广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终5156号上诉人（原审被告、反诉原告）：杨凤生，男，1984年4月10日出生，汉族，身份证住址：广东省普宁市。委托代理人：谢海傲，广东广信君达律师事务所律师。委托代理人：林双辉，广东广信君达律师事务所实习人员。被上诉人（原审原告、反诉被告)：林萍，女，1965年11月3日出生，汉族，身份证住址：广东省广州市白云区。委托代理人：王海东，广东启源律师事务所律师。原审第三人：廖博，男，1989年7月23日出生，汉族，身份证住址：广东省广州市白云区。上诉人杨凤生因与被上诉人林萍、原审第三人廖博房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初27326号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人杨凤生上诉请求判令：1、撤销原审判决第二、三、四项；2、杨凤生无需承担损失赔偿82432.8元、鉴定费2400元、垃圾处理费1050元、租金2150元、物业管理费822元；3、本案一、二审诉讼费由林萍承担。事实与理由如下：一、原审认定林萍损失情况与客观事实不符，《火灾事故简易调查认定书》【穗云消火认简字（2019）第0030号】认定火灾损失共计3万元左右，且其中包含杨凤生的个人财产损失，林萍提交的鉴定报告效力上低于行政机关的认定，不符合客观事实，不得作为认定损失的依据；二、原审判令由杨凤生承担30%的赔偿责任缺乏事实和法律依据。前述火灾认定书认定排除人为纵火，不排除电线线路故障，林萍未提供任何证据证明杨凤生与事故的发生存在直接因果关系，故不应认定杨凤生承担30%的责任；三、原审认定租金及物业管理费事实错误。杨凤生实际交付租金至2019年6月20日，物业管理费事实上也支付了部分。被上诉人林萍答辩称：杨凤生的上诉请求缺乏事实及法律依据，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应驳回杨凤生的上诉请求，维持原判。事实与理由如下：一、杨凤生提出按照《火灾事故简易调查认定书》记载的火灾损失共计3万元作为认定火灾导致林萍损失的依据明显错误。该金额仅是消防部门根据火灾情况作出的表面统计数据，其作用仅仅是用于宏观的火灾统计，作为国家消防宏观指导、决策的依据，并非火灾导致的财产实际损失，故不能作为当事人进行民事赔偿的依据。原审法院认定林萍的损失系根据廖博委托广东证诚价格评估有限公司对涉案出租房内的烧毁家具、电器及房屋装修的物品损失价值做出的《关于云桂街7号405房火灾损失价格评估结论书》扣除乳胶床垫4580元等费用而得出，该评估机构及评估师均具备合法的评估资质，评估结论系根据林萍与杨凤生签订的《房屋租赁合同》所附家私电器清单并现场实地勘查实物受损情况而作出，评估结论客观、公正、合理。杨凤生在原审中对评估结论提出异议，但并未提出足以反驳该份评估结论的证据并向原审法院提出重新评估申请，故原审认定林萍的损失正确；二、杨凤生主张林萍未提供任何证据证明杨凤生对火灾事故的发生存在直接因果关系，并据此认为原审法院判定其承担30％的赔偿责任无事实及法律依据，属于本末倒置，无任何理据可言。本案属于房屋租赁合同纠纷，依照《中华人民共和国合同法》的相关规定，林萍将房屋交付杨凤生使用后，杨凤生负有妥善保管义务，在租赁期限届满后，杨凤生应当向林萍返还符合《租赁合同》约定的房屋及《家私家电清单》上记载的物品，这是双方《租赁合同》及《合同法》要求杨凤生必须履行的义务。据广州市公安消防支队白云区大队出具的《火灾事故简易调查认定书》记载，本次火灾事故的起火部分为进门右手边电视柜与沙发位置，燃烧物为电视柜、木质沙发和空调等物品，起火原因可排除人为纵火，不排除电线线路故障。该认定书仅是认定不能排除电线线路故障导致起火，而并未明确引发火灾的直接原因，且杨凤生在使用房屋的近半年内从未告知林萍房屋存在线路故障或因线路老化跳闸等问题。