北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终4841号上诉人(原审被告)：杨丽清，女，1948年10月26日出生，汉族，北京市监狱管理局离休人员，住北京市东城区。委托诉讼代理人：杨晓慧（杨丽清之女），住北京市东城区。上诉人(原审被告)：杨晓慧，女，1969年8月25日出生，汉族，无业，住北京市东城区。被上诉人(原审原告)：北京德鼎投资管理有限公司，住所地北京市通州区。法定代表人：**，总经理。委托诉讼代理人：张杰，河北宁昌律师事务所律师。原审当事人(原审第三人)：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区。法定代表人：谢勇，董事长。委托诉讼代理人：冯涵，男，该公司职员。上诉人杨丽清、杨晓慧因与被上诉人北京德鼎投资管理有限公司（以下简称德鼎公司）、原审第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初88548号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨丽清、杨晓慧上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回德鼎公司的诉讼请求。事实和理由：1.2019年8月12日我方已按合同要求完成房屋交付准备，因德鼎公司声称“周末回沧州老家，2019年8月12日无法到场”，且德鼎公司通过中介唐杰于2019年8月13日提出延期至2019年8月14日接收房屋，因此房屋交接延期完全是由德鼎公司单方面造成的。2.一审判决书认定“本案房屋租赁合同及补充协议于2019年9月22日解除”，这是有违房屋租赁合同条款的。因为德鼎公司没有依据租赁合同条款解约，仅仅只有中介人员表达歉意，德鼎公司违约造成房屋空置，因此我方认为合同解除时间应为法院判决书送达之日，德鼎公司应如数支付相应租金。3.一审判决书中认定“由于房屋交付标准未明确，对此双方均存在一定过错，我方应退还德鼎公司租金168000元”，事实是我方已完全履行合同并无过错。德鼎公司多次、多人在中介陪同下实地查看本案租赁房屋，对房屋资质、状况、结构均表示满意方才催促我方签订合同并交付全款，同时加盖公司公章表示认可房屋状况，从始至终没有任何真凭实据能够证明上诉人违反合同。中介公司李子豪曾表达歉意，要对上诉人进行赔偿2000元。4.我方在8月12日已经完成合同约定的条件并在等待交房，所以我方不应支付1000元违约金。德鼎公司未实际使用涉诉房屋是他有意造成，不能成为不交租金的理由，德鼎公司应当支付我方8月12日至9月22日的租金20000元。德鼎公司存在违约，提前退租，应当支付违约金30000元。此外，德鼎公司还应向我方支付购置物品费5000元、律师费22000元、误工费15000元、回国往返交通费12000元、淡季空租费54000元等多项经济损失108000元。德鼎公司辩称，同意一审判决，不同意杨丽清等的上诉请求。我爱我家公司述称，服从法院判决。德鼎公司向一审法院起诉请求：1、要求依法确认三方2019年8月2日签订的《北京市房屋租赁合同》（经纪机构居间成交版）及《补充协议》于2019年8月22日解除；2、要求杨丽清、杨晓慧退还租赁押金15000元、租金18万元，并支付违约金3万元及给德鼎公司造成的直接损失2万元；3、要求杨丽清、杨晓慧承担德鼎公司的律师费5000元。一审法院认定事实：杨丽清系北京市朝阳区1201号房屋（下称涉案房屋）所有权人。2019年8月2日，杨丽清（出租人、甲方）、德鼎公司（承租人、乙方）、我爱我家公司（居间人、丙方）签订《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方作为居住使用，居住人数不得超过11人。房屋租赁期限自2019年8月14日至2020年8月13日，甲方应于2019年8月12日前将房屋按约定条件交付给乙方。《房屋交割清单》（见附件一）经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及物业交割后视为交付完成。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。月租金15000元，支付方式为押1付12，各期租金支付日期为2019年8月2日，依次类推。押金15000元，于本合同签订之日由乙方向甲方支付。本合同签订后，乙方应向丙方支付10500元作为佣金。甲方迟延交付房屋达七日的；交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的；乙方有权单方解除合同，甲方应按当年月租金的200%向乙方支付违约金。甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，每逾期一日，应按当年日租金的200%标准支付违约金。租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按当年月租金的200%支付违约金，甲方还应退还乙方未实际发生的租金。