辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽08民终917号上诉人（原审被告）：张强，男，1970年1月26日出生，汉族，现住大石桥市。委托诉讼代理人：崔巍，辽宁安行律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：耿庆秋，女，1972年8月20日出生，汉族，现住大石桥市。委托诉讼代理人：李慧，辽宁原知律师事务所律师。委托诉讼代理人：金兰，辽宁原知律师事务所律师。上诉人张强因与被上诉人耿庆秋确认合同有效纠纷一案，不服大石桥市人民法院（2019）辽0882民初5151号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。张强上诉请求：一、请求撤销原判，将本案发回重审；或改判驳回原告诉讼请求。二、判令被上诉人承担全部诉讼费用。事实与理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误，致使判决结果错误，为维护上诉人的合法权益，上诉人依法上诉。理由如下，案涉合同中的诉争房屋并非上诉人单独所有，上诉人处分案涉房屋系无权处分。首先根据《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。诉争房屋没有在不动产登记部门登记，不属于上诉人个人所有。其次，诉争房屋系动迁置换所得，动迁之前属于上诉人与上诉人之子共同所有，故置换后房屋仍属于父子二人共同所有。上诉人在与被上诉人签订案涉房屋买卖合同时，上诉人之子已经成年，上诉人无法以监护人的身份代替房屋的共有人处分案涉房屋，根据《物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产应当经全体共同共有人同意，上诉人在未经全体共有人同意的情形下，处分案涉房屋，与被上诉人签订房屋买卖合同，属于无权处分，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”由于上诉人截止到庭审时仍未取得所有权和处分权，故标的物的所有权不能转移，导致合同无法履行，应当解除。如原告不变更诉讼请求，应当依法驳回原告的诉讼请求。案涉房屋未在不动产登记处进行登记，不得进行买卖，根据《城市房地产管理法》第三十八条第六款之规定未依法登记取得权属证书的房地产不得转让，根据2020年3月17日营口中级人民法院赵洪骥法官作出的（2020）辽08民终409号民事裁定书中本院认为部分，将《城市房地产管理法》第三十八条的强制性规定认定为合同法五十二条的合同无效情形，那么本合同应当无效。如果认为《城市房地产管理法》第三十八条属于管理性强制性规定，不因本条款导致买卖合同的无效，那么合同有效，但是无法发生物权的变动。另外如果将案涉房屋的所有权人通过不动产登记处变更为被上诉人，需要首先将房屋登记到上诉人名下。然而通过到大石桥不动产登记处了解，案涉房屋登记到上诉人名下，需要提供“1.身份证，2.户口本，3.离婚证、离婚协议，4.离婚协议约定了财产分割事项应当由共有人共同到场，5.动迁协议，6大票，等等。”可见，案涉房屋的登记需要房屋共有人张强之子共同到不动产登记处办理登记。根据《城市房地产管理法》第三十八条第四款之规定共有房地产，未经其他共有人书面同意的不得转让。张强之子不同意出售案涉房屋，被上诉人无法取得案涉房屋所有权，被上诉人在无法通过行政行为取得案涉房屋所有权的情况下，进而欲通过司法程序强行干涉行政部门的行政行为取得所有权，此种行为已经侵害了国家的公共利益，同时也侵害了房屋共有人的利益，不应当得到人民法院的支持。请求法院查明事实，依法裁判，维护上诉人的合法权益。耿庆秋辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应依法予以维持。2017年3月28日，答辩人与本案上诉人经由大石桥市昌隆居房屋信息咨询服务部签订了《房屋买卖协议》一份，约定上诉人将坐落在大石桥市碧海名都小区15号楼3单元606室房屋出卖给答辩人，一审中上诉人已自认其收到了答辩人交付的购房款18万元。故一审法院判决《房屋买卖协议》为合法有效，上诉人应按照协议约定配合答辩人办理本案争议房屋的产权变更登记手续，认定事实清楚，适用法律正确。上诉人现主张案涉合同中的房屋并非上诉人单独所有，系无权处分，没有任何事实及法律依据。