江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏07民终39号上诉人（原审原告）：王林林，女，1982年10月22日出生，汉族，住江苏省灌云县。委托诉讼代理人：陈华霞，江苏云港律师事务所律师。被上诉人（原审被告)：王海芹，女，1976年7月1日出生，汉族，住江苏省灌云县。上诉人王林林因与被上诉人王海芹房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省灌云县人民法院（2019）苏0723民初6745号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人王林林上诉请求：1.请求撤销一审判决并依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：双方于2018年12月15日续订了房屋租赁合同，租赁期限5年至2023年12月15日，由于被上诉人并没有按照前合同约定在2018年9月（提前三个月）通知上诉人有改建或者解约的事项，因此上诉人于2018年9月底对该出租屋进行了装修，该装修是按照5年合同进行的投入，在2019年4月被上诉人以进行房屋立面改建为由，将房屋停水停电并进行围挡，房屋西墙在一审审理期间已拆除，导致上诉人无法营业，造成巨大损失，在上诉期间，被上诉人已将涉案房屋全部拆除，因此导致了上诉人的装修损失及营业损失，二审期间我方要求增加该部分诉求，要求被上诉人承担装修损失20万元，营业损失2019年4月至正常营业为止，暂主张到2020年3月30日共12个月，扣除疫情期间一个半月共10.5个月，营业损失27.3万元。被上诉人王海芹答辩称：2018年12月5日村部开会通知南京路沿街改造，2018年上诉人的房屋是续租的，因村部开会要改造不打算租给她，但上诉人打电话说还是租给她，后才签的5年合同。签过以后没几天，上诉人打电话想要装修费，该房屋从2012年租给她讲好三年不涨价是给她装修，如果2012年至2015年房屋变动有装修损失费，超过这三年就没有了，就合同可以作证，是村部同意房屋构建铁皮是政府行为，我家没有这个权利。当时房屋留了正常营业的路，上诉人一直营业到2019年6月底，后来是她自己不开的，她把门关掉是想捞一笔的，门店关掉后水厂和供电局就把水电停掉了，因为看没人营业而且旁边正在施工怕有危险，断水断电我都不知道，所以我没有责任。如果她正常营业人家不会断水电，断水电是供电局和水厂的事与我无关，堆放杂物也与我无关，我把房子租给她就是她自己的事情，她愿意让别人堆放杂物我无权管。如果她不让人家放人家是不敢放的，2018年我把房子租给上诉人是想翻盖的，这边把房子给她，她就想赖装修费，装修的事实不存在，沿路的房子都盖好了只有我自己家的房子她不让我盖。人家的房子租出去一年是24万，我家到现在还没盖，影响我家西面老大家三间房也不让盖，受到影响不好盖，所以她应承担责任，我家两间房加上老大家三间共五间损失费120万应该由上诉人承担，上诉人的上诉请求没有法律依据和事实依据，请求法庭驳回其诉讼请求。她是恶意敲诈我方的，以上说的都是事实，西墙面不是我家的，西面是我老公大哥家的，他家拆房子墙倒了不关我的事，也没动上诉人租的房子的墙。王林林向一审法院起诉请求：请求判令王海芹恢复供电供水，恢复租赁房屋西墙，清除租赁房屋面前围墙等杂物，赔偿因违约造成原告的经济损失50000元（以评估为准）；案件受理费由王海芹负担。一审法院认定事实：一、王海芹与王林林自2012年12月起至今，就案涉房产一直存在租赁关系。2018年12月15日，王林林（乙方）与王海芹（甲方）续签订《房屋出租协议》，王海芹将其所有的位于灌云县的门面房出租给王林林经营饭店，其中约定：租期自2018年12月15日至2023年12月15日。到期如乙方续租，租金按现有租金10%递增。房租递增到50000停止不涨价。另体育彩票从8月29日开始续租，每年15000元，每年付一次，后面花店房子从8月20日开始续租，每年房租7000元整，都是另外付。房租5年不涨价。房租分开一年一付；乙方房租合同到期，享有优先续租权；每一年房租签协议时已付清，收条为凭证；如遇特殊情况，乙方可以将所租房屋转租给第三者；甲乙双方合同到期时，甲方如不租给乙方，应提前3个月通知乙方。