安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖03民终478号上诉人（原审原告）：朱士军，男，1985年5月4日出生，汉族，住安徽省怀远县。上诉人（原审被告）：蚌埠荣盛伟业房地产开发有限公司，住所地安徽省蚌埠市禹会区迎河路28号2号公寓1层、5层，统一社会信用代码9134030005445602X3。法定代表人：陈亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：李宏亮，安徽禹风律师事务所律师。委托诉讼代理人：迟小兵，安徽禹风律师事务所律师。上诉人朱士军与上诉人蚌埠荣盛伟业房地产开发有限公司（以下简称荣盛公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市禹会区人民法院（2019）皖0304民初4198号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本院在审理本案过程中，荣盛公司于2020年4月26日向本院申请撤回上诉。本院于同日裁定准予荣盛公司撤回上诉。本案现已审理终结。朱士军上诉请求：撤销一审判决，依法改判或者发回重审；一、二审诉讼费用由荣盛公司承担。事实和理由：一、一审法院以蚌埠市房屋所有权受理单载明的日期视为涉案房屋办理产权登记需要荣盛公司提供的材料交产权登记中心,属于事实认定错误。1、荣盛公司提供的是房屋所有权初始确认登记,该确认书明确载明只是交易当事人申请房屋转移登记的证明,并不是颁发房屋权属证书。该证明仅作为房屋预告登记证明并不导致不动产物权的设立或变动,只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的权力。根据我国《城市房地产管理办法》《不动产登记实施细则》确定房屋登记发证制度,自受理登记申请之日起,房屋登记机构在规定期限内(国有土地房屋30日,集体土地房屋60日)将申请登记事项决定记载于登记薄或不予登记的决定,从而完成房屋权属登记。按照原审法院的认定,即可推定房屋转移登记的证明等同于权属登记证书,明显与事实不符,与法相悖。2、荣盛公司提交的蚌埠市房屋所有权受理单和房屋确认书显示,荣盛公司提交的资料不是蚌埠市不动产中心,而是蚌埠市房地产交易管理处。上述部门是两个不同部门,部门之间各司其职。另外一个部门收取荣盛公司材料不能认定是蚌埠市不动产中心收取涉案房屋的办证材料,原审法院不顾这一事实,作出错误判决。二、朱士军主张逾期办证违约金时间应该计算到办证之日,符合法律规定,应当予以支持。朱士军在原审法院提供了查档说明、不动产收件单,该说明不动产收件单明确记载不动产登记中心受理涉案房屋权属登记材料的时间是2018年3月23日,并于2018年8月17日颁发涉案房屋权属证书。朱士军要求荣盛公司支付逾期办证违约金的时间计算至颁发房屋权属证时止，符合法律规定，应当予以支持。荣盛公司答辩：一、荣盛公司承担的特定合同义务系将涉案房屋初始登记申请材料在约定期限内提交至产权登记机关，唯有违反该义务方对朱士军逾期取得涉案房屋权属证书承担一定的违约责任。即便将荣盛公司在委托代理关系中的代为办证义务也归于买卖合同关系中有关产权登记的义务，荣盛公司向产权部门申请办理产权登记即已履行义务，之后，有关产权证书的事项完全由产权部门进行，与荣盛公司无关，荣盛公司不应承担违约责任。二、荣盛公司报送案涉房屋权属登记资料至产权登记机关备案时并未超过《商品房买卖合同》约定的时间,不动产登记机关出具的办理案涉房屋初始登记收件单的时间并非荣盛公司报送案涉房屋权属登记资料时间。因法律法规变化、不动产登记机关原因导致荣盛公司报送资料后受理以及登记而增加的时间,与荣盛公司无关,责任不应由荣盛公司承担,该时间段应从荣盛公司承担的责任期间中予以扣除。根据不动产登记机关及交易部门出具的情况说明,蚌埠市不动产交易登记中心明确反映，房屋所有权申请登记受理单载明的日期，系产权部门将办证申请录入电脑系统的日期，因录入电脑系统的速度慢于提交办证申请的速度，该日期远远晚于荣盛公司实际申请办理涉案房屋权属证书的日期。荣盛公司履行报送涉案房屋权属资料至权属登记机关期间，适逢我国不动登记制度重大改革,房屋登记的程序、登记机构均随之发生了变更，新的不动产登记操作处于逐步探索、规范期。荣盛公司报送的案涉房屋权属登记(首次登记,大产权证)、转移登记(小产权证)材料,按批量件予以处理。同时,按照新的条例和规章,办理大产权证和小产权证时需要增加权籍调查、落宗、交易确认等流程。