湖南省张家界市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘08民再1号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：向益新，男，1954年5月21日出生，土家族，住湖南省张家界市永定区。 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：吴修英，女，1953年6月17日出生，土家族，住湖南省张家界市永定区。 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：向亭，女，1985年7月28日出生，土家族，住湖南省张家界市永定区。 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：向师锦，男，1988年11月4日出生，土家族，住湖南省张家界市永定区，现湖南省张家界市永定区。 上列四再审申请人共同委托诉讼代理人：朱华宏，张家界市永定区中新法律服务所法律工作者。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：符顺义，男，1985年1月27日出生，土家族，住张家界市永定区。 委托诉讼代理人：宋登武，湖南正诚律师事务所律师。 再审申请人向益新、吴修英、向亭、向师锦与被申请人符顺义确认合同无效纠纷一案，原由向益新、吴修英、向亭、向师锦于2018年10月29日向湖南省张家界市永定区人民法院提起诉讼，该院于2018年12月5日作出（2018）湘0802民初3593号民事判决。向益新、吴修英、向亭、向师锦不服，向本院提起上诉，本院于2019年5月9日作出（2019）湘08民终188号民事判决。向益新、吴修英、向亭、向师锦仍不服，向湖南省高级人民法院申请再审，湖南省高级人民法院于2019年11月27日作出（2019）湘民申4116号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。 向益新、吴修英、向亭、向师锦向张家界市永定区人民法院提出诉讼请求：依法确认向益新与符顺义于2016年11月18日签订的《土地买卖协议》无效。 原一审法院认定，向益新与符顺义均系原尹家溪镇覃家坪村村民，因行政区划调整，尹家溪镇覃家坪村更名为大庸桥街道办事处金山村。2015年下半年，向益新与符顺义达成转让责任田的口头协议，约定将现金山村临时村部对面的一丘责任田（约0.5亩）转让给符顺义建房，转让价格100000元，但未约定何时付款。2016年5月，符顺义以居住非常拥挤为由开始向张家界市规划管理局永定分局申请个人建设项目规划许可。同年5月27日，张家界市永定区村民委员会签字“情况属实，同意新建”，2016年10月10日，大庸桥街道办事处签字“报相关职能部门审批”。2016年11月2日，张家界市规划勘测信息技术服务中心永定办事处为符顺义绘制了房屋用地红线图。2016年11月18日，向益新与符顺义签订《土地买卖协议》一份，内容为：“土地买卖协议，出售方：向益新（以下简称甲方），购买方：符顺义（以下简称乙方）。现甲方将位于尹家溪覃家坪村的一块宅基地卖给乙方使用，经甲乙双方协商，达成如下协议；一、此块宅基地面积为300。二、土地界址：东：以--为界，南：--为界。西：以--为界。北：以--为界。三、双方签字后乙方一次性付清甲方的宅基地款，共计--。（￥--元整）。四、付款后的宅基地所有权归乙方所有，如乙方在使用土地时与邻地界址发生纠纷，甲方必须出面协调好。五、合同签订后，甲乙双方如有一方违约，违约方则赔偿守约方一切费用（违约金由守约方规定）。六、合同一经签字，即产生法律效力，若有违约者由此而带来的一切后果均由违约方承担全部责任。七、甲方宅基地即出售之日起，所有权属乙方终身使用。甲方不得依任何理由无理取闹。八、本合同一式两份，甲乙双方各执一份。甲方：向益新，乙方：符顺义，2016年11月18日”。该“土地买卖协议”一共签了3份，均由符顺义拿走，一份由符顺义保存，一份交国土部门，一份交规划部门。该协议签订后，符顺义未给向益新支付土地款。2016年12月28日，张家界市规划管理局永定分局给符顺义颁发地字第Ｙ1612104号《建设用地规划许可证》、批准用地项目名称为私宅、用地位置为大庸桥办事处金山村4组、用地性质居住用地、用地面积130平方米、建设规模小于或等于300平方米。