上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终10870号上诉人(原审被告、原审反诉原告)：上海盛众房地产发展有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：李绍东，总经理。委托诉讼代理人：郭婷，上海路森律师事务所律师。被上诉人(原审原告、原审反诉被告)：南安市宏润水产制品有限公司，住所地福建省南安市。法定代表人：洪润洲，执行董事。委托诉讼代理人：冯建成，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴亚玲，广东格林律师事务所律师。原审原告：洪润洲，男，1961年11月27日出生，汉族，户籍所在地福建省厦门市。委托诉讼代理人：冯建成，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴亚玲，广东格林律师事务所律师。原审被告：陈水滚，男，1967年4月11日出生，汉族，户籍所在地北京市。原审被告：鑫塔投资集团有限公司，住所地北京市。法定代表人：洪锦鸿，执行董事。上述两原审被告共同委托诉讼代理人：赵鑫，北京德和衡律师事务所律师。上诉人上海盛众房地产发展有限公司(以下称“盛众公司”)因与被上诉人南安市宏润水产制品有限公司(以下称“南安水产公司”)、原审原告洪润洲、原审被告陈水滚、鑫塔投资集团有限公司(下称“鑫塔公司”)商品房销售合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2018)沪0118民初13754号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。盛众公司上诉请求：撤销一审判决第一、二、三、六项判决，改判支持上诉人的原审反诉请求。事实和理由：1.上诉人与南安水产公司就本市青浦区沪青平公路XXXX弄鑫塔水尚苑内的七套房屋(以下简称“系争房屋”)签订的房屋买卖合同是独立的法律行为，而非一审法院认定的以物抵债的债务抵偿协议，一审法院将两个独立的法律行为混为一谈，属于适用法律错误；2.原审被告陈水滚无权处分上诉人名下房产；案外人姚彩君作为工商登记的公司监事，也无权代表公司对外参与谈判并处置上诉人的财产，一审认定事实错误。且上诉人自己对外也有大额的负债，陈水滚及作为股东的鑫塔公司都无权在侵害盛众公司债权人的情况下对资产做任何的处理；3.上诉人对于陈水滚向洪润洲借款人民币(以下币种均为人民币)2,000余万元及洪润洲与陈水滚之间所谓的抵偿协议并不知情，两者签署的主体也完全不同，更重要的是系争房屋的面积单价和总价不同。合同签订后因对方一直未付款，而无法办理过户，上诉人不存在违约情况。一审法院在被上诉人没有举证证明其已支付相关房款的情况下要求上诉人办理过户是事实认定错误导致的错误判决。南安水产公司、洪润洲共同辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。1.盛众公司不但明知涉案的债务抵偿协议，且还赞同，并进一步以其实际履行的行为对该协议进行追认，且自愿加入了抵债协议，故该抵债协议对上诉人亦有约束力；2.盛众公司系受陈水滚家族控制的公司，陈水滚通过鑫塔公司及多家关联公司对盛众公司具有完全控制权，且陈水滚通过与本案类似方式让盛众公司用系争房屋抵债给洪润洲等人的案件也已经有判决；3.债务抵偿协议中明确了抵债房屋的信息及抵债数额，其后盛众公司与南安水产公司通过签订商品房出售合同并办理了网签，故两者之前并非完全独立不相关，一审法院综合本案证据认定盛众公司对债务抵偿协议进行了追认，适用法律正确。原审被告陈水滚、鑫塔公司共同述称：同意盛众公司的意见，姚彩君系鑫塔公司的财务总监，从未在盛众公司有过实际工作，其无权代表盛众公司对外签约。在鑫塔公司、陈水滚与洪润洲签订抵债协议时，盛众公司是不知情的，事后因为需要支付房款，盛众公司才知道鑫塔公司确实曾经以房抵债，但以房抵债的前提是鑫塔公司都会以代付的形式把这笔房款付给盛众公司，因为两者是两个独立的法律主体，财务上相互独立。