河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫16民终1049号上诉人（原审被告）：鹿邑县景苑置业有限公司,住所地河南省鹿邑县鸣鹿办事处,统一社会信用代码91411628076809789M。法定代表人:王建,系该公司执行董事。委托诉讼代理人：张方，系该公司员工。委托诉讼代理人：李文超，河南老君律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张彬,女,1972年11月12日出生,汉族,住河南省鹿邑县。委托诉讼代理人:白杰,河南博辩律师事务所律师。上诉人鹿邑县景苑置业有限公司因与被上诉人张彬房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省鹿邑县人民法院（2019）豫1628民初5481号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人鹿邑县景苑置业有限公司的委托诉讼代理人张方、李文超，被上诉人张彬及其委托诉讼代理人白杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人鹿邑县景苑置业有限公司的上诉请求：1.请求依法撤销(2019)豫1628民初5481号民事判决书,改判部分驳回被上诉人张彬的诉讼请求或者发回重审;2.本案一、二审诉讼费由被上诉人张彬承担。事实与理由:一、上诉人已经通知被上诉人办理交房手续,被上诉人以配套设施不完善等为由拒绝接收房屋,上诉人不存在违约行为。原审法院判决上诉人支付被上诉人违约金是错误的。二、原审判决违约金具体计算方法没有列明,计算结果错误,也没有判决注明2019年10月31日以后违约金按照何种标准支付,显然判决结果明显不当。本案存在不可抗力等原因，且被上诉人主张的违约金过高，该地段的小区住房租金大概是5,000元钱/年，被上诉人要求每年违约金为35,521.8元，其违约金的诉求明显超过其损失的30%。请求法院认定被上诉人主张的违约金过高并予以调整，并减少相应的数额，能够弥补被上诉人租房租金即可。三、原审判决认定事实不清。被上诉人没有提供任何证据证明上诉人没有履行通知交房义务、是否完成交房以及没有完成交房的原因等事实,原审判决没有查明上述相关事实的情况下直接认定上诉人没有交房是错误的。四、原审判决程序违法,适用法律错误。综上,上诉人认为，原审判决认定事实错误,证据不足,事实不清,程序违法、适用法律错误等原因致使判决结果错误,请求二审法院依法查明案件事实,裁决支持上诉人的上诉请求。被上诉人张彬辩称，一、上诉人并没有通知被上诉人办理交房手续,事实上,本案的涉案商品房并没有达到交房的标准,根据建设部《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》,上诉人应当向被上诉人出具住宅使用说明书,明确说明应交付房屋的现状,但上诉人既未通知交房也未向被上诉人出具住宅使用说明书。上诉人的行为也违反商品房买卖合同第十一条:“交接”的约定。二、一审判决违约金明确。一审被上诉人诉讼请求的是从商品房买卖合同第八条规定的交付期限2016年12月31日起开始计算,至2019年10月31日共34个月,按日万分之二计算的违约金。在商品房买卖合同中上诉人与被上诉人之间已经将违约金的比例按照合同进行了明确约定，所以该约定对双方具有法律约束力，且该约定并不高于法律规定，所以上诉人主张的违约金过高的理由不能成立。三、一审认定事实清楚。一审中,上诉人经人民法院合法传唤而拒不到庭参加诉讼,视为对诉讼权利的放弃,对于被上诉人的主张一审法院采信是正确的。四、一审判决程序并无违法之处,上诉人的上诉状中也未指出一审在何处有违法行为。综上,一审认定事实清楚,程序合法,请二审法院驳回上诉人的上诉请求,维持一审判决。被上诉人张彬向一审法院起诉请求：1.判令鹿邑县景苑置业有限公司履行交房义务并承担逾期交房违约金99,280.27元(违约金从2016年12月31日按日万分之二计算至2019年10月31日,以后违约金另计至鹿邑县景苑置业有限公司交房之日）;2.本案诉讼费由鹿邑县景苑置业有限公司承担。一审法院认定事实：2016年3月8日，原告张彬与被告鹿邑景苑公司签订了商品房买卖合同。合同内容约定：被告将位于鹿邑县紫气大道西段北侧第7幢1单元102房屋出售给原告，建筑面积173.81元，按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米2,800元，总价款486,668元，付款方式为一次付清。买受人购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为No2FYS2D41272520150400315。合同第八条约定：出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，双方同意按下列第1项处理：“按逾期时间，分别处理（不作累计）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。”