广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终3651号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市春芽口腔门诊部有限责任公司，住所地广州市白云区黄石东路。法定代表人：陈秀峰。委托诉讼代理人：余怀生，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：李惠玲，广东广信君达律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州顺锦市场经营管理有限公司，住所地广州市白云区黄石东路。法定代表人：岑雪菲。委托诉讼代理人：刘晓涵，广东合富律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈莉，广东合富律师事务所律师。上诉人广州市春芽口腔门诊部有限责任公司（以下简称春芽公司）因与被上诉人广州顺锦市场经营管理有限公司（以下简称顺锦公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初6568号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。上诉人春芽公司上诉请求:l.撤销一审判决；2.确认春芽公司与顺锦公司之间签订的《租赁合同》于2018年10月30日终止；3.顺锦公司向春芽公司退还履约保证金368816元、水电保证金50000元、租金184408元，合计603224元；并赔偿利息损失(以履约保证金603224元为基数，自2017年8月31日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际退还保证金之日止)；4.顺锦公司赔偿春芽公司损失5777532元(装修和项目投入)；5.本案评估费45300元由顺锦公司承担；6.本案一、二审诉讼费用均由顺锦公司承担，上述赔偿费用合计：6426056元。事实及理由如下：一、一审事实认定错误，顺锦公司明知租赁合同目的是为了开办口腔诊所，但在未经周边业主认可的情况下作出错误承诺，误导春芽公司签订租赁合同；春芽公司投入大量资金进行装修后，又由于业主的反对而无法办证；对于无法办证的情况，顺锦公司怠于与业主沟通，最终使春芽公司无法取得《医疗机构执业许可证》，导致租赁合同目的无法实现，顺锦公司属于根本违约，春芽公司有法定的合同解除权。二、一审判决归责错误，本案口腔诊所因场地所在小区居民的反对而无法通过行政审批取得医疗执业许可证，不能归责于春芽公司，春芽公司已积极履行合同义务。（一）根据双方就涉案场地签订的《租赁意向书》《租赁合同》约定，春芽公司已经积极履行合同义务。（二）因场地所在小区居民的反对而无法通过行政审批取得医疗执业许可证，不能归责于春芽公司。（三）一审判决将无法获得许可的责任归于春芽公司明显不当，忽略了行政机关不予许可的理由是“选址存在社会不稳定因素”。而该不稳定因素并非春芽公司责任。春芽公司建议二审法院在二审中追加白云卫健局和黄石街道办为第三人，或向其进一步调查取证，核实相关情况，维护春芽公司合法权益。三、因顺锦公司未能履行提供合乎办理医疗机构的租赁场地，导致合同目的无法实现，故顺锦公司存在根本违约行为，双方租赁合同于2018年10月30日终止，合同终止时间在免租期内，春芽公司无需承担租金及其他补偿。四、基于顺锦公司的违约行为，春芽公司蒙受严重财产损失，顺锦公司应当赔偿春芽公司全部装修损失，退还租金、水电保证金、履约保证金及评估费等全部损失。五、退一步讲，即便合同无法履行的原因不能归责于合同双方，一审法院判决春芽公司承担支付租金、违约金及自行承担投资损失明显不当，请求二审法院改判。（一）倘若本案合同无法继续履行的原因亦不在于顺锦公司，则导致合同无法履行的因素可归于不可抗力。（二）一审法院判决将本案归责于春芽公司，要求春芽公司承担履约保证金、水电保证金，支付租金、违约金及自行承担投资损失的判罚明显不当。被上诉人顺锦公司二审答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。