河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终1700号上诉人（原审原告）：景雪，女，1972年4月17日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：高超，北京市中闻（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：游大宇，北京市中闻（郑州）律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：河南美商置业有限公司，住所郑州市金水区杨金路街道办事处永兴路9号。法定代表人：**，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘洋，北京大成（郑州）律师事务所律师。上诉人景雪与上诉人河南美商置业有限公司（以下简称美商公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2019)豫0105民初20499号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。景雪上诉请求：1、改判河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初20499号民事判决第三项为“河南美商置业有限公司赔偿景雪案涉房屋增值损失1517198元”；2、维持河南省郑州市金水区人民法院（2019)豫0105民初20499号民事判决第一项、第二项、第四项；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决按景雪已付购房款比例赔偿房屋增值损失没有法律依据，且判决结果导致违约方美商公司获利，违背了保护守约者诚信行为，提高违法违约成本的合同基本原则，不利于构建诚信社会。本案房屋买卖合同正常履行，景雪可以获得的利益应为房屋市场价与购买价的价差，即1517198元，美商公司应获得的利益是合同约定的房价余款，一审判决按比例计算，美商公司因违约额外获利是724202.15元，违反诚信原则。美商公司辩称：一、限购政策的出台是导致涉案房屋无法交易的直接原因，并非美商公司的故意违约行为所致，且美商公司与景雪针对预估时间未取得预售证已书面约定解决方案，因此不应当承担房屋差价赔偿。而且，景雪和美商公司在《集中购房合作协议》中针对可能出现的导致无法按时办理预售证的情形均有所预见，并针对无法及时办理预售证的解决方案做了明确书面约定（《集中购房合作协议》第6页第3条第2款），即“双倍计息返还”。在双方当事人有意思自治的情况下，再擅自突破合同相对性，以公平和诚信原则为由判决美商公司承担巨额赔偿，显属不当。且，根据（2018）豫0105民初4126号（原一审）案件中美商公司提交的证据，可以充分证明美商公司未能在预估时间内取得预售许可证是因为环保督查、扬尘治理、政府开会等原因耽误工期415天，并非是美商公司故意拖延。二、即使认为美商公司存在过错，关于房屋差价损失部分，也应当在正确认定可得利益损失的基础上，再从可得利益赔偿总额中分别扣除：景雪自身过错导致的损失、景雪不当扩大的损失。具体理由与上诉理由一致。美商公司上诉请求：一、依法撤销河南省郑州市金水区人民法院（2019)豫0105民初20499号民事判决中第二判项中“被告河南美商置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告景雪利息（利息以385260元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的二倍自2015年12月25日计算至2016年7月31日止的利息及以415260元为基数，按照中国人民银行同期存款利率的二倍自2016年7月31日起计算至实际清偿完毕之日止的利息之和）”、依法撤销第三判项“被告河南美商置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告景雪案涉房屋增值部分损失832995.95元”、依法撤销第四判项“被告河南美商置业有限公司于本判决生效之日后十日内赔偿原告景雪已付购房款415260元一倍的损失”，并依法改判。