北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0116民初726号原告：马连银，男，1955年1月4日出生，汉族，农民，住北京市怀柔区。原告：胡美云，女，1969年4月9日出生，汉族，农民，住北京市怀柔区。原告：马某，女，2011年11月29日出生，汉族，农民，住北京市怀柔区。原告：王磊（马某之母兼其法定代理人），1989年9月10日出生，汉族，农民，住北京市怀柔区。上述四原告共同委托诉讼代理人：秦淑香，北京市擎天律师事务所律师。被告：范国田，男，1957年12月30日出生，汉族，居民，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：张军，北京班镜律师事务所律师。被告：曲雪林，男，1956年8月21日出生，汉族，居民，住北京市怀柔区。原告马连银、胡美云、马某、王磊与被告范国田、曲雪林农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马连银、胡美云、马某、王磊共同委托诉讼代理人秦淑香、被告范国田及其委托诉讼代理人张军、被告曲雪林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马连银、胡美云、马某、王磊向本院提出诉讼请求：1.要求二被告共同将位于北京市怀柔区怀柔镇×村×号院全部房屋及宅院返还、腾退给原告所有和使用；2.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，马连银、胡美云、马某、王磊变更诉讼请求为：1.要求二被告共同将位于北京市怀柔区怀柔镇×村×号院全部房屋及宅院返还、腾退给原告所有和使用（半个月至一个月）；2.要求二被告将涉案房屋相关证件电卡、建房施工许可证返还给原告；3.案件受理费由被告负担。事实与理由：马子豪（2020年2月因交通事故去世）系马连银与田凤仙的婚生子。马连银与田凤仙于1997年6月13日协议离婚，协议约定位于北京市怀柔区怀柔镇×村×号院的全部房产及宅基地归田凤仙所有和使用，田凤仙去世后该院房产归马子豪继承。2002年3月15日，田凤仙与刘计琴签订了房屋买卖合同，田凤仙将涉案房屋以11万元的价格卖给范国田及其妻子刘计琴。后，田凤仙、刘计琴均去世。2019年1月30日，马子豪向怀柔区人民法院起诉，经法院审理作出（2019）京0116民初4975号民事判决书，判决确认田凤仙与刘计琴的房屋买卖合同无效，并确认二被告之间就×号院房屋及院落不存在房屋买卖关系。判决生效后，被告未将涉案房屋返还、腾退给原告，其行为损害了原告的合法权益。原告为维护自身合法权益起诉至法院。范国田辩称，不同意原告的诉讼请求，曲雪林将房屋出租给外人，我无法返还该房屋。建房施工许可证在我手中，电卡在租户手中，如果原告赔偿完我的损失180万元我就立即腾退、返还。曲雪林辩称，涉案房屋在去年的时候出租了，租户因疫情无法回来，租赁期满同意返还房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告方向法庭提交的（2019）京0116民初4975号民事判决书、村民建房施工许可证、结婚证、出生证明、户口本、尸体处理通知书、火化证明、村委会证明，被告方均无异议，本院予以确认并在卷佐证。范国田向法庭提交的房屋照片，原告方认可真实性，但不认可证明目的，并称范国田主张180万元补偿数额没有依据。曲雪林向法庭提交的房屋租赁协议，原告对真实性及证明目的均不认可，范国田对真实性、合法性、关联性均认可。本院经审理认定事实如下：1992年5月16日，原怀柔县怀柔镇人民政府核发了镇字第351号村民建房施工许可证，载明：户主姓名：马连银。住址：×。座落：村北。东至道边、西至马连全、北至胡同、南至胡同。批准建房面积北房4间、长13米、宽6米，合78平方米。南房4间、长13米、宽3.5米、合45.5平方米。批准宅基面积：东西长13米、南北长13米、169平方米、25亩……。马连银与田凤仙均为北京市怀柔区怀柔镇×村村民，二人原系夫妻关系，育有一婚生子马子豪。1997年6月16日，马连银与田凤仙登记离婚，并签订离婚协议书，载明：现有住房，正房四间，南侧平房五间，产权归女方所有，将来所有住房产权继承人为马子豪。将来房产若变卖，按当时情况折价。所有房产产权仍为马子豪是继承人，其他人无权继承或转让。1997年8月4日，马连银与胡美云登记结婚。2002年3月15日，马连银、田凤仙作为卖方与刘计琴作为买方签订了房屋买卖契约，载明：1.房屋情况：房屋座落于怀柔镇×村×号。2.买方同意以人民币110000元的价格购买田凤仙的住宅（北房四间及南平房及整座院落）。3.双方自签字交易之日起，该房屋的所有权转归买方所有。卖方将房产证件及宅基地批复，交给买方。2005年，田凤仙去世。