北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终1800号上诉人（原审被告）：北京渔阳兴顺房地产开发公司，住所地北京市顺义区仁和镇新顺北大街东侧（纺织厂）10号1-13。法定代表人：张健，经理。委托诉讼代理人：黄长浩，北京百朗律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵振兴，男，1985年4月13日出生，北京渔阳兴顺房地产开发公司员工。被上诉人（原审原告）：北京达人街工艺品市场有限公司，住所地北京市顺义区仁和镇怡馨家园30号楼。法定代表人：许连发，经理。委托诉讼代理人：古彦龙，北京市顺义区杨镇第二法律服务所法律服务工作者。上诉人北京渔阳兴顺房地产开发公司（以下简称渔阳公司）因与被上诉人北京达人街工艺品市场有限公司（以下简称达人街公司）商品房销售合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初6473号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。渔阳公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回达人街公司的诉讼请求，诉讼费由达人街公司承担。事实和理由：一、渔阳公司不存在未协助达人街公司办理产权证的事实,渔阳公司已经完成了所有办理产权证的法定义务。根据法律规定早已将办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门,此小区具备办理产权证的法定条件,此小区没有办理产权证的只有达人街公司一家。一审判决协助达人街公司办理产权证,而没有任何具体行为内容,判决无法真正落实与实施。二、达人街公司从未真正办理过产权证的申请,办理产权证是购房人的法定义务,《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”达人街公司不办理产权证是为了将此行为说成是渔阳公司的义务,而拒付剩余房款,现达人街公司仍欠房款1000万元近一年,严重侵害了渔阳公司的合法权益。达人街公司在一审中请求的是行为之诉，就是渔阳公司要履行一定行为，但达人街公司在一审中没有举证证明渔阳公司没有履行这个行为的任何证据，一审法院仅在其他案件确认的事实下，作出了一个确认判决，有违法律规定。达人街公司辩称，同意一审判决，第一轮诉讼已经经过了顺义法院和三中院的确认。渔阳公司说没有提供证据，但达人街公司提供了电话录音等证明其主张。一审判决认定事实清楚，适用法律适当。达人街公司向一审法院起诉请求：1.渔阳公司继续履行合同：按照房屋交接清单办理交接手续，协助办理房屋产权使用登记证；2.诉讼费由渔阳公司负担。一审法院认定事实：2019年3月1日，渔阳公司以商品房销售合同纠纷为由将达人街公司诉至法院，即为本案。渔阳公司提出诉讼请求如下：1.判令达人街公司给付购房款1000万元并按照日万分之五的标准给付滞纳金，自2018年12月1日起至实际给付之日止；2.诉讼费由达人街公司负担。审理过程中，达人街公司提起反诉。后渔阳公司申请撤回起诉，并在之后另行提起诉讼，该案案号为（2019）京0113民初18670号。达人街公司未撤回反诉。在（2019）京0113民初18670号案中，渔阳公司诉称：2011年5月8日，北京市顺聚兴汽车配件有限公司及个人李某与原告签订了房屋买卖合同，购买原告开发的怡馨家园30＃楼底商，房屋建筑面积6101.5平方米，房屋售价人民币4000万元。合同对付款方式、付款期限及违约责任等内容也作了明确约定，并于2011年6月1日将房屋交付使用。2012年3月1日，北京市顺聚兴汽车配件有限公司、李某及北京达人街服装市场有限公司与原告签订协议，将购房人变更为北京达人街服装市场有限公司。2014年6月19日，北京达人街服装市场有限公司及被告达人街公司又与原告签订协议，将购房人变更为被告达人街公司。在合同履行中，至2015年12月1日共交房款人民币3000万元，尚欠人民币1000万元。此后被告均以资金紧张为由拖付，2016年12月29日，被告达人街公司向原告申请，请求延期支付1000万元，承诺在2018年11月底前交付。现其承诺已经到期，原告多次催要欠款，被告扔拒绝给付房款，已构成根本违约。根据房屋买卖合同第三条规定，如逾期超过半年未支付房款，原告有权解除合同。