广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终1566号上诉人（原审原告）：高某，女，1957年3月30日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：廖雁鸣，广东海云天律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾宪良，广东海云天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王某，男，1959年4月16日出生，汉族，住广东省广州市天河区。上诉人高某因与被上诉人王某离婚后财产纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初27977号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。高某上诉请求：1.依法撤销原审判决，并支持高某的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费等所有费用由王某承担。事实和理由：一、高某与王某婚姻关系存续期间，王某购买的广州市恒福路×××15/F、E室房屋（下称“案涉房屋”），受让案涉房屋符合开发商广州侨兴房产开发有限公司（下称“侨兴公司”）和原购买人廖某之间的《房屋预售合同》的约定，广州市房地产交易所出具《广州市预售商品房转让情况通知》即说明案涉房屋合同权益转让至王某名下经过了侨兴公司和廖某的同意，一审法院以合同转让是否经过侨兴公司同意无证据予以证实的事实认定错误。高某与王某于××××年××月××日登记结婚，婚后感情一直很好，并于1992年调来广州，其后受让了案涉房屋，根据案涉房屋原购买方廖某与侨兴公司签订的编号为50029号的《房屋预售合同》约定，案涉房屋购买方在接到侨兴公司的入伙通知书即付清尾款，双方也约定了房屋交付时间为1993年12月31日前，同时合同第九条约定，如因特殊原因需转名，须事先征得侨兴公司的同意并支付有关手续费给侨兴公司，因转名而发生的费用，概由购买方负责。廖某与侨兴公司签订的《房屋预售合同》已经交当时的办理部门广州市房地产交易所备案，备案的合同编号即是50029号。其后，在案涉房屋领取产权证前，廖某将案涉房屋转让给王某，并依照其与侨兴公司《房屋预售合同》第九条的约定，履行了征得侨兴公司同意的转名手续，转名所发生的其他费用，也依照合同的约定由廖某支付，根据高某提供的广州市房地产交易所1993年12月28日出具收取廖某港币32340元案涉房屋手续费的收据，也说明案涉房屋经过原合同双方同意并按照合同约定履行了相关手续方进行转让，广州市房地产交易所出具的编号为预监通字00091号《广州市预售商品房转让情况通知》即说明案涉房屋合同权益转让至王某名下经过了侨兴公司和廖某的同意。二、在1995年1月1日《城市商品房预售管理办法》施行之前，城市商品房预售虽没有明确规定，但案涉房屋的预售人侨兴公司仍然按照该办法第十条的规定办理了登记备案手续，且在1993年12月28日向房地产管理部门办理了转名的转让监证手续，无论是预售合同的登记备案手续，还是转让监证手续仅能由侨兴公司的同意并提供相关文件及证件后才能成功办理。侨兴公司将案涉房屋的预售合同在1992年登记备案，其后在1993年12月28日办理案涉房屋合同转让至王某名下的转让监证，广州市不动产登记中心于2019年5月30日出具《依申请信息公开答复书》也证实了该事实，且证明案涉房屋的合同转让合法有效，一审法院在26年后还苛求高某去证实侨兴公司是否同意，进而对合同转让是否有效认定为待定状态，明显是勉为其难。三、案涉房屋办理合同转让监证后，高某、王某与侨兴公司办理了收楼手续，不仅入住了案涉房屋，缴纳了案涉房屋的水电煤气及管理费等所有费用，还一直持续无阻碍地由高某或王某及其儿子居住、使用、管理、控制和支配案涉房屋至今长达25年多。按照侨兴公司拟定的《房屋预售合同》约定，如高某或王某没有缴纳购房余款，作为预售人的侨兴公司也完全可以收回房屋、取消合同并注销合同转让的登记手续。广州市不动产登记中心也证实案涉房屋在合同转让至王某名下后没有退房或者注销登记情况，即说明了案涉房屋合同转让目前仍然有效。一审法院在25年后仍以《广州市预售商品房转让情况通知》中所列明所欠购房余款是否已实际支付完毕要有证据予以证实，认定无法证实有效，甚至以需要相关权利人辨认及发表质证意见为由再行主张完全没有依据。如果一审法院认为涉及廖某或者侨兴公司权益，其完全可以告知高某追加或者依职权追加廖某或侨兴公司作为案件当事人参与诉讼，但未追加系违反法定程序。王某辩称，一、案涉房屋是1993年12月，原单位董事长廖某送给王某的，不是高某、王某双方或者任何一方的工资收入购买。