广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终5117号上诉人（原审被告）：林育果，男，1986年8月19日出生，汉族，住广东省廉江市。委托诉讼代理人：刘星，广东法丞汇俊律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄腾方，男，1964年10月30日出生，汉族，住广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：李昕，广东华安联合律师事务所律师。上诉人林育果因与被上诉人黄腾方房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初27424号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人林育果上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判林育果无需支付2016年11月至2018年1月3日期间租金236830.32元及迟延支付上述期间租金的违约金；2.撤销一审判决第二项，改判林育果无需支付2018年1月1日至2018年1月3日期间的印花税322.42元及2017年7月至10月期间综合征收、土地使用税及综合征收滞纳金8548.67元；3.本案诉讼费用由黄腾方承担。事实及理由如下：一、一审法院认定事实不清，黄腾方对林育果不再承租涉案商铺的事实知情且默许，黄腾方对租金损失扩大的部分具有过错责任。林育果于2017年7月、8月多次通过电话、微信的方式向黄腾方表示不再承租，黄腾方对此知情且默许。2017年9月中旬，林育果已退出承租场地并告知黄腾方，且将商铺钥匙交给了旁边的xx号之一商铺，该商铺的出租人也是黄腾方。黄腾方在得知林育果退租后未及时出租，导致损失扩大。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，因黄腾方过错导致损失扩大部分，应由其自行承担。如上所述，林育果已尽到交接房屋的义务，但一审法院在并未实际查清涉案商铺交接问题的情况下，采信黄腾方于2018年1月3日收回商铺的单方说辞，属于认定事实不清。双方在知情的情况下解除了租赁合同，黄腾方提起诉讼有违公平原则，故林育果不应向其支付2017年11月至2018年1月3日期间租金及违约金。二、印花税、综合征收及土地使用税是黄腾方的法定义务，一审判令林育果承担上述费用属于适用法律错误。根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条规定，房产税由产权所有人缴纳。因此，林育果并非印花税、综合征收及土地使用税的纳税义务人。双方签订的《房屋租赁合同》（以下简称《合同》）违背了上述规定，该合同约定应属无效。故一审判令由林育果承担印花税、综合征收及土地使用税等费用属于认定事实不清，适用法律错误。三、一审适用法律错误。黄腾方的诉讼请求超过诉讼时效。林育果自2016年6月起拖欠租金，黄腾方在2018年11月13日提起诉讼，已超过法律规定的诉讼时效。四、关于林育果缴纳的保证金和入场费。首先，林育果在入驻商铺之前，已缴纳了高额的保证金和入场费，一审法院并未处理这部分的入场费和保证金。一审法院对违约金的部分进行了认定和裁判，并且也对黄腾方的诉请部分进行了调整。对于该判决书中所述的黄腾方没有举证证明其损失的情况下，其主张的违约金标准过高，一审判决对此予以调整。根据上述一审判决的认定，一审判决对于林育果的违约责任已经进行了认定，但是对于林育果支出的保证金以及入场费的问题，一审判决却没有予以审查。退一步而言，林育果支付了保证金和入场费，该两笔费用的性质都是履约保证和抵押，在一审判决已经对林育果的违约责任进行认定的情况下，相应的保证金和入场费应当退还给林育果或予以抵扣，一审判决对此事实没有予以认定，属于事实认定不清。被上诉人黄腾方二审辩称：不同意林育果的全部上诉请求，应驳回其上诉请求，维持原判。