河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终487号上诉人（原审被告）：武圣柯，男，汉族，1984年7月8日生，住河南省邓州市。委托诉讼代理人：习正乔，河南舒展律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨俊彬，男，汉族，1987年3月22日生，住河南省舞钢市。委托诉讼代理人：耿云龙，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：娄晓明，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。原审被告：武真，男，汉族，1983年6月2日生，住河南省济源市。原审第三人：中国建设银行股份有限公司河南省分行，住所地：郑州市花园路80号。负责人：石永拴，行长。委托诉讼代理人：刘晓波，系该行员工。委托诉讼代理人：杨忠，系该行员工。上诉人武圣柯因与被上诉人杨俊彬，原审被告武真及原审第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行房屋买卖合同纠纷一案，不服荥阳市人民法院（2019）豫0182民初5433号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人武圣柯及其委托诉讼代理人习正乔，被上诉人杨俊彬及其委托诉讼代理人耿云龙、娄晓明，原审被告武真，原审第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行的委托诉讼代理人刘晓波、杨忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。武圣柯上诉请求：1、撤销一审判决，并改判驳回杨俊彬的一审诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由杨俊彬承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，一审判决涉案房屋归杨俊彬所有，严重损害了武圣柯的合法权益，应当予以撤销。一、在武真将涉案房屋出卖给武圣柯后，武圣柯已经支付了全部购房款，履行了合同约定的义务，并合法占有了该房屋，且该房屋的产权登记在武圣柯名下，由武圣柯继续履行合同更为妥当。武真将涉案房屋出卖给武圣柯及杨俊彬，导致出现了“一房两卖”的情况。《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十五条规定：“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。”本案中，在武圣柯与武真达成房屋买卖的合意后，武圣柯已经向武真支付了前期购房款，且与原审第三人的购房贷款是以武圣柯的名义签订，武圣柯已经实际上支付了购买房屋的全部款项，武圣柯的合同义务已经履行完毕。武圣柯已经从房地产开发商处接收了房屋，支付了物业费及房屋契税，后期房屋产权也将登记在武圣柯名下，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”的规定，该房屋已实际交付给了武圣柯使用，武圣柯已经合法占有该房屋。涉案房屋现依然在房地产开发商名下，尚未办理房屋转移登记，但是该房屋已经由武圣柯合法占有，且武圣柯的合同义务已经履行完毕，应当优先保护武圣柯的权利，由武圣柯继续履行合同。二、涉案房屋是由武圣柯与房地产开发企业签订的商品房买卖合同，该合同已经备案，原审第三人贷款已经发放，武圣柯正在依约还款，武圣柯缴纳了房屋契税，房屋将转移登记在武圣柯名下，不动产登记证书也将办理在武圣柯名下。依照目前相关政策及法律规定，若该房屋判归杨俊彬所有，由杨俊彬向原审第三人清偿贷款，再由武圣柯配合杨俊彬过户也将困难重重，但由武圣柯继续履行合同则顺理成章，没有任何障碍，因此，由武圣柯继续履行合同更为妥当。三、武真与杨俊彬所签订的合同对武圣柯没有法律效力，且损害了武圣柯的姓名权。武真伪造委托书以上诉人武圣柯的名义与被上诉人杨俊彬签订房屋买卖合同，武真没有代理权，事后武圣柯也拒绝追认，该合同对武圣柯没有法律效力。