广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终5121号上诉人（原审原告）：梁东英，女，汉族，1969年8月18日出生，身份证住址广东省广州市海珠区。被上诉人（原审被告）：黄胜梅，女，汉族，1976年1月3日出生，身份证住址湖北省武汉市黄陂区。上诉人梁东英与被上诉人黄胜梅租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初34714号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人梁东英上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判黄胜梅支付所欠电费14.70元、物业管理费247.20元、租金6800元，合计7061.90元；2.一审、二审诉讼费由黄胜梅承担。梁东英变更第1项上诉请求为撤销一审判决第二项，改判黄胜梅支付所欠电费14.70元、租金6300元。事实和理由：2015年10月21日梁东英与黄胜梅签订商铺租赁合同，约定由黄胜梅租赁梁东英的商铺用于经营沐足，第一年租金为800元/月，第二年租金为850元/月，第三年租金为900元/月，期限为3年。梁东英按约定向黄胜梅提供了租赁物，履行了义务。2018年3月21日至2018年10月21日，黄胜梅因经营证照不全被广州市公安局白云区分局查封。梁东英要求黄胜梅向广州市公安局白云区分局申请解封商铺，但其未做。2018年3月21日至2018年10月21日合同期里商铺被查封，黄胜梅也不履行合同继续交付租金。商铺在黄胜梅掌握控制中被查封，2018年5月22日前没有告诉梁东英，梁东英并不知情。梁东英查看微信截图后才知道黄胜梅是在2018年5月22日告知“我老公癌症晚期了，我们早就回家了”“那边店都封了，根本开不了门，你还是自己租出去，钥匙都在她手上，你问她”。梁东英跟黄胜梅结算物业管理费、电费、水费，是因为其欠费太多而要求其结算。原合同要求黄胜梅每月去物业管理处结算的，怎么就成了办理完结算手续？2018年3月7日梁东英与黄胜梅从正在经营的商铺一起到管理处交物业管理费、电费、水费，说明黄胜梅当时在广州以及2018年2月和3月1日至7日有产生电费的时间。一、关于欠电费14.70元。2018年3月7日银龙花园管理处收据显示：今收到7栋36铺、房1月电费本月度数3335度的电费。2月至3月的电费并未缴纳，2018年3月电费读数3339度，3339度-3335度=4度，即使用了4度电，物业管理处收取了14.70元，黄胜梅应支付给梁东英14.70元。二、关于欠物业管理费247.20元。2015年10月21日至2018年2月21日是28个月，物业管理费单价18.40元/月，物业管理费合计515.20（28个月×18.40元/月），黄胜梅微信转账415.20元，欠费100元。2018年2月21日至2018年10月21日欠物业管理费8个月，共欠费147.20元（8个月×18.40元/月）。三、关于欠租金6800元。2017年10月21日至2018年2月21日期间的租金应为900元/月，黄胜梅仅通过微信转账800元/月，故此段时间共欠租金500元。黄胜梅2018年3月21日至2018年10月21日合同期欠租金6300元（900元/月×7个月）。两项共计欠租金6800元。四、本案不符合法定单方面解除合同的情况，黄胜梅单方面解除合同无法律效力。根据合同法第107条、113条的规定，黄胜梅在合同期内未履行妥善保管房屋的义务，对房屋造成侵害以及电费的损失。涉案房屋被广州市公安局白云区分局查封，黄胜梅将其违法所造成的损失转给了梁东英，其需承担损害赔偿责任，所造成的电费损失、租金损失应由黄胜梅承担。综上，请求法院支持梁东英的上诉请求。被上诉人黄胜梅二审未到庭，亦未提交书面答辩意见。因本案纠纷，梁东英于2019年10月25日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.梁东英无需退回黄胜梅押金1600元；2.黄胜梅向梁东英支付2018年3月21日至2018年10月21日的租金6300元；3.黄胜梅向梁东英支付所欠电费14.70元；4.诉讼费由黄胜梅负担。一审法院经审理查明：2015年10月21日，梁东英、黄胜梅签订商铺租赁合同，约定黄胜梅租赁梁东英商铺，用于经营沐足。第一年租金800元每月，第二年租金850元每月，第三年租金900元每月。梁东英依约交付商铺。如黄胜梅不租或续租，必须提前一个月通知梁东英。黄胜梅不租，须在期满日内结清租金和一切费用，交回钥匙。梁东英、黄胜梅必须严格按照合同条款执行，如违反，视为违约。