北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终3532号上诉人（原审被告）：北京天洋基业投资有限公司，住所地北京市房山区阎村镇翠柳南大街10号。法定代表人：杨蕾，执行董事。委托诉讼代理人：付英爽，女，该公司职员。被上诉人（原审原告）：高婧，女，1990年1月29日出生，汉族，北京航空航天大学职员，住北京市海淀区。上诉人北京天洋基业投资有限公司（以下简称天洋基业公司）因与被上诉人高婧商品房预售合同纠纷一案，不北京市房山区人民法院（2019）京0111民初21361号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天洋基业公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法驳回高婧一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由高婧负担。事实和理由：天洋基业公司与高婧签署的《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》）真实有效，天洋基业公司正在为高婧办理房屋所有权证。天洋基业公司同意支付高婧产权证延期办理的违约金。北京市房山区房山新城良乡组团某地块某楼8层804房屋（以下简称804房屋）已经正常交付使用。高婧辩称，同意一审判决。不同意天洋基业公司的上诉请求及理由。违约金我们没有去领，在730日内没办理房产证就提出了退房的要求，并且在合同的第三款第二十二条是有明文约定的。高婧向一审法院起诉请求：天洋基业公司向高婧退还购房款1039972元、契税31199元、产权代办费1000元、产权登记费550元、印花税520元、装修费30000元，并按照中国人民银行同期活期利率支付自2016年9月24日至实际退款之日的利息。一审法院认定事实：2016年9月24日，天洋基业公司（出卖人）与高婧（买受人）签订《预售合同》并办理了网签备案手续。《预售合同》约定，高婧向天洋基业公司购买804房屋一套，房屋用途为商务办公，预测建筑面积为39.41平方米，其中套内建筑面积27.74平方米，按照套内建筑面积计算单价为37315.1元/平方米，总价款为1035121元，付款方式为商业贷款，出卖人应当在2017年5月1日前向买受人交付该商品房。《预售合同》第二十二条产权登记条款约定：出卖人应当在2018年4月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明；买受人同意委托出卖人或出卖人委托的单位向权属登记机关申请办理商品房权属转移登记，委托费用1000元；出卖人承诺在买受人付清办理产权证所需的全部税费、相关费用，在相关部门允许办理的前提下，且买受人交齐全部所需资料并经出卖人书面确认之日起730日内将买受人名下的房屋权属办理完毕；如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率给付利息，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。《预售合同》还对双方其他权利义务作出约定。高婧向天洋基业公司给付804房屋总房款1039972元（含面积补差款4851元），天洋基业公司于2017年4月19日开具发票。天洋基业公司另向高婧代收契税31199元、印花税520元、产权代办费1000元、登记费550元。天洋基业公司于2017年5月7日向高婧交付了804房屋。高婧对804房屋进行了装修并对外出租。高婧向天洋基业公司邮寄退房申请，天洋基业公司在2019年6月25日收到后未予答复。法院就房屋产权登记情况向北京市规划和自然资源委员会房山分局（以下简称房山规自委）调查，房山规自委于2019年12月18日复函称：房山新城良乡组团某地块某楼（坐落名称变更为房山区翠枫路某号院某号楼）于2017年11月29日办理初始登记，804房屋具备产权转移登记条件，但尚未办理产权转移登记。对于产权转移登记办理迟延的原因，天洋基业公司的陈述为不动产登记中心认为其提交的手续不齐全、公司资金紧张。天洋基业公司称，高婧可自行办理产权转移登记，但代收的契税、代办费、登记费等目前无法退还。高婧坚持要求与天洋基业公司解除合同。一审法院认为，高婧与天洋基业公司签订的《预售合同》是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。依据合同约定的时间和条件交付804房屋，并在约定时间内将房屋所有权转移登记到高婧名下，是天洋基业公司基于《预售合同》的主要义务。本案中，高婧已履行了约定的房屋价款给付义务，天洋基业公司于2017年5月7日将案涉房屋交付高婧使用。依据《预售合同》约定，天洋基业公司应当在房屋交付之日起730日内为高婧办理房屋所有权转移登记。天洋基业公司代收契税、印花税、产权代办费和登记费后，至今未办理804房屋的所有权转移登记。且天洋基业公司未提供证据证明其对迟延办理不存在过错。天洋基业公司的行为构成违约。高婧依据《预售合同》关于“因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房”的约定，要求解除双方的《预售合同》符合合同约定和法律规定。案涉《预售合同》自退房申请送达之日,即2019年6月25日起解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。高婧要求天洋基业公司返还1039972元购房款、契税31199元、产权代办费1000元、登记费550元、印花税520元的诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持。《预售合同》约定，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率给付利息。高婧主张的利息，法院依据双方合同约定和履行情况予以确定。高婧提供的收据不足以证明其装修费用支出的情况，考虑到高婧出租房屋获取收益，以及合同解除后房屋恢复原状等因素，法院对高婧要求天洋基业公司给付装修费3万元的诉讼请求不予支持。天洋基业公司提出要求同时返还房屋的抗辩，本着一次性解决纠纷的原则，法院将804房屋返还问题一并处理。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条规定，于2020年1月16日判决：一、北京天洋基业投资有限公司于判决生效之日起十日内向高婧退还购房款1039972元、契税31199元、产权代办费1000元、登记费550元、印花税520元，合计1073241元；高婧同时向北京天洋基业投资有限公司退还房山区房山新城良乡组团某地块某楼8层804（房山区翠枫路某号院某号楼8层804）房屋；二、北京天洋基业投资有限公司于判决生效之日起十日内以1073241元为基数，按照中国人民银行同期活期存款利率标准向高婧给付自2019年9月24日至实际履行之日的利息；三、驳回高婧的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，天洋基业公司提交2020年2月18日给高婧的告知函作为新的证据，用以证明通知高婧办理产权证。本院组织当事人进行了证据交换和质证。高婧质证称真实性认可，但是不认可证明内容，截止到发告知函尚未办理房产证，从2017年开始到收到告知函，对方已经严重违约。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明事实无异，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。综合各方当事人诉辩意见，本案争议焦点为：天洋基业公司是否应当返还高婧已交纳房款、税款等费用。本案中《预售合同》系高婧与天洋基业公司双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应遵守履行。依合同约定，如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房，买受人退房的。现天洋基业公司逾期履行该义务，高婧依约选择退房，并向天洋基业公司邮寄退房申请，天洋基业公司于2019年6月25日收到申请。依据合同约定，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率给付利息。因此一审法院据此支持高婧要求天洋基业公司返还1039972元购房款、契税31199元、产权代办费1000元、登记费550元、印花税520元的诉讼请求并无不妥，本院予以确认。一审法院依据双方合同约定和履行情况，对利息酌情予以确认正确，本院予以确认。综上所述，北京天洋基业投资有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14459元，由北京天洋基业投资有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 周梦峰审 判 员 杨志东审 判 员 陈雨菡二〇二〇年四月二十七日法官助理 曹 华书 记 员 周 洁