广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终2655号上诉人（原审原告）：陆桂开，女，1971年11月1日出生，汉族，住广东省广州市花都区。委托诉讼代理人：李文明，广东粤兴律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：洪秋云，女，1963年8月4日出生，汉族，住广东省广州市花都区。被上诉人（原审被告）：洪元，女，1992年10月8日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：冯华标，广东古谷律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：江丽瑜，广东古武律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：洪东池，男，1965年12月2日出生，汉族，住广东省广州市花都区。上诉人陆桂开因与被上诉人洪秋云、洪元、洪东池返还原物纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初5862号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人陆桂开及其委托诉讼代理人李文明，被上诉人洪秋云、洪元及其委托诉讼代理人冯华标、江丽瑜，被上诉人洪东池到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人陆桂开上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持陆桂开一审全部诉讼请求，将广州市花都区狮岭镇振兴村新村队一巷x号地上建筑物2栋返还给陆桂开；2.一、二审诉讼费由洪秋云、洪元、洪东池承担。事实与理由:一、涉案房屋属于陆桂开与洪东池夫妻共同财产。2004年6月，陆桂开经广州市花都区国土部门批准，获得位于广州市花都区狮岭镇振兴村新村队一巷x号的宅基地使用权。并由陆桂开与洪东池共同出资，于2007年建成现今房屋，占地总面积共计280平方米。根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条的规定，涉案房屋于洪东池与陆桂开婚姻存续期间建成，应为夫妻共同财产，属于洪东池与陆桂开二人共同共有。但一审法院却无视涉案房屋属于夫妻共同财产的事实，使得陆桂开的合法财产被洪秋云、洪元非法侵占。二、陆桂开与洪东池于2007年12月3日离婚，双方约定涉案房屋归陆桂开个人所有，涉案房屋属于陆桂开个人所有的合法财产。2007年12月3日陆桂开与洪东池离婚，双方协商一致约定涉案财产归陆桂开所有。陆桂开与洪东池《离婚协议》中有关财产的约定，是双方平等自愿、协商一致达成的协议，没有违反法律或行政法规的强制性或禁止性规定，合法有效。但是洪东池于2011年10月1日与洪秋云擅自签订《土地买卖转让合同》，无权处分了陆桂开的合法财产，洪秋云在明知道涉案房屋属于陆桂开的合法财产而恶意签订买卖合同，一审法院无视涉案财产所有权属于陆桂开的事实，属适用法律错误。三、涉案房屋的建房资金，是陆桂开与洪东池向洪秋云借款18万元所得，双方约定“以租代偿”的形式偿还借款。洪秋云应当约定将涉案房屋的所有权及收益权返还给陆桂开，但是洪秋云、洪元却违反双方之间的约定，恶意侵占陆桂开的合法财产不予返还，一审法院无视事实而作出的一审判决，严重侵害了陆桂开的合法权益。四、洪秋云与洪东池之间因民间借贷关系达成的《土地买卖转让合同》违反国家强制性规定，属于无效合同。涉案房屋属于陆桂开个人所有，洪东池未经陆桂开同意，无权处分涉案房屋的所有权，而洪秋云恶意受让，应承担返还涉案房屋的义务。