山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终1785号 上诉人（原审原告）：刘允涛，男，1978年1月10日出生，汉族，住山东省青岛市市南区。 委托诉讼代理人：颜佩栋，山东飞浩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨凯，山东飞浩律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：青岛泰山房地产开发有限公司，住所地山东省青岛市市南区香港中路80号。 法定代表人：姜文霞，董事长。 上诉人刘允涛因与被上诉人青岛泰山房地产开发有限公司（以下简称泰山房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市市南区人民法院（2018）鲁0202民初102号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月6日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 刘允涛上诉请求：1、依法发回重审或撤销一审判决第四项，改判泰山房地产公司于判决生效之日起十日内给付刘允涛损失700万元；2、依法发回重审或撤销一审判决第五项，改判泰山房地产公司于判决生效之日起十日内给付刘允涛已付购房款一倍的赔偿金；3、依法判令本案的上诉费用由泰山房地产公司承担。事实与理由：1、一审法院认定事实错误，作为守约方，对于未付清全部购房款并没有过错，法院不应按照已付款与全部购房款的比例来折算因房价上涨给刘允涛造成的实际损失。根据双方于2017年4月17日签订的《房屋转让协议》第二条、第四条约定，泰山房地产公司应在收到刘允涛700万元购房款后一年内为刘允涛办理无瑕疵过户，在目标房屋网签至刘允涛名下后支付剩余800万元购房款。但现在因泰山房地产公司无法完成网签、不满足让刘允涛支付剩余购房款条件的前提下，刘允涛作为守约方，对于未付清全部购房款并没有过错。相反，刘允涛为履行双方签订的《房屋转让协议》积极采取措施。在签订涉案房屋购买合同后，为了筹集资金支付剩余购房款，于2017年8月29日将名下位于青岛市市南区户房产低价出售给他人，刘允涛完全有能力在泰山房地产公司履行协议后支付剩余购房款。因刘允涛的损失已经确定，应当按照全部损失赔偿刘允涛的损失，而非按刘允涛已支付购房款与全部购房款的比例折算升值款后按比例赔偿，若按比例折算赔偿则会造成刘允涛的过错责任扩大，损失将更加扩大。2、一审法院适用法律错误，泰山房地产公司确实存在欺诈行为，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的情形，而非第八条。刘允涛一审中反复强调，签订《房屋转让协议》时，泰山房地产公司故意隐瞒所售房屋已经抵押以及已经出卖给案外人的事实，明确向刘允涛承诺房屋所有权人是泰山房地产公司，且向刘允涛强调，虽然网签至案外人名下，由于案外人没有付款，交易未成功，因此涉案房屋具备交易给刘允涛的条件。基于此，刘允涛才与泰山房地产公司签订了《房屋转让协议》，后刘允涛为了履行《房屋转让协议》卖掉了位于同小区的房屋。刘允涛后经过法院的一系列调查取证，才查实涉案房屋的实际情况为：泰山房地产公司于2007年11月20日就将涉案房屋出售给案外人郝岩，且2008年9月17日郝岩向交通银行股份有限公司青岛分行抵押贷款520万元，支付了剩余购房款。泰山房地产公司在签约时，故意隐瞒已经收到案外人郝岩付清全款，以及该房产已经抵押给银行的事实，明显属于欺诈，完全符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第二款、第三款规定的情形。