北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终3638号上诉人（原审被告）：王作英，女，住北京市密云区。委托诉讼代理人：张瑞宝，男，住北京市密云区，北京市密云区密云镇真武胡同居民委员会推荐。被上诉人（原审原告）：王世静，住北京市密云区。被上诉人（原审原告）：王世君，男，住北京市密云区。被上诉人（原审原告）：王世玉，女，住北京市密云区。被上诉人（原审原告）：王士振，男，住北京市密云区。被上诉人（原审原告）：王世铎，男，住北京市密云区。五被上诉人之共同委托诉讼代理人：林琳，北京谋律律师事务所律师。原审第三人：北京住总绿都投资开发有限公司，住所地北京市密云区西大桥路67号十里堡镇政府办公楼407室-930。法定代表人：肖冬梅，董事长。委托诉讼代理人：张委，男，北京住总绿都投资开发有限公司拆迁管理部员工。委托诉讼代理人：唐容，北京市檀州律师事务所律师。上诉人王作英因与被上诉人王世静、王世君、王世玉、王士振、王世铎、原审第三人北京住总绿都投资开发有限公司（以下简称住总绿都公司）农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市密云区人民法院（2019）京0118民初11997号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月28日立案后，适用独任制，开庭进行了审理。上诉人王作英及其委托诉讼代理人张瑞宝，被上诉人王世静，王世君，王世玉，王士振，王世铎之共同委托诉讼代理人林琳、原审第三人住总绿都公司之委托诉讼代理人唐容到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王作英上诉请求：1．撤销一审法院判决，改判驳回王世静等五被上诉人一审诉讼请求；2．诉讼费由王世静等五被上诉人承担。主要事实和理由：1．王作英与伊淑兰签订《协议书》虽然约定伊淑兰将北正房三间卖给王作英，但实际情况是当时并不存在三间房屋，当时涉案地块仅是一块空地，12000元是支付的土地款，并非房屋。2．涉案地块的宅基地属于王作英，与王世静等五被上诉人无关，一审法院依据合同法第五十八条认定《协议书》无效，属于适用法律错误。3．王作英所被拆迁的房屋是312户的其中一户，密云管理局对该房屋性质有相关处理意见，王作英的房屋具备建房条件，因王作英属于非农业户口未得到房屋批示。王世静、王世君、王世玉、王士振、王世铎共同辩称，同意一审法院判决，不同意王作英的上诉请求。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。王作英陈述的事实及理由第1项与事实不符，伊淑兰按照协议约定将三间正房，一间耳房，厕所，猪圈等出售给王作英；一审法院不存在适用法律错误的情形。住总绿都公司述称，同意一审法院判决，请求维持一审判决，本案是王作英与王世静等五被上诉人之间的纠纷，与住总绿都公司无关。王世静、王世君、王世玉、王士振、王世铎向一审法院起诉请求：1．北京市密云区移民房的所有拆迁补偿利益中，水库移民奖全部归王世静等五被上诉人所有，其余拆迁补偿利益要求王作英按照30％的标准给付。要求王作英给付五被上诉人相关利益共计307687元。2．案件受理费由王作英承担。一审法院认定事实：王世君、王士振、王世铎、王世静、王世玉系王长绵、伊淑兰之子女。1963年10月1日，密云县人民委员会向王长绵颁发了《北京市密云县移民房屋所有证》，记载：王长绵原住密云县小营乡小营村。为支援修建密云水库，于1958年秋季，迁移到城关公社前力元村。国家已在城关新农村为其新建瓦房叁间。本户原有房屋、棚圈与新建房屋已分别按等计价，按长退短补进行了结算。新建房屋，房权归本户所有。