北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终63号上诉人（原审被告、反诉原告）：赵伟，男，1970年9月29日出生，汉族，住北京市朝阳区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：衣恋，女，1990年6月8日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：衣林（衣恋之母），住北京市东城区。委托诉讼代理人：林焜，北京英淇律师事务所律师。原审第三人：北京卓一行房地产经纪有限公司，住所地北京市石景山区古城南街9号院6号楼11层1105。法定代表人：杜新鸽，经理。上诉人赵伟因与被上诉人衣恋、原审第三人北京卓一行房地产经纪有限公司（以下简称卓一行公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2018）京0107民初30098号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵伟上诉请求：撤销一审判决，改判驳回衣恋的一审全部诉讼请求，支持赵伟的一审全部反诉请求或将本案发回重审。事实和理由：1.涉案合同应直接约束暖屋未来（北京）科技管理有限公司（以下简称暖屋公司）与衣恋，一审判决判令赵伟承担责任错误。赵伟在与衣恋签订合同时即表明租赁房屋系为公司使用，赵伟的行为为公司行为。暖屋公司在2018年11月5日出具证明认可赵伟租赁北京市石景山区1104房屋(以下简称涉案房屋)的行为系公司行为。2.一审判决对于违约事实认定错误。合同约定房屋用途为居住接待，并非自住，承租人并未擅自转租及改变租赁用途，一审判决认定赵伟违约系错误的。2018年6月27日衣恋一方对于涉案房屋进行实地查看后，并未对于房屋现状提出异议，且要求承租人支付下季度房租，但是在承租人支付房租之后，衣恋擅自对于房屋断电，导致承租人无法使用房屋，衣恋的该行为构成违约，应当承担违约责任。衣恋辩称，同意一审判决，不同意赵伟的上诉请求和理由。1.衣恋系和赵伟签订房屋租赁合同，无论赵伟与暖屋公司之间是否存在代理关系，衣恋在签订合同之时对此并不知晓，且之后对此亦未予以认可，暖屋公司并非承租人。2.合同约定房屋用途为居住接待，该用途不存在营利性质，而赵伟后将房屋用于民宿、日租用途，具有营利性质，系改变房屋用途，构成违约。衣恋在得知赵伟违约后与赵伟进行沟通，看能否通过其他途径予以解决，因赵伟仍占有使用房屋，故衣恋收取租金以避免损失，但收取租金的行为并非表明对于赵伟违约行为的认可，衣恋有权行使合同解除权。卓一行公司述称，同意法院判决。衣恋向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的北京市房屋租赁合同于2018年9月6日解除；2.判令赵伟将房屋恢复原状并返还房屋，同时向衣恋支付自合同解除之日起至2019年6月12日期间房屋占有使用费38700元，按租金4300元每月计算；3.判令赵伟向衣恋支付违约金4300元；4.判令赵伟向衣恋赔偿破坏屋内装修造成的装修损失及空调损失费10869.08元；5.判令赵伟向衣恋支付未结清水费95元、未交还门禁卡费用60元。赵伟向一审法院反诉请求：1.确认双方签订的北京市房屋租赁合同于2018年10月8日解除；2.判决衣恋支付9月的房屋收益4486元；3.判决衣恋支付违约金4300元；4.判决衣恋退还房屋押金4300元；5.判决衣恋支付中介费4300元；6.判决衣恋返还屋内家具家电等物品。一审法院认定事实：2018年1月8日，甲方衣恋与乙方赵伟在丙方卓一行公司居间下签订《北京市房屋租赁合同》。合同约定：赵伟租赁衣恋所有的坐落于北京市石景山区1104房屋。租赁用途为居住接待；如租赁用途为居住的，居住人数为2人，最多不超过3人。租赁期限自2018年1月15日至2020年1月14日。甲方应于2018年1月9日前将房屋按约定条件交付给乙方。经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及交付房租后视为交付完成。租金标准4300元/月，年租金51600元，押一付三，押金4300元。第八条除甲乙双方另有约定外，乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人，并就受转租人的行为向甲方承担责任。第九条合同解除第4款约定乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.不按照约定支付租金达7日的。2.欠缴各项费用达3000的。3.擅自改变房屋用途的。……6.利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。第十条违约责任（一）甲方有第九条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金；乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。