贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终669号上诉人（一审被告）：黔东南州宏球物业服务有限公司，统一社会信用代码：915226006839718768。住所地：贵州省凯里市迎宾大道39号。法定代表人：范利新，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：兰银龙，贵州维律律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：丰球领地C区业主委员会，住所地：丰球领地C区物业服务中心。法定代表人：时春云，主任。委托诉讼代理人：王进，贵州兄弟律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚婕，贵州兄弟律师事务所律师。上诉人黔东南州宏球物业服务有限公司(以下简称宏球物业公司)因与被上诉人丰球领地C区业主委员会（以下简称C区业委会）物权保护纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院(2019)黔2601民初6406号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宏球物业公司上诉请求：1、依法撤销凯里市人民法院(2019)黔2601民初6406号民事判决，并发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、业委会未依法定程序解聘物业服务企业，也未依法定程序解除前期物业服务合同，在上诉人未被解聘及解除合同的情况下，一审判决上诉人退出案涉小区并移交物业用房及相关设备和物业服务资料,没有事实及法律依据。首先，丰球领地小区虽然分A、B、C地块，但作为一个物业区域进行备案，总建筑面积83243m2，多层住宅7幢719户，高层住宅4幢621户，商用60户，共计1400户。C区仅是“丰球领地”物业区域的一部分，不能代表丰球领地小区的所有业主，故其召业主大会，未满足“双过半”要求，程序不合法。其次，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定:“业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。”，但解聘物业服务企业未经业主大会“双过半”同意，且未履行《合同法》第九十六条第一款规定的通知义务，选聘结果并不当然代表解聘成立，因此，不发生解除合同的效力。事实上，C区业委会虽于2018年11月6日成立，但上诉人至今仍为小区提供物业服务。因此，依据法律规定，《丰球领地前期物业服务合同》尚未解除(至少在收到一审诉讼材料前尚未解除)，上诉人依法应当继续为C区业主提供物业服务。二、上诉人除与小区业主有物业服务合同关系外，与丰球房地产公司还有委托管理协议，上诉人受托对丰球领地C地块未销售的门面及地下停车位进行管理及服务，因停车场不是业主所有，上诉人无义务也无权移交。一审法院未查清本案事实，判决上诉人退出C区所有公共区域及移交停车场，没有事实及法律依据。三、C区业委会诉讼请求中“物业服务资料”具体所指不清，一审判决上诉人退出“…停车场等附属设施”中“等”字内容不明，且业委会成立后至今上诉人还在提供物业服务，业主也未曾反对，一审法院以C区业委会与弘华达公司签订合同的日期为上诉人应当搬离的最后期限，缺乏法律依据。综上，应撤销原判，改判驳回其全部诉讼请求。C区业委会答辩意见:一、答辩人聘请新物业服务企业程序合法，宏球物业公司不再是丰球领地C区的合法物业服务企业，其在服务期限终止后拒不退出的行为依法不受法律保护。二、答辩人一审诉讼请求清楚明确，一审判决结果完全正确。应驳回上诉，维持原判。C区业委会一审诉讼请求：判决被告黔东南州宏球物业服务有限公司立即退出丰球领地C区，并将丰球领地C区物业用房及相关设施（绿地、道路、化粪池、污水井、雨水井、垃圾中转站、水泵、水箱、电梯、消防设施、照明、监控、避雷、设施设备用房等）、停车场及物业服务资料全部移交原告。一审判决认定事实:宏球物业公司曾用名为黔东南州丰球物业服务有限公司。2013年7月1日被告与贵州丰球房地产开发有限公司签订《丰球·领地前期物业服务合同》，该合同第三十四条约定：“本合同期限自2013年7月1日起至第一届业主委员会成立；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。”