贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终188号上诉人（原审被告）：贵州国安社区智诚连锁购物有限责任公司，住所地贵州省贵阳市云岩区中坝路16号贵州山桥农资产品物流配送中心1层1号。法定代表人：刘吉重，系该公司董事长。委托诉讼代理人：陈祖敏，贵阳市云岩区黔东法律服务所法律工作者，证号：32401132100011。被上诉人（原审原告）：贵阳保利海明房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区延安中路56号世贸广场A座15楼。法定代表人：朱坚，系该公司总经理。委托诉讼代理人：刘元芳，贵州鼎尊律师事务所律师，执业证号：15201201311603606。委托诉讼代理人：潘冠青，贵州鼎尊律师事务所实习律师。上诉人贵州国安社区智诚连锁购物有限责任公司（以下简称智诚购物公司）因与被上诉人贵阳保利海明房地产开发有限公司（以下简称保利海明房开公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵阳铁路运输法院（2019）黔8601民初804号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人智诚购物公司上诉请求：1、撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1、一审法院诱导被上诉人举证及事后补充调查违法；2、一审法院据上诉人与被上诉人双方之间并未达成一致的磋商信函内容判决不当；3、一审法院据一个封面日期与内容涉及日期相矛盾的，前后不一的测绘报告判决有伪造证据嫌疑；4、一审法院认定上诉人因同一履行义务而放弃时效利益错误；5、一审法院主观臆断判决上诉人承担违约责任错误。被上诉人保利海明房开公司辩称：1、租赁合同约定的租金计算方式为按照实际测绘的建筑面积计算，第四条虽列举了每年的租金，单该列举并不代表双方认定建筑面积为1014平方米；2、被上诉人提交的证据已经足以证明房屋实际面积为1524.86平方米，上诉人应当按照实际面积向被上诉人缴纳租金；3、租金的支付方式为分期支付，本案并未过诉讼时效。保利海明房开公司向一审法院起诉请求：1．被告支付拖欠租金1,026,817.54元；2．被告支付原告违约金432,764.96元（该违约金计算方式为按银行同期贷款利率的四倍计算，支付自2016年6月起至付清款项之日止）；3．本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2011年9月15日，原告保利房开公司（甲方）与贵州智诚连锁有限责任公司（乙方，以下简称贵州智诚公司）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将位于贵阳市云岩区保利·云山国际内一期1＃负二层建筑面积为1014㎡的商铺（注：建筑面积以实际测量面积为准）出租给乙方用于经营社区综合性超市，租赁期限为20年，自2011年8月18日至2031年8月17日。商铺采用先缴纳租金后使用的原则，乙方应于每季度末月15日之前提前缴纳下季度的商铺租金；第1至3年，租金为8.833元／㎡·月。乙方于合同签订后三个工作日内向甲方交纳第一至三年的部分租金80613元，剩余租金在第三年第1、2、3季度每季度末提前15日分别向甲方交纳80613元；从第4年起，租金为26.5元／㎡·月，租金每两年在上年基础上递增6%，合同对每年应当缴纳的租金进行列表式计算，租赁期内缴纳租金总额为7412258.88元。合同第5-4条约定：甲方保留改进、扩充、增加或减少保利·云山国际单位用途、数目或面积的权利（但不能在租期内更改该商铺或该租赁商铺的用途或面积），在行使该权利时，甲方尽量减少给乙方带来的不便。租赁保证金为50000元，乙方于合同签订后三个工作日内向甲方交纳。合同还约定若乙方拖欠甲方租金或其他款项，应承担违约责任，每逾期一天按拖欠金额百分之一计付滞纳金；拖欠时间超过十四天，甲方有权采取停止向乙方提供有关服务等强制措施；拖欠达三十天（含三十天），甲方有权通知解除本合同，除乙方所交租赁保证金不予退还外，乙方还须付清所拖欠的款额及违约金（违约金按拖欠租金总额的百分之三十计算），并无条件把租赁商铺连同原附属物交回甲方。