江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏06民终229号 上诉人（原审被告）：如皋市万都置业有限公司，住所地如皋市。 法定代表人：聂德美，总经理。 委托诉讼代理人：李晓霞，江苏厚高律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周伟伟，男，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：周德江，男，1962年12月26日生，汉族，住如皋市。 委托诉讼代理人：刘邦兵，南通市通力法律服务所法律工作者。 上诉人如皋市万都置业有限公司（以下简称万都公司）因与被上诉人周德江商品房销售合同纠纷一案，不服如皋市人民法院（2017）苏0682民初5281号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 上诉人万都公司上诉请求：请求二审法院撤销原判，依法改判或者发回重审。理由如下：一、原审法院判决万都公司承担违约责任是错误的。一审中，万都公司已提供证据证明在2015年9月30日完成了房屋建设及验收。虽然整体竣工验收备案时间在2016年11月10日，但迟延的原因不在万都公司，而是因为政府的市政配套道路、管网等工程未能及时完工。除天气恶劣影响施工外，具体还包括：政府迟延交付土地5个月，施工时间相应减少5个月；拆迁遗留问题导致老百姓阻挠施工，至2016年6月7日才得以正常施工，施工过程中仍有阻挠施工现象；政府道路迟延完工；管道煤气迟延完工。根据合同约定，上述原因属于合同约定的免责事由，万都公司不应当承担违约责任。二、周德江在诉讼前一直未向万都公司提出办理产权证书的要求，也未交纳申请书、相关税费及差价。万都公司无法单独完成办证事宜。请求二审法院支持万都公司的上诉请求。 被上诉人周德江答辩称，万都公司所述不实。周德江在2016年到万都公司补缴面积差价、维修基金时，曾向工作人员询问办证情况，工作人员要求等通知。后来，周德江又多次到售楼部催促无果，才向法院提起诉讼。双方签订的合同未对办理产权登记附加条件，万都公司现在提出要提交申请书，与合同的约定不符。万都公司称迟延竣工验收的原因是政府工作不力，这属于正常的商业风险，与本案无关，不应转嫁给周德江承受。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 周德江向一审法院起诉请求：1、协助办结如皋市万都广场A5幢219号店房的房地产权属证书。2、支付至实际协助办结房地产权属证书之日止的违约金（自2016年3月1日起至起诉之日止共逾期416天，以所付购房款522331.00元为本金，按日万分之一计算为21728.97元，起诉后至实际办结日的违约金由贵院另行计算）。3、请求支付逾期交房的违约金39958.32元（以所付购房款522331.00元为本金，自2015年10月1日起至2016年3月1日止，合计153天，以日万分之五计算为39958元）。 一审法院查明事实如下：2014年3月28日，周德江、黄秀莲与万都公司签订《商品房购房合同》一份及补充协议，出卖人如皋市万都置业有限公司，买受人周德江及其妻黄秀连。合同第一条项目建设依据：出卖人以出让方式取得位于如皋市的地块的土地使用权。土地使用权出让合同号为3206822012CR0279。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名如皋市万都广场。建设工程规划许可证号建字第如32068220130021、22、23、24、25，施工许可证号为32068202010025、51。第二条商品房销售依据买受人购买的商品房为预售商品房，预售许可证号为皋建房销字第2013051号。第三条买受人所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第A5幢219号房。该商品房合同约定建筑面积为31.4平方米。第四条计价方式与价款：按建筑面积计算，单价为人民币每平方米16338.15元，总金额513018元。第六条付款方式及期限买受人按照第1种方式按期付款：一次性付款2013年11月30日前支付房款人民币513018元。第八条交付期限：出卖人应当在2015年9月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。第九条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按照下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理不做累加（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金。第十五条关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理。……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5％向买受人支付违约金。3、约定日期90日后，出卖人仍不能交付权属证书的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书之日止，按日向买受人支已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。双方还对购房的其他相关事项进行了约定。同日，双方还签订了合同补充协议一份，作为商品房购房合同的附件四，补充协议的第八条约定房屋交付1、出卖人书面通知买受人接受房屋的，买受人或者由买受人委托的第三方应当在合同约定或者出卖人指定的时间接受房屋。买受人认为房屋存在影响交付的质量问题的，除依据政府主管部门认定的有资质的检测机构出具的该房屋存在主体结构质量不合格的合法证明件，并经出卖人确认外，买受人不得拒绝接受房屋，否则，出卖人有权视为房屋交付行为已完成。4、若因连续阴雨，按政府要求避险，退让或为遵守、配合法律法规政策以及县级以上规划、环保、文物、国土林木等主管部门的采取的行政措施而引致的房屋交付延迟，买受人同意免除出卖人相应的违约责任。