安徽省亳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖16民终531号 上诉人（原审被告）：亳州市世创房地产开发有限公司，住所地安徽省亳州市谯城区人民中路439号，社会统一信用代码：9134160072631827X2。 法定代表人：耿立强，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：杨尘，安徽佑安律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：安徽商之都股份有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区沿河路106号，社会统一信用代码91340000149149698A。 法定代表人：张盛，该公司董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陶振全，安徽华人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：方廷昌，安徽华人律师事务所律师。 上诉人亳州市世创房地产开发有限公司（以下简称亳州世创地产公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省亳州市谯城区人民法院（2019）皖1602民初2130号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 世创公司上诉请求：撤销一审判决，诉讼费由被上诉人承担，事实和理由：一审未认定因不可抗力导致合同无法履行错误。案涉租赁物因政府行为导致上诉人不能如期施工，该政府行为是上诉人不能预见及不能抗拒的，应当认定不可抗力。即使认定上诉人存在违约事实，但一审支持被上诉人违约金过高，应依法予以调整。 安徽商之都股份有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。一、上诉人认为原审法院应当认定其未履行合同，系“不可抗力”所致，依法不能成立。1、《合同法》第一百一十七条规定的“不可抗力”，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。上诉人所称“政府行为”并不符合规定。双方在2013年9月28日订立协议时，上诉人作为独立的民事法律主体，作为案涉项目的开发商，对案涉项目尚未拆迁的事实是明知的，对于何时拆迁、何时建设、何时履约交付等，当然知晓和预见，否则就不应当与答辩人订立协议。因此，上诉人不能依约交房，并不符合合同法规定的“不可抗力”。2、双方2013年9月28日订立的协议中，约定的交房时间为2016年9月28日。后由于上诉人未能依照上述时间交房，考虑各方原因，双方又于2016年12月30日签订补充协议，将交房的时间延长了两年，即到2018年9月28日。如果说上诉人第一次签订合同时，无法预料履约可能出现的问题，那在订立补充协议中再次承诺履行期限时，应当能预见、避免和克服一切困难，经过慎重考虑后的结果。且该协议第一条明确约定了“由于甲方（被答辩人）的原因未能按期交付，按照原协议的约定，甲方（被答辩人）的行为已构成违约”，但上诉人又再次违约，显然不能引用“不可抗力”进行抗辩，依法应当承担违约责任。3、上诉人上诉称“因政府行为”导致不能如期施工，该同样理由不能成立。双方协议所涉地块并不存在无法拆迁的问题，存在拆迁问题的是案涉地块的周边区域，未拆迁区域并不影响涉案房屋的建设，顶多只是可能会影响周边的环境而已。另外，即使政府未能遵守承诺完成拆迁，上诉人因此造成违约，依据《合同法》第一百二十一条规定，上诉人也应当承担违约责任。其与第三人政府之间的纠纷，依照法律规定或按照约定解决。二、我方因上诉人违约遭受重大损失，上诉人认为原审判决认定违约金300万元过高的上诉理由不能成立。1、双方的协议及补充协议中，均明确约定了300万元违约金，上诉人无论是在回复的解除合同通知中，还是在原审庭审中，均未就双方约定的违约金是否过高提出异议，应视为其对违约金数额予以确认。现依据《合同法》第一百一十四条第二款的约定，提出违约金过高，依法应提供相应的理由及证据予以支持。主张违约金过高的一方举证责任在其方。2、我方存在重大资金占用损失。我方于2013年10月25日支付被答辩人定金100万元，按照民间借贷24%的利率计算，计算到原审（2019年6月30日）利息损失为148.4万元，合计248.4万元。如果计算到现在（2020年2月29日）利息为164.4万元，合计金额已达264.4万元，且损失还在不断增加中。3、我方存在重大预期可得利益损失。由于未能按时交付房屋，导致我方不仅在亳州市的经营计划无法完成，经营收入和预期利益无法实现，还遭受品牌形象重大负面影响。依据《合同法》第一百一十三条的规定，答辩人的上述预期可得利益损失，也应当由上诉人承担。因此，我方的确存在多项重大损失，上诉人认为原审判决认定违约金过高，没有法律依据。因为《合同法》第一百一十四条第二款规定，只有双方约定违约金“过分高于造成的损失”，当事人才有权申请人民法院予以“适当减少”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，可以认为是约定过高。本案中，我方损失即使不考虑预期可得利益损失，仅资金占用实际损失一项就高达264.4万元，依照上述法律规定，双方合同约定的300万元违约金，并未超过造成损失的百分之三十，显然不属于法定的违约金约定过高。 安徽商之都股份有限公司一审诉讼请求：1、依法解除原、被告双方签订的《房屋租赁框架协议书》及补充协议。2、判令被告承担违约责任,向原告支付违约金叁佰万元整。