广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终3554号上诉人（原审被告）：申丽娜，女，1984年12月13日出生，汉族，住广州市增城区，委托诉讼代理人：贺麦清、麦扬平，分别系广东顺恒律师事务所律师、实习人员。被上诉人（原审原告）：张建生，男，1971年4月26日出生，汉族，住广州市天河区，被上诉人（原审原告）：胡燮群，女，1970年8月20日出生，汉族，住广州市天河区，两被上诉人的共同委托诉讼代理人：游江南，广东合众之源律师事务所律师。原审第三人：广州翡翠绿洲房地产代理有限公司，住所地：广州市增城区。法定代表人：刘玉敏。委托诉讼代理人：徐飞，该公司员工。上诉人申丽娜因与被上诉人张建生、胡燮群、原审第三人广州翡翠绿洲房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初2713号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。申丽娜上诉请求：撤销原审判决第三项，判令上诉人无需支付违约金；判令被上诉人张建生、胡燮群退还定金10万元；一二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：一、案涉房屋系“一房两证”（法律上登记为两套房，但只具备一套房基本居住功能），违反国土资源部、住房和城乡建设部规定，属于违法建筑，上诉人有权拒绝过户。二、案涉房屋系“一房两证”违法模式，提高了限购资格要求，致使上诉人无法在户籍迁入广州之前凭社保缴费年限购房，责任应由被上诉人承担。三、退一万步讲，即使上诉人违约，考虑到前述案涉房屋“一房两证”违法模式，特别在上诉人一审主张违约金过高、被上诉人未举证证明其损失的情况下，原审判令上诉人支付违约金20万元于法无据。四、按照合同法的规定，违约金与定金只能选择其一，被上诉人主张了违约金，就无权收取定金。原审判决疏于处理定金10万元（应在违约金中扣减），致使上诉人需另案主张，浪费司法资源。张建生、胡燮群辩称，原审判决查明事实清楚，证据确实充分，上诉人的上诉请求及理由完全没有事实和法律依据，请求二审法院予以驳回。广州翡翠绿洲房地产代理有限公司同意原审判决。张建生、胡燮群向原审法院诉讼请求：1.依法解除张建生、胡燮群与申丽娜签订的广州市增城区新塘镇翡翠绿洲大道××房、304房的《买卖合约》和网签；2.依法判令申丽娜向张建生、胡燮群支付违约金305000元；3.判令申丽娜承担本案诉讼费用。原审法院认定事实：2018年10月1日，张建生、胡燮群（卖方）、申丽娜（买方）、广州翡翠绿洲房地产代理有限公司（经纪方）签订《房屋买卖合约》（NO.9000063）及附件约定：第一条物业地址为新塘镇翡翠绿洲大道××房、304房。第二条成交价305万元……。第六条违约责任。1.本合约签订后，若买卖双方有以下情形之一，即视为违约。届时，守约方有权解除本合约，并有权要求违约方付成交价10%作出赔偿：一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款等；一方拒绝出售或购买该物业；任何一方隐瞒或所提供的资料不真实、不完整、不合法、不准确等情形，从而导致本合约的目的不能实现；在守约方、或有关政府部门、或银行等其他机构、或经纪方发出关于办理有关本次交易的相关手续的通知后五天，仍不履行本合约之条款时；违反资金托管协议及有关合约的其他补充协议的；其他不履行或不完全履约之情形……。第七条若非本合约三方中任何一方原因而导致本合约交易未能按期完成，本合约三方均同意有关交易日期相对顺延，本合约签订后，若因不可抗力或合约三方约定的原因导致本合约无法履行时，则本合约各方无须承担违约责任。第八条经纪方已明确向买卖双方解释现行限购限贷政策，买方应对其购买资格承担完善义务和相关法律责任……。附件（付款方式）……D.涂销抵押后一次性付款。1.定金10万元，买方应在签署本合约同时自行交付卖方，买卖双方需于签署本合约后50个工作日内提供齐全办理房屋买卖交易的全部资料……4.卖方自行赎契。卖方收取定金后15日内自行向抵押银行办理提前还贷手续；卖方同意由银行接受还贷申请之日起50日内一次性还清所欠银行贷款，在抵押银行出具还清贷款证明等资料后7日内到房管部门办理抵押及归档手续；首期楼款（不含定金）295万元，买方应在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天自行交付卖方……。5.楼价余款295万元，买方应在本次交易完税当天直接支付给卖方……。同日，申丽娜向张建生支付定金10万元。2019年1月4日，张建生、胡燮群向申丽娜发出《通知函》载明申丽娜收到该函后五日内安排时间与张建生、胡燮群和经纪方协商涉案房屋的所有事项……。申丽娜对该《通知函》的真实性予以确认。2019年1月18日，广东合众之源律师事务所发函给申丽娜载明该所受张建生、胡燮群委托告知其向张建生、胡燮群于2019年1月22日前支付违约金305000元……。申丽娜对该函的真实性予以确认。2019年1月26日，申丽娜与张建生微信记录记载申丽娜方说：“我太太申丽娜非广州本地户口，要2019年4月才能将户口迁至广州，能否等户口迁过来再办理过户……不会再增加保证金……。”，张建生说：“可以适当延迟过户时间，但有以下要求：过户时间可以延迟到2019年4月30日，买方要再支付50万元保证金，若4月30日前因买方原因不能过户，卖方有权单方解除合同，买方的定金和保证金不予退还……。”