江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终1667号上诉人（原审被告、反诉原告）：徐秀勤。委托诉讼代理人：陆梦兰、时文杰，江苏少平律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：顾凤兴。委托诉讼代理人：周芳，江苏熠达律师事务所律师。上诉人徐秀勤因与被上诉人顾凤兴房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省苏州市相城区人民法院（2019）苏0507民初4133号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐秀勤上诉请求：1.撤销原判，发回重审或依法改判；2.诉讼费用由顾凤兴负担。事实和理由：一、关于占有使用费。1.一审认定本人向顾凤兴支付房屋占有使用费有误。收到拆迁通知后，本人已实际无法经营。2018年8月15日围挡后诉争房屋已经空置，屋内没来及搬的东西已部分被盗，诉争房屋楼顶、后厨窗户已被戳穿、撬开，多处墙体被破坏，随时有倒塌可能。因此，诉争房屋因政府拆迁已无法继续租赁用于经营，一审法院在房屋破败不堪情况下仍支持占有使用费有误。2.关于搬离问题。本人在一审庭审中强调本案涉及到与政府部门的进一步沟通问题，搬离与否应当根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条有关“先补偿，后搬迁”原则进行，故本人一审中并未明确拒绝搬离，而应等到解决房屋拆迁补偿款问题后搬离，一审法院认定本人拒不返还有误。且事实上，本人已丧失对房屋的控制权，房屋已被围挡，是否搬离无法由本人控制。3.顾凤兴已与政府签订拆迁协议，诉争房屋属于待拆迁房屋且无法进行出租，不存在顾凤兴出租权利遭受侵犯的损失。4.结合拆迁进程，本人要求顾凤兴退还租金有事实和法律依据，应予支持。二、关于装修及附着物补偿款、停产停业补偿款。本人虽持法院调查令，但仅调查到政府部门未加盖公章确认且不完整的评估报告单，故请求一审法院调查取证，一审法院未积极依职权调查，导致本人无法根据评估单计算出具体的补偿款金额，只能根据实际情况主张补偿款。一审法院未支持本人关于装修附着物及停产停业补偿款有误。顾凤兴二审辩称，徐秀勤至今未将诉争房屋返还顾凤兴，导致本人不能向拆迁办交房，徐秀勤理应支付占有使用费。一审认定事实清楚，证据充分，请求二审法院驳回上诉，维持原判。顾凤兴向一审法院起诉请求：1、判令徐秀勤立即腾出位于苏州市相城经济开发区的房屋并将其返还给顾凤兴；2、本案诉讼费由徐秀勤承担。3、判令徐秀勤支付房屋占有使用费41375元（按照45000元/年的标准，计算自2018年8月23日起至2019年7月18日，实际计算至搬离之日止），及拖欠电费2264元（计至2018年11月份）。徐秀勤向一审法院提出反诉请求：1、判令顾凤兴退还徐秀勤租金7500元（2018年6月22日至2018年8月22日）。2、判令顾凤兴补偿徐秀勤装修和附着物补偿款以及停产停业补偿款，合计15万元。一审法院认定事实：2017年8月22日，顾凤兴作为出租人、甲方，徐秀勤作为承租方、乙方，双方签订《门面房租赁协议》一份，约定顾凤兴将位于苏州市相城区元和街道依福园路门面房1间出租给徐秀勤，房屋面积为92平方米；租赁期限为1年，自2017年8月23日至2018年8月22日止；租金为45000元/年，先支付后使用，徐秀勤应在签订协议当日即支付当年度租金。合同第五条乙方责任之第5项，约定：“租赁到期，如甲方不再租给乙方，乙方须在租赁期届满前10天将添置的可移动的动产部分自行搬走，如期交还房屋并保证不影响房屋的完好及正常使用。但固定装修装潢不可以拆除，均视为乙方自动放弃，任由甲方处置，乙方均无异议。逾期交还房屋，则每逾期一天就向甲方支付原日租金2倍的违约金。”该条第6项，约定：“租赁期限内因国家政策调整或拆迁等，乙方因无条件服从搬迁，其租金按实际使用日期计算，多余部分甲方退还乙方，其余甲方不承担相关赔偿责任。”协议还就其他内容进行了约定，双方均在落款处签名确认。2018年8月5日，苏州市相城区澄阳街道徐庄社区居民委员会发出《告知书》一份，内容为：“各经营户：根据工作步骤，对依福元路已纳入搬迁地块的区域，将于2018年8月15日开始进行围挡，希你接到告知书后早作准备。谢谢配合。特此告知。”又查，2001年8月22日，苏州市相城区发展计划局向“陆慕镇农工商总公司”作出《关于吴县市陆慕新新家具厂建生产用房项目的批复》，内容为同意吴县市陆慕新新家具厂在陆慕家具工业园建生产用房，建筑面积4000平方米，其中办公用房1000平方米，生产车间3000平方米，总投资160万元，项目按民营基建性质等。