江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民再79号上诉人（原审原告）：郑舒元，女，1973年11月15日生，住江苏省南京市浦口区。委托诉讼代理人:刘冰烨，江苏向天律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘文秀，江苏向天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江苏中通房地产开发有限公司。住所地：江苏省宿迁市宿豫区江山大道80号。法定代表人：单忠来，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙海芬，浙江嘉瑞成律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡慧凯，浙江嘉瑞成律师事务所律师。郑舒元诉江苏中通房地产开发有限公司（以下简称中通公司）商品房销售合同纠纷一案，江苏省宿迁市宿豫区人民法院作出的（2015）宿豫民初字第2198号民事调解书已经发生法律效力。后经该院审判委员会讨论决定，于2019年10月23日作出（2019）苏1311民监15号民事裁定，再审本案。该院于2020年3月9日作出（2019）苏1311民再22号民事判决。郑舒元不服，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人郑舒元上诉请求：撤销江苏省宿迁市宿豫区人民法院（2019）苏1311民再22号民事判决，依法改判继续履行郑舒元与中通公司签订的买卖合同，相关诉讼费用由中通公司承担。事实与理由：1.涉案房屋由中通公司开发建设，后委托宿迁市鑫盛拍卖有限公司（以下简称鑫盛公司）对外销售。从形式上看，郑舒元在购买涉案房屋时有充足的理由相信涉案房屋的出售是有权处分行为，有理由认为中通公司出售的房屋不存在不能出售或买卖合同无效的可能性。郑舒元不存在过错，也不存在与中通公司恶意串通的行为。2.2016年3月30日，郑舒元将涉案房屋转卖给王某1、王某2、王某3三人，三人在购买后即将涉案房屋用于开办幼儿园，现经营状况良好，备受当地群众好评，在2019年已被评为省级优质幼儿园。从性质上而言，涉案房屋的使用没有改变其基本属性，王某1等人开办的幼儿园同样为当地提供了学前教育相关资源，不存在因幼儿园转让而损害当地群众利益及社会公共利益的情形。3.中通公司与宿迁市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》（以下简称土地出让合同），双方之间系平等主体之间的民事合同法律关系，而并非是国土资源局履行其行政职能。合同一方违约应由违约方承担违约责任，而不应将其法律后果扩大、延伸至合同相对方以外的第三人。中通公司将涉案房屋出售给郑舒元时系房屋权利人，有权根据其意思表示对外出售房屋。如给其他权利人造成损害，权利人应当另行主张赔偿，不能仅凭权利人系行政主体就否定涉案房屋买卖合同的效力。郑舒元在购买涉案房屋时对中通公司与宿迁市国土资源局签订的土地出让合同的具体条款并不知情，也没有进一步核实确认的条件和理由。中通公司与宿迁市国土资源局之间的合同约定内容与本案无关，与郑舒元无关。4.根据中通公司与宿迁市国土资源局签订的土地出让合同，需移交当地政府的幼儿园应在一期工程中建设。中通公司开发的一期工程中的配套设施包括幼儿园用房均在一期工程中建设，但后期该房屋被用于经营超市。涉案幼儿园房屋是在中通公司开发的二期工程中建设，与土地出让合同附件3中约定的应当无偿移交当地政府的幼儿园并非同一对象。综上所述，人民法院确认合同无效应当以法律、行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。