山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终999号 上诉人（原审原告）：张克栋，男，×。 委托诉讼代理人：李翔，山东志伟律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王丽莉，女，×。 委托诉讼代理人：宋文清，山东琴岛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙粲，山东琴岛律师事务所律师。 原审第三人：青岛万通房地产集团有限公司，×。 法定代表人：杜云桥，×。 原审第三人：张宪青，男，×。 原审第三人：青岛丰汇投资担保有限公司，×。 法定代表人：杜云桥，×。 原审第三人：青岛同泰典当有限责任公司，×。 法定代表人：张宪青，×。 上诉人张克栋因与被上诉人王丽莉、原审第三人青岛万通房地产集团有限公司（以下简称万通地产公司）、张宪青、青岛丰汇投资担保有限公司（以下简称丰汇投资公司）、青岛同泰典当有限责任公司（以下简称同泰典当公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2018）鲁0203民初8622号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张克栋上诉请求：撤销一审判决，依法改判停止对胶州市九龙镇建设路7号万通花苑小区20号楼1单元301和20号楼1单元401两套房屋的执行，并解除对以上两套房屋的查封；本案诉讼费、公告费均由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决适用法律错误。本案属于案外人执行异议之诉，应当以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》作为审理的重要依据，一审适用法律错误。根据该规定第二十八条，上诉人各项要件均符合规定，这些在一审判决的事实部分已被认定，因此不应以房屋未登记在上诉人名下为由草草结案。《最高人民法院第八次全国法院民商事审判会议纪要》也曾提出如下观点“以房抵债协议的债权人提起案外人执行异议之诉，用于抵债的房屋尚未办理房屋权属变更登记手续，申请执行人据以申请执行的为一般金钱债权，且债权人已经合法占有该房屋，债权人请求排除对该房屋强制执行的，予以支持。”因此房屋是否变更登记，不应是阻碍上诉人请求排除执行的理由。二、一审对案件在法律观点上的理解和判定有误。一审认为以房抵债是要消灭债权，房屋的交付不能据此产生物权期待性，这种观点是对法律理解的错误。房屋抵顶工程款协议是各方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。基于有效的协议，在债务消灭的同时，相应的抵债价款就转化成了房款，以房抵债是房款的一种支付方式，即上诉人在抵债的额度内支付了房屋价款，此时上诉人由抵款人转化为购房人。同时上诉人也满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中的其他要件，因此上诉人对涉案房屋享有物权期待权，上诉人的物权期待权优先于被上诉人的普通债权。三、被上诉人对其与原审第三人万通地产公司案件中涉案房屋的查封属于超额查封，其查封房屋的数量及价值远超过其享有的债权，基于此也应停止对本案涉案房屋的执行，并解除查封。 王丽莉答辩称，一、上诉人提出适用法律依据《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要（民事部分）（征求意见稿）》，从效力上看，该文件性质尚属于草案、征求意见稿，尚未生效。从内容上看，该条明确限定适用范围“但债权人与被执行人恶意串通损害申请执行人利益的除外”，本案并不符合上述适用条件。通过对张克栋提交的《青岛市商品房预售合同》、《收据》、《房屋交接书》、《房屋抵顶工程款协议》等材料的分析比对，种种迹象足以表明张克栋与张宪开、万通地产公司之间存在以虚假“以房抵债”的形式协助万通地产公司解除查封财产的情形。首先，从上述文件的金额上看，《房屋抵顶工程款协议》所确认的欠付工程款金额为688846.58元，该金额在四份《青岛市商品房预售合同》所售房屋面积大小不同、单价不同的情况下，与依销售合同计算得出的房屋总价款丝毫不差，精确到分。足以表明张克栋与张宪开、万通地产公司之间并非善意以房产市价为依据抵顶款项，也未按市价与工程款之间的差额多退少补，而是采用虚假拼凑销售合同、房屋交接书、收据、抵顶协议数据以排除王丽莉执行，具体方式是以虚假工程款倒推四套房屋总价、乃至倒推四套房屋单价，这也解释了为何四套房屋同地不同价的问题。其次，从《房屋交接书》的时间上看，张克栋主张房屋交付时间为2011年1月1日，诸多相反证据证明当时的万通花苑并不具备交房条件，张克栋关于房屋在2011年已交付的陈述，真实性存在问题。第三，从签约主体来看，上述文件均由张克栋与万通地产及其控股股东兼法定代表人张宪青的近亲属张宪开所签订，签约主体之间存在关联关系，各方存在恶意串通制作抵顶协议、收据、交接书等文件意图将涉案房屋排除在执行财产之外的嫌疑。