湖南省湘潭县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0321民初143号原告：中国银行股份有限公司湘潭分行，住所地湘潭市岳塘区建设路街道路口国际金融大厦。负责人：毛鹏，该行行长。委托诉讼代理人：毛浩璐，湖南潭州律师事务所律师。被告：阳志军，男，1968年5月28日出生，汉族，湘潭市人，住湘潭市雨湖区。被告：朱双红，女，1968年12月27日出生，汉族，湘潭市人，住湘潭市雨湖区。被告：湘潭宏通置业有限公司，住所地湘潭市岳塘区书院路36号（湖南省第三工程有限公司9楼910-918室）。法定代表人：李顺池，系公司总经理。委托诉讼代理人：彭洁，女，1988年3月22日出生，汉族，湘潭县人，住湘潭县，系公司法务部职员。原告中国银行股份有限公司湘潭分行（以下简称中国银行湘潭分行）诉被告阳志军、朱双红、湘潭宏通置业有限公司（以下简称宏通置业）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案受理后，根据原告的申请，于2020年1月10日对被告阳志军、朱双红、宏通置业的财产进行了财产保全。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国银行湘潭分行的委托诉讼代理人毛浩璐，被告宏通置业的委托诉讼代理人彭洁到庭参加诉讼。被告阳志军、朱双红经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告中国银行湘潭分行向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告一、被告二偿还原告贷款本金131825.93元及利息、罚息17242.41元（暂计算至2019年9月11日,后续利息、罚息自2019年9月12日起按合同约定计算至实际偿还全部款项之日止）。2、请求判令原告对被告一、被告二共有的坐落于湘潭县宏通御景湘二期Ａ5栋080101号房产享有优先受偿权,并通过拍卖、变卖或者折价等方式对该抵押物的价款优先受偿。3、请求判令被告三对上述债务承担连带保证责任。4、请求判令三被告承担本案律师代理费等原告为实现债权而发生的一切费用。5、请求判令三被告承担本案诉讼费用、财产保全费用。事实与理由：2010年10月20日,被告一、被告二与原告下辖的中国银行股份有限公司湘潭县易俗河支行（以下简称易俗河支行）签订了《个人一手住房贷款合同》，合同约定：被告一向易俗河支行贷款200000元整,用于购买房屋，贷款期限120个月，合同约定了利息标准和按月结息。被告三作为保证人为被告一、被告二偿还上述贷款承担连带保证责任。为保证上述合同的履行，原告与被告一、被告二在《个人一手住房贷款合同》中约定被告一、被告二自愿将《个人手住房贷款合同》合同项下贷款所购的位于湘潭县宏通御景湘二期Ａ5栋080101号房屋抵押给易俗河支行，并办理了预购房抵押备案登记。贷款合同签订后，易俗河支行依约将200000元贷款支付至合同约定账户，但被告一、被告二未按合同约定按时归还贷款，已经构成严重违约，原告有权要求被告一、被告二、被告三共同承担归还贷款本金、利息、律师费等，原告为实现债权而发生的一切合理费用。为此，为维护原告的合法权益特诉至贵院，请求依法支持。被告宏通置业答辩称：第一、答辩人公司不应对被告阳志军、朱双红与原告签订的《个人一手住房贷款合同》中的债务承担连带保证责任。根据各方签订的贷款合同，答辩人承担的是全程回购担保，合同中第八条有明确约定。根据湘潭市雨湖区人民法院于2017年11月22日作出(2017)湘0302执异31号执行裁定书，中国银行股份有限公司湘潭市易俗河支行以预抵押登记及抵押成立为由主张对拍卖标的物(即案涉房产宏通御景湘二期A5栋080101号房产)享有优先受偿权缺乏法律意见，驳回了异议。根据该执行裁定书可以得出，案涉房产已通过法院裁定的方式变更给其他人，本案所涉标的已经不存在，答辩人履行保证责任后，并不能实现答辩人对于案涉房产的回购权，严重侵害了答辩人的财产权利。