河北省固安县人民法院民 事 判 决 书（2020）冀1022民初694号原告：孟杨，女，1990年4月29日出生，汉族，现住河北省廊坊市固安县。被告：幸福基业物业服务有限公司固安分公司。住所地：固安县工业区2号路路北。负责人：孟惊，总经理。社会统一信用代码：911310227965371X1。委托代理人：尚书，河北同伦律师事务所律师。委托代理人：王倩，河北同伦律师事务所律师。原告孟杨与被告幸福基业物业服务有限公司固安分公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孟杨、被告幸福基业物业服务有限公司固安分公司的委托代理人尚书、王倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孟杨向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告停止不合法的收费行为，不得收取原告2020年-2021年物业管理费2602.8元；2、请责令被告纠正违法行为，确认其签订的前期物业服务协议效力无效；3、请依法判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告为2016年10月入住被告所管理的孔雀新城英国官榕园17号楼1单元903室，按照《前期物业服务协议》中约定的物业管理费2.5元/平米按时缴纳物业费，但根据《廊坊市物业服务收费管理办法》规定，廊坊市物业服务费施行政府指导价（最高不得高于1.9元/平米），现被告收取的物业服务费2.5元/平米存在违法收费行为。原告多次与所在小区的物业公司沟通，请求免除或降低2020年至2021年物业管理费，未有效果，给原告造成极大困扰及经济负担。原告难以通过其他途径解决纠纷，现特向人民法院提起诉讼，请求贵院依法做出公正判决，维护业主合法权益。被告幸福基业物业服务有限公司固安分公司辩称，第一，答辩人与被答辩人签订的前期物业服务协议真实、合法、有效且不存在违法行为。首先，答辩人与被答辩人双方在自愿、平等、协商一致的基础上于2016年9月23日签订《永定河孔雀城英国宫六服务中心前期物业服务协议》，该协议系根据相关法律、法规及政策制定，内容并不违反法律、行政法规的规定，合法有效。其次，针对被答辩人指出答辩人超出廊坊市物业服务费施行政府指导价（最高不得高于1.9元/平米）的诉讼主张并不成立。根据《永定河孔雀城英国宫六服务中心前期物业服务协议》第五章第八条8.1之规定，基础物业费为1.9元/月·平米；特约服务费0.6元/月·平米。根据廊价经费【2018】37号《廊坊市物价局廊坊市住房保障和房产管理局关于进一步明确市区物业服务收费有关政策的通知》第一条可知，答辩人作为物业服务企业接受被答辩人委托提供公共性物业服务合同以外服务的特约服务费实行市场调节价。最后，《永定河孔雀城英国宫六服服务中心前期物业服务协议》中关于物业收费的标准是明确、具体的。被答辩人在充分了解后签名确认，系被答辩人真实的意思表示，其特约服务费系答辩人与被答辩人协商一致的结果。第二、答辩人按照前期物业服务协议收取被答辩人物业费的行为合法合理。答辩人已按照前期物业服务协议向包括被答辩人在内的业主提供了合乎约定的物业服务（其中包括基础服务与特约服务），除基础服务外，答辩人为业主准备了丰富多彩的活动，例如业主运动会。根据《永定河孔雀城英国宫六服务中心前期物业服务协议》、《业主公约》及相关法律规定，答辩人有权按照协议约定向被答辩人收取物业费。被答辩人不得以未享受答辩人提供的物业服务及特约服务为由拒绝或少缴物业费，更何况被答辩人享受了答辩人提供的物业服务及特约服务。根据权利义务相对等的原则，被答辩人应按照协议约定全额缴纳物业服务费。综上所述，答辩人与被答辩人签订的《永定河孔雀城英国宫六服务中心前期物业服务协议》真实、合法、有效。答辩人按照协议约定向被答辩人收取物业费的行为合法合理，不存在违法事实，恳请法院依法驳回被答辩人的诉请。经审理查明：原告系河北省廊坊市固安县英国宫六期（榕园）17号楼1单元903室的业主，原告所在小区未成立业主大会。2016年9月23日，原告作为甲方（业主）与作为乙方（物业服务企业）的被告签订了《永定河孔雀城英国宫六服务中心前期物业服务协议》，协议中约定物业基本情况、物业服务内容与服务标准、协议期限为自2016年9月23日起，至本物业业主委员会代表全体业主与乙方或其他物业服务企业签订新的物业服务协议生效时止及双方的权利与义务等内容，协议第八条约定，本物业管理区域物业服务收费实行包干制，物业服务费由甲方按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：8.1条，高层基础物业费1.9元/月·平方米；特约服务费：0.6元/月·平方米；8.2条，业主在收房时，预缴第一年物业服务费及相关费用，此后于每个缴费期结束前的一个月内缴纳下一年度的物业服务费，以现金、支票或委托银行划拨方式均可。每逾期一日应按欠费总额的3‰向乙方支付违约金。8.4条，基础物业费用主要用于以下开支：（1）物业服务管理人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费用；（2）物业公用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）物业管理区域清结卫生费用；（4）物业管理区域或绿化养护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）物业办公费用；（7）物业管理企业固定资产折旧；（8）法定税金；（9）物业服务企业的利润；(10)经业主同意的其他费用。