辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终1836号上诉人（原审被告）：大连银行股份有限公司第一中心支行，住所地大连市中山区港湾广场1号。负责人：董博，该公司分行行长。委托诉讼代理人：张洁，辽宁壹品律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：昌璐，女，1978年2月25日出生，汉族，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：肖娜、吴倩，辽宁东亚律师事务所律师。上诉人大连银行股份有限公司第一中心支行因与被上诉人昌璐房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市中山区人民法院（2019）辽0202民初4722号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。大连银行股份有限公司第一中心支行上诉请求：一、撤销一审判决，驳回被上诉人昌璐的诉讼请求；二、被上诉人负担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、原审判决认定事实不清。1、原审认定双方交接房屋的方式为现场和书面交接，并据以认定上诉人未将案涉房屋交还被上诉人没有事实依据。上诉人与被上诉人在房屋租赁合同中未就房屋的交接方式进行明确约定。事实上，被上诉人在将房屋交付上诉人使用时亦只是现场交接，即现场看房和交接钥匙，并没有签署书面交接书。双方在房屋租赁合同解除前亦未就交还房屋需要签署书面交接书而进行过协商和约定。双方此后进行书面交接合同内容的确认的行为，系在争议发生后为解决争议、杜绝后续法律风险，不属于双方的权利和义务。事实上，由于本案所租赁的房屋系由上诉人自行装修，房屋内所有设备和设施亦均是上诉人自行购置，双方依据现场交接方式完全可以达到交还租赁标的的目的。故造成双方未能完成房屋交接的原因不在于交接方式不符合，而在于被上诉人对于提前解除合同这一事实不予认可并拒绝接收案涉房屋。2、原审认定上诉人尚有物品未搬离案涉房屋，故房屋仍在上诉人控制之下存在错误。根据双方签署的《房屋租赁合同》第九条第6款约定，上诉人于解除之日起30日内将其自有物品搬离房屋，并将租赁房屋连同装修交还给被上诉人，即视为交还租赁标的。逾期的视为放弃对租赁房屋内物品的所有权，被上诉人有权自行处理。上诉人认为，2018年10月31日上诉人已将全部物品搬离案涉房屋，人员亦全部撤出，并将房屋上锁后通知被上诉人取回钥匙，这一行为即已完成作为承租方的交还租赁标的的义务。但由于被上诉人对于提前解除合同不予认可，拒绝按房屋租赁合同约定的条件接收案涉房屋，才造成交接过程无法在接收一方的配合下履行完毕，其实质是出租方未履行合同的附属义务，也就是说，本案不是上诉人不向被上诉人交接，更不是上诉人继续控制房屋，而是上诉人无法完成交接。此外，根据被上诉人与上诉人之间的微信通话记录，被上诉人提出如果有意向方要求看房，需要上诉人给予协助，亦是从侧面证明在此期间上诉人系为代被上诉人持有钥匙，是一种代管行为，并不是上诉人继续占用或控制案涉房屋。二、原审判决适用法律不当。原审判决依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判令上诉人支付房屋实际占用费系适用法律错误。该第五条系专门针对房屋租赁合同无效的情形,确认当事人实际使用房屋的费用支付标准，即按照租金标准支付房屋占有使用费。本案争议的标的系房屋租赁双方在提前解除合同后未实际完成房屋交接所产生的租金损失，应依据过错原则确定各方对于没有按期完成房屋交接的责任大小进而确定各方应承担的损失金额，但原审法院却依据因合同无效的赔偿原则确定上诉人的责任，系适用法律错误。昌璐辩称，不同意上诉人的上诉请求。一、关于房屋交接问题，上诉人与被上诉人的争议主要有以下几点：1、房屋交接义务的归属；2、房屋交接的内容；3、房屋交接时间的认定。被上诉人认为房屋交接是上诉人即承租方的法定义务，一审法院关于房屋交接内容的认定是正确的，实际上本案双方是在一审法院的主持下才进行了房屋交接，所以，被上诉人计算占有使用费的时间至提起诉讼前有事实及法律依据。