湖南省衡阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘04民终268号 上诉人(原审原告)：易斌，男，1988年3月22日出生，汉族。 委托诉讼代理人：尹洪博，湖南楚章律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：李小林，男，1985年8月18日出生，汉族。 委托诉讼代理人：邓定林，衡阳市蒸湘区立新法律服务所法律工作者。 被上诉人(原审被告)：张晋豪，男，1987年3月15日出生，汉族。 上诉人易斌因与被上诉人李小林、张晋豪申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服湖南省衡阳市雁峰区人民法院（2019）湘0406民初615号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭，询问了双方当事人。本案现已审理终结。 易斌上诉请求：撤销原审判决，改判准予执行被上诉人张晋豪位于衡阳市石鼓区胜利路**-**号胜利大厦的商服地产（产权证号：0812****号）；本案诉讼费用由两被上诉人承担。事实和理由：被上诉人李小林购买的被上诉人张晋豪位于衡阳市石鼓区胜利路**-**号胜利大厦的商服地产（产权证号：0812****号），其购买的是不动产，根据相关法律规定，受让不动产权的善意第三人必须是要满足不动产办理产权登记，否则不产生物权转移的效力，被上诉人李小林只能向张晋豪主张合同权利；同时，被上诉人李小林明知法院已经查封案涉房屋，还向衡阳市仲裁委起诉要求过户交付房屋，已经明显违反了物权法司法解释的规定，不构成善意第三人。法院查封案涉房屋合法有效，查封期限应为2018年4月25日至2021年4月24日，衡阳市雁峰区作出的（2018）湘0406民初588号民事裁定已合法有效地于2018年4月25日送达至衡阳市不动产权登记中心予以协助查封，故裁定书发生法律效力的时间为2018年4月25日。物权的公示效力在于登记，登记的部门就是国家设立的登记部门即不动产登记中心，人民法院将裁定书送至不动产权登记中心即宣告该房屋已经被司法冻结，落宗则属于行政部门内部办事程序，不影响法律文书生效即查封的效力，故案涉房屋查封期限应为2018年4月25日至2021年4月24日。 李小林辩称，两被上诉人经过中介方所签订的房屋买卖合同真实有效，签订合同的时间为2018年4月27日，且支付购房款123万元在前，上诉人申请雁峰区人民法院查封诉争房屋在后，即衡阳市不动产登记中心工作人员查封服务窗口签收时间为2018年5月4日。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判，驳回上诉人的上诉请求。 张晋豪未参与答辩。 易斌向一审法院起诉请求：1、准予执行张晋豪位于衡阳市石鼓区胜利路10-12号胜利大厦的商服房产（面积：106.96平方米，产权证号：0812****号，以下简称胜利大厦）；2、本案诉讼费由李小林、张晋豪负担。 一审法院认定事实：2018年4月23日，易斌因与张晋豪发生民间借贷纠纷向一审法院提起诉讼，一审法院立案受理后，易斌向一审法院申请财产保全。一审法院作出（2018）湘0406民初588号财产保全裁定，并于2018年4月25日送达给衡阳市不动产登记中心，向衡阳市不动产登记中心出具了协助执行通知书，查封张晋豪名下位于衡阳市石鼓区人民路1-7号的商服房产174.23平方米（产权证号：0818****号），位于衡阳市石鼓区胜利路**-**号胜利大厦商服房产106.96平方米（产权证号：0812****号），查封时间为三年，自2018年4月25日起至2021年4月24日止。对于易斌与张晋豪的民间借贷纠纷一审法院作出判决后，张晋豪不服提起上诉。衡阳市中级人民法院作出（2018）湘04民终1693号民事判决书，判决：一、撤销湖南省衡阳市雁峰区人民法院（2018）湘0406民初588号民事判决；二、张晋豪在本判决生效后十日内偿还易斌借款本金1415486元，并自2018年3月1日起至借款清偿完毕之日止按月利率2％支付利息；三、驳回易斌其他诉讼请求。易斌依据生效的法律文书向一审法院申请强制执行，在执行过程中，李小林向一审法院提出书面异议，认为张晋豪已经将胜利大厦转让给了自己，李小林支付了大部分购房款且实际占有管理胜利大厦，故请求法院解除对胜利大厦的查封。