浙江省龙泉市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1181民初2114号 原告：龙泉市住房保障和房屋管理中心，住所地：龙泉市新华街30号，统一社会信用代码：12332502MB0N94247E。 法定代表人：黄英频，任主任。 委托诉讼代理人：元建光，浙江金铿律师事务所律师。 被告：龙泉市南山片玉古陶瓷修复工作室，经营场所：龙泉市西街，统一社会信用代码：92331181MA2E1RUF68。 经营者：王婕颖。 被告：王文，男，1973年10月8日出生，汉族，户籍所在地龙泉市，现住龙泉市。 以上两被告共同委托诉讼代理人：毛善华，浙江万申佳（龙泉）律师事务所律师。 原告龙泉市住房保障和房屋管理中心（以下简称房管中心）与被告龙泉市南山片玉古陶瓷修复工作室（以下简称南山工作室）、王文返还原物纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用普通程序于2019年11月15日公开开庭进行了审理。原告房管中心的委托诉讼代理人元建光、被告王文及其与南山工作室的共同委托诉讼代理人毛善华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告房管中心向本院提出诉讼请求：1.判决两被告腾退返还位于龙泉市西街××房屋；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告为龙泉市西街××房屋所有权人，房产证登记证号为龙房权证龙泉市字第××号。日前，原告在日常巡查中发现西街××房屋竟被被告非法占据。经了解，被告王文从案外人所谓“周氏祠堂理事会”处租赁西街××房屋，并交由王婕颖开设“龙泉市南山片玉古陶瓷修复工作室”。原告随即告知两被告西街××店铺的权属情况，并要求其腾退返还房屋。但两被告置之不理，拒不返还房屋。综上，原告是西街××房屋的合法产权人。两被告未经原告同意擅自使用该房屋，属于非法占据房屋的侵权行为。为维护自身合法权益，原告特此起诉，请依法支持相关诉请。 被告南山工作室、王文共同答辩称，1.答辩人并非“非法占据”西街××房屋，也不是原告“日常巡查发现”答辩人在此经营工作室，因为该处房屋作为周氏祠堂的临街商铺，之前就是由他人从周氏祠堂理事会承租用于开沙发店。前手租期届满后，答辩人看到招租广告，并咨询上次承租人没有问题后，才于2019年6月10日从周氏祠堂理事会承租的，用于龙泉市南山工作室，地点门牌为××房屋，租期五年，租金每年23800元，装修期间原告亦没有来现场。可见此处房屋在答辩人之前一直由周氏祠堂理事会管理和出租。那么多年原告难道就没有“巡查发现”并主张权利？显然另有蹊跷。为便于查清本案事实，答辩人认为应该追加周家祠堂理事会或周家族人代表人为当事人，参与审理并作出裁判。2.从67-69号之间由龙泉市人民政府落款时间为2014年3月的花岗岩石刻公示为“龙泉市历史建筑”和“周氏宗祠”，始建于清代，坐东朝西……“北侧厢房为临街商铺，五开间二层，全木结构，马腿雀替雕刻精细”。依据最高院1957年4月29日对河北高院关于《民间祠堂房产产权如何确权，享有如何分配》的规定：“祠堂房产的产权不宜确定为一人所有，也不宜收归国有，而应当制定适当人代管”的意见，原告的主张显然与市政府的公示冲突，2009年5月15日登记的001015294号房屋所有权证肯定有问题，属于程序违法的无效行政行为，答辩人也有理由相信这房产属于周氏族人的财产，周氏族人具有管理权。3.答辩人向周氏祠堂理事会了解到，周氏祠堂最早始建于明嘉靖14年（1534年），清代数次修缮，由西街周氏一脉族人出资建造，用于族人祭祀祖先、珍藏纂修宗谱、助学育才、宣讲宣教礼法、商讨族中事务的场所，产权归周氏族人所有无疑。故建国后到土地改革，既没有被政府没收，也没有被国有化，仅因时代变革的缘故，文物不被重视，祠堂处于失管状态，后被二轻系统擅自占用为手工业营业窗口，将祠堂与街面的通道大门关闭，过道右侧的一半被违法搭建为二轻卫生所诊室，二轻卫生所倒闭后又被龙泉市房地产管理处擅自占用出租。