文书内容贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终154号上诉人（原审被告）：余胜开，男，1971年7月28日出生，汉族，四川省成都市人，现住贵州省贵阳市观山湖区。被上诉人（原审原告）：剑河县国有资产经营投资有限责任公司。住所地贵州省剑河县仰阿莎街道县财政局五楼。法定代表人：谢金思，公司经理。委托诉讼代理人：（特别授权）：李兴华，贵州合兴律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：邹洋，系公司总经理。原审第三人：中交一公局海威工程建设有限公司。住所地北京市通州区徐兴路568号1号楼。法定代表人：刘继先，执行董事。原审第三人：贵州雨洋碧海城乡服务有限责任公司。住所地贵州省凯里市环城东路华成景苑3单元6楼。法定代表人：余胜开，总经理。上诉人余胜开及原审第三人开中交一公局海威工程建设有限公司（以下简称“中交海威公司”）、贵州雨洋碧海城乡服务有限责任公司（以下简称“雨洋碧海公司”）因与被上诉人剑河县国有资产经营投资有限责任公司（以下简称“剑河国资公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服剑河县人民法院（2019）黔2629民初633号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭，2020年3月20日，余胜开、剑河国资公司委托诉讼代理人李兴华及邹洋到庭接受本院询问。本案现已审理终结。余胜开上诉请求：1、撤销（2019）黔2629民初633号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案异地重审；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人在招商引资时存在虚假宣传和欺诈行为，声称上诉人租赁的房屋区域系从事“休闲茶饮及住宿区”，主要经营茶楼、酒吧、咖啡厅、书行服务、通讯服务等。但被上诉人将房屋租赁给上诉人时，没有完善招商规划区域内的基础设施及配套设施建设，消防一直未验收合格，导致上诉人装修后无法正常营业。通往招商规划区域的河滨路被封，交通不便，卫生环境差，很少有顾客光顾该招商规划区域，达不到上诉人的投资目的。且被上诉的委托人通知从2015年1月开始不再享有免租招商优惠政策，这明显属于欺诈，违约在先，造成上诉人财产损失。二、由于被上诉人出租的房屋消防没有通过验收，导致上诉人不能办理相关经营手续，上诉人花费巨额资金装修却没有达到投资目的，为了不让租赁房屋闲置，迫不得已将房屋出租给第三人中交海威公司作为临时办公使用，被上诉人也认可。被上诉人因虚假宣传的违约行为，无权收取上诉人的租金。三、上诉人租赁的房屋早已被被上诉人的委托人张贴封条和锁门，上诉人无法使用和经营，一审判决上诉人腾空房屋无任何事实依据。剑河国资公司在答辩期限内未作出答辩，但在接受本院询问时辩称，被答辩人的上诉理由无相关事实和法律基础，依法不能成立，请求二审法院驳回被答辩人的上诉请求，维持原判。剑河国资公司向一审法院起诉请求：1.依法判决被告交还租赁原告的剑河县革东镇校场坝民族风情街B2-2栋、B2-3栋、B2-1栋、B3-1栋房屋；2.被告支付原告从2014年1月1日起至2019年5月31日止房屋租金及卫生管理费1325595.85元，后期租金及卫生管理费计算至被告退房给原告时止；3.判决被告余胜开支付原告违约金10万元。一审法院认定事实：2013年10月25日，剑河国资公司发布《剑河县民族风情街招商公告》，就剑河县民族风情街的24栋房屋（A区7栋、B区11栋、C区6栋）进行招租。2014年1月1日，剑河国资公司（甲方）与被告余胜开（乙方）签订《剑河县民族风情街房屋商铺租赁合同》，合同约定：甲方将校场坝民族风情街B2-2、B2-3两栋房屋出租给乙方，两栋房屋为3层，一楼共5间门面，面积为159.2平方米，二楼商铺2个，面积为174.49平方米，三楼商铺2个，面积为159.21平方米，共计面积492.9平方米；租期为5年，从2014年1月1日起至2018年12月31日止；房屋的基准租金每月按一楼门面40元/平方米、二楼商铺按30元/平方米、三楼商铺按25元/平方米，乙方可免缴2014和2015两年的房屋租金，2016年房屋租金为基准租金的一半，2017和2018年房屋租金按基准租金全额缴纳；租金于2016年1月份开始收取，每半年交一次，上半年租金于合同生效后2016年1月15日-1月31日内交纳，下半年租金于2016年7月15日至7月31日内交纳，以后交付方式以此类推，乙方必须按照约定向甲方交纳租金，如无故拖欠租金，甲方给予乙方7天宽限期，宽限期到后仍不交纳的甲方有权终止合同和禁止乙方继续经营；乙方每月将按时交纳卫生管理费用，对所承租的房屋商铺面积2014年按每平方米0.7元收取，以后几年随市场价而适当上浮，费用收取时间从订立合同时间算起；对乙方违约责任约定在租赁期内，乙方不经甲方同意，私下转租或不按装修方案、经营方案实施，给甲方造成损失或不良影响的，保证金不再退还。