江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终818号上诉人（原审被告）：南京丰乾投资管理有限公司，住所地南京市建邺区楠溪江东街81号401室。法定代表人：吴彤，该公司执行董事。委托诉讼代理人：祝博，男，该公司员工。委托诉讼代理人：胡国麒，江苏新高的律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈亮，男，1991年7月24日生，汉族，住南京市建邺区。被上诉人（原审原告）：吴海燕，女，1991年4月24日生，汉族，住南京市建邺区。委托诉讼代理人：李榜超，江苏典上律师事务所律师。委托诉讼代理人：凃永月，江苏典上律师事务所实习律师。上诉人南京丰乾投资管理有限公司（以下简称丰乾公司）因与被上诉人陈亮、吴海燕房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2019）苏0105民初6837号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。丰乾公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实与理由：一、一审法院认定正式《房屋买卖合同》签约时间处于不确定状态，并据此判决上诉人单方违约，存在错误。案涉《认购确认单》虽然约定有2018年6月8日后签约价格的条款，2018年6月8日后被上诉人仍可签约，但这并不意味着被上诉人的签约时间没有限制。《认购确认单》写明2018年6月8日前签订《南京市商品房买卖契约》，因此，6月8日应当是确定的签约时间，此后的签约时间约定，是对于出现未能在此前签约情形下的补充约定。由于存在补充约定，被上诉人可以获得一定的宽限期，但宽限期时长不可能是无限的。本案中，上诉人已经等待被上诉人签约长达三月，业已履行了必要的合同义务。一审法院认为签约时间处于不确定状态有悖于事实，即使认为合同相关条款约定存在模糊之处，也应属于签约截止时间约定不明的情形，争议出现不应单纯归责于其中一方，双方均无需为此承担违约责任。二、虽然房屋出卖人为吴彤，但并不意味着上诉人无权与两被上诉人签约，不能因此认定上诉人违约。一审法院认定上诉人并非案涉房屋所有人，吴彤系案涉房屋产权人，因此上诉人无权签订合同的观点与事实不符。案涉房屋虽然登记于吴彤名下，但吴彤系上诉人的法定代表人，上诉人与案涉房屋开发商达成合作协议，约定上诉人接手案涉房屋，仅仅出于商业原因未将房屋登记于上诉人名下，而是登记于公司法定代表人吴彤名下，由吴彤代上诉人持有案涉房屋。本案中，案涉房屋产权登记情况并不会对被上诉人购买房屋产生实质性影响，不会导致被上诉人正常签约后无法办理过户，因此以房屋登记在吴彤名下为由，认定上诉人违约缺乏事实依据。三、未能签订《南京市商品房买卖契约》的责任应由二被上诉人承担，上诉人已经通知被上诉人签约，给予了合理的履行期。《认购确认单》签订后，上诉人销售人员同被上诉人联系，要求其按认购书确定的时间签订正式的房屋买卖协议，但被上诉人始终未能到销售中心在2018年6月8日前签订正式房屋买卖协议，私下与上诉人销售人员透露因其首付款尚未筹措完毕，暂时无法支付，遂不同意与上诉人签订正式的买卖合同（被上诉人在一审庭审中已经自认了这一事实）。被上诉人在一审过程中主张其无法同上诉人取得联系，但是上诉人的销售中心就在案涉房屋不远处，被上诉人《认购确认单》亦是在销售中心处签订，上诉人公司工作人员在销售中心处常年正常办公，直到2019年8月左右才迁至销售中心西边800米处，且被上诉人居住地距离案涉房屋不远，因此被上诉人完全有能力联系上诉人。《认购确认单》确定2018年6月8日后的价格为3705000元，而上诉人于2018年11月6日出售给案外人的价格为3570064元，上诉人作为项目销售方放弃更高的售价出卖给第三人明显不合理，已经侧面印证了上诉人已经通知了被上诉人，但被上诉人仍未来签约。陈亮、吴海燕辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人在上诉状中所陈述的诸多上诉理由均于法无据，不应得到支持，请求维持原判。陈亮、吴海燕向一审法院起诉请求：1、判令解除其与丰乾公司于2018年5月8日签订的《旺角广场项目认购确认单》；2、判令丰乾公司双倍返还定金40万元；3.判令丰乾公司承担本案诉讼费用。一审法院查明事实：2018年5月8日，陈亮、吴海燕与丰乾公司丰乾公司签订一份《旺角广场项目认购确认单》，约定：陈亮、吴海燕购买南京市建邺区莲池路52-4号商铺，建筑面积74.1平方米，房款370.5万元；付款方式为银行按揭贷款，定金20万元，于2018年6月8日前签订《南京市商品房买卖契约》。双方还补充约定：如陈亮、吴海燕于2018年6月8日前如期签订《南京市商品房买卖契约》，并付齐首付（5成），则可以按3645497元的价格签约；如陈亮、吴海燕未于2018年6月8日前如期签约，则按认购书价格370.5万元签约。另外，陈亮、吴海燕在该认购单上填写了联系地址、电话，但丰乾公司的置业顾问、销售经理未预留签约地址、电话。当日，陈亮、吴海燕支付定金20万元，并由丰乾公司出具一份《收据》。此外，丰乾公司还提供一份2018年11月6日签订的《南京市存量房买卖合同》（自行交易版）、产权证、购房发票，以证明：为了减少损失，将涉案商铺出售给案外人郭少伟，价款为3570064元，并认可出售时未通知陈亮、吴海燕。对此，陈亮、吴海燕认可该商铺已处置给他人。经法院核对，该合同载明卖方为吴彤，并由其一人签字。另查明，2019年7月12日，陈亮、吴海燕向丰乾公司发送一份《解除合同的通知函》，认为丰乾公司构成违约，要求解除认购单，并双倍返还定金40万元等，但丰乾公司否认收到该函件。