广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终483号上诉人（原审被告）：惠东县创富物流配送服务有限公司，住所地惠东县城华侨城50米大道。法定代表人：郭运城，执行董事。委托诉讼代理人：林清城，广东粤通律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈彪，广东粤通律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市沙东有利国际服装批发城有限公司，住所地广州市天河区濂泉路21号二楼。法定代表人：范美玉，董事长。委托诉讼代理人：刘佑凤,广东创基（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯莹，广东创基（广州）律师事务所律师。原审第三人：王泽平，男，1965年2月4日出生，汉族，住湖北省天门市。原审第三人：王泽鹏，男，1972年4月17日出生，汉族，住湖北省天门市。原审第三人：王泽坤，男，1969年12月2日出生，汉族，住湖北省天门市。上述三原审第三人共同委托诉讼代理人：鄢会军，广东迪恩律师事务所律师。上诉人惠东县创富物流配送服务有限公司（以下简称创富公司）因与被上诉人广州市沙东有利国际服装批发城有限公司（以下简称沙东公司）、原审第三人王泽平、王泽鹏、王泽坤租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初20068号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人创富公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法驳回沙东公司的全部诉讼请求或发回重审；3.本案的一审、二审诉讼费用由沙东公司承担。事实与理由：一、一审经过现场勘查，知悉涉案场地办公室自2012年9月起已经无法使用并一直在沙东公司的控制下，故创富公司无需交还场地及承担任何占有使用费。根据创富公司提交的证据以及现场勘察的状况可以体现，自2012年9月起，沙东公司即以各种理由在涉案场地门口及附属用电设备上张贴封条，禁止创富公司使用。二、原审第三人王泽平、王泽鹏、王泽坤所述330平方米房屋中部分场地并非是创富公司提供的，反而是沙东公司向王泽平、王泽鹏、王泽坤提供，故王泽平、王泽鹏、王泽坤使用场地之事与创富公司无关，创富公司无需支付占有使用费。三、沙东公司无充分证据证明其所主张的催收函件已经实际送达至创富公司，即沙东公司进行连续催收缺乏事实依据，故一审法院关于本案诉讼时效的认定属于事实不清。被上诉人沙东公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，创富公司的上诉理由不成立，请求法院驳回创富公司的上诉。理由如下：一、从签订协议至今，案涉场地一直由创富公司占有和使用，创富公司应按合同约定的标准支付租金（占有使用费）。二、沙东公司的诉讼请求未超过诉讼时效，一审法院判决创富公司支付自2012年9月1日起的占有使用费是正确的。原审第三人王泽平、王泽鹏、王泽坤辩称：一审法院对涉及原审第三人王泽平、王泽鹏、王泽坤的内容认定事实清楚，适用法律正确，且创富公司未将原审第三人王泽平、王泽鹏、王泽坤列为被上诉人，上诉请求亦未涉及原审第三人王泽平、王泽鹏、王泽坤，故请求对一审涉及原审第三人王泽平、王泽鹏、王泽坤的内容予以维持原判，沙东公司向一审法院起诉请求：1.确认沙东公司、创富公司于2012年8月15日签订的《场地租赁协议》无效；2.创富公司向沙东公司交回广州市天河区濂泉路21号沙东有利国际服装批发城5C区东面330平方米的办公场所；3.创富公司向沙东公司支付涉案物业自2012年9月至交回之日止的使用费（参照租金标准）；4.原审第三人协助创富公司交还其占用的上述5C区部分办公场所；5.原审第三人连带承担向沙东公司支付涉案物业至实际交还之日止的占用费；6.