上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终896号上诉人(原审原告)：黄敬强，男，1974年1月21日生，汉族，住安徽省。被上诉人(原审被告)：王俊伟，男，1976年7月6日生，汉族，住河南省。上诉人黄敬强因与被上诉人王俊伟房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初17318号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。黄敬强上诉请求：撤销上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初17318号民事判决，发回重审或者依法改判支持上诉人的一审诉讼请求，一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：双方约定合同解除，并无其他纠纷。自2018年6月6日，徐行镇小庙村委会和镇政府拆迁办要求上诉人限期搬离，并停水、停电，使上诉人无法正常使用承租的房屋和场地。在村委会、拆迁办的协调下，双方签订《退金》，约定：双方同意终止合同，被上诉人支付上诉人10万元，没有其他纠纷。上诉人在搬入承租房屋及场地时，房屋及场地内无任何设施，电线也是多年遗留的，合同中也未约定房屋内有设备。在拆迁办的监督下，上诉人在2018年11月26日全部搬离，拆迁办在2018年12月15日组织挖土机拆除了房产，上诉人通过拍视频的方式告知了被上诉人。合同终止后，被上诉人是否再对外出租，或者其他人进入房屋或场地，与上诉人无关。一审法院根据2019年3月拆迁办的搬离告知书，认定上诉人使用了场地，完全错误，且搬离告知书也是向“各租赁户发出”。王俊伟未作答辩。黄敬强向一审法院起诉请求：要求王俊伟返还合同解除款10万元并支付利息，按照年利息4.35%的标准，从2019年2月11日支付至实际付清之日止，暂计算至2019年6月30日为1,656元。一审法院认定事实：2018年3月10日，黄敬强与王俊伟签订《土地租赁合同》一份，约定黄敬强租赁位于上海市嘉定区徐行镇小庙村范桥428号土地用于停车场，租金先付后用，租期三年，从2018年4月1日至2021年3月30日止，第一年租金74万元，第一期租金于2018年3月15日前支付45万元，第二期租金2018年10月1日前支付29万元。租赁期内，若黄敬强未按约定支付租金、水电费和其他费用，王俊伟有权停电停水，逾期半个月，王俊伟有权单方终止合同。合同签订后，黄敬强于2018年3月15日向王俊伟支付租金45万元，王俊伟将涉案土地交付黄敬强使用。2018年6月6日，徐行镇小庙村民委员会发出告知书，告知相关人员因徐行镇小庙村杨院428号系农业用地，目前存在违法建筑，且有车辆违法停在场内，全区正开展拆违专项整治，将对该地块违法建筑进行拆除，要求相关人员于2018年6月底前搬离该地块。2018年11月20日，双方协商终止合同，王俊伟向黄敬强出具《退金》一份，载明“总退还小庙村范桥428号停车场合同终止余款10万元，就是合同到此结束，没有其他纠纷，年前之前尽量把钱给黄敬强。备注：2018年12月30号前付给黄敬强。”2019年3月，徐行镇小庙村民委员会再次向各租赁户发出搬离告知书，内容为：小庙村杨院428号范围内的土地系农业用地，该地块存在违法建筑、违法用地，根据约定2019年2月底为搬离时间截止日，目前已超过搬离约定时间，要求于2019年3月10日前全部搬离该地块。因黄敬强未收到王俊伟的10万元退款，故诉至法院。一审法院另查明，1、位于嘉定区徐行镇小庙村范桥428号的土地系王俊伟从案外人张忠良处承租后再转租给黄敬强使用，黄敬强用于停车场。2、系争土地为徐行镇小庙村集体所有的农业用地。该土地上还搭建有20多间房屋，黄敬强将其用于驾驶员居住。3、王俊伟与黄敬强曾口头约定黄敬强应于王俊伟出具《退金》后的一周内搬离。对于黄敬强搬离系争地块的时间，王俊伟与黄敬强存在争议。黄敬强主张其于2018年11月底搬离，王俊伟对此不予认可，王俊伟陈述黄敬强一直使用系争地块至2019年2月底。4、王俊伟曾将案外人张忠良和朱建华诉至法院，要求张忠良和朱建华双倍返还涉案场地的租金80万元，并赔偿场地平整、水电安装、场地装修、道路修建、垃圾清运费用18.5万元。法院于2019年5月27日出具(2019)沪0114民初3866号民事判决，判决张忠良赔偿王俊伟损失5万元，对王俊伟的其余诉请不予支持。该判决“本院认为”部分认定：“……王俊伟虽称其从签订合同之日起至搬离之日(2018年6月)仅使用系争地块8个月，但未提交证据予以证明其搬离时间，且结合小庙村委会发出的告知书来看，迟至2019年2月底，系争地块上的租赁户仍未搬离，……故本院采纳张忠良和朱建华的辩称意见，即王俊伟2019年3月份才搬离系争地块。”该判决于2019年6月27日发生法律效力。5、庭审中，双方确认《退金》中所称的“退还合同终止余款10万元”，是指退还合同未使用部分的租金10万元。一审法院认为，根据土地管理法相关规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。经查明，系争地块属农业用地，王俊伟与黄敬强签订的《土地租赁合同》约定将系争地块用于非农业建设，违反上述法律规定，故《土地租赁合同》应属无效。合同无效的，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。法院认为，合同虽然无效，但黄敬强仍然应当支付实际使用系争地块期间的占有使用费。对于黄敬强应当支付的占有使用费，王俊伟与黄敬强曾经进行过结算，双方约定合同于2018年11月20日终止，王俊伟退还黄敬强10万元，黄敬强应于合同终止后一周内搬离。黄敬强主张其已于2018年11月底搬离，但其未提供证据证明其与王俊伟办理了交接手续，将系争地块返还王俊伟。王俊伟辩称黄敬强直至2019年2月底才搬离，结合徐行镇小庙村民委员会2019年3月发出的搬离告知书及(2019)沪0114民初3866号民事判决书，法院对王俊伟的意见予以采信。黄敬强未按期搬离仍应当支付2018年12月至2019年2月的占有使用费。鉴于黄敬强在双方结算后又实际使用系争地块3个月，对于其要求退还租金10万元并支付利息的诉请，法院不予支持。一审法院判决如下：驳回黄敬强的全部诉讼请求。本院二审期间，双方均未提供新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，王俊伟与黄敬强签订的《土地租赁合同》约定将农业用地用于非农业建设，违反法律规定，故应属无效。虽然合同无效，但《退金》是终止停车场合同的协议，应属有效。双方均确认“退还合同终止余款10万元”是指退还合同未使用部分的租金10万元，又确认约定搬离时间为2018年11月20日后一周内。现王俊伟辩称黄敬强直至2019年2月底才搬离，黄敬强主张其已于2018年11月底搬离，一审法院根据徐行镇小庙村民委员会2019年3月发出的搬离告知书、生效的法律文书认定的内容、黄敬强未能提供证据证明其与王俊伟办理了交接手续等，采纳王俊伟的辩称意见，并无不当。黄敬强虽然提供了有关视频等证据，但并未较王俊伟的证据形成优势并达到证据高度盖然性，故一审法院所确定的搬离时间并无不当。黄敬强在双方结算后又实际使用系争地块3个月，对于其要求退还租金10万元并支付利息的诉请，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人黄敬强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2,333.12元，由上诉人黄敬强负担。本判决为终审判决。法官助理苗一路审判长  张常青审判员  徐 江审判员  成 皿二〇二〇年四月九日书记员  苗一路附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……