贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔02民再65号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：刘任，男，1985年8月8日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。委托诉讼代理人：陈照强，系贵州景沛律师事务所律师，执业证号：15202200610615169。委托诉讼代理人：王洪历，系贵州景沛律师事务所律师，执业证号：15202200810749211。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：六盘水市钟山开发区鼎业房地产开发有限公司，住所地贵州省六盘水市钟山区钟山东路1号钢城花园5-S1栋，统一社会信用代码：91520201675425891F。法定代表人：陈庆和，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：金卫萍，系贵州灏峰律师事务所律师，执业证号：15202201011743931。原审第三人：刘万红，女，1966年10月10日生，汉族，住贵州省盘州市。原审第三人：骈玉荷，女，1960年9月13日生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。原审第三人：张尤芝，女，1948年9月26日生，苗族，住贵州省六盘水市钟山区。原审第三人：贵州盛鑫矿业集团投资有限公司，住所地贵州省水城县凉都大道一段，统一社会信用代码：91520000565001967P。法定代表人：张晓然，系该公司总经理。再审申请人刘任因与被申请人六盘水市钟山开发区鼎业房地产开发有限公司（以下简称鼎业房开公司）及原审第三人刘万红、骈玉荷、张尤芝、贵州盛鑫矿业集团投资有限公司（以下简称盛鑫矿业）商品房销售合同纠纷一案，不服本院（2018）黔02民终1123号民事判决，向贵州省高级人民法院申请再审。贵州省高级人民法院于2019年2月1日作出（2018）黔民申3040号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人刘任委托诉讼代理人陈照强、被申请人鼎业房开公司委托诉讼代理人金卫萍、原审第三人盛鑫矿业法定代表人张晓然到庭参加诉讼，原审第三人刘万红、骈玉荷、张尤芝经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。刘任申请再审称，2014年7月份签订的时间为2013年12月20日的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，是双方经协商将3000万元借款转化为购房款的结果，是得到被申请人认可的。再审申请人未追求高额利息，真实意思就是购买房屋，因此才对诉争房屋缴纳了契税；3000万元总价购买的房屋除本案房屋外，还有钢城花园第三组团1栋3单元17层1701号，该房屋经申请人刘任、第三人刘万红等人提起执行异议，贵州省高院作出（2018）黔执异31、32、35号执行裁定，已明确表明申请人与被申请人签订的《商品房买卖合同》是合法有效的，即表明本案诉争房屋买卖是双方真实意思表示，不存在违法情况。综上，请求依法撤销本院二审判决，本案诉讼费用由被申请人承担。被申请人鼎业房开公司辩称，一、申请人提出再审的理由不成立，申请人与被申请人之间无任何经济往来关系，包括民间借贷的法律关系。申请人与被申请人签订案涉房屋合同时，合同所对应的土地已设定抵押权，按照法律规定，土地抵押后，地上的建筑物也一并抵押，申请人与被申请人签订的合同属无效合同。本案二审判决作出后，申请人以其他房屋中止执行为由提出对抗，中止执行的商品房买卖合同现在贵州省高级人民法院审理中；二、贵州省高级人民法院（2018）黔民初120号民事判决认定相同的商品房买卖合同不属于合法有效的买卖合同，驳回了刘万红的诉请，虽与本案原告不同，但所涉及的案件事实和主张的购房款的资金完全相同，上述案件的原告与本案申请人系母子关系；三、本案二审判决认定刘万红与被申请人之间存在借贷关系，但与刘任之间并无借贷关系，也无借款转为购房款的关系，刘万红在二审判决生效之后另行向贵州省六盘水市中级人民法院提起的（2018）黔02民初97号民事诉讼，判决支持刘万红主张的借款金额，故此，我方认为申请人的申请理由不成立，请求查明事实公平判决。