综上所述，被告已经明显违反合同约定，长期恶意拖欠房款的行为给我公司造成重大损失。原告认为被告的行为侵害了我公司的合法权益，给我公司造成严重的经济损失。我公司为顺鑫集团的下属企业，为维护国有资产不被侵犯，根据法律规定向贵院提起诉讼。具体诉讼请求为：一、解除2011年5月8日的房屋买卖合同及后续补充协议；二、诉讼费由被告承担。达人街公司在该案中辩称：认可原告关于双方签订合同、补充协议及合同主体变更的陈述。但不同意原告诉讼请求。合同签订以后，我公司按照合同约定履行相应义务，至今已交付原告购房款5000万元，尚余1000万元没有交付。没有交付的理由是双方在2016年12月29日签订的《房款延期申请》中约定，原告应当从2017年11月开始为被告办理房产所有权登记手续。被告在2018年11月底前才应交清房款。因原告没有按照该约定为被告办理房产登记手续，所以我公司没有向原告支付剩余房款。原告的行为已经构成违约。另原告也没有为被告办理水电、车位、与居民界限分割等手续，导致原被告双方签订的合同无法履行。现同意先行支付原告400万元剩余购房款，待原告为被告办理完成房产登记手续后，即可支付剩余购房款。法院在该案中经审理查明：2011年5月8日，原告（甲方）与北京市顺聚兴汽车配件有限公司、李某签订（乙方）《房屋买卖合同》。约定北京市顺聚兴汽车配件有限公司及李某共同购买原告位于北京市顺义区怡馨家园30号楼底商。具体位置为30号楼地下一层及底商一层、二层。房屋建筑面积6101.5平方米。房屋售价人民币4000万元。约定签订合同之日起乙方支付甲方100万元购房款定金，待乙方注册新公司手续办妥后再向甲方支付首期购房款500万元，上述600万元房款乙方承诺于2011年12月31日前支付。剩余购房款付款时间为2013年11月1日前乙方支付第二期房款600万元，2014年11月1日前乙方支付第三期房款800万元，2015年11月1日前乙方支付第四期房款1000万元。乙方将第四期购房款付清后，甲方出具正式购房款发票，并协助办理房屋产权变更手续。乙方凭房本在两个月内办理抵押贷款，专款专用，用于一次性付清剩余房款1000万元。2012年1月12日，原告、北京顺正工贸中心、北京市顺聚兴汽车配件有限公司及李某、北京达人街服装市场有限公司签订《补充协议（二）》。约定北京市顺聚兴汽车配件有限公司及李某于2011年5月8日签订《房屋租赁合同》、《房屋买卖合同》及《补充协议》上享有的权利义务一并转让给北京达人街服装市场有限公司。2012年3月1日，原告（甲方）、北京市顺聚兴汽车配件有限公司、李某（原乙方）、北京达人街服装市场有限公司（乙方）签订《补充协议》。约定甲方、原乙方于2011年5月8日签订《房屋买卖合同》，在原合同的基础上，甲方、原乙方及乙方三方就合同主体确认事宜达成协议。乙方愿意全部承接原乙方与甲方签订相关合同及协议，享受相关权利，承担相应义务。原乙方对乙方履行合同负连带保证责任。2014年6月19日，原告、北京达人街服装市场有限公司、被告签订《补充协议》。约定将北京达人街服装市场有限公司在2012年3月1日签订的《补充协议》中合同主体变更为被告。2016年12月29日，被告达人街公司向原告提交《房款延期申请书》。该《房款延期申请书》内容为：依据2011年5月8日我方与贵公司签订的《房屋买卖合同》及相关补充协议，现房屋买卖合同已进入到产权办理及最后一笔房款（壹仟万元整）清偿阶段，按原合同第三条约定，乙方遇到经济危机可延期一年支付最后一笔房款。现提出申请，2017年11月开始办理房产所有权登记手续，2018年11月底前交清全部房款。特此申请。《房款延期申请书》有原、被告双方单位公章。原告公司盖章并签署“同意”日期为2017年1月3日。被告确认北京达人街服装市场有限公司与北京达人街工艺品市场有限公司为同一主体，仅是名称变更。法院在该案中经审理认为：本案中涉及的《房屋买卖合同》及各项补充协议等系双方真实意思表示，且不违反法律行政法规强制性规定，合同合法有效。双方均应依约履行合同义务。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。按照《房屋买卖合同》第四条的约定，乙方将第四期购房款付清后，甲方出具正式购房款发票，并协助办理房屋产权变更手续。乙方凭房本在两个月内办理抵押贷款，贷款专款专用，用于一次性付清剩余房款1000万元。