广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终22902号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州南润物业租赁有限公司，住所地：广东省广州市海珠区昌岗中路74号首层101房自编A16铺。法定代表人：张昌益，该公司总经理。上诉人（原审被告）：王彩虹，女，1975年5月27日出生，汉族，身份证住址江西省九江市湖口县。上诉人（原审被告）：王翼翔，男，1973年1月8日出生，汉族，身份证住址江西省九江市湖口县。上诉人（原审被告）：张昌益，男，1979年9月20日出生，汉族，身份证住址广西壮族自治区灵山县。上述四上诉人共同委托诉讼代理人：刘浩扬，广东诺臣律师事务所律师。上述四上诉人共同委托诉讼代理人：刘晓东，广东诺臣律师事务所实习律师。上诉人（原审原告、反诉被告）：广州万力集团有限公司，住所地：广东省广州市海珠区工业大道金沙路9号。法定代表人：付守杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈滨宏，广东圣和胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁剑标，广东圣和胜律师事务所律师。原审被告：王君，男，1975年9月18日出生，汉族，户籍住址黑龙江省牡丹江市爱民区，现住址广东省广州市番禺区。原审被告：刘海辉，男，1971年7月6日出生，汉，住广东省兴宁市。上诉人广州南润物业租赁有限公司（以下简称南润公司）、王彩虹、王翼翔、张昌益因与被上诉人广州万力集团有限公司（以下简称万力集团公司）、原审被告王君、刘海辉房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初1143号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。南润公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回万力集团公司的全部诉讼请求、支持南润公司的全部反诉请求；3.本案一二审诉讼费及反诉费由万力集团公司承担。事实和理由：（一）一审法院关于南润公司与万力集团公司的合同纠纷及责任划分错误。双方于2015年2月1日签订的《广州市房屋租赁合同》约定，南润公司作为承租人承租案涉物业，租赁期限由2015年2月1日起至2020年12月31日止，南润公司与广州万力集团物业管理有限公司（以下简称万力物业公司）还签订了《综合服务协议书》，服务期限与上述期限相同。同日，南润公司与案外人刘海辉签订了《广州市房屋租赁合同》，将案涉物业转租给刘海辉，租赁期限自2015年2月1日至2018年1月31日止。因万力集团公司未能对租赁物业的房屋质量隐患进行及时修复，南润公司多次致函，万力集团公司均未予以处理，由此导致南润公司与分租户无法正常经营，合同目的无法实现。2017年7月，万力集团公司在未征得南润公司同意的前提下，擅自强行收回了商铺，并要求分租户直接向万力集团公司缴纳租金，且其于同年9月向分租户发函称其已经与南润公司于2017年8月31日解除了租赁合同关系，但万力集团公司实际于2017年11月29日才寄发《关于解除租赁合同及物业服务合同的函》。据此，万力集团公司在合同尚未解除前单方强行收回案涉商铺并要求分租户向其交纳租金，已经构成违约，由此给南润公司造成巨大的租金损失，万力集团公司应当承担相应的赔偿责任并同时双倍退回已收的保证金。（二）关于股东的责任问题。王彩虹、王翼翔向张昌益、王君转让股权的行为合法有效，并未违反法律法规的强制性规定，各方也完成工商变更手续，上述行为均应受法律保护。根据公司法相关司法解释，股东承担责任的前提是公司债务不能清偿，现本案并无证据证明公司不能清偿债务，故一审法院直接判决股东承担责任，缺乏事实依据。万力集团公司二审辩称，不同意南润公司、王彩虹、王翼翔、张昌益的上诉请求，恳请驳回其全部上诉请求。