安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖11民终548号上诉人（原审原告）：陈明陶（又名陈明涛），男，1952年6月13日出生，汉族，住安徽省滁州市南谯区。委托诉讼代理人：昌德晶，安徽会峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘晓雅，安徽会峰律师事务所律师。上诉人（原审被告）：周智喜，男，1951年11月18日出生，汉族，住安徽省滁州市南谯区。上诉人（原审被告）：周玲，女，1973年7月18日出生，汉族，住安徽省滁州市南谯区。上诉人（原审被告）：周燕，女，1975年2月13日出生，汉族，住安徽省滁州市南谯区。上诉人（原审被告）：周金花，女，1976年10月20日出生，汉族，住安徽省滁州市南谯区。上述三位上诉人的共同委托诉讼代理人：周银花，女，1976年10月20日出生，汉族，住安徽省滁州市南谯区。上诉人（原审被告）：周银花，女，1976年10月20日出生，汉族，住安徽省滁州市南谯区。原审第三人：陈开勇，男，1979年6月11日出生，汉族，户籍地安徽省滁州市南谯区，现住安徽省滁州市南谯区。上诉人陈明陶、周智喜、周玲、周燕、周金花、周银花因与被上诉人陈开勇房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省滁州市南谯区人民法院（2019）皖1103民初751号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。陈明陶上诉请求：1.撤销（2019）皖1103民初751号民事判决，改判周智喜、周玲、周燕、周金花、周银花返还其购房款86000元，购房损失及装饰装修损失294340元；2.本案一、二审诉讼费用由周智喜、周玲、周燕、周金花、周银花承担。事实与理由：1.周智喜、熊开兰作为出卖人在出卖时应当明知房屋及宅基地属于法律法规禁止流转的范围，应当承担主要责任，原审认定其承担主要责任错误；2.双方在签订买卖合同时按当时的市场价格进行的交易，合同无效后返还时房屋价格已发生巨大变化，且其购买居住案涉房屋已有15年之久，居住期间对房屋进行了装修，买卖合同无效导致其丧失与其他人订立合同的机会，对其权益造成极大损害。周智喜、周玲、周燕、周金花、周银花辩称，陈明陶主张的294340元损失无证据支持，其不认可，陈明陶有欺诈行为，其不应当承担主要责任，其对陈明陶主张15年的房屋损失费也不认可，对2007年以后的损失其不认可。陈开勇辩称，同意陈明陶的上诉请求及理由。周智喜、周玲、周燕、周金花、周银花上诉请求：1.撤销（2019）皖1103民初751号民事判决第二项，改判其按照《房地产评估报告》确定的房屋评估价100400元来确定双方的责任；2.陈明陶承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：1.一审中对房屋进行评估，其予以配合，房屋的评估价为100400元，应当以该评估价作为双方过错的依据，原审却以房屋的拆迁价作为依据；2.房屋的拆迁价并非是房屋价值，其中还包含其因积极配合拆迁的政策奖励、损失及搬迁费等170716.84元，原审也作为其过错划分；3.原审认定其承担30%的过错责任过重；4.其要求陈明陶赔偿破坏房屋整体结构所造成的损失及多年的房租损失。陈明陶辩称，1.我国实施“房地相随，不可分割”的原则，转让宅基地上修建的房屋亦遵守该项原则，周智喜等人作为案涉房屋的宅基地使用权人，出售房屋的行为含有放弃宅基地使用权的意思表示，意味着连同宅基地使用权及附着房屋附随的占有、使用、收益权利一并放弃，包括将因拆迁等所获得的补偿安置利益一并放弃；2.民事活动应当遵循诚实信用原则。诚信是交易的基础，禁止反言是维护诚信原则的准则之一，房屋买卖协议系双方当事人的真实意思表示，周智喜等人在双方的房屋买卖协议实际履行15年后，在目前房地产市场价格较15年前普遍上涨的情况下，又以违法出售房屋为由主张合同无效，从而实现其获得拆迁安置补偿待遇其行为是违背法律旨意的，并不是为了维护其合法权益，与民法所遵循的诚实信用原则相悖，应由周智喜等人承担不利后果；3.从生存权角度考量，陈明陶按当时的市场价格支付了相应的对价，居住使用该房屋已有15年之久，已经融入该社区的生活，本可在诉争房屋居住终老，如果由周智喜等人享有该诉争房屋的拆迁补偿权利，因物价上涨等因素，已不足以购买同类房屋的住房，将严重危及陈明陶的生存权。陈开勇辩称，同意陈明陶的答辩意见。