补偿协议书》系旷远公司拟定及提供，就涉案项目已与多户业主就逾期交房签订《补偿协议书》。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、旷远公司是否构成逾期交房；二、涉案《补偿协议书》签订后胡博雅能否再向旷远公司主张逾期交房违约金。针对焦点一，该院认为，胡博雅与旷远公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反国家强制性规定，真实、合法、有效，双方应按合同约定各自履行自己的义务。旷远公司应当按合同约定在2017年6月30日前向胡博雅交付房屋。旷远公司辩称因不可抗力因素导致工程进程受阻，逾期中有78天应当予以扣除。该院认为，旷远公司列举的连续暴雨、配合住房和城乡建设局通知暂停施工等理由均不属于合同约定不可抗力或不能预见、不能避免、不能克服的因素，故对旷远公司该抗辩意见，该院不予采纳。涉案合同约定的交房条件为“具备五方验收合格、质检验收完成”，旷远公司认为涉案房屋已经在2017年11月1日达到合同约定交付条件之一“五方验收合格”，但根据湖南湘江新区建设工程质量安全监督站出具的《关于旷远楚天画境竣工验收时间的回函》答复，旷远楚天画境项目于2018年4月9日经各方责任主体竣工验收，具备交付使用条件，故该院认为涉案房屋于2018年4月9日才达到约定的交付使用条件，旷远公司已构成逾期交房，应按合同约定承担相应的违约责任。针对焦点二，胡博雅主张“协议书系旷远公司误导胡博雅签署”，旷远公司辩称“胡博雅、旷远公司双方对逾期交房违约金已签订了《补偿协议书》，且约定了补偿金额是针对逾期交房事宜的一次性、终局性的补偿”，该院认为，《补偿协议书》中虽约定“补偿金额是针对逾期交房事宜的一次性、终局性的补偿”，但《补偿协议书》首部亦明确约定了“因综合原因导致旷远公司延期交房，以致交房时间不得不延期至2017年11月”，故涉案《补偿协议书》应视为原、旷远公司双方对2017年11月之前的逾期交房违约金的终局性补偿。结合争议焦点三，涉案直到2018年4月9日才达到了约定的交付使用的条件，故对2017年11月之后的逾期交房违约金胡博雅仍有权向旷远公司主张。关于逾期交房违约金的起算点，《补偿协议书》中仅约定“交房时间不得不延期至2017年11月”，属于约定不明。结合旷远公司答辩中陈述的“涉案房屋于2017年11月1日达到交房条件，并于2017年11月1日旷远公司以邮寄的收房通知书的形式通知胡博雅收房”，且涉案《补偿协议书》系旷远公司提供，在约定不明时，应对合同提供方做不利解释，故该院认定胡博雅、旷远公司双方在《补偿协议书》中约定的延期时间截止至2017年11月1日，旷远公司仍应向胡博雅支付逾期交房违约金的期间为2017年11月2日至2018年4月9日。关于逾期交房违约金的标准，涉案合同中约定旷远公司逾期交房应按日计算向胡博雅支付全部已付款的万分之三的违约金，胡博雅诉请中将违约金标准调整为按日以全部已付房款的万分之一计算，该院综合考虑胡博雅因旷远公司违约行为可能造成的损失，对胡博雅诉请的违约金标准予以支持。从2017年11月2日至2018年4月9日涉案房屋达到交房条件共计逾期158天，故旷远公司应向胡博雅支付逾期交房违约金为13,787.84元（872,648元×0.1‰×158天）。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决：一、旷远公司自判决书生效之日起十日内向胡博雅支付逾期交房违约金13,787.84元；二、驳回胡博雅的其他诉讼请求。一审案件受理费416元，因简易程序减半收取208元，由胡博雅负担92元，由旷远公司负担116元。二审中，双方当事人没有向本院提交新证据。本院查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为，本案二审的争议焦点为被上诉人在涉案《补偿协议书》签订后能否向上诉人主张逾期交房违约金。上诉人认为，涉案《补偿协议书》系双方对逾期交房的终局性补偿约定，该协议签订后，被上诉人不能再次就逾期交房主张权利。本院认为，涉案《补偿协议书》虽约定“补偿金额是针对逾期交房事宜的一次性、终局性的补偿”，但《补偿协议书》首部亦明确约定了“交房时间不得不延期至2017年11月”，故一审判决认定涉案《补偿协议书》应视为双方对2017年11月之前的逾期交房违约金的终局性补偿并无不当。涉案《补偿协议书》仅约定“交房时间不得不延期至2017年11月”，属于约定不明。在约定不明时，应对合同提供方做不利解释，结合上诉人的一审答辩意见，一审判决认定双方在《补偿协议书》中约定的延期时间截止至2017年11月1日并无不当，上诉人仍应向被上诉人支付自2017年11月2日至2018年4月9日期间的逾期交房违约金。综上所述，旷远公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费416元，由上诉人旷远集团（长沙）房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  何豪杰审 判 员  曾庆军审 判 员  赵佳玮二〇二〇年四月二十三日代理书记员  李佳洪附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……