江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏07民终165号上诉人（原审被告）：陈小芬，女，汉族，1987年3月24日出生，住江苏省东海县。上诉人（原审被告）：单兴通，男，汉族，1986年6月23日出生，住江苏省东海县。两上诉人共同委托诉讼代理人：张乃文，江苏润国律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：张宝，江苏润国律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴翼飞，男，汉族，1992年12月6日出生，住江苏省东海县。委托诉讼代理人：尹玲（系吴翼飞之母），女，汉族，1972年5月3日出生，住江苏省东海县。上诉人陈小芬、单兴通因与被上诉人吴翼飞房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省东海县人民法院（2019）苏0722民初6632号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日受理后依法组成合议庭，于2020年1月19日公开审理了本案。本案现已审理终结。上诉人陈小芬、单兴通上诉请求：1.改判给付违约金1万元、退还定金1万元；2.吴翼飞承担一、二审诉讼费。事实与理由：一审判令陈小芬、单兴通违约金数额过高。2019年5月30日陈小芬构成事实违约，时至今日，涉案小区的房屋价格也维持在8000元一平方。故吴翼飞不存在实质性损失，而违约金的目的在于弥补守约方的损失，一审法院判决的违约金数额过高，应该根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定进行裁决。被上诉人吴翼飞答辩称，违约金是双方合同约定的，符合法律规定，不存在过高问题。上诉人在一审中向被上诉人主张的违约金也是8万元，并没收定金1万元。故上诉人是支持违约金约定的。请求驳回上诉维持原判。吴翼飞向一审法院起诉请求：1.陈小芬、单兴通支付违约金79700元并返还定金10000元；2.诉讼费用由陈小芬、单兴通承担。一审庭审中，吴翼飞增加诉讼请求：解除吴翼飞、陈小芬双方于2019年5月20日签订的房屋买卖居间合同。一审法院经审理查明：2019年5月20日，吴翼飞（乙方）与陈小芬、单兴通（甲方）、21世纪不动产东海区域滨河城店（丙方）签订《房屋买卖居间合同》，合同约定：一、房屋基本情况。1、甲方自愿将坐落于连云港市东海县牛山街道晶都西路6号魅力晶都现代城北区9-1-602室卖给乙方，房屋所有权人单兴通，共有权人陈小芬，面积96.8平方米。3、该房屋在建设银行贷款剩余金额200000元,甲方未结清贷款余额的处理方案：甲方在本协议书签订且乙方贷款审批通过7日内用乙方首付款还清甲方未结清抵押贷款，不足部分由甲方自行补足(专款专用，此首付款只能用来还清甲方贷款余额，不得挪作他用）。二、成交价格及付款方式。（一）经甲、乙双方协商一致，同意该房屋转让价格为人民币797000元；（二）乙方应在签订本合同时，支付人民币10000元作为定金转交甲方。（三）乙方采取以下第2种方式付款：2、银行贷款。（1）甲、乙双方约定自本合同签订后于2019年5月30日之前，双方配合到丙方指定银行办理银行贷款手续，并且按照该银行规定将首付款497000元（除去定金）打到甲方银行账户，暂定银行贷款金额为290000元（实际金额以银行最终审批结果为准）。第七条责任。4、如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同,或发生本条1、3违约责任，均由违约方向守约方支付本合同第二条确定的房屋转让价的10%的违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且丙方所收取的本合同中约定的中介服务费一律不予退还由违约方承担。第九条合同争议及违约处理。（三）合同终止。2、因甲方导致本合同无效、解除、终止的，则乙方有权要求甲方双倍赔偿定金，并赔偿乙方房屋增值部分的损失，或者有权要求甲方继续履行本合同。第十条补充协议：甲方家具家电全部送给乙方，具体以丙方提供的房屋视频为准。同日，吴翼飞向陈小芬支付定金10000元，陈小芬向吴翼飞出具定金收条一张。一审庭审中，吴翼飞提供2019年5月30日房产中介胡某与陈小芬的通话录音，部分录音记录如下：胡某：“那单兴通和陈小芬谁个能来呢？”陈小芬：“我来不了，我带小孩，昨晚咳嗽现在新浦打针。”胡某：“哦！那单兴通呢？”陈小芬：“他捞不着。他天天忙死了，他肯定捞不着。”胡某:“那你有没有卡啊？过来把首付款转给你也行啊！你不用来也行啊!”陈小芬：“没有。”胡某：“没有卡啊？”陈小芬：“对！”胡某：“那买家今天是最后一天，人要过来把房屋款先给你，要不然回来时间就……”陈小芬：“小孩在东海打针也不好，今天中午我就带他到新浦打针了。”胡某：“我的意思是说不行，你提供个卡号也行，这边给你转一下！”陈小芬：“没有卡号，我也不记得卡号。”胡某：“你身上一张卡没有啊？”陈小芬：“没有啊！我只带钱，微信钱，支付宝钱，那我明天早上过来啊，行不行啊？”胡某：“行啊！”陈小芬：“那就明天上午啊？”胡某：“行。行。”吴翼飞提供2019年5月31日房产中介拨打陈小芬电话的记录，陈陈小芬一直未接电话。庭审中，证人胡某出庭作证，证明上述通话录音是由其录制的，且陈小芬不提供卡号接收首付款，第二天不接电话也不至中介处接收首付款。一审庭审中，吴翼飞提供2019年5月31日其母亲与陈小芬的聊天记录，部分聊天记录如下：吴翼飞母亲：“你好，昨天中介联系你付首付，你说在新浦没时间，约到今天你说没问题。这些都是有电话录音的，希望你能配合我们把贷款手续走完，谢谢”、“如果你执意要按违约处理，我们可以走法律程序，这房子你也找不到别的买家出手。