新疆维吾尔自治区高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新民终47号 上诉人（原审被告）：安忠全，男，1976年4月30日出生，汉族，个体工商户，现住新疆乌鲁木齐市新市区。 委托诉讼代理人：王冠华，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱小帆，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘海，男，1965年10月20日出生，汉族，新疆喀什地区交通局路桥公司高级工程师，住新疆喀什市。 委托诉讼代理人：朱玉杰，新疆朱玉杰律师事务所律师。 原审被告:顾海华，男，1964年5月26日出生，汉族，无固定职业，原住新疆喀什市,现被羁押于喀什市看守所。 上诉人安忠全因与被上诉人刘海、原审被告顾海华申请执行人执行异议之诉一案，不服新疆维吾尔自治区喀什地区中级人民法院（2019）新31民初30号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭，以调查方式进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人安忠全上诉请求：1.撤销一审判决；2.一、二审案件诉讼费用由刘海承担。事实和理由：1.一审判决将登记在喀什凯日旺房地产开发有限公司（以下简称凯日旺公司）名下的涉案房屋在执行程序中直接认定为顾海华所有，严重违反法定程序，也没有任何事实根据和法律依据。2.一审判决遗漏案件当事人，严重违反法定程序。涉案房屋仍登记在凯日旺公司名下，为查明案情应当追加其作为案件当事人。3.一审判决认定安忠全与凯日旺公司之间的合同不具有真实性，事实认定错误。安忠全向一审法院提交了商品房合同、付款凭证及实际占有证明，享有足以排除人民法院对涉案房屋的强制执行的民事权益。 被上诉人刘海辩称，1.一审法院将登记在凯日旺公司名下的涉案房屋认定为顾海华所有，事实认定正确。2.本案不应追加凯日旺公司为第三人。一审法院在执行过程中以及审判过程中均查明凯日旺公司为涉案的房屋的名义所有人，顾海华才是涉案房屋的实际所有权人。3.一审法院认定安忠全与凯日旺公司之间签订的涉案房屋买卖合同不具有真实性，定性准确。4.安忠全的权利不足以阻却生效判决的执行。安忠全对涉案房屋进行备案登记本身没有法律上的障碍，其未进行备案登记，显然存在自身过错。安忠全与凯日旺公司签订买卖合同约定性质为商业，且安忠全名下亦非没有别的房产，因此一审法院在认定安忠全签署的买卖合同不真实的情况下，安忠全不具备法律规定的阻却生效判决执行的事由。 刘海向一审法院起诉请求：请求依法对本案执行标的物即海景华庭商住楼二单元五层1000平方米许可强制执行。 一审法院认定事实：2016年6月20日，一审法院就刘海诉顾海华民间借贷纠纷一案，作出（2015）喀民二初字第60号民事判决书，判令顾海华向刘海偿还借款10,509,900元，支付违约金1,480,630.2元。后顾海华不服该判决，向本院提出上诉。本院于2016年8月5日作出（2016）新民终595号民事裁定书，以顾海华未按规定缴纳上诉案件受理费为由，裁定按撤诉处理。上述裁判文书发生法律效力后，顾海华未能按生效裁判文书履行义务，刘海向一审法院申请强制执行。一审法院以（2016）新31执134号为执行案号，在执行过程中审查顾海华与凯日旺公司的挂靠协议书，认定喀什市××路海景华庭商住楼5层商住楼为顾海华个人财产，并于2018年10月8日作出查封公告，对喀什市××路海景华庭商住楼5层2470.02平方米的不动产权及相应土地使用权进行查封。后安忠全向一审法院提出执行异议，以其是喀什市××路海景华庭商住楼二单元5层商住楼八套房屋的实际所有权人并已经实际占有使用房屋、且其与凯日旺公司签订有合法有效的房屋买卖合同为由，要求停止对上述房屋的查封。一审法院于2019年2月13日作出（2019）新31执异1号执行裁定书，以安忠全对涉案标的物的权利能够排除强制执行为由，中止对喀什市××路海景华庭商住楼二单元5层1000平方米房屋的执行。