安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖03民终685号上诉人（原审原告）：齐冬，男，1989年5月27日出生，汉族，户籍地安徽省淮南市田家庵区，现住安徽省蚌埠市。委托诉讼代理人：赵雪华，安徽世远律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯培培，安徽世远律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：阎虹，女，1967年8月31日出生，汉族，恒大商贸有限公司总经理，户籍地安徽省蚌埠市龙子湖区，经常居住地安徽省蚌埠市龙子湖区。委托诉讼代理人：姚少伟，安徽国梦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李彬，男，1967年2月8日出生，汉族，住安徽省蚌埠市禹会区。上诉人齐冬因与被上诉人阎虹、李彬案外人执行异议之诉一案，不服安徽省蚌埠市龙子湖区（2019）皖0302民初1157号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。齐冬上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持齐冬一审诉请；诉讼费用由阎虹、李彬承担。事实和理由：1、2015年12月16日齐冬与李彬、张敏签订《房屋买卖合同》，约定李彬、张敏共同将其共有的位于蚌埠市阿尔卡迪亚阳光苑小区10A号楼1-601号房屋出售给齐冬，合同约定的房屋总价款为112.5万元。齐冬按照合同约定通过其母亲徐玉珍账户已将全部购房款给付李彬、张敏。一审判决认为徐玉珍与李彬、张敏有多笔经济住来，互有给付，不能认定已支付购房款的事实，系认定事实错误。齐冬不仅向法庭提供付款转账作证，且提供李彬出具的收款收据及蚌山区人民法院（2018）皖0303民初692号民事判决书，能够证明已全部支付购房款的事实。2、购房时齐冬及其母亲徐玉珍提出要看房产证，李彬提供了房产证复印件及房屋土地证原件，齐冬已尽到合理注意义务。且齐冬为了维护自身合法权益，于2018年初将李彬、张敏起诉至蚌山区人民法院，该院于2018年3月12日作出（2018）皖0303民初692号民事判决，判决李彬、张敏于判决生效后十日内协助齐冬办理涉案房屋产权登记过户手续，因李彬等人没能归还浦发银行贷款致使房屋没有办理过户手续，但未能办理过户不是因齐冬的过错。3、齐冬自2016年开始在涉案房屋居住，对房屋已实际占有、控制，阎虹应该知情。现阎虹因李彬欠其借款，法院依据阎虹的请求拍卖涉案房屋，已严重侵害齐冬的合法权益。阎虹是职业放贷人，齐冬是合法购房人，请法院公正审判，维持齐冬的合法权益。阎虹辩称，1、齐东与李彬不存在真实的房屋买卖关系，也未向李彬支付任何购房款，本案没有证据证明在查封前，齐冬已经合法占有房屋的事实。2、案涉房屋在2014年8月已经在浦发银行办理抵押登记，权利证书有银行入库保管，上诉状中载明购房当时齐冬及其母亲徐玉珍提出要看房产证，假设存在上诉人购房的事实，其不可能不审查房产证的原件，故齐冬存在过错；3、齐冬提供的房屋买卖合同明确约定因出卖人的原因导致房屋无法过户，每逾期一日应该按照房屋价格千分之二支付违约金，但是齐冬在蚌山法院起诉时仅主张履行过户手续，未主张违约金与常理不符，双方在诉讼过程中故意隐瞒房屋涉有抵押登记并被法院查封进入执行的事实，上述证据能够证明存在虚假诉讼。李彬未发表答辩意见。齐冬向一审法院起诉请求：1、依法停止对位于蚌埠市阿尔卡迪亚阳光苑小区10A号楼1-601号房屋（产权证号23××13）的执行；确认齐冬对该房屋享有合法的民事权益并解除对该房屋的拍卖、查封；2、要求阎虹、李彬承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：坐落本市阿卡迪亚阳光苑小区10A号楼一单元601房屋系李彬、张敏夫妻共有财产。2014年6月9日，欧小全、李群、李彬、张敏与上海浦东发展银行股份有限公司蚌埠分行签订《最高额抵押合同》，抵押物之一即是该房屋。2014年8月6日，上述当事人就抵押物办理了抵押登记手续，并取得了房地产他项权利证书。