广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终7043号上诉人（原审被告）：谢记良，男，1955年6月24日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。上诉人（原审被告）：谢海滨，男，1980年9月6日出生，汉族，住广东省广州市白云区。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：余慧妍，广东启兰律师事务所律师。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：谢海龙，广东启兰律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：阳朝元，男，1959年12月13日出生，汉族，住湖南省衡南县。委托诉讼代理人：陈宏圆，广东品杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗松林，广东品杰律师事务所实习人员。上诉人谢记良、谢海滨因与被上诉人阳朝元农村房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初34755号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》、《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》十八条规定适用独任制普通程序审理，本案现已审理终结。上诉人谢记良、谢海滨上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三项，依法改判驳回阳朝元的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由阳朝元承担。事实与理由：（一）谢记良、谢海滨不存在过错，阳朝元为过错方，应承担全部责任。阳朝元在得到谢记良、谢海滨同意合资建房后，草拟涉案的《合资建房合同书》并办理合同见证。但阳朝元是在明知宅基地使用权无法转入、签订的《合资建房合同书》违法国家法律、行政法规的禁止性规定无效仍继续办理，妄图通过合同见证的手段，制造合同合法有效的假象，误导谢记良、谢海滨。因谢记良、谢海滨对法律不熟悉，其对阳朝元在广州市白云区太和镇谢家庄十三社鼓岭街33号（以下简称涉案房屋）所在谢家庄已成功合资建成几栋房屋的情况下，充分信任阳朝元和其联系的律师事务所的专业知识，导致签订了含有无效条款的合同，其签订合同的主观没有恶意、过错。一审未查清事实即认定谢记良、谢海滨与阳朝元各自承担50%的责任是错误的。阳朝元在明知的合资建房违法的情况下仍误导谢记良、谢海滨签订合同遣散租户，并产生了相应的搬家费、水电费、租房费、房屋空置租金损失等经济损失共计189260元，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，阳朝元应承担谢记良、谢海滨为此产生的损失。（二）谢记良、谢海滨因《合资建房合同书》无效产生的损失属于本案理应查明事实，应在查明具体金额后抵扣阳朝元已支付的补偿款；若不足抵扣的，阳朝元应继续承担赔偿责任，另案处理。因谢记良、谢海滨法律知识薄弱，一审中不清楚庭审程序，可能存在无法正确表达自己意思的情形，对“反诉”、“另案处理”的真实意思无法理解，导致其与一审法院之间存在沟通障碍，一审错误认为谢记良、谢海滨同意将产生的损失另案处理。而谢记良、谢海滨的真实意思是若阳朝元已支付的补偿款不足抵扣的情况下才作另案处理。（三）阳朝元作为过错方应承担办证费的损失，一审要求谢记良、谢海滨承担阳朝元办证费损失5000元没有根据。根据《合资建房合同书》第六条的约定，谢记良、谢海滨不应负责办证费。虽然合同被认定为无效，但是合同部分条款仍为双方合意，应按照双方约定处理。谢记良、谢海滨并不是收款人，不应由谢记良、谢海滨退还，其可协助阳朝元办理退还办证费的手续。因此，请求二审法院判如所请。被上诉人阳朝元二审辩称，一审判决查明事实清楚、适用法律正确，同意一审判决，不同意谢记良、谢海滨的上诉请求、事实和理由，请求二审法院驳回上诉，维持原判。《合作建房合同书》其实是变相的房屋买卖合同，应当无效，谢记良、谢海滨应当返还相应的合同款以及资金占用费损失，过错责任应各自承担。阳朝元于2019年10月25日向一审法院起诉请求：1.确认阳朝元与谢记良、谢海滨于2017年12月18日签订的《合资建房合同书》无效；2.判令谢记良、谢海滨共同返还阳朝元补偿款231000元；3.判令谢记良、谢海滨共同支付阳朝元资金占用期间的利息损失（以231000元为基数自2017年12月18日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至补偿款返还之日止）；4.诉讼费由谢记良、谢海滨承担。一审法院认定事实：2017年12月18日，谢记良、谢海滨（甲方）与阳朝元（乙方）签订《合资建房合同书》约定，甲方提供广州市白云区太和镇谢家庄十三社鼓岭街33号宅基地旧楼一栋，由乙方出资建成九层或十层电梯楼房，建成后1-3层及顶层归甲方所有，其他楼层归乙方所有。