辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终2693号上诉人（原审被告）：李娜，女，1974年1月2日生，汉族，住大连市旅顺口区。委托诉讼代理人:于国滨（李娜配偶），男，1973年6月21日生，汉族，住大连市旅顺口区。被上诉人（原审原告）：大连华安物业管理有限公司。住所地：大连市沙河口区中长东五街2A号1座-8-13。法定代表人：王勤忠，该公司董事长。委托诉讼代理人：许致笙，男，该公司员工。委托诉讼代理人：于瑞，男，该公司员工。上诉人李娜因与被上诉人大连华安物业管理有限公司（以下简称华安物业）物业服务合同纠纷一案，不服大连市旅顺口区人民法院（2019）辽0212民初4150号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李娜上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、本案诉讼费全部由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人与房屋开发商大连泉城置业有限公司签订的《前期物业服务合同》是无效的，该份合同无法在房产局原始物业档案中查询到，且该合同中加盖的印章是伪造的。前期物业服务单位必须由建设单位通过招投标的程序选聘，并在房产局备案，但被上诉人提供的合同均不符合上述程序；2.被上诉人提交的《物业服务移交协议》并没有开发商的签字，且开发商与大连半岛物业公司签订的前期物业服务合同并未解除，因此，上述移交协议是无效的；3.即使如被上诉人所述，其为上诉人居住小区提供了物业服务，但物业服务存在大量瑕疵，没有履行相关维修、养护、管理、维护的义务，管理混乱，主要体现在绿化破坏、私自圈占绿地种菜、失窃刑事案件的发生、车辆乱停放、监控失效等方面。华安物业辩称，不同意上诉人的上诉请求，服从一审判决。华安物业向法院提出诉讼请求：一、判令李娜给付所欠物业费5357元，违约金1607元，合计6964元。二、诉讼费由李娜承担。一审法院经审理查明，2016年5月1日，大连泉城置业有限公司与华安物业签订《前期物业服务合同》，约定由华安物业对半岛印象项目提供前期物业管理服务事宜。该合同对物业基本情况、履约保证金服务费用、物业的经营与管理、物业的承接验收、双方权利和义务、物业的使用与维护专项维修资金、违约责任等其他事项进行了约定。其中，第二条约定：委托管理服务期限为业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止。第七条约定：本物业管理区域物业服务费，由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，下属“平方米”均属建筑面积，具体标准如下：住宅1.7元/月/平方米。乙方（华安物业）按照上述标准向业主收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务。乙方物业服务费用为包干制，盈余或亏损由乙方享有或承担，甲方（大连泉城置业有限公司）不承担付款责任。前述费用为乙方前期委托管理暂定费用，业主委员会成立后，物业管理费用将由业主大会暨其选聘的物业管理公司商定。第四十五条约定，合同签字盖章后本合同生效。上述合同附加二为《物业服务移交协议书》，该协议书由大连半岛集团有限公司（甲方）、大连半岛物业管理有限公司（乙方）、华安物业（丙方）签订，该协议约定：鉴于1.2016年5月1日，甲、乙双方签订了《半岛印象前期物业服务合同》，约定由乙方为甲方开发的半岛印象项目提供前期物业物业服务。2.现乙方提出退出该项目前期物业管理，乙方退出该项目物业服务后，由甲方委托丙方继续提供该项目前期物业服务并签订《半岛印象》前期物业服务合同。该协议第一条“交接”约定，本协议签订前，乙方已将该物业移交给丙方，丙方对此无异议。乙方于2016年4月30日起退出该项目，丙方应在此时按新物业合同为该项目提供物业服务。第三条约定，物业服务费及相关账册的移交：2006年5月1日后业主欠付物业服务费、停车服务费的情况详见附件四，包括业主欠费的名称、具体期限、数额、欠费的原因、催缴的记录和催缴证据。前述业主欠付费用于本协议签订之日起由乙方将该债权转让给丙方，并由丙方自行负责追偿。第七条约定，乙方、丙方确认乙方应在退出该物业项目前就乙方退出该项目一事向全体业主公告，乙方在退出该项目物业服务后，如发现乙方提供物业服务期间所产生的尚未解决完毕的相关问题及纠纷的，由丙方负责继续解决。2016年6月14日，华安物业对大连半岛印象小区的物业项目进行了备案登记。经审核，大连市旅顺口区房产局同意其备案申请。该备案登记表记载：物业费标准为1.7元/米。李娜在接受案涉房屋时签订《临时管理规约》，其中第二十四条约定：业主或物业使用人应按照下列标准向物业服务企业及时缴纳物业费用：1.多层住宅物业服务费1.7元/建筑平方米/月;第二十五条约定：物业费交纳时间一个季度为一个支付期间，业主或物业使用人应当于每一个支付期间届满前30日以前缴纳下一期间的物业服务费。