湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘04民终698号上诉人（原审原告）：凌小红，女上诉人（原审原告）：凌小平，男二上诉人共同委托诉讼代理人：陈吉立，湖南德巍律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周丽芳，女上诉人凌小红、凌小平因与被上诉人周丽芳房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市蒸湘区人民法院（2019）湘0408民初2204号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。凌小红、凌小平上诉请求：撤销原判第二、三项，1．判决周丽芳按合同约定年租金标准计算至实际腾空并返还门面时止；2．判决周丽芳支付违约金9000元；3．本案诉讼费由周丽芳承担。事实和理由：1．双方租赁合同尚在履行期内，在合同没有解除及履行腾空、交接义务之前，周丽芳须按合同约定支付租金，一审法院酌情认定支付6个月租金错误。2．一审法院认定周丽芳已构成违约，但没有要求周丽芳承担违约责任，属于适用法律错误，凌小红、凌小平诉请周丽芳参照季度租金约9000元承担违约金，合情合理，应予支持。周丽芳二审未参加询问且没有提供书面答辩意见。凌小红、凌小平向一审法院起诉请求：1．判令周丽芳向凌小红、凌小平支付租金至归还商铺之日止，租金暂计45280.83元并承担违约金9000元（租金暂计至2018年7月至2019年8月）；2．解除双方签订的《湘南生鲜广场商铺租赁合同》，周丽芳将拆除的商铺墙体与水、电表恢复原状；3．周丽芳承担本案诉讼费用。一审法院认定事实如下：2017年7月26日，凌小红、凌小平与案外人衡阳市衡运置业投资有限公司签订《商品房买卖合同》，约定凌小红、凌小平购买衡阳市蒸湘区外环西路80号新中心汽车站AB栋1004室商铺等内容。2017年12月25日，凌小红、凌小平与“湘南生鲜广场商业管理公司”签订《湘南生鲜广场商铺租赁合同》，周丽芳在合同“湘南生鲜广场商业管理公司”中的法定代表人或授权代表人栏签字，该合同约定：凌小红、凌小平将所购买的案涉商铺租赁给周丽芳经营使用；租赁期限为2017年10月1日至2022年9月30日；周丽芳按凌小红、凌小平所购商铺实际房价的2.16%向凌小红、凌小平支付租金即37918元，以后每年租金递增3%；租金在合同签订之日起按季度提前30天（即每季度20号前付清），租金支付方式为先付租后使用；无论周丽芳经营赢亏，都必须按约定的时间和租金标准按时足额支付租金，否则视为周丽芳违约，如凌小红、凌小平与周丽芳2次交涉无果，有权单方面解除合同等内容。合同签订后，凌小红、凌小平将案涉商铺交付周丽芳使用。2018年7月，周丽芳未再支付凌小红、凌小平租金，酿成本案纠纷。另查明，“湘南生鲜广场商业管理公司”无企业登记信息，该公司名称不存在，实际承租人为周丽芳。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。案涉《湘南生鲜广场商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。周丽芳未按约定支付房屋租金，已构成违约，应承担本案民事责任。关于案涉合同解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。结合本案，周丽芳自2018年7月起未再向凌小红、凌小平支付租金，约定的合同解除条件已经成就，故凌小红、凌小平要求解除合同，予以支持。周丽芳辩称2018年7月业主堵门闹事，导致案涉门面空置，业主委员会要求周丽芳2018年10月退出租赁门面及周丽芳与业主委员会达成协议，由业主委员会代收租金等事实，但其未提供有效证据予以证明，故上述抗辩理由不能成立，不予支持。关于周丽芳支付凌小红、凌小平租金金额的问题。凌小红、凌小平诉请周丽芳支付2018年7月至2019年8月的租金45280.83元，周丽芳自2018年7月起未再向凌小红、凌小平支付租金，根据合同“租金在合同签订之日起按季度提前30天（即每季度20号前付清），租金支付方式为先付租后使用、无论周丽芳经营赢亏，都必须按约定的时间和租金标准向凌小红、凌小平按时足额支付租金，否则视为周丽芳违约”的约定，凌小红、凌小平最迟应在2018年10月明知周丽芳构成违约，但之后凌小红、凌小平未积极向周丽芳行使合同解除权，亦未在合理期限内向法院主张权利，造成周丽芳租金损失的扩大，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，酌情调整周丽芳自违约之日起向凌小红、凌小平支付6个月租金，故本案的租金应自2018年7月1日计算至2018年12月31日即18959元（年租金37918元÷12个月×6个月）。关于违约金的问题。案涉合同中未对违约金进行约定，且凌小红、凌小平的实际损失已在租金中得到弥补，故凌小红、凌小平主张周丽芳支付违约金9000元，不予支持。关于凌小红、凌小平要求周丽芳将拆除的商铺墙体与水、电表恢复原状的问题，凌小红、凌小平未就商铺墙体与水、电表原状事实及周丽芳变更事实向该院举证证明，故对其该项诉请，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、解除凌小红、凌小平与周丽芳签订的《湘南生鲜广场商铺租赁合同》；二、周丽芳于本判决生效之日起十日内支付凌小红、凌小平租金18959元；三、驳回凌小红、凌小平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取579元，由凌小红、凌小平负担379元，周丽芳负担200元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求没有提交新证据。原审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，一审判决认定案涉《湘南生鲜广场商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，应属合法有效，凌小红、凌小平对合同效力亦不持异议，本院对此予以确认。本案二审争议焦点在于凌小红、凌小平诉请周丽芳支付计算至实际腾空交付为止时的租金以及违约金应否支持的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定，“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”该规则称之为减损规则。减损规则是法律明确规定的守约人的法定义务，是为了维护公平、诚信原则，防止违约后损失的无限扩大。就本案而言，案涉《湘南生鲜广场商铺租赁合同》第6条约定，“无论乙方（周丽芳）经营赢或亏，都必须按约定的时间和租金标准向甲方（凌小红、凌小平）按时足额支付租金，否则视为乙方违约。如果甲方2次与乙方交涉无果，有权单方面解除合同，无条件直接收回，由此造成乙方的损失，由乙方承担。”第14条规定，“若乙方违约导致本合同无法履行时，甲方委托生鲜市场业主委员会与乙方交涉，并按合同处理有关违约事项，包括索赔、终止合同、接收商铺、另外委托商管公司整体出租或业委会组织商业管理。”而周丽芳自2018年7月始再未支付过租金，凌小红、凌小平依法应当采取合理的补救措施，尽量减少因合同无法继续履行所造成的损失，但从现有证据显示，凌小红、凌小平并未按合同约定及时行使单方解除权，收回租赁房屋。故凌小红、凌小平因怠于行使解除权而扩大的损失应当由其自行承担，一审法院酌情调整自违约之日起由周丽芳向凌小红、凌小平支付6个月租金，均衡双方利益，具有法律依据，本院予以支持。同时，违约金制度系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而不是旨在严厉惩罚违约方。且案涉合同对于违约金没有特别约定，凌小红、凌小平亦未提供充分有效的证据证明其他损失的存在，一审判决以凌小红、凌小平的实际损失已在租金中得到弥补为由，驳回凌小红、凌小平要求周丽芳承担违约金9000元的诉讼请求，符合本案实际，并无不当。综上所述，凌小红、凌小平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1158元，由上诉人凌小红、凌小平负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨丽萍审 判 员 周 宏审 判 员 张 健二〇二〇年四月二十一日法官助理 许建中书 记 员 谢倩茜