北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终1489号上诉人（原审原告）：崔永达，男，1962年8月14日出生，汉族，无业，住辽宁省大连市金州区。委托诉讼代理人：刘丽丽，辽宁策讼律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：绿地集团北京京腾置业有限公司，住所地北京市昌平区小汤山镇英才北三街16号院2号楼401室。法定代表人：潘伟，董事长。委托诉讼代理人：李伟，北京市盈科律师事务所律师。上诉人崔永达因与被上诉人绿地集团北京京腾置业有限公司（以下简称京腾公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2019）京0114民初1110号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。崔永达上诉请求：1、撤销一审判决第一、四、五项；2、确认崔永达与京腾公司于2013年7月24日签订的《定制开发协议》中涉及绿地中央广场项目7层702、703、704、705、706、707、708、709、710房屋的合同关系于2019年4月15日解除；3、判令京腾公司向崔永达支付违约金8127614.9元。事实和理由：1、一审判决认定崔永达与京腾公司于2015年12月29日签订的《退款协议书》就其中9套房屋的保证金的返还事宜达成一致，视为双方已于该日合意解除了该9套房屋的合同关系，属于事实认定错误。《退款协议书》约定的是退还9套房屋的部分保证金，该9套房屋每套各保留5万元保证金的目的是，京腾公司认可在一段时间后，如果崔永达符合购房人资格，该9套房屋还会继续出卖给崔永达，因此双方在签订的《退款协议书》中并没有表示要解除该9套房屋的合同关系。一审判决认定该9套房屋的解除日期错误。《定制开发协议》是将12套房屋作为一个整体进行定制开发，如果解除应当是整体解除而不是部分解除。2、一审判决酌定违约金的证据不足，适用法律错误。京腾公司不能与崔永达签订商品房预售合同属于对《定制开发协议》的根本违约。《定制开发协议》是京腾公司提供的制式合同，内容是其自行拟定，其违约就应当按照《定制开发协议》第七条第2款的约定承担违约责任，应当向崔永达支付总房款20%的全额违约金。一审判决酌定违约金，没有事实和法律依据，且酌定的违约金数额不足以弥补因京腾公司违约给崔永达带来的经济损失。京腾公司辩称，同意一审判决，不同意崔永达的上诉请求和理由。702-710房屋的合同关系已于2015年12月29日解除，无需再次解除。一审判决的违约金并无不当。请求驳回上诉，维持原判。崔永达向一审法院起诉请求：1.判令解除崔永达、京腾公司签订的《定制开发协议》；2.判令京腾公司返还剩余保证金4082834元；3.判令京腾公司支付违约金8127614.9元；4.本案全部诉讼费由京腾公司承担。一审法院认定事实：2013年7月24日，京腾公司（甲方）与崔永达（乙方）签订《定制开发协议》。该协议主要内容为：甲方为北京市昌平区B07地块的土地使用权人。根据相关的立项及规划文件，甲方有权在B07地块上开发建设一个绿地中央广场项目，乙方欲定制甲方所开发项目的指定物业，为此双方签订《定制开发协议》，甲方按乙方对绿地中央广场项目中的7层的定制要求，以双方协议达成的标准进行定制开发，并在该办公楼达到商品房预售条件时，甲方同意以预售商品房的方式将该房屋预售给乙方。第一条，本协议所涉大楼位于北京市昌平区B07地块，该楼宇的用途为办公，乙方定制部分为4-7层，建筑面积约2169.91平方米（最终具体面积以房产证上注明的面积为准）。第三条，乙方同意采取向甲方交纳保证金的方式，以保证乙方能按本协议约定的条款与甲方签订预售合同。乙方于签署《定制开发协议》当日向甲方支付保证金4149603元，于2013年9月20日前支付保证金412万元，于2014年3月20日前支付保证金1210万元。第四条，1.预售合同签署后，乙方将按照预售合同的约定，向甲方支付该房屋的购买价款。双方同意，该房屋的购买价款应按建筑面积计价，均价为18728元/平方米，预计的建筑面积约为2169.91平方米，预计的成交总价款约为40619603元（实测面积出具后，计价面积应以实测面积为准，按照实测面积对预计的成交总价款多退少补）。2.乙方在预售合同签署的同时，向甲方支付至预计成交总价款的50%，即20369603元，届时，乙方以已交付的保证金冲抵上述价款。3.剩余价款的支付乙方按签署的预售商品房合同的约定执行。