吉林省松原市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)吉07民终46号上诉人（原审原告）：张旭，女，1985年7月18日出生，汉族，个体工商户，住吉林省前郭尔罗斯蒙古族自治县。委托诉讼代理人：刘洪喜，男，1986年10月15日出生，汉族，个体工商户，住吉林省前郭尔罗斯蒙古族自治县。委托诉讼代理人：赵云峰，吉林良佐律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：殷强，男，1960年11月8日出生，蒙古族，退休干部，住吉林省前郭尔罗斯蒙古族自治县。原审第三人：孙淑艳，女，1964年6月28日出生，汉族，个体工商户，住吉林省长春市绿园区。原审第三人：鲁占武，男，1960年7月15日出生，汉族，退休工人，住吉林省前郭尔罗斯蒙古族自治县。上诉人张旭因与被上诉人殷强，原审第三人孙淑艳、鲁占武合同纠纷一案，不服吉林省松原市宁江区人民法院（2019）吉0702民初6372号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张旭及其委托诉讼代理人刘洪喜、赵云峰，被上诉人殷强，原审第三人鲁占武到庭参加诉讼。原审第三人孙淑艳经本院传唤拒不到庭应诉，本案现已缺席审理终结。张旭上诉请求：1.维持一审判决第一项、第三项；2.撤销一审判决第二项；3.改判殷强赔偿张旭装修损失48,185元；4.殷强承担上诉费用。事实和理由：关于房屋装修损失问题。原审既已认定殷强对张旭装修事实无争议，结合张旭投入的装修材料部分，已经与楼房形成附合的装饰物已经无法拆除，同时结合装修票据数额以及张旭店面实际经营折旧，实际主张数额等各方面因素，确认装修损失为1万元有失公平。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体问题应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。”因房屋装饰装修属于张旭的固定资产，至于装修损失折旧价值，应在合同租赁期内摊销，合同履行期间已经摊销的装饰、装修费用不再由殷强赔偿。房屋租赁期限自2019年1月8日至2023年8月19日止共计55个月，张旭于2019年3月8日装修完毕开始营业，2019年8月20日停止营业，张旭正常使用房屋五个月，应计入房屋折旧价值，该部分房屋折旧价值从总价中扣除装修折旧价值后，为房屋装修剩余价值，即为殷强向张旭赔偿的装修损失。按照《企业会计制度》相关规定，对装修损失采用直线折旧法（平均年限法）计提折旧，资产原值为48,035元，残值率5%，折旧年限为合同租赁期限4年7个月，计算公式为【48,035元×（1-5%）÷55个月】=829.7元，故每月折旧额为829.7元。829.7元／月×5个月=4,148.5元。48,035元-4,148.5元=43,886.5元，按照此方法赔偿张旭不至于显失公平，最终装修损失由二审法院认定。殷强辩称，张旭、鲁占武想用案涉房屋开“给力鲜奶吧十六店”，当时是鲁占武和孙淑艳签订的协议，后来鲁占武没参与经营活动，就为殷强出具了一份委托书，殷强与张旭签订一份《租赁协议》，将案涉房屋的二楼出租给张旭经营“众家养生堂”，殷强也实施了装修，也开了店。但殷强于2019年4月15日收到贵院《执行裁定书》后得知，孙淑艳、松原市博翔房地产开发有限公司、中国信达资产管理股份有限公司有纠纷，是博翔公司将30套（包括本案）房屋抵偿中国信达资产管理股份有限公司部分借款本息，信达公司胜诉了，法院执行部门还通知“一个月内迁出，逾期不迁或与信达公司未达成协议，将采取强制措施”，殷强等人又收到信达公司送来的孙淑艳上诉后败诉的法律文书。就这样，孙淑艳要房租的时候，殷强不敢给、也没给。殷强还曾经按照法院的要求，与信达公司达成过协议。一审法院认为，殷强没有告知张旭代替鲁占武办理房屋出租，存在一定过错，但殷强不是想欺骗张旭，是因为不懂这方面的法律常识，责任完全在孙淑艳，孙淑艳对转租的事情是知情的，当时一楼、二楼贴出租期间，正是装修期间，孙淑艳爱人去过多次指导，多次去品尝鲜奶，还到二楼去过。真正造成张旭不能营业的，是孙淑艳他们强行干预，强行锁门收回房屋，不是因为殷强的原因。张旭装修是事实，但有一部分已经搬出，具体搬走多少不清楚，一审判决合理，但殷强不应该承担支付义务，是孙淑艳造成的。鲁占武述称，涉案房屋要开鲜奶吧，原来鲁占武要加盟，后来觉得投资太大，装修得10万至20万左右，鲁占武决定不参与投入，但与孙淑艳签合同的人是鲁占武，于是就给殷强出具授权委托书，殷强和张旭签合同的事鲁占武不知情，以后的事不清楚了。孙淑艳未出庭，未答辩。张旭向一审法院起诉请求：1.解除殷强与张旭签订的《出租协议》；2.殷强返还张旭2019年8月至2020年8月房租费2.2万元；3.殷强赔偿张旭装修损失48,185元；4.殷强赔偿张旭经营损失2万元；5.诉讼费由殷强负担。