广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民再183号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：广州富业房地产开发有限公司，住所地广州市白云区白云大道南景云路富悦街11号首层。法定代表人：苗山，董事长。委托代理人：阮防，广东合盛律师事务所律师。委托代理人：李凤仪，广东合盛律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）:广州市白云区三元里街三元里村经济联合社，住所地广州市白云区抗英大街30号。法定代表人：李志广，社长。委托代理人：黎启燊，广东法全律师事务所律师。一审被告、二审上诉人：广州白云房地产开发总公司，住所地广州市白云区松柏路松柏东街17号1331、1333铺。法定代表人：叶建斌，总经理。再审申请人广州富业房地产开发有限公司（以下简称富业公司）因与被申请人广州市白云区三元里街三元里村经济联合社（以下简称三元里联合社）及一审被告、二审上诉人广州白云房地产开发总公司（以下简称白云公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服本院（2018）粤01民终11152号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院于2019年5月7日作出（2018）粤民申8739号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭审理了本案。再审申请人富业公司的委托诉讼代理人李凤仪，被申请人三元里联合社的委托诉讼代理人黎启燊到庭参加诉讼。白云公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院对本案进行了缺席审理，本案现已审理终结。富业公司申请再审称，一、本案有新证据足以推翻原判决。白云大道南富悦街35号1、5商铺（以下简称涉案商铺）的所有权人不是富业公司，该两间商铺已于2012年出售给周健军，并已办理了过户登记手续，原判富业公司将上述两间商铺过户给三元里联合社错误。二、三元里联合社主张办理富悦街35号2、3、4、6、7、8商铺产权过户登记手续，不包括1、5号，一、二审判决超出了三元里联合社的诉讼请求。三、富业公司与白云公司之间属于股东与投资企业之间的关系，并非房地产项目转让。本案实质上并非拆迁安置补偿合同纠纷，富业公司也非开发商的项目公司，《城市房屋拆迁管理条例》第十九条及《城市房产开发经营管理条例》第二十二条不适用于本案，富业公司没有法定义务承担拆迁协议中的拆迁补偿责任。（一）富业公司是白云公司及广州市拓业有限公司（以下简称拓业公司）合作开发项目后成立的项目公司，白云公司及拓业公司并非将项目转让给富业公司，而是以富业公司名义作为开发主体，开发的利益仍然归属于公司股东白云公司及拓业公司。因此富业公司并非项目的受让方，不直接承担回迁安置义务，拆迁条例及开发经营条例所规定的项目受让人义务不适用于富业公司。（二）《拆迁补偿协议》虽然其名为拆迁协议，但其内容并非法律意义上的拆迁，本案的案由并非拆迁安置补偿纠纷。拆迁安置补偿合同定性上需要满足两个条件：1、拆迁地块已被征用，在国家征用的红线范围内，土地的性质是国有土地。根据《城市房屋拆迁管理条例》第二条，在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本条例。依此规定，凡是拆迁必须是在国有土地上进行，不是国有土地的必须经过征用，在征用土地范围内的拆迁才是法律意义上的拆迁，而涉案土地性质是村集体用地，并非国有土地，也未被征用，三元里联合社拆除该土地上的房屋依法不属于拆迁。2、被拆迁人是被拆迁房屋的所有人，而三元里联合社并非被拆迁人。根据《城市房屋拆迁管理条例》第四条的规定，被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人。根据本案的资料显示，被拆迁房屋是违章建筑，没有合法的所有权属证书，该房屋没有合法的所有权人，三元里联合社并非被拆迁房屋的所有人，不是适格的被拆迁人，无权要求富业公司对其承担回迁安置义务。（三）本案不适用《城市房屋拆迁管理条例》及《城市房地产开发经营管理条例》有关拆迁安置补偿的规定，一、二审判决富业公司承担涉案拆迁补偿协议的权利义务有误。《拆迁补偿协议书》及《拆迁补偿补充协议》并非项目项下的拆迁补偿安置合同，不应由富业公司承接。即使富业公司系房地产开发项目的受让人，承接的范围仅仅是征地项目项下的房屋拆迁安置，而白云公司与原三元里村委会签订的《拆迁补偿协议书》及《拆迁补偿补充协议》并非在征地项目项下的拆迁安置合同，不属于富业公司承接的范围。