北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京01民终3308号上诉人(原审被告)：侯光寿，男，1973年1月25日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：冯雅琳，北京市安衡律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：北京中关村国际商城发展有限公司，住所地北京市昌平区北清路1号院1号楼。法定代表人：翟学军，董事长。委托诉讼代理人：侯嘉庚，男，1989年12月3日出生，汉族，该公司职员。原审第三人：北京伟励投资管理有限公司，住所地北京市昌平区回龙观镇北清路1号院6号楼101内（6-3-102B）。法定代表人：刘建东，经理。委托诉讼代理人：安二明，北京市致宏律师事务所律师。原审第三人：广东康景物业服务有限公司北京分公司，住所地北京市朝阳区广渠路28号215号楼南B110e。法定代表人：陈日群，总经理。委托诉讼代理人：张丹丹，女，1987年9月12日出生，汉族，该公司职员。上诉人侯光寿因与被上诉人北京中关村国际商城发展有限公司（以下简称中关村商城公司）、原审第三人北京伟励投资管理有限公司（以下简称伟励投资公司）、广东康景物业服务有限公司北京分公司（以下简称康景物业北京分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2019）京0114民初5236号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。侯光寿上诉请求：1、请求撤销一审判决第一项，判令中关村商城公司从侯光寿交付的保证金中扣除租金16690．44元，该部分租金侯光寿不再另行给付。2、请求撤销一审判决第二项、第三项、第四项并依法改判。3、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1．侯光寿向中关村商城公司支付了保证金16690．44元，按照合同约定，侯光寿应支付的租金应当先从上述保证金中抵扣；2．由于中关村商城公司原因导致涉诉餐饮店迟迟未能开业，发生工人工资及其他损失，就该问题双方始终协商未果，侯光寿因此未支付房屋租金存在合理理由，且对方未举证证明实际发生损失，一审法院判决侯光寿支付逾期付款违约金、解除合同违约金错误，而且数额过高。中关村商城公司辩称，同意一审判决。伟励投资公司、康景物业北京分公司述称，同意一审判决。中关村商城公司向一审法院起诉请求：1、判令侯光寿支付自2016年12月1日至实际腾退之日拖欠的租金；2、判令侯光寿支付逾期付款违约金（按照欠付费用总额的1‰的标准计算）210575．08元；3、判令侯光寿补缴免租期3个月的租金55256．22元；4、判令侯光寿支付解除合同违约金（3个月租金），按照18418．74元／月计算，合计55256．22元；5、诉讼费由侯光寿承担。一审法院认定事实：2015年7月29日，中关村商城公司（出租人、甲方）与侯光寿（承租人、乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于北京市昌平区大厦8号楼8-1-101、8-1-102号商铺出租给乙方，面积为164．6平方米。同日，双方又签订《物业租赁合同补充协议》。该协议第一条约定：乙方确认在签订原合同及本补充协议时已知悉该物业的现状及相关证照、手续的情况，同意按现状接收物业，并不向甲方表示任何异议。第二条约定：该物业的建筑面积为164．6平方米。若该物业租赁面积增加或减少比例不超过3％（含3％），租赁面积及租金标准仍按本合同双方约定标准执行。若该物业租赁面积增加或减少比例超过3％，甲乙双方按实际测量的租赁面积签订补充协议并重新计算乙方应付租金。第四条约定：甲方向乙方出租该物业的总期限为60个月（含免租期），暂定自2015年9月1日起至2020年8月31日止。甲方提前10日向乙方发出物业交付接收通知，乙方无正当理由逾期接受物业的，以甲方向乙方发出的交付通知中规定的交付日为该物业的实际交付日。第六条约定：乙方在该物业经营的店铺名称为：老潼关肉夹馍，经营类别为餐饮。第七条约定：该物业的日租金以建筑面积计算，租金递增标准为每年5％，第一、二、三、四、五个租赁年度的日租金标准分别为3．38元／平方米、3．55元／平方米、3．73元／平方米、3．92元／平方米、4．12元／平方米。每三个月为一个付款周期，全部按照30日／月标准核算折合日租金。第八条约定：乙方在签署本补充协议之日起5日内，向甲方交纳首期租金50071．32元。此后乙方应在每个付款周期到期10日前，向甲方支付下一个付款周期的租金，以此类推，直至合同期届满。第十条约定：乙方在签署本合同之日起5日内与首期租金同日，按首年1个月租金标准向甲方指定的运营管理公司交付租赁保证金，合计16690．44元。