江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终7440号上诉人（原审被告）：宋怀普，男，1952年10月6日出生，汉族，居民，住邳州市。委托诉讼代理人：盛中林，邳州市天成法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：宋以强，男，1948年6月12日出生，汉族，住邳州市。上诉人宋怀普因与被上诉人宋以强排除妨害纠纷一案，不服江苏省邳州市人民法院（2019）苏0382民初91号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人宋怀普及其委托诉讼代理人盛中林、被上诉人宋以强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋怀普上诉请求，撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实与理由：一、关于被上诉人是否有楼梯通行权的问题。被上诉人购买楼房时与上诉人约定被上诉人不享有一至四楼的楼梯产权和使用权。1、双方的买卖合同明确约定被上诉人楼房一至四楼墙壁中间50%以西为上诉人所有，同时口头约定双方墙体原一至四层的原有房门全部由被上诉人拆除并将门洞堵死。2、上诉人改造楼梯的过程为，将紧靠被上诉人购买楼房西墙西侧一楼下半层楼梯拆除；在拆除楼梯的西侧修建了通向一楼半层的原有楼梯平台；应承租人的要求，再用铁栅栏及铁门封死，只能通向商场，不能通向三楼、四楼，即使不安装铁栅栏及铁门，也不能通过原有楼梯通向三楼、四楼。改造时间为五天。目的是用于承租人及商场经营单独通行。承租人使用的铁门白天打开，下班后则用铁锁锁上。该情况持续了五年，被上诉人对该拆除改造楼梯和栅栏及铁门均没有提出任何异议。3、购买楼房时双方约定被上诉人在其购买的楼房一至四层自行搭建楼梯（从一楼室内建造楼梯通向二楼平台，然后在二楼前面平台铁质楼梯至三楼和四楼）。4、上诉人的房产证己经注明被上诉人楼房一楼西侧（4米）为上诉人所有，而该西侧即为一楼通向二楼的楼梯所在空间。5、上诉人改造楼梯后，双方均无法从原楼梯通行二楼以上楼层。改造后被上诉人没有使用过其二至四层楼房，不存在一直通行18年的事实。6、上诉人住在二楼出租商场南侧的隔间房屋里（原大楼隔间办公室），因楼梯改造后无法上至二楼，经商场承租人同意，上诉人在二楼南北两侧中间临时用水泥板搭建了一个狭窄的通道，方便上诉人到三、四楼自己的房间内存取杂物。该通道并非为被上诉人向上通行搭建，被上诉人及其家人曾经临时借道通行，但次数不多，后因上诉人阻止被上诉人通行，双方发生争吵后，被上诉人不再通行。二、关于下水道和排污问题。上诉人购买整幢大楼时没有化粪池，原排污通道是通向大楼南侧的街道下水道。现有的化粪池是上诉人在自己所有的院落里自建的，目的是用于上诉人拟开超市时排污使用，后超市没有经营，化粪池不再使用。在被上诉人购买楼房后尚未另行建好排污管道前，上诉人只是临时让被上诉人使用，不是永远使用。被上诉人一楼门前即是街道的下水道，完全有条件接通排污管道。被上诉人至今没有修建排污管道，仍然想继续使用上诉人的化粪池进行排污，显然侵犯了上诉人的权利。上诉人自建的化粪池，容量小，需定期清污。一审判决要求被上诉人继续向上诉人的化粪池排污错误。如果被上诉人继续排污，那么化粪池满后谁来清污?化粪池所在土地为上诉人所有，如上诉人将化粪池所在土地进行建房或其他用途，难道上诉人的化粪池就必须永久由被上诉人使用而无权他用了吗？三、本案不适用相邻关系认定事实，因为双方楼房之间产权明确,没有共用部分，唯一相邻的是中间墙体，而双方对墙体并没有产生纠纷。上诉人有权处分自己的法定权利，且上诉人处分自己的权利没有侵犯被上诉人的任何利益，这种权利处分与相邻权无关。一审法院应按《物权法》的相关规定予以调整。被上诉人宋以强辩称，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。