江苏省扬州市邗江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏1003民初202号原告：丁国斌，男，1976年11月6日出生，汉族，住扬州市。被告：陶晶晶，女，1987年9月16日出生，汉族，住扬州市邗江区。委托诉讼代理人：陈宗超，江苏省仪征市正泰法律服务所法律工作者。原告丁国斌与被告陶晶晶房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告丁国斌、被告陶晶晶的委托诉讼代理人陈宗超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁国斌向本院提出诉讼请求：1、被告腾退租赁的房屋并交还给原告；2、被告向原告支付逾期交房损失（从2019年9月5日起到被告实际交还房屋止，按年15000元计算）和下欠的水电费669.76元。事实和理由：2016年9月5日，原告与被告签订《门面租赁合同》，约定将原告位于扬州市山庄小区108平方左右的门面租赁给被告使用，租赁期限自2016年9月5日至2019年9月4日，租金为12000元/年，并约定了双方的各项权利义务。合同期满后，原告多次告知被告交还所租赁房产，然被告拒不搬迁，以致原告不能行使权利。原告为维护自身合法权益，提起诉讼。被告陶晶晶辩称：1、原告主体不适格，丁国斌已于2019年7月将该案涉房屋售卖给王金和，王金和是实际的房主。王金和于2019年9月4日和9月16日报警，声称与被告发生租赁纠纷，并在9月11日发信息给被告，说当派出所民警的面将房屋锁了。2、该房屋是2019年9月4日租赁到期，但该房屋已被新房东王金和锁了，且没有续签合同，所以被告不再承担租赁费用。3、对原告主张的水电费669.76元无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。本院认定事实如下：2016年9月5日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《门面租赁合同》一份，约定：1、甲方处的商铺坐落于福道山庄，建筑面积108平方米；2、双方商定房屋租赁期为2016年9月5日起至2019年9月4日止；3、每年租金为人民币12000元；4、出租方将房屋交给承租方后，承租方的装修及修缮，出租方概不负责，其经营情况也与出租方无关；租期结束或中途双方协商解除合同，承租方不得破坏已装修部分及房屋架构。2019年9月4日，原告向被告发送短信，内容为“陶老板你好，我们在年前已电话通知你2019年9月4号到期，房子不租了，现在房子已经在7月份转让给别人，并且约定今天交房给他，如果你想继续租房，麻烦你今天下午与新房东交接一下，有何事与他交流，谢谢”。被告回复的短信为“不好意思，我没有收到你的任何方式的告知你到期不租了，如果有麻烦你拿出证据，如果没有有，那就我就当你现在算是通知。麻烦你按照法律走，我应该什么时候搬出去？”案外人王金和分别于2019年9月4日、2019年9月11日向扬州市公安局邗江分局公道派出所报警。2019年9月4日的《接处警工作登记表》中记载：房东王金和称租客陶晶晶不愿意把房子还给他，民警赶到，经了解租客陶晶晶与原房东丁国斌有租赁纠纷，民警现场调解，陶晶晶称等出差回来处理。2019年9月11日的《接处警工作登记表》中记载：报警人王金和称在陶晶晶发生租房纠纷，民警到现场了解到，陶晶晶租王金和（福道山庄门面房）2019年9月4日到期，王金和要求陶晶晶近日办理，民警现场联系陶晶晶，陶晶晶称在外地出差，过几天回来处理。2019年9月11日，王金和向陶晶晶发送短信，内容为“陶老板你好，由于你比较忙，我也有事，我当着派出所民警的面，也得到民警的认可，先把门锁了，如果你这两天有时间，电话联系我，把房子交接一下。为了查明本案的事实，本院依法与王金和谈话，王金和陈述的主要内容为：其于2019年9月向丁国斌购买案涉房屋，因为房子的事情报过两次警，要求陶晶晶搬离承租房屋，但陶晶晶没有搬离，当时王金和就提出不要房子了，并将与丁国斌签订的房屋买卖合同退还给丁国斌。第二次报警时，承租房屋上加的一把锁是丁国斌锁的。2019年11月大冬的时候，陶晶晶打电话给王金和要求到房屋内拿东西，王金和告知陶晶晶已经不购买这个房屋了，找丁国斌解决。后将陶晶晶打电话的事情告诉了丁国斌。