期间周氏族人多次找经贸局要求返还，时任经贸局领导亦认可祠堂属于周氏族人，属于公益房产，未再与周家族人争执。到2008年前后，周氏族人开始规划修缮祠堂，发现被擅自出租的情况后，周家族人与承租人发生冲突，以承租人放弃承租结束，随后数次捐款和出义务工修缮祠堂和商铺，将原“卫生所”铁拉门重新改造为石头门框、实木门。至今有记录的2013年102人捐资25250元，用于修缮街面店铺资金有45000余元，后出租他人经营沙发，收入用于祠堂的管理和维修，这些事实原告不可能不知道，缘何成为“日前巡查发现呢”，显然是不真实的。4.西街63、65、67、69号原貌显示，63号房屋一植、××和67号两植，每植6米余深、3.3米宽，69号一植是祠堂通道。但不动产登记中心档案显示，西街××登记的平面测绘图达13.10米宽，不难发现是把67号划进去了，并且作为初始登记，档案只有一张审批表和测绘图，没有任何登记前公示等程序文件。答辩人认为，周氏祠堂不是地主、资本家、官僚资产，不会被政府没收，也没有被公开征用的事实，不经过法定程序是不能成为国有房屋的，原告是自己申请、自己登记、自己发证。5.本案实际属于房屋所有权纠纷的案件，原告应该向周氏祠堂或族人主张权利。作为具有明显祠堂标志的历史建筑，答辩人已尽到充分注意义务，签订了合同，支付了对价，不存在侵权的说法。承租后，已经投入了19100元资金装修，在这些投入、找店铺费用和预期经营损失没有得到赔偿时，答辩人不可能就这样“返还”原告或周氏祠堂理事会房屋的。按照房屋租赁法律关系，即便房东存在权属争议，也不应损害善意承租人的合法权益，租赁合同应得到尊重和履行，恳请法院主持公道。6.原告提供的房屋所有权证书反映祠堂店铺是被龙泉市房地产管理处自己登记为单位房产的，原告是否为龙泉市房地产管理处合法继承机构？原告并没有提供足够的证据，请法庭查明，如果不能提供证据的，原告不具有相应的诉讼主体资格。综上所述，答辩人依据合同善意取得××房产出租权，合法权益依法应受到保护，在合同效力未被否定前，原告直接起诉答辩人返还房屋没有事实依据。原告要行使房屋处分权，必须先行解决与周氏祠堂理事会的房屋权属纠纷，恳请法院驳回原告的诉讼请求或先行中止本案审理，待原告与周氏祠堂理事会打完确认房屋产权官司后再审理本案。 本院经审理查明，2009年5月15日，龙泉市房地产管理处取得坐落于龙泉市西街××的龙房权证龙泉市字第××号房屋所有权证，登记建筑面积为168.99㎡。2009年10月9日，龙泉市房地产管理处取得坐落于龙泉市西街××的浙龙国用（××）第××号土地使用权证书，登记使用权面积为87.34㎡。2015年12月15日，龙泉市机构编制委员会发布龙编委（2015）56号《关于不动产登记职责整合相关机构编制调整的通知》，决定撤销原龙泉市房地产管理处，设立龙泉市住房保障和房屋管理中心。2019年6月10日，案外人周氏祠堂理事会作为出租方甲方与被告王文作为承租方乙方签订《房屋租赁协议》，双方约定将甲方坐落于西街63-67号四间店面及楼上二层房屋出租给乙方，出租期限为2019年7月1日至2024年7月1日，每年租金为23800元。2019年8月22日，原告房管中心向被告王文发出《通知书》，载明：“经查，你户未经产权单位允许，擅自使用0052号直管公房（西街65户）开设店铺。根据相关法律法规，任何个人或者组织不得侵占国有资产。现限你户于2019年9月6日之前，自行腾空房屋，逾期未按时腾空房屋的，我中心将依据管理职责，依法向公安部门报案。”2019年11月14日，龙泉市民政局出具《说明》，载明：“经查询，截止目前未有‘周氏祠堂理事会’社会组织在我局登记”。 另查明，被告王文与被告南山工作室的经营者王婕颖系父女关系，被告王文从案外人“周氏祠堂理事会”处租赁案涉房屋后，交由其女王婕颖开设南山工作室，工作室实际租赁房屋门牌号为××和67号。 