本案明显不具有损害社会公共利益的特征，一审法院关于幼儿园未无偿移交政府、擅自出售损害社会公共利益的论断，是对社会公共利益的随意运用和解释，属于适用法律错误。被上诉人中通公司答辩称：1.一审法院再审判决认定涉案合同无效的理由是损害社会公共利益，与郑舒元在购房时有无意识到合同无效没有关联性。在合同无效的情形下也不适用善意取得。事实上，中通公司是应郑舒元的要求在2015年10月27日配合其签署日期为2013年2月19日的商品房买卖合同，也是应郑舒元的要求配合其通过法院调解的方式取得裁判文书。郑舒元称其在购房过程中不存在过错，不符合客观事实。2.依据相关法律法规的规定，配套幼儿园是教育事业的政策性投资，属国有教育资产，应当按属地移交当地政府举办幼儿园。政府履行的公共服务职能与社会办学不属于同一事项。郑舒元主张涉案房屋由王某1等人举办幼儿园，没有损害社会公共利益，该主张不能成立。3.涉案合同被确认无效后，应当按照合同法第五十八条的规定进行处理。中通公司与宿迁市国土资源局之间关于土地出让合同的纠纷不属于本案审理范围，与郑舒元无关。4.涉案幼儿园经过相关部门审批，由原一期工程改在二期工程中开发建设，中通公司仍应履行土地出让合同中移交配套幼儿园的义务。郑舒元原审起诉请求：1.继续履行合同（在房屋通过验收后交付房屋并协助办理过户手续）；2.中通公司支付逾期交房违约金360000元（自2015年6月1日起计算至2015年10月31日计150天按日总房价万分之三，之后按每日2400元计算至实际交付之日）；3.相关诉讼费用由中通公司承担。原审以调解结案，据以调解依据的证据为：1.显示为2013年2月19日签订的商品房买卖合同一份，销售房屋暂定名为中通名仕嘉园幼儿园，面积为3000平方米，总房价为800万元；买受人于2013年4月28日支付首付款400万元，余款400万元于2015年5月30日前付清；出卖人逾期交房超过90天，买受人可解除合同；若买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。2.一份显示为2013年4月28日出具的收据，载明郑舒元交付了购房款400万元；一份显示为2015年4月28日出具的收据，载明郑舒元交付了购房款400万元。一审法院于2015年10月28日作出（2015）宿豫民初字第2198号民事调解书，确认：一、中通公司定于2015年12月30日之前将位于宿豫区交付给郑舒元，并协助郑舒元办理过户手续；二、如中通公司逾期交付上述房屋，中通公司自愿给付郑舒元逾期交房违约金，该违约金标准按照合同约定支付，时间从2016年1月1日起计算至实际交付之日止。案件受理费减半收取3350元，由郑舒元自愿负担。本案再审审理中，郑舒元称：2013年2月19日，郑舒元与中通公司签订商品房买卖合同，约定郑舒元购买中通公司开发的宿某区中通名仕嘉园幼儿园，房款为人民币800万元，中通公司应于2015年5月30日前通过综合验收后交付房屋。郑舒元按照合同履行了付款等义务，但中通公司并没有通过综合验收，也没有交付房屋，中通公司应承担逾期交房的违约责任。请求判令：1.继续履行合同（在房屋通过验收后交付房屋并协助办理过户手续）；2.中通公司支付逾期交房违约金360000元（自2015年6月1日起计算至2015年10月31日计150天按日总房价万分之三，之后按每日2400元计算至实际交付之日）；3.本案相关诉讼费用由中通公司承担。经一审法院向郑舒元释明，涉案房屋买卖合同可能无效；若无效，是否变更诉讼请求。郑舒元向一审法院表示其在幼儿园购买过程中并无过错，不同意变更诉讼请求。中通公司再审中辩称：1.2015年10月15日，经鑫盛公司居间介绍，郑舒元与中通公司签订涉案幼儿园的商品房买卖合同，郑舒元以550万元购买。2015年10月27日，中通公司应郑舒元的要求签订落款时间为2013年2月19日、房屋总价为800万元的商品房买卖合同，并由中通公司出具收款收据。