事实和理由：双方之间并无上诉人陈述的口头约定内容，购房时起一直从涉案楼梯通行，一审法院调查时楼梯仍能使用，第二次开庭后上诉人才把踏板拆除。被上诉人购买的二至四楼都是有人居住，一直到2014年2月份二楼居住的宋延令搬走，2016年3月三楼张化松搬走，2017年8月四楼周艳玲搬走，铁栅栏和铁门不是2002年而是2017年七八月份装的，从来没有锁过。下水道是上诉人卖房之前就建好的，是对方把下水道接到化粪池的，不管是楼梯还是化粪池都是在卖房之前就存在，且被上诉人一直使用。宋以强向一审法院起诉请求：判令宋怀普停止侵害，恢复原状，排除妨碍，维护宋以强房屋的排水权、楼梯通行使用权，并由宋怀普承担本案诉讼费用。一审法院查明，2001年5月宋怀普购买邳州市炮车街道原黄沙公司的十字街口商业大楼，并进行了部分整修，包括对涉案房屋二楼以上的下水道整修后通往楼北边宋怀普自建的化粪池。2001年8月，宋以强购买宋怀普该商业大楼的东户1-4楼房屋，分别于2001年8月10日签订了1楼、3楼、4楼房屋转让协议、2001年8月11日签订2楼房屋转让协议。一楼东西长4米，南北长14.25米，面积为57㎡，房款为30000元；2-4楼面积均为东西长4米，南北长10.25米，面积为41㎡，房款分别为26000元（约定前方平台归宋以强所有）、13000元、15000元。一楼“房产转让协议”主要内容为：一、经甲（宋怀普）乙（宋以强）双方协商，甲方现将商业大楼（原黄沙厂大楼）的一楼壹间，东西长4米，南北长14.25米，面积为57㎡转让给乙方。二、乙方一次性买断甲方出让的房产，在协议签订之日起一次性付清一楼房款叁万元正。三、土地使用权归乙方使用。四、权利义务：1、甲方应按规定时间、数量交付房产。2、甲方应提供商业大楼土地使用权证复印件一份交与乙方，并将乙方买断房产实际位置加以说明。五、乙方权利和义务：1、乙方必须在规定时间内一次性付清房款叁万元正。2、乙方如要单立房地产相关证件，费用自理。3、乙方与东边和西边相邻的墙的使用权各50%。4、乙方不得私自改造对整体商业大楼有危害的建筑。5、一楼向南扩建的4×4=16㎡的面积，乙方只有一楼室内的使用权，室外（以上）的使用权仍归属甲方。三楼的转让协议除面积不同、没有第五条的第5项外，其余均与一楼转让协议一致。四楼的转让协议除面积、第五条中仅约定前3条和协议的格式不同外，其他内容与一楼的约定基本相同。二楼的转让协议中约定“前方平台归乙方所有”，除面积和协议的格式不同外，其他内容与一楼约定基本相同。宋以强的购房款按约定支付完毕，并实际居住至今。宋怀普购买涉案大楼后，将原来大楼一楼楼梯拆除一半改成通道，在二楼的北侧和南侧间搭建通道以便正常上下通行。2009年1月，宋怀普在邳州市炮车镇村镇建设办公室办理的房屋所有权证，其中将涉案楼道的所有权确认为宋怀普所有。宋以强的房屋未办理产权登记手续。宋以强二楼以上的污水一直正常排放在宋怀普修建的化粪池，2015年左右，宋以强的下水道不能正常排放，宋怀普表示不让宋以强使用该化粪池。2016年5月宋以强及其家人因下水道堵塞和通道使用问题与宋怀普及其家人发生争吵，并经邳州市炮车镇人民调解委员会驻炮车派出所调解室调解。2018年10月再次因上述原因发生争执。宋以强于2019年1月3日向一审法院起诉。诉讼期间，宋怀普将二楼南北连接的踏板拆除，并将宋以强二楼南侧的房门堵上，宋以强二楼以上的房屋无法正常出入。诉讼期间，宋怀普称：宋以强买房子时口头约定宋以强应自建楼梯和化粪池，可以临时使用宋怀普的楼梯和化粪池；宋以强的下水道不是宋怀普堵死的，是化粪池满了，宋怀普不同意宋以强继续使用。宋以强称：不存在口头约定另建楼梯和化粪池问题，因为有楼梯所以才买楼房，下水道也是改好以后卖给宋以强的，没有楼梯、没有排水的地方宋以强会买房子吗？一审法院认为，不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。本案宋以强购买宋怀普的房屋1-4层，虽然宋以强没有办理产权转让登记手续，但宋以强实际占用使用支配涉案房产近十八年。