山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民终11682号上诉人（原审被告）：郝书升，男，1932年2月5日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：徐文平，山东海扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张召山，男，1977年1月23日出生，汉族，无业，住济南市。委托诉讼代理人：马永春，北京德恒（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟庆璐，北京德恒（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郝延博，男，1962年6月3日出生，汉族，无业，住济南市。被上诉人（原审被告）：郝明，男，1958年11月4日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审被告）：济南金泉家园不动产信息咨询有限公司，住所地济南市。法定代表人：杨振杰，董事长。委托诉讼代理人：张伟，女，该公司员工。上诉人郝书升因与被上诉人张召山、郝明、郝延博、济南金泉家园不动产信息咨询有限公司（以下简称金泉公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2019）鲁0105民初570号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郝书升上诉请求：1.依法撤销一审判决，发回重审或依法改判，驳回张召山的一审诉讼请求；2.判处一、二审诉讼费及保全费由张召山承担。事实和理由：一、案件在一审审理过程中违反法定程序，严重影响案件的公正判决。张召山在二次庭审中从未向法庭提交其2016年征信报告，一审庭审中郝延博主张征信报告系合同约定的张召山应必须提交给郝延博的证据以证明其有贷款资格，但张召山在举证期限届满前和庭审中均未能提交，一审判决却依据这份未经庭审质证的证据，对争议的焦点问题做出了对张召山有利的判决，这对其他当事人极不公正，属于严重的程序违法；经2019年9月26日阅卷发现，卷中出现了2016年征信报告复印件和2019年征信报告原件。经向一审法院法官了解，这2份证据系张召山于二次庭审后向法庭提交，法官助理曾向郝书升电话通知前来法院质证，未通知其他相关当事人，未进行开庭质证。二、事实认定错误。首先，一审法院应从现有证据和调查的事实上能够查明，郝延博与张召山签订房屋买卖合同出售的是登记在张大慈名下，产权证号：济房权证天字第XXXXXX号，属于共同共有的房产。而不是登记在郝书升名下、产权证号为济南2017004xxxx号、由郝书升独立拥有的房产。本案有3个显著的事实：1.郝延博与张召山签订合同出售郝延博无权处分的房产，该合同系郝延博代其已故的母亲，原产权人张大慈签名，该房产非登记在郝延博名下也不由郝延博实际占有使用，也未经其他共有人确认。2.2017年3月，郝书升根据共有人的共识，经合法程序，善意取得争议房产，房产登记在郝书升名下且由郝书升独立拥有，房屋一直由郝书升实际占有。3.郝张合同内容并没有日后将郝书升名下房产出售给张召山的约定内容，在2017年3月9日之后没有就将郝书升名下房产出售给张召山签订合同，因此郝书升并非本诉讼的直接利害关系人。2016年4月郝延博自作主张以个人的名义与张召山签订房屋买卖合同出售不完全属于他，又没有登记在他名下的房产，郝延博的行为，属于财产处分权欠缺、无权处分，该合同所涉及的房产登记在郝书升已故老伴张大慈名下，该遗产有三位法定继承人：郝书升及长子郝明、次子郝延博，郝延博的份额占比达不到20%，按照物权法第97条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，这注定了郝延博的处分权受到限制，属于无权处分，《合同法》132条规定“出卖人出卖的标的物应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分”；《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条第四项规定：“共同房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让”。