所以本案的债务抵偿协议如果没有得到盛众公司的追认，与房屋买卖属于完全不相干的法律关系，一审判决明显适用法律错误。洪润洲、南安水产公司向一审法院起诉请求：1.判令盛众公司、陈水滚、鑫塔公司向洪润洲、南安水产公司交付上海市青浦区沪青平公路5000弄鑫塔水尚苑XXX号XXX层XXX室、鑫塔水尚苑XXX号XXX层XXX室、鑫塔水尚苑XXX号XXX层XXX室、鑫塔水尚苑XXX号XXX层XXX室、鑫塔水尚苑XXX号XXX层XXX室、鑫塔水尚苑XXX号XXX层XXX室、鑫塔水尚苑XXX号XXX层XXX室七套房屋；2.判令盛众公司、陈水滚、鑫塔公司协助将上述七套房屋过户给南安水产公司；3.判令盛众公司、陈水滚、鑫塔公司向洪润洲、南安水产公司支付逾期交付房屋违约金(以已付房款24,142,090.39元为本金，按每日万分之一自2015年11月15日起计算至房屋实际交付之日止)。盛众公司一审反诉请求：1.判令解除盛众公司与南安水产公司签订的七份《上海市商品房出售合同》；2.判令撤销案涉七套商品房网签备案登记及不动产交易中心的预告登记；3.判令南安水产公司向盛众公司支付违约金(以总房款22,874,697元为本金，按照日万分之一的标准，自2015年10月16日计算至合同解除之日止)。一审法院认定事实：位于上海市青浦区沪青平公路XXX弄XXX号XXX室、XXX室、XXX室、XXX室、XXX号XXX室、XXX室、XXX室的房屋登记在盛众公司名下，无查封、抵押产权限制，并设定有南安水产公司作为购买人的预告登记。2015年9月11日，洪润洲(甲方)与陈水滚(乙方)签订《债务抵偿协议》，约定：鉴于乙方对甲方尚有部分欠款未清偿，双方同意以乙方所拥有的房产向甲方清偿债务。经双方友好协商，就债务清偿相关事宜达成一致，签订如下协议，以资信守：1.截止本协议签署之日，乙方共欠甲方本金共20,669,165元。2.双方一致同意，以其所拥有的上海鑫塔水尚七套房产(以下统称“抵债房产”)用于抵偿乙方所欠甲方债务20,669,165元(以下统称“标的债务”)，房产明细如下：(1)18幢33-1002，面积130.76平方米，单价23,554.80元，总价3,080,025.65元；(2)18幢33-1102，面积130.76平方米，单价23,656.50元，总价3,093,323.94元；(3)18幢33-1302，面积130.76平方米，单价23,925.60元，总价3,128,511.46元；(4)7幢15-1501，面积131.26平方米，单价28,161元，总价3,696,412.86元；(5)7幢15-1502，面积131.26平方米，单价28,161元，总价3,696,412.86元；(6)7幢15-1601，面积131.26平方米，单价28,368.90元，总价3,723,701.81元；(7)7幢15-1602，面积131.26平方米，单价28,368.90元，总价3,723,701.81元。上述抵债房产总价24,142,090.39元，超过乙方对甲方的欠款3,472,925.39元，超过的欠款部分为乙方向甲方支付的截止于2015年7月31日的借款利息。3.由于本协议签订之时尚无法办理将抵债房产过户至甲方名下的相关手续，乙方确认并承诺，本协议签订之后，甲方即有权占有、处置抵债房产，占有、处置抵债房产所需的相关费用(如有)由甲方自行承担，甲方对前述处理方式亦予以认可。4.为避免歧义，双方一致同意并确认：(1)无论本协议签订之时或处置抵债房产时抵债房产的实际价值是多少，双方均认可以抵债房产抵偿的全部标的债务；(2)标的债务全部为本金及利息，本协议一经签订，即视为标的债务全部清偿完毕，自本协议签订之日起，与标的债务有关的所有文件均终止；(3)本协议签订后，除本协议另有约定外，甲方不得再就标的债务或与标的债务有关的任何事项向乙方主张任何权利或请求。5.本协议系双方在平等自愿基础上达成的合意，双方均清楚知悉并充分理解本协议的内容。协议另对其他内容进行了约定。