江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终1082号上诉人(原审被告):吕志英,女,1952年7月12日生,汉族,住江苏省睢宁县。委托诉讼代理人：赵从秀，江苏仁台律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏星，系上诉人吕志英女婿。被上诉人(原审原告):陈章武,男,1992年5月20日生,汉族,住江苏省睢宁县。被上诉人（原审第三人）：张佰清，男，1963年12月25日生，汉族，个工商体户，住江苏省睢宁县。上诉人吕志英因与被上诉人陈章武、原审第三人张佰清租赁合同纠纷一案，不服江苏省睢宁县人民法院（2018）苏0324民初4873号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吕志英上诉请求：一、撤销（2018）苏0324民初4873号民事判决，查明事实依法改判或发回重审。事实和理由：被上诉人陈章武答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回吕志英的上诉，维持原判。原审第三人张佰清未答辩。陈章武向一审法院起诉请求判令吕志英：1、支付违约金20000元；2、返还房屋租金8700元；3、赔偿15间房屋实际面积10%的营业用房补偿款；4、赔偿房屋装修费用13000元；5、赔偿房屋营业损失48000元。案件审理过程中，陈章武自愿放弃第5项诉讼请求。事实和理由：2018年2月28日，陈章武经吕志英同意，从第三人张伯清处转租涉案房产用于经营饭店，并向第三人支付了60000元的转让费，其中包括20000元租金。之后，陈章武与吕志英直接签订了租赁合同，租赁期限仍然沿用第三人的承租期限，租金每年30000元，另外约定了违约责任等内容。陈章武承租后，投入13000元对涉案房产进行装修及添置设备。吕志英隐瞒了涉案房屋即将拆迁的事实，并承诺三、五年内不会拆迁，所以陈章武才会签订该租赁合同。双方签订租赁合同后陈章武仅使用4个月时间，该房产即被拆迁，无法继续经营。吕志英在签订拆迁补偿协议时，使用陈章武的营业执照申请办理了营业用房损失补偿，并获得了包括装修损失、营业损失等在内的补偿款。该补偿款中有部分系陈章武承租后添置的财产，还有部分系陈章武自第三人处转让来的财产，但吕志英领取后仅同意退还租金，拒不同意支付其他赔偿费用。根据《国有土地房屋征收补偿条例》第二十三条、《中华人民共和国合同法》第二百二十五条、《中华人民共和国物权法》第一百二十一条的规定，在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，应当归承租人所有，涉案房产拆迁补偿款中的营业用房补偿应当归陈章武所有，故诉至法院，请求判如所请。一审法院经审理查明：1、涉案房屋租赁合同的效力以及违约责任的认定问题。当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十六条第一款规定，房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。《徐州市城市房屋拆迁管理办法》第十一条第一款进一步明确规定，拆迁范围确定后，房屋拆迁管理部门应当发布调查、评估公告，拆迁范围内的单位和个人，不得进行下列活动：（一）新建、扩建、改建房屋；（二）改变房屋和土地用途；（三）租赁房屋。涉案房产所在区域因公共利益及棚户区改造建设需要被征收,睢宁县房屋征收办公室于2017年8月21日作出睢房征字2017(006)号国有土地上房屋征收决定，确定了征收范围，并将征收决定及补偿方案张贴公布。根据上述行政法规规定，在此时间之后，被征收人即不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋或者租赁房屋的行为。而吕志英、陈章武于2018年2月28日签订房屋租赁合同，违反了行政法规的强制性规定，损害了公共利益，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项、第五项的规定，应当认定为无效合同。无效的合同自始无效，陈章武主张吕志英承担违约责任，于法无据，不予支持。2、陈章武主张的营业用房补偿款应否予以支持。用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权获得相应补偿。