上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终948号上诉人（原审被告）：蔡耘，女，1983年5月8日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：童刚朝，上海久诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海尚合物业发展有限公司，住所地上海市金山区新农镇文化街28号。法定代表人：彭中州，董事长。委托诉讼代理人：方向东，北京盈科（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚岷，北京盈科（上海）律师事务所律师。上诉人蔡耘因与被上诉人上海尚合物业发展有限公司（以下简称尚合物业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2019）沪0116民初11070号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人蔡耘上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判双方合同在2020年3月25日解除，违约金按照已付款的20%计算，房屋使用费应自2020年3月25日起算，律师费只承担人民币（下同）2万元。事实和理由：上诉人在一审期间从未收到开庭传票，也未做任何签收，剥夺了上诉人基本的抗辩权。如要改判，则要求判如所请。被上诉人尚合物业公司答辩称：上诉人收到传票未到庭，一审缺席审理，程序合法。一审法院向上诉人送达判决书的地址同送达传票的地址，上诉人也收悉。要求驳回上诉，维持原判。尚合物业公司向一审法院起诉要求：1、判令解除尚合物业公司、蔡耘双方签订的《上海市商品房预售合同》及补充协议，蔡耘立即将房屋返还给尚合物业公司；2、判令蔡耘向尚合物业公司支付违约金472,170.2元，从房款中扣除；3、判令蔡耘办理预售合同备案、预告登记、预购房屋抵押登记的注销手续。蔡耘逾期办理的，每逾期一日，以2,360,851元为基数按照万分之五的标准向尚合物业公司承担赔偿责任至实际办理完毕之日止，从房款中扣除，不足部分蔡耘另行支付；4、判令蔡耘向尚合物业公司支付房屋的占用费，按照每月4,000元，自2019年8月2日起计算至实际返还房屋之日止，从房款中扣除，不足部分蔡耘另行支付；5、判令蔡耘向尚合物业公司返还购房款发票共计5张，蔡耘不退还的，向尚合物业公司支付发票税款补偿金354,127.65元，从房款中扣除，不足部分蔡耘另行支付；6、判令蔡耘承担尚合物业公司因诉讼产生的律师费损失60,000元，从房款中扣除，不足部分蔡耘另行支付。一审法院认定事实如下：尚合物业公司、蔡耘双方于2016年8月29日签订了《预售合同》，约定乙方（本案蔡耘）向甲方（本案尚合物业公司）购买上海市金山区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称涉案房屋）。该房屋建筑面积为158.67平方米，总房款为2,360,851元。《预售合同》附件一约定的“备注”条款适用于乙方选择以银行按揭贷款方式支付房款的情况，其中第（4）项约定：乙方在履行与银行的按揭贷款合同过程中因延迟归还银行贷款，一旦按揭银行提起诉讼（或仲裁）追究甲方担保责任或者直接划扣甲方款项的，甲方有权立即解除合同，乙方应向甲方支付总房价款的20%作为违约金；《预售合同》补充条款一第十一条约定：若本合同被确认无效、被撤销、解除或终止，乙方须在30日内与甲方到登记部门办理该房屋预售合同备案、预告登记的注销手续；乙方已办理按揭贷款的，则乙方应同时负责办妥抵押贷款合同的解除以及该按揭抵押登记的注销。因乙方的原因无法及时办理前述手续的，自本合同解除（撤销、终止）通知生效后30日起，每逾期一日，乙方应按该商品房总房价的万分之五另行向甲方承担赔偿责任，而不论是否存在另外的违约赔偿责任。在全部注销手续完成之日起30日内，甲方在有权扣除乙方应承担的违约金、赔偿金或其他费用后，退还乙方已支付的剩余房价款。在甲方退还款项前，乙方应退还甲方已开具的发票；乙方不能退还的，甲方有权另行扣除发票金额的15%，作为对甲方税款损失的补偿。因乙方原因导致本合同解除或终止的，甲方因该房屋销售、产权回转而发生的无法退还的税费，也由乙方承担。《预售合同》还对其他事项作了相关约定。《预售合同》订立后，2017年1月10日，蔡耘与中国银行股份有限公司上海市静安支行（以下简称静安支行）签订《个人一手住房贷款合同》，尚合物业公司为保证人。2017年4月10日，尚合物业公司收到全部购房款计2,360,851元，其中包括静安支行发放的贷款1,400,000元，尚合物业公司向蔡耘开具了上海增值税普通发票原件共计五张（发票号码为66686592，开票日期2016年8月29日，金额为716,685元、发票号码为40121246，开票日期2016年12月15日，金额为230,000元、发票号码为66795973，开票日期2017年3月11日，金额为10,000元、发票号码为66796069，开票日期2017年4月8日，金额为1,400,000元、发票号码为66796077，开票日期2017年4月10日，金额为4,166元）。