沈阳经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0191民初458号原告：**歌，女，1984年1月28日出生，汉族，住河南省泌阳县。委托诉讼代理人：崔东歌，辽宁一雷律师事务所律师。被告：沈阳洪兴物业管理有限公司，住所地辽宁省沈阳经济技术开发区中央大街29号，统一社会信用代码：91210106MA0TPEMWXC。法定代表人：付庆宏，系该公司经理。委托诉讼代理人：张俊东，辽宁腾达律师事务所律师。原告**歌与被告沈阳洪兴物业管理有限公司（以下简称“洪兴物业公司”）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告**歌及其委托诉讼代理人崔东歌，被告洪兴物业公司的法定代表人付庆宏及委托诉讼代理人张俊东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告**歌向本院提出如下诉讼请求：1.判令解除原告与被告之间的《星悦会商超档口租赁合同》；2.判令被告向原告返还租金91,666元、管理保证金20,000元、赔偿装修损失37,800元、赔偿商品损失11,320元、以上合计160,786元；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年7月26日，被告与魏宏军、陆峰签订了《星悦荟商超档口租赁合同》（以下简称“租赁合同”）一份，被告将位于沈阳经济技术开发区的星悦荟商超水果、干果交易区1、2、3、4出租给魏宏军和陆峰，面积约为100平方米，用于销售水果、干果。约定租赁期限自2018年8月15日起至2022年8月24日期满。第一年租金为110,000元，档口交付之日，承租方向被告交纳管理保证金20,000元。上述款项已交纳完毕。档口交付使用后，承租方对档口进行了装饰装修，共花费37,800元。2018年9月30日，原告**歌、被告洪兴物业公司、魏宏军与陆峰，三方签订了补充协议，原承租方由魏宏军和陆峰变更为**歌，原承租方的全部权利和义务一并转给**歌，三方签字、盖章予以确认。2018年10月，沈阳太阳狮星悦荟商业管理发展有限公司多次对包括原告在内的超市档口停电，超市无法营业，客流量流失殆尽，导致原告的大量水果滞销，不得不低于成本价赔钱甩卖，损失11,320元。此外，沈阳太阳狮星悦荟商业管理发展有限公司发函要求商户2018年10月22日完成撤场，否则强制清场。无奈，原告于2018年10月22日被迫撤场。被告作为出租方，应保证出租档口的正常经营，《租赁合同》第十条2（4）约定：甲方（即被告）“按约定做好商超的物业管理、维修等工作，保障商超的正常经营活动的开展”。但被告违反约定，未能保障商超正常经营，给原告造成了巨大的经济损失，应向原告返还剩余租金91,666元、管理保证金20,000元，并赔偿装修损失37,800元、商品损失113,20元。被告洪兴物业公司辩称，1.原、被告双方并不存在解约事由，我方不存在违约行为，停电的发生是因为诸多起诉的当事人未履行租赁协议约定的开业要求，一直处于歇业关店状态，而且商场停电仅停了六天，恢复供电后，原告并未及时返场；2.本案原告诉讼主体错误，商场停电行为发生的时间是在原承包租户魏红军、陆丰经营期间，而非原告经营期间；3.关于原告主张的租金、装修损失、商品损失，因我方不存在违约行为，同时装修是我方出租前装修完毕的，为此不存在赔偿事宜，关于租赁保证金，因原告逾期不返场，存在违约行为，为此我方不同意返还；关于合同盖章页，双方有明确的补充，即承租方必须保证经营一年以上，否则我方不退还剩余租金及押金。经审理查明，2018年7月26日，出租方洪兴物业公司（搜米宜购超市）（甲方）与承租方魏宏军、陆峰（乙方）签订《星悦荟商超档口租赁合同》，约定魏宏军、陆峰承租水果、干果交易区1、2、3、4号档口，面积100左右㎡，经营范围：水果、干果；租赁期限自2018年8月15日至2022年8月14日期满，租金半年一交；租金为人民币230,000元，第一年优惠后价格为110,000元；第六条档口的调整：甲方有权根据商超的实际情况进行调整，乙方不得无理纠缠，否则甲方有权单方面解除合同终止协议…第九条管理保证金：档口交付之日，乙方需向甲方交纳管理保证金20,000元。在租赁期内，管理保证金由甲方管理。只用于消费者权益以及商超规章制度和商超经营场所设施和设备的保障。