北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终4267号上诉人兼徐蔷、贾红斌之委托诉讼代理人（原审被告、反诉原告）：徐天辉，男，1941年7月10日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王远泽，男，1952年1月19日出生，汉族，无业。委托诉讼代理人：李光勤，北京光勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘娜，甘肃为道律师事务所律师。原审被告：贾红斌，女，1956年7月19日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。原审被告：徐蔷，女，1990年8月11日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。上诉人徐天辉因与被上诉人王远泽、原审被告徐蔷与贾红斌房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初23591号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。徐天辉上诉请求：同意一审判决第二、三、五项，不同意一审判决第一、四、六、七项，请求法院驳回王远泽提出的解除合同及返还房屋内家具、电器等物品的诉讼请求并支持我的反诉请求。事实和理由：2014年2月16日马红巍选中侯某家庭条件十分理想后，当场签订寄存保管协议，并支付了3600元的定金，次日我协助马红巍将五件红木家具搬运至马红巍指定的地点，我被双方推举为担保人，我作为担保人替马红巍交付了保管费用，我可以向王远泽追偿此费用，但一审法院判决我自行承担此费用是错误的，上述事实有寄存协议、搬家公司运输单、侯某的收款条、短信为证。马红巍发来包含以下内容的短信，“徐老师，又有9个月没有收到房租汇款信息了。之前一件事，我们需要运回您在租房后从方庄运走的那套硬木家具。之前就沟通过，那套硬木家具是我公公婆婆当时暂时放在方庄的，现在需要安排运回去。请您将存放家具的地址以及联系方式尽快发给我，我会安排运走”、“徐老师，中秋以后就会联系接收家具事宜”、“徐老师，关于五件红木家具运输和接收事宜，我已全委托给我大姐马红钊和姐夫梁立友处理。除了这五件红木家具外，任何其它从方庄拉出的家具，也一起拉回”。我并未认可红木家具存在我的居室内，租房当时我已经声明涉案房屋内不能寄存来历不明的物品，红木家具价格昂贵且无法使用，不属于房东留给我的使用品。根据2014年2月14日所签的《租房合同》及马红巍手机短信等证据，可以证明双方的真实意思是租期三年，到期无异议延期三年，租期至2020年5月，租金6000元/月，租房押金6000元。《租房合同》中的书面删改均是双方真实意思，此合同没有违法之处亦无虚构，无单方修改，应合法有效。一审判决认定双方属于不定期租赁关系是没有事实及法律依据的。王远泽辩称，同意一审判决，不同意徐天辉的诉讼请求及理由。一审判决适用法律正确，希望二审法院驳回上诉，维持原判。一审判决关于合同期限的认定是正确的，双方属于不定期租赁合同关系，我明确提出解除合同，一审法院判处解除合同关系是正确的。关于返还物品，双方之间的关系是租赁关系，我向徐天辉提供房屋以及房屋内的设备设施，徐天辉只有使用的权利，没有处分的权利；徐天辉在使用房屋期间，未经我同意擅自将屋内的红木家具搬出，基于物权我知道后要求徐天辉将红木家具予以返还。一审法院判令徐天辉将家具返还给我也是正确的。我从未与第三人签署保管协议，徐天辉依据保管协议要求我支付费用的反诉请求缺乏事实和法律依据。徐蔷、贾红斌述称，同意徐天辉的意见。王远泽向一审法院起诉请求：1．要求确认我与徐天辉、徐蔷、贾红斌就位于北京市丰台区方庄芳城园三区甲*号楼1701室的不定期房屋租赁合同于2018年10月22日解除；2．要求徐天辉、徐蔷、贾红斌支付我2018年10月2日之日前的租金（计算至2018年10月1日所欠的租金为113400元），并支付2018年10月2日至房屋实际腾退之日的房屋占有使用费；3．要求徐天辉、徐蔷、贾红斌退还我房屋内家具、电器等物品（详见清单）；4．本案诉讼费用由徐天辉、徐蔷、贾红斌承担。一审法院认定事实：2014年2月14日，王远泽作为出租人（甲方）与承租人（乙方）贾红斌签订《租房合同》，约定租房地址：方庄小区，芳城园三区甲*楼1701；租期为一年（此处手写修改为三年），到期双方无异议合同期顺延一年（此处手写修改为三年）。如有变化须提前两个月通知对方；月租金6500元（此处手写修改为6000元），按季交纳，按时打入甲方指定账户；租期的供暖费，物业费由甲方交纳，其余水、电、气、网、视、卫及车位费均由乙方自付；合同尾部附有手写条款租期约定为三年，若无异议顺延三年；合同尾部附有王远泽（马红巍代理）签字，贾红斌（徐天辉代）签字。