上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终390号上诉人（原审被告、反诉原告）：上海堂艺文化传播有限公司，住所地上海市嘉定区众仁路399号1幢2层J910室。法定代表人：朱敏刚，执行董事。委托诉讼代理人：蓝江，上海市浩信律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海翠湖文化发展有限公司，住所地上海市长宁区天山路345号6F整层。法定代表人：沈浩，董事长。委托诉讼代理人：付强，上海中申律师事务所律师。上诉人上海堂艺文化传播有限公司（以下简称堂艺公司）因与被上诉人上海翠湖文化发展有限公司（以下简称翠湖公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2019）沪0105民初8059号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人堂艺公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求。事实和理由：一审对案件关键事实认定错误：微信号和聊天记录是独一无二的，一审法院应当采纳微信聊天记录。一审法院仅因被上诉人否认及上诉人未进一步提交证据等为由拒绝采信微信聊天记录，属事实认定错误。其次，一审法院未认定上诉人与被上诉人之间存在以股权抵消租金的合作、融资作为履行租赁合同前提等事实，属于事实认定错误。目前华某已经是A公司（以下简称A公司，系上诉人法定代表人朱敏刚按照之前达成协议注册的新公司）的监事以及高级管理人员，即是证明之一。其三，一审法院认定涉案租赁协议在2019年5月9日解除系事实认定错误。上诉人在2019年2月即已经完全搬离涉案房屋，未再进行任何使用。一审法院却忽略该节事实，以法院主持现场勘察及房屋交接的日期为合同解除日，不合法也不合理。同时，一审法院既支持了被上诉人滞纳金的主张，又判决支持被上诉人没收保证金的主张，系重复支持违约金，金额大大超出被上诉人损失的30%，明显过高。一审法院未询问被申请人朱敏刚、华某等是否同意测谎，仅凭被上诉人不同意测谎即不再测谎，没有依据。在双方均无法提供进一步证据时，一审法院拒绝测谎明显不合理。被上诉人翠湖公司答辩称：双方签署的租赁协议合法有效，对双方均有约束力，堂艺公司应当按照约定支付租金、电费等，否则应承担相应的违约责任。堂艺公司所述欺诈不符合事实，也无法律依据。一审判决已酌情调整了违约责任，不存在重复支付违约金的情形。故要求驳回上诉，维持一审判决。翠湖公司向一审法院起诉请求判令：1、解除翠湖公司、堂艺公司签订的《影视二次元衍生品设计工作室和展销场地租赁协议》，堂艺公司将租赁房屋恢复原状后向翠湖公司返还；2、堂艺公司支付房屋租金（自2018年7月15日起至实际向翠湖公司交付租赁房屋之日止，每天租金按人民币3,667元计算）；3、堂艺公司向翠湖公司支付截止到实际付款日止的滞纳金（每逾期一日按逾期支付费用总额的0.1%为标准计算滞纳金）；4、堂艺公司支付电费（自2018年4月15日起，至实际向翠湖公司交付租赁房屋之日止）；5、堂艺公司支付违约补偿款11万元。审理过程中，翠湖公司将诉讼请求变更为请求判令：1、解除翠湖公司、堂艺公司签订的《影视二次元衍生品设计工作室和展销场地租赁协议》，堂艺公司将租赁房屋恢复原状后向翠湖公司返还；2、堂艺公司支付2018年7月15日至2019年5月9日的房屋租金1,081,667元；3、堂艺公司向翠湖公司支付滞纳金（2019年5月9日之前的滞纳金为236,610元，2019年5月10日起，以1,081,667元为本金，按照日0.1%的标准计算）；4、堂艺公司支付2018年4月15日至2019年5月9日租赁房屋的电费34,768.45元；5、翠湖公司没收保证金220,000元；6、堂艺公司支付违约补偿金110,000元。堂艺公司反诉要求判令：撤销翠湖公司、堂艺公司签订的《影视二次元衍生品设计工作室和展销场地租赁协议》。