广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终3631号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州生活港百货有限公司，住所地：广州市越秀区越秀南路5号302房。法定代表人：黄国栓，职务：总经理。上诉人（原审被告）：谢仕伟，男，1973年9月13日出生，汉族，身份证住址：广州市越秀区。两上诉人共同委托代理人：谢海傲，广东广信君达律师事务所律师。两上诉人共同委托代理人：李双辉，广东广信君达律师事务所实习人员。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王娟娜，女，1991年5月30日出生，侗族，身份证住址：广州市天河区。委托代理人：覃佐平，广东政乾律师事务所律师。委托代理人：姚杜洋，广东政乾律师事务所实习人员。被上诉人（原审第三人）：广州爱贝商贸有限公司，住所地:广州市白云区同和路828号荔庭街1号地下三层B3104自编13号铺。法定代表人：王娟娜。上诉人广州生活港百货有限公司（下简称生活港公司）、谢仕伟因与被上诉人王娟娜、广州爱贝商贸有限公司（下简称爱贝公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初7487号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人生活港公司上诉请求判令：1、撤销原审判决第二、三、四、五、七项；2、改判王娟娜、爱贝公司搬离广州市白云区同和路荔庭街地下三层B3104自编11号铺之一、并将该场地恢复到原交付装修状态；3、改判王娟娜向生活港公司按照每月租金18020元的标准，支付2019年1月至2019年9月18日的租金，暂计算至2019年3月的租金为54060元；4、改判王娟娜向生活港公司支付租金产生的违约金32436元(违约金计算截自2019年4月1日)；5、改判王娟娜向生活港公司支付按照每月管理费800元的标准，支付2019年1月至爱贝公司实际搬离之日的管理费，暂计算至2019年3月的管理费2400元；6、改判王娟娜向生活港公司支付管理费的滞纳金1440元(滞纳金计算截止自2019年4月1日)；7、本案一审本诉、一审反诉、上诉费用均由王娟娜、爱贝公司承担。事实与理由如下：一、原审法院认定王娟娜不存在违法转租行为错误。生活港公司与王娟娜签订的租赁合同约定的合同主体为生活港公司(出租方)和王娟娜(承租方)。根据《租赁合同》第九条第三款的约定，乙方(王娟娜)在租赁期限内需取得出租方书面同意后才可转租，否则视为违约。涉案房产的实际使用人为爱贝公司，原审期间，国家企业信用信息公示系统显示爱贝公司的法人代表为李烘红而非王娟娜。故，此转租行为未取得生活港公司同意，王娟娜存在违法转租的行为。原审庭审中，王娟娜提交《结婚证》用于证实其与吴栋梁是夫妻关系，涉案《租赁合同》及《经营管理服务协议》系王娟娜代其丈夫吴栋梁为设立爱贝公司而与生活港公司签订。但生活港公司在原审庭审前对此并不知情，王娟娜自合同签订后也从未向生活港公司进行披露。因此，王娟娜存在违法转租行为，生活港公司无需承担爱贝公司的装修款项、品牌授权经营权价值、设施设备损失、经营损失且无需向王娟娜退回保证金61000元(租赁保证金51000元，水电保证金10000元)；二、王娟娜应向生活港公司支付租金。王娟娜并未履行及时将涉案租赁物内的可移动物品进行搬离并清空涉案租赁物交付给生活港公司的义务，其在2019年1月起实际上仍占有并使用涉案场地但并未向生活港公司支付租金。其于2019年4月送达生活港公司的交付场地文件由于没有清空现场，也没有提供大门钥匙，不属于有效交付，因此而致使生活港公司不能实际使用场地，王娟娜应向生活港公司支付涉案场地的使用租金、违约金、管理费、滞纳金；三、原审法院对于涉案租赁物装修损失的事实认定错误。其一，吴栋梁委托广州业勤资产评估土地房地产估价有限公司（下简称业勤公司）对涉案租赁物的室内外装修、设施设备及品牌授权经营权的市场价值进行鉴定，鉴定房屋建筑装修费441720元。王娟娜提交的《广州市亿欧装饰工程有限公司施工合同书》）（下简称《亿欧装饰合同》）及《收款收据》显示涉案租赁物的装修费用为540010元。生活港公司委托广东腾业资产过及土地房地产估价有限公司（下简称腾业公司）对涉案租赁物的室内装修项目进行评估，得出的重置成新价值为58440元。在生活港公司与王娟娜、爱贝公司提交的评估报告所评定的价格相差巨大的情况下，原审法院理应居中审理，指定具有相关资质的中立的评估公司重新对涉案租赁物的装修损失进行评估，但原审法院却采纳王娟娜提供的《亿欧装饰合同》及《收款收据》认定涉案租赁物的装修费用为540010元。《亿欧装饰合同》及《收款收据》缺乏相关发票或者银行流水等实际支付记录予以印证，并不能完全证明涉案租赁物装修费用的实际支出，且合同的订立和实际履行分属不同的法律关系，即便《亿欧装饰合同》具备真实性，王娟娜、爱贝公司提供的《收款收据》也并非法定收付凭证，且交易总额高达五十多万元，均为现金交付根本不符合交易习惯。此外，五十多万元装修费与第三方鉴定机构出具的鉴定结论也存在巨大差距，不符合常理，故王娟娜和爱贝公司涉嫌伪造证据进行虚假诉讼。其二，因王娟娜(承租人)违约，生活港公司(出租人)有权解除《租赁合同》。原审中，王娟娜称涉案租赁物的装修费用是由其丈夫吴栋梁支付，但其支付行为实际上应当是股东履行出资义务的行为，故该装修费用的实际权属人应当是爱贝公司。根据合同相对性原则，生活港公司也无需就此进行赔偿，故原审法院判决由生活港公司承担物业非法使用人爱贝公司的装修损失，并直接支付给非法转租人王娟娜，缺乏事实和法律依据。根据《租赁合同》第六条第一款的约定，在租赁期届满或提前解除合同的情况下，生活港公司有权要求将租赁场地恢复至原交付装修状态，但不得破坏场地的设施，且该场地内一切固定，嵌装在房屋结构或者墙体内的设施和装修，包括但不限于电灯等照明系统及排气系统等，王娟娜承诺一律不得拆走，生活港公司不予补偿。《租赁合同》第六条第二款约定，租赁期届满或提前解除合同时，3日内王娟娜应搬走属于自己的可移动物品。因此，原审法院判令生活港公司向王娟娜赔偿装修损失、设施设备损失违反双方合同约定，且于法无据；四、原审法院要求生活港公司向王娟娜支付品牌经营权损失113600元及经营损失于法无据。品牌授权经营权属于爱贝公司而非王娟娜所有，故生活港公司无需向王娟娜进行赔偿。且，品牌授权经营权不具有特定性，爱贝公司即使不在涉案租赁物进行经营，也可在其他场地进行经营使用。因此，原审法院判决生活港公司向王娟娜支付品牌经营权损失于法无据，且不符合公平原则。对于王娟娜主张的经营损失76984元，该款项并非爱贝公司的真实经营损失，而是预收款项，也非王娟娜的经营损失。此外，该预收款项包含经营成本，且该笔预收款项无相关发票、支付记录予以佐证。因此，生活港公司不应向王娟娜支付该笔赔偿款；五、原审法院要求谢仕伟承担连带赔偿责任违反法律规定。谢仕伟作为生活港公司前任法定代表人，接受公司委托代为收取租金，在生活港公司与王娟娜的合同中有明确约定。谢仕伟目前并非生活港公司的法定代表人，也从未担任公司股东，原审法院适用《中华人民共和国公司法》第二十条第三款的规定，判决谢仕伟与生活港公司承担连带责任，是错误的。上诉人谢仕伟上诉请求判令：1、撤销原审判第二、三、四、五、七项；2、改判一审本诉、上诉诉讼费用由王娟娜、爱贝公司承担。