辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽08民终523号上诉人（原审原告）:郑文强，男，1985年3月15日出生，汉族，住营口市站前区。委托诉讼代理人：韩鹏，辽宁文化律师事务所律师。委托诉讼代理人：李俊，辽宁合华律师事务所律师。上诉人（原审被告）：顾广涛，男，1977年2月25日出生，汉族，住营口市站前区。委托诉讼代理人：李振凡，营口市诚信法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：宋磊，男，1984年10月11日出生，汉族，住大石桥市。上诉人郑文强、上诉人顾广涛与被上诉人宋磊房屋租赁合同纠纷一案，不服辽宁省营口市老边区人民法院（2019）辽0811民初138号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭对本案公开开庭进行审理。上诉人郑文强及委托诉讼代理人韩鹏、李俊，上诉人顾广涛的委托诉讼代理人李振凡到庭参加诉讼。被上诉人宋磊经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。郑文强上诉请求：1.请求依法改判由被上诉人顾广涛给付上诉人郑文强所欠租赁费337500元，而非一审判令的112500元；2.由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：1.一审法院认定的被上诉人并没有给付上诉人2017年7月3日至2018年7月2日的全部租金，仅给付上诉人2017年7、8、9月三个月的租金事实是正确的；2.一审法院仅判被上诉人再给付上诉人3个月的租金112500元，对上诉人显失公平。（1）上诉人与被上诉人签订的租赁宏达驾校协议，协议约定将营口市老边宏达汽车驾驶员培训学校（以下称宏达驾校）经营权及房屋、场地租赁给二被上诉人使用，并约定租期五年，租赁不到五年也要给付五年的租赁费。该协议是上诉人和二被上诉人的真实意思表示，且在签订协议时双方就考虑到有可能发生租赁不到五年的情况，应该如何处理，因此才在协议中做了特殊约定，现在发生了协议中约定的没有租赁到五年的情况，就应该按协议约定来履行，根本不存在显失公平。（2）被上诉人顾广涛虽然在2017年9月30日离开租赁场地，但其并没有通知上诉人进行交接，直至上诉人第一次起诉，向其主张剩余租金时，在2018年1月才将公章、执照和一些原有的办公物品、培训车辆交给上诉人。但对于驾校来说最为重要的用于登录交警支队驾考平台的数字证书一直没有交给上诉人。被上诉人一直用宏达驾校的数字证书在交警支队驾考平台上为学员报名预约考试直至2018年4月初。并且在一审第一次开庭时，被上诉人顾广涛的代理人也承认了顾广涛一直使用宏达驾校的数字证书到2018年3月底4月初。综上所述，上诉人认为二审法院应依法改判由被上诉人顾广涛给付上诉人郑文强所欠租赁费337500元，而非一审判令的112500元。顾广涛辩称，1.关于租赁合同没有履行到五年期限问题。因为郑文强涉及到债务被营口市中级法院强制执行，营口中院执行法官曾多次到租赁地点进行执行，最后一次是在2017年6月份通知顾广涛搬离场地，且当时执行法官和顾广涛进行了交谈，要求在2017年9月底搬离，不是说顾广涛不履行合同，是因为郑文强的债务诉讼被法院执行，导致该合同无法继续履行，所以郑文强对合同不能履行应承担法律责任；2.关于租金问题。租金按双方合同约定是上打租每年6月末交租金，因为郑文强涉及到法院诉讼，所以本次租金给付按要求是现金支付，所以顾广涛给付的是现金，郑文强当时给出具了收条，双方在2018年1月7日进行物品交接时对租金进行了清算，本次诉讼是在清算完毕后郑文强提出的，所以郑文强的诉讼请求是不成立的，法庭应予驳回；3.在2017年11月份，郑文强起诉顾广涛要求给付房屋租金时，也是9个月的租金，当时顾广涛提出了反诉，后来因为郑文强撤诉，法院对顾广涛的反诉也没有接受，双方在2018年1月份进行了自行清算。顾广涛上诉请求：1.原审判决认定的事实不清，顾广涛不欠被上诉人的租金，请求二审法院改判；2.