北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终1956号上诉人（原审被告）：杨万良，男，1960年3月18日出生，汉族，农民，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：王大军，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：时亚平，北京市盈科律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：罗井伟，男，1964年4月9日出生，满族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：赵小峰，北京市中迈律师事务所律师。委托诉讼代理人：王沛，北京市中迈律师事务所实习律师。上诉人杨万良因与被上诉人罗井伟租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初20433号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后，经双方当事人同意，依法组成合议庭不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。杨万良上诉请求：撤销一审判决，将本案发回一审法院重审或依法改判驳回罗井伟一审全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费由罗井伟承担。事实和理由：1.北京市大兴区黄村镇X土地（以下简称涉案院落）的地上物依合同约定应归我所有，相关补偿款亦应归我所有，罗井伟无权要求分得拆迁补偿款。罗井伟主张其于2009年在涉案院落投资建设房屋，我与罗井伟于2012年1月1日才签订《租赁合同》，2009年我与罗井伟之间不存在合同关系，罗井伟无权主张相关权利。我与回景方于2013年2月26日解除就涉案院落所签的《租赁协议》，双方对涉案院落及地上物无任何争议。2.一审认定事实不清，证据不足。罗井伟主张涉案院落地上建筑物是其建造并提供建筑合同及收据，但未提供实际支付工程款项的转账记录及购买建筑材料的合同、收据等，故不足以认定涉案院落地上建筑系罗井伟建造，罗井伟提供的建筑合同及收据是后补的。一审中，回景方与李桂云并未出庭接受质证与询问，一审判决描述两人出庭接受法院询问，与事实不符。根据涉案院落拆迁档案显示，涉案院落腾退的实际交房时间是2018年6月份，除此之外我的其他土地的交房时间是2017年12月30日（此部分土地与本案无关），一审判决认定涉案院落拆迁腾退的实际交房时间是2017年12月30日，系事实认定错误。交房之前罗井伟占有使用涉案院落，但未交付2018年1月至6月份的租金111300元。3.一审法院对各项腾退补偿款的分配对象、分配比例认定不清，显失公平，损害了我的合法权益。关于房屋损失，涉案院落内的房屋属于不予补偿的范围，故拆除腾退补偿中未对涉案院落中房屋的损失予以补偿，一审判决判决我补偿罗井伟房屋的损失无事实和法律依据。关于拆除费，我作为被拆迁人将房屋及土地交给拆迁公司，罗井伟未提供任何证据证明其已支出了相关费用，无权占有拆除费。关于装修设备及附属物品的补偿价，罗井伟未提供证据证明其购买过装修设备及附属品，涉案院落的路灯等系我购买的，应归我所有。关于苗木补偿补助费，罗井伟亦未提供证据证明其栽种过苗木，涉案院落的苗木系我栽种的，该补助费归我所有。关于一次性停产停业综合补助费，拆迁公司系因我提供营业执照符合拆迁补偿方案的规定，才给予的该项补助，涉案院落中的房屋是违法建筑，且罗井伟并未实际经营亦未缴纳税款，因此罗井伟不能获得该项补助。关于资源节约和垃圾减量补助费，我作为被拆迁人对涉案院落享有拆迁利益，对于空地部分的补助费应归我所有。且我已经支付罗井伟拆迁补偿款4500000元，该款项足以弥补罗井伟的损失，而我失去赖以生存的土地，剩余拆迁款理应由我所有。且我与罗井伟协商一致，我支付罗井伟4500000元拆迁款后双方就拆迁款事宜再无纠纷，现罗井伟反悔，违背诚实信用原则，其诉求不能得到支持。罗井伟辩称，同意一审判决，不同意杨万良的上诉请求。我起诉主张的是地上物的补偿，因地上物全部为我所建，理应获得拆迁利益；杨万良所述双方就拆迁补偿款分割已达成一致，并非事实。罗井伟向一审法院起诉请求：判令杨万良给付2012年1月1日双方签订的租赁合同所涉涉案院落（实为13.707亩）土地拆迁补偿款4953269.7元，并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2006年6月1日，北京市大兴区黄村镇前辛庄村经济合作社作为甲方（以下简称前辛庄合作社）与乙方前辛庄村村民杨万良签订土地租赁补充协议书，约定：“承租项目沙荒地，地名杨井地，面积10亩，用途自行安排，合同期限为20年，自2006年6月1日起至2026年5月31日止。”