3、刘允涛已经尽到了合理谨慎义务，泰山房地产公司违反诚实信用原则，应当承担全部责任。泰山房地产公司在签约时，承诺泰山房地产公司为房屋所有权人，虽然涉案房屋网签至案外人郝岩名下，但郝岩并未缴纳房款，可以解除网签，并承诺在一年内为刘允涛办理无瑕疵过户，且泰山房地产公司也承诺能够将涉案房屋过户给刘允涛。同时，刘允涛也到涉案房屋现场实地了解，该房屋当时确实没有人住，同时泰山房地产公司会同物业公司负责人一同向刘允涛交付了涉案房屋。刘允涛作为非专业人士，已尽到相应谨慎义务。且一直在为履行该协议做相应的准备，刘允涛不应承担相应责任。综上所述，一审法院作出的(2018)鲁0202民初102号民事判决书认定事实错误、适用法律错误，依法应予改判或发回重审。 刘允涛向一审法院起诉请求：1、判令泰山房地产公司返还购房款700万元及资金占用期间的利息损失（以已付购房款700万元为基数按照同期银行贷款利率计算，自2017年4月27日起至实际给付之日止，截至2018年10月16日，暂计496902.78元）；2、判令泰山房地产公司向刘允涛承担已付购房款一倍的赔偿责任；3、判令泰山房地产公司赔偿刘允涛装修费损失851741.87元；4、判令泰山房地产公司赔偿刘允涛因房屋价格上涨导致的经济损失900万元；5、本案案件受理费、保全费等诉讼费用由泰山房地产公司承担。 一审法院认定的事实：2017年4月17日，双方签订《房屋转让协议》一份，约定刘允涛购买泰山房地产公司开发的青岛市市南区金湾路1号柏丽澜庭6号楼1002户房屋一处，建筑面积269.26平方米，规划用途为住宅，转让价款为1500万元；在本协议签订之前，泰山房地产公司已将涉案房屋网签至第三人名下，泰山房地产公司承诺一直未收到第三方购房款，现将涉案房屋另行销售给刘允涛，并愿承担由此造成的一切法律责任；泰山房地产公司并承诺在收到刘允涛购房款700万元后一年内负责解除第三人法院查封及网签等所有问题，为刘允涛办理无瑕疵的不动产权过户登记；刘允涛应于本协议签订之日起十日内向泰山房地产公司支付700万元，剩余转让价款800万元由刘允涛于涉案房屋网签完毕过户时向泰山房地产公司支付；如因泰山房地产公司违约导致刘允涛解除协议或泰山房地产公司擅自提出解除协议或导致本协议无效的，泰山房地产公司应向刘允涛支付产生的装修费、搬家费及过渡、安置费；如泰山房地产公司恶意在涉案房屋具备过户条件时违约并卖与第三方，泰山房地产公司应按涉案房屋小区同楼座上下左右评估均价全额补偿刘允涛超额房价（1500万元）以上损失，并在违约十日内全额退回刘允涛已付购房款；刘允涛在未收到退房款及其他全部赔偿费用前，上述涉案房屋使用权泰山房地产公司承诺仍归刘允涛使用。 2017年4月25日、4月27日，刘允涛向泰山房地产公司指定的账户支付涉案房屋的房款700万元，泰山房地产公司向刘允涛出具收款收据。 2017年4月20日，刘允涛与案外人杨文举签订《青岛柏丽澜庭装修设计合同》一份，载明：杨文举为涉案房屋进行装修方案设计，设计费54000元。 2017年5月8日，刘允涛与案外人徐厚兵签订《青岛市家居装饰装修施工合同》一份，载明：徐厚兵进行涉案房屋的室内装修，工程总造价85万元。 刘允涛提交《柏丽澜庭刘总家装修决算书》一份、收款收据、发票、销售单一宗，证明刘允涛装修涉案房屋花费851741.87元。泰山房地产公司质证称，对证据的真实性不予认可，是否用于涉案房屋的装修无法确定。 2007年11月20日，泰山房地产公司与案外人郝岩签订《青岛市商品房预售合同》一份，载明：泰山房地产公司将青岛市市南区澳门八路8号柏丽澜庭6号楼1002户房屋出售给郝岩，建筑面积268.93平方米，单价为32626元/平方米，总房价款8774110元；郝岩应于2007年11月23日前支付全部房价款的30.02%，计2634110元；应于2007年11月23日前到泰山房地产公司指定贷款银行或公积金管理中心办妥贷款手续。