广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民再122号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：陈汉松，男，1966年8月2日出生，汉族，住广东省普宁市。委托诉讼代理人：张涛，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏妍娴，广东法制盛邦律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：卢佳茂，男，1977年8月17日出生，汉族，住广东省潮州市湘桥区。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：赖燎秀，女，1979年5月10日出生，汉族，住广东省潮州市湘桥区。两被申请人的共同委托诉讼代理人：李跃，广东新法擎律师事务所律师。两被申请人的共同委托诉讼代理人：宋杨文，广东新法擎律师事务所律师。再审申请人陈汉松因与被申请人卢佳茂、赖燎秀土地承包经营权纠纷一案，不服本院（2018）粤01民终22447号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院于2019年4月22日作出（2019）粤民申2109号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人陈汉松的委托诉讼代理人张涛，被申请人赖燎秀及其与卢佳茂共同委托的诉讼代理人李跃、宋杨文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈汉松申请再审请求：一、撤销（2018）粤01民终22447号民事判决及（2018）粤0111民初第186号民事判决；二、确认陈汉松与卢佳茂签订的《土地使用权转让合同书》有效，改判驳回卢佳茂的全部诉讼请求；三、请求驳回赖燎秀的起诉；四、由卢佳茂、赖燎秀承担本案的诉讼费用。事实与理由：一、赖燎秀不是案涉合同的当事人，也不是案涉土地的承包权人，依法不具有本案的诉讼主体资格，本案原审错误的列其为案件当事人。1.案涉《土地使用权转让合同书》的当事人分别是陈汉松和卢佳茂，赖燎秀不是该合同的当事人，也不是广州市白云区太和镇田心村第二经济社（以下简称田心二社）与卢佳茂签订的《土地承包协议书》的当事人。2.卢佳茂、赖燎秀不是田心二社的集体成员，卢佳茂承包的案涉土地不属于其家庭承包经营土地，而是卢佳茂的个人承包经营土地。根据《农村土地承包法》第十六条“家庭承包的承包方是本集体经济组织的农户”的规定，家庭承包以承包方是本集体经济组织成员为前提条件，卢佳茂、赖燎秀户籍地在潮州市，显然不是田心二社的集体成员，不具备家庭承包案涉土地的主体资格，在赖燎秀不是《土地承包协议书》的当事人的情况下，赖燎秀不是案涉土地承包权人，不具有本案诉讼主体资格。本案原审判决错误将赖燎秀作为本案的当事人。二、原审认定《土地使用权转让合同书》的实质是建设用地使用权出让合同是错误的，《土地使用权转让合同书》实质属于集体土地承包经营权流转合同，流转承包经营权不违反法律规定。1.该合同签订后，卢佳茂一直都是案涉土地的承包权人，陈汉松并没有重新与村委签订承包合同，而是村委在陈汉松与卢佳茂的合同上进行见证，陈汉松仅以向村委交纳租金的方式代卢佳茂履行其土地承包合同。2.合同流转的是卢佳茂对案涉土地的经营权。卢佳茂对案涉土地的权利是承包权，根据《农村土地承包法》的规定，承包权人依法有权对外流转（转让）其承包土地的经营权，卢佳茂向陈汉松转让的权利实质是其对案涉土地的经营权。3.涉案土地属于集体所有土地，卢佳茂不具备出让该土地使用权的主体资格。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条规定：“本解释所称的土地使用权出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方，受让方支付土地使用权出让金的协议。”《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第十二条“集体建设用地使用权出让，是指农民集体土地所有者将一定年期的集体建设用地使用权让与土地使用者，由土地使用者向农民集体土地所有者支付出让价款的行为。”由此可见，土地使用权出让方只能是国有土地的人民政府土地管理部门或集体土地的农民集体。显然卢佳茂不符合该主体资格，故案涉《土地使用权转让合同书》不属于建设用地使用权出让合同。三、原审将案由定为土地承包经营权纠纷是错误的，本案的案由应该是土地经营权流转合同纠纷。土地承包经营权纠纷的主体是土地发包人（集体经济组织）和承包权人，是土地承包人与发包人之间的纠纷，但本案纠纷的主体是土地承包人（卢佳茂）与土地经营权人（陈汉松），争议的客体是卢佳茂与陈汉松间关于案涉土地的经营权的流转是否有效的问题，故本案案由应当是土地经营权流转合同纠纷，而不是土地承包经营权纠纷。