北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终926号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京万方北河沿招待所，住所地北京市东城区北河沿大街甲145号。法定代表人：郭海峰，总经理。委托诉讼代理人：叶斌，北京市瑞得律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：北京华庭府酒店有限公司，住所地北京市海淀区王庄路27号29号楼。法定代表人：孙林衡，执行董事。委托诉讼代理人：杜红旗，男，公司项目经理。委托诉讼代理人：于卫东，北京奥北律师事务所律师。上诉人北京万方北河沿招待所（以下简称北河沿招待所）与上诉人北京华庭府酒店有限公司（以下简称华庭府酒店）房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市东城区人民法院（2019）京0101民初3701号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。北河沿招待所上诉请求：撤销一审判决第三、四项，判决华庭府酒店支付房屋损失（自2017年8月15日至实际归还房屋之日止，租金按每月45834元计算）。事实与理由：一审判决认定事实错误。1.招待所的地下室工程实际于2017年8月2日施工完毕，由于产权人发出通知要求招待所于2018年8月15日关停，导致我方与华庭府酒店签订的《承包经营合同书》及2017年3月签订的《补充协议》无法落实，华庭府酒店无法继续承租房屋，应当依据《承包经营合同书》的约定履行退房义务，但其至今占用涉案房屋。自我方通知华庭府酒店腾退至今，房屋现状一致，没有做过任何修缮，一审判决认定地下室于2018年7月9日竣工没有依据。既然一审判决认定2017年9月28日我方向华庭府酒店发出终止告知书后双方合同关系解除，华庭府酒店继续占用房屋缺乏依据，并通过2019年11月26日现场勘验认定房屋有“使用功能”，就应当自华庭府酒店违规占用房屋2017年8月15日之日起算占用房屋损失，一审判决对于房屋占有使用费的起算时间认定错误。2.我方从未要求房屋占用费计算至2019年4月9日，一审判决认定占用房屋损失费截至该日错误，对于2019年4月9日以后的占用费“暂不予处理”错误。3.房屋改造后的使用功能不但没有被破坏，而是增强，且华庭府酒店违规占用房屋导致我方无法按照产权人通知收回房屋，造成损失，华庭府酒店应当承担全部责任，应比照《承包经营合同书》约定的华庭府酒店租用招待所的价格向我方支付占用房屋损失，一审判决酌定的标准没有事实及法律依据。针对北河沿招待所的上诉，华庭府酒店辩称，不同意北河沿招待所的上诉请求。根据双方补充协议约定，地下室自2017年3月19日起至实际施工结束，我方无需支付承包费，至今涉案地下室没有竣工验收，我方无需支付租金。另外，北河沿招待所在明知地下室不能对外出租经营的前提下仍出租，存在过错。华庭府酒店上诉请求：撤销一审判决第三项，驳回北河沿招待所要求支付2018年7月10日至2019年4月9日期间租金的诉求，北河沿招待所向我方支付经济损失578790元。事实与理由：1.根据《补充协议》约定，因地下室施工改造，2017年3月19日起至实际施工结束期间，我方无需支付承包费，待施工改造结束，我方正常缴纳承包费。一审中北河沿招待所提交的工程验收记录未反映地下室施工及竣工情况，我方对该证据持否定态度，北河沿招待所亦未进一步举证证明地下室已竣工验收，且北河沿招待所从未告知我方地下室装修完毕、竣工验收，亦未通知我方正常缴纳租金，一审判决认定竣工收日期为2018年7月9日并据此判令我方自2018年7月10日起支付占用费没有依据。2.北河沿招待所同我方签订《承包经营合同》时隐瞒了国管人防【2015】334号文件内容，我方若知晓该文件，自然不会与北河沿招待所签订合同。