宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院民事判决书（2020）宁02民终65号上诉人（原审被告）:宁夏丰泽来房地产开发有限公司，住所地：石嘴山市大武口区。法定代表人：冯培振，该公司董事长。委托诉讼代理人：张利，宁夏剑平律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵军辉，宁夏宁人律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡彦龙，男，1968年9月24日出生，汉族，个体，住石嘴山市大武口区。委托诉讼代理人：张世新、王虹艳，宁夏宁正律师事务所律师。上诉人宁夏丰泽来房地产开发有限公司（以下简称丰泽来公司）因与被上诉人胡彦龙商品房预售合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院（2019）宁0202民初3588号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人丰泽来公司的委托诉讼代理人张利、赵军辉，被上诉人胡彦龙及其委托诉讼代理人张世新、王虹艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丰泽来公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回胡彦龙的诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实错误，判决丰泽来公司向胡彦龙返还已付房款并承担因过错签订认购协议占用房款利息缺乏事实和法律依据。1.双方之间不是商品房预售合同关系，认购协议书的实质是以房屋抵顶工程款关系，丰泽来公司将大武口区“星海苑小区”（X号楼地下车库、Z号楼）整体建设工程发包给中康建设管理股份有限公司（以下简称中康公司），胡彦龙是挂靠在中康公司施工的项目负责人、授权代理人及实际施工人，胡彦龙主张的认购协议书、收据都是丰泽来公司与中康公司及胡彦龙办理以房抵顶工程款的手续材料，双方并非真实的房屋买卖合同关系；2.在（2018）宁02民初32号丰泽来公司与中康公司建设工程施工合同纠纷一案的生效判决中，案涉认购协议书被认定为工程款抵顶协议未实际履行，房屋抵顶未实际发生，已经确定中康公司施工完成的“星海苑小区”所有工程，全部判决列入由丰泽来公司支付给中康公司的工程款中（包括胡彦龙实际施工完成的工程对应的所有工程款，也包括本案胡彦龙主张的抵顶的房屋对应的工程款），胡彦龙起诉主张的认购协议书、收据，作为房屋抵顶工程款手续，已经不具有抵顶工程款的法律效力，胡彦龙再次以认购协议书在本案中主张权利，属于重复主张权利；3.一审判决认定胡彦龙在与丰泽来公司签订认购协议书的前后，陆续通过交付现金及银行转账等方式向丰泽来公司垫付款项4963350元，缺乏事实依据，且没有任何支付款项的凭证作为证据予以证明，丰泽来公司及其项目部从未收取过胡彦龙交纳的4963350元购房款项，案件中的购房款收据只是配合房屋抵顶工程款的相应手续；4.胡彦龙挂靠中康公司，是“星海苑小区”建设工程的实际施工人，对工程无法支付的实际情况比其他任何人都清楚，其工程款本身难以收回，签订认购协议书只是用于工程款的抵顶所用，胡彦龙没有向丰泽来公司支付所谓购房款，丰泽来公司不存在占用购房款的事实，更谈不上需返还占用购房款利息；5.本案在被发回重审之前的一、二审期间，胡彦龙陈述认购协议书是用房屋抵顶借款的手续，自己否定了其起诉所主张的出资购买房屋的事实，且没有任何证据予以证明，诉讼中前后矛盾；6.丰泽来公司与中康公司、胡彦龙协商后于2016年12月6日签订《工程款抵顶协议书》，用“星海苑小区”X号楼（建筑面积10148㎡）以4566600元价格抵顶给胡彦龙。