一审法院作出（2018）湘0406执异52号执行裁定书，裁定：一、李小林的异议成立；二、中止对位于衡阳市石鼓区胜利路**-**号胜利大厦商服房产106.96平方米（产权证号：0812****号）的执行。易斌对裁定不服，以致酿成本案纠纷。 2018年4月27日，李小林通过中介衡阳市高新区富恒房产信息咨询中心与张晋豪签订了一份《房屋买卖合同》，双方约定张晋豪将其名下位于胜利大厦的房屋作价165万元出售给李小林，房款分三次付清，第一次付购房定金10万元，在双方约定时间过户后支付100万元，余款55万元在房屋交付并结清以往使用的水电、煤气、物管等费用后付清。双方还在合同中补充：经张晋豪、李小林协商，原房屋租赁合同继续生效，张晋豪从过户当天算起，到租赁合同结束止，中间的租金由张晋豪一次性付给李小林。当天李小林向张晋豪转账支付了10万元定金，张晋豪出具了收条；同月29日，李小林向张晋豪转账支付了10万元，张晋豪出具了收条；同年5月3日，李小林通过李军向张晋豪转账支付了103万元，张晋豪出具了收条。张晋豪曾在衡阳农村商业银行股份有限公司来雁支行借款100万元，以其所有的胜利大厦的房屋作抵押担保，张晋豪在收到李小林支付的购房款后，提前清偿了银行的借款本息，银行于2018年5月3日注销了张晋豪所有的胜利大厦房屋的抵押登记手续。张晋豪从银行领回胜利大厦房屋的产权证和国土证后于2018年7月17日交给李小林，李小林出具了收条。因张晋豪未协助办理房屋的过户手续，李小林于2018年7月18日向衡阳仲裁委员会申请仲裁，请求：1、张晋豪按房屋买卖合同的约定履行交房和办理过户手续，衡阳市高新区富恒地产信息咨询中心予以协助；2、张晋豪违约造成李小林损失10万元应予赔偿；3、仲裁费由张晋豪负担。衡阳仲裁委员会于2018年11月20日作出（2018）衡仲裁字第250号裁决书，裁定：一、本裁决生效后三十日内，张晋豪将位于衡阳市石鼓区胜利**-**号胜利大厦房产证0812****号，土地使用证2012B-07第*****号的房屋满足过户条件并过户登记至李小林名下，衡阳市高新区富恒地产信息咨询中心依法予以协助；二、张晋豪赔偿李小林经济损失5628元，该款从李小林支付张晋豪下余购房款中扣除；三、驳回李小林的其他仲裁请求；四、本案仲裁费26760元、保全费5000元由张晋豪承担。本裁决为终局裁决，自作出之日起发生法律效力。2018年12月16日，张晋豪之父张金富出具《门面交付情况说明》：张晋豪于2012年6月13日将名下位于衡阳市石鼓区胜利路**-**号胜利大厦***、***门面交由我管理；2017年2月22日，我与罗斌签订《合同书》，将前述门面出租给罗斌，租赁期限至2020年2月28日止；2018年4月27日，张晋豪将前述门面出卖给李小林，同日，受张晋豪委托，我将门面交付给李小林，并将此情况告知罗斌，罗斌也签字同意。在张金富与罗斌有关胜利大厦门面的租赁合同中，张金富在合同最后写明：请承租人罗斌在2018年12月份以后直接将租金交给李小林即可，我方不再收取租金。罗斌签字认可。 还查明，衡阳市不动产查封登记信息显示，依据一审法院（2018）湘0406民初588号裁定书，查封胜利大厦的查封期限为2018年5月4日至2021年5月4日，登记时间为2018年5月4日。2018年11月20日，衡阳市不动产登记中心向一审法院出具情况说明：贵院于2018年4月25日向我中心送达了（2018）湘0406民初588号协助执行通知书，查封张晋豪胜利大厦房产，我中心在收到后第一时间将两份查封文书上传我局大地测绘公司做房地一体的权籍调查，生成不动产单元号后才能做查封登记，因两份协助查封文书房屋权籍调查落宗返回的时间不是同一天，导致查封结果为2018年4月27日和2018年5月4日不一致，但不影响查封效力。一审法院庭后经询问易斌是否对涉案房屋价值进行评估，其明确表示不予评估。 一审法院认为，本案的争议焦点是：李小林就涉案房屋是否享有足以排除强制执行的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”对李小林是否符合第二十八条规定的条件，一审法院综合分析认定如下：1、李小林与张晋豪关于胜利大厦的房屋买卖合同成立生效。李小林系通过中价与张晋豪签订的房屋买卖合同，在签订房屋买卖合同时，房屋虽然有抵押，但合同签订的第6天，李小林即向张晋豪支付购房款用于解除房屋抵押登记，银行在收到还款当天也解除了抵押，故李小林与张晋豪的房屋买卖合同未损害银行的合法权益，合法有效。同时，通过衡阳仲裁委员会的仲裁，也确认了李小林与张晋豪的房屋买卖关系，张晋豪负有协助李小林办理房屋过户的义务。