河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫14民再3号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：王长城，男，汉族，1997年9月29日出生，住河南省商丘市。委托诉讼代理人：栗景伟，上海方锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：王存良，男，汉族，1972年11月2日出生，住河南省商丘市。系王长城之父。被申请人（一审被告、二审上诉人）：郑磊，男，汉族，1969年10月1日出生，住河南省商丘市。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：商丘市蚂蚁房地产中介有限公司。住所地：河南省商丘市睢阳区平原路与文化路交叉口东侧兴城峰尚2号楼101铺。统一社会信用代码：91411403MA40Y47X55。法定代表人：王飞，该公司总经理。再审申请人王长城因与被申请人郑磊、商丘市蚂蚁房地产中介有限公司（以下简称蚂蚁中介公司）房屋买卖合同纠纷一案,不服本院（2019）豫14民终1397号民事判决,向河南省高级人民法院申请再审。河南省高级人民法院于2019年11月25日作出（2019）豫民申6785号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理本案。再审申请人王长城的委托诉讼代理人王存良、栗景卫，被申请人郑磊，被申请人蚂蚁中介公司的法定代表人王飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王长城申请再审，要求撤销二审判决，改判维持一审判决。事实和理由:王长城与郑磊签订的房屋买卖合同合法有效，王长城也支付了定金，并按照合同约定向银行提交了贷款手续，审批也通过。对于首付款的支付时间问题，不是本案争议的问题，当日房屋无法过户是需要重新测绘，三方商议待测绘完成后，择日再办理过户手续，郑磊也没有提出异议，更没有要求支付首付款，生效判决以首付款未支付认定是郑磊行使先履行抗辩权属于适用法律错误。已生效的判决已经认定郑磊构成违约，本案二审判决在未查明事实的基础上否认了生效判决认定的事实，也属于适用法律错误。一审认定郑磊违约并判令其支付违约金正确，该判决应予维持。郑磊答辩称：1.郑磊没有违约行为。依据房屋买卖合同约定，王长城应该在过户前支付首付款，经郑磊多次催要，王长城拒不支付，郑磊行使不安履行抗辩权，拒绝履行合同是正当的，不构成违约。2.违约金的数额标准应以实际损失为参照，王长城没有证据证明其有实际损失，事实上王长城已另行购买房屋，没有实际损失，违约金不应支持。要求维持二审判决。蚂蚁中介公司答辩称，三方当事人已经口头约定在办理过户手续当日，王长城支付房屋首付款。由于郑磊房产证的房屋平面图需要重新测绘，第一次房屋过户手续就没有办成。等房屋测绘图重新出具后，郑磊在电话中明确表示不再出卖房屋，拒不回商丘市办理过户手续，是郑磊故意违约，其应承担违约责任。王长城的再审请求应该得到支持。王长城向一审法院起诉请求：1.判决解除王长城与郑磊签订的房屋买卖合同；2.判决郑磊退还王长城定金10000元；3.判决郑磊赔偿王长城违约金75600元；4.诉讼费用由郑磊承担。一审法院查明事实：2017年10月15日，王长城作为乙方通过蚂蚁中介公司购买郑磊位于商丘市××区民主××路××楼××东户的房屋，与郑磊作为甲方、蚂蚁中介公司作为丙方签订了房屋买卖（居间）合同，双方在房屋买卖合同中主要约定：“二、成交价格：甲(郑磊)、乙（王长城）双方经协商一致同意以房屋成交价为378000元，此价格下还包含甲方自买入该房屋后至本次出售前房屋的维修基金、暖气接口费、天然气接口费、有限电视初装费及空调两台（挂机）、沙发一台、电视机一台、床两张。该房屋产权过户的相关费用由乙方（王长城）承担。四、付款约定：乙方于2017年10月15日交付定金人民币壹万元整于丙方（蚂蚁中介公司），以收据为准；甲、乙双方同意，丙方有权代收代付定金，乙方（王长城）将定金交付给丙方（蚂蚁中介公司）的，视为甲方（郑磊）已收到该定金。待该房屋顺利交接完毕后，甲、乙双方签署结件单后，向丙方领取剩余定金。甲、乙双方同意使用本条的第2种付款方式：2、按揭贷款：签订合同后，甲、乙双方按丙方要求在3日内分别提供贷款资料，递交到银行申请贷款，乙方申请贷款审批通过，首付款按银行申请比例于过户前支付给甲方，剩余房款有申请贷款银行支付。五、相关事宜：2、甲方承诺于收到定金时腾空该房屋，并将该房屋钥匙交于乙方。六、违约责任：1、甲方（郑磊）须保证该房屋无权属争议、无债务纠纷且房屋财产的共有人对出售该房屋无异议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方（郑磊）负责解决并承担一切后果及违约责任。3、房屋手续办完后，如甲方不按本合同约定履行交房和户口迁出义务，每逾期一日，甲方应当向乙方支付本合同约定总房价款1‰的违约金。5、如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条1、2、3、4条，违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的20%作为违约金。”签订合同当天，王长城按照合同约定将1万元定金交付给蚂蚁中介公司。王长城贷款审批通过后，三方约定在办理房产过户当天支付首付款。因王长城、郑磊在办理房产过户手续时需要重新测绘图，房产过户手续未能办理。后郑磊在2017年11月14日明确向蚂蚁中介公司表示房屋不予出售。