江西省萍乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣03民终124号上诉人（原审被告、反诉原告）：李四清，男，1966年11月12日出生，汉族，家住湖南省邵阳市大祥区。委托诉讼代理人：尹志明，江西明略律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：萍乡市金域酒店管理有限公司，住所地江西省萍乡市安源区跃进路399号，统一社会信用代码91360301MA35L3BN8F。法定代表人：胡人才，执行董事。委托诉讼代理人：文珊珊，江西博韬律师事务所律师。上诉人李四清因与被上诉人萍乡市金域酒店管理有限公司（以下简称“金域酒店”）租赁合同纠纷一案，不服萍乡市安源区人民法院（2019）赣0302民初2774号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李四清的委托诉讼代理人尹志明和被上诉人金域酒店的委托诉讼代理人文珊珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李四清上诉请求：1.请依法撤销一审判决的第一项第二款，改判上诉人不构成违约，不需要承担违约责任88000元。2.二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院认定上诉人构成违约理由不充分；2.一审法院不采纳上诉人以被上诉人多收取的电费冲抵租金的抗辩理由站不住脚。金域酒店辩称，一、一审法院认定上诉人违约、应当承担违约责任符合事实和法律规定；二、被上诉人与上诉人之间的电费实际上是双方同意按照1.5元/度就是，并非单纯的电费构成，包括其他管理费用；三、上诉人在租赁期间不仅拖欠房租，甚至利用该房屋从事违法活动。所以，一审法院认定上诉人违约且应当承担违约责任符合法律规定。金域酒店向一审法院起诉请求：1.原告萍乡市金域酒店管理有限公司与被告李四清于2017年4月7日签订的《租赁合同》，要求被告腾房并返还租赁房屋；2.判令被告支付欠付房屋租金88000元（计算至2019年5月31日）；3.判令被告承担租赁房屋产生的水电费用34278元（水电费计算至2019年5月31日）；4.判令原告没收被告保证金528000元，同时要求被告支付违约金88000元（按月租金2倍计算）；5.判令被告从2019年6月1日起支付房屋使用费至实际返还房屋之日止（暂以每月44000元计算，如实际使用日期超过2022年10月1日，则以每5年递增5%为标准）；6.判令被告从2019年6月1日起支付水电费至被告返还房屋之日止（以实际使用金额为准）；7.诉讼费用由被告承担。一审审理过程中金域酒店放弃、变更诉讼请求为：1.请求判令被告支付欠付房屋租金88000元（计算至2019年5月31日）2.请求判令被告承担租赁房屋产生的水电费用34278元（水电费计算至2019年5月31日）；3.请求判令被告支付违约金88000元（按月租金2倍计算）；4.请求判令被告支付从2019年6月1日起至合同实际到期的未付房屋租金；5.请求判令被告支付从2019年6月1日起至合同实际到期的未付水电费；6.本案诉讼费用由被告承担。李四清向一审法院提起反诉请求：1.请求依法判令被告退还多收的电费计人民币143553元；2.本案反诉费用由被告承担。一审审理过程中李四清变更第一项诉讼请求为：请求依法判令被告退还多收的电费计人民币185228元。一审法院认定事实：2016年12月28日，被上诉人与萍乡市鹭岛大厦有限公司（以下简称“鹭岛公司”）签订房屋租赁合同，约定被上诉人租赁鹭岛公司位于萍乡市跃进北路399号的鹭岛大厦5-20层房屋及其一楼大厅、停车场，每月租金为8万元整，租金每满五年递增一次，递增比列第一次为2%、第二次为3%。2017年3月30日被上诉人又与鹭岛公司签订一份转租协议，约定鹭岛公司同意被上诉人转租鹭岛大厦5-9楼房屋给上诉人李四清。2017年4月7日被上诉人与上诉人签订一份租赁合同，约定被上诉人将鹭岛大厦6-9楼房屋租赁给上诉人经营KTV、足浴，其中合同第二条第1款规定：甲乙双方约定，甲方（被上诉人）于2017年4月8日前向乙方（上诉人）交付该房屋，该房屋租赁期限自2017年10月1日至2032年10月30日止共计15年，乙方装修期为4个月，装修期间免收租金；第二条第2款规定，乙方水、电费用按表实际度数每月付清，价格按国家收费标准。