河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫04民终1171号上诉人（原审被告）：马延文，女，汉族，1970年3月4日出生。委托诉讼代理人：张建军，河南春来律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：平顶山市宏远物业服务有限公司。法定代表人：朱永生，总经理。委托诉讼代理人：任建伟，河南应都律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹亚姣，女，汉族，1986年5月14日出生。上诉人马延文因与被上诉人平顶山市宏远物业服务有限公司（以下简称宏远物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河南省平顶山市新华区人民法院（2020）豫0402民初58号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人马延文及其委托诉讼代理人张建军，被上诉人宏远物业公司的委托诉讼代理人任建伟、曹亚姣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马延文上诉请求：一、请求撤销一审判决，改判驳回宏远物业公司的一审诉讼请求；二、一、二审诉讼费由宏远物业公司承担。事实与理由：一、宏远物业公司与马延文签订的物业合同系无效合同，无效合同对马延文不具有约束力，马延文可以拒绝履行合同义务。宏远物业公司系中央花园的前期物业服务公司，受平顶山市建宏房地产开发有限公司的委托管理中央花园，前期物业公司受开发商的控制。本案物业服务合同是2016年6月开发商交钥匙当日捆绑签订，马延文没有合同签订的选择权，否则马延文拿不到钥匙，在拿钥匙的当天业主需缴纳2016年10月1日至2017年9月30日的物业费。当时交房按照商品房买卖合同已迟延多时，还是在业主信访的情况下，开发商被迫交房，院内没有出入路，杂草丛生，建筑垃圾堆了很多，地下停车场属于在建工程，21号楼、22号楼临时用水、临时用电，不通天然气、暖气，消防设施是摆设，整个建筑没有竣工验收，中央花园21号楼、22号楼至今没有竣工验收合格，违反了《中华人民共和国建筑法》第六十一条“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的法律强制性规定，按照2001年颁布2010年修改的《河南省物业管理条例》第三十条建设单位须在建筑物及其附属设施综合验收合格后，方可将其管理权移交给业主委员会，未经综合验收合格的物业，建设单位不得移交，并继续承担应当由其承担的物业管理费用。建设单位向业主委员会移交物业管理权时，应当同时移交物业综合验收档案资料和房屋使用说明。根据《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》第四条住宅小区开发建设单位对所开发的住宅小区质量负最终责任，不得将工程质量不合格或配套不完善的房屋交付使用。《国务院物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第二十八条物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。第二十九条在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款规定，本案物业服务合同属于无效合同。按照《国务院物业管理条例》第二十四条国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。本案物业服务企业不是开发商招投标选聘，更没有经过物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，所以其与业主签订合同违法，物业服务合同无效。宏远物业公司接受建宏房地产公司未竣工验收的工程，违反《国务院物业管理条例》规定，建宏房地产公司未签订前期物业服务合同，未查验现场，未接受竣工、配套设施资料，物业费用应当由建设单位承担。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款规定，本案物业服务合同属于无效合同。二、宏远物业公司未履行物业服务合同约定的义务，业主拒交物业费合理合法。物业服务合同属于双务合同，在物业纠纷中，由于物业公司没有履行合同或履行合同存在严重瑕疵，业主依合同法的规定，完全可以拒绝交纳物业费。马延文是中央花园小区的业主，与开发商委托的宏远物业公司签订的前期物业服务合同，约定由宏远物业公司负责小区的管理、房屋和公共配套设施的维护养护，负责小区内所有绿化的维护和管理等是事实，按理业主确实有缴纳物业费用的义务。但是，由于宏远物业公司没有履行合同义务，院内全部是泥土，长满荒草，业主自己用砖头铺了小路，院内路面是2019年1月开始硬化，绿地绿化不好，院内树木缺乏管理全死了，南大门2019年8月尚在建设中，地下车库目前垃圾成堆，处于建设施工中，没有任何照明设施，水电没有验收，物业代管，强迫业主交费，要么停水停电，电梯加密与物业费用收取捆绑，交钱发卡可以乘坐电梯，不交钱走楼梯，不仅给业主生活带来严重不便，也给业主造成精神伤害，好多业主在宏远物业公司这种停水停电、电梯加密手段下，违心交了物业费。物业管理十分混乱，小商小贩在小区摆摊，汽车、电动车乱停乱放，小区出口四通八达，保安形同虚设，小区内公共绿地被损毁、侵占，小区环境安全隐患较多，特别是地下室没有安全扶手，走在下面头上滴污水，地上流污水，电梯洞口打开，垃圾乱堆放，没有灯光，严重危及业主的生命财产安全，凭什么按三星级标准收费，业主多次向物业管理和有关部门反映，宏远物业公司还不加大基础设施建设，双方对立，大部分业主因宏远物业公司严重合同违约，拒交物业费是情理中的事，是迫于无奈维护自己合法权益。三、宏远物业公司服务与三星级服务标准相差很远，其主张按1.2元每平方米计算物业费不能得到保护。根据合同相对性原则，宏远物业公司只有履行了平顶山市物业管理部门公布三星级物业服务，才有权要求马延文按照三星级标准交费。