北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终5389号上诉人（原审被告）：刘琨，男，1975年2月8日出生，汉族，住北京市朝阳区。上诉人（原审被告）：唐少丹，女，1982年5月27日出生，汉族，住北京市朝阳区。以上二上诉人之共同委托诉讼代理人：姚志斗，北京市京师律师事务所律师。以上二上诉人之共同委托诉讼代理人：何琼华，北京市京师律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：庞扬，男，1980年1月23日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：崔浩，北京市远望律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：北京恒洋我家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳北路万象新天家园406号楼D号。法定代表人：刘羽，经理。委托诉讼代理人：温杰，男，北京恒洋我家房地产经纪有限公司职员。上诉人刘琨、唐少丹因与被上诉人庞扬、北京恒洋我家房地产经纪有限公司（以下简称恒洋公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初62397号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘琨、唐少丹之共同委托诉讼代理人姚志斗，被上诉人庞扬的委托诉讼代理人崔浩，被上诉人恒洋公司的委托诉讼代理人温杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘琨、唐少丹上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由庞扬、恒洋公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1.唐少丹、刘琨一直积极履行合同约定的义务，庞扬在合同履行过程中存在过错，其提交的材料不符合要求，导致合同履行的期限一拖再拖，使得刘琨、唐少丹无法开具政府放弃回购证明、交易与更名受限，最终导致交易无法完成。2.恒洋公司在合同履行过程中存在重大过失，一审判决不应判决唐少丹、刘琨承担全部的中介费。二、一审法院适用法律错误。本案唐少丹、刘琨没有不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的情形，不应承担违约责任，庞扬辩称，同意一审判决，不同意唐少丹、刘琨的上诉请求，请求驳回其上诉请求，维持原判。恒洋公司辩称：同意一审判决，不同意唐少丹、刘琨的上诉请求，请求驳回其上诉请求，维持原判。庞扬向一审法院起诉请求：1.确认庞扬和唐少丹、刘琨2016年5月12日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及2016年9月25日签订的《补充协议》于2019年6月3日解除；2.唐少丹、刘琨返还购房款106万元，并以106万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率支付2016年9月25日至实际给付之日的逾期付款利息；3.唐少丹、刘琨赔偿经济损失194万元；4.唐少丹、刘琨赔偿中介费2.72万元。一审法院认定事实：唐少丹、刘琨系夫妻关系。涉案房屋系刘琨签订合同购买的经济适用住房，契税交纳时间为2011年3月30日，2011年7月8日取得产权证，登记为刘琨单独所有。2016年5月12日，庞扬与刘琨在恒洋公司居间下签署《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》），约定刘琨将涉案房屋出售给庞扬，房屋成交价136万元，其中首付款106万元，剩余30万元以贷款方式支付。出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。