贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终198号上诉人（原审被告）：贵州宏庆生态农业开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区大凹村燕子岩大桥旁。法定代表人：林小云。被上诉人（原审原告）：吕相民，男，1986年9月16日出生，汉族，住贵州省习水县。上诉人贵州宏庆生态农业开发有限公司（以下简称宏庆公司）因与被上诉人吕向民房屋租赁合同纠纷一案，不服贵阳铁路运输法院（2019）黔8601民初981号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行审理了本案，现已审理终结。宏庆公司向本院上诉请求：1、撤销原判第二项，依法改判；2、本案二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：原判认定事实错误，适用法律不当。涉案房屋因被定性为“大棚房”被政府部门强拆，属于不可抗力。上诉人与贵阳市云岩区金穗街道办事处大凹村民委员会签订的《土地租用协议书》载明：“由于我村杨沛坡一带土地浅薄，不出量产，加上金西大道建设有毁坏我村的农灌沟渠，故我村调整产业结构后，拟将该片申请作为村集体经济预留地，并引进乙方企业到我村发展”。上诉人因受大凹村委会的误导而产生错误认识，认为该片土地为村集体经济预留地，并投资建设了仓储物流设施，其中一部分出租给被上诉人吕相民。后相关部门认定该片土地系基本农田，涉案房屋被强拆。但大凹村周边类似仓储物流设施却未被强拆。因遭遇不可抗力致使案涉合同提前解除，上诉人自始至终不存在任何过错，上诉人愿意退还被上诉人的租金余额，但被上诉人的其他损失不应当由上诉人承担。故一审判决上诉人承担被上诉人的搬迁损失3000元，适用法律不当。被上诉人吕相民二审答辩：涉案房屋被定性为“大棚房”被政府强拆与我无关，上诉人在知道政府要强拆的情况下还要求被上诉人交纳合同租金，损害了被上诉人的利益。而且，被上诉人在搬离租赁库房产生了搬迁费用损失。吕相民向原审法院提出诉讼请求：1.被告退还原告剩余租金17233元，并赔偿原告仓库搬迁费6000元、人工工资10000元以及库房整改费用18000元，共计51233元；2.本案诉讼费由被告承担。原审查明：2018年11月16日，原告吕相民（承租方、乙方）与被告宏庆生态公司（出租方、甲方）签订《出租协议》，主要约定：一、乙方租用甲方库房G06（面积347.70平方米）；二、租赁期为两年，租期从2018年12月16日起至2020年12月15日止。月租金价格为19元/平方米，租金按房屋建筑面积计算，租金半年一付，租赁期满，乙方须提前一个月向甲方支付次年租金，否则视为乙方不再续租，甲方有权自行处置所租房屋；三、乙方进行房屋场地、设施的改造或装修时，须经甲方许可……乙方不得有损于甲方房屋场地设施的行为。乙方迁出时，凡所装修镶嵌的设施和附属物，未经甲方同意乙方均不得拆除，甲方也不给乙方任何补偿。合同签订后，原告吕相民向被告宏庆生态公司支付押金5000元以及2018年12月16日至2019年6月15日租金39638元。被告将案涉租赁房屋交由原告使用后，原告在未经被告许可的情况下对案涉库房加盖二层。2018年12月13日，贵阳市云岩区金惠社区服务中心向宏庆生态农业园各仓储经营户出具《金惠社区大凹村宏庆生态园“大棚房”问题专项整治工作通知》，载明宏庆生态农业园将修建的农用“大棚房”挪作他用，用于仓储经营，已改变了用途，依相关规定对挪作他用的“大棚房”进行清理整治，要求宏庆生态农业园各仓储经营户自接到通知之日起至2018年12月17日，将“大棚房”内所有物品自行搬离，逾期未自行搬离的，相关部门将依法处理。2019年2月1日，贵阳市云岩区“大棚房”问题专项清理行动工作领导小组办公室向宏庆生态农业园各仓储经营户出具《关于请宏庆生态园内各仓储商户尽快搬离货物的通知》，要求园内各仓储户于2019年2月4日前将各自仓储货物全部搬离。原告吕相民于2019年2月底自行搬离案涉租赁仓库。被告宏庆生态公司提交2019年3月15日《费用报销单》一份，载明：退吕相民G06（3.15-6.15）仓库租金19819元、押金5000元，扣电费200元，合计24619元，领导审批处注明4/2付款30%，现金7386元。同年4月2日，原告吕相民出具《收条》，载明收到花博园退还仓库剩余租金30%，即7386元。原审认为：依法成立的合同受法律保护。原告吕相民与被告宏庆生态公司签订的《出租协议》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律规定，合法有效。合同当事人均应按照合同的约定全面履行义务。因“大棚房”问题整改，导致案涉房屋不能达到租赁合同目的，原告现已搬离房屋，租赁合同已经实际不能继续履行，且被告亦退还原告部分租金，双方签订的《出租协议》已经解除。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。原告诉请被告退还剩余租金17233元。被告辩称租金损失应由双方各承担50%，原告搬离案涉租赁房屋后，未享有合同利益，多交租金应予退还，被告该答辩意见不符合法律规定及合同约定，原审不予采纳。根据被告提交的《费用报销单》及《收条》，被告应退还原告租金及押金24619元，已退还7386元，原告要求被告退还剩余17233元并无不当，原审予以支持。原告诉请被告赔偿搬迁费6000元、人工工资10000元。由于合同提前解除，导致原告客观上产生搬迁费用损失，但原告未提交证据证明具体损失金额，原审支持3000元，超出部分不予支持。原告诉请被告赔偿库房整改费用18000元，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担”的规定、以及原、被告双方《出租协议》“乙方进行房屋场地、设施的改造或装修时，须经甲方许可”的约定，原告未经被告同意对案涉库房加盖二层的行为，违反合同约定，其损失应自行承担。对原告该项诉请，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、被告贵州宏庆生态农业开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告吕相民租金17233元；二、被告贵州宏庆生态农业开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告吕相民搬迁损失3000元；三、驳回原告吕相民的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1082元，减半收取计541元，由原告吕相民负担327元，被告贵州宏庆生态农业开发有限公司负担214元（案件受理费原告已预交，被告在履行本判决时迳行向原告支付）。二审中，双方当事人没有提交新的证据，经二审审理查明的事实与原判认定事实一致，本院予以确认。本院认为：上诉人宏庆公司与被上诉人吕相民于2018年11月16日签订的《出租协议》属合法有效的合同，当事人均应按照合同约定履行各自的义务。合同履行期间，因云岩区“大棚房”问题整改导致案涉租赁仓库不能继续使用，租赁合同目的不能实现，被上诉人吕相民于2019年2月底搬离案涉租赁仓库，上诉人亦于2019年3月15日退还被上诉人部分租金，《出租协议》实际已经解除。本案中，上诉人对于所涉案合同的解除和退还租金并无异议。关于被上诉人的搬迁损失问题，因合同的提前解除导致被上诉人客观上产生了搬迁损失，根据《民法通则》第一百三十二条：“当事人对造成损害都没有过错的，可以根据实际情况由当事人分担责任”的规定，原审根据公平原则酌情确定宏庆公司支付吕相民搬迁损失费3000元，并无不当。上诉人宏庆公司主张因遭遇不可抗力致使案涉合同提前解除而拒绝承担被上诉人的搬迁损失的上诉理由不能成立，本院不予采纳。原判认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人贵州宏庆生态农业开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 颜 云审判员 姜彦宏二〇二〇年四月十三日书记员 潘盛机