广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终2546号上诉人（原审被告）：广州市龙德业房地产开发有限公司。住所地：广州市增城区小楼镇春天路6号迪亚春天。法定代表人：袁建华，总经理。委托诉讼代理人：张南军，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：廖小灵，女，1976年12月20日出生，汉族，身份证住址广东省增城市。被上诉人（原审原告）：汤桂军，男，1968年2月16日出生，汉族，身份证住址广东省增城市。委托诉讼代理人：廖小灵，系汤桂军的妻子。上诉人广州市龙德业房地产开发有限公司（以下简称龙德业公司）因与被上诉人廖小灵、汤桂军合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2016）粤0183民初3970号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。龙德业公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判龙德业公司支付廖小灵、汤桂军房屋维修费用37727.5元；2.一、二审诉讼费由龙德业公司、廖小灵、汤桂军共同承担。事实与理由：根据龙德业公司与邓樑、张冰燕签订的编号201110107950《广州市房屋买卖合同》“第十三条涉案标的房屋于2012年12月30日交付使用”及“第二十五条工程质量保修正常使用下，商品房的建筑工程质量保修期限不得低于以下期限第四项墙面、顶棚抹灰层脱落1年”。龙德业公司已于2014年4、5月及2014年7月8月就本案所诉争的商品房进行过两次修复。广东信怡工程造价咨询有限公司出具的《工程造价鉴定意见书》第六页“工程造价鉴定汇总表”第2.1项，二楼房间的维修事项已过了质保期，该部分费用合计10524.97元应由廖小灵、汤桂军自行承担。且龙德业公司于2016年8月16日及2016年8月22日均通知廖小灵、汤桂军自愿承担维修义务，但廖小灵、汤桂军均不予配合。综上所述，龙德业公司认为二楼房间的维修费应从维修费中剔除，龙德业有限公司应赔偿的维修费应以37727.5元为宜。廖小灵、汤桂军二审答辩：同意一审判决的处理结果，不同意龙德业公司的上诉请求。本案主要是因为房屋还在质保期间就出现房屋质量问题，而且物管的维修是治标不治本，虽然物管在2014年4、5月和7、8月已经派人内墙维修过两次，但从不帮廖小灵、汤桂军进行房屋外墙维修，才导致房屋渗漏得不到彻底解决。《广州市龙德业房地产开发有限公司联体住宅质量保证（业主自行装修）》合同明确标明，外墙面保修年限5年，内墙面、顶棚抹灰层脱落保修年限2年。因此，广东信怡工程造价咨询有限公司出具的《工程造价鉴定意见书》第六页“工程造价鉴定汇总表”第2.1项二楼房间的维修事项是没有过质保期。《房屋安全鉴定报告》房屋存在质量问题，及《工程造价鉴定意见书》的赔偿项目和赔偿数额都是由法院委托的鉴定机构确定和测算的，具有合法性。同时龙德业公司对所有鉴定都同意并签名确定的。《工程造价鉴定意见书》与龙德业公司的买卖合同无任何矛盾冲突。因为龙德业公司陈述的合同第二十五条工程质量保修正常使用下墙面、顶棚抹灰脱落期限1年。合同强调说明的是正常使用下的保修期限为1年，但二楼房间是因为墙体严重漏水、渗水才造成墙面破损、发霉、发黑，导致廖小灵、汤桂军不能正常使用。廖小灵、汤桂军向一审法院提起本案诉讼，请求：1、龙德业公司赔偿廖小灵、汤桂军各项损失119272元（包括内外墙维修费99792元、楼梯钢筋裸露生锈、地脚线脱裂等修复费8000元、维修2个月期间租房费9080元、房屋安全鉴定费2400元）；2、本案诉讼费由龙德业公司承担。一审法院经审理查明：2011年10月7日，案外人张冰燕、邓樑与龙德业公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附录一住宅质量保证书），约定由张冰燕、邓樑购买位于广州市增城区小楼镇迪亚春天花园春天五街19号房产。张冰燕、邓樑取得涉案房产产权后于2014年1月12日与廖小灵、汤桂军签订一份《房地产转让合同》，约定由廖小灵、汤桂军受让涉案房产。2014年3月21日，廖小灵就上述房产取得《房地产权证》。廖小灵、汤桂军搬入涉案房屋后，发现房屋存在诸多质量问题，为证明其曾就房屋质量问题向国土局反映，提供《告知函》、《业主投诉信》以及增城区国土局和房屋管理局于2015年7月13日出具的《责令整改通知书》，龙德业公司对上述证据的真实性予以认可，但认为其已按责令整改通知要求进行整改，对廖小灵、汤桂军的房屋进行了修复。因房屋质量问题未得到解决，2016年7月18日廖小灵、汤桂军向一审法院提起诉讼。在案件审理过程中，一、（一）为证明涉案房屋存在的质量问题，廖小灵、汤桂军提交一份由其自行委托的广州市创见房屋鉴定有限公司出具的《房屋安全鉴定报告》，鉴定费用为2400元。