广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终3633号上诉人（原审原告、反诉被告）：傅海华，男，1986年4月24日出生，汉族，住广州市白云区。委托诉讼代理人：吴涛，广东纬韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：周艺，广东纬韬律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：广东赛壹便利店有限公司，住所地广州市越秀区越华路185号裙楼三楼。法定代表人：温宏杰，职务：总经理。委托诉讼代理人：张由，广东广信君达律师事务所律师。上诉人傅海华因与被上诉人广东赛壹便利店有限公司（以下简称赛壹公司）物权保护纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初23114号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人傅海华上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持傅海华一审全部诉讼请求，驳回赛壹公司一审全部反诉请求；2.一、二审诉讼费用均由赛壹公司承担。事实与理由：（一）一审将确认函与双方就续租事宜的微信聊天记录割裂开来，置双方在租赁合同补充协议和微信聊天记录中约定采用书面形式签订租赁合同的事实于不顾，片面地从确认函的形式和内容分析，认定确认函为要约以及双方租赁合同在2019年4月10日成立，属于认定事实和适用法律错误。1.确认函不具备要约的构成要件，双方在2019年4月10日未就续租事宜达成租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第十四条规定，要约至少包括签订合同的意思表示、合同成立的主要要素、要约受要约约束三个构成要件。（1）涉案确认函的标题确认的对象是商铺租赁条件，不是对租赁合同进行确认，且确认函中“其他具体条款另议”的表述证实了傅海华须进一步与赛壹公司商议其他具体条款后方可签订租赁合同的想法。结合双方后续在微信和面谈的沟通过程关于选择由谁提供的租赁合同版本这一事实也佐证了确认函只是傅海华对租赁条件进行明确，对其他条款还需商议，因此，确认函不具备签订租赁合同的意思表示。（2）确认函缺少租赁合同应该具备的“其他费用的承担、租金支付方式、违约行为、违约责任、合同的解除和终止”等租赁合同主要条款的约定，不构成要约。（3）从确认函的内容和可能性分析，该确认函没有表明傅海华须受该函的具体约束。（二）微信聊天记录证实了确认函不是要约这一事实。双方关于约定采用合同书形式订立租赁合同的时间比确认函的发送时间早了两天。假使确认函构成要约，即租赁合同在赛壹公司于2019年4月10日承诺生效时成立。这与双方约定签订书面租赁合同以及双方在2019年4月29日仍旧在讨论合同具体条款且最终未签订书面租赁合同的事实明显矛盾。因此，一审以确认函构成要约进而认定租赁合同在2019年4月10日成立，与事实不符，适用法律错误。（三）赛壹公司并未依照租赁合同补充协议第12条第3款约定，与傅海华签订书面续租合同，而双方在微信聊天记录中约定续租须要签订书面租赁合同，最终也因分歧太大没有签订书面租赁合同，因此，续租租赁合同不成立。（四）赛壹公司与原业主在2016年5月17日签订的《租赁合同补充协议》第12条第7款约定，甲方在乙方没有任何违约行为的情况下，可以行使单方任意解除权，随时解除租赁合同。2019年5月2日，傅海华告知赛壹公司不再续租，并要求赛壹公司从白云区岭南新世界集善街81-89号2ｃ区3、5、6栋91、93ａ号商铺（以下简称涉案商铺）搬离。傅海华还向赛壹公司发送了律师函通知解除租赁合同。因此，假使法院认定租赁合同于2019年4月10日成立的话，也因傅海华行使任意解除权而被立即解除。（五）赛壹公司在合同解除后拒不返还商铺构成违约，应自行承担损失责任。租赁合同补充协议第12条第8款约定，傅海华在依法解除涉案商铺租赁合同后，有权采取停水停电措施，赛壹公司理应立即清空并返还涉案商铺。