湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘02民终502号上诉人（原审被告）：株洲市九天置业有限公司。住所地：湖南省株洲市芦淞区建设南路佳诚时代广场金钻阁D栋701、704室。法定代表人：林小香，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李谋琪，湖南法达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：颜庆林，男，1982年9月23日出生，汉族，住湖南省株洲市荷塘区。被上诉人（原审原告）：袁送良，女，1956年7月8日出生，汉族，住湖南省株洲市荷塘区。委托诉讼代理人：胡晓飞，湖南弘一（株洲）律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭湘，湖南弘一（株洲）律师事务所律师。上诉人株洲市九天置业有限公司（以下简称九天公司）因与被上诉人颜庆林、袁送良商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省株洲市芦淞区人民法院（2019）湘0203民初4350号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。九天公司上诉请求：撤销一审判决，将案件发回重审或依法改判。事实和理由：《商品房买卖合同》并未约定办理商品房产权证时间。九天公司办理完毕楼栋总证后，已经通知买受人前来提交相关资料，但买受人未及时提交资料，导致无法办理房屋所有权证；且九天公司于2017年5月29日在《株洲晚报》上刊登公告，要求买受人前来办理相关手续，但买受人仍未提交相关资料。故无法办证系买受人造成，一审认定归责于九天公司不正确。颜庆林、袁送良辩称：买受人购房时已经提供相关资料，并足额缴纳办证费用。即使确需另行提交资料，九天公司也未举证证明其已向买受人告知，请求二审法院驳回上诉，维持原判。颜庆林、袁送良向一审法院起诉请求：一、依法判决九天公司向颜庆林、袁送良支付因违约逾期办理涉案商品房所在楼栋的楼栋产权证所产生的违约金104870元；二、依法判决九天公司向颜庆林、袁送良支付因违反法定义务未协助颜庆林、袁送良办理涉案商品房产权证产生的违约金共计108252元。一审法院认定事实：九天公司系2004年3月4日成立的有限责任公司，经营范围为房地产开发、商品房出租服务、建筑材料销售等业务。2008年1月12日，颜庆林、袁送良与九天公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定“出卖人：株洲市九天置业有限公司。……买受人：颜庆林。……第三条：买受人购买九天国际广场商住楼0924号房屋，该商品房建筑面积112.95平方米……第四条：计价方式与价款：按建筑面积计算，该商品房总金额为叁拾壹万贰仟贰佰捌拾肆元整（实际购房款为311371.78元）。……第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照补充协议的约定处理。……”同时，《商品房买卖合同》的附件四即《合同补充协议》约定：“……八、本合同第十五条关于产权登记的约定，买受人不退房，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日向买受人支付全部已付款万分之四的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。”该《商品房买卖合同》签订之后，颜庆林、袁送良向九天公司支付购房款311371.78元，九天公司于2009年11月28日将九天国际广场商住楼0924号房屋交付给颜庆林、袁送良。2014年4月28日，九天公司在房产局办理了九天国际广场商住楼的楼房总证。2017年5月29日，九天公司在株洲晚报上刊登《公告》，内容为：“九天国际广场商铺及住宅楼已具备办理不动产证的条件，且部分业主已办理完成，请还未办理不动产权证的业主，携带相关资料，前往九天置业客服中心办理相关手续”。2019年3月14日，九天公司协助颜庆林、袁送良办理了九天国际广场商住楼0924号房屋的不动产权证。一审法院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。本案争议的焦点为：颜庆林、袁送良的诉请是否已过诉讼时效；九天公司是否应当向颜庆林、袁送良支付逾期办理楼栋产权证所产生的违约金104870元以及逾期办证违约金108252元。首先，关于逾期办理栋证的违约金是否已过诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。……”之规定，结合一审法院查明的事实，九天公司办理涉案商品房所在楼栋的楼栋产权证的时间为2014年4月28日，颜庆林、袁送良向一审法院起诉的时间为2019年10月18日，故颜庆林、袁送良要求九天公司赔偿逾期办理栋证违约金的诉讼请求已经超过了三年的诉讼时效。颜庆林、袁送良诉称，其于2019年3月14日拿到房产证后才知道九天公司办理了栋证，诉讼时效的起算之日应当从颜庆林、袁送良知道九天公司办理了栋证之日即2019年3月14日之后的日期计算，颜庆林、袁送良诉讼请求没有超过诉讼时效。一审法院认为，当事人双方签订的《商品房买卖合同》及其附件均系双方真实意思的表示，且未违反法律、行政法规禁止性规定，成立并合法有效，对双方均具有法律约束力。根据《商品房买卖合同》第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照补充协议的约定处理。”