1、关于交接义务：根据合同法第235条的规定，上诉人有向被上诉人返还房屋即租赁物的义务，且返还的租赁物应当符合合同约定。因此，房屋交接是上诉人的法定义务，并且不仅仅是简单的交还钥匙，还应该确认返还房屋的状态。2、关于房屋交接的内容和时间：应为双方到租赁房屋进行现场核查，包括确认房屋及设施现状，清点物品，查清水电煤气及物业的费用情况等等，并将上述实际情况进行记录予以确认，正如一审法院主持双方到现场交接并将上述内容进行记录，并且上诉人事实上也是认可此观点的，体现在被上诉人提交的有关房屋交接事实整理的第5点中。因此，交接时间上应以双方进行现场交接并确认为准。具体到上诉状中，上诉人的观点是错误的。首先，且不论《合同法》第235条关于交接义务的规定，单就事实来说，由于租赁前后房屋状态不同，故不能以租赁房屋时的交付方式推断租赁合同解除后的房屋交接形式，且本案中房屋租赁合同的解除系上诉人单方通知解除，在接到解除合同的通知后，被上诉人就一直积极与上诉人就合同解除事宜进行协商，直至协商有了初步意见即签订补充协议后，在上诉人提出的补充协议及房屋交接备忘录中才首次涉及房屋交接的内容，由此可见上诉人也认可现场交接并书面确认的责任。此后，双方持续就房屋交接事宜持续进行协商，从双方反复磋商修改的房屋交接书也可以看出，双方均认可房屋交接的方式为现场交接房屋并书面确认。上诉人所述被上诉人拒绝接收房屋，是其认为被上诉人到上诉人处取钥匙即为完成房屋交接，显然这种观点是不符合事实和法律规定的。其次，《房屋租赁合同》第九条第6款并不是对房屋交接方式的约定，上诉人在上诉状中也自认了房屋租赁合同中没有明确约定房屋交接方式，即使上诉人物品搬离或没有搬离部分则视为放弃所有权，也不能视为与被上诉人完成房屋交接，并且上诉人所述的于2018年10月31日搬离物品、撤出人员、通知被上诉人取回钥匙并不是事实。上诉人有交接房屋的法定义务，但直至一审法院主持房屋交接前，案涉房屋一直未交接，仍在上诉人控制之下。二、关于本案的法律适用问题，被上诉人认为原审适用法律正确，参照合同租金标准支付房屋占有使用费合法合理。首先，房屋租赁合同解除后，产生的法律效果是承租人对房屋的继续占有没有合同依据，而《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条从本质上来说，就是对无合同依据时房屋占有使用费的标准如何确定的规定，因此，一审法院参照此条确认房屋占有使用费标准是正确的。其次，上诉人占用房屋所涉时间段系在双方事先约定的租赁合同期内，该合同约定的租金是双方参考市场价格对租金标准在租赁期内的一个合理评估，亦是双方当事人在合同期限内对各自经济利益的合理预期，从此角度来说，一审法院认定参照租金标准支付房屋占有使用费是合理的。昌璐向一审法院起诉请求：1、撤销《大连银行房屋租赁合同》第十条第3项；2、判令被告比照租金标准支付占有使用费80万元（自2018年11月1日至2019年4月30日）、违约金（自2018年11月1日至2020年4月30日）24万元及拖欠的物业费6100元；3、诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：2015年4月7日，原、被告签订《大连银行房屋租赁合同》，约定：由被告大连银行股份有限公司第一中心支行承租原告昌璐所有的位于大连市中山区的房屋，租赁期限自2015年5月1日至2020年4月30日止，租金160万元/年。因政府征用、被告方及银监部门撤并营业网点等情况，引起本合同不能正常履行时，不视为违约，双方互不承担任何责任。被告应于合同解除之日起30日内将自有物品搬离房屋，并将租赁房屋连同装修交还给原告。2018年7月3日，被告通过微信向原告发送《解除租赁合同通知函》及中国银监会大连监管局文件的照片，证明其因银监局撤并民主广场支行营业网点通知原告其决定将于2018年10月1日解除租赁合同。另查明，2018年7月10日、2018年8月、2018年11月1日及2019年3月1日，原、被告双方均就租赁合同是否解除及违约金赔偿内容进行协商，2018年11月1日被告在协商中曾口头提出让原告将钥匙取走，但并未涉及交接房屋内容。2019年3月1日，被告向原告发送《租赁合同补充协议》及房屋交接备忘录，欲通过签订《补充协议》将租期延长至2019年1月31日，并由被告再向原告支付房租40万元以达成赔偿，双方基于此进行房屋交接，但最终双方未达成一致。