湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书(2020)湘0104民初1580号原告：阳光壹佰物业发展有限公司，住所地长沙市岳麓区南二环一段518号阳光壹佰国际新城1-84-2，统一社会信用代码：91430000763252556P。法定代表人：柳广。委托诉讼代理人：贺炳文，男，汉族，1969年7月6日出生，该公司法务。被告：郑建辉，男，汉族，1965年8月24日出生，住长沙市岳麓区。原告阳光壹佰物业发展有限公司与被告郑建辉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。在2020年3月5日的庭审中原告阳光壹佰物业发展有限公司的委托诉讼代理人贺炳文、被告郑建辉到庭参加了诉讼，在2020年4月14日的庭审中原告阳光壹佰物业发展有限公司的委托诉讼代理人贺炳文到庭参加了诉讼，被告郑建辉经本院传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告阳光壹佰物业发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告缴纳拖欠的物业服务费等费用共计23916元，其中物业服务费16159.5元，违约金7756.5元；2、请求依法判令由被告承担本案的所有诉讼费用。事实和理由：被告为长沙市岳麓区业主，房屋面积为128.29平方米。2004年7月12日，原告通过阳光壹佰（湖南）置业发展有限责任公司选聘，对长沙市岳麓区阳光壹佰国际新城实施前期物业服务工作。2014年01月11日，原告与被告签订前期物业服务协议。原告严格依约履行了义务。但被告自2014年4月至今拒不缴纳物业服务费，经原告多次催缴均无结果。现根据相关法律、法规的规定，特向贵院提起诉讼，请求判如请。被告郑建辉辩称：物业费我同意交，但因为我的房子是样板房，到现在还没有验收。我还有很多地方不接受，所以导致我没有缴纳物业费。本院经审理认定事实如下：2004年7月12日甲方阳光壹佰（湖南）置业发展有限责任公司与乙方湖南万怡物业管理服务有限责任公司（现名称为阳光壹佰物业发展有限公司）签订了《前期物业管理服务合同》，双方对物业基本情况、服务内容与质量、服务费用、物业的经营与管理、物业的承接验收、物业的使用与维护、专项维修资金、违约责任、其他事项进行了约定。双方约定，甲方、业主或物业使用人，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每天千分之3的标准向乙方支付滞纳金。合同期限自2004年7月16日起至2007年7月16日止。2013年10月21日甲方阳光壹佰（湖南）置业发展有限责任公司与乙方湖南阳光壹佰物业服务有限责任公司（原名湖南万怡物业管理服务有限责任公司、现名阳光壹佰物业发展有限公司）签订了《前期物业管理服务合同补充协议》，双方约定，后海塔楼、公寓、沿街公馆收费为2元/月.平方米。2013年8月11日被告郑建辉与出卖人阳光壹佰（湖南）置业发展有限责任公司签订了《长沙市商品房买卖合同》，合同约定所购房屋为B1区1-56、1-74幢1607房，面积128.29平方米。并对物业服务事宜进行了补充约定：“因该物业管理区域尚未成立业主委员会，买受人同意自指定房屋交付之日起，即将所购房屋交出卖人《前期物业服务合同》中委托的物管企业统一进行管理并遵守房屋使用公约。买受人应遵守小区物业管理规定，并按期交纳物业管理费等费用（用于所购房屋所在小区及楼宇的保洁、保安、环境、楼宇外观维护及公共设施设备的运行、维修和保养等），同意物管企业在经营期间按国家和地方规定对收费标准进行调整。物业服务费的收费标准为：公寓、沿街公馆、后海塔楼（1、2、4、6、8、10、11、13、15、17栋，70至74栋）按建筑面积每月每平方米2元”。2014年2月22日被告开始购买该房屋水费并交纳了2014年3月1日至2014年3月31日的物业费257元。此后被告以房子是样板房没有验收为由未再交纳物业费，但被一直实际居住着。原告依约为阳光壹佰新城小区提供物业服务至今。因被告自2014年4月1日起未按合同约定缴纳物业服务费，原告曾向被告催缴协商过物业服务费。另查明，1、阳光壹佰物业发展有限公司曾用名湖南万怡物业管理服务有限责任公司、湖南阳光壹佰物业服务有限责任公司；2、被告所购房屋为样板房；3、2017年11月6日原告因被告欠交物业费起诉被告，后原告撤诉。上述事实有当事人陈述、原告提交的前期物业管理服务合同、前期物业管理服务合同补充协议、长沙市商品房买卖合同、开发证明、最后一次交费发票、欠费明细清单、催缴通知书（或律师函）、企业注册登记资料或变更通知书等证据证实，本院予以确认。本院认为，阳光壹佰（湖南）置业发展有限责任公司与原告签订的《前期物业管理服务合同》、《前期物业管理服务合同补充协议》，合法有效，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。双方应严格按照合同的约定履行各自的义务。《前期物业管理服务合同》虽然到期，但在未成立业委会聘请新的物业公司前，双方仍应参照合同履行，且原告与开发商于2013年10月21日签署了补充协议。同时被告与阳光壹佰（湖南）置业发展有限责任公司所签订的《长沙市商品房买卖合同》已明确约定买受人应遵守小区物业管理规定，并按期交纳物业管理费等费用，并约定了物业费标准为建筑面积每月每平方米2元交纳。原告为阳光壹佰新城小区提供了物业服务，被告自2014年4月1日至今，享受了物业服务，却未按约定缴纳物业服务费。被告认为“物业费同意交，但因为房子是样板房，到现在还没有验收”，可被告已实际入住多年，并交纳过水费和物业费，且样板房的问题原告应与出卖人协商。原告诉请被告交纳2014年4月1日起至2019年6月30日止共63个月的物业服务费16159.5元（128.29㎡×2元/㎡/月×63月），本院予以支持。原告请求被告支付违约金7756.5元，因原告、被告、开发商之间一直在协商处理样板房问题及物业费问题却未达成合意，原告怠于催收，故对原告该请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告郑建辉于本判决生效之日起五日内向原告阳光壹佰物业发展有限公司支付物业服务费16159.5元；二、驳回原告阳光壹佰物业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取199元，由被告郑建辉负担。此款已由原告预付，被告在给付上述款项时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  许朝阳二〇二〇年四月十四日法官助理廖若莎书记员喻可妍附适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。