福建省永安市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0481民初384号 原告：朱婉艳，女，1993年1月7日出生，汉族，住福建省永安市。 委托诉讼代理人：陈福星、金龙泉，上海段和段（厦门）律师事务所律师。 被告：三明环球房地产发展有限公司，住所地：福建省永安市含笑大道2089号，统一社会信用代码：913504817593557209。 法定代表人：**峰，总经理。 原告朱婉艳与被告三明环球房地产发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱婉艳及其委托诉讼代理人陈福星、金龙泉到庭参加诉讼，被告三明环球房地产发展有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朱婉艳向本院提出诉讼请求：一、判令确认2015年8月25日签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、判令三明环球房地产发展有限公司依据合同协助朱婉艳办理永安市商品房权属证书等手续。三、判令三明环球房地产发展有限公司支付逾期交付违约金共计105137.52元［618456×0.0002×850（自2015年11月19日起暂计至2018年3月11日）］及逾期办证违约金20177.12［618456×0.0435×0.75（自2019年3月12日暂计至2019年12月12日，实计至实际办证之日）］，共计125314.64元。四、由三明环球房地产发展有限公司有限公司承担本案全部诉讼费用 事实和理由：2015年8月25日，朱婉艳和三明环球房地产发展有限公司有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定朱婉艳向三明环球房地产发展有限公司有限公司购买位于永安市的房产（以下简称“讼争房产”），用途为住宅，建筑面积98.42平方米，总价款为人民币618456元。根据合同约定，其中，第八条明确2015年11月18日前交付房屋；第九条明确延期交房违约金为日万分之二；第十四条明确最迟2016年11月18日（交付后12个月）协助办理房屋权属证书。 合同签订后，朱婉艳按照《商品房买卖合同》约定及时间向三明环球房地产发展有限公司交付了全部购房款共计618456元，且被告出具了《收款收据》。此后，朱婉艳多次催促三明环球房地产发展有限公司交付永安市商品房，但三明环球房地产发展有限公司设置种种障碍拒不交付。直到2018年3月12日才交付房屋。朱婉艳收到房屋后即按照三明环球房地产发展有限公司要求交付契税18722元，并入住涉案商品房至今。根据双方签订《商品房买卖合同》第9条“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付万分之2违约金。”及第十四条产权登记的约定，“如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后12个月内取得房屋权属证书的，买受人无退房的情形下，出卖人应当自逾期之日起每日按买受人已经付款的银行同期贷款利息支付违约金”。三明环球房地产发展有限公司应当承担逾期交付商品房违约金和逾期办证的违约金。 三明环球房地产发展有限公司未作答辩。 朱婉艳围绕诉讼请求向本院提交如下证据（复印件）： 证据一：身份证，证明：朱婉艳的基本情况。 证据二：《商品房买卖合同》，证明：2015年8月25日朱婉艳向三明环球房地产发展有限公司购买位于永安市的房产，双方对该商品房的建筑面积、单价、付款方式、交付期限、办理产权登记及违约责任等进行约定的事实。 证据三、收款收据，证明：朱婉艳已依照合同约定支付了全部购房款，并经三明环球房地产发展有限公司盖章确认。 证据四、契税收据，证明：朱婉艳已经缴交诉争房产的契税、专项维修金、土地产权工本费，三明环球房地产发展有限公司应当履行相关的义务，配合朱婉艳办理房屋权属证书，也确认了诉争房产的交房时间为2018年3月12日。 证据五、物业发票，证明：朱婉艳在2018年3月12日入住诉争房产并缴交物业费。 证据六、不动产信息查询，证明：在朱婉艳已入住诉争房产，但诉争房产仍办理了预售抵押登记手续。 三明环球房地产发展有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭，视为放弃举证、质证和抗辩的权利。朱婉艳提交的证据具备证据属性，本院予以确认并在卷佐证。 对朱婉艳陈述的事实和理由本院亦予以确认，并作为本院查明的案件事实。本院另查明，朱婉艳所支付的618456元购房款是以抵债的方式支付，三明环球房地产发展有限公司在出具的收款收据上备注为“抵陈步贤股份款”，收款收据落款时间为2015年8月25日。永安市的房产目前被永安市嘉和投资有限公司设置抵押给兴业银行股份有限公司三明分行。 本院认为，朱婉艳与三明环球房地产发展有限公司签订《商品房买卖合同》实质是“以房抵债”的行为，在现行法律没有明确规定，且不违反法律、行政法规效力性强制性规定的情况下，应充分尊重当事人意思自治，房屋所有权是否完成变动，房屋是否交付仅涉及债务是否已经获得清偿的问题，不影响“以房抵债”约定的效力，故朱婉艳与三明环球房地产发展有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人应当遵守信用，依约履行。三明环球房地产发展有限公司逾期交房及逾期办证，应按约定承担违约责任，向朱婉艳支付违约金。但以房抵债约定是对债务的履行方式的变更，目的是消灭金钱债务。在完成房屋权属变更登记之前，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，不必然地引起房屋权属的变动，朱婉艳亦未完成涉案房产的权属登记手续,因此，朱婉艳只有债权请求权，而非物权。同时，案涉房产已抵押给银行。因此，朱婉艳要求三明环球房地产发展有限公司协助办理权属证书事实上不能履行，对该请求本院不予支持，朱婉艳可在条件成就时另行主张。三明环球房地产发展有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条第（一）项、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、朱婉艳与三明环球房地产发展有限公司于2015年8月25日签订的《商品房买卖合同》合法有效； 二、三明环球房地产发展有限公司应于本判决生效后十日内向朱婉艳支付逾期交付违约金104271.68元[618456×0.0002×843（自2015年11月19日起计至2018年3月11日）]及逾期办证违约金20177.12[618456×0.0435×0.75（自2019年3月12日暂计至2019年12月12日，实计至实际办证之日）]，共计124448.8元； 三、驳回朱婉艳的其他诉讼请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9985元，减半收取4992.5元，由三明环球房地产发展有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  饶德松 二〇二〇年四月二日 书记员  卢皛雨 附：本判决书适用的主要法律条文及执行提示： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十条第（一）项当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。