四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终907号 上诉人（原审被告）：成都华益房地产有限责任公司，住所地：四川省成都市二环路东四段24号附20号。 法定代表人：刘力辉，总经理。 委托诉讼代理人：张文婷，女，系公司员工。 被上诉人（原审原告）：蒋佳林，男，汉族，住四川省成都市成华区。 委托诉讼代理人：于东，四川泰仁律师事务所律师。 上诉人成都华益房地产有限责任公司（以下简称华益公司）因与被上诉人蒋佳林商品房预约合同纠纷一案，不服四川省成都市龙泉驿区人民法院（2019）川0112民初6075号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 华益公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或驳回蒋佳林的诉讼请求；2.请求确认蒋佳林违约，华益公司有权不予退还定金；3.本案的一、二审诉讼费均由蒋佳林承担。事实和理由：一审判决认定华益公司与蒋佳林就赠送精装修的内容是否写入商品房买卖合同等问题产生分歧，但最终认定双方于2019年4月6日签订的《认购协议书》已于2019年6月11日解除并退还定金与事实不符。一、《认购协议书》约定“乙方知晓并认可甲方在销售现场展示的《四川省商品房买卖合同》及附件、《前期物业管理服务协议》等相关配套文件全部内容，如乙方以上述合同及相关配套文件已明示内容不能与甲方达成一致为由拒绝签约，则乙方无权要求返还本协议书约定之定金”，足以证明在案涉《认购协议书》之前，华益公司在销售现场进行了上述文件的公示，并不存在无法进行签约进而解除《认购协议书》的情况。二、《认购协议书》第二条第3款约定“乙方在签订本认购协议书后，须在3日内携带符合签署《四川省商品房买卖合同》和办理银行按揭需要的相关资料文件到合谊·乐湖销售中心签署《四川省商品房买卖合同》及附件并支付购房款”。本案的事实是蒋佳林先构成违约，未依照《认购协议书》约定的期限内签订《商品房买卖合同》。其要求在正式合同中加入精装修条款，经双方多次沟通协商，导致至今未签订正式合同。三、华益公司公示的《商品房买卖合同》及相关配套文件为房管局备案的模板，华益公司从未承诺要将赠送精装修作为正式条款写入《商品房买卖合同》，因此，蒋佳林以此为由拒不签订《商品房买卖合同》并要求解除《认购协议书》没有任何依据。四、华益公司没有违约，不应当退还定金。 蒋佳林辩称，一、华益公司违反了《一寸金认购协议书-办公/商业》约定。2019年4月6日，蒋佳林的父亲费向红与华益公司签订《一寸金认购协议书-办公/商业》，认购成都市龙泉驿区一寸金（推广名：合谊·乐湖）项目1号楼2单元11层1110号物业。同日，按约定交付定金50000元。该协议书第二条双方权利义务中3.乙方在签订本认购协议后，须在3日内携带符合签署《四川省商品房买卖合同》和办理银行按揭需要的相关资料文件到合谊·乐湖销售中心签署《四川省商品房买卖合同》及附件并支付房款。在蒋佳林准备好协议书中的相关资料和房款后，却不能在3日之内与华益公司签署《四川省商品房买卖合同》，因为华益公司根本没有准备好相关合同资料。直至2019年5月11日，华益公司的销售人员张璐微信告知费向红，精装合同出来了，2019年5月13日来签合同。费向红与四川星时代房地产营销策划有限责任公司的置业顾问何洪桥及华益公司的销售人员张璐的微信交流内容可以证明，华益公司于2019年5月才准备好相关的商品房买卖合同。华益公司显然已经违反了上述约定。由于蒋佳林要购买房产，故并没有追究华益公司违反认购协议的法律责任。二、华益公司在一审中认可蒋佳林提供的关于赠送价值130000元的精装修证据，只是辩称“赠送精装修的内容不需要写入合同”；蒋佳林有权利要求华益公司在《四川省商品房买卖合同》中按当初签订认购协议书时的宣传和承诺，在合同中明确赠送价值130000元精装修的条款。