事实与理由如下：一、原审法院认定谢仕伟与生活港公司承担连带责任，属于适用法律错误。谢仕伟仅为生活港公司的法定代表人，且并非生活港公司的股东。生活港公司的工商登记信息显示，生活港公司的历史股东有广州暨盈商贸有限公司、广州市浚辰物业管理有限公司及广州市晟天物业管理有限公司，现股东为广州富蓝物业管理有限公司、黄国栓。原审开庭前，生活港公司的法定代表人变更为黄国栓。因此，谢仕伟不存在《中华人民共和国公司法》第二十条规定的股东禁止行为，谢仕伟在本案中无需承担连带责任；二、原审法院认定谢仕伟存在滥用公司法人独立地位和股东有限责任，属于事实认定不清。在缺乏能证明谢仕伟有损害其他债权人利益的完整证据的情况下，原审法院仅凭生活港公司通过谢仕伟个人账户收取租金，就断定谢仕伟存在滥用公司法人独立地位和股东有限责任，是事实认定不清。原审庭审中，谢仕伟已向原审法院作出合理解释，即谢仕伟系受生活港公司的委托收取租金，而生活港公司认可该代收租金行为，且生活港公司在与王娟娜签订的《租赁合同》中也明确约定收款账户为谢仕伟个人账户，故不存在欺诈或损害潜在债权人利益的行为。被上诉人王娟娜答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，生活港公司及谢仕伟的上诉均缺乏事实和法律依据，依法应该予以驳回。事实与理由如下：一、王娟娜不存在违法转租涉案租赁场地的行为。为经营香港“3861”母婴品牌，王娟娜于2017年9月22日与生活港公司签订涉案《租赁合同》和《经营管理服务协议》。合同签订后，王娟娜向广州市白云区工商行政管理局申请成立爱贝公司。2017年11月24日，爱贝公司经广州市白云区工商行政管理局核准成立，登记的显名股东为李烘红和王娟娜的丈夫吴栋梁两人，爱贝公司的实际控制人和最终受益人为吴栋梁和王娟娜夫妇。爱贝公司的经营范围为与母婴生活相关的服务，经营的字号为“香港3861国际母婴生活馆”，符合双方在合同第十六条“备注1、乙方经营业态必须为母婴生活馆”所约定的用途。同时，涉案租赁场地的租金及各项管理费均是由王娟娜向谢仕伟及时足额支付，生活港公司均开出收款收据(收据注明交款人为王娟娜)予以确认，故不存在生活港公司上诉所称王娟娜将涉案租赁场地转租的情形；二、王娟娜无需向生活港公司支付2019年1月至同年9月18日期间的租金及管理费。涉案合同第一条第2项约定“甲方保证，在本协议租赁期内对租赁房屋依法享有合法完整的所有权”，合同第十一条约定“甲乙双方任何一方未能履行本合同条款或者违反有关法律、法规，经催告后在合理期限内仍未履行的，造成的一切损失由责任方承担”。2018年10月9日，广州市城市管理综合执法局白云分局向王娟娜发出《广州市城市管理综合执法责令限期改正通知书》，通知书显示王娟娜承租的场地为“占用公共走廊改建”，并责令王娟娜在“2018年10月16日9时前按规划图纸恢复原状”。王娟娜多次与生活港公司联系协调要求其出面解决该问题，但其一直未出面协调解决。2018年12月21日和28日，王娟娜就白云区城管部门责令“香港386l国际母婴生活馆”限期按规划图纸恢复原状等事宜向生活港公司两次致书面函件，但均被生活港公司拒收。2019年1月8日，白云区城管部门的执法人员再次来到租赁场地责令“香港3861国际母婴生活馆”按规划图纸恢复原状。王娟娜在与生活港公司、谢仕伟沟通无望的情况下，无奈授权律师依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定向生活港公司发出解除合同的《律师函》，通知生活港公司双方签订的合同自其收到函件时解除。在此情况下，王娟娜仍然支付了2018年10月至12月期间的租金及管理费。由于生活港公司的根本违约行为，造成了王娟娜巨大的经济损失，王娟娜无奈选择解除与生活港公司所签订的《租赁合同》。为了减少损失，王娟娜自2019年1月开始停止营业，直接的经济损失达到几十万元。因为生活港公司的根本违约行为造成王娟娜无法正常经营，王娟娜不支付2019年1月至4月期间的租金及管理费既是为了减少损失，也是行使《中华人民共和国合同法》赋予的抗辩权；三、原审法院对涉案租赁场地的装修损失、设施设备损失的认定清楚、合理，处理结果公平、合法，生活港公司、谢仕伟所提上诉请求缺乏事实和法律依据。王娟娜在原审中提交的《亿欧装饰合同》及《收款收据》，充分证明了王娟娜为涉案租赁场地的经营投入了大量的资金和人力，涉案租赁场地(商铺)装修费用符合市场行情，并不存在虚假的问题。在原审起诉时，王娟娜即委托了有资质的专业机构对涉案租赁物的室内外装修、设施设备及品牌经营权的市场价值进行了鉴定，与王娟娜所提交的施工合同和收款收据能够一一对应，王娟娜已经完成了举证责任。生港公司上诉称装修费用不合理是其主观臆断，没有事实根据；四、因生活港公司的根本违约行为导致王娟娜无法正常经营，对王娟娜造成了包括品牌经营权在内的诸多经营损失，原审法院判决生活港公司、谢仕伟进行相应的赔偿并无不妥。如前所述，根据王娟娜在原审中所提交的《香港3861品牌授权经营合同》第二条第l项可知，“香港386l品牌”的授权方要求乙方即吴栋梁、王娟娜设立独立的相应经济组织(个体户、合伙企业或有限责任公司)，否则视为乙方违约。爱贝公司正是基于该授权合同的约定才成立的，“香港386l品牌”的实际使用人是王娟娜和吴栋梁。因此，生活港公司认为“香3861品牌”的经营权属于爱贝公司缺乏事实依据。《授权合同》第五条第1项同时约定了合作经营地址，双方明确约定了开设品牌经营店的详细地址，授权方为了其品牌效应对经营门店的选址、硬件设备的装饰装修以及人员的培训等多方面都有较为完善和严格的要求，并非如生活港公司在上诉状中所称“即使不在涉案租赁物进行经营，其也可以在其他场地进行经营使用”般的随意。因生活港公司的根本违约行为导致王娟娜无法继续经营，一直处于停业状态，部分客户向广州市政务服务热线(12345)进行投诉，给王娟娜及品牌方带来了恶劣的负面影响，损害了王娟娜以及品牌方的商业信誉。在此情况下，为了减少损失、挽回商业信誉，王娟娜选择将客户预付款中未消费的余款如数退还至客户，共计76984元，该项损失系王娟娜的直接经济损失。因此，原审法院判决生活港公司向王娟娜赔偿该损失合情、合理、合法；五、原审法院判决谢仕伟对原审判决第二、三、四项的内容承担连带责任并无不妥。虽然谢仕伟在上诉状中声称其本人是受生活港公司的委托收取租金，但却未提交相关的委托收款函或协议证明。因此，谢仕伟利用其个人银行帐户收取本该属于生活港公司的款项，属于违规行为，直接导致公司账户被架空，削弱了公司履约和偿债的能力，直接损害了包括王娟娜在内的众多小租户或其他债权人的合法权益，理应对生活港公司的债务承担连带责任。此外，根据广州誉海企业管理有限公司与生活港公司以及广州誉海生物科技有限公司（下简称誉海公司）在2019年3月1日所签订的《协议书》第一条的约定，自2019年3月1日起，生活港公司将对包括涉案租赁场地在内的租赁权概括转让给誉海公司(含经营管理权)，但生活港公司、谢仕伟却故意隐瞒真实情况，于2019年4月3日提起本案反诉，其反诉请求缺乏权利基础。被上诉人爱贝公司答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。事实与理由如下：一、生活港公司上诉称王娟娜将涉案租赁场地违法转租给爱贝公司，与事实不符。为了经营香港“3861”母婴品牌，王娟娜于2017年9月22日与生活港公司签订涉案《租赁合同》和《经营管理服务协议》。