洪东池与洪秋云之间的借款为个人之间的借款，系洪东池的个人债务，与本案争议宅基地使用权、上盖房屋及陆桂开无关。一审法院认定以房屋偿还借款，属事实认定错误。与此同时洪东池离婚后的个人债务与陆桂开没有关系，且洪东池亦确认已还清了洪秋云的全部借款，故洪秋云及洪元没有任何事实及法律依据占有陆桂开的合法财产。五、根据《中华人民共和国物权法》和《最高人民法院在司法实践的指导》规定，宅基地使用权只能由宅基地使用权人行使，任何组织或者个人不得侵占、损毁宅基地。首先，建设房屋的宅基地系由陆桂开的名义申请，该宅基地的使用权人为陆桂开。在陆桂开与洪东池婚姻关系存续期间，由洪东池出资在该宅基地上建成现今房屋。该房屋为陆桂开与洪东池的夫妻共同财产。2007年12月3日陆桂开与洪东池离婚时协议该房屋归陆桂开所有，系合法处置。该宅基地及上盖建筑物归陆桂开所有，任何组织或者个人不得侵占。其次，洪秋云主张该宅基地的使用权于2011年由洪东池转让给了洪秋云。但该宅基地的合法使用权人为陆桂开，洪东池在没有得到陆桂开同意的前提下擅自转让为无权处分，洪东池与洪秋云签订的《土地买卖转让合同》为无效合同，没有法律效力。退一步说，即使洪秋云不知道洪东池与陆桂开已经于2007年12月3日离婚，为善意第三人，那么涉案房产是洪东池与陆桂开的夫妻共同财产，也应得到陆桂开的同意及签名确认，但是对于《土地买卖转让合同》陆桂开并不知情，更加没有得到陆桂开的签名确认同意，该合同应为无效合同。再次，该《土地买卖转让合同》也从来没有得到集体经济组织的同意及在村集体经济组织备案，该转让也应认定为无效转让。六、涉案房屋占地总面积为280平方米(一座三层，一座一层)，洪东池无权处分的面积为200平方米。《土地买卖转让合同》属于无效合同，若法院认定该买卖合同有效，而该合同约定的面积为200平方米，而实际上涉案房屋的占地总面积为280平方来，即洪秋云仍然多侵占了陆桂开的房屋所有权80平方米。但一审法院在没有查明涉案房屋的实际面积的情况下，草率的作出了与事实相背的错误判决。综上所述，请求二审法院支持陆桂开的上诉请求。被上诉人洪秋云、洪元辩称：同意一审判决处理，不同意陆桂开的上诉请求。事实与理由：涉案房屋不是洪东池与陆桂开的夫妻共同财产，洪秋云、洪元是涉案地块的实际使用人以及所有人，洪秋云出资建成涉案房屋，对该房屋享有占有使用以及收益的权利，陆桂开虽然提交了《建设用地批准书》，但是该批准书不能视为土地使用权的登记证明，不具有物权公示的效力。因此涉案地块的实际权益归属应根据实际出资以及房屋的实际占有使用情况进行综合判断。首先，《建设用地批准书》中，用地单位名称虽为陆桂开，但根据《土地买卖转让合同》以及狮岭镇关于（2019）粤0114民初5866号的复函已经明确洪秋云与洪东池签订土地转让合同，确认该土地转让给洪秋云。其次，一审庭审时洪东池也确认其通过以土地换房的方式，把土地转让给洪秋云的事实，但是其又称用狮岭镇康政路××套商品房的售房款抵偿其欠洪秋云的款项。而实际上，康政路××套商品房房屋一直未办理过户，房屋的售得款由洪秋云收取，洪东池与洪秋云最后达成以借款资金195000元加借款利息70500元加出售康政路房屋的定金5000元，共347700元作为涉案地块的土地转让款。虽然洪东池称该笔款项已经还清，但洪东池未提供相关的还款证明。洪秋云是振兴村村民，与洪东池是同一集体经济组织，双方进行土地转让符合现行土地管理法以及政策的要求，并没有违反国家强制性规定，村委备案并非合同成立生效的要件，因此，洪秋云合法合理取得涉案土地。该地块由洪秋云出资建设，因洪秋云一直在深圳工作生活，所以其把建房款交给弟弟洪东池代为办理，并代为管理房屋出租事宜。陆桂开与洪东池认为本案属于以租代偿关系并无事实依据。