广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终5797号上诉人（原审原告）：陈晓利，女，1981年7月11日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：王毅，广东格林律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市万畅房地产有限公司，住所地广州市经济技术开发区科学城东荟二街115号自编01房。法定代表人：杨凯，该公司董事长。委托诉讼代理人：王煌，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：林嘉俊，广东金桥百信律师事务所实习人员。上诉人陈晓利因与被上诉人广州市万畅房地产有限公司（以下简称万畅公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初4734号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。陈晓利上诉请求：1.撤销一审判决，改判万畅公司支付陈晓利逾期交房违约金72064.3元；2.一、二审诉讼费由万畅公司承担。事实和理由：（一）一审法院认定陈晓利与万畅公司签订的《房屋装修工程协议书》非单纯的装修协议，其内容应为房屋买卖合同的房屋装修标准的内容，实质上具有房屋买卖协议的性质，存在严重错误。首先，因万畅公司不具备装修施工资质，陈晓利与万畅公司签订的《房屋装修工程协议书》仅是一份委托协议，万畅公司基于陈晓利委托聘请第三方有资质的装修施工单位装修案涉房屋，并基于陈晓利要求确定装修标准，所产生的装修工程款应由第三方装修施工单位所有，与万畅公司无关，万畅公司在陈晓利交付房款时收取仅为提前代收，且其代收权利源于《房屋装修工程协议书》而非源于《广州市商品房买卖合同》，所以该装修款由始至终都只是装修工程款，而非购房款。其次，依照《房屋装修协议书》的内容，如因万畅公司履行受托事项过程中存在过错，致房屋装修出现质量问题或交付迟延，万畅公司亦仅需承担《房屋装修工程协议书》中约定的违约责任，而无需承担双方签订的《广州市商品房买卖合同》中约定的违约责任。因此，基于双方签订的买卖合同确定的交房标准以及交房义务并未因《房屋装修工程协议书》发生任何实质变更，万畅公司仅需依合同确定的交房条件交付完毛坯房，其房屋交付义务即告终结，且无需承担任何违约责任，再次，陈晓利与万畅公司签订的商品房买卖合同与双方签订的《房屋装修工程协议书》分属不同的法律关系，《房屋装修工程协议书》中涉及陈晓利合同义务部分虽可能影响到陈晓利对案涉房屋享有的使用权益，但该影响并不足以让陈晓利使用权益灭失，亦不能影响陈晓利对案涉房屋享有完整物权。《商品房买卖合同》与《房屋装修工程协议书》是各自独立的，不存在一审法院认定的单份合同或协议无法完整展现双方权利义务的情况，一审法院仅凭万畅公司代收装修工程款的行为便认定装修工程款包含在房屋总价款中，且认定其实质具有房屋买卖协议的性质，该认定极其错误，完全混淆了陈晓利与万畅公司基于不同协议所产生的权利义务，混淆了两个法律关系。（二）一审法院对《房屋装修工程协议书》将房屋交付时间变更为2017年12月30日的条款效力认定错误。首先，万畅公司须交付带装修的房屋是基于其应当履行的《房屋装修工程协议书》中确定的受托义务，与双方签订的《商品房买卖合同》中确定的卖方交付义务无关。其次，《商品房买卖合同》中万畅公司的交付义务及于陈晓利对案涉房屋的物权整体，而《房屋装修工程协议书》中万畅公司的交付义务仅及于陈晓利对案涉房屋单一的使用权，仅因使用权行使期限变更便认为陈晓利对案涉房屋享有的物权其他权益亦需同时变更，显然是错误的。再次，《房屋装修工程协议书》并无条款言明约定的交房时间12月30日是对《商品房买卖合同》中确定的交房时间的6月30日的变更。最后，万畅公司依照《商品房买卖合同》中确定的交房时间交付毛坯房是为履行卖方义务，依照《房屋装修工程协议书》确定的交房时间交付装修房屋是为履行受托义务，一审法院认为房屋交付时间变更是错误的。万畅公司二审答辩称，（一）案涉房屋已经依据《广州市商品房买卖合同（预售）》以及《房屋装修工程协议书》约定向陈晓利交付，万畅公司不存在逾期交付的行为。（二）陈晓利的行为表明其清楚知道自己的收楼时间在2017年12月30日后，在此前从未向万畅公司催收楼或询问交付时间。如果购房者均对合同内容有重大误解，认为应该在2017年6月30日收楼，那么根据合同和法律规定，购房者应当履行通知义务，要求万畅公司履行交楼义务。从现有的证据看，在房屋买卖合同约定毛坯交付时间至装修协议约定交付时间之间，包括陈晓利在内的所有同类型合同购房者，均没有向万畅公司提出交付房屋的主张或通知。这表明，虽然双方签订了商品房买卖合同是毛坯房交付状态，但陈晓利清楚知道自己根据装修协议的约定实际收楼时间在装修协议约定的2017年12月30日后。因此，陈晓利的诉请内容与双方真实意思表示不符。（三）陈晓利通过装修协议的约定，放弃了第一次收楼的行为，对于陈晓利而言有利无害，陈晓利为谋取违约金有违诚实信用原则。