原审第三人盛鑫矿业的意见同鼎业房开公司。原审第三人刘万红、骈玉荷、张尤芝未到庭参加诉讼，亦未向本院提交陈述意见。鼎业房开公司向一审法院起诉请求：一、撤销原告与被告签订的《商品房买卖合同》；二、被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：鼎业房开公司与盛鑫矿业的原法定代表人均为何劲。2013年12月19日，鼎业房开公司因资金紧张向第三人刘万红、骈玉荷、张尤芝共计借款3000万元，约定其中2820万元支付到何劲账上，另180万元以现金给付，月利率为6％。该笔借款中刘万红份额为2200万元，骈玉荷及张尤芝各400万元。2013年12月20日，为对上述借款做担保，鼎业房开公司与刘万红签订《房屋买卖合同》，约定将其位于钢城花园35277平方米的房产以850.412元每平方米的价格出售给刘万红、骈玉荷及张尤芝，合同总金额为3000万元。合同签订当天，鼎业房开公司向第三人刘万红、骈玉荷、张尤芝出具一份付款委托书，内容为：“兹有刘万红、张尤芝、骈玉荷三人向六盘水市钟山开发区鼎业房地产开发有限公司购买“钢城花园”商铺和销售中心合计三万五千二百七十七平方米，总价人民币叁仟万元整（小写：30000000.00元）委托支付到何劲（身份证号：5301111964××××××××）账号：62×××61，开户行：贵州银行六盘水官厅支行，另壹佰捌拾万元整（小写：1800000.00元）现金支付”，原告在委托人处加盖其公章与法定代表人印章予以确认。同日，何劲账户收到存入现金65万元，刘任转款1559.2万元到何劲银行账户，张尤芝转款394.8万元到何劲银行账户，骈玉荷转款376万元到何劲银行账户，蒋映辉转款425万元到何劲银行账户，以上共计打入何劲银行账户2820万元，剩余180万元通过现金方式支付。原告收到上述款项后，同日，向刘万红、骈玉荷、张尤芝出具金额分别为2820万元、180万元的两份收据。2014年7月，鼎业房开公司与刘任（系刘万红之子）签订一份《商品房买卖合同》（合同标的8338340元），合同约定：鼎业房开公司将其钢城花园第五组团Ｓ1栋（钢城花园销售中心）商业用房，建筑面积为4169.17平方米（共计三层），按建筑面积计算，以每平方米2000元价款（包含所有房屋装修费用），总金额为8338340元出售给刘任；付款方式为一次性付款，即“2013年12月20日刘万红、张尤芝、骈玉荷支付购房款人民币叁仟万元（30000000.00）。其中捌佰叁拾叁万捌仟叁佰肆拾元（8338340.00）购房款系三人代买受人刘任支付”；鼎业房开公司应当在2013年12月30日前，将经综合验收合格的并附本合同约定的商品房交付给刘任使用，鼎业房开公司未在刘任交付完购房款后20日内办理产权变更登记手续至刘任名下，使刘任不能在规定期限内取得房地产权属证书，自逾期之日起鼎业房开公司产应向刘任按总房款总额支付月利率2.6%的利息，直至办理完变更登记为止，另外鼎业房开公司自愿支付违约金200万元等内容。双方将该合同的落款时间提前至2013年12月20日。该合同中注明的房屋土地使用证号为黔钟经国用（2010）第1212号，鼎业房开公司于2013年8月6日取得，该证注明房屋位于钟山区，建筑面积为4169.17平方米，房屋所有权证号：六盘水市房权证钟山区字第××号。原、被告签订上述合同后，被告于2014年7月17日交纳房屋契税250150.20元；于2014年7月18日交纳房屋维修基金208458元。后双方在办理房屋变更登记手续时发生争议，被告刘任于2014年8月5日向钟山区人民法院提起诉讼，诉请鼎业房开公司协助办理过户，并申请查封争议房屋，钟山区人民法院于2014年7月14日查封本案争议房屋的房屋所有权，于2014年11月24日作出（2014）黔钟民初字第2728号民事判决，判决鼎业房开公司将本案争议房屋的所有权过户给刘任，鼎业房开公司不服，上诉至六盘水市中级人民法院，后鼎业房开公司申请中止审理该案，该院于2015年4月30日作出（2015）黔六中民终字第272号民事裁定，裁定中止诉讼。