该商品房买卖合同及收据仅作为办理产权使用，郑舒元并未支付任何款项，一切以2015年10月15日的商品房买卖合同为准。2015年10月28日，中通公司应郑舒元的要求至法院就涉案房屋处理达成调解协议，郑舒元并于当日支付了第一期100万元，2016年3月24日经过执行程序办理了过户登记，2016年3月30日郑舒元又将幼儿园出售给王某1、王某2、王某3。2.按照拍卖地块规划设计条件，涉案幼儿园应无偿移交当地政府，中通公司和郑舒元通过房屋买卖以及法院调解、执行等，将应属于当地政府所有的资产进行处分，损害国家利益、社会公共利益，违反行政法规的强制性规定，应属无效，故其无权要求中通公司继续履行合同、支付违约金，其应返还涉案房屋。一审法院再审认定事实：2011年8月11日，中通公司与宿迁市国土资源局签订土地出让合同，合同约定：由宿迁市国土资源局出让宗地（编号为2011B-宿某-21，宗地面积为104113平方米），宗地平面界址为东至黄埔江路（42米），南至洪泽湖东路（93米），西至中通名仕嘉园，北至五台山路，出让宗地的平面界址见附件1，宗地的国有土地使用权出让价款为132744075元，每平方米1275元；受让人在本合同项下宗地范围内新建建筑物、构筑物及其附属设施的，应符合市（县）政府规划部门确定的出让宗地规划条件（见附件3）；受让人同意在本合同项下宗地范围内同步修建下列配套项目，并在建成后无偿移交给政府：（一）/；（二）/；（三）/。受让人同意本合同项下宗地建设项目在2012年4月18日之前开工，在2014年4月18日之前竣工；国有建设用地使用权转让、抵押的，转让、抵押双方应持本合同和相应的转让、抵押合同及国有土地使用证，到国土资源管理部门申请办理土地变更登记。该合同的附件3后所附的拍卖地块规划设计条件第14项公共配套设施部分载明：公建服务配套集中在某一区域布置，不得与居住建筑混建，若项目分期建设，配套的两房、幼儿园、公厕、体育设施等应在一期工程中安排建设，幼儿园应按照省级优质幼儿园要求建设，并无偿移交当地政府。后中通公司将幼儿园建设完毕。2015年10月15日，经鑫盛公司介绍，中通公司与郑舒元签订房屋买卖合同一份。双方另签订显示签订日期为2013年2月19日的商品房买卖合同一份（该合同即为原审中提供的合同）。2015年10月15日的房屋买卖合同约定：中通公司以出让方式取得坐落于宿迁市宿某区宗地编号为2011B-宿某-21地块的国有土地使用权，中通公司经批准，在上述地块上建设的房屋为中通国际幼儿园；该商品房总价款为人民币550万元整；郑舒元于2015年10月30日前内支付房款壹佰万元，余款自幼儿园名称正式核准后5日内付清；中通公司将房屋、房屋基础配套设施（包含传达室、保健室、围墙等）及消防工程等通过综合验收后于2016年3月30日前交付；需要办理且符合办理房屋产权证及土地使用证时，中通公司提供相关材料协助郑舒元到产权登记机关办理登记手续，所需支出的税、费、金按政府相关政策法规规定各自承担。2015年10月27日，郑舒元起诉中通公司商品房销售合同纠纷，起诉状载明落款日期为2015年10月31日，2015年10月28日双方达成调解协议，内容同前述查明事实部分。达成调解协议当天，郑舒元及其委托的人员陆某分三次向中通公司账户合计转账100万元；2016年3月22日，郑舒元向中通公司法定代表人单忠来账户转账250万元；2016年4月12日，郑舒元向中通公司法定代表人单忠来账户转账180万元。2015年11月7日，鑫盛公司与中通公司补签委托销售协议书一份，约定：中通公司委托鑫盛公司代为招商销售，房屋销售总价550万元整，若销售成功，中通公司承诺支付给鑫盛公司30万元中介费。2018年1月5日，鑫盛公司将中通公司起诉至一审法院，一审法院于2018年4月2日判令中通公司支付中介费30万元及利息。2016年3月15日，涉案幼儿园办理到中通公司名下，载明建筑面积为2952.77平方米。