湖南省平江县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0626民初3307号 原告：平江县智和商业运营管理有限公司。住所地：湖南省平江县新城区烈士陵园。 法定代表人：金社良，系公司总经理。 委托诉讼代理人：姚曙明，北京德恒（长沙）律师事务所律师。特别授权。 委托诉讼代理人：江臻，男，1968年7月26日出生，汉族，系平江县智和商业运营管理有限公司经理。 被告：瞿士坪，男，1986年1月21日出生，汉族，个体户，住湖南省沅陵县。 委托诉讼代理人：张泓东，平江县为民法律服务所法律工作者。 原告平江县智和商业运营管理有限公司（以下简称智和公司）诉被告瞿士坪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案受理，依法组成由审判员王仲君担任审判长，人民陪审员刘妹涛、张任平参加评议的合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理，原告平江县智和商业运营管理有限公司委托诉讼代理人姚曙明、江臻、被告瞿士坪委托诉讼代理人张泓东均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 平江县智和商业运营管理有限公司向本院提出如下诉讼请求：1.判决解除原、被告双方之间签署的《商铺租赁合同》及《平江县印象城运营管理公约》，被告将租赁的商铺清场后恢复原状并退还给原告，并扣除被告的履约保证金10000元；2.请求人民法院判令被告支付所租赁原告的平江印象城1栋A104-A107号铺位的租金81600元与物业管理费7983元；3.请求人民法院判令被告支付所拖欠租金的违约金24480元；4.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年11月15日原、被告签订《商铺租赁合同》及《平江印象城运营管理公约》，约定被告租赁原告所拥有的平江县印象城A104-A107号商铺用于经营平江县皇英酒吧，租赁期限自2017年3月1日至2022年2月28日止，租金按照每平方米每月33.1元计算，2019年3月1日至2020年2月28日的租金为81600元，该年度租金应在2019年3月1日前30天一次性交清，逾期支付租金的，每天按照租金的千分之三支付违约金，根据《运营管理公约》的约定，被告每年应缴纳的公共与物业管理费为7983元，物业费亦应于下一个合同年度开始前30天交清。但合同签署后，被告在对房屋消音处理不达标的情况下就予开业，给周边租户及居民的生活带来巨大影响，一些商户因此亏本关门，原告多次要求被告对酒吧进行整改，被告均未予处理，时至今日，被告尚未按照合同约定缴纳2019年3月1日至2020年2月28日的租金及物业管理费，原告多次催讨未果，鉴于被告年年恶意拖欠租金、物业费，并拒绝对酒吧噪音进行整改的行为，故原告只能诉诸法院，请求法院支持原告的诉讼请求。 为支持其诉讼请求，原告向本院提交了如下证据： 证据1、原告的营业执照与法定代表人身份证一份，以证明原告的主体资格； 证据2、被告的户籍信息一份，以证明被告的主体资格； 证据3、铺位商铺租赁合同与运营管理合约各一份，以证明原、被告之间存在租赁合同关系，原、被告之间存在物业管理合同关系，以及被告应当在每年的合同约定的3月1日之前向原告支付下一年度的租金与物业费； 证据4、民事调解书一份，以证明被告恶意拖欠租金，被告经营的酒吧存在严重的扰民现象，被告在调解协议后一直未按照调解书的要求进行整改，双方合同应当解除。 瞿士坪辩称：被告不存在违约的行为，被告向原告缴纳租金，但原告拒绝收取，被告为经营酒吧生意，花费了几百万元对租赁房屋进行了装饰，被告开业也是经过原告许可的，且本案中原告公司并不具备物业服务管理资质，根据物业管理条例的有关规定，原、被告所签订的物业管理公约属无效合同。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告瞿士坪未向本院提交证据。 经庭审质证，被告对原告提交的证据2没有异议，对证据1的真实性没有异议，但认为原告提供的经营范围没有物业管理服务；对证据3的真实性没有异议，对待证事实有异议，认为本案中原告主张的是2019年3月1日至2020年2月29日的租金，根据商铺租赁合同第4条的约定，被告缴纳租金的时间应该是2020年4月1日前，且因原告不具备物业管理资质故应属于无效合同；对证据4的真实性没有异议，对待证事实有异议，认为被告已完全按照民事调解书的内容履行了自己的义务，如果原告在这方面有异议应当按照法律程序申请法院强制执行。 本院认证意见如下：原告提交的证据真实、合法，与本案存在关联性，本院予以采信。 