该合同签订后办理网签登记备案手续。 2008年9月17日，郝岩与交通银行股份有限公司青岛分行签订《个人住房抵押贷款合同》一份，将涉案房屋抵押贷款520万元，由银行将贷款转账至泰山房地产公司账户。 2017年8月29日，刘允涛与案外人王海平签订《青岛市存量房屋买卖合同》一份，载明：刘允涛将青岛市市南区户房屋进行出售，建筑面积223.41平方米，售房款为870万元。 2019年6月17日，青岛市市南区金湾路1号6号楼902户房屋进行出售，建筑面积266.73平方米，售房款2200万元。 刘允涛称，1、涉案房屋现网签在案外人郝岩名下，泰山房地产公司同意将涉案房屋出售给刘允涛，原因是泰山房地产公司一直未收到案外人郝岩的购房款，但实际上刘允涛后来得知郝岩已经支付相应购房款；双方签订的《房屋转让协议》约定，涉案房屋已经网签至郝岩名下，但泰山房地产公司一直未收到郝岩的购房款，现泰山房地产公司将涉案房屋另行销售给刘允涛，并承担由此产生的一切法律责任，由于郝岩的个人债务原因导致涉案房屋被法院依法查封，泰山房地产公司承诺在收到刘允涛的700万元后一年内负责解除法院查封及网签等所有问题，为刘允涛办理无瑕疵的不动产权过户登记。2、涉案房屋当时由青岛市中级人民法院查封，至今仍处于查封状态，涉案房屋已经交付给刘允涛，刘允涛对涉案房屋进行装修，刘允涛主张解除《房屋转让协议》，涉案房屋现涉及五道查封，从现有证据能看出郝岩向银行贷款520万元。签订房屋转让协议的时候刘允涛不知道涉案房屋已经被抵押，当时是基于对泰山房地产公司原法定代表人刘煜的信任，且泰山房地产公司向刘允涛承诺一年内负责为刘允涛办理无瑕疵的不动产权登记过户手续，当时泰山房地产公司称郝岩未交付房款可以解除网签，在刘允涛支付700万元后才得知涉案房屋除查封外还有抵押。3、刘允涛在与泰山房地产公司签订《房屋转让协议》后，为筹集资金，将刘允涛名下位于柏丽澜庭小区的房屋低价出售给他人；现柏丽澜庭小区位于涉案房屋楼下的房屋售房款2200万元，价格涨幅达700万元，泰山房地产公司应赔偿刘允涛因房价上涨产生的损失。 泰山房地产公司称，1、泰山房地产公司在与刘允涛签订协议时明确告知刘允涛房屋存在抵押、查封及出售给案外人郝岩的事实，且双方达成的意见是泰山房地产公司处理好与案外人郝岩的购房行为后再为刘允涛办理房屋产权过户手续，泰山房地产公司不存在故意隐瞒欺诈的行为。2、泰山房地产公司不清楚郝岩是否支付首付款，刘允涛所提交的柏丽澜庭小区其他房屋的交易价格是否具有合理性不予确认。3、泰山房地产公司未收到郝岩支付的房款。 一审法院认为，本案的争议焦点为：双方签订的《房屋转让协议》无法继续履行的原因及违约方应承担违约责任的范围。 依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。本案中，双方于2017年4月17日签订的《房屋转让协议》，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，对该合同的效力一审法院予以认可。 当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案中，依据合同约定，泰山房地产公司承诺在收到刘允涛700万元后一年内负责解除第三人的法院查封及网签等所有问题，为刘允涛办理无瑕疵的不动产权过户登记。泰山房地产公司于2017年4月27日收到刘允涛支付的房款700万元，但涉案房屋的查封至今未解除，泰山房地产公司亦无法联系到郝岩；且泰山房地产公司称未收到郝岩支付的购房款，但依据《个人住房抵押贷款合同》载明的内容，涉案房屋的银行贷款520万元系直接转至泰山房地产公司账户。因泰山房地产公司存在的违约行为致使案涉《房屋转让协议》无法继续履行，刘允涛签订该协议的合同目的无法实现，刘允涛要求解除《房屋转让协议》的请求，一审法院予以支持。 