但赛壹公司强占涉案商铺拒不搬离，其违约行为给傅海华造成了损失，应按照租赁合同的标准支付占用费至其返还涉案商铺之日止。同时，赛壹公司应承担因自身违约行为所导致的法律后果。（六）若法院认定傅海华解除租赁合同违法，但赛壹公司对损失的产生和扩大有过错，傅海华也无须承担赛壹公司的货物、营业和公证费损失。傅海华提前通知赛壹公司停水停电，给予赛壹公司合理的准备时间避免损失发生。2019年5月2日起，傅海华就连续通知赛壹公司解除租赁合同，并将采取停水停电措施。赛壹公司在傅海华切断水电供应之前，有足够的时间和能力将涉案商铺内容易变质变坏的商品转移至其他地方保存。因此，赛壹公司应该对该些商品的损失自行承担责任，其反诉要求傅海华赔偿货物损失没有事实和法律依据。且赛壹公司自行制作的材料在没有其他证据予以佐证的情况下，不能单独作为认定货物和营业损失的依据。被上诉人赛壹公司二审辩称，同意一审判决，不同意傅海华的上诉请求、事实和理由。具体理由如下：（一）双方的续租合同已于2019年4月10日成立，合法有效，受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第十一条的规定，合同的书面形式并不仅限于合同书这一种形式，微信同样可以作为合同的书面形式。根据微信记录显示，赛壹公司作为受要约人作出同意要约的意思表示，属于承诺。至此，双方成立租赁合同关系，应视为订立书面形式的续租合同。傅海华关于双方未签订书面合同的主张是对合同法中书面形式和合同书概念的错误理解。至于傅海华于2019年4月10日签署并于2019年4月11日出具的《关于7-ELEVEN便利店铺租赁条件确认函》，其性质不属于要约，而是傅海华对续租合同内容的再次书面确认。至于傅海华主张的“双方就其他具体条款意见不一致，租赁合同即不成立”的观点，双方已经以书面形式确定了续租合同的当事人名称、租赁标的、租赁期限、租金金额，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第一条，续租合同已经成立，双方就其他条款未达成一致意见并不影响合同成立。（二）傅海华主张单方解除续租合同，已超出二审审查范围，没有事实依据。傅海华在一审基于物权保护纠纷提起诉讼时，主张续租合同不成立，却在上诉的事实和理由第四点中主张解除双方成立的续租合同，已超出了二审审查范围，应予驳回。此外，傅海华主张其对续租合同拥有解除权并无事实依据。傅海华以2016年5月17日签订的《租赁合同补充协议》第十二条第7款作为其行使解除权的依据，但该协议在2019年5月17日已经届满失效，傅海华在2019年5月2日的微信告知、2019年5月13日《关于7-ELEVEN便利店交还事宜》的函、2019年5月16日的《律师函》均主张赛壹公司应在原合同到期后返还商铺，其2019年5月23日《律师函》亦确认原合同已于2019年5月17日届满终止。可见，傅海华并未在原合同有效期内解除原合同，更无权依据原合同，对新的续租合同主张解除权。（三）傅海华已以实际行动表明同意继续履行续租合同，应视为其放弃了撤销一审判决第一、二项的上诉请求。一审判后，傅海华书面通知赛壹公司其已恢复涉案商铺水电，赛壹公司可自行前往恢复营业。赛壹公司已于2020年1月17日在涉案商铺恢复营业，并已足额支付营业期间的租金、管理费、电费。傅海华已收取全部款项，并未提出异议。可见，傅海华已事实上同意继续履行续租合同，应视为其已放弃了一审本诉的全部诉讼请求，并同意了赛壹公司的一审反诉关于继续履行续租合同的诉讼请求，其上诉请求没有事实依据。（四）傅海华应赔偿赛壹公司因其违约所导致的全部损失。在双方续租合同已经成立的情况下，傅海华擅自对涉案商铺停水停电，直接导致赛壹公司无法继续经营。傅海华的上述行为已构成违约，应承担相应的违约责任。赛壹公司已在一审提供充分证据，证明因此遭受的货物损失、营业损失，以及因此发生的公证费。在被迫停止经营当后，赛壹公司已将可转移的货物悉数撤走，极力减少损失，剩下的货物全部为冰淇淋、面包、快餐、关东煮等便利食品，这些食品因已与外界开放接触，为保护消费者利益，不能回收，是赛壹公司无法避免的损失。