安徽省宣城市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖18民终547号 上诉人（原审被告）:史洪明，男，1974年5月9日出生，汉族，居民，户籍地浙江省富阳市，经常居住地浙江省杭州市富阳区。 委托诉讼代理人：刘育萌，安徽明泉律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：马龙妹，女，1988年2月23日出生，居民，汉族，住安徽省宣城市宣州区。 委托诉讼代理人：张蓉蓉，安徽杰灵律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：浙江中汇建设有限公司，住所地浙江省杭州市富阳区。 法定代表人：戴建强，该公司总经理。 委托诉讼代理人：林洋，杭州市临安区锦虹法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：陆惠娟，杭州市临安区锦虹法律服务所法律工作者。 上诉人史洪明与被上诉人马龙妹、浙江中汇建设有限公司（以下简称中汇公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省宣城市宣州区人民法院（2019）皖1802民初3418号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 史洪明上诉请求：撤销原判，依法改判驳回马龙妹的一审诉讼请求。事实与理由：1.其在2017年3月至12月担任中汇公司承建的宣城西林名都C区工程项目负责人，马龙妹与中汇公司对此均知情，其收取马龙妹10万元购房款是代表中汇公司的职务行为，相应责任应当由中汇公司负担。2.案涉购房合同加盖了中汇公司印章，合同当事人是马龙妹与中汇公司，应当由中汇公司承担责任。3.其收取的10万元购房款是中汇公司原法定代表人冯辰龙授权收取的，已用来抵付其前期替中汇公司垫付给赵群等的工资34400元、转账于冯辰龙的5万元以及支付的材料款10万元。 马龙妹辩称，1.其将10万元定金交付给了史洪明，无证据证明史洪明将该款交付给了中汇公司，应当由收取定金的史洪明负责还款。2.史洪明无证据证明其是中汇公司项目负责人且中汇公司予以否认，即便史洪明是西林名都C区工程项目负责人，其也不具有房屋买卖权限，依法应由史洪明承担相应的法律责任。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 中汇公司辩称，1.其并未委托史洪明出售该房屋，案涉收条加盖的是工程管理章，而不是买卖房屋所加的公章，史洪明也不构成表见代理。2.史洪明称其已经于2017年8月28日、2017年8月29日将购房款转给了中汇公司，但马龙妹实际交给史洪明款项的时间为2017年9月7日，晚于上述日期，所以史洪明交付给中汇公司的上述款项及代付工资34400元均与本案无关。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 马龙妹向一审法院起诉请求：1.判令中汇公司、史洪明双倍连带返还定金20万元；2.中汇公司、史洪明承担案件诉讼费用。 一审法院查明，2017年8月28日，中汇公司向宣城市兆坤房地产开发有限责任公司发函要求其为中汇公司预留15套房源，所预留的房产在宣城市兆坤房地产开发有限责任公司办好预售手续七天内，中汇公司按要求办理相应的购房手续。宣城市兆坤房地产开发有限责任公司同意按施工方要求给付预留并在该函上盖章确认。史洪明在该函的复印件上加盖“浙江中汇建设有限公司安徽宣城项目部”公章并出示给马龙妹，马龙妹与史洪明达成口头协议约定马龙妹购买预留房屋中的西林名都C区12号楼710室房屋，由史洪明在马龙妹身份证复印件中书写“同意12#楼四单元710房号买给马龙妹浙江中汇建设史洪明（加盖浙江中汇建设有限公司安徽宣城项目部公章）”。2017年9月7日，马龙妹向史洪明账户转账10万元，史洪明出具一份内容为“收条今收到马龙妹西林名都C区12#号四单元710房预定金拾万元整史洪明浙江中汇（加盖浙江中汇建设有限公司安徽宣城项目部公章）卡62177883676500068800史洪明”的收条给马龙妹。后马龙妹多次与史洪明联系要求尽快办理购房手续，史洪明称定金己经转给中汇公司账户，要求马龙妹与中汇公司负责人戴建强联系。