湖南省衡阳市蒸湘区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0408民初3056号原告：李林，男，1989年4月13日出生，汉族，住湖南省衡东县。原告：衡阳体道文化传播有限责任公司，住所地：衡阳市雁峰区打线坪68号世纪名城B栋221室。法定代表人：李林。委托诉讼代理人：龙云高，男，1984年9月28日出生，汉族，湖南省衡阳县，该公司法律顾问。被告：湖南金易景商业管理有限公司，住所地：湖南省衡阳市蒸湘区解放大道58号珠江愉景新城三期9栋117室。法定代表人：陈伟达，该公司总经理。委托诉讼代理人：李军，湖南业达律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜鸣，湖南业达律师事务所律师。原告(反诉被告)李林、原告衡阳体道文化传播有限责任公司(以下简称“体道公司”)与被告(反诉原告)湖南金易景商业管理有限公司(以下简称“金易景公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李林、体道公司及其委托诉讼代理人龙云高，被告金易景公司的委托诉讼代理人杜鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李林、体道公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告装修损失177,766元；2.判令被告承担因违约而造成的原告损失30,000元；3.判令被告支付违约金18,969元;4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告体道公司因建设新校区需要，由其法定代表人李林寻找商业铺面。2019年1月26日，原告李林与被告签订一份《青童街商业合同意向审批表》，拟向被告承租面积不低于1000㎡作为教育用途的商铺。2019年5月25日，被告以其他区域尚在装修为由，先与原告签订一份面积为210.75㎡的《物业综合使用合同》。被告声称其他区域尚需要时间装修，待装修好再行签订其他区块的物业使用合同。原告表示同意，于是原告体道文化公司准备装修。但原告在合同签字并交给被告盖章过程中，被告强行要求先签订一份承诺书，要求原告作出付款承诺。为配合被告工作，原告签署了承诺书。但令原告没有想到的是，被告私自将租赁期限从5年改为2年，免租期从一年修改为半年，致使原告无法长期开展经营并与被告工作人员发生争执，被告谎称要原告先经营着，等付款时再解决上述问题，因原告对承租场地进行了装修便轻信了被告工作人员的承诺并对拟承租场地做了设计效果图发送被告工作人员。后被告一直未将场地整理并租给原告，致原告新校区建设计划一再搁置无法正常招生运营。2019年8月8日，原告收到被告的催收单，要求原告按照承诺书付款，并要挟2019年8月10日晚6点前没有缴清费用，2019年8月11日早9点将会进行停水停电。对此原告要求被告更正合同，更正后马上付款。但被告拒不认可，并于2019年8月11日早9点将原告承租的119、120铺面停止供电。经协商未果，原告不得不疏散学员，并依法向公安机关报警。8月12日下午，被告又将119、120大门锁上，导致原告工作人员无法进入，原告不得不向派出所报案。但问题仍未解决。8月13日，被告又发来《解除合同通知函》，正式解除双方合同。2019年10月11日，因被告解除合同导致原告与谢文签订的《教学合作合同》无法继续履行，支付了3万元违约金。原告认为，被告利用优势地位先是篡改合同后又假意欺骗原告进场装修，后又强行断电、锁门并解除合同，不遵守民事行为的诚实信用原则，给原告造成前期装修工程损失177,766元，解约损失30,000元，依法应当承担民事赔偿责任。原告为维护合法权益，特诉至法院。被告金易景公司提出答辩意见称：原告衡阳体道公司主体不适格，应当驳回起诉；原告要求装修损失、违约金等请求均没有事实和法律依据，请求驳回其全部诉请。被告金易景公司的诉讼代理人提出的代理意见是，1.原告体道公司主体不适格；2.原告李林要求被告赔偿装修损失177,766元及违约损失30,000元的诉请，无事实和法律依据，应依法予以驳回。被告金易景公司向本院提出反诉请求：1.依法确认反诉人与被反诉人2019年5月25日签订的《物业综合使用管理合同》于2019年8月17日解除，被反诉人立即将衡阳市蒸湘区愉景新城夹层二期119、120号商铺交还给反诉人；2.