第五条，甲方应当在2015年6月30日前，依照国家和人民政府的有关规定，经验收合格后交付乙方。在该房屋达到交付条件后，甲方应当出示验收合格的证明文件，并书面（或在媒体上以公告的方式）通知乙方付清应付款、办理交付手续。第七条，2.在办公楼具备商品房预售条件后，如任何一方拒绝按照本协议约定的条件与另一方签订预售合同，且在另一方书面催告后10日内仍未纠正该违约行为的，则另一方有权经发出书面通知而提前解除本协议。在本协议解除后20个工作日内，违约方应无条件向对方支付总房款的20%作为违约金，但违约金不足以弥补甲方因定制开发投入所遭受的损失的，乙方还应承担损失赔偿责任；违约金足以弥补甲方因定制开发投入所遭受的损失的，甲方应退还乙方扣除违约金以后的剩余的全部保证金。3.甲方如未按照协议约定时间交房的，按照以下方式处理：（1）逾期不超过60日，自本协议的最后交付期限的第二天起，甲方向乙方支付已交付房价款每天万分之一的滞纳金；（2）逾期超过60日后，乙方有权解除协议。乙方解除协议的，甲方应当自乙方解除协议通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按乙方累计已付款的10%再行向乙方支付违约金。该《定制开发协议》附件列明了房号（701-712）及每套房屋的建筑面积、套内面积、公摊面积。《定制开发协议》签订后，崔永达于2013年7月24日前支付保证金4149603元，于2013年9月16日支付保证金412万元，于2014年6月26日支付保证金400万元，以上共计12269603元。2015年12月29日，崔永达与京腾公司签订《退款协议书》。该协议书载明房号为702、703、704、705、706、707、708、709、710，约定退款方案为：1.双方同意退还客户根据《定制开发协议》的约定已付的保证金；2.退款期限：于2015年12月31日前退还客户全部已付保证金8186769元；3.针对《定制开发协议》中的第七条第三款约定的违约条款，双方同意在执行本退款协议的前提下，保留对上述约定进行沟通或诉讼的权利。诉讼过程中，崔永达称《退款协议书》签订后，京腾公司已向其退还保证金8186769元。诉讼过程中，京腾公司称签订《退款协议书》的原因是，未来科技城管委会出台产业引进政策，对园区内购房人的资格进行审查，要求必须是企业才能购买涉案房屋，而崔永达不符合购房人资格。崔永达称，签订《定制开发协议》时，京腾公司并未向其说明购房人资格问题，后来其只是听京腾公司说自己不具备购房人资格，但没有看到过书面文件。崔永达提起本案诉讼后，法院通过邮政特快专递方式向京腾公司邮寄送达民事起诉状等诉讼材料，京腾公司于2019年4月15日签收该邮件。另查一，京腾公司作为进入未来科技城园区的房屋开发商，通过招拍挂方式于2014年3月取得了昌平区B-07地块的国有土地使用权。北京市国土资源局于2013年1月30日发布了编号为京土整储招（昌）[2013]024号的《北京市昌平区B-04、B-05、B-07地块公建混合住宅用地（配建限价商品住房）国有建设用地使用权出让招标文件》，该招标文件中“投标须知”第九条规定：“2.该项目拟定位为企业总部，建成后鼓励引入符合国家战略性新兴产业方向的国内外知名企业的集团总部、区域总部、研发总部、财务结算中心、市场营销中心等入驻。3.鼓励中标人对公建长期持有、经营，未经昌平区政府批准，不得转让或分割出售。”另查二，绿地中央广场项目办公及商业楼，现地址为昌平区英才北三街16号院15号楼。该楼房于2015年12月办理了工程竣工验收备案手续，于2016年11月办理了初始登记手续。2014年11月，北京市住房和城乡建设委员会向京腾公司颁发了该楼房的《北京市商品房预售许可证》。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，崔永达与京腾公司签订的《定制开发协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据本案查明的事实，《定制开发协议》签订后，崔永达向京腾公司支付了部分保证金，但因有关政府部门的要求，《定制开发协议》不具备房屋过户的履行条件，而京腾公司在签订《定制开发协议》之前就对此情况知情，《定制开发协议》签订后，京腾公司不能与崔永达签订商品房预售合同，致使《定制开发协议》的合同目的不能实现，对此，京腾公司应承担相应的违约责任。京腾公司以《定制开发协议》无法继续履行并非己方过错，而是由于北京市限购政策和未来科技城管委会出台产业引进政策所致，并据此辩称其不构成违约，不应承担违约责任，事实及法律依据不足，法院不予采信。