张召山应当知道郝延博是否具有处分权将影响诉争房产能否产生物权变动的法律后果，但由于张召山疏忽和懈怠，导致张召山在2017年3月9日争议房产产权变更之前也没有找郝书升及郝明对合同进行追认（追认必须是明示的方式作出，假如张召山要求郝书升及郝明对合同进行追认，郝书升及郝明默示或不作为既为拒绝的意思表示），这就导致了该合同法律上和事实上的不能履行。同时也导致了郝书升及郝明对整个事件不知情。2017年3月9日（领到房产证的时间大约是3月下旬），郝书升以合法的方式善意取得了该房产，成为产权证号为：济南2017004xxxx房产的独立拥有的产权人，此后，郝书升对于该房产拥有绝对的排他性权利。庭审已经显现的直接证据、但被主审法官忽略的事实：1.在张召山2017年提起的一起撤销权诉讼中，将郝书升及郝明列为第三人，郝明在该案的抗辩意见：该房屋买卖合同的签订时并未取得该房产全部法定继承人的同意，因此该房屋买卖合同属于无效合同（见2018鲁01民终6246号民事判决书），这亦是郝明本人也代表郝书升表示不同意出售该房产的明确表示，由此这份合同已经属于无效合同。这份判决书在一审中张召山作为证据提交了法庭，既然一审判决也引用了2018鲁01民终6246号民事判决书中的部分内容（并非判项），一审法院也应已全面地认可该判决书中的全部内容，并了解到了郝书升及郝明对郝延博向张召山出售该房产持反对意见。一审法院应据此认定张召山转移物权的诉求无法履行。2.2019年3月29日郝延博与主审法官胡滨通过手机短信交流时，明确告知胡滨法官，“郝书升不同意将其名下房产出售给张召山”；“郝书升与郝明都不认可该合同，认为是无效合同”，这是郝延博向主审法官转达郝书升及郝明对合同持反对意见的明确表达。3.第一次庭审时主审法官曾特意询问郝延博，现在（当然是指郝书升成为产权人后）郝书升同意将房子卖给张召山吗？郝延博回答“我不知道”，这说明郝延博从未表述郝书升知道或同意向他人出售过登记在郝书升名下的房产。4.郝延博无论在与张召山微信交流还是在庭审中，从未表述过“出卖房子与郝书升及郝明充分协商或已征得郝书升及郝明的同意”，“郝书升同意我将他名下的房产过户给他人”；郝延博的行为纯属自作主张，系以个人名义出卖他人之物。一审法院罗列了很多事项来推论郝书升知悉郝延博与张召山之间的交易，这些推论都是在没有直接证据的情况下，以不合逻辑的推理得出的，与事实不符。意思表示是法律行为的核心要素，默示推定的意思表示只有在有明确的法律规定或当事人间明确约定的场合才能适用。一审法院在无此适用条件的情况下采用默示推定的方式认定郝书升不表示异议即为同意的意思，缺乏事实和法律依据。综上，郝延博自作主张以个人之名与张召山签订合同出售共同共有的房产的行为属于无权处分行为，郝书升并非无权处分人与相对人之间合同的当事人及直接利害关系人，郝书升作为权利人并不负有合同上的义务，无论处分人是否履行合同，相对人均无权要求权利人履行合同。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第二项之规定，“有明确的被告”，是指被告明确，被告应当是适格的被告，郝书升在本案中作为被告主体不适格，张召山对郝书升无诉权，起诉郝书升不合法。郝书升于2017年3月9日成为该房屋独立产权人后不同意向张召山出售该房产，物权是一种绝对的、排他的权利，郝书升的房产，他人无权处分，无权处分人以自己的名义实施了出卖他人财产的行为，不属于代理行为。在基于郝张合同纠纷的诉讼中，一审法院在没有郝书升及郝明明确追认郝延博的无权处分行为的情况下，把真正房产产权人的排他性权利置之不理，判令郝书升将其私有房产过户给张召山，于法无据。据此，请求上级人民法院依法撤销济南市天桥区人民法院2019鲁0105民初570号民事判决书的判决，发回重审或依法改判，改判驳回张召山的一审全部诉讼请求。上诉补充意见：一审法院在没有直接证据的情况下，以推理形式来认定：1.金泉公司员工张伟亦认可（并非证明）郝延博已取得郝书升、郝明同意出售涉诉房产，金泉公司亦认可郝书升、郝明知悉涉诉房屋买卖合同，此结论纯属一审法院毫无事实依据和证据依据的生拉硬套，在二次庭审中金泉公司员工从没有向法庭表述过郝延博与张召山签订房屋买卖合同时征得了郝书升及郝明的同意或者告知了郝书升及郝明。