云南省会泽县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0326民初831号原告：云南宇辰物业服务有限公司，统一社会信用代码：915303000546642083。法定代表人：李侠，系云南宇辰物业服务有限公司总经理。住所：云南省曲靖市麒麟区紫云路金叶小区46号。委托诉讼代理人：陈华琼，女，1985年11月8日生，汉族，户籍登记地址：云南省曲靖市会泽县，系云南宇辰物业服务有限公司员工。特别授权代理。委托诉讼代理人：曹绍芬，女，1989年3月14日生，汉族，户籍登记地址：云南省曲靖市会泽县，系云南宇辰物业服务有限公司员工。特别授权代理。被告：李有全，男，1964年3月1日生，汉族，云南省会泽县人，会泽县扶贫办工作人员，户籍登记地址：云南省曲靖市会泽县，现住会泽县。原告云南宇辰物业服务有限公司与被告李有全物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月30日公开开庭进行了审理。原告云南宇辰物业服务有限公司的委托诉讼代理人陈华琼、曹绍芬，被告李有全均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告云南宇辰物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2016年2月9日至2018年2月9日期间拖欠应缴纳的物业服务费5092元，生活垃圾清运处置费264元，总计5356元；2.此次诉讼费由被告承担。事实及理由：2010年10月8日前，被告李有全购买了瑞祥小区瑞华西路398号房产（面积385.77平方米），按照原告与瑞祥小区业主委员会于2015年2月6日签订的《瑞祥小区物业服务委托合同》及相关的法律法规的规定，原告一直依法对被告居住的小区实施规范的物业服务，为被告提供合同约定的物业管理服务，履行了自己应尽的义务。根据瑞祥小区业主委员会与原告签订的《物业服务委托合同》，被告自2016年2月9日至2018年2月9日共拖欠应缴纳的物业服务费为5092元、生活垃圾清运处置费264元，原告多次以多种形式向被告催交物业服务费，但其未予理睬，特起诉望判如诉请。被告李有全辩称，对于2015年以前该公司是如何进驻小区的业主不知情；后在该公司的管理中小区环境脏乱，该物管公司未完全尽到管理服务职责，因监控摄像头损坏未及时更换，直接导致了我的汽车被人撞坏而无从查找，不同意支付物业服务费。为证明自己的主张，原告云南宇辰物业服务有限公司提交了以下证据：1.营业执照复印件、法定代表人身份证明书、法定代表人居民身份证复印件、资质证书复印件、组织机构代码证复印件、企业名称变更核准通知书复印件、准予变更登记通知书复印件、备案通知书复印件，欲证明原告是适格的主体；2.物业服务委托合同复印件，欲证明原告与被告签订《瑞祥小区物业服务委托合同》；3.委托协议书复印件，欲证明原告向被告收取生活垃圾清运费的合法性；4.物业服务费欠费清单，催费照片2幅，欲证明被告未按《瑞祥小区物业服务委托合同》履行义务的事实。经质证，被告李有全对原告云南宇辰物业服务有限公司提交的第一组和第三组证据无意见；对第二组证据认为业主委员会是如何产生的不清楚，该物管公司是通过什么程序如何进入小区管理的也不清楚；对第四组证据中欠费时间和房屋面积无意见，对物业服务费的收费标准认为应该是0.48元每平方米。为证明自己的主张，被告李有全提交了以下证据：1.居民身份证复印件，欲证明自己的主体资格；2.会泽永同汽车服务有限公司出具的收据、结算单以及车辆碰撞痕迹照片3幅，欲证明自己的车辆停放在小区内被刮擦后找物管一起查监控，但由于物管方管理不善导致监控损坏无法查找侵权人的事实。经质证，原告云南宇辰物业服务有限公司的委托诉讼代理人认为该车辆是在什么位置及什么时间刮擦的不清楚，对于被告提交的收据，物业公司没有人承诺给予赔偿。为证明自己的主张，被告李有全还申请了证人汤某出庭作证，欲证明李有全车辆被刮擦当天的现状。经质证，原告云南宇辰物业服务有限公司的委托诉讼代理人认为没有现场证据证明证人当时在现场，对证言不认可。经庭审质证，对于被告李有全无异议的证据本院予以确认，对于原告提交的《瑞祥小区物业服务委托合同》，其能够证明案件事实，本院予以采信；对于被告李有全提交的证据和证人汤某的当庭证言，能够证明案件事实，本院予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年2月6日，曲靖宇辰物业服务有限责任公司与会泽县瑞祥小区业主委员会签订物业服务委托合同，合同约定曲靖宇辰物业服务有限责任公司对会泽县瑞祥小区实施物业管理服务。合同中约定曲靖宇辰物业服务有限责任公司对托管区域内的公共设施、设备进行维护和养护，保持公共设施、设备的正常运行；物业服务费按房屋所有权证登记建筑面积每月每平方米0.55元计收并约定物业服务费用缴费周期为每年一次性预交。2015年10月10日，曲靖宇辰物业服务有限责任公司变更登记为云南宇辰物业服务有限公司。合同期间，原告云南宇辰物业服务有限公司与昆明民洁环境卫生服务有限公司会泽分公司签订委托协议书，受托按每户每月11元标准代为收取会泽县瑞祥小区垃圾清运费。被告李有全系会泽县瑞祥小区5-C1-23（瑞华西路398）号房屋业主，其房屋建筑面积为385.77平方米。在提供物业服务过程中，原告云南宇辰物业服务有限公司存在部分公共设施损坏未及时维修的物业服务瑕疵问题。被告李有全未交2016年2月9日至2018年2月9日期间的物业服务费及垃圾清运费。原告云南宇辰物业服务有限公司于2020年3月25日诉到我院要求解决。本案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人意见分歧较大，未达成协议。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告云南宇辰物业服务有限公司与会泽县瑞祥小区业主委员会签订的《物业服务委托合同》合法有效，原告云南宇辰物业服务有限公司对会泽县瑞祥小区提供了物业管理服务，该《物业服务委托合同》对业主具有约束力。被告李有全作为会泽县瑞祥小区5-C1-23（瑞华西路398）号房屋业主，接受了物业服务，依法应按照约定向原告云南宇辰物业服务有限公司支付相应的物业服务费。原告云南宇辰物业服务有限公司的诉请，合理部分本院予以支持。被告李有全关于原告未完全尽到责任的主张与本院查明事实相符，本院予以采纳，故对其应交物业服务费酌情扣减。业主委员会是如何产生以及2015年以前原告是如何进驻不属本案审理的范围,李有全作为业主,如果对业主委员会的选举、成立有异议,应当通过相应途径解决。会泽县瑞祥小区业主委员会与云南宇辰物业服务有限公司签订的物业服务委托合同在没有依法被撤销前,对全体业主具有约束力。另外，原告云南宇辰物业服务有限公司作为物业服务企业应该听取业主的意见,不断改进物业服务水平,及时解决业主反映的问题,另一方面,物业服务是一个不断完善的过程,业主拒交物业费将导致物业服务无法正常开展下去,既不利于物业服务的长远发展,阻碍物业公司提升物业服务质量,也不利于维护广大业主的利益,营造良好小区氛围。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：由被告李有全于本判决生效后十日内一次性向原告云南宇辰物业服务有限公司支付物业服务费人民币3819元、垃圾清运费人民币264元，合计4083元。案件受理费人民币50元，减半收取25元，由被告李有全负担20元，由原告云南宇辰物业服务有限公司负担5元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限两年内向本院申请强制执行。审判员  李兴祥二〇二〇年四月七日书记员  宋 慧附相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。