上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终1629号上诉人(原审被告)：上海太安医院(原名称：上海蓝鹰医院)，住所地上海市虹口区。法定代表人：顾学梅，副院长。委托诉讼代理人：王颖，上海市远东律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：中国人民解放军94804部队,住所地上海市虹口区。法定代表人：俞茂武，部队长。委托诉讼代理人：张蕾蕾，上海市勋业律师事务所律师。委托诉讼代理人：傅晟旻，上海市勋业律师事务所律师。上诉人上海太安医院(以下简称太安医院)因与被上诉人中国人民解放军94804部队(以下简称94804部队)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2019)沪0109民初13288号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。太安医院上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一、《蓝鹰医院场地借用协议书》为无效合同。《蓝鹰医院场地借用协议书》名为借用协议，实为租赁合同。在签订上述协议时，94804部队持有的《军队单位对外有偿服务许可证》已超过有效期，其已不具有对外有偿服务的资质，故上述协议应当认定为无效合同。二、2016年度的房屋管理费已由上海凯立实业发展有限公司原股东结清。三、房屋使用费应当支付至2017年12月31日止。从2017年12月31日后，94804部队已具备收回房屋的条件，因自身原因怠于行使该权利，由此带来的损失不应由太安医院承担。四、鉴于太安医院的经营范围有部分公益性质，请求酌情减免房屋使用费。94804部队辩称，不同意太安医院的上诉请求。一、94804部队与太安医院签订的《蓝鹰医院场地借用协议书》系双方真实意思表示，合法有效。二、租金结算起始时间无误，对于2016年6月起至2018年3月底期间的租金，94804部队仅收到人民币100万元(以下币种均为人民币)，太安医院所称的股权转让与94804部队无关。三、租金计算至2018年3月31日并无不当。四、一审法院已酌情调低了租金标准。94804部队向一审法院起诉请求：判令太安医院支付场地费795万元。一审法院认定事实：2013年1月17日，中国人民解放军南京军区空军上海房地产管理处作为出租方(甲方)，太安医院作为承租方(乙方)，双方签订《军队房地产租赁合同》，约定：甲方将位于上海市三门路XXX号的房屋(建筑面积4,000平方米，以下简称系争房屋)出租给乙方使用，租赁用途为医院，租赁期限自2013年1月1日起至2015年12月31日止；租金总额472.8万元，年租金157.6万元，租金按季支付，应于每季的前10日内支付租金；租赁期内的水、电、暖、气、设备、物业等费用由乙方承担；自本合同签订后10日内，乙方按年租金额的10%(取整)向甲方支付租赁保证金15万元；合同附加条款约定第一年年租金150万元，第二年年租金157.6万元，第三年租金165.3万元。系争房屋实际由94804部队使用及管理，上述租期内的租金太安医院已付清。2016年1月8日，94804部队保障部作为甲方，太安医院作为乙方，双方签订《蓝鹰医院场地借用协议书》，约定：“……一、甲方于2013年1月17日委托南空上海房地产管理处与蓝鹰医院签订的《军队房地产租赁合同》至2015年12月31日合同自动终止，甲、乙双方均无续签意向。二、鉴于乙方在腾退、搬迁、清场中的实际困难，甲方同意乙方提出的借用上述合同规定的房地产10个月(2016年1月1日至2016年10月31日)的请求。三、上述借用期内，乙方承诺在甲方认可的显著位置，由甲方张贴醒目公告，明确不再新收住院人员等事项，公告于2016年1月20日前张贴完毕，至完成搬迁并交付房地产为止。四、借用期内，乙方在15万元(1月份场地借用费)的基础上按照逐月递增2万元的方式支付甲方场地借用费，采取付一押一，每个月5日前完成支付的方式进行。五、乙方承诺在2016年10月31日前完成该场地内所有设备、物品的搬迁和人员、住院老人的全部撤离工作，并于2016年10月31日17时前将该处房地产完好无损的移交甲方，并通过甲方的检查验收。六、若未按时完成房地产移交工作，乙方除认可甲方采取的任何措施，并承担由此带来的一切后果外，甲方将从2016年11月1日开始按每月45万元的标准收取乙方场地借用费，每月5日前支付完毕，并认可甲方拥有采取强制措施的权利。……九、……若乙方在2016年10月31日前提前将该处房产移交甲方，并通过甲方验收确认后，本协议将立即终止，相关费用按实际借用日期进行结算。”太安医院于2016年5月16日支付94804部队押金15万元及2016年1月至3月期间的租金51万元、2016年4月租金21万元，于2016年7月7日支付2016年5月租金23万元。太安医院于2017年1月19日支付94804部队100万元，收据载明：2016年度房屋管理费。此后，太安医院未再向94804部队支付费用。2017年2月9日，94804部队保障部营房科出具证明，内容为：“上海蓝鹰医院在南空上海房地产管理处和我部分别存有房屋保证金伍万元整、场地押金壹拾伍万元整，该两笔押金待上海蓝鹰医院将场地和房屋交还我部后，由我部统一进行退还。”2017年11月6日，太安医院向94804部队提交《上海蓝鹰医院关停后续清理工作的安排》，内容为：“为配合部队开展停止有偿服务工作的指示精神，蓝鹰医院积极配合，举全院之力认真落实这项工作。从9月12日起医院门诊关停；至10月27日为止医院病房和养老院的老人全部动员出院。现将后续清理工作作如下安排：一、……1、院内卫生整治工作：完成截止时间为：2017年11月20日；2、各科室资料整理、出院病人的病史整理归档工作：完成截止时间为：2017年11月30日；3、各诊室固定资产的清理工作：完成截止时间为：2017年12月31日。