浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0602民初7305号原告：顾叶红，女，1973年1月10日出生，汉族，住绍兴市越城区。委托诉讼代理人：金明扬，男，1972年10月26日出生，汉族，住绍兴市越城区，系原告之夫。被告：徐文珍，女，1954年1月19日出生，汉族，住绍兴市越城区。被告：叶国尧，男，1974年3月21日出生，汉族，户籍所在地绍兴市越城区，现住绍兴市越城区,系被告徐文珍委托诉讼代理人。原告顾叶红与被告徐文珍、叶国尧房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案受理，依法适用简易程序于2019年8月27日和2019年10月10日公开开庭进行了审理。后依法转为普通程序，于2019年11月15日和2020年4月3日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人金明扬四次到庭参加诉讼，被告叶国尧（系被告徐文珍委托诉讼代理人）到庭参加第一、二、四次庭审。本案鉴定（评估）时间为2019年12月4日至2020年2月3日，中止时间为2020年2月3日至2020年3月27日，现已审理终结。原告顾叶红向本院提出以下诉讼请求：一、两被告立即交付位于绍兴市越城区余平方米安置房，并协助办理房屋过户手续；二、本案诉讼费用全部由两被告承担。诉讼中，原告顾叶红变更诉讼请求为：一、二被告立即交付位于绍兴市越城区.55平方米安置房一套（售包括车棚一间），并协助办理房屋过户手续；二、二被告赔偿不足面积的差价，即140×14214-103.55×14727-（140-103.55）×6000=246279.15元;三、本案诉讼费及房屋评估价一万元由二被告承担。后，原告撤回变更后第一项诉讼请求中关于交付房屋的诉请。事实与理由：被告徐文珍、被告叶国尧于2010年12月21日与原告顾叶红订立一份《购房协议》，协议约定，二被告将其所有的拆迁安置新房以每平方米6000元的单价出卖给原告，户型面积约为140平方米，房款合计84万元，具体房屋以抽签后测绘面积为准，购房款的支付方式为订立协议之日支付定金10万元，40天内支付54万元，交付房屋时支付15万元，待办理过户手续时付清余款5万元。协议还同时对违约赔偿方式作了约定。二被告系母子关系。协议订立后，原告依约即日支付定金10万元，期间陆续支付了54万元，合计64万元。2013年，二被告故意隐瞒抽签领房票之重要信息，于2013年4月领取了位于府山街道（现为北海街道）叶家堡公寓的多套新房，即5幢501室140余平方米、1幢501室80余平方米、23幢202室60余平方米、16幢201室120余平方米、11幢103室100余平方米等多套新房。原告从他人处知悉该情况后，多次要求二被告交付房屋，被告以安置房暂无房产权证要等权证发下来后交付为由不肯交付房屋。至2017年，原告通过其他途径获悉被告已领取房产权证，又多次催要房屋，被告以安置房需二年后才能过户为由仍不肯交付房屋。至2019年4月，原告通过他人处得知被告房屋可以过户，要求被告马上交付房屋并过户，被告又以种种理由不肯交付房屋，并扬言让原告去法院起诉。遂成讼。被告徐文珍、叶国尧辩称：合同中写的是一次性支付阶段性房款，剩余的房款20万元是在交房过户后再付。但原告支付房款是分开支付的，15万、10万、几万的付的。签协议之前，就和原告说过房子定的是100和120平方米的，若要140平方米房子要去城建办改，但之后改不好。故，被告叶国尧约了原告方，还有其他一个人在银泰谈，说改不了140平方米，只有100平方米，原告方说不是140平方米也是可以的。当时双方说好名字写谁（由原告指定）都是可以的，原告带过来看房子的人已好几个了。本案纠纷双方可以协商解决，11幢103室103.55平方米的房子登记在徐文珍名下，当时商量的就是这一套11幢103室房子。11幢103室103.55平方米的房子被告一直是承认的，钥匙也是给原告的，本来说是140平方米的套型的，但之后没有了，103.55平方米的房子被告一直是肯给的也同意过户的，但差价不付的，只需将多余的房款还给原告就好了。本案诉讼原告是多此一举，所以诉讼费和评估费不同意承担。本院经审理认定事实如下：2010年12月21日，原告顾叶红（甲方）与被告徐文珍（乙方，抬头）签订《购房协议》一份，约定乙方将位于其所有的拆迁安置新房一套出卖给甲方，户型为140平方米左右，单价为每平方米6000元，合计为84万元左右，具体误差以抽房后实测面积为准；双方自订立本协议之日起支付10万元为定金，40天内支付购房款54万元，到房屋交付时（以甲方名义申请领取钥匙）支付15万元，待甲方领取产权证后，过户给甲方时支付5万元；乙方自接到相关部门的抽签通知之日，应立即将房票（抽签号）交付给甲方，由甲方自行抽签；面积按实测为准，单价不变，实行多还少补。同时约定，本协议订立后以甲方受付定金后生效；如乙方中途反悔或解除协议的，甲方有权要求乙方赔偿，赔偿方式为：（1）为房屋交付后二年内的房价确定赔偿，即甲方以每平方米6000元向乙方购房，如房屋交付后，二年内涨至10000元每平方米，差额部分为甲方损失；（2）赔偿违约金人民币300000元。协议还对其他事项进行了约定。该《购房协议》的“乙方”签字处有被告徐文珍、叶国尧的签字。同日，被告徐文珍出具《委托书》一份，载明“兹委托叶国尧出卖位于拆迁安置房，授权其订立合同收取房款等全权”。同日，原告向被告叶国尧支付10万元，后原告陆续向被告叶国尧支付54万元，总计支付64万元。经原告申请，本院依法委托诸暨市正昊房地产评估有限公司对叶家堡公寓的平均房价进行评估。