对于王金和的陈述，陶晶晶认为锁门是王金和所为，并非丁国斌，9月11日报警后大概在11月的时候打电话给王金和要求搬离，对王金和的其他陈述无异议。丁国斌对王金和的陈述无异议。庭审中，被告对原告主张拖欠的水、电费669.76元无异议。直至法庭辩论终结前，被告陶晶晶仍未搬离承租房屋，房屋上锁着两把锁，分别系陶晶晶、丁国斌所锁。另查明，原告丁国斌于2016年向案外人张金喜购得扬州市邗江区公道镇花园东路南侧福道山庄5幢1单元6.7.8号房，用途为车库，该房屋由扬州方正房地产开发有限公司开发建设。本案争议焦点为：1、原告的主体是否适格；2、租赁期满后，逾期交期期间产生的损失应由谁负担。关于争议焦点一，本院认为，原告的主体适格。虽原告丁国斌于租赁期间届满前将案涉的房屋出卖给案外人王金和，但并未实际交付，且在租赁期满后，因被告陶晶晶未及时搬离承租房屋，丁国斌与王金和已解除买卖合同，故承租房屋的占有使用权仍归丁国斌，丁国斌因案涉房屋引发纷争有权提起诉讼，故原告丁国斌的主体适格。关于争议焦点二，本院认为，原告丁国斌与被告陶晶晶签订的《门面租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的规定，双方均应按约履行各自的义务。根据合同约定，租赁期间至2019年9月4日止，丁国斌亦告知陶晶晶不再出租，如需续租与新房东交接，故被告陶晶晶在未商谈续租的情况下，应及时将案涉房屋腾空并返还。根据法律规定，房屋租赁合同履行期限届满，承租人继续占有使用承租房屋的，应支付逾期腾房占有使用费。因租赁期满后，原告方两次报警要求搬离，被告均以出差为由未及时搬离承租房屋，其后，在王金和短信告知“…先把门锁了，如果你这两天有时间，电话联系我，把房子交接一下”的情况下，陶晶晶直到2019年11月大冬时才电话联系王金和要求搬离。被告陶晶晶作为承租人在租赁期满后怠于履行交付义务，存在过错，也有违诚实信用的原则，然原告锁门的行为亦有不妥，结合合同履行情况、双方的过错程度等，本院酌定被告陶晶晶承担合同期满至要求搬离期间2个月的逾期交房的损失。因原告丁国斌告知被告陶晶晶房屋已出卖给王金和，且王金和也向陶晶晶主张过权利，故陶晶晶在事后电话联系王金和要求搬离符合情理，即使此时丁国斌与王金和的买卖关系已解除，陶晶晶向王金和要求搬离的行为效力及于丁国斌，况且丁国斌亦知晓陶晶晶要求搬离一事。在陶晶晶要求搬离承租房屋时，丁国斌应当积极主动收回房屋以避免产生额外损失，故对2019年11月之后房屋的闲置损失，应由丁国斌承担。综上，原告丁国斌主张被告陶晶晶支付逾期交房的损失，部分有事实和法律依据，本院予以部分支持。结合合同约定的年租金为12000元，被告陶晶晶应向原告丁国斌支付逾期交房损失2000元。在本案审理过程中，本院多次要求双方办理房屋交接手续，以免损失扩大，但在法庭辩论终结前双方仍未达成一致意见。因双方租赁关系已经终止，故原告丁国斌主张要求被告陶晶晶腾让房屋并返还于法有据，应予支持。但因承租房屋被丁国斌加了一道锁，丁国斌应予以配合，协助陶晶晶履行腾让房屋的义务。因被告对原告主张拖欠的水、电费669.76元无异议，本院予以确认。综上，原告的部分诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告陶晶晶于本判决发生法律效力之日起十日内将承租的位于扬州市邗江区山庄的房屋腾空并返还给原告丁国斌（原告丁国斌应予以配合）；二、被告陶晶晶于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告丁国斌房屋逾期交房损失2000元；三、被告陶晶晶于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告丁国斌水电费669.76元；四、驳回原告丁国斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费272元，依法减半收取136元，由原告丁国斌负担46元，被告陶晶晶负担90元（原告同意其预交案件受理费中由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决发生法律效力之日起十日内向原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审判员  李五二〇二〇年四月二日书记员  卜峰