上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终2243号上诉人(原审原告、反诉被告)：上海香馥宾馆，住所地上海市静安区。法定代表人：张小伟。委托诉讼代理人：周伟，北京金诚同达(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘晴，北京金诚同达(上海)律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：邻客地带物业管理(上海)有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区。法定代表人：黄爱可(ROSENTHALANDREWMICHAEL)。委托诉讼代理人：俞麟，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。上诉人上海香馥宾馆(以下简称“香馥宾馆”)因与被上诉人邻客地带物业管理(上海)有限公司(以下简称“邻客地带公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2018)沪0101民初23181号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。香馥宾馆上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第二项、第三项、第四项、第五项；2、确认香馥宾馆与邻客地带公司于2017年3月6日签署的《房屋租赁合同》于2017年4月6日解除；3、改判邻客地带公司返还香馥宾馆支付的房租和押金共计346,750元；4、改判邻客地带公司承担香馥宾馆损失共计321,055元；5、驳回邻客地带公司的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决未对《房屋租赁合同》第15.3条关于邻客地带公司应当协助提供办理营业执照的相关资料的约定的事实予以认定，存在事实认定错误。第15.3条明确约定，为方便香馥宾馆办理营业执照合法经营，邻客地带公司须提供该房屋的划拨证明或达益物业提供的房屋性质证明……，如邻客地带公司自本合同签署之日起30日内未提供以上材料，则本合同自动解除，双方均不承担违约责任，邻客地带在合同解除后的30日内退还香馥宾馆支付的首期租金和押金共计人民币346,750元。现邻客地带公司未在约定期限内提供该等材料，根据合同约定，《房屋租赁合同》应在合同签署后30日届满之日的次日(即2017年4月6日)自动解除。二、一审判决认定香馥宾馆存在擅自退租、拖欠租金的违约行为，《房屋租赁合同》于2017年8月31日解除，存在严重的事实认定错误和法律适用错误。根据前述意见，《房屋租赁合同》应在2017年4月6日自动解除，香馥宾馆自然不必再向邻客地带公司支付房屋租金，更无从谈起擅自退租、拖欠租金。在双方当事人均未对房屋返还这一事实提供有效证据的情况下，一审判决将举证责任强加在香馥宾馆身上，系滥用证据规则。且合同第15.3条关于合同自动解除的约定，系合同双方对合同解除条件的约定，应被视为经当事人协商一致、解除合同的情形，而非约定一方解除条件，进而赋予一方当事人合同解除权。三、根据合同第15.3条约定，邻客地带公司理应退回房租和押金共计346,750元。因邻客地带公司在租赁合同履行过程中存在过错，应当赔偿香馥宾馆损失共计321,055元。被上诉人邻客地带公司辩称：一、香馥宾馆上诉主张一审法院未就邻客地带公司应当协助提供办理营业执照的相关约定的事实进行认定，但香馥宾馆一审中提出的诉讼请求中，并无请求法院确认邻客地带公司协助办理执照相关业务这一诉请。二、一审中除双方签订的《房屋租赁合同》之外，其他证据材料均由邻客地带公司提供。邻客地带公司提供书证、证人证言证明邻客地带公司具有出租权、香馥宾馆持续使用该出租物业并于2017年12月31日单方放弃使用导致合同无法履行而解除，以及邻客地带公司因香馥宾馆的单方违约而造成的损失。香馥宾馆如要反驳邻客地带公司的证据，则也应提供有效的证据支持。