上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终983号上诉人(原审原告)：王海，男，1964年1月29日生，汉族。上诉人(原审被告)：黄良平，男，1972年8月14日生，汉族。委托诉讼代理人：张向锋，上海勤周律师事务所律师。上诉人王海、上诉人黄良平房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2018)沪0113民初10794号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。王海上诉请求：1.请求撤销一审判决第三、四、五项，依法改判；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上海市宝山区真北路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的房屋空置损失应计算至黄良平搬出房屋止。黄良平应按照租赁合同约定的租金标准赔偿王海19个月的房屋空置损失，而不是一审法院所认定的11个月。按照合同约定，关于系争房屋的保证金应由王海收取，无需退还至黄良平。被毁房屋的外墙部分应一并处理，由黄良平将该笔费用支付给上诉人。一审判决中陈述的公安承办干警反映受损房屋在勘察结束后就解除了封闭，而且电话通知了上诉人来接收房屋等，均与事实不符。黄良平上诉请求：请求依法撤销一审民事判决，发回重审。事实和理由：《火灾事故简易认定书》认定该起火灾起火原因不是人为纵火、遗留火种、孩童玩火、物质自燃、生活用火不慎造成，可能是电气故障引燃周边可燃物并扩大成灾。501室附属设施设备是王海提供的。501室附属设备配电箱内开关在发生电气故障时未能自动断开电路，是导致火灾发生的根本原因，故王海存在过错。双方签订的租赁合同虽约定了“不得转租”违约条款，但王海对黄良平转租是明知的。在黄良平转租近一年期限内，王海从未向黄良平主张过转租违约，黄良平不应承担违约金。火灾发生后，黄良平全程都配合火灾认定和处理。王海对该责任认定不服，但一直不申请复核，也不在事故责任认定书上签名，导致系争房屋一直空置，不应当由黄良平承担期间的占用费。一审判决黄良平赔偿的室内装修费用，远超房屋修复原状的费用。601室损失数额过高，且为601室业主和王海协商所得，无法排除二者串通的可能。601室的实际损失也应当依据失火责任大小由黄良平和王海分担。修复费用估算书中，已经包括门窗清洗费、垃圾外运和保洁费，一审法院再让黄良平承担3,000元垃圾清理费，属于重复赔偿。双方对对方的上诉请求均表示不同意。王海向一审法院起诉请求：1.判令房屋租赁合同于本案诉状副本送达黄良平之日解除，黄良平清腾并返还系争房屋，另支付违约金人民币5,500元(以下币种均为人民币)；2.判令黄良平按照租赁合同约定的租金标准，支付自2018年9月28日起至判决生效后再延续计算3个月的房屋占用费；3.判令黄良平赔偿系争房屋外墙维修费50,728.59元，室内修复费57,391.24元和相邻真北路XXX弄XXX号XXX室业主(以下简称601室业主)损失24,905元；4.判令黄良平承担因火灾造成的房屋垃圾清运费3,000元。一审法院认定事实：王海为系争房屋的权利人之一。2017年3月5日，王海王海(甲方、出租方)、黄良平(乙方、承租方)和案外人德佑房地产经纪有限公司(丙方、居间方)签订房屋租赁合同，约定甲方将系争房屋出租给乙方，租赁期三年，自2017年3月25日起至2020年3月24日止，每月租金5,500元。租赁合同第一条“出租房屋情况”条款约定，系争房屋装修情况为毛坯。第五条“租赁保证金(押金)和其他费用”条款主要约定，乙方应直接或通过丙方向甲方支付房屋租赁保证金(押金)5,500元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金(押金)除用于抵充本合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息返还乙方。第六条“甲方的权利和义务”条款主要约定，甲方保证在租赁期内，该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全状态等。第七条“乙方的权利与义务”条款主要约定，乙方对该房屋的使用不违反法律及相应法规、规章的规定。