安徽省淮南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖04民终262号上诉人（原审被告、反诉原告）:赵圣鸣，男，1986年5月28日出生，汉族，无固定职业，住安徽省淮南市田家庵区。委托诉讼代理人：宫宏伟，安徽志高律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：淮南市金格四海商贸有限责任公司，住所地安徽省淮南市潘集区袁庄田集北路，统一社会信用代码913404006629209659。法定代表人：葛少卢，该公司经理。上诉人赵圣鸣因与被上诉人淮南市金格四海商贸有限责任公司（以下简称金格四海公司）租赁合同纠纷一案，不服安徽省淮南市潘集区人民法院（2019）皖0406民初3250号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月25日立案后，依法组成合议庭,不开庭进行了审理。本案现已审理终结。赵圣鸣上诉请求：1、请求撤销一审判决书；2、依法改判，驳回金格四海公司的诉讼请求，判决支持赵圣鸣的诉讼请求，或将本案发回重审；3、一审（本诉和反诉）、二审的诉讼费用由金格四海公司承担。事实与理由：1、一审判决查明在双方还没协商一致的请况下，金格四海公司于2018年8月18日将赵圣鸣的化妆品柜台搬移到新的位置。该事实证明了金格四海公司严重的违反双方签订的《租赁合同》，是根本性违约行为，一审法院虽查明该事实，但在对金格四海公司该行为的定性及承担责任方面有意偏袒金格四海公司，损害赵圣鸣合法权益。2、一审判决书认定赵圣鸣在柜台位置调整后，未以明示的方式表示异议拒绝或要求解除合同，视为赵圣鸣同意位置变更，继续租赁经营错误。赵圣鸣一直不同意柜台位置调整，只不过是金格四海公司利用自己的优势地位强行造成柜台位置调整，其单方面继续经营，而赵圣鸣在柜台位置调整后没有任何经营行为，赵圣鸣在此过程向金格四海公司明确表示不同意柜台位置调整，而金格四海公司则是恶人先告状，在自己根本性违约的情况下提起本次诉讼。3、一审法院错误的适用法律。2018年8月18日金格四海公司擅自将赵圣鸣的柜台移到新的位置，这产生新的法律事实，除去金格四海公司严重违约不算。因为是金格四海公司单方面经营，那么新柜台产生的租金、物业费以及其他费用如何计算。经营面积不同、柜台位置不同，租金计算亦不同。在赵圣鸣与金格四海公司没有重新签订书面合同情况下，一审法院以2017年6月13日签订的而租赁合同作为计算2018年8月18日以后的租金等费用依据错误。赵圣鸣认为原合同双方约定的柜台位置已改变，在双方已形成新的法律关系的情况下，原合同不能适用新柜台的情况下，一审法院错误的理解法律、适用法律。赵圣鸣与金格四海公司之间不存在关于新柜台租赁的合同，更不存在无固定期限租赁合同的事实。4、一审法院证据使用的错误。①金格四海公司的解除合同通知及EMS快递单，赵圣鸣没收到，一审法院在未查清该事实情况下，错误的认定双方合同解除。②2018年下半年后，赵圣鸣没向金格四海处签署付款申请单，并在庭审中向法庭表明，那几张付款申请单并非其签字。③以上两证据一审法院以赵圣鸣的名义进行证据认定实属法院违法认定证据，袒护金格四海公司。5、关于一审反诉的说明。一审中赵圣鸣提出了反诉，一审法院以证据不足一概予以驳回错误。柜台装修是客观事实，营业收入损失客观情况，4万多元化妆品货物为金格四海公司非法留置，一审法院在明知以上客观事实的情况下，驳回赵圣鸣一审反诉错误。金格四海公司未作答辩。金格四海公司向一审法院起诉请求：1、赵圣鸣给付租金（含物业费）39138元；2、赵圣鸣承担逾期违约金5948元，共计45086元；3、案件全部诉讼费用由赵圣鸣承担。赵圣鸣向一审法院反诉请求：1、判决金格四海公司赔偿赵圣鸣各项经济损失124561元（租金差额4903元、破坏的装修损失29658元、位置改变造成营业收入损失5万元、扣押货物的成本4万元）；2、一审本诉、反诉诉讼费由金格四海公司承担。