湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终1372号上诉人（原审原告、反诉被告）：雷雪辉，男，1991年2月20日出生，汉族，住湖南省衡东县。被上诉人（原审被告、反诉原告）：谢诚，女，1985年1月7日出生，汉族，住湖南省临湘市。上诉人雷雪辉因与被上诉人谢诚房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初15832号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人雷雪辉的上诉请求：1、请求撤销原一审判决，发回重审或改判驳回谢诚的反诉请求，支持雷雪辉的本诉请求；2、本案一、二审诉讼费由谢诚承担。事实和理由：一、双方争议的租赁合同自始至终系非法、无效合同；二、一审判决未查明案件事实，认定事实不清。被上诉人谢诚答辩称：一审判决认定事实清楚，租赁合同明确约定承租方不得转让转租所涉门面。谢诚并未要求雷雪辉退还门面，未阻止经营也未要求返还门面终止合同。雷雪辉的一审本诉请求：1、退还2019年8月25日至2019年11月25日（共计三个月）租金6300元及合同押金5000元，共计11300元;2、对2019年8月份在合同有效期内拒绝雷雪辉合伙人进场造成雷雪辉关门停业所造成的损失予以相应的赔偿;3、在诉讼处理结果双方未达成一致的情况下谢诚不得将门面出租或转让。谢诚的一审反诉请求：1、请求法院判令被反诉人支付反诉人2019年11月26日至2020年2月10日租金总计5550元。2、请求法院判令被反诉人擦除租赁门面卷闸门门页上影响社会和谐的标语，恢复卷闸门原状，或由反诉人擦除并恢复原状由被反诉人承担全部费用。3、本案本诉与反诉的诉讼费用由被反诉人承担。一审法院认定事实如下：2019年2月25日谢诚将其租赁的位于岳麓区望月湖社区六片26栋3号门面君诚茶叶店的一半转租给雷雪辉使用，谢诚（甲方）与雷雪辉（乙方）辉签订了《租赁合同》，合同约定：一、甲方将坐落于望月湖六片26栋3-1-2，租赁给乙方使用，即从2019年2月5日至2020年2月10日止。二、门面租金人民币2000元/月，交付方式为一季度一付，计6300元，另押金6000元。下次租金提前15天交付，合同期满后齑甲方无息全额退还押金。合同期满后，乙方有优先续租权。其租金乙方必须在开业前全额交清，不得拖欠，如有拖欠视为违约，甲方可以强行退房，并扣除全部押金。三、乙方有自主经营权，但必须遵守政府法规文明经商，如因乙方经营不善及防火、防盗不力，造成损失，全部由乙方承担责任。四、乙方在经营期内，要依法纳税，及有关商业性税和卫生费、物管费、水电费，全部由乙方按月付清。五、门面不可以转租、转让，装修遵循来修去丢的原则。六、如遇国家政策性征收，此合同自动解除，甲方无条件退还乙方全部门面押金和未使用完租金。七、协议签订后，双方必须共同遵守，任何一方不得单方面终止协议，如乙方在租赁期内要求终止合同，甲方可以不予退还乙方押金。合同签订后，雷雪辉依约向谢诚支付了押金及租金，并在经营期间已将租金交至2019年11月份。雷雪辉在租赁门面中以“国正品质生活馆”的招牌进行经营，其营业执照注册的名称是“长沙市岳麓区雷雪辉百货店”，雷雪辉本人在店里看店，主要卖二类医疗器械如治疗仪制氧机等还有日用品净水器等物品。2019年8月份雷雪辉另开分店，准备将望月湖的店面交给朋友经营管理，并告知谢诚不改变经营性质（包括招牌、营业执照和营业范围）。雷雪辉于2019年8月25日前后安排人进场，并将门面逐步搬空。谢诚随后前往涉案门面与雷雪辉安排的人“王亚东”进行交涉，并向其表明门面是出租给雷雪辉的，要换人要重新签订合同，雷雪辉现换人经营已经违约，押金不退。之后，雷雪辉在微信中向谢诚多次重申门面并未转让，只是更换店员，并向其出具了公司开具的证明，但谢诚始终不同意雷雪辉换人经营。雷雪辉遂将租赁门面关闭，并在门面上喷写“纠纷门面，接手担责，后果自负”。