湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂05民终72号上诉人（原审原告、反诉被告）：谭忠，男，土家族，1971年5月27日出生，住湖北省恩施市。上诉人（原审原告、反诉被告）：宜昌忠信快捷酒店有限责任公司，住所地宜昌市伍家岗区白沙路3号。统一社会信用代码91420500698006622E。法定代表人：谭忠，该公司董事长。上列二上诉人共同委托诉讼代理人：李青山，湖北君任律师事务所律师。特别授权代理。上列二上诉人共同委托诉讼代理人：沈代辉，湖北沈代辉律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：建始县国有资产管理局，住所地建始县业州镇奎星楼路28号。统一社会信用代码124228227881550159。法定代表人：吴军，该局局长。委托诉讼代理人：刘继炎，湖北诚业律师事务所律师。特别授权代理。上诉人谭忠、宜昌忠信快捷酒店有限责任公司（以下简称忠信快捷酒店）因与被上诉人建始县国有资产管理局（以下简称建始县国资局）房屋租赁合同纠纷一案，不服宜昌市伍家岗区人民法院（2019）鄂0503民初2258号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人谭忠及其与忠信快捷酒店共同委托诉讼代理人李青山、沈代辉，被上诉人建始县国资局的委托诉讼代理人刘继炎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谭忠、忠信快捷酒店上诉请求：撤销（2019）鄂0503民初2258号民事判决第二项；改判“被上诉人建始县国有资产管理局向上诉人宜昌忠信快捷酒店有限责任公司、谭忠支付房屋装修款676617元、搬迁补偿费28524元、安置补偿费326703元、停产停业补偿费435604元、搬迁奖金10000元，共计1477448元。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。（一）原判没有认定“伍家岗区房屋征收与补偿办公室在案涉房屋租赁关系存续期间就已经开始了征收工作”的客观事实，没有查明案涉房屋租赁关系解除的原因。（二）原判没有认定“只有上诉人才是涉案房屋的唯一使用人，才是房屋被征收后不得不停产停业的唯一搬迁人”的客观事实，是错误的。（三）原判没有认定“上诉人与被上诉人在房屋租赁合同中对如何分配征收补偿款没有作出约定”，是错误的。原判未将搬迁费、安置和停产停业的补偿分配给上诉人，错误。（四）原判认定“原被告之间没有不定期租赁合同关系”，与（2018）鄂05民终2391号生效判决书已经认定的事实相矛盾，属于认定事实错误。一审判决一方面认定“没有不定期租赁合同关系”，一方面又判决上诉人支付“租金”73600元，自相矛盾。与本案有关的（2018）鄂05民终2391号生效判决已经确认“双方租赁合同到期后，因忠信快捷酒店未按要求腾退涉案租赁房屋，而是继续占用使用，双方之间形成不定期租赁关系”，本案一审判决未确认该事实错误。二、原判没有适用合同法的情势变更原则和物权法的用益物权补偿权的规定，适用法律错误。上诉人系唯一的用益物权人，存在搬迁、安置和停产停业的事实基础，根据《物权法》有关规定享有获得补偿的权利。综上所述，原审判决遗漏认定了租赁关系解除的原因，错误认定了不定期租赁关系的性质；没有适用合同法规定的情势变更原则和物权法规定的用益物权，显属适用法律错误。三、上诉人作为装修、改造、添附设施的所有权人，未放弃对附合装饰装修物残值的补偿请求，被上诉人在获得对应补偿款后，应当对上诉人进行补偿。且被上诉人一审程序中提交的征收决定书，与有关行政机关在互联网公布的同文号的征收决定书内容不一致，应予审查。故请求二审法院查明案件事实，依法改判，以维护上诉人的合法权益。建始县国资局辩称，1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决正确，应维持；2、被上诉人的房屋征收补偿发生在双方租赁合同期满，租赁关系解除后，征收补偿与上诉人无关；3、上诉人的上诉请求及事实理由与合同约定和法律规定相悖，不能成立，应依法驳回。