嘉兴市秀洲区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0411民初5734号原告：方攀攀，男，1985年2月10日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。委托诉讼代理人：邰胜、吕秀花,上海德尚（嘉兴）律师事务所律师。被告：嘉兴亚太置业有限公司。住所地：浙江省嘉兴市秀洲区洪合镇320国道南侧（嘉兴毛衫城投资开发有限公司内1号楼）。统一社会信用代码：9133041156587598XY。法定代表人：赖立在。委托诉讼代理人：陈亚根、张叶霞，浙江圣文律师事务所律师。原告方攀攀与被告嘉兴亚太置业有限公司（以下简称亚太公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月28日受理后，依法适用简易程序于2020年1月3日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人邰胜，被告委托诉讼代理人张叶霞到庭参加诉讼。案件审理过程中，原、被告双方共同向本院申请庭外和解50日，本院予以准许。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除与被告签订的合同编号为2017预0006188、2017预0006189的《浙江省商品房买卖合同》；2.被告支付原告购买房屋所支出的中介费损失32000元；3.被告返还原告已付购房款462976元，并向原告支付违约金72965元（以462976元为基数，自2017年10月1日起按照日万分之二暂算至2019年11月28日，实际计算至退款之日止）；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年7月6日，原、被告签订编号为2017预0006188、2017预0006189的《浙江省商品房买卖合同》二份，约定被告将位于嘉兴市秀洲区商品房出售给原告，合同总金额为752976元，原告向被告支付购房款462976元。被告承诺于2017年9月30日前取得涉案商铺的土地使用权证、房屋所有权证交付给买受人。期限届满后，因被告怠于履行合同义务，且该房屋因被告原因被查封，导致合同目的无法实现。原告多次协商要求退房无果，遂起诉。被告辩称：被告通知原告办理贷款后，原告因自身原因未能支付剩余房款，原告已构成违约；现被告已依约办理不动产权证，不存在不能办理权属和登记证书的情形，原告据此要求解除合同的条件不成立，且因原告未支付尾款导致无法办理转移登记；根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款之规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。根据该规定，原告解除权超过一年除斥期间，已经消灭；综上，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年7月6日，原、被告签订编号为2017预0006188、2017预0006189的《浙江省商品房买卖合同》二份，约定被告将位于嘉兴市秀洲区商品房出售给原告，价格分别为380669元、372307元。原告先支付首期房款分别为230669元、232307元，余款150000元、140000元以开发商书面通知之日起7日内办理完毕按揭手续。被告承诺于2017年9月30日前，取得房屋的土地、房屋所有权证，交付给原告，原告委托被告办理该商品房转移登记。被告不能按约定的期限交付权属证书的，被告在约定日期起180日内交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的0.1%承担违约责任。在约定日期起180日以后，被告仍不能交付权属证书或登记证明的，按如下方式处理：（1）原告退房的，被告在原告提出退房要求之日起60日内将原告已付房价款退还，并自约定日期至实际退款日止，按日向原告支付已交付房价款的0.02%的违约金；（2）原告不退房的，被告自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付已交付房价款0.03%的违约金。合同签订后，原告按约支付了购房款462976元。后被告已向原告交付房屋，被告亦于2017年6月29日取得了涉案房屋的不动产权证，但未向原告交付土地使用权证、房屋所有权证，未为原告办理该商品房转移登记，且涉案房屋在2017年11月17日被查封，现仍然处于查封状态。以上事实，有原、被告陈述及原告提供的《浙江省商品房买卖合同》、浙江省增值税普通发票、不动产查封登记信息查询结果及被告提供的《不动产权证书》等证据予以证实。原告提供的付款凭证，被告认为系原告支付给案外人志策（上海）房地产营销策划有限公司，与本案无关。本院认为，该份证据与本案无关联性，应不予认定。被告提供的金融信用信息基础数据库个人信息查询及报送授权书，原告对真实性无异议，对证明目的及关联性有异议，认为只有原告的签名，不能作为原告不具有贷款的资质的证据。本院认为，该份证据无法证明被告主张的事实，不予认定。本院认为，本案争议有二，其一，原告是否享有涉案合同解除权；其二，原告行使解除权是否已过除斥期间。对争议一，本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。因案涉合同未约定被告办理房屋转移登记的期限，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，房地产开发企业应当自商品房交付使用之日起90日内，协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。本案中，被告未能提供其按合同约定书面通知原告办理按揭手续的证据，也未能提供充分证据证明系因原告原因才未办成贷款。且因被告原因，案涉房屋自2017年11月起被查封，现房屋交付至今已满两年，原告因房屋被查封仍未能取得房屋所有权，合同目的已无法实现，故原告依法享有案涉合同解除权。被告关于案涉房屋因原告原因未能办理贷款，原告违约且被告已办理不动产权证，原告要求解除条件不成立的辩解意见，缺乏依据，本院不予采信。对争议二，被告辩称根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，原告的合同解除权已过除斥期间。本院认为，该司法解释第十五条与第十九条均对商品房买卖合同的解除权作出了规定，但二者在违约后果与立法本意上均有不同，需结合案情具体适用。第十五条有关的解除权行使期间的规定所指向的违约行为为出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款的情形，案涉房屋因被告原因被查封至今，原告无法取得房屋所有权，故本案不适用第十五条规定，原告的合同解除权未过除斥期间。综上，本院认定被告收到诉状副本等材料之日为原告催告之日，经原告催告后，涉案房屋仍然未能办理产权变更登记，该情形符合合同解除条件，也未超过合同解除行使期限，故对原告第1项诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失，现原告要求被告返还房款462976元，符合法律规定，本院予以支持，但原告需返还涉案房屋。另本案原、被告就合同解除产生的违约金有明确约定，违约金按照已交付房价款的0.02%/日进行计算，本院认为，该违约金与原告的损失相当，对原告主张的违约金亦予以支持。对原告要求被告支付购房所支出的中介费损失32000元的诉请，无相应依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告方攀攀与被告嘉兴亚太置业有限公司签订的编号为2017预0006188、2017预0006189的《浙江省商品房买卖合同》予以解除；二、被告嘉兴亚太置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告方攀攀购房款462976元，原告方攀攀返还被告嘉兴亚太置业有限公司位于嘉兴市秀洲区商品房；三、被告嘉兴亚太置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告方攀攀违约金（以462976元为基数，自2017年10月1日起按0.02%每日计算至被告实际履行之日止）；四、驳回原告方攀攀的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4740元，财产保全费3220元，共计7960元，由被告嘉兴亚太置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。（后附页）（本页无正文）审判员  宋莹莹二〇二〇年四月二日法官助理龚瑶书记员莫梦琪1.如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交。逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。2.一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。