乙方如不租，装潢固定硬件不可以破坏，软件可以拆走。如果拆迁没有乙方装潢损失费，搬家安置费给乙方。协议签订同日，王林林向王海芹支付2018年12月15日至2019年12月15日租金34600元。二、2019年4月29日，灌云县住房和城乡建设局发布《南京路立面改造项目北侧沿街建筑翻建公告》，主要内容为：根据南京路美食街整体改造方案将对沿街立面进行改造，但北侧沿街建筑年代久远，质量较差，无法达到整体改造的立面效果。应所有临街业主一致要求，现决定对南京路北侧（民安路至幸福大道）沿街建筑按统一设计方案进行翻建（二层，统一退让八米）。翻建所产生的所有费用（包含图纸设计、土建、立面效果以及后期办证应缴的市政配套费等）都由商户自行承担。王海芹与王林林就翻建后租赁物使用及其租金调整等问题协商未果，案涉房屋至今未改建。三、2019年7月11日，一审法院受理王海芹与王林林房屋租赁合同纠纷一案，王海芹提出诉讼请求：解除王林林、王海芹之间对位于灌云县门面房屋的租赁合同；王海芹立即将位于灌云县的门面房屋交付给王林林；诉讼费由王海芹承担。一审法院于2019年10月11日作出（2019）苏0723民初6745号民事判决书，判决驳回王海芹诉讼请求。该判决已经生效。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据予以证实。本案中，王林林、王海芹签订的《房屋出租协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效。案涉房屋系于灌云县住房和城乡建设局发布的南京路立面整体改造范围之内，王林林诉称的断电、断水，以及门面所涉围栏，均无证据证明系王海芹个人及家庭所为。王林林所诉西墙面改变也非王海芹单方违约所致。综上，王林林诉求均无事实依据，一审法院不予支持。为此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院遂判决：驳回王林林的诉讼请求。一审案件受理费530元，由王林林负担。二审期间，上诉人王林林向本院提供：证据一，接处警工作登记表11份，证明：2019年9月开始，被上诉人以上诉人因房屋停水停电，拆西墙，围挡及最后强拆发生的一系列纠纷进行报警的证明，证明被上诉人自2019年6月开始，其提供的租赁房已不能正常的进行营业，不能达到租赁物的使用目的，因此应承担违约责任，赔偿上诉人因此遭到的所有损失；证据二，2012年12月15到2018年12月15日五份房屋租赁合同及一份用于饭店经营的证明，证明：在系列合同中第一条均约定，出租给上诉人是经营饭店，被上诉人应当保证租赁期内房屋使用权，水电通畅正常使用，而被上诉人声称该房屋停水停电及围挡与自己无关显然违背了合同约定，该辩解不成立，并且合同中没有约定2012-2015年租赁费不涨价包括了装修损失，因此被上诉人的答辩不成立，装修损失应由被上诉人承担；证据三，灌云县人民法院（2019）苏0723民初6745号判决书，第二页中被上诉人陈述2018年12月5日村部开会通知沿街改造，2018年12月15日房屋续租给上诉人也是为准备翻新盖房子，所以与上诉人签订了5年合同，是准备房屋盖好后给上诉人装修的，由此可以证明2018年12月15日双方续订5年租赁合同是被上诉人明知涉案房屋要进行拆迁改造的情况下与上诉人续签的5年，因此本合同尚在租赁期内，该合同有效；证据四，灌云县人民法院（2019）苏0723民初4521号判决书第五页本院认为内容，灌云县住建局于2019年4月29日发布的翻建公告，根据该公告内容翻建所涉各项费用均由商户自行承担，上诉人及被上诉人主张该项目改造由政府强制行为不符合法定解除合同事由，本合同不存在被上诉人所抗辩的政府行为这种不可抗力，因此该合同有效，被上诉人应当在房屋翻建后将房屋继续出租给上诉人，并承担自2019年4月到2020年4月给上诉人带来的营业损失及装修损失；证据五，2018年12月到2019年6月增值税纳税申报表7份，证明：上诉人每月营业额在26500元，作为营业损失的依据。被上诉人王海芹质证称：对出警记录真实性无异议。