北河沿招待所隐瞒地下室不允许出租的事实，是导致合同不能继续履行的根本原因，主观上存在过错，应赔偿我方经济损失。我方为经营所需，对地下室进行了相应装修改造，其中包括门面装饰、室内装饰、天井油毡防水等，还向上一家租户支付转让费，在《承包经营合同》不能继续履行前提下，均成为我方经济损失。针对华庭府酒店的上诉，北河沿招待所辩称，不同意华庭府酒店的上诉请求。一审判决支持的是房屋占用费损失而非租金。华庭府酒店主张的转让费与我方没有关系，不应向我方主张。装修费我方不认可，按照合同约定，如果进行装修，必须经过我方同意，现在华庭府酒店没有证据证明提供装修方案、经过我方同意，不符合合同关于装修的约定。华庭府酒店主张的经济损失没有事实及法律依据。北河沿招待所向一审法院起诉请求：1.依法解除我方与华庭府酒店之间签署的《承包经营合同书》；2.华庭府酒店立即腾退所占用的北京市东城区北河沿智德北巷1号甲楼地下室招待所；3.华庭府酒店按照合同约定的每月租金标准45834元向我方支付自2017年8月10日至2019年4月9日的房屋占有使用费。华庭府酒店向一审法院提出反诉，请求判令北河沿招待所：1.退还我方2017年3月19日至2017年4月30日的承包费58715元及押金50000元；2.赔偿我方经济损失578790元。一审法院认定事实：北京市东城区智德北巷1号楼地下室（以下简称诉争房屋）50间，建筑面积803.5平米产权人为原国家机械工业局（现更名为国务院国有资产监督管理委员会机械机关服务中心）。自2012年8月起北河沿招待所受产权人委托自行经营诉争房屋，并可以对外转租。2016年7月1日，北河沿招待所（甲方）与华庭府酒店（乙方）签署《承包经营合同书》，双方均认可双方实际为房屋租赁合同关系。合同约定：甲方同意将其经营管理的北京市东城区北河沿智德北巷1号甲楼地下室招待所，建筑面积1070平方米（产权登记面积虽与合同约定面积不符，但双方当事人对于租赁标的并无争议），交付乙方承包经营。期限自2016年7月1日至2019年6月30日。每月承包费为45834元，乙方应按每月交纳承包费用，于每月末25号前交纳下月房租。乙方在不影响房屋承重结构的前提下，如进行必要的装修、改造，需向甲方申报装修方案，在征得甲方书面同意后方可施工。承包期满或提前终止合同，乙方均不得以装修为由向甲方提出赔偿要求。即装修的费用与风险由乙方自行承担。承包期满或提前终止合同，经甲方同意装修、改造增设的已与房屋构成一体不可移动的设备、设施应与承包房屋一起无偿交还甲方。乙方应于正式签署协议之日起五日内向甲方缴纳合同保证金五万元。合同履行期间，如遇到产权单位施工改造时，乙方须无条件配合，因施工造成乙方无法正常经营，甲方需按装修时间，核减乙方承包费。在本合同的履行期内如遇不可抗拒的因素（包括自然灾害、城市规划导致的房屋拆迁，国资委和产权单位、地方政府等政策性关停等）使本合同无法继续履行时，本合同自然终止。由此造成的后果双方均不承担任何责任。乙方向甲方交还承包房屋和设备、设施、用品及各种证照。合同签订后，北河沿招待所依约将诉争房屋交予华庭府酒店使用。2017年3月，北河沿招待所的上级管理单位北京同心物业管理有限公司与华庭府酒店签署《补充协议》，约定因对北河沿宿舍楼实施老旧小区改造，北河沿地下室招待所同步列入改造范围之内，就地下室改造施工期间的经营问题，双方协议如下：地下室施工期间为2017年3月19日开始，直至地下室施工结束，工期按照实际施工发生日确定。由于施工期间地下室经营受到影响，甲方按地下室实际施工时间表确定免收经营承包租赁费。对等按整月延续经营承包租赁合同。乙方经营承包租赁合同（包括附件延续合同）到期后，乙方有在市场同等价格上的优先承租权。在老旧小区地下室改造期间，乙方无条件配合，对于涉及地下室基础设施中的难点问题提前告知甲方，可以在改造之中与施工单位洽商，重点解决。