陆桂开主张《离婚协议》约定洪东池补偿其80平方米的房屋，该协议记载房屋面积与现有房屋面积不一致。2006年涉案房屋由洪秋云出资建成之后，2007年还没有进行门牌号码编制，陆桂开对此并没有合理的解释。根据谁主张谁举证的原则，陆桂开应为协议的真实性举证，否则应承担举证不能的法律后果。因此，陆桂开与洪东池《离婚协议》的真实性不能确认。退一步讲，即使《离婚协议》有效，但陆桂开与洪东池两人直至2015年一直居住在康政路房屋，即使2015年康政路房屋出售后，洪东池与陆桂开全家搬回共同的房屋，至今一直居住该房屋，洪秋云以及洪元均不知道洪东池与陆桂开已经离婚实属正常，陆桂开抗辩离婚后还在一起居住是因为生活困难的解释不合常理。假设法院认为洪东池是无权处分，那么洪秋云在不知情的情况下有偿受让土地是善意取得。被上诉人洪东池辩称：一、买卖合同是洪东池与洪秋云私下签订，因此洪秋云没有要求陆桂开签名。该买卖合同违法,属于无效合同，陆桂开是本案的受害者。二、2017年至2018年期间洪东池与洪秋云协商，打算将涉案房屋其中200平方米给洪秋云，80平方米给陆桂开，但是洪秋云不同意协商。三、涉案房屋是洪东池向洪秋云借钱出资建设，建房时并未开具借条，当时所借款项18万元亦无约定何时归还，只约定以租金方式偿还债务。陆桂开于2019年5月20日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.洪秋云、洪元、洪东池返还位于广州市花都区狮岭镇振兴村新村一队一巷x号地上建筑物房屋2栋（1栋是1层、1栋是3层半）给陆桂开，价值暂计200000元；2.本案诉讼费用由洪秋云、洪元、洪东池承担。一审法院经审理查明：陆桂开与洪东池于1999年4月25日登记结婚，于2007年12月3日登记离婚。洪秋云与洪东池是姐弟关系，洪秋云与洪元是母女关系。涉案房屋为位于广州市花都区狮岭镇振兴村新村一队一巷x号的两栋建筑物，分别为一层和三层。陆桂开认为一层的建筑物占地面积为160平方米，三层的建筑物占地面积为140平方米。洪秋云认为两栋建筑物总占地面积约220平方米。洪东池认为两栋建筑物总占地面积为300平方米。涉案房屋的土地为广州市花都区狮岭镇振兴村（以下简称振兴村）的集体土地，未办理土地使用权证。陆桂开认为涉案房屋的土地使用权归其所有，对此，提交由广州市花都区国土资源和房屋管理局于2004年6月29日出具的[2014]第984号《建设用地批准书》以及振兴村村委会于2019年5月8日出具的《证明》予以证明。《建设用地批准书》记载：用地单位为陆桂开，建设项目名称为住宅，批准用地机关及批准文号：经广州市花都区国土资源和房屋管理局根据穗花国房农地批字[2004]15号文核发；批准用地面积为80平方米；土地坐落在狮岭镇××队，四至按村规划实施。《证明》记载：“兹有我村民陆桂开，其建设用地批准书穗花国房批字[2004]第984号所用现在的门牌号是：广东省花都区狮岭镇振兴村新村队一巷x号，情况属实。”洪秋云、洪元对陆桂开提交的上述证据发表如下质证意见：《建设用地批准书》的真实性、合法性由法庭核实，关联性不予认可，该证据与本案无关，从内容来看，没有反映土地的四至、用地界线、批准的建设工期及有效期，内容不全面，无法准确判断土地的具体位置；对《证明》的真实性、合法性和关联性均不予认可，洪秋云、洪元认为其去振兴村委会了解该土地情况时，村委告知其当时并未至现场核实，也未到国土部门调取该宗土地的相关资料，仅仅是根据陆桂开提供的《建设用地批准书》及照片就开具了《证明》，根据洪秋云、洪元提交的村委于2019年6月28日出具的《证明》，证明村委无法确定《建设用地批准书》记载的地址与广州市花都区狮岭镇振兴村新村队一巷x号一致。洪东池对陆桂开提交的证据无异议。关于涉案房屋建设和使用的情况，陆桂开认为涉案房屋是其与洪东池于2005年10月共同委托案外人冯伟甜建设的，对此，陆桂开提交一份冯伟甜于2019年7月1日出具的《证明》予以证明。