在宁夏高院委托的“工程款造价司法鉴定意见书”中，中康公司完成的X号楼建筑面积10150㎡，与上述《工程款抵顶协议书》抵顶的“星海苑小区”X号楼建筑面积10148㎡基本一致，在工程款的抵顶中包括了胡彦龙主张的X号楼室四套营业房；7.于某某的会计张某是办理X号楼室四套房屋抵顶手续的经办人，其在原一审当庭的证人证言完全可信，并且能够与其他证据相互印证；8.丰泽来公司提交的协议、工程款抵顶协议书、授权委托书、致谢函：附抵顶说明、司法鉴定意见书等证据能够充分证实胡彦龙有权代理中康公司与丰泽来公司结算工程款，签订以房抵顶工程款，案涉认购协议书是工程款的抵顶手续。综上，胡彦龙提交的认购协议书及收据，事实上是丰泽来公司开发“星海苑小区”X号楼室四套房屋抵顶中康公司及胡彦龙的工程款的手续。丰泽来公司与胡彦龙之间是建设工程施工合同中的以房屋抵顶工程款关系，既不是商品房预售合同关系，也不存在借款等关系。胡彦龙辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，丰泽来公司的上诉请求不能成立，请求驳回丰泽来公司的上诉请求，维持原判。胡彦龙向一审法院起诉请求：1.判令解除胡彦龙与丰泽来公司签订的《认购协议书》；2.判令丰泽来公司返还胡彦龙已付房款1277600元，支付利息196431元（自2016年11月7日至2019年5月7日止，共计2年半，1277600元×6.15％年利率×2.5年）；3.判令丰泽来公司向胡彦龙双倍返还已付定金255520元（按照已付款项1277600元的20％双倍计算），以上合计1729551元；4.案件受理费由丰泽来公司承担。一审法院认定事实：2016年8月9日，胡彦龙与丰泽来公司签订了一份《认购协议书》，约定由胡彦龙购买丰泽来公司开发建设的位于大武口区星海镇星海苑·状元府X号楼3室营业房一套，建筑面积255.52㎡，单价5000元/㎡，房款为1277600元，付款方式为一次性付款，并约定于2016年12月30日之前签订商品房买卖合同。在签订认购协议的前后，胡彦龙陆续通过交付现金及银行转账等方式给丰泽来公司垫付款项4966350元。2016年11月7日，丰泽来公司给胡彦龙出具收到星海苑·状元府X号楼1、2、3、4室四套商业房房款（现金）4966350元。同时查明，因胡彦龙还代丰泽来公司偿还魏某某借款20万元，2016年8月15日丰泽来公司给胡彦龙出具收到现金20万元的收据一张。另查明，在本案庭审中丰泽来公司仍未取得所开发的星海苑小区商品房预售许可证。一审法院认为，在丰泽来公司尚未取到开发建设星海苑小区商品房预售许可证的现实下，根据相关司法解释的规定可知胡彦龙与丰泽来公司签订的《认购协议书》应被认定无效。故胡彦龙主张解除双方签订的认购协议书，显然不能成立。因认购协议无效，丰泽来公司负有向胡彦龙返还星海苑·状元府X号楼3室营业房房款1277600元的民事责任。又因丰泽来公司对认购协议的无效负有单方主观过错，而胡彦龙对认购协议无效不具有主观过错。对此，丰泽来公司负有向胡彦龙赔偿占有房款自2016年11月7日至2019年5月7日止有30个月，按年利率6%，计算利息191640元的民事责任。再因定金罚则的适用要以定金的交付为前提，因胡彦龙未向丰泽来公司交过单独一笔款项作为定金担保，其主张丰泽来公司承担定金罚则于法无据，不能成立。丰泽来公司在庭审中陈述“2016年12月6日，丰泽来公司与中康公司、胡彦龙等协商后签订《工程款抵顶协议书》，确认用星海苑小区1号、2号楼以4566600元价格抵顶实际施工人胡彦龙，包括案涉X号楼1、2、3、4室四套营业房，胡彦龙参加并签字认可”，实为以房屋抵顶工程款进行抗辩；又以《认购协议书》是丰泽来公司用房屋抵顶胡彦龙下欠工程款所签订抵顶手续再进行抗辩。