广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终3643号上诉人（原审被告）：王友林，男，1975年6月16日出生，汉族，身份证住址：湖北省潜江市。上诉人（原审被告）：何青，女，1976年9月24日出生，汉族，身份证住址：湖北省潜江市。两上诉人共同委托代理人：李慧敏，广东理奥律师事务所律师。两上诉人共同委托代理人：吴深宝，广东理奥律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：周志辉，男，1964年9月26日出生，汉族，身份证住址：广东省广州市白云区。委托代理人：高凌养，广东骏森濠律师事务所律师。委托代理人：吴桂龙，广东骏森濠律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡伟，男，1989年10月22日出生，汉族，身份证住址：江西省瑞金市。上诉人王友林、何青、周志辉因与被上诉人胡伟租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初31140号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人王友林、何青上诉请求判令：1、撤销原审判决第一项，改判确认王友林、何青与胡伟的口头协议有效；2、如维持原审判决第一项，改判原审第二项为返还金额为160724.66元；3、判令本案一审、二审诉讼费用由胡伟承担。事实与理由如下：一、王友林、何青与胡伟之间不存在所谓的“口头转租协议”，王友林、何青所收取的费用实际为房屋装修费用、家私家电、设备、已付业主的押金、上一手承接费等综合打包费用。王友林、何青与周志辉之间签订了书面的租赁合同，王友林、何青仅为商业经营风险考虑，决定退出与周志辉原有的租赁关系。王友林、何青并非租赁合同的相对方，王友林、何青所收取的费用包含了三大部分，分别为：(1)房屋装修费用、家电家私、设备等房屋附加价值(45545.34元)；(2)王友林、何青此前已付周志辉的原押金(30000元)；(3)上一手的承接费用(1680000元)；(4)2019年1月1日至2019年1月31日的租金(13300元)。因此，该笔转让费用的收取并不表明王友林、何青与胡伟之间为租赁合同关系，仅体现为客观物品及一般交易习惯的费用；二、即使胡伟与王友林、何青之间的口头协议无效，王友林、何青所实际返还的金额亦应扣除相关费用。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，如合同无效，即使王友林、何青应返还胡伟249470元，胡伟也应返还当时所承接取得的财产，更何况即使目前合同无效，胡伟仍在营业。首先，王友林、何青将涉案房屋交给胡伟时，将房屋内的房屋装修费用、家电家私、设备等房屋附加价值一并转让给胡伟。由于前述财产无法直接返还，胡伟依法应折价赔偿。前述财产金额合计为45545.34元，具体明细见《明细清单》。其次，王友林、何青所收取的249470元中，还包括胡伟本应支付给周志辉的3万元押金。胡伟与业主签订的《租房合同》第三条约定胡伟应支付周志辉3万元押金，但胡伟事实上并未向周志辉支付。实际情况是，在王友林、何青退出与周志辉的原租赁关系时，并未要求周志辉返还王友林、何青己支付的3万元押金，而是将该3万元押金转变为胡伟本应支付的3万元押金。该3万元押金包括了两部分，分别为：(1)二、三、四、五楼的押金2万元；(2)六、七层楼押金1万元。因此，该3万元押金应为胡伟与周志辉之间的金额纠纷，与王友林、何青无关。最后，王友林、何青于2019年1月9日便将涉案房屋交给胡伟，而王友林、何青己于2019年1月3日将2019年1月份的整月租金支付给了周志辉，即王友林、何青已代为支付2019年1月份的租金。上诉人周志辉对王友林、何青的上诉请求答辩称：对原审判决第一项没有异议，但对原审认定涉案房屋为违章建筑有异议。上诉人周志辉上诉请求判令：1、撤销原审判决或改判原审有关涉案物业是违法建筑的认定；2、本案上诉费用由王友林、何青与周志辉共同承担。