北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终4434号上诉人（原审被告）：北京瑞普发商贸有限公司，住所地北京市平谷区金海湖镇胡庄村东环路4号。法定代表人：侯莹，总经理。委托诉讼代理人：康辉，北京市华正律师事务所律师。上诉人兼北京瑞普发商贸有限公司委托诉讼代理人（原审被告）：侯长启，男，1951年11月11日出生，汉族，北京瑞普发商贸有限公司员工，住北京市丰台区关家坑96号。被上诉人（原审原告）：中港锦海（北京）酒店管理有限公司，住所地北京市丰台区。法定代表人：朱波，执行董事。委托诉讼代理人：李亚威，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓鹏，北京市京师律师事务所律师。上诉人北京瑞普发商贸有限公司（下称瑞普发公司）、侯长启因与被上诉人中港锦海（北京）酒店管理有限公司（下称中港锦海公司）房屋租赁合同纠纷上诉一案，不服北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初14883号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月22日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。瑞普发公司、侯长启上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回中港锦海公司的全部诉讼请求或发回重审。事实和理由：双方签订的《房屋租赁合同》为期十年，北京市丰台区成寿寺路关家坑210号，建筑面积约4800平方米（下称涉案房屋）被拆除时，中港锦海公司已经使用8年，不但双方约定了房屋装饰及附属物十年分摊而且根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，对于房屋装饰及附属物也应折价，所以一审法院判定房屋装饰及附属物补偿款给中港锦海公司，是没有依据的；我公司作为涉案房屋的经营者和被腾退人，应该享有涉案房屋的停产停业综合补助费，中港锦海公司不是被腾退人，腾退房屋单位也没有对其进行任何形式的补偿，所以中港锦海公司不应享有停产停业综合补助费。根据双方签订的《终止协议书》中约定如果中港锦海公司违约，其经济损失应由其公司自行负担。中港锦海公司辩称，同意一审判决，不同意瑞普发公司的上诉请求和理由。涉案房屋的装饰装修是由我公司投入的，评估时也是以评估时间点当时的价值，即房屋残值进行的补偿，该补偿本身就应归我公司。关于停产停业的补偿，我公司是涉案房屋的承租人、使用人及经营人。当时拆迁时，我公司就是经营方，停产停业的综合补助费应当属于我公司。我公司与瑞普发公司签订《终止协议书》后跟北京嘉富龙房地产开发有限公司（下称嘉富龙公司）索要补偿款，这也可以说明，瑞普发公司与我公司签订终止协议前后，与嘉富龙公司就拆迁补偿事实进行了谈判并达成了一致意见，瑞普发公司对此是知晓的，恰恰证明瑞普发公司对我公司存在欺骗。中港锦海公司向一审法院起诉请求：1.判令瑞普发公司向我公司支付涉案房屋装修及附属物补偿款2980160元、一次性停产停业综合补助费7851750元，补偿款合计10831910元；2.判令瑞普发公司向我公司支付迟延支付补偿款产生的利息（以10831910元为本金，按照中国人民同期贷款利率从2017年6月29日起计算至实际支付之日止），暂计算至2019年7月8日，利息1041894.34元；3.判令瑞普发公司向我公司支付违约金200万元；4.判令瑞普发公司向我公司支付因瑞普发公司违约而导致我公司向北京市丰台成寿寺中医门诊部进行赔付的损失515000元。一审法院认定事实：2008年6月28日，瑞普发公司（甲方，出租方）与中港锦海公司（乙方，承租方）签订房屋租赁合同，约定：甲方保证所出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定，出租房屋可用于酒店经营；甲方将自有的涉案房屋，出租给乙方使用；配套设施及停车位30个提供给乙方使用；租赁期限：租赁期共10年，甲方从2008年7月1日起将出租房屋交付乙方使用，至2018年6月30日收回；甲方无正当理由提前解除合同的应向乙方支付违约金200万元人民币并赔偿乙方投资的费用按十年分摊赔偿；在租赁期间如遇国家征用或乡、村规划时，合同自然终止，双方无条件服从，经济损失互不承担，但甲方应提前一个月通知乙方将该年度租金剩余部分退还给乙方并按国家或乡村补偿按前述条款赔偿。