事实是金泉公司员工张伟在庭审中多次强调她对房源权属情况及合同当事人洽谈内容一无所知，只是帮忙办理银行贷款和继承公证手续，张伟从未见过郝书升及郝明，也从未与郝书升及郝明有任何电话或信息的交流，因此一审判决以推论的方式认定金泉公司员工张伟认可郝书升及郝明对其事知悉不符合逻辑，至于张伟与张召山之间交流谈什么内容也不是郝书升及郝明所能知晓的，而且张伟认可（并非证明）郝书升及郝明知悉张召山与郝延博之间的买卖事宜并非郝书升也必然知悉。2.一审判决认定，张召山于2017年3月29日向郝延博发了一段道听途说的话“郝书升已说明房子不再属于郝书升，郝书升不再管”，从而印证郝书升对郝延博与张召山之间的买卖事宜知悉，第一，郝书升已经88岁高龄，几乎不出远门从未与他人交谈过房子的事，第二，2017年3月29日郝书升已取得该房产权，该房属于郝书升所有，因此这段话的真实性有待证实；第三，张召山与郝延博的信息交流内容郝书升更不可能知晓。这种推论不符合逻辑。3.一审法院以曾有人半夜给郝书升的家中打骚扰电话，郝延博发信息告诫张召山不要再骚扰老人来印证郝书升知悉郝延博向张召山出售房产的事宜，骚扰电话是恶意干扰他人正常生活，岂可与郝书升知悉什么事扯上关系。一审法院用这种不合逻辑的推论来推断郝书升及郝明知悉郝张之间的交易，毫无事实根据，有违人民法院的公平公正原则。张召山辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，郝书升上诉请求毫无理据，应依法驳回。一、案涉房屋买卖合同有效。《合同法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；最高法院审理买卖合同司法解释第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。据此，郝书升所谓合同无效的主张不成立。二、郝书升“不知情”、“不认可”等说辞不属实。一审判决书第8-9页对该问题已做出详细阐释。此处补充以下几点：1.张召山曾经给郝书升打过电话，说明房屋买卖事宜，郝书升明确表示“房子已经给孩子了，由孩子处理，不再管”。这是事实。2.郝书升在本案及撤销继承案两个案件中都是当事人，相关法律文书都已向其送达，并且郝书升在撤销继承案件一审时提交过书面答辩意见，说明其对房屋买卖知情，不持异议。3.郝书升配合办理公证手续的行为应视为对房屋买卖合同的认可。房屋买卖合同第三条第3款约定“公证手续办完10日内办理过户”。履行过程中卖方及中介机构为了方便办理，他们的意见是先公证登记到郝书升名下然后过户给张召山（聊天记录可以证实）。郝书升于2017年1月配合办理完毕公证手续，其行为即为对合同的认可。4.2018鲁01民终6246号案件（撤销继承案件二审）调查笔录中记录了郝延博的陈述：“当时因为父亲年纪大了，曾经有过意向”，“当时因为我父亲身体不好，他有卖房之后把钱给我们兄弟两个分了的想法”。可以印证郝书升知情认可的事实。三、郝书升关于一审违反程序的意见不正确。2016年8月8日张召山已通过微信将2016年征信报告发送给郝延博（微信截屏可以证实），一审质证时郝延博认可微信记录的真实性。其一审庭审时所谓张召山没有贷款资格等陈述毫无依据，无非是编造假象干扰庭审思路，本无需反驳，只是为了澄清事实，张召山才庭后提交了征信报告，无任何程序不当。四、本案人买受人一方作为善意相对方，理性克制地通过法律途径维权。出卖人一方明知已将房屋出卖给买受人并收取44.1万元购房款后，又利用买受人过于轻信的弱点，以各种理由拖延时间将房屋登记到郝书升名下后，拒不交付房屋、拒不配合过户，也不退还房款，主观上存在明显的恶意，极其不诚信，依法应当受到惩戒。一审判令其交付房屋办理过户，体现了对诚实信用基本原则的维护，符合当前诚信社会建设的大环境，彰显了公平正义核心价值。综上，一审判决正确，上诉状内容无事实法律依据，请求依法驳回其上诉请求。郝延博辩称，1.