浙江省杭州市滨江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0108民初5681号 原告：郭小辉，男，1982年11月4日出生，汉族，住浙江省仙居县。 委托代理人（特别授权）：杨茜，北京盈科（杭州）律师事务所律师。 被告：杭州中太乾实业有限公司，住所地浙江省杭州市滨江区浦沿街道东冠路555号谷丰大厦20楼2029室，统一社会信用代码：91330108MA2BODE80E。 法定代表人：陈棋。 原告郭小辉与被告杭州中太乾实业有限公司（以下简称中太乾公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年11月6日公开开庭进行审理。原告郭小辉的委托代理人杨茜到庭参加诉讼，被告中太乾公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、解除原被告签订的《租赁合同》；二、被告退还原告履约保证金139606元，并赔偿原告损失574891元；三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告因经营餐饮需要，向被告承租了位于杭州市滨江区杭州印云台国际商务中心1F020室1层-2层的商铺，双方于2018年12月11日签订《租赁合同》，合同约定第一年租期为：2019年2月1日至2020年4月30日（2019年2月1日至2019年4月30日为免租期），租金为558424元。2019年1月22日，原被告签订《房屋租赁合同补充协议》，约定因银行零租金贷款业务问题，原告向被告先缴纳3个月租金，此后可按月支付租金。 合同签订后，原告按约向被告支付了履约保证金139606元。2018年12月12日，被告向原告交房后，原告在该商铺开设“无枫餐饮店”，并向被告支付三个月的租金139606元。因被告未及时向商铺产权人支付房租费，导致该商铺在2019年4月21日，被房东停电，原告被迫停业一天，损失惨重。2019年4月22日，原被告双方就停电事宜进行协商，被告同意向原告赔偿半成品、鲜食材、营业额、人员工资等损失合计66341元。2019年5月14日至2019年5月15日，因被告再次拖欠商铺产权人的租金，该商铺又被停电，导致原告停业两天，损失巨大（损失计算方式同前）。 由于被告的违约行为，商铺产权人于2019年8月27日向被告发送解除函，要求解除与被告签订的《委托管理合同》并要求收回商铺，商铺产权人的解除直接影响原告的权益。 原告认为，其与被告签署的《租赁合同》合法有效，因被告对商铺产权人的严重欠租行为导致原告无法正常使用该商铺，无法正常开展经营活动，且由于此前被告的欠租行为导致原告的商铺损失重大，原告因三次无故停电产生的损失合计172268元。现因被告的违约行为，导致原告租赁合同目的已无法实现。原告为经营该餐饮商铺投入的人力物力、装修、推广、煤气管道等费用合计402623元，均成为原告无法挽回的损失。根据《租赁合同》第4.3条、第8.3条约定，原告有权解除本合同，被告应当对原告承担违约赔偿责任，并向原告退还履约保证金139606元。请求法院依法维护原告合法权益。 被告未作答辩。 本院经审理查明，2018年12月11日，原告郭小辉（乙方）与被告中太乾公司签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定出租方（甲方）为：陆艳丽、邱华华、朱凤飞、詹胜夺，甲方委托代理人为中太乾公司。租赁房屋为杭州市滨江区杭州印云台国际商务中心1F020室1层-2层商铺，建筑面积212.49平方米，租赁期限为2019年2月1日至2024年7月30日，合同约定第一年租期为：2019年2月1日至2020年4月30日（2019年2月1日至2019年4月30日为免租期），租金为558424元。首期租金房产交付当日支付，租金支付至中太乾公司账户。2019年1月22日，原被告签订《房屋租赁合同补充协议》，约定因银行零租金贷款业务问题，原告向被告先缴纳3个月租金，此后零租金业务无法办理的，可按月支付租金。 合同签订后，原告按约向被告支付了履约保证金139606元。2018年12月12日，被告向原告交房后，原告在该商铺开设“无枫餐饮店”，并于2019年1月22日向被告支付三个月的租金139606元。原告在承租期间，因被告与业主邱华华等四人发生纠纷，业主曾通过物业实施停水停电措施。2019年8月27日，业主致函被告法定代表人陈棋，通知其解除双方签订的《委托管理合同》，收回对案涉商铺的租赁权，陈棋表示无异议。原告实际于2019年8月底停止营业。 关于原告主张的损失，本院分析认定如下： 一、原告主张的停水停电损失 原告称2019年4月22日其出具了《申明》一份，该《申明》载明2019年4月21日11点44分至2019年4月21日时晚上23日，商铺被无故停电，造成损失66341元，包括半成品食材14464元、鲜食材35827元、营业额13650元、人员工资2400元。