湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终1134号上诉人（原审被告）:武汉中央商务区股份有限公司，住所地武汉市江汉区云彩路198号泛海城市广场12层。法定代表人：卢志强，董事长。委托诉讼代理人：何蓓，女，1981年5月31日出生，汉族，武汉中央商务区股份有限公司工作人员。委托诉讼代理人：李慧，女，1986年9月18日出生，汉族，武汉中央商务区股份有限公司工作人员。被上诉人（原审原告）:刘振宇，男，1991年8月11日出生，汉族，住址武汉市硚口区。上诉人武汉中央商务区股份有限公司（以下简称商务区股份有限公司）因与被上诉人刘振宇房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2019）鄂0103民初9973号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月19日立案后，依法组成合议庭，因案情不复杂，决定对本案不开庭审理，并告知了双方当事人。本案现已审理终结。商务区股份有限公司上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.一审判决对是否存在定金的事实认定不清。20万元开具的是认筹金的收据，作用在于保证被上诉人的选房权。至于被上诉人提交的内部审批单，由于未提供原件，上诉人对其真实性不予认可。根据《中华人民共和国担保法》第90条的规定，定金应当以书面形式约定。上诉人与被上诉人未签订任何形式的认购书，没有书面约定定金，因此被上诉人双倍返还定金的主张不成立。2.一审判决同时适用定金罚则和赔偿利息损失，这与法律规定不符。根据《买卖合同司法解释》第28条，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。截至一审判决之日，上诉人应支付的利息损失大约12万元，定金20万元超过利息损失，此时不能并处。刘振宇辩称，一审对20万元认定为定金正确，上诉人主张适用《中华人民共和国担保法》、《买卖合同司法解释》不符合本案的情况，一审法院适用的法律是正确的。另外，被上诉人的损失不仅限于购房款的利息，还包括为本案诉讼产生的误工费、房价浮动产生的损失等。适用20万元的定金罚则，不光是补偿损失，还有对上诉人违约的惩罚。请求二审法院维持原判。刘振宇向一审法院起诉请求：1.商务区股份有限公司归还刘振宇已支付的购房款共计1846988元；2.商务区股份有限公司按照已交款的总额为基数，按同期银行贷款利率支付利息，利息自交款之日2018年6月26日起计息至商务区股份有限公司还款之日止；3.商务区股份有限公司按照定金罚则，另外支付20万元赔偿金。一审法院认定事实：武汉市江汉区泛海国际居住区芸海园项目系武汉中央商务区建设投资股份有限公司开发建设，2018年7月25日，武汉中央商务区建设投资股份有限公司经工商行政管理部门核准变更登记为武汉中央商务区股份有限公司（以下称商务区股份有限公司）。2018年6月22日，刘振宇与商务区股份有限公司签订《泛海国际?芸海园认筹协议书》（以下称《认筹协议书》），根据该协议，只有持认筹书的客户才有资格参与当天开盘优惠活动，在活动当天未能成功购买的客户，该认筹书即告作废，认筹书约定相关权益即终止。成功购买住宅的客户所缴纳的认筹诚意金自动冲抵等额住宅定金（成功购买指在开盘当天签订《认购协议书》，同时缴纳足额定金）。如放弃认筹书权益的，开盘十个工作日后办理认筹金退款（无息）手续。当日，刘振宇向商务区股份有限公司支付20万元，商务区股份有限公司向刘振宇开具金额为20万元、款项性质为认筹金的收据。2018年6月24日，商务区股份有限公司工作人员填写的《泛海园项目8号楼签约审批单》上载明，客户姓名为刘振宇，购买房屋房号为8号楼1单元24层02号房，建筑面积143.75㎡，装修升级包合同首付款到账金额431250元，毛坯合同首付款到账金额1240738元，贷款金额288万元（含定金20万元），装修合同首付款到账金额175000元，贷款金额40万元。2018年6月26日，商务区股份有限公司向刘振宇开具三张金额分别为1240738元、175000元、431250元的湖北增值税普通发票，并备注为“泛海国际居住区?芸海园8号楼1单元24层02号420102199108110314，认购面积143.75，预收款，不作为产权交易处理”，三张发票金额共计1846988元。一审庭审中，刘振宇称签订《认筹协议书》后,与商务区股份有限公司签订了《认购协议书》，并缴纳购房首付款，《认购协议书》约定了房屋单价、楼层、面积等，商务区股份有限公司收取刘振宇首付款，开具湖北增值税普通发票后将《认购协议书》收回；商务区股份有限公司则称，双方当事人没有签订《认购协议书》，刘振宇是依据《泛海园项目8号楼签约审批单》确定的涉案房屋首付款金额支付的相关费用，但其中的20万元并非定金。