上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终59号上诉人（原审被告、反诉原告）：孙强，男，1962年4月29日出生，汉族，住上海市松江区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海乔爱物业管理有限公司，住所地上海市松江区石湖荡镇长塔路945弄20号229室。法定代表人：尉燕青，董事长。委托诉讼代理人：蒋永华，上海九州丰泽律师事务所律师。上诉人孙强因与被上诉人上海乔爱物业管理有限公司（以下简称乔爱公司）物业服务合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2019）沪0117民初11015号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人孙强上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼诉请，支持其一审反诉请求。事实与理由：物业公司的主体不合格，物业合同是无效的。2016年底，上一任物业公司到期，业委会也届满，在2016年的业主大会选聘中，被上诉人没有获得通过。居委会将被上诉人作为临时物业引进是没有得到授权的，合同加盖的业主大会印章也不合法。2018年物业服务合同的印章加盖也不合法。被上诉人没有完全履行合同义务，在服务内容减少的情况下，2018年合同却将收费提高到了人民币（下同）2.31元每平米，被上诉人主张按该标准收费没有依据。被上诉人不具有合法的主体资格，涨价程序违法，其不认可涨价后的标准，但一直按照原来的物业费标准付费。被上诉人乔爱公司辩称：其签署2018年的物业合同是经过居委会组织的投票程序的，物业费涨价是合法的，而且在小区张贴了公告。请求二审法院维持一审判决。乔爱公司向一审法院起诉请求：判令孙强支付乔爱公司物业服务费11,363.64元以及违约金1,094.91元。诉讼中，乔爱公司将诉讼请求变更为：判令孙强支付乔爱公司物业服务费5,297.64元以及违约金700.62元。此后，乔爱公司又书面明确放弃要求孙强支付违约金700.62元的诉讼请求。孙强向一审法院提出反诉请求：判令乔爱公司退还孙强2017年物业费中的808.80元和2018年物业费中的808.80元。诉讼中，孙强增加如下反诉请求：1.判令乔爱公司退还孙强2017年和2018年物业费中350.49元；2.判令乔爱公司恢复强行拆除的XX小区大门门头。一审法院认定事实如下：2016年12月30日，乔爱公司与上海市松江区XX业主大会（简称业主大会）签订《临时托管合同》。该合同约定，业主大会委托乔爱公司对坐落于上海市松江区XX镇XX路XX弄XX小区进行物业管理服务；别墅的物业服务费为每月每平米1.50元，由乔爱公司按建筑面积向业主收取。上述约定的物业服务费不含住宅共用设施设备的维修、更新、改造和专项维修的费用。住宅共用设施设备的维修、更新、改造和专项维修的费用在维修基金中列支，并按规定分摊；乔爱公司按包干制收费形式确定物业服务费用，盈余或亏损均由乔爱公司享有或承担；物业专有部分的自用部位、自用设备损坏时，业主、物业使用人可以向乔爱公司报修，也可以自行维修。经报修由乔爱公司维修的，维修费用由业主、物业使用人承担，维修费按乔爱公司公示的收费标准执行；物业服务费按季预先交纳，业主应在每季首月的15日前履行交纳义务；乔爱公司协助孙强建立小区技防系统，并对系统进行定期维护维修；乔爱公司提供的物业管理服务内容和标准按《上海市住宅物业服务分等收费标准》：（一）物业共用部位、共用设施设备的日常运行和维护，详见附件二（其中，公共部位项目围墙内容栏载明：每月一次巡查围墙，发现损坏立即修复；铁栅栏围墙表面无明显锈蚀，保持围墙完好，电子围栏定期检查。供水栏载明：在未能彻底改造河道现状的情况下每天保证开动现有抽水泵引水，保证河道有水流，河道水位不低于20厘米，景观湖水位不低于第一级台阶，防止虫蝇滋生。避雷系统栏载明：每年二次检查避雷装置，保证其性能符合国家相关标准）；（二）公共绿化养护服务，详见附件三；（三）物业公共区域的清洁卫生服务，详见附件四；（四）公共秩序的维护服务，详见附件五（其中技防设施和救助（监控岗）栏载明：监控中心收到报警信号后，保安人员应按规定及时赶到现场进行处理，同时应接受用户救助的要求，解答用户的询问）；（五）物业使用禁止性行为的管理，详见附件六；（六）物业其他公共事物的管理服务，详见附件七；合同期限自2017年1月1日零时起至2017年7月1日24时止。