宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院 民 事判决书 （2020）宁02民终75号 上诉人（原审原告）：宁夏石嘴山市贺兰山商业大楼有限责任公司,宁夏回族自治区石嘴山市大武口区。法定代表人：侯建礼，宁夏石嘴山市贺兰山商业大楼有限责任公司董事长。委托诉讼代理人：赵金国，宁夏石嘴山市贺兰山商业大楼有限责任公司副董事长。委托诉讼代理人：王乃武，宁夏致和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王丽，住北京市西城区。上诉人宁夏石嘴山市贺兰山商业大楼有限责任公司（以下简称贺兰山商业公司）与被上诉人王丽租赁合同纠纷一案，不服石嘴山市大武口区人民法院作出的（2019）宁0202民初2211号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。贺兰山商业公司的上诉请求：1、撤销原审判决第三项并增加判决112353元（167873.2元-55520.2元）；2、一二审诉讼费用由王某2承担。事实和理由：双方合同约定经营期限5年共计租金452200元，由于王某2的违约退租长期空场等待招商造成该块场地损失巨大，且破坏整个楼层原有规划布局，周边商户经营同时受到很大影响，租期5年近46万元的租金约定10万元的违约金不过分高于造成的损失，一审将违约金按一年租金为标准计算调整为15900元（53000元*30%）元没有事实依据，违约金即使调整应当按照法律规定以王某2未履行的3年租期的租金总额调整为103860元（115400元*3年*30%）。一审判决将合同约定中壹拾万元没有小写部分，没有加粗、加重，加下划线之类的提醒方式作为判决的理由，没有法律规定在民事合同中合同金额必须要有小写部分、加粗、加重、加下划线之类的提醒方式，王某2一审举证的用餐费3253元不是贺兰山商业公司的行为，不应由贺兰山商业公司承担，本案是租赁合同纠纷，用餐费是餐饮服务合同纠纷，不能在本案中一并处理。贺兰山商业公司收到王某220000元经营保证金，没有收到5000元的装修保证金，一审认定王某2已经缴纳经营保证金及装修保证金共计25000元错误。一审判决王某2不承担违约金100000元错误。王丽辩称，合同约定中壹拾万元横跨两行合同文本，没有小写部分，打印的墨迹相对其他项目更轻，没有加粗、加重、加下划线之类的提醒方式，合同中其他关于租金的数额上均有王丽的手印，违约金数额上没有，贺兰山商业公司在签订合同中故意隐藏、不提醒。当时贺兰山商业公司答应能达到80%商户入住率，海底捞年底会入驻，贺兰山商业公司会做很多推广和活动抗衡万达广场，但贺兰山商业公司无作为、承诺未兑现，欺骗王丽，贺兰山商业公司出租给王丽毛坯房，王丽花费50万装修成精装修，贺兰山商业公司把王丽赶出商场，给王丽造成50万装修费和30万日常亏损费用共计80万损失。王丽在贺兰山商业公司提出解除合同及(2018)宁0202民初2784号判决书生效前没有离场和停业或转租，没有违约，只是拖欠一个多月的房费，贺兰山商业公司还欠王丽餐费，当时协调可以抵扣房费，等后面生意好一些补上。贺兰山商业公司提出解除合同的理由苛刻。王丽虽然拖欠部分租金。但贺兰山商业公司主张违约金过高，且没有造成损失，贺兰山商业公司已于2019年1月13日与大秦岭餐饮公司签订《场地租赁合同》一份，此商铺已租给大秦岭餐饮公司，用于经营焖道餐饮品牌，大武口区法院(2019)宁0202民初1423号判决关于贺兰山商业公司与陕西大秦岭餐饮管理有限公司一案可以证明，即时有损失是2018年10月24日至2019年1月13日期间77天，按原合同的租金53000元÷365天×77天计11180.82元。一审判王丽支付贺兰山商业公司15900元完全覆盖损失。一审判决关于违约金认定事实清楚，适用法律正确。贺兰山商业公司的上诉请求不成立。请求二审法院驳回上诉请求。贺兰山商业公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除双方之间的场地租赁合同；2.判令王某2向贺兰山商业公司支付“绿茶”场地2018年6月1日至2018年7月31日租金8833元（26500元÷6个月×2个月）；3.判令王某2向贺兰山商业公司支付绿茶场地不再减免的第一年度（2016年12月1日-2017年11月30日）租金53000元；4.判令王某2向贺兰山商业公司支付绿茶场地2018年7月份水电费2660.2元；5.判令王某2向贺兰山商业公司支付绿茶场地2018年7月份物业管理费3380元；6.判令王某2承担违约金100000元，以上合计167873.2元；7.诉讼费用由王某2承担。一审法院认定事实：2016年10月，贺兰山商业公司与王某2签订了一份《场地租赁合同》，约定王某2租赁贺兰山商业公司位于××区实际面积为238平米的场地经营餐饮，字号为“绿茶人家”。期限为2016年12月1日至2021年11月30日。租金采用分年度递增的方式予以明确数额及付款时间。2016年10月10日，王某2向原告缴纳了保证金20000元，2016年11月17日，王某2弟弟代王某2向贺兰山商业公司缴纳了装修押金5000元。王丽在经营期间，贺兰山商业公司员工在王某2处招待就餐共计欠款3253元。