天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终225号上诉人（原审第三人）：中国建设银行股份有限公司天津北辰支行，住所地天津市北辰区京津公路东果园北道北。主要负责人：陈刚，行长。委托诉讼代理人：李云广，男，该行员工。委托诉讼代理人：赵雪，女，该行员工。被上诉人（原审原告）：李智刚。委托诉讼代理人：刘闯，天津金辰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：天津北辰房地产开发有限责任公司，住所地天津市青光镇杨咀村委会二楼。法定代表人：吴伯明，经理。被上诉人（原审第三人）：诸葛士君。上诉人中国建设银行股份有限公司天津北辰支行（以下简称建行北辰支行）因与被上诉人李智刚、天津北辰房地产开发有限责任公司（以下简称北辰房地产公司）、诸葛士君房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市北辰区人民法院（2019）津0113民初6712号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日受理后，依法组成合议庭。经过阅卷并依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。建行北辰支行上诉请求：1、依法撤销一审判决，确认诸葛士君与北辰房地产公司所签订的《天津市商品房买卖合同》合法有效。2、确认建行北辰支行与诸葛士君签订《个人住房（抵押）借款合同》合法有效。3、确认建行北辰支行对天津市北辰区瑞通里小区10-2-601（现为11-2-601）号房屋的抵押权合法有效。4、确认李智刚与北辰房地产公司签订的《天津市商品房买卖合同》无效。5、一、二审诉讼费由李智刚、北辰房地产公司、诸葛士君承担。事实和理由：1．北辰房地产公司与诸葛士君签订的《天津市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且在房屋管理部门办理了登记备案手续，应属合法有效，故原审法院认定诸葛士君与北辰房地产公司签订的《天津市商品房买卖合同》无效是错误的。2．建行北辰支行与诸葛士君签订的《个人住房（抵押）借款合同》系双方真实意思表示，亦为合法有效。合同签订后，办理了抵押登记手续，建行北辰支行已依法取得诉争房屋的抵押权，系涉诉房屋合法的抵押权人，一审法院依据生效判决及裁定认定建行北辰支行对诉争房屋抵押权消灭无事实依据。李智刚辩称，不同意建行北辰支行的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求法院驳回上诉，维持原判。北辰房地产公司及诸葛士君均未答辩。李智刚向一审法院起诉请求：1．依法确认诸葛士君与北辰房地产公司签订的商品房买卖合同无效；2．依法确认建行北辰支行对北辰区房屋的抵押权已消灭；3．确认李智刚与北辰房地产公司的商品房买卖合同有效，本案诉争房屋北辰区房屋归李智刚所有；4．依法判令北辰房地产公司协助李智刚到房屋管理部门办理产权登记手续；5．案件受理费由北辰房地产公司负担。一审法院认定事实：2000年6月2日,北辰房地产公司与诸葛士君签订商品房买卖合同，约定：由诸葛士君购买北辰房地产公司开发的北辰区房屋，总价款127000元，其中按揭贷款80000元。2000年7月20日，诸葛士君与建行北辰支行签订《楼宇按揭（房产抵押）贷款合同》，约定：建行北辰支行向诸葛士君出借80000元整，借款用途为购买北辰区瑞通里10－2－601号商品房，借款期限15年，自2000年7月28日起至2015年7月27日止。诸葛士君同意以坐落于天津市北辰区房屋设立抵押。北辰房地产公司没有将诉争房屋实际交付于诸葛士君，诸葛士君亦未支付过房款。另查，李智刚与北辰房地产公司签订商品房买卖合同，约定：李智刚购买北辰房地产公司开发的北辰区房屋，房款127088元。商品房竣工验收合格后，北辰房地产公司须在30日内办理房屋所有权初始登记。初始登记完毕后，北辰房地产公司应在180日内，及时协助李智刚办结房屋所有权转移登记。李智刚已将购房款交付北辰房地产公司，北辰房地产公司出具了天津市房地产开发企业预售款专用收据。原申报楼号“瑞通里”小区10号楼经楼号变更，现为11号楼，该房屋即系本案诉争标的。2004年，建行北辰支行曾在天津市第一中级人民法院起诉本案北辰房地产公司及案外人天津市厚泰商贸有限公司、天津市强肽装饰材料有限公司一般借款合同纠纷，该院查明认定的事实为：2000年5月至2001年3月间，案外人王德森等共70人（包括第三人诸葛士君）分别从建行北辰支行处申请房屋按揭贷款总计5500000元。北辰房地产公司为该笔贷款提供抵押担保。2003年10月27日，北辰房地产公司致函建行北辰支行，承诺该笔贷款已由其使用并保证如期归还。2004年2月10日，建行北辰支行与北辰房地产公司及天津市厚泰商贸有限公司、天津市强肽装饰材料有限公司签订《还款担保协议》，天津市厚泰商贸有限公司、天津市强肽装饰材料有限公司自愿为该笔债务提供连带保证责任。天津市第一中级人民法院以（2004）一中民二初字第252号民事判决书判决：北辰房地产公司偿还建行北辰支行借款本金及利息，天津市厚泰商贸有限公司、天津市强肽装饰材料有限公司承担连带还款责任。2005年建行北辰支行以诸葛士君为被告向一审法院起诉，要求其偿还借款及利息，解除借款合同，对贷款抵押物优先受偿。同年3月18日一审法院以（2005）辰民初字第69号民事裁定书裁定，双方债权债务关系已消灭，所借款已转移到北辰房地产公司承担，诸葛士君并非借款实际使用人，双方之间已不具有利害关系，建行北辰支行不再享有请求权，依法驳回了建行北辰支行的起诉。