四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川07民终779号 上诉人（原审被告）：张敏，女，1978年5月29日出生，汉族，居民，住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：李晓刚（系张敏丈夫），男，1972年7月22日出生，汉族，住四川省北川羌族自治县。 被上诉人（原审原告）：华润置地（成都）物业服务有限公司，住所地：四川省成都市锦江区华润路2号。 法定代表人：蒲滨，系公司董事长。 委托诉讼代理人：徐微，女，1994年2月13日出生，汉族，华润置地（成都）物业服务有限公司员工，住四川省成都市锦江区。 委托诉讼代理人：温勇志，男，1986年4月4日出生，汉族，华润置地（成都）物业服务有限公司员工，住四川省成都市青羊区。 上诉人张敏因与被上诉人华润置地（成都）物业服务有限公司（以下简称华润物业）物业服务合同纠纷一案，不服四川省绵阳市涪城区人民法院（2019）川0703民初9626号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张敏及其委托诉讼代理人李晓刚、被上诉人华润物业的委托诉讼代理人徐微、温勇志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张敏上诉请求：1.撤销一审判决，改判华润物业在2016年7月至2019年6月期间按1.5元／平方米／月，2019年7月后按1.8元／平方米／月收取物业服务费，裁定华润物业减收物业服务费2281元，截止2019年10月31日，张敏退补的费用为0元；2.一、二审诉讼费由华润物业承担。事实与理由：1.一审判决认定的收费标准明显事实不清，证据不足；一审认定的“张敏提出收费标准违反相关规定，与本案属于不同法律关系，张敏可以另案起诉。”有失偏颇。一审未认定张敏的商铺是多层营业用房，根据中华人民共和国住房和城乡建设部《民用建筑设计统一标准》3.1.2规定，张敏商铺所在8幢楼为低层或多层民用建筑。《【华润．中央公园四期】前期物业服务合同》物业服务执行标准按照《绵阳市普通住宅物业服务等级标准》一级执行，合同中未约定多层营业用房收费标准，也未约定多层营业用房纳入高层营业用房收费标准收费。一审认定华润物业单方面确定4元收费标准没有事实依据，且明显突破绵阳市多层营业用房政府指导价一级收费最高标准2.50元／平方米／月，对上诉人显失公平。2．一审采信的证据不足认定华润物业完全履行了物业服务义务。华润物业提供的照片、签到表和外包协议等证据不能证明其完全履行了《【华润．中央公园四期】前期物业服务合同》及附件《前期物业服务质量标准》的义务。特别是2017年5月16日7:20左右，华润物业保安人员已挡获嫌疑人且查看身份证情况下未等警察前来就放人，后又记不得身份证信息，导致至今未破案，华润物业规避此重大事件至今未处理。3．一审未采信张敏提供的证据显失公平。事实是华润物业没有完全履行相关维修、养护、管理、维护等义务，应承担相应的赔偿责任，减收部分物业服务费。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”。具体如下：第一，华润物业未尽安全保障义务，人防技防措施虚设，造成张敏商铺物品失窃和两次商铺无法正常营业。张敏商铺不到5天时间内，两次被撬，重点是华润物业保安人员已挡获嫌疑人且查看身份证情况下，未等警察前来就放人，造成张敏失窃财产原价款约4050元（按新旧程度折合价款3442元），至今未破案，华润物业管理的监控虚设和巡逻不到位，两次均为张敏报警后华润物业才知晓行动；营业电梯间和电梯维修养护管理混乱，两次造成张敏商铺无法正常营业。华润物业承诺处理至今没有正面回复。第二，华润物业滥用职权，多次违法对张敏商铺断电。张敏多次协商未果，时间长达一年，最终被迫以诉讼方式才得以调解。第三，华润物业超越职权，改变规划，擅自收费牟利，将商业公共区域划给一楼商户经营和随意变更商业公共区域停车场管理模式，破坏营商环境。商业公共区域私搭乱建，占道经营；2019年7月被上诉人任性改变商业区停车场管理模式，随即停止发放商家客户停车优惠券，变更管理模式后不听取业主和商家意见，不商议集中支付停车费和优惠办法等，强行商家客户自行缴费才放行。上诉人等业主和商家多次投诉至今没有答复或整改。4．一审未认定张敏主动履行义务部分缴费和华润物业长期不作为的事实有失公平。华润物业行使管理责任不到位，严重阻碍业主和华润物业之间沟通。张敏在多次被拒收部分缴费的情况下，至2019年10月31日，按2019年6月22日函告华润物业拟协商方案通过网银4次转账共计4903.20元，主动履行了交纳物业费的义务。5．根据《四川省物业管理条例》第五十条、《绵阳市物业服务收费管理实施细则》第五条、第六条，《绵阳市普通住宅物业服务收费管理指导标准》规定，基于物业服务部分履行，结合物业地区商业发展和经营现状，参照同地段同类型奥林春天区域高层营业用房物业服务费一级收费标准2元／月／平方米，张敏的多层营业用房物业服务费2017年7月至2019年6月按1.50元／月／平方米（政府指导价低限上浮25%),2019年7月开始按1.80元／月／平方米（政府指导价低限上浮50%，高低限标准平均数）比较客观公正公平。