1.林育果主张无需支付2016年11月至2018年1月3日期间的租金。从双方的微信聊天记录中均可看出林育果是一直承租使用涉案商铺，但林育果未按照合同约定向黄腾方支付租金。此外，林育果作为承租方，应当就其交还涉案商铺的时间承担举证责任，但林育果并没有证据证明已经将涉案商铺的钥匙在2018年1月3日前交给黄腾方。且林育果也没有证据证明黄腾方曾授权给隔壁商铺经营者代收涉案商铺的钥匙，所以应当以黄腾方在一审中提交的接收钥匙的时间作为计收林育果租金之日止。2.根据《合同》约定，林育果支付给黄腾方的租金是不含税的，即涉案商铺的租赁税、土地使用权税、租赁备案印花税均是由林育果承担。3.关于保证金的问题，在《合同》第十一条明确约定，如果林育果拖欠租金超过十天的，黄腾方有权没收全部保证金，并要求林育果赔偿总合同金额的20%作为合同的违约金。作为保证金的问题，已经在一审查明的事实中予以查明。一审判决也是基于保证金已由黄腾方没收，因此没有另外支持黄腾方主张要求林育果支付租期总额20%的违约金。综上，一审判决查明事实准确，认定事实清楚。另外，关于诉讼时效的问题，根据双方的微信往来记录显示，黄腾方一直通过微信的方式要求林育果支付其所拖欠的租金以及滞纳金，不存在超过诉讼时效的情形。黄腾方于2018年11月13日向一审法院起诉，请求：1.林育果支付租金236973.3元（2016年11月至2017年5月每月4540元、2017年6月至8月每月7823元、2017年9月至12月每月44323元、2018年1月1日至3日租金4432.30元）；2.林育果支付上述租金的滞纳金（以每月欠付的租金为本金，每日按千分之一的标准计算，分别自当月2日起计至实际清偿之日止，以本金为限）；3.林育果支付违约金416398.9元；4.林育果支付拖欠的印花税3331.7元和综合征税8548.67元；5.林育果支付拖欠的物业服务费共4434.72元，水电费共16866.01元（从2017年7月20日起至2018年1月3日止）；6.林育果支付按原样重新安装、改装玻璃门窗费用5612元；7.本案诉讼费用由林育果承担。一审法院经审理查明：根据广州市房地产档案馆于2018年1月10日出具的《广州市不动产登记查册表》显示，广州市天河区xx大道xx号xx铺的产权人为黄腾方及案外人江焕新。2015年5月14日，黄腾方（甲方，出租方）与林育果（乙方，承租方）签订《合同》，约定：甲方将涉案商铺出租给林育果作经营水果用途使用，租赁期限自2015年5月14日起至2021年5月31日止；2016年6月1日至2017年5月31日期间不含税月租金为41040元，2017年6月1日至2018年5月31日期间不含税月租金为44323元……；乙方在每月的第1日前缴付租金给甲方，每逾期一天，应按欠款总金额的百分之二支付滞纳金给甲方；乙方只缴纳上述不含税净租金给甲方，该铺的租赁税和土地使用税、租赁备案印花税，以国家税务部门核定金额为准，不管多少全部由乙方承担，并直接缴纳给国家征税部门；双方签订本合同之日起到本合同期满之日止，该铺的物业管理费、水电公摊费、垃圾费、保安费等因乙方使用该铺而产生的所有费用均由乙方承担；签订本合同当日，乙方应向甲方缴付租赁保证金114000元、入场费30000元及2015年5月29日至2015年6月31日租金39500元；租赁期内，乙方如需要对该铺进行装修，必须经甲方书面同意、到相关部门申报、获批，验收合格后方可投入使用，并将水电及消防的装修图纸和验收合格证复印一套给甲方留存；乙方拖欠租金超过十天、或违反本合同约定条款，导致甲方单方面解除本合同的，除甲方有权立即收回该铺另行出租，并没收乙方全部保证金外，乙方还需赔偿剩余合同期租金总额的20%给甲方作为违约金；甲乙双方任何一方如需提前解除本合同，除赔偿与保证金相同数额的违约金给对方外，还需赔偿剩余合同期租金总额的20%给对方作为违约金等。关于林育果支付租金的情况，双方确认2016年11月至2017年8月期间林育果每月向黄腾方支付租金36500元，林育果表示双方曾就租金减免事宜进行协商，黄腾方对此不予确认。