广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终135号上诉人（原审原告）：深圳市盛孚物业管理有限公司广州分公司。住所地：广东省广州市越秀区中山一路金羊园金羊一街15号三楼。负责人：盛齐美，总经理。委托诉讼代理人：涂吉伟，广东锐锋律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广州市中粤鑫灏投资控股有限公司。住所地：广东省广州市天河区珠江新城临江大道39号D座2楼。法定代表人：林锋生，董事长。委托诉讼代理人：郭清华，广东百高律师事务所律师。深圳市盛孚物业管理有限公司广州分公司（简称：盛孚公司）因与广州市中粤鑫灏投资控股有限公司（简称：中粤鑫灏公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初20335号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。盛孚公司上诉请求：1．请求判决撤销广州市天河区人民法院作出的（2019）粤0106民初20335号民事判决，改判盛孚公司的诉讼请求。2．请求判决中粤鑫灏公司承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院忽视了盛孚公司从2013年3月16日起，依法接受碧海湾小区业主委员会委托，对碧海湾小区实施合法物业管理，是该小区唯一合法物业管理企业的事实。二、一审法院忽视了盛孚公司对包括停车场在内的整体物业提供了事实上的物业管理，并依法当庭呈交了与物业管理期间一致的停车场安保巡逻日志原件、停车场卫生清洁垃圾处理合同及付款凭证原件，地下停车场电梯间维修维护管理的证据原件的事实。对案件基本事实认定不清。三、一审法院认为碧海湾小区同时存在两个物业管理企业违反一个物业管理区域只能存在一个物业服务企业的法律规定，且违反了广东省高级人民法院生效判决对事实的认定。四、一审判决将占有物业错误设定为物业服务企业提供物业服务的前提条件，并以此为由，否定盛孚公司提供了事实物业服务，违背了物业服务企业从来无需进入业主物业内部提供物业服务的基本常识，且没有任何法律依据。综上，盛孚公司作为碧海湾小区唯一合法物业管理企业，对小区提供了全方位的有效物业服务，并提供了充分证据予以证明。中粤鑫灏公司作为小区业主之一，其物业处于盛孚公司的物业服务区域之内，事实上从安保，清洁卫生，道路通行，设施维护等方面接受了盛孚公司的物业服务，应当依法履行缴纳物业管理费的义务。不存在中粤鑫灏公司自行提供物业服务的法律根据和事实。中粤鑫灏公司上诉请求：一、撤销广州市天河区人民法院于2019年11月21日作出（2019）粤0106民初20335号民事判决判项一；二、改判驳回盛孚公司的全部诉讼请求；三、本案一审、二审诉讼费用均由盛孚公司承担。事实和理由：一、盛孚公司无权从2018年4月6日起向中粤鑫灏公司收取碧海湾经营物业区的地下负一、负二层停车位的物业管理费。（一）盛孚公司与案外人广州市碧海湾业主委员会签署的《碧海湾物业服务合同》违反法律强制性规定，依法应当认定为无效，盛孚公司无权根据上述合同对碧海湾经营物业区地下负一、负二层停车位进行物业管理。否则，等同于助长小区物管业委挑战和违反《物权法》和《物业管理条例》的强制性规定和纵容对抗中央督导组对该团伙涉黑恶侵犯强占他人财产的重点督办及反馈督导意见和“回头看”。盛孚公司是以暴力、威胁、殴打中粤鑫灏公司从业人员致伤进行清场，未取得《规划许可证》违建增加“改建、重建建筑物及附属设施”实现对中粤鑫灏公司堵门阻工，控制和掠夺涉案物权营商环境及其租金收取权益而实现涉案无效的《碧海湾物业服务合同》所谓“一体化物业管理服务”。根据《物权法》第七十六条规定以及《物业管理条例》第八条、第九条、第十一条、第十二条、第十六条、第二十条的规定，盛孚公司对涉案经营物业区进行违建增加“加建、重建”以及物业管理服务和碧海湾业委会决定选聘盛孚公司作为物业服务企业而签定《物业服务合同》的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上和过半数的业主且占总人数三分之二以上和过半数的业主同意，共同决定。可见法律对“业主共同决定”事项系法律强制性规定，对该权利行使是持非常谨慎态度，未留下其他任何变通余地，其立法本意就是为了保证业主更好的行使权利，防止业委会经授权行使本应由业主共同决定的事项，从而剥夺业主对小区事务的决定权。本案盛孚公司，对其提供物业服务权的合法性和合理性具有举证责任，但至一审庭审结束时，盛孚公司未提交有任何的证据，来证明盛孚公司实现对涉案的物业管理服务权利已经双三分之二以上和双过半业主和专有面积业主通过的证据，不能证明其取得碧海湾物业管理权限的合法性和正当性，更无合法证据和事实其对涉案物业区的收费定价经与物权人协商同意。故盛孚公司对中粤鑫灏公司已十七年来自主经营管理的碧海湾经营物业区涉案的地下停车场的管理是无效的，更无权收取管理费。因此，涉案的各个《物业服务合同》属于《合同法》第五十二条规定，因违反法律强制性规定应当认定为无效的合同。涉案的事实和实践已证明该物管合同是盛孚公司利益集团严重侵犯中粤鑫灏公司等人财产权益和营商环境及其危害他人合法生命财产安全牟利的“法棍”，应当依法判决该合同无效，为碧海湾社区贯彻扫黑除恶“打伞”“破网”“打财断血”排除妨碍。（二）盛孚公司未经中粤鑫灏公司同意和许可的情况下，强行收取碧海湾小区地下负一、负二层停车位的停车费收益，侵犯中粤鑫灏公司作为业主的权益。2018年4月6日（清明假日）盛孚公司纠合把持的“碧海湾业委会”住宅物业区的小业主范桦等为骨干形成的利益集团，以实施其非法的“一体化”物业管理涉案合同为名，组织、领导涉黑恶势力“地下出警队”近百人，以暴力、威胁、哄抢打砸，对中粤鑫灏公司在岗和夜班下班在中粤鑫灏公司合法产权范围的生活宿舍区熟睡中的从业人员突袭殴打，个别穿短裤裸睡的外聘联华公司雇员连衣服都不给穿着，毒打驱赶至大庭广众之下，侮辱殴打致伤，完全超出法治和文明社会底线的情节恶劣的手段实现清场强占，以严重挑战和违反《物权法》第七十六条之（六）和未取得规划许可证等强制性规定，对中粤鑫灏公司住所和涉案经营物业区收费和办公室等财物毁坏、盗窃，以及对银行等租户通行必经的且经规划、环保等行政许可（涉案规划片区数十个楼盘均一样）裙楼商业门前对公众开放的活动场地和通行出入口的红线边，以及车库和消防出入口先后实施暴力封锁和违建增加“改建、重建”数百根混凝土钢筋构筑物围蔽、银行等租户门前加设关卡，实现了对中粤鑫灏公司和租户堵门禁工和毁坏财物的哄抢、侵犯掠夺了中粤鑫灏公司在涉案小区一直控制生产经营的裙楼及车库经营物业区营商环境和收取租金的人身财产安全的全部权益的非法占有的恶劣事件【下称：“4.6”事件（详见一审录影录像、相片等证据）】，盛孚公司及案外第三人碧海湾业主委员会把持人团伙虚假的涉案《物业服务合同》所谓“一体化物业管理”和“维权”为名，蓄谋已久以种种软暴力、缠访寻衅滋事和以物业服务权对抗物权等虚假恶意纠纷及诉讼牟利，以虚构事由（其团伙成员仅能代表的住宅物业区及其住宅小业主房产，早已完成确权办证、明确了与中粤鑫灏公司自持涉案车库裙楼等商业经营物业区自主经营无任何牵连的）和干扰中粤鑫灏公司作为土地权属开发企业“法定产权”的确权办证，炮制产权冤案制造产权纠纷等各种侵害仍未实现的非法目的，通过“4.6”事件得以实现。