山东省沂源县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0323民初3918号 原告：苗本翠，女，1985年12月1日出生，汉族，住沂源县。 委托诉讼代理人：张军，山东民意律师事务所律师。 被告：李杉杉，男，1986年4月3日出生，汉族，现租住沂源县。 被告：宋尚菊，女，1986年12月25日出生，汉族，住址同上。 委托诉讼代理人：刘磊，沂源汇鑫法律服务所法律工作者。 原告苗本翠诉被告李杉杉、宋尚菊房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苗本翠的委托诉讼代理人张军，被告李杉杉及二被告的委托诉讼代理人刘磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告苗本翠向本院提出的诉讼请求：1、请求依法判决被告双倍返还原告支付购房定金8万元。2、请求依法判决被告返还原告购房款18万元及原告入住涉案房屋时被告已拖欠的物业费、水电费等3286.30元，该款原告已垫付。3、请求依法判决被告赔偿原告经济损失415000元（现市场价值与购买时市场价值的差价，待评估后确定是否增加诉讼请求）。4、诉讼费、保全费由被告承担。 事实与理由：2016年7月28日，经沂源县隆泰房地产营销策划有限公司居间介绍，原告与被告李杉杉签订购房定金协议，根据协议第一条约定，被告李杉杉及产权共有人同意，自愿将合法拥的的坐落于沂源县城和源名居29号楼西单元1603的房屋出卖给原告。协议第二条约定商品房买卖合同编号为20130300027，房屋面积115.69平方，车库21.77平方，阁楼70平方。协议第五条约定房屋买卖价款（含装修及附属设施）625000元。协议第六条约定协议签订后，原告支付定金4万元并同时约定了剩余价款支付方式。第二条约定了违约责任。该协议同时对双方的其他权利义务作了约定（内容详见购房定金协议书）。协议签订后次日，原告支付购房定金4万元。因被告未办理房产证，以需要缴纳各项费用等理由收取原告购房款18万元。原告入住房屋后，多次要求被告履行过户登记义务后支付剩余购房款，被告一直未予办理。2018年被告宋尚菊以涉案房屋买卖未经其同意为由诉至沂源县人民法院，经生效判决确认购房定金协议无效。原告认为双方签订的购房定金协议实为房屋买卖合同，被告应当按照协议约定履行出卖人义务。但经判决认定，被告李杉杉的出卖房屋行为因未经共有人宋尚菊同意导致无效，引起无效的过错在于被告李杉杉。被告应当按照协议约定双倍返还购房定金并返还原告已支付的购房款。鉴于近几年房屋买卖地市场价格不断上升，现在的市场价格与购买时相比较已经涨福较大，采用定金罚则不足以弥补原告的经济损失。另原告支付的购房款项用于涉案房屋本身，该房屋又是两被告共有财产，故二被告应当承担共同偿还责任，为此请法院支持原告的诉讼请示。 被告李杉杉、宋尚菊辩称：一、宋尚菊诉李杉杉、苗本翠、沂源县隆泰房地产营销策划有限公司确认合同无效纠纷一案，2018年4月10日在沂源县人民法院立案后进行了审理，法院于2018年7月10日进行了判决，判决确认李杉杉与苗本翠于2016年7月28日签订的购房定金协议无效。同时查明涉案房屋系宋尚菊与李杉杉夫妻关系存续期间购买的，系双方共同财产，沂源县隆泰房地产营销策划有限公司及苗本翠在明知该房屋系宋尚菊与李杉杉共有，未经宋尚菊同意的情形下签订房屋买卖合同，苗本翠也未支付对价。二、苗本翠诉李杉杉、宋尚菊双倍返还定金八万元，无法律依据，定金罚则的目的旨在对违约行为予以制裁。定金合同属于从合同定金的产生、变更与消灭都依赖合同的产生、变更与消灭。苗本翠与李杉杉签订的购房定金协议已被法院确认为无效。李杉杉、宋尚菊不存在违约行为，无需双倍返还苗本翠定金。三、关于购房差价损失问题，即苗本翠主张的房屋评估价格与实际交易价格之差，目前房屋差价损失并没有相关法律规定，苗本翠与李杉杉签订的购房定金协议也未明确约定房屋差价损失赔偿，涉案房产也未进行物权变更。苗本翠向其李杉杉共计支付房款22万元，尚有405000元房款未付。因该损失并非实际产生的损失，且超出当事人在订立合同时的预见。合同无效损失赔偿的性质属于缔约过失责任，其赔偿对象为信赖利益，而信赖利益损失是指缔约人信赖合同有效成立，但因法定事由发生，致使合同不成立，无效或者被撤销等而遭受的损失，该损失并不包括在合同有效情形下通过履行可以获得的利益。苗本翠主张李杉杉、宋尚菊赔偿房屋差价损失没有法律依据。涉案房屋买卖被法院确认无效，其过错方在沂源县隆泰房地产营销策划有限公司和苗本翠，沂源县隆泰房地产营销策划有限公司和苗本翠明知涉案房屋系李杉杉、宋尚菊共有，未经宋尚菊同意的情形下签订房屋买卖合同。