吉林省松原市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉07民终204号上诉人（原审被告）：景可鑫，女，1987年7月14日出生，汉族，个体工商户，住吉林省前郭尔罗斯蒙古族自治县。被上诉人（原审原告）：松原市宁江区沿江街道办事处，住所地吉林省松原市宁江区。负责人：盖丽茹，党工委书记。委托诉讼代理人：白雪松，男，1979年7月17日出生，汉族，该街道办事处副主任，住吉林省松原市宁江区。原审被告：吕金海，男，1975年4月13日出生，汉族，无职业，住吉林省前郭尔罗斯蒙古族自治县。委托诉讼代理人：贾景国，吉林东镇律师事务所律师。原审被告：柴思泽，男，1974年5月4日出生，汉族，无职业，住吉林省松原市宁江区。原审被告：郭军，男，1974年9月24日出生，汉族，干部，住吉林省松原市宁江区。原审被告：郭丽英，女，1976年3月19日出生，汉族，无职业，住吉林省松原市宁江区。上诉人景可鑫因与被上诉人松原市宁江区沿江街道办事处（以下简称沿江街道办事处）、原审被告吕金海、柴思泽、郭军、郭丽英排除妨害纠纷一案，不服吉林省松原市宁江区人民法院（2019）吉0702民初4289号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月26日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人景可鑫，被上诉人沿江街道办事处的委托诉讼代理人白雪松、原审被告吕金海的委托诉讼代理人贾景国，原审被告柴思泽、郭军到庭参加诉讼，原审被告郭丽英经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。景可鑫上诉请求：1.撤销吉林省松原市宁江区人民法院（2019）吉0702民初4289号民事判决，依法改判驳回沿江街道办事处的诉请请求。2.一、二审诉讼费用全部由沿江街道办事处负担。事实及理由：一、一审认定景可鑫侵权事实不清，证据不足。1.景可鑫是依据租赁合同占有使用房屋，而不是无根据侵占房屋。这是本案无争议事实。2.本案的“假”房主柴思泽，承诺房屋租赁的时间还有三年，合同尚未到期。如果认定侵权应确认是柴思泽侵权，而不是景可鑫，景可鑫亦是无辜的受害人。3.出租方吕金海根本无权出租房屋，即便是收回房屋，也应该认定景可鑫和吕金海的租赁合同无效而返还财产。因此，不存在景可鑫侵权的事实。二、本案程序违法。本案应首先确认合同效力，然后再审理究竟是谁侵权。一审判决在未确认双方签订的房屋租赁合同是否合法有效的情况下，直接确认景可鑫侵权属程序违法。三、本案适用法律错误。本案应适用《中华人民共和国合同法》无效条款，而不是《中华人民共和国侵权责任法》。请二审法院依法予以纠正。沿江街道办事处辩称，沿江街道办事处与李立方签订房屋租赁合同，租赁期限为2013年8月1日至2018年12月31日，沿江街道办事处欲在租赁合同到期后收回案涉房屋，却发现房屋实际占有人是景可鑫，沿江街道办事处坚持要求景可鑫在房屋租赁合同到期后从案涉房屋中搬离。沿江街道办事处对于吕金海将房屋转租事宜并不知情，至于吕金海与景可鑫之间的转租合同是否有效与本案无关，沿江街道办事处在租赁合同期限届满后有权要求房屋实际占有人景可鑫交还案涉房屋，但是交还房屋必须是案涉房屋的全部。综上，景可鑫的上诉请求不能成立，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。吕金海辩称，吕金海找柴思泽商量转租事宜时，柴思泽说案涉房屋是其自己的房子，吕金海认为房屋内的基础设施亦属于柴思泽。吕金海与景可鑫之间所签订的租赁合同到期日是2018年12月31日，合同中并未约定景可鑫还可以继续租赁三年，而且案涉房屋是否继续租赁给景可鑫，则需要景可鑫与房东协商。吕金海收取景可鑫房屋转包费用为7万元，包含案涉房屋内的各种基础设施。吕金海认为一审判决事实清楚，适用法律正确，故请求二审法院驳回上诉，维持原判。柴思泽辩称，柴思泽与沿江街道办事处租期到2018年12月31日，转租给吕金海时，把与沿江街道办事处的租赁合同给吕金海看了，与吕金海中间的租赁期限也是到2018年12月31日，在与沿江街道办事处的租期内，柴思泽有权对外转租，柴思泽与吕金海之间是旅店经营权转移。