关于林育果退场的情况，林育果表示其于2017年9月中旬搬离涉案商铺，并在告知黄腾方后将钥匙交给了隔壁商铺（出租人亦为黄腾方）的承租人，黄腾方则表示其并未接到林育果搬离涉案商铺的任何消息，双方未办理交接手续，其也不清楚林育果是否于2017年9月搬离涉案商铺，黄腾方于2018年1月3日向隔壁商铺的承租人收回涉案商铺的钥匙。另，黄腾方为证明林育果欠付涉案商铺印花税、综合征税、物业服务费、水电费，及林育果应支付涉案商铺恢复原样的玻璃门费用的情况，向一审法院提交如下材料：1.显示收费单位为广州璟晖华庭管理处的《收费通知单》壹份（载明房号为涉案商铺，费用期间为2018年1月，代收排水费本金及违约金合计46.23元，代收电费本金及违约金合计13493.95元，物业服务费本金及违约金合计4434.72元，代收水费本金及违约金合计135.5元，上述金额合计18110.4元）；2.广州市天河区冼村街来穗人员和出租屋服务管理中心开具的税收缴款书多张（地址均为涉案商铺，分别载明如下内容：纳税人名称为黄腾方，2018年1月期间印花税实缴金额832.9元；纳税人名称为林育果，2018年1月期间印花税实缴金额1665.9元；纳税人名称为江焕新，2018年1月期间印花税实缴金额832.9元；纳税人名称为江焕新，2017年7月至10月期间综合征收滞纳金实缴金额1.28元；纳税人名称为江焕新，2017年7月至10月期间综合征收、土地使用税及综合征收滞纳金实缴金额合计3544.95元；纳税人名称为黄腾方，2017年7月至10月期间综合征收、土地使用税及综合征收滞纳金实缴金额合计5003.71元）；3.中海物业管理广州有限公司出具的广东增值税普通发票（购买方为涉案商铺，2017年7月29日至2018年8月20日期间代收电费金额9866.18元，税额1578.59元，2017年7月20日至2018年10月19日期间代收水费金额160.39元，税额4.81元，上述价税合计11609.97元）；4.落款处手写“中海璟晖华庭管理处何婷2018.12.2”字样的清单一份（载明2017年9月至2018年2月期间各月水电费数额，金额合计11608.97元）；5.落款处加盖中海物业管理广州有限公司发票专用章的手写清单一份（载明地址为涉案商铺，2017年7月20日至8月21日代收水费75.52元，2017年8月21日至9月26日代收水费51.92元，2017年9月26日至10月20日代收水费23.6元，2017年12月21日至2018年1月19日代收水费4.72元……）；6.安装玻璃门工程报价（金额合计5612元）及图纸。经质证，林育果对证据1、2的真实性无异议，证据3-5的真实性由法院认定，对证据6的真实性不予确认。关于本案纠纷，双方还提交微信聊天记录予以证明沟通情况，其上显示黄腾方于2017年6月、9月、10月多次要求林育果按照《合同》约定补交欠缴租金、滞纳金及租赁税费、管理费、水电费，黄腾方并向林育果表示“在按合同约定每月一号前交清租金的前提下给你减免部分租金，如不准时交租除不作任何减免外，还须按合同约定支付滞纳金，你一直都没有准时交纳，因此你必须补交”等，林育果则于2017年10月17日向黄腾方表示经营亏损巨大，无法继续经营。黄腾方还于2017年11月及之后多次催促林育果办理租赁备案终止手续，表示如不办理则一直要继续交税，林育果则回应称黄腾方可自行前去办理，无需林育果配合。一审法院认为：黄腾方、林育果双方签订的《合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应依约履行。关于林育果交还涉案商铺的时间，林育果表示其于2017年9月中旬搬离涉案商铺并将钥匙交给隔壁商铺的承租人，黄腾方则表示双方未办理交接手续，其不清楚林育果的搬离情况，后于2018年1月3日收回涉案商铺的钥匙。