江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏07民终352号上诉人（原审被告）：连云港安庭房地产开发有限公司，住所地江苏省东海县白塔埠镇清华苑售楼处。法定代表人：张家远,该公司总经理。委托诉讼代理人：张延好，江苏善典律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄俊生，男，汉族，1970年3月3日出生，住江苏省东海县。委托诉讼代理人：张秀香，江苏众昇律师事务所律师。上诉人连云港安某房地产开发有限公司（以下简称安某公司）因与被上诉人黄俊生房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省东海县人民法院（2019）苏0722民初5237号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月13日受理后依法组成合议庭，于2020年3月23日公开审理了本案。本案现已审理终结。上诉人安某公司上诉请求：请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：1.涉案拆迁房屋及土地位于东海县驻地，该土地在2014年9月23日前属案外人连云港食品有限公司（以下简称食品公司）所有，2014年上诉人与案外人食品公司发生纠纷诉至贵院后达成（2013）连民初字第0176号民事调解书，后上诉人依据该调解书申请执行，贵院作出（2014）连执字第0036-3号执行裁定书，裁定原食品公司的，地籍号04-03-13，面积5903平方米的土地使用权划归上诉人所有，以冲抵债务228万元，由此看出，上诉人合法取得土地使用权，在此基础上，一审法院认定上诉人负担被上诉人的拆迁费用构成重复负担，损害了上诉人的利益。2.一审法院审理的案件事实，与一审原告诉求和判决结果之间矛盾。一审原告诉请是要求返还购房款，但一审法院审理中查明的并非双方之间房屋买卖合同真实性及一审原告是否真正的向原审被告支付了购房款，一审没有审查购房合同真实性及是否真实支付了购房款，却审查了和本案诉请无关的拆迁安置事宜，根据不诉不理原则，一审原告没有起诉拆迁安置相关事宜，也没有举证证实一审原告的房屋被拆除，一审判决直接判令一审被告返还购房款与诉请相矛盾。被上诉人黄俊生答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，上诉人上诉称本案相关拆迁安置款构成重复负担，没有事实和法律依据。1.上诉人通过法院执行取得涉案被拆房屋所在位置的土地使用权，和本案房屋相关安置款没有关联性。2014年法院执行时涉案土地是净地，地面所有房屋都在2012年前后拆迁完毕，故本案拆迁款不包含在土地使用权执行款项中。2.上诉人执行依据的是（2013）连民初字第0176号民事调解书，该案中上诉人和案外人食品公司进行涉案土地合作开发，因案外人食品公司没有履行合同，导致合同解除，案外人食品公司退还了已经收取的上诉人的拆迁款。首先，本案的拆迁款并不包含在案外人食品公司收取的上诉人的拆迁款中，其次即使存在包含关系，因案外人食品公司收取的拆迁款已经法院调解退回上诉人，故不存在上诉人称的重复负担问题。3.根据拆迁相关法律规定，拆迁房屋前，首先需要做的是房屋确权程序，其次才会进行房屋置换等协议的签订。本案中被上诉人在一审中提供的电话录音可以明确得出上诉人在本案合同签订前已经是得到了案外人食品公司和另一改制人徐新华认可下，才和被上诉人签订本案相关合同，本案相关协议是经过上级单位确认认可的。本案合同签订于2012年，上诉人于2014年通过法院执行取得涉案土地使用权，时隔三年后，于2017年又与被上诉人达成了退房协议，上诉人在拆迁时已经尽到了谨慎审查义务，在拆迁完毕取得土地使用权长达三年后又与被上诉人达成了退房协议，都是其经过慎重考虑，双方达成真实意思表示。上诉人只是不想给付相应拆迁款。4.本案虽然双方签订了房屋买卖合同，实际内涵是由涉案房屋拆迁导致的置换协议，不能从双方签订的某合同的命名来表面认定其是单纯的房屋买卖合同，在一审法庭中，也对此进行了明确审查，被上诉人向法庭提交了相关的收款收据，该购房款实际上是原来的安置补偿款转换为购房款，对此，上诉人在一审法庭，均予以认可，故上诉人的上诉理由没有事实和法律依据。