浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终435号 上诉人（原审原告、反诉被告）：杭州德邦家纺有限公司，住所地杭州市萧山区蜀山街道蜀惠路25号，统一社会信用代码：91330109699835692B。 法定代表人：谢志刚，执行董事。 上诉人（原审被告、反诉原告）：浙江凯德光伏有限公司，住所地浙江省杭州市萧山区蜀山工业园区，统一社会信用代码：91330109721065111H。 法定代表人：傅宗平，总经理。 委托诉讼代理人：朱国兴，浙江臻尚律师事务所律师。 上诉人杭州德邦家纺有限公司（以下简称德邦公司）与浙江凯德光伏有限公司（以下简称凯德公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2019）浙0109民初3495号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院认定：2017年3月25日，德邦公司与凯德公司签订《厂房租赁合同》一份，主要约定：凯德公司将位于萧山区蜀山街道工业区内的实用面积为5100平方米的厂房出租给德邦公司；租赁期限为2017年7月1日至2022年6月30日，凯德公司收取德邦公司100000元作为押金，租约期满结清所有费用后无息退回；年租金550800元，先付后用，租金每半年一付，每期均提前一个月支付，首期租金在2017年6月1日内付清；经凯德公司书面同意后，凯德公司允许德邦公司对租赁房屋进行装修、改善或增设他物，相关审批手续由德邦公司负责，并承担费用。装修、改善或增设他物的范围是：隔断、装修及办公和生产设备，不能毁坏现有墙体结构。如有毁坏，需经凯德公司书面同意，若有损坏，德邦公司负责修复，并保证其完整性。租赁期限届满后，对租赁房屋的装修、改善、增设他物的处理方法为：增设的设施、设备归德邦公司，固定装修等其他无偿归凯德公司所有或者经凯德公司书面同意后，由德邦公司自行拆除；合同期内，租赁房屋遇政府拆迁，双方均不承担违约责任，由凯德公司全权对外处理，德邦公司的补偿按照国家规定。当日，德邦公司和凯德公司又签订《补充合同》，主要约定：凯德公司提供的宿舍，小宿舍每间200元/月，大宿舍每间300元/月；四楼厂房面积150平方米，年房租8000元。 在租赁合同履行过程中，案涉租赁厂房涉及被征迁，凯德公司与蜀山街道城中村改造征迁指挥部于2018年4月23日签订《蜀山街道城中村改造工商企业征迁补偿协议书》，拆迁补偿及奖励费用约定：（一）房屋、土地、附属物、装修补偿合计78062932.20元，其中有权证房屋补偿39597042元、无权证房屋补偿4403235.20元、附属物补偿2857493元、装修补偿9416660元、土地补偿21788502元；（二）设备2774451.90元，其中可搬迁补偿1342873.90元，不可搬迁补偿1431578元；（三）停业损失费2374636元；（四）职工安置补助费111600元，其中参加养老保险的职工补偿86400元、未参加养老保险的职工补偿25200元；（五）奖励4352551元；（六）其他补偿57188元，以上总计92074816元。首期付款在本协议签订后1个月内支付总补偿金额的40%，此款凯德公司必须用于企业职工安置和释放土地、房屋等他项权利，凯德公司须在付款当日办理好上述土地、房屋使用权证的注销变更手续，并将注销证明交给征迁指挥部；第二期付款在凯德公司完成国有土地使用权证、房产证注销变更手续，且开始实施收储范围内属于凯德公司的机器设备等拆除搬离、承租户腾退工作后，征迁指挥部在10个工作日内支付总补偿款金额的30%；第三期付款在凯德公司完成收储范围内属于凯德公司的机器设备等拆除搬迁、承租户腾退及水、电、气等销户并办理腾房法定手续，并将土地（包括房屋、附属物等）按现状移交给征迁指挥部，经征迁指挥部验收认可出具证明后，在10个工作日一次性付清剩余30%补偿款及奖励款。另外，征迁补偿协议书中载明：“德邦设备69338.90元，人员安置202800元”。 2018年5月4日，德邦公司向凯德公司发出《关于搬迁时间等方面的诉求说明》，内容为：“自4月16日贵公司召集的凯德光伏厂区内的出租企业的拆迁情况说明会上获悉：该厂区预计在6月底进行搬迁，但是具体的时间无法确定。据此情况，我公司特对拆迁搬迁事情书面说明如下事项：1、请明确具体的拆迁时间。2、请明确具体的涉及我企业的拆迁补偿标准，以便我公司有时间进行核实和比对。3、由于我公司从事外贸出口业务，到目前为止订单生产量已经预排到9月25日，根据目前的生产实际情况，我们要求从双方确定搬迁方案后必须预留4个月的拆迁准备时间，如果没有4个月的搬迁准备（包括新厂房的装修，机器调试，新员工的招聘等工作），必然会造成生产延误，由此可能会带来巨额的货期延迟损失和赔偿。（具体的订单合同贵公司如果需要我们可以提供）如果没有此时间预留所造成的额外损失，我公司将会向贵公司申讨。请贵公司务必把我们作为出租企业的诉求反映给政府相应部门。” 2018年8月7日，杭州市萧山区人民政府蜀山街道办事处向各企业征迁户发出《关于加快企业腾房通知》，内容为：“在广大企业征迁户的支持配合下，朝阳工业园区“退二进三”项目涉及的企业已于4月底完成签约，按照三个月完成腾房的要求，现再次通知：请还未腾房的企业加快腾房，并在2018年8月31日前完成腾房工作。