陈明陶向一审法院起诉请求：1.依法判决周智喜、周玲、周燕、周金花、周银花返还购房款86000元；2.依法判决周智喜、周玲、周燕、周金花、周银花赔偿其购房损失及装饰装修损失294340元；3.本案诉讼费由周智喜、周玲、周燕、周金花、周银花承担。一审法院查明：周智喜原系滁州市八里居民组村民。2000年10月24日，滁州市规划局颁发建设用地规划许可证，同意八里村八里村民组在凤阳路东侧、现八里村民组村庄东侧进行民房统建。后周智喜取得建设工程规划许可证，建设项目名称为民房、建设位置为清流办八里村八里队、建设规模为190㎡，后周智喜在该宅基地上建设一栋二层楼房。后周智喜取得不动产权证书，权利类型为宅基地使用权/房屋（构筑物）所有权。2004年11月9日，周智喜、熊开兰（甲方）与陈明陶（乙方，曾用名：陈明涛）签订《房屋买卖协议》1份，载明“甲方原在规划点新建一幢楼房第一层转卖给乙方并协议如下：一、房屋位于八里居民组规划点，建设工程规划许可证一层所有权和使用权归乙方所有，一层（长9.5米*9.5米＝90㎡），前院除2.5米外和后院全部归乙方所有，房屋折价捌万伍仟元整……”等内容。协议签订后，陈明陶支付购房款86000元。2003年3月18日，周智喜将涉案楼房二楼以62000元出售给江万军。2018年4月3日，周智喜与陈明陶、周玲、周燕、周金花、周银花确认合同无效纠纷诉至法院。（2018）皖1103民初1482号民事判决判定：周智喜与陈明陶于2004年11月9日签订的《房屋买卖协议》无效。陈明陶不服该判决，提起上诉，（2018）皖11民终2076号民事判决书判定：驳回上诉，维持原判。（2017）滁州市不动产权第0012987字《中华人民共和国不动产权证书》记载：权利人：周智喜，共有情况：单独所有，坐落：湖心路社区八里居民组266号，面积：共有宗地面积85.53平方米，房屋建筑面积197.4平方米。涉案房屋处于政府拆迁范围，该房已被拆迁征用。在《国有土地上房屋征收与补偿协议书》上记载：被征收人为周玲（系周智喜长女），因涉案房屋获得拆迁补偿款及各项拆迁补助共计678490.04元。从2004年至今陈开勇居住在涉案房屋中。周智喜和熊开兰育有四女，分别为周玲、周燕、周金花、周银花。熊开兰已去世，周智喜、周玲、周燕、周金花、周银花为其财产继承人。一审法院认为：依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方签订的《房屋买卖协议》，经两级人民法院认定，该《房屋买卖协议》无效。《房屋买卖协议》无效后，陈明陶应返还涉案房屋，因该部分内容另案处理，本案不予处理。周智喜、周玲、周燕、周金花、周银花应返还陈明陶已支付的购房款86000元，对返还购房款各周智喜、周玲、周燕、周金花、周银花当庭予以认可，予以支持。案涉房屋系集体土地上修建房屋，依据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。法律明确规定宅基地使用权转让必须符合法定条件，双方违规买卖集体土地上的房屋，导致《房屋买卖协议》无效，双方均有过错，应当各自承担相应责任。本案周智喜系本集体经济组织成员，案涉房屋宅基地系其基于本集体经济组织成员的特殊身份所享有的权利。本案中周智喜将涉案房屋违规出售给非本集体经济组织成员的陈明陶，系导致本次事件的直接原因，负次要责任。陈明陶在没有审核周智喜出售房屋的资质情况下，违规购买涉案房屋，应承担相应责任。陈明陶并非房屋所在地的集体经济组织成员，此后亦未变更其户籍性质。其虽长期居住在涉案房屋，但始终未依法获得购买涉案房屋的权利。周智喜作为涉案房屋合法产权人的性质并未变更，故陈明陶对本次事件负主要责任。本案中周智喜、周玲、周燕、周金花、周银花因涉案房屋获得拆迁补偿款及各项拆迁补助共计678490.04元，扣除返还陈明陶86000元，剩余592490.04元，按责应支付陈明陶177747.01元，共计263747.01元。鉴于本案实际情况，熊开兰去世后，其与周智喜婚生女周玲、周燕、周金花、周银花作为其涉案房屋合法继承人参与本案审理，故周玲、周燕、周金花、周银花仅在涉案房屋拆迁补偿款及各项拆迁补助范围内承担支付责任。对于陈明陶主张的剩余诉请，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。陈明陶未提供充分证据予以佐证，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，经原审法院审委会研究决定，判决：一、周智喜、周玲、周燕、周金花、周银花于本判决生效后十日内返还陈明陶购房款人民币86000元；二、周智喜、周玲、周燕、周金花、周银花于本判决生效后十日内支付陈明陶人民币177747.01元；三、驳回陈明陶其他诉讼请求。