签合同自己确实有过错，在未经过其他两个共有人同意的情况下签了合同，签合同当时的背景一审已经陈述过了，在21世纪中介登了房源以后，21世纪介绍张召山和郝延博来谈，郝延博当时觉得自己签合同不妥，所以不签，张召山当时非常迫切地想签合同，当时一审第二次庭审时郝延博主张双方签的合同有个补充条款，需要张召山出具个人征信报告，以证明张召山有贷款资格，如果没有征信报告无法证明贷款资格，说明没有贷款资格，合同就不再履行，把钱退回去，当时庭审时张召山没有向法庭提交征信报告，也没有主张征信报告曾经给过我们，开完庭以后一审法庭给郝延博父亲郝书升打电话，要求郝延博父亲郝书升去质证一份东西，郝书升不明白怎么回事，就告诉郝延博了，郝延博父亲郝书升觉得已经开完庭没有质证的必要，就没去质证，后来判决下来后郝延博看判决书第7页倒数第五行“结合张召山提交的2016年的征信的报告”，一审法院依据这份征信报告，郝延博看到判决后隔了几天找法官，说征信报告并没有提交过也没有质证过，法官给助理打电话说张召山提交的报告有无通知郝老师，电话在免提上，助理说通知郝书升了，胡法官问有无通知郝延博，助理说没有通知，又问有无通知其他人来质证，助理说没有通知其他人，胡法官就让书记员把征信报告拿过来让郝延博看，2016年的征信报告是一份复印件，2019年的征信报告是原件。一审法院并未再次组织开庭，让各方当事人对该征信报告进行质证和对张召山新的主张进行辩论，直接剥夺了当事人的质证权利和辩论权利。一审法院采信未经庭审质证的非法证据（复印件）和张召山庭后的主张，对该案争议的焦点问题做出对张召山有利的判决，未经质证的证据当作判决的依据，属于严重程序违法，应撤销原判发回重审或依法改判，驳回张召山的全部诉讼请求。郝明辩称，一、原审存在程序错误。郝明在受父亲委托，对该案件上诉时得知，张召山将郝明列为被告人，但郝明从未收到有关起诉状和开庭通知。郝明于2018年购买了济南市历下区绿景嘉园房产，并将户口迁至该房产的地址，郝明购买了该房产是为了投资，用来出租收取租金。郝明于2018年8月16日，经过济南中住中北房地产经纪有限公司介绍，将该房屋出租给张在光，租赁期限为2018年8月17日--2019年8月16日(有租赁合同和中介费为证明)。郝明近两年居住在胶州市泰州南路XXX室，这是郝明名下的房产(有房产证和物业费交纳收据为证)，在济南市郝明的居住地是市中区。法院没有向郝明送达开庭通知，剥夺了郝明的诉讼权利。依照相关法律规定，该案件应撤销原判决，发回重审。二、一审判决事实不清，当事人法律地位混乱。1.一审法院采纳张召山主张郝延博有权出售房产的主张，于法无据。出售房产即处分房产，《民法通则》第71条对所有权规定了四项内容：“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。”即只有所有权人，才有权处分自己的财产。郝延博擅自以个人与张召山签订合同出售共同共有的房产，并未获得郝明和郝书升的授权，也未经郝明和郝书升追认。2016年4月郝延博以遗产继承人的身份，擅自以个人的名义与张召山签订房屋买卖合同出售没有登记在他名下的共同共有房产，该遗产有三位法定继承人：郝书升及郝明、郝延博，按照《物权法》第97条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，这注定了郝延博无权处分。《合同法》132条第1款规定“出卖人出卖的标的物应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分”；该规定属于合同法强制性规定，依据合同法第52条，第五项的规定，违反法律，行政法规的强制性规定的合同无效。因此，出卖他人之物的买卖合同为无效合同。无权处分合同的构成要件：1.行为人以自己的名义与他人订立了合同。2.行为人订立合同之际没有处分权。3.行为人订立的合同的内容为转让或变更财产权利。郝延博以个人的名义出售他人房产的行为，构成无权处分。《中华人民共和国合同法》第五十一条，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。反之，未经权力人追认、应为无效合同。张召山应当知道郝延博是否具有处分权将影响诉争房产能否产生物权变动的法律后果，但由于张召山疏忽和懈怠导致张召山在2017年3月9日争议房产产权变更之前也没有找郝书升及郝明对合同进行追认（法律规定追认必须是明示的方式作出），这就导致了该合同法律上和事实上的不能履行。同时也导致了郝书升及郝明对整个事件不知情。2017年3月9日（领到房产证的时间大约是3月下旬），郝明父亲郝书升以合法的方式善意取得了该房产，成为产权证号为：济南2017004xxxx房产的独立拥有的产权人，此后，郝明父亲郝书升对于该房产拥有绝对的排他性权利。2.