广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终8257号上诉人（原审原告）：广州房专家信息科技有限公司，住所地：广州市越秀区建设一马路29号16楼E室（仅限办公用途）。法定代表人：李莉萍，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵德民，广东天杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴嘉贝，该公司员工。被上诉人（原审被告）：广州市鑫城置业有限公司，住所地：广州市白云区怡新路251号商铺。法定代表人：朱里，该公司总经理。委托诉讼代理人：卢杰恩，该公司员工。委托诉讼代理人：凌金水，该公司员工。上诉人广州房专家信息科技有限公司（以下简称房专家公司）因与被上诉人广州市鑫城置业有限公司（以下简称鑫城置业公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初32057号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条规定，本案适用独任制普通程序审理。本案现已审理终结。房专家公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判支持房专家公司在一审中的诉讼请求；3.本案一切诉讼费用由鑫城置业公司承担。事实与理由：（一）案涉交易未能按照协议约定办理网签手续系政策因素及客户自身的原因。鑫城置业公司委托房专家公司代理销售位于广州市白云区怡新路与沙太南路交界处的恒大御府项目（以下简称案涉项目），房专家公司为鑫城置业公司成功推荐客户并办理相关交易手续。其中之一物业，客户在2016年11月8日签署《客户成交确认书》后直至2018年8月28日才签订《商品房买卖合同》的原因在于房管部门在2016年及2017年对《商品房买卖合同》的网签实施了限制，故上述物业的网签手续一直在房管系统网签排队。另一客户未办理网签手续，系因买受人购房资格限制，因买受人在签约时未能成功办理广州户口。鑫城置业公司清楚知悉上述情况并自行与客户协商调整买卖关系的内容，故鑫城置业公司不得再以买卖关系调整为由拒绝支付代理费。（二）即使一审法院认定房专家公司未能全面履行协议约定的义务，鑫城置业公司不应无视房专家公司实际付出的劳动而拒绝支付合理的报酬。广州市白云区人民法院作出的（2019）粤0111民初31364号民事判决也基于公平合理原则，判决：即使中介公司未能全面履行合同，委托方应当依照合同约定及中介公司的工作比例向中介公司支付70%的代理费。综上，恳请二审法院判如所请。鑫城置业公司二审辩称，不同意房专家公司的上诉请求、事实和理由，其同意一审判决。房专家公司上诉状提及的网签问题根本没有事实依据证明，不符合交易的逻辑，房管部门不可能自2016年至2018年不办理签证手续；周某娥不是广州户口是不能在广州买房的，房专家公司作为中介有义务按照合同约定为我方提供符合限购政策的买房人；（2019）粤0111民初31364号案件属于个案，之所以出现类似案件不同判决是法官的自由裁量权导致的，该案对本案没有参考性。房专家公司于2019年9月26日向一审法院起诉请求：1.鑫城置业公司向房专家公司支付代理费140276元；2.鑫城置业公司向房专家公司支付逾期支付上述款项的违约金140276元（代理费108558元的违约金自2017年5月15日起，代理费31717元的违约金自2017年1月1日起，每日按所欠代理费千分之一标准计算，均计至付清之日止）；3.鑫城置业公司承担本案的一切诉讼费用。一审法院认定事实：2016年9月20日，鑫城置业公司（甲方、委托方）与房专家公司（乙方、受托方）签订《渠道推广合作协议》，约定：第一条、甲方委托乙方对甲方所开发位于广州市白云区怡新路与沙太南路交界处的广州恒大御府项目进行推荐客户的销售渠道服务及作为电商信息服务平台。