本案的诉讼费由被上诉人承担。事实与理由:1.在2017年7月被上诉人因为欠债被营口市中级人民法院执行，营口市中级人民法院在上诉人租赁的驾校院墙及办公楼处墙张贴了公告，并把上诉人传到营口市中级人民法院，要求上诉人倒出场地和办公楼，上诉人在此种情况下无法继续经营驾校，于是在2017年9月就向上诉人提出解除双方的租赁合同，但是因为被上诉人不愿意退租金而躲避不见。上诉人因为已经向营口市中级法院执行法院承诺了限期倒出场地，所以只好在2017年9月30日搬离该场地。从这过程看，不是上诉人违约，而是因为被上诉人欠债输了官司，人民法院执行被上诉人财产，导致上诉人无法履行该合同，该合同不能继续履行是被上诉人的过错，与上诉人没有关系，被上诉人应当承担不能履行合同的法律后果；2.在2017年6月30日被上诉人给上诉人出具了收款收条，载明被上诉人收到了上诉人的45万元的租金。因为被上诉人是健康的成年人，他应当清楚收条含意，如果他没有收到45万元的租金，他怎么会给上诉人出具收条。而2017年9月30日前，上诉人曾多次找被上诉人和其父亲，想要商谈解除租赁合同事宜，但是被上诉人父子均避而不见，如果上诉人真正欠被上诉人租金，被上诉人应当主动找上诉人商谈此事，怎么会避而不见？被上诉人在2017年12月3日第一次起诉后因为上诉人提出反诉而撤诉，其后在2017年12月14日进行了交接。在此时双已经对租赁合同的履行及租金清算等事宜处理完毕，上诉人不欠被上诉人的租金，原审法院仅凭双方在2018年1月7日对驾校物品进行交接时，上诉人应当赔偿被上诉人物品损失16,350元没有提出用所缴纳的租金进行抵顶，进而推断上诉人欠被上诉人租金，这一说法没有依据，因为此推断不是必然性的推理，而且没有证据支持，所以在没有证据的情况下，判决上诉人支付给被上诉人三个月的租金对上诉人是不公平的。郑文强辩称，1.我方不存在违约事实，因为法律规定买卖不破租赁，顾广涛租赁的场地及驾校经营权，场地在2016年10月份就开始因为其他案件进入评估拍卖，在2016年10月份就知道此事，如果要是因为顾广涛所说的原因，其在2016年就会离开场地，不会将租金交至2017年9月份，其不继续履行合同的原因是他在2017年6月份成立了朗旋汽车驾驶员培训有限公司，在9月份时就有自己的经营场所，因此，在没有通知郑文强也没有进行交接的情况下，私自离开了场地，违反合同约定；2.根本不存在顾广涛将2017年7月份至2018年6月份租金全部支付这一事实，其仅支付了7、8、9三个月的租金，10月份至2018年6月份租金并没有给付，虽然郑文强给其出具了收到租金的收条，是因为该场地存在其他诉讼争议，因此在顾广涛没有实际支付租金情况下出了收条。在本案诉讼过程中，顾广涛也没有就其全部支付租金剩余部分要求郑文强进行返还，也没有提供其在经营过程中给付郑文强租金的任何打款凭证，因此，可以看出顾广涛仅仅支付了三个月的租金，并没有支付剩余九个月的租金。郑文强向一审法院起诉请求：1.要求被告按合同给付原告9个月租赁费337500元及从2017年10月3日起按同期银行贷款利率支付利息；2.被告顾广涛给付原告其经营期间2017年2月28日-2017年9月30日所欠税金42560元及滞纳金、营业税；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告在2013年7月3日与被告宋磊签订租赁宏达驾校协议，协议约定原告将其所有的位于老边区宏达驾校租赁给被告宋磊使用，租期为五年，从2013年7月3日至2018年7月2日，年租金为450000元，租金一年一交，每年6月末交当年租金，如达不到五年租期，承租人也应按照五年缴纳租金，双方并约定其他事项。协议签订后，被告宋磊、顾广涛共同经营该驾校，2015年11月30日，二被告签订协议，约定老边宏达汽车驾驶员培训学校在2013年7月1日至2015年11月30日由二被告共同经营，从2015年11月30日起由被告顾广涛独立经营，2013年7月1日至2015年11月30日期间的一切责任由被告顾广涛承担。