浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终1077号 上诉人(原审原告)：绍兴市科技创业投资有限公司，住所地绍兴市延安东路481号开发委办公大楼五楼,统一社会信用代码913306007266150396。 法定代表人：寿建民，系公司总经理。 委托诉讼代理人：商树祥，浙江近山律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姜兴强，浙江近山律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：绍兴联升微电子有限公司，住所地绍兴市舜江路683号12楼，统一社会信用代码913306027323989665。 法定代表人：朱海林。 上诉人绍兴市科技创业投资有限公司（以下简称科创公司）因与被上诉人绍兴联升微电子有限公司（以下简称联升微电子公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2019）浙0602民初4755号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月30日立案受理后，依法组成合议庭，经阅卷、询问，不开庭进行了审理。科创公司的委托诉讼代理人商树祥、姜兴强到庭应询。本案现已审理终结。 科创公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判联升微电子公司支付科创公司房屋租金72736.26元、水电费1239.86元、物业费8846.76元、能耗费3538.71元，合计86361.59元（截至2018年11月30日）。事实和理由：一、被上诉人租赁期限届满后的租金应以绍兴高新技术产业开发区科技局的通知为准。被上诉人经绍兴市高新技术产业开发区科技局批准后入驻科创大厦，房租标准由绍兴市高新技术产业开发区科技局核准。《房屋租赁合同》约定到期后房租标准另行确定。因此，应当由绍兴市高新技术产业开发区科技局来确定租赁期限届满后的租金标准。二、如果不用绍兴市高新技术产业开发区科技局通知中的租金标准，也应该经评估机构确定的市场价来计算被上诉人应付的租金。首先，《房屋租赁合同》约定“到期后如还在科创大厦租房经营，房租标准另行确定”。由此可知，双方对于租赁期限届满后的租金标准系有约定的，只是价格约定不明。依据《中华人民共和国合同法》第六十二条第二款规定，价款或者报酬不明确的行地的市场价格履行。其次，按评估市场价来确定租赁期限届满后的租金，更符合双方签订《房屋租赁合同》时的真实意思表示。政府部门考虑到科技型企业初创时的艰难，所以出台了相关的扶持政策，上诉人根据相关文件精神给予被上诉人一年的优惠房租政策。众所周知，政策扶持不可能是永远的，企业最终还是要面对市场的竞争。因此，一审以《房屋租赁合同》的租金标准来计算被上诉人应付租金，不符合合同双方的真实意思表示。最后，以《房屋租赁合同》的租金标准来计算被上诉人应付的租金，对孵化器内其他的优秀科创企业是不公平的，对扶持科技型企业的政策推行也是不利的。根据《越城区（高新区）孵化器管理办法（试行）》越政发【2016】90号第五条收费标准第2点，考核结果为优秀的延期企业也仅在25元/平方米/月的基础上下浮10元/月。按照一审判决，被上诉人租赁期限届满后的房租标准为10元/平方米/月，大大低于考核结果为优秀的延期企业，这显然是不公平的，对国家扶持科技型企业的政策推行也是不利的。三、上诉人主张的水电费、能耗费系被上诉人使用房屋期间实际产生的费用，依法应予支持。物业公司根据被上诉人的水电表读数，确定被上诉人需支付的水电费用，符合物业管理的操作规范。在前期的水电费结算过程中，被上诉人也是依据物业公司出示的水电费清单支付上诉人相应的费用，这是双方的交易习惯。因此，水电费、能耗费的主张应予支持。 联升微电子公司未作答辩。 科创公司向一审法院起诉请求：联升微电子公司腾退绍兴市舜江路683号科创大厦12楼1201、1202、1203室房屋并支付给科创公司拖欠的房租及使用费、水电费、物业费合计人民币116876.13元。诉讼中，科创公司增加一项诉讼请求为依法解除双方之间的房屋租赁合同关系。 