文书内容重庆市彭水苗族土家族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0243民初432号原告：重庆市彭水康宏房地产有限公司，住所地：重庆市彭水苗族土家族自治县汉葭街道石嘴街，统一社会信用代码915002437116902203。法定代表人：杨小平，该公司经理。委托诉讼代理人：王志鸿，重庆中庸律师事务所律师。被告：肖海涛，女，1979年9月29日出生，苗族，住重庆市彭水苗族土家族自治县。委托诉讼代理人：张宏，重庆欣渝律师事务所律师。原告重庆市彭水康宏房地产有限公司（以下简称康宏公司）诉被告肖海涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告康宏公司的委托诉讼代理人王志鸿、被告肖海涛及其委托诉讼代理人张宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告康宏公司向本院提出诉讼请求：1.被告肖海涛立即向原告支付2018年11月1日至2019年1月30日期间的租金86626元；2.被告肖海涛赔偿原告2019年2月1日至2019年11月30日期间的门市（位于彭水县XX街道XX号楼正X层X号商业门市）租金损失290197元；3.诉讼费用由被告肖海涛承担。事实与理由：2016年7月29日，被告与原告签订房屋租赁合同，租赁原告位于本县XX街道XX号楼正X层X号面积654.77平方米的商业门面，用于经营儿童游乐场。租赁期限为5年。合同约定原告从2016年11月1日起计算房屋租金至2021年10月30日前将房屋收回。房屋租金支付方式和时间为：2016年11月1日至2017年10月30日租金为314290元，2017年11月1日至2018年10月30日租金为330005元，2018年11月1日至2019年10月30日租金为346505元……在签订房屋租赁合同时，向原告一次性缴纳第一年房屋租金314290元，被告租赁原告房屋，次年房租在合同期限内提前二个月向原告缴纳（次年的8月1日前），如被告第二年不租赁房屋，将合同约定的期满后将房屋交还给原告，但必须提前三个月与原告联系，否则视为被告自动放弃次年房屋租金，原告有权另行出租。合同签订后，被告按照合同约定向原告方交付了第一租赁年度的租金314290元，在之后的经营过程中，2017年7月13日因楼上漏水，被告声称自己的财物遭受了重大损失，拒绝向原告缴纳第二年租金，为此，原告曾向人民法院提起诉讼，人民法院认为被告因楼上漏水需要一定时间维修，在判决被告支付第二年度租金时，扣减了2个月租金后判决被告支付第二年度租金277623元。2019年1月13日，被告肖海涛向原告法定代表人杨小平发送短信告知，其房屋已转租给其他人，同月向原告发出书面通知，要求解除双方的租赁合同关系，但书面通知发送给原告方后，被告至今没有将房屋腾空后交还给原告方，也未向原告方支付租金。故此，为了维护自己的合法权益，依法提起诉讼，请求依法判决支持原告的诉讼请求。被告肖海涛辩称，首先，原、被告双方于2016年签订租赁合同，2017年7月因楼上水管破裂，造成被告的财物受损，被告要求原告配合解决，原告不配合，被告只能不支付原告的租金，之前原告曾起诉要求被告支付租金，被告曾起诉要求原告赔偿损失，后经人民法院审理后作出判决，被告向原告支付了部分租金，原告也赔偿了被告部分损失，鉴于双方的合作不愉快，且该房屋经常漏水，被告于2018年8月30日转让（经营权转让）给他人，期间因为不能够实际履行合同，被告多次与原告法定代表人协商要求解除该合同，但原告方不见面，被告于2019年1月10日书面向原告方邮寄解除合同通知书，经被告多次要求，2019年1月，原告方派公司职工到门市部洽谈，被告将钥匙拿给该职工，但该职工不愿意接受该钥匙，交给物管也不收，通过快递邮寄快递也不收寄，所以这个钥匙一直没有交出去，所以该门市部一直关门到现在，被告并未占用门市，现在原告起诉要求支付合同解除后的租金损失不合法。其次，关于2018年11月1日至2019年1月30日期间的租金，被告认为只因支付2018年10月1日至2018年12月16日之间的部分租金，因为原告出租的房屋受损，导致被告的经营受损，双方签订的合同无法履行。租金损失责任不能够全部归结于被告，且被告于2018年12月16日停止营业，也书面发出了解除合同通知书。