从现有大量证据、事实可证明盛孚公司迫不及待实施“4.6”事件另一个目的就是企图其敲诈勒索，包括涉案在内“4.6”事件前，虚构中粤鑫灏公司欠其车库物管费1200万元的仲裁等其诉讼败露，自感该“财路”受阻，为重新实施的虚假仲裁、诉讼案，使中粤鑫灏公司无法回公司等收集抗辨证据而被“举证不能而败诉”使其重现不断牟利。中粤鑫灏公司及从业人员在案发时起即多次报案、报警。“4.6”事件案发起盛孚公司利益集团恶人先告状不断，其各路“苍蝇”期待“分唐僧肉”的涉黑恶和腐败线索也开始浮出水面，引起了中央扫黑除恶第8督导组重点督办和反馈督导意见，中央第16督导组“回头看”。即使盛孚公司有物管合同，其明显存在特别重大过错。以不具合法、正当依据进行涉黑恶势力实现“物管”为名并掠抢侵犯强占中粤鑫灏公司财产权益，还强迫交易涉案物管费。根据中央、最高法院，省、市党委、政府关于扫黑除恶专项斗争及其成员单位履行法规和落实中央督导、反馈意见等职责要求，一审法院应当审理查明涉案及据以收费的合同等合法性和依本受害人庭上反复举报深受涉案违法犯罪多起和涉黑恶侵害逾期未查未立其害，更进一步印证明显存在“保护伞”“关系网”及盛孚公司伪造“4.6”事件前物管证据、长期、反复进行虚假诉讼牟利的情况，中粤鑫灏公司再次强烈要求落实党中央及其督导反馈意见（有需要可向省、市扫黑除恶对接中央督导的机关）和最高法院关于“打伞”“破网”“打财断血”相关要求，向省或市监委移交案件线索一并查处，倒逼扫黑除恶对碧海湾案件、线索查处、打击。综上所述，一审法院未履行法定审理职责查清天河区碧海湾业主委员会与盛孚公司签署的《碧海湾物业服务合同》的合法性及条款效力的情况下，以“未有生效法律文书认定合同无效”增加中粤鑫灏公司诉累和不公的理由，强行认定中粤鑫灏公司必然受《碧海湾物业服务合同》约束，必须由盛孚公司进行物业管理以及盛孚公司未经中粤鑫灏公司同意和许可的情况下，强行收取碧海湾小区地下负一、负二层停车位的产权收益租金，且长时间未返还给中粤鑫灏公司，侵犯中粤鑫灏公司作为业主的权益和财产权益的重大过错行为完全没有进行调查、认定，明显属于查明事实不清，一审判欠缺公平、正义，未履行审判机关作为扫黑除恶责任成员单位的责任，由此导致一审法院作出的错误的判决。虽然，盛孚公司及其团伙以（2015）穗天法民四初字第1118号民事判决书及其执行该判决等为由作涉案狡辨，以及对抗拖延基层职能部门对中央督导意见和中粤鑫灏公司报警的查处、实情上报。该涉案审判结果是盛孚公司以失实的涵盖裙楼和车库商业经营区的虚假物业服务合同纠纷诉讼实现的。同时该案根本不存在中粤鑫灏公司妨碍该判决依法执行的内容及中粤鑫灏公司曾因此发生纠纷冲突影响判决执行的事实。特别是该判决进入执行阶段，中粤鑫灏公司已明确指引现场从业人员针对该判决执行所涉的设备及其用房，在不影响中粤鑫灏公司经营物业区维持历史事实固有的安全生产经营和环保必要设施功能，以及土地出让使用条件和规划与环保行政许可明确商业裙楼门前余地是对社会公众开放的活动场地的功能，以及基于均不在盛孚公司团伙称及牵强可代表全体（住宅）业主（已办证明确的）共有范围，均是在开发企业（中粤鑫灏公司）法定产权范围，该判决的执行和该判决明确不支持盛孚公司诉请的规划验收图标中粤鑫灏公司自编为“自行车库”及其相邻的中粤鑫灏公司从业人员生活区和裙楼与车库等中粤鑫灏公司产权物业和收租等财产权益的实际事实。盛孚公司均以堵门禁工违法犯罪行为掠夺、强占，以及执行该1118号判决“排除侵占和物业管理服务妨碍”是风牛不马的两个法律和事实的关系。也不可能凭该判决形成永久的产权冤案，我们应当不宜影响该“既已生效判决”的执行的积极态度防止影响该判决的执行。本案也查明的该1118号判决至“4.6”事件乃至法院确认该案执行结案的过程和期间，均无中粤鑫灏公司与法院执行局等任何执法、公职人员到现场需实施强制执行并发生冲突的事实，也足以证明。盛孚公司领导、组织“地下执法队”以涉黑恶打砸抢的方式，对中粤鑫灏公司具有合法产权的停车场的合法经营管理和财产权益实施强行掠夺和霸占收租，至今都未归还其掠夺收取的租金等财产权益。狡辨和强称是为执行法院该判决为名主张物业管理费，依法也应当不予支持。盛孚公司强行占有停车场，侵犯了中粤鑫灏公司对停车场的所有权，并导致中粤鑫灏公司不能依法行使应有产权权利和收取租金及丧失应有的营商权利，盛孚公司无权向中粤鑫灏公司收取管理费。本案所涉停车场的所有权属于中粤鑫灏公司，即便盛孚公司的管理权是正当，其也只具有管理权，而不具有所有权。物业管理公司向服务对象收取管理服务费的前提是其管理服务到位，保障不得侵犯服务对象正当的、合法的财产权益是最基本的前提条件，如本身的管理不合法，且存在以服务权之便侵犯和对抗服务对象的产权合法权益的行为，理所当然无权收取管理费。盛孚公司在2018年4月6日起，强占中粤鑫灏公司所有的停车场后，未提供有效的物业管理服务保障产权权益，反而强占本应由中粤鑫灏公司收取的租金，严重的侵犯了中粤鑫灏公司作为所有权人的合法收益，其根本无权收取管理费。一个强占物业产权的管理人、一个侵占物业产权人的租金的管理人，不断侵害产权人的合法权益的管理人难道还有权利来收取管理费？显然无权收取。盛孚公司以违法犯罪强迫交易的涉案行为，所产生的所谓“物业管理费”所有费用应由盛孚公司自行承担。因此，根据上述和所在地区市场价和原中粤鑫灏公司收费的情况，应当对盛孚公司承担向中粤鑫灏公司按每个车位支付均价为租金标准1200元/月外，盛孚公司方可收取及主张其物业管理费。中粤鑫灏公司需要向盛孚公司支付碧海湾小区负一、负二层停车库的物业管理费和违约金无事实根据和法律依据。中粤鑫灏公司是可忍孰不可忍，公平、正义的最后一道防线依法应当驳回盛孚公司的全部诉求。二、一审无权对本案进行管辖。如上所述，选聘物业服务企业和有关共有和共同管理权利的其他重大事项均需“双过半”业主同意，即使原来盛孚公司与广州市碧海湾业主委员会签订的物业管理合同有效，其对合同中涉及合同条款的变更，同样需要经业主大会表决通过。