北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终4017号上诉人（原审原告）：高洋，男，1985年5月10日出生，汉族，华网资讯科技有限公司总经理助理，住北京市丰台区。被上诉人（原审被告）：刘垂垂，男，1990年5月9日出生，汉族，户籍地山西省吕梁市临县。被上诉人（原审被告）：北京市天地昊房地产经纪有限公司，住所地北京市西城区广安门外大街168号1幢5层2-610。法定代表人：杨学忠。上诉人高洋因与被上诉人刘垂垂、北京市天地昊房地产经纪有限公司（以下简称天地昊公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初25623号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。高洋上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持我的一审全部诉讼请求，诉讼费由刘垂垂、天地昊公司承担。事实和理由：1.2017年5月7日，刘垂垂（刘宇）任职于天地昊公司期间，我委托刘垂垂办理租赁位于北京市丰台区梅市口路11号院2楼4门501房屋（以下简称501房屋）的整年期租赁合同，但刘垂垂却以其自己的名义办理了501房屋316天租赁期限的合同，刘宇作为房屋代理人赚取差价问题我接受，但刘宇、天地昊公司应当返还租赁期外的费用2914.4元。我提交的“房费收据”可以证明我已向刘宇交纳501房屋租金12295元，我提交的委托书里写到我是“梅市口路11号院3号楼2单元701暗间（以下简称701房屋）”住户，只是表明我身份的定语，不是说我继续租用701房屋，办理承租合同事宜具体是指办理501房屋的租赁事宜，由于我的疏忽没有写清楚具体的办理事项，但房屋收据和委托书的时间均为2017年5月7日，我不可能将501房屋的钱交给刘宇，又委托他办理其他房屋的租赁事宜。2.701房屋的押金750元、501号房屋的意向定金2595元应当退还给我，刘宇也向我出具过保证书。我在承租701房屋时，与天地昊公司签订有租房合同，天地昊公司亦开具有《收入审核专用收据》，但合同和收据均已被刘宇收走，退还费用需要返还对应收据。2592元系我接受天地昊公司、刘宇中介服务意向定金，我提交了“订金收付”的复印件，原件被刘宇收走，该订金收付上所写为701房屋，实际应为501房屋。且从订金收付、保证书、房屋承租合同的形成时间上看，亦是符合常理的。刘垂垂、北京市天地昊房地产经纪有限公司未作答辩。高洋向一审法院起诉请求：1.请求刘垂垂、天地昊公司返还我房屋订金及剩余租金6286.4元（其中订金包括上一套承租房屋缴纳的押金750元、涉案房屋缴纳的订金2595元、租金2941.4元）；2.诉讼费用由刘垂垂、天地昊公司承担。一审法院认定事实：2017年4月19日，天地昊公司（甲方）与刘垂垂（乙方）签订房屋承租合同，合同约定内容包括：甲方代理出租其501号房屋，乙方租住其中暗间，乙方承租该房作为居住用途；房屋租赁期自2017年4月20日至2018年3月5日；房屋30天租金为694元整，总计租金7310元；房屋租金的交付方式为押一付一；乙方应向租赁机构交付750元作为押金，管理费每人316元，网费每人660元；押金仅用于乙方迟交房屋租金应缴纳的滞纳金与损坏房屋、设施（含家电、家具）的赔偿，押金用于垫付后乙方应当在当日补足押金，押金不得充抵末期房租；合同期满，乙方结清全部费用双方办理移交手续后，押金、剩余部分应如数返还乙方，如乙方中途退租，押金作为弥补房屋空置期经济损失，不予退还等内容。本案在审理中，高洋提交时间为2017年4月27日、盖有天地昊公司财务专用章的《收入审核专用收据》中记载显示：付款单位（个人）处有“刘垂垂”字样、交费人（签字）处有“刘宇”字样；同时该收据载明内容还显示：收501房屋2017年4月27日至2017年4月27日的租金134元、2017年4月20日至2017年5月19日租金694元、其他（会分期服务费）56元；2017年4月20日至2018年3月5日管理费316元、网费660元、押金750元。同时，高洋自述2017年4月20日高洋入住501房屋，合同到期后即2018年3月5日离开501房屋。高洋提交2017年5月7日其委托刘宇到天地昊公司办理承租合同事宜的委托书，委托书载有：“本人为梅市口路11号院3号楼2单元701暗间住户，因自身原因不能亲自到天地昊房产公司办理承租合同事宜，特委托刘宇作为我的合法代理人全权代表我办理”等内容。同日，刘宇向高洋出具房费收据，收据载有“今收到梅市口路11号院2号楼4单元501暗间一年房租加网费、卫生费以及800押金，共计12295元”。高洋提交落款日期为2017年5月8日《保证书》，内容为：“刘宇保证在半个月之内将押一付一房租以及网费、卫生费退回给高洋，合计：2595（尽快将去年押金750元退回处理）”。高洋提交了落款日期为2017年2月24日的“订金收付”载有：天地昊公司（出租方、甲方）与高洋（承租方、乙方），甲方向乙方出租位于北京市梅市口路10号院3号楼2单元701暗间，租金为750元，租赁期限为一年，付款方式为月付款，乙方同时向甲方缴纳750元作为房屋押金。签此合同时，乙方向甲方交纳承租订金2595元（含4月26日后押一付一房租，再加一年315天网、卫生费），在订金交付后，若乙方在2017年4月26日之前未交付房款签订承租合同，甲方则视乙方违约，订金不予退还。落款甲方签字为“刘宇”、落款乙方签字为“高洋”。高洋陈述“订金收付”原件已被刘垂垂收回，“订金收付”记载的实际收的2595元是501房屋费用，因丰台区梅市口路12号院3号楼2单元701房屋（以下简称701房屋）存在很多问题，我要求更换房屋，当时没有定给我换哪一套，所以就写了701房屋的地址。