山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终1688号 上诉人（原审原告）：吕王氏，女，1928年9月17日出生，汉族，住青岛市。 委托诉讼代理人：王昌奉，山东畅海律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王淑会，男，1976年11月17日出生，汉族，住青岛市即墨区。 被上诉人（原审被告）：徐永春，女，1953年6月14日出生，汉族，住青岛市即墨区。 二被上诉人的共同委托诉讼代理人：韩瑞祥，青岛即墨胜和法律服务所法律工作者。 原审第三人：青岛市即墨区温泉街道办事处南小峨村民委员会,住所地青岛市即墨区温泉街道办事处南小峨村。 法定代表人:王建波，村委会主任。 上诉人吕王氏因与被上诉人王淑会、徐永春、原审第三人青岛市即墨区温泉街道办事处南小峨村民委员会物权保护纠纷一案，不服山东省青岛市即墨区人民法院（2019）鲁0282民初6184号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 吕王氏上诉请求：撤销原审判决，改判由上诉人按照法定继承的规定继承王美会的房屋；一审及二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：1.上诉人系王美会的同胞姐姐，上诉人在七十年前出嫁他乡，留下弟弟一人留在当地，王美会没有婚娶，一直单身，上诉人在生活上倍加关照弟弟，上诉人年龄大了，其五个孩子也继续照顾探望王美会。王美会去世时，上诉人发现王美会居住房屋被换锁，于是到派出所报案，经派出所调查才得知弟弟房屋由被上诉人主张归其所有。2.转让房屋不合情理且转让协议瑕疵很多。王美会的房屋是其唯一财产，姐姐是唯一亲人，其如此大的决定必定会与姐姐及外甥们商量，不可能同意仅800元就转让房屋给一个街坊邻居。既然是共同协商的双方契约，应一式两份，协议中出现的笔迹，从证明单位、证明人、执笔人、转让人、接收人均同一种笔迹，无合理解释，作为证明单位的村委会除盖公章外，没有村主任签名确认，该证明不能采信。作为证人，应坚持原则主张一式二份，给王美会一份，证人证言无证明力。3.合同主体消亡故而合同自然解除。涉案合同签订后，该房屋由王美会居住，期间没有任何交接，王美会没有移交房屋，王云仕也没有交付殡葬费接受房屋，所谓房屋转让合同没有进入履行阶段。房屋转让合同是实践合同，只有实际发生标的物交付，且办理物权登记才才能产生转移效力。王云仕早于王美会去世，该合同主体死亡，应自然解除。4.王美会房屋应是王美会遗产，而不是王云仕的遗产。800元殡葬费应按照债务另行处理。王云仕去世时未享有涉案房屋所有权，一审认定涉案房屋系王云仕遗产，让两个被上诉人继承是错误的。5.王美会无第一顺位继承人，上诉人是唯一的第二顺位继承人，享有房屋继承权。一审庭审中，被上诉人出具房屋转让协议书，以此证明房屋转让给王云仕，王云仕早于王美会去世。上诉人认为该协议书性质上是遗赠，应按照遗赠的规定来判决，本案中受遗赠人王云仕早在2015年先于遗赠人王美会四年而死亡，应根据遗嘱继承人、受遗赠人先于遗嘱人死亡的，按照法定继承办理的规定，由上诉人按照王美会的第二顺序继承人继承涉案房屋。 王淑会、徐永春辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 第三人青岛市即墨区温泉街道办事处南小峨村民委员会述称，请求维持原判。 吕王氏向一审法院起诉请求：1、确认原告继承被继承人王美会位于青岛市即墨区的房屋，确认该房屋所有权为原告所有；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告系被继承人王美会的姊妹，被继承人的父母早已去世，无妻无儿女。被继承人于2019年3月26日去世，留下遗产为即墨区温泉街道南小峨村房屋一处。被告徐永春、王淑会是被继承人王美会的邻居，被继承人去世后，被告称涉案房屋属于其所有，多次欲占有该房屋，双方产生纠纷，原告认为其作为被继承人的唯一合法继承人，房屋所有权应属原告所有，被告之行为侵犯原告的继承权利，原告为维护自身权益，现具状诉至法院，望判如所请。 一审法院认定事实：2000年10月24日，案外人王美会与本村村民王云仕（系被告王淑会之父、被告徐永春之夫）签订转让房屋契约协议书，约定如下：本村王美会与本村王云仕共同协商，双方同意王美会将私房贰间转让给王云仕名下，现由王美会居住，等王美会去世后由王云仕负担王美会殡葬费捌佰元，房屋确权归王云仕所有。证明单位为南小峨村委并加盖即墨市温泉镇南小峨村民委员会公章。