本案诉讼费、保全费由创富公司承担。一审法院经审理查明：2012年8月15日，沙东公司（出租人，甲方）与创富公司（承租人，乙方）签订《场地租赁协议》，约定：甲方同意将坐落在广州市天河区濂泉路21号广州市沙东有利国际服装批发城5C区东面，面积为330平方米的建筑物（以下简称涉案房屋）出租给乙方作网络商贸城办公使用；租金按月结算，乙方在租赁期内每月10日前向甲方缴交当月租金，每月租金按每平方米为80元计算，共计26400元，租赁期与五楼A区租赁时间相同（双方另就该建筑物中自编5A区签订租赁合同，租赁期从2011年4月1日至2023年3月31日共12年）；乙方擅自转租或转借场地，或擅自改变场地用途，或将甲方场地、物品用于担保，甲方有权解除合同，同时无偿收回场地，要求赔偿损失；等。沙东公司主张其于2013年5月2日向创富公司邮寄《关于北城5楼租赁事宜及催缴拖欠租金的复函》，上载：“贵司来函已收悉……我公司从未对贵司招商过程进行破坏和制止事端进行阻扰……我公司不同意贵司关于免租期顺延至问题解决为止的要求……贵司承租我公司北城5楼从计租日起至2013年4月30日止已拖欠我公司租金及相关费用合计约6678070元……”为此，原告还提交编号为1079344138100的EMS快递单予以佐证，该快递单上载明内件品名为“关于北城5楼租赁事宜及催缴拖欠租金的复函”，但上面未载明邮寄日期。创富公司以没有显示邮寄日期及邮寄物件的情况对上述证据均不予认可，并辩称其未收到上述函件。沙东公司主张其分别于2014年1月3日、2014年5月14日、2015年4月30日、2016年4月15日、2017年3月16日、2017年5月19日、2017年8月4日、2018年3月8日多次向创富公司邮寄发出催收租金的函件，并于2014年1月3日、2014年5月14日、2015年4月30日、2016年4月15日、2017年3月16日、2017年5月19日、2017年8月4日、2018年3月8日在案涉房屋中创富公司办公区域大门处张贴上述对应日期的催租函件，为此，沙东公司提交EMS快递单若干份（收件公司及地址均为创富公司及其注册地址）、加盖中国邮政速递物流股份有限公司广州分公司速递业务档案专用章的详单两份（交寄日期分别为2017年5月19日，2017年8月4日，邮单号分别为1036460019523、1073114989319）、照片（张贴于挂有“网批城收费处”或者“AB区招商收费处”牌子的玻璃门上的函件照片，其中两张照片上有“2014/1/3”字样水印，“2015/4/30”字样水印）、《关于贵司于2014年5月14日又在我司办公室门张贴的事宜的去函》予以佐证。创富公司对上述证据质证意见如下：对2014年5月14日的催交租金的函，其确已收到，并向沙东公司发出了《关于贵司于2014年5月14日又在我司办公室门张贴的事宜的去函》（载明：……现贵司又再次于2014年5月14日在我司办公室张贴不利于我司招商及经营的《关于催收租金的函》，且于2014年3月21日无故停用我司承租的楼层所有电梯，致使我司商户失去经营信心……此函我司再次声明严正立场，将采用免租期延长至贵司履行上述义务止，并强烈要求贵司停止这种横蛮的侵权行为及履行贵司应履行的义务……等）；对2018年3月8日催缴租金的函件，确实是张贴在玻璃门口；对EMS快递单，因没有显示邮寄日期及邮寄物件的情况，故对其真实性等均不予认可，没有收到除上述两份以外的函件；对照片，由于是打印件，无法确定是何时张贴以及张贴的内容。照片上显示的位置是在5楼B区。创富公司提交照片拟证明沙东公司阻挠其使用场地。沙东公司对照片的真实性予以认可，主张系因5C区的消防水箱漏水，所以暂停使用，并非永久不给创富公司使用，目前创富公司仍在办公。沙东公司提交电表抄表记录、电费发票、电费明细表、电表拍照照片等证据拟证明创富公司至今仍占用涉案场地。抄表记录显示，2017年至2018年期间，除部少数几个月份没有发生用电量，但，其他均有发生用电量。创富公司对电表发票、电表拍照照片的真实性予以认可，但辩称系王泽平、王泽鹏、王泽坤实际使用涉案场地，对抄表记录不予认可。