但本案中盛孚公司据以向一审法院起诉的《关于明确碧海湾小区物业管理合同纠纷案件由天河区人民法院管辖的补充协议》，并未经业主大会表决通过，且显然是中粤鑫灏公司与业委会恶意串通、违背广大业主意志所签订的补充协议，因此该补充协议不能作为变更《碧海湾物业服务合同》条款的合法有效的协议。根据中粤鑫灏公司提交的证据（2017）粤0106民初24636号民事裁定书以及（2018）穗仲案字第21575号案决定书可见，中粤鑫灏公司与案外人广州市碧海湾业主委员会签订的《碧海湾物业服务合同》约定由中国广州仲裁委员会进行管辖。根据《仲裁法》的规定，一审不应当受理盛孚公司提起的诉讼。在审理期间中粤鑫灏公司也提交了涉案存在涉外当事人的重大权益，符合涉外案件管辖的证据。另，一审法院认定中粤鑫灏公司超期提起管辖权异议超期有误。在一审庭审时，中粤鑫灏公司在2018年4月6日已被广州市碧海湾业主委员会和盛孚公司团伙实施“4.6”事件清场而不通返回位于碧海湾小区裙楼2楼法定的注册住所及其所有办公场地。实际是中粤鑫灏公司在实际收取诉讼材料后的三天即向一审法院提起管辖权异议，并接受一审法院对此的调查笔录，陈述证明中粤鑫灏公司提出管辖权异议并未超过期限。综上，请求结合本案证据，依法查明本案事实，正确适用法律，依法撤销一审法院作出的错误的判决，驳回盛孚公司的全部诉讼请求，维护中粤鑫灏公司的合法权益不受侵犯。盛孚公司、中粤鑫灏公司均不同意对方的上诉请求。盛孚公司于2019年6月6日向一审法院提起本案诉讼，请求：1、中粤鑫灏公司就其使用收益的、位于广州市天河区珠江新城临江大道31-39号碧海湾小区负一（203个）、负二层（215个）地下共计418个车位向盛孚公司支付物业管理费共计6044400元（从2013年3月16日至2019年4月15日止）及其迟延支付物业管理费的违约金（均以418个车位×200元/月/个为本金，按照每天千分之一的标准计算，均从次月的15日起计至2019年4月15日止，违约金以本金为限）；2、中粤鑫灏公司就其使用的位于广州市天河区珠江新城临江大道31-39号碧海湾小区首层地面44个车位，向盛孚公司支付物业管理费528000元（从2013年3月16日至2018年4月6日止）及其迟延支付物业管理费的违约金（均以44个车位×200元/月/个为本金，按照每天千分之一的标准计算，均从次月的15日起计至2018年4月6日止，违约金以本金为限）；3、本案的全部诉讼费用由中粤鑫灏公司承担。一审法院经审理查明：中粤鑫灏公司（原名广州中粤企业工贸总公司；2001年4月15日改制为“广州中粤企业工贸有限公司”；2001年12月31日变更名称为“广州中粤鑫灏房地产开发有限公司”；2005年6月2日变更为现名“广州市中粤鑫灏投资控股有限公司”）是位于广州市天河区珠江新城寺右村I区编号为I7-5、I7-6地块上碧海湾商品房小区的开发商，其已取得相应的《商品房预售许可证》，获准对外销售；并于2006年6月2日办理了碧海湾（自编A、B、C、D幢）商品房的初始登记（又称“大确权”），相应的《广州市房地产权属证明书》记载：位于天河区××大道××号（单号）（除39号1-3层外）的房地产所有权人为广州中粤企业工贸总公司；附记中城市规划房屋用途为地下室二层为汽车库及设备用房，地下一层为汽车库、自行车库及设备用房，第四至二十八层为住宅（其中01、02单元第27、28层为复式单元）。2013年3月16日，深圳市盛孚物业管理有限公司（乙方）与案外人广州市天河区碧海湾业主委员会（甲方，以下简称碧海湾业委会）签订了《临时物业服务合同》，约定：甲方委托乙方对碧海湾花园实行物业一体化管理；（第一条）物业坐落于广州市天河区珠江新城碧海湾，占地面积13387.41平方米，建筑面积120165.38平方米（其中住宅约88954.8967平方米，商业平方米）；（第二条）物业管理事项包括：1、房屋建筑本体公用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房）的日常维修、养护和管理；2、房屋建筑本体公用设施设备（公用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、公用照明、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、排水系统）的日常维修、养护、管理和运行服务；3、本物业规划红线内附属物业管理范围的市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车棚、停车场）的日常维修、养护、管理；4、本物业规划红线内配套服务设施的日常维修、养护和管理；5、本物业规划红线内附属物业管理范围内的公共环境（包括公共场地、房屋建筑公用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运；6、小区内交通、车辆行驶及停泊秩序的管理；7、配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等安保工作（但不含人身、财产保险保管责任）；8、组织开展社区文化娱乐、体育活动；9、物业及物业管理档案、资料的保管和收集工作；10、法律、法规等规定由乙方负责服务的其他事项；（第九条）本代管合同期限为六个月，自2013年3月16日至2013年9月15日止；本合同期满，新的物业服务合同未产生之前，继续履行本合同；（第十三条）停车场管理费收入，待甲方收回后另行商议并签订补充协议；等内容。2014年4月1日，盛孚公司（乙方）与碧海湾业委会（甲方）签订了《碧海湾物业服务合同》，约定：甲方委托乙方对碧海湾小区实行物业一体化管理；（第一条乙方实施物业管理权的区域范围）乙方实施物业管理的具体位置是广州市天河区珠江新城临江大道33-39号之碧海湾小区，物业管理范围为1、负二至负一之停车场，2、第一层至第三层之裙楼物业，3、第四层至第二十九层之住宅（建筑面积88954.8967平方米），4、除上述区域之外的碧海湾小区其他空间（包括并不限于空地、架空层、管理用房、水电及公共设施用房、绿化域、楼房天面等）；（第二条物业管理事项）1、房屋建筑本体公用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房）的日常维修、养护和管理，2、房屋建筑本体公用设施设备（公用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、公用照明、