贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终2506号上诉人（原审原告）：葛红英，女，1974年11月10日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：周娟，贵州唐德律师事务所律师。委托诉讼代理人：张云飞，贵州听君律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵阳铁五建房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市花溪区漓江路57号。法定代表人：聂旭，该公司董事长。委托诉讼代理人：李雷，贵州同越律师事务所律师。委托诉讼代理人：李正春，贵州同越律师事务所律师。上诉人葛红英与被上诉人贵阳铁五建房地产开发有限公司（以下简称铁五建公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院（2019）黔0111民初3284号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年03月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。葛红英上诉请求：1、撤销原判，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院未从客观实际出发，未充分考虑上诉人产权置换无法办理权属证书造成的损失无法确定的事实；2、一审法院以上诉人未举证证明逾期办证实际损失为由，适用公平原则、诚信原则确认上诉人总损失仅为15,000元，系在举证责任上对上诉人进行苛难；3、关于被上诉人逾期办理房屋产权证，一审法院认为不应适用《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》错误，该解释第七条赋予房屋拆迁安置补偿合同在某些情形下可以参照适用该解释相关规定，按照《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条相关规定，被上诉人应自房屋交付使用90日次日起，按照房屋总价款为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向上诉人计付逾期办证违约金；4、一审判决一次性支付15,000元，限制了上诉人的诉讼权利，超出了上诉人的诉讼请求，系程序违法。铁五建公司答辩称，根据一审提交的证据及相关资料，案涉土地并非登记在铁五建公司名下，所以被拆迁人也只是提出办理农房产权证，并没有提出办理土地使用权证。铁五建公司只是代建案涉房屋，案涉房屋性质也不是商品房。有几户被拆迁人办理了农房产权证，是因为政府于2009年同意办理，但2015年12月贵阳市出台了新的政策，新政策出台导致无法再单独办理农房产权证。房屋未取得竣工验收是因为无法提供土地权属资料，2013年贵阳市经济技术开发区建设管理局《局长办公会会议纪要》中已经明确，由铁五建公司出具涉案房屋质量安全鉴定报告后，就可按规定办理涉案房屋的产权，即以房屋质量安全鉴定报告代替验收报告。本案是房屋拆迁安置补偿合同关系，不是商品房买卖合同关系，一审适用法律正确。合同未约定逾期办证违约金，上诉人主张违约损失应当根据谁主张谁举证的原则提供证据予以证明。葛红英向一审法院起诉请求：1．请求判令被告在本判决生效后十日内为原告办理房屋不动产权证；2．判令被告向原告支付逾期办理房屋不动产权利证书的违约金59,020.5元（从2016年3月18日起以房屋总价款为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至实际办理不动产权证书之日止，暂计至2019年3月18日，2016年3月18日之前的违约金另案起诉）；3．诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2007年4月27日，原告作为被拆迁人（乙方）与被告铁五建公司作为拆迁人（甲方）签订《房屋拆迁产权调换协议》，双方在协议中主要约定：乙方被拆迁房屋位于贵阳市花溪区，为砖混结构住宅用房，建筑面积181.33㎡；甲方以“干平新村”壹拾贰幢壹单元壹号，建筑面积181.33㎡的房屋与乙方进行产权调换。甲方对乙方有证混合房拆一补一，互不补差价。甲方应负责办理调换房屋产权证交给乙方，办证费用按有关规定执行。协议签订后，被告于2008年向原告交付了案涉房屋，原告向被告支付了190951.50元用来购买房屋，房屋面积共计461.68㎡。被告主张其未能办理产权证系政府行为和政策原因，并提交了：1．贵阳市小河区人民政府小府专议［2009］196号《专题会议纪要》（2009年8月20日）及会签表复印件、贵阳市经济技术开发区建设管理局文件（2013）13号《局长办公会会议纪要》（2013年10月14日）复印件，证明直到2013年年底政府才同意办理农房产权证。