刘海不服该执行裁定书，向一审法院提出执行异议之诉。另查明，安忠全主张其与凯日旺公司签订的房屋买卖合同约定的单价为6600元每平方米，而在另一起涉及喀什市××路海景华庭商住楼三单元5层1000平方米房屋的案件中，房屋买卖合同约定的单价为3800元每平方米。再查明，喀什市××路海景华庭商住楼登记在凯日旺公司名下，但在执行过程中，凯日旺公司未对房屋属于顾海华所有的意见提出异议。 一审法院认为，依据双方当事人的陈述，本案的争议焦点为：刘海要求继续执行海景华庭二单元5层1000平方米的房屋，有何事实及法律依据。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或申请执行人提出执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”现安忠全向一审法院提交了商品房预售合同，银行打款凭证及收据以及缴纳物业费和租赁合同等证据，用以证实其与凯日旺公司已经达成真实合法有效的房屋买卖合同，并已经支付了房款，实际占有使用房屋。而刘海则认为，安忠全与凯日旺公司之间的合同系双方后补而签订的，并不是真实合法有效的合同。因此本案审查的重点在于，安忠全与凯日旺公司之间的房屋买卖合同是否是双方真实意思表示。经一审法院审查安忠全提交的证据，认为安忠全与凯日旺公司之间的合同不具有真实性。具体理由如下：首先，从商品房预售合同来看，存在一些疑点：1、合同签订日期为2015年5月5日，在合同尾部盖有凯日旺公司第一分公司公章并加盖法定代表人私章；在合同第11页写明“本合同连同附件共20页，一式4份，具有同等法律效力，出卖人1份，买受人1份，房产局1份，公积金办或银行-份，税务局1份”，在数字1和-的下方均有下划线进行重点标注，同时约定合同生效之日起30日内向喀什市房地产管理局申请备案登记，但是至今该合同没有经过政府部门的备案登记；2、在合同第3页商品房基本情况部分，仅注明2单元5层，用途商业，面积1000平方米，没有相应的房屋代码或房号，同时需要考虑到签订合同时间为2015年5月5日，交房时间为2012年12月31日，上述时间均为手写时间，该房屋总层数为23层，合同约定的房屋位于5楼，按正常交易习惯，此时房屋大体应当已经成型，对应的房号或代码应当可以进行确认，在交易过程中不写约定标的物的任何房号，不符合日常交易习惯；3、一审庭审时双方均认可该1000平米房屋系由8套房屋构成，但仅签订了这一份合同，亦不符合正常的房屋买卖交易行为，同时就该8套房屋仅凭一份合同，如何办理相应的产权证，亦存在疑问；4、合同首页写明出卖人为凯日旺公司，法定代表人为沙吾提肉孜，买受人为安忠全；在尾页签字部分凯日旺公司加盖的公章是凯日旺分公司的公章，私章亦为顾景新而非沙吾提肉孜；5、在涉及同一地点同一楼层同一面积的另一单元房屋中，凯日旺公司签订的房屋买卖合同约定的单价为6600元，而在本案中房屋买卖合同的单价为3800元，即使考虑到合同签订时间不一致、房屋价格可能上涨等因素，但价格差距相差较大，亦不符合正常价格波动范围。其次，就支付房款的履行过程，安忠全陈述银行转账5,050,000元，现金支付1,550,000元，2012年5月向刘青兰账户转账1,500,000元，2013年1月向顾景新转账2,000,000元，2013年向刘青兰转账1,550,000元。2013年8月及2014年分四次以现金支付合计1,550,000元，而顾海华的意见是对其本人和刘青兰收取并签收的认可，对其他无关人员收取或签字的不认可，据此一审法院依据上述陈述内容，无法证实安忠全签订合同的真实性。另上述给付款项的行为均在签订商品房预售合同之前，也不符合正常人购买房屋的交易过程。综合上述意见，安忠全与凯日旺分公司之间的合同，不具有真实性。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”结合本案中房屋登记在凯日旺公司名下而未登记在顾海华名下的事实，一审法院认定本案应当参照上述规定认定安忠全是否具有足以享有排除强制执行的民事权益。