北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终3724号上诉人（原审原告）：苏雪燕，女，1973年12月29日出生。上诉人（原审被告）：北京首开天鸿集团有限公司，住所地北京市东城区沙滩后街22号。法定代表人：阮庆革，董事长。委托诉讼代理人：崔力明，北京市安园律师事务所律师。委托诉讼代理人：常哲嘉，北京市安园律师事务所律师。上诉人苏雪燕、北京首开天鸿集团有限公司（以下简称首开公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初2643号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案后，依法由审判员潘蓉独任审判开庭进行了审理。上诉人苏雪燕、上诉人首开公司之委托诉讼代理人常哲嘉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苏雪燕上诉请求：请求撤销一审判决,依法改判1.要求首开公司根据房屋租赁合同和买卖合同赔偿房屋质量损失82万元恢复其权能原状。2.排除苏雪燕行使产权权能一切妨碍消除危险。3.本案一切费用由首开公司承担。事实及理由：苏雪燕家住的置换房屋以前就发生过严重渗水,不隔音,掉墙皮,裂痕。在2015年11月底,下雪后此房屋顶开裂漏水问题严重。2016年4月,因父母多病家里经济困难,苏雪燕将此房出租,直到2017年6月底,接到出租经纪人电话被告知房屋屋顶开裂漏雨严重把地板都淹了，房屋主功能严重受损。苏雪燕的诉求赔偿算法是根据“产权权能”对世权得来。首开公司仅以房屋过质保期限推卸责任不符合民法原则和具体规则。首开公司针对苏雪燕的上诉辩称，不同意苏雪燕的上诉请求，涉案房屋是共有住房，根据本案的案由房屋买卖合同纠纷，防水防漏的保修时间已过。关于赔偿，苏雪燕并没有提供相关损失的证据，因此不应当得到支持。首开公司上诉请求：1.请求撤销一审判决第一项,改判驳回苏雪燕的全部诉讼请求。2.诉讼费用由苏雪燕承担。一、原审判决无合同依据且适用法律错误。二、原审法院依法酌情确定的10万元的损失没有相关证据和合同依据。苏雪燕针对首开公司的上诉辩称，坚持一审的诉讼请求，不同意首开公司的上诉意见。苏雪燕向一审法院起诉请求：1、判令首开公司赔偿苏雪燕因房屋质量问题造成的损失820000元；2、判令首开公司维修位于北京市朝阳区双龙南里216号楼6层9单元×房屋，恢复该房屋的原状。一审法院认定事实：2015年5月20日，首开公司（甲方）与苏雪燕（乙方、原承租人）签订《公有住房买卖合同书》，作出如下约定：一、甲方将座落在朝阳区双龙南里216号楼9单元6层×号1居室一套，经区测绘所测量实际建筑面积为45.96平方米，按2003年成本价每建筑平方米1560元向乙方出售；二、按规定享受有关优惠政策后，乙方购房款经房地局审核后为53884元；三、乙方需一次性缴清房价款，经房地局核定后发证时多退少补；四、以成本价购买的住房，产权归乙方所有。购房后乙方不得擅自改变住房用途，在领取产权证前，乙方不得以任何方式出售、出租，否则原产权单位有权收回出售、出租房屋。在办理产权证过程中，如发现乙方提供的材计与实际情况不符，或乙方病故，而其家属未及时通知甲方时，甲方有权解除合同并从乙方所交房价款中扣除房价款的5％作为违约金和应补交的租金，所剩余额退还乙方。在领取产权证后，乙方不得以任何理由向甲方提出退房。经甲方同意，可依法进入市场出售或出租。出售时按届时有关规定缴纳土地出让金或土地收益、收益分成和有关税费后，收入归乙方所有。出租时按届时政府有关规定依法出租；五、1、乙方购房时需一次性缴纳公共部位维修基金，缴纳标准为每建筑乎方米31.2元。乙方应缴纳公共部位维修基金合计1434元，领取房屋产权证后，乙方如依法出售房屋时，公共部位维修基金本金不予退还，随房屋产权同时过户。2、公共设施维修的所需费用，从公共部位维修基金的利息中支付，不足部分可由产权人按各自占有房屋建筑面积的比例分摊。3、乙方购房后，需和当地房管部门签订物业管理协议，按北京市住宅管理规定缴纳有关费用。4、乙方购房后，其住房的供暖费和其他费用，仍按北京市有关规定执行。5、乙方购房后，其住房维修管理按北京市有关规定执行。乙方不得私自拆改房屋结构、供暖管线、上、下水管、电源线及装修设备，不得损坏屋面、地面，对公共部位要注意爱护，不得占用公共部位，不得阻挠房屋管理人员入户维修公共设施，接受当地房屋管理部门和原产权单位对住宅小区的行政管理；六、1、甲方统一代乙方办理房屋买卖过户、所有权登记、领取房屋所有权证等手续。2、乙方应缴纳房屋登记费、印花税，房屋测绘费按实际发生费用缴纳；七、本合同一式三份，甲乙双方及房产交易所各一份，具有同等效力，合同自甲乙双方签字盖章后生效。2015年10月8日，苏雪燕取得涉案房屋的所有权登记证书，登记的房屋性质为房改房（成本价）。一审审理中，苏雪燕为证明其诉讼主张，出示如下证据材料：1、苏雪燕与案外人北京房修一物业管理有限公司签订的《房屋委托代管协议书》及缴款收据，拟证明该公司与首开公司系委托代理关系，由该公司代首开公司履行维修维护涉案房屋的义务，而在履约时存在问题，致使苏雪燕房屋受损，故首开公司存在违约行为。