湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0124民初1801号原告：长沙名邸物业服务有限公司，住所地宁乡市玉潭镇一环路。法定代表人：李世平，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王爱华，湖南河清律师事务所律师。被告：卢跃文，男，1978年12月5日出生，汉族，住湖南省。被告：欧海华，女，1980年2月29日出生，汉族，住湖南省。原告长沙名邸物业服务有限公司（以下简称名邸物业公司）与被告卢跃文、欧海华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月5日立案受理后，依法适用简易程序（小额诉讼）公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王爱华到庭参加诉讼，被告卢跃文、欧海华经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告名邸物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令二被告向原告支付2016年1月1日至2017年12月31日期间的物业管理费5453元、城市生活垃圾处理费150元，共计人民币5603元；2.请求法院判令二被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告卢跃文、欧海华系宁乡市玉潭镇人民北路新府名邸小区房屋的所有人，建筑面积为210.04㎡。2014年4月28日，宁乡市玉潭镇人民北路新府名邸小区业主委员会与原告签订《新府名邸小区物业管理服务合同》，委托原告为新府名邸小区提供物业管理服务，收费标准为小高层住宅1.4元/月/㎡，多层住宅0.8元/月/㎡，商业物业1.8元/月/㎡，服务期限自2014年5月1日至2016年4月30日。合同签订后，原告积极履行了合同约定的相关权利和义务，依法依约对二被告居住的小区设施进行了规范的物业管理，为二被告提供了完善的物业管理服务。合同到期后，因小区业主委员会进行换届选举，合同一直未续签，至2018年1月2日，原告退出新府名邸小区物业服务前，原告仍继续在为新府名邸小区提供物业服务。截至2017年12月31日止，二被告应向原告缴纳物业管理费5453元，经催告一直未缴费。另宁乡市市容环境卫生管理局授权委托原告代收新府名邸区域内2014年至2017年所有居民的生活垃圾处理费，收费标准为75元/年，原告已向宁乡市市容环境卫生管理局缴纳了2014年至2017年的生活垃圾处理费，二被告欠缴原告截止2017年12月31日生活垃圾费150元。上述二被告所欠费用，原告于2018年5月30日向被告发出律师函进行书面催收未果。被告卢跃文辩称：1.对于名邸物业公司对小区业主提供服务的事实予以承认，其向法院提交的9份证据亦予以认可，但对名邸物业公司对小区业主的服务、对小区的管理等提供了完善的物业管理服务的观点不予认可；2.房屋装修期间发现二楼房间墙体有渗水现象，向物业公司反应后未见处理，后来自己安排人员进行了防渗处理，2016年装修结束后，因不放心再次另请专业防水公司进行外墙防水处理，并于2017年1月正式入住。2019年11月左右，二楼房间出现渗水，墙体发现霉斑。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。被告欧海华未作答辩。本院经审理认定事实如下：被告卢跃文、欧海华为宁乡市玉潭镇人民北路（新府名邸）室房屋（建筑面积为210.04㎡）业主。2014年4月28日，原告名邸物业公司与宁乡县城郊乡新府名邸业主委员会签订《新府名邸小区物业管理服务合同》，约定由原告对被告所购买的新府名邸小区H7栋1105室住宅提供物业管理服务，物业费1.4元/月/㎡，合同期限自2014年5月1日起至2016年4月30日止。合同签订后，原告名邸物业公司提供了物业服务至2018年1月2日，被告卢跃文、欧海华欠付物业费5293元（2016年7月1日-2017年12月31日）。2014年起，宁乡市市容环境卫生管理局授权原告名邸物业公司收取生活垃圾处理费，2016、2017年度被告卢跃文、欧海华应缴纳生活垃圾处理费150元。以上费用经原告名邸物业公司书面催缴，被告卢跃文、欧海华没有缴纳。另查，涉案房屋存在渗水等情形，虽与原告进行多次沟通，但渗水问题一直没有得到解决。以上事实，有原告提交的《湖南省服务价格登记证》、《宁乡县物价局价格备案申请表》、《新府名邸小区物业管理服务合同》、宁乡市自然资源局不动产登记信息表、证明、《致物管小区居民业主的公开信》及授权委托书、照片、民事判决书等在卷予以证实。本院认为，原告名邸物业公司与宁乡县城郊乡新府名邸业主委员会签订的《新府名邸小区物业管理服务合同》真实有效，对原告及包括两被告在内的全体小区业主具有法律拘束力，双方当事人均应按合同的约定履行各自的义务。原告提供了物业服务，两被告作为该小区业主，理应按约定向其交纳相应的物业管理费。合同到期后，因小区业主委员会换届选举，双方未能续签合同，但从宁乡市城郊街道东沩社区居民委员会、宁乡市城郊街道物业管理办公室、宁乡市物业管理服务中心共同出具的证明来看，2016年5月1日至2017年12月31日期间原告仍继续为小区提供物业服务，小区业主事实上也接受了原告的物业服务，双方之间形成了事实上的物业服务合同关系，故两被告亦应向原告交纳物业服务费，但因本案两被告房屋存在渗水等情形，虽与原告进行多次沟通，但渗水问题一直没有得到解决，故对于被告所欠缴的物业费，酌情予以减少为4763元（5293元×90%）。关于城市生活垃圾处理费，因原告已代业主交纳，故对原告要求被告支付2016、2017年度城市生活垃圾处理费150元的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院＜关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告卢跃文、欧海华于本判决生效之日起三日内支付原告长沙名邸物业服务有限公司自2016年7月1日至2017年12月31日的物业管理费4763元；二、被告卢跃文、欧海华于本判决生效之日起三日内支付原告长沙名邸物业服务有限公司城市生活垃圾处理费150元；如果两被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告长沙名邸物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告卢跃文、欧海华负担。本判决为终审判决。审判员  何胜兴二〇二〇年四月九日书记员  朱宁星附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。