北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终3171号上诉人（原审被告、反诉原告）：王海霞，女，1977年3月1日出生，汉族，住内蒙古呼和浩特市赛罕区。委托诉讼代理人：黄守艳，北京市信之源律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京城翌航科技有限公司，住所地北京市海淀区莲花苑5号楼15层1510室。法定代表人：汤文娇，执行董事。委托诉讼代理人：彭茜，女，北京城翌航科技有限公司办公室主任。上诉人王海霞因与被上诉人北京城翌航科技有限公司（以下简称城翌航公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初37514号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。王海霞上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回城翌航公司退还押金15500元的诉讼请求；3.改判城翌航公司向我支付房屋空置损失22216.67元。事实和理由：1.城翌航公司未提前两个月告知退租，未按照合同约定迁出注册地址，构成违约，依据双方《房屋租赁合同》的约定，押金不予退还，且城翌航公司至今未结清水电费，不符合退还押金的条件；2.我在2019年3月1日收回房屋，直至2019年4月15日才又将房屋出租，房屋空置44天，这是由于城翌航公司未按合同约定提前两个月告知不再续租以及未及时将注册地址迁出造成的，城翌航公司对空置损失应当予以赔偿。城翌航公司辩称，我公司同意一审判决，不同意王海霞的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确。1.我公司与王海霞就续租之事进行了协商，我公司原想续租，但因王海霞要涨租金，双方就租金标准没有达成一致，我公司只能搬出，不存在违约；2.2019年3月1日合同到期，3月5日我公司就办理了注册地址迁出的手续，但工商部门一直到3月底才办理完毕，对此我公司不应承担责任；3.因为王海霞拒绝退还租金，所以我公司未支付水电费，理由正当；4.我公司没有违约，一审判决我公司支付违约金930元，已经是给王海霞的补偿了。城翌航公司向一审法院起诉请求：判令王海霞退还租房押金15500元。王海霞向一审法院反诉请求：1.判令城翌航公司支付违约金930元；2.判令城翌航公司支付拖欠的水电费396元；3.判令城翌航公司支付房屋空置损失22216.67元；4.判令城翌航公司支付木地板和百叶窗维修费4580元。一审法院认定事实：2018年3月2日，城翌航公司（承租方、乙方）与王海霞（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定王海霞将坐落于北京市海淀区A座1201室（以下简称涉案房屋）出租给城翌航公司，约定：租赁房屋用途为办公；租赁期限自2018年3月2日至2019年3月1日，租金为每月15500元；支付方式为押一付六（即一个月的押金作为承租期押金，每次支付六个月的租金）。关于甲方的主要权利义务，合同约定为：在本合同期满终止之日起，甲方将收回A-1201房屋的注册权利，特指在合同终止之日前乙方应迁出上述企业在A-1201的工商注册地址，即恢复A-1201可作为其他公司注册地址的权利，如乙方拒不迁出注册地址，则甲方不予退还乙方押金且将通过法律程序恢复该房屋注册权利，所造成的一切后果由乙方承担；A-1201房屋及套内设备设施实际损坏或故障发生在乙方接收房屋前，甲方有责任提前告知乙方并负责维修，费用由甲方承担。如该房屋在交付乙方使用后房屋及套内设备设施发生损坏或故障的，乙方须及时告知甲方，由乙方及时维修并承担维修费用。非人为原因及自然老化导致故障的，乙方应第一时间告知甲方，由甲方承担维修费用。关于乙方的主要权利义务，合同约定为：乙方在承租期间负责缴付该房屋的水、电、网络及自身产生的其他相关费用；在本合同终止时，乙方应与甲方共同清点A-1201房屋室内设备设施。