湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终777号上诉人（原审被告）：杨某，男，2007年11月27日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。法定代理人：朱某，女，1979年8月21日出生，汉族，系被告母亲，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：阳康，湖南湘达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海纪联物业管理有限公司长沙分公司，住所地湖南省长沙市劳动东路国中星城住宅小区。负责人：周云。委托诉讼代理人：杨东龙，男，1994年5月14日出生，汉族，系公司员工，住山西省霍州市。委托诉讼代理人：赵欣晨，湖南吟正律师事务所律师。上诉人杨某因与被上诉人上海纪联物业管理有限公司长沙分公司物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（以下简称一审法院）（2019）湘0111民初10349号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。杨某上诉请求：一、请求依法撤销（2019）湘0111民初10349号民事判决，依法改判或发回重审；二、由上海纪联物业管理有限公司长沙分公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：杨某与案外人长沙国中星城置业有限公司签订了《认购说明》，该说明中明确约定赠送杨某一年的物业管理费，杨某提交的调查笔录也可以证明存在“老带新”政策，即原业主介绍他人购买该小区别墅，购买人及介绍人均可以免去一年的物业管理费，杨某的朋友于2013年5月底购买了该小区的一栋别墅，但杨某并没有因此免去一年物业费。后因房屋屋顶漏水与地下室积水，不符合收房条件，杨某实际上于2013年11月6日才正式入住红墅湾小区34栋104房，且在2013年11月6日向上海纪联物业管理有限公司长沙分公司预交了半年的物业费共计6855元，认定该款项为补交的半年物业费无事实依据。上海纪联物业管理有限公司长沙分公司于2013年年底协助城管局拆除杨某隔壁邻居的违章护栏，因上海纪联物业管理有限公司长沙分公司的过错，错拆杨某家合法的护栏，后双方协商，上海纪联物业管理有限公司长沙分公司物业办公室主任凌永承诺由上海纪联物业管理有限公司长沙分公司负责修复被错拆的护栏，并免杨某一年的物业管理费作为赔偿。上海纪联物业管理有限公司长沙分公司答辩称一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法维持。事实与理由：一、上海纪联物业管理有限公司长沙分公司与涉案小区开发商长沙国中星城置业有限公司签订的《吉联小区˙红墅湾前期物业服务委托合同》系双方真实意思表示，对包括上海纪联物业管理有限公司长沙分公司在内的全体业主均具有约束力。上海纪联物业管理有限公司长沙分公司依约履行了对涉案房屋小区进行物业管理服务的义务，杨某应按合同约定履行按时交纳物业服务费的义务。二、杨某要求减免物业费的主张没有任何事实与法律依据。杨某提出的物业费减免以及其与开发商之间赠送物业费的问题，杨某并未提供任何证据证明。开发商与上海纪联物业管理有限公司长沙分公司系不同的民事主体，上海纪联物业管理有限公司长沙分公司未收到任何材料显示杨某有减免物业费的情况。杨某怠于履行自己的收房义务，根据《长沙市商品房买卖合同》的约定，在此期间的物业管理费由杨某承担且上海纪联物业管理有限公司长沙分公司对该房屋按已交付的商品房进行相同管理。上海纪联物业管理有限公司长沙分公司在一审起诉时已经扣减了一年六个月的物业管理费。三、杨某主张因房管局拆除其防护栏要求减免一年物业费的请求不应得到支持。房管局拆除护栏并非上海纪联物业管理有限公司长沙分公司的过错，属另一法律关系，不应作为减免物业管理费的理由。