广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终5977号上诉人（原审原告）：广州安州环保科技有限公司，住所地广州市南沙区皇家花园合惠路26号。法定代表人：卢志明，职务总经理。委托诉讼代理人：谢辉，广东德培律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州新船房地产开发有限公司，住所地广州市海珠区赤岗xx路xx号。法定代表人：李裕光。诉讼委托代表人：广州新船房地产开发有限公司管理人，北京盈科（广州）律师事务所。管理人负责人：邓培启。原审第三人：陈家碧，女，1989年5月17日出生，汉族，住广州市海珠区。委托代理人：黎醒开，广东中汉律师事务所律师。原审第三人：邓明德，男，1953年4月4日出生，香港特别行政区居民，委托代理人：赵晓飞，广东合邦律师事务所律师。上诉人广州安州环保科技有限公司（以下简称“安州公司”）因与被上诉人广州新船房地产开发有限公司（以下简称“新船公司”）、原审第三人陈家碧、邓明德破产债权确认纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初11834号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。安州公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，依法改判支持安州公司的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人对广州市海珠区xx路xx号6x4房（以下简称604房）、xx路xx号1xx3房（以下简称1303房）主张行使抵押权，而第三人对该604房、1303房（以下简称涉案房屋）主张物权期待权，两项权利发生冲突。因此，本案争议应是：如何确定这两项权利优先顺位？确定优先顺位的法律依据究竟是什么？上诉人主张的是不动产抵押权，属担保物权，支持抵押权优先的法律依据是《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）、《中华人民共和国担保法》（以下简称《担保法》）、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》。因此，本案的审理重点应该是：第三人主张物权期待权优先于抵押权的法律依据是什么？二、一审判决以《最高人民法院关于审理破产企业案件若干问题的规定》（以下简称《破产企业若干问题规定》）第七十一条第六项，作为物权期待权优先于抵押权的法律依据，是错误的。虽然《破产企业若干问题规定》没有被明文废止，通过比较看出：《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》（以下简称《破产法司法解释（二）》）重新确立了破产财产的认定标准，对于《破产企业若干问题规定》中仍可继续适用的条款，立法者在《破产法司法解释（二）》中完全照搬适用，如《破产企业若干问题规定》第71条第（一）项完全复制到《破产法司法解释（二）》第二条第（一）项。而对于《破产企业若干问题规定》中第六项“尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产，不属于破产财产”的规定，却被《破产法司法解释（二）》完全删掉。这说明，立法者抛弃了该观点，否则就不会全部删掉该规定。综上，一审判决在本案适用《破产企业若干问题规定》第71条第六项，是错误的。三、关于物权期待权可以对抗抵押权的法律依据，整理如下：《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条,该批复没有规定消费者物权期待权与抵押权应如何处理，这是一个模糊地带。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定该司法解释规定满足上述情形“且其权利能够排除执行”的，应予支持。至于消费者物权期待权能否排除抵押权的执行，也没有明确规定，仍是一个模糊地带。直接对消费者物权期待权与抵押权之间的关系作出规定的，是《九民会议纪要》，根据《九民会议纪要》的规定，消费者主张优先于抵押权的，必须同时满足以下2个条件：1.消费者买房在前，发展商设定抵押在后，消费者对没有及时办理房地产过户手续无过错。第125条描述的消费者情况是“商品房消费者向房地产开发企业购买商品房，往往没有及时办理房地产过户手续（最后导致房屋被查封）”。言下之意就是，消费者买房的时候，本来是可以及时办理过户手续的，或者说办理过户手续本身是没有障碍的，但由于未及时办理而导致后续发生了障碍。显然，消费者情形应该是：消费者买房在先，被设定抵押在后，消费者无过错。2.对于第三人在广州市范围内是否有居住房屋，属于第三人的隐私，上诉人是无法取得的。