北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终1697号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈建军，男，1969年9月12日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：张福东，北京市滕之信律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：李学通，男，1977年9月18日出生，汉族，住河北省泊头市。委托诉讼代理人：兰军，北京市春林律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐雪梅，北京市春林律师事务所实习律师。上诉人陈建军因与被上诉人李学通农村土地承包合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2019）京0114民初8832号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。陈建军上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，判决支持陈建军一审全部诉讼请求或发回重审；2.诉讼费由李学通承担。事实及理由:一、一审法院将本案定性为农村土地承包合同纠纷，系法律关系认定错误。农村土地承包是指农村集体经济组织成员家庭承包或不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地以招标、拍卖、公开协商等方式的承包，而本案中的土地既不是家庭承包，也不是“四荒地”承包，故本案的法律关系认定错误。二、本案的法律关系应为租赁合同纠纷，既包括土地租赁，也包括地上物房屋、院墙的租赁，因李学通改变土地用途，且地上物无合法的建设手续，故该《土地租赁协议书》依法应认定无效。1.案涉土地按照土地所有人北京市昌平区马池口镇乃干屯村村委会界定的用途是种植，而李学通将该土地用于存放木材、放置活动房、用于经营，其行为违反《中华人民共和国土地管理法》第八十一条之规定，属于《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第五十二条第五项规定的情形，本协议依法无效。2.陈建军出租给李学通的7间房屋及院墙，未取得合法的建设手续，依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，本协议依法无效。三、即便认定《土地租赁协议书》有效，陈建军也有权解除该协议。《土地租赁协议书》第3条约定:“租赁期从2015年3月1日至2027年12月31日，共13年。”第7条约定:“每年到期交租金，不得超过一个月，如超期自动退出解除协议。”签订协议后，李学通交纳了2015年3月1日至2016年2月28日期间的租金，按照协议书第7条之约定，李学通应当在2016年2月28日前交纳2016年3月1日至2017年2月28日期间的租金，以此类推。故2018年3月1日至2019年2月28日的租金应当在2018年2月28日前交纳，而李学通拖延到2018年5月29日才支付陈建军8万元，尚欠1万元至今未付，已经超期交纳租金一年有余。至2019年4月8日陈建军提起本案诉讼，距李学通应交纳2019年-2020年度租金也已经超过一个月，故陈建军有权解除本协议。一审法院认定李学通先使用后支付租金没有事实法律依据，也不符合租金收取的惯例，不符合交易习惯。四、虽然《土地租赁协议书》因违反法律强制性规定而导致无效，但李学通实际使用了租赁的土地、房屋和院墙，故李学通应当按照实际使用的时间按约定的租金标准向陈建军支付占有使用费。李学通辩称，同意一审判决。陈建军向一审法院起诉请求：1.解除陈建军与李学通签订的《土地租赁协议书》；2.李学通向陈建军支付拖欠的租金1万元；3.李学通向陈建军支付2019年3月1日至5月1日的土地占用费1.5万元；4.该案诉讼费用由李学通承担。