认定上述事实的依据有原告提供的龙房权证龙泉市字第××号不动产权登记证书、浙龙国用（××）第××号土地使用权证书、《房屋租赁协议》、龙编委（2015）56号《关于不动产登记职责整合相关机构编制调整的通知》、《通知书》、营业执照、照片；被告提供的2019年6月10日《房屋租赁协议》以及原告、被告的当庭陈述。对于被告提供的2015年1月13日《房屋租赁协议》、10张照片、周氏宗祠花名册和财务账册、最高院57规定、81年复函、房产交易申请表、房屋平面测绘图与本案没有关联性，无法证明待证事实，本院对其关联性不予认可；对于被告提供的装修协议书、结算清单，被告可另案主张，本院对该组证据不予评判。 本院认为，本案的争议焦点可归纳如下两点： 一、案外人“周氏祠堂理事会”与被告王文签订的房屋租赁协议是否合法有效 本院认为，根据我国物权法相关规定，我国不动产权设立采取登记公示主义，不动产权属证书系权利人享有该不动产物权的证明，根据本案现有证据，涉案房产登记于原告处，本院确认案涉房产为原告所有，对于被告答辩称原告登记程序不合法，系原告自己申请、自己审批、自己登记的产权证书，案涉房产系案外人“周氏祠堂理事会”所有，应该追加案外人“周氏祠堂理事会”为诉讼参与人的抗辩意见，本院已向相关方释明，其可以通过行政诉讼的方式主张权利，因此，在本案中，本院对该抗辩主张和相关请求不予支持。案外人“周氏祠堂理事会”将不属于自己的房屋出租给被告王文系无权处分，无权处分的合同是否有效？本院认为，在无权处分场合，在保护真正权利人利益的同时，也应该保护交易安全，本案中的房屋租赁合同，因房屋所有权人未予追认，虽系无权处分，但合同系双方当事人真实意思表示，并不违反合同法的强制性效力规定，根据“物债两分”理论，应该认定该租赁合同成立并生效，但是物权并不发生变动，也即出租人与承租人的租赁合同效力范围不及于房屋所有权人，而只在租赁合同相对人之间有效。因此，本院确认案外人“周氏祠堂理事会”与被告王文于2019年6月10日签订的房屋租赁协议合法有效。 二、原告能否请求被告返还案涉房产 根据我国《物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”因此，权利人行使返还原物请求权的前提之一即占有人为无权占有，按照占有是否有本权的依据，将占有分为有权占有和无权占有，所谓本权，是指基于法律上的原因，可对物权进行占有的权利，包括物权权源和债权权源或者来自法律的规定，关键在于“权源”。本案的焦点即为两被告对案涉××房屋的占有是否系无权占有？本院认为，两被告对案涉××房屋的占有虽系被告王文签订的合法有效的租赁合同而来，但该租赁合同的出租方“周氏祠堂”并不享有出租房屋的处分权，该转移占有系无权处分，也未经真正权利人即本案原告追认或者事后取得处分权，因此，两被告的占有并不具备占有的权源，其占有系无权占有，两被告作为无权占有方，都负有向原告腾退并返还案涉房产的义务，被告抗辩称的承租权并不能对抗原告享有的所有权，本院对该抗辩主张不予支持。此外，两被告虽系无权占有人，但系善意占有，其主张的191000元的装修款损失可在另案中向租赁合同出租方即“周氏祠堂理事会”主张，向原告方主张于法无据，也有违合同相对性。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十五条、第三十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下： 被告龙泉市南山片玉古陶瓷修复工作室、王文于本判决生效之日起60日内将位于龙泉市西街65号[产权证号：龙房权证龙泉市字第××号]的房屋腾退并交付原告龙泉市住房保障和房屋管理中心。 案件受理费80元，由被告龙泉市南山片玉古陶瓷修复工作室、王文承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，上诉于丽水市中级人民法院。 审 判 员  陈建敏 人民陪审员  陈 伟 人民陪审员  兰炳南 二〇二〇年四月二十八日 代书 记员  刘 娟