广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤01民终427号上诉人（原审被告）：广州市霖园装饰材料有限公司，住所地：广州市荔湾区周门路周门街25号403房（市场地址：荔湾区南岸路22号、26号广州市羊城装饰材料市场）。法定代表人：叶伟强，总经理。委托诉讼代理人：胡同斌，广东广诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑文丽，广东广诺律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：广州市恒铭物业管理有限公司，住所地：广州市荔湾区黄沙大道52号西楼702房。法定代表人：卢逸凡，经理。委托诉讼代理人：苗继军，广东信良兆诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁素丽，广东信良兆诚律师事务所律师。上诉人广州市霖园装饰材料有限公司（以下简称霖园公司）因与被上诉人广州市恒铭物业管理有限公司（以下简称恒铭公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初8771号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。霖园公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回恒铭公司全部诉讼请求或发回原审法院重审；二、恒铭公司承担本案一、二审诉讼费。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。恒铭公司与案外人广州市金道股份有限公司（以下简称金道公司）签订的《物业管理服务合同》并非前期物业管理服务合同，根据《物权法》第七十六条和《物业管理条例》第十一条、第十二条的规定，选聘和解聘物业服务企业应当由物业管理区域内专有部分占建筑面积过半数的业主，且占总人数过半数的业主同意。恒铭公司在一审阶段并未举证证明原业主金道公司选聘其作为物业服务企业符合法定程序，故恒铭公司与原业主金道公司签订的《物业管理服务合同》存在无效的可能性。二、为核实案件事实，霖园公司在一审开庭前后均依法申请追加与本案具有利害关系的原业主金道公司作为第三人参加诉讼程序，但一审法院未予追加，无法核实恒铭公司与金道公司之间的物业管理服务合同的真实性和合法性。1.金道公司在霖园公司办理物业过户、房产交接较长时间的过程中，从未提及物业管理公司的存在，也未移交过相关的资料，所以在霖园公司得知恒铭公司催收物业管理费后，两次发函请恒铭公司提供真实、合法的收费依据，但恒铭公司一直未能提供，霖园公司有理由怀疑《物业管理服务合同》的真实性和合法性，并认为有必要追加金道公司作为第三人；2.霖园公司通过司法拍卖取得涉案房产101和20l房，与市场上自主购买的方式不同，霖园公司受让物业的整个过程都是由法院依据司法拍卖程序操作，未能与原业主金道公司核实清楚涉及物业权利义务主体的情况，霖园公司在承担物业产生相关费用的义务时，有权利申请追加原业主金道公司作为第三人核实涉案房产权利义务的真实性。三、在恒铭公司与原业主金道公司的《物业管理服务合同》的真实性和合法性未经核实的情况下，一审法院根据恒铭公司某个月向供电局缴纳电费发票复印件认定其为涉案房产提供物业服务证据不足。1.2016年9月份，涉案房产101和201房被申请强制执行，根据恒铭公司提交的证据，2016年12月份，其与原业主金道公司签订《物业服务管理合同》，约定涉案房产要交纳物业管理费。据致电供电局和广州自来水厂，涉案房产的水电费一直是由原业主金道公司负责缴纳，并非由恒铭公司缴纳，恒铭公司在一审庭审时提交某一个月份缴纳电费的发票，但没有提交原件核实，也无银行流水，不能证明其一直为涉案房产提供物业服务；2.恒铭公司在一审阶段诉称金道公司交纳2017年1月至10月的物业费，并提交了物业费发票，但是未提供2017年1月至10月的交纳物业费的银行流水，仅提供了2017年11月份的交纳物业费的发票和银行流水，且该流水显示交纳日期是2018年11月28日，时隔将近一年。因此，仅有发票，无法核实2017年1月至10月的物业管费的实际缴纳主体是原业主金道公司。