海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼96民终347号 上诉人（原审原告）：李昌炳，男，1957年8月5日出生，汉族，住海南省海口市。 委托诉讼代理人：曾雷，广东正大方略(海口)律师事务所律师。 被告：海南百达万泉置业有限公司，住所地：海南省琼海市嘉积镇元亨街烟草大厦6楼。现经营地址：琼海市嘉积镇金海路百达万泉项目销售部。 法定代表人：陈涛，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张德明，海南海大平正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑志涛，海南海大平正律师事务所实习律师。 上诉人李昌炳与被上诉人海南百达万泉置业有限公司（以下简称百达万泉公司）商品房预约合同纠纷一案，不服海南省琼海市人民法院（2019）琼9002民初2373号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年2月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李昌炳上诉请求：1.撤销海南省琼海市人民法院（2019）琼9002民初2373号民事判决；2.改判被上诉人向上诉人返还诚意金20000元及逾期还款利息3139元（利息以20000元为本金，按中国人民银行发布的同期贷款利率为标准，从2015年12月13日起至被上诉人返还上述诚意金之日截止，暂计算至起诉之日）；3.改判被上诉人向上诉人返还定金100000元及逾期还款利息15466元（利息以100000元为本金，按中国人民银行发布的同期贷款利率为标准，从2016年1月1日起至被上诉人返还上述定金之日截止，暂计算至起诉之日）；4.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.一审法院认定事实不清，适用法律错误。被上诉人作为开发商应及时作出通知，要求上诉人与其签订商品房买卖合同，但本案中，被上诉人一直未通知上诉人，直到上诉人起诉，被上诉人才在法庭中表示同意将商铺出售给上诉人，2015年至今，房价已经发生天翻地覆的变化，上诉人已经承受不了如今房价。2.根据《中华人民共和国担保法》（以下简称担保法）第九十条的规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限，定金合同从实际交付定金之日起生效。本案中，双方未签订定金协议，仅有盖了被上诉人财务章的两份收据，在收据上亦未约定何时双方签订正式合同，因此定金条款并未成就。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《审理买卖合同纠纷案件解释》）第四条的规定，被上诉人无法提供证据证明未能签订正式合同的原因，双方仅仅是口头约定，因此不能仅归因于上诉人一方的违约，被上诉人无权没收上诉人款项。综上，恳请二审法院依法支持上诉人的上诉请求，维护上诉人的合法权益。 百达万泉公司辩称：1.一审判决认定事实清楚，适用法律正确。被上诉人愿意按备案价和市场价与李昌炳订立商品房买卖合同，但李昌炳不同意订立，且在一审法院询问下仍不愿意订立合同，故李昌炳无权要求返还诚意金、定金及利息。本案中，被上诉人已于2018年9月11日取得琼（2018）琼海市不动产第0024344号《不动产权证书》，案涉G12和G13号房已可以进行现房销售，只要双方订立并依约履行商品房买卖合同，即可将不动产权证至购房人李昌炳名下。但现在是李昌炳不愿意订立商品房买卖合同，根据担保法的规定，李昌炳已经给付的定金，不履行约定的债务时，无权要求返还定金。2.李昌炳的上诉理由不能成立。李昌炳及其家人在交付诚意金、定金前后都曾多次到售楼处到现场看房，其家人长期在琼海市居住生活，其知道案涉房屋所在楼盘的销售情况，其不可能不知道楼盘销售情况，不符合常理。李昌炳一直以未筹到钱和未考虑好将案涉房屋办到哪个儿子名下为由一直拖延。而且被上诉人至今没有将该案涉房屋销售给他人，如李昌炳愿意以市场价购买房屋，被上诉人仍然可以与之签订商品房买卖合同。可见，被上诉人有签订合同的诚意，上诉人仍不愿意签订合同。李昌炳称定金条款未成就，与事实不符。虽然收据上没有写明双方何时签订商品房买卖合同，但李昌炳可以随时要求签订，被上诉人也愿意签订。在被上诉人有签订合同意愿的情况下，房屋也没有权利负担，李昌炳仍不愿意签订合同，双方未能订立合同的责任在于李昌炳。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，李昌炳的上诉请求没有事实根据和法律依据，恳请二审法院依法驳回其上诉请求，维持原判。 李昌炳向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告返还诚意金20000元及逾期还款利息3139元(利息以20000元为本金，按中国人民银行发布的同期贷款利率为标准，从2015年12月13日起至被告返还上述诚意金之日止，暂计算至起诉之日)；2.判令被告向原告返还定金100000元及逾期还款利息15466元(利息以100000元为本金，按中国人民银行发布的同期贷款利率为标准，从2016年1月1日起至被告返还上述定金之日止，暂计算至起诉之日)。 一审法院认定事实：位于琼海市××区是由被告海南百达万泉置业有限公司开发建设，该G区已于2015年12月11日取得琼海市房产预售许可证【证号：（2015）海房预字（0093）号】。