上海市松江区人民法院执 行 裁 定 书（2020）沪0117执异54号案外人：黄某，男1981年9月14日生，汉族，住福建省政和县南庄路外弄6号。案外人：陈某，男，1970年11月14日生，汉族，住福建省政和县东平镇护田村来龙街XXX号。上述两案外人共同委托诉讼代理人：王利芳，上海沪泰律师事务所律师。上述两案外人共同委托诉讼代理人：王雨君，上海沪泰律师事务所律师。申请执行人：交通银行股份有限公司上海松江支行，住所地上海市松江区。负责人：潘蓓，行长。委托诉讼代理人：魏梦婷，上海正雍律师事务所律师。委托诉讼代理人：王也，上海正雍律师事务所实习律师。被执行人：上海秦宇消防设备有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：薛圣儿。被执行人：张鸣辉，男，1963年10月27日生，汉族，住上海市松江区。被执行人：薛晓兰，女，1977年4月26日生，汉族，住上海市松江区。被执行人：上海纳戎实业发展有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：张鸣辉。在本院执行交通银行股份有限公司上海松江支行(以下简称交行松江支行)与上海秦宇消防设备有限公司(以下简称秦宇公司)、张鸣辉、薛晓兰、上海纳戎实业发展有限公司(以下简称纳戎公司)金融借款合同纠纷一案中，案外人黄某、陈某向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了书面审查，现已审查终结。案外人黄某、陈某异议称：2013年2月26日，黄某承租纳戎公司位于上海市松江区洞泾镇沈砖公路XXX弄XXX-XXX号房屋，双方并签订房屋租赁合同。2014年3月21日，黄某、陈某与纳戎公司重新签订房屋租赁合同，约定纳戎公司将名下位于上海市松江区洞泾镇沈砖公路XXX弄XXX号房屋(以下简称系争房屋)出租给黄某、陈某使某，租期自2014年8月20日起至2029年8月19日止。每年租金为16万元，15年租金合计240万元。黄某、陈某按约支付全部租金，纳戎公司将系争房屋交付两案外人使某，两案外人将房屋转租给第三方用于经营装修建材。现法院对系争房屋予以评估、拍卖，故请求法院保障案外人对系争房屋的租赁权，带租约拍卖。为此，案外人向本院提交了房屋租赁合同、收件等材料为证。申请执行人交行松江支行称：不同意案外人的异议请求。案外人提某的租赁合同中的租金支付、租金水平等都有违交易习惯，且案外人未某系争房屋抵押前实际占有、使某系争房屋。再有，黄某、陈某与吴世贤之间资金往来也较多，2013年与2014年的两份租赁合同的承租人有重合，均有黄某。故请求法院驳回案外人的异议请求。被执行人秦宇公司、张鸣辉、薛晓兰、纳戎公司均未发表意见。本院经审查查明，交行松江支行与秦宇公司、张鸣辉、薛晓兰、纳戎公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年4月22日作出(2018)沪0117民初15126号民事判决书，确定：“一、被告上海秦宇消防设备有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告交通银行股份有限公司上海松江支行借款本金13,500,000元及截止借款到期日止的借款利息、复利、罚息109,155.85元；二、被告上海秦宇消防设备有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告交通银行股份有限公司上海松江支行以13,500,000元为基数自2018年8月9日起算至清偿日止的罚息，按照合同编号为Z1707LNXXXXXXXX、Z1708LNXXXXXXXX、Z1708LNXXXXXXXX的《流动资金借款合同》约定的罚息利率计算；三、被告张鸣辉以其个人财产以及其与被告薛晓兰的夫妻共同财产，对被告上海秦宇消防设备有限公司上述第一至第二项判决义务在最高额24,700,000元