上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终1047号上诉人（原审原告、案外人）：吴静，女，1982年1月21日出生，汉族，户籍地江苏省南京市江宁区。委托诉讼代理人：张远航、汤晓琳，浙江京衡（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：上海市信本律师事务所，住所地上海市徐汇区漕溪北路375号中金国际广场C座9B。主要负责人：高兴发，主任。委托诉讼代理人：姚玉巧、马莉萍，该所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：南洲环艺置业（南京）有限公司，住所地江苏省南京江宁科学园印湖路39号。法定代表人：王仁英，董事长。委托诉讼代理人：曹葳，江苏华昕律师事务所律师。上诉人吴静因与被上诉人上海市信本律师事务所（以下称信本所）、南洲环艺置业（南京）有限公司（以下称南洲环艺公司）案外人执行异议之诉一案，不服上海市徐汇区人民法院（以下称徐汇法院）（2019）沪0104民初20440号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。吴静的上诉请求为：撤销徐汇法院（2019）沪0104民初20440号民事判决，将本案发回重审或改判支持其一审的诉讼请求，即1.确认江苏省南京市江宁XX街道XX路XX号XX山庄XX幢XX室房屋（以下称系争房屋）归其所有；2.停止执行系争房屋，解除对该房屋的查封。主要事实和理由是：在吴静以借款形式代南洲环艺公司向南京市江宁区人民法院垫付230万元的执行款后，吴静与南洲环艺公司签订协议，以其中82万元作为系争房屋的购房款，后吴静与南洲环艺公司就系争房屋签订了买卖合同，并非其因自身原因未办理过户手续，吴静系该房屋的合法所有权人。被上诉人信本所答辩称，一审判决认定的事实清楚，适用法律正确，请求本院驳回吴静的上诉，维持原判。主要事实和理由是：1.系争房屋登记在被执行人南洲环艺公司名下，吴静未取得系争房屋的物权。2.吴静向南京市江宁区人民法院支付的相关款项，无法认定为其向南洲环艺公司支付的房款。3.吴静系南洲环艺公司的员工，双方可能存在串通、逃避法院执行的可能。被上诉人南洲环艺公司同意上诉人吴静的上诉请求及事由。一审判决查明，2017年9月14日，吴静向南京市江宁区人民法院账户汇款230万元。系争房屋的不动产登记资料显示：权利人为南洲环艺公司，无抵押情况，登记时间为2017年9月20日；“权利限制”一栏显示该房被本院查封，期限自2019年4月2日起至2022年4月1日止，“限制文号”为（2016）沪0104执1577号。另查明，信本所与南洲环艺公司法律服务合同纠纷一案，徐汇法院在审理过程中，经信本所申请，该院于2015年4月7日作出（2014）徐民二（商）初字第1305号民事裁定书，裁定冻结南洲环艺公司银行存款280万元或查封其等值财产。该院于2015年12月14日作出（2014）徐民二（商）初字第1305号民事判决，判决南洲环艺公司于判决生效之日起十日内支付信本所律师代理酬金2,100,000元，对信本所的其余诉讼请求不予支持等。后因南洲环艺公司未履行民事判决书所载付款义务，信本所于2016年4月5日向徐汇法院申请强制执行，案号为（2016）沪0104执1577号。该院在执行过程中于2019年4月2日查封系争房屋。2019年4月22日，该院出具（2016）沪0104执1577号执行裁定书，裁定评估、拍卖系争房屋。吴静作为案外人提出书面异议，该院于2019年7月19日作出（2019）沪0104执异444号执行裁定，驳回吴静的异议请求，吴静不服，提起本案诉讼。吴静在徐汇法院对其书面异议进行听证时表示:当时认为只要签了现售合同，房子产权已经是自己的，所以认为没必要去办产证。当时很多人都是这样做的，因为房子有问题是无法签现售合同的。再查明，吴静持有其与南洲环艺公司之间签订的《协议》、其与南洲环艺公司之间签订的《XX山庄》商品房现售合同、其与案外人之间签订的《租赁协议》各一份。上述《协议》落款日期为2017年9月18日，相关内容为：1.鉴于吴静已将借款于2017年9月14日汇款至南洲环艺公司指定账户，南洲环艺公司将系争房屋出售给吴静，房屋总价82万元。2.自协议签订之日起，南洲环艺公司确认收到吴静支付的房款82万元。3.