2019年4月8日被告通过微信通知原告到被告处取钥匙，2019年5月8日原告按被告要求草拟书面房屋交接单直至16日期间，双方通过微信互相修改书面房屋交接书，就房屋交接事宜反复进行协商，但至今未签订房屋交接书，房屋钥匙仍在被告手中，双方未能到现场进行房屋清点与交接。2019年11月6日，依照双方申请，在法院主持下原告同被告进行了涉案房屋的交接。经双方确认，案涉房屋的租金、物业费付至2018年10月，物业费为每年12,200元。一审法院认为：原、被告签订的《大连银行房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，当属合法有效。原告主张双方签订的租赁合同为格式合同，合同第十条3项是减免自己责任并显失公平的格式条款，但其提供的证据不足以证明其主张，一审法院不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条的规定“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方依照本法第九十三条第二款的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除”，房屋租赁合同第十条第3项规定“因政府征用、乙方及银监部门撤并营业网点等情况，引起本合同不能正常履行时，不视为违约，双方互不承担任何责任”。本案中，被告向原告发送《解除租赁合同通知函》，通知原告于2018年10月1日解除合同，符合法律及合同约定，一审法院予以采信；依据《合同法》第二百三十五条，租赁合同解除后，承租人有向出租人返还租赁物的义务。被告辩称其已经将房屋腾空并且自行离场，向原告交付房屋钥匙但原告未予接收，因此是原告委托被告持有房屋钥匙一节，因从房屋交接备忘录及双方反复磋商修改的房屋交接书可以看出，原、被告均认可房屋交接的方式为现场及书面交接房屋，签订房屋交接书为完成房屋交付，至2019年11月6日前，被告尚有物品未搬离案涉房屋，房屋仍在被告控制之下。故原告依照合同标准诉请被告给付自2018年11月1日起至2019年4月30日的房屋占用使用费80万元，符合相关法律规定，一审法院予以支持。因双方认可物业费支付至2018年10月，故原告诉请被告给付原告物业费6100元，事实清楚，证据充分，一审法院予以支持。因案涉房屋租赁合同已经解除，被告基于合同免责条款的约定不应承担违约责任，故原告诉请被告给付违约金24万元，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条，第九十六条，第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决：一、被告大连银行股份有限公司第一中心支行给付原告昌璐房屋占有使用费80万元及物业费6100元，于判决发生法律效力之日起十日内付清；若逾期给付，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回原告昌璐其他诉讼请求。诉讼费14,210元，由原告昌璐负担3126元，由被告大连银行股份有限公司第一中心支行负担11,084元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案中，上诉人依据合同约定向被上诉人发送了《解除租赁合同通知函》，一审法院认定该解除合同通知符合法律规定及合同约定，被上诉人亦未提起上诉，故双方租赁合同已于2018年10月1日解除。现本案争议的焦点为合同解除后发生的房屋占有使用费应如何负担。根据本案查明的事实，上诉人是在2018年7月3日发出通知，告知被上诉人将于2018年10月1日解除合同。事实上，从双方当事人在合同解除后自行协商的过程可以看出，双方始终在为合同解除后的补偿问题进行商谈，也正因如此，双方一直未能及时完成房屋交接。由于上诉人是以网点撤并为由在合同期满前要求解除合同，而案涉房屋属于较大型公建，对外重新招租需要一定时间，则上诉人在合同解除后应当适当对被上诉人的合理招租期予以补偿。