上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终2888号上诉人(原审原告)：施耀平，男，1966年10月26日生，汉族，住上海市崇明区。委托诉讼代理人：李重光，上海旭灿律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴雯麒，上海旭灿律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海崇明豫商置业有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：张国艺，董事长。委托诉讼代理人：王秀玲，北京金诚同达(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：申屠向宇，北京金诚同达(上海)律师事务所律师。上诉人施耀平因与被上诉人上海崇明豫商置业有限公司(以下简称豫商置业公司)商品房预售合同纠纷一案，不服上海市崇明区人民法院(2019)沪0151民初3269号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。施耀平上诉请求：1.依法增加上海市崇明区人民法院(2019)沪0151民初3269号民事判决书第一项金额,增加被上诉人支付上诉人逾期交房违约金63,891.85元(自2018年7月1日至2019年3月19日,以5,414,564元为基数,按照每日万分之二计算减去已经支持的218,748.39元),及逾期利息(以282,640.24元为基数,自2019年3月20日期按银行同期贷款利率计算至付清时止)。2.撤销一审法院判决第二项、第三项，改判被上诉人赔偿上诉人无法使用两层地下室赔偿金1,079,202.79元{计算方式：[(62m2-9.64m2)*2/(138.17m2+62m2*2)]*5,414,564元*50%}及利息(以1,079,202.79元为基数,自2017年11月11日开票日期起按银行同期贷款利率计算至付清时止)；3.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：涉案房屋未能按期取得大产证，被上诉人应当赔偿违约金及利息。预售合同对于交房的条件无论选择哪一种，办出大产证都是交房必备条件。结合预售合同第十一条可知，前三项条件的截止时间是2018年6月30日。被上诉人如对该四个条件存在逾期，应按照第十二条的约定，以房价的日万分之二支付违约金。前三项条件与第四项条件截止期不同，不会产生理解歧义。现物业维修基金于2019年1月18日缴纳，而大产证在2019年3月18日办出，则根据预售合同的约定，2018年7月1日至2019年3月18日期间应连续计算违约金。违约金金额确定后，被上诉人应及时支付，不予支付自然会造成上诉人利息损失。被上诉人通过楼书广告、网页广告、沙盘模型、样板房、售楼人员承诺等方式向上诉人及其他所有潜在购房者宣传,所购房屋赠送两层地下室。由于地下室部分都是与地面部分一样采用框架结构，每户使用时只需沿框架砌墙即可，且售楼人员在售房时也明确告知每户购房者可使用的面积及方位，前50名购房人还可以享受开发商免费搭建地下室的权利，故被上诉人宣传的赠送两层地下室是明确确定的，应作为合同内容予以确定。由于双方签订的《上海市商品房预售合同》(以下简称《预售合同》)是格式合同,故对于排除广告、样板房作为合同内容的条款应属无效。本案中由于计算房屋总价时,两层地下室并不单独计价,故《预售合同》中关于房屋单价、产证面积的约定与两层地下室互相不冲突，但无论该部分面积是否计入产证，都会对房屋价格产生重大影响。被上诉人系专业开发商,理应知道宣传的两层地下室系违法,但在销售过程中从未表示过地下室空间是违法的，现上诉人无法使用两层地下室,被上诉人应承担全部过错责任并赔偿全部损失，赔偿的金额可以参考同地段别墅的价格及地下室面积，也可以由法院根据房价予以酌定，但一审法院酌情认定被上诉人的赔偿金额显属失当，理应改判。豫商置业公司辩称，双方签署的《预售合同》已明确案涉房屋的交付条件，并不包括取得新建商品房大产证，上诉人无权以被上诉人未取得大产证为由拒收房屋。双方之间属于平等民事主体，上诉人有充分权利与被上诉人进行协商，双方签订的《预售合同》条款也没有免除上诉人的主要权利，被上诉人也已在合同中作出充分提示，故不存在格式条款。广告宣传属于要约邀请，而且根据上诉人在审理中提供的广告宣传内容不能得出被上诉人曾经对上诉人作出赠送地下室的意思表示，也不会对房屋总价款的确定产生重大影响。一审法院在被上诉人没有违约的情况下判决酌情补偿上诉人，已经是偏向性考虑了上诉人的诉请。请求驳回上诉，维持原判。施耀平向一审法院提出诉讼请求：1.判令豫商置业公司赔偿逾期交房违约金282,640.24元[计算方式：261天(自2018年7月1日算至2019年3月19日)×5,414,564元×2/10,000天]及逾期利息(以282,640.24元为基数自2019年3月20日起按银行同期贷款利率计算至付清时止)；2.判令豫商置业公司赔偿地下室赔偿金2,158,405.57元{计算方式：[(62平方米-9.64平方米)×2/(138.17平方米+62平方米×2)]×5,414,564元}及利息(计算方式：以2,158,405.57元为基数，自2017年11月11日开票日期起计算至款项付清之日止，按照银行同期贷款利率计算)；3.