湖南省衡阳市蒸湘区人民法院民 事 判 决 书(2019)湘0408民初2483号原告：曹泽群，男，2000年6月1日出生，汉族，住湖南省常宁市。原告：曹诗鹏，男，1970年1月18日出生，汉族，住湖南省常宁市。两原告共同委托诉讼代理人：谢波，湖南纲维律师事务所律师。被告：衡阳万恒置业有限公司，住所地：湖南省衡阳市蒸湘区船山大道26号白金汉宫1号楼20层2001室。法定代表人：游晨辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：李彧婧，湖南湘华律师事务所律师。委托诉讼代理人：詹阳清，男，1974年8月6日出生，汉族，系该公司副总经理，住湖南省长沙市岳麓区。原告曹泽群、曹诗鹏与被告衡阳万恒置业有限公司（以下简称万恒公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曹泽群、曹诗鹏委托诉讼代理人谢波，被告万恒公司委托诉讼代理人李彧婧、詹阳清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告曹泽群、曹诗鹏向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方所签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告返还购房款603985元及利息93718.34元（按年利率4.9%自2016年6月8日起计算至2019年8月8日），合计697703.34元，剩余利息支付至房款全部返还之日止；3、判令被告赔偿原告损失共计856914.66元（含办证代办费1000，原房价与现销售差价855914.66元）；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年9月25日，两原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：1、被告将其开发的位于蒸湘区船山大道26号白金汉宫2、3栋-109房屋出售给原告，房屋预测建筑面积为56.15平方米，规划用途为商服；2、房屋单价为每平方米人民币10756.64元，总价款为603985元；3、付款方式为一次性付款，支付时间为2016年9月25日之前；4、合同约定房屋因质量问题买受人解除合同的，由出卖人承担买受人的全部损失，及退回房款并按照已付房款年利率4.9计算给付利息；5、合同还约定了其他事项。被告将本案合同的房屋（商铺）交付给原告后，出现墙壁严重漏水的现象，造成房屋内壁多处渗水并导致屋内物品受损，严重影响了两原告对房屋的使用，经两原告通知被告要求维修，被告也曾多次予以修补，但是经过多次修补之后仍未解决漏水问题，现两原告无法对该房屋（商铺）进行正常使用。现两原告认为，被告出售的房屋存在严重影响原告正常使用的质量问题及主体结构的质量问题，已经严重地侵害了原告的合法权益。原告为维护其合法权益不受侵害，依法诉至本院。被告万恒公司在庭前会议中辩称，案涉房屋不存在主体结构质量问题，但房屋不论是主体结构质量问题还是其他质量问题，原告都有权选择解除合同；是否存在其他的承租户，我们不清楚，且原告未提供租赁合同。我方同意解除案涉合同，并同意原告第二项请求，对于第三项诉请中除房屋差价部分以外的损失同意认可，对房屋差价部分的损失不认可。被告万恒公司在庭审中辩称，原告所说与事实不符，109号房屋存在漏水是一个普通的漏水问题，并未严重影响预案奥对房屋的使用，其要求解除合同不符合合同约定，也没有任何法律依据，基于第一项诉请不存在，第2、3项诉请也就不存在，原告的全部诉请依法不应予支持。被告万恒公司的委托诉讼代理人在庭后递交的书面代理词中辩称，原告在被告处购买的白金汉宫2、3栋-109室房屋虽曾存在漏水问题，但并未达到严重影响其正常使用的程度（该房屋一直在对外营业），原告要求解除双方《商品房买卖合同》并返还购房款等诉求明显与事实不符、于法无据，依法不应予支持。原告要求被告赔偿其原房价与现销售差价的诉请，也显然违背了原、被告双方的合同约定，且因该项诉请数额不明确，而原告又未能提供原房价与现销售价存在差价的有效依据，故该项诉请明显与事实不符，于法无据，依法应不予支持。综上，被告请求法院驳回原告的全部诉讼请求。本院经审查认定案件事实如下：2016年9月25日，原告曹泽群、曹诗鹏与被告万恒公司签订《衡阳市商品房买卖合同（预售）》（合同编号为：HY2016052268），合同约定，被告将坐落于衡阳市蒸湘区船山大道26号万恒白金汉宫2、3栋-109室房屋出售给原告，该铺面预测建筑面积为56.15平方米，套内建筑面积52.92平方米，分摊共有面积3.23平方米；按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米10756.64元，总价款为603985元；签订该合同前，原告已经向被告支付定金50000元，该定金与交付首付款时抵作商品房价款；原告应当在2016年9月25日前支付原告该商品房全部价款；经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照已付房款年利率4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，给买受人造成损失的，有出卖人承担相应的赔偿责任。同日，原告与被告签订了一份补充协议，双方约定，买受人认为房屋不合格，应向具有工程质量检测资质的机构申请鉴定，如鉴定结论为主体结构质量不合格，买受人有权退房，出卖人承担鉴定费用并赔偿买受人的直接损失，交付的房屋需要维修整改的，买受人可以口头或书面通知出卖人，出卖人应在3个工作日内派员前往处理，依据《住宅质量保证书》及时给予保修服务。