广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终3571号上诉人（原审被告）：曹景玉，女，1993年7月30日出生，汉族，住广州市花都区。委托诉讼代理人：朱照维，系上诉人丈夫。上诉人（原审被告）：朱照维，男，1993年9月7日出生，汉族，住深圳市南山区。被上诉人（原审原告）：广州万达文化旅游城投资有限公司，住所地广州市花都区三东大道14号花城街综合大楼307之一。法定代表人：李志全。委托诉讼代理人：周雪莹、柴诚，均系该公司职员。上诉人曹景玉、朱照维因与被上诉人广州万达文化旅游城投资有限公司（以下简称“万达公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初8670号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月25日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。曹景玉、朱照维上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判其无需支付逾期付款违约金；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人万达公司承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。（一）、一审法院将万达公司主张的欠款300000元认定为购房款、判定《装修协议书》无效及要求曹景玉、朱照维支付违约金属事实认识错误。1、万达公司的诉讼请求是要求曹景玉、朱照维向其支付欠款300000元，并未明确该欠款为购房款；《装修协议书》明确载明300000元为装修款。一审法院在无任何证据证明下判定上述欠款为购房款，与事实不符。2、一审法院忽略涉案房屋有厨、厕、阳台的装修事实及已有两方签字的三方合同的事实，仅说明存在规避政府限价且属于双方虚假意思表示来认定装修协议无效的行为错误。曹景玉、朱照维购买局部带装修的房屋并针对装修事项签订合同的民事行为不属法律禁止的行为，也不存在合同法规定的合同法定无效情形，应受法律保护。3、一审法院仅以万达公司在诉讼中明确曹景玉、朱照维可以随时前往领取装修协议原件为由判定曹景玉、朱照维不支付装修款违约的认定错误。一审法院忽略万达公司同意提供装修协议是在一审法院多次调解后才同意，也忽略装修协议未达到约定三方签字或盖章的生效条件。由于《装修协议书》没有乙方装修单位盖章，应属未生效协议，不存在曹景玉、朱照维违约并需支付相关违约金。4、一审法院以曹景玉、朱照维即使不持有装修协议也不影响曹景玉、朱照维支付款项认定事实错误。装修协议是保证曹景玉、朱照维权利及房屋装修质量的保证，曹景玉、朱照维必须拿到生效装修协议才能继续付款。二、即使一审法院认定协议中有部分金额有规避政府限价行为无效，也应归咎于万达公司为规避政府限价而导致，万达公司应对该协议的无效承担全部责任。曹景玉、朱照维购买带装修的房屋并签订装修协议合情合理。综上，一审认定事实错误，处理有误，请求二审法院支持曹景玉、朱照维的上诉请求依法改判。被上诉人万达公司答辩称：一审法院认定事实清楚，实体处理正确，请求二审法院驳回曹景玉、朱照维的上诉，维持原判。曹景玉、朱照维应当按照商品房买卖合同及装修合同约定的付款时间支付相应款项。曹景玉、朱照维逾期支付构成违约，理应支付逾期付款违约金。2019年7月24日，万达城公司向一审法院起诉请求：1.依法判令曹景玉、朱照维支付欠款300000元；2.依法判令曹景玉、朱照维支付逾期付款违约金，违约金按照应付未付金额每日万分之五的标准从应付未付之次日计算至曹景玉、朱照维全额付清之日。根据双方约定曹景玉、朱照维应于2017年11月25日前支付房屋欠款115000元，该笔欠款违约金暂计至2019年7月15日（共597天），为34327.5元。根据双方约定曹景玉、朱照维应于2018年5月25日前支付房屋欠款185000元，该笔欠款违约金暂计至2019年7月15日（共415天），为38387.5元。逾期付款违约金共计72715元；3.依法判令曹景玉、朱照维承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2017年4月3日，万达公司与曹景玉、朱照维签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，约定：曹景玉、朱照维购买万达公司开发的位于广州市花都区叶榕街1号雪域华府（3区5栋2梯）2101房的房产，建筑面积为91.65平方米。七、1.该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米19762.09元，总金额1453502元。