吕金海转租给景可鑫柴思泽知道、郭军辩称，2013年沿江街道办事处与李立方签订房屋租赁合同时，郭军职务为沿江街道办事处主任。案涉房屋在2013年交付时属于光板房，没有任何基础设施，甚至连水电暖都不具备，而且由于当时街道资金有限，无法利用案涉房屋。于是，沿江街道办事处开会研究，决定谁能出钱对房屋进行装修把各项配套设施建设完成，且交齐各项费用就将案涉房屋租给谁使用，装修等各项费用用于抵顶房屋租金。以后将按照每年50,000元租金（含取暖年费）的价格对外出租。柴思泽想使用案涉房屋，且同意沿江街道办事处的条件，于是沿江街道办事处就将案涉房屋租给了柴思泽，而且合同约定不得转租。郭军当时只是作为沿江街道办事处的负责人与柴思泽签订的房屋租赁合同。柴思泽有失业证，还在宾馆工作了一段时间，后来因为有其他工作就不再亲自经营了。对于李立方与吕金海之间签订转租协议以及吕金海和景可鑫之间的转让协议，郭军均不知情。郭丽英未出庭答辩。沿江街道办事处向一审法院起诉请求：判令景可鑫从占有的沿江街道办事处房屋内腾迁，将房屋交付给沿江街道办事处。一审法院认定事实：2013年，沿江街道办事处与柴思泽的妻子李立方签订房屋租赁合同一份，沿江街道办事处将自有的坐落于松原市宁江区平安大街光宇盛世华城门旁面积280平方米楼房出租给李立方，租期从2013年8月1日至2018年12月31日止。约定五年租赁费为280平方米房屋装修装饰费用；李立方因特殊原因将承租房屋转给他人使用，需沿江街道办事处同意，否则转租合同无效。沿江街道办事处在出租方加盖公章，郭军在法定代表人处签字，李立方在承租方处签字并捺手印。2017年8月28日，郭丽英作为签字人与吕金海签订福驿时尚宾馆转让协议书，约定郭丽英将福驿时尚宾馆转让给吕金海经营，转让费14万元，由郭丽英协助吕金海办理工商、税务、卫生等行业许可更名，房屋租期至2018年12月31日结束，期间房租事宜由郭丽英负责。2019年1月以后房屋租赁事宜由郭丽英负责签署（2019年房费按照伍万元包含取暖费）。柴思泽在房主处签字，郭军在房主下方签字。此份协议系由吕金海提供。另查明，柴思泽提供了一份签字人处有郭丽英、吕金海签字，房主处及下方空白，但内容与吕金海提供的协议内容一致的协议书，柴思泽称吕金海的那份协议书为草稿。2018年4月18日，吕金海与景可鑫签订福驿时尚宾馆转让协议书一份，吕金海将此宾馆转让给景可鑫经营，转让费7万元，约定房租到期时间（2018年12月31日），房租已付（取暖费景可鑫自理）。2019年1月28日，郭丽英作为原告向一审法院起诉吕金海，诉请吕金海退还所租用的位于沿江街道6**8号房屋（福驿商务宾馆）并给予2万元补偿。一审法院于2019年4月12日作出（2019）吉0702民初753号民事判决，以负有腾房义务的应为次承租人，郭丽英与吕金海之间的转让协议所涉租赁期限已满，因吕金海的转租行为经过了郭丽英的合伙人同意，故郭丽英不应再依据2017年8月28日双方签订的租赁合同向吕金海主张权利为由，驳回郭丽英的诉讼请求。该判决已经发生法律效力。2019年6月19日，沿江街道办事处以景可鑫为被告提起本案诉讼，诉请景可鑫从占有的房屋内腾迁，将房屋交付给沿江街道办事处并赔偿沿江街道办事处逾期使用房屋租金损失。2019年11月28日，沿江街道办事处撤回了赔偿逾期使用房屋租金损失的请求。又查明，2019年10月22日，景可鑫以吕金海、柴思泽、郭军为被告，以沿江街道办事处为第三人，向一审法院提起租赁合同纠纷诉讼，案号为（2019）吉0702民初7218号。景可鑫的诉讼请求：判令景可鑫与吕金海之间的福驿时尚宾馆转让协议书无效，吕金海返还承兑协议款项7万元及相应利息；判令吕金海、柴思泽、郭军赔偿经济损失（数额以司法评估为准）。该案件处于审理程序中。一审法院认为，本案中，不论沿江街道办事处与李立方签订的房屋租赁合同，还是郭丽英与吕金海、吕金海与景可鑫分别签订的福驿时尚宾馆转让协议书，所租赁的案涉房屋的租赁期均为2018年12月31日止，作为次承租人的景可鑫对此租赁期限是明知的。从沿江街道办事处提起本案诉讼看，其对景可鑫的转租不知情、不认可。现租赁期限届满，景可鑫继续占有和使用案涉房屋不予腾迁已对沿江街道办事处构成侵权，其应承担相应侵权责任，即从案涉房屋中迁出，将房屋交付沿江街道办事处。故对沿江街道办事处的此点诉请及景可鑫同意倒房的抗辩意见，予以支持。沿江街道办事处庭后申请撤回对景可鑫赔偿逾期使用房屋租金的诉请，是对自己诉权的行使，且不违反法律规定，应予准许。