广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终6995号上诉人（原审原告、反诉被告）：何亚贱，女，1949年9月10日出生，汉族，身份证住址广州市开发区。上诉人（原审原告、反诉被告）：王相满，男，1944年11月27日出生，汉族，身份证住址广州市天河区。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：赖莉青，广东广开律师事务所律师。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：杨晓洪，广东广开律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：王健鹰，女，1970年8月27日出生，汉族，身份证住址广州市开发区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：龙炳耀，男，1966年11月22日出生，汉族，身份证住址广州市黄埔区。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：张浩，广东金山石律师事务所律师。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：吴立平，广东金山石律师事务所律师。上诉人何亚贱、王相满因与被上诉人王健鹰、龙炳耀物权保护纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初753号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。何亚贱、王相满上诉请求：1.撤销一审判决，改判王健鹰、龙炳耀立即向何亚贱、王相满交还广州市黄埔区联和街天鹿花园××房屋；2.本案诉讼费由王健鹰、龙炳耀承担。事实和理由：（一）一审法院依据宅基地房屋可在同一集体经济组织内部进行流转，结合王健鹰、龙炳耀与何亚贱、王相满户口在一起，认定双方是赠与关系，显属错误。案涉房屋所在地并不存在集体经济组织，案涉房屋使用土地属于广州开发区黄陂农工商联合公司（以下简称黄陂公司），本案中户口在不在黄陂公司范围内不属于争议焦点，王健鹰、龙炳耀与何亚贱、王相满是否为黄陂公司的员工才是认定争议房屋能否转让的依据，王健鹰、龙炳耀并非黄陂公司员工。一审法院认定争议房屋为黄陂公司的单位集资房，但未对单位集资房能否转让作出释明。依据《经济适用住房管理办法》第三十四条，《关于支持科研院校、大专院校、文化团体和卫生机构利用单位自用土地建设经济适用住房的若干意见》第五条、第九条，《建设部、监察部、国土资源部关于制止违规集资合作建房的通知》第五条、第六条，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》相关规定可知，参加单位集资合作建房的对象，必须限定在本单位内符合政府规定的低收入住房困难家庭，建成的房屋应全部用于解决本单位、本系统职工住房，不得对外销售，利用经济适用房对外销售的，要没收违法所得，构成犯罪的应追究刑事责任。因此，单位集资房属于政府、单位、职工三方为解决本单位职工住房问题合作建设的保障房，只能向本单位职工集资及销售。任何本单位职工以外的人借用职工名义集资建房或把集资建房出售、赠与职工以外的人均属违法行为。（二）一审法院认定何亚贱、王相满在房屋被王健鹰、龙炳耀占用期间并无异议，显属错误。何亚贱、王相满多次向王健鹰、龙炳耀主张归还房屋，并向派出所及社区居委会投诉，何亚贱、王相满也向一审法院提交相关证明。另，何亚贱身患严重疾病，王健鹰、龙炳耀对何亚贱、王相满完全置之不理，且争议房屋的产权至今未办理到何亚贱、王相满名下，黄陂公司协助办证也仅会办理到何亚贱、王相满名下，本案符合《中华人民共和国合同法》第一百八十六条“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与”的规定。综上，恳请二审法院判如所请。王健鹰、龙炳耀二审辩称，不同意何亚贱、王相满的上诉请求、事实和理由，其同意一审判决。何亚贱、王相满于2019年1月22日向一审法院起诉请求：1.判令王健鹰、龙炳耀立即向何亚贱、王相满交还广州市黄埔区联和街天鹿花园××房屋；2.判令王健鹰、龙炳耀向何亚贱、王相满支付2015年1月15日至交还房屋之日期间的房屋使用费，按该户型市场均价租金3000元/月计算，暂计至2019年1月15日的房屋使用费为144000元；3.判令王健鹰、龙炳耀向何亚贱、王相满返还381204.031元（计算方式：房屋拆迁补偿费345706元＋拆迁补助费3000元＋自行搬迁奖励金11000元＋返程搬家费3000元＋临时安置补助费298922.431元－购房款280424.40元=1381204.031元）；4.判令由王健鹰、龙炳耀承担本案诉讼费。王健鹰、龙炳耀向一审法院反诉请求：1.确认位于广州市黄埔区联合街天鹿花园××的房屋属于王健鹰、龙炳耀所有；2.案件受理费由何亚贱、王相满负担。一审法院认定事实：何亚贱与王相满是夫妻关系，王健鹰系何亚贱与王相满的女儿，龙炳耀与王健鹰系夫妻关系。