文书内容河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫14民终6721号上诉人（原审被告）：杨会杰，男，汉族，1987年1月18日出生，住河南省商丘市。委托诉讼代理人：王兆光，河南圣璞律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔领涛，河南圣璞律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：李香粉，女，汉族，1994年1月8日出生，住河南省夏邑县。上诉人杨会杰因与被上诉人李香粉房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省商丘市梁园区人民法院（2019）豫1402民初10074号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人杨会杰及其委托诉讼代理人王兆光、崔领涛，被上诉人李香粉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。杨会杰上诉请求：1.撤销河南省商丘市梁园区人民法院（2019）豫1402民初10074号民事判决，驳回李香粉的诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费均由李香粉负担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误，杨会杰与李香粉签订的租赁合同合法有效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。杨会杰与李香粉签订的房屋租赁合同合法有效，李香粉应当继续履行合同。2016年5月30日，杨会杰租赁黄德清的案涉房屋，租赁期限5年。为了经营需要，杨会杰于2018年9月17日将案涉房屋转租赁给李香粉，该合同己经实际履行超过一年，原房东黄德清也未提出任何异议，根据上述规定，杨会杰与李香粉签订的转租合同应为有效合同。二、一审判决依据合同法第54条第一款规定，认定存在重大误解，解除合同是错误的。所谓重大误解，是指误解者作出意思表示时，对涉及合同法律效果的重要事项存在着认识上的显著缺陷，其后果是使误解者的利益受到较大损失，或者达不到误解者订立合同的目的。因重大误解而可撤销的合同，一般具有以下几个要件：(1)误解一般是因受害方当事人自己的过失产生的。这类合同发生误解的原因多是当事人缺乏必要的知识、技能、信息或者经验而造成的。(2）必须是对合同内容构成重大的误解。也就是说，对于一般的误解而订立合同一般不构成重大误解。根据我国已有的司法实践，重大误解一般包括以下几种情况：(1）对合同的性质发生误解。在此种情况下，当事人的权利义务将发生重大变化。如当事人误以为出租为出卖，这与当事人在订约时追求的目的完全相反。(2）对对方当事人发生的误解。如，把甲当事人误以为乙当事人与之签订合同。(3）对标的物种类的误解。如，把大豆误以为黄豆加以购买，这实际上是对当事人权利义务的指向对象发生了误解。(4）对标的物质量的误解直接涉及到当事人订约目的或者重大利益的。如，误将仿冒品当成真品。除此之外，对标的物的数量、履行地点或履行期限、履行方式发生误解，足以对当事人的利益造成重大损害的，也可认定为重大误解的合同。很显然，杨会杰与李香粉在租赁时对于谁是出租人以及有无出租权利、转租权利是很容易区分的。对租赁费用，杨会杰与李香粉都知晓租赁市场行情，并不存在显失公平的情形，对于转租过程中的差价问题完全是市场调节的结果，不能认定为存在欺诈，重大误解。三、李香粉的诉请已超过一年除斥期间，其民事权利已消灭。撤销权应自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。该期限是除斥期间，权利人在此期间内不行使相应的民事权利，则在该法定期间届满时，该民事权利即消灭。2018年9月17日，杨会杰与李香粉签订租赁合同，在签订合同时，李香粉就具备核验租赁权利的证据房本或者租赁合同，且李香粉明知是转租，也核验了杨会杰的租赁合同。