江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终1127号上诉人（原审被告）：江苏沭阳南部新城置业有限公司，住所地江苏省沭阳县沭城街道学院路智慧大厦5楼。法定代表人：徐涛，该公司总经理。委托诉讼代理人:贾爱国，该公司法务。被上诉人（原审原告）：张海峰，男，1985年2月8日出生，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：陆静，江苏名典律师事务所律师。上诉人江苏沭阳南部新城置业有限公司（以下简称南部新城公司）因与被上诉人张海峰商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2019）苏1322民初14854号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭，于2020年4月21日公开开庭进行了审理。上诉人南部新城公司委托诉讼代理人贾爱国到庭，被上诉人张海峰的委托诉讼代理人陆静参加了庭审。本案现已审理终结。南部新城公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由张海峰负担。事实与理由：案涉房屋于2018年12月18日取得《工程竣工验收备案表》，南部新城公司于2018年12月18、19日集中电话通知业主办理交房手续，且90%的业主已经收房入住。张海峰就逾期交房问题同其他业主一同至南部新城公司和政府部门要求处理，故其完全知道案涉房屋已经竣工验收且多数业主已经入住的事实，张海峰拒不承认南部新城公司电话通知其交房，违背诚实信用原则。张海峰辩称：被上诉人张海峰购买的案涉房屋于2018年12月18日取得《工程竣工验收备案表》，于2019年5月22日办理房屋交接手续。因此，本案逾期交房违约金应计算至2019年5月22日。上诉人南部新城公司上诉请求无事实和法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。张海峰向一审法院起诉请求：南部新城公司向张海峰支付逾期交房违约金（以556200元为基数，自2018年7月1日起按日万分之一计算至实际交付之日止）。一审法院认定事实：2016年8月19日，张海峰与南部新城公司签订商品房买卖合同，约定张海峰向南部新城公司购买慧居城第11幢1904号房屋，建筑面积133.80平方米，其中套内面积105.2平方米，总金额556200元。合同第八条交付期限：出卖人应当在2018年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格；2.该商品房经综合验收合格……第九条出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至房屋经验收合格，并向张海峰发出通知日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十一条交接：商品房达到交接使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖方承担。由于买受人原因，未能按时交付的，双方同意按以下方式处理：（1）视同已经交付，房屋灭失风险由买受人承担；（2）物业费用由买受人自行承担，且另承担合同总价款的万分之一每天的逾期验收房屋违约金。合同首页第二条约定：商品房必须通过综合验收，取得《工程竣工验收备案表》后，方可交付使用，购房人方可领取钥匙，交房时开发企业应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。2018年12月18日，沭阳县住房和城乡建设局出具备案意见，认为南部新城公司于2018年10月22日报送的沭阳慧居城小区11#、12#、13#楼符合工程竣工验收备案。2019年5月22日，张海峰和南部新城公司办理房屋交接手续。一审法院认为：张海峰和南部新城公司之间的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。张海峰向南部新城公司购买涉案房屋，且已向南部新城公司支付了全部购房款，履行主要合同义务，南部新城公司作为出卖人，应如约将符合交付条件的房屋交付张海峰使用。案涉房屋于2018年12月18日取得《工程竣工验收备案表》，可以证明该商品房竣工验收和消防、规划等其他专业验收已经合格，具备商品房交付使用的法定最低标准，已经符合约定的交付条件。但根据合同第十一条规定，在商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，南部新城公司至今尚未履行该项合同义务，应如约向张海峰承担逾期交房的违约责任。因张海峰和南部新城公司已于2019年5月22日已经办理房屋交接手续，故逾期交房违约金应计算至2019年5月22日。对于张海峰陈述的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》有无实际交付问题，双方可另行协商。对于临时用电问题，若张海峰认为因开发单位提供的电力设施给其造成了实际损害，可另案主张权利。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、南部新城公司于判决发生法律效力之日起十日内向张海峰支付逾期交房违约金18076.50元（以556200元为基数，自2018年7月1日起按日万分之一计算至2019年5月22日）；二、驳回张海峰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费260元，减半收取130元，由南部新城公司负担。双方当事人二审均未提供新证据，且对一审法院审理查明的事实部分均无异议，本院依法予以确认。经双方当事人确认，本案二审争议焦点为：本案逾期交房违约金计算截止日期如何认定。本院认为：案涉商品房买卖合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定“自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止”支付逾期交房违约金。本案中，双方当事人于2019年5月22日已经办理房屋交接手续，此时案涉房屋实际交付完成，一审判决本案逾期交房违约金计算至此时，符合上述合同约定，并无不当，应予维持。南部新城公司辩称其已于2018年12月18日、19日电话通知张海峰办理房屋交付手续，张海峰对此不予认可，南部新城公司作为该事实的主张方负有举证证明责任，但其并无证据证明上述事实，应当承担举证不能的不利后果。另外，“电话通知”也不符合上述合同约定的“书面通知”之形式要求。因此，南部新城公司上诉主张，无证据证实，亦无法律依据，本院不予支持。南部新城公司辩称张海峰多次参与逾期交房问题维权，知道案涉房屋已经取得《工程竣工验收备案表》且多数业主已经入住。本院认为，张海峰就逾期交房问题进行维权并不能够证明其知道案涉房屋已经取得《工程竣工验收备案表》且多数业主已经入住，即便张海峰知道该事实，也并不影响南部新城公司未向张海峰履行书面通知办理交房手续义务、未向张海峰实际交付房屋这一事实的认定，南部新城公司仍应当按照合同约定支付逾期交房违约金。综上，上诉人南部新城公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费260元，由上诉人江苏沭阳南部新城置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 魏良军审 判 员 张 熠审 判 员 刘路路二〇二〇年四月二十二日法官助理 刘爱萍书 记 员 刘 倩附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。