（2019）京0116民初4975号民事判决书载明：“后范国田、曲雪林提供了曲雪林作为买方（甲方）与刘计琴作为卖方（乙方）签订的房屋买卖协议书，该协议书载明：乙方于2002年3月15日购买了田凤仙、马连银位于怀柔区怀柔镇×村×号房屋及院落（北房四间及南平房），购买后于2006年自行在院落东墙外建设四间平房，现就上述房屋院落出售给甲方事宜达成如下协议：一、乙方自愿将上述房屋及院落出售给甲方，甲方向乙方支付购房款22万元（大写：贰拾贰万元整）。二、乙方自甲方支付上述购房款后将上述房屋及院落交付甲方。三、本协议自甲、乙双方签字之日生效，任何一方不得反悔，具有同等法律效力。任何一方违约，违约方需赔偿守约方房款总价2倍的违约金。该协议落款处除甲、乙双方签名外，加盖了北京市怀柔区怀柔镇×村村民委员会公章，并由曹春林、曹启柱、李亚龙、曹淑芬、李连霞签字。该协议载明的签约日期为2007年7月10日”。2013年5月14日，马子豪与王磊登记结婚，马某系二人之女。2019年1月30日，马子豪诉至本院请求：1.判令确认田凤仙与刘计琴签订的房屋买卖合同无效；2.判令范国田、曲雪林共同返还涉案院落。本院经审理后于2019年3月25日作出（2019）京0116民初1193号民事判决书，判决如下：“一、马连银、田凤仙与刘计琴于2002年3月15日签订的房屋买卖契约无效；二、驳回马子豪的其他诉讼请求”。后马子豪不服该民事判决书，向北京市第三中级人民法院提起上诉。北京市第三中级人民法院认为一审判决认定事实不清，于2019年6月10日裁定撤销（2019）京0116民初1193号民事判决书，发回我院重新审理。2019年10月30日，我院出具（2019）京0116民初4975号民事判决书判决确认马连银、田凤仙与刘计琴于2002年3月15日签订的《房屋买卖契约》无效；范国田、刘计琴与曲雪林之间就北京市怀柔区怀柔镇×村×号房屋及院落不存在房屋买卖关系。诉讼过程中，马子豪因交通事故于2020年2月25日死亡，马连银、胡美云、马某、王磊作为继承人在本案中申请参加诉讼。庭审中，曲雪林提交了一份其作为出租方（甲方）与承租方（乙方）白刚、常水于2019年8月18日签订的《房屋租赁协议》，该协议载明：一、乙方自愿承租甲方房屋坐落于北京市怀柔区怀柔镇×村×号院（建筑面积为200平方米）……。二、乙方承租房屋的租赁期：自2019年8月18日至2020年8月17日止，租期为一年。1.租金：房屋年租金为25000元……。范国田称：建房施工许可证在其手里，电卡在承租人处，如果原告赔偿损失后可以返还。2020年3月21日怀柔区怀柔镇×村村民委员会出具证明一份，载明：兹有我村村民马子毫（豪）之父马连银，男，身份证号×××，之继母胡美云，身份证号×××，自2005年马子毫（豪）生母去世后马子毫（豪）由父亲马连银、继母胡美云抚养直至马子豪结婚。庭审中，经本院多次释明，范国田与曲雪林不申请对涉案房屋进行评估亦不提起反诉，双方当事人坚持诉辩意见，本院调解未果。本院认为，根据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，马连银、田凤仙与刘计琴签订的合同已经生效判决确认无效，范国田、刘计琴与曲雪林之间就北京市怀柔区怀柔镇×村×号房屋及院落不存在房屋买卖关系亦经生效判决确认，因无效取得的房屋及院落，范国田、曲雪林应予以返还，故四原告要求范国田、曲雪林将位于北京市怀柔区怀柔镇×村×号院全部房屋及宅院返还、腾退的请求合理，本院支持。关于范国田、曲雪林辩称暂不具备腾退条件一节，范国田、曲雪林虽辩称原告应赔偿其损失，但其并未在本案中提起反诉，亦不申请评估，故被告的意见，本院不予采纳，本院考虑到本案的实际情况酌情确定腾退期限至2020年12月31日。关于电卡、建房施工许可证的返还问题，因范国田表示建房施工许可证在其处，故应由范国田返还，因范国田表示电卡在承租人处，而涉案房屋又由曲雪林出租，故电卡由二被告共同返还。至于合同无效后的损失问题，范国田与曲雪林经本院多次释明后未对其损失申请评估亦不提起反诉，故本案中不予处理。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：一、范国田与曲雪林于2020年12月31日前将位于北京市怀柔区怀柔镇×村×号院院内房屋及院落返还、腾退给马连银、胡美云、马某、王磊；二、范国田于2020年12月31日前将北京市怀柔区怀柔镇×村×号房屋的建房施工许可证（镇字第351号）返还给马连银、胡美云、马某、王磊；范国田与曲雪林于2020年12月31日前将北京市怀柔区怀柔镇×村×号房屋的电卡返还给马连银、胡美云、马某、王磊；三、驳回马连银、胡美云、马某、王磊的其他诉讼请求。案件受理费1250元，由范国田、曲雪林负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 陈慧春二〇二〇年四月二十七日法官助理 蒋佳静书 记 员 王 莹