新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院 民 事 判 决 书 （2020）新40民终419号 上诉人（原审原告）：李丹，女，1979年8月19日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区伊宁市。 委托诉讼代理人：康玲，新疆长信合律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：新疆伊犁名家房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区伊宁县吉尔格朗路北北山坡。 法定代表人：曾洪江，该公司董事长。 委托诉讼代理人：余川，新疆边塞律师事务所律师。 上诉人李丹与上诉人新疆伊犁名家房地产开发有限公司（以下简称名家房产公司）商品房销售合同纠纷一案，均不服伊宁市人民法院（2019）新4002民初2679号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭，于2020年4月9日公开开庭进行了审理。上诉人李丹及其委托诉讼代理人康玲、上诉人名家房产公司委托诉讼代理人余川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李丹上诉请求：撤销一审判决第三项，改判支持其全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。双方《商品房买卖合同》明确出卖人应当在商品房交付之日起180日内办理房屋产权转移登记，如果未能在上述期限内办理登记的，出卖人自应当取得登记的期限届满之日至实际取得登记日，向买受人按日支付已付款万分之一的违约金。本案双方签订的《承诺书》约定于2015年11月30日交付涉案房屋，因此名家房产公司按合同约定应当在2016年5月30日前为其办理涉案房屋产权登记手续，并自2016年6月1日起承担逾期办证违约责任。一审法院以涉案房屋实际交付后才能开始计算逾期办证违约金并驳回其相应诉讼请求，认定事实错误。二、一审判决适用法律错误。一审判决查明涉案楼房因消防手续无法办理楼房的产权初始登记，故目前不符合交付及协助办证的条件，驳回其相应诉讼请求，会因为“一事不再理”原则导致剥夺其对相关事项的诉讼权利。 名家房产公司针对李丹的上诉辩称，涉案房屋已经过竣工验收并已交付给包括李丹在内的业主，因李丹的房屋出租未果，故其房屋钥匙交由物业公司保管方便看房，并非没有交付。一审判决对涉案房屋是否交付、如何交付认定错误。请求驳回李丹的上诉。 名家房产公司上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判驳回李丹的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。首先，涉案房屋已经过竣工验收并交付给全体业主，因李丹未使用该房屋，责任并不在于其公司。其次，其公司没有任何人向李丹出具《承诺书》，李丹无法说明《承诺书》的来源，其公司申请鉴定后并没有放弃鉴定的权利，一审法院认定该《承诺书》系其公司出具认定事实错误。 李丹针对名家房产公司的上诉辩称，双方订立的《商品房买卖合同》第八条明确约定了涉案房屋交付的条件，而涉案房屋至今尚未取得竣工验收备案证明，不符合房屋交付条件。另外，名家房产公司虽否认涉案《承诺书》中加盖的印章真实性，但并不申请鉴定，因此名家房产公司否认《承诺书》加盖的印章，没有法律依据。 李丹向一审法院起诉请求：1.名家房产公司向其交付伊宁市名家公馆小区××、××号房屋;2.名家房产公司向其支付逾期交房违约金（其中2015年11月30日至2019年3月31日违约金为892,268.9元，2019年4月1日至实际交付房屋之日止按已付购房款7,337,737元为基数，每天万分之一计算）；3.名家房产公司协助其办理伊宁市名家公馆小区××、××号房屋所有权转移登记(或不动产权证书);4.名家房产公司向其支付逾期办证违约金（其中2016年12月1日至2019年3月31日违约金为892,268.9元，2019年4月1日至实际取得房屋产动产登记之日止，按已付购房款7,337,737元为基数，每天万分之一计算）。 一审法院认定事实：2014年9月12日,2014年12月29日,李丹分别向名家房产公司支付伊宁市名家公馆二期××号商铺首付款共计2,228,299元。2014年9月12日、2015年1月23日、2015年2月3日、2015年4月28日,李丹分别向名家房产公司支付伊宁市名家公馆二期××号商铺首付款共计1,449,438元。2015年1月3日,李丹与名家房产公司签订两份《商品房买卖合同》,合同编号分别为YS0041419和YS0041422,合同主要约定李丹购买名家房产公司开发的位于伊宁市名家公馆小区××、××号商业用途房屋。两份《商品房买卖合同》第八条均约定:“出卖人应当在2016年7月31日前向买受人交付符合下列三项条件的商品房:1.已取得建设工程竣工验收备案证明;2.有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书;3.出卖人应与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同。但如遇不可抗力,且出卖人在发生之日起90日内告知买受人,可据实予以延期。”两份《商品房买卖合同》第十条约定:“商品房达到第八条约定交付条件后,出卖人应当在交付日的7日前,书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。