一审法院查明事实：2014年10月1日，科创公司（甲方）与联升微电子公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定为发展高新技术，扶持高新技术企业，甲方同意将位于绍兴市舜江路683号12楼1201、1202、1203室，共计建筑面积269.82平方米房屋出租给乙方；租赁期限为2014年10月1日至2015年9月30日；租金按每月每平方米10元计收，实际租金在基准租金基础上增加21%的楼层租金计收，一年后如还在科创大厦租房经营，房租标准另行确定；乙方在办理租房手续时需缴纳8000元的保证金，作为乙方在租赁期间保持建筑原状、按期缴纳房租、水电、物业管理费的保证；第一年租金和保证金在本合同签订时一次交清，其余年度的租金在合同年度到期的十日内缴清，水电费按物业公司的规定缴纳；逾期不交作违约处理，甲方有权终止合同，乙方承担相应违约责任。合同还对其他事项进行了约定。同日，联升微电子公司（甲方）与科创公司（乙方）还签订《租赁物业使用协议》一份，约定物业费按3元/建筑平方米/月的标准计（该费用不包含甲方自用水电费、电话费、网络费等在内），物业费一年缴纳一次，收取办法同租金；甲方除须缴纳物业费外，还须承担下列费用：自用水电费、电话费及网络费，分摊公用部分能源使用费及其他；租赁期间，物业费用如有调整，甲方应按调整后的标准缴纳。协议还对其他事项进行了约定。另查明，2015年9月21日，绍兴高新技术产业开发区科技局向新城物业公司发出《通知书》一份，载明：“根据绍高新委办﹝2011﹞15号，《绍兴高新技术产业开发区管理委员会关于加强科创大厦管理的补充意见》，经研究，同意联升微电子公司续驻创业大厦，房屋续驻在舜江路683号12楼1201、1202、1203室，共计建筑面积269.82平方米。租金按照下述方式计收：(1)基准房租按照每平方米10元/月收取。(2)租期为2015年10月1日至2016年9月30日。(3)到期后如还在科创大厦经营，房租另行计算。(4)实际房价在基准房价的基础上增加21%楼层租金。请据此与该公司签订房屋租赁合同，此通知书有效期为15天，过期作废”。2018年8月1日，绍兴高新技术产业开发区科技局向彩虹物业公司发出《通知书》一份，载明：“根据《越城区（高新区）孵化器管理办法（试行）》越政办发﹝2016﹞90号、《越城区（高新区）孵化器入驻企业考核办法（试行）》越政办发﹝2016﹞91号及2017年度科创中心企业考核的结果，经研究，同意绍兴联升微电子科技有限公司续驻科创大厦，房屋续驻在，共计建筑面积113.42平方米，租金按照下述方式计收（1）基准房租按每平方米25元/月收取。（2）实际房价在基准房价的基础上增加21%楼层租金。（3）租期为2018年3月1日至2019年2月28日。（4）到期后如还在科创大厦经营，房租另行计算。请根据此与该公司签订房屋租赁合同，此通知书有效期为15天，过期作废”。同时查明，联升微电子公司于2016年9月30日向绍兴高新技术产业开发区科技局递交《退房申请书》一份，提出退租科创大楼1201、1202室，并申请房租费、物业管理费、水电费结算至2016年9月30日止。绍兴高新技术产业开发区科技局于2016年10月24日同意该申请，并盖章确认。 一审法院认为，科创公司与联升微电子公司签订的租赁合同，双方主体适格，意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，案涉房屋租赁合同虽已终止，后双方并未续签租赁合同，但根据现有证据可知，科创公司并未对联升微电子公司在租赁合同期届满后继续入驻科创大厦提出异议，故合同期满后双方为不定期租赁合同关系。现科创公司要求解除租赁合同关系，符合法律规定，该院予以支持，合同解除时间为解除的意思表示送达联升微电子公司之日，即2019年9月13日。合同解除后，联升微电子公司应向科创公司腾退案涉房屋，因科创公司自认1201室、1202室已退还，故科创公司诉请案涉1201室、1202室腾退已无必要，该院对科创公司要求联升微电子公司腾退案涉1203室的诉请予以支持。关于租金及物业费问题。结合联升微电子公司的退租申请及科创公司自认联升微电子公司离开1203室（未办理退房手续）时间，科创公司可向联升微电子公司主张2016年10月1日起至2018年11月30日止的1203室房屋租金及物业费。科创公司主张按照2018年通知书载明的标准计算租金，但该通知书系绍兴市高新技术产业开发区科技局发给物业公司的，即使曾张贴过，根据现有证据，亦不能证明双方对租金标准达成新的合意，故该院参照原合同租金、物业费标准计算联升微电子公司应付租金为35681.93元、物业费为8846.76元。科创公司主张的水费、电费、能耗费，依据不足，该院不予支持。