广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终5647号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州玖间堂房产租赁有限公司，住所地广东省广州市天河区庆亿街。法定代表人：吴昊，该公司总经理。委托诉讼代理人：唐萍，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺俊，北京市盈科（广州）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：盈亚证券投资咨询有限公司（原称盈亚科技发展有限公司、北京盛世创富证券投资顾问有限公司），住所地湖南省长沙市芙蓉区韭菜园街道五一大道。法定代表人：黄磊，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱毅华，广东尊海律师事务所律师。委托诉讼代理人：王林，湖北知途律师事务所律师。上诉人广州玖间堂房产租赁有限公司（以下简称玖间堂公司）、盈亚证券投资咨询有限公司（以下简称盈亚公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初19717号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。上诉人玖间堂公司上诉请求:1.在一审第二判项的基础上，判令盈亚公司向玖间堂公司增加支付违约金738303.3元，即盈亚公司向玖间堂公司支付违约金1803673.72元；2.由盈亚公司承担本案的诉讼费。事实与理由如下：一、一审法院认为玖间堂公司的实际损失仅为空置期的租金、管理费损失和重新出租中介费用损失，经一审法院计算，损失金额仅为819515.71元，这明显与事实不符。盈亚公司无故违约，导致玖间堂公司的损失远远不止819515.71元。玖间堂公司的实际损失还应当包括盈亚公司未履行期间所占比例的免租期、另行出租的免租期期间的租金以及玖间堂公司所支付的居间服务费，故玖间堂公司的实际损失为2032916.52元。二、根据《XX大厦第贰拾伍层自编01、02、03、04、05、06、07、08单元房产的补充协议》第十七条第二款约定，如因承租人原因或承租人无故要求提前终止本合同，出租人有权没收承租人已付的保证金，并按租赁期限续存租期总租金20%的标准，向承租人收取赔偿金。既然玖间堂公司、盈亚公司已明确约定相应的违约金计算标准，双方应当恪守履行。因此自2019年4月24日至2022年5月30期间的租金总额为9018418.6元，解除合同违约金金额为9018418.6*20%=1803673.72元。针对玖间堂公司的上诉请求，盈亚公司二审答辩称：不同意玖间堂公司的上诉请求。上诉人盈亚公司上诉请求：1.撤销一审第二、第五判项；2.玖间堂公司退还盈亚公司所支付的租赁保证金407771.6元和管理费保证金99284元，共计507055.6元；3.本案一、二审诉讼费、保全费等费用全部由玖间堂公司承担。事实与理由如下：一、一审判决违约金数额计算错误。二、盈亚公司向玖间堂公司提出解除租赁合同系情势变更，不属于违约。三、一审判决适用法律不清，合同中本身的约定是格式条款，既约定了保证金又约定了违约金，即便法院认定盈亚公司违约，在玖间堂公司已经作出没收保证金的决定之后，法院就不应再支持违约金。保证金是两个月的租金，玖间堂公司预收保证金就是为了预防一方提前终止合同可能遭受的损失，盈亚公司认为在玖间堂公司已经没收保证金的前提下，不应该再由盈亚公司承担违约金，否则属于双重的惩罚。四、关于玖间堂公司重新出租的中介费问题。如此重要的中介服务双方是没有签订任何形式的中介合同，相关的发票所开具的时间也是早于付款时间的，盈亚公司有理由怀疑玖间堂公司是为了刻意扩大其损失主张而开具该发票，而实际上没有产生该笔中介费用，一审法院支持其中介费的该项判决是缺乏事实和法律依据的。综上，恳请二审法院查明事实、依法审理，支持盈亚公司的诉讼请求。针对盈亚公司的上诉请求，玖间堂公司二审答辩称：不同意盈亚公司的上诉请求。玖间堂公司于2019年5月7日诉至一审法院，请求判令：1.盈亚公司向玖间堂公司支付2019年4月1日至2019年4月23日期间的租金165691.20元及逾期支付租金的违约金（当月租金在当月5日前支付，从当月6日起计算逾期违约金，每月按未付金额的2%的标准计至实际清偿之日止）；2.