涉案房产原为住宅房屋，被征收时出租给陈章武进行经营饭店，双方签订了房屋租赁合同，陈章武办理了营业执照，吕志英持陈章武的营业执照办理了营业用房补偿，领取了补偿款77105元。该院认为，陈章武系涉案房产的承租人，对涉案房产享有用益物权，在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，应当归承租人所有。涉案房产拆迁时之所以能够领取营业用房补偿款，就是因为该房产当时出租给陈章武进行经营，并且吕志英申报时也是以原告的营业执照为依据，故该部分款项应当由双方合理分配。根据征收房屋评估报告单所载明的估值时间（2017年8月21日）、第三人的陈述意见以及吕志英的抗辩意见，该院认定吕志英在与陈章武签订涉案房屋租赁合同之前即已知晓房屋即将被拆迁的事实，但其仍然与陈章武签订了为期3年的房屋租赁合同，其违反了法律规定及诚实信用原则，主观上存在过错。陈章武基于对吕志英的信任，承租了涉案房产，并为此支付第三人转让费60000元（其中包含20000元的房租费），现陈章武仅经营几个月便无法继续经营，其必然产生一定的经济损失，吕志英应当将该项补偿款适当分给陈章武一部分。故该院酌定支持陈章武30%的营业用房补偿款，即23131.5元（77105元x30%）。3、关于房屋装修费用应否予以支持及相关数额。双方在租赁合同中未对涉案房屋的装饰装修及附属设施补偿款的归属及分配问题进行约定，因此该部分补偿款的分配，应当依据相关装修及附属设施由谁投资建造来确定。因为陈章武系从第三人处转租该房产，且第三人也系从上一承租人处打包转租，无法提供实际装修的相关证据材料，具体的装修情况本院无法查明，陈章武主张吊顶和水池的补偿费用，证据不足，不予支持。但是在庭审过程中，吕志英明确认可监控及门头广告牌系陈章武制作安装，在庭前调解阶段，吕志英认可评估报告单中有部分设施及移机费应当属于陈章武所有，故该院确认该部分费用应当归属陈章武所有。根据征收房屋评估报告单及双方认可的项目和数量，该院确认补偿款中的广告牌2250元、砖砌炉灶3个300元、监控3路移机费900元、抽油烟机2台移机费200元、空调柜机1台移机费300元、空调挂机7台移机费1400元、宽带1路移机费208元，计5558元，归陈章武所有。一审法院经审理后认为，民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。本案总，陈章武租赁吕志英的房屋租赁期限尚未届满，因房屋被征收合同无法继续履行，剩余租期的租金吕志英应当予以退还，审理过程中双方达成一致意见，吕志英退还陈章武租金5000元，该院予以确认。陈章武制作、安装的广告牌和监控等设施以及从第三人处转让来的部分财产，属于陈章武所有，相应的拆迁补偿款也应归陈章武所有，吕志英应当予以返还。根据案件事实及相关证据结合上述认定，该院确认吕志英应当返还陈章武33689.5元（租金5000元+营业用房补偿款23131.5元+装修补偿费5558元）。吕志英主张代陈章武缴纳了电费1228.9元，但未能提供缴款凭证，陈章武亦不予认可，本案中不予扣除，陈章武可以通过其他途径或者另行诉讼解决。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国物权法》第一百一十七条、第一百二十一条，《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第四项、第五项、第六十条、第一百零七条、第二百二十五条，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十六条第一款、《徐州市城市房屋拆迁管理办法》第十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、吕志英于判决发生法律效力之日起十日内返还陈章武租金、营业用房及装修补偿款合计33689.5元；二、驳回陈章武的其他诉讼请求。案件受理费1021元，由陈章武负担200元，由吕志英负担821元。二审期间被上诉人吕志英向本提供如下证据：证据一：睢宁县市场监督管理局企业登记资料查询表，拟证明征收通知发布时，涉案房屋营业的经营者是孙远征，其经营的字号名称为睢宁县地锅年代餐馆，涉案房屋的营业补偿应补偿给房屋所有权人吕志英。证据二：评估公司入户调查丈量及评估时所拍摄的当时房屋的状态，拟证明涉案房屋营业用房补偿款是补偿给房屋所有权人吕志英的，当时陈章武并不在该房屋营业。证据三：吕志英的众多邻居出具的证明，拟证明涉案房屋是2015年6月起就作为营业用房使用。