第十一条约定：租赁保证金由甲方指定的经营管理公司保管直至租赁期满或本补充协议解除后，（1）在乙方无违约和无赔偿的前提下，应于乙方办理完毕退租手续，腾退房屋后30日内如数（不计利息）退还乙方或（2）抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数（不计利息）返还给乙方。第十三条约定：乙方确认并理解，为了保证该物业的正常、有效运营，乙方同意由甲方指定的经营管理公司统一负责该物业的运营管理服务，并与该经营管理公司签订综合管理服务合同。第十五条约定：乙方承租之物业建筑框架内区域，及有限度的外围公共区域（包括但不限于后勤区域、车位等）为乙方经营区域，乙方同意由甲方指定的物业管理公司负责物业管理，并与该物业管理公司签订物业管理合同。第十九条约定：经双方确认，乙方租赁该物业的免租期为3个月。自物业实际交付日起算，即首个租赁年度2015年9月1日至2015年11月30日。第二十五条约定：若在租赁期间内因乙方原因解除本补充协议，乙方应按涉及年度的当年租金标准及综合管理费标准补交免租期的租金和综合管理费。第六十八条约定：乙方应在签订本补充协议的同时，与甲方指定的物业管理公司签订物业管理合同，与甲方指定的经营管理公司签订综合管理服务合同。第七十二条约定：乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除本补充协议，收回物业：（1）不按照约定支付租金达15日的；（2）逾期欠缴各项费用达15日的……第七十四条约定：无论何种原因，原合同、本补充协议、物业管理合同、综合管理服务合同任一合同解除的，其余所有合同同时解除。第七十五条约定：按照双方约定，甲方最迟应提前10日向乙方发出进场的书面通知。甲方未能按约定日期向乙方交付房屋的，以实际交房日期为准，免租期及租期等与实际交房日期相关的均相应顺延。第八十二约定：乙方如无正当理由而未支付或者迟延支付租金／补足租金、保证金或者其他应缴之费用，每逾期一天，乙方须按应付未付金额的0．1％的标准向甲方支付违约金；若逾期超过15日，或累计30日未能按时缴足租金或其他应缴之费用（无论是否已获正式通知催缴），甲方有权解除合同，收回该物业。第八十三条约定：如因乙方过错，甲方解除本补充协议的，乙方的租赁保证金不予退还，同时乙方向甲方另外支付相当于3个月租金的违约金。第九十条约定：在本补充协议解除或终止时，乙方须于解除或终止之日起15日内将物业全部腾空，将租赁物业按交场时的状态交还甲方（自然损耗除外），并保证租赁物业大门及所有的钥匙、设立的固定装置及甲方其他添置的附属设备设施等处于可继续正常使用的状态。第一百零一条约定：经营管理公司有权利督促乙方履行本补充协议项下的义务，如乙方出现本协议约定甲方可以解除本协议的情形，经营管理公司有权代表甲方解除本补充协议，乙方对此表示理解并予以确认。第一百零二条约定：本补充协议与物业管理合同、综合管理合同同时生效、解除，乙方不会也不得单独就上述三份合同中的一份单独解除、变更、撤销。物业管理合同、经营管理合同解除，本协议随之解除。乙方违反其中任意一份合同，视为违反上述三份合同，乙方应根据本补充协议承担违约责任。第一百零三条约定：甲乙双方确认本补充协议与原合同不一致的，以本补充协议为准。如任何一方解除或终止本补充协议，则原合同同时解除或终止。2015年1月9日，伟励投资公司（管理方、甲方）与侯光寿（经营方、乙方）签订《珠江摩尔时尚谷商铺综合管理服务合同》，约定：鉴于乙方与北京中关村国际商城发展有限公司签订了《珠江摩尔时尚谷物业租赁合同补充协议》，约定乙方承租项目投资方坐落于北京市昌平区大厦的8号楼8-1-101、8-1-102商铺，该物业建筑面积为164．6㎡；基于项目投资方与乙方的共同利益，为了保证物业运营管理正常性、有效性，乙方在签订补充协议的同时，接受项目投资方指定，与甲方签订本综合管理服务合同，同意甲方作为项目运营管理公司统一为乙方承租的物业及项目提供综合管理及服务，并向甲方支付综合管理服务费。第一条约定：甲方为乙方提供综合管理服务，乙方向甲方支付本合同约定的综合管理服务费；甲方提供给乙方的综合管理服务内容如下：1、对项目进行升级改造……2、项目整体商业经营管理；3、项目整体商业经营服务；4、项目整体统一宣传推广服务。第二条约定：本合同期限与《租赁合同》中约定的租赁期限一致，租赁合同被提前终止或解除的，本合同通知终止或解除；第八条约定：本合同与《租赁合同》及其他补充协议互为不可或缺之组成部分，乙方同意在签订《租赁合同》及其他补充协议的同时签订本合同，接受甲方统一管理和所提供的综合服务，如任何一方解除或终止本合同或《租赁合同》及其他补充协议中的任何一份，则视为该方同时解除或终止本合同或《租赁合同》及其他补充协议等全部相关文件；乙方确认履行其在《租赁合同》中对项目投资方指定的经营管理公司，即本合同甲方，作出的全部承诺。甲乙双方确认将《租赁合同》中与甲方及综合管理服务事项相关的条款纳入本合同，作为本合同内容不可分割的一部分。本合同没有约定的条款按照《租赁合同》及其他补充协议中条款执行，本合同与《租赁合同》及其他补充协议中条款发生冲突的，以《租赁合同》及其他补充协议条款为准。