判令被反诉人向反诉人支付物业管理费2705元（以每月1054元的标准自2019年6月1日起计算至2019年8月17日止）；3.判令被反诉人向反诉人支付违约金18969元；4.判令被反诉人从2019年8月25日起按7376元／月的标准向反诉人支付商铺占用费直至将上述涉案119、120商铺交还反诉人时止；5.本案反诉费用由被反诉人承担。事实和理由：2019年1月26日，被反诉人与反诉人进行协商，提出以综合使用费35元／㎡标准租赁反诉人不低于1000㎡的商铺，并于当日填写《青童街商业合同意向审批表》一份。2019年5月，被反诉人提出以意向价格先行租赁反诉人衡阳市蒸湘区58号愉景新城夹层二期119、120号商铺（面积仅为210.75㎡），并要求反诉人仍给予其一年的免租期。反诉人同意仍以优惠价格先行与其签订合同，但只给予半年免租期。双方达成协议后，于2019年5月25日正式签订涉案《物业综合使用合同》。该合同明确约定“乙方即被反诉人李林应当在2019年6月1日前7天之内向主即反诉人金易景公司支付第一期使用费；乙方应当在本合同签订时，向甲方一次性交纳相当于三个月使用费金额的合同保证金18969元；自2019年6月1日起，乙方应当向甲方交纳该物业的物业管理费1054元／月；乙方进场前需办理装修手续，提供商铺的效果图等并缴纳装修保证金5000元”等相关合同权利及义务。2019年5月27日，被反诉人出具《承诺书》一份，以资金困难为由要求缓求相关合同费用，承诺逾期7日仍未交清相关费用，反诉人有权收回物业，并提供《入股合作协议》一份作为保证。被反诉人作出承诺后，不仅未能履行合同及承诺义务，还违反合同约定在未经反诉人同意的前提下擅自装修。在多次短信及口头催告无果后，反诉人分别于2019年8月8日及2019年8月13日先后发出《催收单》及《解除合同预告函》以期令被反诉人履行合同义务，恢复守约，但被反诉人仍未履行合同义务。2019年8月17日，反诉人发出《解除合同通知函》正式解除涉案合同，该通知已于当日送达给被反诉人。反诉人认为，被反诉人多次违反承诺与合同，严重违背诚信原则，反诉人为维护自身合法权益，故提出以上反诉请求，请依法判决。原告(反诉被告)李林对反诉提出的答辩意见是：1.其与被告签订的合同已经于2019年8月17日解除，该商铺已经由被告方锁门并收回，物业管理费本身包含在租金内，且当时在免租期，不应收取物业管理费；2.本案是被告违约造成的，原告不应支付违约金；被告诉请要求支付商铺占用费没有事实依据；被告已经锁门强制收回商铺，原告不应承担租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对相关的证据和事实认定如下：被告金易景公司向本庭提交了涉案房产即衡阳市愉景新城夹层二期119、120房产所有权人吴树彬的身份证信息、吴树彬的授权书及房产证复印件，证据显示：坐落于衡阳市蒸湘区的权利人为吴树彬，房屋建筑面积共计210.75㎡；吴树彬出具了授权书将上述房屋授权本案被告即金易景公司进行经营租赁，授权时间为2015年1月1日至2025年1月1日，在此期间金易景公司有权以吴树彬名义与第三方签订租赁合同代为管理其资产。2019年1月26日，原告李林与金易景公司的工作人员签订了一份关于愉景新城青童街项目的《青童街商业合同意向审批表》,原告李林签约经营品牌为教育新天地，约定租金标准为30元/㎡，合同年限为五年，租赁建筑面积不低于1000㎡，物业管理费标准为5元/㎡，缴租方式为季缴，租金递增为第四年递增12%。原告李林在审批表的乙方单位/代表一栏签名，金易景公司工作人员在其他栏内均有签名，总经理签名栏为吴树彬。审批表就其它约定事项包括：1.乙方李林在签定合同意向时须预交合同押金10,000元，若乙方不租赁该物业，此押金甲方不予退款；2.意向签署之日起至甲方金易景公司通知乙方李林正式签约之日后三日内，乙方享有对该商铺的优先承租权，因乙方原因无法签订正式合同，甲方有权就该商铺另行出租给第三方；3.商铺装修前，乙方须向甲方提供商铺装修设计图纸，经甲方审核合格后，乙方方可办理装修手续进场装修；4.对青童街内不计面积可免费使用二年的铺位号进行了明确，合计面积为316.78㎡并说明第三年如业主自用，需清场或乙方与业主自行签订租赁合同；5.除去不计面积的商铺为二年免费使用期外，其他的位置免租期为一年半；6.