附件一《房屋交割清单》、《其他相关费用》中均无记载，但交房确认栏中有德鼎公司的盖章和杨丽清的签字，未注明交房日期。德鼎公司（承租人、乙方）与杨丽清（出租人、甲方）签订《补充协议》，约定甲乙双方应按照本协议约定的时间进行查档确认。《房屋查档确认函》底部记载“租户补偿（应为“补充”）条款：1、如果未按时交房需业主提供违约金。2、房屋正常生活损耗不计免赔，之外人为损坏折旧赔偿。3、如有需要维修（除人为破坏、门锁、下水），业主配合维修。”“业主补充条款：1、房屋仅供公司员工居住使用，超出范围承租人承担（宋飞、刘桐、陈琪琪、时福洋、邵飞）。2、一年之内不退租。”当日，德鼎公司向杨丽清支付了押金15000元、2019年8月14日至2020年8月13日期间的租金18万元，杨晓慧出具收据，确认收到上述款项。杨晓慧和我爱我家公司工作人员李子豪2019年8月21日的微信聊天记录中记载：“姐姐，回家跟家里人商量一下，看看。怎么赔偿，然后赔偿的这个金额，然后我这边直接给您转过去，你把客户那边儿退了，我以为你俩要打官司的话，涉及到三个人会被离职，大家挺大的，然后你这边儿再给你找客户呗。”2019年8月22日的短信聊天记录中记载：“姐我这边跟客户说了一下您跟我说的这个情况。确实只是因为配东西和维修的进度慢影响住宿。因为一开始您说您全权负责这个房子也是一直跟您联系。后来才说修玻璃，配东西的事情。现在因为这点小事要解约您看方便的时候给我回一个电话看看怎么进行下一步解决方案”、“找理由退租？我们要求履行合同！赔偿损失”、“因为现在客户说房子是您母亲的您说房子归您全权处理，而且所有房款是您代收的，现在客户要解约，您看咱约个时间跟客户见面谈一下解约事宜，其实没有多大的事见面也是好事，我做做客户工作能继续住也是好事，这样都能皆大欢喜是吧！没有什么大不了的因为这点小事起争议”、“赔偿吧违约”、“怎么个赔偿法如果客户真的要起诉的话您不是业主本人合同也不生效啊而且钱也是您收的客户真的起诉的话也会追究您的责任”。2019年9月4日的微信聊天记录中记载“姐那个委托书您弄完了吗”、“我们已向在你们中介机构已提供了完善信息和资料，并在你们公司审核无误的情况下签订一年出租房屋合同，请与你上级部门联系！”“我们在合同履行之日起多次在等你们办理入住手续，现在什么情况？”另，德鼎公司提交通话录音、微信聊天记录拟证明签订合同时杨晓慧未提供杨丽清的委托代理手续，且杨丽清未按照约定的时间、约定的标准交付房屋。杨丽清、杨晓慧提交照片拟证明涉案房屋符合交付和居住条件，提交授权委托书拟证明杨丽清、杨晓慧系母女关系，杨丽清委托杨晓慧对外出租涉案房屋。经询，德鼎公司和我爱我家公司称签订租赁合同时德鼎公司和杨晓慧口头约定对涉案房屋内部分设备设施进行改造后交房，包括房间配齐空调、床、床垫，更换阳光房玻璃。杨丽清、杨晓慧认可德鼎公司提出过上述要求，但称并未承诺全部完成，为了顺利履行合同，杨丽清、杨晓慧已经积极配备了德鼎公司所需的设备设施，但阳光房玻璃更换需要时间，也需要德鼎公司的配合，此并不影响交房和居住使用。另，三方均认可2019年8月14日至涉案房屋内查验房屋，因对房屋交付条件产生分歧，故德鼎公司未接收房屋。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。关于本案主体问题。杨丽清系涉案房屋的产权人，也系本案《北京市房屋租赁合同》中的出租方，故是本案的适格被告。杨晓慧系接受杨丽清的委托负责办理涉案房屋的出租事宜、代收租金收益，故杨晓慧并非合同的相对方，不是本案适格被告。关于合同解除问题。根据合同约定，杨丽清应当于2019年8月12日将涉案房屋按约定条件交付给德鼎公司，杨丽清未按约定时间交付房屋但未达到解除合同条件的，每逾期一日应按当年日租金的200%标准支付违约金，迟延交付房屋达七日的，交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的，德鼎公司有权单方解除合同，杨丽清应按当年月租金的200%向德鼎公司支付违约金。现杨丽清于2019年8月14日向德鼎公司交付房屋，构成违约，应按照日租金的200%向德鼎公司支付2019年8月12日至2019年8月14日期间的违约金。但杨丽清逾期交付房屋的时间未达七日以上，故未构成根本违约，德鼎公司无权据此单方解除合同。关于德鼎公司所述杨丽清未按约定条件交付房屋，首先，合同中并未明确约定房屋交付的具体标准。其次，虽然签订合同时双方口头约定杨丽清对涉案房屋进行一定改造，包括配齐空调、床、床垫，更换阳光房玻璃，但双方未对物品的具体标准进行明确约定，导致在交房过程中存在分歧，对此双方均存在一定过错。再次，根据三方庭审陈述的房屋状况及现有证据不能证明杨丽清交付的房屋严重不符合合同约定或影响德鼎公司安全、健康，故德鼎公司以此要求解除合同法院亦不予支持。综上，双方未按照合同约定于2019年8月12日完成房屋交付手续，双方均存在一定过错。在此情形下德鼎公司于2019年8月22日通过我爱我家公司向杨丽清提出解除合同，法院认为系德鼎公司提前退租。