湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终1072号上诉人（原审原告、反诉被告）：尹湘宇，男，2001年11月12日出生，汉族，住辽宁省沈阳市大东区。委托诉讼代理人：刘伟君，湖南百信律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：湖南麓江市政建设工程有限公司，住所地湖南省株洲市石峰区清水中路20号。法定代表人：黄光武，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：龙国生，湖南天地人律师事务所律师。上诉人尹湘宇与上诉人湖南麓江市政建设工程有限公司（以下简称麓江市政公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2019）湘0105民初5884号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年1月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人尹湘宇上诉请求：撤销一审判决第四项，改判麓江市政公司自2019年6月10日起按照原租赁合同中的月租金标准（每月租金7350元+每月物业费580元=每月7932元）向尹湘宇支付房屋占用费至实际交付房屋之日止；并由麓江市政公司承担本案诉讼费用。事实与理由：一、麓江市政公司对于租赁房屋的住宅性质是明知的，且其法定代表人在涉案房屋隔壁有一套同样的住宅，对涉案房屋能否办理工商登记也是明知的。签订租赁合同时，麓江市政公司未提出需要办理工商登记，仅作为办公室使用，所以合同中也未约定需要尹湘宇配合办理工商登记的条款，签订合同时涉案房屋完全符合当时的合同目的。直到2019年3月麓江市政公司才要求尹湘宇配合其办理工商登记手续，尹湘宇基于友好合作关系配合其提供了相关资料。因此房屋不符合继续使用的目的系麓江市政公司变更房屋用途所致，并非尹湘宇的过错。二、双方的租赁合同于2019年6月10日解除后，麓江市政公司应当将涉案房屋返还给尹湘宇。但麓江市政公司至今不腾空房屋，给尹湘宇造成了较大经济损失，一审法院未判决麓江市政公司承担房屋占用费，明显有违公平原则。麓江市政公司辩称，一、房屋占用损失应由尹湘宇自行承担。造成合同解除及合同目的不能实现的原因是尹湘宇在订立合同时没有如实告知租赁房屋不能用于设立分公司经营场所所致。二、双方在订立合同时就订立合同的目的进行了约定，尹湘宇知道麓江市政公司要将租赁房屋作为经营场所，尹湘宇当时也明确承诺是可以的。解除合同之后的损失是尹湘宇过错造成的，应由其自身承担。三、麓江市政公司并未占用涉案房屋。上诉人麓江市政公司上诉请求：撤销一审判决第一、二、三、五项，改判支持麓江市政公司的一审反诉请求；并由尹湘宇承担本案诉讼费用。事实与理由：一、一审判决第一项没有依据，双方当事人没有请求法院“确认”合同解除时间的内容。二、租赁合同第一条约定的“做办公室”隐含的前提条件是尹湘宇已经明确并承诺可以提供住改商的相关资料，将涉案房屋用于麓江市政公司分公司工商注册登记的营业场所。三、导致麓江市政公司不能将涉案房屋用于工商登记的主要过错在于尹湘宇在签订合同时提供了“虚假情况”，故尹湘宇应当承担赔偿责任。尹湘宇在合同履行过程中不能依承诺向麓江市政公司提供房屋住改商的证明，导致涉案房屋不能作为麓江市政公司的办公场所。四、尹湘宇提供了虚假情况，而麓江市政公司只是未尽到必要的审查义务，故尹湘宇的过错程度远高于麓江市政公司。五、麓江市政公司的装修费用确实存在，如尹湘宇有异议，可以委托评估机构进行评估。尹湘宇辩称，一、双方约定的租赁用途是作为办公室使用，而办公室和经营性场所是不同的，合同目的完全可以实现。二、签订合同后，麓江市政公司一直未提出需要办理工商登记，直到2019年3月才告知尹湘宇需要提供身份证和房产证复印件配合办理公司登记使用。三、麓江市政公司在签订合同时已经对相关风险熟知并自愿承担损失。尹湘宇向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除尹湘宇、麓江市政公司之间签订的《房屋租赁合同》，责令麓江市政公司限期腾空房屋并交付尹湘宇；2、判令麓江市政公司向尹湘宇支付房屋租金21000元、装修期租金21000元、违约金7000元，房屋使用金1423元（参照月租金暂计算至2019年6月24日，实际计算至麓江市政公司返还所占房屋之日止），共计50423元；3、本案诉讼费由麓江市政公司承担。