广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终5123号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市番禺区东环街龙美经济发展公司（以下简称龙美公司），住所地广州市番禺区东环街龙美管理区。法定代表人：张广联。委托诉讼代理人：罗裕敏，广东创展律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：石春丽，女，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：张梅芳，广东理恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁楚君，广东理恒律师事务所实习人员。上诉人龙美公司因与被上诉人石春丽房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初1654号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人龙美公司的委托诉讼代理人罗裕敏，被上诉人石春丽的委托诉讼代理人张梅芳、梁楚君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龙美公司上诉请求：撤销一审判决第二、三项，改判驳回石春丽的反诉请求，本案一审、二审诉讼费用由石春丽承担。事实和理由：一审认定事实有误。石春丽并无依约向龙美公司支付50000元保证金，也没有举证证明上一手承租人将其缴纳的保证金转给石春丽。石春丽在一审庭审中刚开始陈述是保证金收据找不到，后又陈述是上一手租户已向龙美公司缴纳了保证金，其向上一手顶手时已包含了该保证金，可见石春丽并无缴纳保证金。一审判决在没有任何证据的情况下，凭空认定石春丽交付50000元保证金，于法无据。石春丽辩称：龙美公司已实际收到保证金5万元。1、双方签订的涉案合同明确约定合同签订当天就需缴纳保证金，而石春丽承租使用涉案物业至2018年11月30日，龙美公司从未向石春丽追缴过保证金；2、龙美公司在一审中变更诉讼请求时已明确要求没收石春丽缴纳的保证金，石春丽与龙美村村长张广联的微信语音中，张广联也明确若打官司就会没收石春丽的保证金。龙美公司亦无证据证明其已向上一手租户退还了保证金。故双方的租赁合同无效的情况下，龙美公司应返还石春丽的保证金。2019年1月18日，龙美公司向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.确认龙美公司与石春丽之间签订的《发包承包合同》于2019年2月1日终止；2.石春丽所缴纳的保证金50000元归龙美公司所有；3.石春丽向龙美公司支付拖欠的2018年9月1日至2019年1月31日的承包款（租赁管理费）合共198875元以及按年息24%计付从逾期支付日起至清偿日止的滞纳金（9月份的39775元从9月11日起计付，10月份的39775元从10月11日起计付，11月份的39775元从11月11日起计付，12月份的39775元从12月11日起计付，1月份的39775元从1月11日起计付）；4.本案受理费由石春丽承担。一审诉讼中，龙美公司撤回上述第2项诉讼请求。石春丽在一审中反诉请求：1.龙美公司向石春丽返还保证金50000元；2.本案全部诉讼费用由龙美公司承担。一审法院认定事实：2012年10月13日，龙美公司（发包方、甲方）与石春丽（承租方、乙方）签订《发包承包合同》，约定甲方将自有的坐落在番禺区东环街龙美村学校南1号厂房（以下简称涉案场地）发包给乙方使用，厂房面积1500平方米，发包承包期间，该厂房只能作仓储、轻工业、商业经营及商铺使用；商铺发包承包期限为11年，自2009年6月10日起至2020年5月31日止；在合同签订后当天内，乙方必须向甲方交纳保证金（定金）50000元，甲方在合同期满且乙方无违反有关约定并付清各项费用后无息返还乙方；承包款：合同标的物自2009年6月10日至2012年9月30日按厂房面积1500平方米计，合同标的物每平方米承包款为26元，并且从第二年起，每年在上一年的基础上每平方米递增0.5元；合同标的物自2012年10月1日至2020年5月31日按厂房