山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终2812号 上诉人（原审原告）:山东枫林置业有限公司，住所地青岛市李沧区台柳路601号。 法定代表人：赵长乐，职务：总经理。 委托诉讼代理人：孙晓飞，山东天华律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王圣云，女，1952年11月9日出生，汉族，住青岛市李沧区。 上诉人山东枫林置业有限公司（以下简称枫林置业）与被上诉人王圣云房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市崂山区人民法院（2019）鲁0213民初5476号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理，并组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人枫林置业委托诉讼代理人孙晓飞、被上诉人王圣云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 枫林置业上诉请求：1、依法撤销青岛市崂山区人民法院（2019）鲁0213民初5476号民事判决书；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实错误，依法应当撤销。一、一审判决认定本案案由为商品房预售合同纠纷是错误的。涉案房屋的性质不属于商品房，而是李沧区东村旧村改造工程安置房屋的剩余房源，一审判决将本案认定为商品房预售合同纠纷是错误的。二、签订《预约协议》的目的已经不能实现，上诉人有权解除协议。双方签订的《预约协议》第一条签约背景2约定：乙方（被上诉人）在签订本协议之前，已对“东城水岸”的现状进行了充分的了解，甲方（上诉人）也针对项目情况向乙方进行了详尽的如实说明，乙方（被上诉人）予以任何认可。根据上述约定，双方在签订《预约协议》时，对涉案房屋属于安置房屋的剩余房源的性质均是明知的，签订协议时，也没有剩余房源不得办理商品房预售许可的相关规定。《预约协议》性质为商品房预售前的预约协议，协议中明确约定上诉人取得《商品房预售许可证》后双方签订正式的《商品房买卖合同》，现因政策原因导致涉案房屋无法办理《商品房预售许可证》，双方无法签订正式的《商品房买卖合同》，《预约协议》的合同目的不能实现，该《预约协议》应当解除。三、被上诉人未经上诉人同意擅自占用涉案房屋，应当支付占有使用费。《预约协议》并未约定具体交房时间，被上诉人也自认已于2016年11月占有使用涉案房屋，涉案房屋的权利人为上诉人，被上诉人未经上诉人同意擅自入住涉案房屋，侵害了上诉人的合法权益，理应支付占有使用费。综上，一审判决认定事实错误，请求二审法院在查明事实的基础上，依法改判。 王圣云辩称：一审法院已经确定将本案案由调整为“房屋买卖合同纠纷”。王圣云在2009年10月份卖掉自己原有的住房，同年11月6日在东岸水城售楼处，售楼人员宣传涉案楼房的6层为商品房，该楼层的预售许可正在办理之中，先交10万元，预售许可很快就办下来，然后会通知来签订商品房买卖合同，承诺2010年年底交房。2012年至2014年，王圣云得重病，住在上海。2016年8月，李沧法院电话通知王圣云开发商起诉要求解除协议，庭审中，开发商一口咬定涉案房屋为商品房，预售许可在办理中。后法院通知王圣云开发商撤诉。2016年11月王圣云将涉案房屋更换门锁，当时房屋是毛坯房，根本不具有任何居住条件，被上诉人就住在已经全款购买的7楼阁楼。2017年10月份，王圣云将涉案房屋进行了装修，2018年5月入住至今。2019年8月王圣云去交房款，工作人员声称会记忙，过几天会通知我交余款，之后未接到通知交余款的电话，却再次接到开庭传票，开发商又要解除协议，开发商想通过法院将房子要回去。2016年起诉时房价已经大涨，鉴于目前的房价，王圣云不管是什么性质的房子，也只能接受，王圣云要求开发商履行协议约定，收下尾款，为王圣云办理房产证。 枫林置业向一审法院起诉请求：1、请求判令确认枫林置业与王圣云于2009年11月6日签订的《预约协议》解除；2、判令王圣云腾退东城水岸1号楼5单元601室（现9号楼5单元601室）房屋；3、判令王圣云支付房屋占有使用费（自2016年9月22日起至实际腾房之日以租金标准计算）；4、本案诉讼费由王圣云承担。 一审法院认定事实：枫林置业（甲方）与王圣云（乙方）于2009年11月6日签订《预约协议》，协议约定乙方自愿预约甲方开发的“东城水岸”项目商品房，该商品房位于“东城水岸”1号楼5单元601室，该商品房建筑面积为73.15平方米，商品房价格按照人民币6900元/平方米计算，总房款为504735元，最终房款额根据上述价格和政府主管部门最终的实际测量面积计算，多退少补；协议签订时，乙方自愿向甲方支付10万元作为诚意金，待双方签订《商品房买卖合同》时，该诚意金冲抵购房款；甲方在取得《商品房预售许可证》后，通知乙方前来签订正式的《商品房买卖合同》。