一审法院认定事实如下：2018年3月9日，案外人胡某向堂艺公司法定代表人朱敏刚发送微信“我是XX的胡某，刚才跟何院长沟通，你这边需要尽快确定合同，方总这边你有需求需要我去协调随时跟我说”。2018年3月28日，朱敏刚向胡某发送微信“一签就要55w（万）给他…我有点压力…”，胡某表示“但也必须签，合同让他先开票，还可以拖几天，你把方案给我，我一周内给你募集100万”。2018年3月16日，堂艺公司向翠湖公司转账交付3万元，堂艺公司确认该笔款项系租赁合同保证金的一部分。2018年4月，翠湖公司、堂艺公司签订《影视二次元衍生品设计工作室和展销场地租赁协议》，约定由堂艺公司（乙方）承租翠湖公司（甲方）位于上海市长宁区XX路XX号XX广场东座6楼619室、621室、623室、625室、627室、629室、631室、611B-B03室、611B-B05室、611B-B07室、611B-B09室、611B-B11室、611B-B13室、611-B15室（以下简称该房屋），610室作为乙方的免费储藏室。乙方承租该房屋用于影视二次元衍生品设计工作室和展销用途，该房屋交付日为2018年4月15日，承租期自2018年4月15日起至2021年4月14日止，共计3年。乙方承诺在签订协议5日内将协议履约保证金220,000元支付给甲方，甲方开具保证金收据。协议期满后，甲方有权收回该房屋，甲乙双方协商酌情恢复原状并如期返还，甲方应于收回房屋后5日内退回乙方履约保证金。甲方拥有XX路XX号XX广场东座6F的整体经营权和转租权，乙方承租期内租金按如下方式计算：2018年4月15日至2019年4月14日，9,000元/间/月，共15间算14间，原月租金126,000元，现折后月租金为110,000元；2019年4月15日至2020年4月14日，共15间算14间，月租金115,500元；2020年4月15日至2021年4月14日，共15间算14间，月租金121,275元。租赁费按“先付后用”原则，以每叁月为一期支付，首期租金应于2018年4月5日前支付，此后应在每期到期前10天向甲方支付下一期的费用，甲方收到租金后，应于5个工作日内向乙方开具发票，如遇国定节假日，乙方须提前3天支付，如乙方不按照协议规定时间足额支付租金和物业管理费，则每逾期一日，乙方须按逾期支付费用总额的0.1%支付滞纳金。除租赁费、电费外，乙方承租该房屋过程中产生的日常用水、公共无线网络、公共区域物业管理费等其他费用均由甲方承担，电费有独立电表的独立计算，没有独立电表的，按照面积大小按比例分摊。乙方应在协议签订后5日内向甲方支付履约保证金220,000元，以保证其履行协议的所有条款及其附随义务。保证金之作用在于：保证乙方完整履行本协议所有协议义务以及附随义务，甲方有权直接从保证金中扣减、抵消以下费用：（1）任何乙方应付而未付的租赁费、滞纳金、违约金、赔偿金、维修维护费、占用使用费和其他有关费用；（2）因乙方或乙方人员之故意或过失而给甲方、缤谷文化休闲广场内的其他承租人或物业管理公司带来的损失；（3）甲方因乙方违约行为提前解除协议，乙方应向甲方支付的违约金及赔偿甲方的损失；（4）根据协议其他条款约定应扣减的费用，包括但不限于违约金、赔偿金等其他费用。承租期满或协议因任何原因提前解除时，乙方应在承租期满或提前解除当日前拆除其增设的设施和设备并恢复原状，但不得损坏该房屋结构及装修，乙方须经甲方对该房屋验收认可后，方可办理解约手续，且无论乙方最终是否拆除其增设设施、设备，甲方均无须向乙方作任何赔偿。在承租期限届满或因任何原因提前终止或解除本协议时，乙方须在承租期结束或提前终止、解除前至少30日之前，与甲方有关部门（包括但不限于管理处）联系交回该房屋事宜，且乙方应在本协议届满或因任何原因提前终止或解除当日17时之前，把该房屋连同所有的附属物、装置、附加物，按协议规定，恢复与原状一致并经甲方验收认可后（日常折旧及该房屋的先天损坏除外）交还给甲方，由此发生的费用由乙方支付，对于甲方认可保留的设施、设备或装修等，甲方无须为其剩余价值向乙方作出任何补偿。乙方将房屋恢复原状后，甲、乙双方应就该房屋的返还情况签署一份交接表格。