2001年11月23日，建设主管部门、镇村建所、环保部门、公安消防部门及白蚁防治所就吴县市陆慕新新家具厂在陆慕家具工业园内新建生产用房项目的建设工程规划许可证书申请书上盖章确认。苏州相城经济开发区徐庄居民委员会、苏州市相城经济开发区规划建设局均在《经营许用房证明》上盖章，该证明内容为：“苏州市相城工商：兹有顾凤兴在苏州相城经济开发区购买房屋1间，建筑面积92平方米，房屋产权归顾凤兴所有，该出租的房屋用途为非居住用房，房屋产权证正在办理之中。现该房屋租赁给徐秀勤，作为相城经济开发区勤子饭店的经营性用房。”另查，吴县市陆慕新新家具厂系个体工商户，经营者为顾凤兴，该家具厂现已注销。相城经济开发区勤子饭店系个体工商户，经营者为徐秀勤，登记经营场所为苏州相城经济开发区。庭审中，经一审法院两次释明，徐秀勤均表示不愿将涉案房屋腾空并返还顾凤兴。以上事实，由顾凤兴提供的《门面房租赁协议》、《告知书》复印件、《关于吴县市陆慕新新家具厂建生产用房项目的批复》、《建设工程规划许可证书申请书》、《经营许用房证明》、工商登记信息及当事人陈述等在卷佐证，一审法院予以认定。审理中，经徐秀勤申请，一审法院向徐秀勤开具调查令，由其前往相关部门调取涉案房屋的搬迁评估明细表等材料。后庭审中，徐秀勤提供《吴县市陆慕新新家具厂（顾凤兴）设备搬迁及其他构筑物评估明细表》打印件、《吴县市陆慕新新家具厂（顾凤兴）装修和附着物评估单（12）》打印件各1份，其中第一份评估表中显示设备位置为“秦唐店小二”的监控，数量为1，搬迁补偿金额为1200元；第二份评估表显示项目为“秦唐店小二”，该表就房屋装修评估价值列明为合计56022元、附着物评估价值列明为合计8786元。徐秀勤还提供《澄阳街道集体土地上生产企业房屋搬迁补偿实施意见（试行》一份，该意见中就停产停业损失补助费规定为可选择按持证房屋按建筑面积计算，无证房屋按重置价的比例计算或根据企业规模、近3年的生产经营状况，按照相关的评估技术规范和标准评估确定。徐秀勤虽将上述材料作为证据提供，但明确上述证据不能证明其所主张的各项损失补偿等，并要求一审法院进一步核实。顾凤兴则表示认可两份评估表的真实性，但认为房屋装修系顾凤兴进行，且监控也可能是顾凤兴安装的。一审法院认为，虽出租给徐秀勤的涉案房屋未办理不动产权证书，但根据顾凤兴所举证的《关于吴县市陆慕新新家具厂建生产用房项目的批复》、《建设工程规划许可证书申请书》及《经营许用房证明》，结合吴县市陆慕新新家具厂已注销，而顾凤兴系该厂的经营者的情形，一审法院认定顾凤兴有权作为权利人就涉案房屋与徐秀勤签订租赁合同。双方签订的该《门面房租赁协议》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。顾凤兴负有向徐秀勤交付房屋的义务，徐秀勤应当按约支付租金。顾凤兴于2018年与政府相关部门签订拆迁协议，但房屋实际并未交接，顾凤兴仍为合法权利人，有权对房屋占有、使用、收益，故顾凤兴有权作为原告就涉案房屋所发生的纠纷进行权利主张。因《门面房租赁协议》于2018年8月22日租期届满，届满后双方未续签合同，故顾凤兴有权要求徐秀勤将涉案房屋腾空并予返还。又因徐秀勤在租期届满仍占有涉案房屋，经一审法院释明后亦拒不返还，应支付顾凤兴房屋占有使用费。顾凤兴主张参照《门面房租赁协议》中所约定的租金标准计算，具有事实依据，一审法院予以认定。徐秀勤应支付顾凤兴涉案房屋按照45000元/年的标准，自2018年8月23日起至实际搬迁日止的房屋占有使用费。另就顾凤兴主张徐秀勤支付计至2018年11月的电费的诉讼请求，徐秀勤对此不予认可。因顾凤兴就其主张仅提供由其单方开具的收据，不足以证实其主张的欠付事实及具体金额，故一审法院对顾凤兴的该诉讼请求，不予支持。关于徐秀勤主张顾凤兴退还2018年6月22日至2018年8月22日的租金的反诉请求。因审理中，徐秀勤明确至今未将涉案房屋腾空并交还顾凤兴，故徐秀勤的该反诉请求因缺乏相应事实依据，一审法院不予支持。关于徐秀勤所主张的补偿责任。徐秀勤要求顾凤兴支付装修和附着物补偿款以及停产停业补偿款合计15万元，但徐秀勤就其持一审法院调查令至相关部门调取的评估明细表等材料不予确认，就其所主张的各项赔偿项目的组成及具体金额等亦均未作举证。另根据双方所签《门面房租赁协议》第五条第6项，明确租赁期限内因国家政策调整或拆迁等，徐秀勤应无条件服从搬迁，除多付租金可退还外，其余顾凤兴均不承担相关赔偿责任的约定，现徐秀勤主张顾凤兴支付装修和附着物补偿款以及停产停业补偿款合计15万元的反诉请求，无事实依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决如下：一、徐秀勤于本判决生效之日起十日内自向顾凤兴所承租的位于苏州相城经济开发区的房屋内搬离，并将上述房屋返还给顾凤兴。