同日，一审法院向宿某区房管处出具（2016）苏1311执字第1121号协助执行通知书，要求协助将幼儿园过户至郑舒元名下。2016年3月17日，中通公司领取了房产证。2016年3月24日，房产证办理到了郑舒元名下。2016年3月30日，郑舒元将涉案幼儿园房屋以600万元转卖。2019年5月13日，宿迁市宿某区监察委员会（以下简称宿某监委）与鑫盛公司法定代表人李某谈话。李某称：2015年5月份左右，其认识了中通公司法定代表人单忠来，单忠来让李某介绍销售中通名仕嘉园小区幼儿园；其之前在拍卖湖滨新区湖滨人家幼儿园时认识了郑舒元，但郑舒元没有拍到，当时让李某留意如有类似幼儿园和郑舒元联系，李某便打电话给郑舒元联系购买事宜；2015年10月15日上午10点左右，李某把单忠来、郑舒元约到宿城区武夷君茶楼商谈购买幼儿园事宜，最终商定价为550万元，当场签订协议，协议是姓谢（谢某）的经理草拟，约定郑舒元在2015年10月30日前支付100万元，余款自幼儿园名称正式核准后5日内付清，在2016年3月30日前交付幼儿园给郑舒元。2019年5月14日，宿某监委与郑舒元谈话，郑舒元称：2015年10月31日委托张某律师起诉中通公司的；2011年4月25日，手里有点钱，因为和中通公司认识，就借了400万元给中通公司，当时了解到中通公司开发的中通名仕嘉园小区要建幼儿园，就准备把幼儿园买下来，2014年4月25日又追加了150万元，共借了550万元给中通公司；后来在2013年2月19日和中通公司签订了商品房买卖合同，购买中通名仕嘉园小区幼儿园，合同价格是800万元，在2015年10月15日又签订了一份房屋买卖合同，也是购买中通名仕嘉园小区幼儿园，合同价是550万元；实际借给中通公司550万元，800万元算是借给中通公司的本息；因身体原因，委托了律师张某和中通公司谢某交接幼儿园，他们两人说要走司法程序，我就同意了，委托书是张某让我签的；办理产权证后，因身体原因加上还欠别人债务，我就准备给幼儿园卖掉，就开始张贴告示，出售幼儿园。2019年9月3日，宿某监委与中通公司的谢某谈话，谢某称：大概2015年10月份，李某介绍郑舒元购买中通名仕嘉园幼儿园，李某、郑舒元、郑舒元的律师张某、单忠来以及谢某在武夷君茶楼协商，确定以550万元出售给郑舒元，并由张某当场制作一份房屋买卖合同，单忠来和郑舒元签字，单忠来让谢某全权处理办理产权证事宜。2015年10月底，郑舒元带着张某到中通会所三楼找到谢某，郑舒元提出幼儿园办不到产权证，准备通过诉讼程序来办理产权证，之前签订的合同太简单了，到法院那边过不去，要重新签订一份合同，内容详细一点；谢某便从电脑里找了一份商品房买卖合同模板，张某在电脑上根据需要填写了相应的内容，但这份合同上的价格为800万元；因为幼儿园实际出售价格为550万元，谢某害怕以后会出现纠纷，就让郑舒元出具一个情况说明，证明这次的合同只是用于办理产权证的，实际没支付这么多钱；合同弄好后，谢某在合同加盖了公司印章和单忠来签名章，郑舒元也签字，合同时间写成2013年；合同签订好后，谢某与郑舒元各保存一份，然后又根据郑舒元他们的要求开了两张收据，分别是400万元一张，一张时间为2013年，一张是2015年。购房款中100万元支付在中通公司账户，第二次付了430万元，由于当时公司账户被查封，这430万元付到单忠来账户，后来公司账户解封后430万元又转回公司账户，另外20万元未支付；当时答应李某支付30万元中介费，郑舒元表示如果李某起诉，她就补齐20万元，李某起诉胜诉后，中通公司向李某支付了30万元中介费，其中20万元是郑舒元支付的，以用于冲抵之前欠的20万元购买幼儿园房款。郑舒元与中通公司之前无借贷关系，郑舒元在2015年购买幼儿园之前根本不认识单忠来，也不认识公司的其他管理人员。