江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏07民终4946号上诉人（原审原告）：王莉，女，1978年7月12日生，汉族，居民，住灌南县。委托诉讼代理人：李冬明，江苏灌江律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王召登，男，1987年8月23日生，汉族，居民，住灌南县。委托诉讼代理人：卢星宇，江苏海西律师事务所律师。上诉人王莉因与被上诉人王召登定金合同纠纷一案，不服江苏省灌南县人民法院（2019）苏0724民初1170号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王莉上诉请求：1、请求二审法院依法撤销原判决，改判支持上诉人一审诉讼请求；2、被上诉人承担一、二审诉讼费。事实与理由：原审法院事实认定错误，适用法律错误，致判决错误。一、涉案合同是合同双方真实意思的表示，真实有效，且涉案纠纷双方也达成一致意见，被上诉人应按双方的一致意见履行。1、涉案双方虽订立名称为《房屋买卖定金合同》，但双方就合同买卖的标的、价格、房屋总价、违约责任均作了约定，其实质就是房屋买卖合同，合同是真实协商一致的结果，是合同双方的真实意思表示，合法有效，合同双方如有违约，应按合同约定处理。2、双方产生纠纷后，于2019年2月11日就纠纷解决又达成了一致协议，其内容为被上诉人王召登应在2019年2月15日将购房款60万退还给上诉人王莉，还约定违约金按双方订立的合同处理，该约定合法有效，但王召登只退还房款58万，且拒付违约金（即本案双方无论按开始订立的协议还是产生纠纷后重新达成的约定，王召登均应退还房款60万，给付违约金。但一审法院不仅对有关事实认定错误，且根本不顾双方己经达成一致意见的解决争议的约定而作出错误的判决。二、王莉与案外人刘某1及其经营的房产中介公司没有合伙欺骗行为，王莉是房屋的真实购房人。1、王莉与刘某1系另一公司的股东但与本案并无关联，或也只能说明王莉与刘某1熟悉，也只因为两人熟悉，王莉才委托刘某1经菅的中介机构办理购买房屋有关事宜，该委托不违反法律规定，委托有效。案外人万金中介公司王某发布的涉案朋友圈与王莉与刘某1均无关，王召登作虚假陈述，法院仅凭被上诉人称其核实就认定朋友圈系刘某1经营的中介公司发布认定错误。俗话说：“同行是冤家”，万金中介公司根本不可能帮刘某2中介公司（刘某1经营）发布房屋信息，王某现己证明其发布的朋友圈信息来自于王召登自己在“58同城”发布的出售房屋信息，且发布的朋友圈时间早在2019年1月份就发布过，在出具证明前也从来没有人问询该朋友圈有关事项。3、无证据证明王莉拒绝将房屋过户到自己名下。原审法院在“本院认为”中认定：结合原、被告提供的证据认定王莉拒绝将房屋过户到自己名下，认定错误，原审中无任何证据可以明该事实，反而在王召登与案外人刘某1的聊天记录中刘某1明确的要王召登将房屋过户到王莉名下，而王召登拒绝。三、本案王召登明显是因为高于涉案的出售价格而恶意违约。1、双方签订合同后，王莉己按约给付房款后，因另有买家高于涉案价格数额而反悔，拒不履行合同而产生纠纷，王召登的行为违背诚信原则，应当承担违约责任。从时间上看，双方产生纠纷后多次协商于2019年2月11日达成协议，王召登应退还房款，违约金按合同处理，并写下字据交与王莉收执，其于第二天即与李长有签订了合同，可见，王召登早在该日期之前己与李长有协商一致，而其为了免于承担违约责任，不诚信地获取更高的房屋出售款，不仅拒绝履行与王莉签订的合同，而且捏造中介机构低价买进、高价卖出的借口。其在单位领导的劝说下与王莉对解除合同、退还房款、承担违约金达成一致意见后，只返还了58万元房款，而应双倍返还定金又拒返还，原审法院在一审当中对我方提交的事后双方达成的“违约金按合同处理”的协议没有阐述。被上诉人两次严重的违背诚信原则，上诉人的诉求应当得到支持。被上诉人王召登答辩称，一、刘某1为真实购房者。王莉与刘某1同是连云港创冠房地产策划有限公司的股东、同事，刘某1又是灌南刘某2房产中介的监事，灌南刘某2房产中介职工蔡某1扮演中介身份，刘某1扮演购房者，串通、提供虚假信息、压低本人房价、欺骗本人，以王莉身份签下《购房定金合同》并付款，后续共付60万元，却违反先签合同后付款的常规，一直拒绝签订《买卖合同》，声称要等姐妹看房，实为等真正买家。本人若知道刘某1不是王莉，王莉是中介公司职工的特殊身份，便不会与其签订定金合同，根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条第一款所规定的“但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外”情形。