河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终2536号上诉人（原审被告）：河南辰中律师事务所，住所地河南省郑州市平安大道与博学路交叉口北正商学府广场A座16楼。负责人：申青山。委托诉讼代理人：吴莹，河南辰中律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴伟，河南辰中律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡保强，男。委托诉讼代理人：卢凯，河南国基律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：张超越，河南国基律师事务所律师，特别授权。原审第三人：河南省海燕置业有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）商务内环路10号14层1406号。法定代表人：谷同阁。上诉人河南辰中律师事务所因与被上诉人胡保强、原审第三人河南省海燕置业有限公司执行异议之诉一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初27506号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。河南辰中律师事务所上诉请求：撤销一审判决依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：被上诉人胡保强无法证明其向第三人实际交付购房款和占有入住，同时涉案房产也并非其唯一住房。被上诉人关于房产交付的陈述前后矛盾。被上诉人提交的视频资料显示涉案房产B7xx系毛坯房未装修，不能证明其已合法占有和入住。涉案房产非被上诉人唯一住房。涉案房产并未登记在被上诉人名下，被上诉人对涉案房产不享有任何权利。被上诉人提交的河南嘉禧物业服务有限公司、周口国贸物业管理办公室和周口国贸业主委员会出具的证明，物业费、电费收据无其他转账凭证予以证实，其真实性无法核实。且相关的装修、水电、物业费用票据与视频中的房屋现有未装修空置状态不符。周口国贸业主委员会于2019年下半年成立，不能对成立之前的事实予以证实。按被上诉人所述，其在2015年4月即与第三人签订了《认购协议》，已经四年有余，在此期间被上诉人未向第三人主张违约赔偿责任，也不能证明因缺少何种手续不能办理过户登记，不符合正常房屋交易习惯。涉案房屋2011年即已办理预售证，一审法院以第三人与案外人存在纠纷不配合被上诉人办理过户手续，非因被上诉人自身的原因造成为由支持上诉人主张错误。被上诉人无法证明其对涉案房屋享有能够排除强制执行的民事权益。胡保强辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。胡保强向一审法院起诉请求：1、判决立即停止对原告所购买的位于周口市交通路与大庆路交叉路口国贸大厦B栋xx号和B栋5××号房产的执行；2、依法判决确认周口市交通路与大庆路交叉路口国贸大厦B栋7xx号和B栋5××号房产归原告所有；3、依法判决第三人河南省海燕置业有限公司协助办理周口市交通路与大庆路交叉路口国贸大厦B栋7xx号和B栋5××号房产的过户手续；4、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：河南辰中律师事务所申请执行河南省海燕置业有限公司合同纠纷一案，执行依据为已经生效的（2018）豫0191民初1174号民事判决书。诉讼过程中，2018年6月6日，该院以（2018）豫0191民初1174号之一民事裁定书及协助执行通知书查封了河南省海燕置业有限公司名下周口国贸大厦B栋5xx、7xx（预售证号：201xxxx）的房屋。该院于2018年11月20日立案执行，执行案号为（2018）豫0191执8643号。原告就执行标的提出书面异议，该院于2019年9月20日作出（2019）豫0191执异643号执行裁定书，驳回原告的异议申请。原告对该执行裁定书不服，依法向该院提起诉讼。中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行出具的银行流水显示交易卡号为62×××23的账户分别于2010年9月10日、13日向为卡号为17×××25的对方账户转款150万元、50万元。2010年9月13日，第三人出具收款条，载明：今收到郑州市第二建筑公司何镜显交来周口国贸保证金200万元。该收款条下方手写：以上所交保证金甲方分3部分资金退还，其中：1、甲方退周口国贸工程农民工工资保证金40万元，2、甲方用B座现房住宅6套按定价优惠20%后总房款：……③B-511，面积60.63，总房款177888元，④B-707，面积90.67，总房款267567元……3、甲方代缴税款102795元。三项资金共计200万元。2013年11月25日，工程名称为海燕周口国贸B座的竣工验收报告显示开工日期2010年11月17日，经验收工程质量合格，并经建设单位、监理单位、施工单位盖章确认。2014年8月15日，工程名称为海燕周口国贸A座的竣工验收报告显示开工日期2010年10月20日，经验收工程质量合格，并经建设单位、监理单位、施工单位盖章确认。同日，移交方郑州二建（乙方）、接收方第三人（甲方）、监理方河南正博建设监理有限公司（丙方）签订的工程移交协议载明：由乙方负责承建的海燕周口国贸A座、B座建筑安装工程，A座位商务综合楼、B座为住宅楼。经三方协商同意，现将海燕周口国贸A座、B座建筑安装工程全部移交给甲方。2015年4月29日，原告（乙方）与第三人（甲方）签订的认购协议书载明：项目名称周口国贸，地址周口市交通路大庆路西200米，房屋位置B栋5层11户，甲、乙双方签订本协议之日，乙方向甲方交付购房定金17.7888万元。自签订本协议之日起七日内，乙方必须到甲方签订《商品房买卖合同》，并付清应付房款和相关费用。双方签订《商品房买卖合同》时，依据甲方有关规定：实际售价为2934元/㎡，实际销售总价177888元。乙方到甲方签订《商品房买卖合同》时要携带本人身份证、认购协议书、定金收据、会员费收据和相关材料。