之后欧小全、李群取得贷款120万元，该笔贷款到期后，因债务人欧小全、李群未偿还本息，2018年1月上海浦东发展银行股份有限公司蚌埠分行将该四人诉至蚌山区人民法院，4月几方当事人在蚌山区人民法院达成调解协议，调解书第四项规定：被告李斌、张敏以其抵押的坐落于阿尔卡迪亚阳光苑10A号楼1-601号（产权证号:房地权证蚌私字第××号）的房产，在上述一二款项范围内承担抵押责任，原告有权在抵押担保范围内对该抵押房产拍卖、变卖所得价款优先受偿。2015年12月16日，李彬、张敏与齐冬签订房屋买卖合同，约定将阿卡迪亚阳光苑小区10A号楼一单元601房屋以人民币112.5万元的价格卖给齐冬。齐冬向法院陈述购房款是分三笔转归齐冬的，并提供了银行借记卡账户历史明细清单证明，该清单记载：第一笔2015年12月17日齐冬母亲徐玉珍通过银行（卡号62×××65）向李赛云卡中转入50万。第二笔2015年12月27日，徐玉珍转给李彬15万。第三笔2016年2月4日，徐玉珍转给李彬47.5万元。同时该银行借记卡账户历史明细清单记载2015年12月12日，张敏向徐玉珍同一账户（卡号62×××65)转入70万元。2016年2月4日，李彬出具收到齐冬全部房款112.5万元的收条。2017年9月14日，阎虹至一审法院起诉李彬，要求李彬偿还借款本金40万元，10月26日根据阎虹的申请，一审法院采取诉讼保全措施，查封了李彬的房屋，包括阿卡迪亚阳光苑小区10A号楼一单元601房屋，并于2018年2月24日作出判决：李彬在判决生效以后10日内偿还阎虹借款本金39万元。判决生效后，因李彬未执行，阎虹向法院申请强制执行，2019年3月一审法院执行局裁定，拍卖被执行人李彬阿卡迪亚阳光苑小区10A号楼一单元601房屋。2018年齐冬向蚌山区人民法院起诉要求确认2015年12月16日其与李彬、张敏的买卖合同有效，要求李彬、张敏协助办理房屋登记过户手续。诉讼中齐冬、李彬、张敏未向该院告知该房存在抵押及被法院查封的事实，也未提供房产证原件。蚌山区人民法院3月12日判决：1、2015年12月16日双方签订的买卖合同合法有效，2、李彬、张敏于判决生效后10日内协助齐冬办理阿卡迪亚阳光苑小区10A号楼一单元601房屋产权登记过户手续。另查明：齐冬与李彬、张敏签订买卖房屋买卖合同时，并未告知抵押权人上海浦东发展银行股份有限公司蚌埠分行。一审法院认为，齐冬是否取得诉争房屋的物权，对此综合评判如下:齐冬与李彬、张敏签订房屋买卖合同时并未要求查看该房屋产权证原件，如其在签合同时要求查看产权证原件，即可知道该房已被抵押的事实,故齐冬没有尽到注意义务，自身存在一定过错。从齐冬提供的银行借记卡账户历史明细可以看出同一账户2015年12月12日张敏向徐玉珍转70万、12月17日徐玉珍向李赛云转50万、12月27日徐玉珍向李彬转15万、2016年2月4日徐玉珍向李彬转47.5万元，徐玉珍与李赛云均非房屋买卖合同的当事人，故她们之间的资金往来与本案无关联性，齐冬称该笔系其支付的购房款没有依据。徐玉珍、李彬、张敏有多笔经济往来，互有给付，齐冬称其三人之间的经济往来系其支付的购房款，但齐冬提供的证据不能证明其已经将112.5万元的购房款全部支付，虽然李彬认可购房款已全部支付，但无证据佐证，故对其诉称不予采信。涉案房屋设定抵押在先，齐冬与李彬、张敏签订房屋买卖合同时，并未告知抵押权人上海浦东发展银行股份有限公司蚌埠分行，在法院查封该房屋进入执行程序后，齐冬才至蚌山法院要求李彬、张敏履行过户手续，且双方隐瞒了房屋设有抵押，已被法院查封进入执行程序的事实，也未提交房产证原件。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。故涉案房屋没有发生物权变动，齐冬未取得该房屋的物权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院予以支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。涉案房屋在齐冬与李彬张敏签订买卖合同前已设有抵押，且齐冬也无证据证明其支付了全部购房款，故齐冬不符合最高人民法院上述规定的情形，对其要求不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第一百九十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决：驳回原告齐冬的诉讼请求。