辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终2277号上诉人（原审被告）：王丽，女，1982年6月2日出生，汉族，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：张衍华，王丽丈夫。被上诉人（原审原告）：大连国宝典藏物业管理有限公司中山分公司，营业场所辽宁省大连市中山区港景园1号2单元4层2号。统一社会信用代码91210202MA0YDNA486。负责人：金山，该分公司总经理。委托诉讼代理人：张颖，女，该公司职员。委托诉讼代理人：杜维奇，辽宁翊鼎律师事务所律师。上诉人王丽因与被上诉人大连国宝典藏物业管理有限公司中山分公司（以下简称“国宝典藏公司”）物业服务合同纠纷案，不服大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初12910号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。王丽上诉请求：撤销原审判决第一项，改判王丽按照六九折支付物业费。事实和理由：王丽住在一楼，并不使用电梯，全额缴费不合理，且物业公司在王丽房屋窗外设置停车位，严重影响其休息，因此原物业公司与王丽达成协议自2016年5月1日起王丽按照原物业费的六九折缴纳物业费，上述事实有中奥公司开具的物业费发票为据。因此，国宝典藏公司应按照六九折收取物业费。国宝典藏公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，同意一审判决。国宝典藏公司向一审法院起诉请求：1.支付2018年1月1日至2018年12月31日物业费1643元（1.9元/平方米/月×72.07平×12个月）。2.支付违约金1643元。3.支付律师费500元。以上共计3786元。一审法院认定事实：被告系大连市甘井子区柳韵园120号2-1房屋业主，原、被告均认可该房屋面积72.07平方米。案涉房屋所在小区为大连中体奥林匹克花园，开发商系大连乐百年置业有限公司(以下简称“乐百年公司”)。2010年1月20日，乐百年公司与广东中奥物业管理有限公司大连分公司（以下简称“中奥公司”）签订《大连中体奥林匹克花园前期物业服务合同》，约定：乐百年公司选聘中奥公司对案涉项目提供前期物业服务事宜，多层及小高层住宅物业费1.9元/平方米/月，以每12个月为一周期交纳，业主应在每周期前10日内按时交纳物业费，逾期中奥公司向业主收取应交款每日3‰的违约金。2012年5月19日，中奥公司曾与被告签订了《大连中体奥林匹克花园前期物业服务协议》，约定：被告同意中奥公司全权管理所有共用物业及相关事务工作；普通住宅物业费1.9元/平方米/月，以每12个月为一周期交纳，被告应在每周期前15日内按时交纳物业费，逾期中奥公司向被告收取应交款每日3‰的违约金。2019年2月18日，乐百年公司、中奥公司、原告三方向红旗街道柳树村民委员会提交《关于中体奥林匹克花园小区变更物业公司的申请》，记载：案涉项目位于红旗街道柳韵园。我司委托的前期物业管理公司是中奥公司，该公司总部在广州，在辽宁只有一个项目，管理经验和综合能力不能满足业主要求，为提升小区物业服务水平，现特向物业主管部门申请变更项目物业管理公司为大连国宝典藏物业管理有限公司，由大连国宝典藏物业管理有限公司承接中奥公司相关权利义务，并申请在大连市相关房地产、商品房公示网站中，变更本项目物业管理公司为大连国宝典藏物业管理有限公司。2019年2月20日，大连市甘井子区红旗镇柳树村村民委员会做出《公告》，载明：中体奥林匹克花园小区全体业主：前期乐百年公司委托中奥公司为该小区物业管理公司，由于该公司物业管理经验和综合能力不能满足业主要求，在该公司在管理该小区期间，柳树村委会接收到来自民心网、民意网、12345投诉平台、电话、信访等多方面的大量投诉，但绝大部分不能被该公司按时按期进行解决处理，为提升小区物业服务水平，更好的服务广大业主，乐百年公司、中奥公司、大连国宝典藏物业管理有限公司三方公司已达成共识，中奥公司同意撤出该小区并完成与大连国宝典藏物业管理有限公司的交接，由于该小区未成立业主委员会，柳树村民委员会代行业委会职责，依法召开该小区业主大会，会议表决形式为入户表决，通过后，按照相关规定完成物业公司的交接。2019年3月1日，乐百年公司与原告签订《前期物业服务合同》，约定乐百年公司选聘原告为中体奥林匹克花园提供前期物业服务事宜；需要通知房屋所有权人即业主的相关重大事项，原告已在小区公告栏、电梯内、各单元门、B101/108商业业户大门张贴后即视为送达，如有不同意见，应在张贴之日起三日内以书面形式向原告提出，否则视为同意、无异议或已接到通知。同日，中奥公司（甲方）与原告（乙方）签订《关于大连中体奥林匹克花园物业管理交接协议》，约定：甲方不再承担本小区物业管理服务，由乙方进场履行物业管理服务工作。2019年3月1日前，甲方已收取的物业费、车位费等费用，均归甲方所有，在移交前已产生但甲方尚未收取的物业费、车位费（以交接之日实际核算为准），由乙方按上述费用总额的80%向甲方支付，剩余20%归乙方所有。甲方收到该款项于2019年3月1日17:30交接完毕后撤出中体奥林匹克花园。在甲乙交接前，甲方既未起诉，业主也未自动履行的，由乙方向欠费业主进行全额收缴，该费用归乙方所有；上述2019年3月1日之前业主陈欠的物业费、车位费等甲方债权，全部转让给乙方，并由甲方向业主告知。当日，中奥公司即做出《大连国宝典藏物业管理有限公司中山分公司收取前期欠缴物业服务费用通知》，告知案涉小区业主中奥公司于2019年2月28日撤出案涉小区物业服务，自2019年3月1日由原告接收物业管理服务。