上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终3647号上诉人(原审原告)：上海伍佳商务咨询服务有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：金月生，总经理。委托诉讼代理人：陆震华，上海四维乐马律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘少斌，上海四维乐马律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海国禾酒店经营管理有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：周丽，董事长。委托诉讼代理人：朱建平，上海同甘律师事务所律师。原审第三人：上海瑞佳经济咨询服务有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：杨俊，总经理。上诉人上海伍佳商务咨询服务有限公司(以下简称“伍佳公司”)因与被上诉人上海国禾酒店经营管理有限公司(以下简称“国禾公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2018)沪0110民初21933号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。伍佳公司上诉请求：撤销一审法院判决，发回重审或改判支持伍佳公司的诉讼请求。事实和理由：一、伍佳公司请求国禾公司支付拖欠租金未过诉讼时效。伍佳公司主张的是截止至2018年8月，国禾公司应付租金与实付租金的差额，租金支付是滚动的，在前面拖欠的租金还没有支付的情况下，认定后面付的仅是当期租金，前面欠租已过诉讼时效是错误的。退一步而言，2013年9月，上海瑞佳经济咨询服务有限公司(以下简称“瑞佳公司”)与国禾公司签订了《还款协议书》，约定了“三加一”的租金支付方式，国禾公司的法定代表人周丽也按此方式支付了2011年10月至11月的欠租。瑞佳公司与伍佳公司均是五角场镇镇属企业，瑞佳公司于2016年3月已开始向国禾公司提出主张，该案经起诉撤诉再起诉直至2018年6月被法院裁定驳回起诉，伍佳公司在2018年6月才知道被认定为涉案房屋的出租方，随即提起本案诉讼，不存在超过诉讼时效的情形。二、一审法院认定不存在转租事实有误。目前国和路XXX号实际的使用主体是“谷谷鸡海鲜餐厅”，伍佳公司在一审中已提供了由餐厅负责人作为承租人签署的《房屋租赁协议》，不能以该协议并非国禾公司签订为由，否认转租的事实。三、一审法院认定不存在破坏房屋主体结构，与事实不符。通过房屋验收仅是证明装修达到使用的合格条件，不能以此否定房屋主体结构存在被破坏的事实。国禾公司辩称，不同意伍佳公司的上诉请求。一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回伍佳公司的上诉请求，维持一审法院的判决。瑞佳公司述称，同意伍佳公司的上诉请求。伍佳公司向一审法院起诉请求判令：1.解除瑞佳公司与国禾公司于2005年11月16日签订的《租赁合同书》，国禾公司将上海市杨浦区国和路611弄61、62、621、627、631号房屋(以下简称“系争房屋”)恢复原状后返还给伍佳公司；2.国禾公司向伍佳公司支付至2018年8月7日为止拖欠的租金1,600,319.22元；3.国禾公司向伍佳公司支付违约金，以1,600,319.22元为基数，按每日万分之五标准计算自2016年3月1日起至实际支付之日止。一审法院认定事实：系争房屋的产权人为万林龙、万伊平。2005年11月16日，出租单位(甲方)瑞佳公司与承租方(乙方)吴某某、刘某某签订《租赁合同书》，约定租赁场地、房屋坐落国和路611弄61、62、621、627、631号，出租部位、结构整幢1-6层(共六层)，建筑面积3,599.53平方米，租赁期限自2005年11月21日至2020年11月20日，其中前期6个月为装潢筹备期，免租金。租金约定第一年起每天租金1.1元/平方米，第三年起每天租金1.2元/平方米，第五年起每天租金1.3元/平方米，第七年起至第十五年每天租金1.4元/平方米，水电费押金10,000元，保证金120,000元(上述两金凭收据退租时无息返还)，租金支付方式先付后用，按季支付，每年分四次提前一周付清。