湖南省衡阳市珠晖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0405民初4029号 原告（反诉被告）：曾辉，女，1978年7月1日出生，汉族，住衡阳市珠晖区。 委托诉讼代理人：曾凡盛，男，1943年6月3日出生，汉族，住衡阳市珠晖区。 被告（反诉原告）：衡阳市珠晖城市建设开发公司，住所地衡阳市珠晖区。 法定代表人：陆某某。 委托诉讼代理人：佘珍君，湖南金雁律师事务所律师。 原告曾辉诉被告衡阳市珠晖城市建设开发公司（以下简称珠晖城建公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。在本案审理过程中，被告珠晖城建公司于2019年11月22日向本院提起反诉，本院依法决定合并审理。原告曾辉的委托诉讼代理人曾凡盛、被告珠晖城建公司的委托诉讼代理人佘珍君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曾辉向本院提出诉讼请求：1、判令被告按约定向原告支付从2017年7月1日起至房屋实际交付之日即2018年11月10日止的逾期交房违约金27641.78元；2、判令被告向原告交付购房全款的不动产统一销售发票；3、判令被告向原告提交增加面积部分的合法依据资料或退还已收取的款项6449元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年6月18日，原告与被告珠晖城建公司签订《商品房买卖合同》，该合同第八条、第九条分别对被告向原告交付房屋的期限及逾期交房的违约责任进行了约定。根据双方签订的《商品房买卖合同》，被告应于2017年6月30日前将符合合同约定的商品房交付给原告使用，如被告未能按照合同约定的期限将商品房交付给原告，在原告要求被告继续履行合同的条件下，被告应在合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止每日按照已交房款的万分之一向原告支付违约金。原告已依约支付了房款，但被告未按照合同约定在2017年6月30日前向原告交付房屋，故被告应承担相应的违约责任。 被告珠晖城建公司辩称，被告开发的项目是团购房，房屋价格低于当时市场价格，且团购房只针对干部，不能转让出售，原告不是团购房对象，其购买团购房违反了珠晖区政府的规定，原、被告签订的《商品房买卖合同》是无效的。被告在开发项目过程中，因全国环保督查、创建文明城市等原因停工了一段时间，属于不可抗力，应在延期交房时间内扣除。原、被告约定的违约金标准过高，原告的实际损失应以房屋租金为参照标准，被告向人民法院申请了价格评估。 反诉原告珠晖城建公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告曾辉按照约定支付反诉原告房屋保管费用8700元（按通知交房开始产生的房屋保管费50元/日，计算至交房手续办完为止）。2、反诉费由反诉被告承担。事实与理由：2016年1月18日，反诉原告与反诉被告签订《商品房买卖合同》，后反诉原告于2018年7月25日在珠晖区人民政府网站上发布办理交房手续通知，但被反诉人一直拖延未来办理，按照《商品房买卖合同》第十一条之约定，反诉被告曾辉应向反诉原告支付每日50元的房屋保管费。 反诉被告曾辉辩称，反诉原告所称的事实和理由不成立。双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定，商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。反诉原告称2018年7月25日在政府网页上发布交房通知不符合合同规定，合同签订时未有人员告知除书面通知交房以外的其他通知方式，反诉被告也不知道有政府网。同时在办理收房手续过程中，反诉原告未按照合同的要求提供房屋竣工验收合格的任何资料，住宅工程质量分户验收记录均为空白，《住宅质量保证书》中保证单位没有任何单位盖章。事实上反诉被告于2018年11月10日已经办理收房手续，且在同日缴纳了反诉原告要求补缴的增加面积房款及代缴电费6549元。据查，反诉被告所购住房在2018年11月13日才获得衡阳市建设工程质量监督报告，因此反诉人在没有取得合法的商品房竣工验收合格文件的条件下向房屋买受人发出收房通知的行为是欺诈行为，是无效的。反诉原告只是移交给反诉被告房屋保管权，房屋的销售发票及有关办理产权登记的资料均没有，反诉被告并未获得房屋的完全所有权，按照同等原则，请求人民法院驳回反诉原告的反诉请求，本案收房时间应界定为本案的判决生效日。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审质证，当事人对对方提交的证据的真实性均不持异议，本院予以确认并在卷佐证。根据本院确认的证据及原、被告无异议的陈述，本院认定事实如下：2010年5月6日，衡阳市珠晖区委办公室发布关于《区机关干部职工团购房首期付款的通知》，要求各单位职工支付首期购房款5万元，只限团购对象范围内的人员购房，不得转让、赠送、出售购房指标。