地下室改造施工结束后，乙方开始正常交纳房租。北河沿招待所认可上述补充协议的效力。华庭府酒店实际支付租金至2017年4月30日，之后停止支付租金。关于地下室施工何时结束，北河沿招待所称于2017年8月2日地下室施工完毕，但因地下室施工完毕后并未单独进行验收，北河沿招待所仅能提供智德北巷1号楼工程质量竣工验收记录，显示竣工日期为2018年7月9日。北河沿招待所就地下室施工结束时间不能进一步举证。北河沿招待所认可未在地下室施工结束后向华庭府酒店发出交纳租金的通知，北河沿招待所对此解释称因产权单位指示关停，双方合同效力已经终止，故未再发出交纳租金的通知。对于北河沿招待所上述说法，华庭府酒店均不予认可，并表示地下室施工至今仍未结束。华庭府酒店提交了诉争房屋现场照片，根据照片显示地下室部分房间包裹管道的围挡被拆除且未恢复，部分废弃水管未从墙体上拆除，部分墙皮有泡水脱落现象以及墙体开裂，瓷砖损坏等情况。另外华庭府酒店认为根据2018年7月14日手机截图显示，工人正在为地下室更换窗户，所以对地下室的施工仍未结束。2017年8月2日，诉争房屋的产权人国务院国有资产监督管理委员会机械机关服务中心发出通知，称为落实《关于继续做好中央国家机关地下空间综合整治工作的通知》（国管人防【2015】334号）、《关于做好2017年中央国家机关地下空间综合整治工作的通知》（国机人防【2017】19号）要求，于2017年8月15日前完成东城区智德北巷1号甲楼地下室招待所、旅馆的关停工作。随后于2017年8月5日，北河沿招待所发函通知华庭府酒店协商解约事宜。因双方未能就解除合同一事协商一致，2017年9月28日，北河沿招待所发出《关于〈承包经营合同书〉终止及善后事宜的告知书》正式通知华庭府酒店：根据合同第八条约定，双方的合同效力已经终止，请你单位于2017年9月29日前将上述经营场所地下室房屋腾空交还我单位。否则，我方将于2017年9月30日起对你单位经营场所采取断水断电措施，后果由你单位自行承担。你单位将场地交还我方十五日内，与我方办理保证金退还事宜。2018年3月26日，北河沿招待所再次向华庭府酒店发出告知书要求其于2018年3月31日前交还诉争房屋，否则将再次对诉争房屋采取断水断电措施。发出以上通知后，北河沿招待所并未实际收回诉争房屋，诉争房屋仍由华庭府酒店占用至今。关于华庭府酒店的经营情况，北河沿招待所称华庭府酒店从未停止在诉争房屋内从事经营活动，即使在地下室施工期间，其也仅是经营受到了一定的影响，并未停止经营。华庭府酒店对此不予认可，并表示其自2017年3月19日地下室施工起停止经营，因地下室施工至今尚未结束，其从未恢复经营。双方就此除提交现场照片以外均未能提供其他证据。另查，北河沿招待所于2018年3月31日对诉争房屋断电，于2018年5月15日对诉争房屋断水。华庭府酒店认可几日后即自行恢复了屋内的水电。华庭府酒店称2017年8月25日、9月13日及2018年（具体时间不详）北河沿招待所曾三次以张贴封条的形式对诉争房屋采取封门措施，在2017年底和2018年底的时候，华庭府酒店为了配合相关部门的工作，才将封条移除。北河沿招待所认可在2017年8月至2018年3月期间曾对诉争房屋张贴过封条，但未实际封门也未收回房屋，并不影响华庭府酒店正常使用房屋，封条张贴后当天就被移除。关于房屋装修问题，经查在华庭府酒店承租诉争房屋之前，诉争房屋由北京芦月轩餐饮有限公司承租，该公司对诉争房屋曾进行过装修，且装修后亦用于经营宾馆使用。华庭府酒店承租房屋后，向北京芦月轩餐饮有限公司支付了250000元，其中200000元为转让费，用于承接屋内全部物品及设备设施，另外50000元为转让合同保证金。就装修费用，华庭府酒店仅向法院提交了其与北京市鑫翔云装饰工程有限公司签订的装修工程合同及收据，未提交实际付款的记录。北河沿招待所对该证据的真实性不予认可，并表示华庭府酒店承接的是带装修的房子，其未装修即开始经营，且依据双方合同约定，华庭府酒店在装修前应征得北河沿招待所的同意并进行备案，但华庭府酒店并未提交备案的证据。