广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤01民终5618号上诉人（原审被告）：叶毅明，男，汉族，1989年7月4日出生，住广东省广州市荔湾区。被上诉人（原审原告）：广州市恒威物业管理有限公司，住所地：广州市荔湾区芳村大道139号。法定代表人：龙斌，该公司经理。委托诉讼代理人：邱锦琼，女，该公司员工。上诉人叶毅明因与被上诉人广州市恒威物业管理有限公司（以下简称恒威公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初10138号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。叶毅明向本院提起上诉，请求判令：1.撤销一审判决；2.驳回恒威公司的诉讼请求；3.一、二审诉讼费用由恒威公司承担。事实和理由：1.一审法院片面认定叶毅明享受恒威公司的物业管理服务，就应按照恒威公司的要求支付物业管理费，这是错误的。叶毅明与施工单位广东广丰投资有限公司签订的《存量房买卖合同》并未就物业管理费用标准作明确约定，恒威公司也未就物业管理费标准与叶毅明协商，且建设单位与恒威公司签订的《前期物业服务合同》中也列明“甲方与物业买受人签订的《收楼确认书》，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同的承诺”。故建设单位和施工单位违反了《物业管理条例》第二十五条、《广东省物业管理条例》第三十七条的规定，存在过错，建设单位广州市荔湾区石围塘街五眼桥股份合作经济社与恒威公司签订的《前期物业服务合同》中的物业管理服务费用标准对叶毅明无约束力，恒威公司单方要求叶毅明按2元/平方米的标准支付物业管理费违反合同相对性原则。2.一审法院判令叶毅明支付违约金不当。由于建设单位和施工单位的过错导致叶毅明与恒威公司产生纠纷，而参考《江苏省物业管理条例》第34条的规定，买卖合同未约定物业服务费用标准的，物业服务费用由建设单位承担。故恒威公司的损失理应由建设单位和施工单位承担，叶毅明不存在违约责任。综上，一审判决认定事实片面，判决结果有失公允，希望法院公正裁判。被上诉人恒威公司二审答辩称，不同意叶毅明的上诉，同意一审判决。具体理由如下：1.根据广东省物业管理条例的规定，广州市荔湾区石围塘街五眼桥股份合作经济社有权委托恒威公司，并与恒威公司签订前期物业服务合同。恒威公司依约定标准收取物业服务费没有违约相关规定。2.同意一审判决认定的违约金计算方式。2019年11月25日，恒威公司向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.叶毅明向恒威公司缴付广州市荔湾区芳村大道西大鹏街80号11xx房物业管理费6270元（2017年3月-2019年11月按190元/月计）；2.叶毅明向恒威公司支付逾期缴付物业管理费违约金约6270元（违约金分期分段计算，以每月为一期，每期本金为190元，自当月11日起计至付清之日止，以本金为限）；3.本案全部诉讼费用由叶毅明承担。一审法院经审理查明：恒威公司是2001年11月21日登记成立的企业法人，经营范围为物业管理。2011年5月31日，广州市荔湾区石围塘街五眼桥股份合作经济联合社经批准成为荔湾区芳村大道西以东地段8385平方米土地的用地单位，用于建设河涌整治复建房建设项目。2011年7月7日，广州市荔湾区石围塘街五眼桥股份合作经济联合社取得在上址用地位置建设五眼桥复建房项目的《建设工程规划许可证》。2015年4月17日，上述建设项目经广州市规划局验收合格并颁发《建设工程规划验收合格证》。2016年1月5日，叶毅明与广东广丰投资有限公司签订《存量房买卖合同》，向该公司认购广州市荔湾区大鹏街80号11层xx房，房屋建筑面积94.918平方米；叶毅明同意由广东广丰投资有限公司自行组建或选聘具有相应资质的物业服务企业进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同，物业服务费为每月每平方米建筑面积__元，由叶毅明自收楼之日起按时交纳；《存量房买卖合同》另载明广州市荔湾区石围塘街五眼桥股份合作经济联合社为见证方（土地所有权方），由广东广丰投资有限公司投资建设五眼桥河涌整治复建房房屋，见证方是该项目的所有权者；叶毅明明确知晓该项目为集体土地城镇住宅用地项目，是村河涌整治复建房；该房屋只能用于居住用房、村民内部流转，外来购房者只能作居住使用等。叶毅明及其家人自2017年1月1日起在上述房屋居住使用。2016年12月20日，广州市荔湾区石围塘街五眼桥股份合作经济联合社（甲方）与恒威公司（乙方）签订《前期物业服务合同》约定：甲方委托乙方对五眼桥河涌整治复建房提供前期物业管理服务；物业类型为高层住宅，位置为广州市荔湾区芳村大道西大鹏街76、78、80、82号；委托管理期限自2017年3月1日起至本小区业主委员会成立后另行聘用物业管理公司之日止；物业的管理服务费由业主或物业使用人按其拥有或使用物业的建筑面积缴纳，住宅按2元/平方米/月收取；物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月十日前履行交纳义务，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按欠费金额每日3‰的标准向乙方支付违约金；甲方与物业买受人签订的《收楼确认书》，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺等。