上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终2366号上诉人(原审原告)：刘海龙，女，1986年10月13日出生，汉族，户籍地山东省济南市。上诉人(原审原告)：王璐，男，1987年6月13日出生，汉族，户籍地山东省济南市。委托诉讼代理人：时瑞芳，上海科尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄劲夫，上海科尚律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海恺居房地产开发有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：江力峰，总经理。委托诉讼代理人：单新宇，上海单新宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏元林，上海单新宇律师事务所律师。上诉人刘海龙、王璐因与被上诉人上海恺居房地产开发有限公司(以下简称恺居公司)商品房预售合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2019)沪0118民初16861号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘海龙、王璐上诉请求：撤销一审判决，改判支持刘海龙、王璐的一审全部诉请。事实和理由：刘海龙、王璐在购房现场看到是C2户型的样板房和C2户型图的宣传册，根本不知道有C3户型的存在及与C2户型在厨房结构上的差异。恺居公司明知有92平方米的房屋有C2、C3两种户型，但未向刘海龙、王璐明确告知和说明，属于故意隐瞒的欺诈行为。因双方签订的《上海市商品房预售合同》未明确户型，但从恺居公司提供的宣传资料、样板房及购房过程看，可以确定刘海龙、王璐购买的房屋为“92平方米C2户型”，现恺居公司交付的房屋为C3户型，属于瑕疵履行，应当承担违约责任。恺居公司辩称，不同意刘海龙、王璐的上诉请求。一、双方签订的《上海市商品房预售合同》是商品预售合同关系，一切的权利义务和法律责任应以合同约定为准。92平方米C2、C3户型房屋区别在于边套、中间套，除了厨房方位有所不同外，其他均为一致。恺居公司在合同附件二中已明确标示刘海龙、王璐的的房屋为中间套，附件三也明确载明该面积的房屋存在以C2、C3两种户型。二、恺居公司不存在瑕疵宣传销售行为，在展示的样板间，厨房醒目位置贴有“C3户型厨房与C2户型存在差异”的提示；在售楼现场分发的楼书、宣传资料中，载明了92平方米面积的两种户型图，C2为边套，有横U型双移门厨房，C3为中间套，有纵U型单移门厨房。三、横U型双移门厨房与纵U型单移门厨房，从功能、便利性、房间的通透性等方面没有什么差别，不会给业主造成任何实质性、功能性的损害，理不会达到因此而主张单方面解除合同的程度。刘海龙、王璐向一审法院起诉请求：一、判令解除刘海龙、王璐与恺居公司签订的《上海市商品房预售合同》；二、判令恺居公司返还购房款人民币(以下币种均为人民币)3,872,200元；3、判令恺居公司支付解约违约金580,830元(总购房款的15%)。一审法院认定事实：2018年3月25日，刘海龙、王璐(乙方)与恺居公司(甲方)签订《上海市商品房预售合同》,约定乙方向甲方购买系争的青浦区盈浦街道大盈浦路1500弄融信铂品雅筑9号202室房屋。第三条约定，乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价(不包含房屋全装修价格)为42,048元。根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款(不包含房屋全装修价格)暂定为3,872,200元。第十条约定甲方承诺在2019年10月19日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)。第十一条约定，甲方定于2019年4月22日前将房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十四条约定，在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后30日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》，作为办理该房屋过户手续的必备文件；由甲乙双方在签署《房屋交接书》之日起30天内，由双方依法向青浦区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。