上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终2215号上诉人(原审原告、反诉被告)：刘信丰，男，1965年8月23日出生，汉族，户籍地江西省赣州市。委托诉讼代理人：谢小勇，上海悦南律师事务所律师。委托诉讼代理人：李军，上海悦南律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：上海煜昱环保科技发展有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：胡同畔，总经理。委托诉讼代理人：陈婷，广东国晖(上海)律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：胡同畔，男，1984年3月27日出生，汉族，户籍地安徽省。委托诉讼代理人：陈婷，广东国晖(上海)律师事务所律师。上诉人刘信丰因与被上诉人上海煜昱环保科技发展有限公司(以下简称“煜昱公司”)、胡同畔房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初3867号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘信丰上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持刘信丰的诉讼请求。事实和理由：刘信丰在一审中提供的2018年9月1日《情况说明》的出具单位与刘信丰签订的《商铺租赁合同》合同主体一致，即上海国际五金精品广场与上海国际机电五金交易中心有限公司为同一主体，同时2019年6月10日《解除租赁合同及结算协议》的出具单位为上海国际机电五金交易中心有限公司，该协议中第二项再次确认《商铺租赁合同》结算到2019年4月30日，故该份《情况说明》足以证明刘信丰与案外人的租赁期限延长至2019年4月30日。被上诉人煜昱公司、胡同畔共同辩称：一、因刘信丰未向案外人上海国际机电五金交易中心有限公司支付本市嘉定区方陆路88弄五金城•精品广场方陆路1层98号、A1楼1层105室(以下简称“系争商铺”)的租金，导致案外人对系争商铺停水停电并要求煜昱公司搬离系争商铺，致使刘信丰与煜昱公司的租赁合同履行不能。刘信丰违约在行，煜昱公司有权解除与刘信丰签订的《商铺租赁合同》，且煜昱公司已于2018年9月8日搬离系争商铺，将房屋交还给了刘信丰，煜昱公司有权要求刘信丰返还未实际使用房屋的租金及赔偿装修损失。二、刘信丰与案外人签订的《商铺租赁合同》出租方处加盖的公章及《代收代付房屋租金收据》加盖的公章，均系上海国际机电五金交易中心有限公司，并非上海国际五金精品广场，上海国际五金精品广场应是对系争商铺所在广场的简称，并非指案外人，故刘信丰一审中提交的由上海国际五金精品广场出具的《情况说明》、《单元退房验收表》均系刘信丰自行伪造。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。刘信丰向一审法院起诉，请求判令：1、煜昱公司支付刘信丰租金82,300元；2、煜昱公司支付刘信丰逾期付款违约金(以82,300元为基数，自2018年10月1日起至实际支付之日止，按照每日千分之二为计算标准，即每日165元)；3、煜昱公司赔偿刘信丰押金损失45,000元；4、胡同畔对上述款项承担连带责任。煜昱公司反诉请求：1、刘信丰向煜昱公司返还履约保证金2万元及剩余租金13,496.60元；2、刘信丰支付煜昱公司装修损失60,500元。一审审理中，煜昱公司增加反诉请求：1、判令刘信丰、煜昱公司于2018年3月21日签订的《商铺租赁合同》于2018年9月12日解除；2、判令刘信丰支付鉴定费4,000元；并明确变更要求刘信丰赔偿煜昱公司的装修损失金额为57,368.72元。