《广东省高级人民法院关于审查处理执行裁决类纠纷案件若干重点问题的解答（2019年8月7日）》第12条规定：案外人异议之诉中，《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条，《查、扣、冻规定》第十七条如何选择适用，其中《执行异议和复议规定》第二十九条一般限于一手房买卖，房屋性质包括有居住功能的商住两用房。根据我国目前的房地产调控政策，可将无房证明的范围扩大到买受人同一户籍的家庭成员，如配偶、子女等。举证责任由案外人承担。根据省高院的上述规定，既然第三人主张优先于抵押权，那么就有义务证明自己符合法律规定的无房情形，应由第三人承担举证责任。四、第三人不符合上述第1个条件。在第三人买房之前，涉案房屋已经办理了抵押备案，第三人应该对无法取得房屋产权的后果自行承担责任。第三人买房之前，涉案房屋已经办理了抵押备案，并在《商品房预售许可证》上公示了抵押情况。所以，第三人知道且应当知道购买的房屋是设定了抵押的房屋。第三人不符合《九民会议纪要》第125条规定消费者未及时办理过户登记的情形，这不是办理及时与否的问题，而是已经存在抵押办不了的问题。五、在第三人向法庭提交无房证明之前，没有证据可以证明第三人符合上述第2个条件。六、（2006）海民三初字第2740号民事判决已经对第三人陈家碧物权期待权和抵押权之间的优先顺位作出实体处理，破产管理人和一审判决无权改变该民事判决的既判事项。综上，上诉人恳请法院撤销一审判决，支持上诉人的全部诉讼请求。新船公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，请求驳回安州公司的上诉请求。原审第三人陈家碧述称：同意新船公司的观点，另补充：第一，（2017）最高法民申1429号民事裁定书中，最高院认为《中华人民共和国企业破产法》（以下简称《破产法》）实施后，《破产企业若干问题规定》并未被最高人民法院废止，且《破产法司法解释二》第二条的规定，并未否认《审理破产案件规定》第71条第五、第六项的适用。第二，根据最高院法释（2002）16号批复的精神，工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人的工程款优先权不得对抗买受人，故抵押权不得对抗买受人。第三，陈家碧2001年已经全部交付房款并入住该房屋，至今已经十多年。第四，陈家碧在广州市没有其他住房。原审第三人邓明德述称：一审判决认定事实清楚，适用法律准确，上诉的理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。安州公司向一审法院起诉请求：1、确认安州公司在（2017）粤01破98号破产案件中对新船公司所有的位于广州市海珠区xx路xx号6x4房、广州市海珠区xx路xx号1xx3房所申报的破产债权为优先债权；2、确认安州公司对新船公司所有的位于广州市海珠区xx路xx号6x4房、广州市海珠区xx路xx号1xx3房折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿；3、本案诉讼费由新船公司承担。一审法院认定事实：2002年3月18日，新船公司经董事会决议，决定向华夏银行广州分行（以下简称“华夏银行”）申请办理“借新还旧”贷款手续，向该行借款壹仟捌佰万元人民币，期限壹年，并以新船公司所有的位于广州市海珠区xx路xx号“新理想华庭”33套房产作抵押，包括A604和B1303房。该董事会决议经广东省广州市公证处（2002）穗证内经字第1004666号公证书公证。2002年3月25日，新船公司（借款人、甲方）与华夏银行（贷款人、乙方）签订编号为00200220120020056-02的《借款合同》，约定：甲方应经营需要向乙方申请贷款，乙方经审查同意向甲方发放贷款；本合同项下贷款为短期贷款；贷款金额为（大写）壹仟捌佰万元正（小写）￥18000000.00元；本合同项下贷款仅限于流动资金周转，未经乙方书面同意，甲方不得挪作他用；本合同项下贷款期限为壹年，自2002年3月28日始至2003年3月27日止，实际贷款期限与本合同约定不一致的，以借款凭证为准；短期贷款利率为6.903%；甲方按本合同约定币种于2003年3月27日一次还清本合同项下全部贷款本金；本合同贷款担保人为广州市新船房地产开发有限公司。担保方式为抵押；等。同日，新船公司与华夏银行通过《还款补充协议》对《借款合同》约定的贷款本金支付及偿还方式作出约定。