合同解除后，因合同取得的财产应相互返还。本案中，案涉《房屋转让协议》解除后，因合同取得的财产应相互返还。刘允涛于2017年4月27日向泰山房地产公司支付购房款700万元，泰山房地产公司应向刘允涛返还购房款700万元及利息，自2017年4月28日起至实际返还之日止，按照银行同期贷款利率计算。 依照协议约定，如因泰山房地产公司违约导致刘允涛解除协议的，泰山房地产公司应向刘允涛支付产生的装修费、搬家费及过渡安置费。现《房屋转让协议》因泰山房地产公司存在违约行为而解除，依据刘允涛提交的装修设计合同、施工合同、装修决算书、收款收据、发票、销售单一宗，形成证据链条，证明刘允涛为装修涉案房屋花费851741.87元。刘允涛要求泰山房地产公司支付装修费851741.87元的请求，符合合同约定，一审法院予以支持。 依照协议约定，刘允涛在未收到退房款及其他全部赔偿费用前，上述涉案房屋使用权泰山房地产公司承诺仍归刘允涛使用。案涉《房屋转让协议》解除后，关于涉案房屋的交接事宜，因双方在庭审过程中均未主张，一审法院对此不予处理，双方当事人可另行协商解决。 刘允涛要求泰山房地产公司承担已付购房款一倍赔偿责任的请求，一审法院认为，刘允涛知晓涉案房屋已经网签至郝岩名下，且案涉《房屋转让协议》签订时间在后，刘允涛主张泰山房地产公司承担一房二卖的惩罚性赔偿责任，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的法律适用条件，对此，一审法院不予支持。 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。刘允涛要求泰山房地产公司赔偿因房屋价格上涨导致的经济损失900万元的请求，一审法院认为，一方面，依据刘允涛提交的证据及综合本案案情来看，刘允涛基于对泰山房地产公司的信任，购买涉案房屋后将其位于柏丽澜庭小区内其他房屋出售，并居住在涉案房屋内至今，其对于案涉《房屋转让协议》的完全履行具有合理期待，但泰山房地产公司未将涉案房屋在约定期限内为刘允涛办理过户登记手续，泰山房地产公司提交的证据亦未证明其在收取刘允涛支付的购房款700万元后，曾为履行《房屋转让协议》采取过任何积极措施或者付诸于任何行动以促成协议的顺利实现，至今涉案房屋上存在的查封及网签等问题未得到解决，且泰山房地产公司在协议中承诺其未收到郝岩的购房款亦与泰山房地产公司已收取银行贷款520万元的事实不符，泰山房地产公司的不当行为致使涉案房屋至今未具备过户条件，违反诚实信用原则及合同约定，泰山房地产公司应赔偿因其违约而给刘允涛造成的损失。另一方面，刘允涛作为一个理性的民事主体，明知涉案房屋已经网签给郝岩的情况下，仍然选择与泰山房地产公司签订案涉协议并为履约进行相应准备，刘允涛对于自身的损失亦存在相应过错，综合本案案情、双方为履约付出的准备、按约履行的程度等，泰山房地产公司应对刘允涛的实际损失承担70%的赔偿责任。 关于刘允涛因协议解除而产生的损失的认定，一审法院认为，青岛市市南区金湾路x号x号楼x户房屋系与涉案房屋位于相同地段、相同楼座、相同户型、面积基本相同，系上下楼相邻，该房屋的出售价格可以作为涉案房屋现价值的参考依据。