北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终3324号上诉人（原审原告、反诉被告)：于化龙，男，1972年7月3日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：齐湘文，北京文兴律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告)：韩建国，男，1967年6月1日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：张科，北京蓝科律师事务所律师。上诉人于化龙与被上诉人韩建国土地承包经营权转包合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2018）京0114民初7753号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条规定，合议庭经过阅卷、调查和询问当事人后，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。于化龙上诉请求：1.依法撤销原判，发回重审或者查清事实后改判支持于化龙的一审全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由韩建国承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，判决错误。第一，在于化龙与韩建国签订的《土地租赁协议书》中，相关约定能够推定于化龙承租土地的目的是用于非农业用途，但韩建国从未告知于化龙所涉土地为农业建设用地，由于韩建国的过错造成《土地租赁协议书》被认定无效。在生效判决书北京市昌平区人民法院（2016）京0114民初3829号民事判决书中也明确认定：“当事人未经合法审批订立集体土地租赁合同，约定将集体所有土地出租用于非农业建设的，租赁合同无效”，显然，“将集体土地出租用于非农业建设”的出租方也即韩建国应承担合同无效的全部责任。于化龙应无过错。但一审法院却认定双方均存在故意或过失违反法律禁止性规范，应当以共同过失予以认定和同等过错归责，属于事实认定不清。第二，于化龙与韩建国签订的《土地租赁协议书》中约定的租赁土地面积应为17亩，双方并约定按照每亩土地8185元作为租赁费的计算标准。但在实际履行过程中，于化龙发现土地的实际面积仅为14亩，在昌平区人民法院（2016）京0114民初3829号案件庭审及本案一审时，于化龙都向法院主张应当按照实际面积计算租金。于化龙并向一审法院提交了测量及计算面积的证据，同时也向一审法院递交了书面申请，申请法院委托相关机构对土地面积进行测量。但一审法院既未准许于化龙提出的对土地进行测量的申请，也未采纳于化龙计算得出的土地面积，而是简单地以合同载明的面积17亩作为认定依据，继而计算出于化龙实际使用期间应付的租金金额，属于认定事实不清。第三，关于地上物建设投入的金额，一审中委托的鉴定机构出具的《工程造价鉴定意见书》显示，“确定项”金额为917200.89元，“待定项”金额为750530.58元。一审审理中，韩建国自认确定项部分为于化龙所建；待定项部分中，就院内围墙、现场堆放材料费用、场地平整和回填土、楼板订金，于化龙提供了多种证据综合证明于化龙进行投入的情况，足以认定于化龙主张的事实。因此，韩建国应当就确定项和待定项两部分损失足额赔偿于化龙，但一审法院不仅未考虑鉴定结论中的“待定项金额”，甚至连鉴定结论中的“确定项金额”都未全部支持，而让于化龙自行承担了一部分，仅要求韩建国赔偿于化龙796381.91元，该金额甚至低于于化龙实际投资金额的50%，属于事实认定不清。二、一审判决判令于化龙在判决生效后“立即”腾退，判决错误。一审法院判决于化龙于判决生效后“立即”从承租院内腾退并移走院内材料，而判决韩建国向于化龙返还租金和赔偿损失的时限是7日。按照司法实践，腾退工作因程序复杂等原因，法院通常会给予较多的时间，以方便腾退一方进行准备。判决腾退的时间通常会长于给付金钱的时间，但一审法院却判决于化龙在判决生效后“立即”腾退。韩建国辩称：同意一审判决，请求驳回上诉维持原判。于化龙向一审法院提出诉讼请求：1.判令韩建国立即返还于化龙租金1541640元；2.韩建国赔偿于化龙花费的建设费用1679152.43元。韩建国向一审法院提出提出反诉请求：1.判令于化龙腾退涉案土地并恢复原状;2.反诉诉讼费用由于化龙承担。