广西壮族自治区贺州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂11民终543号 上诉人（原审被告）：毛建萍，女，1975年5月25日出生，汉族，住富川瑶族自治县。 委托诉讼代理人：羊文庆，男，1968年9月2日出生，汉族，住富川瑶族自治县（系毛建萍丈夫）。 被上诉人（原审原告）：广西长兴房地产开发有限公司，住所地：富川瑶族自治县富阳镇凤凰路261号。 法定代表人：高升朋，该公司董事长。 委托诉讼代理人：罗德求，该公司副经理。 委托诉讼代理人：何天红，广西众望（富川）律师事务所律师。 上诉人毛建萍因与被上诉人广西长兴房地产开发有限公司（以下简称长兴房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服富川瑶族自治县人民法院（2019）桂1123民初944号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 毛建萍上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人承担尚欠购房款，无需承担任何违约责任及依照合同约定无需缴纳的税费。上诉的事实和理由：一、一审判决定性不准。依照《商品房销售管理办法》第三条、第十六条及《最高人民法院关于审理商品房合同纠纷司法解释》第一条、第五条的规定，原、被告双方订立的《合资建房协议》认定为商品房销售合同。合同约定的双方权利和义务是真实有效的，双方应按合同履行各自的义务。因被上诉人直到2019年6月才告知可以办理房产证、土地证等手续，而之前被上诉人承诺已经验收合格，业主可以装修入住等手续办下来后，可到银行办理按揭贷款，支付余款。现被上诉人没有兑现办理房产证、土地证及银行按揭等合同约定的承诺，却要求上诉人交清余款，承担违约责任等，不合法也不合理。二、一审认定上诉人拖欠购房款，构成违约而承担违约责任与事实不符。因本案的后果都是被上诉人造成的，合同有特别条款约定第三条第二款“甲方必须保证在工程开工后360天内交房并办理房产证、土地证及合同第二条付款方式，在政策允许下甲方协助乙方办理银行按揭或住房公积金贷款所需费用乙方负责。”但是被上诉人到2019年6月才办理房产证、土地证。从2015年6月28日竣工到2019年5月间上诉人一直找被上诉人缴纳余款及办理不动产权证，被上诉人懈怠履行义务，造成上诉人未能贷款，被上诉人从不催上诉人交余款，至2019年6月才通知上诉人交清余款，一审法院无视被上诉人违约造成的交不了余款的事实属于认定事实错误。三、一审法院判定上诉人支付用电开户安装费等不合理。本案开具的票都不是有关部门收取的用电用水开户安装费，合同第三条第六款约定电至门口，水到厨房或卫生间，却全部的钱都判上诉人负担不符合约定。四、一审判决的代办证税费没有合法的依据。综上，上诉人认为一审法院认定事实不当，适用法律及判决错误，恳请二审法院撤销一审判决，支持上诉人的上诉请求。 长兴房地产公司辩称，一、关于逾期交房的问题。本案的房屋项目开工日期为2013年3月28日，因各种原因造成逾期交房，双方对逾期交房的法律后果也进行了约定，即《合资建房协议》第四条第4款的“甲方未能按约定日期交付国有土地证、房产证或者工程质量出现问题，乙方有权退出合资建房并要求甲方返还建房款”，并无逾期可拒绝缴付建房款的约定。本案上诉人至今未提起反诉，也未提出“退出合资建房、要求甲方返还建房款”的请求。二、一审查明不按期付款的法律责任是依据公平原则作出的，被上诉人表示尊重。根据双方签订的《合资建房协议》第二条约定“余款交房时一次性付清，如乙方(上诉人)不按期付款则按每日千分之三的违约金付给甲方，”第四条第1款约定“逾期未交，视为违约并退出合资建房，所交款项不退”，因此，上诉人不按期付建房款的违约事实是清楚的。尽管根据法律规定，当事人提出违约金过高，人民法院可以调整，但本案上诉人在整个诉讼过程中是不认可违约，更未主动提出违约金过高的要求，依法可以不调整，而一审法院根据案件的客观事实将违约金进行调整，被上诉人表示无异议。三、关于违约金起算问题。本案被上诉人有“抄表单”等证据证明竣工交付时间是2015年3月20日，随后被上诉人在同年3月23日到税务部门为各上诉人开具第一份《销售不动产》进行完税，相关证据也证实2015年4月上诉人均开户并装好了水表，2015年8月均安装好电并开户，随后上诉人先后入住使用的事实。一审法院以2015年8月15日上诉人签订用电合同认定交房和应付款时间，以及违约金起算点是基本正确的。四、水电开户安装费、托管费及办证相关费用的承担问题。根据双方签订的《合资建房协议》第三条第1款第⑥项明确规定“水电开户安装费、托管费等有关部门收取的费用由乙方(上诉人)承担”、《合资建房协议》第三条第二款规定“办理土地证、房产证的所有税费由乙方承担。”该条款清晰明了，并不违反国家强制性规定，是双方合资建房的真实意思表示，依法应予维持。五、关于合同是否有效的问题。部分上诉人提出本案“没有房屋销售许可证”为无效合同的理由也是不成立的。本案房屋并非买卖关系，而是合作建房的法律关系，也得到了住建部门的许可，不需要上诉人所称的证件。上诉人提出“合同无效”的理由更与其上诉的主张自相矛盾，上诉人从未提出过合同无效并要求返还退款的请求，其反驳理由不成立。