四、《土地使用权转让合同书》不涉及对案涉土地的使用性质的改变，案涉土地是否办理农用地转用审批手续、是否办理规划许可，不应成为评价案涉合同是否有效的事由。原审判决认为涉案合同无效的理由是没有查到案涉土地的建设用地的规划许可，也没有查到该土地的农用地转用审批手续，所以案涉合同无效。但本案中，双方并不是出让建设用地使用权，而是流转土地经营权，双方合同不涉及改变土地的使用性质，仅涉及的是案涉土地经营权人主体的变更，故案涉土地是否办理农用地转用审批手续、是否办理规划许可不应成为评价案涉合同是否有效的事由。事实上，卢佳茂与田心二社2006年6月15日签订的《土地承包协议书》明确约定涉案土地作为工业用地，可见案涉土地非农使用性质的改变至晚发生于2006年6月15日，如若以案涉土地没有办理农用地转用审批手续而认定合同无效，也应当认定卢佳茂与田心二社2006年6月15日签订的《土地承包协议书》无效，而不应当认为卢佳茂与陈汉松间的合同无效。五、根据《农村土地承包法》的有关规定，未办理批准手续改变农业用地的使用性质，属于解除合同的事由，而不是认定合同无效的事由。《农村土地承包法》第42条规定“承包方不得单方解除土地经营权流转合同，但受让方有下列情形之一的除外：（一）擅自改变土地的农业用途；……”第64条规定“土地经营权人擅自改变土地的农业用途、弃耕抛荒连续两年以上、给土地造成严重损害或者严重破坏土地生态环境，承包方在合理期限内不解除土地经营权流转合同的，发包方有权要求终止土地经营权流转合同。”可知，改变土地农业用途是土地经营权流转合同解除的法定事由而不是合同无效的法定事由。但在本案二审判决中，二审法院在案涉土地发包人（田心二社）与承包人（卢佳茂）早已改变涉案土地使用性质的情况下，错误的将卢佳茂与陈汉松间的合同认定为无效。六、陈汉松经营涉案土地，已形成稳定的交易关系，不宜轻易认定为无效解除。陈汉松自2013年起便从卢佳茂处取得涉案土地经营权并支付了流转经营权的对价，多年来陈汉松一直代卢佳茂向发包人支付承包经营款项，对涉案土地的建筑物进行了一定范围的添附，并将土地、厂房分租给其他经营者，已形成了较为稳定的交易关系，认定陈汉松与卢佳茂间合同无效必将增加各方当事人的诉累，还对社会经济的发展造成不利影响，从稳定交易关系的角度，案涉合同亦不应轻易认定为无效。七、原审判决既认定卢佳茂对涉案土地作工业用地的承包权的合法性，又认为涉案土地没有办理转用手续对外流转经营权无效，自相矛盾。原审判决陈汉松向卢佳茂、赖燎秀交回涉案土地及地上房屋、支付房屋占用费用，其实质是确认了卢佳茂对涉案土地作为工业用地使用的承包权的合法性，既然卢佳茂承包权具有合法性，依据《农村土地承包法》的有关规定，卢佳茂自然有权流转其承包土地的经营权。原审判决却以涉案土地没有办理转用手续，没有办理规划许可为由认定卢佳茂对外转让其承包土地经营权的合同无效，不符逻辑。八、原审判决确认合同无效，仅判决陈汉松向卢佳茂返还土地、房屋，但不对陈汉松对涉案土地进行的添附物、支付的转让款进行处理明显不当。人民法院在认定合同无效的情况下，依法应当依职权根据合同法58条规定判决合同双方当事人双方互相返还。陈汉松在2006年从卢佳茂处流转入案涉土地的经营权时向卢佳茂支付了500万元的经营权转让款（含地上附着物转让价款），此后陈汉松还对涉案土地上的建筑物进行了添附、装修，发生了大量的费用，原审在认为合同无效的情况下，仅判令陈汉松交回土地和房屋，但不对陈汉松投入的土地经营权转让款（含地上附着物转让款）、装修款进行处理，明显不当。九、原审没有查清涉案土地上实有房屋的面积，错误的以23000平方米的面积计算房屋占用费。经陈汉松一方实际测量，涉案土地上厂房实有面积为15474.86平方米。综上，赖燎秀不是涉案合同的当事人也不是案涉土地的承包人，赖燎秀不具备本案的当事人资格，涉案合同实质内容是土地经营权流转合同，而不是建设用地使用权出让合同，案涉合同没有改变涉案土地的使用性质，涉案土地是否办理农用地转用手续，不应成为评判案涉合同法律效力的事由。原审错误认定双方合同的性质，作出了错误的判决，请求依法支持陈汉松的全部再审请求。被申请人卢佳茂、赖燎秀辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、赖燎秀与卢佳茂同为案涉地块及上盖建筑物的合法物权人，具备诉讼主体资格。陈汉松于原审中从未就赖燎秀的主体资格提出过异议，此次系随意堆砌再审理由，严重背离事实。经田心二社家长会议、村民代表会议同意，田心二社与卢佳茂签订《土地承包协议书》，约定将“刘屋背”地块承包给卢佳茂，该承包行为符合《中华人民共和国农村土地承包法》第五十二条“发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意”的规定，合法有效。卢佳茂与赖燎秀系夫妻关系，生产、经营的收益归夫妻共同所有。虽然《土地承包协议书》系以卢佳茂一人名义签订，但该协议书签订于其与赖燎秀夫妻关系存续期间，且自承包以来为二人共同参与生产经营，因此赖燎秀与卢佳茂同为案涉地块的合法用益物权人，依法具备诉讼主体资格。