浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙02民终4828号 上诉人（原审原告）：宁波新天美地置业有限公司，住所地：宁波市海曙区。 法定代表人：楼成德，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：熊瑶，北京盈科（合肥）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：浙江智家控股有限公司，住所地：宁波市鄞州区。 法定代表人：朱永锋，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：周东峰，浙江甬泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗辰，浙江甬泰律师事务所律师。 上诉人宁波新天美地置业有限公司（以下简称新天美地公司）因与被上诉人浙江智家控股有限公司（以下简称智家公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市海曙区人民法院（2018）浙0203民初12948号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 新天美地公司上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：一审法院认定事实不清。新天美地公司从未同意维修费在租金中抵扣。房屋交付后的维修应由智家公司负责。一审法院增加了一个月的免租期，《房屋出租委托代理合同》（以下简称《合同》）第八条中约定的第一个月免租期和30个月、6个月的免租期存在重合，上述一个月不应单独另外计算。从《合同》约定的第一次支付租金的时间也可以看出，上述一个月不应单独计算，精装修的房屋第一次交付房租的时间为2016年12月25日，白坯房的第一次交付房租时间为2018年12月25日。新天美地公司从未免除智家公司一个季度的租金。一审法院认为，新天美地公司未及时主张租金，就意味着新天美地公司认可了智家公司拖欠租金的行为，认定有误。 智家公司辩称，1.智家公司未无故扣除维修费。根据《合同》约定，在委托代理期内，新天美地公司应对下水主管道、顶层房屋排水等水电类项目维修，如新天美地公司未维修，智家公司有权自行维修后在房租中扣除。本案中发生的1810元维修费系新天美地公司自持房屋渗水脱落维修所花费的支出。微信聊天记录中对方的工作人员“孙剑”当时系新天美地公司的经理。2.免租期的条款应分别独立计算。一个月的免租期不应包含在30个月、6个月之中，两者是并列关系，应分别计算。3.智家公司未拖欠2017年12月25日至2018年3月24日的租金。2017年，新天美地公司违约在先，双方就违约金未谈妥，新天美地公司就免除了上述时间段的租金。自2017年至今，新天美地公司多位股东与智家公司方聊天、通电话对此均无异议。 新天美地公司向一审法院起诉请求：1.解除新天美地公司与智家公司于2016年6月15日签订的《合同》；2.智家公司立即腾退新天美地公司所有房屋并交还新天美地公司（包括钥匙及附属设施）；3.智家公司立即向新天美地公司支付两套精装修房屋欠缴的九个月租金21600元；4.智家公司立即支付物业费4901.40元（暂计至2018年9月25日）；5.智家公司按照每套房屋44元/日的标准向新天美地公司支付房屋占用费至实际交还为止。 一审法院认定事实如下： 一、以下事实双方当事人无异议，一审法院予以认定： 新天美地公司系涉案26套房屋的合法使用权人。2016年6月15日新天美地公司、智家公司签订《合同》一份，约定，新天美地公司将位于宁波市海曙区新星龙湾小区白坯房屋24套、精装修房屋2套交由智家公司代理出租，代理权限包括智家公司代新天美地公司出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络、签约事宜；代新天美地公司向承租人收取租金；监督并采取必要措施保证承租人按照房屋租赁合同的约定履行义务。委托代理期为白坯房自2016年6月25日至2024年6月24日，8年共计96个月，精装修房自2016年6月25日至2020年6月24日，4年共计48个月。新天美地公司应于2016年6月25日前将房屋交付给智家公司，《房屋交割清单一》见附件。在委托代理期内，智家公司向新天美地公司支付固定租金为单套1200元/月。在委托代理期内，合同期限内的第一个月为免租期，即智家公司无需支付该月租金。新天美地公司同意智家公司对白坯房屋进行布置、装饰、装修后再投入市场的，智家公司享有30个月的装修免租期，对新天美地公司精装修房源智家公司享有6个月的配置免租期，即智家公司无需支付在此期间的租金。房屋到期后固定装修及配置归新天美地公司所有，具体配置见附件房屋交割清单二。租金支付入新天美地公司指定账户。房租为付三押一，第一次租金付款时间精装修房源为2016年12月25日，白坯房源为2018年12月25日。