四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川15民终505号 上诉人（原审原告）：四川安逸连锁酒店有限公司，住所地四川省成都市青羊区清江东路360号安逸158旅馆峨眉店一楼101室。 法定代表人：陈勇，董事长。 委托诉讼代理人：张欢欢，四川康维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄俊杰，四川康维律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李宗义，男，汉族，1964年3月出生，住四川省珙县。 委托诉讼代理人：张和友，北京德和衡（成都）律师事务所律师。 上诉人四川安逸连锁酒店有限公司（以下简称安逸公司）因与被上诉人李宗义房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院(2019)川1502民初4146号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 安逸公司上诉请求：1.撤销四川省宜宾市翠屏区人民法院(2019)川1502民初4146号民事判决，改判支持安逸公司的全部诉讼请求；2.由李宗义承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一审法院对合同解除的过错责任认定错误导致适用法律错误。李宗义怠于履行确保消防设施安全使用的义务，导致安逸公司基于公众安全的考虑被迫行使先履行抗辩权，进而导致租赁合同提前解除，李宗义对合同解除具有明显过错和违约行为，对此应当根据双方当事人的过错比例来分担损失，而不是由安逸公司独自承担所有损失。 李宗义辩称，本案事实认定和法律适用已有生效判决确认，应当以生效判决为准。 安逸公司向一审法院起诉请求：1.判令李宗义向安逸公司赔偿损失746.83255万元；2.本案诉讼费、保全费由李宗义承担。诉讼中，安逸公司变更赔偿损失金额为615.28955元（包括1、装修残值583.297万元；2、员工经济补偿金26.99255万元；3、律师费5万元）。 一审法院认定事实：安逸公司系从事酒店管理服务、家政服务、物业管理等经营内容的有限责任公司。2012年4月23日，安逸公司与李宗义签订《房屋租赁合同》，该合同约定：李宗义自愿将位于宜宾市翠屏区书香府第物业租赁给安逸公司经营管理；租赁期限为15年，安逸公司支付租赁标的租金，从免租金装修期结束之次日开始计算；合同终止或租赁期满租赁标的应完好无损（因自然属性或合理使用而导致的损耗除外），安逸公司对租赁标的的整个装修不得拆除、损毁，且李宗义对该装修部份不给予任何形式的补偿；安逸公司应书面或电话通知李宗义需要维修的瑕疵、损坏或者房屋存在因建筑本身缺陷出现安全隐患或重大质量问题（包括但不限于房顶漏水、外墙渗水）需要维修。李宗义应在收到此通知起的四十八小时内维修，……上述维修产生的费用，全部由李宗义承担，如李宗义不予维修或超过2个工作日仍未维修好的，若因此造成安逸公司的损失，李宗义应给予相应的经济赔偿，同时安逸公司有权聘请第三方维修，有关的维修费用由李宗义承担并可直接在租金中扣除，对安逸公司的装修装饰部分李宗义不负有修缮的义务；安逸公司可依据法律法规之规定和行业标准及当地政府要求，对租赁标的内部布局进行了设计和装修，但不得改变租赁物主体结构，所进行改造或装修在合同期满不得拆除、损毁，移交李宗义时也不得要求李宗义对其进行任何补偿。签订上述合同后，李宗义将案涉物业交由安逸公司宜宾店经营使用，后在租赁过程中，安逸公司宜宾店的消防维保单位鑫盛消防公司，自2017年7月的日常消防维保中发现安逸公司宜宾店存在一定的消防隐患问题，向安逸公司出具了相应的报告和整改方案。2017年7月，安逸公司向李宗义提出消防自动喷淋及消防栓设备无水等消防问题。次年起，安逸公司多次以书面形式，通过ＥＭＳ或短信向李宗义发送《关于请求业主李宗义修复消防设施的函》，均载明，租赁标的消防系统从2015年11月至今无水不能使用，存在重大消防安全隐患。安逸公司已多次口头、电话、函件告知李宗义，2018年1月以来安逸公司数次发函要求李宗义履行合同义务即进行维修解决，但至今仍未恢复正常…。2018年6月21日函件，载明安逸公司为维护合法权益，将根据法律规定和合同约定，采取包括但不限于暂停支付租金甚至解除合同等在内的一系列措施，以保障自身权益。后双方因租金等问题发生纠纷，李宗义遂向一审法院提起诉讼，要求：1、解除双方于2012年4月23日签订的《房屋租赁合同》，限令安逸公司、安逸宜宾店自判决生效至日起15日内撤离租赁房屋；2.请求判令安逸公司、安逸宜宾店支付李宗义租金141.12万元（暂计算至2018年6月23日）；3.请求判令安逸公司、安逸宜宾店支付违约金200万元。在该案的审理中，安逸公司抗辩不缴纳租金的理由是因为租赁物的消防隐患有问题，导致其不能正常使用。