二、《土地使用权转让合同书》非卢佳茂、赖燎秀真实意思表示，且不属于集体土地承包经营权流转合同。《最高人民法院关于印发修改后的〈民事案件案由规定〉的通知》（法[2011]41号）规定，无陈汉松所述的“土地经营权流转合同纠纷”，且本案案由的确定并未影响原审法院对双方实体权利义务的处理。陈汉松对案涉《土地使用权转让合同书》性质认定时出现三次不一致的情况。陈汉松于一审答辩时称，其与卢佳茂、赖燎秀签订的合同书“名为土地承包协议书，实为土地租赁合同”；于二审时称“名为转让，实为租金收益抵押合同”；再审称“实质内容属于集体土地承包经营权流转合同”，违反禁止反言原则。陈汉松对合同性质认定的异常行为印证了卢佳茂、赖燎秀的陈述，即本合同既非双方真实意思表示，且属于无效合同。根据《土地使用权转让合同书》性质将该土地的上盖建筑物和土地的所有权转让及嗣后陈汉松将相关厂房出租给案外人牟取利益的行为来看，该合同名称为“使用权转让”，内容为将土地及上盖物所有权的转让，实质即为“土地使用权的转让”，合同约定陈汉松向卢佳茂、赖燎秀支付土地使用权转让费500万元，也可以看出是使用权的转让，并非土地承包经营权流转，陈汉松明显偷换概念。根据广州市白云区国土资源和规划局的复函，陈述的案涉地块土地利用现状也印证陈汉松与卢佳茂、赖燎秀之间签订的合同并非集体土地承包经营权流转合同。同时，双方之间在签订《土地使用权转让合同》后，又另行签订了以陈汉松为出租方，以卢佳茂为承租方的《厂房租赁合同》，该厂房租赁合同标的物即为涉案地块及上盖建筑物，从侧面印证了《土地使用权转让合同》并非双方真实意思表示，也并非集体土地承包经营权流转合同。因在陈汉松未实际支付对价的情况下，其又将涉案地块及上盖建筑物再“出租”给卢佳茂，该行为明显不符合常理，结合陈汉松采取暴力手段侵占涉案地块，实质系“套路贷”等违法行为。三、原审认定《土地使用权转让合同》因违反法律强制性规定而无效，适用法律正确。案涉地块物权为卢佳茂按照《中华人民共和国农村土地承包法》合法地取得，陈汉松片面地引用《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》以及《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》相关规定，是混淆了国有土地与集体土地的性质，属于偷换概念的行为。案涉地块“2006—2008年土地利用现状为独立工矿（建设用地），2009年至今土地利用现状为其他草地（未利用地），村庄（建设用地）、农村道路（农用地）”，且尚未办理建设用地规划许可，尚未办理农用地专用审批手续。由此可知，案涉地块性质既有村庄建设用地，又有农用地和未利用地。《中华人民共和国土地管理法》第五十二条第五项规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”案涉地块既未办理建设用地规划许可，也未办理农用地专用审批手续，因此《土地使用权转让合同》违反了上述法律强制性规定，应属无效。同时，参照2016年11月30日最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第20点指出，“在涉及农村宅基地或农村集体经营性建设用地的民事纠纷案件中，当事人主张利润分配等合同权利的，应提供政府部门关于土地利用规划、建设用地计划及优先满足集体建设用地等要求的审批文件或者证明。未提供上述手续或者虽提供了上述手续，但在一审法庭辩论终结前土地性质仍未变更为国有土地的，所涉及的相关合同应按无效处理。”《土地使用权转让合同》的客体为土地使用权的转让，其因违反了法律强制性规定，应当认定为无效合同。四、陈汉松系采用暴力手段非法侵占涉案地块，且其侵占后不断牟取高利，已涉嫌“套路贷”违法犯罪。陈汉松胁迫卢佳茂、赖燎秀签订《土地使用权转让合同》并于合同签订后纠集数十名社会人员暴力驱赶卢佳茂、赖燎秀及其公司员工离场，将卢佳茂、赖燎秀公司的机器设备等固定资产、高端音响等生产产品随意损毁、变卖，以暴力、威胁等方式侵害卢佳茂、赖燎秀利益。陈汉松在原审判决生效后拒不履行相关判决，牟取涉案地块相关企业及个人收取每个月高达几十万的使用费，而卢佳茂、赖燎秀不仅无法合理维护权益，每个月仍需要承担供电部门数万元的电费，陈汉松系典型的“套路贷”行为。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，陈汉松再审请求无事实及法律依据，请求依法裁定维持原审判决。卢佳茂、赖燎秀向一审法院起诉请求：1.确认卢佳茂与陈汉松所签订的土地使用权转让合同无效；2.陈汉松向卢佳茂、赖燎秀退还位于田心二社地块上盖建筑及土地使用权；3.陈汉松向卢佳茂、赖燎秀支付自2017年9月25日起至陈汉松退还场地之日止的土地及上盖建筑使用费，暂计115万元（自2017年9月25日起计算至2018年1月5日，按每月34.5万元计算）。本案受理费由陈汉松承担，并径付卢佳茂、赖燎秀。