综上，一审法院认定事实不清，证据不足，《前期物业服务合同》对张敏显失公平，华润物业未尽维修、养护、管理、维护等义务，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条等，请求二审法院依法查明事实，维护上诉人合法权利，支持上诉请求。 华润物业辩称，1.上诉请求1和2是新的诉讼请求，二审不应审理。2.依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，华润物业按照合同约定履行了义务，张敏应履行交纳物业费和垃圾清理费的义务。 华润物业向一审法院起诉请求：1.判令张敏向华润物业支付物业服务费27882.88元（自2017年05月计至2019年10月）及逾期支付物业服务费的违约金5576.58元（暂计至2019年10月止，实际应计至张敏向华润物业实际足额支付之日止）；2.判令张敏向华润物业支付华润物业垫付的垃圾处理费400元（自2017年05月计至2018年12月）；3.判令张敏承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：张敏系华润•中央公园四期08栋某房屋业主，房屋建筑面积235.89平方米。华润物业为该小区提供物业服务。2010年，华润物业与华润置地（绵阳）有限公司签订《【华润.中央公园】前期物业服务合同》约定华润物业为华润•中央公园提供物业服务。服务期限从2010年9月1日起至业主委员会成立并与业主大会所选聘的物业服务企业签订《物业服务合同》生效时止。物业服务费标准为住宅每月每平米2元，商业门面及会所为每月每平方米为4元，业主应在每月1至10日期间履行当月费用缴纳义务。逾期不缴物业费，业主应从欠费次日起每日按欠费总额5‰收取逾期缴费违约金。张敏的房屋系商业门面，2017年6月起至2019年10月止，拖欠物业服务费27033.68元；自2017年05月1日起至2018年12月30日止，拖欠华润物业垫付的垃圾处理费400元。经华润物业多次催收未果。 一审法院认为，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，张敏系华润中央公园小区业主，案涉小区建设单位华润置地（绵阳）有限公司与华润物业签订的《【华润.中央公园】前期物业服务合同》对张敏具有约束力。华润物业为张敏的小区提供物业服务，张敏应当按照华润物业与华润置地（绵阳）有限公司签订《【华润.中央公园】前期物业服务合同》约定的标准向华润物业交纳物业服务费。张敏应向华润物业交纳2017年6月至2019年10月的物业服务费27033.68元和2017年05月1日起至2018年12月30日的垃圾处理费400元。小区物业服务水平和小区环境与小区所有业主的素质也紧密相关，无法完全依赖于物业公司，业主简单以不满意物业服务或一般服务瑕疵为由拒交物业费不应支持。张敏提出收费标准违反相关规定以及保安失职渎职私放嫌疑人，造成其被盗后至今无法破案等其他问题与本案属于不同法律关系，张敏可以另案起诉。但通过本案审理也反映出华润物业服务管理存在不到位的现象，华润物业亦应努力提高服务质量，故一审法院对华润物业主张按张敏拖欠物业费计算违约金的请求不予支持。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院》第一条、第六条规定，判决：一、张敏在一审判决生效后十五日内向华润置地（成都）物业服务有限公司支付2017年6月起至2019年10月的物业服务费27033.68元，支付2017年05月1日起至2018年12月30日的垃圾处理费400元；二、驳回华润置地（成都）物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费323元，由华润置地（成都）物业服务有限公司负担80元，张敏负担243元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交了以下证据：证据1.《绵阳市公安消防支队建设工程消防验收意见书》、《四川省商品房买卖合同》、《华润.中央公园四期前期物业服务合同》、《绵阳市普通住宅物业服务收费管理指导标准》，拟证明上诉人所在商铺是多层营业用房，多层营业用房一级服务的收费标准是1.20元-2.50元／月／平方米，一审认定4元的收费标准对上诉人明显不公平；证据2.上诉人与物业中心的通话清单、《关于留存华润8栋201侧电梯间监控影像的函》、《关于8栋201、202业主要求留存监控录像等事宜的回函》，拟证明被上诉人管理混乱、工作人员失职，造成上诉人无法正常营业；证据3.前期物业服务合同备案通知书、备案表、《华润.