第十一条其他约定，“1、买受人未履行或未完全履行本合同约定的义务时，或买受人放弃或怠于行使权利而影响本合同履行的，买受人应向出卖人承担违约责任，违约金为每逾期一曰按总房价的万分之五向出卖人支付；本合同其他条款已特别注明违约金的不适用本条款；违约金不足以赔偿出卖人实际损失和可得利益损失的，买受人仍应承担赔偿责任。根据法律法规规章等规定、本合同正文和补充条款约定等出卖方向买受人应承担之违约金、赔偿金、补偿金、其他损害赔偿等总额最高不得超过买受人实际支付合同总价款的2%”。出卖人加盖万都公司销售合同章及法定代表人聂德美印章，买受人由周德江及其妻黄秀连签名。 合同签订后，周德江、黄秀连按约定履行了房款513018元给付义务。万都公司于2015年9月29日向周德江邮寄送达交房通知书一份，告知其购买的A5栋219号商铺已竣工验收合格，通知有关交房办理程序和注意事项，主要内容为：1、办理交接手续地点在如皋市交汇处（天平市场斜对面万都广场售楼中心）。2、交房时间安排为确保交房有序进行，将分批错开交房时间，安排2015年10月29日办理交付房屋手续，同时告知周德江房屋核定面积为31.97平方米，合同建筑面积31.4平方米，需补缴房款9313元。后周德江于2016年3月1日补缴房款9313元，合计缴纳购房款为522331元。讼争店铺所属的A5号楼的验收合格时间为2015年12月30日，竣工验收备案时间为2016年11月10日。2017年3月21日，万都公司经EMS发通知给周德江，通知其携带相关资料到周德江外办理不动产所有权证的相关手续。但该通知未能送达周德江。 另查：2013年11月20日，周德江、黄秀连作为甲方与案外人如皋市万都商业广场经营管理有限公司（乙方）就案涉店铺签订《商铺委托经营管理协议》一份，该协议的第三条约定：“（一）该商铺委托经营自2015年6月30日起计至2023年6月29日止，共8年。（二）未经甲乙双方协商一致，不得变更委托经营期限。（三）甲方应于本协议签订之日或开发商交付商铺之日即将该商铺交付乙方；开发商可直接交付给乙方视为开发商完成了交付义务。”第五条约定：“（乙方）通过出租等经营方式实际获得的租金合同总价的5%作为委托报酬支付给乙方，95%在代扣缴相应比例的税费后支付给甲方。”审理中，周德江陈述已从2015年6月30日起领取租金。 一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案双方所签订的商品房购房合同及合同补充协议不违反法律法规的强制性规定，是双方当事人真实意思的表示，合法有效，受法律保护。 一、根据合同约定，周德江、黄秀连应按约交付房款，万都公司应按约交付房屋。在房屋实际交付（使用）中，买受人即使未亲自占有，也可以通过间接占有等方式实现合同目的。本案中，案涉房屋属于产权式商铺，周德江在签订房屋买卖合同的同日，作为甲方还与案外人如皋市万都商业广场经营管理有限公司（乙方）签订了《商铺委托经营管理协议》，其中约定：开发商可直接将房屋交付乙方视为开发商完成了交付义务，再结合周德江已从2015年6月30日起实际收取租金收益的事实，应当认定万都置业公司已于2015年9月30日前已向周德江完成房屋交付义务。故周德江关于万都公司承担逾期交房违约金的请求，法院不予支持。 二、关于是否逾期办理权属证书的问题。双方在商品房购房合同第15条中约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。故万都公司应在2015年9月30日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案以便办理权属证书。但万都公司在2016年11月10日才完成对案涉楼房的竣工验收备案，即在此后才可以协助周德江办理房屋权属证书。故万都公司应承担违约责任。周德江合计缴纳购房款为522331元，法院根据合同约定认定万都公司支付周德江违约金10446.62元。 三、万都公司作为出卖人，有协助周德江办理不动产所有权登记的义务。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、如皋市万都置业有限公司于判决书生效后十日内协助周德江办理如皋市万都广场第A5幢219号房屋不动产所有权登记。二、如皋市万都置业有限公司于判决书生效后十日内向周德江支付逾期办理权属登记的违约金10446.62元。三、驳回周德江的其他诉讼请求。案件受理费4595元，由周德江承担2300元，如皋市万都置业有限公司承担2295元（该款周德江已垫付，万都公司在履行上述义务时一并支付给周德江）。 二审中，当事人未提供新证据。 经审理查明，一审查明事实正确，本院予以确认。 本院认为，违约责任原则上为严格责任，除法律明确规定的不可抗力等事由外，无论违约方是否具有主观上的过错，均需承担责任。合同法第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。万都公司上诉所称的因天气或第三人原因迟延履行办证义务，不能免除其违约责任。从万都公司列举的理由中，大部分部分理由与迟延履行并无因果关系。如政府交地迟延的时间在2013年，而案涉合同签订于2014年。天气是否导致不能施工并无确切证据，如有影响，影响的具体天数等无法证明。拆迁遗留问题导致百姓阻挠施工对工期的影响程度无法确定。双方签订的补充协议中约定的免责理由与本案的情况不相符合。该条款约定的是房屋交付迟延的违约责任，而非迟延办证的违约责任。况且，对照条款的具体内容，万都公司无证据证明因阴雨政府要求避险，或者因遵守相关法律、政府部门采取行政措施导致工期延长。 办理产权登记需要周德江提交相关手续，万都公司应在符合产权登记条件时才能通知周德江。而起码到2016年11月10日，房屋才具备产权登记条件。自2015年9月30日起至2016年11月10日，按照合同约定的违约金计算方式计算的违约金，已超过一审法院的判决数额。另需说明的是，黄秀连在一审中曾申请参加诉讼，但一审法院未追加其为原告，存在不妥之处。故万都公司在配合办理产权登记时，应当按照合同约定的购买人将产权登记配合办理至周德江、黄秀连名下。 据此，万都公司的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4595元，由上诉人如皋市万都置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  季建波 审判员  罗 勇 审判员  杨 盛 二〇二〇年四月十七日 书记员  施惠惠