浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0212民初6907号 原告：宁波新江厦连锁超市有限公司（统一社会信用代码为91330212734248400X）。住所地：浙江省宁波市鄞州。 法定代表人：李立新，该公司总经理。 委托诉讼代理人：水天，该公司员工。 委托诉讼代理人：黄奕喧，该公司员工。 被告：郭冉冉，男，1988年11月1日出生汉族，户籍所在地：安徽省宿州市砀山县。 委托诉讼代理人：朱惠，宁波市鄞州区诚尽法律服务所法律服务工作者。 原告宁波新江厦连锁超市有限公司（以下简称新江厦公司）为与被告郭冉冉房屋租赁合同纠纷一案，于2019年4月24日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法由审判员刘志刚适用简易程序审理，后因案情复杂，于2019年11月4日转为普通程序，组成合议庭审理。本案于2019年6月21日、2020年4月10日两次公开开庭进行了审理，第一次庭审，原告新江厦公司的原委托诉讼代理人陈章红、被告郭冉冉及其委托诉讼代理人朱惠到庭参加诉讼；第二次庭审，原告新江厦公司的现委托诉讼代理人水天、黄奕喧，被告郭冉冉及其委托诉讼代理人朱惠到庭参加诉讼。本案审理中，当事人要求庭外和解60天，本院予以准许，但和解未果。在简易审法定三个月审理期限届满前，双方当事人一致同意继续适用简易程序审理，为此经本院院长批准，延长本案审理期限三个月。另本案经本院院长批准，延长审限六个月。本案现已审理终结。 原告新江厦公司起诉称：2017年11月23日，其与郭冉冉签订了《租赁合同》一份，约定郭冉冉租赁新江厦公司位于宁波市鄞州区云龙镇启发商业广场1100号的一间商铺用于经营一扫光零食和奶吧，租赁期限为三个租约年，即自2017年12月1日起至2020年11月30日止，第一个租约年租金为18000元，物业管理费为12000元；第二个租约年租金为18900元，物业管理费为12600元；第三个租约年租金为19845元，物业管理费为13230元；租金支付方式为：以一年为一个缴租期，首付租金、物业管理费应于合同签订前付清，每年11月1日前应足额支付下一个租约年租金；合同签订当日，郭冉冉应向新江厦公司支付保证金5000元，因郭冉冉单方违约的，保证金不予退还；郭冉冉迟延缴纳合同项下的租金及其他费用的，每迟延一日，应向新江厦公司支付相当于欠费金额10%的迟延履行违约金，迟延超过10日的，新江厦公司有权单方解除合同并收回商铺。合同签订后，新江厦公司按约履行，但郭冉冉却拒绝支付2018年12月1日至2019年11月30日期间的租金及物业管理费和其他费用，其行为违反了合同约定，给新江厦公司造成了巨大损失。故诉至法院，请求判决：一、确认新江厦公司与郭冉冉签订的《租赁合同》于2019年4月24日解除，郭冉冉立即将场地腾空交还给新江厦公司；二、郭冉冉支付新江厦公司截至2019年4月24日所欠的租金8543.80元、物业管理费5980.60元，并按83.50元/天承担2019年4月24日之后的场地占有使用费和物业管理费，新江厦公司无需向郭冉冉退还保证金；三、郭冉冉支付新江厦公司迟延履行违约金1862.30元（暂计算至2019年4月24日，之后的迟延履行违约金以所欠租金、物业管理费14524.40元为基数按年利率24%计算至实际付清之日止）。 被告郭冉冉答辩称：其确实向新江厦公司租赁了涉案商铺用于经营一扫光零食和奶吧。因新江厦公司开办的超市也经营零食，但生意是郭冉冉的好。新江厦公司的店长黄惠娟想尽办法要把郭冉冉挤走，故意设置障碍，不让郭冉冉经营下去。郭冉冉进货时，有进货的食品纸箱及食品放置在店门口进行分类清理，新江厦公司就抓住这个问题，要求郭冉冉交纳占用公共区域面积的房租费。郭冉冉只是在整理货品时暂时放一下，等整理结束后就会马上收拾好。之后，新江厦公司就与郭冉冉发生了矛盾纠纷。2018年11月5日，新江厦公司在未通知郭冉冉的情况下私自将郭冉冉租赁的涉案商铺的水、电停掉，造成郭冉冉经营用的冰箱无法运转，损失很大，生意也无法做下去。之后，郭冉冉也一直就停水、停电问题与新江厦公司员工水天协商，但新江厦公司态度不积极。直到2018年11月18日，因新江厦公司停水、停电，导致郭冉冉无法继续经营下去，于是从租赁商铺中搬出（有视频为证）。其实，郭冉冉与新江厦公司之间的《租赁合同》于2018年11月18日已解除，当天郭冉冉已搬出，已腾退商铺。因此，新江厦公司提出的本案诉讼请求不成立。另外，由于新江厦公司无理停水、停电的情况存在，其收取的押金5000元应退还给郭冉冉，同时应赔偿郭冉冉装修损失6万元。