南洲环艺公司承诺于协议签订之日起10个工作日内，与吴静签订正式销售合同（《南京市商品房现售合同》）。4.自双方签订正式销售合同之日起，吴静确认收到南洲环艺公司还款82万元，并确认尚欠吴静借款本金148万元，“借款利息及借款期限不变”。5.南洲环艺公司承诺正式销售合同签订之日起一个月内提供包括销售发票在内的该房屋产证办理全套手续，并承诺积极配合吴静办理产证手续。上述《XX山庄》商品房现售合同落款日期为2017年9月21日，相关内容为：南洲环艺公司向吴静出售系争房屋，建筑面积为97.3平方米，单价为8,427.50元/平方米，总价款82万元；2017年8月27日之前支付房款82万元；交房时间为2017年10月31日之前。上述《租赁协议》落款日期为2019年1月16日，相关内容为：吴静将系争房屋出租给他人使用，协议租赁期限为一年，自2019年2月27日起至2020年2月26日止；租金为每年4万元，一次性付清；在协议签定之日付清租金及押金，即可进入。该协议落款处“乙方”一栏签署有“朱某”名字。一审庭审中，吴静表示：自己之所以愿意出借钱款给南洲环艺公司，是因为南洲环艺公司同意给自己低房价；本人共出借230万元，其中82万元用于购买系争房屋，还余148万元借款，利息和借期按双方原有的口头约定来，即年利率18%，借期自汇款至南京市江宁区人民法院之日起算一年；自己将系争房屋出租后是以现金形式收取租金的；自己之所以未及时办理过户手续，除了听证中陈述的原因外，还因为南洲环艺公司不配合，如需要买卖双方共同提出申请，需要销售方提供不动产权属证书和购房全款发票等，南洲环艺公司均未配合，故并非本人自身原因造成。一审判决认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。房屋产权证是权利人享有不动产物权的证明，系争房屋现登记在南洲环艺公司名下，信本所依据登记情况申请对系争房屋执行并无不当。吴静主张未及时办理过户手续的原因是南洲环艺公司不配合，并非自身原因所致，自己已付清全额购房款。但即使存在南洲环艺公司不配合办理过户手续的情况，吴静也应该且完全可以及时主张权利，故其关于不存在自身原因的主张，难以成立。至于吴静提供的支付购房款的证据为自己向南京市江宁区人民法院汇缴230万元执行款的银行凭证以及自己与南洲环艺公司签订的《协议》。其中的银行凭证无法体现购房款的支付，而吴静作为南洲环艺公司员工，其与南洲环艺公司之间签订的《协议》显然也不足以证明吴静汇缴至法院的执行款中包含系争房屋的购房款，在信本所对吴静与南洲环艺公司之间是否存在真实的借贷关系、房屋买卖关系有异议的情况下，现有证据不足以证明吴静在未办理房屋产权过户登记的情况下已取得房屋所有权，以对抗法院对系争房屋的强制执行，吴静诉请缺乏事实和法律依据，不予支持。故徐汇法院依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，于2019年11月13日作出（2019）沪0104民初20440号民事判决，驳回了吴静的诉讼请求。本院经审查，一审法院认定的基本事实，有不动产登记薄、商品房现售合同、《协议》、《不动产登记资料查询结果证明》、执行裁定书等为证，可以确认。另查明，根据系争房屋的不动产登记资料查询结果证明，系争房屋为商业用途，登记的权利人为南洲环艺公司，登记时间为2017年9月20日。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，本案争议焦点在于吴静对系争房屋是否享有足以对抗本案强制执行的物权期待权。根据吴静在本案审理过程中提供的证据材料及其陈述意见，其与南洲环艺公司签订《协议》以及房屋买卖合同的目的系为抵销双方之间因垫付他案执行款而形成的部分借款，吴静与南洲环艺公司之间的以房抵债合意，仅能在双方之间产生债法上的关系，吴静不享有足以排除本案执行的物权期待权。一审判决驳回吴静的诉讼请求，在认定事实和适用法律上，并无不当，相关的理由本院予以认同。故对吴静的上诉请求，本院不予支持。信本所请求驳回上诉的答辩意见，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币12,000元，由上诉人吴静负担。本判决为终审判决。审判长  阮国平审判员  吉顺祥审判员  陈懿欣二〇二〇年四月九日书记员  马姗姗附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……