新疆维吾尔自治区高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新民终7号 上诉人（原审被告、反诉原告）：乌鲁木齐市得峰房屋建设开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 法定代表人：杭小丽，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：崔福民，新疆赛天律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：新疆新联物业服务有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 法定代表人：丁健，该公司董事长。 委托诉讼代理人：马道建，新疆道合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁慧敏，新疆道合律师事务所律师。 上诉人乌鲁木齐市得峰房屋建设开发有限公司（以下简称得峰公司）因与被上诉人新疆新联物业服务有限责任公司（以下简称新联物业公司）合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市中级人民法院（2018）新01民初671号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭，于2020年4月21日公开开庭进行了审理。上诉人得峰公司的委托诉讼代理人崔福民、被上诉人新联物业公司的委托诉讼代理人马道建、袁慧敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 得峰公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回新联物业公司要求支付补偿款的请求或发回重审；2.撤销一审判决第二项、第三项，改判驳回新联物业公司要求支付违约金及办理房屋产权登记的请求；3.撤销一审判决第四项，改判新联物业公司返还京港花园小区1号综合楼第三、四层商铺464.89平方米，并履行拆除义务腾空建设用地，创造符合办理产证的条件。事实和理由：一、一审判决对双方的法律关系认定有误。本案双方签订的合同受国家政策及当地政府建设规划限制。《房屋联合开发及房产补偿协议》第五条约定，新联物业公司使用国有划拨土地与得峰公司联合开发的经济适用房。2005年，政府禁止用划拨土地开发房地产，得峰公司通过招拍挂取得土地使用权后开发的京港花园小区二期。因国家政策发生重大情势变更，双方的联合开发合同理应调整为拆迁补偿合同，即新联物业公司不再享有按开发建筑总面积分成的权利，仅享有按其被拆除建筑面积按相应比例补偿的权利。二、一审判决得峰公司支付补偿款22083984元有误。根据（2002）1768号《关于下达自治区2002年经济适用房建设投资计划（第八批）的通知》、乌鲁木齐市经济适用住房领导小组办公室编号为30的《经济适用住房认证通知》、2006年7月10日的《乌鲁木齐市经房办建设经济适用房委托书》、乌鲁木齐市发展和改革委员会乌发改投（2006）145号《关于对乌鲁木齐市得峰房屋建设开发有限公司新建经济适用住房的批复》等文件可以证实，案涉房屋属于经济适用房。《房屋联合开发及房产补偿协议》也约定的涉案房屋为经济适用房。根据乌鲁木齐市发展和改革委员会乌发改价房（2006）87号《关于确认京港花园小区二期经济适用房销售价格的批复》的规定，案涉房屋作为经济适用房，其销售价格受政府政策制约，故不能依据新疆中创信房地产评估有限公司估价字（2019）5‐28‐1号房地产估价报告认定补偿款。三、一审判决对诉讼时效的认定有误。新联物业公司是依据《房屋联合开发及房产补偿协议》、《房屋代理销售协议》、《京港小区1号综合楼房产分成分布协议》提起的诉讼，根据前述三份协议的签订时间，新联物业公司起诉时均已超过诉讼时效。《联合开发补偿事宜》内容与上述三份协议内容有实质变更，不属于《最高人民法院关于超过诉讼时效期间当事人达成的还款协议是否应当受法律保护问题的批复》规定的双方就原债务达成还款协议，不能将该补偿事宜视为得峰公司同意履行原协议的承诺。