景可鑫在本案中的其他抗辩意见及吕金海、柴思泽、郭军不同意担责的抗辩意见，鉴于景可鑫已通过另案诉讼的方式另行主张权利，故在本案中不予评判。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十四条、一百七十六条、第一百七十九条第一款第（二）项，《中华人民共和国物权法》第三十五条，《中华人民共和国侵权责任法》第十五条第一款第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：景可鑫于本判决生效之日立即从占有的沿江街道办事处的房屋（坐落于松原市宁江区平安大街光宇盛世华城门旁面积280平方米楼房）内腾迁，将该房屋交付给沿江街道办事处。案件受理费775元，由景可鑫负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。经本院审理查明：案涉房屋所有权人是沿江街道办事处。2013年，沿江街道办事处与柴思泽的妻子李立方签订房屋租赁合同一份，沿江街道办事处将自有的坐落于松原市宁江区平安大街光宇盛世华城门旁面积280平方米楼房出租给李立方，租期从2013年8月1日至2018年12月31日止。约定五年租赁费为280平方米房屋装修装饰费用；李立方因特殊原因将承租房屋转给他人使用，需沿江街道办事处同意，否则转租合同无效。沿江街道办事处在出租方加盖公章，郭军在法定代表人处签字，李立方在承租方处签字并捺手印。2017年8月28日，郭丽英作为签字人与吕金海签订福驿时尚宾馆转让协议书，约定郭丽英将福驿时尚宾馆转让给吕金海经营，转让费14万元，由郭丽英协助吕金海办理工商、税务、卫生等行业许可更名，房屋租期至2018年12月31日结束，期间房租事宜由郭丽英负责，2019年1月以后房屋租赁事宜由郭丽英负责签署（2019年房费按照伍万元包含取暖费）。柴思泽在房主处签字，郭军在房主下方签字。2018年4月18日，吕金海与景可鑫签订福驿时尚宾馆转让协议书一份，吕金海将此宾馆转让给景可鑫经营，转让费7万元，约定房租到期时间（2018年12月31日），房租已付（取暖费景可鑫自理）。案涉房屋现由景可鑫占有。另查明，2019年10月22日，景可鑫以吕金海、柴思泽、郭军为被告，沿江街道办事处为第三人，向一审法院提起租赁合同纠纷诉讼，请求判令景可鑫与吕金海之间的福驿时尚宾馆转让协议书无效，吕金海返还承兑协议款项7万元及相应利息；判令吕金海、柴思泽、郭军赔偿经济损失（数额以司法评估为准）。2019年12月9日，一审法院作出（2019）吉0702民初7218号判决，驳回景可鑫的诉讼请求。景可鑫不服，在法定期间内提起上诉，该案现正处于二审审理过程中。本院认为，2018年4月18日，景可鑫与吕金海签订的福驿时尚宾馆转让协议书，约定租赁期限至2018年12月31日，现合同约定租赁期限已经届满，双方权利义务关系已经终止。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满承租人应当返还租赁物。由于承租人李立方、次承租人吕金海对案涉房屋进行转租时，合同约定均未突破沿江街道办事处与李立方签订房屋租赁合同约定的租赁期限，故景可鑫租赁期间届满时应将案涉房屋返还给实际所有权人沿江街道办事处。在未与沿江街道办事处就案涉房屋达成新的租赁协议的前提下，景可鑫不再具有占有案涉房屋的合同依据及法律依据。虽然沿江街道办事处与李立方签订的房屋租赁合同中约定李立方因特殊原因将承租房屋转给他人使用，需沿江街道办事处同意，否则转租合同无效，但是沿江街道办事处对于吕金海将案涉房屋转租给景可鑫的事实予以认可，且同意接收景可鑫返还案涉房屋。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”沿江街道办事处作为案涉房屋的实际所有权人，其有权请求无事实及法律依据占有其不动产的景可鑫返还案涉房屋。一审法院判决景可鑫从案涉房屋迁出并将案涉房屋返还沿江街道办事处并无不当。景可鑫的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,550元，由上诉人景可鑫负担。本判决为终审判决。审 判 长 于福桐审 判 员 邰伟莉审 判 员 王丽丽二〇二〇年四月二十日法官助理 梁婷婷书 记 员 邹仕尧