浙江省义乌市人民法院 行 政 裁 定 书 （2019）浙0782行初369号 原告潘信群，男，1985年11月26日出生，汉族，住义乌市。 委托代理人张洪军，浙江冠森律师事务所律师。 委托代理人方梅，浙江冠森律师事务所律师。 被告义乌市自然资源和规划局，住所地：义乌市宾王路366号。 法定代表人鲍建平，局长。 委托代理人楼惠英，义乌市自然资源和规划局工作人员。 委托代理人赵杨根，浙江现代阳光律师事务所律师。 第三人陶宝菊，女，1958年8月1日出生，汉族，住义乌市。 第三人潘忠义，男，1958年4月30日出生，汉族，住义乌市。 第三人王红霞，女，1973年7月27日出生，汉族，住义乌市。 第三人浙江义乌农村商业银行股份有限公司，住所地：义乌市福田街道城北路677号。 法定代表人陈文学，董事长。 委托代理人蒋英，第三人浙江义乌农村商业银行股份有限公司单位员工。 原告潘信群诉被告义乌市自然资源和规划局（以下简称“市自规局”）、第三人陶宝菊、潘忠义、王红霞、浙江义乌农村商业银行股份有限公司（以下简称“义乌农商银行”）不动产行政登记一案，于2019年10月31日向本院提起诉讼，本院于同年11月7日立案后，分别于2019年11月11日、2019年11月12日、2019年11月29日向被告市自规局和第三人陶宝菊、第三人义乌农商银行，第三人潘忠义、第三人王红霞送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2020年1月7日公开开庭进行了审理。原告潘信群及委托代理人张洪军，被告市自规局的出庭行政负责人刘旭伟及委托代理人楼惠英、赵杨根，第三人陶宝菊，第三人义乌农商银行委托代理人蒋英到庭参加了诉讼。第三人潘忠义、王红霞经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，第三人陶宝菊与第三人潘忠义于1984年10月1日在原××县××乡人民政府办理结婚登记，于2012年6月19日在义乌市婚姻登记中心办理了协议离婚手续，离婚协议书约定：坐落于义乌市××街道××村××塘××号三间一勾两层房屋归儿子原告潘信群所有。第三人陶宝菊与第三人潘忠义将该房屋的集体土地使用权证（户主登记为第三人潘忠义的名字）交由原告保管。除自住外，其余房屋由原告出租收益，原告还对该房屋进行了升层与修缮。2019年5月，原告得知该房屋已被第三人潘忠义、王红霞作了银行抵押贷款，第三人潘忠义、王红霞贷款逾期后没有归还被起诉至义乌市人民法院。为了证实此事，原告委托律师调取了（2018）浙0782民初20372号判决书，才知道第三人潘忠义于2017年以原集体土地使用权证遗失的方式，利用所在村委会开具虚假的产权证明向被告申请了不动产证登记。被告未尽认真审查的义务，错误地将原本属于原告的房产登记在第三人潘忠义的名下，并颁发了浙（××）义乌市不动产权第××××号不动产权证。后在2017年6月22日，第三人潘忠义又申请对涉案不动产进行宅基地使用权与房屋所有权的登记，被告颁发了浙（××）义乌市不动产权第××××号不动产权证。被告错误登记的具体行政行为严重损害了原告的合法权益，原告遂诉至法院，诉请：撤销浙（××）义乌市不动产权第××××号、浙（××）义乌市不动产权第××××号不动产权证。 原告潘信群向本院提供了如下证据： 1、离婚协议书一份，证明第三人陶宝菊与第三人潘忠义协议离婚，约定房屋产权归原告所有。 2、集体土地使用权证一份，证明该房屋的集体土地使用权证由原告保管，并未遗失。 3、（2018）浙0782民初20372号民事判决书核对件一份，证明第三人潘忠义取得了该房屋不动产权证，并将该房屋抵押给了第三人义乌农商银行。 4、不动产权证复印件一份，证明该房屋现登记在第三人潘忠义名下。 补充提供5、2019年5月30日金允法出具的证明一份，证明该房屋第三层在2012年8月开工，2012年12月底完工，由原告出资修建、金允法建造的事实。 