上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终1460号上诉人(原审被告)：上海永瑞实业发展有限公司，住所地上海市。法定代表人：徐焕祥，董事长。委托诉讼代理人：洪诚，上海海铨律师事务所律师。上诉人(原审被告)：张鸿杰，男，1970年6月10日出生，汉族，户籍所在地上海市徐汇区。被上诉人(原审原告)：上海顺昌资产管理有限公司，住所地上海市。法定代表人：戴金梁，董事长。委托诉讼代理人：华芝萃。上诉人上海永瑞实业发展有限公司(以下简称“永瑞公司”)、上诉人张鸿杰因与被上诉人上海顺昌资产管理有限公司(以下简称“顺昌公司”)房屋租赁合同纠纷一案，均不服上海市黄浦区人民法院(2019)沪0101民初1914号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。永瑞公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审，或者依法改判驳回顺昌公司全部诉讼请求。事实和理由：顺昌公司与案外人签订的《公有非居住房屋租赁合同》变更了上海市南昌路XXX号底层房屋(以下简称“系争房屋”)的使用性质，所签订的租赁协议有效性存疑。顺昌公司是否与本案有直接利害关系难以确定，不符合法律要求的原告主体资格要件，不符合起诉条件。永瑞公司与张鸿杰之间签订的《房屋租赁协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律或者社会公共利益，一审认定协议无效于法无据。一审据以确定系争房屋租金标准的《上海市黄浦区南昌路XXX号底层非居住营业用房房地产租赁价格估价报告》(以下简称“《估价报告》”)，是以60.72㎡的建筑面积和非居住营业用房的标准确定系争房屋的市场租赁价格的，但系争房屋性质应为居住用房，且根据上海永嘉置业管理有限公司(以下简称“永嘉公司”)与案外人许某某签订的《房屋置换协议书》显示，南昌路XXX号底前、底后、阳台间的总面积仅为44㎡，与《估价报告》确定的60.72㎡存在巨大的出入。《估价报告》未作出任何说明，一审亦未采纳永瑞公司的质证意见，租金计算的标准存在重大差错。请求二审法院支持永瑞公司的上诉请求。张鸿杰上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审，或者依法改判驳回顺昌公司的全部诉讼请求。事实和理由：顺昌公司是否与本案有直接利害关系难以确定，不符合法律要求的原告主体资格要件，不符合起诉的条件。张鸿杰与永瑞公司之间签订的《房屋租赁协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律或者社会公共利益，一审认定协议无效于法无据。一审据以确定系争房屋租金标准的《估价报告》，是以60.72㎡的建筑面积和非居住营业用房的标准确定系争房屋的市场租赁价格的，但系争房屋性质应为居住用房，且根据永嘉公司与案外人许某某签订的《房屋置换协议书》显示，南昌路XXX号底前、底后、阳台间的总面积仅为44㎡，与《估价报告》确定的60.72㎡存在巨大的出入，故租金计算的标准存在重大差错。张鸿杰作为善意第三人是依法取得系争房屋10年使用权，一审要求张鸿杰承担法律责任，于法无据。顺昌公司辩称，不同意永瑞公司和张鸿杰的上诉请求。一审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求驳回上诉，维持原判。顺昌公司向一审法院起诉请求：1.确认永瑞公司和张鸿杰于2016年3月29日签订的房屋租赁协议无效；2.张鸿杰携物品迁出系争房屋；3.张鸿杰支付自2016年10月1日至实际搬离之日止的房屋使用费【按每月人民币(以下币种均为人民币)20,000元计算】，永瑞公司和张鸿杰在张鸿杰迁出时共同结清水、电、煤、电话、宽带费用(如有)，按实结算。