上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终15815号上诉人（原审被告）：王辉英，女，1975年9月2日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：高慧君，上海市华荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈文龙，上海市华荣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海亿联家居市场经营管理有限公司，住所地上海市浦东新区航头镇航梅路588号。法定代表人：林晓军，运营副总监。委托诉讼代理人：李小龙，上海市金马律师事务所律师。上诉人王辉英因与被上诉人上海亿联家居市场经营管理有限公司（以下简称亿联公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初70538号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王辉英上诉请求：撤销一审判决第一、三、四项，改判确认王辉英与亿联公司之间的房屋租赁合同关系于2019年4月16日解除；王辉英向亿联公司支付2019年3月1日至2019年4月16日的租金及物业费；亿联公司返还王辉英烟感押金人民币400元、喷淋押金3,120元、装修押金5,000元、电卡押金100元、施工证押金200元。事实和理由：（1）2018年底，王辉英与亿联公司运营部就系争商铺签订正式租赁合同，约定租赁期限自2018年12月1日起至2019年11月30日止。故双方之间并非不定期租赁合同关系，王辉英无需支付2018年12月1日前的租金及物业费。即便法院不认可上述租赁合同，因亿联公司曾承诺2018年5月1日前为免租期，租金及物业费也应从免租期届满之日起算。（2）2019年4月16日，王辉英在搬离系争商铺内物品时，遭亿联公司阻挠，双方发生冲突并报警，再无继续履行租赁合同的可能。当日，亿联公司给王辉英开具出门单，王辉英将系争商铺内物品全部搬离，双方以实际行动表明解除租赁合同。故租金及物业费应当计算至该日止。（3）王辉英实际支付了烟感押金、喷淋押金、装修押金、电卡押金及施工证押金，租赁合同解除后，亿联公司应予返还。亿联公司辩称，不同意王辉英的上诉请求。王辉英所述其与亿联公司运营部签订的租赁合同，系为配合王辉英办理工商登记所用，双方均无据此设立系争商铺租赁合同关系的真实意思。双方之间实际形成不定期租赁合同关系。不同意于本案中一并处理烟感押金、喷淋押金、装修押金、电卡押金及施工证押金。一审判决具有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。亿联公司向一审法院起诉请求：1.判令解除亿联公司与王辉英之间的房屋租赁合同关系；2.判令王辉英向亿联公司返还本案系争上海市浦东新区XX路XX弄83108、83109商铺；3.判令王辉英向亿联公司支付租金，按照47元/平方米/月的标准，自2018年1月26日起计算至合同解除之日止；4.判令王辉英向亿联公司支付物业费，按照18元/平方米/月的标准，自2018年1月26日起计算至合同解除之日止。一审法院认定事实：2017年10月26日，亿联公司（管理公司）与王辉英（预订人）签订《亿联中心二期商铺租赁预定确认书》，约定王辉英向亿联公司租赁系争商铺，商铺建筑面积219.20平方米，租金47元/平方米/月，物业费18元/平方米/月，三个月租金30,907元，三个月物业费11,837元，综保金14,249元，支付方式：一年一付，先付后用。确认书的备注记载：管理公司接受业主的委托出租亿联中心二期商铺，预订人拟租赁商铺从事沙发、软床产品的销售经营活动；预订人须在本确认书签署后五日内付清首期租金并按照管理公司通知的时间签订租赁合同、交纳相关费用。同日，王辉英向亿联公司支付租金30,907元、物业费11,837元、综保金14,248元。2017年11月4日，亿联公司向王辉英交付系争商铺。同日，王辉英向亿联公司提交进场装修申请书，施工期限为2017年11月4日至2017年12月4日。2019年4月，亿联公司向王辉英发送《续约催告函》，要求王辉英“……应当于2019年5月1日前到我公司办妥新的租赁年度的《商铺租赁合同书》的签订、租金交纳等续约手续，租金标准不变。