苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0508民初564号 原告:刘忠春，男，1955年2月6日出生，汉族，住苏州市。 被告：倪勤华，女，1968年11月6日出生，汉族，住苏州市姑苏区。 原告刘忠春与被告倪勤华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案受理后，依法适用简易程序审理，后因原告方变更诉讼请求转为适用小额诉讼程序进行审理，并于2020年4月14日公开开庭进行了审理。原告刘忠春、被告倪勤华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘忠春向本院提出诉讼请求：1.判令被告自判决之日起退还所占用的苏州市姑苏区房屋；2.判令被告结清占用房屋期间的房租、水电费并赔偿损失共计23768元。审理中，经本院通知，刘忠春于2020年3月4日收回房屋，其遂撤回第一项诉讼请求；同时，变更第二项诉讼请求为要求被告方支付水电费并赔偿房屋占用期间（2019年10月21日至2020年3月4日）的房屋租金损失、房屋装修及设施（马桶、吊顶、墙体、厨房、地板等）修复费用、三次开锁费用共计24086元（以被告已经支付至原告处的2500元保证金抵扣后，要求被告另行支付21586元）。事实与理由：2016年4月16日，被告租用原告位于苏州市姑苏区门面房，2019年10月21日退租，但其在租用期间擅自改变房屋结构，将房屋改造成为三个单间、私拉电路并将厨房改造成小便池，还在地板、吊顶和墙面多处打孔，造成房屋损坏而无法修复。2019年10月21日，双方交接房屋时，我要求对方恢复原状并扣留押金2500元，但其予以拒绝并拒绝交房，且在房屋上加锁，我告知其不交还房屋是要付使用费的。然而，其仍然拒绝返还房屋及修复房屋，为维护原告合法权益，请求法院判如所请。 被告倪勤华辩称：1.对原告主张的2017年4月21日租期届满后仍然继续租赁房屋不持异议，双方没有书面续租合同，口头约定一个季度租金为8000元；我已经结清2019年10月21日前的房屋租金。2.2019年10月，原告告知房屋自10月21日起不再出租；双方在2019年10月21日至房屋处办理交接手续，在我已经搬离房屋的情况下原告要求我将房屋腾空并恢复原样方才接收房屋，当日下午我将房屋恢复原状但原告没有前往接收，我要求将钥匙交给中介，中介以其无法退还2500元押金为由拒绝收取钥匙，于是我没有将钥匙交还原告，但是也没有再使用过房屋。3.我在租赁案涉房屋之初，房屋承重墙上本来就有开洞装门，没有厨房台面，仅有洗手间；我确实对房屋进行了隔断并改造了一个小便池，但是这些原告都知情的，其曾至涉案房屋收取租金也没有提出异议；在2019年10月21日我就已经将房屋恢复（拆除隔断、对房屋墙体上的空调洞等进行了填补修复、拆除了小便池）。4.我使用房屋期间可能有水电费没有交，但是没有原告主张那么多。5.考虑到房屋确实还有一些钉洞以及欠付一点水电费，我同意2500元保证金由原告收取，不再要求退还，但是不同意另外赔偿21586元。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织质证，根据刘忠春提交的房屋所有权证、房屋租赁合同书、照片、微信聊天记录，结合当事人庭审陈述，本院认定事实如下： 苏州市姑苏区房屋（建筑面积56.51平方米）系刘忠春及其配偶共有的私房。 2016年4月18日，刘忠春与倪勤华签订《房屋租赁合同书》，约定刘忠春将上述房屋出租给倪勤华经营使用，租期自2016年4月22日至2017年4月21日，月租金及租房保证金均为2500元，房屋租赁期间的水电费等由倪勤华负担。合同第八条约定倪勤华如因使用不当损害房屋及其设施的，应负责修复原状或予以经济赔偿。合同第九条第5项约定如租期已经超过，倪勤华既不续签合同也不退房，刘忠春有权对房屋作出处理，后果由倪勤华自负。合同第十一条约定小的维修由倪勤华自己维修。合同签订后，倪勤华向刘忠春支付租房保证金2500元。 合同到期后，双方没有续订书面租赁合同，但是仍然保持租赁关系，并口头约定季租金为8000元，倪勤华已经支付租金至2019年10月21日。租赁期间，倪勤华对二楼房屋进行隔断，在墙体和地板上钉钉固定隔断，改装一个小便池并为安装空调在墙体上打洞。2019年10月，刘忠春与倪勤华协商确定继续租赁至2019年10月21日。倪勤华在2019年10月21日对部分洞口进行了填补，但能明显看出修补痕迹；墙体及地板上钉孔较多且未修复。 2019年10月21日，刘忠春与倪勤华至涉案房屋处进行房屋交接，倪勤华当日已经搬离租赁房屋，但刘忠春以其将房屋隔断并打洞为由拒绝接收房屋，要求倪勤华恢复原状否则不予退还2500元租赁保证金，双方不欢而散，房屋钥匙仍然由倪勤华掌握。当日下午四时许，刘忠春通过微信要求倪勤华姐姐告知其如果当日不交还钥匙则要继续计算租金，倪勤华姐姐表示刘忠春退还租赁保证金才能交还钥匙。 