再审审理中，一审法院要求郑舒元本人到庭参加诉讼，但其本人并未到庭，后向一审法院提交情况说明，称：其2015年从三楼摔落，头部受伤，身体多处骨折，仍在调理中，在宿某监委接受询问时未能正确回忆事发的全部过程；除了2015年10月28日支付100万元、2016年3月22日支付250万元、2016年4月12日支付180万元外，2018年4月24日支付了15万元；之所以存在800万元的合同是应中通公司要求，为办证需要。一审法院再审认为:土地出让规划中对幼儿园的配套及处理，是政府基于公共权力对学前教育资源的一种配置，具有社会公共利益属性。本案中，土地出让合同附件明确幼儿园建成后无偿移交当地政府，但中通公司并未无偿移交政府，而将涉案幼儿园擅自出售，损害了社会公共利益。同时，涉案双方当事人以伪造的证据、虚构的款项交付事实提起诉讼，并恶意隐瞒真相，以合法形式掩盖其侵占幼儿园、出售幼儿园获得价款的非法目的，根据合同法第五十二条第三项、第四项的规定，应属无效合同。经一审法院释明合同效力后，郑舒元仍不变更诉讼请求，而坚持原诉讼请求，故应撤销原调解书，判决驳回郑舒元的诉讼请求。关于通过一审法院执行程序处理的涉案幼儿园，在具备条件的情形下，可通过执行回转程序等方式解决。郑舒元支付的购房款因其拒不变更诉讼请求，本案处理不能超过其诉讼请求，故郑舒元应自行承担相应的不利法律后果，其支付的款项等可另行解决。关于双方在涉案幼儿园买卖过程中存在的违法违规行为将另行处理。经一审法院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第一款、第一百四十二条、第二百条、第二百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第四百零七条的规定，判决：一、撤销江苏省宿迁市宿豫区人民法院（2015）宿豫民初字第2198号民事调解书；二、驳回郑舒元的诉讼请求。原审案件受理原审费6700元，由郑舒元负担，原审中已减半收取3350元，另一半案件受理费3350元在收到一审法院判决书后7日向一审法院缴纳。本院二审期间，郑舒元提交了一组照片，旨在证明中通公司在开发的一期工程中已经安排建设了配套幼儿园，涉案房屋并非中通公司与宿迁市国土资源局签订土地出让合同附件3中约定的应当无偿移交当地政府的幼儿园。中通公司质证认为，上述照片中的房屋现状一直存在，故该组证据不属于新的证据，且无法证明郑舒元的主张，涉案幼儿园建设在现在的位置是经过合法规划和审批的。本院认证意见：中通公司对郑舒元提交的照片的真实性并无异议，对该组照片的真实性应予确认，但该组照片与郑舒元所主张的待证事实缺乏关联性，故对其证据效力不予确认。本院二审查明：一审法院再审查明的事实中，除“2016年3月30日，郑舒元将涉案房屋以600万元转卖”的事实，其他事实与本院查明的事实一致，依法予以确认。另查明：2015年10月27日，郑舒元与中通公司另行签订一份落款日期为2013年2月19日的商品房买卖合同。郑舒元同时向中通公司出具一份情况说明，内容为“关于中通幼儿园的买卖合同及收据仅作办理产权使用，实际并未付款，一切以15.10.15日签订的协议为准。”上述事实有郑舒元于2015年10月27日向中通公司出具的情况说明、郑舒元向一审法院出具的情况说明、中通公司负责经办相关事宜的副总经理谢某的出庭证言及其在宿某监委的询问笔录，以及鑫盛公司法定代表人李某的询问笔录等证据予以证实，足资认定。本案二审的争议焦点是：1.中通公司与郑舒元之间的房屋买卖合同所涉幼儿园房屋是否系中通公司与宿迁市国土资源局签订的土地出让合同附件约定的应无偿移交当地政府的幼儿园；2.中通公司与郑舒元之间的房屋买卖合同是否有效。本院认为：关于第一个争议焦点，即中通公司与郑舒元之间的房屋买卖合同所涉幼儿园房屋是否系中通公司与宿迁市国土资源局签订的土地出让合同附件约定的应无偿移交当地政府的幼儿园。经查，中通公司和宿迁市国土资源局签订的土地出让合同附件3拍卖地块规划设计条件第14项公共配套设施部分，虽然载明配套的幼儿园等应在一期工程中安排建设并无偿移交当地政府，但该土地出让合同第三章土地开发建设与利用第十九条约定，“本合同项下宗地在使用期限内，政府保留对本合同项下宗地的规划调整权，……”，附件3拍卖地块规划设计条件也载明规划设计成果应报审，规划设计条件由宿迁市规划局负责解释。