湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终864号上诉人（原审原告）：永州市博文物业管理有限公司。法定代表人：李兴桥，该公司总经理。委托诉讼代理人：李薇，湖南云虹律师事务所律师。上诉人（原审被告）：席志谊，男，1983年11月8日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。上诉人永州市博文物业管理有限公司（以下简称博文物业公司）因与上诉人席志谊物业服务合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2019）湘1103民初5988号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月13日立案后，依法组成合议庭，于4月14日在本院第七审判庭对本案进行了询问，上诉人永州市博文物业管理有限公司委托诉讼代理人李薇，上诉人席志谊接受了询问。本案现已审理终结。上诉人永州市博文物业管理有限公司上诉请求：一、依法撤销湖南省永州市冷水滩区人民法院（2019）湘1103民初5988号民事判决，并改判席志谊向永州市博文物业管理有限公司支付2014年7月1日至2017年12月31日物业管理费4032元。二、本案的一、二审诉讼费用全部由席志谊承担。事实与理由：一、原审法院认定缴纳物业管理费的期间应为2014年7月1日至2015年12月31日，明显错误。二、原审法院认为电梯公摊费抵扣物业费，明显错误。席志谊辩称：1、签合同时电梯费跟公摊面积由物业公司来承担。2、物业管理不到位导致被偷，至今物业公司也没有一个道歉，合同上规定的保洁阿姨问题也没到位，让对方拿员工聘请表也拿不出来，业主委员会在2014年底到期了，我们就没有重新选择物业费，合同到期后物业公司也没自行退出，我们后期也没跟物业公司签合同，我们一直都是自己管理。上诉人席志谊上诉请求：1、撤销湖南省永州市冷水滩区人民法院（2019）湘1103民初5988号民事判决书第一项判决，发回重审或者依法改判；2、请求法院责令永州市博文物业管理有限公司提供2012年以来按照《湘发小区物业服务合同》配齐小区保安情况证明，包括人员清单、巡查记录、银行工资流水、社保缴纳情况，由法院认定永州市博文物业管理有限公司是否按照服务合同履行安保义务；3、要求永州市博文物业管理有限公司承担违约责任，赔偿因被盗手提电脑（价值4500元）相应20%价款900元；4、本案一审、二审诉讼费用由永州市博文物业管理有限公司承担。事实与理由：根据《补充协议》第六款，业主财产被盗，经公安机关保安认定，物价部门定损，如有关部门书面认定确系乙方管理责任，按照保险条款佩服标准的10%-20%赔付，博文公司应当赔付。永州市博文物业管理有限公司并没有履行全部义务，不能收取全额物业管理费。永州市博文物业管理有限公司辩称，席志谊家里发生的盗窃和电梯费、公摊面积费用由物业公司承担与本案无关。席志谊欠物业公司的物业费是明确的，上诉人应该按照物业服务合同缴纳物业费给物业公司。永州市博文物业管理有限公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告向原告给付2014年7月1日至2017年12月31日物业管理费4032元；2.本案的诉讼费用全部由被告承担。一审法院认定事实：被告是冷水滩区河东育才路与冷溪交叉口（湘发家居城）C-6-1003房业主，房屋建筑面积为160.51平方米。2010年12月31日，原告与永州市湘发小区业主委员会签订《业主公约》。2012年12月31日，原告与永州市湘发小区业主委员会签订了《湘发小区物业服务合同》，合同主要约定：一、原告为永州市湘发小区提供物业服务；二、物业服务期限为贰年，自2013年1月1日至2014年12月31日；三、物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，多层住宅0.5元/平方米/月，高层住宅0.6元/平方米/月，商业物业一层1元/平方米/月，二层0.9元/平方米/月；四、物业管理费按月交纳，交纳时间为每月20-28日；五、服务期限届满前1月，甲方未将续聘或解聘意见通知乙方的，视为甲方同意续聘，服务期限自动延续一年。2012年12月31日，原告与永州市湘发小区业主委员会签订了一份《补充协议》，补充协议约定了博文物业公司应当提供的其他物业服务事项。另查明，2014年4月，被告湘发小区家中被盗，造成部分财产损失。2018年3月14日，原告收取被告电梯公摊费494元。被告自2014年7月1日起至2015年12月31日止，尚欠交物业管理费1733.5元。经原告多次催收未果，遂酿成本纠纷。一审法院认为：本案系物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故原告与永州市冷水滩区湘发小区业主委员会签订的《湘发小区物业管理服务合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，合法有效。原、被告应当依照该合同约定履行义务。原告作为物业服务者已按照合同约定提供了服务，被告亦应当按照合同约定的标准交纳物业服务费。