合同签订后，王娟娜开始对涉案租赁场地进行装修，装修款项由吴栋梁向装修公司支付，爱贝公司并未向装修公司支付装修款项。2017年11月24日，爱贝公司经广州市白云区工商行政管理局核准成立，登记的显名股东为吴栋梁和李烘红，后变更为王娟娜和李烘红，但爱贝公司的实际控制人和最终受益人为吴栋梁、王娟娜夫妇。爱贝公司的经营范围包括但不限于：“母婴月子照护服务(含住宿、餐饮服务)、母婴保健服务、乳制品制造、乳制品批发、乳制品零售、婴幼儿启蒙咨询服务、婴儿用品批发、婴儿用品零售、生活清洗消毒服务、母婴月子生活咨询服务”等与母婴生活相关的服务，字号为“香港3861国际母婴生活馆”，符合生活港公司和王娟娜在《租赁合同》第十六条“备注1、乙方经营业态必须为母婴生活馆”所约定的用途。爱贝公司成立以后，根据吴栋梁、王娟娜的安排向谢仕伟及时足额支付涉案租赁场地的租金及各项管理费，生活港公司均开出收款收据(收据注明交款人为王娟娜)予以确认，故不存在生活港公司上诉所称王娟娜将涉案租赁场地转租给爱贝公司的情形；二、爱贝公司已于2019年1月起停止营业，且王娟娜已将涉案租赁物交还给生活港公司，故不存在生活港公司上诉要求爱贝公司搬离涉案场地的情形。自2018年10月9日起，广州市城市管理综合执法局白云分局多次发出《广州市城市管理综合执法责令限期改正通知书》，并责令“香港386l国际母婴生活馆”按规划图纸恢复原状。王娟娜在与生活港公司、谢仕伟沟通无果的情况下，授权律师依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定向生活港公司发出解除合同的《律师函》，通知生活港公司双方签订的合同自其收到函件时解除。由于生活港公司的根本违约行为给爱贝公司和王娟娜造成了巨大的经济损失，为了减少损失，爱贝公司自2019年1月开始停止营业，并逐步搬离涉案租赁物，后由王娟娜将商铺交还给生活港公司；三、原审法院对涉案租赁场地的装修损失、设施设备损失的认定清楚，处理结果客观公正。王娟娜在原审中提交了《亿欧装饰合同》及《收款收据》证明王娟娜为经营涉案租赁物投入了大量的资金和人力，涉案租赁物装修费用的支出符合市场行情，并不存在虚假的问题。王娟娜在原审中也委托了有资质的专业机构对涉案租赁物的室内外装修、设施设备及品牌经营权的市场价值进行鉴定，鉴定结果客观公正。生活港公司上诉称装修费用不合理缺乏事实根据；四、生活港公司的根本违约行为导致商铺无法正常经营，造成王娟娜及爱贝公司的巨大经济损失，原审法院判决生活港公司和谢仕伟向王娟娜赔偿客户预付款损失七万多元符合事实和法律规定；五、原审法院判决谢仕伟对判决第二、三、四项的内容承担连带责任并无不妥。王娟娜于2019年3月21日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、确认王娟娜与生活港公司签订的《租赁合同》、《经营管理服务协议》已于2019年1月10日解除；2、生活港公司退还王娟娜履约保证金51000元，管理费及水电费保证金10000元，自2017年9月22日按照中国人民银行同期贷款利率向王娟娜支付利息4370元（以61000元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率暂计至2019年3月19日），谢仕伟承担连带清偿责任；3、生活港公司向王娟娜退还多收取的租金180634元，谢仕伟承担连带清偿责任；4、生活港公司赔偿王娟娜装修损失、设施设备及品牌经营权损失共计607609元，谢仕伟承担连带清偿责任；5、生活港公司赔偿王娟娜经营损失76984元，谢仕伟承担连带清偿责任；6、生活港公司、谢仕伟承担评估费5000元及诉讼费；7、生活港公司、谢仕伟承担本案保全费5000元及担保服务费3000元。生活港公司反诉请求判令：1、解除生活港公司与王娟娜签订的《租赁合同》及《经营管理服务协议》；2、王娟娜搬离广州市白云区同和路荔庭街地下三层B3104自编11号铺之一，并将该场地恢复到原交付装修状态；3、王娟娜向生活港公司按照每月18020元的租金标准，支付2019年1月至其实际搬离之日止的租金，暂计至2019年3月的租金为54060元；4、王娟娜向生活港公司支付租金产生的违约金32436元（暂计至2019年4月1日）；5、王娟娜向生活港公司支付按照每月物管费800元的标准，支付2019年1月至实际搬离之日止的管理费，暂计至2019年3月的管理费2400元；6、王娟娜向生活港公司支付管理费产生的滞纳金1440元（滞纳金暂计至2019年4月1日）；7、由王娟娜、爱贝公司承担本案的本诉及反诉费用。原审法院经审理查明：位于广州市白云区同和路荔庭街地下三层B3104房已办理产权登记，产权人为广州誉海企业管理有限公司。2017年9月22日，王娟娜（乙方，承租方）与生活港公司（甲方，出租方）签订《租赁合同》，约定：一、甲方同意将座落在广州市白云区同和路荔庭街地下三层B3104自编11号铺之一出租给乙方作商业用途，建筑面积约166平方米。甲方保证，在租赁期内对租赁房屋享有合法完整的所有权。乙方在签订本合同前已经现场视察过该物业，对该物业现状（包括装修及设备设施情况）进行充分了解并表示满意。二、租期为：2017年9月22日至2022年9月21日。三、租金、管理费、水电费及其他费用：2、2017年9月22日-2017年11月21日，免租期；2017年11月22日-2018年9月30日，租金17000元/月；2018年10月1日-2019年9月30日，租金18020元/月；…。4、乙方须于每月1日前，将当月租金交付给甲方。5、双方同意下列账号为支付、收取押金和租赁期内租金之专用账号，如需变更以下账号，需书面通知对方。收款账号：账户名称为谢仕伟。6、乙方在签署本合同时，应向甲方交纳履约保证金以及预付首期租金。履约保证金等同于三个月租金，为51000元。首期租金为17000元。租赁期满终止合同，在乙方缴清一切租金和费用以及完全履行本合同的责任与义务后，甲方在十个工作日内把履约保证金无息退回乙方。六、租赁场地的交还：1、无论在租赁期届满或提前解除合同的情况下，甲方有权要求乙方把租赁场地恢复到原交付装修状态，但不得破坏场地的设施，且该场地内一切固定，嵌装在房屋结构或者墙体内的设施和装修，包括但不限于电灯等照明系统及排气系统等，乙方承诺一律不得拆走，甲方不予补偿。2、在租赁期届满或提前解除合同时，3日内乙方应搬走属于自己的可移动物品。九、1、租赁期间，乙方须按时交纳租赁房屋的租金。如未按约定支付的，每逾期一天，按租期月租金额的1%向甲方支付违约金至交付之日止。逾期超过15天未交付的，甲方有权解除合同并没收保证金。2、乙方须按时交纳租赁房屋的水费、电费。逾期缴纳的，每逾期一天，乙方需按当月管理费、室内电费总额的1%每日向甲方支付违约金至付清之日止。如逾期缴交租金、管理费及其他应缴费用超过15天的，视为乙方违约，甲方有权提前解除合同，即时收回租赁房屋，乙方所交的履约保证金归甲方，不予退还，同时保留向乙方追讨租金和其他损失的权利。3、乙方在租赁期限内需取得出租方书面同意后才可转租，否则视为违约。10、租赁结束时，乙方需将该物业在租赁经营期间办理的工商登记解除，甲方退回押金。11、甲方视承租方为法人，租赁期间不能变更法人，如签署租赁合同后五个月内未能注册办理工商营业执照，视为违约转租，该合同无效。十六、备注：乙方经营业态必须为：母婴生活馆。同日，王娟娜（乙方，承租方）与生活港公司（甲方，出租方）签订《经营管理服务协议》，约定：二、涉案租赁物的管理服务期限自2018年9月22日至2022年9月21日。