一审法院认定事实：一、当事人签订合同及履行情况2009年8月24日，案外人张×（甲方，出租方）与韩建国（乙方，承租方）签订《土地承租协议书》，双方约定：一、土地位置：北京市昌平区阳坊镇前白虎涧村原李家坟西侧。二、土地面积17亩。三、本协议期限27年，自2010年1月1日起至2036年12月31日。四、土地租金每亩每年2000元，共计918000元。五、于本协议签订之日起，乙方一次性支付10年租金，剩余部分每五年支付一次。六、土地原有建筑作价5万元，乙方出资购买，原建筑物所有权归乙方所有。七、乙方有权在其承租的土地上建各种建筑，但必须办其相关手续，并以不污染环境，不给村民的生活带来不便为前提。八、遇政府征地时，乙方须无条件服从，乙方享有土地补偿之外的所有补偿权，甲方退还乙方已交纳的但未到期土地租金。九、承租期内，甲方需保证乙方不低于100千伏安的用电保障及生活用水。合同还约定了违约责任等条款。同日，双方就付款问题签订《付款补充协议》。该合同附有土地四至图，东至铁路，西至自建路，北至河槽，南至养殖场。2013年12月31日，韩建国（甲方，出租方）与于化龙（乙方，承租方）签订《土地承租协议书》，双方约定：一、土地位置：北京市昌平区阳坊镇前白虎涧村原李家坟西侧。二、土地面积17亩，以本协议附件1标注为准。三、本协议期限23年，自2014年1月1日起至2036年12月31日。四、土地租金每亩每年8185元。五、于本协议签订之日起，乙方一次性支付23年租金，共计3200335元。六、乙方在承租期间，土地原有建筑归乙方使用（200平方米），乙方有权维修，加固翻新改造。七、乙方在承租期间，因生产生活需要建设厂房、库房产权归乙方所有，产生责任由乙方承担。并以不污染环境，不给村民的生活带来不便的前提下，甲方不得以任何借口干扰乙方正常施工、生产、生活。八、遇征地时，土地承租协议终止，未用租期的租金由乙方与征地方协商退还，与甲方无关。除乙方之外，任何单位、组织及个人都不享有营业损失及地上物赔偿。甲方可享有原地上物（200平方米）的赔偿金额。九、承租期内，甲方须保证乙方80-100千伏安的用电保障，乙方如需增加电量，甲方协助办理手续费用乙方支付，甲方保障乙方生活用水，乙方负责缴纳所使用的水费、电费及维护费用。双方还约定了续租、安全责任、违约责任等事项。该合同附有土地四至图。东至铁路，西至公用路中心，北至石厂墙，南至养殖中心墙。协议签订后，于化龙向韩建国支付了200万元租金，韩建国向于化龙交付了涉案场地，于化龙在该场地上进行了相关投入和建设。二、当事人争议情况2016年，因于化龙未依约支付土地租金，韩建国诉至法院请求判令其补齐剩余未付租金。该案审理过程中，北京市昌平区人民法院到诉争土地进行现场勘验，现场有部分废旧厂房，场地内堆放部分建筑材料、搅拌机等，其余部分闲置。经查证，诉争土地规划为一般农用地，地块内含少部分农村居住点用地。经核对现场照片，城建科工作人员指认，废旧厂房位置即为农村居住点用地，据此北京市昌平区人民法院作出（2016）京0114民初3829号民事判决书，认定当事人未经合法审批订立集体土地租赁合同，约定将集体所有土地出租用于非农业建设的，该租赁合同无效，并据此判决宣告韩建国与于化龙于二〇一三年十二月三十一日签订的《土地承租协议书》无效。该判决现已生效。三、诉争标的物现状对于承租土地后的使用情况，诉讼中于化龙称其承租场地的目的是用于建汽车改装厂，接手场院后即进行了相关修建围墙、回填土、修缮房屋等活动，并申请对其投入形成的地上物价值进行造价鉴定。经一审法院委托司法鉴定，鉴定机构出具了《工程造价鉴定意见书》。该鉴定书对造价项目分为确定项及待定项两部分，其中确定项包括土建地上部分、室内给排水工程、室内电气工程、室外给排水工程、室外弱电工程、室外强电工程，价格合计917200.89元；待定项部分包括：1.院内围墙、2.现场堆放材料费用、3.场地平整、4.场地平整回填土、5.楼板订金、6.韩建国方主张的泡桐和砌墙费用（-11420.96元），合计为750530.58元。现场堆放的材料包括石子、红机砖、建筑模板、钢筋。庭审中，韩建国认可确定项部分为于化龙所建，但对鉴定价格不予认可。双方对于待定项部分存在较大争议。于化龙预付司法鉴定费7.5万元。又查，涉案场院现为于化龙实际占用使用。一审庭审中，对于双方各自主张享有所有权或存在损失的待定项目部分，双方主张及举证情况如下：项目名称于化龙主张及举证韩建国主张及举证1院内围墙共计60多米，自建40多米，只有20米是韩建国建的；证人桑克财的证言（认可有一个门垛是半截腰垒起来的）。西墙系其堆砌，于化龙拆了部分以后，加高了一段，其余的是于化龙拆了之后重砌的，认可其余墙体是于化龙建的；证人李×的证言。