事实与理由如下：一、周志辉诉胡伟的(2019)粤0111民初21752号案（下简称21752号案），起因是胡伟违法经营日租房，导致房屋被公安机关查处，周志辉要求解除租赁合同。该案中，广州市规划和自然资源局白云分局就涉案物业相关报建手续出具的复函明确表示，由于查询信息、条件不完整及历史审批问题，无法查到《建设工程规划许可证》，但并未对涉案物业认定为违法建筑；二、本案为两转租人之间的转租合同纠纷，周志辉仅是本案第三人，涉案物业是否违法建筑，非胡伟的诉讼请求，故不属于本案的审理范围。原审法院在21752号案中未对涉案物业作出违法建筑的认定，本案原审判决却认定物业属于违法建筑，严重侵害周志辉的权益；三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》并未表述未取得建设工程规划许可证的建筑属于违法建筑，且该司法解释和《中华人民共和国城乡规划法》均是在2008年之后才施行，而涉案物业已于2006年重建，当时并无实施关于宅基地房屋的报建手续及流程规定，此问题是历史遗留问题；四、广州市规划和自然资源局并未认定涉案物业为违法建筑，原审判决自行对涉案物业进行违法建筑的认定，超越案件审理范围。上诉人王友林、何青表示同意周志辉的上诉意见。被上诉人胡伟答辩称：同意原审判决。胡伟于2019年9月12日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、确认胡伟与王友林、何青转让广州市白云区鹤边西周街××楼的口头转租协议无效；2、王友林、何青共同向胡伟返还转让费249470元；3、王友林、何青共同向胡伟支付2018年12月水费665元、电费2621元、卫生费350元；4、王友林、何青共同向胡伟支付住户押金14640元；5、王友林、何青共同向胡伟支付退房退还购买床垫费用130元；6、周志辉对上述第二至五项诉讼请求承担连带责任；7、本案诉讼费由王友林、何青、周志辉共同承担。原审法院经审理查明：王友林、何青系夫妻关系，并于1998年2月4日登记结婚。结合胡伟与王友林的微信聊天记录及何青于2019年1月7日出具的《收据》可知，胡伟与王友林、何青之间就阳光公寓存在口头转让协议，且胡伟已支付转让定金2万元。根据转账记录显示，胡伟分别于2019年1月9日向何青转账110000元、9470元，于2019年1月10日向何青转账110000元，共计249470元。2019年1月9日，胡伟（乙方）与周志辉（甲方）签订《租屋合同》，约定：甲方将位于白云区鹤边西周街××楼，二、三、四、五、六、七楼给乙方作出租房使用。租期四年，自2019年元月1日至2021年元月1日止，每月租金13300元。原审另查明：涉案物业未取得《建设工程规划许可证》。周志辉曾向原审法院提起21752号案诉讼，要求确认胡伟与周志辉签订的上述《租屋合同》无效。原审法院于2019年11月7日作出21752号民事判决书，判决胡伟与周志辉签订的上述《租屋合同》无效，胡伟需向周志辉返还涉案物业。本案原审过程中，胡伟提供如下证据：1、2018年12月周志辉出具的《水费专用收据》，拟证实胡伟代王友林、何青支付拖欠阳光公寓2018年12月水费665元；2、微信聊天记录，拟证实胡伟代王友林、何青支付拖欠阳光公寓2018年12月电费2621元；3、部分《租房合同》，拟证实胡伟代王友林、何青向实际承租人退回押金14640元；4、《收据》，拟证实胡伟为王友林、何青垫付了床垫费130元。王友林、何青对此发表如下质证意见：对证据1的关联性不予确认，该《收据》无法证明胡伟缴纳的涉案物业的水费；对证据2的三性不予确认，王友林、何青不是微信里的相对方，且无法证实转账金额是12月电费；对证据3中王友林、何青所签订合同的关联性不予确认，胡伟提交的租赁合同不能证明其已经向承租人退还租赁合同中所缴纳的押金数额；对证据4关联性不予确认，无法证实胡伟实际已经退还130元床垫费。王友林、何青称：其曾于2017年11月21日与周志辉签订书面的《租赁合同》，承租涉案物业2-5层，租期自2015年至2022年，又于2018年3月2日与周志辉签订《租赁合同》，承租涉案物业6-7层，租期自2018年3月至2022年1月。