杭州市富阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0111民初7708号 原告：杭州富阳新三和化建有限公司，统一社会信用代码：91330183773568095Y，住所地：杭州市富阳区富春街道横凉亭路209号1楼。 法定代表人：洪玲，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈春红，浙江浙兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姚超，浙江浙兴律师事务所实习律师。 被告：鲁宪根，男，1963年4月15日出生，汉族，住杭州市富阳区。 被告：杭州富阳万利废旧金属材料经营部，统一社会信用代码：9133018378237126XD，住所地：杭州市富阳区富春街道秋丰村。 法定代表人：鲁宪根，该经营部总经理。 二被告委托诉讼代理人：金涛军，浙江好阳光律师事务所律师。 第三人（追加）：唐树龙，男，1975年2月12日出生，公民身份号码：330123197502125419，汉族，住杭州市富阳区春建乡大唐村上唐路51号。 第三人（追加）：凌龙翔，男，1990年1月2日出生，公民身份号码：330183199001020016，汉族，住杭州市富阳区富春街道新建路10幢101室，现住杭州市富阳区富春街道德邑上城7幢301室。 委托诉讼代理人：郑亚萍，女，1966年7月21日出生，汉族，住杭州市富阳区，现住杭州市富阳区，系第三人凌龙翔母亲。 第三人（追加）：楼怡秀，女，1975年1月30日出生，公民身份号码：330123197501300326，汉族，住杭州市富阳区富春街道西堤南路277-8号401室，现住杭州市富阳区鹿山街道金鹿路39号隆和府臻园3号楼302室。 原告杭州富阳新三和化建有限公司（以下简称新三和公司）诉被告鲁宪根、杭州富阳万利废旧金属材料经营部（以下简称万利经营部）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月16日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。2020年1月23日，本案中止审理，后恢复审理，于2020年3月9日公开开庭进行审理，原告新三和公司的委托诉讼代理人陈春红、姚超，被告鲁宪根、万利经营部的委托诉讼代理人金涛军到庭参加诉讼。审理中，万利经营部申请追加唐树龙、凌龙翔、楼怡秀作为第三人参加诉讼，本院予以准许并依法通知唐树龙、凌龙翔、楼怡秀作为第三人参加诉讼，并于2020年4月20日第二次公开开庭审理。原告新三和公司的委托诉讼代理人陈春红、姚超，被告鲁宪根、万利经营部的委托诉讼代理人金涛军，第三人唐树龙、楼怡秀及凌龙翔的委托诉讼代理人郑亚萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新三和公司起诉请求鲁宪根、万利经营部：1、共同归还房屋租赁费922500元，支付自起诉日至款付清日止按年利率6.525%计算的利息损失；2、承担本案诉讼费用。审理中，新三和公司变更按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息。 事实和理由：2016年1月27日，新三和公司和鲁宪根、万利经营部签订《房屋租赁合同》，约定，新三和公司向鲁宪根、万利经营部承租位于富阳区的房屋，租赁期限9年，其中整体店面6间，租金每3年支付一次，3年租金合计990000元；后排仓库9间，租金每年支付，每年租金120000元。2016年6月22日，双方签订《租期交接签证单》，明确租赁期限为2016年6月21日起至2025年6月20日止。 新三和公司依约向鲁宪根、万利经营部支付租金至2022年6月20日，但因案涉房屋被政府部门征迁，故新三和公司使用至2019年11月20日腾退。事后，新三和公司多次向鲁宪根、万利经营部主张退还剩余房屋租金无果。特起诉请求依法判决。 原告新三和公司就所诉事实向本院提交如下证据材料： 1、《房屋租赁合同》1份，证明2016年1月27日，案涉双方签订《房屋租赁合同》，新三和公司向鲁宪根、万利经营部承租位于富阳区房屋，租赁期限9年，其中整体店面6间，租金每3年支付一次，三年租金合计为990000元；后排仓库9间，租金每年支付，每年租金120000元； 2、《租期交接签证单》1份，证明2016年6月22日，案涉双方签订《租期交接签证单》，明确租赁期限为2016年6月21日起至2025年6月20日止的事实； 3、《房租结算单》、银行回单各1份，证明新三和公司依约向鲁宪根、万利经营部支付租金1110000元至2022年6月20日的事实； 4、《签约腾退通知》1份，证明因案涉房屋被政府部门征迁，故新三和公司使用至2019年11月20日腾退的事实。 