2现场堆放材料费用己方所有，同意拉走石子和红机砖，建筑模板和钢筋已经截取定制了，无法异地复用，要求赔偿；相关支出凭单和收据。于化龙所有，但认为自己曾在场院内堆放砖，被于化龙用了，要求用现有砖抵偿；证人陈×、黄×的证言。3场地平整和回填土己方做的；相关支出凭证和收据、改造前后照片、证人戚×的证言。己方回填的；证人徐×的证言。4楼板订金在厂家放着，用不上了；楼板定金发票。不认可。5泡桐和砌墙己方树木，鉴定时坑还在；鉴定时的视频可见树坑；院内原有围墙被于化龙拆了。一审法院认定上述事实，有北京市昌平区人民法院（2016）京0114民初3829号民事判决书、《土地承租协议书》、证人证言、相关照片、《工程造价鉴定意见书》，及双方当事人的当庭陈述等相关证据在案予以佐证。一审法院认为：依照北京市昌平区人民法院生效判决所认定内容，本案双方签订的《土地承租协议书》虽系双方真实意思表示，但因违反了我国现行法律的强制性规定，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规制的合同无效情形之一，故予宣告无效。本案双方争议焦点为涉案协议被宣告无效后的归责、部分争议财产的形成和归属以及善后处置问题。对此，一审法院进行如下评述和认定：首先，关于《土地承租协议书》被宣告无效后的归责认定问题。依据庭审查证的事实，一方基于建设厂房的目的而承租涉案场院，一方提供场院获取收益，故双方对于签订该合同的目的即进行非农业用途的厂房建设是明确的，共同违反了法律的强制性禁令，继而被宣告无效。在该缔约行为、履行及法律后果方面，双方均存在故意或过失违反法律禁止性规范，应当以共同过失予以认定和同等过错归责。其次，关于部分争议财产的形成和归属问题。对于该争议问题，法庭进行了重点调查，双方各自进行了相应主张、陈述及举证、质证，法庭组织了现场勘查，双方仍未能形成确定性一致意见。就此，一审法院进行如下事实推定：1.院内围墙；综合双方陈述和举证情况，可以确认现有场院部分西墙系韩建国堆砌，于化龙进入场院后在原有基础上进行了拆改，应认定现有围墙存在韩建国原有围墙的贡献价值，现场勘查确认东墙、北墙及西墙的一部分是于化龙所建，南墙原来就有；2.现场堆放材料；韩建国认可为于化龙所有，但认为自己曾在场院内堆放砖被于化龙使用了，故要求用现有砖抵偿，该主张与判断归属无关，可以认定现有材料为于化龙所有，韩建国的抵偿主张缺乏充足事实依据，一审法院不予采信；3.场地平整及回填土；双方均主张己方进行了场地平整和回填土，并有相关证人证言，一审法院认证认为基于现有情况双方在主张己方投入的情况下均无法否定对方投入的真实性，故一审法院予以确定，具体工程量由一审法院依据双方陈述及举证情况酌定；4.楼板订金；该部分款项系于化龙主张在投入过程中向厂家预付楼板订金形成，现楼板在厂家放着，用不上了。韩建国对此不予认可。一审法院审查认为因该款项记载为订金，起预约作用而不具备担保作用，于化龙也无证据证明该笔订金款项已经损失，故以此主张损失理由不充分，一审法院不予采纳；5.泡桐树及砌墙灭失损失。该部分为韩建国主张，认为北房院内原有2棵泡桐树和一段砖砌墙。鉴定过程及法庭组织现场勘查均未发现上述物品。于化龙认可原有一颗泡桐树，因为下雨树倒了被处理了，同意按照鉴定结论中的3000元标准赔偿，其余不予认可。其余一颗泡桐树及院内一段砖砌墙部分，因韩建国未能充分举证，一审法院不予确认，该部分价值一审法院参照鉴定结论第41页中的《单位工程概预算表》项目确定，其价格应为3715.77元。再次，关于《土地承租协议书》被宣告无效后的善后处置问题。依照法律规定，合同被宣告无效后，当事人因此取得的财产利益应当返还或折价补偿，并依据过错原则确定相应损失责任，据此结合本案情形，还应当结合当事人的具体请求综合处理。具体包括：1.关于退还土地租金的本诉请求。鉴于诉争协议被无效，转包人韩建国应将收取的租金返还，但鉴于双方实际履行了一定期限，于化龙占用使用了场院，故在确定退还租金数额时，应当扣除实际履行期间的占用使用费。鉴于于化龙持续占用使用涉案场院的事实，为便于计算，一审法院确定于诉讼期间的2019年1月1日为时间点，暂计应退还租金金额，具体计算方法为：200万元-（320万元÷23年）×5年（即2014年1月1日至2018年12月31日期间）=1304347.83元。其后对于于化龙持续占用期间的占用使用费，相应按日比照协议约定租金计算，并从应退还金额中扣除。2.关于腾退场地的反诉请求。鉴于合同被宣告无效后，当事人返还取得的财产利益属法定处置原则，故于化龙应当从承租的场院内腾退并向韩建国返还场院。3.