2017年1月6日，符顺义获得《集体建设用地审批单》，批准用地面积130平方米。2017年1月6日，符顺义支付耕地占用税2080元并取得集体建设用地审批单。符顺义获得职能部门同意修建房屋的用地位于现大庸桥办事处金山村4组，金山村临时村部对面，东邻向益新女儿家，北邻朱勇房屋，西邻村办玻璃厂，北邻公路。该用地原系向益新承包责任田，系向益新、吴修英、向亭、向师锦等共有，面积约0.5亩。 原一审法院认为，向益新与符顺义于2016年11月18日签订的《土地买卖协议》，协议中虽未明确四至界限和价款，但该协议系在原口头协议基础上形成，系双方当事人的真实意思表示，当时合同的主要条款并不具备，没有可履行的内容，但在该协议签订后，符顺义向相关职能部门申请，并按相关职能部门的要求提交材料，且通过相关职能部门核实并审批，取得了《土地买卖协议》中地块的建设用地规划许可证和集体建设用地审批单，并向税务部门缴纳了耕地占用税，至此，《土地买卖协议》的主要内容予以确定并已实际履行，符顺义取得了涉案土地的使用权。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。在农村，需要农用地转为宅基地的及申请宅基地的，均应当经过相关职能部门的批准，故向益新与符顺义签订的《土地买卖协议》成立并已发生法律效力。至于吴修英、向亭、向师锦诉称，没有经过其他共有人的同意，侵害了其他共有人的合法权益，该《土地买卖协议》的无效的诉称观点，因向益新作为户主，其行为构成表见代理，其代理行为对其他共有人发生法律效力，故吴修英、向亭、向师锦三人以不知其协议内容，侵害其他共有人的合法权益，主张《土地买卖协议》无效的诉称观点，不予支持；向益新诉称是在受欺骗的情形下签订的《土地买卖协议》，并非真实意思表示的观点，根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。向益新对其主张没有提交相应证据予以证实，故向益新诉称是在受欺骗的情形下签订的《土地买卖协议》，并非真实意思表示的观点，不予支持。吴修英经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法视其放弃诉讼权利，应承担不应诉、不举证、不质证、不辩论的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：驳回向益新、吴修英、向亭、向师锦关于确认向益新与符顺义于2016年11月18日签订的《土地买卖协议》无效的诉讼请求。案件受理费100元，适用简易程序，减半收取50元，由向益新、吴修英、向亭、向师锦共同负担。 向益新、吴修英、向亭、向师锦不服一审判决，向本院上诉称，1、本案所涉《土地买卖协议》应依法确认无效。（1）《土地买卖协议》涉及集体土地的买卖，违反法律的强制性规定，协议的签订亦未经土地承包经营权发包方的同意；（2）所涉土地的承包经营权为向益新家庭成员共有享有，符顺义故意避开其他共有人与向益新签订协议，存在恶意，且向益新的行为不构成表见代理，事后也没有经其他共有人追认。2、虽然符顺义办理了建设用地审批手续，但不能据此认定其已经取得了所涉土地的使用权。3、吴修英在一审审理过程中，委托了诉讼代理人代为出庭参加诉讼，一审法院认为吴修英放弃诉讼权利，适用法律错误。上诉请求：依法撤销一审判决并改判确认《土地买卖协议》无效。 原二审认定的事实与原一审法院认定的事实一致。 原二审法院认为，依据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，向益新与符顺义在自愿、平等的基础上达成口头协议，将所承包土地进行“转让”，双方对土地所处位置及转让价款均已达成合议，虽然协议内容改了土地用途，且未经发包人同意，但在双方达成协议后，符顺义申请规划许可时取得了村民委员会的同意，且已经取得了人民政府建设用地审批，村委会在规划许可申请表上签署的意见及行政职能部门审批程序的完成，弥补了合同订立过程中所存在的瑕疵。吴修英、向亭、向师锦主张对向益新与符顺义签订转让协议的行为并不知情，但向益新系本案所涉土地的原承包户的户主，其行为构成表见代理，其代理行为对其他共有人发生法律效力。综上，向益新、吴修英、向亭、向师锦的上诉理由不能成立，不予支持，向益新与符顺义签订的协议合法有效。吴修英在本案一审过程中委托了代理人参加诉讼，故一审法院认为吴修英放弃诉讼权利无事实依据，依法予以纠正，但上述观点不影响本案的处理结果。