上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终15740号上诉人（原审原告）:杨志宏，男，1950年1月25日生，汉族，住上海市浦东新区。上诉人（原审原告）：张根弟，女，1951年5月15日生，汉族，住上海市浦东新区。上诉人（原审被告）：沈弋人，女，1972年3月11日生，汉族，住上海市浦东新区。上诉人杨志宏、张根弟、沈弋人因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初34762号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。上诉人杨志宏、张根弟上诉请求：撤销一审判决，改判沈弋人返还房款人民币（下同）2万元，恢复厨房灶台、卫浴间至首次看房时原貌，交出出卖房装修的《质量保证书》和《装修合同》，因欺诈而赔偿500元，支付逾期迁出户口违约金18,000元，赔偿精神损失费1,460元，补偿客厅空调维修费，物业欠费，燃气欠费及有线电视机顶盒购置费，归还相关大门、过道门、书报箱钥匙，补偿卫浴间吊顶漏水、洗衣机下水道不畅通疏通维修费、主卧室东墙受淋渗水修缮工程及五面墙上的破损的残孔修复工程费。事实和理由：沈弋人按全新装修二手房向杨志宏、张根弟出售房屋，并再三强调对于房内墙体上的所有附属物一概不予移动，随房产一起出售，并在合同的补充条款中加以确定，然在房屋产权转移后房屋交接时，沈弋人不守诚信，直接违背合同约定。上诉人沈弋人上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判其仅需支付水费27.6元、燃气费18元、物业费892.08元。事实和理由：双方间的房屋买卖不包括家具及家电设施的交易，原审法院判决其承担空调维修费及有线电视机顶盒费用显属错误；原审已查明物业更换卫生间落水管道，而落水管道属于公共设施，即便存在漏水，亦应于维修基金中列支，而不应由业主个人承担。上诉人杨志宏、张根弟与上诉人沈弋人互不认可对方的上诉请求。杨志宏、张根弟向一审法院起诉请求判令：1.沈弋人恢复厨房灶台、卫生间至签订合同之日的原貌；2.沈弋人返还房款2万元；3.沈弋人返还微波一体、挂壁式彩电以及卫生间和厨房墙上的附属物；4.沈弋人赔偿空调维修费450元、东墙维修费1,200元、跨行转账费50元、水费27.6元、燃气费18元、物业费892.08元、两台有线电视机顶盒费用760元以及更换门锁（房门锁、过道锁、书报箱锁）费400元；5.沈弋人赔偿精神损失费1,460元；6.沈弋人因其欺诈行为而赔偿500元；7.沈弋人按每天100元的标准支付逾期迁出户口违约金18,800元；8.沈弋人赔偿洗衣机下水道疏通费200元、墙上21个残孔整修费2,000元、吊顶维修费8,000元。一审法院认定事实：2017年4月10日，杨志宏、张根弟（买受人、乙方）与沈弋人（卖售人、甲方）通过上海XX有限公司金汇店公司居间介绍，就上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋买卖事宜签订《上海市房地产买卖合同》。该合同第二条约定，甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计350万元。第五条约定，甲方承诺，自本合同签订之日起至该房屋验收交接期间，凡已纳入本合同附件二（该合同附件二“设备”“装饰”两栏均空白）的各项房屋装饰及附属设施被损坏或被拆除的，应按被损坏或被拆除的房屋装饰及附属设施估值1倍向乙方支付违约金。第十条约定，甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意按下列第（三）款内容处理……（三）甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付款日万分之五计算……补充条款（一）第7条约定，甲方应于甲、乙双方办理产权过户手续前，办妥原有户口（若有）的全部迁出手续。