北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终1350号上诉人（原审被告）：北京阳光东宇上网服务有限公司，住所地北京市朝阳区定福庄南里甲1号。法定代表人：周鑫田，总经理。委托诉讼代理人：赵强，北京茂行律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京市朝阳副食品总公司，住所地北京市朝阳区红庙北里4号楼。法定代表人：王伟林，总经理。委托诉讼代理人：张卫成，北京市泽天律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁芳，女，1978年7月23日出生。上诉人北京阳光东宇上网服务有限公司（以下简称阳光东宇公司）因与被上诉人北京市朝阳副食品总公司（以下简称朝阳副食品公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初97204号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。阳光东宇公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；本案一、二审诉讼费由朝阳副食品公司承担。事实和理由：一审判决认定事实不清。双方虽于2018年2月2日重新签订了《房屋租赁合同》，但事实上双方于2003年就签订了租赁合同，之前用来经营网吧，2009年后部分房屋用于经营宾馆，朝阳副食品公司为阳光东宇公司提供了房产证和租赁合同，配合宾馆办理了营业执照，2018年的租赁合同为原合同的延续，该宾馆已经经营长达十年时间，朝阳副食品公司从未提出异议。2018年的合同中虽约定不得用于经营宾馆和转租，但实际上一直用于经营宾馆，且一直转租，在经营过程中朝阳副食品公司多次检查，对此知情并同意，说明双方以行为变更了合同相关约定，现朝阳副食品公司据此要求解除合同没有依据。此外，阳光东宇公司未向朝阳副食品公司交纳租金系因对方拒绝收取，阳光东宇公司一再强调同意交付租金。最后，房屋安全隐患问题可以通过整改解决，阳光东宇公司为经营宾馆投入了大量财力物力，且对涉案房屋进行了装修、改造、新建、扩建、购买设施等，如解除合同将对阳光东宇公司造成巨大损失。另外，一审判决第二项超出了诉讼请求。朝阳副食品公司辩称，不同意对方的上诉意见，认为一审判决事实认定正确，适用法律正确，请求二审法院驳回对方的上诉，维持原判。朝阳副食品公司向一审法院起诉请求：1、解除朝阳副食品公司与阳光东宇公司2018年2月2日签署的《房屋租赁合同》；2、阳光东宇公司将北京市朝阳区定福庄东街150平米房屋腾空并交还朝阳副食品公司；3、阳光东宇公司按照每年149500元的标准支付2018年11月1日至实际腾房之日止的租金。一审法院认定事实：2018年2月2日，朝阳副食品公司（甲方）与阳光东宇公司（乙方）签署《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋以现状出租给乙方经营使用，乙方自行经营、自行办理营业执照，自负盈亏，独立承担租赁期间自身经营过程中发生的债权债务关系。乙方只能将涉案房屋做仓库使用，且不允许存放易燃易爆危险化学品等危险物品，如发现违反上述约定，视同乙方违约，甲方有权立刻无条件终止双方合同，乙方不得提出任何异议并按照合同约定结清费用腾空房屋交给甲方。租期二年十一个月，自2018年2月1日至2020年12月31日，第一年年租金14.24万元，第二年租金14.95万元，最后十一个月年租金14.39万元。租金支付方式为先付租金后用房，乙方于本合同签订之日一次性向甲方支付2018年2月1日至2018年4月30日租金3.56万元。其余租金按季度支付，即每租赁年度的2月1日、5月1日、8月1日、11月1日前支付当年租金的25%，最后二个月（2020年11月1日至2020年12月31日）租金2.62万元于2020年11月1日前支付。乙方需保证手法经营，如违反国家法律规定，自行承担法律责任。如乙方因违反国家和政府有关规定，致使甲方受到相应处罚，给甲方造成的损失由乙方承担，并视情节轻重，甲方有权终止本合同。不得以任何形式将承租房屋转租、转借、转包、转让给他人，不得超越本合同将承租房屋挪作他用，如乙方擅自将承租房屋转租、转借、转包、转让给他人，则甲方不予办理任何用于营业执照、卫生许可证、环保、户外灯箱广告、房产税、土地税等与房屋产权相关的手续。租赁期满或按本合同解除、终止租赁合同，乙方应在5日内迁出，将所租房屋及附属设备设施就其现状完好无损地交还给甲方，甲方进行验收。