二、由被上诉人承担一审及二审诉讼费、鉴定费、保全费等费用。事实与理由：一、原判决适用法律错误。1.根据约束双方的《集中购房合作协议》第6页第3条第2款约定：“若因甲方在2016年4月30日前仍未取得商品房预售许可证而选择退款，可计息退款。计息时间：选房交款日至退款申请提交日，计息金额：包含前期的意向金部分的所有已缴纳款项，计息标准：双倍银行活期存款利息”，系涉案双方当事人对合同可能存在不能继续履行风险的合理预见，以及对合同因故不能履行后风险承担的自我认知。按照《集中购房合作协议》，美商公司为工行团购户保留房源、提供未选到合适房源客户二次选房机会、接受省工行团购小组对的资金监管、选房后以及签订合同后购房者均可选择退款、提供购房户2015年12月31日前一次更名机会等自我限制，再结合双方交易房屋的优势位置（北龙湖一路之隔）、超低单价（远低于市场价）等因素，可知，景雪“2016年4月30日前未取得预售证的，可双倍计息退款”的意思表示，是建立在美商公司对自身预期利益让渡的基础之上，并将自己可得利益作为对价的一种交换。2.原判决适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第9条，判决美商公司承担已付购房款415260元一倍的损失，属于适用法律错误。原判决已充分查明签订合同时美商公司未故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，但却错误的将第9条适用前提之“签订合同时故意隐瞒”理解为“签订合同后存在隐瞒行为”，并据此认为美商公司签订后存在隐瞒行为，故应当承担一倍赔偿责任。二、原判决认定事实错误。（一）原判决关于房屋差价损失的认定明显错误。1．限购政策的出台是导致涉案房屋无法交易的直接原因，并非美商公司的故意违约行为所致，景雪和美商公司在《集中购房合作协议》中针对可能出现的导致无法按时办理预售证的情形均有所预见，并针对无法及时办理预售证的解决方案做了明确书面约定（《集中购房合作协议》第6页第3条第2款），即“双倍计息返还”。在双方当事人有意思自治的情况下，再擅自突破合同相对性，以公平和诚信原则为由判决美商公司承担巨额赔偿，显属不当。且，根据（2018)豫0105民初4126号案件中美商公司提交的证据，可以充分证明美商公司未能在预估时间内取得预售许可证是因为环保督查、扬尘治理、政府开会等原因耽误工期415天，并非是美商公司故意拖延。即使认为美商公司存在过错，也应当在正确认定可得利益损失的基层上，再从可得利益赔偿总额中分别扣除：景雪自身过错导致的损失、景雪不当扩大的损失。本案中，景雪的可得利益损失属于转售利润损失，具体理由如下：(1)原判决查明事实，2017年1月24日，景雪曾以1635000元的总价（案涉房屋1595000元＋车位40000元）将案涉房屋转售给了庞笛。景雪将案涉房屋转售给第三人庞笛的行为，是景雪明知被限购后房屋买卖合同不能继续履行而采取的不诚信的转售行为。但，至少据此可以判断如果合同能够全部履行，景雪的转售损失也即可得利益损失为551850元（景雪转售给庞笛的售价1635000元-原购买房屋加车位的总价为1083150元），而非以2018年8月的房价作为基础计算的损失832995.95元。(2）在正确认定景雪的损失属于转售利润损失551850元后，应当再从可得利益赔偿总额中分别扣除：景雪自身过错导致的损失、景雪不当扩大的损失。具体如下：第一，景雪对于被限购这一后果存在有不可推卸的责任与过错，但一审法院却并未给景雪分配相应的过错责任。第二，一审法院计算差价损失方法明显错误。一审法院计算差价方法：房屋差价＝评估房价2432458元＋评估车位价160000元-景雪已付房、车费415260元。但客观的房屋差价计算方式应为：评估总价-购买时的总价1083150元。一审法院却错误的用房屋总价减去已付购房款，因此一审判决房屋差价计算方法错误。如果按照正确的计算方式计算，房屋差价损失总计应为576653.9548元，而非832995.95元，计算方法为：（评估时房屋总价2432458元+评估时车位款160000元-购买时房屋价款955260元-购买时车位款130000元)*38.26%。三、一审法院严重违反法定程序。本案中，原审判决依据景雪提供的《商品房买卖合同（编号：D16002320520)》《不动产统一销售发票》及《郑州市个人房屋权属信息表》认定景雪属于被限购对象，并结合该认定判决美商公司承担巨额赔偿责任。