后于2016年4月20日作出（2015）黔六中民终字第00272号民事裁定，裁定撤销原判，发回钟山区人民法院重审。该纠纷的审理因与本案关联，现中止诉讼。2013年12月16日本案争议房屋的土地被原告用于盛鑫矿业向交通银行六盘水分行借款1500万元作抵押，并办理抵押登记，抵押期限自2013年12月10日至2015年12月10日，因盛鑫矿业等欠付中国民生银行重庆分行借款，该行提起诉讼，2014年7月25日重庆市高级人民法院作出（2014）渝高法民初字第00039-1号民事裁定，裁定查封黔钟经国用（2010）第1212号土地使用证，于2015年2月11日查封本案争议房屋的房屋所有权。本案在原一审过程中，原告申请对争议房屋在同期同地段、相同房屋市场条件下进行价值鉴定，钟山区人民法院于2015年10月28日委托六盘水衡佳房地产估价事务所进行评估，估价结果为：2014年7月状况下的市场价值（含装修价值）为4132.4692万元，其中一层商业用房建筑面积1625.10㎡，评估综合单价为16883元/㎡，评估价值为2743.6563万元；二层商业用房1252.05㎡，评估综合单价为5909元/㎡，评估价值为739.8363万元；三层商业用房建筑面积1292.01㎡，评估综合单价为5023元/㎡，评估价值648.9766万元。审理中，第三人盛鑫矿业向钟山区人民法院认可其于2013年12月20日向刘万红、骈玉荷、张尤芝借款3000万元。一审法院判决：撤销原、被告于2013年12月20日（实际签订时间2014年7月）签订的《商品房买卖合同》（合同标的8338340元）。案件受理费70168元，鉴定费95000元，合计165168元，由原告鼎业房开公司负担130084元，由被告刘任负担35084元。刘任不服一审判决，上诉请求：依法撤销原判，改判驳回被上诉人鼎业房开公司的诉讼请求。二审经审理查明的事实与一审查明的事实基本一致，对一审查明的事实本院予以确认。另查明，2014年9月5日，钟山区人民法院作出（2014）黔钟民初字第2395号民事判决后，鼎业房开公司不服，上诉至本院，本院经审理后于2015年1月5日作出（2014）黔六中民终字第1155号民事判决，驳回鼎业房开公司的上诉，维持（2014）黔钟民初字第2395号民事判决。本院二审认为，本案二审争议焦点为：一、被上诉人鼎业房开公司与原审第三人刘万红、张尤芝、骈玉荷是否存在借贷关系；二、上诉人刘任与被上诉人鼎业房开公司签订的商品房买卖合同应否予以撤销。关于争议焦点一，在骈玉荷起诉鼎业房开公司借款合同纠纷一案的生效判决中，人民法院已经认定鼎业房开公司向本案原审第三人刘万红、张尤芝、骈玉荷借款3000万元并约定月利率6%的事实，结合本案中鼎业房开公司出具的付款委托书、收据等证据，亦能够印证鼎业房开公司与原审第三人刘万红、张尤芝、骈玉荷存在借贷关系的事实。关于争议焦点二，在鼎业房开公司未能偿还刘万红借款的情况下，双方经协商将借款转化为购房款，并由刘任与鼎业房开公司签订《商品房买卖合同》（合同标的8338340元），鼎业房开公司与刘万红约定将借款转化为购房款的行为系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定。但本案中，鼎业房开公司与刘万红之间约定的借款月利率为6%，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第二款规定“借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持”，鼎业房开公司产与刘万红之间约定的借款利率已经远远超过了年利率36%，超出部分依法不受保护。在钟山区人民法院（2017）黔0201民初4041号案件庭审中，刘万红陈述“案涉房屋约定2000元每平方米单价的原因是鼎业房开公司一直没有支付利息，在签订本案商品房买卖合同时已经有一千多万的利息了”，而刘任在上诉状中亦陈述“上诉人损失了约定的高额利息，被上诉人只收取房屋的成本价为购房款是一种公平合理的交易方式”，可见，在刘万红与鼎业房开公司协商将借款转化为购房款时，转化的款项包含了借款本金以及月利率6%的高额利息，双方将借款本息转化为购房款，实则是以购房款的形式将6%月利息合法化，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项的规定，以合法形式掩盖非法目的，合同无效，故本案鼎业房开公司与刘任签订的《商品房买卖合同》应为无效合同，据此，鼎业房开公司请求撤销该合同的诉讼请求不予支持。