广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终3677号上诉人（原审原告）：罗维芬，女，1981年5月28日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：陈忠扬，广东南冠律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘细珠，女，1958年3月21日出生，汉族，住广州市番禺区。被上诉人（原审被告）：罗添雨，男，1955年4月16日出生，汉族，住广州市番禺区。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：李少华，广东环宇京茂律师事务所律师。上诉人罗维芬因与被上诉人刘细珠、罗添雨房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2019）粤0115民初7236号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月3日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。罗维芬上诉请求：1.撤销一审判决，改判刘细珠、罗添雨向罗维芬支付赔偿款10万元；2.本案诉讼费用由刘细珠、罗添雨承担。事实和理由：一、刘细珠、罗添雨在与罗维芬签订合同后，又与第三人另行签订房屋买卖合同，并进行了网签。刘细珠、罗添雨对涉案房屋进行“一房二卖”，致罗维芬合同目的无法实现，是主观恶意行为。根据房屋买卖的交易方式、习惯，双方一般先签订合同，再进行网签。向广州市南沙区住房和城乡建设局调取的刘细珠、罗添雨与第三人签订的网签合同，虽然显示签订时间是2019年7月22日，但在此之前刘细珠、罗添雨已与案外人签订了房屋买卖合同，刘细珠、罗添雨在庭上称不再签订过合同、不知道存在网签合同明显是隐瞒事实。而且，从网签合同的金额可知，其交易金额远低于罗维芬与刘细珠、罗添雨签订的房屋买卖合同的金额，可见刘细珠、罗添雨已为履行合同时偷税漏税做好了准备，再次证明其追逐利润的心态。刘细珠、罗添雨为追求更大利润进行“一房二卖”，进行炒房，违反了“房住不炒”的规定，是恶意行为。二、案涉《房屋买卖合同》正文第十五条最后一句约定：“手写以及涂改内容无效”，在附件中的B条款第5条用打印方式约定了“除国土部门的不可抗力因素外，卖方违约需按双倍定金双倍赔偿给买方”，而其后用手写方式书写内容“此条例为网签后生效”，该内容因是手写内容故而无效，卖方违约需按该条前段内容约定处理，即双倍定金赔偿给买方。三、刘细珠、罗添雨恶意解除合同的行为造成罗维芬重大损失，主张赔偿10万元有事实和法律依据。为履行涉案合同，罗维芬支付了房屋中介费用11250元，与中介公司“乐某家”签订速销协议以出售原来的房屋，与多家贷款按揭公司协商，准备贷款事宜。罗维芬为了购房作了大量准备，合同有关附件内容明显违背了刘细珠、罗添雨及中介人员所表达的确要出售房屋的真实意思表示，损害了罗维芬的信赖利益。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二项的规定，刘细珠、罗添雨在商品房买卖合同签订后，又将该房屋出卖给第三人，罗维芬可请求刘细珠、罗添雨承担不超过已付购房款的一倍的赔偿责任。该条解释并没有规定除外情形。综上，请求二审法院依法改判。罗维芬庭审中补充理由如下：刘细珠、罗添雨在2019年7月16日办理涂销抵押证明了两个方面，第一，涂销抵押是为出售房屋做准备，佐证了刘细珠、罗添雨已对房屋进行网签的事实。第二，根据工商银行涂销抵押的规定，涂销抵押即使加急，也需要一个月以上的时间，按此推算，刘细珠、罗添雨是在2019年6月16日之前就已经与第三人签订了房屋买卖合同，证明了刘细珠、罗添雨是一房二卖。刘细珠、罗添雨辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，不同意罗维芬的全部诉讼请求。