买受人未收到交付通知书的,以本合同约定的交付日期届满之日为办理交接的时间,以该商品房所在地为交接手续办理地点。双方进行房屋交接时,出卖人应当出示满足第八条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全,不能满足合同第八条约定的交付条件的,买受人有权拒绝接收,由此产生的逾期交付责任由出卖人承担,并按照第十一条处理。”两份《商品房买卖合同》第十一条约定:“除不可抗力外,出卖人未按第八条约定的期限和条件将商品房交付的,逾期超过180日,买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金,并于商品房实际交付之日起180日内向买受人支付违约金。”双方针对该条款的补充协议另约定：“逾期超过180日后,买受人要求继续履行协议的,上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的1%。”。两份《商品房买卖合同》第十五条约定：“商品房交付使用后,双方同意共同在180日内,向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。如因出卖人责任,买受人未能在商品房交付之日起180个工作日内办理房屋所有权登记的,买受人选择不解除合同的,自其应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。双方同意以2016年7月31日之次日为办理产权登记期限的起算日,出卖人应当在该日之次日起180日内,向产权登记机关为买受人办理产权登记。如出卖人延期交楼,办理产权登记期限的起算日为实际交楼之次日”。 合同签订后，李丹按约定办理了房屋按揭贷款付清全部购房款共7,337,737元。2015年1月4日，涉案两份合同进行了备案登记。2016年9月27日,伊宁市“名家公馆”二期建设项目一标段5号楼工程竣工验收。涉案商品房小区的消防验收手续至今未办理,也未办理涉案小区楼房的不动产产权初始登记。2015年3月18日,名家房产公司向李丹出具二份内容一致的《承诺书》,其内容载明:“1.名家公馆二期5号商业客户合同签约时间为2016年7月31日;2.2015年11月30日可以交付使用。但不包括其他配套设施;3.房产证办理时间需从2016年11月30日开始办理。如果不能于2015年11月30日交付使用可按《商品房买卖合同》第十一条条款内容进行违约赔偿。”名家房产公司认为其公司现使用公章与《承诺书》加盖公章不是同一枚公章,经一审法院明确释明,名家房产公司明确表示不申请公章鉴定。 一审法院认为,双方签订的《商品房买卖合同》及名家房产公司出具的《承诺书》均系双方真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,予以确认。名家房产公司辩称《承诺书》上加盖的公章与2017年4月19日以前公司所使用的公章不是同一枚公章,经法院释明后名家房产公司未提出鉴定,视为其放弃举证义务,应承担举证不能的法律后果,故对《承诺书》的合法有效性予以确认。涉案合同明确约定了名家房产公司不出示或者出示的证明文件不齐全,不能满足合同第八条约定条件的,李丹有权拒绝接收,由此产生的逾期交付责任由名家房产公司承担,因名家房产公司未举证证实已取得建设工程竣工验收备案证明,不符合合同约定的交付条件,视为名家房产公司未向李丹交付房屋，构成违约,应当按照合同第十一条承担逾期交付责任。名家房产公司关于涉案房屋于2016年9月27日竣工验收合格,已具备交付条件的辩称理由,不符合合同约定,不予采信。对于逾期交房违约金，从名家房产公司出具的《承诺书》，可以认定双方对涉案合同约定的房屋交付时间及办理房产转移登记时间进行了变更,名家房产公司应当按照《承诺书》约定时间履行相应义务。因《承诺书》已明确房屋交付时间为2015年11月30日,故名家房产公司应当自2015年12月1日起计算逾期交房违约金至2019年3月31日，即891,535.05元(7,337,737元×每天万分之一×1215天),并支付自2019年4月1日至实际交付房屋之日止的违约金。关于李丹主张的逾期办证违约金，因《承诺书》约定房产证办理时间需从2016年11月30日开始办理,对办理期限双方没有做出明确约定,故对此项约定推定未变更，仍应按合同第十五条约定的内容履行,因涉案房屋不符合合同约定交付条件,至今未交付,李丹应以涉案房屋实际交付之日起180个工作日后才能主张逾期办理房产转移登记的违约金,故对该项诉讼请求不具备支付条件，不予支持。李丹主张名家房产公司立即交付伊宁市名家公馆小区××、××号房屋及立即协助办理涉案房屋转移登记手续的诉讼请求,因名家房产公司至今未办理涉案楼房消防验收手续,也未办理涉案楼房产权初始登记,不符合立即交付及协助办证条件,故对该两项请求，不予支持。判决：一、名家房产公司支付李丹自2015年12月1日起至2019年3月31日逾期交房违约金891,535.05元;二、名家房产公司支付李丹自2019年4月1日至商品房实际交付之日止期间违约金(按已付房款总价7337,737元，每天万分之一计算);三、驳回李丹的其他诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院二审另查明：涉案房屋所在的伊宁市“名家公馆”二期5号楼于2016年9月27日，经过该工程建设单位、施工单位、勘察单位、设计单位和监理单位的验收，并出具了由上述五方盖章的《竣工验收报告》。