综上所述，请求二审驳回上诉人上诉，维持一审判决。 长兴房地产公司向一审法院起诉请求：1.请求判决被告向原告支付拖欠的购房款229155元及逾期付款违约金188250.84元（违约金自2015年3月23日起按照逾期支付应付款额的万分之五按日计付至款项付清之日止，暂计至2019年9月23日）；2.请求判决被告向原告支付拖欠的用水开户安装费1925元及逾期付款违约金1668元（违约金自2014年12月22日起按照逾期支付应付款额的万分之五按日计付至款项付清之日止，暂计至2019年9月23日）；3.请求判决被告向原告支付拖欠的用电开户安装费2100元及逾期付款违约金1826元（违约金自2014年12月16日起按照逾期支付应付款额的万分之五按日计付至款项付清之日止，暂计至2019年9月23日）；4.请求判决被告向原告支付拖欠的办理不动产权证费633.33元及逾期付款违约金79元（违约金自2019年1月14日起按照逾期支付应付款额的万分之五按日计付至款项付清之日止，暂计至2019年9月23日）；5.请求判决被告向原告支付代缴办证税费12136.74元及逾期付款违约金9041.87元（违约金自2015年8月25日起按照逾期支付应付款额的万分之五按日计付至款项付清之日止，暂计至2019年9月23日）；6.本案一切诉讼费用由被告承担。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、被告毛建萍于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告广西长兴房地产开发有限公司购房款229155元及自2015年8月12日起以229155元为基数按日万分之二计付至款项付清之日止的违约金；二、被告毛建萍于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告广西长兴房地产开发有限公司用水开户安装费1925元、用电开户安装费2100元、代缴办理不动产权证费300元、代缴办证税费12136.74元；三、驳回原告广西长兴房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4001元（原告已预交），由原告长兴房地产公司负担1600元，由被告毛建萍负担2401元。 一审法院认定事实及判决理由详见富川瑶族自治县人民法院（2019）桂1123民初944号民事判决。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。综合诉辩双方意见及全案证据，一审认定事实清楚，本院予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人经协商在原富川XXXX院内的土地上合资建房并达成协议，该协议属双方自愿真实意思表示，不存在损害社会公共利益或违反法律、行政法规的强制性规定的情形，可认定有效。协议第二项的付款方式中约定余款交房时一次性付清，但协议中没有约定明确的交房时间。被上诉人将涉案建设的住宅楼报送相关职能部门验收，于2015年3月18日取得竣工验收备案。之后，被上诉人即通知上诉人陆续交房，上诉人并已实际装修入住，一审判决综合本案具体案情事实以供电部门向上诉人供电的时间（2015年8月11日）作为确定涉案交房的时间并无不当。故，根据双方协议约定交房时一次性付清房款余款，经核实，上诉人至今未付清余款，属于违反了协议的约定，构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”及第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，上诉人应按协议约定向被上诉人给付涉案房屋余款，并承担违约责任。关于违约责任，一审法院综合案件情况酌情调整为以未付余款的万分之二计付违约金亦无不当，本院予以维持。其次，被上诉人主张的用水、用电开户安装费及代办不动产证费、税费，具体的数额应以相关部门开具的票据为准，依据双方协议的约定该费用由上诉人负担，故，一审法院对被上诉人主张有据的部分予以支持也是正确的。关于上诉人提出被上诉人未告知涉案房屋土地的性质造成逾期办理交房以及房屋质量不符合约定的问题，经本院调解双方未能协商一致，上诉人可另行诉讼解决。 综上所述，毛建萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2046元（上诉人已预交），由上诉人毛建萍负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李永林 审 判 员 周成才 审 判 员 陈小坤 二〇二〇年四月二十九日 法官助理 傅 媛 书 记 员 曾繁茂                                                                                                                         张荃                                                                                                                         白桂妹