广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终472号上诉人（原审原告）：谭振强，男，1977年11月25日出生，汉族，身份证住址广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：李丽莉，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏雪婧，广东金桥百信律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：广州精实计算机科技有限公司，住所地：广东省广州市天河区天河路490号808-809单元。法定代表人：冯素颜，该公司经理。委托诉讼代理人：梁伟杰，广东高特律师事务所律师。委托诉讼代理人：古红嫦，广东高特律师事务所律师。上诉人谭振强因与被上诉人广州精实计算机科技有限公司（以下简称精实科技公司）物权保护纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初21344号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谭振强上诉请求：1.撤销一审判决并改判；2.精实科技公司立即腾空广州市天河区天河路490号807、808、809、810房并交还谭振强营业；3.精实科技公司按照2018年度广州市天河区商业用房租赁指导价标准计算向谭振强支付自2019年4月1日起至实际搬离之日止的房屋占用费；4.本案一审、二审诉讼费用由精实科技公司承担。事实和理由：（一）一审法院适用法律错误。案涉房产抵押在前，租赁在后，精实科技公司作为承租人依法不得对抗买受人。原房屋所有权人于2013年12月2日将案涉房屋抵押给广发银行股份有限公司广州分行用于担保借款，并办理抵押登记，精实科技公司在此后通过签署租赁合同取得案涉房屋的租赁权。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条规定，相关租赁合同对谭振强不具有约束力。（二）《拍卖公告》虽明示案涉房屋存在租赁合同，但不应以此推定竞买人愿意接受原租赁合同。竞买人通过房屋抵押权及租赁权产生的时间先后，可知其竞得房屋后依法不受原租赁合同的约束。《拍卖公告》载明的标的物按现状拍卖，指的是标的物的物理现状，即外观、结构、装修等，由此不能认定竞买人必须接受原租赁合同约束。《拍卖公告》载明的标的物后续出现任何占有、使用等法律问题，由买受人自行解决，由此表明买受人取得房屋权属后，依法行使占有、使用等权利，因此，因本案租赁合同在房屋抵押权设立后签署，谭振强不受相关租赁合同约束。（三）因谭振强不受房屋租赁合同约束，精实科技公司应按照《广州市房屋租赁参考价》向谭振强支付房屋占用费。根据该参考价，案涉房屋月租金单价应为每月每平方米134元，精实科技公司应支付占用费至其实际腾空搬离案涉房屋之日。综上，恳请二审法院判如所请。精实科技公司二审辩称，不同意谭振强的上诉请求、事实和理由，其同意一审判决。一、广州市中级人民法院在2019年2月21日的《竞买公告》中明确载明“本次拍卖标的物当前有人占用，公告期间有案外人提交租赁合同”，并且《竞买公告》特别提醒“请竞买人慎重决定竞买行为，竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵等”，谭振强参与案涉房产的竞拍，理应推断知悉并同意案涉房产原租赁权，以及相应的租期及租金标准，根据民法意思自治的原则，这与《中华人民共和国物权法》第一百九十条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条规定并不矛盾，因此，谭振强竞买取得案涉房产产权后，应接受案涉房产上原有租赁合同的约束。二、精实科技公司早在2009年就开始租赁案涉房产，之后精实科技公司一直租赁案涉房产，并签订相应的租赁合同，后面的租赁合同是前面租赁合同的延续。这说明在案涉房产抵押给广发银行股份有限公司广州分行前，精实科技公司的租赁关系就早已经存在，因此精实科技公司的租赁关系不应受《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定的约束。三、支付租金的问题属于另一法律关系，请谭振强另循法律途径解决，原租赁合同对谭振强具有约束力。谭振强于2019年6月13日向一审法院起诉请求：1.精实科技公司搬离并返还违法占用的谭振强所有的广州市天河区天河路490号807、808、809、810房；2.精实科技公司按照75764.94元/月的标准向谭振强支付2019年4月1日起至实际搬离之日止的房屋占用费；3.本案诉讼费由精实科技公司承担。一审法院认定事实：根据谭振强提交的《询价建议书》中的权属证明文件即《广州市不动产登记查册表》显示，天河区天河路490号807、808、809、810、811、812、813房（下分别简称807房、808房、809房、810房、811房、812房、813房）的产权人均为叶庆，建筑面积分别为87.6350平方米、167.5530平方米、167.5530平方米、142.6714平方米、104.3968平方米、100.1362平方米、75.0274平方米，合计844.9728平方米；规划用途均为办公；登记时间均为2009年10月27日。