一审法院罗列了很多事项来推论郝明及郝书升知悉郝延博与张召山之间的交易，同意郝延博向张召山出售房产，这些推论都是在没有直接证据的情况下，以不合逻辑的推理得出的，缺乏证据，与事实不符；郝明及郝书升是否知悉并同意郝延博向张召山出售房产的举证责任在张召山，而不应由一审法院进行极不公正毫无依据的推理，在张召山2017年提起的一起撤销权诉讼中，将郝书升及郝明列为第三人，郝明在该案的抗辩意见：该房屋买卖合同的签订时并未取得该房产全部法定继承人的同意，因此该房屋买卖合同属于无效合同（见2018鲁01民终6246号民事判决书），这亦是郝明也代表郝书升表示不同意出售该房产的明确表示。这份判决书在一审中张召山作为证据提交了法庭，既然一审判决也引用了2018鲁01民终6246号民事判决书中的部分内容（并非判项）一审法院也应已全面地认可该判决书中的全部内容并了解到了郝书升及郝明对郝延博向张召山出售该房产持反对意见。一审法院片面的引用该判决的内容，有违公平公正原则。意思表示是法律行为的核心要素，默示推定的意思表示只有在有明确的法律规定或当事人间明确约定的场合才能适用。一审法院在无此适用条件的情况下采用默示推定的方式认定郝书升及郝明不表示异议即为同意的意思，缺乏事实和法律依据。3.根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第二项之规定，“有明确的被告”，是指被告明确，有明确的侵权事实。被告应当是适格的被告，郝书升并非合同的当事人，郝明及郝书升及并未侵害张召山的利益，郝明及郝书升在本案中作为被告主体不适格，张召山对郝明及郝书升无诉权，起诉郝明及郝书升不合法，一审法院同意将应为有独立请求权第三人郝明及郝书升追加为被告属于认定事实不清，属乱列当事人，造成案件当事人法律地位混乱，事实不清，程序混乱。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第89条共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。善意取得的情况除外，在本案中，张召山并不存在善意取得的情形，诉争房产是郝明父母的唯一一套住房，母亲去世后，虽然该房没有析产成为共同共有的房产，但郝明父亲郝书升占最大份额，郝明兄弟各自都有多套房产，按公序良俗理应由郝明父亲郝书升继承。所以郝明根本不同意向他人出售房产，在房屋经继承手续过户到郝明父亲郝书升名下之前，郝明对郝延博将该房出售给张召山根本不知道，既便是知道也不会同意将该房出售给外人，作为共有人，郝明拥有优先购买权，郝延博擅自向他人出卖共同共有的房产，也侵害了郝明的合法权益，所以郝明坚决不会同意，郝明从未委托其处分遗产份额。对于郝延博的无权处分行为不予追认，郝延博的行为自始无效。不同意张召山要求协助办理过户的诉讼主张。郝明父亲郝书升于2017年3月9日成为该房屋独立产权人后不同意向张召山出售该房产，物权是一种绝对的、排他的权利，郝明父亲郝书升的房产，他人无权处分，无权处分人在没有获得权利人授权的情况下，以自己的名义实施了出卖他人财产的行为，不属于代理行为。在该纠纷的诉讼中，一审法院在没有郝书升及郝明明确追认郝延博的无权处分行为的情况下，把真正房产产权人的排他性权利置之不理，判令郝书升将私有房产过户给张召山，于法无据。虽然郝明父亲郝书升因为身体原因不能参加庭审，但并不意味着就可以免除张召山的举证责任，来推定郝明父亲郝书升同意处分这个房子，他作为产权人，只要不明示，明确表示同意郝延博出卖这个房子，就不能推定他同意出卖这个房子。综上，一审判决认定事实不清，证据不足，送达程序违法，违法缺席判决。请求上级人民法院依法撤销一审民事判决书的判决，发回重审或依法改判，改判驳回张召山的一审全部诉讼请求。金泉公司未答辩。张召山向一审法院起诉请求：1.判令郝延博、金泉公司、郝书升、郝明继续履行《房屋买卖合同》交付房屋，协助办理房屋产权过户登记手续；2.判令诉讼费用全部由郝延博、金泉公司、郝书升、郝明承担。一审法院认定事实：涉案房屋位于济南市天桥区北坦小区，原登记在郝延博母亲张大慈名下，原房产证号为：济房权证天字第XXXXXX号。2016年4月12日，张召山作为买受人（乙方），郝延博作为出卖人（甲方），在金泉公司（丙方）的居间下签订房屋买卖合同，合同约定张召山购买涉案房屋，房屋总价款为147万元。