三、香馥宾馆于2017年之后逃避履行约定义务，失踪近两年。香馥宾馆于2018年企图通过诉讼希望原租赁合同被认定无效的方式来获得不正当利益。综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。香馥宾馆向一审法院起诉，请求判令：1、请求确认双方当事人于2017年3月6日签订的《房屋租赁合同》无效并要求邻客地带公司返还香馥宾馆支付的房租和押金共计346,750元。2、邻客地带公司承担香馥宾馆损失共计321,055元。邻客地带公司反诉请求：1、确认双方当事人2017年3月6日签订的《房屋租赁合同》于2017年12月31日解除；2、香馥宾馆支付自2017年7月1日起到2017年12月31日止的租金共计520,125元；3、香馥宾馆支付相当于三个月租金金额的违约金260,062.50元以及恢复原状费用238,053.40元。一审法院认定事实：一、涉案《房屋租赁合同》的约定及履行情况2017年3月6日，香馥宾馆(承租人，合同乙方)和邻客地带公司(出租人，合同甲方)签订《房屋租赁合同》，约定：乙方向甲方租赁上海市黄浦区江西中路XXX号3－4楼房屋(以下简称“系争房屋”，建筑面积950平方米)。3.1乙方租赁该房屋经营宾馆并按照国家规定合法使用，乙方确认并知晓该房屋不能用于公司的注册。4.1房屋租赁期限自2017年3月1日起至2022年3月31日止，其中免租期90天，自2017年3月1日至2017年5月31日。甲方在收到乙方首期租金和租赁保证金后的3日内交付房屋。自2017年3月1日起该房屋所产生的费用均由乙方承担，包括但不限于物业管理费(若需)、水费(若需)、电费、煤气费(若需)。5.1租赁期间内，每两年起租金在上一年的租金基础上递增4%，租金按月计算：第一年和第二年，2017年3月1日起至2019年2月28日，每月的租金为86,687.50元；第三年和第四年，2019年3月1日起至2021年2月28日，每月的租金为90,155元，第五年，2021年3月1日起至2022年3月31日，每月的月租金为93,761.20元。5.2该房屋租金支付方式：先付后用，每一个月为一期。乙方在签订本合同贰日内支付首期租金86,687.50元，……第二期租金应于2017年7月1日前支付，以后每期租金为每期1号前支付，支付形式为银行转帐。6.1……乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为三个月的租金，即260,062.50元……。13双方同意，发生下列情形之一的，一方有权书面通知另一方解除本合同。……13.6乙方逾期不交付租金、租赁保证金及其他任何应付费用累计超过30天的。14.1甲、乙双方同意，有下列情形之一的，有违反合同的一方，应向另一方按月租金2倍支付违约金；给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……(6)租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途退租的(甲方以当年月租金单价×退租面积×3计算损失)……2017年3月初，邻客地带公司将系争房屋交付香馥宾馆。香馥宾馆安排施工队进场装修，并交付邻客地带公司2017年6月的租金86,687.50元以及租赁保证金260,062.50元。香馥宾馆称其于2017年4月30日搬离系争房屋并于同年5月将系争房屋唯一的钥匙交还给邻客地带公司，邻客地带公司则称其于2017年8月底才收到房屋钥匙，因香馥宾馆无法提供证据证明其主张返还房屋的时间节点，故就该节事实承担举证不能的后果，一审法院依证据规则采信邻客地带公司的陈述，认定邻客地带公司于2017年8月底收回系争房屋。系争房屋收回后，根据邻客地带公司的陈述，其因无力支付租金于2017年12月31日与上海明室广告有限公司(以下简称“明室广告公司”)解除房屋租赁合同。明室广告公司收回系争房屋后自行恢复原状并装修。二、系争房屋的权利人及租赁使用情况系争房屋为非居住营业用房，出租人为上海新黄浦(集团)有限责任公司(以下简称“新黄浦集团”)。