出卖人若出现下列情形之一的，构成根本违约，且买受人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：出卖人提供的该房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致买受人无法取得房屋所有权的；房屋被查封或限制转让，导致买受人无法取得房屋所有权的；拒绝将该房屋出售给买受人或者擅自提高房屋交易价格的；将该房屋出售给第三方的。当事人双方同意，自本合同签订之日起180工作日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。双方当日还签署《定金收付书》及《补充协议》，确定首付款91万元整180天内付清，定金15万元签订合同时支付；出卖人承诺该房屋车位一同过户给买受人，不再另外收取费用。上述合同签订后，庞扬向刘琨支付定金15万元，2016年6月25日支付购房款10万元，9月7日支付51万元，9月25日支付30万元。另，庞扬、唐少丹、刘琨及恒洋公司还签订《房屋买卖居间合同》，约定恒洋公司为本次交易提供居间服务，由庞扬向恒洋公司支付居间服务费2.72万元。双方应积极配合恒洋公司开展经纪活动，任何一方违反配合义务或任何一方违约而导致本合同不能履行，导致恒洋公司不能继续履行相关合同义务的，恒洋公司不承担任何责任，收取的居间费不予退还，同时，守约方已支付的各项费用有权向违约方追索，上述费用违约方应在恒洋公司通知后三个工作日内付清。2016年8月17日起，恒洋公司开始进行购房资格审查。9月7日，双方办理了网签手续。9月20日，双方前往办理缴税手续，因庞扬用以审核的户口本中有子女，但并未携带离婚协议书和离婚证，导致审查未通过，无法办理缴税手续。期间，庞扬的购房贷款已经获批。2016年9月25日，庞扬（乙方）与唐少丹、刘琨（甲方）签署《补充协议》（以下简称《补充协议一》），约定：一、原买卖合同乙方与甲方签署买卖合同，现变更为甲方将上述房产婚内变更给其配偶唐少丹，继续履行合同；二、双方约定签署此协议后三日内，双方配合中介方办理原网签撤销，甲方将上述婚内过户给其配偶唐少丹，积极办理关于上述房产的相关过户手续（包括但不限于办理上述房屋政府放弃优先购买权等）；三、乙方已于2016年9月25日星期日将上述房屋全部首付款（含定金）106万元支付给甲方，甲方予以承认认可收到此款项以及付款时限。四、待甲方将上述房产婚内过户到其配偶名下并且办理离婚后，甲方配偶唐少丹同意按照合同继续与乙方履行原买卖合同并且应该积极配合乙方的银行贷款、缴税、过户等交易流程……上述补充协议签订后，各方开始办理撤网签、撤贷款手续，2016年11月1日，唐少丹、刘琨办理夫妻更名手续时，被告知因北京市出台新的政策，经济适用房只能办理夫妻加名，不能办理婚内更名手续，当日，涉案房屋变更为唐少丹、刘琨共有。另查，2016年7月2日，刘琨与北京天正华特房地产开发有限公司签署《北京市商品房认购书》，购买房屋（以下简称201房屋）。经询，2016年9月28日，唐少丹、刘琨就购买该房屋办理了网签手续。2017年，庞扬将唐少丹、刘琨诉至北京市朝阳区人民法院（以下简称朝阳区法院），要求唐少丹、刘琨继续履行双方之间的房屋买卖合同，将涉案房屋过户至庞扬名下，恒洋公司作为第三人参加诉讼。朝阳区法院在该案审理中就涉案房屋是否能够交易向北京市朝阳区住房保障事务中心使用监督管理科进行咨询，对方表示2016年入户调查时发现刘琨另行购买了其他房屋，应当将经济适用房交回，但刘琨未交回。由于刘琨违规购买其他住房且没有交回经济适用房，该中心不会为其出具放弃回购证明，涉案房屋不能出售。据此，朝阳区法院于2019年4月29日出具判决书，认为刘琨申请经济适用房后另行购买了其他房屋导致不能取得政府放弃回购证明，涉案房屋不具备过户条件，故判决驳回庞扬的全部诉讼请求。该判决于2019年5月21日已发生法律效力。本案中，庞扬主张因唐少丹、刘琨的违约行为导致合同不能履行，使其遭受了房屋溢价损失。经庞扬申请，由北京市高级人民法院摇号确定，一审法院依法委托北京仁达房地产评估有限公司对涉案房屋的市场价值进行评估。