如乙方违反上述保证，甲方有权单方解除本合同并收回房屋，租赁保证金(押金)不予返还，因此产生的损失由乙方负责。乙方遵守《上海市居住房屋租赁管理办法》及公共道德及社区公约，无权将该房屋转租等。第九条“违约责任”条款主要约定，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，且乙方应向甲方支付违约金，违约金的数额相当于1个月的月租金，给对方造成损失，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……(2)乙方未征得甲方书面同意擅自改变该房屋用途致使该房屋损坏；或因乙方原因造成该房屋主体结构损坏；或擅自转租该房屋或转让该房屋承租权的；或对该房屋的使用违反相关法律法规的等。上述合同签订后，王海按约向黄良平交付了系争房屋，收取租金至2019年2月24日，黄良平另向王海交付了保证金5,500元。黄良平后将系争房屋转租给他人。2018年2月21日，系争房屋发生火灾。同年3月22日，上海市宝山区公安消防支队出具《火灾事故简易调查认定书》(以下简称“事故认定书”)，对火灾事故事实认定如下：(火灾)未造成人员伤亡，火灾主要造成501室及周边邻居、公共走道、外墙等烧损、受高温烘烤、水渍影响。经查，该起火灾的起火部位位于真北路XXX弄XXX号XXX室西南侧卧室，两墙中部。起火原因可以排除人为纵火、遗留火种、孩童玩火、物质自燃、生活用火不慎，无法排除电气故障引燃周边可燃物并扩大成灾的可能。事故认定书落款处只有黄良平签字，王海未署名。另根据消防部门承办干警向法院反映，系争房屋内的电器设备及固定敷设的电气线路已在火烧中被破坏，无法确定是房屋自设线路还是电器使用不当引起火灾；事故认定书出具后，王海自称因个人原因没有到场签收，但已将上述调查结果告知其本人，其后未对调查结果提出复核等救济申请；系争房屋在调查结束后就解除了查封，出于安全考虑，公安部门已在房门加锁。王海在庭审中表示，其不认可消防部门对火灾事故结果的认定，未签署事故认定书，至2019年10月30日第四次庭审，其未就事故认定书提出过复核等救济申请。一审法院另查明，火灾事故发生后，黄良平于2018年2月24日在公安部门作询问笔录，其在笔录中称“其承租居住两三个月后就转租给另八家客户，其将房屋隔断，把每间房的空调插座拉出，重新接了电线加装了电表，但未配置灭火器或独立烟感报警器。”根据公安承办干警向法院反映，火灾发生后，消防部门封闭了现场；在勘察结束后就解除了封闭，公安人员随即电话通知王海来接收房屋，王海称其人在外地，要求公安人员换把锁芯，钥匙放在公安处；但其后并未领取房屋钥匙。王海在庭审中表示，其于2019年5月10日至公安部门领取了房屋钥匙。一审法院又查明，案外人徐某等人于2019年2月20日向法院起诉王海，就系争房屋失火造成案外人名下位于真北路XXX弄XXX号XXX室房屋装修及财物损失要求赔偿55,050元。后双方在法院支持下达成调解协议[(2019)沪0113民初5567号]，由王海于2019年3月26日前赔偿案外人徐某等人24,800元，201元诉讼费由双方各半负担。王海后支付了上述钱款，合计24,905元。在一审法院审理过程中，王海于2018年11月11日向法院就火灾造成的房屋质量问题申请司法鉴定，后因王海提出要求推迟鉴定，鉴定机构于2019年3月1日将鉴定委托退回法院。2019年4月3日，王海再次提出鉴定申请，经法院同意后，委托上海市房屋建筑设计院有限公司就火灾对房屋(包括表面、内部结构以及对应外墙)造成的质量及损害问题进行鉴定，出具修复方案并预估修复费用。根据鉴定机构出具的上房院司鉴[2019]建鉴字第1033号司法鉴定意见书(以下简称“鉴定意见”)，系争房屋受火灾影响，室内部分主要为四周墙面及顶板粉刷出现不同程度熏黑、空鼓开裂现象，部分脱落；墙面(平顶)开关、插座、灯座部分烧毁，其余熏黑；强电箱烧毁；部分窗玻璃配件熏黑；部分门及门套烧毁。南北外墙面砖、黑色金属穿孔板有烧损情况；火灾后，主体结构构件及连接节点未见烧灼引起的变形、裂缝等损伤，主体结构材料混凝土强度满足原设计C30的要求。鉴定机构就上述质量问题，对房屋内墙、顶板、地坪、门窗、插座、阳台、外墙等提出了修复方案，并估算室内修复费用为57,391.24元，室外修复费用为50,728.59元，其中垃圾外运及保洁费各列支1,500元。鉴定机构在庭审中表示室内修复工程预计需耗时3个月左右。对于鉴定意见，王海表示认可。