符顺义未按协议约定支付价款，向益新可另行主张权利。如果向益新、吴修英、向亭、向师锦认为行政许可行为损害了其合法权利，亦可另行主张。综上所述，向益新、吴修英、向亭、向师锦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由向益新、吴修英、向亭、向师锦负担。 向益新、吴修英、向亭、向师锦申请再审称：一、有新的证据，足以推翻原裁定。1、张家界市永定区人民政府在1996年1月1日、2018年12月30日两次给向益新颁发的《农村土地承包经营权证》。可证明:涉案的基本农田“岩板丘”为家庭成员向益新等6人共同共有;涉案基本农田“岩板丘”的土地使用期限为30年,自1996年1月1日起至2025年12月31日止;依照《土地管理法》第十三条之规定,2019年6月2日永定区人民法院（2018）湘0802民初4040号民事判决严重损害了“岩板丘”共同共有权人及覃家坪村2组全体村民的合法权益。2、张家界市永定区民委员会多份证明证实,组民及村民委员会对涉案“岩板丘”的土地买卖并不知情,也没有经过组民及村委会集体研究讨论决定,原村委会成员赵学祥在个人建设项目规划许可申请表上的签字盖章,并不是对符顺义与向益新之间农村基本农田土地买卖关系的认可。二、原判决适用法律错误。1、2016年11月18日,向益新与符顺义签订的《土地买卖协议》违反了法律禁止性规定,应属无效。2、原判决适用《合同法》第44条及《民事诉讼法》第64条错误,该案涉及基本农田土地使用权的问题,应当适用《土地管理法》、《农村土地承包法》。符顺义没有按规定办理审批手续。符顺义在原审提供的《建设用地规划许可证》是依据《城乡规划法》第37条、第38条而颁发的,该法条是对国有土地使用权的建设许可,并不是对农村基本农田土地使用的许可。3、符顺义提交的《建设用地规划许可证》的有效期只有2年,在2018年12月27日就已经自行作废,且没有依法延期申报，原审法院在作出（2019）湘08民终188号民事判决时将其作为定案依据错误。再审请求：1、撤销张家界市中级人民法院（2019）湘08民终188号民事判决、张家界市永定区人民法院（2018）湘0802民初3593号民事判决；2、确认向益新与符顺义于2016年11月18日签订的《土地买卖协议》无效。 符顺义辩称：1、案涉《土地买卖协议》有效，该协议是双方当事人真实意思表示，买卖是转让的一种形式，案涉土地是转让的。2、案涉协议签订后，虽然内容没有明确，但是经过取得相关行政部门许可后，内容已明确，如四至界限已明确。3、根据《中华人民共和国物权法》第150条的规定，案涉协议有效，且已获得行政机关的许可。4.根据《中华人民共和国合同法》第75条的规定，行使撤销权应当在一年以内提出，现行使撤销权期限已过。 再审中，再审申请人提交了三份证据。证据一，永定区人民政府于2018年12月30日为向益新一家颁发的《农村土地承包经营权证》，拟证明涉案地块“岩板丘”是基本农田。证据二，金山村民委员会证明。拟证明原村控违专干赵学祥签名盖章给符顺义时没有经村委会集体研究同意，没有经过覃家坪村第2村民小组全体村民同意；证据三、本院（2019）湘08行初160号行政判决书复印件。湖南省高级人民法院（2019）湘行终2330号行政判决书原件。拟证明永定区人民政府给符顺义颁发的集体建设用地审批单被依法撤销的事实。 被申请人提交两组证据：第一组航拍图两份，拟证明涉案争议土地不是基本农田；第二组，宅基地及再审申请人向亭房屋照片二张，拟证明涉案争议土地不是基本农田。 对再审申请人提交的证据，被申请人发表质证意见认为，再审申请人提交的证据一形式合法，但真实性存疑，达不到再审申请人的证明目的；证据二举证过了举证期限，不是新证据；对证据三的三性没有异议，但这是解决行政争议的判决，是另一个法律关系。 对被申请人提交的证据，再审申请人发表质证意见认为，第一组航拍图的真实性无异议，但合法性和关联性有异议。基本农田应由农业主管部门根据有关法律法规认定，涉案土地在农村土地承包经营权证上认定为基本农田；第二组拍摄是谁的房屋应由主人家认定，不具真实性、客观性、合法性，达不到被申请人的证明目的。再审申请人向亭否认照片上的房屋是她家的房屋。 本院认为，再审申请人提交的证据一形式、来源合法，与本案具有关联性，被申请人怀疑其内容的真实性，但没有提交充足的证据予反驳，应予采信；证据二举证过了举证期限，不是诉讼法律规定的新证据，对方未予质证，本案不作证据采信；证据三，是人民法院作出的生效判决，与本案具体关联性，应予采信。