贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初729号 原告：王桂芳，女，汉族，1981年6月17日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：蒋正宇（特别授权代理），男，系原告王桂芳之夫。 被告：毕节市三江房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区中山路盘古中心八单元G层。 统一社会信用代码：91520500741101589F。 法定代表人：路成芳，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李倩（特别授权代理）,女，汉族，系该公司员工。 原告与被告商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序进行审理。2020年4月12日，本院公开开庭进行审理。原被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即为原告办理并交付位于贵州省毕节市七星关区不动产权证书；2.判决被告支付原告逾期办证违约金，违约金的计算方式为：以437398.00元购房本金为基数，按每日万分之一标准，自2014年6月26日起计算至被告实际向原告交付涉案房屋的不动产权证书之日止；3.判决被告退还原告三通费3295.00元（电表入户费530.00元，有线电视入户费265.00元，燃气安装费2500.00元）及利息，利息以3295.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率，从2012年11月3日起计算至被告实际返还完毕之日止；4.诉讼费用由被告承担。 事实及理由：2010年12月25日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人修建的位于贵州省毕节市七星关区，该商品房总价款为437398.00元。被告承诺于2011年12月31日，向原告交付涉案房屋，同时，被告承诺于在商品房交付后600日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.买受人不退房，出卖人在产权办理约定第600日起按已付房款的万分之一按日支付违约金，直到取得产权证为止。合同签订后，原告向被告支付全部购房款。被告于2012年11月3日向原告交付涉案房屋。原告向被告缴纳电表入户费530.00元，有线电视入户费265.00元，燃气安装费2500.00元，维修基金8748.00元，办证费用437.398元，契税13122.00元，登记费80.00元，测绘费238.00元，交易费350.00元，土地使用证费用100.00元。合同约定的办证期限届满后（2014年6月26日），被告仍未向原告交付办理涉案房屋的不动产权证书。另外，被告收取原告的三通费，无事实及法律依据，同样应予退还。为维护原告合法权益，特诉至贵院，期判如所诉。 被告答辩，第一、房产证办不下来的原因是由于小区业主私自搭建违章建筑，导致验收不合格，并非被告方的原因，是由于第三人的过错所导致，因此不应该承担违约金；第二、原告方已经实际入住商品房，未给其造成实际损失；第三、原告方的起诉已超过三年的诉讼时效，因此不应该得到支持。 本院经审理查明，2010年12月25日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定，由原告购买被告开发的位于贵州省毕节市七星关区，总购房款437398.00元，付款方式为一次性支付房款。出卖人承诺在商品房交付后600日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：买受人不退房，出卖人在产权办理约定第600日起按已付房款的万分之一按日支付违约金，直到取得产权证为止。合同签订后，原告按约向被告支付了购房款。被告于2012年11月3日向原告交付涉案房屋。原告向被告缴纳电表入户费530.00元，有线电视入户费265.00元，燃气安装费2500.00元，维修基金8748.00元，办证费用437.398元，契税13122.00元，登记费80.00元，测绘费238.00元，交易费350.00元，土地使用证费用100.00元。合同约定的办证期限届满后（2014年6月26日），被告仍未向原告交付办理涉案房屋的不动产权证书，也未向原告支付逾期办证违约金。 另查明，与涉案房屋所在幢的案外人林素琼的房屋已经办理不动产权证书，房屋产权证号为：黔（2019）毕节市不动产权第0028701号。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系各方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，本院依法予以确认。各方当事人均应按照合同约定履行各自义务。原告已按照合同约定向被告交付购房款，被告就应当按照合同约定在商品房交付后600日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本案中，被告向原告交付涉案房屋的时间为2012年11月3日，按前述约定，被告应于2014年6月26日前将办理涉案房屋不动产权证书需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而被告并未提供相应的证据予以证明其于2014年6月26日前履行前述义务，故被告应当承担举证不能的不利后果。因此，被告已构成违约，应当承担相应的违约责任。 关于计算违约金的起止时间问题。根据《商品房买卖合同》的约定，原被告双方当事人约定采取以日为单位的累计方式计付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，则违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。本案中，被告应当于2014年6月26日前将办理涉案房屋不动产权证书需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，故应从2014年6月27日起开始分别以每一日为单位计算原告的诉讼时效期间。原告于2020年1月7日提起本案诉讼，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条:“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”、第三条：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”之规定，应当以2020年1月7日为起点，倒推三年，对于超过三年部分，因已超过民法总则规定的三年诉讼时效，应不予支持。故对于2017年1月7日起至被告向原告披露涉案房屋已具备办理转移登记条件之日止的违约金，因未超过三年的诉讼时效期间，应予以支持。对于2014年6月27日至2017年1月6日的违约金，因超过民法通则规定的二年诉讼时效期间，本院不予支持。由于被告已收取原告办理涉案房屋不动产权证书的相关税费，故在原被告之间形成委托办证关系，因此，计算逾期办证违约金的截止时间应为被告向原告披露涉案房屋已具备办理转移登记条件之日止。由于与涉案房屋同一幢的案外人林素琼的房屋已经办理不动产权证书，故涉案房屋已经具备办理转移登记的条件。故对原告要求被告办理涉案房屋不动产权证书的请求，本院予以支持。同时，由于被告并未提供相应的证据予以证明其何时履行通知义务，故本院以本次开庭之日即2020年4月9日作为被告履行通知义务的时间。故违约金的计算方式为：以原告已付购房款为基数，按日万分之一的标准，从2017年1月7日起计算至2020年4月9日止，共计52050.36元。对于原告诉请的其余部分的违约金，本院不予支持。 对于原告要求被告退还原告三通费3295.00元（电表入户费530.00元，有线电视入户费265.00元，燃气安装费2500.00元）及利息的请求。 根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》及其他规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。上述费用应包含在商品房价格中，被告不能另行向原告收取。因此，被告向原告另行收取三通费属于重复收费，故原告要求被告退还涉案款项3295.00元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张的利息损失，本院不予支持。 综上所述，据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告毕节市三江房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起六十日内为原告王桂芳办理位于贵州省毕节市七星关区不动产权证书； 二、被告毕节市三江房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告王桂芳逾期办证违约金52050.36元； 三、被告毕节市三江房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还原告王桂芳三通费3295.00元（电表入户费530.00元，有线电视入户费265.00元，燃气安装费2500.00元）； 四、驳回原告王桂芳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25.00元，由被告毕节市三江房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  吴运成 二〇二〇年四月十三日 书记员  何梦思