北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终4252号上诉人（原审原告）：北京瑞普发商贸有限公司，住所地北京市平谷区金海湖镇胡庄村东环路4号。法定代表人：侯莹，总经理。委托诉讼代理人：侯长启，男，北京瑞普发商贸有限公司员工。委托诉讼代理人：康辉，北京市华正律师事务所律师。上诉人（原审被告）：中港锦海（北京）酒店管理有限公司，住所地北京市丰台区。法定代表人：朱波，执行董事。委托诉讼代理人：李亚威，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓鹏，北京市京师律师事务所律师。上诉人北京瑞普发商贸有限公司（下称瑞普发公司）因与上诉人中港锦海（北京）酒店管理有限公司（下称中港锦海公司）房屋租赁合同纠纷上诉一案，均不服北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初29350号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。瑞普发公司上诉请求：发回重审或撤销一审判决，依法改判支持我公司全部诉讼请求。事实和理由：中港锦海公司自认2016年3月撤出北京市丰台区成寿寺路关家坑210号，建筑面积约4800平方米（下称涉案房屋）和不再经营，即便中港锦海公司对撤出时间作了不实陈述，实际在2017年7月撤出涉案房屋，但是其不再经营是客观事实，中港锦海公司因自身原因不再经营与涉案房屋没有关联性。一审法院以合理部分予以支持，超出部分不予支持没有依据，因为双方约定了租金标准，同时双方在《终止协议书》中约定了如果违约所造成的任何经济损失由违约方全部承担，既然中港锦海公司违约，那么中港锦海公司理应承担经济损失。假如因涉案房屋原因不再经营，中港锦海公司也应因其违约要承担双方的经济损失，一审法院酌情判定没有依据。因中港锦海公司迟迟不能移交，我公司在2017年7月委托第三方腾空房屋并且将房屋拆除，中港锦海公司违约导致我公司发生拆除费用损失200万元，对此有证据证明，一审法院没有判决支持，没有事实依据。针对瑞普发公司的上诉，中港锦海公司辩称，不同意瑞普发公司的上诉请求和理由。其他答辩意见同我公司上诉理由。中港锦海公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判我公司仅向瑞普发公司支付2016年1月1日至2016年3月15日期间的房屋占有使用费。事实和理由：涉案房屋在2016年3月15日以后已经不能实际使用，因此不存在房屋占有使用费；我公司未按时移交房屋是瑞普发公司故意欺诈我公司，妄图侵占我公司补偿权益所致，过错在瑞普发公司，因此造成的不利后果应由瑞普发公司承担；我公司不交付房屋是在行使先履行抗辩权，瑞普发公司在不履行先义务的情况下，无法要求我公司移交房屋并支付费用；我公司按时移交房屋的结果是房屋被拆除，并不会再给瑞普发公司带来新的租金收益，因此我公司迟交房屋并不会使瑞普发公司产生房屋占有使用费的损失。针对中港锦海公司的上诉，瑞普发公司辩称：签订《终止协议书》时，我公司没有任何欺骗和欺诈行为，接到拆迁通知后没有实际拆迁行为，我公司为了防止此后纠纷，才和中港锦海公司协商签订了上述终止协议。签订协议后，中港锦海公司未在2016年3月15日之前腾退涉案房屋，占用涉案房屋直至2017年7月19日，此期间的房屋占有使用费中港锦海公司应当承担瑞普发公司向一审法院起诉请求：1.判令中港锦海公司向我公司支付房屋占用使用费4993200元；2.判令中港锦海公司向我公司赔偿损失200万元。一审法院认定事实：2008年6月28日，瑞普发公司（甲方，出租方）与中港锦海公司（乙方，承租方）签订房屋租赁合同，约定：甲方保证所出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定，出租房屋可用于酒店经营；甲方将自有的涉案房屋，出租给乙方使用；配套设施及停车位30个提供给乙方使用；租赁期限：租赁期共10年，甲方从2008年7月1日起将出租房屋交付乙方使用，至2018年6月30日收回；甲方无正当理由提前解除合同的应向乙方支付违约金200万元人民币并赔偿乙方投资的费用按十年分摊赔偿；在租赁期间如遇国家征用或乡、村规划时，合同自然终止，双方无条件服从，经济损失互不承担，但甲方应提前一个月通知乙方将该年度租金剩余部分退还给乙方并按国家或乡村补偿按前述条款赔偿。上述合同签订后，瑞普发公司依约将涉案房屋交付中港锦海公司使用，中港锦海公司对涉案房屋进行装修后依约使用，截至2015年12月31日前均依约按期交付了房租。