江苏省苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0508民初1221号 原告：谢传红，女，1984年10月3日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人:刘苏伟,江苏普思律师事务所律师。 原告：李协谦，女，1989年2月24日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 原告：李景龙，男，1933年9月7日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：李协谦，系其孙女，本案另一原告。 原告：蔡建华，女，1936年3月1日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：李协谦，系其孙女，本案另一原告。 被告：苏州沧浪建设开发有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区劳动路28号华亭大厦201室。 法定代表人：蒋爱民，执行董事。 委托诉讼代理人：朱浩，江苏智择律师事务所律师。 委托诉讼代理人：滕宗奇，江苏智择律师事务所律师。 被告：苏州佳园房地产有限责任公司，住所地江苏省苏州市姑苏区山塘街道长盛花园6号。 法定代表人：章云飞，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：李俊霞，江苏瀛元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：茅一帆，江苏瀛元律师事务所律师。 李文广与被告苏州沧浪建设开发有限公司（以下简称沧浪公司）、被告苏州佳园房地产有限责任公司（以下简称佳园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月12日立案受理后，李文广于2019年10月30日去世，本院依法追加李文广的继承人谢传红、李协谦、李景龙、蔡建华为本案原告参加诉讼，并依法适用普通程序，于2019年6月17日、2020年1月17日公开开庭进行了审理。原告谢传红的委托诉讼代理人刘苏伟，原告李协谦并作为原告李景龙、蔡建华的委托诉讼代理人，被告沧浪公司的法定代表人蒋爱民及其委托诉讼代理人腾宗奇，被告佳园公司的法定代表人章云飞及其委托诉讼代理人李俊霞、茅一帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谢传红、李协谦、李景龙、蔡建华向本院提出诉讼请求：1．判令确认新沧花苑内幼儿园房屋产权由原告所有；2．两被告协助办理涉案幼儿园的不动产权证书登记至原告名下(按照2006年的交易价格及收费标准办理)；3．本案诉讼费用由两被告承担。庭审中，四原告变更诉讼请求为：1．判令李文广与沧浪公司于2006年3月6日签订的购房协议合法有效；2．沧浪公司协助办理新沧花园内幼儿园房屋所有权，初始登记在佳园公司名下；3．佳园公司在完成所涉幼儿园的初始登记后，协助办理涉案幼儿园房屋产权变更登记至四原告名下（按照2006年的交易价格及收费标准）；4．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2006年3月6日，李文广与沧浪公司签订了《购房协议》，约定沧浪公司将坐落桐泾路新沧花苑内幼儿园以150万元出售给李文广，房屋所有权证和土地使用权证由沧浪公司负责办理。合同签订后，李文广按约向沧浪公司支付了购房款150万元并实际占有使用该房屋至今。虽经李文广多次催告，但沧浪公司却始终未按照合同约定办理相关不动产权证书。