2019年5月13日晚上17时50分，华益公司销售人员张璐向费向红发送了从网上下载的《四川省商品房买卖合同》模板，费向红当晚就提出了异议。就装修方案偏离样板房的问题上，费向红与张璐多次沟通交流。2019年5月底，蒋佳林准备与华益公司签订正式合同时，张璐告知费向红，赠送的价值130000元的精装修只能在交房时公示，不会写入商品房买卖合同，华益公司所有的合同都是房管局统一的模板，不能增加其他的内容。但张璐的陈述并不真实，在其发送的《四川省商品房买卖合同》模板中第二十（三）1条、第三十九条清楚地表明，蒋佳林有权利要求华益公司在《四川省商品房买卖合同》中明确赠送价值130000元精装修的条款。三、华益公司坚持不在《四川省商品房买卖合同》中明确赠送价值130000元的精装修的条款，将严重损害蒋佳林的合法权益。蒋佳林有权利不与华益公司签订本约合同，并要求退还50000元定金。华益公司不愿意在正式合同中明示其赠送的价值130000元精装修，致使蒋佳林的合法权益无法得到保障，华益公司有虚假宣传和欺诈客户的嫌疑。蒋佳林以建筑单价16074.44元/㎡（优惠后实际单价约为13184.4元/㎡）的价格全款购买案涉房屋，就是看中了华益公司承诺的价值130000元的精装修。四、华益公司提供《一寸金认购协议书-办公/商业》格式合同，未对相关条款做充分合理的说明。其第二条第十三款加重了蒋佳林责任、排除了主要权利，该条款应该无效。虽然双方签订了预约合同，但在预约合同中无约定的条款且磋商不成功的情况下，双方均可放弃订立本约合同。在一审庭审中，华益公司认可蒋佳林与张璐进行磋商要求解除合同并退款的事实。虽然双方签订了该协议书，但在协议书无约定的条款磋商不成功的情况下，双方均可放弃订立本约合同，这属于不可归责双方的原因而未能签订本约的情形。 综上所述，华益公司的上诉请求没有法律和事实依据，请求人民法院驳回上诉，维持原判。 蒋佳林向一审法院起诉请求：1.判令解除蒋佳林、华益公司于2019年4月6日签订的《一寸金认购协议书-办公/商业》；2.判令华益公司向蒋佳林返还定金50000元；3.判令一审诉讼费由华益公司承担。 一审法院认定事实：2019年4月6日，费向红经他人推荐，以蒋佳林的名义与华益公司签订《一寸金认购协议书》。双方约定：认购物业为成都市龙泉驿区一寸金（推广名：合谊·乐湖）项目1号楼2单元11层1110号物业，计价建筑面积约为54.61平方米，计价建筑面积单价16074.44元/㎡，计价建筑面积总价877825元；协议签订当日，买受人须缴纳定金50000元，签约时全款付款，一口价720000元；买受人在签订认购协议书后，须在3日内携带符合签署《四川省商品房买卖合同》和办理银行按揭需要的相关资料文件到合谊·乐湖销售中心签署《四川省商品房买卖合同》及附件并支付购房款，如未在上述期限内与出售方签订该合同及附件或不同意本认购协议书条款或因买受人原因出售方无法联系买受人，从而致使买受人未能在约定时间内办理完签约手续，将视为买受人违约，根据合同法相关规定出售方有权不返还定金，并有权将该物业另行处置，本认购协议书自本协议约定的签订《四川省商品房买卖合同》的最后期限届满之次日即告终止……在认购协议书签订当日，蒋佳林即缴纳定金50000元。此后，双方就赠送精装修的内容是否写入商品房买卖合同等问题产生分歧，形成本案纠纷。 上述事实，双方并无争执，一审法院予以认定。 一审法院认为，蒋佳林举示的其与华益公司销售人员的微信交流截屏材料这一系列证据表明，就认购协议书的解除，双方已形成合意，即在双方之间就解除认购协议书形成了新的合同关系，其法律效果是，经双方协商，双方于2019年4月6日签订的认购协议书已于2019年6月11日解除。理由在于（1）华益公司销售人员与费向红在2019年6月11日的交流材料包含了至少两项内容，一是费向红同意退定金，二是华益公司销售人员要求费向红带上认购单据和身份证；（2）费向红同意退定金这一意思表示，是对于华益公司销售人员于2019年5月30日、6月3日提出退定金的意思表示的回应。