该合同第六条还规定，乙方将第一至第四期购房款付清后，甲乙双方签订正式的《商品房买卖合同》，并办理房屋产权变更手续。原告渔阳公司未能按照合同约定，在被告给付完毕第四期房款后为被告办理房屋过户手续，被告因此享有拒绝原告交付最后一期房款的抗辩权利，故不适用《房屋买卖合同》第四条乙方逾期支付房款的约定。直至原告渔阳公司起诉当日，原告仍未按照合同约定为被告办理房屋过户手续。故对于原告要求解除合同的诉讼请求，本院不予支持。法院就该案作出裁判如下：依照《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定，判决如下：驳回原告北京渔阳兴顺房地产开发公司诉讼请求。该判决作出后，渔阳公司不服提起上诉，该案案号为（2019）京03民终14884号。北京市第三中级人民法院经审理认为：2016年12月29日，达人街公司向渔阳公司提交的《房款延期申请》明确说明：“依据2011年5月8日我方与贵公司签订的《房屋买卖合同》及相关补充协议，现房屋买卖合同已进入到产权办理及最后一笔房款（壹仟万元整）清偿阶段，按原合同第三条约定，乙方遇到经济危机可延期一年支付最后一笔房款。现提出申请，2017年11月开始办理房产所有权登记手续，2018年11月底前交清全部房款。特此申请”。渔阳公司在达人街公司的申请上签署“同意”并加盖公章，落款日期为2017年1月3日。渔阳公司同意达人街公司申请的行为，属于双方对于合同的履行达成新的一致意见，即2017年11月开始办理房产所有权登记手续，2018年11月底前交清全部房款；办理房屋产权登记和交清剩余房款的时间顺序发生了变更，应当按照新达成的一致意思表示来确定合同履行的先后顺序。现渔阳公司要求达人街公司先支付剩余房款，没有相应依据，其主张解除合同的理由不能成立，原审法院判决驳回其诉讼请求，并无不妥。北京市第三中级人民法院作出终审依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审法院认为，渔阳公司、达人街公司签订《房屋买卖合同》及各项补充协议后，均应依约履行。现已有生效裁判确定办理房产所有权登记手续和给付剩余房款的顺序，即：先办理房产所有权登记手续，后付清全部房款。故对于达人街公司诉请的要求渔阳公司协助办理房产所有权登记手续的诉讼请求法院予以支持。达人街公司要求渔阳公司按照其提供的房屋交接清单办理交接手续，依据不足，法院难以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：一、北京渔阳兴顺房地产开发公司于判决生效之日起十五日内协助北京达人街工艺品市场有限公司办理北京市顺义区怡馨家园30号楼底商（具体位置为30号楼地下一层及底商一层、二层）的房产所有权登记手续；二、驳回北京达人街工艺品市场有限公司的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案诉争房屋所涉《房屋买卖合同》及各补充协议系签约各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应按照约定履行各自的权利义务。根据查明的事实，2016年12月29日，达人街公司向渔阳公司提交《房款延期申请》，渔阳公司在达人街公司的申请上签署“同意”并加盖公章，落款日期为2017年1月3日，渔阳公司同意达人街公司申请的行为，属于双方对于合同的履行达成新的一致意见，由此办理房屋产权登记和交清剩余房款的时间顺序发生了变更，故应当按照新达成的一致意思表示来确定合同履行的先后顺序。一审法院依据人民法院生效判决认定的事实，判决渔阳公司依约协助达人街公司办理涉案房产所有权登记手续，并无不当，本院予以维持。渔阳公司关于其不存在未协助达人街公司办理产权证的事实，达人街公司未在一审中举证证明渔阳公司未协助办理涉案房屋产权证等上诉主张，缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，渔阳公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由北京渔阳兴顺房地产开发公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 何灵灵审 判 员 王 黎审 判 员 陈 静二〇二〇年四月三十日法官助理 卫孚嘉法官助理 赵 纳书 记 员 高 媛