辽宁省大连市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽02民终352号 上诉人(原审原告)：姚洪义，男，1944年6月18日生，汉族，农民，住大连市普兰店区。 上诉人(原审原告)：贾培林，男，1972年11月26日生，汉族，农民，住大连市普兰店区。 二上诉人共同委托代理人：李继红，男，1966年9月2日生，汉族，住大连市甘井子区。 被上诉人（原审被告）：姚洪山，男，1955年5月26日生，汉族，农民，住大连市普兰店区。 委托诉讼代理人：迟敏(系姚洪山儿媳妇)，1979年1月15日生，汉族，住大连市普兰店区。 被上诉人（原审被告）：大连市普兰店区同益乡和平村民委员会，所在地大连市普兰店区同益乡和平村。 负责人：于振蓬，该村委会主任。 上诉人姚洪义、贾培林因与被上诉人姚洪山、大连市普兰店区同益乡和平村民委员会（以下简称和平村委会）侵害集体经济组织权益纠纷一案，不服大连市普兰区人民法院(2019)辽0214民初2934号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 姚洪义、贾培林上诉请求:撤销一审判决，依法改判或者发回一审法院重审。事实和理由：一、一审法院认为村委会在售房《契约》上说召开了大会就是召开了大会，显然是不成立的。召开村民大会应有相应的会议记录和参加会议村民签字的决议，被上诉人均未能提供任何书面或其他证据证明召开了大会并讨论通过。而上诉人在一审时提供了35户户主的联名书，超过全村有效户数三分之二。证明案涉房屋的出售根本没有召开村民大会并讨论通过，严重侵害了集体利益。庭审时，上诉人还提供了两位证人，而一审法院因证人姚某年纪大、耳朵背而剥夺了其作证的权利，而被告提供的证人年纪比证人姚某还大，一审法院却采纳了其证言，一审法院明显偏袒被告。二、一审法院回避了首次开庭时被上诉人自己当庭陈述的：其在1989年购买的村委会四间民房是1800元，且四间房屋与案涉四间房屋是连体房。近十年后再买同一地点的房屋才2000元，而紧邻这四间二十米左右的三间瓦房当时卖出了两万元。这充分说明案涉房屋被以极低价格出售给被上诉人，严重侵害了集体权益。且近两届村领导都不知晓卖过此房，村上也没有卖房款的入账记录，被上诉人也没有交款收据，且被上诉人的房屋也没有办理任何产权登记。截至一审二次开庭前，该房屋被上诉人都没有实质性入住，被上诉人在2016年对其原有四间房屋进行装修的时候，也没敢对案涉四间房屋进行装修，上诉人一审己提供照片证明其没有实际入住，所以一审判决所说的实际入住，根本不存在。三、一审法院大篇幅赘述上诉人与被上诉人关于堆放柴火问题，其实质是想说明上诉人是基于个人矛盾才起诉至法院，而事情真相是上诉人及其众多村民只是在堆柴问题出现之后才知晓案涉房屋己被售卖给被上诉人的，上诉人是代表全体村民的利益才提起诉讼的。因为这是全村唯一一处可以用做健身的地方。近几年因村民没有场地锻炼，只能在马路上锻炼，锻炼时都面临极大的人身危险。四、关于被上诉人证人证言，一审法院采取双重标准，同等条件下采信被上诉人提供的证人证言。被上诉人的证人证言，是庭下录制的，且未经法定程序进行当庭质证，且均被一审法院采信，这是严重违反法定程序的做法，此证人证言应属无效。五、上诉人一审时，诉讼请求是诉售房《契约》无效，首次开庭后，主审法官要求上诉人撤诉并明示上诉人撤诉后另行起诉，诉讼请求变更为撤销售房《契约》就能胜诉，上诉人因村民不同意撤诉，上诉人只好将撤销售房《契约》的变更诉讼请求申请邮寄给了一审法官，此举彻底得罪了一审法官。在二次开庭后一审法官对联名书真伪提出质疑，上诉人曾在二审开庭前要求其去村里调查，或打联名书上的电话进行核实，一审法官对上诉人的要求置之不理。而且在二次庭审过程中，上诉人明显感觉到一审法官有意偏袒被上诉人，最终作出了对上诉人不公正的判决。 