其中小府专议［2009］196号《专题会议纪要》中载明：“．．．．．．兴隆花园二期安置房（甘平新村）地块使用权原已通过协议出让给贵阳铁五建房地产开发有限公司，为便于相关手续的办理，议定由区规划分局牵头，区国土分局、铁五建房地产开发有限公司配合，尽快确定安置地块交区国土局。由区国土分局牵头，按照区规划分局提供的红线，与铁五建房地产开发有限公司签订补充协议，报开发区管委会同意后收回用于建设村民安置房。安置用房由该公司统一安排代建，分配方式根据该公司与村民签订的拆迁合同约定执行，安置完毕后剩余的房屋由该公司处置。关于安置用房产权办理事宜，由区建设局负责，区国土分局等部门配合，为解决历史遗留问题，原则上采取部门会签的方式办理农房产权．．．．．．”；（2013）13号《局长办公会会议纪要》中载明：“．．．．．．议定：按照小府专议［2009］196号《专题会议纪要》精神，原则同意由铁五建公司出具房屋质量安全鉴定报告后，按规定办理兴隆花园二期拆迁安置房兴隆新村和干平新村农房产权．．．．．．”。2．贵阳市公安局经济技术开发分局黄河路派出所于2015年1月15日出具的证明复印件，内容为：“经开区建设管理局铁五建房开修建的甘平新村1-14栋坐落在经开区，情况属实”，证明在办理农房产权过程中，经开区建设局对办理农房产权涉及的地方不清楚，即是“干平新村”还是“甘平新村”，故让被告去相关部门出具证明，证明出具之后即2015年1月15日之后才能正常办理产权证。3．《贵阳铁五建房地产开发有限公司（兴隆城市花园二期）用地协议》（2012年12月19日）及用地协议附图、以及在（2018）黔0111民初2558号案件中一审法院向贵阳市国土资源局经济技术开发分局调取对案涉土地相关情况的材料。贵阳市国土资源局经济技术开发分局给一审法院的回函内容主要为：“1．贵阳铁五建房地产开发有限公司、小河区中院村村民委员会、小河经济技术开发区国土资源分局等于2012年12月19日签订《（兴隆城市花园二期）用地协议》中，协议附件图纸所标注的中院村（新村）范围，面积为36.3289亩，该土地权属为贵阳市花溪区黄河社区中院村村民委员会；2．上述图纸所标注的中院村（新村）范围的土地是用于安置甘平新村村民用地”。经开区不动产登记站回复的《关于协助调查函意见》主要内容为：“．．．．．．贵阳铁五建房地产开发有限公司开发建设的中院村干平新村安置房已建设完成，经开区建设管理局已为部分申请人办理农房产权。2015年12月28日，贵阳市实行房地一体不动产统一登记，贵阳铁五建房地产开发有限公司到我站咨询办理中院村干平新村安置房不动产登记，不能提供土地权属来源材料和房屋已经竣工的材料，申请材料不齐全，不能办理不动产权登记”。被告以上述证据证明涉案土地是依据2009年的会议纪要的要求，被政府收回用于修建涉案村民的安置用房并办理农房产权证，直到2015年12月28日，不动产统一登记的实施，由于该土地不属于被告，被告无法为村民办理不动产权证登记。同时，政府也未出台相应的政策，对于农房如何办理不动产权证。所以，2015年12月28日之后未能办理案涉房屋不动产权证登记的过错并非在于被告，被告不应承担责任。在本次诉讼中，一审法院于2019年7月17日再次向贵阳市不动产登记中心经济技术开发区不动产登记站发出《协助调查函》，函询铁五建公司至今无法办理中院村干平新村安置房《不动产权证》的原因。该单位答复：铁五建公司申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的材料不齐，即未能提交土地权属来源和房屋竣工验收材料，故未能办理。另，经一审法院向被告核实，对于［2009］196号《专题会议纪要》中载明的：“．．．．．．兴隆花园二期安置房（甘平新村）地块使用权原已通过协议出让给贵阳铁五建房地产开发有限公司．．．．．．”，被告并未缴纳该地块的土地出让金，该块土地上也没有其他商品房，其交回政府时亦未有交接凭据，案涉房屋也尚未验收。整个“甘平新村”大概有100多户，现在办理了农房产权证的只有7户，都是在2015年办理的，还有90多户未办理。同时，对案涉房屋的竣工验收，铁五建公司表示一直未能办理，系因为无法提供土地权属资料，同时表示在2013年贵阳市经济技术开发区建设管理局《局长办公会会议纪要》［（2013）13号］文件中已经明确，由铁五建公司出具涉案房屋质量安全鉴定报告后，就可按规定办理涉案房屋的产权，即以房屋质量安全鉴定报告代替验收报告，同时提交了贵阳永兴建设工程质量检测有限公司出具的《检测报告》（1-14栋），并表示已经办理房产证的几户就是以该《检测报告》代替的竣工验收报告。庭审中，原告明确其诉请的违约金计算方法系参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被告未在交付房屋的90日之内为其办理房屋权属证书，应按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案被告交付房屋的时间为2008年9月11日，购房款总额为690元/㎡×461.68㎡=318,559.2元，被告应从交房后的90日开始支付违约金，但由于金额较大，原告无力负担诉讼费等维权费用，因此只主张了从起诉之日起倒推三年的逾期办证违约金，即第二项诉请中载明的2016年3月18日。