江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终140号 上诉人（原审原告）：南昌恒兴物业管理有限公司，住所地：江西省南昌市东湖区南京西路524号，统一社会信用代码：913601007239XXXXXX。 法定代表人：吴建中，该公司总经理。 委托诉讼代理人：巢亚军，江西道善律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡熠鹤，江西道善律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：徐彩云，女，1969年10月25日出生，汉族，住江西省宜春市上高县。 被上诉人（原审被告）：徐旭升，男，1976年12月8日出生，汉族，住江西省贵溪市。 被上诉人（原审被告）：洪宁，女，1980年7月27日出生，汉族，住江西省贵溪市。 三被上诉人共同委托诉讼代理人：徐旭明，男，1964年9月1日出生，汉族，系徐彩云、徐旭升之兄，住江西省南昌市青山湖区，身份证号码：。 上诉人南昌恒兴物业管理有限公司（以下简称恒兴物业公司）因与被上诉人徐彩云、徐旭升、洪宁物业服务合同纠纷一案，不服江西省南昌市新建区人民法院（2019）赣0112民初3210号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日受理后，依法组成合议庭，因双方未提供新证据、无新事实及理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 恒兴物业公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项并改判徐彩云立即偿付恒兴物业公司物业费9436.9元（自2010年7月1日起计算至2015年1月31日止）及赔偿违约金2831.07元（按欠缴物业费的30%计算），改判徐旭升、洪宁立即偿付恒兴物业公司物业费7206.36元（自2015年1月1日起计算至2018年6月30日止）及赔偿违约金2161.91元（按欠缴物业费的30%计算）；2.本案一审、二审诉讼费用由徐彩云、徐旭升、洪宁负担。事实与理由：一、一审法院无视恒兴物业公司提供的证明徐彩云、徐旭升、洪宁已经实际收房的证据，错误地认为恒兴物业公司未提供确凿充分的证据证明案涉物业收房事实。1.恒兴物业公司在举证期限内向一审法院提交了《新建县商品房买卖合同》，充分证实2006年12月19日徐彩云与开发商签订商品房买卖合同，合同约定房屋交付截止日期为2006年12月26日。徐彩云、徐旭升、洪宁共同委托代理人在一审中也确认签订商品房买卖合同前就已到现场查看案涉房屋情况。综上，徐彩云买的是现房。2.恒兴物业公司在举证期限内向一审法院提供了案涉物业《房屋登记信息证明》、《新建县房屋交易登记审批表》、《房屋信息》等证据，充分证实徐彩云已经办理房屋产权登记手续并已于2015年1月通过交易方式将案涉房屋转让过户给徐旭升、洪宁，但一审法院在判决书中对该组证据未作任何评析。3.徐彩云、徐旭升、洪宁共同委托代理人在庭审中也已经确认案涉房屋办理了产权证及进行了过户变更登记手续，被上诉人也已经拿到房屋产权证。4.徐彩云、徐旭升、洪宁已经拿到案涉房屋的产权证并进行交易过户行为，徐彩云、徐旭升、洪宁实际已经收房，已经占有了案涉房屋。5.交房与收房手续的确是认定物业交付的首要及基本依据，但也存在实际的物业交付行为。一审判决机械、刻板地认定物业交付仅以交房手续为准，明显是对实际交付情形的忽视，是错误的。6.一审判决对恒兴物业公司举证证明该事实的证据证明标准要求过于苛刻，背离了民事诉讼证据规则和民事证据高度盖然性的标准要求。二、一审判决适用法律错误。1.在举证期限内，恒兴物业公司提交的证据证实被上诉人已取得房屋产权证，但一审判决未适用《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于业主身份认定之规定，系属适用法律错误。2.被上诉人已经收房，一审判决适用《物业管理条例》第四十一条第二款关于已竣工未交付物业的物业费由建设单位承担之规定，系属适用法律错误。3.恒兴物业公司提交的证据材料充分证实被上诉人的业主身份及被上诉人已实际收房的事实，但一审判决对此未作任何评析，仅以恒兴物业公司未能提交收房手续而直接适用《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，让恒兴物业公司承担举证不能的法律后果，系属适用法律错误。三、一审判决未充分考虑判决的社会效果。1.案涉物业面积达214.47平方米，而被上诉人竟然自购房至今在长达10年的时间内一直空置；被上诉人虽声称案涉房屋存在瑕疵，但在购房后10年时间内未向开发商主张权利，足见其对案涉房屋毫不重视，对缴纳物业费自然抵触。2.