姚洪山辩称，不同意上诉人的上诉请求。事实与理由：一、契约上明确载明“经社员大会研究同意，村委会批准”，契约是买卖双方真实意思表示，而且被上诉人已足额支付了契约约定的购房价款，买卖双方签字盖章及中间人、代笔人签字按手印后，案涉房屋契约依法成立并已具有法律效力。至于上诉人称没见过相应的会议记录和参加会议村民的签字决议，被上诉人没有权力也没有义务，更没有能力去保管村委会的内部资料，村委会成员是三年换届选举，历经13年村委员领导班子早已有变动，谁也不敢保证内部资料保管妥当、完好无损，何况现任村委会领导班子个别成员因为私人恩怨而公报私仇，即便有会议记录，也不可能当庭提供。总而言之，有没有会议纪录是村委会内部问题，与被上诉人无关。至于上诉人称在一审时提供了35户户主签名的联名书，并且称35户超过全村有效户数三分之二。联名书上签字的村民未能在一审庭审时出庭作证，所以联名书完全不能成为否认契约有效性的证据。一审庭审时上诉人提供的两位证人，证人姚某不知道自己年龄且耳朵背的厉害，无法正常的进行语言沟通和交流，是上诉人贾培林当庭要求放弃这位证人做证的。证人王某虽然头脑清楚，语言流利，但是其自2003年起户籍就已经迁至大连市普兰店区，因其不再属于和平村集体经济组织成员，不具备证明其他村民是否知情的效力。二、上诉人始终强调售房价格明显偏低，却不申请对房屋价格进行评估，显而易见，其并不是真正认为房屋价格明显偏低。至于上诉人强调被上诉人并没有在房屋内实际入住，难道被上诉人住自己家的房子还需要跟上诉人汇报。上诉人称近两届村领导都不知晓案涉房屋出售给姚洪山，并没有提供2006年当届领导不知情的有效证据。三、上诉人声称是代表全体村民的利益才提起诉讼的，但是并没有向法院提供全体村民因案涉房屋的出售而集体利益被侵犯的联名书，至于上诉人所说村民因为没有场地锻炼，与案涉房屋的买卖完全没有关系。四、被上诉人证人证言是法院有资格的工作人员录制的，符合法律规定。上诉人不能因为自己提供的证人是无效证人，就对法院审理程序产生质疑。一审法院之所以采信被上诉人的证人证言，是因为证人证言与契约正文和更改之处完全吻合。五、无论是诉请合同无效，还是诉请撤销合同，上诉人都不是合同主体，不是适格的原告，案涉房屋出售前为集体所有，出售后为姚洪山所有，自始至终都与上诉人没有任何关系。上诉人不能因为一审败诉就认为一审法官有意偏袒被上诉人。根据民事审判会议纪要的精神，转让农村宅基地使用权及地上住宅房屋所有权的房屋买卖合同，买卖双方为同一农村集体经济组织成员的，可以认定合同有效。被上诉人与和平村村民委员会签订的《契约》是有效合同，该合同不具有可撤销性，不符合《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条、第一百四十八条、第一百四十九条和第一百五十条及《中华人民共和国合同法》第五十四条关于合同可变更、可撤销的具体情形。 和平村委会辩称，同意上诉人上诉请求。 姚洪义、贾培林向一审法院起诉请求：1.判令撤销二被告签订的房屋买卖《契约》2.判令被告姚洪山向被告和平村委会返还四间瓦房；3.诉讼费由被告负担。 一审法院认定事实:二原告系父子关系，二原告与被告姚洪山均系大连市普兰店区同益乡和平村姚屯村民。2018年5月，因二原告要将草垛堆放在距离二原告住宅大约50米的姚屯原粉粮点儿房屋(四间瓦房)外墙处，遭到被告姚洪山以案涉原粉粮点儿房屋已经由其购买为由拒绝，双方发生争执，经和平村调解委员会调解，原告姚洪义答应于十天内拿走柴火。和平村调解委员会于2018年5月30日出具关于双方柴火一事的书面材料，内容为：“关于和平村姚屯姚洪山与姚洪义为在姚洪山街上垛的柴火一事，以姚洪山手续为证，到王言科房后滴水为准，姚洪义答应在十天内拿走”。书面材料落款有原告姚洪义、被告姚洪山及在场人姜春东、姚忠臣签字。后由于原告姚洪义未按照承诺在十天内将草垛移走，被告姚洪山儿子将原告姚洪义的草垛移到原告姚洪义家处。