浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终1067号 上诉人（原审被告）：楼文龙，男，1973年1月12日出生，汉族，住绍兴市越城区。 被上诉人（原审原告）：绍兴市万德福餐饮管理有限公司，住所地绍兴袍江中心大道以东（富恩大桥旁）1幢411室。 法定代表人：李蔚鹏，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：黄建琪，北京浩天信和（杭州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：余泉涛，北京浩天信和（杭州）律师事务所律师。 上诉人楼文龙因与被上诉人绍兴市万德福餐饮管理有限公司（以下简称万德福公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2019）浙0602民初11239号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月30日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、询问，本院不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 楼文龙上诉请求：撤销原判第二项，改判被上诉人向其退还押金并支付加盟费、装修费、设备费、身体损害费、违约金等损失。事实和理由：一、2018年9月，上诉人向被上诉人租赁了案涉房屋，因持续出现油烟管道泄漏，对人体造成危害，故上诉人找到被上诉人寻求解决方案，但被上诉人一拖再拖，直至2019年4月才予以解决。根据合同法第233条规定，上诉人可据此随时解除合同，但被上诉人一直不予理睬，由于退场需要被上诉人出面与商场协商相关事宜，故上诉人无法腾空，也即不存在违约事宜。同时，因上述油烟管道问题，导致上诉人经营惨淡，入不敷出，对此，上诉人已在一审中申请了证人出庭作证，但一审避重就轻，认定上诉人未缴纳租金违约，殊不知系因被上诉人的原因才造成此种局面。若被上诉人能够主动一些，上诉人哪怕少陪一些，案涉租赁关系也早已解除，但现因上述油烟管道问题，产生了危及人身健康的因素，一审却认为上诉人可自行维修，并由被上诉人承担费用，这显然是不了解案涉商场的现状，还判令由上诉人承担违约责任，于法无据。二、被上诉人在向上诉人招租时，口头承诺鱼类产品只招上诉人一家，但实际上却招了三家，存在隐瞒实情、恶意引导欺诈等情形，案涉合同应认定为无效。因该合同属于格式合同，在签订时不允许上诉人添加条款，故而未将上述口头承诺写入合同，从而导致上诉人产生了巨大损失，并无奈更换了经营项目，支付了加盟费、装修费等费用。三、一审判令上诉人承担违约责任错误。上诉人早于2018年9月要求解除案涉合同，但被上诉人一直未予理睬，直至2019年11月6日才发函解除。一审中，被上诉人曾同意退还上诉人押金，只是上诉人未予同意，上诉人至今未腾退案涉租赁房屋系无奈之举，因为被上诉人不愿意赔偿上诉人的损失。综上，请求二审依法维护上诉人的合法权益。二审询问中，上诉人又补充事实和理由如下：案涉油烟管道泄漏的问题，上诉人一直在找被上诉人协商，但被上诉人一直没有维修，2018年12月被上诉人答复称已经修复，但当2019年1月上诉人再度营业后，不到一个月油烟管道又出现了问题。 万德福公司辩称，一、关于油烟管道泄露的问题，被上诉人认为系上诉人的自身经营所致，故其无权主张解除案涉合同。二、上述油烟管道出现问题后，因恰逢春节，被上诉人无法及时组织维修，现已予修复，同时一审也减免了上诉人3万元租金。三、油烟管道问题不会导致案涉商铺无法正常使用，相反，上诉人逾期未交租金，存在违约，故被上诉人可以解除案涉合同。综上，请求驳回上诉，维持原判。 万德福公司向一审法院起诉请求：1.确认双方签订于2018年6月10日的《租赁经营合同书》自2019年11月7日起正式解除；2.判令楼文龙支付房屋租金32161.64元，并按照本租赁期限内平均日租金标准支付场地占用费（场地占用费自2019年11月8日起开始计算，实际计算至腾空之日止）；3.判令楼文龙支付违约金35618元；4.判令楼文龙赔偿万德福公司因追讨本案欠款而支付的律师代理费8000元。 