下列情况下，甲方可有权自行动用保证金进行处置或者处罚：1、乙方与消费者就纠纷解决达成一致后却拒绝履行的；2、乙方对消费者提出的修理、重作、更换、退货、补足商品数量、赔偿损失等合法要求，故意拖延或无理拒绝的；3、违反商超制定的各项规章制度或者损坏商超设施以及市场设备的…第十条甲方义务：…确保商超的水电、消防、安全、卫生等设施符合使用条件，并按约定承担维修义务…第十二条责任的划分：…5、乙方不按期缴纳租赁费、电费、水费、超过规定期限半年月的，甲方有权终止合同没收乙方的保证金，并要求乙方停业以及搬出商超；7、档口交付后1个月内，乙方未开业或者在租赁内无正当理由累计停业1个月以上的，甲方有权解除合同…洪兴物业公司在甲方处盖章，付庆宏在甲方法定代表人处加盖名章，路沙沙在甲方代理人处签名，魏宏军、陆峰在乙方处签名。该合同最后手写如下内容：“合同期内如乙方提前解除合同退场，必须保证经营一年以上乙方不属于违约，否则甲方不退还乙方剩余租金及押金。”洪兴物业公司在此处加盖公章。2018年9月30日，魏宏军、陆峰、**歌与洪兴物业公司书面约定，将上述合同承租方变更为**歌，合同的权利和义务亦全部转给**歌，**歌、魏宏军、陆峰、付庆宏分别签名并按手印，洪兴物业公司盖章。付庆宏另手写如下内容：“收到租金11万元整，合同履约保证金2万元整。”又查明，案外人沈阳鸿隆置业有限公司（甲方，以下简称“鸿隆置业”）与路沙沙（乙方）签订《租赁合同》，约定乙方向甲方承租位于沈阳太阳狮星悦荟商业休闲广场1层1F-018-025号商铺，面积为634平方米，租赁期限为8年，从2017年12月15日起至2025年12月14日止，乙方经营品类为：超市，经营内容为：生鲜品类，经营品牌为：优客精品超市。搜米宜购超市注册的经营场所为上述地址，即沈阳经济技术开发区（星悦荟广场）1F-018-025。洪兴物业公司法定代表人付庆宏在接受本院询问中述称：其与路沙沙系夫妻关系，与鸿隆置业签订租赁合同时，需要明确超市名称，所以当时暂定为“优客精品超市”，后来因为该名称在工商部门注册时未能通过审核，故另行注册为“搜米宜购超市”，该超市实际经营过，洪兴物业公司将634平方米中的部分区域装修成独立档口，分别出租给包括本案原告在内的若干商户。另查明，因超市的经营品类只占其总营业面积的35%-40%，长期未达开业状态并在未通知商场的情况下多次擅自暂停营业，沈阳太阳狮星悦荟商业管理发展有限公司以超市违约为由多次要求整改，并于2018年10月17日下达《关于优客精品超市撤场通知》，要求超市于同年10月22日前完成撤场。原告在庭审中自认从2018年10月21日起不再经营，同年11月5日撤场。根据本院另案查明的事实，星悦荟广场于2018年11月初对该超市所在区域采取了停电措施，停电3天，有商户报警。此前还存在几次短期（半天）停电，因洪兴物业公司欠缴电费所致。再查明，2019年1月16日，鸿隆置业（甲方）与付庆宏、路沙沙（乙方）签订《解除合同协议书》，双方协议解除沈阳经济技术开发区沈阳太阳狮星悦荟商业休闲广场一楼1F-018-025号商铺“优客精品超市”的租赁合同，同时约定：“解除合同后，为帮助乙方部分商户能够继续经营至租金期满（乙方商户交于乙方的租金租期为2018年7月26日至2019年7月25日的租金，乙方商户剩余租期为8个月整），甲方同意给予乙方部分需安置的商户卖场面积共计30㎡（如果水果超市进场，再增加安置面积95㎡，2019年4月30日前如水果超市不进场，则按30㎡面积进行安置，具体场地以附件图中阴影面积为准）进行后续经营。直至2019年9月25日撤场（期间乙方与乙方商户之间发生的任何纠纷，均与甲方无关）…安置场地收费时间为2018年1月26日至2019年9月25日，此时间段安置场地租金费用总额为15,330元，此笔费用将从乙方缴纳的履约保证金80,000元、质量保证金10,000元、装修保证金10,000元总计100,000元中扣除，扣除安置场地租金费用后剩余的84,670元甲方将无息返还给乙方…”再查明，经本院走访星悦荟广场，经理张洋述称：商场（指星悦荟广场）给付庆宏下了多次整改通知，是因为超市开业后一直未达到开铺率，要么就是档口不开业，要么就是干两天就走，下撤场通知后有商铺陆续不经营了，在沈阳鸿隆置业有限公司与付庆宏、路沙沙协商解除租赁关系时，商场承诺想干的可以回来继续干，直到付庆宏与他们的租期届满为止，有的商户同意继续干，有的商户直接就不回来了…经营水果的档口同意给电，但他们想起诉付庆宏。