第三条第1款规定：甲乙双方约定本合同所涉房屋租金从2017年10月1日开始，租金每年为人民币528000元（月租44000元），甲方收款后，在三个工作日内提供法定的收费凭证给乙方。2017年10月1日至12月31日的四个月租金共计人民币176000元，2017年9月31日前付清；从2018年及其以后租金每年分两次支付，于每年的1月1日和5月31日各付1次；第三条第2款规定：从合同签订之日起开始按双方商定的租金按每5年递增一次，递增比列按5%计算；第三条第3款规定：自本合同签订之日，乙方必须缴纳人民币528000元，作为合同保证金给甲方，合同到期，甲方验收合格，将其保证金无息退还给乙方。第四条第8款规定：租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同月租金的两倍向甲方支付违约金，甲方并有权没收乙方所交保证金，若支付的违约金不足弥补甲方损失，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止：（1）未经甲方书面同意，将房屋转租、转借给他人使用的；（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋的；（3）改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；（4）拖欠房租累计1个月以上的。第四条第12款规定：甲方违反本合同规定，不能给乙方正常营业，提前收回所租房屋，应按照所提前收回房屋剩余的期限，按月租金2倍计算支付给乙方作为违约金。合同还对双方其他权利义务进行了约定。合同签订后，被上诉人法定代表人胡人才代表被上诉人在合同上签字，上诉人李四清在合同上签字并在其签名处加盖了尚未经批准的个体字号“萍乡市安源区伊甸园娱乐城”章子。合同签订后，上诉人依约缴纳了履约保证金，被上诉人也交付了房屋给上诉人。2017年8月1日，上诉人经工商部门批准获得个体工商户营业执照，其个体工商户字号取名为“萍乡市安源区伊甸园娱乐城”。上诉人在经营过程中，前期按约定每年的1月和5月分二次一次性缴纳半年租金给被上诉人，其经营期间所用电费被上诉人按其电表（被上诉人自行设置的电表）上每月用电度数，以每度1.5元收取上诉人的电费，自2017年7月至2019年3月，共收取上诉人电费353895元；被上诉人在收取上诉人的电费时并未将萍乡供电公司的缴费通知单提供给被上诉人查看。2019年1-2月，上诉人按每月44000元向被上诉人缴纳当月租金，未按约定一次性缴纳半年租金给被上诉人，被上诉人收取上诉人2019年1-2月房租后，向上诉人发出催款单，要求上诉人一次性缴纳2019年3月1日至7月31日的半年房租及相应的水电费，上诉人收到通知后，向被上诉人缴纳了2019年3月的房租44000元。上诉人发现萍乡供电部门收取被上诉人的电费每度为0.7元左右，认为被上诉人未按国家电费价格收取其电费，要求被上诉人将多收的电费退回或充抵部分房租；被上诉人认为其按每度1.5元收取电费符合双方约定。双方经多次协商未成，被上诉人于2019年8月12日向一审法院起诉。另查明，上诉人在经营期间，2017年7月10日用电2007度，8月用电3822度，9月用电6764度，10月用电10394度，11月用电4764度，12月用电12120度；2018年1月用电14929度，2月用电19718度、3月用电13631度。4月用电9040度，5月用电7323度，6月用电10958度，7月用电10454度，8月用电13664度，9月用电12764度，10月用电9321度，11月用电6766度，12月用电11353度；2019年1月用电25665度，2月用电14920度，3月用电15553度，合计用电235930度。江西电力有限公司萍乡供电分公司每月通知被上诉人缴费的电费通知单中，被上诉人应缴纳电费为，2017年7月总电量8678度（含上诉人等租赁户的电量、下同），总电费6984.88元（含商业用电平均费、谷电费、峰电费，尖峰电费，下同），月平均每度电费为0.8049元（6984.88元÷8678度，下同），8月总电量11118度，总电费8795.74元，月平均每度电费为0.7911元，9月总电量15392度，总电费11996.84元，月平均每度电费为0.7794元，10月总电量19869度，总电费15784.44元，月平均每度电费为0.7944元；11月总电量20111度，总电费15748.2元，月平均每度电费为0.7831元；12月总电量37645度，总电费29595.77元，月平均每度电费为0.7862元。