广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终3583号上诉人（原审原告）：罗慧敏，女，1986年10月11日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：潘艳宜，北京市东元（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗可丹，北京市东元（广州）律师事务所实习人员。上诉人（原审被告）：广州市富基房地产开发有限公司，住所地广州市海珠区同福东路663号103房。法定代表人：关宝伟，职务总经理。委托诉讼代理人：梁智博，该公司职员。委托诉讼代理人：赖卫城，该公司职员。上诉人罗慧敏、广州市富基房地产开发有限公司（以下简称富基公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初1698号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。罗慧敏上诉请求：1.撤销一审判决。2.判决支持罗慧敏一审诉讼请求。3.一、二审诉讼费用由富基公司负担。事实与理由：一审判决认定富基公司应向罗慧敏支付的迟延办理产权登记的违约金应从2017年11月4日起计算，属认定事实不清。根据罗慧敏与富基公司签订的《商品房预售合同》第二十一条的规定，富基公司应当在商品房交付之日起210日个工作日内到房地产登记机构为罗慧敏办妥产权登记并将以罗慧敏为产权人的房地产权证交付给罗慧敏。一审法院已查明，罗慧敏于2015年5月12日接收了涉案房屋，故从2015年5月13日起的210个工作日内，即2016年3月15日前，富基公司应当为罗慧敏办妥产权登记。由于富基公司未能在期限内办妥产权登记手续，已构成违约，故富基公司应向罗慧敏支付自2016年3月16日起至2018年8月7日止的迟延办证违约金。即使按照合同约定的收楼日期起210个工作日计算，也应当从2016年11月4日起计算迟延办证违约金，一审判决认定的起算时间点有误。二审中，罗慧敏变更上诉请求为：1.富基公司向罗慧敏支付迟延办理产权登记的违约金（每日按已付房价款的万分之零点三的标准计算；其中，从2016年11月4日起至2017年11月2日止以2551125元为本金，从2017年11月3日起至2018年8月7日止以2558994元为本金）。2.一、二审诉讼费用由富基公司负担。富基公司二审答辩称：一、一审判决已查明相关事实，且罗慧敏是在“大确权”之后两个月方才缴纳契税，中间间隔的时间导致房产证办理迟延，该责任应由其自行承担。二、罗慧敏因急于装修而要求提前收楼，此时涉案房屋是符合合同约定的收楼条件的，应以合同约定的收楼时间计算办证期限。富基公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回罗慧敏全部诉讼请求。2.一、二审诉讼费用由罗慧敏负担。事实与理由：一、《补充协议》第十二条的约定合法有效，一审法院法律适用和事实认定错误。（一）《补充协议》第十二条的签订有其特殊的客观原因，是针对《商品房买卖合同（预售）》第二十一条进行的修订。（二）双方将办证时间从210个工作日更改为720个工作日，罗慧敏对此已充分了解和理解。（三）《补充协议》第十二条不构成格式条款，其约定合法有效。二、《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》有关“可以办理房地产权证”的时间明确，为该楼宇取得整体性的规划验收合格证和完成房屋测绘报告之后，不存在办理房地产权证时间不明确的情况。罗慧敏需结清相关费用并提供相关资料后，方可起算《补充协议》约定的“720个工作日”办证期限，现仍在办证期限内，不构成违约。一审法院认为应从实际交房之日起210个工作日起算办证期限，事实认定错误。（一）本案中，双方对办理产权登记时间可依据法律规定和合同约定明确。（二）《补充协议》第十二条约定了“720个工作日”的办证期限，自罗慧敏结清所有相关费用（包括补交房款）和向富基公司提供齐全房地产登记机构要求提交的相关资料之日开始计算。在罗慧敏履行以上义务之前，富基公司需先达成一系列前提条件和诸多前置手续。三、即使退一步讲，富基公司也构成合同约定的免责情形。富基广场B1、B2栋楼因地铁工程拖延规划验收，属合同约定的免责情形。地铁施工因素是影响富基广场工程规划验收的直接原因。合同中已经明确约定因“地铁公司施工地铁通道和风亭等原因延期”，富基公司交房的时间可以相应延期，且双方互不追究责任。