北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京01民终3235号上诉人（原审原告、反诉被告）：杜福国，男，1969年12月25日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京彩色环球技术开发有限公司，住所地北京市海淀区四季青乡双槐树。法定代表人：王军生，经理。上诉人杜福国因与被上诉人北京彩色环球技术开发有限公司（以下简称彩色环球公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初546号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杜福国上诉请求：撤销一审判决，改判驳回彩色环球公司一审的诉讼请求，支持我一审全部反诉请求。事实和理由：1.一审法院认定合同无效缺乏法律依据，涉案房屋建设及租赁合同签订的时间均早于城乡规划法的实施，根据法不溯及既往的原则，一审法院不应以没有规划许可证为由认定租赁合同无效。如果法院认定合同无效，我同意返还房屋，但彩色环球公司应当赔偿我因丧失交易机会和履行利益所受到的损失，我要求彩色环球公司按照每月4700元的标准赔偿租金差价损失，一审法院确定的赔偿数额过低，不足以弥补我的损失。彩色环球公司对此辩称，同意一审判决，请求二审法院予以维持。彩色环球公司向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的房屋租赁合同无效；2.杜福国将彩色环球公司院内3排2号房屋腾退交还。杜福国向一审法院反诉请求：1.判令彩色环球公司按照每月4700元的标准赔偿我自腾退涉案房屋之日起计算至2028年11月28日止的租金差价损失；2.彩色环球公司赔偿我装修损失5745元。一审法院认定事实：1998年11月14日，海淀区振兴林工商公司（甲方）与彩色环球公司（乙方）签订了《租用场地合同》，约定甲方向乙方提供场地一处，面积17亩，地点为双槐树四队。合同有效期为30年，即自1998年11月26日至2028年11月26日止。合同签订后，彩色环球公司在承租的土地范围内自行建造了包括涉案房屋在内的平房,房屋建设未取得建设工程规划许可证。彩色环球公司曾在北京晚报刊登内容为“新建工薪小区住房。西郊半壁店，三十年使用权一室一厅二室一厅7-9.5万”的广告为其自建房屋招租。2001年5月1日，出租方彩色环球公司与承租方张晓玲曾签订有房屋租赁合同，后涉案房屋出租人变更为杜福国，杜福国于2004年11月入住涉案房屋，杜福国与彩色环球公司签订了《房屋租赁合同》及《补充协议》，落款日期为此前彩色环球公司与张晓玲签订租赁合同的日期，《房屋租赁合同》约定房屋座落在第三排二号，为两室一厅51平方米；使用期限从交款之日起至2018年12月31日，因多交了10年租房款，待到2019年元月1日，出租方应无条件与承租方续定合同至2028年11月28日止。《补充协议》载明就有关彩色环球公司房屋使用事宜，如遇国家占地承租方需选择其中一项达成协议：1、出租方退还剩余相应的租房款给承租方。则国家占地所补偿归出租方所有。2、出租方不负责退还任何费用，国家占地所补偿的费用由承租方收取。3、相同条件面积的房屋。承租方：同意第1种情况，特定补充协议。张晓玲曾向彩色环球公司支付了租金105000元，杜福国接手承租涉案房屋后，向张晓玲支付了10万元，向彩色环球公司支付了5000元。本案中，就杜福国向彩色环球公司支付的5000元，彩色环球公司主张对应的为房屋当时存在的装修的对价，杜福国则主张系其向彩色环球公司支付的“过户费”。后庭审中双方确认，双方之间的租赁期限为2001年5月8日到2028年11月28日，租金总额为10.5万元，每月租金标准为318.18元。2017年10月30日，彩色环球公司向杜福国发出《退房告知》，载明“因遇到政府占用场地需要腾退，现通知您在接到本通知后，请于一个月内，来我公司办理合同解除手续，将所租我单位院内房屋腾退交还环球公司。环球公司按与您签订的合同，退还剩余租金。特此通知。逾期，公司将采取停水、电服务等控制措施，由此造成的任何损失由你方负责。给公司造成的任何损失将由您所交房租中扣除。”此后，双方因房屋腾退问题产生争议，杜福国未腾退涉案房屋。本案中，杜福国主张其承租涉案房屋后对房屋进行了装修，其申请对涉案房屋的装修现值进行鉴定，经法院委托，北京京评价格评估有限公司于2019年8月22日作出价格评估报告书，载明涉案房屋室内装修、阳台装修及房屋安装部分（附详细三部分的工程计算表）于评估基准日（2019年7月15日）的评估结论为（取整）22611元。杜福国表示鉴定金额对应的自建和装修项目包含其入住前既已存在的部分和其入住后于2007年另行出资所做部分，就装修现值损失，其要求对方赔偿5745元。彩色环球公司对此不予认可，主张评估报告书所涉全部装修项目均为杜福国承租涉案房屋前即已存在的装修项目。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，彩色环球公司自建的用于出租的房屋未取得规划许可，因此就涉案房屋彩色环球公司与杜福国签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》当属无效。