辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终833号上诉人（原审原告）：大连绿地置业有限公司。住所地大连市中山区港隆路22号49层01—02、24号49层01—02。法定代表人：徐伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：鲁圣福，男，该公司职员。委托诉讼代理人：王启昕，辽宁一腾律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：大连华尚环球文化产业有限公司，住所地大连市沙河口区鞍山路71—7号。法定代表人：李庆鑫，该公司执行董事。委托诉讼代理人：丁达鹏，辽宁慧之博律师事务所律师。上诉人大连绿地置业有限公司（以下简称绿地公司）因与被上诉人大连华尚环球文化产业有限公司（以下简称华尚文化）合同纠纷一案，不服大连市中山区人民法院（2019）辽0202民初2555号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。绿地公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判支持上诉人的诉讼请求。事实及理由:一、一审法院已经认定双方存在不定期租赁合同关系，对于租金标准，上诉人申请法院委托鉴定机构进行评估，因鉴定机构无法鉴定退鉴。上诉人对鉴定机构无法鉴定的结论存在异议，上诉人认为，一审法院应当另行委托具备资质的鉴定机构进行鉴定，而不应以上诉人主张没有合同依据为由，驳回上诉人诉讼请求。二、上诉人与被上诉人双方关于房屋租赁时的房屋状态问题等存在争议，一审法院未根据双方二次开庭时陈述意见、提出的证据及质证意见子以查清处理，并重新提交鉴定机构鉴定，明显不当。鉴定机构在房屋租赁价格鉴定时，因上诉人提出了些意见，比如房屋交付时是否清水、小区地下停车场未启用、整栋楼仅入驻被上诉人一家等，因双方对有些意见无法达成一致，鉴定机构表示无法继续鉴定。法院组织二次开庭前，上诉人针对被上诉人提出的书面意见已回复，并在开庭中对此进行了陈述和答辩，但一审法院对此根本未依法进行处理。上诉人认为，诉讼中双方对房屋交付状态存在争议在所难免，对于被上诉人提出来的一些企图影响鉴定结论或阻止鉴定继续进行的对房屋租赁价格不产生实质性影响甚至与房屋租赁价格评估毫无关联的意见，一审法院应当结合全案证据及庭审中双方陈述和质证意见，予以查清事实，并依法确认，而不能置之不理，并以证据不足为由驳回上诉人诉讼请求，法院处理明显不当。三、一审法院认定被上诉人在2018年2月7日搬离房屋及在2018年3月29日竣工验收，属于事实认定错误。上诉人的房屋一直处在被上诉人占有使用下，其何时搬离房屋，其并未告知上诉人，被上诉人对此并不知情，作为承租方，被上诉人在搬离房屋时有义务通知上诉人，否则应视为被上诉人一直占有使用该房屋，应当承担此期间的房屋租赁费用。一审法院仅依据被上诉人提供的与案件事实无关联的发票收据及单方说明就认定被上诉人在2018年2月7日搬离，属于认定事实错误。上诉人的房屋在2016年11月1日已经过开发商组织的勘察、监理、建设、设计单位验收，已经符合法律规定的房屋交付使用条件，被上诉人提交的标注时间为2018年3月29日的是上诉人进行备案的时间，法院据此认定房屋在2018年3月29日竣工验收合格，明显错误。华尚文化辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求维持一审判决。事实及理由：1.关于免费使用房屋问题，双方曾有过约定，在签订租赁合同之前，被上诉人有权免费使用房屋，截至2018年2月7日，被上诉人搬离房屋之前，上诉人并没有通知被上诉人续签合同，另未签合同的原因是上诉人未约定租赁价格，对于上述事实，在被上诉人住该房屋时，上诉人委托的公司曾向被上诉人出具过书面的说明，内容写的非常清楚，并且该说明中的内容与本案实际的履行情况完全相符，该说明在一审已经质证，但上诉人否认与该代理公司存在代理关系，本次开庭上诉人出示代理公司与上诉人之间新订的代理合同，该代理合同能够证明上诉人和代理公司之间存在代理关系，该说明对上诉人是具有约束力的。2.关于鉴定问题，代理人根据一审法院和鉴定机构的要求如实说明了2016年12月10日，也就是评估基准日案涉房屋的情况，并附有相关的证据，主要证据来源于大连城建档案馆，鉴定机构基于上述证据作出退鉴的意见，不存在被上诉人企图阻挠影响鉴定，故上诉人申请重新鉴定缺乏法律依据。