以及附件四《补充协议》第八条“……自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日向买受人支付全部已付款万分之四的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。”之约定，因当事人双方对办理栋证所需的资料交付备案时间以及逾期办理栋证的违约金及违约金的支付时间均进行了约定，颜庆林、袁送良应当在合同约定的办证资料交付备案期限届满时积极行使自身的合同权利，及时了解九天公司办理栋证的相关信息：包括及时了解九天公司是否在约定的期间内向产权登记机关交付办证资料进行备案、九天公司是否履行合同义务积极办理栋证等。根据生活常理，一审法院认为颜庆林、袁送良应当知道权利受到损害之日应为《商品房买卖合同》第十五条约定的“商品房交付使用后730日”届满之日；又因九天公司迟延办理栋证系持续性违约行为，结合双方在《补充协议》中约定：逾期办理栋证的违约金计算至九天公司实际取得栋证权属证明之日止；违约金的支付时间为“实际取得权属证明之日起30日内”。故一审法院认定颜庆林、袁送良诉请逾期办理楼房栋证违约金的诉讼时效起算点为自九天公司实际取得栋证之日起第31天开始计算。故一审法院对颜庆林、袁送良诉称的其于2019年3月14日之后知道九天公司办理了栋证、其该主张未超过诉讼时效的意见依法不予采纳。故颜庆林、袁送良主张要求九天公司支付逾期办理栋证的违约金的诉讼请求因超过诉讼时效，一审法院依法予以驳回。其次，关于本案案涉商品房九天国际广场商住楼0924号房屋的产权证逾期办理违约金是否已过诉讼时效以及是否应当支付逾期办证违约金的问题。因当事人双方在《商品房买卖合同》中没有对涉案的0924号商品房产权证的办理时间进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，又根据当事人双方在《商品房买卖合同》对办理栋证的时间进行了概括约定，故一审法院认定涉案0924号商品房产权证的办理时间应当为九天国际广场商住楼栋证办理之日（2014年4月28日）起90日内，即2014年7月27日内办理。九天公司实际办理涉案的0924号商品房产权证的时间为2019年3月14日。故九天公司依法应当向颜庆林、袁送良支付自应当办理0924号商品房产权证之日即2014年7月27日起至实际办理产权证之日即2019年3月14日止的违约金。又因逾期办证违约金属于继续性债权，即在九天公司逾期办证期间，逾期办证违约金的数额随着时间推移而不断增长，随着时间的经过在合同当事人之间不断产生新的权利义务；再结合诉讼时效“督促权利人积极行使自身权利，避免当事人权利义务长期处于不确定状态，维护交易秩序”的立法目的；一审法院认为，涉案的0924号商品房产权证逾期办理的违约金的诉讼时效应当自每天违约金产生之日起算。本案中，颜庆林、袁送良于2019年10月18日起诉，九天公司于2019年3月14日为颜庆林、袁送良办理了0924号商品房产权证，因此，从颜庆林、袁送良起诉之日向前推三年，即2016年10月18日，之前的违约金已经超过诉讼时效，一审法院对颜庆林、袁送良主张2016年10月18日之前的违约金的诉讼请求依法不予支持，对2016年10月19日至2019年3月14日期间的逾期办证违约金依法予以支持。关于逾期办理涉案的0924号商品房产权证的违约金的计算标准，因双方在合同中没有约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，一审法院按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，现颜庆林、袁送良在诉请中主张按照年利率7.125％的标准计算过高，一审法院酌情按照年利率6％的标准计算。经计算，自2016年10月19日起至2019年3月14日止的逾期办证违约金为45460.28元（311371.78元×6％÷360日×876日）。另九天公司辩称，逾期办理产权证颜庆林、袁送良等业主违章搭建等行为所致，因九天公司未提交证据证明，一审法院对该辩称意见依法不予采纳。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决：一、限九天公司株洲市九天置业有限公司于本判决生效之日起十日内向颜庆林、袁送良支付因逾期办理株洲市芦淞区房屋的产权证所产生的违约金45460.28元；二、驳回颜庆林、袁送良的其他诉讼请求。本案案件受理费4496元，减半收取2248元，由颜庆林、袁送良承担人民币1768元，九天公司承担480元。二审中，当事人均未向本院提交新证据。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为：本案系商品房销售合同纠纷。本案的争议焦点为九天公司是否存在逾期办证的违约行为。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定，“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的合同当事人承担举证责任。”本案中，《商品房买卖合同》第十五条约定，“出卖人应在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……”九天公司并未举证证明其于涉案房屋交付使用后730日内，已将办理产权变更登记所需资料报产权登记机关备案。故九天公司存在逾期办证的违约行为，应当承担违约责任。九天公司主张系因买受人未及时提交资料造成逾期办证，缺乏事实根据，本院不予支持。综上所述，九天公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费937元，由株洲市九天置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  羊 敏审 判 员  卢飞虎审 判 员  曹 阳二〇二〇年四月九日法官助理  陈 河书 记 员  贺双平