陆桂开表示涉案房屋于2006年10月建成，工程款由洪东池支付，因洪东池向洪秋云借款180000元，故双方约定由洪秋云、洪元自2007年起收取租金以偿还洪东池的欠款。洪秋云、洪元对于冯伟甜出具的《证明》不予确认，认为内容与事实不符，其认为涉案房屋的土地是村里分配给洪东池的，2004年，洪秋云与洪东池口头协议约定洪东池将涉案土地转让给洪秋云；洪秋云于2005年10月出资30多万建设了涉案房屋，因洪秋云在深圳，故房屋是洪秋云委托洪东池找施工队施工；房屋于2006年至2007年期间建成，建成后由洪秋云、洪元出租收取租金；洪秋云、洪元表示2010年之前的租金均抵扣了工程款，之后的租金由洪东池代为收取后交付给其；2017年洪东池与租户交接后由洪秋云、洪元自行收取租金至今。对此，洪秋云、洪元提交一份其与洪东池及其他相关人员的电话录音予以证明。洪东池及陆桂开对于电话录音均不予确认。洪东池表示房屋是由冯锦甜建设，2006年完工后出租，因其向洪秋云借了180000元用于建房，故房屋建成之后的租金由洪秋云收取以偿还借款，2017年之后的租金由洪秋云自行收取。2011年10月1日，洪东池作为卖方，洪秋云作为买方签订《土地买卖转让合同》，约定洪东池以350000元的价格将面积200平方米的涉案土地永久使用权转让给洪秋云。洪东池认为签订上述合同的原因是其与洪秋云协商约定将各自的房屋交换使用；2003年至2014年期间，其一直在洪秋云名下的位于康政路××套房屋居住，换房之后，其与洪秋云商量将康政路的这套房屋出售，因其还欠洪秋云其他款项，康政路房屋出售的钱就抵偿了欠洪秋云的借款。洪秋云陈述，其与洪东池于2005年约定洪秋云将位于广州市花都区康政路桂花楼509房与洪东池的涉案地块进行交换，但因种种原因，双方未办理过户手续，509房一直登记在洪秋云名下；2011年洪东池向洪秋云借款195000元用于建设振兴村另一地块的房屋，之后双方协议将该笔195000元及利息抵偿涉案地块部分的转让款，不再以房换地，故之后509房由洪东池出售，洪秋云收取了房款。关于涉案土地转让款350000元的支付情况，洪秋云认为其已向洪东池付清了全部转让款，具体为：借款150000元+借款45000元+借款利息70500元+509房的出售定金5000元+移民款7200元（本应由洪秋云收取）+洪秋云支付给洪东池儿子洪绰君的70000元，以上合计347700元。对此，洪秋云、洪元提交洪东池出具的两张《借条》、70000元的转账凭证予以证明。洪东池确认上述款项的事实，但认为其已还清了拖欠洪秋云的全部欠款，双方解除了以房换地的合同。陆桂开认为洪东池与洪秋云之间的借贷关系和以房换地协议与其无关，且无证据证明洪秋云已向洪东池支付了转让对价，故洪秋云、洪元所述都是虚假的，洪秋云、洪元另提交了一份洪东池与广州市花都区狮岭镇振兴十经济合作社签订的《使用建房用地合同》、该经济社开具的收到洪东池4000元承包土地款的收款专用收据，拟证明洪东池与经济社签订了土地使用合同并支付了地皮款。洪秋云认为因洪东池将涉案土地转让给其，故将上述材料的文件交给了其。陆桂开对上述证据的真实性确认，认为恰好证明了土地由洪东池申请，属于陆桂开所有，但上述材料由洪秋云持有不代表洪秋云享有地块的所有权。洪东池对上述证据无异议。陆桂开向一审法院提交一份《离婚协议》，拟证明其与洪东池已约定涉案房屋的产权归其所有。《离婚协议》第三条记载“三、男方补偿女方房屋80平方米，地址：广州市花都区狮岭镇振兴村新村队一巷x号，产权归女方。”陆桂开与洪东池均表示上述《离婚协议》未在民政局存档。洪秋云、洪元对《离婚协议》的真实性、合法性和关联性不予认可，认为该协议记载是2007年出具，但字迹不像十三年前出具的，且离婚协议载明的房屋门牌号码××年10月才编制，陆桂开不可能在签订协议时得知该门牌号码。