广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终2448号上诉人（原审被告）：李俊俊，男，1953年8月2日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：王中秋，男，1956年9月19日出生，汉族，身份证住址广东省广州市白云区。被上诉人（原审原告）：李世球，男，1977年11月10日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市。委托诉讼代理人：谭毅翔，广东旭瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄志杰，广东旭瑞律师事务所律师。上诉人李俊俊因与被上诉人李世球租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初20313号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李俊俊及其委托诉讼代理人王中秋，被上诉人李世球的委托诉讼代理人谭毅翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人李俊俊上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审；2.本案诉讼费由李世球承担。事实与理由:一、一审认定事实错误。一审法院认为“李俊俊理应按此标准继续交租，但李俊俊却没有交纳，虽然表示是李世球不收，但没有提供相关证据，且李俊俊在庭上也一直不认可李世球有权收取租金，故可以认定李俊俊没有履行承租人的主要义务”。该认定中关于举证责任的分配是错误的，李俊俊主张李世球不收取租金的依据是李俊俊从未与李世球有过接触，不可能知道李世球的具体联系方式及李俊俊从未收到过李世球的催交租金通知两个客观事实。对李俊俊的主张，李世球若不予认可，应由李世球对已向李俊俊要求交租并出示催交租金的依据及已明示交付方式承担举证责任，但一审中李世球并无对此予以举证。一审判决书记载的李世球身份证地址亦非李世球的可联系地址，李世球未提供具体的联系方法，依法应由其承担相应的法律责任。关于李世球是否有权收取租金的问题。李俊俊只是在一审庭审答辩中对己方观点的陈述，李世球事实上从未直接向李俊俊提出过交付租金的要求，因此，在法院未做出裁决之前，该观点不构成“李俊俊没有履行承租人的主要义务”的事实。二、一审判决认定基本事实不清。根据(2015)穗越法民三初字第364号民事判决所作认定，李俊俊对涉案房屋的租赁关系属公房租赁关系，即租赁关系的出租方应为公房业主，未获得公房业主的授权，李世球没有解除权。该判决书已认定李俊俊为“合法回迁户”，是“涉案房屋的使用人”且李世球主张的是“房屋使用费”，因此，李俊俊对涉案房屋拥有合法的居住使用权，李世球并没有提出任何足以否定李俊俊与公房业主之间租赁关系的理由和证据，李世球无权主张变更该判决所认定的租赁关系和使用关系。三、一审判决没有法律依据。李俊俊是涉案房屋的合法回迁户，李世球在购买涉案房屋时已清楚知道涉案房屋已由拆迁单位安置了回迁户，但一审判决没有列出任何取消李俊俊合法居住权的事实和理由。本案中，李世球从未与李俊俊有过联系，不存在“催告”及“合理期限”的事实，因此李世球不具有合同解除权。同时，双方并未就合同义务进行过约定，李世球主张以(2015)穗越法民三初字第364号判决书为依据，但该案判决中可以显示：1.李世球主张的不是双方因为租赁关系而产生的“租金”，而是因合法使用关系而产生的“房屋使用费”；2.本案判决中的“租金”是364号案判决中认定的“房屋使用费”的错误表述；3.双方并未对合同形成过任何合意，更未签订过任何合同；4.364号案判决的效力仅止于从2013年5月1日起至判决发生法律效力之日止的租金(实际应为房屋使用费)，不涉及对合同关系、合同约定内容及判决生效后支付关系的确定。因此，在没有合法合同要件的事实基础上，不存在不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的违约责任，一审判决所适用的法律条文与本案事实不符。四、一审判决法理失当。李俊俊原承租公房，在原承租房屋被拆迁后回迁入住讼争房屋，房屋租赁关系并未改变，作为公房承租人的合法权益应受到法律保护。李世球购买涉案房屋时己清楚知道涉案房屋已由拆迁单位安置了回迁户回迁居住，并确定应由买受人按照买卖不破租赁的原则，承受原租赁关系。