2002年3月25日，新船公司（抵押人）与华夏银行（抵押权人）签订编号为00200220120020056抵1的《最高额抵押合同》，约定：被担保的主债权为债务人自2002年3月28日起至2003年3月27日止，在抵押权人处办理约定业务所形成的债权；被担保的主债权最高余额不超过折合人民币（大写金额）壹仟捌佰万元整；抵押担保的范围包括主合同项下全部债务本金、利息、逾期利息、复利、罚息和违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等抵押权人实现债权的所有费用；未经抵押权人书面同意，抵押人不得馈赠、转让、出售、出租、再抵押等其他方式处分抵押物，经抵押权人书面同意处分抵押物所得价款，应优先用于偿还主合同项下债务，或向双方商定的第三人提存；抵押人应在本合同签订后的五个银行工作日内同抵押权人一起到有关机关申办抵押登记，并将抵押物的他项权利证书和抵押登记凭证交由抵押权人执管；主合同项下单笔债务履行期限届满，债务人未履行或未全部履行该笔债务时，抵押权人有权依法以抵押物折价，或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿；等。该合同附件的抵押物清单中，包括广州市海珠区新港中xx路xx号（新理想华庭，穗房预字××号）A604房和B1303房。2002年4月2日，广东省广州市公证处以（2002）穗证内经字第1004664、1004665号《具有强制执行效力的债权文书公证书》分别对《借款合同》和《最高额抵押合同》进行公证。2002年3月18日，华夏银行以新船公司未按期偿还利息、且将33套抵押商品房中的一部分进行出售为由，向广州铁路运输中级法院申请强制执行，广州铁路运输中级法院于2003年4月8日作出（2003）广铁中法执字第9号《执行案件受理通知书》。安州公司表示，申请执行书时间可能存在笔误，实际申请执行时间应为2003年3月18日。2005年10月28日,广州铁路运输中级法院以(2003)广铁中法执字第9号之一民事裁定书裁定拍卖新船公司所有的广州市海珠区xx路xx号新理想华庭A座1001、304等15套房产。2010年1月12日，广州铁路运输中级法院作出(2003)广铁中法执字第9号执行裁定书，裁定因申请执行人华夏银行股份有限公司广州分行与长城资产管理公司广州办理处在2009年4月签订了《债权转让协议》，债权转让函亦于2009年6月16日书面通知新船公司，故变更中国长城资产管理公司广州办理处为申请执行人，原华夏银行股份有限公司广州分行的权利义务由中国长城资产管理公司广州办理处继受。2009年7月30日，中国长城资产管理公司广州办事处（甲方、转让方）与安州公司（受让方、乙方）签订《债权转让协议》，约定由安州公司受让涉案债务，涉案债务的账面本金金额为17290000元，账面利息为922973.68元。广东省广州市南方公证处于2009年9月14日出具（2009）南公证内字第31922号公证书,对中国长城资产管理公司广州办事处向新船公司邮寄送达《债权转让通知书》的情况进行公证，《债权转让通知书》记载中国长城资产管理公司广州办事处已将涉案贷款转让给安州公司。2019年1月24日，广州市中级人民法院作出（2017）粤01破98-3号民事裁定书，确认安州公司对新船公司享有的28115946.53元抵押债权为无争议债权。陈家碧曾向一审法院起诉，要求确认新船公司与华夏银行股份有限公司广州分行之间（以下简称华夏分行）的抵押合同无效、并强制注销对xx路xx号1xx3房的他项权证（他项证号：272573）等，一审法院以（2006）海民三初字第2740号民事判决书查明：2000年5月18日，新船公司（甲方）与华夏分行（乙方）签订《抵押合同》（编号：0020022012000005抵），约定甲方以其自有财产为借款合同项下金额10000000元，期限为1年的短期贷款作抵押，合同项下的抵押财产名称新中国船厂西侧“新理想华庭”，数量共17套，状况尚差部分内装修，所在地广州市新港中xx路xx号；抵押财产中抵押登记备案手续由甲方交乙方保管等；2002年3月28日，新船公司向华夏分行发出《关于请求提前还款的函》，内容为“我司于2000年4月及5月以‘新理想华庭’34套房屋为抵押物，分别在贵行办理了两笔各1千万元的抵押贷款，现准备将C1304单元出售给客户，特申请提前归还抵押借款114万元，以办理该房屋的解押手续”等；2005年12月9日，广州铁路运输中级法院以(2004)广铁中法执字第62-166号之1民事裁定书查明新船公司将1303房出售给陈家碧之前，将房屋向华夏分行抵押贷款。该判决书认定陈家碧已经履行其全部义务，并实际占有、使用了讼争房屋，在此情况下，陈家碧仍享有合同项下权利，故判决：一、陈家碧与新船公司于2001年10月7日签订的《新理想华庭认购书》有效；二、新船公司在本判决生效之日起1个月内通过归还所欠华夏银行股份有限公司广州分行的款项和采用其他华夏分行认可的方式消除涂销抵押的法律障碍，为陈家碧办理广州市xx路xx号新理想华庭B座1303房的涂销抵押手续；三、新船公司在广州市xx路xx号新理想华庭B座1303房被依法涂销抵押、产权过户的法律障碍消除之日起3日内，协同陈家碧到房管部门办理该房地产的产权过户手续和房地产登记手续；四、驳回陈家碧的其它诉讼请求。