一、设立医疗机构是春芽公司的自身需求，商业风险的合理预见并非顺锦公司应承担的合同责任。春芽公司本身作为医疗机构，对于设立医疗机构所需的审批手续更为知悉，对于涉案场地是否适合设立医疗机构更为知悉，应承担相应的投诉等风险。根据双方签订合同时，顺锦公司已经设定获得相应审批手续为前提条件，现由于春芽公司基于自身原因，没有取得相应资质，并非顺锦公司的责任，不应归咎于顺锦公司。二、春芽公司不符合法定解除权条件，根据双方租赁合同的约定，如春芽公司超过15天未缴纳租金，顺锦公司有权要求其承担相应责任。鉴于春芽公司延期交付租金的行为，已构成根本违约，春芽公司要求解除租赁合同没有合同依据，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定合同解除权的解除情形，合同法定解除权应由合同守约方行使，而非违约方。综上，春芽公司延期支付租金行为已经构成对涉案合同的根本违约，亦导致顺锦公司收取租金的合同目的无法实现，顺锦公司有权根据法律规定，行使法定解除权，要求解除合同，并要求春芽公司赔偿损失。春芽公司的诉请并无事实及法律依据。根据租赁合同第12.2条13.2条约定，如春芽公司构成根本违约的，其在房屋新增的设施设备装修一律不得拆除，且顺锦公司不予补偿，因此对于春芽公司主张的损失，顺锦公司无需赔偿。综上，设置医疗机构为春芽公司应承担的商业风险，且春芽公司逾期交付租金的行为，已经构成根本违约，顺锦公司无需向其退还违约保证金，水电保证金，且无义务赔偿其装修及项目费用。顺锦公司于2019年3月6日诉至一审法院，请求判令：1.春芽公司向顺锦公司支付拖欠从2018年12月19日起至2019年11月20日止的租金2040781.87元及违约金（每逾期一天，按欠缴租金的2%计算至清偿之日止）；2.春芽公司向顺锦公司支付截止至2019年11月20日顺锦公司代垫的水电费25425.3元（电费为25155元，水费为270.3元）；3.本案诉讼费由春芽公司承担。春芽公司反诉请求：1.解除春芽公司与顺锦公司签订的《租赁合同》；2.顺锦公司向春芽公司赔偿因装修涉案租赁房屋所造成的损失5777532元；3.顺锦公司向春芽公司返还租金、水电保证、履约保证金共计603224元；4.顺锦公司承担全部诉讼费用。一审法院经审理查明：2018年4月30日，顺锦公司（甲方）与春芽公司（乙方）签订《租赁意向书》，约定：乙方拟租赁甲方位于广州市白云区XX路81-107号、115号、119号、123-141号（单）302单元二层自编01号铺、三层自编01号铺（以下简称涉案场地）的房产设立商业用途的口腔医疗点；租赁期限自正式签订合同之日起至2030年4月30日止；租赁场地的租金包括租金和管理费，免租期5个月；意向书签订后，乙方向甲方支付5万元的诚意金。若由于租赁场地原因不能设置医疗机构，以及二层自编01号铺（建筑面积270平方）门面未能租赁给乙方使用，甲方所收取的诚意金应无息退还给乙方，如乙方取得卫生管理部门许可证并且甲方可提供二层自编01号铺门面或隔壁类似门面，则该诚意金转为定金；本意向书未尽事宜，甲乙双方于卫生管理部门公示批准后十天内签订租赁合同。本意向书有效期为两个月。2018年6月6日，广州市白云区卫生和计划生育局向春芽公司出具云卫计医准[2018]52号《设置医疗机构批准书》，核准同意春芽公司在涉案场地内设立春芽口腔门诊部，并要求春芽公司按其中的批准项目和医疗机构基本标准进行筹建，符合消防和环保部门要求。筹建完毕后，向该局申请执业登记，并配备相关执业人员。该批准书有效期自2018年6月6日至2019年6月5日，逾期无效。如确因特殊原因在有效期内无法完成建设，需重新向该局提出申请。2018年6月15日，顺锦公司（甲方，出租方）与春芽公司（乙方，承租方）签订《租赁合同》，约定顺锦公司同意向春芽公司出租涉案场地，其中二层商铺计租面积270平方米（建筑面积）、三层商铺计租面积2026平方米（建筑面积）。甲方按场地现状交付乙方承租使用；合同租赁期限自2018年6月19日至2030年6月18日止。