中央公园四期前期物业服务（备案）合同》、被上诉人及华润置地（绵阳）有限公司企业信息，拟证明被上诉人与华润置地（绵阳）有限公司是利益集团，被上诉人中标是双方恶意串通、以合法形式掩盖非法目的，物业收费标准超过当地指导标准，前期物业服务合同显示公平，损害物业买受人的利益，未约定多层营业用房的物业费收费标准；证据4.视频资料，拟证明被上诉人管理混乱，服务达不到标准，造成了上诉人的损失。被上诉人对上诉人提交的证据发表了如下质证意见：对证据1，《四川省商品房买卖合同》、《华润.中央公园四期前期物业服务合同》的真实性予以认可，其余证据为复印件，对真实性不予认可，上诉人的收费标准已进行了备案，是合法合规的；对证据2，通话清单是复印件，不予认可，该证据反映被上诉人根据合同约定履行了义务；对证据3，备案通知书和备案表无异议，体现了被上诉人按照政府指导价进行备案，被上诉人与开发公司是独立的公司，并不存在虚假交易；对证据4，从视频显示被上诉人积极履行了合同义务，并没有业主说的态度恶劣，根据合同约定，物业公司没有对业主私有财产进行保护的义务。本院对上诉人提交的证据认证如下，对上诉人提交的证据，本院将结合其余证据、庭审，综合予以认定。 被上诉人提交了以下证据：证据1.《绵阳市发展和改革委员会经营服务性收费备案审查登记（回复）表》，拟证明被上诉人收费标准合法、合规；证据2.中标通知书、《物业管理招标备案资料登记表》、《物业管理中标备案通知书》，拟证明被上诉人签订的前期物业服务合同经过了正规的招投标手续。上诉人对被上诉人提交的证据质证认为，对证据1的真实性予以认可，但备案时间是2016年11月20日，上诉人接收房屋的时间是2016年6月30日；对证据2的真实性无异议，但对《物业管理招标备案资料登记表》有异议，该表显示的竣工时间是2016年11月，但上诉人在2016年7月就开始缴纳物业费了，且应区分多层和高层的收费标准。本院对被上诉人提交的证据认证如下：对被上诉人提交的证据的真实性，上诉人均无异议，对真实性本院予以确认，从证据可以反映开发商在为案涉商品房选定物业公司时，进行了招投标，中标公司为被上诉人，且在相关行政单位进行了备案。 本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，对一审判决认定的事实，本院予以确认。但一审法院查明的《【华润.中央公园】前期物业服务合同》的履行期限2010年9月1日起应纠正为2014年9月1日起。 另查明，开发商华润置地（绵阳）有限公司在选聘案涉房屋前期物业公司时，是通过招投标方式选聘的被上诉人，招投标手续已备案，在绵阳市发展和改革委员会备案的收费标准是电梯住宅2元／月／平方米，电梯商业用房4元／月／平方米。 本院认为，本案双方当事人的争议焦点为：上诉人是否还欠付被上诉人物业服务费。 从审理查明来看，被上诉人与开发商华润置地（绵阳）有限公司已签订《【华润.中央公园】前期物业服务合同》，约定了高层营业用房的物业服务费收费标准，在绵阳市发展和改革委员会备案的收费标准来看，上诉人购买的商业用房的物业服务费收费标准是4元／月／平方米。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，上诉人应按照华润置地（绵阳）有限公司与被上诉人签订的《【华润.中央公园】前期物业服务合同》约定的物业服务费收费标准按时交纳物业服务费。一审认定的物业服务费的收费标准在【华润.中央公园】前期物业服务合同》中进行了约定，该收费标准在绵阳市发展和改革委员会进行了备案，具有合法性。因此，上诉人关于一审认定的收费标准显示公平，应按其主张的收费标准收取物业服务费及其不欠付物业服务费的上诉理由不成立，本院不予支持。 本院认为，虽然上诉人上诉主张被上诉人存在管理混乱、服务不符约定等情形，应减收物业服务费，但是上诉人也并未按照约定交纳物业服务费。一审法院综合小区物业服务水平和小区环境等因素，认定被上诉人存在服务管理不到位，对被上诉人主张的违约金不予支持，已是综合考虑和平衡了上诉人和被上诉人的利益，该认定并无不妥，本院予以确认。上诉人的该上诉理由不成立，本院不予支持。同理，上诉人在二审中为证明被上诉人未尽到安全保障义务，要求法院调取2017年5月16日6点至10点的监控录像，一审法院也综合予以了认定，因此，本院对上诉人关于调取该证据的申请予以驳回。 被上诉人主张的是2019年10月31日之前的物业服务费，被上诉人在确定起诉的物业服务费金额时，对上诉人在该时间点之前交纳的物业服务费已进行了抵扣，一审法院对此认定正确。因此，上诉人关于一审未认定上诉人主动交纳的物业服务费用的上诉理由不成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人张敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费486元，由上诉人张敏负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘雨林 审判员  宋 岩 审判员  邱学南 二〇二〇年四月七日 书记员  李宏琳