广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终5056号上诉人（原审被告）：李瑞婵，女，1963年7月11日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。委托诉讼代理人：李浩锋，系李瑞婵的儿子。被上诉人（原审原告）：广州迪佳物业管理有限公司。住所地：广州市越秀区东风西路xxx自编二楼D房。法定代表人：秦少瑜，总经理。委托诉讼代理人：陈俊鑫，广东领华律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴彬，男，该公司员工。上诉人李瑞婵因与被上诉人广州迪佳物业管理有限公司（以下简称迪佳公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初9305号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李瑞婵上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.依法判令李瑞婵与迪佳公司签订的《金利壹号前期物业服务协议》无效；3.涉案商场的物业管理服务条件不成就，退还涉案商铺的物业管理费397500元；4.一、二审诉讼费用由迪佳公司承担。事实和理由：一、根据《广州市物业管理暂行办法》第十二条、《金利壹号前期物业服务协议》第十二条及《广州市越秀区房屋管理局越房公开[2019]22号》，迪佳公司并没有在房产管理局物业主管部门备案，取得对涉案商场该物业区域的管理权；也没有依《前期物业管理招标投标管理暂行办法》经过招投标的法定程序，迪佳公司作为涉案商场前期物业管理的主体资格也因此不合法。迪佳公司采用欺诈的行为骗取李瑞婵签订的《金利壹号前期物业服务协议》应属无效合同。涉案商场建设单位广州康创投资有限公司（以下简称康创公司）水费发票单，更证明在2017年7月12日之前，涉案商场的水费都是由建设单位康创公司向涉案商场所属的物业管理公司广东宏德科技物业有限公司缴交的，而并非迪佳公司向自来水公司缴交涉案商场水费。证明迪佳公司无权对涉案商场该物业区域有管理权、也没有对该物业区域开展实质性的管理工作。二、2019年9月24日，涉案业主李少平等9位业主诉广州迪佳物业管理有限公司物业服务合同纠纷案（2019）粤0104民初34561号中，迪佳公司的代理人当庭承认从未收到过涉案商场的建设单位康创公司按照《物业管理条例(2007年修订)》第二十九条规定应当移交的资料，即（2019）粤0104民初9305号案自始所涉物业没有办理物业承接验收手续，不具备物业管理服务的条件，因此，迪佳公司不能依据《金利壹号前期物业服务协议》收取物业管理服务费。三、根据2019年10月31日广州市房地产测绘院回复涉案业主李x的测绘地理信息技术服务报告：“东风西路xxx430房曾以测字11xxxx209案办理测绘，该案是根据委托人现场指界及实地界钉实测出图。”即证明2011年8月18日产权分割测绘时1至4层并不存在实体间隔，广州市房地产测绘院明确更有测绘现场照片可供法院去函调取，迪佳公司曾于庭审过程中提供的竣工时间为2011年3月的涉案商场竣工图实为假证。涉案商场没有竣工，物业管理服务条件不成就。上述事实和理由均有证据证明涉案商场只完成了产权分割，并没有依《商铺买卖合同》约定交付商铺，商铺的建设没有《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、没有按图施工、没有竣工、更没有规划验收、没有竣工验收、没有申报消防验收，建设单位康创公司由始至终没有商铺符合交铺条件。迪佳公司二审答辩：同意一审判决的处理结果，不同意李瑞婵的上诉请求。迪佳公司于2019年2月20日向一审法院起诉请求：判决李瑞婵向迪佳公司支付从2017年11月1日起计至2019年1月31日期间的物业管理费共计4254.22元（按照建筑面积10.0811平方米，从2017年11月1日起计至2017年12月31日期间按照16元/平方米/月的标准计算，从2018年1月1日起计至2019年1月31日期间按照30元/平方米/月的标准计算）并支付从2017年11月起计至实际付清上述物业管理费之日止的逾期支付上述管理费的违约金（以当月应付未付的物业管理费为基数，从当月6日起按照每日千分之一的标准计算）。