江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终328号上诉人（原审被告）：江雄凤，女，1984年10月8日生，汉族，住南京市鼓楼区。上诉人（原审第三人）：江雄志，男，1982年11月10日生，汉族，住南京市雨花台区。两上诉人共同委托诉讼代理人：朱朝华，江苏宁联律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京车辆厂有限公司，住所地南京市鼓楼区上海路160号。法定代表人：钱圣安。委托诉讼代理人：陈辉，江苏苏砝律师事务所律师。委托诉讼代理人：张文，江苏苏砝律师事务所律师。上诉人江雄凤、江雄志与被上诉人南京车辆厂有限公司（以下简称南京车辆厂公司）房屋租赁合同纠纷一案,不服南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初6128号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月3日立案受理后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。江雄凤、江雄志上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回上诉人一审诉讼请求；2、一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实与理由：一审判决关于占用费442581元的事实认定错误，导致判决错误。1、一审法院未按照有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准作为定案依据，仅依据中介公司的询价结果作为租金标准的认定，缺乏相应的法律依据，显属随意，导致案件事实认定与判决错误。2、占用费相应时段计算依据错误。首先，2019年4月1日，被上诉人向上诉人发函要求解除合同，至此，双方的租赁合同解除。依据《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第三十二条的规定，即“房屋租赁合同约定的租赁期限届满后，承租人继续使用租赁房屋，出租人未提出异议的，原房屋租赁合同继续有效，租赁期间为不定期，当事人可以随时解除合同。”2018年11月22日至2019年4月1日的租金应以原合同22万元为标准计算，金额为79444元。其次，被上诉人在原审庭审中表述房屋占用费自愿按照2万元每月计算，所以，2019年4月2日至2019年10月23日搬离之日的租金为134000元，这样统计，被上诉人应支付的占用费总额为213444元，一审判决认定的442581元显属不公。即使按两万元每月计算，也只有22万元。并且，被上诉人在转租时交纳了60多万元的巨额转让费后，房屋才使用三年，如此判决对被上诉人而言缺乏公平公正。综上所述，一审判决错误，恳请上级法院在查明事实的基础上，依法改判，以维护上诉人的合法权益。南京车辆厂公司辩称，上诉人的上诉请求不能成立。理由为：1、涉案房屋占有使用费符合涉案房屋的实际房屋租赁市场的行情，且低于涉案房屋地段的租金标准。评估不是计算实际占用费的唯一途径，只要结果符合实际情况即可。2、关于占用使用费相应时段计算的问题，我方不认可分两个阶段计算。双方的租金合同于2018年11月22日到期，到期后合同自然终止。合同到期后我方口头多次通知上诉人办理续租，在2018年12月14日，被上诉人委托江苏易和律师事务所发了律师函，且上诉人已经签收，一审中我方也提交了证据。2019年4月1日我方再次发函催促上诉人尽快办理，所以占有使用费不应分时段计算。3、2019年10月15日，一审法院组织双方进行调解，如果上诉人尽快搬离并缴纳占用使用费，则当时可以按照2万元的标准处理，但是上诉人加以拒绝，所以该标准自然不适用，我方诉讼请求并没有发生变化。4、涉案房屋系上诉人从案外人处接手，该案外人自2008年起租赁房屋，租期为10年，上诉人在第七个年头接手，故年租金22万元是2008年的租金标准，现在已相当低廉。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。南京车辆厂公司向一审法院提出诉讼请求：1.江雄凤及江雄志腾空返还房屋；2.江雄凤及江雄志按年租金50万元的标准支付2018年11月22日至实际交房之日期间的房屋占有使用费。一审法院认定事实：南京车辆厂公司系南京市鼓楼区上海路160号房屋的登记所有权人。案外人黄大超系南京车辆厂公司公司员工。2013年5月18日，南京车辆厂公司出具委托书，委托黄大超全权负责南京市鼓楼区上海路160号房屋南楼的租赁事宜。