同时原、被告口头约定原告将校场坝民族风情街B2-1、B3-1两栋房屋出租给被告使用，B2-1栋一层为111.8平方米，二层为129.87平方米；B3-1栋一层为202.82平方米，二层为146.7平方米，两栋房屋租赁条款参照B2-2、B2-3栋房屋租赁合同的约定执行。合同订立后，被告于2014年1月3日、2月25日分别向原告交纳租房保证金5万元，共计10万元。原告按约定将房屋交付给被告。在租赁合同履行过程中，被告余胜开曾以原告出租的房屋隐瞒了消防未经验收的事实，导致不能正常经营为由，向原告提出交涉，并因此拒绝向原告支付房屋租金和卫生管理费。自2016年起，原告委托管理的单位剑河县仰阿莎旅游投资开发有限责任公司多次与被告交涉支付租金、卫生费及退还租赁房屋等事宜未果。合同约定的租赁期限届满后，被告仍占用租赁房屋拒绝退还。另查明，被告余胜开系第三人雨洋碧海公司的法定代表人，余胜开在房屋租赁期间于2016年11月21日以雨洋碧海公司的名义与第三人中交海威公司签订《房屋租赁协议书》，将其承租的剑河县民族风情街B2-2、B2-3、B2-1、B3-1共四栋房屋商铺及独立院落整体出租给第三人中交海威公司使用，租期为24个月，即从2016年8月20日起至2018年8月19日止，租金共计45.2万元。合同到期后，中交海威公司已将房屋退还给被告余胜开，现房屋由余胜开使用至今。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告剑河国资公司与被告余胜开签订的《剑河县民族风情街房屋商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的房屋租赁合同，双方应当按照合同约定的内容全面履行自己的义务。原告剑河国资公司将出租的房屋交付给被告使用后，被告应当按合同约定的期限向出租人交付房屋租金和卫生管理费，并在合同期满后返还租赁物。本案有以下几个争议焦点：焦点一，被告应支付房屋租金和卫生管理费的期间。根据剑河国资公司与被告签订的《剑河县民族风情街房屋商铺租赁合同》约定，房屋租赁期限为5年，即自2014年1月1日起至2018年12月31日止。由于房屋租赁期间届满后，被告余胜开继续占用租赁物进行经营，应参照合同约定计算租金及卫生费，故原告起诉要求被告支付该期间的房屋租金及卫生管理费，予以支持。据此，租金及卫生管理费的计算期间应自2014年1月1日起计算至被告退房给原告时止。其中2014年和2015年两年的房屋租金免于交纳，2016年房屋租金为基准租金的一半，2017年和2018年以后的房屋租金，按基准租金全额交纳，故根据合同约定，至原告起诉时，被告应支付房屋租金的期间应当从2016年1月1日起至2019年5月31日止，共计41个月。2019年6月1日后，按被告实际占用房屋的天数折算租金。关于卫生管理费问题，由于在被告与剑河国资公司签订的租赁合同中没有减免卫生管理费的约定，故被告应当支付原告卫生管理费的期间即除合同约定的房屋租赁期限5年，还应包括2019年1月起至原告起诉要求暂计算至2019年5月31日止的期间，即从2014年1月1日起至2019年5月31日止，共计65个月。2019年6月1日后的卫生管理费计算至被告退房给原告时止。焦点二，被告应当支付原告房屋租金和卫生管理费的具体金额。1、房屋租金：            房屋租金                  栋数              层数              面积      （㎡）              租金      （元/㎡）              2016年      （元）              2017年      （元）              2018年      （元）              2019年1月1日-5月31日（元）              合计                  B2-1              一层              111.8              40              26832              53664              53664              22360              156520                  二层              129.87              30              23376.6              46753.2              46753.2              19480.5              136363.5                  B3-1              一层              202.82              40              48676.8              97353.6              97353.6              40564              283948                  二层              146.7              30              26406              52812              52812              22005              154035                  