第8条约定，甲方须保证交房时该房地产内附属设施、设备均能正常使用及室内装饰与签订本合同之日的状况相符，下水道通畅。第10条约定，甲方若未按照本买卖合同中的约定全面履行自己义务的，则甲方应参照本合同第十条约定向乙方承担违约责任。附件四中约定，物业管理费、水、电、煤、电讯等费用，在转移占有前未支付和未结算的费用由甲方承担；转移占有后，使用该房地产所发生的费用均由乙方承担。同日，双方还签订了《补偿协议》，约定乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方172万元；乙方在此确认其于签订买卖合同前已对该房地产进行初步验看。双方在此同意甲方将该房地产连同现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备按现状交付乙方即可，但是甲方必须保证该房地产内的管道畅通以及该房地产附属设施设备的正常使用。2017年9月21日，双方签订《房屋买卖交接书》，载明：一、乙方确认，甲方将该房地产交付乙方时，该房地产内的附属设施、设备及固定装修与买卖合同中的约定相符。二、甲、乙双方确认，甲方交付该房地产之前的水、电、煤气、有线电视、电话及物业管理费等相关费用由甲方承担，甲方交付该房地产之后的水、电、煤气、有线电视、电话及物业管理费等相关费用由乙方承担。户口：有，年月日前迁出（横线处空白）。四、特别约定：甲方尽最大努力将户口迁出，甲方迁出户口当日乙方支付甲方尾款5万元，如故意拖延按原合同操作，承担相关责任。当日，沈弋人出具一份书面材料称：“今2017年9月21日下午16:00交房，房屋地址：XX路XX弄XX号XX室，房屋厅中空调不能工作，房屋装修合同待我回国后寻找出来给房东（杨志宏先生），但不保证找到。”另，双方签署一份书面材料称：“甲乙双方2017年9月21日下午16:30交房，在验房过程中，有部分家电房东已搬走，具体如下：五门大衣橱、电视机、洗衣机、冰箱，以上家具确认已经搬走。”原审另认定，2017年9月24日，杨志宏、张根弟向沈弋人发送短信：“沈女士，你交房前为何破坏首次看房时的现状。1.私自改建灶台，取走相关设施（微波一体）。2.为何拆除主卧室双重对拉窗帘。望给予答复。”杨志宏、张根弟接收系争房屋后，支付了账单日期为2017年9月的燃气费18元，账单日期为2017年9月、抄表日期为2017年9月27日的水费27.60元以及2017年1月至12月的物业管理费1,189.44元。此外，杨志宏、张根弟于2018年6月12日支出东墙修理费1,200元、于2017年10月12日支出空调维修费450元、更换锁芯费用250元。2018年3月22日，沈弋人将户口迁出系争房屋。原审再认定，2018年7月13日，沈弋人曾向一审法院提起诉讼，要求杨志宏、张根弟支付购房尾款5万元。一审法院经审理后认为双方在交接房屋时对购房尾款5万元的支付期限作了明确约定，即户口迁出之日，故于2019年1月11日作出判决，判令杨志宏、张根弟于判决生效之日起十日内支付沈弋人购房尾款5万元。该判决现已发生法律效力。2019年7月9日，一审法院至系争房屋现场进行勘察，情况为：卫生间吊顶龙骨有锈迹、东墙靠北墙面有渗水痕迹、东北角洗衣机下水孔废弃未使用；南房间东墙有渗水痕迹；厨房灶台下方做了门板，原先微波一体橱柜内有一个插座；系争房屋墙面有膨胀螺丝拆除的痕迹，其中卫生间东墙有4个、淋浴房内有2个、客厅南墙电视机处有6、7个。之后，一审法院通过系争房屋所在居委会主任，向系争房屋的楼上住户了解情况，该住户称，系争房屋姓沈的房东未卖房时就向其反映过卫生间吊顶漏水，曾将吊顶上方的生铁管换成了PVC管；其以为修好了，故试用过楼上的台盆，但姓杨的买方搬进来约一周又反映落水管漏水，现已停止使用楼上台盆。