云南省芒市人民法院民 事 判 决 书（2020）云3103民初117号原告：艾日清，男，汉族，1984年10月2日生，江西省鹰潭市人，高中文化，个体工商户，系江西省鹰潭市余江县中童镇乘龙村艾家147号村民，现住芒市。委托诉讼代理人：杨新汉，德宏新元法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。被告：李志，男，汉族，1975年9月22日生，云南省芒市人，中专文化，现住芒市。委托诉讼代理人：郭矛盾，云南宏鑫律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：陈定宇，云南宏鑫律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告艾日清与被告李志合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告艾日清及其委托诉讼代理人杨新汉，被告李志及其委托诉讼代理人郭矛盾、陈定宇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告艾日清向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方之间的店面转让合同；2.返还原告支付的转让费及房租120,000元（包括40,000元房租）；3.被告李志赔偿原告艾日清因被告违约造成原告的各项经济损失人民币合计：102,200元；（芒市装饰之光照明王世行40,000元；德宏旗舰文化传媒有限公司戴翔中门头装修费9,000元；昆明由由展柜卢金良柜子装修费53,200元）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实理由：2019年5月13日原告艾日清(简称乙方）与被告李志(简称甲方）友好协商签订了《店铺转让合同》，现就相关事宜达成共识：1.甲方将芒市团结大街162附18号两间铺面的经营续租权转让给乙方；2.铺面转让之前的一切费用由甲方负责结清；3.乙方向甲方一次性付清转让费120,000元整（包括40,000元房租到2019年12月31日止）。4.如因自然灾害等不可抗因素导致乙方经营受损的与甲方无关，但因国家征用拆迁店铺，有关补偿归乙方。5.如果合同签订前政府下令拆迁店铺，甲方在知情的情况下隐瞒，甲方退还全部转让费和租金及装修费。原告租赁合同生效之日起对其铺面做了以下投资：支付被告李志的转让费及房租120,000元（包括40,000元房租）；芒市装饰之光照明王世行40,000元；德宏旗舰文化传媒有限公司戴翔中门头装修费9,000元；昆明由由展柜卢金良柜子装修费：53,200元；合计：222,200元。铺面刚投资装修完备开业，生意正在正常运转期间被告德宏水务投资有限公司向原告艾日清下发《房屋租赁合同到期通知书》称：艾日清先生：你方向我公司租赁的此处房产在租赁期满后将不再续租（终止租赁期为2019年12月31日），在租赁合同到期之日（即2019年12月31日）后3天内搬出所租赁的房屋。如逾期未搬离，则我公司默认房屋内剩余物品为遗弃物品，并有权自行收回房屋并清理，清理时，不会保管任何遗留物品，所有物品将作废品处理。为此，被告的行为严重违反了双方的合同约定，损害了原告的合法权益，导致原告即将造重大经济损失，为了维护原告的合法利益不受侵害，特起诉至法院，恳请贵院能依法维护原告的合法权益。被告李志辩称：一、答辩人依约履行合同义务，不存在违约事实，被答辩人诉请解除《店铺转让合同》不符合法律规定。2019年5月13日，答辩人李志与被答辩人艾日清达成商铺转租合意，出租人德宏水务投资有限公司也同意答辩人李志转让案涉商铺的承租权。答辩人李志也邀请了德宏水务投资有限公司工作人员与被答辩人艾日清会谈，被答辩人艾日清在了解相关情况后，与出租人德宏水务投资有限公司签订了《房屋商铺租赁合同》。答辩人李志与被答辩人艾日清签订《店铺转让合同》后，将原由其承租的商铺交付给了原告艾日清，原告艾日清也已将答辩人李志已交纳的租金、转让费支付给了答辩人李志；双方已经按约定履行了各自的合同义务，该合同已实际履行完毕。答辩人李志不存在违约事实，被答辩人无权解除合同；二、答辩人李志不应承担赔偿责任。答辩人李志邀请出租人德宏水务投资有限公司工作人员与被答辩人艾日清会谈时，被答辩人艾日清询问了商铺能正常使用多长时间等问题，出租人德宏水务投资有限公司的工作人员答复目前不清楚商铺何时被拆除。