新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）新27民终237号 上诉人（原审被告）：加尔肯别克·曲克，男，哈萨克族，1991年1月2日出生，个体，现住新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州。被上诉人（原审原告）：胡迪玫，女，汉族，1969年5月16日出生，新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州博乐市克尔根卓街道办事处干部，住博乐市。上诉人加尔肯别克·曲克因与被上诉人胡迪玫房屋买卖合同纠纷一案，不服博乐市人民法院（2019）新2701民初2296号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人加尔肯别克·曲克、被上诉人胡迪玫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。加尔肯别克·曲克上诉请求：请求撤销博乐市人民法院（2019）新2701民初2296号判决，依法改判，驳回胡迪玫的全部诉讼请求。事实与理由：1、原审法院解除双方签订的房屋买卖合同错误。理由如下：上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同合法有效。案涉房屋被上诉人已经交付给上诉人，并且上诉人愿意继续履行买卖合同，不应当被解除。2、原审法院认定上诉人应当向被上诉支付房屋租金12400元的事实有误。理由如下：关于案涉房屋双方签订有合同。被上诉人向上诉人承诺2018年8月前将房屋产权证过户至上诉人名下后，上诉人以银行按揭的方式向被上诉人支付剩余款项。在2018年8月房屋产权证过户至上诉人名下前，上诉人向被上诉人支付房屋租金。胡迪玫隐瞒了因案涉房屋并未登记在其名下这一情况，导致被上诉人无法按期将房屋产权过户给上诉人。因被上诉人的违约行为导致案涉房屋所有权未及时转移至上诉人，上诉人不得不继续居住该房屋，故2018年8月之后上诉人居住该房屋不应当产生租金，也不应当向被上诉人支付房屋租金。胡迪玫辩称：其与上诉人签订合同时约定的按揭方式付房款，期间上诉人在未履行先付款义务的情况下将涉案房屋出售给了别人，期间我是通过和购房的人，才得知涉案房屋已经出售的事情。2019年7月9日我们签订了房屋买卖余额支付协议，协议规定，如果上诉人不按照协议付款，我们之间的房屋买卖合同就予以解除。可是上诉人没有按照协议付款，也无法联系本人。据此，上诉人的上诉理由不能成立。望二审法院驳回上诉，维持原判。胡迪玫一审法院起诉请求：1、按照双方约定，因被告预期未支付房款，故双方买卖合同作废，请求判令被告加尔肯别克·曲克返还房子，终止合同；2、赔偿原告损失费20000元及自2018年6月8日至2019年9月18日每月房屋租金为800元，共计为12400元；3、房屋保持原样交于原告，损坏部分及物品照价赔偿；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实：2018年6月8日，原告胡迪玫与被告加尔肯别克·曲克签订一份《房屋买卖合同》，约定原告将其位于博乐市××区建筑面积为86.6平米的房屋以190000元出售给被告，约定被告于签订合同当日支付购房定金20000元，剩余款170000元向银行按揭贷款。该房屋不动产证办理完前原告将房屋钥匙交付给被告，被告每月向原告支付房租费800元。2019年7月9日，原告胡迪玫与被告加尔肯别克·曲克签订一份《房屋买卖余额支付协议》，经双方清算房屋剩余款为170000元，2018年6月8日至2019年8月20日期间的房屋租金为10800元，餐桌价值为1500元，房屋过户时房屋维修基金为2888元，以上合计为185188元，约定该款被告于2019年8月20日20：00整向原告支付，如被告不按时支付，则原、被告于2018年6月签订的《房屋买卖合同》无效，原告收回房屋所有权及居住权。合同签订后，被告于2018年6月8日向原告支付购房定金20000元，剩余房款170000元未支付，以及于2018年10月，被告在未与原告办理房屋过户等手续及未经过原告的允许，将涉案房屋以220000元出售给他人且该款已向被告付清。另查明，本案位于博乐市××区建筑面积为86.6平米的涉案房屋实际所有人为热依汗古丽·库那木和艾尔西德尼夫妻二人。2018年3月22日，原告胡迪玫与热依汗古丽·库那木签订一份《购房协议》，原告以170000元购买该房屋，约定原告一次性支付房款；房屋现没有房产证，乙方即热依汗古丽·库那木要配合原告办理房产手续，办理房产证的手续由原告负责；如果原告转让房屋给他人，乙方即热依汗古丽·库那木应配合原告办理交易手续，可以废除此协议重新与他人签订交易合同。签订合同当日，原告支付热依汗古丽·库那木购房款170000元。