理由如下：1.涉案《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效。合同第十五条的备注内容，是经双方协商一致后加上去的，没有违反法律强制性规定，条款合法有效。因此，刘细珠、罗添雨在签订合同后十天内因个人原因不能完成网签，并于2019年6月16日向罗维芬退还了10万元定金，根据合同约定，双方的买卖关系已经结束。刘细珠、罗添雨不存在违反合同的行为，不需要向罗维芬进行赔偿。2.刘细珠、罗添雨没有进行“一房二卖”，涉案房屋至今还登记在刘细珠、罗添雨名下。罗维芬在一审期间提出涉案房屋在2019年7月22日进行了网签，刘细珠、罗添雨对网签情况并不知悉。且网签时间是2019年7月22日，此时刘细珠、罗添雨与罗维芬的买卖关系已结束，不存在“一房二卖”。3.罗维芬因生活需要购置房屋，其前期的准备工作是因为其个人购买房屋的行为而进行的，涉案买卖关系的结束并不影响罗维芬购买其他的房屋。且合同中约定的备注条款是罗维芬与刘细珠、罗添雨协商一致后加上的，罗维芬作为完全民事行为能力人，应知悉且能理解该条款可能产生的法律后果，其应承担由此所产生的一切损失。另外，罗维芬提交的证据也不足以证明其损失是有10万元。罗维芬于2019年10月8日向一审法院起诉请求：1.刘细珠、罗添雨赔偿10万元（已付房款10万元的一倍）；2.刘细珠、罗添雨承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：刘细珠、罗添雨系涉案房屋的产权人。2019年6月9日，罗维芬（买方）与刘细珠、罗添雨（卖方），置某（广州）房地产信息咨询有限公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》，约定罗维芬购买涉案房屋，成交价225万元。第九条卖方在收取定金后依合同条款将该物业售予买方。在经纪方发出通知需卖方到贷款银行签署《按揭合同》或到房管局签署《广州市房地产买卖合同》及办理房屋交易手续后五天内，仍不履行合同的条款以至本合同不能顺利完成，本合同自动解除，卖方应该按本合同之有关规定承担违约责任。同时卖方还需退还买方已付的楼款（包含定金），并须赔偿与定金同等数目之金额给买方以弥补买方之损失。但买方不得再为此而向卖方进一步追究责任或要求赔偿损失，且不得迫使卖方履行此合同。第十五条备注：1.如卖方收到买方第一笔定金后10天内不能完成网签（不论任何理由）原定金金额不计利息退还，不负任何违约责任，本合同在卖方退还定金当天合同结束。2.签订买卖合同当天买方支付卖方拾万定金，网签当天支付拾伍万定金，剩余贰佰万楼款于过户当天结清。卖方收齐楼款2个月内将房屋交付给买方。附件（付款方式）为一次性付款，1.（定金部分）25万元，买方需在2019年6月19日前到有关部门签署《广州市房地产买卖合同》并提前齐全办理房屋买卖交易全部资料。2.（楼价余款）200万元，买方在过户交易当天将余款支付给卖方，买卖双方愿意自行承担由此产生的一切法律责任。买卖双方于2019年9月9日之前办理过户手续。B.银行按揭付款，5.如因国土房管部门不可抗衡因素导致不能完成交易时，卖方及经纪方必须在30天内按买方给付的定金原数退还给买方，定金25万元。中介费2.5万元，除国土部门的不可抗衡因素外，卖方违约需按双倍定金双倍赔偿给买方。（此条例为网签后生效）。“（此条例为网签后生效）”为手写，盖有指模。上述第十五条备注内容为打印字体，并且有下横线标注，罗维芬称其不清楚为何有该条约定，刘细珠、罗添雨则称一定要写明合同第十五条备注1的约定才同意签订合同。合同签订当天，罗维芬支付了10万元定金。2019年6月14日，刘细珠、罗添雨委托广东环宇京茂律师事务所向罗维芬邮寄《律师函》，载明因刘细珠、罗添雨的个人原因不能办理涉案房屋网签，自收到本律师函之日内解除双方于2019年6月9日签订的《房屋买卖合同》，刘细珠、罗添雨退还罗维芬10万元定金，合同结束。