未在规定期限内腾房的，将取消相应奖励，并采取其他措施，望贵企业能从大局出发，算好经济账，尽早腾房，确保自身经济利益最大化，确保“退二进三”项目顺利推进。” 2018年10月22日，凯德公司向德邦公司等各承租户发出《关于加快企业腾房通知》，内容为：“各承租户：根据萧山区蜀山街道办事处2018年8月7日关于加快企业腾房通知精神。为响应政府征迁工作，我司再次通知各企业，请在2018年10月31日完成腾房工作，望大家能从全局出发，尽快腾出。” 德邦公司在收到腾退通知后，陆续处理订单、找新厂房等工作，从2018年12月1日开始搬迁，12月23日，德邦公司向凯德公司出具《退房通知书》，内容为：“贵公司要求及拆迁办通知，我公司决定于2018年12月31日前搬出我公司向贵司租的厂房，请贵司知晓并予以确认！在拆迁补偿（涉及我公司部分）没有得到我公司同意确认前，该厂房不得拆迁，由此所产生的法律责任我司将予以追究！”至12月31日前德邦公司搬离腾退完毕。另外，凯德公司厂区的其他租赁户也陆续在12月31日之前腾退完毕。 关于凯德公司领取拆迁补偿款的情况，查明如下：2018年5月22日领取总补偿金额的40%即36829926.40元，2018年7月17日领取总补偿金额的30%即27622444.80元，剩余款项在2019年3月28日领取。关于拆迁补偿费用中，德邦公司和凯德公司确认属于德邦公司的补偿费用为：职工安置补助费202800元、设备搬迁费69338.90元，双方有争议的是：附属物补偿、装修补偿、停业损失费。 关于押金、租金支付情况，查明如下：2017年3月24日双方签订《厂房租赁合同》前，德邦公司现金支付押金50000元，凯德公司于当日出具收据一份。2017年6月2日，德邦公司通过银行转账支付2017年7月1日至2018年6月30日的租金100000元，凯德公司于当日出具收据一份。2017年6月3日，德邦公司通过银行转账支付2017年7月1日至12月30日的租金175400元和押金50000元，凯德公司于当日出具收据一份。2017年9月11日，凯德公司向德邦公司出具宿舍房租15300元的收据，摘要为“4楼11间×200×6个月=13200元（2017年7月1日—2017年12月30日），1楼食堂103#，1×350×6个月=2100元（2017年7月1日—2017年12月30日）”，后德邦公司于2017年10月14日通过银行转账支付15300元。2017年12月5日，凯德公司向德邦公司出具房租275400元收据，摘要为“2018年1月1日至2018年6月30日止，食堂差额5000元请一起付清！”，后德邦公司于2017年12月7日通过银行转账支付275400元。2018年1月9日，凯德公司向德邦公司出具宿舍、食堂房租10170元的收据，摘要为“4楼11间，9小×260×3个月，2大×350×3个月，食堂103：350×3个月，2018年3月30日止”，后德邦公司于2018年1月26日通过银行转账支付10170元。2018年4月29日，凯德公司通过银行转账支付4楼食堂2017年7月1日至2018年6月30日止的房租8000元，该笔租金的收据凯德公司已于2017年7月28日开具。2018年3月30日，德邦公司通过网银转账支付宿舍房租11990元，但该笔租金凯德公司未出具收据。2018年5月22日，凯德公司通过银行转账支付房租9334元，但凯德公司于5月23日退回。2018年5月28日，德邦公司通过网银转账向凯德公司支付房租275400元，但凯德公司于5月31日退回房租252450元，收取22950元作为半个月租金，凯德公司的意思为给德邦公司半个月腾退时间。2018年5月31日，德邦公司通过银行转账支付房租10950元，但凯德公司于6月4日退回。2018年7月4日，德邦公司通过银行转账再次支付房租252450元，但凯德公司于8月9日退回160600元，收取91850元作为两个月租金，凯德公司的意思为继续给德邦公司两个月的腾退时间。2018年10月10日，凯德公司向德邦公司开具宿舍房租10950元的收据，摘要为“4楼11间，2大×350×3个月=2100，9小×260×3个月=7020，食堂103：350×3个月=1050,308：3×260=780，2018年9月30日止”。当日，凯德公司还开具了2018年5月1日至2018年9月30日的食堂房租3330元的收据。后德邦公司于10月15日通过网银转账支付凯德公司宿舍房租10950元和食堂房租3330元。2019年1月15日，凯德公司开具了四份收据，分别为2018年9月、10月房租68800元；11月和12月房租91800元；2018年10月1日至12月31日食堂房租2000元；4楼11间宿舍、食堂房租10950元（2大×350×3个月=2100，9小×260×3个月=7020，食堂103：350×3个月=1050，308：3×260=780），合计金额173550元。德邦公司主张该四份收据涉及的173550元于2018年10月份通过现金已支付，凯德公司抗辩未收到现金。现德邦公司起诉至原审法院，请求：一、凯德公司支付房屋拆迁补偿款1091259.90元；二、凯德公司返还房屋押金100000元；三、凯德公司返还宿舍房租8460元。