湖南省宁远县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1126民初4053号 原告：蒋德光，男，汉族，湖南省宁远县人，居民。 委托诉讼代理人：欧阳凌，湖南宁远舜峰法律服务所法律工作者。代理权限：一般代理。 被告：黄明芳，男，汉族，湖南省宁远县人，居民。 被告：骆春利，女，汉族，湖南省新田县人，居民。 委托诉讼代理人：邓平友，宁远县法律援助中心律师。代理权限：一般代理。 原告蒋德光诉被告黄明芳、骆春利房屋买卖合同纠纷一案，于2019年12月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒋德光及其委托诉讼代理人欧阳凌，被告骆春利及其委托诉讼代理人邓平友到庭参加诉讼，被告黄明芳经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蒋德光向本院提出诉讼请求：1．依法判决解除原、被告2017年11月3日签订的《房地产出受让合同》，并由被告承担违约责任；2．案件受理费由二被告承担。事实及理由：原告将位于宁远县原舜陵镇李子园6巷第六层603房一套商品房出售给被告黄明芳、骆春利，双方于2017年11月3日签订商品房买卖合同，合同约定：房屋总价款为38万元人民币，合同签订后首付款为20万元，剩余款待房屋竣工验收后14日内交付余款。被告购买后，除付给原告购房款20万元外，其余通过银行转账到2018年8月2日止共六笔，每笔款4000元，共计24000元，被告还下欠购房款156000元。被告欠款后，既不交款，也不配合原告办理不动产权登记手续，原告蒋德光多次催促，被告置之不理。被告的行为严重违反了合同的约定，合同第四条第2点约定：未按规定时间付清余款项，受让方违约，出让方有权单方解除合同，并且只退还受让方付首期款项的50%。为维护原告的合法权益，特请求法院支持原告的诉讼请求。 原告蒋德光为支持其诉请向法庭提供以下证据：１．《房地产出受让合同》，拟证明被告黄明芳、骆春利违反合同的约定，原告蒋德光有权解除合同的事实；２．工程质量等级证书，拟证明原告蒋德光取得合法手续的事实；３．规划许可证，拟证明原告蒋德光取得开发规划手续；４．房产证和分栋层次图，拟证明原告取得房屋产权的事实；５．微信和证明，拟证明原告蒋德光催被告黄明芳、骆春利交款和协助过户的事实；６．被告黄明芳、骆春利第二次付款，拟证明第二次付款6笔共24000元。 被告黄明芳、骆春利辩称：一、被答辩人诉称内容与事实严重不符。1、被答辩人与答辩人签订的《房地产出让受让合同》双方对合同的第三条和第四条予以了删除，被答辩人以已删除的合同条款作为起诉理由，要求解除合同，该理由不充足。2、答辩人交首付款后，双方到办证机关签署了过户文书，被答辩人交付了钥匙给答辩人，这是双方的合同约定，被答辩人诉称的不履行协助过户、强行入住不是事实。3、被答辩人不能办证的原因是被答辩人违反规划审批。被答辩人已超过合同特别约定条款约定的壹年办证期限，答辩人才未交纳剩余房款。且答辩人已交纳房款244000元，答辩人没有违约。4、被答辩人的房屋有严重的质量问题，答辩人才拒付最后一笔款项。因此，答辩人没有违约。二、被答辩人违约没有办理房屋不动产证，且房屋质量有问题，要求被答辩人将房屋修理好，并赔偿答辩人的损失。三、被答辩人有重大过错，请求法院驳回被答辩人的诉请。 为支持被告黄明芳、骆春利的答辩，其向法庭提供以下证据：1．《李子园望江楼房地产出受让合同》，拟证明原告蒋德光的格式合同条款第三条、第四条已删除，已更改为手写的付款方式的事实；2．收条、收据，拟证明2017年10月5日交订金2万元，2017年11月3日交购房款20万元的事实；3．收条，拟证明被告黄明芳交水电入户费2380元的事实。 本案通过庭审质证，本院认定如下： 对原告蒋德光提供的１、2、3、4、5、6号证据，被告黄明芳、骆春利质证意见为：2、3、4号证据其真实性与关联性都有异议；1、5号证据不能达到被告违约的目的；6号证据无异议，本院认为，原告蒋德光提供的1、2、3、4、5、6号证据与案件相符，确认为有效证据。 原告蒋德光对被告黄明芳、骆春利提供的证据质证如下：1号证据真实性无异议，对其证明目的有异议；对2号证据，认为原告蒋德光收取首付款20万元无异议，但2万元订金无原件，不予认可；3号证据，收款不是原告蒋德光所收取，与原告蒋德光无关。本院认为：对被告黄明芳、骆春利提供的1号证据予以认可；2号证据认可被告黄明芳、骆春利向原告蒋德光交首付款20万元；3号证据与本案无关，不予以认可。 本院确认如下案件基本事实：原告蒋德光在宁远县李子园六巷36号面积为396.17平方米的国有出让土地上建设房屋一座，2016年1月7日宁远县房产局以房权证2016字第00040326号为原告蒋德光办理了该栋房屋603号房的产权证（建筑面积131.3平方米，套内建筑面积111.84平方米）。2017年11月3日，原告蒋德光作为甲方与被告黄明芳、骆春利作为乙方经过充分协商签订《李子园望江楼房地产受让合同》，双方约定：乙方所购房屋为第六层603房一套，面积131.3平方米总价款380000元，此套房屋是现房以现状为准。付款方式：签订合同后付款贰拾万元。到房产局办理过户手续，手续办完后交房屋钥匙，然后每月付现金4000元，如果付满壹年，没有办理好不动产证，即可停止付款。在一年内如果办理好不动产权登记证，然后一个星期后付清其余房款。