二、徐秀勤于本判决生效之日起十日内支付顾凤兴自2018年8月23日起至实际返还房屋之日止、按45000元/年的标准计算的房屋占有使用费。三、驳回顾凤兴的其他诉讼请。四、驳回徐秀勤的全部诉讼请求。本诉案件受理费收取954元，由顾凤兴负担50元、徐秀勤负担904元；反诉案件受理费减半收取为1725元,由徐秀勤负担。二审对一审法院认定的事实予以确认。二审另查明，顾凤兴向本院提交书面说明，考虑到诉争房屋围挡及仍未返还房屋的事实，针对占有使用费支付标准，不要求参照合同约定的租金标准支付，具体支付标准或数额由法院综合考量。本院认为，双方当事人签订案涉《门面房租赁协议》约定合同期间自2017年8月23日起至2018年8月22日止，后双方因拆迁搬离事宜发生争议。关于《门面房租赁协议》的效力问题。本院认为，顾凤兴向一审法院提交了《关于吴县市陆慕新新家具厂建生产用房项目的批复》、《建设工程规划许可证书申请书》，但上述证据仅涉及建生产用房项目批复、建设工程规划许可证申请事宜，且《建设工程规划许可证书申请书》上未有行政部门完备用章，不足以证明诉争房屋取得建设工程规划许可证或相关批建手续，故诉争《门面房租赁协议》应当认定为无效。一审法院对上述《门面房租赁协议》效力认定不当，应予纠正。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。根据上述法律规定，徐秀勤应将诉争房屋返还顾凤兴。关于徐秀勤主张的装修及附着物补偿款、停产停业补偿款问题。本院认为，虽《门面房租赁协议》被认定无效，但从《门面房租赁协议》约定来看，徐秀勤对诉争房屋在其承租时已被列入拆迁范围且拆迁时应无条件配合拆迁、顾凤兴不承担相关赔偿责任的事宜均明确知晓，且诉争房屋拆迁事宜发生在徐秀勤承租租期届满之后，故徐秀勤主张顾凤兴支付装修及附着物、停产停业补偿款，无合同依据，亦有违诚信原则。徐秀勤请求法院依职权调取拆迁评估报告等，一审法院未予支持，并无不当。关于诉争房屋占有使用费问题。本院认为，如上述分析，徐秀勤对诉争房屋在其承租时已被列入拆迁范围且拆迁时应无条件配合拆迁、顾凤兴不承担相关赔偿责任的事宜均明确知晓。2018年8月5日相关行政部门已向各经营户发出《告知书》告知搬离及进行围挡时间且于2018年8月15日进行围挡，徐秀勤应当及时搬离、交还房屋并与顾凤兴结算占有使用费。徐秀勤主张“先补偿，后搬迁”，无合同依据，亦无法律依据，不应支持。徐秀勤主张其丧失对诉争房屋控制权故无法搬离的观点依据不足，不能成立。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。鉴于徐秀勤以“先补偿，后搬迁”为由未将诉争房屋腾空并交还顾凤兴，顾凤兴要求徐秀勤支付房屋占有使用费至实际搬离之日止，符合法律规定，应予支持。结合诉争房屋于2018年8月15日已经设立围挡且周边房屋开始拆迁导致诉争房屋使用价值减损、徐秀勤实际支付房屋占有使用费至2018年8月22日的事实及顾凤兴二审中同意不参照合同约定租金标准计取房屋占有使用费并由法院依法酌定的意见，本院酌情认定徐秀勤向顾凤兴支付房屋占有使用费20000元。徐秀勤主张顾凤兴与拆迁部门达成拆迁协议后对诉争房屋丧失管理权等，与本案并非同一法律关系，可由拆迁部门与顾凤兴另行处理。综上，上诉人徐秀勤的上诉请求不能成立，应予驳回；鉴于二审中出现的新情况，本院对一审认定的房屋占有使用费予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持江苏省苏州市相城区人民法院（2019）苏0507民初4133号民事判决第一项、第四项；二、撤销江苏省苏州市相城区人民法院（2019）苏0507民初4133号民事判决第二项、第三项及案件受理费负担部分；三、徐秀勤应于本判决生效之日起十日内向顾凤兴支付房屋占有使用费20000元。四、驳回顾凤兴的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费954元，由顾凤兴负担382元、徐秀勤负担572元；反诉案件受理费减半收取为1725元，由徐秀勤负担。二审案件受理费2679元，由徐秀勤负担2107元，由顾凤兴负担572元（徐秀勤预交二审案件受理费3450元，由本院退还771元）。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  郑 雄审判员  黄学辉二〇二〇年四月十五日书记员  毛莉莉法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。