湖北省宜昌市伍家岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0503民初2372号原告（反诉被告）：张素琼，女，1966年3月8日出生，汉族，住宜昌市伍家岗区，委托诉讼代理人：熊学云，男，1965年2月7日出生，汉族，住宜昌市伍家岗区，系原告张素琼丈夫。被告（反诉原告）：中建三局宜昌建设发展有限公司，住所地宜昌市伍家岗区八一路1号（三水厂136号房），统一社会信用代码91420500309727208J。法定代表人：李勇，该公司执行董事。委托诉讼代理人：孙梦婷，该公司员工。委托诉讼代理人：朱磊，湖北诚业律师事务所律师。原告张素琼与被告中建三局宜昌建设发展有限公司（以下简称中建三局宜昌公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，被告中建三局宜昌公司于2019年10月29日提起反诉，本院予以受理。本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张素琼的委托诉讼代理人熊学云，被告中建三局宜昌公司的委托诉讼代理人孙梦婷、朱磊到庭参加诉讼。审理中，双方当事人申请庭外和解，未能达成一致。本案现已审理终结。原告张素琼向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付中建宜昌之星C地块4号楼1单元011304号房（产籍号03-0105-0051-011304）净高缩水的赔偿金70048.18元（净高缩水率为4.67％，房款总价1499961元×4.67％＝70048.18元）。2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年10月，原、被告签订《商品房买卖合同》，被告向原告出售中建宜昌之星C地块4号楼1单元011304号房屋，建筑面积142.46平方米，单价每平方米10529元，总价款1499961元。该房屋于2019年8月1日交付。合同第三条第5款约定“该商品房净高不小于3米”，而实际交付的房屋净高约为2.86米，净高缩水率约为4.67％，对原告房屋价值产生重大不利影响。原告为此多次与被告交涉，要求赔偿损失未果。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，以及双方合同第十三条第5项约定即按交付的实测面积依合同约定的建筑面积单价据实结算房价款，被告应予赔偿。遂诉至法院，望判如所请。被告中建三局宜昌公司辩称并反诉诉称，一、原告诉称违背事实，《商品房买卖合同》约定“该商品房净高不小于3米”系被告工作人员重大失误造成。1、因合同使用标准格式版本，被告员工误将“层高（不小于3米）”勾选为“净高（不小于3米）”。涉案房屋建设工程规划许可证及相关的设计报批文件上所记载的均为“层高3米”，这是涉案房屋层高的法定依据。项目C区销售，1#-7#楼定位花园组团，宣传口径层高3米；8#-17#楼定位滨江组团，宣传口径层高3.15米。原告所购房屋标准设计层高为3米。除4号楼外，C区其它楼栋的合同勾选均正确。双方《商品房买卖合同》补充条款约定“本合同项下商品房的卧室、客厅层高为合同第三条所列层高，此层高为设计标准层高，非楼层净高，其它部位在符合规范的前提下，局部高于或低于该层高”，此特别规定，推定被告想在合同中表达的真实意思实际是“层高不小于3米”。二、被告工作人员的失误构成重大误解。根据《民通意见》第71条规定，“行为人因为对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解”。第73条规定了重大误解的民事行为当事人有权请求变更或撤销。三、《住宅设计规范》3.6.1条明确要求普通住宅层高宜为2.8米，被告建造的房屋实际层高3米，室内平均净高2.87米，满足国家住宅设计规范，层高也远高于业内平均水平，并未对房屋使用功能及价值产生不利影响。被告发现层高数据录入错误后，及时采取补救措施进行更正，还对相关业主提出补偿方案。原告借此要求巨额赔偿，不符合合同订立初衷，其赔偿请求于法无据。请求依法驳回原告的诉讼请求。中建三局宜昌公司反诉请求：1、判令变更合同，将合同第三条第5款“净高不小于3米”变更为“层高不小于3米”或撤销原合同。2、由原告承担反诉受理费。原告张素琼针对被告中建三局宜昌公司的反诉辩称，被告认为房屋“房净高不小于3米”系其工作人员工作重大失误造成的理由不成立，合同是双方真实意思表示，净高和层高的改变会影响原告的生活条件。请求依法判令被告给予原告相应赔偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月14日，张素琼与中建三局宜昌公司签订《商品房买卖合同》，约定中建三局宜昌公司向张素琼预售[鄂宜房预字（2017）45号]中建宜昌之星C地块4号楼1单元13层011304号商品房（产籍号03-0105-0051-011304），房屋用途为住宅，建筑面积142.46平方米，房屋净高不小于3米；房屋单价每平方米10529元，总价款1499961元；张素琼以贷款方式付款，首付款459961元，剩余房款1040000元贷款支付；房屋交付时的实测面积差异，按约定的建筑面积单价据实结算；房屋交付时间为2019年8月1日前；合同附件补充协议中约定，商品房的卧室、客厅层高为合同第三条所列“层高”，此“层高”为设计标准层层高，非楼层净高。