天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终1167号上诉人（原审原告）：陶国健，男，1967年12月2日出生，汉族，住天津市河东区。委托诉讼代理人：武家辉，天津博专律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：天津市华运商贸物业有限公司，住所地天津市河东区张贵庄道160号。法定代表人：张发世，董事长。委托诉讼代理人：王梁，天津九河律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：天津浩联嘉业科技有限公司，住所地天津市河西区江西路与合肥道交口西南侧富润中心1-1402。法定代表人：李世平，董事长。委托诉讼代理人：井诗雯，天津众磊律师事务所律师。上诉人陶国健因与被上诉人天津市华运商贸物业有限公司、天津浩联嘉业科技有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院（2019）津0102民初8094号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月22日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。陶国健上诉请求：1．依法撤销一审判决，改判支持上诉人的一审全部诉讼请求，或将案件发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决认定涉诉房屋备案价格与房屋成交价格无必然关联，属于事实认定有误；上诉人认为天津市华运商贸物业有限公司与天津浩联嘉业科技有限公司之间存在委托代理关系；上诉人与天津浩联嘉业科技有限公司签订的协议，因违反《商品房销售管理办法》及国家宏观调控政策的规定而为无效；上诉人与天津浩联嘉业科技有限公司签订的协议中明确说明了上诉人没有购房优惠，该证据效力高于《购房确认单》，所以上诉人并未享受的优惠服务。2.一审判决适用法律有误，未对合同效力进行审查，本案中上诉人与天津浩联嘉业科技有限公司签订的协议无效，应根据法律规定返还上诉人财产。天津市华运商贸物业有限公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。本案中，天津市华运商贸物业有限公司与天津浩联嘉业科技有限公司间从未存在委托代理关系，上诉人要求返还的款项并非天津市华运商贸物业有限公司收取，上诉人的主张缺乏事实依据。上诉人自愿与天津浩联嘉业科技有限公司订立服务协议并支付服务费用，后以优惠价格与天津市华运商贸物业有限公司签订买卖合同，上诉人作为完全民事行为能力人认可并实际履行了上述协议，且履行合同并不违反相关法律规定及公序良俗，没有影响到正常的金融安全、市场秩序。现上述协议均已履行完毕，涉诉房屋已交付上诉人入住，上诉人再要求返还服务费用，违背了诚实信用原则，缺乏法律依据。天津浩联嘉业科技有限公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。天津浩联嘉业科技有限公司与天津市华运商贸物业有限公司不存在委托代理合同关系，上诉人自愿与天津浩联嘉业科技有限公司签订服务合同，该合同并未违反法律、法规的强制性规定，亦不违反国家现行政策，合法有效。现上述合同已经履行完毕，上诉人在购房时已经享受到购房优惠，其要求我公司退还服务费，没有事实及法律依据。请求驳回上诉，维持原判。陶国健向一审法院起诉请求：1.二被告向原告连带返还120000元；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年8月26日，陶国健与天津市华运商贸物业有限公司签订《商品房预订协议》两份，预订红星大厦3号楼1门1913号和1914号房屋，该协议中载明的1913号、1914号房屋销售总价均为1010848元。同日。陶国健签订签约审批单两份，内容包含客户基本信息、房源信息、代收代缴费用明细、贷款情况等，房源信息中载明成交价是672214元。2016年8月26日，陶国健与天津浩联嘉业科技有限公司签订两份《北方网房产金融团购会员服务合同》，该协议约定，原告向天津浩联嘉业科技有限公司支付“购房优惠服务金”为_____，该服务金应在签订协议之日一次性支付。_____提供的最大优惠为该房源购房之日的最大优惠，自原告与开发商签署购房协议次日起，由于市场、户型、楼号、装修规格因素所产生的价格变化，天津浩联嘉业科技有限公司不承担任何相关责任。同日，原告向该公司支付电商费120000元，天津浩联嘉业科技有限公司向原告出具收据1张，载明费用名称是电商费。2016年9月29日，陶国健与天津市华运商贸物业有限公司签订《天津市商品房买卖合同》两份，约定由陶国健购买坐落于天津市河东区琳科西路与津滨大道交口东南侧红星大厦3号楼-1-1913号和1914号房屋，总价均为672214元，原告支付全部房款。现涉诉房屋已实际交付陶国健。另，一审案件审理期间，陶国健向一审法院申请调查令，调取了涉诉房屋的商品房申报价格上限，经查该申报上限价格为每平米16000元。