洪秋云、洪元表示振兴村社长通知洪秋云办理涉案地块的地籍调查，拟登记在其名下，对此，提交一份聊天记录、农村地籍调查工作说明、振兴村第七届经济社社委通讯录、地籍登记图予以证明。陆桂开对上述证据不予确认，认为恰好证明了洪秋云、洪元试图侵占陆桂开的合法财产。洪东池对上述证据亦不予认可。为查明涉案土地的使用权登记等情况，一审法院依法向广州市规划和自然资源局花都区分局发函调查，该局复函表示：根据来函提供的地址、人名检索，未查询到对应的土地和地上房屋的不动产登记信息和《建设工程规划许可证》的核发记录。为调查涉案房屋土地分配、登记、建设等情况，一审法院依法向广州市花都区狮岭镇振兴村发函调查，该村复函表示：洪东池因住房困难，村里分配给洪东池的建房宅基地，以陆继开名下申请办理了建设用地批准书【2004】第984号，于2005年洪东池自建了楼房，洪东池与洪秋云签订了宅基地转让关系，情况属实。根据洪秋云、洪元的申请，一审法院向广州市花都区狮岭镇来穗人员和出租屋服务管理中心发函调查涉案房屋门牌编制情况，该单位复函表示：由于较早前，狮岭镇大部分房屋没有编制门牌，导致出租屋管理工作难以开展，为此，于2007年我广州市花都区狮岭镇来穗人员和出租屋服务管理中心联同派出所、村（居）委对狮岭镇辖区内的房屋进行自编门牌的编制。但由于年份较久，当时编制门牌的文件已没有存档。陆桂开对于广州市花都区狮岭镇来穗人员和出租屋服务管理中心、广州市规划和自然资源局花都区分局出具的复函无异议，对于广州市花都区狮岭镇振兴村出具的复函不予确认，认为：1.土地是2004年申请的，房屋于2005年建设，涉案的土地转让合同是在2011年签订，土地买卖合同本身不合法；陆桂开曾在起诉前去村委查询，村委称宅基地的使用权属于陆桂开，现在称以陆桂开的名义申请了建设用地批准书，不具有真实性。2.洪东池与洪秋云并未去村委办理登记，复函的内容自相矛盾；3.该宅基地的使用权人是陆桂开，洪东池与洪秋云签订买卖合同不合法，洪东池无权处分涉案土地。洪秋云、洪元对广州市规划和自然资源局花都区分局出具的复函无异议，认为在2017年花都区对不动产确权的时候，洪秋云已对涉案房屋登记了确权，洪东池、陆桂开对其宅基地进行登记，并且在村里进行了公示，洪东池、陆桂开未对涉案房屋进行登记，其对公示也无异议；对广州市花都区狮岭镇来穗人员和出租屋服务管理中心出具的复函不予认可，当事人之前曾去该中心咨询过，当时是明确了意见的，现在又称没有存档，明显不属实。对于广州市花都区狮岭镇振兴村的复函，当时的情况是，洪东池向村里申请的土地都是洪秋云给钱，洪秋云挂洪东池的名义向村买地，洪东池向村里拿下地块后由洪秋云出资兴建。房屋建成以来，一直由洪秋云和洪元收取租金，洪东池只是代为管理；2011年的土地转让合同，是洪东池要求洪秋云给涉案土地的地皮款，洪秋云为免洪东池反悔，与洪东池签订的。对于复函提到的以陆桂开的名义申请办理了建设用地批准书，我方均不知情。另外，洪东池与洪秋云是姐弟关系，都是振兴村经济社的成员，洪秋云有权获得地块的使用权。洪东池表示对于广州市花都区狮岭镇振兴村的复函不确认，认为村委是不知道其与洪秋云签订的土地转让合同的，对其余两份复函其不知情，不予确认。一审法院认为:涉案土地由振兴村分配给洪东池，并以陆桂开名义申请取得了《建设用地批准书》，陆桂开提起本案的依据即上述《建设用地批准书》以及其与洪东池签订的《离婚协议》。对此，一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十六条的规定，判断不动产权属的依据是不动产登记簿。《建设用地批准书》的内容为批准同意陆桂开80平方米集体土地用于建住宅，涉案土地至今未办理不动产权证，《建设用地批准书》不能视为土地使用权的登记证明。