并根据每半年度业主满意度调查，满意率大于50%后本合同自动续期至2018年1月1日。该合同另对其他相关事宜作了约定。2017年12月25日，乔爱公司与业主大会签订《2018年XX物业服务合同》（即2018年合同）。该合同约定，别墅的物业服务费为每月每平米2.31元（进一步约定，若班车公司提价，合同期内物业费不得因此提价，如业主大会通过取消2019年小区班车，则2019年0.3元/月/平方米的班车费同时也取消）；合同期限自2018年1月1日起至2018年12月31日止；期限届满前3个月，双方应就是否另行签订物业服务合同进行协商，经协商未能达成协议的，乔爱公司应在期限届满后3个月内继续履行本合同，业主大会应在此期间选聘新的物业管理企业。该合同另对其他相关事宜作了与《临时托管合同》基本相同的约定。上述合同签订后，乔爱公司对XX小区履行相应的物业服务义务至今。孙强分数次共向乔爱公司支付物业服务费8,088元。另查明，2002年9月28日，孙强及孙广昊对位于上述XX小区即本区XX镇XX路XX弄XX号房屋住宅取得松XXXXXXXXXX房地产权证，其中载明建筑面积为224.67平方米。诉讼中，乔爱公司提供照片、承诺书等证据，欲证明其对围墙、道路、河道、草坪灯等履行维修、养护、清扫、清理等义务的事实，以及会所属开发商所有，其无维修义务的事实，与减速带残缺系自来水施工开路所致，施工单位承诺负责修复的事实。乔爱公司还提供申请报告、通知、公告、照片等证据，欲载明门头非乔爱公司所拆的事实。对此，孙强认为：1.在其提起反诉后，乔爱公司确实进行了部分整改，但仍然不达标。2.其承认会所属开发商，但系由业主使用，现无法使用系因乔爱公司未尽维护义务。3.拆除门头的证据其尚需进一步核实。孙强提供物业选聘开箱结果，欲证明2016年12月选聘物业时，乔爱公司仅获得81票，列第二名。孙强还提供《XX小区预算》、《关于物业公司选聘和物业费涨价违法的信访复查申请书》，欲证明在物业费涨价之前公布预算以及相当数量的业主对物业公司选聘和物业费涨价有质疑的事实。孙强另提供照片，欲证明其辩称及反诉中所称的乔爱公司未按约履行维修、维护围墙、路面、草坪灯义务，没有按约履行路面、河道清扫、清理义务，没有按约履行会所、减速带维修义务等，乔爱公司提供的服务没有达到合同约定要求的事实，以及乔爱公司拆除门头的事实。同时，孙强认为，小区没有避雷、技防设施，故乔爱公司基于上述设施而收取的物业费，应予退还。对此，乔爱公司认为：1.为何未与获得第一名的其他物业签订合同，孙强应向业主大会了解，据其所知系因该公司当时没有取得相应资质所致。2.物业费以合同约定的包干制的收费模式为准，复查申请不能代表大部分业主的意见。3.围墙的维修需要动用维修基金，因围墙倒塌导致无法安装管线，故此处公共照明目前无法修理；小区其他公共照明，如发现不亮了，其会及时修理；道路、河道，其已进行清扫、清理；会所、减速带及门头问题，同其如上相关举证意见。4.因签订合同时小区无避雷、技防设施，故并非其主观上不履行对上述相应设施的检查等义务，故不应扣减物业服务费。一审法院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，乔爱公司与业主大会之间签订的《临时托管合同》与2018年合同，对作为业主的孙强具有法律约束力。作为业主大会选聘的物业管理单位，乔爱公司对XX小区提供了物业管理服务，孙强作为该小区的业主应当按照上述合同的约定向乔爱公司支付物业服务费。虽然2018年合同约定的服务期限至2018年12月底，但是乔爱公司在上述期间届满后仍继续提供相应物业服务，故乔爱公司可以参照该合同的约定主张物业服务费。按上述合同约定的收费标准，经计算，并在扣除已付款项后，孙强尚欠乔爱公司至2019年6月30日止的物业服务费为5,297.64元（2017年物业服务费4,044元+2018年至2019年上半年物业服务费9,341.64-已付物业服务费8,088元）。因此，一审法院对乔爱公司要求孙强支付上述所欠物业服务费的诉讼请求，予以支持。乔爱公司放弃要求孙强支付违约金700.62元的诉讼请求，属对自己权利的处分，并无不当，可予准许。至于孙强辩称的合同成立与否以及效力方面的辩称意见，以及物业公司的选聘、物业服务费的上调程序合法与否辩称意见，不符合合同法、物权法以及相关司法解释规定的条件和程序，一审法院不予采纳。至于孙强辩称及反诉中有关乔爱公司未全面履行合同约定义务，故乔爱公司应当向其返还部分物业服务费的意见，一则就孙强提供的照片等证据而言，仅证明其拍摄时的现状，不足以证明乔爱公司在履行物业服务合同中存在可以扣减相应物业服务费的未全面履行合同义务的行为。