北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终3091号上诉人（一审被告）：北京市昌平区阳坊镇辛庄村民委员会，住所地北京市昌平区阳坊镇辛庄村。法定代表人：谷振禹，主任。上诉人（一审被告、反诉原告）：北京市昌平区阳坊镇辛庄村经济合作社，住所地北京市昌平区阳坊镇辛庄村。法定代表人：刘德厚，社长。上诉人（一审被告）：北京市昌平区阳坊镇辛庄村股份经济合作社，住所地北京市昌平区阳坊镇辛庄村。法定代表人：谷振禹，主任。以上三上诉人之共同委托诉讼代理人：谢冬飞，北京安翔律师事务所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）：付映春，女，1952年1月29日出生。委托诉讼代理人：王战辉，山东睿扬（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：白静，山东睿扬（北京）律师事务所实习律师。一审第三人：北京城建嘉业房地产开发有限公司，住所地北京市昌平区马池口镇土城村北100米。法定代表人：李兆彦，董事长。委托诉讼代理人：赵国龙，北京厚大合川律师事务所律师。上诉人北京市昌平区阳坊镇辛庄村民委员会（以下简称辛庄村委会）、上诉人北京市昌平区阳坊镇辛庄村经济合作社（以下简称辛庄经济合作社）、上诉人北京市昌平区阳坊镇辛庄村股份经济合作社（以下简称辛庄股份合作社）与被上诉人付映春及一审第三人北京城建嘉业房地产开发有限公司（以下简称城建嘉业公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2018）京0114民初19233号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。辛庄村委会、辛庄经济合作社、辛庄股份合作社上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判付映春应将拆迁所得款60万元支付给辛庄村委会、辛庄经济合作社、辛庄股份合作社，付映春支付的55万元转让费折抵应支付的土地及房屋使用费；2.一二审诉讼费由付映春承担。事实和理由：一审认定事实不清。1.截至拆迁时，鸡场所有地上物由辛庄村委会、辛庄经济合作社、辛庄股份合作社所有。一审酌定属于三主体的地上物价值仅为10万元，与事实不符。2.一审认定合同无效后未认定相互返还。合同无效后被拆迁对象应当是辛庄村委会、辛庄经济合作社、辛庄股份合作社，所有地上物补偿均应属三主体所有，搬家补助费、停产停业综合补助费、工程配合奖励费等其他补偿也应归属三主体所有。一审判决三主体返还付映春相应期间的占有使用费350250元，付映春应当返还的土地及地上物部分以及拆迁所得利益仅仅酌定10万元，数额显失公平。3.付映春不具备诉讼主体资格。付映春的营业执照仅为吊销，应当以字号作为诉讼主体，一审应当驳回付映春的起诉。付映春辩称，同意一审法院判决。城建嘉业公司述称，同意一审法院判决。付映春向一审法院起诉请求：1.终止双方2003年12月30日订立的租赁合同；2.退还租金423500元；3.辛庄村委会、辛庄经济合作社、辛庄股份合作社承担本案的诉讼费用。辛庄经济合作社向一审法院反诉请求：1.确认辛庄经济合作社和付映春双方签订的《土地租赁合同书》无效；2.付映春将拆迁款60万元支付给辛庄经济合作社；3.付映春已向辛庄经济合作社支付的转让费55万元折抵付映春应向辛庄经济合作社支付的土地及房屋使用费；4.诉讼费用由付映春承担。一审法院认定事实：2003年12月30日，辛庄经济合作社（甲方、出租方）与业主为付映春的北京市海淀清泉茶庄（出租方、乙方，以下简称清泉茶庄）签订《土地租赁合同书》，约定：甲方根据合同将辛庄村废旧鸡场转让给乙方，已经过本村村民代表大会同意通过；甲方转让给乙方的废旧鸡场壹处，位于甲方村东北角，环村路北侧（具体位置、面积以土地证为准）；甲方转让给乙方的废旧鸡场各设东、南两条汽车通道，允许乙方在门口道边自建两个车库及二间警卫室；经甲乙双方协商一致同意，甲方向乙方转让废旧鸡场一处，面积十亩，包括厂内所有建筑物及设施；乙方需向甲方支付人民币55万