庭审中，中汇公司否认史洪明将该10万元转入其公司账户。2019年4月24日，马龙妹委托安徽杰灵律师事务所向中汇公司发出《律师函》，要求中汇公司与马龙妹签订房屋买卖合同并办理房屋登记手续等。 一审法院审理认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。本案中，史洪明无权处分案涉房屋，中汇公司事后未追认，史洪明持有项目部公章，在其向马龙妹出具的收条等上加盖了项目部公章，虽具备了一定的有权代理的客观表象，但是马龙妹与史洪明达成口头协议时一是未要求史洪明出示任何与中汇公司有关的身份证明或授权文件，二是双方未签订书面定金合同，也未对房屋的状况、价款、签订正式房屋买卖合同时间等合同必要条款进行书面约定，仅仅由史洪明在马龙妹身份证上注明“同意12#楼四单元710房号买给马龙妹”，且马龙妹在交纳定金时向史洪明个人账户转账，支付完后也仅由史洪明出具一份收条，马龙妹对于上述非正常交易方式未予以注意，故马龙妹在主观上并非善意，史洪明不构成表见代理，其收取马龙妹定金的行为系个人行为，马龙妹要求中汇公司返还定金，不予支持。马龙妹向史洪明支付10万元定金，作为签订房屋买卖合同的担保，该定金性质为立约定金。史洪明无权处分案涉房屋，现房屋买卖合同不能签订，史洪明应当向史洪明返还定金10万元。马龙妹主张双倍返还定金，因马龙妹在与史洪明达成口头协议时亦存在过错，该院酌定史洪明赔偿马龙妹2万元，诉请超出部分，不予支持。史洪明经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席审判。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条、第一百七十二条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、被告史洪明于判决生效之日起十日内返还原告马龙妹定金10万元，并赔偿原告马龙妹2万元，合计12万元；二、驳回原告马龙妹的其他诉讼请求。 二审中，史洪明补充提交证据如下：1.支付宝转账记录2份，拟证明其于2017年8月28日、2017年8月29日向网名天行者（*辰龙）支付宝转账20000元、15000元；2.浙江省农业信用社客户回单3份、中国农业银行杭州富阳支行回单1份，拟证明其向赵群、沈云开、丁庆龙、张学雷分别发放工资17400元、5000元、7000元、5000元。马龙妹、中汇公司未向本院提举新证据，对史洪明提举的证据也均不认可。本院审查认为，上述史洪明转账的对象均系案外人，不能证明与中汇公司在宣城承建的项目有关，对其主张收到的10万元购房款已抵付上述款项的证明目的不予采信。 本院对马龙妹一审提举证据的认证意见与一审一致。根据采信的证据并结合当事人陈述，本院对一审查明的案件事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点问题为：中汇公司有无义务向马龙妹偿还案涉购房款。审查认为，马龙妹将购房款交与史洪明后，并未与中汇公司签订购房合同，中汇公司也一直否认与马龙妹之间存在购房合同关系，史洪明向马龙妹收取购房款的行为不能认定为代表中汇公司的职务行为，也不构成表见代理，应由其个人承担相应的法律后果。其一，中汇公司一直否认史洪明是其公司在宣城的项目部负责人，即便是，史洪明也应当主要负责与工程承建有关事宜，在无中汇公司明确授权的情况下无法推定其具有商品房销售并收取购房款的权限，不能认定史洪明系代表中汇公司履行职务。其二，马龙妹在缴纳房款时仅凭史洪明出示的由宣城市兆坤房地产开发有限责任公司与中汇公司签订的承诺书，其未对史洪明的身份尽基本的审查义务，不符合善意第三人的条件，史洪明对其也不构成表见代理。其三，史洪明向案外人赵群等转账或汇款即便属实，也与本案不是同一个法律关系，其主张用收取马龙妹的购房款来抵扣的理由无相应法律依据。 综上，史洪明的上诉请求不能成立。原审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2580元，由上诉人史洪明负担。 本判决为终审判决。 审判长 胡 征 审判员 陈前香 审判员 包 娟 二〇二〇年四月二十八日 法官助理冯忠山 书记员林再松 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……