面积1200平方米计，且每年在上一年的基础上每平方米递增0.5元，从2017年6月1日起每年承包款在上一年的基础上递增6%，其中2017年6月1日至2018年5月31日止，每月租赁管理费为37524元，从2018年6月1日至2019年5月31日止，每月租赁管理费为39775元；乙方必须在每月10日前清缴当月的承包款；乙方不按时交纳承包款的，除须补交外，每超过一天，按拖欠承包款总额的1%计付滞纳金给甲方，超过30天未清付承包款的，按乙方单方终止合同处理，甲方有权终止本合同，乙方所交的保证金（定金）归甲方所有，甲方有权依法收回本合同标的物自行处理，同时，合同标的物内外的财产、物资、装饰、物品无条件归甲方所有；乙方擅自进行转包或擅自终止合同或违反本合同有关条款及约定的，作违约处理，所交保证金（定金）无条件归甲方所有，并必须付清所欠的一切费用（包括承包款及水、电费），等等。其后，龙城动漫街出具《撤场公告》，载明石春丽于2018年11月30日将龙成动漫街完成撤场，且已经多次通知业主过来接收场地，双方租赁关系已经终止，若因场地为题产生任何责任，概不承担，特此通知。其后，广州市番禺区东环街龙美村股份合作经济社（以下简称龙美经济社）发布招标公示，载明龙美经济社定于2019年7月1日对涉案场地进行招标。2019年7月1日，龙美经济社发布中标公示，就涉案场地的竞投结果进行公示。龙美公司确认涉案场地未取得房产证及建设工程规划许可证。双方确认签订《发包承包合同》时涉案场地面积1500平方米，其后因拆除部分厂房，2012年10月1日后涉案场地面积为1200平方米；石春丽自2018年9月起拖欠承包费；石春丽撤场时未办理交接手续。双方对以下问题存在争议：1.关于石春丽缴纳保证金的问题。龙美公司因石春丽拖欠承包款提起本案诉讼，请求石春丽交纳的50000元保证金归龙美公司所有，一审庭审中龙美公司表示因财务账册中未查到该保证金，故认为石春丽并未交纳保证金，并撤回保证金归龙美公司所有的请求。石春丽表示，上一手租户已向龙美公司交纳保证金，其顶手时已包含了保证金，且石春丽于签订合同时已缴纳50000元保证金，但因时间久远，无法找到收据，如不缴纳保证金，龙美公司不可能办理转名手续，为此，石春丽提供与龙美村村长的微信聊天记录予以证明。龙美公司质证认为其原以为有收取保证金，但在财务账册中并未查到该笔款项，且石春丽确认保证金为上一手租户交所纳，未提供证据证明其有交纳保证金，不清楚保证金属于上一手租户还是石春丽所交。2.关于场地交接问题。石春丽主张其于2018年11月30日通知龙美公司已撤场，并于当天交还钥匙至村委，为此石春丽提供微信及短信记录予以证明，其中的微信聊天记录显示，石春丽一方于2018年11月9日向“龙美村村长张广联”提出提前终止合同；石春丽一方与“龙美村理事长张德明”的短信记录显示，石春丽一方于2018年11月9日发送短信提出提前终止合同，“龙美村理事长张德明”回复开会研究后答复；石春丽一方于2018年11月23日发送短信提出将在11月全部清场，12月1日将物业交回村委；石春丽一方于2018年12月1日发送现场照片。龙美公司表示未收到上述微信及短信，也未于2018年11月30日收回钥匙，表示不清楚石春丽何时撤场，但确认上述微信及短信中的一方分别为其村村长及理事长；龙美公司于2018年12月在现场看到撤场公告，故于2019年2月1日自行收回涉案场地。3.关于承包费用问题。龙美公司主张按照合同约定，2018年9月至2019年1月的承包款标准为每月39775元。石春丽认为因金额过高，双方通过短信协商降低管理费，2018年6月至2019年5月的费用按上一年度每月37524元的标准，龙美公司也未提出异议，为此，石春丽提交2018年6月至8月的管理费《收款收据》予以证明，该期间每月管理费为37524元。龙美公司确认《收款收据》的真实性，也确认与石春丽曾协商降低管理费，但降低管理费的前提是石春丽按时交纳租金，如出现逾期交纳费用则按原合同约定金额支付。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”龙美公司自认涉案场地未取得房产证及建设工程规划许可证，故龙美公司与石春丽签订的《发包承包合同》无效，龙美公司请求确认《发包承包合同》于2019年2月1日终止，不予支持。