辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终2739号上诉人（原审被告）：吕洪举，男，1976年2月20日生，汉族，住吉林省榆树市。委托诉讼代理人:康波、刘妍俏，辽宁征信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：高海军，女，1981年6月28日生，汉族，住内蒙古呼伦贝尔市。委托诉讼代理人：潘清姝，辽宁五寰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：战义，男，1969年5月1日生，汉族，住大连市甘井子区。被上诉人（原审第三人）：大连镕达房地产代理有限公司，住所地大连市甘井子区东纬路49号2单元1层8号。法定代表人：李明华，该公司经理。上诉人吕洪举因与被上诉人高海军、战义、大连镕达房地产代理有限公司（以下简称镕达公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初6779号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。吕洪举上诉请求：1、撤销一审判决第一、二项，依法改判驳回被上诉人原审的该二项诉讼请求；2、判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：本案系房屋买卖合同纠纷，各方当事人争议的核心问题是案涉合同的法律效力，对此一审法院存在认定事实、适用法律及审判程序的错误。一、一审法院审判程序违法。本案自一审法院受理之日起至判决书作出之日止，已远远超出3个月，依据《民事诉讼法》161、163条之规定，应当组成合议庭适用普通程序审理本案，并书面告知当事人合议庭组成人员名单。而一审法院仍适用简易程序由一名审判员独任审理本案，系程序违法。二、一审法院对于合同法律效力的认定错误，并与该院及上级人民法院对于同类型案件的生效判决的审判观点相悖。1、案涉合同在上诉人与被上诉人之间不发生法律效力。理由如下：首先，上诉人签订合同的行为属于无权代理，而非无权处分。在合同中，上诉人系以战义代理人的名义、而非出卖人的名义实施有关活动。在战义不认可代理关系的情况下，应当认定上诉人属于无权代理行为。其次，上诉人既非案涉房屋的所有权人，也没有处分权，其无法成为案涉房屋的出卖方，所以，其以房屋所有权人的代理人名义签订的合同没有法律效力。再次，本案的客观情况也不构成表见代理。上诉人没有取得战义的授权，高海军也从未与房屋产权人见过面，更未实际磋商过房屋买卖事宜，没有任何理由能够使其认为上诉人具有合法的代理权。合同第16条中的手写条款恰恰说明签订合同时，高海军及镕达公司明确知悉上诉人可能没有代理权，才要求上诉人作出上述保证。最后，《合同法》第48条中关于“由行为人承担责任”的“责任”并非一审法院理解的违约责任。一审法院以上诉人是否具有主观恶意作为判决上诉人承担违约责任的理由，也与《合同法》第107条相悖。上述观点系大连中院（2014）大民二终字第1440号民事判决书对于同类型案件的审判观点。一审法院在明知有生效判例的情况下，作出与之相反的判决，损害了人民法院的司法权威。三、关于中介费的问题。镕达公司作为专业的中介公司，没有审查代理手续的情况下就为了谋取经济利益而签订案涉合同，具有明显的过错。高海军也未尽到应有的审慎义务，故镕达公司收到的中介费应予以返还。高海军辩称，不同意上诉人的上诉请求。上诉人在案涉《房地产买卖合同》中，做出了两个民事法律行为。一是代理案涉房屋所有人战义的意思表示，出售案涉房屋；二是与被上诉人约定，若因其无代理权导致案涉合同无法履行，则由其承担本合同违约责任（项下的赔偿责任）。现就两个法律行为分析如下：一、上诉人的代理行为既未经被代理人战义授权亦未被其追认，故上诉人构成无权代理。案涉房屋买卖合同对战义不发生法律效力，战义不承担法律责任。二、案涉合同第十六条是上诉人与高海军之间的约定条款，其约定内容合法有效，具有法律约束力。该条款中“本合同违约责任”其具体内容分别规定在案涉合同第六条第1项、第七条，即定金的双倍返还、中介费的赔偿。现案涉合同因上诉人无权代理行为导致无法履行，故由其按照约定内容向被上诉人承担赔偿责任于法有据。战义辩称，本案和我无关。