四川省邛崃市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0183民初2572号 原告：四川兴连达建筑工程有限公司华兴分公司。住所地：成都市武侯区簇桥乡文昌路簇锦家园11幢301号。 法定代表人：韩书珍，职务：经理。 委托诉讼代理人：蒋贵，四川扬雄律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张云霞，四川光时律师事务所律师。 被告：李燕，女，1990年8月16日出生，汉族，住四川省邛崃市。 委托诉讼代理人：周楷，四川法之识律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高阳，男，1990年3月28日出生，汉族，住四川省邛崃市。系李燕丈夫。 被告：邛崃时空引擎顶峰网吧。住所地：四川省成都市邛崃市羊安镇新庄路27号。 投资人：孟尧。 被告：邛崃市荣信通讯服务有限公司。住所地：邛崃市羊安镇永康大道1号附2、3、4号。 法定代表人：杨川，职务不详。 原告四川兴连达建筑工程有限公司华兴分公司（以下简称“兴连达公司”）诉被告李燕、邛崃时空引擎顶峰网吧（以下简称“时空网吧”）、邛崃市荣信通迅服务有限公司（以下简称“荣信公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月19日受理后，依法适用普通程序分别于2019年10月22日、2020年3月3日公开开庭进行了审理。原告兴连达公司的委托代理人蒋贵、张云霞，被告李燕的委托诉讼代理人周楷、高阳到庭参加了诉讼，被告时空网吧、荣信公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告兴连达公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告李燕与原告于2015年1月28日签订的《房屋出租合同》于2019年6月20日解除；2、判令被告李燕、被告时空网吧立即支付拖欠房屋租金（2016年5月16日-2019年6月20日）1206885.8076元以及拖欠房屋租金的违约金253102.35元（自2016年5月16日至2019年6月20日）；3、判令被告李燕、被告时空网吧、被告荣信公司立即将位于邛崃市综合楼第一层（面积为1168.62㎡）腾退给原告；4.判令被告李燕、被告时空网吧立即向原告支付房屋占用费（自2019年6月21日起至实际腾退之日止，按照房屋租赁合同标准支付至实际腾退之日止）。事实及理由：2015年1月28日，原告与被告李燕签订《房屋出租合同》，约定原告将位于邛崃市综合楼第一层（面积为1168.62㎡）房屋出租给李燕，租赁期限为10年，自2015年5月15日起至2025年5月15日止。租期的第一年、第二年，每平方米租金30元，从第三年起以后每年均在上一年租金基础上递增5%。租金支付遵循“先付租金，后使用房屋”原则。合同签订后原告将租赁房屋交付给被告李燕，李燕将该房屋作为被告时空网吧的经营用房。但被告李燕在支付了第一年租金后再没有支付租金了。原告多次催促二被告支付拖欠租金，被告拒不支付，原告向二被告送达了解除租赁合同的律师函。但二被告未予答复也未腾空交付原告。故诉至法院判如所请。庭审中，原告撤回对被告李燕、被告时空网吧要求支付违约金的诉讼请求。 被告李燕辩称，1、双方签订的房屋租赁合同并未解除；2、原告不是案涉房屋的所有权人，原告出租房屋的行为属于无权处分且损害了第三人利益；3、原被告至今未对房屋面积进行确认，只对单价进行了约定，所以房屋面积不明确；4、租期起算时间不明确：因原告的原因无法办理消防合格证，导致被告在2016年2月才开始营业。双方至今没有交接房屋，因此房屋的面积、租金起算时间不明确，无法计算租金，故诉请法院驳回原告诉讼请求。 被告时空网吧述称，被告李燕将案涉房屋转租给王华伦用于网吧经营，租期至2020年7月，租金也支付给李燕，因此不应当承担欠付租金的义务，反正租期到了不续租。 被告荣信公司未作答辩。 