四、霖园公司无需支付滞纳金。1.滞纳金是在霖园公司知悉需支付物业费的前提下但不支付才会产生。由于霖园公司系经司法拍卖取得涉案房产，未能核实涉案物来的权利瑕疵，故霖园公司未能按时缴纳物业费并非霖园公司过错，霖园公司无需支付滞纳金。2.在2018年11月前，霖园公司并不知道金道公司与恒铭公司存在物业服务合同，恒铭公司也没有告知霖园公司应缴纳物业费，亦未进行催收，故霖园公司无需承担滞纳金。3.一审认定霖园公司拒交物业费不属实。自霖园公司取得涉案房产后，恒铭公司也没有与霖园公司签订物业服务合同，双方不存在物业服务关系，也没有约定滞纳金的标准，故在霖园公司无法知悉需要支付物管费而不支付且无过错的情况下，霖园公司无需支付滞纳金。霖园公司在一审中提交的发给恒铭公司的函可以证实霖园公司一直要求恒铭公司核实物业费的依据及详细计算标准。综上，恒铭公司要求霖园公司缴纳物业费证据不足，一审法院认定事实不清，请二审法院查明案件事实，依法追加原业主金道公司为第三人，将本案发回重审或依法改判。被上诉人恒铭公司二审答辩称：1.涉案房产管理合同是在业委会成立前签订的前期物业管理服务合同，是恒铭公司与开发商金道公司的真实意思表示，对霖园公司具有约束力。霖园公司主张该合同无效没有事实和法律依据；2.恒铭公司在一审当庭提交的证据充分证明恒铭公司已履行了涉案小区的物业管理义务，恒铭公司的管理包括但不限于缴纳水电费、涉案房产公关部位的维修管理。除霖园公司外，涉案小区其他业主或物业使用人均按照涉案房产管理服务合同向恒铭公司缴纳物管费，即已以实际行动认可恒铭公司的物业管理工作及物业管理合同的效力；3.霖园公司作为涉案房产的所有权人负有缴纳物管费的义务。虽然霖园公司是通过司法拍卖取得所有权，但根据恒铭公司在一审提交的变卖须知及公告可知，涉案房产成交后所涉及的费用均由买受人承担。霖园公司在一审中自认在2017年11月收到变卖裁定，即知道自己负有缴纳物管费的义务，其主张不应缴纳物管费没有依据。根据一审提交的证据，恒铭公司多次通过张贴通知、电话等方式催告霖园公司缴纳物管费，均未得到回应，或以未提交物管合同原件为由拖延缴纳。霖园公司实际享受恒铭公司提供的物管服务，却一直恶意拖延缴费；4.一审法院已对滞纳金予以调整，于法有据；5.在买受物业时了解物管费的标准是常识，何况霖园公司是专业公司；6.在拍卖时及霖园公司取得物业后，霖园公司物业的实际承租人对物业管理未提出过异议，原业主金道公司和实际承租人约定物管费由金道公司缴纳，故其他业主或承租人均未提出异议，只有霖园公司提出异议。2019年10月9日，恒铭公司向一审法院起诉请求判令：1.霖园公司向恒铭公司给付物业服务费77654元（物业服务费自2017年12月1日起按每月3882.7元计至2019年7月31日）及滞纳金（每月滞纳金以当月物业服务费为基数，从当月6日起按每日千分之三的标准计至清偿之日止，暂计至2019年7月31日的全部滞纳金为73383.03元）；2.判令霖园公司承担本案所有诉讼费用。一审法院经审理查明：荔湾区黄沙大道路185号之二101房、201房的原产权人为金道公司。2016年12月26日，金道公司（甲方）与恒铭公司（乙方）签订《物业管理服务合同》，主要约定：物业名称为湖景阁，物业类型为商住楼，座落位置为黄沙大道185号之二；建筑面积为9284.40195㎡，其中住宅建筑面积5565.39775㎡，1-2楼商业建筑面积为2431.1937㎡，3楼商业建筑面积为1287.8105㎡；在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务包括物业公共部位的维修、养护和管理等；乙方提供的其他服务包括代收代付水费、公共分摊电费等；本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为多层住宅0.45元/月.平方米、三楼商业为0.9元/月.平方米、一至二楼商业为2.3元/月.