贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终1179号上诉人（原审被告）：贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目B南13栋。法定代表人：肖春红，该公司董事长。委托诉讼代理人：王莉，女，1986年11月21日出生，汉族，住江苏省盐城市盐都区，系该公司员工。委托诉讼代理人：刘依，女，1989年11月6日出生，汉族，住湖南省耒阳市新市，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：林金栋，男，1964年3月24日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益房开）因与被上诉人林金栋商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初10724号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。宏益房开上诉请求：1、撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、涉案房屋预告登记在被上诉人名下，上诉人已向被上诉人交付房屋，被上诉人将涉案房屋对外委托出租获得租金收益10余万元，因此，双方签订《商品房买卖合同》的主要合同目的已实现，合同中双方的主要义务已履行，上诉人迟延交付办理转移登记的有关文书的行为不构成重大或根本性违约，不应据此解除合同，且上诉人已举证证明该房屋取得了房屋初始登记早已可以办证，一审中上诉人的代理人也明确表明案涉房屋可以办证，并非上诉人不交付转移登记的有关文书，而是被上诉人从未到上诉人处领取文书，责任不在上诉人，一审法院判决解除合同及退还购房款错误，判决上诉人支付违约金无任何依据，另根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第47条之规定，本案亦不应判决解除合同；2、被上诉人收房后近几年均在使用房屋，委托出租产生收益10余万元，被上诉人直到2019年6月才以逾期办证为由要求解除合同，一审未考虑维护交易稳定性判决解除合同，判决上诉人退还购房款并按年利率4%支付资金占用费显失公平，即使合同解除被上诉人也应当返还已获得的租金收益。林金栋答辩称：1、即使上诉人取得了商品房所有权初始登记，取得了办理商品房转移登记的所有文书，但上诉人未在合同约定的期限内将办理商品房转移登记的有关文书交付给被上诉人且超过合同约定的180日，达到合同约定的退房条件，被上诉人有权要求解除合同；2、双方合同约定买受人退房的，出卖人按照同期存款利率支付利息，同期存款利率是定期存款利率，现被上诉人占用资金时间已满五年，应按五年期存款利率4.75%向被上诉人支付利息。林金栋向一审法院起诉请求：1、判决解除原告与被告于2014年7月27日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为：177925）；2、判决被告返还原告购房本金人民币454,398元，支付违约金85,203.99元（参照中国人民银行同期定期存款利率计收利息的标准计算至全部退还购房款之日，从2014年7月27日暂计至2019年6月3日）；3、判决被告退还原告已付维修基金、预告登记费、电视电表开户费，共计4,930元；4、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年7月27日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发修建的位于贵阳市南明区办公用房，建筑面积为73.29平方米，总价款为454398元；付款方式及期限为：分期付款。买受人应当在2015年1月27日前分期支付房价款。预付款：136398元，二次房款91000元于2014年7月27日之前付清，三次房款137000元于2014年10月27日之前付清，剩余房款90000元于2015年1月27日之前付清。合同第二十二条对“房屋登记”约定为：双方约定不申请预告登记。二、初始登记：出卖人负责在商品房交付之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。三、转移登记：（一）出卖人承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1．约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之1承担违约责任；2．约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第1项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期存款利率支付利息。