乙方进行装饰装修或改造及增加（包括但不限于新建、扩建）的房屋、设备，和乙方违反合同约定自行在原有房屋建筑上加层（包括并不限于加层、夹层）的部分，其不可移动部分无偿归甲方所有，可移动部分在付清所有应付租金及费用后由乙方搬离但是不得损坏房屋现状，并保证其不可移动部分使用状况完好并不对甲方的房屋及设备造成损害。乙方对房屋所进行的装修、装饰，改造扩大的房屋面积不得作为乙方的债务补偿和要求甲方给予补偿，应当无偿交给甲方。关于违约责任的约定为：……（二）如乙方出现下列行为，甲方有权解除合同，并应书面通知乙方，合同自通知到达乙方时解除，乙方应向甲方支付相当于租金50%的违约金并赔偿由此给甲方造成的所有损失。1、乙方拖欠租金或有关费用，每延误一天应向甲方交纳拖欠租金及有关费用总额千分之五的滞纳金；延误期限累计超过1个月，甲方有权解除合同，收回房屋。2、乙方从事非法活动或违法存放危险物品或者严重损害甲方合法权益。3、乙方擅自将承租的房屋转租、转借、转包、转让给第三人、或者和第三人进行任何形式的合作经营。4、未经甲方书面同意擅自改变房屋用途，擅自对房屋进行装修改建等。5、乙方违反作为本合同组成部分的《房屋租赁安全管理协议》……合同签订后，阳光东宇公司使用涉案房屋，并向朝阳副食品公司交纳了至2018年10月31日的租金。2019年8月13日，法院进行现场勘验，涉案房屋并非独立建筑，与其他建筑相连，目前用于经营阿哈青年酒店。庭审中，阳光东宇公司陈述承租后在涉案房屋后加盖了两个三层，并把其中一栋房屋转租给案外人，案外人又加建到四层，所有加建均未取得审批手续。现案外人诉阳光东宇公司要求确认租赁合同无效纠纷一案正在审理中。经询，朝阳副食品公司要求阳光东宇公司进行整体腾退，所有加建部分亦要求予以腾退。2017年12月7日，三间房地区办事处向朝阳副食品公司发出《三间房地区办事处关于定福庄东街（副食品总公司）1号楼安全隐患整改的告知函》，称定福庄东街1号楼存在严重火灾隐患，楼顶私搭乱建彩钢板房，违规居住大量人员，属于违规群租房性质，房屋内电器线路混乱，私搭乱接，承租人周宝国将房屋转租给招待所经理，二人重经营轻管理、重效益轻安全，对安全隐患视而不见，故对招待所进行了处罚，限期整改，但至今仍存在火灾隐患。要求朝阳副食品公司对房屋租赁期间经常进行安全检查，及时发现和排除房屋安全隐患，制止承租人、居住使用人危害消防安全的行为。2018年8月2日，三间房地区办事处带领消防、安监对涉案房屋所在区域进行消防安全检查，阿哈青年酒店消防通道狭窄、消防安全出口数量不足，建筑材料不阻燃，堆积易燃物，消防部门依法对其进行了查封，要求其停业整顿。2018年8月9日，朝阳副食品公司向阳光东宇公司发出《通知》，称阳光东宇公司行为违反了合同中“只能将承租房屋当做仓库使用”条款，故通知阳光东宇公司终止双方合同，并要求阳光东宇公司于2018年8月20日前结清相关费用并腾空房屋交还朝阳副食品公司。另查，涉案房屋无产权证，原地址为中燃蔬菜商店。2006年8月1日，北京市朝阳区人民政府国有资产监督管理委员会出具《关于对北京市朝阳副食品总公司房屋权属确认的函》，对朝阳副食品公司所属包括中燃蔬菜商店在内的55处未办理产权证房屋的房屋权属予以确认。2010年5月1日起，涉案房屋用于开设北京市爱美丽佳酒吧，由案外人康某负责经营。2011年12月15日，康某与朝阳副食品公司签署《房屋租赁合同》，续租涉案房屋，租期至2014年11月30日止。2014年11月25日，朝阳副食品公司与案外人史某签署《房屋租赁合同》，将涉案房屋出租给史某，租期自2014年12月1日至2017年12月31日止。再查，朝阳副食品公司与阳光东宇公司于2018年1月19日就北京市朝阳区定福庄南里甲×号（定福庄东街）全部房屋签署《房屋租赁合同》，该租赁房屋与本案涉案房屋相邻，均在同一建筑内。庭审中，阳光东宇公司提交工商注册信息及经营场所证明，陈述双方事实上自2009年即开始合作，2010年6月21日，其以定福庄东街（副食品总公司）为地址注册北京金利和宾馆，朝阳副食品公司作为房屋所有权人为其办理营业执照提供了经营场所证明，故虽然双方合同中约定租赁房屋仅作为仓库使用，但实际上一直经营宾馆，朝阳副食品公司对此知情并同意。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方合同明确约定涉案房屋作为仓库使用，如违反该用途，朝阳副食品公司有权解除合同并收回房屋，现阳光东宇公司违反了该合同约定，朝阳副食品公司行使解除权的条件已经成就，其要求解除合同有事实和法律依据，法院予以支持，解除时间应为朝阳副食品公司的解除通知送达阳光东宇公司之日即2018年8月9日。