西安市雁塔区人民法院执 行 裁 定 书（2020）陕0113执异93号案外人王永安，男，1952年XX月XX日出生，汉族，住西安市雁塔区。案外人贾香勤，女，1952年XX月XX日出生，汉族，住址同上。共同委托代理人王坤，北京市炜衡（西安）律师事务所律师。共同委托代理人马锋，北京市炜衡（西安）律师事务所律师。申请执行人中国民生银行股份有限公司西安分行。住所地，西安市高新区楼。负责人薛文才，行长。委托代理人马连鸿，陕西伟天律师事务所律师。委托代理人李会霞，陕西伟天律师事务所实习律师。被执行人王洁，女，1986年12月28日出生，汉族，住西安市高新区。被执行人李斌，男，1985年8月27日出生，汉族，住址同上。被执行人贾慧，女，1965年5月11日出生，汉族，住西安市碑林区。本院在执行申请执行人中国民生银行股份有限公司西安分行与被执行人王洁、李斌、贾慧借款合同纠纷一案中，案外人王永安、贾香勤对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人王永安、贾香勤称，一、2004年9月20日，王永安与西安翔瑞置业有限公司签订《商品房买卖合同》，王永安出资498753元（包含各项税费合计515751元）购买西安市雁塔区XX街XX段XX号XX幢XX单元XX室房屋（房屋所有权证号：西安市房权证雁塔区字第XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1号）。二、2014年6月20日，王永安、贾香勤与王洁签订《房地产买卖契约》，并于当日将该房屋过户登记于王洁名下。但是，因王洁未依约支付任何款项，王永安、贾香勤亦未向王洁实际交付该房屋。三、2014年6月23日，王洁与王永安签订《关于出售房屋产权协议》，载明：“因之前王洁承诺第二日付清房款，但未兑现”、“王洁自愿将西安市雁塔区XX街XX段XX号XX幢XX单元XX室房产过户给王永安”。四、由于王洁并未依约履行《关于出售房屋产权协议》项下之过户义务，案外人遂提起诉讼，贵院于2017年5月3日作出（2017）陕0113民初6439号民事调解书，依法确认“被告王洁于本调解书生效之日起十日内将位于西安市雁塔区XX街XX段XX号XX幢XX单元XX室的房屋过户至原告王永安、贾香勤名下”。五、客观事实是：无论自2004年9月20日王永安出资购置房屋之日起至今，还是自2014年6月23日《关于出售房屋产权协议》签订之日起至今，案外人自始至终一直生活居住并实际占有使用该房屋。上述事实足以表明：登记于被执行人王洁名下的西安市雁塔区XX街XX段XX号XX幢XX单元XX室房屋于2019年6月25日被查封之前，案外人即已与被执行人王洁签订了合法有效的2014年6月23日《关于出售房屋产权协议》，且案外人自2004年9月20日起至今一直合法占有使用该房屋。鉴于王洁自认其之前未向案外人支付任何房款，因此，视为案外人已经支付《关于出售房屋产权协议》项下全部价款。另因王洁拒绝履行《关于出售房屋产权协议》过户义务，导致案外人至今未能办理过户登记。因此，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，特提出执行异议，请求中止对案涉被查封房屋“西安市雁塔区XX街XX段XX号XX幢XX单元XX室”的执行并解除查封。申请执行人中国民生银行股份有限公司西安分行辩称，一、不动产所有权以登记为准，贵院查封涉案房产时，房屋所有权登记在王洁名下，故贵院有权依据（2019）陕0113财保588号裁定查封被执行人王洁名下财产。二、王永安依据《房屋出售协议》提起诉讼进而与王洁达成调解协议是二者恶意串通提起的虚假诉讼，旨在恶意利用诉讼程序获取法院的裁判，以达到侵害王洁的其他债权人的合法权益，进而阻却法院的执行程序。《房地产买卖契约》签订、付款及过户过程疑点重重，不符合房屋交易的正常习惯，二者形成的法律关系有可能是赠与而非买卖。2014年6月20日，王洁与王永安签订《房地产买卖契约》约定房屋价格为80万元，王永安在当日给王洁办理了过户登记，却称王洁未付一分钱购房款，不符合日常房屋买卖的交易习惯，一般房屋买卖合同在未付任何购房款时，卖方不会办理转移登记。若王洁未付款，王永安主动将其房产过户到王洁名下，应视为是王永安无偿将其房产赠与王洁。在赠与财产已经办理了登记的情况下，王永安无权撤销赠与，故王洁是涉案房产的合法所有权人。2014年6月23日，王洁与王永安签订《关于出售房屋产权协议》，房屋售价写明为135万元，房屋价格明显与2014年6月20日双方签订的《房地产买卖契约》约定的80万元价格不相符。第三条中写到“因王洁未付清房款，王永安将房屋再次收回”，王永安将房屋收回的价格应是135万元。三、案外人所提异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中的第二、三、四项，依法不能排除执行。