庭审中，倪勤华表示刘忠春当天上午以房屋没有恢复原状为由拒绝退还租赁保证金，其在当天下午就对房屋进行了恢复，恢复过程中还联系中介并拍摄视频给中介确认，但是刘忠春仍然拒绝接收房屋及退还保证金，中介也表示不能接收钥匙和代为退还保证金，故其无奈代为保管房屋钥匙但未使用房屋。 本案受理后，因倪勤华表示其没有使用房屋，本院于2020年3月4日向刘忠春释明要求其即日收回房屋以减少损失，刘忠春遂于当日控制房屋，故其主张房屋使用费应计算至2020年3月4日。 另查明，案涉房屋门口处写有红色的“房屋出租有纠纷房东是老赖刘仲春还钱”字样，刘忠春表示该些文字是倪勤华朋友书写，致使其房屋无法另行出租。 审理中，刘忠春陈述：1.其拒绝收回房屋并退还租赁保证金系因为倪勤华将房屋破坏严重，拆除了原有的厨房大理石台面、在吊顶上私拉电线、在地板和墙壁上打洞对房屋进行隔断、在墙体打洞、在承重墙开洞装门、损坏马桶水箱，后续仅对墙体上的洞眼进行表面修复，其收房后自己修复必然需要费用，故起诉主张修复费用，但诉讼请求中主张的修复费用均为估算；为证明倪勤华破坏房屋，刘忠春提交其朋友吴风义证言证明房屋内有厨房及大理石台面、提交案涉房屋前一租客张岳君书面证言证明其在2016年3月退租时房屋内墙体完好、存在大理石灶台；2.其在2019年11月21日自行拆除了倪勤华在租赁房屋上加的锁并进入房屋，但倪勤华后续继续加锁，其又分别在2019年11月26日、2020年3月25日再次开锁，三次开锁费用为60元，为此其提交开锁照片以证明该事实；3.倪勤华使用房屋期间尚有331元水电费没有支付，其中电费部分有88元催费凭证、93元缴费凭证证明。倪勤华对刘忠春上述主张均不予认可，否认房屋出租之初存在有大理石厨房台面且认为刘忠春提交的证言均不属实，其在承租之初案涉房屋由刘忠春一家居住使用，并没有看到前一个租客，其在房屋内打的洞口已经封堵修复；倪勤华还否认2019年11月21日后仍在涉案房屋门上加锁。 本院认为，刘忠春与倪勤华在2016年签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，成立并有效，双方均应按约履行。该合同到期后，双方没有续订书面租赁合同但继续保持租赁关系，故双方间成立不定期租赁合同关系，该不定期租赁合同关系经双方确认于2019年10月21日终止。在租赁关系终止后，倪勤华作为承租人本应按期返还房屋，但其仅在2019年10月21日搬离房屋却未交还房屋钥匙，违反双方间的约定且侵害了倪勤华的物权应当向刘忠春赔偿其占有控制房屋期间的使用费。倪勤华辩称系因刘忠春在其已经恢复原状的情况下拒绝收房并退还保证金，其才代为“保管”房屋钥匙，但其未能举证证明催促刘忠春收取房屋钥匙的事实，亦没有采取寄送等方式归还房屋钥匙，本院对其该抗辩意见难以采信。 关于房屋占有使用费的计算期间及标准。首先，本院根据刘忠春自行开锁控制房屋的时间认定倪勤华仅需支付房屋占有使用费至2019年11月21日；刘忠春主张倪勤华后续继续加锁且在房屋上书写不当文字致使其无法出租房屋故要求支付房屋租金至2020年3月4日，但其未能举证证明该等行为系倪勤华所为，而倪勤华对此予以否认，本院难以径行认定。其次，刘忠春知悉倪勤华早已在10月21日即搬离租赁房屋，且双方原书面合同也赋予其在倪勤华未还房情形下的自力救济权利，其本可自行收回房屋以减少损失，但其亦未自行止损致使损失进一步扩大，应当自行承担部分责任，本院根据双方过错程度酌定倪勤华应按照1350元/月的标准向刘忠春支付房屋占有使用费。根据上述认定的标准和期间，本院认定倪勤华需向刘忠春支付1350元房屋占有使用费。 关于刘忠春主张的房屋修复费用及水电费等费用。倪勤华使用租赁房屋期间确实对房屋进行了部分破坏且认可结欠电费，本院认定倪勤华应当对此承担责任；然而，刘忠春主张的修复费用仅是估算费用，且其仅提交证人证言，不足以证实倪勤华破坏了厨房大理石台面及吊顶、在承重墙开洞等事实，而其他损坏仅是墙体和地板存在钉孔及洞孔，并非对房屋主体结构的损坏，再虑及倪勤华自愿以2500元租赁保证金抵扣修复费用及水电费，本院认定倪勤华已经支付的2500元租赁保证金足以弥补该等修复费用及欠付的水电费，对刘忠春主张超出部分不再支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条、第二百一十五条、第二百一十八条、第二百三十五条之规定，判决如下： 被告倪勤华于本判决生效之日起十日向原告刘忠春支付房屋占有使用费、水电费并赔偿房屋修复费用共计3850元（以倪勤华已经支付至刘忠春处的2500元保证金折抵后，尚需支付1350元）； 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费394元，减半收取197元，由原告刘忠春负担165元，由被告倪勤华负担32元，被告倪勤华负担部分于本判决生效之日起十日内直接支付给原告刘忠春。 本判决为终审判决。 审判员  衡晓晴 二〇二〇年四月三十日 书记员  李艳婷