赛壹公司主张的每项损失都有事实依据，合理合法，在傅海华未提出任何反证的情况下，赛壹公司的主张应予支持。因此，一审判决事实认定基本清楚，证据确凿，法律适用正确，傅海华的上诉理由均不能成立。恳请二审法院法驳回上诉，维持原判。傅海华于2019年6月18日向一审法院起诉请求：1.判令赛壹公司向傅海华腾退位于广州市白云区岭南新天地集善街81-89号2ｃ区3、5、6栋91、93ａ号房屋；2.判令赛壹公司向傅海华支付自2019年5月18日至实际腾退之日期间的使用费（每日按2196.81元计，暂计至2019年6月5日为41739.39元）、水电费22109.43元、2019年5月商铺管理费1265.36元（商铺管理费请求赛壹公司支付至实际腾退之日期间的费用）；3.判令赛壹公司承担案件的诉讼费。赛壹公司向一审法院提出反诉请求：1.依法确认傅海华、赛壹公司于2019年4月10日就位于广州市白云区岭南新世界集善街81-89号2c区3、5、6栋91、93a号房屋达成的租赁协议有效；2.判令傅海华继续履行与赛壹公司就涉案商铺达成的租赁协议，并恢复水电供应，保障涉案商铺的正常经营；3.判令傅海华向赛壹公司赔偿因涉案商铺被迫停止营业所造成的损失7464.9元及营业损失（暂计至2019年7月18日的损失55395.6元）；4.判令赛壹公司无需向傅海华支付2019年5月28日至涉案商铺恢复营业之日期间的租金〔按42000元/月（即1381元/日）计算，暂计至2019年6月16日为27620元（共20日）〕；5.判令赛壹公司无需向傅海华支付2019年5月28日至涉案商铺恢复营业之日期间的商铺管理费〔按602.4元/月（即19.8元/日计算，暂计至2019年6月16日为396.1元（共20日）〕；6.判令傅海华承担案件的全部案件受理费、公证费等诉讼费用。一审法院认定事实：2010年5月17日，赛壹公司向广州集贤庄新世界城市花园发展有限公司承租位于白云区××街××号××区××、××、××、××号商铺。涉案商铺建筑面积为145.6平方米（附带地下用房面积为82.87平方米）。赛壹公司承租涉案商铺用作经营“7-ELEVEN”。租期自2010年5月18日至2016年5月17日。2016年5月17日，赛壹公司（承租人，乙方）与广州集贤庄新世界城市花园发展有限公司（出租人，甲方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将位于白云区××街××号××区××、××、××、××房号的房地产出租给乙方使用，建筑面积145.6平方米。租期自2016年5月18日至2019年5月17日，其中2018年5月18日至2019年5月17日租金为30370元。乙方向甲方交纳55000元保证金。2019年1月30日，傅海华向广州集贤庄新世界城市花园发展有限公司购买位于广州市广从公路集善街81-89号（单）118房（以下简称涉案房屋），并于2019年6月4日取得涉案房屋的不动产权证书。同年4月10日，傅海华向赛壹公司出具《关于7-ELEVEN便利店铺租赁条件确认函》，称本人出租的涉案商铺向傅海华确认续约的具体条件如下：1、租期6年，租期由2019年5月18日起。2、租金，现有的铺位42000元/月（含税），我方提供符合税局要求的租赁发票。3、递增：第二年起每年递增5%。4、其他具体条款另行商议。同年4月26日，广州集贤庄新世界城市花园发展有限公司向傅海华发出《剩余租期交割日通知书》，内容为：2019年5月1日为剩余租期交割日，自2019年5月1日起，承租人即赛壹公司按照租赁合同应交纳的租金属于傅海华所有，剩余租期交割日之前的租金属于广州集贤庄新世界城市花园发展有限公司所有。同日，广州集贤庄新世界城市花园发展有限公司向赛壹公司发出《变更出租人通知书》，内容为：剩余租期交割日之后，赛壹公司按租赁合同约定向新产权人支付租金（如果赛壹公司已经提前支付给我司的，我司会把相应部分租金退回给赛壹公司，由赛壹公司重新支付给新产权人），并履行租赁合同项下的其他义务。我司将赛壹公司支付的履约保证金55000元直接转交新产权人，作为赛壹公司向新产权人支付的履约保证金。