杨俊彬不能要求武圣柯按照合同的要求履行相关义务，且武真伪造武圣柯的签名，在武圣柯不知情的情况下，出卖登记在武圣柯名下的房屋，严重损害了武圣柯的姓名权，给武圣柯造成了损失。四、武真并不享有涉案房屋的物权，不能依据一份对武圣柯没有法律效力的合同，让武圣柯将房屋过户给杨俊彬。涉案房屋是以上诉人武圣柯名义购买，登记在上诉人名下。即使该房屋是武真借上诉人武圣柯名义购买，依据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，武真也只享有要求上诉人将房屋过户给自己的债权，而不享有该房屋的物权。武真在武圣柯不知情的情况下将涉案房屋出卖给杨俊彬，武真所享有的债权也已消失，该房屋实际所有人已经变为武圣柯，要求武圣柯去履行一份对自己没有法律和法律效力的合同，并将依法属于自己的房屋过户给他人，严重损害了上诉人武圣柯的合法权益。五、一审法院根据合同履行情况，房屋买卖合同成立先后、方便生活顺序等确定保护顺位，属于法律适用错误，应当依据《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十五条规定确定权利保护顺位，武圣柯已经合法占有该房屋，且合同义务已经履行完毕，应当优先保护上诉人武圣柯的合法权利。请求二审法院依法撤销原判，改判驳回杨俊彬的一审诉讼请求。杨俊彬辩称：一审法院事实认定清楚，法律适用正确，程序合法，武圣柯的上诉理由不成立，依法应予驳回。首先，武真与武圣柯之间根本没有房屋买卖合意，双方的实质法律关系是因借贷关系而演变成的“以房抵债”关系。武圣柯在一审庭审中自认，在2017年下半年至2018年春节武真向其借钱，其分两笔向武真转账交付，之后因武真无力偿还借款，武圣柯开始要求武真以房抵债，武真对武圣柯上述事实予以认可。为了阻止武真对杨俊彬继续履行房屋买卖合同，武圣柯利用武真不能偿还其借款而产生的愧疚心理，并利用二人之间亲属关系的便利和“借名买房”的绝对优势，伙同武真以设立“口头房屋买卖协议”的名义排挤杨俊彬购买涉案房屋。由此可知，武圣柯与武真之间不是真正房屋买卖关系。第二，武圣柯对武真的转账性质不是购房款，而是借款，更不是武圣柯自谓的“全部购房款”。武圣柯一审中承认自2015年8月24日被武真借名购买涉案房屋至2018年10月发生本案纠纷期间的3年多时间，其从未交付任何购房款，甚至连签名都是由武真代写。因涉案房屋系武真借武圣柯名义与开发商签订合同，根据开发商的要求必须以武圣柯名义办理相关手续，因此即便物业费及房屋契税缴费凭证上显示的是武圣柯的名字，也不能证明系武圣柯实际出资支付该部分费用。实际情况是，前期的购房房款要么是有武真支付，要么是杨俊彬代交或直接支付，从2016年10月杨俊彬购买涉案房屋起至2018年10月发生本案纠纷期间的月供也全部由被上诉人杨俊彬支付。因此，上诉人武圣柯称已经交付购买房屋的全部款项，不成立。第三，武圣柯称已经占有涉案房屋，不是事实。实际情况是，武圣柯先到物业公司办理交房登记，因为其是购房合同的署名人，必须由其签名，然后杨俊彬拿着购房合同原件到物业公司拿取钥匙。杨俊彬拿到房屋钥匙后聘请装修公司对涉案房屋进行测量、设计，装修方案确定后正值杨俊彬准备购买装修材料进行装修时，武圣柯以“涉案房屋是以其名义签订合同，房子应归其所有”为由，不允许杨俊彬装修。随后杨俊彬多次找武真处理，因武真总是推脱逃避，最终酿成本案纠纷，由上可知，杨俊彬在开发商取回钥匙时已经合法占有涉案房屋，而此时武圣柯一直在老家邓州工作、生活，杨俊彬以“被借名人名义办理交接签名手续”为由辩称已经占有涉案房屋，明显是在偷换概念，虚而不实，不能成立。第四，我国《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条不适用于上诉人与被上诉人的主体法律关系，逻辑错误。因为该解释调整的是房地产开发企业与第一手买受人之间的关系，不能免除作为实际购买人暨转卖人的武真和名义购买人的上诉人对被上诉人应尽的合同义务，因此上诉依据不成立。第五，上诉人援引我国《最高人民法院关于印发《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》的通知》第十五条，证明一审法院法律适用错误，根本不能成立。