浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终923号 上诉人（原审被告）郑丹凤，女，1943年6月3日出生，汉族，住杭州市临安区。 上诉人（原审被告）梅群，男，1938年10月31日出生，汉族，住杭州市临安区。 两上诉人共同委托代理人曾永成，浙江天目源律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）黄军莲，女，1962年9月8日出生，汉族，住杭州市临安区。 委托代理人姚鉴，浙江满江红律师事务所律师。 上诉人郑丹凤、梅群因与被上诉人黄军莲物权纠纷一案，不服杭州市临安区人民法院（2018）浙0185民初6024号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 原审法院认定：郑丹凤、梅群系夫妻，2006年11月16日前黄军莲系案涉房屋的租户。2006年11月17日，黄军莲（乙方）与郑丹凤、梅群（甲方）签订《住房转让协议》1份（以下简称转让协议），载明：根据受让方要求，经甲乙双方协商同意，将出让方住房转让给受让方，并签订协议如下：现将双方简称为甲方和乙方，出让方为甲方，受让方为乙方。一、住房座落：临安昌化镇西大街25号整幢［南至昌化江、北至大街（以房产证为准）］。二、转让金为人民币叁拾捌万陆仟元整，于协议签订之日预付定金计人民币伍万元整，其余款额于2006年11月30日前一次性付清。三、相关房地产权证于付清款额时同时移交。四、在房产过户时，甲方应协助乙方办理，如一时无法办理过户手续，产权归乙方所有。五、无论产权过户与否，此《协议》所列条款生效，双方不得反悔。六、出让方净收转让金叁拾捌万陆仟元整（￥386000.00），其他办理过户等相关费用由乙方承担，甲方概不负责。七、《协议》自签订之日起生效，望双方共同执行。协议签订后，郑丹凤、梅群按照约定将房屋交付黄军莲使用，并将门牌证、集体土地使用权证（编号为临集用（2000）字第3302026号）、房屋所有权证（编号为临安市房权证昌化字第××号）等材料一并交付黄军莲。黄军莲按约于2006年12月1日、12月9日分两次共支付购房款386000元。2018年10月16日，因案涉房屋依法被征收，杭州市临安区昌化镇人民政府与被补偿人郑丹凤、黄军莲签订《征地房屋补偿安置协议》1份（以下简称协议），协议明确案涉被征收房屋合法建筑面积为192.58㎡，实际安置人口为1人即郑丹凤，人口安置面积为80㎡。案涉被征收房屋的补偿款总额为1534644元，结合补偿安置方案，具体组成为：1、房屋评估补偿款346738元；2、安置面积货币化补偿款635514元；3、安置补贴104000元；4、搬迁费19258元；5、临时过渡费15600元；6、一口价奖30000元；7、争先奖30000元；8、签约奖38516元；9、货币化安置奖115548元；10、住改非补贴25320元；11、经营补贴24150元；12、放弃限价期房指标补贴150000元。黄军莲于2018年10月31日起诉请求判令确认坐落于杭州市临安区房屋拆迁所取得的安置补偿款1534644元归黄军莲所有。另查明，案涉房屋被征迁前一直由黄军莲居住。黄军莲在案涉房屋开设了临安市黄军莲杂货店至房屋被拆迁前。因双方发生纠纷，案涉被征收房屋的补偿款未发放，仍留存在杭州市临安区昌化镇人民政府。本案原审审理过程中，黄军莲申请财产保全，原审法院已裁定予以查封。 原审法院认为，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的集体经济组织身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得。转让协议签订时，黄军莲不属于杭州市临安区昌化镇西街村村集体经济组织成员。