经查，1999年12月27日，沧浪建设开发(集团)有限公司、新发市政公用发展有限公司、苏州建设(集团)有限责任公司签订了《新沧花苑(即原桐沁小区)联合开发协议书》，就三方联合开发新沧花苑的相关事宜达成一致。协议书第三条约定，小区内的配套公建2332㎡(其中幼儿园1300m²，物业管理用房832m²，居委会200m²)由沧浪建设开发(集团)有限公司负责实施。协议书还就项目的规划、开发、房屋售价、费用分摊等做了约定。2001年8月30日，苏州市发展计划委员会就该项目出具《关于万河桥、叶家庄、东床上部分商品住宅项目开工报告的批复》(苏计投[2001]208号)，作出同意开工的批复。后苏州建设(集团)有限责任公司下属苏州建设集团房地产开发分公司改制成立佳园公司，沧浪建设开发(集团)有限公司以佳园公司的名义就新沧花苑内幼儿园进行开发建设。2005年4、5月，涉案幼儿园陆续通过了消防、规划验收。另查，沧浪建设开发(集团)有限公司于2002年12月24日将名称变更为沧浪公司。综上，因涉案项目系沧浪公司以佳园公司的名义开发建设的，两被告均应配合办理涉案幼儿园的不动产权证书。因李文广于2019年10月30日去世，故要求将涉案幼儿园的不动产权证登记至李文广的继承人即四原告名下。 被告沧浪公司辩称，我公司认可涉案幼儿园的交易情况，也已经将幼儿园交付李文广使用，但是涉案幼儿园以佳园公司的名义开发建设的，我公司无法办理涉案幼儿园的不动产权证。我方愿意配合办理房屋所有权的初始登记。 被告佳园公司辩称，1、根据李文广提供的证据材料，案涉幼儿园的所有权人是沧浪公司。幼儿园的买卖系李文广和沧浪公司之间的交易，与我公司无关。2、佳园公司只是涉案幼儿园的代建单位。幼儿园竣工后，所有相关资料已全部移交沧浪公司。3、涉案幼儿园所在的地块属于无地队改造项目，根据苏州市关于无地队改造相关文件和政策，无地队改造是政府行为，案涉幼儿园在建设时享受了公建费用等减免，此类幼儿园需移交当地教育部门，产权归属国有。综上，我公司不是适格的被告，请求驳回原告对我方的诉请。 经审理查明：1、1999年12月27日，苏州沧浪建设开发（集团）有限公司（甲方）、新发市政公用发展有限公司（乙方）、苏州建设（集团）有限责任公司（丙方）签订新沧花苑（即桐沁小区）联合开发协议书，主要内容：一、统一规划：新沧花苑根据市政府批准的规划方案，用地面积为54009㎡，开发总面积为69410㎡，其中小区配套公建为2332㎡，商品房总面积为67078㎡。三方在实施过程中严格按市政府批准的方案实施，如果在实施过程中发生特殊情况必须调整方案，须经三方同意，并报规划局批准。二、各自开发：各自地块上的商品房原则上各自开发。……甲方的用地面积为20160.7㎡，开发面积为25040㎡；乙方的用地面积为25454.9㎡，开发面积为31614㎡；丙方的用地面积为8393.4㎡，开发面积为10424㎡。三、统一平衡：小区内的配套公建2332㎡（其中幼儿园1300㎡，物业管理用房832㎡，居委会200㎡）由甲方负责实施。乙、丙方建造的商品房的配套费（乙方用于平衡的配套费为670.22万，丙方用于平衡的配套费为220.99万，合计891.21万）由市建委帮助平衡甲方无地队改造的亏损及小区内配套公建的建安费。[甲方无敌队改造的亏损为…万（金额未填），小区配套公建为幼儿园1300㎡*1000元/㎡=130万，物业、居委会82.56万，合计…万（金额未填）]。四、统一房价：为了防止在同一小区内出现不同房价造成径相降价，故须统一小区内的房价……最后以物价局、市建委核准为准。五、后九通由新发负责实施，其费用按商品房面积分摊至甲乙丙三方。甲、丙方严格按后九通实施进度付款给乙方。六、填没河道的用地归新发所有，由新发去市国土局办理有关手续。七、乙方所建的20#楼计4540平方米转让给甲方作动迁安置房，转让价为……转让协议另行签订。