泰安市岱岳区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0911民初1095号原告：李某娓，女，汉族，1988年9月1日出生，住泰安市岱岳区道朗镇北白楼村河东六区52号，现住海鲜大市场Ａ区。委托诉讼代理人：张伟华、侯翔天，山东东岳泰山律师事务所律师。被告：王某珂，男，汉族，1991年5月28日出生，住新泰市翟镇平家庄村177号，现住泰安市岱岳区。委托诉讼代理人：赵国祥，山东青来律师事务所律师。原告李某娓与被告王某珂房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年03月24日立案后，依法适用速裁程序，公开开庭进行了审理。原、被告及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李某娓向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间的房屋买卖合同；2、被告支付原告违约金7800元；3、被告承担实现债权的费用46900元；4、被告承担本案的诉讼费用。在案件审理过程中，原告将诉讼请求变更为：1、依法判令被告履行付款义务，支付第二期房屋价款人民币10万整及利息（按照银行同行业拆借利率以10万元为基数自2019年11月1日起到实际付款之日止）；2、按每天100元支付原告违约金，自2019年11月1日起至实际付清之日止；3、被告承担实现债权的费用46000元；4、被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原、被告双方于2019年4月7日签订《盛鑫房地产房屋买卖合同》，约定原告将单独所有的坐落于泰安市开元盛世和园一期A-13号楼2单元102室卖给被告，房屋总价款960000元整，付款方式为按揭付款。合同签订当天，被告向原告支付定金30000元，并支付首付款320000元整，原告依约于合同签订当天向被告交付房屋。但被告未在2019年10月31日前支付第二期房屋价款100000元整，被告违约至今，为维护自身合法权益，原告特向贵院起诉，请求判如所请。王某珂辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应依法予以驳回。根据相关法律规定，原告应当根据双方签订的房屋买卖合同及补充协议的约定，解除涉案房屋的抵押，并办理不动产权证到被告名下，被告才履行支付余款义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告李某娓以银行按揭贷款方式从房地产开发企业购买坐落于泰安市天平湖路以北、学院路以东开元盛世和园一期A-13号楼2单元102室房产一套。在该房产办理产权登记之前，2019年4月7日，原告李某娓作为甲方、被告王某珂作为乙方，张雪作为丙方经纪人，签订房屋买卖合同一份，主要约定：甲乙双方通过丙方居间介绍，由乙方购买甲方自有的上述房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，建筑面积114.03平方米、合同备案号TYS00013621号，乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解，自愿购买；上述房地产成交价款96万元，乙方于合同签订后向甲方支付购房定金3万元，双方于本合同生效之日起直到开元盛世和园下不动产证到甲方名下二十个工作日内到泰安市不动产办理相关过户手续，付款方式为按揭付款：2019年4月7日支付3万元作为定金；双方签订此合同后，买方应于五日内付清首期房屋价款（已包含定金）共计35万元，于2019年10月31日前付第二期房款10万元，截止该日乙方共支付房款45万元；51万元于买卖完成并办妥它项权利登记后，由贷款银行直接拨入卖方银行账户作为楼价余款，银行实际贷款额与原贷款额之间差额由买方以现金支付，交易手续需在不动产证到甲方名下二十个工作日前完成，如因房地产交易中心等导致延迟，则时间相应顺延；乙方如未按上述约定时间付款，甲方对乙方的逾期应付款有权追究违约金，自本合同规定应付款期次日起至实际付款之日止，按照100元/天赔偿给甲方；开元盛世和园开发商给甲方通知可以办理不动产证后，甲方需在二十个工作日内无条件的积极配合办理不动产证，超过二十日甲方仍未办理不动产证，视同违约；甲方必须无条件协助乙方办理产权并过户给乙方，否则视同违约。