辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽13民终412号上诉人（原审被告、反诉原告）：凌源市永利广场经营管理有限公司，住所地凌源市市府路西段16号。法定代表人：邱月明，董事长。委托诉讼代理人：张少非，辽宁红山律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广东快乐宝贝游乐有限公司，住所地广东省中山市东区起湾工业区富湾工业区（石岐区美居产业园）第八幢5层6卡之三。法定代表人：陈耀伦，董事长。被上诉人（原审原告、反诉被告）：凌源快乐宝贝游乐有限公司，住所地凌源市东环路111号二层S2031号。法定代表人：王鼎麟，总经理。上述二被上诉人委托诉讼代理人：高延民，辽宁蓝星律师事务所律师。上诉人凌源市永利广场经营管理有限公司（以下简称永利广场公司）因与被上诉人广东快乐宝贝游乐有限公司（以下简称广东快乐宝贝公司）、凌源快乐宝贝游乐有限公司（以下简称凌源快乐宝贝公司）租赁合同纠纷一案，不服凌源市人民法院（2019）辽1382民初462号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人委托诉讼代理人张少菲，二被上诉人委托诉讼代理人高延民到庭参加诉讼。永利广场公司的上诉请求是：撤销一审法院判决，依法改判驳回被上诉人的100万元违约金的诉讼请求，诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由是：上诉人不存在违约情形，上诉人出租给被上诉人的经营场地为永利广场12号楼，是永利广场的第一期工程，与其相邻的8号楼是永利广场的二期工程，地址不一致，属不同楼盘。因此，12号楼与8号楼不是补充协议中约定的主楼与副楼概念。8号楼产权属凌源市永利置业公司，与上诉人不存在混同经营的情形。依据合同相对性原则，两个楼层的经营互不干涉，也不受合同约束，被上诉人诉请营业额下降，效益下滑与上诉人无关。上诉人对违约金100万元约定的公平性存在合理怀疑。广东快乐宝贝公司、凌源快乐宝贝公司辩称，一审法院认定事实清楚，法律适用正确，请求维持原判。广东快乐宝贝公司、凌源快乐宝贝公司向一审法院起诉请求：判令解除原、被告签订的《租赁协议书》及《关于快乐宝贝合同条款的补充协议》；判令被告承担违约责任，赔偿原告各项损失2,800,000元。永利广场公司向一审法院提出反诉请求：判令广东快乐宝贝公司、凌源快乐宝贝公司给付拖欠的租金18,625.40元，诉讼费由二公司承担。广东快乐宝贝公司、凌源快乐宝贝公司辩称：租赁合同对租赁费优惠方式进行了约定，如果该优惠截止日期为2018年12月31日，则同意反诉原告请求，可补交租金，如果优惠期限延长至2019年，则已履行了给付租金的义务。一审法院认定的事实：2017年3月29日，广东快乐宝贝公司（乙方）与永利广场公司（甲方）签订《租赁协议书》，该协议与本案关联主要内容包括：甲方出租给乙方的场地坐落于凌源市，该场地位于商场二层S2031号；该场地平面图（见本合同附件一）只作方便鉴别之用；场地面积为2463.73平方米；经营项目为儿童娱乐项目；租赁期限为9年，从2017年7月1日起至2026年6月30日止；租金标准为0.24元/平方米/日；物业代管费0.18元/平方米/日，月物业代管费总额为13,488.92元；租金及物业代管费缴纳时间按照每一个月为一个缴费期，乙方应在每个缴费期每一个月的十号前向甲方一次性足额支付下个缴费期的租金及物业代管费；付款方式为转账或现金。3月29日，广东快乐宝贝公司（乙方）与永利广场公司（甲方）又签订《关于快乐宝贝合同条款的补充协议》，补充协议约定：在甲方该项目的主楼、副楼（须甲方自持物业）等地方不得有乙方同品类的产品进驻经营，甲方如有违反需赔偿人民币100万元给乙方，并赔偿乙方因此而造成的损失；在甲方该项目的主楼和副楼的通道、露天平台、广场、金街等地方如新增需要经营礼品机、娃娃机、拓展、攀爬、小火车、儿童充气设备等儿童游乐设备，在同等条件下乙方有优先签约权，甲方如有违反需赔偿人民币10万元给乙方，并赔偿乙方因而造成的损失，若未能达到合作条件，甲方有权允许其他厂家以任何形式入驻。广东快乐宝贝公司与永利广场公司分别在上述《租赁协议书》及《关于快乐宝贝合同条款的补充协议》中加盖公司印章予以确认。