四平市铁东区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0303民初235号 原告：李鑫，男，汉族，1986年10月20日生，住吉林省四平市铁东区。 委托代理人：李阿凛，吉林尚理律师事务所律师。 被告：张弘，男，1968年10月25日生，住四平市铁西区站。 第三人：吉林省同成房地产经纪有限公司。 地址：四平市铁西区华亿明珠小区2号楼商网SW0102号。 法定代表人：邱凯，经理。 原告李鑫诉被告张弘、第三人吉林省同成房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，分别于2020年1月20日、4月3日公开开庭进行了审理，原告李鑫及其委托代理人李阿凛，被告张弘、第三人吉林省同成房地产经纪有限公司的法定代表人邱凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李鑫诉称：原告于2019年5月27日与被告及第三人共同签订房屋买卖合同，约定以420000元的价格购买被告张弘所有的，位于四平市铁东区丰翼东郡小区19号楼15层1单元1501室住宅一套。合同签订当日，原告将首付购房款150000元，以现金110000元及微信转账40000元的方式支付给了被告张弘。被告张弘于当日收到购房首付款后，向原告出具了收据，并将自己的购房手续和房屋一并交给了原告，原告开始对该房屋占有使用。由于原被告签订的房屋买卖合同的第八条（补充条款）约定了：“剩余房款人民币二十七万元整，乙方(李鑫)在能办房照时15个工作日内以按揭贷款的方式付清甲方剩余房款，如果乙方不符合贷款资格，乙方在拒贷后5个工作日内以现金的方式付清剩余房款。”同时还约定：“甲方在能办理房照10个工作日内无条件配合乙方和丙方办理过户及按揭贷款相关手续，所有费用由乙方承担。”现涉案房屋已经可以办理过户手续，由于原告不具备贷款资格，现原告要求按照合同约定一次性支付剩余270000元的购房款来继续履行合同，同时要求第三人协助被告按照合同约定履行配合原告办理过户手续的义务。在起诉前，原告多次找被告交涉缴纳剩余房款和办理房产证事宜，被告以种种理由予以拒绝。综上，为维护原告的合法权益，请法院依法支持原告的全部诉讼请求，故要求：一、请求法院判决被告继续履行与原告签订的购房合同所约定的义务（配合原告办理涉案房屋的产权登记手续及缴纳剩余购房款等）；二、本案诉讼费由被告张弘承担。 张弘辩称：我的房子有住房公积金贷款，是不允许买卖的。原告给了15万房款后我向原告索要剩余的房款，原告不给我，要用我的房子贷款，再给我房款。 吉林省同成房地产经纪有限公司辩称：原被告双方签订的合同是我签的，当时是原告委托我们单位同事到我们公司签订的居间合同，买卖双方对当时房屋的情况都具体了解，因该房屋有贷款未还清双方约定原告付给被告15万定金，此款用于偿还公积金贷款，等到能办房照的时候原告以按揭贷款的方式结清剩余房款，如果原告不符合贷款条件，在5个工作日内以现金方式结清剩余房款。 原告为证明自己的诉讼请求向本院提供如下证据材料： 证据一：原告的身份证复印件，证明：原告的身份情况。 证据二：被告与丰翼东郡签订的购房合同一份（合同编号：YS0074405）、购房发票一份、完税证明一份，该组证据证明：被告方在吉林省丰翼东郡房地产开发有限公司四平分公司处购买了本案涉案房屋，并缴纳了房屋的首付款，其房屋权属明确在被告个人名下，并且登记在房产部门。该组证据还可以证明被告有权利处分其名下的涉案房屋，因为该合同的补充协议第十五条第五款对该楼的处分进行了约定（因为是制式合同，所以适用于整个小区的房子），约定买售人出租转让商户须将以上条款写入出租转让合同，该条款可以证明，只要不侵害抵押权人的合法权益，作为涉案房屋的所有权人，也就是被告人可以处分该房屋，其处分行为有效，依法应当得到法律的保护。 