本案宋以强在购买宋怀普的房屋时没有约定宋以强购买房屋后需另行修建楼梯和排水地，且另行修建楼梯也不能依据双方的约定，要经过相关部门的评估和批准。本案宋以强二层以上的房屋，出行必须经过宋怀普的楼梯，故宋怀普应当提供必要的便利，并应当将宋以强门前的杂物清理干净。宋以强二层以上的房屋下水道及污水通向的化粪池是宋怀普修建后出售给宋以强的，宋怀普称口头约定宋以强应另行改道没有证据证明，仍应维持房屋出售时使用状况。故宋以强疏通下水管道排放污水至宋怀普的化粪池，宋怀普不应当妨碍。判决：一、宋怀普应于判决生效后十日内恢复二楼南北连接的踏板，不得妨碍宋以强2-4楼房屋的正常通行。二、宋怀普应于判决生效之日起十日内将宋以强门前堆放物清理干净。三、宋以强可于判决生效后自行疏通排水管道，宋怀普不得妨碍。案件受理费100元，由宋怀普负担。二审中，宋以强向本院提交2019年10月21日张化松缴纳的水费收据，宋延令和张化松共用的电表核查票六张以及邳州炮车营业厅盖章出具的电费缴纳信息表，拟证明涉案楼房之前能够正常通行，有人居住使用。宋怀普质证认为，水费收据和电表核查票与本案诉争事实无关，且无出证部门盖章确认，不能证明宋以强的证明主张；电费缴纳信息表真实性不予认可，被上诉人需要提供正式的税务发票。宋怀普向本院提交图纸三份，第一份图纸证明大楼的原貌；第二份图纸证明大楼改造后的外貌；第三份图纸证明他人购买房产的标注以及被上诉人宋以强买卖房屋的位置。提交照片十一张：第一、二张为拆除C楼梯的正面通道，以及在左侧加装的和B楼梯正对着的半层楼梯。第三、四、五、六张照片证明C楼梯拆除后无法向上通行，以及上诉人为了自己通行方便在二层南北（B、C）两个楼梯平台搭建临时跳板，拆除后的照片五有搭建跳板和拆除后的墙上痕迹。第七、八张照片为B楼梯入口处，以及B楼梯上的半层后加装的铁门。第九张照片是被上诉人宋以强大楼后边雨水通道接地的现状，证明两条铁质的雨水管道末端在地上，宋以强二楼改造卫生间向外伸出的塑料管准备用于排污管的下层也是在地面上，原因是当时卖给宋以强的时候二层的卫生间并未改好使用。第十、十一张照片证明C楼梯拆除后与B楼梯入口处的情况，上诉人化粪池与被上诉人楼后面的排污管道的距离情况，其中放有蓝色塑料桶的位置下面就是上诉人自行建设的化粪池。前述证据可以证明，楼梯的所有权和使用权均为上诉人所有，被上诉人不享有任何权利。对于排污权在上诉人卖给被上诉人楼房时并不存在。被上诉人质证认为，上诉人提供的证据不能证明其证明主张。二审认定的事实与一审认定的事实一致。本院认为，《中华人民共和国物权法》第八十四条规定：“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。”第八十六条规定：“不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。”第八十七条规定：“不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。”本案中，宋以强于2001年自宋怀普处购买了涉案房屋。购买涉案房屋之时，涉案房屋可以正常通行使用、生活污水亦能够正常排放。宋怀普虽主张其与宋以强之间存在宋以强借用楼梯和排水池一年，一年内需另行修建楼梯和排水池的约定，但并未提供充分证据证明。在房屋的现有状态下，宋以强使用二层以上房屋，须通过宋怀普的楼梯，即使涉案楼梯的产权归属于宋怀普，宋怀普仍应为宋以强的正常通行提供必要便利。至于污水排放问题，因宋以强主张的排污管道在购买涉案房屋时即已存在，宋以强之前亦是通过该排污管道排放污水，在宋怀普主张宋以强应另行修建排水通道不能成立的情况下，宋以强要求自行疏通原排污管道排放污水以保障房屋的正常使用，应予支持。综上，宋怀普的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人宋怀普负担。本判决为终审判决。审判长 陈 禹审判员 费 蜜审判员 孙守明二〇二〇年四月十四日书记员 吴雨臻