安徽省萧县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1322民初1080号 原告：萧县安厦物业管理有限公司，住所地萧县龙城镇民治街，统一社会信用代码：91341322674215673Y。 法定代表人：刘鑫，系该公司经理。 委托诉讼代理人：何云，安徽烁光律师事务所律师。 被告：李峰，男，1970年4月10日出生，汉族，住安徽省宿州市萧县。 委托诉讼代理人：赵伟，萧县龙城镇法律服务所法律工作者。 原告萧县安厦物业管理有限公司（以下简称安厦公司）诉被告李峰房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭审理了本案。原告安厦公司的委托诉讼代理人何云，被告李峰委托诉讼代理人赵伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 安厦公司向本院提出以下诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付拖欠的房租费4310元、物业费576元，共计4886元；2、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：2017年4月11日被告向原告申请租赁了位于萧县龙城镇龙梅小区18栋306室，面积为59.86平方米的萧县廉租房居住，租期9个月，租金485元，合同到期后被告又继续承租。根据萧县人民政府办公室关于印发萧县公共租赁住房保障实施细则的规定，公共租赁住房租金标准根据保障家庭收入情况，实行阶梯式租赁标准，具体为：申请人及家庭成员人均年收入低于本县城镇上年度人均可支配收入70%以下的执行每月3元/平方米的标准，其中申请人及家庭成员人均年收入低于1万元以下的执行每月1元/平方米的标准；申请人及家庭成员人均年收入高于本县城镇上年度人均可支配收入70%以上的，执行每月5元/平方米的标准。被告符合申请人及家庭成员人均年收入低于本县城镇上年度人均可支配收入70%以下的执行每月3元/平方米的标准，故被告每年的房租费为2149元，被告从2018年1月1日-2019年12月31日房租费和物业费一直未向原告支付，故诉至法院，请依法审理判决。 李峰辩称：首先，原告主体不适格，应驳回其诉求。本案被告与原告没有租赁合同关系。其次，原告收取被告物业费及租赁费的资格应有不动产房屋管理局的授权。再次，即便原告具有资格，也应按照原租赁合同约定每平方米0.9元收取，物业费按每平方0.4元收取。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的《萧县廉租房租赁协议》《前期物业管理服务协议》等证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，认定如下：原告所举证据3萧县人民政府文件，证明萧县人民政府对于廉租住房有统一的收费标准。被告有异议，认为该证据与本案没有关联性，该合同于2017年12月31日已到期，合同已终止，应按当期合同0.9元每平米计算。经审查，本院对其真实性予以认定，因被告所租房屋到期后一直租住，被告亦没有证据证明其及家庭成员人均年收入低于1万元以下的最低租金标准，本院认可原告诉请施行对应阶梯收费标准，即：申请人及家庭成员人均年收入低于本县城镇上年度人均可支配收入70%以下的执行每月3元/平方米的标准，故被告异议不成立，本院不予支持。 经审理查明，2017年4月11日，被告向萧县房地产管理局申请租赁廉租房，由安厦公司代理与被告签订了萧县廉租住房租赁协议，协议约定：被告租赁龙城镇龙梅小区18栋306室，面积为59.86平方米的萧县廉租房居住，租期9个月，自2017年4月1日至2017年12月31日止，租金每平方租金0.9元，被告李峰支付了2017年4月1日至2017年12月31日的租金共计485元居住至今。同时，租赁协议第七条约定：(一)在租赁期间，出租人应保证该住房的使用安全。因自然损耗、老化等非承租人原因致使该住房及附属设施设备的损坏，由出租人负责维修……（二）在房屋自用部位及自用设施设备中，承租人负责维修……后因被告未缴纳租金，原告遂起诉来院。 另查明，2017年3月28日，萧县人民政府办公室《关于印发萧县公共租赁住房保障实施细则的通知》第十项第5条规定，公共租赁住房租金标准根据保障家庭收入情况，实行阶梯式租金标准，具体为：申请人及家庭成员人均年收入低于本县城镇上年度人均可支配收入70%以下的执行每月3元/平方米的标准，其中申请人及家庭成员人均年收入低于1万元以下的执行每月1元/平方米的标准，申请人及家庭成员人均年收入高于本县上年度人均可支配收入70%以上的，执行每月5元/平方米的标准。 再查明，萧县安厦物业公司与李峰于2017年4月1日签订前期物业管理服务协议，约定交费时间实行预收制，第一年按年度交纳，在办理交房手续时缴纳，第二年起按半年交纳一次。费用标准按照每平方米0.4元收取。被告李峰仅交纳2017年的物业费，2018年之后至今的物业费未予缴纳。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，李峰与安厦公司签订《萧县廉租住房租赁协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反相关法律规定，应属合法有效合同，双方当事人均应按照约定履行各自的义务。租赁协议期满后双方案涉房屋租赁合同履行期间，李峰未按照合同约定履行给付租金义务，已构成违约，应承担相应的民事责任。李峰抗辩租赁房屋存有质量问题，其已出资1000元左右维修，要求抵扣物业费，因无证据证明属于原告维修范围，本院对被告辩解意见不予支持。且被告一直居住涉案房屋，并在庭审中明确表示继续租住房屋，现安厦公司要求李峰给付租金、物业费，本院应以被告李峰实际居住时间产生的费用予以支持。 关于被告辩称原被告双方自2018年2月23日合同到期后没有续签房屋租赁合同，应依法予以驳回原告诉请，本院认为，根据相关法律规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，虽然租赁协议的租赁期限已届满，但被告一直承租涉案房屋，原告也没有提出异议，因此，原租赁协议继续有效，租赁期限为不定期。被告对原告诉请无事实和法律依据的抗辩，本院不予支持。 关于被告辩称租金按照0.9元每平方米计算的请求，因原告诉请期间自2018年1月1日至2019年12月31日，被告在该期间未有低保证等其他证据证明其及家庭成员人均年收入低于1万元以下的执行最低每月1元/平方米的标准，故对被告的辩解意见不予支持。故被告李峰应支付原告租赁费3元/平方米/月×59.86平方米×24个月=4310元；物业费0.4元/平方米/月×59.86平方米×24个月=575元，租赁费与物业费合计4885元；综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 被告李峰于本判决生效后十日内给付萧县安厦物业管理有限公司房屋租金及物业费计4885元。 如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由李峰负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。 审判员  刘欣 二〇二〇年四月十五日                                                                                                          法官助理孔祥娟                                                                                                            书记员    张倩茹 附本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。