吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉02民终871号上诉人（原审被告、申请执行人：孙静，女，1952年6月26日出生，汉族，无职业，住吉林省磐石市。被上诉人（原审原告、案外人）：张元浩，男，1960年1月21日出生，朝鲜族，无职业，住吉林省磐石市。委托诉讼代理人：房颖，吉林三名律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：文丽顺，女，1975年8月20日出生，汉族，医生，住吉林省长春市。原审第三人：磐石市鼎丰房屋开发有限公司（原磐石市鑫宇房屋开发有限公司），住所地吉林省磐石市。法定代表人：张铁军，该公司董事长。原审第三人：磐石市立元物业管理有限责任公司，住所地吉林省磐石市。法定代表人：赵贵，该公司经理。上诉人孙静因与被上诉人张元浩、文丽顺、原审第三人磐石市鼎丰房屋开发有限公司（以下简称鼎丰公司）、磐石市立元物业管理有限责任公司（以下简称立元物业公司）案外人执行异议之诉一案，不服吉林省磐石市人民法院（2018）吉0284民初3307号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭，以询问方式公开进行了审理。上诉人孙静、被上诉人张元浩的委托诉讼代理人房颖到庭参加诉讼。被上诉人文丽顺、原审第三人鼎丰公司、立元物业公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙静上诉请求：一、撤销（2018）吉0284民初3307号民事判决，依法驳回张元浩的一、二项起诉请求，判决订购协议书无效；二、张元浩、文丽顺负担本案的诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、张元浩出具的诉争房屋合同是与文丽顺签订的，加盖的是立元物业公司公章，出具的商品房预售许可证在磐石市住建局登记的开发单位是磐石市鑫宇房屋开发有限公司（以下简称鑫宇公司），只有鑫宇公司出具的售楼合同并加盖其公章才是合法的。《中华人民共和国物权法》规定，购楼合同上的售楼单位必须和商品房预售许可证上的登记单位一致，否则无效。《商品房销售管理办法》第四条、第二十五条规定，商品房销售必须是取得营业执照的房屋开发企业或委托设立并取得营业执照的房地产中介服务机构销售。《工商管理条例》规定，物业管理公司是没有资质，也不允许销售商品房的。立元物业公司没有出售该楼的任何资质，该公司法定代表人是赵贵，而不是文丽顺，文丽顺作为个人没有权利处置该楼房。二、张元浩买楼没有在磐石市住建局的产籍部门登记，根据相关法律规定，购买人由于某种原因暂时不能办理所有权证的，也必须在产籍部门登记备案，否则不受法律保护。三、另外，与张元浩一样的购房手续孙静能拿出几十份，都是当时文丽顺借款抵押给开具的，因为是借款抵押，所有当时都是文丽顺签字，加盖立元物业公司的公章，而不是开发公司的公章。所以，张元浩就是借款抵押，而不是买楼。与张元浩相同的诉讼在一审法院也有好多起，都被判决购楼协议无效。本案未查明案件事实，判决张元浩的购楼协议有效错误。四、吉林市中级人民法院也对立元物业公司相同的案件作出过裁判，不予支持。本案一审法院不顾事实，错误适用法律，判决结果错误。五、张元浩没有实际入住房屋，因为整栋楼都不具备居住条件。张元浩称装修是因为在2009年到2011年间，文丽顺和梅河口宏宇建工集团打官司，文丽顺为了给梅河口宏宇建工集团施加压力，就鼓动了这些债权人去占房子，在此期间好多人都临时装修了一下，文丽顺还承诺装修费用算她的，以后在借款中算。后来磐石市公安局出面制止了这种行为，并断水断电，一直到现在也没有给水电。六、另外，当时售楼的价格从二层起算，每平方米1650元，每加一层每平方米加50元。涉案房屋面积是102.12平方米，按照当时实际每平方米应为1750元，总价款为178,710元。张元浩却说他交付了224,644元，相差5万元。张元浩有低价楼不买却买个高价不能入住的楼房，明显不合常理。综上所述，文丽顺和张元浩在2010年5月21日签订的立元花园小区的房屋订购协议不合法，是借款抵押合同，是无效的。一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。张元浩辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予维持。