广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终1611号 上诉人（原审被告）：唐忠，男，汉族，1967年5月25日出生，住江苏省泰兴市。 被上诉人（原审原告）：柳州市新天新文化传播有限公司，住所地：广西壮族自治区柳州市东环大道272号（马鹿山公园奇石街3-1号楼）。统一社会信用代码：91450202593249388F。 法定代表人：许旋葵，该公司董事长。 委托诉讼代理人：江森，广西君行律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李定中，广西君行律师事务所律师。 上诉人唐忠因与被上诉人柳州市新天新文化传播有限公司（以下简称新天公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2019）桂0202民初1532号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 唐忠上诉请求：一、将一审判决第一项改判为上诉人向被上诉人支付租金80859.6元；且违约金171991元过高，请求法院依法改判;二、一审判决第二项中违约金2658元过高，请依法改判。事实和理由:一、关于租金及违约金上诉人在一审庭审过程中为证明被上诉人一直按照69245.2元/月这一双方协商一致的标准支付租金已提供相应的租金转账凭证，且被上诉人在收到上诉人按上述标准支付的租金后并未提出过任何异议，在此情况下，一审法院依然认定租金为129027.15元/月，显然与双方履约的事实及交易习惯不符，该标准也明显偏离了市场行情;2017年10月1日至2018年6月6日期间，上诉人应付租金为565576元，扣除已付租金484716.4元后，尚欠租金为80859.6元；在上诉人仅欠租80859.60元的情况下，违约金认定为171991元显然过高。二、关于水电费及违约金。上诉人对欠付水电费为8861元无异议，但在上诉人仅欠8861元的情况下，一审法院却按违约责任承担的上限标准认定上诉人应承担的违约金为2658元，上诉人认为，虽然违约金的调整属于法院自由裁量的范畴，但根据违约金补偿为主，惩罚为辅的原则，在被上诉人未提供任何证据证明自己损失的情况下，一审法院不宜直接在本案中适用30%的违约责任上限，请求二审法院结合案情予以调整。 新天公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。 新天公司向一审法院起诉请求：一、唐忠支付新天公司房屋租金1923790.4元及违约金407570.8851元（违约金暂算至2019年6月3日，之后的违约金按欠款1923790.4为计算基数，从2019年6月4日起按月利率2%计算至清偿完所有欠款止）；二、唐忠支付新天公司水电费99703.6元及违约金66070.8(违约金暂算至2019年6月3日，之后的违约金按欠款99703.6为计算基数，从2019年6月4日起按月利率2%计算至清偿完所有欠款止)；三、本案的全部诉讼费由唐忠承担。 一审法院认定事实：2012年6月5日，新天公司作为甲方与乙方唐忠、柳州唐庄餐饮管理有限公司签订一份《柳州市新天地（马鹿山奇石街）房屋租赁合同》。该合同约定，甲方（新天公司）将第1、2栋建筑面积为2025.52平方米的房屋和该范围内现状有的水电、消防、门窗、下水道等设施出租给乙方经营；该合同约定租用期限60个月，即从2012年8月1日至2017年7月31日止。费用标准：房屋使用费均价32.5元/平方米/月，管理费均价34.5元/平方米/月，赠送四个月的装修期费用。按先交后用原则，每月的28日之前乙方应向甲方交清下月的各项费用。签订本合同时前三年按照6个月一交的方式缴纳，即享受以下1-3年优惠：第一年即2012年8月1日至2013年7月31日止，每月房屋使用费、管理费共计102795元，第二年即2013年8月1日至2014年7月31日止，每月房屋使用费、管理费共计109378元，第三年即2014年8月1日至2015年7月31日止，每月房屋使用费、管理费共计115961元，第四年即2015年8月1日至2016年7月31日止，每月房屋使用费、管理费共计139660元，第五年即2016年8月1日至2017年7月31日止，每月房屋使用费、管理费共计146440元。乙方应在本合同签订生效后五个工作日内向甲方支付履约保证金789953元。合同期满，若乙方不再续租，则在合同到期之日起，甲方退还乙方履约保证金，但不计利息。乙方逾期支付租金或费用，每逾期一日应向甲方支付欠费总额的0.5%的违约金，但最长逾期不得超过30日；乙方拖欠甲方的租金达30天以上的，则视乙方自行终止本合同作违约处理，乙方需承担违约责任，乙方在接到甲方通知2天内无条件迁出。租赁期间，乙方承担所发生的水、电等费用外，还应分摊公共场所发生的水电费。乙方于每月的5日前将上月发生的水、电等费用交付给甲方。 