被告鲁宪根、万利经营部答辩称，对事实部分无争议，涉案9间营业房，其中有5间在2016年、2017年已经分别出售给第三人。新三和公司交付给被告的剩余房租在2019年3月份已经交付给第三人，应由第三人返还所收取的租金。 被告鲁宪根、万利经营部就答辩向本院提交如下证据材料： 1、房屋买卖合同、收条各1份，证明2016年5月3日，鲁宪根已将涉案房屋中的其中2间卖给了唐树龙，唐树龙收到涉案房屋中其中2间自2019年6月20日至2022年6月20日3年租金240000元的事实； 2、房屋买卖合同及租赁合同各1份，证明2019年6月20日至2022年6月20日3年租金240000元已经支付给楼怡秀； 3、房屋转让合同1份，证明2019年6月20日至2022年6月20日3年租金已支付给凌龙翔的事实。 第三人唐树龙述称，我们买了涉案房屋，但都是委托鲁宪根和新三和公司交涉的，我们不认识新三和公司，并且拆迁的事政府也没来和我们谈过。我们没有叫新三和公司腾房过，到年三十新三和公司的灯还是亮着，还是在经营。现新三和公司主张要求退房租，我们并不清楚情况。 第三人唐树龙未提交证据材料。 第三人楼怡秀述称，政府拆迁到现在都没有和我们谈过价格，也没有与我们交涉过。我们没有叫新三和公司搬出去过，新三和公司是和政府谈好了，政府给他们赔偿款叫他们搬出去了，我们认为是新三和公司违约了，不是我们违约了。新三和公司要求我们退还房租不合理。 第三人楼怡秀未提交证据材料。 第三人凌龙翔述称，我这间店面租给新三和公司，没有叫新三和公司搬出去过，是政府叫新三和公司搬出去的。在政府没有拆迁之前，房租不应当由我们来退。如果政府拆迁了，该怎么处理就怎么处理，是很清楚的。 第三人凌龙翔未提交证据材料。 经庭审举证、质证，对当事人提交的证据材料，各方质证意见及本院认证如下： 一、对原告新三和公司提交的证据材料，二被告及第三人均无异议，本院予以认定。 二、对二被告提交的证据材料，原告新三和公司有异议，第三人均无异议，本院予以认定。 根据当事人的陈述及确认的有效证据，本院认定事实如下： 2016年1月27日，鲁宪根、万利经营部（甲方）与新三和公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，主要内容约定：新三和公司向鲁宪根、万利经营部承租位于富阳区的房屋，租赁期限9年，其中整体店面6间，租金每3年支付一次，3年租金合计990000元；后面一楼仓库9间，整体租金每年120000元，一年一付，合同对其他权利义务作了约定。同年6月22日，双方签订《租期交接签证单》，明确租赁期限为2016年6月21日至2025年6月20日，共9年。 2019年6月15日，鲁宪根、万利经营部与新三和公司法定代表人洪玲签订房租结算单一份，载明：一、根据双方2016年6月22日签订的租房交接签证单，计算租房租金：1、前排东往西第四到第九间一到三层（2019年6月21日-2022年6月20日）第二次租金人民币990000元。2、万利经营部所属四层建筑的一楼九间（2019年6月21日到2020年6月20日）租金120000元。二、鲁宪根、鲁宪浩个人借款……；三、材料款……。应付514100元。事后洪玲支付鲁宪根款项514100元。 2019年9月，富阳区富春街道办事处向富春街道大盘山做地项目经营户及承租企业签约腾退通知书，要求在2019年11月20日前腾退。审理中，新三和公司称在2019年11月底停水但仍通电，2020年1月上旬新三和公司实际腾房。 另查明：2016年5月3日，鲁宪根、吴云芳及鲁彬（甲方）与唐树龙（乙方）签订房屋买卖合同一份，就甲方将位于富阳区横凉亭路209号大院以北23省道边第一排第七至八间二间营业用房出卖给乙方作了约定。2019年6月19日，唐树龙出具收条一份，确认收到鲁宪根退还的系争房屋2019年6月20日到2022年6月20日3年租金240000元。2016年10月31日，鲁宪根、吴云芳及鲁彬（甲方）与楼怡秀（乙方）签订房屋买卖合同一份，就甲方将位于富阳区间营业用房出卖给乙方作了约定。同日，楼怡秀（出租方）与李伟华（鲁宪根女婿、承租方）签订房屋租赁合同一份，就楼怡秀将上述房屋出租给李伟华作了约定，租期期限6年，2019年6月20日到2025年6月19日，租金3年一付，合计240000元。