上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终3273号上诉人(原审被告)：良运(上海)物业管理有限公司[原名称：良运(上海)投资管理有限公司]，住所地上海市崇明区。法定代表人：丁晨，该公司执行董事。委托诉讼代理人：邓哲，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：俞国新，北京市浩天信和律师事务所上海分所律师。被上诉人(原审原告)：上海雁思物业管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：段其根，该公司总经理。委托诉讼代理人：沈德昌。委托诉讼代理人：黄海雷，上海市恒远律师事务所律师。上诉人良运(上海)物业管理有限公司(以下简称“良运公司”)因与被上诉人上海雁思物业管理有限公司(以下简称“雁思公司”)物业服务合同纠纷一案，不服上海市崇明区人民法院(2019)沪0151民初2896号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。良运公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回雁思公司一审全部诉讼请求。事实和理由：1.一审认定事实错误，未查清涉案房屋是否属于雁思公司物业管理服务范围。上述事实应当依据上海市崇明区住房保障和房屋管理局(以下简称“崇明房管局”)关于划定业主大会管理区域红线的公告确定，该公告中详细说明物业管理服务范围及管理对象。同时，物业管理服务范围与前期规划时常会有变化，故也应当以实际物业管理服务范围为准。雁思公司与上海市崇明区文宸花苑业主大会(以下简称“文宸业主大会”)签订的物业服务合同所覆盖的物业面积不能用以确定物业管理服务范围，良运公司亦非文宸花苑业主。一审仅依据物业合同载明的区域认定物业管理服务范围属事实认定错误。2.根据良运公司向崇明房管局调取的文宸业主大会与雁思公司于2017年签订的、现正履行的物业服务合同可知，涉案房屋的商业用房面积为9817.34平方米，远超文宸花苑非住宅用途的用房面积共计3070平方米。因此，2017年签订的物业服务合同中必然不涉及涉案房屋。3.从雁思公司与上家物业公司交接的物品及金额亦可得知，涉案房屋并不属于物业管理服务范围。且雁思公司对于物业管理服务范围的权利来源亦不合法，违反了《上海市住宅物业管理规定》的相关规定，即一并概括性的转让物业管理系违法，其与上家物业公司签订的转让合同应为无效合同。4.雁思公司从未向良运公司提供过物业服务，故其无权要求良运公司支付物业管理费。涉案房屋的物业均由良运公司自行负责，相关费用亦由良运公司自行承担。综上，请求二审法院支持良运公司的上诉请求。雁思公司辩称：不同意良运公司的上诉意见。1.良运公司并未提供证据证明涉案房屋不属于物业管理服务范围。依据雁思公司提供的物业规划平面图可以确认，涉案房屋位于物业管理服务范围之内，属于雁思公司物业服务之内。此外，良运公司的维修基金是交到文宸花苑业委会的账上，是良运公司在办理房产证时交的。2.良运公司并未提供证据证明雁思公司未曾提供过物业服务。雁思公司提供的物业服务主要指外场保洁、阴沟洞疏通、绿化修剪及养护、消防安全、人员安检、餐饮安全等，上述服务均由雁思公司与文宸花苑居民委员会共同负责接待、检查。涉案房屋在开设酒店时，亦至雁思公司处进行协调，相关的消防检查、餐饮检查的记录均在文宸花苑居民委员会。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。雁思公司向一审法院起诉请求：1.判令良运公司支付雁思公司自2010年1月1日起至2019年6月底物业管理费1,678,764元；2.判令良运公司支付雁思公司经济损失275,607元；3.诉讼费由良运公司承担。一审法院认定事实：2014年7月15日，雁思公司与文宸业主大会签订物业服务合同，约定雁思公司自2013年12月1日起至2015年11月30日止为文宸小区提供相关物业服务，服务范围东至中瀛建德苑围墙，南至高岛路，西至湄洲路，北至农田。合同约定，住宅、商业用房的物业服务费分别为每月每平米0.40元、1.50元；物业服务费用按季交纳。2015年12月1日，2017年11月28日双方续签了物业服务合同，约定的物业服务合同期限分别为2015年12月1日至2017年11月30日止，2017年12月1日至2020年11月30日止。坐落于崇明区城桥镇西门路XXX号房屋的权利人为良运公司，该房屋的建筑面积为9,817.34元。雁思公司认为该商铺包括在雁思公司物业服务范围之内，良运公司自2010年起一直未缴纳物业管理费用，雁思公司催告无果，故涉讼。一审法院认为，本案争议焦点一：城桥镇西门路XXX号是否属于雁思公司物业管理服务范围。一审法院认为，雁思公司与文宸业主大会签订的物业服务合同合法有效，对文宸业主大会及小区全体业主或物业使用人均有约束力。根据雁思公司提供的物业服务合同，雁思公司自2013年12月1日起为文宸小区提供相关物业服务；文宸小区坐落位置崇明区城桥镇湄洲路1288弄；雁思公司服务范围东至中瀛建德苑围墙，南至高岛路(高岛路为西门路的延伸段)，西至湄洲路，北至农田。上海市崇明区城桥镇西门路XXX号房屋的权利人为良运公司(房屋登记日期为2009年12月14日，建筑面积为9,817.34元)，应属雁思公司服务范围。且上海市商品住宅小区业主大会账目公开报表门牌幢账目收支情况表显示，良运公司物业的门牌幢资金收支单独列支，良运公司的维修基金在文宸小区帐户名下，由文宸业主大会负责管理和使用，属文宸小区业主。雁思公司作为小区业主大会选聘的物业管理企业，依据合同为小区业主提供了包括环境卫生、绿化管理、公共秩序、安全防范、交通消防等项目的有偿物业服务，雁思公司有权收取相应的物业服务费，良运公司作为该小区的业主应当依据诚实信用的原则，向雁思公司履行支付物业服务费的义务。