二审法院判决：一、撤销贵州省六盘水市钟山区人民法院（2017）黔0201民初4041号民事判决；二、驳回六盘水市钟山开发区鼎业房地产开发有限公司的诉讼请求。再审期间，再审申请人刘任向本院出示贵州省高级人民法院执行裁定书（2018）黔执异32号执行裁定书一份，拟证明与本案涉及的3000万元中转换为购房款的其他阶段结算。经庭审质证，被申请人鼎业房开公司认为该份执行裁定书是将案涉房屋中止执行，但交通银行已就该份裁定在贵州省高级人民法院提起执行异议之诉，目前在送达阶段。原审第三人盛鑫矿业的质证意见同鼎业房开公司。被申请人鼎业房开公司向本院出示：1．（2018）黔民初120号民事判决书一份，拟证明刘万红因该笔资金签订的商品房买卖合同被贵州省高级人民法院确认为无效合同，不能证明双方有真实的商品房买卖合同关系；2．（2018）黔02民初97号民事判决书一份，拟证明刘万红以民间借贷提起的诉讼，已经人民法院生效判决确认双方之间存在民间借贷法律关系。还证明再审申请人与该笔借款无关，再审申请人及刘万红与被申请人之间无借款转换为购房款的法律关系。经庭审质证，再审申请人刘任对第一份证据的意见为：该份判决并未发生法律效力，目前进入二审，该判决书第7页已明确了是依据（2018）黔02民终1123号民事判决认定的判决内容来推定本案涉及的购房合同无效，该判决是错误的。对第二份证据的意见为：该份证据已经发生法律效力，并已进入执行程序，判决内容相反证明了涉及本案第三人刘万红出借款2200万元，其中1559.2万元系由刘任账户转到鼎业房开公司法定代表人私人账户，且该份判决确认了未转为购房款的1081.39524万元借款本金应当按照借款合同履行义务，但已经双方达成合意签订的合同必然合法有效，由于再审申请人与刘万红系母子关系，且出借是以家庭为单位，其中1500多万系刘任账户支付，因此，才达成了本案涉及800多万房产购买合同。（2014）黔钟民初第2395号民事生效判决也认定鼎业房开公司与刘万红之间存在借贷关系，且是在无力偿还本息后的7个月双方自愿达成部分借款转化为购房款的合同。原审第三人盛鑫矿业对上述证据无意见。围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据认定如下：对鼎业房开公司出示的贵州省高级人民法院（2018）黔民初120号民事判决书及本院（2018）黔02民初97号民事判决书、刘任出示的贵州省高级人民法院执行裁定书（2018）黔执异32号执行裁定书，上述文书均是人民法院依法作出的法律文书，本院予以确认。除原一、二审审理查明的情况外，再审另查明，交通银行股份有限公司贵州分行诉盛鑫矿业金融借款一案，贵州省高级人民法院于2015年3月10日作出（2014）黔高民商初字第28号民事判决，支持交通银行股份有限公司贵州分行的诉请。执行过程中，刘任提出执行异议，贵州省高级人民法院于2018年8月7日作出（2018）黔执异35号执行裁定，执行异议成立。交通银行股份有限公司贵州分行不服，向贵州省高级人民法院提起诉讼，贵州省高级人民法院于2019年5月13日作出（2018）黔民初131号民事判决，认为刘任与鼎业房开公司签订的房屋买卖合同有效，驳回交通银行股份有限公司贵州分行的诉讼请求。交通银行股份有限公司贵州分行不服，向最高人民法院提出上诉，最高人民法院审理后认为，上述案件与本案所涉《商品房买卖合同》及案件事实不同，且交通银行股份有限公司贵州分行无证据证明购房款中包含了非法高额利息，案涉抵债房屋属于明显不合理低价，刘任与鼎业房开公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，判决维持贵州省高级人民法院的一审判决。刘万红因不服交通银行股份有限公司六盘水分行申请执行盛鑫矿业、鼎业房开公司、何劲、谭建鑫金融借款合同纠纷一案，向贵州省高级人民法院提出执行异议。