根据《中国人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因《发包承包合同》无效，龙美公司应返还租赁保证金。关于石春丽有否交纳保证金的问题，一审法院作以下分析：首先，虽然石春丽未提供保证金的缴纳凭证，但石春丽认为其从上一手租客处承接涉案场地租约，涉案场地的权利义务已转移给石春丽，上一手租客已交纳保证金，龙美公司对此并未提出异议，故上一手租客交纳的保证金已于石春丽承租时一并转移；其次，根据合同约定，石春丽应在2012年10月13日签订合同当天交纳保证金，而截止至本案一审庭审之前，龙美公司均未向石春丽追讨过保证金，龙美公司在本案起诉时及第一次变更诉讼请求时均主张石春丽所交的保证金归龙美公司所有，直到石春丽提起反诉请求返还保证金后才撤回相应诉请，并抗辩认为石春丽未缴纳保证金，龙美公司的主张前后矛盾，在双方均未提供充足证据证实涉案合同保证金有否交纳的情况下，石春丽主张其已交纳保证金较符合常理，予以采信，故龙美公司应返还租赁保证金。关于租赁期间的问题。石春丽主张已于2018年11月30日撤场并于当天交还钥匙至村委，为此提供其与龙美村村长和理事长的微信及短信记录拟证明已于2018年11月向龙美公司提出撤场请求，并已于2018年12月前撤场。虽然石春丽未能证明龙美公司已收回钥匙，双方亦未办理交接手续，而龙美公司对于石春丽撤场的情况不予确认，但根据双方的聊天记录显示，龙美公司对石春丽于2018年11月提出撤场申请及于2018年12月前撤场的情况已知悉，龙美公司应于合理期限内收回场地，根据公平原则及本案已查明事实，酌定龙美公司收回涉案场地的合理期限至2018年12月31日，对于龙美公司主张的超出部分，不予支持。关于占有使用费的问题。如前所述，因《发包承包合同》无效，石春丽实际占用涉案场地，并自2018年9月起欠缴相关费用，故石春丽应支付2018年9月1日至2018年12月31日的占有使用费。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十一条第二项规定“主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”石春丽主张双方经协商同意调整2018年6月至2019年5月的承包款为每月37524元，并以此标准实际缴纳了2018年6月至8月的承包款，龙美公司对此予以确认，双方已实际变更承包款的交纳标准。虽然龙美公司主张双方约定石春丽如不按期缴纳承包款的将按原约定的标准计收，但其并未提供证明予以证明，故石春丽应参照2017年6月至2018年5月的标准支付拖欠款项期间的占有使用费150096元（37524元/月×4月）。关于拖欠款项的滞纳金的问题。因双方的过错导致签订的《发包承包合同》无效，故对龙美公司请求石春丽支付拖欠款项的滞纳金，缺乏依据，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条、第一百七十六条、第一百七十九条，《中国人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十一条的规定，于2019年9月30日作出判决如下：一、被告（反诉原告）石春丽应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告（反诉被告）广州市番禺区东环街龙美经济发展公司支付2018年9月1日至2018年12月31日期间番禺区东环街龙美村学校南1号厂房的占有使用费150096元；二、原告（反诉被告）广州市番禺区东环街龙美经济发展公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向被告（反诉原告）石春丽返还保证金50000元；三、驳回原告（反诉被告）广州市番禺区东环街龙美经济发展公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4278元，由原告（反诉被告）广州市番禺区东环街龙美经济发展公司负担1049元，由被告（反诉原告）石春丽负担3229元；反诉费525元，由原告（反诉被告）广州市番禺区东环街龙美经济发展公司负担。