2001年4月11日，伊淑兰（卖房人）与被告王作英（买房人）签署《协议》，记载：为了解决王作英无房居住和村伊淑兰房屋闲置问题，经双方商量，达成如下协议，1．伊淑兰将北正房3间卖给王作英；2．协议时王作英一次性付给伊淑兰买房款壹万贰仟元整；3．如此房屋发生产权纠纷，由卖房人负责处理；4．此协议一式两份，买卖双方各执一份，自签订之日起生效。证明人“聂某”，卖房人“伊淑兰”，买房人“王作英”。对此，王作英对真实性认可，但只是一个凭证。2019年2月1日，王世君、王士振、王世铎、王世静、王世玉将王作英以确认合同无效纠纷为由诉至一审法院，要求确认2001年4月11日签订的房屋买卖协议无效。后一审法院于2019年4月28日作出（2019）京0118民初2004号民事判决书，判决伊淑兰与王作英于2001年4月11日签订的《协议》无效。一审判决后，双方均未上诉。在该案的审理过程中，经王作英申请，一审法院向密云区穆家峪镇新农村村主任聂某了解，其证实：因为时间太长，具体是否买卖我记不清了，但协议上的内容是我写的，王作英的房屋没有正式的政府审批手续，但是她属于312户其中的一户，312户是政府调查的一部分。2018年10月11日，原审第三人住总绿都公司（甲方）与王作英（乙方）签订《北京市密云区穆家峪镇新农村刘林池棚户区改造项目房屋拆迁补偿安置协议》，主要内容为：第一条……被拆迁房屋坐落于北京市密云区，被拆迁人王作英，宅基地占地面积205．07㎡，认定宅基地面积0．00㎡，房屋建筑面积168．27㎡。第二条……一、住宅房屋采取在集体土地上建设回迁安置房的模式进行安置补偿，具体位置以规划批准文件为准，安置房面积160．00㎡，根据安置房户型方案，乙方选择安置房为80㎡贰套……根据拆迁补偿安置方案和已选安置户型，安置房购房款共计0．00元，其中应安置面积160．00㎡……二、乙方被拆迁房屋的各项补偿、补助、奖励如下：（一）……1、被拆迁房屋重置成新价补偿202495元，装修及附属物补偿93948元，共计296443元……（二）1、搬迁费6152元……3、周转费先行发放6个月，计27684元……4、杂物处置费补助2000元……6、安置房装修补助费160000元，共计195836元；（三）1、预签约奖100000元；2、提前搬迁奖100000元；3、水库移民拆迁团结互助奖另行签订补充协议。共计200000元……综上所述，拆迁补偿总款共计692279元。四、结算补偿款=拆迁补偿总款-安置房购房款。结算补偿款692279元……。2018年12月27日，住总绿都公司与王作英签订《北京市密云区穆家峪镇新农村刘林池棚户区改造项目房屋拆迁补偿安置协议－补充协议》，约定北京住总绿都投资开发有限公司支付给王作英水库移民拆迁团结互助奖100000元等内容。2018年11月1日，北京市密云区住房和城乡建设委员会就密云区穆家峪镇新农村刘林池棚户区改造项目建设，向北京住总绿都投资开发有限公司发放了房屋拆迁许可证。庭审中，北京住总绿都投资开发有限公司确认《北京市密云区穆家峪镇新农村刘林池棚户区改造项目房屋拆迁补偿安置协议》及《北京市密云区穆家峪镇新农村刘林池棚户区改造项目房屋拆迁补偿安置协议－补充协议》中约定的款项经过了审批程序，是确定的款项，且北京住总绿都投资开发有限公司与王作英均认可，王作英已实际全额领取了以上协议约定的款项。双方均认可，现尚未实际回迁安置。一审庭审中，王作英表示2001年其在涉案地块进行建房。王世静等五人对建房一事表示认可，但认为出售给王作英前，涉案院落130多平方米，北正房长5．5米、宽3．3米，院落内有完整的三间正房和一间耳房、一棵香椿树，西面有猪圈及厕所。王作英在原有地基的基础上进行了建设，用了原来的院墙及部分老房的材料。王作英则表示涉案院落的北正房是四间房的尺寸，但大队批三间房，截至拆迁前，该院落内有北正房四间、南倒座四间、东面有厨房、西面有厕所和锅炉房，虽然在原大坑上建了地基，但未使用原来的材料。