2012年，叶庆（出租方/甲方）与精实科技公司（承租人/乙方）分别签订了三份《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将807房、808房/809房、810房出租给乙方作写字楼用途使用；租赁期限均为2012年12月1日至2015年11月31日；月租金额分别为3505.40元、13404.24元、5706.80元；乙方分别向甲方交纳7010.80元、26808.48元、11413.60元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方等。上述三份《广州市房屋租赁合同》均进行了租赁登记备案。2014年11月30日，叶庆（出租方/甲方）与精实科技公司（承租方/乙方）分别签订了四份《租赁合同》，约定出租房产分别为807房、808房、809房、810房；建筑面积分别为87.635平方米、167.553平方米、167.553平方米、142.6714平方米；租赁期限均为2014年12月1日起至2029年11月30日止；月租金分别为3944元、7540元、7540元、6420元；乙方必须于签订本合同之日起三日内向甲方支付从2014年12月1日至2017年11月30日的租金作为首期租金；除首期租金外，该房产租金均按照自然月计算、收取，乙方须于每月5日前向甲方交付当月租金等。上述四份《租赁合同》均进行了租赁登记备案。2017年8月8日，广州市中级人民法院发出《拍卖公告》，内容为广州市中级人民法院将于2017年8月29日10时起至2017年8月30日10时止（延时的除外）在京东网网络司法拍卖平台进行公开拍卖活动，拍卖标的物（一）为807房、808房、809房、810房、811房、812房、813房，上述七套房产作为一个整体进行拍卖，评估总价17921900元，起拍价为14337520元，保证金为1433752元，增价幅度为50000元；特别提醒：处置公告期间，上述七套房产都有租户向法院提交租赁合同，法院未对租赁合同做实质审查，仅公示租赁合同中明确的租期与租金，后续出现任何占有、使用等法律纠纷，由买受人自行解决；特别提醒：本次拍卖的标的物以实物现状为准，竞买人可以申请实地看样；本次拍卖按标的物现状拍卖，标的物的外观、结构、固定装修及内在质量以现状为准；本次拍卖标的物并未实际控制，评估公司进行评估时也未进入室内，故本次拍卖法院不负责交付场地，竞买人务必在拍卖前仔细审查拍卖标的物，调查标的物是否存在瑕疵，认真研究其现实状况，并亲临展示现场，请竞买人慎重决定竞买行为，竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵等。2019年2月21日，广州市中级人民法院发出《竞买公告》，内容为拍卖标的物位于广州市天河区天河路490号的房产，房产用途为办公，证载总楼层为42层，本次拍卖标的物全部位于8层，使用年限50年，从2003年1月20日起算，于2013年12月5日抵押给广发银行广州分行；对807房、808房、809房、810房、811房、812房、813房共7套房产作为一个整体进行拍卖，以询价均价19670632元的70%即13770000元作为起拍价，保证金为1377000元，增价幅度为68000元；特别提醒：本次拍卖的标的物以实物现状为准，竞买人可以申请实地看样；本次拍卖按标的物现状拍卖，标的物的外观、结构、固定装修及内在质量以现状为准；本次拍卖标的物当前有人占用，公告期间有案外人提交租赁合同，故本次拍卖按现状拍卖，法院不负责交付场地；竞买人务必在拍卖前仔细审查拍卖标的物，调查标的物是否存在瑕疵，认真研究其现实状况，并亲临展示现场，请竞买人慎重决定竞买行为，竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵等。2019年3月31日，谭振强以16490000元的价格竞得807房、808房、809房、810房、811房、812房、813房。2019年4月11日，广州市中级人民法院作出（2019）粤01执恢9号执行裁定，裁定将807房、808房、809房、810房、811房、812房、813房过户给谭振强。2019年5月22日，广州市国土资源和规划委员会分别核发了粤（2019）广州市不动产权第02208971、02208976、02208959、02208958号《不动产权证书》，显示807房、808房、809房、810房的权利人均为谭振强。现谭振强向一审法院提起诉讼，要求精实科技公司搬离并返还807房、808房、809房、810房，并向其支付房屋占用费。诉讼过程中，谭振强与精实科技公司均确认807房、808房、809房、810房现由精实科技公司占有使用；自2019年4月1日起，精实科技公司未向任何人支付过租金或占用费。谭振强主张807房、808房、809房、810房的原产权人叶庆在2013年12月2日已经将上述房屋抵押给了广发银行广州分行，而（2019）粤01执恢9号《执行裁定书》表明广发银行广州分行的抵押权已经实现，故精实科技公司与叶庆签订的《租赁合同》对其没有约束力，不能要求其继续履行《租赁合同》。为予证明，谭振强提交了（2015）穗中法金民初字第2015号《民事判决书》、（2019）粤01执恢9号《执行裁定书》。精实科技公司对上述证据的真实性均无异议。谭振强主张精实科技公司按照75764.94元/月的标准向其支付2019年4月1日起至实际搬离之日止的房屋占用费，并提交了《2018年广州市房屋租金参考价》予以证明。