因此，消防部门的认定并不能锁定火灾事故是由于林萍交付杨凤生房屋内的电线线路不合格以及线路故障而致。既然是不明原因导致的火灾，判定林萍、杨凤生应对火灾造成的损失责任时应从双方履行合同过程中是否存在违约行为进行综合判断。首先，林萍交付杨凤生使用的房屋及附属设施设备安全性能在签约时已经双方共同确认。林萍、杨凤生与广州市德才房地产代理有限公司签订的《中介服务三方协议》已经明确载明，林萍、杨凤生已对房屋质量、公建配套等基本情况了解，该协议可以证明林萍交付给杨凤生使用的房屋及附属设施设备的安全性能指标已经双方确认。其次，林萍作为房屋管理人，在将房屋出租给杨凤生的半年时间内，已经尽到了定期检查、监督和管理的义务。林萍分别在2019年3月25日、2019年6月11日到房屋内查看房屋状态，并询问杨凤生房屋使用情况。林萍第二次去房屋处，发现杨凤生在电视机柜台处摆放了大量的泸州老窖牌白酒，度数为52度。当时林萍已经明确告知、提醒杨凤生不要在屋内摆放易燃易爆等危险品，但直到火灾事故发生时，杨凤生仍未将白酒撤掉，且杨凤生有在出租屋内使用大功率烧水器及对电瓶车电池进行充电等危险行为。杨凤生在使用房屋期间的行为已经给房屋带来了严重的安全隐患，并为火灾发生时导致损失的扩大增添了可能性，可见杨凤生并未尽到在使用租赁物期间的消防安全防范义务。最后，火灾发生当天，杨凤生未尽到善良管理人义务，对本次火灾事故的发生负有不可推卸的责任。本次火灾事故发生前，租赁期限未届满。2019年6月6日，杨凤生提出转租并经林萍同意，约定由杨凤生负责联系中介并寻找次承租人。案发当天10时26分，中介机构有人打电话跟林萍联系并告知有人要来看房，林萍转告杨凤生，并于当日下午15时16分再次致电杨凤生告知有人来看房并要求其接待，之后便由杨凤生与中介自行交接次承租人看房事宜。从林萍事后调取的监控录像可以看出，火灾事故发生当日，杨凤生陪同中介及其他租客看房的未尽到注意义务，导致涉案房屋大门敞开，其他人可随意进出。在此期间，是否有人违规使用烧水壶导致烧干后引起线路故障起火？是否有人在房屋吸烟引燃沙发等易燃物？是否为杨凤生使用的充电宝或者电瓶车电池充电时爆炸引燃？离开房屋为何不将电源切断？为何发生火灾后系中介通知杨凤生涉案房屋发生火灾?由此可见，如果杨凤生在中介带人看房时陪同并尽到妥善注意安全防范责任及义务，至少可以将火灾事故发生的可能性及损失降至最低。故，杨凤生作为房屋的实际使用者和直接管理者，在使用房屋过程及火灾事故发生当天，明显未尽到妥善保管及安全防范义务，不能举证证明系因其他因素造成的火灾，故法院判定其对火灾造成的损失承担30％责任显然过低，但念及杨凤生为租客经济条件相对较差，林萍未就本案提出上诉；三、杨凤生主张原审法院认定租金及物业管理费事实错误，无事实依据。原审第三人廖博经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未向本院书面陈述意见。林萍于2019年7月24日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、杨凤生赔偿林萍房屋经济损失279356元，其中包括杨凤生烧毁的房屋装修受损金额231801元，被烧毁的家具及电器受损金额47555元；2、杨凤生承担垃圾清理费3500元（房子烧毁后需要清理的垃圾）；3、杨凤生支付2019年6月份、7月份的租金共计8600元；4、杨凤生支付单方解除合同的违约金即2个月的租金共计8600元；5、杨凤生赔偿林萍的租金损失暂为8600元（以每月租金4300元计算，从2019年8月份暂计算至9月份，实际计算至涉案房屋装修完毕之日止）；6、杨凤生支付林萍物业管理费959元（从2018年12月至2019年8月份的物业管理费，每月120元）以及垃圾费40元（从2018年12月至2019年8月份的物业管理费，每月5元）；7、鉴定费8000元由杨凤生承担；8、杨凤生承担本案的全部诉讼费用。