涉案幼儿园经相关规划部门审批，由一期工程改在二期工程中开发建设，中通公司仍应履行该土地出让合同中建设并无偿向当地政府移交配套幼儿园房屋的义务。郑舒元亦认可中通公司开发的工程中仅此一个配套幼儿园，现其主张涉案幼儿园房屋与土地出让合同附件约定的应无偿移交给当地政府的幼儿园不是同一对象，无事实和法律依据，依法不予采信。关于第二个争议焦点，即中通公司与郑舒元之间的房屋买卖合同的效力。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”1.恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。恶意串通是指当事人双方具有共同目的，希望通过订立合同损害国家、集体或者第三人的利益。无论是双方事先达成协议，抑或是一方作出意思表示，对方明知其目的非法而以默示的方式接受，均构成恶意串通。本案中，根据中通公司与宿迁市国土资源局签订的土地出让合同的约定，幼儿园建成后应无偿移交当地政府，但中通公司在幼儿园房屋建成后并未无偿移交政府，而是将涉案幼儿园房屋擅自出售给郑舒元，势必对国家利益造成损害。中通公司在明知涉案幼儿园房屋应无偿移交政府的情况下出售房屋，其主观恶意明显。郑舒元表示其对此并不知情，与再审查明事实不符。根据再审查明的事实，中通公司和郑舒元于2015年10月15日签订一份价款为550万元的房屋买卖合同后，又于2015年10月27日签订一份日期倒签为2013年2月19日、约定价款为800万元的商品房买卖合同。郑舒元称其系应中通公司的要求为办理产权证而签订800万元的虚假合同并至法院起诉，中通公司则称其系应郑舒元及其代理律师的要求而签订800万元的虚假合同并至法院应诉及配合调解以办理产权过户。双方主张的一致之处在于签订虚假合同、出具虚假收据并至法院诉讼调解系出于双方当事人的通谋和相互配合。结合郑舒元于2015年10月27日向中通公司出具的情况说明，以及中通公司及其具体经办人员谢某在再审审理中关于双方签订合同相关事实的陈述，能够认定双方当事人恶意串通，提起本案诉讼的根本目的在于双方当事人明知涉案幼儿园房屋办理正常产权过户手续存在障碍，而意图通过诉讼程序达到侵害国有资产的目的。双方当事人恶意串通，损害国家利益，故双方签订的涉案幼儿园房屋买卖合同依法应属无效。2.损害社会公共利益的合同无效。本案中，土地出让规划中对幼儿园的配套及处理，是政府基于公共权力对学前教育资源的一种配置，具有社会公共利益属性。配套幼儿园是教育事业的政策性投资，属国有教育资产，应按属地移交当地政府举办幼儿园，不得改变其性质和用途。中通公司应按照其与宿迁市国土资源局签订的土地出让合同附件的约定将涉案幼儿园房屋无偿移交当地政府，其将涉案幼儿园房屋擅自出售给郑舒元的行为，损害了社会公共利益，故双方签订的涉案幼儿园房屋买卖合同依法应属无效。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第四项的规定，中通公司与郑舒元签订的涉案幼儿园房屋买卖合同系无效合同，鉴于郑舒元经一审法院释明后仍坚持其原诉讼请求，故一审法院再审判决撤销原调解书并驳回郑舒元的诉讼请求，有充分的事实和法律依据。综上，郑舒元的上诉理由不能成立，依法不予支持；一审法院再审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）之项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6700元，由上诉人郑舒元负担。本判决为终审判决。审判长  滕晓春审判员  杨晓玲审判员  高曼莉二〇二〇年四月二十八日书记员  戴玉雪