如屋内设备设施良好正常使用，且乙方已经结清承租期间应当由乙方承担的各项费用（如水、电、网络等其他费用），甲方应于本合同终止当日将押金全额退还乙方；乙方有义务在租赁期满的前两个月告知甲方是否续租或退租，如乙方续租，租金按照市场同期租赁价格另行商定并续签租赁合同，如乙方退租则乙方有责任配合甲方带其他客户看房，但甲方需与乙方协商并保证乙方的正常工作秩序不受影响。关于乙方的违约责任，合同约定为：由于乙方原因造成违约的，应严格执行本合同约定的上述违约责任，甲方有权提出解除本合同，押金不予退还，并承担本承租期千分之五的违约金进行补偿。合同还约定了其他内容。《房屋租赁合同》附件一为房屋交接确认书，载明：木地板客厅有磨损等情况。2019年1月22日，双方通过微信方式沟通续租事宜，城翌航公司表示续租，王海霞提出续租租金将要上调，但未明确表明租金具体数额，城翌航公司表示要在年前把相关事项明确一下。2019年2月27日，王海霞提出租金上调至16800元/月，城翌航公司回复房租价格太高，不再继续承租。2019年2月28日，城翌航公司通知王海霞，为不耽误其租房，已经把房屋腾出，王海霞可随时让客户去看，如需配合，在合同到期前都可积极配合。王海霞回复称耽误其租房，次日进行交接，并约定了交接的时间和地点。2019年3月1日城翌航公司交还承租房屋。另查，庭审中经询问，城翌航公司认可拖欠水电费396元，工商注册地址的迁出时间为2019年3月底；经法院释明，王海霞称不予退还押金系依据合同第3条第5款，即“在本合同期满终止之日起，甲方将收回A-1201房屋的注册权利，特指在合同终止之日前乙方应迁出上述企业在A-1201的工商注册地址，即恢复A-1201可作为其他公司注册地址的权利，如乙方拒不迁出注册地址，则甲方不予退还乙方押金且将通过法律程序恢复该房屋注册权利，所造成的一切后果由乙方承担”的约定予以主张。一审法院认为，城翌航公司与王海霞2018年3月2日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行各自合同义务。根据合同约定，城翌航公司有义务在租赁期满的前两个月告知王海霞是否续租或退租，如续租，租金按照市场同期租赁价格另行商定并续签租赁合同。本案中，根据双方提交的证据，城翌航公司未于租赁期满的前两个月告知王海霞是否续租或退租，双方第一次沟通此事系2019年1月22日，且由王海霞主动提起，因此城翌航公司的行为构成违约，应当依约承担相应违约责任，故对王海霞要求城翌航公司支付违约金的诉讼请求，于法有据，予以支持。关于房屋空置损失一节，虽城翌航公司延迟通知王海霞是否续租，但双方在商讨续租事项时，王海霞未能及时提出续租租金的具体金额，而是在租期即将届满前二日提出续租租金的具体金额，同时王海霞未能提供充分证据证明延迟通知的行为与房屋空置损失存在因果关系，且未能提供充分证据证明其主张的房屋空置损失发生的必然性，故对王海霞要求城翌航公司赔偿房屋空置损失的反诉请求，证据不足，本院不予支持。根据合同约定，承租期间的水电费由城翌航公司承担，故对王海霞要求城翌航公司支付拖欠水电费396元的反诉请求，于法有据，予以支持。关于木地板和百叶窗的维修费用一节，因双方在交付承租房屋时即通过房屋交接确认书的方式确认地板存在磨损，且王海霞未能提供充分证据证明其主张的木地板和百叶窗的维修费用已实际发生或具有合理性，故对王海霞要求城翌航公司支付木地板和百叶窗的维修费用4580元的反诉请求，证据不足，不予支持。关于工商注册地址迁出一节，合同虽约定在合同终止之日前城翌航公司应迁出在承租房屋的工商注册地址，庭审中，城翌航公司自认实际迁出时间为2019年3月底，但合同同时约定王海霞不予退还押金的条件为城翌航公司拒不迁出注册地址，本案中，城翌航公司主动迁出工商注册地址，并非合同约定的拒不迁出，且王海霞就工商注册地址迁出延迟一个月对其造成损失的情况未提供充分证据予以佐证，故对王海霞主张因城翌航公司未能依约迁出注册地址，对押金不予退还的辩称，证据不足，不予采信，对城翌航公司要求退还押金的诉讼请求，于法有据，予以支持。