上述合同签订后，瑞普发公司依约将涉案房屋交付中港锦海公司使用，中港锦海公司对涉案房屋进行装修后依约使用，截至2015年12月31日前均依约按期交付了房租。2016年2月5日，瑞普发公司作为甲方与中港锦海公司作为乙方签订《终止协议书》约定：就租赁位于北京市丰台区成寿寺路关家坑210号房屋于2015年甲方的房屋所在地遇乡村规划改造要求腾退土地终止《房屋租赁合同》，双方在解除《房屋租赁合同》前所有产生的债权债务互不承担；乙方须马上停止经营并且在2016年3月15日前向甲方移交房屋固定资产，乙方购置可移动的财产归乙方所有并及时清理运走，在搬家清运过程中不得损坏房屋的整体结构以及水电消防等管道设备，如有损坏损失由乙方自己负担；2016年3月15日前所有房屋固定资产必须移交完毕（须甲方签字确认）甲方确认乙方全部交接完毕后同意一次性支付给乙方经济补偿款肆佰万元整；如果乙方违约甲方将不负担任何经济补偿款并且本协议失效作废，全部按照原租赁合同约定内容继续执行，如果违约所造成的任何损失由违约方全部承担。但此后双方因涉案房屋返还及经济补偿款给付问题发生争议。2017年6月28日，嘉富龙公司作为甲方与侯长启作为乙方签订《集体非住宅腾退货币补偿协议》（下称腾退协议）载明：甲方因北京市丰台区分钟寺新村土地一级开发项目建设，需要腾退乙方在项目范围内的所属房屋；乙方在腾退范围内的企业房屋，房屋坐落在北京市丰台区南苑乡分钟寺村一分公司关家坑210号，房屋用途为快捷酒店，房屋内部设施及装潢情况：详见附件评估报告；房屋的附属物及构筑物情况：详见附件评估报告。后嘉富龙公司委托北京首阳房地产土地评估事务所（下称首阳事务所）对涉案房屋的价值进行评估。首阳事务所经评估后认定，涉案房屋价款分计12037826元，装修、设备及附属物价款分计2980160元，房屋重置成新价合计15017986元；腾退补助费甲方按北京市城市房屋腾退补助费有关规定支付乙方：（1）搬家补助费：按人民币25元/平方米、建筑面积5234.5平方米计算，搬家补助费共人民币130863元；（2）一次性停产停业综合补助费：按人民币1500元/平方米、营业面积5234.5平方米计算，一次性停产停业综合补助费共人民币7851750元；甲方就被腾退房屋向乙方支付的腾退补助费共计人民币7982613元；总补偿款综合上述房屋重置成新价、附属物补偿及腾退补助费，甲方就本协议约定的被腾退房屋向乙方支付的总腾退补助共计23000599元。上述合同签订后，2017年7月19日，中港锦海公司从涉案房屋中撤出，由瑞普发公司接管。次日，涉案房屋由瑞普发公司交付嘉富龙公司拆除。嘉富龙公司分别于2017年7月19日、同年8月17日向侯长启支付腾退补助费11500299.5元各一笔，以上共计23000599元。《分钟寺项目集体土地非住宅房屋腾退补偿标准和腾退补偿方案》载明：本项目腾退范围：分钟寺项目：集体土地非住宅房屋及附属物主要包括但不限于：经营性房屋、办公场所、大棚、市场、公共设施等；本项目的授权主体为嘉富龙公司即腾退人，腾退人委托分钟寺村村民委员会（下称村委会）负责具体的腾退实施工作，腾退人按照本方案享有腾退权利，履行腾退义务，腾退人应按照本补偿方案规定，对被腾退人进行腾退和补偿；本项目的被腾退人指本项目范围内村集体产业房屋及附物的所有权人或村委会认定的被腾退人；本项目范围内集体土地非住宅房屋腾退采用一次性货币补偿；集体土地非住宅房屋的补偿款计算公式：货币补偿总额=被腾退房屋的重置成新价+装修及附属物补偿+搬迁补助费+停产停业损失的补偿+其他补偿，被拆除房屋重置成新价、装修及附属物等以评估单位出具的评估报告为准；房屋建筑面积以村委会结合评估机构出具的测量数据认定的面积为准；房屋经营面积：由村委会结合评估机构出具的测量数据予以确定，场地经营面积：对于停车场、物流、露天市场等利用露天场地进行经营的，由村委会结合评估机构出具的测量数据予以确定；经认定的被腾退房屋及附属物由受托评估机构出具评报告给予重置成新价补偿。对于特殊用途集体土地非住宅房屋可引进资产评估；搬迁补助费标准为50元／平方米；腾退人按照认定的经营面积，腾退人给予1500元／平方米的一次性停产停业综合补助费；对于停车场、物流、露天市场等企业，其场地经营面积由腾退人依据村委会认定的实际经营面积予以确认，其停产停业综合补助费为700元／平方米；2016年8月10日后腾退的集体土地非住宅房屋，按照认定建筑面积给予村集体经济组织1500元／平方米的工程支持奖等。