安徽省淮北市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖06民终379号 上诉人（原审原告）：张启森，男，1972年4月16日出生，汉族，住安徽省淮北市杜集区。 上诉人（原审原告）：闫廷廷，女，1986年2月24日出生，汉族，住安徽省淮北市烈山区。 上述两位上诉人共同的委托诉讼代理人：宫少华，安徽胜方律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：淮北静安置业有限责任公司，住所地安徽省淮北市烈山区人民政府2号楼三楼烈山区建设局。 法定代表人：孙安，该公司董事长。 委托诉讼代理人：凌含辉，北京市炜衡（合肥）律师事务所律师。 上诉人张启森、闫廷廷与上诉人淮北静安置业有限责任公司（以下简称静安公司）房屋买卖合同纠纷一案，安徽省淮北市烈山区人民法院于2019年4月11日作出（2019）皖0604民初78号民事判决，静安公司不服该判决提起上诉，本院于2019年7月15日作出（2019）皖06民终632号民事裁定，撤销一审判决并发回一审法院重审。一审法院于2019年12月17日作出(2019)皖0604民初1360号民事判决，双方均不服该判决，分别向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张启森、闫廷廷及其委托诉讼代理人宫少华，上诉人静安公司的委托诉讼代理人凌含辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张启森、闫廷廷上诉请求：1.撤销一审判决,改判支持张启森、闫廷廷的诉讼请求;2.一、二审诉讼费等均由静安公司负担。事实和理由:1.案涉房屋因存在质量问题至今仍未达到交付条件。2014年10月双方签订样板房认购协议时,案涉房屋处于完整的样板房展示状态,并未有任何的毁损。之后案涉房屋因进水,导致出现墙面墙纸脱落、门、木地板霉变变形、镜面氧化损坏等情况,除此之外案涉房屋还存在燃气管道未入户、冷热水管接串、厨房下水管道不通等问题。双方约定的房屋交付期限届满后，张启森、闫廷廷多次要求静安公司对案涉房屋存在的上述问题进行维修并交付房屋,后经双方协商，房屋质量问题由张启森、闫廷廷自行维修,费用由静安公司承担,同时静安公司承诺无偿提供给张启森、闫廷廷一个车库并同意由小区内的湖泊治理工程作为补偿。张启森、闫廷廷更换案涉房屋墙纸后,要求静安公司兑现承诺交付车库,静安公司以需要集团公司批准为由拒不履行,双方关于房屋维修的协议由此被静安公司单方“撕毁”。案涉房屋存在的上述问题,除墙纸已由张启森、闫廷廷自行更换外,其他包括门、木地板霉变变形、管道接串等问题至今均未解决，一审中张启森、闫廷廷对此问题多次强调,一审法院却仍认为“维修结束后该房屋可正常使用”,这明显有悖事实和常理。2.张启森、闫廷廷并未实际占有案涉房屋。张启森、闫廷廷在双方达成维修协议后从物业领取一把案涉房屋钥匙,领取钥匙是为了对房屋进行维修,而非办理房屋交付环节。静安公司违背协议后，张启森、闫廷廷曾要求将钥匙返还给静安公司,系静安公司工程部的员工主动要求将钥匙交由张启森、闫廷廷保管,以便于后续对案涉房屋继续进行维修。由于静安公司一直未兑现对张启森、闫廷廷的补偿承诺,双方之间也未达成新的协议,房屋维修事宜搁置至今,所以钥匙一直由张启森、闫廷廷保管,时至今日张启森、闫廷廷从未使用过案涉房屋。该房屋至少有六把钥匙,而张启森、闫廷廷仅持有其中一把，其余钥匙仍由静安公司持有,静安公司的工作人员仍可自由出入案涉房屋,然而一审却罔顾这一基本事实。3.一审疏于对案涉房屋是否具备法定交付条件进行审查。综上,一审判决认定事实不清,适用法律错误,严重损害了张启森、闫廷廷的合法权益,有违公平正义，依法应予改判。 