次日，双方签订补充协议一份，主要约定：甲方保证房屋系其个人所有，不存在任何其他纠纷，未设任何抵押等；甲方违反房屋买卖合同及本补充协议的任何条款即为违约，甲方将房屋过户给乙方之前，不再办理过户手续或因其他债权债务、继承及其他法律纠纷导致房屋无法办理过户手续的，甲方都应向乙方支付全部房款的三倍作为违约金。上述协议签订后被告支付原告购房款35万元，原告在补充协议签订当日将涉案房屋交付给了被告。2019年8月，开元盛世和园物业公司发布办证通知，涉案房产集中办证提交材料的时间为2019年8月24日至8月31日，2019年9月20日涉案房产登记到原告名下，产权证书号为鲁（2019）泰安市不动产权第0038715号。在该房屋办毕产权证书之后，双方就付款期限、方式、金额等重新进行过协商，但均未达成一致，被告在2019年10月31日未按约定支付第二期房款。此后双方多次电话、微信或通过中介人员联系，仍未达成一致。因涉案房产系原告按揭贷款购买，该房产办理不动产权证后，于2019年10月17日办理了抵押登记，抵押权人为中国建设银行股份有限公司泰安分行。本院认为，原、被告房屋买卖合同及补充协议，主体适格，意思表示真实，内容不违反法律规定，属有效协议，双方应全面履行。上述协议签订后，被告支付原告购房款35万元，原告将涉案房屋交付给被告，事实清楚，证据确实充分，本院予以确认。本案争议的第一个焦点问题为在涉案房屋于2019年9月20日办毕产权证书后，原告将涉案房屋过户到被告名下之前，对被告应支付的10万元第二期房款是否享有优先抗辩权。从房屋买卖合同的条款及双方当庭关于在签订房屋买卖合同时双方并未想到开元盛世和园会短时间内办理产权登记的陈述以及房产交易的常理，被告应首先付清第二期10万元房款之后，原告才有义务将涉案房产过户到被告名下，在被告未付清第二期10万元房款之前，原告未协助被告将涉案房产过户到被告名下，并不构成违约。涉案房产产权证书先于第二期房款付款期限届满前办毕，在出现这一双方在签订房屋买卖合同时未预料到的情况后，双方虽对付款方式、期限等多次进行过沟通，因最终未能达成一致，故被告应按房屋买卖合同约定的期限支付第二期10万元房款。被告称原告拒绝接收该10万元，原告否认，被告的证据不足以充分证实其主张，退一步即便被告的陈述属实，其仍可采取法律规定的提存、要求中介机构协助、向原告银行账户汇款等形式向原告支付该房款，在双方对付款期限和金额等未能达成一致的情况下，被告未按约定期限付款的行为，已构成违约，原告要求被告按照房屋买卖合同的约定支付逾期付款违约金，符合法律规定，本院予以支持。房屋买卖合同已经对被告逾期付款的违约责任作出了明确约定，原告已经要求被告按照合同约定承担违约责任，其再主张10万元欠款的利息，不符合法律规定，依法应予驳回。本案争议的第二个焦点问题为涉案房产在2019年10月17日办理了抵押登记是否构成被告拒付10万元房款的理由。首先，在双方签订房屋买卖合同时，涉案房产没有设定任何抵押，原告并没有违反房屋买卖合同补充协议第一条的约定。其次，从双方签订的房屋买卖合同看，原告已经将其与开发商签订的商品房买卖合同的备案号写入了双方签订的房屋买卖合同，并且载明被告对原告所要出售的房地产做了充分了解，故应认定为被告对原告所要出售的涉案房产系按揭贷款购买是明知的。在该房产系按揭贷款购买的情况下，涉案房产办毕产权证书之后，因该房产自身的债务对房产进行抵押，并不违背补充协议第三条的约定，故被告以此拒付10万元房款的理由不能成立。综上所述，原告要求被告支付第二期房款10万元并按照合同约定承担违约责任，符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告承担实现债权的费用、支付欠款利息，没有事实依据，本院不予支持。依照《中国人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告王某珂支付原告李某娓购房款10万元，限自本判决生效之日起十日内付清；二、被告王某珂自2019年11月1日起按每天100元支付原告逾期付款违约金，至实际付清上述第一项房款之日止；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费584元，原告负担194元，被告负担390元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  李广军二〇二〇年四月十六日法官助理刘春晓书记员姜丽