吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉02民终153号上诉人（原审被告）：蛟河市民主街道首钢美丽城社区居民委员会，住所地吉林省蛟河市。法定代表人：刘培玲，主任。被上诉人（原审原告）：蛟河市利民物业服务有限公司，住所地吉林省蛟河市。法定代表人：孙宝财，经理。原审被告：蛟河市人民政府民主街道办事处，住所地吉林省蛟河市。负责人：管延花，主任。委托诉讼代理人：石君，男，该办事处纪工委书记。上诉人蛟河市民主街道首钢美丽城社区居民委员会（以下简称首钢美丽城居委会）因与被上诉人蛟河市利民物业服务有限公司（以下简称利民物业公司）及原审被告蛟河市人民政府民主街道办事处（以下简称民主街道）物业服务合同纠纷一案，不服吉林省蛟河市人民法院（2019）吉0281民初2702号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人首钢美丽城居委会的法定代表人刘培玲、被上诉人利民物业公司的法定代表人孙宝财、原审被告民主街道的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。首钢美丽城居委会上诉请求：撤销一审判决，驳回利民物业公司的诉讼请求。事实和理由：一、首钢美丽城居委会没有签订物业管理服务合同的法律资格。即使是在特殊情况下，其“代表”全体业主与物业公司签订的合同应属“效力未定”的合同。新一届业主委员会产生之后，社区居委会所签订的合同，如果业主委员会追认合同有效的话，其所享受、承担的合同的权利和义务，也要转让给新一届业主委员会。因此，本案首钢美丽城居委会不是物业管理合同的一方当事人，即使违约了，承担违约赔偿责任的主体也应该是业主委员会。二、首钢美丽城居委会与利民物业公司之间签订的物业管理服务合同，属于“效力未定”的合同。没有召开业主大会经业主讨论，广大业主并不知情，事后也没有通知广大业主，没有在有关部门备案。新一届业主委员会产生之后，并没有追认合同有效，“效力未定”的合同，就成了“无效合同”。三、首钢美丽城居委会与利民物业公司之间签订的物业管理服务合同，解除时间为2015年9月2日。合同解除原因，是利民物业公司主动提出终止合同，双方自愿协商解除合同，根本不存在一方违约的事实。2015年7月21日，中国共产党蛟河市民主街道委员会召开“首钢物业（利民）工作专题”会议，会议记录中载明“2015年上半年以来，利民公司（孙宝财）本人多次向街道党委、办事处、梁书记、董主任等提出，由于自己身体不好、物业费收不上来、管理不善、服务不到位等诸多原因，不再继续履行服务合同，终止物业服务”“首钢小区现在没有业主委员会，由首钢美丽城居委会依据《物业管理条例》，代行业主委员会职责，公开依法依规选取一家新的物业服务公司，对首钢小区开展物业服务”。由于利民物业公司主动提出终止合同，才有了之后招聘新的物业公司的一系列的程序。双方自愿协商解除合同，根本不存在一方违约的事实。综上所述，首钢美丽城居委会认为，利民物业公司在一审时的诉讼请求，没有事实和法律依据，根本不存在一方违约的事实，其诉讼请求应予驳回。为了正确适用法律，依法维护法律的尊严，请求二审法院查明事实，重新作出公正裁决。利民物业公司辩称，一、本案中的首钢美丽城居委会是物业服务合同的主体，根据合同的相对性原则，是合同的当事人。物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责（详见民主街道作出的蛟民办发[2014]36、37、41号文件）。在代行职责期间签订的物业服务合同，是生效的物业服务合同，不是效力待定的合同，该生效的合同在约定合同期限内都有效，合同期内对新成立的业主委员会直接有效，根据法律规定无需追认。二、本案中的物业服务合同，期限是2014年7月18日至2017年7月19日，在此期间上届业主委员会已解散（详见民主街道作出的蛟民办发[2014]36、37、41号文件）。在签订物业服务合同时，首钢美丽城居委会召开过大会，并通知了广大业主，广大业主是知情的，签订完的业务服务合同也进行了备案。三、在之前利民物业公司起诉要求继续履行合同诉讼过程中，吉林省蛟河市人民法院、吉林市中级人民法院、吉林省高级人民法院都认定本案中2014年7月18日至2017年7月19日的业务服务合同有效，但没有支持继续履行合同的诉讼请求。