江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏01民终11249号上诉人（原审原告）:南京七六七创意产业园有限公司，住所地南京市建邺区应天大街767号。法定代表人：刘芬,该公司执行董事。委托诉讼代理人：成培曦，北京观韬中茂（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾天翔，北京观韬中茂（南京）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）:南京两港创新投资管理有限公司，住所地南京市建邺区应天大街767号。法定代表人：柏树新，该公司董事长。委托诉讼代理人：蒋泉良，江苏华成律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱佳萍，该公司员工。原审第三人:江苏省轻工业科学研究设计院有限公司，住所地南京市建邺区应天大街767号。法定代表人：杨骏，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵鼎，江苏永润律师事务所律师。上诉人南京七六七创意产业园有限公司（以下简称七六七公司）因与被上诉人南京两港创新投资管理有限公司（以下简称两港创投公司），第三人江苏省轻工业科学研究设计院有限公司（以下简称省轻工业设计院）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市建邺区人民法院（2019）苏0105民初3923号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。七六七公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判被上诉人返还上诉人租赁保证金50万元并按千分之五/天承担逾期付款的资金占用费（自2018年11月29日起至实际给付之日）。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人并未向上诉人提供物业服务，无权向上诉人收取物业服务费用，一审法院认定被上诉人“按照约定提供物业服务”进而认定上诉人“需支付相应的物业费”属事实认定错误。二、被上诉人所谓提供的服务系其对停车场的收费管理服务，不是公共部位的物业服务，上诉人已经缴纳了停车费，不应当再重复承担停车场的物业费。三、上诉人向被上诉人多次发函系对公共环境脏乱无序提出意见，从未认可被上诉人收取停车费系提供物业服务之行为，一审法院据此认定被上诉人提供的物业服务“存在一定的瑕疵”属事实认定不清。四、一审法院酌定的物业费标准不合理。被上诉人没有提供卫生保洁、保安，且院落中还有第三人单位，上诉人最多承担八分之一物业费。五、一审法院程序错误，依据民诉法不告不理的规定，被上诉人没有提起反诉，却判决要求其向被上诉人支付物业费程序错误。综上，请二审法院依法予以改判。两港创投公司辩称，一、双方在合同和补充协议里约定的很清楚，楼外的部分是由其负责管理，其提供了相应的物业服务。车位主要是提供给上诉人的承租户适用，其中有10个车位是免费提供给上诉人的。2、关于小区管理问题，上诉人曾多次发函，上诉人提出问题后，其进行了整改，因为院落里面的人比较多，还有一些居民住户，所以管理相对较难。3、其不仅仅是对停车场的管理，包括卫生工作，包括厕所打扫等都是其负责，并非上诉人陈述的那样。上诉人的上诉请求没有事实依据和法律依据，请求驳回上诉人的上诉请求。省轻工业设计院述称，对于上诉人的上诉没有异议，一审判决返还部分保证金错误。七六七公司向一审法院提出诉讼请求：1、两港创投公司向七六七公司返还房屋租赁保证金人民币50万元及逾期付款违约金（以50万元为基数，按千分之五/天，自2018年11月29日起至实际给付之日）；2、两港创投公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实如下：2016年3月，七六七公司、两港创投公司签订《房屋租赁合同》1份，合同约定，两港创投公司将位于南京市整栋（包括六楼屋面全部附属设施）出租给七六七公司使用。租赁期为14年9个月，自2016年4月10日起至2030年12月31日止。双方约定，两港创投公司于2016年4月10日前向七六七公司交付该房屋。七六七公司每月需支付物业管理费10000元，物业费前三年保持不变，自第四年起，每三年递增7%。为确保房屋及所属设施之安全与完好及租赁期内相关费用的如期结算，双方同意本合同的履约保证金为500000元。两港创投公司给予七六七公司四个月的装修免租期，从2016年4月10日起至2016年8月9日止。免租期内，七六七公司不支付租金，但应支付相应的物业管理费、水电费。