河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终754号 上诉人（原审被告）：元氏县槐阳镇方中村村民委员会，住所地元氏县槐阳镇方中村。 法定代表人：魏同欢，该村民委员会主任。 委托诉讼代理人：张俊校，河北封龙律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张自强，女，1969年5月8日出生，汉族，住石家庄市。 上诉人元氏县槐阳镇方中村村民委员会（以下简称方中村委会）因与被上诉人张自强物权确认纠纷一案，不服河北省元氏县人民法院（2019）冀0132民初2446号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 元氏县槐阳镇方中村村民委员会的上诉请求：请求依法撤销元氏县人民法院（2019）冀0132民初2446号民事判决书，依法改判驳回被上诉人的起诉。事实与理由： 一、一审判决适用程序错误。1、一审在被上诉人所提供的证据中所涉及的人员李志英、赵树会、赵术会均未到庭的情况下，就认定所调李志英、赵树会、赵术会签字材料的真实性，不符合证人应当出庭作证的法定程序要求；2、一审并未传唤赵树会、赵术会到庭，也未确定有关材料中的赵树会、赵术会是否是同一人；3、被上诉人称其与韩风杰是夫妻关系，但上诉人提供的结婚证上的名字是张子强而不是被上诉人张自强。同时结婚证上的男女双方的出生年月与被上诉人身份证及其提供的其丈夫的身份证中的出生年月均不一致。一审开庭在并未见到被上诉人提供用以证明其与韩风杰身份关系的证明材料的情况下，就认定支取补偿款的韩风杰就是被上诉人家属，程序错误；4、一审庭审前。经一审法院主持，争议双方到现场进行初步测量，但现场堆积有大量的土方，因此测量结果根本不准确，一审却未在采经权威机构测量的情况下就认定土地面积。程序不合法；5、无论在现场还是庭审中，上诉人均提出：因城镇建设，现场的土地有一部分已经被政府征收或征用，测量时的土地面积包括了公共建设用地，应在有关机关依法扣除公共建设用地或在建筑红线之外确认拆迁后的利余土地面积。但一审却以“上诉人的上述说法与本案非同一法律关系”为由，不予采纳，径行确认剩余面积1.906亩。上诉人为，一审做法程序完全错误。该做法实际是通过法院判决将国有土地、公共建设用地的产权划归个人，导致国有资产流失；6、一审并未通过权威部门核实，仅凭被上诉人一方之言就认定租地协议中所涉及到的土地与被上诉人名下的房产系在同一位置；7、庭审中，上诉人一方并未说过“提交原告之夫韩风杰支取拆迁补偿费的票据两张”，上诉人是说“提交证据拆迁补偿票据两张，时间是2019年2月1日30万元，2019年6月30日60万元。支取人是韩风杰而不是原告，同时说明洗浴中心已经拆迁，合同标的物拆除无法继续履行”，一审判决却在第5页的上数第7行载有“方中村委会向本院提交下列证据：原告之夫韩风杰支取拆迁补偿费的票据两张”，明显错误； 二、一审判决书认定事实不清、证据不足。1、被上诉人提交的租地协议系复印件，而有关所谓李志英、赵树会的备注，在原有的租地协议中并未有相关内容，因此一审判决认定李志英、赵树会转让房产、转租土地事实的证据不足；2、上诉人提交的产权证的面积远远小于租地协议中土地的面积，即使房产转让也不能就完全认定超出房产之外的土地同时转让或出租；3、上诉人提交的票据记载的交款人都不是上诉人本人，不能证明是上诉人缴纳了费用。 三、一审判决适用法律错误。1、2003年12月2日的《租地协议》是在未经法定程序改变土地性质的情况下，就将农用地用于洗浴中心建设，该协议因土地用途明显违法而无效；2、2003年12月2日的《租地协议》约定将方中村的建筑归属非方中村居民的李志英所有，明显属于无效约定，协议无效，自然李志英有关再将房产、土地转让或转租给非方中村居民的赵树会或赵术会的相关协议也均是违法和无效的协议，作为城镇居民的被上诉人自然更不能取得有关房产的产权或土地的使用权；3、2003年12月2日的《租地协议》约定的租地期限超出了国家有关农村第二轮土地延包的剩余期限，协议违法无效；4、一审判决却以上诉人的上述说法均属合同纠纷，非本案审理范围为由不予支持。上诉人为，以上涉及到合同效力的同题，正是确认被上诉人是否具备承租涉案土地资格的重关事宜，应予以首先落实；一审判决在未查明上述问题的情况下，径行认定被上诉人为涉案土地的实际承租人，明显是反了土地管理法和农村土地承包法的规定以及国家有关农村土地、房产的政策精神，理应予以撤销。