上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终3177号上诉人(原审原告、反诉被告)：上海久良企业投资发展有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：蔡斌周，总经理。委托诉讼代理人：郝怡，上海市朝华律师事务所律师。上诉人(原审被告、反诉原告)：上海仰瞻实业有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：谢满如，执行董事。委托诉讼代理人：李翔，上海申蕴和律师事务所律师。委托诉讼代理人：谈烨莲，上海申蕴和律师事务所律师。上诉人上海久良企业投资发展有限公司(以下简称“久良公司”)、上诉人上海仰瞻实业有限公司(以下简称“仰瞻公司”)因房屋租赁合同纠纷一案，均不服上海市普陀区人民法院(2019)沪0107民初11928号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人久良公司上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判支持久良公司的一审诉请。事实与理由：第一，久良公司与仰瞻公司签订的《租赁合同》中明确约定，仰瞻公司应按合同期内租金的2倍支付占用期间的费用，是仰瞻公司因违约行为所应当承担的违约责任，符合法律规定应予以支持。第二，久良公司在一审中提供了仰瞻公司与实际承租人签订的租赁合同，可以证明仰瞻公司将房屋出租给次承租人的实际租赁价格是人民币(以下币种均为人民币)214,088.50元，而久良公司主张的占有使用费金额为每月234,660.50元，并未过分高于久良公司的实际损失。第三，一审法院判定的占有使用费标准远低于市场价格，其处理结果客观上明显有利于违约方，与合同法规定的违约制度的目的背道而驰，将造成不利的社会影响。第四，仰瞻公司支付占有使用费的截止日应为实际返还房屋之日。上诉人仰瞻公司上诉请求：撤销一审判决，并依法改判。事实与理由：第一，一审判决认定仰瞻公司在2018年2月10日起至2019年8月12日间继续占有、使用上海市普陀区桃浦路XXX-XXX号(双号)房屋(以下简称“涉案房屋”)已无法律和合同依据，属于事实认定错误。虽然(2018)沪0107民初3218号民事判决判定双方合同于2018年2月9日解除，但该案二审判决系于2019年8月2日作出。在该案判决生效前，双方当事人的租赁合同依然有效，仰瞻公司在2018年2月10日至2019年8月12日间有权继续占有使用涉案房屋，且在此期间内，仰瞻公司仍按照原租赁合同向久良公司支付了2018年整年度的租赁费，久良公司已确认收到钱款，未提出异议，表明仰瞻公司已履行合同主要义务，久良公司也予以接受，合同仍然有效。第二，仰瞻公司并非不支付租赁费，只是行使同时履行抗辩权。仰瞻公司是在久良公司多次阻挠次承租人向仰瞻公司支付租金及多次停水停电的情况下才拒绝支付租赁费的。第三，一审法院判决的仰瞻公司向久良公司支付2018年2月10日至2019年8月12日占有使用费888,191元，明显不当。该期间内，久良公司多次断水断电导致次承租人无法正常经营、仰瞻公司无法正常收取租金，相关损失应在占有使用费中扣除。久良公司向一审法院起诉请求：判令仰瞻公司支付久良公司自2018年2月10日起至其实际返还涉案房屋之日止的占有、使用费，按租金的双倍标准即每月234,660.50元计算；仰瞻公司已支付久良公司自2018年2月10日起至2018年12月31日止的占有、使用费(按每月117,330元、每日3,911元为标准)1,247,609元可在诉请中抵扣。仰瞻公司向一审法院提起反诉请求：判令久良公司赔偿仰瞻公司自2018年10月20日起至2019年9月30日止应收租金而未收取产生的利息损失81,679.28元。一审法院认定事实：一、2018年1月31日，久良公司对仰瞻公司承租涉案房屋期间的转租行为向一审法院提起诉讼，一审法院于2018年11月30日作出(2018)沪0107民初3218号一审判决，部分判决内容为：双方当事人就涉案房屋签订的《租赁合同》于2018年2月9日解除；仰瞻公司应于判决生效之日起十日内搬离涉案房屋。后仰瞻公司提起上诉，该案经本院审理于2019年8月2日作出维持上述部分判决内容的终审判决。二、上述案件在一审法院审理过程中，查明部分事实内容如下：“涉案房屋产权人系久良公司。2017年6月28日，久良公司与仰瞻公司就涉案房屋签订《租赁合同》，约定，仰瞻公司向久良公司承租涉案房屋，面积1624平方米，房屋用途为商业用房，租期自2017年7月1日起至2025年11月30日止，前两年年租金为1,407,963元，每两年递增5%，租金先付后用，每三个月为一期支付，每期租金到期日前15天久良公司交付仰瞻公司发票，仰瞻公司收票后5日内完成后一期的租金支付。”