一审法院认定事实：2018年8月20日，孙淑艳与鲁占武签订一份《个人房屋租赁合同》，约定：孙淑艳将自有的坐落在松原市乐家小区145栋109号的房屋出租给鲁占武使用。租赁期限自2018年8月20日始将出租房屋交付鲁占武使用，至2023年8月19日。房屋年租金为人民币3万元，头三年租金3万元，从第四年每年房费为3.5万元，每年提前2个月交下年租金。孙淑艳与鲁占武签订合同后，孙淑艳依约交付了租赁房屋，鲁占武交纳了第一年房租。鲁占武于2018年8月20日出具《授权书》，载明：鲁占武与孙淑艳2018年8月20日签订的房屋租赁合同由殷强全权代理，授权人鲁占武。”2019年1月8日，张旭与殷强签订乐家小区商企105室二楼（约140平方米）《出租协议》，约定：租金为每年2.2万元，合同期至2023年8月19日（不到五年）租金一年一交，每年7月20日前交下年度房费，2019年8月19日前的房费在合同签订时交齐，按天计共12,958元。合同签订后，殷强将涉案房屋的二楼出租给张旭，张旭依约交纳了租金并装修用于开设“众家养生堂”。张旭已将2019年8月20日至2020年8月19日租金2.2万元交付给殷强，殷强对此并无异议。张旭为装修房屋，于2019年1月9日在松原市万泰装饰装潢有限公司购买装修材料等花费41,175元。张旭于2019年1月23日、2019年2月16日、2019年4月28日在前郭尔罗斯蒙古族自治县源新塑钢门窗店分别制作牌匾花费5,300元、LED显示屏花费1,350元，订做沙窗花费210元。因案外人中国信达资产管理股份有限公司吉林省分公司申请执行，松原市中级人民法院作出（2016）吉07执130号之三《执行裁定书》，对涉案房屋予以查封。2019年4月15日，松原市中级人民法院向“给力鲜奶吧”发布公告，要求迁出涉案租赁房屋。孙淑艳提出执行异议，松原市中级人民法院于2019年7月25日作出（2019）吉07执异38号执行裁定，驳回孙淑艳的异议请求。（2019）吉07执异38号执行裁定载明：2012年4月30日，孙淑艳与松原市博翔房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（包括本案房屋），孙淑艳交纳了房款，涉案房屋一直由孙淑艳占有使用至今，孙淑艳未办理过户是因为松原市博翔房地产开发有限公司的原因。后中国信达资产管理股份有限公司吉林省分公司于2019年10月28日向松原市中级人民法院提出申请，对本案涉案房屋申请停止执行。另查明，殷强、张旭及鲁占武、孙淑艳均认可，张旭于2019年8月20日迁出本案涉案房屋。再查明，张旭要求殷强赔偿装修及营业损失，经询问后明确表示不要求鉴定，张旭当庭承认其装修、添附物品中可拆除、可移动物品已经自行带走。关于张旭要求殷强赔偿营业损失2万元，只提供了单方自行制作的账目。殷强对张旭装修事实无异议，但认为装修损失及营业损失应当由孙淑艳赔偿。另，殷强将涉案房屋出租给张旭时，并未告知张旭系代鲁占武转租，及涉案房屋系鲁占武从孙淑艳处租赁。鲁占武到庭后，已经明确向张旭披露其委托殷强转租事实，张旭表示与殷强签订的《出租协议》，要求向殷强主张权利。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。张旭、殷强双方均认可张旭已经从涉案租赁房屋迁出，双方租赁关系已经实际解除，故张旭的该项诉讼请求双方已经实际履行完毕。鲁占武未经孙淑艳同意的情况下，委托殷强将涉案房屋租赁给张旭，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，因鲁占武事前未得到孙淑艳同意转租，事后孙淑艳亦明确表示不同意转租，故殷强的转租行为无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没必要返还的应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，张旭主张返还租金2.2万元及赔偿装修损失的诉讼请求，予以支持。殷强在与张旭签订《租赁合同》时未向张旭披露其受鲁占武委托及鲁占武转租一事，依据《中华人民共和国合同法》第四百零三条规定：“受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人”，现经披露后，张旭仍坚持根据合同相对性向殷强主张权利，故殷强应当承担向张旭返还租金及赔偿装修损失的义务。殷强依据与张旭之间的《租赁合同》已经取得房屋租金2.2万元，双方对此均无异议，殷强应将取得的租金2.2万元返还给张旭。张旭在《租赁合同》签订后，对涉案房屋进行了装修，投入的装修材料以及为了营业定做牌匾等花去的费用为其损失，虽然张旭并未对装修损失提起鉴定，但殷强对于张旭租赁事实以及装修事实无争议，结合张旭投入的装修材料部分已经与楼房形成附合的装饰物已经无法拆除，部分张旭自行带走，同时结合张旭提供的装修票据数额以及张旭店面实际经营折旧、实际主张数额等各方面因素，张旭的装修损失确认为1万元为宜，殷强应对此承担赔偿责任。