首先，根据一审答辩人提供证据一等相关证据可以完全证明，本案上诉人张强通过房屋动迁等相关手续取得了本案争议房屋的所有权，且上述全部文书均能体现本案争议房屋为上诉人一人所有，并未体现本案争议房屋存在其他所谓的共同所有人。上诉人也未能提供任何证据证明本案争议房屋存在其他共同所有人，更不能证明该房屋为其和其儿子所共有，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。上诉人不能提供任何证据证明本案争议房屋存在其他共同所有人，故应由其承担举证不能的不利后果，认定上诉人为本案争议房屋为上诉人唯一权利人，而其处分房屋的行为为当然的有权处分。其次，即使上诉人能够证明本案争议房屋为上诉人和其儿子共同所有，在2018年4月26日答辩人与上诉人签订《房屋买卖协议》后，因上诉人儿子张江宁担心本案争议房屋楼上阁楼的产权存在争议，曾与答辩人一同前往大石桥市昌隆居房屋信息咨询服务部即本案争议房屋的中介机构，对该房屋楼上的阁楼的产权做出了明确说明，并要求中介机构的工作人员在《房屋买卖协议》中增加“不包括此房的楼上阁楼的产权”字样，并由答辩人在该字样上按手印确认。同时当日由于本案争议房屋需缴纳住宅专项维修资金，答辩人与上诉人以及上诉人的儿子又一同前往大石桥房产部门办理缴纳专项维修资金等相关费用的手续，因该费用原应由上诉人缴纳，而上诉人表示其钱额不足与答辩人商议由答辩人代为缴纳该费用，并约定该费用在双方房屋买卖的1万元抵押金中扣除，故答辩人于当日以刷卡形式支付该2075元房屋维修基金。可见早在2018年4月上诉人的儿子就对上诉人已将该房屋出卖给答辩人一事知悉，且当时并未表示反对，仅是对争议房屋楼上的阁楼产权做出了确认，更是陪同上诉人及答辩人一同办理本案争议房屋相关手续，可见其对上诉人的出卖行为是认可的。而本案争议房屋答辩人已购置并使用长达3年之久，上诉人不但不履行其合同义务配合答辩人办理房屋产权变更登记手续，更因本案争议房屋的价值增加，为谋取不正当利益而进行虚假陈述，严重违反了诚实信用原则。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有任何事实及法律依据，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。耿庆秋向一审法院起诉请求：1.请求确认大石桥市碧海名都小区15号楼3单元606室为原告所有；2.请求被告配合原告办理上述房屋的产权变更登记相关手续；3.本案所有诉讼费用由原告承担。4.确认2017年3月28日原、被告双方的买卖协议有效。一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2017年3月28日，原、被告签订《房屋买卖协议》一份，被告将坐落在大石桥市碧海名都小区15号楼3单元606室的回迁房屋转卖给原告，被告自认已收到了原告交付的购房款18万元，并出具了相应收条。涉案房屋已经交付原告使用。被告对其主张的赌债事实未提供相应证据，故本院不予采信。一审法院认为，本案《房屋买卖协议》经双方签字确认并已实际履行，系双方真实意思表示，依法成立的合同，自成立时生效，当事人对自己的主张有责任提供证据，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果，被告未提供充分证据证明该协议存在无效的情形，故该《房屋买卖协议》依法应属有效，本院予以确认；当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，故对被告的辩解，本院不予支持；当事人应当依约全面履行自己的合同义务，故对原告要求被告协助办理房屋权属变更登记的诉讼请求，本院予以支持；不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，原、被告之间系买卖合同关系，故对原告请求确认大石桥市碧海名都小区15号楼3单元606室为原告所有的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第五十二条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，判决:一、确认原告耿庆秋与被告张强于2017年3月28日签订的《房屋买卖协议》有效；二、被告张强依约协助原告耿庆秋办理上述房屋的产权变更登记相关手续；三、驳回原告耿庆秋的其他诉讼请求。二审审理过程中，上诉人提供五组证据，证据一、张恩国铁岭村联合里C100642房屋灭籍卷。