浙江省绍兴市柯桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0603民初13102号 原告:慈宗英，女，1972年12月27日出生，汉族，户籍所在地绍兴市柯桥区。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：方文鑫，浙江乾盛律师事务所律师。 被告：周伟祥，男，1977年12月3日出生，汉族，户籍所在地绍兴市柯桥区。 原告慈宗英与被告周伟祥房屋租赁合同纠纷一案，于2019年12月10日立案后，依法适用简易程序。因被告周伟祥用其他方式无法送达，本院于2020年1月13日裁定转为普通程序，并公告送达相关法律文书。原告慈宗英及其委托诉讼代理人方文鑫到庭参与诉讼，被告周伟祥经本院公告传唤无正当理由拒不到庭。证人吴某出庭作证。本案现已审理终结。 原告慈宗英向本院提出诉讼请求(变更并明确后)：1、判令原、被告双方签订的《房屋租赁合同》于2019年11月21日解除；2、判令被告在判决确定的上述房屋租赁合同解除之日起10日内将位于绍兴市柯桥区混凝土框架工业厂房腾退交付给原告，并支付房屋占有使用费，占有使用费以每月24500元标准计算至实际返还房屋之日止；3、判令被告承担违约金11250元（以2019年年租金294000元为基数，自2019年2月2日至2019年11月21日止（共计290天）按照银行贷款利率4.75%计算的损失）；4、判令被告支付原告代为支付的2019年1月至12月的物业费10080元（1400平方米×0.6元/平方米×12个月）；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2017年10月17日签订房屋租赁合同一份，约定被告将坐落于绍兴市柯桥区混凝土框架工业厂房租赁给被告使用，建筑面积1400平方米，租赁期限为2018年7月1日至2021年2月1日止，并约定第一年7个月租金163000元，于2018年7月1日付清，第二年租金294000元，于第一年租期届满前1个月一次性付清。事后，被告并未按约履行。 被告周伟祥未到庭应诉，亦未在本院指定的举证期限内提交证据。 证人吴某应原告慈宗英的申请出庭作证并陈述称，我是原告慈宗英的丈夫，本案的租赁事项其实是我在负责对接。我们与周伟祥签订的租赁期限是两年七个月，按照约定，是要提前一个月交付下一年的房租。经过多次催讨,2018年7月1日至2019年2月1日的租金163000元，已经付清。根据约定，周伟祥应提前一个月向我们缴纳下一年的房租。2019年2月2日之后的第二年租金，经过多次催讨，周伟祥陆陆续续通过案外人付款，3月13日、3月25日、4月26日、5月15日分别付款10000元、50000元、20000元和100000元，合计180000元，尚欠我们租金50000元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定如下事实：2018年1月15日，慈宗英（乙方，承租方）与浙江宝业住宅产业化有限公司（甲方，出租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定由慈宗英承租坐落于绍兴市柯桥区山阴西路的宝业创新性企业孵化示范园第3幢102号（原3幢C单元）1-4层混凝土框架工业厂房，建筑面积约5578.11平方米，租赁期限为5年即2018年1月1日起至2022年12月31日止。物业费由乙方承担，按0.6元/平方米每月计算。2017年10月17日，慈宗英（甲方，出租方）与周伟祥（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》，约定慈宗英将坐落于绍兴市柯桥区混凝土框架工业厂房（建筑面积1400平方米）出租给周伟祥，租赁期限为2年7个月，即2018年7月1日至2021年2月1日，租金为第一年七个月（2018年7月1日至2019年2月1日），租金163000元，第一年租金200元/平方；第二年递增5%，第三年以此标准，增5%。2018年6月15日支付定金30000元，余额133000元于2018年7月1日付清。物业费由乙方承担，按0.6元/平方米每月计算。租赁合同第十一条合同解除第3条第一款约定，乙方逾期支付租金超过30日的，甲方有权单方解除本合同，收回该房屋。第十二条违约责任约定，因本合同第十一条第3款的原因导致合同解除的，或者乙方擅自单方解除合同的，已付未到期租金及租金保证金不予退还，并按6个月的租金向甲方支付违约金，同时赔偿甲方因此遭受的一切经济损失。 原告慈宗英之配偶吴某于2019年1月5日开始通过微信向被告催讨2019年租金和物业费。2019年2月22日，被告答复称因为财务原因等原因迟延付款，该弥补的可以弥补。2019年4月26日，被告再次向吴某表示，“房租在5月15日前全部结清，今天先打2万给你，然后前面迟延的时间5个月，按照银行的贷款利率补贴给你”。吴某未表示反对，并在之后继续向被告催讨。被告分别通过案外人于2019年3月13日、3月25日、4月26日、5月15日、7月1日分别向吴某转账10000元、50000元、20000元、100000元和85880元，合计付款265880元。原告于2019年1月10日缴纳了案涉厂房2019年度的物业费10080元。 另查明，原告曾于2019年11月21日就本案诉请来院诉讼，因原告未在规定时间内预交案件受理费，本院于2019年12月3日作出（2019）浙0603民初12573号民事裁定书，裁定按原告撤回起诉处理。 本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，合法有效。双方应当按照租赁合同约定，全面履行己方的义务。根据《合同法》第二百二十六条之规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。本案中，原、被告双方对2019年2月2日起的租金支付约定不明，应当在每届满一年时支付，即第二年2019年2月2日起至2020年2月1日租赁期间的租金294000元应于2020年2月2日前付清，而被告尚未付清。现原告援引租赁合同第十一条“合同解除”第3条第一款之约定，以被告逾期支付租金超过30日为由，单方解除租赁合同关系收回房屋，该解除条件于2020年3月3日起成就，原告可于该日依据合同约定解除租赁合同。双方租赁关系解除后，原告要求被告返还租赁物并按约定的租金每月24500元/月标准计算占用使用费，理由正当，本院予以支持。 关于违约金的问题。根据租赁合同第十二条“违约责任”第3条之约定，被告应按6个月的租金向原告支付违约金。原告以违约金过高为由调整为按照贷款利率4.75%计算的损失，未违法法律规定，本院予以支持，但利率的具体表述方式，本院予以调整。 关于2019年1月至同年12月份的物业费，根据租赁合同约定，应由被告承担。现在原告已经代为缴纳的事实清楚，被告应根据合同约定向原告予以清偿。 被告周伟祥未到庭，视为对原告的请求主张放弃抗辩，并应承担由此产生的法律后果。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告慈宗英与被告周伟祥于2017年10月17日签订的《房屋租赁合同》于2020年3月3日起解除； 二、被告周伟祥应将上述《房屋租赁合同》项下的坐落于绍兴市柯桥区混凝土框架工业厂房腾退交付给原告，并支付自2020年3月3日起至实际腾退交付给原告慈宗英之日止按租金每月24500元计算的占有使用费，于本判决生效之日起十日内履行； 三、被告周伟祥应向原告慈宗英支付2019年1月至同年12月的物业费共计10080元，于本判决生效之日起十日内履行； 四、被告周伟祥应向原告慈宗英支付以294000元为基数，自2019年2月2日起至2019年11月21日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息，于本判决生效之日起十日内履行； 五、驳回原告慈宗英其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费333元，由被告周伟祥负担，限被告周伟祥于本判决生效后七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长  徐少华 人民陪审员  缪言慧 人民陪审员  沈关梁 二〇二〇年四月二十六日 书 记 员  骆俊斌 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 ?第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 ??第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取其补救措或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。