免租期2018年6月19日至2018年11月18日，乙方自2018年11月19日起正式计付租金；租赁房产每月租金为184408元，从2020年6月19日起租金在上一年基础上递增5%；乙方须于每月5日前向甲方交付当月租金；甲方于2018年6月19日前将房产交付给乙方使用；乙方须于本合同签订之日向甲方交付两个月租金368816元作为履约保证金，水电保证金5万元，及第一个月租金、综合服务费184408元；乙方实际经营发生的卫生费、排污费、煤气费、通讯等一切费用，由乙方自行向有关部门缴纳，水费、电费由甲方代收代支；乙方从事商业经营时必须依法取得政府有关部门核发的各种证照、文件等方能开业，不得无证经营或使用租赁房屋进行非法活动，否则因此产生的法律后果及责任由乙方承担；乙方应按合同规定如期足额支付租金及其他应付费用；如乙方经营需要对租赁房屋进行内部装修，应将装修设计方案、图纸报甲方审核同意。在甲方同意后，乙方自行办理报建手续，装修完工后须经消防、环保等政府部门验收合格后才能投入使用。装修的设计和装修费用由乙方承担，乙方的装修应不影响房产建筑结构、外立面美观及房屋的使用安全；有下列情形之一，甲方有权提前终止合同，履约保证金不予退还，且有权要求乙方赔偿其遭受的全部损失：A、乙方逾期支付租金超过15天的……D、乙方拖欠水费、电费、物业管理费等经营应缴费用总额累计超过一个月租金的；租赁期内，除非出现不可抗力的、法定的和本合同规定的情况，甲、乙任何一方不得但单方解除合同。如乙方单方面解除合同的或因乙方违约（如拖欠租金等）合同解除，乙方不得要求返还保证金及乙方自行出资投入的一切固定、嵌装在结构以及墙体上的设施和装修，乙方一律不得拆除，甲方也不予以补偿等。上述合同签订后，春芽公司向顺锦公司支付了履约保证金368816元、水电保证金5万元、2018年11月19日至2018年12月18日的租金184408元，顺锦公司向春芽公司交付了涉案场地。春芽公司接收涉案场地后，根据经营口腔诊所的需求对涉案场地进行装饰装修。后涉案场地的装修通过了建设工程消防验收。春芽公司取得在涉案场地经营“广州市春芽口腔门诊部有限责任公司”的营业执照，并对经营口腔门诊进行了环境影响登记备案。2018年10月24日，广州市白云区卫生和计划生育局出具云卫计医公[2018]50号《公示》，对春芽公司在涉案场地设立口腔门诊部的情况进行公示，公示中还明确若对拟公布医疗机构信息存在异议，请电话或书面向该局政策法规与行政许可科反映。公示时间：从2018年10月24日至2018年10月30日止，共5个工作日。后广州市白云区卫生健康局在公示期间收到多个反对春芽公司在涉案场地设立口腔门诊部的投诉。春芽公司因此未能继续取得在涉案场地经营口腔诊所的执业许可证。因未能取得执业许可证，涉案场地的口腔诊所一直未营业，春芽公司因此一直未向顺锦公司支付租金及2018年10月起的水电费用。另因一直未取得执业许可证，春芽公司的相关负责人员通过信访的方式要求尽快办理执业许可证。2019年4月4日，广州市白云区卫生健康局回复春芽公司的相关负责人出具《广州市白云区卫生健康局关于陈秀峰要求办理口腔门诊部执业登记事项的答复函》，该函对信访人反映的情况回复如下：一、我局对春芽口腔门诊部的行政审批情况。我局于2018年5月3日受理春芽口腔门诊部设置审批的申请，于5月18日开展选址现场初步考察，并在选址现场及广州市白云区人民政府门户网站进行公示，公示期为5月18日至24日，期间未收到单位或个人反映意见，我局于6月6日核发《设置医疗机构批准书》……你门诊部于10月9日向我局申请执业登记，并于10月24日通过我局组织的专家现场考察。二、关于黄石花园小区居民反映诉求情况。自2018年10月25日至11月1日，我局收到多个12345政府服务热线和电话投诉，内容均为黄石花园业主反对你门诊部执业登记。反对理由：1.未见到设立“医院”的公示；2.医疗污物、废气、废水排放问题；3.消防设施占用公共用地；4.配套建设涉嫌违章建筑；5.该址为菜市场公建配套；6.机构内设立手术室、口腔CT室、病床影响居民健康等问题。我局分别与投诉人电话沟通解释，告知其审批情况，并引导其向环保、消防等相关部门反映。三、调查处理情况。2018年11月9日，我局联合黄石街道办事处与你门诊部负责人、房屋产权方代表召开协调会，通报了审批相关工作情况，并对你门诊部提出要求与建议：一是主动与业主协调沟通，解决业主反映的问题；二是办理二级消防合格验收材料；三是未取得《医疗机构执业许可证》前，不得开展医疗执业活动。