根据《城市房屋拆迁管理条例》第十九条规定“尚未完成拆迁补偿安置的建设项目转让的，应当经房屋拆迁管理部门同意，原拆迁补偿安置协议中有关权利、义务随之转移给受让人”。适用以上规定由项目受让方承担拆迁安置义务的，必须同时具备两个前提要件：其一为拆迁的房屋在项目红线范围内；其二为项目未完成拆迁补偿安置。本案并不符合以上两个要件，不适用以上规定。理由如下：1、三元里联合社自行拆除的涉案房屋在“广源小区”项目用地红线图范围之外，不包含在“广源小区”的征用地块范围内。根据富业公司提交的证据6-7《修建性详细规划批后公示》图、白云公司《征地地形图》清楚显示涉案的建筑物不属于“广源小区”项目用地红线图范围，三元里联合社曾经在（2007）穗中法民五初字第3号案中提交了《关于涉案房屋土地方位等的说明》予以承认。该案判决也认定“白云公司不能证明三元里联合社标的物包含于美源大厦项目或广源小区征用地块中”，即涉案所拆除的建筑物是位于广源小区征用地块以外的。三元里联合社拆除的房屋与富业公司开发的“广源小区”项目没有关系。富业公司只是项目公司，即便法院认为富业公司是项目的受让方，其法定拆迁补偿安置义务只是在项目的红线范围之内依法承担回迁安置义务，对于不在项目征地红线范围内的房屋拆除，即便是转让方白云公司向三元里联合社作出承诺补偿，因被拆房屋不在项目红线范围内，富业公司依法不应承接项目以外的白云公司与三元里村委会签订的《拆迁补充协议书》及《拆迁补偿补充协议》的权利义务。2、涉案“广源小区”项目已经全部拆迁并安置补偿完毕。根据富业公司提交的两份《征地补偿协议》，涉案房屋的拆除并不包含在该项目的征地拆迁范围内，与这两份征地补偿协议无关。富业公司作为该项目的开发主体，无需承担此两份征地协议之外的非征地范围的回迁安置义务。况且，根据三元里联合社出具的《证明》，涉案项目在征地、拆迁补偿已经全部兑现完毕。因此，该项目上已不存在需要补偿安置的对象。再审请求：撤销一、二审判决，驳回三元里联合社的全部诉讼请求。一、二审及再审案件受理费由三元里联合社负担。三元里联合社再审答辩称，一、富悦街涉案商铺房产权证，是富业公司违反法律规定、严重侵害他人合法权益获取的证据，不得作为认定案件事实的依据。1、按照2007年1月24日作出的（2007）穗中法民五初字第3号民事裁定书，法院查封富业公司所有的富业苑B栋首层和C栋首层共2507.15平方米的全部商业房产。同时，该2507.15平方米商业房产是富业公司所有的富业苑B栋首层和C栋首层经房管部门预售核定的全部商业房产。2、按照法院2007年11月6日作出的（2007）穗中法民五初字第3号《协助执行通知书》，法院是查封全部富业苑预售证20060156号载明的29套共2507.15平方米的商业房产，“法院同意广州市国土资源和房屋管理局在不改变上述房产总查封面积等查封状态的前提下，办理该房产的门牌号码的合并和分割，以及该房产的初始确权登记手续。但应当明确：查封期间，未经本院许可不得抵押、转让、买卖等处理”。显然，富业苑经初始确权后，经原审和终审查明富业苑B栋和C栋首层是23套共2509.9733平方米的商业房产（详见《房屋面积测量成果报告书》第145页），两者对比只增加2.8233平方米（2509.9733-2507.15=2.8233），富业公司转让富业苑B栋和C栋首层商业房产只有2.8233平方米，超出该部分必须取得法院的许可。但富业公司没有提供法院许可其转让2507.15平方米中部分商业房产的证据，实质是违反法律规定、违反法院查封，按照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第一百零六条规定“对以严重侵害他人合法权益、违反法律禁止性规定或者严重违背公序良俗的方法形成或者获取的证据，不得作为认定案件事实的根据”。二、涉案商铺权证的证据，富业公司是违法而无效转让，也是虚假的。1、富业公司提供的涉案商铺权证的证据，违反法院的查封裁定和协助执行通知书，其转让无效。2、本案经终审法院审理维持原判，并于2011年5月18日生效，在2011年5月30日立案执行。执行期间，2012年3月19日富业公司以《情况说明》提出“C座首层物业，面积1076.16平方米，我司于1998年出售给广州市富银物业管理公司”。同日，广州市富银物业管理公司、广州市富银房地产开发有限公司和广东富银经济有限公司分别提出《执行异议书》，说明该情节，将判决的执行标的，一部分出租，一部分出售给富银系统单位，对抗生效的执行。富业公司在1998年9月30日与广州市富银物业管理公司签订了《购房协议》，出售C座首层物业，面积约1076.16平方米，包括涉案商铺的权证证据，富业公司既然已经出售给广州市富银物业管理公司，现富业公司又提供在2008年5月18日富业公司将涉案商铺出售给周健军，签署了《商品房买卖合同》。