北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终2675号上诉人（原审原告）：陈智星，男，1967年4月29日出生。委托诉讼代理人：郭军，北京市华泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：叶晨辉，男，1984年5月28日出生。委托诉讼代理人：邵云霞，上海市沪西律师事务所律师。上诉人陈智星因与被上诉人叶晨辉房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2019）京0101民初8795号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈智星上诉请求：撤销一审判决，发回重审。事实和理由：根据《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》，企业购买的商品住房再次上市交易需满三年及以上，故北京市东城区×××0711号房屋（以下简称涉诉房屋）不能过户。叶晨辉一审提交公证书虽载明“经我委核验后予以办理相关手续”，但其并没有北京市住房和城乡建设委员会关于核验涉诉房屋可以过户或同意过户的文件。双方的委托诉讼代理人曾共同赴东城区不动产登记事务中心询问相关情况，该中心答复涉诉房屋可以办理网签手续，但绝对没有认可涉诉房屋可以办理过户手续。法庭亦向该中心核实过具体情况，得到口头答复“该套房屋已经请示过北京市住房和城乡建设委员会，目前可以办理产权转移”，但并没有北京市住房和城建建设委员会的书面批复文件，故涉诉房屋因政策原因不能过户。此外，株式会社DHC出具《授权委托书》委托赵某办理涉案房屋出售事宜，后赵某与叶晨辉签订《转委托书》，由叶晨辉代签出售合同，故叶晨辉与陈智星签订的《房地产买卖协议》应该直接约束株式会社DHC与陈智星。综上，请求二审法院判如所请。叶晨辉辩称，同意一审判决，请求二审法院驳回陈智星的上诉请求。陈智星向一审法院起诉请求：1.判令解除双方于2019年2月1日签订的《房地产买卖协议》（以下简称涉诉买卖协议）；2.判令叶晨辉向陈智星退还购房定金150万元，并支付经济损失90万元。一审法院认定事实：案外人株式会社DHC于2018年1月5日取得北京市东城区×××0711号房屋的所有权。2018年10月29日，株式会社DHC出具《授权委托书》，委托赵某（身份证号×××）、黄某（身份证号×××）为委托人的合法代理人并全权代表办理如下事项：一、代为签订房屋出售合同及与之相关的手续；二、代为办理不动产权证书转移登记及与之相关的手续，并签署与之相关的手续文件；三、代为交房，代为办理水、电、天然气、物业管理、有限电视、网络等开户、过户或者销户手续、交纳相关费用；四、代为办理与专项维修基金有关材料的调取、结清、更名手续；五、代为办理与该房屋出售相关的材料调取事宜；六、代为办理申报纳税等与税务相关的事宜，有权签署相关文件，并支付房屋买卖过程中应付之相关水费……。2019年2月1日，赵某与叶晨辉签订《转委托书》，内容为：“根据2018年10月11日《授权委托书》，本人现将该委托书上的所有权利转让给叶晨辉，即委托叶晨辉代为出售株式会社DHC名下位于北京市东城区×××0711号房屋，不动产权证号为京（2018）东不动产权第XXXX号，权限具体如下：一、代为签订房屋出售合同及与之相关的手续；二、代为办理不动产权证书转移登记及与之相关的手续，并签署与之相关的手续文件；三、代为交房，代为办理水、电、天然气、物业管理、有限电视、网络等开户、过户或者销户手续、交纳相关费用；四、代为办理与专项维修基金有关材料的调取、结清、更名手续；五、代为办理与该房屋出售相关的材料调取事宜；六、代为办理申报纳税等与税务相关的事宜，有权签署相关文件，并支付房屋买卖过程中应付之相关水费……”。同日，叶晨辉（甲方）与陈智星（乙方）签订了《房地产买卖协议》。该合同约定，乙方购买甲方有权出售的北京市东城区×××0711号房屋，该房地产具体状况如下：房地产权证号为京（2018）东不动产权第XXXX号，房屋建筑面积为240.33平方米；该房屋占用范围的土地所有权为国有建设用地使用权，以出让方式获得，土地用途为综合，房屋用途为住宅；甲方确保房地产没有任何抵押、租赁等其他关系；甲方确保对该房地产享有合法权利；甲方确保该房地产无司法查封或其他限制转让的情况；甲方保证已经如实陈述房地产权属状况、设备、房屋现状，乙方对上述房地产具体状况也充分了解，自愿买受该房地产；如该房地产权利状况与上述承诺不符导致不能完成房屋所有权转移登记，乙方有权解除合同，乙方解除合同应当书面通知甲方。甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款为人民币1200万元（合同中写为“120000000000”元，双方均认可实际约定的为1200万元）。双方协商一致，本房产的付款时间如下：乙方于2018年9月25日前支付购房定金人民币50万元，本协议签订当日支付购房定金100万元，余款1050万元，乙方同意于2019年2月11日后60个日前付清。该房屋占用的国有土地使用权的使用年限为1998年7月7日起至2048年7月6日止。甲方将上述房地产出售给乙方后，土地出让合同载明的权利、义务一并转移给乙方或者乙方指定的单位、人员。甲方同意，乙方付清全部购房款后的10天内，甲方负责腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方查验后与甲方授权的代理人签订房屋交接书，甲方授权的代理人将房屋钥匙交付给乙方视为房屋转移占有的标志。