北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终3352号上诉人（原审被告）：北京顺天德力酒店有限公司，住所地北京市丰台区西四环南路81号。法定代表人：李旺，总经理。被上诉人（原审原告）：北京顺世昌商务服务中心，住所地北京市丰台区西四环南路81号。法定代表人：刘传兴，执行董事。委托诉讼代理人：秦军蕊，山东瑞诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：王秀梅，山东瑞诺律师事务所律师。上诉人北京顺天德力酒店有限公司因与被上诉人北京顺世昌商务服务中心房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初34352号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。北京顺天德力酒店有限公司（下称顺天德力公司）上诉请求：撤销一审判决，依法发回重审或改判驳回北京顺世昌商务服务中心（下称顺世昌中心）的诉讼请求，并由顺世昌中心承担本案上诉费用。事实和理由：1.顺世昌中心对于房屋租金的诉讼请求超过了诉讼时效，不应被支持。2.双方签订的《房屋租赁合同》中约定了租赁费及支付方式属于前付费制，我公司均是按照约定提前预付下一个月租金，但一审法院对此未予认定。3.我公司提供了向中国人民解放军第二炮兵后勤部丰台管理办公室支付2018年3月、4月、5月三个月租金共计9万元的凭证，一审法院不予认定，如果不缴纳基本租金，部队会按照其与顺世昌中心的合同约定随时停水停电，如此我公司与顺世昌中心将失去补偿的权利。4.在合同解除前，顺世昌中心应给予我公司装修免租期顺延35天，因此顺世昌中心应退还35天租金共计137938.36元。5.顺世昌中心的法定代表人许小东与我公司法定代表人李旺的两次通话录音中，许小东明确告知从收到《告知书》起不用交纳房租。因此一审判决认定事实错误，适用法律错误，侵害了我公司的合法权益。顺世昌中心辩称，同意一审判决，不同意顺天德力公司的上诉请求，其在一审过程中并未提出时效抗辩，且我中心的诉讼请求未超过诉讼时效。顺世昌中心向一审法院起诉请求：1.判令顺天德力公司支付我中心房租427625元；2.判令顺天德力公司支付拖欠房租的违约金427625元；3.判令顺天德力公司支付逾期交付租金的滞纳金90000元；4.诉讼费由顺天德力公司承担。一审法院认定事实：2013年9月27日，甲方（出租方）顺世昌中心与乙方（承租方）北京顺天德力装饰工程有限公司签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落在北京市丰台区西四环南路81号院二炮后勤机关招待所地上1-6层及地下室（地下室南面顶头壹间除外），建筑面积约1920平方米，租赁给乙方经营使用。租期共九年，2013年9月27日10时至2022年11月22日10时止，年租金137万元；乙方应在签订合同时向甲方支付保证金10万元，在合同完全终止时全额退还乙方，若合同终止时房屋或甲方的任何利益受到损害将从此保证金中扣除，若保证金不够抵消甲方的损失，乙方应补足剩余金额给甲方；每三年甲方上调百分之五租赁费用，其中2016年11月16日至2017年11月15日143.85万元，2017年11月16日至2018年11月15日143.85万元；使用期间，乙方拖欠房租累计30天以上的或不按时交纳房租三次以上（含三次），甲方有权终止合同，收回该房屋，同时乙方应按照下一次付费金额的百分之百向甲方支付违约金；乙方逾期交付租金及有关费用，每逾期一日，甲方向乙方加收滞纳金每天三千元整。同日，甲乙双方签订《补充协议》，约定：乙方拟成立北京顺天德力酒店有限公司，待公司完成工商登记后，乙方承租主体变更为北京顺天德力酒店有限公司。2018年4月24日，中国人民解放军火箭军后勤部直属工作局管理保障处将顺世昌中心、顺天德力公司、北京膳宜坊餐饮管理有限责任公司诉至一审法院，请求依法解除其与顺世昌中心签订的《合同书》，并判令顺世昌中心、顺天德力公司、北京膳宜坊餐饮管理有限责任公司立即腾退占用的位于北京市丰台区西四环南里81号的房屋。一审法院于2018年6月15日作出（2018）京0106民初14529号民事判决书，判决：一、解除中国人民解放军火箭军后勤部直属工作局管理保障处与北京顺世昌商务服务中心签订的《合同书》；二、北京顺世昌商务服务中心、北京顺天德力酒店有限公司、北京膳宜坊餐饮管理有限责任公司于判决生效之日起十日内将位于北京市丰台区西四环南里81号的房屋腾退并交还中国人民解放军火箭军后勤部直属工作局管理保障处。2019年4月30日，一审法院就北京顺天德力酒店有限公司与北京顺世昌商务服务中心房屋租赁合同纠纷作出（2018）京0106民初20311号之一民事判决书，判令北京顺天德力酒店有限公司与北京顺世昌商务服务中心在2013年9月27日签订的《房屋租赁合同》于2018年6月15日解除。上述判决均已生效。一审中，顺天德力公司主张：1.顺天德力公司向二炮交纳了租金90000元，提交了业务回单及手写收据，应当抵扣租金；2.