贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终4706号上诉人（原审被告）：贵阳荣达房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市乌当区温泉南路怡泉居商住楼。统一社会信用代码：9152010072215698XC。法定代表人：文学强，该公司经理。委托诉讼代理人：杨顺国，男，1952年8月24日出生，汉族，该公司员工，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：张林，男，1971年9月4日出生，汉族，该公司员工，住重庆市渝北区。被上诉人（原审原告）：张天龙，男，1989年5月6日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。委托诉讼代理人：韦绍苗，贵州群众律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡光武，贵州群众律师事务所律师。上诉人贵阳荣达房地产开发有限公司（以下简称荣达公司）因与被上诉人张天龙商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市乌当区人民法院(2019)黔0112民初3043号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法独任审理。本案现已审理终结。荣达公司上诉请求：1、在查明事实的基础上依法改判；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决参照的2014年乌当区房屋租赁市场住宅租金参考价中的租金基础数据均是按简装房采集，但上诉人应向被上诉人交付的房屋为毛坯房，因此，不符合上述租金参考价的构成要件，更不符合上浮30%的标准；2、本案逾期交房的原因是案外人错误的财产保全造成上诉人处于瘫痪状态导致，上诉人主观上没有过错，因此，上诉人认为按照6元/㎡的标准计算违约金较为合理。张天龙向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告延期交房违约金28482元；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，原告张天龙与被告荣达公司于2014年1月14日签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定被告将其开发的位于贵阳市乌当区房屋（建筑面积96.01平方米），以402444元的价格销售给原告，双方并对付款方式及期限、交付期限、面积差异处理以及各自的违约责任等进行了约定。其中合同第十一条“交付时间及条件”约定（一）出卖人应当在2015年8月30日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、4项所列条件1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书……合同第十三条“逾期交房责任”约定除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将商品房交付买受人的，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金……。双方合同《补充协议》第2.2条约定《商品房买卖合同》第十一条约定的“该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件”，双方同意并理解为指经勘察、设计、建设、施工、监理单位对房屋工程验收合格即达到合同约定的竣工合格条件，而并非指取得工程竣工验收备案登记表……第3.5条约定买受人同意出卖人委托“尚善御景”小区物业服务公司办理房屋交付使用手续，买受人收取钥匙后即完成《商品房买卖合同》约定之房屋交付，且证明出卖人交付房屋符合双方约定的交付条件。合同签订后，原告如约向被告支付了全部房款。另查明，涉案房屋所在楼栋于2015年4月30日取得建设工程竣工验收报告，2015年10月22日，经建设、施工、监理单位及物管公司对涉案房屋所在楼栋共同验收，并出具了室内空间尺寸质量等各项分户验收记录表，结论为每户验收项目、公共部位、功能性试验等验收均符合要求。被告遂于2016年7月10日在《贵阳晚报》上发出公告，通知业主于2016年7月12日到物管办公室办理交房手续，其后原告实际入住涉案房屋。因被告逾期交房，故原告诉来一审法院要求判决其如前述之请求。审理中，为进一步查明案件事实，一审法院依法向贵州深宏业物业服务有限公司（即涉案房屋所在小区原物业服务企业）对涉案房屋的入住情况进行调查，原告与该物业公司于2017年5月1日签订《前期物业管理服务协议》。一审法院认为：归纳诉辩双方的主张，本案的争议焦点在于：1、涉案房屋是否达到交付条件；2、计算逾期交房违约金的起止日期；3、违约金的计算标准。关于第一个争议焦点，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。根据双方《商品房买卖合同》第十一条“（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、4项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书”的约定，涉案房屋应当同时具备以上四个条件才符合交付标准，虽涉案房屋所在楼栋已建设工程竣工验收报告，并经建设、施工、监理单位等对涉案房屋所在楼栋共同验收，出具了室内空间尺寸质量等各项分户验收记录表，但截止法庭辩论终结，被告仍未能提供涉案房屋的《商品住房交付使用备案证书》，因此，涉案房屋未完全达到合同约定的交付条件。关于第二个争议焦点，逾期交房违约责任应当是法律对于房屋买受人因出卖人的违约行为导致其延迟受领、使用房屋而产生的相应迟延利益损失进行的合理填补。被告应于2015年8月30日前向原告交付房屋而未能交付，违约金应从2015年8月31日开始起算。对于违约金的止算日期，根据庭审查明的事实，原告已接收了房屋并实际入住，实际取得并享有对房屋的占有、使用、收益等所有权权能，在本案双方当事人对于交付使用没有特别约定的情况下，应当视为被告已完成了涉案房屋的交付。虽然涉案房屋未完全达到合同约定的交付条件，但按照一般生活常理，原告此后并不会再因延迟受领、使用涉案房屋产生相应的迟延利益损失。并且，双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十三条“逾期交房责任”也明确约定，逾期交房违约金的计算截止时间为房屋实际交付之日止。故本案逾期交房违约金应计算至原告实际接收房屋之日止。由于本案双方当事人均不能说明涉案房屋的实际交付时间，故一审法院视原告与原小区物业服务企业签订《前期物业管理服务协议》的2017年5月1日为房屋实际交付之日。因此，被告应向原告支付自2015年8月31日起至2017年5月1日止，共计600天的违约金。现原告自愿对逾期违约天数主张为489天，属其意思自治，一审法院照此支持。关于第三个争议焦点，双方在合同对违约金标准约定为每日万分之三，明显过高，现原告主动提出参照贵阳市住房和城乡建设局公布的2014年贵阳市房屋租赁市场租金指导价乌当区房屋租赁市场住宅租金参考价为6-14元/㎡，以14元/㎡上浮30%作为计算标准，该主张符合实际，与法不悖，一审法院予以支持。因此，被告逾期交房违约金应为14元/㎡（月租金）×96.01㎡（房屋面积）÷30天×489天（逾期交房天数）×130%=28482元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决：被告贵阳荣达房地产开发有限公司于本判决生效后五日内支付原告张天龙逾期交房违约金28482元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费256元（已减半收取），由被告贵阳荣达房地产开发有限公司负担（此款已由原告预交，由被告在履行前述给付义务时一并支付给原告）。二审经审理查明的事实与一审认定事实一致，本院依法予以确认。本院认为：关于本案逾期交房违约金的计算标准问题，虽然本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》中对此有明确约定，但是，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”、第十七条第二款：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”之规定，一审法院根据被上诉人提出的诉讼请求，参照远低于合同约定标准的贵阳市住房和城乡建设局公布的2014年贵阳市乌当区房屋租赁市场住宅租金参考价，以14元/㎡上浮30%为标准计算本案逾期交房违约金，符合上述法律规定的原则和标准。虽然上诉人主张该租金标准系按简装房采集，与本案合同约定交付的毛坯房类型不符，但是，考虑到上述租金标准采集及发布时间与本案违约期间间隔较长存在的市场租金上涨因素、双方合同约定的每日万分之三的违约金标准等，一审法院参照上述租金标准对本案违约金的调整应属适当、合理，属于法律规定的其自由裁量权行使的合理范畴，并无不当，本院对此予以尊重和维持。至于上诉人提出的本案逾期交房系因案外人错误的财产保全导致的上诉理由，根据合同相对性原则，其并不属于上诉人可以豁免或者减轻其本案违约责任的合理理由。其可以通过向该案外人主张权利的方式维护自身的合法权益。因此，上诉人的该项理由本院亦不予采信。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费512元，由上诉人贵阳荣达房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  田勇二〇二〇年四月三十日法官助理陈瑶书记员左文艳