丽水市莲都区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1102民初6056号 原告：陈增友，男，汉族，1958年1月7日出生，住丽水市莲都区。 委托代理人（特别授权）：周琳，浙江元新律师事务所律师。 被告：吴良华，男，汉族，1974年9月13日出生，住庆元县。 原告陈增友为与被告吴良华房屋买卖合同纠纷一案，于2019年10月10日向本院起诉，本院依法由审判员黄野松独任审判，于2019年12月6日开庭进行了审理。原告陈增友及其委托代理人周琳、被告吴良华参加诉讼。后因案情复杂，本院组成合议庭，于2020年3月17日第二次开庭进行了审理。原告陈增友及其委托代理人周琳、被告吴良华参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈增友诉称：2007年5月13日，原被告签订《房屋买卖合同》，约定原告将其本人名下的位于莲都区的经济适用房出卖给原告，同时双方约定办理房产证过户所需的各项费用由被告承担。待房屋可以办理过户手续时，被告拒绝办理过户手续并明确表示不愿缴纳土地出让金。经原告多次催告，被告仍然以自己的行为表明不履行合同约定的义务。无奈之下，原告向被告发送了关于解除合同的短信和书面通知书，被告仍然不予理会。为此原告曾经请求法院判令：一、解除原被告于2007年5月13日签订的《房屋买卖合同》；二、被告立即搬离位于莲都区的房屋，并将此房返还给原告。后在审理过程中，被告要求继续履行案涉合同并缴纳了案涉房屋的房价差收益款，鉴于本案情况发生重大变化，案涉房屋现具备办理过户条件，而被告为房屋买卖合同的合同相对方，故原告请求变更本案的诉讼请求，即被告立即协助申请人将坐落于莲都区水木清华苑6幢203室的不动产变更至被告名下。另，案涉房屋交付时，房屋实际面积比合同约定面积多了1平方米，而被告不但未支付该房屋差价款，还向贵院提交了一张并非原告本人签字的声明书，虚构案涉房屋1平方米的房款4062.46元。同时，被告曾于2007年10月25日向原告出具声明书承诺政府允许过户时一个月办好，若不办理，按余款2分利息支付给原告。案涉房屋于2012年1月1日可办理过户手续，截至2020年2月1日被告承诺办理的过户期限上，被告尚欠原告房款34062.46元（原买卖合同30000元尾款及房屋1平方米差价4062.46元），后被告于2013年6月7日支付30000元，尚欠原告房款15098.7元。由于被告拒不履行过户手续，因此，原告变更诉讼请求要求被告支付房屋余款利息34882.12元。同时，因被告多年以来不配合办理案涉房屋的过户手续，导致原告丧失了购买首套房的机会以及相关优惠待遇（包括但不限于税收优惠、贷款首付比例、贷款额度、贷款利率、贷款难度），原告也因房价的高速上涨而错失了因此带来的增值利益，现案涉房屋的市价大约为1800000元，减去被告支出的成本，十年间增值的金额大约为970000元，被告拒不配合办理过户手续的违约行为对原告造成了巨大的利益损失。另，原告还因被告拒不履行过户手续，通过聘请律师代为诉讼而支出了律师费。因此，原告变更诉请要求被告赔偿因其违约行为造成申请人的损失。综上，原告请求贵院依法判令：一、被告立即协助原告将坐落于莲都区水木清华苑6幢203室的不动产【房屋所有权证号：丽房权证莲都区字第××号，土地所有权证号：丽国用（2007）第6412号】变更至被告名下；二、被告支付原告关于案涉房屋1平方米的房款4062.46元及原房屋余款利息34882.12元（余款34062.46元按月利率2%从2012年2月1日起计算至2013年6月7日为11036.24元，余款15098.7元按月利率2%从2013年6月8日起暂计算至2020年1月7日为23845.88元，此后利息按月利率2%计算过户之日止）；三、被告赔偿原告因被告多年不配合过户所产生的损失418600元（利益损失400000元、律师费18600元）。 被告吴良华辩称：被告在购买该房屋时没想到会有土地出让金这笔费用。当时房价是4000元/㎡，旁边的房子才6000元/㎡，被告当时付的30多万元到旁边都可以付首付买100多万元的房子了。当时案涉房子是被告帮老陈也即原告的房款交掉的，那时候中介说原告人挺好的，被告就帮原告付了房款，原告也可以从中赚点钱。2018年年底的时候，原告的女婿也来被告家中要求过户，被告当时就说手头困难，这么多钱交不了，暂时让被告挂一下名。对于原告变更的诉请第一项没有意见。变更后的诉请第二项是不存的，且被告后来补了4000元钱给原告。条子也是中介写的，后面还有一笔30000元款项也是经过中介支付的，被告已支付完了全部费用。第三项诉请也是不合理的，30000元被告已经付了，不该付的4000元被告也付了。原告说其丧失了买房机会，原告本来就是住平安小区的，中介也跟被告说过原告因为困难才叫被告帮其买案涉的房子，买了该房屋原告赚了十几万的。 本院认定事实如下：2007年5月13日，原告与被告签订房屋买卖合同一份，约定原告将莲都区水木清华苑6幢2单元203室房屋出售给被告。