逾期支付租金、物业费等费用未超过30天的，每日按欠交费用的5‰计收滞纳金，此款可在履约保证金中扣除。逾期支付租金、物业费等费用超过30天，两港创投公司有权解除合同，七六七公司除承担违约责任外，并支付两港创投公司剩余租期内的费用。之后，七六七公司、两港创投公司双方签订《补充协议》1份，载明双方已签订租赁合同，现达成补充条款，与租赁合同具有同等法律效力。本项目楼外的公共部位卫生保洁、保安、停车管理、秩序维护由两港创投公司负责。两港创投公司提供给七六七公司10个免费车位，其余车位费用按照园区统一标准收取。双方约定物业交付标准为：现状交付。由于七六七公司整栋租赁此物业，且自费进行包括外墙改造等施工改造，因此本栋物业内的维修修缮工作由七六七公司自行负责。2016年4月18日，南京两港科创产业园管理股份有限公司出具《收据》1张，载明交款单位为南京金宏汇建装饰工程有限公司，金额为500000元，收款事由为应天大街767号项目租赁定金。2016年10月16日，双方及南京两港科创产业园管理股份有限公司、南京金宏汇建装饰工程有限公司共同签署《2016年3月应天大街767号5号楼租赁协议之补充协议》，南京两港科创产业园管理股份有限公司、南京金宏汇建装饰工程有限公司于2016年3月签订的“应天大街767号5号楼”租赁协议（简称“原租赁协议”），根据政策等要求，南京两港科创产业园管理股份有限公司、南京金宏汇建装饰工程有限公司成立全资子公司即本案被告，南京金宏汇建装饰工程有限公司成立运行公司即本案七六七公司，经过四方协商，将原租赁协议中的承租方由“南京金宏汇建装饰工程有限公司”变更为七六七公司，原租赁协议中的出租方变更为两港创投公司，原租赁协议中的履约条款不变，并由双方重新签订租赁协议。此外，原租赁方南京金宏汇建装饰工程有限公司为新承租方即七六七公司提供履约担保。2016年12月27日，七六七公司向两港创投公司发出《关于产业园区环境面貌亟待整治的函》，提出园区亟待整治的问题包括：门面房周边环境脏乱差，停车场管理不规范，绿化带植被缺失、杂物成堆等。2017年7月27日，七六七公司向两港创投公司发出《关于园区增设非机动车停车专用场地等事宜的函》，提出急需解决的问题包括：非机动车停车场地设置、消除停车场乱晒衣物现象。2017年9月4日，七六七公司向两港创投公司发出《关于妥善解决园区车辆停放问题的函》，要求两港创投公司整改机动车停车场雨水排放系统、设置非机动车停车场地，消除安全隐患。2019年1月18日，七六七公司委托北京观韬中茂（南京）律师事务所向两港创投公司发送《律师函》1份，通知双方签订的《房屋租赁合同》已于2018年11月28日解除，两港创投公司应于收到函件后5日内向七六七公司返还履约保证金50万元。庭审中，第三人提出涉案房屋系由其出租给南京两港科创产业园管理股份有限公司，并非本案被告。两港创投公司对此予以认可，但提出系应政府属地管理的要求，后南京两港科创产业园管理股份有限公司去跟第三人洽谈变更租赁主体为本案被告，一直到第三人与南京两港科创产业园管理股份有限公司合同解除，双方也未能谈妥变更事宜。两港创投公司提出停车场管理、非机动车停放和园区的环境面貌管理均由其承担，故应收取物业管理费。七六七公司提出其并没有租赁停车场，停车场系由两港创投公司自行管理、经营收费，七六七公司享有的停车场服务是因为支付了停车费给付了对价；向两港创投公司发函要求其整改的停车场问题并不是两港创投公司主动服务解决的，而是多次发函才予以解决，与两港创投公司主张的物业管理费没有法律上的关系，且两港创投公司当庭主张物业费超过了诉讼时效，两港创投公司也没有相关证据证明其有合同权且承担了合同义务。两港创投公司陈述租赁合同解除时间根据法院2018年11月的判决书解除其与第三人的租赁合同的文书落款时间确定，后其对解除时间进行了变更，但未提交有效证据予以证明。因双方当事人分歧较大，致调解不成。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。双方签订《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律和行政法规强制性规定，一审法院依法认定上述合同合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。七六七公司从两港创投公司处租赁房屋，两港创投公司按照约定提供物业服务，七六七公司需支付相应的物业费。关于租赁合同的解除时间，根据七六七公司发送给两港创投公司的律师函以及两港创投公司的当庭陈述，可以确定为2018年11月。因此，按照约定，七六七公司应支付的物业费为30万元。七六七公司提出两港创投公司主张物业费的诉讼时效已过，因双方约定首年物业费按季支付，因此，除首期外其余物业费并未超过诉讼时效。