富基公司延期交房是由地铁原因造成，根据合同约定，富基公司交房的时间可相应延期，从而产权办理的期限也应相应顺延。四、即使再退一步讲，即使富基公司的办证义务期限为210个工作日，该210个工作日的起算点也不是以罗慧敏实际提前收楼的时间开始起算。一审法院以罗慧敏实际提前收楼的日期起算210个工作日，事实认定错误。（一）合同第二十一条规定：“甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。双方同意选择以下第2种方式为乙方办理《房地产权证》：2.乙方委托甲方办理：甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后7个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的，需乙方提供的证件资料。”（二）富基公司协助罗慧敏办理房产证的时间是在富基公司取得楼宇的规划验收和罗慧敏向富基公司提交完整的办证资料、补齐房款和缴交税费等手续的基础上开始计算的。（三）即使再退一步讲，也不应按照提前收楼的交付时间起算。五、涉案房屋的大确权已于2018年5月25日办妥，罗慧敏已于2018年8月7日领取了房产证。二审中，富基公司补充如下：办理房产证需要业主方的配合，如及时缴纳契税、办理房屋面积差结算等，若业主在此期间自行拖延时间，导致房产证办理迟延，该责任应由业主自行承担。罗慧敏二审答辩称：富基公司不能以我方未交契税及补交面积差额免除逾期办证违约责任，我方提前收楼并未放弃追究富基公司逾期办证违约责任，涉案合同第二十一条明确约定交付房屋之日起210个工作日办妥房产证，并无附加任何条件。请求二审法院判决支持我方诉讼请求。另针对富基公司的补充意见，我方回应如下：根据惯例及合同第二十一条的约定，开发商履行办证义务分为两步：一、为房屋办理初始登记，即通常说的“大确权”；二、将房产证办理到业主名下并将房产证给付给业主，俗称“小确权”。只有在开发商办理“小确权”的过程中，业主才产生缴纳契税的义务，且按照正常流程，应是业主在接到开发商的电话通知后前往领取房产证，但我方并未收到富基公司的电话通知。根据合同约定，富基公司办妥房产证并将房产证交付给我方，方才履行完合同义务，因此违约金应计算至富基公司将房产证交付给我方之日止。罗慧敏向一审法院起诉请求：1.富基公司向罗慧敏支付迟延办证违约金67174元（以2558994元为本金，按照每日万分之零点三的标准计算，从2016年3月16日起至2018年8月7日止）；2.诉讼费由富基公司承担。一审法院经审理查明：2015年5月11日，罗慧敏与富基公司签订《商品房预售合同》，订明罗慧敏以2551125元向富基公司购买广州市海珠区江南大道以东、南华东路以南、宝岗路以北草芳围地块富基广场（自编B1、B2栋）第自编B2幢9层907号房，房屋地址为海珠区富基南三街10号907房；（第十二条）富基公司交付的房屋应当符合“该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件”条件；（第十三条）富基公司应当在2015年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付罗慧敏使用；（第二十一条）富基公司应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记；罗慧敏、富基公司同意罗慧敏委托富基公司为罗慧敏办理《房地产权证》，富基公司应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为罗慧敏办妥产权登记，并将以罗慧敏为产权人的房地产权证交付给罗慧敏；（第二十二条）2．罗慧敏委托富基公司办理产权登记的，如因富基公司未履行相关义务造成罗慧敏不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，富基公司应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向罗慧敏支付违约金；等。