如此一屋二卖，买受人都没有异议，这些情况均证实其转让是虚假的。3、富业公司一卖的广州市富银物业管理公司，其法定代表人是雷汝濯，富业公司的法定代表人也是雷汝濯，这两公司为同一法定代表人，显然是富业公司的内部交易，拒不执行判决裁定的犯罪行为。富业公司二卖的周健军，现是广东富银商贸有限公司的法定代表人，可见，富业公司一屋二卖涉案商铺买受人，均为广东省国家安全厅属下的富银系统内部机构和内部成员，其转让实质是内部串通交易，为了拒不执行判决裁定，是犯罪行为，也无法提供支付房款的银行流水凭证。三、本案与（2007）穗中法民初字第3号、（2008）粤高法民一终字第268号和（2013）粤高法审监民再字第34号案是同一合同事实的纠纷，不同的诉讼请求。本案的诉讼请求是“判令被告给原告办理广州市白云区白云大道南富业苑B、C首层2500平方米商业用房的房屋拆迁补偿产权登记手续和产权证”，至于具体门牌地址，是经过原审、终审查明认定，该2500平方米商业用房包括：白云大道南富悦街11号首层、13号首层1-5商铺、15号1-9商铺和35号1-8商铺。四、即使退一步，涉案商铺权证的证据，富业公司在2008年5月18日与周健军签订《商品房买卖合同》，但直到2019年3月4日再审听证时，前后已客观存在十一年，加上因是违法获取的证据，不敢提交证据给法院，终审判决生效后才不得不冒险，其是故意逾期提交涉案商铺权证的证据。法院2007年1月24日作出的（2007）穗中法民五初字第3号民事裁定书，该查封有效期至2009年1月23日止。期间，法院在2007年11月6日又作出（2007）穗中法民五初字第3号协助执行通知书，明确初始确权登记时：查封期间，未经本院许可不得抵押、转让、买卖等处理。但富业公司在2008年5月18日即与周健军签订《商品房买卖合同》，也就是在法院查封期间，串通房管部门个别人员，未经法院许可，违法转让了查封的2507.15平方米商业房产。富业公司严重侵害他人合法权益。五、本案历经一审、二审、再审和抗诉再审，从2006年立案审理至现在13年，办理了8个案件判决，即（2007）穗中法民初字第3号、（2008）粤高法民一终字第268号、（2011）民申字第955号、（2013）粤高法审监民再字第34号、（2012）年穗云法民四初字第747号、（2015）穗中法民五终字第5753号、（2017）粤0111民初第7950号、（2018）粤01民终11152号案，尚未计算三个执行案件。富业公司应认真履行生效判决。请求驳回富业公司的再审请求，认定富业公司将涉案富悦街35号1、5商铺出售给富银系统内部成员周健军的行为无效，对富业公司涉嫌恶意逃债、串通交易、拒不执行判决裁定，依法移送公安机关立案侦查，追究刑事责任；对富业公司故意逾期提供的证据，拒不执行判决裁定予以从重处罚。2017年6月23日，三元里联合社起诉至一审法院，诉讼请求：一、判令富业公司、白云公司给三元里联合社办理广州市白云区白云大道南富业苑B、C栋首层2500平方米商业用房（即富悦街11号首层之01号；富悦街13号首层之01、02、03、04、05房；富悦街15号首层之01、02、03、04、05、06、07、08、09房；富悦街35号首层之02、03、04、05、06、07、08房）；二、富业公司、白云公司承担本案的诉讼费用。一审法院查明，三元里联合社是原广州市白云区三元里村民委员会（下称“三元里村委会”）撤销后过渡阶段的承接机构。1996年5月31日，三元里村委会（乙方）与白云公司（甲方）签订《拆迁补偿协议书》，约定：“甲方受白云区人民政府委托开发建设广源小区，为便于今后小区的施工，甲方需拆除小区西面靠近广从公路原属乙方的一幢二层建筑物。现甲乙双方经过充分协商，就该建筑物的拆迁补偿事宜达成如下协议以资共同遵守。一、本协议签订后十天内，甲方一次性补偿30万元给乙方，乙方于1996年8月底前将上述建筑物全部拆除将场地移交给甲方使用；二、作为拆迁补偿，在上述建筑物拆除后十八个月内，甲方负责将广源小区内靠近广从公路入口的第一幢西南侧首、二、三层垂直分布的2500㎡商业用房建成并接通水电后交付使用，甲方负责在房屋交付使用后一年内以乙方名义办理产权”。1998年9月7日，三元里村委会（乙方）与白云公司（甲方）签订《拆迁补偿补充协议书》，约定：“甲乙双方曾于一九九六年五月三十一日签订《拆迁补偿协议书》，由甲方负责拆迁乙方广源小区内一幢二层建筑物。现甲乙双方经充分协商，就拆迁补偿签订如下补充协议：二、原协议书规定：若甲方不能在一九九八年二月之前将回迁用房交付乙方使用，甲方则按同地区当时的房屋租金计算付给乙方作为补偿。现甲乙双方同意租金每月按30元/平方米计算，即甲方每月向乙方补偿7.5万元。补偿时间至房屋交付乙方使用为止”。