河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初1675号原告张鹏丽，女，汉族，1982年12月23日出生，住址河南省新密市。委托诉讼代理人贾付山，河南钟秀律师事务所律师。委托诉讼代理人崔鹏展，河南钟秀律师事务所实习律师。被告河南聚金商业运营服务有限公司，住所地郑州市金水区北三环73号5层5011号，统一社会信用代码914101055792322482。法定代表人李文超，总经理。委托诉讼代理人纪云丽，河南文丰律师事务所律师。委托诉讼代理人张燕，河南文丰律师事务所律师。原告张鹏丽诉被告河南聚金商业运营服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张鹏丽及其委托诉讼代理人贾付山、崔鹏展、被告委托诉讼代理人纪云丽、张燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令原被告之间签订的《房屋租赁合同》与《经营管理合同》于2019年12月31日解除；2、判令被告支付原告因其违约致使合同无法履行给原告造成的各项损失共计400000元；3、判令被告无条件退换原告交于被告的押金共计45000元。诉讼中，原告变更第2项诉讼请求为：赔偿各项损失合计322689元。事实与理由：2019年4月24日，原告与案外人广州迈锡尼企业管理咨询有限责任公司（以下简称迈锡尼公司）签订《合作合同书》，决定加入案外人迈锡尼1/2tea品牌饮品经营。经案外人市场调研后，认为原告选择的被告位于金水区××东、北环路××时尚购物广场××号商铺的地理位置和商铺两个进出门符合销售要求，有利于双方合作与品牌推广。2019年5月9日原被告签订《房屋租赁合同》与《经营管理合同》，约定原告租赁被告1061号商铺，租期三年，合同对租金、管理费及支付方式等双方权利义务做了明确约定。原告把商铺装修后经营过程中，被告却于2019年12月1日将商铺与购物广场互通的大门封闭，造成原告无法继续经营。原告多次与被告协商未果，诉至法院，望判如所请。被告辩称：一、被告同意解除与原告签订的《房屋租赁合同》及《经营管理合同》。因原告已停止经营，且拒不缴纳2020年第一季度的租金及经营管理费，《房屋租赁合同》及《经营管理合同》已无继续履行的必要，因此被告同意解除与原告签订的《房屋租赁合同》及《经营管理合同》。二、隔壁商铺的装修，不是原告解除合同的合法理由，合同的终止系原告违约导致的，原告应当承担违约导致的各项损失。首先，租赁期内被告对商场进行规划调整和区域改造，依照《房屋租赁合同》及《经营管理合同》原告有配合义务。对此《房屋租赁合同》5.8条、5.10条以及《经营管理合同》9.7条均有约定，原告应服从商场的统一运营管理，对于暂时性的施工改造等事项给予谅解和和配合。其次，商场区域改造并未对原告商铺占有、使用造成影响。原告所租商铺为一楼临街商铺，其正门、门头等均在临街面，主入客口也在临街面。原告所述的5号门在原告承租的店铺外，且未永久封闭。商场内其他店铺的装修改造，不影响原告正常经营，且整个装修期内原告一直正常营业。被告经营的北金商场是综合性商场，涉及店铺上百余家，在原告租赁期内对商场布局进行调整改造系正常行为，原告本就有义务配合。原告以商场其他商铺的装修影响其经营为由解除合同，理由不能成立，系违约解除，租赁关系的终止系由原告原因导致，对于原告的所有损失，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款的规定“承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”，应由原告自行承担。原告店铺内的装饰、装修及物品，原告均已拆除搬走，已无剩余可理由的价值，被告也不同意继续利用。三、原告至今仍实际控制商铺，未结清水电费，其缴纳的履约保证金尚不足以弥补被告损失。案涉商铺仍由原告实际控制，虽然2020年1月1日起原告闭店不再经营，但商铺门是原告锁着，原告也未与被告结清水电费等，至今仍未与被告办理交接手续，也未缴纳2020年第一季度的租金和经营管理费。导致自2020年1月1日起至今就该商铺被告无任何收益，但同时被告需向该商铺的业主支付托管收益，原告缴纳的履约保证金不足以弥补被告的损失。四、原告违约导致合同解除，且未履行合同解除后的附随义务，依约履约保证金不予退还。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取补救措施，并有权要求赔偿损失”。原告应按《房屋租赁合同》约定，将房产及设施恢复原状并完好清洁地交还被告。但至今原告未将商铺恢复原状，未结清水电费，未向被告交还商铺。根据《房屋租赁合同》第六条、《经营管理合同》第10.1条的约定，履约保证金被告有权不予退还。综上，应当驳回原告关于赔偿损失返还履约保证金的诉请。