王丽在经营期间，支付了第二年度的半年租金，其余租金未予支付，经贺兰山商业公司催要后，王丽仍未支付，贺兰山商业公司遂向王某2下发了解约通知。双方对于涉案的未付租金的租期、水电费、物业管理费无异议。双方就租赁事宜，多次诉讼。 一审法院认为，1.合同中约定的第一年度租赁费是否应当支付；2.合同中约定的违约金100000元是否应当支付。关于贺兰山商业公司的第一项诉讼请求要求解除合同的诉讼请求，因贺兰山商业公司已经向王丽下发了解除合同通知书，王丽现也已经撤场，故该合同已经不能继续履行，对贺兰山商业公司的该项诉讼请求予以支持。关于贺兰山商业公司主张的拖欠的租金8833元、水电费2660.2元、物业管理费3380元的诉讼请求，王丽对上述费用并无异议，予以支持。关于贺兰山商业公司主张的第一年度的租金53000元，经法庭调查查明的事实确定，王丽实际承租的日期为2016年12月1日至2018年10月24日，王丽主动支付了第二年度的上半年租金，但本案中王丽的行为已经构成了违约，理应承担违约责任，故其实际承租的第一年度租金53000元应当予以支付，贺兰山商业公司的该项诉讼请求成立，予以支持。关于贺兰山商业公司主张的违约金100000元的诉请，双方在签订的合同中虽有明确的规定，从合同形式看，该约定中“壹拾万元”没有小写部分，没有加粗、加重、加下划线之类的提醒方式；从合同履行本身来说，王丽撤场是在贺兰山商业公司发出解除合同通知的情形下的行为，王丽虽拖欠部分租金未付，在本地严峻的经济形式下，实体商户经营相当困难，现贺兰山商业公司主张100000元违约金的诉讼请求严重违背了公平原则，但王丽未按规定支付租金也是客观事实，违约金调整为15900元（53000×30%）。为减少双方的争议及诉累，对于王丽已经缴纳的经营保证金及装修保证金共计25000元，贺兰山商业公司在王丽处用餐费3253元，在本案中予以一并抵顶处理。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决：一、解除宁夏石嘴山市贺兰山商业大楼有限责任公司与王某2签订的《场地租赁合同》；二、王丽应支付宁夏石嘴山市贺兰山商业大楼有限责任公司2018年6月1日至2018年7月31日期间的租赁费8833元、支付水电费2660.2元、支付物业管理费3380元、支付违约金15900元、支付2016-2017年度租赁费53000元，以上合计83773.2元。减扣掉王丽已经缴纳的经营保证金及装修保证金共计25000元、餐费3253元，王丽还应于本判决生效后十日内支付宁夏石嘴山市贺兰山商业大楼有限责任公司各项费用共计55520.2元；三、驳回宁夏石嘴山市贺兰山商业大楼有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费3664元，由王丽负担1832元，由宁夏石嘴山市贺兰山商业大楼有限责任公司负担1832元。本院二审期间，当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是违约金如何确定。王丽在承租期间未按约定向贺兰山商业公司支付第二年度的租金，王丽的行为已经构成了违约，应按合同约定承担违约责任，因双方约定的10万元违约金过高，且贺兰山商业公司在向王丽发出解除合同通知后，王丽撤场，双方均同意解除签订的场地租赁合同，贺兰山商业公司已将涉案场地租赁给他人，双方对于一审判决确定的合同中约定的第一年免交租金53000元由王丽承担并支付的内容均未提出上诉，一审判决将违约金调整为15900元（53000元×30%）符合案件实际，本院予以确认；关于一审判决将王丽已经缴纳的经营保证金及装修保证金共计25000元，贺兰山商业公司在王丽处用餐费3253元在本案中一并处理，贺兰山商业公司虽上诉事实和理由中提出异议，但其上诉请求中又认可上述费用从王丽应付款项中扣减，故本院认为双方均同意一审判决对此的处理。综上所述，贺兰山商业公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2547元，由上诉人宁夏石嘴山市贺兰山商业大楼有限责任公司负担。   本判决为终审判决。   审  判  长     杨中军审  判  员     韩少华审  判  员   马玉兰   二○二〇年四月二十日                  法官助 理    郑芳芳                 书  记  员 杨冠斌                                              附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条 第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条 第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ----第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。第十四条 人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。