一审庭审中，叶毅明陈述其是广州市荔湾区石围塘街五眼桥股份合作经济联合社的村民，案涉房屋面积94.918平方米，没房产证，目前正在办理大集体证；确认案涉房屋所在小区现由恒威公司提供物业服务。恒威公司确认以94.918平方米计算物管费，四舍五入后为每月190元；叶毅明入住后仅向恒威公司支付了公摊水电费、室内水电费、垃圾处理费，自2017年底起由供电部门收取案涉房屋电费，但水费仍由恒威公司收取。一审法院认为：恒威公司具有物业管理的经营范围。广州市荔湾区石围塘街五眼桥股份合作经济联合社为涉案房屋所在地块的用地单位及五眼桥复建房项目的建设单位，与恒威公司签订的《前期物业服务合同》对物业管理区域内的业主均具有约束力。恒威公司为涉案房屋所在小区提供了物业管理服务，涉案房屋在恒威公司物业管理范围内。叶毅明作为涉案房屋的实际占有使用人，享受了恒威公司的物业管理服务,根据权利义务对等原则,叶毅明有义务向恒威公司支付对价即物业管理费。故此，恒威公司要求以2元/平方米/月的标准向叶毅明收取物业服务费合法有据，一审法院予以支持。涉案房屋的建筑面积为94.918平方米，叶毅明应向恒威公司交纳自2017年3月1日至2019年11月30日期间的物业管理服务费6264.72元。关于违约金的问题。虽《前期物业服务合同》的签订时间后于叶毅明与广东广丰投资有限公司签订的《存量房买卖合同》，但叶毅明至今仍在使用案涉房屋，享受恒威公司提供的物业服务；叶毅明却没有按时足额交纳物业管理费，对恒威公司造成了损失。但恒威公司在本案中要求的违约金标准过高，而且未能举证证明其实际损失，一审法院基于公平合理原则，酌定违约金的计算标准调整2017年3月至2018年8月期间参照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率上浮50%计算，2018年9月至2019年11月期间参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算；均以应付的当月物业管理费为基数，从当月的11日起计至缴清当月所欠物业管理服务费之日止，每期违约金应以本金189.84元为限。综上所述，一审法院依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第七条第（五）项的规定，于2019年12月17日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起十五日内，叶毅明向广州市恒威物业管理有限公司交纳自2017年3月1日至2019年11月30日期间的物业管理服务费6264.72元；二、自本判决发生法律效力之日起十五日内，叶毅明向广州市恒威物业管理有限公司支付逾期交纳物业管理服务费的违约金（违约金以应付的当月物业管理费189.84元为本金，从当月的11日起计至缴清当月所欠物业管理服务费之日止；其中2017年3月至2018年8月期间的违约金参照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率上浮50%计算，2018年9月至2019年11月期间的违约金参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算；违约金以当期本金为限）；三、驳回广州市恒威物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费57元，由叶毅明负担。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人均未提交新证据，并均确认涉案房屋所在小区目前没有成立业委会，仍由恒威公司提供物业服务。经本院主持调解，双方当事人未能达成协商一致意见。本院认为，针对叶毅明的上诉，二审争议焦点为叶毅明应否向恒威公司支付2017年3月至2019年11月的物业管理费并承担逾期付款违约金。具体分析如下：恒威公司依据其与广州市荔湾区石围塘街五眼桥股份合作经济联合社签订的《前期物业服务合同》提起本案诉讼，向叶毅明追讨物业欠费，本案为物业服务合同纠纷。虽然叶毅明并非该前期物业服务合同中的签约主体，但是，一审查明广州市荔湾区石围塘街五眼桥股份合作经济联合社是涉案房屋所在地块的用地单位及五眼桥复建房项目的建设单位，而根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，建设单位与恒威公司签订的涉案前期物业服务合同对作为业主的叶毅明具有约束力，故恒威公司依约向叶毅明主张2017年3月至2019年11月的物业欠费及违约金，具有合同依据。一审法院据此判令叶毅明清付该期间的物业欠费，并基于公平原则酌情调低了违约金标准，处理上并无不当，本院予以维持。叶毅明以上述前期物业服务合同对其没有约束力为由，拒付物业欠费及违约金的上诉意见均缺乏理据，本院不予采纳。综上所述，叶毅明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费114元，由上诉人叶毅明负担。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 赵云川审判员 白小云二〇二〇年四月二十三日书记员 张冰玲李逸丹