经审理查明：2019年5月9日，原、被告签订《房屋租赁合同》与《经营管理合同》，主要约定：被告将位于金水区文化路东、北环路南的北金时尚购物广场一层1061号商铺出租给原告用于经营产品二分之一茶餐饮品牌；租赁期限三年，自2019年7月1日至2022年6月30日；租金标准为自2019年7月1日至2020年6月30日租金合计176796元，经营管理费标准为自2019年7月1日至2020年6月30日合计56064元等；租金、经营管理费每三个月为一个缴费期；原告应于本合同签订之日支付被告履约保证金，共计40000元，该保证金含原告经营过程中的质量信誉保证金和正常使用租赁房产保证金；合同期满或终止时，原告结清所有应付费用，在原告无违约无损坏租赁房产等问题后，被告在90日后将履约保证金无息一次性全部退还给原告；原告如需进行装修，应拟将装修方案及施工图纸报被告及物业公司同意，并根据规定和需要，由甲方报所涉政府环保、消防等相关部门审批后方可施工；被告因商场共用设备设施增加或维修保养、工程、改造需在该商铺内施工时，原告应积极配合，不得妨碍正常施工，施工期间设计的各类经营费用被告不予承担；原告无条件配合支持被告根据商场实际情况进行经营品类的整体规划调整或区域改造；原告保证按照合同约定按时足额缴纳租金及其他租赁费用、水电费等。2019年5月13日，被告出具《收据》，载明收到张鹏丽（二分之一茶）租金保证金30000元、管理费保证金10000元。2019年5月19日，原告向被告转账5000元，原告称系装修押金且被告未退还，被告称装修保证金如果不能提供收据原件，应该是已经退过了，但被告未提交退还凭证。被告提交的《电费催缴单》显示，“二分之一茶”2019年11月28日至2019年12月28日欠费总金额3174.2元。原告表示愿意承担租赁期间欠缴的电费。原告称其于2019年12月31日已经从商铺搬离，但当日双方未办理交接手续。原告称其搬离后收到被告于2020年1月1日签发的解除合同通知书，并提交邮寄单照片等。原告于2020年1月16日向瀚海北金4A物业管理中心王英邮寄门钥匙、水电卡等，次日，该邮件被签收。原告提交涉案商铺装修照片、与王英、侯经理等的谈话录音及原告的银行流水等若干，用以证明被告将临近商铺出租给他人，将涉案商铺的门店的一个店门封闭导致原告的每月营业额下降。并以该店门封闭导致其无法继续经营、合同目的无法实现为由主张被告构成根本违约，要求解除合同并要求被告赔偿其损失。原告提交的上述证据显示原告多次与被告工作人员协商商铺事宜，并表示2019年12月30日左右将从涉案商铺搬离。被告称王英系被告工作人员，但现已离职。本院认为，原、被告于2019年5月9日签订的《房屋租赁合同》与《经营管理合同》系双方当事人真实意思表示，为有效合同，双方当事人均应当按照约定履行各自的义务。合同法规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，原告于2019年12月多次与被告协商涉案商铺事宜，并于2019年12月30日明确表示将搬离涉案商铺，被告方工作人员对此未表示异议，且原告已经于2019年12月31日将原告所属物品从涉案商铺搬离，被告亦于2020年1月1日向原告发出了解除合同通知书，本院认定关于解除合同事宜，双方协商一致，故原、被告签订的《房屋租赁合同》与《经营管理合同》已经解除。原告称被告违约将涉案商铺的一个店门封闭，导致涉案商铺营业额下降，造成损失，但商铺经营受市场环境等诸多因素的影响，根据原告提交的营业额清单，即使没有出现封闭涉案商铺一个店门的情况，涉案商铺的营业额亦在逐月下降。且根据双方合同约定，原告应服从被告对商场的经营调整安排，被告对商场的规划调整和区域改造的最终目的也是为了吸引客源，临近商铺的临时装修不能成为原告以合同目的无法实现为由解除合同的理由，故原告提交的证据不足以证明原告无法继续经营的根本原因系被告造成，原告主张被告赔偿损失，依据不足，本院不予支持。关于押金，根据原告提交的收据及转账记录，原告共向被告支付押金45000元，双方合同已经解除，被告应将收取原告的押金退还，扣除原告应付的电费3174.2元，被告应当退还原告41825.8元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告张鹏丽与被告河南聚金商业运营服务有限公司签订的《房屋租赁合同》与《经营管理合同》解除；二、被告河南聚金商业运营服务有限公司于本判决生效后十日内退还原告张鹏丽押金41825.8元；三、驳回原告张鹏丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3988元，由原告负担3613元，被告负担375元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 刘 嫣二〇二〇年四月三日书记员 朱晴晴