湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘07民终671号上诉人（原审被告）：田正群，女，1977年12月24日出生，汉族，住湖南省澧县。委托诉讼代理人：王辉，湖南和讯律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓鹏飞，湖南和讯律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张村村，女，1949年7月26日出生，汉族，住湖南省澧县。委托诉讼代理人：张剑梅，湖南澧州律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜守松，湖南鼎鸣律师事务所律师。上诉人田正群因与被上诉人张村村房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省澧县人民法院（2019）湘0723民初36号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人田正群及其委托诉讼代理人王辉，被上诉人张村村及其委托诉讼代理人张剑梅、姜守松到庭参加庭询，本案现已审理终结。田正群向本院提出上诉请求：撤销一审判决，驳回张村村的全部诉讼请求。事实及理由：1．田正群与张村村签订的房屋买卖合同是双方真实意思的表示，且已实际履行，应为有效合同。目前我国土地管理法关于农村宅基地流转的规定，是管理性强制性规定，不是效力性强制性规定。张村村在出卖房屋之后，因房屋拆迁补偿原因主张该合同无效，违背诚信原则。2．法律没有明确禁止不同集体经济组织成员之间宅基地上的土地转让行为。3．张村村有多处房屋，张村村出卖的房屋不具有合法性。一审对此没有作出认定，有违公平原则。张村村辩称，房屋买卖合同无效。田正群与张村村并非同一集体经济组织成员，且田正群购买房屋未取得彭家居委会的同意。原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。张村村向一审法院提出诉讼请求：1、请求确认与田正群之间的房屋买卖合同无效；2、田正群搬离张村村所有的房屋，返还不动产证书并赔偿损失。一审法院认定案件事实：田正群系农村居民户口性质，其户籍登记地为澧县村委会；张村村系农村居民户口性质，户籍登记地为澧县彭家村委会；田正群因原居住房屋面临拆迁需购买房屋，经上网查询张村村有房屋需要变卖；2017年5月2日，张村村与田正群签订了房屋买卖协议一份，协议约定：张村村自愿将坐落于澧县彭家居委会一处私房出卖给田正群，房屋建筑面积为256.79平方米加小屋和院子，不动产权证号为湘（2016）澧不动产权第××号，房款为45.5万元，签约时交付32万元，余款13.5万元在2017年农历腊月三十日前付清；其中第六、七、八条还约定，房屋交付后张村村及其子女不得以任何理由收回房屋，张村村应配合房屋过户，如果房屋拆迁的所涉及的房屋权利与张村村无关，张村村应配合签字。协议签订后的次日，田正群按合同约定支付张村村房款32万元，张村村即将该房屋的不动产权证书和钥匙交付给田正群，田正群接收房屋后对房屋进行装修并入住至今；交房后张村村以田正群与原租赁户产生矛盾为由提出退房，2018年1月28日，田正群将剩余房款13.5万元张村村银行账户；因双方未就退房事宜达成一致进而产生纠纷，2018年1月31日张村村之子杨尊平故意将房屋门窗和玻璃砸坏，致使矛盾进一步恶化，该纠纷经公安局派出所调解就破坏财产的损失部分达成了调解协议，但双方对退房等事由经当地基层组织多次调解未果，故致成讼。另查明，涉案标的物坐落于澧县彭家居委会，不动产权证书登记号为湘（2016）澧不动产权第××号，权利人为张村村单独所有，权利证书表述的共有宗地面积120平方米、房屋建筑面积256.79平方米，用途为农村宅基地／住宅，房屋层级系二层混合结构，竣工于2017年；田正群入住该房屋后，至今未办理该房屋的产权登记过户手续。2018年12月22日本院作出（2018）湘07民终1828号民事裁定，以原判决认定事实不清，房屋买卖合同是否应认定无效为由裁定撤销一审法院（2018）湘0723民初346号民事判决，将案件发回重审。一审法院在审理过程中依法向田正群行使释明权，告知田正群在本案中未对因房屋买卖交易过程中产生的财产损失提起诉讼主张，可另行提起诉讼，田正群明确表示房屋面临拆迁，在等待拆迁价格明确后进行相关补偿和另行计算利息。一审法院认为，合同的相对方在订立和履行合同的过程中应不得违反法律、行政法规的强制性规定，否则，该合同无效；本案中张村村作为出卖人将房屋出卖给买受人田正群，田正群接收了房屋并履行了支付价款的义务，但该涉案标的物的用途为农村宅基地／住宅，依据《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条的规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利；宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定；《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、六十三条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设等；土地管理法还规定农村的土地、宅基地属于农民集体所有；由此可见，本案所涉及的房屋的土地性质为宅基地，其土地使用权应认定为农民集体所有即权利人为澧县的集体经济组织全体成员所有，而买受人田正群虽为农村居民，但其身份关系为另一农村集体组织的成员，且双方在房屋买卖、交易过程中未就交易取得当地基层组织和相关部门同意，对标的房屋转让后产权登记无法实现，故认定该房屋买卖协议无效，对于张村村的诉讼主张予以支持；对于田正群抗辩称房屋买卖协议系双方自愿签订并实际履行，合同应归于有效的主张，因于法无据不予采纳；田正群辩称因张村村违约给其造成的房屋溢价、装修费用、资金利息等损失，因田正群未在本案中提出具体的诉讼请求，故在该案中不予处理，田正群可另案提起诉讼。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条一款五项、第五十八条之规定,判决：张村村与田正群订立的房屋买卖协议无效；田正群应于判决生效之日起15日内从已购买的坐落于澧县彭家社区的房屋中迁出。本案受理费2000元，由张村村、田正群各负担1000元。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据材料。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案争议的焦点为，案涉房屋买卖合同是否有效。农村宅基地使用权系集体经济组织无偿提供给本集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系。宅基地上的房屋与宅基地具有不可分性，故转让房屋时，宅基地使用权亦会一同转让。我国法律和行政法规为保护农民的居住权和生存权，在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人的，该房屋买卖合同应当认定为无效。本案中，田正群虽系农村人口，但与张村村并非同一集体经济组织成员。双方之间的房屋买卖合同因违反法律、行政法规效力性强制性规定而应当认定为无效。从本案查明的事实来看，张村村在网络平台上出卖房屋，与田正群就房屋价格、价款支付、过户办理等事宜协商一致，田正群按约支付价款、装修房屋并实际居住后，因房屋面临拆迁为获取更大利益而反悔；在双方未能达成一致意见时，其子采取砸玻璃等过激手段，损害财产，有违诚信原则。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿因此而受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应责任。田正群可以依据上述法律规定，要求返还价款和赔偿损失。一审法院向田正群释明后，田正群表示愿意另行主张权利，本院予以尊重。综上，田正群的上诉请求不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2000元，由田正群负担。本判决为终审判决。审判长  蒋晓玲审判员  孙 晖审判员  谭洪妮二〇二〇年四月八日书记员  余 芳附相关法条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。