辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终2230号上诉人（原审被告）：宋鑫，男，汉族，1979年10月6日生，住辽宁省大连市中山区。被上诉人（原审原告）：大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司。住所地：辽宁省大连市甘井子区汇信街16号。负责人：王立峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：李春蓉，女，该公司员工。上诉人宋鑫因与被上诉人大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司（以下简称远洋物业）物业服务合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初4456号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宋鑫上诉请求：一、撤销一审判决；二、将本案发回重审或依法改判被上诉人减收物业服务费3200元（此费用为上诉人修缮公共外墙防水所花费的费用）。事实和理由：上诉人不支付物业费的理由主要是因为在2016年至2017年多次向被上诉人报修房屋外墙体漏雨、房屋洗手间下水管断裂、墙外雨水管断开等情况，但被上诉人只在2016年底上门一次，却未作任何维修，上诉人在无奈之下自费请专业公司上门维修，被上诉人不履行合同约定的维修、养护、管理和维护义务。上诉人自费维修产生的费用为3200元，上诉人有权要求被上诉人按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，减免上诉人花费的上述费用。远洋物业答辩称，不同意上诉人的全部上诉请求，服从一审判决。主要理由为，被上诉人与开发商大连都源置业有限公司（以下简称都源置业）签订的前期物业服务合同合法有效，被上诉人为案涉小区提供了物业服务，上诉人理应支付物业费。被上诉人自2016年7月接管案涉小区以来，认真履行物业服务合同义务，对物业共用部位、共用设施设备进行维修、养护和管理等，同时积极妥善处理业主报事、报修服务。被上诉人对于上诉人的报修进行了上门维修，有工程维修单为证，且上诉人也在维修单中签字，并非上诉人所述的置之不理。上诉人所述的维修费与讼争物业服务费不能混淆，更不应该由被上诉人承担。上诉人所述系房屋质量问题，应由开发商负责维修及赔偿。远洋物业向一审法院起诉请求：一、判令宋鑫给付物业费5690.16元；二、判令宋鑫向远洋物业支付违约金1707.05元。一审法院认定事实如下：2016年6月30日，远洋物业与都源置业签订《依云溪谷一期前期物业服务合同》。双方约定：都源置业选聘远洋物业对依云溪谷一期提供前期物业服务；物业服务自2016年7月1日进场；收费标准：一期小高层（含电梯费）为1.5元/㎡·月；物业费按年度交纳，具体时间为每年11月1日至12月31日交纳次年物业费；逾期交纳，按未付费用总额的每日千分之三的标准承担相应的滞纳金。宋鑫为案涉小区业主，2013年入住该小区，房屋建筑面积90.32平方米，自2016年7月1日起至2019年12月31日期间拖欠物业费5,690.16元。2019年1月23日,远洋物业向宋鑫送达了书面的催费通知函，要求宋鑫缴纳拖欠的物业费，宋鑫仍未缴纳。关于宋鑫辩称远洋物业对其房屋外墙体漏雨、下水管漏水维修情况消极对待，造成宋鑫经济上的损失一节。宋鑫提供了照片、收据，证明其房屋漏雨、雨水管错位，因与远洋物业协商维修未果，其找大连顺发建筑防水工程有限公司维修，于2016年9月10日花费维修费2000元，2017年6月5日花费维修费1000元。对此远洋物业说明远洋物业曾于2016年10月对宋鑫北厨房西侧雨水管脱节进行过维修；对宋鑫提供的维修费，因为该收据未显示宋鑫具体的维修内容与部位，因此不予认可。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”远洋物业与都源置业签订的《前期物业服务合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，该合同对宋鑫具有约束力。依据该合同约定，远洋物业为宋鑫所在小区提供物业服务，宋鑫应按合同约定交纳物业服务费。现远洋物业请求宋鑫给付2016年7月1日起至2019年12月31日期间的物业服务费5690.16元（90.32平×42月×1.5元），理由正当，应予支持。关于远洋物业主张宋鑫支付违约金一节。一审法院认为，宋鑫存在迟延交纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任，远洋物业的主张理应得到支持。但考虑远洋物业现是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障。现远洋物业与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、履行各自的义务。远洋物业作为物业服务企业，应不断加强管理，提高服务质量，为业主创造更加良好的生活环境。综合考虑整个小区和谐发展和宋鑫每天的生活均与远洋物业相关，双方矛盾须及时化解切不能再深化，故本案不予支持远洋物业的违约金主张。关于宋鑫辩称远洋物业对其房屋外墙体漏雨、下水管漏水维修情况消极对待，造成其经济损失一节。一审法院认为，房屋出现质量问题，如在质量保修期内，应由开发商负责维修，过了质量保修期，应启动维修基金对房屋进行维修，如造成业主损失，业主可另行提起相关诉讼。在此前提下，宋鑫以此为由拒交物业费，因理由不充分，不应支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、宋鑫自本判决发生法律效力之日起十日内支付大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司物业费5690.16元；二、驳回大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费25元（远洋物业预付，已减半收取），由宋鑫负担，于本判决生效之日起十日内给付。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审查，对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为上诉人是否应向被上诉人支付讼争期间的物业费。上诉人与被上诉人之间成立物业服务合同关系，被上诉人为案涉小区提供了物业服务，上诉人理应按约支付物业费。上诉人对于一审认定的其欠费期间、欠费金额均没有异议，故一审判令上诉人向被上诉人给付讼争期间物业费5690.16元并无不妥，二审予以维持。物业公司提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务标准，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。但如果物业公司确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。上诉人主张其支付的维修费应在被上诉人诉请中进行抵扣，因二者并非同一法律关系，且上诉人在一审未对此提出反诉，故，上诉人主张维修费折抵物业费，缺乏合同和法律依据，不能得到支持。综上所述，宋鑫的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25元，由宋鑫负担。本判决为终审判决。审判长 王 迪审判员 王 歆审判员 王慧莹二〇二〇年四月二十八日书记员 黄月妍