山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终1587号上诉人（原审原告）：何桂亭，女，1958年5月25日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：张明（系上诉人何桂亭之夫），男，1958年2月26日出生，汉族，住址同上。被上诉人（原审被告）：山东东商御泰公寓管理有限公司，住所地：济南市法定代表人：蔡全友，总经理。委托诉讼代理人：吴海滨，男，1986年3月4日出生，汉族，该公司职工，住济南市，。上诉人何桂亭因与被上诉人山东东商御泰公寓管理有限公司(以下简称东商公司)合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2019）鲁0104民初4639号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭书面进行了审理。本案现已审理终结。何桂亭上诉请求：1、撤销一审判决或依法改判。2、本案诉讼费用由东商公司承担。事实与理由：一、一审法院认定东商公司符合单方解除合同的条件是错误的。1、东商公司违约在先，无权单方提出解除合同。其一，按照双方约定每月1-5号前支付当月租金；其二，至起诉时仍欠付10个月的租金。2、单方解除合同的理由不能成立。一审法院认定何桂亭称房屋经常性停电，导致无法正常经营其租赁的房屋，故提出解除合同，一审法院予以支持。但是，东商公司并没有提供证据证明是供电局或物业经常性停电。再者，供电局停电问题根据合同相对性原则与本案无关。二、东商公司提出解除合同，但未提及补偿何桂亭的损失是有瑕疵的。东商公司由于自己的原因导致合同无法继续履行，但不应将风险转嫁给何桂亭。根据合同法第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”。既然双方签订合同就应该按照合同履行。如果想解除合同，需双方协商解决，但是由此造成的损失必须一并解决。1、涉案房屋装修费4万元及2个月免费装修期间的租金3000元应由东商公司赔偿。双方签订的房屋经营托管协议期限是5年，所有的装饰、装修、家具的购买及房间的布局调整也都是按5年设计的，该费用共4万元是由何桂亭支付的，2个月的免费装修期间的租金也由何桂亭承担的。2、东商公司只经营了6个月即单方面提出解除合同，所有家具及布局均按东商公司的经营旅馆的标准购买和配置的。如果双方没有签订此合同，何桂亭是不会按照这个标准购买和配置的，由此，造成的损失应由东商公司承担，一是将所有家具全部搬走，房间恢复原样，并将4万元退还给何桂亭，二是将所有家具作价赔偿，何桂亭即收回房屋。3、涉案房屋仍在东商公司手中，未交给何桂亭，因此产生的物业费也应由东商公司承担。三、一审法院认定“双方存在争议，没有及时对房屋进行处理，双方均存在过错，本院不予支持”是错误的。1、涉案房屋仍在东商公司手中，未交给何桂亭。房卡、门禁卡、购电卡、购水卡等相配备的手续也未办理，其违约行为仍在继续。2、虽然东商公司单方解除合同通知了何桂亭，但是没有提及给何桂亭造成损失的赔偿问题，导致双方未能及时协商解决，责任在东商公司一方。四、一审法院判决租金数额错误。合同第11.2.1条款“在托管经营期内，任何一方违约，欲提前解除本合同，应当提起30日书面通知相对方，取得对方同意方可解除合同”。根据以上约定，东商公司在2019年3月25日提出的解除合同，应当在30天(2019年4月25日)后生效。一审法院判决计算错误，少判决了2个月的租金3000元。东商公司未作答辩。何桂亭向一审法院起诉请求：1、东商公司支付租金15000元，合同继续履行；2、本案诉讼费用由东商公司承担。一审法院认定，2018年8月24日，甲方何桂亭与乙方东商公司签订《房屋经营托管协议》两份，主要约定乙方为甲方所有的山东省济南市槐荫区欢乐颂公寓3座2919、2923号房提供托管经营服务，用途为服务式公寓出租经营，期限为2018年8月24日至2023年8月23日，租金2018年8月24日至2021年8月23日为每月1500元，2021年8月24日至2023年8月23日为每月1600元，合同签订之日起至2018年10月23日为装修免租期，甲方无托管收益。