辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终1461号上诉人（原审原告）：吕宏宇，男，1971年5月19日出生，汉族，住吉林省吉林市丰满区。上诉人（原审被告）：沈阳发展北大教育科学园有限公司，住所地沈阳经济技术开发区中央大街20甲1-4号。法定代表人：侯亮，该公司经理。委托诉讼代理人：李春丽，辽宁铭迅律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋振菊，女，1960年12月8日出生，汉族，该公司员工，住沈阳市和平区。上诉人吕宏宇因与上诉人沈阳发展北大教育科学园有限公司（以下简称“发展北大公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳经济技术开发区人民法院（2018）辽0191民初5152号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。吕宏宇上诉请求：1.撤销一审判决第二、五项，判决发展北大公司返还吕宏宇购房款163,941元，给付吕宏宇赔偿金163,941元（即比一审判决第二项增加赔偿金81,970.50元），发展北大公司赔偿吕宏宇损失3168元（即比一审判决第五项增加赔偿损失2816元），两项共计增加84,786.50元;2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决对法律规定的适用作出了不适当的调整。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（一）项规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；”应支持一倍的赔偿责任，一审判决对吕宏宇的赔偿数额判定不尽客观公正。二、吕宏宇合理的费用支出，未获得一审判决真正支持。三、发展北大公司多次对众多购房消费者进行欺诈，主观恶性较大，应以赔偿上限予以惩戒。发展北大公司辩称，一审法院认定发展北大公司与吕宏宇签订的关于109幢1-5-2号房屋《商品房买卖合同》无效、发展北大公司存在欺诈是完全错误的。一审法院已经在庭审中查明，发展北大公司已经取得了案涉房屋的预售许可证，因此一审法院认定发展北大公司存在欺诈行为并不成立。首先，从法律规范的角度来看，合同法司法解释（一）第九条规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效。本案中发展北大公司在一审法庭辩论终结前已经取得预售许可证，因此依法销售案涉房屋并不存在障碍，因为一审法院认定双方签订的商品房买卖合同无效是错误的。其次，从司法实践来看，一般情况下也是以是否在一审法庭辩论终结前取得预售许可证作为认定商品房买卖合同是否有效的依据。《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第一条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明即签订预售合同转让房屋，在一审法庭辩论终结前房屋已经竣工验收合格的，可以认定为商品房现售，当事人以出卖人未取得商品房预售许可证证明为由主张合同无效的，不予支持。再次，合同中存在预售许可证号记载错误是因为发展北大公司工作人员工作失误导致的，发展北大公司并不存在欺诈的故意，且已经签订合法有效的商品房买卖合同，一审法院判令答辩人向吕宏宇支付赔偿金是错误的，恳请二审法院查明事实予以改判。二、2018年6月2日发展北大公司与吕宏宇已经协商一致，通过多份客户退款申请解除了双方签订的两份商品房买卖合同及认筹协议。退款申请上对于发展北大公司应承担的返还费用记载明确，双方已经以退款申请的形式协商一致解除了双方之间所签订的三份合同，因此答辩人仅负有按照双方所约定的义务按照退款申请记载的金额向吕宏宇承担退款义务，吕宏宇在一审中主张的利息损失毫无依据，一审法院判令答辩人向吕宏宇承担3887元利息于法无据，恳请二审法院予以改判。三、法律明确规定了由败诉方承担的诉讼费范围，包括案件受理费、申请费、鉴定费等，但车票费并不在法律规定的应当由败诉方承担的范围内，一审法院判令发展北大公司承担属于吕宏宇必要支出的费用于法无据，恳请二审法院依法改判。发展北大公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、发展北大公司并非故意欺诈，一审法院认定错误。