王泽平、王泽鹏、王泽坤主张创富公司将涉案房屋部分区域免费交给其使用，因双方约定创富公司应向其提供办公室。一审法院向广州市国土资源和规划委员会发函查询涉案房屋报建及产权登记情况，该委于2018年9月12日向一审法院作出复函（穗国土规划协查[2018]510号）显示，天河区濂泉路31号由广州市沙东有利集团有限公司于2003年取得《建设工程规划许可证》（穗规建证[2003]0220号），于2007年取得《建设工程规划验收合格证》（穗规建证[2007]745号），上载建设项目名称：服装批发市场，建设位置：广州市天河区濂泉路31号，建设规模：地上5层，建筑面积31811平方米；地下2层，建筑面积12446平方米。沙东公司提交的建设工程规划许可证附件《建设工程审核书》载明，首层4层为服装批发市场及部分机动车库，第5层为机场车库；广州市公安局天河区分局于2007年9月6日出具的《申请（变更）门牌批准通知书》载明，该局批准广州市沙东有利集团有限公司申报的濂泉路21号门牌，相应的建筑证号为《建设工程规划许可证》穗规建证[2003]0220号。为查明事实，一审法院至广州市天河区濂泉路21号广东沙东有利国际服装批发城现场勘查。经现场勘查发现，该栋建筑5层上以钢结构加盖了两层半，呈螺旋式上升结构。沙东公司、创富公司及第三人确认涉案房屋共六层半，涉案争议物业位于该批发城的第五层，自编为5A区，第六层为自编5B区，第七层仅有半层，自编为5C区，5A区的面积为6211平方米（详见见案卷中图纸），5C区东面的办公区域未开电灯。经一审法院询问，沙东公司确认该批发城的5A区、5B区、5C区未经规划报建及验收，且改变了5层的用途，至今涉案整栋建筑均没有办理产权登记。经一审法院询问，沙东公司主张涉案房屋地上5层，第5层是露天停车场，在规划验收合格之后在第5层上加建了第6、7层；创富公司辩称改建、加建是沙东公司的行为，其后来只是修缮，无法查询到该栋楼的产权信息，沙东公司一直没有提供规划报建的相关文件资料。沙东公司提交《场地租赁合同》、《租赁合同》以证明其有权出租案涉房屋。《场地租赁合同》显示，广州市沙东有利集团有限公司（甲方）与沙东公司（乙方）2004年4月15日于签订该合同，约定：甲方将其位于广州市沙河濂泉路31号地段的场地租赁给乙方使用，乙方愿意承租，租赁期限为20年，即从2003年7月1日至2023年6月30日止，期满后续租10年。总租赁面积为13683平方米，计租方法以平方米为单位，每平方米每月租金10元，合计每月租金136830元。乙方应于当月十号前一次性交付租金给甲方。乙方自行办理有关报建手续并安全施工，因违章建设而引起的一切经济损失和法律责任由乙方负责。《租赁合同》显示广州市沙东有利集团有限公司（甲方/出租人）与创富公司（乙方/承租人）于2014年6月30日签订该合同约定：甲方同意将坐落在广州市天河区濂泉路21号综合楼物业出租给乙方作服装批发城用途使用，计租面积64305.9平方米。租赁期限为350个月，即从2004年5月1日至2033年6月30日；每月租金519505.92元。一审法院于2018年10月19日在涉案房屋中张贴权利申报公告，提示权利人或者实际使用人向一审法院书面申报权利，但逾期未收到任何书面申报。一审另查明，在一审法院受理的（2018）粤0106民初17279号沙东公司诉创富公司、郭运城，第三人王泽平、王泽鹏、王泽坤租赁合同纠纷一案中，王泽平、王泽鹏、王泽坤提交了《委托招商及经营管理合同书》、《合伙经营协议及合伙人决议书》等证据，拟证明其对涉案房屋有招商、经营管理及代收租金的权利，且依约履行义务。《委托招商及经营管理合同书》显示，创富公司（甲方）与王泽鹏（乙方）于2015年10月8日约定，甲方与乙方就位于广州市天河区沙河沙东有利北城五楼A、B区档口的经营事项签订合同书，合同期限为5年，即从2016年2月1日起至2021年1月31日止。甲方负责提供乙方在沙河北城项目的招商及运营办公场所。租赁场地租金由乙方代为收取。