2015年11月20日，黄大超（甲方）与江雄凤（乙方）签订了一份《租赁合同》，约定乙方租赁甲方上海路160号南楼一、二楼房屋，该房屋建筑面积为一楼121平方米、二楼166平方米；租赁期限从2015年11月21日至2018年11月21日，租期三年，年租金为22万元（不含税）；租赁期满后，如乙方继续使用，需提前2个月通知甲方，甲方将优先给乙方续约，否则不予使用，如乙方不继续使用，则该房屋使用期内所增装饰的不可移动部分归甲方所有，可移动部分归乙方所有等等。庭审中，江雄志称签订合同前，黄大超出示过上海路160号的房屋产权证复印件。上述合同签订后，案涉房屋实际由江雄志经营餐饮。江雄凤未向南京车辆厂公司支付押金。2018年11月21日，租赁期限届满。江雄凤、江雄志未向南京车辆厂公司返还案涉房屋，双方亦未续签租赁合同。2018年12月14日，南京车辆厂公司向江雄凤发出《律师函》，以南京车辆厂公司、江雄凤之间租赁合同已到期，且其他承租人同意以年租金899000元承租案涉房屋，而江雄凤未表达在同等条件下继续承租的意思表示，故要求江雄凤交还房屋，并按年租金899000元的标准支付返还房屋之前的房屋占有使用费。江雄凤收到该函后，仍未搬离案涉房屋。2019年7月底起，江雄凤停止营业。2019年4月1日、4月28日，南京车辆厂公司再行先后两次发函江雄凤，要求江雄凤交还房屋。但江雄凤仍未予以理睬，故南京车辆厂公司诉至一审法院，即本案。本案审理过程中，南京车辆厂公司称租赁合同签订过程中，江雄凤及江雄志共同与南京车辆厂公司协商了房屋租赁事宜，案涉房屋亦由江雄凤及江雄志共同经营。江雄凤及江雄志未能提交证据证明江雄凤与南京车辆厂公司签订租赁合同系受江雄志委托。南京车辆厂公司称其现需收回案涉房屋，但现在尚未决定是继续出租还是自用。江雄凤及江雄志亦未能提交证据证明南京车辆厂公司已与其他承租人以等于或低于其报价的价格签订新的租赁合同。关于案涉房屋市场租赁价格的问题。南京车辆厂公司按案涉房屋目前市场租赁价格主张房屋占有使用费。对此南京车辆厂公司提交了案涉房屋所在区域的其他道路上商铺的市场价格予以证明，该证据显示55平方米的房屋月租金为8000元。江雄志对此持有异议，对此亦提交了案涉房屋所在区域另一处相邻道路上的商铺租赁价格，该证据显示200平方米餐饮店月租金为1万元。为此，一审法院组织双方当事人在案涉房屋所在道路正对面的房产中介进行了询价，中介人员告知案涉房屋所处地段较好，现在市场年租金价格为50万元-60万元。江雄志对此不予认可。另，一审审理过程中，一审法院多次向江雄凤及江雄志释明尽快交还房屋，但江雄凤及江雄志就是否交还案涉房屋多次反复。最终，江雄志同意交还房屋，并于2019年10月23日将案涉房屋交还给南京车辆厂公司。交接房屋当日，江雄志仍有部分桌椅未搬离，江雄志承诺于次日搬离。南京车辆厂公司对此予以同意。一审法院认为，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，南京车辆厂公司授权其员工黄大超将案涉房屋出租给江雄凤，虽然系黄大超以其个人名义与江雄凤签订租赁合同，但黄大超在签订合同时已向江雄凤披露了案涉房屋系南京车辆厂公司所有，因此，南京车辆厂公司系案涉房屋租赁合同的出租人。江雄凤及江雄志虽然抗辩江雄凤系受江雄志委托代为签订合同，但江雄凤及江雄志均未能提交证据予以证明江雄凤接受了江雄志的委托以及南京车辆厂公司对此明知，故江雄凤仍然系案涉房屋租赁合同的相对方。据此，南京车辆厂公司、江雄凤之间就案涉房屋签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，依法成立并生效。关于案涉房屋的返还问题。案涉房屋租赁期限已于2018年11月21日届满。此后，南京车辆厂公司、江雄凤之间未续签租赁合同，南京车辆厂公司亦多次要求江雄凤返还案涉房屋。江雄志抗辩南京车辆厂公司违反合同约定在同等条件下将案涉房屋另行出租他人，但未能提交证据予以证明，应当对此承担举证不能的不利后果，且南京车辆厂公司庭审中明确收回案涉房屋后尚未确定是否另行出租。因案涉房屋实际由江雄志使用，故南京车辆厂公司在租赁期限届满后，要求江雄凤及江雄志腾空、返还案涉房屋的诉讼请求，符合法律规定。但因江雄凤及江雄志已于2019年10月23日将案涉房屋返还给南京车辆厂公司，故南京车辆厂公司的此项诉讼请求已无主张之客观基础，故一审法院对此项诉讼请求，不予支持。关于房屋占有使用费的问题。首先，在本案审理期间，经一审法院多次释明，江雄凤及江雄志直至2019年10月23日才交还案涉房屋，故江雄凤及江雄志应当向南京车辆厂公司支付2018年11月22日起至2019年10月23日期间的房屋占有使用费。