平方米，如乙方要调整收费标准，应根据有关法律法规规定，并与业主协商确定；物业服务费用主要用于管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费以及物业公共部位、公共配套设施设备的日常运行、维护（不含维修）等费用；业主应于2017年1月1日之日起向乙方交纳物业服务费用；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月5日前履行交纳义务，业主或物业使用人不按期交纳物业服务费用的，乙方可从逾期之日起每天按欠费总额加收千分之三的违约金；本合同期限自2017年1月1日起至业委会成立之日止；业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，业主应承担连带责任。2017年9月26日，广州市中级人民法院通过网络发布广州市荔湾区黄沙大道路185号之2号101号房、201号房的变卖公告，在变卖公告第九条中明确告知“水、电、物业管理等欠费以及未明确缴费义务人的费用均由买受人自行解决。”2017年10月29日，网络竞价成功确认书显示广州市荔湾区黄沙大道路185号之2号101号房、201号房的网络拍卖竞价结果为霖园公司通过竞买号H5770于2017年10月29日以最高应价胜出，标的物最终成交以广东省广州市中级人民法院出具拍卖成交裁定为准。广州市房地产档案馆于2019年10月31日出具的广州市不动产登记查册表显示，荔湾区黄沙大道路185号之二101房（建筑面积为723.654平方米）自2018年1月23日起登记在霖园公司名下，荔湾区黄沙大道路185号之二201房（建筑面积为964.49平方米）自2018年1月17日起登记在霖园公司名下，房屋所有权取得方式均为购买，登记附注均显示“依据（2016）粤01执恢47号《协助执行通知书》予以登记”。但霖园公司成为涉案房产的业主后，并未向恒铭公司交纳物业费。恒铭公司为证明其有向霖园公司催收物业服务费，向一审法院提交了2018年12月之后的信函、催缴通知书及张贴照片等证据。但根据霖园公司答辩状中自认的事实已可以认定，恒铭公司在2018年10月11日起已经有派员上门向霖园公司催收物业服务费。但霖园公司此后仍然以不知道恒铭公司负责涉案房产的物业管理、不了解物业服务费收费标准、恒铭公司未提交原物业管理服务合同原件进行核实等理由拒绝向恒铭公司交纳物业服务费。恒铭公司为证明其有对涉案房产所在湖景阁所有单元进行物业管理，向一审法院提交了恒铭物业维修单、收据、缴纳公摊电费的电子发票、金道公司交纳之前物业服务费的发票、相邻物业交纳物业服务费的发票等证据。而霖园公司虽然否认恒铭公司有对涉案房产进行物业管理，但并未提供任何证据进行反驳，也未主张并举证证明是否有其它物业公司对涉案房产进行管理，仅向一审法院提供了涉案房产原由金道公司与广州市南佳贸易有限公司（以下简称南佳公司）签订的租赁合同，拟证明该合同约定的租赁期限为2007年11月1日至2019年6月30日，且该合同明确约定管理费由承租人南佳公司承担。一审庭审中，霖园公司确认其在2017年11月10日收到法院出具的涉案房产的成交裁定书，因涉案房产仍在租赁期没有另外履行收楼手续，自法院出具成交裁定后即可确定涉案房产为其所有，另外确认其没有向恒铭公司交纳过物业服务费。恒铭公司陈述称，其向原业主金道公司收取涉案房产的物业服务费是收到2017年11月止。一审法院认为：恒铭公司与涉案房产原业主金道公司就涉案房产签订有尚处于有效期的《物业管理服务合同》，该合同未违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效。恒铭公司在本案中所提交的证据已足以证明其为涉案房屋所在“湖景阁”物业的物业服务管理公司，故有权向涉案房屋的业主即霖园公司收取物业服务管理费。霖园公司通过司法拍卖在2017年11月10日已获得涉案房产的所有权，成为涉案房产的业主时按拍卖公告的内容就应知释承担涉案房产物业服务费的义务，即应按原有有效物业服务合同继续向原物业服务公司支付物业服务费。霖园公司辩称按原有承租合同由承租人南佳公司承担物业服务费的理由不能成立，业主按物业管理服务合同理应对物业服务费承担连带责任，即使存在承租人及相关约定，恒铭公司亦可请求由业主方即霖园公司单独承担给付物业服务费及滞纳金的义务，至于业主与承租人之间的关系可另行自行处理。因此，霖园公司的答辩意见缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。