转让协议虽然约定了房屋的买卖，但也涉及宅基地的处分，损害了集体经济组织的权益，违反了相关法律法规的强制性规定，故双方签订的转让协议系无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因案涉房屋现已被征收拆迁，本案双方争议实质已转变为房屋拆迁补偿款的归属问题，因房屋拆迁补偿款相对于房屋的转让价值发生了增值，双方对于房屋增值的溢价部分均享有分配的权利，故原审法院认为案涉房屋拆迁安置补偿款为黄军莲与郑丹凤、梅群双方共同所有。对于案涉房屋拆迁安置补偿款的具体分配问题，原审法院根据协议、安置方案，以及转让协议的实际履行情况，本着诚实信用、尊重现状的原则，对案涉房屋拆迁安置补偿款分配如下：第一、因合同无效后郑丹凤、梅群应当将房屋全部的对应利益返还给黄军莲，现由于房屋已被拆迁，双方签订房屋的转让协议时交易价为386000元，现房屋评估补偿款为346738元，故该部分款项归属于黄军莲。黄军莲与郑丹凤、梅群双方均认可协议签订后房屋即交付给黄军莲居住至拆迁前，故协议中第（四）项搬迁费19258元归属于黄军莲。黄军莲在案涉房屋开设了临安市黄军莲杂货店至房屋拆迁前，故协议中第（十）项、第（十一）项住改非补贴、经营补贴共计49470元归属于黄军莲。由于郑丹凤系案涉房屋的仅有安置人口，故协议中的第（三）项安置补贴104000元系按照人口安置面积给予1300元/平方米的补贴，应归属于郑丹凤、梅群所有。综上，以上款项黄军莲共计享有415466元，郑丹凤、梅群享有104000元。第二、对于协议中剩余的补偿款共计1015178元，系案涉房屋被征迁后所产生的溢价，黄军莲与郑丹凤、梅群双方均享有分配的权利。本案中，因黄军莲与郑丹凤、梅群双方在明知案涉房屋所占土地系宅基地，不得向本集体经济组织以外的主体转让的情况下，仍签订了转让协议，故双方对合同无效均存在过错，应各自承担相应的责任。考虑到本案转让行为已发生至今十余年，本着诚实信用、尊重历史和现状的原则，原审法院酌情确定黄军莲享有85%份额，郑丹凤、梅群享有另外的15%份额。即黄军莲享有862901.3元，郑丹凤、梅群享有152276.7元。综上，黄军莲对案涉房屋拆迁补偿款中的1278367.3元享有所有权。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、黄军莲对坐落于杭州市临安区昌化镇西街25号的房屋及其附属物的拆迁安置补偿款中的1278367.3元享有所有权。二、驳回黄军莲的其他诉讼请求。本案受理费18612元，财产保全申请费5000元，两项合计23612元，由黄军莲负担3943元，郑丹凤、梅群负担19669元。 宣判后，郑丹凤、梅群不服，向本院提起上诉称：一、上诉人身份被确认为案涉拆迁安置中的唯一合法被拆迁人。被上诉人不是被拆迁人，不用讨论其是否为合法拆迁人问题。但一审法院对该要件事实没有给予认定。（1）被拆迁人是特定集体经济组织身份相联系，非本集体组织成员无权取得固定基地房屋征迁产生拆迁安置补偿款。上诉人系涉案房屋宅基地合法使用人，而被上诉人并非是涉案房屋宅基地所在集体组织成员。（2）《征地房屋补偿安置协议》确定被补偿人为上诉人郑丹凤，实际安置人口为1人。对于被补偿人的确定，是政府根据法律、政策一种具有法律效力的具体行政行为，法院无权就已经生效被补偿人身份行政行为进行否定。何况相对人黄军莲对此身份是确认的，因为其已经签字承认该事实。二、一审法院对于案涉款项性质认定是错误的。（1）根据《城市房屋拆迁管理条例》第23条之规定，拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。除本条例第25条第二款、第27条第二款外，被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。由此可见，案涉的款项是拆迁房屋给予特定身份被拆迁人，拆迁补偿和安置补偿的货币化，是有拆迁补偿和安置补偿两个部分组成，特别安置补偿针对补偿对象必须是特定身份补偿拆迁人，案涉的1015178元便是该性质的款项，不可能变成房屋溢价。现在当事人只是选择了补偿货币化方式。假定上诉人选择安置房屋，难道也是按照过错责任确定房屋份额。