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、排水系统）的日常维修、养护、管理和运行服务，3、本物业规划红线内附属物业管理范围的市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车棚、停车场）的日常维修、养护、管理，4、本物业规划红线内配套服务设施的日常维修、养护和管理，5、本物业规划红线内附属物业管理范围的公共环境（包括公共场地、房屋建筑公用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运，6、小区内交通、车辆行驶及停泊秩序的管理，7、配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作（但不含人身、财产保险保管责任），8、组织开展社区文化娱乐、体育活动，9、物业及物业管理档案、资料的保管和收集工作，10、法律、法规等规定由乙方负责服务的其它事项；（第四条物业服务费用）甲方授权乙方按政府规定标准收取物业管理费用，1、住宅服务管理费标准为2.2元/月/平方米（建筑面积），商业服务管理费标准为10元/月/平方米（建筑面积），停车位管理费标准为200元/月/个，裙楼物业服务管理费标准为10元/月/平方米（建筑面积），2、物业服务管理费由乙方直接向业主或物业实际使用人收取，乙方须按政府规定程序收费，不得超出本合同约定乱收费，做到计费准确、收费公开透明，3、业主和物业使用人应自觉缴费，不得拖欠，逾期缴纳物业服务管理费的，从逾期次月第一日起，可按欠费金额每日千分之一的标准计收滞纳金，对欠费超过3个月的，可通过上门催缴、登报、律师函及法律程序追缴，乙方有权对欠费业主提起诉讼并申请法院执行，享有一切诉讼权利……；（第九条合同期限）本合同期限为二年，自2014年4月1日至2016年3月31日止；本合同期满，新的物业服务合同未产生之前，继续履行本合同；（第十三条其它）停车场管理费标准为每个车位每月200元（如物价局标准有调整，按照物价局标准调整）；等内容。2014年4月2日，盛孚公司（乙方）与碧海湾业委会（甲方）签订了《碧海湾物业服务补充合同》，约定：一、双方明确乙方实施物业管理的区域范围，是“珠江新城17-5、17-6地块项目”红线规划范围内的所有空间范围，包括：1、负一、负二层停车场（含停车位447个），2、第一、二、三层的裙楼，3、第四层至二十九层的住宅，4、小区建筑红线范围内的所有区域，包括空地、绿化、卫生用地、架空层、保安亭（两个）、管理用房、水电公共设施用房、楼房天面、地面停车位等；三、……停车位管理费按每月每个车位200元收取；等内容。2016年6月17日，盛孚公司（乙方）与碧海湾业委会（甲方）签订了《碧海湾物业服务合同》，约定由甲方委托乙方对碧海湾小区实行物业一体化管理；合同期限为5+2年，自2016年4月1日起至2023年3月31日止；等内容。该合同主要内容与2014年4月1日的《碧海湾物业服务合同》基本相同。2019年4月30日，盛孚公司（乙方）与碧海湾业委会（甲方）签订了《关于明确碧海湾小区物业管理合同纠纷案件由天河区人民法院管辖的补充协议》，约定：1、凡因碧海湾小区业主在2013年3月至2019年4月期间欠交物业管理费所引起的一切民事争议，均由广州市天河区人民法院管辖；2、小区地面停车场车位物业管理费标准参照原物业管理合同关于地下车位的停车费标准执行，即每个车位每月管理费标准为200元；本补充合同经双方盖章生效，效力及于2013年3月起之后的一切时间段；等内容。另查，2013年6月8日，盛孚公司向一审法院起诉中粤鑫灏公司及第三人广州嘉邦酒店物业服务有限公司[案号（2013）穗天法民四初字第1182号]，要求中粤鑫灏公司支付2009年8月18日起至2012年8月31日止的物管费及滞纳金等。后一审法院于2014年4月2日作出（2013）穗天法民四初字第1182号民事判决。中粤鑫灏公司不服上述判决，上诉至广州市中级人民法院，广州市中级人民法院于2014年7月30日作出（2014）穗中法民五终字2341号民事判决，上述判决已发生法律效力。上述判决中查明以下事实：1、中粤鑫灏公司称2009年8月18日之前碧海湾小区的所有物业管理都是由金管家物业管理公司控制和负责，2009年8月18日各方签署《交接意见书》后，金管家物业管理公司便离场，中粤鑫灏公司自行将地下停车场、商业裙楼、南区绿化带接管、控制，并实际提供物业服务。2、盛孚公司及中粤鑫灏公司共同确认广州市天河区碧海湾业主委员会于2009年10月19日进行了正式备案；碧海湾小区三个出入口的保安、地下停车场及其上盖的绿化南区、商业裙楼、小区发电机维护均是由中粤鑫灏公司控制和提供物业服务；广州嘉邦酒店物业服务有限公司曾经要求中粤鑫灏公司将其控制的相关区域交付广州嘉邦酒店物业服务有限公司管理，但中粤鑫灏公司没有交付。本案审理过程中，盛孚公司及中粤鑫灏公司共同确认上述已查明事实中所指“地下停车场”即本案涉案的“广州市天河区珠江新城临江大道31-39号碧海湾小区负一（203个）、负二层（215个）地下共计418个车位”，所指“南面绿化带/绿化南区”即本案涉案的“广州市天河区珠江新城临江大道31-39号碧海湾小区首层地面44个车位”。盛孚公司表示上述判决查明的物业管理事实均发生于2013年盛孚公司正式介入涉案小区物业管理之前，盛孚公司正式介入涉案小区物业管理之后按照物业管理合同对整个小区进行一体化管理，管理范围包括本案涉案的负一层、负二层车位及首层地面44个车位，因此上述判决查明的事实与盛孚公司在本案中主张提供的物业管理服务没有关联性，且上述案件中盛孚公司要求中粤鑫灏公司支付的为2009年8月18日起至2012年8月31日止的物业管理费，从诉请所涉及的时间来看，追溯的为2009年至2012年的物业管理费，与盛孚公司于2013年介入该小区管理是没有关联性的。中粤鑫灏公司则表示盛孚公司于2018年4月6日以非法手段强行将中粤鑫灏公司的工作人员驱离本案涉案负一、负二层和首层地面44个停车位的区域，在2018年4月6日之前上述区域一直由其自行控制管理及提供物业管理服务，从2018年4月6日开始中粤鑫灏公司丧失对本案涉案负一层、负二层和首层地面44个停车位的区域的控制管理权，亦从上述时间开始无法对上述区域提供物业管理服务及收取租金，因盛孚公司系以非法手段获得上述区域自2018年4月6日起的管理权，故盛孚公司无权向中粤鑫灏公司收取相应的物业管理费。关于2018年4月6日后首层地面44个车位的使用情况，盛孚公司表示自该日后首层地面44个停车位的租金及管理费均是由碧海湾业委会代收，其并不清楚上述车位的使用情况，从其于2013年入驻涉案小区提供物业管理服务以来从未收取过上述首层地面44个停车位的管理费。