黄俊生向一审法院起诉请求：1.判令安某公司偿还黄俊生购房款287800元及利息（以287800元为本金，自2017年7月15日起至安某公司给付之日止，按年利息6%支付），利息暂算25000元，合计312800元；2.安某公司承担本案诉讼费。一审法院经审理查明：2012年2月5日，黄俊生与安某公司达成一致意见，并签订《购房合同》一份，内容为：房号7-2-202，建筑面积101.79，车库7-P01，房屋车库总价287800元。1、本人自愿购买清华苑小区7#-2-202室及7#-P01号储藏室。与签订本协议之日付清房屋全款。2、本合同未尽事项，由买受人签订承诺书。同日，黄俊生向安某公司出具承诺书一份，内容为：1、我方现有东海县白塔埠镇食品站院内房屋贰间，占地面积为118.8平方米。2、连云港安某房地产开发有限公司用清华苑小区7#栋2单元202室（面积约为101.79平方米）及储藏室为7#栋P01号（面积约为13.33平方米）与我方置换；并与连云港安某房地产开发有限公司签订购房合同，收到购房款财务票据贰拾捌万柒千捌百元整（¥287800.00）。3、本承诺书自承诺之日起，十日内我方自行将在东海县白塔埠镇食品站院内所有房屋内物品搬迁完成。交由安某公司拆除。4、如本承诺书签订十日内，我方未把该房屋交由安某公司拆除，自愿承担违约金伍万元（¥50000.00)。5、如本承诺书签订后，我方未履行此承诺，原签订的购房合同及由连云港安房地产开发有限公司所开出的财务票据（贰拾捌万柒千捌百元整。¥287800.00)无效。6、最终房屋所有权为黄金理（320722192802161632)所有。承诺人：黄俊生，2018年2月5日。见证人：黄俊杰、黄某1。同日，安某公司向黄俊生出具287800元的收据一份。后因安某公司未能交付房屋，2017年6月14日，黄俊生（乙方）与安某公司（甲方）达成《退返协议》，约定：经双方协商同意，乙方（黄俊生）于2012年2月5日购买的清华苑小区7#栋2单元202室退还给甲方，甲方将购房款287800元在1个月内退还乙方，退款后产权属甲方所有，同时购房合同终止。后因安某公司认为黄俊生并非涉案被拆房屋的所有权人，拒绝向黄俊生退款，引起诉讼。一审法院另查明，黄俊生父亲黄金理原系是白塔食品站站长，任职期间及退休后始终居住在白塔食品站涉案被拆房屋。后黄金理去世。其配偶陈连某、子女黄某2、黄俊杰、黄某1、黄俊霞、黄俊玲、黄俊生签署了一份《关于黄金理白塔食品站置换房屋继承人的说明》，上述黄金理继承人皆同意由黄俊生继承白塔食品站涉案被拆房屋。一审法院认为：黄俊生与安某公司之间的购房合同与返还协议是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立有效。双方当事人应该按照合同和协议约定履行各自的义务。2017年6月14日的退房协议约定黄俊生将购买的清华苑小区7#栋2单元202室退还给安某公司，安某公司应在一个月内将287800元购房款退还给黄俊生，但安某公司未履行退房协议，属于违约。故黄俊生要求安某公司支付购房款的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。安某公司还应按年利率6%的利率自2017年7月15日起支付逾期付款违约金至实际付清之日止。关于安某公司辩称黄俊生以自己名义起诉不符合法律相关规定的辩称意见，因黄俊生父亲黄金理的继承人配偶陈连某、子女黄某2、黄俊杰、黄某1、黄俊霞、黄俊玲、黄俊生均同意由黄俊生继承白塔食品站涉案被拆房屋，并签署了一份《关于黄金理白塔食品站置换房屋继承人的说明》，故黄俊生有权作为原告起诉，故关于安某公司的此项答辩意见，一审法院不予采纳。关于安某公司辩称黄俊生父亲黄金理并不拥有食品站院内两间瓦房的产权无权要求退款的答辩意见，一审法院认为，首先，黄俊生父亲黄金理原系是白塔食品站站长，任职期间及退休后始终居住在白塔食品站涉案被拆房屋。