对租赁合同真实性没有异议，当时说房子盖好了给她用，但签了合同后就不让我盖，向我要装修费。原来的房子才100多平是以前的老房子，现在盖成门面房要盖400多平方，她还按照原来价钱给我，所以没谈好她不让我盖。拆西墙与我无关，停水停电也不是我造成的，我没有让水电停掉是她自己的事情。如果她让我盖合同就是有效的，不让我盖房子，找了好多人讲话也讲不通我就不盖了，让她2019年12月15给我房租钱，她不让我盖房也不给我房租。我不同意继续履行合同，如果要继续履行就按照市场价重新签订新合同；对证据三、四判决书真实性无异议，房子不能盖她哪来的装修；对证据五真实性无异议，但具体收入多少我不清楚。被上诉人王海芹向本院提供：证据一，手机短信，证明：我发信息向她要房租；证据二，照片13张，证明：2018年12月15日合同到期前三个月房屋没有进行装修。证据三，房屋所有权证，填发机关是灌云县伊山乡规划建设管理办公室，填发时间是1997年12月9日，灌云县人民政府加盖公章，编号是灌伊字01号，所有权人是钱某，共有人是王某（打错了应该是芹），房屋的性质是私有，间数是两间混合50平米，还有两间是土房18平米。租给她是翻盖的，翻盖的时间大概是2000年以后，翻盖之后的手续都没有手续，翻盖时候村里知道，县里知道没有出具手续。上诉人王林林质证称：对证据一我方不予认可，她提交的证据没有显示短信双方的电话号码，没有经过公证无法认可是双方行为，对于租赁费上诉人愿意承担但也需扣除上诉人的损失。对证据二照片没有异议，只是部分的房屋照片，已经能够证明房屋进行了装修，有吊灯、空调、窗帘、还有墙面装修，由于被上诉人提交的照片是2020年1月拍摄，这期间长达近一年无人经管，有漏雨的情况；对证据三的真实性无异议。本院结合双方当事人的质辩意见，对上诉人王林林提供的证据一、二、三、四、五的真实性均予以认可，但证据三、四均不属于新证据。对于被上诉人王海芹提交的证据一、二、三的真实性均予以确认。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。另查明，涉案房屋在本案一审判决宣判后已被王海芹全部拆除。再查明，租赁给王林林的涉案房屋无权属证书，亦无规划审批手续。本案二审争议焦点：1.涉案合同效力如何认定。2.上诉人要求继续履行合同及赔偿损失能否成立。本院认为，关于第一项争议焦点，本院经审查后认为，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，王海芹自认出租给王林林的涉案房屋系其在2000年后翻建的，虽然王海芹拥有1997年12月9日灌云县人民政府颁发的《房屋所有权证》，但该房屋已被拆除，出租给王林林的涉案房屋没有权属证书，亦没有规划审批手续，故王林林与王海芹于2018年12月15日签订的《房屋出租协议》应认定为无效。一审法院对此认定错误，本院依法予以纠正。关于第二项争议焦点，本案中，王林林主张应就王海芹在原址重建的房屋继续出租给其使用，而王海芹不同意按照原租赁价格执行，要求按照市场价重新签订新的租赁合同，王林林对此不予认可。本院经审查后认为，首先，有效的合同可以继续履行或解除，而无效的合同自始无效。其次，王海芹新建房屋能否取得建设工程规划许可证或者是否按照建设工程规划许可证施工尚不确定，能否取得权属证书亦不明确，在此情况下，即使双方就新房屋能够达成租赁协议，该协议的效力也尚不明确。且在本案中，双方争议的焦点是租赁的价格，在房屋尚未建成之时更是无从认定，故王林林要求继续履行合同的诉求，本院暂不予支持。对于王林林在二审期间变更的诉讼请求，本院不予处理，可另案主张。综上所述，上诉人王林林的上诉请求及理由均不能成立。因二审出现新证据，致使一审判决事实认定错误，适用法律不当，但实体处理得当，本院依法予以维持。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1060元（王林林已预交），由上诉人王林林负担。本判决为终审判决。审 判 长 严伟晏审 判 员 乔永礼审 判 员 吴雪莹二〇二〇年四月二十六日法官助理 张继龙书 记 员 仇瑞庭法律条文附录《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。