浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终1212号 上诉人（原审被告）：宁波申怡置业有限公司。住所地：象山县丹西街道天安路146-6至146-17号。 法定代表人：孙寅，该公司总经理。 委托诉讼代理人：潘文勇，浙江素豪（象山）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：董永力，浙江素豪（象山）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘金余，男，1945年1月18日出生，汉族，住象山县。 被上诉人（原审原告）：徐玲娣，女，1949年3月25日出生，汉族，住象山县。 两被上诉人的共同委托诉讼代理人：刘月楚，北京九地律师事务所律师。 上诉人宁波申怡置业有限公司（以下简称申怡公司）因与被上诉人刘金余、徐玲娣商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省象山县人民法院于2020年1月21日作出的（2019）浙0225民初8576号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月24日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 申怡公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判第二项为上诉人仅支付违约金11584元，第三项还需扣除锦安路施工期11个月违约金29865元；诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.延期交房违约金计算止点应当为该房屋实际转移占有之日，一审判决将延期交房违约金的计算止点定于取得竣工验收备案证明书之日显属错误,是否取得竣工验收备案证明书与房屋是否已经转移占有并无关联。上诉人提供的《说明》足以证明该房屋已经于2018年11月2日交付给两被上诉人使用，两被上诉人也对房屋进行了装修。因此，对于延期交房违约金计算止点应当为2018年11月2日。上诉人未在2017年9月30日前将房屋交付给两被上诉人属于违约行为，但锦安路道路施工影响上诉人工程进度，导致项目期限延长也是客观因素。道路施工系政府行为，系不可抗力，因此，造成扩大部分的损失不可归责于上诉人，上诉人不应承担锦安路施工期间内逾期的违约金。综上，上诉人应承担延期交房违约金期间为“自2017年10月1日起至2017年10月31日、自2018年10月1日起至2018年11月2日”共计64天，应当支付延期交房违约金为11584元。2.锦安路施工系不可抗力，施工期间造成上诉人不能按期办证，上诉人不承担支付延期办证违约金的责任。所以，在计算延期办证违约金时，应当将锦安路施工期间11个月的违约金从总的违约金当中剔除，剔除部分为29865元。 刘金余、徐玲娣辩称：涉案房屋买房的时候五证是齐全的，但是上诉人拖延交房。直到2018年上诉人才知道上诉人在部分土地没有在其名下的时候就取得了预售许可证并进行销售，2019年6月份上诉人才取得全部土地的使用权。2019年9月办理竣工验收手续后，上诉人的土地和房屋因为巨额债务被其债权人查封，到目前为止也无法办理被上诉人的产权证。综上，请求驳回上诉，维持原判。 刘金余、徐玲娣向一审法院起诉请求：1.被告出示竣工验收报告、房屋质量合格证、住房使用说明书；2.被告支付延期交房违约金87785元（以购房款90.5万元为基数按日万分之二自2017年10月1日暂算至2019年1月30日，实际计算至房屋综合验收之后被告将房屋质量合格证以及住房使用说明书交付给原告之日止）；3.被告支付延期办理产权证违约金35747.5元（以购房款90.5万元为基数按日万分之一自2017年12月31日暂算至2019年1月30日，实际计算至被告交付案涉房屋权属证书之日止）；4.被告支付中央空调补贴金21078元；五、本案诉讼费、保全费由被告承担。 一审法院认定事实：2017年3月31日，原告刘金余、徐玲娣和被告申怡公司签订《商品房买卖合同》一份，向被告购买壹街区商业广场1幢1单元707号房，建筑面积117.1平方米，房款90.5万元。合同第九条并约定，被告应于2017年9月30日前交付房屋，逾期交付超过90天且原告方要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应自约定交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告方支付已付房款万分之二的违约金。合同第十六条约定，被告应于2017年12月31日前取得土地、房屋权属证书交付给原告方，原告委托被告办理商品房转移登记。被告未能按约交付权属证书的违约责任为：约定日起90天后才能交付且原告选择不退房的，被告自约定日起至实际交付权属证书之日止，按日向原告方支付已付房款万分之一的违约金。合同签订后，原告方按约支付房款90.5万元，但被告未能按约交付房屋、办理权属证书。