另，系争房屋现物业管理单位也向法院表示，物业公司曾将系争房屋卫生间吊顶上方的生铁排水管更换为了PVC管，但因为物业公司更替，无相关材料，故对报修情况、更换时间等具体情况无法提供。一审中，上海XX有限公司于2019年5月20日向一审法院出具《证明》，称双方通过其居间介绍就买卖系争房屋签订了买卖合同，双方于2017年9月21日进行了交接，无证据证明沈弋人出售房屋中包括家具、家电、软装潢等设备。2017年至今，其介绍的浦东南路地域房产，平均单价为7万元，价格变化不大。另，该公司为双方买卖系争房屋提供居间服务的业务员陈某于2019年5月27日出具《证明》称：2017年9月21日双方交接时，沈弋人未结算水、电、煤费及物业管理费，沈弋人临走时随打包物带走有线电视机顶盒一套，允诺归还，至今尚未归还。双方一致确认，系争房屋价款522万元系沈弋人到手价，为避税，故将房价款分为《上海市房地产买卖合同》约定的350万元及《补偿协议》约定的172万元两部分。原审中，杨志宏、张根弟称系争房屋同类交易价格为500万元，系争房屋交易价格高是因为包括了装修及家具，且沈弋人原先报价520万元，增加2万元就是将家具家电及软装潢一起卖给杨志宏、张根弟，现要求沈弋人返还该2万元房款；东墙漏水是交接时就发现的，卫生间漏水是入住两天后发现的，洗衣机下水道不畅是交房后一个月发现的；交接当日，沈弋人联系了装修老板对东墙渗水进行维修，并写了装修公司名称及联系电话给杨志宏、张根弟，但实际沈弋人并未维修；另外，交接当天，沈弋人出具了拿走家电家具以及提供装修合同的两份书面材料后，杨志宏、张根弟才签署了交接书；大门应该有6把钥匙，沈弋人只给了2把，所以杨志宏、张根弟只能换锁；沈弋人要求杨志宏、张根弟跨行转账，产生50元转账费用。就卫生间吊顶漏水问题，杨志宏、张根弟表示其主张8,000元后，由其自行解决此事，经一审法院反复释明，杨志宏、张根弟表示不懂该主张是要求赔偿还是减少房屋价款，但坚持该主张。沈弋人称其使用系争房屋期间，并无卫生间漏水、洗衣机下水道不畅及东墙渗水情况；杨志宏、张根弟的证据都无法证明沈弋人带走了两个有线电视机顶盒；为减少双方之间的矛盾，现沈弋人自愿承担杨志宏、张根弟诉请主张的水费27.6元、燃气费18元、物业管理费892.08元。一审法院认为：杨志宏、张根弟与沈弋人就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》、《补偿协议》以及《房屋买卖交接书》均系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案中杨志宏、张根弟诉请的主要内容涉及沈弋人是否按约交付房屋。双方于2017年9月21日办理了系争房屋交接手续，双方签署了《房屋买卖交接书》和沈弋人已搬走了部分家具、家电的书面材料，沈弋人还单独出具了确认空调不工作的书面材料。上述交接书和书面材料是交房当日双方对房屋交接事宜的真实意思表示，应作为认定本案的主要依据。交接书载明“乙方确认，甲方将该房地产交付乙方时，该房地产内的附属设施、设备及固定装修与买卖合同中的约定相符”，两份书面材料中也未提及厨房灶台、卫生间不符合合同约定，故杨志宏、张根弟关于恢复厨房灶台、卫生间至签订合同之日的原貌请求一审法院不予支持。双方买卖合同及补偿协议中并未明确约定家具、家电及软装潢内容包括在转让标的物之内。虽然交接当日双方签署了沈弋人已搬走部分家具、家电的书面材料，但该书面材料的内容仅是对当日状况的描述，仅能说明双方对该部分家具、家电是否属系转让标的物存在争议。在没有相应证据证明该部分家具、家电属转让标的物的情况下，杨志宏、张根弟要求返还房价款2万元及返还微波一体、挂壁式彩电、卫生间和厨房墙上的附属物的诉请，一审法院难以支持。沈弋人出具的书面材料明确交接当日空调不工作，足以认定空调属于转让标的物且不符合合同约定，故杨志宏、张根弟要求沈弋人赔偿空调维修费450元的请求，一审法院予以支持。