山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终1038号 上诉人（原审被告）：曹飞斐，女，×。 委托诉讼代理人：王娟，山东志伟律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张永辉，男，×。 上诉人曹飞斐因与被上诉人张永辉房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2018）鲁0281民初3803号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 曹飞斐上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判上诉人不返还被上诉人定金2万元；本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定房屋买卖合同成立并生效所依据的事实不清，未说明举证的要求及法律后果。被上诉人应对房屋买卖合同的成立并生效承担举证责任，其提交了一份《房屋买卖合同》，但合同签订过程中的诸多事实如签订时间、合同份数、合同内容、是否三方同时在现场签订等各方陈述矛盾，未能查清。二、一审判决认定原审原告已交付定金证据不足，适用定金罚则错误，适用习惯于法无据。1、关于交付定金的时间、地点、方式，被上诉人和中介的陈述矛盾重重，不能认定已交付定金。2、即使被上诉人已将2万元交至中介，上诉人也不承担双倍返还定金的责任。合同中并未约定定金由中介保管，上诉人也未授权中介保管，在签订合同时，也未接到中介收到定金的通知。合同中“视为交付”的约定并不能代替实际交付。定金合同是实践合同，未实际交付定金则定金合同不生效，定金罚则不适用。3、适用法律错误。约定不清时应先适用法律，一审以所谓交易习惯认定被上诉人将定金存放在中介处即履行了定金交付义务，是适用法律错误。三、被上诉人与中介相互串通，损害上诉人的利益。综上，一审判决认定事实不清，适用法律不当，请求判如所请。 张永辉未答辩称，请求驳回上诉，维持原判。 张永辉向一审法院起诉请求：1.请求判令曹飞斐双倍返还定金4万元；2.诉讼费由曹飞斐承担。 一审法院认定事实：1.2018年3月24日张永辉（乙方）、曹飞斐（甲方）、第三方胶州市瑞鑫源房产中介中心签订房屋买卖合同一份，约定甲方同意将其所有的房产证权号为：胶私转字第93445号，建筑面积127.39，附房5平无证位于胶州市户（601）出售给乙方；第三条…此合同签订当日，乙方付人民币贰万元整为购房定金，自双方签字之日，视为甲方已收到张永辉定金，甲方不再另行出具收条…；第六条此合同签定后，若甲方违规，双倍返还乙方购房定金，若乙方违规，甲方有权拒付乙方购房定金，作为乙方的违约赔偿金，违约方需承担由于本次交易给守约方造成的所有经济损失；另外合同对购房款交付方式、办理产权过户期限、中介费的收取等内容作出了具体约定。 2.2018年3月22日张永辉向胶州市瑞鑫源房产中介中心交付涉案房屋订购意向金20000元，胶州市瑞鑫源房产中介中心出具定金收款收据一份，载明：客户名称张永辉，项目：定盛（福）山庄10-x-x室，总房款为￥101.8万元整；金额：￥20000元，收款人张晓霞。 3.2018年3月27日曹飞斐明确表示不再出售涉案房屋，将涉案房屋房产证从胶州市瑞鑫源房产中介中心取回。 4.张永辉在询问笔录中称，2018年3月22日交付的购房意向金20000元，已经于2018年3月28日由胶州市瑞鑫源房产中介中心退还，张永辉也不愿再购买涉案房屋。 一审法院认为，本案的焦点1.张永辉、曹飞斐是否签订房屋买卖合同，该合同是否有效；2.张永辉是否履行了交付定金的义务。 关于焦点一、张永辉、曹飞斐是否签订房屋买卖合同，该合同是否有效；张永辉称，与曹飞斐、中介方三方于2018年3月24日签订的合同；曹飞斐称，是曹飞斐将事先签好字的合同放到了中介处，自己没有与张永辉签订涉案房屋买卖合同。一审法院认为，1.若事实如张永辉所述，审查张永辉提交的涉案房屋买卖合同，合同形式要件符合合同要求且合同各方对己方签字均无异议，合同系张永辉、曹飞斐、中介方三方于2018年3月24日签订，曹飞斐虽称并未与张永辉签订合同，有后补合同的嫌疑，但现有证据并不足以证明曹飞斐主张，曹飞斐亦未提交相关证据证明己方主张，曹飞斐应承担举证不能的不利后果，故一审法院认为原、曹飞斐、中介方三方签订了涉案房屋买卖合同且该合同已生效。2.