湖南省邵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘05民终453号 上诉人（原审被告）：湖南御龙湾房地产开发有限公司，住所地湖南省洞口县文昌街道桔城路1号。 法定代表人：杨立勇，该公司经理。 委托诉讼代理人：李建平，湖南伏龙律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：刘国祥。 委托诉讼代理人：胡再奇，湖南桔城律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：肖标。 委托诉讼代理人：肖立群，湖南伏龙律师事务所律师。 上诉人湖南御龙湾房地产开发有限公司（以下简称御龙湾公司）、刘国祥因与被上诉人肖标合同纠纷一案，不服湖南省洞口县人民法院（2019）湘0525民初1714号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 御龙湾公司、刘国祥上诉请求：撤销湖南省洞口县人民法院（2019）湘0525民初1714号民事判决，改判驳回被上诉人肖标的一审全部诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：一、刘国祥不是本案的适格当事人，肖标将刘国祥列为被告纯属滥用诉权，且其诉讼请求明显不合法。经法院调解后，刘国祥、御龙湾公司、肖标达成调解协议，并已实际履行，刘国祥已解除担保责任。如肖标以商品房买卖合同纠纷起诉，刘国祥不是合同相对人，如以调解协议起诉，该协议已履行，如以债务转移合同起诉，该合同已被调解协议取代，故肖标起诉刘国祥没有事实与法律依据。一审未对肖标对刘国祥提出的诉讼请求作出明确判决，应当予以撤销。二、一审判决事实认定错误，定性不当，本案双方的基础法律关系不是商品房买卖合同，而是债务清偿关系。双方未签订书面《商品房买卖合同》，不存在商品房买卖合同关系，只存在地基抵债的债务清偿关系。本案双方债权债务纠纷分为三个阶段，一是债权转让阶段，三方签订《债务转移合同》后，御龙湾公司与肖标之间形成债权债务关系。二是以物抵债的债务清偿阶段。经湖南省洞口县人民法院调解，双方达成调解协议，对双方抵债的事实与基础法律关系均进行了最终确认，在该阶段形成的是债务清偿关系。《债务转移合同》确定的权利义务关系已被法院作出的民事调解书替代。三是以物抵债协议的履行阶段。现御龙湾公司已履行了调解协议，只是在协助办证的问题上，因肖标自身原因导致办证未果。一审法院否定了纠纷双方最后阶段以物抵债的基本事实，导致定性错误。一审法院将2011年4月3日御龙湾公司与肖标、凌斌签订的《御龙湾二期别墅认购意向协议》作为基本事实予以认定，但该协议中的标的物是41#别墅，与本案51#住宅楼明显不同，因此，该份意向协议不能作为认定事实的依据。根据（2015）洞民初字第2106号民事调解书，以物抵债包括两个方面，即51#地基与8#-1住宅楼，8#-1住宅楼已签订网签合同并交付使用，51#地基也已经交付，约定的20万元补偿款也支付给了肖标，双方只存在办证问题，但一审法院无视该调解协议的履行情况，导致判决错误。御龙湾公司2016年2月1日出具的收据，并非肖标支付房款，也不是商品房买卖合同的证明，只是履行民事调解书的凭证。另外，一审法院认定肖标按照御龙湾公司设计的图纸施工，没有事实依据。三、一审判决适用法律错误。因双方不存在商品房买卖合同关系，故不能适用商品房买卖合同相关法律与司法解释的规定。本案只存在办证争议，退一步讲也只能承担逾期办证的违约责任，且本案中并不存在欺诈行为，故不应适用双倍赔偿，且御龙湾公司也没有故意隐瞒未取得商品房预售许可证的事实。一审认定肖标知道御龙湾公司没有办理规划许可的事实，认为其存在一定过错，但在处理结果上又没有让肖标承担过错责任。四、一审判决超诉请判决，严重违反法定程序。肖标的诉讼请求之一为解除与御龙湾公司及刘国祥签订的商品房买卖合同，而一审判决确认肖标与御龙湾公司的商品房买卖合同无效，明显超诉请判决。肖标与御龙湾公司的纠纷已经在人民法院达成调解协议，人民法院制作的调解书也已生效，因此，除有新的纠纷外，肖标不能再提起诉讼。如果肖标要求撤销或者变更民事调解书的相关内容，应当按照再审程序办理。五、一审判决存在重大错误。一审判决的立案时间表述错误，应为2019年8月16日。案涉房屋是肖标自建，但其严重违反御龙湾公司的整体规划要求，私自增加占地与建筑面积，自身存在过错。涉案房屋虽已完工，但房屋质量尚未通过验收，御龙湾公司是以物抵债将地基抵偿给肖标，现一审判决认定双方存在商品房买卖合同关系并判决合同无效，无疑是将肖标修建的房屋卖给御龙湾公司，且房屋价值到底多少也不知道。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，严重违反诉讼程序，请求二审法院依法予以改判或发回重审。 肖标辩称，一、一审认定事实清楚，证据充分。