经查询投递记录，显示：2019年7月12日揽投，次日由收发室签收。经法院询问，丰乾公司未能就相关抗辩意见予以举证证明；并称2018年6月8日后，口头通知陈亮、吴海燕签约，但陈亮、吴海燕予以否认。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。陈亮、吴海燕与丰乾公司签订的《旺角广场项目认购确认单》，系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效。虽然双方约定于2018年6月8日前签订《南京市商品房买卖契约》，但根据对补充约定的文义解释，可以确认：如陈亮、吴海燕在该日前签约，则可以享受优惠；反之，则不可以享受优惠。换言之，该补充条款中约定的时间节点系对陈亮、吴海燕能否以优惠价购买涉案商铺所作的限制，而不是对陈亮、吴海燕签约时间所作的限制。也即，陈亮、吴海燕有权选择在该日之前或者之后签约，其区别在于能否享受优惠价。因此，即便陈亮、吴海燕因自身原因未于2018年6月8日前签约，但根据上述分析，不能剥夺其在该日之后签约的权利，亦不能据此认定其构成违约，并由丰乾公司没收定金。因双方未对2018年6月8日之后的签约时间作出约定，故法院认定在未能达成一致意见的情况下，任何一方均可以随时要求签约，但应当给对方必要的准备时间。但是，根据现有证据，不足以证实双方在该日之后履行了催告义务，故法院认定签约时间仍处于不确定状态，有待双方进一步补充约定。因陈亮、吴海燕未明示不再签约，故法院认定丰乾公司不得擅自处置该商铺；否则，应承担违约责任。因此，在丰乾公司为产权人的情况下，其擅自处置该商铺后，亦无法再向陈亮、吴海燕出售，故法院认定其构成违约。但是，根据丰乾公司提供的《南京市存量房买卖合同》，可以确认卖方为吴彤，而非丰乾公司，即吴彤应为原产权人。基于此，法院认定丰乾公司无法以卖方（即产权人的身份）与陈亮、吴海燕签约，故其亦构成违约。因合同目的不能实现，故法院对陈亮、吴海燕要求解除认购单的诉讼请求，依法予以支持。因陈亮、吴海燕已支付定金20万元，故根据《中华人民共和国合同法》有关定金罚则的规定，法院对其要求丰乾公司双倍返还定金40万元的诉讼请求，依法予以支持。因丰乾公司未能予以举证证明，故法院对其相关抗辩意见，依法不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条、第一百五十二条之规定，一审法院作出判决：一、解除陈亮、吴海燕与南京丰乾投资管理有限公司于2018年5月8日签订的《旺角广场项目认购确认单》；二、南京丰乾投资管理有限公司应于判决发生法律效力之日起十五日内向陈亮、吴海燕双倍返还定金40万元。二审中，丰乾公司提交高德地图查询截图，拟证明丰乾公司销售中心距离涉案房屋仅几十米，被上诉人邮寄给丰乾公司的邮件显示寄件人地址为南京市建邺区莲花新城南苑，销售中心距离该住址仅约700米，因此被上述人完全有能力到上诉人的售楼中心现场联系上诉人。陈亮、吴海燕质证对证据的真实性予以认可，但对关联性和证明目的不认可。陈亮、吴海燕选择何种方式通知上诉人要求其履行合同，与实际距离无关。上诉人已经构成根本违约，导致合同项下义务没有办法履行，其应当承担相应的不利后果。本院认为，丰乾公司提交的证据不能达到其证明目的。二审中，丰乾公司陈述，2018年5月8日案涉认购确认单签订时，涉案商铺的产权人是南京中冶正兴置业有限责任公司，丰乾公司帮南京中冶正兴置业有限责任公司出售商铺，丰乾公司先去找到客户，客户愿意购买的情况下，先交定金和首付款，然后丰乾公司履行跟南京中冶正兴置业有限责任公司之间的协议，把客户需要购买的房屋过户到丰乾公司名下，再出售给客户。经审理查明，一审法院查明的事实属实。上述事实，有《旺角广场项目认购确认单》、《收据》、《南京市存量房买卖合同》（自行交易版）、产权证、购房发票、《解除合同的通知函》及当事人的陈述等证据证实。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。案涉《旺角广场项目认购确认单》合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据该认购确认单补充条款的约定，2018年6月8日前签约系对陈亮、吴海燕以何种购房价格签订买卖契约的限制，双方在该认购确认单中对于签订买卖契约的时间未作出明确约定。据此，双方均可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。丰乾公司上诉主张其已经通知陈亮、吴海燕签约，并给予了合理的履行期，但陈亮、吴海燕拒绝履行义务。陈亮、吴海燕对丰乾公司的主张不予认可。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。陈亮、吴海燕在案涉认购确认单上填写了联系地址、电话，丰乾公司有条件就签约事项进行通知，但丰乾公司对其主张并未提供证据予以证明，故本院依法不予采信。案涉《旺角广场项目认购确认单》合法有效，但丰乾公司却将该认购确认单所涉商铺以其公司法定代表人名义转售他人，致使该认购确认单合同目的无法实现，丰乾公司的行为构成违约，陈亮、吴海燕要求解除认购确认单并主张双倍返还定金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。综上所述，丰乾公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7300元，由南京丰乾投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  许云苏审判员  汪德全审判员  李任飞二〇二〇年四月二十九日书记员  朱亚芳