2019年2月28日之前，业主欠缴的物业费向原告交纳，并按中奥公司与业主的《前期物业服务协议》履行。2019年4月3日，大连市甘井子区红旗镇柳树村村民委员会出具《证明》，记载：前期乐百年公司委托中奥公司为该小区物业管理公司，由于该公司物业管理经验和综合能力不能满足业主要求，在该公司在管理该小区期间，柳树村委会接收到来自民心网、民意网、12345投诉平台、电话、信访等多方面的大量投诉，但绝大部分不能被该公司按时按期进行解决处理，为提升小区物业服务水平，更好的服务广大业主，乐百年公司、中奥公司、大连国宝典藏物业管理有限公司三方公司已达成共识，中奥公司同意撤出该小区并完成与大连国宝典藏物业管理有限公司的交接，由于该小区未成立业主委员会，柳树村民委员会代行业委会职责，依相关要求，2019年3月23日至2019年3月26日，召开业主大会，会议表决形式为入户走访书面征求意见，经现场唱票，原告通过表决，当选中体奥林匹克花园小区物业公司。现原告主张被告拖欠自2018年1月1日至2018年12月31日物业费未付，被告对此予以认可。一审法院认为，上述乐百年公司与中奥公司之间、乐百年公司与原告之间、中奥公司与被告之间、原告与中奥公司之间分别签订的合同均是当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主和物业单位之间是平等主体，在本案被告欠缴物业费期间，中奥公司依法为案涉小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应当按照合同约定的时间、价格标准交纳物业服务费。现中奥公司与原告达成合意，中奥公司将2019年3月1日前业主拖欠的物业费、车位费等债权全部转让给原告，故原告有权向被告主张案涉物业费用。原告要求被告给付物业费1643元（1.9元/平方米/月×72.07平×12个月）的诉讼请求，具有事实和法律依据，一审法院依法予以支持。对于被告抗辩中提到的因其房屋位于一楼，并且小区车位设置有不合理之处，从而与之前的物业公司形成了有关费用折扣的约定，原告不予认可，且被告未能提供证据佐证，故对于被告的抗辩意见法院依法不予支持。但是，对于被告在本案中提出的各种问题情形，原告应在今后的物业管理服务中、在己方的义务范围内特别注意并且尽量避免，以提升业主对物业服务的满意度。对于原告主张被告支付违约金、律师费的诉讼请求。一审法院认为，被告存在迟延交纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任，原告的该节主张理应得到支持。但是，一方面，柳树村委会出具的《公告》及《证明》均记载了中奥公司在管理案涉小区期间，柳树村委会接收到来自多方面的大量投诉，且绝大部分不能被该公司按时按期进行解决处理，即中奥公司在履行物业服务合同的过程中有需要完善之处，应承担一定的责任；另一方面，原告现是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障，对原、被告之间的纠纷，双方理应加强沟通、履行各自的义务。综合考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解切不宜进一步深化，故不予支持原告违约金及律师费的诉讼主张。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告王丽自判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连国宝典藏物业管理有限公司中山分公司2018年1月1日至2018年12月31日的物业费1643元。二、驳回原告大连国宝典藏物业管理有限公司中山分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25元(原告已预交)，由被告王丽负担。本院二审期间，上诉人王丽对一审认定的事实有异议，主张国宝典藏公司如何签的合同其并不清楚，被上诉人对一审认定的事实无异议。对当事人二审争议的事实，本院分析认定如下：国宝典藏公司已于一审提交了其与乐百年公司签订的《前期物业服务合同》，王丽虽对上述合同有异议，但未提供相反证据推翻该《前期物业服务合同》，应承担举证不能的责任，一审关于该节事实的认定并无不当。综上，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，上诉人王丽对案涉物业费的欠费时间、房屋面积均无异议，仅对物业费的数额有异议。其主张被上诉人国宝典藏公司应当沿用中奥公司的收费标准，以六九折收取物业费，并于庭后提交《发票检验明细》一份，拟证明2016年5月1日至2017年12月31日王丽按照六九折向中奥物业缴纳物业费。对此，本院认为，王丽提交的《发票检验明细》仅表明王丽交纳2016年5月1日至2017年12月31日期间的物业费是按照六九折支付的，尚不能反映出系中奥公司在王丽房屋窗外设置停车位不合理、物业服务不到位等原因从而双方变更了《前期物业服务协议》中关于物业费标准的约定，即《发票检验明细》不是《前期物业服务协议》的补充协议，且王丽未提供证据证明其与物业公司针对案涉期间也达成了按照六九折收取物业费的约定，因此，上诉人不能依据该《发票检验明细》上的六九折支付其他期间的物业费，一审判令王丽向国宝典藏公司全额给付2018年1月1日至2018年12月31日的物业费1643元并无不妥。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25元（王丽已预付），由上诉人王丽负担。本判决为终审判决。审判长  丁大勇审判员  王慧莹审判员  王 迪二〇二〇年四月二十六日书记员  牛超群