6、房屋租赁协议十三份，证明房屋一直由原告出租收益保管的事实。 7、行政裁定书一份，证明原告之前向法院提起过行政诉讼。 被告市自规局辩称，一、原告提起诉讼的诉讼请求是撤销两本不动产证，系二个不同的行政行为。根据行政诉讼“一案一诉”诉讼原则，本案两个行政行为同一案诉讼不符合该原则。二、对于撤销浙（××）义乌市不动产权第××××号不动产证的行政行为，被告认为该行为系对原权证的遗失补正登记，被诉登记内容与原登记内容一致，属于未改变登记内容的换发、补发权属证书，根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第二条第二款的规定，人民法院不予受理。三、对于撤销浙（××）义乌市不动产权第××××号的行政行为，原告于2019年7月提起诉讼，并于2019年10月31日申请撤诉，法院于2019年10月31日作出（2019）浙0782行初284号行政裁定书。综上，请法院依法驳回原告的起诉。 被告市自规局在法定期限内向本院提供了如下事实证据和法律依据。 事实证据： 1、浙（××）义乌市不动产权第××××号不动产证的地籍档案核对件一份，证明浙（××）义乌市不动产权第××××号不动产证系原集用（××）×-××××号土地证遗失，经权利人潘忠义申请补办，依法作出的事实。 2、浙（××）义乌市不动产权第××××号不动产证的地籍档案核对件一份、（2019）浙0782行初284号行政裁定书复印件一份，证明浙（××）义乌市不动产权第××××号不动产证的地籍档案系对宅基地使用权和房屋所有权的首次登记，没有改变原不动产证的土地登记信息和权利人等信息，仅是对不动产证的房屋信息进行了完善，合法作出的事实。同时对该颁证行为，原告曾提起诉讼并撤诉的事实。 法律依据： 《不动产登记暂行条例实施细则》第十七条、第二十二条第二款、第四十一条。 第三人陶宝菊述称，1984年我与潘忠义在内蒙古做生意，1986年造的房子，造了两层空壳。离婚后房子赠送给了儿子潘信群，第三层是离婚后潘信群自己造上去的。现在我要求过户给潘信群。 第三人陶宝菊未向本院提供证据。 第三人潘忠义、王红霞未作陈述，也未向本院能提供证据。 第三人义乌农商银行述称，一、不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。涉案房屋登记在第三人潘忠义名下，第三人潘忠义与义乌农商银行签订个人抵押借款合同，同时办理了抵押登记手续，根据（2018）浙0782民初20372号民事判决书，义乌农商银行对第三人潘忠义所有的坐落于义乌市××街道××村的房地产享有优先受偿权。撤销浙（××）义乌市不动产权第××××号、浙（××）义乌市不动产权第××号不动产权证将严重损害我方的利益。二、潘忠义与陶宝菊签订的离婚协议书中约定涉案房产归儿子潘信群所有，该约定应视为潘忠义将房产赠与儿子的意思表示。赠与关系的成立，必须以赠与物的交付为准，对于房屋则必须办理过户手续，否则赠与关系不成立。潘忠义虽在离婚协议书中对赠与房屋作出了意思表示，但并未将房产办理至原告名下，赠与关系未成立，原告对房产不享有所有权。 第三人义乌农商银行未向本院提供证据。 经庭审质证，本院对原、被告提供的证据作如下认定： 对原告提供的证据，被告对证据1真实性无异议，对关联性、证明目的有异议，离婚协议书即使合法有效，也仅是债权而非物权。证据2真实性、合法性无异议，对证明目的有异议。对证据3、4三性无异议。对证据5，该证明属于证人证言，不符合证据规则，证人应当出庭作证。对证据6三性均有异议，出租人系陶宝菊，与原告无关。对证据7，该裁定书进一步说明了行政裁定书已经发生了法律效力，同时原告对涉案的浙（××）义乌市不动产权第××号不动产证的行政行为已提起过诉讼，再次提起诉讼并未说明有正当理由。第三人陶宝菊对原告提供的证据均无异议。