广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终1196号 上诉人（原审被告）：曾年，女，汉族，1970年2月2日生，住广西壮族自治区象州县罗秀镇敖村村民委罗秀村152号，现住广西壮族自治区象州县。 委托诉讼代理人：张炳新，男，住广西壮族自治区象州县。由象州镇城东社区居民委员会推荐。 被上诉人（原审原告）：广州虹宇物业管理有限公司柳州分公司，住所地广西壮族自治区柳州市航银路43-2号，统一社会信用代码：91450204315835790B。 负责人：简嘉文，该公司总经理。 委托代理人：庞涛，该公司员工。 原审第三人：广西诚泰地产代理有限公司，住所地广西壮族自治区柳州市桂中大道6号龙城世家12栋1层3号，统一社会信用代码：914502006750090039。 法定代表人：黎祖兴。 委托代理人：吴庆奎，该公司员工。 上诉人曾年因与被上诉人广州虹宇物业管理有限公司柳州分公司（以下简称虹宇物业公司）、原审第三人广西诚泰地产代理有限公司（以下简称诚泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2019）桂0202民初1930号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 曾年上诉请求：1.撤销一审判决，驳回被上诉人退还押金的诉讼请求。2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。 事实和理由：一、一审判决所列主体不当，程序违法。被上诉人是分公司，不具有法人资格，不具有诉讼主体资格。被上诉人是广州虹宇物业管理有限公司在柳州设立的分公司，根据我国公司法有关规定，分公司不具有法人资格，只能以法人名义对外承担民事责任，根据我国民事诉讼法及有关司法解释，分公司只能由其所属的法人进行诉讼活动。另外，本案相同出租屋、不同时间段先后签订有2015年5月至2016年5月、2016年5月至2017年5月、2017年11月至2018年11月共3份合同，中间间断了六个月无租赁合同，承租者有被上诉人、被上诉人的总公司、姚少河，可见被上诉人起诉的2015年所签的合同已发生主体变更，被上诉人不是唯一的原告，本案存在遗漏原告的问题。后二份租房合同涉及主体混乱、前后不一，两份《房屋续租协议书》，合同开头中所列的乙方均为姚少河加公民身份证号，没有列明姚少河的员工身份，现有证据证明该分公司的负责人是简嘉文而不是姚少河，而且合同上没有列明姚少河在公司的身份，不能认定姚少河是代表公司名义签的合同的。既然是个人承租，就应以个人为一审原告。如果认定分公司承租，就应以总公司为一审原告。综上所述，被上诉人主体在一审、二审中均不适格。二、被上诉人起诉超过了诉讼时效。被上诉人一审变更后的诉状中据以起诉的2015年所签合同已于2016年5月履行完毕，期间未提出任何异议，被上诉人在一审起诉时已超过了三年的诉讼时效，应驳回其对上诉人的起诉。三、一审判决超出了被上诉人起诉的范围，违反了我国民事诉讼法关于处分的基本原则。被上诉人就相关事项多次起诉、撤诉、变更诉状，其中最后一次提交的诉状是落款日为2019年10月25日的诉状，该诉状的事实与理由中仅起诉了2015年的合同，而一审法院却超范围审判了之后的二个合同，严重违反了处分原则，属于严重的程序违法行为。一审判决书中的本院查明的事实与判决的理由涉及不同的合同、不同的法律关系、不同的法律事实，超出了一审原告诉请的范围，应分别起诉、分别裁判，而一审法院一次却审了不该审的内容。一审法院认定双方签订三个合同，却违反合同的约定，认为后续的合同无需交押金，违反了合同法规定的意思自治原则，无端剥夺了当事人合同中约定的收押金的权利。四、每一个合同的承租者均存在多次的违约行为，按合同约定无权要求返还押金。1.本案的三份合同没有交三份押金，所以承租者无权要求返还押金。本案涉及的三个合同、三个主体、三个法律关系，每一份合同条款都明确约定交一次押金，每次没有交押金都是违约。2.承租者逾期交租的违约金与押金早已抵销。合同双方每次签的合同均有条款约定租金押金的缴付时限，每次合同结束，押金结清。合同约定14日前交租的，承租者经常逾期10到20天交租，按约定每日违约金150元，承租者即使交有押金也早已扣光了，按合同约定逾期交租达7日的，房主有权解除合同或加收违约金。承租者多次逾期不交租，违约金已远远超过押金数额。3.被上诉人作为承租者之一损坏上诉人的家具物品，数额较大。被上诉人在第一、二次诉状中均自认损坏了上诉人的地面瓷砖和电视机等。众所周知，镶好的瓷砖的价格不仅仅是单块的价格，修复需要整体挖补安装，装修工人不会仅收一块瓷砖的人工材料费，况且本人对房屋的装修十分讲究，当时请了专业装修公司进行了个性化设计，所以装修具有个性化的特点，具有特定性，因此不可能恢复原样，上诉人对此十分痛心，遭受精神痛苦，所以承租者赔偿的价格还应包括精神损失费。另上诉人当时新居配的是长虹42寸的新彩电，价值也是较高的。所以上诉人在一审中主张赔偿金抵扣押金是合理的，不是狮子大开口。 虹宇物业公司辩称，1.对上诉人的上诉理由不予认可，一审判决公平公正。2.本案诉讼主体是合法的，一审法院按照正常的法律法规审理，一审判决符合法律规定。 诚泰公司述称，同意一审判决。不同意上诉人的上诉请求。 虹宇物业公司向一审法院起诉请求：1.曾年退还虹宇物业公司房屋押金6000元；2.本案诉讼费用由曾年承担。 