贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终941号上诉人（原审被告）：贵阳保利投资房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市乌当区新添办事处奶牛场保利公园2010（3-1-A区）。统一社会信用代码：91520112662995019R。法定代表人：王浩，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘元芳，贵州鼎尊律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘冠青，贵州鼎尊律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：文邦英，女，1949年11月12日出生，土家族，住贵州省贵阳市云岩区。被上诉人（原审原告）：张芝庭，男，1944年12月25日出生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：杨莉，贵州北斗星律师事务所律师。委托诉讼代理人：时尚国，贵州北斗星律师事务所律师。上诉人贵阳保利投资房地产开发有限公司（以下简称：保利房开公司）因与被上诉人文邦英、张芝庭商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市乌当区人民法院（2019）黔0112民初2585号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人保利房开公司上诉请求：一、撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、诉讼费由被上诉人负担。理由是，第一，上诉人不存在逾期交房，不应当承担逾期交房责任。1.《商品房买卖合同》第十一条约定的交房时间为2012年12月28日，交付条件为①该商品房已经取得建筑工程合同证明文件；②有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；③满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；④详见补充协议第2.2项（即“取得建筑工程竣工合格证明”双方合意并理解为“指经勘察、设计、建设、施工、监理单位验收合格即达到合同约定的竣工合格条件，而并非指取得工程竣工验收备案登记表”）。2.被上诉人在签订《商品房买卖合同》时，即与第三方公司签订《委托装修协议》，将房屋交由第三方公司装修改造，并约定第三方公司应当在2013年10月30日前完成装修改造，然后由第三方公司或上诉人通知被上诉人接收装修后的房屋，故交房时间变更至2013年10月30日。上诉人于2013年10月29日报纸公告交房同时寄送说明交房通知书，且被上诉人于2013年10月30日收到通知书，上诉人2013年10月30日前向被上诉人送达交房通知书不视为逾期交房。第二，上诉人已经于2013年12月30日履行了交付义务，被上诉人称物业公司为了收取物管费至今未将钥匙交给被上诉人无事实依据，判决上诉人交付房屋与事实不符。第三，因房屋存在非主体结构和地基基础外的质量问题，上诉人仅承担维修保养义务和赔偿责任，不应承担逾期交房违约金。被上诉人文邦英、张芝庭答辩称，合同约定的交房时间是2012年12月，而非2013年10月。上诉人通知交房时，房屋存在漏水等质量问题，按照双方约定，因维修导致的逾期交房责任由出卖人承担。原审原告文邦英、张芝庭的诉讼请求为：1．判令被告按照合同约定将原告购置的“保利公园2010”第1-E-1栋1-2号房交付原告；2．判令被告按照合同约定按日按购房款1880584元的万分之一承担截止到交房之日止的逾期交房违约金（计算至2019年6月30日为446450.64元）；3．判令被告承担原告支付的律师代理费114380元；4．诉讼费用由被告承担。原审经审理查明，2012年7月11日，原告文邦英、张芝庭与被告保利房开公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定被告将其开发的位于贵阳市乌当区，建筑面积206.22平方米），以1880584元的价格销售给原告。双方并对付款方式及期限、交付时间和条件、面积差异处理以及各自的违约责任等进行了约定。其中合同第十一条“交付时间及条件”约定：（一）出卖人应当在2012年12月28日前向买受人交付该商品房；……合同第十三条“逾期交房责任”约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将商品房交付买受人的，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于房屋实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同第十四条“交接手续”约定：……（二）查验房屋……2．出卖人承诺买受人在办理交接手续前有权对所购买的商品房进行查验，而且不以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验商品房的前提条件。