2003年4月，新黄浦集团与上海航道局签订《公有非居住房屋租赁合同》，约定由上海航道局承租系争房屋，租赁期限自2003年4月1日起至2008年3月31日。2006年8月，上海航道局更名为中交上海航道局有限公司(以下简称“中交航道局”)。2017年6月12日，新黄浦集团与中交航道局签订《公有非居住房屋租赁合同》，约定由中交航道局承租系争房屋，租赁期限自2017年6月1日起至2022年5月31日止。落款处的合同甲方除了新黄浦集团还有代理人上海达益物业发展有限公司。2016年2月22日，上海浚浦置业有限公司(以下简称“浚浦置业公司”)与明室广告公司签订《房屋租赁合同》，由明室广告公司承租系争房屋，租赁期限自2016年3月10日起至2022年5月22日止。同年4月1日，明室广告公司将系争房屋出租给邻客地带公司，租赁期限自2016年4月1日起至2022年3月31日止。2017年2月28日，中交航道局(浚浦置业公司的全资股东)决定由上海航道物流有限公司(以下简称“上海航道公司”)吸收合并浚浦置业公司，浚浦置业公司注销，其所属的资产、人员、债权债务、相关业务等全部由上海航道公司接收。邻客地带公司在一审庭审中出具上海达益物业发展有限公司作出的《情况说明》，内容载明“上海航道局承租位于黄浦区江西中路XXX号三、四层建筑面积1025.98平方米房屋。自上海航道局同上海新黄浦(集团)签订租赁合同后，一直使用该物业，由于上海航道局历经多次国家改制，自2008年3月31日后一直未能办理续签新的共有非居住房屋租赁合同，至2017年6月上海航道局最新的一轮改制方案结束后才去本物业管理方上海达益物业发展有限公司签订了新的共有非居住房屋租赁合同，在2008年3月31日至今，上海航道局方面一直按时缴纳房租，合同一直按照上海航道局与上海新黄浦(集团)有限公司于2003年四月签订的共有非居住房屋租赁合同在执行。”香馥宾馆对该《情况说明》真实性无异议。一审法院认为，系争房屋作为非居住营业用房，由出租人新黄浦集团自2003年起交付中交航道局用作租赁，根据双方2017年6月签订的《公有非居住房屋租赁合同》，中交航道局对系争房屋的租赁期限至2022年5月31日止。2016年3月，系争房屋由中交航道局子公司浚浦置业公司出租给明室广告公司，并由明室广告公司转租给邻客地带公司，现无证据证明中交航道局对浚浦置业公司的出租行为提出异议并由此影响了涉案《房屋租赁合同》的正常履行，故香馥宾馆以邻客地带公司无权转租系争房屋为由主张合同无效，一审法院不予支持。本案中，邻客地带公司以香馥宾馆拖欠租金为由主张解除涉案《房屋租赁合同》，符合合同约定，一审法院确认合同解除。关于合同解除的时间节点，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，合同当事人行使约定解除权应当以书面通知到达一方作为解除权生效要件。邻客地带公司从未以书面形式通知香馥宾馆解除合同，但考虑到香馥宾馆自行搬离后，邻客地带公司于2017年8月底将系争房屋收回，客观上已经使得《房屋租赁合同》继续履行丧失基本条件，故一审法院认定涉案《房屋租赁合同》于2017年8月31日解除。邻客地带公司以系争房屋收回但不影响双方合同的继续履行，并以其与明室广告公司解除合同的时间作为涉案《房屋租赁合同》解除日，缺乏法律依据，不予采信。香馥宾馆应当向邻客地带公司支付2017年7月1日至2017年8月31日期间的租金，并承担擅自退租的违约金。邻客地带公司主张的恢复原状以及装修费用，根据其陈述系由明室广告公司实际支付，故一审法院不予支持。因合同解除系香馥宾馆违约造成，故对香馥宾馆主张的装修费用，不予支持。香馥宾馆另行要求邻客地带公司支付中介费，于法无据，不予支持。另，香馥宾馆已经支付的租赁保证金应当在结清合同项下相关费用后予以返还。一审法院判决：一、确认上海香馥宾馆与邻客地带物业管理(上海)有限公司于2017年3月6日签订的《房屋租赁合同》于2017年8月31日解除；二、上海香馥宾馆应于判决生效之日起十日内向邻客地带物业管理(上海)有限公司支付2017年7月1日起至2017年8月31日止的租金共计173,375元；三、上海香馥宾馆应于判决生效之日起十日内向邻客地带物业管理(上海)有限公司支付违约金260,062.50元；四、邻客地带物业管理(上海)有限公司应于上海香馥宾馆清偿第二、三项款项后三日内向上海香馥宾馆返还租赁保证金260,062.50元。