合同第二条约定郝延博保证出售的房屋权属真实，且房屋财产的共有人对出售房屋无异议，自签订合同之日起，该房屋若发生与郝延博有关的房屋产权纠纷、债权债务或家庭纠纷概由郝延博负责清理并承担相应的法律责任，由此产生的损失由郝延博赔偿，与张召山、金泉公司无关；张召山按照合同约定房款支付方式及期限支付定金和房款，根据合同约定按时支付中介服务费和其他费用。第三条付款方式及期限约定：张召山在签订合同时向郝延博支付15万元购房定金，经协商，张召山以银行按揭贷款方式交付房款，自签订合同起张召山30个工作日内支付首付款（含定金）37万元给郝延博，剩余房款110万元申请银行按揭贷款，如银行审批数额不足，则张召山应在支付首付款当日将差额一并支付给郝延博，并于银行放款当日付给郝延博；郝延博、张召山于公证手续办完10日内办理过户登记手续；办完房产证之后15日内交接房屋。第四条约定金泉公司收取张召山中介服务费15000元。合同第八条约定：如因银行原因要求提高首付，张召山需增加首付款。签订上述房屋买卖合同后，张召山依约向郝延博支付了购房定金15万元，并向金泉公司缴纳中介服务费15000元。2016年8月7日，张召山、郝延博在上述合同上书写补充条款，载明：“补充：乙方（张召山）于（2016年）8月8日到中国人民银行开征信证明，如征信证明没问题，乙方将首付款29.1万元付给甲方。甲方将房子20日内腾空交给乙方。如征信有问题不能贷款，甲方将定金15万元退乙方，合同作废。”2017年1月4日，郝延博之父郝书升因继承被继承人张大慈的房产向山东省济南市历城公证处提出公证申请。同日，郝延博、郝明均在该公证处出具《放弃继承权声明书》，郝延博、郝明均自愿放弃继承涉案房屋中属于被继承人张大慈所有的遗产份额。2017年1月20日，山东省济南市历城公证处作出（2017）济历城证民字第35号公证书，载明：“…根据核实后的证据，本处现确认当事人所主张的以下事实：一、被继承人：张大慈，女，一九三四年四月二十日出生，生前住济南市历下区解放路xxx号，于二○一一年八月十一日因病在济南市死亡。二、被继承人的第一顺序法定继承人如下：郝明，…是被继承人的长子。郝延博，…是被继承人的次子。郝书升，…是被继承人的配偶。…综上，兹证明被继承人张大慈遗留的上述遗产份额由其配偶郝书升一人继承。”2017年3月9日，涉案房屋登记至郝书升名下，房产证号为：济南2017004xxxx，权属取得方式为：继承。另查明，2017年，张召山与郝延博因涉案合同产生纠纷，张召山作为原告，以郝延博为被告，郝书升、郝明为第三人向天桥区人民法院提起诉讼，要求：“1.确认被告郝延博放弃继承权的行为无效，确认被告郝延博对济南市天桥区北坦小区xx室房屋及地下室享有1/6份额的房屋产权；2.判令第三人郝书升返还被告郝延博放弃继承的遗产份额。”该案已于2017年11月6日立案，天桥区人民法院经审理于2018年6月8日作出（2017）鲁0105民初4935号民事判决书，判决“被告郝延博于2017年1月4日作出的放弃继承坐落于济南市天桥区北坦小区xx室的房屋及地下室中属于被继承人张大慈所有的遗产份额的行为无效。”并驳回张召山的其他诉讼请求。郝延博对上述判决不服，上诉至济南市中级人民法院。2018年11月7日，济南市中级人民法院作出（2018）鲁01民终6246号民事判决，认为郝延博明知已与张召山签订房屋买卖合同，且已收取张召山支付的部分房款，其应履行合同义务或承担其他相应责任的情况下仍然放弃继承涉案房屋的遗产份额，系阻碍或逃避履行房屋买卖合同义务或其他相应责任的行为，且郝延博无证据证明其在放弃继承后有能力履行合同义务或承担其他责任，在此情况下，一审法院认定郝延博放弃继承涉案房屋份额的行为无效，并无不当,判决驳回上诉，维持原判。现上述判决已生效。再查明，涉案房屋未向张召山交付，现登记在郝书升名下，房产证号为济南2017004xxxx。一审法院认为，张召山与郝延博签订的房屋买卖合同系出自双方真实意思表示，合同内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行各自权利义务。本案的争议焦点为张召山、郝延博谁存在违约以及郝书升、郝明是否知悉郝延博出售涉案房屋或与张召山签订房屋买卖合同。关于张召山、郝延博谁存在违约的问题。