四、一审判决得峰公司承担违约金及协助办理不动产权登记有误。本案诉讼时效已过，新联物业公司无权主张得峰公司履行该两项请求。且京港花园小区二期房屋不动产权登记无法办理是因新联物业公司未完成拆迁事宜，并非得峰公司的违约行为造成。五、请求对得峰公司反诉合理部分予以支持。得峰公司多补偿新联物业公司的京港花园小区1号综合楼第三、四层商铺为464.89平方米，一审判决错误认定多补偿面积为74.95平米，请求二审改判；根据《联合开发补偿事宜》，新联物业公司应返还得峰公司垫付的1820962元；根据双方约定，新联物业公司应创造符合办理京港花园小区二期房屋产权登记的条件。 新联物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。双方之间不是联合开发的合资、合作关系，是带有拆迁安置补偿性质的合同纠纷。得峰公司2017年9月21日出具的《联合开发补偿事宜》可以证实，不存在超过诉讼时效的问题。得峰公司至今未交付房屋，理应向新联物业公司补偿房屋价值及承担违约责任。 新联物业公司向一审法院起诉请求：1．得峰公司补偿住宅建筑面积3174.4平方米，如不能补偿建筑面积，按照当前同类房屋市场价格支付折价款2208.3984万元；2.得峰公司支付代售房款50.8452万元；3.得峰公司支付代售房款逾期利息损失44.0723万元（年利率6%，计息期间自2005年1月1日至2019年6月10日，实际利息损失计算至一审审理终结之日）；4.得峰公司支付违约金190万元；5.得峰公司将京港花园小区1号综合楼第三、四层房屋产权登记至新联物业公司名下。 得峰公司向一审法院反诉请求：1.解除双方签订的《房屋联合开发及房产补偿协议》；2.新联物业公司返还京港花园小区1号综合楼第三、四层合计3649.24平方米的商铺；3.新联物业公司返还京港花园小区3号‐6号楼合计1556.72平方米的幼儿园；4.新联物业公司返还京港花园小区1号综合楼第三、四层租金354万元；5.新联物业公司返还京港花园小区3号‐6号幼儿园租金130万元；6.新联物业公司支付违约金90万元。 一审法院认定事实：2001年12月5日，得峰公司（乙方）与新联物业公司（甲方）签订《房屋联合开发及房产补偿协议》约定，一、开发项目地点及范围。开发地点为乌鲁木齐百园路1号（乌市2路车终点站）；开发四至范围为东起百园路1号、西至乌市公交公司三场、南起迎宾路、北起新疆职业大学北校区（开发面积扣除甲方现有住宅楼所占面积及预留空地），占地面积约38亩，详见甲方地籍图。二、开发建设规模。经测算，建设用地面积约24000平方米，建筑面积约42000平方米，沿百园路及迎宾路建筑商铺门面房（1‐2层），具体面积以城市规划测量为准。三、土地开发及房产补偿方式。1.甲方提供其名下的该宗地（扣除甲方现有住宅楼所占面积及预留地）及现有基础设施供乙方建设，乙方提供项目全部建设资金，双方共同开发建设经济适用房（带地下室）。2.乙方同意以规划建设的房产补偿的方式向甲方补偿因土地开发而拆除的甲方地面附着物。具体房产补偿的比例为，商铺按3.5：6.5分成，即甲方分得房产35%，乙方分得房产65%；住宅按3：7分成，即甲方分得房产30%，乙方分得房产70%。以上均以建筑面积按比例分成。3.甲方小区内原有托儿所，由乙方根据规划重新建设，位置可放在甲方预留的空地内。建设规模应当能容纳200名幼儿，标准应当符合国家有关开办托儿所的条件及规定，建设托儿所的有关手续及费用由乙方承担，房产所有权归甲方所有，此面积包括在甲方所得住宅房产的比例内。4.甲方小区内原有采暖锅炉房，乙方可根据规划适当移位，但不能超过现有锅炉房30米，以保证小区供暖质量。该锅炉房（将来改为换热站）的建筑面积亦包括在甲方所得的住宅房产比例内。四、房屋建设标准及质量要求。所开发建设的经济适用房建设标准不得低于国家规定的经济适用房建造标准，工程质量应达到国家建设工程有关技术标准及验收范围的质量要求，不得低于合格标准并且要求勘察、设计、施工监理共同签署的质量验收文件，不合格不得交付使用。小区规划建设应符合国家有关住宅小区的配套规划建设标准及要求，满足各项经济技术指标，共达到国家和地方建设验收标准。