龙德业公司对上述鉴定报告及费用不予确认，但是对涉案房屋存在的《房屋安全鉴定报告》中维护结构载明的第1项至第3项质量问题，愿意按照《广州市龙德业房地产开发有限公司联体住宅质量保证书（业主自行装修）》承担保修责任。（二）因廖小灵、汤桂军不同意龙德业公司继续为涉案房屋进行维修，1、2016年9月30日，廖小灵、汤桂军向法庭申请对涉案房屋的质量问题重新进行鉴定，并缴纳鉴定费用18000元。经法院摇珠选定的广东建准检测技术有限公司于2017年12月6日出具的《房屋完损性鉴定报告》载明涉案房屋部分墙体有出现渗水、泛黄、霉点的痕迹，个别梯板有钢筋保护层剥落、露筋、钢筋锈蚀现象，个别墙体抹灰层有受潮老化剥落现象，个别墙体有开裂现象。鉴定意见：（1）、应对露筋、钢筋锈蚀的梯板做加固修缮处理。（2）、应对卫生间墙体渗水及楼板渗水的位置做好防水处理。（3）、应对外墙渗水的位置做好防水处理，并对其他损坏的位置做适当修缮处理。（4）、聘请有资质的公司进行安全文明施工。当事人双方均对上述鉴定意见无异议。2、廖小灵、汤桂军向法院申请对房屋的修复方案进行鉴定，并缴纳鉴定费用20000元。经法院摇珠选定的广州华特结构设计事务所作出《广州市增城区小楼镇迪亚春天花园春天五街19号房受损修复工程结构专业施工图》（含受损修复方案设计总说明、受损部位分布表、裂缝修复大样图），当事人双方均对上述鉴定意见无异议。3、廖小灵、汤桂军向法院申请对房屋的修复费用进行鉴定，并缴纳鉴定费用8900元。2019年9月20日，广东信怡工程造价咨询有限公司出具《工程造价鉴定意见书》，载明经鉴定计算，广州市增城区小楼镇迪亚春天花园春天五街19号房屋损失修复工程造价47727.50元。当事人双方均对上述鉴定意见无异议。二、龙德业公司为证明其积极配合廖小灵、汤桂军进行房屋修复，提供日期为2016年8月16日、2016年8月22日、2016年8月29日的维护通知单各一份，以及单号为770387280359、770387280368的快递单各一份。廖小灵、汤桂军质证认为日期为2016年8月16日、2016年8月22日通知是在其起诉之后才发出的，证明龙德业公司未尽维修义务，其并未见2016年8月29日的维护通知。三、廖小灵、汤桂军陈述以下：1、针对涉案房屋存在的漏水问题和发霉发黑问题，龙德业公司分别于2014年4、5月和2014年7、8月进行过两次维修，但未彻底修复，于是其就向国土局反映问题。因龙德业公司曾帮其维修过两次仍然未修复好，因此其希望由龙德业公司进行赔偿，其再行委托第三方进行修复。2、涉案房屋是龙德业公司带装修交付的，案外人张冰燕、邓樑没有入住使用，廖小灵、汤桂军受让涉案房屋后也没有进行装修就直接入住的。四、龙德业公司陈述以下：1、涉案房屋是在2012年12月30日交付，在房屋出现质量问题后，其于2016年8月开始通知廖小灵、汤桂军进行修复，但是廖小灵、汤桂军未予以配合。2、廖小灵、汤桂军主张的修复费8000元、租房费9080元、房屋安全鉴定费2400元不属于龙德业公司承担保修义务范围内的费用，不予承担。一审法院认为：案外人张冰燕、邓樑与龙德业公司签署《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附录一住宅质量保证书）后将涉案房屋转让给廖小灵、汤桂军，廖小灵、汤桂军承继了该合同的权利。本案是因房屋质量问题产生纠纷，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”，涉案房屋存在的质量问题，有廖小灵、汤桂军提交的房屋的相关照片和双方当事人当庭的陈述，以及广东建准检测技术有限公司出具的《房屋完损性鉴定报告》在案证实，且龙德业公司对房屋存在的质量问题亦无异议，一审法院予以确认。至于房屋质量问题是否在保修期内，龙德业公司确认涉案房屋于2012年12月30日交付，按《广州市龙德业房地产开发有限公司联体住宅质量保证书（业主自行装修）》载明的内容，认可廖小灵、汤桂军提出的房屋质量问题是属于保修范围内，并愿意履行维修责任，因此涉案房屋的质量问题未过保修期。根据廖小灵、汤桂军的陈述，涉案房屋于2014年3、4月出现渗水等质量问题，经过龙德业公司的两次维修未果，直到2017年12月6日广东建准检测技术有限公司出具《房屋完损性鉴定报告》时，涉案房屋仍存在诸多质量问题，对此廖小灵、汤桂军主张要求自行委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由龙德业公司承担，合法合理，一审法院予以支持。至于修复的费用，涉案房屋是龙德业公司带装修交付，案外人张冰燕、邓樑未使用就转让给廖小灵、汤桂军，廖小灵、汤桂军也未改动装修直接入住几个月就发现房屋质量问题，且当事人双方对广东信怡工程造价咨询有限公司出具《工程造价鉴定意见书》的鉴定结论均无异议，故一审法院采信涉案房屋的修复工程造价为47727.50元。