吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉02民终768号上诉人（原审原告）：张某1，男，1959年12月12日出生，住吉林省吉林市。委托诉讼代理人：宋某（系张某1妻子），住吉林省吉林市。被上诉人（原审被告）：张某2，男，1954年6月18日出生，农民，住吉林省吉林市。委托诉讼代理人：赵某，吉林市丰满区启航法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：徐某，女，1960年8月3日出生，农民，住吉林省吉林市。委托诉讼代理人：赵某，吉林市丰满区启航法律服务所法律工作者。上诉人张某1因与被上诉人张某2、徐某合同纠纷一案，不服吉林市丰满区人民法院（2019）吉0211民初1127号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张某1上诉请求：请求二审法院依法驳回或者改判一审判决，改判房屋买卖协议无效。事实和理由：1.本案张某2、徐某对张某1的房屋出售，张某2、徐某没有任何文字证据可以证明该出售的房屋与其有关系。张某2、徐某根本不具备出售该房屋的主体身份。另外，该房屋是吉林市丰满区江南乡建华村的集体产权不动产，目前该房屋即便有张某2自己的动迁手续，也是不能以私产方式进行个人之间买卖，因集体土地的大产权不动产房屋目前不能取得个人的不动产产权证。2.张某2、徐某对自己出售的房屋，当初对张某1谎称是可以办理私人产权的，完全可以对张某1提供办理私人产权的各项手续，让张某1放心交款购房。张某1当初并不了解建华村土地上所建的房屋是不能办理私人产权的，张某1与张某2之间是亲舅舅和亲外甥的关系，外甥没有理由怀疑自己舅舅会说谎。该房屋出售总价款为324,000元，完全是正常市场价格，但是当交付19万元房款后，要求提供办理产权手续时张某2、徐某根本就提供不了任何办理产权的房屋手续，因此张某1不能继续向张某2、徐某交付购房款，双方已无法协商此事。3.本案庭审时，张某2、徐某不能提供自己出售房屋的任何书面证据，对张某1举出的证据同样没有任何正面质证意见。一审判决书中的“……经市建委批准后迁拆，由张某2作为委托代理人签订了产权调换协议……”该查明的事实当庭并没有对双方当事人展示查明涉案房屋的事实，张某1没有当庭看到有张某2作为委托代理人签订的产权调换协议的书面文书，庭审记录并没有法院查明的记录内容。张某2、徐某如果有由张某2作为委托代理人签订了产权调换协议的这个证据，张某2一方为什么不当庭出示？因此张某1不相信这个虚构的材料真实存在。4.本案张某2、徐某隐瞒真相使用她人动迁的复印件手续当不动产原件手续出售房屋的行为，是无效的行为，是依法应当撤销的行为。本案一审驳回起诉的法律适用是错误的适用，所适用的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》应属适用法律不当，建议改判此案。张某2、徐某辩称，驳回张某1的全部上诉请求，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确。张某1向一审法院起诉请求：判令双方口头买卖协议无效，张某2与徐某返还购房款190,000元并支付赔偿金20,000元。一审法院认定事实：张某2与徐某系夫妻关系，张某1为张某2的外甥。2015年4月11日，张某1支付定金10,000元，并与徐某共同在《购房预付金》上签字，该文书明确写明张某1购买位于吉林市××区，面积为108平方米的回迁房一处，房价为每平方米3000元，房款总计324,000元，现交定金10,000元作为购房依据，剩余房款以后补齐。之后张某1实际占有房屋至今。2017年5月9日，张某2出具收据，确认截至该日，共收取张某1支付的购房款现金共计150,000元，同年5月13日，张某1以转账的方式向张某2汇款40,000元，至此，张某1共支付房款190,000元。一审法院另查明，涉案房屋系回迁房，原房屋并未登记在张某2、徐某名下，2010年拆迁人吉林市丰满区征地拆迁管理办公室因实施东山区域改造建设项目，经市建委批准后拆迁，由张某2作为委托代理人签订了产权调换协议。现诉争房屋所处小区均未办理房屋产权证书。一审法院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”涉案房屋系经市建委批准拆迁后建成，不属于张某1所诉无法取得私有产权证的情况，虽然房屋未登记在张某2、徐某名下，但根据法律规定张某1亦不能以二人无权处分为由主张合同无效，故张某1要求确认合同无效的诉讼请求一审法院不予支持。庭审中，张某1明确表示如合同有效则要求变更诉讼请求，要求解除合同，一审法院认为，张某1交付部分房款后即已实际占有涉案房屋多年，现涉案房屋所在小区均未办理产权登记，张某1亦并未举证证明系张某2、徐某存在过错所致，故在张某2、徐某不同意解除合同的情况下，张某1单方要求解除合同于法无据。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，作出判决：驳回张某1的诉讼请求。案件受理费2225元（已减半收取），由张某1负担。本院二审期间，当事人没有提供新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院经向案外人张某3询问，其明确表示：“坐落于建华村一社91平方米的住宅（市房权吉丰字第XXXX号）是登记在我名下，张某2是我哥哥，该房屋是张某2出资盖的，用我的名办理的登记，我没有出资，对此房屋我也不享有权利。我对张某2签订的产权调换协议没有意见，我同意他签订协议。我对拆迁安置的房屋不享有权利，都是我哥张某2的。我对我哥张某2将房屋出卖给张某1没有异议，当时卖房子的时候张某2跟我说了。”本院认为，当事人在民事案件中提出的诉讼请求应该明确具体且固定，在合同纠纷案件中，对合同无效的请求或解除合同的请求当事人只能择一主张，张某1向一审法院起诉时提出的第一项诉讼请求为要求确认口头房屋买卖协议无效，在一审审理阶段未明确提出变更诉讼请求的主张，亦未提交变更诉讼请求后的起诉状，故一审法院应仅围绕协议是否无效的诉讼请求进行审理，针对合同是否具备解除事由的问题，因张某1未明确提出该项诉讼请求，一审法院亦未围绕该项争议组织当事人进行举证质证，故协议是否应该解除并非本案审理范围，一审判决在论理部分对合同效力进行论述后，又对合同是否应解除进行论述，没有当事人的诉讼请求作为基础，对合同解除部分的审理超出了当事人的诉讼请求，对该部分论述应予以纠正。张某1上诉主张房屋买卖协议无效的理由亦为张某2、徐某无权处分，一审判决依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定对该项诉讼请求不予支持并无不当之处，且被拆迁房屋的登记产权人张某3已经明确对张某2处分房屋的行为予以认可，现亦无其他权利人主张权利。至于争议的房屋是否能办理私有产权手续，也不是导致协议无效的事由。关于张某1提出涉案房屋为建华村集体产权不动产的上诉主张，张某1未提供证据予以证明，本院不予支持。而产权调换协议在一审庭审时已经进行了质证，一审法院予以采信并据此认定事实正确。综上，一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，论理部分虽有瑕疵，但裁判结果正确，故对张某1的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6160元，由上诉人张某1负担。本判决为终审判决。审判长 张 英审判员 卢佳欢审判员 任宝君二〇二〇年四月二十日书记员 马天宇