第三十六条约定：“本合同终止时，乙方（被告黔东南州宏球物业服务有限公司）应将物业管理服务用房、物业服务相关资料等属于全体业主所有的财产及时完整地移交给业主委员会；业主委员会尚未成立的，移交给甲方或街道办事处代管。”2018年3月20日，丰球领地C区业主向大十字街道南山社区申请成立业主委员会，经过选举,该小区于2018年7月14日召开首届业主大会，成立丰球领地C区业主委员会。2018年11月16日，凯里市房地产事业发展管理局以凯房发[2018]23号文件批复，同意丰球领地C区业主委员会成立备案。经业主签字要求选聘新物业公司，原告于2019年3月16日召开业主大会，通过投票方式选定凯里市弘华达物业管理有限责任公司为小区提供服务，并于2019年4月13日签订《丰球领地C区物业管理服务合同》。嗣后，被告宏球物业公司拒绝退出丰球领地C区和移交相关物业资料。原告向凯里市房产局、凯里市大十字街道南山社区、凯里市信访办等单位反映未果，遂提起诉讼。诉请如前。一审法院认为:小区业主可以自行管理小区内建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业管理。物业服务企业应当根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督，并且一个物业管理区域只能由一个物业服务企业实施物业管理。小区业主委员会依法成立，有权代表小区业主处理相关事务。业主委员会选聘了新的物业服务企业，旧的物业服务合同权利义务终止，业主委员会有权要求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施。本案中，被告与房产商前期物业服务合同明确约定，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订物业服务合同生效时，前期物业合同自动终止。被告黔东南州宏球物业服务有限公司应当于2019年4月14日退出丰球领地C区。现原告要求被告立即退出小区并将小区物业用房及相关设施移交给原告于法有据，予以支持。被告应当立即退出占据丰球领地C区的相关公共区域、小区共有部分以及停车场等附属设施，并将物业用房、相关设备、物业服务资料全部移交给原告进行管理。根据本案实际情况，移交期限30日较为适当。庭审中，被告辩称小区业主尚拖欠部分物业费用，但未向法院提交相关证据予以证明，被告可以向拖欠物业费用的业主另行起诉。被告的其他辩解不能成立，不予采纳。据此，一审法院判决：一、被告黔东南州宏球物业服务有限公司于本判决生效之日起30日内退出丰球领地C区所有公共管理区域以及停车场等附属设施；并将丰球领地C区物业用房及相关设备、物业服务资料移交给原告丰球领地C区业主委员会；二、驳回原告丰球领地C区业主委员会其他诉讼请求。本案案件受理费30元，系减半收取，由被告黔东南州宏球物业服务有限公司负担。本院二审举证期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。宏球物业公司提交五组证据，第一组：1、物业服务委托协议，2、物业服务（含前期）补充协议（二）；3、2017年5月、2018年1月、12月、2019年1月、2019年9月各项目空置车位收费结算表。拟证明除与小区业主有物业服务合同关系外，与丰球房地产公司还签订服务协议，受托对丰球领地C地块未销售门面及地下停车位进行管理服务。第二组收条、第三组《黔东南金睿洋电梯工程有限公司维护保养服务合同》、发票，拟证明业委会选聘新物业公司后，宏球球物业公司仍履行义务，清理小区垃圾、维护保养电梯等设备；第四组丰球领地消费欠费统计，拟证明小区业主共计欠水费12547.27；第五组丰球领地物业费欠费汇总，拟证明截止2019年12月13日小区业主共欠上诉人物业费323659元。经审查，上述证据系宏球物业公司基于争议后提供物业管理并对欠费主张权利，与本案待证事实并无关联，对其证明目的本院不予采信。二审查明的其他事实与一审查明认定一致，本院予以确认。本院认为，综合双方当事人的诉辩主张和事实理由，本案二审争议焦点:1、C区业委会选聘物业服务公司程序是否合法？是否还需解除前期物业合同？2、一审判决宏球物业公司退出C区所有公共管理区域并移交停车场是否正确？关于焦点1，根据《物业管理条例》第九条“一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”、第二十六条“前期物业服务合同可以约定期限;但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”、第三十三条“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。”