谭忠、忠信快捷酒店向一审法院起诉请求：1、判令建始县国资局向谭忠、忠信快捷酒店支付补偿款1830569元（包含房屋装修款1029738元、搬家补偿费28524元、临时安置补偿费326703元、停产停业补偿费435604元、搬家奖金10000元）；2、判令建始县国资局返还谭忠、忠信快捷酒店垫付款315431.29元（包含为建始县国资局房间装修改造垫付款258122元、电费13292.29元、水电增容报装费44017元）；3、判令建始县国资局退还谭忠、忠信快捷酒店租房履约保证金50000元。4、本案诉讼费用等由建始县国资局承担。建始县国资局向一审法院反诉请求：1、判令谭忠、忠信快捷酒店立即支付延期使用房屋租金73600元（已冲抵50000元保证金）；2、本案诉讼费由谭忠、忠信快捷酒店承担。一审法院认定事实：2012年3月20日，建始县机构编委办公室下达建编发【2012】1号《县机构编制委员会关于撤销县政府驻宜昌办事处的通知》一份，载明撤销“建始县人民政府驻宜昌办事处”（以下简称建始县驻宜办），其资产交由县国有资产经营管理中心管理。2013年2月21日，“建始县国有资产经营管理中心”更名为“建始县国有资产管理局”。本案所涉房屋的产权证号为宜房字第××、28××42、28××43号，属建始县人民政府驻宜办事处所有，用途为办公、营业。2009年4月15日，建始县驻宜办（甲方）与谭忠（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定建始县驻宜办将位于宜昌市白沙路8号建始政府驻宜办事处的房屋A楼1-5层、B楼1-4层及后院餐厅（A楼6楼宜办工作人员两间宿舍、一间办公室及B楼4楼移动公司一间机房除外）房间租赁给乙方经营。租赁期限为八年，合同于2009年4月15日签订生效，租赁期由2009年6月1日起至2017年5月31日止。在合同期满后，如甲方继续出租，在同等条件下优先乙方。年租金为22.8万元，租金按先支付后使用原则，乙方首次一次性缴清前两年租费（计45.6万元），以后每年在5月20日以前一次性提前付清下一年租费。逾期按5%缴纳滞纳金。合同同时约定，合同终止后乙方装修和改造所发生的费用甲方不负责补偿。2009年6月6日，谭忠为了电力增容进行安装，花费安装费19768元，宜昌市恒信电力设备安装有限公司为其开具专用发票一份，该发票备注栏写有“电力安装，谭忠”的字样。2009年7月23日，建始县驻宜办（甲方）与谭忠（乙方）签订《房屋租赁补充协议》，约定将原合同房屋租赁期限顺延五个月（即从2009年11月1日起生效到2017年10月31日止），合同同时约定甲方在六楼所发生的生活用水、用电等各种费用均由乙方承担。2009年10月15日，建始县政府驻宜办事处与宜昌三峡水务有限公司报装中心签订《给水工程承包合同》，合同载明建始县驻宜办将本案所涉宾馆消防给水工程发包给宜昌三峡水务有限公司报装中心施工，工程包干造价为24254元。2012年2月11日，建始县国资管理中心与谭忠签订《房屋租赁补充合同》一份，载明原合同继续有效，并将原有办公房屋2间及宿舍1间自2012年2月20日起交乙方经营，租赁费用为1000元每月；六楼住房一套于2013年2月1日起交乙方经营，租赁费用为600元每月，租赁期自房屋交付之日计算，到期日与主合同约定期限一致，租赁费交纳方式按主合同约定执行，缴纳时间确定为每年11月1日以前。2018年11月27日，宜昌市伍家岗区人民政府作出宜伍征决字【2018】6号《房屋征收决定书》，决定对位于宜昌市白沙路3号房屋，房产证号为宜房字第××、28××42、28××43号进行征收，征收实施时间为本决定公告之日起。2018年12月6日，伍家岗区房屋征收与补偿办公室委托宜昌广汇房地产评估有限责任公司作出宜广汇估字（2018）98号《被征收房屋价值评估报告》一份，载明被征收房屋、装修及附属物价值合计为18826792元，其中装修及附属物的价值评估为676617元。2018年12月11日，伍家岗区房屋征收与补偿办公室与建始县国资局签订《宜昌市伍家岗区白沙路棚户区改造项目三号地块房屋征收补偿协议》一份，载明建始县国资局因其所有的位于宜昌市伍家岗区白沙路3号的房屋被征收（征收文件为宜伍征决字【2018】6号），伍家岗区房屋征收与补偿办公室向建始县国资局支付补偿金19627623元，其中装修及附属物价值补偿为676617元。谭忠、宜昌忠信快捷酒店有限责任公司因房屋租赁合同发生纠纷诉至法院，一审法院作出（2018）鄂0503民初30号民事判决书，判决：“1、解除建始县国资局与谭忠、忠信快捷酒店的房屋租赁合同关系。2、谭忠、忠信快捷酒店于判决生效之日十日内将位于宜昌市××沙路××房屋××给建始县国资局”。