B2-2      B2-3              一层              159.2              40              38208              76416              76416              31840              222880                  二层              174.49              30              31408.2              62816.4              62816.4              26173.5              183214.5                  三层              159.21              25              23881.5              47763              47763              19901.25              139308.75      被告至2019年5月31日前应当支付原告剑河县民族风情街B2-1、B2-2、B2-3、B3-1四栋房屋的房屋租金为1276269.75元。2019年6月1日后的房屋租金计算为：473.82㎡×40元／㎡+451.06㎡×30元／㎡+159.21㎡×25元／㎡=36464.85元/月，2019年6月1日后的房屋租金计算至被告退房给原告时止。2、卫生管理费。从2014年1月1日起至2019年5月31日止，被告应支付原告的卫生管理费为：1084.09㎡×0.7元／㎡×65个月=49326.10元；2019年6月1日后的卫生管理费计算为：1084.09㎡×0.7元/㎡=758.86元/月，2019年6月1日后的卫生管理费计算至被告退房给原告时止。综合上述，被告至2019年5月31日前应当支付原告剑河县民族风情街B2-1、B2-2、B2-3、B3-1四栋房屋的房屋租金和卫生管理费共计1325595.85元（1276269.75元﹢49326.10元﹚，扣除被告已交付的保证金100000元，还应支付1225595.85元。焦点三，原告主张被告支付违约金人民币100000元，是否支持。根据原、被告签订的《剑河县民族风情街房屋商铺租赁合同》第七条，乙方违约责任“在租赁期间内，乙方不经甲方同意，私下转租或不按装修方案、经营方案实施，给甲方造成损失或不良影响的，保证金不再退还”的约定，在租赁期内，被告虽未经原告同意将承租的位于剑河县民族风情街B2-1、B2-2、B2-3、B3-1四栋房屋转租给第三人中交海威公司，但原告提交的相关证据并不能证明被告转租行为给原告造成损失或不良影响。现原告已诉请被告支付房屋租赁期间的房屋租金和卫生管理费，故对原告要求判决被告余胜开支付原告违约金人民币100000元的诉讼请求，不予支持。焦点四，被告辩称原告出租的房屋未经消防验收给被告造成损失，应由原告赔偿的问题。因被告未提交相关证据予以证明，且其未提起反诉，故在本案中不作审查，被告可另案提起诉讼。焦点五，关于原告请求被告退还租赁的剑河县民族风情街B2-1、B2-2、B2-3、B3-1四栋房屋的诉讼请求是否支持。合同法规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案租赁合同于2018年12月31日到期，合同期满后，被告仍占有租赁房屋没有依据，原告请求返还应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百三十五条规定，判决：一、被告余胜开于本判决生效后十五日内支付原告剑河县国有资产经营投资有限责任公司剑河县民族风情街B2-1、B2-2、B2-3、B3-1四栋房屋2014年1月1日至2019年5月31日期间的房屋租金和卫生管理费共计1325595.85元，扣除被告余胜开已交付的保证金100000元，还应支付1225595.85元；2019年6月1日后的房屋租金和卫生管理费按每月共计37223.71元计算至被告退房给原告时止；二、被告余胜开于本判决生效后十五日内腾空剑河县民族风情街B2-1、B2-2、B2-3、B3-1四栋房屋退还给原告剑河县国有资产经营投资有限责任公司；三、驳回原告剑河县国有资产经营投资有限责任公司的其余诉讼请求。案件受理费17630元（原告已预交8365元），由被告余胜开负担16390元，原告剑河县国有资产经营投资有限责任公司负担1240元。本院二审期间，剑河国资公司、雨洋碧海公司、中交海威公司均未提交新证据。余胜开提交以下证据材料：1、（2019）黔2629民初334号审判笔录、申请调查取证申请书、拟证明租赁的房屋消防没有验收合格。2、2018年8月7号的律师函，证明合同是和剑河县国有资产经营投资有限责任公司签的，律师函被上诉人已经签收。3、2018-16号通知及照片，证明仰阿莎公司证明产权是公司的，已经封门。经审查，上诉人提交的上述证据已经一审法院庭审质证，不属于二审新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明事实基本一致。