甲、乙双方同意，有下列情形之一的，守约方可书面通知违约方解除本协议：……（六）乙方逾期不支付全部或部分租金及其他任一项费用累计超过一个月或次数超过三次的……解除协议的情形系由乙方造成的，甲方可将乙方缴纳的保证金人民币220,000元作为违约金直接没收，乙方除应缴纳清所欠租金、电费等费用外，需向甲方支付相当于一个月租金即人民币110,000元作为违约补偿款。2018年6月13日，堂艺公司向翠湖公司转账交付19万元和33万元，加上2018年3月16日转账的3万元，合计55万元，作为租赁合同的保证金及第一期房租。2018年8月27日，“文青华小磊”向堂艺公司法定代表人朱敏刚发送微信“你们在长宁的公司注册好了么”，朱敏刚回答“没有…好像李瑛在跟进，我问一下，你要拿点股份吗”。“文青华小磊”回答“喔唷，哪能小伙子噶主动的啦…我就是想着明年帮你们搞点钱呀”。此外，双方之间另有多条聊天记录涉及融资和争取政府扶持的事宜。堂艺公司认为“文青华小磊”即是翠湖公司的高管华某，翠湖公司对此不予认可。2018年9月28日，翠湖公司向堂艺公司发送“关于催缴租金与电费的通知”，催告2018年7月15日至2018年10月14日的房租330,000元，堂艺公司员工吴某签署回执单。2019年5月9日，在法院的主持下，翠湖公司与堂艺公司进行了现场勘察与房屋交接，确定了堂艺公司向翠湖公司交还租赁房屋的具体日期为2019年5月9日。现场勘察情况如下：堂艺公司承租区域系开放区域，无需门禁卡进入。现场公共区域走廊射灯及部分展示柜灯处于打开状态。堂艺公司承租区域控制电闸的强电间是开放的，展示柜的灯堂艺公司可以自行开启或关闭，公共区域走廊的射灯开关在21号强电间。现场公共区域有其他客人经过。此外，双方在现场对系争房屋对应电表进行了核对并读数，确认对应625房间的电表位置发生了移动，由原集中强电间单独移至另一侧走廊附近。对上述事实，双方代理人均在现场勘察笔录上签字确认。庭审中，堂艺公司提出对何某、华某、朱敏刚进行测谎的申请，翠湖公司认为华某、何某均非其公司员工，与本案无关，不同意测谎。因测谎需要被申请人同意，且就本案审理而言并不具有测谎的必要性，一审法院对堂艺公司的测谎申请未予准许。一审法院认为，根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。堂艺公司认为双方系合作关系，针对其主张，提供了一系列微信聊天记录为证。但由于翠湖公司对聊天记录的真实性、聊天人员身份均不认可，堂艺公司亦无证据进一步证明相对方聊天人员的身份，故对该组聊天记录证据难以采信。退而言之，即便该组聊天记录真实性能予以认定，就上述聊天记录的内容来看，难以证明翠湖公司、堂艺公司之间就合作达成具体的权利义务内容约定，亦难以证明双方将承诺融资作为租赁协议履行的前提条件，并曾约定以股权形式来抵消租金，也无法证明系争租赁合同名为租赁实为合作。堂艺公司同时抗辩翠湖公司在签订系争协议过程中存在欺诈行为，要求撤销系争合同，但在案证据无法证明堂艺公司该抗辩事实。综上，堂艺公司的抗辩意见缺乏事实和法律依据，法院难以采信。双方就涉讼房屋签订的协议性质应认定为租赁协议，该协议系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。对于合同的解除，根据法律规定，当事人可以约定解除条件，条件成就的，解除权人可以行使解除权。翠湖公司在签订合同后向堂艺公司交付房屋，现因堂艺公司未按约支付租金累计超过一个月，按照系争租赁协议第9.2条约定，翠湖公司有权解除合同，并要求堂艺公司承担违约责任。关于合同解除日期，堂艺公司认为其于2019年2月即已搬离，其搬离日应认定为合同解除日。由于堂艺公司并无证据证明翠湖公司存在违约行为，亦无证据证明其曾向翠湖公司发出解约通知，故其该意见难以采纳。因翠湖公司确认房屋于2019年5月9日收回，一审法院认定系争合同于该日解除。合同解除后，堂艺公司仍应按约支付其欠付的租期内租金。根据《租赁协议》第4.1条明确约定，2018年4月15日至2019年4月14日，折后月租金11万元，2019年4月15日至2020年4月14日月租金11.55万元。