即使如霖园公司所称，直至恒铭公司于2018年10月11日上门向其催收，才知道恒铭公司所主张涉案房产由恒铭公司进行物业管理的事实，此时亦应在一个月的合理期内承担了解、核实并交纳涉案房产物业服务费的义务。因此，霖园公司未能举证证明涉案房屋有其它物管公司提供物业管理服务，亦未举证证明其或承租人有交纳过物业服务费，故自恒铭公司催收物业服务费之日后经过一个月合理期的次日起即对拒缴物业服务费存在过错，应承担向恒铭公司支付拖欠物业服务费及相应滞纳金的义务。综上，霖园公司应向恒铭公司支付拖欠涉案房屋的2017年12月起至2019年7月物业服务费（物业服务费按《物业管理服务合同》约定的2.3元/月.平方米计算，按涉案房屋总建筑面积1688.144平方米计算为每月3882.7元）及相应滞纳金，其中2017年12月至2018年11月的物业服务费共计46592.4元应自2018年11月12日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算滞纳金，2018年12月至2019年7月的物业服务费则应以当月物业服务费为基数自当月6日（按合同约定每月5日应缴交物业服务费，故自每月6日起即构成逾期缴纳当月物业服务费并应支付滞纳金）起按中国人民银行同期同类贷款利率计算滞纳金，滞纳金都计算至清偿之日止。恒铭公司主张按每日千分之三的标准计算滞纳金，明显过高，一审法院结合本案案情依法酌情调整为按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算，并对恒铭公司超过上述部分的滞纳金请求依法予以驳回。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条第一款，参照《物业管理条例》第三十三条、第四十条、第四十一条第一款的规定，于2019年11月12日作出如下判决：一、在判决发生法律效力之日起十日内，广州市霖园装饰材料有限公司按3882.7元/月的标准，支付2017年12月至2019年7月的物业服务费共计77654元给广州市恒铭物业管理有限公司；二、在判决发生法律效力之日起十日内，广州市霖园装饰材料有限公司向广州市恒铭物业管理有限公司支付2017年12月至2019年7月物业服务费（标准为3882.7元/月）的滞纳金（其中2017年12月至2018年11月物业服务费的滞纳金以46592.4元为基数自2018年11月12日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至清偿之日止；2018年12月至2019年7月的物业服务费以当月物业服务费为基数自当月6日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至清偿之日止）；三、驳回广州市恒铭物业管理有限公司的其他诉讼请求。霖园公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1590元，由广州市恒铭物业管理有限公司负担694元，广州市霖园装饰材料有限公司负担896元（受理费广州市恒铭物业管理有限公司已预交，广州市霖园装饰材料有限公司应负担的部分由广州市霖园装饰材料有限公司迳付广州市恒铭物业管理有限公司，一审法院不再退回）。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。经本院询问，一、霖园公司、恒铭公司均确认如下事实：1.涉案房产所在场地目前没有业主委员会；2.金道公司是涉案房产所在场地的开发商；3.对于金道公司与恒铭公司签订的涉案《物业管理服务合同》，霖园公司在一审中经质证表示认可该合同的真实性；4.在霖园公司向一审法院提交的金道公司与南佳公司就涉案房产签订的租赁合同中，并无约定物业管理费由承租人南佳公司承担；5.2019年6月后，霖园公司将涉案房产出租给广州市百向盈投资有限公司，该公司注册地址与霖园公司注册地址一致。二、霖园公司称：1.在霖园公司取得涉案房产后、南佳公司的租赁合同到期之前，涉案房产的租金由霖园公司收取；2.霖园公司与新承租人广州市百向盈投资有限公司之间没有约定物业管理费；3.霖园公司取得涉案房产后，没有支付过物业管理费和公摊电费；4.除恒铭公司外，没有其他主体向霖园公司追讨物业管理费。对此，恒铭公司表示：1.公摊水电费由其代垫，由于金额较少，故其没有在本案中主张；2.