2018年12月3日，伊犁正信测绘工程咨询有限公司出具了对涉案小区的《房产测绘成果、技术报告书》。名家房产公司庭审中陈述，因涉案房屋所在小区消防和人防工程未通过验收，涉案小区建设用地使用权及房屋所有权首次登记（俗称大证）至今未办理。 本院认为，本案双方争议的焦点为：一、涉案房屋是否符合交付条件及是否已实际交付李丹；二、李丹主张的逾期交房违约金和逾期办证违约金是否有合法依据。 关于争议焦点一。房屋是否符合交付条件应当按照法律、法规的规定和当事人双方合同约定进行判断。首先，国务院《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”国家住房和城乡建设部《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第九条规定：“建设单位在工程竣工验收合格之日起15日内未办理工程竣工验收备案的，备案机关责令限期改正，处20万元以上50万元以下罚款。”因此，建设房屋竣工验收合格后，在建设主管部门办理工程竣工验收备案，是一项法律、法规确定的强制性的行政许可行为，亦是工程竣工的必经程序。在未经工程竣工验收备案前，工程不得交付使用。其次，本案中双方订立的《商品房买卖合同》第八条明确约定涉案房屋交付条件为三项：即取得建设工程竣工验收备案证明、有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书、签订前期物业服务合同。而涉案房屋所在小区却在2018年12月3日才取得商品房面积实测技术报告书，至于工程竣工验收备案证明，经本院依法释明后，名家房产公司至今仍未能提供。因此，不管名家房产公司在诉讼发生前是否已通知李丹接收房屋，涉案房屋至今并不符合交付条件。李丹在房屋不符合接收条件情形下，有权拒绝接收涉案房屋。名家房产公司关于涉案房屋已经过竣工验收并交付给全体业主的上诉理由，于法无据，本院不予支持。 关于争议焦点二。首先，涉案《承诺书》中加盖的印章与名家房产公司当时备案使用印章，从肉眼观察外观上一致，名家房产公司对该印章真实性提出异议，应承担举证证明责任。经一审法院依法释明后，名家房产公司未申请对上述印章的真伪进行司法鉴定，因此名家房产公司应承担举证不能的法律后果，认定《承诺书》上加盖的印章系名家房产公司的印章。 其次，名家房产公司未能按《承诺书》约定交付时间将房屋交付李丹，已构成违约，应按《商品房买卖合同》约定承担逾期交房违约责任。但双方补充协议中针对逾期交房违约责任约定：“逾期超过180日后,买受人要求继续履行协议的,上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的1%”，故名家房产公司应承担的逾期交房违约金总额不应超过涉案房屋总价款的1%，即733,773.7元（7,337,737元×1%），一审判决超出双方合同约定的逾期交房违约金限额进行裁判，适用法律明显错误，本院依法予以纠正。 最后，关于逾期办证违约金问题。双方订立的《商品房买卖合同》中并未明确约定办理涉案房屋产权手续的具体届满日期，而是以商品房交付使用日的次日作为产权手续的起算日。李丹主张在涉案房屋未实际交付情况下，应按双方约定的交付时间之次日作为计算逾期办证违约金的起算日。本院对其上述观点不予认同，理由如下：（一）双方《商品房买卖合同》补充协议中约定：双方同意以2016年7月31日之次日为办理产权登记期限的起算日,出卖人应当在该日之次日起180日内,向产权登记机关为买受人办理产权登记。如出卖人延期交楼,办理产权登记期限的起算日为实际交楼之次日”，因此，双方补充协议中对房屋延期交付情况下如何起算办理产权登记期限有明确约定。（二）在逾期交房情况下，如果按约定交房期限之次日作为办理产权登记期限的起算日，那么在李丹同时主张逾期交房违约金和逾期办证违约金时，即存在名家房产公司在部分时间段内需同时承担逾期交房违约金和逾期办证违约金的情况，明显有违公平原则。 另外，关于一审判决对李丹主张的交付房屋及协助办证诉讼请求予以驳回是否剥夺李丹诉讼权利问题。人民法院的裁判是基于当事人争讼当时的事实状态对争议问题所作的法律判断。如果裁判后，争议事件发生新的事实，当事人再次提起诉讼的，不属于重复起诉，故不受“一事不再理”原则的限制。因此，一审判决基于目前涉案商品房合同的履行情况，驳回李丹关于交付房屋及协助办证的诉讼请求，并未剥夺其在交付房屋和办证条件具备的案件新事实出现时，其另行提出主张的诉讼权利。 综上所述，上诉人名家房产公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销伊宁市人民法院（2019）新4002民初2679号民事判决第二项、第三项； 二、变更伊宁市人民法院（2019）新4002民初2679号民事判决第一项为：新疆伊犁名家房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付李丹逾期交房违约金733,773.7元; 三、驳回李丹的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费9225元，由李丹负担4762元，由新疆伊犁名家房地产开发有限公司负担4463元。二审案件受理费共36,900元，由李丹负担21,715元，由新疆伊犁名家房地产开发有限公司负担15,185元。 本判决为终审判决。 审判长 芦   梦   璇 审判员 刘   云   龙 审判员 李       政 二〇二〇年四月二十日 书记员 玛尔江古力阿布都拉