经审理查明，2015年1月28日，原告与被告李燕签订《房屋出租合同》约定：一、原告将位于邛崃市综合楼第一层（面积为1168.62㎡，建筑面积为商贸公司扣除面积，以实测建筑面积为准）房屋出租给李燕，租赁期限为10年，自2015年5月15日起至2025年5月15日止；租期的第一年、第二年，每平方米租金30元，从第三年起以后每年均在上一年租金基础上递增5%。租金支付遵循“先付租金，后使用房屋”原则。乙方（李燕）未按时支付房租，甲方（兴连达公司）将增收一年房租总额20%为违约金。合同签订5日内李燕向原告支付了第一年房屋租金420700元以及租房保证金50000元。同时4.3条约定，甲方将于2015年2月之前划定乙方承租面积和交付乙方使用的所有手续。提供交房条件，满足乙方装修时间。同时5条约定房屋承租时间为2015年5月15日。在甲方完成本条第一款约定的工作内容后，双方人员共同到现场查验房屋清点设施设备并列表签字，办理交接手续完毕后正式交接完成。合同签订后原告将租赁房屋交付给被告李燕，被告李燕将该房屋作为被告时空网吧的经营用房。2015年5月被告时空网吧开始入驻装修，2015年8月6日，被告时空网吧将营业执照上住所地场所变更至本案诉争房屋开始营业。同时查明，时空网吧系成立于2004年4月2日的个人独资企业，于2018年3月9日将投资人由杨川变更为孟尧，其合伙人在诉争房屋租赁期间分别为王华伦、杨川、孟尧、张长明之间更替。 同时，2017年9月1日，被告李燕还将诉争房屋范围内时空网吧旁位于邛崃市的约300平方米铺面（标牌“荷花池搬迁老板”）出租给时空网吧合伙人杨川，杨川于2017年9月25日在此诉争铺面地注册成立了邛崃市荣信通讯服务有限公司，其经营场所即标牌“荷花池搬迁老板”铺面。荣信公司为个人独资企业，其法定代表人为杨川，监事为时空网吧合伙人张长明。被告李燕在向原告支付了第一年租金后再没有支付租金了。原告于2019年6月20日向被告李燕以及被告时空网吧送达了解除租赁合同的《律师函》，告知其不支付租金，双方于当日解除合同。二被告在异议期内均未提出异议。 另查明，原告与案外人界牌商贸公司达成联建协议，约定位于邛崃市综合楼双方共同所有，界牌商贸公司对该综合楼的第一层1050平方米享有所有权。该联建房屋至今尚未办理不动产所有权证。关于联建房屋的使用面积，原告与界牌商贸公司自行解决分配。本案被告承租的房屋系综合楼第一层扣除界牌商贸公司所有的1050平方米之外的房屋面积。 2019年11月8日，经原被告双方协商确定由本院委托四川省地矿局四零二队测绘公司予以鉴定测绘，作出四川省地矿局四零二队测绘公司（2019）Ｆ012号测绘报告结论为：经过实地测绘，邛崃市综合楼一层商业建筑面积为2262.26平方米，其中“邛崃时空引擎顶峰网吧”租赁建筑面积为1005.14平方米（其中套内面积为834.33平方米。公摊面积为170.81平方米）；1层卫生间套内使用面积为54.09平方米。 经现场勘查，测绘报告中1层卫生间为顶峰网吧使用；顶峰网吧旁的“荷花池搬迁老板”商铺实际承租人为邛崃市荣信通讯服务有限公司，其法定代表人为杨川、实际经营管理人为周健。 上述事实有《房屋出租合同》及《联建协议》、《通知函》、《律师函》、快递单及查询结果、《界牌商贸公司建设工程规划许可证》、兴连达华兴分公司《租金收款收据》、《邛崃市时空网吧工商登记信息》、《现场勘查笔录》邛崃市市场和质量监管局巡查记录及当事人当庭陈述等证据收集在案予以佐证。 本院认为，原告与被告李燕之间的《房屋出租合同》与时空网吧和被告李燕之间的《房屋租赁合同》及其《补充协议》、均是当事人真实的意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效。各方当事人均应按合同约定履行相关义务。 关于原告兴连达公司与李燕诉讼主体资格问题，李燕、时空网吧均与兴连达公司产生了租赁关系，李燕是承租人，时空网吧是次承租人，李燕辩称兴连达公司无原告主体权利，但从现有证据可知房屋实际处分人系兴连达公司，兴连达公司作为正在办理不动产权证的房屋产权人，实际享有了合同的处分权利，本案所涉及房屋腾退、租金支付以及逾期支付租金而产生的违约责任问题均产生于房屋所有者及承租人之间，而合同的签订者原告向李燕发出的解除租赁合同的通知函，并不会以案涉房屋产权人的问题产生合同解除不能的后果，原告要求支付租金以及单方解除合同，李燕对以原告名义发出的《起诉状》以及解除租赁合同的《律师函》均表示认可，故可视为李燕并未向房屋占有人兴连达公司行使缴纳租金和提出解除租赁异议权利，故兴连达公司发出的解除租赁合同于2019年6月20日发生效力。 