乙方的报酬按以下方式计算：乙方收取本租赁场地租金收入，减去应支付给甲方的租金后，其余作为乙方报酬。乙方承诺本合同约定的招商租赁场地租金为每年1500万元，平均分为12个月支付，每月租金乙方应于当月15号前缴付给甲方等。《合伙经营协议》显示，王泽鹏（甲方）、王泽坤（乙方）、王泽平（丙方）于2016年2月24日约定合伙经营项目为沙河北城五楼A、B区，合伙期限自2016年2月1日至2021年1月31日止等。创富公司对《委托招商及经营管理合同书》真实性无异议，对合伙协议的不予确认，认为与其无关。一审法院认为：本案争议焦点有二，一是合同的效力及相应法律后果，二是诉讼时效问题。关于合同效力及法律后果。首先，合同效力问题。根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，租赁标的物为天河区濂泉路21号7层（自编5C区）东面330平方米房屋，属超出《建设工程规划许可证》（穗规建证[2003]0220号）的部分，即上述规定中的房屋。因此，原告与被告就该房屋于2012年8月15日签订的《场地租赁协议》无效，沙东公司第1项诉讼请求理据充分，一审法院予以准许。其次，关于法律后果。其一，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。如前所述，本案中沙东公司、创富公司之间就涉案房屋所签订的租赁合同无效，故创富公司应当将案涉房屋交还原告。其二，王泽平、王泽鹏、王泽坤以其与创富公司之间的合同关系为据实际占用了部分涉案房屋，但创富公司因本案所涉租赁合同无效已无权继续占用涉案房屋，故王泽平、王泽鹏、王泽坤占用涉案房屋的依据亦已丧失，因此，其应当协助将涉案房屋交还沙东公司。其三，根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，《场地租赁协议》对案涉房屋的租金标准进行了约定，故沙东公司请求创富公司参照双方合同约定的标准支付占用使用费理据充分，一审法院支持。关于占用使用费的诉讼时效问题。涉案租赁合同无效，故沙东公司请求的是涉案场地的占用使用费，应当适用普通诉讼时效（2017年10月1日民法总则实施后为3年，此前为2年）。权利人向义务人提出履行请求可导致诉讼时效的中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算。本案中，沙东公司与创富公司于2012年8月15日签订《场地租赁协议》，沙东公司为证明其自此以后不间断地、多次向创富公司发函催收租金，提交了EMS快递单和详单、在位于涉案商铺现场中的创富公司办公室门口张贴催收函的照片，特别是创富公司也确认2014年5月14日的催收函已经收到，且确认其向沙东公司发出了《关于贵司于2014年5月14日又在我司办公室门张贴的事宜的去函》，该函中提到沙东公司此前多次张贴催收函，加上有两份加盖邮政公司印章的详单以及部分照片上有时间水印，这些证据综合起来形成链条，足以证明沙东公司多次、不间断地向创富公司催收涉案合同中确定的租金。而且，创富公司在涉案房屋中有办公场所，租金数额较大，沙东公司对此进行连续催收亦符合常情常理。鉴上，一审法院认定沙东公司在其主张且提交证据证明的日期向创富公司催收涉案房屋的租金（占用使用费），每次催收间隔不超2年且均引起诉讼时效中断，故沙东公司关于涉案房屋占有使用费的诉请未超诉讼时效。关于占有使用费的具体数额。基于上述诉讼时效及占用费标准的认定，创富公司应当参照《场地租赁协议》约定的租金标准26400元自2012年9月1日起向沙东公司支付占用费至其实际交还涉案房屋之日止。关于郭运城是否应当对创富公司义务承担连带责任的问题。本案为租赁合同纠纷，郭运城作为创富公司的法定代表人，其是否应当对创富公司所负义务承担连带责任，属另一法律关系，沙东公司应另循法律途径解决，一审法院在此不予审处。关于王泽平、王泽鹏、王泽坤是否应当向沙东公司支付逾期腾退交回案涉房屋的占有使用费的问题。