凡是未在规定期限内办妥续租手续的承租人，到期后将不能继续使用商铺和仓库租赁，承租人应当在期限届满时腾空并将商铺和仓库退还给我公司，否则您将依照综合费用支付违约金并承担实现权利的律师费用”。亿联公司于2019年6月28日向一审法院递交起诉状，要求判如所请，王辉英于2019年8月17日签收本案包括诉状在内的诉讼材料。一审法院另认定，上海市浦东新区航头镇XX路XX弄XX-XX号地下1层、1-4层的房屋系上海A有限公司所有。一审中，亿联公司陈述王辉英目前尚未从系争商铺搬离。王辉英陈述其已于2019年4月16日搬离，搬离时未书面通知亿联公司。亿联公司与王辉英均表示双方之间的租赁合同关系为不定期租赁。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。亿联公司与王辉英签订《亿联中心二期商铺租赁预定确认书》，约定王辉英向亿联公司承租系争商铺，系双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应恪守。双方在审理中确认双方之间的租赁合同关系为不定期租赁。关于合同解除。根据法律规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，另一方可以解除合同。本案中，亿联公司于2017年11月4日向王辉英交付系争商铺，后王辉英仅向亿联公司支付了三个月的租金和物业费，亿联公司向王辉英催缴租金未果。王辉英辩称自房屋交付后至2018年4月30日期间为装修免租期，而其已于2019年4月16日腾空房屋，故王辉英不存在欠付租金的情形。一审法院认为，确认书未就装修免租期作出约定，王辉英也未提供有效证据证明双方在确认书之外就装修免租期达成过合意，故对王辉英的上述意见不予采纳。另王辉英认为亿联公司管理不善导致王辉英无法经营，其有权不支付租金，但未提供有效证据证明。综上，亿联公司有权解除合同。王辉英于2019年8月17日签收本案诉状等诉讼材料，故确认亿联公司与王辉英就系争商铺达成的房屋租赁合同关系于王辉英上述签收之日解除。关于房屋返还和租金、物业费的支付。合同解除后，王辉英应将系争商铺返还亿联公司。王辉英未提供有效证据证明其已向亿联公司返还系争商铺，故对亿联公司主张王辉英返还系争商铺的诉请依法予以支持。合同解除后，王辉英应当支付商铺交付之日至合同解除之前的欠付租金和物业费，即王辉英应支付2018年2月4日至2019年8月17日期间的租金190,251元、物业费72,862元。王辉英提出亿联公司应返还烟感押金、喷淋押金、装修押金、电费及打人赔偿金的意见，因与本案纠纷并无关联，且未提交任何证据予以证明，故在本案中不予处理。王辉英又辩称装修费在应付租金中予以抵扣，因合同对于承租人的装修费处理未有约定，而合同解除的责任又在于王辉英，王辉英的上述意见缺乏事实和法律依据，不予采纳。关于综保金的处理，王辉英认为其性质为租赁合同的保证金，要求在合同解除后返还，亿联公司请求在本案中一并处理，为减轻当事人讼累，一并予以处理。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（三）项、第九十六条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于二〇一九年十月十五日作出判决：一、上海亿联家具市场经营管理有限公司与王辉英于2017年10月26日签订的《亿联中心二期商铺租赁预定确认书》于2019年8月17日解除；二、王辉英于判决生效之日起十日内向上海亿联家具市场经营管理有限公司返还上海市浦东新区XX路XX弄XX、XX号商铺；三、王辉英于判决生效之日起十日内向上海亿联家具市场经营管理有限公司支付2018年2月4日至2019年8月17日期间的租金190,251元；四、王辉英于判决生效之日起十日内向上海亿联家具市场经营管理有限公司支付2018年2月4日至2019年8月17日期间的物业费72,862元；五、上海亿联家具市场经营管理有限公司于判决生效之日起十日内向王辉英返还综保金14,249元（本项内容可与判决第三项内容抵扣）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,033元，减半收取计2,516.50元，由王辉英负担。二审中，王辉英提交以下三份证据材料：1.