被申请方提交的第一组证据航拍图内容真实，来源合法，但与争议土地缺乏关联性，不能采信；第二组证据，有拍摄时间、地点、拍摄人，但没有被拍摄房屋主人和土地使用人的签名，且在法庭上未等得到认可，来源、形式不合法，不能采信。 因为在涉案土地是否为基本农田的事实问题上，双方各自举出了不同的证据。为甄别真伪，本院依职权向国土部门的测绘机构调取了符顺义涉案建设用地矢量红线2000坐标（由54坐标转换），然后在永定区国土资源局耕地保护股将该坐标套在卫星影像图上，发现争议土地在基本农田范围内。 再审审理查明，本案双方当事人均系原尹家溪镇覃家坪村村民。向益新一家属第2村民小组，符顺义属第7村民小组。2016年6月行政区划调整，覃家坪村划归大庸桥街道办事处并更名为金山村。向益新一家居住地现已变更为金山村第一村民小组，符顺义为第4村民小组。 再审申请人向益新在一审时提交的《农村土地承包经营权证登记簿》记载，自1996年1月1日起，向益新作为户主的一家五口人承包经营了包括“岩板丘”在内的4块总面积为4.15亩的责任田土。在再审中提交的《农村土地承包经营权证》记载向益新作为户主的一家七口人承包经营了包括“岩板丘”在内的13块总面积为19.38亩的责任田土。 2015年11月5日，符顺义向张家界市永定区人民政府递交《关于申请建房的报告》一份，申请在自己门前自留地里修建房屋。2016年5月1日，符顺义又填写《永定区农民个人建房申请表》，载明其建房申请用地地址为金山村七组。 2016年11月18日，符顺义将事先打印的《土地买卖协议》拿给向益新签名捺印。该协议载明，出售方为向益新，购买方为符顺义，买卖的标的是一块宅基地。协议还约定了付款方式、违约责任、生效时间，买卖宅基地面积为300平方米等内容，但协议的主要内容，如土地四至界线、面积单位和土地价款均为空白。该协议一共签了三份，均由符顺义拿走。协议签订后，符顺义未给向益新支付土地款。 2016年12月28日，原张家界市规划管理局永定区分局给符顺义颁发“地字第Y1612104号”《建设用地规划许可证》，用地位置为金山村4组。2017年1月6日，张家界市永定区人民政府给符顺义颁发（2017）定政土字第116号《集体建设用地审批单》，用地位置为金山村7组，地类为水田。2017年4月19日，原张家界市规划管理局永定区分局给符顺义颁发“建规字第C1704248号”《建设工程规划许可证》，建设位置为金山村7组。 2017年7月符顺义在涉案争议土地上放样施工时，遭到向益新家人的阻止。符顺义于2018年3月15日向张家界市永定区人民法院提起诉讼，请求排除向益新对其房屋修建的妨害行为。永定区人民法院经审理认为，涉案土地使用权尚存在争议，应由人民政府先行处理，遂作出（2018）湘0802民初619号民事裁定，驳回符顺义的起诉。符顺义不服向本院提起上诉，本院经审理认为，符顺义取得了建设用地规划许可，即取得了涉案土地使用权，他的起诉应予受理，遂于2018年5月28日作出（2018）湘08民终306号民事裁定，撤销了（2018）湘0802民初619号民事裁定，指令张家界市永定区人民法院对案件进行审理。2018年9月20日永定区人民法院作出（2018）湘0802民初1752号民事判决，支持了符顺义的诉讼请求。向益新不服提起上诉，本院于2018年11月27日作出（2018）湘08民终884号民事裁定，撤销永定区人民法院（2018）湘0802民初1752号民事判决，发回重审。永定区人民法院重审后于2019年6月2日作出（2018）湘0802民初4040号民事判决，向益新停止对符顺义修建房屋的妨害行为。向益新没有上诉，判决已经发生法律效力。 向益新一家于2019年7月2日提起行政诉讼，请求撤销永定区人民政府给符顺义颁发的集体建设用地审批单。本院经审理后认为被诉行政行为，即永定区人民政府为符顺义颁发（2017）定政土字第116号集体建设用地审批单，程序违法、主要证据不足、基本事实不清，于2019年11月7日作出（2019）湘08行初160号行政判决，撤销该集体建设用地审批单。符顺义不服上诉，湖南省高级人民法院于2020年3月2日作出（2019）湘行终2330号行政判决，驳回上诉，维持原判。 根据向益新在前述（2018）湘0802民初619号案庭审中所作的陈述，买卖的土地面积为300余平方米、价格是10万元。