本案诉讼费、保全费由豫商置业公司承担。鉴于案件争议明确，且一审判决书已送达双方当事人，故对于一审法院认定事实及判决理由部分，本院不再重复表述。一审法院判决：一、上海崇明豫商置业有限公司于判决生效之日起十日内支付施耀平逾期交房违约金218,748.39元(自2018年7月1日起至2019年1月18日止，以5,414,564元为基数，按照每日万分之二计算)；二、上海崇明豫商置业有限公司于判决生效之日起十日内赔偿施耀平损失54,145.6元；三、施耀平的其余诉讼请求，不予支持。如果负有给付义务的当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26,328元、财产保全费5,000元，合计31,328元，由施耀平负担24,911元，上海崇明豫商置业有限公司负担6,417元。二审期间，上诉人提供上海市崇明区市场监督管理局于2019年12月17日作出的沪市监崇处(2019)XXXXXXXXXXXX号行政处罚决定书一份，欲证明《预售合同》(包括主合同和补充协议)系被上诉人提供的格式合同；该合同被处罚的部分违反了行政管理法规，但其余部分是否应属无效或可撤销，一审法院应予认定。被上诉人对该证据的真实性予以认可，但认为不能证明上诉人主张的合同内容是格式条款，且该行政处罚决定书未认定被上诉人发布虚假广告。本院对该证据的真实性予以确认，对其证据效力结合本案案情予以分析认定。本院经审理查明，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，本案主要争议焦点如下：一、案涉房屋的交房条件以及逾期交房违约金的起止日期、被上诉人应否承担逾期交房违约金的利息。二、被上诉人就系争房屋地下室的宣传内容是否构成要约。关于争议焦点一，双方在合同履行过程中对交房条件的具体内容产生争议，一审法院遂依据预售合同条款内容、目的及合同履行等情形，认定了涉案房屋的交房具体条件，有合同依据，且不违反法律规定，亦符合交易习惯。鉴此，一审法院认定逾期交房违约金应计算至缴纳房屋维修基金之日，并无不妥，本院认同。关于利息，因上诉人主张的逾期交房违约金已足以填补其损失，故一审法院对其诉求的逾期利息不予支持，亦无不妥。关于争议焦点二，《中华人民共和国合同法》第十四条规定，要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：(一)内容具体确定；(二)表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。一般而言，商业广告、寄送的价目表、拍卖公告、招股说明书等，属于要约邀请。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。由此可见，开发商就其销售房屋所作的宣传广告应视为要约必须具备三个要件：一是开发规划范围内；二是所作的说明和允诺具体确定；三是对合同的订立及房价的确定有重大影响。本案中，上诉人提供的户型宣传页和小区宣传页对相关房屋面积作了告知，对地下空间也只描述“层高5”、“自行分割”、“地下室无隔断、仅为一层”等内容，资料中对于被上诉人赠送地下室的相关内容亦不明确，反而备注了“户型平面图及效果图仅供参考，户型因楼栋、楼层、单元不同，局部结构、面积等可能有所差别，均以政府批文和售房合同为准”等内容。故被上诉人就地下室的宣传并非具体确定。从双方所签《预售合同》的内容看，地下室面积并未计入系争房屋建筑面积，合同总房价款也未体现地下室面积的计价。同时，双方在补充条款中亦明确载明出售方所作广告宣传资料均为要约邀请，不作为合同依据的约定。二审期间，上诉人提供的行政处罚决定书所涉《上海市商品房预售合同》补充条款一第三条第(五)项排除了消费者解释格式条款的权利，违反了《合同违法行为监督处理办法》的相关规定，但上诉人以此为由要求认定双方签订的《预售合同》(包括主合同和补充协议)中部分格式条款无效，理由不能成立。本院注意到，涉案广告宣传资料发布在先，合同补充条款签订在后，通观上述约定，被上诉人就地下室面积所作的宣传内容不构成要约，上诉人认为系争房屋包含独立的两层地下室的说明和允诺具体确定，应当视为要约的主张，尚缺乏充分的依据，本院难以采信。关于上诉人主张的无法使用两层地下室赔偿金。上诉人向一审法院提起诉讼要求被上诉人赔偿其无法使用地下室的赔偿金并具体载明其计算方式。根据其计算方式，上诉人诉请金额实际为其主张的两层地下室面积与实际面积之间的房价差额。如前所述，被上诉人就地下室所作之宣传并不构成要约，也未载入双方签订的《预售合同》，不属于合同内容。上诉人以被上诉人实际交付的地下室面积与广告宣传的面积不同为由提出房价款差额赔偿的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予认可。但结合本案实际案情，被上诉人通过销售活动、样板房展示等形式对相关地下空间的使用方式进行宣传，对上诉人作出购房决定可能存在一定影响，一审法院结合本案具体情况及上述因素判令被上诉人支付相应的赔偿款，并无不妥，本院予以认同。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15,088元，由施耀平负担。本判决为终审判决。法官助理徐丹阳审判长 孙 斌审判员 张志煜审判员 邬 梅二〇二〇年四月二十九日书记员 倪卓婴附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……