杨志宏、张根弟称交接当日即发现东墙渗漏，且沈弋人承诺维修，但交接书和书面材料上均无记载，杨志宏、张根弟也未能提供其他证据证明该节事实，故一审法院对杨志宏、张根弟要求赔偿东墙维修费用的诉请不予支持。跨行转账费50元是因履行合同发生的费用，在没有约定的情况下，该费用应由负有履行义务的一方承担，杨志宏、张根弟要求沈弋人承担没有法律依据。沈弋人同意承担水费27.6元、燃气费18元、物业费892.08元，杨志宏、张根弟的相应请求可予支持。虽然交接书和书面材料未提及有线电视机顶盒，但根据中介业务员陈某2019年5月27日出具证明，可以认定沈弋人临走时随打包物带走了有线电视机顶盒并允诺归还，现沈弋人至今尚未归还，故杨志宏、张根弟要求沈弋人赔偿机顶盒费用760元，一审法院予以支持。交接书和书面材料未提及沈弋人交房时门锁（房门、过道、信报箱）或钥匙存在瑕疵，现杨志宏、张根弟要求沈弋人支付换锁费用，没有事实依据。本案系合同纠纷，杨志宏、张根弟要求沈弋人赔偿精神损失费1,460元及欺诈赔偿款500元的诉讼请求，无法律依据，一审法院不予支持。关于杨志宏、张根弟要求沈弋人支付逾期迁出户口违约金18,800元的诉讼请求。就户口迁出问题，双方在交接书中约定“甲方尽最大努力将户口迁出，甲方迁出户口当日乙方支付甲方尾款5万元，如故意拖延按原合同操作，承担相关责任”，上述内容是对合同中相关条款的变更。客观上，沈弋人于房屋交接后约半年迁出了户口，并无证据证明沈弋人有故意拖延的情形，故杨志宏、张根弟再行主张迁出户口违约金无事实依据，一审法院不予支持。本案双方系二手房交易，与新建商品房交易不同，转让标的是已经使用过的二手房屋，交付的房屋是否符合约定应以双方合同约定及交接验收结果为准。交接书和书面材料未提及洗衣机下水道存在不通畅的情况，应认定为杨志宏、张根弟对此已经验收合格。况且，按杨志宏、张根弟自述，其也是在交房一个月后才发现该问题，故在没有确凿证据证明的情况，不能认定沈弋人交付时存在瑕疵。杨志宏、张根弟要求沈弋人赔偿洗衣机下水道疏通费的诉讼请求，一审法院不予支持。对于墙面上的残孔，交接时就目视可见，杨志宏、张根弟在交接时未提出异议，应视为认可该现状，其要求赔偿该项维修费用，一审法院难以支持。经一审法院现场勘察，目前卫生间吊顶上方落水管确实存在渗漏水的情况。虽然本案系二手房交易，但对于房屋存在的重大瑕疵，出售方负有如实披露的义务。根据查明事实，沈弋人出售前，卫生间吊顶上方就已经发生漏水，为此还更换了相应的落水管，但沈弋人在出售房屋时未将此情况向杨志宏、张根弟披露。同时，漏水的落水管位于卫生间吊顶内，属于隐蔽工程，杨志宏、张根弟在交接当日确实难以发现，也难以进行验收试验，故不足以认定杨志宏、张根弟对此已经验收合格。综上，沈弋人未尽如实告知义务，应承担相应的瑕疵担保责任。落水管的维修涉及案外人，杨志宏、张根弟诉请要求沈弋人直接赔偿维修费用确有不妥。但根据法律规定，质量不符合约定，且对违约责任没有约定或约定不明时，受损害方根据标的的性质以及损失大小，可以合理选择请求修理、更换、重做、退货、减少价款或者报酬。现杨志宏、张根弟经一审法院释明后未明确选择要求赔偿还是减少价款，但坚持主张该8,000元。考虑到杨志宏、张根弟法律认识水平有限，8,000元的数额也尚属合理，为尽早解决纠纷、减少讼累，一审法院从减少价款的角度，对杨志宏、张根弟该项请求予以支持。一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条之规定，于二〇一九年十月二十一日作出判决：一、沈弋人于判决生效之日起十日内支付杨志宏、张根弟空调维修费450元、水费27.6元、燃气费18元、物业费892.08元、有线电视机顶盒费用760元；二、沈弋人于判决生效之日起十日内支付杨志宏、张根弟8,000元；三、驳回杨志宏、张根弟的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费800元，由杨志宏、张根弟负担750元，沈弋人负担50元。