云南省安宁市人民法院民 事 判 决 书（2020）云0181民初331号原告：陈某某，男，汉族，1989年7月16日出生，身份证登记住址：四川省宁南县。委托诉讼代理人：付宏，云南尚矩律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：沈仁表，云南尚矩律师事务所律师实习律师，特别授权代理。被告：安宁博欣房地产开发有限公司。法定代表人：周明华。住所：云南省昆明市安宁市。委托诉讼代理人：王海娇，云南澜湄律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：赵龙兵，云南澜湄律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南博欣房地产开发有限公司。法定代表人：孟贵明。住所：云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：王海娇，云南澜湄律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：赵龙兵，云南澜湄律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南盛泰康业房地产有限公司。法定代表人：王贵华。住所：云南省昆明市护国路。原告陈某某与被告安宁博欣房地产开发有限公司（以下简称“安宁博欣公司”）、云南博欣房地产开发有限公司（以下简称“云南博欣公司”）、云南盛泰康业房地产有限公司（以下简称“云南盛泰康业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用简易程序，于同年3月19日公开开庭进行了审理。原告陈某某委托诉讼代理人付宏、沈仁表，被告安宁博欣公司及云南博欣公司委托诉讼代理人王海娇、赵龙兵到庭参加了诉讼，被告云南盛泰康业公司经合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告陈某某向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告逾期交房的违约损失，以后计算至实际交房之日止，（暂计算至2019年4月30日为60800元）；2、本案的全部诉讼费用由三被告承担。事实与理由：原被告双方于2014年11月24日签订了合同编号为天籁郡小区?揽翠庭（I期）35-1006号的《商品房购销合同》，由原告购买被告项目名称为天籁郡小区?揽翠庭（I期）35幢第10层1006号的住宅房屋，价款为236235元，于2014年11月27日完成了《商品房购销合同》的备案登记（登记号为：AN2014112707838）。合同中第七条、第九条约定了被告即甲方应在“2015年12月31日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方（原告）”，并就逾期交房约定了相应的违约责任承担方式。2016年1月27日，原被告双方签订《补充协议》，约定将主合同第九条变更为：“自主合同约定的交房时间届满后的次日至实际交房之日止90天内，甲方按每天50元向乙方支付违约金，合同继续履行”。2016年12月15日，原被告双方签订《补充协议》约定主合同约定的交房时间届满且被告逾期交房的，自被告逾期交房的第91日起，被告按每天50元向乙方支付违约金，直至交房。原告已于2014年10月13日，支付定金10000元；2014年10月28日，支付房屋首付款66235元，被告为原告出具了收据，余下的160000元，原告向交通银行贷款，己按揭付清，但时至今日，被告仍未交房，也未支付任何违约金。综上所述，被告未根据合同的约定及法律规定为原告办理交房，已经构成违约，严重损害了原告的合法权益，应按相关法律、法规以及双方的约定支付逾期交房的违约损失。原告为维护自己的合法权益，特依据相关法律、法规的规定依法提起诉讼，望人民法院判如所请。被告安宁博欣公司答辩称：一、因被答辩人未履行相应款项支付义务，答辩人向被答辩人交付房屋、承担逾期交房违约责任的条件均未成就。答辩人与被答辩人签订了《商品房购销合同》及《合同补充协议》，《合同补充协议》第二十三条约定“如本协议与购房合同相关约定不一致的，以本协议约定为准”。根据《合同补充协议》第七条的约定，答辩人在交房前，被答辩人应当交清包括全部购房款、住宅专项维修基金、契税、办证费、违约金等款项，否则，被答辩人无权要求答辩人交房，答辩人也不应承担逾期交房的违约责任。在本案中，被答辩人并未履行《合同补充协议》约定的全部资金缴付义务，意味着因被答辩人自身原因，导致房屋交付的条件尚未成就，被答辩人不应承担逾期交房的违约责任。二、被答辩人要求支付的违约金过高，不符合民事法律关系中的损害填平原则，严重违背了违约金的补偿性，而且被答辩人也应当自行采取措施防止损失扩大。被答辩人所主张的违约金已明显过高，不应当得到支持，而应当充分考虑本市房地产的现状、项目的实际情况进行确定。三、涉案项目正在进入重组的关键时间点，若在被答辩人本身存在未履行义务的情形下要求支付违约金，不仅有悖于公平，也不利于涉案项目的继续推进，不利于业主实质权益的保障，难以达成良好的社会效果，若如此高额的违约金得到支持是极其不公平的，也可以预见将有更多类似情况的业主纷纷起诉，这样一来将使刚刚得到喘息之机的答辩人陷入无穷无尽的诉讼之中。答辩人难以抽身继续推进项目开发，对广大项目业主而言将是更严重的损害。四、约定交房时间是2015年12月31日，被答辩人已经知晓权利受损的事实，但至2020年才提起诉讼，违约金的诉讼请求已经超出了三年的诉讼时效，不应得到支持。被告云南博欣公司答辩称：在被告安宁博欣公司答辩的基础上，第一点，就是被告云南博欣公司不是本案的适格主体，被告云南博欣公司和安宁博欣公司是不同的法人主体，不应当对另一主体的相关的债务承担任何责任。第二点，原告所提及的出资的问题，那么实际上不在本案的法律关系当中，也不应当在本案当中进行审理，因为他还涉及到很多的前置条件等等一些因素，本案当中是无法查清涉案的事实的。被告云南盛泰康业公司未到庭，未发表答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理，本院确认如下法律事实：2014年11月24日，安宁博欣公司（甲方）与陈某某（乙方）签订《商品房购销合同》（登记备案号：AN2014112707838），约定由乙方购买甲方开发的位于安宁市太平新城街道办事处妥睦村委会的天籁郡小区?揽翠庭（I期）第35幢第10层1006号房，房屋套内面积为74.26平方米，总金额为236235元。合同第六条第3款约定：乙方于2014年11月24日支付首期购房款76235元，余款160000元向交通银行贷款支付。