北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终1503号上诉人（原审原告）:北京尚逸国际美容美发咨询有限公司，住所地北京市朝阳区芍药居北里310号楼310-6-1、310-6-2。法定代表人：余中宏，经理。委托诉讼代理人：李希，北京晋熙律师事务所律师。委托诉讼代理人：段书生，男，北京尚逸国际美容美发咨询有限公司经理。被上诉人（原审被告）：北京汇海银星商场，住所地北京市石景山区鲁谷大街39号。法定代表人：孙红旗，执行董事、总经理。委托诉讼代理人：陈超，北京乾成律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑秉敏，北京乾成律师事务所律师。上诉人北京尚逸国际美容美发咨询有限公司（以下简称尚逸公司）因与被上诉人北京汇海银星商场（以下简称汇海商场）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初263号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。尚逸公司上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判支持尚逸公司的一审全部诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：1、尚逸公司与汇海商场曾于2018年7月16日签署《补充协议》，约定等中国人民解放军国防大学联合勤务学院（以下简称勤务学院）评估装修补偿款的法院判决书出来后，按照法院规定补偿给尚逸公司。对于该部分事实，一审法院没有查明。2、尚逸公司在一审中提交的与汇海商场总经理赵洪金的电话录音，证明双方就装修款补偿方案达成过新的协商，汇海商场承诺尚逸公司的装修补偿款要等评估后，由勤务学院先行支付给汇海商场，再由汇海商场支付给尚逸公司。在汇海商场没有提供证据反驳尚逸公司提交的电话录音证据真实性的情况下，法院应当确认其证明力，认定尚逸公司和汇海商场已就装修补偿款的归属问题达成了一致，变更了原合同条款对应的内容。汇海商场辩称，同意一审法院判决，不同意尚逸公司的上诉请求和理由，希望二审法院驳回上诉，维持原判。尚逸公司向一审法院起诉请求：1、判令汇海商场向尚逸公司返还房屋装修补偿款688793.91元；2、判令汇海商场承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2017年2月21日，汇海商场（甲方）与尚逸公司（乙方）签订北京汇海银星商场房屋场地租赁合同（以下简称《租赁合同》），约定：乙方承租甲方一层，建筑面积约300平方米，租赁位置在商场A35区，租赁期限为2017年2月21日至2020年4月20日，经营范围为美容美发，年租金为74万元；如遇国家或部队不可抗力的政策因素（自然灾害、地震等）造成合同无法继续履行的，合同自然终止，双方互不承担责任，互不赔偿。2018年2月23日，勤务学院以要求汇海商场腾退北京市海淀区万寿路28号的租赁房屋、解除租赁合同及补充协议、支付房屋租金及利息等为由将汇海商场诉至法院，汇海商场提出反诉，要求勤务学院退还租赁保证金、赔偿装修损失。法院于2018年8月6日作出（2018）京0108民初12798（2）号民事判决书。该判决书查明：2010年1月22日，中国人民解放军后勤指挥学院（甲方、出租方）与汇海商场（乙方、承租方）签订军队房地产租赁合同，约定甲方将位于北京市海淀区万寿路28号的房屋建筑面积3767.83平方米，出租给汇海商场使用。租赁用途商业、办公。租赁期限自2010年2月1日至2020年1月31日。补充协议第九条约定，因乙方违反合同约定义务导致合同解除的，甲方对乙方装修、改造、扩建等费用不予补偿。反之，因甲方违反合同约定义务导致合同解除的，经核实甲方对乙方装修、改造、扩建等费用予以合理补偿。2010年2月1日，后勤指挥学院（甲方、出租方）与汇海商场（乙方、承租方）签订房地产租赁合同，约定甲方将位于北京市海淀区万寿路28号的房屋建筑面积3953.37平方米，出租给汇海商场使用，租赁用途商业、办公，租赁期限自2010年6月1日至2020年5月31日。当日，双方就上述合同签订补充协议。2013年2月20日，中国人民解放军后勤学院房地产管理办公室（甲方、出租方）与汇海商场（乙方、承租方）签订军队房地产租赁合同，约定甲方将位于北京市海淀区万寿路28号4号楼1层1013号房屋建筑面积163平方米，出租给汇海商场使用，租赁用途商业，租赁期限自2013年6月1日至2020年5月31日。该判决书认定：勤务学院与汇海商场签订的军队房地产租赁合同及《补充协议》、房地产租赁合同及补充协议以及军队房地产租赁合同于2018年2月16日解除。勤务学院在提前解除合同的情况下，应对汇海商场就涉案房屋的装修残值进行合理的补偿，勤务学院亦同意对涉案房屋的装修残值进行补偿。故汇海商场反诉要求勤务学院赔偿装修损失之请求，理由正当，法院予以支持。具体数额法院根据鉴定报告中确定的建筑装修的残值确定。根据法律规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人不得请求出租人补偿附合装饰装修费用。故在床上用品店铺的租赁合同已到期的情况下，勤务学院不同意赔偿其店铺内的装修残值，法院予以支持。就涉案房屋内加层部分的装修赔偿，加层部分虽然为汇海商场或店铺自行加盖，但勤务学院从未提出异议，且合同解除后，根据现实情况也不宜被汇海商场拆除带走，且使用利益归勤务学院所享有，故该部分的残值应由勤务学院予以赔偿。就汇海商场的一层地面防水工程及物美超市内的拆除工程，现场表面虽然看不到该部分工程，但考虑到物美超市是在原汇海商场原装修的基础上另行装修及一层地面需要防水的实际需要，法院认为该部分装修残值应由勤务学院予以赔偿。