林育果作为承租方，应对其交还涉案商铺的情况承担举证责任，其在本案中并未举证证明黄腾方存在授权案外人办理涉案商铺的交接手续或者其将涉案商铺的钥匙交付给案外人的行为得到黄腾方认可的情况，且黄腾方对林育果交还涉案商铺的陈述不予确认，故对于黄腾方所称其于2018年1月3日收回涉案商铺的钥匙的陈述予以采信，黄腾方于该日收回涉案商铺，林育果应向黄腾方支付租金至2018年1月3日。结合林育果支付租金的情况，双方确认2016年11月至2017年8月期间林育果每月向黄腾方支付租金36500元，林育果表示双方曾就租金减免事宜进行协商，但未提供充分证据予以证明，黄腾方对此亦不予确认，故对于林育果所称双方协商一致同意减免租金的抗辩不予采信。根据《合同》的约定，2016年6月1日至2017年5月31日期间不含税月租金为41040元，2017年6月1日至2018年5月31日期间不含税月租金为44323元，现黄腾方诉请要求林育果支付2016年11月至2018年1月3日期间租金具有事实及合同依据，一审法院予以支持，其中2016年11月至2017年5月期间每月剩余租金4540元、2017年6月至2017年8月期间每月剩余租金7823元、2017年9月至2017年12月期间每月租金44323元、2018年1月1日至2018年1月3日期间租金4289.32元，上述租金金额合计236830.32元，对于黄腾方超出上述金额的诉请，一审法院不予支持，予以驳回。关于林育果抗辩称黄腾方上述诉请已超过诉讼时效的问题，结合双方微信聊天记录可知，黄腾方于2017年6月、9月、10月多次要求林育果按照《合同》约定补交欠缴租金等费用，故林育果上述抗辩缺乏事实依据，一审法院不予采纳。至于黄腾方主张的租金滞纳金，实质为迟延支付上述期间租金的违约金，《合同》约定林育果应于每月的第1日前向黄腾方支付租金，林育果迟至黄腾方提起本案诉讼仍未支付上述费用显属违约，黄腾方上述诉请具有事实依据，至于违约金的计算标准，黄腾方主张应按每日千分之一的标准计算，林育果则抗辩称违约金标准过高，就此一审法院认为在黄腾方未举证证明其实际损失的情况下，其主张的上述违约金计算标准确有过高之嫌，一审法院予以调整为中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮30%的标准，即林育果应向黄腾方支付迟延支付租金的违约金（其中2016年11月至2017年5月期间违约金的计算本金为4540元、2017年6月至2017年8月期间违约金的计算本金为7823元、2017年9月至2017年12月期间违约金的计算本金为44323元、2018年1月1日至2018年1月3日期间违约金的计算本金为4289.32元，上述违约金均按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮30%的标准，自各月2日起计至实际支付之日止，各期违约金以本金为限），对于黄腾方超出上述金额的诉请，一审法院不予支持，予以驳回。关于黄腾方要求林育果支付印花税、综合征税、物业服务费及水电费的诉请，根据《合同》的约定，上述税费、物业服务费及水电费均由林育果负担，黄腾方已提供证据证明其已支付涉案商铺2018年1月期间印花税3331.7元、2017年7月至10月期间综合征收、土地使用税及综合征收滞纳金8549.94元，黄腾方诉请要求林育果支付2017年7月至10月期间综合征收、土地使用税及综合征收滞纳金8548.67元，一审法院予以照准。结合上述林育果使用涉案商铺的情况，林育果应向黄腾方支付涉案商铺2018年1月1日至2018年1月3日期间的印花税322.42元，对于黄腾方超出上述数额的诉请一审法院不予支持。至于物业服务费的问题，黄腾方并未提供证据证明其已代林育果支付上述费用，故其要求林育果支付缺乏事实依据，一审法院不予支持。关于水电费，黄腾方并未举证证明2017年7月20日至2018年1月3日期间的各月水电费读数和具体缴纳费用情况，应由其自行承担举证不能的法律后果，故对于要求林育果支付2017年7月20日至2018年1月3日期间水电费16866.01元的诉讼请求不予支持。