希望你能积极配合，互惠互利。谢谢。”陈小芬：“你们一直拖着不付首付，这个也是中介失职，应该定金协议时候，就让我提供卡号，直接打进来，我的5月30日需要这笔钱处理事情，现在时间错过了，我还要起诉乙方没按时付我首付款。”吴翼飞母亲：“昨天是五月30日，我们联系您给您首付。是您自己在电话里说有事没时间。这段电话我们有录音。您自己衡量一下吧有。”、“我昨天接到中介通知以后立马就抱着钱过去了，我们是诚心买房子，也没有为难你是吧。”陈小芬：“为何不提前来付，昨天可没收到你的钱。”吴翼飞母亲：“俺不知道，中介通知我回去，说你有事，约好今天的。”陈小芬：“您好，尊敬的下家，我是老百姓，也没心眼，所以长话短说，事实是没有收到，根据条款是您违约了，不过我觉得大家都不容易，和平解决挺好的，打官司嘛也可以，我就是时间比较多的！我随叫随到的！”一审另查明，涉案房产所有权人为陈小芬、单兴通。一审庭审中，单兴通表示认可陈小芬与吴翼飞签订房屋买卖居间合同的行为。一审法院认为，吴翼飞与陈小芬之间的房屋买卖居间合同是当事人之间的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。本案中，根据合同约定，吴翼飞应于2019年5月30日之前将购房首付款497000元支付给陈小芬、单兴通，陈小芬、单兴通也应配合吴翼飞接收首付款或提供银行账号接收首付款，但通过吴翼飞提供的通话录音、证人证言、聊天记录可知，陈小芬、单兴通无正当理由拒不配合吴翼飞接收首付款也不向吴翼飞提供银行账号，导致吴翼飞不能在合同约定的期限内支付首付款，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方当事人有权解除合同。陈小芬、单兴通的行为明确表明其不履行合同，构成违约，故吴翼飞要求解除合同，理由正当，于法有据，一审法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，吴翼飞已按约向陈小芬、单兴通支付购房定金10000元，故吴翼飞要求陈小芬、单兴通返还定金10000元的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。陈小芬、单兴通的行为构成违约，应当承担违约责任。根据合同约定，如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同,或发生本条1、3违约责任，均由违约方向守约方支付本合同第二条确定的房屋转让价的10%的违约金。故吴翼飞请求陈小芬、单兴通赔偿违约金79700元，符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。关于陈小芬、单兴通辩称吴翼飞未在约定期限内主动支付首付款，系吴翼飞违约的答辩意见，于事实不符，一审法院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、解除吴翼飞与陈小芬于2019年5月20日签订的《房屋买卖居间合同》；二、陈小芬、单兴通于一审判决生效后十日内赔偿吴翼飞违约金79700元；三、陈小芬、单兴通于一审判决生效后十日内返还吴翼飞定金10000元。一审案件受理费2042元，减半收取1021元，由陈小芬、单兴通负担（吴翼飞已预付，陈小芬、单兴通于一审判决发生法律效力之日起十日内付给吴翼飞）。本院二审期间，上诉人陈小芬、单兴通提交58同城网站涉案房屋所在小区相同户型价格的截图四张，截图载明房屋最低价是每平方7900多元，最高价格是每平方9183元，均价为每平方8450元。证明一审判决的违约金远高于被上诉人的实际损失。被上诉人的损失应该是均价减去上诉人出售房屋的价格。经过质证，被上诉人吴翼飞认为该份证据无关联性。当事人如果没有约定违约金则按照法律规定，如果有约定就应依照约定执行。双方约定的违约金不高于法律规定的20%。经过举证、质证，本院对该份证据的真实性予以确认，因该份证据所显示的出售房屋的情况各不相同，对该份证据的关联性不予确认。经本院审查，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本案二审争议焦点为：一审判决认定上诉人陈小芬、单兴通支付的违约金数额是否过高并予以减少。关于该争议焦点，本院认为，陈小芬、单兴通上诉认为一审法院认定的违约金数额过高应当予以减少，并提交了58同城网站涉案房屋所在小区相同户型价格的截图以证明涉案房屋现在的房屋均价为8450元/㎡，与涉案房屋出售均价8233元/㎡相比，涉案房屋总价款也只增长了20000余元，所以一审法院认定违约金为79700元过高。对此本院认为，陈小芬、单兴通提交的是涉案小区出售的房屋均价，房屋本身情况及装修情况各不相同，从陈小芬、单兴通提交的网站截图看还有房屋单价为9000余元的房屋，若房屋单价为9000元，房屋总价款增长为87000余元，且考虑到吴翼飞已在其他小区另购房屋，房屋均价也远超陈小芬、单兴通的房屋价格的实际情况，可以认定因为陈小芬、单兴通的违约行为致使吴翼飞支付了更高的价格去购买房屋，吴翼飞多支付的房款也应当视为吴翼飞的损失。因此，综合以上情况，一审判决认定双方合同约定房屋总价款的10%为违约金与吴翼飞的损失相当，该约定也未超过法律的规定并无不当，应当予以维持。综上，上诉人陈小芬、单兴通的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1542元（陈小芬、单兴通已预交），由陈小芬、单兴通负担。本判决为终审判决。审 判 长 严伟晏审 判 员 乔永礼审 判 员 吴雪莹二〇二〇年四月十日法官助理 韩增丽书 记 员 邵 泽法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。法信超链：国家法律2篇地方法规1篇案例358篇裁判721974篇期刊1篇×