江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终262号 上诉人（原审原告、反诉被告）：孙建平，男，1970年7月6日出生，汉族，住山西省太原市杏花岭区。 委托诉讼代理人：涂宗华，江西中山律师事务所律师。 上诉人（原审原告、反诉被告）：广州快慢品牌管理有限公司，住所地：广东省广州市海珠区暄悦东街23号自编B2栋，统一社会信用代码：91440101MA59XXXXXX。 法定代表人：刘越强，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：涂宗华，江西中山律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：张勇，男，1968年7月27日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区。 委托诉讼代理人：虞航，江西阳中阳律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：熊小明，男，1968年7月4日出生，汉族，住江西省南昌市东湖区。 委托诉讼代理人：虞航，江西阳中阳律师事务所律师。 上诉人孙建平、广州快慢品牌管理有限公司（以下简称快慢公司）因与被上诉人张勇、熊小明房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌市东湖区人民法院（2019）赣0102民初5704号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日受理后，依法组成合议庭，因双方当事人同意书面审理，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 孙建平、快慢公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判确认上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同及其补充协议无效，并改判被上诉人退还快慢公司押金512500元；2.撤销一审判决第三项，改判快慢公司按租金40万元的50%即20万元支付房屋使用费；3.撤销一审判决第四项；4.撤销一审判决第五项，改判上诉人无需向被上诉人支付违约金；5.判令由被上诉人负担本案一审及二审诉讼费用。事实与理由：一、上诉人孙建平与被上诉人张勇、熊小明签订的房屋租赁合同及其补充协议应认定为无效，被上诉人应返还押金。第一，南昌市邮政局不具备房屋所有权人的主体资格。根据房屋备案登记审批表的记载，该房屋无批文和执照，省邮政局证明产权属该单位所有，房管部门也只是经过查证和登报公告才认定手续基本完备，但该审批表领导审批一栏并未签署意见，且实际的产证也未办理下来。上诉人认为，房屋的归属至今不明，南昌市邮政局没有权利将房屋出租，故被上诉人将房屋转租的权利也就无从谈起。第二，涉案房屋存在违建情形。被上诉人至今未提供合法的建设规划许可证。涉案房屋所有权登记发证审批表记录的房屋建筑面积为738.91平方米，这与南昌市邮政局出租给张勇、熊小明的租赁房屋的建筑面积580平方米以及张勇、熊小明出租给孙建平的租赁房屋的建筑面积750平方米均不相符，故上诉人有理由认为租赁房屋有扩建，且扩建未取得建设规划许可证等合法手续，没有手续房屋依法不能对外出租，所签订的租赁协议即为无效。第三，涉案房屋没有合法的产权证明。南昌市城镇房屋所有权登记发证审批表仅是内部程序，不具有对外的法律效力，且该审批表没有完成最后审批，审批程序具有瑕疵，房产管理部门的初审意见和复核意见等内容的真实性难以确认，且审批意见也不能代替能够证明确权的不动产证。司法机关本就有权根据现有证据确认事实及状态的合法与违法，不能因为政府有关部门没有认定涉案房屋属违章建筑就默认其是合法建筑，土地使用权证仅是国土部门对某宗土地归谁使用作出的决定，对于房屋而言还需房管部门（现为不动产登记部门）进行登记公示，房屋证照不全即是违章建筑。