山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终9376号 上诉人（原审原告）：崔蕾，女 委托诉讼代理人：赵闯，山东德衡律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李继全，男 上诉人崔蕾因与被上诉人李继全房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市市南区人民法院（2018）鲁0202民初7204号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 崔蕾上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判支持崔蕾的诉讼请求；2.诉讼费用由李继全承担。事实和理由：一、李继全违反房屋买卖合同约定，未按时将房屋交付给崔蕾，构成违约，崔蕾有权依据合同约定向李继全主张逾期交房违约佥。2018年3月7日，崔蕾与李继全签订《房地产买卖契约》约定：崔蕾购买李继全位于青岛市市南区户房屋，房屋总价为123万元。第四条约定：“甲方应于乙方拿到房产证当日将房屋交付给乙方。”第七条第二款约定：“乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房屋，每逾期一日，由违约一方向对方支付购房款万分之三的违约金……”合同签订后，崔蕾依约付款，并于2018年5月10日办理了房产证，李继全却未能依约于房产证办出当日交付房屋。经崔蕾催告仍拒绝交房，明显构成违约，李继全应依据约定向崔蕾支付违约金。二、一审法院认定双方存在租赁关系，认定错误。（一）双方签订的房屋买卖合同未涉及租赁房屋的内容，也未另行签订租赁合同，双方无租赁合同关系。（二）李继全仅提供证人证言证明双方存在租赁关系，未提交任何其他证据加以印证，应承担举证不能的后果。（三）证人证言明显不符合常理，不应采信。证人证言第一项证明内容为：李继全出售房屋的前提是崔蕾允许李继全岳父母在房屋内继续居住，且出售后主动要求向崔蕾地支付房租，显然不真实。既然双方签订书面合同，如果双方就李继全岳父母继续在房屋内居住这一重大事项形成合意，显然应当写进合同。既然合同中没有明确约定，签订合同前任何一方提出的任何条件就仅为磋商，并不构成最终确定的合同内容。双方合同中明确约定了交房时间，李继全理应遵守约定。签订合同后，也并不存在李继全支付房租的事实。退一步讲，即使真如证人所述，李继全主动要求向崔蕾支付房租，只能说明李继全有租房意愿。崔蕾未收取房租，说明崔蕾不同意将房屋出租给李继全。证人证言第二项证明内容为：因崔蕾与孙某的妹妹关系很好，出于信任没有将房屋继续出租给李继全这一条件写入合同，显然不符合逻辑。如果出卖方仅因购房人与房产中介的妹妹关系好而对购房人信任到不将如此重大事项写入合同，则有理由怀疑出卖方与证人即房产中介存在重大利害关系，证人证言不具有证明效力。证人证言第三项证明内容为：没有签订租赁合同是因为涉案房屋尚未办理产权变更登记，显然不符合事实。只要合同双方为完全民事行为能力人，即可签订房屋租赁合同。双方完全可以另行签订租赁合同，或将租赁条款写入房屋买卖合同中。涉案房屋是否办理产权变更登记，并不影响租赁合同的签订。因此，证人证言不能证明双方未签订租赁合同的合理性。（四）从双方履行行为可看出双方没有租赁关系。根据日常生活经验法则，房屋租赁合同的房租支付方式有按月付、按季度付、按半年付、按年付，且均要求先付房租。本案中，李继全从签订房屋买卖合同到一审判决下达长达一年之久从未支付过租金。崔蕾作为购房人，也未在最后一笔房款中将所谓房租扣除，而是支付了全部购房款。可见，双方之间并不存在租赁关系。综上，请求依法判如所请。 李继全辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。涉案房屋于2018年5月办理过户登记，但崔蕾并未支付全部购房款。崔蕾直到2018年8月底才办妥银行贷款手续，李继全于该月底收到银行款项。综上，请求判决驳回上诉，维持原判。 崔蕾向一审法院起诉请求：1．判令李继全腾出青岛市市南区户房屋；2.判令李继全按照每天369元的标准向崔蕾支付自2018年5月10日起至2018年8月8日止的违约金33,215元，并支付自2018年8月19日起至实际交付房屋之日止的违约金；3.诉讼费用由李继全承担。 一审法院认定事实：2018年3月7日，李继全（甲方）与崔蕾（乙方）签订《房地产买卖契约》。合同约定：甲方将位于青岛市市南区户房屋出售给乙方，房屋成交价格为123万元。