北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终3762号上诉人（原审被告）：王志刚，男，1960年9月15日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：周坤平，北京市两高律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王彩云，女，1962年7月6日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：陈博，北京市中闻律师事务所律师。上诉人王志刚因与被上诉人王彩云房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初50657号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王志刚上诉请求：撤销一审判决，发回重审或查明事实后改判驳回王彩云的全部诉讼请求，本案的诉讼费由王彩云承担。事实和理由：1.崔立珍与王志刚的房屋赠与行为不属于恶意串通，赠与行为没有侵害其他人的权益。2.涉案房屋的承租人为崔立珍，后以自己的名义购买涉案房屋，在1993年12月1日即登记在其名下。该购房行为距其配偶王金驹去世一年有余。该房产属于崔立珍的个人财产，现母亲将其个人房产以房屋买卖合同的形式赠予儿子王志刚，该赠予行为应当被认定有效。综上，请求二审法院判如所请。王彩云同意一审法院判决。针对王志刚的上诉，答辩称，涉诉房产在购买时我母亲崔立珍使用了我父亲王金驹的工龄优惠，涉诉房产应当有我父亲王金驹的份额。王志刚以房屋买卖的方式完成与我母亲崔立珍的赠与行为，但该房产中涉及到我父亲的财产权益。一审法院认定王志刚与我母亲崔立珍签订的房屋买卖合同无效正确，请求二审法院维持原判。王彩云向一审法院起诉请求：确认王志刚与崔立珍于2017年3月17日就位于北京市朝阳区团结湖北二条X号楼X层X单元X号房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效，将上述房屋恢复登记至崔立珍名下。一审法院经审理认定事实如下：王金驹与崔立珍系夫妻关系，婚后生育一子一女，即王彩云与王志刚，王金驹于1992年6月24日因死亡注销户口。2017年3月17日，王志刚与崔立珍签订《存量房屋买卖合同》，约定崔立珍将其名下的位于北京市朝阳区团结湖北二条X号楼X层X单元X号房屋（以下简称涉案房屋）出售给王志刚，房屋建筑面积80.1平方米，房屋成交价格为200万元。2017年3月20日，涉案房屋变更登记至王志刚名下。王志刚称其并未将上述购房款支付给崔立珍。涉案房屋原由崔立珍承租。1993年3月20日，崔立珍向团结湖房管所提交购买直管公有住宅楼房申请书，申请购买涉案房屋。1993年3月29日的《出售直管公有住宅楼房职工工龄调查表》中核查了崔立珍的工作单位及年限。1993年7月24日，崔立珍（乙方）与北京市朝阳区房地产管理局（甲方）签订《优惠出售直管公有住宅楼房协议书》，约定由乙方向甲方购买涉案房屋，建筑面积80.1平方米，实际售价为18034元，一次性付款金额为14427元，公共维修基金1201.5元，合计应付金额15628元。甲方根据《朝阳区直管公有住宅楼房出售办法》及乙方条件，给予乙方下列优惠：工龄优惠23.3％，一次性优惠10％，购买现住房优惠22.5％，乙方一次性付清房价款，享受应收房价款20％的优惠。1993年12月1日涉案房屋登记至崔立珍名下。1996年7月14日，崔立珍向北京市朝阳区房屋土地管理局提交《购房前夫妇工龄和超过65年改办成本价变更产权申请》，其上载明：购房人崔立珍于1992年按标准价优惠办法购买朝阳区团结湖北二条X楼X单元X号房屋（三居室一套），并已经进行产权登记。根据（95）京房改办字第056号《关于购房职工调整住房等有关问题的试行规定》第六条，“购房以前夫妇工龄和超过65年的职工，可不补交房价款，视同成本价购房”。现本人提出申请，同意变更为成本价产权，并同意遵守有关成本价产权的政策规定。请贵局给予办理成本价产权登记手续（购房职工及配偶工龄附后）。后附的《职工及配偶工龄情况证明》中载明：购房职工姓名崔立珍，原购房工龄59年-92年。配偶姓名王金驹，购房前工作时间从52年至92年。1996年10月10日，涉案房屋产权登记证书由“朝优私”号变更为“朝私更成”号。一审法院认为，第一，关于王志刚与崔立珍之间民事法律行为的性质。一审法院认为，意思表示是将企图发生一定法律上效果的内心意思，表示于外部的行为，审查认定民事法律行为性质时需要查明双方当事人缔约时的真实意思表示。本案中，王志刚与崔立珍于2017年3月17日签订了《存量房屋买卖合同》，依照交易习惯，双方之间应当存在交易涉案房屋的内心意思表示及外部履约行为。首先，庭审中王志刚与崔立珍当庭表示双方虽签订房屋买卖合同但实质上为赠与行为，双方无交易涉案房屋的意思表示。其次，王志刚与崔立珍签订的《存量房屋买卖合同》虽约定了房屋交易价格，但合同对交付时间、违约责任、权属转移登记时间等具体条款均未作出约定，不符合房屋买卖的交易习惯。在王志刚未给付交易对价的情况下，王志刚与崔立珍于缔约三日内即完成了房屋的转移登记手续，该行为亦与房屋买卖的交易习惯不符。故，应当认定王志刚与崔立珍之间并不存在真实的房屋买卖行为，而是赠与的民事法律行为。第二，关于王志刚与崔立珍之间民事法律行为的效力。