一、万力集团公司在双方签订租赁合同后已依约将案涉房屋移交南润公司持续占有使用及收益，南润公司依约应向万力集团公司支付租金直至其向万力集团公司交回物业之日，南润公司提起反诉严重缺乏事实依据，一审判决驳回南润公司反诉请求并无不当。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，万力集团公司交付租赁物于南润公司使用及收益的主要义务已经履行完毕，承租人南润公司应向出租人交付租金，逾期支付租金构成违约。南润公司也已对外经营收益，即向在案涉物业经营的次承租人收取租金获取收益，但南润公司于租赁期间长期拖欠万力集团公司房屋租金及管理费用，已经构成严重违约。南润公司上诉主张的理由如小区停车场建设、共同通道、楼上租户装修等问题均与出租人万力集团公司无关，其主张万力集团公司承担责任并无法律依据。南润公司主张3、6号铺存在分割通道导致租赁面积减少的问题，案涉物业租赁履行招投标程序，南润公司清楚知悉案涉物业的现状及使用面积，并不存在所谓租赁面积减少的问题。即使存在，也并非万力集团公司的原因，南润公司应向围墙设置的侵权方提起主张。二、南润公司在合同履行期间长期欠付房屋租金构成严重违约，万力集团公司据此为防止损失继续扩大及防止国有资产流失解除租赁合同具备充分事实依据。租赁合同第三条约定，南润公司应在每月10日前支付当月租金，但其每月均发生拖延、欠付的行为，后续甚至因其经营不善一直拖欠不再缴纳，构成多次逾期支付的违约事实。至于其经营问题及其不能收取租金差额导致合同目不能实现的问题，其并未任何事实依据。南润公司逾期支付租金超过60日，因此，万力集团公司基于此解除与南润公司之间的租赁合同并无不当。次承租人一次性向南润公司支付租金，但南润公司长期拖欠万力集团公司租金，次承租人为防止南润公司卷款逃跑导致其不能合法使用案涉房屋，故而代南润公司向万力集团公司支付房屋租金，即使南润公司因此与次承租人之间存在纠纷未能收取租金，属于其自身原因导致。三、双方的租赁合同关系因南润公司长期拖欠租金而解除，万力集团公司对此并无过错。案涉房屋租金按照租赁合同的约定支付，南润公司主张退回其多支付的租金并无任何事实依据。双方按照租赁合同第三条确定，万力集团公司从未向其多收房屋租金，南润公司也并无提供证据证明。至于其一审提交的两个自然人之间的微信聊天记录，该记录并非正式的合同文件，且仅是部分截图，不能排除存在篡改或删除的可能。四、南润公司股东未依法缴足注册资本、违法减少注册资本，依法应共同向债权人万力集团公司承担债务清偿责任，南润公司、王彩虹、王翼翔、张昌益上诉理由依法不成立。依据最高人民法院《关于适用若干问题的规定（二）》第二十二条第二款，最高人民法院《关于适用若干问题的规定（三）》第十三条第二款规定，南润公司股东依法应共同向万力集团公司承担责任。五、案涉房屋次承租人、实际使用人依法应对本案租金/占有使用费承担连带责任。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，次承租人依法应向万力集团公司支付本案房屋占有使用费。综上，恳请二审法院查明事实后驳回南润公司、王彩虹、王翼翔、张昌益全部上诉请求。王君、汪莉群经本院传票传唤及公告送达，仍未到庭应诉。万力集团公司向一审法院起诉请求：1.南润公司立即向万力集团公司返还位于广州市番禺区大石镇礼村路口怡景花园A幢首层自编4号的房屋；2.南润公司向万力集团公司支付拖欠的上述房屋2017年5月1日至2017年11月30日期间的租金共计229495元及逾期付款违约金暂计22949.5元（租金计算标准：2017年5月1日至2017年11月30日期间的月租金32785元，违约金计算标准：上述违约金均自当月11日起计，每逾期一日均按当月应付租金额1%的标准计算至付清之日止）；3.南润公司向万力集团公司支付自2017年12月1日起至实际腾退上述房屋期间的占有使用费暂计人民币32785元（占有使用费每天按月租金32785元×10%的标准，自2017年12月1日起计至南润公司向万力集团公司交回房屋之日止，暂计至2017年12月10日止）；4.万力集团公司没收南润公司支付的房屋租赁保证金人民币99408元；5.