2019年12月6日，该公司致函一审法院，称因唐少丹、刘琨名下除涉案房屋外存在其他房产，不满足经济适用房的交易条件，不得进行上市交易或处分，故无法对涉案房屋进行评估，做退案处理。对另行购房一事，唐少丹、刘琨称出售涉案房屋就是为了购置新房，庞扬和恒洋公司自始知情。唐少丹、刘琨提供与庞扬及恒洋公司的微信沟通记录，显示交易过程中，唐少丹、刘琨多次要求庞扬尽快支付购房款用以支付其新购置房屋的首付款，庞扬称在积极想办法推进，已经出售了自己原有房屋并申办了贷款。对此，庞扬表示双方仅约定唐少丹、刘琨为改善住房条件出售涉案房屋，并未允许唐少丹、刘琨在合同履行期间购房。恒洋公司则表示因放弃回购证明的有效期是一个月，需要在一个月内完成缴税、贷款、过户等手续，因庞扬是卖房后买房，合同周期较长，故双方协商先网签、缴税，但因网签之后第一次缴税时庞扬资格审核未通过需要重新缴税，故撤销网签重新办理，在此时唐少丹、刘琨购买了第二套房屋，双方合同无法继续履行。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案是房屋买卖合同纠纷，其合同目的在于出卖人出让房屋所有权以获得对价，买受人支付对价以取得房屋所有权，故出卖人的主要义务为保证交易房屋顺利过户，而买受人的主要义务则是按时足额支付对价。本案中，涉案房屋为经济适用住房，现无法开具政府同意放弃回购证明，不具备上市交易的条件，双方合同无法继续履行。现庞扬要求解除合同，唐少丹、刘琨表示同意，一审法院准予双方解除合同关系，解除之日为双方就此达成一致之日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现庞扬要求唐少丹、刘琨返还购房款，唐少丹、刘琨表示同意，一审法院对此不持异议。生效判决确认双方合同无法继续履行后，唐少丹、刘琨应当将所收房款退还庞扬，现唐少丹、刘琨持续占有庞扬支付的房款，应当支付资金占用期间的利息，但庞扬主张的起算点有误，应自上一判决生效之日起算。关于庞扬主张的涉案房屋溢价损失问题，因唐少丹、刘琨在合同履行期间另行购买新房致使涉案房屋不具备上市交易条件无法过户，唐少丹、刘琨构成违约，依法应当承担违约责任。而庞扬因唐少丹、刘琨之违约行为无法继续购买涉案房屋，自2016年至今房屋价格确有上涨，客观上导致庞扬再行购买房屋时将花费更多成本，故唐少丹、刘琨应当赔偿庞扬因此遭受的损失。唐少丹、刘琨虽称庞扬及恒洋公司对其购买新房知情并同意，但即使庞扬对此知情，也不能免除唐少丹、刘琨保证涉案房屋没有被限制过户情形的合同义务，故唐少丹、刘琨以此抗辩没有事实和法律依据，一审法院无法采信。另一方面，根据庭审查明的事实及现有证据，庞扬在提供资料及恒洋公司在居间服务过程中亦存在瑕疵，延缓了合同履行的进程，一审法院在确定赔偿金额时对此予以考虑。因涉案房屋无法上市交易而不具有市场价格，但庞扬主张的溢价损失数额过高，一审法院综合本案情况及双方履约行为酌情予以确定。关于中介费，该费用是庞扬发生的实际损失，唐少丹、刘琨应予赔偿，一审法院对该项请求予以支持。据此，一审法院于2019年12月判决如下：一、庞扬与刘琨、唐少丹二〇一六年五月十二日签署的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及补充协议、二〇一六年九月二十五日签署的《补充协议》于二〇一九年八月二十九日解除；二、刘琨、唐少丹于判决生效后七日内向庞扬退还房款一百零六万元，并以一百零六万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付二〇一九年五月二十一日至实际返还之日止的资金占用利息；三、刘琨、唐少丹于判决生效后七日内向庞扬赔偿房屋溢价损失五十万元及中介费损失二万七千二百元；四、驳回庞扬的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，唐少丹、刘琨向本院提交如下证据：证据1.唐少丹与恒洋公司大区负责人王利明的通话录音及文字整理稿，证据2.