同年5月5日，赛壹公司向傅海华发出《关于7-ELEVEN便利店续租事宜函》，双方于2019年4月10日已确认并同意续租租赁条件。因《关于7-ELEVEN便利店铺租赁条件确认函》为合同要约和承诺，且赛壹公司已明确回复，并向傅海华发出签署的租赁合同。合同成立时间即承诺生效时合同成立。请傅海华按《确认函》执行。同年5月13日，傅海华向赛壹公司发出《关于7-ELEVEN便利店交还事宜》的函件，内容为：傅海华曾就涉案商铺续租事宜与赛壹公司协商，但赛壹公司仅在傅海华存在重大误解的情况下就租期、租金、递增三方面达成初步共识，但双方均明确表示其他条款另行商议。现赛壹公司拒绝与傅海华进行协商合同条款，直接要求签署赛壹公司的格式合同，无事实和法律依据。傅海华根据买卖不破租赁原则承继上一手产权人义务部分履行原租赁合同，但上一手产权人的意思表示不能代替傅海华的意思表示，即原租赁合同的条款不代表傅海华的意思表示。鉴于赛壹公司多次明确表示不可修改合同，拒绝与傅海华商议合同条款，傅海华宣布《关于7-ELEVEN便利店铺租赁条件确认函》作废，并要求赛壹公司于合同期满当天搬离涉案商铺。同年5月14日，赛壹公司向傅海华发出《律师函》，内容为：傅海华与赛壹公司已经于2019年4月10日就续租合同的租赁范围、租期、租金等具体事宜达成一致书面意见，双方租赁合同已于2019年4月10日合法成立，且得到傅海华确认函的确认。现傅海华违反合同条款，要求终止合同，构成违约。同年5月16日，傅海华向赛壹公司发出《律师函》，内容为：傅海华、赛壹公司之间的租赁合同尚未成立，鉴于赛壹公司与原产权人的租赁合同于本月17日届满，请赛壹公司交还涉案房屋。同年5月17日，傅海华向赛壹公司发出《停水停电通知书》，称原《广州市房屋租赁合同》已于2019年7月17日到期，原业主于2019年4月29日将涉案房屋移交给傅海华，傅海华经多次与赛壹公司协商无果，现通知赛壹公司合同到期腾空返还涉案房屋。并从2019年5月18日起停水停电。同年5月23日，傅海华向赛壹公司发出《律师函》，内容为：原业主与赛壹公司签订的《广州市房屋租赁合同》已于2019年5月17日终止，傅海华、赛壹公司租赁关系没有成立。2019年5月17日，赛壹公司向傅海华支付租金42000元，同日，傅海华向赛壹公司退还租金42000元。2019年6月5日，赛壹公司向傅海华支付租金42000元，6月6日，傅海华向赛壹公司返还租金42000元。同年5月27日，傅海华向赛壹公司发出《告示》，称傅海华于2019年5月28日上午切断水电供应。庭审中，傅海华提交缴款通知单，拟证实赛壹公司拖欠2019年5月管理费1265.36元，拖欠2019年4月至5月期间的电费及2019年3月至5月期间的水费共计22109.43元。庭审中，赛壹公司提交1、2018年11月1日至2019年5月期间，赛壹公司与原业主工作人员微信聊天记录，拟证实傅海华购买涉案房屋时知晓租赁合同，并安排傅海华、赛壹公司讨论续租事宜；2、2019年4月8日至2019年5月16日期间，赛壹公司与傅海华的微信聊天记录，拟证实傅海华向赛壹公司提供了收取租金的银行账户；3、公证书及货物损坏单，拟证实2019年6月4日，傅海华已将涉案商铺断水断电，并造成赛壹公司货物损失7464.9元；4、发票联，拟证实赛壹公司为保全证据支付的公证费用共计7000元；5、往账通知，拟证实赛壹公司已支付涉案商铺断水断电前的水电费22109.43元及截至2019年6月30日前的物业管理费1204.8元（602.4元+330.35元+272.05元）。一审法院认为，本案争议的焦点为傅海华向赛壹公司出具的《关于7-ELEVEN便利店铺租赁条件确认函》是否表示双方对续租事宜达成合意，续租合同是否成立？