此后雷雪辉也未再继续缴纳房租，也未将门面钥匙交还谢诚，雷雪辉与谢诚双方就此多次协商并请求社区和派出所调解均无果，雷雪辉遂向法院提起诉讼。一审法院认为：雷雪辉与谢诚签订的《租赁合同》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效。雷雪辉与谢诚双方当事人均应严格按照合同的约定履行义务。首先，雷雪辉从2019年2月至2019年11月在谢诚提供的租赁房屋内实际上进行了经营，也已按约定按时支付了房屋租金。涉案门面的钥匙至今仍在雷雪辉手中，谢诚与雷雪辉双方并未办理退租交房手续，谢诚也表示只要雷雪辉没有转租，双方的租赁合同应继续履行，雷雪辉可以继续在涉案门面中经营，而双方签订的《租赁合同》也并不存在法定解除是由，故对雷雪辉要求解除《租赁合同》并要求谢诚退还2019年8月25日至2019年11月25日的租金及押金请求，该院不予支持。其次，雷雪辉承租谢诚的门面，应当按照合同的约定使用经营。雷雪辉在搬空门面换人经营时，应提前告知谢诚。雷雪辉虽未将门面再次转租，但其搬空门面并换人经营的行为已使谢诚产生了误解，而谢诚在此期间既未将门面再次转租也并未实际阻挠雷雪辉的门面经营，雷雪辉自行将门面关闭并在门面上喷涂的行为与谢诚无关。故对雷雪辉要求谢诚赔偿自2019年8月起关门停业造成的损失以及要求谢诚不得转租门面的请求，该院不予支持。最后，雷雪辉与谢诚双方签订的《租赁合同》继续有效，雷雪辉可以在合同约定的范围内自行经营使用涉案门面并依约支付房租，谢诚要求雷雪辉预支2019年11月26日至2020年2月10日房租的反诉请求，因该部分租金在起诉时并未实际发生，谢诚可待实际发生或租赁期限到期后，根据欠付情况，再另行主张权利。谢诚要求擦除租赁门面上字迹的反诉请求，因谢诚要求继续履行合同，也应待租赁到期或雷雪辉办理退房时一并处理。故对谢诚上述两项反诉请求，该院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百三十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，遂判决如下：一、驳回雷雪辉的全部诉讼请求；二、驳回谢诚的全部反诉请求。本案案件受理费减半收取41元，由雷雪辉负担，反诉案件受理费减半收取25元，由谢诚负担。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为：一、雷雪辉与谢诚于2019年2月25日签订的租赁合同，系双方真实意思的表示，合法有效，具有法律效力。雷雪辉提出谢诚提交的租赁合同与其保管的租赁合同不一致，认为谢诚提交的租赁合同系伪造的，经查，雷雪辉与谢诚提交的租赁合同中租期、租金等关键条款均一致，区别仅在于谢诚提交的租赁合同上增加了第九条，约定谢诚转让门面时雷雪辉的优先权，实际上是对谢诚权利的制约，并没有对雷雪辉的权利进行制约。常理而言，谢诚不可能伪造一份多一条对自己权利进行制约的条款的合同，故本院认为谢诚提交的租赁合同系真实的，雷雪辉的该项上诉理由本院不予采信。二、双方签订的《租赁合同》第五条明确约定，门面不可转租，雷雪辉在更换门面经营者、搬空门面之前未与谢诚友好协商，导致纠纷产生而发生的损失，应自行承担。综上，原一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人雷雪辉的上诉理由均不成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费82元，由上诉人雷雪辉负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 易伟玲审判员 金新贵二〇二〇年四月三十日书记员 毛 韧附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。