湖南省湘乡市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0381民初578号 原告：邓学军。 委托诉讼代理人：欧园环，湖南玉宇律师事务所律师，一般代理。 被告：湘潭腾飞福来特汽车服务有限公司。 委托诉讼代理人：赵波，系该公司行政经理，一般代理。 原告邓学军与被告湘潭腾飞福来特汽车服务有限公司（以下简称“腾飞汽车服务公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邓学军及其委托诉讼代理人欧园环、被告委托诉讼代理人赵波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邓学军提出如下诉讼请求：1、依法判令被告支付原告租金45,000元；2、依法判令被告支付原告违约金13,500元（合同约定按照每日0.5%的标准支付滞纳金过高，原告要求按照4.5万元的30%计算违约金）；3、案件受理费由被告承担。事实和理由：2017年11月14日，原告与被告及第三方湖南香雪园食品工业有限公司（以下简称“香雪园公司”）签订《门面租赁补充协议》。原告经房屋产权人香雪园公司同意将其承租的场地建成后转租给被告。协议对双方权利义务进行了约定，约定厂房租赁费为4.5万元/年，租赁期限自2017年11月14日至2020年3月7日。第一年租金在原告经厂房交付给被告后5个工作日内预付一年租金4.5万元，次年度租金于2019年4月30日前支付，若有拖欠，按照拖欠额每日收取0.5%的违约金。2018年12月19日，被告在未告知原告的情况下发送退租联系函给香雪园公司协商退租事宜。但直到现在，被告仍占用该门面，并已违约拖欠原告一年租金。经原告多次催讨，被告多次推脱。为维护原告合法权益，遂提起诉讼，判决所请。 被告腾飞汽车服务公司辩称，1、原告与被告的租赁协议已经依法解除，且被告在租赁协议解除后未使用租赁门面，原告现要求被告支付租赁费于法无据。被告依据合同退租，在2018年12月20日向原告发出关于终止门面租赁的《退租联系函》，提前告知原告于2019年2月14日退租。退租函发出当日，被告工作人员电话告知了原告关于退租事宜，并取得原告在电话中关于退租事宜的同意，故原、被告之间的租赁协议已经依法解除。被告在租赁协议解除后未继续使用租赁门面。根据《门面租赁补充协议》第八条约定“承租期内乙方（被告）在不改变和影响房屋整体结构的前提下可进行装修装饰，其不能移动装修实行来装去丢”。被告遗弃在现场的设备因为拆装和运输费用远远高于设备本身价值，故被告遗弃在现场，放弃了该设备的所有权，同时原告也没有提出要被告搬走该设备，故不存在被告占用门面场地的行为。2、原告与被告之间的租赁合同已经依法解除，且被告不存在任何违约行为，原告要求被告支付违约金没有依据，应予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方当事人无异议的证据（原告提供的身份信息，拟证明双方主体适格），本院予以确认并在卷佐证。对于双方有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原、被告各自提交的《门面补充租赁协议》，鉴于双方均予以认可，本院依法予以认定，该证据证明被告租赁原告承租的位于湘乡市湘乡大道10号一楼临街门面，每年租金4.5万元，次年度租金于2019年4月30日前交付。2、原、被告各自提交的退租联系函，原告拟证明被告未告知原告与房屋产权人香雪园公司直接协商退租事宜，但却一直占用门面的事实；被告拟证明退租意愿是真实表示，并履行了告知义务。本院认可该退租联系函的真实性。另，被告提交快递单原件，拟证明被告已通过快递将退租联系函送达原告，原告否认收到该邮件。本院认为，退租联系函的邮寄快递现已无法查询邮寄流程及地点，且仅为邮寄人（被告）单方面书写，真实性无法确认，本院对此不予认定。3、原告向被告发送的征询函，拟证明原告向被告催讨过租金的事实，被告承认收到了该征询函，但是不能确定是否为被告本人，故没有采取措施。鉴于被告认可收到该征询函，本院对原告确曾邮寄过征询函催讨过租金的事实予以认定。4、被告提交的退租电话沟通录音光盘、电话沟通时间记录截屏及录音文字版，拟证明被告通过电话与原告进行了协商沟通，取得了原告的退租同意。原告认可该证据的真实性，但认为不能达到被告证明目的，当时告知被告交还钥匙，但是被告一直没有交还钥匙，也没有把东西搬走，且被告还一直在经营该门面。被告提交的证据内容经原告认可，本院依法予以认定，通过该通话记录，足以证明双方对2019年2月14日退租事宜达成了一致意见，且被告后续应按照原告要求将钥匙归还。5、原告当庭提交的录音录像，拟证明被告在2019年4月15日、2019年4月25日、2019年12月24日仍然在租赁门面经营，被告对视频真实性无异议，但辩称4月份是销售部门在营业，并非被告的设备车间营业；12月视频中的车辆是被告试驾车，不是售后服务车，车子停在门前并不代表被告在营业，因为当时的销售还在经营，有试驾车很正常。本院认为，从视频中，可以明显里面有工作人员在走动服务，且门面店名仍为“腾飞湘乡”，被告并未提供证据证明非被告工作人员使用，结合被告确实未交还钥匙的事实，本院对原告上述视频证据予以认定，且视频可以证明2019年2月14日之后被告仍然在占用该租赁门面。6、被告庭后补充提交的腾飞汽车服务公司与文九签订的劳动合同、员工离职结算表、工资表，拟证明被告租赁该门面用途是汽车售后，聘请的机修工文九在2018年6月30日已经离职了，2018年7月就没有使用该租赁门面了。