另，在已发生法律效力的（2015）穗天法民四初字第1118号[该案中盛孚公司诉请要求中粤鑫灏公司立即停止侵占碧海湾小区北侧地面保安亭之物业共用部位（即小区首层的两个居住入口的门卫亭）的行为及立即停止侵占碧海湾小区首层南侧空地（包括以空地划出的44个车位）之物业共用部位的行为等]、（2017）粤01民终10713号民事判决中查明以下事实：1、广州市国土资源与房屋规划委员会于2016年2月22日向一审法院作出穗国房协查〔2015〕677号复函，称……法院来函第1个问题（即盛孚公司诉讼请求中是属于碧海湾小区的业主共有面积范围（即公共区域）还是属于业主专有面积范围？）所指的部位除弱电井房外其他部位的规划用途与来函附件1（即小区北侧地面保安亭是指小区首层的两个居住入口的门卫亭、小区首层南侧的空地应为绿化用地……）所表述的规划用途一致……经核查穗规批字[l999]第47号，小区南侧空地原规划应为小区公共绿地。2、广州市国土资源与房屋规划委员会再于2016年9月5一审法院作出穗国土规划协查〔2016〕409号复函，称……三、该小区南侧空地原规划为小区公共绿地，规划用途无改变。该部分绿地不属于城镇公共绿地。3、广州市住房和城乡建设委员会于2016年7月1日向一审法院作出穗建房管函〔2016〕2256号复函，称……“小区北侧地面保安亭”和“小区首层南侧的空地”不计入公摊面积。（2015）穗天法民四初字第1118号民事判决判令：一、广州市中粤鑫灏投资控股有限公司于本判决发生法律效力之日起立即停止侵占碧海湾小区首层北侧两个出入口内侧地面保安亭（即门卫）的行为并排除广州市中粤鑫灏投资控股有限公司对上述业主共有部位实施管理的妨碍。二、广州市中粤鑫灏投资控股有限公司于本判决发生法律效力之日起立即停止侵占碧海湾小区首层南侧绿地(东西各1块)的行为并排除广州市中粤鑫灏投资控股有限公司对上述业主共有部位实施管理的妨碍。三、广州市中粤鑫灏投资控股有限公司于本判决发生法律效力之日起立即停止侵占碧海湾小区负一层高压配电房1个、负一层变压器房5个、负一层排风机房1个、负二层排风机房3个、负一层弱电井房（在竣工图中的标示为“D”）4个、负二层弱电井房（在竣工图中的标示为“D”）4个、负一层电信机房1个、负一层电机房1个、负一层值班室2个、负一层工具房1个、负一层备用机房1个、负一层控制室1个、负一层水处理机房1个、负二层滤毒室1个、负二层集气室2个以及A、B、C、D栋31楼排风机房的行为并排除广州市中粤鑫灏投资控股有限公司对上述业主共有部位实施管理的妨碍。四、驳回深圳市盛孚物业管理股份有限公司广州分公司的其他诉讼请求。中粤鑫灏公司不服上述判决，向广州市中级人民法院提出上诉，该院作出（2017）粤01民终10713号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。上述案件生效后盛孚公司向一审法院申请强制执行，一审法院以（2017）粤0106执10513号立案，后一审法院执行局于2018年4月9日向盛孚公司作出《执行结案通知书》，告知其关于盛孚公司申请执行中粤鑫灏公司物业服务合同纠纷一案，经执行，已排除被执行人对相关业主共有部位实施管理的妨碍……本案已全部执行完毕，已作结案处理。后2018年5月23日，广东省高级人民法院作出（2018）粤民申1513号民事裁定，驳回中粤鑫灏公司就广东省广州市中级人民法院（2017）粤01民终10713号民事判决提出的再审申请。该院于上述民事裁定中作出如下认定：关于中粤鑫灏公司主张涉案小区分为商业和住宅两个物业管理区域应分开管理的问题……中粤鑫灏公司无相应证据证明碧海湾小区内可划定为两个物业管理区域，本案各方争议的部位及设施设备也并非曾分割归两个物业管理区域。对于本案各方当事人争议的部位及设备设施，原审根据《中华人民共和国物权法》第七十三条关于……的规定，认定碧海湾小区南侧空地规划属于绿化且不属于城镇公共绿地；……原审据此认定属于盛孚公司物业管理范围，盛孚公司有权要求中粤鑫灏公司对案涉部位及设施停止侵害、排除妨害并无不当。本案审理过程中，盛孚公司及中粤鑫灏公司均确认本案涉案的“广州市天河区珠江新城临江大道31-39号碧海湾小区首层地面44个车位”即上述广州市国土资源与房屋规划委员会作出的穗国土规划协查〔2016〕409号复函中所指“该小区南侧空地原规划为小区公共绿地，规划用途无改变”部位，亦即（2015）穗天法民四初字第1118号民事判决中判令中粤鑫灏公司停止侵占的碧海湾小区首层南侧绿地(东西各1块)，且就原规划用途为小区公共绿地的南侧空地变更作为地面停车位使用并未经小区业主共同决定。中粤鑫灏公司另表示将南侧空地变更作为地面停车位使用无需经过小区业主共同决定，土地出让时是附条件的，有地面配套停车位。一审法院另查明，根据2019年9月27日广州市房地产档案馆出具的《广州市不动产登记查册表》显示天河区临江大道路31-39号（单号）（除39号1-3层外）的登记所有权人为广州中粤企业工贸总公司（即中粤鑫灏公司前身），登记附注部分载明如下内容：仅限于办理已预售登记的商品房购房户，征用拆迁户，房改户的交易登记以及司法机关要求协助执行交易登记与权属登记；广州市中级人民法院于2018年12月11日来函[（2018）粤01执5560号协助执行通知书及执行裁定书各一份]将中粤鑫灏公司名下该业临江大道39号地下一层1012号车位过户至徐晓宇名下；广州市中级人民法院于2018年6月17日来函[（2019）粤01执2884号协助执行通知书及执行裁定书各一份]将该业39号地下一层1011号车位过户到徐晓君名下并为其办理产权证；广州市中级人民法院于2018年6月17日来函[（2019）粤01执2883号协助执行通知书及执行裁定书各一份]将该业39号地下一层1010号车位过户到徐晓君名下并为其办理产权证；广州市中级人民法院于2018年6月17日来函[（2019）粤01执2882号协助执行通知书及执行裁定书各一份]将该业39号地下一层1013号车位过户到徐晓宇名下并为其办理产权证等。盛孚公司及中粤鑫灏公司共同确认涉案负一层及负二层车位共计418个，均经过规划验收；中粤鑫灏公司表示因上述登记附注部分载明的1010、1011、1012、1013四个车位均是通过仲裁并由广州市中级人民法院执行才转移登记，所以并不清楚具体转移登记时间；盛孚公司表示其对上述车位的出售及转移登记情况不清楚，初始登记均是在中粤鑫灏公司名下，鉴于上述1010、1011、1012、1013四个车位已转移登记，故其撤回要求中粤鑫灏公司支付广州市天河区珠江新城临江大道31-39号碧海湾小区负一层1010、1011、1012、1013四个车位从2013年3月16日至2019年4月15日止物业管理费及迟延支付物业管理费违约金的诉讼请求。