北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终3027号上诉人（原审被告）：王元，女，1988年5月23日出生，汉族，华信期货股份有限公司员工，住北京市西城区。委托诉讼代理人：王庆荣（王元之父），1961年8月16日出生，住北京市西城区。委托诉讼代理人：徐姗姗，北京乾成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：华润置地（北京）物业管理有限责任公司，住所地北京市西城区。法定代表人：巴然，董事长。委托诉讼代理人：石亚娜，华润置地（北京）物业管理有限责任公司员工。上诉人王元因与被上诉人华润置地（北京）物业管理有限责任公司（以下简称华润物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初32828号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月25日立案后，适用独任制开庭进行了审理，上诉人王元之委托诉讼代理人王庆荣、徐姗姗，被上诉人华润物业公司之委托诉讼代理人石亚娜参加诉讼。本案现已审理终结。王元上诉请求：1．撤销北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初32828号民事判决；2．驳回华润物业公司的诉讼请求；3．一、二审诉讼费由华润物业公司承担。事实与理由：1．一审认定事实不清，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第六条、第十一条、第十二条规定，拆除案涉热水管道经2/3以上业主（且该部分业主专有建筑物面积占总面积2/3以上）同意即可共同决定，无需所有业主同意。一审法院未查明案涉小区已有80%的业主将太阳能管道改为燃气热水器，华润物业公司及开发商均同意上诉人将案涉太阳能管道改为燃气热水器的事实。也未查明案涉楼栋25户业主中仅有2楼业主不同意拆除、其他业主均同意或者在协调后同意拆除的事实。一审法院认为上诉人私自拆除太阳能热水器上下管道的行为剥夺了其他业主使用太阳能热水器进行选择的权利，与事实不符。2．一审法院未查明案涉热水器管道设计失误、功能欠佳的事实。案涉太阳能热水器上下水管道空间设计严重不合理，导致上诉人无法有效利用案涉房屋面积，个别未拆除热水器管道的业主不能正常使用热水器管道，一审法院未同意上诉人所提鉴定申请。案涉管道设计不合理、能否满足上诉人等全部业主生活所需完全不确定，上诉人的拆改行为情有可原，华润物业公司及开发商存在重大过错，鉴于已经拆改完毕的业主占小区80%，一审法院判决上诉人限期恢复没有现实意义。3．华润物业公司不履行应尽的管理维护职责，不积极推进解决案涉小区集体问题，是造成本案发生的根本原因，具有重大过错。上诉人曾建议物业公司在保留太阳能集热板的前提下将管道改细，但华润物业公司消极答复、懈怠解决，存在严重不作为。在上诉人已装修完毕的情况下，华润物业公司才要求恢复原状，其做法及诉讼请求均不合理。华润物业公司辩称，同意一审判决，不同意王元的上诉请求。王元主张绝大部分业主同意拆除案涉管道没有依据，自2019年2月起，业主因管道拆除问题产生了很大矛盾，部分人坚决要求拆除、部分人坚决反对拆除，物业公司不断沟通提出了很多方案，其他楼栋在全体业主达成一致的情况下，拆除了太阳能热水管道，但案涉楼栋业主始终未能达成一致意见。在没有全体业主同意的情况下，物业公司无权决定拆除或者保留。王元主张案涉太阳能热水管道设计失误、功能欠佳没有依据，案涉太阳能热水管道在房屋交付时即存在，房屋已经验收合格。物业公司自业主因案涉管道拆除问题发生矛盾时即开始调解工作，但要求拆除和要求保留的两方业主始终未能达成一致意见，还有部分业主持观望态度未明确表达意见。物业公司曾经找到要求保留管道的业主进行调解，但该部分业主坚决不同意拆除，为此多次投诉。一审法院在现场勘验时也组织业主协商，但也没能达成一致。