新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0105民初5255号 原告（反诉被告）：童雅楠，女，1998年12月17日出生，汉族，北京师范大学学生，住广东省珠海市。委托诉讼代理人：杨万翔，新疆仕诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹清波，新疆仕诚律师事务所律师。被告（反诉原告）：乌鲁木齐市恒新佳诚房地产开发有限公司，住所地新疆乌鲁木齐市。法定代表人：王钊，该公司总经理。委托诉讼代理人：马琴，女，该公司法务员。委托诉讼代理人：宋少峰，男，该公司法务员。原告（反诉被告）童雅楠与被告（反诉原告）乌鲁木齐市恒新佳诚房地产开发有限公司（以下简称恒新佳诚公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年12月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）童雅楠的委托诉讼代理人杨万翔，被告（反诉原告）恒新佳诚公司的委托诉讼代理人马琴、宋少峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）童雅楠向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《乌鲁木齐都市果岭商品房认购书》（合同编号：0001425）；2.判令被告向原告返还购房定金5万元；3.判令被告向原告返还购房款667,910元，并支付占用购房款期间2018年1月至2019年11月30日期间的利息33,185元（按银行同期贷款利率4.9%计算），2019年11月30日以后的利息算至本息还清之日止；4、判令被告向原告返还违约金431元。事实和理由：2018年2月5日，原、被告双方签订《乌鲁木齐都市果岭商品房认购书》，约定原告向被告认购乌鲁木齐都市果岭楼盘洋房19幢301单元，总价款2,392,768元。截止起诉时，原告已经向被告支付购房定金5万元、购房款667,910元及违约金431元。原告在与被告签订认购书时，被告承诺认购书签订后及时与原告办理网签登记且不晚于2019年10月1日交房，标的商品房目前尚未交付于原告。因认购书是为双方签订《商品房买卖合同》的预约合同，其目的是促成本约即《商品房买卖合同》的成立，双方经多次磋商，已无法签订《商品房买卖合同》，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金及房款返还买受人。原告为维护自身合法权益，提起诉讼。被告（反诉原告）恒新佳诚公司辩称，我方同意解除《乌鲁木齐都市果岭商品房认购书》，因原告违约被告基于认购书的约定有权解除双方签订的认购书。原告要求被告返还购房定金5万元我方不认可，因原告违约未与我方签订商品房买卖合同，因此定金不予退还。对原告要求返还购房款667,910元的诉讼请求，在扣除原告应支付的违约金431元及被告反诉的违约金的情况下，剩余购房款428,639.2元我方同意返还，对原告要求我方支付资金占用期间利息33,185元我方不予认可，因为本案认购书解除的原因是原告违约,原告不能因为违约而获利。原告要求我方支付违约金的诉讼请求，我方不认可，该违约金产生是原告逾期支付房款造成的，不应予以退还。被告（反诉原告）恒新佳诚公司提出反诉请求：1.判令解除反诉人与被反诉人于2018年2月5日签订的《乌鲁木齐都市果岭商品房认购书》；2.判令被反诉人向反诉人支付违约金239,276.8元。事实和理由：2018年2月5日，反诉人与被反诉人签订《乌鲁木齐都市果岭商品房认购书》，被反诉人购买反诉人位于乌鲁木齐恒大都市果岭楼盘洋房19幢1-301室的房屋，该商品房建筑面积为191.59平方米，总价款为人民币2,392,768元。付款方式约定为分期付款，认购书签订后，被反诉人支付了前三笔款项后，便迟迟未向反诉人支付剩余房款，并且被反诉人至今未与我司签订《商品房买卖合同》，剩余款项反诉人至今未交，致使反诉人无法收回房款，按照反诉人与被反诉人双方签订的认购书约定，反诉人有权要求被反诉人承担违约金。原告（反诉被告）童雅楠针对恒新佳诚公司的反诉请求答辩称，我方认为恒新佳诚公司不存在损失，原告购买的是期房，不存在房屋占用损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原、被告双方进行了证据交换和质证。本院经审查，对童雅楠提交的《乌鲁木齐市都市果岭商品房认购书》、收据、POS机付款凭证的真实性、合法性及与本案的关联性予以确认。对恒新佳诚公司提交的商品房预售许可证的真实性、合法性及与本案的关联性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年2月5日，甲方（出卖人）恒新佳诚公司与乙方（买受人）童雅楠签订《乌鲁木齐都市果岭商品房认购书》，约定童雅楠自愿以单价12,489元/平方米，总价2,392,768元认购乌鲁木齐都市果岭楼盘洋房19幢301单元房屋，房屋建筑面积191.59平方米。乙方同意签署本认购书时支付5万元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款），乙方须于2018年2月8日前支付首期房款69,638元（不含定金）并签署《商品房买卖合同》，2018年7月7日前支付239,277元，2019年1月7日前支付358,915元，2019年7月7日前支付717,830元；2020年1月7日前支付957,108元，如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付为违约金。认购书第五条约定，乙方必须在约定的付款方式和期限内到乌鲁木齐都市果岭售楼中心支付首期款及签署《商品房买卖合同书》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。