5、本案中即使有关协议有效，也应该看到，租地协议签订的前提和基础是用于建设洗浴中心进行经营，现洗浴中心已因政府的市政建设行为而拆除，所以，作为原协议履行的标的物已经不存在，协议履行的客观基础和条件已经消失、根据合同法有关情势变更原则，原来的协议已经没有再继续履行的基砸、意义及必要性，一审判决未考虑到协议履行的前提和条件，应予以纠正。 综上所述，上诉人认为，元氏县人民法院（2019）冀0132民初2446号民事判决书认定事实不清、证据不足、适用程序和法律错误，应依法撤销；被上诉人的起诉没有事实和法律依据，应依法驳回。 被上诉人张自强未到庭，也未提交书面答辩意见。 张自强向一审法院起诉请求：1、依法确认原告为《租地协议》中土地的实际承租人；2、依法确定原告《租地协议》中土地被部分占用后的剩余面积；3、本案诉讼费由被告负担。 一审法院认定事实：2003年12月2日，方中村委会（甲方）与案外人李志英（乙方）签订《租地协议》，将位于米，南北宽东33米、西53米，面积3.487亩的土地（四至：西北至宋粉芳厂，北至位占中面粉厂，东至青年路，南至耕地，西至魏振芳耕地）出租给李志英筹建洗浴中心，租期三十年。双方约定，“每亩每年租金1000元，一次性土地损失补偿金30000元，青苗费每亩200元”，“租期内每五年按照市场价格调整一次租金，租金在每年的12月31日前一次性交清”，“租用期间，乙方根据需要兴建的一切设施，地面种植的花草、树木等归乙方所有。租用期满后，乙方如需继续经营，甲方应予准许，并按本合同条款继续履行”。后李志英在上述租赁土地上修建二层楼房1319.74平方米经营洗浴中心。2008年本院在办理赵树会与李志英执行一案中，对李志英经营的洗浴中心二层楼房进行公开拍卖，申请人赵树会以450330元的价格买受。2008年2月29日，本院作出（2007）元执字第240号民事裁定书，裁定“被执行人李志英洗浴中心房产二层楼（位置在元氏县方中村北堤顶街西，面积1319.74平方米）所有权归赵树会，房产占地面积为665.87平方米”。2008年3月10日，李志英、赵树会在《租地协议》下部手书标注“由于法院将上述租地范围内乙方的洗浴中心房产拍卖给赵树会，本租地协议内全部土地，乙方转租给赵树会，自转租之日起，由赵树会履行租地协议”，李志英、赵树会分别在协议上签字捺印；2008年6月6日，赵树会与张自强就洗浴中心房产买卖进行磋商，双方在《租地协议》上部手书标注“由于张自强购买该租地协议内的房屋，双方同意赵树会将租地协议全部土地转让给张自强，由张自强履行租地协议”，赵树会、张自强分别在协议上签字捺印；2008年6月30日，张自强在元氏县房产管理局办理了洗浴中心房屋的产权转移登记，登记证号为元氏房权证城区字第××号，房屋所有权人为张自强。自2008年起，张自强开始向方中村委会交纳案涉承包地的租金，已交纳至2018年度。期间，方中村委会与张自强依据《租地协议》的约定对租金进行了多次调整。2018年，因城市建设的需要，元氏县恒山大街拓宽占用了案涉租赁地块的部分土地并拆除了洗浴中心的楼房。双方对被占用后的租赁土地剩余面积及租金数额发生争议，诉之本院。诉讼中，本院组织原被告双方对案涉土地进行了现场勘查、测量。经勘测，案涉地块位于恒山大街西侧，南、西、北三面分别筑有围墙，东面毗邻恒山大街。经双方实地测量，东西长23.1米，南北长55.0米。另查，案涉地块相关资料中所称的青年路、堤顶街、西环路系同一街道，现更名为恒山大街。上述事实，有原、被告陈述、租地协议、本院裁判文书、案涉房屋的房产证、现场勘验记录等证据及庭审笔录等证据在案佐证。 一审法院认为，本案双方争议的焦点有二，一是原告张自强的实际承租人资格，二是案涉土地被拆迁后的剩余面积。关于张自强的实际承租人资格。案涉土地先由李志英承租，后赵树会以竞买的方式取得租赁土地上建筑物的所有权，其后张自强再以买卖的方式自赵树会处取得了租赁土地上建筑物的所有权并办理了所有权登记。在两次建筑物所有权转移过程中，当事人均未改变土地的租赁属性，但出让方均将租赁合同的权利义务转让给受让方。张自强自取得租赁土地上建筑物的所有权后即向方中村委会逐年交纳租金，直至2018年。方中村委会也接受了张自强交纳的租金，并且双方还依据《租地协议》的约定对租金进行了多次调整。根据合同法关于权利、义务转让的规定，债权人转让权利的，应当通知债务人；债务人转让义务的，应当经债权人同意。