对甲方暂定交付标准进行了约定。同日，原告李林向被告金易景公司交纳了10,000元合同押金，被告金易景公司出具了收据。2019年5月25日，原告李林（乙方）与被告金易景公司（管理方与其委托代理人合称甲方）签订了一份合同编号为ＪＹＪ20190525的《物业综合使用管理合同》。双方就坐落于衡阳市蒸湘区愉景新城夹层二期119、120号商铺物业综合使用事宜经协商一致明确了权利义务。合同约定：“物业位置是愉景新城夹层二期119、120商铺，总面积210.75㎡，用于乙方教育培训，合同综合使用期为二年，自2019年6月1日起至2021年5月31日止，使用费7376元／月，约定免租期为半年（含装修期），从2019年6月1日起至2019年11月30日止，甲方在免租期内免除乙方使用费，但乙方仍需交纳物业管理费及乙方自行承担水电等各项能源费用；免租期后乙方开始交纳使用费；合同签订后，乙方承诺认可及遵守物业公司的管理和物业公司制定的管理守则、规章等各项物业管理制度，如不遵守而导致乙方违反合同，视为乙方一般违约，乙方不得向甲方行使抗辩权主张免责；自2019年6月1日起，乙方应当向甲方交纳该物业的物业管理费，按建筑面积计算为5元／㎡／月，每月计1054元；物业管理费以每三个月为一个计付期，首期物业管理费应按第一个计付使用期限同时支付；如果乙方拖延支付应付的物业管理款项（包括物业公司代收代缴费用）超过十日，则物业公司有权选择暂停该物业的部分或全部物业服务，引起的全部不利后果由乙方自行承担；乙方须在进场装修前，按照物业公司要求签订物业管理合同，并按本合同和物业管理合同的约定履行合同义务，乙方拒绝签订本款约定的物业管理合同的，视为乙方严重违约，并不得行使抗辩权对抗甲方权利；乙方应当在本合同签订时，向甲方一次性交纳相当于基准使用三个月使用费金额的合同保证金计为18969元，合同保证金由甲方保管直至本合同租约期满，在乙方无违约和无赔偿的前提下，且乙方办理完撤离手续及交还该物业后15个工作日内如数（不计利息）退还乙方；如乙方未能如约交纳使用费及违约金、滞纳金时，甲方有权从合同保证金中直接予以扣抵或扣罚，不足部分仍有权向乙方追索，且乙方应当在接到甲方书面通知补交合同保证金差额后的7日内补足；逾期三十日内仍未予补足的，视为乙方根本违约；乙方进场装修前须向甲方提供书面的装修方案和图纸，甲方自乙方提供前述方案和图纸起7个工作日内予以书面确认，甲方未按期书面确认时，乙方不得进场装修，但进场装修期可顺延，待甲方书面确定后，继续计算本合同约定的进场装修期限；乙方装修该物业，必须依据甲方书面确认的方案、图纸或物业公司所制定的有关装修规则和要求装修，并接受甲方和物业公司的监督；甲方书面确认乙方装修方案、图纸及甲方和物业公司监督乙方装修的行为，不视为甲方或物业公司对乙方装修施工损害行为或装修不利后果须承担责任，如乙方装修施工行为和结果引发的一切不利后果均由乙方承担；乙方装修如有涉及外水、外电、煤气、消防、通信、公共安防及排污等中央系统的接驳，更改或搬移，必须取得甲方的书面同意，并由专业施工队施工，费用由乙方负责；特别约定，乙方进场前需办理进场装修手续，提供商铺的效果图、平面图、电气图及施工图，并缴纳装修保证金5000元，装修完甲方验收后，扣除物业管理费、水电费及装修垃圾清运费（5元／㎡）方可退还。”合同还对乙方使用费支付期限、支付方式、乙方的合法规范经营、合同期满或因各方违约而导致的装修损失承担问题、违约责任、物业的合规使用、物业的交还、合同终止与解除、不可抗力、争议解决、物业公司地位和身份、约定书面通知地址、合同效力、合同成立和生效等事宜作了明确约定……。2019年5月27日，原告李林向被告金易景公司出具承诺书显示：“乙方李林承诺在2019年7月31日前付清合同保证金，同时承诺在2019年9月30日前预付三个月租金及物业管理费；若乙方逾期7日未将款项交清，甲方金易景公司有权收回物业，其中商铺内已完成的装修乙方自行拆除，否则装修归甲方所有，乙方不得以任何方式向甲方索取赔偿。”2019年8月12日，被告金易景公司向原告李林送达解除合同预告函：“限定原告在收到函件三日内交纳合同保证金及物业管理费……”；2019年8月14日，原告李林以体道公司名义向被告金易景公司送达了复函：“要求金易景公司对单方面篡改合同行为及断水、断电、清场等行为予以改正并承担责任……”；2019年8月17日，被告金易景公司向原告李林送达解除合同通知函：“正式解除与原告的《物业综合使用管理合同》，并要求原告在收到函件三日内，将商铺恢复原貌完整无损归还被告……”。