贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终209号上诉人（原审被告）：蒲元英，女，1969年11月6日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。被上诉人（原审原告）：左欢欢，女，1997年2月11日出生，汉族，户籍地址贵州省纳雍县，现住贵州省贵阳市云岩区。上诉人蒲元英因与被上诉人左欢欢房屋租赁合同纠纷一案，不服贵阳铁路运输法院（2019）黔8601民初848号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人蒲元英上诉请求：1、撤销原判，依法驳回被上诉人的原审诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费用及其他因诉讼所致费用由被上诉人承担。事实及理由：双方于2019年7月1日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。在合同签订之日，上诉人向被上诉人交付了房屋，被上诉人也向上诉人支付了其承租期间的所有租金，表明双方合同目的已经实现，租赁合同义务已经履行完毕，无解除合同的基础。即使是解除合同，其解除合同的通知也应当自到达上诉人之时方可发生效力。被上诉人在微信上告知上诉人后就将房屋钥匙寄放在楼下小卖部，但小卖部并不是合同相对人，也不是上诉人委托人，没有收取钥匙的权利。因此，被上诉人解除合同的通知系向人民法院起诉后，一审法院通知上诉人应诉开庭时生效，但一审法院又未向上诉人送达开庭传票，直至收到一审法院判决书才知道被上诉人解除合同一事，并且，一审法院在没有向上诉人送达开庭传票的情况下就开庭审理，致使上诉人无法维护自身合法权益，属于程序错误，应当予以纠正。即使要解除合同，其房屋租金也应当计算至一审判决下达日。被上诉人租赁上诉人的房屋用于开办补习班，与上诉人协商将房屋内用不到的家具扔掉，考虑到被上诉人要租一年，并且是开办补习班的情况下，上诉人才同意的。但被上诉人才租一个月左右就不租了，如果被上诉人非要解除租赁合同，理应赔偿上诉人家具的损失。综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误。被上诉人左欢欢二审辩称：第一，被上诉人在合同期未满之前以电话、短信、微信等多种渠道告知过上诉人，并且房屋打扫干净录制视频发给上诉人，也说过让她来拿，如果不方便可以在上诉人有空时送达，但上诉人坚持不收并告知等法院的通知。经过明确表示以及搬离房屋的行为表明满足合法解除合同的条件；第二，对于房屋租金错误，也应当是被上诉人吃亏了，在租期开始半个月的时候就通知上诉人的，中间经过多次协商，但是无果。所以加上半个月应该提前通知的两个月，共两个半月，加上押金一个月总共应扣除三个半月房租，上诉人应退还租金13300元和水电费300元，一审判决只判上诉人退还12600元，其中有1000元的损耗；第三，对于上诉人说没收到开庭传票，被上诉人发起过两次起诉，第一次因起诉状不合理，开庭当天自愿撤诉过一次，首次所有起诉状、开庭传票上诉人都有收到。第二次所有地址、电话不变，却说没收到开庭传票，所以不排除当事人自己不愿收到，不然开庭后为何又说能够收到判决书。何况开庭当天，法官当场给上诉人打过电话。判决下来后上诉人也给被上诉人打过电话说不能是什么时候开庭她都有时间来开庭；第四，对于上诉人房屋内用品被丢弃，被上诉人租房时提到过要的是干净房屋，上诉人自己说没有时间，给两百块让被上诉人自行处理，在处理过程中多次与上诉人确定。所以被上诉人是在上诉人愿意的情况下才处理房屋内用品的，不应赔偿；最后，在起诉时，未提到房屋中家具的处理，上诉人在上诉中提到这点是不合法的，应当履行一审判决后自行提出起诉。并且，在一审判决中，被上诉人使用房屋未满半个月，并非恶意退租，且已经付出了四个月的房租加上水电费共计5900元的赔偿，按照市场价，赔偿上诉人所有损失绰绰有余。被上诉人左欢欢原审诉讼请求：1.解除原告左欢欢与被告蒲元英于2019年7月1日签订的房屋租赁合同；2.被告蒲元英退还保证金1400元；3.被告蒲元英归还原告未住十一个半月房租及水电费共16400元；4.本案诉讼费用由被告承担。原审查明：2019年7月5日，被告蒲元英（出租方、甲方）与原告左欢欢（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于贵州省贵阳市云岩区租赁给乙方使用，总面积80平方米。合同还约定：1.租赁期一年，合同从2019年7月5日到2020年7月5日止，如合同到期，乙方需要续签订，需提前二个月通知甲方，同等条件下乙方有优先续租权。合同未到期，乙方如不再经营，需提前二个月通知甲方，并办理相关手续；2.租金每月1400元，年租金16800元，乙方租金按年缴纳；3.合同签订时，乙方须向甲方交1400元保证金，合同期满，如果乙方没有违约，保证金退还；4.承租期内，水费、电费、卫生费、房屋及设施的维修由乙方自行承担。