福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽04民终189号 上诉人（原审被告）：沙县万豪房地产开发有限公司，住所地福建省沙县城南洋坊205国道南侧。统一社会信用代码：913504270665971455。 法定代表人：庄雄峰，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：郑庄，福建佐佑律师事务所律师 委托诉讼代理人：张定翔，福建佐佑律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：蒋长礼，男，1967年11月6日出生，汉族，住福建省沙县。 被上诉人（原审原告）：吴新娇，女，1967年4月5日出生，汉族，住福建省沙县。 上诉人沙县万豪房地产开发有限公司（以下简称万豪公司）因与被上诉人蒋长礼、吴新娇商品房销售合同纠纷一案，不服福建省沙县人民法院（2019）闽0427民初861号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人万豪公司的委托诉讼代理人张定翔到庭参加诉讼。被上诉人蒋长礼、吴新娇经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 万豪公司上诉请求：依法撤销福建省沙县人民法院（2019)闽0427民初861号民事判决书第一项判决，改判驳回蒋长礼、吴新娇的全部诉讼请求。事实和理由：一、蒋长礼、吴新娇未能在合同约定的期限内取得不动产权证是由于行政部门拖延办理所致，属于不可抗力。一审判决认定万豪公司违约明显错误。(一）房产测绘是房屋进行产权初始登记的法定前置程序。根据国务院颁发的《房产测绘管理办法》：“有下列情形之一的，房屋权利申请人、房屋权利人或者其他利害关系人应当委托房产测绘单位进行房产测绘：（一）申请产权初始登记的房屋；”以及福建省建设厅颁布的《关于进一步规范处理商品房建筑面积测绘有关问题的通知》第二点：“各地人民政府确定的房屋权属登记机构（以下简称登记机构）应当根据城乡规划主管部门出具的规划条件核实意见，按照《房产测绘管理办法》等有关规定对房产测绘单位提供的测绘成果进行审核，依法确定房屋权属登记建筑面积。”上述办法规定了，房产测绘是该房屋进行产权初始登记的法定前置程序，房屋权属登记机构必须根据房产测绘结果依法确定房屋权属登记建筑面积。本案中，根据沙县住房和城乡规划建设局网上公开的机构设置，沙县城乡规划勘测设计室系其内设机关，具体负责沙县规划、勘测等工作。因此该机构行为属于政府行政行为。沙县城乡范围内申请产权初始登记的房屋依法必须经过沙县城乡规划勘测设计室测绘后，取得其出具的《房屋建筑面积测量计算报告》及权属附图才可以办理产权初始登记。(二）政府部门拖延办理导致逾期。1.万豪公司早于2016年9月委托沙县城乡规划勘测设计室对金古明珠7#楼进行测量计算，该测绘单位于2017年3月进行实地测绘，并于2017年6月23日开具了“房产测量费”发票。但直至2018年6月沙县城乡规划勘测设计室才初步完成《房屋建筑面积测量计算报告》。一审法院已查明，2018年7月24日沙县城乡规划勘测设计室才出具了l＃-8#楼的分户房屋权属附图用于办理不动产证，而房屋权属证附图直到2018年10月16日才完成。在房地产测绘部门未完成上述测量报告及附图的情况下，房屋权属登记机构不具有为蒋长礼、吴新娇办理不动产权证书的可能性。2.万豪公司在获得以上测量计算报告及附图后，即刻向沙县不动产登记中心办理房屋不动产权证。但由于行政机构变更，原沙县房地产管理所在变更为沙县不动产登记中心之后，手续更为复杂，办理时间加长。2019年2月起，因不动产登记业务量过大，沙县不动产登记中心拒绝收件，暂停所有新办理不动产权证书业务导致蒋长礼、吴新娇的不动产权登记逾期。(三）本案中政府行为是导致逾期的重要原因，属于不可抗力，万豪公司不应当承担违约责任。事实上，政府行为己经渗透到合同当事人的订约与履约行为中，当事人自协商订立合同之日起，就无时无刻不受到政府行为的管理与调控，而合同任何一方对政府行为的发生都不能预见、不能避免也不能克服。本案中，万豪公司已尽其所能完成所有合同义务，早于2016年9月即委托沙县城乡规划勘测设计室对涉诉房屋进行测量计算，蒋长礼、吴新娇未能在合同约定的期限内取得不动产权证是由于行政部门拖延办理所致，该行为的发生是万豪公司不能预见、不能避免且不能克服的，属于不可抗力。根据《民法通则》一百八十条的规定，万豪公司不应当承担《商品房买卖合同》项下第二十条约定的逾期办证违约责任。福建省高级人民法院发布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》，其中第15问是关于如何认定出卖人因行政部门原因导致逾期办证责任的问题，福建省高院明确回答如下：双方当事人未明确约定由出卖人负责办理房屋权属证书的，出卖人仅承担协助办证义务，即，在法定期限内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料(包括法律、法规规定应报送的资料以及房地产行政主管部门要求提供的其他资料)，报送房屋所在地房地产行政主管部门，并告知买受人。