昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0103民初375号原告：昆明荣华物业管理有限公司，住所地：昆明市茨坝街道办事处山水云天小区会所一楼。法定代表人：苏荣坤，执行董事。委托诉讼代理人：张志华、刘翠春，云南治国律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南省昆明市盘龙区茨坝街道黑龙潭社区居民委员会，地址：盘龙区茨坝金黑路山水云天小区。法定代表人：周燕。委托诉讼代理人：张晋恺，云南典卫律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：付显育，云南典卫律师事务所实习律师。被告:昆明市盘龙区财政局（原昆明市盘龙区人民政府国有资产管理局），机构地址：昆明市五华区珠玑街75号。法定代表人：袁庆华，局长。委托诉讼代理人：许达宇，云南乾鹏律师事务所律师，特别授权代理。原告昆明荣华物业管理有限公司（以下简称“荣华公司”）与被告云南省昆明市盘龙区茨坝街道黑龙潭社区居民委员会（以下简称“黑龙潭居委会”）、被告昆明市盘龙区财政局物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告荣公司委托诉讼代理人张志华，被告黑龙潭居委会委托诉讼代理人张晋恺、付显育，被告昆明市盘龙区财政局委托诉讼代理人许达宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昆明荣华物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告黑龙潭居委会向原告荣华公司支付自2018年1月1日起至2019年11月25日的物业管理费18706.2元；2.判令被告黑龙潭居委会向原告荣华公司支付自2019年1月1日起至物业管理费付清之日止的逾期付款利息（按同期银行贷款利率，暂计算至2019年11月25日为1136元）；3.判令被告昆明市盘龙区财政局对上述债务向原告承担连带责任；4.判令两被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2016年5月19日，云南荣华房地产有限公司与原昆明市盘龙区人民政府国有资产管理局签订了编号为2016001、2016002两份《商品房购销合同》，云南荣华房地产有限公司向原昆明市盘龙区人民政府国有资产管理局出售山水云天12幢6、7号房屋，上述两套房屋面积合计为623.54平方米。2017年1月17日，原告荣华公司与上述房屋的实际使用人被告黑龙潭居委会签订《物业服务管理协议》，原告荣华公司对上述房屋向其提供物业管理服务。被告黑龙潭居委会按每平米2.5元缴纳物业费，从签订购房合同之日起计算。截止2019年11月18日，被告黑龙潭居委会累计拖欠山水云天12幢7号房屋的物业费18706.2元。被告黑龙潭居委会答辩称：原告荣华公司与被告黑龙潭居委会签订物业服务管理协议，原告荣华公司为被告黑龙潭居委会使用的房号为12-6-7的房屋两套提供物业管理服务，但协议约定需要缴纳的物业管理费的面积仅为311.77平方米，物业费、管理费按每平方米2.5元计算，被告黑龙潭居委会每年仅需要向原告支付的物业管理费为9353.1元,被告黑龙潭居委会已经根据协议的约定向原告荣华公司付清的2018年的物业管理费。被告黑龙潭居委会于2019年12月20日致函给原告荣华公司，请原告荣华公司提供相关的财务账号信息，但原告荣华公司至今未提供相关的账号信息。因双方在签订协议时口头约定被告黑龙潭居委会只需要按一套房屋面积缴纳物业物业管理费，免除另外一套的面积的物业管理费，故合同约定的面积为311.77平方米。被告黑龙潭居委会已经按照协议的约定缴纳2018年的物业管理费，因此并未拖欠原告荣华公司7号房屋的物业管理费。被告昆明市盘龙区财政局（原昆明市盘龙区人民政府国有资产管理局）答辩如下：物业服务管理协议是由被告黑龙潭居委会和原告荣华公司双方签订,根据合同相对性原则，昆明市盘龙区财政局（原昆明市盘龙区人民政府国有资产管理局）不应承担责任。原被告围绕诉讼请求依法提交了证据，经质证，对于原告荣华公司与两被告均认可证据的真实性、合法性，本院依法予以确认，并对其证据在卷佐证，对于证据能否证明原被告的诉讼主张，本院将结合全案情况在下文中综合评判。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月17日，原告荣华公司（乙方）与被告黑龙潭居委会（甲方）签订《物业服务管理协议》，协议约定：物业费按每平米2.5元收取，从签订购房合同之日起计算。被告黑龙潭居委会在协议当事人甲方处盖章。协议载明，房号：“12-6-7”；面积：“311.77”，为手写。2018年11月22日，原告出具的物业费发票备注：L12栋6号物业管理费9353.10元。另查明，昆明北郊山水云天12幢-1-3层6号与昆明北郊山水云天12幢-1-3层7号，登记面积均为311.77平方米，所有人均为原昆明市盘龙区人民政府国有资产管理局。由原昆明市盘龙区人民政府国有资产管理局交由被告黑龙潭居委会使用。审理中，原告荣华公司自认免除被告黑龙潭居委会该两套房屋第一年的物业管理费。本院认为：关于本案被告原昆明市盘龙区人民政府国有资产管理局的主体资格问题。本院认为，根据盘政发[2019]4号昆明市盘龙区人民政府文件，昆明市盘龙区人民政府工作部门已撤销原昆明市盘龙区人民政府国有资产管理局设置，由昆明市盘龙区财政局加挂昆明市盘龙区人民政府国有资产管理委员会牌子。因此，本院认为昆明市财政局可以作为本案适格被告，行使原昆明市盘龙区人民政府国有资产管理局诉讼权利。物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。本案中原被告签订的《物业服务管理协议》约定：物业费按每平米2.5元收取。按照常理，物业管理费用的计算方式为按实际面积收取，但《物业服务管理协议》为原告提供的格式文本，只有房号：“12-6-7”；面积：“311.77”两处为手写。根据法理，格式文本中手写内容系双方针对合同的特别约定，结合原告荣华公司曾免除被告黑龙潭居委会两套房屋一年的物业费的事实。因此对于被告黑龙潭居委会辩称的虽然实际使用两套房屋，但原被告双方约定只按一套房屋面积收取物业管理费，系双方谈好的优惠条件，本院对被告黑龙潭居委会的该辩论意见予以认可。对于原告荣华公司陈述的“在2018年11月22日，其出具的物业费发票备注：L12栋6号物业管理费9353.10元。表明9353.10元仅为L12栋6号的物业费”。本院认为，该发票为原告荣华公司开具，且金额与《物业服务管理协议》的约定能够相互印证，被告黑龙潭居委会已按照协议履行了付款义务。因此，对于原告荣华公司该意见，本院不予以采纳。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第四十一条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《诉讼费用交纳办法》第三十三条之规定，判决如下：一、驳回原告昆明荣华物业管理有限公司对被告云南省昆明市盘龙区茨坝街道黑龙潭社区居民委员会的诉讼请求；二、驳回原告昆明荣华物业管理有限公司对被告昆明市盘龙区财政局（原昆明市盘龙区人民政府国有资产管理局）的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币296元由原告昆明荣华物业管理有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后在法律规定的两年内向本院申请强制执行。审 判 长  莫 默人民陪审员  陈丽辉人民陪审员  刘晓梅二〇二〇年四月一日书 记 员  张旭东