安徽省蒙城县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1622民初471号原告：刘秉午，男，1966年2月23日出生，汉族，住蒙城县。被告：安徽蒙星置业有限公司，住所地蒙城县金瑞百货有限公司四楼（嵇康北路53号），统一社会信用代码91341622082225392M（1-1）。法定代表人：刘帅，系该公司总经理。委托诉讼代理人：曹步勇，安徽文州律师事务所律师。原告刘秉午与被告安徽蒙星置业有限公司（以下简称蒙星公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘秉午、被告蒙星公司的委托诉讼代理人曹步勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘秉午向本院提出诉讼请求：1依法判令被告立即支付逾期交房违约金，按日向原告支付购房价款万分之二的违约金253,400元（从2017年1月1日起至各项验收符合国家标准的正式交房止）；2依法判令被告立即支付逾期办证赔偿金人民币28,000元；3依法判令由被告承担本案因诉讼产生的一切费用。事实与理由：原告于2016年5月购买被告开发的蒙城县中环时代广场X幢X号门面房一间三层，房价款1,400,000元，双方签订商品房买卖合同。合同约定被告应于2016年12月30日前将验收合格的商品房交付给原告，合同第九条约定逾期交房出卖人按日向买受人支付房价款万分之二的违约金；第十五条约定逾期办证出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。现原告所购房屋刚完成消防验收，至今未完成综合验收，不具备交房、办证条件，存在逾期交房、办证的事实。为维护原告之合法权益，依法诉至人民法院，请秉公裁判！被告蒙星公司辩称：1答辩人交付房屋没有违反合同约定，不违约。2016年5月12日原、被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的中环时代广场X幢X号商铺，价款1,400,000元，合同约定2016年12月30日交房。同日原告与上海蒙亿实业有限公司蒙城分公司（以下简称蒙亿公司）签订了委托管理协议，将中环时代广场X幢X号商铺委托蒙亿公司管理运营，从2017年5月1日至2029年4月30日止，以开发商实际交付商铺的时间作为被答辩人向答辩人交付铺位时间。委托期内前三年，由蒙亿公司管理，双方无需向对方支付任何费用；2合同没有对提供资料备案延迟的违约责任作出约定，不承担违约赔偿责任。经审理查明，2016年5月12日，原、被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的蒙城中环时代广场X幢X号商铺，价格1,400,000元，合同约定出卖人应当在2016年12月30日前交房，并在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：1．买受人退房，出卖人退还已付房款，并按已付房款的2％赔偿买受人损失；2．买受人不退房，出卖人按已付房款的2％向买受人支付违约金。同日原告与蒙亿公司签订了委托管理协议，约定原告将中环时代广场X幢X号商铺委托蒙亿公司统一管理，委托期限12年，即从2017年5月1日至2029年4月30日止，原告应于开发商交房之日将该铺位交付蒙亿公司；如因开发商的原因造成铺位不能及时交付，以开发商实际交付商铺的时间作为原告向蒙亿公司交付铺位时间，并由开发商直接交付给蒙亿公司。委托期内前三年，由蒙亿公司管理，双方无需向对方支付任何费用。合同签订后，原告按约支付了房款。2016年12月30日蒙星公司与蒙亿公司签订房屋交付协议，蒙星公司于当日将“中环时代广场”15、16、17、18、19、20、21、22栋（总建筑面积为29094.51平方米）交付给蒙亿公司。2019年12月9日，上述房屋综合验收备案，并于同年12月18日办理了不动产权证，权利人蒙星公司。以上事实，有当事人陈述、原、被告提供的商品房买卖合同、购房款发票、委托管理协议、房屋交付协议、不动产权证等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同是当事人的真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告按约支付了购房款，被告未在约定期限内将办理不动产权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，致使原告不能在规定的期限内取得房地产权属证，构成违约，应依《商品房买卖合同》第十五条的约定按已付房款的2%向原告支付违约金28,000元（1,400,000*2%）。对原告该项诉讼请求，本院予以支持。刘秉午至今未取得房地产权属证书责任在于蒙星公司，蒙星公司未提供证据证明系可归责于刘秉午的原因所致，合同对不按期提供备案资料及逾期办证的违约责任有明确约定，故对蒙星公司关于合同没有约定提供资料备案迟延违约责任的辩称，不予采信。蒙星公司已于2016年12月30日将案涉房屋交付蒙亿公司，根据原、被告双方签订的委托协议，视为已按合同约定期限交付刘秉午。根据《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第5条“出卖人交付的房屋不符合本意见第4条规定的交付条件，买受人接收了房屋后以出卖人交付房屋时‘未经验收合格’为由主张逾期交房违约责任的，在一审法庭辩论终结前出卖人能够提供完整的《工程竣工验收报告》，对买受人的诉讼请求一般不予支持”的规定，庭审时蒙星公司提供了涉案商品房已于2019年12月9日经相关部门综合验收的竣工验收备案表，故对刘秉午主张蒙星公司支付逾期交房违约金的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告安徽蒙星置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告刘秉午逾期办证违约金28,000元；二、驳回原告刘秉午的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,520元，减半收取2,760元，由原告刘秉午负担2,485元，安徽蒙星置业有限公司负担275元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。审判员  王玉海二〇二〇年四月二十四日书记员  张 琳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。