被答辩人艾日清在了解这些情况后自愿与德宏水务投资有限公司签订了《房屋商铺租赁合同》，答辩人李志没有隐瞒、更无能力预见与案涉商铺相关的情况，不存在过错，不应承担赔偿责任。另一方面，商铺交付给被答辩人艾日清后，被答辩人艾日清如何装修、如何使用铺面答辩人李志无权干涉，也不知晓装修具体的真实费用，让答辩人李志赔偿由被答辩人艾日清自行决定事项所发生的费用于法无据；三、被答辩人在享受经济收益的同时，也应承担经营风险可能带来的损失。在商铺转租的过程中，被答辩人艾日清向出租人德宏水务投资有限公司了解过商铺在2019年12月31日后能否继续租赁等事项。同时，被答辩人艾日清与出租人德宏水务投资有限公司签订的《房屋商铺租赁合同》中的第二条第1款和第2款对租期和续租有明确约定，被答辩人艾日清作为具有完全民事行为能力的成年人，在与出租人德宏水务投资有限公司签订《房屋商铺租赁合同》时，已经知晓续租风险，并且自愿选择接受该风险。综上所述，答辩人李志按《店铺转让合同》约定履行了合同义务，依约、合法转让案涉商铺的承租权，不存在违约、违法的事实，被答辩人艾日清针对答辩人李志的所有诉讼请求，依法不能成立，应当予以驳回。综合双方的诉辩主张，本案的争议焦点为：1.双方签订的合同，是否合法有效；2.是否应当确认解除原、被告之间的《店面转让合同》；3.被告李志是否应当退还原告艾日清转让费和房租费120,000元；4.被告李志是否应当赔偿原告各项损失102,200元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告艾日清向本院提交了以下证据：第一组证据：居民身份证、营业执照正副本、铺面现场照片复印件，欲证明原告的诉讼主体适格；第二组证据：德宏水务投资有限公司房物、商铺、仓库、停车场租赁三方合同复印件，欲证明被告作为本合同丙方，明知在租赁期间内不能擅自将房屋、商铺转租转让，还将其转让给原告，实属隐瞒事实，欺诈原告而与其转租，导致原告所造成的一切经济损失应由被告进行赔偿；第三组证据：店面转让合同，欲证明2019年5月13日合同约定被告同意将两件铺面的“经营续租权”转让给原告，原告一次性支付给被告转让费120,000元（含房租40,000元），可是2019年10月10日德宏水务投资有限公司发出书面通知，合同期满不再续租，为此，被告已违反合同第5条规定，应确认解除合同无效，返还全部转让费和房租金；第四组证据：由由装饰展柜制作协议，欲证明柜子装修费56,387元；第五组证据：支付宝、微信转账电子记录清单及附件，欲证明被告李志返还、赔偿原告艾日清因被告违约造成原告的各项经济损失人民币合计：222,200元。{返还被告李志的转让费及房租120,000元（包括40,000元的房租）；赔偿原告支付芒市装饰之光照明王世行40,000元（证据页码：18、20、22、23页）；德宏旗舰文化传媒有限公司戴翔中门头装修费9,000元（24页）；昆明由由展柜卢金良柜子装修费53,200元（26、27、28、29、30、31、32、33页）}；第六组证据：房屋租赁合同到期通知书，欲证明被告李志同意将两间铺面的“经营续租权”转让给原告艾日清，中止租赁期为2019年12月31日，到期不再续租，被告已构成违约，应确认解除合同无效；第七组证据：通话录音光盘一份。第一段：2019年10月14日15:43艾日清和隔壁辉龙百货谈话录音。欲证明李志的母亲以前和德宏水务投资有限公司管理人员张建西，龙某同在奥环集团上班，关系较好，他们都知道内幕。李志的妈妈知道内幕，而李志是应该完全知道的，可李志故意隐瞒事实真相，说公家的房子没有合同我在这十多年了到了时间交房租就可以了，诱导了艾日清转租。后今艾日清查实是有租房合同明确规定房屋不能转让，而李志隐瞒未向艾日清出示，进一步证明了李志明知在房屋不能转让的情况下隐瞒欺骗艾日清将房屋于80,000元转让费+1年房租40,000元=120,000元转让给艾日清；第二段、2019年10月14日15:50艾日清找德宏水务投资有限公司管理人员张建西要李志和水务公司租房合同录音。欲证明张建西说李志如果经营不下去应该把房子退给水务公司而不能转让，李志应该承担艾日清的损失；第三段、2019年10月15日11:23艾日清找德宏水务投资有限公司管理人员张建西要李志和水务公司租房合同录音（最终给了复印件，原件在水务公司）。