阳光东宇公司虽主张自2010年起即承租涉案房屋作为宾馆使用且朝阳副食品公司未提出异议，但本案合同为双方2018年2月2日签订，对涉案房屋用途进行了明确约定，阳光东宇公司以签订合同前的使用状态抗辩朝阳副食品公司对本合同签订后其违约行为知情并同意无事实依据，法院无法采信。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求回复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方合同解除后，阳光东宇公司应腾退涉案房屋，并按照合同约定的租金标准向朝阳副食品公司支付2018年11月1日至实际腾房之日止的房屋使用费。根据双方合同约定，租赁期满或合同解除，阳光东宇公司进行装修装修或改造及增加（包括但不限于新建、扩建）的房屋、设备和违反合同约定自行在原有房屋建筑上加层（包括并不限于加层、夹层）的部分，其不可移动部分无偿归朝阳副食品公司所有，故阳光东宇公司主张的在涉案房屋上加建的部分亦应当一并予以腾退。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决：一、北京市朝阳副食品总公司与北京阳光东宇上网服务有限公司二〇一八年二月二日签订的《房屋租赁合同》于二〇一八年八月九日解除；二、北京阳光东宇上网服务有限公司于判决生效后十日内将北京市朝阳区定福庄东街部分房屋（建筑面积约150平方米）及加建部分腾空并交还北京市朝阳副食品总公司；三、北京阳光东宇上网服务有限公司于判决生效后十日内向北京市朝阳副食品总公司支付二〇一八年十一月一日至二〇一九年一月三十一日的房屋使用费三万五千六百元；四、北京阳光东宇上网服务有限公司于判决生效后十日内按照每年十四万九千五百元的标准向北京市朝阳副食品总公司支付二〇一九年二月一日至实际腾房之日止的房屋使用费；五、驳回北京市朝阳副食品总公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：依据双方当事人的诉辩主张，以及本院查明的事实，本案二审的争议焦点在于双方于2018年2月2日签订的涉案《房屋租赁合同》应否解除。上述涉案合同系双方自愿签订，且内容未违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。依据上述涉案合同约定，“乙方只能将涉案房屋做仓库使用，且不允许存放易燃易爆危险化学品等危险物品，如发现违反上述约定，视同乙方违约，甲方有权立刻无条件终止双方合同，乙方不得提出任何异议并按照合同约定结清费用腾空房屋交给甲方”，“如乙方出现下列行为，甲方有权解除合同，并书面通知乙方，合同自通知到达乙方时解除，乙方应向甲方支付相当于租金50%的违约金并赔偿由此给甲方造成的所有损失。1.……3.乙方擅自将承租的房屋转租、转借、转包、转让给第三人、或者和第三人进行任何形式的合作经营。4.未经甲方书面同意擅自改变房屋用途，擅自对房屋进行装修改建等……。”而阳光东宇公司在承租涉案房屋后，未按约定用途使用房屋，将房屋用于经营宾馆等，且存在分租转租行为，违反了上述双方合同约定。阳光东宇公司虽称涉案房屋自2009年以来一直用于经营宾馆，但双方在2018年2月2日签订的涉案《房屋租赁合同》中对房屋用途、能否转租等存在明确的约定，阳光东宇公司在本案一、二审均未能提供证据证实朝阳副食品公司在涉案合同签订后知悉且同意其经营宾馆、转租等行为，故朝阳副食品公司依据双方合同约定享有合同解除权，一审确认涉案《房屋租赁合同》于朝阳副食品公司书面解除通知送达阳光东宇公司时解除，认定正确。合同解除后，对于涉案房屋及阳光东宇公司自行在租赁物上加建的部分应一并处理，一审法院据此判令腾空、交还房屋及加建部分，并判令支付房屋使用费，亦均无不当，本院予以维持。阳光东宇公司称其对涉案租赁物投入较大，解除合同将为其带来经济损失一节，即便其存在相应损失，亦属因其违约行为所造成的，不应作为对抗朝阳副食品公司合同解除权的合法抗辩事由。综上所述，阳光东宇公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7837元，由北京阳光东宇上网服务有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王东军审 判 员 潘 蓉审 判 员 江 惠二〇二〇年四月三十日法官助理 陈 雁法官助理 禹海波书 记 员 高 明