贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终3803号上诉人（原审被告）：贵阳丰茂房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市云岩区中华北路78号神奇世纪商务城15楼5号。法定代表人：张光志。委托诉讼代理人：王宗跃，贵州群众律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴佳鸿，贵州群众律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：周芳，女，1987年12月28日生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。被上诉人（原审原告）：伍元成，男，1984年10月2日生，汉族，住址同上。上诉人贵阳丰茂房地产开发有限公司（以下简称丰茂房开）因与被上诉人周芳、伍元成商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2019）黔0103民初4130号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法独任审理。本案现已审理终结。丰茂房开上诉请求：1、撤销原判第一、二项，依法改判；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：本案合同约定的逾期交房违约金为日万分之0.3，该约定系双方当事人的真实意思表示，根据最高法院商品房买卖司法解释的规定，有约定的应当按照约定。因此，一审法院不依照合同约定标准而判决上诉人按每日万分之一来支付违约金属于适用法律错误。并且，案涉房屋已经可以交付使用，也达到了入住条件，上诉人曾多次联系被上诉人收房，但是其一直未收，因此，逾期交房违约金只应计算至通知交房之日止。周芳、伍元成向一审法院起诉请求：判决被告自2016年11月1日至实际交付房屋时止按日向原告支付已交付房款万分之一的逾期交房违约金，暂计至起诉时为28848.98元。一审法院查明：2015年12月10日，原告周芳、伍元成作为买受人、被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买丰茂公司开发的位于云岩区,8号楼（7）1单元11层2号房屋一套，购房款总金额人民币337415元。《商品房买卖合同》第七条第二款约定：“前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用”。合同第八条关于付款方式及期限约定“买受人采取下列第3种方式付款；3、贷款方式付款,买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款237415元，余款100000元以银行按揭支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起3日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后2日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。……”对于房屋的交付，合同第十一条约定“（一）出卖人应当在2016年10月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、4、5项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书；5、《商品房住房交付使用备案证书》……”。对于出卖人逾期交房的违约责任，合同第十三条约定“（2）逾期超过180日……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.3的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”。合同第二十九条约定：“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准……”。合同签订后，原告依约通过首付加按揭的方式向丰茂公司支付了全部购房款，因被告不能证明原告所购商品房达到合同约定的交付条件，原告拒绝收房。庭审中，原告还提交了一审法院民事判决书，拟证明本案诉争房屋附近的平均租金及本案案情与该份判决完全一致，均支持了万分之一的违约金，要求调整本案的逾期交房违约金为每日万分之一。另查明，贵阳市住房和城乡建设局发布的《2014年贵阳市房屋租金指导价公告》（尚未公布新的公告）中载明，四级地段：1、主要街道。新添大道中段、松柏路、百花山路、东山路、油榨街、富源北路、富源中路、东站路、南厂路、沙冲中路、沙冲南路、花溪大道、头桥路、二桥路、三桥片区、黔春路、鹿冲关路、黄山冲路等。四级地段，住宅类租金标准为11-17.5元/平方米/月。一审法院认为，原、被告所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应属有效合同，双方应当按照合同约定履行义务。原告已按照合同约定向被告付清购房款，即原告已经履行了合同义务，被告亦应当依照合同约定，向原告履行合同义务，对未按合同履行的，应当承担相应的违约责任。本案争议焦点为被告是否应向原告支付逾期交房违约金？违约金标准是否能调整？针对焦点，被告向原告所售商品房，被告答辩已可以交房，且楼盘中也有业主收房，但被告并未举证证明商品房的交付符合合同约定的交房条件，被告应承担举证不能的不利法律后果，故被告应当向原告承担逾期交房违约责任，支付逾期交房违约金。虽然本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》中对逾期交房违约金进行了约定，但是，原告认为该违约金的约定过低，请求予以调整，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”的规定，人民法院在双方约定的违约金低于因违约造成的损失时应予调整。根据日常生活经验及我国普遍的司法实践，房屋买受人因出卖人逾期交付房屋产生的可得利益损失往往可以通过比较同类地段同类房屋的租金予以计算和量化。因本案诉争房屋属于贵阳市住房和城乡建设局发布的贵阳市房屋租金指导价公告中的四级地段，参照该地段同类房屋的租金标准，本案双方当事人约定的逾期交房违约金显然过低，难以弥补原告在本案中受到的损失，故应对逾期交房违约金酌情予以调整为按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金。按照双方签订的《商品房买卖合同》第十三条的约定，本案逾期交房违约金应从交付期限届满之次日(即2016年11月1日)起至实际交付之日止，则本案的逾期交房违约金计算方式为：337415元÷10000×逾期交房天数，按照原告的主张先计算至2019年3月22日的逾期交房违约金为337415÷10000×871天=29388.85元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告贵阳丰茂房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告周芳、伍元成支付至2019年3月22日止的逾期交房违约金29388.85元；二、被告贵阳丰茂房地产开发有限公司从2019年3月23日起按日计算向原告周芳、伍元成支付逾期交房违约金至房屋符合约定交付条件之日止。如原告周芳、伍元成在此之前接收房屋，则逾期交房违约金计算至其接收房屋之日止（计算方式为：337415元÷10000×逾期交房天数）；案件受理费520元，减半收取260元，由被告贵阳丰茂房地产开发有限公司负担。二审经审理查明的事实与一审认定事实一致。本院认为，虽然本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》中对逾期交房违约金的计算标准有约定，但是，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高由请求减少的，应当以违约金超过的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”之规定，被上诉人有权请求对合同约定的逾期交房违约金进行调整。并且，对于逾期交房违约金约定标准是否过低的判断应以同地段同类房屋租金标准作为参照进行衡量。因案涉房屋属于贵阳市住房和城乡建设局发布的贵阳市房屋租金指导价公告中的四级地段，参照该地段同类房屋的租金标准，本案双方当事人约定的逾期交房违约金过低，难以弥补被上诉人的损失，因此，一审法院酌情将本案逾期交房违约金标准调整为日万分之一符合法律规定，并无不当。并且，因上诉人并未举证证明案涉房屋达到合同约定的交房条件，故应由其承担举证不能的不利后果，故一审法院对本案逾期交房违约金计算截止时间的认定并无不当。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费520元，由上诉人贵阳丰茂房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  田勇二〇二〇年四月十五日法官助理陈瑶书记员左文艳