如梁东英违约，则退还押金并赔偿一倍押金给黄胜梅；如黄胜梅违约，则黄胜梅无偿交还物业，并放弃向梁东英缴交的押金。签订合同后，梁东英将案涉商铺交付黄胜梅使用，黄胜梅按期向梁东英支付租金。一审庭审中，梁东英陈述双方一直按照租金800元/月结算。2018年2月25日，梁东英向黄胜梅交租800元。梁东英、黄胜梅最后一次结算是在2018年3月7日。2018年3月21日白云区龙归派出所张贴会议通知，载明：无牌沐足店业主，你出租的银龙花园7栋36号铺无牌沐足店，因证照不全，现已被查封，请你于2018年3月23日5点到龙归派出所参加会议。2018年4月8日，白云区社会管理综合治理委员会（使用单位：龙归派出所）在涉案商铺张贴封条。2019年12月5日，一审法院派出工作人员到龙归派出所，调查关于涉案物业查封的会议情况及无牌沐足店被查封时的经营者信息，派出所工作人员经查档后，口头答复查不到，未出具书面材料。一审法院认为，梁东英向黄胜梅出租商铺，黄胜梅依约支付租金，双方签订了租赁合同对双方的权利义务进行了明确的约定。关于租金、电费和押金问题。2018年2月25日，梁东英向黄胜梅交租800元。梁东英、黄胜梅最后一次结算是在2018年3月7日。一审庭审中，黄胜梅主张有和梁东英说其老公得了癌症要回武汉不做了，当时梁东英也同意了，梁东英就领着黄胜梅结清了水电费等费用，现在已将近两年了梁东英现在才起诉说我没有交租。黄胜梅当庭确认在2018年3月7日左右收到梁东英通知我她回武汉了，买了车票回武汉。当时梁东英未主张退还押金1600元，黄胜梅亦未退还押金。2018年3月21日白云区龙归派出所张贴会议通知，载明：无牌沐足店业主，你出租的银龙花园7栋36号铺无牌沐足店，因证照不全，现已被查封，请你于2018年3月23日5点到龙归派出所参加会议。2018年4月8日，白云区社会管理综合治理委员会（使用单位：龙归派出所）在涉案物业张贴封条。2018年12月10日，电费收据显示3月份涉案物业电费14.70元。2019年12月5日，一审法院派出工作人员到龙归派出所，调查关于涉案物业查封的会议情况及无牌沐足店被查封时的经营者信息，未能查到相关信息。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。2018年3月7日，黄胜梅已离开涉案物业，并通知梁东英，梁东英予以确认，视为黄胜梅于2018年3月7日向梁东英通知了退租，双方进行了退租结算手续，并且梁东英放弃押金退还请求。故梁东英向黄胜梅要求支付2018年3月21日至2018年10月21日的租金6300元、3月份电费14.70元，于法无据，一审法院不予支持。2018年3月7日，梁东英通知黄胜梅退租时，双方进行了最后一次结算，视为双方关于押金问题达成一致，梁东英请求无需退还押金1600元的诉讼请求，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2019年12月23日作出如下判决：一、梁东英无需退还黄胜梅押金1600元；二、驳回梁东英的其他诉讼请求。一审案件受理费25元，由梁东英负担。经审查，2018年2月25日，黄胜梅向梁东英交租800元。除上述事实外，一审法院查明的其他事实无误，本院予以确认。此外，梁东英在一审庭审笔录中明确陈述，黄胜梅在2018年3月7日左右通知梁东英其要回武汉了，买了车票回武汉。二审中，梁东英提交了一页微信对话截图，拟证明黄胜梅在2018年5月22日才告知梁东英涉案物业被查封了。上述截图显示的时间为5月22日，未注明年份，对话相对人标注为“黄胜梅”，对话内容为“你问她，我老公癌症晚期了，我们早就回家了”“听她说那边店都封了，根本开不了门，你还是自己租出去，钥匙都在她手上，你问她”，但该截图没有原始电子载体可以核对。梁东英另陈述黄胜梅在2018年5月明确告知不再继续承租涉案物业，龙归派出所大约在2018年11月、12月解封了涉案物业，后梁东英将涉案物业重新出租。本院认为，黄胜梅经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。从本案查明的事实来看，黄胜梅在2018年3月7日提出要离开涉案物业，梁东英知晓后于当日与黄胜梅一同前往物业管理处交纳物业管理费与电费，可视为梁东英同意黄胜梅的退租申请，双方共同办理了退租的结算手续。鉴于双方退租手续已结算完成，一审法院对梁东英要求黄胜梅支付2018年3月21日至2018年10月21日的租金6300元及2018年3月电费14.70元不予支持，并无不当，本院予以维持。综上所述，梁东英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人梁东英负担。本判决为终审判决。审判长  邓娟闰审判员  邓 颖审判员  张 怡二〇二〇年四月二十八日书记员  莫善友