广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初39183号原告：深圳市同业升贸易有限公司，住所地深圳市宝安区松岗镇吉祥路9号301房，统一社会信用代码91440300729850560P。法定代表人：王文雅,该公司总经理。委托诉讼代理人：庄少伟，广东深天正律师事务所律师。委托诉讼代理人：张旭，广东深天正律师事务所律师。被告：黄新社，男，汉族，1958年8月1日出生，身份证住址深圳市宝安区，被告：徐运林，男，汉族，1964年10月1日出生，身份证住址广东省深圳市南山区，被告：罗燕辉，男，汉族，1962年7月27日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区，被告：徐名武，男，汉族，1966年12月7日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区，被告：邱荣盛，男，汉族，1945年9月28日出生，身份证住址广东省丰顺县，上述被告共同委托诉讼代理人：杨海东，广东越众律师事务所律师。上述被告共同委托诉讼代理人：潘子荣，广东越众律师事务所实习律师。原告深圳市同业升贸易有限公司与被告黄新社、徐运林、罗燕辉、徐名武、邱荣盛合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人庄少伟、张旭，被告共同委托诉讼代理人杨海东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原被告签署的《合作开发合同书》无效；2、被告将涉案土地恢复原状并返还原告；3、被告承担本案诉讼费。庭审时原告明确第2项诉求“恢复原状”指拆除地上的停车场设施、设备。具体事实和理由：2009年8月，经宝安区西乡镇固戍村委同意，原告与深圳市宝尊贸易有限公司签署《房地产转让合同书》，约定宝尊公司将位于宝安区固戍一路的厂房、宿舍（建筑面积4784.14㎡，粤房字第2235298、2235843号）及占用土地（3127.24㎡）转让给原告。2010年11月27日，原被告签署《合作开发合同书》，约定原被告在上述地块合作开发鸿顺花园项目，项目所需资金及整体建设等均由被告完成，项目建成后按比例分享建成物业；并约定原告将上述物业清空后，被告应于1个月内进场施工，自进场之日起18个月内建成竣工，如因被告原因停工超过90天仍未恢复施工视为违约，原告有权解除合同，无偿收回该土地及地上建筑物。2010年11月底，原告清空上述物业。2010年12月，被告进场施工并拆除上述物业。2011年中，被告停工、撤场，项目未再开发建设。2019年6月，被告将上述地块改建成停车场并对外经营。期间，原告多次要求被告交回土地及地上建筑物，被告均予拒绝。原告遂起诉请求判如所请。被告辩称：1、原被告签署的《合作开发合同书》有效，被告无需将案涉土地恢复原状并返还给原告。2、项目停工系因原告未按合同约定配合办理规划设计要点、土地使用权出让合同书（含房地产证）、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、施工许可证等手续所致，并非出于被告资金不到位等原因，被告不存在违约行为。3、城市更新项目的相关法律法规调整后，案涉土地虽仅有2000多平方米，但与其他地块合作达到10000平方米的基本条件就可一同升级改造，被告已对案涉土地的更新改造作了前期规划设计、宗地测绘、建设可行性分析报告等前期准备工作，并非原告起诉状中所陈述的“2011年中被告停工、撤场，再未开发建设”的行为。4、原被告双方与深圳市西乡街道固戍村红湾经济合作公司所签订的各份合同均表明，案涉地块的相关权益由原被告共同享有，且所有补偿费、管理费等费用均由被告支付，在尚不具备开发条件即确认合同无效不利于合同稳定性和严肃性。5、即使《合作开发合同书》无效，也不存在被告需将案涉土地恢复原状的情形。案涉地块在进行城市更新项目前系危房，双方一致同意先行拆除，也与深圳市西乡街道固戍村红湾经济合作公司沟通，以股份公司名义向西乡街道办申请后于2010年12月26日对前述危房进行了拆除。危房拆除后案涉地块出现了水塘、荒地，被告按照街道办及工作站的安全要求进行了填埋平整，并将地块改造成停车场，全部改造费用均由被告承担。原告对上述改造行为从未提出异议，且被告有将每月停车场收益与原告分红。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了证据交换和质证。