北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终5422号上诉人（原审被告）：北京江南投资集团有限公司，住所地北京市朝阳区红坊路8号。法定代表人：于全，董事长。委托诉讼代理人：**，男，1978年2月28日出生。被上诉人（原审原告）：王冀宁，女，1992年2月5日出生。委托诉讼代理人：冯苏言，北京市中唐律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘隆，北京市中唐律师事务所实习律师。原审被告：北京卡狄格房地产经纪有限公司，住所地北京市密云区西大桥路67号十里堡镇政府办公楼407室-81。法定代表人：陈飞州，总经理。上诉人北京江南投资集团有限公司（以下简称江南投资公司）因与被上诉人王冀宁、原审被告北京卡狄格房地产经纪有限公司（以下简称卡狄格公司）商品房预约合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初87374号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。江南投资公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回王冀宁的一审诉讼请求或发回重审；本案一审、二审诉讼费由王冀宁承担。事实与理由：1．一审法院认定事实不清。王冀宁联合其他客户给江南投资公司发出《联名信》，表明对《预售合同》违约责任等条款有异议，并一直拒绝签约。《联名信》上有王冀宁签名及手印，王冀宁如不认可，应申请司法鉴定查明事实。因王冀宁对合同条款有异议拒绝签约，致使江南投资公司未能在认购书约定期间内签约并收取购房款，对江南投资公司的房屋销售收入造成了严重的影响及损失。王冀宁理应承担违约责任，一审法院对事实认定错误。2．一审法院判决赔偿数额过高。王冀宁只交纳了10万定金，并且是王冀宁自己拒绝签约，江南投资公司没有责任，返还定金已足以弥补王冀宁损失。一审法院判决双倍返还定金又判决赔偿王冀宁15万元经济损失，明显太高，超过了王冀宁的实际损失。请二审法院考虑王冀宁的实际损失情况酌情免除或减少其主张的经济损失的诉讼请求。王冀宁辩称：同意一审判决，不同意江南投资公司的上诉请求。王冀宁向一审法院起诉请求：1．判令解除王冀宁与江南投资公司签订的《北京市商品房认购书》（下称《认购书》）；2．判令江南投资公司双倍返还已付定金200000元；3．判令卡狄格公司返还排卡费3万元及银行利息（自2016年3月5日起，以30000元计息，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际给付之日止）；4．判令江南投资公司赔偿王冀宁房屋价格上涨导致的房屋差价损失，请求法院在1645004元与2247339元之间考量。一审法院认定事实：2016年3月5日，王冀宁与卡狄格公司签署《购房优惠服务说明书》，约定王冀宁支付服务费3万元，优惠幅度为“总房款减6万元”，该说明书的“特别说明”第2条约定：“当您没有成功购房，或因任何原因放弃购房，我公司将统一于开盘后办理退款手续，申请退还您已支付的服务费”；第4条约定：“……一旦您与开发商签订购房相关手续，您享受的购房优惠服务即告结束”；第5条约定：“您选定房源的户型、楼号、装修规格等最终以您与开发商签订的购房合同为准”。以上说明书签署后，王冀宁向卡狄格公司支付3万元服务费。2016年6月25日，王冀宁与江南投资公司签订《认购书》，约定：王冀宁认购江南投资公司开发的位于北京市朝阳区江南府项目×号楼×单元×号房屋（下称涉案房屋），建筑面积为84．55平方米；单价每平米45420元，双方约定以贷款方式支付，首付款比例为30%，认购人应于本协议签订之日起15日内付清全部首付款，于签订协议当日支付认购定金100000元，在签订本协议书之日起3日内提交相关资格审核资料，30日内与江南投资公司完成签约；若认购人未在约定时间内支付首付款，未在约定期限内提交相关资格审核资料，或未在约定期限内与江南投资公司完成签约，江南投资公司有权解除协议，将涉案房屋出售给第三方，同时定金不予退还。签订《认购书》后，王冀宁向江南投资公司支付定金100000元。之后，双方未能就涉案房屋签订正式购房合同。庭审中，王冀宁提交北京市朝阳区房屋管理局就案外人反映的江南投资公司不实行网上认购、网上签约问题出具的《信访事项处理意见书》（载有：关于你们反映的上述问题，我局已于2017年4月19日对江南府项目的网签进行了行政限制等），据此欲证明因江南公司的原因致使未能签约。江南公司不认可该份证据的证明目的。王冀宁提交北京市住房和城乡建设委员会（下称住建委）预售楼盘测绘成果详细信息、江南投资公司会议纪要等，欲证明江南投资公司因面积误差、未严格按照商品房预售方案组织销售等问题多次被北京市朝阳区房屋管理局限制网签，又因房屋价格上涨，江南投资公司不想继续履行合同的违约意图明显。江南投资公司对该组部分证据的真实性持有异议，对该组证据的证明目的不予认可。江南投资公司提交载有“王冀宁”等购房者签名的《致北京江南投资集团有限公司的联名信》复印件，欲证明王冀宁对于合同中房屋面积、违约责任、交房时间等主要条款有异议致使双方未能签约。