王某自1993年至今，从未隐瞒和欺骗，高某也完全知情。而从1993年至2018年11月，高某从未提出争议或诉求，可以说产权清晰、基本事实一直没有改变。二、高某于2001年在离婚诉讼中确认：夫妻双方无共同财产，共同债权，共同债务。实际上自认王某名下的个人财产不属于共同财产，不存在争议。三、（2001）天法民初字第2639号民事判决书载明“原告确认夫妻双方无夫妻共同财产，共同债权,共同债务”，该判决书亦完全确认2001年离婚时双方不存在共同财产。即高某对于王某名下的个人财产，从法院判决生效之日起，在法律意义上已经失去了财产诉求的溯及力。王某名下的财产不属于共同财产，高某的诉求没有法律依据。四、1996年5月，王某投资失败被迫外出躲债，高某很快与同单位某有妻之夫长期固定同居，没有承担偿债义务。五、高某在婚姻关系存续期间内，购买了广州东莞庄路天一新村H座3楼602房，因王某无能力聘请律师，恳请法院调查具体情况并取证，且高某在惠州××地还有多处房产，亦请一并查明。六、王某于1995年在深圳从事房产投资，1996年5月份外出躲债，2016年10月回到广州。期间，1997年底，深圳合作方房屋销售完毕，王某的债权全部还清，合作方通知高某请王某回到深圳领取房产收益。但高某一直没有把这件事告诉王某的家人，王某以为欠债未还，在外东躲西藏共计20年时间。王某于2016年10月回到广州，多年未工作，没有收入，现年61岁，也没有办好社保，还落下很多病；后于2018年10月回老家再婚，妻子明确表示失去广州房子，不能继续接受本人；而王某以后还靠这套房子养老。故恳请法院适当考虑王某的生活现状。综上，一审认定事实清楚，适用法律条款正确，恳请二审驳回高某的诉求，维持原判。高某向一审法院起诉请求：1.确认高某享有“房屋地址，为淘金路北×××15/F、E室，合同编号50029，预售人广州侨兴房产开发有限公司，预购人廖某，于1993年12月28日合同转让至王某名下”的合同的二分之一的权利；2.王某承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：一、婚姻状况：高某与王某于××××年××月××日登记结婚，双方经一审法院于2001年11月29日做出（2001）天法民初字第2639号民事判决书，判决准予双方离婚。该判决书审理查明部分载明“原告确认夫妻双方无夫妻共同财产、共同债权、共同债务”。二、争议财产情况：高某主张对位于广州市恒福路×××15楼E座房屋二分之一产权归高某所有，并过户至高某名下，及分割1/2使用权。高某对此提交了《房屋预售合同》及《广州市预售商品房转让情况通知》，其中《广州市预售商品房转让情况通知》载明“所欠购房余款由王某支付”，落款日期为1993年12月28日。后经向房管局查询，案涉房屋地址为淘金路北×××15/F、E室，合同编号50029，预售人广州侨兴房产开发有限公司，预购人廖某，于1993年12月28日合同转让至王某名下，无退房或注销登记情况。高某原主张分割案涉房屋二分之一产权、办理过户登记手续及处理使用权，经一审法院释明，高某变更诉讼请求为享有上述预购合同二分之一权益。王某称因涉案房产办理房产证（过户登记手续）要交很多税，因王某身体有病、没钱交税，现在办不下来。一审法院认为，本案为离婚后财产纠纷，高某对争议标的位于广州市恒福路×××15楼E座房（房管局查册回复预售合同登记地址“淘金路北×××15/F、E室”）提出权利主张。上述房产既非登记在高某名下，也非登记在王某名下，目前只有房屋预售登记，不动产登记管理部门未答复涉案房产是否符合办证条件。高某主张分割产权缺乏事实基础及法律依据。经一审法院释明后，高某主张享有预售合同项下的权益。广州市不动产登记中心答复涉案房产“淘金路北×××15/F、E室，合同编号50029，预售人广州侨兴房产开发有限公司，预购人廖某，于1993年12月28日合同转让至王某名下，无退房或注销登记情况。”信息核查时间为2019年5月15日。上述合同转让时间为1993年12月28日，发生于双方夫妻关系存续期间，因上述合同所产生的债权债务属于夫妻共同债权债务。现高某提出诉讼请求，属于请求法院确认夫妻共同债权。根据权利义务相一致原则，合同所对应之债务亦需要一并处理。因房屋登记管理部门未明确答复涉案房产是否符合办证条件，债权是否已经实际取得，能否径直确认，需进一步分析评议债权转让行为是否有效。关于合同转让是否有效，无论高某主张的是案涉房屋的产权、使用权亦或是案涉房屋对应的预售登记合同的权利，均源于预售合同原登记的预购人，即案外人廖某的转让行为。经查，《广州市预售商品房转让情况通知》载明“所欠购房余款由王某支付”。案外人廖某在尚未付清房款的情况下转让《预售商品房合同》，实际上是对合同权利和义务的概括转让。