湖南省邵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘05民终253号上诉人（原审原告）：陶利金，男，1987年7月13日出生，侗族，住绥宁县。委托诉讼代理人：刘任申，湖南三行律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆安伟，湖南三行律师事务所律师。上诉人（原审被告）：绥宁县佳和置业发展有限公司，住所地绥宁县川石开发区。法定代表人：匡喜荣，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李文，湖南博言律师事务所律师。上诉人陶利金与上诉人绥宁县佳和置业发展有限公司（以下简称佳和公司）商品房销售合同纠纷一案，双方均不服湖南省绥宁县人民法院（2019）湘0527民初850号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陶利金上诉请求：1、请求依法撤销（2019）湘0527民初850号民事判决第三项，改判佳和公司向陶利金支付逾期办证违约金59905元；2、本案一、二审诉讼费由佳和公司承担。事实和理由：一、由于佳和公司的原因，陶利金未在法定期限内取得房屋权属证书，佳和公司应当承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。陶利金与佳和公司签订的《商品房买卖合同》约定的交房时间是2016年5月30日之前，且陶利金在一审提供的证据以及法院依职权调取的证据足以证明，系佳和公司的原因造成陶利金直至2019年才取得房屋产权证，故佳和公司最迟应在2016年8月29日前为陶利金办理好房屋产权证，否则应向陶利金支付逾期办证违约金；二、佳和公司应按照法律规定的违约金计算标准向陶利金支付逾期办证违约金59905元。根据上述规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。案涉合同并未约定逾期办证违约金，且由此给陶利金造成的损失也难以确定，故佳和公司应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，向陶利金支付逾期办证违约金。案涉合同约定交房时间为2016年5月30日之前，而佳和公司直至2019年5月2日才为陶利金办理好房屋产权证，故佳和公司应当向陶利金支付逾期办证违约金59905元（从2016年8月29日起至2019年5月2日止）。综上，请求二审法院依法予以改判。佳和公司辩称，1、根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条等相关法律法规，房屋权属证书的办证义务人是买受人而非出卖人；2、逾期办证系多方原因所致，主要是政府原因，包括批量交税、批量报批等不可抗力因素，其次是买受人的原因，未及时向佳和公司交首套房证明等相关办证所需材料；3、案涉合同并未明确约定办证时间，故不能机械适用上述司法解释的规定，由佳和公司向其支付逾期办证违约金。请求二审法院依法驳回陶利金的上诉请求。佳和公司上诉请求：1、请求依法撤销（2019）湘0527民初850号民事判决第一项和第二项，改判驳回陶利金一审全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由陶利金承担。事实和理由：一、一审判决适用法律错误。案涉合同以及《东方明珠购房确认表》上明确约定收取其他费用包括办理土地、房产两证费4000元以及水电安装费和开户费6800元。该合同条款系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，其内容合法有效。但一审判决依据《湖南省新建商品房交易价格行为规则》第五条，否定了上述合同条款的效力。该行为规则系湖南省物价局和湖南省建设厅制定的规范性文件，并非是法律或国务院制定的行政法规，一审判决不应依据该行为规则来否定合同条款的效力，故佳和公司无须退还陶利金水电安装和开户费以及办理土地、房产两证费；二、一审判决认定事实不清。案涉合同明确预定收取4000元办理土地、房产两证的费用，而事实上陶利金仅支付了2000元办证费。根据相关法律法规以及合同约定，佳和公司受陶利金的委托为其代为办理房屋权属证书，由此发生的费用理应由陶利金承担，包括房屋面积的测量费、制图费、佳和公司的劳务成本费等，一审判决却错误的将办证费理解为办证工本费，判令佳和公司退还1920元，违反了合同约定，也与客观事实相悖，属认定事实不清。