北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终1217号上诉人（原审被告）：彭金辉，女，1976年12月16日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：阴政宏，北京市京兴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：侯维进，男，1960年3月8日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：侯海兰，北京兴银律师事务所律师。上诉人彭金辉因与被上诉人侯维进确认合同无效纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初16432号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月10日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。彭金辉上诉请求：撤销一审判决，改判驳回侯维进的一审诉讼请求。事实和理由：1．大兴区青云店镇二村一新兴巷三条11号宅基地系彭金辉家庭成员申请所得，与侯维进无利害关系。2．侯维进有其他宅基地，根据一户一宅原则，侯维进不可能是宅基地使用权人。3．侯维进与彭金辉就案涉宅基地不存在买卖关系。侯维进辩称，同意一审判决。彭金辉并非案涉宅基地所在村集体经济组织成员，买卖合同应为无效。2019年5月，侯维进向一审法院起诉请求：确认2003年11月份侯维进与彭金辉订立的大兴区青云店镇二村一新兴巷三条11号房屋及院落买卖协议无效。一审法院认定事实：侯维进户籍地为北京市大兴区青云店镇二村一彩云路4号。彭金辉户籍地为北京市大兴区青云店镇三村一东巷21号。侯维进主张的房屋原坐落于北京市大兴区青云店镇新兴巷三条11号，该房屋现已经拆除腾退。对于双方当事人有异议的事实，侯维进提交证明以证明侯维进与彭金辉在侯某1等人见证下签订了房屋买卖协议，彭金辉不认可该证据真实性、关联性及证明目的，辩称是自己依法申请审批的宅基地并建造的房屋，批准机关为青云店镇规划科，宅院的权属应当由青云店镇规划科确认，村委会无权确定，双方没有签订过房屋买卖协议。侯维进提交二村一平面图打印件以证明涉案房屋是自己家的，登记在其父亲名下，彭金辉不认可该证据真实性、证明目的，辩称侯维进陈述房产权利人为侯杰春，恰好佐证侯维进所述自相矛盾，侯维进强调自己2002年之前居住在涉案房屋，但打印件显示侯维进在二村一还有其他宅基地。侯维进提交青云店二村一街巷门牌一览表以证明涉案房屋登记在其父亲侯杰春名下，彭金辉不认可该证据真实性、证明目的，辩称侯维进陈述房产权利人为侯杰春，恰好佐证侯维进所述自相矛盾，侯维进强调自己2002年之前居住在涉案房屋，但打印件显示侯维进在二村一还有其他宅基地。侯维进提交各户电表明细以证明涉案房屋登记在其父亲侯杰春名下，彭金辉不认可该证据真实性、证明目的，辩称侯维进陈述房产权利人为侯杰春，恰好佐证侯维进所述自相矛盾，侯维进强调自己2002年之前居住在涉案房屋，但打印件显示侯维进在二村一还有其他宅基地。侯维进提交收款单复印件以证明涉案房屋是双方当事人买卖的房屋，收款单载明是彭振东向二村一交的管理费。彭金辉不认可该证据真实性、合法性、关联性，辩称收款单加盖的公章为大兴区青云店镇农村财务管理服务中心，与另外一个公章北京市大兴区青云店镇农村合作经济经营管理站不一致，无法证明出具盖章的主体是否一致，当时自己向村委会申请宅基地，村委会告知交纳2800元后可以享受本村村民待遇，该证据并不能证明双方存在买卖合同关系，与本案无关。彭金辉提交宅基地临时准建证以证明案外人彭振东申请宅基地建房，涉案房屋就是彭振东申请的宅基地建的房子，因为青云店镇政府长时间没有批宅基地使用证了，所以自己手里没有宅基地使用证，只有这个宅基地临时准建证。侯维进不认可证据真实性、有效性及证明目的，辩称上面没有公章，据自己了解没有发过这种东西，彭振东是三村一农民，不能在二村一申请宅基地。庭审过程中，侯维进申请证人侯某1出庭以证明2003年11月或12月的时候，在三村一沟边的一个房子里，侯某1、侯维进、彭振东、三村一的书记和村长也在场，彭家人在，是谁记不清了，双方签订了书面的房屋买卖协议，协议中提到房屋坐落在二村一新兴巷，提到了房屋间数，记不清作价多少钱了，大概一两万，侯维进、彭振东应该都签字摁手印了，自己作为见证人也签字摁手印了，双方就涉案房屋是买卖关系，自己1995年至2005年在任时没有给彭家批过宅基地。