……第十二条其他约定事项：第一年租金为4300元/月，第二年租金为4600元/月，乙方未按合同约定支付租金，逾期按日加付其月租金的5%作为滞纳金。逾期十五日未支付房租视为乙方自动退租，甲方有权收回房屋，并追究乙方的违约责任。合同签署后，赵伟支付押金4300元及3个月房租12900元。2018年6月18日，衣恋获知赵伟将上述租赁房屋用于民宿、日租经营。衣恋母亲衣林与赵伟微信聊天记录显示双方就房屋租赁用途改变事宜进行了协商，赵伟就其公司与暖屋公司合并，在不接待会议的情况下由暖屋民宿平台接受短租和日租方面向衣林进行了告知并向衣林推送了暖屋民宿公寓公众号，后衣恋母亲衣林现场查验了房屋。2018年7月7日，衣林催要房租，7月9日，赵伟支付了3个月房租（庭审中双方确认租金支付至2018年10月7日）。2018年8月28日，衣林采取断电行为，后双方于9月5日、6日进行了微信沟通，其中赵伟表示衣林就涉案房屋用于民宿、日租后，了解房屋现状，后衣林催要房租,说明衣林对房屋租赁现状是认可的。赵伟表示其一直表明身份系暖屋公司员工，职责就是帮公司租赁合适的房源，并未转租涉案房屋，系公司行为。同时，赵伟表示签署租赁协议时即表示租房用于公司接待使用，若衣林不认可作民宿，可以通过协商解约或者法律途径解决，而不是一边催要房租，一边让物业停电。衣林表示不认可赵伟擅自将房屋转租将其改做民宿日租的事情，7月初面谈过解约的事情，明确告知行为已经严重违反了合同约定，要求赵伟履行合同义务，否则将解除合同。鉴于赵伟仍将房屋在网站上对外出租，只能再次提出解除合同。赵伟回复面谈时衣林提出每个月涨房租1000元的要求，赵伟拒绝了，衣林查看房屋现状后，7月初联系交纳房租，说明衣林认可了赵伟租房性质和运营模式。赵伟表示签租房协议时明确过房子不是自住是商务接待使用，不是转租。2018年9月6日，衣林向赵伟发送律师函，函件载明收到律师函之日，解除双方签订的两份《租赁合同》并要求赵伟交还房屋，支付违约金12300元，将房屋恢复原状并赔偿损失及支付占用房屋使用费。赵伟同日收到上述律师函。本案诉讼过程中，双方均确认赵伟于2018年11月15日将涉案房屋钥匙交付衣恋，但房屋没有腾退完毕。因存在房屋破损情况，双方未达成一致，未办理交接。后衣恋与赵伟于2019年3月30日办理了房屋交接，但仍就涉案房屋中破损情况存在争议。另交接单载明三套房屋中属于承租方的全部家具和家电，承租方于2019年4月2日腾空。暖屋公司于2018年11月5日出具证明，用以证明赵伟租赁涉案房屋系公司行为，衣恋不予认可。另双方交接过程中赵伟有未结清水费95元、未交还门禁卡折价60元。赵伟主张衣恋违约提前解除合同，造成9月的房屋收益损失4486元，衣恋不予认可，赵伟亦未提交充分证据予以证明。另诉讼中，衣恋就涉案房屋1104及另案1118、1119房屋装修破坏损失及空调设备损失申请评估造价。经法院摇号选择立信中德勤（北京）工程咨询有限公司进行造价鉴定，该鉴定机构于2019年6月12日出具[2019]第80418号造价鉴定意见书。鉴定结论为房间装修破损鉴定金额8200元，6台空调设备鉴定金额21594元。其中分部分项工程中1104室金额3045.85元，1119室551.42元，1118室金额2727.22元，空调17536.44元。措施项目2345.57元。规费635.11元，税金2952.58元。再查，因租赁涉案房屋，赵伟向卓一行公司支付中介费4300元。一审法院认为，衣恋与赵伟于2018年1月8日签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，其内容未违反国家法律、行政法规等强制性规定，应为合法有效。合同双方均应依约全面履行，赵伟负有实际使用承租房屋，不得转租、转让给他人经营使用的义务。依据双方合同约定，未经衣恋同意，赵伟不得转租，不得擅自改变房屋用途。本案中，赵伟擅自改变房屋用途，将涉案房屋转让他人用于民宿经营使用，构成违约。衣恋有权解除合同。衣恋于7月份催收租金的行为，现有证据不能证明衣恋同意赵伟按照其现有的使用方式使用涉案房屋。鉴于解除权是形成权，衣恋于2018年9月6日向赵伟发送律师函，明确解除涉案房屋租赁合同，法院确认涉案《北京市房屋租赁合同》于2018年9月6日解除。衣恋8月28日断电行为，系履行同时履行抗辩权，不构成违约，法院对赵伟要求衣恋承担相应的违约责任的诉请不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，赵伟交付押金4300元，实际交纳租金至2018年10月7日，上述费用应在衣恋主张的房屋占有使用费中予以相应扣减。对于衣恋主张的房屋占有使用费，鉴于涉案房屋租赁合同于2018年9月6日解除，衣恋诉至法院请求损失赔偿，2018年11月15日赵伟已经向衣恋交还涉案房屋钥匙，双方直至2019年3月30日办理了房屋交接，但仍然未就损失达成一致。双方在房屋交接过程中均存在过错，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。故双方均应就房屋被占用期间造成的损失按照过错承担相应责任。对于衣恋主张的房屋占有使用费法院予以酌定计算，扣除押金4300元及赵伟已经交付至10月7日租金，法院对衣恋主张的房屋占有使用费支持17200元。