因为该纪要不是我国法律渊源上的法律或法规，不能作为民事审判的依据。并且，该纪要第十五条还有但书条款，该但书条款规定：“但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定”。本案中，在与开发商签订房屋买卖合同时，上诉人武圣柯故意借名给武真签订购房合同，欺骗开发商、不讲诚信；在武真将房屋转卖给被上诉人杨俊彬过程中，上诉人武圣柯又故意隐瞒其与武真“以房抵债”的借贷关系与武真恶意串通以虚构房屋买卖名义阻碍武真向被上诉人杨俊彬履行合同义务，其行为明显存在恶意，上诉人不是实际购买人，其援引八民纪要第十五条规定作为上诉理由，依法不成立。综上所述，上诉人武圣柯不是实际购房人，其仅仅是以购房之名向武真主张还款，以期达到以房抵债的目的。其行为严重损害了被上诉人杨俊彬的合法权益，依法应认定为无效。一审事实认定清楚，法律适用正确，程序合法，上诉人的上诉理由不成立，依法应予驳回。武真、中国建设银行股份有限公司河南省分行对上诉人武圣柯的上诉请求无意见。杨俊彬向一审法院起诉请求：1．判令二被告继续履行与原告杨俊彬签订的《房屋买卖合同》；2．判令原告杨俊彬向第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行代武真、武圣柯偿还因购买荥阳市××与××交叉口东南侧XX9区洋房区21号楼2单元6层607号房屋的按揭贷款本息（具体金额以银行实际核算为准）；3．判令原告杨俊彬在上述第二项履行完毕后，武真、武圣柯、中国建设银行股份有限公司河南省分行配合杨俊彬办理涉案房屋解除抵押手续；4．判令在上述第三项履行完毕后，武真、武圣柯协助原告杨俊彬到房地产行政主管部门办理涉案房屋的产权过户登记手续，将上述房屋过户至原告名下，并依约履行其他相关合同义务；5．判令二被告向原告支付违约金60000元；6．本案诉讼费、保全费等费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年8月24日，被告武真以被告武圣柯的名义与郑州市XX置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定被告武圣柯购买位于荥阳市××与××交叉口东南侧X9区洋房区21号楼2单元6层607号房屋一套，房款总额455279元，首付款137279元，按揭贷款318000元。该合同中武圣柯的签名系武真书写。2015年10月8日，被告武真亦以被告武圣柯的名义与中国建设银行股份有限公司河南省分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，以涉案房屋作抵押向该行贷款318000元，自2015年11月20日起每月还款额1687.71元。2016年10月19日，被告武真与原告杨俊彬协商将涉案房屋出售给原告，当日原告支付被告武真购房定金30000元。2016年10月26日，被告武真持一份显示为被告武圣柯授权其销售该房屋的委托书（该委托书武圣柯的签名系武真本人书写），以武圣柯名义与原告签订《房屋买卖合同》一份，合同约定：武圣柯将涉案房屋出售给原告，自合同签订之日起房贷由原告支付，前期已付款项200065.38元由原告按期支付给武圣柯，剩余房款50065.38元于产权交割完毕当日全额支付。交易产生税费由双方承担。2016年10月26日至2017年1月17日，原告按约分次支付被告武真房款120000元。原告自2016年11月代付每月房屋贷款至2018年8月，共计付款40600元。2018年8月31日，武圣柯与原告妻子师丹凤通过微信商谈涉案房屋履行事宜，双方未能达成一致。武圣柯拒绝与原告继续履行合同并变更还贷账号，双方因此产生纠纷。另查明，2016年10月19日，被告武真向上述置业公司支付房屋首付款92279元。2017年2月22日，原告向上述置业公司代付房屋首付款45000元。武圣柯于2017年9月12日通过魏丽账户转账给武真50000元，于2018年1月8日转账给武真60000元。于2017年11月13日缴纳物业费1645元，于2018年11月30日缴纳契税4552.79元。2018年8月之后的按揭贷款由武圣柯本人偿还至今。