宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院民事判决书（2020）宁02民终142号上诉人（原审被告）：宁夏圣华恒基房地产开发有限公司，住所地银川市兴庆区。法定代表人：孙万平，该公司执行董事。委托诉讼代理人:庞公乾,宁夏诚托律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐磊，男，1988年3月5日出生，汉族，个体，住灵武市东盛路西侧。委托诉讼代理人：杨丽萍，宁夏宁聚易诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宁夏圣华恒基房地产开发有限公司石嘴山分公司，住所地：石嘴山市大武口区。负责人：陈冲。被上诉人（原审第三人）：高占荣，男，1994年1月1日出生，汉族，住宁夏灵武市。被上诉人（原审第三人）：高兵，男，1970年1月3日出生，汉族，住宁夏灵武市。上诉人宁夏圣华恒基房地产开发有限公司（以下简称圣华恒基公司）因与被上诉人徐磊、宁夏圣华恒基房地产开发有限公司石嘴山分公司（以下简称圣华恒基公司石嘴山分公司）、高占荣、高兵商品房销售合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院（2019）宁0202民初2975号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人圣华恒基公司的委托诉讼代理人庞公乾、被上诉人徐磊及其委托诉讼代理人杨丽萍到庭参加了诉讼。被上诉人圣华恒基公司石嘴山分公司、高占荣、高兵经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。圣华恒基公司上诉请求：依法撤销一审判决，发回重审。事实和理由：一审判决认定事实不清。圣华恒基公司与徐磊之间不存在实际的房屋买卖合同关系，圣华恒基公司石嘴山分公司截止目前并没有向圣华恒基公司交付任何涉案房产的房款，同时也未解决圣华恒基公司石嘴山分公司与高兵、高占荣之间的经济纠纷，对于高兵、高占荣与圣华恒基公司石嘴山分公司之间签订的顶账付款协议属于效力待定，圣华恒基公司对该协议拒绝追认，应当属于无效合同。且圣华恒基公司已经将涉案房屋抵顶给案外人并办理了产权登记手续，徐磊的主张属于履行不能，一审法院判决《商品房买卖合同》有效错误。徐磊辩称，徐磊与高兵形成借贷关系在先，高兵借款到期后无力承担还款义务，便以房屋顶账的方式将案涉抵顶给徐磊并经圣华恒基公司石嘴山分公司签字确认，徐磊与圣华恒基公司存在真实合法有效的房屋买卖法律关系。圣华恒基公司明知案涉房屋已由徐磊装修使用，却恶意串通将房屋过户给第三人，其行为应当认定为无效。故一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。徐磊向一审法院起诉请求：1.判令圣华恒基公司立即为徐磊办理石嘴山市大武口区建设西街卧龙湾小区X幢X单元X号房屋备案登记手续；2.确认徐磊与圣华恒基公司签订的《商品房买卖合同》有效；3.诉讼费用由圣华恒基公司承担。徐磊在一审庭审过程中放弃第一项诉讼请求。一审法院认定事实，高兵与高占荣系父子关系，高兵系徐磊岳父。2015年9月20日，圣华恒基公司石嘴山分公司与高兵达成《顶账付款协议》，约定：圣华恒基公司石嘴山分公司将卧龙﹒国子弟X-X-X号住宅（即大武口区建设西街卧龙湾小区X幢X单元X号房屋）顶给高兵，该房屋建筑面积101.43平方米，每平方米单价3529元计算，总价357946元，经双方协商一致，高兵愿意将部分工程款抵顶所购上述房款，抵顶金额357946元，双方认可后，高兵到圣华恒基公司石嘴山分公司财务办理相关手续，实际面积以房产部门面积证书为准；高兵按该顶账房屋已出售给徐磊，具备条件经高兵认可后，圣华恒基公司石嘴山分公司配合办理该房屋相关手续（购房合同、发票等）。徐磊按有关规定交清其他费用。高占荣代高兵签订了上述《顶账付款协议》。同日，圣华恒基公司石嘴山分公司向高兵出具了一张收据，载明：今收到高兵交来房款（X-X-X号101.43平方米，单价3529元）357946元。该收据加盖了圣华恒基公司石嘴山分公司财务专用章。此后，圣华恒基公司与徐磊签订了《商品房买卖合同》，合同约定：徐磊购买圣华恒基公司开发的位于大武口区建设西街卧龙湾小区X幢X单元X号房屋，面积为101.43㎡，单价3529元，总价款为357946元；圣华恒基公司于2016年10月30日前向徐磊交付该商品房。合同落款出卖人处加盖了圣华恒基公司印章、法定代表人处加盖了“姚某某”印章；合同落款出卖人委托代理人处加盖圣华恒基公司石嘴山分公司印章、法定代理人处加盖了“陈某”印章；徐磊在合同落款买受人处签字捺印。另查明，涉案房屋所在的宁夏盛安隆物业服务有限公司并未将涉案房屋交付给徐磊。徐磊拿着《商品房买卖合同》找到开锁公司将涉案房屋的门强行打开，对房屋进行了装修，并且自己去相关部门办理了门牌证、电卡。再查明，2019年8月16日，石嘴山市不动产登记事务中心出具的不动产登记信息表显示涉案房屋的权利人为圣华恒基公司，并且无抵押、无查封；石嘴山市房产交易管理中心出具的商品房买卖合同登记备案证明显示涉案房屋没有办理备案登记。