合同签订当日，原告向被告支付购房款227398元，2014年10月24日，原告向被告支付购房款137000元，2015年1月27日，原告向被告支付购房款90000元。2015年9月20日，原告在《交房协议》及房屋交付验收表上签名，确认被告于2015年9月7日交付涉案房屋，原告签订本交房协议后，即与被告办理房屋交接相关手续。同日，原告向案外人贵州宏立城物业服务有限公司第六分公司缴纳电表开户费122元、有线电视开户费265元。2015年11月5日，原告向贵阳市住房和城乡建设局缴付涉案房屋维修基金4543元。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规强制性规定，属有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，原告已将购房款454,398元支付给原告，完全履行了自身义务。现原告起诉要求解除与被告签订的商品房买卖合同。双方签订的《商品房买卖合同》约定：“出卖人承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1．约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之1承担违约责任；2．约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第1项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期存款利率支付利息”。被告虽于2018年3月22日取得涉案房屋的初始登记，但至今未按合同约定向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，构成违约。故原告要求解除合同的诉请，符合合同约定，于法有据，一审法院予以支持。对于原告要求被告退还房款454,398元、维修基金4,543元、电视电表开户费387元的诉请。因被告违约导致双方所签合同解除，故被告理应将所收取的房款退还原告，而维修基金、电视电表开户费系原告的直接损失，亦应由被告赔偿原告，故对原告的该诉请，一审法院亦予以支持。对于原告要求被告支付违约金85,203.99元（参照中国人民银行同期定期存款年利率4%标准从2014年7月27日暂计至2019年6月3日，要求计算至全部退还购房款之日）的主张。符合合同约定，一审法院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决：一、解除原告林金栋与被告贵阳宏益房地产开发有限公司于2014年7月27日签订的《商品房买卖合同》。二、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告林金栋454,398元并支付违约金85,203.99元（2019年6月4日起产生的违约金，以454,398元为基数，按年利率4%标准计算至该款付清之日止）。三、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告林金栋维修基金4,543元、电视电表开户费387元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,246元，减半收取4,623元，由被告贵阳宏益房地产开发有限公司负担（该款原告林金栋已预交，被告贵阳宏益房地产开发有限公司在支付上述款项时一并支付原告林金栋）。本院二审期间，上诉人提交案涉房屋的商品房现房备案证明，拟证明上诉人已于2019年6月14日取得案涉房屋的商品房现房备案证明，上诉人可以为被上诉人办理转移登记，被上诉人要求解除合同的基本事实已不存在。被上诉人质证称，真实性无异议，该证明的取得时间是2019年6月14日，与本案无关。上诉人提交南明区花果园五里冲项目R2区1栋1单元4层16号、11层4号、21层12号房屋的所有权权属证书，证明案涉房屋已经可以办理所有权权属证书，同楼栋其他业主接到办证通知后已经办理产权，被上诉人收到上诉人通知后怠于行使办证权利。被上诉人质证称，被上诉人是在2019年6月23日接到电话通知、2019年6月28日接到短信通知，根据2019年6月23日的电话通知的录音内容，上诉人直到2019年6月才具备协助被上诉人办理权属转移登记的条件。被上诉人随即提交了2019年6月23日电话通知的录音以及2019年6月28日短信通知的短信内容。上诉人质证称对短信通知予以认可，短信通知证明上诉人已经履行了协助办理转移登记的义务，而被上诉人接到通知后怠于行使办证权利。对于电话通知的录音，上诉人对证据三性不予认可，就证明目的而言也仅能证明上诉人履行了通知办理转移登记的义务。被上诉人还提交两段录音及一段视频资料，证明直到2019年4月，上诉人仍未取得商品房现房备案证明，无法协助被上诉人办理权属转移登记。上诉人对真实性、合法性、关联性均不予认可。