华润物业公司向一审法院起诉请求：1．判令王元立即按照合同约定将其私自拆除的小区共用的太阳能热水器管道恢复原状；2．判令王元承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2017年10月13日，王元与北京亚林西房地产开发有限公司（以下简称亚林西公司）签订《北京市商品房预售合同》，购买了丰台区亚林家园613-11#商品房住宅楼9层1单元-902号房屋（以下简称902号房屋）。同日，王元（甲方、业主）与亚林西公司（乙方、建设单位）签订《北京市前期物业服务合同》及《亚林家园临时管理规约》。其中《北京市前期物业服务合同》约定，就乙方为甲方提供前期物业服务的有关事宜，协商订立本合同。第一条本物业项目基本情况如下：名称【暂定名】亚林家园。类型：【住宅】。第十五条甲方的权利义务：……4、遵守临时管理规约以及物业管理区域内物业共有部分的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及公用设施的完好，不得有任何破坏、占用、影响观瞻等行为；不得占用、损坏本物业的共用部位，共用设施设备或改变其使用功能……9、甲方进行装修，应当符合北京市装饰装修工程施工管理的相关规定以及《临时管理规约》的约定。第二十二条……甲方违反本合同的约定，实施妨害物业服务行为的，应当承担恢复原状、停止侵害、排除妨碍等相应的民事责任。第三十条其他约定：1、乙方选聘华润置地（北京）物业管理有限责任公司对本物业管理区域内全部具体物业服务事务进行管理。《亚林家园临时管理规约》第三部分物业共用部分使用、维修和管理第六条约定，业主、物业使用人等在使用物业共用部分时，应当遵守建设单位根据《前期物业服务合同》制订的物业共用部分使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度。因使用人不当使用给物业共用部分造成损害的，责任人应当依法承担恢复原状、赔偿损失等法律责任。2018年9月4日，委托方（以下简称甲方）亚林西公司与受托方（以下简称乙方）华润物业公司签订《前期物业服务委托合同书》约定，乙方为甲方提供前期物业服务，物业项目名称为【暂定名】亚林溪苑、亚林家园。类型：【住宅】本合同有效期自双方签字盖章之日起至甲方向全体业主完成物业共用部分交接且乙方与业主签订新的《物业服务委托合同书》，则本合同终止。2018年11月12日，王元签署《委托书》，内容为“昆仑域小区物业：本人委托毛二明为其办理装修事宜”。2018年11月20日，华润物业公司（甲方、物业公司）、毛二明（乙方、业主）及业之峰诺华家居装饰集团股份有限公司北京分公司（丙方、装修公司）签订《装饰装修管理服务协议书》约定，“一、装修地点及装修期限1、装修地点：2号楼1单元902室。2、装修期限：2018年11月20日至2019年6月30日。三、三方权责：5、乙方、丙方在住宅室内装饰装修活动中禁止下列行为：（5）损坏房屋原有节能设施、降低节能效果；15、甲方有权随时检查装修施工现场，乙方、丙方有义务配合甲方对装修施工现场进行检查，对任何不符合《住宅室内装饰装修管理办法》要求的装修施工内容，甲方有权责令其停工、整改，乙方、丙方必须按照要求进行整改。”一审庭审中，华润物业公司称王元在装修时私自将共用的太阳能热水器的上下水管道拆除，其公司收到其他业主投诉，后公司向王元发出违规违约停工告知函并与其沟通要求其恢复原状。为此，华润物业公司提供证据如下：1．对比照片，证明王元私自拆除管道。王元认可照片真实性，承认拆除管道一事。但同时出示手机照片，称拆除一事经过小区业主同意，我们自己写了一份材料，业主都签字了，其他业主也都拆除了，拆除前我们想联系不想拆除的业主，征求他们的意见，物业不配合，我们装修完了之后物业才告知我们不能拆除，恢复的费用应该由华润物业公司承担。另，华润物业公司还应该退还我装修押金。华润物业公司不认可照片的真实性，称没有收到该纸质材料，并称没有收到装修押金。2．