李学通向一审法院反诉请求：1.判令陈建军排除妨碍，将私自设立的信号放大塔拆除；2.陈建军赔偿李学通损失6万元。一审法院认定事实：2015年3月6日，陈建军（甲方）与李学通（乙方）签订《土地租赁协议书》，约定：甲方将位于乃干屯村西原大院土地租赁给乙方使用，北房屋7间水电齐全以及院墙提供给乙方使用；租赁期从2015年3月1日至2027年12月31日，共13年，每年租金9万元整；乙方有自主经营权，甲方不得干预，且允许乙方在合同期间内自行转租，如有必要再建筑乙方自己办手续，甲方可以协助；每年到期交租金，不得超过一个月，如超期自动退出解除协议；如遇政府行为或征占土地，甲方地上物及赔偿金归甲方所有，乙方的建筑物及赔偿金归乙方所有。协议签订后，陈建军将涉案土地及地上物交付给李学通使用，李学通自协议签订后至2018年9月分多笔、以现金或转账方式支付租金共计35万元（其中多笔租金支付至陈建军妻子韩德苹的银行账户）。2019年4月15日，李学通通过张海英账户向韩德萍账户付款8万元，该笔款项被退回。一审庭审中，李学通同意交纳尚欠的2018年的租金1万元，陈建军确认其并未将自己的银行卡账户告知李学通。关于租金交纳时间，双方之间存在分歧，陈建军主张租金交纳时间为每年3月1日至4月1日交纳当年租金，李学通主张交纳时间应从每年5月1日开始起算。2018年5月，涉案土地上原有的7间房屋因属于违建被拆除，7间房屋所占用的1.3亩的土地被村委会收回，李学通实际无法使用该部分土地，陈建军主张其取得补偿6万余元。2019年4月15日，陈建军与北京公联信为科技有限公司（以下简称公联公司）签订《基站站址租赁协议》，陈建军向公联公司提供位于马池口镇乃干屯村西侧木器厂院内的15平方米用作建设通信塔及无人值守基站机房，租用年限为19年8个月零15天，自2019年4月15日起至2038年12月31日，每年租金1万元，租金总额为19.7069万元。协议签订后，公联公司在涉案土地院内建设通信塔。一审庭审中，李学通提交其与时景生于2018年4月26日签订的《房屋租赁协议》，该协议载明，李学通从时景生处租赁位于流村镇西峰山村东的6间房屋，租赁期限为2018年5月1日至2026年4月30日，每年租赁费3万元。李学通已支付时景生租金3万元，李学通主张由于涉案土地上的7间房屋被拆除导致其另行租赁房屋，故要求陈建军赔偿其租房损失6万元。李学通又名李通，李学通在《房屋租赁协议》中签署的名字为李通。一审法院认为：陈建军与李学通签订的《土地租赁协议书》系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强行性规定，应予认定合法有效，当事人应依约定履行权利义务。关于陈建军的本诉诉讼请求。1.陈建军要求解除《土地租赁协议书》的理由是否成立。《土地租赁协议书》约定“租赁期从2015年3月1日至2027年12月31日，每年到期交租金，不得超过一个月”，根据上述约定及陈建军在该案中主张未付租金的计算方式，该院确认李学通应于每年3月1日至3月31日期间交纳上一年度的租金，李学通至今尚欠陈建军2018年3月1日至2019年2月28日的租金1万元；李学通至今尚有1万元租金未交纳是否导致《土地租赁协议书》解除，对此，该院认为，虽然李学通的付款时间存在延迟，但从未付款的金额、李学通实际使用土地的面积减少以及李学通同意支付未付租金等因素考虑，该案不符合《合同法》第九十四条关于合同法定解除的条件，因此，对陈建军要求解除双方签订的《土地租赁协议书》的诉讼请求，该院不予支持。2.如前所述，李学通尚欠陈建军2018年-2019年租金1万元，因此，对陈建军要求李学通支付尚欠租金1万元的诉讼请求，该院予以支持。3.如前所述，该院对陈建军要求解除双方签订的《土地租赁协议书》的诉讼请求不予支持，2019年的租金尚未到付款时间，因此，对陈建军主张的土地占用费，该院不予支持。关于李学通的反诉诉讼请求。1.李学通要求拆除的信号放大塔由公联公司建设，李学通要求陈建军拆除没有法律依据，该院不予支持；2.涉案土地上房屋拆除的原因系违建，李学通作为土地的承租人对地上房屋是否有合法手续负有审查义务，李学通提交的证据不能证明其租赁房屋与涉案土地上房屋被拆除之间存在因果关系，因此，对李学通要求陈建军赔偿损失的诉讼请求，该院不予支持。