王彩虹、王翼翔、张昌益、王君在其未出资本息范围内对上述第2、第3项诉请债务承担连带清偿责任；6.判令刘海辉对上述第1项、第2项、第3项的诉讼请求承担连带责任；7.本案所有诉讼费用由南润公司、王彩虹、王翼翔、张昌益、王君、汪莉群共同承担。南润公司向一审法院反诉请求：1.万力集团公司双倍退回租赁保证金人民币198816元；2.万力集团公司赔偿万力集团公司租金（含综合服务费）损失人民币1287000元（差额利润损失）；3.反诉费由万力集团公司承担。一审法院认定事实：位于广州市番禺区大石镇礼村路口怡景花园A幢首层的房地产权属人为万力集团公司，建筑面积为3092.80平方米，套内面积为3062.78平方米。王彩虹、王翼翔为南润公司的原股东，其二人对南润公司各自认缴出资250万元，实缴出资额各为5万元。2017年9月27日，南润公司的股东变更登记为张昌益、王君，张昌益、王君亦未对南润公司全面履行出资义务。2015年2月1日，万力集团公司与南润公司签订《广州市房屋租赁合同》一份，约定由南润公司向万力集团公司承租位于广州市番禺区大石镇礼村路口怡景花园A幢首层自编4号的房屋作商业用途，租赁期限自2015年2月1日起至2020年12月31日止，租金按月结算缴纳，由南润公司于每月的第10日前向万力集团公司支付，其中2017年2月1日至2018年1月31日期间每月租金为32785元，南润公司需向万力集团公司交纳99408元租赁保证金。《广州市房屋租赁合同》并约定南润公司逾期缴纳租金超过60天，万力集团公司可解除合同，收回房屋，要求南润公司支付违约金并没收租赁保证金，逾期或不足额支付租金的，每逾期一日须按当月租金额的1%支付违约金。上述《广州市房屋租合同》还对其他相关事项进行了约定。上述《广州市房屋租赁合同》订立后，万力集团公司已依约将案涉房屋交由南润公司使用，南润公司并于2015年2月1日与刘海辉签订《广州市房屋租赁合同》，将案涉房屋转租给刘海辉使用，租赁期限自2015年2月1日至2018年1月31日止，每月租金为31360元。南润公司于2017年5月起欠交租金，因南润公司欠交租金、物业服务费，万力集团公司多次向南润公司催讨，并于2017年11月29日向南润公司寄送《关于解除租赁合同及物业服务合同的函》。万力集团公司述称分租户在2017年9月30日交回案涉商铺。2018年1月28日，万力集团公司将南润公司、王彩虹、王翼翔、张昌益、王君诉至一审法院。在本案审理过程中，万力集团公司申请追加刘海辉作为本案共同被告。南润公司称，因案涉物业年久失修、案涉物业二三楼拟长期进行大面积装修，影响案涉物业的正常经营，南润公司也曾多次发函给万力集团公司要求万力集团公司解决相关问题，但未果。次承租人因案涉物业存在问题与南润公司及万力集团公司产生纠纷。南润公司并向一审法院提交了万力集团公司向次承租人发出的《租金催缴函》，载明截止至2017年9月30日，案涉物业仍拖欠2017年9月份占用费（租金）46837元。南润公司称万力集团公司未经其同意已经于2017年7月实际收回案涉商铺，要求次承租人直接向其缴纳租金。因万力集团公司存在违约行为，无权没收保证金，且损害南润公司赚取租金差额的利益，故南润公司主张万力集团公司双倍退回保证金及赔偿损失。因王君、刘海辉下落不明，一审法院特向王君、刘海辉发出开庭公告，公告期满，王君、刘海辉仍未到庭应诉。以上事实有万力集团公司与南润公司所提供的证据及庭审笔录等予以证实。一审法院认为，当事人对自己提出的主张所依据的事实及反驳对方主张所依据的事实均有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持，但对方当事人认可的除外。万力集团公司与南润公司签订的《广州市房屋租赁合同》不违反法律规定，应为合法有效的合同，依法成立的合同，对合同当事方具有法律效力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据《广州市房屋租赁合同》的约定，南润公司欠缴租金60天以上，万力集团公司作为守约的出租方即有权解除租赁合同，并没收南润公司所交租赁保证金，现南润公司长期欠缴租金已远超60天，属于根本性违约，应当承担相应的违约责任。