由于行政部门或者其他非出卖人原因导致买受人未能在《商品房买卖合同司法解释》第十八条第一款规定的期限内取得房屋权属证书的，出卖人不承担违约责任。该解答符合司法精神，符合我国目前经济社会的客观现实，清晰地分配了买卖双方应承担的权利义务及风险，应当遵照执行。综上，一审判决在认定事实和适用法律方面均有明显错误，请求二审法依法改判。 蒋长礼、吴新娇未作答辩。 蒋长礼、吴新娇向一审法院起诉请求：1.判令万豪公司向蒋长礼、吴新娇支付逾期办证违约金7282.61元（从2018年6月1日起暂计至2019年2月15日）及从2019年2月16日起至实际办理好不动产权证书之日止的违约金；2.本案诉讼费由万豪公司承担。 一审法院认定的事实： 1.2015年10月18日，蒋长礼、吴新娇与万豪公司签订《商品房买卖合同（预售）》。主要约定：蒋长礼、吴新娇向万豪公司购买位于沙县金古山景公园南侧金古明珠7号楼1103室商品房，总价款560201元，双方按该商品房对应的《房屋测绘报告》实际测量面积，按实结算房价，多还少补。出卖人应当在2017年5月30日前向买受人交付该商品房。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之零点五的违约金，违约金累加最高不超过商品房总价款的1%。合同签订后，蒋长礼、吴新娇按约向万豪公司支付购房款560201元。万豪公司在2017年5月30日前将该商品房交付蒋长礼、吴新娇使用。 2.2018年7月24日，沙县城乡规划勘测设计室根据万豪公司提供的分户单元姓名信息，出具了1#-8#楼的分户房屋权属附图，用于办理不动产证。2018年10月16日，根据万豪公司的要求又出具了1#-8#楼总确权的房屋权属证附图。2019年2月3日，沙县不动产登记中心出具了《房地产开发项目首次登记（总确权）证明》。 3.2019年5月23日，万豪公司按照合同约定的送达地址通过EMS邮政特快专递向蒋长礼、吴新娇邮寄《房屋所有权证办理通知单》，要求其在收到该份通知之日起十五日内前往万豪公司办理购房面积差价及购房税费差价的结算手续，并领取办理不动产权证的相关资料。蒋长礼、吴新娇已收到该通知。 4.2019年7月18日，蒋长礼、吴新娇委托沙县诚信住房置换中心员工办理坐落于沙县金古山景公园南侧金古明珠7号楼1103室不动产国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记（商品房分户）。万豪公司已提交该户办理国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记（商品房分户）所需的全部材料。 一审法院认为，蒋长礼、吴新娇与万豪公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。蒋长礼、吴新娇按约定付清了购房款，万豪公司于2017年5月30日前交付了商品房。依合同约定万豪公司应在商品房交付后的365日内即2018年5月30日前向有关部门提交蒋长礼、吴新娇办理不动产权证书有关手续，但万豪公司于2019年5月23日才书面通知蒋长礼、吴新娇办理不动产权证书的相关事宜，双方于2019年7月18日共同委托沙县诚信住房置换中心办理蒋长礼、吴新娇坐落于沙县金古山景公园南侧金古明珠7号楼1103室不动产国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记手续，万豪公司已构成违约。根据双方约定违约金累加最高不超过商品房总价款的1%，商品房总价款560201元的1%即5602.01元。蒋长礼、吴新娇主张的逾期办证违约金已超出合同约定，对超出部分，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十条、六十条、第一百一十四条规定，判决：一、沙县万豪房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内向蒋长礼、吴新娇支付逾期办理房屋权属证书的违约金5602.01元；二、驳回蒋长礼、吴新娇其他诉讼请求。案件受理50元，由蒋长礼、吴新娇负担10元，由沙县万豪房地产开发有限公司负担40元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 万豪公司提交以下证据：证据1《竣工验收报告》一份、证据2《测量说明》一份、证据3福建增值税普通发票一份，证据1－3拟证明案涉工程已于2017年4月通过竣工验收，并由沙县城乡规划勘测设计室进行了实地测绘，2017年6月23日万豪公司缴纳全部房产测量费并收到增值税发票的事实；证据4《沙县住建局机构设置》、证据5《中共沙县住房和城乡规划建设局党组关于调整领导班子成员及科级干部工作分工的通知》、证据6《房地产测量计算委托书》、证据7《房屋现场勘验图》（金古明珠7#楼）、证据8沙县政府部门管理事业单位截图，证据4－8拟证明沙县城乡规划勘测设计室是沙县住建局开办的事业单位。