浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙07民终136号 上诉人（原审原告）：南丰县盱江房地产开发有限公司，住所地江西省抚州市南丰县琴城镇交通路220号。 法定代表人：吴芳军。 委托诉讼代理人：邹春鹏，江西瀛洪仁律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：程美儿，女，1963年5月15日出生，汉族，住浙江省永康市。 委托诉讼代理人：陈延军，浙江律明律师事务所律师。 上诉人南丰县盱江房地产开发有限公司（以下简称盱江房地产公司）为与被上诉人程美儿商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省永康市人民法院（2019）浙0784民初8791号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已经审理终结。 盱江房地产公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判解除双方于2013年10月30日签订的《商品房买卖合同》；2、一、二审诉讼费用均由程美儿承担。事实与理由：一审认定事实不清、适用法律错误，应解除双方于2013年10月30日签订的《商品房买卖合同》。具体理由如下：一、程美儿提供的证据不足以证明上诉人自愿为李永远、程美儿对李妙起的债权以案涉房屋提供担保，程美儿可以其对李妙起的债权抵销程美儿对上诉人的支付购房款的义务。程美儿为证明案涉《商品房买卖合同》系为“以房抵债”而产生，向法院提供了李永远与李妙起之间的借款合同及《和解协议》，但未提供任何上诉人同意为李永远对李妙起的债权提供担保的凭证。二、一审法院适用法律错误。程美儿以李君亚与李永远签订的《和解协议》，辩称《商品房买卖合同》系以房抵债形成。一审法院对此抗辩主张予以认定，并认为《商品房买卖合同》合法有效。该法律适用明显违反了《担保法》、《物权法》关于禁止流质的相关规定。《担保法》第四十条规定：“设立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”。《物权法》第一百八十六条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”。对于前述规定及法律精神，《2019年全国法院民商事审判工作会议纪要》第七十一条规定：“债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或者第三人，……合同如果约定债务人到期没有清偿债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该部分约定无效”。故依据程美儿抗辩的事实，程美儿只能依据民间借贷之基本事实，向上诉人主张在案涉商品房拍卖、变卖、折价款范围内优先受偿，而不能直接享有房屋所有权。法院应当判令《商品房买卖合同》无效。三、程美儿提交的《和解协议》无效，系恶意串通损害第三人利益的行为，不能作为认定案件事实的依据。《和解协议》系李君亚与李永远签订，意在用上诉人所有的商品房为李永远、程美儿对李妙起的债权提供担保。案涉商品房为上诉人所有，李妙起无权处分该商品房，故《和解协议》因内容违法而无效，不应作为认定案件事实的依据。另，李永远、程美儿与李妙起之间具体的债权债务金额是否不违反最高法院关于民间借贷司法解释的相关规定不得而知，直接将《商品房买卖合同》中的金额认定为李妙起对李永远、程美儿之间的债务，很可能会损害李妙起的利益，导致李妙起承担法律不认可的本金或利息。四、依据《商品房买卖合同》之约定以及法律规定，上诉人享有解除权。合同约定程美儿应于2013年10月30日前一次性付清购房款376847元，逾期付款超过30日后，上诉人有权解除合同。因程美儿始终未支付购房款，也以自己的行为明确表示将来也不会支付购房款，故上诉人有权解除合同。 程美儿辩称：一、在南丰县人民法院审理的多起盱江房地产公司起诉要求办理房产登记手续的案件中，支付购房款的方式也都是以房抵债，本案也是一样，说明这种情况十分普遍。双方签订《商品房买卖合同》是在2013年10月30日，后李君亚与李永远在2014年4月2日签订了《和解协议》，因为李君亚系李妙起女儿，当时公司有关的事项都是李君亚处理，包括李君亚作为盱江房地产公司的诉讼代理人多次出现在诉讼案件中，从表见代理的角度出发，被上诉人也有理由相信李君亚有相关的权力进行处置，且盱江房地产公司在2014年9月9日为被上诉人办理了商品房买卖备案登记手续，足以说明盱江房地产公司已认可了以房抵债的事实，并且双方均已经按照协议履行。二、本案并非名为买卖、实为担保的情况。盱江房地产公司所称的情况一般是借款时就签订房屋买卖合同，待借款归还时注销登记，而本案是先有借款，在李妙起不能归还借款很长一段时间后，双方才签订协议，上诉人也配合按照协议履行，相应的借款法律关系消灭。