一审法院认定事实：2000年6月9日，案外人许某某(甲方)、永嘉公司(乙方)签订房屋置换协议书：“为合理安排住房计划，解决住房困难，甲乙双方本着互相信任的宗旨，经友好协商，一致订立协议如下：一、甲方现有卢湾区南昌路XXX号阳台间(5.7㎡)、底层前间(21.5㎡)、底层后间(16.8㎡)住宅一套，居住面积44㎡(以租用公房凭证为准，附天井、底层小卫生间)，同意置换于乙方；二、甲方将以上房屋置换于乙方后，原房内户口一同迁往梅陇三村XXX号XXX室，甲方及同住人的今后住房问题自行解决；三、乙方付给甲方置换补偿计400,000元；……五、甲方必须在房屋置换过户手续办理完毕之后4天即2000年6月12日内腾空房屋并办妥户口迁离手续，同时将空房交给乙方，乙方将购房款(现金支票)400,000元一次付清给甲方。……”同年6月12日，许某某签署收条：“今收到永嘉公司南昌路XXX号底客室房屋置换款400,000元。”2012年1月，上海永业集团有限公司(以下简称“永业公司”)发上海市卢湾公房资产经营管理有限公司(以下简称“卢湾公房公司”)关于南昌路XXX号使用权房屋更户的通知：“按照本集团公司要求，请公房公司协助办理南昌路XXX号房屋的租赁手续，并将户名建立为上海顺昌资产管理有限公司。特此通知。”同时，顺昌公司向卢湾公房公司发出关于南昌路XXX号使用权房屋更户的申请：“根据集团公司要求，烦请贵司协助办理南昌路XXX号使用权房屋的租赁手续，并将户名建立为上海顺昌资产管理有限公司。特此申请，望贵司予以批准。”同年2月6日，顺昌公司(乙方、承租人)与案外人卢湾公房公司(甲方、出租人)签订公有非居住房屋租赁合同，约定：一、甲方将坐落于黄浦区南昌路XXX号底层前后间等部位的房屋出租给乙方使用；二、该出租房屋建筑面积60.72㎡(底层前后间50.33㎡，天井搭建10.39㎡)；三、该房屋用途为营业，乙方应按上述用途合理使用房屋，不得擅自改变用途；……五、租赁合同的期限为5年，自2012年1月1日至2016年12月31日。2016年11月15日，双方续签合同，第五条约定：租赁合同的期限为36个月，自2017年1月1日至2019年12月31日。2011年10月10日，永瑞公司与永业公司签订《关于上海永瑞实业发展有限公司归还45处房屋的交接书》，附件45处房屋移交明细清单第41项为南昌路XXX号底层西前间、底层西后间，面积45㎡，卫生间独用，使用情况为永瑞中介营业用房。2014年3月10日，永瑞公司向永业公司出具说明：“南昌路XXX号底层约45㎡、重庆南路XXX号搭建约20㎡是我公司2011年9月上交给永业集团45处房屋之中的房屋，上述二处房屋是我公司近20年来一直作为公司下属的房屋中介门店，目前仍作为中介门店，有8名员工在经营。请集团考虑转制企业等历史原因，继续给公司使用，如上述两处房屋在遇动拆迁以及本公司歇业情况下再收归集团。”同年12月8日，上海市黄浦区人民政府发布房屋征收决定(黄府征[2014]4号)，房屋征收范围：东至吉安路，西至济南路，南至复兴中路，北至自忠路。2017年12月20日，永瑞公司员工许国宪与顺昌公司员工王颖签订房屋移交书：“今收到永瑞公司移交的顺昌公司所属的南昌路XXX号房屋。(收到房屋租赁协议一份)。”永瑞公司盖章确认“永瑞公司自2016年10月起租，每月租金8,000元，至今至2017年12月共收租金120,000元，另有1个月押金8,000元，共计128,000元。这笔租金、押金与永瑞公司与永业集团债权债务一并结算。”上述房屋移交书中的房屋租赁协议系2016年3月29日永瑞公司(甲方)与张鸿杰(乙方)签订，约定：“一、乙方向甲方租赁位于上海市南昌路XXX号底层，建筑面积40㎡左右的房屋作为乙方办公及经营之需；二、租赁期：自2016年4月1日至2026年3月31日为止，为期10年；三、房屋租赁标准：每月租金为8,000元；四、房屋租金支付方式：先付后用，每三个月一付，逾期一个月不付，则本协议自行解除，甲方有权收回房屋；五、上述房屋之装修费用由乙方自理，协议期满后归甲方所有，乙方不得进行人为的损坏；六、因甲方目前作为办公室暂时不能一时腾房，经协商甲方尽快腾空，一旦搬离乙方立即按上述租赁协议搬入办理营业并付房租金(腾空日期为2016年9月)；……。”