合同签订后，原告将案涉房屋交付被告经营，2011年10月18日至2019年9月5日，被告智诚购物公司一直按合同约定面积1014平方米及约定支付时间向原告支付租金。2016年6月22日，保利贵州置业集团有限公司向贵州智诚公司发出《关于保利·云山项目使用面积与合同面积不符的联系函》，载明贵州智诚公司承租物业实际使用面积与合同约定面积不符，要求贵州智诚公司按约定补交租金；2017年6月26日，贵州智诚公司向保利房开公司出具《关于收到的回函》，载明“贵司在去年6月份来函告知我公司，保利云山所租用的物业实测建筑面积为1524.86平方，要求我公司补交租金……”；2017年8月26日，贵州智诚公司向保利贵州置业集团有限公司资产运营中心出具《回函》，载明：“贵司要求我司一次性补足租金的要求，我司认为是不合理之要求”；2018年1月10日，智诚购物公司致函保利房开公司，载明“我司愿意按照新的面积与贵司签订协议，并从2018年1月开始按新面积计算租金及相关物业费用”；2018年12月6日，智诚购物公司再次致函保利房开公司，载明“我司同意从2019年2月18日起按1524.86平米计算缴纳租金，2018年起我司正式更名为‘贵州国安社区智诚连锁购物有限责任公司’”（即本案被告智诚购物公司）；2019年1月22日、1月25日、4月1日，原、被告双方就案涉物业实测面积起算租金的时间通过函件往来方式沟通协商，但仍未达成一致协议。还查明，2017年10月26日，贵州智诚连锁购物有限责任公司经云岩区市场监督管理局批准，公司名称变更为贵州国安社区智诚连锁购物有限责任公司。被告当庭提交的贵阳市房产测绘队出具的《贵阳市房屋建筑面积测绘报告》，载明：负二层负2-1号房屋套内建面920.30㎡，共有面积604.56㎡，建筑面积1524.86㎡，分摊系数0.656913。该报告预测日期为2008年10月14日，测量日期为2011年7月4日，检查员签字日期为2012年4月25日。2019年10月14日，经原告申请本院出具《律师调查令》，贵阳市房产测绘队于同年10月17日出具《说明》，载明：保利云山国际1号楼的房屋面积测绘报告最终出成果时间为2012年4月25日，成果完成后由房开公司交费自行取图纸，具体取成果时间不详。贵阳市房产测绘队提供的《测绘资质证书》显示其专业范围为乙级：不动产测绘：地籍测绘、房产测绘、行政区域界限测绘。再查明，贵阳市房屋产权监理处于2012年5月28日向保利房开公司发放《商品房销售现房证书》，载明：负2层、负1层、第1层设计用途为商业，建筑面积9410.65㎡。一审法院认为：原告与被告于2011年9月15日签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的规定，该合同合法有效，原、被告双方应当按照合同约定履行合同义务。本案争议焦点为：一、被告是否应当按房屋实测建筑面积向原告支付租金；二、若被告应向原告按房屋实测建筑面积支付租金则租金起算时间为何时；三、被告是否应当向被告承担违约责任。就上述争议焦点，分述如下：一、被告是否应当按房屋实测建筑面积向原告支付租金的问题。根据双方签订的《商铺租赁合同》约定，原告将涉案房屋出租给被告使用，备注明确建筑面积以实际测量面积为准。虽然被告提交的《贵阳市房屋建筑面积测绘报告》拟证实该报告盖章时间为2011年7月4日，但该报告中载明2011年7月4日为测量日期；同时，根据贵阳市房产测绘队出具的《说明》以及《测绘资质证书》，能够说明贵阳市房产测绘队具备房产测绘资质，也能够说明保利云山国际的《贵阳市房屋建筑面积测绘报告》的出具日期并非2011年7月4日；且被告在2018年1月10日、2018年12月6日向原告的回函中亦表明愿意按新面积签订协议及支付租金，故被告智诚购物公司应当向原告按实测建筑面积即1524.86㎡向原告保利房开公司支付租金。二、关于被告向原告支付按房屋实测建筑面积支付租金的起算时间。庭审中被告提出原告的主张超过诉讼时效期间。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条“具有下列情形之一的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的‘当事人一方提出要求’，产生诉讼时效中断的效力：（一）当事人一方直接向对方当事人送交主张权利文书，对方当事人在文书上签字、盖章或者虽未签字、盖章但能够以其他方式证明该文书到达对方当事人的”之规定，被告于2017年6月26日向原告出具《关于收到的回函》载明认可原告于2016年6月曾向其主张补交涉案房屋实测建筑面积为1524.86平方的租金，产生了诉讼时效中断的效力。