上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终2211号上诉人(原审原告)：丁惠强，男，1959年2月1日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：马峰，上海汇创律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：刘云华，男1980年10月24日出生，汉族，住江苏省灌南县。委托诉讼代理人：江鹏燕，上海恰宝律师事务所律师。原审第三人：盛鹤奇，男，1956年12月10日出生，汉族，住上海市。原审第三人：柴宝华，男，1952年8月29日出生，汉族，住上海市。原审第三人：朱大宁，男，1958年7月12日出生，汉族，住上海市。原审第三人：周银平，男，1979年9月15日出生，汉族，住湖北省松滋市。上诉人丁惠强因与被上诉人刘云华及原审第三人盛鹤奇、柴宝华、朱大宁、周银平房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2019)沪0109民初28261号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。丁惠强上诉请求：撤销一审法院判决，改判支持丁惠强一审时的诉讼请求。事实与理由：本案是房屋买卖合同纠纷，不存在丁惠强与盛鹤奇、柴宝华、朱大宁以房抵债的约定及行为。作为房屋买卖合同双方的丁惠强与刘云华均应严格按照合同约定履行自己的义务，违约方应承担相应的法律责任。刘云华未按约支付二期房价款199万元，丁惠强有权单方解除合同，并追究刘云华的违约责任。刘云华辩称，不同意丁惠强的上诉请求。以房抵债的事实成立，丁惠强出售房屋的主要目的是归还盛鹤奇、柴宝华、朱大宁的借款，但因房屋存在抵押权，一直无法顺利出售，才与丁惠强协商以房抵债事宜。本案的房屋买卖不同于一般的房屋买卖，刘云华仅是因盛鹤奇不具有购房资格，为方便交易，而代其进行过户，明为买卖，实为抵债。丁惠强否认本案与盛鹤奇、柴宝华、朱大宁有关联，但若没有前述三人注销抵押登记，房屋产权变更无法进行。盛鹤奇述称，盛鹤奇、柴宝华、朱大宁出借给丁惠强本金200万元，到期后丁惠强无力还款，说是卖房还钱但一直没找到买家。经协商，丁惠强自愿将上海市沽源路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)以房抵债，将房屋过户至代持人刘云华名下。过程中，盛鹤奇、柴宝华、朱大宁才在交易中心撤销了抵押。柴宝华、朱大宁未作陈述。丁惠强向一审法院起诉，请求：1.判令解除丁惠强与刘云华签订的《上海市房地产买卖合同》，将系争房屋恢复登记至丁惠强名下；2.判令刘云华支付违约金40万元。一审法院认定事实：丁惠强原为系争房屋权利人。丁惠强分别于2016年7月8日及2016年10月24日与盛鹤奇、柴宝华签订2份《房产抵押借款合同》，先后向盛鹤奇、柴宝华借款100万元(其中盛鹤奇出借70万元，柴宝华出借30万元)及50万元(其中盛鹤奇出借30万元，柴宝华出借20万元)用于资金周转，并以系争房屋作为抵押担保，借款期限6个月，月利率1.4%。系争房屋分别于2016年7月13日、2016年10月28日登记抵押权，抵押权人均为盛鹤奇、柴宝华，登记的债权数额分别为100万元、50万元。2017年5月16日，丁惠强又与盛鹤奇、朱大宁签订《不动产抵押借款合同》，向盛鹤奇、朱大宁借款50万元(其中盛鹤奇出借20万元，朱大宁出借30万元)，并以系争房屋剩余价值作为抵押担保，借款期限3个月，月利率1.4%。系争房屋再次登记抵押权，抵押权人为盛鹤奇、朱大宁，债权数额为50万元。借款到期后，丁惠强未能偿还，遂计划出售系争房屋以清偿上述债务，因系争房屋有抵押登记等原因一直未能售出。