就门头（避风阁）部分的装修赔偿，根据汇海商场提供的书面材料，可以看出该部分建设是经过勤务学院同意的，故该部分装修残值应由勤务学院予以赔偿。对于勤务学院认为的包括电热水器、监控设备、窗帘、广告牌、分体式空调、货架、木柜柜台、五层柜、玻璃柜、电子锁、杯挂架等可移动物品的装修赔偿，法院认为除紫玉内衣店的货架残值3311.47元、烟酒店的木框柜台残值2755.92元、艺丛林的物品柜残值801.73元、多米诺的展示柜残值5430.07元、尚逸国际的木更衣柜及电子锁残值2049.43元外，其他物品因均属不可移送之物品，勤务学院应对其残值予以赔偿。法院最终判决勤务学院赔偿汇海商场装修残值9947530.82元等。该案审理过程中，汇海商场向法院申请对涉案房屋的装修残值进行评估，法院委托北京京评价格评估有限公司进行鉴定，该鉴定机构于2018年7月30日出具了价格评估报告书，其中写明“尚逸国际”评估金额为688793.91元，其中包括装修无异议部分579129.98元，装修异议部分21469.54元，水电安装无异议部分88194.39元。该判决已生效并已执行。2018年7月15日，汇海商场与尚逸公司签署关于提前解除合同的协议，约定：双方签订合同约定的履行期限虽未到期，但因不可抗力因素，军队和武警部队全面停止有偿服务要求停止房屋租赁活动，导致租赁合同无法实现，双方签订的房屋租赁合同及补充协议于2018年7月16日解除，并停止经营活动，同时在一周之内腾退房屋及场地，尚逸公司所办的会员卡及会员储值卡等全权自行负责承担，因此所造成的一切损失与汇海商场无任何关系，汇海商场不负任何责任及补偿等。尚逸公司称2018年7月16日双方还签署一份《补充协议》，约定：部队评估装修补偿款等法院判决书出来，按法院规定补偿给尚逸公司，按规定扣除评估费用剩余补偿金支付给尚逸公司，因汇海商场拒绝在《补充协议》上盖章，故该公司负责人余尚涛在两份协议骑缝处捺印，但该公司没有留存原件，而将原件交给汇海商场。汇海商场对于尚逸公司主张不予认可，称双方并未签署《补充协议》。尚逸公司为证明汇海商场同意向该公司支付装修补偿款提交录音证据，汇海商场对该证据真实性不予认可。一审法院认为，尚逸公司与汇海商场签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应按合同约定履行。因部队全面停止有偿服务，故双方解除房屋租赁合同，双方就此签订了关于提前解除合同的协议。对于汇海商场是否应支付装修补偿款问题，法院认为，首先，根据房屋租赁合同约定，如遇国家或部队不可抗力的政策因素（自然灾害、地震等）造成合同无法继续履行的，合同自然终止，双方互不承担责任，互不赔偿。本案中，系因相关政策原因导致双方合同无法继续履行，依据合同约定，双方互不承担责任，互不赔偿，汇海商场根据合同约定不负有向尚逸公司支付装修补偿款的义务。其次，尚逸公司虽主张双方就装修补偿问题达成一致意见，并提交录音及《补充协议》佐证，但《补充协议》并无双方签字盖章，且尚逸公司无法提交原件，法院无法核实其真实性，且汇海商场对于录音证据不予认可，仅依据上述证据无法认定双方之间就支付装修补偿款问题达成一致意见，故尚逸公司应承担举证不能的法律责任。最后，根据生效判决，虽然判决勤务学院赔偿汇海商场装修残值，但系基于双方之间的合同约定及勤务学院的意愿而作出的判决，不能因此认定汇海商场应将其中部分款项赔偿给尚逸公司，而应以双方之间的合同约定作为赔偿依据。综上，法院认为，根据合同约定及证据情况看，尚逸公司主张汇海商场赔偿装修补偿款依据不足，法院对其提出的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回北京尚逸国际美容美发咨询有限公司的全部诉讼请求。二审中，各方均未提交新证据。经审查，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。汇海商场与尚逸公司签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。《租赁合同》中约定，如遇国家或部队不可抗力的政策因素（自然灾害、地震等）造成合同无法继续履行的，合同自然终止，双方互不承担责任，互不赔偿。在《租赁合同》履行过程中，因军队和武警部队全面停止有偿服务的相关政策要求，涉案场地无法再由尚逸公司进行使用，《租赁合同》无法继续履行，汇海商场和尚逸公司对于《租赁合同》无法继续履行均无过错，双方互不承担赔偿责任。关于汇海商场是否应向尚逸公司支付评估装修补偿款。尚逸公司向一审法院提交了2018年7月16日《补充协议》复印件，主张尚逸公司曾与汇海商场达成过等部队评估装修补偿款的法院判决书出来，汇海商场按照法院规定对尚逸公司进行补偿的约定。但该《补充协议》复印件中并无双方签字盖章，且汇海商场不予认可，尚逸公司亦无法提供该《补充协议》的原件，故本院对该《补充协议》不予采信。尚逸公司向一审法院提交了录音证据，用以证明汇海商场曾同意向尚逸公司支付装修补偿款。但该录音中的人员是否是汇海商场的人员，以及能否代表汇海商场亦无法确定，且汇海商场不予认可，故本院对该录音证据不予采信。尚逸公司主张汇海公司应向其支付装修补偿款，依据不足，本院不予支持。一审法院判决驳回尚逸公司的全部诉讼请求正确，本院予以确认。综上所述，尚逸公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10688元，由北京尚逸国际美容美发咨询有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王爱红审 判 员 辛 荣审 判 员 黄晓丰二〇二〇年四月二十七日法官助理 张宏宇法官助理 付雅卓书 记 员 陈 雪