现盛孚公司以中粤鑫灏公司未按照相关物业管理服务合同的约定支付物业服务费用为由提起本案诉讼，中粤鑫灏公司则抗辩涉案停车场均由其自行管理和提供物业管理服务，其无需向盛孚公司支付物业服务费用，其后盛孚公司以非法手段获得部分涉案停车位的管理权，亦无权向其主张收取物业服务费用。本案审理过程中，盛孚公司及中粤鑫灏公司为证明己方对涉案停车场进行了有效管理且提供了物业管理服务，均向一审法院提交了相应证据。盛孚公司提交了如下证据：1、巡逻记录表（抬头均注明负一或负二）；2、《猎德街生活垃圾收运协议》（显示甲方为盛孚公司，乙方为广州市天河区猎德街市容环境卫生管理站，协议时间从2013年7月1日至2014年6月30日止）及显示由广州市天河区猎德街市容环境卫生管理站于2018年6月27日出具的《关于碧海湾小区垃圾清运协议范围的说明》（载明该站自2013年以来与盛孚公司逐年签订多份《猎德街生活垃圾收运协议》至今……该站多年以来依这些合同实际负责垃圾清运的范围是整个小区，包括楼台天面、电梯间、走道、楼房四面空地、负一负二层停车场地、第一层第二层第三楼商业裙楼部位，以及南面停车场地等公共区域）；3、《广州市电梯日常维护保养合同》（共肆份，显示使用单位为盛孚公司，维保单位分别为广东中菱机电设备工程有限公司、广东市蓝菱机电工程技术有限公司及深圳市盛康机电设备环保工程有限公司广州分公司，合同期限自2013年2月1日起至2016年1月31日止、2017年2月1日起至2018年12月31日止）及电梯维修工程施工合同（显示甲方为盛孚公司，乙方为广东中菱机电设备工程有限公司，工程名称为碧海湾小区B栋、D栋客梯更换曳引钢丝绳等）。经质证，中粤鑫灏对上述证据的真实性均不予确认，并提交以下证据：1、广州市自行招用保安员单位备案登记表（备案单位名称为广东省国防交通综合保障第三大队）；2、显示由广州市天河区碧海湾业主委员会、深圳市盛孚物业管理有限公司碧海湾服务管理处及中粤鑫灏公司于2013年4月16日向猎德街道办事处、猎德派出所作出的《承诺书》（载明中粤鑫灏公司承诺碧海湾小区地下负二楼到三楼的消防设施请有资质的消防维保单位进行维保并达到正常运转等，该承诺书见证人为广州市天河区人民政府猎德街道办事处）；3、显示由广州市天河区人民政府猎德街道办事处于2015年4月10日出具的《关于穗天来信（2015）29号信访件的回复》（载明现碧海湾裙楼1-3层及地下车库-1、-2层由开发商中粤鑫灏公司负责管理，4-29层住宅部分由业委会聘请的盛孚物业负责管理等）；4、显示由中粤鑫灏公司与日立电梯（中国）有限公司广州分公司签订的《碧海湾商务区电梯保养合同》数份（保养期自2012年11月1日至2018年10月31日止）及由该司向中粤鑫灏公司出具的保养费发票数份；5、显示由广东联华物业管理有限公司向中粤鑫灏公司开具的物业管理服务费发票数份；6、显示由广州市天河区猎德街市容环境卫生管理站向中粤鑫灏公司开具的垃圾处理费发票贰份。经质证，盛孚公司对证据1、3的关联性不予确认，对证据2的证明内容不予确认，对证据4-6的真实性不予确认。关于诉讼时效问题，盛孚公司为证明其向中粤鑫灏公司催收物业管理费的事实，向一审法院提交如下证据：1、关于碧海湾小区地下负一、负二层停车场344个车位自2013年3月16日至2015年5月物业管理费的催缴函（一）（原件，载明要求中粤鑫灏公司支付2013年3月起至2015年5月止应交的车位物业管理费2152800元等）、EMS全球邮政特快专递[原件，邮件编号为1025891795315，载明收件人为林锋生，公司名称为中粤鑫灏公司，地址为广州市天河区珠江新城临江大道39号D座22楼，内文件名为关于碧海湾小区地下负一、负二层停车场344个车位自2013年3月16日至2015年5月物业管理费的催缴函（一）]及该函件的妥投证明（显示该邮件于2015年5月26日在邮局交寄，现已查明上述邮件于2015年5月29日已退回，退件原因为拒收）；2、关于催缴碧海湾小区地下负一、负二层停车位自2013年3月16日至2017年7月物业管理费的函（原件，载明要求中粤鑫灏公司支付2013年3月16日至2017年7月应缴的车位物业管理费4693500元等）、EMS全球邮政特快专递[原件，邮件编号为1026803421524，载明收件人为林锋生，公司名称为中粤鑫灏公司，地址为广州市天河区珠江新城临江大道39号D座2楼，内文件名为关于催缴碧海湾小区地下负一、负二层停车位自2013年3月16日至2017年7月物业管理费的函，该邮件因“电话不接，无人认领”为由被退回]，盛孚公司表示上述两份邮件的收件地址中的2楼为中粤鑫灏公司的住所地，22楼为中粤鑫灏公司的实际办公场所。经质证，中粤鑫灏公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，表示未收到上述函件，对函件的内容不予确认，认为上述函件的收件地址并非其住所地，而是盛孚公司控制的住宅楼的地址，因小区住宅部位比较大，且由盛孚公司提供物业管理服务，所以盛孚公司在一定程度上可以控制邮件的派发。关于盛孚公司及中粤鑫灏公司间的诉讼情况，一审法院另查明盛孚公司于2017年11月21日向一审法院提起诉讼，要求中粤鑫灏公司支付位于广州市天河区珠江新城临江大道31-39号之碧海湾小区负一、负二层地下停车位自2013年3月16日至2017年10月31日期间的物业管理费及滞纳金等。该案审理过程中，中粤鑫灏公司在首次开庭前提出异议，认为根据盛孚公司提交的《碧海湾物业服务合同》，盛孚公司作为物业服务企业已与碧海湾业委会约定采用仲裁方式解决该合同履行过程中发生的争议，盛孚公司在该案中系依据《碧海湾物业服务合同》向中粤鑫灏公司主张物业管理费，故盛孚公司提起该案诉讼违反上述合同约定，请求一审法院驳回盛孚公司的起诉。一审法院经审查认为盛孚公司确认其先后于2014年4月1日、2016年6月17日与碧海湾业委会签订了两份《碧海湾物业服务合同》，约定碧海湾业委会委托盛孚公司对广州市天河区珠江新城临江大道33-39号之碧海湾小区实施物业一体化服务管理，物业管理范围包括负二至负一之停车场在内，停车场管理费标准为每个车位每月200元；前一份《碧海湾物业服务合同》的合同期限为2014年4月1日至2016年3月31日，后一份《碧海湾物业服务合同》的合同期限为2016年4月1日至2023年3月31日，且两份《碧海湾物业服务合同》均约定“本合同履行过程中发生争议，双方应协商解决，协商不成向广州仲裁委员会申请裁决”。