2016年6月18日，原告与被告签订《衡阳市商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的珠晖区东外环路3号幸福园8号楼3003室，建筑面积170.43平方米，该商品房单价为每平方米3256.8元，总金额为555056元，出卖人应当在2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房竣工验收合格条件的，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人如未能按本合同规定的期限将该商品房交付给买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款价万分之一的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。由于买受人原因，未能按期交付的，买受人应在出卖人通知规定的商品房交付时间内办理房屋交接手续；由于买受人原因，未能按期办理交接的，买受人应向出卖人支付每逾期一日五十元的房屋保管费。逾期超过15日，买受人仍未办理房屋交接手续的，即视为出卖人已将本合同项下的房屋交付了买受人，物业管理等相关费用自出卖人通知房屋交付之日起计算。合同签订后，原告按约向被告支付了房款。2018年6月7日，被告公司工作人员通过短信告知原告，其所购房屋在2018年6月30日之前交付。2018年7月27日，被告公司在珠晖区人民政府网页向业主发布《关于幸福园业主办理交房手续的通知》，称：我公司开发的幸福园项目已竣工验收，于2018年6月1日开始进行交付，您在幸福园小区购买的房屋，现可以办理交房相关手续。2018年（无具体日期），原告房屋所在的幸福园8号楼通过相关职能部门的竣工验收。2018年11月10日，原、被告办理房屋交付手续。在本院受理的（2019）湘0405民初295号案件审理过程中，被告认为双方约定的违约金过高，申请对衡阳市珠晖区东外环路3号幸福园（幸福香颂）小区在2016年1月期间的房屋市场价格及楼层差价、幸福园（幸福香颂）小区所在地段2017年1月至2018年7月的毛坯房每平方米的租金价格进行评估鉴定，本院依法委托了湖南明诚房地产土地资产评估有限责任公司对以上事项进行评估，湖南明诚房地产土地资产评估有限责任公司于2019年10月12日做出湘明评字（2019）第10120702号、湘明评字（2019）第10120701号评估报告，认定幸福园小区市场均价为3630元/平方米，楼层差价为10元平方米；幸福园小区2017年1月建筑面积144平方米以下的毛坯房市场月租金为2.8元/平方米，建筑面积144平方米以上的毛坯房市场月租金为2.5元/平方米。2017年1月至2018年7月的毛坯房市场月租金变化不大。 另查明，2014年10月9日，衡阳市建设工程安全监督站以工程存在未建有独立垃圾站且未分类堆放建筑垃圾等施工隐患为由，向被告公司发出《衡阳市建设施工停工整顿通知书》，要求幸福园项目停工整顿。2015年3月24日，衡阳市公安局珠晖分局衡州派出所接到报警，称白渔潭园艺场安置房内有一民工死亡。同日，衡阳市珠晖区安全生产监督管理局向被告公司发出（珠）安监管强措字（2015）第（23）号强制措施决定书，称：我局接群众举报，你项目部A区四栋工地民工王文景下班后回住所死亡，死亡原因不明。以上存在的问题无法保障安全生产，依据《中华人民共和国安全生产法》的规定，决定采取以下强制措施，幸福园项目立即停止建设，待作出调查结论后再予以复工。2015年4月21日，衡阳市珠晖区安全生产监督管理局对被告公司的复工申请进行批复，称：2014年4月20日，我局收到《衡阳市珠晖城市建设开发公司幸福园项目部复工的报告》，安排执法人员查看查阅相关资料，证实王文景死亡属因病死亡，不属于安全生产事故，同意你公司复工。2015年4月20日，衡阳市环境保护局珠晖分局向被告公司发出《责令停工整治的通知》，称：执法检查中发现你公司施工场地周围未安装喷淋，施工场地内有部分土方未覆盖，影响周边大气质量。依据《中华人民共和国大气污染防治法》第五十八条的规定，现责令你公司（幸福园项目）停工整治。2015年6月25日，衡阳市建设工程安全监督站以工程存在无自动车辆冲洗设施等施工隐患为由，向被告公司发出《衡阳市建设施工停工整顿通知书》，要求幸福园项目停工整顿。2016年3月17日，衡阳市建设工程安全监督站以工程存在无排水措施、泥浆未做沉淀处理等施工隐患为由，向被告公司发出《衡阳市建设施工停工整顿通知书》，要求幸福园项目停工整顿。2017年3月14日，珠晖区生态环境保护委员会做出《珠晖区环境保护督查工作方案》，指出2017年上半年（4、5月份左右）进行珠晖区环保督察，时长一个月。 本院认为，原、被告签订的《衡阳市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方应该按约履行。