江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终1674号上诉人（原审原告、反诉被告）：张显芳。被上诉人（原审被告、反诉原告）：太仓市通达房地产开发有限公司。委托诉讼代理人：明群相，江苏众谊律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾赟，江苏众谊律师事务所律师。上诉人张显芳因与被上诉人太仓市通达房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省太仓市人民法院（2019）苏0585民初898号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张显芳的上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审认定事实错误。1.一审判决拒不认定上诉人购房的目的是为了居家生活居住，是错误的。2.被上诉人有欺诈销售行为，一审认定被上诉人的售房行为不构成民事欺诈是错误。被上诉人的销售人员在售房时向上诉人宣称销售房屋的目的是满足上诉人正常的居家生活居住；宣称资料及广告中也明确宣传其销售的是现房，包括2个卧室、客厅、厨房、卫生间；被上诉人单独制作的合同附件十一中明确了卧室、客厅、厨房、卫生间的功能；合同中缺失了房屋分层分布图、建设方案设计图、房屋平面图等一般应当向购房人出示的图纸；被上诉人在厨房中预先安装了抽油烟机，却认为这种改变不属于对房屋用途的改变实属可笑。3.一审法院认定上诉人知道或应当知道被上诉人存在民事欺诈行为的时间是2017年8月22日变更用电性质时，是错误的。上诉人拿到房子直到2018年12月到太仓市档案馆查询房屋设计图纸之前并不清楚房屋存在天生缺陷，包括所购房屋所在区域没有规划卫生间、没有通向室外的排气管道、卧室隐蔽的隔墙外面是空调外机组的集中安装区。4.一审判决在认定事实时不加分析原样照搬被上诉人的观点，有失公正。二、一审判决适用法律错误。1.一审判决认为被上诉人不存在欺诈或欺诈证据不足，属适用法律错误。2.一审判决认为被上诉人撤销权消灭，是错误的。太仓市通达房地产开发有限公司未做答辩。张显芳向一审法院起诉请求：1.判令撤销张显芳、太仓市通达房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；2.判令太仓市通达房地产开发有限公司返还张显芳购房款580000元、物业费2172元，并支付张显芳利息33976元(按照中国人民银行同期贷款利率从张显芳支付之日计算至太仓市通达房地产开发有限公司实际返还之日，现暂计至2019年1月3日)；3、本案诉讼费由太仓市通达房地产开发有限公司承担。太仓市通达房地产开发有限公司向一审法院反诉请求：1.要求张显芳支付尚欠的10万元房款，并支付利息(按照中国人民银行同期贷款利率的四倍即17.4%从2019年1月1日起暂计至2019年1月31日为1450元)；2、反诉费由张显芳承担。一审法院认定事实：系太仓市华海商务广场的开发商。华海商务广场的房屋系商业、商务办公用房，土地性质是商业出让土地使用权。2017年4月30日，张显芳到太仓市通达房地产开发有限公司处看现房后，决定购买华海商务广场2幢1403室房，约定房价68万元，张显芳并支付10万元定金，后又于2017年5月5日支付5万元。2019年6月9日，双方签订商品房买卖合同，约定张显芳购买太仓市通达房地产开发有限公司的华海商务广场2幢1403室房，建筑面积69.98平方米，总价610000元，张显芳在签订合同时首付310万元（实际打印错误，应为31万元），余款通过做贷款。同时合同中注明了土地性质是商业出让，规划用途为办公楼等情况。张显芳当天又付款23万元。该房在张显芳购买前已装修，系现房，太仓市通达房地产开发有限公司已告知张显芳另7万元为装修款，实际总价为68万元。后因张显芳无法办理贷款，2017年8月4日，张显芳、太仓市通达房地产开发有限公司就剩余房款30万元达成分期付款协议，确定张显芳于2018年2月28日前付20万元，2018年12月31日前付清余款10万元，并约定张显芳逾期则按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算利息赔偿给太仓市通达房地产开发有限公司等。因前一份合同写错房价及张显芳无法办理贷款等原因，双方于2017年8月7日重新签订合同，约定张显芳在2018年12月30日前分期付款，其中首期房款应于2017年6月19日前支付，其他均与前合同一致（合同落款时间仍为2017年6月9日）。当日，太仓市通达房地产开发有限公司向张显芳发出入住通知，张显芳接收该房。2017年8月22日，张显芳在供电公司申请过将该房的用电性质变更为由商业改为民用。2018年3月1日，张显芳又支付了20万元，尾款10万元至今未付。后张显芳认为该房噪音过大，不适合居住，且认为太仓市通达房地产开发有限公司在销售该房屋时并未向张显芳说明房屋的原始设计，隐瞒厨房、卧室系后期改造的事实，欺诈了张显芳，故于2019年1月向一审法院起诉，该院于2019年2月12日立案。另查明，2017年6月同期太仓市住宅房价格约在15000元左右。太仓市通达房地产开发有限公司销售给张显芳的房屋已经带装修，去掉装修后单价为每平方米8716元。再查明，该幢楼有住户付清房款后已办理房产证（商业）。