作为退休干部，退休后被安置在原住所符合常理；其次安某公司在与黄俊生签订购房合同时应尽到谨慎义务，严格审查黄俊生所提供的材料以及黄俊生父亲住所并及时与白塔食品站核实，且双方签订合同至今已近8年，安某公司又在2017年6月14日向黄俊生出具了退房协议，仍然认可2012年的协议。在黄俊生父亲的房屋被拆除后，安某公司称在2019年核实拆迁户资料并向东海县食品公司和原食品站负责人进行查证，但并未提供证据予以证实，故对于安某公司的此项答辩意见，一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：安某公司于一审判决生效后十日内支付给黄俊生287800元及利息（以287800元为基数，按年利率6%，从2017年7月15日起计算至实际付清之日止）。一审案件受理费5992元，由安某公司负担（黄俊生已垫付，安某公司于一审判决书生效后十日内给付黄俊生）。经本院审查，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本案二审争议焦点为:1.被上诉人黄俊生是否有资格和上诉人安某公司签订购房合同；2.本案是否存在真实的买卖关系。关于第一个争议焦点，本院认为，根据安某公司与黄俊生签订的《购房合同》以及安某公司与黄俊生达成《退返协议》约定，双方均认定安某公司与黄俊生之间达成的是房屋买卖关系，安某公司上诉称虽然其与黄俊生签订上述协议形式上是真实的，但是内容是虚假的，对此本院认为，既然安某公司对上述协议真实性不持异议，应当受到上述协议的约束，虽然安某公司抗辩协议内容是虚假的，但是双方从签订购房合同至签订退房协议相隔5年之久，安某公司从签订购房合同至法院诉讼相隔8年之久，安某公司作为卖房人应当尽到谨慎的审查义务，不应当在5年之后再次签订所谓的虚假协议，也不会在权利受到侵害的8年之后才到法院提起诉讼，所以安某公司的抗辩与常理不符。安某公司还上诉认为原房屋所占用的土地使用权人是安某公司，黄俊生没有权利用原房屋与安某公司进行置换，对此本院认为，涉案房屋所占用土地于2014年9月23日被本院（2014）连执字第0036-3号执行裁定书裁定归安某公司所有，2012年2月5日黄俊生与安某公司签订《购房合同》时，原房屋所占用土地的使用权人并非安某公司，且黄俊生的父亲黄金理作为原房屋的使用人，从任职期间一直居住至房屋被拆迁时，黄金理使用房屋符合当时退休干部房屋安置的相关政策，前土地使用权人连云港东海食品有限公司对此也未提出过异议。因此，综合以上情况及安某公司与黄俊生达成购买及退返协议的行为看，安某公司是认可黄俊生具有购房资格的，安某公司上诉认为黄俊生无权签订购房合同没有法律及事实依据。关于第二个争议焦点，本院认为，虽然安某公司上诉称其从未收到过黄俊生交纳的购房款287800元，也没有银行凭证或者其他证据证明黄俊生以转账或者现金的方式向安某公司交纳购房款，但是结合《购房合同》的约定，双方明确是以黄俊生父亲黄金理原有住房置换《购房合同》中约定的清华苑小区7#-2-202室及7#-P01号储藏室，在《购房合同》签订之日付清全部房款287800元，且安某公司出具黄俊生交纳287800元收据一张，载明黄俊生购房房屋及车库的房号，以上综合能够认定安某公司与黄俊生就清华苑小区7#-2-202室及7#-P01号储藏室达成了《购买合同》，只是在支付购房款的形式上是用原房屋的拆迁安置补偿款来支付新房屋的购房款，但双方对该种支付房款的形式是认可并书面确认的，因此，本院认定双方存在真实的房屋买卖关系，安某公司的该上诉理由不能成立，本院依法不予支持。综上，上诉人安某公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5992元（连云港安庭房地产开发有限公司已预交），由连云港安庭房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 严伟晏审 判 员 乔永礼审 判 员 吴雪莹二〇二〇年四月二十三日法官助理 蒋 寻书 记 员 邵 泽法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。法信超链：国家法律2篇地方法规1篇案例358篇裁判721974篇期刊1篇×