何某娣于1996年7月29日取得广州市黄埔区黄陂公司联合卫生院C栋C501号房屋的《农村（圩镇）宅基地使用证》（萝字第N0.010504号），宅基地面积为81平方米，建筑种类为壹层框架结构。2005年8月4日，广州经济技术开发区联合街道办事处联合居委会出具证明证实上述宅基地证使用人姓名何某娣与其辖区居民何亚贱是同一人。2005年8月5日，广州开发区土地开发建设中心（甲方、拆迁人）、黄陂公司（乙方、代理人）与何某娣（丙方、被拆迁人）签订穗开土迁补[2005]409号《房屋搬迁安置补偿协议》，约定甲方根据广州市政府的文件精神，为实施省道天鹿南路的扩宽工程，甲方委托乙方对市一环南路联和段128号501何某娣的房屋进行协商搬迁补偿安置等事宜。甲方按有关部门批准在乙方管辖范围内进行新村建设安置房后，按搬迁方案规定的标准和价格等待遇给丙方回购安置房。上述协议签订后，何亚贱又与上述单位等签订了补充协议，约定了补偿款发放等事项。2012年6月14日，何亚贱经抽签选购联和新村期房A4-1号1606号房屋，户型为120平方米。2014年12月22日，何亚贱委托王健鹰办理交付购房款和拆迁安置房后续事宜及有关过渡临迁费等手续。2015年3月5日，王健鹰向广州市萝岗区拆迁管理办公室转账支付了购房款280424.4元。2015年1月安置房交付后，一直由王健鹰、龙炳耀使用。王健鹰、龙炳耀主张其是被拆迁房屋的实际所有权人，为此其提交以下证据：1.《关于我投资黄陂农场卫生院合资建房证明书》，内容为：龙炳耀（王建英）夫妇于1995年7月开始为岳母（母亲）单位所分置的合建房进行一切费用投资，该房位于黄陂农场卫生院侧边（西边）单梯505房，面积约为102平方米（包梯间），经相互协议商定，该房产权名义上为岳母（母亲）何某娣所有，但该房产权日后转名均需王健鹰、龙炳耀同意或挂龙炳耀（王建英）夫妇姓名，实质产权使用权均归龙炳耀（王建英）所有。该证明书的落款处有龙炳耀（王建英）和何某娣的签名。2.《收据》，出具时间1996年6月11日，载明“今收到何某娣（王健鹰）办证款2000元”。3.2002年12月3日广州市白云区公证处作出的（2002）穗白内民证字2165号《公证书》，载明：公证事项为赠与合同，赠与人何某娣、王相满与受赠人王健鹰于2002年11月28日向本处申请办理《赠与合同》公证。经查，赠与人与受赠人经协商一致订立前面的《赠与合同》。赠与人与受赠人在订立合同时具有法律规定的民事权利能力和民事行为能力。赠与人赠与的房屋坐落在广州市白云区萝岗镇黄陂公司联和卫生院××号。赠与人对该房屋持有广州市白云区萝岗镇人民政府颁发的《农村（圩镇）宅基地使用证》（编号：萝字第01××××4号）。该房屋是赠与人的夫妻共同财产，可由赠与人依法赠与。赠与人与受赠人签订《赠与合同》意思表示真实，赠与人自愿将上述房屋全部业权赠与给受赠人，受赠人自愿受赠上述房屋。依据上述事实，兹证明赠与人何某娣、王相满与受赠人王健鹰于2002年11月28日在本公证员面前签订了前面的《赠与合同》，双方当事人的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，合同上双方当事人的签名属实。该合同自双方当事人签订之日起生效。公证书所附的《赠与合同》的赠与人为何某娣、王相满，受赠人为王健鹰，合同约定：坐落在广州市白云区萝岗镇黄陂公司联和卫生院××号（萝字第01××4号《农村（圩镇）宅基地使用证》）是赠与人的夫妻共同财产。现赠与人自愿将上述房屋的全部业权无偿给予受赠人所有，受赠人表示接受赠与，赠与人决不反悔。何亚贱、王相满对《关于我投资黄陂农场卫生院合资建房证明书》不予确认，认为该证明书上不是何亚贱本人的签名，内容也与事实不符，何亚贱申请对签名进行笔迹鉴定，后何亚贱于2019年10月11日撤回鉴定申请。何亚贱、王相满对《收据》不予确认，认为收据不应有两个人的名字，可能是编造的，且即使收据上有王健鹰的名字，也不能证明该房屋属于王健鹰。何亚贱、王相满对《公证书》不予确认，其主张当时有白云公证处的工作人员去做公证，何某娣、王相满签过材料，但因涉及宅基地房屋，所以没有做成公证书，公证书未查明案涉房屋是单位的集资房，其土地属于黄陂公司所有，王健鹰没有资格获得黄陂医院的集资房，公证书违反了公证法第13条第1款，第28条第4款的规定，是违法公证，且该公证书于2002年作出，但政府并不认可其合法性，仅认可何亚贱是产权人，2005年的安置补偿协议以及2014年的安置房合同都是何亚贱作为产权人签订的，安置房的房产证也只能办到何亚贱名下，故该公证书违法不具法律效力。为此，何亚贱于2019年4月22日向广州市白云公证处提出复查申请，请求撤销该公证书，广州市白云公证处于2019年5月17日作出《关于维持（2002）穗白内民证字2165号公证书的决定》（穗白云证复〔2019〕3号），该决定载明：本处经复查查明：何亚贱、王相满于2002年11月28日向我处申请办理了上述赠与合同公证，由公证员区建儿经办。根据卷宗显示，何亚贱、王相满向本处提交了赠与公证申请表，并签署了赠与公证谈话笔录，对所需办理的公证事项及相关告知均进行了确认。