沙县住建局规划股主任同时兼任城乡规划勘测设计主任张潘彧以及副主任吴志裕，分别是“沙县城乡规划勘测设计室，法定代表人及审核员，沙县住建局城乡规划勘测设计室”是一套人马两块牌子，“沙县城乡规划勘测设计室”实际代表沙县住建局城乡规划勘测设计室；证据9《福建省自然资源厅行政审批与服务平台截图》一份，拟证明2016年度，福建省三明市沙县地区，具有测绘资质的单位只有三家，其中只有“沙县城乡规划勘测设计室”实际从事房产测绘业务的事实。 本院认证认为，蒋长礼、吴新娇未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利，本院认定万豪公司提交以上九组证据真实、合法、与本案有关联，并可以作为本案认定事实的依据。 万豪公司对一审认定的事实没有异议，本院予以确认。 二审中双方当事人争议的焦点为：逾期办理测绘及审核能否免除万豪公司的逾期办证的违约责任。对此，本院分析认定如下： 万豪公司主张其早于2016年9月委托沙县城乡规划勘测设计室对金古明珠7#楼进行测量计算，该测绘单位于2017年3月进行实地测绘，并于2017年6月23日开具了“房产测量费”发票。但直至2018年6月沙县城乡规划勘测设计室才初步完成《房屋建筑面积测量计算报告》。一审法院已查明，2018年7月24日沙县城乡规划勘测设计室才出具了l＃-8#楼的分户房屋权属附图用于办理不动产证，而房屋权属证附图直到2018年10月16日才完成。在房地产测绘部门未完成上述测量报告及附图的情况下，房屋权属登记机构不具有为蒋长礼、吴新娇办理不动产权证书的可能性。万豪公司在获得以上测量计算报告及附图后，即刻向沙县不动产登记中心办理房屋不动产权证。但由于行政机构变更，原沙县房地产管理所在变更为沙县不动产登记中心之后，手续更为复杂，办理时间加长。2019年2月起，因不动产登记业务量过大，沙县不动产登记中心拒绝收件，暂停所有新办理不动产权证书业务导致蒋长礼、吴新娇的不动产权登记逾期。蒋长礼、吴新娇未能在合同约定的期限内取得不动产权证是由于行政部门拖延办理所致，该行为的发生是万豪公司不能预见、不能避免且不能克服的，属于不可抗力。根据《民法通则》一百八十条的规定，万豪公司不应当承担《商品房买卖合同》项下第二十条约定的逾期办证违约责任。本院认为，万豪公司作为案涉房产的开发商，对案涉房地产开发项目负有办理首次登记（总确权）的法定义务。根据2008年7月1日起施行的建设部《房屋登记办法》第三十条关于“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料”的规定，万豪公司办理测绘、权属登记等必要法律文件是其履行申请办理房屋所有权初始登记（首次登记、总确权）义务的主要内容。根据沙县不动产登记中心出具的《房地产开发项目首次登记（总确权）证明》，万豪公司于2019年2月3日才向沙县不动产登记中心提交讼争房产所在楼幢的所有权首次登记（总确权）的申请材料，该证明书为新建商品房项目申请房屋首次登记（总确权）的办结凭证，是房地产登记部门在办理该项目内房屋所有权登记、所有权转移登记时的收件依据。《商品房买卖合同（预售）》约定万豪公司应在商品房交付后的365日内即2018年5月30日前向有关部门提交蒋长礼、吴新娇办理不动产权证书有关手续。故应当认定万豪公司存在逾期办证的违约行为。即便房地产测绘部门未按约定的期限完成测量报告及附图、不动产登记部门未及时审核等情形存在，也仅是因万豪公司与房地产测绘部门、不动产登记部门之间发生法律关系而产生法律的后果，是能够预见、亦能避免或克服，不属于不可抗力。因蒋长礼、吴新娇不是该法律关系的相对方，对其不产生约束力，故逾期办理测绘及审核情形不能作为万豪公司免除逾期办证违约责任的法定或约定事由。万豪公司无权据此要求免除逾期办证的违约责任，其在承担相关违约责任后，可另行主张权利。 本院认为，涉案《商品房买卖合同（预售）》未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定行使权利、履行义务。根据本案查明的事实，逾期办理讼争房产首次登记系因万豪公司原因导致，万豪公司关于逾期办理讼争房屋所有权首次登记并非其原因所致、而是行政部门拖延办理所致、属于不可抗力、其无需为逾期办证承担违约责任的上诉主张与事实不符，本院不予支持。一审判决有关违约金金额的认定并无不当，本院予以确认。 综上所述，万豪公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。蒋长礼、吴新娇经本院传票传唤，无正当理由拒不到参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由沙县万豪房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张丽伟 审判员  林炬火 审判员  吴树辉 二〇二〇年四月十三日 书记员  林 慧 附：本案适用主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。