在荣盛公司已报送办理首次登记材料后,新增加的权籍调查、落宗、不动产登记测绘资料均需要由不动产登记机关完成,由于新的业务流程环境尚不稳定、新组建的不动产登记机构受限于人员不足,其在完成权籍调查、界址界定、落宗及完成不动产登记测绘后方将资料逐步录入计算机,为荣盛公司出具收件单,故该收件单上的时间并非荣盛公司报送权属资料的时间,而是不动产登记机关按照新的法律法规、流程完成其自身增加的权籍调查、界址界定、落宗、不动产登记测绘报告后与荣盛公司已经报送的权属登记资料的汇总出具的文件。正因如此,不动产登记机关才说明,荣盛公司报送资料后,批量件登记办理工作由不动产登记机关循序渐进的推进,故因不动产登记机关完成法律规章规定新增加资料、流程的该段时间的责任不应由荣盛公司承担，荣盛公司取得竣工验收备案表后至房屋所有权申请登记受理单的时间的违约责任不应由荣盛公司承担。综上，请求驳回朱士军的上诉请求。朱士军向一审法院起诉请求：1、判令荣盛公司立即支付逾期办理房地产权属证书的违约金58727.08元（以488578元为基数，按照日0.02%，自2016年12月24日起至2018年8月17日止，共计601天）；2、本案的诉讼费用由荣盛公司承担。一审法院认定事实：2013年10月27日，朱士军与荣盛公司签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号201310250119），该合同约定朱士军以按揭方式购买荣盛公司开发的荣盛?锦绣香堤第12栋2单元10层02101号房屋，双方在该合同中还就建筑面积、房屋单价、总价款、付款方式（按揭付款）、房屋交接、保修责任等作出约定。其中，该《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2015年12月30日前，将符合合同约定商品房交付买受人使用，第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖的人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权证书的，双方同意下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的日0.02%向买受人支付违约金；3、关于产权登记手续的办理方法，经双方同意，根据付款方式按照下列第（1）或第（2）种方式处理：（1）买受人采用一次性方式付款购房，由买受人自行办理产权证书，出卖人仅负责协助买受人办理产权证书。（2）买受人采用按揭方式购房的，买受人在办理交付手续时向出卖人全额交清办理房屋产权证书预备金及合格的办证资料，由出卖人代买受人办理产权证、土地证、房地产他项权证。出卖人代买受人办理上述证书期间，买受人的个人办证资料发生变化的，买受人应自出卖人通知其补交相关办证资料之日起七日内向出卖人提交。买受人未按照上述约定日期提供办证资料的，买受人应向出卖人支付违约金。2013年12月13日，经蚌埠市众信公证处公证，朱士军向荣盛公司出具委托书，委托荣盛公司就案涉房屋全权代表其到房屋管理部门办理并领取房地产权证、到土地管理部门办理并领取房屋的土地使用权证、到房屋管理部门办理房屋的抵押登记相关手续并领取房地产他项权证。还约定办理上述事项所需费用由委托人承担，受托人应当将上述房屋的他项权利证书交给银行。受托人在办理上述事项中所签署的有关文件，委托人均予以承认并愿意承担因此而产生的法律后果。2015年12月14日，朱士军作为付款方的不动产统一发票载明其缴纳的售房款为488578元。朱士军与荣盛公司的案涉房屋实际交付的时间2016年4月18日。2017年4月14日，荣盛公司向蚌埠市房地产交易管理处提交办理案涉房屋产权证的相关材料。一审法院认为：本案主要争议焦点为：一、荣盛公司是否违约，应否承担违约责任。对上述争议焦点，现评析如下：一、荣盛公司是否违约，应否承担违约责任。案涉《商品房买卖合同》系荣盛公司与朱士军方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。该《商品房买卖合同》第十五条系双方关于案涉房屋产权登记及逾期办证违约责任的具体约定。依据该条款，荣盛公司负有两项义务，即其应在商品房交付使用后360日内，将办理案涉房屋权属登记需由荣盛公司提供的资料报产权登记机关备案；接受朱士军委托，代朱士军办理案涉房屋的产权证、土地证、房地产他项权证。本案中双方对委托办证的期限并未明确约定，故判断荣盛公司是否违约，取决于荣盛公司是否按照合同约定在商品房交付使用后360日内，将办理案涉房屋权属登记（办理小产权证）需由荣盛公司提供的资料报产权登记机关备案。