2018年10月18日，宜昌市中级人民法院作出（2018）鄂05民终2391号民事判决书，对（2018）鄂0503民初30号民事判决书予以维持。一审法院另查明，2017年6月28日，建始县国有资本投资运营有限公司向谭忠发出《关于房屋不再续租的通知》一份，载明：“我公司位于宜昌市××沙路××门面、房屋现由你租赁使用，将于2017年10月31日租赁期满，因该房屋另有其他用途，租赁到期后不再续租，由我公司收回。现正式通知：你租赁的房屋不再续租，双方租赁关系解除。望你接到通知后做好相关搬离准备，于2017年11月30日前准时搬出。”2018年5月17日，建始县国资局向谭忠发出《通告》一份，载明：“我局位于宜昌市××沙路××门面、房屋已于2017年10月31日与你的租赁期满，并于2017年6月28日书面告知你不再续租，但你强占并不腾退房屋至今，根据宜昌市伍家岗区公安消防大队的责令限期整改通知书（伍公消防字2017年第91116号）及伍家岗区安全生产委员会的相关函告要求，为确保人民群众生命财产安全，我局现授权宜昌星齐劳务有限公司负责此次全部清退及安全隐患整改，房屋另有它用。请你立即关门办搬离，否则一切后果自负。”2018年5月18日，忠信快捷酒店门口被砌上围墙。2018年9月18日，宜昌星齐劳务有限公司向忠信快捷酒店、谭忠发出《通知》一份，载明因宜昌市伍家岗区人民法院于作出（2018）鄂0503民初30号民事判决书，要求谭忠、忠信快捷酒店立即搬离。2018年9月21日，忠信快捷酒店撤离本案所涉房屋，并出具《宜昌忠信快捷酒店有限责任公司酒店用品、设施设备撤离清单说明》一份，载明：“该酒店标准间33间、单间19间，行政套房三间，共计55间的电视机、格力空调、电脑、财务办公用品已全部搬离，但该酒店添附的电梯井及三洋电梯一台，美的空气能酒店设施一套，配套的水电管网系统，消防管网设施设备、所有房间的门窗大厅感应门、停车场电动感应门、后院活动板房（193㎡）整体卫生间及房间的床、床上用品、卫生洁具、地板砖、大理石、地毯、公共区域的玻璃、楼梯扶手、厨房设施设备等均无法拆除尚在该酒店房屋中，特此说明”。自2017年11月1日起，谭忠、忠信快捷酒店未再缴纳房屋租金。一审法院认为，当事人双方之间签订的房屋租赁合同及补充协议等均有效。本案系因本案所涉房屋被征收后，针对承租人是否应当补偿引起的纠纷，应定性为房屋租赁合同纠纷。本案争议的焦点为：一是当事人双方之间的房屋租赁合同关系是否是在合同期内因政府征收行为而解除？二是谭忠、忠信快捷酒店作为承租人能否获得补偿？三是忠信快捷酒店是否存在为建始县国资局垫付款项的行为？四是本案建始县国资局的反诉请求是否已超过诉讼时效？一.当事人双方签订的《房屋租赁补充协议》约定将原合同房屋租赁期限顺延五个月（即从2009年11月1日起生效到2017年10月31日止），因此，当事人双方之间的房屋租赁合同及补充协议于2017年10月31日到期。在上述房屋租赁合同及补充协议到期之前，建始县国有资本投资运营有限公司即向谭忠发出了《关于房屋不再续租的通知》，明确作出了不同意谭忠、忠信快捷酒店续租房屋的意思表示。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”因建始县国有资本投资运营有限公司已经明确表示不同意谭忠、忠信快捷酒店在原租赁合同到期后继续承租房屋，建始县国资局对此亦不持异议，因此，当事人双方之间没有不定期租赁合同关系。2018年10月18日，一审法院作出的判决结果为“解除建始县国资局与谭忠、忠信快捷酒店的房屋租赁合同关系”的民事判决书发生法律效力，2018年11月27日，宜昌市伍家岗区房屋征收和补偿办公室作出宜伍征决字【2018】6号《房屋征收决定书》，对本案所涉房屋实施征收，因此，本案所涉房屋被征收系发生在建始县国资局与谭忠、忠信快捷酒店的房屋租赁合同关系解除之后，故当事人双方之间的租赁合同关系系因合同到期后经建始县国资局提起诉讼解除，并非在合同期内因房屋被征收而解除。二.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附和装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”当事人双方之间签订的《房屋租赁合同》约定：“合同终止后乙方装修和改造所发生的费用甲方不负责补偿。”因此，无论是依据法律规定还是合同约定，在当事人双方的房屋租赁合同期满后，谭忠、忠信快捷酒店作为承租人均无权要求出租人就其附和装饰装修费用进行补偿。