3.关于搬离案涉房屋时间的问题，一审中，被上诉人向法院提交的证据足以证明2018年2月7日被上诉人是按照上诉人通知的时间搬离案涉房屋，本案应当尊重事实，另外通过法院组织法院、鉴定机构勘察现场，在场的法官和鉴定人员都看到，上诉人拿钥匙开门，让法官和鉴定人员进入房屋，房屋内没有任何的被上诉人的物品，相反房屋内堆积了大量上诉人的物品，故上诉人主张被上诉人持续占有房屋缺乏事实依据。4.关于案涉房屋验收一节，被上诉人提交了案涉楼宇消防验收意见书和工程竣工验收报告，证明案涉楼宇消防验收合格时间、竣工验收合格时间均在2018年2月7日被上诉人搬离案涉房屋之后，尤其消防验收意见书中明确规定了案涉房屋仅作为居住使用，故被上诉人的办公用房用途不能够满足案涉楼宇的消防要求，这也是上诉人提消防验收和竣工验收之前让被上诉人搬走的原因，同时也可以认定上诉人没有签订租赁合同最主要的原因也是因为消防不允许案涉楼宇作为办公用途，上述两份证据均来源于大连城建档案馆，是在政府监督下进行的验收合格问题，其证明用途应得到法院认可。绿地公司向一审法院起诉称：1、确认双方租赁关系已于2018年2月1日解除；2、被告支付房屋租赁费1,450,595.84元（按每日4元/平方米，暂计算至2018年12月31日，要求支付实际返还房屋之日；3、请求被告承担租赁期间欠缴的物业费61,459.2元、电费4831.2元、供暖费16,126.4元（暂计算至2018年12月31日，实际计算至被告返还租赁房屋之日）；4、被告承担延期支付欠付租金利息27,000（按中国人民银行同期贷款利率，暂计算至2018年12月31日，要求支付实际支付之日止），以上费用共计1,560,012.64元；5、被告立即腾退租赁房屋；6、被告承担本案诉讼费用。一审诉讼时变更诉讼请求为1、请求法院判令解除双方租赁关系；原诉状第2项诉讼请求变更为：2、请求判令被告承担房屋租赁费1,823,063元（按每日4元/平方米，暂计算至2019年6月10日，要求计算至被告实际返还房屋之日）原诉状第3项诉讼请求变更为：3、请求被告承担租赁期间欠缴的物业费61,459.2元、电费4831.2元、供暖费16,126.4元（暂计算至2019年6月10日，实际计算至被告返还租赁房屋之日）；原诉状第4项诉讼请求变更为：4、要求判令被告承担欠付租金利息约219,375元（按中国银行同期贷款利率，暂计算至2019年6月10日，要求计算至被告实际支付租金之日止）以上费用共计2,124,854元；5、请求被告腾退租赁房屋；6、被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年12月10日，被告办理了绿地中心C1#1单元15层02号、C1#2单元15层01号两套房屋装修手续，租用该两套房屋用于办公使用，两套房屋建筑面积共计581.98平方米。2016年12月16日被告向原告预付租金30万元。2017年1月25日被告向装修公司大连盛易装饰工程有限公司预付装修款10万元。2017年1月21日，被告入驻该两套房屋办公。2018年2月1日，原告向被告送达《解除房屋租赁通知书》，通知解除双方房屋租赁合同关系，要求被告最迟于2018年2月28日前搬离租赁房屋，撤出所有被告物品，逾期不搬离的，视为被告放弃房屋内物品的所有权，原告有权进行处理。同时要求被告搬离房屋前向原告支付房屋租金、物业费、采暖费、水电费等各项费用（具体以实际发生和双方核算为准）。2018年2月7日，被告雇佣搬家公司搬离了房屋，搬离前向物业公司付清截止2018年1月水电费。庭审后，原告申请对被告在2016年12月10日使用房屋时的租金市场价格进行评估。大连市中级人民法院委托鉴定机构辽宁同信房地产土地评估咨询事务所有限公司，对原告申请的基准日2016年12月10日涉案房屋每平租金市场价格进行评估。2019年8月6日，辽宁同信房地产土地评估咨询事务所有限公司出具《关于退回“（2019）大法技字第1328号”司法鉴定委托的函》。另查，涉案房屋所在项目于2018年3月29日竣工验收合格。一审法院认为，原、被告双方虽然没有签订书面的租赁合同，但庭审中被告自认自2017年1月21日至2018年2月7日使用了涉案房屋，应认定双方存在不定期租赁合同关系。原告于2018年2月1日向被告送达《解除房屋租赁通知书》，应认定双方的租赁合同关系于2018年2月1日已经解除，故原告诉请解除合同，不予支持。