盈亚公司向玖间堂公司支付2019年4月1日至2019年4月23日期间的管理费38058.87元及逾期支付管理费的违约金（当月管理费在当月5日前支付，从当月6日起计算逾期违约金，每月按未付金额的2%的标准计至实际清偿之日止）、车位租金1840元及逾期支付车位租金的违约金（当月租金在当月5日前支付，从当月6日起计算逾期违约金，每月按未付金额的2%的标准计至实际清偿之日止）、2019年1月20日至2019年4月12日的电费5621.57元、照明延时服务费200元；3.盈亚公司向玖间堂公司支付解除合同违约金1803673.72元(以租赁期限续存租期总金额的20%计算)。盈亚公司反诉请求：1.玖间堂公司向盈亚公司返还管理费保证金和租金保证金共507055.12元；2.玖间堂公司向盈亚公司返还水电周转金40777元。一审法院经审理查明：2016年5月19日，玖间堂公司与盈亚公司签订《租赁条款确认书》。次日，盈亚公司通过银行转账向玖间堂公司支付租房定金30000元。2016年5月23日，玖间堂公司（为出租人）与盈亚公司（为承租人）签订《XX大厦第二十五层自编01、02、03、04、05、06、07、08单元房产〈租赁合同〉的补充协议》，内容为：承租人愿意承租、出租人同意出租位于广州市XX路XX号的XX大厦第二十五层自编01、02、03、04、05、06、07、08单元物业。该物业仅限于用作商业办公用途，建筑面积约为1772.92平方米。租赁期，自物业实际交付之日起计共六年，暂定为2016年6月1日起至2022年5月31日止。其中2016年6月1日到2016年7月31日为免租装修期；2016年8月1日到2018年5月30日，月租金额为203885.80元；2018年6月1日到2019年5月30日，月租金额为216118.95元；2019年6月1日到2020年5月30日，月租金额为229086.09元；2020年6月1日到2021年5月30日，月租金额为242831.26元；2021年6月1日到2022年5月30日，月租金额为257401.14元。除租赁开始第一个日历月外，承租人应以预付的方式（即每个日历月的第五日前）支付当月租金。管理费，该物业的管理费按照每平方米（按建筑面积计）28元/月的标准，该物业的建筑面积为1772.92平方米，合计为49641.76元/月；所有上述管理费用均由承租人以预付方式（即每月第五日前）向出租人支付；管理费保证金99283.52元，相当于2个月该物业的管理费，承租人应于合同签订之日缴清。水电费周转金40777.16元，作为该承租物业的水电费周转金。租金保证金407771.60元，相当于该物业租赁期首年月租金标准的2倍，承租人应于本合同签订之日缴清。设施费用，停车场费，另订协议确认；空调费用，营业正常时间的空调费用已包含在每月管理费之内；电费，承租人依出租人或XX大厦物业管理方或物业管理方在XX大厦设立之管理处提供的实际使用量仪表数（加损耗）和账单每月向出租人或XX大厦物业管理方或物业管理方在XX大厦设立之管理处交纳。承租人须于每个日历月的第五日前，向出租人或XX大厦物业管理方或物业管理方在XX大厦设立之管理处支付上个月应付的各项设施费用。如果承租人违反本合同的任何条款，出租人有权敦促其履约；若经敦促，承租人仍不履行本合同约定的义务，则出租人有权扣除全部或部分保证金来抵偿任何承租人欠缴之款项或应赔偿出租人的损失；出租人所持保证金少于约定的数额时，承租人须在接到出租人书面通知后十五个工作日内立即将保证金补足。在承租人全部履行本合同各项条款的情况下，承租人按合同约定交还该物业后三十天内，或承租人向出租人清偿所有应付款项后三十天内（以时间较后者为准），出租人将保证金无息返还承租人。第十七条、违约事件及补救。第一款、如承租人逾期向出租人支付本合同项下的任何款项，出租人除可依据本补充协议约定提前终止本合同外，还可以要求承租人就其迟延支付之应付款项支付滞纳金，其中租金、管理费、设施费用之滞纳金分别按每日1%该月租金、该月管理费、该月设施费用计收，但滞纳金的总额不超过租金、管理费、设施费的本金总额；第二款、因承租人原因或承租人无故要求提前终止本合同，出租人有权没收承租人已付的保证金，并按租赁期限续存租期总租金20%的标准，向承租人收取赔偿金。本合同中不可抗力指地震、洪水、台风、海啸、战争、暴乱、政变及其他任何不可预见、不可避免且不可克服的自然灾害及意外事故；如因发生不可抗力的事件以致任何一方无法履行本合同之义务，任何一方均可要求终止本合同，双方无须对此承担违约责任；但发生不可抗力的一方应在事件发生后十五天内及时通知另一方并提供适当的证明文件等。