合同约定了付款方式和时间等。合同约定：甲方应于乙方拿到房产证当日将房屋交付给乙方；乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房屋，每逾期一日，由违约一方向对方支付购房款万分之三的违约金。李继全、崔蕾、青岛市市北区富裕阳光房产付息服务部工作人员昭洋、青岛市市南区鑫阳房产信息部经营者孙某均在该买卖契约上签字捺印。 2018年5月10日，崔蕾取得涉案房屋的《不动产权证书》，证号为鲁（2018）青岛市不动产权第0032140号。 2019年2月26日，李继全申请证人孙某（青岛市市南区鑫阳房产信息部经营者）、付某（青岛市市北区富裕阳光房产付息服务部经营者）到庭作证。孙某、付某向法庭发表证人证言，证明内容为：1.李继全将房屋出售给崔蕾前明确提出，出售房屋的前提条件是崔蕾能够允许李继全岳父母在涉案房屋内继续居住，为此李继全降低了房屋售价。房屋出售后，李继全主动要求向崔蕾支付房租。2.因为孙某的妹妹与崔蕾关系很好，崔蕾再三应承会让老人继续居住，出于信任没有将房屋继续出租给李继全这一条件写入《房地产买卖契约》。3.没有签订租赁合同是因为涉案房屋尚未办理产权变更登记。崔蕾提交其委托诉讼代理人与李继全的录音证据，证明崔蕾与证人之间存在矛盾，证人证言不应采信。一审法院经审查认为，崔蕾与李继全签订《房地产买卖契约》时，两位证人均在现场，其中一位证人在合同上签字，对本案事实情况应当比较了解。从崔蕾提交的录音证据看，李继全亦称孙某的妹妹与崔蕾原本是朋友，双方因崔蕾反悔让李继全腾让房屋而产生矛盾。证人到庭分别接受法官和崔蕾委托诉讼代理人质询，两位证人的证言基本一致，一审法院予以采信。 一审庭审中，李继全同意将涉案房屋交付崔蕾。 一审法院认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，李继全与崔蕾签订《房地产买卖契约》并实际交付房款，办理了涉案房屋产权登记，双方买卖合同关系依法成立。现李继全主张其与崔蕾曾约定涉案房屋出售后继续承租该房屋，崔蕾虽不予认可，但证人出庭提供的证言可以证明该事实成立，故一审法院采信李继全的主张。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。在不定期租赁中，除双方当事人另有约定，双方均可随时解除合同。本案中，双方未签订房屋租赁协议，崔蕾向法院起诉要求李继全腾房的行为，可以视为其对租赁关系的解除，且李继全同意将涉案房屋交付崔蕾，故一审法院对该项诉讼请求予以支持。基于前述认定，崔蕾向李继全主张逾期交房违约金的请求缺乏依据，一审法院不予支持，崔蕾可另案起诉李继全主张房屋租赁费用。综上，一审法院判决：一、李继全于判决生效之日起十日内将青岛市市南区户房屋腾交给崔蕾；二、驳回崔蕾的其他诉讼请求。案件受理费630元，由李继全负担。 二审中，崔蕾提交其与李继全于2018年8月1日的电话录音整理笔录，该笔录显示：崔蕾向李继全打电话沟通交房事宜，李继全未提双方存在租赁合同，并表示无法跟老人说；李继全称自己的房子也闲着，也希望他们搬出来。崔蕾提交该证据证明，李继全不交房的原因是老人不愿意搬，并不是双方在履行租赁合同，李继全主张崔蕾一直没有要求腾出房屋不符合事实。李继全质证称：对录音整理材料的真实性没有异议；之所以说无法跟老人交代，是因为已经与崔蕾商量好必须让老人在涉案房屋内居住。因李继全对该录音整理笔录的真实性予以认可，一审法院对该证据的真实性予以确认。 二审查明，一审审理期间，李继全辩称其已经按照每年1.5万元向中介支付房租，但崔蕾未领取。二审中，李继全称以其现金形式将房租1.5万交给中介，因崔蕾没有接收，中介将房租退给李继全。 二审查明的其他事实与一审查明一致。 本案经调解，双方当事人未能达成协议。 本院认为，本案争议的焦点是：崔蕾与李继全之间是否存在房屋租赁关系。李继全主张其与崔蕾约定房屋出售后其继续承租涉案房屋，并在一审中申请证人孙某、付某到庭作证。两位证人的证言均可证实李继全的主张，结合李继全关于支付租金过程的陈述，一审法院认定崔蕾与李继全在买卖涉案房屋时约定李继全继续租赁涉案房屋，并无不当。崔蕾虽不予认可，但并未提交相反证据予以反驳，依法应当承担不利法律后果。一审法院认为崔蕾可另案起诉向李继全主张房屋租赁费用，亦并无不当，本院予以确认。 综上，崔蕾的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费630元，由上诉人崔蕾负担。 本判决为终审判决。 审判长  谢雄心 审判员  徐镜圆 审判员  孙秀强 二〇二〇年四月二十一日 书记员  韩明玉 书记员  庞连捷