江苏省宿迁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏13民终5205号 上诉人（原审被告）：朱泽久，男，1973年2月18日出生，住泗洪县。 委托诉讼代理人：许甜甜，女，1989年2月3日出生，住泗洪县。 被上诉人（原审原告）：泗洪县宏源公有资产经营有限公司，统一社会信用代码91321324704035615T，住所地泗洪县山河路南侧体育路西侧1幢。 法定代表人：许勇，总经理。 委托诉讼代理人：陈建中，江苏多德律师事务所律师。 上诉人朱泽久因与被上诉人泗洪县宏源公有资产经营有限公司（以下简称宏源公司）一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2019）苏1324民初1162号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 朱泽久上诉请求：撤销一审判决，改判驳回宏源公司的一审诉讼请求；一、二审诉讼费用均由宏源公司承担。事实与理由：1.一审法院对朱泽久为宏源公司垫付31800元创卫基金没有认定。但朱泽久有证据证明宏源公司同意用上述创卫基金抵扣涉案租金。2.双方在2018年8月23日《承诺书》上约定：朱泽久继续租赁房屋、场地需要参加公开招投标，在同等条件下享有优先权，朱泽久在取得租赁权后，与宏源公司重新拟定房屋租赁合同。在实际操作中，宏源公司并没有通知朱泽久招投标时间地点等事项，恶意回避朱泽久，目的就是不想让朱泽久续租合同。3.宏源公司在泗洪县公共资源交易中心以门市的名义公开招标，但实际上朱泽久租的是场地和民房，并没有门市，实属造假，是一种为达到非法目的的不诚信之举。同时，也印证了宏源公司招标不通知朱泽久的真实动机所在。一审法院对此并未认定。4.朱泽久和宏源公司在2018年曾口头协议续租涉案房屋和场地，租期两年。一审法院没有对此问题进行考量。 宏源公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。朱泽久的上诉无事实和法律根据，请二审驳回上诉，维持原判。1.关于31800元创卫基金抵扣租金的问题，没有这个事实，不应该给对方抵扣，不存在垫付31800元创卫基金的事。2.在招投标的时候，宏源公司已经派专人口头通知朱泽久，当时朱泽久不在家，通知了朱泽久的妻子。且宏源公司已经在网上发布了公告。3.双方不存在口头协议续租涉案房屋和场地，同时也是不符合常理的，因为在此期间，朱泽久已经在承诺书承诺非常清楚，这和承诺书的内容是矛盾的。 宏源公司向一审法院起诉请求：1.请求判令被告朱泽久返还位于泗洪县北侧原兽医站内的瓦房两间及院内场地7041.6平方米；2.判令被告朱泽久支付自2018年3月1日起至朱泽久实际搬出时的租金；3.判令被告朱泽久支付违约金30000元；4、本案的诉讼费用由被告朱泽久承担。 一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据即房屋租赁合同一份予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，一审法院认证如下：1.宏源公司提供的中国邮政储蓄银行结算账户收款凭证、泗洪县宏源公有资产经营有限公司专用票据各一张，该证据可以证明朱泽久于2018年5月22日向宏源公司主账户汇款42948元，宏远公司于2018年7月20日向朱泽久出具收据一张，载明该款系朱泽久2016年10月1日至2018年2月28日场地占用费。对该组证据证明效力予以确认；2.宏源公司提交的朱泽久于2018年8月23日出具的承诺书一份，该证据系双方当事人真实意思表示合法有效，对该证据的证明效力予以确认；3.宏源公司门市房租赁经营权拍卖公告、江苏省拍卖成交确认书各一份，该组证据可以证明宏源公司租赁的场地租赁经营权拍卖信息已经通过宿迁市公共资源交易电子服务平台发布，并最终由竞买人石松竞买取得场地租赁经营权。4.朱泽久提交的政府信息公开申请答复书公开的信息载明2018年8月30日、2018年9月10日盐城市宝圣拍卖有限公司已通过宿迁市公共资源交易电子服务平台发布了宏源公司门市房租赁经营权拍卖公告和拍卖结果，虽然名为宏源公司门市房租赁权拍卖公告，但是公告所要拍卖的标的与被告所租赁的场地相一致，该证据达不到朱泽久证明目的，故证据效力不予确认。5.泗洪县创卫指挥部工作交办单一张、江苏增值税普通发票一张、证明一份、该组证据无法证明朱泽久的主张，与本案不具有关联性，故对该组证据证明效力不予确认。 一审法院认定事实：2016年4月1日,宏源公司与朱泽久签订《房屋租赁合同》,双方约定：宏源公司将位于泗洪县北侧原兽医站院内瓦房2间和院内场地7041.6平方米出租给朱泽久使用，租期一年即从2015年10月1日起至2016年9月30日止。合同期满后，朱泽久没有按时交纳租金及返还租赁物。为此宏源公司2018年3月13日向泗洪县人民法院提起诉讼。在诉讼过程中，朱泽久于2018年8月23日向宏源公司出具《承诺书》一份，双方均在《承诺书》签字确认。在《承诺书》中朱泽久承诺1.朱泽久欠付宏源公司房屋租金（2016年10月1日-2018年8月23日租金）于2018年8月23日付清；2.