…… 2、2002年4月1日，苏州建设（集团）有限责任公司同意将苏州建设集团房地产开发分公司改制，改制后的企业组织形式为有限责任公司。2002年7月16日，经苏州工商行政管理局核准，苏州建设集团房地产开发分公司经改制后的企业名称为佳园公司。2002年12月24日，苏州沧浪建设开发（集团）有限公司更名为沧浪公司。 3、2002年9月30日，苏州市规划局基本同意了建设单位为佳园公司的送审方案。2003年4月9日，佳园公司取得涉案幼儿园的建设工程规划许可证。2004年5月8日，涉案幼儿园进行了竣工验收备案。2005年4月6日，涉案幼儿园取得了苏州市公安局建筑工程消防验收意见书。2005年5月12日，涉案幼儿园取得了苏州市规划局建设工程规划验收合格证。涉案房屋建成后至本院立案受理前一直未办理房屋所有权的初始登记。 4、2006年3月6日，沧浪公司（甲方）与李文广（乙方）签订购房协议一份，约定：一、甲方同意将坐落桐泾路新沧花苑内幼儿园三层混砖结构房屋，建筑面积1225㎡，以150万元出售给乙方。二、乙方分二期付款，第一期于2006年3月20日前付100万元，第二期于2006年5月19日前付清余额50万元。乙方购得房屋后，不得改变幼儿园用途。三、乙方付清房款后，房屋所有权证和土地使用证由甲方负责办理，甲乙双方各自按国家规定承担费用……。李文广向沧浪公司支付了150万元后，沧浪公司分别于2006年3月20日、5月19日向李文广出具100万元、50万元的收据各一份，并向李文广交付了房屋。李文广将涉案房屋对外出租，用于开办苏州市新沧幼儿园，性质为民办。 5、2018年11月13日，沧浪公司出具情况说明，主要内容：根据1999年12月签订的《新沧花苑（即桐沁小区）联合开发协议书》，新沧花苑小区内幼儿园（位于板桥，面积1225平方米，三层）属于本公司。原报建单位佳园公司于2005年将幼儿园相关报建验收资料及房产移交给本公司，该房屋所有权和土地使用权归本公司所有。该固定资产移交时，所有债权债务已结清。同日，佳园公司在该情况说明下方注明情况属实。 6、涉案幼儿园在本案审理过程中取得了苏州市桐泾南路X号新沧花苑Y幢的公安编号。苏州市桐泾南路X号新沧花苑Y幢所在的国有建设用地使用权及房屋所有权于2020年2月7日登记至佳园公司名下,权利性质为出让，用途为教育用地/教育。 7、2007年11月5日，苏州市人民政府发布苏府[2007]152号《苏州市人民政府批转苏州市教育局等部门关于加强苏州市区住宅区配套幼儿园中小学规划建设和管理的意见的通知》第五条明确：住宅区配套幼儿园由规划部门规划确定配套幼儿园设置规模、用地和建设规模；市土地储备中心根据规划确定要求，在国有土地储备中心根据规划确定要求，在国有土地使用权招标、拍卖、挂牌、出让文件中明确用地和建设规模，由开发建设单位根据规划指标负责配套建设。规划部门应会同当地教育行政部门对配套幼儿园设计方案进行审批；建成后开发建设单位应会同当地教育行政部门进行验收，并无偿移交当地教育行政部门，产权属国有。国土管理部门、房产管理部门应及时帮助办理土地、房屋所有权证。移交后的配套幼儿园由当地教育行政部门举办或采用面向社会公开招投标的办法由社会组织和个人举办。 2019年1月9日，国务院办公厅发布国办发[2019]3号《国务院办公厅关于开展城镇小区配套幼儿园治理工作的通知》，其中第二条工作任务第2点明确：确保小区配套幼儿园如期移交。已建成小区配套幼儿园应按照规定及时移交当地教育行政部门，未移交当地教育行政部门的应限期完成移交，对已挪作他用的要采取有效措施予以收回。有关部门要按规定对移交的幼儿园办理土地、园舍移交及资产登记手续。2019年4月24日，江苏省人民政府办公厅发布苏政办发[2019]43号《江苏省人民政府办公厅关于印发江苏省城镇小区配套幼儿园治理工作方案的通知》，其中第二条第（四）点中亦就已建成小区配套幼儿园移交不到位问题中的主要任务进行了明确。 