2016年1月1日，新天公司为甲方与唐忠为乙方签订一份《补充协议》，约定“截至2015年12月31日止，乙方尚欠租金及各项费用约100万元左右（以财务人员核定为准），2016年1月31日前还款30万元，剩余款按每月还款不低于5万元，按季度核算，2016年11月1日前还清；乙方在按期履行第一条款以及每月按时交纳租金及各项应缴费用的基础上，即可享受以下优惠政策：1、2016年2月1日起，租金及管理费单价按48元每平方米计算，2、单月租金按9折缴纳。原马鹿山奇石街房屋租赁合同期延长至10年（即2012年8月1日至2022年7月31日）；自2017年起，房屋使用费在上年度租金基础上每年递增6%，如乙方不按期履行本协议第一条款还款，则本协议无效。所有条款将按原马鹿山奇石街房屋租赁合同执行”。2017年4月30日，唐忠就承租的2号楼向新天公司提出退租申请，新天公司于同年5月收回2号楼。 另查明，因唐忠拖欠租金，新天公司以唐忠、柳州唐庄餐饮管理有限公司为被告向一审法院提起诉讼，一审法院于2017年12月15日做出（2017）桂0202民初1798号民事判决：一、解除柳州唐庄餐饮管理有限公司与新天公司于2012年6月5日签订的《柳州市新天地（马鹿山奇石街）房屋租赁合同》；二、柳州唐庄餐饮管理有限公司向新天公司支付的租金（房屋使用费、管理费）1222753.16元（租金计至2017年9月30日，此后租金的另计）；三、柳州唐庄餐饮管理有限公司向新天公司支付逾期缴纳租金的违约金1000677.42元（违约金按月利率2%计算，计算至2017年9月30日，此后的违约金另计）；四、驳回新天公司的其他诉讼请求。因柳州唐庄餐饮管理有限公司、新天公司不服该判决，上诉至柳州市中级人民法院。柳州市中级人民法院于2018年5月15日作出（2018）桂02民终800号民事判决：一、解除柳州唐庄餐饮管理有限公司、唐忠与新天公司于2012年6月5日签订的《柳州市新天地（马鹿山奇石街）房屋租赁合同》；二、变更广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2017）桂0202民初1798号民事判决第二项为：唐忠向新天公司支付的租金（房屋使用费、管理费）1222753.16元；三、变更广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2017）桂0202民初1798号民事判决第三项为：唐忠向新天公司支付逾期缴纳租金的违约金1000677.42元；四、维持广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2017）桂0202民初1798号民事判决第四项；五、驳回柳州唐庄餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。柳州市中级人民法院分别于2018年6月1日、2018年6月6日、2018年6月6日向新天公司、唐忠、柳州唐庄餐饮管理有限公司送达（2018）桂02民终800号民事判决书。新天公司与唐忠均认可2017年10月1日之后，唐忠向新天公司支付了租金共计484716.4元。 一审法院认为，新天公司与唐忠、柳州唐庄餐饮管理有限公司签订的《柳州市新天地（马鹿山奇石街）房屋租赁合同》已经法院判决解除了，二审判决于2018年6月1日、2018年6月6日送达新天公司与唐忠，故判决双方合同解除最晚于2018年6月6日对双方产生效力。双方合同解除后，并未形成新的租赁关系，故新天公司主张2018年6月6日之后的租金，于法无据，不予支持。关于涉案租赁物于2018年6月6日之后是否由唐忠占有。唐忠称新天公司于2018年6月5日收回租赁物，此后，唐忠并未占有和使用涉案租赁物，但因其拖欠新天公司租金，新天公司不同意其搬离物品，致使其于2019年4月20日收到新天公司通知才得以搬离物品。新天公司则称系唐忠占有租赁物，其并没有不允许唐忠搬离物品。因新天公司与唐忠双方对其主张并无证据予以证实，且租赁合同解除后，若唐忠仍占有房屋，系无权占有，新天公司亦可另行主张该期间的占用费，不在本案租赁合同纠纷中予以处理，故一审法院在本案中对该事实不予认定。关于租金标准。根据合同约定的1、2号楼（总建筑面积2025.52平方米）第五年的租金为每月146440元，对于之后租金标准没有约定，因唐忠不再租赁2号楼，双方均认可1号楼建筑面积为1784.67平方米，故新天公司主张每月租金为146440元÷2025.52㎡×1784.67㎡=129027.15元，予以支持。唐忠抗辩称新天公司与唐忠双方协商一致按照每月租金69254.2元标准支付租金。因新天公司不予认可，唐忠未能提供证据予以证实，不予采信。因2017年10月1日至2018年6月6日，唐忠向新天公司支付了租金共计484716.4元。故唐忠仍需向新天公司支付租金573306.23元（129027.15元×8个月+129027.15元÷30天×6天-484716.4元）。 关于逾期支付租金违约金问题。合同约定每月的28日之前唐忠应向新天公司支付租金，逾期支付租金的违约金按总额每日0.5%计算。