……三、与上级各主管部门的工作协调：医院关停后，院部领导还继续留守，与上级有关主管部门保持联系，配合做好下一步新医院开张的各项工作。为此，医院要留守4-5人与外界保持工作联系。1、部队在砌墙时，给我们留一个门，让留守在医院的人员的车子可以进出，平时关闭。门卫我们自己负责派人看守。……3、公用设施(如：煤气、电信)、氧气、医废等关停工作：与有关部门协商；完成截止时间为：2017年12月31日.……四、清场工作：新址装修时间：新院大约至2018年6月底前装修结束。装修完工后，医院人员、物品立即清场完毕。”一审法院审理中，94804部队认可系争房屋于2018年3月底收回。一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力。就系争房屋的租赁事宜，在军产租赁合同到期终止后，94804部队与太安医院签订了《蓝鹰医院场地借用协议书》，该协议系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守诚信，按约履行。太安医院辩称94804部队不具有对外有偿服务的资质故借用协议无效的意见，无事实及法律依据，一审法院不予采纳。根据《蓝鹰医院场地借用协议书》的约定，系争房屋的借用期限为2016年1月1日至10月31日，太安医院应于2016年10月31日前携设备、物品搬离，撤离人员及住院老人，将系争房屋返还94804部队并通过94804部队的检查验收。《蓝鹰医院场地借用协议书》到期后，双方未续签，太安医院仍继续租赁使用系争房屋，双方之间为不定期租赁合同关系。关于系争房屋的交还日期，太安医院辩称其已于2017年11月配合将系争房屋的大门砌墙封闭，94804部队即可收回系争房屋，然根据太安医院2017年11月6日出具的工作安排，可见当时仍有后续清理工作有待完成，太安医院尚有部分人员留守，设施、设备未全部搬离，太安医院未将系争房屋交还94804部队，故太安医院的该辩称意见，一审法院难以采纳。94804部队认可系争房屋于2018年3月底收回，故一审法院确认系争房屋的交还日期为2018年3月31日，双方之间的租赁合同关系于该日解除。94804部队主张的场地借用费实为租金，太安医院应当支付2018年3月31日前欠付的系争房屋租金。太安医院已按借用协议的约定付清了2016年1月至5月期间的租金，2016年6月起的租金，太安医院仅于2017年1月支付了100万元，对此，太安医院辩称双方协商一致将2016年6月至12月期间的租金数额变更为100万元，94804部队予以否认，太安医院亦未提供充足的证据证明，一审法院不予采信。根据《蓝鹰医院场地借用协议书》约定的租金标准，太安医院尚欠94804部队2016年6月至10月期间的租金45万元。关于2016年11月1日起的租金，借用协议约定按照每月45万元的标准计算，相较于2016年10月以前的标准大幅增加，实际带有违约惩罚的性质，考虑到94804部队的实际损失主要为租金损失以及太安医院在腾退、搬迁、安置住院人员方面的实际困难等多方面因素，一审法院参照租赁过程中的租金标准及近年的租金市场价格，酌情进行调整。94804部队同意将太安医院支付的押金15万元抵扣租金，一审法院予以照准。太安医院还曾支付系争房屋保证金5万元，因系争房屋的租赁事宜由94804部队处理，且94804部队承诺待系争房屋交还后由其一并退还，故本案中一并处理为宜，该保证金一并抵扣租金。综上，扣除押金15万元及保证金5万元后，太安医院应支付94804部队2016年6月至2018年3月期间欠付的租金620万元。据此，一审法院判决如下：自判决生效之日起10日内，太安医院支付94804部队2016年6月至2018年3月期间的租金620万元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按约履行自己的义务。本案中，《蓝鹰医院场地借用协议书》系双方当事人真实意思表示，双方当事人均应按约履行自己的义务。太安医院提出94804部队不具有对外有偿服务的资质，其与太安医院签订的《蓝鹰医院场地借用协议书》为无效合同，尚缺乏依据，本院不予采信。租赁期间届满，太安医院仍继续使用系争房屋，双方之间为不定期租赁合同关系，故94804部队主张的场地借用费实为租金。关于系争房屋的交还日期，太安医院提出其已于2017年11月配合将系争房屋的大门砌墙封闭，《上海蓝鹰医院关停后续清理工作的安排》也明确医院关停工作截止时间为2017年12月31日，但太安医院按照当时后续工作的安排，尚有部分人员留守，设施、设备未全部搬离，现也没有证据证明系争房屋于2017年12月31日向94804部队移交，并通过94804部队的检查验收，故一审法院确认系争房屋的交还日期为94804部队认可的时间，尚属合理，本院予以认可。关于租金的结算，太安医院未提供充足的证据证明2016年度的租金已结清，而根据《蓝鹰医院场地借用协议书》约定的租金标准，太安医院尚欠94804部队2016年6月至10月期间的租金45万元，从2016年11月1日起的租金，借用协议约定按照每月45万元的标准计算，相较于2016年10月以前的标准大幅增加，实际带有违约惩罚的性质，故一审法院参照租赁过程中的租金标准及近年的租金市场价格，扣除押金15万元及保证金5万元后，酌情调整太安医院应支付94804部队2016年6月至2018年3月期间的租金620万元，并无不当，本院予以维持。综上所述，太安医院的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币67,450元，由上诉人上海太安医院负担。本判决为终审判决。审判长  张常青审判员  成 皿审判员  徐 江二〇二〇年四月二十七日书记员  夏 歆附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……