经向本市房屋管理部门核实，红星大厦并非普通居民住宅，依据本市现行政策，其价格可以不受上述申报价格上限约束，可以自由定价。一审法院认为，当事人依法享有自愿订立合同的权利，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，各方当事人均应当按合同的约定履行各自义务。本案争议焦点：原告购房是否享受了优惠以及交纳的电商费是否应计入总房款中。原告在2016年8月26日与天津浩联嘉业科技有限公司签订了服务合同，并支付了120000元电商费。同日与天津市华运商贸物业有限公司签订了《商品房预订协议》，在该协议中约定的房屋价款为1010848元，另签订了《签约审批单》，约定房屋价款672214元，后与天津市华运商贸物业有限公司签订了《天津市商品房买卖合同》，合同价款为672214元，该价格与预订协议中的价格明显减少。现原告主张其未享受优惠，但未提供证据予以证实，故应承担举证不能的法律后果。原告主张当时工作人员口头承诺该服务费应当归入总房款，但其所提供的证据不足以证实其主张。原告的诉讼请求一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：“驳回原告陶国健的诉讼请求。案件受理费2700元，减半收取1350元，由陶国健负担。”二审中，上诉人提交一份上诉人于2015年9月28日在同一楼盘购买的3-1-909号房屋的《天津市商品房买卖合同》，用以证明上诉人在涉诉楼盘买的该套房屋并未支付团购费，但购房价格亦是10000多元/平米，与涉诉房屋交了团购费支付的房屋单价一致，因此上诉人在本案中虽支付了团购费，但并未享受到购房优惠。对此，被上诉人天津市华运商贸物业有限公司认为上诉人提交的该份证据与本案不具有关联性，两套房屋购买时间相隔一年，根据房屋市场价格波动情况，两年的房屋价格无法进行比对，不认可上诉人的证明目的。被上诉人天津浩联嘉业科技有限公司亦不认可上诉人提交证据的关联性及证明目的，认为其提交的证据不属于新证据。本院经审查认为，对于上诉人提交证据的真实性、合法性予以确认，但该证据与本案不具有关联性，上诉人提交的购房合同并非与本案涉诉房屋买卖订立于相同时期，而房屋价格在不同时期存在明显差异，且上诉人提交的该份购房合同项下的房屋与本案涉诉房屋的位置、楼层等均有差异，不能与涉诉房屋进行价格上的客观比较，因此对于上诉人的证明目的，本院不予采信。被上诉人均未提交新证据。本院二审经审理查明的案件事实与一审法院查明的案件事实一致，本院对一审查明的案件事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，二审期间当事人的争议焦点是上诉人要求二被上诉人向其返还支付的120000元服务费是否应予支持。本案中，上诉人与天津浩联嘉业科技有限公司签订了两份《北方网房产金融团购会员服务合同》，上述合同虽在服务费数额、优惠数额等权利义务条款处为空白，但根据在案证据及当事人陈述，上诉人实际支付了120000元的电商团购费，并在《北方网房产金融团购会员服务合同》签字确认，合同双方已实际履行完毕上述合同，因此，上诉人与天津浩联嘉业科技有限公司签订的上述服务合同成立，该合同内容不违反法律、法规的效力性强制规定，合法有效。上诉人虽认为上述合同内容违反《商品房销售管理办法》及国家宏观调控政策的规定，属于无效合同，但未能提供相应证据证明该合同存在法律规定合同无效的情形，其主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。上诉人虽主张其支付的120000元系购房定金，且在《商品房预订协议》、《签约审批单》签字时，系空白合同文本，相关内容系被上诉人天津浩联嘉业科技有限公司后填上的，但未能提供相应证据予以证明，上诉人的该项主张缺乏依据，本院不予采信。上诉人虽主张未享受到上述协议约定的房屋优惠，要求天津浩联嘉业科技有限公司返还120000元房屋团购费，但根据在案证据及当事人陈述，上诉人在支付上述房屋团购费后，向天津市华运商贸物业有限公司购买了涉诉房屋，其实际支付的房屋价款与《商品房预订协议》中的房屋价格有明显减少，且上诉人亦在《签约审批单》中对房屋价格优惠情况予以签字确认，足以证明上诉人已享受到了相关团购优惠，因此上诉人该项主张，缺乏事实依据，本院不予支持。关于上诉人要求天津市华运商贸物业有限公司向其返还120000元购房团购费的主张，上诉人虽认为天津市华运商贸物业有限公司与天津浩联嘉业科技有限公司之间系委托代理关系，但未能提供充分证据予以证明，本院对此不予采信，同时上诉人未能提供证据证明该笔费用系天津市华运商贸物业有限公司实际收取且违法占用，上诉人的该项主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，上诉人陶国健的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2700元，由上诉人陶国健负担。本判决为终审判决。审判长  翟均勇审判员  王伟杰审判员  薛 晨二〇二〇年四月二十四日书记员  王铎臻