广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终3698号上诉人（原审被告）：张寥，男，1970年12月22日出生，汉族，住广东省高州市。委托诉讼代理人：杨山，广东海法（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨欢钰，广东海法（东莞）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：广州成功文昌房地产有限公司，住所地：广州市荔湾区十三甫路聚寿里16号301房。法定代表人：邓耀文，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨宇鹏，广东富来之正律师事务所律师。原审第三人：冯镇业，男，1964年9月2日出生，汉族，住广东省高州市。委托诉讼代理人：陈明全，广东信广律师事务所律师。委托诉讼代理人：江润凯，广东信广律师事务所律师。上诉人张寥与被上诉人广州成功文昌房地产有限公司（以下简称成功文昌公司）及原审第三人冯镇业因房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初6515号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。张寥上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项、第三项，判令张寥无需腾空交还房屋及支付房屋占用费给成功文昌公司；2.一、二审诉讼费由成功文昌公司及冯镇业承担。事实和理由：（一）一审法院判令张寥、冯镇业及其他房屋实际使用人共同腾空并交还涉案房屋给成功文昌公司错误。1.成功文昌公司与张寥的租赁合同期限届满前一个半月即2017年8月1日，在成功文昌公司向张寥发出《关于收回房屋的通知》时，张寥已明确告知成功文昌公司，因次承租人冯镇业欠租导致张寥无法按时交租，且房屋由冯镇业租用可能无法按时交还，成功文昌公司此时已清楚知道涉案房屋的实际使用人是冯镇业，故在合同期满后张寥需承担的义务是足额支付租赁期内拖欠的租金，而非腾空交还房屋。2.成功文昌公司与张寥的租赁合同期满后，冯镇业占用成功文昌公司的房屋，该行为已属侵权责任纠纷，是冯镇业侵害了成功文昌公司的房屋财产权，该行为实施中张寥没有任何过错，还积极协助成功文昌公司收回涉案房屋，在侵权纠纷中，张寥不是实施侵权人，也没有过错，不应承担腾空交还房屋的责任。3.一审法院判决的“其他房屋实际使用人”是不确定的对象，由一个不确定的对象承担共同腾房和还房义务没有任何意义，亦无法执行。（二）一审判令张寥、冯镇业以33600元/月标准共同向成功文昌公司支付自2017年9月15日至实际腾空交还房屋之日的房屋占用费是错误的，房屋租赁合同期限已届满，且实际占用该房屋的是冯镇业而非张寥。（三）一审判决第二项判令张寥向成功文昌公司支付拖欠租金134400元及违约金是错误的。根据成功文昌公司与张寥签订的房屋租赁合同第四条约定，张寥向成功文昌公司缴纳6万元保证金，成功文昌公司应在租赁期限届满或解除合同之日将保证金退还张寥或抵偿租金。而在一审期间，张寥在答辩及庭审中均多次提出该保证金抵偿欠付成功文昌公司的租金，但一审法院对此不作任何解释或处理。因此，实际上成功文昌公司到合同期满时止，用其保证金抵偿租金后，张寥只欠成功文昌公司两个月租金，其违约金也只能按照实际拖欠金额计算，且不能超过相应月份之租金额。二审庭询时另补充：1.关于对成功文昌公司是否收到张寥67200元保证金的问题，张寥在庭前已经向法庭提交了张寥和成功文昌公司财务人员的微信聊天记录，该聊天记录可以证明成功文昌公司已经实际收到张寥依据双方所签订的房屋租赁合同约定缴纳的保证金67200元，成功文昌公司不承认收到是没有事实依据的；2.（2020）粤01民终390号案件与本案是相同的关联案，该案已经判决，在该案判决之前，成功文昌公司和冯镇业经过协商已经达成和解，按照三方协商的结果，冯镇业已经将涉案房屋以及390号案的房屋全部腾空给成功文昌公司，基于该点，一审判决要求张寥以及冯镇业腾空房屋给成功文昌公司的事实已经不存在，已经履行完毕；3.对于涉案房屋从2017年9月15日到实际腾空并交还房屋的占用费问题，成功文昌公司已经免除了冯镇业的占用费，基于本案属于共同责任之债，既然冯镇业已经履行了腾空房屋，并且成功文昌公司免除了冯镇业的房屋占用费，也就是免除了张寥的该项责任，该项诉争已经得到了解决，因此本案解决该诉争结果后应该对一审判决进行改判或者通过其他途径解决。冯镇业二审答辩称，1.张寥应该支付房屋的占用费；2.