河南省项城市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1681民初1035号原告：凡某某，住项城市。委托诉讼代理人：孙凯。被告：项城市某某置业有限公司。委托诉讼代理人：陈洪亮。原告凡某某与被告项城市某某置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告凡某某及其委托诉讼代理人孙凯，被告项城市某某置业有限公司的委托诉讼代理人陈洪亮，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告凡某某向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行合同，限期按照实测增加后的面积向原告交付约定房屋并为原告办理房产证等相关手续；2.判令被告向原告支付逾期交房违约金78446元（违约金自2016年6月30日暂计算至2019年7月1日，并续计算至实际交房日止）；3.判令被告收取所售商品房面积增加比在3%以内的房款7164；4.判令由被告承担本案包含诉讼费在内的一切相关费用。事实与理由：2014年12月20日，原被告签订《商品房买卖合同》，原告以按揭购买被告开发的项城市中心广场A座1层162号商品房。原告签订合同当日将首付款128801元支付给被告，并以银行按揭贷款的形式支付剩余房款。原告依据合同的约定履行了合同全部义务。被告不但没有按照合同约定期限向原告交付房屋，而且以房屋面积增加5.27平方米为由要求原告全额补交房款，而不是按照合同约定的面积差异处理条款补交3%内的房价款。根据《商品房买卖合同》第八条之约定，被告应当于2016年6月30日前将符合约定且经验收合格的房屋交付原告使用，但被告至今未向原告交付房屋。被告的行为构成严重违约，应当依据合同第五条第一款的约定：“……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之三的违约金。”被告交付的房屋实测面积增加部分的房款应当依据合同第五条第2款的约定“……面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。……买受人不退房的，产权面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。….”暨由原告补交增加面积绝对值3%以内的房款7164元，超过3%部分的房款由被告承担，增加的面积归原告所有。原告多次向被告提出按照合同约定交付房屋、支付违约金、收取面积补差款均遭被告拒绝。为此，原告为维护自己的合法权益，诉至法院。被告项城市某某置业有限公司辩称，1、原、被告之间签订的合同是预约合同，不属于正式的商品房销售合同，合同明确约定2016年6月30日前将符合约定且经验收合格的房屋交付给原告使用，但至今涉案房屋没有经过相关部门验收合格，达不到交付的条件，因此，不存在被告违约的情形。2、对于面积误差，虽然合同约定面积误差比在3%以内，但对于商铺面积误差并没有具体规定，而面积误差只要不超过20%即符合建设规划要求。3、原告应当依据实际测量的面积补足房款后，在达到交付条件后被告才能将房屋交付给原告。而被告已经多次通知原告进行核实面积和办理相关手续，但原告迟迟不予办理，故原告的部分诉请不明确，无事实和法律依据。本案当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，经本院组织质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月20日，原告凡某某与被告项城市某某置业有限公司签订商品房买卖（预售）合同，约定：原告购买被告开发建设的广场大厦A座1层164号商品房，用途为商业，建筑面积为14.8149平方米，套内建筑面积9.3平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积5.5149平方米，单价为每平方米16119元，总价款238801元，交付期限为2016年6月30日前交付经验收合格的商品房；逾期交房不超过90日，自合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人已付款的10%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付万分之三的违约金；面积误差比绝对值在3%以内（含3%）时，据实结算房价款；面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人；买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人，产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人，绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。该套商品房被告取得了商品房预售许可，证号为项房预售证第2014009号。合同签订后，原告于当日支付了购房首付款128801元，剩余房款办理了银行按揭手续，被告未向原告交付商品房。为此，原告诉至法院，请求被告继续履行合同，限期按照实测增加后的面积向原告交付约定房屋并为原告办理房产证等相关手续、支付违约金78446元（违约金自2016年6月30日暂计至2019年7月1日并续及至实际交房日止）、由被告收取原告房屋面积增加比在3%以内的房款7164元。本院认为，本案双方争议的焦点是：原、被告之间的《商品房买卖合同》是否成立有效，案涉房屋是否符合交付条件，被告应否承担逾期交房的违约金及应否收取房屋面积增加比在3%以内的房款7164元。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格的，方可交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定，验收合格后，方可交付使用”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。”原、被告签订的商品房买卖（预售）合同，是双方的真实意思表示，双方在合同中就当事人名称、商品房基本情况、购买房屋位置、面积、价格、违约责任等均进行了约定，具备房屋买卖的实质要件，且房屋已经竣工。原、被告之间的房屋买卖合同成立有效，依法应受法律保护。原告请求被告继续履行合同限期按照实测增加后的面积向原告交付约定的房屋并为原告办理房产证等相关手续、收取所售商品房面积增加比在3%以内的房款7164元。由于被告辩称案涉房屋虽已竣工，但未经验收合格，不符合交付条件；而原告也未提交证据证明案涉房屋已经验收合格符合交付条件；因此，依据原、被告提交的证据均不能证明案涉房屋已经验收合格，对目前尚未取得房屋验收合格证明的房产，尚不能交付使用，原告请求被告继续履行合同限期交付房屋并办理房产证相关手续，本院不予支持，原告可待条件成就后另行主张权利。原、被告双方约定“产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人”，由于案涉房屋目前不具备交付条件，也未办理房产登记手续，关于产权登记面积，并未经相关部门实地予以测量，因此，案涉房屋实测面积目前并不能确定，原告请求被告收取所售商品房面积增加比在3%以内的房款7164元，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时遇见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”原、被告签订房屋买卖合同后，应当按照约定全面履行自己的义务。原告于合同签订当日按照约定向被告支付了房屋首付款，剩余房款也已办理了银行按揭手续，原告履行了自己的义务。而双方合同约定的房屋交付日期为2016年6月30日前交付经验收合格的商品房，但至今被告未向原告交付房屋。依据双方合同约定，逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。由于被告未在双方约定的期限内按时向原告交付房房屋，构成了违约，应当承担违约责任。因此，原告请求被告支付逾期交房违约金78446元（违约金自2016年6月30日暂计算至2019年7月1日并续计算至实际交房之日止），由于双方明确约定了逾期交房自合同约定交房最后期限的第二天起按已付房价款日万分之三支付违约金，该约定不违反法律规定，应当按照双方约定的违约金计算标准予以计算，但双方约定的是自最后交房期限2016年6月30日的第二天开始计算违约金，计算逾期交房违约金应当自2016年7月1日开始。因此，本院予以支持被告项城市某某置业有限公司支付原告凡某某逾期交房违约金78446元（自2016年7月1日始至2019年7月1日止），并自2019年7月2日始至交房之日止，按已付购房款238801元日万分之三支付原告违约金。综上所述，原、被告之间的房屋买卖合同成立有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。原告按照约定向被告交付了购房款，被告也应当按照约定向原告交付经验收合格的商品房，被告逾期交房，应当承担违约责任。依据双方提交的证据均不能证明案涉房屋已经取得验收合格证明，该房屋尚不能交付，原告可待条件成就后另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国房地产管理法》第二十七条，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、被告项城市某某置业有限公司支付原告凡某某逾期交房违约金78446元（自2016年7月1日始至2019年7月1日止），并自2019年7月2日始至交房之日止，按已付购房款238801元日万分之三支付原告违约金，于本判决生效之日起10日日履行完毕。二、驳回原告凡某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费970元，由被告项城市某某置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判员  夏淑琴二〇二〇年四月二十九日书记员  秦 坤主动履行案款账号：户名：项城市人民法院开户行：中国农业银行股份有限公司项城市支行账号：16×××00行号：1035509158018（汇款时请标明案件号）