福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终1495号 上诉人（原审原告）：夏筱军，男，1976年8月31日出生，汉族，户籍地福建省福州市晋安区，现住福建省福清市。 委托诉讼代理人：林菁菁，福建信得（福清）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭海红，福建信得（福清）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：王著叶，男，1979年3月22日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：何群，福清市融城法律服务所法律服务工作者。 委托诉讼代理人：俞好云，福清市融城法律服务所法律服务工作者。 上诉人夏筱军、上诉人王著叶因房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福清市人民法院（2019）闽0181民初7484号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 夏筱军上诉请求：撤销一审判决，改判支持夏筱军全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定夏筱军作为出租方，在王著叶自2019年1月1日起不再缴租金的情况下，未举证证明其已及时采取相关措施避免损失的扩大，存在过错，并酌定夏筱军自2018年12月31日起的四个月内应及时收回讼争店面并重新出租，是错误的。1.本案租赁合同明确约定了租赁期限，王著叶也不存在任何法定解除权、约定解除权或者存在双方协议解除的情形。本案诉讼前，租赁合同尚在履行期内，不存在扩大损失问题。2.王著叶欠缴租金后，夏筱军已积极采取措施以减少损失。夏筱军多次向王著叶催讨租金，王著叶不但拒付租金，还拒绝让夏筱军进入案涉房屋，夏筱军无奈之下于2019年9月20日下午报警，在民警的见证下，夏筱军要求王著叶打开店门一同进去核查，但遭到王著叶的拒绝，由此可以说明在2019年9月20日，王著叶仍拒绝让夏筱军进入案涉房屋，更谈不上将案涉房屋交还给夏筱军。在这种情况下，夏筱军即便想收回房屋，客观上也无法实现。且至一审判决为止，王著叶也没有将案涉房屋的装修物按合同约定进行拆除。3.本案没有任何证据证实双方之间就不再继续履行租赁合同达成共同的意思表示，租赁合同仍在履行期内，在未经王著叶同意或王著叶未将案涉房屋交付给夏筱军的情况下，夏筱军没有权利和能力将案涉房屋强制收回，进行再出租。二、一审判决认定“为避免可能存在的资源浪费，王著叶关于讼争店面装修较为豪华，可能具有再利用价值等主张具有一定合理性，夏筱军可自行根据合同约定对装修进行拆除，若相关费用不足弥补其损失，可另行主张权利”，是错误的。1.根据合同约定，王著叶依法负有拆除义务。合同第三条已经明确交付给王著叶的房屋为毛坯房；第五条及第十条约定王著叶应将所装修的吊顶、墙、地板瓷砖和楼层、一层西边楼梯、大厅隔墙等装修物拆除并清理干净，恢复到原始状态。2.装修物是否有可利用价值不在于其装修是否豪华，案涉房屋并非仅供商用出租，也可供住宅出租，商业用途也因不同承租人的租用用途而有不同的装修风格。王著叶承租案涉房屋后用于瓷砖生意，并将房屋进行多个隔间，王著叶的所谓豪华装修对夏筱军来说没有任何再利用价值。现有的装修方式局限了夏筱军的再次出租对象，严重影响了夏筱军的后期租赁。 王著叶辩称，请求驳回夏筱军的上诉请求。一、双方签订的租赁合同明确约定了解除合同的条件及承租方不缴纳租金视为合同解除，本案租赁合同在依法解除后，王著叶就不存在继续支付租金的义务。二、在王著叶告知夏筱军不再承租且不再继续缴纳租金后，夏筱军负有采取积极措施、减少损失扩大的义务，但王著叶却放任损失扩大，扩大的损失部分应由夏筱军自行承担。三、一审判决关于拆除装修物的认定，不违反法律规定，在司法实务上也具有可操作性。1.一审判决已查明王著叶对案涉房屋的装修较为豪华且具有较大利用价值，且王著叶已交给夏筱军租赁保证金15000元、补偿金15000元，足以支付拆除装修物的费用。2.退一步说，即使判决由王著叶拆除装修物，无法履行时，夏筱军也可以向法院申请强制执行。 王著叶上诉请求：撤销一审判决，改判驳回夏筱军的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决王著叶再支付4个月租金是错误的。双方租赁合同第三条约定，承租方到期未支付租金视为租赁合同解除。王著叶已于2018年12月31日停止交付租金，并告知夏筱军解除合同，之后王著叶将存放在出租屋内的可移动物品搬离，并将房屋交还给夏筱军。二、一审时，王著叶同意另外给予夏筱军5000元拆除装修费用的前提是夏筱军不再要求王著叶给予租金补偿，但夏筱军没有息诉，双方并未达成合意，故王著叶不再同意另行给予夏筱军5000元拆除装修的补偿。 