首开公司对该证据不予认可；2、照片及视频，拟证明涉案房屋于2015年及2017年发生严重的渗漏水事故，从房顶直接发生漏水，给苏雪燕造成财产损失。首开公司对该组证据不予认可，称照片及视频不能客观真实的反应漏水事实和苏雪燕主张的损失金额；3、房屋出租委托代理合同及截图，拟证明因涉案房屋渗漏水，致使涉案房屋价值发生贬损，使得苏雪燕在利用涉案房屋进行收益时受到了相应损失。另经当庭询问双方查明，苏雪燕通过其原位于三里屯的房屋拆迁安置取得了涉案房屋，之前系承租使用，之后取得产权。首开公司系涉案房屋的承建方，将涉案房屋出售后相关物业服务委托给案外人北京房修一物业管理有限公司，由该公司负责物业服务。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，苏雪燕与首开公司签订的《公有住房买卖合同书》是双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应依约履行。涉案房屋原系拆迁安置房屋，之前由苏雪燕承租，之后苏雪燕于2015年通过成本价出售的方式取得涉案房屋的所有权，其与首开公司之间的房屋买卖合同关系已履行完毕。苏雪燕要求首开公司赔偿其经济损失82万元，亦未就该损失金额的计算方式充分举证。现苏雪燕主张首开公司作为涉案房屋的出售方存在违约行为，使得涉案房屋的质量存在缺陷并屡屡发生渗漏水事故，故而主张首开公司承担违约责任，赔偿其损失并恢复涉案房屋原状的诉讼请求，事实及法律依据不足，法院不予支持。但是根据苏雪燕出示的有关证据，在苏雪燕取得涉案房屋的产权后，涉案房屋确实发生多次较为严重的渗漏水事故，相关事故的发生必然影响苏雪燕对涉案房屋的正常使用，并使涉案房屋的使用价值及交易价值发生贬损。《民法总则》规定，民事主体从事民事活动应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。首开公司作为涉案房屋的承建单位及出卖人，应当依据公平原则对涉案房屋多次渗漏水给苏雪燕造成的损失给予一定的补偿。具体补偿金额法院依据事故严重程度、涉案房屋状况等因素酌情确定。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条的规定，判决：一、北京首开天鸿集团有限公司于判决生效之日起七日内支付苏雪燕经济补偿款十万元；二、驳回苏雪燕的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。苏雪燕提交《公有住宅租赁合同》、《北京市城市住宅房屋拆迁安置补偿协议书》，证明权利义务关系明确，房屋系先租赁后购买。首开公司发表质证意见称认可房屋先租赁后购买的事实。首开公司提交1.《工程质量竣工核验证书》、《建设工程规划许可证附件》，证明涉诉楼宇于1993年12月25日开工，于1994年12月18日竣工验收合格，在建设之前经过规划许可，并与规划图相匹配，与现在楼宇规划现状、面积一致；2.《证明》、《名称变更通知》，证明首开公司名称变更情况。苏雪燕发表质证意见称上述证据与本案无关联。针对前述证据材料，本院结合案件事实及在案其他证据综合予以认定。苏雪燕在二审期间向本院提出申请，要求对涉诉房屋现值和质量损失赔偿金额进行鉴定。首开公司认为房屋已经过质量保修期，不同意鉴定。本院经审查后认为，对苏雪燕上述申请不予支持。本院经审理查明的其他事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为：苏雪燕与首开公司签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，且未违反国家法律法规的强制性规定为有效合同。各方均应按照合同履行各自义务。现各方均认可，苏雪燕在拆迁后取得诉争房屋的租赁权。苏雪燕租赁房屋后，购买涉案房屋。苏雪燕已在涉案房屋长期生活，对涉案房屋存在之质量瑕疵亦应明知。苏雪燕作为买受人在缔约时知道或者应当知道标的物质量存在瑕疵，其主张作为出卖人的首开公司承担瑕疵担保责任缺乏依据。苏雪燕虽称其购买房屋后才发现房屋漏水，但对此并未提供相应证据。首开公司虽称房屋已过保修期限，不应承担责任，并提供房屋竣工验收相关材料，但其提供之证明文件所记载的地址与涉案房屋有较大差异，其现有证据尚不能证明其主张。同时，根据苏雪燕提供之现有证据，涉案房屋确实存在屋顶裂缝，且房屋顶棚存在大面积水痕。首开公司现不能证明其对涉案房屋进行了有效的维修管理，致使涉案房屋使用价值降低，房屋价值贬损，且多次漏水事故必然为苏雪燕之生活带来不便，亦会给其造成一定经济损失。一审法院综合房屋情况及损失情况酌定之损失数额并无不当。综上所述，苏雪燕及首开公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24000元，由苏雪燕负担12000元（已交纳），由北京首开天鸿集团有限公司负担12000元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  潘 蓉二〇二〇年四月二十七日法官助理  陈 雁法官助理  李海龙书 记 员  高 媛