海南省临高县人民法院民事判决书（2019）琼9024民初1985号原告：郑红星，男，1964年4月30日出生，汉族，现住海南省临高县，公民身份号码×××。原告：林秀芬，女，1968年1月5日出生，汉族，现住海南省临高县，公民身份号码×××。共同委托诉讼代理人：吴嫡，海南云联律师事务所律师。被告：郑不伟，女，1957年3月12日出生，汉族，现住海南省临高县，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：符小婷，女，1995年7月23日出生，汉族，现住海南省临高县。被告：黄秀旺，男，1956年4月12日出生，汉族，现住海南省临高县，公民身份号码×××。原告郑红星、林秀芬诉被告郑不伟、黄秀旺房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑红星、林秀芬及其委托诉讼代理人吴嫡，被告郑不伟及其委托诉讼代理人符小婷到庭参加诉讼。被告黄秀旺经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告郑红星、林秀芬向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告于2014年6月3日签订的《房屋转让协议书》无效；2、判令二被告承担连带责任，向二原告返还转让费14万元及债务实际清偿之日的利息，利息现暂计39179元（按中国人民银行同期贷款利率计算，从2014年6月3日起暂计至2019年9月26日止）；3、判令二被告承担连带责任，向二原告支付损失赔偿金43214元（包括不锈钢大门材料费及人工费11954元、厕所改造材料费及人工费3500元、公路铺路分摊费3000元、房屋装修材料费和人工费23860元）及债务实际清偿之日的利息，现暂计5918元（按中国人民银行同期贷款利率计算，从2016年11月1日起暂计至2019年9月26日止）；4、本案诉讼费用全部由两被告承担。事实与理由：原告与被告同为海南省临高县新盈镇人，两原告是夫妻关系，两被告是夫妻关系。2014年6月3日，双方签订《房屋转让协议书》，被告将位于海南省临高县新盈镇抱蛟村龙昆土地开发区第七栋21号宅基地上一层房屋转让给原告，房屋具体位置为黄红梅房屋后围墙名池塘，四至为东至符不六，西至桂月梅，南至公路，北至小飞飞学校，转让价格为14万元。被告收款后该房屋一切权属归原告，与被告无关。随后，原告支付14万元转让费后即入住至今，并于2016年10月对该房屋进行了装修改造。2017年7月4日，北京达盟兄弟有限责任公司（以下简称达盟公司）向临高县人民法院起诉称，原告所购买的房屋侵犯了达盟公司的国有土地使用权，国有土地使用证号：临国用（11）字第（外）-21号，请求人民法院判决原告排除妨害，自行拆除建造在达盟公司土地上的房屋，即本案原告向被告购买的房屋。案件经临高县人民法院和海南省第二中级人民法院审理，于2019年9月作出终审判决确定，原告须于判决生效后10日内自行拆除建造在达盟公司持有的临国用（11）字第（外）-21号项下的土地范围内的房屋（即本案原告向被告购买的房屋），将土地恢复原状。原告向被告购买本案房屋时，被告向原告保证该房屋和土地权属清晰无争议，原告才放心购买并居住至今长达5年多的时间。现因达盟公司的起诉，导致法院作出判决拆除该房屋，原告将遭受巨大的经济损失，因被告的欺骗和过错行为导致的原告损失应当依法赔偿。原告为保护自身合法权益不受侵犯，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定向人民法院提起诉讼，请求法院判如所请。原告郑红星、林秀芬向本院提交如下证据：1、房屋转让协议书，证明原告向被告购买本案涉案房屋的事实；2、照片6张，证明原告购买房屋的装修期间的情况和现状；3、收条7张，证明原告购买房屋后对房屋进行了部分装修以及花费装修费用的事实；4、（2017）琼9024民初943号民事判决、（2019）琼97民终1431号民事判决，证明判决生效，房屋将被拆除的事实。被告郑不伟辩称：一、原告所诉第一项请求确认原告与被告于2014年6月3日签订的《房屋转让协议书》无效。被告认为，事实上原告与被告签订的《房屋转让协议书》即为双方达成的房屋买卖合同，在不违反法律、行政法规的强制性规定情况下，应属有效协议。