一审认定双方存在商品房买卖合同，是基于《御龙湾二期别墅认购意向协议》、《债务转移合同》、《民事调解书》、收款收据等综合认定，这些证据能够形成完成的证据锁链。本案双方纠纷应分为四个阶段：一是肖标与御龙湾公司签订《御龙湾二期别墅认购意向协议》，确定总房款为228万元，已付20万元；二是双方签订《债务转移合同》，御龙湾公司用51#别墅清偿案外人凌斌的债务，作价205万元；三是双方签订调解协议，湖南省洞口县人民法院根据该调解协议作出调解书；四是2016年2月1日双方结算，2011年4月3日的定金5万元变更为房价款。一审判决认定51#别墅房屋买卖合同事实清楚。本案结合2011年4月3日41#定金收据和2016年2月1日购房款51#收据，已知房屋从41#变更为51#。（2015）洞民初字第2106号民事调解书是合同演变的一个阶段，该调解书也被洞口县人民法院（2019）湘0525执506号执行裁定书否决。至于8#-1号住宅楼与20万元补偿款是因御龙湾公司违约，与肖标购买51#别墅无关。2016年2月1日的收据清楚无误地表述为51#购房款。肖标向法庭提交了21份证据证明，肖标是根据御龙湾公司的设计图纸及在御龙湾公司打好的地基上施工。二、一审判决适用法律正确，程序合法。根据本案事实，因御龙湾公司无法交付房屋及办理产权证书，故一审依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》判决合同无效，退回购房款及赔偿损失符合法律规定。虽肖标的诉讼请求为解除双方商品房买卖合同，而一审法院判决合同无效，因御龙湾公司未提交销售房屋的合法手续，故确定合同无效更为准确，故并无不妥。三、一审判决结果正确。立案时间的错误法院已裁定补正，肖标因自身过错需承担的责任，法院已在判决中有体现，并未支持其全部诉讼请求。涉案房屋的权属与价值问题，与本案并无关联。另外，肖标对刘国祥提起的诉讼请求，一审已驳回，故对该请求已有处理。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 肖标向一审法院起诉请求：1、依法解除肖标与御龙湾公司、刘国祥2016年2月1日订立的购买51#别墅商品房买卖合同；2、判令御龙湾公司、刘国祥连带返还肖标的购买款205万元，赔偿资金占用利息损失205万元×41×0.6%=504300元（自2016年2月1日起2019年6月30日止）；3、判令御龙湾公司、刘国祥连带给付肖标205万元的赔偿责任。 一审法院认定事实：2011年4月3日肖标与御龙湾公司签订了一份《御龙湾二期别墅认购意向协议》，该协议约定：肖标购买御龙湾公司的41#别墅，总价款228万元，买方支付20万元定金。后因御龙湾公司内部股东变动，原股东凌斌退出，就肖标与凌斌之间的200万元债务问题，2014年2月13日，肖标（甲方）、凌斌（乙方）、御龙湾公司（丙方）就原股东凌斌所欠肖标的200万元债务，达成了一份《债务转让合同》，共同确认凌斌所负债务由御龙湾公司向肖标履行债务，并由时任公司法人代表刘国祥担保债务的履行。具体履行债务的方式为：1、丙方用其开发的御龙湾51#别墅（商品房）向甲方履行债务，债务不计付利息；2、御龙湾51号别墅（商品房）作价205万元（超出部分的金额由甲方按约定补交给丙方）；3、御龙湾51#别墅（商品房）尚未取得商品房预售许可，丙方承诺12个月内取得商品房的预售许可，甲方应于该房取得预售许可证后3日内与丙方签订商品房买卖合同，同时丙方向甲方出具与债务等额的收款收据，甲方将债权依据交给丙方，甲丙之间的法律关系即转化为商品房买卖关系。双方又对违约责任进行了其他约定。 《债务转移合同》签订后，因御龙湾公司一直未履约，为此，肖标以御龙湾公司、刘国祥为被告，向湖南省洞口县人民法院提起民间借贷诉讼，2016年1月8日，湖南省洞口县人民法院作出（2015）洞民初字第2106号民事调解书，双方自愿达成如下协议：一、原、被告双方确认被告应偿还原告债务205万元，该债务以双方于2014年12月13日签订的《债务转移合同》约定的御龙湾项目51#住宅楼地基，以及御龙湾项目8#-1号住宅楼（已办理网签）共同抵债；2、肖标对51#住宅楼按照御龙湾公司规划、施工许可自建，除自建承担建筑费用、契税和房屋维修金外，办理房屋产权手续所有费用由被告承担；3、被告应在两年内（2018年1月8日前）一次性补偿原告肖标20万元；4、两座房屋（51#住宅楼、8#-1住宅楼）所有建房及产权手续办理由御龙湾公司负责，产权登记办理期限按网签约定办理。同时约定被告刘国祥对御龙湾公司承担的上述义务承担连带责任。经法院调解后，2016年2月1日，御龙湾公司向肖标出具了收到“肖标购房款51#”收据一份，并注明“别墅51#房款已交清（本次200万元，上次5万元）”后，御龙湾公司将51#别墅楼的设计图纸交与肖标，肖标自2016年2月按双方的约定开始以御龙湾公司提供的图纸和现已打好的基脚进行施工建设，以8#-1号房屋抵付51#别墅的修建工程款。