根据当事人的举证质证意见及庭审陈述情况，本院认定事实如下：2009年，原告与案外人深圳市宝尊贸易有限公司签订《房地产转让合同书》，约定：1、深圳市宝尊贸易有限公司对固戍村建筑面积为4784.14平方米的厂房享有权益（至2043年5月30日），该厂房于1992年7月以固戍村红湾队名义办理房屋所有权证，证号为粤房字第××号（登记字号为公2-000832）、粤房字第××号（登记字号为公2-000846）。2、深圳市宝尊贸易有限公司以620万元价格将上述建筑物（所占土地面积为3126.24平方米）转让给原告。深圳市固戍红湾股份合作公司对上述合同作了见证并盖章。原告持有上述房屋所有权证正本。2010年11月，原告与被告签订《合作开发合同书》，双方就在上述土地上合作开发鸿顺花园项目达成一致。主要内容如下：1、项目概况：项目用地位于深圳市宝安区××街道固××社区固××路，用地来源为原告自有（粤房字第2235843、2235298号），项目占地面积2585.32平方米，项目用地使用年限按政府最终批准确认的年限为准，被告承诺按土地现状合作，并承诺积极配合原告完善相关手续。2、合作方式：原告提供土地，被告提供建设资金并负责施工建设；被告独立承担出资、销售楼宇风险，项目建设过程中产生的债务及安全责任事故均与原告无关；建设标准为住宅裙楼、商务酒店式楼、地下停车场及露天停车场，其中原告分得商务酒店式楼全部面积以及停车位总数的32%，被告分得住宅楼全部面积及停车位总数的68%；双方按总建筑面积进行分配，分配比例为原告占32%，被告占68%；今后需办理产权证时，双方应按各自所分房产的比例缴交相应的地价和房屋销售税费。3、双方责任：原告按现状提供土地，承担分成面积部分的补缴政府地价及相关税费，以原告名义协助被告办理合同项目批文、规划设计要点、土地使用权出让合同、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、施工许可证等前期开发手续；被告负责出资建设并缴纳分成部分的地价及税费；若条件允许的情况下，该项目拟向政府报建转为商品房，所有报建手续由被告负责，双方按各自所占物业比例支付相关费用。4、违约责任：当政府主管部门批准双方的合作项目后，双方应缴纳其承担的地价款，任何一方不按政府通知时间缴纳地价款造成项目被撤销合作开发经营，视为对方违约，另一方有权解除合同。在原告将场地内工厂及工人清退离场后，被告应在一个月内进场施工，且在进场起十八个月内建成竣工，因被告建设资金或其他原因而停工的，自停工之日起超过90天未复工，均视为违约，原告有权解除合同，无偿收回土地及地上建筑物，并有权自行组织建设完成项目；如因政策行为或不可抗力造成停工的除外，原告有权收回土地及地上建筑物，并根据项目当时的建筑进度现状按已建成的建筑面积成本价支付被告。5、风险承担：双方均完全知悉该地性质，清楚上述土地尚未具备房地产开发条件，均自愿承担相关政策及法律风险。在合同履行过程中，如遇政策因素或其他法定不可抗力因素造成的损失，均由双方自行承担责任，任何一方不得要求对方赔偿。2010年11月底，原告清空案涉物业并将土地及地上建筑物交付被告。2010年12月，被告进场施工，拆除地上建筑物。2011年1月7日，深圳市红湾股份合作公司向被告徐运林、罗燕辉出具《收款收据》，确认收取33年管理费59.4万元、补偿费258500元。2011年1月，原告向被告开具《收据》，收到徐名武支付的固戍一路厂房改造保证金200万元。2011年年中，被告停工撤场，未再进行建设。2019年7月，西乡街道固戍社区工作站向被告送达《关于文康小学门前坑存在安全隐患通知函》，主张因案涉地块开挖后停工形成坑洼水塘，四周杂草丛生，滋生蚊虫，存在安全隐患，应在收函三天内到社区处理。2019年7月，被告将案涉土地回填并改建成停车场，并收费。原告主张被告未与原告协商擅自改建停车场，且未向原告支付过停车场收益。本案在审理过程中，本院依法向深圳市不动产登记中心调取案涉房屋的登记信息。不动产登记中心出具的《不动产权资料电脑查询结果表》显示，案涉位于宝安固戍房屋（不动产证号：2235798、2235343）为自建单位建房，宗地号为90××70、90××84，房屋用途分别为宿舍、厂房，登记权利人为宝安县新安镇固戍村红湾队，建筑面积分别为1435.8平方米、3348.34平方米，基底面积分别为648平方米、1116平方米。本院依法向深圳市规划和自然资源局宝安管理局函询案涉土地及地上建筑物情况，宝安管理局复函内容如下：一、该用地与权属图层无冲突，无关联土地合约信息，无宗地号。二、该项目用地总面积为2728.2平方米，其中有31.01平方米位于深规土宝补[2015]第50号协议范围（甲方深圳市规划与国土资源委员会宝安管理局，乙方深圳市红湾股份合作公司，乙方同意甲方不作任何补偿，属统征），剩余2697.19平方米未查到相关征转地补偿资料。