一审法院认为，现行法律及行政法规并无办公楼不得居住的强制性禁止规定。张显芳、太仓市通达房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同合法有效，受法律保护，双方均应按合同约定履行。太仓市通达房地产开发有限公司在合同上已经明确注明张显芳所购买房屋用地性质为商业，房屋规划用途是办公楼，太仓市通达房地产开发有限公司并没有对张显芳实施欺诈行为。此外从当时太仓住宅房的价格看，与本案双方买卖的房屋价格相差极大，张显芳也应当知道住宅房不可能是这个价格。张显芳所主张的太仓市通达房地产开发有限公司欺诈的证据不足，一审法院不予采信。退一步说，即使太仓市通达房地产开发有限公司可能构成欺诈，张显芳在2017年8月到供电部门变更用电性质时也显然已经知道该房为商业办公楼性质，依照当时适用的《中华人民共和国合同法》及其后实施的《中华人民共和国民法总则》的规定，当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权，则撤销权消灭。张显芳并未在该期限内向法院申请撤销房屋买卖合同，在张显芳起诉时撤销权已经消灭。故张显芳现起诉要求撤销双方间的买卖合同，一审法院不予支持。在此前提下，张显芳其他诉讼请求没有法律依据，一审法院不予支持。张显芳尚欠太仓市通达房地产开发有限公司10万元房款（含装修款），事实清楚，且根据双方间的协议，原告应在2018年12月31日前付清余款10万元。张显芳逾期不付构成违约，太仓市通达房地产开发有限公司反诉要求张显芳支付该款，符合法律规定，一审法院予以支持。太仓市通达房地产开发有限公司要求张显芳按照中国人民银行同期贷款利率的四倍支付逾期利息，符合双方约定，且不违反法律规定，一审法院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、驳回张显芳的全部诉讼请求。二、张显芳应支付太仓市通达房地产开发有限公司尚欠的房款10万元，并向太仓市通达房地产开发有限公司支付利息(按照中国人民银行同期贷款利率4.35%的四倍即17.4%从2019年1月1日起计算至2019年8月19日，之后从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算至判决生效之日止)，于判决生效后十五日内履行。案件受理费10042元，由张显芳负担。反诉费2332元，减半收取1166元，由张显芳负担。二审中，张显芳为证明其主张向本院提供了：户型宣传资料、房屋平面图、张显芳与吴春运、吴静海的谈话录音、房屋现状的视频和照片。太仓市通达房地产开发有限公司质证认为，对户型图真实性不认可，该资料与被上诉人无关联性；对房屋平面图真实性认可；对谈话录音真实性和内容均不认可，吴春运、吴静海身份信息不完整，被上诉人并没有聘请过该两人作为销售人员，两份录音明显系偷录，不符合民事诉讼法证据规则；对视频和照片真实性认可，从视频和照片看抽油烟机烟管与红色止逆阀连接处脱离，并非没有通风管道，可能是适用过程中自行脱离，也可能是人为拆除，被上诉人可以安排装修人员进行维修，对于排气管道被上诉人认为是装修工人没有与排气通道接通，可以安排装修人员接通。上诉人购买房屋的时候市可以选择装修或者不装修的，是上诉人实地查看后选择了已经装修的1403室，说明其对现状是接受的。关于空调外机位置属于公共部位，使用时有声音是正常现象，上诉人无证据证明噪声超过国家标准，上诉人认为噪音大可以更换为更加静音的空调。如上诉人认为装修有质量问题，可以与被上诉人另行协商解决或另案起诉。二审经审理查明的其他事实与一审一致。本院认为，张显芳与太仓市通达房地产开发有限公司之间签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，依法成立生效，双方应按照合同约定履行各自义务。张显芳认为太仓市通达房地产开发有限公司销售房屋时没有向其告知说明房屋的原始设计，销售的房屋无法达到“居家生活居住”的目的，构成欺诈，主张撤销合同。对此本院认为，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案中，商品房买卖合同中已经注明了张显芳购买的房屋用地性质为商业，房屋规划用途为办公楼，从当时太仓市住宅房屋的价格明显高于案涉房屋的价格来看，张显芳对于所购买的房屋并非住宅房屋应是明知的，且在2017年8月张显芳向供电部门申请将房屋的用电性质由商业变为民用，其显然对于房屋为商业办公用房是清楚的，因此张显芳现主张太仓市通达房地产开发有限公司构成欺诈，本院不予支持。且自2017年8月至张显芳起诉撤销合同之时，已经超过了法定一年的除斥期间，即便太仓市通达房地产开发有限公司构成欺诈，张显芳的撤销权也已经消灭，因此对于其撤销商品房买卖合同本院不予支持。张显芳上诉主张案涉房屋无法达到“居家生活居住”的目的，本院认为，案涉房屋为现房销售，张显芳也认可在购房前已经实地查看过房屋装修，且通过一审法院的实地查看，本案房屋符合一般公众对于居住的基本要求，张显芳在实际居住一年多后通过诉讼提出案涉房屋不符合“居家生活居住”的目的，本院难以支持。综上所述，张显芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12374元，由上诉人张显芳负担。本判决为终审判决。审 判 长 王稚群审 判 员 郑 雄审 判 员 黄学辉二〇二〇年四月十日法官助理 柳 璐书 记 员 陈 莉