上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终2743号上诉人（原审原告）：上海澹然资产管理有限公司，住所地上海市闵行区银春路2276、2282号5-204、5-205室。法定代表人：高忠诚，董事长。委托诉讼代理人：王羽中，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘剑峰，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海巧连餐饮管理有限公司，住所地上海市闵行区吴中路1375号4幢116室。法定代表人：邵信谋，董事长。委托诉讼代理人：何汝玫，上海三越律师事务所律师。上诉人上海澹然资产管理有限公司（以下简称澹然公司）因与被上诉人上海巧连餐饮管理有限公司（以下简称巧连公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区（2019）沪0112民初35034号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人澹然公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持其全部一审诉讼请求。事实和理由：被上诉人将涉案租赁标的中的二楼部位全部用于仓储，属擅自改变物业用途、不当使用，未能充分发挥租赁物的经营价值，造成资源浪费，致使上诉人遭受租金损失。被上诉人巧连公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审判决正确，请求二审维持原判。澹然公司向一审法院起诉，请求判令：1.双方于2015年10月签订的《商铺租赁合同》于2019年10月17日解除;2.巧连公司支付澹然公司违约金人民币64,000元（以下币种均为人民币）;3.巧连公司支付澹然公司2016年1月1日至2019年9月30日期间的租金差额221,352.5元。一审法院认定事实：2015年10月22日，澹然公司（出租方、甲方）与巧连公司（承租方、乙方）就系争租赁商铺签订《商铺租赁合同》一份，合同约定：一、出租房屋情况：出租面积为324平方米（含分摊面积），该房屋的平面图详见附件一；二、租赁用途：乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为XX使用；三、交付日期和租赁期限：甲方于2016年1月1日前将房屋交付给乙方先行装修(装修免租期及经营免租期自2016年1月1日起至2016年6月30日止),在装修及经营免租期限内除租金外的其他费用(包括但不限于物业管理费、电费、水费、通讯费、电梯及公共大堂按承租面积分摊相应的能耗费等,以上所有相关费用由交房日起算)由乙方承担；房屋租赁期自2016年1月1日起至2023年12月31日止；四、租金、支付方式和期限：（一）该房屋首期每月租金为营业额的8%扣点(含物业费)，自租赁期开始之日(除免租期外)起2016年1月、2018年1月、2021年1月各租赁年度调整一次租金,租金调整规则为抽成8%、9%、10%(含物业费)，有关租金调整的具体事宜,由甲、乙双方在本合同租金计算表中约定；(二)租金每1个月为一个支付周期,先使用后支付；免租期内乙方需向甲方支付物业费15元/平/月,首期租金支付时间为2016年8月15日前收到甲方发票后，总额为第一个月营业额的8%(含物业费),首次房租交付应以甲方实际交房日期为准；该房屋的租金每1个月支付一次；此后,乙方应于每个月的第10日或之前,向甲方以书面形式提供上一个月之《营业数据核对表》，数据核对确认后,甲方在每个月的前10日向乙方发出上月的提成租金发票,乙方在收到甲方发票后的5个工作日内向甲方支付提成租金；甲方有权对乙方该店铺的销售额进行审计核对；乙方须按照甲方要求,做好各项审计的准备工作(包括提供审计所需要的账目、文件、凭证等),积极配合甲方对该店铺的销售额进行审计；五、保证金和其他费用：在签订本合同五个工作日内,乙方应向甲方支付房屋租赁保证金64,000元；同时乙方应向甲方支付运营保证金32,000元，甲方收取运营保证金后应向乙方开具书面收据，在乙方营业后此费用可用作第一个月租金,租金收取方式为合同四(二)结算后多退少补；七、房屋使用要求和维修责任：租赁期间,乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施,发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时,应及时通知甲方修复,若非乙方使用不当所产生的问题,则修复费用由甲方承担；租赁期间,因乙方使用不当或不合理使用,致使该房屋及其附属设施损坏或发生故障的,乙方应负责维修，乙方拒不维修,甲方可代为维修,费用由乙方承担；十一、违约责任：有下列情形之一的,甲方可无条