杨凤生反诉请求判令：1、确认林萍与杨凤生签订的《房屋租赁合同》于2019年6月12日解除；2、林萍向杨凤生返还押金8600元；3、本诉、反诉诉讼费用均由林萍承担。原审法院经审理查明：涉案房屋位于广州市白云区云景路云桂街7号405房；总建筑面积97.86平方米；权属人系廖博；房屋占有份额：全部；用途为住宅。林萍与廖博系母子关系，2018年12月16日，廖博委托林萍代为出租涉案房屋。同日，林萍（出租方，甲方）与杨凤生（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落于广州市白云区京溪街云景路云桂街7号405房的房屋出租给乙方作为住宅使用，租赁期限自2018年12月20日至2021年12月19日止，共36个月；月租金4300元，租金按月结算，由乙方在每月的第20日前缴付当月租金给甲方；乙方须合同签订当天向甲方支付如下款项：1、租赁保证金：8600元，首期租金：4300元，甲方应在租赁期满或解除合约之日将租赁保证金无息退回给乙方；租赁期内，甲方负责对房屋定期安全检查，承租房屋主体结构自然损坏的维修费用。如属于甲方维修责任而因甲方延误房屋维修所造成他人人身伤亡，财产损失的，由甲方负责赔偿；租赁期内，乙方应爱护和正常使用涉案房屋及其设备，发现房屋及其设备自然损坏，应及时通知甲方积极配合甲方检查和维修，因乙方过错延误维修造成他人人身伤亡、财产损失的，乙方负责赔偿，因乙方使用房屋不当或者人为造成房屋及其设备损坏，应负责修复赔偿；乙方必须注意防火安全，不得在房屋内非法存放易燃、易爆等危险物品。租赁期内，该物业的管理、水电费、电话费、上网费、管道煤气、有线电视等一切费用均由乙方负责；签订本合同后，任何一方无法定或约定的理由而单方提出解除合同，则视为违约，违约方应付给对方相当于2个月租金的金额作为违约金；甲乙双方同意甲方交付该物业予乙方使用之日期为：2018年12月20日，甲方提供房屋〔带家电家私〕（详见《家私家电清单》）予乙方在租赁期限间使用。家私电器清单如下：1张沙发、3张床、1个衣柜、1个电视柜、1台电视机、1台冰箱、1台热水器、1台洗衣机、4台空调、1张茶几、1个餐台、1个煤气炉、1张桌子、1台抽油烟机。同日，林萍、杨凤生与广州市德才房地产代理有限公司签订《中介服务三方协议》，约定甲乙双方已检查交易房屋质量、公建配套等基本情况，包括但不限于1、检查是否有房屋结构问题，管线是否破裂，2、卫生间、厨房是否是否渗水、墙身是否开裂。同日，林萍出具《收据》，称收到杨凤生交来押金8600元及租金4300元。通过林萍与杨凤生于2019年6月6日的微信聊天记录显示，林萍同意杨凤生将涉案房屋转租，并约定由杨凤生负责联系中介并寻找次承租人。2019年6月12日，涉案房屋发生火灾。根据2019年6月15日广州市公安消防支队白云区大队出具的《火灾事故简易调查认定书》显示，起火时间为2019年6月12日15时58许，起火部位进门右手边电视柜与沙发位置。电视柜沙发和空调燃烧严重，有电线插座烧损遗留物痕迹及线路熔痕；空调与卧室床铺等家用品受热变形与破损，其余周边受烟熏。过火面积为30平方米，燃烧物为电视柜、木质沙发和空调等物品。经综合分析，可排除人为纵火原因，火灾原因认定为不排除电线线路故障。直接财产损失为30000元。林萍提供2019年6月15日火灾发生时涉案房屋电梯、大门视频监控证实，中介带租客看房时杨凤生未陪同，且未将涉案房屋大门上锁。2019年6月25日，廖博委托广东证诚价格评估有限公司对广州市白云区京溪街云景路云桂街7号405房因火灾造成损失费用进行价格评估。评估公司出具粤证价估（2019）J114号《关于云桂街7号405房火灾损失价格评估结论书》，经评估：在涉案房屋烧毁的家具、电器及房屋装修的物品损失价值金额总计279356元，其中，被烧毁的家具及电器受损金额为47555元，被烧毁的房屋装修损失金额为231801元。由此产生评估费8000元。