综合902户房屋于2019年6月17日出售价格2200万元与案涉《房屋转让协议》约定的1002户房屋售房款1500万元之间的差额700万元，以及刘允涛支付700万元购房款所占协议约定的1500万元购房款的比例折算，刘允涛已付购房款700万元对应的涉案房屋升值价值为327万元（700/1500*700），泰山房地产公司应向刘允涛赔偿涉案房屋因升值而造成的实际损失229万元（327*70%）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四五条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，一审判决：一、刘允涛与泰山房地产公司于2017年4月17日签订的《房屋转让协议》解除；二、泰山房地产公司于判决生效之日起十日内返还刘允涛购房款700万元及利息，自2017年4月28日起至泰山房地产公司实际返还购房款700万元之日止，按照银行同期贷款利率计算；三、泰山房地产公司于判决生效之日起十日内给付刘允涛装修费用851741.87元；四、泰山房地产公司于判决生效之日起十日内给付刘允涛损失229万元；五、驳回刘允涛的其他诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费93800元，保全费5000元，由刘允涛负担14525元，由泰山房地产公司负担84275元；因泰山房地产公司负担部分，刘允涛已经预交，泰山房地产公司于判决生效之日起十日内给付刘允涛。 经二审审理查明的事实与一审一致。 本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。本案中，刘允涛主张泰山房地产公司存在故意隐瞒所售房屋已经出卖给案外人、存在抵押以及已收取案外人购房款的情形，应当承担已付购房款一倍的赔偿责任，但双方合同明确载明在本合同签订之前泰山房地产公司已将涉案房屋网签至案外人名下，存在的查封等问题待刘允涛支付约定购房款后由泰山房地产公司进行解决，由此可见泰山房地产公司并未向刘允涛故意隐瞒房屋已另售、存在查封等事实。虽然案外人与银行签有抵押贷款合同，但因我国物权法规定，抵押权自登记时设立，而根据目前在案的证据，并未显示涉案房屋办理了抵押登记，故并不存在刘允涛的权利因此而受到实质影响以及因此导致双方签订的购房合同无效或者被撤销、解除的情形。对于刘允涛主张泰山房地产公司故意隐瞒其已经收取案外人购房款的问题，一审法院就此已经予以认定，并以此认定泰山房地产公司违反了诚信原则和合同约定，判令由泰山房地产公司承担相应责任，故对此不存在认定事实错误的问题。涉案房屋已经交付刘允涛实际使用，刘允涛已经实现了房屋买卖合同的部分目的，泰山房地产公司是否收取了案外人的购房款并不必然导致刘允涛与泰山房地产公司间购房合同的解除，对阻碍双方合同继续履行产生实质影响的是泰山房地产公司不能履行对涉案房屋进行解除查封、解除网签及办理过户手续等合同义务，而非存在案外人的抵押合同、收取了案外人的购房款，故刘允涛以上述理由主张泰山房地产公司承担已付购房款一倍的赔偿责任，不符合上述司法解释的规定，一审法院对此不予支持，并无不当。 对于一审判决按付款比例折算损失的问题，刘允涛在明知涉案房屋存在潜在的权属纠纷、过户障碍、交易受限等重大瑕疵的情形下，仍愿意购买涉案房屋，其作为完全行为能力人对因此而面临的风险应当有所预见并自行承担；其主张系基于对泰山房地产公司的信任而签订合同购买房屋，但针对涉案房屋如此特殊的情形，其该信任已然超过了正常合理的范围，故一审认定刘允涛对自身的损失存在过错符合常理，并无不当。刘允涛认为其对未付全款并没有过错，不应按照已付款与全部购房款的比例来折算其实际损失，但刘允涛本案所主张的涉案房屋差价损失实际是基于合同全面履行后所可以期待的可得利益损失，并非是实际已发生的直接损失，因双方均未完全履行完毕合同的约定，刘允涛并未实际支付全部购房款，一审法院按支付比例进行折算支持相应的房屋溢价损失符合公平原则，一审对此判决并无不当。综上所述，刘允涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费105800元，由上诉人刘允涛负担。 本判决为终审判决。 审判长 孙 琦 审判员 齐 新 审判员 甘玉军 二〇二〇年四月七日 法官助理 吴迪 书记员王冉冉