2019年6月11日向新疆信永中和地产评估咨询有限公司博乐分公司支付评估费300元；向博乐市规划建筑设计室支付180元；向新疆润新测绘有限责任公司支付不动产证罗宗图150元；向博乐市国土资源局支付土地出让金1424元；2019年6月19日，向博乐市房产管理局支付专项维修基金2888元，以上该费用均由原告以热依汗古丽·库那木名义支付，对此庭审中热依汗古丽·库那木亦认可该事实。再查明，因艾尔西德尼在监狱服刑，无法亲自前往办理拆迁房屋《不动产权证书》及相关事宜，故委托妻子热依汗古丽·库那木以其名义代理代为到不动产管理中心办理《不动产权证书》的相关事宜；代为缴纳在办理《不动产权证书》时所产生的费用并在相关文件上签字；代领《不动产权证书》；以委托人的名义代为办理上述《不动产权证书》过户的相关事宜。委托权限自2019年5月22日至2019年12月22日止。新疆新源县公证处对艾尔西德尼的上述委托行为，于2019年5月23日作出（2019）新新源证内字第512号公证书，予以确认其法律效力。以上事实，由原告胡迪玫提供的房屋买卖合同、房屋买卖余额支付协议、购房协议、不动产权证书、公证书、发票、收条、证人证言及原、被告庭审陈述予以证实。一审认为，原告胡迪玫与被告加尔肯别克·曲克签订的《房屋买卖合同》，被告加尔肯别克·曲克辩称原告主体不适格，原告出具其与房屋实际所有人之间签订的《购房协议》、支付房款收条、代付房产办理手续费用及房主证言，加以证实原告对涉案房屋享有所有权，故本院确认原告主体适格，因此原、被告之间签订的合同不违反法律强制性规定，属有效合同，双方应当按照约定履行义务。合同签订后，原告胡迪玫按照约定将房屋交付给被告加尔肯别克·曲克，被告加尔肯别克·曲克向原告胡迪玫支付购房定金20000元后，剩余房款未按照合同约定如期支付，却未经原告的同意，将该房屋私自出售给他人，导致双方合同无法履行，故原告胡迪玫要求解除与被告加尔肯别克·曲克签订的合同并退还房屋的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。对原告胡迪玫要求被告加尔肯别克·曲克支付损失费20000元的诉讼请求，庭审中原告未能提供相应的证据加以证实，故本院不予支持。对原告胡迪玫要求被告加尔肯别克·曲克支付自2018年6月8日至2019年9月8日期间的房屋租金12400元的诉讼请求，根据原、被告签订的《房屋买卖合同》第六条约定，本院予以支持。被告加尔肯别克·曲克辩称因原告胡迪玫未按约定办理房屋产权过户至被告名下，导致房款逾期的理由，因双方签订的合同中未明确约定房屋过户时间且被告未能提供相应的证据加以证实，故本院不予采信。据此，判决：（一）、解除胡迪玫与被告加尔肯别克·曲克签订的《房屋买卖合同》；（二）、被告加尔肯别克·曲克于本判决生效后三十日内退还原告胡迪玫位于博乐市××区房屋；（三）、被告加尔肯别克·曲克于本判决生效后十日内支付原告胡迪玫房屋租金12400元；（四）、驳回原告胡迪玫的其他诉讼请求。二审中，当事人未提交新的证据。二审查明的事实与一审认定的一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1、双方是否存在违反了合同约定的行为。2、上诉人提出不应当向被上诉人支付房屋租金12400元的诉讼请求是否有事实及法律依据。双方当事人所签订的《房屋买卖合同》和补充协议是双方当事人真实意思表示，为有效合同，双方应当按照合同约定履行义务。合同签订后，被上诉人胡迪玫按照约定将房屋交付给上诉人加尔肯别克·曲克，上诉人加尔肯别克·曲克向被上诉人胡迪玫支付购房屋定金20000元后，剩余房款上诉人未按照合同约定如期支付，且未经被上诉人胡迪玫的同意的情况下，擅自将该房屋出售给他人，收取房屋出售款后未按约定支付被上诉人房屋余款，违反了合同约定，致使合同无法履行。因此，原审解除双方签订的房屋买卖合同正确。故上诉人加尔肯别克·曲克提出的“上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同合法有效，不应当被解除”的上诉理由不能成立，本院不予支持。双方合同明确约定了2018年6月8日至合同履行期间上诉人向被上诉人每月按800元支付租金的约定按照双方合同约定，被上诉人向上诉人主张租金的理由成立，原判处理正确。因此根据上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》第六条约定，上诉人加尔肯别克·曲克提出的“上诉人不应当向被上诉人支付房屋租金12400元”的上诉理由不能成立，本院不予支持。上诉人加尔肯别克·曲克辩称因被上诉人胡迪玫未按约定办理房屋产权过户至上诉人名下，导致房款逾期的理由，因双方签订的合同中未明确约定房屋过户时间且上诉人未能提供相应的证据加以证实，故本院不予采信。综上，上诉人加尔肯别克·曲克的上诉请求不能成立，应予驳回，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费110元，由上诉人加尔肯别克·曲克负担。本判决为终审判决。审  判  长   阿勒腾别克·努斯别克审  判  员   再那甫古丽·努尔买提审  判  员   莫   俊    华二 〇 二 〇 年 四 月 三 十 日书  记  员   阿勒特古丽·阿地力汗