现盛孚公司在本案中系依据上述两份《碧海湾物业服务合同》向中粤鑫灏公司主张碧海湾小区负一、负二层地下停车位2014年4月1日至2017年10月31日的物业管理费及滞纳金。鉴于盛孚公司确与碧海湾业委会达成仲裁协议且中粤鑫灏公司在本案开庭前对一审法院的管辖提出异议，盛孚公司的起诉应予驳回。一审法院遂于2018年2月27日作出（2017）粤0106民初24636号民事裁定，裁定：驳回深圳市盛孚物业管理股份有限公司广州分公司的起诉。该裁定作出后，盛孚公司及中粤鑫灏公司均未提起上诉。后盛孚公司于2018年4月27日向中国广州仲裁委员会提出仲裁申请，要求中粤鑫灏公司就其使用收益的位于广州市天河区珠江新城临江大道31-39号碧海湾小区负一、负二层地下447个车位和首层地面44个车位向盛孚公司支付物业管理费及其滞纳金。后盛孚公司于2019年1月30日向仲裁庭提交《撤回仲裁申请书》，申请撤回该案仲裁申请。中国广州仲裁委员会于2019年2月12日作出（2018）穗仲案字第21575号决定书，决定同意申请人撤回仲裁申请。另，本案受理后，中粤鑫灏公司于答辩期届满后向一审法院提交《管辖权异议申请书》，表示根据盛孚公司与碧海湾业委会签订的《碧海湾物业服务合同》约定，合同履行过程中发生的争议双方应协商解决，协商不成向广州仲裁委员会申请裁决。故在上述仲裁管辖期间，依法应驳回盛孚公司的起诉。中粤鑫灏公司作为涉案小区的大业主从未获得依法参加表决共同作出决定对仲裁管辖和订立补充协议等“业主共同决定”的事项，盛孚公司以新的补充协议主张变更仲裁条款对中粤鑫灏公司不具有任何法律效力等。对其上述申请，一审法院已告知其提出管辖权异议已经超过法定期限，一审法院不予受理，至于其于申请书中所称的“订立补充协议等业主共同决定事项”等问题，其可另循法律途径解决。一审法院认为：盛孚公司与碧海湾业委会签订的《临时物业服务合同》、《碧海湾物业服务合同》、《碧海湾物业服务补充合同》及《关于明确碧海湾小区物业管理合同纠纷案件由天河区人民法院管辖的补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的。中粤鑫灏公司主张上述合同无效，但现有证据并无显示已有生效的法律文书确认上述合同效力为无效，一审法院对此不予采信。中粤鑫灏公司作为负一层、负二层（不含负一层1010、1011、1012、1013四个车位）共计414个车位的业主，与盛孚公司之间形成物业服务合同关系，应当接受上述合同的约束。盛孚公司撤回要求中粤鑫灏公司支付广州市天河区珠江新城临江大道31-39号碧海湾小区负一层1010、1011、1012、1013四个车位从2013年3月16日至2019年4月15日止物业管理费及迟延支付物业管理费违约金的诉讼请求属于其对自身民事权利的合法处分，一审法院予以照准。关于盛孚公司要求中粤鑫灏公司支付碧海湾小区负一层、负二层除负一层1010、1011、1012、1013四个车位外其余414个车位2013年3月16日至2019年4月15日期间管理费及违约金的问题。盛孚公司主张其自2013年3月16日与碧海湾业委会签订《临时物业服务合同》以来一直对整个小区物业规划红线范围内的区域提供一体化的物业管理服务，管理范围包括本案涉案的负一层、负二层车位及首层地面44个车位，中粤鑫灏公司则抗辩称上述负一层、负二层车位及首层地面44个车位在2018年4月6日前一直由其自行管理和提供物业管理服务。关于双方上述争议，一审法院作出如下认定：根据已发生法律效力的（2013）穗天法民四初字第1182号民事判决中查明事实可知，该案中中粤鑫灏公司表示2009年8月18日之后其自行将负一层、负二层停车位及首层地面停车位接管、控制，并实际提供物业服务，盛孚公司于该案审理过程中亦确认负一层、负二层停车位及首层地面停车位均是由中粤鑫灏公司控制和提供物业服务。本案审理过程中，盛孚公司虽表示上述判决查明的事实发生于其于2013年对碧海湾小区提供物业管理服务之前，但盛孚公司系于2013年6月8日提起该案诉讼，广州市中级人民法院后于2014年7月30日作出二审判决，判决中对上述已查明事实亦进行了确认，故盛孚公司上述陈述一审法院不予采信。至于盛孚公司另主张（2018）粤民申1513号民事裁定中已认定碧海湾小区内仅存在一个整体的物业管理区域的问题，结合该裁定的认定内容可知，该裁定仅是对碧海湾小区内是否存在可单独分割的物业管理区域进行认定，而并未认定盛孚公司是否于2018年4月6日前对争议的负一层、负二层停车位及首层地面停车位提供物业管理服务。本案审理过程中，盛孚公司并未提供证据证明中粤鑫灏公司在上述（2014）穗中法民五终字2341号民事判决作出后退出对负一层、负二层停车位及首层地面停车位的管理控制的情况，中粤鑫灏公司亦表示上述区域在2018年4月6日前一直由其自行管理控制。另结合已发生法律效力的（2015）穗天法民四初字第1118号民事判决中判令“中粤鑫灏公司立即停止侵占碧海湾小区首层南侧绿地（东西各1块）的行为并排除中粤鑫灏公司对上述业主共有部位实施管理的妨碍”可知，首层地面停车位在上述案件审理过程中直至相关执行案件作出《执行结案通知书》之前一直由中粤鑫灏公司管理控制，故在盛孚公司无法对负一层、负二层停车位及首层地面停车位进行管理控制的情况下，其称自2013年3月16日起即对上述区域提供物业管理服务的主张缺乏依据，一审法院对此不予采信。另，在盛孚公司未举证证明中粤鑫灏公司退出上述区域管理控制的具体时间的情况下，中粤鑫灏公司自认其于2018年4月6日开始丧失对上述区域的控制管理权亦从上述时间开始无法提供物业管理服务，结合（2017）粤0106执10513号案的执行情况，对于中粤鑫灏公司上述陈述一审法院予以采信。综上，盛孚公司作为物业管理方要求中粤鑫灏公司支付负一层、负二层（不含负一层1010、1011、1012、1013四个车位）共计414个车位自2018年4月6日起至2019年4月15日期间的物业管理费具有事实依据，一审法院予以照准。至于首层地面44个停车位自2013年3月16日至2018年4月6日期间的物业管理费及迟延支付物业管理费的违约金的诉请，上述首层地面44个停车位的原规划用途为小区公共绿地，规划用途无改变，且就原规划用途为小区公共绿地的南侧空地变更作为地面停车位使用并未经小区业主共同决定，根据该查明事实，并结合一审法院上述关于该区域管理控制情况的认定，盛孚公司该项诉请缺乏事实依据，一审法院不予支持。