河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终2094号上诉人（原审原告、反诉被告）:郑州云集大数据科技有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区龙子湖湖心岛内环路与至诚路交叉口创意园孵化器楼D区9层901-A07。法定代表人：赵阳，系公司总经理。委托诉讼代理人：刘保成，河南国基律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：中细软集团有限公司，住所地北京市房山区西潞街道长虹西路73号1幢2层。法定代表人：孔军民，系公司董事长。委托诉讼代理人：侯伟，北京中细软律师事务所律师。委托诉讼代理人：**远，北京中细软律师事务所实习律师。上诉人郑州云集大数据科技有限公司（以下简称“云集公司”）因与被上诉人中细软集团有限公司（以下简称“中细软公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初27905号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。云集公司上诉请求，1.依法撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初27905号民事判决，改判支持上诉人的诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人提供的涉案房屋现状视频及图片可以看出，涉案房屋的机房、弱电、强电、各办公室等部分均被进行了破坏性拆除，不再具备基本的使用功能，在其不再进行后续装修的情况下，应该对其恢复原状或进行赔偿；2.协议并没有约定如果涉案房屋被查封，被上诉人可以解除协议，故其发出的解除通知函不产生解除效力。且即使上诉人在庭审中同意解除场地租赁协议，解除的时间也应该是判决之日，为双方合意解除。故上诉人并不存在违约，一审判决的违约金没有任何依据，请求二审法院在查明事实的基础上依法判决。中细软公司辩称，上诉人交付的房屋不符合协议约定，构成违约，一审判决认定事实清楚，请求二审依法予以维持。云集公司向一审法院起诉请求：1、解除原、被告于2019年5月20日签订的《场地租赁协议》；2、被告赔偿原告因恢复原状支付的装修费用948923.48元；3、本案诉讼费用由被告承担。中细软公司向一审法院反诉请求：1、确认反诉原告与反诉被告于2019年5月20日签订的《场地租赁协议》于2019年6月12日解除；2、反诉被告返还反诉原告已支付的房屋租赁费及保证金1156812元及承担上述协议的违约金33051.8元，共计1189863.8元；3、反诉被告承担本案的诉讼费及财产保全费用。一审法院认定事实，2019年5月20日，云集公司（甲方）与中细软公司（乙方）签订《场地租赁协议》一份，约定乙方承租甲方所属的郑州市金水区商务外环中国人保大厦18层整层（1801-1808），租赁面积2089.68平方米，租赁用途为商业办公。租赁期限3年，自2019年5月20日起至2022年6月5日止。租金按协议约定的免租期结束之日的第二日起算，其中免租期自2019年5月20日至2019年6月5日。租金标准为2.6元/平方米/天，该租赁标的的半年度租金991553元。为保证乙方履行协议项下的各项义务，乙方还应在支付第一期租金的同时向甲方支付当年度1个月租金的保证金165259元。在租赁期限内，甲方保证其合法享有租赁标的的所有权及土地使用权，不存在权属争议。甲方保证该租赁标的在本次租赁之前不存在任何转让、设定担保等情形，租赁期内，甲方不得转让或部分转让其在协议项下的权利或义务，亦不得就租赁标的整体或其任何部分进行转让、抵押或设立其他担保权益等。乙方有权对租赁标的进行装修或改建。甲方没有租赁标的的所有权或出租权的，或有其他违约行的，乙方有权解除协议，并有权要求甲方按照协议月租金的20%向乙方支付违约金。协议尾部甲方处有云集公司加盖印章，乙方处有中细软公司加盖印章对合同内容予以确认。2019年5月28日，中细软公司向云集公司转款1156812元，附言为郑州分公司第一个半年房租和一个月押金。2019年6月12日，中细软公司胡威通过微信向云集公司发送解除通知，显示中细软公司在《场地租赁协议》生效后，依约向云集公司支付了对应款项，现通过郑州市中级人民法院作出的（2017）豫01民初5184号民事判决书，获悉前述租赁标的存在抵押担保，已被抵押给招商银行。云集公司在协议签署前没有明确告知这一事实，且在协议签署后也未明确告知。根据《场地租赁协议》第5.1.8条和第7.3条之约定，云集公司已严重违反双方约定。中细软公司现依协议约定解除合同。请云集公司于2019年6月20日前将中细软公司已支付的租金991553元、保证金165259元退还至中细软公司账户，逾期中细软公司将按照协议约定向云集公司主张违约金。庭审中，云集公司称签订协议当日交付房屋，交付时水电可以正常使用，房屋设置有办公室隔断，大厅前台均具备基本使用功能，沙发家具齐全。涉案房屋系其从彭艳丽处承租而来，签订协议时云集公司对房屋的产权状态不了解。