甘肃省张掖市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）甘07执异12号 案外人：张掖市海湾房地产开发有限公司。 法定代表人：郝玉萍，该公司经理。 委托诉讼代理人：赵洪钧，该公司工作人员。 申请执行人：中国农业银行股份有限公司张掖分行。 负责人：史砾鑫，该行行长。 被执行人：张掖市西域建材有限公司。 法定代表人：李志彬，该公司总经理。 被执行人：张掖市农信融资担保有限责任公司。 法定代表人：张梓晗，该公司董事长。 被执行人：张掖市山丹水泥(集团)有限责任公司。 法定代表人：吴兴虎，该公司董事长。 被执行人：李志彬，男，1994年9月13日出生，汉族，甘肃省张掖市甘州区人，住张掖市甘州区。 被执行人：何瑶，女，1973年12月1日出生，汉族，甘肃省张掖市甘州区人，住张掖市甘州区。 被执行人：李良，男，1972年3月19日出生，汉族，甘肃省张掖市甘州区人，住张掖市甘州区。 被执行人：李海，男，1970年6月15日出生，汉族，甘肃省张掖市甘州区人，住张掖市甘州区。 本院在执行申请执行人中国农业银行股份有限公司张掖分行（以下简称农行张掖分行）与被执行人张掖市西域建材有限公司、张掖市农信融资担保有限责任公司（以下简称农信担保公司）、张掖市山丹水泥（集团）有限责任公司、李志彬、何瑶、李良、李海金融借款合同纠纷一案中，案外人张掖市海湾房地产开发有限公司（以下简称海湾房产公司）于2020年4月1日对本院查封的位于甘州区（以下简称案涉房产）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 案外人海湾房产公司称，请求依法撤销本院（2019）甘07执75号执行裁定书及查封令，解除对案涉房产的查封。事实与理由：2016年12月30日，张掖市海湾酒店管理有限公司因流动资金周转向兰州银行张掖分行借款80万元，该笔借款由农信担保公司提供担保。同时，案外人海湾房产公司将其所有的案涉房产作为反担保抵押物抵押至农信担保公司。因当时抵押物处于预售阶段，未办理产权登记，导致海湾房产公司与农信担保公司无法办理不动产抵押权登记手续。经海湾房产公司、张掖市海湾酒店管理有限公司与农信担保公司协商，以网签备案的方式将上述抵押物登记在了农信担保公司名下。2017年12月20日，张掖市海湾酒店管理有限公司如期足额向兰州银行张掖分行偿还了上述借款。综上，案涉房产的所有权自始至终属于海湾房产公司所有，系海湾房产公司的资产，并非农信担保公司的财产，故请求解除对案涉房产的查封。 本院查明，申请执行人农行张掖分行与被执行人张掖市西域建材有限公司、农信担保公司、张掖市山丹水泥(集团)有限责任公司、李志彬、何瑶、李良、李海金融借款合同纠纷一案，本院于2019年7月17日受理，执行案号为（2019）甘07执75号。本院在执行该案过程中，于2019年8月13日轮候预查封了农信担保公司名下的案涉房产，查封期限为2019年8月13日至2022年8月12日。该案因双方达成执行和解协议，于2019年10月18日终结执行。2020年4月1日，案外人海湾房产公司以本院所查封的案涉房产属其所有向本院提出书面执行异议。 另查明，2016年12月30日，张掖市海湾酒店管理有限公司向兰州银行张掖甘州支行借款80万元，期限为2016年12月30日至2017年12月20日，由农信担保公司提供担保。海湾房产公司以其所有的案涉房产向农信担保公司提供抵押反担保。因案涉房产当时未办理产权初始登记，海湾房产公司与农信担保公司签订商品房买卖合同（预售），并在张掖市房屋产权交易中心办理了网签登记备案手续。2017年12月20日，张掖市海湾酒店管理有限公司向兰州银行张掖甘州支行偿还借款80万元。 还查明，甘州区法院在执行申请执行人中国建设银行股份有限公司张掖分行与被执行人民乐县嘉隆商贸有限公司、刘智华、王倩、农信担保公司借款合同纠纷一案中，于2019年3月26日预查封被执行人农信担保公司名下的案涉房产，期限至2022年3月25日。案外人海湾房产公司以与本案相同的事实和理由向甘州区法院提出执行异议申请，请求解除对案涉房产的查封。经甘州区法院审查，于2019年12月6日作出（2019）甘0702执异130号执行裁定书，认为海湾房产公司的异议成立，解除了对案涉房产的查封。案外人及当事人均未提起执行异议之诉。 本院认为，本案争议的焦点问题是案外人海湾房产公司对案涉房产是否享有足以排除强制执行的实体权益。现分析如下：第一，案涉房产系海湾房产公司开发修建的商品房，属于该公司所有，并非被执行人农信担保公司的责任财产。第二，虽然海湾房产公司与农信担保公司签订了商品房买卖合同（预售），但该合同并未实际履行。海湾房产公司未向农信担保公司交付案涉房产，农信担保公司也未向海湾房产公司支付房款。双方之间实际系抵押担保法律关系，签订该合同的目的是为了限制海湾房产公司对案涉房产进行处分，而非取得案涉房产之物权。现张掖市海湾酒店管理有限公司已向兰州银行张掖甘州支行偿还借款，主债务已消灭，反担保抵押权也随之消灭。第三，本院对案涉房产采取轮候预查封措施，是基于海湾房产公司与农信担保公司签订了商品房买卖合同（预售）并办理了网签登记备案手续。但商品房网签登记是房产管理部门依托其建立的商品房网上签约备案平台，规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为，是行政机关对商品房买卖合同进行管理的一项措施。该登记行为并不具有物权变动性质，不直接产生不动产物权设立或变动的效力。根据物权公示原则，不动产物权的设立、变更、转让和消灭应当依照法律规定进行登记，方发生效力，未经登记，不发生效力。本案中，海湾房产公司与农信担保公司在签订商品房买卖合同（预售）后，并未向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记，案涉房产仍属案外人海湾房产公司所有。综上，海湾房产公司对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，其执行异议理由成立，本院予以支持。但目前对案涉房产解除查封的条件尚不成就，应依法中止执行。若农行张掖分行在法定期间内未提起执行异议之诉，海湾房产公司可自起诉期限届满之日起七日内申请解除对案涉房产的查封；若农行张掖分行提起执行异议之诉，则应按执行异议之诉的裁判结果处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下： 中止对被执行人张掖市农信融资担保有限责任公司名下位于甘州区的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向甘肃省张掖市中级人民法院提起诉讼。 审判长  刘曙光 审判员  张正权 审判员  郭永旺 二〇二〇年四月二十日 书记员  杨立婷 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。