（2）既然判决确定房屋转让合同无效，尽可能把合同恢复到原来状态，对应房款全部分给了被上诉人，而房屋没有归属给上诉人，这种不公平谁都不能接受。三、特定身份被拆迁人一生只有一次，在本次拆迁中丧失该身份权利，却没有得到相应补偿。相反，被上诉人第二次拆迁，仍可以被拆迁人的身份参与拆迁安置。四、一审法院过错责任认定，违背合同公平、公序良俗。上诉人签订房屋转让合同，并不知道该类房地产不能转让，二个月后到村委会要求另行安排宅基地得知违法，便要求被上诉人退还房屋，而且一直主张权利，经常到房屋去察看状况，而且期间仍进行必要的修缮。就被上诉人拒绝才导致拖了这么久，导致纠纷发生主要过错应是被上诉人。五、一审法院对该案判决认定，严重违背公平。同案不同判，挑战拆迁安置法律规定底线，在今后拆迁安置中将造成极大阻碍，严重破坏城中村改造过程。由于一审法院滥用自由裁量权，必将产生司法指导性。必然会带来拆迁当中当事人矛盾，致使拆迁安置补偿协议无法签订。上诉人认为签订本案补偿协议完全被政府官员欺骗，知道这样结果，绝对不会签订补偿协议。综上，上诉人请求撤销原审判决，发回重审或直接改判上诉人对坐落于杭州市临安区昌化镇西街25号房屋及其附属物拆迁安置补偿款中的1534644元享有所有权。 被上诉人黄军莲答辩称：案涉房屋到拆迁期间转让已经有十二年，期间都是由被上诉人在居住，并且进行了装饰和装修，上诉人陈述其在房屋转让后还对房屋进行了修缮，但这与事实不符。虽然案涉房屋转让协议无效，但案涉房屋已经被拆迁，合同是否无效没有意义，即使合同无效，也不存在所谓的返还房屋的问题，双方争议的焦点应是一审归纳的“现双方的争议焦点已经转化为房屋拆迁补偿款的归属问题”，拆迁款中的大部分权益现在已经转化为房屋在被拆迁之后的溢价。双方对于合同无效的过错及房屋转让十多年的既成事实，一审法院对于案涉拆迁补偿款的分配是公平合理的，请求驳回上诉人的上诉请求。 上诉人与被上诉人均无新证据提供。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：上诉人以房屋买卖的形式变相将宅基地转让给非本集体经济组织成员即本案被上诉人，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的强制性规定，应属无效。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，上诉人与被上诉人于2006年签订农村房屋买卖合同，至被上诉人提起本案诉讼，被上诉人在诉争房屋中已经居住近十二年的时间。结合合同签订、履行情况，一审法院认定就涉案合同的无效，出卖人即上诉人承担主要责任，买受人即被上诉人承担次要责任正确。现案涉房屋被征收拆迁，案涉房屋及土地的价值及预期收益、增值等转化为拆迁补偿款项，应当依据双方当事人的过错程度对腾退补偿款项进行合理分配。首先，基于房屋、装修及附属物的补偿款，因合同无效后被上诉人应当将房屋全部的对应利益返还给被上诉人，且被上诉人对房屋实际上进行了装修装饰并经营居住，因此房屋、装修和附属物的补偿及住改非补贴、经营补贴应当全部归属于被上诉人所有。其次，关于搬迁费，因被上诉人是实际居住人，存在房屋内部设施的实际迁移需要，故该笔款项应当归属被上诉人。第三，关于针对宅基地的补偿、补助、奖励等款项，合同无效后被上诉人无法获得宅基地使用的价值以及将来的增值利益，被上诉人就此受有损失。一审法院基于双方对于合同无效的过错程度，认定被上诉人应当分得针对宅基地支付的补偿、补助、奖励等款项的85%，由上诉人分得15%的分配比例并无不当，本院对此予以确认。上诉人主张上述款项均系针对其村民身份所给予的补偿，但就此项主张并未提交充分证据，因此对于上诉人所持上述款项不应分给被上诉人的上诉请求，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15820元，由上诉人郑丹凤、梅群负担。郑丹凤、梅群于本判决生效之日起十五日内来本院退费。 本判决为终审判决。 审判长  李国标 审判员  韩圣超 审判员  周志军 二〇二〇年四月三日 书记员  徐亚萍