该损失应由原告自己承担。总的意见，原告主张的2018年11月1日至2019年1月30日期间的租金不应全部支付，2019年2月1日至2019年11月30日的租金损失不应得到支持。本院经审理认定事实如下：2016年7月29日，原告康宏公司（甲方）与被告肖海涛（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定，乙方租赁甲方位于本县XX街道XX号楼正X层X号商业用房，房屋建筑面积654.77平方米，用于经营儿童游乐场，租赁期限为5年，从2016年11月1日开始计算租金至2021年10月30日前将房屋收回，其中2016年11月1日至2017年10月30日租金为314290元，2017年11月1日至2018年10月30日租金为330005元，2018年11月1日至2019年10月30日租金为346505元，2019年11月1日至2020年10月30日租金363830元，2020年11月1日至2021年10月30日租金为382022元，其他电气水物业费用等经营过程中产生的其他费用由乙方按照规定缴纳。签订合同时缴纳第一年租金，次年租金在8月1日前缴纳。签订合同后，原告将上述房屋交付被告装修后经营“天使宝贝”游乐场，同时销售母婴服装及食品。2017年7月13日夜晚，因楼上水井主水管爆裂，漏出的水渗透楼层落至原告租赁的房屋，造成被告财物受淋、装修设备受损等损失。双方未就赔偿等事宜达成一致，被告拒绝缴纳2017年11月1日至2018年10月30日租金。2018年5月25日，原告康宏公司向本院提起诉讼，要求被告支付2017年11月1日至2018年10月30日租金，本院经审理后于2018年10月30日作出（2018）渝0243民初2421号民事判决书，判决被告肖海涛向原告康宏公司支付2017年11月1日至2018年10月30日期间的租金277623元。该判决以房屋被水淹，肖海涛需排除使用障碍，酌情认定两个月的维修期间，并扣减了该期间的租金。原告康宏公司不服向重庆市第四中级人民法院提起上诉，该院于2019年3月15日作出（2019）渝04民终99号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2018年7月10日，肖海涛以康宏公司及彭水县园全物业管理有限公司为被告向本院提起诉讼，要求赔偿各项损失68.68万元，本院经审理后于2018年10月30日作出（2018）渝0243民初3023号民事判决书，判决驳回肖海涛的诉讼请求，被告肖海涛不服向重庆市第四中级人民法院提起上诉，该院于2019年9月28日作出（2019）渝04民终79号民事判决书，判决撤销一审判决，改判原告康宏公司赔偿被告肖海涛各项损失174045元。在审理过程中，双方均认可2016年7月29日签订的《房屋租赁合同》因被告肖海涛向原告发出解除合同通知书，该合同已于2019年1月解除，对于解除的时间，被告认为解除通知书的送达日期是2019年1月10日（也是落款时间），原告则认为是2019年1月30日才收到解除合同通知书。本院当庭告知被告提供邮件回执材料，如不能提供则以原告认可的2019年1月30日为合同解除日期，被告肖海涛未能在规定期限内提交邮件回执材料。同时，被告与原告协商交房事宜（交还房屋钥匙），原告曾派工作人员与被告对接交房，因房屋内堆积有部分损毁物品和货架，原告的工作人员遂拒绝接收钥匙。另查明：2018年8月30日，被告与周军签订《店面经营权转让协议书》，将其名下经营的四个母婴门店整体转让（包括门店经营权、门店商品库存、库房商品库存、门店设施设备、门店聘用员工、送货面包车即其他与门店有关的物品，但不包括本案租赁合同所涉门店受损的设施设备）给周军。另约定以签订协议之日为时间分界线，之前门店经营产生的相关费用（供应商货款、员工工资、门店租金及其他相关费用）由被告肖海涛承担，之后的由周军承担。另周军还证实，其在受让门店之后，曾与原告康宏公司协商本案所涉门店的房屋租赁事宜，其称因之前是肖海涛租的，拟自己重新租过，原告的法定代表人让其与公司的工作人员联系，因原告提出的租金标准太高而未能达成协议。本院认为，本案系一起房屋租赁合同纠纷。在审理过程中，原、被告均一致认可双方于2016年7月29日签订的《房屋租赁合同》已解除，但对于具体的解除时间有分歧，被告肖海涛主张是2019年1月10日（也是落款时间），原告康宏公司则主张是2019年1月30日。