北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终3208号上诉人（原审原告）：南京新鸿运物业管理股份有限公司，住所地江苏省南京市秦淮区汉中路185号。法定代表人：王中宁，董事长。委托诉讼代理人：陈路，男。被上诉人（原审被告）：张明高，男，1966年10月28日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：孙汇英，北京安普律师事务所律师。上诉人南京新鸿运物业管理股份有限公司（以下简称新鸿运公司）与被上诉人张明高物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初49812号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。新鸿运公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持新鸿运公司全部诉讼请求。事实和理由：一审法院认定2012年5月2日至2015年5月1日的物业费已超过诉讼时效，属于适用法律错误。本案诉争的物业费属于同一债务，《物业服务合同》约定物业费每季度收取，则物业费的诉讼时效起算日期应为最后一期物业服务合同履行届满之日起计算。本案中，新鸿运公司自2012年5月2日起至2015年12月31日期间一直为张明高提供服务，也一直向张明高主张物业费，但张明高一直未缴纳物业费。张明高辩称，同意一审判决。具体答辩意见：1.本案应适用2年诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日生效，对本案无溯及力。2015年5月1日前物业费的诉讼时效期间已于2017年5月2日届满。2.在诉讼时效期间届满前，并未发生诉讼时效中断的事由。新鸿运公司未向张明高主张过物业费。新鸿运公司向一审法院起诉请求：1.判令张明高交纳2012年5月1日至2014年12月31日的物业费16421.86元（每月每平米3.3元）、2015年1月1日至2015年12月31日的物业服务费8117.62元（每月每平方米4.35元），合计24539.48元；2.判令张明高交纳自2019年5月22日起至实际支付之日止的每日万分之五的滞纳金；3.张明高交纳自2019年5月22日起至实际支付之日止的实际欠费利息（按月千分之三计算）。一审法院认定事实：2012年4月22日，甲方北京市海淀区**小区业主大会与乙方新鸿运物业公司签订《物业服务合同》，约定由新鸿运公司为**小区提供物业服务，合同服务期限为三年，自2012年5月2日至2015年5月1日。物业服务费按房屋建筑面积计算，物业服务费每季度收取一次。2012年度物业服务费用标准确定为：塔楼：*号楼、*号楼、*号楼、*号楼按每月每平方米1.9元收取；板楼：*号楼、*号楼、*号楼、*号楼按每月每平方米2.2元收取；*号楼按每月每平方米2元收取。小区住宅租给公司使用的物业费收费标准为：塔楼每月每平方米2.85元；板楼每月每平方米3.3元；*号楼每月每平方米3元。全体业主应当按时向乙方交纳物业服务费。除特殊情况外，逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起，每日按应缴费用的千分之一向欠费责任人加收违约金。乙方负责物业费的收缴，业主逾期欠费的，乙方可以通过法律诉讼追缴。业主逾期未交纳物业服务费，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应滞纳金。2014年10月31日，新鸿运公司向北京市海淀区**业委会出具《关于上涨物业费函》，内容为：基于北京目前人工成本、材料成本以及同行业物价都在上涨的实际情况，为了满足业主的生活需求，稳定现有员工队伍，充分调动起工作积极性，同时使公司经营得以生存与发展，我司提出在2012年4月22日贵会与我司签订的《物业服务合同》物业费标准基础上至少上涨1/3。请贵会酌情考量我司合理要求，我司将以更高标准去满足业主和贵会工作需要。同年11月9日，**业委会回复，经业委会研究：同意你公司上调物业费的意见。在小区业主投票通过后，自2015年1月1日起，本小区物业管理费上调30%。具体方案为：塔楼由原来每平米的1.9元上调为2.5元。板楼由原来每平米2.2元上调为2.9元。*号楼由原来每平米2元上调为2.6元。房屋出租给公司商业经营的，在新收费的标准上加收50%物业管理费。