麓江市政公司向一审法院提出反诉请求：1、判令解除尹湘宇、麓江市政公司于2017年6月17日订立的《房屋租赁合同》；2、判令尹湘宇向麓江市政公司返还麓江市政公司已经支付的房屋租金133063.14元及物业管理费10476元，退还押金7000元，共计150539.14元；3、判令尹湘宇赔偿麓江市政公司直接损失173064元；4、判令尹湘宇向麓江市政公司支付违约金7000元；5、判令驳回尹湘宇所有诉讼请求；6、判令尹湘宇承担本案所有诉讼费用。一审法院认定的事实：2017年6月17日，尹湘宇（甲方）与麓江市政公司（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将位于长沙市开福区，建筑面积约200.65㎡，租期五年，自2017年6月18日至2022年6月17日止，从2017年9月18日起算租金。乙方未经甲方允许，不得转租、转让。第1、2年月租金7000元，第3年月租金7350元，第4年月租金7718元，第5年月租金8104元。付款方式为季付，乙方于3、6、9、12月分四次支付每一季度租金，于上述月份5号前支付，甲方收款银行账户：开户行为中国银行金满地支行，收款人谢续科（尹湘宇哥哥，也是尹湘宇委托处理该租赁合同的委托代理人），账号为60×××38。甲方给乙方90天装修期，从2017年6月18日至2017年9月17日止。乙方在签订合同时支付2017年9月18日至2017年12月17日三个月租金21000元加三个月物业管理费1746元，物业费与租金同步共计22746元和押金7000元。合同期满或合同终止、解除时，已经与甲方建筑附为一体的装修归甲方所有，乙方不能向甲方提出装修补偿，乙方设备能动的乙方带走，不能损害原结构。如因甲方行为导致乙方经营受到严重影响的，乙方有权提前终止合同，要求甲方支付房屋押金1倍金额作为违约金，并赔偿乙方遭受的直接损失；乙方有下列情形之一的，……乙方未按时足额支付租金，……或者乙方经营活动未得到相关部门或周边居民允许以及影响周边居民日常生活，由此产生的法律后果或经济损失由乙方负责，……甲方有权终止本合同，无条件收回房屋，要求乙方支付房屋押金的1倍金额作为违约金，并支付甲方三个月装修期租金。合同签订当日，麓江市政公司向尹湘宇支付了从2017年9月18日至2017年12月17日的租金21000元及物业管理费1746元。在承租涉案房屋后，麓江市政公司找长沙奔昱文化传播有限公司对涉案房屋装修设计，并向长沙奔昱文化传播有限公司转账支付装修设计费合计40000元，还提供一份装修费用明细表及记账凭证证明尹湘宇花费装修费用133064元，但未提供装修合同以及付款凭证。租赁期间，麓江市政公司又分别于2018年1月11日向尹湘宇指定账户缴纳租金25020.5元，于2018年3月16日转账23943.16元，于2018年6月11日转账23943.16元，于2018年9月11日转账23943.16元，于2018年12月14日转账23943.16元，合计120793.14元。涉案房屋装修好后，麓江市政公司于2018年12月去注册其分公司地址时发现涉案房屋不能用于设立分公司经营场所，导致合同目的不能实现，故截止2019年3月17日，麓江市政公司未再向尹湘宇缴纳租金，并于2019年4月3日另行租赁房屋用于注册麓江市政公司分公司地址，租赁期限从2019年4月3日至2020年4月2日，还于2019年4月4日办理了营业执照。2019年5月26日，尹湘宇向麓江市政公司发出一份解除《房屋租赁合同》通知书，告知麓江市政公司其违约行为符合《房屋租赁合同》约定的合同解除条件，尹湘宇行使合同解除权，自通知书送达麓江市政公司之日起解除。麓江市政公司应于2019年3月5号前支付自2019年3月18日至2019年6月17日的季度租金21000元及物业管理费582元（即2019年3月18日至2019年4月17日），共计21582元。但麓江市政公司至今未支付上述费用，逾期近三月之久，限麓江市政公司在收到本通知之日起10日内腾空租赁房屋交付给尹湘宇，并支付因违约而重新起算的三个月装修期租金21000元、房屋押金一倍金额违约金7000元及逾期未支付租金21000元，麓江市政公司未作回应。庭审中，麓江市政公司称基于信任尹湘宇，麓江市政公司没有去了解承租房屋能否设立经营场所，但签订租赁合同时提前告知尹湘宇承租房屋用于做办公室之用，且在尹湘宇的身份证及房产证上也载明“仅供工商注册使用，他用、再次复印无效”。尹湘宇对此不予认可，并对租赁合同所载明的“办公室”理解产生分歧。