一审法院认定事实：2018年3月21日，刘信丰(出租方、甲方)与煜昱公司(承租方、乙方)签订《商铺租赁合同》，约定由乙方向甲方租赁系争商铺，年租金分别为118,720元、46,258元，租赁期限为一年，自2018年4月1日至2019年3月31日，付款方式以乙方借条为准；其他费用：物业管理费每年6,325元、市场管理费2,636元、履约保证金20,000元与租金一并交付；各项费用合计为193,959元。第四条第1款：“乙方如对甲方物业结构进行装修改造，须征得甲方同意，并将相关装修方案如实以书面形式报于物业管理公司审批通过方可进行施工，同时必须符合物业管理相关装修管理规定。……”第五条第2款：“乙方不按时交纳租金、物业费、市场费等，每逾期一日，乙方应按未付款项的2‰/日向甲方支付违约金，逾期十日未付，甲方视作乙方违约，可直接解除合同，并扣除乙方的全部履约保证金，追究乙方的违约责任。”第五条第3款：“本合同终止时，乙方须在五日内撤货，清场使房屋恢复原状或甲方认可状态后交予甲方；否则视为乙方放弃所有权，甲方有权自行处置，由此产生的一切费用与损失均由乙方承担。……”第七条第3款：“因乙方导致合同解除的，乙方无权要求退还已缴纳的租金，乙方还需向甲方支付相当于六个月租金的违约金；若因乙方未全额支付租金及保证金致合同解除的，乙方除无权要求退还已缴纳款项外，还应按未付款项的1‰/日向甲方支付违约金。”同日，胡同畔出具“借条”一份，载明：“今借到刘信丰人民币143,959元，于2018年6月1日前归还61,459元，于2018年10月1日前归还82,500元。”2019年9月12日(此处为一审笔误，应为“2018年9月12日”)，胡同畔以煜昱公司的名义通过微信向刘信丰发送通知函，认为刘信丰与案外人签订的合同至2018年8月，未与案外人签订2018年8月以后的合同，属于违约，导致物业多次断电，影响了系争商铺的使用，且物业要求煜昱公司于2018年9月10日前搬离系争商铺，煜昱公司因无法正常办公故于2018年9月8日搬离，因此，要求刘信丰退还押金20,000元、租金14,628元，并支付装修费用61,000元。2018年12月19日，胡同畔以煜昱公司的名义通过微信再次向刘信丰发送通知函，表达了因刘信丰未与案外人续签租赁合同，未能解决房屋使用的障碍，租房目的无法达到，煜昱公司在2018年9月12日通知要求退还押金、装修费用、房租，解除了双方的租赁合同，并于2018年9月8日搬离，将房屋交还，但刘信丰未接收等内容。一审审理中，1、刘信丰与煜昱公司一致确认：煜昱公司已支付租金91,459元及履约保证金20,000元，租金实际支付至2018年10月9日，履约保证金就是押金。2、经一审法院释明，刘信丰始终坚持要求赔偿被案外人扣押的45,000元押金损失，不要求恢复原状或主张恢复原状的费用。3、刘信丰表示当时将系争商铺交付时系毛坯状态，后同意煜昱公司进行装修，但未同意其将两间商铺间的墙壁打通。煜昱公司认可系争商铺系毛坯交付，确实将墙壁打通且未予以恢复，但装修及打通墙壁均是经过刘信丰同意的。一审审理中，由于刘信丰与煜昱公司就装修损失金额无法达成一致，煜昱公司向一审法院提出鉴定申请，一审法院依法委托上海市建设工程监理咨询有限公司对系争商铺的装修工程进行鉴定，上海市建设工程监理咨询有限公司于2019年9月12日出具《工程造价鉴定意见书》(以下简称“鉴定意见书”)，鉴定结论为：本案所涉“上海市嘉定区方陆路XXX号商铺装修及消防改造工程”的总造价为57,368.72元，其中确定部分造价为53,887.42元，争议部分造价为3,481.30元。刘信丰对鉴定意见书的意见为：对于鉴定意见书真实性无异议，总造价应当以确定部分认定，争议部分应当予以剔除，认为该部分在交付系争商铺时已经形成，并非煜昱公司进行的装修。此外，即便需要计算装修损失，也应当根据鉴定意见书中的造价减去煜昱公司实际使用时间后计算相应残值。煜昱公司对鉴定意见书无异议，但是认为争议部分是煜昱公司进行的装修，应当计入总造价中。