第四，市北法院在王丽莉（2016）鲁0203执69号执行案中，于2017年4月、2017年7月多次就查封及评估拍卖等事宜进行公告，并将公告张贴于查封房屋的单元门及各屋防盗门上，要求相关权利人及时申报权利，然而张克栋主张其实际占有使用涉案房屋，却在一年以后才提出执行异议，且现场并无居住痕迹，足以见得其所述实际占有使用房屋的事实是虚假陈述。二、张克栋对涉案房屋是否享有足以阻却执行的实体权利（即以房抵顶工程款的基础法律关系）未经审理，《房屋抵顶工程款协议》中的欠付工程款的真实合法性（包括但不限于承包及分包合同是否有效、是否真实履行、结算数额是否准确等）、是否已超过诉讼时效等重大事实存疑，不能简单以《房屋抵顶工程款协议》中张克栋、张宪开、万通地产公司三方确认的欠付工程款金额，认定张克栋已支付涉案房屋购房款，且不排除各方虚构工程欠款并采用以房抵顶方式意图解封涉案房屋情形。三、即便张克栋以房屋抵顶工程款属实，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八、二十九条及最高院指导判例1、2、3、4、5的规定，在未办理产权登记的情况下，张克栋签订《房屋抵顶工程款协议》所产生的权利仍属于债权范畴，并未产生物权化属性，其享有的仅是未来据实抵债的普通债权请求权，而不能产生对涉案房屋的物权期待权，不能直接获得房屋所有权，更不能排除法院强制执行。四、张克栋不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条规定情形，不能排除王丽莉对万通地产公司的强制执行。本案中，张克栋既未能举证证明涉案房屋系其唯一住房，也未证明涉案房屋未办理过户非自身原因。除房屋交接单外，再无其他任何证据证明其在查封前已实际占有支配涉案房屋，未经审理的欠付工程款数额也不能作为支付房款的证据，因此张克栋不符合法定排除执行条件，其诉请理应予以驳回。五、若张克栋通过“以房抵债”的形式，就能够阻碍人民法院对经生效判决所认定的王丽莉债权的强制执行，相当于认定“以房抵债”协议变相优于其他已被生效法律文书所确定的债权，将会严重违背债权平等的原则。六、张克栋、张宪开及万通地产公司存在恶意串通，意图通过执行异议、执行异议之诉妨害执行的情形，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十五条第2款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十三条规定，应当予以处罚或追究刑事责任。综上所述，张克栋的诉讼请求没有任何事实和法律依据，恳请贵院不予支持。 青岛万通房地产集团有限公司、张宪青、青岛丰汇投资担保有限公司、青岛同泰典当有限责任公司均未答辩。 张克栋向一审法院起诉请求：1.请求停止对胶州市九龙镇建设路7号万通花苑小区20号楼1单元301和20号楼1单元401两套房屋的执行，并解除对以上两套房屋的查封；2.诉讼费由王丽莉承担。 一审法院认定事实：2010年12月3日，万通地产公司作为甲方、案外人张宪开作为乙方、张克栋作为丙方，三方签订房屋抵顶工程款协议。协议主要内容为：张宪开于2008年承包万通地产公司万通花苑项目工程，后张宪开将其中二个楼座的劳务工程分包给了张克栋，经结算张宪开需付给张克栋工程款共计688846.58元。三方均同意由万通地产公司用万通花苑的两套房屋抵顶张宪开欠张克栋同等价值的工程款，其中青岛胶州市九龙镇建设路7号万通花苑小区20号楼1单元301室的房屋及对应车库作价364601.04元，20号楼1单元401室的房屋及对应车库作价324245.54元，共计688846.58元，由万通地产公司为张克栋出具房款收据。上述房屋暂未办理产权证，待将来能够办理时万通地产公司需无条件配合张克栋。万通地产公司在房屋达到交付标准时应将钥匙交付张克栋，交付后由张克栋支配房屋。万通地产公司保证用以抵顶工程款的两套房屋权属清晰，不得存在抵押或查封等情况，在该两套房屋尚未办理产权登记至张克栋名下之前，若因该两套房屋被查封、存在抵押或其他非张克栋原因导致张克栋无法实现过户的，无论何时张克栋均有权要求不再以房抵顶工程款，此时万通地产公司、张宪开需以现金支付所欠张克栋工程款688846.58元并承担连带责任。同日，万通地产公司为张克栋出具了二份收据，收到涉案两款房屋购房款688846.58元，但在收据中注明收款方式为“顶账”。2010年12月6日，万通地产公司与张克栋就涉案两套房屋签订了青岛市商品房预售合同。2011年1月1日，万通地产公司与张克栋签署房屋交接书二份，确认涉案两套房屋已办理完毕交接手续。 涉案两套房屋至今登记在万通地产公司名下。 王丽莉与张宪青、万通地产公司、丰汇投资公司、同泰典当公司民间借贷纠纷一案，一审法院2015年7月3日作出（2014）北民初字第2928号民事判决书，判令张宪青偿还王丽莉如下款项：255万元本金及利息等、2013年7月28日借款本金925000元及利息等、2013年12月31日借款本金925000元及利息等，万通地产公司、丰汇投资公司、同泰典当公司承担连带保证责任。