关于于化龙请求赔偿场院建设费用的本诉请求及韩建国要求恢复场院原状的反诉请求。基于庭审查证的情况，可以确认鉴定结论中的确定项为于化龙投入建设；对于双方争议项的处理，法庭亦予以了前述确认，此处不再赘述。对于上述费用，除应予扣除的泡桐树和存在韩建国作出投入的西墙和场院平整、回填外，可以认定为于化龙的投入成本和损失，但在考虑负担时应当依据前述过错归责原则和实际使用情况综合确定，鉴定结论中的造价金额应根据协议约定的承租年限折旧情况确定平摊费用，同时综合韩建国在诉讼陈述中保留现状的意见处置。其中，酌定鉴定结论确定项及待确定项部分韩建国应赔偿于化龙经济损失为796381.91元，待确定项部分于化龙赔偿韩建国泡桐树经济损失3715.77元，待确定项中现场堆放材料系动产可移动，由于化龙自行移走，不予支持其损失赔偿的请求。于化龙应于韩建国尽快办理场地返还手续，并对投入建设的地上物向韩建国交接。综合上述，本案诉争合同被确认无效后，针对双方各自的请求，一审法院依据法律规定的善后原则并综合当事人的使用意愿作出了划分判定，对双方诉讼请求合理部分予以支持。现依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、韩建国于判决生效后7日内返还于化龙土地租金1304347.83元（该金额计算截止于2018年12月31日，自2019年1月1日起至于化龙实际腾退之日止计算占用使用费，每占用一日扣除占用使用费381.18元）；二、韩建国于判决生效后7日内赔偿于化龙地上物建设投入经济损失796381.91元；三、于化龙于判决生效后立即从承租的位于北京市昌平区阳坊镇前白虎涧村原李家坟西侧厂院内腾退，并自行将堆放在该场院内的材料移走，对投入建设的地上物向韩建国交接；四、于化龙于判决生效后7日内赔偿韩建国地上物经济损失3715.77元；五、驳回于化龙的其他诉讼请求；六、驳回韩建国的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。上述事实，还有当事人在二审期间的陈述在案佐证。本院认为，本案二审争议的焦点问题主要在于如下几个方面，兹分别予以评析。第一，于化龙对于涉案协议无效是否存在过失。《中华人民共和国农村土地承包法》第十一条第一款规定，农村土地承包经营应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准不得将承包地用于非农建设。农村土地承包经营权的发包方、承包方、转包方中的任何一方，在未经依法批准的情况下，均不能将承包地用于非农建设。本案中的涉案土地属于农村土地，将其流转用于非农建设的当事人，不论是作为出租方的韩建国，还是作为承租方的于化龙，都违反了上述农用地不得用于非农建设的规定，都存在过失。因此，对于于化龙所持其自身对涉案《土地租赁协议书》的无效不存过错的上诉理由，本院不予支持。第二，关于涉案土地的面积问题。于化龙和韩建国对本案涉案土地的面积虽有不同主张，但本案中，于化龙的诉求是请求返还租金，而涉案土地的面积对于确定土地租金的返还数额没有影响。不论涉案土地面积是14亩还是17亩，在约定的总租金320万元和租期23年已经确定的前提下，每年的租金额都是固定的。在此情况下，租金的返还金额只与于化龙占有涉案土地的时间长短有关。因此，一审法院没有处理于化龙提出的面积问题并无不当。第三，关于地上物建设投入损失的分担问题。根据《工程造价鉴定意见书》，确定项部分的价格为917200.89元，待定项部分的价格为750530.58元。虽然韩建国亦认可确定项部分系于化龙所建，但因对于涉案合同的无效，于化龙与韩建国均存在过失，故均应承担相应的缔约过失责任，而不是均由韩建国承担。鉴此，一审法院综合考虑双方过失、土地和地上物实际使用及其他相关情况，酌情确定的赔偿数额是适当的，本院予以维持。第四，关于“立即”腾退的问题。一审判决于化龙“立即”腾退，但并未确定具体的时限，这恰恰是考虑到了腾退工作的复杂性，将尺度留在具体的执行工作中去掌握。但对于化龙而言，越早腾退就意味着其占有涉案土地的时间越短，从而就能拿到越多的返还租金，反而是有利于于化龙的权益的。因此，并不存在于化龙上诉所称的偏袒问题。综上所述，于化龙的上诉请求不能成立，依法应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14914元，由于化龙负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 丁宇翔审 判 员 阴 虹审 判 员 邵 普二〇二〇年四月二十七日法官助理 曹明哲书 记 员 康 竹