3．查验该商品房时，买受人对以下除该商品房主体结构和地基基础外的房屋质量缺陷提出异议的，由出卖人按照国家和地方有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起即开始并在90日内负责修复，并承担修复费用，修复完成后再行交付。因质量缺陷给买受人造成损失的，出卖人应当予以赔偿。（1）天面渗水、滴漏；（2）墙面、厨房、卫生间地面渗漏；（3）墙面、顶面抹灰层脱落；（4）地面空鼓开裂、大面积起砂；（5）门窗翘裂、五金件损坏；（6）管道堵塞；（7）卫生洁具开裂、漏水；（8）灯具、电器开关失灵；（9）防盗及对讲系统失灵；详见补充协议第2.2项。房屋质量严重影响买受人对房屋的正常使用的，出卖人按照国家和本地有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起／日内负责修复，并承担修复费用，若由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。……（三）查验该商品房后，买受人对出卖人交付的商品房无异议，双方应当签署商品房交接单。双方合同《补充协议》第2.2条约定：……如遇该商品房非存在主体结构和地基基础外的房屋质量缺陷外的未妥善之处或存在属工程保修范围的质量问题或合同第十四条第（二）款第3项之（1）-（6）之内容的【因本合同没有或交房时无第（7）-（9）内容】，买受人有权要求修补，由出卖人按实情负责修补、保修或给予合理解决，买受人不得借此拒绝收楼，但在修补完毕前，买受人有权不予支付物业管理费。……第3.5条约定：买受人同意出卖人委托保利贵州物业管理有限公司办理房屋交付使用手续，买受人收取钥匙后即完成《商品房买卖合同》约定之房屋交付，且证明出卖人交付房屋符合双方约定的交付条件。合同签订后，原告如约向被告支付了全部房款。2013年10月30日，被告向原告发出交房通知，同年11月4日，双方在办理房屋交付使用手续时，原告因该房屋存在多处严重质量缺陷未同意接收并要求被告逐一修复。其后，被告为原告办理了涉案房屋的权属证书，原告在房屋验收过程中曾先后7次要求被告对存在的质量缺陷问题进行修复，被告于2018年7月20日最后一次进行修复后，通知原告收房，原告亦表示同意。但在原告与被告委托的保利贵州物业管理有限公司（以下简称：保利物管公司）办理房屋交接手续时，保利物管公司要求原告将含涉案房屋在内的七套房屋所欠物业服务费结清，遭原告拒绝后，保利物管公司即未将涉案房屋钥匙交付给原告。因不能入住涉案房屋，原告遂诉至法院。原审认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，原、被告双方当事人签订的《商品房买卖合同》及补充协议，是双方的真实意思表示，未违反效力性强制性规定，属有效合同，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。双方在合同中明确约定了涉案房屋的交付期限及逾期交房违约金的计算方法，合同第十四条明确约定：“房屋质量严重影响买受人对房屋的正常使用的，出卖人按照国家和本地有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起／日内负责修复，并承担修复费用，若由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理”。补充协议第3.5条约定：“买受人同意出卖人委托保利贵州物业管理有限公司办理房屋交付使用手续，买受人收取钥匙后即完成《商品房买卖合同》约定之房屋交付，且证明出卖人交付房屋符合双方约定的交付条件”。根据庭审查明的事实，双方约定在2012年12月28日前交房，被告于2013年10月30日通知原告收房，此时就已经逾期，且自2013年11月至2018年7月期间，原告在被告通知下前后7次验收房屋时发现共30处不同的质量问题，被告亦对这些问题进行了修复。在原告没有入住的情况下就有如此之多的质量问题，说明被告交付房屋的质量问题严重影响原告正常居住使用，已不在双方合同补充协议第2.2条约定的质量问题范围内，不符合交房条件，被告理应按约承担修复责任，并承担由此产生的逾期交房责任；被告对涉案房屋相关质量问题修复并符合交付条件后通知原告收房，但在原告与被告委托的保利物管公司办理房屋交付使用手续时，保利物管公司以原告未结清所购房屋（含涉案房屋在内）的物业服务费为由，拒将涉案房屋交付给原告实际使用，行为明显违约且持续存在，所产生的后果理应由被告承担。故原告要求被告交付涉案房屋并承担逾期交房违约责任的诉请，合法有据，予以支持。而对于被告已履行交付义务的辩解，并无事实及法律依据，不予采信。因此，被告应向原告支付自逾期交房之日（2012年12月29日）起至实际交房之日止的违约金，截止原告暂计算至的2019年6月30日，共计2371日，为：1880584元（房屋总价）×0.0001（每日违约金）×2371（违约天数）＝445886.47元，应予支持。