法庭曾向华庭府酒店释明是否申请对装修残值进行鉴定，华庭府酒店表示因与之前的装修混同，现场不具备鉴定的条件，不申请鉴定。另查，国家机关事务管理局于2015年8月18日印发《关于继续开展中央国家机关地下空间综合整治工作的通知》，通知要求为落实《北京市人民政府办公厅印发〈关于继续开展地下空间综合整治工作的实施方案〉的通知》（京政办函【2015】68号）精神，进一步加强中央国家机关各部门、各在京中央企业地下空间管理、消除安全隐患，保障干部职工生命财产安全，我局决定于2015年8月至2017年底继续开展中央国家机关地下空间综合整治工作……集中治理存在人员散租居住等违法违规使用行为和重大安全隐患的地下空间，杜绝违法违规使用行为，全面清除安全隐患……依照国家有关法律规定，对地下空间使用中的违法违规问题集中治理，坚决整改或关停，不留死角，防止反复……重点整治以下三类用途的地下空间：人员居住场所（内部人员居住、出租集体宿舍、旅馆招待所和散租居住）、商业经营场所和出租用于仓库的场所。2016年9月2日，中央国家机关人民防空办公室印发《关于继续推进中央国家机关地下空间综合整治工作的通知》，要求各部门要按照任务分解，继续推进综合整治工作，分阶段完成整治任务。2016年10月20日，国务院国有资产监督管理委员会机关服务管理局印发通知要求各机关服务中心确保2017年9月底前全面完成综合整治工作。2019年11月26日，一审法院进行现场勘验，经勘验，诉争房屋内有客房41间，厕所、浴室各2间，库房、设备房、厨房、备品库、宿舍、洗漱间各1间，以上房屋共计51间。房屋整体装修为地砖、白墙（有不锈钢墙围）、走廊等区域有框棉板吊顶，厨房、卫生间、淋浴间内装修设备简单。屋内用于经营宾馆的设备设施用品齐全，水电网络电话等均畅通。地下室施工确对屋内原装修造成了一定的损坏，且未予修复，但不影响房屋的整体使用功能。法院现场勘验时，华庭府酒店自认目前仍占用其中十几间房屋，其中五间房屋用于给亲朋居住，其余房屋用于存放物品。法院曾于2019年4月22日及2019年11月26日两次向双方当事人释明为避免损失进一步扩大，双方是否同意办理房屋交接，北河沿招待所同意，华庭府酒店均以损失未得到赔偿为由拒绝在判决作出前办理房屋交接手续。一审法院认为：北河沿招待所、华庭府酒店之间签订的《承包经营合同书》《补充协议》为双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应依约全面履行自己的合同义务。依据双方合同约定，在本合同的履行期内如遇不可抗拒的因素（包括自然灾害、城市规划导致的房屋拆迁，国资委和产权单位、地方政府等政策性关停等）使本合同无法继续履行时，本合同自然终止。本案中，2017年8月2日，诉争房屋的产权单位通知要求诉争房屋于2017年8月15日前完成关停工作，且北京市政府、国家机关事务管理局等有关部门已经发文要求对在地下室从事经营宾馆招待所进行综合整治，双方合同确实存在无法继续履行的情况，因此，北河沿招待所于2017年9月28日向华庭府酒店发出正式的终止告知书后，北河沿招待所、华庭府酒店之间的租赁合同关系已经解除。合同解除后，华庭府酒店继续占用诉争房屋缺乏合同及法律依据，北河沿招待所有权要求华庭府酒店腾退诉争房屋。关于房屋占有使用费，法院认为合同关系解除后，双方关于在地下室施工结算后恢复交纳租金的约定对双方仍然有效。北河沿招待所虽主张地下室于2017年8月2日已经施工完毕，但其未能提交任何证据加以证明，法院对此不予采纳，结合北河沿招待所提交的智德北巷1号楼竣工验收记录，法院确认地下室施工结束的时间为2018年7月9日，房屋占有使用费的起算时间应为2018年7月10日。