2001年12月10日，新船公司（出售方）与邓明德签订《新理想华庭认购书》，约定：认购物业为广州市新港中xx路xx号原新中国船厂A01地块[新理想华庭]A座604室单位，建筑面积约144.19平方米；认购价为人民币壹佰万元整；认购方须于签订认购书七天内（即2001年12月30日之前）或出售方所约定之日起，携同此认购书及身份证等及上述首期楼款到广州市新港中路350号影星宾馆1-2楼签署由房管局制定之正式预售契约及有关文件，并缴付楼款；等。合同上有手写的“收款后即交楼”字样。邓明德表示已于2001年12月交齐楼款并收楼，因其为香港人，且当时投资水产生意，大多使用现金交易，故购房款为现金支付。邓明德为证明付款的事实，提交了2002年在建设银行开设账户的交易流水，流水显示的存取款金额从几十至上百万元不等。新船公司也提交了其于2001年12月13日开具的《预收款凭证》，写明“兹收到邓明德购买新理想华庭A604房”，金额为1000000元。2015年6月23日，广州东华物业管理有限公司新理想华庭管理处出具《证明》，证明邓明德是广州市海珠区xx路xx号6x4房的业主，该业主按时交纳该房的物业管理费，未有拖欠物业管理费的行为。邓明德为证明占有、使用房屋的情况，提交了2018年至2019年的部分物业费发票等。安州公司对认购书及证明的三性均不予认可。邓明德表示，曾于2007年向一审法院提起诉讼，案号为（2007）海民三初字第690号，后因房屋处于查封状态而撤诉。经查，广州市海珠区xx路xx号1xx3房、海珠区xx路xx号6x4房登记的产权人为广州新船房地产开发有限公司，抵押权人为华夏银行广州分行，抵押权设定日期为2002年3月28日。上述两处房屋目前均处于查封状态。另查，安州公司原名广州安州物流有限公司，于2011年4月12日变更为广州安州环保科技有限公司。一审法院认为，本案为普通破产债权确认纠纷。安州公司主张对广州市海珠区xx路xx号6x4房、xx路xx号1xx3房享有优先权，并在庭审时表示要求以处理上述两套房屋所得价款优先受偿的方式实现抵押权，一审法院不予支持，理由如下：首先，根据《最高人民法院＜关于审理企业破产案件若干问题的规定＞》第七十一条第（六）项的规定，尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产不属于破产财产。生效判决已确认陈家碧已经履行其全部义务，并实际占有、使用了涉案的1303房，一审法院对该事实予以确认。对于604房的房款支付及房屋交付情况，有对应的预收款凭证、物业公司开具的证明及物业费发票等证据证明，虽然邓明德未能举证证明以现金支付房款的情况，但相关房屋买卖发生于2001年，因客观原因导致举证困难的情况确实有可能存在，根据邓明德提交的2002年的银行账户流水来看，其在购房时具备付款的经济条件，一审法院对其主张已付清房款并占有、使用涉案的604房之事实予以认可。陈家碧、邓明德均已支付了全部购房款，新船公司也向其二人交付了涉案房屋，故涉案的604房、1303房不属于破产财产。其次，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释[2002]16号）批复第一点、第二点的规定，建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，而消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。上述批复虽未直接明确抵押权不得对抗支付了全部房款的买受人，但举重以明轻，安州公司主张的抵押权不足以对抗两名第三人。最后，本案纠纷因新船公司将已出售的房屋抵押给安州公司而起，两名第三人并无过错，因新船公司过错而导致安州公司的损失，安州公司可要求新船公司承担赔偿责任。对于邓明德要求确认房屋买卖合同有效、要求新船公司协助办理涂销抵押及房屋过户手续等主张，不属于本案处理的范围，邓明德可另循途径主张相关权利。综上所述，根据《最高人民法院＜关于审理企业破产案件若干问题的规定＞》第七十一条第（六）项之规定，判决如下：驳回安州公司的全部诉讼请求。一审案件受理费14610元，由安州公司负担。一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。二审中，安州公司提交了商品房预售许可证网络打印件，记载：新理想华庭A、B、C座的预售证号为穗房预证第990076号，审批日期为2001年1月22日，有效期至2002年1月22日，开工日期为1998年10月26日，竣工日期为2000年3月28日，抵押范围包括A座604房、B座1303房。二审另查明：一审法院于2019年1月向广州市不动产登记中心查询陈家碧、邓明德名下房产，查询结果为无。