“双方确认，审理过程中，仰瞻公司再次支付房租，现已支付至2018年12月31日。”另外，《租赁合同》第十一条约定：未经久良公司同意，仰瞻公司逾期占用涉案房屋的，仰瞻公司应按日租金的2倍向久良公司支付逾期占用使用费和逾期占用期间内所发生的一切费用。三、2017年6月28日，双方当事人签订《同意转租确认书》，久良公司同意仰瞻公司将部分涉案房屋转租于他人。承租期间，仰瞻公司将涉案房屋转租于案外人，并收取租金。四、2018年12月14日，久良公司向各租户出具《通知》，主要内容为：仰瞻公司未经久良公司同意擅自转租，构成违约，一审法院已作出解除久良公司与仰瞻公司租赁合同，仰瞻公司限期搬离的判决内容，有续租的租户于2018年12月12日之前与久良公司联系续租事宜，逾期未联系，视为放弃续租，应限期搬离。2019年1月8日，久良公司再次向各租户出具《通知》，主要内容为：自2019年1月起各租户应缴纳的水电费由久良公司统一收取；强烈建议各租户即日起暂停向仰瞻公司支付租金，直至二审案件结束；案件结束后，久良公司根据最终判决结果，与各租户沟通处理房租等问题。2019年2月11日，久良公司出具《关于断水断电的通知》，主要内容为：由于仰瞻公司欠付久良公司部分水电费、房租等款项，久良公司决定自2019年2月13日起对涉案房屋进行断水断电。仰瞻公司表示，久良公司至少有两三次断水断电；久良公司表示，只有一次停电，没有停水，持续一小时左右。五、2019年5月25日、2019年5月31日、2019年6月30日，久良公司向部分次承租人分别出具《房租缴款通知单》，主要内容为：催缴租金、物业费。一审审理中，双方当事人均确认，2019年1月1日起的占有使用费，仰瞻公司未再支付；涉案房屋在一审判决时尚处于仰瞻公司转租中。一审法院认为：双方当事人就涉案房屋签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，应为有效。合同履行期间，因仰瞻公司未经久良公司同意擅自将部分涉案房屋转租他人，在前案之诉中，该《租赁合同》已被法院判决于2018年2月9日解除，因此，租赁合同解除后，仰瞻公司未经久良公司同意，继续占有、使用涉案房屋，已无法律和合同依据，故久良公司要求仰瞻公司支付占有、使用费的主张，符合合同约定，应予支持。但鉴于前案已就仰瞻公司限期搬离涉案房屋作出了判决，且判决于2019年8月2日生效，因此，本案占有、使用费的截止时间应为前案判决中仰瞻公司限期搬离涉案房屋的期限届满之日。关于占有、使用费的金额标准，鉴于仰瞻公司请求一审法院酌情予以调整，一审法院将综合本案实际情况，酌情确定；另鉴于久良公司请求对仰瞻公司已支付的部分款项予以抵扣，并无不当，予以准许。关于反诉，久良公司所张贴《通知》、《关于断水断电的通知》等的行为，并无明显不当，仰瞻公司据此要求久良公司向其支付未收取部分租金产生的利息损失，一审法院难以支持。据此，一审法院作出判决：一、仰瞻公司应于判决生效之日起十日内支付久良公司就上海市普陀区桃浦路XXX-XXX号(双号)房屋的占有、使用费共计888,191元(按每月118,000元为标准，自2018年2月10日起计算至2019年8月12日止，仰瞻公司向久良公司支付的1,247,609元已予抵扣)；二、驳回仰瞻公司的诉讼请求。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：已有生效判决确认久良公司与仰瞻公司就涉案房屋签订的《租赁合同》于2018年2月9日解除。合同解除后，仰瞻公司应当将涉案房屋返还给久良公司，仰瞻公司未返还而继续占有使用则应当支付继续占有使用期间的占有使用费。由于生效判决已判令仰瞻公司限期搬离涉案房屋，若仰瞻公司未在限定期限内搬离，可在执行程序中解决仰瞻公司迟延履行的责任问题，故一审法院在本案中判定仰瞻公司应支付2018年2月10日至2019年8月12日止的房屋占有使用费，并无不当。关于该期间内占有使用费的计算标准，一审法院综合考虑本案具体情况，酌情确定该期间内占有使用费的计算标准为每月118,000元，较为合理，本院予以认同。久良公司在2018年12月后通知次承租人暂停向仰瞻公司支付租金的行为并无明显不当，仰瞻公司因此要求久良公司赔偿其未能收取租金的利息损失，依据不足，本院难以支持。综上所述，久良公司、仰瞻公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费31,585.74元，由上海久良企业投资发展有限公司负担18,087.74，由上海仰瞻实业有限公司负担13,498元。本判决为终审判决。法官助理陈雅葳审判长 余 艺审判员 彭 辰审判员 姚 跃二〇二〇年四月二十一日书记员 任思琦附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……