一审法院判决：一、解除王长城与郑磊2017年10月15日签订的《房屋买卖（居间）合同》；二、蚂蚁中介公司返还王长城定金10000元，于本判决生效后10日内履行完毕；三、郑磊向王长城支付违约金75600元，于本判决生效后10日内履行完毕；四、驳回王长城的其它诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1940元，由郑磊承担。郑磊不服一审判决，上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回王长城的起诉或诉讼请求；2、本案所有诉讼费用由王长城承担。事实和理由：1、王长城基于同一事实和理由于2018年4月18日向一审法院提起过诉讼，请求继续履行合同、支付每天378元的违约金，一审法院审理后判决驳回了王长城的诉讼请求，因此王长城本案起诉属于重复起诉，依法应予驳回；2、一审庭审时仅有审判员黄玲一人，但判决书却有另外两名审判员的署名，该二人根本没有参加庭审；3、王长城在履行购房合同中根本违约，不给付郑磊首付款12.5万元，且王长城没有证据证明其存在损失。王长城未进行答辩。蚂蚁中介公司答辩称：蚂蚁中介公司作为第三方，只能证明本案房屋买卖存在，双方均是自愿签字。本院二审查明的事实与一审认定的事实相同。本院二审认为，王长城另案提起的诉讼是请求郑磊继续履行合同以及因未按合同约定交付房屋产生的违约金，而本案王长城则是请求解除合同并退还定金以及因解除合同产生的违约金，即后诉与前诉的诉讼请求不同，不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条规定的重复起诉的情形。根据一审庭审笔录显示，参加开庭审理的审判人员有三人，且郑磊亦在庭审笔录中签字认可，其上诉称实际参加开庭审理的只有一名审判人员未提交相关证据加以证明，理由不能成立，一审审理程序合法。郑磊与王长城、蚂蚁中介公司2017年10月15日签订的房屋买卖（居间）合同是三方当事人的真实意思表示，合法有效，应予认定。根据合同约定，当事人选择的是以银行按揭贷款的方式支付购房款，并约定“首付款按银行申请比例于过户前支付给甲方（郑磊）”，但该约定指的是过户当日的前一日，还是当日去办理过户首个程序开始之前，或者是最终完成过户的最后一个程序之前需要支付首付款不清，即对首付款的付款时间没有明确进行约定，属于约定不明，且当事人对此未协商一致。因此，虽然过户手续因未进行重新测绘而未能完成，但王长城也未向郑磊支付首付款，郑磊在未收到首付款的情况下，行使先履行抗辩权不向王长城出售房屋的行为并不违反合同约定和法律规定，一审判决认为郑磊构成违约以及判决其支付王长城违约金75600元不当，应予纠正。但当事人对解除房屋买卖（居间）合同均无异议，以及蚂蚁中介公司对判决其返还王长城定金10000元予以认可，对此应予认定。综上所述，一审判决认定基本事实清楚，但判决郑磊承担违约责任不当，本院依法予以纠正。郑磊的上诉理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下：一、维持商丘市梁园区人民法院（2018）豫1402民初7792号民事判决第一、二、四项。二、撤销商丘市梁园区人民法院（2018）豫1402民初7792号民事判决第三项。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1940元，二审案件受理费1940元，共计3880元，由王长城负担3425元，蚂蚁中介公司负担455元。经再审审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院再审认为，1.关于郑磊是否构成违约的问题。郑磊与王长城、蚂蚁中介公司2017年10月15日签订的房屋买卖（居间）合同是三方当事人的真实意思表示，合法有效，应予认定。根据合同约定，当事人选择的是以银行按揭贷款的方式支付购房款，并约定“首付款按银行申请比例于过户前支付给甲方（郑磊）”，该约定虽然不明确，但三方当事人已经在王长城的贷款手续审批后，口头约定在办理房产过户当天支付首付款，该事实已经生效的(2018）豫1402民初4189号民事判决所认定。由于涉案房屋房产证的平面图需要重新测绘，故本案的房产交易尚未进行到办理房产过户的环节，郑磊无权要求王长城支付首付房款。郑磊称因王长城不支付首付房款，其履行不安抗辩权要求解除合同的理由不能成立。在房产证测绘图出具后，郑磊明确表示房屋不予出售，亦不再配合到房管部门办理过户手续，导致三方签订的房屋买卖合同无法继续履行，其行为已构成违约，应当承担违约责任。2.关于违约金支付数额问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。郑磊辩称，王长城已经另行购买房屋，没有实际损失。但根据双方的陈述及合同履行情况，郑磊的违约行为发生在合同签订后的房屋价格上涨时期，按照交易惯例，王长城再行购买相同地段的同面积房屋需支出的费用会高于本案合同价款，故郑磊应按照房屋买卖合同约定的标准向王长城支付违约金，即75600元（378000元20%）。综上，二审判决认定事实不清，判决结果不当，应予纠正。一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。王长城申请再审的理由成立，应予支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条，第一百七十条第一款第（二）项，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款之规定，判决如下：一、撤销本院(2019)豫14民终1397号民事判决；二、维持河南省商丘市梁园区人民法院（2018）豫1402民初7792号民事判决。一审案件受理费1940元，二审案件受理费1940元，共计3880元，由被申请人郑磊承担。本判决为终审判决。审判长  郭彦宇审判员  刘晓静审判员  龚延华二〇二〇年四月八日书记员  张良涛