如一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，即构成违约，需向对方支付违约金2000元，如果托管物业所在区域内外部环境不具备经营条件的，包括但不限于道路不通，能源供应中断，严重影响入住客人，则未能正常经营期间不产生分成收益；超过15日仍未能解决的，乙方有权单方解除本合同，终止委托管理经营活动，而无须承担任何责任等。合同后附《代购委托书》一份，主要载明甲方委托乙方代购室内设备一宗，每套房屋共计20000元。双方均在《房屋经营托管协议》、《代购委托书》签字盖章。2019年3月25日，东商公司向何桂亭出具解除房屋租赁合同通知函，主要说明因物业用电为临时用电，影响公寓酒店正常经营，公司研究决定终止与3-2919、3-2923业主的房屋经营托管协议合同，根据双方签订的房屋经营托管协议合同，支付合同期属至2019年3月25日的房租，并按合同协议规定承担违约金2000元。后何桂亭向一审法院提起诉讼，请求支付租金并继续履行合同。一审法院认为，本案系合同纠纷。何桂亭请求东商公司继续履行合同，综合双方提交证据，一方称房屋经常性断电，导致已经无法正常经营其租赁的房屋，东商公司解除《房屋经营托管协议》，在合同第11.3条有明确约定，不违反双方约定，故何桂亭请求继续履行合同，因东商公司实际已经履行不能，一审法院对何桂亭该项请求不予支持。何桂亭请求东商公司支付租金30000元，东商公司对截止至2019年3月25日部分的租金无异议，故一审法院对租金中的12000元予以支持，其余部分因东商公司向何桂亭出具解除房屋租赁合同通知函后，双方存在争议，没有及时对房屋进行处理，双方均存在过错，一审法院不予支持。双方实际上停止了合同的履行，合同约定一方违约，应当支付对方2000元违约金，东商公司已经明确表示不再履行合同，因此合同解除，东商公司承担2000元违约金，东商公司辩称有合同约定，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、山东东商御泰公寓管理有限公司于判决生效之日起十日内支付何桂亭租金12000元；二、山东东商御泰公寓管理有限公司于判决生效之日起十日内支付何桂亭违约金2000元；三、驳回何桂亭的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，减半收取计275元，由何桂亭负担137.5元，由山东东商御泰公寓管理有限公司负担137.5元。原审时各方当事人提交的证据，已随卷移送本院，本院对各方提交的证据均进行了全面审查。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理本院认定，一审认定的事实属实，本院予以确认。另查明，何桂亭在一审庭审中认可小区存在临时电源过度至正式电源的情形。以上事实有一审调查笔录在案为凭。本院认为，2018年8月24日，何桂亭与东商公司签订了《房屋经营托管协议》，该协议系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律及行政法规的强制性规定，应为有效协议，双方当事人均应按协议约定履行相应的义务，即何桂亭应向东商公司交付权利无瑕疵、使用无障碍的房屋，东商公司应依约支付租金。双方当事人签订的《房屋经营托管协议》第11.3约定“如果托管物业所在区域内、外部环境不具备经营条件，包括但不限于道路不通，能源供应中断，严重影响入住客人，则未能正常经营期间不产生分成收益；超过15日仍未能解决的，乙方有权单方解除本合同，终止委托管理经营活动，而无须承担任何责任等”。东商公司提供的天天快报等证据能够证实,诉争两套房屋的物业用电为临时用电，经常停电影响公寓酒店正常经营，遂于2019年3月25日向何桂亭出具了《解除房屋租赁合同通知函》，何桂亭已收悉，东商公司行使合同解除权符合合同约定，双方签订的《房屋经营托管协议》至此解除。何桂亭关于东商公司无权单方解除合同的主张，本院不予支持。一审法院判决东商公司支付租金至合同解除之日即2019年3月25日符合法律规定。何桂亭关于继续履行合同并要求东商公司支付租金至合同期满的主张，于法无据，一审法院予以驳回正确。因何桂亭提起本案诉讼并未要求东商公司赔偿房屋装修费4万元、物业费及为东商公司代购家具的损失，其在二审期间提出在无调解基础的情形下，本院对此不予审查。综上所述，何桂亭的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人何桂亭负担。本判决为终审判决。审判长  郭维敬审判员  陈 勇审判员  赵玉兰二〇二〇年四月十日书记员  侯新新