八、付款方式为按揭贷款方式付款，首期款自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部房价款的30.51%，金额为443502元，除首期款外，剩余房款金额101万元须于2017年4月3日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。十、逾期付款的违约责任：1.一次性付款的如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将全部房款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按总房价款的0.05%的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过15日，乙方仍未按约支付的，甲方有权解除合同。2.分期付款的如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将各期房款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付房价款0.05%的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过15日仍未支付的，甲方有权解除合同。3.按揭付款的如果乙方未能按照本合同第八条的期限将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付房价款0.05%的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过15日仍未支付的，甲方有权解除合同。甲方代理乙方办理按揭贷款或甲方指定按揭公司的，甲方应要求按揭银行在发放贷款时将全部按揭贷款直接划入预售款监控账户，不得放入其他账户。乙方自行办理按揭贷款的，乙方应要求按揭银行在发放贷款时将全部按揭贷款直接划入预售款监控账户。甲方要求解除合同的，甲方应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方已支付房价款退还给乙方。该合同附件七《本合同补充协议》第五条关于逾期付款的补充约定：1.若乙方未按约定期限付清购房款，应按照如下方式承担违约责任：（1）逾期不超过7日（含）的，自主合同约定的应付款期限届满之日起至乙方实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付应付未付购房款总额千分之一的违约金；（2）逾期超过7日、不超过15日（含）的，自主合同约定的应付款期限届满之次日起至乙方实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付应付未付购房款总额千分之三的违约金；（3）逾期超过15日、不超过30日（含）的，自主合同约定的应付款期限届满之次日起至乙方实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付应付未付购房款总额千分之五的违约金；（4）逾期超过30日的。甲方有权解除主合同。甲方未行使合同解除权的，主合同继续履行，自主合同规定的应付款期限之第二天起至乙方实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付应付未付购房款总额千分之八的违约金，且在乙方支付所延迟支付的购房款和违约金前，甲方随时可以行使合同解除权。2.乙方选择分期付款的，若乙方未按约定期限付清任何一期购房款的，均应按照本条第1款约定承担逾期付款的违约责任。3.乙方选择按揭贷款付款的，如按揭贷款未能在主合同即补充协议约定的期限内到达甲方银行账户的，乙方应按照本条第1款约定，承担逾期付款的违约责任。4.双方确认，关于乙方逾期付款处理的约定以本补充协议约定为准，即主合同第十条的相关约定对双方不适用。合同及附件对双方的其他权利义务进行了约定。曹景玉、朱照维签订了《广州万达城项目合同签订单》，约定涉案房产的合同总价为1917936元，并拆分成1453502元房价款、464434元装修款的形式支付，已付款：50000元，本次付款房款393502元，装修款144434元+20000元，装修款2017年11月25日支付115000元，2018年5月25日支付185000元。其中财务审核落款日期为2017年3月28日。同日，曹景玉、朱照维（甲方）与万达公司（丙方）签订了《装修协议书》，约定：一、甲乙双方同意由乙方承接本合同约定的房屋装修工程，装修的房屋为涉案房屋。二、1.甲方同意乙方对该商品房进行局部装修施工，甲方提供积极配合，甲方承诺不同时发包给其他方进行该部分装修工程的施工，装修标准参见附件《装修交付标准》；5.