乙方在签订合同后补偿给甲方现有旧房拆除损失费200000元，另需在拆除现有楼房时交纳100000元保证金。签署合同当日，谢记良出具《收据》一份，确认收到阳朝元合资楼旧楼房拆除补偿费200000元。一审庭审中，阳朝元称另向谢记良转账支付了20000元电费，现金支付了11000元办证费，但未举证证实。谢记良仅确认收取了阳朝元200000元补偿款，以及10000元建房备案金，但称该10000元是代阳朝元向广州市白云区太和镇谢家庄经济联合社（以下简称谢家庄联社）交纳，并提交了盖有谢家庄联社财务专用章的《广州市农村财务专用收据》一张，该收据出具时间是2017年12月26日，缴款人是谢记良，内容是交纳建房备案金10000元。另查明，《合资建房合同书》提及的宅基地旧楼并未拆除，现由谢记良、谢海滨使用。一审法院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”，1999年5月6日国务院办公厅发布的《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》第二条第二款规定：“农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”，2004年12月24日国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》中强调：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”，《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第12条亦规定：“当事人将农村村民住宅建设用地转让、出租或以合建形式变相转让农村村民住宅建设用地而签订的合同，一般应认定无效。但1999年1月1日《土地管理法》修订以前，农村村民将经依法取得的宅基地使用权连同房屋转让给本村村民、回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的，以及1999年1月1日《土地管理法》修订以后，农村村民将经依法取得的宅基地使用权连同房屋转让给本村村民的，可认定转让合同有效”，根据以上规定可知，国土资源管理部门、房地产行政主管部门均不予认可集体土地上的宅基地房屋向本集体经济组织以外的成员转让。阳朝元非涉案宅基地房屋所在地集体经济组织的成员，故其与谢记良、谢海滨之间达成的《合资建房合同书》实际是以合建形式变相转让农村村民住宅建设用地，该行为违反国家法律、行政法规的禁止性规定而无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。现有证据证实谢记良收取了阳朝元合资建房款200000元，阳朝元要求其返还合理合法，一审法院予以支持。对于阳朝元主张的20000元电费因未举证证实，且谢记良不予确认，举证不能的不利后果应由阳朝元自负，故一审法院不予支持。对于阳朝元主张的11000元办证费，实际上是因本案合作建房向案外人交纳的费用，属于阳朝元的损失，由于双方当事人对《合资建房合同书》无效均负有过错，故相关损失应由各方各承担50%的责任。现有证据显示，阳朝元主张的办证费仅是10000元，谢记良应承担50%的过错责任，故应赔偿给阳朝元5000元。对于阳朝元主张的资金占用费损失，根据双方过错程度及公平合理原则，一审法院酌情确定起诉之日前的合同款200000元的资金占用费损失由阳朝元自负，起诉之日后的资金占用费损失由谢记良承担，办证费损失的资金占用费，无法律依据，一审法院不予支持。因谢海滨作为合同一方当事人在《合资建房合同书》上签名，即使其未收取涉案款项，也需要承担作为签约人需承担的法律责任，故阳朝元要求谢海滨共同返还涉案款项、赔偿损失，合理合法，一审法院予以支持。关于谢记良、谢海滨因《合资建房合同书》无效产生的损失，其要求另案处理，属于对自身合法权益的自由处分，一审法院予以照准，本案不予调处。据此，一审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2020年1月19日作出如下判决：一、确认阳朝元与谢记良、谢海滨于2017年12月18日签署的《合资建房合同书》无效；二、于判决生效之日起七日内，谢记良、谢海滨共同返还阳朝元合同款200000元及资金占用费损失（以200000元为本金，自2019年10月25日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至本金付清之日止）；三、于判决生效之日起七日内，谢记良、谢海滨共同赔偿阳朝元办证费损失5000元；四、驳回阳朝元的其他诉讼请求。一审案件受理费2225元，由谢记良、谢海滨负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，一审法院在2019年12月18日的庭审中释明《合资建房合同书》属于无效，并告知对于无效的法律后果，是否需要进行处理。谢记良、谢海滨称不需要，但认为其有证据证明与阳朝元合作建房，谢记良、谢海滨要租户搬走，并向租户补偿以及其他损失等，谢记良、谢海滨保留另案起诉的权利。二审中，谢记良、谢海滨提供如下证据：1.谢记良协议纠纷损失清单，拟证明谢记良、谢海滨因本案损失了189260元。2.