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，对于未形成附和的装饰装修物，谭忠、忠信快捷酒店作为承租人亦只能拆除，无权要求补偿，对于谭忠、忠信快捷酒店要求建始县国资局支付补偿款1830569元的诉讼请求，不予支持。三.前已叙及，因合同已经到期，谭忠、忠信快捷酒店作为承租人无权要求建始县国资局对其装饰装修损失予以补偿，故对于谭忠、忠信快捷酒店所主张的房间装修改造费用258122元，不予支持。当事人双方之间签订的《房屋租赁补充协议》约定建始县国资局在六楼所发生的生活用水、用电等各种费用均由谭忠承担，故对于谭忠、忠信快捷酒店所主张的电费13292.29元，缺乏法律依据，不予支持。对于谭忠、忠信快捷酒店所主张的水电增容报装费，其中给水工程施工费24254元，谭忠、忠信快捷酒店系提供《给水工程承包合同》予以佐证，但该合同系建始县驻宜办事处与三峡水务有限公司报装中心签订，谭忠、忠信快捷酒店并未提供工程款发票证明该款系其实际支付以及实际付款金额，对此不予支持。对于电力增容报装费19768元，虽然谭忠申请电力增容报装系为自身经营需要，但这也使得本案所涉房屋的电力设施容量提升，提升了该房屋整体的使用价值，应属于扩建，而非装饰装修。谭忠提供了宜昌市恒信电力设备安装有限公司的正规发票，可以证明该电力报装是经过了有关部门批准，并非违法建设。该发票备注栏上备注有谭忠、电力安装的字样，可以证明系谭忠支付了上述电力报装费。谭忠进行电力报装之后一直使用至今，建始县国资局并未提供证据证明其曾提出过异议，因此，此次电力增容报装应以经过建始县国资局准许，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条之规定，对于谭忠、忠信快捷酒店要求建始县国资局承担19768元电力增容报装费的诉讼请求予以支持。四.对于建始县国资局所提出的反诉请求。因当事人双方的租赁合同关系于2018年10月18日被判决解除，在此之前，谭忠、忠信快捷酒店占有、使用本案所涉租赁房屋并正常经营期间的租金，谭忠、忠信快捷酒店应当予以支付。因2018年5月17日忠信快捷酒店被砌上外墙无法经营，因此租金只能计算至2018年5月16日，建始县国资局仅主张2017年11月1日至2018年4月30日的租金123600元，符合法律规定。对于谭忠、忠信快捷酒店要求建始县国资局返还50000元履约保证金的请求，该诉讼请求成立，但因建始县国资局在提起反诉的过程中已经将50000元履约保证金抵扣租金，对该请求不再重复予以支持。对于建始县国资局要求谭忠、忠信快捷酒店支付已抵扣履约保证金之后的剩余租金73600元的反诉请求，予以支持。对于谭忠、忠信快捷酒店所提出的诉讼时效抗辩，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条之规定：“民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”谭忠、忠信快捷酒店占用本案所涉房屋拒不支付租金的事实一致持续到2018年5月17日，因此，诉讼时效自2018年5月17日起算，至建始县国资局提起反诉之时未超过三年诉讼时效期间，对于谭忠、忠信快捷酒店的反诉答辩意见，不予采纳。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条、第十四条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、被告建始县国有资产管理局于本判决书生效之日起十日内向原告谭忠、宜昌忠信快捷酒店有限责任公司支付电力增容报装费19768元；二、驳回原告谭忠、宜昌忠信快捷酒店有限责任公司的其他诉讼请求；三、反诉被告谭忠、宜昌忠信快捷酒店有限责任公司于本判决书生效之日起十日内向反诉原告建始县国有资产管理局支付租金73600元；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费8678元（已减半收取），由被告建始县国有资产管理局负担722元，由原告谭忠、宜昌忠信快捷酒店有限责任公司负担7956元，反诉受理费1386元，由反诉被告谭忠、宜昌忠信快捷酒店有限责任公司负担。二审期间，上诉人提交了以下证据：证据1-1《估价委托书》、证据1-2伍家岗区房屋征收与补偿办公室的“伍征办函[2017]48号”文件、证据1-3建始县人民政府的《文电阅办卡》和《文件处理单》，该组证据拟证明：原租赁合同约定的优先续租权不能实现，是因为发生了合同签订时无法预见的征收情形，导致上诉人通过续租收回装饰装修剩余残值、被上诉人续租后收取房屋租金的合同目的均不能实现。