合同履行过程中，在位于永利广场的凌源市恒发购物中心有限公司存在经营儿童游戏娱乐项目的事实，为此原告提供了其员工在该儿童游戏娱乐中心购买购物卡的发票，发票中载明生活服务儿童乐园购物卡，并加盖了凌源市恒发购物中心有限公司的发票专用印章。原告以被告允许同类营业违反了补充协议的规定为由向本院提起诉讼，并提交了相关购买发票及合同证明其主张的因被告违约造成的经营损失及投入损失。经查明，2016年4月28日，凌源市永利置业有限公司投资分别注册成立了凌源市永利物业管理有限公司和凌源市永利广场经营管理有限公司，两公司住所地均为凌源市市府路西段16号，法定代表人均为邱月明。2017年4月25日，广东快乐宝贝游乐有限公司投资，在凌源市注册成立凌源快乐宝贝游乐有限公司。另查明，因租金给付纠纷本案被告永利广场公司曾为原告起诉广东快乐宝贝公司、凌源快乐宝贝公司租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月15日立案审理，经该院在（2018）辽1382民初4520号民事判决书中认定，凌源快乐宝贝公司已履行了2018年9-11月的房屋租金给付义务（享有季节性8折优惠），认定双方未达成解除合同条件，驳回了永利广场公司的诉讼请求。在本案中，凌源快乐宝贝公司以公证提存的方式履行了2018年12月、2019年1月、2月的房屋租金及物业管理费交纳义务，但永利广场公司认为自2018年12月31日之后，凌源快乐宝贝公司不再享有季节性8折优惠，故凌源快乐宝贝公司应补交租金18,625.40元。一审法院判决认为，广东快乐宝贝公司与永利广场公司签订的《租赁协议书》及《关于快乐宝贝合同条款的补充协议》是合同当事人的真实意思表示，其内容并不违反有关法律规定，故合法有效。租赁合同生效后，原告与被告均应恪守诚实守信的商事活动原则，认真履行各自的义务。依据合同约定，凌源快乐宝贝公司为上述协议的权利和义务的承担者，故本案广东快乐宝贝公司主体不适格，凌源快乐宝贝公司主体适格。租赁合同履行过程中，被告永利广场公司提出因凌源市永利置业有限公司与被告永利广场公司为独立的法人，虽凌源市恒发购物中心有限公司与凌源市永利置业有限公司签订租赁协议，并经营儿童游戏娱乐项目，该情形并不违反补充协议，且凌源市恒发购物中心有限公司经营位置不在补充协议约定的“主楼、副楼”范围内。对此辩驳理由，经一审法院审查认为，凌源市永利置业有限公司注册成立本案被告永利广场公司，对永利广场公司享有全部股权，且两公司的法定代表人及公司住所均一致，故不能否定两公司无关联，虽然补充协议约定的“主楼、副楼”在实际提交的工程规划图中无标识，但结合实际租赁的位置，可推定原、被告协议所约定的同类禁止的范围包含凌源市恒发购物中心有限公司与凌源市永利置业有限公司签订租赁合同并经营儿童游戏娱乐项目的场地范围。被告的行为违反了补充协议第一条关于同类禁止的约定，构成违约。被告应按合同约定给付原告违约金1,000,000元。原告要求解除与被告签订的《租赁协议书》及《关于快乐宝贝合同条款的补充协议》的诉讼请求，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同…（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，本案中被告准予同类儿童游戏娱乐项目入驻，使得原告经营目的不能得以实现，故原告享有合同解除权，参考原告已交纳截止至2019年2月28日的租金费用，故原、被告于2017年3月29日签订的《租赁协议书》及《关于快乐宝贝合同条款的补充协议》自2019年3月1日起解除。原告要求被告赔偿因违约造成的损失2,800,000元的诉请，依据相关法律规定，违约金赔偿原则是以补偿性原则为主，以惩罚性原则为辅，本案中原、被告双方明确约定了违约金的数额，原告在未能证明实际损失超过约定的违约金数额，故原告该项诉请无事实和法律的依据，一审法院依法不予支持。本案反诉原告即永利广场公司要求反诉被告即广东快乐宝贝公司、凌源快乐宝贝公司给付尚欠的租金18,625.40元的诉讼请求，虽凌源快乐宝贝公司已将2018年12月、2019年1月、2月的租金以提存的方式向永利广场公司履行交付义务，但其交付的金额是以享有8折优惠为前提计算的，而依据原、被告之间对租金优惠的约定，租金8折优惠为季度性的，该期限截止日期为2018年12月31日，故2018年12月、2019年1月、2月凌源快乐宝贝公司不再享有上述优惠条件，而该三个月的租金应仍按照合同约定予以给付，故凌源快乐宝贝公司应向永利广场公司补交上述三个月的租金18,625.40元。