丽水市莲都区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1102民初4054号 原告：胡黎烨，男，1973年4月18日出生，汉族，住丽水市莲都区。 委托代理人（特别授权）：潘智伟，浙江南明律师事务所律师。 被告：赵东林，男，1951年10月12日出生，汉族，住丽水市莲都区。 被告：何连宝，男，1956年3月16日出生，汉族，住丽水市莲都区。 委托代理人（特别授权）：周琳，浙江元新律师事务所律师。 原告胡黎烨为与被告赵东林、何连宝房屋买卖合同纠纷一案，于2019年7月4日向本院起诉，本院依法组成合议庭于2019年10月10日、2020年4月10日两次公开开庭进行了审理。原告胡黎烨及其委托代理人潘智伟、被告赵东林、被告何连宝及其委托代理人周琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡黎烨诉称：丽水市莲都区房屋（丽房权证莲都区字第××号、面积60.71平方米、含柴间一间）系被告赵东林单独所有的经济适用房。该房屋限制交易时间至2019年2月24日。鉴于两被告有经济往来事实，2014年10月29日由被告赵东林作为合同甲方、原告作为合同乙方、被告何连宝作为合同丙方就莲都区房屋买卖达成协议一份，该合同约定如下：房屋价款为35.68万元，款项汇至丙方何连宝账户，房屋产权变更登记手续在政府政策限定时间期满后60日内配合完成，甲方不配合完成的视为违约。如甲方违约需在15日内全额退还乙方购房款35.68万元和银行同期利息及房屋装修，同时无条件另加支付35.68万元。丙方对甲、乙本次交易安全负保证责任，基于任何一方违约及可能造成的房产权利受影响均由丙方负连带赔偿责任。合同还约定了其他事项。依合同约定原告于2014年10月30日履行支付房款35.68万元，收执有关房屋权证资料并对该房屋进行了装修入住。该房屋限制交易期限（2019年2月24日）届满后原告于第一时间与两被告联系办理房屋过户登记手续，没想到被告赵东林竟然处于无法联系上的状态，同时获悉该房屋已因被告赵东林涉及与他人的债务纠纷被莲都区人民法院予以司法查封。原告从2019年2月份至今与两被告多次联系后仍然无法解除上述查封，完成房屋过户登记手续。至今为止，原告因本案付出35.68万元房款共造成的利息损失为10万元，因入住对房屋装修支出5万元。原告认为，获得房屋完整产权系自己的合同目的，现出现影响过户登记的司法查封系被告赵东林与他人经济纠纷引起，该行为的出现已导致原告无法实现合同目的，原告依法享有合同的法定解除权，被告赵东林依法承担返还房款及支付违约金的合同责任，被告何连宝作为本次交易安全的保证方，基于甲方应当承担的全部责任由其承担连带偿还责任。就上述事宜经与被告无法协商解决情况下原告只得向贵院提起诉讼，请求依法判令:一、解除原、被告三方于2014年10月29日就莲都区房屋所签订的买卖协议。二、被告赵东林返还原告房屋买卖款35.68万元。三、被告赵东林赔偿原告利息损失10万元、房屋装修款5万元、违约金35.68万元。四、被告何连宝对上述款项的支付承担连带责任保证。 被告赵东林辩称：一、购买案涉房子时本人没有钱，是何连宝先出钱把房子买来的。后因为卖给胡黎烨，本人那时候在外地，何连宝打电话来说房子卖给人家了，当时本人同意何连宝自行处理，因为钱都是何连宝出的。二、房子买卖是事实，原告提出的装修款，五年时间内房租也能算好多钱。原告主张的违约金也太高。三、没有帮原告过户本身是本人有错，但是因为本人欠钱，被其他人诉，本人现在没办法了。 被告何连宝辩称：事实方面的意见是，当时是因为时间过了不付钱的话房子的相关利益就不能享受了，故当时的钱是本人帮赵东林付掉的。后来原告要买，因为本人的丈母娘有房子曾卖给过原告，所以通过人介绍，就卖给原告了。法律方面的意见：第一点，案涉协议已履行完毕，原告无权解除，其不享有法定的解除权。第二点，由于案涉房屋尚没有被处置，从法律上来讲障碍仍然是可以解除的，结果是不确定的，所以对于双方来讲合同目的是完全可以实现的。根据被告何连宝当庭的陈述，其本人表示愿意配合过户，原告完全可以通过提起执行异议之诉来主张对该房屋享有的所有权。原告在可以行使相应的权利去主张房屋所有权的情况下怠于行使，是其自己放弃该权利，所以不管是基于法定还是约定，其都无权解除房屋买卖协议。第三点，原告诉称的利息损失、房屋装修款，是没有法律依据的，原告也没有提交相应的证据来证明其所产生的损失。