夏筱军辩称，请求驳回王著叶的上诉请求。1.本案房屋租赁合同并未约定承租方未支付租金视为租赁合同解除。合同第三条约定“乙方未按时交房租，合同提前中止”，中止不同于终止，“合同提前中止”是指合同权利义务关系处于暂停状态，双方权利义务关系依然存在，在中止事由消灭后，合同的权利义务关系恢复原来的效力。赋予承租人在欠缴租金时即享有合同解除权，本身与房屋租赁交易习惯不符。因此，本案合同并未因王著叶拒付租金而解除。2.王著叶至今未将房屋按约定交还给夏筱军，未拆除装修物、未将案涉房屋钥匙交还给夏筱军，双方更未进行交接。 夏筱军向一审法院起诉请求：1.判决王著叶腾空房屋，将展品瓷砖、商品瓷砖等物品搬离；2.判决将王著叶装修的吊顶、展架墙、地板瓷砖等装修物拆除，将王著叶拆除改建的一层楼梯与大厅隔墙拆除，并用水泥浆抹平，恢复原状，且清理全部垃圾；3.判决王著叶向夏筱军支付自2019年1月1日起至王著叶履行完第1、2项诉讼请求之日止的租金,暂计至2019年10月15日为70875元。 一审法院认定事实：2013年9月30日，夏筱军（甲方）与王著叶（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落在福清市宏路新村村委会斜对面第2座（福清市第一层和第二层店面出租给乙方使用，租期10年自2014年1月1日至2023年12月31日止，租金第一年到第三年每年65000元…第六年租金81000元…租金缴纳方式为一年按二次缴纳，每次须提前半个月支付半年租金。经双方协商乙方一次性给予甲方补偿金15000元，租赁押金15000元，均在签合同当天支付。合同第五条约定租赁期间乙方不得擅自改变或破坏房屋结构，若有需要安装其它设备，须经甲方同意后方可动工，租赁期间乙方所装修的吊顶、墙、地板瓷砖和楼层面等租赁期满后由乙方拆除并清理干净。但一个卫生间必须保证地面和墙面瓷砖（如有墙面瓷砖的情况下），洗手台，抽水马桶，电灯等设施在租赁期满后完好留给甲方，另2个卫生间必须保证进出水管及下水道畅通。乙方租赁期间楼梯所贴的地砖及扶手在租赁期满后也必须完好留给甲方。乙方将一层西边楼梯和大厅隔墙拆除，退租时，乙方必须复原。租赁合同另约定了其他事项。签订合同后，王著叶依约向夏筱军交纳了补偿金15000元、押金15000元。双方对王著叶使用讼争房屋至2018年12月31日无异议，此前的租金王著叶均已交纳。本案审理过程中，王著叶主张其于2018年12月31日之前已将讼争店面物品全部搬离，夏筱军、王著叶双方进行了口头交接，店面已交还夏筱军。夏筱军主张，2019年2月左右，夏筱军、王著叶因装修抵房租的事情商量不下，王著叶一直说夏筱军的店面租不出去，夏筱军当时曾通过朋友联系看能不能将店面出租出去及装修能不能抵得了钱。当时有案外人向夏筱军联系租店面事宜，夏筱军就让他们直接和王著叶联系。2019年7月份夏筱军找王著叶催收房租时王著叶有说不租店面了，但夏筱军认为王著叶要拆除装修。2018年12月31日之后王著叶仍继续使用店面至夏筱军起诉之日；王著叶主张2018年12月就明确和夏筱军说不租房屋了，双方未办理书面交接，系因装修拆除问题双方无法达成一致。 另查，2019年12月24日一审法院组织双方当事人对讼争店面现场进行查看，双方均主张没有讼争店面钥匙，经强制打开后，现场发现店面的电箱已被拆除，房间没有照明，现场被隔成若干小房间，除店面固定装修外，主要剩余不能移动的瓷砖展架，现场已基本没有瓷砖和其他可移动物品。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”；第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”夏筱军、王著叶双方自愿签订《房屋租赁合同》，双方形成租赁合同法律关系。房屋租赁合同约定租期自2014年1月1日至2023年12月31日止，现王著叶未继续承租讼争店面，其亦未举证证明双方就变更合同履行期限协商一致或存在其他可提前终止合同的情形，故王著叶构成违约，应承担相应的违约责任。双方均认可双方未进行店面的书面交接手续，本案的争议焦点为2018年12月31日后王著叶有无继续使用讼争店面。夏筱军主张王著叶自2018年12月31日之后继续使用讼争房屋至其起诉之日2019年10月11日，王著叶主张其自2018年12月31日之后就未使用讼争店面。一审法院认为，双方均未对其主张提交有足够证明力的证据进行证明。王著叶作为承租方，即便提前终止租赁合同，亦应根据租赁习惯和合同约定履行相关义务，如通知出租方、按合同约定拆除相应的装修，其未举证证明其退出店面时通知了夏筱军并与夏筱军办理交接手续，存在过错。其亦未按约拆除相应的装修，构成违约。夏筱军作为出租方，在王著叶自2019年1月1日起不再缴纳租金的情况下，未举证证明其已及时采取相关措施避免损失的扩大，亦存在过错。且夏筱军认可2019年2月左右曾通过朋友联系讼争房屋出租事宜，可见当时其已经预见到讼争店面要重新出租。