至于廖小灵、汤桂军主张的修复费8000元、租房费9080元、房屋安全鉴定费2400元，因廖小灵、汤桂军未提供合法有效证据证实有修复、租房的事实，对于房屋安全鉴定费是廖小灵单方委托，且法院也委托了鉴定，因此上述请求缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款的规定，于2019年9月22日作出一审判决：一、广州市龙德业房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向廖小灵、汤桂军支付房屋修复费用47727.50元；二、驳回廖小灵、汤桂军的其他诉讼请求。本案受理费2436.5元，由廖小灵、汤桂军负担1461.5元，广州市龙德业房地产开发有限公司负担975元。评估鉴定费46900元，由广州市龙德业房地产开发有限公司负担。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。另查，张冰燕、邓樑与龙德业公司于2011年10月7日签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》内容为：……第二十五条工程质量保修正常使用下，该商品房的建筑工程质量保修期限不得低于以下期限：……（二）屋面防水工程3年；（三）墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；（四）墙面、顶棚抹灰层脱落1年……房屋建筑工程保修期从交付之日起计算。《广州市龙德业房地产开发有限公司联体住宅质量保证书（业主自行装修）》中载明，保修项目为屋面防水的（正常使用条件下）保修期限为5年，外墙面、厨房和卫生间地面、管道渗漏的（正常使用条件下）保修期限为5年，内墙面、顶棚抹灰层脱落（正常使用条件下）的保修期限为2年。二审诉讼中，龙德业公司和廖小灵、汤桂军均确认涉案房屋是带装修出售的。龙德业公司表示，其司在一审诉讼中表示愿意按照联体住宅质量保证书承担保证责任，是基于涉案房屋是龙德业公司自行装修情形才作出的退让，联体住宅质量保证书的右上角注明该套房屋是业主自行装修的类型，而涉案房屋并不属于业主自行装修的类型；龙德业公司在一审中之所以愿意按照联体住宅质量保证书的保修期限承担责任，是认为如果涉案房屋最终由其司自行维修，即可节省本案两笔高达五万元的鉴定费。关于二楼房间的维修事项问题是否已超过工程质量保修期的问题，龙德业公司认为其司交付房屋的时间是2012年12月30日，而廖小灵、汤桂军自认在2014年3月4日才出现渗水问题，已超过商品房预售合同第二十五条第四项约定的一年的保修期。廖小灵、汤桂军则认为商品房预售合同第二十五条强调的是正常使用情况下的保修期，而涉案房屋的墙体是严重渗水、漏水造成的发霉、发黑，不是在正常使用情况之下，因此不适用商品房预售合同第二十五条约定的保修期。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：涉案房屋二楼房间存在的质量问题，龙德业公司是否应当承担保修责任。因涉案房屋是开发商带装修出售的，并非由业主自行装修，故房屋建设工程质量不宜直接适用联体住宅质量保证书（业主自行装修）中列明的保修期限。一审判决依龙德业公司在一审诉讼中自认的保修期限，所作处理并非没有依据。一审判决由龙德业公司以支付房屋修复费用的方式承担保修责任，也符合本案实际情况。现有材料显示，涉案房屋前手业主与龙德业公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》第二十五条载明，工程质量保修正常使用下，该商品房的建筑工程质量保修期限不得低于以下期限：……（二）屋面防水工程3年；（三）墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；（四）墙面、顶棚抹灰层脱落1年……房屋建筑工程保修期从交付之日起计算。案件事实表明，涉案房屋二楼房间存在的质量问题是由于房屋的南、北墙渗水导致出现墙面发黑、发霉、抹灰层脱落，并不属于合同约定的正常使用情况下出现墙面、抹灰层脱落的情况。龙德业公司上诉主张按照其司与购房人所签《广州市商品房买卖合同（预售）》第二十五条第四项的约定，涉案房屋二楼房间的维修事项已超过1年的保修期限，要求该部分维修费用由廖小灵、汤桂军自行承担，所持理由并不成立，本院不予支持。需要指出的是，依《建设工程质量管理条例》第四十条规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年。有鉴于此，龙德业公司上诉依预售合同的相关约定排除保修责任的承担，亦于法不符。综上所述，龙德业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费63元，由广州市龙德业房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  刘 卉审判员  白小云二〇二〇年四月二十六日书记员  吴敏玲张家齐