湖南省湘乡市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0381民初15号 原告：胡罗松，男，1949年10月27日出生，汉族，湘乡市人，住湘乡市。 委托诉讼代理人：李志洪，湖南玉宇律师事务所律师。特别授权。 被告：中国移动通信集团湖南有限公司湘潭分公司，住所地湘潭市雨湖区大湖南路西侧。 负责人：唐勇，总经理。 委托诉讼代理人：张亮，该公司员工，一般代理。 委托诉讼代理人：樊乐译，湖南明逸律师事务所律师。一般代理。 原告胡罗松与被告中国移动通信集团湖南有限公司湘潭分公司（以下简称中国移动湘潭分公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原、被告及双方委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告胡罗松向本院提出如下诉讼请求：一、判令被告向原告支付自2016年1月30日至2020年1月29日的房屋租金38,400元；二、判令被告按照合同约定向原告支付违约金29,760元；三、判令被告将租赁的房屋恢复原状或赔偿原告恢复费用20,000元；四、判令被告赔偿原告委托律师代理的费用10,000元；五、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：被告想租用原告房屋用来建基站，2011年12月7日，被告委托湘乡市分公司人员与原告协商，形成了会议纪要。双方于2012年1月签订了《湘乡石狮江基站房屋租赁合同》。该合同约定租期五年，自2012年1月30日起至2017年1月29日止，租金每年9,600元，在每年的5月31日前付给原告。合同签订后，被告将2015年以前的租金都如期如数向原告进行了支付。然而自2015年以后被告就未再向原告支付租金，也不搬迁腾退房屋，更不与原告进行任何协商或说明，长期占用原告的房屋。对此原告曾数十次与被告电话联系，要求被告腾退房屋并支付租金，被告不仅不理睬，相反还对原告恶语相向。原告只好多次向中国移动通信集团电话投诉和反映，但最终没有结果。合同第12.5条约定：“甲方逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，应向乙方支付按应付未付租金每日万分之五的违约金”，被告四年没有向原告支付过租金，除应向原告如数支付租金外，还应向原告支付每日万分之五的违约金。此外，原、被告签订合同后，被告根据基站建设需要对房屋进行了相关改造，如果被告搬出，则原告必须恢复原状才能使用，因此被告应当恢复房屋原状或向原告支付恢复费用。为了维护原告的合法权益，现特诉至贵院请求支持上述诉讼请求。 被告中国移动通信集团湖南有限公司湘潭分公司辩称：一、由于原告未如约履行合同义务，被告从始至终未能按照合同约定占有、使用本案房屋，原告无权要求答辩人支付租金、违约金；二、原告要求将房屋恢复到原状或赔偿原告恢复费用没有事实依据，请求法院驳回原告的该项诉讼请求；三、原告要求被告赔偿其委托律师代理的费用没有合同依据，更无法律依据，依法不应当支持。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、对原告提交的通话详单4张，无法体现通话主体与通话内容，原告未提交其他证据予以佐证，本院不予采信；2、对原告提交的律师事务所收费发票，与本案没有关联，本院不予采信；3、对被告提交的房屋照片六张，结合原告提交房屋照片四张，均能体现本案涉案房屋外部架设设备的现状，客观真实，本院予以采信。 根据双方当事人的陈述和本院采信的证据，本院认定如下法律事实：位于湘乡市的房屋系原告胡罗松所有。2012年1月，原、被告签订《湘乡石狮江基站房屋租赁合同》一份，合同约定被告租用原告房屋屋面及机房一间作基站，租期五期，租期自2012年1月30日起至2017年1月29日止，租金为9,600元每年，支付方式为由原告在每年租期的前两个月内提供房屋租赁发票，被告于每年5月31日前交付给原告。该租赁合同第9.1.1条约定，被告逾期支付租金累计达6个月的，原告可以提前解除合同、收回房屋。同时合同第12.5条约定，被告逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，应向原告支付按应付未付租金每日万分之五的违约金。租赁合同签订后，被告在房屋内部安装了配电箱、走线架及电池承重架，在屋外安装了美化天线基座、脚手架、馈线孔、电缆线及地网等设备。此后，被告向原告支付了2012年1月30日至2016年1月29日的租金。从2016年1月30日后租金未再支付。2017年1月29日，租赁合同期限届满，被告未与原告续签合同，也未腾退租赁房屋。原告多次向被告催讨租金未果，于2020年1月诉至本院。 庭审后，本院组织了原、被告现场察看了租赁房屋的内外部，双方达成腾退协议，被告于2020年4月5日将安装在租赁房屋内部与外部的基站设备全部拆除，向原告返还了房屋后门钥匙，并对房屋墙面做了基本修复，但对该房屋封闭的前房门没有恢复原状，屋顶天线水泥基座没有拆除。另原告书面向本院表示，要求解除双方的房屋租赁合同，同时只要求计算自2016年1月30日至2020年1月29日的违约金共计17,520元，诉讼请求中违约金其余部分自愿放弃。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，被告租赁原告房屋后，在房屋内部外部均安装了通信设备，实际占有并使用了租赁物，被告应当按照租赁合同的约定按时向原告缴付租金，被告辩称在安装基站设备时，受到周围居民阻工，原告一直未能协调好，导致租赁房屋自始至终未能被被告占有使用，但并未向本院提交任何证据证明该主张，本院不予采纳。合同约定的租赁期间届满后，被告并未腾退房屋，事实上继续占用并使用了房屋，原告亦没有提出异议，原租赁合同继续有效，租赁期限转为不定期。原、被告的租赁合同明确约定被告逾期支付租金累计达6个月时，原告享有合同解除权，现原告起诉要求被告补交拖欠四年的租金并解除租赁合同，该合同已于2020年1月29日解除。被告自2012年1月使用租赁房屋至今，租金仅付至2016年1月29日，此后未再付租，应当承担相应的违约责任，即从2016年1月30日起到2020年1月29日向原告支付按应付未付租金每日万分之五的违约金至合同解除之日止，故对原告要求被告支付租金与违约金的诉讼请求，本院予以支持。原告自愿放弃其它违约金的诉讼请求，是对其权利的处分，本院依法予以准许。其中房屋租金为9,600元/年×4年=38,400元，违约金为4.8元/天×365天+9.6元/天×365天+14.4元/天×365天+19.2元/天×365天=17,520元。庭审后，被告已将安装在房屋内外的基站设备全部拆除，该租赁房屋现已经基本恢复原状，原告主张的前房门恢复和吊顶修复等费用，根据市场行情，本院酌情认定为2,000元。原告要求被告赔偿其委托律师代理费用10,000元的主张，在租赁合同中没有相关约定，没有事实根据和法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条之规定，判决如下： 一、由被告中国移动通信集团湖南有限公司湘潭分公司支付原告胡罗松房屋租金38,400元。 二、由被告中国移动通信集团湖南有限公司湘潭分公司支付原告胡罗松违约金17,520元。 三、由被告中国移动通信集团湖南有限公司湘潭分公司支付原告胡罗松房屋恢复原状费用2,000元。 四、驳回原告胡罗松的其他诉讼请求。 上述判决内容，限本判决生效之日起十日内履行，如果未按本判决指定的日期履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2,210.8元，由原告胡罗松负担962.3元，被告中国移动通信集团湖南有限公司湘潭分公司负担1248.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。 审 判 长  颜立存 审 判 员  李建强 人民陪审员  熊继华 二〇二〇年四月二十二日 法官 助理  孟祥敏 书 记 员  魏鹏展 附本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。