大连镕达房地产代理有限公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。高海军向一审法院起诉请求：1、判令二被告连带双倍返还原告定金100,000元；2、要求二被告共同连带赔偿原告居间服务费4000元；3、判令第三人协助履行定金返还义务；4、诉讼费由二被告承担。一审法院认定事实：2019年4月30日，原告高海军（买方）与居间方镕达公司及卖方战义（合同首部记载）的代理人吕洪举签订《房地产买卖合同》，约定，买卖双方通过居间方出售及购买，卖方所有的位于大连市甘井子区的房屋，建筑面积为88.61平方米，总价款为1,305,000元，定金为5万元。买方应于本合同签订之日支付定金5万，买卖双方同意由居间方代卖方无息保管定金；付款方式：买方于本合同签订之日起15个工作日内，备齐购房首付款30万，同时三方将该款项存入银行做资金监管，余款买方申请商业贷款；卖方在签署本合同当日需将房屋所有权证及相关权属证明原件放于居间方处，并于本合同签订之日起10个工作日，备齐过户文件交予居间方。买方在签署本合同之日起10个工作日，备齐过户及贷款文件交予居间方。且买卖双方承诺，在双方备齐所有过户及贷款手续审批通过后三个工作日内，到大连市房地产交易所递交过户手续。买方对该房屋状况已充分了解并愿意购买。违约责任，如买方未能履行本合同条款导致本合同中止或无法履行，则已付的定金将支付给卖方作为违约赔偿，卖方有权再将房屋转让于任何人；如卖方未能履行合同条款导致本合同终止或无法履行，则卖方须双倍返还定金给买方。注：签约当日产权人本人未能到场，由代理人吕洪举代理签约，如因此导致本合同无法履行，由代理人吕洪举承担本合同违约责任，买卖双方对此知晓并认可。卖方落款处由被告吕洪举书写“战义吕洪举代”。合同签订后，原告向第三人镕达公司交纳了5万元定金及4000元中介费。庭审中，吕洪举表示，签署合同时并未取得战义的授权。战义表示从未委托吕洪举签署案涉合同，对案涉合同也不予追认。另查，根据大连市不动产登记中心的查询结果，案涉房屋于2019年5月14日变更登记于祁锦香、王力东名下。一审法院认为：依据《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以书面方式作出。被告吕洪举陈述其在与原告签订《房地产买卖合同》时未取得其战义的授权，战义也表示对案涉合同不予追认，根据上述法律规定，案涉《房地产买卖合同》对于被告战义不发生法律效力，也不能产生房地产所有权转移的法律效果，实际上案涉房屋也已变更登记至他人名下，致使合同已客观履行不能，由此给原告造成的损失应由被告吕洪举承担。且《房地产买卖合同》中已明确约定“签约当日产权人本人未能到场，由代理人吕洪举代理签约，如因此导致本合同无法履行，由代理人吕洪举承担本合同违约责任，买卖双方对此知晓并认可”，故一审法院对于原告要求被告战义承担责任的诉请，不予支持。一审法院对于原告要求被告吕洪举承担违约责任的诉请予以照准。原告要求被告吕洪举双倍返还定金的诉请符合《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定及双方约定，一审法院予以支持。关于中介费，中介费系因被告吕洪举的行为给原告造成的损失，其应承担赔偿责任。关于被告吕洪举辩称的其认为原告及第三人镕达公司亦存在过错的问题，一审法院认为，根据庭审情况可知，原告在签订合同的过程中确实不够审慎，没有在充分审查被告吕洪举的代理权及其陈述是否真实的情况下就签订《房地产买卖合同》。而第三人镕达公司虽然将房屋的相应情况向原告进行了披露，但其作为房地产中介公司对于签订房地产买卖合同需要满足的条件以及会产生的法律后果应有充分的了解，买卖双方通过中介公司买卖房屋，亦是基于对中介公司专业性的信任，第三人镕达公司在被告吕洪举没有授权也没有核实被告吕洪举陈述真实性的情况下即组织原告与被告吕洪举签订《房地产买卖合同》亦有欠妥之处。虽然原告及第三人镕达公司在签订《房地产买卖合同》的过程中均有不够审慎的地方，但均不足以导致合同无法履行。而被告吕洪举没有代理权却手持案涉房屋产权证的复印件主张自己有代理权，未遵循诚实信用原则，该行为主观恶意更大，故一审法院认为由被告吕洪举承担全部违约责任更为适宜。