三元里村委会与白云公司均在《拆迁补偿协议书》《拆迁补偿补充协议书》上盖章确认。上述协议签订后，协议双方因履行问题涉诉。2008年10月8日，广州市中级人民法院作出（2007）穗中法民五初字第3号民事判决书，认为关于上述《拆迁补偿协议书》和《拆迁补偿补充协议书》的效力问题，双方的争议焦点在于上述两份协议书所指向的标的物是否存在，由于白云公司所提交的证据并不足以证明其所称的三元里联合社所指认的标的物包含于美源大厦项目或广源小区征用地块中，白云公司称两协议约定的补偿款所指向的标的物不存在的理据不足，对其以此主张两协议无效，不予支持。故三元里村委会与白云公司签订的上述《拆迁补偿协议书》和《拆迁补偿补充协议书》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效；富业公司是白云公司作为开发建设广源小区而成立的项目公司，登记于富业公司名下的富业苑项目即为富业公司开发建设广源小区的具体项目，富业公司和白云公司共同实际部分履行了上述两协议书约定的内容即依据上述两协议的约定支付部分补偿款，故富业公司应当与白云公司共同承担上述两协议的义务等。遂判定：一、广州白云房地产开发总公司与广州富业房地产开发有限公司应于本判决生效之日起10日内共同向广州市白云区三元里村经济联合社交付广州市白云区白云大道南富业苑B、C栋首层2500平方米商业用房；二、广州白云房地产开发总公司与广州富业房地产开发有限公司应于本判决生效之日起10日内向广州市白云区三元里村经济联合社清付补偿款647万元；三、广州白云房地产开发总公司与广州富业房地产开发有限公司应于本判决生效之日起10日内，以每日万分之二点一的标准，向广州市白云区三元里村经济联合社清付逾期支付补偿款的利息。白云公司和富业公司不服提起上诉。2011年5月16日，广东省高级人民法院作出（2008）粤高法民一终字第268号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决于2011年5月18日生效。白云公司和富业公司因不服（2008）粤高法民一终字第268号民事判决，向最高人民检察院提出抗诉，最高人民检察院于2013年2月28日以高检民抗〔2013〕12号民事抗诉书向最高人民法院提出抗诉，最高人民法院于2013年5月2日作出（2013）民抗字第27号民事裁定书，指令广东省高级人民法院再审。2014年3月17日，广东省高级人民法院作出（2013）粤高法审监民再字第34号民事判决书认为：根据抗诉机关的抗诉意见，该案争议的焦点是富业公司是否应与白云公司共同承担涉案拆迁补偿协议的义务。该院经审查后对白云公司与三元里村委会签订的《拆迁补偿协议书》和《拆迁补偿补充协议》属拆迁补偿安置协议性质予以确认，并认为富业公司并非上述两份协议的当事人，根据合同相对性原则，该两份协议所约定的权利义务未及于富业公司，但若法律有明确规定的情况下，不适用合同的相对性原则。根据《城市房屋拆迁管理条例》第十九条以及《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条的规定，房地产开发企业转让房地产开发项目时，房地产开发项目的受让人虽非拆迁补偿安置合同的当事人，但依法也需要承受拆迁补偿安置合同中的权利义务，此为合同相对性原则的例外情形。关于白云公司与富业公司是否属于房地产开发项目转让的问题。白云公司与拓业公司之间合作的情形，以及白云公司与拓业公司解除合作合同后又与广州市富银房地产开发有限公司、广东富银经济发展有限公司合作成立富业公司的情形均符合《城市房地产转让管理规定》第三条第（二）项以及《广东省城镇房地产转让条例》第十二条第（一）项规定房地产项目转让的情形，现涉案房地产项目的权属登记在富业公司名下，富业公司作为房地产开发项目的受让人，需与白云公司共同承担本案房地产开发项目中尚未完成的拆迁补偿安置合同的义务。遂判定：维持该院（2008）粤高法民一终字第268号民事判决。另查明，三元里联合社所要求白云公司和富业公司交付的广州市白云区白云大道南富业苑B、C栋首层2500平方米商业用房现登记于富业公司名下。截至本案辩论终结时，白云公司和富业公司至今尚未履行（2007）穗中法民五初字第3号民事判决书确定的交付上述房屋的义务，上述判决现在已经进入执行阶段。再查明，广州市白云区白云大道南富业苑的商铺包括：白云大道南富悦街11号首层；白云大道南富悦街13号首层1、2、3、4、5商铺；白云大道南富悦街15号1、2、3、4、5、6、7、8、9商铺；白云大道南富悦街35号1、2、3、4、5、6、7、8商铺。上述商铺面积为2509.9733平方米。一审法院认为：三元里联合社作为三元里村委会权利义务的承接方有《关于村委会撤销后由经济联合社承担村改制过渡时期各项管理工作的请示》的批复予以证实，予以确认。