山东省聊城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁15民终568号 上诉人（原审被告）：张少波，男，1984年4月18日出生，汉族，住山东省聊城市开发区。 被上诉人（原审原告）：罗冲，男，1992年5月17日出生，汉族，住山东省聊城市东阿县。 委托诉讼代理人：殷志强，山东万航律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘书利，山东万航律师事务所律师。 上诉人张少波因与被上诉人罗冲房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院（2019）鲁1502民初1692号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月19日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人张少波、被上诉人罗冲及其委托诉讼代理人刘书利、殷志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张少波上诉请求:1.依法撤销东昌府区人民法院(2019)鲁1502民初1692号民事判决书第三项，发回重审或者依法改判张少波不支付给罗冲违约金；2.一审和二审的诉讼费用全部由罗冲承担。事实与理由：一审法院判决张少波赔偿罗冲违约金15万元是错误的，没有法律依据。根据双方签订的购房合同第八条违约责任的约定，只有出现这几种情况，张少波才算违约，并支付相应的违约金。但是，自双方签订合同到现在，双方约定属于根本违约的这几种情况，张少波的行为都没有发生。所以，一审法院判决要求张少波支付违约金没有法律依据，属于错误判决。一审法院的判决，严重侵犯了张少波的合法权利，为了维护自己的合法权利，特提出上诉，请二审法院查明事实，依法撤销原审判决第三项，发回重审或者依法改判。 罗冲辩称，一审法院认定事实清楚，法律适用正确，望二审法院依法驳回张少波的全部上诉请求，维持原判。首先，双方于2018年2月3日签订的房屋买卖合同第八条约定：“违约责任第1项甲方（张少波）若出现下列情形之一的,（4）逾期履行本合同约定的义务超过十五日的，甲方构成根本违约，乙方（罗冲）有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并要求甲方承担违约责任，甲方应在根本违约情形发生之日起十五日内，按房屋交易总价的20%向乙方支付违约金。”该约定系双方真实意思表示,且不违反法律法规的强制性规定。依据合同法第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，因此一审法院依据合同约定和上述法律规定，判决张少波依据房屋总价款（75万）的20%向罗冲支付150000元的违约金完全正确。其次，近两年来随着房地产市扬的持续升温，房屋价格一路攀升，现该小区房屋均价已达九千元至一万元左右。按照罗冲2018年2月购买本案房屋时成交价75万元，房屋面积107.35平方，每平方米折合6986元。现罗冲再次购买涉案房屋依据每平方米9000元计算，房屋总价达966150元。因张少波的违约行为，罗冲为此需要多支付216150元。双方依据合同约定于2018年2月5日办理完了物业交割手续，后张少波将房屋交付给了罗冲。但是2018年12月张少波又私自撬锁强制占有房屋至今，为此罗冲只能在外租赁房屋，额外多支付租金费用近两万元。罗冲已支付给张少波的房屋总价款为409400元，按照同期银行贷款利息计算，利息损失为4万元左右。再次，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案约定的违约金为15万元，而罗冲的实际经济损失已达20余万元，因张少波的根本违约行为造成合同的解除，张少波应承担全部过错责任，且15万元的违约金并未完全弥补罗冲的损失，不属于过分高于造成的损失情形。 罗冲向一审法院起诉请求：1.依法解除罗冲与张少波签订的聊城开发区东昌东路62号宝龙花园小区7号楼1单元153号房产的房屋买卖合同；2.判令张少波返还罗冲已付房款409400元；3.判令张少波支付罗冲违约金150000元；4.判令张少波赔偿罗冲中介服务费13500元；5.案件受理费用由张少波承担。 一审法院认定事实：2018年2月3日，罗冲、张少波及案外人聊城市金乔世家房地产经纪有限公司签订了房屋买卖合同，约定张少波将其所有的坐落于聊城市东昌东路62号宝龙花园7-1-153号房屋出卖给罗冲，建筑面积107.35平方米，储藏室7.58平方米，房屋总价款750000元。该房屋已经设定抵押，张少波保证应于2018年6月20日前偿还贷款并办理抵押注销手续，取回该房屋证件并按合同约定予以交付；双方应于2018年2月5日办理物业交割手续，罗冲从协议约定的购房款中留存5000元作为物业交割保证金；罗冲、张少波任何一方出现根本性违约支付对方房屋交易总价20%的违约金，守约方有权解除合同，中介公司收取的费用不予退还，由支付方向违约方追索；更名当日罗冲保证追加不低于100000元房款，剩余房屋尾款于更名后两个月内补齐；张少波承诺在房屋解除抵押后30日内办理更名手续；2018年3月至2018年6月份的月供由罗冲承担，超出时间段由张少波承担。双方在合同中还约定了其他权利义务。签订房屋买卖合同的同时三方还签订一份居间服务合同，由罗冲承担居间服务报酬13500元。合同签订后，罗冲支付案外人聊城市金乔世家房地产经纪有限公司中介费13500元，支付张少波房屋首付款300000元，张少波为罗冲出具了首付款收据，但张少波收到首付款后并未偿还银行贷款，也未办理解除抵押的手续。2018年6月29日，罗冲、张少波双方又签订了房屋买卖合同（补充协议），约定的主要内容：“本协议与主合同具有同等的法律效力，主合同其他条款不变，继续履行。一、在本协议签订后，乙方（罗冲）向甲方（张少波）支付剩余房款中的柒万元，合同交易房价中乙方未付清的尾款部分在甲方配合办理完过户手续后当日付清；甲方在办理完过户手续之前不得以任何借口向乙方索要尾款。