新天公司主张截止至2019年6月3日的违约金407570.8851元及2019年6月4日起以1923790.4元为计算基数，按月利率2%计算至清偿完租金的违约金，唐忠认为新天公司主张的违约金过高，请求法院适当予以减少，一审法院根据本案新天公司实际租金损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情支持新天公司要求唐忠支付违约金171991元的诉讼请求。关于水电费，对于新天公司主张2015年2月16日至2018年11月19日唐忠尚欠水电费99703.6元，唐忠抗辩称其仅欠2018年5月份水费855元、电费7520元及6月的水费486元，其他月份的水电费其已经支付或已经超过诉讼时效。因新天公司提供的水电费的《催缴通知单》系复印件，唐忠仅认可有吕梁冰签字的《催缴通知单》，故一审法院对签名有吕梁冰的《催缴通知单》予以确认，对其他《催缴通知单》，因无原件予以核实，不予采信。因有双方合同约定唐忠于每月的5日前将上月发生的水、电费交付给新天公司，故新天公司主张2015年份的水电费已经超过诉讼时效，不予支持。根据新天公司提交的水电费欠缴明细表及唐忠提供的银行流水，唐忠已经缴纳了2016年1月16日至2018年4月24日期间的水电费，2018年4月25日之后的水电费，仅有记载2018年4月25日至2018年5月16日期间水费855元、电费7520元的《催缴通知单》有吕梁冰的签名，唐忠亦认定，予以确认，对于之后的水电费，因新天公司未能提供有效证据予以证实，而唐忠仅认可6月的水费486元未支付，故一审法院对唐忠未支付486元水费予以确认。综上，唐忠向新天公司支付水电费8861元（855元+7520元+486元），新天公司主张的水电费超过该数额的，不予支持。关于逾期支付水电费的违约金，新天公司主张截至2019年6月3日违约金66070.8元及2019年6月4日起以99703.6元为基数，按月利率2%计算至清偿完的违约金，唐忠认为新天公司主张的违约金过高，请求法院适当予以减少，一审法院根据本案新天公司实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情支持新天公司要求唐忠支付违约金2658元的诉讼请求。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十七条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、唐忠向新天公司支付租金573306.23元及违约金171991元。二、唐忠向新天公司支付水电费8861元及违约金2658元。三、驳回新天公司的其他诉讼请求。本案一审受理费26778元（新天公司已预交），由新天公司负担18662元，唐忠负担8116元。 二审中，当事人没有提交新证据。当事人对一审查明的事实没有异议。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点归纳为：从2017年5月份之后每个月的租金数额是多少？违约金是否过高？ 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。” 在本案中，上诉人称虽然双方在《房屋租赁合同》中约定有每月应交房屋使用费、管理费的数额，但是从2017年5月起双方已达成一致意见变更了每个月应交租金的数额为69245.2元，应按每月69245.2元计算此后的欠交租金。本院认为，从上诉人向法院提交的转款凭证来看，仅有2017年6月5日、2017年9月8日两次租金转款数额为69245.2元，之后其他转款为100000元、50000元、26980.80元、19245.20元不等，没有固定规律，并无法反映双方已经达成按照每月69245.2元收取租金的一致意见或者双方已按照每月支付租金69245.2元来实际履行的事实。上诉人也未能提供其他证据证实每月租金标准双方已协商变更为69245.2元，被上诉人对此不予认可，故应由上诉人承担举证不能的不利后果。一审法院依据双方合同约定的每月租金标准以及变更后的租赁面积计算得出每月应交纳的租金金额为129027.15元，更符合双方之间的合同约定，并无不当，本院予以维持。 一审法院根据上诉人所欠租金金额，欠付租金时间的长短、当事人过错责任等综合考虑，酌定判令上诉人向被上诉人支付逾期支付租金的违约金171991元，以及逾期支付水电费的违约金2658元，系其行使自由裁量权的体现，不违反相关法律规定，并无不当。上诉人依据其所称变更后的每月租金标准69245.2元计算得出欠交的租金数额，从而认为违约金过高，没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，唐忠的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11280元（唐忠已预交），由上诉人唐忠负担。 本判决为终审判决。 审判长 江 桢 审判员 黄继湘 审判员 杨显强 二〇二〇年四月一日 书记员 覃 溪