2015年12月1日，伟励投资公司向侯光寿发送《关于商铺交付通知及起租日期确认的函》，通知侯光寿在不迟于2015年12月14日前接收承租商铺，并确认商铺起租日期为2015年12月15日、止租日期为2020年12月14日，商铺免租期为3个月，自2015年12月15日至2016年3月14日，商铺计租日期为自2016年3月15日起。2016年5月30日，伟励投资公司再次向侯光寿发送《关于商铺交付通知及起租日期确认的函》，通知侯光寿在不迟于2016年5月31日前接收承租商铺，并确认商铺起租日期为2016年6月1日、止租日期为2021年5月31日，商铺免租期为3个月，自2016年6月1日至2016年8月31日，商铺计租日期为自2016年9月1日起。后侯光寿接收该房屋，并对房屋进行装修后开始经营。侯光寿向中关村商城公司支付租赁保证金16690．44元及首期租金50071．32元，此后未再支付相关费用。2019年10月31日，侯光寿向伟励投资公司出具《退铺申请》，内容为：“因经营不善，现申请退还商铺。……”。本案审理过程中，中关村商城公司、伟励投资公司、侯光寿均认可合同关系已经于2019年10月31日解除。诉讼过程中，侯光寿称涉案房屋的面积有误，但中关村商城公司、伟励投资公司对此予以否认，侯光寿亦未能举证予以证明。侯光寿同时表示，合同中约定的违约金过高，如果其构成违约，请求法院予以降低。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，侯光寿与中关村商城公司签订的《北京市房屋租赁合同》和《珠江摩尔时尚谷物业租赁合同补充协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照该合同约定履行自己的义务。现侯光寿及中关村商城公司以及伟励投资公司均认可租赁合同关系已经于2019年10月31日解除，对此法院不持异议。侯光寿未能按照合同的约定向中关村商城公司支付租金，因此侯光寿构成违约，其应当按照合同的约定承担违约责任，故中关村商城公司的诉讼请求，具有事实及法律依据，法院对其请求中的合理部分予以支持。需指出，侯光寿认为双方约定的违约金过高并请求予以降低，且中关村商城公司未能举证证明其实际损失的数额，故法院对违约金的计算标准予以酌减。侯光寿主张涉案房屋的实际面积与合同约定面积不符，但就其主张的事实，侯光寿并未提供相应证据加以证明，且合同明确约定侯光寿在签约时已知悉该房屋的现状，同意按现状接收房屋，并不向中关村商城公司表示任何异议，故对侯光寿的此项抗辩意见，法院不予采纳。侯光寿的其他答辩意见，亦缺乏事实依据，法院亦不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、侯光寿于本判决生效后十日内给付北京中关村国际商城发展有限公司2016年12月1日至2019年10月31日的租金628311．12元；二、侯光寿于本判决生效后十日向北京中关村国际商城发展有限公司支付逾期付款违约金198937元（截止2019年12月30日）；三、侯光寿于本判决生效后十日内给付北京中关村国际商城发展有限公司免租期内的租金50071．32元；四、侯光寿于本判决生效后十日向北京中关村国际商城发展有限公司支付解除合同违约金16690．44元；五、驳回北京中关村国际商城发展有限公司的其他诉讼请求。如侯光寿未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，侯光寿与中关村商城公司签订的《北京市房屋租赁合同》《物业租赁合同补充协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。基于当事人认可，上述合同已于2019年10月31日解除。当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，侯光寿在未举证证明其存在符合拒交租金的合同约定或法律规定的履行抗辩事由情况下，未按合同约定支付租金，违约在先，中关村商城公司诉请侯光寿补交免租期租金、支付欠付租金及违约金的主张，具有合同和法律依据，应予支持。侯光寿上诉主张欠付的租金应当先从保证金中抵扣，但合同中对保证金的处置约定了两种方式，双方并未明确应按哪种方式执行，属约定不明；且侯光寿在一审中并未提出以保证金抵扣租金，而中关村商城公司二审中表示已依约没收该笔款项，本院对侯光寿新提出的该主张不予采纳。一审法院在采纳侯光寿降低违约金的申请及中关村商城公司未举证证明其实际损失数额的基础上，酌情确定的逾期付款违约金、解除合同违约金数额合理，本院予以维持。综上所述，侯光寿的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12239元，由侯光寿负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 磊审 判 员  赵 蕾审 判 员  朱文君二〇二〇年四月二十七日法官助理  郭仁鑫书 记 员  张 一