2016年2月5日，瑞普发公司作为甲方与中港锦海公司作为乙方签订《终止协议书》约定：就租赁位于北京市丰台区成寿寺路关家坑210号房屋于2015年甲方的房屋所在地遇乡村规划改造要求腾退土地终止《房屋租赁合同》，双方在解除《房屋租赁合同》前所有产生的债权债务互不承担；乙方须马上停止经营并且在2016年3月15日前向甲方移交房屋固定资产，乙方购置可移动的财产归乙方所有并及时清理运走，在搬家清运过程中不得损坏房屋的整体结构以及水电消防等管道设备，如有损坏损失由乙方自己负担；2016年3月15日前所有房屋固定资产必须移交完毕（须甲方签字确认）甲方确认乙方全部交接完毕后同意一次性支付给乙方经济补偿款肆佰万元整；如果乙方违约甲方将不负担任何经济补偿款并且本协议失效作废，全部按照原租赁合同约定内容继续执行，如果违约所造成的任何损失由违约方全部承担。但此后双方因涉案房屋返还及经济补偿款给付问题发生争议。2017年6月28日，北京嘉富龙房地产开发有限公司（下称嘉富龙公司）作为甲方与侯长启作为乙方签订《集体非住宅腾退货币补偿协议》（下称腾退协议）载明：甲方因北京市丰台区分钟寺新村土地一级开发项目建设，需要腾退乙方在项目范围内的所属房屋；乙方在腾退范围内的企业房屋，房屋坐落在北京市丰台区南苑乡分钟寺村一分公司关家坑210号，房屋用途为快捷酒店，房屋内部设施及装潢情况：详见附件评估报告；房屋的附属物及构筑物情况：详见附件评估报告。后嘉富龙公司委托北京首阳房地产土地评估事务所（下称首阳事务所）对涉案房屋的价值进行评估。首阳事务所经评估后认定，涉案房屋价款分计12037826元，装修、设备及附属物价款分计2980160元，房屋重置成新价合计15017986元；腾退补助费甲方按北京市城市房屋腾退补助费有关规定支付乙方：（1）搬家补助费：按人民币25元/平方米、建筑面积5234.5平方米计算，搬家补助费共人民币130863元；（2）一次性停产停业综合补助费：按人民币1500元/平方米、营业面积5234.5平方米计算，一次性停产停业综合补助费共人民币7851750元；甲方就被腾退房屋向乙方支付的腾退补助费共计人民币7982613元；总补偿款综合上述房屋重置成新价、附属物补偿及腾退补助费，甲方就本协议约定的被腾退房屋向乙方支付的总腾退补助共计23000599元。上述合同签订后，2017年7月19日，中港锦海公司从涉案房屋中撤出，由瑞普发公司接管。次日，涉案房屋由瑞普发公司交付嘉富龙公司拆除。嘉富龙公司分别于2017年7月19日、同年8月17日向侯长启支付腾退补助费11500299.5元各一笔，以上共计23000599元。此后，因中港锦海公司与瑞普发公司之间就涉案房屋经济补偿款给付事宜一直未能达成一致意见，后中港锦海公司于2019年4月诉至法院，要求瑞普发公司、侯长启给付腾退补偿款并支付违约金、损失。后，瑞普发公司亦诉至法院。（2019）京0106民初14883号案件审理中，法院与嘉富龙公司核实涉案房屋拆除事宜，经法院询问，嘉富龙公司表示涉案房屋拆除费用系由其支付，这个费用每平米50元，因此按照这个标准涉案房屋的拆除费用应当为26万余元。一审法院认为：本案的争议焦点为：1.关于中港锦海公司与瑞普发公司签订的《房屋租赁合同》、《终止协议书》是否有效；2.中港锦海公司是否应当向瑞普发公司支付房屋占用费用、房屋拆除费用。关于争议焦点一，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案审理过程中，法院前往分钟寺村委会核实涉案房屋的情况，分钟寺村委会表示分钟寺210号房屋是瑞普发公司租赁给中港锦海的，该房屋系瑞普发公司自行建设的房屋，建设房屋的过程没有进行规范的建设许可证审批手续，中港锦海公司与瑞普发公司亦认可涉案房屋并未取得建设工程规划许可证。法院认为，涉案房屋在法院一审辩论终结前并未取得房屋建设规划许可证亦未经主管部门批准，故瑞普发公司与中港锦海公司签订的《房屋租赁合同》应属无效。关于《终止协议书》的效力，法院认为，《终止协议书》实际上是对《房屋租赁合同》进行清算的合同，因此该合同并不因《房屋租赁合同》无效而必然导致无效。该合同中约定“如果乙方违约甲方将不负担任何经济补偿款并且本协议失效作废，全部按照原租赁合同约定内容继续执行，如果违约所造成的任何损失由违约方全部承担”，可见该合同系附解除条件的合同，且因中港锦海公司未依约将涉案房屋交付瑞普发公司而导致《终止协议书》解除，解除后该合同失效。