您表示愿意自主协调业主委员会，做好相关解释工作，解决业主反映的问题……12月14日，我局接访了黄石花园20名业主代表，做好政策解释工作，业主代表仍表示强烈反对你门诊部设立……期间，根据《中华人民共和国行政许可法》第四十七条规定，我局已告知您可申请听证。目前，我局暂未收到您的听证申请……我局建议您另行选址设立医疗机构，我局将为您开设绿色通道，优先办理医疗机构执业许可事项等。一审诉讼中，顺锦公司提交微信记录拟证明春芽公司欠付2018年10月后的水电费的情况。春芽公司对上述证据不予确认，并表示微信记录中的收据通知单并未经过其确认。春芽公司为证明其对涉案场地的装修设备投入损失，提交装饰装修合同、设备、仪器合同、购买耗材、电脑、桶装水等支出凭证等予以证明。顺锦公司对上述证据均不予确认。因春芽公司对顺锦公司的装修情况均不予确认，春芽公司向一审法院申请委托有资质的评估机构对涉案场地的装饰装修进行评估。一审法院根据春芽公司的申请依法委托广州市华盟价格事务所有限公司（以下代称评估公司）对涉案场地的装饰装修进行了评估。评估公司于2019年9月19日出具评估结论书。该结论书显示广州市白云区XX路131号203、302铺的装修造价为3781413元。顺锦公司对上述报告书认为上述报告书中的评估地址与实际承租的地址不符，报告书以春芽公司提供的图纸作为评估依据，故其对上述报告书的结果不予认可，并表示上述评估结果明显高于市场价格。春芽公司对上述报告书予以确认，但认为对于顺锦公司应向其赔偿的损失费用应以其在诉讼请求中主张的金额为准。春芽公司为本次评估预付评估费45300元。2019年11月20日，顺锦公司与春芽公司签订《租赁场地移交确认书》，双方确认春芽公司于该日将涉案场地移交给顺锦公司。另双方一致确认2018年10月至2019年11月18日期间春芽公司欠付的水电费金额共计为25425.3元。一审法院认为，顺锦公司与春芽公司就涉案场地签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。签订合同后，顺锦公司已向春芽公司交付涉案场地，春芽公司应依约向顺锦公司支付租金和实际发生的水电费。现春芽公司除向顺锦公司支付首月租金和部分水电费外，自2018年12月19日起至今长达一年多的时间里均未向顺锦公司支付租金，已构成违约，应当承担违约责任，故现顺锦公司要求春芽公司支付自2018年12月19日至交还涉案场地之日，即2019年11月20日的租金和支付逾期支付租金的违约金合理合法，一审法院予以支持。经核算，2018年12月19日至2019年11月20日的租金共计为2040781.87元。依照双方签订合同的约定，违约金应以每月欠付租金，即184408元为本金，自每月6日起计至实际付清之日。顺锦公司主张违约金按每月欠付租金的2%支付违约金，该标准确属过高，一审法院酌定调整为按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准计付。上述违约金的计付应均以本金为限。因春芽公司确认欠付顺锦公司代垫水电费共计25425.3元，故顺锦公司要求春芽公司支付代垫水电费共计25425.3元有据，一审法院予以支持。关于春芽公司主张因顺锦公司违约未能履行提供合乎办理医疗机构的租赁场地，导致其合同目的无法实现，故要求解除双方签订的租赁合同的问题。（1）一方面，双方签订的租赁合同约定，春芽公司在用涉案场地经营前，应依法取得政府有关部门核发的各种证照、文件才能开业，该约定表明对于春芽公司使用合法经营涉案场地所需办理的各种证照、文件取得由春芽公司自行负责办理。另一方面，春芽公司作为专业开设口腔诊所的公司，理应知悉开设口腔诊所的流程，并预测在取得医疗执业许可证前可能存在风险。现口腔诊所的设立因场地所在小区居民的反对而无法通过行政审批取得医疗执业许可证，不能归属于顺锦公司交付的租赁物不符合合同约定的情形，此为春芽公司作为承租人租赁场地用以经营口腔诊所而应承担的商业风险。故春芽公司主张顺锦公司未能履行提供合乎办理医疗机构的租赁物构成违约的意见缺乏理据，一审法院不予采纳。春芽公司以此为由要求解除双方的租赁合同的意见不能成立。