案件受理费10200元，减半收取5100元，由原告齐冬承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。齐冬提供证据一、李彬、张敏在2017年3月31日作出的公证书一份，证明李彬、张敏将案涉房屋出售给齐冬，因为银行贷款的原因，无法当时办理过户手续，委托齐冬在可以办理过户手续时办理过户手续，双方买卖合同真实并已经给付全部房款；证据二、票据，证明齐冬缴纳案涉房屋物业费、水费、电费等费用，齐冬及其家人自2016年一直在案涉房屋居住。阎虹发表质证意见：对证据一的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议。公证书的内容仅涉及证明李彬、张敏在委托书签名的真实性，不包括委托书载明内容真实性、合法性审查。李彬和张敏在该委托书中故意隐瞒案涉房屋已抵押并办理抵押登记的事实。公证书无关于买卖房屋法律关系及买卖当事人的表述。对证据二的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议。案涉房屋于2017年10月26日已被法院裁定保全，上述票据载明的日期均在裁定保全之后。票据均无齐冬字样，载明的客户名均为李彬，其中手写收款收据也记载交款单位系李彬，足以证明齐冬未合法占有案涉房屋的事实。本院认证如下：公证书载明的内容能够证明齐冬在与李彬、张敏就案涉房屋公证办理委托时明知房屋有银行贷款尚未还清。票据中载明的客户名称、户名、交款单位等均为李彬，达不到齐冬的证明目的，本院不予采信。二审中，齐冬认为一审判决就最高额抵押合同事实认定不全面，作为抵押的房屋是三套，除本案案涉房屋外，还有另外两套。2018年齐冬向蚌山区人民法院起诉要求确认房屋买卖合同有效，在诉讼中齐冬并不知道案涉房屋被龙子湖区人民法院查封，并不存在隐瞒的事实。齐东认为在签订房屋买卖合同时，并不知道涉案房已经设定了抵押登记。对其他认定事实无异议。阎虹对一审判决认定的“2015年12月16日，李彬、张敏与齐冬签订房屋买卖合同”提出异议，认为该合同不具有真实性；同时认为一审判决遗漏查明2016年3月11日李彬向徐玉珍账户转款5万元的事实，李彬、徐玉珍之间有多笔转账的往来，并且出卖人支付给买受人及其亲属的款项多于买受人及其亲属转账给出卖人的房款。对其他认定事实无异议。对双方当事人均无异议的事实，本院依法予以确认。本院认为，综合各方当事人举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点是：齐冬对本案争议的执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益？根据二审认定的案件事实和相关法律规定，分析评判如下：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，在阎虹提起的金钱债权执行一案中，齐冬作为买受人对登记在被执行人李彬名下的案涉房屋提出案外人执行异议之诉，需要符合上述司法解释规定的情形，其权利才能够排除强制执行。经审查，齐冬与李彬于2015年12月16日就案涉房屋签订房屋买卖合同，但上海浦东发展银行股份有限公司蚌埠分行已于2014年8月6日就案涉房屋办理了抵押登记，银行依法享有抵押权。齐冬作为房屋买受人，在签订房屋买卖合同时未能尽到合理的注意义务，从而因案涉房屋上存在他人抵押权而导致其无法办理房屋所有权转移登记，此系齐冬自身原因所致，故其主张不符合上述规定的要件，齐冬对本案争议的执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，其主张排除强制执行，无事实和法律依据。齐冬上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，齐冬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10200元，由齐冬负担。本判决为终审判决。审判长 庞 玲审判员 陈二伟审判员 李小芹二〇二〇年四月二十四日法官助理沈吉梅书记员徐翔附相关法律规定：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式依法驳回上诉，维持原判决、裁定。