（四）假设万畅公司真有逾期交付的行为，逾期交付房屋违约金的标准也应当予以调低。综上所述，万畅公司已经将案涉房屋交付给陈晓利，不存在违约行为，应驳回陈晓利的全部诉讼请求。陈晓利向一审法院起诉请求：1.万畅公司向陈晓利支付逾期交房违约金72064.3元（1947684元×0.02%/天×185天）；2.万畅公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2016年7月29日，万畅公司（甲方、卖方）与陈晓利（乙方、买方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，合同明确甲方以出让方式取得位于永顺××以南，地块编号为YH-A3-0编号为00128的地块的土地使用权，国有土地使用证号为粤2015广州市不动产权第××号；甲方已取得商品房预售许可证［穗房预（网）字第××号]。双方约定甲方出售位于广州市萝岗瞰山一街4号（自编N16-1、N16-2栋）121房给乙方，该商品房建筑面积84.135平方米，其中套内面积79.74平方米，共有分摊面积约4.3957平方米，该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米24425.43元，总金额1947684元，以按揭贷款方式付款，首期款自预售合同网上签订之日起不超过5日，支付全部房价款70.22%，金额1367684元，剩余房款580000元须于2016年7月29日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。该合同第十二条交房条件约定，该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付约定，甲方应在2017年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。第十四条延期交房的违约责任约定，甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：……2.甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按乙方已付房价款0.02%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视为甲方已按合同约定交房，甲方不承担延期交房的违约责任。第十五条房屋交付时的有关资料约定，甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第十六条交付时的验收约定，乙方应在接到收楼通知书之日起×日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起0日内以书面形式提出，逾期不提出的，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在30日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。该合同附件六装饰、设备标准约定，长岭山景城多层洋房毛坯、设备标准2016年1月版20160121。一、阳台，1.天花：外墙漆；2.墙身：外墙漆；3.地面：混凝土结构。二、室内，1.厅，a.天花：混凝土结构；b.墙身：水泥砂浆；c.地面：混凝土结构；d.入户门：钢制入户门（配置猫眼、门锁和门吸）……三、室外，1.外墙：外墙涂料；2.铝合金门窗：铝合金门窗；3.天井：防水层加水泥砂浆保护层；4.入户花园：草皮。四、设备，1.灯饰：厅、房、厨、卫、阳台、地下室预留灯位（预留线管、不穿电线）……该合同附件七本合同补充协议，双方经平等协商，一致同意订立如下条款，作为对《商品房买卖合同》的修改和补充。第七条对合同第十二条、第十五条的修改：在该商品房项目取得《建设工程竣工验收报告》、供水供电达到使用要求、电梯可以正常使用时即可向买方交付该商品房。本合同第十二条、第十五条所指永久供水、供气、供电、通邮等居住条件，若因当地公共服务水平未能达到永久使用标准，开发商有权以临时设施或服务取代，以不影响买方正常居住为限。买方不得以此为理由提出退房、赔偿或拒绝收楼。第八条对合同第十三条的补充：1.在商品房达到交付使用条件后，卖方应以短信或快递的方式通知买方办理交付手续。以快递通知的，同城以快递发出后的第二日为送达日，异地以快递发出后的第四日为送达日。2.卖方交付通知送达后，除非有合法的理由，否则视为卖方已按期交付，交付日期以卖方通知的交付日期为准。3.房屋交付时，如买方认为房屋本身或者环境、设备、装修存在不符合合同约定的情形，双方应在完成交付后，按照法规和合同约定处理。第九条对合同第十四条的补充：如出现下列原因，卖方不承担延期交房违约责任：买方未按合同约定支付房价款[包括面积补差款、装修款（如有）]、违约金、按揭贷款未支付至指定的账户、因非卖方原因导致合同不能备案、未缴纳专项维修资金等。卖方如未能按本合同规定的期限交房，按本合同第十四条的约定支付违约金，累计不超过该商品房总价款的3%。