静安公司辩称,张启森、闫廷廷的上诉理由不成立，陈述不属实。首先，案涉房屋是否存在质量问题至今没有第三方鉴定结论，因此不能说明该房屋存在足以达到不能交付的质量问题；其次，张启森、闫廷廷最迟已经于2015年夏天占有房屋，该房屋已经实际交付；最后，张启森、闫廷廷所称静安公司的承诺均是其虚构。 静安公司上诉请求：1.撤销一审判决,改判驳回张启森、闫廷廷的诉讼请求;2.一、二审诉讼费等相关费用由张启森、闫廷廷负担。事实和理由:1.根据本案几次庭审笔录,张启森、闫廷廷明确表示其已经在2015年夏天拿到案涉房屋的钥匙,并给房屋贴墙纸,施工时肆意占用公用绿地。更为关键的是,张启森、闫廷廷拿到钥匙后更换了房屋锁具,导致静安公司无法对房屋进行使用和维修。故张启森、闫廷廷从2015年夏天开始,已实际占有案涉房屋,该房屋已实际交付。一审判决认定案涉房屋的实际交付时间为2016年6月13日错误。双方没有办理正式交房手续,是因为经静安公司多次催办,张启森、闫廷廷均以房屋存在质量问题拒绝办理。房屋是否存在质量问题、如果有存在哪些质量问题、是否达到不能居住的程度、是否足以成为张启森、闫廷廷拒绝办理交房手续的理由,并没有相关鉴定结论证明,一审对此也未查明。假设房屋存在质量问题，张启森、闫廷廷完全可以起诉要求解除合同、退还购房款,也可以起诉要求维修房屋并申请对房屋进行质量鉴定,但张启森、闫廷廷并未提出相关请求只是在一审法庭辩论结束后变更诉讼请求要求维修房屋。2.张启森、闫廷廷以房屋有质量问题拒绝办理正式交房手续纯属恶意,张启森、闫廷廷的行为是导致双方未办理正式交房手续的唯一因素,其应当承担相应后果,而不应当由静安公司承担违约金。对于静安公司来说,虽多次要求张启森、闫廷廷办理正式交房手续,张启森、闫廷廷均提出种种不合理要求拒绝办理,没有张启森、闫廷廷的配合,静安公司不可能单方完成交房手续。故一审判决静安公司从2015年7月1日起支付延期交房违约金,既不符合实际情况,也有违公平原则。3.案涉房屋是样板房,双方在商品房买卖合同之外,另签订了样板房认购协议,约定交房时间为样板房使用结束之后,但时至今日静安公司仍有房屋在售,仍然需要继续使用该样板房，静安公司开发的观澜郡小区,只有该一套样板房,只是因为张启森、闫廷廷更换了锁具导致静安公司无法使用。故根据样板房认购协议的约定,静安公司并未违约。这是本案与一般的商品房买卖合同纠纷最大的不同。但一审对此视而不见,未考虑案涉房屋系样板房的特殊性以及静安公司仍有房屋在售的客观事实,即认定静安公司违约交房,显然是事实认定错误。另外,商品房买卖合同的签订时间即2014年12月31日，在该合同约定的交房时间即2014年10月14日之后,不符合逻辑。这是因为商品房买卖合同仅是双方用于到房产管理部门登记备案、办理产权等手续所用,真正对双方有约束力的是样板房认购协议。综上,一审判决认定事实错误,适用法律错误,应予改判。 张启森、闫廷廷辩称，案涉房屋因存在质量问题未达到交付条件，张启森、闫廷廷也并未实际占有案涉房屋。静安公司的上诉理由和客观实际相互矛盾，不能成立。 张启森、闫廷廷向一审法院起诉请求：1.判决静安公司履行双方签订的商品房买卖合同，即交付观澜郡6栋101号房屋给张启森、闫廷廷；2.静安公司支付2014年10月15日至2018年5月7日的违约金312000元，并继续支付至静安公司实际交房时止；3.诉讼费用由静安公司承担。后变更诉讼请求为：1.判令静安公司履行双方签订的商品房买卖合同，即将观澜郡6栋101号房屋修复达到样板房完成展示活动后应有状态的交房标准并交付给张启森、闫廷廷；或如果双方就交付标准不能达成一致意见，判令静安公司将观澜郡6栋101号房屋交付给张启森、闫廷廷，并向张启森、闫廷廷支付修复费用15万元。