合同签订后先付保证金及水电费押金13万元整，在投入营业使用前一周内付清首期租金361,300元，以后依次按期(季度)付清下一期租金，乙方不得拒付，如乙方延迟支付，应另外支付当期租金每天万分之五的滞纳金。逾期超过三个月的，甲方可以解除合同。甲、乙双方结算租金及款项时，应票款两清。合同第六条约定乙方在承租期间，需对承租房屋进行主体结构变动或改建，应经甲方同意后方可施工，正常装修、装潢或增设他物应告知甲方，合同期满时乙方增添的装潢及设施无偿归甲方所有，可移动的设施和设备归乙方所有。如未征得同意的，擅自施工改建房屋，甲方可以要求乙方恢复原状或赔偿损失，不符合原状的，甲方可以自行恢复，由此发生的费用，由乙方承担。合同第七条约定乙方可以将承租的房屋部分转租，但应征得甲方的认可，第三方的主体应为具有法人资格的经济实体或合适的主体，但要求注册在五角场镇的下属经济区。任何租赁方均不得改变房屋用途，否则，甲方可随时解除租赁合同。合同第十条约定违约责任，甲乙双方同意，有下列违约情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按季租金的1.5倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：1、甲方未按时交付租赁物，经乙方催告后，10日内未交付的和不能完全交付租赁物的，因产权不清引起纠纷的；2、乙方未征得甲方书面同意改变房屋用途的，致使房屋主体结构损坏；3、在租赁物内从事违法活动，后果严重，造成不良社会影响的；4、乙方逾期三个月未按时支付租赁费的；5、甲、乙双方其他违约行为的；6、租赁期间若遇不可抗力灾害不能履行合同的，互不担责。合同第十一条约定乙方应在本合同签订后三个月内组建本租赁项目的经营管理公司，本项目的标的物可以作为商务中心、宾馆、酒店等使用，允许乙方经营本条所列特种行业经营权利，该公司设立后，本合同的乙方主体改变为新设立的公司，并由新公司盖章确认。2015年11月25日，出租方万林龙、万伊平与承租方瑞佳公司签订《租赁合同书》，约定场地、房屋坐落国和路611弄61、62、621、627、631号，出租部位、结构整幢1-6层，面积3,599.53平方米。租赁期限自2015年8月1日至2020年11月20日。租金标准为第一年日租金2.1元/平方米，第二年2.2元/平方米，第三年2.3元/平方米，第四年2.4元/平方米,第五年2.5元/平方米，第六年2.6元/平方米，水电费押金10,000元，保证金12万元。租金先付后用，每年分两次付清，第一次在7月份之前付清半年的租金，第二次在一月份之前付清半年的租金，如乙方延迟支付，每逾期一日按万分之五收取滞纳金。合同另对双方权利义务及违约责任等事项作了相应约定。2016年3月31日，万林龙出具情况说明：国和路611弄61、62、621、627、631号的房屋系本人名下的房产。本人于2005年7月20日与上海瑞佳经济咨询服务有限公司签订了《租赁合同书》，将上述房产租赁给上海瑞佳经济咨询服务有限公司。建筑面积为3,599.53平方米，合同期限为自2005年8月1日至2015年7月31日。年租金为1,445,200元，第三年起租金1.2元/天/平方米，第五年起租金1.3元/天/平方米，第七年起至第十年租金1.4元/天/平方米。2017年5月，瑞佳公司起诉至一审法院，要求解除瑞佳公司与国禾公司之间签订的《租赁合同书》，国禾公司将系争房屋恢复原状后返还给瑞佳公司，并要求国禾公司支付拖欠的租金856,328.19元及相应滞纳金。该案审理中，国禾公司递交2006年12月22日《关于出租方主体变更的协议书》的复印件，该协议由伍佳公司、国禾公司、瑞佳公司签订，证明由于瑞佳公司的原因不能继续履行合同，经友好协商，同意出租方主体变更为伍佳公司，合同中其他条款不变。瑞佳公司表示该协议书系复印件，真实性不予认可。2018年6月14日，国禾公司向法院递交公证书，内容为：申请人上海国禾酒店经营管理有限公司的法定代表人周丽于2018年6月13日来到本处，向本处申请对有关复印的过程办理保全证据公证。根据《中华人民共和国公证法》的规定，申请人上海国禾酒店经营管理有限公司的法定代表人周丽于2018年6月13日在本处，在本公证员与公证人员陈峥的现场监督下，使用本处的复印设备，将《关于出租方主体变更的通知》标题的文件进行复印，取得复印件一张。