第十条对合同第十五条的补充：房屋交付时，除（六）（七）两项资料卖方提供原件外，其余（一）至（五）项验收文件卖方在交付现场提供给买方查阅，买方如有需要，可向卖方申请复印。如卖方无法取得上述相关报告或资料，导致（一）至（五）项文件资料不齐全，但在本合同约定交付期限前，卖方已办妥竣工验收备案手续的，买方不得拒绝收楼，卖方不承担延期交房的违约责任。第十一条对合同第十六条的补充：房屋交付验收时间以卖方收楼通知书约定的时间为准。无论什么原因导致买方未能收到卖方发出的通知，买方最迟应在本合同第十三条约定的交付之日对该房屋进行验收。否则，视为买方已接收该房屋，该房屋的风险责任及由此产生的一切费用（包括物业管理费等）由买方承担。第三十一条关于商品房买卖合同及补充协议：本补充协议作为商品房买卖合同的附件，如与合同的内容有冲突，以本补充协议为准。上述买卖合同签订后，陈晓利依约支付了合同约定的购房款，万畅公司向陈晓利开具发票，发票金额为1947684元。万畅公司主张其与陈晓利之间亦如其他购房者一样签有《房屋装修工程协议书》，约定陈晓利委托万畅公司对案涉房屋进行装修，陈晓利委托万畅公司聘请的施工单位在该商品房达到陈晓利与发展商确定的《商品房买卖合同》约定的交付标准时，先代为验收并接收，以便于直接接收和进行上述装修工程施工，万畅公司应于2017年12月30日前完成本协议约定的房屋装修工程，该商品房装修工程款单价为2500元/平方米，该装修工程款已经包含在房屋总价款中，万畅公司不再另行收取，陈晓利知悉并理解：上述装修部分的价格并非装修成本，而是包括装修材料、人工、管理等费用以及税金、甲方的合理收益等。万畅公司未能提交其与陈晓利所签署的《房屋装修工程协议书》，但称其与陈晓利之间不可能没有装修协议，因为双方的买卖合同约定毛坯交付，而实际交楼带装修，有可能本案的装修协议夹到其他档案中，暂时无法找到。对于双方是否签订了《房屋装修工程协议书》，陈晓利在法庭限期内未作肯定或否定回答。万畅公司拟证实案涉房屋于2017年12月20日符合买卖合同约定的交付条件，提交了以下证据复印件：1.2017年3月10日案涉楼盘N12-N27的《广州市燃气输配及应用工程（交工验收证书）》，载经检验该工程通过验收、具备通气条件。2.2017年9月21日长岭居YH-A3-0地块住宅（自编号N12-1#～N14-2#、西区地下室）；住宅（自编号N15～N27栋）项目的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，载工程竣工验收备案文件目录：工程竣工验收报告，工程施工许可证，施工图设计文件审查意见，单位工程质量综合验收文件，规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件，施工单位签署的工程质量保修书，商品住宅的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等。备案意见：竣工验收备案文件已于2017年9月20日收讫，文件基本齐全。3.2017年12月11日长岭居YH-A3-0地块的《客户受电工程竣工检验意见书》，检验意见为合格。4.案涉楼盘的《广州开发区供水管理中心户内给水工程验收表》，载2017年12月20日的验收意见为合格。5.2017年5月10日的广州市萝岗区瞰山一街1-6号、二街1-6号，三街1、2、3、5号，曦景大街2、4、6、10号《通邮申请表》，受理单位意见载符合通邮条件、可予通邮。陈晓利对上述证据的真实性予以确认，认为上述证据恰恰证明了案涉房屋逾期交付的事实。2017年12月27日，万畅公司向陈晓利发出《商品房交付使用通知书》，通知陈晓利于2017年12月30日至2018年1月7日办理案涉房屋交接手续。双方均确认陈晓利于2018年1月1日收楼。一审法院认为，陈晓利与万畅公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。本案争议焦点在于《房屋装修工程协议书》性质及效力的认定。关于《房屋装修工程协议书》，对于是否签订了该协议，陈晓利既未表示承认也未否认，根据《最高人民法院》第八条第二款的规定，一审法院视为陈晓利对该项事实的承认，认定双方签署了《房屋装修工程协议书》。按照上述装修工程协议的约定，装修工程款实际已经包含在房屋总价款中，购房者不需另行支付，由此可以看出案涉《房屋装修工程协议书》并非单纯的装修协议，其内容应属于房屋买卖合同的房屋装修标准的内容，与案涉的《广州市商品房买卖合同（预售）》共同约定了房屋买卖双方的主要权利义务关系内容，单独的《广州市商品房买卖合同（预售）》或《房屋装修工程协议书》无法完整展现买卖双方各自的权利义务，所以《房屋装修工程协议书》实质上具有房屋买卖协议的性质。关于《房屋装修工程协议书》将房屋交付时间变更为2017年12月30日的条款的效力，一审法院认为《广州市商品房买卖合同（预售）》约定房屋交付条件为毛坯交付，《房屋装修工程协议书》约定的房屋交付条件为带装修交付，双方协议变更了房屋买卖合同的装修标准，同时适当延长原约定的房屋交付时间，该约定是双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定，合法有效。