上海纪联物业管理有限公司长沙分公司也未收到任何减免物业费的材料，也从未授权任何员工减免物业费的权利，凌勇无权向业主承诺减免物业管理费。上海纪联物业管理有限公司长沙分公司向一审法院提出诉讼请求：1．判令杨某向上海纪联物业管理有限公司长沙分公司支付拖欠的物业服务费50270元（自2014年11月起物业服务费按合同约定的标准计算至实际清偿之日止，现暂计至2018年6月）；2．判令杨某向上海纪联物业管理有限公司长沙分公司支付违约金24883.65元；3．判令杨某承担本案全部诉讼费用。一审法院查明：上海纪联物业管理有限公司长沙分公司系长沙市雨花区曲塘路579号吉联小区物业服务单位，杨某系该小区34栋104房业主，房屋建筑面积为408.06平方米。系联排别墅。自2010年10月14日起，长沙国中星城置业有限公司与上海纪联物业管理有限公司长沙分公司先后签订三份《吉联小区?红墅湾前期物业服务委托合同》，委托上海纪联物业管理有限公司长沙分公司对吉联小区进行前期物业服务；合同期限分别为2010年10月15日至2013年10月14日、2013年10月15日至2016年10月14日、2016年10月15日至2019年10月14日；委托管理服务内容为，房屋建筑本体公共部位的维修、养护和管理，房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务，本物业规划红线内属物业管理范围的市政公共设施的维修、养护和管理，本物业规划红线内的附属配套服务设施的维修、养护和管理，公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、和督促清运，管辖区内交通、车辆行驶及停泊的秩序维护，配合和协助相关专业职能部门在管辖房屋内开展相关的工作，物业及物业档案、资料管理，装饰、装修管理服务等事项；物业管理服务标准参照［湘价服2010］76号文规定标准实施；联排别墅的物业服务费按2.8元／月?平方米收取；物业管理服务费用的试用期按从长沙国中星城置业有限公司通知业主收楼的日期起开始计算，首期预交半年，以后按季度交纳，每季度的尾月25日前交纳下季的物业服务费用，逾期交纳的将按每天3‰收取滞纳金。2013年11月6日，杨某的法定代理人还以杨某的名义签署了《前期物业管理服务协议》。杨某自2014年11月1日后未再交纳物业服务费，2019年7月25日，上海纪联物业管理有限公司长沙分公司向杨某邮寄了《催费通知》，杨某的法定代理人当庭表示其收到了《催费通知》，但杨某至今未交纳所欠的物业服务费。另查明，涉案房屋所在小区至今尚未成立业主委员会。一审法院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。长沙国中星城置业有限公司与上海纪联物业管理有限公司长沙分公司签订的《吉联小区?红墅湾前期物业服务委托合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效，对包括杨某在内的全体业主均具有约束力。上海纪联物业管理有限公司长沙分公司依约履行了对杨某房屋所属小区进行物业管理服务的义务，杨某应按合同约定履行按时交纳物业服务费的义务。虽然杨某辩称上海纪联物业管理有限公司长沙分公司在物业管理过程中存在房屋屋顶漏水、地上冒水未维修等瑕疵，但杨某可以要求上海纪联物业管理有限公司长沙分公司加以整改，加强物业管理并提高服务质量，不能以此为由拒绝向上海纪联物业管理有限公司长沙分公司交纳物业服务费。上海纪联物业管理有限公司长沙分公司也应与业主及时沟通，回应业主的合理诉求，提升物业服务质量。杨某房屋建筑面积408.06平方米，按2.8元／㎡／月的标准，从2014年11月1日至2018年6月30日计算物业费为50272.992元，现上海纪联物业管理有限公司长沙分公司主张50270元，系其行使处分权，一审法院予以支持。对于杨某提出的物业费减免以及其与涉案房屋开发商长沙国中星城置业有限公司之间的违约金抵扣物业费问题，因杨某未提供充分证据证明上海纪联物业管理有限公司长沙分公司、杨某之间存在物业费减免、抵扣的约定，且长沙国中星城置业有限公司与上海纪联物业管理有限公司长沙分公司系不同的民事主体，上海纪联物业管理有限公司长沙分公司对物业费减免与抵扣亦均不予认可，故对于杨某的该抗辩意见，一审法院不予采纳。