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《物业综合使用管理合同》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，应认定其合法有效，双方均应按照合同约定享受权利、履行义务。原告李林诉称被告违背其真实意思签订合同及被告篡改合同的意见，证据不足，本院不予采纳。关于本案的处理应从以下几个方面来分别予以分析：一、案涉《物业综合使用管理合同》是否已经解除及原告李林是否应向被告支付案涉商铺物业管理费及合同违约金的问题。本院认为，原告李林经被告金易景公司书面发函催告，要求其交纳合同保证金和物业管理费时，其本应依约交纳合同保证金和物业管理费，但其却并未交纳，根据合同约定构成违约，应承担相应的违约责任，被告金易景公司据此依据合同单方解除合同并要求原告支付违约金的诉请，符合合同约定，本院予以支持。另根据合同约定，原告李林所租商铺享有半年的免租期，免租期内无须交纳使用费，但仍须交纳物业管理费，故被告要求原告以每月1054元的标准，支付2019年6月1日至2019年8月17日期间的物业管理费2705元的诉请，符合合同约定，本院予以支持。二、关于本案被告是否应向原告李林赔偿装修损失及违约损失、违约金等诉请的问题。本院认为，根据合同约定：“乙方进场装修前须向甲方提供书面的装修方案和图纸，甲方自乙方提供前述方案和图纸起7个工作日内予以书面确认，甲方未按期书面确认时，乙方不得进场装修，但进场装修期可顺延，待甲方书面确定后，继续计算本合同约定的进场装修期限；乙方装修该物业，必须依据甲方书面确认的方案、图纸或物业公司所制定的有关装修规则和要求装修，并接受甲方和物业公司的监督。”本案中，原告在庭审中并未就进场装修前是否向被告提供装修方案和图纸以及是否得到被告书面确认等事实向法庭提供证据，且原告只要按合同约定交纳相应合同保证金及物业管理费便不会导致被告单方主张合同解除的事实，故原告主张被告赔偿装修损失的诉请，本院不予支持。原告李林要求被告承担违约损失、违约金等诉请，因其提供的与第三人签订的合同、收条、转款记录并不能证明与本案的关联性且第三人亦未到庭参加诉讼，另其亦未提供相关证据证明被告存在违约的情形，故原告李林提起的上述诉请，本院亦不予支持。被告金易景公司辩称，原告体道公司主体资格不适格的抗辩意见，经查，原告李林虽诉称其是代表体道公司履行职务，但并无相关证据予以证实，故对被告金易景公司的抗辩意见，本院予以采纳。三、本案原告是否应向被告支付商铺占用费。本院经审理认为，案涉商铺自被告于2019年8月17日解除合同后，原告并未继续使用或经营，双方所签合同亦未有关于商铺占用费的相关约定，故被告要求原告支付商铺占用费的诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。原告李林还提出，被告金易景公司在履行合同过程中存在违反商业伦理和诚信原则的情形并给其造成一定经济损失等意见，其可在法定期限内搜集相关证据后向对方另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回原告衡阳体道文化传播有限责任公司、李林的诉讼请求；二、确认原告李林与被告湖南金易景商业管理有限公司签订的合同编号为JYJ20190525《物业综合使用管理合同》于2019年8月17日解除；三、原告李林于本判决生效之日起十日内一次性向被告湖南金易景商业管理有限公司支付合同违约金18,969元、物业管理费约2705元，二项合计约21,674元；四、驳回被告湖南金易景商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费减半收取2208元，由原告李林承担；本案反诉案件受理费减半收取171元，由被告湖南金易景商业管理有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 长  覃志平人民陪审员  杨成富人民陪审员  范召富二〇二〇年四月九日法官助理杨海波书记员雷家榕附本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。