但，原审诉讼过程中，被告自始至终未见过上述两份证据材料，该证据的真实性、客观性、关联性均无法确定，仅依据《郑州市个人房屋权属信息表》无法确定景雪是否属于被限购对象。原审判决剥夺了被告辩论的权利，且对该问题的处理严重违反法定程序行为。综上所述，一审判决认定事实不清、适用法律错误，且存在严重的程序违法，故请求依法改判。景雪辩称：一、一审判决认定美商公司因隐瞒行为造成景雪丧失购房资格、无法实现合同目的，适用《合同法》及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的相关规定判决其承担返还及赔偿责任并无不当，只是赔偿数额计算失当，我方已在上诉状中主张。美商公司与景雪之间成立买卖合同关系，双方均应当依据合同全面、适当地履行合同义务。景雪已经依约缴纳购房款，美商公司在《集中购房合作协议》中承诺在2016年4月30日前取得商品房许可证，购房人对此已经形成合同期待，但是美商公司未能依约履行合同义务且一直隐瞒该事实，直至郑州市出台限购政策，致使景雪的购房目的无法实现，为保护景雪的期待权，一审法院根据司法解释的明确规定，适用合同法第一百一十三条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定，判决美商公司承担返还及赔偿责任并无不当。只是一审判决第三项在计算赔偿数额时，认为景雪的损失赔偿过高，仅以已经支付的购房款项为比例作出计算，该计算方法与事实相悖，因为景雪已经依照合同约定的比例履行了购房款支付义务，不存在任何过错，在房价大幅上涨的背景下，一审判决的计算方法不足以赔偿景雪的损失，反倒使违约方美商公司因此获利，故向二审法院主张调高赔偿数额以准确适用法律。二、一审程序合法，我方已经依法提交了美商公司所称的《商品房买卖合同》及其发票，美商公司以此上诉是无理行为，与诉讼程序事实相悖。景雪向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告之间的购房合同；2、判令被告返还原告已付购房款415260元及自被告收款之日起至实际还款之日止按中国人民银行同期贷款年利率4.75%的4倍计算的相应利息（暂计至2017年12月5日，385260元的利息为146398.8元，30000元的利息为8550元）；3、判令被告赔偿损失3371411.48元；4、判令被告承担原告已付购房款一倍的赔偿责任415260元；5、本案诉讼费用、保全费由被告承担。一审法院认定事实：2013年6月30日，美商公司（甲方）与中国工商银行河南省分行营业部集中购房小组（乙方）签订《集中购房合作协议》，主要约定：甲方同意把中国工行银行河南省分行营业部本部作为集中购房的首家单位，将位于郑东“龙湖一号”项目四号地块商建设的商品住房优先集中销售给省工行营业部员工；郑东“龙湖一号”项目位于中州大道以东、迎宾路以南、××、迎宾东路以西，规划总占地面积约2100亩；其中四号地块位于郑东“龙湖一号”项目地块的东南角，占地面积约160亩；该《集中购房合作协议》还对交房标准、环境及配套、销售价格、付款方式、交房时间等作出了约定。2015年10月，美商公司（甲方）与中国工商银行河南省分行集中购房小组（乙方）签订《集中购房合作协议》，主要约定：基于甲乙双方在2013年6月5日签订的协议由于政府规划调整等因素甲方对部分条款无法履约，经双方充分沟通、协商约定，在原协议基础上，就乙方帮助员工集体购买甲方开发建设的郑东“龙湖一号”项目商品房的有关事项重新达成协议；郑东“龙湖一号”项目位于中州大道以东、迎宾路以南、××、迎宾东路以西；作为本项目首次选择的房源已通过土地招拍挂并取得土地所有权的7-2地块及4-1地块。其中7-2地块的全部房源和4-1地块的3、7、10、13、16及15号楼东单元共计1456套。