另查，高洋自述其原为701房屋的租住户，该房屋尚欠其押金750元。在本案主张的诉讼请求订金中包括701房屋的押金750元。同时还表示其委托刘垂垂办理501房屋一年的合同即2017年4月20日至2018年3月5日，租金为12295元；其实际居住316天，一年是365天，租期不到一年，剩余租金是2941.4元，该笔费用刘垂垂、天地昊公司应予返还。再查，高洋自述其所提交证据中的“刘垂垂”与“刘宇”实际为同一人。并为此提交了支付宝转账电子回单、“信息披露”、支付宝截图欲以证明。支付宝转账电子回单显示，付款方为高洋，收款方为刘垂垂，支付宝流水号为20170519200040011100560012943852。“信息披露”截图显示上述交易号的交易对象信息为刘垂垂、141124**********52。支付宝截图显示“宇神”的生日为“5.9”。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告刘垂垂、天地昊公司经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃了答辩和举证质证的权利。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案争议的焦点为：一、高洋是否委托刘垂垂办理租赁501房屋的事宜及高洋是否向刘垂垂、天地昊公司交纳501房屋租金12295元；二、刘垂垂、天地昊公司是否应退还高洋701房屋押金750元、501房屋押金2595元。针对焦点一，高洋提交的委托书、“订金收付”证据中显示的费用均为701房屋的费用；高洋提交的天地昊公司与刘垂垂签订《房屋承租合同》载明的房屋为501房屋、租金总计为7310元；高洋提交《收入审核专用收据》记载的收取501房屋租金2017年4月27日租金134元、2017年4月20日至2017年5月19日期间的租金694元；高洋提交的《房费收据》记载的金额12295元中包含网费、卫生费、押金；根据上述证据，法院难以认定高洋委托刘垂垂办理501房屋租赁手续并向刘垂垂、天地昊公司交纳501房屋一年的租金12295元。针对焦点二，结合高洋自述及其提交的“订金收付”载明的内容及高洋提交《保证书》内容，参照501房屋合同签订的时间，法院难以认定高洋主张的订金系本案案涉的501房屋的订金。为此，高洋应承担举证不利的法律后果。刘垂垂、天地昊公司无正当理由未到庭参加诉讼，法院依法缺席判决。综上，本法院对高洋的诉讼请求，不予支持。综上，一审法院判决：驳回高洋全部的诉讼请求。本院与一审查明的事实无异。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，高洋要求法院判令刘垂垂、天地昊公司返还其701房屋押金750元、501房屋订金2595元、501房屋租金2941.4元。暂且不论高洋所主张的刘垂垂与刘宇为同一人的诉讼主张是否成立，假定以该主张成立为基础，本院对高洋的诉请分析如下：关于高洋主张返还的701房屋押金750元，其所提供的证据为刘宇书写的保证书一份。该保证书虽写有“尽快将去年押金750元退回处理”，但仅凭该保证书，本院对高洋的诉请尚难支持，理由如下：该保证书为复印件，在现有证据无租赁合同、押金收条相互印证的情况下，真实性尚难认定；且仅凭该内容，尚难判断保证书中所指押金是否为高洋要求退还的701房屋押金；另高洋称押金收条已经交予刘垂垂，按照合同履行之惯例，在押金未退还的情况下，将押金收条原件退还亦不符合常理。故一审法院对于高洋的该项诉请未予支持，本院不持异议。关于高洋要求返还的501房屋订金2595元，其所提供的证据为保证书、订金收付，并主张根据房费收据亦可看出，2595元并未计算到501房屋的租金里。首先订金收付所载的租赁标的为701房屋，并非501房屋，高洋主张其先承租了701房屋后，将房屋换至了501房屋，但该主张缺乏充分的证据支持；虽然高洋出具的形成于订金收付之后的房费收据所载明的租赁标的为501房屋，但该房费收据后写有“承租期内，若租房人对本房间不满意，刘宇应将已交房租及押金转至新房间”，而订金收付中并无该内容的记载，故高洋主张其先承租了701房屋，后换到501房屋的主张，本院尚难采信。再者该订金收付中记载，在订金交付后，若高洋在2017年4月26日之前未交付房款签订承租合同，天地昊公司视高洋违约，订金不予退还，故现订金退还的条件是否成就，根据高洋提供的现有证据亦尚难认定。最后，高洋称该订金收付的原件已经交还刘垂垂，同上笔款项所述，高洋主张该笔款项尚未退还亦与交易习惯相悖。故一审法院对高洋返还该笔费用的诉请未予支持，本院亦不持异议。关于高洋主张返还的501房屋租金2941.4元，其所提供的证据为房费收据、委托书、2017年4月19日刘垂垂与天地昊公司签订的房屋承租合同。首先委托书、房费收据的形成时间为2017年5月7日，晚于刘垂垂与天地昊公司就501房屋签订的房屋承租合同的签订时间，且委托书所写为“本人为701房屋住户”，故高洋主张其委托刘垂垂办理501房屋的承租事宜的诉讼主张，本院实难采信。再者刘垂垂所签订的房屋承租合同约定的租金标准与高洋所提供的房费收据的租金标准并不一致。最后高洋未能提供相应的证据对其主张的居住期间予以证明。故一审法院对高洋返还该笔费用的诉请未予支持，本院亦无异议。综上所述，高洋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由高洋负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘慧慧审 判 员 白 松审 判 员 王军华二〇二〇年四月二十八日法官助理 孙春玮书 记 员 赵鸿飞