证明案涉房屋在动迁前是张强通过继承所得，张强取得房屋的时间是1997年6月14日。证据第二页在所有权登记申请书中原房屋为张恩国、张强、吴丽娟共同所有。证据第十页显示，营口县人民政府颁发的房产执照，为张恩国个人所有。证据第十一页至十三证明张恩国去世由张强继承所得。被上诉人质证，1.该证据不符合新证据的相关规定；2.该证据与本案无关联性，本案中被上诉人在与张强签订的房屋买卖协议，以及我方在一审中提供的证据一中充分体现了该房屋为张强所有，被上诉人与张强的房屋买卖协议是合法有效的。本院认为，从该份证据内容上看，不能单独认定证据中所涉房屋与案涉房屋有关，且《房屋所有权证存根》中所载所有权人为张强，共有人一栏为空，故该份证据不能证明上诉人主张的待证事实。证据二、张恩国死亡注销证明、大石桥铁岭村常住人口登记表。证明张恩国于1997年4月2日死亡，张强系张恩国唯一继承人。被上诉人质证，对证据的真实性和合法性没有异议，但该证据与本案不具有关联性。本院认为，该证据证明内容与本案无关联性。证据三、婚姻登记表、离婚登记申请书。证明张强与前妻吴丽娟于1998年5月25日离婚，离婚协议中对财产的约定为“家中一切财产归男方及孩子所有。”。被上诉人质证，对证据的真实性及合法性没有异议，但该组证据与本案不具有关联性。上诉人未提供任何证据证明本案争议房屋系张强与前妻吴丽娟离婚，离婚时财产为离婚时的夫妻共同财产。更不能证明本案争议房屋为上诉人与其儿子张江宁共同所有。本院认为，从该份证据内容上看，不能单独认定证据中所涉房屋系案涉房屋，不能证明案涉房屋系上诉人与其儿子共同共有。证据四、在大石桥不动产登记处拍摄的照片一张。证明回迁办证的手续以及离异人员办证所需要的手续，其中离婚登记记录表以及离婚协议为必要材料。根据离婚协议中，如果共有人不到场将无法进行房屋产权登记。被上诉人质证，对该份证据的真实性合法性及关联性均有异议。该组证据是复印件，无法与原件进行核实。该组证据与本案没有任何关联性。证据五、光盘一份，内容是在大石桥不动产登记处拍摄的录像。证明回迁办证的手续以及离异人员办证所需要的手续，其中离婚登记记录表以及离婚协议为必要材料，不动产登记处的工作人员明释离婚协议约定了共有人，办证时，共有人必须到不动产登记处办理。被上诉人质证，对该份证据的真实性合法性及关联性均有异议。该组证据是复印件，无法与原件进行核实。该组证据与本案没有任何关联性。首先，该规定为行政机关的规定，并不能证明房屋的产权归属；同时，即使本案争议房屋为张强与吴丽娟离婚时的夫妻共同财产，二人对该房屋的归属做出了约定，也不能证明本案争议房屋为张强与其子张江宁共同所有。本院认为证据四、证据五证明内容系合同履行过程中的部分操作流程，与上诉人主张的待证事实无关联性。被上诉人提供大石桥市昌隆居信息咨询服务部出具的情况说明一份。证明2018年4月26日，上诉人儿子张江宁曾与被上诉人耿庆秋一同到本案争议房屋的中介机构对争议房屋楼上的阁楼产权作出确认，可见即使张江宁为本案争议房屋的共同所有人，通过上述行为可以确认其对上诉人的出卖行为是认可的。上诉人质证，真实性合法性关联性均不予认可。该份证据实为证人证言，根据证据规则，证人应当出庭作证，在没有法律所规定的证人可以不出庭的情况下，证人应当出庭。故该证据不予认可。本院认为，上诉人对该证据真实性提出异议，但未提供相反证据证明，故该证据真实性本院予以确认；该情况说明是以房屋中介机构为主体出具的证明，符合法律规定的证据形式，本院予以采纳。根据当事人的举证、质证及陈述，本院对一审查明的基本事实予以确认。本院认为，经审查，案涉《房屋买卖协议》系双方自愿达成，真实意思表示，上诉人亦未提供充分证据证明该协议存在无效情形，该合同合法有效。上诉人抗辩主张自己系无权处分，依据诚实信用原则及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”的规定，即使上诉人在缔约时对案涉房屋没有处分权，原审法院未予支持上诉人的该抗辩理由，而确认案涉《房屋买卖协议》有效亦无不当。生效的合同对合同双方当事人具有约束力，双方应当按照约定全面履行自己的义务。上诉人主张案涉房屋所有权不发生转移，物权不发生变动的上诉理由，因原审未支持被上诉人要求确认案涉房屋为原告所有权诉讼请求，故该上诉理由，本院不予支持。综上，张强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人张强负担。本判决为终审判决。审判长  孟宪云审判员  姚 望审判员  徐 丹二〇二〇年四月二十八日法官助理冯帆书记员苏嘉诺