四、首钢美丽城居委会在没有法定或约定解除权的情况下，违法解除了本案中的物业服务合同，已经构成违约，这一事实在之前的多个判决中已经认定。综上所述，首钢美丽城居委会的上诉请求没有事实与法律依据，应依法驳回，维持原判。民主街道述称，一、利民物业公司所诉首钢美丽城居委会与其签订了物业合同，要求赔偿违约金。民主街道不是合同当事人，根据合同相对性原则，民主街道不应承担赔偿责任。二、根据《中华人民共和国城市居民委员会组织法》第二条，居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，不设区的市、市辖区的人民政府或者它的派出机关对居民委员会的工作给予指导、支持和帮助。《中华人民共和国城市居民委员会组织法》第八条，居民委员会主任、副主任、委员由居民派代表选举产生，工作任务是办理公益事业、调解民间纠纷、维护社会治安等工作。综上所述，首钢美丽城居委会是居民自治组织，不是一级政府，只对居民负责。民主街道对其是指导、支持和帮助，是指导与被指导的关系，不存在上下级隶属关系，不应承担赔偿责任。蛟河市利民物业服务有限公司向一审法院起诉请求：判令首钢美丽城居委会、民主街道连带支付违约金5万元。一审法院认定事实：2013年7月17日，蛟河市首钢美丽城第二届业主委员会与利民物业公司签订物业服务协议，约定：“蛟河市首钢美丽城小区一期、二期、三期委托利民物业公司提供物业服务，委托期限自2013年7月17日至2014年6月17日。”2014年7月24日，民主街道分别作出蛟民街办发［2014］36号文件和蛟民街办发［2014］37号文件，决定由首钢美丽城居委会代行首钢美丽城业主委员会和首钢豪锦山庄业主委员会职责。2014年7月26日，民主街道作出蛟民街办发［2014］41号文件，决定授权委托利民物业公司继续对首钢小区进行物业管理，处理有关阳光物业和首钢开发商应解决而未解决的问题，并同意利民物业公司按照有关规定依法收取物业费，更好地为业主提供服务。2014年7月30日，首钢美丽城居委会（甲方）与利民物业公司（乙方）签订物业管理服务合同，约定：“蛟河市首钢美丽城小区一期、二期、三期委托利民物业公司提供物业服务，委托期限自2014年7月18日至2017年7月19日。甲乙双方任何一方无法律依据提前终止合同的，违约方应赔偿对方5万元的违约金；造成对方经济损失的，应给予经济赔偿。”2015年7月21日，中国共产党蛟河市民主街道委员会召开“首钢物业（利民）工作专题”会议，会议记录中载明“2015年上半年以来，利民公司（孙宝财）本人多次向街道党委、办事处、梁书记、董主任等提出，由于自己身体不好、物业费收不上来、管理不善、服务不到位等诸多原因，不再继续履行服务合同，终止物业服务”“首钢小区现在没有业主委员会，由首钢美丽城居委会依据《物业管理条例》，代行业主委员会职责，公开、依法、依规选取一家新的物业服务公司，对首钢小区开展物业服务”。2015年7月22日，首钢美丽城居委会在首钢美丽城社区内张贴“民主街道首钢小区招聘物业公司服务的公告”，公开向社会选聘物业服务企业，但未通知利民物业公司解除合同。2015年8月6日，首钢美丽城居委会在首钢美丽城社区内张贴通知，告知业主经筛选符合条件的物业服务企业为蛟河市嘉馨物业有限公司，并定于2015年8月21日下午5时召开业主大会，征求业主意见。2015年8月24日，中国共产党蛟河市民主街道委员会再次召开“首钢物业专题”会议，会议记录中载明“2015年8月21日，首钢社区通过公开招聘，暂时选择了嘉馨物业，临时为首钢小区业主服务四个月，待新业主委员会成立后，由业主委员会依据《物业管理条例》行使职责，决定是否聘用物业公司”。2015年9月2日，首钢美丽城居委会让嘉馨物业公司接管了首钢美丽城社区的物业服务，但未与利民物业公司办理交接手续，利民物业公司未将其经营期间购买的存放在物业用房内和室外的设备、材料、工具等价值80,000元的财产取回。后首钢美丽城居委会在未经利民物业公司同意的情况下，擅自允许嘉馨物业公司使用了利民物业公司的设备、材料、工具等财产。2015年9月14日，民主街道制作了1份“民主街道办事处关于不再对利民物业公司日常工作监管的说明”，载明：“自2013年7月至2015年7月，街道为确保物业费的高效利用，经利民物业公司同意由民主街道对利民物业公司的物业费收支实施日常监管。