关于案涉房屋的交接问题，原被告均陈述无书面的房屋交接手续。房屋的实际使用和装修时间双方均确定为2015年5月，针对合同约定的房屋承租时间自2015年5月15日起，结合双方对租赁房屋用途没有约定，故本院认为没有办理消防证不是房屋不能交接的主要原因，加之2015年5月被告时空网吧开始入驻装修，2015年8月6日，被告时空网吧将营业执照上住所地场所变更至本案诉争房屋开始营业。因此本院确定双方的房租起算时间按照双方合同约定的2015年5月15日起算。 关于案涉房屋的面积问题，原告向本院提交了其自行委托的成都高程测绘有限责任公司于2016年2月5日出具的成高测A（2016）001号房屋建筑面积测绘，被告对其不予认可，经第三方测绘机构测绘实测面积为892.81平方米，因此，经本院现场勘查笔录确定的原被告的诉争房屋面积确定为荣信公司住所地（“荷花池搬迁老板”）以及时空网吧住所地，上述诉争租赁房屋面积经本院委托确定的测绘机构测绘，本院依法确定诉争租赁合同面积为1005.14+卫生间54.09=1059.23平方米。 关于租金的计算问题，第一年（2015年5月16日至2016年5月15日）30元/月/平方米×1059.23平方米×12月=381322.8元；第二年（2016年5月16日至2017年5月15日）30元/月/平方米×1059.23平方米×12月=381322.8元；第三年（2017年5月16日至2018年5月15日）30元/月/平方米×105%×1059.23平方米×12月=400388.94元；第四年（2018年5月16日至2019年5月15日）30元/月/平方米×105%×105%×1059.23平方米×12月=420408.39元，2019年5月16日至2019年6月20日为30元/月/平方米×105%×105%×105%×1059.23平方米÷30×36天＝44142.88元，以上合计1627585.81元，被告支付的50000元款项性质问题，因保证金系保障房屋租赁合同的正常履行，现房屋租赁合同予以解除，案涉房屋租金应由原告向李燕收取，故被告李燕应当支付欠付租金1627585.81元-已付420700元-50000元保证金=1156885.81元。原告在庭审中撤回了对逾期支付租金的违约金的诉讼请求，本院对此不予处理。关于原告要求被告邛崃时空引擎顶峰网吧共同支付欠付租金的问题，根据《最高人民关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》第十七条“次承租人可以代原承租人支付租金和违约金，以对抗出租人的解约权。”的规定，本案原告虽向被告邛崃时空引擎顶峰网吧发出了解除合同的通知，但实际双方并未签订书面租赁合同，不存在租赁合同关系，且被告邛崃时空引擎顶峰网吧仅有向合同相对方李燕缴纳租金的义务，并无向原告缴纳租金的合同义务，故本院对原告要求被告邛崃时空引擎顶峰网吧支付租金的诉讼请求不予支持。 关于兴连达公司要求被告腾退房屋的诉求，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”及《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第一百一十九条第二款“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”的规定，且时空网吧在收到原告与2019年6月20日发出的解除合同《律师函》时未主张合同解除异议，故原租赁合同对兴连达公司及承租人时空网吧继续有效，被告时空网吧在明知租赁房屋合同已经变更并已经解除租赁合同的情况下，并未按时向变更后的房屋出租人兴连达公司支付任何租金。