自本合同签订之日，乙方应向甲方缴付10000元作为管理费及水电费保证金。五、违约处理：乙方拖欠一切由甲方收取的费用（包括代收代缴），每逾期一天，按拖欠金额每日1%累计计算滞纳金。乙方拖欠费用时间达30天，甲方有权终止对乙方的全部服务。同日，生活港公司向王娟娜出具《收据》，证实生活港公司已收取王娟娜租赁保证金51000元，水电保证金10000元，共计61000元。生活港公司收取王娟娜首月租金17000元，管理费3320元，共计20320元；2017年12月29日，生活港公司向王娟娜出具《收据》，证实生活港公司收取王娟娜2017年12月租金5483.87元，代收2017年11月水费170.5元；2018年1月4日，生活港公司向王娟娜出具《收据》，证实生活港公司收取王娟娜2018年1月租金17000元，代收2017年12月水费632.5元；2018年2月5日，生活港公司向王娟娜出具《收据》，证实生活港公司收取王娟娜2018年2月租金17000元，代收2018年1月水费368.5元,1、2月仓库管理费1600元；2018年7月30日，生活港公司向王娟娜出具《收据》，证实生活港公司收取王娟娜2018年7月租金17000元，代收2018年6月水费885.5元,2018年7月管理费800元；2018年9月10日，生活港公司向王娟娜出具《收据》，证实生活港公司收取王娟娜2018年8、9月租金34000元，代收2018年7、8月水费1864.5元,2018年8、9月管理费1600元；2018年10月30日，生活港公司向王娟娜出具《收据》，证实生活港公司收取王娟娜2018年10月租金18020元，代收2018年9月水费984.5元,2018年10月管理费800元；2018年11月23日，生活港公司向王娟娜出具《收据》，证实生活港公司收取王娟娜2018年11月租金18020元，代收2018年10月水费1023元,2018年11月管理费800元；2018年12月20日，生活港公司向王娟娜出具《收据》，证实生活港公司收取王娟娜2018年12月租金18020元，代收2018年11月水费869元，2018年12月管理费800元，垃圾费100元。原审庭审中，王娟娜提交银行流水，拟证实王娟娜分别于2018年3月5日向谢仕伟（生活港公司的法定代表人）转账支付当月租金等费用共计18185元、2018年4月9日向谢仕伟转账支付当月租金等费用共计18240元、2018年5月4日向谢仕伟转账支付当月租金等费用共计18344.5元、2018年6月10日向谢仕伟转账支付当月租金等费用共计18790元。2018年10月9日，广州市城市管理综合执法局白云分局发出《责令限期改正通知书》，内容为：香港3861国际母婴生活馆因占用公共走廊改建，请在2018年10月16日9时前按规划图纸恢复原状。同年12月21日，王娟娜向生活港公司发出函，要求就城管部门责令限期按规划图纸恢复原状的问题尽快处理。后因未妥投被退回。2019年1月8日，王娟娜向生活港公司发出《律师函》，称：2018年12月21日，王娟娜就城管部门责令香港3861国际母婴生活馆限期按规划图纸恢复原状等事宜向贵司致函，贵公司予以拒收。2019年1月8日，城管部门的执法人员再次来到租赁场地责令3861国际母婴生活馆按规划图纸恢复原状。因贵公司未按合同约定提供符合法律规定的租赁场地给王娟娜，已构成违约，王娟娜两次发函给贵公司，但贵公司均予以拒收，导致王娟娜利益受损，合同目的无法实现。现函告贵公司，王娟娜与贵公司于2017年9月22日签订的《租赁合同》自贵公司收到本律师函时解除。该《律师函》因拒收被退回。2019年1月10日，产权人广州誉海企业管理有限公司向生活港公司发出《恢复房屋结构的函》，内容为：我司于2018年5月16日购买坐落于广州市白云区同和路828号荔庭街1号地下三层B3102、B3104、B3105、B3106、B3107等五处商铺，经广州市测绘院现场测量核实，房屋存在严重违法改变房屋结构、扩建等问题。经查证，该出房屋的违法改建，是贵公司生活港公司所为。为确保该处房屋的合法性、安全性，请于2019年1月16日前，对上述房屋的违法改建扩建进行如下整改，恢复规划图纸所设计之原状。一、恢复B3107、B3105、B3104房内的梯廊等。若未能如期恢复原状，我司将通过法律途径解除与贵司的租赁关系。2019年3月1日，生活港公司与誉海公司共同签署《租赁权变更公告》，内容为：生活港公司管理的涉案租赁物自2019年3月1日起，由誉海公司负责经营管理，并实际收取租金、管理费、水电费等所有费用，租赁到期押金退还由誉海公司负责。生活港公司与租户签署的租赁合同所有条款均不发生改变，继续有效。双方于当日办理交接手续。2019年3月7日，吴栋梁（系王娟娜丈夫）委托业勤公司对涉案租赁物的室内外装修、设施设备及品牌授权经营权的市场价值进行鉴定。经鉴定，房屋建筑装修费为441720元（含拆除工程、门头招牌工程、室内工程、水电工程及其他、垃圾清理及材料搬运费、现场施工管理费）、品牌授权经营权113600元（含品牌使用费、品牌管理费、培训服务费、ERP管理系统使用费、首付结算系统使用费及配套婴儿游泳设备）、设施设备52289元【格力5P冷暖天花机、格力3P冷暖天花机、格力1.5P冷暖空调、格力1P冷暖空调、不锈钢保温水箱（5吨）、不锈钢冷水箱（800L）、德国威乐增压泵、风淋室、电脑、沙发、茶几、洗衣机、烘干机、置物架，含配件、运输、安装费】，共计607609元。根据王娟娜提交的收据及会员资料显示，2019年3月10日，王娟娜向会员退回预付款共计76984元（1638元+7884元+1325元+880元+2600元+1672元+2050元+825元+1197元+950元+1175元+1763元+1122元+1066元+1305元+943元+2088元+3000元+1950元+7402元++1850元+1275元+1725元+950元+666元+8541元+132元+1271元+1148元+1200元+1225元+1700元+41元+2042元+637元+325元+1150元+350元+800元+576元+592元++816元+1599元+320元+1250元+1968元）。2019年4月3日，王娟娜向生活港公司发出《租赁场地交还函》，因生活港公司与王娟娜于2017年9月22日签订的《租赁合同》已经解除，特向生活港公司交还租赁场地。请生活港公司接到本函之日起四日内前往租赁现场办理租赁场地交还手续及交还租赁场地大门钥匙，若生活港公司不予理会或逾期处理，则王娟娜将依法将租赁场地的大门钥匙进行提存，届时产生的提存费用或其他损失将由生活港公司承担。上述函件生活港公司已于2019年4月5日签收。2019年4月25日，生活港公司委托腾业公司对涉案租赁物（3861母婴生活馆）室内装修项目的重置成新价值评估，经评估，重置成新价值为58440元（此评估不包含店内各类可迁移物品的价值）。其中：1、店门顶“3861国际母婴生活馆”灯箱招牌：2571元；2、入门12mm落地玻璃及地弹12mm玻璃门，不锈钢收边：3522元；3、玻璃大门锁及配件：500元；4、前台背景板加“3861国际母婴生活馆”LOGO：936元；5、全屋造型工艺天花：19910元；6、地面找平：4424元；7、地面铺800X800地面瓷砖：9686元；8、部分区铺600X600防静电地板：8520元；9、玻璃隔断，含玻璃门：13429元；10、玻璃门锁及配件：2000元；11、墙身扇灰油乳胶漆，部分贴卡通墙纸：8033元；12、店内水电制安：9955元。