朱士军与荣盛公司的案涉房屋实际交付的时间是2016年4月18日，即荣盛公司应于2017年4月13日之前将办证的相关资料交至产权登记中心，根据蚌埠市房屋所有权申请登记受理单载明，荣盛公司于2017年4月14日将案涉房屋办理产权登记需要由荣盛公司提供的材料交产权登记中心，超过双方约定的荣盛公司向产权登记中心提交相关登记资料的日期，故荣盛公司构成违约，其应承担相应的违约责任，违约时间为2017年4月14日，违约金数额为488578元×0.0002×1天=97.7元。荣盛公司虽抗辩依据蚌埠市房地产交易管理处《关于办理荣盛?锦绣香堤、荣盛?西湖官邸小区产权登记的情况说明》及蚌埠市自然资源和规划局《关于不动产登记工作的情况说明》其已按约定报送权属登记资料不应承担责任，但该两份证据仅概括陈述了2016年1月27日我市实行不动产统一登记后，不动产交易和登记的政策依据、工作流程、工作标准发生了变化，以及荣盛公司2016年开始陆续报送了案涉房屋所在小区的初始登记和转移登记的材料的情况，不能证明荣盛公司于何时已经将办理本案朱士军产权证所需资料报送产权登记机关备案，达不到其证明目，本院依法不予采信。关于朱士军主张荣盛公司交付房屋的时间为2016年1月1日，而朱士军提供的收据、物业费收据仅记载时间为2016年4月18日，无法证明朱士军主张的交房时间为2016年1月1日，而荣盛公司提供的交房记录表明确载明朱士军于2016年4月18日接收案涉房屋。关于朱士军主张的逾期办证时间应该计算至房屋权属证书发放日期2018年8月17日的主张，因双方合同中约定荣盛公司在房屋交付交付使用后360日内，将办证所需资料提交产权登记机关备案，荣盛公司提交的蚌埠市房屋所有权申请登记受理单明确其已经将办证资料提交产权登记机关备案，朱士军的主张与双方约定的合同内容不符，故对朱士军该主张不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、蚌埠荣盛伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付朱士军违约金97.7元；二、驳回朱士军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1268元，减半收取634元，由朱士军承担632.95元，由蚌埠荣盛伟业房地产开发有限公司承担1.05元。二审中，朱士军提交两组证据，证据1、不动产登记材料一份共17页，证明荣盛公司逾期办证；证据2、视频资料一份，内容为2020年1月17日11时20分荣盛锦绣香堤业主在房屋管理处拍摄，视频中陈述的人是房屋管理处赵磊，证明受理单与办证无关。荣盛公司质证意见：对证据1的真实性无异议，但与本案无关联性。达不到朱士军的证明目的。朱士军并未提供完整的不动产登记流程的资料，上述资料没有房屋所有权登记受理单，不排除系其本人故意隐瞒，刻意遗漏。证据2不具有合法性，属于偷拍、偷录侵犯了他人的隐私权。从内容看可以证明一审法院判决是正确的，证明案涉房屋登记从提交资料到受理、审查、确认是一个过程，是由众多时间点组成的，朱士军对此存在严重的错误认识。本院认证意见：对证据1的真实性予以认定，但不能据此否定蚌埠市房屋所有权申请登记受理单的真实性及其法律效力，达不到朱士军的证明目的。从证据2视频资料的内容分析，仅能表明受理单由房屋交易管理处出具，不动产权利证书由不动产登记中心颁发，不能证明逾期办证时间应计算截止至颁证日期。故本院对于该组证据的真实性不予进一步核实。双方当事人对一审查明事实均无异议，本院审查后予以认定。本院认为，综合当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：朱士军主张的逾期办证违约金数额应如何计算。根据《不动产登记暂行条例》第十七条规定，不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理：（一）属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人。本案中，登记机关出具蚌埠市房屋所有权申请登记受理单，表明荣盛公司为朱士军办理权属证书所提交的申请材料齐全，符合办理条件。一审法院以蚌埠市房屋所有权申请登记受理单作为荣盛公司提交办证材料的日期即逾期办证的截止日期并无不当。朱士军上诉主张逾期办证违约金的时间应计算至房屋权属证书颁发之日，该项主张缺乏事实和法律依据，本院不予采信。朱士军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1268元，由朱士军负担634元(已交纳)，蚌埠荣盛伟业房地产开发有限公司负担634元(已交纳)。本判决为终审判决。审判长  朱怀甫审判员  秦 玉审判员  胡松涛二〇二〇年四月二十八日法官助理穆莉书记员蔡轶男附：本案适用相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……