根据张召山与郝延博签订的房屋买卖合同，张召山已经在合同约定期限内交纳购房定金15万元，在合同签订之后，因涉案房屋需办理公证继承等手续，双方于2016年8月7日又在合同上手写补充条款，约定张召山在2016年8月8日之前到中国人民银行开征信证明，如征信证明没问题，张召山将首付款29.1万元付给郝延博，郝延博将房子20日内腾空交给张召山。该补充条款系双方对于原合同约定的变更条款。诉讼中，郝延博、金泉公司抗辩称张召山未在约定的时间内到银行核实征信情况，一审法院认为，根据张召山与郝延博及张召山与金泉公司工作人员张伟的微信聊天记录，张伟在2016年8月30日的微信聊天记录中告知张召山让张召山支付首付款就可以办手续，郝延博亦在微信聊天记录中承诺可以办手续并向张召山提供银行账户让张召山汇款，以及张召山催促郝延博交付房屋钥匙的情况，结合张召山提交的其2016年的征信报告情况，该报告显示并不存在相关的征信问题。另，郝延博认可张召山已经依照补充协议约定向其支付首付款29.1万元，以上事实均可以证明郝延博、金泉公司在张召山支付首付款前即已知悉张召山的征信情况，仍一直在通过微信聊天方式协商履行合同事宜，故一审法院对郝延博、金泉公司关于张召山未按时配合郝延博及中介人员张伟至人民银行核实征信情况的抗辩理由不予采信。根据补充条款约定，郝延博应于20日内将房屋腾空交给张召山，但郝延博一直以房屋内存有货物及其他事情为由，在张召山的一再催告下未向张召山交付涉案房屋，属于违反合同约定的行为。关于郝延博抗辩的2017年限购政策出台，张召山未补齐首付款的抗辩理由，一审法院认为，首先，郝延博在2016年即已违反合同约定的交付房屋的义务，且该不交付行为已经给张召山造成损失；其次，另案判决已经认定郝延博放弃继承份额的行为属于恶意逃避履行其与张召山的房屋买卖合同义务的行为；再次，一方面郝延博提交的限购政策的时间为2017年4月，而早在2017年1月郝延博即作出放弃继承份额的公证，其行为仍然属于不履行合同，且另案判决已经认定该行为系恶意，且张召山在与郝延博的微信聊天记录中一再告知郝延博想要继续履行合同。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”张召山作为守约方，在违约方郝延博出现拒不交付房屋等违约行为并不及时对自身违约行为进行补救的情况下，有理由拒绝再向郝延博支付因限购政策出台而产生的首付款差额，且如郝延博作为出卖方及时履行合同，则首付款差额的问题可能不会产生；另一方面，郝延博未提供证据证明双方对于首付款差额问题协商一致并予以变更，故应以原合同约定首付款的金额履行。综上，对于郝延博抗辩的张召山未按合同价60%补齐首付款差额的理由，不予采纳。郝延博未履行自身交付房屋及办理过户手续的义务，构成违约。关于郝书升、郝明是否知悉郝延博出售涉案房屋或与张召山签订房屋买卖合同的问题。一审法院认为，首先，自双方的微信聊天记录来看，郝延博在签订合同之初及后续双方履行过程中一再向张召山表示其已征得郝书升、郝明同意，有权代表郝书升、郝明出售涉案房屋，且本案诉讼过程中仍自认其与郝书升、郝明一开始即有意出售涉案房屋，因此郝延博将涉案房屋通过中介出售，郝书升、郝明对于双方签订合同应系知悉。另，微信聊天记录中郝延博告知张召山不得再次去骚扰郝书升，说明张召山向郝书升告知过涉案房屋买卖事宜，且张召山在微信聊天记录中告知郝延博称郝书升已说明房子不再属于郝书升，郝书升不再管，亦可印证郝书升对郝延博与张召山之间的买卖事宜知悉；其次，负责合同买卖代办手续的中介方金泉公司员工张伟亦认可郝延博已取得郝书升、郝明的同意出售涉案房屋，金泉公司作为中介机构，具有审查出卖方出售房产的资格，诉讼中，金泉公司亦认可郝书升、郝明知悉涉案房屋买卖合同；再次，郝书升、郝明在已知悉合同签订的情况下，却未在涉案房屋买卖合同履行过程中提出异议，且本案诉讼经一审法院合法传唤，郝书升、郝明无正当理由未到庭参加诉讼，应当承担对己不利的法律后果。综上，一审法院对于张召山关于郝延博有权出售涉案房屋的主张予以采纳。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”郝延博已经违反合同约定，应当承担相应的违约责任，现张召山作为守约方，其未向郝延博发出解除合同的意思表示，张召山有权利要求郝延博继续履行合同。故对张召山要求郝延博将涉案房屋交付给张召山并将涉案房屋过户至张召山名下的诉讼请求，合法有据，予以支持。