四川省营山县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1322民初277号 原告：营山康华物业管理有限公司，住所地：营山县骆市镇文化新村小区A1幢16号门市。 法定代表人：李康明，经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：明燕，女，该公司员工。 被告：郑纪（曾用名：郑阳春），男，1983年9月10日出生，汉族，四川省营山县人，住营山县。 原告营山康华物业管理有限公司（以下简称康华物业）与被告郑纪物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案受理后，因受疫情影响延期并依法适用简易程序于2020年4月9日公开开庭进行了审理。原告康华物业的委托诉讼代理人明燕，被告郑纪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告康华物业向本院提出诉讼请求:1.依法判令被告向原告缴纳物业服务费7348元、滞纳金2204元共计人民币9552元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告康华物业从2014年2月1日起依据与四川省绿辰生态农业发展有限公司签订的《前期物业委托合同》，一直为壹号公馆提供物业服务，约定物业费收费标准：住宅1.10元／月／㎡，商业1.50元／月／㎡。2016年的时候，壹号公馆业主委员会成立，并于2016年8月14日由康华物业与壹号公馆业委会订立《壹号公馆小区物业管理合同》，约定2016年1月1日至2016年12月31日期间，由康华物业继续提供物业服务，物业服务收费标准仍按原标准执行。物业管理合同到期后，业委会未与物业公司续签合同，但康华物业公司仍一直为壹号公馆小区业主提供物业服务。 被告郑纪系壹号公馆小区4-2-7-2号房屋业主，早于2012年12月25日就授权郑志国签署遵守《“绿辰·壹号公馆”业主临时规约》承诺书，业主不得以相邻权或房屋质量问题为由拒交物业费，未按时缴纳物业费的，应承担应交费用每日3‰的滞纳金。郑纪自2014年2月1日起至2019年1月31日共欠物业服务费7348元未交，仅计算100天滞纳金为2204元。虽经物业公司多次催收，被告郑纪均拒绝交费。为维护企业的合法权益，也为了小区物业正常运行，特诉请人民法院支持原告的诉讼请求。 被告郑纪辩称，业主接房时是与丽明物业签订的物业合同，现在又是康华物业，我们未与康华物业签订物业服务合同；康华物业没有相关从业资格人员，其本身不具备物业服务资格；2017年以后，康华物业没有与业主或业委会签订任何物业服务合同，更未去相关管理部门备案；壹号公馆小区交房以来，物业公司利用小区属于业主共有的公共部分，收取的广告费等收入，应属于业主所有但一直被物业公司侵占，物业公司应将该广告收入移交业委会；物业公司管理服务不好，物管人员履职不到位，电梯多次停运、多人次被关在电梯内，小区下水道堵塞，物业公司擅自关停水、电、气，小区内私拉乱接电线，电瓶车、摩托车乱停乱放，消防通道被堵等，小区业主均不满意。既然康华物业不能提供正常物业服务，我们就不需要康华物业来进行物业管理服务，也不得缴纳物业服务费。 经审理查明，四川省绿辰生态农业发展有限公司开发建设“绿辰·壹号公馆”小区，在小区业主接房时即2012年4月，前期物业服务由南充丽明物业管理有限公司负责管理。2014年2月1日，开发商与丽明物业解除《前期物业服务合同》。 同时，2014年1月30日，开发商四川省绿辰生态农业发展有限公司与康华物业签订《前期物业委托合同》，约定从2014年2月1日至2015年1月31日期间，由康华物业提供前期物业服务，物业费收费标准：住宅1.10元／月／㎡，商业1.50元／月／㎡。该《前期物业委托合同》到期后，康华物业仍继续为壹号公馆小区提供物业服务。到2016年的时候，壹号公馆小区业主委员会成立，康华物业与业委会于2016年8月14日签订《壹号公馆小区物业管理合同》，物业管理期限自2016年1月1日起到2016年12月31日止，物业管理费用按原标准执行。物业管理合同到期后，业委会未与康华物业续签物业管理合同，但康华物业仍继续在该小区从事物业管理服务。 被告郑纪系壹号公馆小区4号楼2单元7-2号房业主，该室建筑面积111.34㎡。2012年12月25日，被告接房时已授权由郑志国签名遵守《“绿辰·壹号公馆”业主临时规约》承诺书，但被告郑纪入住以后，从康华物业于2014年2月1日开始物业管理服务以后，被告郑纪一直未再交纳物业服务费，从2014年2月1日至2019年1月31日共计已欠交物业费7348元。