一审法院认定事实：2017年6月13日，金格四海公司（甲方）与赵圣鸣（乙方）签订了一份《租赁合同》，合同约定：第一条、租赁位置及使用面积1.1甲方已获得所有权人授权，有权向乙方出租位于潘集区黄山北路金格四海商场第一层1005号铺位的场地，甲方指定的位置，用于乙方经营化妆品商品；1.2双方确认，该场地的面积为38.5平方米；第二条、租赁期限本合同项下租赁期限（不含免秀装修期）为一个租约年，自开业日开始计算，至次年当月当日的前一天为第一个租约年届满日，以后每个租约年均按此计算，直至租赁期限届满；第四条、租金标准和租金支付及费用收取；4.1双方约定，乙方采用如下租金标准及租金支付方式向甲方支付租金：（1）计租面积即为该场地的签约面积，每个租约年乙方应向甲方支付的租金金额为第一个租约年年租金合计为8万元；（2）租金支付：a、自甲乙双方签定协议时乙方先付定金2万元，此款开业后自动转为租金，开业后三个月以内乙方一次性向甲方付清一个整租约年的租金（手写“租金半年一付，上半年租金到期前一个月付清下半年租金”）；（3)租金支付方式为：乙方按期向甲方以现金或者银行转账方式支付租金，或甲方自该场地的每月销售收入中直接扣除（适用于甲方统一收银的情形）；第十条、物业服务费10.1双方同意，乙方作为该场地的承租人，应当自计租日起，向甲方交纳该场地的物业服务费；10.2物业服务费按如下标准及方式结算与支付：每月物服务费＝物业服务费标准×该场地使用面积。第一个租约年物业服务费收费标准为：每平方米每月10元；10.3物业服务费支付周期：按月结算并支付，乙方就在每个月开始前的3日内向甲方支付该月的物业服务费；第二十三条、违约责任23.3乙方延迟交纳租金、物业服务费或其他费用，每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额1‰的迟延履行违约金；延迟15日仍未足额交纳的，甲方可以对该场地暂停能源供应或物业管理服务，且无需因此向乙方或第三方承担任何责任（如第三方因此向甲方索赔，甲方有权向乙方追偿）；经甲方书面催告后30日内乙方未足额缴纳欠费的，甲方有权单方解除本合同，且无需向乙方承担违约责任或其他任何形式的责任；第二十九条、其他29.1甲方保留对该场地所在区域的命名权，有权不时更改该场地所在区域的名称、商号，而不因此对乙方或者第三方做出解释或者赔偿；29.2甲方保留在免租装修期及租赁期限内的任何时候，无需征得乙方的同意，变更、修缮、及临时封闭公共部位/区域或其部分包括走道、门户、窗户、电动装置、电梯、自动楼楼、防火、空气调节设备等结构的权利，同时亦保留更换公共部位/区域整体结构、布局及安排的权利；以及其他条款。合同签订后，赵圣鸣按约向金格四海公司交纳了定金2万元，入场进行柜台装饰装修,2017年12月8日商场开业开始计收租金。2018年1月5日，经结算，赵圣鸣化妆品柜台于2017年9月份销售额为6100元、2017年12月份销售额为40890元，合计46990元，扣除营业员工资、物业费385元、及其他费用（不含租金）后为41413元，金格四海公司在扣除租金3万元后将余款11413元通过银行转账支付给了赵圣鸣；此后的经营情况通过次月结算，赵圣鸣柜台于2018年1月份至2019年4月份的每月销售额分别为：16172元、28352元、21872元、13782元、11726元、9801元、13504元、10614元、12384.6元、6574.2元、5119元、4570元、7125元、8188元、2436元、256元。赵圣鸣柜台于2018年1月份至2019年2月份的每月销售额扣除营业员工资、物业费385元、及其他费用（不含租金）后应付给赵圣鸣的销售款分别为：12026元、21470元、17765元、9709元、8309元、6250元、9747元、6843元、8233元、3166元、1732元、1197元、2465元、4259元。