一审法院经审理查明：2018年6月10日，万德福公司（甲方）与楼文龙（乙方）签订《租赁经营合同书》1份，约定万德福公司将位于绍兴市.6平方米）出租给乙方用于经营餐饮。租赁期限为2年，自2018年7月10日至2020年7月9日。乙方在合同签署的同时，一次性支付甲方保证金20000元，租金为2018年7月10日至2019年7月9日为130000元/年，2019年7月10日至2020年7月9日为136500元/年，租金结算周期为一年，乙方应于每个结算周期的前2个月向甲方预付该结算周期的租金。乙方同意自计租日起以一次性一年周期向甲方或甲方指定的管理公司支付管理费，管理费标准为每月498元，管理费采取预付制，乙方应于每个结算周期的第一日前支付该结算周期的管理费。乙方逾期不支付或者不足额支付租金、管理费、公用事业费、保证金等任何费用超过15日的，甲方可书面通知解除合同，甲方根据前款约定解除本合同的，甲方有权不予返还保证金，且乙方应向甲方支付相当于解除日所在租赁年度3个月保底租金及3个月管理费的总额的违约金。如果乙方未按时支付本合同所约定的租金、管理费、公用事业费或任何其他应付费用的全部或一部分，且在甲方将书面催款通知送达乙方后7日内乙方仍不支付，甲方因向乙方追讨欠款而支出的任何费用可按照本合同的约定向乙方追索，该费用包括但不限于甲方为向乙方追讨欠款所需支付的合理的法律费用（包括但不限于律师费和诉讼费）。同时约定，租赁期内，商场的建筑主体结构、公共区域和公用设备、设施由甲方或甲方指定的管理公司负责维修和保养，并承担相关费用，商铺及其内部设备、设施和装修均由乙方负责维修与保养，并承担相关费用。合同期间，甲方保证本商城的建筑主体结构、公共区域和公用设备、设施处于正常的、可使用的和安全的状态，乙方保证该商铺及其内部设备、设施和装修处于良好的和可使用状态。乙方发现因第三方原因造成属甲方维修部分的设施设备场地有损坏或故障时，乙方应及时通知甲方修复。合同还对其他事项进行了约定。2018年8月13日，万德福公司（甲方）与楼文龙（乙方）又签订《补充协议》1份，约定：1.甲、乙双方租赁经营合同期限为2年，自2018年8月13日至2020年8月12日。2.本合同书中所指的“租赁年度”，均系指该商铺自交付日起，向后推算，满十二个月为一租赁年度。 上述合同签订后，万德福公司向楼文龙交付了案涉房屋，楼文龙向万德福公司交付保证金20000元及第一年租金130000元及管理费。2018年9月，案涉商铺所在商场发生排烟问题，后万德福公司予以修复。因楼文龙未按约向万德福公司交付第二年租金，万德福公司于2019年11月4日向楼文龙发送《关于解除商铺租赁合同的函》1份，要求解除案涉房屋租赁合同。楼文龙于2019年11月6日收到该函件。此后楼文龙未向万德福公司腾退案涉房屋，万德福公司为此诉至该院要求解决，并为本次诉讼支出律师费用8000元。 一审法院认为，万德福公司与楼文龙之间订立的商铺租赁合同系双方真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应当认定合法有效。关于万德福公司的各项诉讼请求，该院评析如下：关于万德福公司主张解除合同。根据合同约定，楼文龙应于2019年6月13日前向万德福公司支付下一年度的房屋租金，逾期不支付租金超过15天的，万德福公司有权解除合同。因楼文龙未按约支付相应的租金，故万德福公司要求解除合同符合上述合同约定，该院予以支持。关于合同解除的时间，万德福公司于2019年11月4日向楼文龙发送《关于解除商铺租赁合同的函》，楼文龙于2019年11月6日收悉，应当视为万德福公司要求解除合同的通知已于2019年11月6日到达楼文龙，故该院确认双方之间的房屋租赁合同于2019年11月6日解除。关于万德福公司主张的房屋租金及占有使用费，根据合同约定的租金标准，该院认为万德福公司主张的租金（含管理费）32161.64元的金额合理。同时，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十一条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。