浙江省金华市婺城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0702民初1776号 原告：林青，女，1967年10月23日出生，汉族，住永康市。 委托诉讼代理人：胡亮、陈青，永康市四方法律服务所法律工作者。 被告：钱俊琳，男，1988年12月27日出生，汉族，住金华市金东区。 委托诉讼代理人：叶红霞、蔡瑛，浙江玄畅律师事务所律师。 原告林青与被告钱俊琳房屋租赁合同纠纷一案，于2020年3月16日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序，于同年4月21日公开开庭进行了审理。原告林青的委托诉讼代理人胡亮，被告钱俊琳及其委托诉讼代理人叶红霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林青向本院提出诉讼请求：1.确认解除原、被告于2019年9月28日签订的房屋租赁合同；2.判令被告立即腾空占用的房屋（房屋坐落：金华市店面三间半），并将该房屋返还原告；3.由被告立即支付原告房屋占用费32500元（自2020年3月8日至2020年4月7日止的占用费），并由被告支付至房屋实际返还原告之日止的占用费（按合同年租金390000元计算）；4.由被告按约赔偿原告二个月租金即65000元；5.由被告支付原告违约金7800元（以390000元为本金，按月利率2%计算，自2020年3月8日起至2020年4月7日止，此后的违约金计算至被告实际返还房屋给原告之日止）；6.由被告支付原告代理费用10000元；7.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告有坐落于金华市店面三间半，曾于2015年出租给孙忠东使用，孙忠东在使用期间未经原告同意，擅自转租给被告使用，被告遂一直使用原告的出租房屋。2019年9月28日，原、被告达成案涉房屋租赁合同一份，双方就租赁事宜约定为：租金每年390000元，本租金为不含税价，租赁期限从2020年3月8日至2025年3月7日止。租金自双方签订本合同后当天一次性付清；被告延付或拒付租金的，原告有权单方面终止合同，并由被告支付按月利率2%计算的违约金至实际腾空房屋交付原告止，另由被告赔偿原告二个月租金损失；如一方违约，则由违约方支付守约方因本合同付出的各项费用，包括律师代理费用、车旅费用。合同签订后，被告怠于履行合同义务，仅于2019年10月25日支付100000元。永康市四方法律服务所接受原告委托于2020年1月2日向被告发出公函，声明解除双方签订的房屋租赁合同，并返还被告已付租金100000元。由于被告使用上述房屋，在原告与孙忠东的房屋租赁到期后，即2020年3月8日，被告仍然无理占用原告的房屋，经原告催告腾空房屋，被告拒绝。 被告钱俊琳辩称：关于原告请求确认解除原、被告于2019年9月28日签订的房屋租赁合同的诉讼请求，该合同自始至终未解除应继续履行。被告从未拒付过租金，一直积极履行合同义务。第二项诉讼请求被告在合同未解除情况下无需腾空房屋。第三、四项诉讼请求亦无法律与事实依据，被告不存在占用，没有必要归还房屋。第五项诉讼请求违约金于法无据，原告诉称的违约金数额过高，侵害了被告的利益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认证如下：一、对原告提交的证据：1.房屋租赁合同1份；2.律师函、邮寄单及投递回执；3.银行回单（王跃娱付给林青的19万元汇款凭证）；4.委托合同、代理费发票、收费标准。被告方提出：1.合同三性均有异议，与被告方手上的合同不同，而该合同并未对租金支付时间等进行明确约定，违约金等也不合理。经查，被告的异议成立，本院确认其证明力。2.三性均有异议，被告从未收到要求解除合同的函，真实的租赁合同约定了租金支付期限，而非原告所提供合同中所述一次性付清，法律服务所函中声称原告已多次催讨房租，而实际并非如此，原告是为了涨房租又将打来的房租退回去，因此被告也没有迟付租金一直在积极履行。本院认为，本案被告在履行合同过程中并非构成根本性违约，且其行为也表明其有积极履行合同的意愿。本院确认其证明力。3.汇款银行回单的三性有异议，退回后被告又再次支付了租金。本院认为，被告的行为表明其有积极履行合同的意愿。