刘琨和王利明的通话录音及文字整理稿，上述两份证据用以证明当时因为庞扬迟延付款以及恒洋公司主导下两次缴税没有交成，影响了唐少丹、刘琨的合同进程，所以三方在明知唐少丹、刘琨购买新房，且情况紧急的情况下签了三方补充协议，系对原合同的变更及补充，为了不耽误唐少丹、刘琨新房的购买才签订的补充协议，按照补充协议的内容重新履行买卖合同；证据3.刘琨与恒洋公司店长高某通话录音及文字整理稿，用以证明两次缴税没完成的原因是庞扬个人信息有误导致合同迟延履行；证据4.唐少丹与庞扬的通话录音及文字整理稿，用以证明唐少丹多次强调卖房是为了买新房，庞扬是知情同意的且积极配合。庞扬对于上述证据发表质证意见如下：对证据1至证据3的质证意见同恒洋公司的意见一致；对证据4的真实性认可，证明目的不认可，认为其中时长1分零3秒的录音文字稿不完整，总时长为15分零6秒的录音不是新证据。恒洋公司对于上述证据发表质证意见如下：真实性认可，证明目的不认可，认为录音中可以看出都是恒洋公司在协调，如果唐少丹、刘琨提前开出政府放弃优先购买证明所有的都不是问题，虽然二次网签，所有的周期没有超过合同约定的有效期，唐少丹、刘琨提交的录音不能证明其主张的证明目的。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。综合全案案情和各方当事人诉辩称意见，本案的争议焦点为：刘琨、唐少丹是否构成违约以及应否赔偿庞扬相应损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。首先，根据双方《房屋买卖合同》的约定，出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记的，由出卖人承担相应责任。如房屋被限制转让，导致买受人无法取得房屋所有权的，则出卖人构成根本违约。根据双方《补充协议一》的约定，刘琨、唐少丹积极办理包括涉案房屋政府放弃优先购买权等相关过户手续。但根据已查明的事实，在涉案房屋过户前，刘琨、唐少丹另行购买房屋并办理网签手续，致使政府放弃回购证明无法开具；且根据前案生效判决的认定，因刘琨申请经济适用房后另行购买了其他房屋导致不能取得政府放弃回购证明，涉案房屋不具备过户条件，故涉案《房屋买卖合同》无法继续履行。由此可见，系因刘琨、唐少丹的原因导致涉案房屋被限制转让，致使涉案《房屋买卖合同》无法继续履行，刘琨、唐少丹据此已构成根本违约，应当承担相应的违约责任，一审法院对此认定正确。虽唐少丹、刘琨主张庞扬与恒洋公司均知晓其另行购买房屋的情况，但该主张并不能免除唐少丹、刘琨负有的保证涉案房屋没有被限制过户情形的的合同义务，故本院对于该项抗辩理由不予采纳。刘琨、唐少丹主张其不存在违约行为，不应承担违约责任，缺乏事实和法律依据，本院对此不予支持。其次，根据双方《房屋买卖合同》的约定，自合同签订之日起180个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。根据已查明的事实，庞扬在提供资料及恒洋公司在居间服务过程中存在瑕疵，延缓了合同履行的进程，但并未超过合同约定的期间，且亦无证据证明存在因庞扬违约致使合同无法履行的情形，故刘琨、唐少丹主张系因庞扬的原因致使合同无法继续履行，依据不足，本院不予采信。最后，前案生效判决确认双方合同无法继续履行后，刘琨、唐少丹应将所收房款退还庞扬，因刘琨、唐少丹持续占有庞扬支付的房款，故应当支付资金占用期间的利息，一审对此认定正确。因刘琨、唐少丹违约致使双方合同无法继续履行，故应当赔偿由此给庞扬造成的相应损失，一审法院综合全案案情所酌情确定的房屋溢价损失及中介费损失数额适当，本院予以维持。刘琨、唐少丹主张其不应承担上述损失，依据不足，本院不予支持。另，刘琨、唐少丹主张恒洋公司存在过错，应承担相应损失，该项主张与本案并非同一法律关系，该双方可另行解决。综上所述，刘琨、唐少丹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9072元，由刘琨、唐少丹负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  鲁 南审 判 员  张玉娜审 判 员  石 煜二〇二〇年四月三十日法官助理  温 迪法官助理  李圆圆法官助理  赵 铭书 记 员  杨艳娇