这一点从2019年3月29日李香粉擅自违反转租合同约定，再次转租给崔乾坤的事实可以证明，李香粉在租赁合同签署时就知晓转租事实，并且对租赁市场及转租市场的行情了如指掌。2019年9月24日，李香粉起诉时已丧失撤销权。杨会杰与李香粉签订的转租协议合法有效，应继续履行。李香粉未经杨会杰同意擅自转租崔乾坤，属于违约。李香粉辩称：杨会杰的上诉理由不能成立。杨会杰并非案涉房屋的所有权人，也不具有对该租赁房屋转租权利。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。李香粉向一审法院提出诉讼请求：1.撤销李香粉与杨会杰签订的房屋租赁合同；2.杨会杰向李香粉返还房屋非法所得、押金等合计159000元；3.本案诉讼费用由杨会杰负担。一审法院认定事实：2018年9月17日，李香粉（乙方）与杨会杰（甲方）签订房屋租赁合同一份，合同约定：甲方将坐落在商丘市团结路与平原路东50米路北百仕小区东第一间带楼上四间的门面出租给李香粉使用，乙方愿意承租；租赁时间从2019年9月17日起至2021年9月30日止，租期三年；乙方一次性付清一年的租金，下一年租金乙方应提前45天付清，逾期不交，每天罚款一千元违约金；乙方需要向甲方交付房屋租赁押金50000元，在乙方不拖欠水电、物业费及其他电器设备费用的情况下，合同期满后甲方退还乙方押金，不到期转租押金不退，乙方因其原因需转租，需经甲方同意后，押金退还；租金交付：从2018年9月17日到2019年9月30日，年租金为200000元整。从2019年9月30日到2020年9月30日，年租金为220000元整。从2020年9月30日到2021年9月30日，年租金为240000元整……。合同签订后，李香粉向杨会杰交付了押金35000元及一年的房屋租金200000元，并正式接手涉案房屋，李香粉在使用涉案房屋一段时间后，发现该房屋并不属于杨会杰所有，真正的房东乃是案外人黄德清，杨会杰与黄德清之间系租赁合同关系，杨会杰租赁了黄德清的涉案房屋后，将房子转租给了李香粉，且该转租行为并未经过房东黄德清的同意。此后，李香粉找到杨会杰交涉房屋租赁事宜，杨会杰同意带着李香粉找房东签订房屋租赁合同，条件是李香粉应再付给杨会杰房屋转让费170000元（李香粉实际向杨会杰支付了房屋转让费100000元），并向李香粉保证，李香粉与房东签合同时房屋租金的涨幅将控制在10%以内，后又保证合同签订五年，交过房租以后房租只允许上浮5%以内。但是在杨会杰领着李香粉与房东黄德清洽谈签订房屋租赁合同事宜时，房东将房租提价过高，未能成功签订房屋租赁合同。于是，李香粉以杨会杰隐瞒房屋所有权的事实，与李香粉签订合同时存在欺诈行为为由，要求其退还房屋押金35000元，转让费100000元，及多收取的房租60000元（李香粉、杨会杰之间租赁合同年租金与杨会杰和房东之间租赁合同年租金差额），此后杨会杰退还李香粉现金36000元，不再继续退还，李香粉于2019年7月5日以与杨会杰存在房屋租赁合同纠纷为由向该院提起诉讼，并于2019年8月5日向该院申请撤回对杨会杰的起诉，该院于2019年8月17日裁定准许李香粉撤回起诉。后双方又继续协商相关事宜，未果，双方形成本次纠纷。另查明：2019年3月29日，李香粉将案涉房屋转租给案外人崔乾坤使用，并与崔乾坤签订了租房协议。一审法院认为，杨会杰隐瞒其不是案涉房屋房东的事实真相，在违背李香粉真实意思表示的情况下与其签订了房屋租赁合同，杨会杰的上述行为造成李香粉重大误解，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销：（一）因重大误解订立的；……”的规定，李香粉要求撤销房屋租赁合同的诉讼请求，应予支持。关于租赁合同撤销后，李香粉交给杨会杰各款项的返还问题：一、关于200000元租金返还问题。因李香粉起诉时，房屋租赁合同已实际履行一年，且第一年度年租金200000元系双方真实意思表示，故李香粉已经支付给杨会杰的第一年度的租金应不予退还。二、关于35000元租赁押金的返还问题。因房屋租赁合同约定不到期转租，押金不退，故在有证据证明李香粉在合同期内将涉案房屋转租给案外人崔乾坤的情况下，按照双方的约定，该押金不应退还给李香粉。三、关于杨会杰所收取李香粉的100000元转让费的返还问题。