辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽06民终424号 上诉人（原审被告）：丹东东皇房地产开发有限公司，住所地丹东市振兴区大偏岭路16号。 法定代表人：孙涛，董事长。 委托诉讼代理人：杨华，辽宁若均律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：迟宇英，女，1972年12月17日出生，汉族，住丹东市振兴区。 委托诉讼代理人：周志丹，辽宁永冠律师事务所律师。 上诉人丹东东皇房地产开发有限公司（以下简称东皇房地产公司）因与被上诉人迟宇英房屋买卖合同纠纷一案，不服丹东市振兴区人民法院（2019）辽0603民初4325号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人东皇房地产公司的委托诉讼代理人杨华、被上诉人迟宇英及其委托诉讼代理人周志丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 东皇房地产公司上诉请求：撤销原判第二项，改判驳回被上诉人请求支付违约金的诉讼请求。事实和理由：一、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十五条规定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理。”第3项“如未按时办理，双方协商解决，由出卖人于指定日期继续办理”。该条款合法有效，未依法变更和撤销。同时庭审查明，上诉人交付房屋后，被上诉人从未找上诉人协商办理产权事宜，按双方约定条款协商解决，无协商过程和协商结果，故被上诉人立案之日（2019年9月2日）可以定为双方协商不成之日。上诉人可以为被上诉人办理房屋权属登记证日期为2019年10月25日，一审法院将重新指定违约金起始支付期限定为2016年7月25日没有依据。二、有关上诉人与东皇国际城业主间的房屋所有权登记案件，原审法院已经审理19件。其中16件是上诉人不能明确办理房屋所有权证的时间，判令自立案之日起承担违约责任，另外3件可以明确办理时间的，要求上诉人在30日内为业主办理产权证，上述判决均发生法律效力。本案中，上诉人已经采用在小区进口处、单元进户门、被上诉人家门上张贴通知以及给被上诉人发短信等方式通知其办理产权证，被上诉人未及时到上诉人处办理相关手续，因此未能办理产权证的责任不在上诉人，上诉人不应承担违约责任。 迟宇英辩称，1、被上诉人与上诉人之间未办理产权证的原因是上诉人在合同约定时间内未履行应尽的法定义务，存在违约行为，故应承担违约责任；2、一审法院对于本案与其他案件作出相同判决，要求上诉人承担办理不动产权属证书的义务，要求上诉人承担违约责任，支付违约金；3、虽然上诉人称已经可以办理房产证，但时间远远超过双方约定的交付房屋使用后360日内，故原判正确，应予维持。 迟宇英向一审法院起诉请求：判令被告履行合同义务即协助原告办理房屋权属证书；判令被告给付原告违约金，自2014年6月25日(房屋交付后360日)起至2019年10月25日止按照同期银行利率6%计算。 一审法院认定事实：2012年7月5日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：由原告购买被告开发的坐落于丹东市振兴区房屋，建筑面积为132.24平方米，房屋总价款为493410元。该合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，协助买受人到产权登记机关办理商品房转移登记。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意协商解决，由出卖人于指定日期继续办理。2012年7月17日，原告给付了全部购房款，被告为原告开具销售不动产统一发票。2013年7月30日，被告为原告办理了进户手续。涉案房屋于2019年10月25日可以办理产权登记手续。但是，涉案房屋至今未办理产权登记手续。 一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律规定，应确认有效并作为处理双方争议的依据。现被告已经将房屋交付原告使用，被告应当履行协助原告办理房屋所有权证登记手续的附随义务，故对原告要求判令被告协助办理坐落于丹东市振兴区房屋产权登记手续的诉讼请求，该院予以支持。被告在约定的办理涉案房屋产权证书期限内，未能协助原告取得房地产权属证书，构成违约，应当承担违约责任。但是，根据涉案合同的约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意协商解决，由出卖人于指定日期继续办理。被告未重新指定日期，该院综合实际情况，酌情确定被告应当重新指定的期限可以延长二年，即被告应当于2016年的7月25日之前能够协助原告办理涉案房屋的产权登记手续。根据有关司法解释，被告应当向原告承担违约责任支付违约金，违约金计算期限自2016年7月25日起至2019年10月25日止。判决：一、被告丹东东皇房地产开发有限公司于本判决生效后三日内协助原告迟宇英办理关于坐落于丹东市振兴区房屋所有权登记手续；二、被告丹东东皇房地产开发有限公司于本判决生效后三日内向原告迟宇英支付违约金96113元(以493410元为基数，自2016年7月25日起至2019年10月25日止，按年利率6%计算)；三、驳回原告迟宇英其他诉讼请求。案件受理费4351元，由被告丹东东皇房地产开发有限公司负担(原告已预交)。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。 本院认为，上诉人对原审判决其协助被上诉人办理涉案房屋所有权登记手续无异议，仅对违约金部分提起上诉，因此本案的争议焦点为上诉人对被上诉人未能办理涉案房屋产权登记是否存在违约行为；如存在违约行为，应如何承担违约责任。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋所有权证的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，双方在商品房买卖合同第十五条明确约定，“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，协助买受人到产权登记机关办理商品房转移登记。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、如未按时办理，双方协商解决，由出卖人于指定日期继续办理”。该条款属于上述《解释》第十八条规定的当事人“特殊约定”，因此应当适用双方特殊约定来确定上诉人是否承担违约责任。根据特殊约定的内容，如果上诉人未在约定日期内办理产权登记，而双方确有协商过程并指定了办理日期，上诉人在指定日期届满前未能履行义务，则上诉人应当承担逾期办证的违约责任；如果双方未曾协商或者协商不成，上诉人也不能以此抗辩拒绝履行义务并承担违约责任，否则势必损害被上诉人的合法权益。现被上诉人未提供证据证明双方已经协商指定办证日期，因此被上诉人通过诉讼主张权利的，应视为协商不成，上诉人即应承担逾期办证的违约责任。被上诉人以360日为限，请求上诉人自2014年6月25日起支付违约金与合同约定内容不符，不应予以支持。原审判决酌情确定上诉人应当于2016年7月25日之前能够协助被上诉人办理涉案房屋的产权登记手续，并以此作为支付违约金的起算时间，依据亦不充分，且与该小区同类案件已生效的多份判决相冲突，实属不妥，本院依法予以纠正。综上，至被上诉人起诉之日，上诉人仍未协助办理涉案房屋产权登记已构成违约，应自其认可的被上诉人起诉之日即2019年9月2日起至2019年10月25日止，以年利率6%标准支付被上诉人违约金。 综上所述，上诉人东皇房地产公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持丹东市振兴区人民法院（2019）辽0603民初4325号民事判决第一项； 二、撤销丹东市振兴区人民法院（2019）辽0603民初4325号民事判决第二、三项； 三、丹东东皇房地产开发有限公司于本判决生效后三日内给付迟宇英自2019年9月2日起至2019年10月25日止，以迟宇英交付的购房款493410元为基数，按年利率6%计付的违约金； 四、驳回迟宇英其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费4351元，由丹东东皇房地产开发有限公司负担；二审案件受理费8702元，由丹东东皇房地产开发有限公司、迟宇英各负担4351元。 本判决为终审判决。 审判长 吕 姝 审判员 于 军 审判员 康 璐 二〇二〇年四月二十一日 书记员 张东明