宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院民事判决书（2020）宁02民终85号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘万海，男，1980年6月13日出生，汉族，个体，住平罗县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：史建文，男，1972年2月28日出生，汉族，个体，住平罗县。上诉人刘万海因与被上诉人史建文房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区平罗县人民法院（2019）宁0221民初2857号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘万海、被上诉人史建文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘万海上诉请求：1.依法撤销一审判决，驳回史建文的一审诉讼请求，并改判支持刘万海的一审反诉请求或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由史建文承担。事实和理由：一审认定事实不清、适用法律不准，导致判决严重错误。一审判决第7页认为“本案中，史建文与刘万海就涉案房屋签订《房屋买卖协议》是双方当事人的真实意思表示，虽然案涉房屋在平罗县不动产登记事务中心未查询到产权登记信息，但该协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法、有效合同，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务……”，系认定事实错误。一、根据《合同法》第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”第一百三十二条规定“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”约束开发商与买房人的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效……”《商品房销售管理办法》第七条规定，“商品房现售，应当符合以下条件：……”，而本案中的房屋没有在房管部门进行登记，根本无法确定该房产的开发商是谁，就更别提取得销售许可证、现售条件了，在这种情况下史建文怎么可能取得涉案房产的所有权。在无所有权的情况下订立的《房屋买卖协议》很明显已经违反了诸多法律、行政法规的强制性规定，是违法、无效的合同，一审视法律规定而不见，在房屋权属没查清的情况下而认定该协议有效。二、一审认定“本案《房屋买卖协议》合法、有效，应当按照合同约定履行各自的义务……”，同时适用《合同法》第六十条第一款规定，“当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务”作出判决。如果本案《房屋买卖协议》合法、有效，刘万海另案起诉史建文“确认协议有效，要求史建文办理房屋过户手续”，一审又该如何判决？又该如何让史建文全面履行义务。综上，请求依法改判或发回重审。史建文辩称，其对涉案房屋有处分权，一审提交的授权委托书、协议书等能够证明涉案房屋是陕西某某有限责任公司及闫某抵顶给史建文的房屋。史建文卖房给刘万海时告诉了刘万海该房屋现在不能办理房产证，能办房产证的房屋价格每平米2860元，因为现在办不了房产证，所以每平米1800元左右。刘万海同意购买该房屋，双方以150000元价格成交。对刘万海的上诉请求不同意，请求维持原判。史建文向一审法院起诉请求：1.判决刘万海支付拖欠的房款110000元；2.本案诉讼费由刘万海承担。刘万海向一审法院反诉请求：1.解除刘万海与史建文签订的《房屋买卖协议》；2.判令史建文向刘万海返还购房款103000元；3.判令史建文向刘万海赔偿房屋装修款等65103元；4.本案反诉费由史建文承担。一审法院认定事实：案外人闫某将其承包的由宁夏某某房地产开发公司开发、陕西某某有限责任公司承建的平罗县明珠嘉园小区工程1#、2#、2B#、3#楼的剩余工程交由史建文及案外人蒋某继续完成施工。后陕西龙达建安有限责任公司将涉案房屋抵顶了史建文的部分工程款。2015年10月20日，史建文（甲方）与刘万海（乙方）就涉案房屋签订《房屋买卖协议》一份。合同约定：甲方将位于××县、面积80㎡、地下室面积10㎡（房屋面积以房产站测绘面积为准）住房出售乙方。乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房屋。甲乙双方议定的房地产成交总价为150000元。双方还对其他权利义务进行了约定。合同签订后，史建文于2015年10月20日向刘万海交付了案涉房屋。刘万海于2015年10月20日支付房款30000元、2016年10月29日支付房款40000元、2017年11月28日支付房款3000元，史建文相应出具收条三张。2016年，刘万海另支付房款7000元，史建文未出具收条。现史建文以刘万海未支付下剩房款，提起诉讼。刘万海以案涉房屋不能办理产权证，无法过户，提起反诉。另查明，刘万海自2016年左右入住案涉房屋至今。宁夏某某房地产开发公司开发，由陕西某某有限责任公司承建的平罗县明珠嘉园小区的大部分房屋在平罗县不动产登记事务中心未有产权登记信息。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行各自的义务。本案中，史建文与刘万海就涉案房屋签订《房屋买卖协议》是双方当事人的真实意思表示，虽然案涉房屋在平罗县不动产登记事务中心未查询到产权登记信息，但该协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法、有效合同，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。协议签订后，史建文向刘万海交付了涉案房屋，已经履行了协议约定的义务，但刘万海入住涉案房屋至今已有三四年时间，下剩购房款至今未支付，存在违约，故对史建文要求刘万海支付购房款的诉讼请求依法予以支持。