等相关内容。2008年10月6日，杨万良（甲方）与回景方（乙方）及王涛（担保人）签订《租赁协议》，约定：“甲方同意将其承包的前辛庄南20亩（沙荒地）租赁给乙方经营使用。租赁期限17年，自2008年10月6日至2025年10月6日止。土地边界东至路，南至路，西至杨树，南至村舍，租赁价格每年每亩地租金2500元，每年租赁费共5万元整。”2008年10月6日，回景方（甲方）与李桂云（乙方）签订《土地租赁合同》，主要内容为：甲方向乙方提供前辛庄东南沙坑路北200米左右土地14亩，供乙方从事经营合法项目，租赁期限为2008年10月7日起至2025年10月6日止，承租年限17年，每年上交租金一次。租金标准每亩土地每年上交甲方租金伍仟伍佰元，一年一交，直到合同终止，甲方向乙方出具有效的收款凭证。2012年1月1日，前辛庄合作社（甲方，土地所有人）与杨万良（乙方，土地使用人）签订《集体土地使用合同书》，约定：“甲方同意将集体所有的位于村南杨井地的土地16066.16平方米（合24.099亩）给乙方作为生产加工使用，已有建筑面积10449.70平方米，土地使用期自2012年1月1日起至2026年12月31日止，共计15年。”等相关内容。2012年1月1日，杨万良（甲方）与罗井伟（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方同意将其享有使用权的X南杨井地共14亩（以下简称涉案院落），租赁给乙方供其经营使用。租赁期限自2011年12月31日到2025年12月30日。乙方已于本合同签署前的2011年12月31日起开始实际使用本合同项下土地。土地边界：东至路，南至路，西至杨树，北至杨万良预留路南界。即乙方已有建筑围墙内范围。租赁价格：租金采取递增方式计算，2012年度每亩13500元，每两年递增一次，递增幅度为每亩8000元的10%。合同到期或提前终止合同时地上物的处置：1.合同到期时，乙方自置动产、不动产由乙方自行处置，超过30日没有处置的，无偿归甲方所有。2.合同有效期内，遇国家征收土地、集体占用土地的，本合同自行终止，由甲方办理一切征占、拆迁事宜。补偿费的分配为土地征收补偿费归村集体所有；甲方投资的地上物，补偿费归甲方所有；乙方投资兴建的地上物，补偿费的10%归甲方所有。经村、镇及相关部门的书面同意批准新建的房屋及其他设施，补偿时乙方享有40%，剩余60%归甲方所有。归属乙方补偿款的部分，由甲方于收到该补偿款且该款可以由甲方动用后3日内一次性支付给乙方。原王涛、回景方与杨井地有关的所有合同全部废除。2013年2月26日，杨万良（甲方）与回景方（乙方）签订《解除合同协议》，主要内容为：甲方杨万良与乙方回景方原于2008年10月6日签订的土地租赁协议，现因乙方回景方个人原因，使双方无法继续履行协议，经双方协商同意，协议于2013年2月26日予以解除。今后在该土地上的所有由回景方签字的合同或协议将不再生效，全部作废。涉案院落的房屋被列入大兴新城西片区(芦城地区)集体经营性建设用地拆除腾退项目，于2017年12月被拆除。截止2019年6月4日，杨万良已经给付罗井伟拆除腾退款4500000元。一审审理中，经罗井伟的申请，法院向北京兴业富民置业有限公司（以下简称兴业富民公司）调取涉案院落的拆迁档案，该资料显示：兴业富民公司（拆除腾退人、甲方）与杨万良（被拆除腾退人、乙方）签订大兴新城西片区（芦城地区）集体经营性建设用地拆除腾退项目拆除腾退补偿协议，协议约定：一、被拆除腾退房屋。乙方在项目范围内的院落位于大兴区黄村镇前辛庄村，房屋、建筑物、简易建筑面积6674.52平方米，其中房屋、建筑物、简易建筑物经营面积0平方米，场地经营面积2217.25平方米。二、拆除腾退补偿款。甲方应支付乙方补偿款共计10503633元，其中：1.经评估公司评估，被拆除腾退房屋重置成新价0元；拆除费1720323元；装修设备及附属物补偿价565682元，设备评估价值及设备迁移费0元，苗木补偿补助费100757元；2.经服务公司测算，房屋一次性停产停业综合补助费0元，场地一次性停产停业综合补助费1108625元，腾退补助费3337260元，资源节约和垃圾减量补助费3337260元，搬迁补助费333726元，设备迁移补助费0元。三、乙方搬迁期限。乙方应于2017年12月30日前完成搬迁，并将被拆除腾退的所有房屋、装修设备及附属物、建筑物、简易建筑物、地上地下附属物、农业设施、绿化等按相关规定交给甲方拆除。