2004年12月22日，中国建设银行天津市分行北辰支行变更名称为建行北辰支行。一审法院认为，争议焦点为：诸葛士君与北辰房地产公司之间签订的房屋买卖合同的效力问题、建行北辰支行对诉争房屋是否享有抵押权及北辰房地产公司是否应该为李智刚办理产权登记。关于诸葛士君与北辰房地产公司间合同效力问题一节，北辰房地产公司虽然与诸葛士君签订了商品房买卖合同，但诸葛士君未曾支付过房款，北辰房地产公司也未曾将诉争房屋交付给诸葛士君，北辰房地产公司与诸葛士君订立的房屋买卖合同并非双方真实意思表示，双方真实目的是借助房屋买卖这一合法形式，达到为北辰房地产公司套取银行贷款的非法目的。根据法律规定，以合法形式掩盖非法目的的合同属于无效合同，故北辰房地产公司与诸葛士君之间所签商品房买卖合同属于无效合同。关于建行北辰支行对诉争房屋是否享有抵押权一节，诸葛士君虽然以诉争房屋为抵押物与建行北辰支行签订《个人住房（抵押）借款合同》，但是因天津市第一中级人民法院的生效判决书已确认诸葛士君的购房借款由北辰房地产公司实际使用并判决由北辰房地产公司偿还，且一审法院（2005）辰民初字第69号民事裁定书也认定建行北辰支行与诸葛士君的债权债务关系已消灭，驳回了建行北辰支行要求诸葛士君偿还借款的起诉，依据《中华人民共和国担保法》第五十二条规定：抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭，故建行北辰支行对诉争房屋不再享有抵押权。关于李智刚与北辰房地产公司间合同效力问题一节，李智刚与北辰房地产公司就诉争房屋签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，并支付了房款，北辰房地产公司亦按约交付了诉争房屋，该合同应属合法有效。北辰房地产公司应按照合同约定配合李智刚办理诉争房屋的权属登记手续。北辰房地产公司、诸葛士君经一审法院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对李智刚的主张放弃抗辩的权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、诸葛士君于2000年6月2日与北辰房地产公司签订的《天津市商品房买卖合同》无效；二、建行北辰支行对北辰区房屋的抵押权已消灭；三、李智刚于2003年7月26日与北辰房地产公司签订的《天津市商品房买卖合同》有效，北辰房地产公司于本判决生效之日起十日内协助李智刚办理坐落在北辰区房屋的权属登记手续。案件受理费2842元，减半计1421元，由北辰房地产公司负担。二审中，当事人均没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1．北辰房地产公司与诸葛士君签订的《天津市商品房买卖合同》效力的认定；2．建行北辰支行对涉诉房屋的抵押权是否消灭；3．李智刚与北辰房地产公司签订的《天津市商品房买卖合同》效力的认定以及北辰房地产公司是否应为李智刚办理相关产权登记手续。对于争议焦点一，北辰房地产公司与诸葛士君签订的《天津市商品房买卖合同》效力问题的认定。虽北辰房地产公司与诸葛士君签订了《天津市商品房买卖合同》并且备案登记，但是通过一审法院查明，在双方签订合同之后，双方并未履行各自的交付购房款以及交付房屋的合同义务，双方均未有买卖房屋的真实意思表示，签订合同的目的为北辰房地产公司套取银行贷款，该行为以合法形式达到非法目的，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第三款合同无效的法定情形，应认定为无效。对于争议焦点二，建行北辰支行对涉诉房屋的抵押权是否消灭的问题。首先，购房贷款抵押是购房人在支付首期规定的房屋价款后，由金融机构代其支付剩余的购房款，将所购商品房抵押给金融机构作为偿还贷款履行担保的行为。诸葛士君依据其与北辰房地产公司之间签订的《天津市商品房买卖合同》，以涉诉房屋的买受人的身份与建行北辰支行签订《个人住房（抵押）借款合同》并办理抵押权登记。现因诸葛士君与北辰房地产公司之间签订的《天津市商品房买卖合同》已认定为无效，诸葛士君不能取得涉诉房屋的所有权，故其作为涉诉房屋的抵押人已无合法依据。其次，经审查，在诸葛士君与建行北辰支行签订《个人住房（抵押）借款合同》过程中，需提供诸葛士君支付首付款的证明，而诸葛士君并未真实付款，却提供了相关证明文件，抵押登记手续存在瑕疵。再次，根据（2014）一中民二初字第252号民事判决以及（2005）辰民初字第69号民事裁定的认定，诸葛士君的购房借款由北辰房地产公司实际使用、由北辰房地产公司偿还贷款，建行北辰支行与诸葛士君的债权债务关系已消灭,故建行北辰支行基于其与诸葛士君签订的《个人住房抵押借款合同》主张对涉诉房屋的抵押权，依据不足，本院不予支持。对于争议焦点三，李智刚与北辰房地产公司就诉争房屋签订《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。双方均应全面履行各自的合同义务。建行北辰支行主张涉诉合同无效，但未就无效情形提供证据予以证实，故建行北辰支行的该项主张，本院不予支持。合同签订后，李智刚已履行支付房款义务，北辰房地产公司亦向李智刚交付房屋，但未依约履行配合李智刚办理房屋过户手续，故一审法院判令北辰房地产公司按照合同约定配合李智刚办理诉争房屋的权属登记手续正确，本院予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1421元，由上诉人中国建设银行股份有限公司天津北辰支行负担。本判决为终审判决。审判长  郭秀红审判员  杨宝华审判员  吴晓勇二〇二〇年四月十五日书记员  刘 悦