二、租赁合同及其补充协议应被认定为无效，上诉人应按市场合理价格支付房屋使用期间的使用费，而不是按租赁合同约定租金金额支付房屋使用费。涉案租赁房屋不属于合法建筑，因此以该涉案房屋为租赁标的的上诉人与被上诉人的租赁合同属于无效合同，鉴于租赁合同约定的租金金额远高于市场合理价格，上诉人使用涉案房屋的使用费应按市场合理价格确定，可参照合同约定租金的50%确定市场合理价格。三、一审法院确认的违约赔偿过高。按一审法院所述，押金退还的条件为须先结清各项费用，所谓的各项费用即租金。现一审法院已经判定上诉人应支付租金，上诉人拒不支付，等待的即是法院的强制执行措施，如执行到位，是否意味着上诉人已结清各项费用，被上诉人应当返还押金？如果说上诉人存在违约行为，被上诉人不返还押金是合法的，但约定的512500元押金数额很大，对上诉人已是沉重的负担，一审法院还另以双方不合理的加重上诉人责任约定的100万元为基准要求上诉人另行支付违约赔偿有违《合同法》关于违约责任的规定及精神。根据《合同法》司法解释的相关规定，违约金须以损失为基础。但截至目前，被上诉人并未向法院提供证据证明自己的损失是多少，如何计算自身的损失。涉案的房屋建于解放前，根据建设部门的规定已属老旧危房，所约定的租金本就高于市场正常价格很多，加上国家整体市场经济下行压力大，实体经济受到冲击，被上诉人即使另租租金也难维持，在被上诉人没有对自身的损失进行举证的情况下，一审法院酌定的违约赔偿尺度过大。四、根据我国《消防法》第十五条的规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。涉案房屋未通过消防安全检查，依法不得投入使用、营业。因此上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同从这个角度而言也应被认定无效。 张勇、熊小明答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 孙建平、快慢公司向一审法院起诉请求：1、请求确认原审原告与原审被告签订的房屋租赁合同及其补充协议无效；2、请求判令原审被告退还原审原告押金512500元；3、请求判令原审被告负担本案诉讼费用。 张勇、熊小明向一审法院反诉请求：1、请求判令解除原审反诉原告与原审反诉被告签订的房屋租赁合同及补充协议并支付2018年2月8日至2019年6月22日期间的逾期租金40万元；2、请求判令原审反诉被告所交房屋租赁押金512500元归原审反诉原告所有；3、请求判令原审反诉被告向原审反诉原告支付违约金100万元；4、本案诉讼费由原审反诉被告承担。 一审法院认定事实：2012年2月1日，张勇、熊小明通过与南昌市邮政局签订《房屋租赁合同》取得了坐落东湖区胜利路205号（1-3层、建筑面积约580m2）房屋修缮改造及租期为20年的租赁权，租期自2012年2月1日至2032年1月31日。 2016年4月8日，张勇、熊小明（甲方）与孙建平（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，“甲方将坐落东湖区胜利路步行街205号房屋（1-3层、约750m2）出租给乙方使用。租赁期限：2016年5月8日至2021年5月7日；租金：该房屋前三年每年租金为205万元，第四年至第五年每年租金为225万元。其中：租赁合同第五条第一项约定，乙方应于本合同签订之日向甲方支付押金512500元，押金不冲抵租金，租赁期满后，结清各项费用后三天内押金无息退给乙方。租赁合同第十条约定，合同期内，甲乙双方个人及公司原因导致合同终止，违约方承担押金的赔偿，并按以下合同约定承担违约责任，即租赁时间1-5年内违约赔偿守约方人民币100万元。”合同签订后，张勇、熊小明向孙建平交付了房屋，孙建平向张勇、熊小明交纳了押金512500元并按约支付租金。2017年8月23日，孙建平（乙方）与张勇、熊小明（甲方）签订《房屋租赁合同·补充协议》一份，补充协议约定，“1、甲方同意在原合同约定的年租金的基础上每年降租30万元。