以及《贵州省物业管理条例》第十条第二款“……已实施物业管理且业主对管理范围没有异议的，物业所在地县级房屋行政主管部门可以将现有管理范围直接确认为一个物业管理区域。”第十二条“物业管理区域划分后不得擅自变更。根据物业管理的需要确需变更物业管理区域的，获得销售许可之前的建设单位或者专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主可以向物业所在地县级房屋行政主管部门提出变更申请。房屋行政主管部门应当自收到申请之日起30日内作出决定。决定予以变更的，对新建物业项目应当撤销原物业管理区域划分决定，向建设单位重新作出物业管理区域划分决定;对已经建成并交付使用的物业应当在相应区域进行变更公告。决定不予变更的，应当向申请人书面说明理由。”的规定，本案中，C区业委会并非2013年7月1日案涉《丰球·领地前期物业服务合同》的当事人，但依据前述法律规定，结合《丰球·领地前期物业服务合同》第三十四条“本合同期限自2013年7月1日起至第一届业主委员会成立；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。”的约定，虽然前期物业服务合同中范围为丰球领地A、B、C区，并以整个丰球领地进行物业服务合同备案，但A、B、C区各自独立，且C区业委会经依法成立并备案，故应视为有关房产管理部门对C区分立为独立的物业区域进行了划分和确认，因此，C区业主有权成立业主大会并选举业委会；同时，案涉前期物业服务合同第三十四条第一款中，并未对“第一届业主委员会”进行明确限定，故C区业委会依法单独成立时，亦产生前期物业服务合同所涉C区部分期限届满的法律效果。宏球物业公司上诉所称C区业委会成立不合法、未达到丰球领地所有小区业主户数和专有面积过半数，不能代表丰球领地所有业主的理由与事实和法律规定相悖，不能成立。C区业委会组织参选物业公司进行投票，超过C区“双过半”要求，且公示无异议，故其表决结果合法，C区业委会与弘华达物业公司签订的物业服务合同有效。因此，根据案涉前期物业服务合同第三十四条约定，宏球物业公司与丰球房产公司前期物业服务合同对C区自动失效。C区业委会诉请宏球物业公司退出C区并移交物业用房及其他附属设施和资料，于法有据，应予支持。至于宏球物业公司所称需另行解除前期物业服务合同的理由，如前所述，在C区业委会与弘华达物业公司签订新的物业服务合同生效时，前期物业服务合同因约定的条件成就而终止，无需另行解除。况且宏球物业公司不仅在C区业主大会选举业委会成员时于2018年7月30日进行了书面报告，还于2019年3月5日领取《关于提供丰球领地C区物业服务承诺书》参与竞标，其对业委会成立和选聘新的物业服务公司明知并参与，而中标结果和工作交接通知即具合同终止的应有之义。且此后在大十字街道南山社区、大十字司法所主持下就物业交接问题的多次调解，甚至双方还因物业交接纠纷发生冲突请求广场路派出所出警两次，更能说明宏球物业公司对新物业合同成立是明知的。因此，宏球物业公司所称并不知晓的上诉理由与实不符，不能成立。针对宏球物业公司所称一审法院有关搬离期限的上诉理由，2019年4月13日，C区业委会与凯里市弘华达物业管理有限责任公司签订新的物业服务合同，因此，一审判决认定2019年4月14日为宏球物业公司应予退出管理区域的时间，符合案涉前期物业服务合同第三十四条约定和法律规定。同时，鉴于双方的争议，一审法院综合考量案情实际，确定宏球物业公司退出管理区域的时间为判决生效之日起三十日，该期间较为合理充裕，并无不妥。宏球物业公司该上诉理由实属对一审判决的曲解，本院不予采纳。至于宏球物业公司举示证据证明其仍对C区实施物业管理和服务，业主尚欠物业费等理由，因一审判决已明确告知如认为其合法权利受损可依法另行主张。故本院对该事项不予审理。关于焦点2，本案为物权保护纠纷。虽然宏球物业公司与丰球房地产公司存在未售门面及车位的委托协议，但系基于前期物业合同而产生的补充协议，且停车场属法律规定为小区业主服务的必要配套设施，故在前期物业合同终止时，应依法一并移交。至于车位权属问题为另案法律关系，并不影响宏球物业公司履行判决确定的移交义务。综上所述，黔东南州宏球物业服务有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由黔东南州宏球物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陆小平审判员  郑厚祥审判员  王大梅二〇二〇年四月十日法官助理马浩菱书记员顾静玲