湖南省邵阳县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）湘0523执异9号 案外人：何卫灵，男，1976年12月29日出生，汉族，住广州市南沙区。 委托代理人：吴洪波，广州元善律师事务所律师。 申请执行人：陈彩萍，女，汉族，1963年7月27日出生，住湖南省邵阳县。 委托代理人：刘军满，男，1970年11月27日出生，汉族，住邵阳县。 被执行人：广东恒润华创实业发展有限公司，住所地广州市天河区翰景路1号金星大厦21层。 法定代表人：赖淦锋，该公司总经理。 被执行人：广州天马发展有限公司，住所地广州市越秀区环市西路168号天马大厦。 法定代表人：赖钦祥，该公司总经理。 被执行人：广州名盛置业发展有限公司，住所地广州市海珠区江南西路玫瑰三街29号自编302房。 法定代表人：赖钦祥，该公司总经理。 被执行人：广东新金山置业有限公司，住所地广州市天河区五山路248号北塔1611A房。 法定代表人：赖淦锋，该公司总经理。 被执行人：广州华诚物业发展有限公司，住所地广州市天河区五山路248号金山大厦1610A房。 法定代表人：姚军，该公司总经理。 被执行人：广东恒润互兴资产管理有限公司，住所地广州市天河区翰景路1号金星大厦2101房。 法定代表人：赖淦锋，该公司总经理。 被执行人：广州润铠胜投资有限责任公司，住所地广州市天河区五山路246、248、250号1602自编1603A。 法定代表人：赖钦祥，该公司总经理。 被执行人：广州市润盈投资有限公司，住所地广州市天河区五山路248号金山大厦16层01单元自编1612A。 法定代表人：赖钦祥，该公司总经理。 被执行人：广州市番禺区恒润实验学校，住所地广州市番禺区洛浦街东乡村、西二村（南浦大道南侧）。 法定代表人：赖淦锋，该学校总经理。 被执行人：广东金润投资有限公司，住所地广州市天河区翰景路1号金星大厦21层A。 法定代表人：冯天威，该公司总经理。 被执行人：佛山市金太阳酒店有限公司，住所地佛山市三水区西南街道广海大道东2号、6号。 法定代表人：赖钦祥，该公司总经理。 被执行人：赖淦锋，男，汉族，1975年9月21日出生。住广州市海珠区。 被执行人：麦秀金，女，汉族，1952年9月4日出生，住广东省惠州市惠城区。 本院在执行申请执行人陈彩萍与被执行人广东恒润华创实业发展有限公司、广州天马发展有限公司、广州名盛置业发展有限公司、广东新金山置业有限公司、广州华诚物业发展有限公司、广东恒润互兴资产管理有限公司、广州润铠胜投资有限责任公司、广州市润盈投资有限公司、广州市番禺区恒润实验学校、广东金润投资有限公司、佛山市金太阳酒店有限公司、赖淦锋、麦秀金、陈琼民间借贷纠纷一案的执行过程中，案外人何卫灵对本院在执行过程中作出的（2020）湘0523执88号执行裁定书中查封、评估、拍卖被执行人陈琼位于广州市天河区（以下简称“涉案房产”）的执行行为不服，及对涉案标的主张权利，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2020年4月21日举行了听证。案外人何卫灵委托诉讼代理人吴洪波、申请执行人陈彩萍委托诉讼代理人刘军满参加了听证，被执行人广东恒润华创实业发展有限公司、广州天马发展有限公司、广州名盛置业发展有限公司、广东新金山置业有限公司、广州华诚物业发展有限公司、广东恒润互兴资产管理有限公司、广州润铠胜投资有限责任公司、广州市润盈投资有限公司、广州市番禺区恒润实验学校、广东金润投资有限公司、佛山市金太阳酒店有限公司、赖淦锋、麦秀金、陈琼经本院传唤，无正当理由，未参加听证，亦未提出任何答辩意见，本案现已审查终结。 案外人何卫灵向本院提出异议：请求贵院撤销（2020）湘0523执88号执行案件中对涉案房产的查封、评估、拍卖等执行措施。事实与理由：2016年底，由于限购政策的原因，案外人何卫灵在广州市已没有购房名额资格，所以为了购买涉案房产与被执行人陈琼协商一致，借用陈琼的名义购买了涉案房产。2017年5月1日，案外人何卫灵在被执行人陈琼的陪同下从房地产公司收房，实际控制、占有涉案房产，并于2017年6月份开始对涉案房产进行装修，支付装修费用3251798元。由于涉案房产无法在短期内办理不动产权证书，案外人何卫灵为确保自己对涉案房产的合法权益行并且保证之后能依法过户到自己的名下，防止涉案房产的权益及购房歀有可能被陈琼滥用而致使案外人何卫灵受到重大损失，所以案外人何卫灵与被执行人陈琼于2018年4月13日签订房屋租赁合同，合同约定将涉案房产出租给案外人何卫灵使用，租赁期间为20年，从2018年5月1日起至2038年4月30日止，每月租金为60000元整。