一审法院认为，一、关于《房屋租赁合同》的效力问题。尹湘宇、麓江市政公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律规定，应合法有效，受法律保护。本案中，尹湘宇向麓江市政公司交付房屋，麓江市政公司因涉案房屋不能用于设立分公司经营场所，另行租赁他处房屋，导致合同目的不能实现，现双方均同意解除该《房屋租赁合同》，未违反法律规定，一审法院予以支持。对尹湘宇主张麓江市政公司限期腾空涉案房屋并交付给尹湘宇的诉求，考虑到麓江市政公司虽另行租赁他处房屋设立分公司，但麓江市政公司未与尹湘宇办理涉案房屋交接手续，该涉案房屋仍由麓江市政公司名义控制，麓江市政公司负有向尹湘宇办理涉案房屋交接手续的义务，对尹湘宇主张麓江市政公司限期腾空涉案房屋并交付给尹湘宇的诉求，一审法院予以支持。二、涉案房屋无法使用的过错认定问题。一审法院认为，租赁合同上载明用于“做办公室”，麓江市政公司也提交载有“仅供工商注册使用，他用、再次复印无效”字眼的尹湘宇身份证及房产证，可以证明尹湘宇知晓麓江市政公司承租涉案房屋用于商业办公，还协助麓江市政公司办理工商注册，但麓江市政公司从事商事经营，应当具有更高审慎义务，有审查租赁房屋是否可以做商业之用的义务，本案尹湘宇履行了交房义务，麓江市政公司明知涉案房屋登记用途为住宅，在占用涉案房屋一年多期间未提异议，还交纳了期间租金，租赁合同也约定麓江市政公司经营活动未得到相关部门或周边居民允许以及影响周边居民日常生活，由此产生的法律后果或经济损失由麓江市政公司负责。可见，在租赁合同履行中，双方虽均有过错，但麓江市政公司未尽基本审慎义务，导致合同目的不能实现，麓江市政公司的过错高于尹湘宇。三、关于尹湘宇主张麓江市政公司支付从2019年3月18日至2019年6月17日租金21000元及装修期租金21000元、违约金7000元与房屋使用金1423元的认定问题。1、本案中，尹湘宇向麓江市政公司发出解除《房屋租赁合同》通知书，通知麓江市政公司自收到通知书之日起解除，麓江市政公司于2019年6月10日收到该通知，该《房屋租赁合同》于2019年6月10日解除。而麓江市政公司另行租赁他处房屋设立分公司，却未与尹湘宇办理解除合同及涉案房屋交接手续，使合同处于“名为履行，实为解除”状态，又未支付从2019年3月18日至2019年6月10日期间的占用租金，该行为确有违约，对尹湘宇主张麓江市政公司支付从2019年3月18日至2019年6月10日期间的租金19367元（7000元+7000元+7000元÷30天×23天），一审法院予以支持，对尹湘宇诉求超出部分，一审法院不予支持；2、对尹湘宇主张麓江市政公司补付三个月装修期租金21000元的认定问题。根据租赁合同约定，如麓江市政公司违约，尹湘宇有权解除合同，并要求麓江市政公司补付装修期三个月租金21000元，考虑到麓江市政公司确有违约，基于意思自治原则，对尹湘宇提起的该项诉求，一审法院予以支持；3、对尹湘宇主张麓江市政公司支付违约金7000元以及房屋使用金1423元（暂算至2019年6月24日，实际算至麓江市政公司返还所占房屋之日止）的诉求，考虑到双方均有过错，导致租赁合同目的不能实现，基于公平原则，对尹湘宇主张麓江市政公司支付违约金7000元及房屋使用金1423元（暂算至2019年6月24日，实际算至麓江市政公司返还所占房屋之日止），一审法院不予支持；4、对麓江市政公司要求尹湘宇返还已交付的租金、物业管理费及押金等合计150539.14元，并要求尹湘宇支付直接损失173064元及违约金7000元的问题，根据前文所述，麓江市政公司的过错高于尹湘宇，对麓江市政公司提出的上述反诉请求，没有事实依据和法律依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决：一、确认尹湘宇与湖南麓江市政建设工程有限公司签署的《房屋租赁合同》于2019年6月10日解除；二、湖南麓江市政建设工程有限公司于本判决生效之日起十日内腾空长沙市开福区营盘路6号潮宗御苑C栋4501号房屋并交付给尹湘宇；三、湖南麓江市政建设工程有限公司于本判决生效之日起十日内向尹湘宇支付从2019年3月18日至2019年6月10日期间的租金19367元，并向尹湘宇支付装修期三个月租金21000元；四、驳回尹湘宇的其他诉讼请求；五、驳回湖南麓江市政建设工程有限公司的所有诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费因适用简易程序减半实收530元，由湖南麓江市政建设工程有限公司负担，反诉受理费实收3130元，由湖南麓江市政建设工程有限公司负担。