贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终1167号上诉人(一审被告):黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司，住所地：贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里经济开发区中昊大道，统一社会信用代码：91522620795285264A。法定代表人：姜上桥，该公司经理。委托诉讼代理人：郭晓红，湖南云天（邵阳）律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：胡小红，男，1975年1月28日出生，汉族，安徽省望江县人，住安庆市望江县。上诉人黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司（以下简称“凯威房开公司”）因与被上诉人胡小红商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院(2018)黔2601民初5974号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。凯威房开公司上诉请求：1、依法撤销凯里市人民法院(2018)黔2601民初5974号民事判决书；2、改判调低上诉人承担的违约金按同地段同类房屋租金标准计算。事实和理由：一、一审认定事实与法律适用互相矛盾。一审认定2017年10月19日双方签订关于延期交房的谅解协议，交房日期延至2017年12月31日。对事实的认定，是逾期交房违约金与逾期转移登记违约金计算的基础，然而一审不依据认定的事实，擅自将逾期交房违约金从2016年1月1日起计算，擅自将逾期转移登记违约金从2016年7月1日起计算。与认定的事实严重背离。二、一审对上诉人与被上诉人法律适用上不平等。一审既然认定双方签订的商品房买卖合同、补充协议、关于延期交房的谅解协议均是合法有效，不能仅仅对约定的违约金计算方式给予支持，而对约定的交房日期与转移登记日期变更不给予支持，完全将上诉人置于不平等地位。三、本案上诉人承担的违约金，超过被上诉人的实际损失。本案被上诉人的实际损失，实为租金损失。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第17条规定，没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定违约金数额或者损失赔偿额。该规定确定了违约金和租金标准是一致的，当违约金没有约定时，违约金按照租金标准确定，当违约金有约定时，违约金不应过分高于或者低于租金标准，可见违约金已经涵盖租金损失。既计算违约金又计算租金补偿，是双重计算。一审判决的违约金明显过高，超过被上诉人实际损失的部分应当调低。胡小红辩称：一审裁判正确，请求维持原判。胡小红向一审法院起诉请求：1、判决被告支付原告城市基础设施未按约交付违约金1376.05元；2、判决被告支付原告公共服务设施未按约交付违约金1376.05元；3、判决被告从2016年1月1日起向原告支付逾期交房违约金至实际交房之日止（按已付购房款的日万分之一计算，暂算至2018年10月1日，共计1004天，暂计27630.98元）；4、判决被告从2016年7月1日起向原告支付逾期交付办理商品房所有权转移登记文书违约金至实际交付办理涉案商品房所有权转移登记文书之日止（按已付购房款的日万分之一计算，暂算至2018年10月1日，共计822天，暂计22622.18元）；5、判决被告从2017年10月1日起向原告支付租房补偿金至实际交房之日止（按1000元/月计算，暂算至2018年10月1日，12个月，暂计12000元）；6、案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2015年11月1日，胡小红、胡桂枝与凯威房开公司签订《商品房买卖合同》。合同主要约定：胡小红购买凯威房开公司开发的凯威现代物流城（东区）第5号楼2单元1层2-1-1号房，房屋建筑面积为106.67㎡，房款总价为275209元。根据合同约定，1、凯威房开公司承诺在2015年12月31日前向原告交付该商品房，并在2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。2、逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。约定日期起30日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。3、城市基础设施（上、下水交付时达到使用条件，供电、电话通信、有线电视、宽带网络交付时线路敷设到户），如果在约定期限内未达到交付使用条件，出卖人向买受人一次性支付相当于房屋总价款0.1%的违约金，并采取措施保证相关设施于90日之内达到交付条件。届时仍不能达到交付条件的，买受人有权要求退房和给予赔偿，出卖人赔偿数额为总房款的0.5%。4、公共服务设施（公共配套设施、市政公用设施及园林绿地工程交付时须按设计要求建成，取得建设、城乡规划等有关部门出具的认可文件或者准许使用文件，并经房地产主管部门备案），如果在约定期限内未达到交付使用条件，出卖人向买受人一次性支付相当于房屋总价款0.1%的违约金，并采取措施保证相关设施于90日之内达到交付条件。届时仍不能达到交付条件的，买受人有权要求退房和给予赔偿，出卖人赔偿数额为总房款的0.5%。同日，原告就涉案房屋向登记机关申请办理商品房预售合同备案登记。合同签订前，胡小红向凯威房开公司支付了购房定金20000元。合同签订当日，胡小红向凯威房开公司支付了购房首付款125209元。2016年3月18日，胡小红向凯威房开公司支付购房款100000元。2016年4月7日，胡小红向凯威房开公司支付购房尾款30000元。胡小红共计向凯威房开公司支付购房款275209元。因双方意见分歧较大，本案经一审法院调解未果。同时查明：2017年10月19日，以凯威房开公司为甲方，以胡小红为乙方，双方签订有一份《关于延期交房的谅解协议》，该协议主要约定，“双方同意交房日期延至2017年12月31日。在原合同规定交房日期与实际交房日止甲方按日支付其所交实际购房款万分之一违约补偿的同时，从2017年10月1日开始至实际交房日止再对乙方进行每月1000元的租房补偿（期间不足月的按照日均计算租房补偿）”另查明：2018年8月，原告自行对讼争的房屋换锁装修入住。再查明：作为涉案商品房买受人之一的胡桂枝，未作为本案原告起诉被告，但其已向本院提交了自愿放弃其在本案中的实体权利的说明。