8、本院向苏州市房地产市场和交易管理中心发函，咨询：涉案房屋作为新沧花苑内的幼儿园用房，在房屋竣工后能否对外交易，有无出售给个人的限制。苏州市房地产市场和交易管理中心向本院答复如下：幼儿园作为教育设施非普通房产，在实际操作中，买卖双方如就幼儿园提出交易申请，房产交易管理部门会函询教育主管部门，并根据教育主管部门的意见作出相应处理。 本院另向苏州市教育局发函，咨询：新沧幼儿园所涉房屋在竣工后是否需要由开发单位移交政府或教育行政主管部门，该幼儿园所涉房屋出售给个人是否应受到限制；2007年《关于加强苏州市区住宅区配套幼儿园、中小学规划建设和管理的意见的通知》出台前，苏州市有无其他相关规定。苏州市教育局答复如下：2007年苏州市政府《关于加强苏州市区住宅区配套幼儿园、中小学规划建设和管理的意见的通知》明确指出：“建成后开发建设单位应会同当地教育行政部门进行验收，并无偿移交当地教育行政部门，产权属国有。国土管理部门、房产管理部门应及时帮助办理土地、房屋所有权证”；江苏省政府办公厅《关于加快学前教育改革发展的意见》（苏政办发[2010]136号）要求：“配套幼儿园是教育事业的政策性投资，不得改变性质和用途。”另外，根据2019年国务院办公厅《关于开展城镇小区配套幼儿园治理工作的通知》（国办发[2019]3号）、《省政府办公厅关于印发江苏省城镇小区配套幼儿园治理工作方案的通知》（苏政办发[2019]43号）、《市政府办公室关于印发苏州市城镇小区配套幼儿园治理工作方案的通知》（苏府办[2019]132号）文件精神，明确：“已建成小区配套幼儿园应按照规定及时移交当地教育行政部门。”故苏州市教育局认为，凡规划确定为小区的配套幼儿园用房，其建成竣工后均应移交当地教育行政部门，其所有权并不能属于建设开发企业。另苏州市教育局表示，2007年以前没有出台过相关规定。根据业务部门反馈，《关于加强苏州市区住宅区配套幼儿园、中小学规划建设和管理的意见的通知》通常是作为2007年文件出台后相关工作的依据。而2019年国务院办公厅《关于开展城镇小区配套幼儿园治理工作的通知》并没有时间界限，对符合整治条件的所有时间跨度的对象都具有规范作用。 对上述两份复函，四原告表示，教育局对相关文件理解存在错误。本案中是否移交幼儿园并不影响幼儿园所有权确认，且佳园公司依法对幼儿园享有所有权。本案的房屋买卖发生在2006年，当时在法律上并无禁止交易的强制性规定，而根据法不溯及既往的原则，国办发[2019]3号文件也不应当对本案有溯及力。沧浪公司表示，我公司作为幼儿园的实际产权人及出卖方，出售幼儿园时并不存在任何法律限制，根据涉案幼儿园的历史成因及不动产登记，该幼儿园可以交易；教育局的复函没有法律依据。佳园公司表示，对两份复函没有异议。 9、李文广与谢传红于2019年2月12日结婚，未生育子女。李文广与前妻徐某某于2000年8月1日离婚，二人生育一女李协谦。李文广的父亲李景龙、母亲蔡建华均在世。李文广于2019年10月30日死亡。 庭审中沧浪公司陈述，新沧花苑（即桐沁小区）联合开发协议书约定三方各自开发各自地块上的商品房，并各自对外销售；对于小区内的配套公建由我公司负责实施。实际上我公司委托佳园公司以其名义代建幼儿园，建造幼儿园的费用由佳园公司支付，双方无书面委托。双方就工程的结算已经结清，佳园公司向我公司直接交付幼儿园以冲抵佳园公司应向我公司支付的配套费130万元，交付后幼儿园的所有权归我公司。由于幼儿园以佳园公司的名义开发建设，故我公司始终无法办理幼儿园的不动产权证。之后我公司将涉案房屋对外出售，由李文广购买，并出租用于开办幼儿园。无法办证的原因是建设幼儿园的主体与买卖合同的主体不一致。我公司认可房屋的所有权归李文广所有，也愿意配合李文广办理产权过户。 佳园公司陈述，涉案房产项目是无地队项目改造，联合开发协议书中的三方建设都是亏损的，按照当时苏州市的政策，该部分公共配套建设费用是可以减免的。