二、一审法院判令发展北大公司承担惩罚性赔偿金于法无据。吕宏宇辩称，两个房子购买有先后，不存在错误信息挪用。102幢的房屋当时卖给别人，不可能把别人信息用我身上。发展北大公司称签订合同为笔误是错误的，我先买的109幢，对方把整栋楼都出卖了不可能是疏忽，发展北大公司的上诉请求我完全反对。吕宏宇向一审法院起诉请求：1、请求判令被告返还购房款303,179元；2、请求判令被告支付利息3887元；3、判令被告赔偿经济损失207,109元；4、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年4月20日，原告和被告签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：被告将其开发的位于沈阳经济技术开发区房屋出售给原告，商品房预售许可证号为：沈房预售第17417号，该房建筑面积81.91平方米，该商品房单价为5969.25元/平方米，总价款为488,941元，约定原告于签订商品房买卖合同当日支付首付款人民币148,941元整，余款340,000元由原告负责办理贷款。房屋交付时间为2019年5月30日前。原告履约交纳了此房房款163,941元，其中包括定金10,000元，首付款138,941元，团购费15,000元。同日，原告与被告签订《认筹协议》，编号：025号，原告（乙方）参与被告（甲方）开发的高层商品房认筹，并约定：1、乙方在签署此认筹协议前需先行缴纳认筹金1万元，乙方凭本人身份证、本协议、认筹金缴纳证明，于开盘选房当日签订认购合同，可享受开盘当日优惠。2、正式开盘当日，乙方须持有效身份证件、收据原件、认筹协议，按甲方通知的时间和地点参加选房。如乙方成功选到商品住宅，应于选房当天与甲方签署《认购合约》，双方遵守《认购合约》约定的权利义务。3、本协议有效期自签订之日起至尚海印象项目正式公开发售当天止。有效期过后，甲方无须通知乙方，即有权终止乙方的选房权，乙方不再享有本协议约定的优惠权，本协议自动作废。4、如乙方在开盘当日未成功购买尚海印象上市房源，乙方可在开盘一周之后向甲方申请办理无息退还认筹金事宜，并将该协议与认筹金收据一同交还甲方。甲方应于乙方提出申请后30个工作日内将乙方缴纳的认筹金款项无息退还到乙方之前交纳认筹金所用银行卡内。协议签订后，原告缴纳了认筹金10,000元。2018年4月26日，原、被告又签订了《商品房买卖合同》，合同约定被告将沈阳经济技术开发区中央大街20甲1-102号102幢3-3-2号房屋出售给原告，商品房预售许可证号为：沈房预售第17417号，该房建筑面积90.24平方米，该商品房单价为6141.82元/平方米，总价款为554,238元，约定原告于签订商品房买卖合同当日支付首付款人民币114,238元整，余款440,000元由原告负责办理贷款。房屋交付时间为2018年12月30日前。原告履约交纳购房款共计129,238元，其中包括定金10000元（2018年4月22日交纳），首付款104,238元（2018年4月26日交纳），团购费15,000元（2018年4月26日交纳）。另查明，原告在2018年6月2日办理了沈阳经济技术开发区房屋的退房手续，原告将两处房屋的《商品房买卖合同》、沈阳发展北大教育科学园有限公司正式收据、收款收据及刷卡小票退还给被告，被告为原告出具了客户退款申请受理回执，并标明“30个工作日到账”。2018年7月13日，原告又办理了高层认筹金退款手续，原告交还了《认筹协议》、沈阳发展北大教育科学园有限公司正式收据，被告同样为原告出具了客户退款申请受理回执。但被告至今未退还原告涉案款项，故原告提起诉讼，请求法院支持其诉讼请求。再查明，被告沈阳发展北大教育科学园有限公司于2017年9月29日取得了沈房预售第17417号商品房预售许可证，准予预售的商品房为101#、102#、103#、105#、106#；于2019年1月16日取得了沈房预售第19020号商品房预售许可证，准予预售的商品房为03A#、107#、109#、113#、118#。一审法院认为，原告吕宏宇与被告沈阳发展北大教育科学园有限公司签订的102幢3-3-2号房屋的《商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规等的强制性规定，应为有效。原告因该房屋被告迟迟未为其办理商品房买卖合同的备案，原告提出退房，被告为原告出具客户退款申请受理回执，并在回执上标注“30个工作日到账”，虽被告辩称该备注为经办人个人行为，但系其执行职务的行为，该备注行为有效，行为后果应由被告承担。