一审判决背离众多生效判决书的认定和判决，于法无据。李世球于2015年，曾起诉另一回迁户杜启良物权保护纠纷案一案，该案判决中法理依据是买卖不破租赁的原则。该案与本案的房屋的关系上是完全一样的，房屋都是由拆迁单位安置了回迁户回迁居住的，另案的判决保护了公房承租人的合法权益，本案判决完全忽略了李俊俊作为公房承租人的合法权益，判决法理明显失当。被上诉人李世球辩称：同意一审判决处理，不同意李俊俊的上诉请求。事实与理由：根据此前生效裁判，李俊俊应当按照生效判决确定租金标准向李世球支付租金，李世球除了通过强制执行程序收到约6000元租金以外，未收到李俊俊支付的其他租金。一审中，李俊俊当庭表示拒绝向李世球支付租金，因此双方之间的租赁关系应予解除。李世球于2019年5月15日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.解除李世球、李俊俊就广州市越秀区东华西新街x号xx房的租赁关系；2.李俊俊立即将广州市越秀区东华西新街x号xx房腾空交还给李世球；3.李俊俊向李世球一次性支付自2015年10月21日起至生效判决解除租赁关系之日止的租金（参照房管部门公布的同期公房住宅租金标准计付，4.2元/月/平方米）；4.李俊俊向李世球支付自生效判决解除租赁关系之日起至腾空交还上述房屋之日止的房屋使用费（参照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价计付，63元/平方米）。一审法院经审理查明：李浩荣（李俊俊父亲）原使用东华西路245号房屋。1993年，广州市东山城建开发总公司经批准征拆该屋地块房屋兴建楼宇，1994年7月1日，该公司与李浩荣就上述房屋的征拆签订了《房屋拆迁安置协议》，约定该公司提供东华西路新建楼自编D幢第七层705房给李浩荣户回迁居住。后该地段转由东谊公司开发建设。2003年，东谊公司安置李浩荣户回迁入住东华西新街x号xx房。2003年12月18日，东谊公司（为出卖人）与广州谊居物业管理有限公司（为买受人，以下简称谊居公司）签订了《商品房买卖合同》（经房管部门登记备案），约定将东华西新街x号xx房出售给谊居公司。后谊居公司将该房屋出售给李世球。2012年6月6日，原广州市国土资源和房屋管理局核发了东华西新街x号xx房属李世球所有的《房地产权证》（粤房地权证穗字第××号），该证载明上址房屋规划用途为住宅，层数为32层，建筑面积49.3平方米，套内建筑面积39.43平方米。李世球和李俊俊没有签订租约。2015年，因李俊俊拖欠使用费，李世球向一审法院提起诉讼，要求李俊俊支付从2013年5月1日至判决生效之日止的房屋使用费（每月参照2012年房管部门公布同地段同类房屋租金参考价标准计算）。一审法院经审理，于2015年7月9日作出（2015）穗越法民三初字第364号民事判决，其中认定：“鉴于李俊俊系涉案房屋的合法回迁户，李俊俊与原拆迁单位之间存在的是公房租赁关系，且李世球购买涉案房屋时已清楚知道涉案房屋已由拆迁单位安置了回迁户回迁居住，以及结合李俊俊此前一直按4.2元/月/平方米的标准交租等历史情况，李世球在本案中主张的2013年5月1日起至判决生效之日止的房屋使用费标准仍应参照房管部门公布的同期公房住宅租金标准计收较为合理”，故判决：“一、李俊俊应于本判决发生法律效力之日起十日内，将从2013年5月1日起至本判决发生法律效力之日止的广州市越秀区东华西新街x号xx房的租金（参照房管部门公布的同期公房住宅租金标准计）一次性支付给李世球。二、驳回李世球的其他诉讼请求。”判决作出后，李俊俊不服该判决，向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院于2015年10月17日作出判决：驳回上诉，维持原判。该判决于2015年10月20日发生法律效力。一审庭审中，李世球表示：上述判决生效后，李俊俊未主动履行，李世球申请执行后才履行，但之后李俊俊就没有支付租金了。李俊俊表示：之后没有交租，是对方不收；李俊俊没有其他房屋可供搬迁，李俊俊的家庭收入每个月加起来是1000多元。一审法院认为:李世球作为涉案房屋的产权人，依法享有占有、使用、收益的权利。之前已有生效判决认定李俊俊应当按照4.2元/月/平方米的标准向李世球交纳租金，李俊俊理应按此标准继续交租，但李俊俊却没有交纳。