但原告并没有放弃实际交房之日至2016年3月17日的违约金，原告对此保留诉权，另行主张。一审法院认为，原告葛红英与被告铁五建公司订立的《房屋拆迁产权调换协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定严格履行各自的义务。一审法院归纳本案的争议焦点为：一、被告是否应负有为原告办理案涉房屋的房屋所有权证的义务？二、被告逾期办理房屋所有权证是否构成违约及如何承担违约责任？关于焦点一。双方在《房屋拆迁产权调换协议》中约定的为被告应负责办理调换房屋产权证交给原告，办证费用按有关规定执行，故被告应当有义务为原告办理案涉房屋的产权证。但经一审法院向有关部门调查显示，因被告不能提供土地权属来源材料和房屋已经竣工的材料，申请材料不齐全，现案涉房屋不能办理不动产权登记，故原告的该项请求缺乏事实基础，亦不适用强制履行，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高……”之规定，原告要求被告为其办理案涉房屋产权证的请求，一审法院不予支持。关于焦点二。如前所述，被告未按照协议的约定为原告办理案涉房屋的产权证，已经构成违约，但双方并未约定办理产权证的期限及逾期办证的违约责任。原告主张被告照根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定承担逾期办证违约金。一审法院认为，本案《房屋拆迁产权调换协议》属于民事合同范畴，受《民法总则》《合同法》调整，双方通过签订《房屋拆迁产权调换协议》建立的法律关系应为房屋拆迁补偿安置法律关系，并非商品房买卖法律关系，原告的主张与事实不符，一审法院不予支持。而对于被告应当如何承担违约责任，根据《中华人民共和国合同法》一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损”以及第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少”，违约金的数额确定应当相当于因违约所造成的损失。本案《房屋拆迁产权调换协议》系2007年签订，被告于2008年向原告交付房屋，但至今仍未能为原告办理产权证，已近十二年的时间，被告辩称其系因为政府收回原已出让给该公司的地块，现该地块属于中院村村民委员会，导致其现无法提供土地权属材料，在贵阳市之后，无法为村民办理案涉安置房屋的产权证。结合被告提交的证据材料可知，原贵阳市小河区人民政府提出收回案涉土地、要求被告为安置用房屋办理农房产权证是在2009年8月，而贵阳市实行房地一体不动产统一登记是在2015年12月28日，此期间尚不需要被告提供土地权属材料即可办理产权证，且实际上被告也为其中7户村民办理了农房产权证，说明案涉房屋在当时系具备办理产权登记的条件的，但被告未能及时为原告办理，导致在2015年12月28日贵阳市实行房地一体不动产统一登记之后，因为土地权属问题原告至今未能取得案涉房屋的产权证，被告的迟延履行行为已经侵害的原告的合法利益，应当承担违约责任。一审法院兼顾合同的履行情况、当事人的过错及原告可获得的利益等因素综合考量，同时原告葛红英亦未举证证实其实际损失，根据公平原则及诚实信用原则，酌定被告铁五建公司一次性支付原告就案涉房屋逾期办证产生的违约金总损失15000元。对于原告主张超出部分，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告贵阳铁五建房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告葛红英案涉房屋逾期办证产生的违约金总损失15,000元；二、驳回原告葛红英的其他诉讼请求。案件受理费738元（已减半收取），由原告葛红英负担551元，被告贵阳铁五建房地产开发有限公司负担187元。二审中，被上诉人提交贵阳永兴建设工程质量检测有限公司2014年6月23日出具的检测报告，称该检测报告是按照2013年贵阳市经济技术开发区建设管理局《局长办公会会议纪要》的要求委托所作，在出具检测报告后以为部分被拆迁人办理取得农房产权证。上诉人质证称，对真实性、合法性、关联性均不认可，该证据是被上诉人超过举证期限提交的，是被上诉人单方委托的，上诉人不予认可，根据贵阳市经济技术开发区不动产登记站给一审法院的复函，涉案房屋不能办理权属登记是被上诉人没有提交土地权属来源和房屋竣工验收材料，被上诉人提交的检测报告不属于房屋竣工验收材料，并且被上诉人也未提交土地权属来源，贵阳市经济技术开发区建设管理局《局长办公会会议纪要》以行政行为的方式改变不动产登记制度，违反法律强制性规定，不应当发生法律效力，即使属于行政机关特事特办情形，被上诉人没有及时履行办证义务也存在重大过错，被上诉人提交的贵阳永兴建设工程质量检测有限公司2014年6月23日出具的检测报告与上诉人准备提交的贵州省建筑科学研究检测中心于2016年9月2日作出的贵阳市兴隆甘平新村9栋住宅楼基桩钻芯法扩大抽检检测报告相冲突，应当以最后一次2016年9月2日的检测为准，2016年9月2日检测报告显示9栋住宅楼的基桩百分之五十以上都不合格，案涉房屋存在重大质量问题和安全隐患。