其中275平方户型55套、182户型200套、180户型57套、130-145户型544套、100-110户型432套、85平方户型168套；本次选房一次性付款按建筑面积每平方米均价6200元，按揭付款（包括二次付款）按建筑面积每平方米均价6600元，即在一次性付款价格基础上每平方增加400元，根据楼层及景观朝向不同，一户一价；一次性付款的分户型价格区间如下：一楼价格区间：10720-17851元/平，顶楼价格区间：7866-12130元/平，275平方户型价格区间：6130-6920元/平，182平方户型价格区间：5950-6900元/平，145平方户型价格区间：5870-6850元/平等；原则上选房当天经确认房源后交款，如有特殊原因，甲方可将所选房源保留至选房后3个日历天；在已交预付款的基础上一次性付款需补齐房款全额，按揭付款需补齐房款40%；预售证办理完成后，甲方必须在20个工作日内与购房人签订《商品房买卖合同》，甲方不得将在建工程进行抵押。购房客户收到正式通知后5个工作日内签订商品房买卖合同，完成有关按揭贷款的有关手续，如因购房客户个人原因预期未完成，超出30日历天可视为自动放弃购房权利，甲方5个工作日退回购买人意向金，原房源不予保留；选房后至商品房买卖合同签订前购房者可随时退房，甲方应于10个工作日内完成无息退款；若因甲方在自2016年4月30日前仍未取得商品房预售许可证而选择退款，可计息退款，计息时间为选房交款日至退款申请提交日，计息金额包含前期的意向金部分的所有已缴纳款项，计息标准为双倍银行活期存款利息；如签订正式购房合同后自愿退购，甲方同意按原价全额回购（由此产生的费用双方另行商定）；甲方应于2017年12月31日前将主体验收合格的商品房交付给购房客户；《集中购房合作协议》还有其他约定。2015年10月18日，陈玉印签订《选房信息确认单》，主要载明陈玉印确认购买郑东龙湖一号团购-4-1-16号楼西单元501西户房屋，建筑面积约145平方米，房屋总价款为955260元，前期已支付意向金100000元，选定房源后需在活动现场付清该套房屋总价款的40.33%，扣除前期已付款后此次应付金额为285260元。同日，陈玉印向美商公司交付诚意金385260元。2015年12月25日，陈玉印申请将案涉房屋更名为景雪并办理了更名手续。同日，美商公司向景雪出具《收据》一份，载明收到景雪4-1地块D-16＃-西501西诚意金385260元。在（2018）豫0105民初4126号案件审理过程中，该院依景雪申请，委托河南正泰房地产评估咨询有限公司对涉案房产的价值进行司法评估。2018年8月14日，该公司作出豫郑正泰评字【2018】法080003A号《房地产司法鉴定咨询报告》，确认郑州市金水区杨金路4-1地块16号楼西单元501西户期房市场价值为2432458元，配套车位价值为160000元。景雪支付评估费用23240元。2017年11月9日，郑州市住房保障和房地产管理局作出（2017）郑房预字第4153号郑州市商品房预售许可证，许可该证所载美商公司房屋符合商品房预售条件。另查明：1、2016年2月29日，景雪（××）与河南中豪置业有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：D16002320520），主要约定，景雪购买河南中豪置业有限公司建设的位于郑东新区××、××西××房，建筑面积为328.82平方米。2016年3月14日，河南中豪置业有限公司向景雪出具销售不动产统一发票。2、2019年8月22日，郑州市房产档案馆出具《郑州市个人房屋权属信息表》，主要载明，购房人景雪，合同号D16002767750，房屋坐落郑东新区龙华路西侧、白杨路北侧、雁××湖东侧、××南侧××楼××号，建筑面积137.59，合同签订日期2016年9月24日。3、2016年10月1日，郑州市人民政府办公厅发布《关于在郑州市部分区域实施住房限购的通知》，在郑州市市内五区和郑州航空港经济综合实验区、郑东新区、郑州经济开发区、郑州高新区范围内，对拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭和拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭限购180平方以下（不含180平方米）的住房。通知所称的住房，包括新建商品住房和存量住房（二手住房）。4、2017年1月24日，庞笛与景雪签订《转让协议》一份，该协议约定：经双方协商，景雪将其认购的位于连霍高速与中州大道交叉口东北角美商置业开发的龙湖一号4-1地块D－16＃－西501西户房产转让给庞笛，上述房屋景雪交款的建筑面积为145平方，双方商定房屋的转让价格为单价每平方11000元人民币，总房价款为1595000元，景雪同时转让购买的车位一个，景雪已支付的车位款30000元，转让时按40000元转让，总计价款为1635000元，由庞笛于本合同签订之日以现金转让方式一次性支付给景雪100万元，余款在更名当日付清。