被告提出合同无效的理由缺乏法律依据，本院不予采纳。合同约定，出卖人应当在2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房竣工验收合格条件的，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但被告公司直到2018年11月10日才向原告交付房屋，违反了合同约定，应承担违约责任。被告辩称其在2018年7月向原告发出办理交房手续的通知，故违约时间应截止至2018年7月。本院认为，合同明确约定被告交付的房屋应具备商品房竣工验收合格条件，但被告提交的验收竣工验收记录没有注明原告所购住房的具体验收日期，因此被告虽然在2018年7月向原告发出办理交房手续的通知，但无法确定被告发出通知时房屋是否具备交付条件，故被告2018年7月向原告发出的交房通知对原告不发生法律效力，对被告的抗辩意见本院不予采纳。原告请求被告支付自2017年7月1日至2018年11月10日止（相距498日）的逾期交房违约金，有合同和法律依据，本院予以支持。被告辩称，在开发项目过程中，因全国环保督查、创建文明城市等原因停工了一段时间，属于不可抗力，应在延期交房的时间内予以扣除。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。在本案中，因工程存在施工隐患导致衡阳市建设工程安全监督站、衡阳市环境保护局珠晖分局等相关部门责令被告公司停工，并不属于被告公司不能避免且不能克服的情况，不能成为合同违约的抗辩事由。此外，因民工突发疾病死亡导致衡阳市珠晖区安全生产监督管理局强制要求被告公司停工是行政机关因调查疑似安全生产事故的需要而作出的责令停工行政行为，以及全国环保督察导致的行政机关责令停工行为，均不是房地产开发过程中的必经程序，该行政行为以及所造成的影响是开发商与业主签订买卖合同时不能预见、不能避免甚至克服的情形，应适用不可抗力规则，相应地免除被告责任。故被告的延迟交房的时间计为439天（498天-29天－30天）。关于违约金的计算，被告公司主张《衡阳市商品房买卖合同》中约定的违约金数额过高并申请对衡阳市珠晖区东外环路3号幸福园（幸福香颂）小区所在地段2017年1月至2018年7月的毛坯房月租金单价进行评估鉴定。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。而逾期交房造成的损失，实际上就是不能居住、使用该房屋造成的损失，该损失可以参照同地段、同标准住房的租金损失来确定，因此本院准许了被告提出的评估鉴定申请。根据湘明评字（2019）第10120701号评估报告，2017年1月至2018年7月幸福园小区建筑面积144平方米以上的毛坯房市场月租金为2.5元/平方米。原告所购住房建筑面积为170.43平方米，每月租金损失为426.08元，原、被告约定的违约金显然超出了原告租金损失的30%，本院依法予以调整。结合原告所购房屋单价低于市场价格等因素，本院认定被告因延迟交房应支付原告的违约金计为6149.49元（170.43平方米×2.5元/平方米×12月/年÷365天/年×439天）。原告请求被告向其交付购房全款的不动产统一销售发票不属于人民法院处理的范围，应向税务部门举报或投诉，由税务部门予以处理，因此原告请求被告向其交付购房全款的不动产统一销售发票，本院不予处理。原告还请求判令被告向原告提交增加面积部分的合法依据资料或退还已收取的款项6449元，由于该请求不具有诉的确定性，不符合人民法院受理案件条件，对原告的该项起诉本院不予支持。此外反诉原告要求反诉被告支付其房屋保管费用8700元。本院认为，原、被告对于房屋保管费的约定是双方的真实意思表示，亦不违反法律及行政法规的强制性规定，是合法有效的。但被告于2018年7月向原告发出的交房通知是不符合合同约定的，对原告不产生法律约束力，房屋验收合格后原告及时办理了房屋交接手续，被告请求原告支付房屋保管费没有事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下： 被告衡阳市珠晖城市建设开发公司在本判决生效之日起六十日内赔偿原告曾辉延期交房违约金6149.49元； 驳回原告曾辉其他诉讼请求； 驳回反诉原告衡阳市珠晖城市建设开发公司的反诉请求。 如果未在判决指定的期限内履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费500元，由原告曾辉负担388元，由被告衡阳市珠晖城市建设开发公司负担112元。本案反诉费50元，减半收取25元，由反诉原告衡阳市珠晖城市建设开发公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审 判 长 肖云伟 审 判 员 谢红春 审 判 员 王小卉 二〇二〇年四月三日 法官助理 洪 彪 书 记 员 杨丽萍 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。