杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0106民初8070号 原告（反诉被告）：马莉萍，女，1982年5月7日出生，汉族，住杭州市下城区。 委托诉讼代理人：袁昕炜、马文亮，浙江金道律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杨丽，女，1982年2月28日出生，汉族，住杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：厉爱平，浙江铭广律师事务所律师。 原告（反诉被告）马莉萍与被告（反诉原告）杨丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。马莉萍的委托诉讼代理人马文亮、杨丽及其委托诉讼代理人厉爱平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马莉萍向本院提出诉讼请求：1.杨丽支付马莉萍违约金248000元；2.本案诉讼费由杨丽承担。事实和理由：2018年4月29日，马莉萍、杨丽与杭州我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家）签订《购房意向合同》，约定马莉萍将其单独所有的位于杭州市西湖区房屋以2480000元的价格转让给杨丽。若发生违约，守约方可要求对方支付转让总价10%的违约金。签订合同当日，杨丽支付给马莉萍50000元定金。支付定金后的第二天，杨丽通过我爱我家转塘店店长李文转告马莉萍，要求解除已签订的合同，此后杨丽未依约配合我爱我家查档及签订房屋转让合同。经马莉萍催告后，杨丽于2018年5月9日出具一份协议书，明确表示其不再履行合同。马莉萍认为，《购房意向合同》系双方真实意思表示，对双方具有约束力，杨丽拒不签订房屋转让合同的行为已构成违约，应承担相应违约责任。 杨丽辩称：合同签订时间为2018年4月28日，其当日支付50000元定金。但4月29日，杨丽发现我爱我家关于案涉房屋阳台可包可拓的承诺不能实现，而该承诺直接决定了杨丽是否愿以2480000元的总价购买案涉房屋。杨丽还发现我爱我家存在恶意隐瞒门口露台无合法审批手续、系违章建筑的情况。杨丽就此多次与马莉萍及我爱我家进行协商，但马莉萍均以各种理由故意拖延不予解决。此后，马莉萍将案涉房屋出售给第三人，并办理了产权过户登记手续。杨丽从未提出要求解除《购房意向合同》，从未无理由拒绝配合查档及签订房屋转让合同。退一步讲，即便杨丽未配合查档，也不构成根本性违约，不足以认定马莉萍有合同的解除权。马莉萍提交了落款时间为2018年5月9日的协议书，但杨丽从未出具过该协议书，该协议书中甲方签名处的签字不是杨丽所签，该协议书系马莉萍为达到诉讼目的而伪造的。故应驳回马莉萍的全部诉讼请求。 杨丽向本院提出反诉请求：1.马莉萍返还杨丽购房意向金50000元；2.马莉萍支付杨丽违约金248000元；3.本案诉讼费由马莉萍承担。事实和理由：同本诉的答辩意见。杨丽认为，马莉萍将房屋出售给第三人的行为已构成根本违约，应承担相应违约责任。 马莉萍对杨丽的反诉辩称：《购房意向合同》第一条载明杨丽已对房屋进行了详细查看，我爱我家已就该转让房产向杨丽进行了充分说明，杨丽对房屋的单价、户型等事项进行了充分了解。意向合同签订后，杨丽应于三日内提交查档资料，并于查档通过后三日内与马莉萍签订房屋转让合同。而杨丽在意向合同签订后的第二天电话告知我爱我家其不再履行意向合同，并要求退回全部意向金。2018年5月9日，杨丽书面提出解除意向合同。杨丽明确表示违约，最终未在意向合同约定的时间内提交查档资料并签订房屋转让合同，杨丽应承担相应违约责任。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。本院对证据审查认为，马莉萍提交的协议书系复印件，杨丽对此不予认可，真实性无法核实，本院不予确认；杨丽提交的收款收据及收条可证明其已交付意向金及马莉萍已收到该意向金的事实；杨丽与李文、任玉龙的微信聊天记录及通话录音的真实性予以确认；退件申请、杭州市不动产查询记录及房屋转让合同的真实性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年4月28日，杨丽（甲方、买方）、马莉萍（乙方、卖方）与我爱我家（居间方、丙方）签订《购房意向合同》，约定乙方将其所有的位于杭州市西湖区房屋转让给甲方。甲方已实地对上述房屋进行了详细察看，丙方就该转让房屋已对甲方进行了充分的说明，甲方对乙方所要转让的房屋的价格、户型、税费等事项已充分了解，愿意购买该房屋。