北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终1465号上诉人（原审原告）：王延娥，女，汉族，1974年2月13日生，住址山东省乐陵市城区。委托诉讼代理人：刘春影，北京市中伦文德律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐永飞，北京市中伦文德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）；黄全胜，女，汉族，1968年9月6日出生，住址北京市朝阳区朝来绿色家园广华居1楼1单元101号。委托诉讼代理人：刘庆伟，北京百朗律师事务所律师。上诉人王延娥因与被上诉人黄全胜租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初6913号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法适用独任制，公开开庭对本案进行了审理。上诉人王延娥及其委托诉讼代理人刘春影、徐永飞，被上诉人黄全胜之委托诉讼代理人刘庆伟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王延娥上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或改判支持王延娥的诉讼请求；二、黄全胜承担本案全部诉讼费用、保全费、保全责任保险费、评估费。事实和理由：一审判决事实不清，适用法律错误，判决结果错误。一、本案系租赁合同纠纷的法律关系，一审法院对涉案租赁合同的性质认定不清，定性错误，虽然涉案租赁合同内容包含建房，但不影响王延娥与黄全胜之间的房屋租赁合同关系的成立，不存在合作经营的任何约定及意思表示。二、按照一审判决查明的事实部分已经证明王延娥的诉讼请求应获得支持，但一审法院对法律事实的理解偏差导致王延娥的诉求被无理驳回，一审法院已经认定涉案租赁合同应属无效，黄全胜应退还租金。黄全胜未能办理涉案租赁房屋的建设工程规划许可，故不能办理食品卫生等相关证照，导致王延娥承租的租赁房屋一层底商被封不能正常使用，应退还自查封之日起至拆迁通知下发日的租金，黄全胜在租赁合同中承诺对房屋拥有所有权，对租赁合同无效负有全部的过错责任。三、一审法院认定事实有误，王延娥支付黄全胜房屋租金共计360万元，而非150万元。四、一审法院在事实认定上存在程序问题。一审法院赴来广营乡政府进行核实的情况，未向王延娥及黄全胜出示及询问意见，直接作为判决查明的事实进行认定和使用有违法定程序。黄全胜辩称，同意一审判决，不同意王延娥的上诉请求和理由。王延娥向一审法院起诉请求：1、确认我与黄全胜2013年9月1日签订的《租赁合同》无效；2、黄全胜立即退还我支付的2018年9月28日至2019年2月28日的租金51万元；3、黄全胜退还我2017年9月29日至2018年9月28日的一层房屋租金30万元。因为自2017年9月29日开始，一层房屋就被政府机关给封起来了，无法正常使用了；4、黄全胜赔偿我建房及装修损失9301963.45元；5、黄全胜赔偿我损失51.7万元，由于该房屋不具备任何规划审批手续，而黄全胜也没有履行承诺帮我办理相关手续，导致房屋处于违建的状态，影响我的正常使用，相当于实际使用的期间2016年3月1日至2018年9月27日每年退我20万元租金；6、黄全胜支付我方保全费5000元，赔偿保全责任保险费5000元、评估费7500元。一审法院认定事实：2013年9月1日，甲方黄全胜同乙方王延娥签订一份名为租赁合同的文件，主要内容为甲方将座落在北京市朝阳区来广营乡新北路（东侧）北京车白金科技发展有限公司院内五层公寓房约4200平方米（以实际建筑面积为准）租赁给乙方使用，其经营项目为高档公寓、办公、酒店等。甲方确保在2013年9月1日将所租赁的公寓商房交给乙方使用，给予乙方建装期为6个月，2013年9月1日至2014年2月28日。本合同租赁期限20年，自2014年3月1日起至2034年2月28日止。每年租金为：每五年为一个租期，租金逐期递增，第一租期每年租金120万元，每个租期按上个租期年租金的基础上递增10%。本着先付款后使用的原则，在本合同签订之日起，乙方即向甲方预付前三年租金390万元，多余30万元冲抵第四年部分租金，前两年的房屋使用租金240万元可先留乙方暂存，作为筹建本项目自用。因为乙方负责本项目的建设，本项目大包给乙方筹措建设。甲方两年租金为建设费用，税后共计240万元，不足部分由乙方补齐。公寓总体要求标准：按照图纸施工，确保工程质量，确保工程安全，确保按期完工。公寓总体设计为5层，砖混结构，要求地梁、每层圈梁及两间一个组合住，楼层板18厘米厚的空心楼板，顶层做防水。