河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终2954号上诉人（原审原告）：潘某，男，1971年3月26日出生，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：陈鹏乐，河南振豫律师事务所律师。上诉人（原审被告）：郑州欢福莱商贸有限公司，住所地郑州市惠济区南阳路192号升龙汇金8号楼商铺二层F2-01号。法定代表人：董鑫，公司总经理。委托诉讼代理人：董家起，该公司员工。上诉人潘某与被上诉人郑州欢福莱商贸有限公司买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市惠济区人民法院（2019）豫0108民初6283号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。潘某上诉请求：请求二审法院撤销一审法院判决第三项，改判为“判决被上诉人赔偿上诉人一个月租金损失5423元，以及装修损失48000元”；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担郑州欢福莱商贸有限公司辩称，潘某未按约定支付房租，构成违约，半年租赁期已经使用完毕，不应退还保证金，请求驳回潘某的诉讼请求。郑州欢福莱商贸有限公司上诉请求：潘某未按约定支付房租，构成违约，半年租赁期已经使用完毕，不应退还保证金，请求驳回潘某的诉讼请求。潘某辩称，郑州欢福莱商贸有限公司未按期交纳涉案超市的租金导致停电及停止物业服务，其未交纳租金是行使不安抗辩权，后郑州欢福莱商贸有限公司撤离涉案超市，故郑州欢福莱商贸有限公司已违约，并应退还保证金和赔偿其装修损失。潘某向一审法院起诉请求：1、请求法院确认《租赁合同》无效；2、判令被告退还押金5423元，并赔偿原告一个月的租金损失5423元；3、判令被告赔偿原告装修损失48000元；4、判令被告承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2018年7月23日，原告潘某、案外人张彦美和被告经营的郑州世纪华联生鲜超市惠济南阳路店租赁合同，约定原告租赁使用编号为F2H-032，面积为38.74平方米的商铺，租赁期两年，计租日按照超市实际开业日期计租，原告另享有3个月的免租期，免租期自2019年2月18日起至2019年5月17日止。租金标准为每月每平方米140元，每年租金人民币65083元。每6个月交纳一次租金，下期租金原告应提前30天内向被告缴清。保证金为5423元。合同签订当日，原告依约交付半年租金32541元及保证金5423元。超市的实际开业日期为2018年10月25日。2019年7月14日原告因与超市工作人员就租赁问题引发纠纷向郑州市公安局长兴路分局报案。审理中，原、被告双方均认可原告与张彦美系夫妻关系，原告可以代表张彦美处理合同纠纷。另查明，被告法定代表人董鑫于2018年5月19日与郑州凯诺实业有限公司签订《房屋租赁协议》，2019年4月26日，凯诺新都汇购物中心向被告出具《终止物业断电通告单》，以被告未在约定时间之前向其缴纳租金，要求将在2019年4月26日14点30分停止一切物业服务，作出告知说明。一审法院认为，原告、案外人张彦美与被告名下的郑州世纪华联生鲜超市惠济南阳路店签订租赁合同，并已实际履行。双方对原告代表张彦美处理涉案合同纠纷均无异议。郑州世纪华联生鲜超市惠济南阳路店虽没有主体资格，但其权利义务由被告承担，被告对此予以认可，涉案租赁合同不符合合同无效的情形，原告要求确认租赁合同无效的诉讼请求本院不予支持。涉案租赁合同签订后，原告如约交纳租金及保证金，被告应保证出租商铺的正常使用。被告因未及时向其承租方交纳租金致使停电及停止物业服务，期间被告超市停业，原告所承租的商铺已无法正常使用，故双方签订的租赁合同已无法正常履行，应予以解除。被告应退还原告保证金5423元。原告未向法庭提交证据证明其何时将涉案商铺交还被告，故原告要求被告返还其1个月的租金没有证据予以支持，本院不予支持。原告要求被告赔偿其装修损失，提交的证据不足以证明损失的准确数额及造成损失的责任主体，故对此本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除2018年7月23日原告潘某、案外人张彦美与被告郑州欢福莱商贸有限公司名下的郑州世纪华联生鲜超市惠济南阳路店签订的《世纪华联生鲜超市租赁合同》；二、被告郑州欢福莱商贸有限公司于判决生效之日起十五日内返还原告潘某保证金5423元；三、驳回原告潘某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1271元，减半收取636元，由原告潘某负担586元，被告郑州欢福莱商贸有限公司负担50元。本院二审期间，上诉人向法庭提交了微信转账记录、银行交易流水、借记卡消费清单，以证明上诉人潘某在承租后支付了相应装修费用。经二审审理查明的部分事实与一审一致。二审另查明，潘某承租案涉商铺后，支付了23000元的装修费用。本院认为，潘某、案外人张彦美与郑州欢福莱商贸有限公司名下的郑州世纪华联生鲜超市惠济南阳路店签订租赁合同，并已实际履行。涉案租赁合同签订后，上诉人潘某如约交纳租金及保证金，郑州欢福莱商贸有限公司应保证出租商铺的正常使用。关于潘某主张郑州欢福莱商贸有限公司支付剩余一个月租金的上诉理由，因其提供的证据无法证明其确切搬离案涉商铺的时间，结合合同租赁期为两年，潘某另享有3个月免租期的情况，一审未支持该诉求并无不当。关于郑州欢福莱商贸有限公司上诉称潘某未按合同约定支付租金已构成违约，其不应退还保证金的上诉理由，上诉人郑州欢福莱商贸有限公司因未及时向其承租方交纳租金致使停电及停止物业服务，后案涉超市停业，上诉人潘某所承租的商铺已无法正常使用，故潘某行使不安抗辩权未按合同约定提前一个月支付租金并无不妥，其行为不构成违约。故一审判令解除双方签订的《世纪华联生鲜超市租赁合同》，并由郑州欢福莱商贸有限公司退还保证金5423元适当，其该项上诉理由本院不予支持。关于上诉人潘某主张的装修损失，潘某二审期间提供了新证据予以证明，且郑州欢福莱商贸有限公司二审对其拆除案涉商铺予以认可，潘某要求郑州欢福莱商贸有限公司承担装修损失于法有据，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装修残值损失的，应予支持。上诉人实际租赁期限为6个月，折抵装修损失5750元，故郑州欢福莱商贸有限公司应支付潘某装修损失17250元，超出金额部分不予支持。综上，上诉人潘某的上诉请求部分成立，予以支持，上诉人郑州欢福莱商贸有限公司的上诉理由不能成立，不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下：维持河南省郑州市惠济区人民法院（2019）豫0108民初6283号民事判决第一、二项，即解除2018年7月23日潘某、案外人张彦美与郑州欢福莱商贸有限公司名下的郑州世纪华联生鲜超市惠济南阳路店签订的《世纪华联生鲜超市租赁合同》；郑州欢福莱商贸有限公司于判决生效之日起十五日内返还潘某保证金5423元；撤销河南省郑州市惠济区人民法院（2019）豫0108民初6283号民事判决第三项，即驳回潘某的其他诉讼请求；郑州欢福莱商贸有限公司于判决生效之日起十五日内赔偿潘某装修损失17250元；四、驳回潘某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1271元，减半收取636元，由潘某负担586元，由郑州欢福莱商贸有限公司负担50元；二审案件受理费2542由潘某负担815元，由郑州欢福莱商贸有限公司负担1727元。本判决为终审判决。审判长  耿胜利审判员  徐卫岭审判员  赵自伟二〇二〇年四月三十日书记员  王科普