本院另查明，2013年10月25日，剑河国资公司发布的《剑河县民族风情街招商公告》载明房屋的招租方式及功能区划分是：B1-1至B10-3为休闲娱乐区，该区主要经营茶楼、酒吧、咖啡厅、书吧、简餐、风情小客栈、通讯服务等。2014年1月1日，剑河国资公司（甲方）与上诉人余胜开（乙方）签订的《剑河县民族风情街房屋商铺租赁合同》第二条第2项约定：“乙方向甲方承诺，租赁该房屋商铺必须合法经营，并按甲方提供的经营范围进行经营，否则甲方有权终止该合同。”余胜开承租案涉房屋用于经营餐饮和住宿。剑河县仰阿莎旅游投资开发有限责任公司向余胜开发出多次通知，其中，2016年12月16日的剑仰司通（2016）18号《通知》：“……由于你方不按约定交纳租金，不履行租赁合同，违反合同约定条款，公司决定，终止和你方所签订的租赁合同，收回你方租赁和占用的房屋，在收到通知三日起，五个工作日内把房屋交还我公司……”；2017年1月14日的剑仰司通（2017）1号《通知》：“……由于你在公司多次下达通知后，占用房屋仍不予签订租赁合同，签订的租赁合同也不履行合同义务，不缴纳租金，并违反合同约定，公司董事会决定，终止和你所签订的房屋租赁合同，收回你租赁（B2-2、B2-3）和占用（B2-1、B3-1）4栋房屋，在接到通知后，于元月23日前把房屋腾退交与公司，否则，公司采取强制措施收回，一切后果由你承担”；2017年4月7日的剑仰司通（2017）7号《通知》：“……因你户长期拒绝交纳租金，经多次催告仍拒绝履行合同义务，现公司再次通知租户，三天内把设备、设施搬出，三天后公司依法对剑河民族风情街房屋、出租房屋为B2-2、B3-3栋予以查封……”；2018年7月6日的剑仰司通（2018）16号《通知》：“……由于你在公司多次下达通知后，占用房屋仍不予签订租赁合同，签订的租赁合同也不履行合同义务，不缴纳租金，并违反合同约定，公司董事会决定，终止和你所签订的房屋租赁合同，并收回你租赁（B2-2、B2-3）和占用（B2-1、B3-1）4栋房屋，在接到通知后，于2018年7月10日前把房屋腾退交与公司，否则，公司采取强制措施收回，一切后果由你承担。”2018年8月7日，余胜开向剑河国资公司发出《律师函》，要求剑河国资公司及时函复以下问题：一、剑河县仰阿莎旅游投资开发有限责任公司自称贵公司把民族风情街房产整体出让给其公司等问题；二、贵公司出租的房屋至今未取得消防验收，合同履行期限应从房屋取得消防验收的时间向后顺延至第5年的12月31日；因贵公司的过错应承担租赁房屋装修损失300万元，满足该条件，才同意解除租赁合同。剑河国资公司收到该《律师函》后，未给与答复。2018年12月31日租赁合同到期后，剑河县仰阿莎旅游投资开发有限责任公司已将余胜开承租的房屋门锁上。本院认为，根据上诉及答辩意见，本案争议焦点是：1.案涉租赁房屋是否已通过消防验收；2.余胜开是否应当支付租金；3.一审判决余胜开腾房是否有依据。一、关于案涉租赁房屋是否通过消防验收的问题。本院认为，剑河国资公司向一审法院提供的剑河县民族风情街B4-B6、B7-B9、B10-B11建筑工程《建设工程消防设计备案凭证》，说明建设工程消防设计已备案，但未提供案涉租赁房屋B2-2、B2-3、B2-1、B3-1消防部门出具的土建的建设工程竣工验收意见书，至本案判决前，剑河国资公司未能提供案涉租赁房屋的消防验收意见书，故上诉人余胜开称其承租的房屋未经消防验收的理由，本院予以支持。二、关于余胜开是否应当支付租金的问题。根据《中华人民共和国消防法》第十五条规定：“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查。消防救援机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业”。本案中，合同签订后，余胜开按约定支付其承租4栋房屋保证金10万元，剑河国资公司同时向余胜开交付租赁房屋，因承租房屋区域涉及特种行业经营，须办理特种行业经营许可证后方可经营，而在涉案租赁物未经消防安全验收，使得涉案租赁合同处于瑕疵履行状态，双方均存在过错。剑河国资公司作为出租方对其提供租赁物给余胜开经营餐饮、住宿使用的事实是明知的，其公司对消防部门所要求的“消防部门出具的土建的建设工程竣工验收意见书”无法提供，致使余胜开不能正常办理齐备餐饮、住宿经营相关手续；但余胜开作为准备从事餐饮、住宿的承租方，有义务了解从事餐饮、住宿的特殊要求和特别程序，对租赁房屋的消防情况及开餐饮、住宿能否通过消防审查亦有审慎考察防范风险的义务，其在尚未办理齐备餐饮、住宿必备手续情况下，又转租给原审第三人中交海威公司使用24个月，获取租金45.2万元。说明余胜开对其承租的房屋进行了管理使用，故余胜开应当支付租金，但鉴于双方均存在过错，根据公平原则，可适当减少应付租金，以应付租金的80%较为合理。因租赁合同于2018年12月31日到期后，被上诉人已将出租房屋锁上，之后，余胜开已不能经营，为此，合同到期锁门后的租金一审判决支付不当，本院予以改判。三、一审判决余胜开腾房是否有依据。本院认为，因双方签订的租赁合同于2018年12月31日期满，故余胜开应将其承租的案涉房屋退还给被上诉人，因此，一审法院判决余胜开将房屋腾退给被上诉人符合双方合同约定。因案涉租赁房屋已被剑河国资公司锁上，故剑河国资公司有协助余胜开腾房的义务。