江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终11674号上诉人（原审被告）：汲方永，男，1975年2月19日生，汉族，住所地南京市江宁区。委托诉讼代理人：姚金星，江苏钟山明镜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京中榕建设有限公司，住所地南京市江宁区双龙大道2188号。管理人：北京市隆安（南京）律师事务所。诉讼代表人：包俊，管理人负责人。委托诉讼代理人：丁传明，北京市隆安（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：许晴晴，北京市隆安（南京）律师事务所实习律师。原审被告：南京天尚之星宾馆，经营场所南京市江宁开发区胜太西路168号。经营者：汲方永。委托诉讼代理人：姚金星，江苏钟山明镜律师事务所律师。上诉人汲方永因与被上诉人南京中榕建设有限公司（以下简称中榕公司）、原审被告南京天尚之星宾馆（以下简称天尚之星宾馆）租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市江宁区人民法院（2019）苏0115民初2122号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。汲方永上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》并未在一审法院所认定的期间解除，被上诉人的破产管理人以其实际行为表明双方之间的《租赁合同》仍在继续履行。破产法第十八条第一款赋予了管理人解除合同或继续履行的选择权，管理人以实际行为表明愿意继续履行该租赁合同，破产管理人曾向上诉人催缴房屋下期租金，按照上诉人与被上诉人所签订的《房屋租赁合同》之约定，上诉人缴付房屋租金至2019年8月31日，并要求上诉人将租金支付至破产管理人账户。根据破产法第十八条之规定，管理人决定解除上述合同，但可比照该合同不定期租赁至破产资产处置之日。另外按照破产管理人的要求以及合同约定，上诉人己经将房屋租金缴纳至2020年2月29日，该租金已经汇到破产管理人指定账户中，破产管理人未提出任何异议，视为对双方继续履行合同的认可，催缴租金的行为是被上诉人的真实意思表示，这充分表明双方之间的租赁合同仍在继续履行之中。二、原审法院适用法律错误。(一）双方之间的租赁合同是有效的，即使在破产申请受理之后破产管理人发出的通知书己经表明该租赁合同在继续履行，也表明其已经行使了企业破产法赋予的继续履行的选择权。在管理人己经选择继续履行的情况下，原审不能再适用破产法第十八条之规定认定该合同己经解除。在合同继续履行的情况下，如需解除，只能适用合同法的相关规定。原审法院不能适用破产法第十八条之规定认定该合同已经解除。(二）被上诉人提出解除房屋租赁合同的诉讼请求不符合我国《合同法》的契约精神及相关法律条文的规定。现被申请人破产，管理人要求解除房屋租赁合同的目的，在于破产阶段拍卖破产财产，根据合同法第二百二十九条的规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”、第二百三十条的规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”可知，承租人享有“买卖不破租赁”以及“优先购买权”的相关权利，被申请人要求上诉人腾空房屋属于对法律赋予承租人权利的侵害；即使案涉房屋依法进入拍卖程序，人民法院也应当对租赁物进行带租，上诉人享有优先受让权以及出卖后继续使用租赁物的权利。因此被上诉人不应提前解除与上诉人之间的房屋租赁合同。中榕公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。天尚之星宾馆述称，同意上诉人的上诉意见。中榕公司向一审法院起诉请求：1.确认中榕公司和汲方永、天尚之星宾馆签订的房屋租赁合同于2018年9月16日解除；2.判令汲方永返还房屋；3.判令汲方永支付2015年9月17日至2018年9月16日期间的租金1680000元以及自2018年9月17日起至实际返还房屋之日止按560000元/年的标准计算的占有使用费；4.判令天尚之星宾馆对上述主张承担连带保证责任；5.判令天尚之星宾馆、汲方永承担诉讼费。一审法院认定事实：2010年7月1日，中榕公司（甲方）与汲方永（乙方）签订房屋租赁合同一份，天尚之星宾馆在乙方担保人处加盖公章。