白云区太和镇谢家庄第十三经济合作社提供证明，拟证明谢记良名下的谢家庄鼓岭街33号房屋（五层楼），于2018年2月至2019年9月空置，没有租户入住，房屋空置损失144000元。3.收据、租赁合约及出租人身份证，拟证明因为签订了拆迁协议，原住鼓岭街33号房屋第五层的谢记良一家搬离了33号房屋，另择地方租住鼓岭街31号房屋，从2018年3月至12月产生租金12000元，从2019年1月至9月产生租金10800元，共计22800元。4.证明、收据、租赁合约及身份复印件，拟证明谢记良遣散租客广州松菱机械设备有限公司（姚x）补偿花费2700元，第1层4户、203室、301室，共6间房，每间按450元计算，原租房合同至2020年3月20日止。5.证明、收据、租赁合约及身份证复印件，拟证明谢记良遣散304室租客黄炬雄补偿花费450元，原租房合同至2020年5月2日止。6.证明、收据，拟证明谢记良遣散403室租客邓x补偿花费450元。7.证明、收据及身份证复印件，拟证明谢记良遣散204室租客刘x补偿花费450元。8.证明、收据，拟证明谢记良遣散401室租客董x补偿花费450元。9.证明、收据，拟证明谢记良遣散402室租客廖x补偿花费450元。10.证明、收据、租赁合约及身份证复印件，拟证明谢记良遣散202室租客欧阳x补偿花费450元，原租房合同至2020年4月3日止。11.证明、收据、租赁合约及身份证复印件，拟证明谢记良遣散302室租客易x补偿花费450元，原租房合同至2019年5月止。12.证明、收据、租赁合约及身份证复印件，拟证明谢记良遣散201室租客李x补偿花费450元，原租房合同至2020年2月30日止。13.证明、收据、租赁合约及身份证复印件，拟证明谢记良遣散404室租客肖x补偿花费450元。14.清理租客杂物费用的证明、收据及清运人身份证，拟证明因清退涉案房屋，谢记良于2018年2月3日清理租客杂物花费3200元。15.订做房门的证明、收据及安装人身份证，拟证明因合同无法进行，需恢复涉案房屋原状，谢记良于2019年10月8日安装房门花费6730元。16.安装木床的证明、收据及安装人身份证，拟证明因合同无法进行，需恢复涉案房屋原状，谢记良于2019年10月6日安装木床花费4680元。17.水电检修及材料的证明、收据，拟证明因合同无法进行，需恢复涉案房屋原状，谢记良于2019年10月21日安装水电花费1100元。阳朝元质证称对上述证据的真实性、合法性、关联性不予确认。关于损失的问题，一审法院也对谢记良、谢海滨进行释明应该另案处理，谢记良、谢海滨是清楚的，阳朝元认为二审不应处理。二审庭询过程中，双方当事人均确认涉案房屋为宅基地房，且对一审判决认定《合资建房合同书》无效无异议。此外，阳朝元表示不同意在二审中就谢记良、谢海滨主张的损失费用进行调解。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合谢记良、谢海滨的上诉请求和理由以及阳朝元的答辩，本院确定本案争议的焦点是：1.涉案《合资建房合同书》无效的责任确定；2.谢记良、谢海滨主张无需返还阳朝元和赔偿损失等理由能否成立。现评析如下：关于涉案《合资建房合同书》无效的责任确定问题。涉案房屋为宅基地房，阳朝元并非涉案房屋所在地集体经济组织的成员，其与谢记良、谢海滨签订的《合资建房合同书》约定，谢记良、谢海滨提供涉案房屋，由阳朝元出资建成九层或十层电梯房，建成后1-3层及顶层归谢记良、谢海滨所有，其他楼层归阳朝元所有。该约定存在变相转让农村村民住宅建设用地使用权的行为，因此，本案案由应为农村房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，一审法院认定上述合同无效正确，本院予以确认。对于《合资建房合同书》为无效合同，双方当事人均负有过错，为此，一审法院确定相关损失应由双方各承担50%的责任，符合公平合理原则，本院予以认可。谢记良、谢海滨上诉认为合同无效的过错责任全部在阳朝元，依据不足，本院不予支持。关于谢记良、谢海滨主张无需返还阳朝元和赔偿损失等理由能否成立问题。承上所述，谢记良、谢海滨与阳朝元签订的《合资建房合同书》无效，故根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定以及法院关于双方当事人应各自承担相关损失50%责任的认定，一审判决谢记良、谢海滨共同返还阳朝元合同款200000元及资金占用费用损失和赔偿办证损失5000元，并无不当，本院予以维持。谢记良、谢海滨上诉认为合同无效的过错责任全部在阳朝元，抗辩无需返还上述款项及赔偿损失等，与本院前述认定不符，本院不予支持。至于谢记良、谢海滨主张抵扣其损失费用问题，因其在一审中已明确表示因《合资建房合同书》无效产生的损失，不需要在本案处理，且阳朝元不同意就在二审中就该部分费用进行调解，因此，本案对其该部分费用以及二审提供的证据均不予审处，谢记良、谢海滨应另循其他合法途径解决，其以上述理由要求驳回阳朝元返还合同款及赔偿损失等诉请，理由不成立，本院不予支持。综上所述，谢记良、谢海滨的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4450元，由谢记良、谢海滨负担。本判决为终审判决。审判员 余 盾二〇二〇年四月二十四日书记员 李志康谢金泽