云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书(2019)云0103民初8276号原告：云南旅游股份有限公司。住所地：云南省昆明市白龙路世博园。法定代表人：张睿，系该公司董事长。委托诉讼代理人：罗媛，云南盛天律师事务所律师，特别授权代理。被告一：昆明恩鸭文化传播有限公司。住所地：云南省昆明市官渡区螺蛳湾国际商贸城二期4幢1924号。法定代表人：张业昕。被告二：高源，男，1986年2月15日出生，彝族，云南省昆明市人，住昆明市盘龙区。二被告共同委托诉讼代理人：兰民惠，云南云之南律师事务所律师，特别授权代理。第三人：昆明花诵文化传播有限公司。住所地：云南省昆明市盘龙区白龙路世博园景区内国际室外展园区域德国园B栋。法定代表人：王瑾雯。原告云南旅游股份有限公司与被告昆明恩鸭文化传播有限公司、高源、第三人昆明花诵文化传播有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月10日公开开庭进行了审理。原告云南旅游股份有限公司的委托诉讼代理人罗媛、被告昆明恩鸭文化传播有限公司的法定代表人张业昕及被告昆明恩鸭文化传播有限公司、高源的共同委托诉讼代理人兰民惠到庭参加诉讼。第三人昆明花诵文化传播有限公司经本院依法达达了起诉状副本等诉讼法律文书，期至未到庭参加诉，无独立请求权的第三人未到庭不影响本案审理。本案现已审理终结。原告云南旅游股份有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告一昆明恩鸭文化传播有限公司向原告支付《租赁经营合同》项下欠付租金至租赁标的物归还日（2019年6月11日）止，为人民币633,439.66元；并支付迟延交付租金的违约金和提前终止合同的违约金（暂计算至租赁物归还日为450,058,88元），用被告一交付的履约保证金80,000.00元抵扣其应承担的违约金后，被告一还应支付违约金370,058.88元；2、判令被告二高源对上述第一项付款义务承担连带责任；3、判令二被告承担本案全部诉讼费。上述暂算费用共计1,003,498.54元（暂计算至租赁物归还日）。事实与理由：被告一昆明恩鸭文化传播有限公司（下称“恩鸭公司”）于2016年7月12日，与原告签订了《租赁经营合同》（简称“合同”)，合同约定：被告一承租位于昆明世博园国际室外展园区域德国园8栋（面积共计1036.44㎡）；租赁期限五年零三个月（自2016年7月13日起至2021年10月12日止），第一年租金80万元，第二年至第三年租金逐年递增3%，第四年至第五年租金逐年递增5%。合同签订后，原告于2016年7月12日将租赁标的物交付被告一使用。被告一恩鸭公司在合同履行过程中，向原告申请将合同所有权利和义务概括转让给其关联公司（即第三人昆明花诵文化传播有限公司，下称“花诵公司”），2016年12月23日被告一、第三人与原告签订了《合同权利义务概括转让协议》（简称“转让协议”)，该转让协议约定：自转让协议签订之日起，被告一将合同项下所有权利和义务概括转让给第三人花诵公司。第三人花诵公司在履行转让协议及其被转让合同过程中，向原告提出拟申请解除三方签订的转让协议并与被告一商定转由被告一履行被转让合同项下所有权利和义务，2018年9月10日，被告一、第三人与原告三方签订了《租赁经营合同》《合同权利义务概括转让协议》之补充协议（简称“补充协议”)，该补充协议约定：1.自补充协议签订之日起，解除三方签订的《合同权利义务概括转让协议》，即第三人花诵公司不再履行合同。由被告一恩鸭公司自补充协议签订之日起承继履行《租赁经营合同》。2.被告一承继履行合同后，合同项下第三年至第五年度租金由被告一严格按合同约定的时限交付。3.第三人花诵公司交付给原告的履约保证金8万元，转为合同项下被告一恩鸭公司交付的履约保证金，继续用于担保合同履行。4.被告二高源为被告一履行合同形成的债务提供担保及承担连带责任。即补充协议签订后，合同又转由被告一恩鸭公司履行。在合同转由被告一履行期间，被告一恩鸭公司违约拖欠第三年度租金未交（应于2018年10月3日前一次性交清）。2018年12月13日，被告一恩鸭公司向原告递交了提前终止合同的申请，双方即就终止合同的欠租清算及违约责任承担以及租赁物归还事宜进行了多次协商，但均未达成一致。