广州市百向盈投资有限公司与霖园公司是关联公司，霖园公司理应知道涉案房产的物业公司是恒铭公司。恒铭公司向本院提交以下证据复印件：1.2017年2月至11月金道公司支付物业服务费的交易凭证（《银行进账单》《中国工商银行业务回单》《中国工商银行客户存款对账单》等共5页），拟证明涉案房产原业主金道公司一直按照涉案合同约定向恒铭公司缴纳物业服务费，现霖园公司通过拍卖取得涉案房产所有权，应承继涉案合同约定的权利义务向恒铭公司支付物业服务费。恒铭公司在一审中已提交了恒铭公司向金道公司开具的物业服务费发票；2.2019年4月至12月的电费发票、电费通知单及微信缴费页面截图（共27页）；3.恒铭公司的员工吴艳桃于2020年2月20日出具的关于由其个人银行账号交纳恒铭公司水电费的情况说明、吴艳桃的银行卡及身份证复印件、2019年2月至2020年1月的招商银行信用卡对账单及2019年1月1日至2020年2月24日的工商银行信用卡交易明细（共23页），上述证据2、3拟证明恒铭公司已经实际履行物业管理义务，湖景阁小区1-3层的电费均由恒铭公司向业主或物业使用人收取后代交；4.恒铭公司自行制作的2019年11月至12月的《湖景阁4-9楼用户管理费及用水明细表》（共6页），拟证明恒铭公司实际履行物业管理义务，除霖园公司外，湖景阁小区其他业主或物业实际使用人均以实际行为同意聘任恒铭公司为物业服务单位，并依照涉案合同约定履行缴费义务；5.恒铭公司在广州市房地产档案馆查询并打印的关于荔湾区黄沙大道185号之二3楼的档案资料一页，以及金道公司向恒铭公司提供的由广州市荔湾区人民政府出具的荔府函【1998】3号《关于申请变更黄沙大道189号征用单位的函》共两页，拟证明金道公司作为涉案房产的开发商，有权委托前期物业管理公司，因第一手物业管理公司经营不善，故金道公司又委托恒铭公司进行管理。经本院组织质证，霖园公司发表如下质证意见：一、确认证据1金道公司支付2017年2月至11月的物业服务费交易凭证的真实性，但不认可合法性、关联性。金道公司于2018年11月28日才缴纳涉案房产2017年11月份的管理费，不符合常理，且霖园公司不是涉案合同《物业管理服务合同》的签订主体，无法确认金道公司缴纳物业服务费的情况；二、确认证据2的真实性，但不认可合法性、关联性。1.其中2019年4月、5月的电费交易记录显示收款方为中国光大银行股份有限公司广州分行而不是广州市供电局有限公司；2.2019年12月的电费交易记录仅显示付款卡号，无法确定该月电费以谁的名义缴纳。从交易记录中可以看出电费的缴纳账号与缴纳人员不固定，且电费缴纳记录中没有恒铭公司支付的记录，无法确认恒铭公司已经缴纳电费；三、确认证据3的真实性，但不认可合法性、关联性。1.恒铭公司提供的吴艳桃2019年2-6月、8月、10-12月、2020年1月份共10个月的招商银行信用卡对账单中，仅1月、5月、7月份的有吴艳桃与广州市水务局的交易记录，不清楚其他月份的水费由谁缴纳，没有相应的发票，也没有恒铭公司支付的记录；2.招商银行信用卡对账单中均显示广州广鸿地产有限公司财务部吴艳桃，吴艳桃出具的情况说明也没有恒铭公司签名盖章。从中可以看出水费的缴纳人员与缴纳方式混乱，无法证明恒铭公司缴纳了水费。四、证据4明细表是恒铭公司单方制作，无法核实内容的真实性，故不确认该证据的真实性、合法性和关联性。五、确认证据5的合法性、真实性，但不认可该组证据的关联性和证明内容。根据函件内容显示，涉案房产征用单位由金道公司变更为荔湾区建筑工程总公司，恒铭公司在庭审中亦自认其不是金道公司的第一手物业管理公司，这恰好证明金道公司与恒铭公司签订的《物业管理服务合同》不属于前期物业管理服务合同。霖园公司未向本院提交证据，但向本院提交《追加诉讼第三人申请书》，认为金道公司系涉案房产的原业主及出租人，对查明案件事实具有法律上的利害关系，为了查明涉案《物业管理服务合同》的真实性和合法性，以及在霖园公司取得涉案房产前，恒铭公司与涉案房产原承租人如何约定物业管理费的承担主体，故申请追加广州市金道股份有限公司为本案第三人。对此，恒铭公司表示金道公司不是本案诉讼主体，无需追加。另查，霖园公司曾以金道公司为原物业服务合同相对方，为查明案件事实为由，向一审法院提出追加金道公司为本案第三人的申请。