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。王志刚、崔立珍针对涉案房屋的买卖行为系以虚假的意思表示实施的民事法律行为，故双方于2017年3月17日《存量房屋买卖合同》无效。双方隐藏的民事法律行为系赠与行为，该行为的效力应当依照有关法律规定审查。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。本案中，涉案房屋系崔立珍于1993年按标准价优惠所购买，购买时未核算其配偶王金驹的工龄。但，1996年涉案房屋改办成本价变更产权时核算了王金驹的工龄，根据《购房前夫妇工龄和超过65年改办成本价变更产权申请》所载“购房以前夫妇工龄和超过65年的职工，可不补交房价款，视同成本价购房”的内容可以认定涉案房屋存在王金驹相关财产权益。王金驹去世后，各继承人之间未对涉案房屋进行继承析产，王志刚与崔立珍当庭确认1996年核实了王金驹的工龄，可以认定为王志刚与崔立珍明知涉案房屋可能存在王金驹相关权益。故王志刚与崔立珍擅自处分涉案房屋，将涉案房屋赠与王志刚，侵害了王彩云的合法权益，可以认定为恶意串通。综上，王志刚、崔立珍就涉案房屋以《存量房屋买卖合同》的外部形式所隐藏的赠与法律行为亦无效。故现王彩云要求确认王志刚、崔立珍签订《存量房屋买卖合同》无效，符合法律规定，应予支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。王彩云主张要求将涉案房屋恢复登记至崔立珍名下，于法有据，该院予以支持。综上，一审法院判决如下：一、确认崔立珍与王志刚于2017年3月17日签订的《存量房屋买卖合同》无效；二、王志刚于判决生效后十日内配合将位于北京市朝阳区团结湖北二条X号楼X单元X号房屋过户登记至崔立珍名下，崔立珍应履行相应协助义务。本院经审理查明，一审法院已查明的事实无误，本院对一审法院认定的证据的证明效力亦予以确认。本院另查明以下事实：本案王志刚上诉期间，崔立珍于2020年1月17日去世。崔立珍曾于2018年7月19日起诉王志刚，要求撤销赠与，后撤诉。2019年6月18日崔立珍起诉王志刚，要求撤销房屋买卖合同，后撤诉。2017年2月4日、2018年1月15日、2018年3月13日、2018年6月21日、2018年9月9日、2018年10月11日、2018年10月12日、2018年10月26日、2018年12月7日北京市公安局朝阳分局团结湖派出所110接处警记录显示，崔女士报其家中被砸、儿子把房本和住院的钱拿走了，与儿子发生口角被打，因家庭纠纷儿子骂我，儿子打我。上述事实还有双方当事人在二审中的陈述在案佐证。本院认为，崔立珍与王志刚于2017年3月17日签订《存量房买卖合同》，约定崔立珍将其所有的房屋出售给王志刚，价款为200万元。从合同的内容看，崔立珍与王志刚达成的合意是崔立珍将其所有的房屋以200万元的价款出卖给王志刚。现王志刚未实际支付购房款200万元并称其获得涉诉房产系其母崔立珍的赠与行为所致，从王志刚的角度来讲，其所述涉案房屋系其母所赠，王志刚并没有出资实际购买的意思表示，那么，其与崔立珍签订的《存量房买卖合同》即不是其真实意思表示，一审法院根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效之规定，确定王志刚与崔立珍的房屋买卖合同系以虚假的意思表示实施的民事法律行为，双方签订的《存量房买卖合同》无效，正确。本院亦予以确认。王志刚与崔立珍签订的《存量房屋买卖合同》被法院确认无效后，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条因合同无效而取得的财产应当予以返还之规定，王志刚应当向崔立珍返还上述财产。另，崔立珍于1993年所购涉诉房屋系其与已故老伴王金驹的共居房屋，崔立珍是承租人，王金驹是共居人，王金驹去世后，崔立珍购买了涉诉房屋，由于涉诉房屋在核算成本时，包含了崔立珍配偶王金驹的工龄，因此，一审法院认定涉诉房产中存在王金驹的相关权益并无不当。本案二审诉讼中崔立珍已去世，一审法院判令王志刚向崔立珍返还上述财产已无必要，故此本院对一审法院判决第二项予以撤销，涉诉房产应当作为遗产进行处理，在遗产处理过程中，可依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条之规定，一并考虑本案中以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力。综上，本院认为，一审法院判决结果因一方当事人去世而失当，本院在查明事实的基础上依法予以改判。依照《中华人民共和国继承法》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初50657号民事判决第一项；二、撤销北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初50657号民事判决第二项；三、驳回王彩云的其他诉讼请求。一审案件受理费22800元、保全费5000元，均由王志刚负担（于本判决生效后七日内交纳）；二审案件受理费22800元，由王志刚负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 齐晓丹审 判 员 咸海荣审 判 员 王天水二〇二〇年四月十七日法官助理 张荣华书 记 员 刘倩倩书 记 员 王秋岩