其次，对于房屋占有使用费的计算标准，南京车辆厂公司及江雄志提交的案涉房屋所在道路临近其他路段的房屋租赁价格，无法作为案涉房屋附近其他类似房屋的租金价格的参考依据。故一审法院结合一审法院在案涉房屋所在道路正对面的房产中介处询问的案涉房屋年租金价格，以及江雄志自行陈述其参与竞价时所报价格即年租金45万元等案情，酌定房屋占有使用费按年租金48万元进行计算。故江雄凤及江雄志应当向南京车辆厂公司支付2018年11月22日至2019年10月23日期间的房屋占有使用费442581元。江雄凤未参加本案普通程序阶段的庭审程序及质证，应视为其放弃相应的诉讼权利。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条、《中人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院判决：一、江雄凤、江雄志于判决生效之日起十日内向南京车辆厂公司支付房屋占有使用费442581元；二、驳回南京车辆厂公司的其他诉讼请求。一审案件受理费5615元，由江雄凤、江雄志负担。二审中，双方均未提交新证据。上诉人江雄凤、江雄志认为其并未授权店员签收邮件，也未收到2018年12月14日被上诉人发出的《律师函》，被上诉人亦无证据证明其寄送的函件是解除合同的通知。被上诉人南京车辆厂公司对一审查明的事实无异议。对于一审查明事实中双方当事人不持异议之处，本院予以确认。二审另查明，被上诉人提供的EMS查询结果显示《律师函》寄送地址为涉案房屋，于2018年12月21日由店员签收。一审法院工作人员于2019年10月23日下午组织双方当事人完成房屋交接后，又前往涉案房屋周边的链家房产了解租金价格，并制作工作笔录。据工作笔录记载，中介机构人员根据涉案房屋的地段、楼层及面积等情况，判断涉案房屋年租金约在50万元以上。上诉人江雄凤、江雄志认为该笔录的真实性无法确认，且不应以询价作为确定租金的依据；被上诉人南京车辆厂对该笔录无异议。以上情况，有EMS查询结果、一审法院《工作笔录》及本院询问笔录在案佐证。本院认为，涉案《租赁合同》系被上诉人授权其员工黄大超与上诉人江雄凤签订，上诉人江雄凤亦明知涉案房屋系被上诉人所有，故涉案《租赁合同》对被上诉人发生效力。涉案《租赁合同》系上诉人江雄凤、被上诉人的真实意思表示，且不违反法律法规效力性强制性规定，应为合法有效。双方均应根据合同约定全面履行合同义务。上诉人上诉称，2018年11月22日至2019年4月1日期间双方属于不定期租赁合同关系，故占有使用费应分时段计算。对此本院认为，涉案《租赁合同》第六条约定：“租赁期满后，如乙方继续使用，需提前2个月通知甲方，甲方将优先给乙方续约，否则不予使用……”。依此约定如上诉人在合同届满后意欲继续租赁涉案房屋，则需在2018年11月22日之前的2个月内提出续约要求。而本案上诉人未能证明其在此期间向被上诉人发出续约的意思表示，故合同期限届满后，涉案租赁合同关系应自然终止，上诉人继续占有使用涉案房屋无合同依据。同时，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，被上诉人在合同届满后已及时向上诉人发函要求返还涉案房屋，故本案亦不符合租赁期限届满后构成不定期租赁的情形。据此，上诉人主张双方构成不定期租赁合同关系，要求分时段计算占有使用费的上诉请求，并无事实及法律依据，本院不予支持。上诉人称其未收到被上诉人于2018年12月发出的《律师函》，且被上诉人无法证明函件内容，但被上诉人提供的EMS查询结果显示《律师函》寄送地址为涉案房屋，且于2018年12月21日由店员签收，故本院对上诉人这一理由不予采信。关于上诉人称占有使用费计算标准错误的问题，本院认为，一审法院前往涉案房屋周边的房产中介公司询价，其结果均为年租金50万元至60万元。综合考虑涉案房屋所处地段、面积、第三人自行陈述其参与竞价的价格为年租金45万元等因素，一审法院酌定涉案房屋的占有使用费为48万元，符合涉案房屋租赁的市场价格，并无不当，应予维持。上诉人主张一审法院不应依据中介公司的询价结果确定涉案房屋的租金标准，并无事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，江雄凤、江雄志的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4737元，由上诉人江雄凤、江雄志负担。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  马 帅审判员  白文虎二〇二〇年四月二十六日书记员  王宇白