每年的最后一季度的租金里一次性减免30万元。2、自2017年8月8日至2017年11月7日租金为512500元；2017年11月8日至2018年2月7日租金为512500元；2018年2月8日至2018年5月7日租金为287500元。3、自2018年5月8日至2019年5月7日，年度租金为175万元。付租方式为季度，前三季度每季度付季度租金512500元，最后一季度自2019年2月8日至2019年5月7日付季度租金212500元。4、自2019年5月8日至2020年5月7日，年度租金为195万元。付租方式为季度，前三季度每季度付季度租金562500元，最后一季度自2020年2月8日至2020年5月7日付季度租金262500元。5、自2020年5月8日至2021年5月7日，年度租金为195万元。付租方式为季度，前三季度每季度付季度租金562500元，最后一季度自2021年2月8日至2021年5月7日付款262500元。补充协议签订后，该房屋已转由快慢公司使用，租金也由快慢公司支付给张勇、熊小明，张勇、熊小明对该房屋转由快慢公司使用亦无异议。 2018年11月8日，孙建平向张勇、熊小明出具一份声明，内容为：“本人孙建平与张勇、熊小明签订的东湖区步行街205号店面租赁合同（合同期：2016年5月8日至2021年5月7日）现由广州快慢品牌管理有限公司接管，同时承担合同内的全部责任和义务，现委托郭光辉与出租方张勇、熊小明协商降租及退场事宜，并有绝对决策权，请给予洽谈。”孙建平在该声明落款声明人处签名，快慢公司在该声明落款接受方处盖章。同时，快慢公司向郭光辉出具授权委托书，委托郭光辉与出租方张勇、熊小明协商降租及退场事宜，并有绝对决策权。快慢公司同时在授权委托书中表示孙建平与张勇、熊小明签订的东湖区步行街205号店面租赁合同现由快慢公司接管，并承担合同内的全部责任和义务。此后，孙建平、快慢公司均未向张勇、熊小明支付租金。2018年12月14日，张勇、熊小明委托江西阳中阳律师事务所律师虞航向快慢公司发出律师函，向快慢公司催告2018年第三季度的租金，但快慢公司仍未支付租金。 2019年1月25日，张勇、熊小明向一审法院提起诉讼，要求孙建平与快慢公司支付租金512500元及违约金20500元。2019年5月28日，一审法院作出（2019）赣0102民初878号民事判决书，判决：一、广州快慢品牌管理有限公司在本判决生效之日起十日内向张勇、熊小明支付自2018年11月8日至2019年2月7日期间的租金512500元及自2019年2月8日起至付清款之日止按银行同期贷款利率计算的银行利息；二、驳回张勇、熊小明的其他诉讼请求。现该案未发生法律效力，仍在南昌市中级人民法院审理。2019年5月17日，快慢公司通过邮政快递方式向张勇、熊小明发送解除租赁合同告知函及办理房屋交接通知函，张勇、熊小明未签收该邮政快递。2019年5月27日，快慢公司委托江西中山律师事务所律师涂宗华以律师函的形式通过邮政快递方式向张勇、熊小明发送解除租赁合同告知函及办理房屋交接通知函，张勇、熊小明仍未签收该邮政快递。2019年6月22日，快慢公司将坐落东湖区胜利路205号房屋返还给张勇、熊小明且双方办理了书面交接手续。 本案在庭审中，孙建平、快慢公司均一致认可租赁押金已转归快慢公司享有。庭审后，张勇、熊小明均明确表示只要求快慢公司承担民事责任。 上述事实，有房屋租赁合同、补充协议、声明、解除合同告知函、房屋交接清单、房屋现状照片以及当事人的陈述等证据予以证明。 一审法院认为，张勇、熊小明通过与南昌市邮政局签订房屋租赁合同的方式取得了坐落东湖区胜利路205号房屋租赁权，由于该房屋土地使用权归属明确，且该房屋建于解放初期，至今政府有关部门也未对该房屋属于违章建筑作出认定。所以，原审原告以该房屋属于违章建筑为由请求确认租赁合同无效的证据不足，一审法院不予采信，故孙建平与张勇、熊小明签订的《房屋租赁合同》合法有效。