2017年12月25日，杨万良签字，2019年5月7日兴业富民公司加盖公章。前辛庄合作社出具实际用地证明，载明：前辛庄合作社与杨万良于2015年1月1日签订的集体土地使用合同书中约定，承租土地面积共24.099亩。现因大兴新城西片区非住宅拆除腾退工作的需要，经测绘公司实地测量，实际用地面积为24.099亩。该地块现水、电费、土地租金及其他相关费用已结清。2018年6月25日，前辛庄合作社与杨万良签订了终止协议。2017年12月10日的营业面积确认单，确定最终该户的实际营业面积为0平方米，场地经营面积2217.25平方米，符合本项目一次性停产停业综合补助条件。附件为北京黄村润兰家具加工厂的个体工商户营业执照、税务登记证。交房条显示：被拆除腾退人杨万良，房屋地址前辛庄村，总建筑面积6674.52平方米，交房时间2017年12月30日。罗井伟称：自2008年起，我从回景方处承租了土地并进行建设，形成涉案院落，当时是以我妻子李桂云的名义签订的租赁合同，第二年春天，找刘某给盖的房子，后来，回景方就与杨万良解除了原来的合同，我与杨万良签订了租赁合同，所以涉案院落的房屋都是我出资建设的，按照合同的约定，拆除腾退补偿款10503633元的90%应给我，但是杨万良只给了4500000元，说先给4500000元，最后再补齐，但其拒绝支付余款，所以我起诉本案。同时，罗井伟申请证人刘某出庭作证并提供2009年建房时的建筑施工承包工料合同、收据、北京市国土资源局大兴分局出具的责令停止国土资源违法行为通知书等证明系其出资建设涉案院落内的建筑物及附属设施。回景方、李桂云亦出庭接受了法院的询问。回景方的叙述与罗井伟的意见基本一致；李桂云认可其与罗井伟系夫妻，存在事实婚姻，且表示知道罗井伟起诉本案，表示罗井伟能代表其意见，其愿意承担相应法律后果。罗井伟还提供了北京兴诚通泰养殖有限公司的企业信息，欲证明其在涉案院落处注册公司实际经营。杨万良则称：双方就拆除腾退款分配已经口头达成了一致意见，我给罗井伟4500000元，剩余款项归我所有，我已经支付给罗井伟4500000元，罗井伟无权再要求补偿款。我建造了部分地上物，回景方建造一部分；并表示对于罗井伟提供的证据均不予认可。一审法院针对双方提供的证据，认定可以证明罗井伟已经于2008年10月6日实际承租了涉案院落，并于2009年春天新建房屋；因回景方认可涉案院落房屋系罗井伟个人所建，杨万良并未提供其建设房屋的证据材料，故对杨万良提出涉案院落的房屋分别系其和回景方所建的意见，法院不予采纳；对于杨万良提出双方已达成一致意见，由其向罗井伟支付4500000元，双方一次性解决此事的意见，因未提供相应的证据予以支持，法院不予采纳。一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。本案中，北京市大兴区黄村镇农村集体土地使用合同书及罗井伟与杨万良签订的租赁合同，约定了土地用途为生产加工使用，并对合同期内发生国家征占土地时建筑物的处置进行了约定。罗井伟与杨万良在签订合同后，罗井伟在承租土地后将原来的沙荒地建设了厂房，应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。罗井伟与杨万良签订的租赁合同确定无效后，综合考虑租赁主体在拆迁场地的经营状况、实际投入及合同无效的过错责任等因素进行合理分配，同时兼顾各方利益平衡。罗井伟与杨万良签订租赁合同提起的损失赔偿的诉讼，关于房屋损失，拆迁腾退补偿协议中的拆除费1720323元、装修设备及附属物补偿价565682元以及苗木补偿补助费100757元，考虑涉案院落的房屋均系罗井伟所建的实际情况，上述费用均应作为损失给付罗井伟。关于场地一次性停产停业综合补助费1108625元、腾退补助费3337260元、资源节约和垃圾减量补助费3337260元以及搬迁补助费333726元，考虑双方均有营业执照、涉案院落房屋的建设情况、双方合同剩余期限等情况，故上述场地一次性停产停业综合补助费、腾退补助费、资源节约和垃圾减量补助费及搬迁补助费在罗井伟、杨万良之间进行合理分配为宜，法院酌情确定罗井伟损失为5460000元。综上，杨万良应给付罗井伟各项拆除腾退损失，扣除杨万良已经支付的4500000元，故杨万良应给付罗井伟拆除腾退款3346762元。据此，一审法院判决：一、杨万良于判决生效后十日内给付罗井伟因双方签订的租赁合同所涉黄村镇前辛庄村南杨井地14亩（实为13.707亩）土地拆除腾退各项损失补偿款3346762元；二、驳回罗井伟的其他诉讼请求。二审审理中，杨万良提出一审判决认定的涉案院落实际拆除时间有误，苗木补偿针对的银杏树是其栽种，对其余一审判决认定的事实表示认可；罗井伟认可拆迁补偿中涉及的银杏树确系杨万良所种，并主张涉案院落其已于2017年2月30日在拆迁办工作人员在场的情况下交给杨万良了，对一审判决认定的其他事实均表示认可。