浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙07民终148号上诉人（原审原告）：兰溪市思隆物业管理有限公司，住所地兰溪市车站东路88号。法定代表人：朱旭钊，总经理。委托诉讼代理人：徐欣，浙江九联律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄贺军，男，1980年10月5日出生，汉族，户籍所在地兰溪市，现住兰溪市。上诉人兰溪市思隆物业管理有限公司（以下简称思隆物业公司）因与被上诉人黄贺军物业服务合同纠纷一案，不服浙江省兰溪市人民法院（2019）浙0781民初5251号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。思隆物业公司上诉请求：撤销原判，依法改判被上诉人黄贺军支付物业费1051元,违约金按合同计算至款项实际履行之日止。事实和理由：一、原审认定“对于物业管理费数额缴纳，应当根据上诉人提供服务质量予以适当减少，以标准价的70%收取较为妥当”是错误的。1.根据合同约定被上诉人按合同约定最迟应当在2017年12月31日前缴纳首年的物业费，但上诉人在被上诉人未缴纳物业费的情况下仍对被上诉人所在住宅物业及小区提供服务，保障小区的正常运行及业主的正常生活，提供了事实上的物业服务。被上诉人理应按合同约定缴纳相应的物业费1051元。2.2018年8月中途退出涉案小区系因涉案小区大部分业主不肯缴纳物业管理费，系违约在先。而且虽然上诉人退出一周，但仍在兰溪市小区所在社区及业委会的协调，在未收到相应物业费的前提下，面临上诉人企业亏损的情况下，仍继续为被上诉人所在小区继续提供事实物业服务。3.消防灭火器失效问题。上诉人自进驻和家园小区后，即恳请兰溪市和家园业主委员会申请维修基金对消防灭火器、监控等小区公共设施进行更新、维修，并代为起草了申请报告，但和家园业委会一直未有行动。直至2019年9月24日，和家园业委会才申请维修基金购买灭火器。故和家园小区消防灭火器失效的责任不在上诉方。4.至于人员问题，常驻人员确实是三人，但另外配备兼职物业经理和兼职水电工各一人，负责处理小区事务和水电维修。2018年9月起，因保洁员辞职，保洁工作由两名保安兼任，原保洁员的工资由两保安均分。继续配备兼职物业经理和兼职水电工各一人。5.被上诉人所陈述的小区出现脏乱差的现象系上诉人撤场之后形成的，而非上诉人的原因造成，不存在上诉人所谓提供服务瑕疵的问题。就算存在，也不能构成被上诉人不交或少交物业费的理由;二、原审法院认定的违约金偏低，应当按照合同约定计算。涉案物业服务合同合法有效，双方约定的违约金按每日千分之三计算也是符合法律规定。按物业服务合同约定，被上诉人最迟应当在2017年12月31日前缴纳首年物业费，2018年12月31日前缴纳第二年物业费。因此上诉人主张的物业费应当在2018年1月1日、2019年1月1日按每日千分之三主张违约金更妥当。综上，上诉人认为原审法律认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判，支持上诉人的全部诉请。黄贺军答辩称，本人不知道上诉人进入小区管理，拖欠的两年物业费也没有人打招呼或者催收过，也没有看见过物业费催款单。因为小区脏乱差，所以才没有交物业费。一审法院的判决是合理的。思隆物业公司向一审法院起诉请求：1.判令黄贺军立即支付思隆物业公司物业费1051元，违约金计算至款项实际履行之日止；2.诉讼费用由黄贺军承担。一审法院认定事实：兰溪市嘉禹和家园业主委员会与思隆物业公司于2017年7月20日签订了《兰溪市嘉禹和家园物业管理委托服务协议书》，合同约定委托思隆物业公司从2017年8月1日到2019年7月31日共计2年的物业管理服务。合同明确约定双方的权利与义务，合同约定了物业费收取的标准及逾期交纳物业管理费的违约责任。合同第四款约定：“委托乙方（思隆物业管理公司）管理服务的范围：1、房屋建筑共用部位的维护何管理，包括：楼梯间、通道，共用设施、设备的维护、养护、正常运行，共用的天沟落水管道、污水管，共用的照明、消防设施、设备等。（其中：消防设施由乙方管理，但费用应由甲方负担。业主用电电表内的线路由业主自行维修）。2、公共绿地的养护何管理。3、公共环境卫生管理和服务，包括房屋共用部分的卫生保洁，公共场所的卫生保洁，生活垃圾的收集和运送。