2015年4月30日，第三人河南省海燕置业有限公司出具票据，载明今收到胡保强交来房款177888元。原告提交收据六份，证明其2016年6月20日、2018年9月16日缴纳了B-511的2015年9月15日至2018年9月15日、2018年9月15日至2019年9月15日的物业费2541元、847元，分别于2017年2月1日、2017年11月3日、2018年7月21日、2019年3月29日缴纳B-511的电费500元、1000元、1000元、1000元。2015年4月30日，原告（乙方）与第三人（甲方）签订的认购协议书载明：项目名称周口国贸，地址周口市交通路大庆路西200米，房屋位置B栋7层07户，自签订本协议之日起七日内，乙方必须到甲方签订《商品房买卖合同》，并付清应付房款和相关费用。双方签订《商品房买卖合同》时，依据甲方有关规定：若乙方一次性付清总房款，甲方同意乙方享受本协议房屋定价百分之二十的优惠，实际售价为2951元/㎡，实际销售总价267567元。乙方到甲方签订《商品房买卖合同》市要携带本人身份证、认购协议书、定金收据、会员费收据和相关材料。同日，第三人河南省海燕置业有限公司出具票据，载明今收到胡保强交来房款267567元。原告提交收据五份，证明其分别于2016年7月12日、2018年9月16日缴纳了B-707的2015年9月15日至2018年9月15日、2018年9月15日至2019年9月15日的物业费3696元、1232元，分别于2016年7月12日、2017年2月29日、2018年11月6日缴纳B-707的电费500元、1000元、1000元。2019年7月5日，河南嘉禧物业服务有限公司、周口国贸物业管理办公室、周口国贸业主委员会出具的证明显示：周口国贸B栋511于2016年9月21日装修并入住，周口国贸B栋707于2017年8月26日装修并入住，以交物业费为依据。另查明：河南省高级人民法院于2018年3月9日作出的（2017）豫民终818号民事判决书查明：2010年9月13日河南省海燕置业有限公司收取郑州市第二建筑工程有限公司保证金200万元，并于2015年4月30日退回保证金200万元。一审法院认为，案外人或申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原告胡保强提交的证据显示其就涉案房屋与第三人河南省海燕置业有限公司签订了认购协议书，签订日期为2015年4月29日，在该院查封涉案房屋之前；原告提交周口国贸物业管理办公室出具的收据，证明其以现金形式缴纳了涉案房屋的物业费、电费，可以证明其在该院查封之前已经占有使用涉案房屋；关于购房款，原告提交的200万元保证金收款条下方关于房款抵扣保证金的内容虽然系手写，但有第三人出具的收据与之相互印证，能够证明该内容系第三人的意思表示，且河南省高级人民法院于2018年3月9日作出的（2017）豫民终818号民事判决书认定保证金200万元已于2015年4月30日退回，能够证明该手写内容的真实性，故对原告主张其支付的购房款系以第三人应当退还郑州市第二建筑工程有限公司的保证金予以冲抵的说法，该院予以采信，原告已经支付了涉案房屋的全部购房款；关于过户登记，因郑州市第二建筑工程有限公司与第三人在2018年3月9日之前仍存有纠纷，第三人不配合原告办理过户手续，非因原告自身原因造成。综上，原告提交的证据能够证明其对涉案争议房产享有能够排除执行的民事权益，其为涉案房屋的实际所有权人，故对其主张停止对涉案房屋的执行并确认对涉案房屋享有所有权的诉讼请求，理由成立，该院予以支持。对于原告主张第三人协助其办理涉案房屋过户的诉讼请求，不属于本案审理范围，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项、第二款之规定，判决如下：一、确认位于周口市交通路与××路交叉口××大厦××、7xx（预售证号：201xxxx）房屋为原告胡保强所有；二、不得执行位于周口市交通路与××路交叉口××大厦××、xxx（预售证号：20xxxx）的房屋；三、驳回原告胡保强的其他诉讼请求。案件受理费7982元，由被告河南辰中律师事务所负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定与一审法院认定事实一致。本院认为，执行异议之诉主要是审查异议人对标的物所享有的权利能否排除申请执行人对该标的物的执行。本案系案外人执行异议之诉纠纷，异议人即本案被上诉人胡保强必须证明登记在被执行人河南省海燕置业有限公司名下的涉案房产符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，且权利能够排除执行性的，其异议请求才能成立。本案中，胡保强提交的虽系其与河南省海燕置业有限公司就涉案房屋签订的认购协议书，但该协议书就交易房屋的位置、面积、价格等进行了明确的约定，具备了商品房买卖合同的主要内容，应认定双方之间已签订了书面买卖合同。根据现有证据可以证明胡保强所述的其房款已由河南省海燕置业有限公司应退还郑州市第二建筑工程有限公司的保证金予以冲抵的真实性。胡保强在本案审理过程中提交有其缴纳涉案房屋电费、物业费的票据以及该房屋现状的视频资料等一系列证据，该证据相互印证可以证明胡保强在涉案房屋被法院查封前已实际占有、使用该房屋。因郑州市第二建筑工程有限公司与河南省海燕置业有限公司存在纠纷，河南省海燕置业有限公司不配合办理涉案房屋的过户手续，故可认定，涉案房屋未办理过户登记非胡保强自身原因所致。因胡保强已提交证据证明其已具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的对无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，应认定其对涉案房屋享有排除强制执行的民事权益。综上所述，上诉人河南辰中律师事务所的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7982元，由上诉人河南辰中律师事务所负担。本判决为终审判决。审判长  范亚玲审判员  朱长勇审判员  张 晔二〇二〇年四月二十八日书记员  宋亚瑞