租赁合同签订后，在李香粉发现杨会杰不是真实房东的情况下，杨会杰同意将房屋转让给李香粉，收取李香粉转让费170000元（实际收取100000元），并同意引荐李香粉与房东见面，促成双方直接签订租赁合同，向李香粉承诺租金涨幅控制在10%以内，不超过5%，但杨会杰并未促成李香粉与房东直接签订租赁合同，故其收取李香粉的100000元转让费应予退还。但杨会杰已经退还李香粉36000元，扣除已经退还的款项后，杨会杰还应退还李香粉64000元。杨会杰辩称与李香粉之间的合同已经实际履行超过一年，原房东也没有提出任何异议，李香粉要求撤销合同请求已经超过法律规定的一年期限，该期限为除斥期间，故不应支持李香粉要求撤销合同的诉请。因该院庭审中查明，涉案房屋的房东并未同意按照李香粉、杨会杰协商的价格将房屋继续租赁给李香粉，并与李香粉签订合同，杨会杰不是真正的房东这一事实也是李香粉在使用房子一段时间后才发现的，故杨会杰辩称与事实不符。并且双方签订租赁合同的时间是2018年9月17日，本次起诉立案的时间是2019年9月24日，结合李香粉在使用房子一段时间后才发现杨会杰不是真正的房东这一事实，从时间上推断，李香粉要求撤销合同并未超过“具有撤销权的当事人自知道或应当知道撤销事由之日起应在一年内行使撤销权”的法律规定，故杨会杰的上述抗辩意见，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条、第五十八规定，判决：一、撤销李香粉与杨会杰2018年9月17日签订的房屋租赁合同。二、杨会杰于判决生效后十日内退还李香粉房屋转让费64000元。三、驳回李香粉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1740元，由李香粉负担1040元，杨会杰负担700元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1.杨会杰提供的三份租赁合同，李香粉未提出异议，本院予以采信。2.杨会杰提供的录音，并不能证明其将案涉房屋出租给李香粉系经案外人黄德清同意，本院对该录音不予采信。3.李香粉提供的案涉房屋照片，杨会杰对真实性无异议，本院予以采信。杨会杰二审庭审后提供的材料：1.李香粉与崔乾坤之间的租赁合同、交接手续、付款记录与本案审理并无直接关联性；2.2020年1月21日的黄德清证明，该证明仅能说明黄德清2020年1月21日同意杨会杰转租或转让，但并不能证明杨会杰与李香粉2018年9月17日签订租赁合同时取得了黄德清的同意。本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。首先，杨会杰辩称其将案涉房屋转租给李香粉时征得过原房东黄德清的同意，但并未提供充分、有效的证据予以证实，因此，杨会杰关于其与李香粉签订房屋租赁合同时，征得了原房东黄德清同意的上诉理由不能成立。其次，杨会杰二审中提供的其与原房东黄德清的录音，庭审中杨会杰明确录音时间为2019年4月份，且从录音内容看，并不能表明转租给李香粉一事告知了原房东黄德清。从李香粉一审中提供的杨会杰2019年4月25日书写的收条、杨会杰2019年4月24日的保证书及证明，可看出杨会杰与李香粉于2019年4月份对房屋租赁事宜进行协商并涉及到与原房东签订合同之事。因此，杨会杰关于原房东黄德清未提出任何异议，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定，杨会杰与李香粉签订的房屋租赁合同应为有效合同的理由不能成立。最后，案涉房屋的原房东并未同意按照李香粉、杨会杰协商的价格将房屋继续租赁给李香粉，并与李香粉签订合同，杨会杰并非真正房东这一事实也是李香粉在使用房子一段时间后才发现的，并且双方签订租赁合同的时间为2018年9月17日，本案起诉立案的时间是2019年9月24日，结合李香粉在使用房子一段时间后才发现杨会杰不是真正房东这一事实，李香粉要求撤销合同并未超过一年除斥期间。综上所述，杨会杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1400元，由上诉人杨会杰负担。本判决为终审判决。审判长  代恭伟审判员  许长峰审判员  曹燚森二〇二〇年四月十日            本件与原件核对无异      书记员  李登攀