该房屋建筑面积为85.46平方米，转让总价为2480000元，付款方式为商业贷款，其中首付为750000元。甲方为表示对丙方提供房源的购买诚意，在签订合同时向丙方支付意向金50000元，若乙方接受甲方的购买条件并签署本合同后，甲方自行将意向金转为定金支付给乙方。甲方应在意向合同签订后3天内向丙方提供购房查档所需资料，待查档出结果后3天内甲乙双方共同通过丙方签订《杭州市房屋转让合同》。甲方或乙方要求解除本合同的，应书面提出并就解除事项三方进行协商。若发生违约情形，守约方不选择定金罚则的，可按房屋转让总价的10%要求对方支付违约金。意向合同另约定卖方出售房屋附送门口露台一个。意向合同签订后，杨丽向我爱我家支付了50000元意向金，后我爱我家将该款转给了马莉萍。意向合同签订次日，杨丽提出此前承诺的主卧阳台可包可拓无法实现及门口露台系违章建筑，要求与马莉萍协商。因未能协商一致，马莉萍于2018年5月27日与案外人签订了《杭州市房屋转让合同》，以2380000元的价格将案涉房屋售出，并于2018年6月6日办理了产权转移登记手续。 本院认为，案涉《购房意向合同》系双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的规定，合法有效，双方均应依约履行。马莉萍、杨丽均主张对方违约进而要求对方承担违约责任。就此，本院认为，意向合同约定杨丽应在合同签订后3日内提供购房查档资料并于查档完成后3日内与马莉萍签订《杭州市房屋转让合同》，杨丽未依约提交查档资料并签订房屋转让合同，已违反合同义务。杨丽辩称我爱我家于2018年5月7日才通知其协助查档，但其未就此提交证据证实，且即便按此时间，杨丽未在我爱我家通知后的3日内提供相应查档资料并签订房屋转让合同，还是违反了合同义务。杨丽另辩称因阳台可包可拓的承诺无法实现及露台系违章建筑，其于签订意向合同后的第二日起一直与我爱我家及马莉萍进行协商，故其未按意向合同约定查档并签约有正当理由、不构成违约，而马莉萍以各种理由拖延甚至擅自将案涉房屋出售给第三人构成违约。本院认为，关于阳台及露台的问题。杨丽作为房屋买方，就欲购买房屋的户型、坐落、结构等基本情况应进行充分审慎的考查，就房屋现状确认无误后方可签订意向合同。本案中，杨丽在签订意向合同前，已到现场查看过房屋，对房屋现状已充分了解。关于阳台的问题，杨丽未提交证据证明我爱我家及马莉萍在签订合同前曾作出阳台可包可拓的承诺。至于露台是否为违章建筑，并无相关行政机关的认定，而且也属于购房者事先可了解的事实，杨丽并未提交证据证明马莉萍及我爱我家向其隐瞒了露台的真实情况。何况商品房交付后使用人未经行政主管部门审批，不得擅自更改房屋结构，这属于一般人应当了解的常识，杨丽作为购房人对此应有基本认识。杨丽以此为由拒不履行查档并签订买卖合同的义务并无依据，且杨丽提交的证据不能证明其与马莉萍及我爱我家已协商一致就《购房意向合同》约定的相关履行条款内容进行了变更，故其未按合同约定履行义务已构成违约。而马莉萍在杨丽未依约查档的一段时间后，在我爱我家给其出示了有杨丽签字的解除意向合同的协议书的情况下，将房屋另行出售，系其行使物权的合法行为，并不违反《购房意向合同》的约定。杨丽认为马莉萍该行为违约，缺乏事实及法律依据。综上，杨丽违约事实清楚，应承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。马莉萍诉请杨丽承担违约责任于法有据，但合同约定248000元违约金过高，本院根据马莉萍的实际损失、双方过错程度等因素酌情调整为110000元。马莉萍选择适用违约金条款，已收取杨丽的定金应予返还，杨丽反诉要求马莉萍返还其已支付的50000元定金的请求，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、杨丽支付马莉萍违约金110000元； 二、马莉萍退还杨丽定金50000元； 三、驳回马莉萍的其他诉讼请求； 四、驳回杨丽的其他反诉请求； 五、上述第一、二项折抵，由杨丽支付马莉萍60000元，限于本判决生效之日起十日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费5020元减半收取计2510元，由马莉萍负担1397元，杨丽负担1113元。反诉案件受理费2885元，由杨丽负担2401元，马莉萍负担484元。 马莉萍于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；杨丽于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员 高 瑛 二〇二〇年三月三十日 书记员 倪倩虹