2.判令静安公司向张启森、闫廷廷支付违约金331200元（违约金从2015年7月1日起暂计算至2019年4月11日，按照日万分之二的标准，继续计算至实际交房时止）。3.诉讼费用由静安公司承担。 一审法院认定事实：约2014年10月，张启森与静安公司签订样板房认购协议，载明张启森认购静安公司开发的位于静安观澜郡6栋1单元101室的样板房，静安公司于该样板房使用结束后依照国家有关规定及双方协商意见交付张启森使用（遭遇不可抗力的原因除外）。 2014年12月31日，张启森、闫廷廷与静安公司签订合同编号为第1412310037号商品房买卖合同，约定：张启森、闫廷廷购买静安公司开发建设的位于淮北市烈山区房屋，房款120万元，首付36万元，余款84万元为商业贷款；第八条载明出卖人应当在2014年10月14日前将房屋交付买受人；该合同第九条规定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，卖方逾期60日后不交付房屋的“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金”。张启森、闫廷廷依合同约定于2015年1月4日预付36万元购房款,2015年1月从中国工商银行股份有限公司淮北市分行借款84万元，付清了全部购房款。 张启森称因案涉房屋系样板房，静安公司总经理孙安口头称房子要到2015年上半年之前交付。静安公司的原销售人员陈洪波称双方当事人默认案涉房屋的交付时间为同期在售一楼洋房卖完，在2015年5月19日前除一套不能确定是否卖掉外，其他已卖完。一审法院要求静安公司提供与张启森、闫廷廷房屋同期销售同户型洋房最后售完的时间，静安公司提供了邵磊的商品房买卖合同，该合同显示合同签订日期为2014年6月17日。 根据张启森、闫廷廷的陈述，双方签订合同时房屋就已经进水，原装修有部分损毁。2016年6月，双方对维修事宜进行协商，由张启森、闫廷廷自行更换墙纸，费用由静安公司支付，张启森、闫廷廷陈述静安公司答应另外给其一个车库作为补偿。为更换墙纸，张启森、闫廷廷从物业处领取案涉房屋钥匙，并进行部分维修。6月13日张启森、闫廷廷出具维修所支出的费用清单。维修结束后，张启森、闫廷廷继续持有案涉房屋的钥匙。后该房屋再次进水，装修再次毁损，现无法正常使用。 诉讼前，双方协商维修事宜，但静安公司一直没有实施维修。审理过程中，一审法院根据张启森、闫廷廷的诉讼请求，征求静安公司的意见，静安公司主张由静安公司进行维修。关于维修所要达到的标准问题，一审法院要求静安公司在一定的期限内提供详细的维修方案，但静安公司未提供。后一审法院书面通知静安公司在规定的期限提供维修案涉房屋所需费用的相关证据，静安公司亦未提供。河南晋兴建设工程有限公司就案涉房屋室内装饰出具报价单，总金额为209688.5元。 一审法院认为，本案争议焦点为：一、双方当事人对交房日期是如何约定的、案涉房屋是否已实际交付；二、静安公司是否违约，如果违约，违约金如何计算；三、静安公司应否支付张启森、闫廷廷维修费用15万元。 关于争议焦点一。商品房买卖合同载明的交房日期为2014年10月14日，早于合同签订的日期，应认定该日期不是双方实际约定的最后交房日期。张启森、闫廷廷主张双方口头约定的交房日期为2015年上半年之前，陈洪波在一审法院对其的问话笔录中陈述交房日期为同期在售一楼洋房卖完。根据样板房的特点，一审法院要求静安公司提供与张启森、闫廷廷同期销售同户型的洋房最后售完时间，静安公司提供的合同载明的出售日期为2014年6月17日，在张启森、闫廷廷主张的日期之前，综上分析，对张启森、闫廷廷关于案涉房屋双方约定的交房日期为2015年6月30日之前的陈述予以认定。