广东省高级人民法院作出（2013）粤高法审监民再字第34号《民事判决书》维持（2008）粤高法民一终字第268号民事判决。原三元里村委会与白云公司签订的《拆迁补偿协议书》和《拆迁补偿补充协议》已为已生效的（2008）粤高法民一终字第268号民事判决书确认合法有效。本案中富业公司、白云公司另提出在白云公司与原三元里村委会签订《拆迁补偿协议书》时，广源小区的用地人是白云区政府，双方在签订《拆迁补偿补充协议》时用地单位是富业公司，白云公司未经用地人授权签订上述协议，事后亦未得到权利人的追认，其对涉案商铺没有处置的权利，故上述协议和补充协议应为无效的抗辩意见。对此一审法院认为，（2013）粤高法审监民再字第34号《民事判决书》认定富业公司、白云公司之间属于法律规定的房地产项目转让的情形，对此予以确认。根据《城市房屋拆迁管理条例》第十九条以及《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条的规定，房地产开发企业转让房地产开发项目时，房地产开发项目的受让人虽非拆迁补偿安置合同的当事人，但依法也需要承受拆迁补偿安置合同中的权利义务，故富业公司作为房地产开发项目的受让人，需要承受白云公司与原三元里村委会签订的《拆迁补偿协议书》及《拆迁补偿补充协议》中的权利义务。三元里联合社要求富业公司、白云公司办理涉案房屋产权登记手续合法有据，予以支持。而根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无权处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”，现在涉案房地产项目的权属登记在富业公司名下，因此虽然白云公司在签订《拆迁补偿协议书》时广源小区的用地人是白云区政府，在签订《拆迁补偿补充协议》用地人是富业公司，上述《拆迁补偿协议书》《拆迁补偿补充协议》因白云公司无权处分而效力待定。而作为《拆迁补偿协议书》权利义务承受人的富业公司在上述《拆迁补偿协议书》《拆迁补偿补充协议》订立后已经取得涉案房地产项目的处分权，因此上述两份协议因白云公司权利义务承受人即富业公司于合同签订后取得涉案房屋的处分权而自始有效，富业公司、白云公司关于《拆迁补偿协议书》和《拆迁补偿补充协议》无效的抗辩意见，不予采纳。（2007）穗中法民五初字第3号民事判决书已判令富业公司、白云公司将广州市白云区白云大道南富业苑B、C栋首层2500平方米商业用房交付给三元里联合社。富业公司、白云公司至今未能向三元里联合社交付上述商业用房。《拆迁补偿协议书》中约定房屋交付使用后一年内以乙方（三元里村委会）名义办理产权。《中华人民共和国合同法》第四十五条规定“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就”。富业公司、白云公司拒不交付广州市白云区白云大道南富业苑B、C栋首层2500平方米商业用房给三元里联合社，阻止房屋办理产权条件的成就，视为条件已成就。故对三元里联合社要求富业公司、白云公司办理广州市白云区白云大道南富业苑B、C栋首层2500平方米商业用房的产权登记手续的诉讼请求合法有据，予以支持。三元里联合社与富业公司、白云公司对广州市白云区白云大道南富业苑B、C栋首层2500平方米商业用房包括的房屋发生争议。三元里联合社认为：B栋包括白云大道南富悦街11号首层；白云大道南富悦街13号首层1、2、3、4、5商铺；白云大道南富悦街15号1、2、3、4、5、6、7、8、9商铺。C栋包括白云大道南富悦街35号1、2、3、4、5、6、7、8商铺。富业公司认为：B栋包括白云大道南富悦街15号1、2、3、4、5、6、7、8、9商铺。C栋包括白云大道南富悦街35号1、2、3、4、5、6、7、8商铺。白云大道南富悦街11号首层和白云大道南富悦街13号首层1、2、3、4、5商铺属于A2栋。因《房屋面积测量成果报告书》显示白云大道南富悦街11号首层，白云大道南富悦街13号首层1、2、3、4、5商铺，白云大道南富悦街15号1、2、3、4、5、6、7、8、9商铺，白云大道南富悦街35号1、2、3、4、5、6、7、8商铺。上述商铺面积为2509.9733平方米与《拆迁补偿协议书》中约定房屋面积2500平方米相近。如按照富业公司的主张B、C栋的房屋面积远远小于2500平方米。且B、C栋的设置是由富业公司、白云公司自编的，不能排除富业公司、白云公司为规避《拆迁补偿协议书》中的义务将B栋中的部分编为A2栋。富业公司的主张与事实不符，不予支持。故一审法院认定广州市白云区白云大道南富业苑B、C栋首层2500平方米商业用房包括：白云大道南富悦街11号首层，白云大道南富悦街13号首层1、2、3、4、5商铺，白云大道南富悦街15号1、2、3、4、5、6、7、8、9商铺，白云大道南富悦街35号1、2、3、4、5、6、7、8商铺。