范围内承担连带清偿责任，被告张鸣辉承担上述清偿责任后，有权在其承担责任的范围内向被告上海秦宇消防设备有限公司追偿，若被告张鸣辉处分其与被告薛晓兰的夫妻共同财产用以承担上述连带保证责任的，则在该被处分的共同财产价值范围内，被告张鸣辉、薛晓兰有权向被告上海秦宇消防设备有限公司追偿；四、若被告上海秦宇消防设备有限公司未履行上述第一至第二项判决义务，原告交通银行股份有限公司上海松江支行可以与被告上海纳戎实业发展有限公司协议，以编号为沪(2017)松字不动产证明第XXXXXXXX号不动产登记证明载明的抵押物折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款按照抵押顺位在最高额24,700,000元范围内优先受偿，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过的部分归被告上海纳戎实业发展有限公司所有，不足部分由被告上海秦宇消防设备有限公司继续清偿，被告上海纳戎实业发展有限公司在原告交通银行股份有限公司上海松江支行实现抵押权后，有权向上海秦宇消防设备有限公司追偿；五、驳回原告交通银行股份有限公司上海松江支行的其余诉讼请求。”判决生效后，因秦宇公司等未履行生效法律文书确定的给付义务，交行松江支行向本院申请执行，案号为(2019)沪0117执3916号。另查明，坐落于松江区洞泾镇沈砖公路5398弄15、16号房屋登记的权利人为纳戎公司，建筑面积2938.20平方米，用途为厂房。交行松江支行于2017年8月11日在上述房屋上设立最高债权限额为24,700,000元的抵押。本院因(2018)沪0117民初15126号一案正式查封上述房屋，查封期限自2018年10月10日至2021年10月9日。在案件执行过程中，本院于2019年9月6日对上述房屋进行查封，查封期限为3年；因被执行人仍未能履行偿付义务，本院于2020年1月8日至系争房屋现场张贴公告：本院将对查封的纳戎公司名下坐落于上海市松江区洞泾镇沈砖公路5398弄15、16号房屋予以评估、拍卖，占有上述房屋的案外人认为对上述房屋享有租赁权而合法占有的，应当自张贴公告之日起20日向本院提出书面异议。再查明，2014年3月21日，黄某、陈某(乙方)与纳戎公司(甲方)签订房屋租赁合同一份，约定：纳戎公司将其坐落于上海市松江区沈砖公路XXX弄XXX号、建筑面积1469.1平方米的毛胚房出租给黄某、陈某；房屋租赁用途为办公之用，不得擅自另作他用，未经甲方同意，乙方不得将承租的房屋转租；租赁期为15年，自2014年8月20日起至2029年8月19日止；甲方给予乙方5个月免租期，期限为2014年3月21日至2014年8月20日止；房屋年租金为16万元，15年租金共计240万元，乙方在免租期届满前付清，否则甲方有权解除合同，乙方需承担16万元违约金；甲方指定乙方将租金支付给公司法人吴世贤，卡号：XXXXXXXXXXXXXXXXXXX(农业银行)；租赁期内，实际使某的水、电、煤、物业费等费用由乙方承担等。案外人系争房屋系现场交接。2014年8月8日、8月19日，黄某通过网银先后转账给吴世贤21万元、70万元，用途均为房租。同日，吴世贤先后向黄某出具加盖纳戎公司印章的相应款项的收条，其中2014年8月8日吴世贤出具的收条为：今收到黄某支付沈砖公路XXX弄XXX号房租30万元(其中21万元转账，9万元现金支付)，2014年8月19日吴世贤出具的收条为：今收到黄某支付沈砖公路XXX弄XXX号房租70万元。2014年8月15日，陈某通过网银先后向吴世贤转账50万元和90万元，用途均为房租，同日，吴世贤分别就50万元和90万元向陈某出具加盖纳戎公司印章的收条各一份。