同年6月16日，刘细珠、罗添雨向罗维芬邮寄《告知函》，载明“现由于我方罗添雨、刘细珠个人原因不能办理该物业的网签事宜，我方已于2019年6月14日向你发出律师函，明确告知你，根据合同约定解除双方签订的《房屋买卖合同》，并退还你10万元定金，合同结束。你于2019年6月15日通过中介通知我方取消与我方约定的于2019年6月16日下午的面谈协商。因此，我方特发此函，告知于你：根据双方签订的《房屋买卖合同》约定，我方因个人原因不能办理网签事宜，我方已于2019年6月16日以转账形式退还你10万元定金，双方于2019年6月9日签订《房屋买卖合同》结束。同年6月17日，罗维芬向刘细珠、罗添雨邮寄《关于要求立即履行合同的律师函》，载明“委托人为了履行合同约定，准备了一切履行合同的工作，多次口头告知贵方履行合同。遗憾的是，贵方通过口头和函告的方式，告知委托人贵方已经单方解除合同，并且在未征得一致的情况下于2019年6月18日将定金退回委托人。根据《中华人民共和国合同法》115条规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本机构认为：双方签订的合同是双方意思真实表示，合法有效，委托人已经履行合同义务支付定金，贵方也应该履行合同的买卖义务出售该房屋。除非出现不可抗力的情况，任何一方一概不能任意解除合同。贵方单方解除合同构成严重违约行为。本案事实清楚、法律关系明确，贵方严重违反了国家相关法律法规的规定，严重侵犯了委托人的合法权益。为避免双方损失继续扩大，本机构要求贵司在收到本《律师函》三个工作日内履行以下合同义务：1.继续履行双方签订的《房屋买卖合同》；2.若贵方单方解除合同，则需要双倍返还定金。”双方当事人分别确认收到上述函件。刘细珠、罗添雨于2019年6月16日退还购房定金10万元给罗维芬。罗维芬提供了其与罗添雨的短信记录，部分内容如下：6月16日，罗添雨：罗小姐，你好，我们这边因特殊理由，房子买不了，我不知道中介如何和你沟通的，我这边现在会按合同条款要求退回定金给你，结束合同的。你这样不是协商解决，你们可以咨询一下律师的。罗维芬：本来我们就是想今天下午谈的，但你们说合同中止且只退还十万定金，那你们这就叫协商解决吗？当初签订合同时大家说好，因为不可抗力的原因导致不能网签的情况下，才退还10万元定金，否则的话要双倍赔偿。既然你们没有一点诚意，法院也不是你们想怎样都支持的，既然你们没诚意解决那我们就法院解决吧！罗添雨：罗女士，合同条款备注里面写明，10天内不管任何理由，不能完成网签，我方退还定金，合同就结束，双方无违约责任。大家现场都有看清条款才签约的，大家都清晰明白才签的，与不可抗力无关。我这边已经原账号全额退还定金了，请知悉。也会给你寄告知函的，麻烦留意查收。罗维芬：我们一直都是想合同继续履行，因为我们已经花了很多精力及财力去做这事情了。中介周一晚上说了你们想见面谈之后，我们都已确定了今天下午谈的呀！但你们昨晚又发了个函过来，还说我们不想谈？我们在签这个合同的时候大家都是一致认为在不可抗力的情况下才导致网签不成功的情况下，你们才能只退十万元定金，其他的任何情况都要双倍赔偿。这些在场所有中介工作人员都可以作证。即使你把定金退回来，也不会影响上诉的。6月18日，罗添雨：罗小姐，你回复的律师函已经收悉，我与你方签订的房屋买卖合同真实有效，合同中备注条款关于合同终止的特别约定也是双方的真实意思表示，合法有效！我们已经根据合同约定，在十天内以律师函及告知函的形式告知你，由于我方个人原因不能办理网签事宜，而且已按合同约定在十天内退还了10万元定金，合同已经结束，不可能再继续履行合同，根据合同约定，我方不作违约处理，只需要退还你10万元定金就可以了，我方一直都同意与你协商解决，是你没有按约定的协商时间与我方解决，如你坚持诉讼处理，因你提起诉讼而导致我产生的律师费，误工费，差旅费等，由你承担，请你谨慎处理！6月19日，罗添雨：签订合同时，大家都清清楚楚备注了条款，还白纸黑字写明是无论任何理由的，这是大家的真实意思表示，我方没有违约的。