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。案涉房屋因质量问题导致装修部分受损。根据张启森、闫廷廷的陈述，双方协商由张启森、闫廷廷自行更换墙纸及维修部分零星工程，静安公司对张启森、闫廷廷的损失再另行进行补贴。2016年6月，张启森、闫廷廷从物业领取了案涉房屋的钥匙，对案涉房屋进行了维修，6月13日张启森、闫廷廷出具了维修清单，维修结束。根据张启森、闫廷廷的陈述，维修结束后该房屋可正常使用。后张启森、闫廷廷继续持有案涉房屋的钥匙，实际占有案涉房屋，根据上述法律规定，应认定案涉房屋已经于2016年6月13日实际交付。 关于争议焦点二。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。张启森、闫廷廷购买静安公司开发建设的样板房，履行了交付房款的义务，静安公司未按照约定的时间交付房屋，应支付违约金。商品房买卖合同的签订晚于认购协议，商品房买卖合同中关于逾期交房违约金的约定应认定双方的最后约定，且符合法律规定。静安公司应以120万元为基数，按照日万分之二的标准支付自约定交房日期的次日至实际交付前一日的违约金，即自2015年7月1日至2016年6月12日，违约金为83280元。 关于争议焦点三。张启森、闫廷廷实际占有案涉房屋后，因质量问题，装修再次被损坏，不能正常使用，静安公司应进行维修。静安公司在庭审中同意自行维修，关于维修标准问题，张启森、闫廷廷要求静安公司维修使用的材料与原装修材料的规格、品牌、质量一致，静安公司不予认可。一审法院要求静安公司在指定期限内提供详细的维修方案，但静安公司未予提供，应认定双方对维修的标准无法达成一致意见。根据张启森、闫廷廷的诉讼请求，张启森、闫廷廷要求静安公司支付维修费用，应予以支持。关于维修费用的数额，张启森、闫廷廷告提供的装修报价单金额超过15万元，现主张15万元，静安公司虽提出异议，但在一审法院指定的期限内未提供反驳证据，对张启森、闫廷廷要求静安公司支付15万元维修费用的诉讼请求予以支持。判决：一、静安公司于判决生效之日起十五日内支付给张启森、闫廷廷房屋维修费用15万元；二、静安公司于判决生效之日起十五日内向张启森、闫廷廷支付违约金83280元；三、驳回张启森、闫廷廷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8518元，由张启森、闫廷廷负担3719元，静安公司负担4799元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张启森、闫廷廷提交证据：2016年6月3日和2016年8月14日钥匙使用登记表，拟证明静安公司持有案涉房屋的钥匙，其工作人员至今仍可自由出入该房屋，张启森、闫廷廷没有实际占有房屋，双方之间就该房屋没有交付的合意以及交付的事实。静安公司质证认为，该证据来源不合法，与本案不具有关联性，不能达到证明目的。本院经审核，认证如下：因静安公司对此不予认可，在无其他证据佐证情况下，该证据尚不足以达到其证明目的，不予认定。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：1.静安公司应交付案涉房屋的时间如何确定；2.案涉房屋是否已实际交付，如已交付，交付时间如何确定；3.静安公司是否构成违约。 争议焦点1。根据双方签订的样板房认购协议约定，静安公司于该样板房使用结束后依照国家有关规定及双方协商意见交付张启森使用。据此可知，双方并未明确具体交房日期，应在静安公司使用结束后协商确定。对此张启森、闫廷廷述称，双方口头约定的交房日期为2015年上半年之前；静安公司的原销售人员陈洪波在一审问话笔录中陈述，交房日期为同期在售一楼洋房卖完之日。