万畅公司于2017年12月27日向陈晓利发出《商品房交付使用通知书》，通知陈晓利于2017年12月30日至2018年1月7日收楼，陈晓利亦已实际于2018年1月1日收楼，故万畅公司交付案涉房屋的时间符合《房屋装修工程协议书》的约定，陈晓利要求万畅公司支付逾期交付违约金，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条的规定，于2019年12月16日作出如下判决：驳回陈晓利的诉讼请求。案件受理费1602元，由陈晓利负担。本院二审期间，各方当事人没有提交新的证据。经审理查明，各方当事人对一审法院查明事实部分无异议，本院予以确认。另查明，陈晓利、万畅公司一、二审期间均未提交《房屋装修工程协议书》。陈晓利称其与万畅公司签订的《房屋装修工程协议书》与李世颖案件中所涉及的《房屋装修工程协议书》应该是同一份，基本条款应该是一致的，但是对房屋的装修时间无法确认。万畅公司称，购房人签订的《房屋装修工程协议书》不同的地方就是购房人的个人身份信息和房号，装修的单价约定都是一样的，完成装修工程的时间也是一致的，即2017年12月30日，有些案件中约定的房屋装修交付时间为2018年6月30日，是因为购楼的时间批次不同，有可能在不同的合同中约定多了期限，但是不会低于最低的限度，所有时间只可能往后，不可能往前。陈晓利与李世颖应该是同一批次的购房人，签约时间一个是2016年7月29日，一个是7月31日，相差两天时间。陈晓利称，确认陈晓利与李世颖的签约时间，对于是否为同一批次的购房人，在高概率上两者是同一批次购房人，约定的交付时间应当一致，即使有差异也不会太大，交付日期应当比较接近。再查明，本院受理的李世颖与万畅公司商品房预售合同纠纷一案【一审案号：（2019）粤0112民初4735号，二审案号：（2020）粤01民终5798号】中，李世颖起诉万畅公司，主张逾期交房违约金。经审查，李世颖与万畅公司于2016年7月31日签订《商品房预售合同》，约定万畅公司出售位于广州市萝岗瞰山一街4号（自编N16-1、N16-2栋）109房给李世颖，约定按照按揭方式付款，剩余房款须于2016年7月31日前申请办理银行按揭手续，并约定万畅公司在2017年6月30日前交付房屋。双方于2016年10月16日签订《房屋装修工程协议书》，约定万畅公司应于2017年12月30日前完成房屋装修工程，商品房装修工程款单价为2500元/平方米。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审的争议焦点在于：万畅公司是否构成逾期交楼，是否需向陈晓利支付逾期交楼违约金。根据本案已查明的事实，陈晓利与万畅公司就案涉房屋先后签订《广州市商品房买卖合同（预售）》与附件和《房屋装修工程协议书》，其中《广州市商品房买卖合同（预售）》附件对房屋装修标准进行了明确约定，《房屋装修工程协议书》则对万畅公司具体如何履行装修义务、装修款的支付、房屋装修后的交接等事项进行了约定。综合审查双方签订前述两份合同的过程及相关合同条款的约定，可认定，双方之间就案涉房屋成立买卖合同关系，万畅公司向陈晓利出售带装修房屋，陈晓利应付的装修款实为总房款的一部分，《房屋装修工程协议书》与《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件共同构成双方履行买卖合同关系项下权利义务的依据。陈晓利、万畅公司于本案中未提交《房屋装修工程协议书》，但双方确认陈晓利签订了《房屋装修工程协议书》，对于该协议书中约定的房屋交付时间问题，万畅公司主张同一栋楼的交房时间是相同的，故本案所涉房屋的交房时间应与另案李世颖所签订的《房屋装修工程协议书》约定时间一致，均为2017年12月30日，陈晓利未提出足以反驳的相反证据，结合另案李世颖与万畅公司所签订《商品房预售合同》的时间与本案所涉合同签订时间仅相隔两天，所涉房屋在同一栋楼等事实来看，本院对万畅公司的主张予以合理采信。《房屋装修工程协议书》约定的装修截止日期即2017年12月30日应视为双方约定的实际交楼日期。案涉房屋在2017年12月20日即已符合交付条件，万畅公司亦在2017年12月27日向陈晓利履行了通知收楼的义务，陈晓利亦已按万畅公司通知要求在2018年1月1日办理收楼手续，故万畅公司不存在逾期交楼的违约行为。陈晓利主张以《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的2017年6月30日作为万畅公司的交楼期限，并据此诉请万畅公司承担逾期交楼违约金，实质上是割裂了《广州市商品房买卖合同（预售）》与附件和《房屋装修工程协议书》之间的整体关联，有违双方的真实意思表示，故一审判决对此予以驳回并无不当，应予维持。综上所述，上诉人陈晓利的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1602元，由上诉人陈晓利负担。本判决为终审判决。审判长  李静审判员  张怡审判员  余盾二〇二〇年四月二十六日书记员  贾妍胡秀红