其中2018年6月份的6250元、2018年10月份的3166元、2018年11月份的1732元，2018年12月份的1197元、2019年1月份的2465元、2019年2月份的4259元被金格四海公司扣作租金未向赵圣鸣支付，其他月份应付给赵圣鸣的销售款均通过银行转账支付给了赵圣鸣。上述金格四海公司扣除租金合计69069元（含赵圣鸣交纳的定金2万元）。另赵圣鸣柜台于2019年3月份销售额2436元、2019年4月份销售额256元，被金格四海公司扣除作为营业员工资后无余额，当月物业费分别为385元、129元未扣除。2019年3月31日，金格四海公司在赵圣鸣经营柜台处张贴了催交租金物业费的《告知书》，向赵圣鸣告知“截止2019年3月31日……。现贵方共欠租金及物业费36776元。大写：叁万陆仟柒佰柒拾陆元整，请贵方收到此函后5日内（2019年4月5日前）缴齐该笔费用，逾期我公司将对贵方的货品、柜台等进行留置。”2019年4月10日，金格四海公司通过邮寄向赵圣鸣送达了《解除合同的通知书》，通知赵圣鸣解除租赁合同。同日，赵圣鸣在金格四海商场的化妆品柜台被撤去，停止了经营，剩余化妆品被营业员交给了金格四海公司。另查明，赵圣鸣经营的柜台营业员系由金格四海公司提供安排，柜台收受货款由金格四海公司统一收银，每次结算时，金格四海公司在扣除应扣的营业员工资、刷卡费，物业费及租金等费用后，将剩余款项再支付给赵圣鸣。再查明，2018年8月份，因商场布局整体调整，金格四海公司通知赵圣鸣，要求赵圣鸣将其经营柜台从大门入口往前靠右侧的原位置移到原柜台邻近的大门入口往前正对面位置，后双方还没协商一致的情况下，金格四海公司于2018年8月18日将赵圣鸣的化妆品柜台搬移到新的位置。一审法院认为：一、金格四海公司要求赵圣鸣给付租金和物业费39138元及承担逾期违约金5948元是否有事实和法律依据。金格四海公司与赵圣鸣签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，该合同未违反法律、行政法规的强制性规定，合同内容合法有效，双方当事人应按照合同的约定和法律的规定履行权利和义务。合同签订后，金格四海按照合同约定将场地交由赵圣鸣，赵圣鸣应当按照合同的约定交纳租金和物业费等，并按合同的约定服从商场管理。租赁期间，因商场布局调整，金格四海公司要求赵圣鸣将其经营柜台位置变更，后金格四海公司虽然在双方尚没协商一致的情况下于2018年8月18日自行将赵圣鸣经营的柜台调整到新的位置，但赵圣鸣在柜台位置调整后的随后继续经营中，包括金格四海公司向其返还销售货款，赵圣鸣也未以明示的方式表示异议拒绝或要求解除合同，故应当视为赵圣鸣同意位置变更，继续租赁经营。2019年4月10日，金格四海公司通知赵圣鸣解除租赁合同，且赵圣鸣的柜台被撤去，停止了经营，至此双方租赁合同终止。故赵圣鸣应当承担自2017年12月8日开业以来至2019年4月10日停业之日期间的租金及物业费。对于赵圣鸣所欠的租金及物业费的数额应以一审法院确认的数额为准。关于租金数额：金格四海公司与赵圣鸣于2017年6月13日签订的租赁合同约定的租赁期限为一年，自2017年12月8日至2018年12月7日，租金为8万元；2018年12月7日后，该租赁合同约定的租赁期间届满，因双方未能再续签订租赁合同，赵圣鸣仍继续在商场经营，按照法律规定原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，故2018年12月8日至2019年4月10日合同终止之日，租赁期间为4个月，按每年8万元租金计算，赵圣鸣应交租金为26667元；扣除赵圣鸣已付的租金69069元，赵圣鸣尚欠租金为37598元（80000＋26667－69069＝37598）。