本院认为，被告提供的只是其中一名工人的辞职情况，与被告是否占用该租赁门面并无必然关系，故该证据无法达到被告证明目的，本院不予认定。 根据双方上述举证、质证、认证，结合当事人的陈述，本院认定如下事实：2017年11月14日，邓学军、腾飞汽车服务公司、香雪园公司三方签订《门面租赁补充协议》，约定由邓学军将承租香雪园公司所有的一楼临街门面（位于湖南省湘乡市湘乡大道10号，房产证编号：湘房权证湘乡市字第044015号，土地使用证编号：湘乡国用2007第A005058号，产权为：湖南香雪园食品工业有限公司），按照被告要求进行施工装修后转租给被告腾飞汽车服务公司使用；租赁期限为2017年11月14日至2020年3月7日，门面租赁费用计算时间为2018年2月14日至2020年3月7日；另约定“第一年租金在厂房交付后5个工作日内预付每年4.5万元租金，次年租金于2019年4月30日前支付。如有拖欠，按拖欠额每日收取0.5%的违约金”、“其不能移动装修实行来修去丢”……。2018年12月20日，被告向香雪园公司发送一份退租联系函，提出终止租赁合同，将于2019年2月14日退租。后被告工作人员电话联系原告邓学军，并告知上述退租事宜，原告同意退租，提出被告把钥匙交还给原告。后被告一直未交还钥匙，原使用设备也未处理，遗放在租赁门面内。2019年3月16日，原告向被告发送一份征询函，提及“支付租赁时间已过，请尽快支付”，后被告未对该质询函进行回应或处理。该租赁门面曾在2019年4月、12月被打开使用。现原告认为被告仍占用租赁门面且拖欠一年租金，遂提起诉讼。 本院认为，本案的争议焦点为1、双方签订的《门面租赁补充协议》是否已经解除；2、被告是否需要向原告支付相关费用。关于租赁合同是否解除的问题，本案中，被告在租赁合同期限届满前，以电话形式明确向被告表示将于2019年2月14日不再承租香雪园公司门面，而被告也在电话中予以认可，故租赁协议自原、被告双方在2018年12月20日电话通话中对解除租赁合同达成一致意见。至于被告是否邮寄给原告退租联系函以及原告是否收到该退租联系函均不影响该合同经双方电话协商一致于2019年2月14日解除的事实。关于租赁合同解除后，被告是否需要支付相关费用的问题，按照法律规定，合同终止后，双方当事人应根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，原告在电话中明确要求被告需交还钥匙，被告陈述因钥匙丢失一直未将钥匙交付，按照交易习惯，若钥匙丢失或因其他原因未归还原告，在解除租赁合同后，被告应及时、明确告知原告钥匙丢失已无法交付以及房屋内设备已经遗弃的事实，也就是说，被告应履行自己的后合同义务，将该租赁门面有效返还给原告并明确告知已归还房屋，原告可自行处置租赁房屋。但根据原告提供的证据可知，自2019年2月14日租赁合同解除后，被告仍然占用该租赁门面，未履行自己实际交付门面给原告的义务，故被告应对自己后合同义务的履行瑕疵给原告造成的门面闲置租金损失承担责任。但是后合同义务是双方当事人的义务，本案中，被告应按照约定有效交付该租赁房屋，而原告作为出租人在被告未依法支付房租后按照常理应及时催告被告履行支付房租或腾挪房屋的义务，但原告仅发出一份质询函后便再无其他催告行为，可见原告对被告占用该门面一直知悉且放任的，原告的后期处理方式存在不当行为，故原告也应对原告租赁协议解除后该门面一直闲置造成的损失承担部分责任。另外，受冠状肺炎疫情影响，当前房屋租赁合同的租赁费用在疫情期间可以适当减免，因此，本院酌情认定自2020年1月23日（启动湖南省重大突发公共卫生事件一级响应之日）至2020年2月14日（第二年租赁期间截止之日）的租金应响应国家号召适当予以减免，按照一年租金4.5万元的标准计算，应核减2,875元（4.5万元÷12个月÷30天×23天=2,875元）。根据上文分析，原、被告对被告自2019年2月14日租赁房屋协议解除后一直占用该门面均负有责任，综合考量本案，本院认定被告应承担70%的责任，原告承担30%的责任，故被告应对核减后的租金42,125元（45,000元-2,875元），承担29,487.5元（42,125元×70%）的租赁门面占用费用，原告自行负担剩余30%的费用。原、被告均对该租赁门面一直被占用存在过错，且租赁合同已实际解除，故本院对原告提出要求被告支付违约金13,500元的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十三条第一款、第一百零七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 由被告湘潭腾飞福来特汽车服务有限公司支付原告邓学军租金29,487.5元； 驳回原告邓学军其他诉讼请求。 上述义务，限被告湘潭腾飞福来特汽车服务有限公司在判决生效后七日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1,262元，减半收取631元，由原告负担190元，由被告负担441元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湘潭市中级人民法院。 审 判 员 易再凌 二〇二〇年四月二日 法官助理 王 玉 书 记 员 刘伟文 附判决适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。