层间面积、结构、层高及隔断全部按平面图施工。上下水通、每间都要求安装阀门及水表，下水要做化粪池，污水能畅通排出，暖气都通，安装好暖气片。电为每层2路16平方主线，每间入户2.5平方线，每间3个五孔插座3个开关，每间一个电表，一个空开。地面铺砖，墙体刮两层防水么腻子，有线、网线入户。卫生间每户全部做防水，一个便池、一个面盆，塑钢门一个。厨房塑钢推拉门，洗菜池1个。每户铁质防盗门。应聘有资质的施工队伍施工，设计工程施工图纸存档。由第四年开始，租金以后按年交纳，期限为到期日提前30日支付下年的租金，付款时甲方只给乙方收据凭证。甲方对所属的场地房屋拥有所有权。甲方有按合同规定向乙方收取租金的权利。甲方须协助乙方办理营业执照等相关手续的注册登记，协助乙方做好相关的服务工作。乙方全权负责公司的经营及管理，确保按各级有关部门的规定合法经营照章纳税，如出现违法行为责任由乙方自行承担。负责公司所有资金的投入，包括室内外的装修，机器设备的购置安装，以及流动资金的筹措等。无论公司盈亏都必须按合同规定向甲方缴纳租金。本合同期限内，如遇国家或各级政府征占该场地时，双方必须无条件腾退（即从通知到腾退30天完成）此合同随之终止，如相关部门给予补偿，则土地补偿归上级所有。地上物补偿一切建筑物补偿归甲方所有。乙方因经营需要所投入的建设、装修及固定设施按伍年均摊折旧（如伍年以内遇国家或地方政府征占该地时，按分摊后残值补偿，如伍年以外则全部归甲方所有）。乙方投入按600万元计算，按伍年分摊：每年分摊120万元。本合同到期后乙方所投入的全部固定设施归甲方所有。合同签订后，王延娥向黄全胜支付租金150万元，后王延娥自行筹措施工，将原有建筑清理后建成一幢四层楼进行经营。同时黄全胜协助王延娥在租赁场地上进行企业注册登记，2014年6月3日，北京市朝阳区来广营乡政府出具产权人证明同意将北京市朝阳区来广营乡新北路甲8号的房屋提供给北京隆兴广懋酒店管理有限公司使用。2014年6月23日，北京隆兴广懋酒店管理有限公司正式成立，住所即北京市朝阳区来广营乡新北路甲8号。2017年9月29日，食药监局将王延娥建设房屋一层经营的饭馆查封。2017年11月27日，来广营地区办事处向王延娥等发出告知书，主要内容为：2017年11月18日晚，北京市大兴区西红门镇新建二村发生重大火灾事故，造成19人死亡，8人受伤。为汲取重大火灾事故教训，按照全市统一部署，结合开墙打洞专项治理要求，来广营地区组织开展安全隐患大排查大清理大整治专项行动。经查，贵单位没有取得食品经营许可证，违反《中华人民共和国食品安全法》的规定，必须立即停止违法行为，请于12月3日前自行搬离，并砌墙封堵店铺大门，逾期后果自负。2018年9月28日，来广营乡新生村村委会、来广营乡疏解整治促提升拆除腾退办公室联合下发通知，主要内容为北京城市总体规划进一步明确了来广营乡新生村属于北京市第一道绿化隔离地区，实现该地区规划绿地建设，是贯彻落实优化提升首都核心功能，加快建设国际一流的和谐宜居之都的必然要求；是确保在2018年完成北京市“一绿”首批城市化试点任务的重要举措；是来广营乡迈向“新四乡”建设目标的必经之路。为此，根据上级要求，经研究决定，全面启动实施新生村剩余企业的拆除腾退工作，为实现规划创造良好条件。敬请新生村范围内的剩余企业，服从大局，积极配合，大力支持工作，与村委会密切洽商，抓紧办理腾退手续，2018年10月31日前搬迁交房。另查，王延娥承租的原有房屋及其新建房屋均未取得建设工程规划许可，亦无房屋所有权证书。庭审过程中，王延娥自行委托北京东方燕都资产评估有限责任公司对圣水商务楼在2018年10月31日这一基准日的市场价值进行了评估，评估价值为9301963.45元。法院就该案事实问题赴北京市朝阳区来广营乡政府进行核实，乡政府方面表示：最初是黄全胜租赁新生村的土地，后来他们翻建了圣水公寓。翻建后的建筑占地一千平米左右，是一个四层楼，内部面积4400平米左右，配有一个76平米的附属建筑。2018年4、5月间，按照上级政策要求来广营乡政府派人到圣水公寓进行了入户调查，告诉了他们即将拆迁的情况。2018年9月28日，正式向各使用人发布了拆迁通知。黄全胜是在2018年10月11日和村里签订了拆迁协议。拆迁方也给他们留出了腾退时间。圣水公寓彻底完成腾退交房是在2019年1月11日，随后拆除工作开始，到2019年4月20日左右全部拆完。按照规定本次拆迁仅对2013年3月28日之前形成的建筑发放一部分补偿，之后形成的建筑没有补偿。乡政府只同与新生村直接签订合同的承租人沟通，与次承租人没有联系。上述事实，有租赁合同、照片、告知书、发票联、企业信用信息公示报告、当事人陈述等在案佐证。一审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。