8.5条，特约服务费用主要用于以下开支：（1）物业共用部位、共用设施设备等业主共有财产的保险费用及公众责任保险费用；（2）客户节日活动费用；（3）社区文化活动费用；（4）增值服务费用；（5）其他特殊服务费用。在本协议中黑体加大特别提示明确注明，本协议在双方在自愿、平等、协商一致的基础上签订，对涉及免除或者限制物业服务企业责任的条款，采用黑色、加粗、加大号字体、加下划线的方式特别提醒购房人（业主）注意，且提供协议的一方已向购房人（业主）作过特别沟通、说明及解释，购房人（业主）表示理解和同意。协议签订后，原告依约交纳物业费，被告依约为其提供物业管理服务和特约服务（如2019被告举办的植树节活动和原告参加的欢乐运动会活动）。现原告认为被告收取的物业费高于市场指导价，存在违法收费行为，双方所签订《永定河孔雀城英国宫六服服务中心前期物业服务协议》应为无效为由，诉至本院。另查明，廊坊市物价局和廊坊市住房保障和房产管理局2018年5月3日颁发廊价经费【2018】37号文件，文件中规定物业服务收费区分物业的性质和特点等情况，分别实行政府指导价和市场调节价。业主大会成立之前的住宅区（别墅除外）公共性物业服务收费实行政府指导价。物业服务企业接受业主委托提供公共性物业服务合同以外服务的特约服务费实行市场调节价。市区住宅区公共性物业服务收费以及服务最高指导价标准为1.90元/月·建筑平方米，本案被告为原告提供的物业服务等级为一级。被告于2019年3月18日和固安县浩然文化传播有限公司签订了《地产物业京南分公司2019年植树节、欢乐运动会活动设备设施租赁合同》，为其2019年举办的植树节和欢乐运动会租赁舞台、音响等，被告按约支付了合同款项，固安县浩然文化传播有限公司分别于2019年4月9日和2019年5月13日为被告开具票号为01342210和票号为00893025的河北增值税专用发票。被告为举办欢乐运动会于2019年4月22日向固安县浩然文化传播有限公司购买宝丽布喷绘、易拉宝等，被告付款后，固安县浩然文化传播有限公司2019年5月13日为其开具票号为00893024的河北增值税专用发票。被告为举办欢乐运动会于2019年4月22日向固安县博文文体用品有限公司采购多彩耐用收纳袋等，被告付款后，固安县博文文体用品有限公司与2019年5月13日为其开具票号为06209058和票号为06209057的河北增值税专用发票。被告为举办欢乐运动会于2019年4月26日向北京中企创联国际贸易有限公司采购反光警示胶带，被告付款后，北京中企创联国际贸易有限公司于2019年5月7日为其开具票号为13908970的北京增值税专用发票。上述事实有原、被告的当庭陈述、原告提供的电子发票、《永定河孔雀城英国宫六服服务中心前期物业服务协议》、廊价经费【2018】37号文件、被告提供的《永定河孔雀城英国宫六服服务中心前期物业服务协议》、廊价经费【2018】37号文件物业合同付款单、费用明细、发票、活动照片等证据材料在案佐证。本院认为，我国法律明确规定了合同无效的五种情形：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。原、被告签订的《永定河孔雀城英国宫六服务中心前期物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。原告所在小区未成立业主大会，被告可按廊坊市物价局和廊坊市住房保障和房产管理局2018年5月3日颁发的廊价经费【2018】37号文件的规定精神区分其自身的性质和特点等情况，分别实行政府指导价和市场调节价收取物业服务费，即公共性物业服务收费实行政府指导价，并接受业主委托提供公共性物业服务合同以外服务的特约服务费实行市场调节价。被告为原告提供的物业服务等级为一级，原、被告双方所签订的《永定河孔雀城英国宫六服务中心前期物业服务协议》中物业服务费为1.9元/月·平方米，不超过政府指导价，合法有效，被告已按约履行。双方约定的基础物业服务之外的特约服务费用为0.6元/月·平方米，双方系自愿签订、是双方的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，且被告已按约履行了公共性物业服务合同以外服务的特约服务的义务，原告亦接受了该特约服务，原告对此项约定明确知晓，原告又未向本院提供被告未依约向其提供基础服务和特约服务的证据材料，故被告向原告按2.5元/平米收取物业服务费，符合双方的合同约定，但被告在和业主签订协议时，对特约服务的收取标准及开支用途，应采用黑色、加粗、加大号字体、加下划线等特别醒目的方式提示业主充分注意。原告主张被告的收费行为不合法以及双方所签订的《永定河孔雀城英国宫六服务中心前期物业服务协议》无效，无事实和法律依据以及该合同无效的情形，本院不予采信。对原告请求依法判令被告停止不合法的收费行为，不得收取原告2020年-2021年物业管理费2602.8元及责令被告纠正违法行为，确认其签订的前期物业服务协议效力无效的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、《中华人民共和国物业法》第六条、第七条、第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、驳回原告孟杨请求依法判令被告幸福基业物业服务有限公司固安分公司停止不合法的收费行为，不得收取原告2020年-2021年物业管理费2602.8元的诉讼请求。二、驳回原告孟杨请求责令被告幸福基业物业服务有限公司固安分公司纠正违法行为，确认其签订的前期物业服务协议效力无效的诉讼请求。案件受理费75元，由原告孟杨负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审判员  李珉二〇二〇年四月十三日法官助理安卫玲书记员**鹏