后因景雪未能在美商公司处将购房人变更为庞笛，酿成诉讼，庞笛起诉至该院，其诉讼请求为：1、依法判决景雪返还景雪1000000元购房款并支付违约金300000元；2、依法判决景雪赔偿庞笛的损失暂定为725000元；3、本案的诉讼费由景雪承担。该院对庞笛诉景雪房屋买卖合同纠纷一案作出（2019）豫0105民初8351号民事判决后，景雪不服一审判决，提起上诉。河南省郑州市中级人民法院裁定撤销原判，发回重审，该院依法组成合议庭公开开庭审理（2019）豫0105民初27625号案件，在该案重审过程中，庞笛诉讼请求变更为：1、依法判决景雪返还庞笛980000元购房款；2、依法判决景雪赔偿庞笛的损失暂定为1025000元；3、本案的诉讼费由景雪承担。5、原告景雪购买车位时价格为130000元；2016年7月31日，景雪向美商公司支付诚意金30000元。一审法院认为，美商公司与中国工商银行河南省分行集中购房小组签订的《集中购房合作协议》、美商公司与陈玉印签订的《选房信息确认单》系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，该院予以认可。后，陈玉印将案涉房屋购房人更名为景雪，且美商公司向景雪出具了相应收据，原、被告之间形成房屋买卖合同关系，原、被告均应按照《集中购房合作协议》的约定全面履行各自的义务。根据庭审查明的事实，2016年10月1日，本市出台《关于在郑州市部分区域实施住房限购的通知》，景雪已在限购之列，现因政策调整致使该合同无法继续履行，故该院对景雪主张解除原、被告之间购房合同的诉讼请求予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。现原告景雪要求被告美商公司返还购房款415260元，该院予以支持。但利息的计算应以双方约定为宜，即以385260元为基数，按照中国人民银行同期存款利率的二倍自2015年12月25日计算至2016年7月31日止的利息及以415260元为基数，按照中国人民银行同期存款利率的二倍自2016年7月31日起计算至实际清偿完毕之日止的利息之和。原告景雪主张的按照中国人民银行同期贷款利率4.75%的4倍计算利息，缺乏事实及法律依据，该院不予支持。关于原告景雪主张的案涉房屋购买价值与当前价值差额损失问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。本案中，因美商公司未按《集中购房合作协议》约定在规定期限内取得商品房预售许可证，后因限购政策导致原告景雪丧失购房资格，故该院以原告景雪实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，确定美商公司应当赔偿原告景雪案涉房屋增值部分即预期可得利益损失。根据河南正泰房地产评估咨询有限公司对案涉房屋作出的《房地产司法鉴定咨询报告》，确认郑州市金水区杨金路4-1地块16号楼西单元501西户期房市场价值为2432458元，配套车位价值为160000元。现原告景雪已支付款项为415260元【（系购买时总房款+车位款）的38.26%）】，故被告美商公司应赔偿原告的房屋增值损失为832995.95元【（2432458元+160000元-415260元）×38.26%】，原告景雪主张的差额损失过高部分，依据不足，该院不予支持。关于原告景雪要求被告美商公司承担已付购房款一倍的赔偿责任415260元，该院认为，出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实导致合同无效或被撤销、解除的，××可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。开发企业在未取得《商品房预售许可证》前提下，不得以认购、预定、排号等形式向××收取或变相收取定金、意向金、预订款等性质的费用。本案中，美商公司在未取得商品房预售许可证情形下收取景雪诚意金、双方之间签订合同，在预估期限内美商公司仍未取得商品房预售许可证，且未有证据证明预估取得商品房预售许可证期限后相当长时间内美商公司告知过原告景雪。