浙江省金华市婺城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0702民初7422号 原告：卢伟刚，男，1963年12月16日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。 原告：章艳红，女，1967年8月26日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。 二原告共同委托诉讼代理人：宋伟锋、施国如，浙江驼峰律师事务所律师。 被告：金华加贝购物广场有限公司，住所地浙江省金华市婺城区白龙桥金龙路。（统一社会信用代码913307026807454433） 法定代表人：贺拥军，执行董事。 委托诉讼代理人：王攀、郑丽娅，浙江霁轩律师事务所律师。 原告卢伟刚、章艳红与被告金华加贝购物广场有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告章艳红及原告卢伟刚、章艳红共同委托诉讼代理人宋伟锋，被告金华加贝购物广场有限公司的委托诉讼代理人王攀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 卢伟刚、章艳红向本院提出诉讼请求：判令被告继续履行《租赁合同》，立即支付二原告房屋租金60000元，并支付自起诉之日起至款清日止按银行同期贷款基准利率计算的利息损失；2.本案诉讼费用由被告负担。审理中，原告明确租金60000元是合同约定的第二年租金。事实和理由：2018年6月27日，二原告与被告签订了位于金华市房屋的《租赁合同》。该合同约定，租期为2018年7月11日至2021年7月10日，租金每年60000元，先交租金后使用；其中第十六条特别约定：“第一个租赁年结束，乙方可根据租赁房屋周边的商业环境情况及自身经营情况等因素，有权选择提前终止本合同，甲方同意并不追究乙方违约责任。但乙方须在第一年租赁结束日前3个月通知甲方。”合同还规定了其他权利和义务。合同签订后，原告按约履行了全部义务。2019年4月30日，二原告突然收到被告快递《函》。被告以合同第十六条特别约定为由，提出提前终止涉案《租赁合同》。原告当即电话回复不同意终止合同，并于2019年5月4日以《回复函》书面告知被告：不同意提前终止合同，要求其继续履行合同。后经原告多次交涉无结果。原告认为，根据双方合同第十六条约定，被告如提前终止涉案合同，必须于第一年租赁结束日前3个月（即2019年4月10日前）通知原告，但被告于2019年4月30日才通知原告，应当认定被告已经放弃了或丧失了“提前终止权”。现被告擅自终止合同，显然违约。为维护二原告的合法权益，依法诉请贵院，请求支持诉请。 金华加贝购物广场有限公司辩称，被告对双方签订合同的事实无异议。根据合同第十六条约定，被告可以根据实际的经营状况提前解除双方的租赁合同，被告已经提前向原告发出了解除的通知，且被告于2019年5月28日腾空了涉案的租赁房屋，将腾空的事实以短信的方式告知了原告，我们认为本案的租赁关系应当解除，若判令继续履行会给被告带来极大的经济损失。综上，请求驳回原告的诉请。 原告为此提交如下证据：1.原告身份证复印件，证明原告主体资格；2.《租赁合同》，证明原告与被告涉案房屋租赁合同关系及权利义务约定等事实；3.《函》及《物流详情》，证明被告单方提出提前终止涉案《租赁合同》及原告于2019年4月30日才收到该《函》的事实；4.《回复函》及《律师函》证明原告回复被告：不同意提前终止涉案《租赁合同》，并要求被告继续履行合同等事实；5.《EMS全球邮政特快专递》及《物流详情》，证明原告向被告邮寄《回复函》及《律师函》，被告已经收到上述函件等事实。 被告为此提交如下证据：照片，证明被告已经将涉案租赁房屋腾空的事实。 审理中，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，被告对原告提交的证据的真实性均无异议，本院对原告证据的真实性予以认定。对被告提交的证据，原告对真实性无异议，但从照片中看不出租赁房屋已经腾空及张贴招租广告。本院对被告证据的真实性予以认定。双方有争议的是合同第十六条的特别约定，被告认为，《租赁合同》第十六条约定“第一个租赁年结束，乙方可根据租赁房屋周边的商业环境情况及自身经营情况等因素，有权选择提前终止本合同，甲方同意并不追究乙方违约责任。但乙方须在第一年租赁结束日前3个月通知甲方。”我方认为对该条款的理解，后一句“但乙方须在第一年租赁结束日前3个月通知甲方”表明的是在3个月前通知可以免除被告的违约责任，但依旧存在着被告通知后提前解除合同的权力，而且被告在2019年5月28日已经腾空了租赁房屋，且在租赁房屋张贴了招租广告，双方的租赁关系实际上已经解除，我方也愿意承担一定的违约责任。原告认为，合同第十六条的约定非常明确，即被告提前终止合同应当在第一年租赁结束日前3个月通知原告，而原告收到被告的解除函是在2019年4月30日，第一年租赁结束日是2019年7月10日，被告行使合同解除权已经超过了合同约定的期限，被告终止合同权（解除权）已经丧失，被告单方解除已经违约。