根据各方签订的贷款合同(附件一：个人一手住房贷款合同通用条款)第二条，借款人应按约定及时与贷款人办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记或预告抵押登记手续，并将抵押物的相关权利凭证及他项权利证书交贷款人执管。借款人申明并保证：抵押房产不存在争议、被查封、被扣押、设定抵押或其他担保、虚假交易、虚增交易价格等情况。根据雨湖法院出具的执行裁定书中明确了“被告阳志军配偶朱双红向雨湖法院出具书面申明同意法院拍卖该房屋偿还本案欠款”的事项，对于目前房产不能办理抵押的他项权证存在重大过错。在办理他项权证过程中，答辩人仅仅是协助办理。另，根据雨湖区法院出具的执行裁定书中认定，湘潭县房管局出具的证明可以得知，案涉房屋于2013年11月份，答辩人已经履行了协助义务，但由于部分资料不完善才导致未能办理他项权证。综上所述，如借贷双方资料齐全，案涉房产本应于2013年11月办妥他项权证，由于借贷双方的过错才导致案涉房产未能办妥他项权证，因此答辩人宏通置业承担的阶段性担保责任已于2013年11月到期，加上案涉房产的所有权已变更给案外人，对于本案的借贷合同不应承担连带保证责任。第二、原告应当就与债务人签订的《抵押合同》中约定的抵押房产先行处置，或者要求债务人履行抵押合同。原告与答辩人签订的《房屋按揭贷款合作协议》第九条约定：乙方保证在甲方与借款人签订《借款合同》《抵押合同》后，负责及时办理拟抵押房产的抵押登记工作；在房产竣工验收后，及时办妥房地产权证、土地使用证和协助办理抵押他项权证，并将借款人的上述三证交与甲方管理。答辩人已经按照约定及时办理了预抵押登记，同时也在案涉房产符合办理他项权证时进行了相关协助工作。未办妥他项权证的责任在于借贷双方。原告可按照与借款人签订的抵押合同要求借款人履行相关义务及承担相应的违约责任，答辩人可配合相关工作。第三、原告未履行及时告知义务，对于案涉财产灭失存在重大过错。原告与答辩人签订的《按揭贷款合作协议》第十五条第4条约定：乙方为向我行申请按揭贷款的小业主提供全程回购保证，即如小业主连续三期未能归还按揭贷款，一经我行通知，乙方即时回购该项物业，并在十五日内代小业主所欠甲方的贷款本息及有关费用全部清偿。根据原告提交的还款流水可知，两被告在2016年年初未按时还款，但是原告并未及时通知答辩人，导致答辩人未能及时掌握案涉房产的情况，本案案涉款项未有保障，原告存在重大过错。第四、本案的诉讼费用、财产保全费用应由被告阳志军、朱双红承担；对于原告提出的律师费的请求应不予支持。根据三方签订的住房贷款合同通用条款第七条约定，除依法另行确定或当事人另有约定外，因本合同订立、履行及争议解决发生的费用(包括律师费用)由借款人承担。且原告未提交实际支付律师费的相关凭证,应不予支持。综上所述，基于三方签订的住房借款合同、原告与答辩人签订的按揭贷款合作协议中相关条款，答辩人的阶段性担保责任已与2013年11月之后免除，对于原告与两被告签订的《一手住房贷款合同》中约定的债务不承担担保责任。被告阳志军、朱双红未到庭，未答辩。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告的证据认定如下：对证据2被告宏通置业对三性无异议，对其证明目的有异议，提出被告宏通置业系全程回购担保。双方对该合同的真实性、合法性没有异议，本院对真实性、合法性予以认可。对证据4被告宏通置业对三性无异议，对其证明目的有异议，但被告宏通置业有义务协助办理抵押登记，故本院对三性予以认可。对证据5被告宏通置业对三性无异议，对其证明目的有异议，提出原告未履行告知义务。原告未提交证据证实自己履行了告知义务，本院对该证据的三性予以认可，对证明目的不予认可。对证据6被告宏通置业对三性无异议，对其证明目的有异议，该银行流水反映被告阳志军、朱双红所欠款项及还款明细，但无法证实其在三期未归还的情况下告知被告宏通置业，故本院对三性及证明目的均予以认可。对证据7关于律师费的问题。律师费不是本案必要支出，且原告没有提供相应证据予以证明，本院不予认可。对被告宏通置业的证据认定如下：原告对三性没有异议，对证明目的有异议，达不到不能回购的目的。本院对三性予以认可，对证明目的不予认可。