首先，从是内容形式上看，2019年4月10日傅海华向赛壹公司发出的该确认函中，关于涉案商铺续租事宜内容具体确定，即租期6年，从2019年5月18日起租，租金42000元/月，第二年每年递增5%，且该确认函亦表明傅海华愿意与赛壹公司达成续租事宜，故该《关于7-ELEVEN便利店铺租赁条件确认函》符合合同法中要约的构成要件；其次，根据傅海华、赛壹公司2019年4月8日至2019年5月16日期间的微信聊天记录显示，赛壹公司表示同意该确认函中的内容，虽然双方对于细节问题存在冲突，但赛壹公司并未对确认函即要约的主要内容进行实质性变更，故傅海华、赛壹公司之间的续租关系成立；再次，对于傅海华称其曾在订立续租合同时要求对原租赁合同进行变更，即将原租赁合同中租赁面积145.6平方米（附带地下用房面积为82.87平方米）变更为地下用房面积为82.87平方米需另付租金，因赛壹公司拒绝，故傅海华认为双方之间对续租事宜未达成一致意见，要求收回涉案商铺的意见，一审法院认为，结合现有证据，无法显示傅海华在与赛壹公司商谈续租事宜时曾明确提出该项变更事由，且傅海华在向赛壹公司发出要约即确认函后赛壹公司作出承诺前并未提出上述变更事由，不构成要约撤销。双方之间续租关系已成立，傅海华又要求撤销该确认函于法无据，一审法院不予支持；最后，鉴于赛壹公司并未拖欠傅海华租金、水电费、管理费等费用，现傅海华要求赛壹公司返还涉案商铺并支付2019年5月18日至实际返还涉案商铺之日止的使用费及水电费22109.43元、2019年5月的管理费1265.36元的诉请，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。同理，傅海华、赛壹公司之间就涉案商铺成立租赁关系，租赁关系的成立时间即赛壹公司作出承诺的时间，根据2019年4月10日赛壹公司与傅海华微信聊天记录显示，赛壹公司承诺同意傅海华确认函内容的时间为2019年4月10日，故赛壹公司确认傅海华、赛壹公司就涉案商铺的租赁关系于2019年4月10日成立生效的反诉请求于法有据，一审法院予以支持。赛壹公司要求傅海华继续履行续租协议，并恢复供水供电的反诉请求合情合理，一审法院亦予以支持。关于赛壹公司要求傅海华赔偿损失问题，因傅海华单方断水断电行为导致赛壹公司无法正常营业，根据赛壹公司提供的公证书及货物损坏单显示，赛壹公司货物损失数额为7464.9元，该损失应由傅海华承担赔偿责任，赛壹公司该反诉请求一审法院予以支持。同理，赛壹公司要求拒绝支付2019年5月28日至涉案商铺恢复营业期间的租金及管理费的反诉请求合情合理，一审法院予以支持。关于营业损失。根据赛壹公司提供的财务报表显示，截至2019年5月28日，涉案商铺过去12个月每月平均净利润为32402.92元，日平均净利润为1065.3元。2019年5月28日涉案商铺被迫停止营业，暂计至2019年7月18日的营业损失为55395.6元。对赛壹公司该反诉请求一审法院予以支持。关于公证费7000元。该公证费为赛壹公司收集证据必要合理支付费用，应由傅海华承担。赛壹公司该反诉请求一审法院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十四条、第十七条、第二十五条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条的规定，于2019年12月3日作出如下判决：一、确认傅海华与赛壹公司于2019年4月10日就位于广州市白云区××街××号××区××、××、××、××号房达成的租赁协议有效；二、自判决生效之日起三日内，傅海华继续履行与赛壹公司就位于广州市白云区××街××号××区××、××、××、××号房达成的租赁协议，并恢复涉案商铺的水电供应，保障涉案商铺正常经营；三、自判决生效之日起三日内，傅海华向赛壹公司赔偿货物损失7464.9元及营业损失55395.6元（暂计至2019年7月18日）；四、赛壹公司无需向傅海华支付自2019年5月28日起至涉案商铺恢复营业之日止期间的租金及管理费；五、自判决生效之日起三日内，傅海华向赛壹公司支付公证费7000元；六、驳回傅海华的全部诉讼请求。一审案件受理费1428元，由傅海华负担。反诉费1036元，由傅海华负担。上诉人傅海华与被上诉人赛壹公司对一审法院查明事实没有异议，本院予以确认。二审中，傅海华向本院提交如下证据：证据1.《通知函》、《情况说明》，拟证明傅海华于2019年12月13日发函通知涉案商铺恢复水电。证据2.