上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终987号上诉人(原审被告)：上海好狮升医药集团有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：冯健，总经理。委托诉讼代理人：薛安军，上海君康律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：王亮，男，1984年5月31日生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：贾秀萍，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：郑轶伦，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。上诉人上海好狮升医药集团有限公司(以下简称“好狮升公司”)因与被上诉人王亮房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2019)沪0113民初990号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人好狮升公司上诉请求：1、撤销一审判决主文第一项。2、撤销一审判决主文第三项，改判己方无需支付王亮装修补偿款。事实和理由：一、己方在转租之初就将上海市宝山区铁城路XXX号XXX栋XXX-XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)的性质“仓储用途”告知王亮，而是否可以用于经营海鲜餐饮，责任不在于己方。王亮作为经营海鲜餐饮的业主，应当对于经营餐饮的相关规定有着充分的了解，其在明确知悉系争房屋的性质后，依然决定承租仓储用房经营餐饮，对于最终的损失应当承担主要责任。二、本案造成王亮无法办理餐饮许可证的原因是由于其在系争房屋的装修过程中，未按照消防部门的要求办理审批手续，不能提供消防部门要求的《建筑工程消防设计意见书》等审批文件，并非其他原因。因此，造成消防未通过审批的责任完全是王亮自身原因造成的。未通过消防验收导致王亮无法取得餐饮许可证、无法开业并不会必然导致系争房屋租赁合同的解除。王亮未取得消防验收的确无法办理餐饮许可证，但其完全可以通过补办消防审批手续，按照消防规范对装修进行设计和施工，仍然能够取得消防验收许可证，进而合法取得餐饮许可证，其主张要求解除合同完全是其自身的主观原因造成的。三、己方就合同解除并无任何过错和违约，完全是王亮违约解除合同。根据原被告之间订立的《房屋租赁合同》第十一条约定，乙方违约解除合同，装修等无偿归甲方所有。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》11条第2款，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。一审判决己方向王亮赔偿装修损失人民币(以下币种均为人民币)65万元违反合同约定以及法律规定。系争房屋系己方自案外人处租赁而来的，己方面临着与王亮同样的问题和损失。被上诉人王亮辩称，同意一审判决，请求予以维持。王亮向一审法院起诉请求：1、判令王亮与好狮升公司的商铺租赁合同于2018年6月14日解除；2、判令好狮升公司向王亮支付装修费用804,440.56元，人工工资818,784元(包括了工资及退工的补偿金)，员工宿舍费47,000元，购买食品原材料费用144,248.6元，消防罚款20,000元；3、判令好狮升公司向王亮支付主营业务成本损失：收银系统2,400元，家具84,200元，音响82,300元，厨房用具53,964.5元，POS机29,055元，餐具96,485元，厨房小电器13,555元。以上共计2,196,432.66元。一审法院认定事实如下：上海市宝山区铁城路XXX号XXX幢房屋权利人为上海江杨水产品批发市场经营管理有限公司，房屋类型为仓库堆栈。2017年12月18日，好狮升公司(甲方)与王亮(乙方)签订《商铺租赁合同》。