本院经审理认定事实如下：2009年9月10日，原告辖下中国银行股份有限公司湘潭市易俗河支行与被告宏通置业签订《房屋按揭贷款合作协议》，双方合作房屋项目为宏通-御景湘二期，双方约定：符合甲方（即中国银行股份有限公司湘潭市易俗河支行）贷款条件的购房人购买乙方（即被告宏通置业）销售的上述房产，可向甲方申请按揭贷款，按揭贷款手续按甲方规定办理。……第六条、乙方同意按下述第6.1款为购房借款人提供全额不可撤销连带责任保证。被告阳志军、朱双红从被告宏通置业处购买了位于易俗河镇107国道以东、凤凰路以北，宏通-御景湘A5栋080101号房屋一套，被告阳志军、朱双红需购房资金于2010年10月20日与原告中国银行湘潭分行签订《个人一手住房贷款合同》，被告宏通置业作为贷款保证人在合同上签字盖章。借款借据上注明借款金额200000元，借款期限10年，期数120期，借款月利率4.349195‰，逾期贷款罚息利率在合同约定的基础上加收50%。同日朱双红作为抵押人与原告签订了《个人贷款抵押合同》，以其所购房屋作为抵押，并在湘潭县产权产籍管理处办理了预购房抵押备案登记（他备字0004383）。2017年被告阳志军与案外人赵立平民间借贷纠纷一案在执行过程中，原告中国银行湘潭分行向湘潭市雨湖区人民法院提出执行异议，湘潭市雨湖区人民法院作出（2017）湘0321执异31号民事裁定书，裁定驳回原告的异议。原告在收到该裁定后未在十五日内向湘潭市雨湖区人民法院提起诉讼。两被告所购房屋已经过湘潭市雨湖区人民法院司法网络拍卖。两被告偿还贷款本息至2015年11月30日第50期，偿还本金68174.07元，余欠贷款本金131825.93元及利息、逾期利息至2019年9月11日共计17242.41元，两被告未按时偿还。本院认为：原告与被告阳志军、朱双红签订的《个人一手住房贷款合同》、《个人贷款抵押合同》，原告与被告宏通置业签订的《房屋按揭贷款合作协议》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，该合同及合作协议真实合法有效。原告已按约定将贷款本金200000元发放给被告阳志军、朱双红，被告阳志军、朱双红应当按照合同约定按时按期还款。被告阳志军、朱双红未按时按期偿还贷款构成违约，应当按合同约定支付罚息。被告宏通置业在《房屋按揭贷款合作协议》中约定提供全额不可撤销连带责任保证，故对本案应当承担连带清偿责任。被告阳志军、朱双红所有的位于湘潭县宏通御景湘二期Ａ5栋080101号房产，虽原告与被告阳志军、朱双红签订了《个人贷款抵押合同》，办理了预购房抵押备案登记，但未在法律规定的期限内到有关登记部门办理抵押登记手续，且该房产已经湘潭市雨湖区人民法院司法拍卖，该处房产已不属于被告阳志军、朱双红所有，原告对该房产不享有优先受偿权。本案律师费不属于本案必要费用，且原告未提供票据，对该项诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、判令被告阳志军、朱双红在本判决生效后十日内偿还原告中国银行股份有限公司湘潭分行贷款本金131825.93元及利息、罚息（利息、罚息计算至2019年9月11日止为17242.41元，后期利息、罚息从2019年9月12日起按合同约定计算至清偿之日止）；二、被告湘潭宏通置业有限公司对上述贷款本息承担连带清偿责任；三、驳回原告中国银行股份有限公司湘潭分行对被告阳志军、朱双红所有的位于湘潭县宏通御景湘二期Ａ5栋080101号房产的优先受偿权；四、驳回原告中国银行股份有限公司湘潭分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3280元，减半收取1640元，财产保全费1470元，共计3110元，由被告阳志军、朱双红、湘潭宏通置业有限公司共同负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 员  王卫星二〇二〇年四月二十四日代理书记员  赵 蓉附：本案适用法律条文《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。《中华人民共和国物权法》第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。