上述事实，有星悦荟商超档口租赁合同、三方约定、撤场通知、沈阳鸿隆置业有限公司与路沙沙的租赁合同、解除合同协议书及庭审笔录、询问笔录等证据在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，案外人魏宏军、陆峰与被告洪兴物业公司签订了案涉租赁合同，后经洪兴物业公司同意将该合同权利义务全部转让给本案原告，租赁合同对原、被告均有约束力，双方均应依约履行。当具备合同约定或者法定解除条件时，当事人一方或双方可以解除合同。本案中，原告以星悦荟广场下达撤场通知导致其撤场为由，要求与被告解除合同，被告洪兴物业公司辩称合同不存在解除和约定的事由，不同意原告诉讼请求。经查，星悦荟广场向原告档口所在的“优客精品超市”区域下达撤场通知时，鸿隆置业与付庆宏、路沙沙尚未解除租赁关系，该区域仍在合法租赁使用期间，也确有其他商户经营至第一年租期届满，根据现有证据，未显示洪兴物业公司要求原告撤场，本院亦无法认定原告档口无法继续正常营业，对于短期停电，洪兴物业公司仅构成瑕疵履行，不构成根本违约，故原告起诉时并不享有合同的法定解除权，亦不符合双方约定的解除条件，原告起诉要求解除合同属于单方解除行为，构成违约，但付庆宏与鸿隆置业现已解除租赁关系，原、被告间的合同已无法继续履行，故对于原告要求解除租赁关系的请求本院予以支持。关于原告主张的押金问题，根据合同约定，该款项为管理保证金，明确约定“只用于消费者权益以及商超规章制度和商超经营场所设施和设备的保障”，现合同解除，被告洪兴物业公司亦未提供证据证明原告存在扣除保证金的违约行为，故该笔管理保证金应予返还。关于原告要求被告返还租金的问题，被告洪兴物业公司提出原告解除合同应赔偿6个月的租金损失及装修损失的意见，经查，原、被告在合同中未就承租方单方解除合同应承担的违约责任及装修费用作出明确约定，但原告单方解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失”之规定，原告应赔偿被告洪兴物业公司的租金损失。同时，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”付庆宏与路沙沙于2019年1月16日与鸿隆置业协议解除了租赁合同，原告于2018年11月即以不入场经营的实际行为表示不再继续履行合同，付庆宏此时仍然协商为原告预留经营场所，属于未采取适当措施防止损失的扩大，故对此后的租金损失不应再向原告主张。扣除2018年8月15日至2019年1月16日的租金46,444元，洪兴物业公司应返还原告租金110,000-46,444=63,556元。关于原告主张的装修损失问题，被告不予认可，辩称原告未对档口进行装修，原告仅就该项请求提供了由某工作室盖章的手写装修支出明细，且双方未在合同中对装修部分作出约定，原告起诉系单方解除行为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持”之规定，本院对原告该项请求不予支持。关于原告主张的商品损失问题，原告述称因客流量减少导致滞销所产生的损失在8000元左右，另有停电无法冷藏导致的损失在3000元左右，被告对原告提供的视频证据真实性有异议，称有部分视频显示的录制时间为2019年4月，无法认定与本案存在关联的意见，因原告未能对停电导致的损失情况及金额提供证据予以证明，故本院对被告的意见予以采纳，对原告该部分请求不予支持；滞销产生的损失与被告无关，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百一十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告**歌与被告沈阳洪兴物业管理有限公司于2018年9月30日形成的星悦荟商超档口租赁关系；二、被告沈阳洪兴物业管理有限公司于本判决生效之日起三十日内返还原告**歌管理保证金20,000元；三、被告沈阳洪兴物业管理有限公司于本判决生效之日起三十日内返还原告**歌租金63,556元；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3516元，由被告沈阳洪兴物业管理有限公司负担1889元，由原告**歌负担1627元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈 睿人民陪审员  马晓霞人民陪审员  高 华二〇二〇年四月十七日书 记 员  李 爽本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。