吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉02民终268号上诉人（原审原告、案外人）：刘铁，男，1977年5月13日出生，汉族，无职业，住吉林省吉林市丰满区。委托诉讼代理人：高颖，吉林屹林律师事务所律师、被上诉人（原审被告、申请执行人）：葛红影，女，1983年6月8日出生，汉族，无职业，住吉林省吉林市船营区。委托诉讼代理人：贾广御，吉林城威律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：冷小洋，男，1986年3月31日出生，汉族，无职业，住吉林省吉林市船营区。被上诉人（原审被告、被执行人）：王迪，女，1987年1月4日出生，汉族，无职业，住吉林省吉林市船营区。上诉人刘铁因与被上诉人葛红影、冷小洋、王迪案外人执行异议之诉一案，不服吉林高新技术产业开发区人民法院（2019）吉0291民初423号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月24日立案后，依法组成合议庭，以询问方式公开进行了审理。上诉人刘铁及其委托诉讼代理人高颖、被上诉人葛红影的委托诉讼代理人贾广御到庭参加诉讼。被上诉人冷小洋、王迪未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘铁上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判刘铁合法买受且合法占有的房屋不得执行或发回重审；二、一审、二审诉讼费用均由葛红影负担。事实和理由：一、一审判决认定案件基本事实错误，足以妨碍司法公正。1.认定刘铁购买的房屋既未支付全部购房款，也未将剩余购房款交付法院于理不合。刘铁已经将与冷小洋订立的房屋买卖合同约定给付的房款全部交付冷小洋，剩余房款应当按照冷小洋与银行签订的抵押贷款合同约定向银行按月履行还款义务。因此，刘铁不欠冷小洋房款，剩余房款也只能向银行偿还贷款，不应当向法院交付任何款项。2.关于刘铁未办理房屋过户登记的原因，吉林市丰满区人民法院（以下简称丰满法院）生效判决已经确认该房屋处于抵押状态，在没有涤除抵押权的情况下，该房屋不具备办理过户登记条件。因为按揭贷款合同约定了每月偿还贷款本息的额度，即便是法院也没有权利强制要求刘铁必须与银行变更合同的履行期限提前偿还按揭贷款。一审判决以此为由驳回刘铁的一审诉讼请求，显然是不当的。3.刘铁依据合法有效的买卖合同合法占有房屋，就是对执行标的享有实体权利，该实体权利足以排除强制执行。依据对执行标的享有足以排除执行的实体权益的立法本意，事实上的占有状态就是排除执行的实体权益，而且，刘铁的实体权益必然优先于葛红影的一般债权。4.葛红影只对冷小洋享有一般债权，对刘铁不存在任何债权。一审判决驳回刘铁诉请的结果却是剥夺刘铁的合法财产来满足申请执行人债权。房屋虽然登记在冷小洋名下，但在事实上已经不是冷小洋可供执行的责任财产。一审判决所造成的结果只能是案结事不了，矛盾更大。二、一审判决适用法律错误，应当予以撤销。1.一审判决一旦执行，其结果一方面必然是强行将刘铁善意有偿取得并合法占有的房屋强制拍卖，而拍卖的财产却不是冷小洋的财产，在法律上造成拍卖物的重大瑕疵。另一方面，还为了葛红影的一般债权侵害了银行的抵押优先权，最终仍然是无法执行。2.刘铁的大量证据足以证明其主张，而葛红影没有证据证明，一审判决却违背证明的事实确认葛红影的辩解理由成立，对刘铁提供的证据一概不予采信，仅以不符合案外人排除执行的条件为由不予支持，适用法律与立法本意相反。综上所述，一审判决认定事实、适用法律均有错误，尤其是强行剥夺刘铁的财产给葛红影严重司法不公，请求二审法院依法撤销一审判决，改判不得执行案涉房屋或者发回一审法院重审。葛红影辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、一审判决认定事实清楚。2018年5月9日，刘铁与冷小洋以及众邦地产签订的《房屋买卖居间协议》第七条权属转移登记明确约定，甲乙双方同意自本协议签订之日起10个工作日内，双方提供所需要的证件，共同向房屋权属登记部门申请办理权属转移登记手续。根据该条规定，双方最迟不得晚于5月23日前办理权属转移登记手续。结合丰满法院（2018）吉0211民初3243号民事判决认定2018年8月，冷小洋电话通知刘铁，冷小洋与他人存在债务关系，希望刘铁尽快将房屋办理过户登记手续的事实，刘铁系拖延履行合同义务的一方，案涉房屋在具备过户条件下是因刘铁怠于办理相关手续导致房屋被查封，未办理过户的原因系刘铁的过错所造成的。刘铁购买案涉房屋是有抵押权负担的房屋，抵押权人贷款银行对冷小洋享有收取贷款的权利。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第八十四条的规定，冷小洋作为债务人将债务转移给买受人刘铁的行为，并未经作为债权人贷款银行的同意，依据合同相对性的原则，事实上刘铁欠付的仍是冷小洋的购房款。按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中关于剩余价款按照人民法院的要求交付执行的规定，刘铁不同意向人民法院交付剩余价款的行为，违反了该规定，所以一审法院判决驳回刘铁的诉讼请求完全正确。二、基于前述事实，一审判决适用相关法律正确。综上，刘铁上诉请求无事实及法律依据，其就执行标的不享有所有权和足以排除强制执行的民事权益，故二审法院应当驳回上诉，维持原判。王迪、冷小洋未提交书面答辩意见。