1.王永安不符合已支付全部价款的条件。根据2014年6月23日王洁与王永安签订的《关于出售房屋产权协议》，房屋售价写明为135万元，王永安赎回房屋价格应为135万元，假如王洁确未支付80万元，那么王永安仍须再支付50万元的购房款。2.王永安不符合非因自身原因未办理过户登记的条件。（2017）陕0113民初6439号民事调解书依法应被撤销，该调解书即使在未被撤销之前是有效的，但2017年5月4日调解书已经生效的情况下，在长达两年的时间内，王永安却迟迟未办理转移登记，系因其自身原因导致的未能在查封之前办理过户登记，属于自身过错，依法应承担其不利后果。综上，请求驳回案外人的异议请求。本院查明，本案的执行依据为陕西省西安市汉唐公证处出具的（2016）陕证经字第012025号公证书及（2019）陕证执字第000142号执行证书，执行内容为，王洁、李斌、贾慧向中国民生银行股份有限公司西安分行清偿借款本金1081957.58元、利息5152.17元、罚息42342.25元及违约金54097.88元等。该案中国民生银行股份有限公司西安分行在申请执行前，向本院提出财产保全，本院经审查，于2019年6月20日作出(2019)陕0113财保588号民事裁定书，查封被申请人王洁名下所有的位于西安市雁塔区XX街XX段XX号XX幢XX室房屋价值1194414.71元的所有权（不动产权证号：110XXXXXXX-23-1-1-22002～3），查封期限为三年。2019年6月25日，本院办理了上述房屋的轮候查封手续（现首封已解除）。后在执行中案外人王永安、贾香勤对此提出执行异议。另查明，2014年6月20日，王永安、贾香勤与王洁签订了《房地产买卖契约》，约定王永安、贾香勤将位于西安市雁塔区XX街XX段XX号XX幢XX单元XX室房屋（房屋所有权证号：XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）以80万元出售给王洁，王洁在2014年6月20日前以现金方式一次付清。当日，双方向房屋管理部门递交了《西安市房屋所有权转移登记申请书》。2014年6月23日，王永安与王洁又签订了《关于出售房屋产权协议》，内容如下：一、房屋产权者甲方王洁自愿将西安市雁塔区XX街XX段XX号XX幢XX单元XX室房屋（房屋所有权证号：XXXXXXXXXX-XX-X-XXXXX-1）过户给乙方。二、本房屋产权总共售价为人民币1350000元。三、原房屋产权归乙方王永安所有，于2014年6月20日出售给现房屋户主王洁，因之前王洁承诺的第二日付清房款，但未兑现，所以乙方王永安将房屋再次收回。四、在房屋产权没有过户给乙方王永安名下期间，甲方王洁不得以任何形式将房屋作其他用途（如抵押、贷款或过户给第三方等），最迟2016年3月31日前过户乙方。五、上述协议经甲乙双方签字后生效，未尽事宜双方协商解决，同具法律效用。上述两份合同双方签订后均未实际向对方支付房款，房屋一直由案外人占有使用。2015年12月3日，上述房产登记至王洁名下（重新补正登记时间）。再查明，王永安、贾香勤诉王洁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月3日作出（2017）陕0113民初6439号民事调解书，主要内容为：被告王洁于本调解书生效之日起十日内将位于西安市雁塔区XX街XX段XX号XX幢XX单元XX室的房屋过户至原告王永安、贾香勤名下。现该调解书尚在本院执行中。本次审查中经询，案外人表明《房地产买卖契约》上约定的房屋出售价实际就是135万元，当时王洁哄骗其为了少缴税费，合同上房屋价格填写为80万元。本院认为，本案所涉西安市雁塔区XX街XX段XX号XX幢XX室房产，在本院保全查封之前，案外人王永安、贾香勤已与被执行人王洁签订了合法有效的《关于出售房屋产权协议》，且实际占有该房屋，因王洁之前未向案外人支付购房款，应视为案外人已经支付《关于出售房屋产权协议》项下全部价款，虽尚未办理产权过户手续，非因案外人自身的原因。故案外人主张排除执行的理由成立，对该房屋应予中止执行。本裁定书生效后，案外人可申请本院解除对该房屋的查封。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款(二)项及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：对位于西安市雁塔区XX街XX段XX号XX幢XX室房屋中止执行。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起执行异议之诉。审判长  赵斌昌审判员  杨 栩审判员  王晓彦二〇二〇年四月二十三日书记员  贾雪艳打印：相丽华校对：贾雪艳2020年月日送达1