证据三：原告与被告及第三人签订的购房合同一份、被告为原告出具的定金收据一份、微信转账凭证两份、工行提现凭证一份、建行提现凭证七份，该组证据证明：原被告在第三人的见证和组织下签订了涉案房屋的买卖合同，约定被告以42万元的价格将涉案房屋卖给原告，并于当日缴纳了15万元定金，被告向原告交付了房屋，同时还约定在原告支付15万元定金之后，由甲方负责结清贷款，在能办理房照十个工作日内无条件配合乙方及丙方及时办理按揭贷款等相关手续。 证据四：2019年11月13日住房公积金逾期贷款催收通知书一份，证明：在原告向被告支付15万元定金以后，被告并没有按照合同约定结清所有剩余贷款，而导致四平市住房公积金管理中心对被告下达催收通知（要求被告结清共欠本息5014.68元）。所以按照原被告签订的合同第八条后半部分的约定，乙方在能办理房照时15个工作日内以按揭贷款的方式付清甲方剩余房款，如不符合贷款资格，以现金的方式付清剩余房款，所以该份证据结合原被告所签订的合同可以证实，现原告要求按照合同约定支付被告欠抵押权人剩余房款以及向被告支付扣除向银行支付剩余房款以外的合同约定的剩余房款符合双方真实意思表示，也符合相关法律规定。 上述证据被告及第三人质证意见：均无异议。 被告向本院列举如下证据材料： 个人住房公积金（组合）借款合同（合同编号：2016年丰翼住公借字第0036号），证明：与原告的房屋买卖合同无效。 原告质证意见：对该份证据的真实性和合法性没有异议，对证明的问题有异议。首先该合同的第十七条不是确定合同无效的法定事由，不能确认原被告签订的买卖合同无效；二、该十七条说的非常明确，抵押期间甲方不得将抵押物进行变卖、转让、赠与、重复抵押等影响乙方权益的处分行为，这句话的关键词是签名的一系列行为要影响乙方的权益才不得进行。而原被告所签订的买卖合同履行的前提是先偿还贷款，因此这并不影响抵押权人的权益，所以该条款并不约束原被之间的买卖行为。该条的第二款写到“除乙方同意外，发生上述行为乙方有权责令甲方提前结清本合同下的借款”，而原被告所签订的合同，履行的前提也是要提前结清被告所欠的贷款，所以说无论如何原被告签订的买卖合同与被告和抵押权人签订的借款合同所约定的条款并不冲突，所以并不影响本案合同的履行。 第三人质证意见：该房屋有公积金贷款，在签订房屋买卖居间合同时，甲乙双方均对此情况了解，同时约定甲方先行结清贷款，然后进行过户及按揭贷款方式交易。 第三人没有证据材料向法庭提供。 根据原告的申请，本院调取了证言一份（吉林省丰翼房地产开发有限公司四平分公司办公室主任刘镇出具）。主要内容为：丰翼东郡小区19号楼整栋楼的大照是2019年8月12日办下来的，过4、5天每个住户就可以办理正式房照，我们就逐渐的电话通知大家去办理房照，因为张弘欠公积金贷款，我去年就给张弘打过电话让他把公积金贷款交了，如果不交就办理不了房照。后来又给他打电话他也没有还，就他这一户。 原告质证意见：我们调取该证据要证明，自2019年8月中旬就可以办理本案涉案房屋的房产证，也可以证明合同约定的成就条件已成就，所以被告方应当按照合同约定履行该协议的剩余内容，同时，该证据中还可以证实丰翼东郡工作人员也有对被告提及此事，被告不能以不知情为由拒绝履行该房屋买卖合同。同时，合同中约定的成就条件是客观条件，不是主观条件，不以主观是否知情为要件，所以，该证据可以证明截止到目前为止，被告方是违约的。 被告质证意见：去年10月份，我去物业问了，物业告诉我回去等通知，20户一组办理房照。 第三人质证意见：没异议。 