对李小林与张晋豪签订合法有效书面买卖合同的事实，一审法院予以确认。2、关于查封时间与合同签订时间及房屋交付时间的先后。本案中衡阳市不动产登记中心公示的查封起始时间为2018年5月4日，而其出具的情况说明收到协助查封的执行通知书的时间为2018年4月25日。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条第二款规定：“采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，……，查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。”查封裁定一经送达给当事人就产生法律效力，但查封裁定的生效，并不当然具有对抗善意第三人的效力。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第三款规定：“人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。”对于善意第三人应以查封公示作为判断查封效力的标准。就不动产的查封而言，应以不动产登记中心出具的公示时间为准。本案中，李小林在与张晋豪签订房屋买卖合同时，对于不动产的查封并不知情，其按合同约定支付了定金及大部分购房款，其是善意第三人，查封裁定对李小林生效的时间应为不动产登记部门公示的时间为准，而不动产登记部门公示的查封起始时间为2018年5月4日，晚于李小林与张晋豪签订房屋买卖合同的时间。涉案房屋由张晋豪的父亲张金富管理，张金富于2018年4月27日将房屋交付李小林，故李小林在法院查封之前合法占有涉案的房屋。3、李小林享有排除涉案房屋强制执行的权利。李小林已经向张晋豪支付了123万元购房款，且愿意将剩余价款按照一审法院的要求交付执行。而本案房屋不能办理过户登记的原因系房屋被法院查封，并非李小林本人原因，综合前述分析，李小林符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，对涉案房屋享有排除执行的权利。易斌的诉请没有法律依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：驳回易斌的诉讼请求。本案受理费19650元，由易斌负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据，对于一审法院查明的事实本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为案涉房屋能否强制执行。即被上诉人李小林是否系善意第三人及查封时间的问题。虽然衡阳市雁峰区人民法院于2018年4月25日向衡阳市不动产登记中心送达了雁峰区人民法院（2018）湘0406民初588号协助执行通知书，要求查封张晋豪名下的案涉房屋，但案涉房屋查封公示的登记时间为2018年5月4日。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第三款规定：“人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。”的规定，不动产的查封登记以不动产中心出具的公示登记时间为准，不动产登记具有公示公信效力，故本案查封的公示登记起始时间为2018年5月4日，上诉人主张房屋查封时间为2018年4月25日，本院不予支持，一审法院认定李小林与张晋豪签订合同的时间早于法院查封的时间正确。另外买受人李小林在购买房屋前请求衡阳市高新区富恒房地产信息咨询中心对案涉房屋状态进行查询，查询结果为有抵押无查封状态，虽上诉人提出该查询手续没有加盖房产查询部门的公章，不认可其真实性，但是该查询手续为房产部门提供的制示表格，伪造的可能性较小，故李小林在与张晋豪签订房屋买卖合同时并不知道案涉房屋有查封的事实。上诉人主张李小林与张晋豪恶意串通损害其利益，但并未提交相应的证据予以证实，本院不予采信。李小林主张其为善意第三人已经尽到了自己的审慎审查义务的辩解意见，本院予以采纳。 综上所述，易斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费19650元，由易斌负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 姚贤辅 审 判 员 廖鸣平 审 判 员 刘文斌 二〇二〇年四月十五日 法官助理 陈彩蝶 书 记 员 宋耀芳