一审法院经审理查明：2010年10月23日，李瑞婵（买受人）与康创公司（出卖人）签订了《商铺买卖合同》，其中约定买受人向出卖人购买位于广州市东风西路xxx三层3034号铺，商铺合同约定建筑面积9.9647平方米，其中套内建筑面积5.1666平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积4.7981平方米。该商铺移交后，买受人承诺遵守出卖人选聘的物业管理公司制定的物业管理规定。商铺属现房，按套内建筑面积计价，房价款总金额为304141元。第五条、商铺使用权约定。1.该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2014年8月30日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权，包括依法进行的关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、合伙、承包、转租、分租、出租柜台等行为，买受人不得干涉。第六条、商铺使用权交接。1.出卖人应当于2011年8月31日前，以书面形式通知买受人办理该商铺使用权的交接手续。2.买受人负有积极配合出卖人办理该商铺使用权交接的义务，并与该商铺商场管理公司签订委托租赁、经营管理的相关合同……3.根据本合同第六条的约定，2011年8月31日前交付使用的商铺，其使用权及收益权在2014年8月30日之前归出卖人所有，买受人不得以与本合同相关的任何理由拒绝办理该商铺使用权交接手续，买受人同意办理该商铺使用权交接后不得以任何理由向出卖人索取任何租金及费用。4.2011年8月31日前交付使用的商铺，会因为整体经营的原因而未能按本合同约定的装修标准进行装修，买受人不得以装修标准问题为由拒绝办理该商铺使用权交接手续，出卖人对负责商铺的经营管理公司进行监督，并负责于2014年8月30日前按本合同约定的装修标准将该商铺交付买受人使用。第七条、商铺交付。1.出卖人应于2014年8月30日前，将符合本合同约定的该商铺交付买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权。2.因不可抗力或者当事人在本合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当及时书面告知买受人。3.买受人未按书面通知的时间办理收铺手续的，视为从书面通知的收铺日期起该商铺已实际交付买受人等。2010年9月，康创公司（甲方、委托方）与迪佳公司（乙方、受委托方）签订《广州市康创名品酒汇物业服务合同》。约定，根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对广州市康创名品酒汇（物业名称）提供物业管理服务事宜，订立本合同。第一条、物业基本情况：物业名称：金利壹号；座落位置：东风西路xxx首层至四层；建筑面积：约1.2万平方米。第二条，在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：一、商场共用部位的维护和管理；二、商场公共设施设备及其运行的维护和管理；三、环境卫生；四、安全管理等；第五条、本物业管理区域物业服务费收费采取包干方式：物业服务资金由业主按其拥有的物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：商场：16元/月/平方米（按建筑面积计算，不含公共能源和空调能耗费用）；此收费已包含商场范围内日常的物业管理及日常工程设施设备的维修保养费用，但不包括公共区域设备、设施及空调运行电费及公共区域的照明用电、业户单元能源费、电、水、煤气、通讯等费用；第六条、业户物业服务费以《交楼通知书》规定的时间为收费起始日。一、纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费由甲方全额交纳。二、业主和物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。