证据四：电费发票4张，拟证明吕志英缴纳了陈章武营业期间的电费。其中按照合同约定陈章武应当承担1228.9元。被上诉人陈章武对上述证据的质证意见为：对证据一、证据二的真实性予以认可；对证据三的真实性不能确定；对证据四中2018年3月12日620元的电费发票不予认可，对2018年6月24日810元的电费发票和2018年5月12日865元的电费发票予以认可，因为这两张是我和房东共同用的，我应承担的是按比例分摊的金额。本院认为，上诉人吕志英提供的证据一、证据二、证据三能够证明涉案房屋为营业用房，也能证明吕志英领取了营业用房补偿款，但不能否定其明知涉案房屋即将拆迁仍与陈章武签订为期3年的租赁合同，主观上存在过错且给陈章武造成一定的经济损失的事实，其应当向陈章武进行适当赔偿，故对吕志英提供的证据一、证据二、证据三的证明目的，本院不予确认。吕志英提供的证据四能够证据其在陈章武租赁期间缴纳电费2295元，由于该项电费由吕志英家庭用电和陈章武营业用电共同产生，故其要求陈章武承担电费1228.9元，应予支持。二审期间被上诉人陈章武未提供新证据。本案二审期间的争议焦点为：一、上诉人吕志英是否应向被上诉人陈章武赔偿营业房补偿款23131.5元；二、吕志英是否应向陈章武赔偿门头广告牌损失2250元；三、陈章武是否应向吕志英支付电费1228.9元。本院认为：一、关于营业损失补偿款的分配问题。2017年8月21日，涉案房屋被确定拆迁评估，2018年2月28日，吕志英在知晓涉案房屋被拆迁的情况下仍与陈章武签订为期3年的房屋租赁合同，违反了法律规定及诚实信用原则，主观上存在过错，应承担相应的过错责任。陈章武基于对吕志英的信任，承租了涉案房物，并为此向第三人支付转让费60000元（包含20000元的房租费），现陈章武仅经营几个月便无法继续经营，其必然产生一定的经济损失，且吕志英以陈章武的营业执照领取了营业用房补充款77105元，故一审法院酌定吕志英将营业用房补偿款77105元的30%即23131.5元支付给陈章武作为对陈章武损失的赔偿，并无不当。二、关于广告牌损失2250元的问题。陈章武提供证据证明其为制作门头广告牌支出4000元左右，吕志英认可监控及门头广告牌系陈章武制作安装，也认可评估报告单中有部分设施补偿费及移机费应当属于陈章武所有，故一审法院酌定吕志英向陈章武赔偿门头广告牌损失2250元，亦无不当。三、关于电费问题。吕志英二审期间提供的三张电费发票，能够证明在陈章武经营涉案房屋期间与吕志英居住的房屋共产生电费2295元，因该部分电费系双方共同用电所产生，应由吕志英与陈章武分担，现吕志英主张其中的1228.9元由陈章武承担，应予支持。综上，上诉人吕志英二审期间提供的电费发票能够证明其代陈章武支付了营业期间的电费1228.9元，该1228.9元电费应由陈章武负担，故对吕志英的该项上诉请求，本院予以支持。吕志英的其他上诉请求，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，因二审期间出现了新证据，导致案件事实发生变化，本院依法应予改判。依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国物权法》第一百一十七条、第一百二十一条，《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第四项、第五项、第六十条、第一百零七条、第二百二十五条，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十六条第一款、《徐州市城市房屋拆迁管理办法》第十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、维持江苏省睢宁县人民法院（2018）苏0324民初4873号民事判决第一项，即“吕志英于判决发生法律效力之日起十日内返还陈章武租金、营业用房及装修补偿款合计33689.5元”；二、维持江苏省睢宁县人民法院（2018）苏0324民初4873号民事判决第一项，即“驳回陈章武的其他诉讼请求”；三、陈章武于本判决生效之日起十日向吕志英支付电费1228.9元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1021元，由陈章武负担250元，由吕志英负担771元；二审案件受理费1081元，由陈章武负担250元，由吕志英负担771元。本判决为终审判决。审判长 郭 宏审判员 冯昭玖审判员 苏 团二〇二〇年四月十四日书记员 张冉冉