本案的争议焦点主要为交纳物业费的期间如何计算。对此，法院认为，《湘发小区物业管理服务合同》明确约定：合同期限为二年，即为2013年1月1日至2014年12月31日，服务期限届满前一个月，甲方未将续聘或解聘意见通知乙方，视为甲方同意续聘，服务期限自动延续一年。本案原告无证据证实永州市冷水滩区湘发小区业主委员会在该服务合同期限届满时尽到书面通知续聘或解聘义务，应视为服务期限自动延续一年。因此，本案被告应交纳物业费的期间应为2014年7月1日至2015年12月31日，应交纳的物业服务费为160.51平方米×0.6元×18个月＝1733.5元。被告以家中被盗为由要求原告赔偿损失而拒交物业管理费，法院认为，该问题说明原告的物业管理服务存在瑕疵，但是业主如果长期不缴纳物业管理费,会使物业服务质量下降，造成恶性循环，不管是对小区建设发展还是物业本身都是一种利益侵害，且派出所的证明只能证明其家中被盗的事实，未对赔偿责任进行划分，亦不能证实被告被盗财产的具体价值，故对被告不缴纳物业管理费的辩称不予支持。原告未向法庭提交证据证实其自2016年1月1日至2017年12月31日期间为被告提供了物业服务，故对原告主张被告交纳该期间的物业服务费，法院不予支持。另原告于2018年3月14日收取被告的电梯公摊费494元无事实和法律依据，应当抵扣物业费，故被告应支付原告2014年7月1日至2015年12月31日期间物业管理费1239.5元（1733.5元－494元）。综上所述，对原告的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告席志谊在判决生效后十日内支付原告永州市博文物业管理有限公司2014年7月1日至2015年12月31日期间的物业管理费1239.5元；二、驳回原告永州市博文物业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告席志谊负担。二审期间，永州市博文物业管理有限公司向本院提交新的证据：《证明》两份，拟证明永州市博文物业管理有限公司为湘发小区提供物业服务的日期为2010年1月至2018年1月31日止，席志谊应当缴纳2014年7月1日至2018年12月31日物业费4032元。永州市博文物业管理有限公司提交的证据经席志谊质证认为，对这份证据不认可，业主委员会第二次选举没成功已经解散了，业主委员会的第一份证明是无效的，合同到期后我们跟物业公司没有继续签订合同，我们也没享受到物业公司的服务。永州市博文物业管理有限公司提交的证据经本院质证认为，该份证据不能达到证明目的，本院不予采纳。二审期间，被上诉人向本院提交了新的证据：证据一：关于湘发小区物业管理问题的说明，拟证明2014年12月31日以后我们不认可物业公司的存在，我们业主没有收到任何通知，也没有享受到物业公司的服务。证据二，物业公司贴的公示牌上2017年7月份以前我们小区有90多户没交物业费，说明我们小区的业主对物业公司提供的服务都存在异议的。被上诉人提交的证据经上诉人质证认为，1.对证据一的三性均有异议，小区后面的业主签名很多的字迹是类似的，不能达到证明目的，联名申请书的内容关于业主说恶意锁楼梯大门的问题，2014年业主大多没有交物业费，物业服务也是有成本的，导致物业公司没有聘请过多的员工，但是物业公司也聘请了保安，也有清洁卫生。2.对证据二的真实性没异议，对证明目的、关联性有异议，并不能证明是因为物业不到位才导致业主不交物业费的。被上诉人提交的证据经本院质证认为，被上诉人提交的两份证据能够达到证明目的，本院予以采信。二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，《湘发小区物业服务合同》系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同的约定履行自己的义务。席志谊应当按照合同的约定向永州市博文物业管理有限公司给付管理费，其主张只给付上诉人部分物业管理费，没有事实和法律依据。《湘发小区物业服务合同》中明确约定：合同期限为二年，即为2013年1月1日至2014年12月31日，服务期限届满前一个月，甲方未将续聘或解聘意见通知乙方，视为甲方同意续聘，服务期限自动延续一年。一审法院据此认定物业管理费的计算期限算至2015年12月31日并无不妥。至于电梯公摊费抵扣物业费，合同约定电梯公摊费由永州市博文物业管理有限公司负担，一审认定席志谊交纳的电梯公摊费抵扣物业费并无不当。且二审期间永州市博文物业管理有限公司也不能举证证明其在2014年12月31日之后与席志谊存在物业服务合同关系，因此永州市博文物业管理有限公司的上诉请求本院不予支持。而席志谊提供的证据并不能反映出被盗物品以及其价值，本院对其要求物业赔偿损失的诉讼请求不予认可。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由永州市博文物业管理有限公司负担50元，席志谊负担50元。本判决为终审判决。审判长  王兰青审判员  陈久余审判员  宋争文二〇二〇年四月十六日书记员  鲁艳雨附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。