对于原告主张的律师费，因双方合同并无此约定，且律师费不属于因违约所产生的必然损失，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、被告贵阳保利投资房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内，将位于贵阳市乌当区的房屋交付给原告文邦英、张芝庭；二、被告贵阳保利投资房地产开发有限公司于本判决生效之日起十内，向原告文邦英、张芝庭支付逾期交房违约金（2019年6月30日前为445886.47元，自2019年7月1日起至前述房屋实际交付之日止，每日以全部购房款1880584元的万分之一计付）；三、驳回原告文邦英、张芝庭的其他诉讼请求。案件受理费3998元（已减半收取），由原告文邦英、张芝庭负担1294元，由被告贵阳保利投资房地产开发有限公司负担2704元（此款已由原告预交，由被告在履行前述给付义务时一并支付给原告）。二审中，双方当事人均无新证据提交，本院对一审认定的事实予以确认。另双方二审中确认，案涉房屋已经于2019年12月26日交付。本案事实，有双方当事人的陈述、《商品房买卖合同》及补充协议、购房及税费发票、房屋权属证书、业主房屋验收表、照片、建筑工程竣工验收备案表等证据在卷佐证。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行义务。本案涉及的是房屋的交付条件问题，从双方《商品房买卖合同》第十四条：“房屋质量严重影响买受人对房屋的正常使用的，出卖人按照国家和本地有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起/日内负责修复，并承担修复费用，若由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理”的内容可以看出，因房屋出现影响买受人正常使用的质量问题，一方面出卖人有修复义务，同时还应当承担修复期间的逾期交房责任。从被上诉人2013年11月6日所列举的房屋质量缺陷的内容可以看出，除了多项需要出卖人整改内容外，案涉房屋存在漏水问题，从业主房屋验收表的内容看，房屋渗水问题直至2018年4月才处理完毕，按照买卖第十四条的约定，导致的逾期交房责任应当由出卖人保利房开公司承担。针对上诉人提出上诉主张，第一，上诉人称在签订《商品房买卖合同》时，买受人已经与案外人签订搭板协议，并将交房时间变更为2013年10月30日，而上诉人是2013年10月29日通过报纸公告收房，故不存在逾期交房的问题，诉讼中，保利房开公司并没有提交文邦英、张芝庭与案外人签订的搭板协议，而且，即使文邦英、张芝庭与案外人存在签订搭板协议的事实，也不影响保利房开公司按照约定在2012年12月28日交付房屋。但保利房开公司直至2013年10月29日才通知收房，已经构成违约。第二，保利房开公司通知收房时，房屋是否达到交付条件的问题，虽然保利房开公司通知收房时，具备了《商品房买卖合同》第十一条的证明文件和第十二条的内容，但是，该房屋存在漏水问题，众所周知，房屋作为商品主要体现在其使用价值上，当事人购买房屋的目的是用于居住使用，房屋漏水必然导致购房人不能装修、无法使用，因此房屋漏水虽非主体结构问题，但严重影响当事人使用，属于重大质量问题，买受人拒绝收房系合理抗辩，如果仅依据《商品房买卖合同》第十一条和第十二条的内容要求买受人收房，实际上是将应当由出卖人承担的责任转嫁给了无过错的买受人，系不合理的减轻出卖人责任、排除买受人权利。故根据买卖合同第十四条的约定，买受人有权拒绝收房且逾期交房责任责任应当由出卖人承担。综上所述，上诉人保利房开公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。按照《商品房买卖合同》补充协议第3.5条约定的内容：“买受人同意出卖人委托保利贵州物业管理有限公司办理房屋交付使用手续，买受人收取钥匙后即完成《商品房买卖合同》约定之房屋交付，且证明出卖人交付房屋符合双方约定的交付条件”，现双方确认已经于2019年12月26日交付房屋，则逾期交房违约金的截止时间亦为该时间点，保利房开公司应当承担的逾期交房违约金为1880584元×0.0001×2525天=479925元。鉴于一审判决后出现的新情况，原判第一项已经没有必要，原判第二项违约金数额已经确定，故本院对一审判项予以调整。原判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人保利房开公司的上诉理由不能成立，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市乌当区人民法院（2019）黔0112民初2585号民事判决第三项；二、撤销贵州省贵阳市乌当区人民法院（2019）黔0112民初2585号民事判决的第一项；三、变更贵州省贵阳市乌当区人民法院（2019）黔0112民初2585号民事判决的第二项为：贵阳保利投资房地产开发有限公司于本判决生效之日起十内，支付文邦英、张芝庭逾期交房违约金479925元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费7996元，由上诉人贵阳保利投资房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄 新审判员 符黎音审判员 邓禹雨二〇二〇年四月二十四日书记员 唐正艳