安徽省安庆市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖08民终124号 上诉人（原审原告）：安徽天紫置业股份有限公司，住所地安徽省桐城市经济开发区外环南路天红公司院内第(1)幢。 法定代表人：徐波，该公司董事长。 委托诉讼代理人：葛立峰，安徽正维律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：吕双义，男，1966年12月27日出生，汉族，住福建省南安市。 被上诉人（原审被告）：张美玉，女，1966年2月25日出生，汉族，住福建省南安市。 上诉人安徽天紫置业股份有限公司（以下简称天紫公司）因与被上诉人吕双义、张美玉房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省桐城市人民法院（2019）皖0881民初2167号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 天紫公司上诉请求：撤销安徽省桐城市人民法院（2019）皖0881民初2167号民事判决，改判解除上诉人与被上诉人签订的201502688号《商品房买卖合同》，被上诉人向上诉人支付违约金3915元；由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一审判决以上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》约定的付款日为合同签订当日，上诉人未在法律规定的一年除斥期限内行使合同解除权，解除权消灭为由，适用《合同法》第九十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，驳回上诉人的诉讼请求明显错误。1、上诉人与被上诉人之间就购房款是否支付一直存在争议，就该争议被上诉人曾提起诉讼，请求上诉人向其交付房屋，桐城市人民法院（2018）皖0881民初4189号民事判决，认定被上诉人无证据证明已向上诉人支付购房款，驳回了被上诉人要求上诉人支付房屋的诉讼请求，被上诉人不服该判决，上诉至安庆市中级人民法院，安庆市中级人民法院（2019）皖08民终298号民事判决，驳回被上诉人的上诉，维持原判。至此上诉人与被上诉人之间就购房款是否已支付的争议才得以确定，上诉人行使合同解除权的一年除斥期间应从二审判决生效之日起开始计算，故上诉人起诉时解除权未消灭。2、本案中双方未约定解除权行使期限，被上诉人也未催告上诉人解除合同，故不适用《合同法》第95条规定；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条是对合同法第94条法定解除权的解释，本案上诉人行使的不是法定解除权，而是依据合同法第93条行使合同约定解除权，故也不应适用该条规定。综上，请求二审查明案件事实，予以改判。 吕双义、张美玉辩称，一审法院认定上诉人行使解除权的权利已经消灭，系适用相关法律正确之举，应予以维持；本案系抵债而签订的《商品房买卖合同》，非普通的买卖。综上，驳回上诉人上诉请求、维持一审判决。 天紫公司向一审法院起诉请求：1、判令解除原告天紫公司与被告吕双义、张美玉签订的合同编号201502688《商品房买卖合同》；2、判令被告吕双义、张美玉向原告天紫公司支付违约金3915元。 一审法院认定事实：2015年4月27日，天紫公司与吕双义、张美玉签订编号201502688《商品房买卖合同》一份，约定：吕双义、张美玉购买天紫公司开发的天紫四季城第六幢2308号商品房，总价款为391500元；付款期限为2015年4月27日，付款方式为一次性付清；交房期限为2016年9月30日。同时还约定，买受人的逾期付款超过30日的，出卖人有权解除合同，并要求买受人支付应付款项1%的违约金。合同签订当日，吕双义、张美玉未支付购房款。2018年10月9日，吕双义、张美玉以天紫公司未交付商品房为由，向桐城市人民法院提起诉讼，请求判令天紫公司立即交付涉案房屋，并支付逾期交房违约金。因吕双义、张美玉未能提供以债权抵偿购房款的协议，其他证据也不足以证明其已支付购房款，故法院判决驳回其诉讼请求。吕双义、张美玉不服，提起上诉，2019年3月20日，安庆市中级人民法院维持原判。该判决生效后，吕双义、张美玉一直未向天紫公司支付购房款。 一审法院认为，本案争议的焦点为天紫公司是否已经丧失涉案合同解除权。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据合同法第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延交付购房款，经催告后在三个月合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。”本案已查明天紫公司与吕双义、张美玉约定的支付购房款时间为涉案合同签订当日，距本案起诉已超过四年时间，而上述规定中的一年时间为除斥期间，不适用诉讼时效中止、中断或延长。由于天紫公司未在规定的期限内行使解除权，涉案合同的解除权消灭。故天紫公司要求解除双方所签《商品房买卖合同》，并根据合同约定要求吕双义、张美玉按应付购房款金额的1%支付违约金3915元的诉讼请求于法无据，法院不予支持。吕双义、张美玉关于涉案合同解除权已经消灭的辩称意见于法有据，法院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，判决，驳回天紫公司的全部诉讼请求。本案受理费100元，减半收取计50元，由天紫公司负担。 二审中，双方当事人均未提供新的证据，且未对一审证据提出复核意见，二审认证意见与一审一致。经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。 本院认为，综合双方当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点是：天紫公司享有的涉案合同解除权是否消灭；天紫公司要求吕双义、张美玉支付违约金的诉求能否得到支持。 双方在商品房买卖合同中约定，买受人的逾期付款超过30日的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。依据该约定条款，天紫公司与吕双义、张美玉并非是约定一方解除合同的条件，而是约定吕双义、张美玉逾期交付房款超过30日时，天紫公司依法享有解除合同的请求权。合同签订后，吕双义、张美玉未交付房款，天紫公司在法律规定的期限内也未行使合同解除权。由于天紫公司未在法律规定的期限内行使解除权，则其享有的涉案合同解除权已经消灭。按照双方合同的约定，行使合同解除权是请求权，一旦天紫公司认为吕双义、张美玉未在约定期限内支付购房款，其可以向吕双义、张美玉进行催告。经催告后，吕双义、张美玉在三个月合理期限内仍未履行，天紫公司有权请求解除合同。本案查明的事实是，双方在合同中既未约定合同解除权的行使期限，天紫公司也未就合同解除进行催告，且未在法律规定期限内行使解除权。因此，天紫公司主张双方对购房款是否交付发生争议，只能依据本院（2019）皖08民终298号民事判决才能确定争议事实，并从该判决生效时起一年内才能有权行使解除权，理由不能成立。一审依据查明的事实，适用《中华人民共和国合同法》第九十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，属于适用法律正确。天紫公司认为本案属于合同约定解除，应适用《中华人民共和国合同法》第九十三条，该主张没有事实依据。基于双方合同未解除，天紫公司要求吕双义、张美玉支付违约金的诉求也就无事实及法律依据，不能予以支持。 综上所述，天紫公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由安徽天紫置业股份有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  周大庆 审判员  陈庆中 审判员  殷 平 二〇二〇年四月二日 法官助理汪祝芬 书记员储贻燕 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第一款第（一）项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。