二、过户前，该房产现存在的银行贷款由乙方按月向银行还款，按实际还贷本息额抵减房款，由甲方向乙方提供用于偿还房屋贷款的银行账户，甲方不得提取该款项用于其他用途，否则由此造成的还款延误滞纳金由甲方承担，乙方应按照银行的贷款还款要求每月进行还款，因乙方还款延误造成的滞纳金由乙方承担；房屋过户前由甲方负责将房屋从银行解押。三、在开发商通知可以办理房产证之日起20个工作日内，甲方应将办理房产证所需的所有材料交于开发商进行房产证的办理，且在办理好房产证之日起10个工作日内无条件协助乙方办理过户手续；办理新房产证需要缴纳的税费及房屋过户所产生的费用由乙方承担；任何一方如有违约，违约责任按主合同执行。”房屋买卖合同（补充协议）签订后，罗冲又给付张少波购房款80000元，并按照约定支付了2018年2月份至2019年3月份的银行贷款月供共计十四笔计29400元。涉案房屋目前不具备办理不动产产权证书的条件，也不能办理更名手续。涉案房屋张少波交割给罗冲后，张少波又将涉案房屋换锁收回。涉案房屋买卖的中介方聊城市金乔世家房地产经纪有限公司出具书面证明，主要内容：“兹证明在2018年2月3号，卖方张少波与买方罗冲通过我公司签订房屋买卖合同……后期2018年12月中旬，卖方张少波以急用钱为由向买方罗冲索要尾款，经我公司协调无果，于2019年1月12号再次私自撬锁并占有房屋至今”。 一审法院认为，争议焦点一，房屋买卖合同和补充协议的效力问题。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。”《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续的，依照其规定”。本案罗冲、张少波双方签订的房屋买卖合同和补充协议均系当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，亦未损害国家、集体或第三人的合法权益，房屋买卖合同和补充协议合法有效。争议焦点二，涉案房屋买卖合同应否解除问题。解除合同有两种方式，一种是当事人通过约定解除合同，另一种是当事人一方在法律规定的解除条件出现时，通知另一方当事人并解除合同。本案罗冲、张少波双方在合同中约定“逾期履行本合同约定的义务超过十五日的”属于构成根本性违约的情形之一，同时合同中约定“张少波保证在2018年6月20日前偿还贷款并办理抵押注销手续，取回房屋证件并按合同约定予以交付”，“双方应于2018年2月5日办理物业交割手续”。但张少波收取房屋首付款后没有办理偿还贷款并注销抵押，房屋交割后张少波又换锁并收回房屋，张少波的行为违反了合同约定，构成根本性违约。且目前涉案房屋不能办理产权证书，不能办理更名手续，张少波在交割房屋后又换锁占有房屋至今，导致罗冲无法取得物权及使用权。现罗冲请求解除涉案房屋买卖合同，符合法律规定和合同约定，且张少波庭审中亦同意解除涉案房屋买卖合同，故罗冲主张解除涉案房屋买卖合同的诉求，一审法院予以支持。争议焦点三，返还房款、支付违约金和中介费问题。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”在本案中，张少波的行为构成根本性违约，涉案房屋买卖合同应予解除，故张少波收取的房款以及罗冲代付的银行贷款共计409400元（300000元+80000元+29400元）应当返还罗冲。罗冲、张少波双方在合同中约定的违约金为房屋交易总价的20%，张少波应当依据合同约定和上述法律规定支付罗冲违约金150000元（750000元×20%）。关于罗冲主张的中介费13500元，一审法院认为，中介费应属于罗冲的损失，因双方约定的违约金属于赔偿性违约金，且违约金足以弥补罗冲的损失，故支付违约金与中介费损失二者不能重复主张，对于罗冲主张的中介费损失，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，判决：一、解除罗冲与张少波于2018年2月3日签订的涉案房屋买卖合同；二、张少波返还罗冲已付的购房款409400元；三、张少波支付罗冲违约金150000元；四、驳回罗冲的其他诉讼请求。上述第二、三项限本判决生效后十日内付清。案件受理费9508元，减半收取4754元，由张少波承担4697元，罗冲承担57元。 二审过程中，当事人围绕上诉请求提交了新证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。罗冲提交涉案房屋所在小区二手房出售信息图片两张和损失明细一份，拟证明该小区同类房屋价格已达每平方米9000元以上，除支付购房款409400元之外，罗冲直接经济损失为283563.87元，超过合同约定的违约金，一审判决张少波支付违约金15万元并无不当，于法有据。张少波对二手房出售信息图片的真实性没有异议，但认为该小区房屋目前到不了9000元每平方，罗冲的损失跟我没关系。本院认为，罗冲提交的二手房出售信息图片与涉案房屋无关，损失明细表为其单方制作，本院依法不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷，双方当事人二审争议的焦点是：一审判决张少波支付违约金15万元是否正确。本案中，罗冲、张少波及案外人聊城市金乔世家房地产经纪有限公司签订的房屋买卖合同第八条违约责任明确规定，甲方或乙方出现根本性违约情形的，按房屋交易总价的20%向对方支付违约金，并规定了根本违约的具体情形。无论是张少波收取首付款后未按合同约定偿还贷款并办理解除抵押手续的行为，还是涉案房屋交割给罗冲后张少波又换锁收回房屋的行为，均构成了房屋买卖合同约定的根本违约，致使罗冲无法实现合同目的，因此，一审根据房屋买卖合同约定，判决张少波向罗冲支付违约金15万元并无不当，本院依法予以维持。张少波主张其不存在合同约定的根本违约情形，没有事实和法律依据，对其主张本院不予支持。 综上所述，张少波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决事实认定清楚，法律适用正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3300元，由上诉人张少波负担。 本判决为终审判决。 审判长 关 淼 审判员 范晓静 审判员 杨 轲 二〇二〇年四月二十二日 法官助理何德芳 书记员郎亚楠