精实科技公司对该证据的真实性无异议，但认为根据拍卖不破租赁的原则，应当按照原租赁合同的租金标准计算费用。精实科技公司主张其向谭振强邮寄《通知函》，要求谭振强提供银行账户以继续按其与叶庆签订的《租赁合同》向谭振强支付租金，但谭振强没有回复，并提交了《通知函》（复印件）及快递单予以证明。谭振强对该证据的真实性不予确认，认为快递单上的收件人地址并非其住址，该地址是其作为股东所开办的一个公司的办公场所，其只是偶尔去该场所，收件人电话是其电话，但其确实没有收到过上述《通知函》，也没有任何人向其转交《通知函》，从《通知函》的内容可以反映精实科技公司无权占有房屋。另，谭振强确认广州市中级人民法院于2019年2月21日发布的《竞买公告》中披露了807房、808房、809房、810房存在已与精实科技公司签订租赁合同的事实，但认为其作为一个普通公民，并没有较强的法律意识，其没有仔细注意该内容，也无法理解其含义，且其阅读的拍卖公告只披露存在租赁合同，但并没有披露相关的租期及租金标准。精实科技公司则认为该公告已提示案外人已提供了租赁合同的情况，谭振强应向法院了解相关租赁合同的租赁期限及租金标准等详细情况。一审法院认为，根据已查明的事实可知，精实科技公司与叶庆于2014年11月30日分别签订了关于807房、808房、809房、810房的《租赁合同》，约定由精实科技公司向叶庆承租上述房屋，租赁期限为2014年12月1日至2029年11月30日。但由于叶庆未能履行已发生法律效力的民事判决所确定的义务，上述房屋被法院进行拍卖，并由谭振强成功竞拍。其后，广州市中级人民法院于2019年4月11日出具（2019）粤01执恢9号执行裁定，裁定将上述房屋过户给谭振强。谭振强于2019年5月22日取得上述房屋的不动产权证书。现谭振强主张精实科技公司与叶庆签订的关于807房、808房、809房、810房的《租赁合同》对其没有约束力，并以此为由要求精实科技公司搬离及返还上述房屋，并要求精实科技公司向其支付房屋占用费。对此，一审法院认为，谭振强是参与竞拍而取得807房、808房、809房、810房的所有权，其行使物权权利应受到拍卖公告的约束。广州市中级人民法院在2019年2月21日的《竞买公告》中明确载明“本次拍卖标的物当前有人占用，公告期间有案外人提交租赁合同，故本次拍卖按现状拍卖，法院不负责交付场地”。谭振强作为具有完全民事行为能力的个人，其参与竞拍价值高达1000多万元的房产，理应积极、充分、谨慎地了解拍卖标的物的情况；在《竞买公告》上已披露了上述房屋存在租赁合同的事实的情况下，其理应向法院了解拍卖标的物的租期及租金标准等具体情况，现其表示不清楚相关的租期及租金标准，显然有悖于日常生活常理，有违诚信原则。综上，一审法院可确认谭振强知道或应当知道精实科技公司承租上述房产的《租赁合同》所约定的租期和租金标准，并愿意接受上述房屋上存在上述《租赁合同》的约束。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款拍卖，法院不负责交租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”因此，谭振强作为竞买人在竞买上述房屋前已知悉并同意上述房屋上的原租赁权，其通过竞买而取得上述房屋的产权后，应接受上述房屋上原有的租赁合同的约束，因此，现谭振强要求精实科技公司搬离并返还807房、808房、809房、810房的诉讼请求缺乏依据，一审法院不予支持。另，对于上述房屋的占用费，该诉求是谭振强基于《租赁合同》对其没有约束力、精实科技公司无权占有使用上述房屋的前提而提出，一审法院对此诉讼请求不予支持。但谭振强是否依据《租赁合同》而要求精实科技公司支付租金，应属另一法律关系，可另循法律途径解决。据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款的规定，于2019年10月22日判决如下：驳回谭振强的全部诉讼请求。一审案件受理费3940元，由谭振强负担。双方当事人对一审法院查明事实没有异议，本院予以确认。另查，案涉房屋设定抵押时间为2013年12月5日，查封时间为2015年4月20日。二审中，双方当事人共同确认：案涉房屋拍卖时执行法院有披露租赁合同的起始时间及租金标准。本院认为，本案二审当事人的争议焦点为：精实科技公司对于案涉房屋享有的租赁权，能否对抗谭振强对案涉房屋享有的物权。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十五条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”本案中，案涉房屋在抵押之前已经进行了出租，且2012年所签订的租赁合意均进行了租赁备案，在没有充分证据证明精实科技公司对于案涉房屋享有的租赁权为虚假租赁的情况下，依据上述法律规定，谭振强作为案涉房屋的买受人应受案涉房屋原租赁合同的约束。一审法院据此驳回谭振强的全部诉讼请求正确，本院予以维持。谭振强上诉提出租赁合同设定于抵押之后，缺乏事实依据，本院不予采信。综上所述，谭振强的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3940元，由谭振强负担。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  余盾审判员  李静二〇二〇年四月二十九日书记员  杨希曾龙辉