七六七公司提出其只是租赁了5号楼，公共部位并没有租赁，因此不应当支付物业费的陈述与双方签订的协议内容相悖，也与其提交的多次向两港创投公司发函的证据存在矛盾，因此对其意见不予采纳。关于两港创投公司提供的物业服务，根据七六七公司提交的证据及两港创投公司的当庭陈述可知，其存在一定的瑕疵，七六七公司多次与其沟通，两港创投公司也进行了一定的整改，因此，两港创投公司应收取的物业费应酌情扣减，一审法院酌定为24万元。两港创投公司收取房屋租赁保证金50万元，扣除24万元的物业费后，剩余26万元应当返还七六七公司。七六七公司提出两港创投公司没有合同权，经查，双方及南京两港科创产业园管理股份有限公司、南京金宏汇建装饰工程有限公司共同签署《2016年3月应天大街767号5号楼租赁协议之补充协议》，七六七公司对两港创投公司租赁权限情况知情，且两港创投公司对租赁权的处分亦得到有租赁权的南京两港科创产业园管理股份有限公司的认可，其陈述与事实不符，一审法院不予采信。七六七公司要求两港创投公司支付逾期付款违约金的诉讼请求，缺乏法律依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零九条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百五十二条之规定，判决：南京两港创新投资管理有限公司于本判决生效之日起三十日内返还南京七六七创意产业园有限公司房屋租赁保证金26万元。本案受理费8800元，由南京七六七创意产业园有限公司承担4400元，南京两港创新投资管理有限公司承担4400元（两港创投公司应承担的诉讼费于本判决生效之日起十日内给付七六七公司以冲抵其预缴）。二审中，上诉人七六七公司提交如下证据：证据1、双方于2017年1月19日签订的补充协议，证明被上诉人对于园区的整改、清理、维护是履行补充协议的义务，并不是进行物业管理服务。证据2、停车场收费通知一份，证明被上诉人收取停车费是经营行为，不是履行物业服务义务的行为。证据3、第三人发出的通知一份，证明被上诉人从未支付垃圾清运费，垃圾清运工作是第三人做的。证据4、停车费支付凭证和收据、发票一组。证明2017年以来，上诉人以及5号楼的租户向被上诉人支付了停车费，不应当重复承担停车场的物业费。证据5、卫星照片和现场照片各一张。证明没有出租给上诉人的院落实际上就是停车场，不是所谓的公共部位。两港创投公司质证认为，证据1的真实性、合法性、关联性没有异议，可以证明上诉人在物业管理上提出新的要求，和本案并不矛盾。证据2的真实性没有异议，被上诉人免费向上诉人提供了10个车位，其他车位收费并不代表被上诉人不提供服务。证据3被上诉人没有收到过，真实性不认可，和本案没有关联性。第三人的垃圾清运和其没有关系，他们的部分是自己管理的。证据4的停车费和其他费用没有任何关系，和是否为上诉人提供物业服务也没有关系。证据5的停车场就是一个公共区域，二者并不是一个对立的关系。省轻工业设计院对证据3的真实性认可，对证据5的真实性没有异议，认为被上诉人收取停车费向政府进行过报备或者审批。一审法院查明的事实正确，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方签订《房屋租赁合同》、《补充协议》系当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。上诉人七六七公司虽主张被上诉人两港创投公司提供的服务系对停车场的收费管理，不是公共部位的物业服务，被上诉人两港创投公司并未向其提供物业服务，无权收取物业服务费用。但该主张与双方签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》约定的内容并不一致，与其向一审提交的向两港创投公司发函要求改善物业服务的证据互相矛盾，且其在二审中提交的证据也不足以证明上述主张，本院对此上诉主张不予支持。根据双方往来函件等证据及当事人陈述，两港创投公司提供的物业服务存在一定的瑕疵，七六七公司曾多次与其沟通，两港创投公司也进行了整改，有鉴于此，一审法院对两港创投公司应收取的物业费酌情扣减为24万元并无不当。上诉人主张被上诉人没有提起反诉，一审判决却要求上诉人向被上诉人支付物业费程序错误，但双方在合同中约定逾期支付租金、物业费可在履约保证金中扣除，故一审法院直接扣除物业费用于法有据。上诉人的上诉主张，没有事实与法律依据，本院不予支持。综上，七六七公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4900元，由南京七六七创意产业园有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李飞鸽审判员  郑 慧审判员  徐聪萍二〇二〇年四月二十九日书记员  朱亚芳