关于被告吕洪举辩称，没有收到定金的意见，关于定金的交付方式，双方已经明确约定由第三人镕达公司代收，现原告也按约向第三人实际交付，故被告吕洪举的该项辩称意见，没有依据，一审法院不予采纳。关于被告吕洪举辩称原告不具备履行合同条件的意见，一审法院认为，合同不能履行的根本原因在于被告吕洪举无权代理行为，原告是否具备贷款条件都不构成被告吕洪举拒绝承担责任的理由。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十八条、第五十七条、第五十八条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告吕洪举于判决发生法律效力之日起十日内双倍返还原告高海军定金人民币100,000元（其中50,000元在第三人大连镕达房地产代理有限公司处，由第三人大连镕达房地产代理有限公司返还原告高海军）；二、被告吕洪举于判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告高海军中介费损失人民币4000元；三、驳回原告高海军的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费1190元（原告已预付，已减半），由被告吕洪举负担，并于判决发生法律效力之日起十日内给付。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理，人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，依据已查明的事实，上诉人是以战义的名义与高海军签订案涉《房地产买卖合同》，且订立该合同时上诉人未取得战义授权，不具备有权代理之外观，应属无权代理，故前述合同在性质上属于效力待定合同。现上诉人不能提交战义的授权委托书，事后亦未取得战义的追认，战义作为本案当事人亦当庭表示不同意上诉人代理其出售案涉房屋，故前述合同依法应认定为无效合同。既然前述合同系无效合同，则根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故上诉人应承担因其无代理权致使所签订案涉买卖合同无效的法律后果，即返还高海军已交纳的定金5万元、赔偿相应损失，而不是适用定金罚则予以双倍返还定金。一审判决支持高海军双倍返还定金的诉请适用法律有误，本院予以纠正。现高海军在本案并未主张其因合同无效受到其他损失的诉讼请求，故高海军对此可依据证据另行主张权利。对于镕达公司收取的居间服务费一节，本院认为，镕达公司作为案涉房屋买卖合同的居间人，其并未充分履行居间人应尽的义务，合同订立过程中未审查上诉人是否具有订立案涉合同的代理权限及案涉房屋的权属，且该合同事后亦未取得房主战义的授权或追认，致使案涉房屋买卖合同效力归于无效，不能正常履行。由于镕达公司并未实际促成双方房屋买卖行为的完成，其居间行为并未完成，故镕达公司不得向高海军要求支付居间报酬。因此，该居间费用4000元应由镕达公司向高海军予以返还。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初6779号民事判决第三项；二、变更大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初6779号民事判决第一项为：吕洪举于本判决发生法律效力之日起十日内返还高海军人民币50,000元（该款项由大连镕达房地产代理有限公司代为保管，故应由大连镕达房地产代理有限公司向高海军实际返还）；三、变更大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初6779号民事判决第二项为：大连镕达房地产代理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还高海军中介费人民币4000元；四、驳回高海军的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。一审案件受理费1190元，由高海军负担400元，吕洪举负担790元。二审案件受理费2380元，由高海军负担880元，由吕洪举负担1500元。本判决为终审判决。审判长  季烨审判员  吕瑛审判员  王亮二〇二〇年四月三十日书记员  宋敏