三、物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在5日（含本日）履行交纳义务，如当天为公众假期，则缴费日期顺延至公共假期期满后的第一天。第二十二条，甲方、业户违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费的，每天应按欠款额的1‰的标准向乙方支付违约金；第二十七条，本合同期限自2010年8月1日至2014年6月30日止。但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。第二十八条，本合同期满前3个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。第三十条，甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。2014年6月25日，双方签订《之补充协议》，约定鉴于甲乙双方于2010年8月1日签订了一份为期47个月物业服务合同。现合同期限已届满，本着互利互惠的原则，经双方友好协商达成一致，双方就合同期限延长事宜达成以下补充协议：1、双方一致同意将原合同约定的合同期限延长36个月，即延长后的服务有效期为自2014年7月1日至2017年6月30日止。2、本协议与原合同内容有冲突以本协议为准，本协议没有涉及的内容按照原合同执行。2017年6月29日，双方再次签订《之补充协议（2）》，再一次将原补充协议约定的期限延长36个月至2020年6月30日止。2011年8月30日，迪佳公司（康创公司委托的物业服务企业，甲方）与李瑞婵（乙方）签订了《金利壹号前期物业服务协议》，其中约定：根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，在乙方签订《商铺买卖合同》时，甲乙双方就前期物业管理服务达成如下协议：第一条、双方的权利和义务：一、甲方的权利义务：1.对商场共用部位、共用设施设备、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；2.根据有关法规和政策，结合实际情况，指定本商场的《管理规约》、《商户手册》和《装修指南》及有关物业管理规章制度，并告知乙方；3.建立健全本商场的物业管理档案资料……6.依据本协议向乙方收取物业管理费用……10.向乙方提供商场自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务……。二、乙方的权利义务：1.配合物业管理公司的管理服务活动，监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；2.遵守本商场的《管理规约》、《商户手册》和《装修指南》及有关物业管理规章制度，并配合管理公司做好物业的各项管理工作；3.按有关规定向甲方交纳物业管理费用及其他费用……8.乙方应确保其预留给甲方的联系方式，乙方通讯、联系地址有变更，应及时通知甲方管理处，因通讯、联络方式失效造成的损失和责任由乙方承担责任等。第二条、物业管理服务内容：包括商场共用部位的维护和管理、商场共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、安保等。第四条、物业服务费用：一、物业管理服务费：乙方每月须向甲方缴交物业管理服务费，收费以买卖单元的建筑面积9.9647平方米计算，标准为16元／平方米／月，即乙方每月应缴交物业管理费服务费为159元（包含商场范围内日常的物业管理及日常工程设施设备的维修保养费用，但不包括公共区域设备、设施及空调运行电费及公共区域的照明用电、业户单元能源费、水、电、煤气、通讯等费用。）乙方首次缴费时需向甲方预交三个月物业服务费，其中一个月物业服务费用为首月管理费用，其余两个月物业服务费用作为保证金。1.乙方交纳费用的时间：（1）以《交楼通知书》规定的时间为收费起始日；在发展商不负逾期交楼责任的情况下，乙方逾期收楼的以《商品房买卖合同》约定交楼之日起计收，在发展商负有逾期交楼责任，以乙方实际收楼之日起计收。（2）乙方须于每月5号前，向甲方缴交当月物业管理服务费。如当天为公众假期，则缴费日期顺延至公众假期期满后的第一天。