兹证明与本公证书相粘连的一页复印件系在本公证员和公证人员陈峥的现场监督下，由周丽在本处现场复印所得，复印件与原件相符。《关于出租方主体变更的通知》系瑞佳公司于2006年12月22日向国禾公司出具，内容如下：出租方上海瑞佳经济咨询服务有限公司(甲方)与承租方吴某某、刘某某(乙方)在2005年11月16日签订的国和路621、627、631号及611弄61、62号大楼(共六层)租赁合同。由于甲方的原因，出租方主体由原来的甲方变更为上海伍佳商务咨询服务有限公司(丙方)，合同中的其他所有条款不变，房屋租赁费用由乙方直接向丙方支付。瑞佳公司对公证书的真实性表示认可，但是认为瑞佳公司与伍佳公司同属五角场街道下镇属企业，且之后与产权人续签租赁合同的也是瑞佳公司，故与国禾公司之间的租赁合同的主体仍应为瑞佳公司。国禾公司则坚持认为三方变更租赁合同主体是真实有效的，三方均在协议书中签字盖章，租金也是一直支付给伍佳公司的，故出租方主体应为伍佳公司。一审法院经审查认为瑞佳公司起诉的主体不适格，于2018年6月25日作出裁定，驳回瑞佳公司的起诉。2018年8月7日，伍佳公司委托律师事务所向国禾公司发出律师函，要求国禾公司在收到函件之日起十日内付清欠租1,573,319.22元，并将未经同意拆除的大厅旋转楼梯恢复原状。2018年10月，伍佳公司具状来院，作如上诉请。一审审理中，伍佳公司提供《房屋租赁协议》复印件，出租方为郑霄、承租方为耿传敏，租赁地址为国和路XXX号，证明国禾公司未经出租方同意，擅自将系争房屋进行转租。国禾公司质证认为伍佳公司未提供原件，签订合同的出租方也不是国禾公司，并不能证明相关的转租事实，国禾公司租赁系争房屋用于加盟经营“格林豪泰”酒店，该餐厅仅是酒店内部加盟的餐厅，并非转租，且在国禾公司接收该酒店前就一直在使用，伍佳公司始终没有提过异议。伍佳公司提供系争房屋图纸及照片，证明国禾公司在系争房屋装修餐厅时，未经出租方同意，擅自破坏房屋主体结构。国禾公司质证认为其承租时系争房屋为框架结构，承租后进行了装修，但并未变更主体结构，装修完毕后也通过了消防等相关部门的验收。国禾公司提供《告知书》、报纸，证明国禾公司在变更股东时于2013年登报公告办理债务债权，在2014年1月25日前清算，但是伍佳公司从未向国禾公司催讨过拖欠的租金，现伍佳公司起诉超过了诉讼时效。伍佳公司质证认为真实性没有异议，登报公告不是法定的程序，登报公告后没有申报债权不能认定债权当然消灭，国禾公司承担相应责任后可以向原股东追偿，而不能以此向伍佳公司进行抗辩。国禾公司提供发票、收据，证明从2014年1月1日起至今，从未拖欠租金。伍佳公司对发票的真实性没有异议，但是认为周丽于2013年11月成为国禾公司的股东和法定代表人，之后于2014年4月18日等多次按照“三加一”的方式支付2011年10月21日至2011年11月20日等拖欠的租金，并在付款凭证附言中予以明确，说明周丽对《还款计划书》的签订是知情、认可并在履行的。瑞佳公司于2016年3月起诉国禾公司要求解除租赁合同并支付拖欠租金，该案经起诉撤诉再起诉，直至2018年6月经法院裁定驳回瑞佳公司的起诉，伍佳公司也是于2018年6月才得知被认定为系争房屋出租方，后向法院起诉。国禾公司的租金应是滚动支付的，故不存在超过诉讼时效的情形。瑞佳公司同意2015年11月25日后继续由伍佳公司负责出租系争房屋并收取相关租金。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。案外人吴某某、刘某某与瑞佳公司就系争房屋于2005年11月16日签订的《租赁合同书》合法有效，当事人均应按约履行。根据《租赁合同书》约定，吴某某、刘某某在合同签订后设立国禾公司，该合同的承租方主体变更为国禾公司。根据《关于出租方主体变更的协议书》的约定，系争房屋出租方主体经伍佳公司、国禾公司和瑞佳公司三方确认已于2006年12月变更为伍佳公司，且国禾公司实际支付租金的对象也是伍佳公司，现伍佳公司作为出租方提起诉讼具有适格主体，予以确认。