二则，因避雷设施不存在、技防系统未建立，导致乔爱公司无法按每年二次检查避雷装置，保证其性能符合国家相关标准约定履行义务，以及无法履行对技防系统进行定期维护维修等义务，此系规则于小区方面的客观不能履行，而非乔爱公司能够履行而主观故意不去履行，而且合同中亦未明确约定因此需要扣减相应物业服务费。因此，一审法院对孙强返还已付部分物业服务费的反诉请求，不予支持。至于孙强反诉主张的恢复小区大门门头的请求，从程序方面而言，因该门头明显不属于孙强专有部分，故原则上应由业主大会和业委会经相应表决程序后提出相关主张。从实体方面而言，乔爱公司提供照片等证据，仅证明门头被拆事实，不足以证明实施拆除行为主体为乔爱公司。因此，一审法院对孙强的该项反诉请求，亦不予支持。一审法院审理后，依照《物业管理条例》第四十一条第一款以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，于二○一九年十月二十四日作出判决：一、孙强于判决生效之日起十日内支付上海乔爱物业管理有限公司自2018年1月1日至2019年6月30日止的剩余物业服务费5,297.64元；二、驳回孙强的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费50元，减半收取25元，反诉案件受理费25元，合计诉讼费50元，由孙强负担（已付25元，余款25元于判决生效之日起七日内交付一审法院）。二审中，上诉人补充提交了：1.业委会备案证，用于证明原业委会于2016年5月31日届满；2.居委会座谈会纪要，用于证明居委会违反规定，操纵了物业费涨价；3.开发商出具的没有收到表决票的证明、4.信访事项复查申请书、5.上海市住宅分等级物业收费标准、6.业主证言、7.联席会议记录及照片，均用于证明物业费涨价不合法。被上诉人发表质证意见称，对第1、5份材料的真实性认可，但认为与本案无关联性，对其余材料的真实性不予认可。本院经审查认为，上述材料与本案缺乏直接关联性，不予采纳。被上诉人提交了一份2017年的居委会公告，用于证明2018年的物业合同签订是经过业主表决通过的，并且进行了公告。被上诉人表示不清楚该公告上居委会的印章是否真实，就公告的内容而言，确实是有投票程序，其本人也进行了投票，但程序不合法，有些业主没有有效送达，唱票的真实情况也没有告知业主，需要核查。后本院与原XX居委会书记沈某电话联系，其表示该公告是真实的，由于当时系争小区没有业委会，由居委会组织了投票。本院经审查认为，该份公告的真实性能够确认，本院予以采信。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。2017年12月6日，上海市松江区XX镇XX居委会在系争小区张贴公告，记载本小区于2017年12月4日以书面征询意见的方式召开业主大会会议，对小区物业服务企业续聘和调整物业费标准的方案进行了表决，表决结果：同意票242票，占74.69%，专有部分建筑面积53,016.43平方米，占建筑物总面积75.28%，业主大会决定2018年1月1日至12月31日被上诉人为系争小区提供物业服务，系争小区2018年1月1日起调整物业费为2.31元每平方米（含班车）。本院认为，根据本院补充查明的事实，被上诉人与系争小区业主大会签订的2018年合同及物业费标准上涨事宜，经过了业主大会表决的前置程序，投票结果由属地居委会在系争小区以公告形式进行了告知。根据该公告的记载内容，被上诉人签署2018年合同，调整物业费标准均得到了符合法定标准的同意票数。上诉人虽然主张该投票表决程序不合法，但其并未提起主张撤销该表决决议的诉讼，故其主张系争2018年合同无效，该合同的物业费标准无约束力，均缺乏事实与法律依据，本院难以支持。一审法院认定2018年合同对上诉人具有约束力，其应当按照该合同约定的2.31元每平米的物业费标准支付2018年1月1日至2019年6月30日止的剩余物业费，并无不当。至于上诉人主张被上诉人未完全履行物业服务的问题，现有证据尚不能证明被上诉人存在显著降低服务标准的行为，故其主张退还物业费，恢复门头的请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由上诉人孙强负担。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 许 军审判员 陈蓓蓉二〇二〇年四月二日书记员 丁杏文附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……