该案在诉讼中，一审法院作出财产保全民事裁定书，于2014年6月4日对万通地产公司开发的位于青岛胶州市九龙镇建设路7号万通花苑小区的房地产登记实施了批量查封，包含本案的万通花苑小区20号楼1单元301室和万通花苑小区20号楼1单元402室两套房屋（以下称涉案两套房屋）。2016年1月8日，王丽莉向一审法院申请执行，一审法院以（2016）鲁0203执69号立案执行，上述查封转为执行程序查封措施。在执行过程中，案外人张克栋提出执行异议，一审法院于2018年7月27日作出（2018）鲁0203执异114号执行裁定书，驳回异议人张克栋的案外人排除执行异议。 一审法院认为，本案的焦点是张克栋对涉案房屋是否享有足以阻却人民法院强制执行的实体权利。《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”不动产物权以登记为公示生效的要件，占有不动产不产生物权变动的法律效果。涉案房屋登记在万通地产公司名下，万通地产公司是涉案房屋的所有权人。即便万通地产公司与张克栋办理了房屋交接手续，也不能据此认定张克栋取得了涉案房屋的所有权。涉案房屋买卖合同的签订是基于张克栋与张宪开之间、张宪开与万通地产公司之间的工程款抵账行为，涉案房屋买卖合同从实质上是以物抵债协议，目的在于消灭张克栋对张宪开的债权而非单纯的房屋买卖。以房抵债协议首先以消灭金钱债务为目的，而房产的交付仅是以房抵债的实际履行方式，基于以房抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产登记前，该以房抵债协议并不形成优先于其他债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权，涉案房屋买卖合同的订立并不能阻却有其他合法权利的第三人基于生效法律文书申请强制执行。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项规定，一审判决：驳回张克栋的诉讼请求。案件受理费500元与公告费900元，均由张克栋承担。 二审中，张克栋提交证据一、不动产登记信息查询结果证明，证明上诉人家庭在涉案房屋所在地胶州市没有其他房屋居住，涉案房屋是唯一住房；证据二、工程量明细一宗，证明上诉人在胶州万通花苑项目进行过施工，并被拖欠工程款的事实。经质证，王丽莉对证据一的真实性予以认可，对关联性不予认可，认为该证据明确显示上诉人在城阳区房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》关于名下无用于居住房屋的规定，该条适用的是第二十九条规定，与上诉状中上诉人所称适用第二十八条规定无任何关联，不能证明上诉人所要证明的事项。对证据二的真实性、关联性均不予认可，认为该证据为上诉人单方书写，未体现与涉案项目具有关联，也无其他关联方签字，不能证明施工的实际情况。本院认为，张克栋提交的上述证据不能证明其待证事实，与本案亦缺乏关联性，故本院对上述证据不予采信。 二审经审理查明的其他事实与一审查明的事实一致。 本院认为，本案争议焦点为：上诉人张克栋对涉案房屋是否享有排除人民法院强制执行的实体权利。本案中，张克栋主张以房屋抵顶工程款的形式从万通地产公司处购得涉案房屋，故请求停止对涉案房屋的执行并解除查封，但涉案房屋现仍登记在万通地产公司名下，根据《中华人民共和国物权法》之规定，不动产物权以登记为公示生效的要件，万通地产公司仍为涉案房屋的所有权人，即便万通地产公司与张克栋办理了房屋交接手续，也不能据此认定张克栋取得了涉案房屋的所有权。且涉案房屋买卖合同的签订是基于张克栋与张宪开之间、张宪开与万通地产公司之间的工程款抵账行为，其实质为以物抵债协议，其目的在于消灭张克栋对张宪开的债权而非单纯的房屋买卖行为，故本案不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及二十九条之规定。以房抵债协议首先以消灭金钱债务为目的，而房产的交付仅是以房抵债的实际履行方式，基于以房抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产登记前，该以房抵债协议并不形成优先于其他债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权，且本案所涉以房抵债协议本身存在颇多瑕疵，故涉案房屋买卖合同的订立并不能排除有其他合法权利的第三人基于生效法律文书申请强制执行，一审法院对此认定得当，本院依法予以支持。对于张克栋上诉主张的超额查封问题，二审经核实不属实，本院对其该项上诉理由不予采纳。 综上所述，上诉人张克栋的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费500元，公告费300元，由上诉人张克栋负担。 本判决为终审判决。 审判长  董则明 审判员  侯 娜 审判员  王昌民 二〇二〇年四月十日 法官助理 王蕾 书记员王晶 书记员李珊珊