协议签订后，盈亚公司于2016年5月26日向玖间堂公司交纳了租赁保证金377771.60元、管理费保证金99284元、水电费周转金40777元。2016年6月16日，玖间堂公司（为出租人、甲方）与盈亚公司广州分公司（为承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》并办理了房屋租赁登记备案证明，其中内容为：甲方同意将越秀区XX路XX号自编2501-08单元的房地产出租给乙方作办公用途使用，建筑面积1772.92平方米。租赁期限从2016年6月1日起至2022年4月30日止；其中2016年6月1日到2016年7月31日为免租期；2016年8月1日到2018年5月31日，月租金额为203885.80元；2018年6月1日到2019年5月31日，月租金额为216118.95元；2019年6月1日到2020年5月31日，月租金额为229086.09元；2020年6月1日到2021年5月31日，月租金额为242831.26元；2021年6月1日到2022年4月30日，月租金额为257401.14元。租金按月结算，由乙方在每月的第5日前缴付租金给甲方。本合同签订之日起3日内，乙方须向甲方交纳407771.60元保证金及首月租金，甲方应在租赁期满或解除合同时，在乙方无任何违约情况和无欠缴任何费用情况下，将保证金无息退回乙方。乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%向甲方支付违约金。其他约定见《丽丰大厦第二十五层自编01、02、03、04、05、06、07、08单元房产〈租赁合同〉的补充协议》等。同日，双方还签署《客户资料联络登记表》、《XX中心楼宇设施设备确认表》、《签收确认表》，办理了相关交接手续。2018年12月19日，玖间堂公司与盈亚公司广州分公司签订《车辆停放车位协议》，约定将大厦停车场内2个车位提供给盈亚公司使用，时间为2019年1月1日至12月31日，每月车位使用费分别为场地租金1200元、场地管理费200元，场地租金按月缴纳，场地管理费按年缴纳；月保费用按自然月收取，不足一个月按一个月收取，盈亚公司须于每月5日前缴交下月的车位使用费，如逾期未交费用的，每日按欠缴金额的1%支付违约金等。2019年4月9日，玖间堂公司向盈亚公司发出《关于及时支付款项的函》，称盈亚公司应于2019年4月8日前支付2019年4月租金216118.95元、管理费49642元、车位租金2400元、电费2505.71元、照明延时服务费200元，合计270866.66元。要求盈亚公司尽快支付等。2019年4月11日，盈亚公司广州分公司向玖间堂公司发出《解除合同通知书》，称：现因政策原因，我司不能继续租赁该物业，通知贵司解除本租赁合同，租金计算至贵司收到本通知之日止，贵司自此有权将该物业另行对外出租，我司将积极配合；请贵司自收到本通知书之日起三日内与我司办理物业交接手续；对于贵司因本租赁合同解除造成的损失，我司愿意在已交纳保证金范围内与贵司协商解决等。2019年4月18日，玖间堂公司向盈亚公司发出《关于敦促依约解除租赁合同的通知书》，内容为：贵司2019年4月11日向我司发送《解除合同通知书》，单方面违约解除双方签署的房屋租赁合同，2019年4月12日，贵司全部工作人员从承租物业内撤走，截止本通知书发出之日，贵司仍将大量家具设施放置在承租物业内，依据租赁合同补充协议第十二条第十一款约定，应视为贵司尚未向我司移交承租物业，故贵司应当计付正常租金直至将全部家具设施办理，现我司限期要求贵司在2019年4月23日前将所有家具设施全部搬离，逾期未搬离，视为贵司放弃全部家具设施，由我司作为遗弃物处理。另贵司的违约行为已经给我司造成巨大经济损失，需要向我司承担违约责任和其他赔偿责任，请与我司协商支付方案等。盈亚公司的工作人员于2019年4月22日签收了上述通知书。盈亚公司广州分公司于同日向玖间堂公司和广州高乐物业管理有限公司提出《关于物品放行的申请》，请求玖间堂公司及管理公司放行及配合盈亚公司搬迁物品，搬迁时间为2019年4月22日至23日。次日，盈亚公司广州分公司签收了《物品放行条》。另玖间堂公司已向广州高乐物业管理有限公司支付了涉讼租赁物业2019年4月份的管理费，2019年1月20日至4月19日的电费。