张自强自2008年起在长达十年的时间内逐年向方中村委会交纳租金，方中村委会对张自强交纳的租金予以接受，并且双方经磋商后对租金进行调整，说明方中村委会是明知并且同意李志英、赵树会、张自强之间转移合同的权利、义务，同时对张自强实际承租人的身份是明知和认可的，张自强已成为案涉租赁土地的实际承租人，故本院对张自强的实际承租人身份予以确认。方中村委会关于李志英将租赁土地用于建设洗浴中心、土地用途违法协议无效、协议期限超过了农村土地承包30年的期限等抗辩，属合同效力纠纷，非本案审理范围，对该抗辩不予支持。关于拆迁后的租赁土地面积。诉讼中，本院组织原被告双方对案涉土地拆迁后的剩余面积进行了共同测量，实测剩余土地东西长23.1米，南北长55.0米，面积1.906亩。对该数据原被告双方均认可，本院予以确认。方中村委会关于有关面积还包括公共建设用地，应由有关机关依法扣除公共建设用地，或者在建筑红线以外确认拆迁后的剩余土地面积的抗辩，与本案非同一法律关系，非本案审理范围，对该抗辩不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、第八十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第八十条之规定，一审判决如下：一、确认原告张自强系2003年12月2日方中村委会与李志英签订的《租地协议》中租赁土地的实际承租人。二、2003年12月2日方中村委会与李志英签订的《租地协议》中租赁土地被占用后的剩余面积为1.906亩。案件受理费减半收取计40元，由原告张自强、被告元氏县槐阳镇方中村村民委员会各负担20元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，一、关于张自强的实际承租人资格问题。涉案土地2003年12月2日由李志英承租，2008年2月29日赵树会根据元氏县人民法院（2007）元执字第240号民事裁定书取得李志英承租土地范围内的洗浴中心房产，2008年6月30日赵树会将洗浴中心房产转移登记给张自强，2012年1月3日加盖上诉人财务专用章的《统一收据》显示的付款主体为张子强，上诉人将该《统一收据》交给张自强；2014年11月13日“方中村委会魏景朋”给张自强出具收到条“今收到张子强交来2015年度洗浴城租金13250元，以前租金已全部结清”；上诉人不能提供2008年6月30日洗浴中心房产转移给张自强后，其仍然收取李志英地租费的证据，张自强的房产证以及韩风杰支取张自强拆迁补偿款的事实，说明洗浴中心房产所有权是张自强，应当由张自强支取；上诉人认可韩风杰是张自强的代为支取行为，以上事实说明《租地协议》中乙方履行义务的主体已经随洗浴中心房产所有权的转移而变更为张自强，合同主体的变更，根据《合同法》应当认定为合同的转让，张自强受让《租赁协议》后具备实际承租人的资格与身份。 关于“张子强”与“张自强”是否为同一人的问题。被上诉人张自强第一代身份证姓名为“张子强”，第二代身份证姓名为“张自强”，洗浴中心房产所有权转移登记在“张自强”名下，上诉人将收取地租费收到条和统一收据的付款人写成“张子强”，却交给“张子强”，在诉讼之前，上诉人没有提出张自强与张子强不是同一个人，对上诉人提出“张子强”与“张自强”不是同一人的上诉理由，不予支持。 三、关于租地面积问题。李志英租地面积为3.487亩，洗浴中心房产占地面积为665.87平方米。上诉人并没有因此洗浴中心房产的面积不足3.487亩而变更李志英租地面积，在赵树会取得该房产后，以及洗浴中心房产所有权转移登记至张自强名下后，上诉人并没有按照房屋面积收取张自强租赁费，而是按《租地协议》约定收取张自强租地费，因此，上诉人关于租地面积的上诉理由不予支持。涉案土地经一审法院组织双方当事人现场勘查，并由双方签字认可，上诉人对涉案土地被拆迁后的剩余面积的上诉理由不予支持。 四、关于《租地协议》的效力问题。本案系用益物权确认纠纷不是确认合同效力纠纷，上诉人在一审也没有提出确认合同效力之诉，因确认合同效力之诉涉及土地性质、占地审批、洗浴中心房产是否为违建、房屋产权登记是否合法、双方的过错以及财产返还等问题，一审判决认为不在本案审理范围，并无不当。 综上所述，元氏县槐阳镇方中村村民委员会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人元氏县槐阳镇方中村村民委员会负担。 本判决为终审判决。 审判长  高瑞江 审判员  李秀云 审判员  寻 亚 二〇二〇年四月八日 书记员  张佳丽 ——