广州铁路运输中级法院于2003年受理华夏银行申请执行涉案债权一案，并查封了1303房，陈家碧向该院提出执行异议，该院于2005年12月9日作出(2004)广铁中法执字第62-166号之一民事裁定书，以查封前新船公司已将1303房出售给陈家碧、陈家碧已经付清房款并入住至今，房屋买受人的优先受偿权优于抵押权，故裁定解除对1303房的查封。（2006）海民三初字第2740号民事判决书认定：签订认购书后，新船公司本应及时与陈家碧签订合同并为陈家碧办理合同登记手续，但由于该屋已设立抵押登记，后又因其他债务被法院查封，致使该房屋的所有权转移受到限制，责任在于新船公司。现陈家碧已依约向新船公司付清了购房款，新船公司也交付房产给陈家碧使用，据此，陈家碧已全部履行其义务，并实际占有、使用了诉争房屋，在此情况下，陈家碧仍享有该合同项下的权利。新船公司有义务通过归还抵押权人的款项和采用其他抵押权利人认可的方式消除涂销抵押的法律障碍，为陈家碧办理讼争房屋的涂销抵押手续，并在符合法定条件时，为陈家碧办理该讼争房地产的产权过户手续和房地产登记手续。(2007)穗中法民五终字第127号民事判决书查明：2000年5月18日，新船公司（甲方）与华夏分行（乙方）签订《抵押合同》（编号：0020022012000005抵），约定甲方以其自有财产为借款合同项下金额10000000元，期限为1年的短期贷款作抵押；本合同项下的抵押财产名称新中国船厂西侧“新理想华庭”，数量共17套，状况尚差部分内装修，所在地广州市新港中xx路xx号；抵押财产中抵押登记备案手续由甲方交乙方保管等。该合同经公证处公证。2001年10月7日，陈家碧与新船公司签订《新理想华庭认购书》，约定陈家碧向新船公司认购广州市新港中xx路xx号原新中国船厂A01地块[新理想华庭]第B座1303室单位，认购价571806元；定金10000元须于签署认购书时付清，首期楼款561806元须于2001年10月15日前付清；陈家碧须于签定此认购书七天内（即2001年10月15日前），携同此认购书及身份证及上述首期楼款到广州市新港中路350号影星宾馆1-2楼，签署由房管局制定之正式预售契约及有关文件，并缴付楼款等。同日，新船公司分别开具了收陈家碧上述房屋综合服务费3000元、房款571806元的《收据》和《预收款凭证》给陈家碧。陈家碧已入住该房屋。2006年8月16日查册的《广州市房地产产权情况表》记载，xx路xx号1xx3房的产权人是新船公司；他项权利的权利人为华夏分行，设定日期为2002年3月28日等。华夏分行在一审时提供了广州市国土局房管局2000年6月8日核发的《广州市房地产抵押备案证明书》，该证明书记载：抵押权人为华夏分行，抵押人为新船公司，抵押房地座落新港中xx路xx号新中国船厂西侧“新理想华庭”号，抵押部位为B座1303、C座1304房等，抵押期限由2000年5月10日至2003年5月10日，商品房预售许可证编号990076，房地产抵押合同编号00200220120000005抵，为查明该证明书的真实性，本院于2007年3月7日到广州市国土资源和房屋管理局查询，该局电脑中存有与上述证明书内容相同的记录。对本院从广州市国土资源和房屋管理局取得的房地产资料，各方当事人经质证后均对该资料的真实性没有异议。本院认为：本案系破产债权确认纠纷，因邓明德为香港特别行政区居民，故本案属于涉港民商事纠纷，应当参照涉外案件处理。安州公司的诉讼请求为确认其对涉案房屋享有抵押优先权，涉案不动产位于内地，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条关于“不动产物权，适用不动产所在地法律”的规定，应当适用内地法律作为解决本案争议的准据法。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案二审的争议焦点之一是涉案房屋是否是新船公司的债务人财产。对此，本院认为，首先，根据《物权法》第九条规定，除法律另有规定的以外，不动产物权的转让以产权登记为要件。对于本案所涉房屋，虽然陈家碧、邓明德已经支付了全部购房款，但没有办理房屋所有权变更登记，相关法律、行政法规及司法解释亦未例外规定此种情形下买受人可以直接取得房屋所有权，对于涉案房屋权属的认定应当以登记生效为原则。其次，对于抵押物、尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产是否属于债务人财产，《破产企业若干问题规定》与《破产法》、《破产法司法解释（二）》作出了不同的规定，《审理破产案件规定》第七十一条将抵押物、尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产排除在破产财产之外，但《破产法》第三十条确立了债务人财产范围界定的原则，即“破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产”，《破产法司法解释（二）》第三条第一款规定：“债务人已依法设定担保物权的特定财产，人民法院应当认定为债务人财产”。