玖间堂公司收回涉讼租赁物业后，与广东粤宝黄金投资有限公司签订《房地产租赁合同》，约定将该物业出租给广东粤宝黄金投资有限公司作办公用途使用，租期自2019年7月1日起至2022年4月30日止，其中2019年7月1日至2019年8月15日为免租期，管理费73661.97元；2019年8月16日至2019年8月31日，租金123532.49元，管理费25621.55元；2019年9月1日至2020年5月31日，月租金239344.20元、月管理费49641.76元；2020年6月1日至2020年6月30日为免租期，管理费49641.76元；2020年7月1日至2021年6月30日，月租金251311.41元，月管理费49641.76元；2021年7月1日至2022年4月30日，月租金263876.98元，月管理费49641.76元等。为此，玖间堂公司支出了中介费213016.32元。因本案纠纷，玖间堂公司于2019年5月7日向一审法院提起了诉讼。诉讼中，盈亚公司表示：我方同意支付2019年4月1日至23日的租金，但不同意支付逾期交租违约金。我方有50万元的保证金在玖间堂公司处，并且我方已通知玖间堂公司希望协商解除合同，所欠的费用可在保证金中扣除，余款退回我方。管理费、车位租金的意见与租金的意见一致，但我方一直没有使用。电费和照明延时服务费如是我方在使用期间发生的，我方愿意支付。合同因情势变更导致解除，并非我方故意违约。违约金是以我方实际已经租赁的费用来计算，不应计算未发生租赁关系的租金，而且玖间堂公司没有产生实际损失，所以不应按未产生租赁关系的租金的来计算，且20%的比例过高。另盈亚公司就其答辩还提交了中国证券监督管理委员会于2018年9月25日发出的《关于开展非法证券投资咨询专项整治行动的通知》、盈亚公司广州分公司于2018年5月15日向广东证监局提交的《关于根据监管措施暂停新增客户并开展整改工作安排的报告》、盈亚公司于2018年5月21日作出的《关于对广州分公司人员安置的处理方案》等证据予以证明。玖间堂公司主张盈亚公司解除合同造成其损失有原来支付中介费407771.60元、重新出租中介费213016.32元、空置期（2019年4月1日至6月30日）损失815910.47元、新合同的免租期（2019年7月1日至7月31日）损失239524.20元、新合同的免租期（2019年8月1日至8月15日）损失115898.81元、新合同的免租期（2020年6月1日至6月30日）损失239524.20元，合计2031645.60元；损失超过租赁期限续存租期总租金的20%。一审法院认为：盈亚公司所谓的中国证券监督管理委员会广州监管局对其广州分公司作出的责令暂停新增客户的决定，不属于合同法规定的不可抗力，也不属于合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。盈亚公司不享有解除合同的权利，其广州分公司于2019年4月11日向玖间堂公司发出《解除合同通知书》，不发生解除合同的效力。结合玖间堂公司于2019年4月18日向盈亚公司发出的《关于敦促依约解除租赁合同的通知书》和盈亚公司于2019年4月23日经玖间堂公司同意搬离承租物业的情形，可认定双方之间的租赁合同于当日解除。基于租赁合同解除，双方应根据履行情况和合同性质进行清理和结算。玖间堂公司要求盈亚公司支付2019年4月1日至23日的租金165691.20元、管理费38058.68元、车位租金1840元，电费5621.57元、照明延时服务费200元，合法合理，一审法院予以支持。因租赁合同约定盈亚公司交纳的保证金可抵偿欠缴费用，且在此期间盈亚公司已提出解除合同，双方因合同解除后的清理和结算问题未能协商一致导致上述费用也未能支付，非盈亚公司有意拖欠，故玖间堂公司还主张逾期支付上述租金、管理费、车位租金的违约金，一审法院不予支持。因是盈亚公司原因提前解除租赁合同，依照租赁合同的约定，玖间堂公司有权没收盈亚公司已付的保证金并按租赁期限续存租期总租金20%的标准向盈亚公司收取赔偿金，故玖间堂公司要求盈亚公司支付解除合同违约金，一审法院予以支持；盈亚公司反诉要求玖间堂公司返还已付的保证金，一审法院不予支持。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，结合本案的情况，玖间堂公司的实际损失应为空置期的租金和管理费损失和重新出租中介费的损失，经计算为空置期（2019年4月24日至2019年6月30日）的租金和管理费损失为606499.39元，加上重新出租中介费损失213016.32元，合计819515.71元。