《定制开发协议》的标的物为绿地中央广场项目的12套房屋，崔永达与京腾公司于2015年12月29日签订《退款协议书》，就其中9套房屋的保证金的返还事宜达成一致，视为双方已于该日合意解除了该9套房屋的合同关系。崔永达以上述9套房屋保留了部分保证金未返还等为由，主张该9套房屋的合同关系并未于2015年12月29日解除，法律依据不足，故对其陈述法院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，合同另一方有权解除合同。第九十六条第一款规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，因京腾公司违约，致使《定制开发协议》的合同目的不能实现，崔永达依法有权解除合同，其在民事起诉状中明确提出解除《定制开发协议》的诉讼主张，京腾公司于2019年4月15日签收民事起诉状，视为崔永达解除合同的通知已于该日到达京腾公司，故《定制开发协议》中所涉及的701、711、712房屋的合同关系已于2019年4月15日解除。合同解除后，京腾公司应将剩余保证金4082834元返还给崔永达。根据《定制开发协议》第七条第2款的约定，在办公楼具备商品房预售条件后，如一方拒绝与另一方签订预售合同，违约方应向对方支付总房款的20%作为违约金，京腾公司不能与崔永达签订商品房预售合同，属于对《定制开发协议》的根本违约，故违约金条款应适用该协议第七条第2款。《退款协议书》中关于“针对《定制开发协议》中的第七条第三款约定的违约条款，双方同意在执行本退款协议的前提下，保留对上述约定进行沟通或诉讼的权利”的约定，并未排除该协议第七条第2款的适用，且因《定制开发协议》履行不能，不存在逾期交付房屋的问题，该协议第七条第3款并无适用之情形，故京腾公司主张违约金条款应适用第七条第3款，依据不足，法院不予采信。关于违约金的具体金额，法院根据《定制开发协议》第七条第2款的约定，并综合考虑因京腾公司违约造成崔永达的损失，以及崔永达履行《定制开发协议》的具体情况，酌情予以认定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：一、确认崔永达与绿地集团北京京腾置业有限公司于2013年7月24日签订的《定制开发协议》中涉及绿地中央广场项目702、703、704、705、706、707、708、709、710房屋的合同关系于2015年12月29日解除；二、确认崔永达与绿地集团北京京腾置业有限公司于2013年7月24日签订的《定制开发协议》中涉及绿地中央广场项目701、711、712房屋的合同关系于2019年4月15日解除；三、绿地集团北京京腾置业有限公司于本判决生效后十日内返还崔永达保证金4082834元；四、绿地集团北京京腾置业有限公司于本判决生效后十日内支付崔永达违约金490万元；五、驳回崔永达的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人对一审法院查明的事实均无异议。经审查，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，合同另一方有权解除合同。崔永达与京腾公司签订的《定制开发协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应依约履行合同义务。《定制开发协议》因涉及有关政府部门的要求，京腾公司未能依约履行与崔永达签订商品房预售合同的义务，导致崔永达签订《定制开发协议》的合同目的不能实现，而京腾公司在与崔永达签订《定制开发协议》之前就对此情况知情，故京腾公司构成根本违约，应承担相应的违约责任。崔永达依法享有合同解除权，其要求解除《定制开发协议》的诉讼请求，具有法律依据，本院予以支持。对于《定制开发协议》的解除日期，双方存在争议，崔永达上诉主张《定制开发协议》整体于2019年4月15日解除。《退款协议书》中的702-710房屋每套各保留5万元保证金未予退还的目的是，京腾公司认可在一段时间后，如果崔永达符合购房人资格，该9套房屋还会继续出卖给崔永达，因此双方在签订的《退款协议书》中并没有表示要解除该9套房屋的合同关系。京腾公司仅认可《定制开发协议》中涉及的12套房屋中的3套即701、711、712房屋的合同关系于2019年4月15日解除，并主张其余9套702-710房屋的合同关系于2015年12月29日双方签订《退款协议书》之日解除。