关于房屋占有使用费的标准，华庭府酒店虽辩称自2017年3月19日起就未再继续经营，但结合法院现场勘验的情况，诉争房屋具备继续经营的条件，因诉争房屋始终由华庭府酒店占用，依据证据规则，应由华庭府酒店提供其未实际经营的证据，华庭府酒店对此未予举证，应承担举证不能的法律后果。同时，法院认为在相关主管部门已经于2015年发文要求对地下室开展综合整治工作的情况下，北河沿招待所仍与华庭府酒店签订租期明显超出综合整治规定时间的房屋租赁合同，北河沿招待所对于合同的提前解除具有过错。且根据法院现场勘验，地下室施工后，确对诉争房屋的装修构成了一定的损坏，且至今未予修复，对于诉争房屋的正常使用亦构成了一定的影响。综合以上情况，法院酌情确定自2018年7月10日至2019年4月22日法院首次向双方当事人释明办理房屋交接避免损失扩大之前的房屋占有使用费标准为18337元每月。因北河沿招待所在本案中房屋占有使用费仅要求至2019年4月9日，故对此后的使用费标准本案暂不予处理。因断水断电、张贴封条等行为发生的时间均为地下室施工期间，故法院对华庭府酒店上述答辩意见不再予以考虑。关于华庭府酒店反诉要求北河沿招待所退还2017年3月19日至2017年4月30日期间的承包费及押金的诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持。关于华庭府酒店要求北河沿招待所赔偿各项经济损失的诉讼请求，其中转让费200000元，系向诉争房屋原承租人承接屋内设备设施物品的费用，与北河沿招待所无关，法院不予支持。华庭府酒店所述的装修花费353790元，其虽提供了装修合同及收据但未提供实际付款凭证，且未提供证据证明其装修经过了北河沿招待所的同意，也不符合合同中关于装修的约定，故华庭府酒店该部分反诉请求，法院亦无法支持。华庭府酒店所述的代替前承租人支付租金25000元，亦缺乏事实和法律依据，法院不予支持。据此，一审法院判决：一、解除北京万方北河沿招待所与北京华庭府酒店有限公司之间签署的《承包经营合同书》；二、北京华庭府酒店有限公司于判决生效后7日内将北京市东城区北河沿智德北巷1号甲楼地下室招待所腾空后交还北京万方北河沿招待所；三、北京华庭府酒店有限公司于判决生效后7日内按照每月18337元的标准向北京万方北河沿招待所支付自2018年7月10日至2019年4月9日的房屋占有使用费共计165033元；四、北京万方北河沿招待所退还北京华庭府酒店有限公司2017年3月19日至2017年4月30日的承包费58715元及押金50000元；六、驳回北京万方北河沿招待所其他诉讼请求；七、驳回北京华庭府酒店有限公司其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。双方当事人对于一审判决认定的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，北河沿招待所与华庭府酒店签订的《承包经营合同书》约定，在本合同的履行期内如遇不可抗拒的因素（包括自然灾害、城市规划导致的房屋拆迁，国资委和产权单位、地方政府等政策性关停等）使本合同无法继续履行时，本合同自然终止。根据查明的事实，2017年8月2日涉案房屋产权单位国务院国有资产监督管理委员会机械机关服务中心通知要求涉案房屋于2017年8月15日前完成关停工作，且北京市政府、国家机关事务管理局等有关部门已经发文要求对在地下室从事经营宾馆招待所进行综合整治，其中2016年10月20日国务院国有资产监督管理委员会机关服务管理局通知要求各机关服务中心确保2017年9月底前全面完成综合整治工作，可以认定涉案《承包经营合同书》存在无法继续履行的情况，另鉴于2017年9月28日北河沿招待通知华庭府酒店终止合同，应认定双方合同已于2017年9月28日提前解除。合同履行过程中，因涉案房屋被纳入改造范围而自2017年3月19日开始改造施工，关于施工结束的时间，双方存在争议，双方亦均未就各自主张提供充分证据予以证明，一审法院结合北河沿小区综合整治项目-智德北巷1号楼工程质量竣工验收记录，认定涉案房屋施工结束时间为2018年7月9日，并无明显不当。