此后，因中港锦海公司与瑞普发公司之间就涉案房屋经济补偿款给付事宜一直未能达成一致意见，故中港锦海公司诉至法院。审理中，法院前往分钟寺村委会核实涉案房屋的情况，分钟寺村委会表示分钟寺210号房屋由瑞普发公司租赁给中港锦海公司的，该房屋系瑞普发公司自行建设，建设房屋的过程没有进行规范的建设许可证审批手续。审理中，法院向嘉富龙公司调取了涉案房屋腾退档案，其中首阳评估所针对涉案房屋装修及附属物出具的评估报告载明：此次评估的价格为不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响的公开市场条件下的被腾退房屋及相应装修、设备及附属物在估价时点2017年3月21日现状条件下的房屋腾退补偿价格。庭审中，中港锦海公司与瑞普发公司关于装饰装修物未达成一致。中港锦海公司主张涉案房屋装修及附属物补偿款以补偿协议为准，应全部归其所有，瑞普发公司对此并不认可。庭审中，瑞普发公司认为地砖、塑钢窗、电线杆、消防水泵、变压器、消防栓、电梯、配电柜、动力电表、混凝土院地、室外下水管应属其自行所有，对于其他装修及附属设施认可属于中港锦海公司。该档案中有瑞普发公司于2017年5月22日出具的《协议书》一份，载明：瑞普发公司系侯长启本人投资，公司的资产、债权、债务一切由侯长启负责，由于年纪已高，现公司经营运作由侯长启女儿侯莹主管；其公司资产、债权、债务不变，由侯长启负责承担。一审法院认为：本案的争议焦点为：1.中港锦海公司与瑞普发公司签订的《房屋租赁合同》、《终止协议书》是否有效；2.中港锦海公司与瑞普发公司关于房屋腾退后的腾退补偿安置款应当如何分配；3.瑞普发公司、侯长启是否应当承担违约责任并赔偿相应损失。关于争议焦点一，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。审理中，依据分钟寺村委会的陈述涉案房屋并无取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，且中港锦海公司与瑞普发公司均认可上述情况。故双方签订的《房屋租赁合同》应属无效。关于《终止协议书》的效力，法院认为，《终止协议书》实际上是对《房屋租赁合同》进行清算的合同，因此该合同并不因《房屋租赁合同》无效而必然导致无效。该合同中约定“如果乙方违约甲方将不负担任何经济补偿款并且本协议失效作废，全部按照原租赁合同约定内容继续执行，如果违约所造成的任何损失由违约方全部承担”，可见该合同系附解除条件的合同，且因中港锦海公司未依约将涉案房屋交付瑞普发公司而导致《终止协议书》解除，解除后该合同失效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于争议焦点二，中港锦海公司与瑞普发公司关于房屋腾退后的腾退补偿安置款应当如何分配。（一）关于涉案房屋装修及附属物补偿款。首阳评估所所出具的评估报告载明在估价时点2017年3月21日现状条件下的房屋腾退补偿价格为2980160元，嘉富龙公司根据评估结果已将该部分补偿款支付侯长启。法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证。庭审中瑞普发公司认为地砖、塑钢窗、电线杆、消防水泵、变压器、消防栓、电梯、配电柜、动力电表、混凝土院地、室外下水管属于其公司，对于其他装修及附属设施认可属于中港锦海公司，法院对此不持异议。经法院核算，地砖、塑钢窗、电线杆、消防水泵、变压器、消防栓、电梯、配电柜、动力电表、混凝土院地、室外下水管的评估价款为413437元，故法院认定中港锦海公司遗留在涉案房屋中装修及附属物金额价值为2566723元，瑞普发公司、侯长启应当将该部分款项给付中港锦海公司；（二）关于一次性停产停业综合补助费。法院认为承租人中港锦海公司以拆迁房屋为经营场所办理了营业执照，并在此实际经营，其要求出租人瑞普发公司给付腾退补偿安置协议中确定的停产停业损失补偿的诉讼请求应予支持。嘉富龙公司与瑞普发公司签订的《腾退协议》约定一次性停产停业综合补助费系按照每平方米1500元的腾退标准计算，本案中港锦海公司承租的涉案房屋面积约为4800平方米，故法院认为中港锦海公司应当享有的一次性停产停业综合补助费为4800×1500元=720万元。法院认为瑞普发公司、侯长启应支付中港锦海公司一次性停产停业综合补助费720万元；（三）关于中港锦海公司主张瑞普发公司、侯长启给付相应利息的诉讼请求，法院认为由于中港锦海公司占用涉案房屋的行为存在一定过错，故应当承担相应的法律责任，故对于中港锦海公司要求瑞普发公司、侯长启支付利息的诉讼请求，法院不予支持。