因美商公司的隐瞒行为后遇政府限购政策出台，导致景雪丧失购房资格，最终案涉合同无法继续履行，故景雪要求美商公司承担一倍购房款赔偿责任，有据、合法，该院予以支持。关于景雪与庞笛签订《转让协议》，双方纠纷已由另案处理，且该《转让协议》系景雪对个人财产处分行为，不足以构成被告河南美景置业有限公司抗辩之理由。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认解除原告景雪与被告美商公司之间签订的房屋买卖合同；二、被告河南美商置业有限公司于本判决生效后十日内退还原告景雪415260元并支付利息（利息即以385260元为基数，按照中国人民银行同期存款利率的二倍自2015年12月25日计算至2016年7月31日止的利息及以415260元为基数，按照中国人民银行同期存款利率的二倍自2016年7月31日起计算至实际清偿完毕之日止的利息之和）；三、被告河南美商置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告景雪案涉房屋增值部分损失832995.95元；四、被告河南美商置业有限公司于本判决生效之日后十日内赔偿原告景雪已付购房款415260元一倍的损失；五、驳回原告景雪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费41655元、保全费5000元、鉴定费23240元，由原告景雪承担43208元，由被告河南美商置业有限公司负担26687元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。景雪提交购房协议一份以及发票，证明景雪属于限购范围。合同时间是2016年2月29日订立的。美商公司对景雪提交的证据进行质证：因为证据一审没有提交，对真实性不予认可。证据恰恰说明景雪在双方确认预售合同之后又买房增大了限购的风险,2015年底订立合同时是没有限购的。美商公司提交一份判决书，该份证据证明该公司没有隐瞒认购的行为，但是本案中一审认定该公司有隐瞒认购行为，两份判决认定事实是不一致的。景雪发表质证意见：对证据真实性无异议，证明目的有异议。该证据与本案无关，没有预售证就进行销售原本就是违法行为。景雪签订合同时知道其没有预售许可证，但是其承诺在2016年4月之前办理网签。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，景雪通过更名并承继陈玉印的合同权利义务，并经过美商公司确认，因此美商公司与景雪之间形成房屋买卖合同关系，双方均应按照《集中购房合作协议》的约定全面履行各自的义务。2016年10月1日，本市出台《关于在郑州市部分区域实施住房限购的通知》，景雪在限购之列，因政策调整致使该合同无法继续履行，一审法院对景雪主张解除美商公司与景雪之间购房合同的诉讼请求予以支持，判决美商公司返还购房款415260元，并按照双方约定计算利息，并无不当。一审判决美商公司向景雪退还房款利息并无不当，美商公司该项上诉理由不成立，本院不予采纳。关于景雪主张的房屋差价损失问题。近年以来，由于房地产市场行情具有较大的波动性，签订合同购买涉案房屋的行为本身存在一定的商业风险，双方在签订合同时，并不能有效预见到合同签订后房价必然上涨或必然下降及相应程度，均是市场主体交易的商业性风险，但房子是用来住的，不是炒的国家政策基本定位，是符合人民群众和市场主体期盼的，这也是郑州市政府出台调控措施的主因，政府实施的限购政策致使景雪失去买房资格，应当是合同履行中不可归责于双方的因素；综观本案，在双方合同履行过程中，涉案房屋交易价格处于上涨态势，且经过事后评估房屋价值却实增值，当事人双方不能继续履行合同义务给景雪造成的期待利益损失应是可以预见的，合同解除后景雪失去可预期取得的利益，且该房屋增值损失客观存在。但该增值部分应当是双方订立合同之时能够预见到的，景雪买房之后，在2017年即转售他人，她转售之时的房屋价格应当推定为其预期的可得利益；在已经生效的景雪与案外人基于同一房屋诉讼生效文书中，认定景雪赔偿对方损失573889元，综合考虑两案关联性和双方履约过程中的主客观因素，到本案实际因此，美商公司应当就该增值损失给予景雪合理赔偿。景雪向美商公司支付房款和车位费为415260元，景雪购买涉案房屋的实际损失结合其已交购房款的比例和案涉房屋的增值情况来确定也较为符合公平原则。