另外，为了给案涉小区业主安装和开通水电，佳和公司支付了水电安装及开通费841.7万元，按照房屋建筑面积来分摊，陶利金应承担的水电安装和开通费为9846.51元，而其实际缴纳了6800元，故佳和公司所收取的办证费、水电安装和开户费于法有据，理应支持，且陶利金自2016年1月9日签订合同并缴纳了办证费、水电安装和开户费后，直至2019年5月20日才提起诉讼，从未向上诉人和有关部门提出过异议，已过诉讼时效、综上，请求二审法院支持佳和公司的上诉请求。陶利金辩称，1、佳和公司应返还陶利金多收的办证费1920元。根据《国家发展改革委财政部关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》，为陶利金办理房屋权属证书实际支付的办证费用只有80元，而佳和公司在与陶利金签订案涉合同时，向陶利金代收了办证费2000元，故佳和公司应返还多收取的1920元；2、佳和公司向陶利金收取的水电安装和开户费6800元的约定违反了法律的强制性规定，系无效条款，所收取的水电安装开户费应予返还。《国家发展改革委财政部关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》已经取消了水电入户、立户费，《湖南省新建商品房交易价格行为规则》再次明确规定，商品房销售价格构成包括了水电开通费，且佳和公司未提交证据证明其为陶利金代缴了水电开通费的事实；3、陶利金请求佳和公司返还多收取的办证费与水电开通费的诉讼请求不适用诉讼时效规定，未超过诉讼时效。综上，一审判决第一项、第二项认定事实清楚，证据确实充分，程序合法，应予维持，请求二审法院依法驳回佳和公司的上诉请求。陶利金向一审法院起诉请求：1、依法判决佳和公司立即给陶利金办理房屋产权证并根据其收取陶利金的2000元办理权证费用退还陶利金1920元；2、依法判令佳和公司返还陶利金违规向其收取的水电开通费6800元；3、依法判令佳和公司向陶利金支付逾期办证违约金59843元（从2016年8月29日起至2019年4月30日止，以已付购房款总额362800元为本金，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息6.175％的标准计算）；4、依法判令佳和公司向陶利金支付逾期办证违约金（从2019年5月1日起至佳和公司履行完毕办证义务止，以已付购房款总额362800元为本金，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息6.175％的标准计算）；5、案件诉讼费、财产保全费等开支全部由佳和公司承担。一审法院认定事实：2016年1月9日，陶利金（买受人）与佳和公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，该合同第三条、第四条约定：陶利金以362800元的房屋总价款购买了佳和公司绥宁县川石开发区东方明珠12栋1406号房屋一套；第六条约定：（1）契税。按总房价的2%收取，计7256元。（2）房屋维修基金，高楼（电梯楼）和多层楼分别按3%和2%收取，计10884元。（3）办理土地、房产两证费4000元。（4）水电安装和开户费6800元。……；第八条约定：出卖人应当在2016年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用:1、该商品房经验收合格……；第十四条约定：买受人全权委托出卖人办理房屋所有权和土地使用权证及水、电到户的开户手续；2016年1月9日佳和公司收取陶利金购房款112800元、契税3628元、维修基金10884元、预告登记费210元。2016年1月30日佳和公司收取陶利金两证费2000元、水电开户费6800元。2016年3月12日，陶利金用案涉房产抵押办理了250000元按揭贷款。陶利金、佳和公司因水电开户费、逾期办理房屋所有权和土地使用权证及办证费争议，故酿成纠纷。2018年9月13日佳和公司向绥宁县房产局物业专项维修资金管理中心缴纳陶利金房屋维修基金8953元，2018年9月26日佳和公司向税务部门缴纳陶利金房屋买卖契税3430.27元。国家发展计划委员会、财政部《关于取消部分建设项目收费进一步加强建设项目收费管理的通知》计价费［1996］2922号附件规定取消的48项建设项目收费包括自来水安装管理费、自来水表立户费、用电入户、立户费。2009年7月1日起施行的《湖南省新建商品房交易价格行为规则》第五条明确规定：“商品房销售价格构成包括合理的开发建设成本、费用、税金和利润等。