原告称发现被告顾广涛在2017年10月离开宏达驾校场地，被告顾广涛称其是在2017年9月30日通知原告后离开的。2018年1月7日原告与被告顾广涛对驾校物品进行交接，被告顾广涛并对损坏物品价值16350元向原告进行赔偿。2017年6月30日，原告向被告顾广涛出具一份收条，收条载明收到2017年6月30日至2018年6月30日宏达汽车驾驶员培训学校租金450000元。对于向被告出具该份收条原告称是因为不想让该租金被法院强制执行，原告并举证与被告顾广涛电话录音等证据以证实被告实际上仅给付原告2017年7、8、9三个月的租金，尚欠原告9个月租金337500元。2017年9月29日营口市中级人民法院在对被告顾广涛所作调查笔录时向其询问关于租赁宏达驾校租金问题时，被告称租金是上打租，一年一交租金，并称租期到2018年6月底，租金全部交齐了。原告在2017年10月17日就本案向二被告提起过诉讼，后其又申请撤诉。被告顾广涛称当时向原告提起过反诉要求返还租金，因为原告撤诉，被告的反诉法院也没有受理。一审法院认为，原告在2013年7月3日与被告宋磊签订租赁宏达驾校协议后，该驾校从2015年11月30日起实际由被告顾广涛独立经营，被告顾广涛在2017年9月末离开该驾校后，虽然原告在2017年6月30日向被告顾广涛出具收到2017年6月30日至2018年6月30日宏达汽车驾驶员培训学校租金450000元的收条，但是结合原告所举的电话录音等证据，并考虑到2018年1月7日原告与被告顾广涛对驾校物品进行交接，被告顾广涛对损坏物品价值16350元没有提出用所交纳的租金进行抵顶，而是直接向原告进行的赔偿，由此本院对原告所称被告实际上仅给付原告2017年7、8、9三个月的租赁费的事实予以认定，考虑到被告顾广涛是在2017年9月末离开该驾校，原告要求被告给付尚欠9个月租赁费337500元也有违公平原则，根据本案的实际情况，被告应再给付原告3个月租赁费及相应利息为宜。原告要求被告给付所欠税金42560元及滞纳金、营业税的诉请，因无相关法律依据，本院对此不予支持。被告宋磊在本案中不应承担给付责任。一审法院判决如下：一、被告顾广涛给付原告郑文强所欠租赁费112500元，并以所欠款项为基数，从2017年10月3日起至付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算，向原告支付利息。上述款项于本判决发生法律效力后十日内付清。如逾期给付，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告郑文强其他诉讼请求。案件受理费6360元，由被告顾广涛负担2550元，原告负担3810元。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为2017年10月至2018年6月期间的租金能否得到支持。首先，顾广涛因配合营口市中级人民法院执行工作要求于2017年10月份撤离案涉场地，该事实郑文强和顾广涛均予以认可；其次，郑文强提供的证据不足以证明顾广涛在撤离案涉场地后，仍使用营口市老边宏达汽车驾驶员培训学校系统招收新学员；最后，郑文强在庭审中自认顾广涛已给付租金至2017年9月份。综合以上事实，本院认为，在2017年10月份顾广涛撤离案涉场地后，又无充分证据证明顾广涛仍使用营口市老边宏达汽车驾驶员培训学校系统招收新学员的情况下，一审法院判决酌定顾广涛再给付郑文强三个月的租金，并无事实和法律依据。又因郑文强要求顾广涛给付所欠税金42560元及滞纳金、营业税的诉请并无相关法律依据，本院不予支持，故对于郑文强本案诉讼请求，应予驳回。综上所述，顾广涛的上诉请求和理由成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销辽宁省营口市老边区人民法院（2019）辽0811民初138号民事判决；二、驳回郑文强的诉讼请求。一审案件受理费6360元，由郑文强负担。二审案件受理费7225元，由郑文强负担。本判决为终审判决。审判长  孟宪云审判员  徐 丹审判员  姚 望二〇二〇年四月二十一日法官助理**华书记员徐鹏媛