一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方在自愿、平等基础上的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法、有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。原告已按照买卖合同的约定全面履行支付购房款的义务，被告不仅逾期交付所售房屋，而且没有提供办理商品房转移登记有关文书，依法依约均应当承担相应的民事责任。一、关于城市基础设施未按约交付违约金及公共服务设施未达到交付违约赔偿金的问题。《商品房买卖合同》中约定的城市基础设施及公共服务设施至今未竣工是事实，但《商品房买卖合同》约定的交付时间应当视为在商品房交付时，上述设施亦同样具备交付条件。现交付条件尚未成就，原告主张的违约金标准系退房时给予房屋总价款0.5%的赔偿。而现在原告并未主张退房，则违约金根据合同约定应为房屋总价款0.1%。即城市基础设施未按约交付违约金为275.21元（275209元×0.1%），公共服务设施未达到交付违约赔偿金为275.21元（275209元×0.1%）。二、关于逾期交房违约金及逾期交付办理商品房所有权登记文书违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……”。结合本案，双方所签《商品房买卖合同》、《关于延期交房的谅解协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，上述合同和协议对双方当事人均具有约束力。上述合同已经对逾期交房违约金及转移登记违约金的计算标准进行了明确的约定，且原告已于2018年8月装修入住，虽双方在《关于延期交房的谅解协议》中约定凯威房开公司确认进驻装修不是交房，但胡小红确认其已于2018年8月装修入住，视为其认可涉案房屋符合交付条件，且胡小红未提供证据证明在此之后的逾期交房的实际损失，结合双方在延期交房的谅解协议中约定在原合同规定交房日期与实际交房日止甲方按日支付其所交实际购房款万分之一违约补偿的约定，兼顾合同的履行情况及公平原则确定涉案逾期交房违约金应从2016年1月1日计算至2018年8月1日为25952.21元（275209元×943天×0.0001）；逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金从2016年7月1日计算至2018年10月1日为22622.18元（275209元×822天×0.0001），从2018年10月2日起至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止的违约金以购房总价款275209元为基数，按日万分之一计算。三、关于租房补偿金的问题。凯威房开公司从约定的交房时间至原告自行换锁装修入住期间，造成原告的经济损失是客观存在的，同时本案租房补偿金的约定是在凯威房开公司一再违约并取得胡小红谅解的前提下达成的，约定从2017年10月1日起对胡小红进行的租房补偿，完全系双方的自愿行为，从公平原则和诚实信用原则全面衡量，对胡小红的租房补偿金予以部分支持，即凯威房开公司按《关于延期交房的谅解协议》的约定从2017年10月1日起每月支付原告胡小红租房补偿1000元直至胡小红2018年8月装修入住，合计10000元（1000元×10个月）。胡桂枝自愿放弃其在本案中的实体权利系其对自己的民事权利作出的处分，不违反法律规定，予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定判决：一、被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告胡小红城市基础设施未按约交付违约金275.21元及公共服务设施未达到交付违约赔偿金275.21元；二、被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告胡小红支付2016年1月1日至2018年8月1日逾期交房违约金25952.21元；三、被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告胡小红支付从2016年7月1日至2018年10月1日的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金22622.18元，从2018年10月2日起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止的违约金，以购房款275209元为基数，按日万分之一计算；四、被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告胡小红从2017年10月1日至2018年8月1日的房屋租金补偿金10000元。五、驳回原告胡小红的其余诉讼请求。案件受理费已减半收取713元，由原告胡小红负担65元，被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司负担648元。二审中，上诉人凯威房开公司向本院提交《房地产估价报告》，拟证明涉案房屋在同地段每年租金标准。经质证，被上诉人胡小红认为该份证据不合法。本院经审查认为，该份证据虽客观真实，但是与本案并无关联性。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为：本案的争议焦点是上诉人承担的违约金是否过高。上诉人与被上诉人签订的《关于延期交房的谅解协议》明确约定凯威房开公司从2017年10月1日起至实际交房之日止按每月1000元计算房屋租金支付给胡小红，说明了凯威房开公司自愿在承担违约金的基础上，另行赔偿对方租房损失，此约定符合因凯威房开公司在较长时间未能履行约定义务已违约，自愿承担较重违约责任以获取对方谅解的实际。此外，租房补偿金与按日万分之一计算的违约金属不同的法律范畴，二者并不属于重复计算，一审法院按照合同和协议的约定从2016年1月1日起计算逾期交房违约金并无不当，故对凯威房开公司提出的关于违约金及租房补偿金属于重复计算且超过实际损失要求调低的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉理由与本院查明的事实不符，于法无据，故其上诉请求不予支持，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1426元，由上诉人黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  王家良审判员  王山地审判员  陈生燕二〇二〇年四月十七日法官助理陈礼华书记员韩林爽