辽宁省鞍山市铁东区人民法院民 事 判 决 书(2020)辽0302民初231号原告：鞍山银信物业服务有限公司，住所地辽宁省鞍山市铁东区园林路162号112。法定代表人：王旭光，该公司总经理。委托诉讼代理人：王妮妮，女，该公司工作人员。被告：姜欣，女，1981年7月9日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁东区。委托诉讼代理人：王浩（被告姜欣的配偶），住辽宁省鞍山市铁东区。原告鞍山银信物业服务有限公司（以下简称银信物业公司）与被告姜欣物业合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，后依法适用普通程序，于2020年4月16日公开开庭进行了审理。原告银信物业公司的委托诉讼代理人王妮妮，被告姜欣的委托诉讼代理人王浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。银信物业公司向本院提出诉讼请求：请求法院判令姜欣给付拖欠的2019年1月1日至2019年12月31日物业费7815元，电梯费1080元，共计8895元；到给付之日止逾期未交费按合同约定的日3‰的滞纳金；承担诉讼费用。事实和理由：我公司与姜欣在2010年8月进户时签订鞍山新景世纪城小区前期物业管理服务协议和缴纳了一年的物业服务费用，尔后该小区成立业主委员会，在2013年5月我公司与业主委员会签订了物业服务合同并在市物价局备案并办理了收费许可证，由于姜欣不履行物业服务合同却享受其物业服务，为此我方多次和其协商要求其缴纳物业费用，但其以种种理由拒交和拖欠物业费用，造成我公司资金运转困难，长期负债经营，为维护小区大多数业主和企业的合法权益不受侵占，故提起诉讼。姜欣辩称，一、关于银信物业公司提出我家没有交物业费一事，提出几点意见，交物业费是业主的义务，物业公司做到优质服务是责任，业主没有得到满意的服务，拒交物业费是正当的：1、我家两次被淹，403室西墙部分起包破损，地下车库放的东西损坏报废，物业公司至今没有说法；2、401、402、403所在楼道墙壁墙砖有脱落风险，多次与物业公司沟通，至今没有修复，给我的孩子和家人带来了很大的安全风险和隐患；3、401北侧一年四季不能开窗户，因楼上外排烟，物业公司管理不到位，全楼都是内排烟；4、北门岗到车库门道板每年损坏严重，车通过响动特大，业主没办法休息；5、车库中坡道设计不合理，车速快，晚上无法休息；6、打击报复，小区外的住户把车停在我家楼下，晚上影响业主休息，业主提出意见，保安经理告诉保安报复找我家，我家拉物资车不让进出，且保安掏刀威胁我父亲，造成冲突；7、地下车库管理不到位，我家车库门前常年乱停乱放，有一天给孩子看病出不去车，我们很是气愤，且与乱停乱放车主发生多次纠纷（在疫情封闭时间也未能执行好外来车辆不得进入小区的规定）；8、小区北门岗写外部车辆不准进入，但白天、晚上都有出租车进入小区，且就在我家楼下，下车关门的响动大；9、业主的车都是一车一卡，但有部分业主没有卡就鸣笛叫杆；10、本楼在设计残疾人通道中未按国家要求设计标准施工，造成残疾人通道坡度过陡，根本无法通行。二、小区绿化不达标：1、小区喷泉设计中都是有设施的正常的物业维护范围，但喷泉没有用过，且被歌厅占用，歌厅后门把喷泉格局破坏；2、私搭乱建，四号楼北楼门，搭的铁架子占用了公用绿地；3、设施管理不到位，乱拆扒三号楼底下车库扒三个门，破坏主墙结构，楼扒门一个，物业食堂为了通风，把3号楼一楼主墙掏出孔洞，给整楼结构造成极大安全隐患；4、封闭小区不封闭，任何人都可以出去，更有人拿小区通卡，不是小区业主到小区跳楼自杀的；5、幼儿园小孩可以随意进入小区，倒班职工没办法休息；6、一号楼幼儿园放学时，小区就是自由市场，影响休息；7、小区搞活动没交物业费的业主不能参加，物业主动不带业主搞活动，现到法院起诉让我们交物业费，我们业主是弱势群体；8、小区清运垃圾不及时，大风天漫天灰，雨天满地都是泥。三、消防管理不到位：消防通道常年乱停乱放，管理不到位，一旦有火情，消防车很难通过。四、违反国家有关规定，物业费和电梯费捆绑式收费。五、电梯中的广告费用被物业公司侵占，根本没给我们业主一个说法。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，认定如下：姜欣提供的视频资料，因无其他证据佐证，无法达到其证明目的，故不予采信。当事人围绕陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：银信物业公司与案外人鞍山新景世纪城业主委员会签订《物业管理服务合同》双方约定:由银信物业公司为鞍山新景世纪城小区提供物业服务。该合同对物业管理服务费用约定为住宅高层1.2元/月/平方米，电梯费30元/月/户；还约定，业主或物业使用人应每半年交纳一次，每年3月15日前交纳当年1月1日至6月30日的物业管理服务费，每年9月15日前交纳当年7月1日至12月31日的物业管理服务费。交费期过后未交纳物业管理服务费的，每逾期一日，应交纳欠费总额的3‰作为滞纳金。另，姜欣购买了鞍山新景世纪城小区3号楼401、402、403室住宅。姜欣拖欠2019年1月1日至2019年12月31日物业费7815元、电梯费1080元，共计8895元，银信物业公司向姜欣发送过物业费通知单、律师催告函催收物业费。本院认为，银信物业公司与姜欣所在小区业主委员会所签订的《物业管理服务合同》系合同双方的真实意思表示,不违反法律规定,合法有效。根据《物业管理条例》第十二条第四款关于“业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力”之规定和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条:“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持”之规定,上述《物业管理服务合同》对该小区全体业主具有约束力。姜欣作为由银信物业公司提供物业管理服务的业主,接受了银信物业公司提供的物业管理服务,理应按照合同的约定向其支付相应的物业管理费,否则即为违约行为,应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定,对于银信物业公司要求姜欣给付拖欠物业服务费7815元、电梯费1080元的诉讼请求,本院予以支持。关于姜欣提出物业没有对业主尽到园区的维护、清洁等义务之抗辩理由，因其提供的证据不能证明其主张，本院对该项抗辩理由不予采信、支持。关于姜欣提出房屋有质量问题之抗辩理由，因其不能证明该质量问题系银信物业公司原因导致，故对其该项抗辩理由，本院不予采信、支持。关于姜欣提出公共区的广告位收益应进行公示之抗辩理由，因广告位收益是否公示与本案无关，不能成为其拒交物业费的正当理由，故对上述抗辩理由，本院不予采信、支持。关于银信物业公司要求姜欣支付滞纳金的诉讼请求。本院认为，虽然姜欣提出的各项抗辩理由不能成立，但银信物业公司提供的物业管理服务仍存在一定的瑕疵，故对银信物业公司的上述诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、姜欣于本判决生效之日起十日内向鞍山银信物业服务有限公司支付2019年1月1日至2019年12月31日的物业服务费7815元、电梯费1080元,上述共计8895元;二、驳回鞍山银信物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由姜欣负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长  牟欢欢人民陪审员  陈绍志人民陪审员  苏 欣二〇二〇年四月二十日代理书记员  庞 可