安徽省马鞍山市雨山区人民法院民 事 判 决 书(2020)皖0504民初945号原告:王保兰,女,汉族,1968年11月23日生,住安徽省马鞍山市和县。原告:李家友,男,汉族,1966年9月26日生,住安徽省马鞍山市和县。二原告共同委托诉讼代理人：陈贤斌，江苏同大律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：李亚菲，女，汉族，1991年8月17日生，住安徽省马鞍山市和县。被告:马鞍山伟星置业有限公司,住所地马鞍山市雨山区。法定代表人：何立丰,该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张丽，安徽银佳律师事务所律师。委托诉讼代理人：王海燕，安徽银佳律师事务所律师。原告王保兰、李家友与被告马鞍山伟星置业有限责任公司（以下简称伟星置业）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2020年3月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王保兰、李家友的委托诉讼代理人陈贤斌、李亚菲，被告伟星置业的委托诉讼代理人张丽到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。王保兰、李家友向本院提出诉讼请求:1.判令伟星置业支付逾期交房违约金50283元和自2019年11月19日起算的利息；2.判令被告支付物业费损失905元；3.本案诉讼费用由伟星置业承担。事实与理由：王保兰、李家友与伟星置业于2019年签订《商品房预售合同》，后伟星置业迟延交房，造成原告损失。伟星置业辩称:双方约定现状交付；原租户有隔墙义务；本案存在合理工期。经审理查明：伟星置业在国有土地使用权证号马国用（2014）第014930号地块上建设商品房，其中1496、1498、1500号房屋由案外人承租，案外人进行了装修，房屋隔墙也被拆除。2019年7月11日，王保兰、李家友与伟星置业签订《商品房预售合同》，王保兰、李家友购买其中的1498号房屋，房屋建筑面积135.68平方米，总价款230.656万元。双方关于逾期交房违约责任的约定是逾期交房90日之内，自约定交付期限次日至实际交付之日止，按日向买受人支付移交房款万分之1.5的违约金，并于实际交付商品房之日起10日内支付该违约金；逾期交房超过90日，自约定交付期限次日至实际交付之日止，按日向买受人支付移交房款万分之2的违约金，并于实际交付商品房之日起10日内支付该违约金。另，双方补充协议有买受人在交接前未全额付清房款可以据实延期交房，不承担违约责任等内容。合同签订后，王保兰、李家友首付115.656万元房款，余款2019年8月2日办理了商用房贷款。2019年8月3日，伟星置业通知王保兰、李家友交房。自2019年8月1日至8月22日，伟星置业工作人员与王保兰、李家友连续就三个房屋再次整体出租或隔墙交付事宜沟通，伟星置业表示：1、客户有意向租户告知后，伟星置业立即安排工程部把墙体复原；2、伟星置业也争取整体出租。8月23日，王保兰、李家友明确了先隔墙拿钥匙的意见。自此日至10月11日，王保兰、李家友多次催促伟星置业施工交房。伟星置业工作人员多次称已将客户诉求向上反馈。2019年10月12日，伟星置业安排隔墙等施工。2019年11月19日，伟星置业将房屋交付王保兰、李家友。王保兰、李家友实际交纳了2019年9月1日起的物业费。交费标准2.5元/平方米/月。上述事实，有《商品房预售合同》、微信聊天记录、本院庭审笔录等在卷佐证。本院认为：1、王保兰、李家友购买的1498号房屋是现房，该房曾与1496、1500号房屋一并由案外人承租。王保兰、李家友对房屋存在装修、隔墙已被拆除的情况是清楚的。2、2019年8月22日及以前，王保兰、李家友与伟星置业对1498号房屋是否与另两间房屋继续对外整体招租或重新隔墙交付处于协商之中。该段时间双方都有再次整租的意愿，不宜界定伟星置业具有拖延交付房屋的故意。3、2019年8月23日，王保兰、李家友明确提出隔墙拿钥匙的意见。伟星置业应按约定立即安排把墙体复原并及时交房。但此后虽有王保兰、李家友多次催促，伟星置业一直未予施工。由此至实际施工时的2019年10月12日，伟星置业的拖延行为与合同诚实信用的原则，以及有利于合同履行的要求不符。因此影响房屋交付的，伟星置业应承担逾期交房的责任。4、隔墙或拆除原装修均需要一定的时间，这是合理期限。至于自2019年10月12日至实际交房的11月19日这一期限是否过长，本院有以下判断：首先工程施工是专业问题，原则上应有专业判断标准。本案双方当事人没有提供相关判断意见。其次，一般情况下，因为1498号房屋与1496号房屋和1500号房屋具有空间上的相对独立性，所以1498号房屋隔墙等事宜，与1498号房屋和其他房屋整体出租时所涉其他房屋部分装饰装修的拆除，可以有根据合同履行等实际情况予以调整施工先后顺序的余地。伟星置业没有说明2019年10月12日至11月19日期间的施工范围（是整租装修的拆除还是仅对1498隔墙等的施工与相关拆除），也没有证明1498号房屋隔墙与其他装修拆除业务具有不可分性。第三，王保兰、李家友提供的证据不能证明伟星置业存在故意拖延工期或因伟星置业原因致使工期被延长的事实存在。故，本案以综合判定2019年10月12日至11月19日为施工合理期限较为公平。此期限界定一月有余，相对于1498号房屋的隔墙等施工内容，应足以涵盖伟星置业及时完成隔墙交付房屋的其他必要时间（包括内部审批、具体施工验收等）。5、综上，自2019年8月23日王保兰、李家友要求隔墙交房的次日，至2019年10月12日施工前的一日，即8月24日至10月11日期间，是计算伟星置业拖延交房违约金的时间段。6、此时间段共49天，在逾期交房90天内。按双方约定总房款日万分之1.5的违约金计算标准，伟星置业应支付逾期交房违约金16953元（230.656万元×万分之1.5/天×49天）。7、王保兰、李家友与伟星置业合同约定逾期交房违约金于实际交付商品房之日起10日内支付。本案实际交房是2019年11月19日。王保兰、李家友主张自2019年11月30日起算的利息，本院予以支持。8、伟星置业2019年11月19日向王保兰、李家友交付房屋。王保兰、李家友实际交纳了2019年9月1日起的物业费。交费标准2.5元/平方米/月。王保兰、李家友尚未实际取得房屋即被收取物业费用，构成二人的损失。其中2019年9月1日至10月11日共41天在本院界定的伟星置业逾期交房期限内，相应损失474元（135.68平方米×2.5元/平方米/30天×41天）由伟星物业负担。另10月12日至11月18日共38天在本院界定的施工等合理期限内。由于没有证据表明任何一方单独应对损失负责，从公平角度出发，该段期间内的损失430元（135.68平方米×2.5元/平方米/30天×38天）由伟星置业和王保兰、李家友各自负担一半，即215元。此215元与前474元合计共689元。9、伟星置业辩称的无隔墙现状交付与查明事实不符，其与案外人的租赁合同关系也与本案房屋买卖不是同一法律关系，伟星置业的相关辩解意见本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、马鞍山伟星置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付王保兰、李家友逾期交房违约金16953元并支付约定利息（利息以16953元尚未给付的部分为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准，自2019年11月30日起计算至实际付清之日止）。二、马鞍山伟星置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿王保兰、李家友物业费损失689元.三、驳回王保兰、李家友的其他诉讼请求。当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计540元，由马鞍山伟星置业有限公司负担186元，王保兰、李家友负担354元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。审判员  马千里二〇二〇年四月二十七日书记员  蒋丽芹