五、双方的权利与义务。甲方的权利与义务，甲方负责用地范围内的本公司住户的搬迁安置工作，在约定的时间内，即2002年3月23日前开发范围内的建设用地，满足建设的需求（不含锅炉房，锅炉用地、开发日期顺延）；甲方负责提供建设项目所需要的现有各种技术文件及有关资料、图纸，配合乙方协调好有关方面的关系，配合乙方办理有关前期手续；甲方负责提供该宗地块外部系统供暖，天然气等基础设施的接入口协助乙方拿出最优方案，尽力满足房屋建成后的正常使用；甲方按比例分得的商铺，每间建筑面积应控制在12-30平方米内，并按所处地理位置也按上述比例分成，即百园路40%、迎宾路40%；甲方按比例分得的住宅面积，每间建筑面积应控制在65‐95平方米内（二室一厅户型面积为65‐80平方米占70%、三室一厅户型面积为80‐95平方米占30%）；甲、乙双方同时参与规划方案及施工图纸的设计审定，确定最佳方案，经双方认可后实施；该住宅小区按规划建成两年后，其物业管理交由甲方管理。2004年8月30日，得峰公司（乙方）与新联物业公司（甲方）签订的《关于得峰公司京津小区一期房产分成协议》约定，鉴于乙方百园路1号的京津小区一期7号‐10号住宅楼即将竣工，根据双方2001年12月5日签署的《房屋联合开发及房产补偿协议》第三条第2款住宅分成的约定，双方经协商，对一期四栋分成达成协议如下，一、乙方开发的京津小区一期建筑面积12700.92平方米，根据协议约定的分成比例，甲方应分得一期房屋建筑面积的30%，即3810.27平方米。二、根据甲方实际搬迁安置和经营所需要，同意将9号楼整栋2391.74平方米、7号楼1单元D户型四套394.24平方米，共计2785.98平方米补偿给甲方，一期补偿不足部分面积留至二期一并补偿。三、甲方分得的房产产权归甲方所有，如有需要安置拆迁户和对外销售的，其购房和按揭手续由乙方负责办理，相应的税费由住户交纳。四、甲方安置户所需要的房屋，其房屋面积也包括在补偿面积之内。2004年9月22日，得峰公司（乙方）与新联物业公司（甲方）签订《房屋代理销售协议》约定，根据2004年8月30日的《京津小区一期房产分成协议》，甲方分得房产的××楼户型四套（1、3、4、5层各一套）共36套，面积2785.98平方米，现委托乙方代理销售。委托价格：以乙方2004年7月对外售价为参照基准，确定委托基准均价为1200元/平方米（净价），以后如乙方对外售价上调或下调，甲方委托价格在基准均价上同比例浮动。代理方式：乙方按照本期所有房产对外销售的统一价格将甲方委托的36套房屋（2785.98平方米）代理对外销售，按照所销售的面积和甲方的委托价格向甲方回款。回款结算办法：代售房款先由乙方财务收取，完后及时返还甲方，甲方派财务人员每周去乙方1‐3次，核实销售情况，及时办理回款，一周一结、一月一清。乙方代理对外销售房屋的所有手续（购房、按揭、房产证、土地证等）由乙方负责办理，所发生的税费由乙方和住户承担。对于甲方拆迁安置户购房的55平方米以内的面积，乙方应按均价952元/平方米乘以楼层系数计价收取。对于在本协议签署前乙方已售出的甲方的房屋，应在本协议签署后一周内将已收房款转给甲方。2006年8月22日，得峰公司出具承诺书，为保证对新联牧机小区的开发建设进度及对新联物业公司的分成补偿及时到位，根据我公司现有最大能力，现对支付一期所欠补偿款及活动室、幼儿园建设进度承诺如下，2006年8月22日向新联物业公司支付60万元补偿款基础上，2006年9月10日支付40万元，2006年10月10日支付50万元，2006年11月10日支付50万元，余款在双方财务对账完毕后2007年4月份支付30万元，5月份一次付清。小区活动建设：2006年9月10日前开工，2006年11月10日前交工。幼儿园建设：2006年9月20日前设计方案确定，2007年3月30日前办理开工手续，2007年4月15日前开工，2007年8月10日竣工。二期在建住宅楼和商住楼，确保给新联物业公司的面积分成，由新联物业公司决定处置，如选择货币补偿，则按照市场价确定。上述承诺如未按时兑现完成，则将在建1号商住楼无条件抵给新联物业公司，新联物业公司可采取一切必要措施维护应得权益。