根据庭审查明的事实，刘万海共向史建文支付房款80000元，虽然史建文对金额为40000元的收条有异议，认为该收条是刘万海支付其他三笔房款后打的总收条，因其喝酒后误将日期写错，但刘万海对该意见有异议，且史建文未提交证据证实其主张，故对史建文的意见，不予采纳。对史建文要求支付购房款110000元的诉讼请求，依法支持70000元。《房屋买卖协议》中明确约定“乙方（刘万海）已对甲方（史建文）所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房屋”，现刘万海以案涉房屋不能办理产权证，无法过户为由解除合同，明显违反了双方的约定。故对刘万海要求解除与史建文签订的《房屋买卖协议》并返还购房款、赔偿房屋装修款的反诉请求，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百五十九条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、刘万海于判决生效后十日内支付史建文购房款70000元；二、驳回史建文的其他诉讼请求；三、驳回刘万海的反诉请求。本诉案件受理费2500元，由史建文负担909元，由刘万海负担1591元。反诉案件受理费1831元，由刘万海负担。本院二审期间，刘万海未提交证据，史建文提交了（2017）宁0221民初85号民事判决书一份，证明该判决中的房屋也是闫某抵顶给史建文的，是刘万海现房屋的楼上房屋，史建文以同样的方式出售的，出售时都是办不了房产证。刘万海质证意见：据了解，刘万海与楼上的住户是同时购房的，该房屋是史建文抵账给王某某的，当时王某某的抵账手续有闫某的签字及公章，但对证明目的不认可。本院对史建文提交的证据的真实性予以确认，但与本案无关，不予采信。本院审理查明，平罗县明珠嘉园小区由宁夏某房地产开发有限公司开发，一审查明由宁夏某某房地产开发公司开发存在笔误，本院予以纠正。一审查明“后陕西某某有限责任公司将涉案房屋抵顶了史建文的部分工程款”缺乏有效证据，本院不予确认。本院查明的其他事实与一审查明的其他事实一致，予以确认。本院认为，刘万海在购买房屋时已了解案涉房屋情况，愿意购买。刘万海与史建文自愿签订的《房屋买卖协议》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，该协议合法有效。一审判决认定双方签订的《房屋买卖协议》系合法、有效合同并无不当，刘万海主张《房屋买卖协议》是违法、无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十二条规定，“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”本案中，史建文主张要求刘万海支付剩余房款，史建文应就其对案涉房屋具有所有权或处分权负举证证明责任。史建文称案涉房屋系承建方及闫某抵顶其欠款而取得，但提交的授权委托书、协议书等不能证明其对案涉房屋具有所有权或处分权，或取得了宁夏某房地产开发有限公司的追认。故史建文要求刘万海支付剩余购房款的诉讼请求不能成立，应予驳回。一审判决支持史建文的诉讼请求不当，本院予以纠正。因史建文不能证明对案涉房屋取得处分权，其也未能协助刘万海办理房屋产权手续，致使房屋所有权无法转移于买受人刘万海，刘万海要求解除双方签订的《房屋买卖协议》的反诉请求能够成立，应予支持。史建文收取刘万海的已付房款应当予以返还。但关于已付房款的数额，双方存在争议，主要对2015年10月20日的付款数额争议较大。刘万海称2015年10月20日共向史建文支付房款60000元，其中刘万海向史建文支付现金30000元，史建文出具收条一张，刘万海的父亲向史建文的儿子转账支付30000元，但未出具收条。史建文对此不认可，称其当日仅收到上述转账支付的30000元，就该款向刘万海出具了收条，并未收到刘万海现金30000元。因上述转账与收条时间为同一天，史建文出具的收条金额为30000元，刘万海称转账与收条系两笔款缺乏依据，也不符合常理。一审判决认定2015年10月20日刘万海向史建文支付房款的数额为30000元，总计支付房款80000元正确，故史建文应向刘万海返还房款80000元。刘万海要求史建文返还房款103000元缺乏依据，不予支持。因案涉房屋系史建文向刘万海进行交付的，现双方之间的《房屋买卖协议》解除，刘万海应向史建文返还案涉房屋。关于刘万海要求赔偿房屋装修款的诉讼请求，因刘万海购房时已了解房屋的情况，明知史建文所卖的房屋系抵账房，产权手续不完备存在交易风险，而自愿购买并进行装修，其自身存在过错，应承担相关损失。且刘万海入住案涉房屋已四年也居住受益，故对刘万海要求史建文赔偿装修款的诉讼请求不予支持。综上所述，刘万海的部分上诉请求成立。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第九十七条、第一百三十条、第一百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销宁夏回族自治区平罗县人民法院（2019）宁0221民初2857号民事判决；二、解除上诉人刘万海与被上诉人史建文签订的《房屋买卖协议》；三、被上诉人史建文于本判决生效后十日内向上诉人刘万海返还房款80000元；上诉人刘万海于收到房款后十日内向被上诉人史建文返还平罗县城明珠嘉园2-3-203号房屋；四、驳回被上诉人史建文的一审诉讼请求；五、驳回上诉人刘万海的一审其他反诉请求。一审本诉案件受理费2500元，由被上诉人史建文负担；反诉案件受理费1831元，由上诉人刘万海负担960元，由被上诉人史建文负担871元；二审案件受理费4872元，由上诉人刘万海负担1803元，由被上诉人史建文负担3069元。本判决为终审判决。审判长 李学军审判员 闫 莉审判员 孙 翔 二〇二〇年四月十七日书记员 马会如附：本判决适用的法律条文《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十二条出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。