王辉英与亿联公司运营部签订的《上海市商品交易市场进场经营合同》，来源于王辉英个体工商户开业登记申请工商内档，证明租期自2018年12月1日起至2019年11月30日止。2.烟感押金、喷淋押金、电卡押金及施工证押金收据，证明王辉英实际支付上述款项，租赁合同解除后，亿联公司应予返还。3.上海市卢湾公证处就王辉英（微信号：XX）与昵称“LAMER潘某”（微信号：XX）微信聊天截图过程出具的（2019）沪卢证字第1851号《公证书》，证明亿联公司招商经理潘某确认2018年5月1日前为装修免租期。亿联公司认为王辉英提交的上述证据材料均不符合二审新证据的要求，不应予以质证。如果法院要求发表质证意见，则：1.王辉英并未出示合同原件，故该份租赁合同的真实性不予认可。况且，即便该份租赁合同真实，其约定的租赁标的及租金标准明显异于本案系争商铺的租赁合同关系，应该是为办理工商登记所用，并非双方真实意思表示。2.关于押金收据。认可电卡押金收据及施工证押金收据的真实性。烟感及喷淋收据虽出具原件，但并未记载为押金，故对其不予认可。3.关于公证的微信聊天内容，确认“LAMER潘某”系其公司招商部人员，但不认可公司对2018年5月1日前已经入驻商户予以免租的事实，且其回复“是额”不能表明其认可王辉英的全部陈述内容。对于王辉英二审中提供的证据，本院认定如下：1.关于《上海市商品交易市场进场经营合同》。该合同约定，租赁场所为XX路XX号XX建材博览中心F83108、83109；库房场地面积200平方米；租赁期自2018年12月1日起至2019年11月30日止；库房场地租金总额为10,000元；合同生效之日起5日内交付库房场地；该合同一式/份，证照登记部门1份。该合同中违约责任及结算条款均空白未填写；合同首部无甲方名称，落款处无合同签订日期。本院认为，该合同来源于王辉英个体工商户开业登记申请材料的工商内档，约定的租赁场地位置及面积、租金总额及租赁场地交付时间均与双方实际履行情况不符，且未约定违约责任及结算条款，亦未记载合同签订日期，该合同文本虽存于证照登记部门，但当事人却无原件。由此可见，亿联公司主张该合同仅为办理工商登记所用，并非双方建立租赁关系的真实意思表示，具有合理性，本院予以采信。2.关于烟感押金、喷淋押金、电卡押金及施工证押金收据。因亿联公司认可电卡押金及施工证押金收据的真实性，故本院予以确认。王辉英虽出具烟感及喷淋收据的原件，但两份收据记载的收款事由为“烟感（5个）”、“喷淋（26个）”，无法体现押金性质，在缺乏其他证据印证的情况下，不能证明王辉英支付烟感押金及喷淋押金的事实。3.关于公证的微信聊天记录。亿联公司确认昵称为“LAMER潘某”的主体系亿联公司招商部人员，认可该微信聊天记录的真实性，故本院对公证书中记载的微信聊天记录的真实性予以确认。该聊天记录显示，2019年9月18日19时48分，王辉英：“你说商场的收费日期定下来了，18年5月1号起算，之前是装修优惠期，我4月16号就撤场清空了格位，保安打我后就去医院了，最后的一点点东西都是楼管让我工人去开了出门单，当天全部拉走的。这是商场公开的信息，又不是啥秘密。”潘某：“是额。”经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。二审中，亿联公司确认，收到过施工证押金200元、电卡押金100元、装修押金5,000元，但认为上述押金应当在王辉英办理退租手续、付清租金后退还，并且，上述押金系因装修产生，王辉英应当另行起诉或提起反诉，不应于本案中一并审理，否则损害了亿联公司的上诉权。本院另查明，王辉英于一审中提交了其与潘某于2019年7月3日的谈话录音文字版，证明潘某确认2018年5月1日前为免租期。亿联公司于一审2019年9月18日庭审中就此发表质证意见称，不认可其真实性、关联性。二审中，亿联公司表示认可录音的真实性，但不认可其证明目的，主要理由为：（1）王辉英并未提交任何书面证据证明亿联公司发布过2018年5月1日前免租的政策；（2）根据亿联公司规定，涉及免租事宜的决定应当经董事会开会讨论，由总监、董事长审核通过后以书面形式并加盖公章对外发布，潘某并非公司高级管理人员，没有对外代表公司作出免租决定的权利；（3）王辉英承租系争商铺后仅支付三个月的租金，若给予其六个月的免租期，不符合权利义务对等原则，也有悖于市场交易习惯。