同时，被告李燕在租赁房屋后，并未按约定的房屋用途自行使用，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十七条“承租人应当按照约定的方法使用租赁物”的规定，被告李燕未按约定用途使用房屋，且拒不履行房租支付义务，已经构成根本违约，根据合同法第九十四条“当事人一方明确表示或以自己行为表明不履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，另一方当事人可以解除合同。”的规定，兴连达公司有权单方解除合同，向李燕发出的合同解除《律师函》也于2019年6月20日成功送达至时空网吧，合同法九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”被告李燕和时空网吧在收到合同解除《律师函》后未表示异议，故本院确认兴连达公司与时空网吧之间的事实房屋租赁合同关系已于2019年6月20日解除。现案涉房屋所有人兴连达公司要求被告时空网吧与李燕共同腾退租赁房屋具有法律及事实依据，本院予以支持。被告荣信公司与李燕建立了次承租关系，因被告李燕与原告已经解除了房屋租赁合同，主合同已经解除，荣信公司与李燕之间的租赁合同关系未得原告同意和许可，尚未建立事实租赁合同关系，作为无权占用人应当腾退房屋并支付逾期腾房占有使用费且在本案中不能对抗原告要求腾退房屋的权利，不能主张其向出租人的优先租赁权，故本院不予支持。 关于租金、房屋占用费，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”的规定，同时参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持。”以及《最高人民关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占用使用费的，人民法院应予支持。”的规定，原告仅要求被告李燕和被告邛崃时空引擎顶峰网吧支付2019年6月20日至实际腾退之日止，按第四年租金标准支付房屋占有使用费的主张正当合法，本院对其予以支持。原告在庭审中撤回了要求被告邛崃市荣信通讯服务有限公司支付房屋占用费的诉讼主张，视其对诉讼权利的放弃。本院确定房屋占有使用费为30元/月/平方米×105%×105%×1059.23平方米÷30×实际占用天数。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百一十四条、第二百一十七条、二百二十六条、第二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款，《最高人民关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》第十七条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告四川兴连达建筑工程有限公司华兴分公司与被告李燕于2015年1月28日签订的《房屋出租合同》于2019年6月20日解除； 二、被告李燕于本判决生效之日起十日内向原告四川兴连达建筑工程有限公司华兴分公司支付欠付租金1156885.81元； 三、被告李燕、被告邛崃时空引擎顶峰网吧、被告邛崃市荣信通讯服务有限公司于本判决生效之日起十日内将位于邛崃市综合楼第一层（面积为1059.23㎡）房屋腾退给原告四川兴连达建筑工程有限公司华兴分公司； 四、被告李燕、被告邛崃时空引擎顶峰网吧于本判决生效之日起十日内向原告四川兴连达建筑工程有限公司华兴分公司支付自2019年6月21日起至实际腾退房屋之日止的房屋占用费（30元/月/平方米×105%×105%×1059.23平方米÷30×实际占用天数）； 五、驳回原告四川兴连达建筑工程有限公司华兴分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17174元，鉴定费30000元，由被告李燕、被告邛崃市时空引擎顶峰网吧承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  陈思静 人民陪审员  鲜小珊 人民陪审员  彭绍全 二〇二〇年四月八日 书 记 员  陈芷颖