本院对此认为，有杨万良签字的交房条等书证证明罗井伟已于2017年12月30日交房，本院对此予以确认；对于拆迁评估涉及的苗木一项，因双方均认可其系杨万良所种植的银杏树，本院对此予以确认。因双方对于一审判决认定的其他事实均无异议，本院对此予以确认。另，杨万良认可就其所述其参与出资建房，没有证据；其虽质疑李桂兰与罗井伟的身份关系，但亦无相反证据。杨万良提出申请对涉案院落的建筑物及附属设施进行评估，其理由是罗井伟提供了虚假的建房损失证据，但表示认可拆迁评估报告。另，杨万良主张涉案拆迁登记附属设施中的太阳能等系其出资安装，相关补偿应归其所有；还提供土地承包经营权证及所在村委会证明，欲证实涉案院落占用其6亩多承包地，拆迁补偿中涉及的相关土地权益应归其单独享有。罗井伟对此并不认可，认为与本案无关。本院认为，双方当事人对于一审判决认定双方于2012年1月1日所签《租赁合同》系无效合同，均无异议，本院对此不再赘述。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案争议焦点之一是罗井伟是否有权在杨万良已经支付其4500000元后，再行主张涉案院落中2009年所建房屋及附属设施带来的拆迁利益。因根据一审查明的事实，杨万良于2008年10月6日将所租20亩土地出租给案外人回景方，同日回景方就将其中的14亩土地转租给案外人李桂兰，杨万良虽质疑李桂兰与罗井伟存在事实婚姻关系，但其在罗井伟提供了相关证明后，未能提供相反证据，加之回景方及李桂兰向一审法院出具证言，并当庭向一审法院陈述了自己的意见，故本院有理由相信罗井伟自2008年起已经实际租赁使用涉案院落。同时罗井伟一审中提供了大量证据，以证实系其在涉案院落出资建设房屋及附属设施，杨万良对此虽予以否认并主张部分房屋系其出资建设，但其未能就此提供任何证据，本院对其所述无法采信，应认定涉案院落系罗井伟出资建设。尽管双方所签《租赁合同》因违反相关法律法规被确认无效，但拆迁单位已就涉案院落给予了拆迁补偿，罗井伟当然有权要求分得相关利益。杨万良虽主张双方就拆迁补偿款分割已经达成了一致意见，由其先行一次性向罗井伟支付4500000元，罗井伟不再主张其他权利。但杨万良并未就此提供证据，罗井伟也不认可，对此，杨万良应自行承担不利后果，本院对其此项主张不予采信。至于罗井伟在得到杨万良支付的4500000元后能否再分得拆迁款，需根据拆迁款金额、补偿项目、双方投入及实际经营情况等诸多因素予以确定。本案争议焦点之二是关于拆迁款分配问题。因拆迁腾退补偿协议中的拆除费1720323元、装修设备及附属物补偿价565682元，考虑涉案院落中房屋均系罗井伟所建的实际情况，上述费用均应作为损失由罗井伟获得。关于场地一次性停产停业综合补助费1108625元、腾退费3337260元、资源节约和垃圾减量补助费3337260元及搬迁补助费333726元，一审考虑双方均有营业执照、涉案院落的房屋建设情况、双方合同剩余期限等情况，认定应在双方之间进行合理分配，并酌情确定罗井伟应获得其中的5460000元，并无明显不当。但是，由于双方在本院审理中，均认可苗木补偿补助费系针对银杏树的补偿，且银杏树是杨万良所种，故该笔款项100757元，应由杨万良所有。一审判决在将杨万良前期支付给罗井伟的4500000元进行了折抵后确定的由杨万良再行支付给罗井伟的补偿款数额有误，本院予以变更。综上所述，杨万良的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初20433号民事判决第二项；二、变更北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初20433号民事判决第一项为：杨万良于本判决生效之日起10日内再行给付罗井伟因双方签订的租赁合同所涉黄村镇前辛庄村南杨井地14亩（实为13.707亩）土地拆除腾退各项损失补偿款3246005元；三、驳回罗井伟的其他诉讼请求。如果未本按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费46426元，由罗井伟负担12852元（已交纳），由杨万良负担33574元（于本案判决生效之起7日内交纳）；二审案件受理费33574元，由罗井伟负担1011元（于本判决生效之日起7日内交纳），由杨万良负担32563元（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 白 松审判员 王军华审判员 刘慧慧二〇二〇年四月十四日书记员 韩 铮书记员 刘 荧