双方都按照约定履行协议条款。原告在该房屋居住6年之久，没有任何党政机关单位和个人提出异议。但涉案房屋案外人达盟公司以“海南省临高县人民法院（2017）琼9024民初943号民事判决，郑红星自行拆除建造房屋将土地恢复原状，二中院予以维持”为由，向县法院申请执行，目前该院未强制执行。涉案该房屋上存在司法执行构成该房屋履行障碍。但被告认为，双方签订《房屋转让协议书》已经履行完毕。根据相关法律规定该行为并不影响双方当事人签订的《房屋转让协议书》的效力。根本不存在房屋转让协议书无效情形。故，请法庭予驳回原告第一项请求。二、原告所诉第二项判令二被告承担连带责任，向二原告返还转让费14万元。被告认为，即使原告诉求返还转让费14万元，但原告对买卖涉案房屋均有过错，应当承担相关法律责任。至于利息，被告认为，原告的第二项诉求中“关于二被告返还转让费14万元”已经超过三年诉讼时效；至于第二项诉求中“关于二原告返还转让费14万元及债务实际清偿利息”，没有合同及法律依据。因为房屋买卖合同，双方都按《协议书》已经履行完毕，原告支付房款，被告交付房屋给原告使用居住6年之久。故，原告提出该项诉求过度维权，毫无道理。退一步讲，如果原告坚持被告付转让房屋价14万元的利息的话，相反，原告应当支付被告的交付房使用租费，每月租金2000元，更为合理合法。三、原告第三项请求：判令二被告承担连带责任，向二原告支付损失赔偿金43214元（包括不锈钢大门材料费及人工费11954元、厕所改造材料费及人工费3500元、公路铺路分摊费3000元、房屋装修材料费和人工费23860元）及债务实际清偿之日的利息，现暂计5918元（按中国人民银行同期贷款利率计算，从2016年11月1日起暂计至2019年9月26日止），被告不认可。因为被告房屋转让金为人民币14万元，原告将房屋装修（包括不锈钢门窗）都完整、完好并无损坏及发生一切费用与被告无关联性。故，原告提出该项诉求，毫无事实根据和法律依据。综上，原告所诉要求确认上述房屋买卖合同无效，没有依据及原告赔偿上述各项请求，与本案毫无关联，不能证明其主张，故原告的各项诉讼请求均予以驳回，请求法院作出公正合理的裁判。被告郑不伟向本院提交如下证据：1、地契，证明房屋来源是合理合法的，房屋是海南省残联房地产开发总公司临高分公司（以下简称残联公司）赠与被告郑不伟的，房屋来源合法，并不存在恶意欺骗；2、协议书，证明残联公司以七块地契抵劳工工资给郑不伟；3、收款收据，证明郑不伟帮残联公司转让残联公司的土地。被告黄秀旺向本院提交了答辩状，答辩意见与被告郑不伟一致。被告黄秀旺未提交证据。经庭审举证质证，本院对在案证据作如下认证：（一）对于原告郑红星、林秀芬所举的证据。被告郑不伟质证称对证据1的真实性、合法性、关联性没有异议；对证据2的真实性予以认可，照片中的房屋确实是被告转让给原告使用的，房屋面貌的改变与本案无关；对证据3的真实性、合法性、关联性不予认可，与本案无关联，收条不能证明钱的来源，还有装修材料的具体情况，这些费用是否是用来装修房屋的款项，这些收条是二原告自愿付费，与被告无关；对证据4的真实性、合法性均予确认，关联性不予确认。被告黄秀旺经依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证质证的权利。本院经审查认为，原告郑红星、林秀芬提交的证据1-2、4内容真实、来源合法，与本案具有关联性，本院予以确认；对于证据3，因没有其他证据佐证，仅凭这些他人出具的收条不能证明原告装修的投入和其他费用，本院不予采信。（二）对于被告郑不伟所举的证据。原告郑红星、林秀芬质证称证据1不是原件，对其的真实性、合法性、关联性及证明内容均不予认可，从该份证据无法看出宅基地到底是不是涉案宅基地，即使是抵工资，郑不伟本身就不是宅基地所在村的村民，取得宅基地不合法，且该证据与本案无关，抵工资立的地契不是合法行为，没有相关政府机关的颁证；对证据2-3的真实性、合法性、关联性均不予认可，协议书和收款收据都不能证明与涉案房屋所涉及的土地有关，无法证明跟郑不伟转让的房屋是建造在她合法取得的宅基地上的，这些证据也不能显示郑不伟已经合法取得了这些宅基地的合法使用权，残联公司也不是涉案土地的合法使用权人，故无法将这些土地的使用权抵押给郑不伟。被告黄秀旺经依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证质证的权利。