2018年1月总电量82376度，总电费62966.12元，月平均每度电费为0.7644元；2月总电量113589度，总电费86908.13元，月平均每度电费为0.7651元；3月总电量89559度，总电费67871.95元，月平均每度电费为0.7578元；4月总电量56011度，总电费42852.07元，月平均每度电费为0.7651元；5月总电量43680度，总电费32782.88元，月平均每度电费为0.7505元；6月总电量63872度，总电费48001.89元，月平均每度电费为0.7515元；7月总电量64527度，总电费47411.06元，月平均每度电费为0.7347元；8月总电量90973度，总电费66411.52元，月平均每度电费为0.7300元；9月总电量90957度，总电费62355.71元，月平均每度电费为0.6856元；10月总电量65480度，总电费44935.18元，月平均每度电费为0.6862元；11月总电量46638度，总电费32088.35元，月平均每度电费为0.6880元；12月总电量58580度，总电费40094元，月平均每度电费为0.6844元。2019年1月总电量106284度，总电费72456.04元，月平均每度电费为0.6817元；2月总电量118970度，总电费80790.02元，月平均每度电费为0.6791元；3月总电量106454度，总电费72150.18元，月平均每度电费为0.6778元。一审法院认为，上诉人、被上诉人签订的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，合同合法有效；虽然上诉人在租赁合同上加盖了“萍乡市安源区伊甸园娱乐城”，但上诉人在2017年4月7日与被上诉人签订租赁合同时，上诉人并未取得个体工商户营业执照，其所起字号“萍乡市安源区伊甸园娱乐城”，未获得工商部门的批准，其所取字号不具有合法性，不能成为租赁合同的适格主体，故被上诉人起诉上诉人并无不当，上诉人是本案的适格主体。双方在履行合同过程中，因上诉人未按合同约定交纳房租，被上诉人未按合同约定的国家电费价格收取上诉人的电费，引起本案纠纷。双方争议的问题，一、上诉人2019年1-3月按月缴纳电费给被上诉人，是否构成违约。依照双方租赁合同第三条第1款规定：“甲乙双方约定本合同所涉房屋租金从2017年10月1日开始，租金每年为人民币528000元（月租44000元），甲方收款后，在三个工作日内提供法定的收费凭证给乙方，2017年10月1日至12月31日的四个月租金共计人民币176000元，2017年9月31日前付清；从2018年及其以后租金每年分两次支付，于每年的1月1日和5月31日各付1次”。第四条第8款规定：“租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同月租金的两倍向甲方支付违约金，甲方并有权没收乙方所交保证金，若支付的违约金不足弥补甲方损失，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止：（1）未经甲方书面同意，将房屋转租、转借给他人使用的；（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋的；（3）改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；（4）拖欠房租累计1个月以上的”。上诉人2019年1月起自行变更为按月交付租金44000元给被上诉人，依照该合同约定已构成违约，应当承担违约责任；上诉人提出被上诉人2019年1-3月每月收取了上诉人的房租，应当视为同意上诉人按月缴纳房租，《中华人民共和国合同法》第七十七条规定，“当事人协商一致，可以变更合同”，上诉人未按约定支付房租后，被上诉人于2019年3月13日向上诉人发出催款单，要求上诉人按照合同约定缴纳2019年3月1日至7月31日的半年房租，该证据能够证实被上诉人并未同意上诉人按月缴纳房租，双方对按月缴纳房租并未协商一致，故上诉人该抗辩理由，一审法院不予采纳。