上述协议签订后，王远泽将1701号房屋交付徐天辉一家（徐天辉、贾红斌、徐蔷）使用。此后，徐天辉陆续向马红巍银行账户支付房租。徐天辉分别于2015年11月1日、2017年1月9日、2017年12月16日支付涉案房屋物业费共计8766．15元。因王远泽认为徐天辉未依约支付房租，王远泽于2018年10月22日到1701号房屋处张贴解除房屋租赁合同的通知。后王远泽之女王珊珊于2018年10月29日到1704号房屋，要求徐天辉腾房，双方发生争议并报警。因房屋租赁相关事宜未能协商一致，王远泽曾于2019年1月诉至法院（案号为（2019）京0106民初1658号），后撤诉。此后，王远泽再次诉至法院。审理中，双方均认可截至2015年5月1日前，双方就租金交付不存在争议。审理中王远泽提交了马红巍银行账户明细，该明细中显示自2015年5月1日至2018年10月1日期间，徐天辉（马红巍）实际支付租金153100元。本案审理中，双方均未提交关于房屋内家具、电器等物品的经双方签字确认的清单，对于王远泽单方面提交的清单，徐蔷、贾红斌、徐天辉亦表示不认可，但在（2019）京0106民初1658号案件庭审笔录中，徐天辉表示当时涉案房屋中有五件红木家具，分别是四米长的木头沙发一个、一米长的木头沙发两个、一米长的茶桌、一米长的木桌，以及挂壁电视一台、三菱牌空调四台、电热水器一台、海尔洗衣机一台、海尔冰箱一台、小木床一个、双人床一个、电脑桌一个。一审法院认为，本案中，徐天辉、贾红斌、徐蔷提供《租赁合同》中有多处手写修改之处，但该合同修改既未注明租赁双方的身份证号及有关个人身份的证明信息，也未按照正规修改文件的习惯留存手指印记作为印鉴，王远泽亦对合同文本中修改之处表示不认可，故法院对于该合同中手写修改之处的条款不予认可，即王远泽与贾红斌签订的《租房合同》的租赁期限为一年，后双方未就继续出租房屋事宜签订协议，但承租人徐天辉、贾红斌、徐蔷继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。故法院认为在双方租金支付存在争议的2015年5月1日后，双方之间形成了不定期房屋租赁合同关系。该合同关系系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应该按照合同约定履行各自义务。关于涉案房屋未支付租金金额。虽然双方之前在《租房合同》约定的房屋租金为6500元/月，但双方在实际履行合同过程中，徐天辉实际每月支付租金6000元，在此期间王远泽并未提出异议，故应当视为双方当事人以实际行动对租金金额修改为每月6000元的标准支付。根据法院核算，自2015年5月1日至2018年10月1日期间，王远泽实际支付房租153100元，尚欠房租为92900元。因徐天辉未依约及时交付房租，且不定期房屋租赁合同的双方当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，王远泽之女王珊珊于2018年10月29日来到1704号房屋，以王远泽名义要求徐天辉腾退房屋的行为，应当认为王远泽已经按照法律规定将解除房屋租赁关系通知徐天辉、贾红斌、徐蔷等人，故对于王远泽要求确认涉案房屋租赁关系解除的诉讼请求，法院予以支持，但解除日期以法院确认的2018年10月29日为准。关于房屋占有使用费。法院认为，王远泽系涉案房屋的所有权人，对于涉案房屋拥有占有、使用、收益及处分权利。法院认为占有使用费的标准，应当参照使用房屋租金的标准计算，即按照每月6000元的标准计算，故对于王远泽主张要求徐天辉支付2018年10月2日止之际腾退之日的租金、占有使用费的诉讼请求，法院予以支持，以每月6000元计算至实际腾退之日止。关于涉案房屋家具、电器等物品的返还。由于徐天辉在另案中陈述了1704号房屋交接的家具及电器：五件红木家具，分别是四米长的木头沙发一个、一米长的木头沙发两个、一米长的茶桌、一米长的木桌，以及挂壁电视一台、三菱牌空调四台、电热水器一台、海尔洗衣机一台、海尔冰箱一台、小木床一个、双人床一个、电脑桌一个，故对于王远泽要求徐天辉、贾红斌、徐蔷返还物品中的上述物品的诉讼请求，法院予以支持，但对于超出上述物品范围的其他物品，由于王远泽没有提交充分的证据予以证明，法院不予支持。关于徐天辉要求王远泽归还欠款的反诉请求。法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，徐天辉虽申请证人侯某出庭作证，并且提交了侯某出具的收条，以及侯某书写的《协议》，但王远泽对上述证据表示不认可，且侯某的证言之中多次出现矛盾及不符合常理的内容，且《协议》亦是采用铅笔书写，明显违背一般社会常识，法院无法依据现有证据认定王远泽之妻马红巍自行委托保管红木家具，且徐天辉实际已代其支付了红木家具的保管费用，故对于徐天辉要求王远泽归还该欠款的反诉请求，法院不予支持。