合同主要条款约定：甲方将上海市宝山区铁城路XXX号XXX栋XXX-XXX室房屋出租给乙方经营海鲜餐饮，租赁期限自2018年1月1日至2022年12月31日；月租金44,165元，年租金529,980元，每年上涨10%。合同第九条约定：甲方须提供商铺产证、营业执照及有关部门核准的水电设施等；甲方保证乙方在承租期间可以正常合理使用商铺；甲方提供产证复印件，乙方经营应自行取得与之相适应的各种行政许可及批准(包括但不限于：营业执照、税务登记证、消防及环保合格证)。合同第十一条约定：甲方违约解除本合同，或甲方违约乙方解除本合同，甲方双倍返还乙方租赁保证金，乙方的装修损失甲方按使用时间折价补偿；乙方违约解除本合同，或乙方违约甲方解除本合同，乙方租赁保证金抵做违约金，甲方不予返还，乙方装修等无偿归甲方所有。2017年12月20日，好狮升公司(甲方)与王亮(乙方)签订《补充协议书》约定：乙方一次性支付甲方转让费40万元；甲方负责消防、煤气、厨房、墙面、地砖、厕所地砖、吊顶、大堂地面；甲方负责乙方厨房排气通风管道、五星灶两只、单灶一只、六头灶具一只、保温工作壶两只、蒸箱一只、六门冰箱一只、矮脚炉具一只；以上设备和设施均包含在转让费中；如市场有合理费用产生，大家均摊。王亮承租系争房屋后进行了装修，用于经营“嵘粤海鲜酒店”，但无法办理餐饮许可证。开业期间，由于监管部门检查而多次停业。2018年6月13日，系争房屋被市场监督管理局查封。一审审理中，王亮为证明其损失，向法院提供了多份《厨房承包合同》、《解除劳动合同协议书》，以及其单方制作的员工工资、员工宿舍、原料成本清单。好狮升公司对上述证据的真实性不予认可，认为都是虚假的。关于停业的问题，王亮提供了江杨水产市场B楼酒店群的微信聊天记录，证明营业期间因政府部门检查，好狮升公司多次要求B楼所有酒店停业。好狮升公司对该证据真实性无异议。关于消防罚款的问题，王亮向法院提供了消防部门的短信通知，要求其到消防部门接受问询并提供《建筑工程消防设计审核意见书》、《建筑工程施工图设计文件审查通过证书》、《建筑工程竣工消防验收意见书》等材料。王亮表示没有罚单和罚款的凭证，但转账给冯健2万元，由他去处理消防处罚问题。好狮升公司表示，该2万元并非消防罚款而是电费。好狮升公司提供了其与案外人上海国权建筑安装工程有限公司签订的《消防工程施工合同》，证明好狮升公司在宝山区铁城路XXX号XXX楼XXX层安装了消防系统。经王亮申请，一审法院委托上海公信中南工程造价咨询有限公司对系争房屋装修等固定添附的工程造价进行了鉴定。鉴定费用24,000元，王亮已预付。鉴定意见为：1、按现场踏勘时王亮、好狮升公司确认的施工范围及现行国家相关计价规范测算得造价为804,440.56元；2、根据初稿征询后好狮升公司提出相关意见调整后造价为711,641.24元。好狮升公司认为804,440.56元中应扣除下列内容：1、直筒灯及鱼缸为好狮升公司采购；2、空调实际采购价格为26,000元，王亮提供的单据为3万元；3、卫生间墙地砖及黄沙水泥、大厅铺贴地砖所用的黄沙水泥；4、费用表中企业管理费和利润、安全文明措施费、住房公积金、增值税实际未发生，不应计取。一审审理中，一审法院多次要求双方交接系争房屋并结清水、电费用，但双方未能执行。故一审法院于2019年8月26日到系争房屋组织双方对水费、电费及房屋内动产进行交接。双方一致确认水费为1,200元、电表读数为812，并对房屋内动产四台冰箱、钥匙交付问题达成一致。一审法院认为，王亮与好狮升公司就系争房屋签订的《商铺租赁合同》及《补充协议书》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。根据查明的事实，系争房屋属于仓储用房，王亮在经营期间政府监管部门多次检查不允许经营餐饮。好狮升公司作为出租方应当知道系争房屋不允许经营餐饮，但仍将系争房屋出租给王亮用于经营餐饮，导致系争房屋被监管部门查封，合同无法继续履行，王亮有权解除租赁合同，并要求好狮升公司赔偿损失。关于损失的范围和金额，王亮的诉请主要包括两部分。一部分是装修等固定添附损失，另一部分是经营损失。