违约金的金额也过高，已经达到了原买卖协议的标的本身，应当予以调整。第四点，案发后被告何连宝一直在积极协助原告与被告赵东林解决案涉房屋的过户事宜，故其无须承担连带赔偿责任。综上，恳请法庭驳回原告的诉讼请求。 本院认定事实如下：2014年10月29日，被告赵东林作为甲方与作为乙方的原告及作为丙方的被告何连宝签订买卖协议一份，约定甲方将其名下位于莲都区房屋作价35.68万元出卖给乙方；丙方在收到乙方支付的35.68万元购房款后，当天将房屋所有权证和房屋土地共有证、发票等房产资料交与乙方；房屋的产权变更手续应在国家和丽水市政府政策规定限制上市交易的时间到期后，由甲方和乙方无条件配合乙方60日内办理完成；如甲方违约，甲方在15日内全额退还购房款35.68万元和银行同期利息及房屋装修费用，同时无条件另行再支付35.68万元；丙方对甲乙本次交易安全负保证责任，基于任何一方违约及可能造成的房产权利受影响均由丙方负连带赔偿责任。该买卖协议还在开头部分载明了交易的基本情况如下：在本协议签订之前，甲方跟丙方存在经济往来，东方明珠苑20幢1单元201室房屋在购买过程中缴纳的各项钱款都是由丙方支付，取得本房屋权属和实际标的物之后，甲方将本房屋的所有权卖给丙方，本房屋产权证等相关资料现由丙方保管。现经甲、丙方双方同意将本房屋出售给乙方。 2014年10月30日，原告汇入被告何连宝账户购房款35.68万元，同日被告赵东林出具收条一张确认收到购房款。后原告搬进案涉房屋并进行了装修。审理过程中经原告申请，本院委托鉴定机构对案涉房屋的装修部分价值进行了评估，浙江建航工程咨询有限公司出具工程造价鉴定意见书评定案涉房屋的装修价值为47170元。 另查明，案涉房屋房产证附记载限制上市时间为2019年2月24日。 本院采纳并据以认定上述事实的证据有：原告提供的原、被告身份证据、买卖协议、工商银行凭证收条、房产证、土地证、契税凭证、丽水市不动产登记信息查询记录，本院委托的司法鉴定意见书及到庭当事人的庭审陈述。 本院认为，原、被告签订三方协议，系当事人真实意思表示，各方均应依约履行。合同约定的办理过户的时间届满后，被告理应协助办理过户手续，现因被告赵东林涉执行案件导致案涉房屋被查封，客观上无法完成过户手续，构成根本违约，违约方应承担相应的违约责任。原告据此诉请解除案涉的买卖协议，于法有据，本院予以支持。被告何连宝辩称原告应以执行异议途径解决，原告合同目的无法实现选择解除合同，系行使法定权利，并无不当，亦无法律规定此情况下必须将执行异议作为解除合同的前置条件，故对该抗辩不予采信。合同既已解除，原告诉请被告赵东林返还购房款35.68万元，于法有据，本院予以支持。原告诉请被告赵东林支付房屋装修款47170元，因该部分装修均系无法移动或移动会导致价值严重贬损，故该部分添附的价值应折价归属房屋所有权人，并由房屋所有权人按照评估价值赔偿给原告，故本院对该诉请予以支持。原告诉请被告赵东林赔偿利息损失和违约金，两被告辩称过高。对此本院认为，利息损失和违约金均为合同约定的违约赔偿内容，且就性质而言都是被告违约给造成原告的损失，故应一体评价，因原告诉请违约赔偿额过高，本院予以调整并综合各方过错程度；原告实际居住的事实，合同实际履行后原告可实际获得的利益以及本案的具体情况等，酌情确定损害赔偿金额为20万元予以支持。被告何连宝在案涉买卖协议上签字，应依法承担合同项下的责任，故原告依据合同约定内容诉请其承担连带赔偿责任，有事实和法律依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条的规定，判决如下： 一、解除原告胡黎烨与被告赵东林、何连宝三方于2014年10月29日签订的涉及东方明珠苑20幢1单元201室房屋的买卖协议； 二、被告赵东林于本判决生效后十五日内返还原告胡黎烨购房款35.68万元并赔偿房屋装修损失47170元和违约损失20万元； 三、被告何连宝对上述债务承担连带清偿责任。 四、驳回原告胡黎烨的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12436元，由原告胡黎烨负担3736元，由两被告负担8700元。鉴定费5000元，由两被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。 审 判 长  黄野松 人民陪审员  郭敏慧 人民陪审员  孙小琴 二〇二〇年四月二十七日 代书 记员  何 烨