一审法院认定事实：2006年6月15日，田心二社（甲方）与卢佳茂（乙方）签订土地承包协议书，约定乙方承担甲方位于田心二社一幅土地，土名刘屋背占地面积21.26亩，实际用地双方以测量为准，租赁期为三十年（30年）从2006年6月15日至2037年6月15日止。该合同第一条第3点约定：该租地用于建厂房等用途。2013年10月1日，卢佳茂（甲方）与陈汉松（乙方）签订土地使用权转让合同书，双方约定租赁的土地为土名“刘屋背”占地面积约21.26亩，租赁期为叁拾年（30年）从2006年6月15日至2037年6月15日止。双方还约定：一、地址：位于广州市白云区太和镇田心村第二经济社，土名“刘屋背”的地块上盖建筑物共计23000平方米属甲方所拥有的所有建筑物包括电房等在内和土地使用权现经与乙方平等协商，甲方愿意将该土地的上盖建筑物和土地的所有权转让给乙方。二、乙方愿意向甲方支付土地使用权转让费共500万元，并已在本合同签订后支付500万元给甲方。付清甲方转让费后，该土地中原属于甲方所拥有建筑物和土地的使用权利归乙方所使用。……五、如果甲方本次转让费能偿还给乙方的前提下，乙方应自动解除本次交易，乙方不得以任何理由拒绝返还。卢佳茂与陈汉松均在合同上签名，田心二社在见证方处加盖公章。后陈汉松又与卢佳茂签订厂房租赁合同，约定陈汉松将位于田心二社一处厂房租赁给卢佳茂，厂房建筑面积约23000平方米。租赁期为五年，即为2013年11月25日至2018年11月24日止。2016年，陈汉松（出租方）与案外人陈某某（承租方）签订厂房租赁合同，约定出租方同意提供田心二社厂房租赁给承租方，厂房建筑面积：800平方米。租赁期为2年，即为2016年5月15日至2018年5月14日止。卢佳茂、赖燎秀为夫妻关系，一审诉讼中，卢佳茂、赖燎秀主张卢佳茂、赖燎秀是涉案土地的合法使用权人及土地上盖建筑物的所有人。陈汉松于2017年9月25日起占用涉案地块及建筑，对此，卢佳茂、赖燎秀出示了卢佳茂名下号码为2802795、2802796，赖燎秀名下号码为0019571、0019572、2802793、0018687的宅基地证复印件等予以证实。经质证，陈汉松对宅基地证的真实性、合法性不予确认，认为宅基地不得对非集体成员转让，且发证时间是1988年、1996年，发证时卢佳茂、赖燎秀只有11岁。如果涉案土地属于卢佳茂、赖燎秀，就不存在2006年才签订承包协议。卢佳茂、赖燎秀补充解释称所有宅基地证都在陈汉松处，宅基地证都是后来补办的。陈汉松主张卢佳茂、赖燎秀以涉案土地的宅基地证抵押向陈汉松借款，截至2013年10月签订土地使用权转让合同时，卢佳茂、赖燎秀共向陈汉松借款2022余万元（包括土地使用权转让合同中约定的500万元），截至2014年12月3日，卢佳茂、赖燎秀又向陈汉松借款2219万余元，到卢佳茂、赖燎秀起诉止，借款合计已达4240万余元。涉案土地及厂房一直是以收租代为还债的模式，并非厂房转让行为，陈汉松对涉案土地、房屋进行管理。在协议签订后，因为卢佳茂、赖燎秀不断用厂房向陈汉松借款，这个经营权没有偿还4000万前，陈汉松不同意交还。对此，陈汉松出示了借款汇总表、卢佳茂名下号码为2802795、2802796，赖燎秀名下号码为2802793、2802794、2802791、255389的宅基地证原件及相应借条，银行流水、转账凭证等予以证实。经质证，卢佳茂、赖燎秀对宅基地证予以确认，但认为借条写完后，没有真实拿到金额。所有的借条并非真实借款，金额也不对，最终借款以银行转账为准，陈汉松经常采取高利息的模式非法核算卢佳茂、陈汉松之间的借款。以上事实，有家长会议、代表会议记录、土地承包协议书、宅基地使用证、土地使用权转让合同书、结婚证、农村财务专用收据、银行流水、借款汇总表、借条、厂房租赁合同、客户回单、支票、银行交易流水、转账凭证、微信聊天记录及当事人陈述等证据证实。一审法院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》之规定，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。未经批准，不得改变土地利用总体规划确定的土地用途。卢佳茂、赖燎秀在属集体所有的宅基地上加盖厂房等建筑，并与陈汉松签订土地使用权转让合同书，以租赁的形式将土地及上盖物所有权利转让给陈汉松。该行为属于变相转让农村村民住宅建设用地而签订的合同，应认定为无效。故一审法院对于卢佳茂、赖燎秀要求确认合同无效的诉讼请求予以支持。无效的合同自始没有法律约束力，故本案宅基地使用权未发生转移，卢佳茂、赖燎秀主张陈汉松退还涉案土地的使用权缺乏依据，一审法院不予支持。合同被认定无效后，双方因合同所取得的财产应当予以返还。不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。故对卢佳茂、赖燎秀主张陈汉松退还涉案“刘屋背”的土地及上盖建筑物的诉讼请求，一审法院予以支持。陈汉松主张涉案土地及厂房一直是以收租代为还债的模式，并非厂房转让行为。