本处认为，上述公证书的办理符合《中华人民共和国公证暂行条例》《公证程序规则》的规定，不存在撤销公证书的情形，故对（2002）穗白内民证字2165号公证书作出维持决定。庭审中，双方均确认被拆迁的房屋是黄陂医院的单位集资房，土地属于黄陂公司所有，何亚贱、王相满称黄陂公司的土地上原来是农场，土地来源于联和村村民，后村民加入黄陂公司，故黄陂公司的土地上的房屋出的都是宅基地证。王健鹰、龙炳耀称黄陂公司是广州市农场局下属的国有企业，农场的范围内有部分涉居的农民，严格意义上是国有划拨性质的土地，但因管理上的原因，黄陂公司的土地有部分出了宅基地证。双方确认王健鹰的户口一直与何亚贱、王相满在一个户口本，户口在黄陂公司的范围。双方确认案涉安置房尚未办理权属证书。为查明相关情况，一审法院于2019年9月25日到黄陂公司询问。黄陂公司工作人员称案涉房屋性质为单位集资房，由黄陂医院统一建设分配给职工，何亚贱是黄陂医院的职工。因案涉土地为农场的国有农用地，故发放的是宅基地证，案涉安置房目前尚未办理房屋权属证书。案件审理过程中，何亚贱、王相满申请撤回其第2、3项诉讼请求。以上事实，有《农村（圩镇）宅基地使用证》《公证书》《证明》《关于我投资黄陂农场卫生院合资建房证明书》《赠与合同》《房屋搬迁安置补偿协议》及补充协议、《安置房购房合同》《关于维持（2002）穗白内民证字2165号公证书的决定》（穗白云证复〔2019〕3号）、收据、户籍资料等书证及当事人陈述等证据予以佐证。一审法院认为，《农村（圩镇）宅基地使用证》（萝字第N0.01××4号）载明被拆迁的广州市黄埔区黄陂公司联和卫生院××号房屋系宅基地房屋。依照法律规定，宅基地房屋可在同一集体经济组织内部进行流转，何亚贱、王相满与王健鹰系父母与子女的关系，双方均确认何亚贱、王相满与王健鹰的户口一直在一起，户口在黄陂公司的范围，故何亚贱、王相满将广州市白云区萝岗镇黄陂公司联和卫生院C栋501号房屋的相关权利赠与王健鹰未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，且上述《赠与合同》经过公证，何亚贱、王相满主张上述《公证书》为虚假的，但白云公证处复查查明何亚贱、王相满向公证处提交了赠与公证申请表，并签署了赠与公证谈话笔录，对所需办理的公证事项及相关告知均进行了确认。因此，何亚贱、王相满的上述主张缺乏事实依据，一审法院不予采信。黄陂公司联和卫生院××号房屋被拆迁后，安置房屋交由王健鹰、龙炳耀占有使用至今，故赠与合同不符合任意撤销的条件，何亚贱、王相满亦未提交相应证据证实赠与合同符合法定撤销的事由，且无证据显示在王健鹰、龙炳耀占有使用房屋长达4年的期间内，王健鹰、龙炳耀对此提出过异议。综上，对何亚贱、王相满要求王健鹰、龙炳耀返还广州市黄埔区联合街天鹿花园××房屋的诉讼请求，一审法院不予支持。关于王健鹰、龙炳耀要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求。根据《中华人民共和国物权法》第十六条规定“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”，即不动产物权的归属采用登记公示效力，而本案中，案涉安置房目前尚未办理权属证书，故王健鹰、龙炳耀关于确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，一审法院予以驳回。案件审理过程中，何亚贱、王相满申请撤回其第2、3项诉讼请求，系其对自身权利的处分，一审法院予以照准。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十六条，《中华人民共和国合同法》第一百八十六条、一百九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2019年12月5日判决如下：一、驳回何亚贱、王相满的诉讼请求；二、驳回王健鹰、龙炳耀的诉讼请求。一审案件受理费100元，由何亚贱、王相满负担；反诉案件受理费2753.2元，由王健鹰、龙炳耀负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人均无提交新证据。二审中，双方当事人共同确认：案涉房屋目前正在办证的过程中，但尚未办理权属登记。本院认为，本案二审当事人争议的焦点问题为：案涉房屋应否交还的问题。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”本案中，何亚贱、王相满起诉主张交还案涉房屋的请求属于物权请求权，由于案涉房屋目前尚未办理权属登记，且从案件查明事实来看，双方当事人对于房屋的物权归属存在重大争议，因此，在案涉房屋物权权益尚未确定的情况下，本案不宜单独调处使用权益，何亚贱、王相满主张案涉房屋交还的请求，本院暂不予支持。一审法院实体处理结果并无不当，本院予以维持。综上所述，何亚贱、王相满的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由何亚贱、王相满负担。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  余盾审判员  李静二〇二〇年四月二十九日书记员  杨希曾龙辉