贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔01民终2697号上诉人（原审被告）：贵州恒阳（集团）房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市经济技术开发区黄河路67号。法定代表人：杨芳俊，该公司董事长。委托诉讼代理人：龙子枭（公司员工），男，1994年8月12日出生，苗族，住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：彭江妮（公司员工），女，1984年10月20日出生，汉族,住贵州省贵阳市云岩区。被上诉人（原审原告）：吴家艳，女，1973年12月21日生，汉族，住贵阳市小河区。委托诉讼代理人：冯卫伟，贵州宜尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：周媛媛，贵州宜尚律师事务所律师。上诉人贵州恒阳（集团）房地产开发有限公司（以下简称恒阳房开）与被上诉人吴家艳商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院（2019）黔0111民初11110号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。恒阳房开上诉请求：1、请求撤销原判第一项，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：1、《商品房买卖合同》及《补充协议》中明确约定，恒阳房开交付产权转移登记相关文书之前需由购房人提供物业管理费已经缴清的凭证，否则恒阳房开有权不予协助办理房屋所有权证，上述合同是双方协商一致后真实意思表示，对双方均有拘束力。同时恒阳房开要求购房人缴清物业费也是基于公平对等的原则用以保障自身权利得以实现，不能狭隘地认为该条款不公平地加重了购房人的责任；2、购房人违章搭建违约在先,依据《补充协议》的约定恒阳房开有权暂不协助购房人办理产权转移登记手续。3、恒阳房开逾期办证是政府政策变化而引起的情势变更原因造成，由于消防、防火等规范自2015年5月1日执行新的国家标准，导致案涉工程消防验收不能如期通过，恒阳房开按照新国标重新改造，直至2016年11月18日才验收通过，以上客观原因应当不属于恒阳房开逾期办证违约情况。吴家艳答辩称：购房人是否缴纳物业费，与本案无关。恒阳房开不能证明购房人有违章搭建行为,即使有也应由物业公司另案起诉。国家对建筑设计消防规范的修改不能成为恒阳房开逾期办证的免责事由。吴家艳向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金36140.79元（从2016年7月1日起每日以购房款为基数，按照每日万分之零点五计算至被告向原告实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日，暂计算至2018年11月26日）；2.本案诉讼费、保全费、保险费由被告承担。一审法院认定事实，原告吴家艳（买受人）与被告恒阳房开（出卖人）签订《商品房买卖合同》，由原告向被告购买的位于贵阳市经开区的房屋。合同第八章第二十二条第三点就转移登记约定：“（一）出卖人承诺于2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理……约定日期起180日个工作日以后，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金。”第二十九条约定:“本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准……”。《商品房买卖合同》附件十二补充协议第十二条关于房屋登记的约定：“......3.出卖人只承担办理房屋产权证的协助义务，在买受人办理房屋产权证之前向买受人提供房屋移交证书、房屋所有权登记申请表、购房发票、红线图，但买受人在办理产权证之前应当向出卖人提供物业管理费已缴清的相关凭据，否则出卖人有权不予协助办理房屋所有权证，由此引起的一切损失及相关法律责任应由买受人全部承担，出卖人对此不承担任何损失及责任”第十七条关于不可抗力：“如发生凝冻、雪灾等自然灾害并且新闻媒体对此已报道，为公众知悉的情形，出卖人不再另行通知买受人，出卖人交房时间相应顺延，并对此不承担违约责任”，合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告向被告支付了全部房款822316元。被告恒阳房开于2018年6月26日取得不动产权证书，获得了本案案涉商品房所有权初始登记，并于6月30日在贵阳晚报刊登“产权办理通知”的公告，内容为：“尊敬的龙湾国际B地块业主：您在龙湾国际B地块购买的2-7栋住宅、8栋办公，现已符合办理产权条件，请您于通知之日起60日内，由您本人携带购房凭证到龙湾国际营销中心办理产权登记的相关手续”，并提交了其于6月30日在小区的门岗处、电梯内、物业前台等地张贴该报纸的照片。原告对于被告取得初始登记及登报公告的真实性无异议，但表示并未看到过该份报纸，也未看到被告进行张贴，且双方并未约定以登报的形式进行通知。2018年11月26日，原告向贵阳市小河区安居房屋中介有限公司支付了代办费580元，该公司向原告出具了加盖该公司财务专用章的收款收据专用票据一张。对于原告委托办理不动产权证及交纳代办费的相关事宜，在其与被告签订的《商品房买卖合同》中未有相关约定。原告现主张合同中约定的是被告负有将办理转移登记相关文书交付给原告的义务，故应当以原告实际接到通知之日即交纳代办费之日为计算违约金截止的时间，遂据此起诉至一审法院。