顺天德力公司于2018年3月20日至2018年3月31日期间开始做停业准备，于2018年6月10日停业，提交了中国人民解放军火箭军后勤部直属工作局管理保障处的《告知书》、《通知》及照片，《通知》载明“北京顺世昌商务服务中心、北京顺天德力酒店管理有限公司、北京膳宜坊餐饮管理有限责任公司：根据军委全面停止有偿服务工作要求，你单位租赁我部丰台西四环南路81号院3号楼附楼地上一至六层和地下一层所有经营项目，需在2018年6月10日前全部停止。现再次告知你单位，2018年6月10日前停止一切经营性活动，并将承包区域、属于我部设施设备等物品清点移交我部，并腾退租赁我部的所有房屋”，照片显示涉诉房屋于2018年6月10日被中国人民解放军火箭军后勤部直属工作局管理保障处加贴封条；3.顺世昌中心同意免租期顺延35天，提交了《公函》复印件，《公函》载明：“…按原始合同房屋装修期为45天，我方仍是本着互利互赢的原则可以给予一定的延长。原合同内容不变，但贵方可以延迟最终的交房时间。原合同截止日期为2022年11月15日，贵方可以延迟交房时间，房屋租金及交付房租的时间不变，最终交房时间可延至2022年12月20日…”；4.顺世昌中心的法定代表人许小东明确告知其从收到告知书之日起不用交纳房租，提交了2018年3月22日、2018年4月2日的通话录音，录音中，李旺表示：高会计来了拿钱去那边交房租，许小东表示：先不要交了，要停业估计二炮不给退了吧。经质证，顺世昌中心对业务回单及手写收据的真实性不予认可，表示未让顺天德力公司向二炮交纳房租；对《告知书》、《通知》的真实性认可，但主张生效法律文书确定的合同解除时间为2018年6月15日，顺天德力公司的实际停业时间也是2018年6月15日，顺天德力公司应就其主张的停业损失承担举证责任；对《公函》的真实性及证明目的均不认可；对录音的真实性不予认可，通话对方不是许小东，且对方只是称暂缓交租金，该录音无法证明顺天德力公司不用交租金。一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。顺天德力公司未按合同约定交纳租金，现顺世昌中心要求顺天德力公司交纳，于法有据，法院予以支持。但应指出，结合本案证据可以认定案涉房屋于2018年6月10日起未能正常使用，故顺世昌中心要求顺天德力公司给付2018年6月10日至6月15日期间的租金，法院不予支持。顺天德力公司要求以其向案外人交纳的90000元抵扣本案租金，但未提交证据证明其与顺世昌中心就此存在约定，且顺世昌中心对此不予认可，故法院对其上述抗辩意见不予采信。顺天德力公司主张其于2018年3月20日至3月31日期间停业、顺世昌中心应退还35天房租及顺世昌中心同意免除其部分房租，证据不足，法院均不予采信。因双方系因政策调整原因导致合同不能履行而解除合同，在此过程中顺天德力公司未按时交纳租金，不属恶意拖欠，故对顺世昌中心要求顺天德力公司支付违约金及滞纳金的主张，法院不予支持。据此，一审法院于2019年12月判决：一、北京顺天德力酒店有限公司于判决生效之日起七日内给付北京顺世昌商务服务中心租金403650元；二、驳回北京顺世昌商务服务中心的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，当事人均未提交新的证据。二审查明的事实与一审一致，本院对一审认定的事实予以确认。经询，顺天德力公司在坚持其上诉请求的情况下，对于一审法院计算的未付租金的数额403650元并无异议。本院认为，有关顺天德力公司上诉主张的顺世昌中心要求支付租金的诉讼请求超过诉讼时效一节，结合双方之前发生的顺天德力公司要求与顺世昌中心解除合同并由顺世昌中心赔偿装修损失的房屋租赁合同纠纷一案的事实及相关法律规定，顺世昌中心提起本案诉讼时并未超过诉讼时效，故顺天德力公司的该项上诉请求，本院不予采信。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。经查，双方在合同中关于按年支付租赁费的约定与实际履行中按月支付租赁费的方式显然不同，顺天德力公司上诉坚称按照合同约定的前付费制其多交了一个月租金，但并未提交相应的证据，且其对于一审认定的未付租金的数额又表示认可，因此顺天德力公司的该项上诉意见，不能成立。顺天德力公司上诉主张其已向中国人民解放军第二炮兵后勤部丰台管理办公室支付了合同解除前3个月的基本租金，且顺世昌中心前法定代表人许小东曾向其承诺不必交纳租金，但鉴于顺天德力公司并未提供相应的证据证明双方就顺天德力公司直接向案外人交纳租金进行约定，且顺天德力公司提供的录音证据不足以证明顺世昌中心向其做出了不必交纳租金的承诺，本院对顺天德力公司的该项上诉主张，亦不予支持。另，顺天德力公司上诉关于顺世昌中心应给予其装修免租期顺延35天以及应退还35天房屋租赁费的主张，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，顺天德力公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8970元，由北京顺天德力酒店有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  胡珊珊审判员  时 霈审判员  王 磊二〇二〇年四月二十二日书记员  李 玲