第二条、2.1甲乙双方确认，乙方接受甲方委托提供非独家推介客户的销售渠道服务，在委托服务期限内按照本合同约定向甲方提供销售房屋的渠道客户信息，利用自己多种宣传渠道对案涉项目进行宣传，并为甲方推荐客户，带领客户到甲方指定售楼处签约，并收取相应代理费。2.3甲乙双方确认，甲方对于案涉项目商品房的销售价格、销售面积、销售策略、销售合同（包括但不限于认购合同、《商品房买卖合同》和其他与案涉项目商品房销售相关的合同）内容等相关事项享有最终决定权。未经甲方书面同意，乙方不得擅自代甲方向第三方作出任何承诺。第三条、上述委托事项服务期限自2016年9月20日起至2016年12月19日止。本合同终止前一周内，甲、乙双方就有关续约事宜重新进行协商。第四条、代理费标准为总房价款的2％-3％。代理费跳点：月销售3000万（含）以下的总房价款的2％-3万，月销售3000-5000万（含）以内的总房价款的2.5％-3万，月销售5000万以上的总房价款的3％-3万。第六条、乙方推荐客户的确认：6.1乙方推荐客户必须由乙方销售人员亲自带领至甲方指定售楼处，否则甲方将不予确认。6.2在项目现场乙方销售人员出示《客户来访确认单》，由甲方渠道负责人进行查询，经甲方确认无误后给予乙方进行该《确认单》签字确认。甲乙方根据《确认单》信息核对客户。6.3为防止客户重叠，乙方推荐的客户应与甲方做好客户“明源系统”确认，客户的确认以甲方双方授权人员签字的《确认单》及系统为准，如果客户属于甲方已到访客户，即在乙方带领推荐客户看房之前的1个自然月该客户有到访记录，且录入甲方指定的系统（含直系亲属，直系亲属为配偶、父母和子女），则不作为乙方的推荐客户进行确认。6.4乙方推荐客户有效期为1个月，即甲乙双方签署《确认单》之日起1个自然月之内该客户或其直系亲属（仅限夫妻、父母、子女或亲兄弟姐妹）签署《商品房买卖合同》的，甲方均予以认可乙方的成功推荐，并按本协议之约定向乙方支付代理费。6.5乙方推荐的客户到售楼处由甲方置业顾问接待，乙方负责配合至签约完毕。具体包括：协助甲方签约正式的《商品房买卖合同》及甲方要求的各类相关文件。6.6乙方推介的客户以其个人、公司（法定代表人或公司委托人），亲属或联名名义认购该项目物业的，或乙方客户支付定金或签署认购书后经甲方同意更换认购物业、更名、加减名的，甲方均视为乙方推介之客户成交，甲方应按本合同第七条的约定支付代理费。第七条、乙方推荐客户同时满足如下条件，视为成交：乙方推荐客户必须由乙方销售人员亲自带领至甲方指定售楼处，且经甲方以《确认单》形式书面确认为新客户，否则甲方将不予确认。客户签订《商品房认购协议书》并完成《商品房买卖合约》或《商品房预售合同》的签署。乙方所推荐客户与甲方签署完成《商品房买卖合同》，甲方按照推荐客户成交付款方式应对乙方代理费给予结算，分别为①一次性付款：签约后结算50%代理费，全款后结算50%代理费；②分期付款：签约后结算100%代理费；③按揭及公积金贷款付款：签约后银行或相关单位放款到账结算100%代理费。第八条、甲乙双方在客户完成网签后5日内就服务代理计提标准进行确认，乙方必须在甲方支付可支付服务代理费前向甲方提交等额发票，否则甲方有权延迟向乙方付款直至乙方提供发票之日。第十一条、在甲方确认乙方推荐成功后，应按合同约定向乙方支付代理费，每逾期一日支付，乙方有权要求甲方支付逾期支付款项每日1‰的违约金等。根据2016年10月22日及2016年10月23日出具的《客户来访确认单》《客户推荐函》及《客户成交确认书》的内容显示，由合富置业的销售人员艾付梅向客户周某娥推荐并成功认购了广州恒大××房，总金额为308.5868万元。同年10月23日，客户周某娥与鑫城置业公司签订《恒大御府认购协议》，认购广州恒大××房。同年11月1日，鑫城置业公司出具《收据》，证实收到周某娥支付购房款875760元及定金50000元。