关于原告诉请被告腾退房屋，被告辩称并提供证据证明已按照原告要求已于2018年2月7日雇佣搬家公司搬离了涉案房屋，原告未能提供证据证明被告仍使用该房屋，故对原告该诉请，不予支持。关于原告诉请被告按每日4元/平方米支付房屋租赁费1823063元、利息219375元、物业费61459.2元、电费4831.2元及供暖费16,126.4元，没有合同依据，其提供的证据也无法证明其主张，不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决：驳回原告大连绿地置业有限公司的诉讼请求；案件受理费23,775元，由原告大连绿地置业有限公司负担。二审期间，被上诉人提交上诉人与大连同程营销策划有限公司于2015年12月16日签订的《绿地东港大厦合作协议》，拟证明一审提交大连同程营销策划有限公司出具《关于预付“绿地中心”写字间装修预付款的说明》中提及的免租事项对上诉人具有约束力，上诉人对《绿地东港大厦合作协议》的真实性无异议，但认为被上诉人的入驻时间不可以享有免租政策的约定。本院对上述证据的真实性予以确认。本院二审查明，一审诉讼期间，被上诉人提交大连同程营销策划有限公司向其出具的《关于预付“绿地中心写字间装修预付款的说明”》，主要内容：由于“绿地中心”写字间租赁价格政策处于调整过程中，未能对外执行招租明确价格体系，暂不能与贵公司签订写字间租赁合同，同时大连绿地置业公司暂收贵公司部分租金:人民币叁拾万元整(300，000元整)，作为租赁预付款。在大连绿地置业公司与贵公司未签定租赁合同之前，贵公司享有免费使用权。经大连绿地置业公司的委托代理机构:大连同程营销策划有限公司向“绿地企业”请示特批提前装修入驻，为不影响贵公司进驻办公，在没有签定写字间租赁合同的情况下提前装修，为了缓解装修款项压力，解决工人工资、原材料等问题，由贵公司预付装修款项人民币:壹抬万元整(100，000.0元整)，此款项支付给负责上述写字间装修的大连盛易装饰工程有限公司，待与大连绿地置业有限公司签定写字间租赁合同后补齐其它款项，此款项抵充租赁价格款。再查，由上诉人作为甲方与案外人大连同程营销策划有限公司作为乙方签订的《绿地东港大厦合作协议》第三条第1款约定：合作期限自2015年12月16日至2018年12月15日；第2款（3）项约定：免租政策计划执行至2017年初，其中2016年以前入驻的客户可享受一年以上免租政策，2016年初入驻的客户可享受一年免租政策，以此类推。本院二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，被上诉人自2017年1月21日至2018年2月7日经上诉人的委托代理机构大连同城营销策划有限公司许可使用案涉房屋，并获得签约合同前可享有的免租政策，而根据《绿地东港大厦合作协议》可见，上诉人与案外人大连同城营销策划有限公司自2015年12月16日至2018年12月15日为营销案涉房屋所在楼宇的合作期，故被上诉人主张案涉房屋签订合同前享有免租待遇具有事实依据。上诉人称按照《绿地东港大厦合作协议》上载明的免租政策执行到2017年初，被上诉人亦不享有该项政策的待遇，本院认为，被上诉人经大连同程营销策划有限公司准许享有案涉房屋于签约前免租待遇，现无证据认定被上诉人与大连同程营销策划有限公司存有恶意处置案涉房屋的情形，大连同程营销策划有限公司在与上诉人合作期内是否违反合同约定而执行的免租政策，不能对抗被上诉人作为承租人基于合理的信赖在合同签约前所取得的权利，故上诉人请求对被上诉人使用房屋期间的租金进行鉴定不予支持。另外，上诉人对被上诉人提举已搬出案涉房屋的时间存有异议，因案涉楼宇已由专门机构进入管理，上诉人应对被上诉人仍使用案涉房屋负举证责任，否则应承担举证不能的败诉责任。对上诉人请求被上诉人应承担的物业费、供暖费的问题，本院认为，双方对以上费用的承担未有约定，上诉人亦非具备主张物业费的主体资格，同时，上诉人主张被上诉人使用房屋期间尚欠电费亦无证据佐证，一审法院均予以驳回并无不妥。综上所述，上诉人大连绿地置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23,775元，由上诉人大连绿地置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  孙利颖审判员  张 钱审判员  范瑞瑶二〇二〇年四月二十七日书记员  杜玉洁