根据我国《合同法》第八十八条规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。由此可知，合同权利和义务的概括转让，需经过对方同意。本案中，廖某的转让是否经过了房屋预售合同相对方即广州侨兴房产开发有限公司同意，并无证据予以证实，《通知》中所列明的所欠购房余款是否已实际支付完毕也未有证据予以证实，故无法证实合同转让是否有效。即使本案双方提交证据证明合同转让有效，也需经相关权利人辨认及发表质证意见，而相关权利人未参加本案诉讼，无法进一步核实。综上，房屋登记管理部门未明确答复涉案房产是否符合办证条件，涉案房产涉及房屋预售合同相对方广州侨兴房产开发有限公司及原转让人廖某权益，根据实际情况在离婚后财产纠纷案件中径直处理使用将影响案外人廖某权益。因权利义务界限尚不明晰，与案涉房屋有关的产权、使用权及合同权利主张无法单独于双方之间处理。高某需确认各方权利义务之后再行主张，故高某本案诉请一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2019年10月16日判决：驳回高某全部诉讼请求。一审案件受理费100元，由高某负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。双方当事人对一审认定的事实没有异议，本院予以确认。另查明，廖某与侨兴公司于1992年1月4日就案涉房屋签订的《房屋预售合同》第二条约定，如廖某未按合同规定的时间缴纳房款，并经侨兴公司书面催告后十日内仍未付款，视为违约，廖某所有已交付之金额即告丧失，本合同也同时取消作废，房屋归侨兴公司所有，侨兴公司有权将该房屋收回另行出售。第三条约定，侨兴公司应在1993年12月31日前将房屋交付廖某。第九条约定，如因特殊原因需转名，须事先征得侨兴公司同意并支付有关有续费给侨兴公司，因转名而发生的其他费用，概由廖某负责。《广州市预售商品房转让情况通知》载明“广州侨兴房产开发有限公司：下列预售商品房，已经向我所办理转让监证，现将其转让情况通知你们。转让人：廖某。受让人：王某。房屋坐落淘金路北×××15/F、E室。过户日期：1993.12.28。金额HKD1078000元正。所欠购房余款由王某支付”，落款印章为广州市房地产交易所，落款日期为1993年12月28日。案涉房屋手续费港币32340元于1993年12月28日缴纳。高某、王某自1993年12月入住，高某称其与儿子一直居住在案涉房屋至2016年王某回广州，其后由王某母亲居住。王某称其1996年离家后，高某与他人居住案涉房屋，后租给他人居住，2016年王某回广州后其与母亲居住案涉房屋。本院认为，《房屋预售合同》的原预购人廖某于1993年12月28日将合同转让至王某名下，且该转让行为已经在广州市房地产交易所办理转让监证手续，同时预售合同相对方侨兴公司亦已于1993年12月将案涉房屋交付王某使用至今，故王某享有《房屋预售合同》项下的合同权益。高某与王某于××××年××月××日登记结婚，于2001年11月29日经一审法院判决准予离婚，而《房屋预售合同》于1993年12月28日转让至王某名下，因上述合同转让发生于高某与王某夫妻关系存续期间，故《房屋预售合同》项下属于王某的权利与义务应由高某与王某共同享有、共同承担。高某与王某离婚时，双方均未提出分割本案所涉合同权益。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十八条的规定，离婚后，一方以尚有夫妻共同财产未处理为由向人民法院起诉请求分割的，经审查该财产确属离婚时未涉及的夫妻共同财产，人民法院应当依法予以分割。故高某主张享有《房屋预售合同》的二分之一权益，具有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，高某的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实不清，处理不当，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项规定，判决如下：一、撤销广东省广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初27977号民事判决；二、《房屋预售合同》（房屋地址为淘金路北×××15/F、E室，合同编号50029，预售人广州侨兴房产开发有限公司）项下属于王某的权利义务，由高某与王某各享有和承担50%。一、二审案件受理费均为3046.66元，分别由高某负担1523.33元、王某负担1523.33元。本判决为终审判决。审判长 张 华审判员 黄咏梅审判员 黄文劲二〇二〇年四月十五日书记员 刘燕槟陈秋莹