至于良运公司关于雁思公司未提供任何物业服务的辩称，因良运公司提供的证据不足以证明其观点，故对该辩称意见一审法院不予采信。本案争议焦点二：雁思公司主张是否已超过诉讼时效。良运公司认为即使双方之间存在物业服务合同关系，根据诉讼时效，雁思公司也只能主张三年的物业服务费用。关于良运公司提出的诉讼时效问题，雁思公司认为2013年至2018年其在良运公司物业上均予以张贴催缴单，诉讼时效因此中断，良运公司对雁思公司的张贴行为不予认可。一审法院认为，仅凭雁思公司庭上提供的张贴催缴单无法证实雁思公司在该时间段在良运公司物业上进行张贴并向良运公司催缴物业费的事实，良运公司只承认收到雁思公司于2018年7月寄送的律师函，雁思公司也无其他证据证明其在2018年7月之前的相应时间节点向良运公司主张相关权利，故诉讼时效从2018年7月起计算。民法总则规定的诉讼时效为三年，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持；民法总则施行前，民法通则规定的二年诉讼时效期间已届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。故雁思公司主张的2015年9月份之前(包括9月份)的物业服务费，已过诉讼时效，一审法院不予支持。雁思公司可以向良运公司主张的物业费计算为662,670.45元(1.5元/月.平方米×9,817.34平方米×45个月)，一审法院予以确认。关于利息，合同约定了物业服务费用按季交纳，现良运公司逾期交纳，雁思公司就良运公司拖欠物业费主张逾期利息并无不妥，但雁思公司主张按年利率的6%计算标准无相应事实和法律依据，一审法院调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算，2015年10月-12月拖欠物业费44,178.03元，利息从2016年1月开始计算至2018年12月31日止；2016年拖欠物业费176,712元，利息从2017年1月开始计算至2018年12月31日止；2017年拖欠物业费176,712元，利息从2018年1月开始计算至2018年12月31日止，一审法院予以确认。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条、第二百零六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第(五)项、第四十一条、第四十二条第一款之规定，判决：一、良运公司于判决生效之日起十日内支付雁思公司自2015年10月至2019年6月的物业服务费662,670.45元；二、良运公司于判决生效之日起十日内支付雁思公司逾期付款利息(计算方式：以下均按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算，以44,178.03元为基数，自2016年1月起计算至2018年12月31日止；以176,712元为基数，自2017年1月起计算至2018年12月31日止；以176,712元为基数，自2018年1月起计算至2018年12月31日止)。三、驳回雁思公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费22,390元，由良运公司负担10,714元，雁思公司负担11,676元。本院经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审审理中，良运公司提交证据一：文宸花苑及西门路XXX号建筑周边的现场勘查照片；证据二：文宸花苑及西门路XXX号建筑在地图上的截图；证据三：现场勘查照片；证据四：良运公司向崇明房管局调取的文宸花苑小区正在履行期内的物业服务合同；证据五：关于雁思公司开展文宸花苑疫情防控工作的官方报道。雁思公司对于证据一、二、五的关联性均不予认可，对于证据四的真实性予以认可，认为该物业服务合同的附件——物业平面规划图恰恰可证明涉案房屋属于雁思公司物业管理范围。涉案房屋所占面积原为文宸花苑共建面积，现涉案房屋用于酒店、教育培训等共计四层，良运公司以涉案房屋的商业用房面积远超文宸花苑非住宅用途的用房面积推断涉案房屋不属于雁思公司提供的物业管理服务范围之内的结论并不能成立。雁思公司提交证据：向崇明房管局调取的上海文宸房地产有限公司与上海中一物业管理有限公司签订的物业服务合同附件二物业规划平面图。良运公司对该平面图的真实性予以认可。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。双方主要争议焦点为：涉案房屋是否包含在雁思公司提供的物业管理服务范围之内，雁思公司是否提供过物业服务。对此，本院认为，首先，双方于二审中均向本院提交了各自向崇明房管局调取的涉案房屋物业规划平面图。从上述两份物业规划平面图记载的内容看，涉案房屋(即位于上海市崇明区城桥镇西门路XXX号的房屋)应属雁思公司物业服务范围。其次，经查，良运公司的涉案房屋维修基金系在文宸小区帐户名下，由文宸业主大会负责管理和使用。鉴此，一审认定良运公司系文宸小区业主，涉案房屋属于雁思公司物业管理服务范围，并无不当，本院予以确认。最后，至于雁思公司是否提供过物业服务一节，本院认为，雁思公司作为文宸业主大会选聘的物业管理企业，业已依据合同为文宸花苑业主提供了包括环境卫生、绿化管理、公共秩序、安全防范、交通消防等项目的有偿物业服务，良运公司作为文宸花苑的业主，依法应当向雁思公司支付物业服务费。综上，良运公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币10,714元，由上诉人良运(上海)投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理董步凡审判长  汤征宇审判员  邵美琳审判员  张明良二〇二〇年四月三十日书记员  卞耀辉附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……