原告称该《申明》原件已交被告，现仅为照片。因原告未能提交证据原件，本院无法据此确认该损失的存在及具体金额，且就其内容而言，对损失的认定也欠合理性。比如，一般停业损失应指净利润损失，不是营业额损失。且既主张了营业损失也不应再主张人员工资损失；再则，原告所称停电时长一般也不会造成如此多的食材损坏。依据原告提交的2019年5月14日，案涉商铺所在的物业公司张贴的《告知函》，本院确认2019年5月14日中午12点开始所涉商铺停水停电。本院参照原告提供的营业收入小票，酌情确定该次停水停电造成原告损失15000元。 二、原告主张的转让费损失36000元 依据原告提交的《转让合同》及支付宝转账记录，鉴于被告未到庭，放弃质证权利，本院予以认定该事实。 三、原告主张的装修及煤气、品牌运营费用 原告提供了其与杭州雄标装饰工程有限公司签订的《工程施工合同》及工程预算清单，依该合同所载，装修价款290000元。但原告并未提供付款记录，故本院无法依据原告提供的《工程施工合同》认定原告所主张的装修费用支出。鉴于被告未到庭应诉，放弃质证权利，原告又未向本院提出评估申请，本院结合装修现场状况及一般装修单价等，酌情确定原告装修工程附合于房屋部分的造价150000元。原告主张的煤气费损失51623元，原告陈述为安装及施工费等，其中：2019年1月2日，原告陈述支付案外人李娟燃气探头费15000元，2019年1月3日支付案外人李雨文施工费28044元，2019年1月7日支付杭州燃气工程安装有限公司款项1000元。上述费用，其中保证金为1000元，原告可自行向杭州燃气工程安装有限公司主张权利，原告主张的其余费用支出，被告未到庭，放弃质证权利，结合原告提交的微信聊天记录，本院予以认定。对原告支付的杭州天然气有限公司的费用7579元，原告称系开户保证金，原告实际已停业，可自行向杭州天然气有限公司主张权利，故对该费用不予认定为原告的损失。 关于品牌运营费，原告提供了《品牌新媒体运营委托合同》及付款凭证，本院确定原告支出品牌运营费25000元。 以上事实，由原告提交的《委托管理合同》及补充协议、《租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》、账户明细、《房产交付确认书》、营业执照、说明、告知函及张贴照片、微信聊天截图及快递底单、解除函、结账单、《转让合同》、微信聊天记录及支付宝转账记录、关于燃气安装的微信聊天截图及支付明细、《品牌新媒体运营委托合同》《独家委托授权补充协议》及付款凭证，当事人当庭陈述为证，本院予以认定。 本院认为，原告郭小辉与被告中太乾公司签订的《租赁合同》合法有效，因被告与业主的纠纷致原告无法正常占有使用承租房屋，无法实现合同目的，原告有权请求解除合同。合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告实际租赁至2019年8月底。原告实际支付至2019年7月底，故被告应当返还的保证金应扣除一个月的租金即返还93071元。在使用租赁物期间，被告有义务保持租赁物符合约定的用途，因被告与业主的纠纷，致原告承租的房屋停水停电，由此造成的损失被告应全额赔偿15000元。原告支出的转让费36000元、装修费150000元、燃气安装施工费43044元，上述费用合计229044元。双方租赁合同约定的承租期限66个月，被告实际承租了7个月，因对该部分费用支出，原告受有利益，故酌情确定被告赔偿原告204751元。原告支出的品牌推广费25000元，系支付2019年5月19日至2019年11月18日半年的费用，原告实际于2019年8月30日停业，原告对该费用支出受有部分利益，故酌情确定被告赔偿原告该项损失11000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告郭小辉与被告杭州中太乾实业有限公司签订的《租赁合同》； 二、被告杭州中太乾实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告郭小辉保证金93071元； 三、被告杭州中太乾实业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告郭小辉损失230751元； 四、驳回原告郭小辉的其余诉讼请求。 如被告未按照本判决确定的期限履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10944元，减半收取5472元，原告郭小辉负担2393元，被告杭州中太乾实业有限公司负担3079元。被告应于本判决生效之日起七日内向本院交纳（户名：杭州市滨江区人民法院，开户行：工商银行浙江杭州钱江支行，账号：95×××24），逾期不交的，本院依法强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  朱王飞 二〇二〇年四月三日 法官助理董万红 书记员罗瑜成