上诉人认为被上诉人未按约定收取其电费，先存在违约，其享有抗辩权，其发现后就要求被上诉人将多收的电费冲抵其房租，不属违约行为。上诉人在经营期间，被上诉人认为其电梯使用、加压供水、自行发电、电损等费用未予明确，在收取上诉人电费时按每度1.5元计费，虽然该行为与合同约定不符，但上诉人缴纳电费时未提出异议，造成被上诉人误认为上诉人对其收取每度电费1.5元表示了同意。虽然上诉人在2019年3月份向被上诉人主张了返还电费的权利，但因上诉人、被上诉人在租赁合同中未明确电梯使用、加压供水、发电等产生的费用如何分摊，双方对此存在争议，而上诉人依照合同约定在2019年1月1日即应缴纳上半年租金给被上诉人，但上诉人未按约定缴纳，拖欠了一个月以上，依照双方合同约定已构成违约；即使上诉人在2019年3月发现被上诉人多收了电费，提出应冲抵其房租也是冲抵2019年下半年的房租，故上诉人以此作为其未违约的抗辩理由，一审法院不予采纳。现被上诉人要求上诉人支付拖欠的房租，水电费、承担违约金符合法律规定，一审法院予以支持；但对被上诉人请求上诉人支付尚未到期的房租和未使用的水电费，一审法院不予支持。二、被上诉人按每度1.5元收取上诉人的电费是否符合双方约定，被上诉人是否应将其多收电费返还给上诉人；上诉人、被上诉人签订的租赁合同第二条第2款规定：“乙方水、电费用按表实际度数每月付清，价格按国家收费标准”。上诉人在租赁合同履行期间，被上诉人每月按其给上诉人安装的电表确定的用电度数，以每度1.5元收取上诉人的电费。《中华人民共和国合同法》第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”，依据该规定，被上诉人在未与上诉人协商一致，自行变更电费收费标准，按每度1.5元收取上诉人电费，显属不当，对其多收上诉人电费依法应当返还。被上诉人认为其所收1.5元电费中，包含电梯使用、水加压费、发电费、电损等费用，且上诉人对此前期并未提出异议已按1.5元缴纳电费，双方已达成了口头协议，同意被上诉人按每度1.5元收取电费。因上诉人、被上诉人系租赁合同关系，被上诉人提供租赁房屋附属设施给被上诉人的正常使用是其应尽义务，在双方未达成合意前，被上诉人不能以此来提高双方合同约定的国家电费价格；被上诉人前期收取上诉人电费时并未告知上诉人萍乡供电部门收费价格，上诉人在2019年3月知道萍乡供电部门收取的电费价格后，即要求被上诉人将多收取的电费退回或冲抵其房租；现被上诉人认为上诉人同意其每度1.5元收取电费，没有相应证据予以证实，对其主张一审法院不予采纳。被上诉人自2017年7月至2019年3月，按萍乡供电部门收取其电费的平均价格，应收上诉人电费为：2017年7月10日电费1615.43元（2007度×0.8049元），8月电费3023.58元（3822度×0.7911元），9月电费5271.86元（6764度×0.7794元），10月电费8256.99元（10394度×0.7944元），11月电费3730.69元（4764度×0.7831元），12月电费9528.74元（12120度×0.7862元），2018年1月电费11411.73元（14929度×0.7644元），2月电费15086.24元（19718度×0.7651元）、3月电费10329.57元（13631度×0.7578元）。4月电费6916.5元（9040度×0.7651元）、5月电费5495.91元（7323度×0.7505元）、6月电费8234.94元（10958度×0.7515元），7月电费7680.55元（10454度×0.7347元），8月电费9974.72元（13664度×0.73元），9月电费8750.99元（12764度×0.6856元），10月电费6396.07元（9321度×0.6862元），11月电费4655元（6766度×0.688元），12月电费7769.99元（11353度×0.6844元），2019年1月电费17495.83元（25665度×0.6817元），2月电费10132.17元（14920度×0.6791元），3月电费10541.82元（15553度×0.6778元），合计电费应为172299.3元，品除被上诉人已收上诉人电费353895元，被上诉人多收上诉人电费为181595.7元；该多收的电费被上诉人依法应予退还给上诉人。