现翠湖公司要求堂艺公司支付2018年7月15日起至2019年5月9日止的租金1,081,667元，具有事实和法律依据，法院予以支持。关于违约责任，翠湖公司要求堂艺公司按照逾期支付费用总额的日千分之一支付滞纳金，并要求按照合同约定没收22万元保证金的同时，另行支付11万元违约补偿金。堂艺公司认为翠湖公司重复主张违约责任，且滞纳金、违约金的标准过高，应予调整。一审法院认为，堂艺公司逾期支付租金已构成违约，应向翠湖公司支付逾期付款滞纳金，但由于约定的滞纳金标准过高，法院酌情调整为按照日万分之五的标准支付。对于翠湖公司提出的没收保证金、支付11万元违约补偿金的诉请，该两项诉请就其性质而言均系违约金性质，由于翠湖公司已于2019年5月9日即收回系争房屋，一审法院综合考量违约金填补损失的主要功能、本案系争协议的签订背景、翠湖公司就此所受实际损失的举证情况、合同实际履行情况、违约方的主观过错程度等综合因素，酌定支持翠湖公司没收保证金22万元的诉请，对翠湖公司要求另行支付11万元违约补偿金的诉请不予支持。翠湖公司要求堂艺公司将系争房屋恢复原状，翠湖公司认为其向堂艺公司交付房屋时，租赁区域系有门窗分隔的若干封闭空间，堂艺公司承租后将该区域打通，故要求堂艺公司恢复至该原状。对此翠湖公司提交了一组照片以证明交付时的原状。堂艺公司认为该组照片无法证明拍摄时间和场所，不能证明交付时的状态。且系争房屋交付时，租赁区域就是敞开的，并无门窗间隔，堂艺公司进入后仅增加了货架、展示柜等，堂艺公司搬走该部分物品后，房屋即恢复原状。对此，一审法院认为，翠湖公司提交的照片难以确定拍摄时间，亦未经双方确认，不能证明其向堂艺公司交付房屋时即为上述其所主张之有门窗分隔的若干封闭空间，即翠湖公司并无证据证明其交付给堂艺公司房屋时的“原状”情况。一审法院至系争租赁场所现场勘察亦显示，系争租赁场地墙面为普通白墙，除了货架、展示柜、前台等之外，并无其它过多添附，亦难以看出原先是否属于有门窗分隔的若干封闭空间，故对翠湖公司要求恢复至有门窗分隔的若干封闭空间，恢复其所主张认为的原状之诉请，因证据不足法院难以支持。对于电费，翠湖公司主张堂艺公司应支付2018年4月15日至2019年5月9日期间产生的电费34,768.45元，其中有独立电表的区域，按照独立电表数计算；无独立电表的区域，按照面积比例分摊。堂艺公司认为其于2018年12月底已经离场，离场时已关闭电灯，其离开后翠湖公司自行开启照明设备产生的电费不应由堂艺公司承担。一审法院认为，堂艺公司主张其于2018年12月底离场，但对此并未提供证据加以证明，即便其确定于2018年12月搬离，其应积极协商合同后续事宜，避免损失扩大，而不应单纯一走了之，对其此项抗辩法院难以支持。翠湖公司就其主张提供了电费明细表、电表抄录表等证据予以佐证，具有事实和法律依据，法院予以支持。但经过现场勘察，租赁区域编号为625的电表位置已发生移动，对此翠湖公司表示系物业公司拆除，具体拆除时间不清楚，对移位之后的电表针对的是否仍是625房间的用电亦无证据证明，亦无证据证明该电表移动之前对应的电费数额，故对翠湖公司该部分诉请，法院难以支持。庭审中，翠湖公司与堂艺公司双方一致确认编号为625的电表对应的电费金额为7,522.52元，扣除该部分金额后，堂艺公司应向翠湖公司支付的电费金额为27,245.93元。据此，一审法院于二○一九年九月二十五日依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，作出判决：一、上海翠湖文化发展有限公司与上海堂艺文化传播有限公司签订的《影视二次元衍生品设计工作室和展销场地租赁协议》于2019年5月9日解除；二、上海堂艺文化传播有限公司应于判决生效之日起十日内向上海翠湖文化发展有限公司支付租金1,081,667元；三、上海堂艺文化传播有限公司应于判决生效之日起十日内按照日万分之五的标准向上海翠湖文化发展有限公司支付逾期交纳租金的滞纳金（其中以330,000元为基数，自2018年4月6日起计算至2018年6月12日止；以2018年7月15日至10月14日的租金330,000元为基数，自2