此外，因承租人违约，其还应当按照约定向衣恋支付违约金，现衣恋主张赵伟给付违约金4300元，符合合同依据，于法有据，法院亦予以支持。承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以要求赔偿损失。经法院委托评估机构造价鉴定，对造价鉴定结论损失部分法院综合另诉案件，就本案损失金额法院认定为10243.85元。此外，双方交接涉案房屋未结水费95元及未交还门禁卡费用60元，赵伟依法亦应予以赔偿。对赵伟主张的中介费损失，因衣恋不存在违约行为，依法不承担相应责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十二条及第二百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、确认原告衣恋与被告赵伟于2018年1月8日签订的《北京市房屋租赁合同》于2018年9月6日解除；二、被告赵伟于本判决生效之日起十日内给付原告衣恋违约金4300元、房屋占有使用费17200元并赔偿损失10398.85元；三、驳回原告衣恋的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告赵伟的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，赵伟提交其与衣恋之母衣林于2018年4月12日进行的部分微信聊天记录，用于证明衣恋知晓赵伟租赁房屋并非用于自住，而是用于接待客户。衣恋认可该微信聊天记录的真实性，但不认可赵伟的证明目的，衣恋仅认可房屋用于接待使用，而非用作民宿对外出租，赵伟的该行为构成违约。赵伟提交暖屋公司部分员工的证人证言，用于证明赵伟是替公司寻找房源，由暖屋公司使用房屋、承担费用，不存在转租、转让情形。衣恋不认可前述证人证言的真实性、合法性和证明目的，衣恋在签订合同时并不知晓赵伟所述的代理行为。二审中，衣恋与赵伟均确认租金已支付至2018年10月14日。另查，2018年1月8日，甲方衣恋与乙方赵伟在丙方卓一行公司居间下签订的《北京市房屋租赁合同》第四条租金及押金（二）约定押金人民币4300元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。第九条合同解除（三）约定甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达7日的；2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。经审查，一审法院认定的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，衣恋与赵伟于2018年1月8日签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行己方义务。本案中，赵伟主张其系作为公司的代理人与衣恋签订合同，租赁房屋实为公司行为，但赵伟所提现有证据仅能证明其租赁房屋并非用于自住，不能证明衣恋知晓赵伟与其公司之间存在代理关系。《北京市房屋租赁合同》系赵伟以自己的名义与衣恋所签订，赵伟租赁房屋是否用于其公司接待、其公司与暖屋公司是何关系、房租租金的支付主体等情形均不影响该《北京市房屋租赁合同》的合同相对人的认定，赵伟应当作为合同相对人，享有合同权利并承担合同义务。《北京市房屋租赁合同》中约定的租赁用途为居住接待，并约定擅自改变房屋用途的，甲方有权单方解除合同，收回房屋。合同履行过程中，赵伟在未经衣恋同意的情形下将房屋用途由居住接待改为用于民宿、日租经营。本院认为，民宿、日租经营和居住接待系不同的房屋用途，赵伟在未经衣恋同意的情形下擅自改变房屋用途，违反合同约定，衣恋因此享有合同解除权。合同解除权虽系形成权，但该形成权并非不受任何限制。拥有解除权的人既可以行使该权利，也可以不行使，解除权的行使与否既取决于解除权人的意志，由此会使相对人陷于不安状态，长期放任此种不安状态存在，有失公允。基于诚实信用原则和交易稳定性、安全性的考量，在衣恋已经知晓赵伟将租赁房屋改变用途之后，不仅未及时行使合同解除权，反而催要并接受下一季度的房租，使得赵伟对于衣恋不行使合同解除权发生合理信赖，并按照衣恋的要求支付了下一季度的房租，应当视为衣恋对于赵伟改变租赁用途的行为的容忍和允许，双方在赵伟改变租赁用途用于民宿、日租经营的情形下仍有继续履行房屋租赁合同的意愿，衣恋以其行为表明放弃了出租人所享有的因承租人改变租赁用途而形成的合同解除权。双方的《北京市房屋租赁合同》应当继续履行，而衣恋在此之后于2018年8月28日采取的断电行为，导致赵伟不能正常使用租赁房屋，衣恋的该行为违反了合同约定，构成违约，衣恋应当对其未能提供适租房屋的违约行为承担相应的违约责任。一审法院对于衣恋的断电行为的性质认定错误，本院予以纠正。衣恋通过衣林于2018年9月6日向赵伟发送律师函要求解除房屋租赁合同的行为，不再满足依法行使合同解除权的条件，不发生合同解除的法律效果，一审法院对于合同解除的认定不当，本院予以纠正。对于衣恋所提要求确认双方合同于2018年9月6日解除的诉讼请求，本院不予支持。当事人协商一致，可以解除合同。