江南投资公司提交《法务函》、EMS快递单及物流跟踪信息查询单，欲证明已向王冀宁告知解除认购等事项。王冀宁对上述证据的真实性、证明目的等均不均认可。另查，王冀宁具备在京购房资质，已经通过住建委资质审核。江南投资公司认可因房屋备案面积与《认购书》所载的面积存在差异曾在2016年7月至10月暂停网签，以便办理面积变更手续，“930”新政实施后，因认购人到住建委、房管局等部门投诉，又陆续几次被房管局限制网签。双方曾约定过先进行网上签约备案，完成的当日即签订纸质购房合同。经调查，涉案房屋所在项目于2016年6月取得预售许可证，涉案房屋在住建委备案的销售面积为70．45平方米，预售单价为每平米64876元。一审法院认为：王冀宁与江南投资公司就涉案房屋签订《认购书》系双方真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效。现双方均同意解除该《认购书》，法院不持异议。双方的争议焦点在于《认购书》签订之后为何未能签订正式的购房合同。王冀宁提交了定金收据等相关证据证明己方积极为正式签约做准备，江南投资公司亦认可涉案房屋备案面积与《认购书》中约定的面积存在较大差异、网签系统因种种原因多次受限等，该些情形确会给后续双方达成一致签订正式购房合同制造一定的障碍。综上，法院可以认定江南投资公司对于双方未能正式签约负有过错。江南投资公司虽称王冀宁因对房屋交付时间、违约责任条款等持有异议未能签约，但就此均未提交有效证据予以佐证，法院难以采信。江南投资公司未履行预约合同的义务，根据“定金罚则”，应当将王冀宁已经支付的定金双倍返还，关于王冀宁要求江南投资公司返还定金200000元的诉讼请求，法院应予支持。因江南投资公司的违约行为，使得双方未能签订正式的购房合同，王冀宁遭受信赖合同能有效成立而丧失另订其他有利合同的机会损失，江南投资理应就此赔偿。但王冀宁主张的损失数额过高，涉案房屋总价数百万元，其仅仅支付了定金100000元，在确定损失数额时应当考虑其履约程度及成本支出等，故关于信赖利益损失，法院将从利益平衡和诚实信用的原则出发，结合上述因素及定金处罚数额，参照涉案房屋在住建委备案的销售单价与《认购书》签订时房屋价格之间的差额等因素酌定。王冀宁与卡狄格公司签署的《购房优惠服务说明书》合法有效，王冀宁已向该公司交纳优惠服务费30000元，但最终并未与江南投资公司签订正式购房合同，即未购房成功，故卡狄格公司应按照合同约定将优惠服务费退还给王冀宁。王冀宁要求卡狄格公司支付优惠服务费利息无事实和法律依据，法院不予支持。综上，一审法院判决：一、解除王冀宁于二〇一六年六月二十五日与北京江南投资集团有限公司签订的《北京市商品房认购书》；二、北京江南投资集团有限公司于判决生效之日起七日内向王冀宁返还定金200000元；三、北京江南投资集团有限公司于判决生效之日起七日内向王冀宁赔偿经济损失150000元；四、北京卡狄格房地产经纪有限公司于判决生效之日起七日内向王冀宁返还购房优惠服务费30000元；五、驳回王冀宁的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：依法成立的合同应受法律保护，当事人应当按照合同约定履行各自的义务。本案中，王冀宁与江南投资公司就涉案房屋签订的《认购书》系双方真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。双方均同意解除《认购书》，本院不持异议。关于未能签订正式购房合同的问题，根据查明的事实及双方提交的证据，江南投资公司亦认可涉案房屋备案面积与《认购书》中约定面积存在较大差异、网签系统因种种原因多次受限，上述情形确会给后续双方达成一致签订正式购房合同制造一定障碍，综合上述情况，一审法院认定江南投资公司对于双方未能正式签约存在过错构成违约并无不当。江南投资公司虽主张王冀宁因对房屋交付时间、违约责任条款等持有异议未能签约，但并未提交有效证据予以证明，一审法院对其该项主张不予采信亦无不当。因江南投资公司构成违约，使双方未能签订正式购房合同，一审法院对王冀宁要求江南投资公司返还定金200000元的请求予以支持并无不当。关于王冀宁主张经济损失的问题，因王冀宁遭受信赖合同能有效成立而丧失另订其他有利合同的机会损失，一审法院从利益平衡和诚实信用的原则出发，参照涉案房屋住建委备案的销售单价与《认购书》签订时房屋价格之间的差额等因素酌定江南投资公司赔偿经济损失150000元并无不当。江南投资公司的上诉请求，无事实与法律依据，本院不予支持。关于优惠服务费30000元，因王冀宁最终未与江南投资公司签订正式购房合同，即未购房成功，故卡狄格公司亦应按照合同约定将优惠服务费退还给王冀宁。综上，江南投资公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10838元，由北京江南投资集团有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 解学锋审 判 员 邢 军审 判 员 申峻屹二〇二〇年四月三十日法官助理 张 立书 记 员 陈 猛