综上所述，判决：一、王海霞于本判决生效后十日内退还北京城翌航科技有限公司押金15500元；二、北京城翌航科技有限公司于本判决生效后十日内向王海霞支付违约金930元；三、北京城翌航科技有限公司于本判决生效后十日内向王海霞支付水电费396元；四、驳回王海霞的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，王海霞提交如下新证据：证据一、证人杨某的证言；证据二、下一任承租人深圳航天工业技术研究院有限公司于2019年4月24日向王海霞支付93000元房租以及2019年5月7日向王海霞支付15500元押金的转账凭证，证明因为城翌航公司未按约定时间迁出注册地址，导致涉案房屋存在44天空置期。城翌航公司主张证人杨某系中介工作人员，收取中介费，可能与本案存在利害关系，对其证言的证明目的不予认可；认为证据2与本案无关，城翌航公司在2019年3月5日就向工商部门申请办理营业执照的迁出手续了。本院认为，杨某系证人，未出庭作证，城翌航公司对其证言的内容不予认可，故本院对该证人证言不予采信；城翌航公司对证据2的真实性未提出异议，但该转账凭证仅能证明深圳航天工业技术研究院有限公司向王海霞转账的事实，不能证明系因注册地址未迁出导致涉案房屋有44天的空置期。本院审理后对一审查明的事实予以确认。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，王海霞与城翌航公司签订《房屋租赁合同》，约定城翌航公司应在合同终止之日将其工商注册地址从涉案房屋迁出，如城翌航公司拒不迁出，则押金不予退还。上述合同于2019年3月1日到期终止后，城翌航公司主动办理了工商注册登记的迁出手续。虽然该工商注册迁出手续实际于2019年3月底办理完毕，但城翌航公司并不存在拒绝迁出的违约行为，故王海霞以城翌航公司拒不迁出注册地址为由不同意退还押金并要求城翌航公司赔偿房屋空置损失，事实和法律依据不足，本院不予支持。《房屋租赁合同》另约定，城翌航公司应在租赁期满的前两个月告知王海霞是否续租或退租，如续租，租金按照市场同期租赁价格另行商定并续签租赁合同。同时约定由于城翌航公司原因造成违约的，押金不予退还，并承担本承租期千分之五的违约金。依据上述约定，押金不予退还与本承租期千分之五的违约金均属于城翌航公司违约情况下应承担的违约责任，系对城翌航公司违约产生的损失赔偿额的计算方法进行的约定。合同实际履行过程中，城翌航公司与王海霞第一次沟通续租事宜系2019年1月22日，城翌航公司确实未于租赁期满的前两个月告知王海霞是否续租或退租，构成违约，应当承担违约责任。关于违约金的数额，首先，依据本案查明的事实，双方首次沟通续租事宜时，城翌航公司告知王海霞同意续租，王海霞提出涨租金，双方应当就租金标准等进行进一步协商。合同虽然约定“如续租，租金按照市场同期租赁价格另行商定并续签租赁合同”，但该约定并未限制双方当事人的意思自治，不代表双方负有必须续签租赁合同的义务，现双方因就租金问题协商不成未能续签租赁合同，城翌航公司对此并无过错。其次，涉案房屋虽然存在44天的空置期，但房屋空置受房屋租赁市场活跃程度、供需关系等多种因素影响，王海霞提供的证据不足以证明房屋空置损失与城翌航公司迟延沟通续租事宜的违约行为之间存在法律上的因果关系。因此，双方合同约定的押金加本承租期千分之五违约金的损失赔偿额的计算方法过分高于王海霞的实际损失，考虑到合同的履行情况、城翌航公司的过错程度、王海霞的预期利益等因素，本院认为一审法院判决城翌航公司支付违约金930元，是适当的，符合诚实信用原则与公平原则，应予维持。王海霞上诉不同意退还押金，并在违约金之外要求城翌航公司赔偿房屋空置损失，事实及法律依据不足，本院不予支持。双方合同约定，如屋内设备设施良好正常使用，且城翌航公司已经结清承租期间的各项费用，王海霞应将押金全额退还城翌航公司。现王海霞未提出涉案房屋设备设施存在损坏，一审法院亦已就城翌航公司欠付的水电费396元进行处理，故王海霞应当返还城翌航公司押金15500元。王海霞主张城翌航公司拒不迁出注册地址、迟延沟通续租事宜以及未结清水电费，据此不同意返还押金，均不能成立，本院不予支持。一审法院判决王海霞返还押金15500元是正确的，本院予以维持。综上所述，王海霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费366元，由王海霞负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  辛 荣审 判 员  王爱红审 判 员  范 磊二〇二〇年四月二十四日法官助理  王湘羽书 记 员  舒 妍