三、本案实际系李妙起、李君亚与盱江房地产公司串通。现阶段房价上升，解除合同能够获益。李妙起因为刑事案件被判刑，因被上诉人已交还借条，李妙起可能构成诈骗。因为李君亚等人拖延，未给被上诉人办理过户登记，实际已产生巨额的滞纳金，而滞纳金是挂在盱江房地产公司名下而非李妙起等人名下，因此，盱江房地产公司也更希望解除合同来规避滞纳金。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回盱江房地产公司的上诉请求。 盱江房地产公司向一审法院起诉请求：1、准予解除双方于2013年10月30日签订的《商品房买卖合同》；2、由程美儿支付违约金15073.88元；3、诉讼费由程美儿承担。 一审法院认定事实：李妙起原系盱江房地产公司的股东，李君亚则原为盱江房地产公司的员工，代表公司处理对外事务。2013年10月30日，程美儿、盱江房地产公司签订《商品房买卖合同》一份，约定由盱江房地产公司将其开发的位于南丰县商铺以376847元的价格转让给程美儿，程美儿应于2013年10月30日前一次性付清购房款，逾期付款超过30日后，盱江房地产公司有权解除合同，并要求程美儿按累计应付款的4%支付违约金。2014年4月2日，李君亚与李永远签订《和解协议》一份，约定以盱江房地产公司开发的商铺折抵李妙起对李永远、孙喜英的借款，其中位于南丰县商铺抵债给程美儿。2014年9月9日，程美儿、程美儿签订的《商品房买卖合同》在南丰县房产管理局进行了备案登记手续。 一审法院认为：盱江房地产公司与程美儿于2013年10月30日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应予确认合法有效，合同签订后对双方均具有法律约束力。双方在合同中明确约定购房款需在合同签订当天一次性付清，现盱江房地产公司主张程美儿自合同签订后一直未有支付购房款，故要求解除双方之间的《商品房买卖合同》并由程美儿承担违约责任，但程美儿提供了盱江房地产公司员工李君亚与李永远签订的《和解协议》，该《和解协议》明确约定程美儿的购房款以与盱江房地产公司原股东李妙起的对外借款相抵，而自案涉合同约定应付款之日至本案起诉之前将近六年的时间，盱江房地产公司一直未向程美儿主张付款确在此期间对案涉合同办理了备案登记手续均不符合常理。综上，程美儿的抗辩主张符合客观事实，依法予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回盱江房地产公司的诉讼请求。案件受理费3589元（已减半收取），由盱江房地产开公司负担。 本案二审中，双方当事人均未提交新证据。 经审理，本院二审查明的事实与原审判决认定的事实一致。 本院认为，根据双方的诉辩，本案有以下几个争议焦点：1、关于案涉《和解协议》和《商品房买卖合同》的效力问题。从审查情况看，2014年4月2日，盱江房地产公司员工李君亚与李永远签订《和解协议》，约定以盱江房地产公司开发的商铺折抵李妙起对李永远、孙喜英的借款，其中两套商铺抵债给程美儿，并约定产权证办理完结之日，双方所有债权债务终结。2013年10月30日，盱江房地产公司与程美儿签订《商品房买卖合同》，并于2014年9月9日在南丰县房产管理局登记备案，应当视为盱江房地产公司用自己的行为认可了以房抵债的事实，并同意按照《和解协议》履行；从上述合同签订背景和缔约目的看，《商品房买卖合同》并非为借款合同的履行提供担保，而是借款到期后，通过协商约定将商品房抵债给债权人的方式，也就是通常所说的“以物抵债”，因此，案涉《和解协议》和《商品房买卖合同》应系各方协商一致同意终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将之前的借款转为购房款的一种交易安排，盱江房地产公司辩称案涉《商品房买卖合同》实为以房屋买卖合同为借款提供担保，属违反《担保法》、《物权法》关于禁止流质的相关规定，本案应当适用《2019年全国法院民商事审判工作会议纪要》第七十一条，以及《和解协议》因恶意串通损害第三人利益，应属无效的主张，均不符合本院查明的事实，不予支持。2、关于盱江房地产公司是否有权解除涉案《商品房买卖合同》的问题，从本案一、二审查明的事实看，本案实际系“以物抵债”达成的商品房买卖协议，与一般法律意义上的由买受人支付房款而出卖人则转让房屋所有权的买卖合同存在实质性区别，鉴于程美儿之前的借款已转为购房款，盱江房地产公司辩称程美儿始终未支付购房款，其有权解除合同，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上，盱江房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7178元，由南丰县盱江房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  高 耘 审 判 员  楼 晋 审 判 员  胡 照 二〇二〇年四月九日 代书记员  何亚运