被告将上述房屋交付给原告后，2017年8月26日，原告与案外人罗小辉签订了为期五年的房屋租赁合同，将上述房屋出租给案外人罗小辉用于收取租金。另原告为办理房产证而向被告支付了代办费1000元。后案涉房屋因下雨漏水，影响承租人对案涉房屋的正常使用，经被告多次派员维修，但仍未解决妥当，原告为维护其合法权益，依法诉至本院，故酿成本案纠纷。上述事实，有原、被告双方的陈述、商品房买卖合同及补充协议、房屋租赁合同、招商服务协议、发票收据、照片、工作联系函及微信聊天记录等证据予以证实并在卷佐证。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告双方签订商品房买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，没有违反法律强制性规定，应当认定为合法有效，对双方均有约束力，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，被告在庭前会议及庭审中的陈述不一致，庭前会议中就诉争事项达成合意的，虽被告在庭审中反悔，但因被告未提供相应的证据证明，应当承担举证不能的不利后果，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条：“诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认。但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。”之规定，本院对当事人在庭前会议中达成的合意予以确认，对被告庭审中与庭前会议不一致的并且没有证据推翻该合意的主张不予采信。本案在开庭前，原告曾经向本院提交过房屋质量鉴定申请书，要求对案涉房屋进行质量鉴定。2019年10月21日，本院组织召开庭前会议，原告代理人提出若被告同意解除双方的房屋买卖合同及补充协议，其表示愿意撤回房屋质量鉴定申请书，被告代理人表示同意解除房屋买卖合同及补充协议并同意原告的第二项诉请，双方就解除合同、返还相应房款及利息达成了合意。被告代理人在庭审中及庭后提交的代理词称不同意解除合同，该意见视为对解除合同、返还相应房款及利息达成的合意的反悔，但被告并未提供相应的证据推翻上述合意，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条之规定，被告未提供证据推翻该合意，应当承担举证不能的不利后果，故本院对被告的该项意见不予采纳。因原、被告在已经对解除合同、返还相应房款及利息已经达成合意，故原告的第二项诉请有相应的事实和法律依据，本院予以支持。关于原告诉请要求被告赔偿其损失的问题，本院从以下两个方面予以分析：第一，被告代收的原告支付的代办费1000元，有相关的书证予以证实，并且被告在庭前会议中对该费用予以认可，故本院对该部分费用予以支持；第二，原告诉请的原房价于现房价的房屋差价损失，被告认为，该差价损失不是直接损失，不应予支持；本院认为，合同经合意解除后，守约方享有损害赔偿请求权，本案中，原告购买案涉门面不尽是为了置购房产，更是一种理财行为，原告将案涉房屋价款在合同约定的期间内全部付清，因被告交付的房屋存在质量问题致使原告购买的房屋无法正常使用，合同解除后，原告显然已经无法用之前所付房款购买附近地段同等房屋，故原告主张原房价与现房价的差价损失是必然存在的，但被告未提供证据证明实际的差价，应当承担举证不能的不利后果，故本院结合房地产市场行情因素以及案涉商铺周边房价，结合本案的实际情况，本院酌定被告赔偿原告房屋差价损失200000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十四条之规定，判决如下：一、解除原告曹泽群、曹诗鹏与被告衡阳万恒置业有限公司与2016年9月25日签订的合同编号为：HY2016052268的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议；二、被告衡阳万恒置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告曹泽群、曹诗鹏购房款603985元并支付利息（以购房款603985为基数按照年利率4.9%的标准，自2016年9月25日起计付至清偿之日止）；三、被告衡阳万恒置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告曹泽群、曹诗鹏办证代办费1000元；四、被告衡阳万恒置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告曹泽群、曹诗鹏赔偿款200000元；五、驳回原告曹泽群、曹诗鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费18972元，由原告曹泽群、曹诗鹏负担8005元，由被告衡阳万恒置业有限公司司负担10967元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 长  覃志平人民陪审员  范召富人民陪审员  杨成富二〇二〇年四月二十一日法官助理熊艳书记员雷家榕附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第七十四条诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认。但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。