综上，请求法院驳回新江厦公司的诉讼请求。 本院经审理认定以下事实： 2017年11月23日，新江厦公司（作为甲方）与郭冉冉（作为乙方）签订了《租赁合同》一份，约定甲方将其位于宁波市鄞州区云龙镇启发商业广场1100号新江厦超市（以下称新江厦超市云龙店）一楼的一间商铺出租给乙方用于经营一扫光零食和奶吧，商铺面积约40平方米，租赁期限为三年，即自2017年12月1日起至2020年11月30日止；租金、物业管理费分三期支付，即在本协议签订前支付第一期（2017年12月1日至2018年11月30日）租金18000元、物业管理费12000元，于2018年11月1日前支付第二期（2018年12月1日至2019年11月30日）租金18900元、物业管理费12600元，于2019年11月1日前支付第三期（2019年12月1日至2020年11月30日）租金19845元、物业管理费13230元；乙方应向甲方交纳保证金5000元，乙方如有损害甲方信誉利益或乙方单方违约，保证金作为违约金不予退还；租期届满后，如不续租，水电费及各项费用结清的，保证金在合同终止三个月后不计息退还；续租的，保证金延续；甲方提供正常使用水、电，电表独立分设，甲方每月按市价向乙方收取电费，公用部分的水电费按租赁面积分摊，电费损耗部分按使用电费加3%收取；租赁期满，乙方应于租赁期结束或提前结束后两日内依据原交接单上内容与原状一致或甲方认可的良好使用状态将租赁商铺返还给甲方，若乙方逾期返还商铺，则商铺内遗留物品视为乙方的遗弃物，甲方有权自主处置，同时不承担赔偿等违约责任；乙方应按时支付相关费用（包括但不限于租金及分摊的水电费、通讯费等），若乙方逾期付款，每逾期1天，应按逾期未付金额的10%向甲方支付违约金，如逾期10天以上，甲方有权单方解除合同并收回出租商铺；乙方所派营业员必须无条件服从甲方超市统一管理，遵守甲方各项规章制度，同时乙方应维护甲方整体形象，遵守甲方规范；乙方所经营的商品必须保证质量，杜绝假冒伪劣商品的出现，如因质量问题被媒体曝光，每次应向甲方支付违约金2000元，甲方有权以乙方全部信誉保证金弥补甲方商誉损失，并有权单方终止合同；如乙方的商品质量或服务质量存在问题引起顾客多次（三次以上，含三次）投诉，且甲方认为对其信誉造成不良后果的，或乙方从业人员多次违反商场劳动纪律，经多次书面函至乙方整改无明显成效，且造成不良影响的，甲方有权单方解除租赁合同，收回商铺，同时有权要求乙方支付相当于三个月租金的违约金，乙方应承担甲方因此而遭受的全部损失（含期待利益），等等。合同签订后，郭冉冉依约向新江厦公司交纳了保证金5000元，并支付了第一期租金18000元、物业管理费12000元。之后，郭冉冉在租赁的上述商铺内开始经营一扫光零食和奶吧。 2018年10月间，新江厦公司以郭冉冉占用租赁商铺前面过道公共区域为由要求解除与郭冉冉的租赁合同关系；郭冉冉称其并未占用公共区域，只是有时整理货品时纸箱或货品暂时放一下，新江厦公司是故意找理由要将郭冉冉经营的零食店挤走。为此，双方发生争议，郭冉冉口头提出要新江厦公司赔偿损失20万元，后通过微信多次询问新江厦超市云龙店招商部负责人水天，新江厦公司能赔偿多少，能否给出一个解决方案，意即赔偿合理可以搬走，水天回复称已交给公司法务处理，尚未有具体方案。2018年10月份，新江厦公司有关人员警告郭冉冉不搬走将停水、停电。2018年11月1日（第二期租金最后支付日），新江厦公司对郭冉冉承租的商铺停水、停电，郭冉冉打电话询问水天，其补交租金等费用后会是什么结果，是不是同样要被赶走，水天称估计是同样结果。2018年11月5日一早，新江厦公司又对郭冉冉承租的商铺停水、停电，郭冉冉只好从其位于同一楼层的另一承租商铺接电暂且维持运转。当天，郭冉冉又打电话给水天，水天称停水、停电后郭冉冉最好搬走，郭冉冉询问其现在作出让步了，新江厦公司领导是何意见，希望当晚把事情解决，免得第二天仍停水、停电。2018年11月15日，郭冉冉发微信给水天称：新江厦公司在合同期内无理由逼迫，停水、停电，各种原因，各种理由，导致郭冉冉不得不停止营业，导致严重亏损。现郭冉冉要求新江厦公司退还押金5000元，并赔偿装修损失3万元，同时赔偿合同违约两年的经济损失20万元。同时要求新江厦公司尽快处理。2018年11月18日，郭冉冉将租赁商铺内的货品全部搬出，仅余货架、烤面包机等物品，并将基本搬空的商铺拍成视频发给了水天，告知已搬出。郭冉冉称其在2018年11月20日将租赁商铺的一把钥匙交给了水天，要求押金等处理一下，货架等剩余物品若到时不搬走，新江厦公司可以扔掉。水天称并未收到郭冉冉交付的钥匙。