2019年4月16日、2019年4月20日、2019年5月1日投诉记录，证明其他业主投诉被告私自拆除的行为。王元对投诉记录真实性认可，但称之前没有见过。3．违规违约停工告知函及聊天记录，证明华润物业公司与王元方沟通要求其恢复原状。其中违规违约停工告知函显示：“被通知单位：2-1-902，签发时间：2019．5．8您的工人私自拆除户型配套储水罐热媒管装修活动违反了中华人民共和国建设部令第110号《住宅室内装饰装修管理办法》中的有关规定及您已签署的《装饰装修管理服务协议书》、业主公约等相关文件的约定，根据中华人民共和国国务院令第379号《物业管理条例》第53条之规定正式告知您。此行为将导致如下后果：影响整个楼02户型业主使用。处理情况：即日起立即停工并恢复管道”。4月17日的聊天记录显示，“您好，您室内那个储水罐的热媒管拆除了？业主您好：关于户内储水罐管道问题特向您说明一下情况：户内储水罐系开发为业主提供的户内热水供水系统，如您不想使用可以将罐体拆除，自行安装热水装置。但储水罐的供回水管道为共用管道，如您同户型业主有不同意拆除或要留用的情况，您不能私自拆除供回水管道，否则产生的相应后果由您自行承担。”王元对违规违约停工告知函真实性认可，但称没见过，5月8日其家装修完了。认可4月17日毛二明和华润物业公司员工的聊天内容，称聊天记录是其微信号，但之前没看过。另，法院于庭审后对王元所在的902号房屋进行了现场勘验，王元确已将太阳能热水器的上下水管道拆除。勘验现场，华润物业公司、本案所涉楼栋其他业主、王元代理人其父王庆荣均在场，各方均表示，就拆除太阳能管道问题业主曾向华润物业公司进行反映，华润物业公司表示，只要楼栋有一户业主不同意拆除管道，就不可将管道拆除，在本案所涉楼栋业主未达成一致的情况下，包括王元在内的部分业主已经将太阳能热水器的上下水管道进行了拆除。王元代理人王庆荣表示，我方曾建议物业公司在保留太阳能集热板的前提下将管道改细，但之后物业公司未予以解决，物业存在不作为，在物业答复之前，我方就将管道拆除了，我方认为太阳能热水器设计上存在问题，拆除系因为不好用。现在我方已装修完毕，进行恢复成本过高。该楼栋未拆除管道的业主表示，我们认为太阳能热水器节能环保，且改燃气需要铺设管线，成本高，我们坚持使用太阳能热水器，目前也已装修完毕，无法再改燃气。现因王元等业主私自拆除管道导致其无法使用热水，已经装修完了但无法入住，故坚决要求王元恢复上下水管道。华润物业公司表示，公司与涉案楼栋业主进行过沟通，但业主无法达成一致。我方下了停工函，但后期业主锁门，我方无法再核实，且即便业主均同意拆去热水器管道也需要在公司按照流程进行审批，涉案楼栋共25户业主，之前仅收到十余户表示同意拆除管道的意见，但目前物业公司掌握的情况是只有702、902（王元）、2402业主将管道拆除。一审法院认为，王元与华润物业公司签订的《北京市前期物业服务合同》、《亚林家园临时管理规约》和《装饰装修管理服务协议书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的规定，系合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。根据双方合同的约定，王元应遵守合同中对物业共用部分使用方面的规章制度，自觉维护公用设施的完好，不得占用、损坏共用部位、共用设施设备或改变其使用功能，在进行室内装饰装修活动中禁止损坏房屋原有节能设施。现王元在装修过程中，将业主共用的太阳能热水器的上下水管道进行拆除，系损坏了共用设施设备，损坏了房屋原有的节能设施，且其拆除太阳能热水器上下水管道的行为，亦影响了楼栋其他住宅用户对太阳能热水器的使用，故华润物业公司要求王元将其拆除的小区共用的太阳能热水器上下水管道恢复原状的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。