后审理认为安逸公司提出的存在的消防安全问题不能成为拒付租金的抗辩事由，安逸公司不支付租金的行为，已构成违约。一审法院遂以（2018）川1502民初5323号民事判决书作出判决：1、解除李宗义与安逸公司于2012年4月23日签订的《租赁经营合同》；2、安逸公司于本判决生效之日起三十日内搬离位于四川省宜宾市翠屏区的经营房屋；3、安逸公司于本判决生效后十日内支付尚欠李宗义的租赁费141.12万元（2018年4月9日至2018年10月8日）；4、安逸公司于本判决生效后十日内支付李宗义违约金15万元；5、驳回李宗义的其他诉讼请求。判决后，李宗义和安逸公司均不服该判决，遂向四川省宜宾市中级人民法院提起上诉，后四川省宜宾市中级人民法院以（2018）川15民终2193号民事判决书作出判决:驳回上诉，维持原判。收到上述判决后，安逸公司不服，向四川省高级人民法院提起再审申请，后四川省高级人民法院以（2019）川民申3267号民事裁定书作出裁定：驳回安逸公司的再审申请。李宗义收到上述裁定后，遂向一审法院申请执行（2018）川1502民初5323号民事判决书的判决内容，在执行该案的过程中，安逸公司于2019年7月10日又向一审法院提起本案诉讼，诉如所请。 另查明，1、案涉房屋一直由安逸公司宜宾店在经营使用至2019年11月6日止。2、诉讼中，安逸公司申请对案涉租赁房屋装饰装修费用进行资产评估鉴定，后以本案双方当事人协商一致，由本院委托四川中衡安信资产评估有限公司进行鉴定，该公司于2019年7月4日以川中衡安信平报字[2019]03B-43号作出资产评估报告：在满足本次评估假设和限制条件下，委托评估资产的市场价值为人民币583.297万元。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。本案中，安逸公司和李宗义于2012年4月23日签订的《租赁经营合同》经生效的民事判决书、民事裁定书确定，已经解除。在解除双方合同的认定时，已经生效的（2018）川1502民初5323号民事判决书以及（2018）川15民终2193号民事判决书中已明确，双方合同解除的原因是安逸公司拒付租金超过三十日以上，因此违约方是安逸公司。且双方在签订的《租赁经营合同》中也约定，合同终止或租赁期满安逸公司对租赁标的的整个装修不得拆除、损毁，且李宗义对该装修部份不给予任何形式的补偿。因此，对安逸公司诉请要求李宗义赔偿因双方合同解除后该公司的装修残值损失583.297万元，一审法院不予支持。对合同解除后，安逸公司支付给该公司员工的经济补偿金26.99255万元以及因本案诉讼支付的律师费用5万元，在双方合同中并没有载明上述二项费用应由李宗义承担，故对安逸公司的上述诉请，一审法院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决：驳回原告四川安逸连锁酒店有限公司的诉讼请求。案件受理费64078元,由被告四川安逸连锁酒店有限公司承担。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案双方当事人争议的焦点是：李宗义在本案中是否有违约行为。李宗义作为案涉房屋的出租方，其是否具有违约行为应当以双方的合同约定为基础。双方在《房屋租赁合同》11.6修复义务的第2条约定，甲方对房屋本身出现的安全隐患负有维修义务，并承担维修费用，若不予维修对乙方造成的损失应予赔偿；同时乙方有权聘请第三方维修，有关维修费由甲方承担并可直接在租金中扣除。根据该条约定，乙方安逸公司既可要求甲方李宗义进行维修，也可以聘请第三方维修后从应当支付给李宗义的租金中扣除维修费。李宗义不履行维修义务的后果是承担由此造成的损失赔偿、支付维修费，而非安逸公司拒付租金的理由，安逸公司主张其是行使先履行抗辩权没有事实依据。同时，安逸公司也未能就李宗义不履行维修义务造成其损失提出相应证据，相反安逸酒店主张的在2015年11月开始出现重大消防安全隐患至诉讼期间，仍处于正常经营中。同时，四川省宜宾市翠屏区人民法院（2018）川1502民初5323号民事判决、四川省宜宾市中级人民法院（2018）川15民终2193号民事判决及四川省高级人民法院（2019）川民申3267号民事裁定对李宗义与安逸公司房屋租赁合同纠纷案件均未认定李宗义在合同解除中具有违约行为，安逸公司提出李宗义有违约行为应当承担赔偿责任的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。 综上所述，安逸酒店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费56760元，由上诉人四川安逸连锁酒店有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 罗 润 审判员 郭美宏 审判员 龙 雨 二〇二〇年四月二十日 书记员 刘书戎