关于争议焦点三，关于瑞普发公司、侯长启是否应当承担违约责任并赔偿相应损失的问题。（一）关于中港锦海公司主张依据《房屋租赁合同》要求瑞普发公司、侯长启支付违约金200万元。法院认为，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，中港锦海公司因房屋腾退所遭受的装修损失、营业损失实际上已经通过腾退补偿款的分割得以弥补，现有证据不能证明其因为合同无效遭受了何种其他损失，故其要求瑞普发公司给付违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。（二）关于中港锦海公司主张的其赔付北京市丰台区成寿寺中医门诊部损失的515000元承担问题。法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，中港锦海公司主张其赔付北京市丰台区成寿寺中医门诊部515000元，但并未向法院提供充分证据其确实已经遭受该部分损失，且瑞普发公司、侯长启对中港锦海公司提供的证据亦不认可。此外，关于该笔款项，法院认为即使真实发生的话，结合中港锦海公司诉称的发生时间，与《终止协议书》签订的时间一致，应与《终止协议书》的履行有关，但在该份协议履行中，瑞普发公司并非违约方，其不应承担相应的违约赔偿责任。综上，对于中港锦海公司主张该项损失的诉讼请求法院不予支持。（三）由于侯长启并非房屋租赁合同的相对方，故法院认为侯长启不应当承担相应的违约责任。据此，一审法院于2019年12月25日判决：一、北京瑞普发商贸有限公司、侯长启于判决生效后七日内给付中港锦海（北京）酒店管理有限公司房屋装修及附属物补偿款2566723元；二、北京瑞普发商贸有限公司、侯长启于判决生效后七日内支付中港锦海（北京）酒店管理有限公司一次性停产停业综合补助费720万元；三、驳回中港锦海（北京）酒店管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院认为：一、《房屋租赁合同》及《终止协议书》效力问题。1.因涉案房屋未取得房屋建设规划许可证，故双方就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》应属无效合同；2.《终止协议书》是对《房屋租赁合同》进行清算的合同，因此该合同并不因《房屋租赁合同》无效而必然导致无效，但经查《终止协议书》中约定“如果乙方违约甲方将不负担任何经济补偿款并且本协议失效作废，全部按照原租赁合同约定内容继续执行，如果违约所造成的任何损失由违约方全部承担”，可见该合同系附解除条件的合同。经查明，中港锦海公司实际上未按上述约定腾退涉案房屋从而导致《终止协议书》解除，解除后该合同失效。二、关于涉案房屋装修及附属物补偿款。1.一审法院依据首阳评估所出具的评估报告载明的房屋腾退补偿价格予以判决，并无不当。虽瑞普发公司上诉主张双方《房屋租赁合同》为期十年，并约定装修及附属物十年分摊，但因租赁合同无效，故该约定亦应无效，瑞普发公司的该项上诉理由，已无合同依据，本院不予支持。2.本案中，瑞普发公司、中港锦海公司均认可涉案房屋地砖、塑钢窗、电线杆、消防水泵、变压器、消防栓、电梯、配电柜、动力电表、混凝土院地、室外下水管属于瑞普发公司，其他装修及附属设施认可属于中港锦海公司，故一审法院认定中港锦海公司遗留在涉案房屋中装修及附属物金额为2566723元，并无不当。三、一次性停产停业综合补助费。本案中，中港锦海公司在涉案房屋处取得工商营业执照并实际在涉案房屋处经营，故中港锦海公司要求该项补偿费用的诉讼请求，依据充分，本院予以支持。一审法院依据《腾退协议》汇总约定的该项费用计算标准，同时结合本案中港锦海公司实际租赁房屋面积计算出瑞普发公司应向中港锦海公司支付一次性停产停业综合补助费720万元，并无不当。虽瑞普发公司上诉主张根据双方签订的《终止协议书》约定，如果中港锦海公司违约，其经济损失应由其公司自行负担，但该协议已经失效，故瑞普发公司的上述主张，已无合同依据，本院不予支持。综上所述，瑞普发公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80167元，由北京瑞普发商贸有限公司、侯长启负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘苑薇审 判 员 孟 龙审 判 员 何江恒二〇二〇年四月二十九日法官助理 袁 芳书 记 员 陈 雪