乙方逾期缴费，除应及时补交外，每逾期一日，须按所欠物业管理服务费总额的千分之一向甲方支付违约金。2.因乙方原因空置房屋的，仍按房屋建筑面积每月收取物业服务费；二、水费、电费、燃（煤）气费、租铺等代收代缴收费服务：4.乙方交纳费用的时间：每月五号或之前，向甲方缴交其单元上月的水费、电费、空调运行电费及公共区域照明用电分摊费用，及其它应缴费用。每逾期一日，须按所欠费用总额的千分之一向甲方支付违约金。5.水电周转金收费标准：（1）乙方应于缴交管理费保证金时一次性向甲方缴交相等于一个月物业管理服务费的水电费周转金用于垫付每月供电局及供水公司先行划扣的水电费用，乙方再根据物业服务企业每月发出的缴费通知书的实际使用水电费金额补足该费用。第八条、违约责任：四、乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权追缴并要求乙方补交并从逾期之日起每天按千分之一交纳违约金等。2011年8月30日，李瑞婵（业主，甲方）、迪佳公司（丙方）与康创公司（乙方）三方签订了《金利壹号商铺使用权移交确认书》，其中约定：甲、丙双方就广州市东风西路xxx“金利壹号”三层3034号商铺物业管理事宜签订了《前期物业服务协议》及附件，其中载明：鉴于该商铺在2011年8月31日至2014年8月30日期间由乙方统一经营使用，故甲乙丙三方对该商铺的物业、经营管理有关权利义务确认如下：一、该商铺从2011年8月31日起，甲方按《商铺买卖合同》的约定，将商铺使用权移交乙方，乙方自2011年8月31日起按照商场统一经营装修标准对该商铺进行装修及经营。二、鉴于该商铺在2011年8月31日至2014年8月30日期间，乙方享有该商铺的使用权及收益权，包括依法进行的关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、合伙等行为。甲乙丙三方确认在2011年8月31日至2014年8月30日期间，甲方依《前期物业服务协议》及附件需缴交的综合管理费由乙方及实际使用人、承租人向丙方交付，同时《金利壹号消防安全责任合同书》、《金利壹号临时管理公约》中对使用人、承租人的有关经营责任约定也由乙方及实际使用人、承租人承担。三、2014年8月30日起，如甲方自主经营或交付第三方经营的，则由甲方承担向丙方支付综合管理费的责任，同时《金利壹号消防安全责任合同书》、《金利壹号临时管理公约》中对使用人、承租人的有关经营责任约定也由甲方承担。四、在约定的乙方享有使用权期间届满前6个月，甲、乙双方需协商使用权届满后是续租还是恢复原《商铺买卖合同》中约定的交铺标准由乙方交付给甲方。五、2014年8月30日起，甲方继续将上述商铺交付乙方统一经营的，有关综合管理费的交付和经营责任由乙方及实际使用人、承租人承担。六、本确认书自双方签订之日起生效，本确认书与《前期物业服务协议》及附件具有同等的法律效力，如有不一致以本确认书为准。2014年8月30日后，康创公司没有继续对涉案商铺所在楼层进行统一经营。据2019年2月27日查询的广州市不动产登记查册表记载，房产地址：越秀区东风西路xxx334号，土地用途：商住；建筑面积10.0811平方米，其中套内建筑面积5.214平方米；共有情况：单独所有，规划用途：商业；登记时间：2012年8月22日；产权人：李瑞婵。2018年2月5日，迪佳公司曾向一审法院起诉李瑞婵要求李瑞婵支付2014年9月1日至2017年10月30日期间的物业管理费6042元，并自判决生效之日起按照所欠物业管理费千分之一支付违约金至付清全部欠付物业管理费止等。对此，一审法院于2018年8月22日作出（2018）粤0104民初5396号民事判决书，认为针对同楼盘同类型物业服务合同纠纷，广州市中级人民法院已作出（2017）粤01民终5165号生效判决书，确认了迪佳公司对涉案商铺提供物业服务管理，有权收取相应综合管理服务费……迪佳公司与李瑞婵签订的《金利壹号前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属有效。该协议明确约定在发展商不负逾期交楼责任的情况下，李瑞婵逾期收楼的以《商品房买卖合同》约定交楼之日起计收，在发展商负有逾期交楼责任情况下，以李瑞婵实际收楼之日起计收物业服务费。