与商品房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等开通到户建设的所有费用（俗称“开通费”），按照价格主管部门的规定进行结算并一律计入开发建设成本之中，不得在购房合同价之外另行收取。”湖南省发展和改革委员会湖南省财政厅关于转发《国家发展改革委财政部关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》的通知及附件规定自2017年4月1日起住宅类不动产登记收费标准为每件80元。另查明，陶利金提供办理房屋买卖契税的附件资料的户口登记卡载明时间是2018年9月7日；不动产登记查询证明载明时间是2017年11月2日。陶利金在庭审中认可是2016年1月上旬收了案涉房。案涉房整栋楼竣工时间为2018年11月29日，竣工验收备案时间为2019年1月10日。2018年8月26日向绥宁县房产局、房产交易所申请对案涉房产实地测绘，但2019年3月25日绥宁县房产交易所才进驻实地勘测。2019年4月29日佳和公司为案涉房申请不动产登记，2019年5月2日绥宁县不动产登记中心为陶利金的案涉房产颁发了湘（2019）绥宁县不动产权第0000774号证。2019年9月12日，佳和公司向绥宁县不动产登记中心申请将案涉房从2016年1月按揭贷款办理的预抵押预告登记转为现房抵押，9月27日该中心办结并压存不动产权利证。一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。本案陶利金、佳和公司争执焦点主要是以下三点：1、佳和公司向陶利金收取的办证费核减工本费外的部分是否应退；2、佳和公司向陶利金收取的水电开户费是否应退；3、佳和公司是否存在逾期办证的违约行为，是否应承担违约责任及违约损失的计算方式。根据陶利金、佳和公司合同约定，佳和公司收取陶利金的办证费2000元，代为陶利金办理案涉房产的两证手续，即办理合二为一后的不动产登记手续，而办理案涉房产的不动产登记证有关部门只收取了工本费80元，佳和公司未提交证据证实陶利金还应承担其他费用，故佳和公司向陶利金多收取1920元于法无据，应退还给陶利金，故陶利金要求佳和公司退还办证费1920元的诉讼请求，予以支持。关于水电安装及开户收费项目，国家发展计划委员会、财政部《关于取消部分建设项目收费进一步加强建设项目收费管理的通知》计价费［1996］2922号附件规定于1996年12月23日已取消，湖南省新建商品房交易价格行为规则》第五条明确规定:“商品房销售价格构成包括合理的开发建设成本、费用、税金和利润等。与商品房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等开通到户建设的所有费用（俗称“开通费”），按照价格主管部门的规定进行结算并一律计入开发建设成本之中，不得在购房合同价之外另行收取。”而佳和公司未按该规则执行但又未提交证据证实其收取陶利金的该项费用尚未计入商品房建设成本中，亦无充分有效的证据佐证其已为陶利金代缴水电开通费的事实，故陶利金要求佳和公司退还水电开通费6800元的诉讼请求，应予支持。至于陶利金请求佳和公司办证并承担逾期办证的违约责任的诉讼请求，因现有证据不能证实办证超过规定期限系佳和公司原因所致，且陶利金起诉前佳和公司已为案涉房产办理好了不动产登记手续，案涉房产在合同约定交付时间之前已交付且陶利金实际用于银行按揭抵押贷款对陶利金未造成实际损失。故陶利金要求佳和公司办证和承担逾期办证违约责任的诉讼请求，不予支持。据此判决，一、由绥宁县佳和置业发展有限公司于判决生效后十日内退还陶利金办证费共计1920元；二、由绥宁县佳和置业发展有限公司于判决生效后十日内退还陶利金水电开户费6800元；三、驳回陶利金的其他诉讼请求。本案受理费减半收取计757元，由陶利金负担660元、绥宁县佳和置业发展有限公司负担97元（佳和公司负担的部分陶利金已预交，故由佳和公司于判决生效之日起十日内直接支付给陶利金）。本院二审期间，双方当事人未提交新证据。本院二审查明的事实及证据采信与一审一致。本院认为，本案的争议焦点是：1、陶利金要求佳和公司退还办证费、水电安装和开户费的请求是否超过诉讼时效及佳和公司是否应当退还该部分费用；2、佳和公司是否应承担逾期办证的违约责任以及应如何承担违约责任。