双方协商同意，新天美地公司交付房屋时，智家公司向新天美地公司支付定金，金额为30000元，智家公司将定金划入新天美地公司账户日期2016年6月15日前。合同生效后，定金自动转换为押金。出租委托代理期限届满当日或合同解除后当日押金应如数返还智家公司，新天美地公司不得以任何理由不退或晚退押金。物业管理费白坯房源前30个月、精装修房源前6个月由新天美地公司缴纳，以后每年由智家公司缴纳。如新天美地公司未能及时缴纳并且给智家公司造成影响的，智家公司有权代新天美地公司缴纳，并且有权将代缴的费用从应付房租中扣除。新天美地公司授权智家公司在不影响房屋结构的前提下对房屋进行装修，智家公司预计投入约11000元用于已固定装修房屋内家具家电、软装布置原有房屋及公共区域，以提高其市场价值。智家公司预计投入约36000元用于白坯房屋内固定装修、家具家电、软装布置原有房间及公共区域，以提高其市场价值。在委托代理期内，新天美地公司承担的维修项目包括：1.水、电类维修：下水主管道、顶层房屋防排水、建筑主体及外墙、水表及表前管总阔、电表及表前线路总阀开关。2.原有配置的新天美地公司物资及装修补漏，双方交付时安排人员共同验收，如有问题的产品，新天美地公司负责维修或更换，交付后产生的所有问题由智家公司负责维修。3.如智家公司无法联系到新天美地公司，或因新天美地公司未能在约定时间内维修完成，智家公司有权先行完成应由新天美地公司承担的维修项目，并在智家公司支付给新天美地公司的房租当中扣除相关维修费用。智家公司有下列情形之一的，新天美地公司有权单方解除合同：1.未按约定划付租金达15个工作日以上的。2.擅自拆动改变动或损坏房屋主体结构的。委托代理期内任何一方需提前终止合同的，应提前30日书面通知对方。因任何一方违约或违反法律、本合同规定的其他情形，给另一方造成损失的，违约违法方应承担赔偿责任，具体赔偿为：1.智家公司自行装修房源包含家具家电（单套）第一年违约金为40000元，第二年为20000元，第三年后按照月租金二倍赔偿。2.智家公司自行配置家具家电房源（单套）第一年违约金为20000元，第二年按照月租金二倍赔偿。本合同经双方签字盖章，且智家公司支付定金后生效。本合同生效后，双方对合同内容的变更或补充应采取书面形式，作为本合同的附件。附件与本合同具有同等的法律效力。如新天美地公司将房屋出售，智家公司须配合新天美地公司与新户主重新签订合同，合同内容以此合同为准。如新户主自住或不签订此合同按合同第18条赔偿。 智家公司于2016年6月15日向新天美地公司指定账户转账30000元。新天美地公司于同日向智家公司交付涉案房屋。智家公司于2016年12月27日支付新天美地公司租金2990元，于2017年3月27日支付新天美地公司租金5400元，此后租金均按时足额支付，直至2018年9月25日智家公司向新天美地公司支付租金3600元，遭退回。合同履行期间，新天美地公司要求智家公司腾退案涉一套白坯的612室房屋，于2017年7月25日支付智家公司21200元（含违约金20000元、押金1200元）。要求智家公司腾退案涉一套精装的1111室房屋，于2018年8月30日支付智家公司23600元。新天美地公司于2018年9月19日与案外人耿维群签订房屋买卖合同，将涉案一套白坯的319室房屋出售并已办理过户登记。新天美地公司于2018年10月11日与案外人奚英恣签订房屋买卖合同，将涉案一套白坯的613室房屋出售并已办理过户登记。 一审法院认为，首先，关于押金，智家公司于签订合同当日向新天美地公司指定账户支付了30000元，根据合同约定，合同生效后该定金转为押金。新天美地公司主张根据合同约定智家公司应在合同签订前支付。一审法院认为，双方合同关于该款项支付的约定存在矛盾之处，合同第二十一条约定合同经双方签字盖章、智家公司支付定金后生效。双方的《合同》于6月15日签订，智家公司于当日支付款项符合客观事实，且智家公司付款后双方已实际履行了合同，故新天美地公司关于智家公司在6月15日付款存在违约的主张不能成立。其次，关于智家公司支付的租金扣除了维修费。智家公司提供的微信聊天记录可以证明智家公司员工就维修费事宜与新天美地公司方经理孙剑协商一致，孙剑当时是新天美地公司方经理，智家公司方员工有理由相信孙剑可以做出决定；即使超越代理权，其行为对智家公司构成表见代理，故对孙剑认可智家公司实际维修并同意维修费在租金中扣除的事实予以认定。再次，关于免租期的理解，《合同》第八条第1款约定，在委托代理期内，合同期限内的第一个月为免租期，即智家公司无需支付该月租金。新天美地公司同意智家公司对白坯房屋进行布置、装饰、装修后再投入市场的，智家公司享有30个月的装修免租期，对新天美地公司精装修房源智家公司享有6个月的配置免租期，即智家公司无需支付在此期间的租金。新天美地公司认为该条约定了白坯房屋的免租期为30个月，精装修房屋的免租期为6个月，第一个月包括在内，不单独计算。智家公司认为该条约定了白坯房屋的免租期为31个月，精装修房屋的免租期为7个月。一审法院认为，从文义上看，第一个月免租期与后续的装修免租期、配置免租期分开约定。系对两种不同期限、不同性质的免租期的分别约定。