该陈述意见与合同约定的内容不符，且涉案厂房的部分由陈汉松向陈某某出租，陈汉松在诉讼中也陈述涉案土地、房屋由陈汉松管理，在卢佳茂、赖燎秀没有偿还4000万前，陈汉松不同意交还。故一审法院对陈汉松的抗辩意见不予采纳。涉案土地及建筑物属卢佳茂、赖燎秀名下的宅基地房屋，现卢佳茂、赖燎秀主张陈汉松支付自2017年9月25日起至退还场地及上盖建筑物之日止的使用费符合法律规定，一审法院予以支持。但使用费应参照房管部门公布的《2017年广州房屋租金参考价》中田心村（白云区）工业用房租金标准，按11元/平方米.月计算为宜。“刘屋背”的地块上盖建筑物共计23000平方米，每月使用费经计算为：253000元（11元/平方米×23000平方米）。至于卢佳茂、赖燎秀与陈汉松之间的民间借贷问题，属另一法律关系，一审法院在本案中不予调处。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第四条、第八条、第二十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决如下：一、确认卢佳茂与陈汉松签订的《土地使用权转让合同书》无效；二、陈汉松向卢佳茂、赖燎秀返还位于广州市白云区太和镇田心村第二经济社土名“刘屋背”地块上卢佳茂、赖燎秀名下的宅基地及上盖建筑物；三、陈汉松支付卢佳茂、赖燎秀2017年9月25日至实际交回之日止的宅基地房屋占有使用费（宅基地房屋占有使用费标准参照房管部门公布的同地段同类同时期租金标准，按253000元/月的标准计付。截止至本判决生效之日止的房屋占有使用费在本判决生效之日起五日内支付，自本判决生效之日后的房屋占有使用费由陈汉松在每月最后一日逐月向卢佳茂、赖燎秀支付）；四、驳回卢佳茂、赖燎秀的其他诉讼请求。案件受理费15150元，由卢佳茂、赖燎秀负担4040元，陈汉松负担11110元。陈汉松不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三项；2.驳回卢佳茂、赖燎秀的全部诉讼请求；3.卢佳茂、赖燎秀承担一、二审诉讼费用。本院二审对一审法院查明的事实予以确认。二审中，陈汉松提交如下证据：《实际测试建筑面积》，拟证明建筑厂房面积只有14398.19平方米，并非23000平方米。卢佳茂、赖燎秀对上述证据的真实性、合法性不予认可。卢佳茂、赖燎秀提交如下证据：1.《情况说明》及证人身份证、证人签署《情况说明》时的照片，2.光盘及证人身份证，拟证明陈汉松纠合50-60个社会闲散人员强占厂房，强制驱赶卢佳茂、赖燎秀工作人员离开厂区，给卢佳茂、赖燎秀造成无法弥补的经济损失。陈汉松对上述证据的真实性、合法性和关联性均不予确认。关于案涉土地有无办理建设用地规划许可及建设工程规划许可的问题，陈汉松表示不清楚；卢佳茂、赖燎秀表示已经申请办理，但未向本院提交相关申请办理的资料。二审期间，双方均未提供案涉地块的具体坐标，双方在影像图中以红线标注案涉地块，并签名确认案涉地块的大致范围。本院二审经陈汉松申请，向广州市白云区国土资源和规划局、广州市白云区不动产登记中心调查案涉土地及宅基地证的相关情况。广州市白云区国土资源和规划局复函内容如下：“一、该地块2006-2008年土地利用现状为独立工矿（建设用地），2009年至今土地利用现状为其他草地（未利用地），村庄（建设用地）、农村道路（农用地）。鉴于来文影像图较为简单，核查线位可能稍有偏差，仅供参考。二、该地块尚未办理建设用地规划许可，尚未办理农用地专用审批手续。三、经核查，暂未查到相关《建设工程规划许可证》信息。由于查询信息、条件的不完整将会影响查询结果的准确性，建议你院进一步核实需查询的具体情况，并优先考虑要求民事纠纷双方当事人提供相关资料。如涉及其他主管部门批准的历史审批，建议你院进一步核查。”广州市白云区不动产登记中心回复如下：“经查宅基地使用证档案，摘抄如下：查无赖燎秀名下位于广州市白云区太和镇田心村第二合作社的宅基地使用证档案资料（使用证号分别为：云太字第0019571号和云太字第0019572号）。查无赖燎秀名下分别位于广州市白云区太和镇田心村第二合作社A幢、B幢和C幢的宅基地使用证档案资料（使用证号分别为：云太字第2802791号、云太字第2802793号、云太字第0018687号）。查无赖燎秀名下位于广州市白云区太和镇大沅村第十三村的宅基地使用证档案资料（使用证号为：穗郊字第255389号）。查无卢佳茂名下分别位于广州市白云区太和镇田心村第二合作社D幢、宿舍大楼和办公楼的宅基地使用证档案资料（使用证号分别为：云太字第2802794号、云太字第2802795号和云太字第2802796号）。”本院二审认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。对陈汉松的上诉，评析如下：陈汉松认为案涉《土地使用权转让合同》没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同。