本人没有收到王莉的购房款，是刘某1支付的，验收房子也是刘某1，刘某1实际是房屋的真实权利人、倒卖房屋者受益人，二人之间是隐名代理关系。王莉从未参与合同的订立，也没看过房子，是被本人发现倒卖房屋后出来追认合同，继续倒卖或者要求赔偿。二、刘某1炒房行为。本人1月25日在58同城发布售房信息，照片是搬家前状态。1月31日与名为王莉（实为刘某1）签订交房协议，交钥匙。2月1日王某发布本人售房照片，照片是搬家后状态、售价68万元，已无日常生活用品，是本人为履行合同搬家。刘某1等人拿到房后委托王某带实际购房人看房进行倒卖。2月1日本人与王某的电话录音证明，其要带本人看本人名下的房子，售价68万元。我发现后立即与刘某1联系，刘某1被揭穿后，恼羞成怒，声称与本人无关，并拒绝接电话、拒回短信，2月1日至2月11日本人无法与刘某1取得联系，本人与中介蔡某1联系，亦被拒绝按合同人过户，本人也无法与王莉联系，无法确定合同效力。三、王莉拒绝过户。王莉追认合同，谎称自己不是中介，本人询问是否过户其名下，其表示拒绝将房屋过户到自己名下，过户给谁与本人无关。由于知道倒卖行为，本人录了音。四、刘某1、王莉要求退款。本人询问王莉是否过户其名下，被其拒绝，协商未果，2月11日18时，王莉、刘某1、张某三人到本人单位找领导闹事、威胁我，扣押房产证过户授权委托书等，提出保全房产，要求我退钱并赔偿，因领导做工作，本人只得同意解除合同，答应退60万元房款。双方均认为对方违约，同时双方一致认为，无论谁违约，违约金均按照合同，具体由法院判决。本人签字后王莉拒绝签字，并收走协议。2月13日，本人报警，王莉仍要求赔付违约金，在警察协商下，退58万元购房款，定金不退，具体谁违约由法院判决。五、二次售房。本人二次售房是基于王莉、刘某1、中介公司多次欺骗、隐瞒事实真相，且拒绝过户其名下的基础上，是本人的权利。由于是公积金贷款，为履行合同，1月30日本人拿到刘某1购房款，偿还25万元贷款，解押房子。为了退还刘某160万元购房款，防止被冻结，其已交房，自己租房在外，本着诚实退款，挽回损失的原则，只能迅速二次售房，2月12日才二次卖房，价格出入是正常的市场行为，本人也不能预知，差价部分也正是刘某1想炒房的原因。六、要求支付中介费不合理。灌南刘某2房产中介提供虚假信息、隐瞒王莉和刘某1特殊的房产中介身份和关系，合伙其老板刘某1，串通、欺骗本人，压低本人房价，损害本人利益，违反了《房地产经纪人管理办法》第二十一条第（一）、（三）项规定未能如实告知其与房地产经纪机构的利害关系，属于隐瞒重大事实的行为，且未在三方合同上盖章，合同不成立。且原告非灌南刘某2房产中介公司。中介应促成的交易价格有利于满足其以尽可能等于甚至高于市场价值成交的订立合同目的。在此情况下，买方与居间人之间所存在的利害关系明显有碍于卖方信赖利益的实现。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。王莉向一审法院起诉请求：判令王召登双倍返还购房定金4万元及已付购房款60万元20%的违约金和中介服务费6250元。。一审法院经审理查明，2019年1月26日，案外人刘某1以王莉的名义与王召登签订《房屋买卖定金合同》，约定购买王召登王召登所有的位于灌南县新安镇中江国际小区17号楼1单元202室房屋。签订本协议时，支付王召登定金2万元，甲方（王召登）拒绝签订《房屋买卖合同》，需双倍返还乙方定金。如有任何乙方违约，中介费6250元由违约方负责支付丙方（灌南刘某2房产中介有限公司）。甲乙双方必须提供真实的材料，如有其中一方存在提供虚假信息、欺骗、隐瞒等行为所造成双方的一切损失都有其承担后并负法律责任。合同签订当天，刘某1通过银行转账给王召登购房定金2万元。2019年1月30日，王召登出具一张收条给王莉，载明收到购房款60万元。2019年2月1日，案外人万金中介王某在微信朋友圈发布的出售涉案房屋的信息，经王召登核实，该房屋出售信息系案外人刘某1所在的中介公司发布。2019年2月11日，王召登出具一张条据给王莉，载明于2019年2月15日将购房款60万元退给王莉。2019年2月12日，王召登与案外人李长有签订《房屋买卖合同书》，王召登以669000元的价格将涉案房屋卖予案外人李长有。一审法院另查明，王莉与案外人刘某1系连云港创冠房产策划代理有限公司的股东。其中刘某1为该公司的法定代表人。一审法院认为，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。