判决：一、被告李四清在本判决生效之日起十日内支付房屋租金88000元（2019年4月1日至5月31日的房租）；承担违约金88000元给原告萍乡市金域酒店管理有限公司。二、被告在本判决生效之日起十日内支付原告2019年6月1日至2019年12月31日的房屋租金308000元（44000元×7个月）。三、被告在本判决生效之日起十日内支付2019年4月至10月31日的水电费给原告（按水、电表用量，其中电费按萍乡供电部门所收原告电费的平均价计收，水费按双方约定价格计收）。四、原告在本判决生效之日起十日内返还多收被告的电费181595.7元给被告。五、驳回原告的其它诉讼请求。本案诉讼费11183元，反诉费4004元，由原告承担6016元，由被告承担9171元。二审程序中，被上诉人金域酒店向本院提交一组新证据：萍乡市公安局安源分居2020年3月25日情况说明1页、图片2张，拟证明上诉人不仅违反合同约定拖欠房租，还利用出租房屋从事违法活动，导致出租房屋被查封，依据双方合同约定上诉人根本违约，应当承担违约责任。上诉人经质证后认为，对该组证据三性均有异议。本院经审查认为，该组证据不属于二审程序的新证据，同时待证事实尚处于未决状态，对该组证据本院不予采信。经二审审理查明，被上诉人金域酒店一审民事起诉状出具的日期为2019年6月1日。除此，二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院对此予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷，除上诉人对承担违约金88000元提出上诉外，双方当事人对一审判决认定的事实及处理无异议，本院对此予以确认。上诉人、被上诉人签订的租赁合同，系双方真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当诚信、全面履行合同约定。如前所述，一审判决被上诉人（反诉被告）返还多收上诉人（反诉原告）的电费181595.7元，被上诉人对此未提出上诉。因此，在被上诉人金域酒店起诉上诉人李四清之日的2019年6月1日，上诉人应支付的租金金额和被上诉人应返还的电费金额相当，上诉人基于同一租赁合同产生的电费返还请求权构成合理抗辩，上诉人不支付租金的行为在当时不构成违约，责任在被上诉人一方；同时，对于租赁合同后续应当支付的租金及水电费超出（在本案中系显著超出）返还电费的部分，上诉人应当及时按照合同约定支付，上诉人未及时支付构成违约。所以，对于本案纠纷的产生，双方均有责任且责任相当，上诉人仅需承担违约金44000元。综上所述，上诉人的部分上诉理由成立，其上诉请求应予部分支持。一审判决处理失当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百二十条、和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，判决如下：一、撤销萍乡市安源区人民法院（2019）赣0302民初2774号民事判决。二、上诉人（原审被告）李四清在本判决生效之日起十日内支付房屋租金88000元（2019年4月1日至5月31日的房租）、支付违约金44000元给被上诉人（原审原告）萍乡市金域酒店管理有限公司。三、上诉人（原审被告）李四清在本判决生效之日起十日内支付被上诉人（原审原告）萍乡市金域酒店管理有限公司2019年6月1日至2019年12月31日的房屋租金308000元（44000元×7个月）。四、上诉人（原审被告）李四清在本判决生效之日起十日内支付2019年4月至10月31日的水电费给被上诉人（原审原告）萍乡市金域酒店管理有限公司（按水、电表用量，其中电费按萍乡供电部门所收萍乡市金域酒店管理有限公司电费的平均价计收，水费按双方约定价格计收）。五、被上诉人（原审反诉被告）萍乡市金域酒店管理有限公司在本判决生效之日起十日内返还多收上诉人（原审反诉原告）李四清的电费181595.7元给被告。六、驳回被上诉人（原审原告）萍乡市金域酒店管理有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费17187元，由上诉人李四清负担10171元，被上诉人萍乡市金域酒店管理有限公司负担7016元。本判决为终审判决。审判长  张健审判员  刘敏审判员  姚赛二〇二〇年四月三日法官助理王一清书记员李雅婷