黄良平发表质证意见：1、房屋交付时为毛坯房，烧损的门窗都是黄良平装修，相关修复费用应予扣除；2、鉴定意见要求更换室内全部电线线路，黄良平认为应该只更换受损部分；3、房屋外墙属于公共部位，王海不是权利人，无权对此主张损失；4、房屋主体结构经鉴定无质量问题，针对主体结构的鉴定费用应由王海负担，对于其他鉴定费用应根据王海、黄良平的过错程度大小来分担；5、王海诉请的房屋清运费3,000元，已在估算书中明确为1,500元，且包含在修复费用内。鉴定机构表示：1、门窗受损已无法使用是根据现场勘查的结果，不予更换会严重影响使用甚至居住安全，具体谁来负担费用由法院决定；2、修复方案中关于修复电线线路，只针对受损部分，并非指整个房屋；3、无法区别房屋内部鉴定和主体结构勘察两部分费用，是一并收费的。王海在庭审中另表示，房屋出租时虽是毛坯房但已附有门窗，并非黄良平安装；房屋外墙目前仍是火灾发生后状态，物业公司没有维修，王海也未支付相关费用。一审法院认为，王海、黄良平签订的房屋租赁合同系当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。现就双方在本案中的争议焦点，认定如下：一、关于损失责任法院认为，黄良平应就火灾对系争房屋及王海造成的损失承担全部责任。理由如下：一、王海、黄良平之间是房屋租赁合同关系，黄良平作为承租人，其对租赁物负有合理使用及妥善保管义务，房屋在黄良平承租期间发生火灾，除有证据证明租赁物本身的瑕疵与火灾有因果关系外，黄良平应就火灾造成的房屋损失向合同相对方即王海承担赔偿责任；二、虽然消防部门出具的事故认定书中未明确指出起火根本原因，但法院也注意到，王海、黄良平双方在庭审中均确认系争房屋出租时为毛坯房，目前无证据证明王海曾对系争房屋自设线路及开关进行过装修或改动，更无证据证明系争房屋的电气线路开关存在质量瑕疵从而引起火灾。黄良平作为系争房屋的控制使用人，在无证据证明是王海责任造成火灾的情况下，结合火灾事故认定书的表述，其也应就火灾造成的损失承担全部责任。二、关于合同解除及房屋返还王海、黄良平在庭审中均同意解除租赁合同，法院对此不持异议，黄良平于2018年6月24日收到诉状副本，租赁合同应于该日解除。黄良平在承租期间，未经王海允许将系争房屋转租给他人，已违反租赁合同中“不得转租”的相关约定，构成违约，王海诉请要求黄良平支付违约金5,500元，符合合同约定，法院予以准许。合同解除后，黄良平另交付的保证金5,500元，王海应予以返还。根据已查明的事实及相关调查，系争房屋在火灾发生后即由消防部门进行查封勘察，查封在消防部门出具事故认定书后解除，直至2019年5月10日王海从公安部门领取了房屋钥匙。王海虽然主张其在火灾发生后因事故调查、诉讼鉴定等原因一直无法收回系争房屋，但在司法鉴定完毕后并在法院主持下，黄良平已于2019年11月2日搬出了其留置在系争房屋内的物品，王海已实际掌握了系争房屋的控制权，相关的诉争争议已不存在，故对于王海仍要求黄良平返还系争房屋的请求，法院不予支持。三、关于房屋占用费系争房屋因火灾需要经历调查鉴定、诉讼索赔以及修复等一系列过程，导致在相当一段时间内王海无法居住使用，王海据此向黄良平求偿房屋占有使用费损失，该损失实质上为房屋因火灾造成无法使用的空置损失，具有合理性，法院予以支持。法院既已确认房屋租赁合同于2018年6月24日解除，为减少诉累，法院在将解除之前的租金一并结算后，黄良平还应承担之后的房屋空置损失。综合考虑到系争房屋灾后需善后处理、司法诉讼、鉴定、清理、装修等因素以及当事人人为造成的迟延，法院酌情确定由黄良平按照租赁合同约定的租金标准赔偿王海11个月的房屋空置损失共计60,500元。鉴于王海、黄良平双方在庭审中已确认租金付至2019年2月24日，在扣除租赁期的租金并抵扣黄良平其余预付租金后，黄良平还应补足3个月的房屋空置损失合计16,500元。王海主张要求黄良平支付2018年9月28日起至判决生效后三个月的房屋占有使用费的诉请，法院不予支持。四、关于房屋内部修复鉴定机构出具的鉴定意见书已列明了系争房屋因火灾造成的质量问题，提出了修复方案并估算了相关费用，对于鉴定意见的相关内容及鉴定人员的表述，法院予以认定。黄良平关于受损门窗系其装修、应扣除门窗修复费用的意见，法院认为，目前无证据证明受损的门窗系黄良平装修，黄良平也未提供相应证据予以佐证；退一步论，即便受损门窗系黄良平装修，出租人在收回房屋时承租人也应确保租赁房屋具备基本安全条件，目前门窗受损，修复责任理应由黄良平承担。