根据李瑞婵、迪佳公司和康创公司签订的《商铺使用权移交确认书》可知，李瑞婵已办理了涉案商铺的收楼手续并移交给康创公司，并确定了自2011年8月31日起至2014年8月30日期间，本应由李瑞婵缴交的综合管理费由使用人康创公司向迪佳公司支付。从该约定来看，康创公司与李瑞婵仅是不同情况下交付物业管理费用的主体，而就缴纳物业管理费法律关系来说，康创公司、李瑞婵是迪佳公司的同一相对方。李瑞婵是涉案商铺的产权人，且目前无证据证明自2014年8月31日起，李瑞婵与康创公司已达成继续将商铺交给康创公司统一经营的合意，故迪佳公司作为涉案商铺的物业管理方，要求作为产权人的李瑞婵支付自2014年9月1日起的物业管理费等并无不妥，予以支持……故判决自该判决发生法律效力之日起十日内，李瑞婵向广州迪佳物业管理有限公司支付2015年10月1日至2017年10月30日期间的物业管理费（按每月159元计付）。逾期支付的，每日按所欠物业管理费总额的1‰支付违约金至付清欠付的全部物业管理费之日止。李瑞婵不服上述判决提起上诉，广州市中级人民法院于2018年12月20日作出（2018）粤01民终22723号民事判决：驳回上诉，维持原判。该裁判文书已于2018年12月21日发生法律效力。迪佳公司为证明其已书面通知李瑞婵上调物业费至每月30元每平方米，向一审法院提交证据如下：1、2017年12月20日，迪佳公司发出的《康创商品交易中心（原金利壹号）上调物业管理费的通知》，内容为由于迪佳物业已连续2年处于亏损状态，经核算运作成本已达每月30.44元/平方米，决定于2018年1月1日起物业管理费从16元/平方米·月上调至30元/平方米·月；2、寄件日期2017年12月20日，寄件人为迪佳公司，收件人为李瑞婵，邮寄地址为广园中xxx901，内件品名为《上调物业管理费的通知》，签收情况显示“他人收”。一审诉讼中，李瑞婵曾提起反诉，请求法院确认《金利壹号前期物业服务协议》无效并要求迪佳公司返还2015年10月1日至2017年10月30日期间的物业管理费3975元。李瑞婵为此而向法院提交了现场勘验申请书、司法审计申请书、追加第三人申请书以及证据若干，拟证明涉讼商铺尚未交付。一审法院在庭审中已明确告知李瑞婵，因上述请求及费用已由已发生法律效力的民事判决予以处理，李瑞婵的反诉违反一事不再理的原则，故一审法院对反诉不予受理。李瑞婵表示清楚。一审法院认为：本案为物业服务合同纠纷，应审理迪佳公司、李瑞婵之间在物业服务合同中的权利义务及法律责任。至于李瑞婵与康创公司之间关于交铺、消防、名酒汇商业打造等方面的纠纷，不属于本案审理范围，本案不予处理，李瑞婵可另行主张。针对此前包括迪佳公司与李瑞婵在内的同楼盘同类型物业服务合同纠纷的多份生效判决已确认了迪佳公司对涉案商铺提供了物业服务管理，有权收取相应综合管理服务费，李瑞婵未依约缴纳物业管理费，迪佳公司主张按每月每平方米16元标准计收2017年11月1日至2017年12月31日期间的物业管理费，合法有理，一审法院予以支持。至于2018年1月1日至2019年1月31日期间按照何标准支付物业管理费，迪佳公司与李瑞婵签订的《金利壹号前期物业服务协议》约定涉案商铺物业管理费的标准为16元／平方米／月，即每月159元，该协议是双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。《广州市物业管理暂行办法》第六十九条规定了业主大会成立之前需要对物业服务收费标准进行调整应当遵循的程序。迪佳公司未能举证证明其调价过程遵循了《广州市物业管理暂行办法》第六十九条规定的程序，亦未能提交对物业项目经营情况和调价方案的审计报告，且迪佳公司亦未提供证据证明李瑞婵同意其上调收费标准。综上，一审法院对迪佳公司主张2018年1月1日至2019年1月31日期间按照30元/平方米／月的标准收取物业管理费的诉讼请求不予支持，李瑞婵应继续按照16元/平方米／月的标准向迪佳公司支付2018年1月1日至2019年1月31日期间的物业管理费。李瑞婵没有按照《金利壹号前期物业服务协议》支付物业管理费，已属违约，故一审法院对迪佳公司要求李瑞婵支付违约金的诉讼请求予以支持。李瑞婵抗辩认为康创公司存在逾期交铺违约责任，迪佳公司收取物业管理费的条件没有成就的问题，其实质属于李瑞婵与康创公司之间的交铺纠纷，应另案处理。因此，对李瑞婵以此作为拒不缴纳物业管理费的抗辩意见，一审法院不予采纳。