双方在一审诉讼中均确认赵伟于2018年11月15日将涉案房屋钥匙交付衣恋，该行为应当视为双方对于解除房屋租赁合同达成一致的意思表示，双方的《北京市房屋租赁合同》应于2018年11月15日解除。对于赵伟所提要求确认双方合同于2018年10月8日解除的诉讼请求，不具有事实和法律依据，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方的《北京市房屋租赁合同》于2018年11月15日解除，赵伟应当将房屋恢复原状并向衣恋腾退返还房屋。因交接单中载明三套房屋中属于承租方的全部家具和家电，承租方于2019年4月2日腾空，故对于赵伟主张衣恋应当返还屋内家具家电等物品的诉讼请求，本院不予支持。因赵伟未归还门禁卡且存在未结清水费，故对于衣恋主张赵伟向其支付未结清水费95元、未交还门禁卡费用60元的诉讼请求，具有事实和法律依据，应于支持。合同解除后，衣恋应当向赵伟退还房屋押金，故赵伟请求衣恋退还房屋押金4300元，于法有据，应予支持。因双方对房屋破损赔偿情况并未达成一致，故房屋在合同解除之时未腾退完毕，未办理房屋交接。后双方于2019年3月30日办理了房屋交接，交接清单载明承租方于2019年4月2日将属于承租方的全部家具和家电腾空。对于《北京市房屋租赁合同》解除之前的期间，赵伟仍应当按照合同约定支付租金。但考虑到衣恋于2018年8月28日采取断电行为，该行为构成违约，导致赵伟不能正常使用租赁房屋，故应当对2018年8月28日至2018年11月15日期间的租金予以适当减免，本院对此依法酌定。对于《北京市房屋租赁合同》解除之后至承租人实际腾退租赁房屋之时的期间，赵伟应当支付2018年11月16日至2019年4月2日期间的占有使用费，对于占有使用费的支付标准，本院依法予以酌定，认定赵伟应向衣恋支付占有使用费9000元。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《北京市房屋租赁合同》第十条约定，甲方有第九条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金；乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。衣恋于2018年8月28日采取断电行为，构成违约，应当就其违约行为承担相应的违约责任，故赵伟主张衣恋支付违约金4300元，具有合同依据，应予支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。对于赵伟主张衣恋向其支付9月的房屋收益4486元，因该部分收益并非衣恋在订立《北京市房屋租赁合同》时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，对于该部分收益损失，本院不予支持。因卓一行公司已经完成了居间行为，在本院已经支持赵伟主张的违约金的前提下，赵伟仍主张衣恋支付中介费4300元，于法无据，本院不予支持。赵伟在履行合同过程中亦存在改变租赁用途的违约行为，虽衣恋未及时行使合同解除权，但并不因此免除赵伟应当承担的违约责任，故衣恋主张赵伟支付违约金4300元，亦具有合同依据，应予支持。承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。赵伟在承租房屋的过程中，对于房屋进行装修改造，现房屋租赁合同解除后，赵伟应当承担恢复原状的义务，如赵伟不能恢复原状，应当就此承担相应费用，本院参考鉴定结论，酌定赵伟对此部分应当向衣恋支付装修损失及空调损失费10243.85元，对于衣恋的过高主张，本院不予支持。综上所述，赵伟的上诉请求部分成立，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市石景山区人民法院（2018）京0107民初30098号民事判决；二、确认衣恋与赵伟于2018年1月8日签订的《北京市房屋租赁合同》于2018年11月15日解除；三、赵伟于本判决生效之日起十日内给付衣恋房屋占有使用费9000元、违约金4300元、水费95元、未交还门禁卡费用60元，并赔偿损失10243.85元；四、衣恋于本判决生效之日起十日内退还赵伟押金4300元、给付赵伟违约金4300元；五、驳回衣恋的其他诉讼请求；六、驳回赵伟的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费1151元，由衣恋负担646元（已预交120元，余款于本判决生效后七日内交纳），由赵伟负担505元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费117元，由赵伟负担59元（已交纳），由衣恋负担58元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费1268元，由赵伟负担564元（已交纳），由衣恋负担704元（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 朱文君审 判 员 王爱红审 判 员 刘秋燕二〇二〇年四月十四日法官助理 刘 瑾书 记 员 杜 莹书 记 员 陈 雪