辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽14民终98号上诉人（原审被告）：葫芦岛市南票区恒盛置业有限公司，住所地葫芦岛市南票区龙山路31号。法定代表人：陈颖，该公司经理。委托诉讼代理人：周振华，辽宁一鸣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡慧明，男，1985年9月29日生，汉族，个体，现住葫芦岛市南票区。委托诉讼代理人：杨崇洋，辽宁杨威律师事务所律师。上诉人葫芦岛市南票区恒盛置业有限公司（以下简称恒盛置业）因与被上诉人胡慧明房屋买卖合同纠纷一案，不服葫芦岛市南票区人民法院（2019）辽1404民初612号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人恒盛置业的委托诉讼代理人周振华、被上诉人胡慧明及其委托诉讼代理人杨崇洋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。恒盛置业上诉请求：依法变更原审判决第一项中违约金数额为29,753.95元；由胡慧明承担一、二审诉讼费用。事实与理由：原审判决对恒盛置业违约金数额计算错误。1、对逾期天数计算错误。原审认定的逾期天数的起止日期为2016年6月30日至2018年4月17日，共计657天，而实际上自2017年1月3日起就已经具备了办理过户手续的条件，所以恒盛置业实际逾期天数为187天。2、原审对中国人民银行同期贷款利率认定错误。根据中国人民银行公布的《金融机构人民币贷款基准利率调整表（2015年10月24日）》，2015年10月31日至2017年1月3日之间天数为187天，属项目一、短期贷款一年以内（含一年），公布的此期间同期银行利率应为4.35%，而并非原审法院确定的中国人民银行同期贷款利率6%。所以，恒盛置业违约金数额应为29,753.95元[953627元×4.35%(1+40%)×187/365]。胡慧明辩称，1、恒盛置业主张在2017年1月3日具备办理过户的条件没有事实依据，没有提供证据证明。2、恒盛置业混淆了中国人民银行贷款利率和中国人民银行贷款基准利率的概念。《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条明确规定了中国人民银行的逾期贷款利率为中国人民银行贷款利率加收30%-50%，而不是在中国人民银行贷款基准利率的基础上加收30%-50%。中国人民银行贷款基准利率是中国人民银行发布给银行的贷款指导性利率，而银行的实际贷款利率一般为中国银行贷款基准利率上浮20%左右。即使按照本案恒盛置业买卖合同第六条为办理过户日期，那么实际违约开始时间也应该为2015年7月28日，同期的贷款基准利率为5.25%，据此所得的贷款利率为6.3%。胡慧明向一审法院起诉请求：恒盛置业赔偿胡慧明逾期过户的损失239,379.00元与契税损失19,072.00元，共计258,451.00元，并由恒盛置业承担诉讼费用。一审法院认定的事实：胡慧明与姚佳系夫妻关系。2014年7月28日，胡慧明与姚佳作为乙方，恒盛置业作为甲方，双方签订一份《打渔山.南票新城第二期商品门市买卖合同》。双方在合同中约定“1、甲方将座落在人民路9-1号楼C室的商品门市房出售给乙方。门市产权面积190.84平方米；产权证号：葫南201403288；门市用途：商用。第二条：成交价格，经甲、乙双方商定后的实际成交价格为玖拾伍万叁仟陆佰贰拾柒元整。（小写：￥953627元整）。第四条付款约定：2、分期付款：乙方于签署本合同起分两次付清剩余房款本期付款400000元，其余尾款503627元整于甲方交付钥匙时付清。4、在本合同签订后，甲乙双方于2015年6月30日以后，合同签订日期一年内，到产权交易部门办理房屋产权交易过户手续。第五条违约：5、乙方不能按期向甲方付清房款或甲方不能按期向乙方交付门市，每逾期一日，由违约一方向对方支付购门市款总额的0.03%作为违约金。第六条：门市交付时间，甲方于2014年10月31日起两周内，向乙方交付门市房钥匙，提供房屋产权证明。”胡慧明、姚佳在乙方签字，甲方盖有恒盛置业合同专用章。合同签订后，胡慧明已按约定将购房总款全部付清。2016年4月14日恒盛置业开具销售不动产统一发票。2018年4月17日，恒盛置业工作人员通知胡慧明可以到产权交易部门办理房屋产权交易过户手续。另查明，根据葫财预[2014]252号关于落实购房优惠政策措施的通知内容，对购买的100平方米（含100平方米）以上的商业网点，凭购买房合同、销售不动产统一发票和缴纳契税完税证办理契税补贴。销售不动产统一发票和缴纳契税完税证的开具日期在2014年7月29至2015年12月31日区间，给予契税缴纳额50%的补贴。另查明，恒盛置业已于2014年1月7日登记取得案涉《房屋所有权证》。一审法院认为，胡慧明、姚佳与恒盛置业之间签订的《打渔山.南票新城第二期商品门市买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。胡慧明按约定付清购房款后，由于恒盛置业原因致使未在合同签订日期一年内，到产权交易部门办理房屋产权交易过户手续，属于违约行为，故胡慧明起诉要求恒盛置业支付该项违约金的诉讼请求，依法有据，应予支持。因合同中没有约定违约金，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条合同中没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期利息的标准计算的规定，违约金为144,188.40元（953627元×6%×(1+40%)×657/365）。由于恒盛置业未按合同约定履行义务，致使胡慧明未享受契税缴纳额50%的补贴造成损失，系直接损失。但鉴于胡慧明对恒盛置业的违约事实已诉请要求赔偿违约金并已判赔，且违约金数额高于实际损失，故不宜再同时判赔此部分损失。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，案经审判委员会议定，判决：一、葫芦岛市南票区恒盛置业有限公司于判决生效后的十日内给付胡慧明取得房屋权属证书违约金共计144,188.40元。二、驳回胡慧明其它诉讼请求。案件受理费5,177.00元，胡慧明负担1,994.00元，葫芦岛市南票区恒盛置业有限公司负担3,183.00元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为一审对恒盛置业逾期办证违约金的计算是否正确。首先，关于恒盛置业违约天数问题，双方当事人对起算日期没有争议，对截止日期有不同观点。恒盛置业认为应该截止至2017年1月3日，即具备办理过户条件之日止，实际违约天数为187天。胡慧明对此不予认可。本院认为，因出卖人恒盛置业的原因，导致买受人胡慧明无法在合同约定的日期即2016年6月30日取得房屋权属证书，即便2017年1月3日就具备了过户条件，恒盛置业也应当及时通知买受人胡慧明，并将发票等交予胡慧明，而恒盛置业直到2018年4月17日才通知胡慧明办理房屋产权交易过户手续，其并未完全履行完合同义务，仍属违约行为，故一审以2018年4月17日作为计算违约天数的截止日期并无不当。其次，关于一审按照年利率6%计算违约金是否正确问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案情形符合该条规定，可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。恒盛置业上诉称应当按照年利率4.35%计算，但4.35%的年利率标准仅是中国人民银行规定的金融机构人民币贷款基准利率，而非逾期贷款利率标准。逾期贷款利率应高于贷款利率，在贷款利率水平上浮30-50%，而贷款利率一般均高于中国人民银行规定的基准利率，故一审按照年利率6%计算违约金数额亦属合理范围，本院予以维持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人恒盛置业的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,589.00元，由葫芦岛市南票区恒盛置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 瞳审判员 李春学审判员 吴玉刚二〇二〇年四月十六日书记员 王 宁本判决书援引相关法律条款：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；”