本案一审、二审诉讼费应该由张寥和成功文昌公司承担。成功文昌公司二审答辩称，1.对于张寥所述已经支付保证金的陈述，不予确认；2.张寥所述腾空房屋免除占用费问题成功文昌公司同意，一审判决第1、3项实际上双方已经没有争议了，但是对于一审判决第2项张寥拖欠租金以及违约金的问题，该项判决一审判决认定事实清楚，应该予以维持。成功文昌公司向一审法院起诉请求：1.张寥、冯镇业及其他实际使用人立即向成功文昌公司腾空广州市荔湾区宝华路***正街18号；2.张寥支付拖欠的租金134400元（自2017年5月15日起至2017年9月14日止共4个月的租金，按合同约定的33600元/月标准计算）及违约金134400元（以当月拖欠租金为基数，按合同约定每日0.5%的标准计算至清偿之日，以本金为限）；3.张寥、冯镇业支付逾期腾空房屋的占有使用费（自2017年9月15日至实际腾空之日止，参照合同约定的租金标准33600元/月标准计算）；4.张寥、冯镇业承担所有诉讼费。一审法院认定事实：广州市荔湾区宝华路***正街18号房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积982.99平方米，为居住用房，属于成功文昌公司所有。2014年9月11日，成功文昌公司（出租人、甲方）与张寥（承租人、乙方）签署《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将涉案房屋全栋出租给乙方作住宅用途使用，建筑面积982.99平方米。租赁期限及月租金额，2014年9月15日至2015年9月14日，30000元，2015年9月15日至2016年9月14日，32000元，2016年9月15日至2017年9月14日，33600元。租金按每月结算，由乙方在每月的第5日前缴付给甲方。乙方向甲方交纳60000元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方。甲方发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金2个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失。乙方依时缴纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.5%向甲方支付违约金。租赁期届满，应将原承租房屋交回甲方，如需继续承租房屋，应提前90日与甲方协商，双方另行签订合同。乙方在租赁期限第2年和第3年各补差额4000元和3200元合同保证金，等等。该《广州市房屋租赁合同》在房管部门办理了房屋租赁登记备案。《广州市房屋租赁合同》签订后，成功文昌公司将房屋交付给张寥。张寥对涉案房屋进行分隔及水电安装。此后，张寥又将涉案房屋交给冯镇业使用。涉案房屋租赁过程中，张寥向成功文昌公司支付租金至2017年5月14日。2017年8月1日，成功文昌公司向张寥发出《关于收回房屋的通知》，要求张寥于合同期届满当日空置交还房屋，并结清租金及水电等费用。张寥于2017年8月3日签收签署通知。合同期限届满后，成功文昌公司又分别于2017年10月17日、2018年10月30日向张寥发出《关于催促收回房屋的通知》，催促张寥交还房屋、结清租金及水电等费用。前述两次催促通知均已由张寥签收。一审庭审中，冯镇业陈述张寥将涉案房屋给其包工包料承建，张寥拖欠工程款后，将涉案房屋出租给其，并承诺其可以租赁使用10年；涉案房屋目前仍由其承租，但实际使用人是其出租的租户。关于涉案房屋占用费标准问题，成功文昌公司陈述虽然房管局公布的租金参考价比合同租金高，但其可以按照合同租金标准主张占用费，其所提占用费标准是合理的。张寥认为其转租的涉案房屋及广州市荔湾区宝华路***正街20号，两房的租金加起来是65000元/月，涉案房屋占用费应按广州市房管部门出具的指导价50%计算，如果有必要的话也可以按照房产证的平面图对房屋占用费进行评估。2019年9月11日，一审法院在涉案房屋张贴通知，限期涉案房屋承租人、实际使用人到一审法院进行登记并办理相关手续。在通知确定的期限内，除冯镇业向一审法院登记申请参加本案诉讼外，无其他相关主体向一审法院进行登记。冯镇业为证明其积极履行收回涉案房屋，提交了与成功文昌公司高管凌炽标的微信聊天记录、成功文昌公司委托张寥收回房屋的委托授权书、出租屋消防安全隐患整改通知书、向多宝街***出租屋管理专员申请临时封屋的短信以及在涉案房屋张贴限期搬迁通知的照片。冯镇业也提交了承建房屋合同书、***路20号工程进度及付款办法、承建房屋合同、开工进度款、开工进度及结算情况记录等证据，证明张寥欠付冯镇业，将涉案房屋出租给其。