张建生对该微信记录的真实性予以确认。2019年2月19日，申丽娜与中介的微信沟通记录记载被告说“刚刚看到信息函与律师函，且户口被驳回，年后要去处理户口，若没办法过户，只能放弃，定金也不要了，若能过户，继续协商……我的户口没有落，没有资格购买……”申丽娜对该记录的真实性没有异议。另查，位于新塘镇翡翠绿洲大道××房的权属人为胡燮群，位于新塘镇翡翠绿洲大道××房的权属人为张建生。再查，张建生于2018年10月15日结清在中国建设银行股份有限公司广州番禺支行的商业性贷款28万元并办理注销抵押登记；胡燮群于2018年10月15日结清在中国建设银行股份有限公司广州番禺支行的商业性贷款34万元并办理注销抵押登记。原审法院认为，《房屋买卖合约》（NO.9000063）及附件是张建生、胡燮群与申丽娜的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。《房屋买卖合约》约定了签署合约后50个工作日内提供齐全资料去办理房屋买卖交易，但因为申丽娜称其户口于2019年4月才能迁到广州且同时购买涉案的两套房屋，申丽娜受广州限购政策的影响，故不能在规定时间内配合张建生、胡燮群办理过户。后来张建生、胡燮群提出若申丽娜能增加50万元保证金便同意延期至2019年4月30日配合其办理过户，但申丽娜不同意，故张建生、胡燮群诉至法院。虽然申丽娜在庭审时表示已经取得第二套房屋的购房资格，继续履行合同不存在阻碍，但根据《房屋买卖合约》“在守约方、或有关政府部门、或银行等其他机构、或经纪方发出关于办理有关本次交易的相关手续的通知后五天，仍不履行本合约之条款时，视为违约。届时，守约方有权解除本合约，并有权要求违约方付成交价10%作出赔偿”的约定，张建生、胡燮群依约履行了提前还贷和涂销抵押义务，而申丽娜在收到《通知函》后，仍未依约履行，构成违约，作为守约方的张建生、胡燮群有权解除合同，故张建生、胡燮群主张解除《房屋买卖合约》和网签中的房屋买卖关系，法院予以支持。至于违约金的问题。《房屋买卖合约》约定违约方要承担成交价的10%违约金，申丽娜抗辩违约金过高，法院据此考量张建生、胡燮群损失程度。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”，法院酌定违约金为20万元，张建生、胡燮群主张超出部分，法院不予支持。判决如下:一、解除张建生、胡燮群与申丽娜于2018年10月1日签订的《房屋买卖合约》中的房屋买卖关系；二、解除张建生、胡燮群与申丽娜网签中的房屋买卖关系；三、申丽娜于本判决生效之日起十日内向张建生、胡燮群支付违约金20万元；四、驳回张建生、胡燮群的其他诉讼请求。案件受理费16820元，由张建生、胡燮群负担420元，申丽娜负担16400元。本院经审理查明的事实与原审判决查明事实一致。二审另查明，双方确认上诉人已支付购房定金10万元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本案二审争议焦点为：上诉人申丽娜应否承担违约责任及如何承担。对此，评析如下：关于申丽娜提出的案涉房屋系“一房两证”违反法律规定，无法办理过户手续的抗辩主张，因申丽娜在签订《房屋买卖合约》前实地查看过现场，案涉两套房屋区分所有权清晰明了，且原审第三人已告知案涉房屋产权现状及当地限购政策，申丽娜在知悉上述情况的前提下与被上诉人签订的《房屋买卖合约》是双方真实意思表示，且未违反国家强制性法律法规规定，应认定为合法有效。申丽娜因自身原因，无法在合同约定的时间内办理过户，且在收到被上诉人的通知后，仍未依约履行，构成违约，原审判决认定申丽娜应承担违约责任并无不当，应予维持。关于违约金的数额，被上诉人要求上诉人承担成交价的10%的违约金（30.5万元），上诉人抗辩违约金过高，原审法院据此考量两被上诉人的损失程度，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条的规定将违约金酌情调整为20万元，合理合法，本院予以维持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”本案中，被上诉人选择适用违约金条款，那么已付定金应予返还，即申丽娜支付的定金10万元应在违约金中扣减。扣减后，申丽娜仍应向被上诉人张建生、胡燮群支付违约金10万元。原审判决对定金部分未予处理不当，本院予以纠正。综上所述，上诉人申丽娜提出的部分上诉理由成立，对应的上诉请求应予支持。原审判决认定事实清楚，但定金部分未予处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初2713号民事判决第一项、第二项、第四项及诉讼费负担部分；二、变更广东省广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初2713号民事判决第三项为：上诉人申丽娜于本判决发生法律效力之日起十日内向被上诉人张建生、胡燮群支付违约金人民币10万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费5800元，由上诉人申丽娜负担3900元，被上诉人张建生、胡燮群负担1900元。本判决为终审判决。审判长  袁国生审判员  黄 钜审判员  邹殷涛二〇二〇年四月十七日法官助理林秋萍书记员何敏婷