罗维芬：坚持购买你们的房子是我们一直的初衷，因为我们贷款产生服务费以及加急费也已经几万块了，如果你们坚持要取消合同，我们最大的让步也是你要双倍赔我们10万块钱的定金，如果不愿意的话，我们就直接起诉。为查明涉案房屋网签情况，依据罗维芬的申请，一审法院出具律师调查令。广州市南沙区住房和城乡建设局于2019年10月29日回复称涉案房屋有一宗网签记录，并提供了《广州市存量房买卖合同》（编号：穗存量房合字××号）。该合同网签时间为2019年7月22日，约定刘细珠、罗添雨（甲方、卖方，委托代理人罗某权），出卖涉案房屋给冯某某（乙方、买方），成交价100万元，付款方式为自行交割，签订本合同时乙方支付10万元定金，并按照一次性付款方式按期付款，房屋交付时间为卖方收齐楼款当天。罗维芬据此认为刘细珠、罗添雨与他人签订房屋买卖合同的时间早于2019年7月22日，与涉案合同履行时间重合，刘细珠、罗添雨的行为系“一房二卖”，构成违约。刘细珠、罗添雨则主张其二人不清楚涉案房屋为何有网签记录，即使涉案房屋已经网签，也是在与罗维芬的合同解除后，不是“一房二卖”，不构成违约。一审另查明，根据广州市南沙区房地产交易中心于2019年10月23日出具的《广州市不动产登记查册表》，涉案房屋仍登记在刘细珠、罗添雨名下，并载明刘细珠、罗添雨，中国工商银行股份有限公司广东自由贸易试验区南沙分行于2019年7月16日以19登记04xxxx27号申请办理涂销抵押登记。一审法院认为：涉案《房屋买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《房屋买卖合同》包含罗维芬与刘细珠、罗添雨之间的房屋买卖合同关系以及罗维芬，刘细珠、罗添雨与经纪方之间的居间合同关系，本案审理其中的房屋买卖合同关系。本案的争议焦点为：刘细珠、罗添雨是否有违约行为，刘细珠、罗添雨应否赔偿10万元给罗维芬。对此阐述如下：《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款规定，“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”涉案《房屋买卖合同》第十五条备注1约定，“如卖方收到买方第一笔定金后10天内不能完成网签（不论任何理由）原定金金额不计利息退还，不负任何违约责任，本合同在卖方退还定金当天合同结束。”刘细珠、罗添雨于2019年6月9日收到10万元定金，于6月14日向罗维芬寄送《律师函》，告知罗维芬因个人原因无法网签，要求解除合同，并于6月16日将10万元定金退回。刘细珠、罗添雨向罗维芬主张解除合同及退还定金的时间，符合合同第十五条备注1的约定，故依据该约定，《房屋买卖合同》于2019年6月16日解除，刘细珠、罗添雨无需承担违约责任。上述第十五条备注的内容为打印字体，且有下横线标注，罗维芬陈述其不清楚为何有该条约定明显与事实不符，有违诚实信用原则，不予采纳。依据已查明的事实，刘细珠，罗添雨与案外人就涉案房屋网签的时间为2019年7月22日，此时涉案《房屋买卖合同》已经解除，罗维芬提供的证据无法证明刘细珠、罗添雨系恶意“一房二卖”。至于合同附件第B种第5点关于双倍赔偿定金的约定，该条明确“此条例为网签后生效”，罗维芬、刘细珠、罗添雨至今没有网签涉案房屋的买卖合同，该条约定尚未生效。因此，罗维芬要求刘细珠、罗添雨赔偿10万元缺乏依据，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十五条第一款的规定，于2019年12月31日作出判决如下：驳回罗维芬的全部诉讼请求。本案受理费1150元，由罗维芬负担。经审查，一审法院查明事实并无不当，本院予以确认。二审中，罗维芬向本院提交如下证据：1.证据一，江某某与广州市乐某家房产经纪有限公司2019年4月26日就广州市番禺区某某房屋签订的《速销协议》，罗维芬称江某某是其爱人，拟证明罗维芬为履行合同所做的准备工作。