向益新在再审中陈述，在金山村他的名下只有一处宅基地，已经建房，没有空闲的宅基地。对此，符顺义没有提出异议。 符顺义承认，国土部门在对涉案土地勘测定界时，向益新没有到场；在他申请建房时，只有他所在的覃家坪七组的村民签字，没有其他组上的村民签字。 在再审中，双方一致确认，双方争议的土地块名为“岩板丘”。 本院再审认为，双方当事人在出卖人向益新并无空闲的宅基地的情况下，以签订宅基地买卖协议为名，买卖向益新承包经营的集体土地，其行为违反了《中华人民共和国土地管理法》有关“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”的禁止性规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，应确认无效。再审申请人的再审请求，理由成立，应予支持。《中华人民共和国合同法》第一百三十二条第二款规定：“法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。”原审判决无视当事人之间高达10万元价款的买卖约定、被申请人建房申请、在争议土地上放样行为以及符顺义提起的排除妨害诉讼，将双方之间的行为认定为土地承包权的转让，属认定事实错误，应予纠正。 对争议土地是否为基本农田，双方当事人提交了不同的证据，法院依职权向职能部门提取了相关证据，根据优势证据原则，本案诉争的土地应认定为基本农田，但这一认定对本案的处理不起决定作用。无论当事人之间买卖是否为基本农田，只要是集体所有的土地，都是法律禁止的。 被申请人符顺义在取得（2017）定政土字第116号《集体建设用地审批单》时，他向张家界市永定区人民政府递交的《关于申请建房的报告》，是申请在自己门前自留地里修建房屋。他之后填写的《永定区农民个人建房申请表》，载明其建房申请用地地址为金山村七组。原张家界市规划管理局永定区分局给符顺义颁发的“地字第Y1612104号”《建设用地规划许可证》，用地位置为金山村4组。张家界市永定区人民政府给符顺义颁发（2017）定政土字第116号《集体建设用地审批单》，用地位置为金山村7组。原张家界市规划管理局永定区分局给符顺义颁发“建规字第C1704248号”《建设工程规划许可证》，建设位置为金山村7组。这些文件无一指向原覃家坪2组或现在的金山村1组。而涉案争议的土地即“岩板丘”位于现在的金山村1组，即原来的覃家坪2组。原判认定符顺义申请规划许可时取得了村民委员会的同意，且已经取得了人民政府职能部门审批程序的完成，属认定事实错误，亦应纠正。 综上，再审申请人的再审请求，理由成立，应予支持。原审判决认定事实错误，适用法律错误，处理错误，应予纠正。依照《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第一百三十二条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销本院（2019）湘08民终188号民事判决及湖南省张家界市永定区人民法院（2018）湘0802民初3593号民事判决； 二、确认向益新与符顺义之间签订的土地买卖协议无效。 一审案件受理费100元，适用简易程序，减半收取50元、二审案件受理费100元，共计150元，由符顺义负担。 本判决为终审判决。 审判长 许 竞 审判员 汪 坚 审判员 汪云辉 二〇二〇年四月二十九日 法官助理赵丹 书记员石青 附相关法律条文： 《中华人民共和国土地管理法》 第二条中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。 全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。 任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。 国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。 国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第一百三十二条出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。 法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。