2017年9月21日，得峰公司出具的《联合开发补偿事宜》载明，双方自2002年联合开发百园路1号住宅大院及沿街面（扣除贵公司原有住宅楼空地），开发小区为京港花园小区，现据协议将实施情况汇报如下，整个小区分二期开发（据土地性质），一、一期土地据联建协议土地性质为划拨土地，我公司缴土地使用管理费，开发7号‐10号住宅楼总面积12701.4平方米，活动中心面积984.68平方米，换热站面积162.95平方米。二、二期土地开发因2005年政府下令联建取消，土地必须经过挂牌或拍卖形式取得，经双方口头协商就由我公司将剩余土地挂牌交出让金后，取得土地使用权证书，进行规划开发，规划1号、2号综合楼、3号-6号住宅楼。截至2010年，1号综合楼、3号-6号住宅楼已竣工并交付使用，2号综合楼至今政府暂停建设。三、1号综合楼建筑面积9098.13平方米，按协议补偿9098.13×35%=3184.35平方米，将1号综合楼第三、四层，分给贵公司面积为1824.62平方米×2﹦3649.24平方米，现已多出补偿面积3649.24平方米‐3184.35平方米﹦464.89平方米（有测绘报告）。四、7号‐10号住宅楼建筑面积12701.4平方米×30%﹦3810.42平方米，3810.42平方米‐984.68平方米（活动中心已补偿）‐162.95平方米（换热站已补偿）‐512.27平方米（已补偿）﹦2150.52平方米（2150.52平方米×1200元/平方米﹦2580624元）。五、3号‐6号住宅楼建筑面积16181平方米×30%﹦4854.3平方米，4854.3平方米‐1556.72平方米（补偿幼儿园）﹦3294.58平方米，3297.58平方米×1350元/平方米﹦4451733元；2580624元﹢4451733元﹦7032357元；7032357元‐2220000元（已补现金、见附件）﹦4812357元。六、建1号综合楼时拆迁补偿费，三工街道办拆迁补偿费为80000元﹢100000元﹢50000元﹦230000元，侯长秀拆迁补偿费为204294（过渡费）元﹢400000元﹢938668元﹦1542962元；三工街道办、侯长秀拆迁补偿费230000元﹢1542962元＝1772962元；4812357元‐1772962元﹦3039395元。一审查明，涉案房屋位于乌鲁木齐市北京××路，该小区共包括，京港花园小区1号综合楼；京港花园小区一期（7号‐10号楼）；京港花园小区换热站、京港花园小区活动中心，京港花园小区幼儿园；京港花园小区二期（3号‐6号楼）。双方协议约定的2号综合楼至今未能建成。1号综合楼的建筑面积为9098.13平方2233米，双方在一审庭审中均认为该房屋性质为商铺；7号楼可分摊及出售的总建筑面积3838.21平方米，8号楼可分摊及出售的总建筑面积3800.4平方米，9号楼可分摊及出售的总建筑面积2391.96平方米；10号楼可分摊及出售的总建筑面积2670.84平方米；换热站总建筑面积162.95平方米；活动中心总建筑面积984.68平方米；幼儿园总建筑面积1556.72平方米；3号楼的建筑面积为3887.89平方米，4号楼的建筑面积为3399.94平方米，5号楼的建筑面积为4675.66平方米，6号楼的建筑面积为4217.56平方米。得峰公司向新联物业公司交付了京港花园小区一期房屋面积为2785.98平方米，分别是9号楼整栋2391.74平方米、7号楼1单元D户型四套394.24平方米；京港花园小区换热站总建筑面积162.95平方米，京港花园小区活动中心总建筑面积984.68平方米，京港花园小区幼儿园总建筑面积1556.72平方米；1号综合楼三层1824.62平方米、四层1824.62平方米，共计3649.24平方米。本案在审理中，得峰公司、新联物业公司向一审法院申请对已交付的京港花园小区一期、二期住宅部分及1号综合楼第三、四层房屋的平均单价进行评估，一审法院通过公开摇号确定新疆中创信房地产评估有限公司对本案房屋价值进行评估，经一审法院释明，得峰公司拒不缴纳其申请评估的1号综合楼第三、四层房屋的评估费用。2019年5月29日，新疆中创信房地产评估有限公司出具中创信估价字（2019）5‐82‐1号房地产估价报告。