原审法院认为：结合胡伟与王友林的微信聊天记录、何青于2019年1月7日出具的《收据》及王友林、何青陈述，胡伟与王友林、何青之间就涉案物业即阳光公寓存在转租关系。鉴于涉案物业即阳光公寓属于违法建筑，胡伟与周志辉签订《租屋合同》属于无效合同，同理，胡伟与王友林、何青之间的转租关系亦属无效，故胡伟主张确认其与王友林、何青之间的口头转租协议无效于法有据，予以支持。根据无效后的相互返还原则，王友林、何青应将收取胡伟的转让费249470元返还给胡伟。结合胡伟与周志辉2019年1月9日签订的《租屋合同》、何青于2019年1月7日出具的《收据》及2018年12月周志辉出具的《水费专用收据》、2019年1月9日胡伟与周志辉微信聊天记录等证据可知，胡伟与周志辉签订《租屋合同》的时间为2019年1月9日，而胡伟向周志辉支付665元水费的时间为2018年12月，同时在签订合同当天支付了电费2621元，从时间逻辑及常理上看，胡伟在签订合同之前不会产生水费及电费，而胡伟又是从王友林、何青处转租涉案物业，之所以其向周志辉缴纳水费及电费，应为代王友林、何青垫付拖欠的费用，故采信胡伟的陈述。对于卫生费，虽未有证据证实，但结合胡伟及周志辉陈述，胡伟已向周志辉缴纳卫生费350元，周志辉亦承认收到该笔费用，故采信胡伟所陈述的事实。关于胡伟主张王友林、何青赔偿其退还租户押金14640元的诉请，根据胡伟提供了部分由王友林与小租户签订的《租房合同》，虽王友林自认收到上述租户的押金，但因胡伟未举证证实其已向小租户退还由王友林收取的部分押金，应承担举证不能的法律后果，现胡伟要求王友林、何青赔偿其退还小租户押金14640元缺乏事实和法律依据，不予支持。待日后胡伟举证证明其代王友林、何青退还了上述押金，可另案起诉主张。同理，关于支付退还床垫费用130元，因仅有何青于2018年3月1日出具的《收据》，载明：“床垫1个，退房时退还130元”，并无其他证据证实由胡伟代为退还该笔费用，应承担举证不能的法律后果，对于胡伟该诉请亦不予支持。鉴于王友林、何青系夫妻关系，对其中一方债务应承担连带责任。故王友林、何青共同向胡伟支付转让费249470元及水费665元、电费2621元、卫生费350元。关于周志辉是否承担连带清偿责任的问题。因收取转让费的主体及胡伟代为垫付费用的对象均为王友林、何青，并非周志辉，且胡伟已就其与周志辉之间的租赁关系另案起诉，胡伟可在另案中向周志辉主张其权益，故本案中将不再予以调处。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第五十二条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2019年12月9日判决如下：一、确认胡伟与王友林、何青就转让位于广州市白云区鹤边西周街××楼的口头转租协议无效；二、自本判决生效之日起三日内，王友林、何青共同向胡伟返还转让费249470元；三、自本判决生效之日起三日内，王友林、何青共同向胡伟支付水费665元、电费2621元及卫生费350元；四、驳回胡伟的其他诉讼请求。案件受理费2659元，由胡伟负担146.61元，由王友林、何青负担2512.39元。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审期间，王友林、何青向本院提交两份租赁合同，以证明：王友林、何青在与周志辉签订租赁合同时，已向周志辉支付了30000元押金，王友林、何青将相应设备及装修费用打包转让给胡伟时收取的转让费已包含了该押金，故返还的转让费应扣除该30000元押金。胡伟表示对其真实性无异议，并表示同意从王友林、何青应返还给胡伟的转让费中扣减该30000元押金。周志辉对此发表如下质证意见：对其真实性、合法性无异议，但与周志辉无关。周志辉向本院提交广州市规划和自然资源局白云区分局出具的《关于协助查询复函》，以证明：广州市规划和自然资源局白云区分局并未认定涉案房屋是违章建筑，故原审法院仅以涉案建筑未取得建设工程规划许可证为由认定涉案房屋是违章建筑是错误的。胡伟对此发表如下质证意见：对复函的真实性没有异议，但是有关该函件涉及内容的认定同意原审法院的认定。