一审法院再查明，2010年3月17日，永瑞公司(甲方)与张鸿杰(乙方)签订房屋租赁协议(续订)，约定：“一、乙方向甲方租赁位于复兴中路XXX-XXX号底层，建筑面积43㎡左右的房屋作为乙方办公及经营之需；二、租赁期限自2010年4月1日至2012年3月31日，为期2年；三、每年租金60,000元；……六、协议期内，如遇市政动迁、土地批租、商业网点调整等不可抗拒因素，乙方无条件撤离，不作任何赔偿，若甲乙双方在未征得对方同意下擅自将上述房屋转借他人使用，或单方面擅自提前毁约，或乙方租金超期一月不付，均视作违约，违约方必须赔偿另一方54,000元，乙方违约，除支付赔偿金外，房屋由甲方收回，房屋内设备归甲方所有；……”。2012年3月29日，永瑞公司(甲方)与张鸿杰(乙方)签订房屋租赁协议(续订)，该协议与2010年3月17日签订的协议除第二、三条外的其余条款均相同，第二、三条约定：“租赁期限自2012年4月1日至2013年3月31日，为期1年，如1年后未动迁，再续订1年；三、房屋租金标准：每月租金为6,500元。”永瑞公司、张鸿杰提供落款日期为2011年5月9日的房屋租赁协议：“为双方发展经济开拓各自的业务之需，甲乙双方就租赁房屋动迁安置一事达成如下协议：一、乙方(张鸿杰)向甲方(永瑞公司)租赁位于上海市复兴中路XXX-XXX号双开间底层，建筑实用面积43㎡左右的房屋作为乙方办公及经营之需，现因响应国家征地即将动迁要求，经双方多次沟通协商同意将南昌路XXX号作为乙方租赁动迁安置实用面积与复兴中路XXX-XXX号相当，租赁时间为10年，租赁价格由每月6,000元提升为8,000元；二、由于房屋动迁存在各种不确定因素，另南昌路XXX号底楼原甲方员工所用，需搬迁时间等问题，经协商甲乙方愿意，乙方需等甲方所有手续及动迁结束人员撤离后搬入，租赁时间从乙方搬入时间算起，乙方搬入同时必须向甲方支付房租(针对具体搬入时间甲乙双方将另签合同)，但租赁年限价格不得作任何修改。付款方式押一付三，与复兴中路XXX-XXX号付款方式相同；三、乙方动迁时必须按甲方规定时间撤出复兴中路XXX-XXX号，不得以任何理由拖延，如甲方未按时腾空南昌路XXX号底楼给乙方租赁安置，甲方愿意为乙方另借房屋，租金作适当补贴，补贴金额由双方协定，直到甲方腾空房乙方搬入为止；……。”顺昌公司认为该协议系虚假协议。2015年3月13日，永瑞公司收到复兴中路XXX-XXX号房屋征收部分补偿款2,000,000元。一审审理中，永瑞公司确认其已收取张鸿杰支付的押金8,000元及2016年10月至2017年12月的租金120,000元。因顺昌公司申请，法院通过上海市高级人民法院摇号委托上海大雄房地产估价有限公司(以下简称“大雄公司”)对系争房屋(建筑面积60.72㎡，底层前后间、阳台间为50.33㎡，天井搭建为10.39㎡)自2016年10月1日起的租金进行评估。2019年6月26日，大雄公司出具《估价报告》，估价结果为：自2016年10月1日至2017年9月30日的租金为163,560元，自2017年10月1日至2018年9月30日的租金为171,760元，自2018年10月1日至2019年5月29日的租金为119,120元。一审法院认为，根据法律规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。系争房屋系公房，在2000年6月9日置换时为居住用房，在2011年10月10日永瑞公司与永业公司交接系争房屋时注明系中介营业用房，在2012年1月1日时至2019年12月31日为非居住房屋，故法院认定系争房屋于本案争议时间为公有非居住房屋，2012年1月1日起该房承租人为顺昌公司。