根据合同约定，德鼎公司提前退租的，应提前30日通知对方，并按当年月租金的200%支付违约金，杨丽清还应退还德鼎公司未实际发生的租金，故法院认定双方租赁合同于2019年9月22日解除。关于杨丽清抗辩双方约定一年之内不退租，故不同意解除合同，法院认为该约定过分加重了德鼎公司的责任，而且德鼎公司不愿继续履行租赁合同，该义务性质不宜强制履行，故法院对杨丽清的此抗辩意见不予采信。关于德鼎公司要求杨丽清退还押金15000元、租金18万元的诉讼请求。因德鼎公司提前退租，故德鼎公司应当向杨丽清支付违约金。关于违约金的数额，法院综合考虑合同约定、合同履行情况、双方过错、退租原因等酌定为20000元。关于2019年8月14日至2019年9月22日期间的租金，因双方均存在一定过错且此期间德鼎公司未实际使用涉案房屋，故法院酌情认定德鼎公司给付杨丽清租金8000元。另，因杨丽清迟延交付房屋需向德鼎公司支付2019年8月12日至2019年8月14日期间的违约金1000元，故对上述费用法院一并核算后判决杨丽清退还德鼎公司租金168000元。关于德鼎公司要求杨丽清支付违约金3万元并赔偿损失2万元的诉讼请求。因系德鼎公司提前退租，故法院对该项诉讼请求不予支持。关于德鼎公司要求杨丽清承担律师费5000元的诉讼请求，无事实和法律依据，法院亦不予支持。综上，判决：一、德鼎公司、杨丽清、我爱我家公司二○一九年八月二日签订的《北京市房屋租赁合同》（经纪机构居间成交版）及《补充协议》于二○一九年九月二十二日解除；二、杨丽清于判决生效后七日内退还德鼎公司房屋租金十六万八千元；三、驳回德鼎公司之其他诉讼请求。如果杨丽清未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，杨丽清提交了如下证据。1.和唐杰的微信记录，证明在8月12日已经完成交接，但是因为德鼎公司的人员回沧州了，德鼎公司让中介方告诉杨丽清在14号交接房屋。2.票据和转账凭证，证明杨丽清因为本案支付的律师费和诉讼费。德鼎公司的质证意见：对于证据1，微信内容只显示验房时需要带的证件，无法证明杨丽清的证明目的。对于证据2，属于杨丽清诉讼支出的费用，不同意承担。我爱我家公司的质证意见：对于证据1，真实性认可；对于证据2，由法院核实。本院认为，依法成立的合同，具有约束力，各方均应恪守，如约履行，违反合同约定的，应当承担违约责任。双方都存在违约行为的，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定处理，即“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”，具体到本案，结合查明的事实和诉辩意见，重点说明以下两个焦点问题。其一，关于合同的违约责任问题。涉诉租赁合同由中介公司居间达成，在双方产生争议的前提下，居间方的陈述对于还原事实具有一定的辅助作用。德鼎公司和杨丽清签订租赁合同后，各方就房屋条件另行达成补充的口头约定，然现在对于约定内容存在分歧，在未有充分证据显示口头约定内容的前提下，各方对于由此造成的合同履行障碍均负有一定责任。鉴于德鼎公司并未实际使用房屋，且结合租赁合同的性质，不宜强制要求双方履行，故此，一审法院在确定合同解除的基础上认定德鼎公司提前退租存在违约的情形并无不当。关于杨丽清上诉所称的交房日期问题，本院认为，依照合同约定，房屋交付时间为8月12日，对于双方为何在8月14日才进行查验房屋，各执一词。在此前提下，作为迟延交付房屋的一方，杨丽清对其反驳对方所依据的事实当负有举证责任，然杨丽清并未就此充分举证。此外，作为居间方，我爱我家公司在一审期间就此原因表述为“一是双方都需要约时间，二是玻璃问题，当时看房时阳光房上的玻璃有破损，需要在原告（德鼎公司）入住之前进行更换，但是在8月12日之前被告并没有更换完成”。故此，一审法院确定杨丽清一方在8月12日到8月14日之间构成迟延交付房屋并依此确定的违约金数额并无不当。其二，关于杨丽清应当退还德鼎公司的数额问题。在双方均存在违约的前提下，一审法院依据合同约定、履行情况、双方过错、退租原因等因素确定了杨丽清应当退还德鼎公司的租金（含押金）。关于杨丽清上诉要求在确定德鼎公司违约且己方未违约亦无过错的前提下扣除相应的租金、违约金的主张，鉴于上文所述的合同违约金及过错的分析，本院对其该项主张不予支持。关于杨丽清、杨晓慧所主张的购置物品费、律师费、误工费等内容，缺乏法律依据，本院不予支持。此外，鉴于一审法院已经对杨晓慧的主体资格问题作出论述，且一审法院亦未判决杨晓慧承担责任，故对于杨晓慧的上诉请求，本院认为其不具备利益主体资格，亦难以支持。综上所述，杨丽清、杨晓慧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6190元，由杨丽清、杨晓慧负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 齐晓丹审 判 员 史智军审 判 员 王天水二〇二〇年四月二十六日法官助理 李 惠书 记 员 王秋岩