一审法院另查，住总绿都公司表示经过宅基地认定组认定，王作英作为宅基地使用权人依据《密云区穆家峪镇新农村刘林池棚户区改造项目住宅、非住宅拆迁补偿（安置）方案》中情况八第一项予以拆迁安置，即历史形成的未批已建且在已认定为宅基地范围外的住宅房屋（已认定为非住宅的除外），补偿方式如下：历史形成的未批已建住宅房屋是指：在密云县房屋土地管理局文件（密房地通字［2001］43号）《关于新农村185户村民未批先建住宅用房处理意见的通知》文件名单和名单未涉及的127户（共计312户，简称312名单）中的村民所建设的住宅房屋。两村历史形成的其他未批已建住宅房屋参照执行。一、在312名单范围内，实际用于居住的住宅房屋建设在集体建设用地上且在本村内无宅基地的，按照宅基地上的住宅房屋补偿、补助、奖励方式确定补偿内容（以实测土地面积为基数），安置房屋建筑面积不得超过160平方米（含），不享受优惠价和成本价购房面积。房屋选择顺序为在住宅拆迁过程中的签约顺序。王作英即为312名单中127户中的一户。依据2001年9月28日密云县房屋土地管理局密房地通字［2001］43号《关于新农村185户村民未批先建住宅用房处理意见的通知》，对于穆家峪镇新农村发生185户村民无批示建住宅用房的违法用地行为，提出如下处理意见：一、符合村庄规划和建房条件，占地面积符合法规规定的，给予补办审理手续。二、符合村庄规划和建房条件，占地面积超过法规规定且情节较轻的，超出部分按每平方米20元罚款后给予补办审批手续。三、已新建住宅，但原旧宅不拆除的，新建住宅用地按违法用地查处。四、不符合村庄规划，不符合建房条件的，一律拆除，恢复地貌并处罚款。一审法院再查，王作英，非农业家庭户，与丈夫刘爱仁户籍住址在密云区密云镇真武胡同7号。经询问，住总绿都公司、王作英均表示涉案院落至拆迁前未取得相关批示。一审法院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，伊淑兰生前与王作英于2001年4月11日签订的《协议》已经法院确认无效，现伊淑兰已去世，因合同引发的债权债务可由其法定继承人即王世静等五人继承。关于合同无效的过错问题，伊淑兰在交易过程中应当知道其所出卖的房屋及宅基地属禁止流转范围，其生前未主张权利，王世静等五人作为伊淑兰的法定继承人在伊淑兰去世后又以违法出售房屋为由主张合同无效，违背了诚实信用原则，因此伊淑兰应当承担对合同无效的主要责任，王作英承担次要责任。具体到本案，涉案房屋已经列入棚改项目，王作英已经与第三人住总绿都公司签订了房屋拆迁补偿安置协议及补充协议，明确约定了回迁安置房屋面积及各项补偿款项，故双方争议的焦点为关于拆迁补偿利益的归属和分配。因涉案房屋已经被纳入拆迁安置范围，故伊淑兰与王作英因农村房屋买卖合同取得的财产，没有返还的必要。从房屋拆迁补偿安置协议及补充协议的约定来看，拆迁补偿利益主要包括回迁安置房及房屋重置成新价、装修、奖励等各项补偿费。首先，关于回迁安置房，目前尚未建设完成，无法确定安置房屋的具体位置、房号及房屋价值，且王世静等五人在本案中并未提起此项主张，故本案不予涉及，王世静等五人可待安置房屋利益确定后另行主张。其次，关于房屋重置成新价、装修及附属物补偿、搬迁费、周转费、杂物处置费、提前搬迁奖，系针对房屋实际居住人的补偿或奖励，应当归王作英享有。关于安置房装修补助费、预签约奖，是针对具体涉案房屋设置的补偿，因王作英对合同无效承担次要责任，故其中70％应当归被告王作英，30％应当归五原告。水库移民拆迁团结互助奖系拆迁单位根据水库移民身份设置的奖励，应当归王世静等五人。现涉案房屋的各项补偿费、奖励费数额已经确定，故一审法院依据上述分析确定由王作英给付王世静等五人相应款项。