五、驳回上海香馥宾馆确认上海香馥宾馆、邻客地带物业管理(上海)有限公司于2017年3月6日签订的《房屋租赁合同》无效并要求邻客地带物业管理(上海)有限公司返还房租86,687.50元、赔偿损失321,055元的诉讼请求；六、驳回邻客地带物业管理(上海)有限公司要求上海香馥宾馆支付2017年9月1日至2017年12月31日的租金346,750元以及恢复原状费用238,053.40元的诉讼请求。本院审理中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，2017年3月6日香馥宾馆(乙方)与邻客地带公司(甲方)签订的《房屋租赁合同》第15.3条约定，为方便乙方办理营业执照合法经营，甲方须提供该房屋的划拨证明或达益物业提供的房屋性质证明，上述材料为乙方办理营业执照的关键材料，如甲方自本合同签订之日起30日内未提供以上材料则本合同自动解除，双方均不承担违约责任。甲方在本合同解除后的30日内退还乙方支付的首期租金和押金(包含定金部分)共计人民币346,750元。本院认为，一审法院根据当事人诉辩称意见以及在案证据，认定香馥宾馆与邻客地带公司就系争房屋所签订的《房屋租赁合同》合法有效，并无不妥，本院认同。现香馥宾馆上诉主张邻客地带公司未按合同第15.3条约定的期限向香馥宾馆提供办理营业执照所需相关材料，故涉案租赁合同已于2017年4月6日自动解除，邻客地带公司应退回已收房租和押金，并承担赔偿香馥宾馆损失的责任。对此本院认为，合同解除是合同权利义务终止的重要方式之一，是对合同效力状态的根本性改变，在法律规定的合同解除方式中，包括当事人协商一致解除合同，解除权人行使解除权解除合同，合同的解除须由当事人为相应的意思表示，意图即在于使各方当事人对合同效力状态是否发生根本性变化能够有明确的认识。是否行使合同解除权，以及依据何种事实和理由行使合同解除权，取决于当事人的意思自治。根据《合同法》第九十六条规定，当事人一方依照《合同法》第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。即解除合同应当向对方发出通知，作出明确意思表示。当事人尽管在合同中约定满足条件时合同自动解除，但并不意味着该条件成就时，合同可以不经对方通知即已解除。涉案租赁合同第15.3条约定如邻客地带公司未能在签订合同之日起30日内提供系争房屋的划拨证明或达益物业提供的房屋性质证明，则租赁合同自动解除，但在该解除条件成就后，香馥宾馆并未向邻客地带公司发出过解除合同的通知或起诉要求确认合同解除，反而是以邻客地带公司无权转租为由起诉要求确认合同无效，故应认定香馥宾馆以其行为表明放弃行使合同解除权。现香馥宾馆在二审中再行主张解除权，于法无据，本院不予支持。经查，香馥宾馆擅自退租已构成违约，邻客地带公司请求解除合同，一审法院予以支持，并无不当。关于合同解除日期，香馥宾馆主张其于2017年4月30日搬离并在同年5月将系争房屋唯一的钥匙交还邻客地带公司，邻客地带公司则主张于2017年8月底才收到房屋钥匙，鉴于双方对各自主张均未提供证据加以证明，考虑到租赁合同解除时，承担搬离并返还租赁物义务的一方应为承租人香馥宾馆，故在争议事实真伪不明的情形下，本院结合案情并根据证据规则采信邻客地带公司的主张。一审法院确认涉案《房屋租赁合同》于2017年8月31日解除，并判令香馥宾馆支付欠付租金并承担擅自退租的违约金，于法有据，可予维持。综上所述，香馥宾馆的上诉理由缺乏依据，本院不予支持。一审法院所作判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币12,211.80元，由上诉人上海香馥宾馆负担。本判决为终审判决。法官助理夏兰审判长 王 珍审判员 邬海蓉审判员 俞 璐二〇二〇年四月二十三日书记员 夏 兰附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……