辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽04民终190号上诉人（原审被告）：张永义，男，汉族，1962年10月16日出生，住抚顺市新抚区。委托诉讼代理人：郑艳娟，女，汉族，1963年8月30日出生，住址同上，系张永义妻子。被上诉人（原审原告）：抚顺德商物业管理有限公司，住所地抚顺经济开发区中兴街16-4号一层1单元101室。法定代表人：李志强，该公司经理。委托诉讼代理人：华忠，该公司工作人员。上诉人张永义因与被上诉人抚顺德商物业管理有限公司（以下简称德商物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服抚顺市望花区人民法院（2019）辽0404民初2597号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年2月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了开庭审理。上诉人张永义的委托诉讼代理人郑艳娟，被上诉人德商物业公司的法定代理人李志强、委托诉讼代理人华忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张永义上诉请求：一、撤销抚顺市望花区人民法院（2019）辽0404民初2597号民事判决中第一项判决，请二审法院对本案依法改判驳回德商物业公司的诉讼请求。二、本案一审、二审诉讼费由德商物业公司承担。事实与理由：一、一审判决适用法律有误。一审法院认定张永义与德商物业公司签订的《前期物业管理服务协议书》系双方当事人的真实意思表示不符合事实，张永义与德商物业签订的《前期物业管理服务协议书》张永义没有选择不签订的权利，这款《前期物业管理服务协议书》是德商物业单方面的意思表示，如果拒绝与德商物业签订《前期物业管理服务协议书》，作为业主就领不到房屋钥匙，因此这不符合合同法第一章，第三条、第四条、第五条之规定。二、对物业违反物业管理条例及物权法条款事实认定不清。物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动。物权法规定，业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理。狭义的物业管理是指业主委托物业服务企业依据委托合同进行的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮活动。德商物业公司在物业管理服务中存在的不作为行为，缴纳物业管理费是业主的义务，但德商物业公司没有按照物业管理条例及物权法条款操作，如在已替供暖、供水、供电单位收取预存费用以外，私设小电表，向张永义出售开发商工程用电，收取临时电费，而且拒绝开具临时电费发票，电力资源是国家资源，是不允许私自买卖的；在小区院内，没有经过全体业主同意，私自利用公共部位划定停车位，收取车位费，业主不购买车位就不允许进小区停车，保洁人员服务不到位。三、一审判决认定德商公司物业存在的问题不属于根本违约错误。张永义在足额缴纳2015年6月1日至2017年5月31日物业费期间，一直就被侵害采光权，通风权，视觉权一事多次向物业公司投诉，要求解决，但德商物业公司在起诉张永义后才对于多年遮挡其北窗外的树木，做了部分突击砍伐，并且向法庭提供了张永义住所北窗外现状图片。四、作为消费者，张永义有权用中华人民共和国消费者权益保护法来保护合法权益不受侵害。物业的不作为严重损害了张永义权益，严重侵害了张永义的采光权，通风权，视觉权。五、张永义购买的一楼带花园的房屋，小院内的地面以及房屋西墙外地面在不断下沉，门台倾斜，西墙外墙根多处漏洞，由于地面沉降，花园栅栏已开裂，整片掉落，张永义多次找物业协商都没有结果，也没告知张永义是开发商规划的绿化，在法庭上才说是开发商的责任。德商物业公司辩称，张永义在办理入住时与其公司签订了“前期物业管理协议”，该协议在房产局有备案。张永义北面房屋的遮光问题，物业公司已经对遮光的树木进行了修理、砍树枝。新楼盘都存在下沉的情况，物业公司一直在进行回填。对张永义室外小院的下沉，商品房买卖附加协议约定了小院属于个人维护，围栏应由其个人维护，如果业主个人回填有困难，物业公司可以提供帮助。电费的问题是正式电，只是计量表安装需要一段时间，业主都是按照正常电费支付的。