贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终952号上诉人（原审被告）：普安县房地产开发有限责任公司,住所地贵州省普安县盘水街道普天大道文笔新苑2号楼。统一社会信用代码：91522323709546588U。法定代表人：罗永泽，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：雷蕾、姚立平，贵州福万律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：甘润章，男，1987年8月22日出生，布依族，住白云区。被上诉人（原审原告）：邓钦，女，1988年8月10日出生，汉族，住白云区。共同委托诉讼代理人：田忠理，贵州麒翔律师事务所律师。上诉人普安县房地产开发有限责任公司（以下简称普安房开公司）因与被上诉人甘润章、邓钦商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市白云区人民法院（2019）黔0113民初4607号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法独任进行了审理。本案现已审理终结。普安房开公司上诉请求：一、撤销原判，驳回上诉人的请求；二、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，被上诉人在《提前接房申请》中已经明确载明“自实际接房之日起涉及的相关违约（金）事宜终止”，而在本合同中，相关违约（金）事宜就包括逾期交房、逾期办证的违约金事宜，该声明表明被上诉人在实际收房后已经明确表示对上诉人的其他违约责任概括免除，被上诉人已经免除了上诉人的责任，这是被上诉人的真实意思表示，对其具有约束力。一审判决判令被上诉人支付逾期交房违约金系认定事实错误。双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三项明确约定“…约定日期起180个工作日以后…买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付…按日向买受人支付以交付房价款万分之一的违约金。”本条款约定的违约金计算方式应作系统解释，即与逾期办证一致，应按工作日计算，而非自然日，一审判决以自然日计算逾期办证违约金系认定事实错误。二、根据《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第一条约定，水、电、煤气、电视等管道预埋进户，开户及其费用由被上诉人承担。据此约定，被上诉人支付的购房款并不包含上述费用。该约定系双方的意思自治，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，并不存在加重被上诉人义务的情形，对合同双方具有约束力，与合同第二十九条的约定并不冲突，一审判决上诉人返还3475元错误。被上诉人甘润章、邓钦答辩认为，上诉人的上诉理由不能成立，故请求驳回上诉，维持原判。甘润章、邓钦向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金38220元（以原告已付购房款379164元为基数，按照每日万分之一计算，从2016年9月6日计算至2019年6月10日，共计1008天）；2、判令被告从2016年12月31日其向原告支付逾期交付房权证的违约金34201元（以原告已付购房款379164元为基数，按照每日万分之一计算，从2016年12月31日起计算至2019年6月20日，共计902天，违约金计算至被告将房权证交付原告时止）；3、判令被告退还原告已支付的开户费用3475元；4、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年1月19日，原告与被告普安县房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于贵阳市白云区“白金壹号”Ｃ2幢1单元27层6号房屋，房屋总款379164元。双方在合同第十一条约定了交付时间和条件，出卖人于2016年5月30日前向买受人交付房屋，交付时应当已取得建筑工程竣工合格证明文件及面积实测技术报告书，商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及《住宅工程分户验收表》。合同第十三条约定逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在90个工作日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之一的违约金（该违约金的比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30个工作日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90个工作日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30个工作日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30个工作日内向买受人支付违约金。合同第二十二条中第三项转移登记（一）出卖人承诺于2016年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（1）买受人有权退房……；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。另查明，2016年9月2日，原告向被告出具提前接房申请，载明因本人原因，特向被告申请提前办理交房入住手续，本人承诺，我已知悉所购房屋的进度及交付条件，自愿按照现有条件接房……自实际接房之日起涉及的相关违约事宜，从我本人接收到房屋钥匙之日起终止等内容。当日，被告向原告交付涉案房屋，原告装修使用。原告向被告缴纳煤气、电、电视开户费用3475元。2018年7月2日，原告与被告签订对账结算协议，约定原告确认，被告已支付原告逾期交房违约金3564元（交房截止日期2016年9月2日），原告确认被告应支付原告3564元，双方对违约金等费用对账结算后，不再追究被告的相关违约等经济责任。2018年7月2日，被告支付原告购房违约金3564元，原告向被告出具收据。2016年9月2日，原告向被告支付电视开户费265元、煤气开户费2690元，电表开户费520元，共计3475元。