诉讼中，被告出示了《建筑设计消防规范》（GB50016-2014）、恒阳房开整改前后照片、竣工验收备案表、工程竣工验收报告、审核结算书等，证明2014年8月住房建设部批准《建筑设计消防规范》（GB50016-2014）为国家标准，自2015年5月1日起开始实施，该公司按照新标准重新布置消防车登高操作场地、拓宽消防通道等，由此增加了绿化收益、通道改造等多项施工项目，导致至2016年11月18日才通过消防设施的竣工验收，2018年4月3日才完成竣工验收备案，直接造成了该公司未能按期办证，上述情形属于政府政策变化引起的不可抗力和情势变更，应当免除该公司逾期办证的违约责任；被告同时还提交了《龙湾国际二期业主起诉逾期交付办理产权登记证书应诉方案统计表》，其上载明了原告未足额交纳物业费和停车费的情况，表示根据合同约定，在业主未交清物业服务等费用的情况下其有权拒绝协助其办理产权证。原告对上述证据的真实性无异议，但表示并不能说明被告逾期办理竣工验收备案及交付相关文书属于不可抗力因素引起的。一审法院认为，公民、法人或其他组织的合法权益受法律保护。原告与被告签订的《商品房买卖合同》双方真实意思表示，符合法律规定，属合法有效的合同。依法成立的合同，对双方当事人均有约束力。订立合同的双方均应按约履行合同。现被告未按照合同约定的时间即2016年6月30日前向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，已构成违约，原告诉请其按照合同约定承担违约责任，事实清楚，于法有据，一审法院予以支持。对于被告辩称其对于逾期交付转移登记的文书属于政府政策变化而引起的不可抗力和情势变更，但按照国家标准对案涉小区进行消防整改、绿化改造、通道改造等属于其作为出卖人在交付商品房过程中应尽的义务，不能作为其逾期办理转移登记的理由，且双方并未将法律、法规和政策的变化作为免责事由进行约定,而上述政策的变化亦并不属于法律规定的不可抗力的情形,因此,被告该项抗辩理由于约于法均无合理依据,一审法院不予采纳。关于本案违约金的计算方式，原告主张按照合同约定，即从2016年7月1日起至其交纳代办费之日止，按日万分之零点五计算。被告对于原告主张的起算日期无异议，但认为截止日期应当以其在《贵阳晚报》上刊登公告的时间为准，即2018年6月30日。本院认为，原、被告双方并未在合同中对通知办理产权登记的方式进行约定，但被告满足交付条件之后针对包括案涉原告在内的众多买受人采取刊登公告的形式，通知买受人办理产权登记的相关手续，应当视为其已经履行了合同约定的交付义务，应当以刊登公告的时间作为本案违约金计算的截止时间，即2018年6月30日。关于被告辩称原告未交清物业服务费，其有权拒绝协助其办理产权证，虽然双方在补充协议中有此约定，但该条款将业主是否交纳物业管理费作为被告履行协助办证义务的前提，两者并非属于同一法律关系，若将此作为阻却房开商履行义务的事由，明显不合理地加重了买受人的责任，故根据合同第二十九条中对于补充协议内容所作的限制性约定，该条款应当不予适用。另，关于被告辩称原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法总则＞诉讼时效制度若干问题的解释》第二条：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”，第三条：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”之规定，本案所涉的损害事实发生在《中华人民共和国民法总则》施行之前，为按日计付违约金，原告于2019年10月28日向一审法院提起诉讼，故原告的权利保护范围应从2016年10月28日开始计算，对于被告抗辩合理部分，一审法院予以采纳。综上，本案的违约金计算为：822316元×0.00005×610天（2016年10月28日-2018年6月30日）=25081元。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法总则＞诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告贵州恒阳（集团）房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告吴家艳逾期交付转移登记有关文书的违约金25081元；二、驳回原告吴家艳的其他诉讼请求。案件受理费人民币352元（已减半收取），由原告负担108元，由被告贵州恒阳（集团）房地产开发有限公司负担244元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。恒阳房开提交证明购房人违章搭建的四张照片及《补充协议》，拟证明购房人存在违章搭建的事实违约在先，恒阳房开可不协助其办理产权转移登记手续。吴家艳对照片的三性及证明目的有异议，不能体现拍照的时间及是否与购房人有关。对《补充协议》的真实性无异议，对关联性和证明目的有异议，与本案无关。二审审理查明的事实与原判认定的事实基本一致。上述事实有当事人庭审陈述及相关证据在卷佐证，且经质证，本院依法予以确认。本院认为本案审理的是商品房买卖合同法律关系，恒阳房开以购房人未缴清物管费和违章搭建为由主张有权不向购房人提供房屋产权办理的相关资料，明显限制购房人权利、加重了购房人的责任。退一步讲，即使购房人存在未缴纳物管费和违章搭建的情况，恒阳房开也可通过另案诉讼的正当方式来保障其权利实现，而不应以此种方式来限制购房人。一审法院认定《补充协议》中关于未缴清物管费则有权拒绝协助办理产权证的约定不予适用既符合合同约定，也符合法律规定，对此本院予以维持。至于恒阳房开主张的政策变化导致情势变更的问题，本院认为工程消防验收本就是恒阳房开作为建设单位应承担的相关义务，其将自身消防验收未能及时通过的相关责任认定为情势变更，明显不符合法律规定。并且恒阳房开提供的证据不足以证明消防验收未及时通过不是其他自身原因造成，故对恒阳房开的该主张，本院亦不予支持。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费704元，由上诉人贵州恒阳（集团）房地产开发有限公司负担704元。本判决为终审判决。审判员  符黎音二〇二〇年四月十六日法官助理王强书记员范梦诚