物业费数额：根据合同约定租赁铺位场地面积为38.5平方米，物业费收费标准为每平方米每月10元；根据金格四海公司提供的有关经营结算的付款申请单财务凭证记载，2019年2月份以前的物业费均已按物业费收费标准被金格四海公司从销售款中扣除，赵圣鸣无须再付，只有2019年3月份、4月份的付款申请单中分别记载着物业费385元、129元，因销售收入不足以支付营业员工资，而未能扣除，故按付款申请单记载，赵圣鸣尚欠物业费应为514元（385＋129＝514）。综上，赵圣鸣所欠租金和物业费共计38112元。另考虑到2018年8月18日金格四海公司将赵圣鸣经营的柜台位置调整，因柜台需要重新布置，经营中断，造成赵圣鸣的租金和中断经营等损失，本院酌定从赵圣鸣欠付金格四海公司的租金中扣除1万元以弥补赵圣鸣的损失，故赵圣鸣应给付金格四海公司租金及物业费为28112元，对于金格四海公司要求赵圣鸣给付租金和物业费39138元的诉讼请求合理部分，本院予以支持，超出的部分本院不予支持。对于金格四海公司主张的赵圣鸣承担欠付租金10931元自2018年6月8日、28207元自2018年12月8日至2019年4月10日的逾期违约金5948元。因赵圣鸣柜台的销售货款均由金格四海公司统一收银，租金也系金格四海公司从销售款中直接代扣交纳。双方合同约定，租金半年一付，上半年租金到期前一个月付清下半年租金。当约定的支付租金日期到期，金格四海公司应当从赵圣鸣的销售款中直接代扣，代扣后再将多余销售款返还给赵圣鸣，但金格四海公司并未及时从销售款中代扣租金就将多余销售款返还赵圣鸣，且当时金格四海公司也未告知赵圣鸣有欠付租金应交纳，所以在金格四海公司告知赵圣鸣欠付租金前，租金未能及时交纳，过错不在于赵圣鸣。而金格四海公司系在2019年4月10日停业前几日才通过张贴告知书方式告知赵圣鸣欠付租金，现金格四海公司却主张自2018年6月8日起和自2018年12月8日起至2019年4月10日止的逾期违约金，缺乏事实和法律依据，故一审法院对金格四海公司的该主张不予支持。对于赵圣鸣提出的租金是金格四海公司代扣，其不存在拖欠租赁费用和违约，是金格四海公司未经赵圣鸣同意强行改变了赵圣鸣的租赁场地位置及使用面积，赵圣鸣要求恢复原位或解除合同，但被拒绝，其后续经营是金格四海公司掌控的辩解意见。经查，租金确系金格四海公司从销售款中代扣交纳，所以在金格四海公司告知赵圣鸣欠付租金前，租金未能及时交纳，过错不在于赵圣鸣，但这并不表示赵圣鸣不承担其应交纳的租金和物业费。赵圣鸣柜台位置也确实有变动，变动后的位置就在原位置相邻处，正对入口，变动前后的位置好坏本院认为并无显著差异，变动前后的占地面积大小基本一样，赵圣鸣在现场查看时也予以认可，另外赵圣鸣的柜台营业员也一直是金格四海公司提供安排，在位置调整后的随后继续经营中，赵圣鸣未明确对经营提出异议，仍接受金格四海公司返还的销售货款。可见，赵圣鸣虽辩称其要求恢复原位或解除合同，其后续经营是金格四海公司掌控，但其提供证据并不足以证明其该事实主张，故应当视为赵圣鸣同意位置变更，继续租赁经营。综上，赵圣鸣提出的该辩解意见，并不能成为免除其经营期间场地租赁费用的理由，故赵圣鸣仍应当按本院前述认定的租金及物业费承担给付义务。二、赵圣鸣要求金格四海公司赔偿各项经济损失124561元（租金差额4903元、装修损失29658元、营业收入损失5万元、扣押的货物损失4万元）是否有事实和法律依据。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。