对此，本院认为，根据双方签订的《退款协议书》的内容可知，双方并未在《退款协议书》中提及解除合同，且《退款协议书》中针对该9套房屋载明的已付款金额与退款金额不一致，退还的金额并非该9套房屋的全部已付保证金，差额为45万元。京腾公司虽主张702-710房屋的合同关系已于2015年12月29日双方签订《退款协议书》之日解除，但对于该9套房屋各保留保证金5万元（共计45万元）未作出合理解释。综合考量上述情况，本院认为《退款协议书》不能解读出双方对于702-710房屋已达成解除合同的合意，解除合同却不退还该9套房屋的全部已付保证金，而每套房屋各保留5万元保证金不符合常理，且不能排除剩余45万元保证金继续作为崔永达购买702-710房屋的履约保证，因此，《退款协议书》不应认定为双方对于702-710房屋解除合同关系达成合意。京腾公司主张双方已于2015年12月29日解除702-710房屋的合同关系，依据不足，本院不予支持。崔永达在本案起诉书中明确要求解除双方签订的《定制开发协议》，京腾公司于2019年4月15日签收了崔永达的起诉书，视为崔永达要求解除《定制开发协议》的通知已于该日到达京腾公司，故本院确认双方签订的《定制开发协议》于2019年4月15日解除。一审法院对于《定制开发协议》中涉及的702-710房屋合同关系的解除日期认定有误，本院予以纠正。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方签订的《定制开发协议》解除后，京腾公司应将剩余保证金返还崔永达，一审判决京腾公司返还崔永达保证金4082834元正确，且双方对此均无异议，本院予以确认。关于本案违约金条款的适用。京腾公司未能与崔永达签订商品房预售合同，属于对《定制开发协议》的根本违约，故应适用《定制开发协议》第七条第2款的约定，京腾公司作为违约方应向崔永达支付总房款20%的违约金。《退款协议书》中关于“针对《定制开发协议》中的第七条第三款约定的违约条款，双方同意在执行本退款协议的前提下，保留对上述约定进行沟通或诉讼的权利”的约定，并未排除《定制开发协议》第七条第2款的适用。因京腾公司未能与崔永达签订商品房预售合同，《定制开发协议》履行不能，故不存在逾期交房的问题，《定制开发协议》第七条第3款系针对逾期交房情形的约定，该条款不适用于本案。一审法院对于京腾公司主张违约金条款应适用《定制开发协议》第七条第3款不予采信，并认定《定制开发协议》第七条第2款适用本案正确，本院予以确认。但一审法院对于《定制开发协议》第七条第2款约定的违约金予以减少，依据不足，本院予以改判。崔永达依据《定制开发协议》第七条第2款约定要求京腾公司支付总房款20%的违约金，具有事实和法律依据，本院予以支持。《定制开发协议》约定的预计成交总价款约为40619603元，以该金额为基数乘以20%计算违约金金额为8123920.6元，本院对于崔永达主张的违约金请求中的8123920.6元予以支持，对于其违约金请求中高出该金额的部分不予支持。综上所述，崔永达的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决适用法律错误,本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市昌平区人民法院（2019）京0114民初1110号民事判决第三项；二、撤销北京市昌平区人民法院（2019）京0114民初1110号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项；三、确认崔永达与绿地集团北京京腾置业有限公司于2013年7月24日签订的《定制开发协议》于2019年4月15日解除；四、绿地集团北京京腾置业有限公司于本判决生效后十日内支付崔永达违约金8123920.6元；五、驳回崔永达的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费95063元，由崔永达负担29元（已交纳）；由绿地集团北京京腾置业有限公司负担95034元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费32621元，由崔永达负担37元（已交纳）；由绿地集团北京京腾置业有限公司负担32584元（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王爱红审 判 员 辛 荣审 判 员 黄晓丰二〇二〇年四月二十六日法官助理 张宏宇法官助理 付雅卓书 记 员 陈 雪