该报告载明，京港花园小区一期京津小区住宅平均单价6942元，京港花园小区二期京港小区住宅平均单价6964元。一审法院依法向双方送达评估报告后，得峰公司对评估结论提出异议，一审法院组织新疆中创信房地产评估有限公司的评估人员及得峰公司、新联物业公司进行质证并对异议申请进行了答疑。一审另查明，新联物业公司一审庭审中自认已收到得峰公司支付的代售房款222万元，得峰公司主张已支付代售房款2969421.8元。双方当事人在一审庭审中陈述涉案房屋的坐落位置及名称为乌鲁木齐市××区、二期京港小区、1号综合楼第三、四层。经核实，涉案房屋的坐落位置及名称实为乌鲁木齐市北京××路）的房屋、京港花园小区二期（3号‐6号楼）的房屋、京港花园小区二期1号综合楼第三、四层的房屋。 一审法院认为，得峰公司与新联物业公司之间因涉案《房屋联合开发及房产补偿协议》的履行问题产生争议。本案的争议焦点为：新联物业公司与得峰公司之间签订的《房屋联合开发及房产补偿协议》是否应当解除；新联物业公司与得峰公司在合同履行过程中是否存在违约责任；新联物业公司的本诉诉讼请求是否能够成立；得峰公司的反诉诉讼请求是否能够成立。一、双方签订的《房屋联合开发及房产补偿协议》是否应当解除。本案中，得峰房产公司认为双方之间系合资、合作开发房地产合同法律关系，新联物业公司在合同履行过程中存在违约行为，双方签订的《房屋联合开发及房产补偿协议》应当解除。合资、合作开发房地产合同是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基础内容的协议。根据当事人陈述及相关证据证实，双方签订的《房屋联合开发及房产补偿协议》名称中虽带有联合开发的表述，但结合合同内容及双方约定的权利、义务，新联物业公司在合同履行过程中并不存在以土地使用权作为出资，双方之间亦不存在共享利润、共担风险的约定，双方之间不属于合资、合作开发房地产合同法律关系，结合双方合同中约定的权利、义务，得峰公司已向新联物业公司交付的房屋补偿面积等客观事实，双方之问应属于带有拆迁安置补偿性质的合同纠纷，得峰公司不符合拆迁安置补偿合同的主体，双方之间的法律关系应属于合同纠纷。得峰公司与新联物业公司之间签订的合同系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，系有效合同，双方均应按照合同内容全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。本案中，双方签订的《房屋联合开发及房产补偿协议》已实际履行了大部分内容，得峰公司已向新联物业公司交付了部分补偿房屋，新联物业公司不同意解除合同，得峰房产公司在一审庭审中出示的证据不足以证实其享有合同法中赋予的单方解除权，得峰公司主张解除《房屋联合开发及房产补偿协议》的诉讼请求不能成立，一审法院不予支持。二、得峰公司应当向新联物业公司补偿的房屋面积如何计算，是否应当支付房屋折价款。双方签订《房屋联合开发及房产补偿协议》后，2004年8月30日签订《关于得峰公司京津小区一期房产分成协议》，2008年3月25日签订《京港小区1号综合楼房产分成分布协议》，2004年9月22日签订《房屋代理销售协议》，上述协议系双方对《房屋联合开发及房产补偿协议》内容的补充约定。依据双方签订的上述协议约定，得峰公司同意将9号楼整栋2391.74平方米、7号楼1单元D户型四套394.24平方米，共计2785.98平方米补偿分成给新联物业公司，新联物业公司委托得峰公司按照1200元/平方米将上述房屋代为销售，新联物业公司在一审庭审中自认上述补偿房屋面积中的512.27平方米已由其单位职工购买，属于折减面积的部分，就上述房屋补偿面积对应的代售房款，得峰公司应向新联物业公司支付（2785.98平方米‐512.27平方米）×1200元/每平方米﹦2728452元，得峰公司在一审庭审中抗辩认为已付款项为2969421.8元，其提交了新联物业公司向其出具的收据，收据中载明的总金额已超过2728452元，新联物业公司对收据的真实性不持异议，认为上述收据中载明的部分金额系由其单位职工购买512.27平方米房屋的销售款，但该抗辩明显不符合日常逻辑，且新联物业公司不能证实上述收据中载明金额与代售房款无关，其应当承担举证不能的责任，新联物业公司主张得峰公司向其支付50.8452万元代售房款及利息损失的理由不能成立，一审法院不予采信。