凯德公司亦提出反诉，请求：一、德邦公司支付2018年9月15日至2018年12月31日的租金173550元及电费30086元，合计203636元；二、德邦公司赔偿因拖延搬迁对凯德公司造成的征收补偿款利息损失1104897.80元。审理中，变更第二项诉讼请求为要求赔偿拖延搬迁对凯德公司造成的征收补偿款利息损失552448.90元（27622444.80元×6%÷12个月×4个月） 原审法院认为，该案争议焦点之一为德邦公司主张凯德公司向其支付拆迁补偿款1091259.90元有无依据，包括附属物补偿9398元、装修补偿194923元、设备搬迁补偿69338.90元、职工安置补偿费202800元和停业损失费614800元。第一，关于设备搬迁补偿69338.90元、职工安置补偿费202800元，根据《蜀山街道城中村改造工商企业征迁补偿协议书》中载明的内容，以及结合德邦公司和凯德公司的陈述，其中涉及德邦公司的设备搬迁补偿69338.90元和职工安置补偿费202800元应由德邦公司享有，凯德公司以德邦公司迟延腾退为由主张该两笔补偿款不支付给德邦公司，缺乏依据，该院不予采纳，德邦公司要求凯德公司支付设备搬迁补偿69338.90元、职工安置补偿费202800元的诉请，予以支持。第二，关于附属物补偿9398元和装修补偿194923元，根据双方提供的证据和陈述，可以确认的事实为案涉租赁厂房在德邦公司租赁前已存在部分装修，德邦公司租赁后又投入资金进行了部分装修。《附属物补偿价格表》中登记在德邦公司位置的房2一层彩钢夹芯板围护、二层彩钢夹芯板围护双方虽主张系各自装修，但均未提供充分证据。《装修补偿价格表》中登记在德邦公司位置的房2一层装修和二层装修，德邦公司陈述均系其装修，凯德公司的陈述其中德邦公司部分装修的铝合金隔断、普通固定高柜和德邦公司装修的嵌花背景所涉及的补偿款73036元属于德邦公司，其余补偿属于凯德公司。针对以上附属物补偿9398元和装修补偿194923元，在双方各执一词，但均未能提供足以反驳对方的证据的情况下，基于双方对房2一层、二层的附属物、装修均有贡献但又无法具体区分的事实，酌情认定德邦公司租赁的房2一层、二层的附属物补偿9398元、装修补偿194923元由双方各半享有，即凯德公司应向德邦公司支付附属物补偿、装修补偿合计102160.50元。第三、关于德邦公司主张的停业损失费问题，停业损失费即《关于完善的通知》（蜀办[2018]20号）中的临时安置补助费和停产补助费，停业损失费系根据拆迁评估报告中确认的房屋面积20471㎡，按照116元/㎡计算，总金额为2374636元。根据相关拆迁政策，停业损失费的补贴标准系基于案涉厂房性质为非住宅、被拆迁人为企业所得税纳税人而确定的，系补贴给被拆迁人的，与德邦公司承租厂房的行为并无直接关联。即便凯德公司自己不生产经营，其出租厂房的行为也是一种经营行为。凯德公司作为被拆迁人，基于其所有的厂房获得的停产损失费与德邦公司等租户的生产经营并不存在直接的关联。加之德邦公司和凯德公司之间的房屋租赁合同对停业损失的归属也未作出相关约定。因此，德邦公司要求凯德公司支付停业损失费614800元的诉讼请求，缺乏依据，不予支持。 该案争议焦点二为德邦公司要求凯德公司返还多收的房租8460元有无依据。德邦公司和凯德公司签订的《补充合同》中约定小宿舍每间200元/月，大宿舍每间300元/月。2017年7月至12月，德邦公司按照每间200元/月支付了11间宿舍的房租13200元。但从2018年1月1日起，凯德公司调整小宿舍房租为每间260元/月，大宿舍为每间350元/月，为此，凯德公司向德邦公司开具的2018年1月至3月的宿舍房租收据和2018年7月至9月的宿舍房租收据中均载明为“小宿舍260元×3个月，大宿舍350元×3个月”，德邦公司也按小宿舍每间260元/月、大宿舍每间350元/月的标准向陆续向凯德公司支付2018年1月至9月三个季度的宿舍房租。由此可见，德邦公司对凯德公司调整宿舍房租是知晓的，且以实际支付的履行行为认可了凯德公司调整后的房租收费标准。双方关于2018年1月至9月的宿舍房租已经履行完毕，现德邦公司以凯德公司多收宿舍房租为由要求凯德公司返还房租差价的诉讼请求，缺乏依据，不予支持。 该案争议焦点三为德邦公司有无支付2018年9月15日至12月31日的租金173550元。德邦公司主张已支付租金的依据是凯德公司于2019年1月15日开具的四张收据，金额分别为2018年10月至12月的宿舍及食堂103、308的房租10950元、2018年10月1日至12月31日的食堂房租2000元、2018年9月和10月房租68800元、2018年11月和12月房租91800元。该院认为，德邦公司仅以该四张收据不足以证明其已支付租金173550元，理由如下：1、凯德公司虽开具了四份收据，但根据双方之前的交易惯例，双方之间多次存在先开收据后付款的方式，故凯德公司开具收据不等于德邦公司已支付租金。2、除了押金50000元外，德邦公司一直是通过银行转账支付租金的，在2018年下半年双方因腾退事宜已产生矛盾的情况下，德邦公司陈述其于2018年10月以现金方式支付租金173550元，但又没有让凯德公司当场出具收款收据，这明显不符合生活常理，也不符合双方的交易习惯。3、2018年10月份之前，街道及凯德公司已通知各承租人腾退，在被要求腾退的情况下，德邦公司能使用租赁物至何时是不确定的，按照常理，德邦公司也不需要提前支付至12月份的租金。