2015年12月12日，原告李昌炳意向购买被告上述房产的××栋房，与被告签订了两份《百达万泉骑楼印象优惠权登记书》（以下简称登记书），该登记书的主要内容为：……6.本人承诺在公开发售日（以我司通知时间为准）到销售中心按公示的认购形式办理相关的认购手续，签署认购书，若当天未能认购，则视为自动放弃本登记书所享有的一切权利；7.缴纳登记诚意金10000元签署《优惠权登记书》，可获本书所提供的额外折扣……如公开发售日前放弃优惠折扣，或未能成功认购单位，则请凭登记书登记至资料相符的身份证原件、诚意金收据、本登记书原件在本项目公开发售之日起二十个工作日后，到现场销售中心办理相关退款手续，所缴纳的诚意金不计任何利息；8.如在开售当天成功认购，则登记诚意金10000元，不计息自动转为购房定金。原告在签订登记书的当日交纳了每套房10000元的诚意金，两套房共缴纳20000元，被告向原告出具了两份收款收据，收款收据载明收到李昌炳交来百达万泉骑楼印象G栋12房和G栋13房诚意金。2015年12月31日，原告向被告刷卡支付了100000元，被告于当日向原告出具了两份收款收据，收款收据的内容分别为：“收到李昌炳交来G栋12房定金50000元”“收到李昌炳交来G栋13房定金50000元”。另查明，被告已于2018年9月11日取得涉案项目“百达万泉”G#的《不动产权证书》【不动产权证号：琼（2018）琼海市不动产权第XXXX号】。2018年9月26日，被告在琼海市物价局对涉案房屋销售价格予以备案，G12号房二至四层的住宅部分备案价为13900元/㎡，G13号房二至四层的住宅部分备案价为14000元/㎡。本案在审理过程中，被告表示一直以来都同意以签订商品房买卖合同时的价格销售涉案房屋给原告，是原告不愿意签订合同。经与原告沟通，原告表示没有与被告签订《商品房买卖合同》的意愿。一审法院认为：本案是商品房预约合同纠纷。原告与被告于2015年12月12日签订的两份《百达万泉骑楼印象优惠权登记书》系双方当事人的真实意思表示，该两份登记书合法有效，原告也依此向被告支付了共计20000元的诚意金。双方签订的登记书内容第6条“原告在公开发售日（以我司通知时间为准）到销售中心按公示的认购形式办理相关的认购手续，签署认购书……”，第8条“如在开售当天成功认购，则登记诚意金10000元，不计息自动转为购房定金”。原告提供的收款收据显示原告2015年12月31日向被告支付的100000元（每套50000元）分别为G栋12房和G栋13房两套房屋的定金，原告虽然没有与被告签订书面的认购书，但从收款收据载明的内容可以认定原告已经对涉案房屋进行了认购并缴纳了100000元定金，根据登记书第8条内容原告交纳的20000元诚意金同时也转为了定金。担保法第八十九条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金……《审理买卖合同纠纷案件解释》第四条的规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理……根据上述规定，原告认购了涉案房屋并交付定金后未与被告签订商品房买卖合同，原告所交付的100000元定金及转为定金的20000元诚意金，原告无权要求返还。因此，原告主张被告返还20000元诚意金、100000元定金及逾期还款的相应利息，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中国人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，判决如下：驳回原告李昌炳的诉讼请求。案件受理费1536元，由原告李昌炳承担。 二审中，当事人均没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是被上诉人百达万泉公司应否返还上诉人李昌炳诚意金20000元、定金100000元及利息。上诉人与被上诉人签订的登记书中约定上诉人要在公开发售日（以被上诉人通知时间为准）到销售中心办理相关认购手续，签订认购书，成功认购则诚意金自动转为购房定金，但并未约定案涉房屋的单价。从本案查明的事实来看，上诉人虽然并未与被上诉人签订认购书，但于2015年12月31日向被上诉人交纳了案涉房屋的定金，应认定上诉人通过交纳定金的行为对案涉房屋作出确定认购的意思表示，根据登记书的约定，诚意金同时转为了定金。现上诉人以未签订认购书、房屋单价过高为由表示不愿意购买案涉房屋，但在双方签订的登记书中并未约定案涉房屋的单价，而现有证据也不能证明被上诉人在2018年在琼海市物价局备案的单价过高，因此，导致双方未能签订商品房买卖合同的原因应归咎于上诉人。一审根据《审理买卖合同纠纷案件解释》第四条的规定，认定上诉人认购案涉房屋并交付定金后未与被上诉人签订商品房买卖合同系上诉人一方的原因，并据此判决驳回上诉人的诉讼请求并无不当，本院予以维持。 综上所述，李昌炳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3072元，由上诉人李昌炳负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王东史 审 判 员 吴罗南 审 判 员 林芝静 二〇二〇年四月二十七日 法官助理 梁 莹 书 记 员 陈小娜 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。