第六条办证方式：由甲方负责办理房屋产权证书（时间由甲方安排），但乙方必然按甲方的要求提供资料给予方便，办理房产证的相关税费由乙方承担。第七条，产权登记的约定：出让方应当在商品房交付使用后日内，将办理权属登记需要由出让方提供的资料报产权登记机关备案。如因出让方的责任，受让方不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式：1、受让方退房，出让方在受让方提出退房要求之日起30日内将受让方已付房价款退还给受让方，并按已付房价款10%赔偿受让方损失。2、受让方不退房，出让方按已付房价款的10%向受让方支付违约金。当日被告黄明芳、骆春利向原告蒋德光交付房款20万元。签订合同当日，原告蒋德光与被告黄明芳、骆春利到宁远县不动产中心交资料办理房屋过户手续，因资料不全未办成。从2018年2月始至2018年8月，被告黄明芳、骆春利按约向原告蒋德光每月支付4000元，共计24000元。后因原被告双方产生矛盾，被告黄明芳、骆春利未按约向原告蒋德光每月支付4000元购房款。原告蒋德光通过电话、微信等方式向被告黄明芳、骆春利要求提供资料办理房屋过户手续，被告黄明芳、骆春利拒不协助提供资料。后被告黄明芳、骆春利未从原告蒋德光处领取房屋钥匙而入住涉案房产（603号房）。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案争执的焦点为：双方是否存在违约情形，该违约情形是否为根本性违约；二、违约方应承担的违约责任。 一、根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：“（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。原告蒋德光与被告黄明芳、骆春利在充分协商后签订《李子园望江楼房地产受让合同》，原告把宁远县李子园六巷所建房屋的603房（已有产权证）出售给被告黄明芳、骆春利，双方在合同中约定了权利和义务，该合同合法有效，原被告双方应诚实履行合同义务。被告黄明芳、骆春利虽在合同签订后依约向原告蒋德光付款20万元，但双方在合同签订之日到宁远县不动产中心办理房屋过户手续时因资料不全而未办理过户手续，后在原告蒋德光的多次催促下，被告黄明芳、骆春利拒不提供办理过户手续，该行为违反合同第六条“由甲方负责办理房屋产权证书（时间由甲方安排），但乙方必然按甲方的要求提供资料给予方便”的约定，且在办理房产过户手续后每月付4000元履行中仅支付６个月后就未再行支付，经催告后，在合理期限内仍未履行。房屋买卖合同，办理过户手续是主要义务。被告黄明芳、骆春利拒不提供办理过户手续和按约支付每月4000元的购房款和支付购房款，经催告在合理期限内仍未履行，属于根本性违约，原告蒋德光提出解除合同理由充足。被告黄明芳、骆春利以房屋存在质量问题和买受房屋不能办理过户手续，未提供合法有效的证据，本院不予以认可。 二、违约方应承担的违约责任。原告蒋德光在诉状中要求被告黄明芳、骆春利承担违约责任，从前面的分析来看，被告黄明芳、骆春利拒不提供办理过户手续存在违约，但原告蒋德光主张按合同第四条的规定只退还受让方被告黄明芳、骆春利首期付款项的50%，要求违约方被告黄明芳、骆春利承担违约责任，被告黄明芳、骆春利提出双方合同的第四条已删除，原告蒋德光不能据此要求被告黄明芳、骆春利承担责任的抗辩，经查与事实相符，本院予以认可。对受让方的违约责任，原被告双方在合同中没有约定，也未有合同法第六十一条规定的情形，视为未约定。因被告黄明芳、骆春利违约，原告蒋德光未提供合法有效的损失证据，依照、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款的规定，逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。被告黄明芳、骆春利未付购房款24000元，从被告黄明芳、骆春利明确表示不履行时承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、九十七条、第一百零七条、第一百零八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告蒋德光作为甲方与被告黄明芳、骆春利作为乙方于2017年11月3日签订的《李子园望江楼房地产受让合同》； 二、由原告蒋德光在本判决生效之日起十五日内退还给被告黄明芳、骆春利已付购房款人民币224000元； 三、由被告黄明芳、骆春利在本判决生效之日起十五日内把位于宁远县原舜陵镇李子园6巷第六层603号商品房退还给原告蒋德光； 四、由被告黄明芳、骆春利在本判决生效之日起十五日内向原告蒋德光承担违约责任（违约责任以利息承担，以逾期购房款24000元为本金从2018年９月１日起按同期银行贷款利率计算至债务清偿之日止） 五、驳回原告蒋德光其他诉讼请求。 案件受理费7000元，减半收取3500元，由被告黄明芳、骆春利负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 员  何俊斌 二〇二〇年四月十七日 法官 助理  梁理燕 代理书记员  陈海艳 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。