装修造价方面，好狮升公司认为直筒灯及鱼缸系好狮升公司采购，空调实际采购价格为26,000元而非3万元，但未提供证据予以证明，该意见不予采纳。好狮升公司认为卫生间墙地砖及黄沙水泥、大厅铺贴地砖所用的黄沙水泥应予以扣除，但该部分已包含在补充协议中，王亮也已支付了40万元的对价，故不应扣除该部分造价。企业管理费和利润、安全文明措施费、住房公积金、增值税系建筑施工行业的合理成本，好狮升公司要求扣除该部分费用没有法律依据。因此，一审法院认定鉴定单位的第一条结论：系争房屋的装修造价为804,440.56元之意见较为客观。考虑到部分装修系好狮升公司施工，王亮以40万元打包受让，其实际装修损失较难查明，故本案以前述审价结论为参考，同时考虑到王亮也在陆陆续续经营，而且王亮承租系争仓储用房经营餐饮也有一定过失，故一审法院综合本案客观情况酌情确定好狮升公司赔偿装修等固定添附损失65万元。经营损失方面，主要包括人工工资、员工住宿费、原材料费用。该部分费用均发生在酒店经营期间，其性质实际上属于经营成本，经营活动投入成本的同时也会有收入产生，与之对应的是盈利或亏损，上述费用与好狮升公司并无直接关系。而王亮在未取得餐饮许可证的情况下，私自经营餐饮业务，其自身存在过错。即便在经营期间因为停业产生了损失，也应由其自己承担。因此，王亮要求好狮升公司赔偿各项经营损失的诉请，没有法律和事实依据，不予支持。此外，王亮主张好狮升公司赔偿消防罚款2万元，但并未提供消防部门罚款的证据，该诉请一审法院不予支持。好狮升公司认可2万元是王亮支付的电费，双方可在结算电费时予以抵扣。鉴于双方无法对电费的计算依据达成一致，故电费暂不处理。双方于2019年8月26日交接时确认水费为1,200元，合同解除后，王亮应将水费一并支付好狮升公司。至于收银系统、家具、音响、厨房用具、POS机、餐具、厨房小电器均属于可移动物品，王亮可将上述物品搬离系争房屋，其主张该部分物品损失，没有法律依据，不予支持。一审法院判决如下：一、解除王亮与上海好狮升医药集团有限公司就上海市宝山区铁城路XXX号XXX栋XXX-XXX室房屋签订的《商铺租赁合同》及《补充协议书》；二、王亮于判决生效之日起十日内支付上海好狮升医药集团有限公司水费1,200元；三、上海好狮升医药集团有限公司于判决生效之日起十日内支付王亮装修损失65万元；四、驳回王亮的其余诉讼请求。二审中，双方均未提供新证据。本院经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院予以确认。二审中，好狮升公司提交代理意见，认为王亮主张的装修损失，因其本人存在重大过失，应与好狮升公司承担同等责任的鉴定造价的装修费用，要求改判好狮升公司承担40万元的损失费用。本院认为，根据已查证事实，好狮升公司作为出租方明知王亮租赁房屋目的为经营餐饮，且明知系争房屋不允许经营餐饮，仍将用途为仓储的系争房屋出租于王亮并签订《商铺租赁合同》及《补充协议书》，存在明显过错。合同履行中，王亮合同目的未能实现，其有权解除合同并要求好狮升公司损失赔偿。一审判令解除双方间签订的《商铺租赁合同》及《补充协议书》，具备事实依据，亦已尊重好狮升公司意见，并无不当。关于装修损失赔偿一节。根据《商铺租赁合同》约定，好狮升公司应保证王亮在承租期间正常使用系争房屋。好狮升公司未能履行前述合同义务，就租赁合同解除存在主要过错。一审综合装修造价鉴定意见、王亮打包受让之后陆续经营之事实以及双方当事人过错等，确定好狮升公司应赔偿数额，具备事实依据，金额亦属合理。好狮升公司要求改判扣减损失赔偿数额的上诉意见，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5,050元，由上诉人上海好狮升医药集团有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理张末然审判长 彭 辰审判员 姚 跃审判员 徐 江二〇二〇年四月九日书记员 张末然附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……