自2018年8月23日起，朱泽久继续租赁房屋场地需要参加公开招投标，在同等条件下享有优先权，朱泽久在取得租赁权之后，与宏源公司重新拟定房屋租赁合同。2018年8月30日，盐城市宝圣拍卖有限公司在宿迁市公共资源交易电子服务平台发布宏源公司门市房租赁经营权拍卖公告，其中5号标的为位于西侧，山河路北侧（原兽医站）院内场地，面积约7041.6平方米，租期为二年，起拍价3.6万元每年，第二年租金递增6%，拍卖时间为2018年9月7日。2018年9月7日，5号标的被案外人石松竞买所得。 2018年5月22日，朱泽久缴纳了2016年10月1日至2018年2月28日的租金42948元。案涉租赁物现仍被朱泽久占有使用。 经一审法院审委会研究认为，宏源公司、朱泽久双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，对双方具有法律约束力，该份合同已经于2016年9月30日终止。其后朱泽久一直占有使用并交纳了2018年2月28日之前的租金且宏源公司予以接受，但双方未签订书面租赁合同，对租赁期限没有约定，故双方形成了不定期的租赁关系。对于不定期租赁合同，租赁双方均可随时解除合同，但作为出租人的原告解除合同时应在合理期限之前通知承租人，给予承租人合理的宽限期，以便其及时妥善作出安排。本案中宏源公司在庭审时并无充分证据证明其已通知朱泽久解除租赁合同并要求其腾退，故应以其向一审法院起诉之日起即2019年1月30日为其通知解除之日，以本判决生效之日为合同解除之日。考虑承租方寻找新的租赁场地需要时间，一审法院酌定给予朱泽久腾退房屋的时间，即应在合同解除之日起30日内腾退该诉争房屋及场地。关于朱泽久差欠的租金及占有使用费，因租金只交付至2018年2月28日，故其应按合同约定的租金标准即每月2526元向宏源公司支付从2018年3月1日起至合同解除之日止的房屋租金，并从合同解除次日起至房屋腾退之日止仍按每月2526元的标准支付占有使用费。关于宏源公司主张的违约金，即使在承诺书中约定被告2018年8月23日交清在此之前的租金，但并未约定如未按时交付应承担的违约金或承担违约金的标准。故对宏源公司主张朱泽久向其支付违约金的诉讼请求不予支持。关于朱泽久抗辩称，在其与宏源公司签订的承诺书中约定，自2018年8月23日起朱泽久继续租赁房屋场地需要参加公开招投标，朱泽久在同等条件下享有优先权。但宏源公司未提供证据予以证明向朱泽久告知了公开招投标时间。一审法院认为由于租赁物在不定期租赁合同解除之前一直处于不定期租赁状态，朱泽久一直占有使用。此时作为出租人的原告从常理角度应通知朱泽久参加竞拍，虽然宏源公司主张已经委托拍卖公司发出公告，但是从朱泽久自身条件而言，其无法通过该平台获知该拍卖公告内容，故如果朱泽久认为因宏源公司没有通知的行为导致其丧失优先租赁权，其可以另案主张相关权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百三十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，判决：一、被告朱泽久于本案判决生效之日起三十日内腾退返还位于泗洪县北侧原兽医站院内瓦房两间和院内场地7041.6平方米；二、被告朱泽久于本判决生效之日起三十日内按每月2526元的租金标准向原告泗洪县宏源公有资产经营有限公司给付2018年3月1起至合同解除之日（即本判决生效之日）止的房屋租金，及合同解除次日起至房屋、场地腾退返还之日止的占有使用费；三、驳回原告泗洪县宏源公有资产经营有限公司的其他诉讼请求。 二审期间，双方当事人均未提交新的证据。 二审查明事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据本案查明事实，朱泽久与宏源公司签订的《房屋租赁合同》于2016年9月30日终止，其后双方没有签订书面租赁合同亦未约定租赁期限，朱泽久一直占有使用租赁房屋并交纳了2018年2月28日之前的租金，故双方形成不定期的租赁合同关系，租赁双方均可随时解除合同。一审法院据此认定以判决生效之日为合同解除之日，并酌定给予了朱泽久腾退房屋的时间，符合法律规定。朱泽久上诉主张双方在2018年曾口头协议续租涉案房屋和场地，租期两年；但朱泽久未提供任何证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，对朱泽久该上诉主张本院不予支持。朱泽久还上诉提出，其为宏源公司垫付了31800元创卫基金，其有证据证明宏源公司同意抵扣涉案租金。经审查，朱泽久提供的票据等证据无法证明是其为宏源公司垫付创卫基金，亦不能证明宏源公司同意抵扣涉案租金，故对朱泽久该上诉主张本院不予支持。朱泽久又上诉提出，宏源公司在对涉案房屋租赁公开招投标时未通知朱泽久，剥夺朱泽久的租赁优先权。本院认为，宏源公司没有事先通知的行为导致朱泽久丧失优先租赁权，对此朱泽久可以另案主张相关权利。综上所述，朱泽久的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1026元，由上诉人朱泽久负担。 本判决为终审判决。 审判长  黄亚非 审判员  覃卫东 审判员  庄云扉 二〇二〇年四月三十日 书记员  汪小婉