上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终1449号上诉人(原审被告)：上海洋芷公共租赁住房运营有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：洪李云，总经理。委托诉讼代理人：钟承江，万商天勤(上海)律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海爱姆意机电设备连锁有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：戴佩华，董事长。委托诉讼代理人：吕强，上海创言律师事务所律师。上诉人上海洋芷公共租赁住房运营有限公司(以下简称洋芷公司)因与被上诉人上海爱姆意机电设备连锁有限公司(以下简称爱姆意公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2019)沪0101民初6722号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。洋芷公司上诉请求：撤销一审判决第一、二、四、六、七、八项。事实和理由：一、爱姆意公司无权将上海市四川中路XXX号底层西北部建筑面积约583.09平方米沿街公有非居住用房(以下简称系争房屋)出租给洋芷公司，双方于2017年12月签订的《房屋出租合同》系无效合同。系争房屋的权利人是上海新黄浦(集团)有限责任公司，上海新黄浦(集团)有限责任公司与爱姆意公司签订的《公有非居住房屋租赁合同》约定，爱姆意公司未经上海新黄浦(集团)有限责任公司书面同意，不得转租。爱姆意公司从未向洋芷公司出示过上海新黄浦(集团)有限责任公司书面同意转租的材料。二、《房屋出租合同》已被《四川中路XXX号租赁补偿协议书》所覆盖，不具有法律效力，不能作为双方租赁关系的合同依据。三、《房屋出租合同》是无效合同，爱姆意公司无权认定洋芷公司违约，无权单方解除租赁关系。四、一审法院认定《房屋出租合同》有效，并以之为由作出合同解除条件成就，爱姆意公司有权单方解除合同，上述认定均存在错误。爱姆意公司在装修方案未通过情况下即对系争房屋进行分割。洋芷公司从未故意迟延交付租金和水电费，也不存在擅自转租的情形。五、一审判决适用法律有误。《房屋出租合同》是无效合同，一审判决不应将其作为双方租赁关系的合同依据，即洋芷公司与爱姆意公司并没有约定解除合同的条件，更谈不上解除合同通知的送达。爱姆意公司辩称，不同意洋芷公司的上诉请求。一、爱姆意公司与洋芷公司签订的《房屋出租合同》系双方真实意思表示，合法有效。根据《四川中路XXX号租赁补偿协议书》，爱姆意公司将系争房屋出租给洋芷公司，已经得到产权方和管理方的同意，况且上海新黄浦(集团)有限责任公司从未主张过爱姆意公司无权出租系争房屋。二、《四川中路XXX号租赁补偿协议书》并未替代《房屋出租合同》，洋芷公司与爱姆意公司之间的权利义务仍应以《房屋出租合同》约定为准。《四川中路XXX号租赁补偿协议书》涉及公有非居住房屋产权人的租赁补偿事宜，并不改变《房屋出租合同》的内容。三、洋芷公司严重违反双方合同约定，爱姆意公司有权解除合同。洋芷公司未经审批违法进行装修施工，不按合同约定支付租金和电费，且擅自转租系争房屋，故爱姆意公司有权解除合同。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回洋芷公司的上诉请求。爱姆意公司向一审法院起诉请求：一、判令双方合同于2018年12月5日解除；二、判令洋芷公司将承租的房屋返还爱姆意公司；三、判令洋芷公司支付拖欠的2018年12月1日至12月5日的租金和支付自12月6日起至房屋实际返还之日止按双倍租金计的房屋占用费；四、判令洋芷公司支付拖欠的2018年9－11月电费人民币15,421.80元(以下币种均为人民币)；五、判令洋芷公司偿付违约金100,000元；六、判令洋芷公司支付律师费5,000元。一审法院认定事实：爱姆意公司与洋芷公司于2017年12月签订《房屋出租合同》(ME物合字第【2017】025号)，合同约定：爱姆意公司将承租的系争房屋转租给洋芷公司，用于经营使用；租赁期自2018年3月1日起至2023年2月28日止，年租金800,000元，租金每三个月一付，在每期提前5天支付；洋芷公司支付押金200,000元，押金在合同终止结清所有费用并交还承租房屋后，由爱姆意公司无息退还；洋芷公司需装修房屋或增设附属设施设备的，必须事先通知爱姆意公司，由爱姆意公司同意并确认盖章，按规定需报有关部门审批的，则应报批后方可进行；若擅自装饰装修、拆改变动，擅自将房屋转租第三人，延付房租及水电等费用累计超过30天的，爱姆意公司有权解除合同，收回房屋并由违约方支付违约金100,000元及所发生的律师费、调查取证等费用，合同还对其他相关事项均作了约定。合同签订后，爱姆意公司按约向洋芷公司交付房屋，洋芷公司按约支付首期租金和押金200,000元。