广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终5154号上诉人（原审原告）：陈志辉，男，1951年10月3日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区。被上诉人（原审被告）：广州市荔湾区土地房屋管理所。住所地：广州市荔湾区宝源路91-93号。法定代表人：杨丹，所长。委托诉讼代理人：陈斯毅，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄启鸿，北京大成（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市阳河物业管理有限公司。住所地：广州市荔湾区西华路542号。法定代表人：卢飞鹏，总经理。委托诉讼代理人：陈家惠，女，该单位职工。被上诉人（原审被告）：广州市穗华房产开发有限公司。住所地：广州市越秀区越华路43号三楼。法定代表人：蔡效东，总经理。委托诉讼代理人：谈建豪，男，该单位职工。委托诉讼代理人：古剑虹，女，该单位职工。被上诉人（原审被告）：广州市荔湾区住房和建设局。住所地：广州市荔湾区信义路21号。负责人：游志红，局长。委托诉讼代理人：陈斯毅，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄启鸿，北京大成（广州）律师事务所律师。上诉人陈志辉因与被上诉人广州市荔湾区住房和建设局（以下简称荔湾区住建局）、广州市荔湾区土地房屋管理所（以下简称荔湾区房管所）、广州市阳河物业管理有限公司（以下简称阳河公司）、广州市穗华房产开发有限公司（以下简称穗华公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初10049号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈志辉上诉请求：1.荔湾区住建局、荔湾区房管所、阳河公司、穗华公司给广州市荔湾区xxx号租户陈志辉合理的解释及相关政府文件和规定细则；2.荔湾区住建局、荔湾区房管所、阳河公司、穗华公司按政府指导价定价履行对陈志辉关于广州市荔湾区中山七路xxx号首层和《有关自搭阁楼的租金规定》；3.本案诉讼费用由荔湾区住建局、荔湾区房管所、阳河公司、穗华公司承担。事实与理由：陈志辉已提交了所有有关证据及原件。陈志辉家自1991年6月l5日迁入新编中山七路145号(现门牌，广州市荔湾区中山七路xxx号)。陈志辉原是广州市第一机械制造厂职工，该房屋是工厂分配给陈志辉的宿舍，这是陈志辉工作十几年单位分给陈志辉的国家福利房，荔湾区住建局、荔湾区房管所、阳河公司、穗华公司不作政策解释和补偿，无理判我败诉，陈志辉坚决不服。为了保护我的合法权益，特向二审法院提出上诉，请给予合理判决。荔湾区住建局、荔湾区房管所二审答辩：同意一审判决的处理结果，不同意陈志辉的上诉请求。阳河公司二审答辩：同意一审判决的处理结果，不同意陈志辉的上诉请求。穗华公司二审答辩：同意一审判决的处理结果，不同意陈志辉的上诉请求。陈志辉于2019年11月19日向一审法院提起本案诉讼，请求：1、请求法院判决荔湾区住建局、荔湾区房管所、阳河公司、穗华公司立即停止在广州产权交易所对广州市荔湾区中山七路xxx号首层、阁楼公开竞价招租相关流程；2、请求法院判决荔湾区住建局、荔湾区房管所、阳河公司、穗华公司按政府指导价14498.8元/月履行对陈志辉关于广州市荔湾区中山七路xxx号首层、阁楼租赁权的约定，要求荔湾区住建局、荔湾区房管所、阳河公司、穗华公司与陈志辉签订租赁合同，将该房屋出租给陈志辉使用。3、本案诉讼费用由荔湾区住建局、荔湾区房管所、阳河公司、穗华公司承担。一审法院经审理查明：广州市荔湾区中山七路xxx号是原广州市荔湾区国土资源和房屋管理局接管的经租产。1991年，穗华公司、广州市荔湾实业开发公司（甲方）与陈志辉（乙方）签订《具结书》，约定：由甲方投资兴建的荔湾大厦居民回迁楼现已建成进行回迁安置使用，甲方安排乙方的回迁套间在新编中山七145号房（居住面积38.29平方米），乙方定于7月15日进行回迁，因回迁套间比协议面积多13.79平方米，乙方愿意以750元/平方米的建造工料价款补偿给甲方，等等。陈志辉表示其向广州市荔湾大厦筹建办公室支付了10342.5元购买租赁权，并提供了广州市荔湾大厦筹建办公室出具的收据作为证据。该《具结书》签订后，陈志辉回迁至案涉房屋，并与原广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局签订了房屋租赁合同。2014年4月9日，荔湾区房管所作为原广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局的委托代理人（甲方）与陈志辉（乙方）签订最后一份租赁合同即《广州市直管房租赁合同（非住宅）》，约定：甲方将坐落在荔湾区中山七路xxx号首层及阁楼部位（产别：经租产）的房地产出租给乙方作商业、办公用途，建筑面积83.5平方米；租赁期限自2013年7月1日至2015年6月30日，每月租金14498.8元；乙方必须服从甲方及受甲方委托的房地产管理机构的管理，甲方同时委托阳河公司对上述房屋进行租金收缴、修缮和日常管理等事务，等等。上述合同到期后，陈志辉一直按月租金14498.8元的标准交租，并使用案涉房屋至今。2017年12月18日，荔湾区房管所向陈志辉发出《非住宅公开招租告知函》，通知陈志辉案涉房屋将通过公开市场方式出租等等。