上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终2579号上诉人(原审原告)：巫世平，女，1965年9月14日生，汉族，住江苏省南京市。委托诉讼代理人：王涛，江苏玖润律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔杰，江苏玖润律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海联京企业发展有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：李宗汉，董事长。委托诉讼代理人：高峰，上海大度律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：江苏致壹房地产开发有限公司，住所地江苏省南京市。法定代表人：仇士平。上诉人巫世平因与被上诉人上海联京企业发展有限公司(以下简称联京公司)、江苏致壹房地产开发有限公司(以下简称致壹公司)案外人执行异议之诉一案，不服上海市青浦区人民法院(2019)沪0118民初18754号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。巫世平上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审全部诉讼请求。事实和理由：一、位于江苏省南京市秦虹南路XXX号良城美景家园地下车库的222号车位(以下简称系争车位)未过户至巫世平名下非因其自身原因。巫世平对系争车位享有物权期待权，法律法规并未规定该权利的行使期限，且巫世平已多次督促致壹公司办理产权过户手续，但因该公司遗失相关凭证导致无法办理，故巫世平未怠于行使权利，对未办理产权过户无过错。其他部分车位于2014年、2015年期间办理产权过户手续，实际也都超过了合同约定的期限，恰恰可以证明在车位买卖中，延期办理产权是普遍存在的交易习惯。二、本案审理应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称执异和复议规定)第二十九条的规定。尽管系争车位具备独立产权，但依法应优先保障小区业主购买，故属于为购买用于居住的商品房的小区业主提供必要居住配套的设施。因小区业主购买车位是服务于居住目的，可认定车位也是用于居住的。三、巫世平对系争车位享有的请求权远早于联京公司对致壹公司享有的金钱债权，也优先于上述金钱债权，该车位实质上不属于致壹公司的责任财产。如一审法院强制执行系争车位，必然导致巫世平既无法得到车位权属，也无法受偿车位价款，明显不公。四、一审判决存在程序错误。在与本案情况相同的另案审理中，致壹公司不反对案外人提出的异议，在该案中被列为第三人。本案中，致壹公司却被列为被告，故诉讼程序错误。联京公司辩称，不同意巫世平的上诉请求。巫世平与致壹公司签订车位买卖合同后，同一小区其他业主仍可以办理相关车位的产权过户登记手续，而巫世平却在长达数年时间内，未采取相应措施要求致壹公司办理过户手续，显然存在过错。同时，巫世平也没有证据证明其已经支付了对价。故请求驳回上诉，维持原判。致壹公司未作答辩。巫世平起诉请求：判令停止执行系争车位，并依法解除对该车位的查封，终结拍卖。一审法院认定事实，2017年11月16日，一审法院立案受理了联京公司诉致壹公司股权转让纠纷一案，并于2018年3月28日作出(2017)沪0118民初19125号民事判决，驳回了联京公司的全部诉讼请求。联京公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于同年8月13日作出(2018)沪02民终4755号民事判决，撤销一审法院的(2017)沪0118民初19125号民事判决，判令致壹公司支付联京公司股权转让款人民币1,600万元(以下币种均为人民币)及违约金200万元等。因致壹公司未能履行判决确定的付款义务，联京公司向一审法院申请强制执行，一审法院于2018年9月25日以(2018)沪0118执4812号立案受理。执行期间，一审法院于2019年1月11日依法查封致壹公司名下包括系争车位在内的共计32个车位，并于同年3月12日裁定拍卖致壹公司名下位于南京市秦淮区秦虹南路XXX号良城美景家园26幢二单元101室、秦虹南路XXX号－10、秦淮区应天大街XXX号房地产及上述32个车位。2019年4月4日，一审法院出具公告，告知致壹公司及占有上述房产的案外人，应当自本公告之日起十五日内迁出，案外人认为对上述房产享有租赁权而合法占有的，应当自公告日起十五日内向一审法院提出书面异议等。巫世平得知后，向一审法院提出执行异议。一审法院经审查后于2019年8月29日作出(2019)沪0118执异180号执行裁定，驳回了巫世平的异议请求，巫世平遂提起本案诉讼。一审法院在审理中，经向南京市不动产登记中心查询，在良城美景家园地下车库未被查封的车位中，随机抽选的XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX号车位分别在2014年、2015年期间办理了产权过户手续，现产权人为个人。一审审理期间，巫世平为证明其主张，提供了下列证据予以佐证：1、巫世平与致壹公司于2014年4月29日签订的《南京市机动车位销售专用合同》1份，内容为致壹公司将系争车位出售给巫世平，总价款为11万元；巫世平应向致壹公司支付定金11万元(付款日期处未填写)，此款在巫世平最后一次付款时充抵合同价款；合同价款的付款方式为一次性付款；车位交付时间为2014年5月28日；合同签订后10日内，致壹公司应按规定通过南京网上房地产操作系统，将本合同基本信息传送至南京市房产管理局产权市场处备案。办理初始登记后90日内，双方应当共同申请房屋所有权转移登记。巫世平领取《房屋所有权证》90天后，有权且应当要求致壹公司配合办理该车位占用范围内的国有土地使用权变更登记。合同中另载明巫世平已于2005年5月10日向致壹公司购买坐落于秦虹南路XXX号良城美景家园18幢1单元302室的商品房。