2018年2月28日，爱姆意公司、洋芷公司与房屋产权人、房屋代管人又签订一份《四川中路XXX号租赁补偿协议书》，约定：房屋产权人和代管人同意爱姆意公司将系争房屋使用权租借给洋芷公司，洋芷公司可根据与爱姆意公司签订的协议(ME物合字第【2018】005号)约定经营系争房屋的租赁管理，并允许在不影响房屋整体安全的基础上进行房屋内部装修，房屋产权人和代管人要配合洋芷公司办理公司注册等相关手续并提供相关文件，在爱姆意公司、洋芷公司建立租赁关系基础上，同意洋芷公司对系争房屋进行经营管理，租赁期自2018年3月1日起至2028年2月28日止，在首期五年内，洋芷公司每年向产权人支付补偿金90,000元。四方协议签署后，爱姆意公司、洋芷公司双方并未根据四方协议约定签署协议(ME物合字第【2018】005号)，洋芷公司向房屋产权人支付了补偿金90,000元。在取得系争房屋后，因系争房屋属优秀历史建筑，洋芷公司向相关部门提出了装修申请并提供了相关设计方案，但在方案尚未通过审核情况下，即对系争房屋进行分割、装修并对外招租。爱姆意公司发现上述情形后，即委托律师于2018年9月28日向洋芷公司发函，指出洋芷公司擅自装修和转租之行为，违反双方合同约定，要求洋芷公司按合同约定履行，否则将追究其违约责任。相关部门也经现场勘查后，向爱姆意公司、洋芷公司双方出具了《责令整改通知书》，要求停止违法行为，并提供整改报告，但洋芷公司均未予理睬，继续装修和招商转租。承租期间，洋芷公司又未按约支付2018年11月30日后的租金，且拖欠2018年9月起的电费，爱姆意公司交涉未果，遂起诉至一审法院，要求判如所请。一审法院认为：爱姆意公司与洋芷公司签订的《房屋出租合同》以及爱姆意公司、洋芷公司与房屋产权人、房屋代管人签订的《四川中路XXX号租赁补偿协议书》均系协议各方真实意思表示，各方当事人均应按约履行各自义务。《四川中路XXX号租赁补偿协议书》不是替代《房屋出租合同》，爱姆意公司、洋芷公司对租赁房屋的权利义务，仍以双方合同为准。《房屋出租合同》对租金支付时间、装修或增添设施设备均有约定，因系争房屋属优秀历史建筑，洋芷公司在装修设计方案尚未通过相关部门审核情况下，即对房屋进行装修分割，其行为违反合同约定，洋芷公司延付房租及水电费的行为，亦构成违约，故爱姆意公司以洋芷公司违约而行使合同解除权符合合同约定，洋芷公司应承担合同约定的违约责任。至于爱姆意公司所称洋芷公司擅自转租，从双方微信往来的内容来看，爱姆意公司对洋芷公司招商转租系知情，并没有不同意的意思表示。根据法律规定，合同自解除通知到达对方时解除，现爱姆意公司以起诉方式要求解除合同，故应以洋芷公司收到起诉状副本之日确定为合同解除之日。合同解除后，洋芷公司应当返还房屋，逾期返还的应支付房屋占有使用费。据此，一审法院判决如下：一、爱姆意公司与洋芷公司于2017年12月签订的《房屋出租合同》，于2019年2月14日解除；二、洋芷公司应于判决生效之日起三十日内将承租的系争房屋返还爱姆意公司；三、洋芷公司应于判决生效之日起十日内支付拖欠爱姆意公司2018年12月1日至2019年2月14日的租金166,575.34元；四、洋芷公司应于判决生效之日起十日内支付爱姆意公司房屋占有使用费(自2019年2月15日起至实际返还房屋之日止按双倍租金计)；五、洋芷公司应于判决生效之日起十日内支付拖欠爱姆意公司2018年9－11月电费15,421.80元；六、洋芷公司应于判决生效之日起十日内偿付爱姆意公司违约金100,000元；七、洋芷公司应于判决生效之日起十日内支付爱姆意公司支出的律师费5,000元；八、爱姆意公司在洋芷公司结清所有应付费用和交还房屋后十日内无息退还押金200,000元。本院二审期间，洋芷公司向本院提交了六组证据。第一组证据：照片，证明洋芷公司在租赁系争房屋之前，爱姆意已经对系争房屋外立面进行了装修。第二组证据：邮件，证明洋芷公司于2018年8月13日向黄浦区历保科提交方案。第三组证据：新闻报道，证明2018年8月12日，南京东路广告牌掉落造成三死六伤。第四组证据：新闻报道，系争房屋属于外滩源二期改造172街坊。第五组证据：修缮设计方案，证明洋芷公司聘请具有资质的机构出具了系争房屋的修缮设计方案。第六组证据：工程设计合同，证明洋芷公司与具有资质的机构签订了修缮的合同。爱姆意公司认为上述六组证据均不属于二审新证据，对其真实性不予确认，与本案的争议焦点无关。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按约履行自己的义务。本案中，《房屋出租合同》《四川中路XXX号租赁补偿协议书》均系各方当事人真实意思表示，各方当事人均应按约履行自己的义务。洋芷公司在装修设计方案尚未通过相关部门审核情况下，对系争房屋进行装修分割，且延付房租及水电费，其行为违反《房屋出租合同》约定，故爱姆意公司有权行使合同解除权，洋芷公司承担相应的违约责任。合同解除后，洋芷公司应当返还房屋，逾期返还的应支付房屋占有使用费，故一审法院依据合同和法律规定支持爱姆意的诉请，并无不当，本院予以维持。综上所述，洋芷公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币3,708.40元，由上诉人上海洋芷公共租赁住房运营有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张常青审判员  成 皿审判员  徐 江二〇二〇年四月二十七日书记员  夏 歆附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……