一审法院认为，被告武真、武圣柯均认可武真系借用武圣柯名义购买的涉案房屋，加之购房合同中武圣柯签名系武真所签，首付款项亦是由武真支付，武真应为涉案房屋的实际权利人，其有权处分涉案房屋。故案涉房屋买卖合同虽系武真冒用武圣柯名义与原告所签，该合同是武真与原告真实意思表示，对双方具有法律效力。被告武真将涉案房屋出售给原告杨俊彬后，又收取武圣柯支付的购房款，实际上已经构成一房二卖。在涉案房屋尚未办理转移登记，双方均主张取得涉案房屋所有权的情况下，该院根据合同履行情况、买卖合同成立先后、方便生活等顺序确定权利保护顺位。综合考虑原告方支付房款时间比武圣柯早近一年时间，支付金额超过武圣柯数万元，按揭贷款前期亦由原告连续偿还近两年时间。加之原告方的工作、生活地点在涉案房屋所在地及郑州市相关购房政策限制等因素，由原告方继续与被告履行合同更为妥当。因涉案房屋按揭贷款尚未付清，原告需一次性结清后方可办理解押手续。房屋解押后，被告武真与原告杨俊彬签订的《房屋买卖合同》应继续履行，被告武真、武圣柯协助原告杨俊彬办理涉案房屋相应过户手续。房屋买卖合同因武圣柯主张权利导致出现纠纷，而原告在购买涉案房屋时明知该房屋系以武圣柯名义所购，未谨慎核实即签订合同，其自身亦存在过错。故该院酌定武真应支付原告违约金30000元以赔偿原告损失。经该院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第七条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，判决：一、原告杨俊彬于本判决生效之日起三十日内以被告武圣柯名义代被告武真一次性结清涉案房屋在第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行处剩余贷款；贷款结清后，第三人配合办理涉案房屋解除抵押手续；二、被告武真与原告杨俊彬于2016年10月19日签订的《房屋买卖合同》继续履行；被告武真、武圣柯协助原告杨俊彬办理涉案房屋相应过户手续；三、被告武真于本判决生效之日起十日内赔偿原告杨俊彬违约金30000元；四、驳回原告杨俊彬本案其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9108元，保全费3174元，由被告武真承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换及质证。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：1、涉案房屋与开发商签订合同的实际权利人是哪方；2、一审适用法律是否正确。关于涉案房屋与开发商签订合同的实际权利人是哪方的问题。经本院二审庭审时询问，武圣柯自认第一次买房系其与武真一同去的，且知道与开发商签订涉案房屋买卖合同是武真借用其名义购买的。武真自认因其在济源已经有贷款，不能再购买房屋，所以才借武圣柯的名义购房。通过二审中武圣柯和武真的陈述，可以认定武真为涉案房屋的实际权利人，其有权处分涉案房屋。武圣柯主张武真伪造其签名，在武圣柯不知情的情况下，出卖登记在武圣柯名下的房屋，严重损害其姓名权的上诉理由，本院不予支持。关于一审法院适用法律是否正确的问题。上诉人武圣柯主张应当依据《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十五条规定确定权利保护顺位。本案中，武真借用武圣柯的名义购买涉案房屋，先与杨俊彬签订《房屋买卖合同》，后又违反诚信原则和武圣柯达成房屋买卖的合意，并且收取武圣柯支付的购房款。武真和武圣柯这样的行为有悖常理和一般的交易惯例，而杨俊彬一直在履行合同约定的相关义务，没有任何过错，不能认定武圣柯合法占有了涉案房屋，上诉人的该项主张本院不予支持。一审法院根据合同履行情况、买卖合同成立先后、方便生活等顺序确定权利保护顺位，并无不当。武圣柯的其他上诉理由缺乏事实及法律依据，本院亦不予支持。综上所述，武圣柯的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9708元，由上诉人武圣柯负担。本判决为终审判决。审判长  王志民审判员  张建军审判员  侯军勇二〇二〇年四月二十二日书记员  宋杨莉