综上，现德邦公司仅以四份收据不足以证明其已支付了租金173550元。承上分析，结合查明的事实，德邦公司已支付2018年9月15日前的厂房租金和9月30日前的宿舍食堂租金，自2018年9月16日起的厂房租金、自10月1日起的宿舍、食堂租金未付。德邦公司至2019年12月底前腾退完毕，理应支付12月30日前租金，但考虑到德邦公司腾退的原因是遇政府拆迁，征迁补偿协议和政府发布的腾房通知一般也给予三个月的腾房时间，况且德邦公司腾退确实也需要合理的时间，包括处理订单、找新厂房、组织搬迁、调试机器、安置员工等。在政府已补偿凯德公司停业损失费及各种奖励的情况下，为公平起见，凯德公司理应按照征迁补偿协议和政府的腾房通知的要求给予德邦公司等承租人合理的腾退时间，腾退期间的租金应当减免。该院基于征迁人给予的腾退时间，结合德邦公司的腾退要求、实际腾退情况等因素，酌情认定给予德邦公司三个月腾退时间，即德邦公司向凯德公司补交2018年9月16日至30日的半个月租金22950元，2018年10月至12月作为给予德邦公司的合理腾退时间，凯德公司主张该期间的租金，不予支持。 该案争议焦点四为德邦公司未付电费的金额以及押金返还问题。双方之间的租赁合同因遇到征迁而解除，合同解除后，德邦公司应结清水电费。凯德公司提供两份增值税专用发票及电表抄表记录、水电费计算表，德邦公司对其真实性也无异议，故凯德公司主张德邦公司支付未付的电费30086元的诉讼请求，予以支持。另外，合同解除后，凯德公司应当返还德邦公司押金100000元。 该案争议焦点五为凯德公司要求德邦公司因拖延搬迁造成的利息损失552448.90元有无依据。案涉租赁房屋被征迁后，凯德公司及德邦公司在合理腾退时间内负有及时腾退的义务。从征迁补偿协议和德邦公司向凯德公司提交的《关于搬迁时间等方面的诉求说明》来看，一是当时腾退时间是不明确的，二是德邦公司也有配合腾退的意思表示的，但要求给予4个月的腾退时间。之后，根据蜀山街道发出的《关于加快企业腾房通知》，要求各企业征迁户在2018年8月31日前腾退，根据凯德公司发出的《关于加快企业腾房通知》，要求德邦公司等承租户在2018年10月31日前腾退，但德邦公司迟至2018年12月底才腾退完毕，德邦公司确实存在迟延腾退的情况。但是，一方面，凯德公司厂房内的承租户不止德邦公司一户，根据凯德公司提供的电表、水费记录，其他承租户也是在9月至12月陆续腾退的。另外，除了德邦公司等承租人负有腾退义务外，凯德公司自身也负有及时腾退义务。另一方面，蜀山街道至2019年3月发放第三期补偿款的原因是多方面的，并不能证明完全因德邦公司于12月底迟延腾退而导致补偿款存在迟延发放。故凯德公司按照第三期补偿款的金额主张德邦公司赔偿补偿款利息损失的诉讼请求，依据不足，不予支持。 综上分析，德邦公司要求凯德公司支付职工安置补助费202800元、设备搬迁费69338.90元、附属物补偿、装修补偿102160.50元的诉讼请求，予以支持，合计补偿款374299.40元，德邦公司要求凯德公司返还押金100000元的诉讼请求，予以支持。德邦公司主张的其余补偿款和返还宿舍房租的诉讼请求，不予支持。凯德公司反诉要求德邦公司支付租金22950元和电费30086元的诉讼请求，予以支持，其余反诉要求支付租金和赔偿利息损失的诉请，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、凯德公司在判决生效后十日内支付德邦公司职工安置补助费202800元、设备搬迁费69338.90元、附属物补偿、装修补偿102160.50元，合计补偿款374299.40元。二、凯德公司在判决生效后十日内返还德邦公司押金100000元。三、德邦公司在判决生效后十日内支付凯德公司租金22950元。四、德邦公司在判决生效后十日内支付凯德公司电费30086元。五、驳回德邦公司其余诉讼请求。六、驳回凯德公司其余反诉诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费15598元，减半收取7799元，由凯德公司负担4207，由德邦公司负担3592元。反诉案件受理费减半收取8289元，由德邦公司负担563元，凯德公司负担7726元。 宣判后，德邦公司不服，向本院提起上诉称：一、德邦公司已经通过现金的方式支付了173550元，并有凯德光伏开具的现金收据为证，这种付款行为有效与否？作为庭审法官仅仅根据“不符合常规的推定”“依据常理”的假设，就认定此付款行为无效是完金错误的。理由如下：1、如果仔细比对以前所开具的所有收据，可以发现如果通过转账的方式支付的，全部都使用“转账”的文字说明付款方式。但是仅仅只有一张“5万”元现金收据和此173550元对应的4张现金收据没有注明“转账”说明，此完全可以证明此收据就是针对德邦公司现金支付的对应款项。2、庭审法官在判决书对此判定理由的另外一个依据是“不符合双方之前的交易惯例”。这一解释如果仔细研读所有的“收据”无论从收据开具时间，实际转账到账时间看，德邦公司丝毫无法得出这样的“不符合双方之前的交易惯例”的任何逻辑结论。3、庭审法官在做出此判定的时候，忽略了德邦公司在庭审过程再三陈述的事实：（1）德邦公司连续三次把租金通过转账的方式转给凯德公司均遭退回。德邦公司不得已当面给对方以现金的方式交付租金。