王友林、何青对此发表如下质证意见：对复函的三性无异议，且该复函也明确，如果查询信息、条件不完整也会影响查询结果的准确性，并建议法院进一步核查，也证明了涉案物业并非违章建筑。胡伟向本院提交了王友林、何青在2019年1月收取次承租人租金的情况及双方于2019年1月1日至2019年1月6日期间的对账情况，以证明王友林、何青在2019年1月期间收取了次承租人的租金。王友林、何青对此发表如下质证意见：对其三性均不予确认，该表格是由胡伟自行制作，并没有王友林、何青的签字确认。周志辉对此发表如下质证意见：该证据的真实性、合法性由法院审查，对其关联性不予确认。二审庭询中，周志辉称：涉案房屋系在2006年拆旧建新，因当时无相关法律法规规定需办理报建手续，故未办理。本院认为：本案二审的争议焦点包括：其一，王友林、何青与胡伟之间达成的口头协议是否有效；其二，王友林、何青向胡伟返还的转让费金额应如何确定。关于王友林、何青与胡伟之间达成的口头协议是否有效的问题。依据现有证据，王友林、何青与胡伟就转让涉案房屋的承租权问题达成口头协议并已实际履行。周志辉确认涉案房屋系拆除重建，同时确认在重建时未办理审批手续。据此，原审认定双方达成的口头协议无效并无不当，应予维持。关于王友林、何青向胡伟返还的转让费金额应如何确定的问题。如前所述，双方达成的口头协议无效，王友林、何青应将收取的转让费249470元返还给胡伟。王友林、何青主张该转让费包含装修费用、家电家私、设备等房屋附加价值45545.34元，但胡伟对此予以否认，而王友林、何青未就此充分举证证明，故王友林、何青上诉请求将该费用从应返还转让费中扣减，缺乏事实根据，本院不予支持。王友林、何青以其已代胡伟向周志辉支付2019年1月期间的租金13300元为由，上诉请求将该项费用从应返还转让费中扣减，但王友林、何青未就已付2019年1月租金的事实主张充分举证证明，而胡伟对此提出异议，且如确如王友林、何青所述，其已在2019年1月3日向周志辉预交2019年1月期间的租金，因现有证据反映双方达成转让承租权的口头协议及胡伟向王友林、何青支付转让费的时间系在1月3日之后，则双方在协商确定转让费的金额时未扣除王友林、何青已向周志辉支付的2019年1月租金，不符合情理。据此，王友林、何青上诉请求从应返还转让费中扣除2019年1月租金13300元，亦缺乏充分理据，本院亦不予支持。鉴于胡伟在二审中自愿表示同意将王友林、何青已付周志辉的押金30000元从转让费中予以扣减，本院对此予以照准。另，周志辉以原审认定涉案房屋属于违法建筑属于事实认定错误为由，对本案提出上诉，但原审并未判决周志辉承担责任，且周志辉并未对原审判决结果提出异议，故周志辉对本案不具有上诉利益，本院裁定对其上诉予以驳回，对此不再另行制作民事裁定书。综上所述，上诉人王友林、何青的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。鉴于二审中发生了新的事实，本院据实对原审判决作相应变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及第二项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初31140号民事判决第一、三项及案件受理费负担部分；二、撤销广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初31140号民事判决第四项；三、变更广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初31140号民事判决第二项为：自本判决生效之日起三日内，王友林、何青共同向胡伟返还转让费219470元；四、驳回胡伟的其他诉讼请求。本案二审案件受理费2018.63元，由王友林、何青共同负担。周志辉已预交的上诉费5318.14元，退回周志辉。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  姚伟华二〇二〇年四月十三日书记员  王文杰唐颖琪