此后，孙建平将该合同权利义务概括转让给快慢公司享有，张勇、熊小明对该概括转让表示无异议，所以，该合同对快慢公司与张勇、熊小明具有法律约束力，故原审原告请求确认该房屋租赁合同无效的证据不足，一审法院不予采信。根据租赁合同第五条第一项的约定，押金退还的前提条件，就是快慢公司须先结清各项费用后才有权主张退还押金，现由于快慢公司至今仍未结清租金，故原审原告请求原审被告退还押金的诉讼请求，一审法院不予支持。由于快慢公司在合同履行过程中，未按照合同约定向原审被告支付租金，其行为属于违约。根据合同法的规定，合同解除权属于合同守约方的权利，快慢公司作为违约方不享有合同法规定的合同解除权，故快慢公司向张勇、熊小明发出解除合同告知函，应属于单方提出终止合同的要约，在张勇、熊小明未明确表示同意的情况下，其租赁合同对双方当事人仍具有约束力。鉴于快慢公司与张勇、熊小明在2019年6月22日办理了房屋交接手续。所以，自2019年2月8日起至2019年6月22日止，快慢公司应支付张勇、熊小明租金456250元【（2019年2月8日至2019年5月7日为212500元）＋（2019年5月8日至2019年6月22日为243750元）】，现张勇、熊小明仅向快慢公司主张支付租金40万元的诉讼请求，一审法院予以支持。租赁合同第十条约定，“合同期内，甲乙双方个人及公司原因导致合同终止，违约方承担押金的赔偿，并按以下合同约定承担违约责任，即租赁时间1-5年内违约赔偿守约方人民币100万元。”根据该约定，由于快慢公司提前终止合同，其交纳的押金应作为违约赔偿金，故张勇、熊小明请求判决孙建平、快慢公司所交纳的押金512500元不予退还的诉讼请求，一审法院予以支持。另外，根据租赁合同第十条约定，快慢公司提前终止合同还须赔偿张勇、熊小明违约金100万元。鉴于孙建平所交的押金已转归快慢公司享有，且该押金已在本案中作为违约金进行了处理。所以，租赁合同约定的100万元应调减为487500元，故张勇、熊小明要求快慢公司支付违约金的部分诉讼请求，一审法院予以支持。鉴于张勇、熊小明在庭审后明确表示只要求快慢公司承担民事责任，故孙建平在本案中不承担民事责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、驳回孙建平、广州快慢品牌管理有限公司的诉讼请求；二、解除张勇、熊小明与孙建平签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同·补充协议》；三、广州快慢品牌管理有限公司在本判决生效之日起十日内支付张勇、熊小明2019年2月8日至2019年6月22日期间的房屋租金40万元；四、张勇、熊小明已收取孙建平交纳的租赁押金512500元，张勇、熊小明无须退还给广州快慢品牌管理有限公司；五、广州快慢品牌管理有限公司在本判决生效之日起十日内支付张勇、熊小明违约金487500元；六、驳回张勇、熊小明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。孙建平、广州快慢品牌管理有限公司预交案件受理费42100元，由孙建平、广州快慢品牌管理有限公司承担。张勇、熊小明预交反诉案件受理费11010元，由广州快慢品牌管理有限公司承担。 二审中，孙建平及快慢公司提供了以下证据：1、快慢公司员工与隔壁店员的对话录音；2、快慢公司员工与步行街打扫卫生清洁工的对话录音；3、律师助理陶冶与悦购3元百货店员的对话录音；4、律师助理陶冶与涂宗华律师的微信聊天记录；5、胜利路原161号现205号房屋的现状视频两段及图片三张，以上证据欲证明案涉胜利路原161号现205号房屋已在2019年6、7月份对外出租，一层一季度租金17万元（三层一年204万元），此时快慢公司与张勇、熊小明的租赁合同刚刚解除，进而证明张勇、熊小明的损失不大，一审法院判定的违约责任过高。