证明巫世平与致壹公司在法院查封系争车位前已签订了买卖合同。巫世平称致壹公司未按合同约定办理备案手续，也未向巫世平提供办理产权过户所需的加盖有致壹公司公章的申请表以及相关的其他权属材料，致使系争车位无法过户，巫世平对此没有过错。此外，巫世平向致壹公司购买了住宅商品房，车位作为房屋的配套产权设施，本案应适用执异和复议规定第二十九条的规定处理。2、致壹公司于2014年4月29日开具的金额为11万元的销售不动产统一发票(自开)1份，发票中付款方为巫世平，收款方为致壹公司，销售的不动产楼牌号为秦淮区秦虹南路XXX号良城美景家园地下车库XXX号车位等。证明巫世平已实际支付了购买系争车位的全部价款。3、2016年至2018年巫世平支付停车费的收据3份，停车费为每年960元，收据中注明“产权XXX号”。巫世平称其余收据未作保留，证明巫世平已实际占有使用系争车位。联京公司对上述证据质证意见如下：对巫世平提供的证据1真实性没有异议，但该合同签订于2014年，巫世平一直未通过包括诉讼等在内的方式主张权利，其对系争车位至今未能办理过户手续有过错；对证据2真实性没有异议，但巫世平没有付款凭证，不能证明巫世平已经支付了全部的价款；对证据3真实性没有异议，但认为不能证明巫世平在法院查封前已实际占有系争车位。一审法院认为：一、关于本案法律适用的问题，执异和复议规定第二十九条第二款明确“所购商品房用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”，可见该条款适用于住宅商品房的买卖，其目的在于保护房屋消费者的物权期待权。本案涉及的执行标的物为车位，显然不是用于居住。此外，系争车位有独立的产权，可以单独交易，不能认定为巫世平所购房屋的附属设施，故本案不适用该条款规定。该规定中第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，致壹公司为被执行人，系争车位为不动产，联京公司与致壹公司之间涉及金钱债权的执行，故本案应适用该条款的规定。二、联京公司对于巫世平与致壹公司签订的《南京市机动车位销售专用合同》没有异议，可以确认在一审法院查封之前巫世平已与致壹公司签订了合法有效的书面合同。而根据巫世平提供的停车费收据，可见巫世平在一审法院查封前已实际占有系争车位。本案的争议焦点为巫世平是否支付了车位价款以及巫世平对于未办理车位的产权过户登记手续是否有其自身原因。首先关于付款，致壹公司开具了发票，开票时间与合同签订时间一致。合同中对于付款方式约定为一次性付款，定金11万元充抵价款，但对定金支付日期未作约定。如巫世平未在合同签订时已支付价款，致壹公司作为出售方，支付日期作为合同主要条款不可能不作约定。另从房地产买卖的市场交易习惯来看，通常房地产开发商在买方支付购房款后开具发票。因此，一审法院确认巫世平已支付了全部的车位价款11万元。其次关于“买受人自身原因”问题，巫世平认为产权未能过户系因致壹公司未能办理合同备案手续及未能提交产权过户所需材料所致，巫世平对此没有过错。所谓“买受人自身原因”，包括了1、对其他权利障碍的忽略；2、对政策限制的忽略；3、消极不行使登记权利。本案中，巫世平与致壹公司签订车位买卖合同的时间为2014年4月29日，一审法院查封的时间为2019年1月11日。根据已查明的事实，致壹公司出售的除一审法院查封之外的其余部分车位在2014、2015年期间均可以办理产权过户手续，但巫世平在长达近五年的期间内一直未办理，系怠于行使权利，故一审法院认定巫世平对系争车位未能办理过户登记手续有其自身原因，不符合能够排除执行的情形。综上，巫世平的诉讼请求没有法律依据，一审法院对此难以支持。致壹公司经一审法院合法传唤未到庭，自行承担相应的法律后果。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第(二)项的规定，判决如下：驳回巫世平的诉讼请求。一审案件受理费2,500元，由巫世平负担。本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，根据法律规定，案外人对被执行的不动产主张所有权，符合法定情形的，人民法院应予支持。本案中，巫世平主张系争车位的所有权，认为应按照执异和复议规定第二十九条规定进行审查。但上述条款旨在保护房屋消费者的物权期待权即消费者的生存权，而系争车位拥有独立产权，不能认定为商品房的附属设施，且既不用于居住，也并非消费者生存所必需，故本案应参照上述司法解释中关于保护无过错不动产买受人物权期待权的第二十八条规定进行审理。对于巫世平在一审法院查封系争车位之前，已签订买卖合同，支付了价款并实际使用的事实，一审法院已详细阐述，本院予以确认，不再赘述。故本案的争议焦点为系争车位未过户至巫世平名下是否因其自身原因。根据一审法院查明的事实，系争车位最迟于2014年、2015年期间即可办理产权过户手续，但至该车位被一审法院查封之日的近五年时间内，巫世平既未向不动产登记部门提出过户申请，亦未通过法律途径主张权利，显属怠于行使权利，对该车位未过户至其名下有其自身原因。在异议审查及本案一审期间，致壹公司未对巫世平提出的案外人异议发表意见，故一审法院将该公司列为被告符合法律规定，并无不当。据此，巫世平提出的非因其自身原因导致系争车位未过户至其名下、系争车位亦属于商品房范畴及一审判决程序错误、适用法律不当等上诉理由，因缺乏事实和法律依据，本院不予采信。综上，巫世平对系争车位主张的所有权不符合无过错不动产买受人的物权期待权的保护条件，不足以排除一审法院的执行，其上诉请求不成立，本院予以驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，所作判决符合法律规定，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2,500元，由上诉人巫世平负担。本判决为终审判决。审判长 吴 俊审判员 朱志红审判员 杨喆明二〇二〇年四月二十九日书记员 王乐轶附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……