上述合同约定的违约金为1803673.72元，显然过分高于实际损失。结合本案租赁合同的履行情况、盈亚公司的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，一审法院调整该违约金为1065370.42元。至于盈亚公司反诉要求玖间堂公司返还水电周转金40777元，玖间堂公司亦予同意，一审法院予以照准。而玖间堂公司要求水电周转金在扣完对方所欠水电费后余额予以退还，则可在双方实际履行中予以处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，一审法院于2019年12月16日判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告盈亚证券投资咨询有限公司向原告广州玖间堂房产租赁有限公司支付2019年4月1日至2019年4月23日期间的租金165691.20元、管理费38058.68元、车位租金1840元，2019年1月20日至2019年4月12日期间的电费5621.57元，照明延时服务费200元。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告盈亚证券投资咨询有限公司向原告广州玖间堂房产租赁有限公司支付违约金1065370.42元。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，原告广州玖间堂房产租赁有限公司向被告盈亚证券投资咨询有限公司返还水电周转金40777元。四、驳回原告广州玖间堂房产租赁有限公司的其他诉讼请求。五、驳回被告盈亚证券投资咨询有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费22943元、反诉受理费4639元，由原告广州玖间堂房产租赁有限公司负担8771元，被告盈亚证券投资咨询有限公司负担18811元。本案保全费5000元，由原告广州玖间堂房产租赁有限公司负担1836元，被告盈亚证券投资咨询有限公司负担3164元。本院二审经庭询调查确认一审查明事实。双方二审期间均无新证据提交。本院认为，一审法院认定盈亚公司欠付租金、管理费、电费及照明延时服务费等费用，盈亚公司因自身原因单方提前解除合同构成根本违约，涉案租赁合同于2019年4月23日实际解除，盈亚公司应向玖间堂公司付清前述欠款，并依约承担相应违约责任，理据充分，双方均无异议，不作赘述。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。据此，针对玖间堂公司、盈亚公司提出的上诉主张，认定如下：本案双方签订的租赁合同约定六年租期，因盈亚公司单方原因导致租赁合同在履行期限不足三年的情况下提前解除，盈亚公司理应承担违约责任，对于玖间堂公司因合同提前解除而造成的损失亦应予以赔偿。双方租赁合同约定，玖间堂公司有权没收盈亚公司已付的保证金并按租赁期限续存租期总租金20%的标准向盈亚公司收取赔偿金。玖间堂公司本案主张没收盈亚公司支付的保证金并要求盈亚公司按租赁期限续存租期总租金20%的标准计付违约金，实则是依约没收盈亚公司支付的保证金并要求其依约赔偿因合同提前解除造成的损失，不属于双重处罚。盈亚公司认为玖间堂公司存在定金罚则和违约金同时适用冲突的情形，缺乏事实依据，本院不予接纳。至于损失标准的问题，一审法院综合双方租赁合同履行情况，盈亚公司的过错程度、玖间堂公司实际损失及逾期利益等实际情况，适用公平原则，酌情认定盈亚公司除无权要求返还已付的保证金外，仍应赔偿玖间堂公司前述损失1065370.42元，并无不妥。玖间堂公司、盈亚公司对损失标准提起的上诉主张，均不能成立。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，第二判项中适用“违约金”字样虽有不妥，但依照双方约定实则是赔偿金，故对案件处理结果并无影响，本院予以维持；上诉人玖间堂公司、盈亚公司的各项上诉主张，理据不足，应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30135.03元，由上诉人广州玖间堂房产租赁有限公司负担11183.03元，上诉人盈亚证券投资咨询有限公司负担18952元。本判决为终审判决。审判长  柳玮玮审判员  黄春成审判员  李 娜二〇二〇年四月二十六日书记员  纪惠敏黄晶晶