对于被上诉人提到上诉人交付的房屋无门洞以及未装好入户门的问题，上诉人提交了对案涉房屋现状拍摄的视频，被上诉人林金栋对视频反映的现状予以认可，根据视频内容，被上诉人林金栋购买的房屋为办公用房，与相邻房屋是连通的一整间，上诉人称系因案外人包租需要故未进行隔断，入户门是开在相邻房屋范围内，对于林金栋购买的部分，并非无法通行，若林金栋使用房屋需要隔断并单独安装入户门，其承诺可配合办理。根据当事人二审提交的证据以及当事人所作陈述，本院另查明，上诉人自认其于2018年3月22日取得初始登记时，因未办理商品房现房备案证明，尚不能向被上诉人交付办理商品房转移登记的相关文书，直到2019年6月14日取得商品房现房备案证明时才能够履行向被上诉人交付办理商品房转移登记的相关文书的义务，故上诉人于2019年6月28日才以短信的方式通知被上诉人办理产权证。本案一审开庭时间为2019年8月6日，被上诉人一审当庭陈述其于2019年6月28日接到了可以办理产权证的短信通知。另根据上诉人一审提交的贵州恒祥置业管理有限公司出具的情况说明，被上诉人林金栋与案外人贵州恒祥置业管理有限公司签订了《委托管理协议》，将案涉房屋授权案外人贵州恒祥置业管理有限公司对外招租管理，管理期为商品房买卖合同约定的交房期限届满第二日起36个月，案外人贵州恒祥置业管理有限公司确保管理期限内三年的包租收益。案外人贵州恒祥置业管理有限公司已支付被上诉人林金栋租金收益共计114,332.4元。本院经二审审理查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，本案二审的争议焦点为：双方当事人于2014年7月27日签订的《商品房买卖合同》是否应当解除。依据双方当事人签订的《商品房买卖合同》的约定，出卖人应于2017年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，双方还约定出卖人超过180日仍不能将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人的，买受人有权退房。上诉人作为出卖人未在约定的期限将办理商品房转移登记的有关文书交付给被上诉人构成违约，本院予以确认。但关于双方当事人签订的《商品房买卖合同》是否应当予以解除，本院认为，除合同约定的解除条件是否成就外，还应结合合同的履行程度、违约行为是否影响合同目的实现等因素进行综合考量，就本案而言，现不宜判决解除合同，理由如下：首先，上诉人超过180日仍不能将办理商品房转移登记的有关文书交付给被上诉人，按照合同约定，被上诉人于2018年6月30日即取得解除《商品房买卖合同》的权利，但被上诉人并未及时行使该解除权，而是依据与案外人贵州恒祥置业管理有限公司签订的为期三年的《委托管理协议》继续获取案涉房屋产生的租金收益。其次，被上诉人于一审庭审辩论终结前已接到上诉人关于办理权属转移登记的通知，办理商品房权属转移登记的障碍已经消除，上诉人虽存在迟延履行协助办证义务行为但该违约行为已经终止，已不影响被上诉人合同目的实现，若判决解除合同亦不利于交易之稳定，基于诚信原则及鼓励交易原则考虑，参考最高人民法院2019年11月8日印发的《全国民商事审判工作会议纪要》第47条：“合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持”的精神，对于被上诉人以上诉人逾期交付转移登记相关文书为由要求解除与上诉人之间签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院不予支持。对于被上诉人林金栋所称上诉人交付的房屋无门洞以及未装好入户门的主张，经查，林金栋购买的房屋为办公用房，现状是与相邻房屋构成连通的一整间，入户门是开在相邻房屋范围内，并非无法通行，且被上诉人于2015年9月已经办理收房手续，本案审理过程中，上诉人亦表示若林金栋今后使用房屋需要隔断并单独安装入户门，其承诺可配合办理。因此，该事实亦不构成解除合同的理由。被上诉人要求返还购房款、支付违约金、退还维修基金、预告登记费、电视电表开户费的诉讼请求系基于解除合同的请求权而提出，现合同并未解除，本院亦不予支持。考虑到本案纠纷根本上系上诉人的违约行为引起，故本院酌情认定本案一审、二审案件受理费均由上诉人负担，本院在此予以说明。综上所述，上诉人的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初10724号民事判决；二、驳回林金栋的诉讼请求。一审案件受理费9,246元，减半收取4,623元，由贵阳宏益房地产开发有限公司负担（该款林金栋已预交，由贵阳宏益房地产开发有限公司直接支付给林金栋）；二审案件受理费9,246元，由贵阳宏益房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄 新审判员 符黎音审判员 邓禹雨二〇二〇年四月二十八日书记员 帅艳芷