51#别墅现已修建完工，该别墅自修建至完工止，御龙湾公司一直未取得建设工程规划及施工许可证明，无商品房预售许可证明。 肖标2011年签订购买意向协议时，御龙湾公司向肖标及公众展示了御龙湾住宅小区总平面图，设计规划图对每套别墅房屋的位置及间距等予以明确标记，且设计上有人工湖景观。在双方协议由41#变更为51#后，所建成的51#别墅位置平移9米深，房屋坐向又进行改变，现人工湖等景观不存在。 一审法院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。御龙湾公司于2016年2月1日向肖标出具了购买51#别墅的收款收据，并注明收到全部购房款，根据本案的实际情况，从购房意向，至法院就民间借贷的调解及调解后御龙湾公司出具的购房款收据，均说明肖标是购买御龙湾公司的商品房，因此，双方之间存在实际的房屋买卖关系，因此，对御龙湾公司关于本案不是商品房买卖合同的抗辩意见，不予采纳。现已建成的51#别墅未取得相应的手续，更无商品房预售许可证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”双方的买卖合同违反法律的强制性规定，故买卖合同无效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条：“出卖人订立商品房屋买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）、故意隐瞒没有取得商品房预售许可的证明的事实或者提供房屋商品房预售许可证明；……”，本案中，御龙湾公司未取得商品房预售许可证明，仍然与肖标签订商品房买卖协议，取得肖标的购房款，故依法应承担赔偿肖标损失的法律责任。同时，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，本案肖标所购房屋由其自建，因此，在修建过程中，对御龙湾公司未办理规划许可的事实应当是知道的，具有一定的过错，亦应对损失承担部分责任。因此，对肖标要求御龙湾公司赔偿不超过购房款一倍损失的诉讼请求，予以支持，对肖标的其他诉讼请求，不予支持。据此判决：一、确认肖标与御龙湾公司关于51#别墅的商品房买卖合同无效；二、由御龙湾公司退回肖标购房款205万元，并赔偿肖标损失205万元，以上合计410万元，由御龙湾公司在判决生效后一个月内付清；三、驳回肖标的其他诉讼请求。 本院二审期间，被上诉人肖标提交了三份设计图纸，因该三份设计图纸均无设计单位盖章，故不予采信。本院二审查明的事实及证据采信与一审一致。 本院认为，本案系合同纠纷。双方当事人二审争议焦点为：本案的法律关系是商品房买卖合同还是以物抵债合同？一审处理结果是否妥当？2014年12月13日，御龙湾公司、肖标及案外人凌斌达成《债务转移合同》，在履行该合同中，本案双方发生纠纷。2016年1月8日，御龙湾公司、刘国祥与肖标就履行《债务转移合同》事宜又达成调解协议，并由湖南省洞口县人民法院作出（2015）洞民初字第2106号民事调解书。在达成调解协议后，御龙湾公司履行了支付20万元补偿款及交付8#-1号住宅楼的义务，但51#住宅楼的规划、建设等相关手续尚未办好，影响到该房屋办理产权登记。从整个债务转移及履行债务的过程来看，御龙湾公司出具收款收据、肖标自建房屋等行为均是在履行2016年1月8日达成的调解协议，双方履行合同的形式并不符合《商品房销售管理办法》第十六条的有关规定，因此不能认定双方存在商品房买卖合同关系，而应当是以物抵债合同关系。现因51#住宅楼的相关报建及产权登记手续不能办理，致使双方签订的调解协议不能履行完毕，双方应当在调解协议的基础上协商，如提起诉讼，也应当以该调解协议为基础处理协议各方的权利义务关系。因此，一审法院以商品房买卖合同法律关系处理本案，定性不当，肖标在一审提出的诉讼请求应予驳回。 综上所述，御龙湾公司的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销湖南省洞口县人民法院（2019）湘0525民初1714号民事判决； 二、驳回被上诉人肖标全部诉讼请求。 一审案件受理费21817元，由被上诉人肖标负担10909元，上诉人湖南御龙湾房地产开发有限公司负担10908元。二审案件受理费43634元，由被上诉人肖标负担21817元，上诉人湖南御龙湾房地产开发有限公司负担21817元 本判决为终审判决。 审 判 长  谭晓飞 审 判 员  李玉芳 审 判 员  莫佩华 二〇二〇年四月十日 法官助理姜黎青 代理书记员  李林玉 附相关法律规定： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： …… （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； ……