就2019年7月3日王辉英夫妇与潘某的谈话录音，因亿联公司认可其真实性，本院该证据予以确认。该录音内容如下：“王辉英：进来不是说有优惠三个月的吗，在哪里？潘某：有的，我们不是从2017年11月11日开张验收的嘛，一直到2018年4月30日，这段时间都不算的，这段时间不管2个月3个月，反正都不算的。……王辉英丈夫：2018年5月1日前都免掉的？潘某：对的。”本院认为，本案二审的争议焦点在于：双方当事人间的租赁期间系定期还是不定期；2018年5月1日前是否为系争商铺的免租期；租赁合同关系解除的原因及时间；王辉英应当支付的租金及物业费的期间；押金是否应于本案中一并处理。第一，关于双方当事人间的租赁期间。虽然，王辉英于二审中主张双方当事人签订过书面租赁合同，即《上海市商品交易市场进场经营合同》，故相关权利义务应当按照该书面租赁合同确定，双方间为定期租赁合同关系。但是，根据本院上述分析，该经营合同并非双方当事人建立租赁合同关系的真实意思表示，且与王辉英一审主张相悖，故本院不予采信。2017年10月26日，王辉英作为承租人与亿联公司作为出租人签订商铺租赁预订确定书。虽然，该确认书对租赁标的坐落及面积、租金及物业费标准、租赁用途等均予以明确规定，但是，该确认书同时约定，王辉英应当按照亿联公司通知的时间签订租赁合同。可见，双方当事人有意此后订立新的租赁合同，以最终明确双方之间的租赁合同关系。因此，确认书系属预约合同。根据我国《合同法》第三十七条，采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，双方虽约定另行签订租赁合同，但在此之前，亿联公司已经按照确认书约定交付了系争商铺，履行了租赁合同项下出租人的主要义务，王辉英接受系争商铺用于经营，并按照确认书约定的标准支付了三个月的租金及物业费，因此，可以认定双方之间形成租赁合同关系。同时，因双方对租赁期限没有约定，故该租赁合同关系为不定期租赁合同关系。一审中，双方当事人对此亦均予以确认。第二，关于2018年5月1日前是否为系争商铺的免租期。王辉英主张亿联公司同意2018年5月1日前为系争商铺的免租期，虽然没有直接的书面证据，但是，根据王辉英提交的其与亿联公司招商部工作人员潘某的录音及微信聊天记录内容，结合亿联公司并无证据证明其曾向王辉英催告过2018年5月1日前租金的情况，可以认定亿联公司同意系争商铺享有免租期至2018年5月1日的事实。第三，关于不定期租赁合同关系解除的原因及时间。2017年10月26日，王辉英与亿联公司签订确认书后，支付了三个月的租金及物业费。2017年11月4日，亿联公司向王辉英交付系争商铺。此后，王辉英未再支付过租金及物业费。根据我国《合同法》第六十二条，合同约定履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。本案中，王辉英并未支付系争商铺2018年8月1日起的租金。双方当事人虽未就租金及物业费的支付期间达成明确约定，但王辉英应当及时支付租金及物业费，并在亿联公司催告后的合理期限内支付租金及物业费。2019年4月10日，亿联公司向王辉英发送《续约催告函》，提及王辉英应于2019年5月1日办妥租金交纳等手续。王辉英虽于二审中否认收到上述催告函，但该催告函系其一审提交的证据，亿联公司经核对原件后确认其真实性，故王辉英否认其收到催告函，与其一审诉讼行为相悖。及时、足额支付租金系承租人的主要合同义务，王辉英于租赁合同履行期间，长期不支付租金，经亿联公司催告后，仍未在合理期限内支付租金，构成根本违约，亿联公司有权提起本案诉讼，请求判令解除双方间的不定期租赁合同关系。王辉英于2019年8月17日收到起诉状副本，可以认定该日期为双方间租赁合同关系解除的日期。一审直接判决解除双方于2017年10月26日签订的确认书，表述不当，本院予以更正。王辉英主张其于2019年4月16日解除租赁合同关系，并于当日搬离并返还系争商铺。对此，本院认为，搬离系争商铺内物品可能存在多种原因，搬离行为本身不能直接认定为具有解除合同的意思表示。不定期租赁合同关系中，当事人可以随时解除合同，但应当合理期限之前，向对方发出明确清楚的解除合同的意思表示。王辉英并未提交任何证据证明其向亿联公司明确表示解除租赁合同关系，要求亿联公司办理系争商铺的交接手续。因此，王辉英关于合同解除及系争商铺交接日期的主张，缺乏依据，不予采信。第四，关于王辉英应当支付的租金及物业费的期间。