元（包括土地使用补偿金在内及甲方为乙方办理土地使用证所需费用）；本合同经双方签字盖章后生效；合同签订后，甲方将办好的土地使用证等一切相关手续、资料全部移交给乙方，乙方按合同付清55万元；自合同生效之日起，原辛庄废旧鸡场的所有权、使用权全部归乙方所有，任何人不得干涉；时间为50年（2002年10月16日到2052年10月15日止），期满后乙方享有优先权及投入费用赔偿追缴权；在履行期间如遇国家（包括市、区、镇政府）统一规划占地拆迁，本合同不再继续履行，但给乙方所造成的损失的补偿费归乙方所有，乙方所支付的租金按50年平均折算后，扣除已履行的年限租金，剩余租金全部退还给乙方；该出租场地甲方允许乙方按经营的需要进行转租、转包，但不得买卖抵押；合同期满结束后，乙方所投入的建筑物及设施，合理作价后由甲方支付费用；合同还约定了双方的其他权利和义务。合同签订后，双方按照约定各自履行了自己的义务。2011年4月30日，清泉茶庄（甲方、出租方）与辛庄村委会（乙方、承包方）签订《租赁合同》，约定甲方将辛庄村东鸡场往南一半租给乙方使用，乙方合法经营，按时向甲方交纳租金，首年向甲方交纳租金为20000元，此后每五年递增5%；面积按土地证核实面积从北甲方留用二分之一外，往南二分之一归乙方使用，即由北往南除去50米，50米外往南全部归乙方使用，时间2011年4月30日至2051年4月30日；每年4月30日前乙方向甲方交纳年度租金，超过三个月未交租金，视本合同终止，地上物归甲方所有，甲方有权追缴未交租金及违约金；如遇国家政策需终止合同，搬迁补偿部分归乙方，按剩余年限乙方每年补偿甲方6000元；合同还约定了双方的其他权利和义务。庭审中，付映春先后追加辛庄经济合作社、辛庄股份合作社为被告，并要求二者与辛庄村委会一起承担连带赔偿责任。付映春称租赁涉案土地时，场地上有猪圈，自己将其中没有返租给辛庄村委会的部分猪圈拆除盖了库房、办公室，当初转让的55万元包括租金和地上物的转让；辛庄村委会、辛庄股份合作社及辛庄经济合作社称55万元里没有写是租金，抬头虽然是租赁，但实际上是转让，55万元只是地上物的转让款。另查明：因昌平区六环路土城出口土城新村改造土地一级开发项目，涉案土地于2013年11月15日被依法腾退，付映春共收取补偿款（不包含已经出租给辛庄村委会部分）600000元，其中房屋重置成新价223458元、装修设备及附属物补偿233179元、搬家补助费27646元、停产停业综合补助费87145元、工程配合奖励费28572元。涉案土地为集体土地，具有集体土地使用证（编号为：京昌集用（2002划）字第26-05-2090号），土地使用者为昌平区阳坊镇辛庄村鸡场，土地所有者为昌平区阳坊镇辛庄村，用途为养殖用地，使用权类型为批准使用。涉案土地上的房屋未有任何建设规划审批手续。再查明：付映春系清泉茶庄的经营主和投资人，清泉茶庄登记日期为2000年3月13日，营业期限自2004年3月15日至2008年3月14日，状态为吊销。经询，付映春称清泉茶庄原注册地已被拆迁，清泉茶庄的手续在拆迁过程中已丢失。一审法院认为，清泉茶庄作为个体工商户，付映春作为经营者和投资人，在清泉茶庄被吊销的情况下，以自己名义起诉，并无不妥。辛庄经济合作社与付映春作为业主的清泉茶庄签订的《土地租赁合同书》所涉租赁土地的用途为养殖用地，但从双方签订合同的实际履行来看，清泉茶庄并未将涉案土地用于养殖，且涉案土地上所建的房屋均未有任何规划审批手续，双方签订的《土地租赁合同书》虽系双方真实意思表示，但违反了法律禁止性规定，应属无效。法院对于辛庄经济合作社要求确认双方签订的《土地租赁合同书》无效的反诉诉讼请求，予以支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。从《土地租赁合同书》的内容来看，辛庄经济合作社所收取的转让费550000元应当包含合同签订时涉案土地上废旧鸡场的所有权费用以及土地的使用权费用（使用权期限为2002年10月16日到2052年10月15日），因交付时的涉案建筑物已经被翻建、扩建且翻建物、扩建物均已被拆除，法院无法核实转让时涉案土地上的建筑物的价值，综合考虑转让的时间、面积以及双方陈述，法院酌定转让时建筑物价值100000元。