在审理案件过程中，法院多次组织双方调解但均未达成一致，王海、黄良平之间的矛盾裂痕较难弥合，故由黄良平再入房修复已不适宜，因此法院确定黄良平支付相关修复费用，由王海自行聘请第三方予以修复。鉴定机构估算室内修复费用为57,391.24元，法院予以认定，黄良平应向王海予以支付。五、关于室外受损墙面经鉴定机构勘查，系争房屋外墙确因火灾造成了面砖等部位烧损，但该外墙属于小区业主共有部分，而非王海基于房屋所有权所取得的专有部分。在外墙未实际修复、相关费用未产生的情况下，王海以鉴定意见书估算的外墙修复费用为基础向黄良平主张损失，法院不予支持。其可在实际赔付后，另行主张。六、关于鉴定费用王海就司法鉴定预缴的25,000元鉴定费，应由黄良平负担。黄良平关于应免除房屋主体结构部分鉴定费用的抗辩意见，法院认为，王海在庭审中一并对房屋主体结构受损情况申请司法鉴定，系出于对火灾损害程度的不确定性以及居住安全的考虑，该项申请当属合理。故对于黄良平的相关抗辩意见，法院不予采纳。七、关于601室业主损失根据已查明的事实，系争房屋火灾造成邻近房屋受损。王海在法院主持调解下，已和同楼601室业主就火灾对该户房屋造成的损害赔偿达成一致，且王海已履行了相关赔偿义务。现其以此为由向黄良平主张损失，于法有据，法院予以支持。八、关于垃圾清运费系争房屋因火灾造成较多垃圾残骸，王海主张3,000元清运费，并无不妥，法院予以支持。一审法院判决如下：一、王海和黄良平就上海市宝山区真北路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的租赁合同于2018年6月24日解除；二、黄良平于判决生效之日起十日内，向王海支付违约金5,500元、房屋内部修复费57,391.24元、垃圾清理费3,000元、601室业主损失24,905元；三、黄良平赔偿王海房屋空置损失60,500元，与黄良平预付租金相抵后，黄良平还应在判决生效之日起十日内，向王海支付16,500元；四、王海于判决生效之日起十日内，向黄良平返还保证金5,500元；五、驳回王海的其余诉讼请求。本院二审期间，双方均未提供新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，双方签订的合同合法有效，各方应当恪守。黄良平在承租期间，未经王海允许将系争房屋转租给他人，构成违约，应当承担违约责任。黄良平并未提供证据证明转租得到王海允许，黄良平的该上诉意见，本院不予采纳。黄良平交付的保证金5,500元，合同约定除用于抵充本合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息返还乙方。故王海认为不应当返还的上诉意见，本院不予采纳。系争房屋发生火灾，双方在一审庭审中均确认系争房屋出租时为毛坯房，目前无证据证明王海曾对系争房屋自设线路及开关进行过装修或改动，更无证据证明系争房屋的电气线路开关存在质量瑕疵从而引起火灾。黄良平主张附属设备配电箱内开关在发生电气故障时未能自动断开电路，是导致火灾发生的根本原因，故被上诉人存在过错，该意见本院难以采信。一审法院认定黄良平作为系争房屋的控制使用人，在无证据证明是王海责任造成火灾的情况下，结合火灾事故认定书的表述，其也应就火灾造成的损失承担全部责任，该意见并无不当，可以维持。一审法院确定黄良平应当支付王海房屋内部修复费、垃圾清理费、601室业主损失等费用，数额尚属合理，本院不再调整。外墙属于小区业主共有部分，而非王海基于房屋所有权所取得的专有部分，故一审法院认定王海可在实际赔付后另行主张，该意见本院予以认同。至于房屋空置损失，一审法院综合考虑到系争房屋灾后需善后处理、司法诉讼、鉴定、清理、装修等因素以及当事人人为造成的迟延，酌情确定由黄良平按照租赁合同约定的租金标准赔偿王海11个月的房屋空置损失，该意见尚属合理，本院不再调整。综上所述，上诉人王海、上诉人黄良平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币8,010元，由上诉人王海负担3,185元，上诉人黄良平负担4,825元。本判决为终审判决。法官助理苗一路审判长 余 艺审判员 徐 江审判员 成 皿二〇二〇年四月十三日书记员 苗一路附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……