即被告为原告办理退款手续并标注“30个工作日到账”应理解为原告与被告协商一致解除该合同，被告应在30个工作日内将原告已交购房款退还原告。故原告提出判令被告返还购房款129,238元的诉讼请求成立，予以支持。关于109幢1-5-2号房屋的问题，一审法院认为，原告与被告签订该房屋的商品房买卖合同时，尚未取得109幢房屋的商品房预售许可证，原告于2018年10月31日就本案诉至一审法院时，被告仍尚未取得预售许可证，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，原、被告签订的109幢1-5-2号房屋《商品房买卖合同》应为无效。同时，被告在与原告签订109幢1-5-2号房屋的商品房买卖合同时，合同第二条中记载“商品房预售许可证号为沈房预售17417号”，故意隐瞒了涉案房屋未取得商品房预售许可证的事实，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，被告应返还原告购房款163,941元。在102幢3-3-2号房屋的《商品房买卖合同》中，原告于2018年4月22日交纳定金1万元，双方并于2018年4月26日签订商品房买卖合同，原告所交定金实则为双方签订《商品房买卖合同》之担保，即立约定金，后原、被告已签订《商品房买卖合同》，定金已冲抵购房款，同时，原告并未举证证明被告存在违约行为，故原告提出要求被告双倍返还定金的诉讼请求不成立，不予支持。在109幢1-5-2号房屋《商品房买卖合同》中，原告主张其所交的定金应双倍返还的问题，一审法院认为，原告系与被告签订该房屋的商品房买卖合同时，交纳了148,941元购房款，并约定了其中1万元为定金，因此，该1万元应认定为违约定金。但本案双方签订该份合同时，被告尚未取得商品房预售许可证明，在本案起诉前仍未取得而导致该商品房买卖合同无效，而定金是对主合同的担保，其以主合同合法有效作为前提，因此原、被告约定的定金并不具有适用的条件，故原告主张双倍返还定金不成立，一审法院不予支持。关于在109幢1-5-2号房屋《商品房买卖合同》中，原告主张被告赔偿已付房款一倍的经济损失163,941元，一审法院认为，被告明知涉案109幢1-5-2号房屋在与原告签订商品房买卖合同时并未取得商品房预售许可证明，但其以其取得的其他幢房屋的商品房预售许可证明作为本案房屋的预售许可证明的方式，故意隐瞒了该事实，构成商品房买卖中的欺诈，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，被告应承担惩罚性赔偿责任。根据本案原告的损失、房屋价格的上涨因素等，一审法院认定被告应给付原告已付购房款163,941元的50%的赔偿金即81,970.50元。关于原告提出的返还高层商品房认筹金1万元的主张，原告与被告签订高层商品房《认筹协议》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规等的强制性规定，应为有效。虽然被告辩称根据《认筹协议》第二条第七款的约定，高层暂未开盘，高层开盘后如原告没有选到合意的房子可按认筹协议退还认筹金。但是原、被告于2018年4月签订《认筹协议》，直至2019年4月被告高层仍未开盘，根据日常交易习惯，《认筹协议》签订后，被告应该在合理的期限内开盘销售，时隔一年尚未开盘销售，被告已构成违约，原告向一审法院提出判令被告退还认筹金含有解除双方签订的《认筹协议》之意，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，双方签订的《认筹协议》应予解除，被告应退还原告认筹金10,000元。故原告提出判令被告返还原告认筹金10,000元的诉讼请求成立，予以支持。关于原告主张利息3887元的诉讼请求，一审法院认为，原告依据双方签订的两份商品房买卖合同及认筹协议向原告共计交纳303,179元，现因上论述，被告应予返还并给付利息，故原告共计主张利息3887元，于法有据，予以支持。关于原告主张被告赔偿购买房屋火车票、市内交通费、复印费3168元的问题，根据原告所举证据，一审法院仅能认定2018年10月31日自吉林至沈阳及当日自沈阳到吉林两张车票为原告向一审法院提起诉讼时支出的费用共计352元，被告应予赔偿。