北河沿招待所以涉案房屋自其通知华庭府酒店腾房至今现状一致、未作任何修缮等为由对一审判决上述认定提出异议，依据不足，本院不予支持。华庭府酒店虽然对于上述竣工验收记录不予认可，但其提供的2018年7月14日地下室更换窗户的手机截图等证据尚不足以反驳上述工程质量竣工验收记录，且华庭府酒店作为实际占有涉案房屋一方，亦未提供其他足以反驳的证据，故本院对于华庭府酒店就此提出的上诉意见亦不予采纳。考虑到涉案房屋施工对于正常使用房屋造成的影响，本院认为，一审判决未支持北河沿招待所关于施工改造结束前的房屋占有使用费，确定从2018年7月10日起算房屋占有使用费，处理结果并无不当，本院对于该结果予以维持，北河沿招待所上诉要求从2017年8月15日起算占用房屋损失，华庭府酒店上诉以施工未竣工验收为由不同意支付2018年7月10日至2019年4月9日期间的房屋占用费，依据均不充分，本院均不予支持。关于2018年7月10日至2019年4月9日期间房屋占有使用费的标准，根据北京市政府、国家机关事务管理局等有关部门的相关文件，涉案房屋被纳入综合整治的范围，考虑到综合整治对房屋用于招待所经营的影响，以及涉案房屋改造施工后装修受到一定程度损坏进而对房屋正常使用构成的影响，本院认为，一审判决酌情确定的上述期间的占用费标准并无明显不当，北河沿招待所上诉以房屋改造后使用功能增强等为由，要求华庭府酒店参照合同约定支付占用费，依据并不充分，本院不予支持。关于北河沿招待所上诉要求华庭府酒店支付2019年4月10日至房屋归还之日的占用房屋损失一节，经本院审查一审卷宗，北河沿招待所的民事起诉状记载其主张的占用房屋损失至2018年12月9日止，在一审开庭时，北河沿招待所将其主张的损失的截止日期变更为2019年4月9日，因此北河沿招待所该项上诉请求超出了其一审诉讼请求的范围，本案二审不予处理，当事人可以另行解决。关于华庭府酒店主张的经济损失，其中，关于华庭府酒店向涉案房屋原承租人支付的转让费，按照华庭府酒店的主张，该笔费用系其购买原承租人的装修、部分设备、物品所支付的费用，但是华庭府酒店提交的交接协议并未明确记载装修，且按照华庭府酒店的陈述，转让对应的部分物品可以移动、拆走，华庭府酒店关于转让费损失的诉讼请求，依据并不充分，本院不予支持。关于华庭府酒店主张的装修费损失，现北河沿招待所对于华庭府酒店主张的装修不予认可，根据双方合同约定，乙方在不影响房屋承重结构的前提下，如进行必要的装修、改造，需向甲方申报装修方案，在征得甲方书面同意后方可施工，现华庭府酒店未提供证据证明其按照双方合同约定履行了相应的申报、征得书面同意的手续，亦未提供证据证明北河沿招待所对上述装修知道或者应当知道而在合理期限内未提出异议，且在华庭府酒店未就其实际付款提供进一步证据的情况下，仅根据其提交的装修合同、报价单及收据，亦难以充分证明其装修损失，故本院对于华庭府酒店该项上诉请求不予支持。关于华庭府酒店主张其替房屋原承租人支付租金一节，缺乏依据，本院不予支持。关于北河沿招待所不同意退还华庭府酒店2017年3月19日至2017年4月30日的承包费及押金的上诉意见，没有充分依据，本院不予支持。综上，北河沿招待所、华庭府酒店的上诉请求均不能成立，均应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18259元，由北京万方北河沿招待所负担9177元（已交纳3601元，余款于本判决生效之日起7日内交纳），由北京华庭府酒店负担9082元（已交纳3601元，余款于本判决生效之日起7日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 何江恒审 判 员 孟 龙审 判 员 刘苑薇二〇二〇年四月二十日法官助理 耿 玉书 记 员 祝 石