综上，该院依据《合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、李学通于该判决生效后7日内支付陈建军未付租金1万元；二、驳回陈建军的其他本诉诉讼请求；三、驳回李学通的全部反诉诉讼请求。二审中陈建军向本院提交如下证据：1.马池口镇乃干屯村民委员会和陈士刚签订的《土地租赁协议书》，证明涉案土地原始用途为发展种植；2.照片6张，证明李学通改变土地用途，在租赁土地上建造房屋，堆放建筑材料，从而导致陈建军与李学通之间的《土地租赁协议书》无效。李学通认可前述两份证据的真实性，但对于证明目的均不认可。本院经审查认为，上述两份证据不能支持陈建军之上诉主张，本院对此均不予采信。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。上述事实，还有当事人在本院审理期间的陈述在案佐证。本院认为，本案的争议焦点为：第一，本案诉争法律关系的性质是否为农村土地承包合同关系；第二，涉案《土地租赁协议书》是否应被认定无效；第三，陈建军是否有权以迟延给付租金为由解除涉案《土地租赁协议书》。关于本案诉争法律关系的性质。《中华人民共和国农村土地承包法》第三十六条规定，“承包方可以自主决定依法采取出租（转包）、入股或者其他方式向他人流转土地经营权，并向发包方备案”；第四十四条规定，“承包方流转土地经营权的，其与发包方的承包关系不变”；第四十六条规定，“经承包方书面同意，并向本集体经济组织备案，受让方可以再流转土地经营权”。根据陈建军提交的证据及陈述，涉案土地由马池口镇乃干屯村民委员会发包给陈士刚，其后土地经营权由陈建军从陈士刚处取得，再由陈建军通过签订涉案《土地租赁协议书》的方式流转给李学通。因此，本案诉争法律关系的性质应为农村土地承包合同关系。关于涉案《土地租赁协议书》是否应被认定无效。陈建军与李学通签订的《土地租赁协议书》系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强行性规定，应予认定合法有效。陈建军虽主张李学通改变土地用途应导致涉案《土地租赁协议书》无效，但双方协议中并未对土地用途进行约定，且陈建军并未能提交有效证据证明李学通存在改变土地的农业用途等破坏农业综合生产能力和农业生态环境的行为，故本院对陈建军该点上诉理由不予采信。至于7间房屋及院墙未取得合法建设手续一节，因该房屋及院墙仅为陈建军提供李学通使用，涉案《土地租赁协议书》标的为土地经营权，故本院对陈建军该点上诉理由亦不予采信。陈建军是否有权以迟延给付租金为由解除涉案《土地租赁协议书》。涉案《土地租赁协议书》并未明确约定解除的条件，故陈建军解除合同应当有明确的法律依据，满足《合同法》第九十四条关于合同法定解除的条件。本案中，一方面，陈建军未能证明其在李学通迟延给付租金后进行了催告，且李学通在2019年4月15日曾通过张海英账户向陈建军认可账户付款8万元，该笔款项虽被退回，但足以证明李学通具有在合理期限内履行的行为，陈建军未能收到租金是因为其自行注销了符合交易习惯的账户且未告知李学通新的收款账户。另一方面，综合李学通继续履行意愿、迟延给付租金金额、涉案土地减少的使用面积等因素来看，李学通的迟延履行并未导致涉案《土地租赁协议书》的合同目的不能实现；故陈建军关于其有权基于李学通迟延给付租金而解除合同的主张，本院不予支持。如前所述，因涉案《土地租赁协议书》不存在无效情形，且亦不具备合同解除条件，本案当事人应依约定继续履行合同，故陈建军关于李学通应支付相应占地使用费的上诉主张亦缺乏依据，本院对此不予采信。综上，陈建军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费175元，由陈建军负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 杜卫红审 判 员 刘 慧审 判 员 邵 普二〇二〇年四月二十八日法官助理 耿 瑗法官助理 德 智书 记 员 王 磊