被上诉人对上诉人提交的贵州省建筑科学研究检测中心于2016年9月2日作出的贵阳市兴隆甘平新村9栋住宅楼基桩钻芯法扩大抽检检测报告质证称，9栋居民当时反映有质量问题，但这属于房屋老化问题，经9栋居民和被上诉人协商，委托贵州省建筑科学研究检测中心检测，对于存在的质量问题已进行整改。在本院询问上诉人关于贵州省建筑科学研究检测中心于2016年9月2日作出的贵阳市兴隆甘平新村9栋住宅楼基桩钻芯法扩大抽检检测报告的证据来源时，上诉人拿出贵阳市花溪区黄河社区服务中心针对甘平新村危房问题协调的会议纪要（花黄社专仪［2017］77号），该会议纪要载明：“一、省检测中心、贵州中建建筑科研设计院通报中院村干平新村9栋住宅楼房屋维修及检测相关工作情况。二、贵州中建建筑科研设计院特种工程公司通报：该房屋施工、处理结果符合相关设计要求，施工完成后检测单位再次对该房屋进行检测，检测全部合格，达到国家规定的相关标准，已排除安全隐患，达到入住条件”。根据该会议纪要，上诉人主张的质量问题已由被上诉人整改并达到入住条件，与本案双方争议的办理房屋权属证书的问题并无直接关联。本院经审理查明的事实与一审判决认定的其他事实基本一致。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋拆迁产权调换协议》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，属有效协议，双方均应按协议的约定全面履行各自的义务。依据《房屋拆迁产权调换协议》中被上诉人应负责办理调换房屋产权证交给上诉人的约定，被上诉人负有为上诉人办理案涉房屋产权证的义务。经一审查明，2009年贵阳市小河区人民政府《专题会议纪要》［小府专议（2009）196号］文件和2013年贵阳市经济技术开发区建设管理局《局长办公会会议纪要》［（2013）13号］文件已经明确，由上诉人出具涉案房屋质量安全鉴定报告后，就可按规定办理涉案房屋的产权。因此，在两份文件下发后至贵阳市实行不动产登记的新政策之前的数年间，根据文件精神办理涉案房屋产权证并不受限于土地的权属登记状况，事实上，在此期间被上诉人也已为案外的7名业主办理了产权证，故被上诉人亦应当有充分的时间并按照协议的约定为上诉人办理房屋产权证，但由于被上诉人未积极履行办证义务，最终导致因政策变更无法办理产权的现状，故被上诉人应当承担迟延履行办证义务的违约责任，本院对此予以确认。现本案二审争议焦点为：被上诉人铁五建公司的违约责任如何承担。依据一审法院向有关部门调查的情况，因被上诉人不能提供相关材料，现案涉房屋不能办理不动产权登记，上诉人要求判令被上诉人在判决生效后十日内为其办理房屋不动产权证的诉讼请求事实上不能履行，也不适于强制履行考虑，一审法院据此判决驳回上诉人的诉讼请求符合《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高……”规定，本院予以确认。关于上诉人诉请被上诉人支付违约金如何认定的问题。首先，双方签订的《房屋拆迁产权调换协议》并未约定迟延履行办证义务的违约金条款，上诉人主张被上诉人支付违约金无合同依据。其次，上诉人主张被上诉人参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的有关规定向其支付逾期办证违约金，但本案双方当事人之间系房屋拆迁安置补偿合同关系，而非商品房买卖合同关系，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条虽规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理”，但并不能据此得出房屋拆迁安置补偿合同关系中的其他问题也能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定进行处理的结论，故上诉人的该项主张依据不足，一审法院未予支持并无不当。第三，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”规定，上诉人主张被上诉人的违约行为给其造成损失即应提供证据予以证明，但其未能提供。综合上述事实以及合同的履行情况、当事人的过错等因素综合考量，一审根据公平原则及诚实信用原则，酌情判决被上诉人铁五建公司一次性支付上诉人逾期办证违约金15,000元并无不当。一审判决亦不存在限制了上诉人的诉讼权利，超出了上诉人的诉讼请求的问题。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,476元，由葛红英负担。本判决为终审判决。审判长 黄 新审判员 符黎音审判员 邓禹雨二〇二〇年四月二十四日书记员 帅艳芷