湖南省城步苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0529民初268号 原告：城步苗族自治县和谐佳苑业主委员会，住所地城步苗族自治县儒林镇儒林大道东侧。 负责人：陈才德，系该业主委员会主任。 委托诉讼代理人：王征红，湖南云山律师事务所律师。 委托诉讼代理人：段婷婷，湖南云山律师事务所律师。 被告：杨小柏，曾用名欧阳再高，男，1970年5月16日出生，苗族，居民，住城步苗族自治县。 委托诉讼代理人：肖宏健，湖南承信律师事务所律师。 被告：城步苗族自治县房地产开发有限公司,住所地城步苗族自治县儒林镇新田路138号。 法定代表人:陈冲，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：唐学中，湖南承信律师事务所律师。 原告城步苗族自治县和谐佳苑业主委员会(以下简称和谐佳苑)与被告杨小柏、城步苗族自治县房地产开发有限公司（以下简称房地产开发公司）恢复原状和赔偿损失纠纷一案，本院于2020年3月16日立案后，依法适用简易程序分别于2020年4月7日、2020年4月8日公开开庭进行了审理。原告和谐佳苑负责人陈才德及其委托诉讼代理人王征红、被告杨小柏及其委托诉讼代理人肖宏健、被告房地产开发公司的委托诉讼代理人唐学中均到庭参加诉讼。原告和谐佳苑的委托诉讼代理人段婷婷、被告房地产开发公司的法定代表人陈冲未到庭。本案现已审理终结。 原告和谐佳苑提出诉讼请求：1、判令二被告立即停止侵害、排除妨害，恢复城步苗族自治县和谐佳苑小区三层地下车库通道隔墙原状；2、判令二被告赔偿原告损失5万元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年，被告房地产开发公司开发建设和谐佳苑小区，广大业主与被告房地产开发公司签订了《商品房买卖合同》。被告杨小柏在靠近和谐佳苑小区有商居建设用地，因建设施工需要临时占用原告小区地下三层车库通道，并拆除三层通道墙体借道通行。2015年11月29日被告杨小柏与被告房地产开发公司签订了《有偿使用城步县和谐佳苑小区地下车库道路出行协议书》，被告房地产开发公司允许被告杨小柏永久使用和谐佳苑小区地下三层车库进出通道。原告认为该行为侵害了和谐佳苑广大业主权益且危害小区公共安全，为维护原告合法权益，向本院提起诉讼，请求如前。 被告杨小柏辩称，1、原告和谐佳苑还未履行正当的法律报备手续，诉讼主体不适格；2、被告房地产开发公司尚未将原告所主张的地下三层车库及公共通道卖给原告业主使用，且涉案公共车道不在原告所在的建设土地范围内，原告对其主张的所有权和使用权不具有合法性；3、被告杨小柏与被告房地产开发公司签订协议没有侵害原告合法权利，原告要求被告杨小柏赔偿5万元损失没有事实根据。 被告房地产开发公司辩称，1、原告诉讼主体不适格；2、涉案通道归属于被告房地产开发公司，原告无权就该通道主张权利；3、被告房地产开发公司与被告杨小柏签订协议的行为系合法行为，应受到法律保护。 本院经审理认定如下事实：2013年被告房地产开发公司在城步苗族自治县东侧开发建设和谐佳苑商业住宅小区。在开发建设过程中，业主陆续与被告房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，该合同第三条载明：“有关公共部分与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二”。附件二载明：“公共部分与公用房屋分摊建筑面积构成说明：房屋面积以产权登记面积为准，据实结算”。该合同第十八条载明：“买受人的房屋仅作住宅使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质”。被告杨小柏在和谐佳苑小区相邻处有建设商居住房一幢，该商居住房建有地下车库三层，被告房地产开发公司在和谐佳苑小区建有地下车库三层。涉案车库通道是被告杨小柏修建的地下车库唯一的出入口，被告杨小柏为方便出入地下车库，于2015年11月29日与被告房地产开发公司签订《有偿使用城步县和谐佳苑地下车库道路出行协议书》，被告房地产开发公司允许被告杨小柏有偿永久使用和谐佳苑小区地下三层车库进出通道。签订协议后，二被告按协议拆除了相邻的车库墙体。涉案通道不是原告业主步行进出住宅的唯一通道，但是车辆出入地下车库的必经通道。原告和谐佳苑认为二被告擅自拆除地下三层车库通道墙体，属于非法占用、处分小区公共部分，侵害了广大业主合法权益，危害小区公共安全，于2020年3月16日向本院提起诉讼。 上述事实，有原告提交的城步苗族自治县和谐佳苑业主委员会成立大会及业委会代表选举结果、任职证明、备案证明、陈才德身份证明、被告杨小柏身份证明、城步苗族自治县房地产开发有限公司工商登记信息、宗地图、车位连接通道现状照片，被告杨小柏提交的《有偿使用城步县和谐佳苑地下车库道路出行协议书》，被告房地产开发公司提交的公有面积对照表及双方当事人的当庭陈述在卷予以佐证。 本院认为，本案系恢复原状和赔偿损失纠纷，本案的争执焦点为1、原告的诉讼主体是否适格；2、被告房地产开发公司对地下车库是否有处置权；3、二被告是否侵害原告业主权利及危害小区公共安全。 关于原告诉讼主体是否适格的问题。根据《物业管理条例》第十六条之规定，业主委员会经选举产生后应当向物业所在地区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。这种备案是一种信息收集型的告知备案，主管部门通过备案的方式收集信息，为今后开展工作建立基础。所以业主委员会备案与否均不影响业主委员会在业主大会授权范围内行使民事权利。故城步苗族自治县和谐佳苑业主委员会是适格的原告。 关于被告房地产开发公司对地下车库是否有处置权的问题。根据《中华人民共和国物权法》第七十二条、第七十三条之规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利、承担义务。专有部分以外的共有部分通常是包括建筑物内的走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、建筑区划内由业主共同使用的物业管理用房、绿地、道路、公用设施以及其他公共场所。地下车库不是商品房必须配备的设施，系相对独立的建筑物，可以独立使用而不失使用价值。只要在房屋买卖合同中没有特别约定或开发商没有承诺无偿给业主提供地下车库，且没有把地下车库面积计入公摊面积内，那么，开发商对地下车库享有处置权。涉案的地下车库面积没有计入公摊面积，且被告房地产开发公司没有承诺无偿提供给业主使用，故涉案的地下车库及其通往地下车库的道路不是建筑区划内由业主共同使用的道路、公共设施或其他公共场所。被告房地产开发公司对涉案的地下车库有处置权。 关于二被告是否侵害原告业主权利及危害小区公共安全的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，当事人对自己的主张，有责任提供证据。原告没有向本庭提交证据证明二被告的行为侵害业主的权益及危害小区公共安全，原告应承担举证不能的法律后果。故对原告的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第七十二条第一款、第七十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告城步苗族自治县和谐佳苑业主委员会的诉讼请求。 本案受理费1050元，减半收取计525元，由原告城步苗族自治县和谐佳苑业主委员会承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。 审 判 员  朱慧兰 二〇二〇年四月八日 法官助理唐沐阳 代理书记员  饶敏恭 附相关法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。 业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。 第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。