2014年3月10日永瑞公司向永业公司出具的书证中明确系争房屋“是我公司近20年来一直作为公司下属的房屋中介门店，目前仍作为中介门店，有8名员工在经营。”，但永瑞公司未提供永业公司或顺昌公司同意其将系争房屋出租的证据，故永瑞公司对系争房屋无处分权，其无权将该房出租给张鸿杰。张鸿杰未提供其于2016年3月29日与永瑞公司签订房屋租赁协议时查询系争房屋权属信息的证据，故其不属于善意第三人。即使永瑞公司、张鸿杰提供的2011年5月9日的房屋租赁协议属实，永瑞公司亦无权以其无处分权的他人房屋安置张鸿杰。因此，永瑞公司与张鸿杰签订的上述协议无效。顺昌公司要求张鸿杰迁出该房、支付房屋使用费、与永瑞公司共同结清公用事业费的诉请，予以支持。张鸿杰占用系争房屋的部位包括底层前后间、阳台间、天井，合计建筑面积60.72㎡，用于办公及经营等非居住用途，故法院对大雄公司的估价报告予以采纳。张鸿杰已付永瑞公司的费用，由双方另行协商解决，本案不予处理。判决：一、确认上海永瑞实业发展有限公司、张鸿杰于2016年3月29日就上海市南昌路XXX号底层房屋签订的房屋租赁协议无效；二、张鸿杰应于判决生效之日起十日内携物品迁出上海市南昌路XXX号底层房屋(前后间、阳台间、天井，建筑面积60.72㎡)；三、张鸿杰于判决生效之日起十日内支付上海顺昌资产管理有限公司自2016年10月1日至实际搬离之日止的房屋使用费(自2016年10月1日至2017年9月30日为163,560元，自2017年10月1日至2018年9月30日为171,760元，自2018年10月1日至2019年5月29日为119,120元，合计454,440元，自2019年5月30日至实际搬离之日的房屋使用费按119,120元/241天=494.27元/日计算)，上海永瑞实业发展有限公司、张鸿杰在张鸿杰迁出时共同结清水、电、煤、电话、宽带费用(如有)，按实结算。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，根据顺昌公司与卢湾公房公司就系争房屋签订的公有非居住房屋租赁合同，系争房屋在2012年1月1日起至2019年12月31日为非居住房屋，房屋承租人为顺昌公司。永瑞公司、张鸿杰上诉主张顺昌公司诉讼主体不适格，依据不足，本院不予采纳。因永瑞公司未能提供相关永业公司或者顺昌公司同意其将系争房屋出租的证据，一审据此认定永瑞公司将系争房屋出租给张鸿杰系无权处分，并无不当；鉴于张鸿杰亦未能提供相关证据证明其在与永瑞公司就系争房屋签订租赁合同时就房屋权属信息已尽到审慎注意义务，难以认定其属于善意第三人，在此情况下，一审法院确定永瑞公司与张鸿杰就系争房屋签订的租赁协议无效，尚无不妥。永瑞公司、张鸿杰上诉主张双方就系争房屋签订的租赁协议合法有效，理由尚不充分，对其主张本院尚难以采纳。顺昌公司作为房屋承租人，要求张鸿杰迁出系争房屋、支付房屋使用费、与永瑞公司共同结清水、电、煤气等公用事业费用，一审予以支持，亦无不妥。关于占有使用费标准，一审法院依据估价报告确认张鸿杰占用系争房屋相应部位应支付的使用费金额，并无不当。永瑞公司、张鸿杰上诉认为使用费计算有误，但均未提供相关证据予以证明，对其主张本院不予采纳。综上，永瑞公司、张鸿杰的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币9,300元，由上诉人上海永瑞实业发展有限公司负担人民币4,650元，上诉人张鸿杰负担人民币4,650元。本判决为终审判决。法官助理张黎明审判长  刘海邑审判员  王 伟审判员  徐 庆二〇二〇年四月二十一日书记员  张黎明附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……