甲方按约付清装修款项的，则乙方应于2018年12月20日前完成本协议约定的房屋装修工程；三、甲方对本协议约定的总费用进行了充分考量，鉴于乙方的品牌价值、技术、设计理念、改造装修难度等因素，甲方认为公平合理，甲方完全同意并没有任何异议自愿接受本次装修费用，按建筑面积计算，单价5300元/平方米，总金额485745元，包括但不限于乙方为实施本协议所需的改造装修费、材料设备费、管理费、施工费、人工费、安全施工保障费、措施费等全部费用。甲乙同意前述费用一次性包干，本协议各方不再结算差额。四、甲方按第3种方式付款，折后装修工程款为464434元，3.分期方式付款：首期款：须于签署《商品房买卖合同》当日支付该款项的30%，金额164434元，2017年11月25日前支付30%即115000元，2018年5月25日前支付40%即185000元。按揭银行、按揭方式、按揭年限和贷款额度等以银行最终批复为准，丙方不作任何保证和承诺。如甲方的申请未获银行批准，应自丙方通知之日起5日内—次性支付本协议第四条约定该款项，否则丙方有权要求甲方自通知之日支付本协议第四条约定该款项每日千分之五的违约金；如甲方的申请未获银行全部批准，应自丙方通知之日起5日内—次性支付本协议第四条约定该款项与银行批准贷款金额之间的差额，否则丙方有权要求甲方自通知之日支付本协议第四条约定该款项每日千分之五的违约金。五、逾期付款的违约责任：甲方未按照约定的时间支付本协议第四条约定该款项的，逾期在30日之内，自约定的应付款届满之次日起，甲方按日向丙方支付本协议第四条约定该款项的千分之五的违约金，并于实际付款时间丙方支付违约金，同时丙方有权延迟本协议第六条约定的交房时间，直至甲方交清本协议第四条约定的该款项以及前述违约金，本协议继续履行，如逾期30日以上甲方仍未支付本协议第四条约定应支付该款项的，丙方有权要求甲方支付相当于本协议第四条约定该款项的百分之五十的违约金，同时丙方有权延迟本协议第六条约定的交房时间，直至甲方交清本协议第四条约定的该款项以及前述违约金，本协议继续履行。协议还就双方其他权利义务进行了约定。该协议抬头记载乙方为广东世纪达建设集团有限公司，但落款处并无乙方盖章，万达公司表示装修协议实际是对购房款的约定，并不实际履行，协议约定的款项也是支付给万达公司，因此并无乙方盖章。合同签订后，曹景玉、朱照维已支付了商品房买卖合同约定的房款1453502元及装修协议的第一期装修款164434元，因曹景玉、朱照维未按期支付装修协议约定的第二期装修款115000元及第三期装修款185000元，万达公司委托广东智洋律师事务所分别于2017年12月20日、2018年10月19日向曹景玉、朱照维发出催款律师函，要求曹景玉、朱照维支付欠款115000元及300000元，分别告知须于2017年12月23日、2018年10月22日前支付，否则须承担逾期付款的违约责任。万达公司认为涉案房屋的总价款为商品房买卖合同约定的房款与装修协议的装修款，曹景玉、朱照维不予确认，认为买卖合同的款项为房价款，装修协议的款项为装修款，曹景玉、朱照维认为万达公司存在很多不规范的行为，之后经过投诉拿到装修协议的原件，但装修协议中并无相关装修单位盖章，因此不同意支付剩下的装修款，亦不同意支付违约金。一审法院认为：一、关于《装修协议书》效力及《装修协议书》项下装修款性质的问题。依照双方所举证据及所作陈述，曹景玉、朱照维与万达公司分别签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议、《装修协议书》，将涉案房产的总房价款拆分为购房款和装修款两部分，双方对此事实及相应法律后果均清楚知晓。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”《装修协议书》因存在规避政府限价政策且属于双方虚假意思表示，应认定为无效合同，但曹景玉、朱照维与万达公司签订《装修协议书》约定的装修款实质为购房款，系双方真实意思表示。曹景玉、朱照维辩称装修款不是购房款的一部分，依据不足，不予采纳。二、对于购房余款和违约金计付的问题。因双方签订的《装修协议书》当属无效，但《装修协议书》中约定的付款方式和付款期限为双方真实意思表示，故万达公司要求曹景玉、朱照维支付购房余款300000元（115000元＋185000元），合理有据，予以支持。双方《装修协议书》约定装修款分期支付，其中115000元应在2017年11月25日前支付，剩下的185000元应在2018年5月25日前支付，但曹景玉、朱照维并未依约履行，因此，曹景玉、朱照维应承担逾期付款的违约责任。关于违约金标准的问题，因《装修协议书》项下的装修款实际为购房款的一部分，故应当参照《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议中关于逾期支付购房款的约定认定曹景玉、朱照维应承担的逾期付款的违约责任。双方《补充协议》第五条明确约定逾期支付购房款的，应按照如下方式承担违约责任：（1）逾期不超过7日（含）的，自主合同约定的应付款期限届满之日起至乙方实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付应付未付购房款总额千分之一的违约金；……（4）逾期超过30日的。