2019年6月10日经原被告双方再次协商，被告一同意搬离世博园归还租赁标的物，2019年6月11日被告一与原告进行了租赁物的归还移交，原告据此收回了租赁标的物。但被告一恩鸭公司及被告二高源（担保人）仍未结清拖欠的租金及违约金。综上，原告诉至本院，主张上述诉请。原告提的第三人是无独立请求权的第三人。被告一昆明恩鸭文化传播有限公司辩称，一、该被租赁房产未取得合法产权，按相关法律规定即没有合法租赁经营权，所签的租赁经营合同无效。主合同是无效的，从合同的连带担保责任也是不存在的。二、原告双方已事实上终止租赁关系后故意扩大损失，扩大损失部分不应由答辩人承担。三、双方当时对违约金约定违反法律规定，依法不应由答辩人承担。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》及其若干问题的解释：违约金是为保证合同的履行，而该合同为无效合同，自始即无效，故该合同中的违约金约定也属于无效约定。四、双方当时约定的八万元履约保证金不应抵扣为违约金，应予以返还。原告人将当时约定的八万元履约保证金抵扣为违约金是不符合法律规定的，因合同已终止，依法应予以返还。根据《中华人民共和国担保法》第五条规定，主合同是无效的，担保合同也无效，故高源的担保行为是无效的。被告认为2018年10月至2019年6月期间不应再计算租金，被告不认可原告对欠付租金的计算方式。该合同是一个无效的合同。2018年的11月22日被告已经搬走了。被告二高源的答辩意见与被告一昆明恩鸭文化传播有限公司的上述答辩意见一致。第三人昆明花诵文化传播有限公司未到庭陈述意见。经审理,本院确认案件事实如下:一、2016年7月12日，原告云南旅游股份有限公司（甲方）与被告一昆明恩鸭文化传播有限公司（乙方）签订《租赁经营合同》约定：原告将位于昆明市白龙路世博园景区内国际室外展园区域德国园B栋（面积共计1036.44㎡）提供给被告经营使用，租期五年零三个月，自2016年7月13日起至2021年10月12日止，甲方同意给予乙方3个月装修免租期，于本合同前三个租赁年度内每年度将享受免租期一个月，但若合同提前终止或解除时，乙方不再享受免租期。租金：第一年度800000元，第二年824000元，第三年848720元，第四年891156元，第五年935713.8元。租金按年度支付，第二年至第五年租金乙方应于每年度租赁期限开始之日前10日内一次性付清，第三年至第五年租金均应于每年的10月3日前交清。乙方应于本合同生效之日起三日内向甲方交付80000元履约保证金，因本合同所产生的所有乙方债务，甲方均有权以履约保证金抵充。乙方应按合同约定的时间、金额、方式向甲方交付租金、履约保证金等费用。租赁期限届满或合同提前解除或终止时，乙方应在租赁期满后或合同提前解除终止后的5日内将其物品搬空，按《租赁物移交清单》将租赁物逐项完整无损的归还。乙方迟延交租在30日以上（含30日），应承担当期应交租金总额30%的违约金，超过30日后，除承担上述违约责任外，每超过一日还应以欠交租金额的万分之五/日支付违约金，直至付清为止。二、2016年12月23日，原告云南旅游股份有限公司与被告一昆明恩鸭文化传播有限公司、第三人昆明花诵文化传播有限公司共同签订《合同权利义务概括转让协议》，约定被告一将其在与原告签订的《租赁经营合同》中的全部权利义务概括转让给第三人履行。三、2018年9月10日，原告云南旅游股份有限公司与被告一昆明恩鸭文化传播有限公司、第三人昆明花诵文化传播有限公司签订《租赁经营合同》《合同权利义务概括转让协议》之补充协议，协议约定解除原告、被告一、第三人三方签订的《合同权利义务概括转让协议》，即本协议签订之日起第三人不再履行《租赁经营合同》，由被告一继续履行《租赁经营合同》，合同项下第三年度至第五年度（即2018.9.13-2021.10.12）租金合计2675589.80元由被告一严格按合同约定时限交付，第三人缴纳的履约保证金80000元，转为《租赁经营合同》项下被告一交付的履约保证金。为了担保被告一全面履行《租赁经营合同》，履约保证人高源（即本案被告二，系被告一公司股东）愿意为被告一依据《租赁经营合同》与原告形成的债务提供保证（包括但不限于租金、履约保证金、利息、复利息、违约金、损害赔偿金以及公证费、诉讼费、差旅费、律师费等债权人实现债权的一切费用），承担连带保证责任。