2018年11月2日，原、被告签订《壹街区购房合同补充协议》一份，约定被告在2019年1月30日前支付延期交房违约金以及延期办证违约金，并约定延期交房违约金核算至综合验收合格为止，又约定被告于综合验收报告领取之日起15个工作日内支付按180元/平方米计算的空调补贴金。同日，原、被告共同向象山县住建局出具《说明》一份，要求房屋提前交付使用。 另查明，案涉壹街区商业广场项目于2019年9月23日取得竣工验收备案证明书。 一审法院认为：原告方要求被告出示竣工验收报告、房屋质量合格证、住房使用说明书，符合法律规定，予以支持。基于一审庭审中被告已出示案涉项目竣工验收备案证明书以及竣工验收备案表，故被告尚需出示有关房屋质量和使用说明的文件，即住宅质量保证书和住宅使用说明书。原告诉请以购房款90.5万元为基数按日万分之二自2017年10月1日起计算延期交房违约金，与合同约定相符，予以支持。结合原、被告双方于2018年11月2日签订补充协议约定延期交房违约金核算至综合验收合格为止的事实，以及该双方于同日共同向象山县住建局要求房屋提前交付使用的事实，再及案涉壹街区商业广场项目于2019年9月23日取得竣工验收备案证明书的事实，确认延期交房违约金计算至2019年9月23日止，计130863元。原告主张计算至被告将房屋质量合格证以及住房使用说明书交付给原告之日止，缺乏依据，不予支持。被告以城投公司建设的锦安路道路工程工期延期至2018年10月25日才完工导致案涉项目至2019年1月23日才具备交付条件为由，抗辩称延期交房违约金的起算时间为2019年1月23日，但一则被告有关案涉项目2019年1月23日即具备交付条件的抗辩与查明事实不符，二则结合被告提供的锦安路道路工程竣工验收证书，该工程开、竣工时间分别为2017年11月、2018年10月，也即，在该工程开工之时，案涉项目已经存在延期交付之情形，而在该工程竣工之后，案涉项目又因为被告自身原因（土地复核）直至2019年9月才取得竣工验收备案，故而该工程工期即使确实存在延期之情形，和案涉项目延期交付的事实之间也并无关联，现被告要求自该工程完工之后的2019年1月23日起计算延期交房违约金，缺乏依据，不予采信。原告方主张以购房款90.5万元为基数按日万分之一自2017年12月31日起计算至被告交付案涉房屋权属证书之日止的延期办证违约金，与合同约定相符，予以支持。被告抗辩称延期办证违约金的起算时间为2019年4月23日，缺乏依据，不予采信。原告主张中央空调补贴金21078元，被告对此予以认可，故予以支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条和《城市房地产开发经营管理条例》第三十条之规定，判决如下：一、被告宁波申怡置业有限公司向原告刘金余、徐玲娣出示壹街区商业广场1幢1单元707号房的住宅质量保证书、住宅使用说明书；二、被告宁波申怡置业有限公司支付原告刘金余、徐玲娣壹街区商业广场1幢1单元707号房的延期交房违约金130863元；三、被告宁波申怡置业有限公司支付原告刘金余、徐玲娣壹街区商业广场1幢1单元707号房的延期办证违约金（以房款90.5万元为基数按日万分之一自2017年12月31日起计算至房屋权属证书实际交付之日止）；四、被告宁波申怡置业有限公司支付原告刘金余、徐玲娣壹街区商业广场1幢1单元707号房的中央空调补贴金21078元；五、驳回原告刘金余、徐玲娣的其他诉讼请求。上涉一至四项均定于判决生效后五日内履行。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3192元，减半收取1596元，保全费1662元，合计3258元，由被告宁波申怡置业有限公司负担。 二审中，当事人未提交新证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为:双方当事人于2018年11月2日签订《壹街区购房合同补充协议》，约定上诉人在2019年1月30日前支付延期交房违约金以及延期办证违约金，并约定逾期交房违约金核算至综合验收合格为止。故一审法院认定被上诉人主张的延期交房违约金计算至项目竣工验收备案之日即2019年9月23日，并无不当。上诉人主张延期交房违约金应计算至2018年11月2日的理由不足，本院难以采信。双方当事人在《商品房买卖合同》中约定，上诉人应于2017年12月31日前取得房屋权属证书交付给被上诉人。据此，一审法院认定被上诉人主张的迟延办证违约金自2017年12月31日起算至上诉人交付房屋权属证书给被上诉人之日，也无不当。上诉人认为城投公司在锦安路的施工对其的合同履行构成不可抗力，但缺乏依据，本院难以采信。 综上所述，宁波申怡置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3280元，由上诉人宁波申怡置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审判长  黄永森 审判员  朱亚君 审判员  赵保法 二〇二〇年四月二十八日 书记员  桂红艳