2015年10月15日，盛众公司(甲方、卖方)与南安水产公司(乙方、买方)签订《上海市商品房出售合同》七份，约定由甲方将七套房屋出售给乙方，分别为：(1)青浦区沪青平公路5000弄鑫塔水尚苑XXX号XXX室，面积130.21平方米，单价24,214.59元，总价3,152,982元；(2)青浦区沪青平公路5000弄鑫塔水尚苑XXX号XXX室，面积130.21平方米，单价24,308.71元，总价3,165,237元；(3)青浦区沪青平公路5000弄鑫塔水尚苑XXX号XXX室，面积130.21平方米，单价24,449.89元，总价3,183,620元；(4)青浦区沪青平公路5000弄鑫塔水尚苑XXX号XXX室，面积130.70平方米，单价25,485.18元，总价3,330,913元；(5)青浦区沪青平公路5000弄鑫塔水尚苑XXX号XXX室，面积130.70平方米，单价25,485.18元，总价3,330,913元；(6)青浦区沪青平公路5000弄鑫塔水尚苑XXX号XXX室，面积130.70平方米，单价25,673.42元，总价3,355,516元；(7)青浦区沪青平公路5000弄鑫塔水尚苑XXX号XXX室，面积130.70平方米，单价25,673.42元，总价3,355,516元；乙方如未按合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按未付款的日万分之一计算，自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止；逾期超过90天，甲方有权解除本合同；甲方在收到乙方全部房价款之日起30天内，甲方向乙方交付该房屋；乙方应在本合同约定的房屋交接期限内到甲方要求的地点办理验收交接手续，该房屋交付的标志为交房确认书；除不可抗力外，甲方如未在本合同约定的期内将该房屋交付乙方使用，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止；该房屋买卖所发生的税费按有关规定由甲、乙双方各自承担；甲乙双方约定，2016年1月19日前由甲乙共同向青浦区房屋土地管理局办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产权证(小产证)；在签约当日，乙方一次性支付七套房屋总房价款22,874,697元；甲方按出售合同第七条约定日期将该房屋交付给乙方的条件是乙方已付清全部房价款(包括逾期付款的违约金等)，若乙方未付清全部房价款，甲方有权推迟交付房屋，房屋交付期限自动变更为乙方付清全部房价款之日起30个工作日内。合同另对其他内容进行了约定。一审法院认为，洪润洲与陈水滚于2015年9月11日签订的《债务抵偿协议》明确了用盛众公司名下七套房屋抵偿洪润洲的债权，但盛众公司并未在该抵偿协议上签章，盛众公司对上述抵债行为是否知晓并同意、陈水滚的处分是否有效为双方当事人的争议焦点，对此分析如下：首先，根据双方陈述及电话录音，姚彩君参与了案涉债务抵偿协议的签署，虽盛众公司对于其身份不予认可，但根据工商信息资料显示，姚彩君确为盛众公司监事，且结合电话录音中盛众公司法定代表人的陈述，可认定盛众公司对以其公司名下七套房屋抵偿债务事宜是知晓并认可的；其次，虽审理中盛众公司对债务抵偿协议不予认可，主张其与南安水产公司间是真实的房屋买卖关系，但结合双方在洪润洲、陈水滚签订债务抵偿协议之后签订七套商品房的出售合同并办理预告登记、巨额房款支付时间为合同签订当天、未向南安水产公司主张房款、洪润洲系南安水产公司法定代表人等情形，认定南安水产公司与盛众公司签订的七套商品房出售合同是对债务抵偿协议的具体履行。综上，认定盛众公司对陈水滚处分其七套房屋用以抵偿洪润洲债权的行为予以认可，并通过与洪润洲指定的南安水产公司签订案涉七份商品房出售合同的方式对房屋坐落、价格、违约责任等事宜进行明确，故盛众公司应将系争七套房屋交付南安水产公司，并配合南安水产公司办理系争七套房屋的过户手续，过户所产生的税费按规定由盛众公司及南安水产公司各自承担。