按照《**业主大会议事规则》，物业费调整方案需经过建筑面积和业主户数超过半数签字同意后生效实施。业委会发布调价公告以书面征求意见方式召开业主大会。物业负责在12月15日前完成征票工作。2015年3月18日，**业委会张贴公告，致小区全体业主，内容为：2014年11月13日业委会发出公告，以书面征集签字的形式召开业主大会，就调整物业费事宜进行表决。2014年12月10日至2015年2月，业主委员会委托新鸿运公司就物业费上调方案进行签字征票。2015年3月15日业委会召开了有各楼代表参加的签字投票结果检查、验证会，确认此次表决结果如下：全小区共987户，签字同意的业主505户，占总数的51.17%，超过半数。签字投票结果有效。因此，自2015年1月1日起，物业费按表决通过的新的收费标准实行。（1）*、*、*、*塔楼由原来每平米的1.9元上调为2.5元；（2）*、*、*、*板楼由原来每平米2.2元上调为2.9元；（3）*号楼由原来每平米2元上调为2.6元；（4）业主将房屋出租给公司做商业经营的，在以上新物业费的基础上仍旧加收50%。2018年1月5日，新鸿运公司在《法制晚报》上刊登催收公告，含有涉案房屋。经查，北京市海淀区***里*号**小区*号楼***室业主为张明高，房屋建筑面积为155.51平方米。一审诉讼中，新鸿运公司主张张明高将上述涉案房屋作为公司商业经营使用，未提交相应证据。一审法院认为，虽张明高未与新鸿运公司签订物业服务协议，但**小区业主委员会与新鸿运公司签订了《物业服务合同》，该合同对全体业主均具有约束力。张明高及新鸿运公司均应当按照《物业服务合同》的约定履行自己相应的义务。现**小区业委会已就2015年1月1日起上涨物业费一事张贴公告告知业主，故新鸿运公司有权自2015年1月1日起按照新标准主张物业费。根据《物业服务合同》的约定，物业服务费每季度收取一次，业主逾期欠费的，新鸿运公司可以通过法律诉讼追缴，据此，诉讼时效应当从每季度末的次日起算。现张明高提出诉讼时效抗辩，而新鸿运公司仅在2018年1月25日刊登催缴公告，故2012年5月2日至2015年5月1日的物业费已超过诉讼时效，该院对于张明高的时效抗辩予以采纳，新鸿运公司主张该期间段的物业费，该院不予支持；其主张的滞纳金、利息该院亦不予支持。自2015年5月2日起，新鸿运公司继续在**小区提供事实上的物业服务，未约定业主交纳物业费的具体时间，且其刊登了催缴公告，故2015年5月2日至2015年12月31日的物业费未超过诉讼时效，但新鸿运公司按照公司商业经营使用标准主张物业费，但未提交证据证明，故涉案房屋的物业费应按照住宅一般标准收取，对新鸿运公司主张超出的部分，该院不予支持。新鸿运公司主张2015年5月2日至2015年12月31日的利息、滞纳金，并无依据，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决：1.张明高于判决生效后7日内向新鸿运公司给付2015年5月2日至2015年12月31日的物业费3617.72元；2.驳回新鸿运公司其他诉讼请求。二审中，当事人未提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为案涉2012年5月2日至2015年5月1日的物业费是否超过诉讼时效期间。对此本院认为，新鸿运公司与北京市海淀区**小区业主大会签订的《物业服务合同》是当事方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。二审争议的物业费交费期间是《物业服务合同》约定的服务期限。依据《物业服务合同》的约定，服务期间的物业费为按季度收取，新鸿运公司应及时收缴物业费。本案中，新鸿运公司未能举证证明其在2018年1月5日登报公告催收物业费之前，其向张明高主张过物业费。约定物业费缴费期届满（即约定服务期限届满之日所处季度末日，2015年6月30日）前，新鸿运公司在未收取物业费的情况下始终未向张明高主张权利，至2017年7月1日，新鸿运公司关于争议期间物业费的权利主张全部罹于诉讼时效。因此，本院对新鸿运公司该项上诉意见不予支持。综上所述，新鸿运公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费414元，由南京新鸿运物业管理股份有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 婷审 判 员  金 莙审 判 员  徐 冰二〇二〇年四月二十八日法官助理  孙梦青书 记 员  姜 菲