微信聊天记录，拟证明涉案商铺于2019年12月13日恢复水电后，赛壹公司系自身原因未使用涉案商铺。证据3.关于7-Eleven便利店铺恢复营业事宜的函、照片，拟证明涉案商铺于2020年1月17日恢复营业。证据4.微信聊天记录，拟证明傅海华与赛壹公司在2019年4月8日、25日、28日和29日的微信聊天中均确定要采用书面形式签订租赁协议，终因就合同条款分歧太大，双方没有签订书面合同，租赁合同不成立。赛壹公司质证称对证据1确认收到《通知函》，对该函的真实性、合法性、关联性无异议，但对其证明内容有异议，该通知函证明了傅海华有意与赛壹公司继续履行租赁合同，而不能证明其已经恢复水电。证据1的《情况说明》没有原件，仅是傅海华单方出具的，真实性、合法性、关联性不予认可，同时上面签章的陈宏涛无法确认其身份，无法对证事实进行证明。证据2的微信聊天记录是截取了双方聊天的片段，并不完整，也没有经过公证手续，对真实性、合法性、关联性均不予认可。证据3中的函件真实性合法性、关联性予以认可，但照片的真实性、关联性、合法性不予认可，没有对照片进行公证。对证据4，傅海华自行对一审时赛壹公司提交的证据进行翻译，没有经过公证机关的确认，对真实性、合法性、关联性不予认可。赛壹公司提出如下证据：1.傅海华于2019年12月13日向赛壹公司出具的《通知函》，拟证明一审判决后，傅海华有意继续履行续租合同，主动恢复涉案房屋的水电，并通知赛壹公司可自行恢复营业。2.赛壹公司于2020年1月13日向傅海华出具的《关于7-Eleven便利店恢复营业事宜函》及快递单、妥投记录，拟证明赛壹公司同意恢复营业的安排，于2020年1月17日恢复营业。3.赛壹公司支付2020年1月17日至2020年4月17日租金的转账凭证，拟证明赛壹公司根据续租合同的约定向傅海华支付租金，其中包括2020年1月17日租金1354.84元、2020年1月18日至2月17日的租金42000元、2020年2月18日至3月17日的租金42000元、2020年3月18日至4月17日的租金42000元，共计127354.84元。4.赛壹公司支付2020年1月至2020年4月物业管理费、电费的转账凭证，拟证明赛壹公司已向物业公司支付恢复营业以来的物业管理费、电费。傅海华对证据1的真实性、合法性、关联性无异议，对证明内容不予确认，恢复通水通电的函仅是傅海华为了避免双方进一步扩大损失而采取的积极行动，该积极行动不能视为傅海华同意继续履行合同，且傅海华以上诉方式实际行动表明不想收回涉案商铺。对证据2.真实性、合法性、关联性无异议，证明内容不予确认，对恢复通水通电的函以及物业公司已经接通涉案商铺水电的事实，赛壹公司就可以正常使用涉案商铺，因此涉案商铺占有使用费的支付时间从12月13日开始就应该按照相应的标准支付。至于从12月13日至2020年1月17日，赛壹公司因其自身原因不开门营业，该期间的损失应由其自行承担。对证据3真实性、合法性、关联性予以确认，且确认收到了上述时间段的租金，但对于其陈述的是依据续租合同约定支付租金不予确认。赛壹公司支付上述占有使用费是依据其实际使用涉案物业，而非依据续租合同的约定。对证据4真实性、合法性、关联性无异议，由于傅海华尚未掌握实际数据，傅海华确认赛壹公司已支付部分时间段的物业费和电费，需要与物业公司核实。二审审理过程中，双方当事人均确认涉案商铺于2020年1月17日恢复营业。同时，赛壹公司表示其一审诉请营业损失是暂计算至2019年7月18日，因二审双方明确恢复营业时间为2020年1月17日，故要求营业损失应计算至2020年1月16日为249280.2元，无需支付租金和管理费的时间也应调整至2020年1月16日。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合傅海华的上诉请求和理由以及赛壹公司的答辩，本院确定本案争议的焦点是：1.双方当事人就涉案商铺是否存在租赁合同关系；2.涉案商铺水电被切断后产生的货物、营业等损失等及租金和管理费的承担主体确定。现评析如下：关于双方当事人就涉案商铺是否存在租赁合同关系问题。