根据案涉商品房出售合同约定，盛众公司应在南安水产公司支付全部购房款后30天内交付系争七套房屋，现系争房屋仍未交付南安水产公司，故盛众公司应向南安水产公司支付逾期交房违约金，具体计算方式为以七套房屋总房价款22,874,697元为基数，按照日万分之一的标准，自2015年11月15日起计算至房屋实际交付之日止。洪润洲并非案涉七份商品房出售合同的当事人，无权向盛众公司主张交付及过户等事宜，故对洪润洲的诉请予以驳回。陈水滚、鑫塔公司并非商品房出售合同当事人，故对南安水产公司要求陈水滚、鑫塔公司承担责任的诉请，不予支持。盛众公司反诉诉请，于法无据，不予支持。判决：一、上海盛众房地产发展有限公司应于判决生效之日起十日内向南安市宏润水产制品有限公司交付位于上海市青浦区沪青平公路XXX弄XXX号XXX室、XXX室、XXX室、XXX号XXX室、XXX室、XXX室、XXX室的七套房屋；二、上海盛众房地产发展有限公司应于判决生效之日起十日内协助南安市宏润水产制品有限公司办理上述七套房屋的过户手续，将上述七套房屋过户至南安市宏润水产制品有限公司名下(过户所产生的税费由南安市宏润水产制品有限公司及上海盛众房地产发展有限公司各自负担)；三、上海盛众房地产发展有限公司应于判决生效之日起十日内向南安市宏润水产制品有限公司支付逾期交房违约金(以22,874,697元为基数，按照日万分之一的标准，自2015年11月15日起计算至房屋实际交付之日止)；四、南安市宏润水产制品有限公司的其余诉讼请求不予支持；五、驳回洪润洲的全部诉讼请求；六、驳回上海盛众房地产发展有限公司的全部诉讼请求。本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了证据：1.上海市不动产登记簿。2.(2019)沪0118执8005到8638号案件的执行案件信息。3.盛众公司被执行人的信息列表。上述三份证据证明涉案的房屋由于盛众公司的对外负债，已经在盛众公司的债权人执行过程中。4.姚彩君劳动合同书、社保个人缴费信息对账单等，证实姚彩君虽是盛众公司监事，但是无权代表盛众公司；5.涉案两份合同差异表，证实涉案房屋并非是对债务抵偿协议的履行，两份合同关于房屋面积、单价、总价均不相同。洪润洲、南安水产公司对证据1-3不发表意见，对于姚彩君的劳动合同，认为该合同系姚彩君与鑫塔公司签订的，证实其在鑫塔公司担任的职务，但是不影响他在盛众公司可以兼职，不影响抵债协议的效力。陈水滚、鑫塔公司对上述证据1-3的真实性、合法性予以认可，但认为与本案争议事实没有直接的关联性。对姚彩君的合同真实性、合法性亦予以认可，但认为并不能证明本案的一个争议事实，那姚彩君是否取得盛众公司对其授权代表盛众公司签署相关合同。最后对两份合同差异表的真实性、合法性、关联性均予以认可，通过这个可以证实，当时盛众公司确实对以房抵债不知情。本院认为，本案的争议焦点为盛众公司与南安水产公司签订的《上海市商品房出售合同》是否系双方真实意思表示，洪润洲与陈水滚通过签订案涉债务抵偿协议的方式对盛众公司设定的债务，是否应由盛众公司承担。首先，根据本案现有证据，结合讼争双方的相关庭审陈述，盛众公司的股东鑫塔房地产开发有限公司系鑫塔公司控股的子公司，而鑫塔公司的实际控制人为陈水滚，故陈水滚以其个人控股公司的资产为其个人债务抵债不违法律。其次，洪润洲与陈水滚经过对账结算并最终协商一致将借款关系转变为商品房买卖合同关系，该协议系双方当事人的真实意思表示，亦与法不悖，故双方均应依法履约。最后，根据双方签订的商品房出售合同中约定的付款方式，南安水产公司应在签约当日，即一次性支付总房价款，盛众公司不但对合同所涉七套房屋进行了网签备案及预告登记，且从未向南安水产公司主张过购房款，显与常理不符。综上，盛众公司上诉辩称不能成立。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币15,029.50元，由上诉人上海盛众房地产发展有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理郑军梁审判长 赵 俊审判员 赵 静审判员 管勤莺二〇二〇年四月三十日书记员 姚君君附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……