合同约定房屋建筑面积78.77平方米，另有柴间一个，实际面积以房产证登记面积为准；房产总价款320000元，余款30000元满五年过户时付清；办理房产证过户所需各项费用由被告负担（第一次办证时契税、工本费由原告承担，其他的由被告负担）。至2007年10月24日，被告共支付原告29万元（含直接向开发商支付部分）。2007年10月25日，被告出具声明书一份给原告承诺，履行买卖合同义务无偿协助被告办理过户一切手续，政府允许过户时，一个月办好，如果被告不去办理，余款以2分利息给原告。后原告向被告交付了房屋，被告入住至今。2013年6月7日，原告出具收条一张确认收到被告余款30000元。 丽水市区购买经济适用住房审批表及房产证载，案涉房屋限制上市时间至2011年12月31日止。在案涉房屋限制上市时间过后，原告及其家人多次以电话、短信、直接上门等方式向被告及其妻子表达了要求办理过户的意愿，但被告以经济困难为由未予配合办理。2018年，因原告上门催问过户事宜与被告发生争执引起警情，派出所出具的报案证明载被告不接受调解，并告知原告可诉讼解决。后原告委托律师向被告提起诉讼，为此支付律师费18600元。 另查明，被告妻子谢晓霞于2019年12月7日代原告缴付了案涉房屋的经济适用房价差收益款517298元。 本院采纳并据以认定上述事实的证据有：原告提供的双方身份证据、房屋买卖合同、声明书、短信截图、解除合同通知、快递单号查询、丽水市区购买经济适用住房审批表、报案证明、丽水市不动产权属信息查询记录、通话录音、被告提供的收条多张、装修施工登记备案表、综合业务申请及交易确认单、现金缴款单、房地产估价材料、土地证、房产证、发票及当事人的庭审陈述。 本院认为，原、被告签订房屋买卖合同，系当事人真实意思表示，双方均应依约履行。案涉房屋限制过户时间已于2011年12月31日届满，故自2012年1月1日起，被告理应履行合同义务，即缴纳相应的土地差价款，并协助原告办理过户事宜。被告怠于履行该义务，构成违约，应承担相应的违约责任。经查，案涉房屋过户现已无政策障碍，故原告诉请被告协助办理过户手续，于法有据，本院予以支持。 原告诉请案涉1平方米的房屋面积差价款，被告辩称该款项依约不应支付，且实际也已经付清。对此本院认为，案涉房屋买卖合同约定了房屋总价款320000元，未直接写明每平方米的单价，也未写明所附属柴间的价格，而合同明确载明实际面积以房产证登记为准，应认为本案合同对房屋价格约定为固定价格即320000元，即不论实际面积增减与否均不对总价款再作调整，故原告该诉请无事实和法律依据，本院不予支持。 原告诉请房屋余款3万元的利息，被告出具的声明书明确承诺政府允许过户时一个月办理完毕，如果被告不去办理，余款以2分利息支付原告。因案涉房屋自2012年1月1日起符合过户条件，被告实际于2013年6月7日付清余款，故被告应自2012年2月1日起以余款30000元为基数按照月利率2%支付利息至2013年6月6日止，本院对原告该部分诉请予以支持。 原告诉请被告赔偿因多年未配合过户导致的损失，被告辩称原告无此损失。对此本院认为，办理过户系完成房屋买卖合同的重要义务，不动产权属若依旧登记原告名下，不动产所有权实际未发生变动，由此原告在购买其他房产时将在贷款首付比例、贷款利率等方面受到不利影响，且原告在催促被告协助办理过户时明确提出为此给购房带来的不利影响，应认为原告诉称的机会利益损失客观存在，但原告以案涉已出卖的房屋的增值作为计算损失的方法，无事实依据亦不合理，本院根据损失客观存在的事实；原告多次催促而被告长期不予配合的事实；原告向被告明确提出过购房受到不利影响的事实，并结合本案具体情况酌情确定该机会利益损失为6万元。同时，原告长期以各种方式催促未果，并在报警调解不成（因被告不接受调解）后被民警告知可通过诉讼解决，应认为原告已穷尽其可采取的所有正当方式，再考虑原告的实际情况（年龄较大且身体有残疾行动不便），故其聘请律师处理诸如解除合同或继续履行、损害赔偿等较为专业的法律事务有其合理性和正当性，故本院对原告律师费18600元的诉请予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条的规定，判决如下： 一、被告吴良华于本判决生效后十五日内协助原告陈增友办理案涉的莲都区水木清华苑6幢203室房屋的不动产过户手续，将该不动产登记至被告吴良华名下； 二、被告吴良华于本判决生效后十五日内支付原告陈增友利息款（利息以30000元为基数自2012年2月1日起按照月利率2%计算至2013年6月6日止）； 三、被告吴良华于本判决生效后十五日内支付原告陈增友赔偿款78600元； 四、驳回原告陈增友的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8200元，由原告陈增友负担6550元，由被告吴良华负担1650元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。 审 判 长  黄野松 人民陪审员  叶小虹 人民陪审员  周丽珍 二〇二〇年四月十五日 代书 记员  何 烨