对于杨某主张装修押金抵扣物业费，因装修押金与本案不属于同一法律关系，且上海纪联物业管理有限公司长沙分公司不同意在本案中抵扣，如双方对装修押金有争议，可以另行解决，在本案中，不予处理。对于上海纪联物业管理有限公司长沙分公司主张的违约金问题，因杨某未交纳物业管理费，系上海纪联物业管理有限公司长沙分公司、杨某双方就物业服务质量问题以及物业服务费减免、抵扣等问题存在争议，事出有因。故上海纪联物业管理有限公司长沙分公司要求杨某支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、杨某于判决生效之日起7日内支付上海纪联物业管理有限公司长沙分公司2014年11月1日至2018年6月30日的物业服务费50270元；二、驳回上海纪联物业管理有限公司长沙分公司的其他诉讼请求。判决生效后，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费因适用简易程序减半收取839元，由杨某负担。本案二审中，杨某向本院提交六份证据，并申请证人江某出庭：证据一、认购说明、律师调查笔录各一份，拟证明国中星城置业与上海纪联物业长沙分公司有关联。国中星城置业承诺签约后赠送杨某先后购买的该小区的两栋别墅物业费各一年；证据二、录音光盘、证明各一份，拟证明上海纪联物业长沙分公司承诺赠送杨某一年物业费作为错拆其护栏的补偿；证据三、发票一份，拟证明杨某向上海纪联物业长沙分公司预交了半年的物业费；证据四、商品房买卖合同一份，拟证明杨某介绍其朋友在红墅湾小区购买了25栋101号房屋；证据五、《关于根据合同违约应承担违约责任的函》，拟证明2013年10月10日房屋未达到交房条件；证据六、和解协议一份，拟证明上海纪联物业长沙分公司对国中星城置业的“老带新”的购房政策知情，且实际为杨某免去一年的物业费。其中证据一、证据二、证据五还证明凌永为红墅湾小区物业办公室主任。江某的证人证言拟证明凌永是上海纪联物业管理有限公司长沙分公司的主任，上海纪联物业长沙分公司对长沙国中星城置业有限公司“老带新”的销售政策是知情的，且明确表示有该销售政策。经本院组织质证，上海纪联物业管理有限公司长沙分公司对杨某提交的证据发表如下质证意见：杨某二审提交的证据系举证期间届满后提交，均不属于新证据。对证据一的真实性有异议，对证据二的真实性、关联性有异议，对证据三的三性无异议，对证据四、证据五、证据六的三性均有异议，对证人证言的真实性和关联性有异议。本院对杨某提交的证据认证如下：杨某提交的该六份证据与证人江某的证人证言，不能达到杨某的证明目的，本院不予采信。本院二审查明的事实与一审法院查明事实一致。本院认为，本案的争议焦点为杨某应向上海纪联物业管理有限公司长沙分公司支付物业管理费的具体期间。杨某上诉称根据其与长沙国中星城置业有限公司签订的认购说明、“老带新”的优惠活动，对其购买的两套房均可分别给予一年物业费减免。本院认为，长沙国中星城置业有限公司与上海纪联物业管理有限公司长沙分公司系不同的民事主体，长沙国中星城置业有限公司作出的减免物业费的承诺与上海纪联物业管理有限公司长沙分公司并无关联。杨某上诉称上海纪联物业管理有限公司长沙分公司物业办公室主任承诺因错拆杨某家护栏，减免其一年物业费，但杨某未提供充分证据证明其与上海纪联物业管理有限公司长沙分公司之间存在物业费减免、抵扣的明确约定。因此应当从2014年11月1日至2018年6月30日计算物业费，故对杨某要求减免物业费的上诉请求，本院不予支持。综上所述，杨某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费1678元，由杨某承担。本判决为终审判决。审判长  杨赛宇审判员  李 芳审判员  胡益民二〇二〇年四月十日法官助理汤英姿书记员周音涵附相关法律法规：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。