同日，陈志辉签署《非住宅公开招租同意书》，内容为：我方认可并承诺按照上述《告知函》的内容办理有关事宜，决定参与投标，等等。2019年10月14日，阳河公司向陈志辉发出《通知》，告知陈志辉案涉房屋将于2019年10月11日至2019年11月6日在广州产权交易所网站挂网公告，请在公告期内报名并到现场递交资料办理手续等等。荔湾区房管所表示，因陈志辉提起本案诉讼，广州市产权交易所暂停了相关招租程序。一审庭审中，陈志辉为证明对案涉房屋加建了阁楼并支付罚款，提交了《处理非法占地与违章建筑通知书》及罚款收据作为证据，上述证据显示违章建筑总面积33.94平方米，罚款1018元。陈志辉为证明公开招租的租金极高，因此导致商铺空置无人承租，提交了成交结果公示、照片等作为证据。另查：2016年6月3日，广州市荔湾区人民政府办公室印发荔府办[2016]22号《广州市荔湾区住房和建设局主要职责内设机构和人员编制规定的通知》，将原市国土资源和房屋管理局荔湾区分局涉及辖区内住房保障等职责划入广州市荔湾区住房和建设局。一审法院认为：陈志辉以案涉房屋公开竞价招租损害了其以政府指导价承租案涉房屋的永久租赁权为由提起本案诉讼，并提交《具结书》、购买租赁权10342.5元的收据及支付违建罚款收据等作为其享有永久承租权的证据。对此一审法院认为，首先，《具结书》中约定的款项10342.5元是作为增大面积的建造工料价款由陈志辉补偿给穗华公司与广州市荔湾实业开发公司。其次，即使广州市荔湾大厦筹建办公室出具的收据写明收到的是购买租赁权的价款10342.5元，但根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条对租赁期限的规定，并无永久租赁权一说。第三，案涉房屋的权利人与出租人是荔湾区住建局，其有权决定房屋的招租方式、租金价格及承租人等，而穗华公司、广州市荔湾实业开发公司或广州市荔湾大厦筹建办公室不享有房屋的使用、收益等权利，无权决定租赁期限、承租权等事项。第四，案涉房屋至今仍由陈志辉以14498.8元/月的对价向荔湾区住建局承租，陈志辉的租赁权尚未受到侵犯。综上，陈志辉要求停止案涉房屋公开招租并要求以14498.8元/月承租案涉房屋的诉讼请求依据不足，一审法院不予支持。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于2019年12月24日作出一审判决：一、驳回陈志辉要求广州市荔湾区土地房屋管理所、广州市阳河物业管理有限公司、广州市穗华房产开发有限公司、广州市荔湾区住房和建设局立即停止在广州产权交易所对广州市荔湾区中山七路xxx号首层、阁楼公开竞价招租相关流程的诉讼请求。二、驳回陈志辉要求广州市荔湾区土地房屋管理所、广州市阳河物业管理有限公司、广州市穗华房产开发有限公司、广州市荔湾区住房和建设局按政府指导价14498.8元/月履行对陈志辉关于广州市荔湾区中山七路xxx号首层、阁楼租赁权的约定，要求广州市荔湾区土地房屋管理所、广州市阳河物业管理有限公司、广州市穗华房产开发有限公司、广州市荔湾区住房和建设局与陈志辉签订租赁合同，将该房屋出租给陈志辉使用的诉讼请求。案件受理费50元，由陈志辉负担。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审诉讼中，陈志辉表示其承租涉案房屋是作商铺经营使用，因房屋重新拍卖招租的租金过高，其不会参与拍卖竞租，并要求穗华公司或荔湾区房管所退还10342.5元。关于10342.5元的性质，陈志辉认为是回迁安置时其购买多出协议面积的13.79平方米的永久使用权。穗华公司表示荔湾大厦筹建处实际收取了上述款项，陈志辉因支付10342.5元获得了13.79平方米的租赁权与原拆迁房屋的面积一起使用，但产权归荔湾区房管局名下。二审诉讼中，陈志辉以自搭阁楼为由还表示要求房管部门退回从2013年7月至今阁楼部分的租金。本院认为：本案需要处理的问题是，陈志辉是否有权继续承租涉案房屋。案件事实表明，涉案房屋为非住宅性质，由陈志辉向原广州市荔湾区国土资源和房屋管理局承租用作商铺经营使用，至今已有二十年。双方所签最后一份《广州市直管房租赁合同（非住宅）》已于2015年6月30日届满，荔湾区住建局于2017年12月18日通知陈志辉参加公开招租，陈志辉已签署非住宅公开招租同意书。陈志辉提起本案诉讼，以其已支付13.79平方米租赁权对价、为加建阁楼缴付罚款，要求停止涉案房屋的公开招租，依据并不充分：陈志辉所持理由，并不能改变其作为非住宅房屋承租人的身份，不能阻却房屋所有权能的行使；在此前的非住宅房屋租赁合同期满之后，陈志辉要求荔湾区住建局、荔湾区房管所、阳河公司、穗华公司与其签订租赁合同，将涉案房屋继续出租，不符合合同当事人自愿原则。陈志辉在本案二审诉讼中表示因公开竞租的租金过高不会参加公开招租，为其自身权利处分。其要求穗华公司或荔湾区住建局向其返还10342.5元，以及要求房管部门退回从2013年7月至今阁楼部分的租金，并不是陈志辉本案起诉所提诉讼请求的内容。陈志辉上诉主张涉案房屋是其工作单位分配的福利房，并不改变其与房管部门签订非住宅房屋租赁合同的事实，不影响本案租赁关系的处理。综上所述，陈志辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由陈志辉负担。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  刘 卉审判员  白小云二〇二〇年四月二十七日书记员  吴敏玲黄咏欣阮志雄