结合万力集团公司、南润公司双方所提供的证据，万力集团公司要求解除案涉《广州市房屋租赁合同》的通知应当至晚于2017年11月30日送达南润公司，故案涉的《广州市房屋租赁合同》应当于2017年11月30日予以提前解除。万力集团公司在本案中主张的租金标准符合合同约定，一审法院应当予以支持。但万力集团公司、南润公司双方在《广州市房屋租赁合同》约定的逾期付款违约金计算标准均过高，一审法院酌情予以调整为逾期付款违约金以每月应交租金为基数，按照每日万分之五的标准计算至实际付清之日止，累计逾期付款违约金以每月应缴租金为限。虽案涉商铺《广州市房屋租赁合同》于2017年11月30日予以解除，但万力集团公司事实上已于2017年9月30日将案涉商铺提前收回，故南润公司仅需按照每月32785元的标准向万力集团公司支付2017年5月1日至案涉商铺收回之日即2017年9月30日期间的租金合共163925元（32785×5月）及逾期付款违约金，对万力集团公司主张的超出部分，一审法院不予支持。在万力集团公司与南润公司租赁关系存续期间，刘海辉作为案涉商铺的次承租人基于其与南润公司的租赁关系合法占有及使用案涉商铺，其并非本案租赁合同的相对方，万力集团公司向南润公司书面提出解除房屋租赁合同的时间为2017年11月30日，而万力集团公司述称次承租人于2017年9月30日即将案涉商铺交回给万力集团公司，显然万力集团公司主张刘海辉连带支付上述租金及违约金于法无据，也不符合情理，故一审法院对万力集团公司的此项主张不予支持。万力集团公司诉称其于2017年11月30日将解除租赁合同的通知送达给南润公司，但万力集团公司事实上已于2017年9月30日将案涉商铺提前收回，故不存在承租人或次承租人将案涉商铺再返还给万力集团公司管业，也不存在承租人或次承租人向万力集团公司缴纳2017年9月30日之后的租金或占有使用费的基础，万力集团公司的上述诉求显然缺乏事实及法律依据，一审法院依法均不予支持。王彩虹、王翼翔、张昌益、王君分别是南润公司的原股东及现任股东，王彩虹、王翼翔、张昌益、王君对南润公司均存在未全面履行出资义务情形，南润公司从2017年5月起欠租，2017年9月张昌益、王君受让王彩虹、王翼翔未足额出资的股权，在未通知万力集团公司的情况下，又将南润公司注册资本减资。因此，王彩虹、王翼翔、张昌益、王君均应在未出资本息范围内对南润公司上述确定债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任。对万力集团公司要求该王彩虹、王翼翔、张昌益、王君承担连带责任的主张则不予采纳。本案系南润公司违约，其反诉请求均缺乏事实及法律依据，一审法院依法均不予以支持。综上所述，驳回万力集团公司的其他诉讼请求及南润公司的全部反诉请求。王君、刘海辉经一审法院合法传唤，拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权利。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第十三条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，于2019年6月20日判决如下：一、南润公司应当于判决发生法律效力之日起七日内支付拖欠的2017年5月1日至2017年9月30日期间的租金163925元及逾期付款违约金（逾期付款违约金以每月应交租金32785元为本金，按每日万分之五的标准，从每月11日计至实际清还所欠租金之日止，每月租金的逾期付款违约金分期计算，上述各月所计付逾期付款违约金数额不得超过该月应交租金32785元）给万力集团公司；二、万力集团公司没收南润公司缴纳的房屋租金保证金99408元；三、王彩虹、王翼翔、张昌益、王君在未出资本息范围内对南润公司在判决主文第一项确定的债务不能清偿的部分承担补充清偿责任；四、驳回万力集团公司的其他诉讼请求；五、驳回南润公司的全部反诉请求。