第十九条约定，乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知起60天内将乙方已支付的房价款全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的15%，在退还房价款时一并支付给乙方。附件二该房屋建筑设计及平面图显示乙方所购房屋为中间套。附件三该房屋建筑结构、装修及设备标准第一条第4款第4)项载明：“玄关柜：实木复合或烤漆门板，柜体为密度板或刨花板(90户型中C2、C3户型无玄关柜)。”补充条款一第一条第5款约定买受人确认，出卖人所修建的样板间/样板区/示范单位/示范区/概念展示间等仅作风格展示和参考之用，对出卖人没有约束力，不属于合同内容，不作为交付标准，买受人承诺不基于样板间/样板区/示范单位/示范区/概念展示间等向出卖人主张权利，有关该商品房屋的结构、空间、功能系统、装修、配置标准等均以双方在本合同中约定的为准。合同另对其他内容进行了约定。合同签订后，刘海龙、王璐实际支付全部购房款3,872,200元，恺居公司亦开具了相应的增值税发票。另查明，2019年1月后，刘海龙、王璐等购房业主或受邀参观现场或收到交房通知后前往房屋现场，发现当初意愿购买的是和样板房一样的横U型双移门厨房的房屋，但实际看到的却是纵U型单移门厨房的房屋。因厨房结构与销售户型图、样板间不符，部分业主拒绝收房，并出具联名拒收房屋告知书，由此发生纠纷。在此过程中，恺居公司在C2户型的样板间墙上补贴了《C3户型厨房与C2户型存在差异》的告知牌，载明：1、移门为单移门；2、布局为纵向布局，并附有厨房图型。同时，刘海龙、王璐等业主有向当初的销售人员核实情况，销售人员表示不知道有92平方米有两种户型存在，当初是按照面积段来销售的；有销售人员表示当初知道有C3户型，但未看到C3户型图，C2是边套户型，C3是中间套户型，因为面积差不多概念上是将C2C3一样的来出售；也有销售人员表示总高12层的就是C2户型；还有销售人员在2017年8月在微信朋友圈推送C2和C3户型图后向业主解释“C2和C3没啥区别，就是洗手间窗位置不一样，都是明卫”，在业主追问厨房间宽度不一样问题时，又回复“C3厨房间面积比C2还大一点点，没什么大不一样，广告打的不一样，其实都一样，吸引点改一改，营销策略”。也有业主与恺居公司相关人员沟通，对此恺居公司有人员称可以给予改造，有人员称折中方案是赠送一个冰箱价位的大礼包，也有人员表示建议走司法途径由人民法院处理。为此，刘海龙、王璐等业主诉至一审法院作如上诉请。一审法院审理中，刘海龙、王璐等业主表示：1、购房当初，刘海龙、王璐现场见到的是C2户型的样板间，拿到是乳白色的C2户型图，销售人员介绍和宣传的是C2户型，刘海龙、王璐从不知道有C3户型的存在，更不知道C2与C3存在厨房结构上的差异。2、恺居公司的宣传手册以及微信公众号上展示和宣传的也都是C2户型，厨房是横U型双移门的。3、两种结构的厨房在采光通透性、使用性和舒适性方面都是不同的。虽然单移门与双移门进出宽度相同，双移门可以卸除移门后供轮椅业主进出厨房，单移门即使卸除后也无法供轮椅通过。4、因为恺居公司存在欺诈销售，交付的房屋与宣传和承诺的不一致，依据合同约定刘海龙、王璐有权解除合同，因此刘海龙、王璐主张解约违约金。为此，刘海龙、王璐等业主提供了乳白色的C2户型图、宣传手册、微信公众号、照片、视频等证据予以佐证。恺居公司则表示：1、开发时，89平方米的房屋为C1户型，92平方米的房屋有C2和C3两种户型，108平方米的房屋为B1户型，123平方米的房屋为A1户型。当初恺居公司印制了C2及C3的两种户型图，户型图上载明了C2为边套，有横U型双移门厨房；C3为中间套，有纵U型单移门厨房；两种户型主要差别在厨房结构上。即使是刘海龙、王璐等业主提供的乳白色的C2户型图，也已经载明了C2是边套房屋，不是针对刘海龙、王璐等业主购买的中间套房屋。2、在预售合同附件三该房屋建筑结构、装修及设备标准第一条第4款第4)项载明：“玄关柜：实木复合或烤漆门板，柜体为密度板或刨花板(90户型中C2、C3户型无玄关柜)”，说明当初即已提示过存在两种户型。3、C2、C3户型仅是厨房结构上有差异，为此恺居公司也张贴了告知牌进行告示，恺居公司不可能就同一面积段的房屋做两种样板房供展示。