安徽省芜湖经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020)皖0291民初538号 原告：芜湖信德物业管理有限公司，住所地安徽省芜湖经济技术开发区越秀路银湖别墅32幢，统一社会信用代码91340200556347093N。 法定代表人：李斌，总经理。 委托诉讼代理人：闫迪，安徽夏薇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴娟娟，安徽夏薇律师事务所律师。 被告：罗敏，女，1972年3月1日出生，汉族，住安徽省芜湖经济技术开发区。 委托诉讼代理人：潘显明,男,汉族,住安徽省芜湖经济技术开发区,（系罗敏丈夫） 芜湖信德物业管理有限公司与罗敏物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月10日立案受理后依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告芜湖信德物业管理有限公司的委托诉讼代理人闫迪，被告罗敏的委托诉讼代理人潘显明到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 芜湖信德物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付物业管理服务费9,229.83元，违约金2,768元，合计为11,997.83元;2.请求判令被告支付原告实现债权费用800元;3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：信德翡翠湾业主委员会自2012年8月1日起委托原告为信德翡翠湾小区提供物业管理服务,并逐年签订《信德翡翠湾物业代为管理委托协议书》。而被告是上述小区3幢2单元502室房屋业主,因此在原告为小区业主提供物业管理服务期间,原告与被告都应该切实履行《物业服务合同》,但被告自2012年8月1日起,无故拖延缴纳物业管理服务费及相关费用,该行为构成违约。被告作为小区的业主,接受了原告的服务,理应按照《物业管理条例》和合同约定向原告交纳物业管理费,但经原告一再催缴,被告却一直拖延未付,至2019年10月31日共拖欠物业管理费、违约金共计11,997.83元，为维护原告的合法权益故提起诉讼。 罗敏辩称，原告并未提供2014年8月1日至2015年12月31日期间的物业服务合同，也没有提供相应的物业费，不应该交纳这期间的物业费。原告部分诉讼请求已经超过诉讼时效，只愿意支付2017年以后的物业费；3.希望原告把小区环境搞好，律师费、违约金不愿意支付。 本院经审理查明，被告是芜湖经济技术开发区信德翡翠湾小区3幢2单元502室业主，物业面积为88.41㎡。原告自2012年8月1日起与该小区业主委员会签订《信德翡翠湾物业代为管理委托协议书》和《信德物业管理服务合同》，约定服务收费事宜，并提供物业服务。根据合同约定，被告应按照1.2元/月㎡的标准支付物业费，但被告自2012年8月1日起一直未给付。2019年8月11日，原告上门催收物业费并张贴了催收函于被告门上。因双方就物业费支付一事，无法达成一致，故原告诉讼来院。 另查明，案涉物业代管协议、物业服务协议均约定了业主逾期交纳物业费的，要按照日2%利率加收违约金；物业服务协议约定了原告需提供“物业服务管理区域内的物业共用部分、共用设施设备日常运行和维护”；“物业管理区域内的绿化日常养护和管理、物业管理服务区域内的共用部分环境清洁卫生”等。合同还约定了因合同履行发生纠纷的，由违约方承担诉讼的全部费用。2019年11月20日，原告与安徽夏薇律师事务所签订委托代理合同，就本案支出律师费800元。 以上事实有物业代管协议、物业服务协议、委托代理合同，催收物业费的照片以及双方当事人的陈述等证据在卷予以证实。 本院认为，原告自2012年8月1日起与芜湖信德翡翠湾业主委员会签订《信德翡翠湾物业代为管理委托协议书》、《信德物业管理服务合同》，合同真实有效，本院予以确认。依据最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件的司法解释，物业服务公司与业主委员会签订的物业服务合同，对业主具有拘束力。故本案原告有权依照服务合同的约定向被告收取物业费。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”；第一百九十五条第一款第一项规定，权利人向义务人提出履行请求，诉讼时效中断。从中断时起，诉讼时效重新计算。本案中，原告于2019年8月11日上门催收物业费，并张贴了催费通知书，能够引起诉讼时效的中断。原告主张2016年8月11日之前的物业费，因超过诉讼时效，本院不予认可。被告称原告未提供2014年8月1日至2015年12月31日期间的物业服务合同，因该时间段的物业费已超过诉讼时效，故本院不再审查、评价该事实。就诉讼时效问题而言，原告虽主张一直在催收物业费，但并未提交相应催收物业费的其他证据，故原告称本案诉讼时效连续中断，证据不足，本院不予支持。被告虽对催收物业费的照片真实性提出质疑，但该照片显示的时间为“2019年8月11日”，与原告聘请律师签订代理合同的日期以及起诉至本院的日期非常接近，这些证据互相关联，因此本院对该照片的真实性予以采信。 被告向本院提交了多张照片，并自述照片拍摄于2019年年底。照片反映了小区路面破损、窨井盖毁坏、公共设施破败、被告家中渗水及地板发霉等情况。原告虽对照片的真实性提出异议，但其作为小区的物业管理者，不能对照片所摄内容进行合理解释，故本院对原告的质证意见不予采信。被告提交的照片一定程度上能够反映原告在公共设施的维修养护以及业主房屋公共部位的维修养护上，疏于管理，存在合同履行上的瑕疵。由于被告自己认可支付3年的物业费，且对于原告的瑕疵履行未提出减免物业费的请求，故本院结合案件的实际情况，酌情调整被告应支付的物业费数额，调整后被告应补交2016年8月12日至2019年10月31日期间的物业费3,819元。同时，被告拒绝交纳物业费，有一定的理由。原告要求被告支付违约金的请求，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款无效。案涉物业服务合同虽约定了因合同履行发生纠纷的，由违约方承担诉讼的全部费用，但合同中也并未明确约定“诉讼的全部费用”是否包括律师费，且签订合同的主体是信德翡翠湾业主委员会而并非被告罗敏本人。一方面，原告要求被告罗敏支付律师费的请求，客观上加重了业主的义务，不符合法律规定和合同约定；另一方面，律师费由委托服务合同产生，权利义务明确，不适用诉讼费由败诉方承担这一规范，从性质上看也不属于诉讼费，因此原告要求被告支付律师费的请求，本院不予支持。根据《物业管理条例》第六十四条规定，业主委员会应当督促业主按期缴纳物业费。就律师费而言，原告可以根据案涉物业服务合同的履行情况以及小区业主交纳物业费的情况另行向信德翡翠湾业主委员会主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条之规定，判决如下： 一、被告罗敏于收到本判决之日起10日内支付原告芜湖信德物业管理有限公司2016年8月12日至2019年10月31日期间的物业费3,819元； 二、驳回原告芜湖信德物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计60元，由被告罗敏承担18元，原告芜湖信德物业管理有限公司自行负担42元。 本判决为终审判决。 审判员  蒋卫斌 二〇二〇年四月七日 书记员  冯争利 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各盛自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算： （一）权利人向义务人提出履行请求； （二）义务人同意履行义务； （三）权利人提起诉讼或者申请仲裁； （四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。