2019年8月6日，杨凤生向林萍发出解除《租赁合同》及要求退还押金的通知。原审过程中，林萍提交：1、2019年6月27日《收据》，拟证实林萍因火灾事故支出垃圾清理费3500元；2、发票，拟证实杨凤生拖欠林萍2019年2月至8月物业管理费959元；3、监控录像，拟证实火灾事故发生当日，杨凤生未尽到注意义务陪同中介及其他租客看房，导致涉案房屋大门敞开，其他人可随意进入。杨凤生确认未向林萍支付2019年6、7月租金。原审法院认为：林萍与杨凤生签订的《房屋租赁合同》及《中介服务三方协议》是双方真实意思表示，内容未违法法律、行政法规的强制性规定，该合同及协议合法有效。林萍作为出租方，应提供符合安全标准的房屋出租，并对涉案房屋进行定期安全检查并履行维修义务，确保涉案房屋的安全。杨凤生作为承租方，对承租的涉案房屋应尽到妥善保管的义务。本案中，林萍与杨凤生均未尽到各自相应的义务。根据2019年6月15日广州市公安消防支队白云区大队出具的《火灾事故简易调查认定书》显示，失火原因可排除人为纵火，火灾原因认定为不排除电线线路故障。而林萍作为出租人，对涉案房屋内部情况应比较了解，其未尽到对电线线路安全检查义务，对此次火灾事故的发生负主要责任。通过录像及林萍陈述可知，杨凤生未尽到妥善保管涉案房屋义务，对涉案房屋大门敞开并允许他人随意进出，对此次火灾事故的发生负次要责任。酌情认定林萍负70%的责任，杨凤生负30%的责任。关于赔偿损失数额的问题。其中被烧毁的家具及电器受损金额，结合评估报告及《家私电器清单》的内容，扣除《家私电器清单》没有的乳胶床垫4580元，家具及电器损失为42975元（47555元-4580元）。房屋装修损失的金额，采信评估报告中认定的231801元。杨凤生应向林萍赔偿损失共计82432.8元【（42975元+231801元）×30%】。同理杨凤生应向林萍支付鉴定费2400元（8000元×30%）及垃圾清理费1050元（3500元×30%）。关于2019年6、7月租金。因杨凤生确认未支付上述期间租金，且火灾发生在2019年6月12日，火灾发生后涉案房屋已无法继续使用，杨凤生应向林萍支付2019年6月1日至12日期间大约半个月租金2150元（4300元/月÷2）。关于解除合同违约金8600元及租金损失8600元的诉请。根据2019年6月6日林萍与杨凤生之间的微信聊天记录，林萍对杨凤生转租事宜是知晓且同意的，现林萍又主张杨凤生支付违约金及赔偿损失缺乏事实和法律依据，不予支持。关于物业管理费959元及垃圾费40元（2018年12月-2019年8月）。根据林萍提交的《发票联》显示，2019年2月-8月期间的物业费共计959元，每月物业费为137元。因杨凤生未提供证据证实其已支付上述费用，且火灾发生在2019年6月12日，火灾发生后涉案房屋已无法继续使用，故杨凤生应向林萍支付2018年12月至2019年6月期间的物业费共计822元（137元/月×6个月）。关于垃圾费，鉴于林萍未提供证据证实，故对林萍该诉请不予支持。鉴于涉案房屋已被烧毁，无法继续使用，继续履行租赁合同已客观不能，杨凤生提出解除与林萍之间的《房屋租赁合同》予以支持。关于解除合同的时间以林萍收到杨凤生提交的反诉状即2019年8月14日为准。根据合同解除后的相互返还原则，林萍应将收取杨凤生的押金8600元返还给杨凤生。综上所述，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十条、第二百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2019年12月20日判决如下：一、林萍与杨凤生签订的《房屋租赁合同》于2019年8月14日解除；二、自本判决生效之日起十日内，杨凤生向林萍赔偿损失82432.8元；三、自本判决生效之日起十日内，杨凤生向林萍支付鉴定费2400元及垃圾处理费1050元；四、自本判决生效之日起十日内，杨凤生向林萍支付租金2150元及物业费822元；五、自本判决生效之日起十日内，林萍向杨凤生返还押金8600元；六、驳回林萍的其他诉讼请求；七、驳回杨凤生的其他反诉请求。