证据2-1“（2018）鄂0503民初30号之一”《调查令》及调取2017年8月18日的“宜广汇估字（2017）164号”《被征收房屋价值评估报告》、证据2-2“（2018）鄂0503民初30号之二”《调查令》及调取伍家岗区房屋征收与补偿办公室的《情况回复》、证据2-3（2018）鄂0503民初30号案件卷宗第205、207、208、201页《宜昌市伍家岗区人民法院笔录》的相关内容，该组证据拟证明：1、被上诉人在（2018）鄂0503民初30号案件审理时，已自认上述第一组证据的真实性；2、上诉人根据已开展的征收工作提出了“原先收回房屋，如果不是为了独占添附部分的补偿权，那么实行可以协商解除合同，共同等待补偿”的主张，一审法院未受理反诉而告知另案解决。证据3-1“（2019）鄂0503民初2258号”案审理笔录第10页内容、证据3-2“宜捷房咨字2018002号”《房地产估价评估报告》，拟证明：上诉人系案涉房屋价值增值的唯一添附人，上诉人在不定期租赁关系存续期间根据相关规定对已经知悉的调查结果和征收补偿方案提出了异议。证据4“宜伍征决自[2018]6号”《房屋征收决定书》打印件，拟证明：该宜昌市住房和城乡建设局官网发布的决定书与被上诉人在一审提交的征收决定书文号一致，但内容不同，作出的时间不同，因该证据是官网发布，故该证据是真实的，被上诉人举证存在虚假。被上诉人提交了以下证据：宜昌市伍家岗区人民政府于2020年1月17日出具的“情况说明”，拟证明被上诉人在一审提交的《房屋征收决定书》与上诉人二审提交的互联网上同文号的征收决定书系针对不同征收项目，因政府工作人员工作疏忽，存在文号重复，但被上诉人一审所提交征收决定书的内容属实。本院组织当事人进行了证据交换及质证。1、被上诉人对上诉人提交的证据质证称，第1组、第2组证据及证据3-2上诉人均于一审程序已经提交，非新证据。对证据3-1真实性不持异议，但其不能达到上诉人之证明目的。证据4同文号决定书被上诉人在一审已提交且质证，住建局官网公告的决定书所涉项目与案涉项目无关，但文号与案涉征收决定书文号重复。2、上诉人对被上诉人提交的“情况说明”质证称，本案征收决定书写错文号的可能性较大，上诉人应当提交征收项目的全部审批材料。本院经审查认为，上诉人提交的第1组、证据2-1、证据2-2、证据3-2均属于上诉人一审程序已经提交并经过质证的证据，不作为二审新证据；证据2-3、证据3-1系本案一审程序庭审笔录部分内容复印件，但不能达到上诉人的证明目的，证据4不能达到上诉人证明目的；被上诉人提交证据的真实性、合法性、关联性可以确认，可以达到被上诉人的证明目的。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：一、2017年11月1日之后，当事人双方之间应否认定存在不定期租赁合同关系的问题。本院（2018）鄂05民终2391号民事判决，确认当事人“双方租赁合同到期后，因忠信快捷酒店未按要求腾退涉案租赁房屋，而是继续占有使用，建始县国资局认可租赁期限届满后变为不定期租赁，双方之间形成不定期租赁关系”，且被上诉人于本案一审程序中提出反诉，就上诉人延期占用案涉房屋，主张上诉人应当按照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定支付租金。一审法院认为2017年11月1日后双方不构成不定期租赁合同关系不当,应予纠正。但该事实的认定并不影响上诉人诉请权利，理由在下文予以阐述。二、案涉房屋行政征收行为与房屋租赁合同解除的关系。案涉《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》于2017年10月31日期限届满，如前文所述，本院认为之后双方形成不定期租赁合同关系。2018年6月29日一审法院作出（2018）鄂0503民初30号民事判决，判决解除当事人双方之间的合同关系，并判决承租人谭忠、忠信快捷酒店腾退房屋；2018年10月18日，本院作出（2018）鄂05民终2391号民事判决，对（2018）鄂0503民初30号民事判决予以维持。至此，当事人之间的不定期房屋租赁合同关系，因人民法院判决解除而期满终止；2018年11月27日，宜昌市伍家岗区人民政府作出“宜伍征决字[2018]6号”《房屋征收决定书》，决定征收案涉房屋。