案件受理费7005元，由陈明陶负担2147元，由周智喜、周玲、周燕、周金花、周银花负担4858元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实本院认定如下：周智喜提供民事反诉状一份，用于证明陈明陶此前主张的损失仅为10000元。陈明陶质证认为因当时反诉状提交的比较早，对购房损失及装饰装修损失具体金额都不确定，暂定为1万元。陈开勇同意陈明陶的质证意见。本院认为，陈明陶在该反诉状中明确注明具体数额以鉴定确定的数额为准，不能证明陈明陶所主张的损失仅为10000元，不能达到周智喜的证明目的，本院不予采信。二审中，各方当事人所举其他证据与一审相同，相对方质证意见也同于一审，本院认证意见也与一审相同。本院二审查明的事实与原审一致，对原审查明的事实，本院予以确认。本院认为，根据双方当事人的诉、辩意见以及举证、质证，本案二审的争议焦点为：原审关于损失数额认定以及双方责任比例划分是否正确。双方签订的《房屋买卖协议》经生效判决认定为无效，陈明陶提起本案诉讼，要求周智喜等人返还购房款并赔偿相关损失。在此类宅基地上房屋买卖合同被确认无效后的处理上，要全面考虑合同无效对双方当事人的利益影响，在对损失认定时，不仅要考虑买受人因改建、装修使房屋增值的部分以及房屋现值和原买卖价格差异造成的损失，还要考虑出卖人因土地增值、拆迁、补偿所获得的利益等因素，以平衡双方当事人的利益。案涉房屋自2004年交易后，陈明陶对房屋进行了装修并使用至拆迁安置前，长达十几年时间，土地房屋增值较大，且因国家拆迁安置政策调整，案涉房屋被征迁时获得的补偿利益较高。本案在案证据《国有土地上房屋征收与补偿协议书》详细载明了房屋价格、装潢附属物金额以及相关奖励补偿标准，能够完整反映案涉房屋现在的价值状况，原审为平衡双方当事人的利益，综合考量上述因素，以案涉房屋拆迁补偿款总额与购房款的差额认定损失数额不无不当，且符合公平原则。周智喜、周玲、周燕、周金花、周银花关于房屋拆迁价并非是房屋价值，原审以此计算损失并判决其承担过错责任错误的上诉主张不能成立。原审委托评估机构对案涉房屋的市场价值进行了评估，该评估结果仅是针对建筑物本身及部分装饰装修价值，不含分摊的土地价值等内容，不能全面反映政府征收后的价值现状，不能涵盖陈明陶购房时以市场价选择购买其他房屋升值后的损失，原审未以该评估结果作为定案的依据并无不当，周智喜、周玲、周燕、周金花、周银花关于应当以评估价作为双方过错分担依据的上诉主张不能成立。本案系陈明陶在《房屋买卖协议》被确认无效后向合同的相对方主张承担赔偿责任，因合同无效是自始不发生法律效力，双方当事人不存在合同上的权利义务关系，故陈明陶此项赔偿责任的主张对于周智喜等人而言，应属缔约过失责任，根据法律规定，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案双方在签订《房屋买卖协议》时对房屋所涉土地为集体土地的事实应属明知，陈明陶明知自己非房屋所在地集体经济组织成员及上述事实，作为房屋买受人其在签订合同过程中对交易风险未作预判，未尽必要的注意义务，选择购买法律禁止交易的房产，购买房屋后亦未变更其户籍性质，过错明显；周智喜将涉案房屋违法出售给非本集体经济组织成员，也存在过错，原审根据双方的过错程度以7：3的比例判决各自承担责任适当，本院予以确认。周智喜、周玲、周燕、周金花、周银花关于原审认定其承担30%过错责任过重的上诉主张不能成立。陈明陶以拆迁安置的房屋补偿标准计算房屋总价，扣除购买价格后计算损失数额为294340元，并要求周智喜等人全额赔偿无事实和法律依据，本院不予支持。周智喜等人上诉提出要求陈明陶赔偿其破坏房屋整构所造成的损失及房租损失的主张超出了二审审查处理范围，本院对此不予审理处理。综上，上诉人陈明陶、周智喜、周玲、周燕、周金花、周银花的上诉请求均不能成立，本院依法予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4508元，由上诉人陈明陶负担2200元，上诉人智喜、周玲、周燕、周金花、周银花负担2308元。本判决为终审判决。审判长  高奎审判员  王敏审判员  刘勇二〇二〇年四月二十六日书记员  吴敬附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。