上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终658号上诉人(原审被告)：何小玲，女，1972年10月19日出生，汉族，住上海市虹口区。上诉人(原审被告)：张欣怡，女，2002年7月26日出生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：余学金，上海金显律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：杜艺，女，1984年7月28日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：段小波，上海宇钧律师事务所律师。原审被告：张珠坤，男，1963年9月7日出生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：祁建勋，上海市海之纯律师事务所律师。原审第三人：张俊豪，男，1992年10月22日出生，汉族，住上海市虹口区。上诉人何小玲、张欣怡因与被上诉人杜艺、原审被告张珠坤及原审第三人张俊豪排除妨害纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2019)沪0109民初24728事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。何小玲、张欣怡上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判驳回杜艺的原审诉讼请求，即不同意从上海市场中路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)迁出。事实和理由：1、一审判决认定事实不清。杜艺虽然现在登记为涉案房屋的权利人，但并不等同于杜艺就拥有涉案房屋的所有权，所以杜艺无权要求何小玲、张欣怡从涉案房屋中迁出；2、原审法院以何小玲主张张俊豪与杜艺之间就涉案房屋的《买卖合同》无效已被法院驳回为由，认定何小玲、张欣怡继续占有涉案房屋缺乏依据，没有任何事实及法律依据；3、张俊豪始终未取得涉案房屋的所有权，其将涉案房屋出售予杜艺时为得到涉案房屋实际权利人杜艺的追认，所以张俊豪与杜艺签订的《买卖合同》应当属于无效合同；4、杜艺在购买涉案房屋的过程中，未尽到审慎义务，从未到现场看房，而且成交价格明显低于市场价，所以杜艺不属于善意第三人，无权取得涉案房屋的所有权。综上，何小玲、张欣怡请求二审法院撤销原判，改判支持其上诉请求。杜艺答辩称，不同意何小玲、张欣怡的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。1、杜艺已经取得涉案房屋的产权证，是涉案房屋的权利人，所以杜艺有权要求何小玲、张欣怡迁出涉案房屋；2、在杜艺购买涉案房屋时，涉案房屋的权利人登记为张俊豪，张俊豪出售涉案房屋是处分其自己的权利，并非无权处分；3、在购房过程中，杜艺经中介公司带领，两次上门看房，之后按照合同约定支付了全额房款，房屋成交价格符合当时的市场价格。张珠坤述称，杜艺与张俊豪就涉案房屋所签订的《买卖合同》合法有效，杜艺已经是涉案房屋的权利人，有权要求何小玲、张欣怡搬离涉案房屋；涉案房屋的买卖行为系通过房产中介进行的正常二手房买卖，不存在恶意欺诈、低价销售的情形。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。原审第三人张俊豪未陈述意见。杜艺向一审法院起诉请求：张珠坤、何小玲及张欣怡立即从涉案房屋内迁出。一审法院审理认定事实如下：何小玲与张珠坤系夫妻关系，二人于2001年11月22日登记结婚，张欣怡系二人之女。张俊豪系张珠坤与前妻所生之子。2002年4月18日，张珠坤、张俊豪与案外人上海宝山海豹房地产开发有限公司(以下简称“海豹房地产公司”)签订《上海市商品房预售合同》一份，约定由张珠坤、张俊豪以人民币(以下币种均为人民币)246,531.60元向海豹房地产公司购买涉案房屋。2003年11月13日，张珠坤、张俊豪与海豹房地产公司就涉案房屋签署房屋交接书，载明房屋实测建筑面积为75.98平方米，房屋总价款结算为246,175.20元。嗣后，涉案房屋权利人登记为张珠坤与张俊豪共同共有，涉案房屋由张珠坤、何小玲、张欣怡共同居住。2008年9月22日，张珠坤、张俊豪(甲方)与案外人陈某某(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定甲乙双方通过上海信润房屋销售有限公司运光路分公司居间介绍，由甲方将涉案房屋出售给乙方，转让价款为75万元。该合同上，张俊豪由张珠坤代理签字。嗣后，涉案房屋产权登记至陈某某名下，但房屋并未交付陈某某，仍由张珠坤、何小玲与张欣怡居住。2009年，张珠坤提供何小玲伪造的产权证一本，该伪造的产权证载明，涉案房屋产权人登记为张珠坤一人。2017年3月6日，陈某某(甲方)与张俊豪(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定甲乙双方通过上海泽仁房地产经纪事务所公司居间介绍，由乙方受让甲方所有的涉案房屋，转让价款为335万元。合同附件三付款协议约定，2017年1月4日前乙方支付甲方购房定金5万元，2017年1月15日前乙方支付甲方房款170万元，甲方同意乙方以银行贷款形式支付房款160万元。嗣后，涉案房屋产权登记至张俊豪名下。2018年12月13日，杜艺通过其个人中国建设银行账户向张俊豪账户转账20万元，交易附言载明为房款定金。