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条，第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：广州白云房地产开发总公司、广州富业房地产开发有限公司于一审判决生效之日起三十日内协助广州市白云区三元里街三元里村经济联合社到房管部门办理广州市白云区白云大道南富业苑B、C栋首层2500平方米商业用房（白云大道南富悦街11号首层；白云大道南富悦街13号首层1、2、3、4、5商铺；白云大道南富悦街15号1、2、3、4、5、6、7、8、9商铺；白云大道南富悦街35号1、2、3、4、5、6、7、8商铺）的产权过户登记手续，将上述房屋的面积2500平方米登记至广州市白云区三元里街三元里村经济联合社名下。一审案件受理费100元由广州白云房地产开发总公司、广州富业房地产开发有限公司共同负担（广州市白云区三元里街三元里村经济联合社同意其预交案件诉讼费用由广州白云房地产开发总公司、广州富业房地产开发有限公司向其直接支付，一审法院不再退还，由广州白云房地产开发总公司、广州富业房地产开发有限公司在一审判决生效之日起十日内向广州市白云区三元里街三元里村经济联合社支付）。白云公司、富业公司均不服一审判决，向本院提起上诉。白云公司的上诉请求：撤销一审判决，驳回三元里联合社的全部诉讼请求。富业公司的上诉请求：撤销一审判决，将本案发回一审法院重审。二审查明，一审查明事实无误，二审予以确认。二审认为，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本案二审仅对上诉人白云公司、富业公司提出的上诉进行审查。三元里联合社作为三元里村委会权利义务的承接方有《关于村委会撤销后由经济联合社承担村改制过渡时期各项管理工作的请示》的批复予以证实，一审法院予以确认正确。已经发生法律效力的广东省高级人民法院（2008）粤高法民一终字第268号民事判决认定原三元里村委会与白云公司签订的《拆迁补偿协议书》和《拆迁补偿补充协议》为合法有效，双方当事人应按约定全面履行合同义务。白云公司、富业公司在本案中仍然主张上述协议无效，理由不成立，不予采纳。生效判决已判令白云公司、富业公司将广州市白云区白云大道南富业苑B、C栋首层2500平方米商业用房交付给三元里联合社。作为拆迁人的白云公司、富业公司应为被拆迁人三元里联合社办理上述商业用房的产权调换手续，而上述《拆迁补偿协议书》约定房屋交付使用后一年内以乙方（三元里村委会）名义办理产权，上述商业用房已由广州市房地产测绘所出具了《房屋面积测量成果报告书》，已明确具体位置、面积，具备了办理产权登记的条件，因此，三元里联合社在本案中要求白云公司、富业公司给其办理广州市白云区白云大道南富业苑B、C栋首层2500平方米商业用房的产权登记手续，有事实和合同依据，予以支持。白云公司、富业公司表示不同意协助三元里联合社办理广州市白云区白云大道南富业苑B、C栋首层2500平方米商业用房的产权登记手续，理据不成立，不予支持。三元里联合社与白云公司、富业公司对广州市白云区白云大道南富业苑B、C栋首层2500平方米商业用房包括的房屋产生争议，一审经过审查，结合《房屋面积测量成果报告书》显示白云大道南富悦街11号首层，白云大道南富悦街13号首层1、2、3、4、5商铺，白云大道南富悦街15号1、2、3、4、5、6、7、8、9商铺，白云大道南富悦街35号1、2、3、4、5、6、7、8商铺的记载，上述商铺面积为2509.9733平方米与《拆迁补偿协议书》中约定房屋面积2500平方米相近，进而认定广州市白云区白云大道南富业苑B、C栋首层2500平方米商业用房包括：白云大道南富悦街11号首层，白云大道南富悦街13号首层1、2、3、4、5商铺，白云大道南富悦街15号1、2、3、4、5、6、7、8、9商铺，白云大道南富悦街35号1、2、3、4、5、6、7、8商铺，并根据三元里联合社诉讼请求房屋办证的范围，判决白云公司和富业公司协助三元里联合社办理上述认定的商业用房的产权登记手续正确，予以维持。如上述认定的商业用房实际面积与2500平方米有误差，双方可按相关规定、依照多退少补的原则，以实物或折价的方式另行解决。判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由广州白云房地产开发总公司、广州富业房地产开发有限公司各负担100元。再审期间，富业公司提供了下列证据：1、富业公司与周健军于2008年5月18日签订的《商品房买卖合同》、《不动产权证》；2、富业公司与周健军于2011年10月27日签订的《商品房买卖合同》、《房地产权证》；3、三元里联合社一审《民事起诉书》；4、广州市不动产登记查册表。