尚合物业公司于2017年4月10日向蔡耘交付了涉案房屋。据上海市不动产登记簿信息记载，涉案房屋产权人信息登记为上海尚合物业发展有限公司，预告登记状况信息预购房屋权利人登记为蔡耘，抵押权人登记为静安支行。另据上海市静安区人民法院（以下简称静安法院）（2019）沪0106民初15723号民事判决查明事实：2017年1月10日，蔡耘与静安支行签订《个人一手住房贷款合同》。尚合物业公司提供阶段性担保。蔡耘与案外人李某系夫妻。2017年4月5日，静安支行按合同约定向蔡耘指定的银行账户发放贷款1,400,000元。蔡耘自2017年10月20日起拖欠贷款本息。静安法院判决主文如下：“一、蔡耘、李某应于本判决生效之日起十日内归还中国银行股份有限公司上海市静安支行借款本金1,393,281.05元，支付至2019年3月24日止的利息106,418.07元、逾期利息7,797.24元，并以本金及期内利息为基数按《个人一手住房贷款合同》约定的利率支付中国银行股份有限公司上海市静安支行自2019年3月25日起至本息实际结清之日止的逾期利息；二、蔡耘、李某支付中国银行股份有限公司上海市静安支行律师费40,000元（于第一项规定时间一并付予上海尚合物业发展有限公司）；三、上海尚合物业发展有限公司对蔡耘、李某上述第一至二项付款义务承担连带清偿责任，上海尚合物业发展有限公司在承担上述清偿责任后，有权向蔡耘、李某追偿。案件受理费19,043元，减半收取9,521元，由中国银行股份有限公司上海市静安支行负担211元，由蔡耘、李某、上海尚合物业发展有限公司负担9,310元，财产保全费5,000元，由蔡耘、李某、上海尚合物业发展有限公司负担。”判决生效后，为避免扩大损失，本案尚合物业公司于2019年8月2日向静安支行清偿了全部款项1,591,856.06元。另查明，尚合物业公司因本案蔡耘房屋买卖合同纠纷委托北京盈科（上海）律师事务所提供法律服务。为此，尚合物业公司与北京盈科（上海）律师事务所订立《委托代理合同》，约定北京盈科（上海）律师事务所接受尚合物业公司委托指定律师，为尚合物业公司与本案蔡耘房屋买卖合同纠纷一审代理人，律师代理费为40,000元；尚合物业公司因静安法院（2019）沪0106民初15723号案与蔡耘、李某金融借款合同纠纷聘请上海左券律师事务所提供法律服务。为此，尚合物业公司与上海左券律师事务所订立《聘请律师合同》，约定上海左券律师事务所接受尚合物业公司委托指定律师，为尚合物业公司与蔡耘、李某金融借款合同纠纷案一审代理人，律师代理费为20,000元。一审法院认为，尚合物业公司、蔡耘双方签订的《预售合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。《预售合同》约定了解除权，享有解除合同的权利，现解除合同的条件已经成就，尚合物业公司履行担保责任，代蔡耘支付了静安支行的所有判决款项，蔡耘违反《预售合同》约定，有悖诚实信用原则，依法应当承担相应民事责任，故尚合物业公司第1项诉请，于法有据，法院予以支持。依据法律规定，解除合同应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案尚合物业公司没有将解除合同的请求书面通知蔡耘，故解除的时间以蔡耘收到法院送达诉状副本的时间为准，即2019年9月4日。尚合物业公司的第二、三、五项诉讼请求，在双方签订的《预售合同》相关条款中均有约定，尚合物业公司的请求既未违反法律规定，也符合《预售合同》约定，故法院亦予以支持。根据合同法相关规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于尚合物业公司诉请的第4项，尚合物业公司认为蔡耘恶意拖欠银行贷款，导致尚合物业公司不得不承担连带还款责任，蔡耘应承担相应的法律后果。一审法院认为，《预售合同》解除后，蔡耘应及时返还尚合物业公司涉案房屋，但蔡耘对尚合物业公司的警示及诉讼行为采取回避的态度，至今未作出回应，蔡耘的行为主观上不具有善意，故尚合物业公司的此项诉请在情理之中，法院予以支持。至于占用费的金额尚合物业公司主张按照每月4,000元计算，法院注意到涉案房屋交付时为全装修现房，且建筑面积比较大，参照同地区房屋租赁价格，尚合物业公司的主张尚属合理，法院亦予以支持，但计算时间应自《预售合同》解除之日的次日起计算。关于尚合物业公司诉请的第6项，系本案及尚合物业公司与蔡耘、李某金融借款合同纠纷一案的诉讼支出，可以作为损失要求蔡耘赔偿，结合本案案情实际情况，法院对尚合物业公司主张的律师费金额酌情予以调整。蔡耘未到庭应诉，应视为对诉讼权利的自愿放弃，由此引起的法律后果应当由蔡耘承担。