因王泽平、王泽鹏、王泽坤并非沙东公司合同相对方，故其请求王泽平、王泽鹏、王泽坤支付占用使用费缺乏理据，一审法院不予支持。至于王泽平、王泽鹏、王泽坤与创富公司之间签订的《委托招商及经营管理合同书》的效力问题。因本案处理的是沙东公司与创富公司之间的租赁合同关系，故《委托招商及经营管理合同书》的效力不应在本案中予以认定，一审法院在此不予审处。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决如下：一、确认广州市沙东有利国际服装批发城有限公司与惠东县创富物流配送服务有限公司于2012年8月15日签订的《场地租赁协议》无效；二、惠东县创富物流配送服务有限公司自本判决发生法律效力之日起十五天内，将位于广州市天河区濂泉路21号7层（自编5C区）东面共330平方米的房屋交还广州市沙东有利国际服装批发城有限公司，第三人王泽平、王泽鹏、王泽坤对此负协助义务；三、惠东县创富物流配送服务有限公司自本判决发生法律效力之日起五天内，按照每月26400元的标准向广州市沙东有利国际服装批发城有限公司支付上述房屋自2012年9月1日至实际交还之日止的占有使用费；四、驳回广州市沙东有利国际服装批发城有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25360元，由广州市沙东有利国际服装批发城有限公司负担200元，惠东县创富物流配送服务有限公司负担25160元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，一审法院至涉案场地勘察时，王泽平、王泽鹏、王泽坤表示涉案房屋分两层，第一层由创富公司提供给其使用，在其与创富公司签订的《委托招商及经营管理合同书》中对此作出约定，其从2015年10月22日开始使用，一直至2018年3月17日都可正常用电，涉案房屋的上层部分由创富公司使用至2018年，具体其何时离开其不清楚。创富公司则表示涉案房屋是由其向沙东公司租来做办公用途，但后来在2012年3月份开始沙东公司在大门张贴封条，不允许创富公司使用，其的小部分物件已搬离，但大物件没有搬离，其曾向沙东公司发函要求其接收场地，其也没有将涉案场地的第一层交给王泽平、王泽鹏、王泽坤使用，沙东公司表示其没有收到创富公司的函件，也只是在设备检修时停过一段时间电，没有贴过封条。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：本案的争议焦点之一为创富公司是否需要返还涉案场地及支付涉案场地占用费的问题。《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，创富公司作为承租人，其主张自2012年9月起无法使用涉案房屋，但沙东公司对此不予确认，鉴于创富公司并无提供证据证明其已将涉案房屋已交回沙东公司，且王泽平、王泽鹏、王泽坤亦表示系创富公司根据双方之间的合同将涉案房屋的部分交付给其使用，故一审法院对创富公司的主张不予采信合法合理，另沙东公司在一审勘察涉案房屋时，创富公司亦自认尚有物品没有搬离，故一审法院根据沙东公司的请求判决创富公司等腾空涉案房屋及判决创富公司参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费并无不当，本院予以维持。至于创富公司的其他上诉请求、事实与理由，一审法院已根据双方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出一审判决，合法合理，且理由阐述充分，本院认可一审法院对事实的分析认定,不再作出赘述，即对沙东公司的其他上诉请求，亦不予支持。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费25160元，由上诉人惠东县创富物流配送服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  姚伟华审判员  韩志军审判员  谭红玉二〇二〇年四月二十七日书记员  郭 俏