二审中，上诉人尹湘宇向本院提交了谢续科与余建的聊天记录，拟证明尹湘宇在2019年3月才被麓江市政公司告知要办理工商登记，是麓江市政公司临时改变租赁物的用途。经组织质证，上诉人麓江市政公司发表质证意见如下：对该证据的三性不予认可，是早之前就发生的，没有原件，对信息内容的真实性也不认可；即便内容真实，也与尹湘宇在订立合同时就知晓合同目的并不冲突。本院经审查认为，上诉人尹湘宇未向本院提交上述聊天记录的原件，真实性无法核实，本院不予采信。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：尹湘宇与麓江市政公司签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，并无法定无效情形，合法有效。尹湘宇按约向麓江市政公司交付了涉案房屋后，因涉案房屋的性质为住宅，且未经其他业主同意变更为经营性用房，麓江市政公司未能将涉案房屋用于设立分公司经营场所，从而导致租赁合同的解除。本案的争议焦点系涉案房屋未能变更为经营性用房的责任主体。首先，麓江市政公司在签订《房屋租赁合同》时即已知晓涉案房屋的性质为住宅；合同也明确约定麓江市政公司租用涉案房屋系用做“办公室”，属于经营性质，应征得有利害关系业主的同意。由此可见，双方当事人在签订合同时均有改变涉案房屋使用性质的预期。其次，《房屋租赁合同》第九条第（一）款第（7）项明确约定，麓江市政公司经营活动未得到相关部门或周边居民的允许，由此产生的法律后果或经济损失均由麓江市政公司负责。由此可见，双方在签订租赁合同时已明确了由承租方麓江市政公司自行负责征求有利害关系的业主对改变涉案房屋使用性质的同意。本案中，麓江市政公司因未能征求有利害关系业主的同意而无法将涉案房屋用于设立分公司经营场所，应由麓江市政公司自行承担相应法律后果。1、麓江市政公司未向尹湘宇支付2019年3月18日之后的租金等费用，已构成违约，故尹湘宇依约享有合同解除权，一审法院确认双方的《房屋租赁合同》于尹湘宇向麓江市政公司送达《解除房屋租赁合同通知书》之日即2019年6月10日解除，并无不当，本院予以维持；2、麓江市政公司应向尹湘宇支付合同解除前的租金等费用19367元，及因违约解除合同而应补付的装修期三个月租金21000元；3、麓江市政公司收到尹湘宇的解除通知后，未将涉案房屋归还给尹湘宇，持续占有涉案房屋，故麓江市政公司应参照租赁合同的约定向尹湘宇支付房屋占用期间的费用。故对尹湘宇要求麓江市政公司支付暂计算至2019年6月24日的房屋使用费1423元的主张，本院予以支持；2019年6月25日至2020年6月17日的房屋使用费以7932元/月为标准计算；2020年6月18日至2021年6月17日的房屋使用费以8300元/月为标准计算；4、麓江市政公司要求尹湘宇返还已交付的租金、物业管理费及押金等合计150539.14元及违约金7000元的主张，因违约方为麓江市政公司，故本院不予支持；5、麓江市政公司要求尹湘宇支付装修损失173064元的主张，因麓江市政公司尚未将涉案房屋返还给尹湘宇，无法证明尹湘宇利用或同意利用其装修，故对麓江市政公司的上述主张，本院暂不予支持，双方当事人可另寻途径解决。综上所述，上诉人尹湘宇的上诉请求成立，应予支持；上诉人麓江市政公司的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市开福区人民法院（2019）湘0105民初5884号民事判决第一、二、三、五项；二、撤销湖南省长沙市开福区人民法院（2019）湘0105民初5884号民事判决第四项；三、湖南麓江市政建设工程有限公司于本判决生效之日起十日内向尹湘宇支付2019年6月11日至实际腾空房屋之日止的占有使用费（暂计算至2019年6月24日为1423元；2019年6月25日至2020年6月17日以7932元/月为标准计算；2020年6月18日至2021年6月17日以8300元/月为标准计算）；四、驳回尹湘宇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费530元，反诉案件受理费3130元；二审案件受理费2120元，共计5780元，由湖南麓江市政建设工程有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 金新贵审判员 易伟玲二〇二〇年四月十五日书记员 林 巧