贵州省高级人民法院于2018年8月7日作出（2018）黔执异32号执行裁定，中止对刘万红购买的房屋的执行。刘万红不服，向贵州省高级人民法院提起诉讼，请求停止对其购买的房屋的强制执行，并解除查封。贵州省高级人民法院于2019年4月10日作出（2018）黔民初120号民事判决，认为刘任与鼎业房开公司签订的房屋买卖合同已经（2018）黔02民终1123号生效民事判决认定无效，驳回刘万红的诉讼请求。本院再审认为，关于案涉《商品房买卖合同》的效力问题，刘任与鼎业房开公司对《商品房买卖合同》的真实性均无异议，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条的规定，《商品房买卖合同》依法成立。已经生效的（2018）黔02民初97号民事判决认定鼎业房开公司与刘万红等人之间存在借款关系，尽管鼎业房开公司提出向刘万红借款的实际借款人系盛鑫矿业，但鼎业房开公司并未提供证据予以证实，刘万红与鼎业房开公司之间的借款到期后，为履行借款合同，双方协商一致终止借款合同关系，由刘任与鼎业房开订立《商品房买卖合同》，建立商品房买卖合同关系，将借款本息冲抵购房款。对基于借款合同的实际履行而形成的借款本金及利息数额人民法院应当予以审查，防止当事人通过签订《商品房买卖合同》的方式，将违法高额利息合法化。刘万红与鼎业房开公司之间约定的6%月利率超过了《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中关于民间借贷利率上限的规定，超过的部分无效，不予保护，其余部分，应认定为有效。对于约定过高的利息，鼎业房开公司可以行使抗辩权，请求人民法院予以调整。刘任与鼎业房开公司签订的《商品房买卖合同》中对付款方式、违约责任、交付期限等权利义务内容亦作出约定，刘任依据该合同的约定，交纳了房屋契税、维修基金等相关费用，双方之间建立的商品房买卖关系，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原二审认定刘任与鼎业房开之间订立的《商品房买卖合同》无效不当，应予纠正。鼎业房开公司主张案涉房产的实际价值远高于《商品房买卖合同》约定的买卖价格，显失公平，应予撤销。显失公平的合同是指一方当事人利用优势或对方缺乏经验，在订立合同时致使双方的权利和义务明显违反公平、等价有偿原则的合同。本案中，鼎业房开公司出售给刘任的房屋价格为833.834万元，而该房屋在2014年7月双方签订合同时的市场价值为4132.4692万元，之间相差3298.6352万元。仅从价格上看，该合同明显违反了等价有偿的原则。合同是否构成显失公平，还应考察在合同签订过程中鼎业房开公司对于合同价款明显低于市场价值的情况是否知晓，是否存在一方当事人利用优势以及对方缺乏经验的情形。鼎业房开公司作为专业的房地产开发企业，对房地产的市场价值应当是清晰明了的，未对房屋价值进行评估与刘任签订《商品房买卖合同》不属于缺乏经验的情形，鼎业房开公司也未提供证据证实在签订《商品房买卖合同》时存在被欺诈、胁迫或者乘人之危的情形，原一审以刘万红与鼎业房开公司之间买卖的房屋价值远高于合同价、不具有合理性为由，认定《商品房买卖合同》构成显失公平而予以撤销，属适用法律错误，应予纠正。鼎业房开公司主张未收到购房款，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，应依法行使解除权，鼎业房开以此为由主张撤销双方签订的《商品房买卖合同》不符合《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定。综上，原二审判决认定事实基本清楚，适用法律错误，裁判理由错误，但判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第一款规定，判决如下：维持本院（2018）黔02民终1123号民事判决。一审案件受理费70168元，鉴定费95000元，二审案件受理费70168元，合计235336元，由被申请人六盘水市钟山开发区鼎业房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  何与芹审判员  宋景伟审判员  张 嘉二〇二〇年四月十日法官助理祁瑞娟书记员黄鑫