一审法院以本案为物业服务费纠纷，涉案房产原业主金道公司不是必须参加本案诉讼的当事人为由，于2019年10月31日作出（2019）粤0103民初8771号民事裁定书，裁定驳回霖园公司追加金道公司为第三人的申请。该裁定已发生法律效力。经本院主持调解，霖园公司与恒铭公司未能达成一致意见。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件应当围绕当事人上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。因此，对于双方当事人均未提出上诉的一审认定事实及处理，本院不作审查并予以维持。针对霖园公司的上诉，具体分析如下：一、本案无需追加金道公司。涉案房产原属金道公司所有，霖园公司经拍卖取得涉案房产，恒铭公司以霖园公司拒交物业服务费为由提起本案诉讼，本案系恒铭公司与霖园公司之间的物业服务合同纠纷。金道公司与本案纠纷并无直接关联，且一审法院已经裁定驳回了霖园公司提出的追加金道公司为第三人的申请，该裁定亦已发生法律效力，故对霖园公司向本院提交的《追加第三人申请书》，本院不予接纳。二、霖园公司应向恒铭公司支付2017年12月至2019年7月的物业管理费并承担逾期交费滞纳金。首先，双方当事人均确认金道公司为涉案房产的开发商，且涉案房产所在场地目前并无成立业主委员会。而恒铭公司持有其与涉案房产原业主金道公司就涉案房产签订的合同期限为2017年1月1日起至业委会成立之日止的《物业管理服务合同》，并在一审中提交了恒铭物业维修单、收据、缴纳公摊电费的电子发票、金道公司交纳之前物业服务费的发票、相邻物业交纳物业服务费的发票等证据。霖园公司在一审中表示确认上述合同的真实性，亦无法推翻恒铭公司的举证，还确认在其拍卖取得涉案房产后，除了恒铭公司外，没有其他主体向其追讨物业欠费，其亦未向他方支付过物业服务费。一审据此认定上述物业服务合同合法有效，且恒铭公司为涉案房产所在场地的物业管理单位并为涉案物业所以场地提供了物业服务，霖园公司应按拍卖公告的内容承担取得涉案房产之后的物业服务费，合理有据。其次，二审中，恒铭公司又向本院提交了2017年2月至11月金道公司支付物业服务费的交易凭证、2019年4月至12月的电费发票等缴费凭证、交纳水电费账号的情况说明及交易明细、2019年11月至12月的《湖景阁4-9楼用户管理费及用水明细表》、广州市房地产档案馆查询并打印的关于荔湾区黄沙大道185号之二3楼的档案资料，以及《关于申请变更黄沙大道189号征用单位的函》等证据。因恒铭公司在本案中主张的是2017年12月至2019年7月的物业欠费，故上述证据中涉及2019年7月之后的部分，与本案没有直接关联，本院不予采纳。其余证据虽均形成于本案一审立案之前，不属于二审新证据，本院不予采纳，但该些证据能够与恒铭公司一审提交的证据及所作陈述相互印证，客观上强化了一审法院上述认定。涉案物业服务合同系物业服务企业恒铭公司与建设单位金道公司所签订的前期物业服务合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，霖园公司已取得涉案房产的所有权，应受该物业服务合同的约束。霖园公司以金道公司选聘恒铭公司不符合《物权法》第七十六条及《物业管理条例》第十一条、第十二条规定的程序为由，上诉主张涉案物业服务合同存在无效的可能，缺乏理据，本院不予采纳。最后，关于滞纳金。由于变卖公告第九条载明“水、电、物业管理等欠费以及未明确缴费义务人的费用均由买受人自行解决”，故霖园公司在参与涉案房产拍卖前已对涉案房产可能存在物业欠费有所知悉。而恒铭公司亦于2018年10月11日上门向霖园公司催收物业费，故一审法院酌情判令霖园公司在该催收日后一个月合理期限的次日起承担逾期交费滞纳金，合情合理。霖园公司以其未与恒铭公司签约而无法知悉需支付物管费为由，主张其没有过错无需支付滞纳金的上诉意见，明显与事实不符，本院不予采信。综上所述，霖园公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3180元，由上诉人广州市霖园装饰材料有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 赵云川审判员 白小云二〇二〇年四月二日书记员 张冰玲李逸丹