据此，一审法院于2019年12月14日判决：一、王作英于判决生效之日起十日内给付王世君、王士振、王世铎、王世静、王世玉各项补偿款共计十七万八千元。二、驳回王世君、王士振、王世铎、王世静、王世玉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，王作英向本院提交李洪军与刘显东的证人证言，证明王作英建房时，涉案地块只留有房茬子，与双方《协议》约定不符。本院组织当事人进行了证据交换和质证，王世静等五被上诉人对上述证人证言的真实性、合法性、关联性以及证明目的均不认可，认为应当以《协议》内容为准；住总绿都公司表示不清楚两位证人的表述是否真实，故不发表质证意见。本院对上述证据认定如下：王作英提供的两组证人证言，均属于言词证据，王作英与伊淑兰签订的《协议》属于书面证据，言词证据的证明力小于书面证据，且并无其他客观证据予以佐证，故仅凭李洪军与刘显东的单方陈述，不足以推翻《协议》中约定的事实，故本院对上述证据的证明效力不予确认。王世静等五被上诉人与住总绿都公司二审均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：一、双方当事人对于合同无效的过错认定；二、拆迁利益如何分配。关于争议焦点一，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，不得转让给非本集体经济组织成员。农村房屋买卖，虽然交易的标的物是地上建筑物，但根据房地一体的原则，实际上交易的标的物也包括了相应的宅基地。生效判决已确认因王作英不属于涉案土地集体经济组织成员，故王作英与伊淑兰于2001年4月11日签订的《协议》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。本案中，王作英与伊淑兰签订《协议》时应当知晓国家法律法规及政策不允许农村集体土地流转却进行交易，双方对于合同无效均有过错，应当各自承担相应的责任。考虑到王世静等五人作为伊淑兰的法定继承人在房屋转让已近二十年，案涉房屋因拆迁升值产生巨大利益后才主张合同无效，明显有悖诚实信用原则，王世静等五人亦不能从自己的过错行为中获益，故一审法院认定王世静等五人承担70%的主要责任，王作英承担30%的次要责任符合事实及法律规定。关于王作英主张伊淑兰与其签订协议应属有效的上诉意见，与查明事实不符，且双方协议已经生效判决认定为无效，故本院对其该项上诉意见不予采纳。关于争议焦点二，因涉案房屋已被拆迁，相关价值已转化为拆迁安置权益，故王作英应返还基于合同无效取得的拆迁安置权益。因王作英与伊淑兰对于《协议》无效均存在过错，故王作英的损失应当根据争议焦点一的认定，应由王世静等五人分担70%。现双方均认可拆迁安置权益包括安置房和房屋征收补偿款，因拆迁安置房屋现尚未建成，具体信息尚不明确，且王世静等五人在本案未予主张，故不再处理。拆迁补偿款中的房屋重置成新价、装修及附属物补偿、搬迁费、周转费、杂物处置费、提前搬迁奖，与房屋实际居住人密切相关，系针对房屋实际居住人的补偿或奖励，应当归王作英享有，无需返还。关于安置房装修补助费、预签约奖，是针对具体涉案房屋设置的补偿，因王作英对合同无效承担次要责任，故其中70％应当归王作英，30％归王世静等五人。水库移民拆迁团结互助奖系拆迁单位根据水库移民身份设置的奖励，一审法院认定归王世静等五人并无不当。综上所述，王作英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3860元，由王作英负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  沈 放二〇二〇年四月十六日法官助理  向 玗法官助理  张思齐书 记 员  杨艳娇书 记 员  陈 玥