至于黄腾方要求林育果支付违约金的问题，结合一审法院查明事实及双方履行合同的情况，一审法院已判令林育果向黄腾方支付至2018年1月3日期间的租金及迟延支付租金的违约金，上述费用已足以弥补黄腾方因林育果的违约行为所遭受的损失，从公平原则出发，对黄腾方该项诉请予以驳回。关于改装玻璃门窗的费用5612元，黄腾方并未举证证明该项费用实际发生，双方亦未对费用的承担达成合意，故黄腾方该项诉请缺乏依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2019年5月21日作出如下判决：一、林育果于本判决发生法律效力之日起10日内，向黄腾方支付广州市天河区xx大道xx号xx铺2016年11月至2018年1月3日期间租金236830.32元及迟延支付上述期间租金的违约金（其中2016年11月至2017年5月期间违约金的计算本金为4540元、2017年6月至2017年8月期间违约金的计算本金为7823元、2017年9月至2017年12月期间违约金的计算本金为44323元、2018年1月1日至2018年1月3日期间违约金的计算本金为4289.32元，上述违约金均按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮30%的标准，自各月2日起计至实际支付之日止，各期违约金以本金为限）；二、林育果于本判决发生法律效力之日起10日内，向黄腾方支付上述房屋2018年1月1日至2018年1月3日期间的印花税322.42元及2017年7月至10月期间综合征收、土地使用税及综合征收滞纳金8548.67元；三、驳回黄腾方的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11820元，由黄腾方负担6570元，林育果负担5250元。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，当事人未提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：关于林育果主张无需支付2016年11月至2018年1月3日期间租金及迟延支付上述期间租金的违约金的问题。林育果主张其于2017年9月中旬已退出涉案商铺并将商铺钥匙交给隔壁商铺的承租人，但黄腾方对此不予认可，且林育果作为承租人应对其交还商铺的情况承担举证责任，但其在本案中并未举证证明在2017年9月中旬退出涉案商铺或办理退租交接手续，亦未举证证明黄腾方有授权案外人办理涉案商铺的交接手续。故一审采信黄腾方于2018年1月3日收回涉案商铺钥匙的陈述，并无不当，一审据此判决林育果向黄腾方支付涉案商铺2016年11月至2018年1月3日期间租金236830.32元及迟延支付上述期间租金的违约金并无不妥，本院予以维持。关于林育果主张黄腾方上述诉请已超过诉讼时效的问题。一审已经对此进行论述和认定，一审认定合法有据，本院予以维持。关于林育果主张无需支付2018年1月1日至2018年1月3日期间的印花税及2017年7月至10月期间综合征收、土地使用税及综合征收滞纳金的问题。双方签订的《合同》明确约定税费由林育果承担，现黄腾方已举证证明其已支付涉案商铺印花税、综合征收、土地使用税及综合征收滞纳金，故一审判令林育果向黄腾方支付涉案房屋2018年1月1日至2018年1月3日期间的印花税322.42元及2017年7月至10月期间综合征收、土地使用税及综合征收滞纳金8548.67元，合理有据，本院予以维持。关于林育果主张的保证金和入场费的问题。一审中林育果并未就保证金和入场费提起反诉，亦未主张进行抵扣，其在本案二审中主张退还保证金和入场费或予以抵扣，本院不予处理，林育果可另行依法处理。综上所述，林育果的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4986元，由林育果负担。本判决为终审判决。审判长 李 娜审判员 柳玮玮审判员 黄春成二〇二〇年四月二十二日书记员 冯 韵彭诗敏