湖南省澧县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0723民初378号 原告：澧县浦金市场管理服务有限公司，住所地湖南省澧县。 法定代表人：覃明。 委托诉讼代理人：胡春雷，代理权限为特别授权代理。 委托诉讼代理人：陆超萍，代理权限为一般授权代理。 被告：翟秋梅，住湖南省澧县。 原告澧县浦金市场管理服务有限公司（以下简称浦金公司）与被告翟秋梅租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告浦金公司的委托诉讼代理人胡春雷、陆超萍，被告翟秋梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 浦金公司向本院提出诉讼请求：1、判决翟秋梅给付房屋租金30664元、管理费1610元、空调使用费3064元；2、判决翟秋梅支付违约金7666元。事实和理由：2018年12月29日，翟秋梅与浦金公司签订《墨池新天地商业广场商铺租赁合同》1份，约定：浦金公司将“墨池新天地商业广场”160、161号商铺（76.66㎡）出租给翟秋梅经营使用，租期2年，标准为每月100元/㎡，履约保证金为7666元，按季缴纳租金、于每个季度的最后10日内一次性缴纳下季度租金，到期不缴纳视同违约，浦金公司有权收回商铺并没收履约保证金；同时，双方签订了附件《澧县墨池新天地商业广场经营管理合同》1份，约定每月商业管理费为3元/㎡、空调使用费为8元/㎡。截至2019年2月25日，翟秋梅已拖欠房屋租金30664元、管理费1610元、空调使用费3064元，合计35320元。 翟秋梅辩称，根据双方签订的租赁合同，浦金公司也存在违约行为，履约保证金7666元应予退还，要求减免租金、空调使用费。 当事人围绕其诉讼请求向本院提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证，对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证，对双方当事人有争议的事实及证据，本院认定如下：对翟秋梅提交的微信聊天记录、照片、翟秋梅本人及其他承租人的证言，浦金公司对其真实性、合法性未提出异议，但对其关联性提出异议，认为受“三改四化”工程建设影响，确实存在停电、停水等情况，但在此期间的租赁费用已经缴清，与本案诉讼标的无关，本院认为浦金公司的异议成立，对上述证据，本院不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认以下事实：2018年6月，彭惠、雷廷亭分别将其所有的澧县墨池新天地160号、161号商铺委托给浦金公司出租和经营管理。2018年12月29日，翟秋梅与浦金公司签订《墨池新天地商业广场商铺租赁合同》1份，约定浦金公司将“澧县墨池新天地商业广场”160、161号商铺（76.66㎡）于2019年1月1日起出租给翟秋梅经营使用，履约保证金为7666元，租期2年，租金标准为每月100元/㎡（第1年免租金6个月），按季缴纳租金、于每个季度的最后10日内一次性缴纳下季度租金等费用。同日，双方签订了《澧县墨池新天地商业广场经营管理合同》1份，约定每月商业管理费为3元/㎡、空调使用费为8元/㎡。之后，双方均按约开始履行合同的有关内容。翟秋梅向浦金公司交纳了履约保证金7666元、第三期租金、部分管理费及空调使用费。2019年12月27日，浦金公司向翟秋梅下达了《关于收取空调费、管理费、租金等费用通知》，通知翟秋梅缴纳空调费1860元（截至2019年10月2日）、管理费1150元（截至2020年12月25日）及租金22998元（2019年10月25日至2020年1月25日），合计26008元，翟秋梅在该通知上签名。2020年1月14日，翟秋梅与浦金公司进行协商解除租赁合同未果，经浦金公司工作人员张泽喜同意撤离了部分商品，大部分商品因双方未就解除合同达成一致，浦金公司为准许翟秋梅搬离。自此开始翟秋梅未进行经营。浦金公司经多次催讨租金等费用未果，特诉至本院，要求翟秋梅缴纳2019年10月25日至2020年2月25日的租金30664元，2019年7月25日至2020年2月25日的管理费1610元及2019年6月25日至2020年1月15日的空调使用费3046元，并要求翟秋梅支付违约金7666元。 本院认为：本案的争议焦点有二：一、浦金公司要求翟秋梅支付租金、管理费及空调使用费的主张是否成立；二、浦金公司要求翟秋梅支付违约金的诉讼请求是否有法律依据。 关于焦点一，浦金公司要求翟秋梅支付租金、管理费及空调使用费的主张是否成立。依法成立并生效的合同对双方当事人具有约束力，双方当事人应按照合同的约定全面的履行自己的义务。浦金公司将商铺交付给翟秋梅使用，履行了自己的义务，翟秋梅应按合同约定支付相应的租金、管理费及空调使用费。虽然翟秋梅自2020年1月14日后未进行经营，但因该租赁合同并未解除，翟秋梅仍负有按约支付租金的义务。浦金公司要求翟秋梅支付租金、管理费至2020年2月25日，系对自身权利的处分，未违反法律法规的强制性规定，本院予以确认。对翟秋梅要求减免新冠肺炎疫情期间的租金、管理费及空调费的主张。关于租金及管理费，2020年1月25日至2月25日处于新冠肺炎疫情期间，属于双方当事人不能预见、不能避免的不可抗力，由翟秋梅负担在此期间的全部租金及管理费有违公平原则，本院酌定由浦金公司及翟秋梅各承担50%。关于空调使用费，浦金公司仅主张翟秋梅支付2020年1月15日前的空调使用费，因不涉及新冠肺炎疫情期间，故对翟秋梅要求减免空调使用费的主张，本院不予采纳。因此，对浦金公司要求翟秋梅支付租金26831元[22998元（2019年10月25日至2020年1月25日）＋7666元×50%（2020年1月25日至2月25日）]、管理费1494.87元[1379.88元（2019年10月25日至2020年1月25日）＋114.99元（2020年1月25日至2月25日）]及空调使用费3046元（2019年6月25日至2020年1月15日）的诉讼请求，本院予以支持，对超出部分，本院不予支持。 关于焦点二，关于浦金公司要求翟秋梅支付违约金7666元的诉讼请求。双方在租赁合同中约定翟秋梅支付7666元履约保证金，系当事人对违约金进行的预先约定。翟秋梅当庭要求退保证金7666元，其本意应为要求减免违约金；根据有关法律及司法解释的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少；计算违约金应以实际损失为基础，浦金公司对其因翟秋梅未按期缴纳租金所受损失未提供证据予以证明，应承担相应的不利后果，故在浦金公司未证明其所受损失的情形下要求翟秋梅支付违约金于法无据。因此，对浦金公司要求翟秋梅支付违约金7666元的诉讼请求，本院不予支持。 综上，对浦金公司要求翟秋梅支付租金26831元、管理费1494.87元及空调使用费3046元的诉讼请求部分，本院予以支持，超过部分，本院不予支持；对浦金公司要求翟秋梅支付违约金7666元的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下： 一、翟秋梅于本判决生效后7日内给付澧县浦金市场管理服务有限公司房屋租金26831元、管理费1495元、空调使用费3046元，合计人民币31372元； 二、驳回澧县浦金市场管理服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 上述款项汇入中国建设银行股份有限公司澧县澧浦路支行，户名：澧县人民法院执行案款专户，账号：43050168745900000081。 案件受理费874元，减半收取437元，由翟秋梅交纳319元、澧县浦金市场管理服务有限公司交纳118元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。 审 判 员 刘庆华 二〇二〇年四月二十一日 法官助理 张 威 书 记 员 赵泓越