因《土地租赁合同书》已经约定辛庄经济合作社将土地上建筑物转让给付映春，且涉案土地腾退时货币补偿由房屋重置成新价、装修设备及附属物、搬家补助费、停产停业补助费、工程配合奖励费等组成，并不包括涉案土地的价值，故对于辛庄经济合作社要求付映春向其支付拆迁款60万元的反诉诉讼请求，法院不予支持。租赁合同无效，不影响当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。涉案场地于2013年11月15日被依法腾退，故付映春要求辛庄经济合作社退还相应期间占有使用费的诉讼请求，法院予以支持，具体数额法院认定为350250元；对于辛庄经济合作社要求付映春用其支付的550000元折抵应向其支付的土地及房屋使用费的反诉请求，合理部分，法院予以支持。虽辛庄经济合作社的主体资格尚在，但已经不对外经营，现对外经营均以辛庄村委会或辛庄股份合作社的名义进行，且三者财产区分并不清晰，故对于付映春要求辛庄村委会、辛庄股份合作社承担连带赔偿责任的请求，法院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决：一、确认北京市昌平区阳坊镇辛庄村经济合作社与北京市海淀清泉茶庄签订的《土地租赁合同书》无效；二、北京市昌平区阳坊镇辛庄村民委员会、北京市昌平区阳坊镇辛庄村经济合作社、北京市昌平区阳坊镇辛庄村股份经济合作社于本判决生效之日起十日内退还付映春占有使用费350250元；三、驳回付映春的其他诉讼请求；四、驳回北京市昌平区阳坊镇辛庄村经济合作社的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，对于本案被上诉人的诉讼主体资格。在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。本案中，北京市海淀清泉茶庄为个体工商户，工商登记显示经营者为付映春。在营业执照已被吊销的情况下，付映春具有诉讼当事人的主体资格。故对于辛庄村委会、辛庄经济合作社、辛庄股份合作社的该项上诉理由，本院不予支持。辛庄经济合作社与付映春于2003年12月30日签订的《土地租赁合同书》中，约定原辛庄废旧鸡场的所有权、使用权全部归乙方所有，因此，《土地租赁合同书》为对原辛庄废旧鸡场所在土地使用权和地上物所有权的约定。一审认定《土地租赁合同书》无效符合法律规定，各方对此无异议，本院对一审认定予以确认。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，《土地租赁合同书》无效后，双方对于因合同取得的财产，应当予以返还。《土地租赁合同书》约定的55万元包括土地使用权和地上物所有权的部分。首先，涉案房屋已于2013年被腾退，付映春应返还地上物所有权对应部分款项，且该部分款项以订约时的地上物价值为准。原审依据转让时间、面积、双方陈述酌定为100000元，并无不当，本院不持异议。其次，承租人应当按照约定的期限支付租金。合同无效后，对于土地使用权部分，在合同总价款扣除地上物对应价款后，辛庄村委会、辛庄经济合作社、辛庄股份合作社应当将剩余租期的占有使用费予以返还。北京市海淀清泉茶庄使用涉案土地的期限为2002年10月16日至2013年11月15日，故对于剩余期限的占有使用费，应当予以返还。一审认定的占有使用费返还数额正确，符合法律规定，本院予以确认。对于辛庄村委会、辛庄经济合作社、辛庄股份合作社主张的补偿款60万元，因相应补偿项目均为针对房屋实际使用人的专项补偿，故对于该项上诉理由，本院不予支持。综上所述，辛庄村委会、辛庄经济合作社、辛庄股份合作社的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11806元，由北京市昌平区阳坊镇辛庄村民委员会、北京市昌平区阳坊镇辛庄村经济合作社、北京市昌平区阳坊镇辛庄村股份经济合作社负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王茂刚审 判 员 张 磊审 判 员 赵 蕾二〇二〇年四月二十七日法官助理 武 旋法官助理 李 正书 记 员 杨梓薇