如前所述，因安忠全提交的房屋买卖合同不具有真实性，且支付价款的行为及方式不符合法律规定，因此安忠全提交的证据，不足以证实其享有排除强制执行的民事权益。刘海提出应当依据上述规定的第二十九条进行认定，没有法律依据，凯日旺公司不是被执行人，因此对于刘海的该项意见，一审法院不予采纳。综上所述，刘海的诉讼请求成立，一审法院予以支持。安忠全的答辩意见，无事实及法律依据，一审法院不予支持。判决：准许执行喀什市××路海景华庭商住楼二单元5层约1000平方米房屋。 本院二审期间，安忠全为补充证明在人民法院查封案涉房屋之前，其一直合法占有且使用该不动产，提交一组证据。1.2017年4月6日，安忠全与喀什市华维装饰设计有限公司签订的《装修合同》。2.安忠全及其承租人缴纳的2017年至2019年物业费、生活垃圾处理费的收款收据。3.安忠全承租人购水、门禁卡的收款收据。 经质证，刘海对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。涉案房屋是否由安忠全占有应当提交其与开发商签订的凭证，若该证据真实，刘海在2017年实际占有该房屋时应及时办理登记，且安忠全提交其实际占有的证据可以证实涉案房屋是用于商业并非居住。 本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，本案争议焦点为：1.安忠全是否就案涉房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益；2.是否应当追加凯日旺公司和凯日旺第一分公司为本案第三人，一审没有追加是否程序违法。 关于争议焦点一，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。”本案中，安忠全主张权益的房产登记在凯日旺公司名下，而该公司不是被执行人，故不应适用第二十八条的规定。一审法院适用法律不当，本院予以纠正。一审法院（2016）新31执字第134号执行裁定认定涉案房产虽登记在凯日旺公司名下，但属顾海华所有，故而对涉案房产予以查封。该执行裁定作出认定的依据为凯日旺公司与顾海华签订的挂靠协议和一审法院对凯日旺公司法定代表人买买提艾力·沙吾提的谈话笔录中认可涉案房产为顾海华所有的表示。对此本院认为，挂靠协议和买买提艾力·沙吾提的意思表示，是发生在顾海华和凯日旺公司之间，并不能因此否定凯日旺公司同他人订立的房屋买卖合同关系，故对安忠全并无约束力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，被执行的房产登记在凯日旺公司名下，故应以该条司法解释规定的三项应当同时具备的条件进行审查。安忠全虽然提供了其与凯日旺公司签订的房屋预售合同和房款的收据，但按其陈述和举证证明的事实，涉案房产已被作为商业出租，并未用于居住，其也未主张房屋租金是其家庭唯一生活经济来源，故安忠全不符合所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的情形，安忠全主张享有排除执行的民事权益的上诉请求，不能成立，本院不予支持。一审法院虽然适用法律存在不当，但案件处理结果正确，本院予以维持。 关于争议焦点二，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款规定，对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。据此规定是否通知第三人参加诉讼由人民法院决定，而本案的处理结果同第三人凯日旺公司并无直接法律上的利害关系，故一审法院未通知凯日旺公司为案件第三人，程序并不违法。 综上所述，安忠全的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费100元，由上诉人安忠全负担；二审案件受理费58,000元（安忠全已预交），由上诉人安忠全负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 赵亚丽 审 判 员 陆建蔚 审 判 员 田忠顺 二〇二〇年四月二十八日 法官助理 王继芬 书 记 员 张雅静