一审法院认为：1、关于原告主张的逾期交房违约金，虽被告未按合同约定的交付时间2016年5月30日前向原告交付房屋，但原告已于2016年9月2日实际接房，原告向被告出具的提前接房申请载明原告承诺自实际接房之日起涉及的相关违约事宜，从原告接收到房屋钥匙之日起终止，原告与被告签订对账结算协议载明原告确认被告已支付其逾期交房违约金3564元，不再追究被告的相关违约等经济责任，故双方对逾期交房的违约金已经达成一致意见并履行完毕，原告不得再次向被告主张，故对原告主张的逾期交房违约金，一审法院不予支持。2、关于原告主张的逾期办证违约金，原、被告双方在商品房买卖合同中对被告逾期办理商品房转移登记的违约金进行了明确约定，“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”，被告应当自2016年12月31日起计算至被告实际交付办理商品房转移登记的材料之日止，计算至2019年6月20日共计902日，违约金为379164元×1?/日×902日＝34200.59元。3、关于原告主张的开户费，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款规定，商品房买卖合同应当包括供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任，约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。贵州省人民代表大会法制委员会在《关于有关问题询问的答复》中指出，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款的规定，新建商品房配套水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取。根据以上规定，燃气、有线电视等配套设施的安装费用属于房地产开发建设成本，应计入商品房销售价格中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者收取。因此，被告另行向原告收取燃气、电视、电表开户费3475元已违反以上规定，应当退还原告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决：一、被告普安县房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告甘润章、邓钦逾期办理商品房转移登记的违约金（计算至2019年6月20日为34200.59元，2019年6月21日起以379164元为基数，按照日万分之一的标准计算至被告实际交付办理商品房转移登记的文书之日止）；二、被告普安县房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告甘润章、邓钦开户费3475元；三、驳回原告甘润章、邓钦的其余诉讼请求。案件受理费人民币1698元，减半收取849元（原告已预交），由原告甘润章、邓钦负担428元，被告普安县房地产开发有限公司负担421元。二审审理中，双方当事人未提交新的证据。本院审理查明的事实与原判认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”本案中，上诉人普安房开公司与被上诉人之间签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人之间的真实意思表示，不违反法律法规的强制性效力性规定，属有效合同，双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。关于上诉人普安房开公司提出《提前接房申请》中已经明确载明“自实际接房之日起涉及的相关违约（金）事宜终止”，而在本合同中，相关违约（金）事宜就包括逾期交房、逾期办证的违约金事宜，该声明表明被上诉人在实际收房后已经明确表示对上诉人的其他违约责任概括免除，故一审判决认定在《提前接房申请》中不包括逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金系认定事实错误之上诉理由，经查，被上诉人《提前接房申请》系针对上诉人不符合交房条件而其急需使用房屋出具的，该违约金涉及的是交房相关事宜，并未涉及逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，故上诉人该上诉理由不能成立。关于上诉人普安房开公司提出逾期办证违约金应按工作日计算，而非自然日之上诉理由，经查，双方在合同中对按照工作日计算的期限均是进行了明确的约定的，而此处就是约定按日计算，并非按工作日计算，故上诉人认为应按工作日计算之上诉理由不符合双方合同约定，该上诉理由本院不予采纳。关于上诉人普安房开公司提出根据《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第一条约定，水、电、煤气、电视等管道预埋进户，开户及其费用由被上诉人承担，据此约定，被上诉人支付的购房款并不包含上述费用，该约定系双方的意思自治，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，并不存在加重被上诉人义务的情形，一审判决上诉人返还3475元错误之上诉理由，经查，双方签订的《商品房买卖合同》第七条约定：“前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用”。合同第十二条本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件中约定“……2、供电：交付时达到使用条件；4、燃气：达到交付时线路敷设到户；6、有线电视：交付时线路敷设到户……”故根据双方的合同约定水、电等房屋配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取。本案被上诉人交纳的费用的实质应为燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。故根据双方《商品房买卖合同》的约定，该费用房开商不能再向买受人收取，该费用应当退还被上诉人。综上所述，上诉人之上诉请求不能成立，予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1698元，由上诉人贵阳普安房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  罗晓珊二〇二〇年四月一日书记员  陈晓琦