2.证据二，罗维芬与置某（广州）房地产信息咨询有限公司就涉案房屋签订的《佣金确认书》，载明买方已成功向经纪方支付一半佣金：佣金金额为11250元整，拟证明中介公司收取罗维芬中介费11250元，是刘细珠、罗添雨违约所造成的罗维芬的损失之一。刘细珠、罗添雨对此质证认为，对证据三性均不予认可。罗维芬因生活需要购置房屋，其前期的准备工作是因其个人购买房屋的行为而进行的。刘细珠、罗添雨与罗维芬买卖关系的结束，并不影响罗维芬购买其他的房屋。刘细珠、罗添雨向本院提交涉案房屋的不动产登记查册表，显示查册时间为2020年3月20日，拟证明2020年3月20日涉案房屋仍登记在刘细珠、罗添雨名下。罗维芬质证认为，查册资料虽然显示没有过户到新的买主的名下，但并不妨碍对刘细珠、罗添雨一房二卖行为的认定，根据相关法律规定，进行一房二卖，并没有以房屋已经过户作为认定的标准。二审庭询中，罗维芬确认涉案《房屋买卖合同》中手写内容“此条例为网签后生效”的指模系其和罗添雨的指模。另查明，穗存量房合字××号《广州市存量房买卖合同》上无罗维芬与刘细珠、罗添雨的签名。本院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。涉案《房屋买卖合同》包含房屋买卖合同关系及居间合同关系两个法律关系，一审法院根据当事人的诉讼请求认定本案审理其中的房屋买卖合同关系，并无不当，本院予以维持。本案的争议焦点是刘细珠、罗添雨在收取罗维芬支付的定金10万元之后解除合同是否需向罗维芬双倍返还定金。对此，分析如下：涉案《房屋买卖合同》第十五条备注1约定，“如卖方收到买方第一笔定金后10天内不能完成网签（不论任何理由）原定金金额不计利息退还，不负任何违约责任，本合同在卖方退还定金当天合同结束”，根据该条款，无论任何理由导致买卖双方在第一笔定金支付后10天内不能网签，合同则自动解除且双方均不负任何违约责任，卖方收取的定金原额退还。因此，刘细珠、罗添雨于2019年6月9日收到10万元定金，于6月14日即告知罗维芬因个人原因无法网签，要求解除合同，符合合同上述条款约定，罗维芬现主张刘细珠、罗添雨在2019年6月16日将10万元定金退回之外再向其赔偿10万元，不符合上述合同条款约定。至于罗维芬援引案涉合同附件B种第5点“除国土部门的不可抗衡因素外，卖方违约需按双倍定金双倍赔偿给买方”主张刘细珠、罗添雨双倍赔偿定金问题，该条款约定与前述合同条款约定相互矛盾，且该条款下方有手写字体注明“（此条例为网签后生效）”，虽然合同第十五条约定手写以及涂改内容无效，但该手写字体上有罗维芬和罗添雨按指模确认，并非合同一方当事人单方私自涂改添加，而是合同双方协商一致对合同条款的变更，且该条款与前述合同第十五条备注1内容一致，该条款是双方当事人的真实意思表示，对双方当事人均有约束力。由于当事人并未进行网签，因此，该条款尚未生效，罗维芬依据该条款主张刘细珠、罗添雨双倍返还定金并无依据，本院不予支持。至于刘细珠、罗添雨是否存在“一房二卖”以及罗维芬是否存在损失的问题，依据上述合同约定，无论是何原因导致未能网签，合同即应解除且双方互不承担违约责任，因此，刘细珠、罗添雨是否存在“一房二卖”以及罗维芬是否存在相关损失均不影响本案的处理。此外，罗维芬提供的刘细珠、罗添雨与案外人的网签合同并无最后的签名页，该网签合同是否是刘细珠、罗添雨制作，最终是否签署均不确定，而案涉合同自签订到解除不到十日时间，与罗维芬在案涉合同签署前委托中介公司出售其房屋并无直接关联。综上，罗维芬认为刘细珠、罗添雨违约应向其赔偿10万元，一审法院不予支持，并无不当，本院予以维持。刘细珠、罗添雨与罗维芬二审提交的证据因对本案的处理无实质性影响，故本院均不予采纳。综上所述，罗维芬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元,由上诉人罗维芬负担。本判决为终审判决。审判长  张明艳审判员  韩志军审判员  谭红玉二〇二〇年四月二十四日书记员  眭 翘黄晶晶