3、本案的诉讼费、保全费等各项费用由被告承担。 一审法院认定事实：2013年9月28日,原告安徽商之都与被告亳州世创地产公司签订《房屋租赁框架协议书》一份,约定被告亳州世创地产公司于2016年9月28日前将其拟建的位于安徽省亳州市的建筑物裙楼出租给原告安徽商之都用于经营商场,协议还对租金、租赁期限、定金、违约责任等进行了详细约定，《房屋租赁框架协议书》签订后,由于亳州市谯城区人民政府未能如期完成涉案土地的征收和拆迁，被告亳州世创地产公司未依约交付合同约定房屋给原告使用,原、被告经过友好协商,于2016年12月30日签订了补充协议,标的建筑物交付时间延长至2018年9月28日,2018年9月12日,原告安徽商之都函告被告亳州世创地产公司解除合同,被告亳州世创地产公司回函无法如期交付租赁物。以上事实，有当事人陈述及原告提交证据国家企业信用信息公示网上被告亳州世创地产公司登的政府公示信息、2013年9月28日,原告与被告签订的《房屋租赁框架协议书》一份、2016年12月30日,原告与被告签订的《关于〈房屋租赁框架协议书〉的补充协议》一份、原告安徽商之都交付被告亳州世创地产公司壹佰万元定金银行转账凭证、原告安徽商之都向被告亳州世创地产公司出具的关于要求解除协议并承担违约责任的函、被告亳州世创地产公司给原告安徽商之都的回函；被告亳州世创地产公司提交的证据亳州市谯城区人民政府谯政【2015】117号文件及附件,谯政办秘【2018】74号,谯政【2018】88号、89号文件及附件，在卷佐证。 一审法院认为：原、被告签订的《房屋租赁框架协议书》、《关于〈房屋租赁框架协议书〉的补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，本院予以确认。2018年9月12日,原告安徽商之都函告被告亳州世创地产公司解除合同，且被告亳州世创地产公司亦回函称无法如期交付租赁物，致使合同目的无法实现，被告对原告解除合同的要求未提出异议，视为双方已同意解除合同，故对原告要求解除原、被告2013年9月28日签订的《房屋租赁框架协议书》、2016年12月30日签订的《关于〈房屋租赁框架协议书〉的补充协议》的诉讼请求，予以支持。原告要求被告承担违约责任,向原告支付违约金叁佰万元的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因案涉租赁合同已解除，被告亳州世创地产公司在给原告的回函中亦表明无法如期交付租赁物，证明被告存在违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。虽然原告未提供给其造成损失的证据证明其实际损失，但被告亦未就其双方约定违约金是否过高提出异议，对原告要求被告支付违约金300万元的诉讼请求，予以支持。被告辩称，被告不能按时交付给原告租赁物，过错不在被告，是亳州市谯城区人民政府没有如期完成案涉土地的征收拆迁工作，导致合同无法履行,根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定：当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。第一百一十七条的规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。对被告的抗辩理由，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条的规定，判决：一、解除原告安徽商之都股份有限公司与被告亳州市世创房地产开发有限公司于2013年9月28日签订的《房屋租赁框架协议书》、于2016年12月30日签订的《关于〈房屋租赁框架协议书〉的补充协议》。二、被告亳州市世创房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告安徽商之都给付违约金300万元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30880元，财产保全费5000元，合计35880元，由被告亳州市世创房地产开发有限公司负担。 当事人二审均无新证据提交。 本院查明的事实与一审无异。 审理中，安徽商之都股份有限公司表示不再要求世创公司返还100万元定金，只要求世创公司承担违约金。 本院认为，综合当事人诉辩意见，本案的争议焦点为：世创公司不能履约原因是否构成不可抗力，案涉违约金应否予以调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中，世创公司称因政府拆迁原因导致不能按约将租赁房屋交付。政府拆迁因素不属于缔约时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，不构成不可抗力。关于违约金的调整问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，双方当事人在合同中明确约定了定额违约金，该约定对双方均有约束力。世创公司称违约金过高，应依法调整，就该主张，世创公司应对约定违约金数额如何过分高于安徽商之都股份有限公司的损失承担举证责任，现世创公司就该主张不能提供充分证据，一审法院按合同约定判决世创公司支付违约金并无不当。综上，世创公司的上诉请求、理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费30800元，由亳州市世创房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘秋菊 审判员  黄战营 审判员  王艳东 二〇二〇年四月一日 法官助理孙曼 书记员李遨宇