经审理查明：2016年9月28日，被告张弘与吉林省丰翼房地产开发有限公司四平分公司签订《商品房买卖合同》，合同编号：YS0074405。约定被告购买吉林省丰翼房地产开发有限公司四平分公司开发建设的坐落于四平市铁东区丰翼东郡小区19号楼1单元15层1501室，建筑面积为95.2平方米的住宅一套，并交纳了首付款及相关税费。 2016年10月25日，被告张弘与中国银行股份有限公司四平分行签订《个人住房公积金（组合）借款合同》，合同编号：2016年丰翼住公借字第0036号，约定贷款金额25万元，贷款期限为16年。 2019年5月27日，原告李鑫与被告张弘及第三人签订房屋买卖居间合同，约定以420000元的价格购买被告张弘所有的，位于四平市铁东区丰翼东郡小区19号楼1单元15层1501室住宅一套。合同签订当日，原告将首付购房款150000元，以现金110000元及微信转账40000元的方式支付给了被告张弘。被告张弘于当日收到购房首付款后，向原告出具了收据，并将自己的购房手续和房屋一并交给了原告，原告开始对该房屋占有使用。原、被告签订的房屋买卖居间合同的第八条（补充条款）约定了：“剩余房款人民币二十七万元整，乙方在能办房照时15个工作日内以按揭贷款的方式付清甲方剩余房款，如果乙方不符合贷款资格，乙方在拒贷后5个工作日内以现金的方式付清剩余房款。”同时还约定：“甲方在能办理房照10个工作日内无条件配合乙方和丙方办理过户及按揭贷款相关手续，所有费用由乙方承担”。 2019年8月，吉林省丰翼房地产开发有限公司将丰翼东郡小区19号楼的大房照办理完毕，并通知张弘等相关住户。 2019年11月13日，四平市住房公积金管理中心向被告张弘发出住房公积金逾期贷款催收通知书，截止2019年11月13日，被告张弘共欠本息合计5014.68元。 认定上述事实的证据有：原告提供的购房合同一份（合同编号：YS0074405）、购房发票一份、完税证明一份、原告与被告及第三人签订的购房合同一份、被告为原告出具的定金收据一份、微信转账凭证两份、工行提现凭证一份、建行提现凭证七份，被告提供的个人住房公积金（组合）借款合同（合同编号：2016年丰翼住公借字第0036号）、2019年11月13日住房公积金逾期贷款催收通知书一份等证据材料及原告陈述、被告答辩在卷为凭。 本案的争议焦点：原告的诉请是否合理合法？本院应否支持？ 本院认为：依法成立的合同，受法律保护，并对当事人具有法律约束力。原、被告及第三人签订的《同成房地产房屋买卖居间合同》系三方真实意思表示，产权明确且不违反法律规定，应当认定有效。当事人应当全面的履行合同义务。被告作为涉案房屋的先期购买者，能否办理房照的注意义务在于被告张弘，其主张不知道能办理房照的情况而不存在违约的主张，本院不予支持。关于被告张弘主张其与原告李鑫签订的《房屋买卖居间合同》无效的主张，由于合同中明确表述房屋未办理房照及存在公积金贷款的情况并约定在清偿公积金贷款后办理过户手续，另约定了在此过程中三方的权利义务及履行顺序，不违反法律规定，故本院对被告张弘的该主张亦不予支持。现涉案房屋可以办理房照，被告张弘应当按照合同约定配合原告及第三人办理房屋过户手续及按揭贷款手续。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条之规定，判决如下： 被告张弘于本判决生效后10日内按照《同成房地产房屋买卖居间合同》约定履行配合原告李鑫、第三人吉林省同成房地产经纪有限公司办理涉案房屋的过户手续等全部合同义务。 案件受理费3800元，由被告张弘承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。 审判员  张宏 二〇二〇年四月七日 书记员  陈迪