孙静上诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。理由：一、张元浩在一审法院查封本案争议房屋前就已经购买了该房屋，与文丽顺（磐石市立元花园项目部）签订的房屋买卖合同合法有效。本案为案外人执行异议之诉，一审法院于2018年6月21日查封了本案争议的房屋。张元浩与文丽顺于2010年5月21日签订了房屋买卖合同，以每平方米2200元的价格购买了本案争议的房屋。立元花园系文丽顺开发建设，出卖时已经取得房屋预售许可证，文丽顺有权出卖房屋。一审庭审中，文丽顺也认可了买卖的事实，买卖是双方真实意思表示，并且已经实际履行，没有违反法律规定的情形，故该房屋买卖合同合法有效。二、张元浩已经履行了交付全部购房款的义务，并且购买的价格也符合当时的市场价格，不存在虚假买卖的情形。1.张元浩于2010年5月21日与文丽顺签订了房屋买卖合同，当日就将所有的房款交付了文丽顺，当时每平方米2200元是符合市场正常价格的。孙静主张张元浩购买价格偏低没有证据证明，不应支持。2.张元浩购买该房屋系给其儿子张哲龙结婚做婚房使用。另案李俊益与张哲龙系亲连桥关系，因为是亲属才特意购买了同一楼层，为了居住方便互相照应。文丽顺名下的房屋被查封多处，不是真实买卖的文丽顺均已否认。张元浩与文丽顺之间确实系真实的买卖关系，文丽顺在长春市南关区法院查封时与一审庭审时均认可了买卖的事实，故孙静主张张元浩与文丽顺是假买卖实借贷不符合客观事实，不应支持。三、一审庭审中张元浩已经充分举证证明张元浩购买房屋后对房屋进行了装修，并已经实际入住且实际占有。张元浩对未办理产权证没有过错，而是客观上不能办理，张元浩所在小区的其他业主也均未办理。综上，张元浩提出案外人执行异议的主张符合法律规定，其对争议房屋的物权期待权足以排除执行。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。文丽顺、鼎丰公司、立元物业公司未提交书面答辩意见。张元浩向一审法院起诉请求：1.请求停止对涉案房屋的执行；2.确认张元浩与文丽顺（磐石市立元花园项目部）于2010年5月21日签订的房屋买卖协议合法有效，张元浩为涉案房屋的所有权人；3.判令文丽顺及鼎丰公司配合张元浩办理产权登记手续；4.诉讼费由孙静负担。一审法院认定事实：文丽顺于2006年靠挂鑫宇公司（现鼎丰公司）开发建设磐石市立元花园项目，2007年1月该建设工程项目取得《商品房预售许可证》。2010年5月21日，张元浩与文丽顺（磐石市立元花园项目部）签订了立元花园小区《房屋定购协议书》。双方约定，张元浩以人民币224，664元的价格购买涉案房屋，建筑面积102.12平方米。协议签订后，张元浩交付了全部购房款224,644元，并于2010年5月31日向文丽顺交纳入住费3000元，文丽顺及其物业公司给张元浩出具了收据并将房屋交付给张元浩。张元浩于2011年4月对房屋进行装修并实际入住，但因实际开发商文丽顺的原因未能办理房屋产权登记。2017年4月6日，因吉林维国律师事务所与文丽顺法律服务合同纠纷一案，经吉林维国律师事务所申请，长春市南关区人民法院依法查封了本案诉争的房屋。张元浩向该院提出案外人执行异议申请，经该院审查后，认为张元浩提出的案外人执行异议申请成立，于2017年8月18日作出（2017）吉0102执异68号执行裁定书，裁定中止对本案争议房屋的执行。2018年6月21日，一审法院依据（2010）磐民二初字第388号民事判决书及孙静的申请作出（2018）磐民执字第527、528号民事裁定书，再次裁定查封了本案诉争的房屋。张元浩对该裁定书再次提出异议，要求解除查封，停止执行。一审法院于2018年10月9日作出（2018）吉0284执异86号执行裁定书，裁定驳回了张元浩的异议申请。张元浩遂向一审法院提出案外人执行异议之诉。一审法院认为，案外人执行异议之诉，是指案外人对执行标的物的全部或一部分主张实体权利，而请求法院对该实体上法律关系进行的裁判。案外人主张的实体权利必须是依法可以阻止该标的物执行的实体权利，并非所有的实体权利。