若我公司不帮沧浪公司建造幼儿园，将支付130万元配套费给沧浪公司，为冲抵130万元配套费，我公司代建了涉案房屋，沧浪公司不再需要就幼儿园的建设向我公司付费。我公司认可房屋的所有权及土地的使用权归沧浪公司，相关的报建资料也都移送给了沧浪公司，至于李文广为何一直办不下来证我方不清楚。 以上事实，有联合开发协议书、证明、关于同意苏州建设集团房地产开发分公司改制的批复、关于公司名称预先核准的申请、企业名称预先核准通知书、苏州市规划局设计方案审定意见书、建设工程规划许可证、房屋建筑工程竣工验收报告、竣工验收备案表、建筑工程消防验收意见书、建设工程规划验收合格证、购房协议、收据、情况说明、报告、不动产权证、《苏州市人民政府批转苏州市教育局等部门关于加强苏州市区住宅区配套幼儿园中小学规划建设和管理的意见的通知》、《国务院办公厅关于开展城镇小区配套幼儿园治理工作的通知》、《江苏省人民政府办公厅关于印发江苏省城镇小区配套幼儿园治理工作方案的通知》、苏州市房地产市场和交易管理中心关于新沧幼儿园案件咨询的复函、苏州市教育局关于新沧幼儿园案件咨询的复函、户表、结婚证、离婚证、户表、户口注销证明及当事人陈述等证据在案证实。 本院认为，苏州市桐泾南路X号新沧花苑Y幢房屋在本院审理期间取得了不动产权证，已登记在佳园公司名下，故四原告要求沧浪公司协助将新沧花园内幼儿园房屋所有权登记至佳园公司名下的诉讼请求，本院不再理涉。沧浪公司与李文广的购房协议于2006年3月6日签订，涉案房屋也已交付李文广使用，该协议的签订早于2007年《苏州市人民政府批转苏州市教育局等部门关于加强苏州市区住宅区配套幼儿园中小学规划建设和管理的意见的通知》的出台，且苏州市教育局亦明确2007年之前并无其他的相关规定，应当认为购房协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规相关强制性规定，故购房协议应认定为有效。 根据苏州市桐泾南路X号新沧花苑Y幢房屋不动产权证的记载，涉案房屋所在的土地用途为教育用地，房屋用途为教育。涉案房屋在建设之初，新沧花苑（即桐沁小区）联合开发协议书中也已明确约定涉案幼儿园房屋的建设属于小区配套公建，故涉案房屋应属于新沧花园小区内配套幼儿园用房。城镇小区配套建设幼儿园是城镇公共服务设施建设的重要内容，是扩大普惠性学前教育资源的重要途径，是保障和改善民生的重要举措。国办发[2019]3号《国务院办公厅关于开展城镇小区配套幼儿园治理工作的通知》不仅明确了今后配套幼儿园的规划建设任务，也对因历史遗留问题导致的配套幼儿园未及时移交教育行政部门等情形进行了规制。涉案房屋的不动产权证实际于2020年2月7日取得，关于该房屋的过户问题亦应当受束于前述通知，结合苏州市房地产市场和交易管理中心及教育局的两份复函，该房屋的过户问题在经过房地产管理部门审核时自然会审查涉案幼儿园能否交易的问题，并咨询教育主管部门的意见，故因政府政策原因，沧浪公司与李文广之间购房协议已无法实际履行，亦不能过户至李文广的继承人名下。综上，四原告作为李文广的继承人要求涉案房屋登记至其名下的诉讼请求，本院不予支持。 综上，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 一、确认李文广与被告苏州沧浪建设开发有限公司于2006年3月6日签订的购房协议有效。 二、驳回原告谢传红、李协谦、李景龙、蔡建华的其他诉讼请求。 案件受理费18300元，由原告谢传红、李协谦、李景龙、蔡建华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 ` 审 判 长  宁晓鹏 人民审判员  庄秉荪 人民陪审员  陈 欣 二〇二〇年四月一日 法官 助理  任 彦 书 记 员  闫高阳