该合同附件七《广州市商品房买卖合同（预售）》补充协议，载明：四、罗慧敏须在签订《房地产定购书》当日亲自前往按揭银行办理按揭申请手续，并签署一切所需之文件；因罗慧敏未签署相关文件或其他自身原因导致银行不同意为其办理按揭的，罗慧敏应在《合同》签订之日起3日内书面告知富基公司，并在15日内一次性向富基公司付清全部房款，否则视为罗慧敏逾期付款，罗慧敏应每日按累计应付款万分之五的标准向富基公司支付违约金；如罗慧敏逾期付款超过15日的，富基公司有权单方解除合同，罗慧敏应按累计应付款的30%的标准向富基公司支付违约金并承担解除合同的所有费用；六、双方同意该商品房的交房条件为：该商品房经建设工程规划验收合格；供水、供电、供煤气及通邮；十二、关于《合同》第二十一条产权登记时间的另行约定：富基公司只协助罗慧敏办理《房地产权证》，具体协助义务如下：（一）在可以办理房地产权证的情况下，通知罗慧敏送交办证所需的相关资料；（二）富基公司在合理时间内代罗慧敏向办证部门申请办理房地产权证；（三）以罗慧敏结清所有相关费用（包括补交房款）和向富基公司提供齐全房地产登记机构要求提交的相关资料之日开始计算，富基公司协助罗慧敏在720个工作日内办妥房地产权证；如罗慧敏未结清上述费用或未提供齐全上述资料的，富基公司有权拒绝协助办理房地产权证，办证期限相应顺延。非因富基公司责任不能在720个工作日内办妥房地产权证的，富基公司不承担任何责任；十三、关于《合同》第二十二条迟延办理产权登记的违约责任的另行约定：如因富基公司的原因未能在上述时间内协助罗慧敏办妥房地产权证的，合同继续履行，但富基公司应从逾期之日起每日按房价款的万分之零点三标准向罗慧敏承担迟延办证的违约责任；等。合同签订后，罗慧敏向富基公司付清全部购房款2551125元，并于2015年5月12日接收了涉案房屋。在2017年11月3日，罗慧敏向富基公司补交了面积差房价款7869元,结算后罗慧敏实际支付房款为2558994元。2018年7月24日，罗慧敏缴纳了涉案房屋的契税。富基公司于2018年8月7日将办妥的房产证交付罗慧敏。一审诉讼中，罗慧敏、富基公司均确认按照合同约定的房屋交付日期之日起的210个工作日的截止时间为2017年11月3日，罗慧敏实际收楼之日起210个工作日的截止时间为2016年3月15日。富基公司表示涉案房屋于2018年5月24日办理了初始登记。一审法院认为：由于办理预售商品房屋的权属登记手续，需先经整栋楼宇的整体规划验收并初始登记完成后才能进行，富基公司作为涉案楼宇的开发商依照办证进度安排与罗慧敏签署合同并约定了交楼日期及办证期限。现罗慧敏自愿早于合同约定的日期收楼，并不能以此要求富基公司的办证期限也提前，故富基公司办证义务的期限仍应以合同约定的交楼时间作为计算依据。一审诉讼中，双方当事人对合同约定的房屋交付日期之日起的210个工作日的截止时间陈述一致，故一审法院予以确认。对于涉案合同和补充协议关于办证义务期限约定的相关条款，之前已有同楼盘类似合同版本案件的二审生效判决作出相关认定，对此本案不再赘述。根据之前的二审生效判决，涉案补充协议关于办证期限的合同条款实质上免除了开发商迟延办证的责任，排除了购房人的权利。由此可见，该条款属于《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的情形，该《补充协议》第十二条应为无效。结合《商品房预售合同》有关条款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，富基公司的办证义务期限应为合同约定房屋交付之日起210个工作日内。由于富基公司未能在期限内办妥产权登记手续，已构成违约，故富基公司应从2017年11月4日起向罗慧敏支付迟延办理产权登记的违约金至富基公司将以罗慧敏为产权人的房地产权证交付给罗慧敏之日。关于违约金的计算。由于罗慧敏在实际收楼后有补面积差款给富基公司，故违约金的本金应以罗慧敏实际支付的房款计算。双方在《补充协议》第十三条中已调整违约金标准为房价款的万分之零点三，罗慧敏要求按补充协议约定的标准计算迟办证违约金，符合合同约定，一审法院予以支持。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，作出如下判决：一、广州市富基房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，向罗慧敏支付迟延办理产权登记的违约金（每日按已付房价款的万分之零点三的标准计算；从2017年11月4日起至2018年8月7日止以2558994元为本金）；二、驳回罗慧敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1468元，由罗慧敏负担50元，广州市富基房地产开发有限公司负担1418元。上述受理费已经由罗慧敏预交，罗慧敏同意由广州市富基房地产开发有限公司在履行本判决时将其应承担部分直接支付给罗慧敏。