案件受理费3066.26元，由林萍负担2108.56元，由杨凤生负担957.7元。本案反诉费25元，由林萍负担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均未提交新证据。二审庭询中，林萍确认杨凤生向其交租至2019年6月20日止，并确认其在本案中诉请杨凤生支付的物业管理费从2019年2月起算。本院认为：本案二审的争议焦点包括：其一，杨凤生对火灾事故的发生是否应承担责任；其二，林萍因火灾所遭受的损失金额应如何确定；其三，杨凤生是否应向林萍支付租金及物业管理费。关于杨凤生对火灾事故的发生是否应承担责任的问题。依据已查明的事实，在杨凤生承租涉案房屋期间，涉案房屋发生火灾，导致涉案房屋的装修及家具电器均遭受毁损，而公安消防机关出具的《火灾事故简易调查认定书》并未认定失火原因系单独归责于林萍的原因所致。在此情况下，原审根据现有证据反映的相关事实，酌情确定杨凤生对火灾发生负有30%的责任，并据此判决杨凤生向林萍赔偿相应的财产损失并无不妥，本院予以确认。杨凤生上诉认为其对火灾的发生不应承担任何责任，缺乏充分理据，本院不予采纳。关于林萍因火灾所遭受的损失金额应如何确定的问题。对于其因火灾发生而遭受的财产损失金额，林萍提交了广东证诚价格评估有限公司出具的评估结论书等予以证明。该评估结论书虽系涉案房屋产权人廖博单方委托的中介机构出具，但该评估机构具有相应的评估资质，评估结论是在参考杨凤生与林萍签订的租赁合同有关内容并结合现场勘查受损情况的基础上作出，且其评定的损失金额也未明显超出合理范畴，故原审采信该评估结论作为认定林萍相应损失的依据，合理适当，本院予以确认。杨凤生以公安消防机关出具的《火灾事故简易调查认定书》记载火灾损失共计3万元为由，上诉认为前述评估结论不符合客观事实，理据不充分，本院亦不予采纳。关于杨凤生是否应向林萍支付租金及物业管理费的问题。双方在《房屋租赁合同》中约定的计租期间为当月20日至次月19日，而林萍在本案二审中也确认杨凤生已交租至2019年6月20日，且林萍未就本案原审判决提起上诉，故杨凤生无需向林萍支付租金，原审判决杨凤生向林萍支付租金2150元有失妥当，应予纠正。对于涉案房屋的物业管理费，杨凤生使用涉案房屋至2019年6月12日火灾发生之时，且其并未举证证明其已支付涉案房屋在2019年2月至6月期间的物业管理费，相反，林萍在本案一审中已提交证据证明其已交纳涉案房屋2019年2月至8月期间的物业管理费，林萍在本案二审中并明确其在本案中诉请杨凤生支付的物业管理费自2019年2月起算，故本院认定杨凤生应付管理费自2019年2月计至6月期间应为548元。综上所述，上诉人杨凤生的上诉请求部分成立，本院予以支持。原审判决查明部分事实有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初27326号民事判决第一、二、三、五、七项；二、撤销广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初27326号民事判决第六项；三、变更广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初27326号民事判决第四项为：杨凤生自本判决生效之日起十日内向林萍支付物业费548元；四、驳回林萍的其他诉讼请求。本案一审本诉受理费3066.26元，由林萍负担2125.56元，由杨凤生负担940.7元。反诉受理费25元，由林萍负担。二审案件受理费2021.37元，由杨凤生负担1966.37元，林萍负担55元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  姚伟华二〇二〇年四月二十三日本书记员  王文杰唐颖琪