另查明，合同签订前，2016年3月7日，原告足额支付购房款486,668元，被告鹿邑景苑公司向原告张彬出具收据一份并加盖公司印章。被告未按约向原告交付涉案房屋。按双方约定，自2017年1月1日至2019年10月31日被告应向原告支付违约金103,619.4元。一审法院认为，被告鹿邑景苑公司于2016年3月8日与原告张彬签订“商品房买卖合同”，该“商品房买卖合同”双方主体均具有完全民事行为能力，意思表示真实，合同内容并不违反法律规定或者社会公共利益，该“商品房买卖合同”为有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同受法律保护。”涉案“商品房买卖合同”为有效合同。原告足额交付被告购房价款后，被告向原告出具收据并加盖公司印章，对原告足额支付房屋价款的事实予以确认。根据涉案商品房买卖合同，原告已经足额支付房屋价款，被告未按照合同约定全面履行房屋交付义务，构成违约，故对原告要求被告继续履行交房义务，予以支持。根据合同约定：“逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。”计算违约金为103,619.4元，原告请求被告支付违约金99,280.27元，多出部分视为原告放弃，综上，原告请求于法有据，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告鹿邑县景苑置业有限公司应当继续履行2016年3月8日与原告张彬签订的“商品房买卖合同”，被告应当于判决生效之日起十五日内履行交房义务；二、被告鹿邑县景苑置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告张彬违约金99,280.27元（2019年10月31日以后违约金另计至被告交房之日止）；案件受理费减半收取1,141元，由被告负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人提交了以下证据：鹿邑县住建局住房和城乡建设局关于鹿邑县景苑名城房地产事件的回复函一份，来源于360网页，证明：鹿邑县景苑置业有限公司与业主针对交房时间、违约责任等内容达成了新的意见，本案不应当按照合同约定的交付房屋时间及违约金进行裁判。被上诉人质证意见为：对网上发布的调查情况汇报的真实性存在异议，没有住建局的印章加以确认，即使该情况调查属实，那么它体现的内容是上诉人如果不按照约定的时间交房，那么上诉人承诺按原合同违约金二倍赔偿，而且延迟交房所产生的滞纳金在2017年1月31日交房时双方协商解决，本案上诉人至诉讼时也始终未将涉案的房屋交付给买受人张彬，而且该情况汇报中也明确指出在交房时水、电、天然气等基础设施验收合格测试并承诺达到使用条件，对于涉案的房屋上诉人并没有向张彬提交相关的验收报告以及住宅质量保证书和住宅使用说明书。被上诉人提交证据：照片6张，证明：涉案房屋现状不符合交付使用条件。上诉人质证意见：该证据来源不清不能证明与本案具有关联性，也不能证明涉案房屋是否达到交付条件。本院认为，上诉人提交的证据仅显示上诉人向业主和政府作出单方承诺，但无法证明是本案双方当事人的合意，其单方承诺对被上诉人不具有约束力，本院对该证据不予认定；被上诉人提交的证据无法确定系涉案房屋，且上诉人不予认可，本院对该证据不予认定。经二审庭审查明的事实与原审法院查明的事实相一致。本院认为，本案争议的焦点为：1.上诉人是否存在违约行为；2.一审计算违约金是否正确；3.原审程序是否合法。关于焦点一、双方签订的商品房买卖合同第八条明确约定交房时间为2016年12月31日前，但上诉人鹿邑县景苑置业有限公司未提交任何证据证明其已按照合同约定的时间向被上诉人张彬履行了交付房屋的义务，原审认定其构成违约并无不当。关于焦点二，双方签订的商品房买卖合同第九条约定，逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。被上诉人已足额支付购房款486,668元，据此违约金应从2017年1月1日起按日万分之二的利息计算至2019年10月31日，因被上诉人张彬对此期间的违约金的诉请为99,280.27元，未超出双方约定的数额，原审对该请求予以支持并无不当。2019年10月31日以后，如上诉人仍未履行交房义务，其应继续按上述标准向被上诉人张彬支付违约金至交房之日止。上诉人上诉称，约定的逾期交房违约金过高，请求予以调整，但其未提交任何证据予以证明且其未在原审中提出反诉，该请求不能成立，本院不予支持。关于焦点三，上诉人称原审审判程序违法、适用法律错误，但该理由并不明确且其未提交任何证据予以证明，故该理由不能成立，本院亦不予支持。综上所述，上诉人鹿邑县景苑置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,282元，由鹿邑县景苑置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王红飞审判员胡体兵审判员杜文杰二〇二〇年四月二十七日法官助理方贝贝书记员李琮