为此，被告和平村委会为原告姚洪义出具书面说明一份，内容为：“关于和平村姚屯姚洪山与姚洪义为放柴火垛发生纠纷一事，经村调解多次，双方没有达成协议，在2018年7月6日，姚忠飞(即被告姚洪山儿子)再次让我去调解，但结果还是没有调解成功，姚忠飞没听我和家人劝阻，把姚洪义的柴火给扔到姚洪义那边去了”。落款有和平村调解委员会姜春东和和平村委会于振蓬签字，并加盖被告和平村委会印章，但未标明出具日期，也无二原告及被告姚洪山签字。被告姚洪山与被告和平村委会于2006年9月15日签订了案涉原姚屯粉粮点儿房屋买卖《契约》，《契约》内容为：“和平村姚屯队有瓦房四间，经社员大会研究同意、村委会批准，将瓦房四间卖给本队社员姚洪山所有，房价贰仟元整，当面交清，关于动力线和电力户口仍属于姚屯队。房子位置东止自有，西止老滴水、后面理墙以东为齐止滴水，水向东流，前面止王某房后滴水”。落款有立契人姚屯小队村民组长姚洪良签字、买房人被告签字、中见(间)人姚中春、代士军、姚洪斌签字、代笔人王书文签字，被告和平村委会加盖印章。《契约》内容中有改动之处，房价原为贰仟叁佰元，后改动为贰仟元，房屋四至有两处改动，“社员大会研究”中的“大会”两字系在原“社员”与“研究”之间添加的。被告和平村委会对印章的真实性予以认可。被告姚洪山于《契约》签订当日占有案涉房屋至今。案涉房屋未办理产权登记。在《契约》上签字的中间人姚洪斌到一审法院接受调查时陈述“之前约定的价款是2300元，因为当时有个胡同，后来社员提出道窄，把胡同退了，就按2000元价款。我作为中间人没有见到协议签订的过程，也没有看到价款交付的过程，九看到队长给姚洪山退了300元，当时队长还找过我买案涉房屋，也是2000元，房屋柁断了两支，是险房，所以我没买，后来队长找的姚洪山”。经一审法院释明，二原告不申请对案涉四间瓦房的价值进行评估。 一审法院认为，本案的争议焦点在于二原告主体是否适格、二被告签订的房屋买卖《契约》是否侵犯了集体成员合法权益。集体经济组织成员权益是指集体经济组织成员依法对集体所有的动产和不动产的占有、使用、收益以及对集体财产进行管理决策的权利。二原告属于和平村本集体经济组织成员，具备原告主体资格。对于二被告签订的关于姚屯原集体财产粉粮点儿房屋(四间瓦房)的买卖《契约》是否侵犯集体成员合法权益，一审法院认为，案涉《契约》系书面证据，《契约》中已经明确载明案涉原粉粮点儿房屋的买卖“经社员大会研究同意、村委会批准，将瓦房四间卖给本队社员姚洪山所有，房价贰仟元整，当面交清”，被告和平村委会在落款处盖章，视为对《契约》内容的确认，被告村委会应对其确认的契约内容负责。二原告及被告村委会未提供合法有效的证据推翻书面证据，《契约》未违反法律法规强制性效力性规定，应为有效。至于被告和平村委会是否将房款入账属于被告和平村委会内部管理问题，二原告不申请对案涉四间瓦房的市场价值进行评估，未提供充分证据证明案涉原粉粮点儿四间瓦房买卖的价格明显低于市场价格，故二原告提供的证据不足以认定二被告签订案涉姚屯原粉粮点儿房屋买卖的《契约》侵犯集体经济组织成员权益，不构成撤销合同的法定事由。另，在《契约》上签字的中间人姚洪斌到一审法院接受调查时陈述“之前约定的价款是2300元，因为当时有个胡同，后来社员提出道窄，把胡同退了，就按2000元价款。我作为中间人没有见到协议签订的过程，也没有看到价款交付的过程，就看到队长给姚洪山退了300元，当时队长还找过我买案涉房屋，也是2000元，房屋柁断了两支，是险房，所以我没买，后来队长找的姚洪山”，结合《契约》上关于价格(由2300元改为2000元)和四至的改动情况，中间人姚洪斌的证言具有高度可能性。且案涉房屋从于2006年交付给被告姚洪山至今十三年时间，被告和平村委会未提出过异议，二原告系因草垛堆放事宜与被告姚洪山存在矛盾，二原告的意见不能代表大多数集体经济组织成员的意见，故案涉粉粮点房屋买卖《契约》应予保护。