因郝书升对涉案房屋买卖合同知悉并同意出售涉案房屋，涉案房屋登记在其名下，郝书升负有协助将涉案房屋过户至张召山名下的义务。郝明已经放弃涉案房屋份额的继承，视为将其份额赠与郝书升。金泉公司非出卖方，对张召山要求金泉公司协助过户的诉讼请求，不予支持。因本案纠纷系郝延博违约所致，故案件受理费应由郝延博负担。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，一审法院判决：一、郝延博、郝书升于判决生效之日起10日内将位于济南市天桥区北坦小区XXX室房屋及地下室过户至张召山名下；二、郝延博、郝书升、郝明于判决生效之日起10日内将位于济南市天桥区北坦小区32号楼中单元202室房屋及地下室腾交给张召山；三、驳回张召山的其他诉讼请求。案件受理费18030元，财产保全费5000元，计23030元，由郝延博负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定一审查明的事实属实，本院予以确认。另，郝书升的户籍所在地济南市，郝明的户籍所在地济南市。2018年7月27日，郝明在（2017）鲁0105民初4935号案件中，确认送达地址为济南市历下区解放路xx室。2019年4月19日，郝书升、郝延博以济南市历下区解放路112号为地址，向一审法院邮寄了管辖异议申请书。2019年4月1日，一审法院通过法院专递邮件向郝明的户籍所在地济南市，邮寄送达应诉通知书、起诉状、申请书、举证通知书、合议庭组成人员通知书、传票；2019年4月4日，邮件因“收件人迁移新址，原址查无此人；人不在济南，电联退回”，被退回一审法院。2019年4月4日，一审法院通过法院专递邮件以济南市为地址，再次向郝明送达上述法律文书；2019年4月9日，邮件因“收件人迁移新址，原址查无此人”，被退回一审法院。2019年6月13日，一审法院通过法院专递邮件以济南市历下区解放路XX室为地址，向郝明送达举证通知书、传票；2019年6月14日，邮件被郝延博代收。2019年9月19日，一审法院通过法院专递邮件以济南市为地址，向郝明送达判决书；2019年9月20日，邮件被郝延博以家人关系为由代收。2019年9月19日，一审法院通过法院专递邮件以济南市为地址，向郝书升送达判决书；2019年9月20日，邮件被郝延博以家人关系为由代收。本院认为，本案系张召山与郝延博、郝书升、郝明及金泉公司之间因房屋买卖合同的履行而发生的争议，属于房屋买卖合同纠纷。本案中，郝书升、郝延博、郝明系父子兄弟关系。张召山申请追加郝明为被告后，一审法院向郝明的户籍所在地送达相关法律文书未果，又向郝明在（2017）鲁0105民初4935号案件中确认的送达地址进行送达，符合送达的相关规定，一审送达程序合法。本案一审于2019年7月23日庭审时，张召山当庭陈述已开具人民银行征信证明并交给了张伟，且张召山提交的微信截图（一审卷宗第96页、106页）显示已经于2016年8月8日将该证明拍照发给郝延博。鉴于张召山2016年征信报告显示不存在相关的征信问题，一审法院根据双方合同补充约定“如征信证明没有问题，乙方将首付款29.1万元付给甲方”，郝延博已经实际收到张召山支付的首付款，认定郝延博、金泉公司在张召山支付首付款前已经知悉张召山的征信情况正确。关于郝延博是否有权出售涉案房屋的问题，第一，郝延博与张召山的微信聊天记录可以证实，郝延博在签订合同之初及后续双方履行过程中一再向张召山表示其已征得郝书升、郝明同意，且郝延博告知张召山不得再次去骚扰郝书升，可印证郝书升对郝延博与张召山之间的买卖事宜知悉；第二，负有审查出卖方资格的中介公司金泉公司亦在一审法庭确认郝书升、郝明知悉涉案合同，郝延博有权代表郝书升、郝明出售涉案房屋；第三，经一审法院合法传唤，郝书升、郝明无正当理由未到庭参加诉讼，应当承担对己不利的法律后果，且郝明在收到一审判决后，并未提起上诉。故，一审认定郝延博有权出售涉案房屋正确。一审法院综合全案证据，准确认定了案件事实，依法阐明了判决理由，一审判决结果正确。郝书升的上诉请求不能成立，应予驳回，相关理由与一审相同，二审不再赘述。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18030元，由上诉人郝书升负担。本判决为终审判决。审 判 长  韩 梅审 判 员  曹 强审 判 员  许海涛二〇二〇年四月二十日法官助理  刘秋月书 记 员  王 娜