故被告应当从合同开始履行之日起向原告补交租金，根据原告诉请结合合同约定计算至2019年7月31日为：1.2011年8月18日至2014年8月17日的租金为（1524.86㎡－1014㎡）×8.833元/㎡·月×36个月≈162,447.35元；2.2014年8月18日至2015年8月17日的租金为（1524.86㎡－1014㎡）×26.50元/㎡·月×12个月≈162,453.48元；3.2015年8月18日至2017年8月17日的租金为（1524.86㎡－1014㎡）×28.09元/㎡·月×24个月≈344,401.38元；2017年8月18日至2019年7月31日的租金为（1524.86㎡－1014㎡）×29.78元/㎡·月×（23个月+14天）≈356,910.79元，上述租金共计1,026,213元。原告主张1026817.54计算有误。三、关于被告是否应当向被告承担违约责任的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”以及第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”被告未按合同约定补交租金的行为，已构成违约，应当承担违约责任。根据《商铺租赁合同》约定“若乙方拖欠甲方租金或其他款项，应承担违约责任，每逾期一天按拖欠金额百分之一计付滞纳金；拖欠时间超过十四天，甲方有权采取停止向乙方提供有关服务等强制措施；拖欠达三十天（含三十天），甲方有权通知解除本合同，除乙方所交租赁保证金不予退还外，乙方还须付清所拖欠的款额及违约金（违约金按拖欠租金总额的百分之三十计算），并无条件把租赁商铺连同原附属物交回甲方”，被告已拖欠原告租金超过三十天，违约金应按拖欠租金总额的百分之三十计算，即1,026,213元×30%=307,863.9元，原告主张按银行同期贷款利率的4倍计算不符合合同约定，法院不予支持。关于被告辩称依据《商铺租赁合同》第5-4条“甲方保留改进、扩充、增加或减少保利·云山国际单位用途、数目或面积的权利（但不能在租期内更改该商铺或该租赁商铺的用途或面积），在行使该权利时，甲方尽量减少给乙方带来的不便”约定，原告擅自增加房屋面积，被告不应支付增加部分的租金的抗辩意见，本案涉案房屋的实测建筑面积虽与约定的面积不符，但被告在使用涉案房屋经营的过程中，其经营用途、使用范围并未发生改变，对被告该抗辩意见，法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告贵州国安社区智诚连锁购物有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告贵阳保利海明房地产开发有限公司支付截止2019年7月31日欠付的租金1,026,213元；二、被告贵州国安社区智诚连锁购物有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告贵阳保利海明房地产开发有限公司支付违约金307,863.9元；三、驳回原告贵阳保利海明房地产开发有限公司其他诉讼请求。案件受理费减半收取计8,969元，原告贵阳保利海明房地产开发有限公司负担771元，被告贵州国安社区智诚连锁购物有限责任公司负担8,198元（案件受理费原告已预付，被告在履行本判决时直接向原告支付应承担部分的案件受理费）。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据，被上诉人称其在一审法院判决后申请财产保全花费保全费5,000元，请求二审法院一并处理，并向法院提交保全结案通知书及收据各一份用以佐证。经二审审理查明的事实与原审判决认定事实基本一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，案涉贵阳保利海明房地产开发有限公司保利·云山国际《商铺租赁合同》（以下简称《商铺租赁合同》）第一条第一款虽载明案涉租赁商铺面积为1014平方米，但已明确注明建筑面积以实际测量面积为准，合同第四条虽通过表格列举的方式将租赁合同期限内上诉人智诚购物公司应当缴纳的租金按1014平方米的面积缴纳标准列明，但该条第一款即明确写明“乙方租赁该商铺，租金按建筑面积计算”，而建筑面积已经在第一条明确注明以实际测量面积为准，故上诉人应当按照实际测量建筑面积缴纳租金。