被告二高源作为履约保证人在该补充协议上签字，庭审中，被告一认可高源的签字。审理中还查明，一、案涉租赁物所在地块土地使用权人为云南世博旅游文化投资有限公司，2019年6月18日云南世博旅游文化投资有限公司出具《情况说明》：云南世博旅游文化投资有限公司系云南旅游股份有限公司（本案原告）投资设立的全资子公司，云南世博旅游文化投资有限公司于2015年7月24日合法取得昆明世博园内国际馆景区所属地块的土地使用权,产权证号：盘国用（2015）第00061号，云南世博旅游文化投资有限公司取得上述产权证后，一直将该地块委托股东云南旅游股份有限公司（本案原告）经营管理，其在经营管理中有权以自己的名义对外出租并收取租金，发生争议云南世博旅游文化投资有限公司不介入。二、案涉租赁物于2016年7月12日交付给被告一使用。三、2018年12月13日，被告一向原告出具《昆明恩鸭文化传播有限公司关于终止租赁合同的申请》，称其在实际经营中出现问题现已无力继续经营，认可2016年7月12日至2018年10月12日期间租金已交付，认为租赁截止日期为2018年12月31日，2018年10月13日-12月31日期间租金会继续支付，并申请减免部分合同违约金。2019年6月5日，原告向被告一发出《通知》，要求被告一尽快搬离交还房屋并结清欠付租金及违约金。被告一法定代表人张业昕于同年6月10日签收该通知。2019年6月11日，原告、被告一共同签署《租赁物归还清单》。四、2017年3月29日、31日，第三人昆明花诵文化传播有限公司向原告交纳租赁押金共80000元，后此款转为第一被告的租赁押金，继续担保《租赁经营合同》的履行。被告一认可租金付至2018年第三季度，第四季度即2018年10月后的租金未支付。被告一认为案涉《租赁经营合同》无效。原告所列第三人昆明花诵文化传播有限公司系无独立请求权的第三人。本案庭审前被告一、被告二的委托诉讼代理人书面称：二被告对诉状所称的担保行为无利益冲突，均认为被告二不应承担连带担保责任。庭审中，原告、被告表示愿意调解处理本案纠纷，终未能达成一致意见。庭审后2020年3月23日，原告云南旅游股份有限公司向本院申请财产保全，请求对被申请人高源名下价值人民币1017329.54元的财产采取保全措施。3月24日，本院作出（2019）云0103民初8276号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结被申请人高源名下的财产，限额人民币1017329.54元。保全诉讼费5000元。以上事实,有原告提交的如下证据：第一组：1、国有土地使用证；2、情况说明及营业执照；第二组：3、《租赁经营合同》；第三组：4、《合同权利义务概括转让协议》；第四组：5、《租赁经营合同》《合同权利义务概括转让协议》之补充协议；6、关于终止租赁合同的申请；7、商谈记录（录音及文字整理）；8、通知及签收记录；9、物资搬出清单；10、租赁物归还清单；第五组：11、银行回单、发票及收据。被告一、被告二共同提交：证据一：营业执照副本；证据二：产权说明；证据三：《租赁经营合同》；证据四：《转让合同》和《补充协议》；证据五：收据；证据六：搬家；证据七：幼儿园申请等证据在卷佐证及原告、被告一、被告二的当庭陈述予以证实。第三人未提交证据。本案的争议焦点是案涉《租赁经营合同》是否有效？根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第三条规定：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，原、被告于2016年7月12日签订《租赁经营合同》时均为具备民事权利能力、民事行为能力的法人组织，该合同系双方真实意思表示，合同内容未违反上述法律规定，且被告一已实际履行该合同至2018年10月。至本案庭审中，二被告以案涉房屋未取得合法产权为由辩称合同无效，因案涉标的物系昆明世博园众多展馆之一的德国园区，参照类似昆明世博园众多展馆其他园区涉及租赁合同纠纷已生效法律文书的裁判结果，根据现有证据，本案案涉《租赁经营合同》不具备合同无效之事由，故被告一关于合同无效及基于合同无效主张的免责答辩意见本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告签订的《租赁经营合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，合法有效，各方当事人应严格履行各自的义务。