（2）德邦公司之所以在未收到对方任何拆迁赔偿款的形式下，依然再次以现金的方式交付，是因为德邦公司不想凯德公司以未收到租金为理由，依据合同约定，造成德邦公司违约，从而承担违约责任。（3）另外一个事实是，开具现金收据的人是对方作为专业的从事多年财务工作的公司财务责任人(凯德公司的老板娘)如果真的出现未收到现金的情况下，就开具现金收据，无法解释。（4）在判决书中，庭审法官对此点判定的判决依据中的第“3”点解释，无明显理由和合理逻辑。德邦公司其实在决定交款之前，自己已经做了准备，因为一时间找不到合适厂房，直到9月29日份才确定好新厂房。请见新提交的证据2《厂房租赁合同》。且德邦公司租金交付一直以来是按照每半年为一付款期限，截至12月底刚好半年，所以依据半车为期限进行房租租金支付理所当然。并不是“不符合常理”。二、评估报告里面划分在“德邦家纺”里面的附属物补偿款9398元，装修补偿194923元归谁所有？庭审法官以“双方均有贡献但又无法具体区分的事实”通过“酌情”的处理方式判定双方平分此项款项，这种“均打五十大板”式的判决德邦公司无法接受。理由如下：1、德邦公司包括凯德公司所提交的《评估报告》中，已经对所有的装修位置和归属进行了明确的划分。并不是如同凯德公司律师所说的“仅仅是指定位置”，因为如果仅仅是“指定位置”的说法，明显和评估报告内容存在诸多不符。比如在《评估报告-装修部分》所指明的吊顶等装修物实际在德邦公司租赁范围位置，但是其所有方却明确标定为凯德公司所有；德邦公司承租范围内的二楼卫生间洗手台面等装修设施，也标定在凯德公司装修里面……如果依照凯德公司说法此等处也应该标定在德邦公司位置，实际上并没有。2、评估报告所有部分都是经过凯德公司确认的，现在却反口说评估报告内属于德邦公司区域内并标定分属在德邦公司所有的装修属于凯德公司实难理解。3、对于分属德邦公司所有的所有装修物，附属物，凯德公司没有提供任何有效的证据证明评估报告中划分到德邦公司所有的装修是凯德公司自己进行的装修或是以前承租方所留下的装修。以前承租方留下的所有装修也并不在报告里面。划分给德邦公司装修的各个项目里面，凯德公司对此所提交的证据仅仅是《他们自己手工画的示意图》和《搬迁后厂房照片》。4、虽然德邦公司不能提供所有的装修项目明细汇总，但是已经提供了作为其装修的主体的两个证据：玻璃铝合金隔墙，装饰墙和普通固定高柜木木板木门，彩钢夹芯板的装修证据。《铝合金施工人证词》《木工类物品清单说明》。实际上，大家可以设想包括所有厂区内的电、水、砖墙、粉刷等有很多是现金形式支付，且因为时间久远，所有的装修明细证据根本无法收集完整。5、为了证明德邦公司对厂房进行装修且凯德公司是完全知晓并认可的事实，德邦公司提供新证据1《11月23日的2000元窗户装修押金汇款凭证》。三、停产停业损失补偿费614800元归谁所有？在庭审过程中，庭审法官依据“蜀办2018-20，临时安置补助费和停产补助费系根据评估报告中确认的房屋面积20471m2，按照116元/㎡”的补助标准的计算方法，再结合相关的拆迁政策是基于补偿给被拆迁人的说法，就认定此项临时安置补助费和停产补助费应该归凯德公司所有而和德邦公司无关的判定。德邦公司认为完全是政策和条例理解错误。理由如下：1、《物权法》已经在根本法上肯定了承租人的合法物权权益，即承租方享受有此物权的合同期限内排他性对物权的使用权和经营权。2、修改过的拆迁条例虽然把承租人排除在了拆迁相关方之外，承租方无权直接向拆迁人索要拆迁补偿，但不意味着承租方不能向房屋所有人索要和己有关的拆迁补偿费用。在本案中，德邦公司正是基于合同的关于遇到拆迁的条款约定，向凯德公司索要与已相关的拆迁补偿。3、企业停产停业临时安置补偿主要是针对经营方的补偿，作为承租户的德邦公司是此承租厂区面积的实际且唯一使用者，理应享受此物权因为拆迁所造成的企业停产停业安置补偿费用。4、德邦公司和凯德公司已经通过合同约定的方式，对拆迁补偿的标准和处理方式进行了明确约定：“遇拆迁双方均不承担违约责任，由甲方(凯德公司)全权对外处理，乙方的补偿按照规定。”依据这一条款的约定，有如下事项已经得到事实上的明确：（1）德邦公司全权委托凯德公司负责拆迁补偿的对外事宜；在本案中可以理解为德邦公司委托凯德公司和拆迁方确定和德邦公司有关的补偿项目和补偿计算标准，德邦公司对补偿的项目和计算标准并无异议。（2）拆迁补偿的项目和标准参照规定标准。在本案中完全可以理解为凯德公司代表德邦公司所签订的评估补偿报告的补偿项目，补偿标准，计算方法(涉及到德邦公司的部分)等内容，应该以蜀2018-20为标准进行参照补偿。（3）凯德公司作为被拆迁方在和拆迁人达成拆迁赔偿后，理应根据合同约定把和承租人即德邦公司相关的拆迁补偿款转交给德邦公司。修（4）从蜀山拆迁补偿条例以及拆迁补偿协议里面已经可以明确看到，企业停产停业安置补偿项目是真实存在的，是在法律规定里面真实存在的；其计算标准也是明确的，即116元每平方米，依据面积进行计算。（5）顾名思义德邦公司作为承租人因为拆迁，肯定存在企业停产停业安置，人员安置，机器搬迁，装修损失等拆迁损失。这其中企业停产停业安置费用对于德邦公司来说也是真实存在的。那么由此所对应的拆迁补偿也是应该真实存在的。本案中，完全可以理解为凯德公司代表德邦公司所签订的评估补偿报告的补偿项审目，补偿标准，计算方法(涉及到德邦公司的部分)等内容应该以蜀2018-20为拆标准进行参照补偿，也就是说必须包含有：企业停产停业安置补偿，且标准为116元每平方米。