伍佳公司以国禾公司欠付租金、未经同意擅自转租系争房屋、改变房屋主体结构为由要求解除《租赁合同书》，根据审理查明的事实，首先，伍佳公司认为国禾公司有拖欠租金的行为，但并未明确具体欠付租金的时间段，根据国禾公司提供的财务发票，自2014年1月份起，国禾公司一直按约支付房租，未有欠付事实，伍佳公司也未提供证据证明其于诉讼时效内向国禾公司主张2014年1月前欠付的租金，现伍佳公司要求国禾公司支付拖欠租金，难以支持；其次，伍佳公司认为国禾公司未经同意擅自转租系争房屋，但其提供的案外人《房屋租赁协议》并非国禾公司签订，也未经国禾公司盖章确认，无法证明国禾公司有转租的事实。至于伍佳公司认为国禾公司未经同意擅自破坏房屋主体结构，要求解除合同，综观本案，国禾公司承租系争房屋面积3,599平方米，且用于经营酒店，对房屋进行相应装修并无不可，且通过了验收，并不存在破坏房屋主体结构的情况，伍佳公司以此为由要求解除合同，难以支持。一审法院据此根据《中华人民共和国合同法》第八条、一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回上海伍佳商务咨询服务有限公司的全部诉讼请求。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院另查明，一审审理中，伍佳公司提供了一份《还款协议书》，其中甲方为瑞佳公司、乙方(还款人)为国禾公司，丙方(担保方)为吴某某、刘某某，约定：1.乙方承诺偿还所拖欠租金2,049,572.40元；2.还款方式：自协议签署之日起至乙方拖欠租金完全偿付之日止，乙方按“租赁合同”中约定的付款时间每季度(即三个月)支付一次租金和还款，金额不应低于4个月租金，其中三个月租金作为支付当期房屋租金，剩余款项作为清偿乙方的租金。乙、丙二方承诺如乙方有任何一期未按前述还款方式还款和/或支付正常租金的，甲方有权立即解除“租赁合同”并有权向乙方收取滞纳金……，该协议落款处均由经办人员签字，甲、乙方并加盖了公司印章，落款日期为2013年9月17日。就该《还款协议书》，国禾公司认为，其中国禾公司的公章不真实，在他案中已经司法鉴定予以证实，且瑞佳公司不具有签约的主体资格，该《还款协议书》对国禾公司没有效力。本院认为，依法成立的合同受法律保护。就涉案租赁合同主体以及效力，本院认同一审法院的观点。自2006年12月22日起，涉案租赁合同的相对方为伍佳公司与国禾公司，涉案租赁合同对合同当事人有约束力。现伍佳公司以国禾公司欠租、擅自转租、破坏房屋主体结构为由，主张解除涉案租赁合同。首先，就伍佳公司主张的欠租事宜，根据合同约定，租金支付方式为“先付后用，按季支付，每年分四次提前一周付清”，故双方约定的租金支付方式为按期支付。由国禾公司在审理中提供的支付凭证可见，国禾公司支付的2014年1月以后的租金均有明确对应的租赁期限，故伍佳公司主张国禾公司的租金是滚动支付，应先填补之前欠租的理由不成立。依据查明的事实，伍佳公司现主张的欠租，实际即为其在审理中提供的《还款协议书》所指向的2013年9月之前的欠租。就该《还款协议书》的真实性以及效力，国禾公司持有异议，并表示国禾公司在2014年1月以后仅根据前股东的指示支付过一笔数额相当于一个月租金的款项。结合伍佳公司自述，在2015年第二季度又开始欠缴租金，而对于国禾公司法定代表人以外的他人支付欠租的情形，伍佳公司并未能给出合理解释，故伍佳公司主张《还款协议书》对国禾公司有约束力，缺乏事实及法律依据。鉴于伍佳公司在审理中未能提供证据证明其就欠租事宜在时效期间内向国禾公司提出过主张，故一审法院认定伍佳公司主张欠租已过诉讼时效，理由成立。其次，就伍佳公司主张的擅自转租，依据伍佳公司在审理中所提供的用以证明转租的证据，仅能证明在2017年1月时，案外人之间存在转租及转让的事实，并不足以证明伍佳公司主张的国禾公司于2017年1月起转租给案外人经营海鲜餐厅的事实。再次，就伍佳公司主张的破坏房屋主体结构，一审法院根据合同履行的实际情况已作阐述与认定，本院认同一审法院的观点，不再赘述。综上所述，伍佳公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25,045元，由上诉人上海伍佳商务咨询服务有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理仇祉杰审判长  卢薇薇审判员  邬海蓉审判员  俞 璐二〇二〇年四月三十日书记员  姜晓洁附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……