同时冯镇业还提交了租赁协议，证明涉案房屋目前处于出租状态，租期未到，难以腾空。一审法院认为，成功文昌公司与张寥所签署的《广州市房屋租赁合同》是当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同，对当事人具有法律约束力，成功文昌公司与张寥均应依约全面履行自己的义务。合同签订后，成功文昌公司已将涉案房屋交付给张寥使用，张寥亦应依约履行承租人的义务，而张寥拖欠自2017年5月15日始的房屋租金，且在合同期限届满后，经成功文昌公司催告仍未将房屋交还给成功文昌公司，应承担相应责任。成功文昌公司要求张寥腾空交还涉案房屋，并按约定支付自2017年5月15日至2017年9月14日止的租金及违约金，依据充分，一审法院予以支持。结合涉案房屋实际使用情况，一审法院酌定给予张寥60日的腾空搬迁期。关于租金违约金，合同约定按当月租金额每日0.5%标准计算，一审庭审中张寥主张该违约金标准过高，结合当事人举证及日常实际情形，一审法院对张寥所提异议予以接纳。一审法院调整租金违约金参照中国人民银行制定的同期同类贷款利率（至2019年8月19日止）、全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（2019年8月20日起）标准计算。2017年5月15日至6月14日的租金违约金以该月租金33600元为本金，按前述标准自5月20日起计至付清该月租金之日止；后续租金违约金依前述方式确定。租金违约金不超过相应月份的租金额。租赁合同到期解除后，张寥仍未腾退涉案房屋，其应当支付自2017年9月15日起的房屋占用费。该房屋占用费可以参照合同解除前房屋租金标准即33600元/月计算。张寥有关房屋占用费标准的意见，难以成立，一审法院不予采信。依本案查明事实看，张寥与冯镇业之间实际为转租关系，冯镇业作为涉案房屋的实际使用人，在成功文昌公司与张寥租赁合同期满解除后，其与张寥一并负有腾空房屋并支付房屋占用费的责任。本案中冯镇业有关其腾空房屋及支付房屋占用费责任的抗辩意见，难以成立，一审法院不予支持。至于冯镇业所称其将涉案房屋出租给实际租户的问题，在一审法院2019年9月11日发出关于涉案房屋承租人、实际使用人向一审法院登记的通知后，并无相关主体向一审法院进行登记，在成功文昌公司要求张寥、冯镇业腾空交还房屋的情况下，若存前述冯镇业所称实际租户，则该实际租户亦负有协助腾空交还房屋的义务。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，于2019年11月29日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起六十日内，张寥、冯镇业及其他房屋实际使用人共同腾空广州市荔湾区宝华路***正街18号房屋并交还给广州成功文昌房地产有限公司；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，张寥向广州成功文昌房地产有限公司支付拖欠的租金134400元及违约金（各月租金违约金均以33600元为本金，2017年5月15日至6月14日的违约金自5月20日起计，6月15日至7月14日的违约金自6月20日起计，7月15日至8月14日的违约金自7月20日起计，8月15日至9月14日的违约金自8月20日起计，前述违约金均计至付清相应月租金之日止；违约金计算标准，自起算日至2019年8月19日参照中国人民银行制定的同期同类贷款利率，2019年8月19日后参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率；违约金不超过相应月份的租金额）；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，张寥及冯镇业以33600元/月标准共同向广州成功文昌房地产有限公司支付自2017年9月15日至实际腾空并交还房屋之日止的房屋占用费；四、驳回广州成功文昌房地产有限公司的其它诉讼请求。案件受理费7476元，均由张寥负担。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，一审期间，张寥提供银行转账明细流水，主张冯镇业、张汉云、冯科、冯力在2014年9月4日至2019年9月4日向其支付租金。冯镇业确认上述银行转账明细流水记载的付款，认为其已付清租金。一审判决后，冯镇业不服向本院提起上诉，请求：撤销一审判决；改判冯镇业无须腾空交还涉案房屋给成功文昌公司；改判冯镇业无须与张寥以33600元/月标准共同向成功文昌公司支付自2017年9月15日至实际腾空并交还房屋之日止的房屋占用费；一、二审诉讼费由成功文昌公司、张寥承担。