2019年12月9日，石嘴山市不动产登记事务中心出具的不动产登记信息表显示涉案房屋的权利人为赵某某、乔某某，并且无抵押、无查封；石嘴山市房产交易管理中心出具的商品房买卖合同登记备案证明显示涉案房屋买受人为赵某某，合同备案时间为2019年10月28日，总价为280000元，合同编号为X，业务编号为Y。在审理过程中，徐磊当庭放弃第一项诉讼请求即“判令被告立即为原告办理石嘴山市大武口区建设西街卧龙湾小区X幢X单元X号房屋备案登记手续”。一审法院认为，合同效力是指法律对各方当事人合意的评价。《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”同时，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定了合同无效的情形。只要当事人订立合同的行为符合《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条的规定就是有效的民事法律行为，订立的合同不违反《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定即为有效合同。本案中，圣华恒基公司石嘴山分公司与高兵达成用涉案房屋抵顶工程款的《顶账付款协议》，协议中约定了涉案房屋出售给徐磊，高兵向圣华恒基公司石嘴山分公司的财务办理相关手续，并且协议落款处有圣华恒基公司石嘴山分公司印章，高兵的儿子高占荣代高兵签订了上述协议，这是圣华恒基公司石嘴山分公司与高兵的真实意愿，该民事法律行为有效，同时，该协议没有违反《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，该协议合法有效。在协议履行过程中，圣华恒基公司石嘴山分公司按照约定向高兵出具了购房款的收据，而且徐磊与圣华恒基公司签订了《商品房买卖合同》，这些均表明协议得到了实际履行。可见，签订《商品房买卖合同》是圣华恒基公司与徐磊的真实意愿，同时，该合同内容并没有违反《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，故该合同合法有效。因此，徐磊的第二项诉讼请求即要求确认徐磊与圣华恒基公司签订的《商品房买卖合同》有效的诉讼请求有事实及法律依据，予以支持。徐磊已经当庭放弃第一项诉讼请求，故对该项诉讼请求，不作处理。关于圣华恒基公司抗辩称“徐磊与圣华恒基公司之间不存在实际的房屋买卖合同关系”，圣华恒基公司既认可《商品房买卖合同》中圣华恒基公司印章的真实性，又不认可合同内容，圣华恒基公司自相矛盾，圣华恒基公司提供的证据不能证实其抗辩主张，故对圣华恒基公司的该项抗辩意见不予采纳；关于圣华恒基公司抗辩称“圣华恒基公司石嘴山分公司目前为止没有向圣华恒基公司支付任何涉案房产的房款，同时也未解决圣华恒基公司石嘴山分公司与高兵、高占荣之间的经济纠纷”，圣华恒基公司与圣华恒基公司石嘴山分公司之间及圣华恒基公司石嘴山分公司与高兵、高占荣之间的纠纷与徐磊无关，该项抗辩意见与本案无实质关联性，故对圣华恒基公司的该项抗辩意见不予采纳；关于圣华恒基公司抗辩称“高兵、高占荣与圣华恒基公司石嘴山分公司之间签订的顶账付款协议属于效力待定，圣华恒基公司对该协议拒绝追认”，根据法庭调查的事实，圣华恒基公司已经按照顶账付款协议的约定与徐磊签订了《商品房买卖合同》，故该项抗辩意见与事实不符，不予采纳；关于圣华恒基公司抗辩称“在上一次法院传唤时，圣华恒基公司已经告知徐磊在5个工作日内支付购房款，由于徐磊未支付购房款，圣华恒基公司已经单方面解除双方之间的合同关系”，本案正在诉讼过程中，徐磊提出了明确的诉讼请求，对于圣华恒基公司单方解除合同的意思表示，徐磊并不认可，故对于该项抗辩意见不予采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：确认徐磊与圣华恒基公司签订的关于石嘴山市大武口区建设西街卧龙湾小区X幢X单元X号房屋的《商品房买卖合同》有效。案件受理费100元，由圣华恒基公司负担。二审期间，当事人未提交证据。本院查明的事实与一审一致，对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：案涉《商品房买卖合同》的效力如何认定。因案涉《商品房买卖合同》加盖了圣华恒基公司印章，徐磊在合同落款处签字，该合同系双方当事人的真实意思表示，且不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，故一审判决确认合同有效正确，本院予以确认。圣华恒基公司上诉主张已经将案涉房屋产权过户给案外人，徐磊的主张属于履行不能，合同应认定为无效。因合同是否能够继续履行并不影响合同的效力，故圣华恒基公司的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，圣华恒基公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人宁夏圣华恒基房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李学军审判员 闫 莉审判员 孙 翔 二〇二〇年四月八日书记员 刘晓萍附：本案相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。