关于争议焦点二，关于中港锦海公司是否应当向瑞普发公司支付房屋占用费用、房屋拆除费用，法院认定如下：（一）关于涉案房屋占有使用费。中港锦海公司截至到2015年12月31日前交付了房租。此后其占用涉案房屋的时间为2016年1月1日至2017年7月19日。虽然中港锦海公司提供了电话缴费记录，用以证明其自2016年4月之后没有产生话费，其没有实际经营，但其未能提交足够证据证明该房屋存在实际的停水、停电等影响房屋实际使用的情形，故法院综合考虑全案案情以及涉案房屋的实际情形后酌情认定中港锦海公司应当支付瑞普发公司上述期间的房屋占有使用费为300万元。故瑞普发公司该项诉讼请求中合理部分法院予以支持，超出部分法院不予支持。（二）关于房屋拆除费用承担。法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。由于嘉富龙公司表示涉案房屋的拆除费用系由其支付，且合理价格在26万左右，故法院对于瑞普发公司主张其支付了涉案房屋的拆除费用这一情况不予认定。且在审理过程中，瑞普发公司主张的实际拆除人并未出庭作证，且中港锦海公司对瑞普发公司提供的付款协议书、收据、银行转账凭证等证据亦不认可，表示上述证据与事实不符且不符合市场交易习惯，认为拆除事宜系由嘉富龙公司负责。故对于瑞普发公司主张该项损失由中港锦海公司承担的诉讼请求，因证据不足，法院不予支持。据此，一审法院于2019年12月26日判决：一、中港锦海（北京）酒店管理有限公司于判决生效后七日内支付北京瑞普发商贸有限公司二○一六年一月一日至二○一七年七月十九日期间的房屋占有使用费300万元；二、驳回北京瑞普发商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审审理中，瑞普发公司称嘉富龙公司支付的26万余元为清除建筑材料垃圾费用，并非拆除涉案房屋的拆除费，但瑞普发公司并未就其所述提交相应证据予以证明。本院认为：一、《房屋租赁合同》及《终止协议书》效力问题。1.因涉案房屋未取得房屋建设规划许可证，故双方就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》应属无效合同；2.《终止协议书》是对《房屋租赁合同》进行清算的合同，因此该合同并不因《房屋租赁合同》无效而必然导致无效，但经查《终止协议书》中约定“如果乙方违约甲方将不负担任何经济补偿款并且本协议失效作废，全部按照原租赁合同约定内容继续执行，如果违约所造成的任何损失由违约方全部承担”，可见该合同系附解除条件的合同。经查明，中港锦海公司实际上未按上述约定腾退涉案房屋从而导致《终止协议书》解除，解除后该合同失效。二、房屋占有使用费问题。本案中，中港锦海公司交纳涉案房屋租金至2015年12月31日，其公司实际占有涉案房屋直至2017年7月19日，虽中港锦海公司主张其自2016年4月之后就没有产生话费，没有在涉案房屋实际经营且涉案房屋存在停水停电影响使用的情形，但中港锦海公司就其上述主张提交相应证据予以证明，且没有产生话费不能否定其公司实际占用使用涉案房屋的客观事实，故一审法院考虑本案实际履行情况等因素酌情确定中港锦海公司向瑞普发公司支付上述期间房屋占有使用费为300万元，并无不当。瑞普发公司上诉要求过高的房屋占有使用费，没有事实依据，本院不予支持。虽中港锦海公司上诉主张瑞普发公司与其签订《终止协议书》存在欺骗欺诈行为，但在瑞普发公司对此不予认可的情形下，中港锦海公司并未就其上述主张提交相应证据予以证明，故对中港锦海公司以此为由，拒绝按时腾退涉案房屋、拒绝支付房屋占有使用费的上诉意见，与事实不符，本院不予采信。三、房屋拆除费问题。因在（2019）京0106民初14883号案件审理中，法院与案外人嘉富龙公司核实涉案房屋拆除事宜时嘉富龙公司表示涉案房屋拆除费用系由其支付，虽在二审审理中，瑞普发公司称嘉富龙公司支付的26万余元为清除建筑材料垃圾费用，并非拆除涉案房屋的拆除费，但瑞普发公司并未就其所述提交相应证据予以证明，故一审法院对瑞普发公司主张的房屋拆除费用未予支持，并无不妥。综上所述，瑞普发公司、中港锦海公司的上诉请求均不能成立，均应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费64808元，由北京瑞普发商贸有限公司负担38746元（已交纳），由中港锦海（北京）酒店管理有限公司负担26062（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘苑薇审 判 员 孟 龙审 判 员 何江恒二〇二〇年四月二十九日法官助理 袁 芳书 记 员 陈 雪