证明人杨某、王节传、王某，执笔人王林会，转让人王美会，接收人王云仕，公历贰零零零年十月二十四日立。另查明，王美会于2019年3月26日因病去世后，被告徐永春代替其夫王云仕于2019年3月27日向青岛市即墨区温泉街道办事处南小峨村委会交了负担王美会死亡殡葬费800元，青岛市即墨区温泉街道办事处南小峨村委会为被告徐永春出具收款收据一份。王美会的丧葬事宜由青岛市即墨区温泉街道办事处南小峨村委安排工作人员主持，其殡葬费用共花费4472元，其中烧纸、香、烟、酒等花费352元，火化费550元，红包袱10元，棺材、寿衣、坟穴、尸袋、土货等花费2160元，作坟、帮忙、报丧等人工费1400元。上述殡葬费用扣除王美会生前低保存折余额2052元后分别由徐永春（代替王云仕）负担800元、青岛市即墨区委会负担1620元。再查明，王美会生前虽然没有与青岛市即墨区温泉街道办事处南小峨村委会签订五保户协议，但是王美会仍然享受五保户待遇并领取低保。原告吕王氏与王美会系姐弟，王美会生前没有结婚，也没有子女。案外人王云仕已经去世，王云仕的第一顺序继承人为其配偶徐永春、其子王淑会。 一审法院认为，本案的争议焦点为王美会与王云仕签订的转让房屋契约协议书是否有效。庭审中，原告提交的山东省地质测绘院宗地图及青岛市即墨区温泉街道办事处南小峨村民委员会出具的证明均能证实涉案房屋原来系王美会所有，对此被告也予以认可。据此，一审法院对涉案房屋原属于王美会的事实也予以认可。庭审中，原告虽然对王美会是否与王云仕签订转让房屋契约协议书及协议是否有效提出质疑进而要求继承。一审法院认为，按照民事诉讼法“谁主张谁举证”的原则，对原涉案房屋的转让，被告在庭审中提交转让协议、交费单据并申请证人出庭对相关事宜作证，原告称涉案房屋转让协议不是王美会真实意思表示，应提供证据加以证实，否则应承担举证不能的法律后果。对于原告所称该协议违反农村一户一宅的规定，一审法院认为，我国土地管理法中规定“一户一宅”原则是对农村宅基地审批的规定，而本案王美会与王云仕签订的转让房屋契约协议书为农村房屋买卖合同，并未违反这一规定，故对原告的该项主张一审法院也不予采信。至于原告所主张的该协议书显失公平，一审法院认为，显失公平的合同必须经当事人主张才有可能被变更、撤销，但王美会在生前并未对该协议提出变更或撤销申请，去世之前也并未对涉案房屋提出或留有遗嘱或其他处分意思表示。关于涉案房屋买卖事宜，证人杨某、王某均为当时签署该协议书时的在场证明人，该二证人到庭对当时王美会与王云仕签订转让房屋协议的情形做了明确详细的说明。在该协议书上，第三人青岛市即墨区温泉街道办事处南小峨村民委员会作为证明单位也在该协议上加盖了公章。结合王美会去世后被告徐永春代替其夫王云仕向村委会交了负担王美会丧葬费800元及村委会接收该笔款项并用于王美会丧葬事宜的事实,一审法院认为，王美会与王云仕签订的转让房屋契约协议书合法有效。王云仕去世后，本案被告王淑会、徐永春有权继承王云仕遗留的遗产并依法清偿了王云仕应当承担的债务，本案被告徐永春已经按照上述转让房屋契约协议书的约定代替其夫王云仕承担了王美会殡葬费800元，涉案的房屋就应由被继承人王云仕的继承人即本案被告王淑会、徐永春继承。判决驳回原告对被告王淑会、徐永春的诉讼请求。案件受理费2300元，减半收取计1150元，由原告承担。 本院二审期间，当事人均未提交新证据。 经审理查明，涉案房屋没有产权登记证书。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案系物权保护纠纷，本案争议焦点是：涉案转让房屋契约协议书的性质问题。根据一审及二审查明的事实，2000年10月24日，王美会与王云仕签订转让房屋契约协议书，协议确认王美会将房屋转让给王云仕。一审期间证人出庭证明协议签署过程，该转让协议经原审第三人加盖公章确认。原审第三人认可涉案房屋系王美会财产且王美会自愿转让给王云仕。该协议的性质属于买卖合同。本院对协议的真实性予以确认。虽然合同相对人王云仕已经死亡，但买卖合同并不因一方当事人死亡而无效，王云仕的继承人已经履行了合同义务，可以依据协议主张权利。上诉人主张转让协议性质属于遗赠证据不足，本院不予支持。 综上，上诉人吕王氏的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元，由上诉人吕王氏负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨海东 审判员  鲁 宇 审判员  于水清 二〇二〇年四月十四日 法官助理 吕菲 书记员刘云龙 书记员李勇