现王延娥认为她与黄全胜签订的是租赁合同，且房屋始终没有取得建设工程规划许可，应属无效。但从租赁合同的定义来看，其本质在于权利人转让物的使用权获取收益。而结合王延娥与黄全胜之间的合同文本内容来看，并不符合这一定义。该份合同主要约定黄全胜将位于北京市朝阳区来广营乡的场地以出租的名义交付给王延娥进行改扩建，并从应收租金中预先提取240万元作为对新房屋建设的投资，王延娥承包新房屋建设工程，按照双方给定的方案拆除场地上原有旧房、建设新房。建成后新房的所有权归黄全胜所有，黄全胜正式收取租金，并协助王延娥在新建房屋地址上注册开办公司，王延娥在场地上自行经营公司。可见其中包含合作经营、工程建设、房屋租赁等不同内容。因此不应仅依照租赁合同相关规定认定其效力。从在案证据来看，黄全胜、王延娥签订的该份合同不存在法定的无效事由，是双方真实的意思表示，合法有效。王延娥基于合同无效提出的其他诉讼请求该院一并予以驳回，但不影响王延娥基于其他理由对本案所涉合同提出权利主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回王延娥的全部诉讼请求。案件受理费四万二千八百三十九元，由王延娥负担（已交纳）。保全费五千元，由王延娥负担（已交纳）。本院二审期间，王延娥向本院提交以下新证据：中国工商银行个人业务凭证、中国银行交易流水明细清单，以证明王延娥向黄全胜交纳租金共计360万元。黄全胜对该证据的真实性和证明目的均认可。本院经审理认定的其他事实与一审法院认定的事实一致，本院对此予以确认。本院认为：综合本案双方的诉辩称主张及法院查明的事实，本院归纳二审的争议焦点为：一、涉案合同的性质问题；二、涉案合同是否应认定无效。对于争议焦点一，涉案合同的性质问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十三条规定，租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。本案中，从涉案合同约定的内容来看，明确约定了由承租人在租赁期限内对租赁房屋实际使用、收益，承租人向出租人支付租金的基本内容。其中合同对租赁物、租赁用途、租赁期限、租金及支付期限和方式等予以了约定，均为租赁合同应当具备的主要合同条款。只是双方对于租赁的标的物有特殊约定，包括拆除旧有房屋，新建房屋等改扩建的内容，也包括出租人协助承租人办理营业执照等内容。可以看出，双方作以上约定是为了租赁用途的实现，这种约定在房屋租赁市场中亦普遍存在。因此，本院认为涉案合同的性质应为租赁合同。对于争议焦点二，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，王延娥主张依照上述司法解释中的具体规定，应认定涉案租赁合同无效。对此本院认为，乡、村规划区内的房屋占地性质为农村集体所有制土地，所建房屋受乡、村规划调整，与城镇规划区内的房屋在性质上、法律适用上存在较大差异。审判实践中依照法律规定的不同和城镇、村乡房屋租赁市场的现实差异，对城镇房屋租赁合同纠纷案件和乡村房屋租赁合同纠纷案件适用的法律标准和裁判规则亦不尽相同。这也是上述司法解释在制定时明确该司法解释的适用范围系城市、镇规划内的房屋，而对乡、村规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，仅规定可以参照该解释处理的原因。可见，对于该解释中的部分规定是否应在集体土地上房屋的租赁合同纠纷中予以适用，应由法院在具体个案中进行识别。据本案查明的事实，涉案租赁房屋虽未取得建设工程规划许可证，但在双方签订租赁合同后，黄全胜协助王延娥在租赁场地上实际办理了企业注册登记，北京市朝阳区来广营乡政府亦出具了产权人证明，同意将北京市朝阳区来广营乡新北路甲8号的房屋提供给北京隆兴广懋酒店管理有限公司使用。后北京隆兴广懋酒店管理有限公司正式成立，住所即北京市朝阳区来广营乡新北路甲8号。另外，从2017年来广营地区办事处向王延娥等发出的告知书和2018年下发的拆迁通知等文件而言，亦均未明确系因涉案房屋未取得相关建设工程规划许可手续而须拆除。结合以上情形，本院认为不应认定涉案租赁合同无效。因此，对王延娥基于合同无效提出的诉讼请求，一审法院一并予以驳回，并无不当。王延娥就涉案合同的相应权利，其可基于其他理由提出主张。综上所述，王延娥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费85678元，由王延娥负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 周艳雯二〇二〇年四月三日法官助理 高玉珠书 记 员 李月明