联升微电子公司经该院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃抗辩的权利，该院依法可作缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、科创公司与联升微电子公司之间的房屋租赁合同关系于2019年9月13日解除；二、联升微电子公司应于该判决生效之日起三十日内腾退坐落于绍兴市越城区的房屋；三、联升微电子公司应于该判决生效之日起三十日内支付科创公司2016年10月1日至2018年11月30日止的租金人民币35681.93元及物业费人民币8846.76元；四、驳回科创公司的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费收取2638元，由科创公司负担1633元，联升微电子公司负担1005元，于该判决生效之日起七日内向该院交纳。 二审中，科创公司向本院提交了证据1.联升微电子公司欠费统计表，以证明截至2018年11月30日联升微电子公司拖欠科创公司租金、物业管理费、水电费能耗费的明细情况。证据2.联升微电子公司水电欠费统计表，以证明截至2018年11月30日，联升微电子公司拖欠科创公司水费、电费的明细情况。证据3.2017年1-3月联升微电子公司水电费清单及相应的水电费收款回单、收款收据，以证明科创公司与联升微电子公司之间结算水电费的习惯为科创公司提供水电费清单，联升微电子公司根据清单支付款项的事实。证据4.《越城区（高新区）孵化器管理办法》越政办发（2016）90号复印件，以证明科创公司主张的《房屋租赁合同》到期后的租金标准有政府相关文件作为依据的事实。 科创公司同时向本院申请对讼争1203室房屋2016年10月1日至2018年11月30日期间的房屋租金市场价格进行评估。 经审查，本院认为，科创公司提交的证据1－2系单方制作的欠费明细，未经联升微电子公司确认，本院不予认定。对于证据3，联升微电子公司已缴纳水电费的事实不足以证明欠缴金额，不能达到科创公司的证明目的，本院不予认定。对于证据4，即使文件真实，但对于认定双方之间的房屋租赁关系并无直接关联，本院不作为有效证据认定。对于科创公司提出的房屋租金评估申请，本院不予准许，具体理由在说理部分阐述。 联升微电子公司未向本院提交证据。 本院经审理，二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。 本院认为,首先，关于租金标准。科创公司与联升微电子公司签订的房屋租赁合同到期后未重新签订合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，原租赁合同继续有效，科创公司应当按原租赁合同收取房屋租金。科创公司现主张已经通知联升微电子公司变更租金，但未提供有效证据证明变更租金标准已经经过联升微电子公司同意，故科创公司要求按每平方米15元/月收取2017年10月1日至2017年9月30日、按每平方米25元/月收取2017年10月1日至2018年11月30日的租金本院不予采纳。科创公司又申请对讼争房屋租金按市场价进行评估，但双方签订的租赁期限到期后属于不定期租赁，原租赁合同约定的租金标准对双方仍有约束力，科创公司要求按市场评估价确定讼争房屋租金缺乏法律依据，本院亦不予采纳。科创公司主张为扶持科技型企业才给予联升微电子公司一年的优惠房租政策，但科创公司在《房屋租赁合同》到期后未重新约定租金标准，应当自行承担不利后果，双方依法仍受《房屋租赁合同》约束。其次，关于水电费。科创公司仅提交了自行制作的费用明细，且在二审中陈述讼争房屋自2018年1月份安装分表，分表也仅由科创公司自行标识，故科创公司未提交有效证据证实联升微电子公司实际使用的水电费，本院难以支持。最后，关于能耗费。科创公司主张《越城区（高新区）孵化器管理办法》越政办发（2016）90号文件有明确规定，但双方房屋租赁合同中未明确约定能耗费的收费标准，科创公司援引的文件不能直接约束联升微电子公司，科创公司主张的能耗费缺乏事实依据，本院亦难以支持。 综上所述，科创公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费846元，由绍兴市科技创业投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 瑜 审判员 梅 云 审判员 张百元 二〇二〇年四月二十九日 书记员 陶钿钿