本院认为，因解除合同通知书是被告肖海涛向原告康宏公司发出，被告肖海涛即应当举证证明该通知的具体送达时间，而被告肖海涛在本院已当庭告知其限期提交的情况下，仍未能提交，故此被告肖海涛应自行承担举证不力的不利法律后果，即不能以其主张的解除合同通知书的落款时间（2019年1月10日）作为合同的解除日期，只能以原告康宏公司认可的2019年1月30日为合同的解除日期。另，对于被告肖海涛辩称的其已将相关经营转让给周军的意见，本院认为，没有证据证明原告康宏公司事前同意或者事后认可关于本案租赁房屋的转租，被告肖海涛与案外人周军之间的商业转让关系不影响与原告康宏公司之间的房屋租赁合同关系。本案争议的问题在于：一、原告康宏公司主张的合同存续期间（即2018年11月1日至2019年1月30日）即合同解除前的租金是否应当得到支持？二、原告康宏公司主张的合同解除后（2019年2月1日至2019年11月30日）的房租损失是否应得到支持？关于争议焦点一。在合同未解除前，合同双方当事人均应当按照合同的约定履行义务，对于作为承租人的被告肖海涛来讲，即应当按照合同的约定交纳房屋租金。故此，被告肖海涛应当向原告康宏公司支付《房屋租赁合同》存续期间即合同解除前（2018年11月1日至2019年1月30日）的租金。根据《房屋租赁合同》的约定，该期间的租金应为86626.25元（346505元/年÷12个月×3个月），原告康宏公司只主张了86626元，应以其主张的金额为准。关于被告肖海涛提出的房屋漏水的抗辩意见，本院认为，虽然双方在合同履行过程中因为漏水问题导致发生纠纷，但双方就2018年10月30日前的租金的支付和漏水造成的损失赔偿均已通过诉讼程序予以解决，且均已有生效裁判，且在生效裁判中已经对租金进行了酌减。故此，漏水问题已不是双方履行合同的障碍，被告肖海涛应当按照合同的约定支付租金，其该项抗辩意见不成立，本院不予采纳。关于被告肖海涛提出的只经营到2018年12月16日的抗辩意见，本院认为，门店的停止经营是承租方的单方商业行为，经营活动的停止不等同于双方《房屋租赁合同》的权利义务终止。故此，被告肖海涛的该项抗辩理由亦不能成立，本院不予采纳。关于争议焦点二。被告肖海涛在书面通知解除合同后，联系原告交付房屋钥匙，原告也曾派工作人员与被告接洽房屋交付事宜，但因该房屋内存在部分受损商品和货架，该工作人员遂拒收钥匙。这表明被告肖海涛有明确的交还房屋的意思表示，并且付诸了实施，虽然房屋内遗留部分毁损商品和货架，但这并不影响被告肖海涛尽到了交还房屋的主要义务，就当地租赁市场的一般交易习惯来看，只要不是重大的阻碍性物品，一般不影响房屋的再次出租。从周军的证言也可以看出，原告康宏公司曾与其洽谈房屋出租事宜，只是因为租金标准差距过大而未谈妥，这也能够佐证原告康宏公司对房屋是具有实际控制权的。如前所述，一方面，在合同解除后，原告康宏公司在能够接收房屋的情况下而不接收房屋；另一方面，原告康宏公司却又与其他人洽谈涉案房屋的另租事宜。故此，合同解除后的租金损失是原告康宏公司自己的行为所致，与被告肖海涛无关，被告肖海涛不应承担合同解除后的租金损失。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第二项、第九十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告肖海涛在本判决生效之后十日内支付原告重庆市彭水康宏房地产有限公司位于彭水县XX街道XX号楼正X层X号商业用房2018年11月1日至2019年1月30日期间的房屋租金86626元；二、驳回原告重庆市彭水康宏房地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6952.34元（原告重庆市彭水康宏房地产有限公司已预交3476.17元），减半收取为3476.17元，由被告肖海涛承担982.83元，由原告重庆市彭水康宏房地产有限公司2493.34元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提供副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审判员  文元兴二〇二〇年四月九日书记员  黄文剑