欲证明：艾日清是在2019年5月13日将80,000元转让费+1年房租40,000元=120,000元付给了李志，正要装修店铺时才见到张建西的而不是5月13日之前，充分证明张建西的证词是假的，店铺合同写明公司店铺是不能转让的，张建西表示认同；第四段、2020年3月7日艾日清和德宏水务投资有限公司管理人员张建西谈话录音。欲证明张建西说李志该退的还是要退还艾日清，不能只进不出。经质证，被告李志对原告艾日清提交的第一组证据身份证复印件、营业执照复印件的真实性、合法性、关联性予以认可，对铺面现场照片不予认可；对第二组证据的真实性、合法性予以认可，对关联性不认可，对证明内容没有异议。认为原告提交的系被告与水务公司签订的2018年度的《房屋商铺租赁合同》，该合同已履行完毕。2019年度被告李志和水务公司没有租赁合同，双方只是口头约定，交付租金，水务公司给被告使用；对第三组证据的真实性、合法性、关联性认可，对证明内容不予认可。对第四组证据的真实性、合法性、关联性均不认可，对证明内容也不认可，原告也无法明确装修费的装修数额，也无法提供原件和实际情况；对第五组证据的真实性、合法性、关联性不认可，证明内容有异议，认为被告李志不清楚原告艾日清装修数额，被告收到原告的120,000元是事实予以认可;对第六组证据的真实性、合法性、关联性予以认可，对证明内容不认可，认为水务公司向原告发出的《房屋租赁合同到期通知书》恰恰能证明水务公司成立了合法有效的租赁合同。水务公司同意和认可被告李志的转租行为。水务公司发出的《房屋租赁合同到期通知书》是2019年10月10日，原告与水务公司就2019年5月13日已经签订的《店铺转让合同》；对第七组证据真实性、合法性、关联性及证明内容不认可，认为是否记录了整个谈话的内容，无法确定是否在正常的往来活动的通话录音，及无法确定完整性。本院认为，原告提交的第一组证据中居民身份证、营业执照正副本符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信，对第一组证据中铺面现场照片，本院不予采信；对第二组的真实性、合法性，本院予以采信；对第三组证据店铺转让合同的真实性、合法性、关联性，本院予以采信；第四组证据的真实性，本院无法查证属实，故本院不予采信；对第五组证据中支付宝转款120,000元的证据予以采信，其余证据本院不予采信；第六组证据的真实性予以采信；第七组证据通话录音的不予采信。被告李志向本院提交了以下证据：第一组证据：被告李志的身份证复印件1份，欲证明被告李志的身份信息；第二组证据：《店铺转让合同》复印件1份，欲证明1.原、被告双方于2019年5月13日签订《店铺转让合同》；2.该合同是双方的真实意思表示；3.该合同不违反法律禁止性规定；4.该合同已履行完毕；第三组证据：《房屋商铺租赁合同》复印件1份，欲证明1.德宏水务公司同意被告李志将该铺面转租给原告艾日清，并与原告艾日清签订了新的商铺租赁合同；2.原告艾日清与德宏水务投资有限公司约定：租赁期限届满前30天，如乙方需要继续承租，需要向甲方提出申请，由甲方决定是否继续租赁合同；第四组证据：张建西身份证复印件及证言1份、龙某的证言1份。欲证明原告艾日清已经知晓该铺面的租赁情况；第五组证据：《房屋租赁合同到期通知书》复印件1份，欲证明出租方德宏水务投资有限公司在原告艾日清与被告李志签订《店铺转让合同》后约5个月时通知原告艾日清租期届满后不续租；原、被告双方签订《店铺转让合同》时并不知晓该情况。经质证，原告艾日清对被告李志提交的第一组证据的真实性、合法性、关联性予以认可；对第二组证据的真实性予以认可，对合法性、关联系不予认可，对证明内容有异议，认为在签订《房屋商铺租赁合同》时，被告隐瞒了合同的真实意思，该房屋不能转租；对第三组证据的真实性、合法性、关联性均不认可，签订这份合同是为了办营业执照，原告找到了水务公司和他签订了这份合同；对第四组证据的真实性、合法性、关联性均不认可，认为证人没有当庭出庭作证，张建西和龙某都是水务公司的工作人员，与被告的母亲在奥环集团是同事，是有相互包容的内容在里面；对第五组证据的真实性、合法性予以认可，对关联性和证明内容不认可。本院认为，被告提交的第一组、第二组、第三组证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信；第四组证据张建西的书面证言，因证人未出庭作证，本院不予采信；龙某的书面证言是否采信，本院结合其出庭作证的证言，予以部分采信；第五组证据的真实性，本院予以采信。