根据双方签订的《京港小区1号综合楼房产分成分布协议》约定，得峰公司同意将1号综合楼第三、四层共计3491.1平方米补偿给新联物业公司，多出的74.95平方米在2号综合楼补偿面积中扣除。因双方对于该部分多补偿面积已进行了约定，得峰公司曾向一审法院申请对1号综合楼第三、四层房屋价格进行评估鉴定，但其经一审释明后拒不支付鉴定费用，应视为其放弃举证的权利，由其自行承担举证不能的不利后果。根据得峰公司向新联物业公司出具的《联合开发补偿事宜》及《房屋代理销售协议》约定，得峰公司应向新联物业公司补偿7号‐10号住宅楼建筑面积12701.4平方米×30%﹦3810.42平方米，减去已补偿的活动中心面积984.68平方米、换热站面积162.95平方米及得峰公司代为销售的面积2785.98平方米，得峰公司已补偿的7号‐10号住宅楼建筑面积超出了实际应当补偿的面积123.19平方米（984.68平方米﹢162.95平方米﹢2785.98平方米‐3810.42平方米）。根据得峰公司向新联物业公司出具的《联合开发补偿事宜》中约定，得峰公司应向新联物业公司补偿3号‐6号住宅楼建筑面积16181平方米×30%﹦4854.3平方米，减去幼儿园的面积1556.72平方米，得峰公司实际还应向新联物业公司补偿3号‐6号住宅楼面积为3297.58平方米。结合双方约定，对一期、二期补偿面积进行折抵，得峰公司实际还应向新联物业公司补偿面积3174.39平方米。新疆中创信房地产评估公司出具中创信估价字（2019）5‐82‐1号房地产估价报告，载明京港花园小区二期京港小区住宅平均单价6964元。得峰公司应向新联物业公司支付上述面积对应的补偿款为3174.39平方米×6964元﹦22106451.96元，新联物业公司仅向得峰公司主张补偿款22083984元，一审法院对该部分诉讼请求予以支持。根据双方约定，得峰公司负有协助新联物业公司办理补偿房屋不动产登记的合同义务，现得峰公司向新联物业公司交付了1号综合楼第三、四层房屋，还应履行协助新联物业公司办理该不动产登记的合同义务，新联物业公司主张得峰公司协助办理1号综合楼第三、四层房屋不动产登记的诉讼请求符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。三、新联物业公司与得峰公司在合同履行过程中是否存在违约责任通过法庭调查及当事人陈述证实，涉案小区一期、二期工程已竣工并交付使用多年，得峰公司并未按照合同约定足额向新联物业公司交付补偿面积对应的房屋，未按照合同约定协助新联物业公司取得已交付部分房屋的不动产权证书，得峰公司违反合同约定，存在违约行为，应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少”。本案中，得峰公司抗辩其不存在违约行为，不应承担违约金，虽其未直接提出调减违约金的抗辩意见，但其对于违约金承担责任全部否定的意见应视为其对违约金提出调减，结合得峰公司在合同履行过程中的违约责任，得峰公司尚未向新联物业公司补偿的房屋面积对应的补偿款，参照人民银行同期贷款利率，一审法院对新联物业公司主张得峰公司支付的违约金酌减为30万元。四、关于新联物业公司主张得峰公司赔偿鉴定费的请求。因新联物业公司在本案中未对鉴定费用提出明确的诉讼请求，且在一审庭审中并未举证证实鉴定费用支出情况，一审法院对该项请求不予支持。五、新联物业公司的诉讼请求是否已超过诉讼时效。2017年9月21日，得峰公司向新联物业公司出具《联合开发补偿事宜》，该补偿事宜应当视为得峰公司就双方合同约定的补偿向新联物业公司作出的承诺，得峰公司对于双方已补偿的房屋面积和未补偿的房屋面积进行了确认，得峰公司抗辩认为新联物业公司的诉讼请求已超过诉讼时效的理由不能成立，一审法院不予采信。六、得峰公司的其他反诉请求是否能够成立。