湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘07民终67号上诉人（原审被告）：张人乐，男，汉族，1977年7月4日，住湖南省汉寿县西湖管理区。委托诉讼代理人：刘兴财，男，汉族，1955年1月27日出生，住湖南省汉寿县西湖管理区西湖镇。被上诉人（原审原告）：常德市锦华物业服务有限公司，住所地常德市武陵区穿紫河街道办事处朝阳路。法定代表人：陈恩维，该公司总经理。委托诉讼代理人：毛宏权，湖南劲鸣律师事务所执业律师。上诉人张人乐因与被上诉人常德市锦华物业服务有限公司（以下简称锦华物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省常德市武陵区人民法院（2019）湘0702民初5115号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张人乐上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判其不承担物业费，并由锦华物业公司承担一、二审诉讼费。事实与理由：1．一审认定事实错误，适用法律错误。其交纳物业费时间只能从2017年11月开始计算，其完全不欠锦华物业公司的物业费。一审认定其已于2016年10月17日（交钥匙）办理了收房手续，应从接受房屋之日起次月即2016年11月1日开始交纳物业费错误，因为交钥匙就是办理收房手续没有法律依据，且根据双方的《商品房买卖合同》第十六条第（二）款规定：商品房交付时，出卖人应向买受人出具《商品房交付使用证明书》，同时出卖人应向买受人交付该商品房钥匙和《商品房质量保证书》及《商品房使用说明书》，即三个条件缺一不可，仅凭拿钥匙就认定办理了收房手续，违反了双方《商品房买卖合同》的约定；2．一审判决未认定锦华物业公司有明显的违规收费和违约行为错误。其于2016年10月拿房屋钥匙，预付了一年的物业管理费，当时开发商和物业公司说拿钥匙并不算收房，不会收取物业费，等房子验收合格后再办理真正的交房手续才开始收物业费。且锦华物业公司提供物业服务期间严重失职有重大瑕疵，根本没有提供质价相等的服务，2017年10月以前小区一片混乱，偷盗事件不断，设备设施损坏严重，服务期间经常垃圾成堆未处理，有碍小区环境卫生，车库多次严重拥堵影响出行、多栋楼房屋顶违建等服务不到位。《高尚名门前期物业服务合同》明确约定了锦华物业公司的权利义务，锦华物业公司在物业服务期间违约在先，其拒绝交费是属于行使合同抗辩权行为。锦华物业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。锦华物业公司向一审法院起诉请求：1．判令张人乐向锦华物业公司支付欠缴的12个月物业服务费2453元及违约金（违约金以2453元为基数按月利率2%的标准计算，自2019年2月1日起至清偿之日止）；2．判令张人乐承担案件诉讼费。一审法院认定事实：2014年5月22日，锦华物业公司通过招投标方式取得高尚名门前期物业服务资格。2015年4月25日，锦华物业公司（物业服务方、乙方）与湖南省百隆房地产开发有限公司（开发建设方、甲方）签订《高尚名门前期物业服务合同》，约定由锦华物业公司对“高尚名门”小区实行专业化、一体化的前期物业服务，总建筑面积170273平方米（其中：住宅面积：142121.46平方米、商业面积：3418平方米，物业管理用房面积：533.84平方米）；委托管理服务内容为房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理等；合同期限自本合同签订之日起至本项目的业主委员会与新选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自行终止；物业服务费实行“包干制”，由业主或物业使用权人按其拥有物业的建筑面积预先交纳，住宅物业服务费：1.6元/月/平方米、商业物业服务费2.5/月/平方米等；业主和物业使用人应自觉按时缴纳物业管理费、水电费等费用，不得拖欠，逾期未交纳欠费的从逾期之日起按每天千分之三计算交纳滞纳金；锦华物业公司有权对欠费超过6个月的业主进行公示通报等措施；对欠费期超过12个月的业主，可提起民事诉讼进行追缴等。2016年10月12日，张人乐（买受人）与湖南省百隆房地产开发有限公司（出卖人）签订《常德市商品房买卖合同》，购买了由出卖人开发的位于常德市稻香路与洞庭大道交汇处的高尚名门小区2幢4楼402号房屋，建筑面积127.86㎡。2016年10月17日，张人乐在锦华物业公司办理了入住手续并领取了入户门钥匙，同时交纳一年的物业管理费1841元（按照优惠价格1.2元/月/平方米收取）、资料费30元、装修管理费230元、垃圾清运费256元共计2357元。因张人乐等部分业主欠缴物业费，锦华物业公司于2018年12月21日在小区内张贴了《物业服务费催缴通知》，主要内容为“……现将部分业主欠缴物业费的情况公示如下，请在下列公示范围内的主业在2018年12月31日前来我公司高尚名门小区物业服务中心缴纳拖欠的物业服务费，我公司免收滞纳金。仍不缴纳的，我公司将通过法律途径追缴并计收滞纳金……”，锦华物业公司并向张人乐邮寄了高尚名门小区物业费催缴通知单。张人乐涉案房屋的建筑面积为127.74平方米。2019年1月16日，张人乐向锦华物业公司缴纳了2018年11月1日至2019年1月31日的物业服务费610元。锦华物业公司于2019年1月31日已与高尚名门小区业主委员会解除物业服务关系。一审法院认为：锦华物业公司通过招投标方式取得了高尚名门小区前期物业服务管理权。2015年4月25日，锦华物业公司与建设单位湖南省百隆房地产开发有限公司签订《高尚名门前期物业服务合同》，该份合同系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，锦华物业公司系该住宅小区合法的物业管理服务者。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，锦华物业公司在该期间为该小区业主提供物业服务及管理，张人乐实际接受了锦华物业公司的服务，双方存在事实上的物业服务关系，张人乐接受锦华物业公司服务的同时，应缴纳相应的物业管理服务费，该费用按照锦华物业公司与建设单位约定的物业管理服务费的收取标准1.6元/㎡/月进行缴纳。