成新度：70%。（装修工程于2017年10月底完成，按商业装修5年耐用期，已使用1.48年，取直线折旧，成新率取70%）。原审过程中，王娟娜提交：1、视频，证实2019年1月15日，白云区城管部门派工作人员再次来到涉案租赁物，要求按图纸恢复原状，王娟娜无法正常经营；2、发票，拟证实王娟娜支付担保费3000元；3、照片，拟证实王娟娜已将涉案租赁物于2019年4月9日交还给生活港公司；4、广州市亿欧装饰工程有限公司（下简称亿欧公司）施工合同书及收款收据（分别为2017年10月9日工程款110000元、2017年10月21日工程款80000元、2017年10月31日工程款47000元、2017年11月1日工程款70000元、2017年11月29日工程款20000元、2017年12月10日工程款30000元、2018年7月30日工程款39510元、2018年10月27日工程款28700元、2018年11月15日工程款87000元、2018年11月28日工程款27800元），拟证实王娟娜丈夫吴栋梁对涉案租赁物进行装修，产生装修费540010元。生活港公司对上述证据均不予认可。王娟娜称其已于2019年4月9日将涉案租赁物交给生活港公司，生活港公司称，收到王娟娜发出的交还场地函，但因王娟娜仍由物品在，涉案租赁物并未清空，双方并未完成交付。原审另查明：王娟娜与吴栋梁系夫妻关系，吴栋梁系爱贝公司的股东之一。爱贝公司是涉案租赁物的实际使用人，并以香港3861国际母婴生活馆对外经营。王娟娜称涉案《租赁合同》及《经营管理服务协议》系王娟娜代其丈夫吴栋梁为设立爱贝公司而与生活港公司签订。2019年8月15日，王娟娜受让其丈夫吴栋梁持有爱贝公司的全部股份，成为爱贝公司的股东兼法定代表人。2019年8月13日，爱贝公司出具《情况说明及承诺书》，称涉案租赁物的装修款系王娟娜的丈夫吴栋梁支付，爱贝公司并未支付装修款。虽爱贝公司的显名股东为吴栋梁和李烘红，但实际控制人和最终受益人为吴栋梁、王娟娜夫妇。且涉案租赁物的租金及各项管理费均为吴栋梁、王娟娜夫妇支付。爱贝公司承诺，法院判决生活港公司向王娟娜支付的装修损失及经营损失等费用，爱贝公司不再另行向生活港公司主张支付。原审过程中，王娟娜提交以下证据：1、香港“3861”品牌授权经营合同，拟证实王娟娜取得香港“3861”品牌授权，期限为一年，王娟娜需支付套餐16万元、品牌使用费1万元、品牌管理服务费7200元；2、山水庭院游泳馆空调报价清单，拟证实购买格力5P冷暖天花机、格力3P冷暖天花机、格力1.5P冷暖空调、格力1P冷暖空调及铜管、安装费等花费共计41320元；3、发票，拟证实担保服务费3000元；4、收据，拟证实评估费5000元。目前，涉案租赁物已被业主誉海公司收回。2019年3月21日，王娟娜向原审法院申请财产保全，要求对生活港公司、谢仕伟名下价值935597元的财产进行财产保全，王娟娜提供保单保函作为担保。原审法院于2019年3月21日作出（2019）粤0111民初7487号民事裁定书，查封、冻结、扣押生活港公司、谢仕伟名下价值935597元的财产。原审法院认为：王娟娜与生活港公司签订的《租赁合同》及《经营管理服务协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，上述合同及协议合法有效。结合本案现有证据可知，因王娟娜承租的涉案租赁物系违法占用公共走廊改建，城管部门曾多次要求爱贝公司限期改正并恢复原状，且根据王娟娜提交的退款《收据》及会员资料显示，爱贝公司因此退回部分客户的预付款项，对爱贝公司实际经营造成影响，导致爱贝公司无法正常经营，继续履行《租赁合同》及《经营管理服务协议》的目的无法实现，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项之规定，王娟娜享有法定单方解除权。对于生活港公司抗辩称爱贝公司的经营损失并非违章建筑需拆除造成的，而是由于爱贝公司违法经营所致，因其无法提供证据证实，对生活港公司此抗辩意见，不予采纳。关于《租赁合同》的解除时间问题，王娟娜称其于2019年1月8日向生活港公司发出解除合同律师函，但被生活港公司拒收并于2019年1月10日退回王娟娜，故《租赁合同》的解除时间应为2019年1月10日。生活港公司当庭称并未收到王娟娜邮寄的上述律师函，自收到起诉状副本才收到该解除合同律师函。原审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，当事人依照九十四条规定解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。王娟娜虽向生活港公司邮寄解除合同律师函，但生活港公司并未实际签收，该律师函并未实际送达生活港公司，生活港公司收到起诉状副本才收到该解除合同律师函，因此，《租赁合同》的解除时间应为生活港公司收到起诉状副本之日即2019年4月1日。《经营管理服务协议》作为《租赁合同》的从合同，因《租赁合同》无法继续履行，《经营管理服务协议》亦无法继续履行，《经营管理服务协议》的解除时间同《租赁合同》的解除时间，即2019年4月1日。王娟娜主张2019年1月10日解除的诉请不予支持。根据合同解除后的返还原则，生活港公司应将收取王娟娜的保证金61000元（租赁保证金51000元，水电保证金10000元）退还给王娟娜。关于保证金利息的问题，因无合同约定亦无法律规定，王娟娜主张保证金利息无事实和法律依据，不予支持。关于王娟娜主张生活港公司返还多支付的租金180634元的诉请，王娟娜称合同约定的租赁面积为166平方米，而产权证的面积为35.37平方米，故生活港公司应按房产证的面积收取租金，对于未经登记的部分生活港公司无权收取租金。庭审中，王娟娜确认其实际使用的面积为合同约定的166平方米，其中包含了违法占用公共走廊的部分。鉴于王娟娜实际使用的面积为166平方米，其应当按照合同约定的租金标准向生活港公司支付租金。对于王娟娜称应按照产权证登记的面积收取租金，未经登记的部分生活港公司无权收取租金，及占用公共走廊的部分为违法建筑，该部分不应收取租金的理由，原审法院认为，即使涉案租赁物存在违法建筑及未经合法登记的情况，鉴于王娟娜已实际使用，理应支付使用费用，不应系违法建筑及未经合法登记予以免除支付租金。故王娟娜该诉请不予支持。关于王娟娜主张生活港公司赔偿装修损失、设施设备及品牌经营权损失、经营损失的诉请，一、关于装修损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予以支持。所谓“剩余租期内装饰装修残值”是指房屋租赁合同履行期限届满前解除合同，附合的装饰装修物在剩余的租赁期限内尚存的价值。根据王娟娜提交的《亿欧装饰合同》及《收款收据》，涉案租赁物装修费用为540010元，租期为5年（即60个月），自租赁合同解除之日即2019年4月1日，王娟娜实际使用涉案租赁物的时间为18.25个月（2017年9月22日至2019年4月1日），生活港公司应向王娟娜赔偿剩余租期的残值损失375756.96元【540010元×（60个月-18.25个月）÷60个月】。对于王娟娜主张超出的部分，不予支持。二、设施设备损失。因王娟娜购置的保温水箱、冷水箱、增压泵、风淋室等设施系根据租赁场地专门定制，搬离后将不具有使用价值，故该部分评估价值应为王娟娜的实际损失，生活港公司应予以赔偿。