傅海华在2019年4月10日向赛壹公司发出《关于7-ELEVEN便利店铺租赁条件确认函》，该函明确傅海华续租涉案商铺的条件为租期6年，租金42000元/月，第二年每年递增5%等。赛壹公司于当天承诺同意傅海华确认函要求续租的条件，可见，双方在上述期间就涉案商铺的租赁已达成了合意。傅海华上诉认为确认函不具有签定合同的意思表示，也没有表明需受确认函的具体约束，显然与确认函的内容不符，本院不予确认。而双方未能就租赁合同主要条款之外的其他内容协商一致，并不影响双方按照前述确认函内容已经形成的租赁关系。且双方当事人并无约定签订书面合同为租赁合同成立要件，傅海华亦未于赛壹公司作出承诺之前撤销其发出的确认函，因此，傅海华否认双方租赁合同于2019年4月10日成立以及认为即使合同成立也因其行使任意解除权被解除，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于涉案商铺水电被切断后产生的货物、经营等损失以及租金和管理费的承担主体确定问题。如前所述，双方当事人就涉案商铺存在租赁合同关系，傅海华作为涉案商铺的出租人，有义务保持涉案房屋符合适租状态。本案中，傅海华并无提供充分证据证明赛壹公司在双方形成续租合同后，存在违约行为，相反，其却于2019年5月28日擅自切断涉案商铺的水电，导致赛壹公司经营的涉案商铺产生货物、营业损失，因此，赛壹公司有权要求傅海华承担相应损失。对于损失数额问题，赛壹公司在一审提供了公证书及货物损失单和财务报表等予以佐证，基本完成了举证责任，傅海华虽不予确认，但其也无相反证据予以推翻，因此，在傅海华没有证据证实赛壹公司违约以及对损失产生和扩大有存在过错的情况下，其上诉主张无需承担赔偿责任，本院不予支持。同理，由于傅海华的原因造成赛壹公司从2019年5月28日起无法使用涉案商铺，故一审法院认定赛壹公司无需向傅海华支付自该日起至涉案商铺恢复营业值日止期间的租金及管理费正确。鉴于一审判决后，涉案商铺已恢复水电供应，且双方当事人明确恢复营业时间为2020年1月17日，因此，一审法院判决第二项已无履行必要，第四项判决中的营业损失应调整至2020年1月16日。此外，由于赛壹公司在一审诉请营业损失只是暂计至2019年7月18日，其二审要求营业损失计算至恢复营业时间的2020年1月16日，经核算，该损失为249280.2元，为了减少当事人的诉累，本院予以支持。傅海华二审提供的证据不足以支持其诉请，其上诉坚持要求赛壹公司腾退房屋以及要求赛壹公司自行承担损失部分诉请等，依据不充分，本院不予支持。综上所述，傅海华的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。二审出现新的事实，本院对一审判决予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十四条、第十七条、第二十五条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初23114号民事判决第一、五、六项；二、撤销广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初23114号民事判决第二项；三、变更广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初23114号民事判决第三项为：自本判决送达之日起三日内，傅海华向广东赛壹便利店有限公司赔偿货物损失7464.9元及营业损失249280.2元；四、变更广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初23114号民事判决第四项为：广东赛壹便利店有限公司无需向傅海华支付自2019年5月28日起至2020年1月16日止的租金及管理费。一审案件本诉受理费1428元，反诉受理费1036元，均由傅海华负担；二审案件受理费1427.85元，由傅海华负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 张 怡审判员 李 静二〇二〇年四月二十七日书记员 李志康谢金泽