需要指出的是，太阳能热水器上下水管道系涉案楼栋全体业主使用太阳能热水器的公共管道，涉及了整个楼栋所有业主对太阳能热水器的使用，王元个人有权决定自己是否使用太阳能热水器，但其不应以私自拆除太阳能热水器上下水管道的行为剥夺其他业主对是否使用太阳能热水器进行选择的权利，其在明知存在部分业主不同意拆除太阳能热水器管道、需要使用太阳能热水器的情况下，执意将管道进行拆除，具有明显过错，且系以牺牲了其他业主的利益来满足其个人的利益需求，由此引发的恢复成本及相应后果应由其承担。虽王元称很多业主已对管道进行了拆除，且已经装修完毕，恢复管道成本较高，会给已经拆除管道的业主造成不必要的损失，对此，法院也不希望看到，但是依据合同及装修规范未拆除公共管道的业主至今因王元的私拆行为无法使用热水，且也已装修完毕，如果要改管道成本亦较大，故在此，不应以恢复成本高低以及人数多寡来评断是否应该进行恢复，而应当以权利是否合法作为保护与否的评判标准。每个公民都是我们国家和社会重要的一份子，均应积极倡导并践行社会主义核心价值观，提升法治观念和道德水平，做到诚信、友善，在追求个人权益的过程中，不影响他人合法的权利。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：王元于判决生效之日起三十日内将其拆除的共用的太阳能热水器的上下水管道接通使其恢复原状。二审中，双方当事人均未提交新的证据。王元主张案涉楼栋业主自发组建了业主微信群，2018年业主曾对于是否拆除太阳能热水管道进行接龙表决，绝大部分业主明确表示同意拆除；华润物业公司对王元在一审中提交的手机照片证明目的不予认可，主张因案涉管道系共用管道，截至目前业主仍未达成一致意见。王元主张其委托的装修负责人曾于2019年2月向华润物业公司口头提出管道改造建议，但华润物业公司始终未组织全体业主研究改造方案，在此情况下其自行拆除案涉管道；华润物业公司认可王元一方曾口头提出管道改造方案，但称王元所提方案系将案涉管道改为细管，出水量大幅减少会影响使用，因此没有人同意。王元主张除其与昌军外，案涉楼栋还有其他业主已经拆除了太阳能热水管道，仅部分业主恢复管道原状无现实意义。关于拆除案涉管道原因，王元述称系因太阳能热水供水量不足以满足全楼栋业主使用，案涉管道在距离墙面5-6厘米位置敷设，并非墙体内埋管，影响房屋使用及美观。王元自述其2018年12月开始装修，2019年6月装修完工。本院查明的其他事实与一审无异。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。本案中，王元系案涉902号房屋业主，与亚林西公司签订了《北京市前期物业服务合同》、《亚林家园临时管理规约》；前述《北京市前期物业服务合同》约定亚林西公司选聘华润物业公司进行物业管理和服务。2018年9月4日，亚林西公司与华润物业公司签订《前期物业服务委托合同书》，亚林西公司作为委托方，委托华润物业公司对亚林溪苑、亚林家园提供前期物业服务。据此，华润物业公司对于案涉小区及房屋有进行管理和服务的权利，王元作为业主，应当按照相关法律及物业服务合同约定行使权利、履行义务。上述《北京市前期物业服务合同》明确约定业主不得占用、损坏本物业的共用部位，共用设施设备或者改变其适用功能，同时约定业主实施妨害物业服务行为的，应当承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任。上述《亚林家园临时管理规约》亦明确业主、物业使用人等在使用物业共用部分时，应当遵守相关规章制度，因使用人不当使用给物业共用部分造成损害的，责任人应当依法承担恢复原状、赔偿损失等法律责任。《北京市前期物业服务合同》、《亚林家园临时管理规约》经当事人签字确认，系双方真实意思表示，不违反法律法规的规定，对当事人均具有约束力。王元作为业主、华润物业公司作为物业服务提供方，均应当依约履行。根据查明的事实，2018年11月12日，王元委托毛二明办理装修事宜。