5、《政府信息公开申请告知书》、《建设用地规划许可证》、《建设用地批准书》；6、《关于涉案返给土地方位等的说明》。三元里联合社对上述证据的质证意见：证据1、2是财产保全期间转让；证据3三元里联合社诉讼请求2500平方米房屋，房号是根据法院和房管局查封的房屋，一审开庭查明与测绘书不一致，再审阶段才发现问题；证据4真实性、合法性、关联性没有异议；证据5、6真实性、合法性、关联性不予确认。再审期间，三元里联合社提供了下列证据：1、本院（2007）穗中法民五初字第3号《民事裁定书》；2、《富业苑预售证》、《富业苑商业用房明细表》；3、本院（2007）穗中法民五初字第3号《协助执行通知书》；4、《房屋面积测量成果报告书》；5、《广州市房地产权属证明书》；6、（2007）穗中法民五初字第3号《协助执行通知书》；7、富业公司《情况报告》、《执行异议书》、《购房协议》8、富业公司、广州市富银物业管理公司和广东富银商贸有限公司的登记资料。富业公司对上述证据的质证意见：证据1真实性由法庭认定，该裁定查封的是C栋首层的一部分而非全部；证据2、7真实性、合法性、关联性不予确认；证据3实际查封的C栋有6个单元，不包括1、5商铺；证据4以原审意见为准；证据5与本案无关；证据6申请查封的C栋对应6单元不包含01、05商铺；证据8与本案无关。再审查明，2007年1月24日，本院（2007）穗中法民五初字第3号民事裁定书裁定：一、查封富业公司所有的位于广州市白云区白云大道南富悦街“富业苑”B栋首层（建筑面积为1491.24平方米）、C栋首层（建筑面积1015.91平方米）。2007年11月6日，本院向广州市国土资源和房屋管理局发出（2007）穗中法民五初字第3号《协助执行通知书》，载明：我院于2007年1月24日作出的（2007）穗中法民五初字第3号民事裁定书，查封富业公司位于广州市白云区白云大道南富悦街“富业苑”B栋首层（建筑面积1491.24平方米）、C栋首层商业部分共6个单元（建筑面积为1015.91平方米），共计2507.15平方米。现同意贵局在不改变上述房产总查封面积等查封状态的前提下，办理该房产的门牌号码的合并和分割以及该房产的初始确权登记手续。但应当明确的是：查封期间，未经本院许可不得抵押、转让、买卖等处理。《广州市不动产登记查册表》记载：“地址：白云区白云大道南富悦街11号-35号；登记附注：本预售证自2006年9月30日已纳入《广州市房屋管理系统》管理，预售许可证号20060156，城市规划房屋用途：11号首层、13号首层01-05、15号首层01-09、35号首层01-08为商业；2008年5月20日周健军等人申请转移登记，35号首层01铺；2012年3月27日周健军申请转移35号首层05铺；来函摘要：2007年2月27日、11月7日广州市中级人民法院（2007）穗中法民五初字第3号协助执行通知书及民事裁定书查封富业苑B栋首层全部，C栋首层商业部分六个单元，允许在不改变上述房产总查封面积等查封状态的前提下，办理该房产的门牌号码的合并和分割，以及该房产的初始确权登记手续，查封期限从2007年2月27日至2009年2月26日；续封：查封时效2009年2月19日至2010年2月18日，查封富业苑B栋首层全部房产及C栋首层06-08,02-04号商铺”。此后的续封状态如上。2007年7月12日广州市房地产测绘所出具《房屋面积测量成果报告书》，载明：11号房屋面积：408.4416平方米；13号房屋面积:01房78.6603平方米、02房59.1496平方米、03房63.6805平方米、04房74.1953平方米、05房64.7807平方米；15号房屋面积:01房105.8959平方米、02房28.6490平方米、03房51.8931平方米、04房94.2794平方米、05房57.5373平方米、06房34.4359平方米、07房34.1438平方米、08房42.8640平方米、09房16.6718平方米；35号房屋面积:01房231.2287平方米、02房66.7516平方米、03房340.6390平方米、04房324.9318平方米、05房66.7516平方米、06房115.6526平方米、07房106.6071平方米、08房42.1327平方米。2008年5月18日，富业公司与周健军签订《商品房买卖合同》，约定周健军向富业公司购买测绘地址广州市白云区白云大道南景云路富悦街35号首层01铺，建筑面积231.2287平方米，单价按套内建筑面积计算每平方米6522元，总金额1387370元。2017年9月18日，广州市国土资源房屋管理局核发《不动产权证书》，权利人周健军。2011年10月27日，富业公司与周健军签订《商品房买卖合同》，约定周健军向富业公司购买广州市白云区白云大道南景云路富悦街35号首层05铺，建筑面积66.7516平方米。