因余胜开对一审判决其支付2014年1月1日至2019年6月1日期间的卫生管理费共计50084.96元（49326.10+758.86）未提起上诉，应视为其服判，故本院不予审查。综上所述，余胜开应支付剑河国资公司的房屋租金计算如下：            栋数              层数              面积      （㎡）              租金      （元/㎡）              2016年      （元）              2017年      （元）              2018年      （元）              合计              80%                  B2-1              一层              111.8              40              26832              53664              53664              134160              107328                  二层              129.87              30              23376.6              46753.2              46753.2              116883              93506.4                  B3-1              一层              202.82              40              48676.8              97353.6              97353.6              243384              194707.2                  二层              146.7              30              26406              52812              52812              132030              105624                  B2-2      B2-3              一层              159.2              40              38208              76416              76416              191040              152832                  二层              174.49              30              31408.2              62816.4              62816.4              157041              125632.8                  三层              159.21              25              23881.5              47763              47763              119407.5              95526                                                                                                                                  875156.44      根据上述计算，余胜开应支付剑河国资公司2016年1月1日至2018年12月31日期间的房屋租金共计875156.44元，扣除余胜开已缴纳的保证金100000元，还应支付租金775156.44元。综上所述，余胜开的上诉请求，本院予以部分支持；一审判决认定部分事实不清，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销剑河县（2019）黔2629民初633号民事判决；二、上诉人余胜开于本判决生效后十五日内支付被上诉人剑河县国有资产经营投资有限责任公司剑河县民族风情街B2-1、B2-2、B2-3、B3-1四栋房屋自2014年1月1日至2019年5月31日期间的卫生管理费50084.96元、2016年1月1日至2018年12月31日期间的租金775156.44元，共计825241.40元；三、上诉人余胜开于本判决生效后十五日将其承租的剑河县民族风情街B2-1、B2-2、B2-3、B3-1四栋房屋退还给剑河县国有资产经营投资有限责任公司，同时剑河县国有资产经营投资有限责任公司负有协助开启上述房屋门锁的义务；四、驳回剑河县国有资产经营投资有限责任公司的其余诉讼请求。一审案件受理费17630元，二审案件受理费17630元，共计35260元，由被告余胜开负担21156元，剑河县国有资产经营投资有限责任公司负担14104元。本判决为终审判决。审判长 王 莉审判员 龙集东审判员 吴竹春二〇二〇年四月二十四日书记员 王 嘉