吉林省梨树县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0322民初4471号 原告李伟，男，1968年7月29日出生，汉族，现住四平市。 委托代理人李绍奎，吉林满誉律师事务所律师。 被告刘中孝，男，1966年4月7日出生，汉族，现住梨树县。 被告四平市祥和房地产开发有限公司 法定代表人梅玉林，经理。 委托代理人李阿凛，吉林尚理律师事务所律师。 原告李伟与被告刘中孝、四平市祥和房地产开发有限公司（以下简称祥和公司）案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李伟及委托代理人李绍奎，被告刘中孝，被告祥和公司的委托代理人李阿凛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李伟诉称：被告刘中孝与被告四平市祥和房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷执行一案，经梨树县人民法院(2019)吉0322执1078号执行裁定，查封了被告四平市祥和房地产开发有限公司名下双辽市双山鸭场龙苑家园1号楼房产45套房屋，其中1号楼1单元4楼西402室；2单元3楼西304室、5楼东503室、6楼东603室；3单元3楼西306室、5楼东505室；4单元3楼西308室、5楼西508室；6单元3楼西312室、6楼东611室、6楼西612室；7单元3楼东313室、5楼西514室；8単元6楼东615室、4楼东415室共计15套房屋的权利人为原告，原告提出书面执行异议，经梨树县人民法院(2019)吉0322执异52号执行裁定驳回原告异议请求。涉案房屋原告与被告四平市祥和房地产开发有限公司已签订合法有效的房屋买卖合同，并已合法占有，且支付全部价款。原告为涉案房屋的权利人，其权利来源合法、真实，足已排除被告刘中孝的执行。一、请求人民法院依法立即停止对双辽市双山鸭场龙苑家园1号楼1单元4楼西402室;2单元3楼西304室、5楼东503室、6楼东603室;3单元3楼西306室、5楼东505室;4单元3楼西308室、5楼西508室;6单元3楼西312室、6楼东611室、6楼西612室:单元3楼东313室、5楼西514室;8单元6楼东615室、4楼东415室的房屋的执行，解除査封。二、诉讼费用由被告承担。 刘中孝辩称，我查封我自己盖的楼，楼是我出钱盖的，钱没给我，我认为他们借款不是用来盖这个楼，借款发生时我已经盖完了，我在2014年底把楼盖完的，2018年3月28日我申请查封的楼，2015年3月10日他们卖的楼，我不知道他们卖楼的事情。查封裁定下发后，2019年12月19日他们提出异议时我才知道楼被卖的。我不认可他们的异议。 祥和公司辩称，1.我公司五证齐全，具备销售房屋的条件，将涉案房屋卖给原告符合法律规定，真实有效。2.销售房屋的时间是在被告刘中孝查封房屋之前。3.原告已经向我公司缴纳了全部购房款，同时我公司也将房屋交付给了原告使用，并办理入住手续。4.原告的请求应当得到法院支持。 开庭审理时李伟为了证明自己的主张，向本院出示和宣读了如下证据： 证据一、（2019）吉0322执异52号执行裁定书一份，证明被告刘中孝、四平市祥和房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷执行一案查封了与原告相关的位于双辽市××苑的共15套房屋的房号和位置。刘中孝、祥和公司均无异议，本院予以确认。 证据二、李伟与宋丽杰离婚证、承诺书，证明宋丽杰为原告前妻，离婚时经双方协商一致将涉案房屋分配给原告，原告为本案涉案房屋的权利人。刘中孝、祥和公司均无异议，本院予以确认。 证据三、被告四平市祥和房地产开发有限公司五证，证明被告四平市祥和房地产开发有限公司具备销售房屋的资质。房屋销售者为本案祥和房地产开发有限公司。祥和公司无异议。刘中孝质证称我不知道此事，我申请法院查封争议房屋时，该房屋没有出售，我认为买卖协议无效。 