结合租赁市场的一般交易习惯，本院将该合理期间确定为三个月，即上诉人应向被上诉人支付自2018年10月1日至2018年12月31日期间的房屋占有使用费。实际上，从上诉人发出解除合同通知的时间（2018年7月3日）计算至2018年12月31日止，该期间总计近六个月，也较为符合案涉合同关于“一方解除合同的，应提前六个月书面通知另一方”的约定，不违背双方签订合同时关于合同解除处理方式的真实意思表示。另外，因双方在合同中约定了“乙方应于合同终止（或解除）之日起30日内将其自有物品搬离房屋，在此期间，乙方无需向甲方支付租金等任何费用”的房屋免租腾退期，故上诉人支付前述房屋占有使用费的期间应当相应扣减一个月。鉴于上诉人此前租金已付至2018年10月31日，故上诉人在该期间应支付的房屋占用费数额为13.33万元（160万元/年÷12个月×1个月）。其次，关于2019年1月1日以后房屋占用费的负担问题。本院认为，租赁合同解除后，向出租人返还租赁房屋系承租人的基本义务，承租人如认为房屋已经具备返还条件，理应积极向出租人返还房屋并及时交还房屋钥匙。根据双方当事人提交的证据，上诉人作为承租人虽主张在2018年10月31日已将房屋清空且不再使用，但上诉人并未提交证据证明其在腾空房屋后已及时告知并要求被上诉人进行房屋交接。根据被上诉人提交的证据，双方在2018年10月31日后还多次就租赁合同解除的赔偿问题进行协商，在此期间上诉人均未向被上诉人明确提出要求其接收房屋钥匙以完成房屋交接，直至2019年2月25日的微信记录中，上诉人仍称“需要看房银行会全力配合，至于钥匙问题双方再沟通”，并应被上诉人的要求为其持有钥匙并带领有意向的承租人查看房屋，显然上诉人并未充分采取措施、穷尽可能手段向被上诉人返还房屋，上诉人对房屋占有使用费损失的发生应当承担相应责任。但与此同时，被上诉人作为案涉房屋的产权人，在明知上诉人作为银行营业网点已经撤并不再经营的，也明知案涉房屋已经清空无人使用的情况下，仍以上诉人应对解除合同予以赔偿为由未及时接收房屋，亦未要求上诉人向其返还房屋，其关于上诉人未将物品清空故不能接收房屋的主张亦与双方合同中“逾期视为乙方放弃对房屋内物品所有权，甲方有权自行处理”的约定不符，故被上诉人对房屋占有使用费的持续发生亦应承担相应责任。因此，对于2019年1月1日以后发生的房屋占用费，综合考虑案件事实和证据，依照公平和过错原则，本院确定该期间费用由双方各自承担50%较为合理。另外，对于占用费承担的截止时间，根据上诉人提交的证据，上诉人于2019年4月8日曾向被上诉人发出微信通知，其中明确告知“请于2019年4月9日上午九点到我行接收房屋钥匙，否则后果自负”，本院认为，上诉人的该项通知已对房屋交接的时间和后果予以明确告知，此后双方亦开始对房屋交接的形式进行协商并拟定房屋交接书，则应当认定自2019年5月15日上诉人将修改后的房屋交接书发送给被上诉人以后，上诉人已经完成了通知交接及完善交接形式的基本义务，此后被上诉人仍未与上诉人办理房屋交接手续，则接续发生的房屋占有使用费应由被上诉人自行负担。因此，上诉人该期间应当承担的房屋占有使用费应为29.59万元（2019年1月1日至2019年5月15日，160万元/年÷365天×135天×50%）。综上，上诉人自合同解除后应当承担的房屋占用费总计为42.92万元（13.33万元+29.59万元）。一审判决认定不当之处，本院予以纠正。综上，大连银行股份有限公司第一中心支行的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销大连市中山区人民法院（2019）辽0202民初4722号民事判决第二项；二、变更大连市中山区人民法院（2019）辽0202民初4722号民事判决第一项为：大连银行股份有限公司第一中心支行给付昌璐房屋占有使用费42.92万元及物业费6100元，于本判决发生法律效力之日起十日内付清；三、驳回昌璐其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14,210元，由昌璐负担9000元，由大连银行股份有限公司第一中心支行负担5210元。二审案件受理费11,084元，由昌璐负担7000元，由大连银行股份有限公司第一中心支行负担4084元。本判决为终审判决。审判长  季烨审判员  吕瑛审判员  王亮二〇二〇年四月二十七日书记员  宋敏