6、蜀办2018-20号拆迁补偿条例中对于停产停业损失补偿的计算标准，仅仅是一种停产停业的计算方法，即其停产停业赔偿金额=厂区实际面积*116元每平方米，不能说此计算方法里面没有涉及到承租方，就武断地说停产停业补偿和承租方无关，凯德公司不需要向德邦公司支付停产停业补偿。7、庭审法官作出此判决的一个重要假设是：“即便凯德公司自己不生产经营，其出租厂房也是一种经营行为，并以此为论据说明既然是经营行为那就应该享受企业停产停业安置补偿”。并以此为依据做出了停产停业临时安置补偿和承租方无直接关系的判决，从字面上可以说这个判决实在是有理有据，但是却忽视了以下几个基本事实：（1）拆迁补偿本质上是对因为拆迁导致物权权益损害的一种补偿，房屋所有人和承租人都作为此物权的权益所有者应该根据其权益的分配权及占有地位对此拆迁补偿进行合理分配。（2）凯德公司把厂房用于出租确实是一种经营行为，其经营行为遇到拆迁而需要重新调整的时候，理应得到此经营行为的停产停业所应该得到应有的损失补偿，即租金损失补偿，而不是拆迁补偿所列的停产停业临时安置补偿(614800元)，这是两个概念(其实在凯德公司-凯德光伏和拆迁方签订了拆迁补偿协议后，其实质的租赁收益权已经通过货币化的方式进行了完全置换，也即不再存在租金损失)。且凯德公司在本案中为了从事租赁业务，用了一间办公室，用了一个物管员，其从事租赁经营行为所对应的经营场地面积应该是该工作人员的工作区域面积，而绝不是德邦公司所租赁使用的5000多平方米的厂房面积。以德邦公司使用的厂房面积作为此租赁经营的停产停业损失补偿的计算数据证据不足。从《拆迁补偿协议》可以看出，凯德公司的租赁经营因拆迁产生的停产停业损失，以自己所用的办公经营区域面积对应已经得到了其对应的停产停业安置补偿。（3）庭审法官在判决中认定依据：“根据相关拆迁政策，停业损失费的补贴标准系基于案涉厂房性质为非住宅，从而认定和承租方无关”。此说法，系对物权法的误读和对拆迁条例理解错误。（4）在庭审中，凯德公司再三强调一点，即使凯德公司厂房不予以出租，自己依然能拿到停产停业补偿。对此德邦公司予以认可，但是庭审法官和凯德公司忽视了一个基本的事实是：如果凯德公司厂房不出租哪怕是闲置不用，凯德公司即是此厂房物权的法律意义的所有者，自己同时也是此厂房的实际承租者，在这种情况下停产停业赔偿自己得到，理所当然。（5）当德邦公司和凯德公司签订租房合同开始，此合同范围内物权部分权益已经通过合同的方式转让给了承租方。停产停业损失说到底是对该区域面积厂房内所从事经营活动的经营方所有，理应归承租方所有。综合以上6点说明，德邦公司认为针对承租厂房，依据承租面积计算出来的企业安置停业停产补偿款614800元理应归德邦公司所有。另外针对法院判定的应该凯德公司(凯德光伏)应该给予德邦公司3个月的搬迁时间，这三个月租金应该予以免除的判定，合情合理。参考新提供的证据2《房屋租赁合同》，德邦公司在从12月5日开始就开始实际承担房租费用，搬迁时间先后持续了近3个多月且租金已经上涨到170元/㎡，比原来房租上涨62元/㎡。(新厂房距离凯德光伏老厂房仅仅相距离约400米，且基本位置和条件基本具有对等性)，其他各个项目的判决德邦公司认为有理有据，德邦公司可以认可。综上，请求：一、撤销原审判决的第一项中的属物补偿，装修补偿102160.5元，判令凯德公司支付附属物补偿9398元，装修补偿194923元；二、撤销原审判决的第五条，判令凯德公司支付因拆迁导致租赁终止对德邦公司的停产停业安置补偿款614800元；三、撤销民事判决第三条，判令凯德公司应给德邦公司3个月免费搬迁腾退时间，并返还德邦公司已经支付的3个月租金合计150600元。在原判决中也认定了3个月免租，只是的在最后判决结论里面进行了数学计算，所有没有明确体现出来；四、判令德邦公司通过现金方式支付的173550元作为租金行为有效；五、判令凯德公司返还2000元的窗户装修押金；六、维持其他原判；七、本案上诉费用由凯德光伏承担。 针对德邦公司的上诉，凯德公司答辩称：一、一审法院关于德邦公司有无支付2018年9月15日至12月31日的租金173550元的论证是完全正确的，德邦公司的上诉理由不能成立。1、德邦公司认为没有在收据的收款方式栏中注明转账即为凯德公司已经收到款的观点，实是为了混淆视听。德邦公司所谓的仅有一张5万元的现金收据和173550元对应的4份收据没有注明转账也不是事实，真实情况是：2017年3月24日的5万元收据的收款方式栏中有注明“现金”、2018年1月9日的10170元收据和173550元对应的4份收据的收款方式栏中既没有注明“现金”也没有注明“转账”、其余的收据收款方式栏中则注明了“转账”，如果不考虑2018年1月9日的10170元收据，基本上的规律是有注明则有收款，无注明则无收款，173550元对应的4份收据的收款方式栏中没有注明的事实恰可证明德邦公司没有付款。在收据的收款方式栏中注明“现金”和“转账”的风险是不一样的。若注明了“转账”，付款人若凭此收据主张已经付款，则另应提供转账记录予以佐证，所以即使尚未收款，收款人出具此类收据的风险不大，可以先开收据后收款，实践中也很常见。