张旭提出，要求殷强赔偿未按期营业的损失2万元，只提供单方制作账目且殷强不予认可，故对张旭的该损失，不予保护。另外，关于殷强的抗辩理由，因包括涉案房屋在内的30套房屋作为抵押物经法院生效判决确认抵押效力，中国信达资产管理股份有限公司吉林省分公司作为抵押权人享有优先受偿权，涉案房屋登记在松原市博翔房地产开发有限公司名下，所以中国信达资产管理股份有限公司吉林省分公司申请执行过程中涉案房屋被查封，现中国信达资产管理股份有限公司吉林省分公司已经申请停止对本案涉案房屋的执行。孙淑艳是基于与松原市博翔房地产开发有限公司买卖合同关系占有使用涉案房屋，截止法庭辩论终结前，案涉案房屋权属状况仍处在纠纷处理中，即使租赁物产权发生变化依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，殷强未向张旭披露，受鲁占武委托及未经孙淑艳同意转租存在过错，故殷强的抗辩理由不能成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十九条、第四百零三条规定，判决：殷强于本判决生效后立即返还张旭2019年8月20日至2020年8月19日房屋租金2.2万元；二、殷强于本判决生效后立即支付张旭装修损失费1万元。三、驳回张旭在本案中的其他诉讼请求。如果殷强未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,031元，由殷强负担。本院二审期间，张旭递交新证据。证据一：六张《吉林增值税普通发票》、三份松原市万春装饰装潢有限公司开具的《销货清单》。证明：张旭于2019年1月9日对乐嘉小区商企105室2楼进行装修，装修损失48,003元项下均为不可拆卸物，该损失是殷强造成的，应承担赔偿义务。殷强质证认为，真实性不予认可。一审判决1万元损失加上张旭拿走的才是全部损失。二审查明事实与一审认定事实一致。本院认为，租赁合同是转移财产使用权的合同。在租赁期内，承租人可以对租赁物占有、使用、收益，但不能任意处分租赁物。本案争议焦点为：1.殷强转租标的物，孙淑艳是否知情，殷强（鲁占武）与张旭签订的《租赁合同》效力如何认定，是否具备解除条件。一审法院判决确认“殷强未经孙淑艳同意，私自将房屋转租给张旭”的事实，殷强未上诉，视为对一审判决认定事实及结果的认可。二审审理阶段，殷强虽抗辩孙淑艳对转租知情，但未提供充分证据证实，其应承担对己不利的法律后果。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体问题应用法律若干问题的解释》第八条规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的。”《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”依据上述法律规定，张旭使用房屋期间，因租赁房屋被法院查封，导致租赁的房屋权属存在争议，现仍未解决，合同目的无法实现，张旭请求解除与殷强（鲁占武）之间的《租赁合同》关系，应予支持。一审法院认为该合同无效，适用法律有误，应予纠正。2.张旭要求赔偿装饰装修残值损失数额如何确定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体问题应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同履行后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”依据上诉法律规定，张旭使用房屋时，经殷强同意实施装饰装修行为，现该合同具备解除条件，双方对已形成附合的装饰装修物的处理，合同中未明确约定，殷强未尽到告知义务，及审慎注意义务，应承担赔偿责任，张旭请求合同相对人即出租人殷强赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失，应予支持。但张旭作为房屋使用人，对实际权利人的调查亦是主要义务，张旭未尽此义务，自身行为亦应承担一定的法律后果，且应考虑并非殷强故意行为造成此结果的发生。二审审理阶段，张旭虽提供6枚《发票》、三份《清单》，但均非有效证据，不能证明购买装潢材料等实际价值，一审法院酌情考虑“张旭店面实际经营折旧、主张数额等各方面因素”确定殷强应承担的装修损失为1万元并无不当。综上所述，张旭的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决虽适用法律错误应予纠正，但认定事实及结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,060元，由张旭负担。本判决为终审判决。审判长  于福桐审判员  邰伟莉审判员  王丽丽二〇二〇年四月十三日书记员  邹仕尧