安徽省芜湖经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020)皖0291民初540号 原告：芜湖信德物业管理有限公司，住所地芜湖市经济技术开发区越秀路银湖别墅32幢，统一社会信用代码91340200556347093N。 法定代表人：李斌,总经理。 委托诉讼代理人：闫迪，安徽夏薇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴娟娟，安徽夏薇律师事务所律师。 被告：李宏玲，女，1978年10月10日出生，汉族，住芜湖市经济技术开发区。 委托诉讼代理人,牛东南，安徽君宏律师事务所律师。 委托诉讼代理人,徐艳艳,安徽君宏律师事务所律师。 芜湖信德物业管理有限公司与被告李宏玲物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月10日立案受理后依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告芜湖信德物业管理有限公司的委托诉讼代理人闫迪，被告李宏玲的委托诉讼代理人徐艳艳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 芜湖信德物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付物业管理服务费9,330.17元，违约金2,799元，合计12,129.17元;2.请求判令被告支付原告实现债权费用800元;3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：信德翡翠湾业主委员会自2012年8月1日起委托原告为信德翡翠湾小区提供物业管理服务,并逐年签订《信德翡翠湾物业代为管理委托协议书》。而被告是上述小区3幢1单元1103室房屋业主,因此在原告为小区业主提供物业管理服务期间,原告与被告都应该切实履行《物业服务合同》,但被告自2012年8月1日起,无故拖延缴纳物业管理服务费及相关费用,该行为构成违约。被告作为小区的业主，接受了原告的服务,理应按照《物业管理条例》和合同约定向原告交纳物业管理费,但经原告一再催缴,被告却一直拖延未付,至2019年10月31日共拖欠物业管理费、违约金共计12,129.17元，为维护原告的合法权益故提起诉讼。 李宏玲辩称，1.本案原告主张的2017年3月1日之前的物业费，已经超过诉讼时效应不予支持；2.原告履行物业服务存在瑕疵，具体包括积水、公共设施没有及时修缮等；3.被告从未与原告签订过物业协议，违约金、以及实现债权费用亦没有告知过被告，所以不应由被告承担。愿意在原告可以主张的诉请范围内承担70%的物业费。 本院经审理查明，被告是芜湖经济技术开发区信德翡翠湾小区3幢1单元1103室业主，物业面积为88.76㎡。原告自2012年8月1日起与该小区业主委员会签订《信德翡翠湾物业代为管理委托协议书》和《信德物业管理服务合同》，约定服务收费事宜，并提供物业服务。根据合同约定，被告应按照1.2元/月㎡的标准支付物业费，但被告自2012年8月1日起一直未给付。2018年11月20日原告工作人员在微信聊天中谈及向被告主张物业费一事；2019年8月11日，原告通过上门张贴物业费催收函的方式主张过物业费，后因双方无法达成一致，原告诉讼来院。 另查明，案涉物业代管协议、物业服务协议均约定了业主逾期交纳物业费的，要按照日2%利率加收违约金；物业服务协议约定了原告需提供“物业服务管理区域内的物业共用部分、共用设施设备日常运行和维护”；“物业管理区域内的绿化日常养护和管理、物业管理服务区域内的共用部分环境清洁卫生”等。合同还约定了因合同履行发生纠纷的，由违约方承担诉讼的全部费用。2019年11月20日，原告与安徽夏薇律师事务所签订委托代理合同，就本案支出律师费800元。 以上事实有物业代管协议、物业服务协议、委托代理合同，催收物业费的照片、聊天记录截图以及双方当事人的陈述等证据在卷予以证实。 本院认为，原告自2012年8月1日起与芜湖信德翡翠湾业主委员会签订《信德翡翠湾物业代为管理委托协议书》、《信德物业管理服务合同》，合同真实有效，本院予以确认。依据最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件的司法解释，物业服务公司与业主委员会签订的物业服务合同，对业主具有拘束力。故本案原告有权依照服务合同的约定向被告收取物业费。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”；第一百九十五条第一款第一项规定，权利人向义务人提出履行请求，诉讼时效中断。从中断时起，诉讼时效重新计算。本案中，原告虽向本院提交了聊天记录截图，但原告工作人员在聊天中称“年底了，请将欠缴费用支持下，谢谢配合。物业费、水费、停车费”。从内容上看无法得知催要的是哪一年的物业费以及物业费的具体数额;从形式上看，该聊天记录截图没有显示形成时间，是非正式的口头提醒，不符合司法解释中“书面催收”的要求。因此，原告主张在2018年10月20日之前存在过诉讼时效中断，本院不予认可。原告于2019年8月11日上门催收物业费，写明了欠费的截止日期和欠费的数额，并张贴了催费通知书。原告随后于2019年11月份委托律师，于2019年12月份向本院提起诉讼，上述时间节点连接紧密，证据之间可以互相关联，故本院认可在2019年8月11日发生诉讼时效中断。2016年8月11日之前的物业费，因超过诉讼时效本院不予支持。案涉物业服务合同虽约定了因合同履行发生纠纷的，由违约方承担诉讼的全部费用，但合同中也并未明确约定“诉讼的全部费用”是否包括律师费，且签订合同的主体是信德翡翠湾业主委员会而并非被告本人。一方面，原告要求被告支付律师费的请求，客观上加重了业主的义务，不符合法律规定和合同约定；另一方面，律师费由委托服务合同产生，仅能约束委托人和被委托人，从性质上看也不是诉讼费，故原告要求被告支付律师费的请求，本院不予支持。原告向被告主张2016年8月12日之后的物业费，有合同依据，本院予以认可。经计算，被告2016年8月12日至2019年10月31日应支付的物业费为4100.7元（88.76㎡×1.2元/月㎡×38.5月）。被告虽辩称原告履行物业服务存在瑕疵，但并未举证加以证明，因此被告的该辩解理由本院不予采信。被告没有正当理由无故拖欠物业费，依照合同约定还应支付违约金。原告主张违约金过高，本院酌情将违约金系数调整为年利率10%。2017年欠付物业费计1278元（88.76㎡×1.2元/月㎡×12月），违约金算至2019年计383.4元（1278元×10%×3年）；2018年欠付的物业费，违约金为255.6元；2019年欠付物业费产生的违约金为127.8元，违约金合计766.8元。上述期间的物业费及违约金被告应及时支付。原告的其他诉讼请求，证据不足，本院不予支持。被告的其他辩解理由，证据不足，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条之规定，判决如下： 一、被告李宏玲于收到本判决之日起10日内支付原告芜湖信德物业管理有限公司2016年8月12日至2019年10月31日期间的物业费4100.7元； 二、被告李宏玲于收到本判决之日起10日内支付原告芜湖信德物业管理有限公司因迟延支付物业费所产生的违约金766.8元。2020年1月1日至物业费付清之日止的违约金，以4100.7元为基数，按年利率10%继续计算； 三、驳回原告芜湖信德物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计62元，由被告李宏玲负担25元，原告芜湖信德物业管理有限公司自行负担37元。 本判决为终审判决。 审判员  蒋卫斌 二〇二〇年四月七日 书记员  冯争利 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算： （一）权利人向义务人提出履行请求； （二）义务人同意履行义务； （三）权利人提起诉讼或者申请仲裁； （四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。