关于陶利金要求佳和公司退还办证费、水电安装和开户费的请求是否超过诉讼时效及佳和公司是否应当退还该部分费用的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”陶利金虽然在签订合同后2016年1月30日就交纳了办证费、水电安装和开户费，其直至2019年6月才提起诉讼，但其交费当时，陶利金并不知道该条合同约定与《湖南省新建商品房交易价格行为规则》等规定不符，其权利有可能受到损害，故陶利金的该项诉请并未超过3年诉讼时效。佳和公司与陶利金签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效。案涉合同第六条明确约定，在交房时付清办理土地、房产两证费4000元以及水电安装和开户费6800元。陶利金上诉提出该条关于收取办证费以及水电安装和开户费的约定违反了法律的强制性规定，系无效条款。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”国家发展计划委员会、财政部《关于取消部分建设项目收费进一步加强建设项目收费管理的通知》与《湖南省新建商品房交易价格行为规则》不是全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规，故不得作为确认案涉合同条款无效的依据。因此，虽然双方就办证费、水电安装和开户费的约定与上述规定不符，但不能据此认定该约定无效，故佳和公司收取陶利金办证费、水电安装和开户费符合双方合同约定，陶利金请求佳和公司返还该笔费用的理由不成立。关于佳和公司是否应承担逾期办证的违约责任以及应如何承担违约责任的问题。陶利金上诉提出，佳和公司应当按照法律规定的违约金计算标准向其支付逾期办证违约金59905元，佳和公司则提出，案涉合同未明确约定办证时间，逾期办证系多方原因所致，既有政府职能部门的原因，也有买受人自身的原因，故佳和公司不应当承担逾期办证的违约责任。《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定：“办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续的主体为预售商品房的购买人。”根据该规定，案涉房屋的办证主体为陶利金，佳和公司负有的仅是协助义务，即协助办理房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。本案中，双方当事人对办证期限和违约责任未进行约定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。”佳和公司与陶利金均认可房屋是在合同约定的期限内即2016年5月30日前交付，因此，佳和公司至迟应在双方约定的交房时间之日起的90日内协助办好房屋权属证书。根据陶利金提交首套房证明的时间、佳和公司对案涉楼盘申请实测、申办房屋栋证与分证的时间以及相关政府职能部门经办时间的各个时间节点反映，逾期办证既有陶利金自身的原因，也有政府相关职能部门的原因，但案涉工程于2018年11月29日才竣工验收，是逾期办证的主要原因，故佳和公司应负主要责任并承担相应的违约赔偿责任。佳和公司提出其不应当承担逾期办证违约责任的理由不成立。双方未约定逾期办证的违约责任，陶利金亦未举证证明其实际损失，而本案标的物即房屋的主要属性及功能是居住，陶利金要求支付逾期办证违约金59905元明显过高。综合考虑双方履约情况、过错程度、逾期办证的时间以及房屋主要功能属性是居住等因素，本院酌定佳和公司按房屋总价款的1%向陶利金支付逾期办证违约金，即3628元（房屋总价款362800元×1%）。综上所述，陶利金与佳和公司的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销湖南省绥宁县人民法院（2019）湘0527民初850号民事判决；二、上诉人绥宁县佳和置业发展有限公司于本判决生效后十日内支付上诉人陶利金逾期办证违约金3628元；三、驳回上诉人陶利金的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计757元，二审案件受理费1348元，共计2105元，陶利金负担1052.5元，绥宁县佳和置业发展有限公司负担1052.5元。本判决为终审判决。审 判 长  谭晓飞审 判 员  李玉芳审 判 员  莫佩华二〇二〇年四月二十日法官助理王品代理书记员  周 鑫附相关法律规定：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。……《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……