由于，商务区股份有限公司在2016年7月29日将包括涉案房屋在内的232套房屋抵押给渤海国际信托股份有限公司（抵押期限为2016年7月29日起至2019年7月28日止），涉案房屋抵押未解除，双方未签订《武汉市商品房买卖合同》。一审法院认为：刘振宇与商务区股份有限公司签订的《认筹协议书》系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，应属有效。《认筹协议书》签订后，刘振宇向商务区股份有限公司支付了购买涉案房屋的相关款项计1846988元，后因商务区股份有限公司原因，导致双方未能签订《武汉市商品房买卖合同》，商务区股份有限公司应承担相应的法律责任。本案双方当事人的争议焦点为刘振宇签订《认筹协议书》当日缴纳的20万元款项是否属定金性质。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。本案中，刘振宇已经通过认购、订购、预订环节欲向商务区股份有限公司购买涉案房屋，虽商务区股份有限公司在《认筹协议书》及20万元收据上均写明是认筹金，但依据《认筹协议书》“成功购买住宅的客户所缴纳的认筹诚意金自动冲抵等额住宅定金（成功购买指在开盘当天签订《认购协议书》，同时缴纳足额定金）”，结合商务区股份有限公司工作人员制作的《泛海园项目8号楼签约审批单》上载明的“含定金20万元”，可以确认刘振宇所缴纳的认筹金经缴纳购房首付款而被冲抵、转化为购房定金。故对刘振宇主张其已付款中20万元为定金的意见，本院予以采信。商务区股份有限公司主张涉案20万元款项是认筹金而非定金的辩解意见有悖前述审批单的记载，其辩解意见，一审法院不予采信。故，刘振宇要求商务区股份有限公司归还已支付的购房款1846988元、按银行同期贷款利率支付利息、按照定金罚则赔偿20万元的诉讼请求，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审判决：一、武汉中央商务区股份有限公司返还购房款1846988元给刘振宇；二、武汉中央商务区股份有限公司应向刘振宇支付利息(以购房款1846988元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算自2018年6月26日起至款项付清之日止)；三、武汉中央商务区股份有限公司向刘振宇支付20万元赔偿金。上述款项于本判决生效之日起十日内履行，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24146元，减半收取计12073元,由武汉中央商务区股份有限公司负担(此款刘振宇已预付一审法院，武汉中央商务区股份有限公司连同上述款项一并支付给刘振宇)。二审时，当事人没有提交新的证据。原审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点有二，一是20万元认筹金的性质；二是一审法院适用定金罚则并判决赔偿利息损失是否正确。关于第一个焦点，一审认定20万元认筹金属于定金，依据是《认筹协议书》和《泛海园项目8号楼签约审批单》。上诉人上诉状中否认双方曾经签订过《认筹协议书》，对《泛海园项目8号楼签约审批单》的真实性不予认可。但是二审调查时上诉人对一审查明的包括“2018年6月22日，刘振宇与商务区股份有限公司签订《泛海国际?芸海园认筹协议书》”等事实表示无异议，前后表述矛盾。经查《认筹协议书》和《泛海园项目8号楼签约审批单》虽为复印件，可与双方的资金往来相互印证，上诉人否认其真实性却没有提供相反的证据。被上诉人支付了1846988元这样大额的购房款却没有签订任何书面协议，这不符合常理。故本院对上诉人的该项主张不予支持。一审认定20万元认筹金已转化为定金正确。关于第二个焦点，本院认为上诉人提供的法律依据《买卖合同司法解释》第28条不能证明定金罚则和赔偿利息损失不可同时适用。上诉人认为同时适用超过了被上诉人的实际损失，但对此没有举证予以证明。另涉诉房屋早于2016年就设立了抵押，上诉人与被上诉人交易过程中未对此情况进行如实告知，存在隐瞒的故意，损害了被上诉人的利益。一审判决上诉人按照银行同期贷款利率支付利息和按照定金罚则赔偿20万元正确。综上所述，武汉中央商务区股份有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由武汉中央商务区股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 宋 飞审判员 胡铭俊审判员 张文浩二〇二〇年四月三十日法官助理庄敏书记员庄敏