广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终5158号上诉人（原审原告）：赵代宗，男，1973年7月19日出生，汉族，身份证住址：吉林省长春市南关区。委托代理人：宋长黎，广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市白云区新市街小坪村第二经济合作社，住所地：广东省广州市白云区新市街小坪村。负责人：黄结纯，社长。委托代理人：李志华，广东合盛律师事务所律师。委托代理人：张丽璇，广东合盛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴勤生，男，1984年3月10日出生，汉族，身份证住址：广东省汕头市潮南区。上诉人赵代宗因与被上诉人广州市白云区新市街小坪村第二经济合作社（下简称小坪村第二经合社）、吴勤生租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初27602号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人赵代宗上诉请求判令：1、撤销原审判决，改判支持赵代宗的原审诉讼请求；2、由小坪村第二经合社、吴勤生承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由如下：一、原审认定案件事实严重错误。其一，原审认定“庭审中，赵代宗提供《小坪村房屋测量表》”不是事实。赵代宗起诉时就已提交该测量表，有证据清单可以证明。其二，原审法院认为“虽赵代宗提交的《小坪村房屋测量表》显示实测建筑面积为226.7764平方米，但因该测量表系赵代宗单方制作，并未取得吴勤生认可，在无其他证据予以证实的情况下，故对赵代宗主张不予采纳”，属严重错误。首先，《小坪村房屋测量表》并非赵代宗单方制作，而恰恰是小坪村第二经合社及其上级聘请的专业机构所作出的测量并将测量结果副本提供给赵代宗。其次，正是小坪村第二经合社以《小坪村房屋测量表》为依据，与赵代宗签订了《物业搬迁协议》，协议明确写明赵代宗租赁的经营面积为226.7664平方米，与《小坪村房屋测量表》可以相互印证。其三，原审法院认为“自2012年赵代宗与吴勤生签订租赁合同至今，在长达七年的时间里，赵代宗未对租赁面积提出过异议，直到涉案物业被拆除需要进行补偿时才提出异议，不符合合同履行习惯”也是错误的。首先，赵代宗与吴勤生及其父亲早在2008年3月10日就已经建立租赁关系。其次，因小坪村第二经合社提供《小坪村房屋测量表》，赵代宗才得知实际承租面积是226.7664平方米，并非赵代宗故意等到物业拆除才提出。最后，原审法院认为“不符合合同履行习惯”更是无从谈起，没有任何根据；二、原审法院适用法律错误。一方面，原审法院已知租赁合同约定的租赁面积与实际使用面积可能会存在误差，但却故意对赵代宗提交的证据不予采纳。另一方面，原审法院认为赵代宗没有在合理的时间提出异议则视为予以认可，但原审法院却没有具体指明其所依据的法律，事实上也没有相关法律依据支持原审法院的错误判决。而且，赵代宗直至2018年12月才得知其实际承租的经营面积为226.7664平方米，并在2019年7月就向原审法院主张自己的权利，属于在合理时间内提出异议。被上诉人吴勤生答辩称：不同意赵代宗的上诉请求，答辩意见与原审一致。被上诉人小坪村第二经合社答辩称：答辩意见与原审一致，小坪村第二经合社并非本案合同关系的当事人，不应当承担任何责任，故对于赵代宗的全部诉讼请求，小坪村第二经合社均不同意，请求驳回赵代宗对小坪村第二经合社的上诉请求。赵代宗于2019年7月30日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、小坪村第二经合社、吴勤生连带退还多收取的租金共计224241.28元，自起诉之日起按照年利率6%支付占用资金的利息；2、小坪村第二经合社、吴勤生承担本案诉讼费。原审法院经审理查明：2012年3月10日，赵代宗（承租方、乙方）与吴勤生（出租方、甲方）签订《租赁合同》，约定：甲方将地址为小坪二社塘基外工业区300平方米的厂房（宿舍）出租给乙方使用。经双方协商，租赁期限由2012年3月10日至2016年3月10日止；月租金按建筑面积计算为每平方米25元，另外加收管理费按每平方米0.5元计算，实行月付方式，乙方每月10日前向甲方缴纳当月租金7500元（不含税）。2016年8月16日，赵代宗（承租方、乙方）与吴勤生（出租方、甲方）签订《租赁合同》，约定：甲方将地址为小坪二社塘基外工业区300平方米的厂房（宿舍）出租给乙方使用，经双方协商，特订本合同；租赁期限由2016年9月10日至2018年9月10日止；月租金按建筑面积计算为每平方米30元，另外加收管理费按每平方米0.5元计算，实行月付方式，乙方每月10日前向甲方缴纳当月租金9000元（不含税）。