合同约定：甲方将双龙大道2188号博琳大厦一层400平方米、二层1000平方米、三层1000平方米、四层900平方米，共计3300平方米房屋租赁给乙方使用，从2010年9月1日至2027年8月31日，租赁期限为十七年，其中自2010年9月1日至2020年8月31日年租金560000元；自2020年9月1日至2023年8月31日年租金616000元；自2023年9月1日至2027年8月31日年租金677600元，租金半年一付，先付后租，应提前一个月缴纳。合同自双方签字之日起生效。2018年4月25日，一审法院作出（2018）苏0115破5号民事裁定书，裁定受理南京欧力德混凝土有限公司（以下简称欧力德公司）对中榕公司的破产清算申请。同年7月11日，一审法院指定北京市隆安（南京）律师事务所为中榕公司管理人。2018年9月14日，管理人向天尚之星宾馆邮寄通知书，告知法院已受理欧力德公司对中榕公司的破产清算申请，管理人依据《中华人民共和国企业破产法》的规定，解除中榕公司与承租人汲方永、担保人天尚之星宾馆签订的房屋租赁合同。该通知书于2018年9月16日签收，签收记录显示为他人收，前台。对于该通知书，汲方永称记不清楚是什么时间收到管理人邮寄的解除合同通知书。审理中，双方一致认可汲方永承租的是双龙大道2188号1幢1－4层房屋。汲方永就其主张的租金已付至2019年8月31日，并提交以下证据：证据1：中榕公司的工商登记信息打印件一份，证明王巧生是中榕公司法定代表人。证据2：收据四张，分别是入账日期2016年3月10日收款事由“2016.3.1－2016.9.1半年房租”的金额为280000元、入账日期2017年3月26日收款事由“收房租（2017.3.1－2017.8.31）”的金额为280000元、入账日期2017年9月1日收款事由“收房租（2017.9.1－2018.3.1）”的金额为280000元、入账日期2018年2月28日收款事由“收房租（2018.3.1－2018.8.31日）”的金额为280000元；2018年4月10日的收条一份，内容如下：今收到汲方永房租人民币贰拾捌万元整（￥280000.00元）备注（2018.9.1－2019.3.1）。收款人处有“王翠莲”的签字，并加盖中榕公司印章。并陈述收据和收条中的费用部分现金、部分转账支付，另外王巧生在天尚之星宾馆有消费，扣掉王巧生消费的费用后，剩余的租金就是以现金或者转账支付，而且王巧生也经常向其方借钱，其方在支付房租时将王巧生的借款也扣除了。王巧生消费和借款的具体金额其方记不清楚了，这些都是王巧生的女儿王翠莲经手的，其方在缴付房租抵扣相关借款、消费时就把相应的凭证交付给了王巧生。证据3：超级柜台客户回执打印件一份，附言“19年3月1日至19年8月31日半年房租”，客户姓名：汲方永，收款方户名：南京中榕建设有限公司管理人，转账金额：￥280000.00。证据4：2018年3月12日说明一份，内容如下：本人王巧生收到汲方永租用1－4层2015年至2019年2月底的房租。本公司在2015年至2018年3月份所有住宿、用餐、大楼外坪出新费用扣除后，剩余所有房租已收到。收款人有“王巧生”的签名。中榕公司对上述证据的质证意见为：对于证据1的真实性认可，王巧生确实是中榕公司的法定代表人。对于证据2的真实性不认可，其通过审查中榕公司的财务账册，未曾发现有天尚之星宾馆、汲方永的租金缴纳记录。对于证据3的真实性、合法性均认可，但不认可关联性，其方认为在双方的租赁合同解除后，天尚之星宾馆、汲方永交付的只是占有使用费。对于证据4的真实性不认可，因为该份证据属于证人证言，证人未曾出庭。针对中榕公司对于证据2中四张收据真实性不认可，天尚之星宾馆、汲方永补充提交金额总计为700465元的账户交易明细清单，证明其方在2016年9月12日至2018年8月28日期间共通过银行转账的方式支付中榕公司租金700465元，收款人分别为王小平、李萍珍、朱如意。并提交了证人出庭作证申请，但由于王巧生人在北京，无法到庭。中榕公司对于账户明细清单的真实性认可，但经查阅账册，未发现前述租金入账，并主张账户交易明细中的总金额，与租赁合同的租金不相匹配无法覆盖，支付租金的频率不符合常理，故其方认为该组账户交易明细清单不能达到天尚之星宾馆、汲方永所述已缴纳完租金的证明目的。