关于物业服务费应从何时开始收缴的问题，张人乐主张应从建设单位湖南省百隆房地产开发有限公司取得高尚名门小区的《商品房交付使用证明书》之日起的次月即2017年11月开始计收物业费，本案中张人乐已于2016年10月17日办理了收房手续，并开始装修，已实际接受了锦华物业公司的物业服务，其与建设单位湖南省百隆房地产开发有限公司约定的关于房屋验收的标准并不影响物业服务合同的履行，张人乐应从接收房屋之日的次月即2016年11月1日起开始缴纳物业费。张人乐自2016年11月至2019年1月31日止，共计向锦华物业公司缴纳了15个月物业服务费，尚欠12个月的物业服务费2452.61元（1.6元/㎡/月×127.74㎡×12月），故对锦华物业公司要求张人乐支付欠缴物业服务费的诉讼请求，予以支持。关于锦华物业公司要求张人乐自2019年2月1日起至实际给付之日止给付违约金的诉讼请求，在《高尚名门前期物业服务合同》中约定了滞纳金条款，对该项诉讼请求予以支持；对于给付标准，锦华物业公司主张按月息2%给付，本案物业服务合同系双务合同，为存在对价的价款给付之债，并非履行还款义务，锦华物业主张的标准过高，酌定调整为按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计付。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四规定，一审法院判决：一、张人乐于该判决生效后五日内向锦华物业公司支付拖欠的物业管理费2452.61元，并从2019年2月1日起至实际给付之日止按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计付违约金；二、驳回锦华物业公司的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由张人乐负担。二审中，当事人均未提交新证据。本院审理查明：2015年4月25日，锦华物业公司（物业服务方、乙方）与湖南省百隆房地产开发有限公司（开发建设方、甲方）签订《高尚名门前期物业服务合同》第七条第（一）项4约定：物业服务费的收取以甲方向业主发出入住通知书或刊登入住公告所公布的交房入住日期的次月一日开始计收。本院于2019年12月11日作出的（2019）湘07民终2637号锦华物业公司与案外人朱兆雄物业合同纠纷案生效判决认定：锦华物业公司在高尚名门小区提供物业服务过程中存在垃圾迟延清运、车库拥堵、对楼顶违建未尽到管理和制止义务等服务缺陷，并认定朱兆雄可以减免30%物业费。其他事实与一审查明事实一致。本案争议的焦点为张人乐是否应向锦华物业公司交纳物业费及支付违约金。关于张人乐应开始交纳物业费的时间。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，建设单位与锦华物业公司签订的《高尚名门前期物业服务合同》属有效合同，该合同对张人乐应具有约束力。该合同第七条中约定物业费的收取以建设单位向业主发出入住通知书或刊登入住公告所公布的交房入住日期次月一日开始计收。张人乐于2016年10月17日在锦华物业公司《钥匙发放登记表》上签字领取房屋钥匙，并办理业主入伙手续，应该认定2016年10月17日建设单位已向张人乐发出了入住通知书，依据《高尚名门前期物业服务合同》的约定，张人乐应从2016年11月开始交纳物业费。且张人乐于2016年10月领取房屋钥匙之后已开始装修房屋，也已实际接受了锦华物业公司提供的服务。故张人乐上诉主张应从2017年11月开始交纳物业费的理由不能成立。关于张人乐交纳物业费的标准。本院作出的另案（2019）湘07民终2637号生效民事判决认定锦华物业公司在高尚名门小区提供物业服务过程中存在垃圾迟延清运、车库拥堵、对楼顶违建未尽到管理和制止义务等服务缺陷，并认定业主朱兆雄可以减免30%物业费。依据该生效判决认定事实，本案中张人乐上诉主张锦华物业公司在物业服务过程中存在垃圾成堆未处理、车库拥堵影响出行、楼顶违建等服务不到位的事实可以予以认定。《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定：质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照该法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。本案中，鉴于锦华物业公司在物业服务过程中存在服务缺陷，且张人乐与朱兆雄均是锦华物业公司在高尚名门小区同时期服务的业主，根据公平和利益平衡原则，张人乐未交纳的物业费也可予以减免30%。张人乐自2016年11月至2019年1月31日止，共计向锦华物业公司缴纳了15个月物业费，尚欠12个月的物业费2452.61元，按减免30%标准，张人乐应向锦华物业公司交纳的物业费为1716.83元。综上所述，一审判决作出后，本院作出了新的另案生效判决，依据该生效判决认定的事实，张人乐的部分上诉理由成立，故属于有新的证据需对一审判决予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，判决如下：一、撤销湖南省常德市武陵区人民法院（2019）湘0702民初5115号民事判决；二、张人乐于本判决生效后五日内向常德市锦华物业服务有限公司支付物业费1716.83元，并从2019年2月1日起至实际给付之日止按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计付违约金；三、驳回常德市锦华物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由张人乐负担。二审案件受理费50元，由张人乐负担35元，常德市锦华物业服务有限公司负担15元。本判决为终审判决。审 判 长 张秋岚审 判 员 李 浚审 判 员 许成东二〇二〇年四月二日法官助理 孙艳慧书 记 员 郭子琪附相关法条：1、《中华人民共和国合同法》第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。2、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。