对此本院二审认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国土地管理法》第四十四条规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。”案涉《土地使用权转让合同书》约定：甲方愿意将该土地的上盖建筑物和土地的所有权利转让给乙方，乙方愿意向甲方支付土地使用权转让费共500万元。根据上述约定内容可知，双方合同的实质是建设用地使用权出让合同，对于涉及建设用地使用权出让的土地，不仅需要取得建设用地规划许可，还须办理农用地转用审批手续，而根据广州市白云区国土资源和规划局复函可知，案涉土地尚未办理建设用地规划许可，也未办理农用地专用审批手续，因此案涉《土地使用权转让合同书》违反《中华人民共和国土地管理法》第四十四条的强制性规定，应当认定为无效，一审对合同效力的认定正确，本院二审予以确认。陈汉松上诉认为案涉《土地使用权转让合同》名为转让，实为租金收益抵押合同。对此本院二审认为，陈汉松的上述主张没有实施依据，案涉《土地使用权转让合同》也未约定相关抵押的内容，故本院二审对陈汉松上述意见不予采纳。陈汉松上诉认为一审法院在未查明卢佳茂、赖燎秀持有的宅基地使用权证是否真实的情况下，直接以该宅基地使用证认定案涉土地性质为宅基地明显错误。对此本院二审认为，本院二审认定《土地使用权转让合同》无效的依据是案涉土地尚未办理建设用地规划许可，也未办理农用地专用审批手续，故本院二审对陈汉松上述意见不予采纳。双方当事人虽然一审提交了赖燎秀名下云太字第0019571号、云太字第0019572号、云太字第2802791号、云太字第2802793号、云太字第0018687号、穗郊字第255389号宅基使用地证和卢佳茂名下云太字第2802794号、云太字第2802795号、云太字第2802796号宅基地使用证，但是本院经向广州市白云区不动产登记中心查询，查无上述宅基地使用证档案资料，因此一审法院使用“宅基地”“宅基地房屋”指代案涉土地及上盖建筑物不妥，本院二审予以纠正。至于上述宅基地使用证合法性的认定，属于相关行政部门的职权范围，本院二审在民事案件处理中不予评价。陈汉松上诉认为即使案涉《土地使用权转让合同》无效，卢佳茂也应当返还500万元转让款。对此本院二审认为，陈汉松一审未就500万元转让款的返还提起反诉，故本院二审对此不予处理。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”陈汉松于2017年9月25日起占用案涉地块及上盖建筑物，鉴于案涉《土地使用权转让合同》无效，卢佳茂、赖燎秀要求陈汉松返还案涉地块及上盖建筑物的依据充分，本院二审予以支持。对于案涉地块及上盖建筑物的使用费问题，陈汉松占有案涉地块及上盖建筑物后可以取得相应的收益，根据公平原则，陈汉松也应当向卢佳茂、赖燎秀支付相应的占有使用费，案涉《土地使用权转让合同》仅约定500万元转让费而未约定使用费标准，一审法院参照房管部门公布的《2017年广州房屋租金参考价》中田心村（白云区）工业用房租金标准，按11元/平方米.月计算，每月使用费经算为：253000元（11元/平方米×23000平方米），该处理并无不当，本院二审予以确认。陈汉松上诉认为厂房面积只有14398.19平方米，但其二审提交的证据系其自行制作，没有其他证据佐证，也未得到卢佳茂、赖燎秀的认可，故对此本院二审不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省广州市白云区人民法院（2018）粤0111民初第186号民事判决第一、四项；二、变更广东省广州市白云区人民法院（2018）粤0111民初第186号民事判决第二项为：陈汉松向卢佳茂、赖燎秀返还位于广州市白云区太和镇田心村第二经济社土名“刘屋背”地块及上盖建筑物；三、变更广东省广州市白云区人民法院（2018）粤0111民初第186号民事判决第三项为：陈汉松支付卢佳茂、赖燎秀2017年9月25日至实际交回之日止的案涉土地上盖建筑物占有使用费（占有使用费标准参照房管部门公布的同地段同类同时期租金标准，按253000元/月的标准计付。截止至本判决生效之日止的占有使用费在本判决生效之日起五日内支付，自本判决生效之日后的占有使用费由陈汉松在每月最后一日逐月向卢佳茂、赖燎秀支付）。一审案件受理费15150元，由卢佳茂、赖燎秀负担4040元，陈汉松负担11110元（上述受理费已由卢佳茂、赖燎秀预交，卢佳茂、赖燎秀同意由陈汉松在履行本判决时将其应承担部分直接支付给卢佳茂、赖燎秀）；二审案件受理费15150元，由陈汉松负担。再审中，陈汉松提交的证据有：一、陈汉松支付承包费的凭证共六张，拟证明自2016年下半年以来，一直由陈汉松代卢佳茂实际向田心二社支付涉案土地的承包费，每半年支付一次，每次支付71491元，目前已支付6次。二、房屋面积测量报告书七份，拟证明涉案场地地上房屋建筑面积为15471.71平方米。三、中国执行信息公开网被执行人信息查询，拟证明赖燎秀至少被20个执行案件列为失信被执行人，卢佳茂至少被16个案件列为失信被执行人，二人对外负有大量债务，毫无信誉可言，已不具有履行与田心二社承包合同的能力。