虽然李俊俊表示是李世球不收，但没有提供相关证据，且李俊俊在庭上也一直不认可李世球有权收取租金，故可以认定李俊俊没有履行承租人的主要义务。李世球以此要求解除租赁关系及支付拖欠的租金，一审法院予以支持。考虑到李俊俊户原是公房的拆迁回迁户的历史情况，一审法院给予李俊俊户一年的搬迁期限，李俊俊户在搬迁期内，应积极寻找其他房屋以便搬迁，如符合相关的公房租赁政策，也可向有关部门另行申请公租房。在搬迁期内，李俊俊应按月支付房屋使用费，房屋使用费可按照2018年房管部门公布的同期同地段同类型租金参考价，每月每平方米43元的标准计付。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第一百零七条之规定，一审法院于2019年11月14日作出一审判决：一、于本判决生效之日起，解除李世球与李俊俊关于广州市越秀区东华西新街x号xx房的租赁关系；二、于本判决生效之日起十日内，李俊俊应向李世球支付从2015年10月21日起至本判决生效之日止的租金（按4.2元/月/平方米计付）；三、于本判决生效之日起一年内，李俊俊户（含同住人员）应将广州市越秀区东华西新街x号xx房腾空交还给李世球；从本判决生效之次日起的房屋使用费，李俊俊应按照43元/月/平方米的标准按月支付给李世球；四、驳回李世球的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由李俊俊负担。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审中，经本院询问，李俊俊表示不愿意向李世球交纳租金，认为双方之间不存在合同关系，支付房租的义务主体是东谊公司。二审中，李俊俊提交以下材料作为二审证据：证据1.越房群复字【2019】365号答复意见书，拟证明：李俊俊对产权调换房屋有承租权。证据2.越国房告字【2014】107号信访事项告知函，拟证明：被拆迁人的租赁关系相对人为越秀区房管局，李世球无权解除合同。证据3.征地拆迁直营房屋补偿协议书，拟证明：应由拆迁人东谊公司承担交租责任。证据4.东山区土地房屋管理二所于2005年7月11日出具的证明，拟证明：在“办理房屋产权移交手续”之前，涉案房屋的租金应由开发公司交租。李世球质证表示：对证据1的真实性、合法性没有异议、但该证据是李俊俊与东谊公司之间关于重新订立租赁合同所产生的答复意见，因此与李世球无关。对证据2的真实性、合法性没有异议，但是与本案的物权保护纠纷无关。从东谊公司与李俊俊之间关于回迁房屋的具体判决，可以说明李俊俊与东谊公司处理公房的租赁纠纷，而且通过李俊俊提供的4份证据也可以证明房管部门与东谊公司处理公房租赁的情况，但上述情况不能对抗李世球所享有的物权。本院认为：关于本案案由的确定。李世球取得涉案房屋产权时，李俊俊因与原拆迁单位之间的租赁关系居住涉案房屋，根据买卖不破租赁的原则，李世球受该租赁关系的约束，李世球与李俊俊之间亦构成不定期租赁关系。李世球也诉请要求解除双方之间的租赁关系。因此本案案由应为租赁合同纠纷，一审法院将案由定为物权保护纠纷不当，本院予以纠正。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。本案的争议焦点问题为：李俊俊认为李世球无权主张解除涉案房屋租赁关系的理由能否成立。生效判决已认定李俊俊负有向李世球支付房屋租金的义务。虽然李世球未向李俊俊告知收款账号，但双方之间存在多次诉讼，李俊俊在可以联系到李世球的情况下，也并未要求李世球提供账号，或通过其他方式支付租金。现李俊俊仍然表示不愿意向李世球支付租金，损害李世球的合法权益。在李世球未主动履行生效判决确定的支付租金义务，也不同意支付生效判决之后租金的情况下，李世球因回迁安置而享有的权益，不能再对抗李俊俊对涉案房屋所享有的物权。一审法院认定李俊俊没有履行承租人的主要义务，李世球有权主张解除双方租赁关系的认定并无不当，本院予以维持。李俊俊二审中所提交的证据只能反映李俊俊与拆迁单位之间的关系，不能约束李世球，故本院不予采纳。综上所述，李俊俊上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决对案由的确定有误，但处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李俊俊负担。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 郑怀勇审判员 何 佐二〇二〇年四月十四日书记员 冯冠豪郭丽淳