经盛鹤奇介绍，丁惠强与周银平相识。2019年8月28日，周银平在其经营的公司处与丁惠强进行谈话，询问丁惠强债务及出售系争房屋的意见等。当日，丁惠强(为甲方)与案外人程某(为乙方)签订《房屋买卖协议》，约定因系争房屋设有抵押、丁惠强欠款本息约200万元，系争房屋较难出售转让，甲方同意以较低的价格将系争房屋出售给乙方或乙方指定的第三方，转让价款为202万元；甲方应于协议签订后30日内搬离系争房屋，将钥匙交予乙方，并允许乙方进行装修；甲方在2020年9月30日前配合乙方将系争房屋过户给乙方或乙方指定的第三方；乙方应于协议签订的当日内支付甲方定金1万元，待系争房屋过户后当日内支付200万元，待交易中心出具新的不动产权证明且甲方清空系争房屋内户口后3日内支付尾款1万元。2019年8月28日，丁惠强发微信给盛鹤奇：“今天上午在你朋友公司办理签字，签好已后，一切债务就和盛老师，紫老，老朱没有任何关系不，对吗！”盛鹤奇通过微信语音回复：“丁先生，不是的，不是签好合同后一切与债务无关，而是房产交易中心配合过户以后一切与债务无关，与我们三个人无关；现在还没到这一步，只是一个意向书，用不着这句话，你签好以后房子还是在你名下，怎么一切与债务无关？就是过户给公司指定的人以后，一切与债务无关，就是过户的时候需要你签字。”2019年9月24日晚，盛鹤奇发微信给丁惠强：“明带好身份证上午9：45勿迟到”。丁惠强回复OK的微信表情。2019年9月25日9时41分，丁惠强发微信给盛鹤奇：“我已到房产交易中心！”盛鹤奇回复：“我也快了”。当日，丁惠强为卖售人(甲方)、刘云华为买受人(乙方)，双方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，约定乙方受让甲方自有的系争房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，建筑面积51.99平方米，转让价款共计200万元；甲方于2019年9月30日前腾出系争房屋并通知乙方进行验收交接；双方于2020年9月30日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方承诺自房地产权利转移之日起的30日内办理户口迁出手续。补充条款(一)第8条约定，乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日，视为乙方根本性违约，甲方有权单方解除本合同；甲方应书面通知乙方，乙方应向甲方支付相当于总房价款20%的违约金。附件三付款协议约定，乙方应支付甲方首期房价款1万元，在甲、乙双方签订《居间买卖协议》当日内直接支付甲方定金1万元，在签署本买卖合同后转为首期房价款；乙方应支付甲方第二期房价款199万元，待房地产所在区不动产登记事务中心出具产权过户的收件收据当日内支付。同日，盛鹤奇、朱大宁、柴宝华申请办理了抵押权注销登记手续，注销了前述系争房屋登记的抵押权。嗣后，系争房屋权利人变更登记为刘云华。2019年10月12日，丁惠强委托上海泽昱法律咨询事务所发函给程某及刘云华，告知程某及刘云华未支付房屋全款的行为，构成根本性违约，丁惠强有权单方解除合同等，要求程某及刘云华于收函之月起三个工作日内支付相当于总房价款20%的违约金及全部房款。2019年10月30日，丁惠强以刘云华未按约支付二期房价款为由诉至一审法院，要求判如所请。