二原告要求撤销案涉《契约》的诉讼请求，证据不充分，不予支持。综上所述，对二原告的诉讼请求，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条之规定，判决如下：驳回原告姚洪义、贾培林的诉讼请求。案件受理费100元(二原告已预交)，由原告姚洪义、贾培林负担。 二审期间，各方当事人均未提交新证据。 本院对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为，本案的焦点问题是案涉房屋买卖《契约》应否撤销。上诉人主张案涉房屋的买卖造成村民没有场地锻炼，只能在马路上锻炼，面临极大的人身危险，侵害了集体成员合法权益，根据《中华人民共和国物权法》第六十三条规定请求人民法院撤销案涉房屋买卖《契约》。首先，《中华人民共和国物权法》第六十三条规定适用的是集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定，而案涉房屋买卖《契约》属合同，应受《中华人民共和国合同法》的调整，上诉人无据证明案涉房屋买卖《契约》的签订，存在《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的应予撤销的重大误解、显失公平、欺诈、胁迫或者乘人之危等情形，案涉房屋买卖《契约》不具备撤销的法定条件。至于案涉房屋买卖的价格。经一审法院释明，二上诉人不申请对案涉四间瓦房买卖时的价值进行评估。上诉人提交的签有姚洪成名字的书面证实材料，因姚洪成未出庭，且未能提供姚洪成购买房屋的相关手续，也无据证明姚洪成购买的房屋与案涉房屋的面积、质量、位置相当，不能成为判断案涉房屋的价值的依据。上诉人也未能提举其他证据证明案涉房屋买卖价格低于当时的市场价格。因此，不能认定案涉房屋买卖的价格畸低，损害了集体利益。至于被上诉人是否支付房款、是否维修和入住房屋均不属撤销案涉房屋买卖《契约》的理由。 关于上诉人提出的案涉房屋买卖《契约》未经过全体村民大会集体讨论的问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。只有违反效力性强制性规定的合同才是无效合同。法律、行政法规明确规定违反该规定导致合同无效或者虽然法律、行政法规没有规定违反该规定将导致合同无效，但违反该规定如使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的，应为效力性强制性规定。《中华人民共和国村民委员会组织法》并没有明确规定未经村民会议讨论决定而订立的合同无效，该条规定是为了对村民委员会的行为进行规范管理。故《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条的规定并不属于效力性强制性规定。因此，无论案涉房屋买卖《契约》是否经过全体村民大会集体讨论都不影响案涉房屋买卖《契约》的效力，也不构成撤销的法定条件。 关于上诉人提出的证人出庭作证的问题。一审法院未能允许上诉人的证人姚某出庭作证，而采信了被上诉人姚洪山证人的证言，并不是根据证人的年龄决定的。《中华人民共和国民事诉讼法》第七十二条第二款规定：“不能正确表达意思的人，不能作证”，因姚某不能明确回答一审法官的提问，一审法院不允许姚某出庭作证是正确的，不构成偏袒。 综上所述，姚洪义、贾培林的上诉理由不成立，对其上诉请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元（贾培林预付），由姚洪义、贾培林承担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 虹 审判员 盛韵同 审判员 毕春燕 二〇二〇年四月二十三日 书记员 李 波