若事实如曹飞斐所述，虽然张永辉、曹飞斐对房屋买卖合同签订的过程有不同的描述但张永辉、曹飞斐同时在场并非合同签订的必要条件，本案中曹飞斐自认，曹飞斐于2018年3月24日将签好字的涉案房屋买卖合同放到中介处，曹飞斐的该行为即视为向买房人发出了房屋买卖要约，曹飞斐作为完全民事行为能力人应该承担由此带来的法律后果，张永辉作为买房人在合同上签字即对曹飞斐的要约作出承诺，合同因此成立并生效，曹飞斐虽称2018年3月24日当晚告诉中介不卖房子了要撤回要约，并认为合同是后补的，但并未提交证据证明，故一审法院不予采信；综上，一审法院认为，张永辉、曹飞斐于2018年3月24日签订了涉案房屋买卖合同。张永辉、曹飞斐签订的房屋买卖合同并不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，张永辉、曹飞斐双方均应按合同约定履行相应的义务。2018年3月27日曹飞斐将涉案房产证取回，明确表示不再出售涉案房屋，根据合同约定曹飞斐已经违约，故曹飞斐应该承担相应的违约责任。 关于焦点二、张永辉是否履行了交付定金的义务。张永辉于2018年3月22日即合同签订前向胶州市瑞鑫源房产中介中心交付涉案房屋意向金20000元，此时涉案房屋买卖合同尚未签订，张永辉交付的款项不具有定金的性质，后张永辉、曹飞斐、胶州市瑞鑫源房产中介中心在2018年3月24日的签订房屋买卖合同并约定“此合同签订当日，乙方（张永辉）付人民币贰万元整为购房定金，自双方签字之日，视为甲方（曹飞斐）已收到张永辉定金，甲方（曹飞斐）不再另行出具收条”此时张永辉预先交付给中介的20000元房屋意向金随主合同的成立自然转化为购房定金，虽然曹飞斐在录音中称没有收到购房定金，但张永辉将定金存放在合同丙方中介处符合胶州市二手房屋买卖的交易习惯，故一审法院认为张永辉已经为履行涉案合同交付了20000元购房定金。 综上，因曹飞斐明确表示不再出售涉案房屋并将涉案房产证收回，张永辉亦不愿再购买涉案房屋，合同已无法履行，自张永辉起诉状送达曹飞斐时，双方合同已经解除，因曹飞斐已经违反合同约定，张永辉主张曹飞斐返还定金40000元，于法有据，一审法院予以支持。张永辉支付的20000元购房定金托管于中介方胶州市瑞鑫源房产中介中心，经询问张永辉，该20000元已经由第三方胶州市瑞鑫源房产中介中心返还给张永辉。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国合同法》第十四条、第十六条、第六十条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条之规定，一审判决：曹飞斐于判决生效之日起十日内向张永辉双倍返还定金40000元（其中的20000元已由第三人胶州市瑞鑫源房产中介中心直接转交给张永辉）。案件受理费800元，由曹飞斐负担。 二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，本案争议焦点为：曹飞斐是否应向张永辉双倍返还购房定金。本案中，曹飞斐在涉案房屋买卖合同上签字的行为应视为向买房人发出了房屋买卖的要约，曹飞斐作为完全民事行为能力人应该承担由此带来的法律后果；张永辉作为买房人在合同上签字，即系对曹飞斐的要约作出承诺，合同因此成立并生效。不论如张永辉所述，涉案房屋买卖合同系张永辉、曹飞斐、胶州市瑞鑫源房产中介中心三方于2018年3月24日共同签订；还是如曹飞斐所述，曹飞斐于2018年3月24日将签好字的房屋买卖合同放到胶州市瑞鑫源房产中介中心，张永辉与曹飞斐签订的房屋买卖合同并不违反法律、行政法规的强制性规定，合同形式要件符合法律规定且签订合同各方对己方签字均无异议，该合同应当视为双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行相应的义务。2018年3月27日曹飞斐将涉案房产证取回，明确表示不再出售涉案房屋，根据合同约定已构成违约，故曹飞斐应该承担相应的违约责任。因张永辉曾向胶州市瑞鑫源房产中介中心交付房屋意向金2万元随主合同的成立转化为购房定金，而张永辉、曹飞斐、胶州市瑞鑫源房产中介中心签订的房屋买卖合同第三条亦明确约定“此合同签订当日，乙方付人民币贰万元整为购房定金，自双方签字之日，视为甲方已收到乙方定金，甲方不再另行出具收条”，故根据合同约定，应视为曹飞斐已收到2万元购房定金。现张永辉主张曹飞斐违反合同约定故应双倍返还定金，符合双方合同约定，本院依法予以支持。 综上所述，上诉人曹飞斐的上诉理由不成立，本院依法予以驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元，由上诉人曹飞斐负担。 本判决为终审判决。 审判长  董则明 审判员  侯 娜 审判员  王昌民 二〇二〇年四月十五日 法官助理 王蕾 书记员王晶