合同对其他权利义务作了约定。2018年9月，鲁宪根、吴云芳及鲁彬（甲方）与凌龙翔等人（乙方）签订房屋买卖合同一份，就甲方将位于富阳区数第九营业用房出卖给乙方作了约定。合同同时约定，本转让合同不破坏原有新三和公司的租赁合同，原自2016年6月1日起9年的租期，按原租赁合同执行。甲方收取租金至2019年6月1日到2025年6月1日，房屋租金由乙方收取。同日，凌龙翔（出租方）与李伟华订房屋租赁合同一份，就凌龙翔将上述房屋出租给李伟华作了约定，租期6年，2019年6月20日到2025年6月19日，租金3年一付，合计129000元，合同对其他权利义务作了约定。 审理中，唐树龙、凌龙翔确认收到鲁宪根2019年到2022年第二个3年租金，楼怡秀确认收到3年零7个月租金。鲁宪根、万利经营部确认与新三和公司结算租金期限到2020年1月20日。 本院认为，新三和公司与鲁宪根、万利经营部于2016年1月27日签订的房屋租赁合同系签约双方真实意思表示，内容也不违反法律行政法规的强制性规定，应认定合法有效。依据该租赁合同及租期交接签证单约定，案涉双方房屋承租期限自2016年6月21日到2025年6月20日，故该期间案涉双方自应依据租赁合同享有权利、履行义务。现新三和公司要求鲁宪根、万利经营部返还租金，自应举证证明。依租赁合同约定，租赁关系存续期间，新三和公司每三年应缴纳鲁宪根、万利经营部租金1110000元，而从新三和公司诉请的租金缴纳期间看，属第二个三年。现查明，系争租赁房屋于2020年9月列入征迁范围，租赁关系已无法存续，故新三和公司就剩余部分租金自当有权要求出租人鲁宪根、万利经营部返还。至于具体返还金额，虽然政府部门通知要求在2019年11月20日前腾退，但根据新三和公司自述，其实际在2020年1月上旬腾退，鉴于此，本院酌情确定新三和公司实际使用系争租赁房屋截止日为2020年1月15日，此后未使用房屋期间的租金，新三和公司自可要求出租人鲁宪根及万利经营部返还，据此计算，新三和公司在2019年6月21日到2020年1月15日使用系争租赁房屋期间应支付的租金为255000元，尚可要求鲁宪根及万利经营部退还租金855000元，对新三和公司该部分租金余额及自起诉日到付清日止利息的诉求本院予以支持。 至于鲁宪根及万利经营部辩称租赁房屋在租赁期间已分间出售给唐树龙、楼怡秀及凌龙翔等人，相应租金已交付给该三买受人，故其仅在剩余占有租金范围内承担返还责任。对此本院认为，鲁宪根及万利经营部该辩称理由不能成立，理由在于：其一，合同法第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。故租赁合同下，出租人以转移房屋占有、使用予承租人为目的，而非以移转所有权为义务，故出租人是否享有租赁房屋所有权在所不问；其二，鲁宪根及万利经营部在租赁期间将房屋分间出售给唐树龙、楼怡秀及凌龙翔等人后，与该买受人签订租赁合同且仍以自身名义向新三和公司收取租金，此意味着对新三和公司而言，房屋出租人仍为鲁宪根及万利经营部，鲁宪根及万利经营部仍系租赁合同权利义务承担者，故自当有权依据租赁合同向鲁宪根及万利经营部主张权利。故鲁宪根及万利经营部该辩称本院不予采纳。 综上所述，本院对新三和公司合理部分诉求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第㈦项、第九十八条规定，判决如下： 一、被告鲁宪根、杭州富阳万利废旧金属材料经营部返还原告杭州富阳新三和化建有限公司房屋租赁款855000元，并支付自2019年12月16日到付清日止利息（按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率执行）； 二、驳回原告杭州富阳新三和化建有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费13025元，减半收取6512.5元，保全费5000元，合计11512.5元，由原告杭州富阳新三和化建有限公司承担842.5元，被告鲁宪根、杭州富阳万利废旧金属材料经营部承担10670元。 原告杭州富阳新三和化建有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。被告鲁宪根、杭州富阳万利废旧金属材料经营部于本判决生效之日起七内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员 蒋 明 二〇二〇年四月二十九日 书记员 陈水英