虽（2018）宁02民初32号民事判决、（2018）宁民终203号民事判决中涉及了《工程款抵顶协议书》、《认购协议书》，但这两份协议均系丰泽来公司举证证据，且在（2018）宁02民初32号民事判决中分别以“丰泽来公司明确称工程款抵顶协议未实际履行，达不到其证明目的，不予采信”、“因房屋抵顶未实际发生……不予采信”进行了认证。可见工程款抵顶协议、认购协议中的房款并未列入工程款中；而在（2018）宁02民初32号民事判决中所记载的“在建的星海苑·状元府抵顶胡彦龙2016年8月欠他人的商砼款1315200元”，通过设立债权所依附载体表明也与案涉“《认购协议书》、收据”大相径庭，显然也不是一回事。胡彦龙的相关诉讼主张确有证据佐证且理由正当，并符合相关法律的规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，判决：一、丰泽来公司于判决生效后十五日内向胡彦龙返还已付房款1277600元，支付利息191640元，合计1469240元；二、驳回胡彦龙的其他诉讼请求。案件受理费20364元，由胡彦龙负担2341元，由丰泽来公司负担18023元。二审期间，当事人未提交证据。本院经审理查明：2016年8月9日，胡彦龙与丰泽来公司签订了一份《认购协议书》，约定由胡彦龙购买丰泽来公司开发建设的位于大武口区星海镇星海苑·状元府X号楼3室营业房一套，建筑面积255.52㎡，单价5000元/㎡，房款为1277600元；付款方式为一次性付款；并约定于2016年12月30日之前签订商品房买卖合同，手写部分记载：全款付清。《认购协议书》落款处加盖了丰泽来公司星海苑项目部的印章和丰泽来公司的印章，于某某在甲方经办人处签名。胡彦龙提交的收据记载：今收到胡彦龙交来星海苑项目部X号楼1、2、3、4室面积1029.62㎡，单价5000元/㎡，购房款现金4966350元。收据编号为0000549，时间为2016年11月7日。该收据记载的收款人为张某，交款人为胡彦龙，收据的收款单位处加盖了丰泽来公司星海苑项目部的印章。另查明，截止本案二审辩论终结前，丰泽来公司仍未取得星海苑小区商品房预售许可证。本院认为，虽然胡彦龙与丰泽来公司就案涉房屋签订了《认购协议书》，丰泽来公司星海苑项目部出具了购房款收据，但是在本案二审过程中，胡彦龙明确表示是以包括案涉房屋在内的四套营业房抵顶胡彦龙出借给丰泽来公司项目经理于某某的4966350元借款。丰泽来公司抗辩案涉房屋系抵顶胡彦龙作为实际施工人的工程款，虽然双方当事人关于以案涉房屋抵顶借款还是工程款的意见不一致，但双方均认可案涉房屋是抵顶之前发生的债权债务。故本案《认购协议书》是基于胡彦龙与丰泽来公司以物抵债的意思表示而签订，其目的为消灭原债权债务关系。以物抵债协议为清偿债务的一种方式，在以物抵债协议现实地履行后产生消灭原债权债务的法律后果，在以物抵债协议未履行的情况下不能消灭原债权债务关系。根据本案查明的事实,案涉房屋所在楼盘至今尚未取得商品房预售许可证明，亦不能交付及办理物权转移手续,在此情形下,《认购协议书》无法继续履行，以案涉房屋抵顶债务的目的不能实现，原始债权债务关系并未消灭，胡彦龙应当就原债权债务关系另案主张权利。故胡彦龙主张解除与丰泽来房地产公司签订的《认购协议书》并要求丰泽来房地产公司返还购房款及支付利息的诉讼请求不能成立，应不予支持。综上所述，丰泽来房地产公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院（2019）宁0202民初3588号民事判决；二、驳回被上诉人胡彦龙的一审诉讼请求。一审案件受理费20364元、二审案件受理费18023元，合计38387元，由被上诉人胡彦龙负担。本判决为终审判决。审判长 李学军审判员 闫 莉审判员 孙 翔 二〇二〇年四月二十日法官助理 周世胜书记员 刘晓萍附：本案相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。