而空调、冷暖天花机、电脑、茶几等属于可移动物品，搬离后王娟娜可继续使用，故可移动物品不属于王娟娜的实际损失，该物品的价值生活港公司不予赔偿。结合评估报告中认定的设施设备评估价值为52289元，扣除空调、冷暖天花机、电脑、茶几等可移动物品的价值，酌情将保温水箱、冷水箱、增压泵、风淋室等设施设备价值调整为20000元为宜。三、品牌授权经营损失。根据《香港“3861”品牌授权经营合同》约定，王娟娜需向香港“3861”支付套餐16万元、品牌使用费1万元、品牌管理服务费7200元，结合王娟娜提供的评估报告，品牌授权经营权评估价值为113600元（含品牌使用费、品牌管理费、培训服务费、ERP管理系统使用费、首付结算系统使用费及配套婴儿游泳设备）。综合王娟娜的使用期限和《香港“3861”品牌授权经营合同》约定的收费项目，原审法院对评估报告中认定的品牌授权经营权评估价值113600元的结果予以采信。该费用属于王娟娜的实际损失，故生活港公司应向王娟娜支付品牌授权经营损失113600元。四、经营损失76984元。根据王娟娜提交的收据及会员资料显示，王娟娜向会员退回预付款共计76984元。因王娟娜向会员退还预付款系生活港公司违约行为所致，故王娟娜主张生活港公司赔偿因其违约行为导致王娟娜经营损失的诉请予以支持。王娟娜主张生活港公司赔偿经营损失76984元合情合理，予以支持。综上，生活港公司应赔偿王娟娜装修损失375756.96元、设施设备损失20000元、品牌经营权损失113600元及经营损失76984元，共计586340.96元。关于王娟娜主张生活港公司赔偿评估费5000元及担保服务费3000元的诉请，经核实，王娟娜支付鉴定费5000元，该费用属于诉讼必要合理费用，且属于王娟娜的实际财产损失，应由违约方即生活港公司承担。鉴于担保服务费并非王娟娜必要合理的支出费用，且双方并未在合同中就担保服务费进行约定，故王娟娜要求生活港公司支付担保服务费的诉请不予支持。对于生活港公司反诉要求解除《租赁合同》及《经营管理服务协议》的反诉请求，予以支持。根据《租赁合同》第六条之约定：租赁期届满或提前解除合同的情况下，甲方有权要求乙方把租赁场地恢复到原交付装修状态。生活港公司虽有权要求王娟娜将涉案租赁物恢复到原交付装修状态，但因生活港公司并未明确具体的恢复状态，故不具有可操作性，且涉案租赁物已由业主收回，生活港公司要求涉案租赁物恢复原状已无必要，故生活港公司反诉要求王娟娜将涉案租赁物恢复到原交付装修状态的反诉请求不予支持。鉴于王娟娜向生活港公司发出的《租赁场地交还函》已于2019年4月5日被签收，根据该函的内容，生活港公司应于2019年4月9日前前往租赁现场办理场地交还手续及收取大门钥匙。且根据照片及王娟娜的陈述，涉案租赁物目前已关门，并无经营。由此可知，爱贝公司已将涉案租赁物交付给生活港公司，目前涉案租赁物也已由业主收回，现生活港公司要求王娟娜搬离涉案租赁物于法无据，不予支持。关于生活港公司反诉要求王娟娜支付自2019年1月至实际搬离涉案租赁物之日止的租金、管理费及滞纳金的反诉请求，原审法院认为，自2018年10月9日城管部分向爱贝公司发出《责令限期改正通知书》开始，王娟娜曾多次发函给生活港公司要求协商解决，截至2019年1月8日王娟娜向生活港公司发出解除合同律师函，生活港公司仍未与王娟娜就违规占用公共走廊限期整改问题进行沟通解决，且根据执法视频显示，城管部门曾于2019年1月15日再次前往涉案租赁物，再次要求爱贝公司限期整改，爱贝公司于2019年3月份退还部分客户的预付款，由此判断，由于承租的涉案租赁物存在违章建筑需要整改，对爱贝公司的经营造成一定的影响，在王娟娜多次发函就整改问题与生活港公司协商处理，仍未予回复解决，生活港公司作为出租人，提供的租赁场地无法满足合同约定中经营母婴生活馆的用途，存在违约行为，王娟娜继续承租涉案租赁物并支付租金及管理费势必造成其损失扩大。现王娟娜已将租金及管理费交至2018年12月，对于2019年1月之后至涉案租赁物交还之日即2019年4月期间的租金及管理费，王娟娜拒绝支付并无不妥。生活港公司该反诉请求不予支持。关于谢仕伟是否存在与生活港公司资金混同，根据《租赁合同》第三条第5点的内容显示，双方约定王娟娜通过谢仕伟的个人银行账号收取押金、租金等费用，且根据银行流水显示，王娟娜也是通过谢仕伟个人账户向其支付2018年3月至6月期间的租金等费用，由此可知，谢仕伟作为生活港公司的法定代表人，确实存在与公司资金混同行为。根据《中华人民共和国公司法》第二十条第三款规定：“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。”原审法院认为，由于大量款项并未进入生活港公司账户，有损其他债权人的利益，谢仕伟作为公司法定代表人，构成滥用公司法人独立地位和股东有限责任。因此，王娟娜主张谢仕伟对生活港公司的债务承担连带责任具有事实和法律依据，予以支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十六条、第一百零七条、第二百一十六条，《中华人民共和国公司法》第二十条第三款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2019年11月18日判决如下：一、王娟娜与广州生活港百货有限公司签订的《租赁合同》、《经营管理服务协议》于2019年4月1日解除；二、自本判决生效之日起五日内，广州生活港百货有限公司向王娟娜退还履约保证金51000元及水电费保证金10000元，共计61000元；三、自本判决生效之日起五日内，广州生活港百货有限公司向王娟娜赔偿损失586340.96元；四、自本判决生效之日起五日内，广州生活港百货有限公司向王娟娜支付鉴定费5000元；五、谢仕伟对本判决第二、三、四项判项的内容承担连带责任；六、驳回王娟娜的其他诉讼请求；七、驳回广州生活港百货有限公司的其他反诉请求。本案本诉受理费13156元，由王娟娜负担4255.05元，由广州生活港百货有限公司、谢仕伟负担8900.95元。本案反诉费1029元，由广州生活港百货有限公司承担。财产保全费5000元，由王娟娜负担1617.15元，由广州生活港百货有限公司、谢仕伟负担3382.85元。经二审审查，原审判决查明事实基本无误，本院予以确认。二审期间，生活港公司、谢仕伟向本院提交（2019）粤0111民初29524号民事判决书，以证明：直至2019年9月18日（2019）粤0111民初29524号案庭审时，王娟娜才表示可以清空现场物品，放弃对现场物品的所有权。王娟娜对此发表如下质证意见：对该证据的三性予以认可，但不同意证明内容。在2019年9月18日的另案庭审中，王娟娜只是回答法官的询问，并不代表王娟娜直至此时才表示放弃租赁场地内物品的所有权，二者不能混淆。王娟娜向本院提交如下证据：1、《协议书》，以证明：其一，自2019年3月1日起，生活港公司已将对包括涉案租赁场地在内的租赁权概括转让给誉海公司，生活港公司不再享有涉案租赁场地的出租权和经营管理权，但生活港公司、谢仕伟未向王娟娜如实告知该事实；其二，生活港公司、谢仕伟故意隐瞒生活港公司从2019年3月1日起丧失对涉案租赁场地的出租权的真实情况并于同年4月3日提起本案反诉，其反诉请求缺乏事实根据；2、生活港锦绣分公司的企业登记信息，以证明：谢仕伟为规避本案责任，在2019年4月29日将生活港公司的法定代表人变更为黄国栓，但谢仕伟仍担任该分公司的负责人，足以证明其对生活港公司存在控制权。