018年7月6日起计算至判决生效之日止；以2018年10月15日至2019年1月14日的租金330,000元为基数，自2018年10月6日起计算至判决生效之日止；以2019年1月15日至2019年4月14日的租金330,000元为基数，自2019年1月6日起计算至判决生效之日止；以2019年4月15日至2019年5月9日的租金91,667元为基数，自2019年4月6日起计算至判决生效之日止）；四、上海堂艺文化传播有限公司支付的保证金220,000元归上海翠湖文化发展有限公司所有；五、上海堂艺文化传播有限公司应于判决生效之日起十日内向上海翠湖文化发展有限公司支付电费27,245.93元；六、驳回上海翠湖文化发展有限公司的其余诉讼请求；七、驳回上海堂艺文化传播有限公司的全部反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费19,947元，因本案适用简易程序审理，减半收取计9,973.50元，由上海翠湖文化发展有限公司负担2,992.50元，由上海堂艺文化传播有限公司负担6,981元。反诉案件受理费40元（已减半），由上海堂艺文化传播有限公司负担。二审中，双方均未提供新证据。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点为翠湖公司与堂艺公司之间是融资合作关系还是房屋租赁关系、合同解除时点以及违约金数额是否过高。一审中，堂艺公司提供了一组聊天记录，欲证明双方之间实为融资合作关系，即融资成功后股权冲抵租金或是融资成功为房屋租赁前提。该聊天记录，因翠湖公司对聊天记录的真实性以及聊天人员身份的不认可，堂艺公司也未进一步举证，一审法院未予采纳，本院予以认同。尽管微信号独一无二，但却无法与堂艺公司所指认的主体即本案涉案相关人员华某、何某等相对应。且最为重要的是，即使该微信记录确系上述相关人员所发出，从字里行间也无法推出融资成功系房屋租赁的前提条件。如此，堂艺公司完全可以待融资成功后再行签署房屋租赁合同，或是在房屋租赁合同中附注如“融资不成功则租赁合同不再履行”等条件。胡某在微信中向堂艺公司法定代表人朱敏刚自我介绍其身份系“XX的胡某”，并承诺帮其募集100万，朱敏刚微信询问“文青华小磊”（堂艺公司认为其为翠湖公司前法定代表人华某）是否要“拿点”新公司的股份，“文青华小磊”回复“我就是想着明年帮你们搞点钱呀”，可见堂艺公司对胡某以及华某的身份及作用非常清楚，帮助融资与融资成功才履行租赁合同系两个概念。故本院对于一审判决认定双方系租赁合同关系而非融资合作关系予以认同。根据法律规定，合同解除应当以有解约权的一方将解约的意思通知到达对方时为准。翠湖公司与堂艺公司系房屋租赁合同关系，堂艺公司作为承租方，逾期支付租金，并自述其在2019年2月提前搬离，但因承租方翠湖公司未同意，且堂艺公司作为违约方无权解除合同，故即使其在2019年2月搬离，也并不意味着合同在该日解除。审理中，堂艺公司也未举证证明其在2019年2月将房屋交还给翠湖公司。因翠湖公司在2019年5月9日确认收回涉案房屋，一审判决合同在该日解除，具有法律依据，本院予以维持。至于堂艺公司所称违约金过高的上诉意见，因堂艺公司逾期支付租金，给翠湖公司带来利息损失，同时涉案房屋重新招租所需花费的中介费、期间的空置损失等，均系翠湖公司的损失，一审综合考虑各种因素，酌情调低了滞纳金的标准并没收两个月租金的保证金，并无过高，本院予以维持。至于堂艺公司陈述一审拒绝测谎不合理。因根据现有证据已经能够认定案件事实，测谎已无必要，故一审未予准许并无不当。综上所述，上诉人堂艺公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币9,973.50元，由上诉人上海堂艺文化传播有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  胡桂霞审判员  叶振军二〇二〇年四月七日书记员  莫 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……