案涉《贵阳市房屋建筑面积测绘报告》（以下简称《测绘报告》）虽封面日期为2011年7月4日，但该《测绘报告》内容已经明确注明预测日期2008年10月14日，测量日期为2011年7月4日，且根据贵阳市房产测绘队出具的《测绘资质证书》、《说明》，2011年7月4日为进场实测时间，2012年4月25日为最终出成果时间，贵阳市房产测绘队具备房产测绘资质，故上诉人智诚购物公司认为案涉《测绘报告》作出于案涉《商铺租赁合同》签订之前，被上诉人保利海明公司已经明知实际测绘面积为1524.86平方米情况下依然写明建筑面积为1014平方米是对自己权利的处分的抗辩理由不能成立。故上诉人智诚购物公司应当按照实际测绘面积1524.86平方米向被上诉人保利海明房开公司缴纳租金。关于上诉人智诚购物公司向被上诉人保利海明房开公司按房屋实测建筑面积支付租金的起算时间。被上诉人保利海明房开公司提出超过诉讼时效期间抗辩。据本案查明事实，2016年6月被上诉人保利海明房开公司向上诉人智诚购物公司发送《关于保利·云山项目使用面积与合同面积不符的联系函》（以下简称《联系函》）要求上诉人按测绘面积补交租金，且上诉人智诚购物公司向被上诉人保利海明房开公司出具的《关于收到的回函》中确认已经于2016年6月收到该《联系函》，此后，双方通过函件往来就补交租金事宜进行协商。故被上诉人保利海明房开公司已经于2016年6月通过向上诉人智诚购物公司发送《联系函》的方式主张权利，依法产生诉讼时效中断效力。故上诉人智诚购物公司应当自2015年6月开始向被上诉人保利海明房开公司补交租金。根据被上诉人诉请结合合同约定计算至2019年7月31日为：1.2015年6月18日至2015年8月17日的租金为（1524.86㎡－1014㎡）×26.50元/㎡·月×2个月=27,075.58元；2.2015年8月18日至2017年8月17日的租金为（1524.86㎡－1014㎡）×28.09元/㎡·月×24个月=344,401.38元；3.2017年8月18日至2019年7月31日的租金为（1524.86㎡－1014㎡）×29.78元/㎡·月×（23个月+14天）=356,910.79元，上述租金共计728,387.75元。上诉人未按照合同约定补交租金的行为，已构成违约，应当承担违约责任。根据《商铺租赁合同》约定“若乙方拖欠甲方租金或其他款项，应承担违约责任，每逾期一天按拖欠金额百分之一计付滞纳金；拖欠时间超过十四天，甲方有权采取停止向乙方提供有关服务等强制措施；拖欠达三十天（含三十天），甲方有权通知解除本合同，除乙方所交租赁保证金不予退还外，乙方还须付清所拖欠的款额及违约金（违约金按拖欠租金总额的百分之三十计算），并无条件把租赁商铺连同原附属物交回甲方”，被告已拖欠原告租金超过三十天，违约金应按拖欠租金总额的百分之三十计算，即728,387.75元×30%=218,516.325元。综上所述，原审判决认定事实部分不清，应予改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销贵阳铁路运输法院（2019）黔8601民初804号民事判决第三项，即“驳回原告贵阳保利海明房地产开发有限公司其他诉讼请求”；二、变更贵阳铁路运输法院（2019）黔8601民初804号民事判决第一项为：贵州国安社区智诚连锁购物有限责任公司于本判决生效之日起十日内向贵阳保利海明房地产开发有限公司支付截止至2019年7月31日欠付的租金728,387.75元；三、变更贵阳铁路运输法院（2019）黔8601民初804号民事判决第二项为：贵州国安社区智诚连锁购物有限责任公司于本判决生效之日起十日内向贵阳保利海明房地产开发有限公司支付违约金218,516.325元；四、驳回贵阳保利海明房地产开发有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取8,969元、保全费5,000元，共计13,969元，由被上诉人贵阳保利海明房地产开发有限公司负担3,969元，由上诉人贵州国安社区智诚连锁购物有限责任公司负担10,000元；二审案件受理费16,807元，由被上诉人贵阳保利海明房地产开发有限公司负担5,807元，上诉人贵州国安社区智诚连锁购物有限责任公司11,000元。本判决为终审判决。审判长  王可审判员  刘佳审判员  庞敏二〇二〇年四月十三日法官助理徐贞兰书记员李敏