证据四、《房屋买卖合同》15份，被告四平市祥和房地产开发有限公司开具的房款《收据》15张、2015年10月15日四平辽河农垦管理区双山鸭场龙苑家园物业管理处为原告开具取暖费、物业费、水费收据，证明原告与被告四平祥和房地产开发有限公司签订15份《房屋买卖合同》（其中部分为《售楼合同》），被告四平市祥和房地产开发有限公司将涉案房屋卖给原告，原告于签订《商品房买卖合同》当日一次付清，双方签字后合同生效。相关房屋买卖合同并不违反法律的强制性规定。即，涉案房屋在人民法院查封之前原告与被告四平市祥和房地产开发有限公司已签订合法有效书面买卖合同。被告四平市祥和房地产开发有限公司在与原告及宋丽杰签订《房屋买卖合同》当日为原告开具了15张房款全部交清的收据，被告四平市祥和房地产开发有限公司收取了原告支付的全部房屋价款。在人民法院查封之前原告已经合法的实际占有、控制该不动产。祥和公司无异议。刘中孝质证称祥和房地产开发有限公司和原告李伟、宋丽杰有恶意转移资产的可能。李伟购楼时将购楼款打给谁了应该由原告举证，楼房是多少钱一平方米不清楚。 证据五、被告四平市祥和房地产开发有限公司与原告宋丽杰对账清单及相关打款凭证，证明被告四平市祥和房地产开发有限公司2014年6月14日至2014年8月17日共向原告及宋丽杰借款268.4万元，2014年9月17日至2014年10月间被告四平市祥和房地产开发有限公司归还借款112万元，剩余借款156.4万元。双方协商，原告及宋丽杰再给付被告四平市祥和房地产开发有限公司65万元，用于购买被告四平市祥和房地产开发有限公司折后总价221.4万元的房屋18套。原告及宋丽杰与被告四平市祥和房地产开发有限公司原有的民间借贷关系已经消灭，根据往来账目可见双方房屋买卖关系系合法有效，原告已经支付了被告四平市祥和房地产开发有限公司全部的房屋价款。祥和公司无异议。刘中孝质证称钱打给吕红，吕红和李伟、宋丽杰放小额贷了，吕红是梅玉林的儿媳妇。对账情况不属实。买卖合同中签字都不是法定代表人签订的，是郭德志签的，明显作假。2020年1月8日9点半和2020年1月8日下午13点半，两名原告及代理律师所提向祥和公司借钱，而售楼合同都是一样的，且同出一辙。请法院鉴定其真伪性，原告属于恶意转移债务，不给被告工程款，所以指出此合同是虚假合同。 证据六、吉林省高级人民法院（2019）吉民申2219号民事裁定书一份，证明被告刘中孝未向被告四平市祥和房地产开发有限公司提交竣工验收材料，被告四平市祥和房地产开发有限公司无法办理竣工验收备案证导致原告至今未办理过户登记，非原告自身原因未办理过户登记。祥和公司无异议。刘中孝质证称不给我钱，我无法配合。我如果配合我啥也没有了。2015年该工程已经交付使用了，至今五年了，视为合格了，不合格不能入住。 刘中孝为了证明自己的主张，向本院出示和宣读了如下证据： 证据一、执行异议书、判决书各一份，证明楼是刘中孝盖的，这楼应该归刘中孝，梨树法院将楼房判给我了，甲方祥和房地产上诉四平中法也被四平中院驳回，在起诉驳回一年时间里没有人对法院查封的房屋提出异议。 李伟质证称，证据本身无异议，证明内容有异议，法院判决内容是刘中孝与祥和公司之间的建设工程施工合同纠纷，并且该判决并未确认刘中孝享有优先受偿权，刘中孝与祥和公司是债权关系，不能证明刘忠孝享有物权。祥和公司质证称，真实性无异议，证明问题有异议，祥和公司与刘中孝是债权债务关系，并且刘中孝在主张权利时祥和公司已将涉案房屋出售给李伟，所以我们认为这份证据与本案没有直接关联。 证据二、刘中孝与郭德志签的商品房开发合同，房子是郭德志盖的，挂靠祥和公司的资质，郭德志和刘中孝没有借款。李伟质证称，不能证明物的所有者归属，按我国法律规定，开发建设单位是开发不动产的物权所有者。祥和公司质证称，不能证明涉案房屋其实际归属，只能证明双方曾经有过这样的约定而已，不能证明谁对这个房屋拥有所有权。 证据三、2019吉03民终578号民事判决书，证明争议的楼房经过二审已经确定权属归刘中孝所有。李伟质证称，对证据本身无异议，但该判决的内容是二被告之间的工程施工合同纠纷，本案被告刘中孝即未向法院请求优先受偿权，法院判决书中也未判决房屋所有权，所以被告刘中孝证明的内容在本判决中没有任何体现。祥和公司和李伟质证意见一致。 