房产经纪机构不得以低价购进、高价售出等方式赚取差价，不得利用虚假信息骗取中介费、服务费、看房费等费用。结合本案王莉、王召登提供的证据，虽然王莉出具授权委托书给案外人刘某1，但王莉拒绝将房屋过户到自己名下，这有悖于一个正常购房人的行为，故王莉并非真实购房人，购买涉案房屋不是王莉的真实意思表示。王莉以王召登违约为由，要求王召登给付违约金及中介服务费6250元的诉讼请求，一审法院不予支持。因王莉确实支付王召登定金20000元，应予返还。综上所述，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四百二十五条之规定，判决：一、王召登于判决生效之日起十日内偿还王莉购房定金20000元；二、驳回王莉其他诉讼请求。案件受理费800元，由王召登负担。王莉已预交，王召登在兑现上述款项时一并给付王莉。二审中，被上诉人王召登提交以下证据。1、王莉欠条，证明刘某1冒充王莉名义打的欠条，其本人不知道刘某1的真实身份。2、刘某1打款记录及本人退刘某1的购房款58万，证明购房资金刘某1以两个银行账号打款，刘某1是真实房屋购买者。3、偿还贷款，1月30号其本人偿还贷款，履行了合同。4、与刘某1的短信记录，证明其要求按合同过户，对方拒绝回复，失去联系。5、与刘某2中介蔡某2的短信记录，证明其本人要求按合同过户被拒绝。上诉人质证意见为：对证据1真实性无异议，但本案中王莉经常在外工作，特委托刘某1为其购买房屋，所以出具欠条并不能说明是刘某1购买该房屋，一审中我方已经出具了王莉委托刘某1购买房屋的委托书。对证据2真实性无异议，结合一审中我方提交的王莉在该日期之前转账给刘某170万元用于购买房屋，所以王莉购买该房屋时的汇款从刘某1账户中转出，并无不妥。且从被上诉人提交的证据中其在2019年2月11日已明确约定退还房款60万元，其只退还了58万，不诚信的行为再次显现。对证据3的真实性无异议，该证据说明被上诉人收到我方购房款后，已经用于归还房屋贷款，显然当时愿意履行合同，只是事后接到其他中介高于我方的报价，从而获取更高的出售价格，故意毁约。对证据4是复印件，对真实性有异议，该短信是否真实，是否已经被被上诉人编辑不得而知。且从该证据中已经显示在2019年2月1日作为被委托人刘某1及其中介，已经获知被上诉人将房屋出售给他人，对证据5，我方意见同证据4意见。同时蔡某2明确表示买家将会报警处理，同时是被上诉人违约在先，并没有表示不购买他房屋。王召登的质辩意见为：刘某1是两个账号打款，王莉出示所谓转款记录没有姓名，只打了一个账户。购房资金来自刘某1，刘某1是真实购房者。自始至终本人没见过王莉。违背正常购房行为。对方对我出具的短信有异议，我当庭出示手机原始短信证明证据4、5是真实的。本院经审查，对王召登所举证据的真实性、关联性、合法性予以确认。本院经审查认为，原审判决查明的基本事实清楚，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。本案中，王召登与刘某1签订的《房屋买卖定金合同》，因不是王莉本人签名，且刘某1当时没有提交王莉授权也没有说明其不是王莉，属于故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，该合同不成立。根据相关规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。在纠纷发生后双方磋商过程中，王莉不愿意将房屋过户到自己名下，有王召登一审中提交的录音及一、二审中提交的短信记录等证实。在王召登向公安机关报警处理后，中介公司及王莉也向王召登退回了售房人的房产证及房屋等，王召登也表示愿意退回已收的购房款，表明双方已不愿意签订《房屋买卖合同》。王召登虽然在2019年2月11日向王莉书面承诺违约金按合同办理，但因合同不成立，王召登不应承担给付违约金的责任。一审判决偿还王莉购房定价是合适的。上诉人的上诉理由，无事实和法律依据，本院依法不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序亦无不当，依法应予维持。上诉人的上诉请求无事实和法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人王莉负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长  程 晨审 判 员  王学明审 判 员  张淑媛二〇二〇年四月二十日法官助理  孙潘红书 记 员  武 圣法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。