现利民物业公司提出自管的要求，民主街道根据实际情况不再对利民物业公司进行日常监管，但民主街道依然会按照法定职责与市物业办一道对利民物业公司实行监管，切实维护广大业主的权益。现将有关情况与利民物业公司进一步澄清，有关情况说明如下：一、同意首钢一、二、三期业主自行依法选择物业公司服务。二、从即日起，由市物业办参与，对民主街道监管利民物业公司期间相关账目进行清查，弄清盈亏等往来账目，如无异议将账目公开，营运期间的盈亏事宜依法由利民物业公司负责。民主街道垫付的资金从收取的物业费中自动扣还。三、民主街道不再监管利民物业公司日常工作，以后发生的责任事宜由利民物业公司依法独立处置。四、民主街道将依法支持利民物业公司的物业诉讼行为，社区代表业主委员会将有关首钢业主与开发商的诉讼事宜委托给利民物业公司处置。相关费用由利民物业公司自行负责。五、到利民物业公司不再对首钢小区业主服务后，固定资产由利民物业公司处置，贵都物业出资购置的拖拉机和发电机即日交还贵都物业。六、自2013年7月至2015年8月末的物业收支账目由姜玉泉和聂利红负责，之后的账目由利民物业公司自行负责。”民主街道的原主任曹玉柱在该说明上签名并加盖公章，利民物业公司的法定代表人孙宝财在该说明上签名并加盖公章。当日，利民物业公司的法定代表人孙宝财与民主街道的财务人员姜玉泉、聂利红办理了交接手续，并制作了1份交接书，载明：“首钢物业上年结余177，071.42元，2015年1月至8月收入541,761.03元，支出711,154.29元，实际结余7,678.16元。2013年7月22日至2015年9月14日期间发生的账务问题，由姜玉泉、聂利红负责。2015年9月14日以后发生的账务由孙宝财自行管理。所剩余额7，678.16元交予孙宝财。”民主街道的财务人员姜玉泉、聂利红在该交接书的交接人处签名，利民物业公司的法定代表人孙宝财在该交接书的接交人处签名，民主街道的原主任曹玉柱、副主任张宽英在该交接书的监交人处签名。蛟河市民主街道办事处首钢美丽城业主委员会于2016年3月成立。庭审中，利民物业公司、首钢美丽城居委会均承认双方解除合同的时间为2015年9月2日。另查明，利民物业公司与首钢美丽城居委会、民主街道物业服务合同纠纷一案，原审法院于2016年5月25日作出（2016）吉0281民初706号民事判决书，判决：驳回利民物业公司的诉讼请求。利民物业公司不服该判决，提起上诉。吉林市中级人民法院于2016年9月15日作出（2016）吉02民终1549号民事裁定书，裁定：撤销原判，发回重审。原审法院重审立案后，追加蛟河市民主街道办事处首钢美丽城业主委员会为第三人，于2017年4月13日作出（2016）吉0281民初2131号民事判决书，判决：一、首钢美丽城居委会于判决生效后立即给付利民物业公司违约金5万元；二、驳回利民物业公司的其他诉讼请求。利民物业公司不服该判决，提起上诉。吉林市中级人民法院于2017年5月31日作出（2017）吉02民终1487号民事判决书，判决：一、撤销原判；二、驳回利民物业公司的诉讼请求。利民物业公司不服该判决，向吉林省高级人民法院申请再审。吉林省高级人民法院于2018年6月27日作出（2018）吉民申1966号民事裁定书，裁定：驳回利民物业公司的再审申请。再查明，利民物业公司与首钢美丽城居委会、民主街道物业服务合同纠纷一案，原审法院于2019年6月3日作出（2018）吉0281民初2307号民事判决书，判决：一、首钢美丽城居委会于判决生效后立即赔偿利民物业公司损失8万元；二、驳回利民物业公司的其他诉讼请求。首钢美丽城居委会不服该判决，提起上诉。吉林市中级人民法院于2019年9月25日作出（2019）吉02民终1799号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。一审法院认为，2014年7月份，在暂无业主委员会的前提下，首钢美丽城居委会代行业主委员会职责与利民物业公司签订物业管理服务合同，系双方当事人的真实意思表示，依法成立并生效。在合同履行期间，首钢美丽城居委会依据利民物业公司多次向民主街道表示提前解除合同的前提下，于2015年7月22日张贴“民主街道首钢小区招聘物业公司服务企业的公告”，该公告中载明民主街道首钢小区与利民物业公司签订的服务合同已期满。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。