案涉住宅位于半岛印象小区内，建筑面积112.54平方米，李娜接受房屋的时间为2013年6月1日。一审法院认为，本案案涉房屋所在的小区并未成立业主委员会。在业主委员会、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位承担前期物业服务责任。建设单位可以将全部专项服务委托给物业服务企业，也可以将专项服务委托给专业性服务企业。大连泉城置业有限公司作为案涉小区的开发建设单位有权委托物业服务企业进行前期物业管理。华安物业接受大连泉城置业有限公司的委托，为案涉小区提供物业服务，并与原物业服务企业即大连半岛物业管理有限公司签订《物业服务移交协议书》后，进入案涉小区提供物业服务，且收费标准并不高于案涉小区业主同大连半岛物业管理有限公司约定的物业费收费标准，故该更换前期物业服务企业的行为并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。李娜在实际接受华安物业提供的物业管理服务后，逾期不交纳物业服务费用，系违约行为，依法应承担违约责任。故对华安物业关于要求李娜补交物业费的诉讼请求中的合理部分，一审法院予以支持。李娜以其并非合同当事人为由，拒绝支付物业费的答辩意见，一审法院不予采纳。李娜自2017年5月31日至2019年9月30日未交纳物业服务费，共计28个月，物业服务费合计5357元（1.7元/月/平方米×112.54平方米×28个月=5357元）。李娜辩称自己不交纳物业费的理由是案涉小区公共区域整修不到位的情况。首先，小区现状照片可以反映照片拍摄当时的情况，但并不能反映案涉小区物业管理的客观全貌；其次，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，如果物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能以此为由拒绝交纳或减少交纳物业服务费用。故李娜及其委托诉讼代理人以上述答辩意见作为其不交纳、少缴纳物业费的理由，一审法院不予采纳。关于李娜提出的案涉房屋存在质量问题，因与本案不属于同一法律关系，故李娜可以与责任者另行解决。关于违约金问题，虽然案涉《前期物业服务合同》、临时管理规约等证据中对违约金作出了明确的约定，但从李娜委托诉讼代理人提供的案涉小区公共区域的照片来看，华安物业提供的物业服务尚有改进和加强的需要，为促进物业服务企业加强管理，减少与业主之间的矛盾，故对华安物业要求李娜支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百五十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、李娜于本判决生效之日起十日内支付大连华安物业管理有限公司欠交的2017年6月1日起至2019年9月30日止的物业费5357元；二、驳回大连华安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由李娜负担。本院二审期间，上诉人提交三组新证据，第一组证据为录音资料，上诉人称谈话人系旅顺口区住建局物管科田科长与业主娄新南，拟证明被上诉人并没有在旅顺口区住建局物管科备案。第二组证据系大连泉城置业有限公司在某份合同中加盖的公司印章的影印件，拟证明被上诉人提供的其与大连泉城置业有限公司签订的前期物业服务合同中加盖的“大连泉城置业有限公司”印章系伪造的。第三组证据为7张照片，拟证明被上诉人提供的物业服务存在瑕疵。经审查，因第一组证据谈话当事人并非本案当事人，本院对该份证据的真实性无法核实，故，本院不予采信。第二组证据系影印件，本院对该份证据不予采信。第三组证据本院予以采信。被上诉人在二审期间未提交新证据。本院经审查，对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案被上诉人与建设单位大连泉城置业有限公司签订了《前期物业服务合同》，上诉人作为案涉小区的业主，应受该份合同的约束。上诉人虽然对该份合同的真实性提出异议，但既未提供任何证据证实其主张，亦未提供相反证据推翻该份合同已在大连市旅顺口区房产局审核同意并备案的事实，故，上诉人的此节主张，于法无据，本院不予支持。物业公司提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务标准，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。但如果物业公司确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。上诉人以被上诉人提供物业服务不到位为由拒绝支付物业费，缺乏合同和法律依据，不能得到支持。综上所述，李娜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由李娜负担。本判决为终审判决。审判长 王 歆审判员 王 迪审判员 王慧莹二〇二〇年四月二十九日书记员 牛超群