2018年9月10日，赵代宗（承租方、乙方）与吴勤生（出租方、甲方）签订《租赁合同》，约定：甲方将地址为小坪二社塘基外工业区300平方米的厂房（宿舍）出租给乙方使用，经双方协商，特订本合同；租赁期限由2018年9月10日至2019年9月10日止；实行月付方式，乙方每月10日前向甲方缴纳当月租金9000元（不含税）。2019年1月15日，广州市白云区新市街小坪经济联合社出具《搬迁补偿通告》称，小坪村城中村改造项目正式启动，小坪村集体物业的搬迁补偿工作正在开展，1、自2019年1月8日发出《关于解除合同的通知》之日起，凡无合同、合同过期或合同期内正在经营的厂场、仓库、商铺等实际经营者，愿意在2019年3月31日前搬迁的，小坪联社将按180元／平方米的补偿发放搬迁补助费等。赵代宗（乙方、实际经营人）与小坪村第二经合社（甲方）签订《物业搬迁协议》，约定：甲方、乙方共同确认：乙方是位于小坪南路××号的被拆迁物业真实的实际经营人，实际经营面积为226.7664平方米；乙方同意按照《搬迁补偿通告》第1条内容，自愿并保证于2019年3月31日前搬迁并腾空退回该物业给甲方；甲方同意在乙方按约定时间将该物业腾空退回给甲方之日起15个工作日内，一次性支付合计40817.95元（标准为180元／平方米）搬迁补助款给乙方名下的银行账户。原审法院曾发函至广州市规划和自然资源局白云区分局，询问涉案物业产权情况及规划报建信息。2019年8月26日，广州市规划和自然资源局白云区分局复函称，经查，该地块属于《集体土地所有证》（穗集有（2012）第10007752）范围内，权利人为“广州市白云区新市街小坪经济联合作社”；暂查无相应《建设工程规划许可证》信息及建筑物产权记录。原审过程中，赵代宗提交《小坪村房屋测量表》，拟证明吴勤生出租的厂房面积没有300平方米，只有226.7664平方米，吴勤生多收取73.2336平方米的租金。小坪村第二经合社提供《租赁合同》，拟证明小坪村第二经合社与赵代宗之间不存在租赁合同关系，不是本案的适格当事人。原审另查明，吴勤生向小坪村第二经合社承租涉案场地，后吴勤生又将涉案场地转租给赵代宗使用，并由赵代宗向吴勤生支付租金及管理费等费用。原审法院认为：因涉案物业系没有合法报建手续的违法建筑，赵代宗与吴勤生签订的《租凭合同》为无效合同。赵代宗向小坪村第二经合社、吴勤生主张因实际测量租赁面积与合同约定租赁面积不符，需返还多收取的租金的诉请，首先，对于赵代宗主张涉案物业实际测量面积为226.7664平方米，虽赵代宗提交的《小坪村房屋测量表》显示实测建筑面积为226.7664平方米，但因该测量表系赵代宗单方制作，并未取得吴勤生认可，在无其他证据予以证实的情况下，故对赵代宗该主张不予采纳；其次，自2012年赵代宗与吴勤生签订租赁合同至今，在长达七年的时间里，赵代宗并未对租赁面积提出过异议，直到涉案物业被拆除需要进行补偿时才提出异议，不符合合同履行习惯。综上，原审法院认为，虽然租赁合同约定的租赁面积与实际使用面积可能会存在误差，但赵代宗并未在合理的时间向吴勤生提出异议，视为赵代宗对约定的租赁面积予以认可，故对于赵代宗主张吴勤生返还多收取租金的诉请不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2020年1月15日判决如下:驳回赵代宗的全部诉讼请求。本案受理费4663.6元，由赵代宗负担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院认为：本案争议焦点是吴勤生与小坪村第二经合社是否需向赵代宗返还部分已付租金及支付相应利息。赵代宗以吴勤生提供的租赁物实测面积与约定面积不一致为由，诉请吴勤生返还已收取的差额面积所对应的租金，对此，本院认为：其一，赵代宗主张租赁物实测面积与约定面积不一致的依据是《小坪村房屋测量表》，但依据各方陈述，该《小坪村房屋测量表》所记载的面积是赵代宗作为被拆迁物业的实际经营人与拆迁人在签订《物业搬迁协议》时确定的实际经营面积，该面积并不当然等同于赵代宗与吴勤生在《租赁合同》中约定的租赁面积；其二，赵代宗与吴勤生虽在《租赁合同》中约定了赵代宗承租的厂房（宿舍）的面积为300平方米，并约定月租金及加收的管理费按建筑面积计算，但如双方的真实意思确系依据租赁物的实际面积计算月租金，且确如赵代宗所称涉案租赁物的实测面积与约定面积差超过70平方米，则赵代宗在未核实拟承租物业的实际面积的情况下直接签署《租赁合同》确认租赁面积为300平方米，且在应知存在重大面积差异的情况下实际使用租赁物多年却未就此提出异议，不符合情理。据此，赵代宗以吴勤生超出实际租赁面积收取租金为由，诉请吴勤生返还多收取的租金及相应利息，理据不充分，原审判决对此予以驳回并无不当，可予维持。同理，赵代宗诉请吴勤生的出租方即小坪村第二经合社承担连带返还租金及支付利息的责任，无充分事实根据，亦缺乏法律依据，原审判决对此予以驳回亦无不当，亦应予维持。综上所述，上诉人赵代宗的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4663.6元，由上诉人赵代宗负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  姚伟华二〇二〇年四月二十二日书记员  王文杰唐颖琪