安徽省蚌埠市禹会区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0304民初964号 原告：罗洪洋，男，1983年4月25日出生，汉族，住安徽省蚌埠市禹会区。 委托诉讼代理人：曹兰英，蚌埠市淮上区曹老集镇法律服务所法律工作者。 被告：蚌埠荣盛伟业房地产开发有限公司，住所地安徽省蚌埠市禹会区朝阳路1099号，统一社会信用代码9134030005445602X3。 法定代表人：陈亮，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王进杰，安徽禹风律师事务所律师。 委托诉讼代理人：董亚菲，安徽禹风律师事务所律师。 原告罗洪洋与被告蚌埠荣盛伟业房地产开发有限公司（以下简称荣盛公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告罗洪洋及其委托诉讼代理人曹兰英，被告荣盛公司的委托诉讼代理人王进杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告罗洪洋向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期办理房地权证的违约金共计人民币86124.60元（逾期办证时间暂从2016年9月16日暂计算至2018年11月2日止共计777天即违约金为总房款554212元*0.02%*777日=86124.60元），2018年11月2日以后的违约金按此标准支付实际办证之日止；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年10月25日，原告为购买荣盛锦绣香堤小区3栋1单元30层01301号房产，与被告荣盛公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：201310250004），双方在合同中对于房屋坐落、面积、价款、交付期限、产权登记等作出了明确约定。合同约定被告于2015年9月30日前交房，并约定交房后360日内被告为原告办结房地权证。如逾期则每日按已付房款价的0.02%向原告支付违约金。购房当日，签订了由被告全权办理涉案房屋房地权证的委托公证书。2015年9月21日被告通知原告验收房屋并办理了入住手续，原告入住当日已向被告全额交清了涉案房屋契税、公共维修基金、其他办证费用和资料。并督促被告早日办证。原告多次到被告处询问涉案房屋办证事宜，被告回复正在办理，2019年10月16日，原告到房产部门查询，得知被告2018年11月2日才给原告办理涉案房屋到产权部门备案、办证。因此，原告根据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第18条、《合同法》第107条的规定，被告应当向原告支付逾期办证违约金。原告为维护自身的合法权益，遂诉至法院。 被告荣盛公司辩称：一、被告与原告之间存在原告所述案涉房屋商品房买卖合同关系，具体的权利义务以双方签订商品房买卖合同及补充协议约定为准。 二、案涉房屋在权属证书办理过程中，因不动产登记法律法规规章的变化以及不动产登记机关的改革，导致被告为原告提交办理权属证书资料的延迟，被告作为担当的上市公司，愿意承担相应的逾期提交办理权属登记资料的责任。被告认为：1、被告承担违约金的基数为案涉房屋最终的不动产销售发票所载的价款金额为准。2、违约金计算的起算日期应为案涉房屋交付期满后的第361天，即按合同约定房屋交付后360日内被告对逾期办证不承担违约责任。3、违约金计算的截止日期应为被告向不动产登记部门提交房屋所有权申请登记受理之日，在该日被告已经向不动产登记部门申请了案涉房屋的所有权登记，该日之后不动产登记部门对案涉房屋权属登记资料的审查及颁发证书为不动产登记机关审查资料及颁发证书的时间，被告对此不应再承担违约责任。4、违约金的计算标准应为0.02%。原告请求的违约金起止时间计算有误，请法院予以纠正。 三、原告的诉请已过诉讼时效，被告提出时效抗辩，原告已丧失胜诉权，应依法驳回原告关于违约金的诉请。 本院经审理认定事实如下：2013年10月25日，原告罗洪洋与被告荣盛公司签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号201310250004），该合同约定原告以按揭方式购买被告开发的荣盛•锦绣香堤第3栋1单元30层01301号房屋，双方在该合同中还就建筑面积、房屋单价、总价款、付款方式（按揭付款）、房屋交接、保修责任等作出约定。其中，该《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2015年9月30日前，将符合合同约定商品房交付买受人使用，第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权证书的，双方同意下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的日0.02%向买受人支付违约金；3、关于产权登记手续的办理方法，经双方同意，根据付款方式按照下列第（1）或第（2）种方式处理：（1）买受人采用一次性方式付款购房，由买受人自行办理产权证书，出卖人仅负责协助买受人办理产权证书。（2）买受人采用按揭方式购房的，买受人在办理交付手续时向出卖人全额交清办理房屋产权证书预备金及合格的办证资料，由出卖人代买受人办理产权证、土地证、房地产他项权证。出卖人代买受人办理上述证书期间，买受人的个人办证资料发生变化的，买受人应自出卖人通知其补交相关办证资料之日起七日内向出卖人提交。买受人未按照上述约定日期提供办证资料的，买受人应向出卖人支付违约金。 2013年10月29日，经蚌埠市众信公证处公证，原告罗洪洋向被告荣盛公司出具委托书，委托被告荣盛公司就涉案房屋全权代表其到房屋管理部门办理并领取房地产权证、到土地管理部门办理并领取房屋的土地使用权证、到房屋管理部门办理房屋的抵押登记相关手续并领取房地产他项权证。