（2）鉴于春芽公司至今未取得在涉案场地合法经营的医疗执业许可证，且春芽公司现已将涉案场地交还给顺锦公司，顺锦公司亦已实际收回涉案场地，由此表明，双方签订的《租赁合同》已实际解除，故一审法院对春芽公司提出解除双方的租赁合同予以支持。如前所述，因春芽公司主张顺锦公司违约缺乏依据，而春芽公司欠付租金的行为已构成违约，现双方的租赁合同已事实解除，根据双方签订的租赁合同约定，春芽公司要求顺锦公司赔偿装修损失，退还租金、水电保证金、履约保证金均缺乏依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院于2019年11月27日判决如下：一、原告广州顺锦市场经营管理有限公司与被告广州市春芽口腔门诊部有限责任公司于2018年6月15日签订的《租赁合同》于本判决生效之日予以解除；二、本判决生效之日起五日内，被告广州市春芽口腔门诊部有限责任公司向原告广州顺锦市场经营管理有限公司支付2018年12月19日至2019年11月20日期间的租金2040781.87元及违约金（以当月应缴租金184408元为本金，从当月6日起，按中国人民银行发布的银行同期同类贷款利率的标准计算至实际支付之日止，以本金为限）；三、本判决生效之日起五日内，被告广州市春芽口腔门诊部有限责任公司向原告广州顺锦市场经营管理有限公司支付代垫水电费共计25425.3元；四、驳回原告广州顺锦市场经营管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告广州市春芽口腔门诊部有限责任公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费29117元，由原告广州顺锦市场经营管理有限公司负担5308元，被告广州市春芽口腔门诊部有限责任公司负担23809元；一审案件反诉受理费28232.65元，由被告广州市春芽口腔门诊部有限责任公司负担；评估费45300元，由被告广州市春芽口腔门诊部有限责任公司负担。由被告广州市春芽口腔门诊部有限责任公司负担的一审案件本诉受理费于本判决生效之日起五日内向一审法院缴纳。本院二审经庭询调查确认一审查明事实。二审期间，双方当事人均无新证据提交。本院认为，一审法院对涉案《租赁合同》签约主体、合同效力的认定，合法有据，双方均无异议，不作赘述。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。据此，针对春芽公司的上诉主张，认定如下：一、春芽公司上诉请求法院确认涉案《租赁合同》于2018年10月30日已经解除的问题。因顺锦公司在签订合同后已将涉案场地交给春芽公司，履行了合同义务，春芽公司至今未取得涉案场地合法经营的医疗执业许可证，导致合同不能履行，不应归责于顺锦公司。春芽公司一审诉请解除合同没有依据，但一审法院基于顺锦公司实际收回涉案场地的事实，判决涉案《租赁合同》解除并无不妥。春芽公司上诉主张法院确认涉案《租赁合同》于2018年10月30日已经解除，缺乏事实基础，本院不予支持。二、春芽公司上诉主张要求顺锦公司返还租金、水电保证金、履约保证金、租金及利息，赔偿因装修涉案租赁房屋所造成的损失，承担评估费。本案中，春芽公司作为专业开设口腔诊所的公司，对取得医疗执业许可证前可能存在的风险更为了解，涉案场地设立口腔诊所可能遭到小区居民反对而无法通过行政审批取得医疗执业许可证及因此可能遭受的损失，是春芽公司应当承担的商业风险，春芽公司对此应当有所预期。且根据双方租赁合同约定，办理使用涉案场地合法经营所需的各种证照、文件的义务在于春芽公司，而不在于顺锦公司。顺锦公司已经尽到合同约定的义务，且不存在过错。一审处理结果并无不妥，且对此已作充分阐述，春芽公司二审亦无证据推翻一审法院认定和查明的事实，其上诉请求，应予驳回。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人春芽公司的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费56782.39元，由上诉人广州市春芽口腔门诊部有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  柳玮玮审判员  黄春成审判员  李 娜二〇二〇年四月二十六日书记员  纪惠敏