2012年3月31日，广州市国土资源房屋管理局核发《房地产权证书》，权利人周健军。三元里联合社于2017年6月23日提起本案诉讼，民事起诉书中的诉讼请求为：富业公司、白云公司给三元里联合社办理广州市白云区白云大道南富业苑B、C栋首层2500平方米商业用房（即白云大道南景云路富悦街11号、13号和15号首层全部及富悦街35号02、03、04、06、07、08六单元的商业用房）的房屋拆迁补偿产权登记和产权证。三元里联合社在一审法院2017年10月24日《开庭笔录》中明确诉讼请求为：富悦街15号首层01-09房、35号首层02-08房、11号首层01房、13号首层01-05房。一、二审判决查明的其他事实无误，本院予以确认。本院再审认为，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第四百零五条第一款规定：“人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行。当事人的再审请求超出原审诉讼请求的，不予审理；符合另案诉讼条件的，告知当事人可以另行起诉”。根据诉、辩双方当事人的意见，归纳本案的争议焦点为：白云公司、富业公司应当交付的2500平方米商铺是否包括富悦街35号01、05商铺，上述两商铺是否具备办理产权过户的条件。广东省高级人民法院（2013）粤高法审监民再字第34号民事判决书已经发生法律效力，应当作为本案认定事实的依据。生效判决判定白云公司、富业公司向三元里联合社交付富业苑B、C栋首层2500平方米商业用房，三元里联合社据此请求白云公司、富业公司办理上述房屋的产权过户手续，有事实和法律依据。根据《房屋面积测量成果报告书》，富悦街11号商铺面积总408.4416平方米、13号01-05商铺总面积340.4664平方米、15号01-09商铺总面积466.3702平方米、35号01-08商铺总面积1294.6951平方米，合计2509.9733平方米，与生效判决交付的2500平方米接近。2008年5月18日、2011年10月27日，富业公司分别与周健军签订《商品房买卖合同》，富业公司将富悦街35号首层01、05商铺出售给周健军，周健军已经取得上述商铺的《房地产权证》。现白云公司、富业公司并非涉案商铺的产权人，三元里联合社请求白云公司、富业公司协助办理上述商铺的产权过户手续，客观上无法实现，三元里联合社再审坚持要求对35号01、05商铺办理产权过户，显然不能成立。如果扣除35号01、05商铺的面积，其他商铺总面积为2211.993平方米，不足生效判决认定应当交付的2500平方米。对于商铺面积不足的差额部分，三元里联合社可另循途径解决。三元里联合社在民事起诉书中请求富悦街11号、13号和15号首层全部及富悦街35号02、03、04、06、07、08商铺办理产权过户，在一审法院2017年10月24日《开庭笔录》中请求对富悦街11号首层、13号首层01-05、15号首层01-09、35号首层02-08商铺办理产权过户。三元里联合社既没有明确是否变更诉讼请求，也没有陈述变更的理由。一、二审径行判决白云公司、富业公司为三元里联合社办理富悦街11号首层、13号首层01-05、15号首层01-09、35号01-08商铺的产权过户手续，超出三元里联合社诉讼请求的范围，程序及实体处理均不妥当。综上所述，一、二审判决认定事实有误，部分处理欠妥，本院再审予以纠正。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第四百零五条第一款的规定，判决如下：一、撤销本院（2018）粤01民终11152号民事判决；二、变更广东省广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初7950号民事判决为：广州白云房地产开发总公司、广州富业房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内协助广州市白云区三元里街三元里村经济联合社到房管部门办理广州市白云区白云大道南富悦街11号首层、13号首层01-05、15号01-09、35号02-04及06-08商铺的产权过户登记手续，将上述商铺登记至广州市白云区三元里街三元里村经济联合社名下；三、驳回广州市白云区三元里街三元里村经济联合社的其他诉讼请求。一审案件受理费100元、二审案件受理费200元均由广州白云房地产开发总公司、广州富业房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  兰永军审判员  周国庆审判员  张一扬二〇二〇年四月二十七日书记员  黄倩娜高宝韫