物业费用在形式上表现为业主对物业服务企业提供服务所支付的对价，是全体业主享受物业服务的物质基础，如果物业公司仅凭一份合同不提供服务或服务不到位也可以收取三星级服务费，物业公司实际是获取非法利益，因此法庭应认真审查业主不缴纳物业费的真实原因，对照三星级服务标准作出公正判决。四、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。因此书面向业主催缴是物业公司向法院追讨物业费用前置程序，宏远物业公司应当提供书面向马延文催缴证据，宏远物业公司没有提供催缴证据，其诉讼请求不能得到法院支持。五、马延文的物业费计算有误，宏远物业公司诉两年物业费，法院不应判为36个月三年物业费，这超出宏远物业公司诉请范围。综上，一审判决错误，马延文提供了证据证明宏远物业公司严重违约，其不应向马延文收取物业费，而一审法院没有查明，也没有说明不采纳理由，而是仅列举马延文的抗辩理由，按照宏远物业公司的诉求作出判决，判决理由不充分，请求二审法院支持马延文的上诉请求。宏远物业公司辩称，中央花园小区宏远物业公司自2009年进驻小区，服务于广大业主，尽心尽意为业主服务已有10年之久。一、在2016年，三期21号楼、22号楼业主强烈要求开发公司提前交房，并与开发公司签订有交房协议。协议内容表明业主自愿接受并认定房屋可以交付使用，且在接收房屋前与宏远物业公司签订物业服务合同。从合同签订之日起，宏远物业公司进场提供合同约定的相关服务内容至今。二、宏远物业公司是通过招标投标程序中标进驻，服务三期住宅的，中标物业服务费为1.35元/月每平方米，不存在不合规不合法的情况。三、宏远物业公司与业主签订物业服务合同约定物业收费标准是高层住宅1.2元/月每平方米，且对服务内容及缴费时间进行明确约定。宏远物业公司依照物业服务合同约定服务管理，期间多名业主以开发公司遗留问题未解决作为拒缴物业费的理由，不但不履行缴费义务，还侵犯居住楼其他业主权益，借用公共照明、电梯、垃圾清运等合同内相关服务。在业主拒缴服务费期间，宏远物业公司从未对该业主停止服务，该业主一切照常享有。四、宏远物业公司共有47人，服务于中央花园小区业主，处理业主的大小事务，管理维护小区秩序，付出的每一分辛苦，都是为了创建美好家园，维护小区和谐。因小区二期、三期是商住一体住宅，宏远物业公司为加强小区治安防护，在2019年东大门、南大门安装门禁刷卡系统，禁止外来陌生人随意上下电梯。实现小区人防、技防、智能化管理服务，逐渐提升小区设施设备，努力改善小区居住环境及安全防护措施。五、对于开发公司未移交的部位及设施，基础设施不完善的部分，不属于宏远物业公司的完善范围。宏远物业公司对小区业主存在服务的事实，业主不应以不正当理由拒缴服务费，请求二审法院维持原判。宏远物业公司向一审法院起诉请求：马延文依法履行物业服务合同，判决马延文按时缴纳拖欠的物业费及滞纳金，总计12857元，一审庭审中把上述费用数额变更为5282元。一审法院认定事实：2016年6月1日，马延文与宏远物业公司签订物业服务合同约定：马延文将建宏中央花园22号楼东2单元住5层西户委托给宏远物业公司实行物业管理及服务。物业费用按照房屋面积及楼房标准缴纳物业管理费，一次性缴纳一年的物业管理费，收费标准按照多层每月0.5元每平米，高层每月1.2元每平米，缴纳时间为在当年物业费到期前一星期缴纳下一年的物业费，逾期不缴纳，宏远物业公司有权加收当年物业管理费用千分之五的违约金。合同签订后，宏远物业公司按照约定提供物业管理服务。马延文系建宏中央花园22号楼东2单元住5层西户业主，物业建筑面积122.27平方米，自2017年10月1日起其并未按照约定向宏远物业公司交纳物业费，经宏远物业公司收取未果，故引起诉讼。一审法院认为，马延文系建宏中央花园22号楼东2单元住5层西户业主，宏远物业公司为业主提供物业服务，马延文应当按照约定支付物业费。结合本案马延文自2017年10月1日起未缴纳物业费。截止起诉之日马延文应当缴纳三个年度的物业费，按照物业服务合同约定，其缴纳金额为122.27㎡*1.2（每月1.2元每平米）*36月=5282元。关于诉求中滞纳金的主张，因滞纳金是行政机关对不按期限履行金钱给付义务的相对人，课以新的金钱给付义务的方法。滞纳金属于行政强制执行中执行罚的一种具体形式。故对滞纳金的诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、马延文于本判决生效之日起十日内支付平顶山市宏远物业服务有限公司物业费5282元；二、驳回平顶山市宏远物业服务有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由马延文负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。本院二审查明事实与一审查明事实相一致。本院认为，合同系平等民事主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。本案双方当事人于2016年6月1日自愿签订的案涉房屋物业服务合同，该合同不违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同，双方当事人均应受该合同约束，依照合同约定行使权利、履行义务。宏远物业公司在按合同约定提供物业服务后，马延文作为业主应向宏远物业公司支付物业服务费用。马延文主张交付房屋不符合合同约定及小区配套设施不完善、存在瑕疵等，这些应属于开发公司履行义务，对小区配套设施也应由开发公司完善和改进，不属于宏远物业公司完善及物业服务的范围。故一审法院确定马延文应按照合同约定数额及支付方式向宏远物业公司支付三年物业服务费用共计5282元适当，本院予以支持。马延文提出宏远物业公司提供的服务标准不足、未经书面催缴程序、数额计算错误等理由，因依据不足，本院不予采纳。另外，一审判决案件受理费承担有误，应予更正。综上所述，马延文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费121元，由平顶山市宏远物业服务有限公司负担71元，马延文负担50元；二审案件受理费50元，由马延文负担。本判决为终审判决。审判长  陈亚超审判员  张新兰审判员  李华亮二〇二〇年四月二十九日书记员  窦亚芳附：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。