刘铁向一审法院起诉请求：1.解除涉案房屋的查封，不得对该房屋执行；2.判令该争议房屋归刘铁所有；3.诉讼费用由葛红影负担。一审法院认定事实：冷小洋和王迪系夫妻关系。冷小洋贷款购买了涉案房屋（以下简称涉案房屋），并在此房屋上设定了抵押权。冷小洋委托吉林市众邦房地产经纪有限公司（以下简称房产经纪公司）出售该房屋。2018年5月9日，冷小洋与刘铁签订了房屋买卖合同，约定房屋成交价为166万元。2018年5月11日，刘铁支付了购房款合计577,152.28元，剩余房款1,082,847.72元每月由刘铁向冷小洋贷款的信用卡偿还；当日，冷小洋和王迪签署委托书，共同委托刘铁作为涉案房屋的代理人，代理权限为：办理清偿银行贷款及此后的房屋买卖、过户、更名手续等等相关事宜，上述委托书均已经吉林市江城公证处公证。此后，刘铁对涉案房屋进行装修并使用，而且偿还涉案房屋贷款至2019年4月20日。另查明，2018年9月6日，葛红影申请一审法院对涉案房屋进行财产保全，查封产籍三年。2019年1月28日，丰满法院作出的（2018）吉0211民初3243号民事判决书，认定了2018年8月，冷小洋已告知刘铁，因其有债务纠纷，建议刘铁尽快办理涉案房屋的过户登记手续的事实；同时，该判决确认涉案房屋买卖合同有效，但驳回了刘铁关于确认涉案房屋归其所有的诉讼请求。2019年2月13日，葛红影申请一审法院执行涉案房屋，案外人刘铁提出执行异议，一审法院作出了（2019）吉0291执异9号执行裁定书，驳回了案外人刘铁的异议。一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人的自身原因未办理过户登记。”结合庭审调查可知：在法院查封涉案房屋之前，刘铁与冷小洋已签订合法有效的书面买卖合同并占有使用该房屋，但刘铁既未支付全部购房款，也未将剩余购房款交付法院，尤其是刘铁不仅在购买涉案房屋时对该房因未清偿银行贷款而设定了抵押权，不具备办理过户登记手续的情况知情，而且刘铁在购买涉案房屋后，冷小洋和王迪共同向刘铁出具了经过公证的委托书，对刘铁代办涉案房屋过户、房屋所有权证更名、签订房屋买卖协议手续等代理权限进行了详细列举，并在房屋被查封前，冷小洋已对刘铁进行了风险告知，建议其尽快办理过户手续，刘铁完全可以通过采取相应的措施解除抵押权、办理房屋过户；此外，刘铁未能提供充足证据证明非因其自身原因未办理房屋过户登记。由此可见，刘铁至今未办理涉案房屋过户登记系其自身原因所致。因此，刘铁对登记在冷小洋名下的涉案房屋提出异议，不符合案外人排除执行的条件，即刘铁就涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其该项主张，一审法院不予支持。葛红影的辩解理由成立，一审法院予以采纳。刘铁关于确认涉案房屋归其所有的诉讼请求，已由丰满法院作出的（2018）吉0211民初3243号民事判决书判决驳回，且该判决已生效。因此，其该项诉讼请求，理由不成立，一审法院不予支持。综上所述，刘铁的诉讼请求于法无据，应予驳回。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：驳回刘铁的全部诉讼请求。案件受理费14,700元，由刘铁负担。二审中，当事人未提交新证据。通过当事人的陈述、答辩，以及对现有证据的审核、认定，经本院审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，本案二审的争议的焦点问题为刘铁是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，明确要求买受人需同时符合前述四项情形，其权利方能够排除人民法院的强制执行。该规定的目的在于保护无过错的买受人，通过赋予其优先于普通债权的权利层级保护方式，实现对在先成立债权并已对房产占有、使用的买受人的优先保护。因该种保护属于基于特殊价值取向对于特殊债权给予的优先于其他债权的保护，故在适用时应当严格审查。对于“非因买受人自身原因未办理过户登记”应当理解为，没有登记的原因是属于案外人意志以外的客观障碍，否则，应判断为其有过错。关于刘铁对案涉房屋未更名过户是否存在过错的问题，刘铁在购买案涉房屋时对该房屋系以贷款方式购买、银行设定抵押权因而存在办理更名过户登记障碍的情况明知，故刘铁应当及时涤除抵押权以消除无法办理过户登记的风险，但其仍采用以冷小洋名义按期偿还银行贷款的方式购买案涉房屋和支付剩余购房款；且刘铁在购买案涉房屋后，冷小洋和王迪共同向刘铁出具了经过公证的委托书，对刘铁代办涉案房屋过户、房屋所有权证更名、签订房屋买卖协议手续等代理权限进行了详细列举，并在房屋被查封前，冷小洋已对刘铁进行了风险告知，建议其尽快办理过户手续，故刘铁完全具备办理过户登记、及时消除风险的客观条件。综上，刘铁不存在及时涤除抵押权、办理过户登记的客观障碍，而是其主观原因将自己置于抵押权涤除前不能进行物权变更登记、无法取得物权的风险之中，故此种情形并不属于刘铁意志以外的客观障碍，应当认定案涉房屋未办理过户登记系刘铁自身原因，刘铁对案涉房屋未办理过户登记存在过错，其对案涉房屋享有的民事权利不足以排除人民法院的强制执行。一审法院认定刘铁对案涉房屋未办理过户登记存在过错适用法律正确，刘铁的上诉理由本院不予支持。综上所述，刘铁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19,740元，由刘铁负担。本判决为终审判决。审判长  高忠华审判员  赵 靖审判员  王 东二〇二〇年四月二十三日书记员  李晓楠