涉案房屋经评估目前的市场价值为2432458元，配套车位价值为160000元，景雪购买房屋时的房款和车位费为1085260元，涉案房屋增值1507198元（2592458元-1085260元），景雪已支付款项为415260元，占房屋总价款比例为38.26%，故景雪购买涉案房屋的实际损失应为576653.95元。景雪要求美商公司赔偿涉案房屋市场价与购房价的差价损失过高部分，本院不予支持。美商公司上诉称一审法院用房屋总价减去已支付房款和车位费，计算房屋差价方法错误的上诉理由成立，本院予以支持。关于景雪要求美商公司承担已付房款一倍的惩罚性赔偿责任的问题。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一款规定，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的，可以要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，该条款的适用应当是出卖人具有欺诈隐瞒的故意并通过实施欺诈隐瞒的行为，诱使买房人陷入错误，订立合同；本案中，双方订立的是涉及多人的团购协议，根据景雪承继的前手购房人陈玉印2015年10月参加订立的《集中购房合作协议》第五条购房保障中的第三款第二项显示，若美商公司在2016年4月30日没有取得商品房预售许可证而选择退款，可计息退款。由此可以确定，在订立协议之时，双方对美商公司未取得许可证事实明知，至4月30日如还未取得，亦作了约定；在协议中还约定在预售证办理完成后，20个工作日内与购房人签订《商品房买卖合同》，故此，景雪（陈玉印）与美商公司签订的《选房信息确认单》应视其已经对美商公司活动项目进度、规划设计情况、组织形式、红线外不利因素等了解、认可，在其后双方的交涉过程中，直至景雪再次将房屋转售给第三方时，没有证据显示美商公司故意欺诈隐瞒，且景雪与案外第三方的诉讼生效文书也认定争议双方是真实意思表示，没有隐瞒房屋现状的事实认定。故诉讼中景雪以美商公司在出售房屋时没有取得预售许可，且故意隐瞒没有取得商品房预售许可证为由而要求支付购房款一倍的赔偿，没有事实依据，亦未能提供相应证据证明自己的主张，其未能购房主因是郑州市政府限购政策调整，并非没有取得商品房预售许可证的原因致使该合同无法继续履行，故景雪的该项诉请理由不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实错误，适用司法解释条款不当，本院予以纠正，美商公司的该项上诉请求本院予以支持。景雪提交购房协议以及发票，证明景雪属于限购范围，经过双方对上述证据质证，二审中双方对此争议各自发表了意见，明确陈述了自己的观点，没有影响其实体诉讼权益，故美商公司关于原审判决剥夺了其辩论的权利，且对该问题的处理严重违反法定程序行为的上诉理由，本院不予采信。综上所述，景雪的上诉请求不能成立，应予驳回；美商公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决处理不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初20499号民事判决第一、二项；二、撤销河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初20499号民事判决第四、五项；三、变更河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初20499号民事判决第三项为：河南美商置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿景雪案涉房屋增值部分损失576653.95元；四、驳回景雪其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费41655元、保全费5000元、鉴定费23240元，由景雪承担34947.5元，由河南美商置业有限公司负担34947.5元。二审案件受理费60110元，由河南美商置业有限公司负担20827.5元，由景雪负担39282.5元。本判决为终审判决。审判长 丁 亮审判员 周 金审判员 张晶晶二〇二〇年四月十五日书记员 陈明真