关于天尚之星宾馆、汲方永主张的王小平、李萍珍、朱如意的身份，以及王巧生要求其方将涉案房屋的租金支付至上述三人的账户，天尚之星宾馆、汲方永提交其与昵称为“老王”的短信聊天记录，证明王巧生向其方发送了朱如意的银行账户信息。中榕公司对于该份聊天记录的质证意见为该份聊天记录中并没有通知天尚之星宾馆、汲方永将应付租金转至朱如意账户中，只是昵称为老王的通知天尚之星宾馆、汲方永一个朱如意的账户，并且聊天记录中老王说“汲总！一定要帮忙调整5000元给我。急用。”其方认为该短信即便天尚之星宾馆、汲方永向朱如意的账户中转款，也只是王巧生的个人借款。后中榕公司确认聊天记录中的号码“133××××7777”确实是王巧生的号码。审理中，一审法院询问中榕公司是否对于2018年3月12日说明中收款人处的“王巧生”的签字是否是王巧生本人所签申请鉴定，中榕公司明确表示不申请鉴定。上述事实，有房屋租赁合同、民事裁定书、决定书、收条、账户明细清单、当事人陈述等证据证实。一审法院认为，《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。本案中，案外人欧力德公司对中榕公司的破产清算申请已经一审法院受理，现管理人通知汲方永解除房屋租赁合同，符合法律规定，通知书已于2018年9月16日签收，对中榕公司要求确认双方签订的房屋租赁合同已于2018年9月16日解除的主张，予以支持。合同解除后，汲方永应及时返还房屋，对中榕公司要求返还租赁房屋的诉讼请求，予以支持。汲方永已提交工商登记信息、王巧生的说明、收据、收条、账户交易明细清单证明租金已付清，中榕公司认可工商登记信息的真实性，并且确认王巧生是中榕公司的法定代表人，已明确表示对于说明中的“王巧生”的签字不申请鉴定，现其以经查阅账册未发现租金入账为由对收据、收条、账户明细清单不认可，依据不足，不予采纳。对汲方永关于其租金已付清的抗辩意见，予以采纳。对中榕公司主张2015年9月17日至2018年9月16日期间租金1680000元的诉讼请求，不予支持。汲方永已举证证明租金已付至2019年8月31日，对中榕公司主张2018年9月17日至2019年8月31日的占有使用费，不予支持。如天尚之星宾馆、汲方永未于2019年9月1日前返还房屋，则须按560000元/年的标准支付自2019年9月1日起至房屋返还之日止的占有使用费。中榕公司对于汲方永的诉讼请求，天尚之星宾馆同意承担连带责任。据此，依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，一审判决：一、南京中榕建设有限公司与汲方永于2010年7月1日签订的房屋租赁合同于2018年9月16日解除；二、汲方永、南京天尚之星宾馆自判决发生法律效力之日起10日内将位于南京市江宁区双龙大道2188号1幢1－4层的租赁房屋返还给南京中榕建设有限公司（如返还时间迟于2019年9月1日，应按560000元/年的标准支付自2019年9月1日至实际返还之日止的占有使用费）；三、驳回南京中榕建设有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费72361元，由南京中榕建设有限公司负担19920元，由汲方永、南京天尚之星宾馆负担52441元。二审中，上诉人汲方永主张，其已经将房屋租金交纳至2020年2月29日，该租金汇到破产管理人指定账户。被上诉人中榕公司认可上诉人支付了该笔款项，但认为该款项并非租金，而是占有使用费。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，被上诉人中榕公司已进入破产程序，其管理人有权决定是否解除或继续履行中榕公司与上诉人汲方永就涉案房屋签订的房屋租赁合同，现管理人主张解除房屋租赁合同，符合法律规定，故汲方永与中榕公司之间的房屋租赁合同自解除合同通知书送达之日解除。合同解除后，汲方永应向中榕公司返还房屋并支付占有使用期间的占有使用费。故一审判令汲方永返还房屋并按原合同约定的租金标准支付占有使用费，有事实与法律依据，本院予以维持。二审中，汲方永主张其已经将房屋租金交纳至2020年2月29日，中榕公司认可收到该笔款项，但认为该笔费用为占有使用费，本院认为该笔费用可在执行过程中直接予以扣除。综上所述，汲方永的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费72361元，由上诉人汲方永负担。本判决为终审判决。审判长  李飞鸽审判员  郑 慧审判员  徐聪萍二〇二〇年四月二十一日书记员  孙雪松