件断水断电,甲方有权单方面书面通知乙方解除本合同，甲方有权收回该房屋另行出租,乙方商铺内所有物品归甲方所有,乙方向甲方交付的违约保证金64,000元作为违约金;给甲方造成损失,支付的违约金不足抵付损失的,还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分:（1）、乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求设计、装修房屋或者增设附属设施的;（2）、乙方利用租赁物业进行非法活动,损害公共利益的;（3）、未经甲方事先书面同意,乙方擅自改变租赁物业用途或损坏房屋的;（4）、乙方未经甲方书面同意的情况下转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的;（5）、甲方无任何违约,乙方逾期或不足额支付租金累计超过15天的;（6）、乙方违法或不当使用租赁物业,使甲方利益遭受重大损失的;（7）、乙方未按时支付物业管理费(综合管理费)、公用事业费以及拖欠其他费用累计达30天以上的;（8）、在商业中心规定正常开店时间内,乙方每月累计闭店超过3天的(特殊情况需商管公司书面确认除外);（9）、乙方未按照甲方要求,提供《营业数据核对表》及营业额审计的准备工作材料(包括提供审计所需要的账目、文件、凭证等),经甲方限期整改,乙方拒不改正的；(10)、乙方不得故意提供资料不全或虚假营业额数据,若发现,经甲方期限整改,乙方拒不改正的；十三、其他条款：（九）在本项目内本品牌XX经营期间，不允许同类品牌经营，例如：XX、XX。上述合同签订后，澹然公司向巧连公司交付了系争租赁房屋，巧连公司按约向澹然公司支付租金，并支付了保证金64,000元。合同履行过程中，巧连公司将系争租赁商铺一层103号作为营业区域、将二层104号作为仓库和员工休息区域使用。2018年3月29日，澹然公司向巧连公司发送《关于XX吴泾店相关说明函》，该函件载明：自双方租赁合同签订开始,巧连公司只针对一楼区域进行装修及经营,至今未对二楼租赁区域进行装修,同时巧连公司仅将二楼作为仓库使用。在吴泾满天星经营的一年半时间内,由于巧连公司未对二楼做任何装修及经营,造成澹然公司正面二楼商业氛围不足,同时巧连公司与澹然公司以扣点方式进行租金结算,造成澹然公司过去一年半的坪效不佳。故根据澹然公司对于项目整体商业角度考虑,望巧连公司针对二楼承租区域尽快进行装修与经营,提升澹然公司项目正面商业氛围,澹然公司与巧连公司所签订的商铺租赁合同内有对麦当劳品牌排他,澹然公司考虑为了更好的经营本项目,提高客流量,提升整体商业品牌,同时结合实际情况,经澹然公司经营层研究决定,请巧连公司将麦当劳排他协议取消。2018年5月10日，巧连公司向澹然公司发送《回复函》，该函件载明：澹然公司、巧连公司于2015年10月22日签订了吴泾满天星生活广场商铺租赁合同，租赁区域为上海市XX镇XX路XX弄XX号楼一楼103、104室,租赁面积324平方米,租赁经营品牌为XX；现澹然公司要求巧连公司对租赁区域二楼进行装修,根据原合同条款,澹然公司并未说明需对二楼进行装修,现突然要求巧连公司对二楼进行装修,并要求删除原合同的排他条款,巧连公司不予认可；根据原合同第十三条(二)“本合同未尽事宜,经甲乙双方协商一致,可订立补充条款”的规定,修订合同需要双方协商一致方可修改,现巧连公司不同意修改合同。2019年6月17日，澹然公司向巧连公司发送《XX吴泾店催告函》，该函件仍是要求巧连公司对二层104号进行装修开展经营。一审法院审理后，于二〇一九年十二月二日作出判决：驳回澹然公司的全部诉讼请求。一审案件受理费减半收取计2,716.36元，由澹然公司负担。二审中，双方当事人都没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。根据查明事实，讼争双方在《商铺租赁合同》中约定“该房屋作为XX使用”，并未指定承租人对外经营的具体区域和面积，而被上诉人承租后确实将租赁物用于开设“XX”快餐店，并未违反约定用途。需要指出的是，餐饮业经营者将店铺中的部分区域用于存储相关物品，实属常态，与“仓储”并非同等概念。而一家普通的快餐店，显然不足以对商铺所在楼层的整体商业氛围造成实质性或根本性的影响。上诉人有关被上诉人擅自改变物业用途、使用不当等主张，缺乏事实依据，本院不能采信。综上所述，上诉人澹然公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币5,432.72元，由上诉人上海澹然资产管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  潘兵审判员  刘佳审判员  娄永二〇二〇年四月十日书记员  范瑶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……