合同还约定了逾期付款、逾期交房等违约责任。合同履行中，张素琼支付了相应房款。期间，张素琼所购房屋室内空间尺寸验收记录显示净高2.86米左右。嗣后，中建三局宜昌公司通知张素琼交付房屋，张素琼以房屋净高与约定不符而未接收房屋。双方发生纠纷。中建宜昌之星项目C地块4号楼经宜昌市规划局审核于2017年12月28日颁发宜市规建永（2017）109号《建设工程规划许可证》，其中，建筑分层审定第3至第33层层高为3米，使用性质为住宅。无层高发生变更内容记载。2019年7月31日，中建三局宜昌公司办妥中建宜昌之星项目C地块4号楼（住宅部分）竣工验收备案，备案编号420500190068。本院认为，张素琼与中建三局宜昌公司签订《商品房买卖合同》的行为，是双方当事人真实意思表示，合同内容并无违反法律、法规强制性规定情形，该合同有效成立，本院依法予以确认。当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。本案双方争议的焦点是《商品房买卖合同》中约定的房屋“净高不小于3米”的条款效力问题；中建三局宜昌公司是否存在违约行为以及违约后果问题。本案当事人双方签订的《商品房买卖合同》系由中建三局宜昌公司提供的格式合同，且中建三局宜昌公司是从事房地产开发及经营的企业，其对商品房买卖合同中的相关定义、术语等内容的理解比买受人更具专业优势。房屋“层高”和“净高”是两个不同概念，词义明确，就房地产开发商来讲，对“层高”和“净高”不可能产生错误认识，形成重大误解。中建三局宜昌公司抗辩其工作人员的工作失误将“层高”勾选为“净高”构成重大误解的理由不成立。相反，合同中显示的房屋“净高不小于3米”却能对张素琼购房欲望产生影响，促使双方建立房屋买卖关系。自双方签订合同时起，其房屋“净高不小于3米”的条款即生效。中建三局宜昌公司请求变更合同条款房屋“净高不小于3米”为房屋“层高不小于3米”，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。中建三局宜昌公司又请求撤销合同，更无事实依据，且撤销权已经消灭。中建三局宜昌公司自与张素琼签订合同之日起就应当知道撤销事由，其撤销合同之请求应予驳回。中建三局宜昌公司对本案标的所涉中建宜昌之星4号楼经质量验收合格，符合设计及规范要求，该房屋具备国务院有关房地产开发项目交付使用条件（国务院令第698号），中建三局宜昌公司通知张素琼交房，张素琼以房屋净高与约定不符而未收房。中建宜昌之星4号楼项目竣工经验收合格，其房间高度不允许也不可能再采取补救措施进行施工改变。中建三局宜昌公司拟向张素琼交付的房屋实际上是层高不小于3米，其净高低于3米，则与双方合同约定不符，中建三局宜昌公司构成违约，应当承担违约责任。但双方在合同中未约定房屋高度不符合约定应承担的违约责任或违约产生损失的计算方法，法律、司法解释也未对此违约行为的违约责任作出规定。众所周知，房屋价款的计价方式是按照房屋建筑面积乘以每平方米单价，而非建筑空间乘以每立方米单价。张素琼不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定和合同约定的面积差异处理方式计算损失，其请求中建三局宜昌公司按照房屋净高的“缩水率”来计算减少房屋总价款，赔偿其70048.18元，没有事实和法律依据，本院不予支持。但中建三局宜昌公司既然存在违约，就应当承担相应违约责任。在张素琼不解除合同的情形下，本院综合考虑房屋空间高度的差异对张素琼在房屋装修设计、功能、通风、采光，视觉效果等方面形成一定影响，影响的程度，中建三局宜昌公司产生违约行为的主、客观原因，非擅自变更建筑规划设计等因素，酌情确定中建三局宜昌公司按照双方合同约定的房屋总价款的1.5％赔偿张素琼损失22499.42元（1499961元×1.5％）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十四条第一款第（一）项、第五十五条第（一）项、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告中建三局宜昌建设发展有限公司赔偿原告张素琼违约损失22499.42元，于判决生效之日起十日内付清。二、驳回原告张素琼的其他诉讼请求。三、驳回被告中建三局宜昌建设发展有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费776元，由原告张素琼负担200元，被告中建三局宜昌建设发展有限公司负担576元。反诉受理费50元，由被告中建三局宜昌建设发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  闫刚二〇二〇年四月八日书记员  汪丽