山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终1879号 上诉人（原审被告）：青岛富美投资开发股份有限公司，X。 法定代表人：魏秀美，董事长。 委托诉讼代理人：孙涛，山东鑫盛方律师事务所律师。 委托诉讼代理人：田瑶瑶，山东鑫盛方律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李贤文,女X。 委托诉讼代理人：张义宽，山东胜华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭志强，李贤文丈夫。 上诉人青岛富美投资开发股份有限公司因与被上诉人李贤文房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2018）鲁0203民初3332号民事判决,向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，经过阅卷审查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人青岛富美投资开发股份有限公司之委托诉讼代理人孙涛和田瑶瑶、被上诉人李贤文之委托诉讼代理人张义宽和郭志强参加了诉讼。本案现已审理终结。 青岛富美投资开发股份有限公司上诉请求：撤销原判，发回重审或者依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：一、双方从未签订过商品房保留预订单；二、被上诉人所称的其曾于2009年10月19日向房本亮汇款50万元的事实并无任何证据。三、被上诉人与房本亮之间存在借贷关系，被上诉人交房本亮的款项是投资款，而非购房定金及购房款。 李贤文辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。 李贤文向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《商品房（商业网点/住宅）保留预订单》（以下简称保留预订单）；2、被告向原告双倍返还定金2138224元；3、被告向原告返还购房款930888元及利息442358元（以930888元为计算基数，自2009年11月6日至2017年11月6日，按照年贷款利率5.94%计算）；4、被告赔偿原告房屋增值损失暂定300万元（以最终评估价值为准）；5、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2009年11月23日原、被告签订保留预订单，约定原告购买被告正在开发建设的位于合围地块B座地上L2-1网点，临长清路与博平路交汇处网点房一处，预测建筑面积为233平方米（见后附图示），每平方米22000元，原告于签订保留预订单时支付被告保留定金200万元，该保留定金于被告取得商品房预售许可证后，双方签订正式商品房买卖合同后转为正式预付款的一部分，原告也可在双方签订正式的商品房买卖合同前提出退回预订上述商品房，被告应在收到原告书面退订申请后30天内将双方所签本预订单收回作废并同时退还乙方全部已付保留定金，不计利息等。原告于该保留预订单签订当日支付被告定金200万元。在被告取得该项目正式的商品房预/销售许可证，并通知原告前来签订正式的商品房买卖合同之七天内，原告应按照国家规定带齐有关资料前来与被告签订正式的商品房买卖合同，如原告届时不按被告通知的时间前来办理或被告与原告联系不上，则被告有权自行处置/销售上述房产，原告已交保留定金则待原告带齐有关资料提交给被告后于30日内由被告退回到原告账户上。后被告未通知原告签订正式买卖合同，被告自认已将涉案房屋另行出卖他人并已交付。经询问被告何时将房屋另行出售，被告代理人称庭审后落实，后未落实。诉讼中，青岛天荣土地房地产评估有限公司对涉案房屋市场价值进行评估，该评估公司出具退案说明，称根据现有的材料无法明确涉案房屋的基本事项，也没有涉案房屋的相关产权证明资料，鉴定工作无法进行。经询问富美公司能否提交涉案房屋的相关资料，富美公司称无法提交，并称涉案房屋所属楼座因历史原因，至今未办理权属登记，无土地证和预售许可证。另外原告依据合同附图所载面积及合同单价计算房屋总款5345560元，原告据此计算已付定金为1069112元、已付房款为930888元，据此要求被告双倍返还定金2138224元、返还房款930888元及利息。 一审法院认为，原被告签订的保留预订单系双方真实意思表示，且不违反法律规定，该保留预订单合法有效，双方均应依约履行。被告自认未通知原告签订正式买卖合同，且已将涉案房屋另行出卖他人，原被告双方实际上已经无法再就涉案房屋签订正式房屋买卖合同，现原告要求解除与被告签订的保留预订单，予以支持。关于原告的其他诉讼请求，1、双倍返还定金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案原被告签订的是“商品房商业网点保留预订单”，并非原告所称的“定金协议”；定金具有双向担保功能,可以约束双方当事人,任何一方违约均可适用定金罚则,虽然该预订单中载明“原告于签订保留预订单时支付被告保留定金200万元”，但预订单中约定,在原告提出退回预订该商品房时或者原告未按照被告通知的时间前来与被告签订正式的商品房买卖合同时，被告应将已收取的保留定金全部退还原告。从该约定内容可以看出在原告不履行该保留预订单约定的内容时，并不适用法律上关于定金罚则的规定，同理在被告未履行该保留预订单约定内容的情况下也同样不适用定金罚则的规定,原告支付的200万元实为预付款,其不具有债的担保功能,故原告要求被告双倍返回定金，没有事实和法律依据，不予支持；2、退还房款问题。根据上述分析，本案不适用定金罚则规定，原告要求被告返还购房款930888元，该款项是原告根据自认的定金罚则的规定，自行计算的结果，从其主张内容可以看出其目的在于收回房款并获取损失补偿，根据合同法的规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。因此对原告已付的房款200万元及利息，被告应退还和支付给原告；3、原告要求被告赔偿房屋增值的损失，根据评估单位出具的退案说明，本案中暂不具备评估涉案房屋市场价值的条件，故本案中对原告的该项主张暂不予处理，原告可在条件具备时另行主张。据此判决：一、解除原告李贤文与被告青岛富美投资开发股份有限公司于2009年11月23日签订的《商品房（商业网点/住宅）保留预订单》；二、被告青岛富美投资开发股份有限公司于判决生效之日起十日内返还李贤文已付款200万元及利息950400元（以200万元为计算基数，自2009年11月6日至2017年11月6日，按照年贷款利率5.94%计算）；三、驳回原告李贤文要求被告青岛富美投资开发股份有限公司双倍返还定金2138224元的请求。案件受理费34892元（原告已预交），原告负担5575元，被告负担29317元。 经审理查明，原判认定事实正确。案经调解未果。 本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。当事人争议的主要焦点问题是，原判认定涉案“保留预订单”由上诉人、被上诉人签订，系双方真实意思表示，且合法有效，事实和法律依据充分。从查明的事实看，原判基于当事人的陈述、房本亮系上诉人的主要股东之一、“保留预订单”上落款处上诉人的印鉴和房本亮的签字、被上诉人与房本亮以及房本亮与上诉人之间的资金往来情况等事实，认定上述“保留预订单”系上诉人、被上诉人签订，且并不违反法律规定合法有效，事实和法律依据是充分的。二审中，上诉人否认双方之间签订过“保留预订单”的主要理由是，落款处上诉人的印章“并非上诉人的真实印章”、被上诉人与房本亮之间“存在借贷关系”，被上诉人交给房本亮的款项是“投资”等，但却未能提出证据予以证明。故上诉人的上述上诉理由本院不予采信，其上诉请求本院不予支持。 综上，原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费34892元，由上诉人青岛富美投资开发股份有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  高中日 审判员  王昌民 审判员  候 娜 二〇二〇年四月二十六日 法官助理 厉永军 书记员李姗姗