4、不论是C2还是C3户型，都是各有所长、各有所短，但使用功能是没有影响和区别的。且C3中间套单价比C2边套单价便宜。合同约定的解除合同前提是主体结构不一致或拒绝交房，但本案是厨房间宽窄问题，不足以解除合同；即使解除合同，刘海龙、王璐主张的违约金亦过高。为此恺居公司提供了平面设计放大图、黑绿色的C2及C3户型图、印刷品验收单、货物验收单予以佐证。刘海龙、王璐等业主表示不论恺居公司是否设计或建造有C3户型，不论恺居公司是否印制有C3的户型图，事实上恺居公司都未曾向购房业主宣传或告知有C3户型的存在、告知刘海龙、王璐购买的是C3户型不是宣传册及样板间所示的C2户型，更未告知两种户型的差异所在，甚至连恺居公司当初的销售人员都不知道C3户型的存在，有销售人员还在C2户型图上记载刘海龙、王璐拟购买的中间套房屋的面积及价格。因此恺居公司有欺诈销售行为。一审法院认为：刘海龙、王璐与恺居公司签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，其内容未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，当事人均应按约履行各自义务。从恺居公司的宣传手册、微信公众号以及样板间的制作展示和销售人员的解释可见，恺居公司当初是按面积段(89平方米户型、92平方米户型、103平方米户型、123平方米户型)来区分户型进行宣传和销售的。对92平方米户型中还存在C2和C3两种户型未作主动地、详细地告知或宣传，仅是在主力宣传的C2户型图之右下方显示C2户型指边套、仅是在预售合同的附件三处有提及C2和C3户型，隐含意指C2户型不适用中间套房屋。而未经谨慎注意义务的购房业主则疏忽以为自己购买的中间套房屋就是如边套样板房所示、如户型图所示的92平方米C2户型。恺居公司的瑕疵宣传销售行为和刘海龙、王璐的疏忽购房行为共同导致了本案的纠纷。但恺居公司从未宣传或承诺过中间套房屋的结构与样板间或与C2户型图所示的边套房屋相同。故此，刘海龙、王璐以边套样板间展示、C2户型图记载的边套房屋之结构与自己所购买的中间套房屋结构不同为由，主张恺居公司欺诈销售存在违约行为，要求解除合同难以支持。据此，一审法院作出判决：王璐、刘海龙的诉讼请求不予支持。本院二审期间，刘海龙、王璐向本院提交一组证据，证据名称为移动营业厅打印的2018年12月通话记录详单及录音文件截图、录音文件文字版三份、与恺居公司销售员姚佳辰的微信聊天记录，证明恺居公司未提供C3户型图，除相对位置外，恺居公司未告知销售员姚佳辰“C2边套、C3中间套的户型差异”，导致销售员姚佳辰不清楚边套、中间套的户型差异，故姚佳辰未向刘海龙、王璐告知所购标的房屋与样板房的差异，依C2样板房进行销售。恺居公司认为上述证据不属于新证据，姚佳辰已于2018年7月从恺居公司离职，无法确认上述证据的真实性。即便是真实的话，从微信聊天记录来看，恰恰能证明王璐认可C3户型在面积、使用功能等方面与C2房型并无在大的差异。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，刘海龙、王璐与恺居公司签订的《上海市商品房预售合同》附件二该房屋建筑设计及平面图显示刘海龙、王璐所购房屋为中间套，附件三该房屋建筑结构、装修及设备标准载明90平方米户型中C2、C3户型无玄关柜，且在补充条款一第一条第5款约定买受人确认，出卖人所修建的样板间仅作风格展示和参考之用，对出卖人没有约束力，不属于合同内容，不作为交付标准，买受人承诺不基于样板间等向出卖人主张权利，有关该商品房屋的结构、空间、功能系统、装修、配置标准等均以双方在本合同中约定的为准。结合恺居公司从未宣传或承诺过中间套房屋的结构与样板间或与C2户型图所示的边套房屋相同。现刘海龙、王璐提供的证据不足以证明恺居公司存在违约，以边套样板间展示、C2户型图记载的边套房屋之结构与自己所购买的中间套房屋结构不同为由，认为恺居公司欺诈销售存在违约行为，要求解除合同并要求退还房款和主张违约金，缺乏合同依据和法律依据，故一审法院驳回其诉请，并无不当，本院予以维持。综上所述，刘海龙、王璐的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币9,608.30元，由上诉人刘海龙、王璐负担。本判决为终审判决。审判长  张常青审判员  徐 江审判员  姚 跃二〇二〇年四月二十七日书记员  夏 歆附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……