审理中，丁惠强本人称其通过案外人“直向公司”的借款平台曾向盛鹤奇方借款，系争房屋的产权证抵押在“直向公司”，其按月向盛鹤奇方支付利息；2018年3月起，丁惠强准备出售系争房屋归还借款，因系争房屋有抵押登记较难出售，后又因“直向公司”原因无法取回产权证致系争房屋未能出售；嗣后盛鹤奇介绍了周银平公司，丁惠强签订了一份买卖合同，约定的房屋价款为202万元，定金1万元，系争房屋由周银平公司出售，丁惠强需配合办理过户手续，丁惠强开立银行卡交由周银平公司保管，待房屋出售后售房款转至该账户，届时周银平公司通知盛鹤奇方收取款项，丁惠强收回借条，双方债务两清，丁惠强再迁移系争房屋内户口并收取余款1万元；嗣后周银平公司找到刘云华，丁惠强亦积极配合，然刘云华未支付购房款，致本案纠纷发生；在系争房屋过户后盛鹤奇方曾派人看房，后其子家庭回系争房屋居住。盛鹤奇、朱大宁、柴宝华表示，《上海市房地产买卖合同》签订当日，认可丁惠强与盛鹤奇方之间抵销200万元的债务；系争房屋在过户后两三日即交付给盛鹤奇方，盛鹤奇方遂开始装修，装修二十日左右因丁惠强起诉并申请保全遂停止装修，后应丁惠强请求允许其暂住。审理中，根据丁惠强的申请，本院依法裁定冻结刘云华名下银行存款40万元，或查封、扣押其相等价值的财产。一审法院认为，虽然丁惠强与刘云华签订的《上海市房地产买卖合同》约定刘云华应于不动产登记事务中心出具产权过户的收件收据当日内支付二期房价款199万元，如刘云华未按合同约定履行逾期超过十个工作日的，丁惠强有权单方解除合同，然根据庭审查明的事实，丁惠强与刘云华签订《上海市房地产买卖合同》，源于丁惠强对盛鹤奇方负有债务且已到期，丁惠强出售系争房屋用以清偿债务。丁惠强现否认与刘云华签订的《上海市房地产买卖合同》系以房抵债，然丁惠强在未收取刘云华支付的任何房款的情况下即配合办理产权过户手续不符合通常的房屋买卖流程，其称源于对周银平公司的信任的理由令人难以信服。在合同签订前，就债务清偿及系争房屋出售过程丁惠强一直与盛鹤奇微信往来进行沟通，丁惠强也曾微信确认是否售房后与盛鹤奇方债务两清，可见丁惠强具有以房抵债的意思表示，综合合同签订当日债权人盛鹤奇方未收取丁惠强还款的情况下即撤销了系争房屋上的抵押登记等行为，以及刘云华与盛鹤奇之间的关系、各方当事人在庭审中的陈述，认定丁惠强与刘云华签订的《上海市房地产买卖合同》系以房抵债。审理中，盛鹤奇方认可其与丁惠强之间抵销200万元的债务，应认为买受方已经通过折抵借款的方式“结清”了所谓的购房款，丁惠强现以刘云华未支付系争房屋购房款为由要求解除合同及支付违约金，缺乏依据，不予支持。一审法院据此判决如下：驳回丁惠强的全部诉讼请求。二审中，双方当事人均未提供新的证据。本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，本案审理中，丁惠强认为其与刘云华之间仅为一般的房屋买卖关系，不存在以房抵债的事实，刘云华在签订房屋买卖合同后，应支付房款给丁惠强。刘云华则认为，其与丁惠强之间签订房屋买卖合同，旨在以房抵债，以系争房屋抵偿丁惠强与盛鹤奇、柴宝华、朱大宁之间的债权债务，故不存在另行支付丁惠强房款的事实。本院认为，根据查明的事实，丁惠强与盛鹤奇、柴宝华、朱大宁之间有债权债务关系，并在系争房屋上设定了200万元的抵押权。债务到期后，丁惠强未能还款，曾有意向卖房还债。在系争房屋买卖合同履行过程中，盛鹤奇、柴宝华、朱大宁在不动产登记前注销了抵押权，房屋才得以过户至刘云华名下。审理中，即使按照丁惠强的自述，在收取买方的房价款后，其亦会偿还盛鹤奇、柴宝华、朱大宁的债务。故刘云华所述更具合理性。丁惠强以刘云华未按约支付房价款为由，主张解除买卖合同、由刘云华支付违约金等诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7,380元，由上诉人丁惠强负担。本判决为终审判决。法官助理仇祉杰审判长  卢薇薇审判员  陈 俊审判员  王晓梅二〇二〇年四月十六日书记员  仇祉杰附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……