胡同畔对鉴定意见书无异议。一审另查明，煜昱公司为上述鉴定支付了鉴定费4,000元。一审法院认为，本案争议的焦点在于：煜昱公司是否有权解除与刘信丰签订的《商铺租赁合同》？对此，刘信丰提交了其与案外人签订的《商铺租赁合同》、《解除租赁合同及结算协议》(2019年6月10日)、《情况说明》(落款为上海国际五金精品广场，时间为2018年9月1日)，拟证明刘信丰与案外人原先承租的房屋经协商调换为系争商铺，就系争商铺签订的原租赁合同的租期至2018年8月31日，后双方协商将刘信丰支付的款项进行冲抵后，系争商铺的相应租期已延长至2019年4月30日。对此，胡同畔及煜昱公司对《情况说明》真实性不予认可，且该落款单位并非与刘信丰签订租赁合同的案外人，对于《商铺租赁合同》、《解除租赁合同及结算协议》真实性并无异议，但是认为《商铺租赁合同》证明刘信丰与案外人的租赁期限到2019年8月31日(此处为一审笔误，应为“2018年8月31日”)止，而《解除租赁合同及结算协议》形成在2019年6月10日，亦说明刘信丰在此之前未按约支付租金及相关费用，其与案外人租赁期限届满时并未取得系争商铺此后的租赁权利，虽然事后与案外人达成协议，但是，不影响煜昱公司当时享有合同解除权。一审法院认为，鉴于2018年9月1日的《情况说明》出具单位并非是与刘信丰签订《商铺租赁合同》的合同主体，不能以此证明刘信丰与案外人的租赁期限延长至2019年4月30日。此外，根据刘信丰与案外人就系争商铺签订的租赁合同显示，其租赁期限为一年，自2017年9月1日至2018年8月31日止，而刘信丰与煜昱公司的租赁期限为2018年4月1日至2019年3月31日，其转租期限超出了刘信丰的剩余租赁期限，超出部分应为无效，但是，由于此后刘信丰与案外人就系争商铺的租赁期限协商延长至2019年4月30日，故一审法院认为，该权利瑕疵已经得到了补正，故刘信丰与煜昱公司对于租赁期限的约定应为有效。因此，刘信丰与煜昱公司之间签订的《商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，应属合法有效，双方均应恪守。然而，刘信丰虽主张曾口头告知过其与案外人的租赁期限延长，但是其自认并未与案外人续签租赁合同，且亦未提交其他证据证明在其与案外人租赁期限届满时已告知或向煜昱公司出示过其已取得系争商铺此后的转租权相关证据，而刘信丰提交的其与案外人签订的《解除租赁合同及结算协议》中恰恰表明，刘信丰与案外人在2019月6月10日才协商确定系争商铺的租赁期限延长至2019年4月30日。因此，煜昱公司有权解除双方签订的租赁合同，而合同解除的责任在于刘信丰，煜昱公司在2018年9月12日已通过微信向刘信丰发送了通知函，且刘信丰也已收到，故煜昱公司主张双方签订的租赁合同于2018年9月12日解除，一审法院予以支持。对于煜昱公司要求返还履约保证金及租金的主张，鉴于刘信丰表示同意返还履约保证金，故予以认可；对于租金，因双方之间的租赁合同于2018年9月12日解除，煜昱公司也已经通知了刘信丰其已经搬离，刘信丰应当及时收回房屋，其始终不收回房屋的扩大损失应由其自行承担，故刘信丰应当返还2018年9月13日至10月9日的租金，经核算为12,868.20元。因此，刘信丰要求煜昱公司支付82,300元及逾期付款违约金的诉讼请求，不予支持。对于煜昱公司主张的装修损失，关于争议部分金额，刘信丰在一审审理中表示其将系争商铺毛坯交付给了煜昱公司进行装修，但在鉴定装修损失时又提出争议部分并非煜昱公司进行的装修，对此也没有提供相关的证据加以证明，故其要求将鉴定意见中的争议部分剔除的意见，一审法院不予采纳，但刘信丰提出应当按照剩余租期计算残值的意见，符合法律规定，法院予以认可，刘信丰应当赔偿煜昱公司剩余租期内(2018年9月13日至2019年3月31日)的装饰装修残值损失，此外，鉴于煜昱公司自认签约时即知道刘信丰系转租，但未核实刘信丰是否有权转租及其与案外人的租赁期限，故其对后续合同无法正常履行亦有一定责任，故一审法院结合上述情况，酌情确定刘信丰应当赔偿煜昱公司装饰装修损失22,000元。