一审法院认定事实：曾年作为出租方，与虹宇物业公司作为承租方，诚泰公司作为居间方于2015年5月12日共同签订《房屋租赁经纪合同》，就租赁位于柳州市房屋协商一致，租期为2015年5月15日至2016年5月14日。合同第三条第二款约定：押金人民币6000元，租赁期满或者合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由承租方承担的费用、租金，以及承租方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分无息返还给承租方。合同签订后，虹宇物业公司向曾年交付6000元押金，曾年向虹宇物业公司交付房屋。租期届满，虹宇物业公司为续租房屋与曾年另行签订了两份租期分别为2016年5月15日至2017年5月14日和2017年11月15日至2018年11月14日的房屋租赁合同，均约定押金为6000元，月租金为3000元。2018年11月14日租期届满，虹宇物业公司向曾年交还房屋并要求曾年退还押金，曾年拒绝全额退还押金酿成诉讼。 一审法院认为，虹宇物业公司与曾年就租赁房屋一事签订的三份租赁合同系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应该按合同约定履行相应义务。双方约定押金6000元应在退租时退还，曾年以已退还2015年押金，未收取2017年押金为由不同意退还的，应当对其主张承担举证责任。曾年未能举证证明其已经将2015年约定的押金向虹宇物业公司退还，并且根据虹宇物业公司续租的事实，在曾年未退还2015年押金的情况下，虹宇物业公司无须再行支付2017年押金，故曾年的抗辩理由不成立，该院支持虹宇物业公司的诉请。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：曾年向虹宇物业公司退还押金6000元。案件受理费50元（虹宇物业公司已预交），由曾年负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人提交的《农村信用社活期存款历史明细》，被上诉人提交的支付宝交易截图、《中国建设银行客户专用回单》《用款申请》等证据与案件相关，本院结合本案事实证据对其证明效力予以综合考虑。 双方当事人对一审查明的事实没有异议，本院二审予以确认。 本院认为，综合当事人的诉辩主张，二审争议的焦点问题是：案涉押金是否应当退还？ 本案承租人虹宇物业公司与出租人曾年于2015年5月12日的签订《房屋租赁经纪合同》，承租案涉房屋，租期为2015年5月15日至2016年5月14日。该合同到期后虹宇物业公司为续租房屋与曾年另行签订了两份租期分别为2016年5月15日至2017年5月14日、2017年11月15日至2018年11月14日的房屋租赁合同。以上三份合同均约定押金为6000元，月租金为3000元。在以上合同约定的履行期间，双方未就租赁物使用及租金收取事宜产生争议，2018年11月14日租期届满，虹宇物业公司向曾年交还房屋并要求曾年退还押金，曾年以虹宇物业公司未交纳2016年8月15日至11月14日租金及租赁房屋中地板砖、电视机有损伤为由未予退还。 根据双方租赁合同约定：租赁期满或者合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由承租方承担的费用、租金，以及承租方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分无息返还给承租方。对于曾年关于虹宇物业公司未交纳2016年8月15日至11月14日租金的主张，与虹宇物业公司二审举证的支付宝支付凭证内容记载相矛盾，曾年对此无证据予以反驳，且由曾年提交的《农村信用社活期存款历史明细》中亦有2016年9月1日从支付宝转帐收到9000元的记录，该记录与虹宇物业公司举证的支付记录相印证，故本院对曾年该主张不予采纳。而关于租赁房屋中地板砖及电视机损伤所造成的损失，曾年在本案中对此未提出反诉，现双方对此损失及价值意见不一，均不同意对方调解意见。由此，鉴于目前曾年无证据证明租赁物损失赔偿数额，一审判决曾年向虹宇物业公司退还押金6000元并无不当，本院予以维持。 至于曾年主张案涉租金交款人是广州虹宇物业管理有限公司而不是柳州分公司，故诉讼主体应该是广州虹宇物业管理有限公司问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条第一款“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条:“民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括：……（五）依法设立并领取营业执照的法人的分支机构；……”的规定，本案中广州虹宇物业管理有限公司柳州分公司依法设立，且独立与曾年签订租赁合同，故依法可以作为本案当事人进行诉讼。至于房租交纳方式不影响双方之间的合同关系成立，对于上诉人关于诉讼主体的上诉主张，本院不予采纳。 综上所述，曾年的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人曾年负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审判长 江 桢 审判员 黄继湘 审判员 杨显强 二〇二〇年四月十六日 书记员 覃 溪