广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终3578号上诉人（原审被告）：广州市富基房地产开发有限公司，住所地广州市海珠区同福东路663号103房。法定代表人：关宝伟，职务总经理。委托诉讼代理人：梁智博，该公司职员。委托诉讼代理人：赖卫城，该公司职员。被上诉人（原审原告）：金亚奇，男，1981年8月17日出生，汉族，住广州市白云区。被上诉人（原审原告）：王丽华，女，1987年8月5日出生，汉族，住广州市海珠区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：潘艳宜，北京市东元（广州）律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：罗可丹，北京市东元（广州）律师事务所实习人员。上诉人广州市富基房地产开发有限公司（以下简称富基公司）因与被上诉人金亚奇、王丽华商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初1695号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。金亚奇、王丽华向一审法院起诉请求：1.富基公司向金亚奇、王丽华支付迟延办证违约金54687元（以2866203元为本金，按照每日万分之零点三的标准计算，从2016年10月20日起至2018年7月17日止）；2.诉讼费由富基公司承担。一审法院认为：由于办理预售商品房屋的权属登记手续，需先经整栋楼宇的整体规划验收并初始登记完成后才能进行，富基公司作为涉案楼宇的开发商依照办证进度安排与金亚奇、王丽华签署合同并约定了交楼日期及办证期限。现金亚奇、王丽华自愿早于合同约定的日期收楼，并不能以此要求富基公司的办证期限也提前，故富基公司办证义务的期限仍应以合同约定的交楼时间作为计算依据。一审诉讼中，双方当事人对合同约定的房屋交付日期之日起的210个工作日的截止时间陈述一致，故一审法院予以确认。对于涉案合同和补充协议关于办证义务期限约定的相关条款，之前已有同楼盘类似合同版本案件的二审生效判决作出相关认定，对此本案不再赘述。根据之前的二审生效判决，涉案补充协议关于办证期限的合同条款实质上免除了开发商迟延办证的责任，排除了购房人的权利。由此可见，该条款属于《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的情形，该《补充协议》第十二条应为无效。结合《商品房预售合同》有关条款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，富基公司的办证义务期限应为合同约定房屋交付之日起210个工作日内。由于富基公司未能在期限内办妥产权登记手续，已构成违约，故富基公司应从2016年11月4日起向金亚奇、王丽华支付迟延办理产权登记的违约金至将富基公司将以金亚奇、王丽华为产权人的房地产权证交付给金亚奇、王丽华之日。关于违约金的计算。由于富基公司在金亚奇、王丽华实际收楼后有退面积差款给金亚奇、王丽华，故违约金的本金应以金亚奇、王丽华实际支付的房款分段计算。双方在《补充协议》第十三条中已调整违约金标准为房价款的万分之零点三，金亚奇、王丽华要求按补充协议约定的标准计算迟办证违约金，符合合同约定，一审法院予以支持。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，作出如下判决：一、广州市富基房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，向金亚奇、王丽华支付迟延办理产权登记的违约金（每日按已付房价款的万分之零点三的标准计算；从2016年11月4日起至2017年11月10日止以2866203元为本金，从2017年11月11日起至2018年7月17日止以2849221元为本金）；二、驳回金亚奇、王丽华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1197元，由金亚奇、王丽华负担50元，广州市富基房地产开发有限公司负担1147元。上述受理费已经由金亚奇、王丽华预交，金亚奇、王丽华同意由广州市富基房地产开发有限公司在履行本判决时将其应承担部分直接支付给金亚奇、王丽华。富基公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回金亚奇、王丽华全部诉讼请求。2.一、二审诉讼费用由金亚奇、王丽华负担。事实与理由：一、《补充协议》第十二条的约定合法有效，一审法院法律适用和事实认定错误。（一）《补充协议》第十二条的签订有其特殊的客观原因，是针对《商品房买卖合同（预售）》第二十一条进行的修订。（二）双方将办证时间从210个工作日更改为720个工作日，金亚奇、王丽华对此已充分了解和理解。（三）《补充协议》第十二条不构成格式条款，其约定合法有效。二、《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》有关“可以办理房地产权证”的时间明确，为该楼宇取得整体性的规划验收合格证和完成房屋测绘报告之后，不存在办理房地产权证时间不明确的情况。金亚奇、王丽华需结清相关费用并提供相关资料后，方可起算《补充协议》约定的“720个工作日”办证期限，现仍在办证期限内，不构成违约。一审法院认为应从实际交房之日起210个工作日起算办证期限，事实认定错误。（一）本案中，双方对办理产权登记时间可依据法律规定和合同约定明确。（二）《补充协议》第十二条约定了“720个工作日”的办证期限，自金亚奇、王丽华结清所有相关费用（包括补交房款）和向富基公司提供齐全房地产登记机构要求提交的相关资料之日开始计算。在金亚奇、王丽华履行以上义务之前，富基公司需先达成一系列前提条件和诸多前置手续。