而新天美地公司认为第一个月免租期是格式文本的书写错误，新天美地公司沿用之前的格式版本，该条款未删除导致这种约定的出现。一审法院认为，按新天美地公司所述，该合同格式版本系由新天美地公司方提供，现双方对该条款存在不同的解释，应按不利于条款提供方进行解释。最后，智家公司主张2017年12月25日至2018年3月24日的租金免除的事实，新天美地公司予以否认。一审法院认为，新天美地公司承认就两套房屋向智家公司支付了违约金的事实：新天美地公司就一套白坯房屋于2017年7月25日支付智家公司21200元；于2018年8月30日就一套精装房屋支付智家公司23600元。结合合同条款来看，因白坯房屋尚须装修，智家公司对白坯房屋须投入更多的装修成本，故而合同对白坯房屋的违约金约定比精装房屋更高。由合同的约定可知，在更晚收回的精装房屋尚须支付违约金22000元的情况下，早半年以上时间收回的白坯房屋仅须支付20000元违约金，该违约金金额偏低。故从违约金支付情况来看，智家公司主张当时免除一季度租金符合客观事实。从合同整体履行情况来看，因双方的合同系继续性合同，双方在较长期限内需要相互配合、履行义务，智家公司于每一季度向新天美地公司支付租金，且在转账凭证中予以明确备注。而新天美地公司对租金的扣减、免除等在智家公司付款后即能够注意到。智家公司支付的第一期租金即按照二个月租金且扣除装修费支付，第二期租金扣除了装修费，之后如数如期支付两期租金，再到第五期租金未付，之后再正常向新天美地公司支付租金。新天美地公司如数接受。新天美地公司直到起诉，并未提出过异议，亦未向智家公司进行催讨，而直接以逾期支付租金为由向智家公司发函要求解除合同，不符合双方履行实际情况和一般常理。且在合同履行过程中因新天美地公司将612室、1111室房屋出售给案外人，并就两套房屋向智家公司支付了违约金，612室房屋出售发生在智家公司扣除免租期、维修费支付租金之后，1111室房屋出售发生在智家公司主张的免除租金期间之后。若当时智家公司欠付租金的情况下，双方仅须抵销双方互负的付款义务即可；而双方对两套房屋违约金的磋商中完全未涉及智家公司欠付租金的情况，明显不合交易实际。正如新天美地公司所言，不管双方对违约金的金额如何确定，双方对出售的房屋问题当时已经处理完毕。按双方此种履行合同的习惯，在诉讼之前，双方在合同履行过程中的问题均应当已经处理完毕，包括免租期、维修费、免除租金的问题，故而双方在后续处理房屋违约金时才未提及。且1111室房屋已由新天美地公司收回，新天美地公司最终向智家公司支付违约金，并退还了智家公司预付的租金，一审法院认为该最终处理结果反映了双方当时真实的合同履行情况，能够印证智家公司所述属实。若智家公司就该房屋尚欠新天美地公司租金未付，则新天美地公司根本无须再向智家公司退还租金。综上，一审法院认为智家公司所述符合事实的可能性较高，该院对智家公司的陈述予以采信。智家公司不存在逾期未付租金情形，新天美地公司据此主张解除《合同》不能成立。新天美地公司称在诉讼前向智家公司发送了解除合同函，但因新天美地公司未提交邮寄回执，且新天美地公司邮寄的地址并非双方合同确认的智家公司收件地址，智家公司亦否认收到，故该函不发生效力。另外，物业费的支付对象不是新天美地公司，新天美地公司诉请物业费不符合合同相对性。综上，新天美地公司诉请，无事实和法律依据，不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，作出如下判决：驳回原告宁波新天美地置业有限公司的诉讼请求。案件受理费463元，由原告宁波新天美地置业有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，新天美地公司与智家公司签订的《合同》系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，双方均应依约履行。关于1810元维修费，结合新天美地公司的时任经理孙剑和智家公司一方的微信聊天记录可知，双方就维修费在租金中抵扣达成一致，智家公司主张扣除，一审法院予以支持，并无不当。关于合同期内第一个月的免租期是否应单独计算的问题，双方陈述不一，但从实际履行情况来看，《合同》签订后，智家公司于2016年12月27日支付首期租金时，按照第一个月免租期单独计算支付的租金，新天美地公司收取了租金，且当时及日后均未对租金金额提出异议，故从情理上讲，应理解为一个月免租期单独计算。关于2017年12月25日至2018年3月24日期间一个季度的租金，结合新天美地支付违约金及之后收取了两笔房租的实际情况，一审法院认定上述一个季度的租金已包含在违约责任之中，符合情理。 综上所述，新天美地公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费463元，由上诉人宁波新天美地置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 ? （此页无正文） 审判长  赵保法 审判员  黄永森 审判员  朱亚君 二〇二〇年四月二十八日 书记员  杨丽丽