被告祥和公司为了证明自己的主张，向本院出示和宣读了如下证据： 证据一，吕红与李伟及宋丽杰的转账明细。证明吕红代表祥和公司向本案原告借款及代表祥和公司还款及接受原告支付剩余购房款，我们提供的流水和对账单，是谁存的我们不清楚，结合原告的对账单，我方有理由认为这个凭证有真实性，因为对账单是三方签字按手印，并能与我方提供的存款凭证相对应，具有真实性，否则签对账单的当事人，承担法律责任，所以具有法律效力。李伟没有异议。刘中孝质证称，情况不符，祥和公司没借李伟、宋丽杰钱，如李伟把钱借给祥和公司，祥和公司应当出凭证，或者祥和公司把楼开李伟应当有收款凭证。收款凭证必须有祥和公司法人签字盖章。李伟把钱借给吕红了，吕红把楼开给李伟属于无效合同，吕红把钱自己占有了，没用在建筑楼房上。 证据二，两份收据、三份存款凭证，证明吕红于2014年5月份及7月份向刘中孝以转账方式支付工程款及材料款，同时证明刘中孝提交的与郭德志之间的协议和合同只是当初的一个意向，涉案房屋的实际开发人是祥和公司，与郭德志没关系。否则，应当有郭德志向刘中孝支付工程款。被告刘中孝有异议，李伟与郭德志签订售楼合同，足以证明郭德志是开发人。 经审理查明:刘中孝与祥和公司建设工程施工合同纠纷执行一案，经梨树县人民法院（2019）吉0322执1078号执行裁定，查封了祥和公司名下双辽市双山鸭场龙苑家园1号楼1单元4楼西402室；2单元3楼西304室、5楼东503室、6楼东603室；3单元3楼西306室、5楼东505室；4单元3楼西308室、5楼西508室；6单元3楼西312室、6楼东611室、6楼西612室；7单元3楼东313室、5楼西514室；8单元6楼东615室、4楼东415室，共计15套房屋的产权提出书面执行异议，经梨树县人民法院（2019）吉0322执异52号执行裁定驳回原告异议请求。庭审中查明宋丽杰及李伟从祥和公司购买15套楼房后，李伟将其中的13套楼房出售，现13套楼房的实际权利人不是李伟，故李伟对出售的祥和公司名下双辽市××苑；2单元3楼西304室、5楼东503室、6楼东603室；3单元3楼西306室、5楼东505室；4单元3楼西308室；6单元3楼西312室、6楼东611室、6楼西612室；7单元3楼东313室、5楼西514室；8单元4楼东415室13套楼房的异议之诉申请撤诉，本院经审查符合撤诉条件，准许部分撤诉。李伟与宋丽杰在购买上述房屋之前系夫妻，李伟与宋丽杰离婚后，宋丽杰将上述债权归李伟所有。祥和公司法定代表人梅玉林与吕红系儿媳关系。 本院认为，李伟陈述其与祥和公司在法院查封之前签订了15份房屋买卖合同，开具了与买卖合同标的额相一致的收款收据，付款方式是部分以物抵债，其余是通过银行转账交款。付款经过是祥和公司陆续在宋丽杰处借款，累计借款268.4万元，后还款112万元，剩余156.4万元未还。宋丽杰与李伟决定购买双山鸭场龙苑家园住宅15套，楼款总额221.4万，房屋收据都是按原价开的，借款冲抵楼款156.4万，剩余楼款65万元宋丽杰通过银行分二次转账还清，每次借款都出具借据，但借据在对方算账后都已经收回销毁了。李伟为证明已交纳了全部款项，提供了银行转账凭证。本院对李伟提供的银行存款凭证进行了审查，该银行转账单，系宋丽杰银行卡转账到吕红名下的银行卡内。庭审中祥和公司提交了吕红代祥和公司向刘中孝支付工程款转款凭证，刘中孝对吕红给付工程款的事实无异议。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，李伟提供的证据能够满足该条执行异议成立要件，并且李伟对该房屋实际占有入住，能认定李伟享有排除执行的民事权益，其诉讼请求本院予以支持。 综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下： 停止对双辽市双山鸭场龙苑家园1号楼4单元5楼西508室、8单元6楼东615室房屋的执行。 案件受理费5800元，由被告刘中孝负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本上诉于吉林省四平市中级人民法院。 审 判 长 赵艳江 审 判 员 王立新 人民陪审员 王建华 二〇二〇年四月二日 书 记 员 华伟东