一审案件本诉受理费8065元，由南润公司、王彩虹、王翼翔、张昌益、王君共同负担；反诉受理费9086元，由南润公司负担。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审庭询中，各方当事人均表示，案涉商铺所在场地由广州市绿城物业管理有限公司提供物业服务。万力物业公司与南润公司确认，南润公司承租包括案涉商铺在内的总共六间商铺，每铺均分别与万力集团公司签订租赁合同，与万力物业公司签订《综合服务协议书》，南润公司2016年8月之前依约向万力集团公司、万力物业公司分别支付费用，此后合并向万力物业公司支付费用，没有区分租金和服务费，万力集团公司、万力物业公司对所收费用按7:3分配就每一商铺各自作为原告提起诉讼，共十二件案。另查明，（2019）粤01民终13905号《民事判决书》载明：根据工商登记资料反映，南润公司成立于2006年5月9日，公司注册资本是10万元，原股东是王翼翔、王彩虹，两人对南润公司各认缴出资5万元；2015年2月5日王翼翔、王彩虹将南润公司增资至500万元，两人各登记增资245万元，但王翼翔、王彩虹均未实际缴付出资；2017年9月22日经股东会决议，王翼翔、王彩虹各人将原出资250万元的50%股权以转让金为0元分别转让给王君、张昌益，并经核准南润公司股东变更为张昌益、王君；2017年12月20日张昌益、王君将南润公司注册资本减资至10万元。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审对相关问题评析如下：一、案涉租赁合同解除的责任认定。案件事实表明，南润公司承租案涉商铺后即将商铺予以转租获取差额利益。但南润公司从2017年5月起即停止向万力集团公司交付租金，一审判决据此认定南润公司构成根本性违约，处理并无不当。南润公司上诉主张万力集团公司未能对租赁物业的房屋质量隐患进行及时修复、将南润公司承租的3、6号商铺进行分割通道导致租赁面积缩水、商铺外设置围墙，影响商户的经营，但南润公司并未提供充分证据证明其就所述问题及时与出租人、次承租人进行协商，达成变更租金数额、或延缓交付租金的新协议，一审判决不认可南润公司依所述情形作为拒绝支付租金的抗辩，处理并无不当。二、南润公司的违约责任。南润公司停止向万力集团公司交付租金后，并未与万力集团公司就租赁合同关系的解除达成一致意见，南润公司并无证据表明其与万力集团公司办理退交商铺的手续，双方的租赁合同关系持续至万力集团公司2017年11月29日向南润公司寄送《关于解除租赁合同及物业服务合同的函》，行使合同解除权之时。一审判决认定万力集团公司与南润公司的租赁合同解除时间为2017年11月30日，并无不妥。在此之前，南润公司当应向万力集团公司依约支付租金，本院予以维持。三、关于王翼翔、王彩虹、张昌益是否应就南润公司在本案中所负债务承担赔偿责任的问题。依据已查明的事实，王翼翔与王彩虹作为南润公司的原股东，在未对南润公司实际出资且明知南润公司负有对外债务未清偿的情况下，向张昌益、王君无偿转让股权，而张昌益、王君在无偿受让南润公司的股权后，未对南润公司实际出资并决议大额减资，王翼翔、王彩虹、张昌益及王君的行为降低了南润公司的对外偿债能力，导致万力集团公司对南润公司的债权面临无法清偿的风险，故万力集团公司诉请王翼翔、王彩虹、张昌益及王君作为南润公司的原股东及现股东承担相应的赔偿责任，合法有据。鉴于南润公司实际偿债能力及偿债情况尚不确定，一审判决王翼翔、王彩虹、张昌益及王君在本案中在未出资范围内对南润公司无法清偿万力集团公司的租金及逾期付款违约金承担补充赔偿责任，未违反相关法律及司法解释的规定，可予维持。综上所述，南润公司及王翼翔、王彩虹、张昌益的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费34302元，由广州南润物业租赁有限公司、王翼翔、王彩虹、张昌益负担。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  余盾审判员  李静二〇二〇年四月二十一日书记员  杨希