2019年2月24日，张俊豪(甲方)与杜艺(乙方)签订《买卖合同》一份，约定甲乙双方通过上海利名房地产经纪事务所公司居间介绍，由乙方受让甲方所有的涉案房屋，房屋建筑面积为75.98平方米，转让价款为360万元；甲方于2019年4月30日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接；2019年3月30日前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同附件三付款协议约定乙方于甲乙双方签订买卖合同当日支付甲方部分首期房价款1,260,000元(其中包括已付定金20万元)；待上述事项完成三个工作日后，且于抵押权人许可的最短时限内，甲方应自筹资金至抵押权人处全额还清其尚欠抵押权人的贷款余额，并将从抵押权人处取得的该房地产之他项权证、注销抵押申请书、还款凭证至区房地产交易中心办理抵押注销手续；甲方同意乙方通过向贷款银行申请234万元贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于签订买卖合同后即向贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，并支付一切相关费用并申请办理借款抵押合同公证手续(若需)，甲方须提供相关资料积极配合乙方申请贷款，若乙方贷款申请未经银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于房地产交易中心申请办理产权过户当日将其补足并支付给甲方；乙方第二期房价款的支付方式为待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过，且甲方名义之抵押登记已经注销后，甲乙双方亲自赴上海市虹口区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续，待交易中心出具以乙方为所有权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证，且将该他项权证送交贷款银行后二十个工作日内，乙方应支付给甲方第二期房价款，该期房价款由贷款银行代为乙方支付。该合同上，由张珠坤持我国驻美国纽约总领馆鉴证的委托书代理张俊豪签字。同日，上海利名房地产经纪事务所向杜艺出具涉案房屋交易的5,000元佣金收据，收款方式载明为现金。同日，杜艺通过其中国建设银行账户向张俊豪名下的中国银行账户转账106万元，用途载明为房款。同年4月24日，张珠坤代理张俊豪与杜艺共同办理涉案房屋产权过户手续，4月30日，涉案房屋产权登记至杜艺名下。同日，张珠坤并代张俊豪与杜艺签订《房屋交接确认书》一份，载明张珠坤代张俊豪将涉案房屋交于杜艺，但当日房屋并未实际完成交付。嗣后，杜艺通过中国工商银行贷款向张俊豪支付剩余房款234万元。因何小玲、张欣怡仍居住于该房屋，杜艺曾到涉案房屋内催促其搬离，并曾为此报警。现张珠坤、张欣怡户口在涉案房屋内。一审审理中，杜艺表示张珠坤现虽未居住涉案房屋，但仍有其物品在涉案房屋内，故仍要求其迁出。一审审理中，何小玲于2019年7月向法院起诉杜艺、张俊豪，要求确认张俊豪与杜艺就涉案房屋签订的《买卖合同》无效，将涉案房屋产权恢复登记至张俊豪名下，张珠坤作为第三人参加该案诉讼。2019年11月27日，一审法院作出(2019)沪0109民初24729号民事判决，判决对何小玲的全部诉讼请求不予支持。一审法院认为，所有权人对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。现杜艺已登记为涉案房屋的所有权人，何小玲关于张俊豪与杜艺之间《买卖合同》无效的主张已被生效判决驳回，故何小玲、张欣怡继续占用涉案房屋缺乏依据，杜艺要求何小玲、张欣怡迁出，于法有据，法院予以支持。张珠坤虽表示已不在涉案房屋内居住，但其与何小玲系夫妻，与张欣怡系父女，曾与何小玲、张欣怡共同居住于涉案房屋内，对于杜艺认为张珠坤仍在涉案房屋内放置物品，要求其搬离的主张，法院予以采纳，且张珠坤表示对杜艺的诉讼请求无异议，故对杜艺的诉讼请求，法院依法予以支持，对于迁出期间，法院酌情予以认定。据此，一审法院判决：张珠坤、何小玲、张欣怡应于判决生效之日起三十日内迁出上海市场中路XXX弄XXX号XXX室房屋。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，公民、组织的合法权利受法律保护。杜艺作为涉案房屋的权利人，理应对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。虽在本案一审审理过程中，何小玲曾起诉要求确认杜艺与张俊豪就涉案房屋的《买卖合同》无效，但何小玲的该诉讼请求并未得到生效判决的支持，涉案房屋现产权人为杜艺这一事实并未改变，故一审判决据此判决何小玲等迁出涉案房屋并无不当。因杜艺向张俊豪购买涉案房屋时，张俊豪为涉案房屋的权利人，故张俊豪出售涉案房屋系张俊豪处分自己的权利，并不存在张俊豪无权处分之情形，同时，何小玲、张欣怡亦无证据证明杜艺在购房过程中存在恶意的行为，故何小玲、张欣怡上诉认为张俊豪系无权处分且杜艺不属善意第三人缺乏事实及法律依据，本院不予支持。如若何小玲、张欣怡认为其权利受到侵害，可依法另行主张。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人何小玲、张欣怡共同负担。本判决为终审判决。法官助理仇祉杰审判长  邬海蓉审判员  王晓梅审判员  俞 璐二〇二〇年四月六日书记员  吴艳妮附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……