二审中，上诉人龙美公司提交了其收取肖明科5万元保证金的收款收据、费用报销审批单以及《情况说明》，拟证明：被上诉人石春丽承租涉案场地前的上一手承租人是肖明科，上诉人龙美公司在与被上诉人石春丽签约前已将肖明科现金缴纳的5万元保证金以现金全额退回给了肖明科，肖明科亦交还了收款收据给上诉人龙美公司，但被上诉人石春丽至今未依约向上诉人龙美公司缴纳5万元保证金。被上诉人石春丽质证认为：1、上述证据均不属新证据，已过举证期限；2、费用报销审批单是上诉人龙美公司单方制作，且没有相关支付凭证佐证，经手人一栏“肖明科”亦不能确认就是肖明科本人签名，不能证明上诉人龙美公司已退款给肖明科；3、收款收据上交款人名称一栏是涂改成“肖明科”，真实性由法院认定。经审查，一审判决查明事实无误，本院予以确认。本院认为，一审判决认定上诉人龙美公司与被上诉人石春丽签订的涉案《发包承包合同》无效正确，本院予以确认。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。本案二审的争议焦点在于被上诉人石春丽有否依约缴纳保证金50000元给上诉人龙美公司，本院对此分析认定如下：双方签订的涉案合同明确约定，在合同签订后当天内，被上诉人石春丽必须向上诉人龙美公司交纳保证金（定金）50000元。被上诉人石春丽陈述其是从上一手租户肖明科处承接涉案场地（上诉人龙美公司对此无异议），上一手租户已向上诉人龙美公司缴纳了保证金（被上诉人石春丽对此无异议），其承接时已向上一手租户缴纳了保证金，上一手租户也已将之前向上诉人龙美公司缴纳保证金的收据转交给其，但其因时间太久而丢失。上诉人龙美公司陈述被上诉人石春丽并无依约向其缴纳保证金。经审查，首先，双方是于2012年10月13日签订涉案合同，被上诉人石春丽使用涉案场地至2018年11月30日撤场，若被上诉人石春丽没有依约缴纳上述保证金，而上诉人龙美公司在此期间从未向被上诉人石春丽催缴过，不符常理。其次，被上诉人石春丽于2019年6月12日提起本案反诉，要求上诉人龙美公司向其返还保证金50000元，而上诉人龙美公司在2019年7月9日向一审法院请求变更诉讼请求时仍诉请被上诉人石春丽所交纳的保证金50000元归其所有，直至2019年8月6日一审庭审中陈述其诉讼请求时亦仍坚持该诉请，后在当天庭审中对被上诉人石春丽的反诉进行答辩时才以其对账时发现账目中没有被上诉人石春丽缴纳的保证金为由而当庭撤回该诉请。上诉人龙美公司的本案本诉主张前后矛盾。第三，被上诉人石春丽在一审庭审中提交了其与龙美村村长张广联的微信聊天记录，证明张广联表示双方若要进行诉讼就会没收被上诉人石春丽的保证金。上诉人龙美公司确认该微信聊天记录的真实性，但辩解是因一直以为有收取被上诉人石春丽的保证金，后经核查财务账册暂未查到该保证金。综上，在双方均未提供充分的证据证明涉案合同约定的保证金有否缴纳的情况下，一审判决认为被上诉人石春丽关于其已缴纳保证金的主张较符合常理而予以采信，并未违反证据规则，本院予以维持。关于上诉人龙美公司在二审中提交的证据，经审查，首先，费用报销审批单是上诉人龙美公司单方制作，无相关的支付凭证佐证。其次，上诉人龙美公司所述的肖明科交还的收款收据上交款人名称一栏中“肖明科”及身份证号码明显是经涂改而成，上诉人龙美公司关于是因肖明科当时以他人名义缴纳保证金，后肖明科以自己名义签约故收款收据的交款人才更改为肖明科的辩解只是其单方说辞。第三，上诉人龙美公司陈述是以现金方式向肖明科退还5万元保证金，不符其财务规章制度和交易习惯。第四，上诉人龙美公司陈述其是在与被上诉人石春丽签约前退还保证金给肖明科，但如前所述，上诉人龙美公司与被上诉人石春丽双方签订的涉案合同约定签约当天内被上诉人石春丽必须向上诉人龙美公司缴纳保证金，若上诉人龙美公司在已退还肖明科保证金而被上诉人石春丽没有依约缴纳保证金的情况下，上诉人龙美公司却让被上诉人石春丽占有使用涉案场地长达近十年而从未向被上诉人石春丽催缴过，不符合常理。故上诉人龙美公司在二审中提交的证据不足以证明其主张，本院不予采信。综上，上诉人龙美公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人广州市番禺区东环街龙美经济发展公司负担。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  谭红玉审判员  姚伟华二〇二〇年四月二十七日书记员  彭文悦书记员  区敏儿