一审法院判决如下：一、自2019年3月1日起解除原告广东快乐宝贝公司与永利广场公司于2017年3月29日签订的《租赁协议书》及《关于快乐宝贝合同条款的补充协议》；二、被告永利广场公司于本判决生效后十日内，给付原告凌源快乐宝贝游乐有限公司违约金1,000,000元；三、驳回原告广东快乐宝贝公司其他诉讼请求；四、原告凌源快乐宝贝公司于本判决生效后十日内，给付被告永利广场公司租金18,625.40元。原、被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费29,200元，由永利广场公司负担；反诉案件受理费266元，由凌源快乐宝贝公司负担。本院二审期间，双方均未提交新证据，本院对一审查明认定的事实予以确认。本院认为，本案诉争焦点是：出租方违反限制同类项目经营需支付违约金100万元的约定是否过高、应予以调整。广东快乐宝贝公司与永利广场公司签订的案涉租赁协议是双方协商一致的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。永利广场公司出租给凌源快乐宝贝公司的经营场地为永利广场一期工程12号楼，虽与相邻的永利广场二期工程8号楼，属不同楼盘，但二建筑之间有走廊连接相通，顾客可随意进行交流消费，实际产生的作用等同于主副楼的功能，而凌源市恒发购物中心有限公司经营的游乐项目不仅与广东快乐宝贝公司的经营项目相同，且经营位置已位于双方协议限定范围内，违反双方协议的限制性同类经营的约定，永利广场公司已构成违约，应承担违约责任。另查明，永利广场一期、二期工程的经营管理机构，均属于凌源市永利置业有限公司注册企业，法定代表人和公司住所均一致，具有关联性，有凌源市人民法院（2018）辽1382民初4520号生效民事判决载卷佐证。一审认定因永利广场公司准予同类项目入驻经营，致使凌源快乐宝贝公司经营目的不能实现，享有合同解除权，依法予以解除，并无不当，符合法律规定，本院予以支持；但一审认定永利广场公司因违约应给付凌源快乐宝贝公司违约金1,000,000元，明显过高。一审期间，凌源快乐宝贝公司以其开业160天左右的营业额，对比凌源市恒发购物中心有限公司进驻经营同类游乐项目后，同期减少营业额85万元。上述对营业损失的统计分析，未综合考虑凌源快乐宝贝公司经营前期，因促销出售活动卡可能造成营业额虚高的情形。《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》明确指出，双方当事人在合同中所约定的过分高于违约造成损失的违约金或极具惩罚性的违约金条款，人民法院应根据合同法第一百一十四条第二款和最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条等关于调整过高违约金的规定内容和精神，合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题。据此，按照以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性，对一审认定永利广场公司因违约应给付凌源快乐宝贝公司违约金1,000,000元，应酌情调整为600,000元为宜。综上，永利广场公司的上诉请求成立，应予支持，一审法院判决认定事实清楚，适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款(二)项之规定，判决如下：一、撤销凌源市人民法院（2019）辽1382民初462号民事判决的第二项；二、维持凌源市人民法院（2019）辽1382民初462号民事判决的第一、三、四项；三、上诉人永利广场公司于本判决生效后十五日内，给付被上诉人凌源快乐宝贝公司违约金600,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按照中国人民银行同期同类贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费29,200元，二审案件受理费14,066元，反诉案件受理费266元，共计43,532元。其中，21,766元由永利广场公司负担,21,766元由广东快乐宝贝公司、凌源快乐宝贝公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘玉华审判员  汪 江审判员  姜永涛二〇二〇年四月二十四日书记员  毕 雪