四、南方电网电费通知单，五、银行流水，拟证明陈汉松实际缴纳电费，卢佳茂、赖燎秀称他们缴纳电费纯属欺骗法庭。六、（2018）粤广广州第179456、179457号公证书，拟证明我方向卢佳茂、赖燎秀出借款项的事实，不存在其所称的“套路贷”。卢佳茂、赖燎秀质证称，对证据一付款的真实性没有异议，对关联性有异议；村委一直以来是卢佳茂结算，诉讼后，对方恶意缴费，我们去村委缴费村委说已经交了，村委表示只收一次款项，款项的相对方只能是卢佳茂，六次里面有一次是卢佳茂缴纳的，其余五次不是我们缴纳的。对证据二的三性不予确认。证据三与本案无关，不予确认。对证据四、五予以确认，电网的电费都是登记在赖燎秀名下，2019年3月是我方缴纳，其他是因为我们没办法收到实际使用者的电费。对证据六的三性不予确认，这是在陈汉松控制的手机上删减后作出的公证，证据不完整、不清晰，不能作为证据，不予确认，聊天记录在另案中已经展示给法庭，双方已经发表质证意见，与另案质证意见一致。卢佳茂、赖燎秀提交的证据有：一、银行转账流水及广州市农村财务专用收据，拟证明涉案地块至2018年12月14日止的租金均由赖燎秀及卢佳茂缴纳，且田心二社一直认可卢佳茂为涉案地块合法使用权人及缴款人。二、厂房租赁合同，拟证明陈汉松占有涉案地块及上盖建筑物后，改变建筑物结构并将涉案地块及上盖建筑物擅自分开出租给案外人获取利益，且租赁价格高达每平方米15-20元，远超过一、二审判决确定的使用费价格。三、情况说明、举报信，四、说明，拟证明田心二社出具的说明表明涉案地块租金由卢佳茂缴纳，地块上盖建筑物为卢佳茂、赖燎秀所建，涉案地块合法物权人为卢佳茂与赖燎秀。五、广东增值税专用发票，涉案地块的电费一直由赖燎秀担任法定代表人的广州市乐佳电器有限公司缴纳，陈汉松在侵占涉案地块攫取高额利益的同时，却不用承担电费，显然与其陈述合法占用涉案土地相互矛盾。六、支票复印件，是赖燎秀在2012年至2014年向陈汉松开具了2788万元支票并由其弟弟陈汉敏承兑，2788万元只是偿还给陈汉松所谓的民间借贷的三分之一，本案为民间借贷引起的“套路贷”。陈汉松质证称，对证据一予以确认，银行流水最后一笔是2016年7月15日，后再没支付过，收据记载的缴款单位是卢佳茂，我方是代卢佳茂支付承包费。对证据二的真实性予以确认，但与本案无关，该合同是案外人之间的租赁合同。对证据三不予确认，与事实不符，与陈汉松无关。对证据四内容的真实性没有异议。对证据五的真实性没有异议，实际交付的一方是陈汉松，有银行流水凭证。对证据六的真实性不予确认，即便真实也是卢佳茂与陈汉敏之间的资料往来，与本案无关。再审对原审查明的事实予以确认。双方再审提交的证据，不影响本院再审对本案事实的认定。本案再审争议焦点为：（一）赖燎秀是否是本案适格当事人；（二）涉案《土地使用权转让合同书》是否有效。再审围绕再审申请人的再审请求和诉辩各方意见，对本案有争议的事实认定如下：（一）关于赖燎秀是否是本案适格当事人。赖燎秀没有参与《土地使用权转让合同书》《厂房租赁合同》的签署，也没有参与《土地承包协议书》的签署，但本案涉及的财产纠纷均发生在赖燎秀与卢佳茂婚姻关系存续期间，赖燎秀持有涉案土地上建构物多个产权证书，本案的处理结果与赖燎秀有着直接利害关系，赖燎秀与卢佳茂共同就本案纠纷向陈汉松主张权利，并无不当。在原审诉讼过程中，陈汉松和卢佳茂均未对赖燎秀的当事人资格提出异议。陈汉松在普宁法院另案起诉的借贷案件中，亦将赖燎秀作为共同债务人列为该借贷案的被告。故本院再审对赖燎秀在本案诉讼中的当事人地位予以确认，陈汉松主张赖燎秀不是适格当事人，缺乏法律依据，本院再审不予采纳。（二）关于《土地使用权转让合同书》是否有效。卢佳茂根据与田心二社签订的《土地承包协议书》约定，在涉案土地上建成厂房从事工业生产或出租，并按季缴纳租金，卢佳茂名为农村承包经营者，实为土地租赁人。根据陈汉松在一审庭审中称，卢佳茂、赖燎秀对陈汉松有巨额借款未及时归还，涉案土地及厂房一直是以收租代为还债的模式，并非厂房转让行为。在没有偿还借款之前，陈汉松不同意交还厂房的经营权。可见，陈汉松系基于卢佳茂对涉案土地和地上建构物的物权，为了保障其借贷债权的安全，才与卢佳茂签订《土地使用权转让合同书》。虽然赖燎秀与卢佳茂对陈汉松所称的借贷金额不认可，但确认双方存在借贷纠纷。因此，本案诉讼系因双方借贷纠纷而产生，本案的基础法律关系应为借贷关系。再审中，经本院释明之后，双方均不同意在本案中审理双方的借贷纠纷。在本案诉讼过程中，陈汉松已就双方的借贷纠纷，于2018年12月向广东省普宁市人民法院另案提起诉讼。故本院再审仅对双方签订的《土地使用权转让合同书》产生的纠纷进行审理，本案系土地使用权转让合同纠纷。本案再审要解决的主要问题为：《土地使用权转让合同书》是否有效；陈汉松能否依据该合同而占有、使用涉案土地及地上建构物。从合同内容看，《土地使用权转让合同书》第一条约定：“……甲方愿意将该土地的上盖建筑物和土地的所有权转让给乙方”。从以上约定可知，双方转让的标的系涉案土地和地上建构物。而涉案土地所有权人为田心二社，卢佳茂并非土地所有人，其无权将土地转让给陈汉松。