无效的合同自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。本案中，彩色环球公司作为房屋的建设方和出租方，明知涉案房屋未取得规划许可而对外出租，其对于合同无效负有主要过错，杜福国作为承租人，对于承租房屋状况未尽到审慎的审查义务，对于合同无效，亦有一定过错，双方应就各自的过错情况依法承担相应责任。因双方所签订的合同无效，故彩色环球公司要求杜福国腾退房屋之诉讼请求，法院予以支持。杜福国已实际使用房屋，应支付使用期间的房屋使用费，彩色环球公司表示同意返还杜福国腾退房屋后的已付租金，法院不持异议。关于杜福国诉请彩色环球公司赔偿的因合同被确认无效所受损失问题，一、综合考虑双方举证情况、杜福国实际居住使用房屋多年的事实、装修价值鉴定所涉项目及现状情况等，对于杜福国主张的其对涉案房屋进行了鉴定所涉装修的事实，法院予以采信，鉴此，对于彩色环球公司应予赔偿的装修损失金额，法院酌情予以判定。二、杜福国以腾退涉案房屋后其另行承租其他房屋的租金远高于涉案房屋租金为由主张租金差价损失，对此法院认为，合同被确认无效后，对于合同无效负有过错的一方应就其过错向对方承担缔约过失责任，赔偿对方因信赖合同有效而产生的信赖利益损失，合同一方所获信赖利益损失的赔偿数额，不应超过合同实际履行的情况下其所获履行利益，综合考虑双方过错、合同履行情况，现杜福国诉请彩色环球公司赔偿其以腾退房屋后的租金差价为据计算的损失，事实及法律依据不足，金额过高，对于彩色环球公司应赔偿杜福国的损失金额，法院酌情予以判定。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条、第九条之规定，判决：一、北京彩色环球技术开发有限公司与杜福国签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》无效；二、杜福国于本判决生效后三十日内将北京市海淀区四季青镇双槐树村北京彩色环球技术开发有限公司院内三排二号房屋腾空交还给北京彩色环球技术开发有限公司；三、北京彩色环球技术开发有限公司于本判决生效后三十日内按照每月318.18元的标准退还杜福国自实际腾退上述房屋之日起至二〇二八年十一月二十八日止的房屋使用费；四、北京彩色环球技术开发有限公司于本判决生效后三十日内赔偿杜福国损失36500元；五、驳回杜福国的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方均未提交新证据。经审理，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，截至一审法庭辩论终结之前，涉案房屋并未取得建设工程规划许可证或相关主管部门的审批手续，一审法院认定彩色环球公司与杜福国签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》无效正确，本院予以维持。杜福国虽上诉主张《房屋租赁合同》签订时现行《中华人民共和国城乡规划法》尚未实施，但当时的法律亦规定建设行为需经规划行政主管部门的审核批准，并取得建设工程规划许可证。故《房屋租赁合同》签订时《中华人民共和国城乡规划法》尚未实施的事实，不影响对《房屋租赁合同》效力的认定。《中华人民共和国合同法》第五十八规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。由于该房屋现由杜福国实际居住使用，因此，杜福国应当将涉案房屋腾空交还彩色环球公司。同时，因杜福国实际使用租赁房屋，故其应当支付使用房屋期间的费用。由于杜福国已经预先交纳了房屋使用费，彩色环球公司应将剩余的房屋使用费返还杜福国，一审法院就房屋使用费所作相应处理正确，本院予以维持。就赔偿问题，合同无效的赔偿责任在性质上属于缔约过失责任，赔偿的范围限于信赖利益的损失，不得超过合同履行后可以获得的利益。关于房屋装修损失问题，因房屋装修系杜福国的实际投入，属于其信赖利益损失，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款之规定，该项损失应由彩色环球公司依其对于合同无效的过错比例承担相应的赔偿责任。一审法院参考房屋装修价值的评估结果，依据双方过错比例所确定的赔偿数额并无不当。杜福国要求彩色环球公司赔偿其未履行期限内的房屋租金差价损失，实质是要求取得合同有效情况下，其能够取得的履行利益，该项主张超出了信赖利益赔偿的范围，本院对此不予支持。对于杜福国损失的具体数额，一审法院综合合同性质、双方过错程度、合同履行情况等因素，酌情确定的数额并无不当，本院不持异议。综上所述，杜福国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由杜福国负担(已交纳)。本判决为终审判决。审 判 长  徐 冰审 判 员  金 莙审 判 员  刘 婷二〇二〇年四月二十六日法官助理  叶康喜书 记 员  侯顺淼