二审期间，冯镇业以其与成功文昌公司达成和解协议为由，申请撤回上诉。成功文昌公司确认冯镇业已将涉案房屋交还给该公司，该公司同意放弃要求张寥、冯镇业履行一审判决第一项、第三项所确定的义务，对冯镇业撤回上诉无异议。张寥对冯镇业撤回上诉无异议，但对其未参与冯镇业和成功文昌公司之间的和解有异议。本院二审期间，张寥、成功文昌公司对一审法院认定张寥欠租的期间和欠费金额没有异议。张寥提供了微信记录一份，拟证明其于2020年3月14日与成功文昌公司的财务叶瑞珍联系、确认张寥已经按照合同约定将67200元保证金交给了成功文昌公司。成功文昌公司认为对话双方无法核定身份，和张寥对话的人无权代表成功文昌公司对相关款项进行确认，且从对话中显示张寥最后也没有收据证明其已缴纳了保证金，张寥也没有提供任何的支付凭证证实对话的真实性，对该证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。冯镇业认为上述证据系张寥与成功文昌公司之间纠纷的证据，与其无关。成功文昌公司称因其法定代表人与张寥之间的私交较好，就没有催促张寥缴纳保证金，但租金缴纳至2017年没有缴纳后，该公司就通过发函催促其缴纳租金，该公司只是发函要求张寥缴清欠款并退场，并没有对张寥未缴纳保证金提出异议。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。冯镇业不服一审判决提起上诉后，又以其已与成功文昌公司达成和解协议为由申请撤回上诉，张寥、成功文昌公司对此亦无异议，冯镇业自愿提出撤回上诉的申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十三条的规定，应予准许，冯镇业已缴纳的上诉费应减半收取为7476元，对此，本院不再另行制作民事裁定书。冯镇业在本案中不再列为上诉人，而应列为原审第三人。成功文昌公司在二审期间明确表示放弃要求张寥、冯镇业及其他房屋实际使用人腾空交还涉案房屋以及要求张寥、冯镇业支付自2017年9月15日至实际腾空交还房屋之日止的房屋占用费，系成功文昌公司对自身权利的处分，本院对此予以准许并对一审判决相应予以调整。张寥、成功文昌公司对于一审法院认定张寥欠缴合同期限届满前的租金数额以及欠租期间并无异议，对此，本院予以确认。关于张寥要求以其缴纳的保证金冲抵部分欠租的问题。虽然涉案《广州市房屋租赁合同》中约定“乙方（张寥）向甲方（成功文昌公司）缴纳60000元保证金”、“乙方在租赁期限第2年和第3年各补差额4000元和3200元合同保证金”，但对于张寥有无实际向成功文昌公司缴纳合同保证金，张寥作为保证金缴纳义务人，负有举证证明的义务。张寥目前提供的证据并不足以证明其已向成功文昌公司缴纳了保证金以及所缴纳保证金的具体金额，成功文昌公司亦否认曾收取张寥的保证金，在此情况下，张寥要求依照合同约定以保证金抵扣其欠缴的租金，依据不足，本案中不予支持。张寥一审答辩时称其对涉案房屋安装永久电源投入超过100000元，但未能提供充分证据予以佐证，且涉案《广州市房屋租赁合同》中并无关于张寥对涉案房屋的投入可用于冲抵租金的约定，张寥认为其对涉案房屋的投入应与其欠缴租金冲抵，依据不足，本院不予支持。据上，张寥自2017年5月15日起未依约向成功文昌公司支付租金，已构成违约。一审法院判令张寥支付拖欠2017年5月15日至2017年9月14日止的租金134400元及相应的违约金并无不当，本院予以维持。综上所述，张寥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本应予维持，但鉴于二审期间出现成功文昌公司放弃部分诉讼请求这一新的事实，二审对一审判决相应予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百七十条第一款第一项、第二项的规定，判决如下：一、维持广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初6515号民事判决的第二项；二、撤销广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初6515号民事判决的第一项、第三项、第四项；三、驳回广州成功文昌房地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7476元，由张寥负担。二审案件受理费14952元，由张寥负担7476元，由冯镇业负担7476元。本判决为终审判决。审判长  李静审判员  张怡审判员  余盾二〇二〇年四月二十四日书记员  贾妍胡秀红