但若在收据上注明了“现金”，收款人若在未真实收款的情况下出具给付款人的风险极大，所以2017年3月24日收款方式栏中有注明“现金”的5万元收据是在凯德公司当天收款的情况下出具的，而173550元对应的4份收据是凯德公司为了向德邦公司催款而出具的，尚未收到款，自然不可能在收款方式栏中有注明“现金”，而把极大的风险留给自己。把2017年3月24日的5万元收据和173550元对应的4份收据作一下对比，可以发现如果173550元已经支付了则断没有不在收款方式栏中有注明“现金”的道理。2、德邦公司无法得出“不符合双方之前的交易惯例”的任何逻辑结论仅是德邦公司的价值取向，并不是理由。3、德邦公司在一审庭审中关于173550元如何交付的陈述违背“禁止反言”的诚信诉讼原则。德邦公司在第一次庭审时说现金是在开收据的时间支付的，也就是在2019年1月15日，而第二次庭审时则说是在2018年10月份支付的，违背“禁止反言”的诚信诉讼原则。二、关于附属物补偿9398元和装修补偿194923元的归属，德邦公司的上诉理由不能成立。1、评估报告不可能对附属物及装修的归属作出划分，因为评估机构没有这个权能，但评估报告必须要明确位置，附属物及装修的位置在德邦公司租赁范围内的必然会标注德邦公司，但德邦公司租赁范围内并不等于就是德邦公司所有的，一审已经查明凯德公司不是将毛坯房出租给德邦公司的。2、早在德邦公司腾房之前，双方的纠纷即已经产生，德邦公司更应及时保存其装修的证据，举证责任应由德邦公司承担，也应由德邦公司承担举证不能的不利后果。三、关于停业损失费问题，德邦公司的理由不能成立。1、德邦公司所有的权利来源是租赁合同而非物权法，德邦公司不是被征迁人，其不需要委托凯德公司去处理拆迁补偿事宜。2、租赁合同对停业损失费的归属未作出相关约定，只是约定了依照“规定”。3、按“规定”停业损失费不是针对德邦公司的概念。《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确将被征收人限定为所有权人，整部法规对承租人在征收补偿中的利益均未予涉及和考虑。征收补偿安置实施细则的实施对象是凯德公司，里面规定的所有内容和权利都是针对凯德公司的。征迁补偿协议书的合同相对人是凯德公司，不是德邦公司。3、停业损失费是对房屋所有权人的补偿，计算是按照116元/㎡计算的，那些有经营无房屋的企业是没有停业损失费的，比如那些“皮包公司”。综上，请求驳回上诉，维持原判。 凯德公司上诉称：一、装修和附属物的相应补偿应全部归属于凯德公司所有。1、装修和附属物大部分为凯德公司装修和增设，凯德公司擅自改装的小部分已经拆除。《厂房租赁合同》第五条约定“经甲方书面同意后，甲方允许乙方对租赁房屋进行装修、改善或增设他物”，即德邦公司的装修、改善或增设他物须经凯德公司书面同意方可实施，而凯德公司从未同意德邦公司对租赁房屋进行装修、改善或增设他物，更没有书面同意。虽然德邦公司未经凯德公司同意擅自对承租厂房进行了小部分改装，但从凯德公司在一审提交的照片上可以清楚地反映出德邦公司已经将其改装部分悉数拆除了，故装修和附属物的相应补偿应全部归属于凯德公司所有。2、即使拆迁评估时的装修和附属物包含德邦公司擅自改装的部分，相应的补偿也应归属于凯德公司。《厂房租赁合同》第五条约定“租赁期届满后，对租赁房屋的装修、改善或增设他物的处理方法为：增设的设施、设备归乙方，固定装修等其他无偿归甲方所有，或者经甲方书面同意后，由乙方自行拆除”，本案为遇政府拆迁，双方互不承担违约责任，相当于租赁期届满，按合同约定，除非经凯德公司书面同意并由德邦公司自行拆除，否则固定装修等其他无偿归凯德公司所有，所以即使德邦公司未经凯德公司同意擅自对租赁房屋进行了装修、改善或增设他物，相应的补偿也应归属于凯德公司。3、即使没有装修和附属物，凯德公司仍可按一定的标准获得补偿。根据《蜀山街道企事业单位土地房屋征收补偿安置实施细则》第四条规定“1、企业办公用房装修按总面积的10%计算，不足1000元/㎡按1000元/㎡计算，最高封顶1200元/㎡。2、企业厂房装修按建筑面积：最低为200元/㎡计算；”可见即使没有装修和附属物，凯德公司仍可按一定的标准获得补偿，如企业办公用房，零装修和最豪华装修的差额最多只有200元/㎡，所以德邦公司对租赁房屋进行的小部分改装，对凯德公司取得装修和附属物补偿的贡献度极小，将该部分补偿转移给德邦公司是极不公平的。二、一审法院酌情认定给予德邦公司三个月的免租金腾退时间没有事实和法律依据。1、一审法院酌情认定给予德邦公司三个月的免租金腾退时间是在变相地支持德邦公司诉请的停业损失费。一审法院既已充分论证停业损失费应归属于凯德公司，然又以在政府已补偿给凯德公司停业损失费及各种奖励的情况下，给予德邦公司三个月的免租金腾退时间，实质上是在变相地支持德邦公司诉请的停业损失费，一审法院的这种做法存在前后自相矛盾。2、德邦公司实际腾退的时间是8天。德邦公司于2018年12月23日向凯德公司提交《退房通知书》，承诺在2018年12月31日退房。事实上德邦公司也确实在2018年12月31日基本退房完毕，凯德公司计算租金的截止日也只是2018年12月31日。另《厂房租赁合同》中也没有约定租赁期届满或者遇政府拆迁情况下免租金的腾退时间，房屋租赁市场上也没有承租户享有免租金腾退时间的交易惯例。因此一审法院酌情认定给予德邦公司三个月的免租金腾退时间没有事实依据的。