宋尚菊在本案中无过错，无需向苗本翠承担相应的购房款返还责任和赔偿责任。请求法院驳回原告双倍返还定金和赔偿损失的诉讼请求。 经审理本院认定如下事实：2016年7月28日，经沂源县隆泰房地产营销策划有限公司居间介绍，原告苗本翠与被告李杉杉签订《购房定金协议》，该协议约定被告李杉杉以625000元的价格（含装修及附属设施）将二被告共有的坐落于沂源县和源名居29号楼西单元1603室楼房一套卖给原告苗本翠。被告宋尚菊未在合同中签字。协议签订后次日，原告苗本翠按照协议约定支付定金40000元，2016年9月5日，被告李杉杉收取被告苗本翠房款180000元，原告苗本翠即入住该房屋，双方未办理产权过户登记。2018年，被告宋尚菊以涉案房屋买卖未经其同意为由诉至本院，请求确认原告苗本翠与被告李杉杉签订的房屋买卖合同无效。本院经审理，于2018年7月10日作出（2018）鲁0323民初1385号民事判决书，确认苗本翠与李杉杉签订的《购房定金协议》无效。苗本翠不服，上诉至淄博市中级人民法院。因其未在规定期限内预交上诉费，淄博市中级人民法院于2018年11月6日作出（2018）鲁03民终3931号民事裁定书，按苗本翠撤回上诉处理。（2018）鲁0323民初1385号民事判决已发生法律效力。原告苗本翠认为被告李杉杉出卖房屋的行为因未经共有人宋尚菊同意导致无效，引起无效的过错在于被告李杉杉。原告于2019年12月24日诉至本院，请求本院依法判决被告双倍返还定金、返还原告购房款及物业费、水电费并要求被告赔偿原告经济损失。 在本案审理过程中，经原、被告共同确认，2018年11月期间案涉房产的市场价值为115万元。原告要求被告返还购房款18万元；定金4万元，不再要求双倍返还定金；从购买日到合同无效日房屋差价损失为184800元（房屋市场价值115万元-购买时房屋总价款62.5万元=52.5万元，原告实际支付价款22万元，支付比例为22万元/62.5万元=35.2%，差价损失为35.2%×52.5万元=184800元）。 另查明，原告入住案涉房屋时，代被告支付被告已拖欠的物业费、水电费等3286.30元。 庭审中，被告李杉杉认可其未将宋尚菊不同意卖房的事实告知原告苗本翠。 上述事实，由原告提交的购房定金协议一份、定金及房款收据、取款凭证各一份、沂源县人民法院（2018）鲁0323民初1385号民事判决书一份，淄博市中级人民法院（2018）鲁03民终3931号民事裁定书一份、物业及水电费单据复印件及当事人的庭审陈述，在卷佐证，足以认定。 本院认为：原告苗本翠与被告李杉杉签订的购房协议已被本院生效判决书确认为无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同自始无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告李杉杉在未经共有人宋尚菊同意的情况下擅自与原告签订《购房定金协议》，出卖其与被告宋尚菊的共有房产，其主观过错明显，理应返还其因该协议所取得的原告的财产，对于原告因此受到的损失，被告李杉杉承担赔偿责任。被告宋尚菊对涉案房屋买卖不知情，在本案中无过错，不应承担赔偿责任。被告李杉杉虽在庭审中认可未将宋尚菊未同意卖房的事实告知原告，但原告作为买受人，对于购买如此大额的标的物应尽到合理慎重的审查义务，但其疏忽大意，亦存在一定的过错。原告关于要求被告李杉杉返还购房款、定金及物业水电费的诉讼请求成立，本院予以支持；对于其要求二被告赔偿经济损失的诉讼请求，本院认为，应根据原告的实际损失，由被告李杉杉承担90%的赔偿责任，原告自担10%，被告宋尚菊不承担赔偿责任。被告关于无需双倍返还定金及宋尚菊不承担赔偿责任的答辩意见成立，本院予以采信，其余答辩意见不成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条之规定，判决如下： 一、被告李杉杉返还原告苗本翠购房款180000元； 二、被告李杉杉返还原告苗本翠定金40000元； 三、被告李杉杉返还原告苗本翠代缴物业、水电费3286.30元； 四、被告李杉杉赔偿原告苗本翠经济损失166320元（184800×90%）； 上述一、二、三、四项，于本判决生效后十日内履行； 五、驳回原告苗本翠的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取5275元，由被告李杉杉负担3045元，原告苗本翠负担2230元；保全费4020元，由被告李杉杉负担2320元，原告苗本翠负担1700元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审判员  徐小云 二〇二〇年四月十六日 书记员  吴丽华