在夏筱军、王著叶未就本案争议焦点提交有足够证明力的证据证明的情况下，根据本案案情，一审法院酌定自2018年12月31日起的四个月内，夏筱军应及时收回讼争店面并重新出租，上述期间的租金根据合同约定为27000元(81000×4÷12)，王著叶应支付夏筱军。夏筱军超出范围的诉讼请求，一审法院不予支持。关于讼争房屋的装修拆除事宜，因王著叶已明确表示不进行拆除，且讼争店面面积较大，装修花费较多，根据一审法院现场查看情况，为避免可能存在的资源浪费，王著叶关于讼争店面装修较为豪华，可能具有再利用价值等主张具有一定的合理性，但不能免除其相应的违约责任，夏筱军可自行根据合同约定对装修进行拆除，若相关费用不足以弥补其损失的，可另行主张权利。根据一审法院现场查看情况，讼争店面已基本没有可移动物品。故对夏筱军第一、二项诉讼请求，一审法院不予支持。据此，判决：一、王著叶于本判决生效之日起十日内支付夏筱军房屋租金27000元；二、驳回夏筱军的其他诉讼请求。本案受理费1572元，由夏筱军负担973元，王著叶负担599元。 二审中，双方当事人未提交新证据，根据本案现有证据，本院确认一审法院查明的主要事实清楚。 本院认为，关于案涉《房屋租赁合同》的解除时间和租金认定问题。根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同的解除或者因合同当事人协商一致解除，或者因享有法定解除权或约定解除权的一方当事人行使合同解除权而解除。王著叶主张根据《房屋租赁合同》第三条的约定，王著叶未按时交房租，则视为合同解除，但《房屋租赁合同》第三条的相关表述为“乙方（王著叶）未能按时交房租，合同提前中止”，中止不同于解除，且在王著叶不按时交租存在违约的情形下还赋予合同解除的效力，明显与常理不符，王著叶关于案涉《房屋租赁合同》于其停止支付租金时解除，于法无据，不能成立。关于一审法院酌定王著叶在2018年12月31日后再支付四个月租金是否合理的问题。一审法院在夏筱军明确表示王著叶未按合同约定拆除装修，双方就拆除装修问题协商不下，王著叶也未向其交付案涉房屋的情况下，酌定王著叶支付租金至2019年4月，于法无据，应予纠正。鉴于王著叶在夏筱军起诉之前即已表示要提前退租，并搬离了相应物品，结合夏筱军于2019年10月11日向法院起诉要求王著叶腾空搬离案涉房屋等，可以认定双方在夏筱军提起本案诉讼之时就解除合同达成一致意见，案涉《房屋租赁合同》于2019年10月11日解除，故王著叶应向夏筱军支付从2019年1月1日至2019年10月11日的租金63247.5元（81000元÷12个月×9.37个月）。因案涉《房屋租赁合同》于2019年10月11日解除，故夏筱军主张的2019年10月11日之后的租金应为占有使用费。 关于占有使用费的认定问题。2019年12月24日，一审法院在组织双方对案涉房屋进行现场查看时，已经告知夏筱军要接收案涉房屋以避免损失扩大，并告知其违约责任事宜可另行处理，夏筱军作为出租人，在王著叶明确表示不再使用案涉房屋且一审法院明确告知的情况下，有及时收回案涉房屋止损的义务，故本院认定夏筱军主张的占有使用费参照租金标准从2019年10月12日起计算至2019年12月24日共计16200元（81000元÷12个月×2.4个月），王著叶应予支付。 关于夏筱军主张王著叶应当拆除相应装修物并将案涉房屋恢复原状的问题。根据案涉《房屋租赁合同》的约定，王著叶在交还案涉房屋时，应当拆除装修物，恢复原状，但因王著叶明确拒绝拆除，且双方长久以来就装修物拆除事宜无法达成一致意见，本院亦已认定夏筱军应及时收回案涉房屋并对案涉房屋进行管控，故从妥善解决双方争议的角度出发，一审法院认定由夏筱军自行根据合同约定拆除装修物，在相关费用不足以弥补拆除装修物损失的情况下，夏筱军可另行主张权利，并无不妥，予以维持。 夏筱军主张王著叶应将展品瓷砖、商品瓷砖等物品搬离，经一审法院现场查看，案涉房屋已基本没有可移动物品，故一审法院判决驳回夏筱军该诉请，亦无不当，予以维持。 综上所述，夏筱军的上诉请求有理部分，予以支持；王著叶的上诉请求不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下: 一、撤销福建省福清市人民法院（2019）闽0181民初7484号民事判决； 二、王著叶于本判决生效之日起十日内支付夏筱军房屋租金63247.5元、房屋占有使用费16200元，合计79447.5元； 三、驳回夏筱军一、二审其他诉讼请求； 四、驳回王著叶的上诉请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1572元，由夏筱军负担786元，由王著叶负担786元；二审案件受理费1572元，由夏筱军负担786元，由王著叶负担786元。 本判决为终审判决。 审判长  吴筱洲 审判员  符海燕 审判员  陈雁兰 二〇二〇年四月九日 法官助理龚蓉 书记员林婷