河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫09民终639号上诉人（原审被告、反诉原告）：濮阳市中联地产开发有限公司，住所地濮阳市华龙区京开大道与石化路交叉口东南角。法定代表人:李兆峰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：孙敬敬，河南金谋律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：苏兰花，女，1982年9月5日出生，汉族，住南乐县。委托诉讼代理人：高翔，河南优诚律师事务所律师。上诉人濮阳市中联地产开发有限公司（以下简称中联公司）因与被上诉人苏兰花商品房预售合同纠纷一案，不服河南省南乐县人民法院(2019)豫0923民初3068号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人中联公司委托诉讼代理人孙敬敬、被上诉人苏兰花委托诉讼代理人高翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中联公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判苏兰花交还涉案房产钥匙或者发回重审;2.苏兰花承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由:一、中联公司请求苏兰花交还涉案房产钥匙，具有事实和法律依据。根据《商品房买卖合同》约定，中联公司向苏兰花交付涉案房产的条件为商品房验收合格，涉案房产至今未经政府部门验收合格。苏兰花从中联公司取走钥匙，查验房屋，至今未交回钥匙。二、一审法院以交付钥匙系不完全履行合同义务为由，驳回中联公司的诉讼请求，违反法律规定。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定，房产经竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收合格不得交付使用。涉案房产至今没有竣工，不应交付，苏兰花应将涉案房产钥匙交还中联公司。三、中联公司具有《商品房买卖合同》第八条第二款及附件四合同补充协议第七条规定的情形，可以延期交房，不承担违约责任，上述期间不应计算逾期交房违约金。1.因国家加大空气治理力度，政府要求大面积、大范围停止施工，是众所周知的事实，中联公司无需举证，一审法院未扣除上述期间错误。2.中联公司为配合市政建设等政府行为，多次长期停工；因停工导致的成本增加等原因，致使中联公司经营陷入经营困境。上述情形系延期交房及不承担违约责任的事由。四、一审法院未查明逾期交房违约金应计算至何时，也没有说明逾期交房违约金计算依据，属于认定事实不清。五、为避免诉累、优化司法资源,中联公司请求将逾期付款违约金8984.1元与逾期交房违约金相互折抵。苏兰花辩称，一、中联公司请求返还钥匙的理由不能成立。中联公司至今未能完成竣工验收，中联公司向苏兰花交付钥匙，系不完全履行合同义务。苏兰花之所以取得钥匙，一方面是基于双方签订《商品房买卖合同》的约定，另一方面是双方多次协商达成合意。二、中联公司逾期交房应承担违约责任。苏兰花作为买受人已经履行合同义务即支付购房款，而中联公司作为出卖人在收取购房款后未能如约交房，已明显违约，应按照《商品房买卖合同》的约定，承担支付逾期交房违约金的责任。三、中联公司诉称延期交房、不承担违约责任无任何事实根据和法律依据。中联公司是在预见可能影响交房的各种因素并科学研判后制定出的交房日期，中联公司未能举证证明是否停工及停工的原因等，应承担举证不能的不利后果。四、关于逾期交房违约金的计算问题，一审法院已经明确计算方法及计算依据。五、逾期付款违约金不属于本案审查范围。一审中，中联公司作为反诉原告未提出逾期付款违约金请求，根据民事诉讼法的相关规定，应不予审查。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。苏兰花向一审法院起诉请求：1.判令中联公司向苏兰花支付自2018年1月1日至2019年7月1日逾期交房违约金16516.2元；2.中联公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2017年8月1日，苏兰花作为买受人与中联公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，约定主要内容有：第三条，买受人购买出卖人开发的位于南乐××××环路北侧朝阳路东侧的林海枫景（温莎尚郡）第22幢2单元2层2-202号房；第六条，总房款302495元；第九条，该商品房交付条件为，已取得建设工程竣工验收备案证明文件，已取得房屋测绘报告；第十一条，出卖人应当在2017年12月30日前向买受人交付该商品房；第十二条，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算项买受人支付全部房价款万分之一的违约金。苏兰花提交中联公司2018年6月25日发票载明，购房款302495元已付清。涉案房屋至今未经验收合格。一审法院认为，苏兰花与中联公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应当严格按照合同约定履行各自的义务。依据涉案合同第十一条约定，中联公司应当在2017年12月30日前将符合约定交付条件的涉案房屋交付苏兰花，而涉案房屋至今未经验收合格，中联公司已构成违约，苏兰花有权依约主张2018年1月1日至2019年7月1日期间546天的逾期交房违约金。同时，合同约定苏兰花应在合同签订之日起30日内即2017年8月31日之前将余款贷款办理完毕，而依据苏兰花提供的证据，其于2018年6月25日将购房款全额付清，期间共计297天，苏兰花亦存在逾期付款情形，中联公司称交房日期应相应顺延的抗辩意见成立，一审法院予以采纳。故违约金应以249天（546天-297天）计算，为7532.1元（302495元×0.0001×249天）。当事人对自己的主张有责任提供证据。中联公司辩称延期交房是政府行为和公司经营遇到重大困难造成，但其并未按合同约定告知苏兰花，也未提交相关证据，一审法院不予采信。中联公司将涉案房屋钥匙交付苏兰花，系不完全履行合同义务。其请求判令苏兰花返还钥匙的理由不能成立，一审法院不予支持。关于逾期付款违约金，不在反诉请求范围，中联公司可另行主张，本案不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，一审法院判决如下：一、濮阳市中联地产开发有限公司于本判决书生效后十日内向苏兰花支付逾期交房违约金7532.1元。二、驳回苏兰花的其他诉讼请求。三、驳回濮阳市中联地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费213元，由濮阳市中联地产开发有限公司负担50元，由苏兰花负担163元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院二审审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案二审的争议焦点为：一、中联公司要求苏兰花交还涉案房产钥匙是否有事实根据和法律依据。二、中联公司是否应承担违约责任，一审对违约责任的认定是否正确。三、中联公司要求将逾期付款违约金与逾期交房违约金相互折抵是否有事实和法律依据。关于第一个争议焦点。中联公司与苏兰花签订有商品房买卖合同，该合同不违反法律规定，合法有效，对双方具有约束力。中联公司应按照合同约定履行交房义务，其向苏兰花交付涉案房产钥匙，系其履行合同义务的一部分，中联公司要求苏兰花返还钥匙缺少依据。关于第二个争议焦点。中联公司与苏兰花签订的商品房买卖合同中约定，遭遇政府行为，出卖人在事发后30日内告知买受人，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。中联公司主张延期交房系因国家加大空气治理力度政府要求停工及为配合市政建设等政府行为停工，但其并未按照合同约定告知苏兰花，也未提交相应证据证明其主张，故中联公司诉称因遭遇政府行为可以延期交房，不承担违约责任的理由不符合合同约定，亦缺少证据支持，本院不予采纳。中联公司未按照合同约定2017年12月30日前将验收合格的房屋交付苏兰花，构成违约，依法应承担违约责任。因双方合同中约定，买受人逾期付款的，交房日期相应顺延，故一审法院根据苏兰花的主张，扣除顺延天数，认定中联公司支付违约金7532.1元正确。关于第三个争议焦点。一审时，中联公司未针对苏兰花逾期付款问题提起反诉要求苏兰花承担逾期付款违约金，双方签订的房屋买卖合同中未约定违约金可以直接进行折抵，故中联公司要求将逾期付款违约金与逾期交房违约金相互折抵的理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，中联公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由濮阳市中联地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 兵审判员 刘 伟审判员 魏献忠二〇二〇年四月二十日书记员 赵 令