侯维进认可侯某1的证人证言，彭金辉不认可证人证言的真实性及证明目的，辩称证人证言与证明中的内容不相符，证人对其所称的买卖时间、坐落位置、价格及签约人均无法记清，不符合买卖法律关系的构成要件，且证人认可涉案房屋是彭振东所建，证明中却称房屋是侯维进所建，自相矛盾。侯维进申请证人侯某2出庭以证明自己和侯维进比较熟悉，在和侯维进聊天时得知他把房屋卖给了彭家人，卖了两万多，时间大概是2003年，后来侯维进就不在涉案房屋居住了。侯维进认可证人证言，彭金辉不认可证人证言的真实性及证明目的，辩称证人只是听说，不具备证明效力。审理过程中，经侯维进申请，一审法院前往北京青云祥合建设发展有限公司（以下简称青云公司）就涉案房屋拆除腾退事宜进行了了解，青云公司向一审法院提供了青云店镇中心镇区棚户区改造项目宅基地入户调查登记表（以下简称登记表）复印件一份，登记表记载初始登记人为彭金辉，现居住地址为大兴区青云店镇新兴巷三条11号，房屋坐落于北京市大兴区青云店镇新兴巷三条11号，其他情况记载买卖；卖方：侯维进；买方：彭金辉。一审法院认为，依据在案证据，彭金辉作为青云店镇三村一村民，其所称的涉案房屋宅基地系其向二村一申请而取得的情况不符合常理，且其主张并无宅基地使用证等证据予以佐证，彭金辉虽然提交了宅基地临时准建证，但是该证据并非正式的宅基地使用证，该证据上也没有公章佐证其效力，故对彭金辉所述涉案房屋宅基地系其向二村一申请而取得的情况，法院不予采信。证人侯某1虽然记不清楚签订涉案房屋买卖协议时的全部在场人员，也记不清楚房屋具体坐落、交易金额等信息，但是侯某1记得执笔人姓名、涉案房屋大概位置、交易的大概金额、买卖房屋需要交纳管理费等事项，且依据侯某1所述，涉案房屋买卖协议签订时间距今已经十余年，证人记不清楚协议中的部分内容亦属合理，故对侯某1所述侯维进将涉案房屋出卖一事，法院予以采信。登记表记载涉案房屋的其他情况为买卖，卖方为侯维进，买方为彭金辉，该登记表的形成时间距离涉案房屋拆迁腾退时间较近，其内容与侯维进主张的情况可以相互印证，法院予以采信，再结合收款单等证据，法院认为侯维进与彭金辉于2003年签订了关于原坐落于北京市大兴区青云店镇新兴巷三条11号的房屋及院落买卖协议一事具有较大可能性，法院予以采信。违反法律、行政法规强制性规定的合同应属无效。农村房屋的买卖涉及相应宅基地使用权的转让，而宅基地使用权是集体经济组织成员才能享有的权利，该权利与集体经济组织成员的特定身份相联系。彭金辉并非涉案房屋所在地的集体经济组织成员，故其不具备取得涉案房屋及相应宅基地的主体资格，故涉案房屋买卖协议损害了涉案房屋所在地集体经济组织的合法权益，应属无效合同。故对于侯维进要求确认其与彭金辉签订的涉案房屋买卖协议无效的诉讼请求，法院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，于2019年12月25日判决：侯维进与彭金辉于2003年签订的关于原坐落于北京市大兴区青云店镇新兴巷三条11号的房屋及院落买卖协议无效。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：彭金辉与侯维进是否存在买卖合同关系及合同是否为无效。主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。侯维进虽提供证据显示涉案宅基地有关系，但并未就其与彭金辉就该宅基地存在买卖合同关系提供充分证据。无论是其提供的收款单，还是其申请的证人侯某1的陈述，所指涉的合同主体均非彭金辉。虽然入户调查表上显示卖方侯维进、买方彭金辉，但该处的侯维进与本案侯维进表述不一致，且该证据形成时间与侯维进主张成立买卖合同关系相隔日久。综上，侯维进提供不足以证明与彭金辉就涉案宅基地买卖合同关系，本院无法认定该事实存在。继而，侯维进主张与彭金辉买卖合同关系无效，便丧失基础，应驳回侯维进之诉讼请求。综上所述，彭金辉的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条、第一百零八条规定，判决如下：一、撤销北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初16432号民事判决；二、驳回侯维进的诉讼请求。一审案件受理费500元，由侯维进负担（已交纳）。二审案件受理费500元，由侯维进负担（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 霍翠玲审 判 员 王金龙审 判 员 姚 颖二〇二〇年四月二十八日法官助理 高 磊书 记 员 宋雨晴