金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（2）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（3）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（4）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，张元浩与文丽顺签订的买卖合同时间为2010年5月21日，而一审法院查封的时间为2018年6月21日，即买卖合同是在法院查封之前签订；2010年5月31日，文丽顺收到张元浩给付的房屋全部价款及车库的全部价款及入住费后，将该房屋交给张元浩，张元浩于2011年4月进行装修后入住，即合法占有该房屋。张元浩未办理该房屋的产权登记手续，是因文丽顺的其他债务导致该小区均无法办理，并非买受人张元浩自身的原因。虽物权未进行产权变更登记，但张元浩已经合法取得。综上，张元浩与文丽顺的房屋买卖合同合法有效，张元浩的诉讼请求符合相关法律及司法解释的规定，一审法院依法予以保护。孙静认为，张元浩与文丽顺系民间借贷法律关系而非房屋买卖合同关系，并以此否认《房屋定购协议书》的效力，未能举证证明，且其该主张与张元浩已于2010年5月21日交付购房全部价款并实际占有该争议的标的物的事实相悖，故其抗辩主张，依法不予支持。张元浩请求文丽顺及鼎丰公司配合其办理产权登记手续，因本案系案外人执行异议之诉，协助办理产权登记并非本案所能解决的纠纷，故对其该项诉讼请求，一审法院不予评判。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：一、张元浩与文丽顺（磐石市立元花园项目部）于2010年5月21日签订的立元花园小区《房屋定购协议书》合法有效；二、停止对磐石市立元花园小区E座1单元4层4号房屋的执行；三、驳回张元浩的其他诉讼请求。案件受理费4670元，由文丽顺负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。孙静提交了以下证据：证据1.（2020）磐民二初字第388号、389号民事判决书，拟证明孙静查封房屋具有合法依据；证据2.《商品房订购协议书》一份、《商品房预售许可证》一份、《售楼收据》一份，拟证明所有债权人都有与张元浩一样的购楼手续，都是民间借贷，都是文丽顺开具的；证据3.钥匙一把，拟证明孙静等入住是文丽顺让的；证据4.（2018）吉0284执91号裁定书一份，拟证明张元浩的《商品房订购协议书》无效；证据5.（2018）吉0284民初3381号民事判决书一份，拟证明就同一事实不同案件，有不同的判决；证据6.（2013）吉中执异字123号执行裁定书一份，拟证明吉林市中人民法院也对相同的案件进行了判决，认定《商品房订购协议》无效不予支持。张元浩质证认为，对上述证据的真实性、合法性、关联性均有异议，对证明的问题有异议，均是复印件不能作为证据使用。孙静举出的文书涉及的案情与本案案情不同，不能作为本案的定案依据。孙静举证文书涉及的案情文丽顺均未出庭，无法核实当事人之间是民间借贷关系还是房屋买卖关系，而本案中文丽顺已经出庭认可与张元浩之间是房屋买卖关系，而非民间借贷关系。本院经审核后认证如下：上述证据材料均不符合二审新证据的标准，本院不予评判。其他当事人未提交新证据。通过当事人的陈述、答辩，以及对现有证据的审核、认定，经本院审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，争议的焦点问题为张元浩是否享有足以排除执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，一审法院查封涉案房屋的时间为2018年6月21日，而张元浩与文丽顺于2010年5月21日签订买卖合同，买卖合同在法院查封之前签订；张元浩于2010年5月21日给付文丽顺房屋、车库的全部价款及入住费，文丽顺于5月31日将涉案房屋交给张元浩，张元浩于2011年4月进行装修后入住，合法占有涉案房屋。因文丽顺的其他债务导致该小区业主无法办理房屋更名过户，非张元浩自身原因，张元浩没有过错。综上所述，张元浩与文丽顺签订的房屋买卖合同合法是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。孙静认为张元浩与文丽顺签订的《房屋定购协议书》无效的上诉主张缺乏事实基础和法律依据，本院不予支持。综上所述，孙静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4670元，由孙静负担。本判决为终审判决。审判长  高忠华审判员  李亚妮审判员  王 东二〇二〇年四月二十四日书记员  李晓楠