甲方有权解除主合同。甲方未行使合同解除权的，主合同继续履行，自主合同规定的应付款期限之第二天起至乙方实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付应付未付购房款总额千分之八的违约金，且在乙方支付所延迟支付的购房款和违约金前，甲方随时可以行使合同解除权。2.乙方选择分期付款的，若乙方未按约定期限付清任何一期购房款的，均应按照本条第1款约定承担逾期付款的违约责任。3.乙方选择按揭贷款付款的，如按揭贷款未能在主合同即补充协议约定的期限内到达甲方银行账户的，乙方应按照本条第1款约定，承担逾期付款的违约责任。4.双方确认，关于乙方逾期付款处理的约定以本补充协议约定为准，即主合同第十条的相关约定对双方不适用”。因该违约金标准明显过高，曹景玉、朱照维对此提出抗辩，且综合万达公司在签约过程中的过错程度，一审法院酌情认定曹景玉、朱照维应按每日万分之一的标准计付逾期付款违约金，违约金分段计算：其中以115000元为基数，从2017年11月26日起按每日万分之一的标准计至付清款日止；另外以185000元为基数，从2018年5月26日起按每日万分之一的标准计至付清款日止。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2019年10月22日作出判决如下：一、曹景玉、朱照维于本判决发生法律效力之日起十日内向万达公司支付购房款300000元；二、曹景玉、朱照维于本判决发生法律效力之日起十日内向万达公司支付购房款300000元的违约金，该违约金分段计算：其中以115000元为基数，从2017年11月26日起按每日万分之一的标准计至付清款日止；另外以185000元为基数，从2018年5月26日起按每日万分之一的标准计至付清款日止；三、驳回万达公司的其他诉讼请求。一审案件受理费3445元，由万达公司负担627元，由曹景玉、朱照维负担2818元。经查，一审判决认定事实无误，本院予以确认。二审期间，双方当事人均确认曹景玉、朱照维已于2020年3月24日支付剩余款项300000元。二审中，双方均无提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅对当事人提出的上诉请求进行审查。一、关于《装修协议书》效力及《装修协议书》项下装修款的性质。2017年4月3日，万达公司与曹景玉、朱照维签订的《广州万达城项目合同签订单》订明：涉案房产的合同总价为1917936元，并拆分成1453502元房价款、464434元装修款的形式支付，已付款：50000元，本次付款房款393502元，装修款144434元+20000元，装修款2017年11月25日支付115000元，2018年5月25日支付185000元。该约定于双方同一天签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》、《装修协议书》内容相互印证，足以证明《装修协议书》项下装修款实为购房款。双方为规避政府限价政策将购房总价款拆分，以装修款形式支付部分购房款，为此签订的《装修协议书》并非双方真实意思表示。一审判决认定《装修协议书》无效，事实、法律依据充分，本院予以确认。曹景玉、朱照维上诉坚持主张《装修协议书》是双方真实意思表示，《装修协议书》项下款项系装修款不属于购房款，理由不成立，本院不予采纳。二、关于逾期付款违约金。《装修协议书》项下装修款实为购房款，双方就该部分购房款的支付时间、支付数额等在《装修协议书》及《广州万达城项目合同签订单》中均有明确约定，该约定属于双方真实意思表示，应为有效。曹景玉、朱照维逾期不支付该部分购房款，且在万达公司通过寄送律师函方式催告的情况下，仍然拒绝支付，构成违约，理应支付逾期付款违约金。如前述，双方签订《装修协议书》仅是规避政府限价政策的手段，并非双方真实意思表示，万达公司是否向曹景玉、朱照维提交《装修协议书》原件并不影响曹景玉、朱照维应履行的支付房款义务。曹景玉、朱照维上诉主张其没有收到万达公司提交的《装修协议书》原件，故其有权行使不安抗辩权暂不支付该部分购房款，理由不成立，本院不予采纳。考虑万达公司作为开发商在签约过程中应承担的过错责任，一审判决适当调减违约金计算标准至每日万分之一，属合理自由裁量范围，本院对此予以尊重。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，本院予以维持。曹景玉、朱照维上诉理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费346.75元，由上诉人曹景玉、朱照维负担。本判决为终审判决。审判长  梁淑敏审判员  梁燕梅审判员  李 焕二〇二〇年四月二十三日书记员  曾美玲