本院认为，合同第十六条约定的条文内容明确，即被告“可以根据租赁房屋周边的商业环境情况及自身经营情况等因素，在第一年租赁期结束后，有权选择提前终止合同。”该终止权实际应为解除权。同时，该条还规定“但乙方须在第一年租赁结束日前3个月通知甲方。”该约定的是解除权的行使期限，我国《合同法》第九十五条规定“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。”被告行使该解除权应当在第一年租赁结束日前3个月，即2019年4月10日前行使。被告的解除函落款日期虽然是2019年4月8日，但被告于2019年4月29日才发出解除函，原告于4月30日收到解除函，被告的解除权至此已经消灭。被告解除合同的行为违反了合同第十六条的特别约定，被告应当承担违约责任。 本院经审理认定事实如下：原、被告之间租赁涉案房屋已多年。2018年6月27日，原、被告签订《租赁合同》一份，合同约定，男方（原告）同意将其坐落在西关街道西关新村双进路175号的房屋出租给乙方（被告）使用；租赁期限从2018年7月11日至2021年7月10日止；租赁房屋年租金每年为人民币6万元；租金遵循先交租后使用的原则，每年支付一次，在每年的7月11日支付给甲方；合同违约条款中规定了一方违约导致对方终止或解除合同的，违约方应赔偿守约方经济损失，但对具体的违约责任计算方式未作约定，只是约定由双方协商解决，协商不成，由司法机关依法裁决。对违约方解除合同的违约责任未作约定。合同第十六条还特别约定“第一个租赁年结束，乙方可根据租赁房屋周边的商业环境情况及自身经营情况等因素，有权选择提前终止本合同，甲方同意并不追究乙方违约责任。但乙方须在第一年租赁结束日前3个月通知甲方。”合同还就其他权利义务作了约定。 合同签订后，双方按约履行。2019年7月29日，被告向原告发送《函》一份，被告以西关店周边商业变差，西关店经营连续牌亏损状态为由，依据合同第十六条的约定，函告原告租赁合同将于2019年7月10日终止。原告于2019年7月30日收到该函。原告收到被告的该函后，于同年5月4日向被告发送了《回复函》，不同意被告提前终止合同，要求被告继续履行合同。但双方对合同是否解除或继续履行未能达成共识。 另查明，涉案租赁房屋被告已经清场并腾空，但未与原告进行退房交接。 本院认为，原、被告签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，合同未违约法律、法规和行政强制性规定，合同合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告未在合同第十六条特别约定的行使期限内行使合同解除权，该权利消灭。现被告单方解除合同的行为已构成根本性违约，其应当承担全部的违约责任。本案的焦点问题是，《租赁合同》有无继续履行的必要。《合同法》第九十四条规定“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；”“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”当事人可以解除合同。结合本案的客观事实，被告已经就涉案租赁房屋清场腾空不再经营，目前涉案租赁房屋空置，被告的行为表明其已不愿再履行合同，导致合同目的已无法实现，本院对涉案的《租赁合同》予以解除。但被告不能因合同解除从而免除其应当承担的违约责任。双方对违约方应赔偿守约方的经济损失未作具体约定，本院根据合同约定的租赁期限尚有二年的履行期未履行及减损规则、损益相抵规则，确定被告应当赔偿原告二年租金损失的一半并支付从起诉之日起计算的利息损失。被告的抗辩不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十五条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、原、被告2018年6月27日签订的《租赁合同》于本判决生效之日起解除。 二、被告金华加贝购物广场有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告卢伟刚、章艳红租金损失6万元，并支付自2019年7月1日起至实际履行之日止按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算的利息。 三、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1300元，减半收取计650元，由被告金华加贝购物广场有限公司负担。被告应于本判决生效之日起七日内向本院交纳，逾期本院将强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员  陈剑锋 二〇二〇年四月二十三日 书记员  娄海洋