乙方应在收到甲方通知后七日内前来签订《商品房买卖合同》，按照甲方规定的付款方式付款并办理相关手续，若逾期未签订《商品房买卖合同》，视为乙方自动放弃本预约房屋，甲方可自行处置乙方预约的商品房，并在10个工作日内将诚意金无利息退还乙方。协议还约定付款方式为一次性。 2009年11月6日，王圣云向枫林置业支付10万元。 枫林置业2016年9月22日发现王圣云已占用涉案房屋，于2016年10月10日向王圣云邮寄《解除预约协议通知》。王圣云认可双方未正式交接，但称枫林置业默认其使用涉案房屋。涉案房屋王圣云占用至今。 青岛市李沧区台柳路605号（东城水岸）x号楼x单元x室门牌号××楼x单元x室，该房屋权利人系枫林置业。 一审法院认为，枫林置业、王圣云于2009年11月6日签订的《预约协议》，约定了房屋坐落的具体位置、房屋面积、房屋单价、诚意金的数额、付款方式等内容，该协议内容已具备房屋买卖合同的主要内容，且枫林置业已收取王圣云10万元诚意金，并约定该诚意金在双方签订房屋买卖合同时可冲抵购房款，故该《预约协议》应认定为房屋买卖合同，枫林置业作为涉案房屋的权利人，将涉案房屋出售至王圣云，是双方真实意思表示，对于该合同的效力，一审法院予以确认，双方均应按照该合同的约定，履行义务，行使权力。该《预约协议》约定，枫林置业在取得《商品房预售许可证》后，应通知王圣云签订《商品房买卖合同》，枫林置业应在接到通知后七日内前来签订买卖合同，但根据存放于青岛市不动产登记中心载明的涉案小区档案信息，涉案房屋系青岛市李沧区河东村旧村改造工程安置房屋，枫林置业未能提交证据证实涉案房屋系商品房，其可以或已经取得《商品房预售许可证》，故本案案由应调整为房屋买卖合同纠纷。 关于枫林置业要求确认预约协议解除的请求。枫林置业在双方签订《预约协议》时对涉案房屋的性质是明知的，故枫林置业基于其未能取得《商品房预售许可证》而向王圣云发送解除预约协议通知，无事实和法律依据，无论王圣云是否亲自签收该解除预约协议通知书，枫林置业要求确认双方《预约协议》已解除的诉讼请求，一审法院不予支持。 关于要求王圣云腾房及支付占用费的请求。本案中，枫林置业虽主张王圣云在未经办理房屋交接手续的情况下，强占房屋，应腾退房屋并向其支付房屋占有使用费，王圣云亦认可现房屋由其占有使用，但双方签订《预约协议》是以王圣云向原告购买房屋、王圣云作为买受人取得房屋所有权为最终合同目的，故在双方未对房屋的交付时间等交付问题作明确约定的前提下，枫林置业亦未能提交证据证实王圣云占有房屋的时间存在明显不妥之处，对枫林置业要求王圣云腾房并支付房屋占有使用费的诉讼请求，一审法院不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回山东枫林置业有限公司的诉讼请求。案件受理费8847元，由枫林置业负担。 二审中，当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审查明事实一致。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《预约协议》约定：“甲方在取得商品房预售许可证后，通知乙方前来签订正式的商品房买卖合同，乙方应在接到甲方通知后七日内前来签订商品房买卖合同，按照甲方规定的付款方式付款并办理相关手续，若逾期未签订《商品房买卖合同》，视为乙方自动放弃本预约房屋，甲方可自行处置乙方预约的商品房，并在10个工作日内将诚意金无利息退换乙方”。通过以上协议内容可见双方在预约协议中对协议的解除作出了约定，在枫林置业向王圣云发出签订合同通知后，王圣云在7日内未前来签订合同的，枫林置业才可以解除预约协议。枫林置业未提交曾通知过王圣云签订房屋买卖合同的证据，按照协议的约定，并无证据证明王圣云存在违约情形，且王圣云明确表示不论涉案房屋是否为商品房均认可继续履行协议，故一审判决认定枫林置业解除预约协议不具有法律效力并驳回其全部诉讼请求并无不当。因涉案房屋已经完工，且王圣云已经装修入住，故枫林置业主张因不能办理房屋预售许可证导致合同目的无法实现的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上，上诉人枫林置业的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8847元，由上诉人山东枫林置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 楷 审判员 孙向东 审判员 龙 骞 二〇二〇年四月二十五日 法官助理 杨志昌 书记员孔怡 书记员庞连捷