庭审中，被告一自认2018年10月13日至12月31日的租金未付，对2020年1月1日后-6月11日的租金不予认可，并称曾于2018年12月13日向原告发出终止合同申请并交付过钥匙，原告认可收到终止合同申请但不予认可收到钥匙，对此被告未进一步举证证明，案涉房屋于2019年6月11日原告、被告签署《租赁物移交清单》后交还原告，此期间案涉房屋内仍有被告一的物品遗留，根据公平和诚实信用原则，根据本案实情，关于原告的第一项诉讼请求，本院酌情按以下方式支持：被告一向原告支付租金445094元[2018年10月13日至12月31日的租金186021元(848720元÷365天×80天)＋2020年1月1日后-6月11日租金的一半188346元(848720元÷365天×162天÷2)＋免租期一个月租金70726.67元]。另，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，予以裁决。本案中，被告一未按合同约定支付租金及单方提前要求终止合同构成违约，原告同时主张延期交付租金违约金及提前终止合同违约金，实际均为合同约定的违约责任，庭审中被告认为合同约定的违约金标准过高，根据上述法律规定，违约金应以实际损失为基础，原告未举证证明其实际损失数额，被告违约将直接导致原告不能及时收取租金及此部分租金可能带来的收益。合同约定被告违约则押金不退亦属于违约责任，故根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，结合本案实情，原告主张的违约金本院酌情按以下方式予以支持：原告已收取的租赁押金80000元不予退还，用于冲抵本案中被告应负的债务，即冲抵后被告一欠付租金剩余365094元（445094元-80000元）；被告一还应向原告支付以365094元为本金，按中国人民银行同期贷款利率（4.75%）计算的利息，自2018年10月13日起付至款项实际偿清之日止。关于原告主张的第二项诉讼请求，二被告对担保行为无异议，但均认为担保合同无效，根据以上评述，二被告的答辩意见，本院不予采信。根据《租赁经营合同》约定，被告二自愿担保案涉《租赁经营合同》的履行，合同中相关担保条款未违反法律禁止性规定，本院予以确认，原告依据合同约定主张被告二对被告一因履行合同产生的债务承担连带责任有事实及法律依据，本院予以支持。庭审后，原告申请财产保全并支出保全费5000元，该费用因原告没有诉讼主张，本院不宜处理。关于案件受理费，本院依法判决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第九十三条第一款、第一百一十三条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条、第二十九条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第二百四十条及《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：一、被告一昆明恩鸭文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内向原告云南旅游股份有限公司支付租金人民币365094元（445094元租金-80000元押金）及以人民币365094元为本金，按中国人民银行同期贷款利率（4.75%）计算的利息，自2018年10月13日起付至款项实际偿清之日止；二、被告二高源对被告一昆明恩鸭文化传播有限公司所负上述债务承担连带偿还责任；三、驳回原告云南旅游股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币13831元，由原告云南旅游股份有限公司承担人民币6795元，被告一昆明恩鸭文化传播有限公司、被告二高源承担人民币7036元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  刘学俭人民陪审员  周庆德人民陪审员  张文彬二〇二〇年四月十三日书 记 员  刘艳艳