经物业公司多次电话或在被告入户门上张贴催缴通知，被告郑纪均不予理睬，并不认可康华物业的物业管理服务，并列举了物业服务中存在的诸多问题。康华物业因收取物业服务费受阻无果，遂诉至本院请求被告支付物业费7348元并承担滞纳金2204元。 案件审理中，被告郑纪并不认可康华物业对壹号公馆小区进行的物业服务，提出了小区业主普遍关注的物业公司就小区公共部分收取的广告费收入、物管人员履职不到位、电梯多次停运且多人次被关在电梯内、小区下水道堵塞、物业公司擅自关停水电气、小区内私拉乱接电线、电瓶车、摩托车、小车乱停乱放，消防通道被堵等，小区业主及业委会成员均不满意，康华物业服务质量差等情况，本院也认为康华物业在共用部分和公共设施等物业服务中确实存在一定的瑕疵，需要改进提高物业服务质量。经本院召集部分业主及业委会成员、康华物业管理人员并邀请社区干部参与调解，调解中也提出建议，包括改选业委会或由业委会重新选择物业公司入驻小区物业管理，但郑纪等业主均拒绝补缴以前拖欠的物业费，故调解未成。 本院认为，康华物业系依法取得企业法人营业执照的物业管理服务企业，已进入壹号公馆小区对小区业主提供物业服务，不仅与开发商签订了《前期物业委托合同》，后来又与业委会签订了《壹号公馆小区物业管理合同》，并一直为壹号公馆小区提供物业服务，康华物业与壹号公馆小区业主已形成物业服务合同关系。物业服务合同为双务合同，康华物业已履行了物业服务的义务，则有向接受服务的业主收取相应物业费的权利，业主接受了物业提供的物业服务，则负有及时给付物业费的义务，也体现了遵循公平及等价有偿的原则。康华物业要求郑纪给付2014年2月1日至2019年1月31日期间欠交的物业服务费7348元的请求，事实清楚，理由充分，法院应予支持。对于康华物业主张按每日3‰收取100天的滞纳金2204元的请求，因康华物业在具体的物业服务过程中，针对业主普遍反映的诉求，未及时与业主沟通或解决存在的问题，物业公司也确实应当及时化解处理，导致出现物业服务纠纷，物业公司也有一定的责任，故对其主张收取滞纳金的请求，本院不予支持。而对于郑纪所陈述的不接受康华物业的服务、小区公共部分广告收入等诸多问题，小区业主可另行通过法律途径解决，不足以以此来拒交物业费。 同时，本院认为，涉及物业服务合同纠纷，本来，创造良好、和谐的生活环境是物业公司和每一个业主的共同愿望，该愿望的实现一方面需要物业公司在服务等诸多方面尽心尽力努力提高服务质量，另一方面也需要每一位业主的理解与配合，业主与物业公司之间的关系既是被服务与服务的关系，又是相互依存的关系，只有在业主充分交纳物业费的情况下，物业服务公司才可以提供更好的优质服务，二者相辅相成，互相制约。物业服务是一种同时带有社会公共服务和个体服务特征的群体性服务，是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，而正由于物业服务的这一特性，致使物业公司的服务难免会出现一些问题，导致业主对其服务的不满意而拒不交纳物业费，双方之间的矛盾由此而产生。如果业主拒绝交纳物业费，则会陷入欠费、服务下降、更大范围欠费、服务进一步恶化的恶性循环。如此下去，真正受到损害的其实是业主的利益。当然，物业公司亦应在服务过程中，加强与业主的沟通，努力在现有情况下提高自己的服务质量，进而改善与业主的关系，在某些服务不到位的情况下，应尽量取得业主的理解；缺少业主的理解与支持，物业公司的服务工作也不能有效开展下去。一般情况下，只要物业公司按合同提供了基本的物业服务，没有严重违约现象，业主们均应支付相应的物业费。对于业主在物业服务过程中所提出的各种建议和意见，既是对物业公司今后工作的督促和支持，也是对服务企业更好开展工作的一种鞭策。希望物业公司应认真对待业主的建议与意见，不断总结经验，以便更好地开展工作，也是为共同构建和谐有序的社会环境所应付出的努力。本希望能够调解处理，而郑纪等业主拒绝补交物业费致调解不成。综上所述，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《四川省物业管理条例》的规定，判决如下： 一、被告郑纪于本判决发生法律效力后十日内向原告营山康华物业管理有限公司支付2014年2月1日至2019年1月31日的物业服务费7348元； 二、驳回原告营山康华物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费25元，由被告郑纪承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  钟晓勇 二〇二〇年四月二十一日 书记员  冯 雯