3、一审法院酌情认定给予德邦公司三个月的免租金腾退时间不合情理，更没有法律依据。根据《蜀山街道城中村改造工商企业征迁补偿协议书》，政府是以拆迁补偿款的发放作为促进被拆迁人腾房的手段。于凯德公司而言，腾房之前享有对房屋的使用或出租收益，腾房之后享有政府依征迁补偿协议书发放的补偿款收益，这两种收益应该在腾房之日无缝衔接，这应是凯德公司无争议的权益，而一审法院给予德邦公司三个月的免租金腾退时间使得凯德公司的权益出现了三个月的空档，于凯德公司而言是极不公平的。至于德邦公司的权益，是根据《厂房租赁合同》来的，合同约定有就有，没有就没有，不可能在《厂房租赁合同》之外，以损害凯德公司的权益为代价来赋予德邦公司一种新的权益，一审法院的做法是没有法律依据的。综上，请求：1.撤销一审判决第一项中的附属物补偿、装修补偿102160.50元及第三、六项；2.改判支持凯德公司一审的第一项反诉请求。 针对凯德公司的上诉，德邦公司答辩称：之前每次收款时，并不是凯德公司先把收据原件给德邦公司，而是凯德公司的操作人员拿着原件的复印件给德邦公司，确认好没问题后再付款，之后凯德公司再把原件还给德邦公司。付款的时间和实际收到收据的时间，多是以付款在前，实际收到收据的原件在后。凯德公司也承认有风险，说明不合常规。另外，蒋华平是十几年的老财务，有基本常识，不可能没付钱就开原始收据。关于附属物和装修款的归属问题，从评估报告里可以看出。凯德公司的装修主要是楼顶和地面以及扶手等，而德邦公司现在主张的是一楼的隔断玻璃铝合金和二楼的隔断。德邦公司的产值已达到了4800万人民币销售额，德邦公司对流程有特别要求，尤其是一些隔断类型的装修，完全不可能存在可以重复利用的情况。一审认为投入3万元钱的人民币装修5000平方的厂房是贡献不大，或者稍微改动，该逻辑错误，德邦公司将公司流程以录像的形式拍摄视频，希望对工厂的实际情况有了解。同样是属于德邦公司租赁的5100平方米，是房屋的整二层和房屋的一层的一部分，但是在评报告可以看出房屋的底层装修其实已经分开了，一部分装修写在德邦公司名下，一部分写在凯德公司名下。所以说，如果是按照凯德公司理解评报告里面的仅仅是对位置进行约束的话，为什么有部分装修没有放在德邦公司名下。政府赔给凯德公司的赔偿款里面可以看出装修所有的成本和费用都是按严格按照评估报告里面的产值进行汇总计算的，德邦公司装修多少钱，最终凯德公司就得到了多少钱的赔偿，是具有直接对应关系。关于停产损失，凯德公司应该根据国家标准和规定对德邦公司进行补偿，德邦公司也是依据合同约定向凯德公司要求拆迁款，停产停业是德邦公司停产停业，不可能是凯德公司停产停业。 二审中，德邦公司向本院提交：证据1、付款凭证。拟证明：德邦公司支付2000元押金并经营装修的事实。证据2、德邦公司工艺流程录像。拟证明：需要进行隔断装修才能进行生产。证据3：案涉房屋平面图。拟证明：德邦公司当时在案涉房屋的租赁情况，1层部分使用，整个2层都是德邦公司使用。凯德公司未向本院提交新的证据。 针对德邦公司提交的证据，凯德公司认为，对证据1的真实性认可，窗户押金是德邦公司破坏窗户装滑梯使用，最后因德邦公司没有恢复原样，故没有返还2000元押金。证据2已经超过举证期限，在保留上述意见前提下，真实性无法确定，且与本案无关。对证据3中2层是部分租赁德邦公司全部使用。本院认为，凯德公司对证据1的真实性没有异议，本院予以确认。证据2无法达到德邦公司的证明目的，本院不予采纳。证据3系德邦公司单方制作，本院不予采纳。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。现本案的争议焦点有二，一是凯德公司是否应支付德邦公司附属物补偿、装修补偿及停业损失；二是德邦公司是否应支付凯德公司租金。 关于争议焦点一，首先，关于附属物补偿、装修补偿，德邦公司在装修前已经存在部分装修，但现有证据无法区分德邦公司装修部分和之前已有装修部分，故原审法院根据双方提交证据等内容酌情确定德邦公司享有一半拆迁权益尚在合理范围内，本院予以确认。其次，关于停业损失，停业损失费系按照房屋面积计算，系直接补贴至被拆迁人的，与德邦公司的经营行为并无直接关联，原审法院据此驳回德邦公司要求停业损失的请求并无不当。 关于争议焦点二，首先，关于德邦公司是否已经支付173550元的租金，本院认为，根据德邦公司和凯德公司之前的交易习惯，确实存在多次先开收据后支付租金的情形，且德邦公司在知晓案涉房屋要被拆迁的情况下一次性提前支付租金与常理不符，故原审法院认定该四份收据无法证明德邦公司已经支付了该部分租金并无不当。其次，关于腾退时间，原审法院结合征迁情况及本案实际酌情给予德邦公司3个月的腾退时间并免收该期间的租金并无明显不当。据此，原审法院根据德邦公司缴纳租金情况及实际腾退时间判令德邦公司应支付租金22950元并无不妥。 另外，德邦公司要求返还2000元窗户装修押金的请求其在一审中并未提出，故不属于二审的审理范围。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费17796元，由杭州德邦家纺有限公司负担12705元，由浙江凯德光伏有限公司负担5091元。（杭州德邦家纺有限公司、浙江凯德光伏有限公司于本判决生效之日起十五日内来本院办理退费手续） 本判决为终审判决。 审判长 丁 晔 审判员 金瑞芳 审判员 睢晓鹏 二〇二〇年四月七日 书记员 刘婧函