本案中，得峰公司向新联物业公司补偿的房屋面积未能达到双方合同约定的面积比例，存在严重违约行为，其不享有合同单方解除权，其已履行的补偿房屋面积的义务亦属于合同约定的内容，现得峰公司主张新联物业公司向其返还房屋、返还租金、赔偿违约金等反诉诉讼请求均不能成立，一审法院不予支持。判决：一、得峰公司向新联物业公司支付补偿款22083984元；二、得峰公司向新联物业公司支付违约金300000元；三、得峰公司协助新联物业公司办理位于乌鲁木齐市北京××路综合楼第三、四层房屋的不动产权登记；四、驳回新联物业公司的其他诉讼请求；五、驳回得峰公司的全部反诉请求。 二审期间，当事人未提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，本案争议焦点为：1.本案法律关系的性质应如何认定；2.一审判决认定的补偿款数额是否正确；3.一审判决关于诉讼时效的认定是否正确；4.一审判决关于违约金的认定是否正确；5.得峰公司的反诉请求能否成立。 一、关于本案法律关系的性质应如何认定的问题。得峰公司虽认为双方是合资、合作开发房地产合同法律关系。但合作开发房地产合同法律关系需共同出资、共享利润及共担风险。而双方当事人签订的《房屋联合开发及房产补偿协议》及后续签订协议约定并不具备上述合资、合作开发房地产合同法律关系的成立要件。鉴于本案涉及对新联物业公司原有地上附着物的拆除及补偿，一审判决结合本案客观实际，认定双方当事人之间是带有拆迁安置补偿性质的合同纠纷，并无不当，本院予以维持。 二、关于补偿款数额应如何认定的问题。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”。关于京港花园小区一期7号-10号住宅楼补偿款的认定问题。双方当事人在《房屋联合开发及房产补偿协议》关于得峰公司应向新联物业公司应补偿房屋价值未作明确约定。结合《联合开发补偿事宜》中得峰公司的自认、《房屋代理销售协议》的约定及该部分房屋建设时土地使用权性质等综合推定，7号-10号住宅楼建成时，双方当事人关于该部分应补偿房屋价值是按照每平方米1200元的单价确定。一审判决对京港花园小区一期、二期具体情况未作区分，径直依据评估确定单价认定补偿款，与双方当事人签订合同时的真实意思表示不相符，也不利于较好的平衡双方当事人的合同利益。根据《关于得峰公司京津小区一期房产分层协议》约定，7号-10号住宅楼应补建筑面积3810.27平方米，已补偿建筑面积2785.98平方米，欠补建筑面积1024.29平方米。该部分欠补房屋补偿款为1229148元（1024.29平方米×1200元）。一审判决关于京港花园小区一期7号-10号住宅楼补偿款的认定有误，本院予以纠正。 关于京港花园小区二期3号-6号住宅楼补偿款的认定问题。《联合开发补偿事宜》中得峰公司自认，合同履行过程中，双方当事人协商一致，将案涉土地使用权性质由划拨土地变更为出让土地。得峰公司2006年8月22日出具承诺书，二期在建住宅和商住楼，确保给新联物业公司的面积分成，由新联物业公司决定处置，如选择货币补偿，则按照市场价确定。诉讼中，得峰公司主张按照经济适用房的标准认定其应补偿房屋价值，与其上述自认及双方当事人的合同约定不相符，也与本案客观实际不相符。因双方当事人关于补偿款未能经协商达成一致，一审法院基于当事人的申请，委托新疆中创信房地产评估有限公司对本案申请评估的房屋价值进行评估，依据该评估确定的京港花园小区二期住宅平均单价6964元认定3号-6号住宅楼补偿款，并无不当。根据《联合开发补偿事宜》中得峰公司自认，3号-6号住宅楼应补建筑面积4854.3平方米，已补偿建筑面积2704.35平方米（幼儿园1556.72平方米＋活动中心984.68平方米＋换热站162.95平方米），欠补建筑面积2149.95平方米。该部分欠补房屋补偿款为14972251.8元（2149.95平方米×6964元）。另，乌发改价房（2006）87号《关于确认京港花园小区二期工程经济适用房销售价格的批复》规范的是得峰公司对销售外京港花园小区5号、6号楼时每平方米的单价，而新联物业公司是根据其与得峰公司关于房屋建筑面积分成协议约定取得案涉房屋，一审判决认定该批复与本案并无直接关联性，并无不当，本院对得峰公司认为应依据前述批复认定补偿款的主张不予采纳。 