该案中，对于赵圣鸣提出之前租金是按照每年8万元，改变位置以后应该按照每年4万元来计算，金格四海公司应该退还租金差额4903元的主张，因赵圣鸣所举证据并不足以证明其事实主张，故一审法院对赵圣鸣的此主张不予支持；对于赵圣鸣提出金格四海公司破坏了赵圣鸣的装修，应当由承担装修损失29658元的主张，因赵圣鸣仅提供了一份复印件，也无其他证据印证，其所举证据并不能证明其该事实主张，故一审法院对赵圣鸣的此主张不予支持；对于赵圣鸣提出因位置改变，减少既得利益，营业收入损失5万元的主张，因化妆品经营状况的好坏受季节、经营管理、营销手段、产品本身等等诸多方面因素影响，赵圣鸣的经营柜台位置变动后仍在原位置相邻处，正对入口，变动前后的位置好坏一审法院认为并无显著差异，另赵圣鸣的柜台位置变动系在2018年8月18日，而8月、9月份的销售额与此前的5月、6月、7月份销售额相比较均系在一万多元右右，从中也反映出位置改变并未能直接影响销售收入，故赵圣鸣所举证据并不能证明因位置改变导致其营业收入损失5万元，一审法院对赵圣鸣的此主张不予支持；对于赵圣鸣提出其有4万多元的化妆品被金格四海公司留置，化妆品很可能已经失效，造成赵圣鸣货物成本4万元损失的主张，经查，赵圣鸣的柜台停止经营时，剩余化妆品是被营业员封存包装后交给了金格四海公司，但赵圣鸣并未提交任何证据证明该货物的成本是4万元，且金格四海公司庭审后也明确表示要求赵圣鸣立即把其货物拿走，赵圣鸣也同意拿走，但至今货物仍未拿走，因此，赵圣鸣提出金格四海公司给赵圣鸣造成货物成本4万元损失的主张没有事实和法律依据，一审法院对赵圣鸣的此主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、赵圣鸣向金格四海公司支付租金28112元，于本判决生效后十日内付清；二、驳回金格四海公司的其他诉讼请求；三、驳回赵圣鸣的反诉诉讼请求。二审中，赵圣鸣与金格四海公司均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为,本案的争议焦点为一、金格四海公司是否存在根本违约情形？二、对于金格四海公司主张的商铺租金怎么计算？三、赵圣鸣的一审反诉请求应否支持？一、关于金格四海公司是否存在根本违约情形一节，经查，一审法院在审理过程中，经过现场勘验和对赵圣鸣经营柜台位置移动后营业收入与之前营业收入的对比，没有发现明显差异，且赵圣鸣在金格四海公司将其经营柜台位置移动后，也没有因其认为金格四海公司的行为存在根本性违约而向金格四海公司主张任何权利。现金格四海公司起诉赵圣鸣要求支付租金等费用后，赵圣鸣才提出金格四海公司存在根本违约情形，本院对此上诉理由不予采信。二、对于金格四海公司主张的商铺租金怎么计算？按照原租赁合同对于租赁期限的约定为2017年12月8日至2018年12月7日，而2018年12月8至2019年4月10日属于租赁期间届满后，赵圣鸣继续使用原租赁合同中的铺位，金格四海公司没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。因此，赵圣鸣应当按照原租赁合同约定向金格四海公司交纳2017年12月8日至2019年4月10日的租金和物业费。赵圣鸣上诉称原合同不能适用于新柜台的租赁，本院认为原合同在履行过程中，已变更了租赁位置，在合同到期后，不定期租赁合同的标的是变更后的租赁位置。三、对于赵圣鸣的一审反诉主张应否支持？本院认为，金格四海公司因商场管理需要将赵圣鸣经营柜台位置移动，不构成根本性违约，双方仍然按合同约定的经营方式进行了履行。现合同解除后，赵圣鸣仅依据提交的一份预算单复印件，主张装修损失费，本院认为证据不足，且一审法院已酌定从赵圣鸣欠付金格四海公司的租金中扣除1万元以弥补赵圣鸣的损失。对于赵圣鸣主张的营业收入损失和化妆品货物损失4万多元，亦没有充分证据予以证实。一审法院不支持其一审反诉主张，并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费的负担方式不变，二审案件受理费1648元，由赵圣鸣负担。本判决为终审判决。审判长  江志珍审判员  郑 植审判员  焦 波二〇二〇年四月二十四日法官助理王泉慧书记员马林华附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。