因此，在涉案房屋所有权仍登记在新船公司名下而未进行转移登记的情况下，该房屋仍应当属于新船公司的债务人财产。一审法院认定涉案房屋不属于债务人财产，应予纠正。本案二审争议焦点之二是（2006）海民三初字第2740号民事判决及(2007)穗中法民五终字第127号民事判决有无对第三人陈家碧的业主买受权和安州公司的抵押权之间的优先顺位作出实体处理。对此，本院认为，首先，前述生效判决处理的新船公司与华夏分行分别于2000年、2002年签订的《抵押合同》、《借款合同》，而安州公司仅受让华夏分行前述2002年的债权；其次，前述生效判决认定陈家碧与新船公司之间的房屋买卖合同、新船公司与华夏分行分别于2000年、2002年签订的《抵押合同》有效，新船公司有义务通过归还抵押权人的款项和采用其他抵押权利人认可的方式消除涂销抵押的法律障碍，为陈家碧办理讼争房屋的涂销抵押手续，并在符合法定条件时，为陈家碧办理该讼争房地产的产权过户手续和房地产登记手续，判决书并未对在新船公司没有债务清偿能力的情况下，陈家碧作为买受人的业主买受权、华夏银行的抵押权的权利优先顺位作出认定，故对安州公司主张（2006）海民三初字第2740号民事判决已经对第三人陈家碧物权期待权和抵押权之间的优先顺位作出实体处理，本院不予支持。本案二审争议焦点之三是陈家碧、邓明德的业主买受权和安州公司的抵押权冲突的情况下，哪项权利优先。对此，本院分析如下:首先，在破产程序中原则上应当尊重破产程序开始前依据实体法规范确立的权利顺位。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一点规定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，第二点规定消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人，这是在审理中处理该类问题的依据。而对于强制执行程序中如何处理，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，可见，对于未办理转移登记的消费者买受人，在符合一定条件时，对其债权给予特殊或者优先保护，是符合司法解释规定精神的。据此，建设工程价款优先权不得对抗符合司法解释规定的消费者买受人的债权，而建设工程价款优先权又可优先于担保物权受偿。而《破产法》第一百零九条关于“对破产人的特定财产享有担保权的权利人，对该特定财产享有优先受偿的权利”的规定明确了担保物权人在破产程序中的优先于其他普通破产债权的优先受偿顺位，因此，基于上述法律、司法解释所体现的逻辑链，对于同时存在于该不动产之上的交付了全部购房款的消费者买受人，在权利保护顺位上优先于担保物权；其次，在本案中，关于1303房、604房的房款支付及房屋交付情况，一审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，合法合理，且理由阐述充分，本院予以确认，不再赘述；安州公司受让的是新船公司与华夏银行于2002年3月25日签订的编号为00200220120020056-02的《借款合同》、编号为00200220120020056抵1的《最高额抵押合同》合同项下的债权，而前述合同的抵押权设定登记的日期为2002年3月28日，新船公司于2001年将1303房、604房分别出售给陈家碧、邓明德，故陈家碧、邓明德取得物权期待权在先，抵押权设立在后；陈家碧、邓明德在广州市内无其他住房；故陈家碧、邓明德是符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的足以排除执行的消费者买受人，也是符合《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定的足以对抗抵押权人的买受人。综上，虽然安州公司依据（2017）粤01破98-3号民事裁定书享有对涉案房屋的折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，其申报的破产债权相对于其他债权为优先债权，但是该优先受偿权不足以对抗在抵押权设立之前已经签订合同、支付了全部借款并已入住、且在广州市内无其他住房的本案房屋买受人陈家碧、邓明德。因此，安州公司主张其破产债权优先于陈家碧、邓明德的业主买受权的理由不能成立，本院不予支持。综上所述，安州公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决虽然认定事实不当，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14610元，由广州安州环保科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 俞 颖审判员 徐玉宝审判员 李志明二〇二〇年四月二十六日书记员 李思泳刘嘉欣