因首钢美丽城居委会与利民物业公司之间签订的合同期满时间为2017年7月19日，首钢美丽城居委会张贴公告时，合同尚未期满，而公告内容并非是解除合同通知，不符合上述法律规定，应当认定首钢美丽城居委会解除与利民物业之间的物业服务合同的行为违反法律规定，属提前解除合同，应承担相应的违约责任。因首钢美丽城居委会与利民物业公司签订的物业管理服务合同明确约定：“甲乙双方任何一方无法律依据提前终止合同的，违约方应赔偿对方5万元的违约金。”根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，首钢美丽城居委会应当按照约定向利民物业公司支付违约金5万元。关于利民物业公司请求民主街道与首钢美丽城居委会连带支付违约金5万元的诉讼请求。因民主街道并非合同当事人，根据合同相对性原则，故此项诉讼请求，不予支持。关于首钢美丽城居委会提出的“在一审诉讼期间，利民物业公司已表示放弃要求首钢美丽城居委会、民主街道给付5万元违约金的诉讼请求。吉林市中级人民法院作出的（2017）吉02民终1487号判决书第7页中第二段载明”的辩解。因利民物业公司在另案中表示“其诉讼请求为要求继续履行与首钢美丽城居委会签订的物业服务合同，同时放弃要求首钢美丽城居委会、民主街道给付利民物业公司5万元违约金的诉讼请求。”其只是在另案中表示放弃要求首钢美丽城居委会、民主街道给付利民物业公司5万元违约金的诉讼请求，并不代表本案不能就此项诉讼请求提起诉讼，故首钢美丽城居委会的此项辩解，不予采纳。综上所述，利民物业公司的诉讼请求，合理部分，原审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决：一、首钢美丽城居委会于判决生效后立即向利民物业公司支付违约金5万元；二、驳回利民物业公司的其他诉讼请求。案件受理费525元，由首钢美丽城居委会负担。二审中，当事人没有提交新的证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，首钢美丽城居委会的上诉请求依法不能成立。因首钢美丽城第二届业主委员会无法行使业主委员会职责，首钢美丽城居委会依据我国建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责”及当时仍有效的《吉林市物业管理条例实施细则》第七条之规定代行业主委员会职责的规定，首钢美丽城居委会系基于相关行政规章的规定代行业主委员会职责，而非基于业主委员会之委托，故首钢美丽城居委会提出其与利民物业公司签订的合同须新一届业主委员会追认而有效的上诉主张，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。首钢美丽城居委会提出其与利民物业公司签订物业服务合同，未召开业主大会讨论，广大业主不知情，没有在相关部门备案的主张，无法对抗利民物业公司要求其承担违约责任的请求。第一，利民物业公司于2013年即开始为案涉首钢美丽城小区提供物业服务，且与当时的第二届业主委员会签订了物业服务合同，首钢美丽城居委会与利民物业公司签订的物业服务合同是对前述合同的延续，并非系重新选聘物业服务公司。第二，直至合同解除前，利民物业公司一直为首钢美丽城小区提供物业服务，广大业主作为接受服务的对象，不知情不符合常理。第三，首钢美丽城居委会既是案涉物业服务合同的一方主体，也是基层群众性自治组织，其本身就具有办理辖区内公共事务的职能，其主张案涉合同未在相关部门备案不能成立，同时物业服务合同是否备案仅是行政管理问题，不影响其合同效力。关于首钢美丽城居委会提出其与利民物业公司系协商解除合同，其不应承担违约责任的上诉主张。利民物业公司否认其与首钢美丽城居委会就合同解除一事协商达成一致，而首钢美丽城居委会亦未举出充分有效的证据证明双方已经协商一致解除合同且利民物业公司放弃向其主张违约责任，故首钢美丽城居委会应承担举证不能的不利后果，一审法院依据合同约定支持首钢美丽城居委会向利民物业公司支付违约金5万元的诉讼请求，并无不当。综上所述，首钢美丽城居委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由蛟河市民主街道首钢美丽城社区居民委员会负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  刘福祝审判员  张 蕾审判员  关 晶二〇二〇年四月二十二日书记员  聂 力