根据采信的证据，结合当事人的陈述，本院查明事实如下：2016年11月15日平江县智和商业运营管理有限公司与瞿士坪签订《商铺租赁合同》，合同中约定：原告将位于平江县的商铺出租给被告，其中Ａ104-107号商铺的租赁期限是五年，自2017年3月1日至2022年2月28日止，Ａ103号商铺的租赁期限为8个月零19天，即自2017年3月1日至2017年11月19日。商铺租赁用途为平江县皇英酒吧，商铺第一年即2017年3月1日至2018年2月28日的实际租金为82500元，2018年3月1日至2019年2月28日的实际租金为74200元，2019年3月1日至2020年2月29日的实际租金为81600元…，首年度租金在本合同签订时一次性缴纳，并由被告支付其他实际应交的费用（包含物业管理费、预交电费押金等）。以后每年度的租金及物业管理费等费用在下一年度使用期正式起算前30个日历天一次性缴清。被告逾期支付租金，按该租赁物年租金的千分之三每天向原告支付违约金，逾期超过15天的，原告有权根据违约责任第2条对该商铺进行处理，并有权单方解除合同，扣除全部保证金，并可将商铺另行出租。 此外，原、被告于2016年11月16日还签订了《运营管理公约》，公约中约定，被告承租原告的铺面的五年租赁期内，共计应向原告缴纳物业管理费39917元，每年7983元，每年度物业管理费等费用在下年度使用期正式起算前30个日历天一次性缴清。合同签订后，被告至今仍拖欠原告2019年3月1日至2020年2月29日的租金及物业管理费共计89583元。原告多次催收未果，遂诉至本院。 另查明：2019年1月2日原告因被告拖欠租金等问题向法院起诉，要求与被告解除租赁合同，经本院主持调解，原、被告达成了调解协议，本院于2019年3月26日下达了（2019）湘0626民初18号民事调解书。该调解书中就原告主张的酒吧经营中的噪音整改等问题，双方作出了约定。 诉讼中，被告陈述在原告起诉后其已经交付了10万元租金给原告，原告对收到10万元的事实予以认可，但认为对该笔钱仅仅是代为保管，且即使被告后来已交付了租金，也不影响被告违约事实的存在。 本院认为：原、被告之间的《商铺租赁合同》是双方在平等、自愿的前提下签订，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，原、被告双方均应当按照诚实信用的原则行使合同权利，履行合同义务。本案中因被告拖延支付租金，原告要求解除合同，本院认为被告为履行合同投入了大量的资金、物力，租赁期限尚差两年到期，如果解除合同，将会造成较大的损失，被告虽迟延支付租金，但并非不可补救，从有利于维护市场交易的安全、稳定的角度出发，兼顾公平原则，本院认为不解除原、被告之间的《商铺租赁合同》为宜，因此，被告仍应按照合同约定向原告支付租金，而在原告公司已经履行相应的物业管理义务的情况下，被告作为业主应当按照约定支付物业管理费； 在本案中，被告未按期支付租金，已构成违约，理应承担相应的违约责任，结合本案合同的履行情况，兼顾当事人的过错程度等因素，本院认为原、被告双方合同中约定的违约金过高，应予调整，违约金的支付应以实际损失为限，故本院酌情认定由被告向原告支付应付租金的利息作为违约金。关于原告主张的酒吧的噪音问题，因双方在（2019）湘0626民初18号民事调解书中已就该事项达成了协议，本案中原告并未提交证据证实被告有更严重的违约行为，故本院不再作出处理。如被告未按调解书内容整改，原告可申请本院予以强制执行。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条的规定，判决如下： 一、由被告瞿士坪在本判决书生效后五日内支付原告平江县智和商业运营管理有限公司2019年3月1日至2020年2月29日的铺面租金81600元、物业管理费7983元，合计89583元； 二、由被告瞿士坪在本判决生效后五日内以2019年3月1日至2020年2月29日的铺面租金81600元为基数，自2019年3月1日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率标准、自2019年8月20日起至租金实际支付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告平江县智和商业运营管理有限公司支付违约金； 三、驳回原告平江县智和商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。 本案受理费2781元，由被告瞿士坪负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审 判 长  王仲君 人民陪审员  刘妹涛 人民陪审员  张任平 二〇二〇年四月三日 法官助理张瑞芳 书记员江饶宇