新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）新28民终310号 上诉人（原审原告）：樊世仲，男，1946年11月18日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区轮台县。委托诉讼代理人：张利军，新疆恒秉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邓军，男，1971年7月18日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区轮台县。委托诉讼代理人：李近近，北京盈科（库尔勒）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郭宗平，男，1971年2月21日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区轮台县。上诉人樊世仲因与被上诉人邓军、郭宗平房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区轮台县人民法院（2019）新2822民初1348号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年4月4日立案后，依法组成合议庭，于2020年4月10日公开开庭进行了审理。上诉人樊世仲及其委托诉讼代理人张利军，被上诉人邓军委托诉讼代理人李近近、被上诉人郭宗平等到庭参加诉讼，本案现已审理终结。樊世仲上诉请求：请求撤销一审判决，支持上诉人的诉讼请求。一审法院认定上诉人的主张已过诉讼时效是错误的。被上诉人托欠上诉人的租金，上诉人一直在催要，被上诉人一直答应支付，直到2019年5月份政府决定拆迁让其搬走，被上诉人才把存放在上诉人院内的机器设备出售，上诉人才向轮台县法院起诉。在第一次诉讼（2019）新2822民初750号案中，被上诉人还提出反诉，也进行了答辩，从未提出诉讼时效抗辩，作为占用费，被上诉人是2019年5月份才因拆迁而搬走的从搬走到上诉人起诉不到两个月，本案没有超过诉讼时效。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠份案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，规定房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持，因此，被上诉人应当给上诉人支付房屋占有使用费。邓军辩称，1.一审法院认定上诉人主张已过诉讼时效是正确的，理由如下：双方租赁合同中约定，每年的租金付款期限为当年的4月18日，2015年至2016年的租金的诉讼时效自2015年4月19日起算，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三款的规定“延付或者拒付租金的”的诉讼时效期间为一年，本案截止2016年4月18日均已超过诉讼时效。2.双方租赁合同约定租赁房屋的用途为住宿、加工。合同签订后，2013年4月18日，被上诉人向上诉人交纳了第一年的租金15,000元。之后被上诉人搞加工需要办理工商营业执照和税务登记证时，上诉人不配合提供房产证和土地证，被上诉人无法生产，合同目的无法实现，2014年4月被上诉人全部撤离了该房屋，未继续在此住宿、加工，将房屋返还上诉人，上诉人并未提出异议。自2014年4月起该合同实际未履行。3.上诉人主张的支付房屋占用使用费50,000元及违约金15,000元于法无据，被上诉人合同未履行的原因是上诉人的原因未能给被上诉人提供房产证和土地证致使被上诉人无法办理营业执照，无法实现合同中加工的目的，造成被上诉人投资项目流产，损失重大，被上诉人保留向上诉人追诉的权利。请求二审驳回上诉人的诉讼请求，维持原判。郭宗平辩称，答辩意见与邓军一致。樊世仲向一审法院起诉请求：请求依法判令两被告支付房屋使用费50,000元、违约金15,000元，合计65,000元。事实与理由：2013年原、被告签订了一份房屋租赁合同，约定原告将自己位于××县处的28间房屋及院子出租给两被告，期限为三年（自2013年4月18日至2016年4月18日），合同签订后，被告只支付了第一年的租金，现合同已到期，被告剩余两年的房屋占有使用费50,000元至今未付。原告多次索要，被告拒付，故诉至法院。一审法院认定事实：2013年4月18日，樊世仲与邓军、郭宗平签订一份《房屋租赁合同》，约定樊世仲将位于314国道660公里处的25间房屋和8亩院子租赁给邓军、郭宗，租赁期限从2013年4月18日至2016年4月18日，租金共计65,000元，第一年支付15,000元，第二年支付20,000元，第三年支付30,000元，每年租金必须在当年4月18日支付，房屋用途为住宿、加工；还约定任何一方违约，需向另一方支付违约金50,000元。另查明，樊世仲无法提供涉案房屋的产权证明、土地使用权证及规划许可证，且自认其于2019年7月向本院提起诉讼。一审法院认为，本案的争议焦点问题为：一、原、被告签订的房屋租赁合同是否有效；二、原告的主张是否已过诉讼时效。针对焦点一。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，本案中，经一审法院庭审查明，原告租赁的房屋在轮台县工业园区红线区内，原告在未取得建设工程规划许可证的情况下建造房屋，并与被告签订房屋租赁合同，该合同应为无效合同。针对焦点二。一审法院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条“下列的诉讼时效期间为一年：（一）身体受到伤害要求赔偿的；（二）出售质量不合格的商品未声明的；（三）延付或者拒付租金的；（四）存财物被丢失或者损毁的”及《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算”之规定，本案中，最后一期给付租金的时间应为2016年4月18日，诉讼时效也应从2016年4月19日起算，计算一年，诉讼时效届满期限为2017年4月18日。原告自认其于2019年7月向本院起诉，且未提供在诉讼时效内主张过债权的证据，应承担由此带来的不利后果。对被告郭宗平辩称原告的主张已过诉讼时效的辩解，于法有据，一审法院予以采纳。对原告主张房屋占有使用费及违约金的诉请，一审法院依法不予支持。被告邓军经合法传唤未到庭应诉，视为对法律赋予的诉讼权利的放弃，应承担相应的法律后果。遂判决：驳回原告樊世仲的诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据，本院二审查明的事实与原审相同。本院认为，本案的争议焦点问题为：一、上诉人樊世仲的主张是否已过诉讼时效。二、上诉人樊世仲与被上诉人邓军、郭宗平签订的房屋租赁合同是否有效，上诉人樊世仲请求依法判令被上诉人邓军、郭宗平支付房屋使用费50,000元、违约金15,000元，合计65,000元。是否应予支持。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定“下列的诉讼时效期间为一年：（一）身体受到伤害要求赔偿的；（二）出售质量不合格的商品未声明的；（三）延付或者拒付租金的；（四）存财物被丢失或者损毁的”及《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算”之规定，结合本案当事人双方签订的《房屋租赁合同》，最后一期给付租金的时间应为2016年4月18日，诉讼时效也应从2016年4月19日起算，计算一年，诉讼时效届满期限为2017年4月18日。上诉人樊世仲在一二审也未能提交向被上诉人邓军、郭宗平在诉讼时效期间内主张过债权的证据，也没有证据证明在此期间发生诉讼时效期间中止、中断或延长的情况，因此、上诉人樊世仲的上诉理由不能成立，原审法院处理正确。关于双方当事人所签订的《房屋租赁合同》是否有效的问题，上诉人樊世仲给被上诉人邓军、郭宗平租赁的房屋是在轮台县工业园区红线区内，上诉人樊世仲在未取得建设工程规划许可证的情况下建造房屋，也无房屋产权证并签订房屋租赁合同，该合同应为无效合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠份案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持，但上诉人樊世仲未在法律规定的诉讼时效期间主张自己的民事权利，对上诉人樊世仲主张房屋占有使用费及违约金的上诉请求，不符合法律规定，原审法院不予支持处理正确。综上所述，上诉人樊世仲的上诉请求不能成立，应当予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1425元，由上诉人樊世仲负担。本判决为终审判决。审  判  长   李 杰审  判  员   刘 强审  判  员   杨 娜二 〇 二 〇 年 四 月 二 十 六 日书  记  员   夏依旦