综上，得峰公司应向新联物业公司支付补偿款16201399.8元（14972251.8元﹢1229148元），得峰公司上诉请求成立部分，本院予以支持。 三、关于诉讼时效的问题。双方当事人之间的合同仍在履行阶段，且2017年9月21日的《联合开发补偿事宜》由得峰公司出具，载明的内容是基于《房屋联合开发及房产补偿协议》的约定。得峰公司在该补偿事宜中对其应向新联物业公司补偿建筑面积予以确认，故一审判决认定上述补偿事宜应视为得峰公司同意履行合同义务的意思表示，并无不当，本院予以维持。 四、关于违约金的问题。双方当事人签订的《房屋联合开发及房产补偿协议》第七条、《京港小区1号综合楼房产分成分布协议》第五条均约定，未按期交付房屋时，得峰公司应向新联物业公司支付违约金。可见，双方当事人支付违约金的条件在得峰未按时交付房屋时成就，而不是以办理房屋产权登记为前提，故峰公司认为因新联物业公司的违约造成京港花园小区二期房屋不能办理不动产权登记，其不应承担违约金的主张，与双方当事人的合同约定不符，本院不予支持。另，一审根据双方当事人的合同约定判令得峰公司协助新联物业公司办理1号综合楼第三、四层房屋的不动产权登记，并无不当，本院予以维持。 五、关于得峰公司反诉请求的问题。首先，关于得峰公司认为新联物业公司应返还1号综合楼464.89平方米商铺的问题。《京港小区1号综合楼房产分成分布协议》第一条约定，多出74.95平方米，在2号楼补偿面积中扣除。据此，一审判决认定得峰公司多补偿1号综合楼第三、四层商铺面积为74.95平方米，符合双方当事人的合同约定。因1号综合楼第三、四层为商铺，不宜直接从京港花园小区3号-6号住宅楼应补建筑面积折抵。双方当事人关于该部分房屋价值不能达成一致、得峰公司在一审拒不缴纳评估费用的情形下，一审判决未对前述多补偿建筑面积进行折抵，并无不当。其次，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条规定“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉”。本案中，得峰公司请求新联物业公司承担拆迁补偿费1820962元是在二审提出的反诉请求，双方当事人不同意调解的情形下，本院对得峰公司的该项请求不作审理。最后，得峰公司关于新联物业公司履行拆除义务腾空建设用地的请求内容不明确，也未提交证据予以证明，故本院不予支持。 综上所述，得峰公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持乌鲁木齐市中级人民法院（2018）新01民初671号民事判决第二项、第三项、第五项，即乌鲁木齐市得峰房屋建设开发有限公司向新疆新联物业服务有限责任公司支付违约金300000元；乌鲁木齐市得峰房屋建设开发有限公司协助新疆新联物业服务有限责任公司办理位于乌鲁木齐市北京××路综合楼第三、四层房屋的不动产权登记；驳回乌鲁木齐市得峰房屋建设开发有限公司的反诉请求； 二、撤销乌鲁木齐市中级人民法院（2018）新01民初671号民事判决第四项； 三、变更乌鲁木齐市中级人民法院（2018）新01民初671号民事判决第一项为乌鲁木齐市得峰房屋建设开发有限公司向新疆新联物业服务有限责任公司支付补偿款16201399.8元； 四、驳回新疆新联物业服务有限责任公司其他诉讼请求。 以上款项于本判决生效后十日内给付，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费340856.79元，由乌鲁木齐市得峰房屋建设开发有限公司负担264641.15元，由新疆新联物业服务有限责任公司负担76215.64元（新疆新联物业服务有限责任公司已预交197915.26元，多交纳121699.62元由一审法院予以退还）；二审案件受理费153719.92元，由乌鲁木齐市得峰房屋建设开发有限公司负担110678.34元，由新疆新联物业服务有限责任公司负担43041.58元。 本判决为终审判决。 审判长 吐尔逊江·买买提 审判员 李      李 审判员 孜巴尔姑·阿不拉 二〇二〇年四月二十九日 书记员 努热斯曼·那斯尔