根据2016年11月8日出具的《客户来访确认单》《客户推荐函》及《客户成交确认书》的内容显示，由合富置业的销售人员杨森向客户谭某戈推荐并成功认购了广州恒大御府5-1602房，总金额为6927919元。同日，客户谭某戈与鑫城置业公司签订《恒大御府认购协议》，认购广州恒大御府××房。2018年8月28日，鑫城置业公司（甲方、卖方）与谭某戈（乙方、买方）签订《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》，谭某戈向鑫城置业公司购买恒大御府项目自编5号楼第自编5号楼6层602号房，门牌地址：白云区怡新路237号602房，总房款为6771467元。2018年7月19日，房专家公司向鑫城置业公司发出《催收函》，要求鑫城置业公司按照合同约定尽快向房专家公司支付拖欠的代理费708602元。另查，根据《广州市不动产登记查册表》显示，白云区怡新路243号301房的所有权人仍为鑫城置业公司，尚未过户至周某娥名下。一审法院认为，房专家公司与鑫城置业公司签订的《渠道推广合作协议》系双方真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效。根据该协议6.4约定，乙方推荐客户有效期为1个月，即甲乙双方签署《确认单》之日起1个自然月之内该客户或其直系亲属（仅限夫妻、父母、子女或亲兄弟姐妹）签署《商品房买卖合同》的，甲方均予以认可乙方的成功推荐，并按本协议之约定向乙方支付代理费。结合本案现有证据，虽客户周某娥签署了《客户成交确认书》，但房专家公司并未提供周某娥与鑫城置业公司签订的《商品房买卖合同》，且至今广州恒大××房仍登记在鑫城置业公司名下，鑫城置业公司向房专家公司支付代理费条件未成就，故房专家公司主张鑫城置业公司支付该房屋的代理费于法无据，一审法院不予支持。同理，虽客户谭某戈与鑫城置业公司在签署《客户成交确认书》后又签订了《商品房买卖合同》，但《客户成交确认书》签订的时间为2016年11月8日，而谭某戈与鑫城置业公司签订《商品房买卖合同》的时间为2018年8月28日，不符合协议中关于在签署《确认单》之日起1个自然月之内签订《商品房买卖合同》之约定，亦不符合支付代理费的条件。故房专家公司要求鑫城置业公司支付该房屋代理费缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2019年12月20日判决如下：驳回房专家公司的全部诉讼请求。一审案件受理费1553元，由房专家公司负担。双方当事人对一审法院查明事实无异议，本院予以确认。二审中，双方当事人均无提交新证据。二审中，双方当事人共同确认周某娥没有签订正式合同。房专家公司表示：针对客户周某娥的代理费不进行上诉。本院认为，本案二审当事人争议的焦点问题为：争议代理费的支付条件是否成就。根据双方签订的《渠道推广合作协议》第6.2条约定：“在项目现场乙方销售人员出示《客户来访确认单》，由甲方渠道负责人进行查询，经甲方确认无误后给予乙方进行该《确认单》签字确认。甲乙方根据《确认单》信息核对客户。”依据该约定可知，双方当事人对于《客户来访确认单》中的推荐人员明确限定为房专家公司销售人员，现从案件查明事实来看，客户谭某戈的《客户来访确认单》《客户推荐函》《客户成交确认书》，均显示该客户的推荐人员为合富置业销售人员而并非房专家公司销售人员，因此，房专家公司上诉提出谭某戈是由其促成签订正式合同，显然与事实不符，该代理费的支付条件并未成就，一审法院驳回其代理费的主张并无不当，本院予以维持。房专家公司提出的上诉理由缺乏事实依据，本院不予采信。综上所述，房专家公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3105.52元，由广州房专家信息科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  张怡二〇二〇年四月二十八日书记员  杨希曾龙辉