本院确认其证明力。4三性无异议，但不认可，认为与本案无关，被告无需承担。经查，原告的异议成立，本院确认其证明力。 二、对被告方提交的证据：1.房屋租赁合同1份，证明原、被告签订房屋租赁合同的事实，以及约定租赁期限和付房租具体期限等内容的事实；2.台州银行对账单1份，证明被告的母亲王跃娱多次为被告支付给原告房租的事实；3.成泰农商银行赤松支行的转账凭条1份，证明被告于2020年1月9日再次支付给原告20万元房租的事实。原告提出：1.是复印件，三性均不予认可，合同约定了11月29日前支付29万元，但对账单12月底前并未支付29万元。经查，被告方原持有的合同原件在双方交涉过程中被原告方占有并撕毁，本院在庭后已责令原告方向法庭提交。经核对，与被告方提交的复印件一致。本院确认其证明力。3.原告已一次性返还被告的汇款，上述证据不能证明被告已退还租金的事实。经查，被告在合同履行过程中向原告支付的租金，屡次遭原告方退还。本院不予确认其证明力。 本院经审理认定：原告林青拥有坐落于金华市店面三间半，曾于2015年出租给孙忠东使用，孙忠东在使用期间转租给被告钱俊琳使用。2019年9月28日，原、被告签订《房屋租赁合同》1份，双方约定：租金每年39万元，本租金为不含税价，租赁期限从2020年3月8日至2025年3月7日止。2020年租金于2019年10月底前付10万元；2019年12月底前付29万元。第二年起的租金支付方式：在第一年租期届满前2个月交纳第二年租金，以后交纳租金的时间依此类推。合同第5条约定：如承租方延付或拒付租金的，需支付违约金（计算方式为自应支付租金之日起至实际交付之日止，或至实际腾空房屋交付出租方止，违约金按月利率2%计算），另需赔偿出租方2个月租金损失。如一方违反合同约定，则由违约方除应承担法定或合同约定的违约责任外，再由违约方承担守约方因本合同付出的各项费用，包括但不限于律师代理费用，车旅费用等。合同签订后，被告于2019年10月24日通过其母亲王跃娱帐户向原告支付租金10万元；同日，原告林青将该10万元款项打还给王跃娱。2019年10月25日，被告再次通过其母亲王跃娱帐户向原告支付租金10万元；2020年1月2日，被告再次将该款项打还给王跃娱。2020年1月2日，被告再次通过其母亲王跃娱帐户向原告支付租金9万元；2020年1月8日，被告再次将该款项打还给王跃娱。2020年1月9日，被告再次通过其母亲王跃娱帐户向原告支付租金19万元，另通过自己本人帐户向原告转帐20万元，原告均于当日予以退回。 本院认为，原、被告双方签订的房租赁合同合法有效，本院予以确认。原、被告双方均应按合同约定履行各自的义务。根据合同约定，到2019年12月底前被告应付的房屋租金为39万元，被告在该约定时间内履行了20万元，其余款项分别于2020年1月2日和1月9日履行完毕。虽然已逾期，但逾期时间最长仅有9天，故被告的行为仅仅是一般违约，不构成根本违约，原告无权单方解约。另，合同法的立法精神是鼓励双方促成交易，原告在被告方积极履行合同的情况下，数次将被告履行的款项退还给被告方，明显是在阻碍被告方履行合同，其后果应由其自负。被告逾期付款的行为仅构成一般违约，只要按合同约定承担相应的违约责任即可。另由于合同约定的违约金数额远远高于原告实际损失，被告在庭审中又明确表示违约金过高，本院对此予以调整。由于本案未有证据证明被告逾期支付房屋租金系恶意，相反其一直均在积极履行，反而是原告方存在阻碍其履行合同的行为，故本可避免本案诉讼，故其主张对方承担代理费的请求，本院不予支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条等规定，判决如下： 一、被告钱俊琳于本判决生效之日起7日内支付原告林青逾期支付租金违约金1109.29元。 二、驳回原告林青的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1303元（原告已预交，已减半收取），由原告林青负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。应在递交上诉状时按不服部分诉讼标的额预交案件受理费，上诉期满之日起7日内仍未预交的，按自动撤回上诉处理。 审判员  王正平 二〇二〇年四月二十九日 书记员  吴 奇