由此可知，当事人之间房屋租赁合同关系终止的时间，早于案涉房屋被行政机关正式决定征收之日。上诉人称行政征收行为导致了房屋租赁合同的解除，与前述事实不符，本院不予采信。三、在房屋租赁合同关系已经终止的情况下，征收行为是否导致了上诉人的损失问题。上诉人与被上诉人之间的法律关系为房屋租赁合同关系，上诉人因该租赁合同关系而取得对案涉房屋的占有权、使用权，随着合同因被人民法院依法解除而终止，上诉人丧失继续占用案涉房屋的权利基础，无权继续占用房屋从事经营，亦无法因继续占用涉案房屋而产生期待利益，故其后的房屋行政征收并未造成上诉人的权利损失。上诉人称其系案涉房屋的唯一使用人及系因房屋被征收不得不停产停业的搬迁人的观点，与事实不符，本院不予采信。四、上诉人诉求被上诉人支付搬家补偿费、临时安置补偿费、停产停业补偿费、搬家奖金，是否具有债法或合同依据的问题。根据《合同法》有关规定及当事人之间租赁合同的约定，上诉人作为承租人享有的主要合同权利，为在合同期间占有、使用案涉房屋，并不享有其他租赁合同关系以外的权利，且根据（2018）鄂0503民初30号生效民事判决上诉人应主动腾退涉案房屋，另因上诉人称其与被上诉人之间并未就如何分配征收补偿款进行过约定。故上诉人向被上诉人主张前述补偿费，缺乏合同与法律依据，本院不予支持。五、上诉人案涉主张是否具有物权法依据的问题。《中华人民共和国物权法》第三编规定土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等属于用益物权，未规定房屋租赁权属于用益物权，《物权法》第五条规定“物权的种类和内容，由法律规定”，故房屋租赁权不属于用益物权。上诉人上诉称根据《物权法》第一百二十一条“因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照本法第四十二条、第四十四条的规定获得相应补偿”的规定，其作为案涉房屋的承租人应当获得诉求的有关补偿的观点，不符合法律规定，本院不予采信。六、关于上诉人向被上诉人主张房屋装修款是否应予支持的问题。1.案涉《房屋租赁合同》尽管约定“合同期限届满后，如甲方继续出租，在同等条件下优先乙方”，即约定上诉人享有优先承租权，但本院认为该优先承租权不等同于当然续租权。换言之，合同期满后上诉人能否续约存在不确定性，存在无法续租的可能性。从一般常识来看，难言上诉人在对涉案房屋进行装修投入时，没有考虑前述可能性，即其认可装修投入的价值仅可分摊到合同期满时止。此种情形下，难以认定上诉人对案涉房屋的装修投入价值及于案涉《房屋租赁合同》及补充协议约定的合同期限之后，亦难以认定合同期满后上诉人因未能续约存在装修投入损失；2.最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”。案涉《房屋租赁合同》第五条第六项约定“合同终止后乙方装修和改造所发生的费用甲方不负责补偿”，故上诉人（乙方）合同期满终止后无权请求被上诉人(甲方)补偿装修费用。针对上诉人称其并未放弃向被上诉人主张附合装饰装修物残值补偿的观点，本院认为装饰装修物的残值系装饰装修费用的部分价值延续，两者性质上并无本质区别，即可以认定附合装饰装修物残值为附合装饰装修物装修费折价后的剩余部分。上诉人于租赁合同期满终止后请求被上诉人支付附合装饰装修物残值补偿，实质为其请求被上诉人补偿部分装修费用，该诉求不符合法律规定与合同约定。故上诉人有关上诉请求不能成立，本院不予支持。七、关于本案是否符合情势变更原则适用条件的问题。所谓情势变更原则，规定于《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”，该原则的适用前提之一为合同期限尚未届满且处于履行过程中，其目的是为了解决合同是否能解除或变更的问题。本案中，在2018年11月27日征收机关作出房屋征收决定前，案涉房屋租赁关系已经因合同约定及人民法院判决而期满终止，故本案不存在适用前述法律规定的前提基础。上诉人称本案应适用情势变更原则的观点不能成立，本院不予采信。综上所述，谭忠、宜昌忠信快捷酒店有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18097元，由上诉人谭忠、宜昌忠信快捷酒店有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  唐兆勇审判员  赵春红审判员  肖小月二〇二〇年四月十四日法官助理张俊保书记员张萍