原告所举其他证据与本案不具有关联性，故一审法院对原告的其他费用不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告沈阳发展北大教育科学园有限公司于本判决发生法律效力后十日内返还原告吕宏宇购房款共计129,238元；二、被告沈阳发展北大教育科学园有限公司于本判决发生法律效力后十日内返还原告吕宏宇163,941元，并给付原告吕宏宇赔偿金81,970.50元；三、被告沈阳发展北大教育科学园有限公司于本判决发生法律效力后十日内返还原告吕宏宇认筹金10,000元；四、被告沈阳发展北大教育科学园有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告吕宏宇利息3887元；五、被告沈阳发展北大教育科学园有限公司于本判决发生法律效力后十日内赔偿原告吕宏宇经济损失352元。案件受理费8942元，由被告沈阳发展北大教育科学园有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人吕宏宇提交了企业信息、购房者投诉等网站材料作为其主张的佐证，供法院参考，上诉人发展北大公司没有提交新证据。二审补充查明,在吕宏宇提供的发展北大公司于2018年6月2日出具的四份《客房退款申请受理回执》中分别载明：1.吕宏宇申请退款金额为148,941元,30个工作日到账；2.吕宏宇申请退款金额为15,000元,30个工作日到账;3.吕宏宇申请退款金额为114,238元,30个工作日到账；4.吕宏宇申请退款金额为15,000元,30个工作日到账;均由销售现场经办人李杨签名确认，并加盖了发展北大公司销售合同章。在吕宏宇提供的发展北大公司于2018年7月13日出具的《客房退款申请受理回执》中载明：吕宏宇申请退款金额为10,000元，由销售现场经办人李杨签名确认，并加盖了发展北大公司销售合同章。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人吕宏宇作为购房者从上诉人发展北大公司处预购买涉诉房屋，在2018年4月双方签订房屋买卖合同后，于2018年6、7月份，吕宏宇因故向发展北大公司提出退款申请，发展北大公司予以同意并按吕宏宇先期付款的形式分别出具了五份《客房退款申请受理回执》，明确载明申请退款金额及时间期限，但发展北大公司至今未履行返款义务，构成违约，应承担逾期返款的违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，上诉人吕宏宇与上诉人发展北大公司就102幢3-3-2号涉诉房屋签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，并未违反法律、行政法规强制性规定，应为有效。一审法院对此认定并无不当，且双方当事人对基于该房屋的买卖合同解除返还购房款的处理亦无异议，本院予以确认。关于双方就109幢1-5-2号涉诉房屋签订的《商品房买卖合同》的效力问题，虽然在订立合同时，发展北大公司尚未取得商品房预售许可证，但双方在签订合同两个月后即达成退房合意，发展北大公司向吕宏宇出具了《客房退款申请受理回执》，吕宏宇在发展北大公司未按回执约定履行返还购房款义务的情况下，诉至法院，主张该合同无效，要求发展北大公司赔偿一倍已付购房款。因在一审诉讼中发展北大公司已就该涉诉房屋取得了商品房预售许可证，鉴于双方已经达成终止履行合同的情形下，不宜对双方在此之前签订的该合同效力作出无效的认定。一审法院考虑到发展北大公司怠于履行合同义务，造成吕宏宇的损失情况及房屋价格的上涨等因素，判令发展北大公司应给付吕宏宇已付购房款50%的赔偿金，从逾期返款违约赔偿责任承担角度来看，结果并无不妥，可予以维持。双方虽然对该赔偿数额均提出了异议，但均未能提供充分证据足以推翻或否定该结论，故对双方就此提出的异议主张，本院均不予支持。至于上诉人吕宏宇提出的其他损失赔偿主张和上诉人发展北大公司提出除返还已付购房款之外，均不应承担赔偿责任的主张，均属依据不足，一审法院已经充分考虑到双方各自的主张内容，在综合全案因素的基础上判令发展北大公司向吕宏宇返还已付购房款及赔偿损失数额，理由充分，结果妥当，本院予以确认。综上所述，吕宏宇、发展北大公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共计10,861.65元，由上诉人吕宏宇负担1919.65元，由上诉人沈阳发展北大教育科学园有限公司负担8942元。本判决为终审判决。审判长  贾宏斌审判员  姜会军审判员  韩彩霞二〇二〇年四月二日法官助理刘冰青书记员王潇潇本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。