4、车辆停放秩序的管理及交通通道的管理。5、小区公共秩序的维护管理，安全监控、护卫。保安着制服不定时在管区内巡视，门岗执勤（并协助公安部门做好安全防范措施）。6、妥善保管有关小区的房屋施工工程图纸、业户档案与竣工验收资料等。”有关物业费收取，则每月0.5元/平方米，按实际建筑面积（包括公摊部分）计算，业主未装修、入住或使用的住宅或营业房等按标准的70%收取。物业管理费12个月收取一次，收取时间为本协议生效后的开始半年内收取，逾期违约的，则有权要求业主或物业使用人另外收取每日按应交金额总额的3‰的逾期违约金。后由于兰溪市嘉禹和家园大部分业主人不肯交纳物业管理费，思隆物业公司于2018年8月份中途退出小区。另查明，嘉禹和家园位于兰溪市，建筑面积约1.2万平方米，共有住宅156套，经诉前调解后，2年未交物业管理费的仍有39户，1年未交物业管理费的仍有70余户。在思隆物业公司提供物业管理服务期间，确实存在小区绿化带种菜、楼道堆积物、消防灭火器失效、环境卫生差等现象，同时，思隆物业公司庭审中亦承认一开始聘请了3名员工，后改为2名员工，负责整个小区卫生清洁、安保等物业管理服务工作。一审法院认为，兰溪市嘉禹和家园业主委员会与思隆物业公司签订物业管理委托服务合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，对整个小区内的全体业主具有约束力，双方均应遵守。思隆物业公司在提供物业管理服务的同时，业主应当依约支付相应的物业管理费，被告黄贺军在2017年8月1日至2018年7月31日期间，以及2018年9月1日至2019年7月31日期间，未交纳物业服务费的事实清楚，一审法院依法予以认定。但思隆物业公司提供的物业管理服务时，仅聘请了2名工作人员进行管理，其物业管理服务质量并未跟上，且未达到合同约定的履行义务，导致兰溪市嘉禹和家园小区存在环境卫生、消防等问题，小区业主集体情绪较大，引发了群体性不交纳物业管理费现象，故对于物业管理费数额交纳，应当根据思隆物业公司提供服务质量予以适当减少，以标准价的70%收取较为妥当，即2017年8月1日至2018年7月31日期间（91.42㎡×0.5元×12个月×0.7=384元），以及2018年9月1日至2019年7月31日期间（91.42㎡×0.5元×11个月×0.7=351元），以上共计735元。黄贺军逾期未交物业服务费，应依约承担违约责任。思隆物业公司的违约金计算偏高，一审法院予以部分支持。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决：黄贺军于判决书生效之日起十日内支付思隆物业公司物业管理服务费人民币735元及违约金（按中国人民银行同期贷款年利率4.5%计算，其中384元自2018年8月1日、351元自2019年8月1日开始计算，均计算至实际履行之日）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。受理费25元（已减半收取），由黄贺军负担。二审中，双方均未提交新的证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为一审以标准价的70%确定物业费及对违约金的调整是否适当。兰溪市嘉禹和家园业主委员会与思隆物业公司签订物业管理委托服务合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，对整个小区内的全体业主具有约束力，黄贺军作为业主享受了思隆物业公司提供的物业服务，应当支付物业服务费。根据查明的事实，思隆物业公司确实存在未按照《兰溪市嘉禹和家园物业管理委托服务协议书》约定全面履行物业管理职责的事实，如人员配备不到位、消防设施未妥善管理、环境卫生差、垃圾清运不及时等问题。据此，一审法院按照合同约定标准价的70%确定物业服务费并对计算偏高的违约金予以调整并无不当。综上所述，思隆物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定的事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由兰溪市思隆物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  吕 强审 判 员  覃仕辉审 判 员  赵 娟二〇二〇年四月二十四日代书记员  厉凯静