一审法院要求静安公司提供与案涉房屋同期销售同户型洋房最后售完的时间，静安公司提供的证据载明日期在张启森、闫廷廷主张的上述交房日期之前。故一审法院综合本案证据及双方陈述认定，静安公司应向张启森、闫廷廷交付案涉房屋的日期为2015年6月30日之前，并无不当。静安公司上诉主张，时至今日静安公司仍有房屋在售,仍然需要继续使用案涉房屋,只是因为张启森、闫廷廷更换了锁具导致静安公司无法使用。静安公司的该项主张内容与其原销售人员的陈述不一致，也与样板房的基本使用特点不符，静安公司亦未提供相关证据予以证明，故其该项上诉主张不能成立。本院对案涉房屋应交付的日期为2015年6月30日之前，予以确认。 争议焦点2。张启森、闫廷廷上诉主张，案涉房屋因存在质量问题至今仍未达到交付条件。根据已查明的事实，案涉房屋在交付前确实存在质量问题，因此导致装修部分受损及后续的维修。本案中，张启森、闫廷廷主张的房屋质量问题主要是，墙面墙纸脱落、门、木地板霉变变形、镜面氧化损坏等情况,以及燃气管道未入户、冷热水管接串、厨房下水管道不通等问题。上述情况不属于因房屋主体结构质量不合格等具有重大安全隐患且不能通过加固等进行修复的质量问题。故本案现有证据不足以证明案涉房屋存在不符合双方约定交付条件或法定交付条件的问题，张启森、闫廷廷的该项上诉主张不能成立。静安公司上诉主张，张启森、闫廷廷在2015年夏天即拿到案涉房屋的钥匙,并给房屋贴墙纸及更换了房屋锁具，故应认定该房屋在2015年夏天已实际交付。本案中，因双方并未办理正式的交房手续，静安公司未提供证据证明其在2015年夏天即交付案涉房屋的钥匙，张启森、闫廷廷其时已实际占有或事实控制案涉房屋，张启森、闫廷廷对此亦不予认可，故静安公司的该项上诉主张不能成立。张启森、闫廷廷上诉主张，其至今并未实际占有案涉房屋。根据已查明的事实，因案涉房屋存在质量问题，双方协商由张启森、闫廷廷自行更换墙纸及维修部分零星工程，静安公司对张启森、闫廷廷的损失再另行进行补贴。张启森、闫廷廷领取案涉房屋的钥匙后进行了维修至2016年6月13日结束，之后张启森、闫廷廷继续持有案涉房屋的钥匙，亦认可维修结束后该房屋可正常使用。故可以认定，双方虽然未办理正式的交房手续，但事实上该房屋已转移占有，一审法院认定2016年6月13日是该房屋的实际交付日期，并无不当。 关于静安公司是否构成违约问题。根据上述分析认定可知，静安公司应在2015年6月30日之前向张启森、闫廷廷交付案涉房屋，而该房屋的实际交付日期是2016年6月13日，故静安公司存在延期交房的事实。对于延期交房的原因，静安公司上诉主张,系因张启森、闫廷廷拒绝办理交房手续的原因造成，其不构成违约。根据已查明的事实，在案涉房屋实际交付前，双方因房屋质量问题产生争议，继而未能交房。因房屋质量问题并非张启森、闫廷廷造成，其在房屋交付前要求维修具有合理性，故在张启森、闫廷廷在此问题上不具有可归责性。除此之外，静安公司并未举证证明张启森、闫廷廷存在导致延期交房的不当行为，亦未举证证明本案存在其可以免责或减轻违约责任的情形。故一审法院认定静安公司延期交房构成违约，并根据双方签订的合同约定判决静安公司向张启森、闫廷廷支付延期交房违约金，并无不当。 综上所述，张启森、闫廷廷和静安公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8518元，由张启森、闫廷廷负担3719元，由淮北静安置业有限责任公司负担4799元。 本判决为终审判决。 审判长  赵永生 审判员  葛 侠 审判员  刘 静 二〇二〇年四月二十日 法官助理朱明清 书记员李玥彤 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回