生活港公司、谢仕伟对此发表如下质证意见：1、对证据1的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认。王娟娜的违约行为发生在2019年3月1日之前，而生活港公司与王娟娜之间的租赁合同关系此时仍处理履行期间，涉案物业已被王娟娜非法转租给爱贝公司。此外，在2019年3月1日之前，王娟娜已经拖欠数月租金及管理费，生活港公司依法享有单方解除权。该《协议书》结合生活港公司在本案二审中提交的证据足以证实，因王娟娜未及时清空现场，导致生活港公司需向誉海公司承担2019年3月1日至2019年9月18日期间的场地占用费；2、对于证据2的真实性、合法性予以确认，关联性不确认，谢仕伟不应对生活港公司的债务承担连带责任。二审中，王娟娜提交了业勤公司出具的书面材料,该书面材料补充说明了涉案租赁物的房屋室内外装修、品牌授权经营权费用及设施设备费用的测算过程。其中，关于房屋室内外装修市场价值441720元的测算过程如下：（1）根据委托方提供的《广州市亿欧装饰工程有限公司施工合同》、《广州市亿欧装饰工程有限公司工程结算表》等相关材料，按《广州市亿欧装饰工程有限公司工程结算表》记载总价的85%核算各项目历史成本共计489688元；（2）管理费用=人工、材料成本×2%=9794元；（3）投资利润，根据《企业绩效评价标准》（2017）公布的建筑装饰业平均利润率取值4.7%，以历史成本与管理费用的合计核算为23476元；（4）税费，取开发完成价值的5.38%；（5）重置价，按历史成本、管理费用、投资利润、税费的合计为581581元；（6）折旧=重置价×（1-成新率），其中成新率=年限成新率（依据《租赁合同》约定租期5年，至评估基准日已使用约1.45年，成新率为71%）×50%+现场勘察成新率（根据评估人员现场勘查，确定成新率为81%）×50%，经核算为139858元；（7）评估总价=重置价-折价价，经核算为441720元。关于品牌授权费用经营权测算过程如下：根据委托人提供的《合作协议书》，加盟费用为160000元。依据《租赁合同》，租期为5年。至评估基准日，委托人加盟“3861”约1.45年。加盟费用均摊至租赁期间，品牌授权经营权市场价值=160000元×1.45/5=113450元。关于设施设备费用测算过程如下：（1）根据评估人员现场勘察查明的设备品牌型号及相关参数，查阅《机电产品报价手册2017》后，进行市场询价，确定设备的重置价值；（2）设备于评估基准日已使用约1.45年，使用时间均摊至5年租赁期间，成新率为71%；（3）评估价=重置价值×成新率，评定设备费总计52289元，其中不锈钢保温水箱价值为4852元，不锈钢冷水箱价值为529元，德国威乐增压泵价值为2911元，风淋室价值为4255元。生活港公司表示撤回要求王娟娜将涉案租赁物恢复原状的上诉请求。本院认为：本案二审的争议焦点包括：其一，生活港公司是否应向王娟娜返还履约保证金及水电保证金；其二，生活港公司是否应赔偿王娟娜装修、设施设备及品牌经营权损失；其三，生活港公司是否应赔偿王娟娜经营损失；其四，生活港公司是否应支付王娟娜评估费；其五，谢仕伟是否应与生活港公司承担连带责任；其六，王娟娜应向生活港公司支付租金、占用费及管理费至何时止；其七，王娟娜是否应向生活港公司支付逾期支付租金及管理费的违约金。关于生活港公司是否应向王娟娜返还履约保证金及水电保证金的问题。依据广州市城市管理综合执法局白云分局发出的《责令限期改正通知书》，涉案租赁物包含违法占用公共走廊改建的物业。在城管部门发出责令整改通知后，王娟娜有催告生活港公司进行整改，但生活港公司未予理会，导致王娟娜继续使用面临被处罚的风险，进而导致其无法实现合同目的，王娟娜据此主张解除双方之间的租赁合同关系，符合法律规定。故此，原审判决确认双方签订的《租赁合同》及《经营管理服务协议》于2019年4月1日解除并无不当，本院予以确认。对造成合同解除的后果，一方面，生活港公司作为涉案租赁物的出租人，依法负有确保租赁物具备合法使用条件的法定适租义务，生活港公司未履行该项法定义务，故对造成合同解除的后果负有主要责任，另一方面，王娟娜作为承租人，对拟承租物业的合法性亦负有一定的审慎审查及注意义务，故王娟娜在应知涉案租赁物包含部分违法建设的情况下仍向生活港公司承租，并在《租赁合同》中明确“对该物业现状（包括装修及设备设施情况）进行了充分了解并表示满意”，故王娟娜对造成合同解除的后果负有次要责任。综上，因生活港公司未履行消除租赁物使用瑕疵的法定义务，导致合同解除，但王娟娜对造成合同解除亦具有一定的过错。在租赁合同解除的情况下，王娟娜诉请生活港公司返还已收取的履约保证金及水电保证金，符合合同约定与法律规定，原审判决对此予以支持并无不当，应予维持。生活港公司以王娟娜擅自转租构成违约为由，上诉认为其无需向王娟娜退还保证金，但双方在《租赁合同》中明确约定“甲方（生活港公司）视承租方为法人，租赁期间不能变更法人，如签署租赁合同后五个月内未能注册办理工商营业执照，视为违约转租，该合同无效”，而事实上，王娟娜的丈夫吴栋梁作为股东之一在此之后设立了专营母婴业务的爱贝公司，并以爱贝公司的名义实际使用涉案租赁物进行经营，故王娟娜将涉案租赁物用于经营爱贝公司不构成违约转租，生活港公司的前述上诉理由不成立，本院不予采纳。关于生活港公司是否应赔偿王娟娜装修损失的问题。双方对王娟娜已对涉案租赁物进行装修的事实不持异议，但对于王娟娜遭受的装修损失的具体金额，双方存在争议。王娟娜主张其装修损失金额为540010元，并就此提交了支付凭证、施工合同书、收款收据等予以证明，对此，本院认为：第一，王娟娜提交的支付凭证显示的付款人并非生活港公司，收款人也并非王娟娜所主张的施工方亿欧公司，也无充分证据反映生活港公司与实际付款人之间存在委托付款关系或实际收款人与施工方之间存在委托收款关系；第二，王娟娜主张其实际支付的工程款金额高达540010元，施工单位为亿欧公司，但王娟娜提交的收款凭证均为收款收据，且时间跨度长达一年多，王娟娜提交的施工合同书也未列明施工项目、施工内容、施工工期等重要合同内容；第三，王娟娜在原审中提交的业勤公司出具的评估报告显示该公司主要参考王娟娜提交的施工合同书及工程结算表做出评估，该证据也无法印证王娟娜所主张的装修款支出事实。综上，王娟娜未就其投入装修费用的事实主张充分举证证明，原审法院采信王娟娜提交的证据认定王娟娜投入装修费用540010元，并据此判决生活港公司赔偿王娟娜装修残值损失375756.96元，有失妥当，应予纠正。考虑到王娟娜确实对涉案租赁物投入了装修，经综合审查双方提交的证据，结合王娟娜的实际使用状况及双方对造成合同解除后果的过错程度，本院酌情确定生活港公司赔偿王娟娜装修损失150000元。生活港公司以涉案房屋装修并非王娟娜投入为由，上诉认为其无需向王娟娜赔偿装修损失，理由不成立，本院不予采纳。关于生活港公司是否应赔偿王娟娜设施设备损失的问题。王娟娜以其因无法继续承租使用涉案租赁物而遭受相应的设施设备损失为由,诉请生活港公司对此予以赔偿,并就此提供了业勤公司出具的评估报告予以证明,对此,本院认为：王娟娜主张的空调等设施设备均属于可移动可拆卸并可重复利用的物品，搬迁也不会导致其使用价值的丧失或明显减损，故设施设备费用应不属于实际损失的范畴，原审将其中的保温水箱、冷水箱、增压泵及风淋室等设施设备归入王娟娜因合同解除而遭受的实际损失范畴，且在王娟娜未提供证据予以证实的情况下酌情确定其价值为20000元，有失妥当，应予纠正。