对于煜昱公司主张的鉴定费，系因刘信丰违约导致合同无法履行，从而导致需要对装修损失进行鉴定，故应由刘信丰承担。对于刘信丰主张的押金损失，根据刘信丰提交的其与案外人签订的《解除租赁合同及结算协议》中，表明系争商铺的履约保证金为20,000元，并非其主张的45,000元，且对于不返还履约保证金的约定是刘信丰与案外人之间的约定，并不能直接适用于其与煜昱公司；而刘信丰本身在履行与案外人合同时，也可以进行恢复，避免损失扩大，其要求煜昱公司承担其全部损失缺乏依据，但是考虑煜昱公司将系争商铺墙壁打通且未恢复，其虽认为刘信丰口头同意，但刘信丰予以否认，而煜昱公司也未提供相应证据证明经过刘信丰同意，一审法院考虑本案双方均表示现已不再占有系争商铺的情况，为避免当事人讼累，结合双方当事人在审理过程中对于恢复费用的意见，故酌情确定煜昱公司应当支付刘信丰相应的损失5,000元。对于刘信丰要求胡同畔就煜昱公司的赔偿责任付款义务承担连带责任，鉴于煜昱公司系一人有限责任公司，胡同畔系其股东，现胡同畔提供的证据不足以证明公司财产独立于其个人财产，故胡同畔应对煜昱公司的债务承担连带责任。一审法院判决：一、刘信丰与上海煜昱环保科技发展有限公司于2018年3月21日签订的《商铺租赁合同》于2018年9月12日解除；二、刘信丰应于判决生效之日起十日内返还上海煜昱环保科技发展有限公司押金20,000元、租金12,868.20元；三、刘信丰应于判决生效之日起十日内赔偿上海煜昱环保科技发展有限公司装饰装修损失22,000元；四、刘信丰应于判决生效之日起十日内支付上海煜昱环保科技发展有限公司鉴定费4,000元；五、上海煜昱环保科技发展有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿刘信丰损失5,000元；六、胡同畔应当对上海煜昱环保科技发展有限公司的上述第五项付款义务承担连带责任；七、驳回刘信丰的其余诉讼请求；八、驳回上海煜昱环保科技发展有限公司其余反诉请求。本院审理中，当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，民事活动应遵循诚实信用的原则，依法成立的合同，受法律保护。本案中，刘信丰将系争商铺转租给煜昱公司，转租期限超过刘信丰与案外人上海国际机电五金交易中心有限公司所签租赁合同的剩余期限，存在权利瑕疵。之后刘信丰与上海国际机电五金交易中心有限公司就系争商铺的租赁期限协商延长至2019年4月30日，故刘信丰对系争商铺转租的权利瑕疵已得到补正而为有效。但由于刘信丰与上海国际机电五金交易中心有限公司系在2019年6月10日才协商确定系争商铺的租赁期限延长至2019年4月30日，且诉讼中刘信丰自认其与上海国际机电五金交易中心有限公司未续签租赁合同，其也无法提供已向煜昱公司告知转租一事的相关证据，致使煜昱公司当时不能正常实现合同目的，故煜昱公司可以要求解除其与刘信丰签订的《商铺租赁合同》。一审法院确认煜昱公司因此享有解除权并无不当，本院认同。至于刘信丰所称2018年9月1日《情况说明》出具方上海国际五金精品广场和与其签订租赁合同的上海国际机电五金交易中心有限公司系同一主体的意见，刘信丰就其主张未提供证据，煜昱公司、胡同畔亦不予认可，故本院不予采信。综上，刘信丰的上诉请求缺乏依据和理由，本院不予支持。一审所作判决正确，可予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币5,087元，由上诉人刘信丰负担。本判决为终审判决。法官助理夏兰审判长  卢薇薇审判员  王 珍审判员  俞 璐二〇二〇年四月二十三日书记员  夏 兰附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……