2018年1月11日，童雅楠向恒新佳诚公司交纳首期款117,216元（含定金5万元）、办证费80元；2018年2月5日，童雅楠向恒新佳诚公司交纳首期款2422元；2018年7月25日，童雅楠向恒新佳诚公司交纳购房款239,277元、违约金431元；2019年4月18日，童雅楠向恒新佳诚公司交纳购房款358,915元。另查明，2018年6月25日，恒新佳诚公司取得恒大都市果岭小区1幢楼的商品房预售许可。本院认为，原、被告双方于2018年2月5日签订《乌鲁木齐市都市果岭商品房认购书》，本案双方均同意解除《乌鲁木齐都市果岭商品房认购书》，本院予以确认。本案的争议焦点为：1.在合同履行过程中，违约方如何确认；2.恒新佳诚公司是否应当向童雅楠返还购房定金5万元、已缴纳房款667,910元及资金占用期间利息、违约金431元；3.童雅楠是否应当向恒新佳诚公司支付违约金239,276.8元。一、针对第一个争议焦点，在合同履行过程中，违约方如何确认的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，《乌鲁木齐都市果岭商品房认购书》中对房屋的坐落、面积、单价、房屋总价、付款方式及违约责任等进行了明确约定，并且恒新佳诚公司已经收取了定金及首期、第二期、第三期房款，童雅楠未向恒新佳诚公司交纳第四期、第五期房款，该认购书应当认定为双方就买卖19幢301单元房屋事宜已达成合意，《乌鲁木齐都市果岭商品房认购书》名为预约合同，但从认购书的内容及当事人履行情况上看已符合本约合同的基本构成要件。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，恒新佳诚公司于2018年6月25日取得涉案房屋的预售许可证明，根据上述规定应当认定双方签订的《乌鲁木齐都市果岭商品房认购书》有效，双方均应依约履行。童雅楠认为其不存在违约行为，双方在签订认购书时恒新佳诚公司尚未取得涉案房屋的预售许可，故不具备出售涉案房屋的资格，且无法接受恒新佳诚公司提出的交房时间故无法签订商品房买卖合同。对此本院认为，双方在《乌鲁木齐都市果岭商品房认购书》中已明确约定了付款时间及付款金额，恒新佳诚公司在2018年6月25日已取得涉案房屋的预售许可，且在此后童雅楠也陆续支付房款直至2019年4月18日，其行为足以说明认可《乌鲁木齐都市果岭商品房认购书》的效力，童雅楠的抗辩理由不能成立，应当按照认购书中约定的时间向恒新佳诚公司付款，童雅楠未按期支付后续房款，其行为构成违约。二、针对第二个争议焦点，恒新佳诚公司是否应当向童雅楠返还定金5万元、已缴纳房款667,910元及资金占用期间利息、违约金431元的问题。合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状并有权要求赔偿损失。恒新佳诚公司收取的718341元款项中，包含定金5万元、购房款667830元、办证费80元、逾期缴纳房款的违约金431元。对于定金5万元，当事人既约定违约金又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款，本案中恒新佳诚公司虽抗辩定金不予返还但以提起反诉的形式主张违约金，视为其选择适用违约金条款，故对于定金5万元应当返还。《乌鲁木齐都市果岭商品房认购书》解除后，恒新佳诚公司收取的购房款667830元、办证费80元、逾期缴纳房款的违约金431元应当向童雅楠返还。童雅楠作为违约方在合同解除后无权要求恒新佳诚公司赔偿其损失，对于童雅楠要求恒新佳诚公司支付占用购房款期间利息的诉讼请求，本院不予支持。三、针对第三个争议焦点，童雅楠是否应当向恒新佳诚公司支付违约金231,415.2元的问题。恒新佳诚公司认为童雅楠未与其签订《房屋买卖合同》且未按照约定按期缴纳剩余房款，依据《乌鲁木齐都市果岭商品房认购书》第五条、第七条的约定，对童雅楠所付款项不予退还，在本案中仅主张总房款的10%作为违约金。童雅楠对违约事实及违约金的数额均不认可，鉴于童雅楠未按期交纳房款致使双方解除合同，造成涉案房产的回款迟延，降低了涉案房屋交易成功的效率，客观上给恒新佳诚公司造成了一定的损失，本院酌定童雅楠向恒新佳诚公司支付违约金5万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）童雅楠与被告（反诉原告）乌鲁木齐市恒新佳诚房地产开发有限公司于2018年2月5日签订的《乌鲁木齐都市果岭商品房认购书》，合同编号：0001425；二、被告（反诉原告）乌鲁木齐市恒新佳诚房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）童雅楠返还定金5万元；三、被告（反诉原告）乌鲁木齐市恒新佳诚房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）童雅楠返还667,910元；四、被告（反诉原告）乌鲁木齐市恒新佳诚房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）童雅楠返还违约金431元；五、驳回原告（反诉被告）童雅楠要求被告（反诉原告）乌鲁木齐市恒新佳诚房地产开发有限公司支付占用购房款期间的利息（自2018年1月利息算至本息还清之日止）的诉讼请求；六、原告（反诉被告）童雅楠于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）乌鲁木齐市恒新佳诚房地产开发有限公司支付违约金5万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉标的751,526元，案件受理费11,315.26元（童雅楠已预交5657.63元），减半收取5657.63元，由原告（反诉被告）童雅楠负担249.82元，被告（反诉原告）乌鲁木齐市恒新佳诚房地产开发有限公司负担5407.81元。反诉标的239,276.8元，案件受理费2444.58元（恒新佳诚公司已预交），由原告（反诉被告）童雅楠负担510.83元，被告（反诉原告）乌鲁木齐市恒新佳诚房地产开发有限公司负担1933.75元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  员   王彩虹二 Ｏ 二 Ｏ 年 四 月 二 十 一 日书  记  员   王 艳