徐天辉分别于2015年11月1日、2017年1月9日、2017年12月16日合计支付涉案房屋物业费8766．15元。审理中，王远泽明确对于徐天辉已经支付的物业费用同意从应付租金中予以扣减，法院对此不持异议，故对于徐天辉要求王远泽支付该部分费用的请求，于法有据，故徐天辉反诉请求中合理部分法院予以支持，超出部分法院不予支持。综上，一审法院判决：一、王远泽与徐天辉、贾红斌、徐蔷之间就北京市丰台区芳城园三区甲18楼1701号房屋形成的不定期房屋租赁合同关系于二〇一八年十月二十九日解除；二、徐蔷、贾红斌、徐天辉于判决生效后七日内给付王远泽自2015年5月1日至2018年10月1日房屋租金92900元；三、徐蔷、贾红斌、徐天辉于判决生效后七日内给付王远泽租金、房屋占有使用费（按每月6000元标准，自二〇一八年十月二日至实际腾退至日止）；四、徐蔷、贾红斌、徐天辉于判决生效后七日内返还原告王远泽四米长的木头沙发一个、一米长的木头沙发两个、一米长的茶桌一个、一米长的木桌一个，挂壁电视一台、三菱牌空调四台、电热水器一台、海尔洗衣机一台、海尔冰箱一台、小木床一个、双人床一个、电脑桌一个；五、王远泽于判决生效后七日内给付徐天辉垫付物业费8766．15元；六、驳回王远泽的其他诉讼请求；七、驳回徐天辉的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，各方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。徐天辉另提供贾宏斌与案外人贾春霞就位于北京市丰台区方庄小区芳城园三区甲18楼1704室（以下简称1704房屋）签订的《北京市房屋租赁合同》一份，欲证明马红巍将红木家具运到1704房屋内。王远泽对该证据质证称真实性无法核实，与本案无关，对证明目的不予认可，难以证明红木家具是从1704房屋搬走的，且徐天辉在此前的诉讼中已经认可涉案房屋交付时红木家具就在屋内。另，徐天辉在二审庭审中另出示涉案房屋《租房合同》一份，该合同中“租期为一年，到期双方无异议合同期顺延一年”并无手写修改内容。此外，经查此前诉讼2019年1月24日的开庭笔录可见，徐蔷、贾红斌、徐天辉针对王远泽的起诉发表如下答辩意见：……对于诉讼请求三，家具家电原告列的清单我不认可，双方没有协商过，当时屋子里有五件红木家具，分别是一个四米长的木头沙发，两个一米见方的木头沙发，还有一个一米多长的长茶桌，一个一米左右的小桌子，原告称的是红木，有时候也说是硬木；除此外，还有挂壁电视一台，四台空调，都是三菱的，都不能使用，室外机都漏电线了，热水器一台，也不能使用，海尔洗衣机一台，海尔冰箱一台，但也不能使用，一个小木床，一个双人床架子，还有一个坏的电脑桌。我2014年2月14日签约后就把钥匙给我了。本院认为，围绕徐天辉的上诉请求，双方现争议焦点有二：一为双方就涉案房屋形成的房屋租赁合同关系是否已经解除；二为徐蔷、贾红斌、徐天辉是否负有将红木家具等物品返还王远泽之义务，以及王远泽是否应向徐天辉支付看护费、占地费等费用。关于争议焦点一。徐天辉主张涉案租赁合同关系的合同期限为六年，但徐天辉提供的现有证据并不能证明双方有过租赁期限为六年的一致意思表示，且从徐天辉于二审中出示的《租房合同》可见，其于一审中所提供的《租房合同》存在其自行手改痕迹。退一步讲，即便徐天辉提供的短信记录能够相互印证，至多可以认定双方约定的合同期限为三年。故一审法院认定双方形成的系不定期租赁关系并无不妥，认定涉案房屋租赁关系于2018年10月29日解除，本院不持异议。关于争议焦点二。一审法院根据徐天辉在另案中之陈述，认定徐天辉对一审认定的家具及电器负有返还义务并无不妥。现徐天辉上诉称系王远泽之妻马红巍自行委托案外人侯某保管红木家具，但其提供的现有证据无法证明其事实主张，一审法院已经进行了详细论述，本院不再赘述。从徐天辉提供的短信记录只能看出马红巍知道家具被存放于他处，马红巍在短信中询问徐天辉家具的存放地址和联系方式，无法得出系马红巍自行委托案外人保管家具、徐天辉系代付相关费用之结论。综上所述，徐天辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费332元，由徐天辉负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘慧慧审 判 员 白 松审 判 员 王军华二〇二〇年四月三十日法官助理 孙春玮书 记 员 赵鸿飞-2--1--2--1--2--1-