三、经核查《深圳市土地利用总体规划（2006-2020年）》，该用地涉及建设用地2728.2平方米，全部为城乡建设用地，经核查建设用地管制分区，该用地涉及允许建设区2728.2平方米，涉及居住用地2728.2平方米。经核[西乡平栾山、铁仔山片区]法定图则（已批），该用地涉及商业用地2728.2平方米。四、根据《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》（深府[2004]102号）第二条规定，根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》的相关规定，区农村集体经济组织全部成员转为城镇居民后，原属于其成员集体所有的土地属于国家所有。该办法自2004年发布之日起实行，宝安区原农村集体经济组织全部成员转为城镇居民后，原属于其成员集体所有的土地属于国家所有。另查明，原被告均不具备房地产开发经营资质。原告主张双方协议开发小产权房，属违建；被告则主张系城市更新项目开发符合法律法规规定的商品房。双方主张如认定案涉合作开发协议无效，有关经济损失由双方另寻法律途径解决，不在本案中处理。本院认为，综合原被告的诉辩意见，本案争议焦点有二，一是合同性质的认定，二是合同效力的认定及处理。关于争议焦点一，合同性质的认定。原被告双方对于本案《合作开发合同书》的定性存在争议，原告主张案涉合同为土地使用权转让合同，被告则主张属合作开发房地产合同。本院认为，土地使用权转让合同系一方转让土地使用权，一方支付对价的合同；而合作开发房地产合同则系双方以提供土地使用权、资金等共同投资、共享利润、共担风险，合作开发房地产为内容的合同。结合本案，案涉土地经行政主管部门明确已属国家所有，《合作开发合同书》约定原告提供土地，被告提供建设资金并负责施工建设，双方按32:68的比例分配建筑面积，符合共同投资、共享利润、共担风险的合作开发房地产合同特征，而不具备一方单纯转让土地使用权，一方支付转让对价的合同属性。因此，本案应当认定为合作开发房地产合同纠纷。有关争议焦点二，合同效力的认定及处理。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条规定，“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。”从本案《合作开发合同书》约定情况及合同履行情况看，原被告双方均不具有房地产开发经营资质，亦未约定成立且未实质成立具有房地产开发经营资质的项目公司从事案涉项目的开发，故本案合同应当认定为无效。另外，从合同约定情况看，双方明确约定双方完全知悉案涉土地性质，清楚土地尚未具备房地产开发条件，却又约定被告应在原告交付土地及地上建筑物后一个月内进场施工、十八个月内建成竣工，上述约定与城市更新的现实不相符，且案涉土地交付被告近十年之久，被告亦未提供任何证据证实其实施了城市更新项目报批等行为的事实，现有证据无法充分证实被告提出的双方合作进行城市更新项目开发的主张，不能证实双方合作的合法性。故，本院认定，案涉《合作开发合同书》因违法了法律、行政法规的禁止性规定，应当认定为无效，该无效事由与合同整体性密切相关，无效的法律后果应及于有关解决争议方法条款以外的合同全部内容。现有证据无法证实被告将案涉土地改建成停车场系经与原告协商，按照合同无效的处理原则，被告应拆除案涉土地停车场设施、设备，并将土地返还原告。至于双方因合同无效所致其他经济损失，鉴于双方均明确不在本案中处理，本院予以采纳，双方可另寻法律途径解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条之规定，判决如下：一、确认原告深圳市同业升贸易有限公司与被告黄新社、徐运林、罗燕辉、徐名武、邱荣盛于2010年11月签订的《合作开发合同书》无效；二、被告黄新社、徐运林、罗燕辉、徐名武、邱荣盛于本判决发生法律效力之日起三十日内拆除位于深圳市宝安区西乡街道固戍社区固戍一路的土地（宗地号90××70、90××84）上的停车场设施、设备，并将上述土地返还原告深圳市同业升贸易有限公司。本案受理费55200元，原告已预交，应由被告负担。被告应缴部分，本院退回原告；被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳其应负担的费用，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长  冼晓莉人民陪审员  区晓红人民陪审员  廖 悦二〇二〇年四月十六日书 记 员  陈丽君书 记 员  黄晓雯