还约定办理上述事项所需费用由委托人承担，受托人应当将上述房屋的他项权利证书交给银行。受托人在办理上述事项中所签署的有关文件，委托人均予以承认并愿意承担因此而产生的法律后果。2015年8月14日，原告罗洪洋作为付款方的不动产统一发票载明其缴纳的售房款为554212元。原告罗洪洋与被告荣盛公司的涉案房屋实际交付的时间为2015年9月21日。2016年11月24日，被告荣盛公司向蚌埠市房地产交易管理处提交办理案涉房屋产权证的相关材料。 以上事实有原告提供的原告身份证、被告企业信息查询单、《商品房买卖合同》、购房发票、《公证书》、完税证明、共维基金等收据、蚌埠市不动产登记中心查档说明，被告提供的被告营业执照、《蚌埠市房屋所有权申请登记受理单》、双方陈述及庭审笔录等在案为凭，并经庭审举证、质证，足以认定。 本院认为：本案主要争议焦点为：一、被告荣盛公司是否违约，应否承担违约责任；二、本案原告罗洪洋诉请是否超过诉讼时效。对上述争议焦点，现评析如下： 一、被告荣盛公司是否违约，应否承担违约责任。涉案《商品房买卖合同》系被告荣盛公司与原告罗洪洋真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。该《商品房买卖合同》第十五条系双方关于涉案房屋产权登记及逾期办证违约责任的具体约定。依据该条款，被告荣盛公司负有两项义务，即其应在商品房交付使用后360日内，将办理涉案房屋权属登记需由被告荣盛公司提供的资料报产权登记机关备案；接受原告罗洪洋委托，代原告罗洪洋办理案涉房屋的产权证、土地证、房地产他项权证。本案中双方对委托办证的期限并未明确约定，故判断被告荣盛公司是否违约，取决于被告荣盛公司是否按照合同约定在商品房交付使用后360日内，将办理涉案房屋权属登记（办理小产权证）需由被告荣盛公司提供的资料报产权登记机关备案。原告罗洪洋与被告荣盛公司的涉案房屋实际交付的时间是2015年9月21日，即被告应于2016年9月16日之前将办证的相关资料交至产权登记中心，而蚌埠市房屋所有权申请登记受理单载明，被告荣盛公司于2016年11月24日将涉案房屋办理产权登记需要由被告荣盛公司提供的材料交产权登记中心，超过双方约定的被告荣盛公司向产权登记中心提交相关登记资料的日期，故被告荣盛公司构成违约，其应承担相应的违约责任，违约时间为2016年9月16日至2016年11月24日。 二、本案原告罗洪洋诉请是否超过诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》（四）关于违约责任问题第18条规定：买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。《理解与适用》认为，如果当事人在合同中明确约定逾期办证违约金数额的，为一时性债权，从约定或法定的期限届满之次日起算诉讼时效；如果当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效，这既可以促使出卖人尽快履行办证的义务，也可对买受人给予适当的补偿，有利于平衡当事人之间的利益。最高人民法院《民事审判指导与参考》第68辑民事审判信箱问答对于出卖人逾期支付办证违约金诉讼时效如何计算的问题，认为如果当事人在合同中明确约定了违约金的具体数额，即一旦发生逾期办证的违约情形，出卖人应支付确定金额的违约金，则该种违约金给付，在性质上属于一时性债权，诉讼时效应当从该一时性债权清偿期限届满之日起计算。如果当事人在合同中约定以每日或者每月为单位累计计算违约金数额，则该违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，在性质上属于继续性债权，其给付内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，违约金应当以每个个别债权分别适用诉讼时效。本案中涉案《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权证书的，双方同意下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的日0.02%向买受人支付违约金。故本院认为，依据案涉《商品房买卖合同》对逾期办证违约金的计算方式之约定，该债权属于继续性债权，违约金应当以每个个别债权分别适用诉讼时效。本院收到原告罗洪洋诉讼材料之日为2019年10月18日，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，故2016年10月18日后的逾期办证违约金尚未超过诉讼时效。荣盛公司违约时间为2016年9月16日至2016年11月24日，本院支持原告罗洪洋的违约金时间为自2016年10月18日至2016年11月24日，违约金数额为554212元×0.02%/天×37天=4101.17元。 关于原告罗洪洋主张的逾期办证时间应该计算至蚌埠市不动产登记查档结果上的办证日期的主张，因双方合同中约定荣盛公司在房屋交付使用后360日内，将办证所需资料提交产权登记机关备案，荣盛公司提交的蚌埠市房屋所有权申请登记受理单明确其已经将办证资料提交产权登记机关备案，原告罗洪洋的主张与双方约定的合同内容不符，故对原告罗洪洋该主张不予支持。 综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告蚌埠荣盛伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告罗洪洋违约金4101.17元； 二、驳回原告罗洪洋的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1953元，减半收取976.5元，由原告罗洪洋负担927.7元，由被告蚌埠荣盛伟业房地产开发有限公司负担48.8元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。 审判员 庞 珂 二〇二〇年四月十六日 书记员 侯晨晨