涉案土地系农村集体土地，依据《中华人民共和国土地管理法》有关规定，该土地不能买卖和转让，即便田心二社作为见证人在合同上签章，因合同约定内容违反法律禁止性规定，应认定为无效。故无论双方是否存在其他债权债务纠纷，双方对本案案由的争议，均不影响本院再审对《土地使用权转让合同书》效力的认定。如前所述，双方签订《土地使用权转让合同书》真实目的仅为保障借贷关系得以继续。涉案建构物证载面积23000平方米，根据常识判断，其建设成本远远超过500万元，根据双方确认的由赖燎秀再审中提交的证据二，建构物租赁价格在15-20元／平方米，证明涉案建筑有现实的租金收益，双方以500万元达成交易，不合常理，双方并无转让涉案土地和建构物的真实意思。陈汉松在原审中称，双方签订《土地使用权转让合同书》后，已依约支付了500万元转让款，但其未提供任何证明。而在普宁法院起诉的借贷纠纷案民事起诉书中，又将土地转让费500万元在该借贷案起诉金额中予以扣减，可见陈汉松未依约支付500万元转让款。在签订《土地使用权转让合同书》之后的两个月后，2013年11月双方还签订了一份《厂房租赁合同》，约定由卢佳茂向陈汉松返租涉案土地和地上建构物，月租金为23.8万元，租赁期为2013年11月25日至2018年11月24日止。此后，卢佳茂未交付涉案土地和建构物，亦未向陈汉松进行交租，土地和房屋使用的状况并无任何改变，这份合同也未实际履行。2017年下半年，在发现自己借贷债权缺乏保障的情况下，陈汉松主张依照合同约定对涉案土地及地上建构物进行占有和使用。陈汉松原审时主张双方签订合同系卢佳茂将厂房的租金收益抵押给陈汉松，再审时又主张本案属于集体土地承包经营权流转合同，前后矛盾，与事实不符。故本院再审认为，《土地使用权转让合同书》约定对农村集体土地所有权进行转让，违反法律禁止性规定，该合同应为无效合同。卢佳茂、赖燎秀请求确认《土地使用权转让合同书》无效，于法有据，本院再审予以采纳。原审认定该合同无效，并无不当，本院再审予以确认。陈汉松和卢佳茂签订《土地使用权转让合同书》的目的系为保障双方的借贷关系能够得以持续，并非双方真实意思表示。陈汉松主张对卢佳茂和赖燎秀享有借贷债权，应另循合法途径解决，在未经卢佳茂和赖燎秀同意的情况下，对涉案土地和地上建构物进行占有、使用，不能得到司法判决的保护和支持。事实上，双方均不同意在本案中一并处理双方的借贷纠纷，陈汉松亦确已就双方借贷纠纷另案提起了诉讼，在这种情况下，卢佳茂和赖燎秀请求法院判令陈汉松返还涉案土地和地上建构物的使用权，合情合理，本院再审予以支持。陈汉松称，实际上涉案土地上建构物面积只有15471多平方米，并提供了由其自己测量的数据，卢佳茂、赖燎秀不予确认。鉴于卢佳茂和赖燎秀提交给陈汉松的宅基地使用证，对涉案建构物进行了登记和载明，面积为23000平方米，双方在涉案合同里亦予以了确认，陈汉松虽不确认，但对自己的主张未提供证据证明，故再审对原审认定的建筑物面积为23000平方米予以采信。卢佳茂和赖燎秀提交的租赁合同能够证明涉案建构物的租金收益水平，原审要求陈汉松按照市场评估价返还占土地和建构占用费，说理充分，价格合理，再审予以维持。陈汉松还称，依照法律有关规定，若确认合同无效，依法应当返还原物和赔偿损失。本案原审判决合同无效，也应同时判决返还土地使用权转让款500万元及装修费用。对此，本院再审认为，合同签订后，陈汉松并未向卢佳茂和赖燎秀支付该500万元，虽然其后在借贷案中从借贷金额中予以了扣减，但该案与本案属于不同法律关系，且该案尚未作出生效判决，本院再审判决为终审判决，不宜对双方借贷纠纷的事实作出终审认定，故陈汉松要求在本案中返还500万元转让款缺乏事实和法律依据，陈汉松可另循合法途径解决。对返还装修费用的主张，陈汉松在原审中未提出反诉和抗辩，也未提供证据证明，即便有装修、加建行为，在未经建构物所有权人同意的情况下，要求返还相关费用，亦缺乏法律依据，本案再审不予处理。卢佳茂和赖燎秀就陈汉松占用涉案房屋造成其它损失问题在一审法院已另案提起诉讼，现因本案再审原因裁定中止诉讼。待本案作出再审终审判决后，陈汉松可在该案中就装修费用提出抗辩一并处理。此外，陈汉松在诉讼过程中还对以下几方面问题提出了质疑意见：卢佳茂与田心二社签订的《土地承包协议书》系无效合同；卢佳茂、赖燎秀持有的宅基地使用证不合法；涉案土地存在违法用地和违法建设等等。本院再审认为，上述问题系卢佳茂与田心二社的土地租赁合同法律关系，或与政府主管部门之间的行政管理法律关系，均与本案不是同一法律关系，不属于本案的审理范围，不影响本案争议的处理。综上所述，再审申请人陈汉松的再审请求理由不成立。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：维持本院（2018）粤01民终22447号民事判决。一审案件受理费15150元，由卢佳茂、赖燎秀负担4040元，陈汉松负担11110元；二审案件受理费15150元，由陈汉松负担。本判决为终审判决。审判长  周国庆审判员  林 娟审判员  兰永军二〇二〇年四月九日书记员  刘 立郭玉英