该公司出具鉴定意见为叶家堡公寓103.55平方米房型均价为人民币14727元/㎡，145.98平方米房型均价为人民币14214元/㎡。评估时点为2019年12月16日（现场查勘之日）。原告预付评估费10000元。另查明，2010年5月7日，被告叶国尧代叶幼森（拆迁户）签订《绍兴市鉴湖水环境综合整治村庄改造房屋拆迁补偿安置协议书》，协议书载明乙方（拆迁户）选择安置套型为100平方米、120平方米，共2套。叶幼森户确认的拆迁人口为叶幼森（已死亡）和徐文珍。登记于被告徐文珍名下的安置房为叶家堡公寓16幢一单元201室（建筑面积125.11平方米）、叶家堡公寓11幢二单元103室（建筑面积103.55平方米）。以上事实由原告提供的购房协议1份、委托书1份、收条6份、鉴定费发票照片1份，本院调取的不动产登记查询证明1组、拆迁档案资料2组，二被告申请的证人赵某证言1份，本院依法委托诸暨市正昊房地产评估有限公司出具的鉴定意见1份及当事人的庭审陈述所证实。本院认为，本案中，被告叶国尧与被告徐文珍一并在案涉《购房协议》乙方处签字，结合庭审陈述及现有证据，本院确认被告叶国尧、徐文珍为本案合同相对方。原告与二被告之间的《购房协议》，主体适格、意思表示真实，内容合法，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应按约履行。庭审中，原、被告确认案涉《购房协议》签订时，双方约定购买的140平方米左右的拆迁安置房系被告徐文珍名下的拆迁安置房屋。经本院查询，被告徐文珍名下并无140平方米左右的拆迁安置房屋，现原、被告一致同意按叶家堡公寓11幢二单元103室，建筑面积为103.55平方米的房屋履行，视为双方就合同标的物变更达成新的合意。原告已付清叶家堡公寓11幢二单元103室103.55平方米房屋的房款，且距该房屋2017年4月11日登记于被告徐文珍名下已满两年，符合城中村改造房二年后可上市交易的变更登记条件。同时，经本院查询核实，叶幼森（2010年5月20日报死亡）与徐文珍系夫妻关系，双方生育有叶国尧和叶宝昌（2001年8月28日因死亡注销户口），叶幼森父母已先于叶幼森死亡。故原告要求二被告协助办理坐落于绍兴市越城区房屋产权变更登记手续的诉请，本院予以支持。关于车棚是否为买卖标的物的问题，双方《购房协议》中未就车棚作出约定，被告叶国尧认为车棚系其另行购买，不包括在案涉协议中。本院认为，根据本院调取的拆迁档案资料中的房屋拆迁补偿安置补充协议可知，车棚款确系被告方出资另行购买，故对被告叶国尧的意见予以采信，车棚不包括在双方《购房协议》中。原告要求二被告协助办理案涉房屋车棚产权变更登记手续的诉请，本院不予支持。关于面积差价问题，本案二被告未能按照协议约定面积的房屋履行的违约行为，导致原告不能取得合同履行后可以获得的利益，即因差额部分面积房价上涨可预期的可得利益，造成了原告的损失，原告要求二被告赔偿不足面积差价，符合法律规定；原告主张的差价计算方式亦合理，本院对该差价计算方式予以认可。而同时，案涉《购房协议》签订时，买卖标的物虽为尚未择房的安置房，但被告徐文珍名下安置房所涉的拆迁补偿安置协议书已经签订，且选择安置套型为100平方米和120平方米，共2套，并无140平方米安置套型，该事实与被告叶国尧的答辩意见相符；原告明知买卖标的物为未择房的安置房，在签订合同时未对被告徐文珍实际可获得的安置套型进行审慎审查，且原告应当知道未择房安置房在后续履行中可能存在的风险；同时，原告自认大概2015、2016年左右被告叶国尧已将叶家堡公寓11幢103室房屋的钥匙交付给其，但原告在取得钥匙后并未及时主张权利。综上，本院认为原告按现房价主张面积差价已超出双方订立合同时预见到的因违反合同可能造成的损失，且原告在取得钥匙后未及时主张权利，减少因房价上涨导致的面积差价损失扩大，故本院根据本案实际予以调整，二被告承担现房屋面积差价损失50%的赔偿责任，计123139.58元。对原告主张的面积差价合理部分，本院予以支持。被告叶国尧认为之前原告已认可103.33平方米房屋，无须另行赔偿损失的意见，本院认为二被告存在违约行为的事实清楚，即便当时原告有收取103.33平方米房屋的钥匙，二被告亦未举证证明原告曾表示放弃对违约损失主张赔偿的权利，故本院对被告叶国尧的该辩称意见不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告徐文珍、叶国尧应于本判决生效之日起三十日内协助原告顾叶红办理坐落于绍兴市越城区房屋（建筑面积为103.55平方米，不含车棚）产权变更登记手续；二、被告徐文珍、叶国尧应于本判决生效之日起三十日内支付给原告顾叶红房屋面积差价损失人民币123139.58元；三、驳回原告顾叶红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费10013元，由被告徐文珍、叶国尧负担元，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。鉴定（评估费）10000元，由原告顾叶红负担5000元，由被告徐文珍、叶国尧负担5000元，被告负担部分，于本判决生效之日起三十日内支付给原告顾叶红。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审 判 长  俞颖尔人民陪审员  王小峰人民陪审员  朱民华二〇二〇年四月二十六日书 记 员  张 萍?本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。?