对于陆桂开提交的《离婚协议》，因该份《离婚协议》未在相关部门存档，不符合常理，真实性存疑；即使《离婚协议》是真实的，也属于陆桂开与洪东池之间的协议，不能对抗第三人，且《离婚协议》签订的时间是2007年12月3日，涉案房屋已经建设，而协议中对于房屋面积的记载与现有房屋面积不一致，故无法确认《离婚协议》中记载的房屋位置及范围。另外，涉案房屋由洪秋云、洪元对外出租并收取租金多年，陆桂开主张房屋由其与洪东池向洪秋云借款建设，房屋由洪秋云、洪元收取租金以抵偿借款，但其提交的证据不足以证明上述事实。综上，陆桂开要求洪秋云、洪元向其返还涉案房屋依据不足，一审法院不予支持。因涉案房屋并非由洪东池占有使用，陆桂开要求洪东池向其返还涉案房屋，一审法院亦不予支持。为此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十六条，《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院于2019年11月18日作出一审判决：驳回陆桂开的诉讼请求。案件受理费4300元，由陆桂开负担。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审中，陆桂开提交以下材料作为二审证据：证据1.2020年3月30日振兴村村委会开具的《证明》（记载洪东池因住房困难申请宅基地，以陆桂开名义办理建设用地批准书，门牌编号为××），拟证明：涉案房屋所在的宅基地由陆桂开申请取得；证据2.狮岭镇振兴村关于（2019）粤0114民初5862号之二的复函，拟证明涉案宅基地的转让并未报村委，更加没有得到村集体组织的同意及备案；证据3.2019年11月22日振兴十经济合作社出具的《证明》（内容为新村队一巷x号总占地面积为280平方，情况属实），拟证明涉案房屋的占地总面积为280平方米。洪秋云、洪元表示：关于证据1确认有原件，但对真实性、合法性、关联性不予确认，根据洪秋云在一审提交的证据1显示，村委开具的两份证明，内容有冲突，所以对真实性不予确认。对证据2的真实性、合法性、关联性有异议，该复函与一审法院调查时村委出具的复函是大同小异的，证据2就多了括号中的内容（原未上报村委，收到贵院的发函，经调查才知情），在国土局的地籍调查可以证明涉案地块已经登记在洪秋云名下。证据3.确认有原件，但是对证据的真实性、合法性、关联性不确认，该证据所提及占地面积虽然是280平方米，但是洪秋云经过丈量是大约是220平方米。洪东池质证表示对陆桂开提交的证据不清楚。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。本案的争议焦点问题为：陆桂开要求洪秋云、洪元、洪东池返还涉案房屋的诉讼请求是否成立。涉案房屋没有办理产权登记，陆桂开主张涉案房屋归其所有缺乏依据。涉案房屋也未经测绘，陆桂开、洪东池主张房屋占地面积为300平方米，洪秋云、洪元主张房屋占地面积约为220平方米，振兴十经济合作社开具《证明》记载的房屋占地面积为280平方米，各方对房屋面积的说法不一。而陆桂开与洪东池签订的《离婚协议》约定男方补偿女方房屋的面积为80平方米。现陆桂开与洪东池《离婚协议》中约定男方补偿女方的房屋的具体位置不明确，与涉案房屋的实际面积相差较大。在此情况下，陆桂开要求洪秋云、洪元、洪东池返还涉案房屋不具备条件，本院不予支持。综上所述，陆桂开上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人陆桂开负担。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 郑怀勇审判员 何 佐二〇二〇年四月二十四日书记员 冯冠豪郭丽淳