三、即使退一步讲，富基公司也构成合同约定的免责情形。富基广场B1、B2栋楼因地铁工程拖延规划验收，属合同约定的免责情形。地铁施工因素是影响富基广场工程规划验收的直接原因。合同中已经明确约定因“地铁公司施工地铁通道和风亭等原因延期”，富基公司交房的时间可以相应延期，且双方互不追究责任。富基公司延期交房是由地铁原因造成，根据合同约定，富基公司交房的时间可相应延期，从而产权办理的期限也应相应顺延。四、即使再退一步讲，即使富基公司的办证义务期限为210个工作日，该210个工作日的起算点也不是以金亚奇、王丽华实际提前收楼的时间开始起算。一审法院以金亚奇、王丽华实际提前收楼的日期起算210个工作日，事实认定错误。（一）合同第二十一条规定：“甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。双方同意选择以下第2种方式为乙方办理《房地产权证》：2.乙方委托甲方办理：甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后7个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的，需乙方提供的证件资料。”（二）富基公司协助金亚奇、王丽华办理房产证的时间是在富基公司取得楼宇的规划验收和金亚奇、王丽华向富基公司提交完整的办证资料、补齐房款和缴交税费等手续的基础上开始计算的。（三）即使再退一步讲，也不应按照提前收楼的交付时间起算。五、涉案房屋的大确权已于2018年5月25日办妥，金亚奇、王丽华已于2018年7月17日领取了房产证。二审中，富基公司补充如下：办理房产证需要业主方的配合，如及时缴纳契税、办理房屋面积差结算等，若业主在此期间自行拖延时间，导致房产证办理迟延，该责任应由业主自行承担。被上诉人金亚奇、王丽华二审答辩称：富基公司不能以我方未交契税及补交面积差额免除逾期办证违约责任，我方提前收楼并未放弃追究富基公司逾期办证违约责任，涉案合同第二十一条明确约定交付房屋之日起210个工作日办妥房产证，并无附加任何条件。请求二审法院判决支持我方诉讼请求。另针对富基公司的补充意见，我方回应如下：根据惯例及合同第二十一条的约定，开发商履行办证义务分为两步：一、为房屋办理初始登记，即通常说的“大确权”；二、将房产证办理到业主名下并将房产证给付给业主，俗称“小确权”。只有在开发商办理“小确权”的过程中，业主才产生缴纳契税的义务，且按照正常流程，应是业主在接到开发商的电话通知后前往领取房产证，但我方并未收到富基公司的电话通知。根据合同约定，富基公司办妥房产证并将房产证交付给我方，方才履行完合同义务，因此违约金应计算至富基公司将房产证交付给我方之日止。本院经审理查明，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方均无提交新证据。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对双方当事人的上诉及答辩意见，本院分析如下：关于富基公司应否承担迟延办理产权登记的违约责任问题。涉案合同第二十一条约定富基公司应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构申请办理房地产转移登记。而《补充协议》第十二条对上述约定变更为“富基公司只协助金亚奇、王丽华办理《房地产权证》，具体协助义务如下：（一）在可以办理房地产权证的情况下，通知金亚奇、王丽华送交办证所需的相关资料。（二）富基公司在合理时间内代金亚奇、王丽华向办证部门申请办理房地产权证。（三）以金亚奇、王丽华结清所有相关费用（包括补交房款）和向富基公司提供齐全房地产登记机构要求提交的相关资料之日开始计算，富基公司协助金亚奇、王丽华在720个工作日内办妥房地产权证……”。根据该《补充协议》条款的约定，由于金亚奇、王丽华已付清房款，故该协议约定的办证期限起算时间实际为“在可以办理房地产权证的情况下，金亚奇、王丽华经富基公司通知后提交相关办证资料之日开始计算”。富基公司上诉表示根据涉案合同和补充协议，有关“可以办理房地产权证”的时间应为该楼宇取得整体性的规划验收合格证和完成房屋测绘报告之后，由于该“可以办理房地产权证”的时间并不具体明确，难以操作，实质上相当于免除了开发商迟延办证的责任，排除了购房人的权利。由此可见，该条款属于《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的情形，该《补充协议》第十二条应为无效。结合《商品房预售合同》有关条款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，一审法院确定富基公司的办证义务期限应为合同约定房屋交付之日起210个工作日内，处理正确。由于富基公司未能在期限内办妥产权登记手续，已构成违约，故富基公司应向金亚奇、王丽华支付迟延办理产权登记的违约金。关于富基公司上诉主张的免责问题。涉案合同第十四条是双方关于逾期交房的违约责任条款，现富基公司根据该逾期交房违约责任条款约定的免责事由如异常天气、地铁工程施工等请求免除其公司迟延办证违约责任，理由不成立，本院不予采纳。关于富基公司上诉主张金亚奇、王丽华拖延办理房产证的延期责任问题。富基公司二审并未提交相应证据予以佐证上述主张，证据不足，本院不予采纳。综上所述，广州市富基房地产开发有限公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律及实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1147元，由上诉人广州市富基房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 焕审判员 梁淑敏审判员 梁燕梅二〇二〇年四月二十二日书记员 古嘉玲黄清丽