上述房地产风险责任自该房地产转移占有之日起转移给乙方。甲、乙双方确认，本协议签订后，双方关于此套房产的约定，双方均为唯一、且不可撤销的，否则违约方将向对方承担总价款20%的违约金。乙方未按本协议约定期限付款的，超过约定付款日十五日未付款或未足额付款的，甲方有权解除合同，乙方已支付的购房定金150万元甲方不予返还，同时甲方可另行寻找买家。北京房地产交易中心过户等交易流程，甲方授权上海市沪西律师事务所全权配合乙方办理，但双方确认：本协议为双方本次房地产交易最终及效力最高的协议，任何在办证过程中可能出现的与本协议不一致的地方，均不能对抗本协议，双方的权利义务必须依本协议的约定为准，本协议也是双方各自履行权利义务的唯一依据。乙方签订本合同当日，支付定金至150万元整，其他剩余房款日期详见本约第三条第三款。待甲方收到全部房款后三日内，甲方和乙方共同向不动产登记机构申请办理该房地产的不动产所有权转移登记。乙方已了解并清楚关于该套房产过户的国家法律、法规及政策、过户所需的手续，甲方配合乙方办理过户手续中所需的一切手续。若该套房产因国家法律、法规及政策暂时无法办理过户手续，甲方根据乙方新的通知配合办理过户手续及修改付款方式，乙方亦可要求解除合同，甲方接到书面通知后三日内返还乙方已支付的购房款。经甲、乙双方协商一致，在不违反有关法律、法规、本协议原则的前提下，乙方与甲方的授权代理人可以就具体的过户事宜订立符合中国政府及北京房产交易中心的相关合同进行完善。2018年9月27日，陈智星向叶晨辉支付定金50万元。同日，叶晨辉向陈智星转账20万元。2019年1月31日，陈智星向叶晨辉支付定金100万元。2019年4月15日，陈智星向叶晨辉发出《解除通知》，表明因涉诉房屋的产权人取得产权证未满3年不能过户，故涉诉房屋产权过户手续不予办理。在此情况下，陈智星决定解除涉诉买卖协议，并要求叶晨辉退还已经支付的130万元。2019年4月18日，叶晨辉作出《对通知的回复》，要求陈智星继续履行合同，并依合同约定将剩余房款全部付清。案件审理中，陈智星主张因涉诉房屋的所有权人取得涉诉房屋不足3年，按照《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》的规定，涉诉房屋不能办理转移登记，故诉请解除涉诉合同。对此，叶晨辉不予认可，并出示（2019）沪东证经字第7501号公证书，用以证明北京市住房和城乡建设委员会答复涉诉房屋可以办理转移登记。2019年6月4日，陈智星的委托诉讼代理人郭军与叶晨辉的委托诉讼代理人邵云霞共同赴北京市东城区不动产登记事务中心询问相关情况。叶晨辉称该中心答复涉诉房屋可以办理过户登记，并可以办理网签。对此，陈智星认可该中心答复涉诉房屋可以办理网签和过户手续，但认为该中心不能代表北京市住房和城乡建设委员会。为核实真实情况，法院工作人员赴北京市东城区不动产登记事务中心调查涉诉房屋的具体情况，经查询，该房屋并不存在查封、抵押等阻却过户的事由，可以办理转移登记手续。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，合同双方均应按照约定全面、及时地履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，陈智星与叶晨辉签订涉诉买卖协议，约定由陈智星支付购房款，叶晨辉配合陈智星办理涉诉房屋的转移登记手续。现陈智星以政策原因认为涉诉房屋不能办理转移登记手续，要求解除涉诉买卖协议。但经双方于2019年6月4日共同赴房管部门查询，加之一审法院赴北京市东城区不动产登记事务中心了解的情况，涉诉房屋在现有条件下可以办理转移登记手续，故陈智星要求解除涉诉买卖协议的理由不成立。因涉诉买卖协议未解除，陈智星亦未提供其他证据证明叶晨辉存在明显违约情形，故陈智星要求叶晨辉退还定金并支付违约金的诉讼请求，法院亦不支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：驳回陈智星的诉讼请求。二审中，陈智星提交《为2001年购买的房产出售办理过户的申请》、《信访事项不予受理告知书》、《商品房买卖合同》、（2005）二中民破字第4615号协助执行通知书，证明涉案房屋因政策原因无法办理转移登记。叶晨辉对以上证据的真实性认可，但表示株式会社DHC在2001年买房，因为开发商破产，直到2018年才办理了过户登记，后来经向相关部门了解涉案房屋不受三年不能过户的政策的影响。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据查明的事实，陈智星与叶晨辉签订的《房地产买卖协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效。陈智星以涉诉房屋因政策原因无法办理转移登记为由，向原审法院起诉主张解除买卖协议。但陈智星对此并未提供充分有效的证据予以证实，且依据双方当事人前往房管部门查询以及一审法院赴北京市东城区不动产登记事务中心核实的情况看，涉诉房屋办理所有权转移登记并不存在政策障碍，故陈智星该上诉意见本院不予采纳。陈智星上诉主张叶晨辉系株式会社DHC的委托代理人一节，陈智星与株式会社DHC之间的权利义务关系，双方可另行解决。综上所述，陈智星的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26000元，由陈智星负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 陈雨菡审 判 员 刘丽杰审 判 员 王 佳二〇二〇年四月二十九日法官助理 辛明厚书 记 员 杨 竹