恒兴物业公司提交的证据足以证明徐彩云已经实际收房并已将案涉房屋进行转让过户。综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院依法改判支持恒兴物业公司的上诉请求。 徐彩云、徐旭升、洪宁辩称：1.徐彩云、徐旭升、洪宁至今未从开发商处接收物业，恒兴物业公司在本案起诉前近十年也未提出物业费的主张，故徐彩云、徐旭升、洪宁无需向恒兴物业公司支付物业费。2.恒兴物业公司起诉对象错误，其应当起诉要求案涉房产开发商江西恒茂房地产有限公司支付物业费。恒兴物业公司的上诉理由不能成立，一审判决正确，请求驳回恒兴物业公司的上诉请求。 恒兴物业公司向一审法院起诉请求：1.请求判令徐彩云立即偿付恒兴物业公司物业费9436.9元（自2010年7月1日起计算至2015年1月31日止）及赔偿违约金2831.07元（按照欠缴物业费的30%计算）；2.请求判令徐旭升、洪宁立即偿付恒兴物业公司物业费7206.36元（自2015年1月1日起计算至2018年6月30日止）及赔偿违约金2161.91元（按照欠缴物业费的30%计算）；3.本案诉讼费由徐彩云、徐旭升、洪宁承担。 一审法院认定事实：2006年12月19日，徐彩云与江西城开投资有限公司签订《新建县商品房买卖合同》，购买了江西城开投资有限公司开发的位于南昌市新建区长堎镇长堎大道1616号城开国际学园小区××幢××单元××户东套（建筑面积214.47㎡）的房屋一套，2015年1月，徐彩云通过交易的方式将上述房产过户给了徐旭升、洪宁。城开国际学园业主委员会与恒兴物业公司分别于2010年、2011年、2012年、2014年、2016年签订了五份《物业管理服务合同》，合同期限分别为一年或二年。合同约定恒兴物业公司为城开国际学园小区提供物业服务。合同签订后，恒兴物业公司按约对城开国际学园小区提供了物业管理服务，徐彩云、徐旭升、洪宁以房屋存在设计缺陷，开发商未修复也未交付物业为由拒缴物业费。另查明，城开国际学园小区××幢××单元××户东套的房屋徐彩云、徐旭升、洪宁至今未装修入住。 一审法院认为：当事人对自己提出的主张应当提供证据加以证明，恒兴物业公司虽然提供了物业服务，但徐彩云、徐旭升、洪宁辩称开发商未向其交付物业，恒兴物业公司也未提供确凿充分的证据证明徐彩云、徐旭升、洪宁已收房，应承担举证不能的后果，故恒兴物业公司要求徐彩云、徐旭升、洪宁缴纳物业费并承担违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依照《物业管理条例》第四十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回南昌恒兴物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费170.5元（已减半收取），由南昌恒兴物业管理有限公司承担。 二审中，当事人均未提交新证据。恒兴物业公司对一审法院查明的事实无异议，但认为一审法院未认定徐彩云、徐旭升、洪宁已经实际收房的事实。徐彩云、徐旭升、洪宁对一审法院查明事实中“城开国际学园业主委员会与恒兴物业公司分别于2010年、2011年、2012年、2014年、2016年签订了五份《物业管理服务合同》”有异议，认为因其未参与，对该五份合同不予认可；徐彩云、徐旭升、洪宁认为一审法院查明事实中遗漏了其多次找恒兴物业公司及开发商商谈整改房屋缺陷的事实。本院认为，恒兴物业公司和徐彩云、徐旭升、洪宁提出的异议主张均无相关依据，本院对此均不予采纳。本院查明事实与一审法院一致。 本院认为，本案争议焦点为徐彩云、徐旭升、洪宁是否应当向恒兴物业公司缴纳物业费。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《物业管理条例》第四十一条第二款规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。恒兴物业公司主张要求徐彩云、徐旭升、洪宁支付2010年7月1日至2018年6月30日期间的物业费及违约金，徐彩云、徐旭升、洪宁以其与开发商因房屋整改问题达成协议，开发商未按协议进行整改，其未收房为由提出抗辩，恒兴物业公司所提供证据不足以证实徐彩云、徐旭升、洪宁已经收房，故一审法院认定恒兴物业公司应承担举证不能的法律后果，进而判决对于恒兴物业公司要求徐彩云、徐旭升、洪宁缴纳物业费并承担违约金的诉讼请求不予支持，并无不当，应予维持。综上所述，恒兴物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费341元，由上诉人南昌恒兴物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 曹成云 审 判 员 罗云奇 审 判 员 郑 馨 二〇二〇年四月二十日 法官助理 郭 婷 书 记 员 万志新