关于生活港公司是否应赔偿王娟娜品牌经营权损失的问题。王娟娜主张其遭受品牌经营权损失113600元，并就此提供了业勤公司出具的评估报告予以证明，对此，本院认为：其一，生活港公司与王娟娜签订的《租赁合同》虽约定王娟娜承租涉案租赁物用于经营母婴生活馆，但王娟娜实际经营母婴业务时是否加盟品牌店，加盟何种品牌店，属于王娟娜自身经营策略的考虑及安排范畴，与生活港公司履行与王娟娜之间的租赁合同项下出租人义务无关，王娟娜因加盟“3861”品牌而支出的相应费用包括品牌授权经营权费用等也应属于王娟娜自行承担的经营成本，生活港公司作为王娟娜的租赁合同相对方无法预计亦不能掌控，故该费用的支出与生活港公司的合同履行行为之间无法律关联；其二，依据王娟娜在二审中提交的业勤公司出具的书面说明，其评定的113600元品牌授权经营权费用系王娟娜支付的160000元加盟费在未履行租赁期限内的摊分金额，且该160000元包含了按年支付的品牌管理服务费以及配套的婴儿游泳设备，但事实上，王娟娜提交的《香港“3861”品牌授权经营合同》显示合同有效期至2018年9月15日即已届满，而此时王娟娜与生活港公司之间的租赁合同仍处于正常履行过程中。故此，王娟娜支付的品牌授权经营权费用能否实际分摊至生活港公司与王娟娜在《租赁合同》中约定的五年租期内，既会受生活港公司与王娟娜之间《租赁合同》的实际履行状况的影响，也会受到王娟娜与案外人之间《香港“3861”品牌授权经营合同》的实际履行状况的制约，即生活港公司的合同履行行为与该费用的支出之间并不存在唯一的事实关联。综上，王娟娜诉请生活港公司赔偿品牌经营权损失113600元，缺乏充分理据，原审判决对此予以支持有失妥当，应予纠正。关于生活港公司是否应赔偿王娟娜经营损失的问题。王娟娜以生活港公司违约导致其将已收取的会员预付款76984元退回客户而遭受经营损失为由，诉请生活港公司对此予以赔偿，但王娟娜收取的客户预付款对应于王娟娜向客户提供的相应产品或服务，在王娟娜未实际向客户提供相应产品或服务的情况下，王娟娜向客户退还预付款属于王娟娜向客户履行合同义务的范畴，不存在王娟娜因此而遭受经营损失的问题。即使在租赁合同正常履行的情况下，王娟娜可通过向客户提供相应产品或服务而从预收款项中获取一定的收益，该收益也应当扣除王娟娜应支出的人力、物力等经营成本，该预收款也不能等同于王娟娜可实际获取的利益。综上，王娟娜以经营损失的名义诉请生活港公司赔偿预付款损失76984元，缺乏法律依据，原审判决对此予以支持有失妥当，应予纠正。关于生活港公司是否应支付王娟娜评估费的问题。为证明其所主张的因合同解除而遭受的装修费用等损失，王娟娜单方委托了业勤公司进行评估，因此而支出了评估费5000元，该项费用实质上系王娟娜为履行自身举证义务而支出的费用，与生活港公司的合同履行行为之间并无法律上的关联，在该证据不足以证明王娟娜所主张的事实的情况下，王娟娜以损失赔偿的名义诉请生活港公司承担该项费用，依据不充分，原审判决对此予以支持有失妥当，应予纠正。关于谢仕伟是否应与生活港公司承担连带责任的问题。本案中，与王娟娜签订《租赁合同》建立租赁合同关系的相对人系生活港公司，谢仕伟并非合同当事人。虽然谢仕伟收取了2018年3月至6月期间的租金等费用，但双方在《租赁合同》中明确约定谢仕伟名下个人账户为王娟娜支付租金等费用的账户，在王娟娜未提供证据证实谢仕伟存在滥用公司法人独立地位和股东有限责任逃避债务行为的情况下，王娟娜仅依据谢仕伟收取部分租金等费用的事实，主张谢仕伟的个人资金与生活港公司的资金存在混同，并据此诉请谢仕伟与生活港公司连带承担《租赁合同》项下出租人的合同义务及责任，缺乏法律依据，原审判决对此予以支持有失妥当，应予纠正。关于王娟娜应向生活港公司支付租金、占用费及管理费至何时止的问题。依据已查明的事实，在王娟娜催告生活港公司按城管部门的通知要求解决涉案租赁物违法改建部分的整改事宜未果后，王娟娜于2019年1月8日向生活港公司发函主张解除合同，但王娟娜亦确认其直至2019年4月9日才将涉案租赁物交还生活港公司。王娟娜未充分举证证明其在2019年1月1日至2019年4月9日期间无法正常使用涉案租赁物，也未举证证明其在2019年4月9日之前曾向生活港公司提出交还租赁物但因生活港公司的原因而未能实际交还。因此，生活港公司反诉请求王娟娜支付该期间的租金及占用费和管理费合法有据，原审判决对此予以驳回有失妥当，应予纠正。对于2019年4月9日之后的占用费和管理费，因生活港公司未按城管部门的通知要求对涉案租赁物的违法改建问题进行整改，影响王娟娜对涉案租赁物的正常使用，王娟娜于2019年3月21日提起本案诉讼请求确认双方签订的合同解除，并于2019年4月3日向生活港公司发函要求交还涉案租赁物，生活港公司未举证证明其因王娟娜的原因而无法在2019年4月9日收回涉案租赁物，故王娟娜无需向生活港公司支付在此之后的占用费和管理费。经核算，王娟娜应付生活港公司2019年1月1日至4月9日期间的租金和占用费应为59466元，应付该期间的管理费应为2640元。关于王娟娜是否应向生活港公司支付逾期支付租金及管理费的违约金的问题。依据已查明的事实，广州市城市管理综合执法局白云分局在2018年10月9日即已就涉案租赁物发出《责令限期改正通知书》，王娟娜在此之后多次向生活港公司发函要求处理整改问题，但生活港公司并未解决。生活港公司作为负有法定适租义务的出租人，应履行而未履行消除租赁物使用瑕疵的义务导致王娟娜的正常使用行为遭受不利影响，在此情况下，王娟娜迟延支付2019年1月起的租金和管理费属于合理使用抗辩权，故生活港公司以王娟娜违约为由反诉请求王娟娜支付迟延支付租金和管理费的违约金，理据不充分，原审判决对此予以驳回并无不当，可予维持。综上所述，上诉人生活港公司和谢仕伟的上诉请求与理由部分成立，本院予以支持。原审判决认定事实部分不清，适用法律部分错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初7487号民事判决第一、二项；二、撤销广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初7487号民事判决第四、五、六、七项；三、变更广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初7487号民事判决第三项为：自本判决生效之日起五日内，广州生活港百货有限公司向王娟娜赔偿装修损失150000元；四、王娟娜于本判决生效之日起五日向广州生活港百货有限公司支付2019年1月1日至4月9日期间的租金和占用费共计59466元；五、王娟娜于本判决生效之日起五日向广州生活港百货有限公司支付2019年1月1日至4月9日期间的管理费2640元；六、驳回王娟娜的其他诉讼请求；七、驳回广州生活港百货有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费13156元，由王娟娜负担10198元，由广州生活港百货有限公司负担2958元。本案反诉费1029元，由广州生活港百货有限公司负担322元，王娟娜负担707元。财产保全费5000元，由王娟娜负担3876元，广州生活港百货有限公司负担1124元。本案二审案件受理费11226.77元，由广州生活港百货有限公司负担3701.7元，王娟娜负担7525.07元。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  姚伟华二〇二〇年四月二十七日书记员  王文杰唐颖琪