张勇、熊小明对孙建平、快慢公司提供的证据质证后提出对证据的三性均有异议，录音证据无法核实被录音者的身份，且录音过程中存在明显的诱导被录音者回答问题的情形；在与悦购3元百货店员的对话中，店员明确提出并不认识房东，且双方会存在签订租赁合同的情形，故孙建平、快慢公司应当提供相关租赁合同，以证明店员所述属实；悦购3元百货店员称是2019年7月开始经营，而隔壁店员和清洁工均陈述是2019年6月开始经营，目前店铺真实存在的情况是并未与悦购3元百货签订长期租赁合同，双方处于暂时性的租赁状态，悦购3元百货随时可以结束租赁关系。本院认为，孙建平、快慢公司提供的证据1、2、3中录音对话者身份无法确认，内容真实性无法核实，对证据1、2、3本院依法不予采信；证据4与本案无关联，本院对此依法不予采信；因张勇、熊小明认可目前案涉店铺是由悦购3元百货使用和经营，故对孙建平、快慢公司提供证据5真实性予以确认，但该证据无法达到其所主张的案涉店铺已于2019年6、7月份对外出租的证明目的。张勇、熊小明提供了南昌市中级人民法院（2019）赣01民终2745号民事判决书一份，欲证明双方签订的租赁合同真实有效，已经经过南昌市中级人民法院的确认。孙建平、快慢公司对张勇、熊小明提供的证据质证后提出对该证据的真实性、合法性无异议，对其证明目的有异议，虽然该判决已经生效，但孙建平、快慢公司仍然认为案涉合同无效，且案涉房屋未通过消防安全检查，依法不得投入使用、营业。本院认为，张勇、熊小明提供的证据来源合法，客观真实，且与本案关联，本院对此依法予以采信。孙建平、快慢公司、张勇、熊小明对一审法院查明的事实均无异议。本院查明的事实与一审法院一致。 本院认为，关于孙建平与张勇、熊小明签订的房屋租赁合同及补偿协议是否有效的问题。本院（2019）赣01民终2745号民事判决已经认定案涉房屋租赁合同及补充协议系经当事人协商一致签订，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，应属合法有效。故对孙建平、快慢公司关于案涉房屋租赁合同及补充协议无效的上诉主张，依法不予采纳。一审法院认定快慢公司于2019年6月22日将坐落东湖区胜利路205号房屋返还给张勇、熊小明且双方办理了书面交接手续，对此双方均无异议，故一审法院判决快慢公司应向张勇、熊小明支付2019年2月8日起至2019年6月22日止的租金40万元，并无不当，应予维持。快慢公司主张按照租金40万元的50%支付房屋使用费，无事实依据，本院对此不予支持。张勇、熊小明在一审中反诉要求快慢公司从孙建平处承接的512500元押金不予退还，并要求快慢公司向其支付违约金100万元，其实质均系向快慢公司主张的违约金。快慢公司上诉提出一审法院确认的违约赔偿过高，因张勇、熊小明未提供证据证明其因快慢公司提前终止合同造成的损失数额，结合案涉合同履行情况，本院酌定快慢公司应向张勇、熊小明支付违约金512500元，该款与快慢公司从孙建平处承接的押金512500元折抵后，张勇、熊小明无须再向快慢公司退还押金。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、维持江西省南昌市东湖区人民法院（2019）赣0102民初5704号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项； 二、撤销江西省南昌市东湖区人民法院（2019）赣0102民初5704号民事判决第五项、第六项； 三、驳回张勇、熊小明的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费42100元（已由孙建平、广州快慢品牌管理有限公司预交），由孙建平、广州快慢品牌管理有限公司负担；一审反诉案件受理费11010元，由张勇、熊小明负担5757元，由孙建平、广州快慢品牌管理有限公司负担5253元；二审案件受理费51087元（已由孙建平、广州快慢品牌管理有限公司预交），由孙建平、广州快慢品牌管理有限公司负担45330元，由张勇、熊小明负担5757元。 本判决为终审判决。 审 判 长  郑 馨 审 判 员  周中瑞 审 判 员  邓 晖 二〇二〇年四月十七日 法官助理  郭 婷 书 记 员  万志新