据此，一审法院于二○一九年十一月九日依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，作出判决：一、确认上海尚合物业发展有限公司与蔡耘于2016年8月29日就上海市金山区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋签订的《上海市商品房预售合同》及相关的附件、补充条款、补充协议于2019年9月4日解除；蔡耘于2019年9月4日将上述房屋返还上海尚合物业发展有限公司；二、蔡耘于判决生效之日起十日内支付上海尚合物业发展有限公司解除《上海市商品房预售合同》违约金472,170.2元（按总房价2,360,851元的20％计算）；三、蔡耘于判决生效之日起十日内协助上海尚合物业发展有限公司办理上述预售合同的备案、预告登记、预购房屋抵押登记的注销手续；如蔡耘逾期办理，应承担逾期办理的赔偿责任(赔偿金额以总房价2,360,851元为基数，以每日万分之五计算，自2019年10月5日起至实际办理日止)；四、蔡耘于判决生效之日起十日内退还上海尚合物业发展有限公司购房款发票原件五张（发票号码为66686592，开票日期2016年8月29日，金额为716,685元、发票号码为40121246，开票日期2016年12月15日，金额为230,000元、发票号码为66795973，开票日期2017年3月11日，金额为10,000元、发票号码为66796069，开票日期2017年4月8日，金额为1,400,000元、发票号码为66796077，开票日期2017年4月10日，金额为4,166元），如蔡耘到期没有退还，则蔡耘支付上海尚合物业发展有限公司发票税款损失补偿金354,127.65元（发票金额的15%）；五、蔡耘于判决生效之日起十日内支付上海尚合物业发展有限公司上述房屋实际使用费，按每月4,000元计算，自2019年9月5日起至实际退还房屋之日止；六、蔡耘于判决生效之日起十日内支付上海尚合物业发展有限公司律师费总计40,000元；以上第一至六项蔡耘应付款项可以从上海尚合物业发展有限公司应退回蔡耘的购房款中扣除，不足部分由蔡耘另行支付；七、驳回上海尚合物业发展有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取4,460元，财产保全费5,000元，合计9,460元，由蔡耘负担。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。二审中，双方均未提供新证据。二审另查明，蔡耘的户籍地址为本市长宁区XX路XX宅XX号（以下简称曹家宅房屋），其在购买涉案房屋时填写的地址是本市松江区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称801室房屋）。2019年9月3日，一审法院通过法院专递向蔡耘在801室房屋寄送开庭传票等诉讼文书，并记载了蔡耘的手机号码。次日，该回执单收件人签收“蔡耘”并书写蔡耘的身份证号。被上诉人因贷款银行起诉至静安法院的案件，聘请律师支付律师费2万元。本案中，被上诉人支付律师费4万元。蔡耘称其与母亲一直居住在曹家宅房屋，801室房屋以及涉案房屋均空关；蔡耘再婚后也与丈夫居住在曹家宅房屋内；静安法院寄送至801室的诉讼材料，蔡耘均收到，但一审法院寄送的传票确未收到。本院认为，本案的争议焦点在于一审的送达程序是否合法。本案系买卖合同纠纷，上诉人在买卖合同上预留的联系地址为801室房屋；后其与贷款银行的纠纷在静安法院诉讼，静安法院亦是以此地址与其联系，上诉人也均收到；本案一审的判决书送至801室，上诉人也收悉，故该地址应为上诉人能收悉诉讼文书的地址。即使一审签收回执上的签名非蔡耘本人签署，但法律并不禁止其同住成年人签收，况且该签收回单上准确无误地记载了上诉人的身份证号，本院有理由相信系其同住成年人签收。一审法院送达程序合法，上诉人以其未收到诉讼材料为由否认一审合法送达，本院不予采纳。根据一、二审查明的事实及上诉人在二审中的抗辩意见，本院认为一审的判决合法有据，应予维持。上诉人申请银行贷款成功后，未及时还款，至贷款银行起诉上诉人与被上诉人，被上诉人据此承担并实际履行了还款义务。现被上诉人根据买卖合同约定行使合同解除权，该权利以解除通知到达上诉人时解除，即一审起诉状送达之日2019年9月4日。总房款20%违约责任原为买卖合同明确约定，上诉人在拒付银行款项时即应预计到，且在静安法院诉讼中，上诉人即应与被上诉人协商解决违约一事，现上诉人要求按照未付款的20%支付违约金没有依据。至于律师费，静安法院的诉讼以及本案诉讼中的律师费，属于被上诉人的损失，一审法院综合考虑调整为4万元并无不妥。上诉人要求按照2万元支付，没有事实依据。综上所述，上诉人蔡耘的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币8,920元，由上诉人蔡耘负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  胡桂霞审判员  叶振军二〇二〇年四月二日书记员  莫 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……