在彭艳丽向云集公司交付房屋时已经装修完成，云集公司向中细软公司交付时仍是彭艳丽交付时的状态。中细软公司称2019年6月7日至9日进行施工装修，装修过程中中细软公司没有物品进场，原有物品中细软公司也没有搬离。先进行前台装修，后对财务室的石膏板进行拆除过程中，招商银行前来提出异议，告知该房屋已经抵押并有多轮查封，且招商银行已经申请对房屋进行强制执行。后未再进行装修，一直在和云集公司协商退款事宜，未再进入涉案房屋，直到收到法院应诉派员查看，发现张贴有执行公告，房屋门锁已经被更换。另查明，2019年2月12日，郑州市中级人民法院发布（2019）豫01执恢62号执行公告，显示招商银行在2500万元借款本金和相应利息、复息、罚息及实现债权的各项费用范围内对蔡得生名下位于郑州市郑东新区商务外环路24号18层的8处房产享有抵押权，并有权就该房产折价、拍卖、变卖所得价款在其应受偿范围内优先受偿。2019年10月14日，郑州市中级人民法院作出（2019）豫01执恢369号执行公告，显示郑州市中级人民法院在执行招商银行与蔡得生等借款合同纠纷一案过程中，对案涉查封登记在被执行人蔡得生名下位于郑州市郑东新区商务外环路24号18层1801号、1802号、1803号、1804号、1805号、1806号、1807号、1808号房产进行司法拍卖。责令蔡得生于2019年10月30日前迁出上述房屋，逾期拒不迁出将依法强制执行。一审法院认为，原、被告双方签订《场地租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该院予以确认，双方应当按照合同的约定，全面适当履行合同的义务。协议签订后，中细软公司依约支付了租金及保证金，云集公司应当向中细软公司交付没有权属争议的房屋。但涉案房屋在《场地租赁协议》签订前已被郑州市中级人民法院查封，且已在法院强制执行程序中被列为执行标的，致使中细软公司无法正常使用涉案房屋，其签订合同的目的无法实现。中细软公司已于2019年6月12日向云集公司发送解除通知并搬离涉案房屋，云集公司并未在法定期间内提出异议，且庭审中云集公司亦同意解除合同，故对中细软公司主张确认《场地租赁协议》于2019年6月12日解除的诉讼请求，该院予以支持。《场地租赁协议》于2019年6月12日已解除，故云集公司要求解除《场地租赁协议》已无事实基础，对于云集公司的该项诉讼请求，该院不予支持。协议解除后，对中细软公司交纳的租金及保证金1156812元，云集公司应当予以退还，故对中细软公司要求云集公司退还租金及保证金1156812元的诉讼请求，该院予以支持。根据协议约定，云集公司应保证租赁标的在出租前不存在任何转让、设定担保等情形，云集公司没有租赁标的的所有权或出租权，或有其他违约行为的，应当按照协议月租金的20%向中细软公司支付违约金。云集公司存在上述违约行为，对合同的无法继续履行存在过错，应当向中细软公司承担相应的违约责任，但中细软公司在承租涉案房屋前未尽到审慎审查义务，综合本案案情，该院酌定云集公司向中细软公司支付违约金10000元，对于中细软公司主张过高部分，该院不予支持。对于云集公司要求中细软公司赔偿因恢复房屋原状的装修费用948923.48元，云集公司提交的预算书系其单方委托装饰公司制作，其并未提交相应证据证明装饰公司评估资质，中细软公司对此亦不予认可，中细软公司虽对房屋进行了部分装修改造，但该行为符合双方合同约定，系经云集公司同意的行为，云集公司并未举证证明中细软公司的装修对涉案房屋的主体结构造成了破坏，亦未举证证明预算书的各项目均系因中细软公司原因造成的损害后果，故对云集公司的该项诉讼请求，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）郑州云集大数据科技有限公司与被告（反诉原告）中细软集团有限公司签订的《场地租赁协议》已于2019年6月12日解除；二、原告（反诉被告）郑州云集大数据科技有限公司于本判决生效后十日内退还被告（反诉原告）中细软集团有限公司租金、保证金共计1156812元，并支付违约金10000元，以上共计1166812元；三、驳回原告（反诉被告）郑州云集大数据科技有限公司的诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）中细软集团有限公司的其他反诉诉讼请求。经二审审理查明的事实与一审一致。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。云集公司向中细软公司交付被法院查封的房屋致使无法使用的行为构成违约，应当承担违约责任。故一审法院酌定云集公司向中细软公司支付违约金10000元并无不当。本案中，云集公司主张对涉案房屋恢复原状或进行赔偿，但其所提交的证据不足以证明中细软公司的装修导致房屋不能正常使用，故本院对其该主张不予采信。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13290元，由上诉人郑州云集大数据科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李伟审判员  任璐审判员  周蕾二〇二〇年四月二十六日书记员  高凯