被告李志申请证人龙某出庭作证，本院同意并通知其出庭作证，证人龙某欲证明其在德宏水务投资有限公司负责收水电费，原、被告转让商铺时，原告李志叫证人去过原告李志的商铺一次，当时证人曾某过铺面到2019年12月31日是没有问题，后面能不能租证人不清楚，是要等到上面通知证人，证人才知道。经质证，原告艾日清对证人的证言三性均不认可，认为证人仅代表公司的管理人员收取水电费，只能在她的权利范围内活动。同时证言也当庭陈述书面证言不是自己写的，是叫原告李志的女儿写的，自己签名捺印的。经质证，被告李志对证人龙某的证言，认为证言能够反映当时的情况。本院对证人龙某的证言予以部分采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认本案以下法律事实：原、被告在平等自愿的基础上，协商一致于2019年5月13日签订《店辅转让合同》，被告将其租赁德宏水务投资有限公司商铺，转租给原告。双方签订的合同约定:“1、现甲方同意将团结大街162号附18号。2、铺面转让之前的一切费用由甲方负责结清。3、乙方向被告一次性付清转让费120,000元(包括40,000元房租到2019年12月31日止)。4、如因自然灾害等不可抗因素导致乙方经营受损的与甲方无关，但因国家征用拆迁店辅，有关补偿归乙方。5、如果合同签订前政府下令拆迁店辅，甲方在知情的情况下隐瞒，甲方退还全部转让费和租金及装修费。”2019年5月13日原告艾日清将转让费120,000元（其中包括转让费80,000元和因被告已将2019年全年房租支付德宏水务投资有限公司，故原告将2019年5月31日至12月31日止的房租费40,000元支付给被告）支付被告李志。2019年6月3日原告艾日清经营的芒市精益眼镜店与德宏水务投资有限公司签订《房屋商铺租赁合同》，合同约定:“将位于芒市国有经营性房屋商铺两间出租给原告使用。租赁期半年，从2019年5月31日至2019年12月31日止。租赁期限届满前30天，如乙方需要继续承租，需要向甲方提出申请，由甲方决定是否继续签租赁合同。”2019年10月16日德宏水务投资有限公司书面通知原告房屋租赁合同到期通知书。经查明，原告实际租赁到2020年1月。2020年1月15日原告以被告违反合同约定，损害原告的合法权益，导致原告即将造成重大经济损失，故诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。本院认为，本案属合同纠纷。一、双方签订2019年5月13日签订《店辅转让合同》是否合法有效的问题。本院认为，双方对合同的真实性、合法性、关联性均予以认可，该合同系双方在平等自愿的基础上协商一致，且该协议不违反法律的强制性规定，合同合法有效。二、是否应当确认解除原、被告之间的《店辅转让合同》；本院认为，双方于2019年5月13日签订《店辅转让合同》，履行期限截止2019年12月31日，而原告实际租赁铺面经营到2020年1月，合同履行期限已届满，不存在解除合同的问题，故对原告的该请求不予支持；三、被告李志是否应当退还原告艾日清转让费和房租费120,000元。原告主张被告在明知德宏水务投资有限公司不允许转让，且明知店铺要拆迁的事实，还将店辅转让给原告，故要求被告退还原告艾日清转让费和房租费120,000元。通过双方当事人的陈述及双方提交的证据，本院认为，双方签订的《店辅转让合同》约定期限已届满，原告实际租赁铺面经营到2020年1月，故原告要求返还租赁费40,000元，无事实依据，本院不予支持；同时双方签订《店辅转让合同》之后，德宏水务投资有限公司又与原告另行签订《房屋商铺租赁合同》，可视为德宏水务投资有限公司对被告的转租行为予以追认，加之原告对被告明知店铺要拆迁，而将铺面转租给原告的主张，未提交确实充分的证据予以证实，故本院对原告要求返还转让费80,000元的请求不予支持；四、被告李志是否应当赔偿原告各项损失102,200元。本院认为，原告的该请求无事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告艾日清的诉讼请求。案件受理费4,634元，由原告艾日清负担（已付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于德宏傣族景颇族自治州中级人民法院。审 判 长  孔新兰人民陪审员  赵仕芳人民陪审员  陈 玲二〇二〇年四月十日书 记 员  王 欢