第七条约定：甲方应于2015年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给乙方。第九条约定：甲方如未按合同第七条约定的时间交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，甲方按每天5元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期90天后，解除合同，甲方应按每天5元向乙方支付违约金，甲方向乙方退还已付款及利息（按银行同期活期存款利率计算），已发生的交易相关税费由甲方承担。房屋退还甲方，甲方有权自行处置。合同签订后，陈某某付清了购房款。2016年1月27日，安宁博欣公司（甲方）与陈某某（乙方）签订《补充协议》，双方同意变更合同第九条的内容为：甲方如未按主合同第七条约定的时间交房的，自主合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，甲方按每天50元向乙方支付违约金，合同继续履行。自主合同约定的交房时间届满后的次日起90天后，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应向乙方退还已付款，同时向乙方支付商品房价款的10%的违约金（甲方不再承担前述约定的“甲方按每天50元向乙方支付违约金”的违约责任）。本合同所涉房屋由甲方另行处置，且乙方有义务负责解除本合同的登记备案记录。2016年12月15日，双方再次签订《补充协议》，约定：主合同约定的交房时间届满且甲方逾期交房的，自甲方逾期交房的第91天起，甲方按每天50元向乙方支付违约金，直至交房。截至本案庭审之日，安宁博欣公司仍未交房。云南博欣公司、云南盛泰康业公司为安宁博欣公司股东。本院认为，安宁博欣公司与陈某某之间签订的《商品房购销合同》成立并生效，两份《补充协议》作为合同的补充内容，对双方当事人亦具有约束力。合同约定的交房时间为2015年12月31日前，安宁博欣公司未按约履行交房义务，已构成违约，其应承担相应的违约责任。对于安宁博欣公司辩称陈某某未按照《合同补充协议》的相关约定支付住宅专项维修基金、契税等费用，按约不能要求安宁博欣公司交房，安宁博欣公司不应承担违约责任。根据相关规定，住宅专项维修基金、契税等费用需在交付房屋、办理产权转移时支付，安宁博欣公司无权收取上述费用，且涉案房屋未履行产权转移登记，因此安宁博欣公司的辩解理由不成立。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，安宁博欣公司认为陈某某主张50元/天的违约金过分高于损失，请求本院予以适当减少。在陈某某未能举证证实其因安宁博欣公司的违约行为所遭受的实际损失数额的情况下，结合本市房地产企业的现状、开发商的违约情形以及给购房者造成实际损失等情况，本院酌情调整违约金为：以总房款236235元为基数，按日0.005%计算。对于安宁博欣公司对本案诉讼时效提出的抗辩。本院认为，逾期交房违约金的诉讼时效起算应自合同约定或者法定期限届满之次日起计算。本案中，双方在合同中明确约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的变化，故违约金起算时间应当以每日开始分别计算并适用诉讼时效。安宁博欣公司应承担逾期交房的违约责任期间自2016年1月1日至实际交房时止。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”陈某某提起本案诉讼的时间为2020年1月16日，则2016年1月1日至2017年1月15日期间的逾期交房违约金已经超过了诉讼时效，不应予以支持。自2017年1月16日之后的违约金，并未超过诉讼时效，应予支持。则自2017年1月16日至2019年4月30日期间违约金计算为236235×0.005%×834天＝9851元。对于安宁博欣公司认为由于陈某某逾期偿还银行贷款，致使安宁博欣公司根据《个人房产抵押贷款合同》的约定代陈某某偿还了逾期贷款，为此要求在本案中进行抵销的抗辩理由。本院认为，安宁博欣公司的代偿行为，与本案属于不同的法律关系，安宁博欣公司可另行主张权利。对于陈某某主张根据《内资企业登记基本情况表》的记载云南博欣公司、云南盛泰康业公司作为安宁博欣公司的股东仅认缴出资，因此对安宁博欣公司应承担的责任承担连带责任的问题。《中华人民共和国公司法》第二十条规定：“公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益；不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。公司股东滥用股东权利给公司或者其他股东造成损失的，应当依法承担赔偿责任。公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。”《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第十三条第二款规定：“公司债权人请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补偿赔偿责任的，人民法院应予支持；未履行或者未全面履行出资义务的股东已经承担上述责任，其他债权人提出相同请求的，人民法院不予支持。”本案中，陈某某未提交证据证明云南博欣公司、云南盛泰康业公司作为安宁博欣公司股东存在滥用公司法人独立地位和股东有限责任逃避债务、严重损害公司债权人利益的行为，亦未提交证据证明云南博欣公司、云南盛泰康业公司作为股东未履行或未全面履行出资义务，陈某某应承担举证不能的法律后果。陈某某可在提交有效证据后另行主张权利。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国公司法》第二十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、由被告安宁博欣房地产开发有限公司于本判决生效后30日向原告陈某某支付自2017年1月16日至2019年4月30日期间的逾期交房违约金9851元；并以236235元为本金，按日0.005%的标准向原告陈某某支付自2019年5月1日至实际交付房屋之日期间的违约金。二、驳回原告陈某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费660元，由原告陈某某承担554元，由被告安宁博欣房地产开发有限公司承担106元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判员  史莎丽二〇二〇年四月十三日书记员  武霖华