2018年11月25日，郭冉冉通过微信发给水天一份《回函》称：在合同期内，郭冉冉按照新江厦公司的要求合理经营店铺，服从新江厦公司的管理，但在郭冉冉正常经营期间未接到任何通知的情况下，新江厦公司私自断电、停水，造成郭冉冉众多商品损坏及店铺无法正常营业。同时在无任何理由的情况下私自发出一份解约函，所谓解约函中提到的郭冉冉占用新江厦公司12平方米的公用通道问题，郭冉冉从未收到新江厦公司的书面整改通知及任何整改方案，在双方签订的合同中也未提到另外超出的面积需收费。现新江厦公司解约属单方私自解约，应承担相应的违约责任。现新江厦公司通过断水、停电及各种手段强制逼迫郭冉冉离开，郭冉冉处于恐惧、恐惶、担心、受怕的情况下搬出了租赁商铺，生意无法正常进行，导致郭冉冉严重亏损，目前生活来源都无法保障。身为残疾人创业，遭受如此打击，希望新江厦公司给出合理的解决方案。但之后，双方未达成一致解决方案。郭冉冉称其在2018年11月底将承租商铺内的货架也搬出了，剩余物品均不要了。2018年12月4日，郭冉冉与水天电话联系未接，后水天回了电话，郭冉冉称事情总是要解决，不要拖着，水天称公司法务不打算协商，拟直接通过法院解决。 2019年2月1日，新江厦公司通过水天的微信向郭冉冉发函称：郭冉冉自2017年11月23日至2018年10月22日期间未经新江厦公司同意，也未支付合理租金，私自占用面积约12平方米的公共区域，严重影响新江厦公司的正常经营。新江厦公司多次要求整改，但郭冉冉置若罔闻，严重破坏新江厦公司对场地的统一管理。除此之外，郭冉冉还无故拖欠2018年12月1日至2019年11月30日期间的租金18900元、物业管理费12600元达三个月之久。鉴于以上情况，新江厦公司郑重催告如下：一、请郭冉冉在收到本函件之日起或本函件发出之日起10日内立即将所欠缴的租金、物业管理费支付至新江厦公司指定的银行账户；二、请郭冉冉在收到本函件之日起或本函件发出之日起10日内支付2017年11月23日至2018年10月22日期间违规占用公共区域的占有使用费8250元，并保证之后未经新江厦公司同意不再擅自占用公共区域；三、若郭冉冉在新江厦公司催告后仍不履行，新江厦公司将正式解除双方签订的《租赁合同》，并将通过法律手段追究郭冉冉的违约责任。 以上事实，由原告新江厦公司提交的《租赁合同》、催款函、微信聊天记录、租赁商铺现状照片及被告郭冉冉提交的租赁商铺搬空视频照片、通话录音资料（含文字整理资料）、微信聊天记录等证据，以及当事人的陈述予以证明。 本院认为：新江厦公司与郭冉冉签订的涉案《租赁合同》系双方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规效力性强制性规定，应为合法有效，双方均应全面依约履行。新江厦公司在合同履行期间的2018年10月间称郭冉冉在2017年11月23日至2018年10月22日期间违规占用涉案租赁商铺前面公共通道，并以此为由要求解除双方之间的租赁合同关系，但新江厦公司并无证据证明郭冉冉长期占用上述公共通道，庭审中也只是称租赁开始后过了几个月才开始占用，退一步讲，即使郭冉冉确有违规占用公共通道问题，新江厦公司亦应给予适当提示或警告，以便承租人有机会整改，但目前并无此方面的证据。新江厦公司通过停水、停电等方式干扰郭冉冉正常经营，欲让其早日离开，在此情况下，郭冉冉在第一个租约年届满前的2018年11月18日即将承租商铺内的货品全部搬离，此行为表明郭冉冉已停止使用涉案租赁商铺，应视为双方签订的涉案《租赁合同》已终止履行，该合同事实已解除。至于租赁商铺中剩余的物品，涉案《租赁合同》已有明确约定，郭冉冉不搬离，视为遗弃，新江厦公司完全可以自行处置，故仅凭此不能推定郭冉冉在继续租用涉案商铺。新江厦公司希望郭冉冉早日搬离且明知郭冉冉已搬离的情况下，却仍然在2019年2月1日发函要求郭冉冉补缴第二个租约年的租金、物业管理费，有悖基本诚信。综上，涉案《租赁合同》在第一个租约年届满时已事实终止履行并解除，现新江厦公司仍然起诉要求确认涉案《租赁合同》于本案起诉之日即2019年4月24日解除，并主张第一个租约年届满后的租金及商铺占有使用费，有悖基本事实，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告宁波新江厦连锁超市有限公司的诉讼请求。 案件受理费210元，由原告宁波新江厦连锁超市有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  刘志刚 人民陪审员  胡根世 人民陪审员  徐慧娥 二〇二〇年四月二十一日 书 记 员  邓晓敏