根据楼文龙提供的短信记录、证人证言以及双方庭审陈述可知，万德福公司出租给楼文龙的商铺所在商场于2018年9月出现排烟问题，根据双方合同约定，万德福公司对此负有维修的义务，此后万德福公司就排烟问题进行了修复，因排烟问题并不导致案涉商铺无法使用，故楼文龙不能以此拒绝向万德福公司履行支付房租。但因排烟问题存在期间楼文龙正常使用商铺产生了一定的影响，该院考虑油烟问题影响商铺正常使用的程度及修复的时间等因素，酌情减免租金30000元，剩余租金（含管理费）2161.64元，该院予以支持。2019年11月6日案涉商铺租赁合同解除后，楼文龙继续占有案涉商铺，万德福公司要求楼文龙按原合同约定的租金标准支付占有使用费，符合法律规定，该院予以支持。关于万德福公司主张的违约金，因楼文龙未按期支付租金导致万德福公司要求解除案涉房屋租赁合同，根据合同约定楼文龙应当向万德福公司支付合同解除之日所在租赁年度3个月租金及3个月管理费的总额的违约金，故万德福公司该项诉请符合合同约定，该院予以支持。关于万德福公司主张的律师费，根据合同约定，万德福公司为追讨租金所支出的律师费用可向楼文龙追索，故万德福公司该项诉请符合合同约定，该院予以支持。楼文龙关于万德福公司承诺不会有同类产品出现的情况，诱导楼文龙签订合同的抗辩，因双方签订的租赁经营合同中就同类经营未做相关约定，故对楼文龙的该项抗辩该院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十六条、第二百二十一条、第二百二十六条之规定，判决：一、万德福公司与楼文龙于2018年6月10日签订的《租赁经营合同书》于2019年11月6日解除；二、楼文龙应于判决生效之日起三十日内支付给万德福公司房屋租金2161.64元，并支付自2019年11月7日起至实际腾空房屋之日止的占有使用费（按每年142476元的标准计算）；并支付违约金35618元、律师费8000元；三、驳回万德福公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取847元，由万德福公司负担335元，楼文龙负担512元。 二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据。 经审理，本院对一审法院查明的案件事实予以确认。 本院认为，双方当事人对案涉租赁合同解除一事均无异议，故本案二审中的争议焦点主要是上诉人是否需要向被上诉人支付剩余租金、占有使用费、违约金和律师费。具体评析如下： 关于剩余租金、占有使用费的问题。根据审理查明的事实，上诉人仅向被上诉人支付了2万元保证金和第一年的租金13万元及管理费，剩余租金并未支付，且上诉人至今仍占有着案涉房屋，故一审根据案涉租赁合同约定和本案实际，判令上诉人支付扣除3万元后的剩余租金（案涉租赁合同解除前）和占有使用费（案涉租赁合同解除后）具有事实基础。上诉人主张系被上诉人的原因（案涉房屋的油烟管道出现泄漏，但被上诉人迟迟未予修复和被上诉人另行招租了与上诉人存在竞争关系的商家）导致了上诉人产生经营亏损、另行支付加盟费、装修费等损失，且拒不配合上诉人的腾退房屋工作，故其无须再行支付剩余租金和占有使用费。本院认为，一方面一审已就案涉房屋的油烟管道问题酌情减免了上诉人3万元的租金；另一方面案涉租赁合同并未约定被上诉人不能招租与上诉人存在竞争关系的商家，且上诉人在二审询问中明确系因被上诉人不同意赔偿上诉人的损失，其才一直占有着案涉房屋未作腾空，故应认为上诉人主张无须再行支付剩余租金和占有使用费的理由不能成立。关于违约金和律师费的问题，如上所述，上诉人欠付被上诉人租金的事实清楚，其明显存在着违约行为，理应向被上诉人承担案涉租赁合同约定的违约金。同时，因双方已就案涉纠纷诉至法院，被上诉人已为此支出了8000元律师费，故根据案涉租赁合同的约定，上诉人应当承担此笔费用，一审判决并无不当。 另，上诉人在二审中诉请由被上诉人向其退还押金，并支付加盟费、装修费、设备费、身体损害费、违约金等损失，和被上诉人在二审中新增由上诉人归还案涉房屋并注销相关工商登记的诉请，均属于二审中新增加的诉讼请求，本院依法不予审理，双方当事人均可另行主张。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费据实调整为1024元，由上诉人楼文龙负担。 本判决为终审判决。 审判长  茹赵鑫 审判员  姚 瑶 审判员  韦 玮 二〇二〇年四月二十四日 书记员  张青炀