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院另查明：一审判决第6页第十一至十二行文存在笔误，“罗慧敏、富基公司均确认按照合同约定的房屋交付日期之日起的210个工作日的截止时间为2017年11月3日”应为“罗慧敏、富基公司均确认按照合同约定的房屋交付日期之日起的210个工作日的截止时间为2016年11月3日”，双方当事人对此予以确认。二审中，双方均无提交新证据。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对双方当事人的上诉及答辩意见，本院分析如下：关于富基公司应否承担迟延办理产权登记的违约责任问题。涉案合同第二十一条约定富基公司应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构申请办理房地产转移登记。而《补充协议》第十二条对上述约定变更为“富基公司只协助罗慧敏办理《房地产权证》，具体协助义务如下：（一）在可以办理房地产权证的情况下，通知罗慧敏送交办证所需的相关资料。（二）富基公司在合理时间内代罗慧敏向办证部门申请办理房地产权证。（三）以罗慧敏结清所有相关费用（包括补交房款）和向富基公司提供齐全房地产登记机构要求提交的相关资料之日开始计算，富基公司协助罗慧敏在720个工作日内办妥房地产权证……”。根据该《补充协议》条款的约定，由于罗慧敏已付清房款，故该协议约定的办证期限起算时间实际为“在可以办理房地产权证的情况下，罗慧敏经富基公司通知后提交相关办证资料之日开始计算”。富基公司上诉表示根据涉案合同和补充协议，有关“可以办理房地产权证”的时间应为该楼宇取得整体性的规划验收合格证和完成房屋测绘报告之后，由于该“可以办理房地产权证”的时间并不具体明确，难以操作，实质上相当于免除了开发商迟延办证的责任，排除了购房人的权利。由此可见，该条款属于《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的情形，该《补充协议》第十二条应为无效。结合《商品房预售合同》有关条款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，一审法院确定富基公司的办证义务期限应为合同约定房屋交付之日起210个工作日内，处理正确。由于富基公司未能在期限内办妥产权登记手续，已构成违约，故富基公司应从2016年11月4日起向罗慧敏支付迟延办理产权登记的违约金。一审法院认定违约金计算的具体起算时间为2017年11月4日，处理有误，本院予以纠正。关于违约金的计算。由于罗慧敏在实际收楼后有补面积差款给富基公司，故违约金的本金应以罗慧敏实际支付的房款分段计算。双方在《补充协议》第十三条中已调整违约金标准为房价款的万分之零点三，罗慧敏要求按补充协议约定的标准计算迟办证违约金，符合合同约定，本院予以支持。关于富基公司上诉主张的免责问题。涉案合同第十四条是双方关于逾期交房的违约责任条款，现富基公司根据该逾期交房违约责任条款约定的免责事由如异常天气、地铁工程施工等请求免除其公司迟延办证违约责任，理由不成立，本院不予采纳。关于富基公司上诉主张罗慧敏拖延办理房产证的延期责任问题。富基公司二审并未提交相应证据予以佐证上述主张，证据不足，本院不予采纳。综上所述，广州市富基房地产开发有限公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；罗慧敏的上诉理由成立，其上诉请求应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初1698号民事判决第二项；二、变更广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初1698号民事判决第一项为：广州市富基房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，向罗慧敏支付迟延办理产权登记的违约金（每日按已付房价款的万分之零点三的标准计算；其中，从2016年11月4日起至2017年11月2日止以2551125元为本金，从2017年11月3日起至2018年8月7日止以2558994元为本金）；三、驳回罗慧敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1468元，由罗慧敏负担396.36元，广州市富基房地产开发有限公司负担1071.64元；二审案件受理费1468元，由罗慧敏负担396.36元，广州市富基房地产开发有限公司负担1071.64元。本判决为终审判决。审判长 李 焕审判员 梁淑敏审判员 梁燕梅二〇二〇年四月二十二日书记员 古嘉玲黄清丽