二审中，杨志宏、张根弟出示下列证据材料：1、照片一组，旨在证明房屋墙体漏水，房内装修根本不是所谓“XX”品牌的装修；2、证明材料、确认书等，旨在证明卫生间顶棚严重溢漏等，沈弋人隐瞒房屋瑕疵。沈弋人发表如下质证意见：杨志宏、张根弟看房时，其处于居家状态，自然生活设施齐全，其已按合同约定完成交付；涉讼房屋直至交付前，不存在持续漏水或渗漏严重情况。本院认为，杨志宏、张根弟出示的居委会证明材料原审中已提供，不属于符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的二审程序中的新证据，其余照片等不足以证明其主张，本院均不予确认。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，本案双方签订的房屋买卖合同于法无悖，双方均应恪守。本院注意到，双方办理房屋交接手续并签署《房屋买卖交接书》，且合同中关于“房屋装修及附属设施”的概括表述并不能视作家具、家电亦为双方交易之内容，故杨志宏、张根弟要求恢复厨房灶台、卫生间至首次看房时原貌、归还钥匙、返还房款2万元、补偿洗衣机下水道不畅通维修费、修复墙上残孔等诉请，与事实不符，本院难以支持。双方于《房屋买卖交接书》中约定沈弋人尽最大努力将户口迁出，如故意拖延按原合同操作，承担相关责任。事实上，沈弋人已将户口迁出，杨志宏、张根弟未能出示证据证明对方有故意拖延之情形，故其关于逾期迁出户口违约金的主张，难以成立。本案系合同纠纷，杨志宏、张根弟未能出示证据证明沈弋人在履约过程中存在欺诈，故其关于因欺诈的赔偿款及精神损害赔偿款的主张均无法律依据，本院不予支持。双方关于漏水赔偿款存有争议，对此本院评述如下：漏水的落水管位于卫生间吊顶内，属隐蔽工程，双方交接房屋难以及时发现尚属合理，一审法院根据现场勘察状况确定减少之合同价款，合理妥当，且便于解决纠纷，本院予以认同。至于杨志宏、张根弟关于沈弋人交出出卖房装修的《质量保证书》和《装修合同》的主张，系二审期间新增加的诉请，且对方亦不予认可，故本院不作评述，当事人可另行主张。关于有线电视机顶盒费用，鉴于中介人员陈某证实出卖方带走并允诺归还，故原审法院判决沈弋人承担相应费用，并无不妥。本院还注意到，沈弋人于房屋交接日出具书面意见，认可房屋厅中空调不能工作，可见空调应属交易标的物，故其理应承担维修费。综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人杨志宏、张根弟关于撤销一审判决，改判沈弋人返还房款2万元，恢复厨房灶台、卫浴间至首次看房时原貌，交出出卖房装修的《质量保证书》和《装修合同》，因欺诈而赔偿500元，支付逾期迁出户口违约金18,000元，赔偿精神损失费1,460元，补偿客厅空调维修费，物业欠费，燃气欠费及有线电视机顶盒购置费，归还相关大门、过道门、书报箱钥匙，补偿卫浴间吊顶漏水、洗衣机下水道不畅通疏通维修费、主卧室东墙受淋渗水修缮工程及五面墙上的破损的残孔修复工程费的上诉请求；沈弋人关于撤销一审判决第一、二项，改判其仅需支付水费27.6元、燃气费18元、物业费892.08元的上诉请求缺乏事实与法律依据，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币800元，由上诉人杨志宏、张根弟负担747元，沈弋人负担53元。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 蒋辉霞审判员 翟从海二〇二〇年四月十五日书记员 张 琦附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……