案件审查中，案外人提某了国网上海市电力公司松江供电公司出具的纳戎公司2013年12月、2014年6月、2016年1月起至2020年4月就涉案房屋用电及缴费一览表，上海市君悦律师事务所致纳戎公司关于纳戎公司拖欠上海绿庭商业管理有限公司沈砖公路5398弄15-16幢拖欠物业费事宜的函，催缴物业费通知书签收表，上海汉而普物业管理有限公司分别于2016年12月、2017年12月、2018年12月、2019年6月开具给上海缔享品牌管理有限公司的物业费发票(科创15号)，缔享(国际)集团的室内的现场照片。对此，申请执行人认为，用电及缴费的一览表、律师函针对的对象均是纳戎公司，缴费主体是上海缔享品牌管理有限公司的物业费发票及照片都无法证明案外人系系争房屋的实际占有使某人。案外人还提某了2014年3月21日房屋租赁合同及收条的原件，并解释原件与复印件的盖章位置及签名的笔迹都有变化，是因为原件一式两份，原件出自于黄某，复印件出自于吴世贤处的缘故。申请执行人针对案外人提某的房屋租赁合同的真实性提某了其在上海缔享品牌管理有限公司的工商材料中调取的该公司与纳戎公司在2016年3月11日签订的关于包含涉案房屋的租用房屋(场地)协议书，租赁时间从2016年3月11日开始至2021年3月10日止。对此，案外人认为协议书仅为上海缔享品牌管理有限公司在工商备案需要制作的，事实上未依此协议书履行。申请执行人在(2018)沪0117民初15126号一案提交的证据中，有纳戎公司与黄某于2013年2月26日签订的房屋租赁合同一份，约定纳戎公司将系争房屋出租给黄某使某，租赁期为12年自2013年3月1日起至2025年2月28日止，租金为每平方米0.9元，月租金为39,636元，年租金为475,632元，付款方式为付三个月押金一个月，先付后用，从2015年起每年递增当年租金的6%等。对此合同，案外人解某某签订了2014年的房屋租赁合同而未保存。在上海市君悦律师事务所致纳戎公司律师函中载明，纳戎公司一直未支付2014年1月1日至2015年7月31日期间的物业费，贵公司直至2015年1月7日才通过上海秦宇消防设备有限公司支付了部分物业费，要求贵公司在2016年1月15日前向绿庭公司足额支付剩余未付的物业费172,209.5元。在(2018)沪0117民初2348号上海绿庭商业管理有限公司与纳戎公司物业服务合同纠纷一案中，经本院主持调解，双方自愿于2018年3月6日达成协议：纳戎公司于2018年5月15日前支付上海绿庭商业管理有限公司自2014年1月1日起至2015年7月21日止的物业管理费154,988元。纳戎公司的法定代表人于2014年9月1日由吴世贤变更为张鸣辉。以上事实，有民事判决书、执行裁定书、财产保全告知书协助执行书、公告、不动产登记簿、房屋租赁合同、银行流水、收据等证件予以证实。本院认为：《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。现案外人主某1系争房屋享有合法、有效租赁权的，其异议成立需要符合签订租赁合同和占有房屋均发生在担保物权设立之前这两个条件。本案中，案外人虽提某了签订早于抵押权设立的房屋租赁合同及租金的支付凭证，但纳戎公司就系争房屋与其他主体签订的房屋租赁合同、协议书中与系争房屋在租期时间段上存有重合，对租金及支付方式也有不同的约定，且2014年的房屋租赁合同中约定租期至2029年止的租金在2014年即一次性付清，有违常理；在案外人主2的租赁期期间，纳戎公司因拖欠涉案房屋物业费被诉至法院并调解结案；且案外人提某的电力公司的一览表、律师函、物业费发票及照片的相应主体均非案外人，无法证明案外人在抵押设定之前已经占有、使某系争房屋。综上所述，案外人要求保障其对系争房屋的租赁权并带租约拍卖的主2，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：驳回案外人黄某、陈某的异议。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  张惠萍审判员  施风雅审判员  崔 宁二〇二〇年四月三十日书记员  周新宇附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。