德商物业公司向一审法院起诉请求：1、判令张永义支付德商物业公司物业管理费3887.58元、违约金1944元，合计5831.58元；2、本案诉讼费由张永义承担。一审法院查明：2015年5月20日，德商物业与张永义签订了《前期物业管理服务协议》，约定由德商物业对张永义所在的德商·春天里小区进行物业管理服务，物业管理服务费收费标准为住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.5元收取、电梯费按照每月每平方米0.3元收取，一层住宅不收取电梯费，向业主按年收取物业管理服务费，非住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.5元的标准向业主按年收取物业管理服务费。物业管理费按年收取，并定于每年缴费截止前一个月为物业管理服务收费月，收取下一年度的物业管理服务费。张永义住宅坐落于德商·春天里小区C9号楼4单元102室，建筑面积89.99m2，张永义自2017年6月1日起至2020年5月31日期间的物业管理服务费一直未交纳。一审法院认为，业主无正当理由拒绝交纳物业费，物业服务企业有权请求业主支付拖欠的物业费。本案中，德商物业与张永义签订的《前期物业管理服务协议书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定合法有效。德商物业依据该协议书向德商·春天里住宅小区提供物业服务，张永义作为该小区的业主，有义务向德商物业交纳物业费，双方约定每年缴费截止前一个月预收下一年度物业管理服务费，故德商物业主张永义交纳2017年6月1日至2020年5月31日期间的物业服务费3887.58元的诉讼请求合理，予以支持。关于德商物业主张张永义给付其违约金1944元一节，张永义抗辩物业服务存在瑕疵并非无故拖欠物业费，故对于德商物业的此项诉讼请求不予支持。关于张永义辩称园区内树木距离其房屋北侧窗户较近影响室内采光一节，园区内的绿化系由开发公司进行规划设计，且德商物业已经对张永义房屋北侧树木进行了整理，故此项辩称不予支持。关于张永义辩称物业服务存在瑕疵一节，张永义支付物业费是其基本义务，也是物业公司为业主提供必要服务的基本保障，张永义拒交物业费对其他已缴费的业主有失公平，物业费收缴不足将导致物业服务质量进一步降低，从而影响全体业主的利益，张永义所提出的物业公司存在的问题不属于根本违约的情形，尚未到达张永义可以拒交物业费的情况，故该主张不予支持，但德商物业应当对张永义提出的意见进行沟通整改，完善服务质量，构建和谐的园区环境。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、张永义于本判决发生法律效力之日起三十日内支付抚顺德商物业管理有限公司物业服务费用3887.58元；二、驳回抚顺德商物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由张永义承担。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院审理查明的事实与一审法院相同。本院认为，张永义与德商物业公司签订《前期物业管理服务协议书》，该协议内容符合法律规定，合法有效，对双方均具有约束力。在合同履行过程中，德商物业公司向张永义提供了物业服务，依法享有向张永义收取物业费的合同权利，张永利作为小区业主应依约交纳物业服务费。张永义主张其签订协议时非其真实意思表示，但其在一、二审期间并未提供充足有效的证据予以证明，且双方的物业服务合同已经实际履行，故对其这一诉讼主张，本院不予支持。张永义主张德商物业公司不履行物业服务合同义务，并列举了多个其认为德商物业公司不履行物业管理义务，提供物业服务不到位的行为。业主拒绝缴纳物业费应基于正当理由，张永义未能提供充足有效的证据证明德商物业公司不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵，涉案小区虽存在一定物业管理瑕疵，但不足以构成物业费的减免，且一审法院亦考虑未判决张永义给付欠付物业费的违约金，故本院对一审法院判决予以维持。综上所述，上诉人张永义的上诉请求不成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原审。二审案件受理费50元，由上诉人张永义负担。本判决为终审判决。审判长 韩 强审判员 梁馨月审判员 李雪慧二〇二〇年四月十四日书记员 付 晶