原告于同年6月30日晚与被告协商关于案涉房屋租房事宜时通过微信转账方式向被告支付18300元，原告于庭审中自认该金额包含保证金1400元、年租金16800元、水电费300元，并扣除200元清理家具费用。2019年7月18日，原告向被告通过微信发出预解除合同的请求，但双方协商未果；同年8月19日，原告搬离案涉房屋，并将案涉房屋的钥匙放于案涉房屋楼下的小卖部，通过微信告知被告。原审认为：依法成立的合同受法律保护。原告左欢欢与被告蒲元英签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实、自由意思表示，未违反法律规定，合法有效，当事人应按照合同的约定全面履行义务。对于原告要求解除合同的诉请。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务……”的规定，原告在合同履行期限届满前已搬离案涉房屋，案涉合同已无履行必要及基础，故对原告诉请解除房屋，原审予以支持。对于原告要求被告退还保证金1400元的诉请。《房屋租赁合同》中约定：“合同期满，如果乙方没有违约，保证金退还”。原告在合同期满前要求解除合同，应当视为违约，故按照合同约定，保证金不予退还，对原告该诉请，原审不予支持。对于原告要求被告退还11个月房租及水电费16400元的诉请：（1）租金。原告自认其违约在先，庭审中原告自愿赔付被告保证金及二个月租金，加上之前使用一个月的租金，从其自愿，则被告应退还原告房屋租金为1400元/月×9个月=12600元；（2）水电费。原告未提交证据证实其租赁房屋期间产生的水电费，其自认于2019年6月30日向被告支付的费用中包含300元水电费亦未提交证据证实，故对原告请求被告退还水电费的诉请，原审不予支持。关于原告提出其主动赔付二个月租金后，应当获得涉案房屋二个月的使用权，根据双方签订的《房屋租赁合同》约定“合同未到期，乙方如不再经营，需提前二个月通知甲方，并办理相关手续”。但原告于2019年8月19日自行搬离涉案房屋，系其对自有权利的处分，不应当视为被告违约。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（二）项、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告左欢欢与被告蒲元英于2019年7月5日签订的《房屋租赁合同》；二、被告蒲元英于本判决生效之日起十日内退还原告左欢欢房屋租金12600元；三、驳回原告左欢欢的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费246元，减半收取计123元，由原告左欢欢负担36元，被告蒲元英负担87元（案件受理费原告已预付，被告在履行本判决时直接向原告给付应承担部分的费用）。二审中，双方当事人没有提交新的证据，经二审审理查明的事实与原判认定事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人蒲元英与被上诉人左欢欢签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律规定，属合法有效合同，对当事人双方具有法律约束力。关于案涉合同解除问题，合同履行过程，被上诉人左欢欢因其租赁用途受到阻碍的原因而自行搬离案涉房屋，并向上诉人发出解除合同的通知。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务……”的规定，左欢欢因自身原因而不能继续履行合同虽系其单方违约行为，但继续履行合同已丧失客观基础和必要性，从公平原则和减少双方损失的角度考虑，应当依法解除合同。关于原审开庭程序合法性问题，根据《最高人民法院关于进一步加强民事送达工作的若干意见》第八条第二项、第四项“当事人拒绝确认送达地址或以拒绝应诉、拒接电话、避而不见送达人员、搬离原住所等躲避、规避送达，人民法院不能或无法要求其确认送达地址的，可以分别以下列情形处理:（二）没有约定的，以当事人在诉讼中提交的书面材料中载明的自己的地址为送达地址；（四）无以上情形的，以当事人一年内进行民事活动时经常使用的地址为送达地址”的规定，原审法院以蒲元英在此前诉讼案件中的地址确认书确认的地址送达开庭传票，符合法律规定。关于蒲元英上诉主张室内物品损失问题，因双方在订立租赁合同及移交房屋时均未明确约定室内物品的处置事宜，故蒲元英要求左欢欢赔偿物品损失，缺乏充分事实和法律依据，况且原判扣减两个月租金并驳回左欢欢要求退还押金的诉请，已充分考虑到左欢欢违约行为造成蒲元英的损失情况。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人左欢欢的上诉理由均不成立，本院对其上诉请求予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费246元，由上诉人蒲元英负担。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 颜 云审判员 姜彦宏二〇二〇年四月八日书记员 潘盛机