至于李瑞婵在诉讼中曾提出的关于现场勘验申请书、司法审计申请书、追加第三人申请书的申请，均是基于反诉而提出的，故一审法院均不予准许。综上所述，一审法院于2019年11月20日依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第七条的规定，判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，李瑞婵向广州迪佳物业管理有限公司支付2017年11月1日至2019年1月31日期间的物业管理费（按每月159元计付）及迟延支付物业管理费的违约金（每月物业管理费的违约金从当月的6日起计至付清物业管理费之日止，以每月应付的物业管理费为本金，每日按1‰计，违约金总额以所欠物业管理费总额为限）；二、驳回广州迪佳物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由广州迪佳物业管理有限公司负担25元，由李瑞婵负担25元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审庭询中，李瑞婵提交了三份证据材料：1.广州市越秀区房屋管理局越房公开[2019]22号，拟证明迪佳公司没有办理物业服务合同的备案；2.（2019）粤0104民初34561号庭审记录，拟证明迪佳公司没有办理物业承接验收手续；3.测绘地理信息技术服务报告，拟证明迪佳公司对于涉案商铺没有实际间隔。李瑞婵表示依康创公司所交水费发票，说明涉案商场2017年7月12日之前的水费由康创公司向广东宏德科技物业有限公司交纳，而不是由迪佳公司向自来水公司交纳。针对李瑞婵提交的材料，迪佳公司表示对材料1的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认，迪佳公司认为其已经实际提供了物业管理服务，可向李瑞婵收取物业管理费；对材料2的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认，迪佳公司认为该案已经越秀区法院判决驳回原告的诉讼请求；对材料3的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认，迪佳公司认为李瑞婵已经依法接收了商铺，竣工与否是李瑞婵与康创公司之间的法律问题，与本案迪佳公司主张物业管理费没有关系。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：李瑞婵本案是否应当向迪佳公司支付物业管理费。（2018）粤01民终22723号生效判决已确认迪佳公司对涉案商铺提供了物业服务管理，有权收取相应综合管理服务费，并判决李瑞婵向迪佳公司支付2015年10月1日至2017年10月30日的物业管理费。现迪佳公司起诉要求李瑞婵继续支付2017年11月1日至2019年1月31日的物业管理费以及迟延支付物业管理费的违约金，一审法院予以支持，并无不当。在迪佳公司已实际为涉案商铺提供物业管理服务的情况下，李瑞婵上诉主张其与迪佳公司签订的《金利壹号前期物业服务协议》未进行备案、迪佳公司未经过招投标的程序取得物业管理主体资格、迪佳公司未收到康创公司移交的资料而不具备物业管理服务的条件，不能构成李瑞婵拒绝向迪佳公司支付物业管理费的有效抗辩。李瑞婵主张涉案商场的物业管理服务条件不成就，要求退还已交纳的前案诉讼处理的物业管理费，不是本案正当审理范畴，一审法院不予接受，处理正当。至于李瑞婵上诉主张涉案商铺没有竣工验收，不符合交铺条件等问题，属于李瑞婵与出卖方康创公司之间的商铺买卖合同关系，不属于本案物业服务合同纠纷审查的范围，李瑞婵可另寻法律途径解决。此外，李婵瑞本案上诉要求确认其与迪佳公司签订的《金利壹号前期物业服务协议》无效，该事项已有（2018）粤01民终22723号生效判决予以处理，本院不再审查。综上所述，李瑞婵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由李瑞婵负担。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  刘 卉审判员  白小云二〇二〇年四月二十六日书记员  吴敏玲黄咏欣阮志雄