关于物业管理费的计付标准及应支付时间，如上所述，中粤鑫灏公司作为负一层、负二层部分停车位的业主，与盛孚公司之间形成物业服务合同关系，应受《碧海湾物业服务合同》等的约束，盛孚公司主张中粤鑫灏公司按照合同中约定的每个车位每月200元的标准支付物业管理费具有合同依据，《碧海湾物业服务合同》中亦约定逾期缴纳物业服务管理费的，从逾期次月第一日起，可按欠费金额每日千分之一的标准计收滞纳金，现盛孚公司要求中粤鑫灏公司按照每日千分之一的标准自次月15日起算违约金并未超过合同约定，但中粤鑫灏公司抗辩称违约金标准过高，在盛孚公司未举证证明其实际损失的情况下，一审法院酌情调整上述违约金计付标准为中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮50%的标准。结合盛孚公司的该项诉请，综上，中粤鑫灏公司应向盛孚公司支付广州市天河区珠江新城临江大道31-39号碧海湾小区地下负一层、负二层（不含负一层1010、1011、1012、1013四个车位）共计414个车位自2018年4月6日至2019年4月15日止的物业管理费1021200元[69000元（414个×200元÷30日×25日）+910800元（414个×200元/月/个×11个月）+41400元（414个×200元÷30日×15日）]及迟延支付2018年4月6日至2019年2月28日期间物业管理费的违约金[迟延支付2018年4月6日至2018年4月30日期间物业管理费的违约金以69000元为本金，2018年5月1日至2019年2月28日期间各月物业管理费的违约金均以82800元为本金；均按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮50%的标准计算；均从次月的15日起计至2019年4月15日止；违约金总额以不超过本金为限]，对于盛孚公司超出上述部分的诉讼请求一审法院不予支持。另，关于中粤鑫灏公司就诉讼时效问题提出的抗辩，结合一审已查明的盛孚公司及中粤鑫灏公司就本案所涉物业管理费用的诉讼情况可知，盛孚公司提出要求中粤鑫灏公司支付负一层、负二层停车位自2018年4月6日起的物业管理费用并未超过诉讼时效的规定，故对于中粤鑫灏公司上述抗辩一审法院不予采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第六条、第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款之规定，于2019年11月21日作出一审判决：一、广州市中粤鑫灏投资控股有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向深圳市盛孚物业管理有限公司广州分公司支付广州市天河区珠江新城临江大道31-39号碧海湾小区地下负一层、负二层（不含负一层1010、1011、1012、1013四个车位）共计414个车位自2018年4月6日至2019年4月15日止的物业管理费1021200元及迟延支付2018年4月6日至2019年2月28日期间物业管理费的违约金[迟延支付2018年4月6日至2018年4月30日期间物业管理费的违约金以69000元为本金，2018年5月1日至2019年2月28日期间各月物业管理费的违约金均以82800元为本金；均按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮50%的标准计算；均从次月的15日起计至2019年4月15日止；违约金总额以不超过本金为限]；二、驳回深圳市盛孚物业管理有限公司广州分公司的其它诉讼请求。本案受理费94710元，由深圳市盛孚物业管理有限公司广州分公司负担80490元，广州市中粤鑫灏投资控股有限公司负担14220元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：中粤鑫灏公司应否向盛孚公司支付涉案碧海湾小区地下负一层、负二层414个车位以及首层地面44个停车位的物业管理费及迟延支付物业管理费的违约金。依广东省高级人民法院作出的（2018）粤民申1513号民事裁定的认定，中粤鑫灏公司主张涉案碧海湾小区分为商业和住宅两个物业管理区域应分开管理的问题，中粤鑫灏公司无相应证据证明小区内可划定为两个物业管理区域。涉案小区的物业服务单位为盛孚公司，盛孚公司依其与碧海湾小区业主委员会签订的物业服务合同提供物业服务，并无不当，该物业服务合同已有生效法律文书认定合法有效。依《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，作为小区业主的中粤鑫灏公司应接受物业服务合同的约束，与盛孚公司之间构成物业服务合同关系。地下负一层、负二层（不含负一层1010、1011、1012、1013四个车位）共计414个车位，属于盛孚公司物业服务范围的部分，中粤鑫灏公司应按照涉案小区物业服务合同的约定履行义务。中粤鑫灏公司本案主张盛孚公司强占财产，与盛孚公司为涉案小区提供物业服务，并不相符。中粤鑫灏公司以地下负一层、负二层车位部分，为其自行提供物业服务的物业管理区域为由，不同意向盛孚公司支付物业服务费，依据并不充分。案件事实表示，2018年4月6日前，涉案小区负一层、负二层停车位由中粤鑫灏公司实际管理控制。一审法院根据本案实际情况，判决中粤鑫灏公司向盛孚公司支付自2018年4月6日起的物业服务费及迟延支付物业管理费的违约金，对违约金计付标准酌情予以调整，处理并无不当。盛孚公司要求中粤鑫灏公司支付2018年4月6日前的物业服务费主张，一审判决不予支持，本院予以维持。至于首层地面44个停车位，因涉案小区南侧空地原规划为小区公共绿地，规划用途并无改变，将该小区公共绿地变更作为地面停车位使用与规划用途不符，建筑区划内的绿地属于业主共有。盛孚公司本案对中粤鑫灏公司就该部分所提2013年3月16日至2018年4月6日的物业服务费主张，一审判决不予支持，并无不妥。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十七条的规定，当事人对管辖权有异议的，应当在提交答辩状期间提出。中粤鑫灏公司未在法律规定的期限内向一审法院提出本案管辖权异议，一审法院对中粤鑫灏公司提出的管辖权异议不予受理，于法有据。综上所述，盛孚公司、中粤鑫灏公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费94710元，由深圳市盛孚物业管理有限公司广州分公司负担80490元，广州市中粤鑫灏投资控股有限公司负担14220元。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  白小云审判员  刘 卉二〇二〇年四月十日书记员  张家齐吴敏玲