本院经审查认为，被告郑不伟提交的证据1-3并非有权机关颁发的宅基地权属证书，不能作为确认宅基地权属的依据，故对其证明内容不予采信。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年6月3日，原告林秀芬、郑红星夫妇与被告郑不伟、黄秀旺夫妇签订《房屋转让协议书》，约定郑不伟、黄秀旺将位于黄红梅房屋后围墙名池塘即临高县新盈镇抱蛟村龙昆土地开发区第七栋21号的一间一层楼房转让给林秀芬、郑红星，四至为东至符不六，西至桂月梅，南至公路，北至小飞飞学校，价格为人民币14万元。同日，原告向被告支付房屋转让费14万元，被告将涉案房屋交付给原告使用。交付时，涉案房屋为一间一层的毛坯房，原告对房屋进行简单装修后入住使用。2017年7月4日，本院立案受理原告北京达盟兄弟有限责任公司（以下简称达盟公司）诉被告郑红星及第三人海南省残联福利房地产开发总公司临高分公司（以下简称残联福利临高分公司）恢复原状纠纷一案，于2019年1月15日作出（2017）琼9024民初943号民事判决，判决郑红星自行拆除建造在达盟公司持有的临国用（11）字第（外）-21号《中华人民共和国土地使用证》项下土地范围内的房屋，将土地恢复原状。郑红星不服提起上诉，海南省第二中级人民法院于2019年9月5日作出（2019）琼97民终1431号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。因上述涉案房屋系向被告郑不伟、黄秀旺购买所得，现被法院判决拆除，原告林秀芬、郑红星遂向本院提起诉讼，要求判如所请。另查明：在审理过程中，原告林秀芬、郑红星申请对涉案房屋的装修改造部分的价值进行评估鉴定，本院依法委托定宇设计咨询有限公司进行评估鉴定。2020年3月3日，定宇设计咨询有限公司以申请人提供的证据材料未达到鉴定的最低要求及申请人未支付鉴定费为由，作出定宇鉴函[2020]001号《终止鉴定函》，终止鉴定。本院认为:《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案房屋所涉及的土地经法院生效判决确认属于达盟公司持有的临国用（11）字第（外）-21号《中华人民共和国土地使用证》项下的土地范围内，达盟公司系该地合法使用权人，被告郑不伟、黄秀旺不具有对该地使用、处分的权利，且未依法取得涉案房屋的权属登记证书，现被告将该房屋转让给原告，双方签订的《房屋转让协议书》违反了法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效。根据《合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，原、被告签订的《房屋转让协议书》无效，所取得的财产应予返还，故原告请求被告返还已支付的房屋转让款14万元，本院予以支持。被告作为出让方，对该无效的房屋买卖行为存在主要过错，原告作为买受人，未尽到审查义务亦有一定过错，原告支付房屋转让款的利息损失，以及被告售房给予原告的居住利益损失，因双方均有过错应自行承担，故对原告请求被告支付房屋转让费利息的诉讼请求，本院不予支持。原告主张被告赔偿其用于装修房屋的费用、公路铺路分摊费损失，未能提供有效证据予以证明，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告林秀芬、郑红星与被告郑不伟、黄秀旺于2014年6月3日签订《房屋转让协议书》无效；二、被告郑不伟、黄秀旺于本判决生效之日起十日内向原告林秀芬、郑红星返还房屋转让款14万元；三、驳回原告林秀芬、郑红星的其他诉讼请求。若被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费2008元，由原告林秀芬、郑红星负担763元，被告郑不伟、黄秀旺负担1245元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。审 判 长 钟小云人民陪审员 王秀玲人民陪审员 邓献新 二〇二〇年四月十日书 记 员 王 靖附适用相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。