双方之间形成不定期租赁合同关系，且对系争商铺租金及物业费的支付期间并无任何约定，结合亿联公司诉请，本案租金及物业费的支付期间应当认定为系争商铺免租期届满之日起至租赁合同关系解除之日止，即2018年5月1日至2019年8月17日。鉴于王辉英已经支付了三个月的租金及物业费，且其对一审认定的租金及物业费的标准并无异议，故王辉英应当向亿联公司支付2018年8月1日至2019年8月17日的租金及物业费，租金及物业费标准以确认书约定为准。第五，关于烟感押金、喷淋押金、装修押金、电卡押金及施工证押金返还的问题。其中，烟感押金及喷淋押金，亿联公司主张该两笔费用为购买烟感设备及喷淋设备的款项，而王辉英未能充分举证证明该两笔费用属于押金性质，故对该两笔费用的返还，本院不予支持。至于装修押金、电卡押金及施工证押金，亿联公司确认收到该三笔押金。虽然，王辉英未于本案一审中提起反诉，亦未在一审中主张返还电卡押金及施工证押金，亿联公司也不同意于本案二审中一并处理。但是，考虑到合同解除应尽可能一次性解决纠纷，本案中，王辉英实际向亿联公司支付了上述押金，亿联公司未能合理说明其于合同解除后继续持有上述押金的依据，为减轻当事人讼累，本院对此一并处理，即亿联公司应当向王辉英返还装修押金、电卡押金及施工证押金。综上，王辉英的上诉请求，部分成立，应予支持。一审判决部分不当，应予改判。另因一审判决对亿联公司名称记载存在笔误，二审予以更正。依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、第六十二条第（四）项、第九十四条第（三）项、第九十七条、第二百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初70538号民事判决；二、上海亿联家居市场经营管理有限公司与王辉英就上海市浦东新区XX路XX弄XX、XX号商铺建立的租赁合同关系于2019年8月17日解除；三、王辉英于本判决生效之日起十日内向上海亿联家居市场经营管理有限公司返还上海市浦东新区XX路XX弄XX、XX号商铺；四、王辉英于本判决生效之日起十日内向上海亿联家居市场经营管理有限公司支付2018年8月1日至2019年8月17日期间的租金129,278.50元；五、王辉英于本判决生效之日起十日内向上海亿联家居市场经营管理有限公司支付2018年8月1日至2019年8月17日期间的物业费49,510.92元；六、上海亿联家居市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向王辉英返还综保金14,249元、装修押金5,000元、电卡押金100元、施工证押金200元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5,033元，减半收取计2,516.50元，由王辉英负担1,635.70元，上海亿联家居市场经营管理有限公司负担880.80元。二审案件受理费5,033元，由王辉英负担3,271.50元，上海亿联家居市场经营管理有限公司负担1,761.50元。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  叶振军审判员  胡桂霞二〇二〇年四月十日书记员  莫 莉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第三十七条采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。二、《中华人民共和国合同法》第六十二条……当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间；……三、《中华人民共和国合同法》第九十四条……有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……四、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。五、《中华人民共和国合同法》第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。六、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……