双方对于解除认购协议书所达成的合意不违反法律规定，对双方具有拘束力。至于退还时间，虽然双方在认购协议书中没有涉及，但双方在协商过程中已有相应的表态（2-3个月退定金），得应遵循。综上所述，对于蒋佳林的诉讼请求，一审法院总体上予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十三条第一款，《中华人民共和国民法总则》第一百三十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：确认蒋佳林与成都华益房地产有限责任公司于2019年4月6日签订的《一寸金认购协议书-办公/商业》已于2019年6月11日解除；责令成都华益房地产有限责任公司于一审判决生效后3日内向蒋佳林退还定金50000元。如果未按一审判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取525元，由成都华益房地产有限责任公司负担。因蒋佳林已向一审法院预交该费用，故责令成都华益房地产有限责任公司在履行一审判决时将该费用525元一并向蒋佳林给付。 本院二审期间，双方当事人均没有向本院提交新证据。 蒋佳林与华益公司均对一审查明的事实均无异议、无补充。本院审理查明的事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。 本院另查明，华益公司对本案一审中蒋佳林提交的华益公司销售人员张璐与蒋佳林的父亲、母亲的微信聊天记录真实性无异。 2019年6月3日聊天记录： 蒋佳林的父亲：贵司无法在合同中体现对承诺的履行义务，我也不可能放弃权利签无法保障权利的合同，那么这样不解决也不是办法，责任方在贵司，得有合规的明确说法。 张璐：14秒语音。确切的时间没有哈，只能有大概的时间。我现在就帮你问一下经理吧…… 蒋佳林的父亲：执行工作明确无误，不仅是个人担当，也该是企业的责任。贵司是央企。 张璐：2-3个月退定金哈。 蒋佳林的父亲：再说这些无意义，行内都懂，贵司宣传与合同不一致，承诺都不给，以免日后麻烦，不如避而远之。 张璐：ok。 2019年6月11日聊天记录： 张璐：费叔叔考虑得怎么样？ 蒋佳林的父亲：不考虑，退吧。周末过来。 张璐：ok。需要带上认购单收据以及身份证原件…… 本院认为，蒋佳林与华益公司签订的《一寸金认购协议书-办公/商业》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按协议书约定履行各自义务。 本院认为，首先，根据本案查明的事实，华益公司销售人员张璐与蒋佳林的父亲、母亲的微信聊天记录真实性无异。从该微信聊天记录来看，载明了双方就合同条款进行了磋商，就合同条款未达成一致意见后，双方就解除该认购协议书及退还定金进行了协商，并于2019年6月11日同意解除该认购协议书、退还定金。其次，该认购协议书为预约合同，其签订目的在于合同签订双方对将来签订特定合同的相关事项进行规划，双方应按照公平、诚信原则进行磋商合同条款，蒋佳林与华益公司未能就关于赠送精装修的内容是否写入《商品房买卖合同》达成一致意见，导致《商品房买卖合同》最终未能签订，此结果不可归责于双方。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，华益公司应将定金返还蒋佳林。 综上所述，华益公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1050元，由成都华益房地产有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  白福群 审判员  龚 耘 审判员  冯 璐 二〇二〇年四月十五日 书记员  杨珍梅