上述合同的签订处于法院查封涉案房产之前，是合法有效的。最后案外人何卫灵自行委托评估机构对涉案房产进行评估，得到的评估价格为42010000元，而法院提供的关于涉案房产的三份网络询价评估报告的评估价格分别18811830元、16851982元、19578825元。这严重低估了涉案房产的价值，不能作为涉案房产的真实的评估价值参考。另外涉案房屋至今没有办理不动产权证书，就是因为该房屋的真正产权人为案外人何卫灵，所以案外人何卫灵享有对涉案房产排除法院强制执行的权利。目前邵阳县人民法院已查封并准备拍卖涉案房产，为保护案外人的利益，特提起异议。案外人何卫灵向法院提交了法院对涉案房产进行查封的执行裁定书、网络询价报告、发票及支付凭证、保证合同、装修合同、租赁合同、房产评估报告七份证据用以证明案外房产的实际所有人为案外人。 申请执行人陈彩萍答辩称：涉案房产是经法院查询登记在被执行人陈琼名下的房产，根据《物权法》的规定，房产登记在谁的名下，谁就享有房屋的物权。我方申请执行程序也符合法律规定，本案涉案房产的户主为被执行人陈琼，对方提交的发票也证明了购房人为陈琼，案外人何卫灵无权主张涉案房产的主权，关于案外人何卫灵私自委托评估机构对涉案房产进行评估所得到的评估价值，在本案中不具有法律效力，对于其他证据与本案不具有关联性，我方不予认可。请法院依法驳回。 本院查明：邵阳县人民法院在执行申请执行人陈彩萍与被执行人广东恒润华创实业发展有限公司、广州天马发展有限公司、广州名盛置业发展有限公司、广东新金山置业有限公司、广州华诚物业发展有限公司、广东恒润互兴资产管理有限公司、广州润铠胜投资有限责任公司、广州市润盈投资有限公司、广州市番禺区恒润实验学校、广东金润投资有限公司、佛山市金太阳酒店有限公司、赖淦锋、麦秀金、陈琼民间借贷纠纷一案中，责令被执行人广东恒润华创实业发展有限公司、广州天马发展有限公司、广州名盛置业发展有限公司、广东新金山置业有限公司、广州华诚物业发展有限公司、广东恒润互兴资产管理有限公司、广州润铠胜投资有限责任公司、广州市润盈投资有限公司、广州市番禺区恒润实验学校、广东金润投资有限公司、佛山市金太阳酒店有限公司、赖淦锋、麦秀金、陈琼履行邵阳县人民法院（2018）湘0523民初1345号民事判决书所确定的还款义务，但其至今未全部履行。2020年2月3日，邵阳县人民法院作出（2020）湘0523执88号执行裁定书，裁定查封登记在被执行人陈琼名下的涉案房产并对涉案财产进行网络询价，准备对涉案房产进行拍卖。 本院认为：归纳案外人何卫灵提出观点是：其作为涉案房产的实际所有人，要求法院裁定终止执行涉案房产，撤销对该房产的拍卖并予以解封的异议请求，以及不认可法院提供的三分网络询价结果。而申请执行人陈彩萍认为案外人无权主张涉案房产的权属，对案外人自行委托评估机构得到评估结果不予认可。综上，本案的争议焦点有两点：一、涉案房产实际所有权人是谁？案外人何卫灵与被执行人陈琼系同一公司股东，案外人何卫灵自称由于在广州不具有购房资格，而借用被执行人陈琼的名义购买涉案房产，此自称事实无证据证明；且提交的与被执行人陈琼的资金往来款项不足以证明案外人是在交付房屋款项；所提交的装修合同也不足以证明涉案房产归属案外人所有。根据我国《物权法》第九条明确规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力”，故被执行人陈琼系该争议标的的登记产权人，申请执行人陈彩萍要求对被执行人陈琼名下的财产予以司法查封并强制执行符合法律规定，案外人要求确认该争议执行标的的所有权权属归属于案外人并要求裁定终止执行涉案房产，撤销对该房产的拍卖并予以解封的异议于法无据，本院不予支持；二、涉案房产评估价格过低，案外人何卫灵自行委托评估机构进行评估是否具有法律效力？根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第十四条规定：“法律、行政法规规定必须委托评估、双方当事人要求委托评估或者网络询价不能或不成的，人民法院应当委托评估机构进行评估”，故在司法程序中，委托评估机构进行评估的主体只能是人民法院，案外人何卫灵不具有委托评估的资质，其自行委托评估机构所得到的评估结果只能作为参考意见，不具有法律效力。 综上所述，案外人何卫灵提出执行异议的理由不能成立，其异议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下： 驳回案外人何卫灵的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  屈亚光 审判员  李文玲 审判员  胡小平 二〇二〇年四月二十七日 书记员  刘 璇