后毛二明作为业主王元的代表，于2018年11月20日与华润物业公司、业之峰诺华家居装饰集团股份有限公司北京分公司就案涉902号房屋装修签订《装饰装修管理服务协议书》，明确了三方权责关系，同时明确业主及装修公司禁止损坏房屋原有节能设施、降低节能效果，华润物业公司有权责令业主及装修公司对不符合规定的装修施工内容停工、整改。王元认可在对902号房屋装修过程中其将案涉管道拆除，2019年6月案涉房屋装修完工。在王元装修过程中，华润物业公司接其他业主投诉，向王元发出违规违约停工告知函并与其沟通要求恢复原状。在案2019年4月17日聊天记录显示华润物业公司在其装修完工前已经明确提示储水罐供回水管道为共用管道，如同户型其他业主不同意拆除或者要留用，王元不能私自拆除供回水管道。王元在华润物业公司已经做出明确提示并发出停工告知函的情况下，拆除案涉管道的行为违法了相关物业服务合同、管理规约及装饰装修管理协议书的约定。现华润物业公司主张要求王元恢复原状依据充分，应当予以支持。关于王元上诉所提案涉管道设计不合理、功能欠佳，影响其对于案涉房屋使用，故其拆除案涉管道情有可原一节，案涉房屋预售合同中已明确房屋生活热水方式为太阳能，案涉管道系建筑配建的共用供排水基础设施，此项内容系王元购买案涉房屋时与开发商约定内容之一，管道设计及敷设并非物业管理服务的内容，王元主张华润物业公司对此存在过错缺乏依据。即使其为了改善案涉902号房屋居住环境，需对屋内自用设施予以拆除或者改造，也应当在不影响建筑物其他权利人使用太阳能供用生活热水的前提下进行。关于王元所提拆除案涉管道已经2/3以上业主同意、无需全体业主同意一节，华润物业公司在本案一审中亦认可之前收到案涉楼栋十余户业主表示同意拆除管道的意见。但因案涉共用管道拆留涉及相关建筑设计方案的调整，也涉及管道通联的其他住户能否正常使用太阳能生活热水以及房屋节能效用的发挥，甚至涉及管道通联房屋内部管路改造和费用负担、后续使用成本等诸多问题，不同业主基于不同利益考量自然会作出不同的方案选择，各相关业主权利均应当予以平等保护。在本案一审现场勘验过程中，相关业主也对拆除案涉管道明确提出异议。在此情况下，拆除管道是否合理不能以人数多寡、面积占比大小作为权衡标准。关于王元上诉所提案涉楼栋已有其他已经拆改共用管道、其对案涉房屋装修业已完成，因此限期恢复原状无现实意义一节，王元作为案涉房屋业主，理应按照物业服务合同、临时管理规约的约定维护建筑物共用设施的完好及功能发挥，其在华润物业公司已经指出案涉管道属于共用设施并要求其停工，管道拆除未征得楼栋全体业主协商同意的情况下，将案涉共用管道予以拆除显系不妥，应当就此承担相应的不利后果。其他业主是否存在拆除行为与本案无涉，亦非免除王元在本案中所应承担法律责任的法定事由。另，在本案一审中，一审法院已对案涉现场进行了现场勘验并形成相应勘验笔录、照片等，王元在二审中申请法院重新勘验现场并非必要，本院对其所提此节申请不予准许。另需指出，民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。法律保护公民权利，但权利行使应当以不损害他人利益和公共利益作为边界，行使业主权利亦应如此。社区是现代社会生活的集群形式之一，业主既是私产所有人或者使用人，也是社区生活集群的重要组成部分，打造和谐、美丽、宜居的现代社区，需要物业服务企业提供高质量的服务和管理，更需要全体业主共建、共治、共享。本案共用管道拆留所引发的纠纷虽系个案，但也反映了现代社区治理中业主权利行使的边界、业主自治的手段及方式等深层问题，华润物业公司作为案涉小区物业服务企业，在按照约定提供物业管理和服务的同时，也应当在社区治理中发挥应有的作用，在法律法规规定的范围为业主共议共决涉及社区生活中的公共事务提供必要的支持。综上所述，王元的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由王元负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  施 忆二〇二〇年四月二十日法官助理  周 珍法官助理  李雅迪书 记 员  熊 杰