第三人义乌农商银行质证认为证据1应视为潘忠义将房产赠予的意思表示，但并未将房产办理到儿子名下，赠予关系未成立，原告不享有所有权。对证据2-4、7三性无异议。对证据5、6关联性有异议。本院对原告提供的证据1-4、7的真实性予以认定，证据5证人未出庭，本院不予认定，对证据6形式真实性予以认定，对关联性不予认定。 对被告提供的证据，原告和第三人陶宝菊质证认为证据1中的遗失不是真实情况，该土地证在原告处。被告未认真核查，也未客观真实地调查房屋的产权有无争议、四至以及房屋的现状，仅仅是做了形式上的调查，从而造成了房屋的现状与申请的房屋现状完全不相符。对第三人潘忠义进行询问的时候，潘忠义也没有如实申报，存在隐瞒的情况。在询问笔录里只是比较简单的提醒。在地籍调查报告调查审核时，被告没有认真仔细的审核，实测的图纸也没有第三层的反映，在已经建成三层的情况下，仅仅对第一、二层房屋进行权属登记。原告认为申请存在故意或隐瞒，第三人潘忠义也没有对第三层未审核提出异议。被告没有对可能存在权利争议的事实进行怀疑，被告对此存在着过错。遗失公告仅仅是在官网上进行，并未在原告所在房屋门前张贴，存在有意隐瞒和故意回避，导致原告无法第一时间提出产权异议。对于殿前村委会出具的证明，原告认为不客观真实。证明载明建房第三层1986年完工，但实际上第三层是在第三人潘忠义与陶宝菊2012年离婚之后由原告出资建造的。1986年只建造了第一、二层的框架，所以这个证明是严重违背事实的。其他证据真实性由法院核对，关联性、合法性没有意见。第三人义乌农商银行对被告提供的证据均无异议。本院对被告提供的证据的形式真实性予以认定。 经审理查明，第三人陶宝菊与第三人潘忠义原系夫妻关系，原告潘信群系第三人陶宝菊与潘忠义之子。涉案房屋坐落于原义乌市××街道××塘××村，于2000年4月取得义乌集用（××）字第×-××××号集体土地使用证，土地使用证潘忠义，使用权面积115.5平方米。2012年6月19日，陶宝菊与潘忠义登记离婚，并签订离婚协议书一份，协议第三条约定“坐落于义乌市××街道××村××塘××号三间一勾两层的房屋产权归儿子所有，女方有使用权居住权直到百年。儿子必须赡养男方直到百年”。该房屋当时未办理房产证。 2017年3月22日，第三人潘忠义以上述集体土地使用证遗失为由向原义乌市国土资源局申请补证（换证），并于2017年3月28日领取了浙（××）义乌市不动产权第××号不动产权证。2017年6月22日，第三人潘忠义向原义乌市国土资源局申请办理宅基地使用权、房屋所有权首次登记，并提交了申请书，身份证复印件，义乌市福田街道殿前村民委员会、义乌市福田街道荷叶塘工作片、义乌市人民政府福田街道办事处共同出具的证明，不动产测量报告，不动产权籍调查表，浙（××）义乌市不动产权第××号不动产权证、房屋质量安全责任自负具结保证书等材料。同日，第三人潘忠义在接受义乌市不动产登记中心询问时陈述，申请登记的不动产为单独所有，权属不存在争议等。原义乌市国土资源局经审查，于2017年6月23日在门户网站进行公告，于2017年7月17日向第三人潘忠义颁发浙（××）义乌市不动产权第××号不动产权证。不动产登记审批表载明：登记类型为首次登记，权利人为潘忠义，不动产类型为土地和房屋等建筑物，面积为115.54/99.42平方米，用途为农村宅基地/住宅，权利性质为批准拨用/自建房，共有情况为单独所有。 2017年9月14日，第三人潘忠义与义乌农商银行签订贷款金额为50万元的个人抵押借款合同一份，约定以涉案房地产为该笔贷款提供抵押担保，并于同日办理了抵押登记将手续。第三人王红霞作为共同债务人签署共同还款承诺书一份。 原告潘信群于2019年7月5日曾向本院提起行政诉讼，诉请撤销浙（××）义乌市不动产权第××××号不动产权证，后于2019年10月31日向本院提出撤诉申请。 另，因机构改革，原义乌市国土资源局已于2019年1月18日被撤销，其职能由被告市自规局承受。 本院认为，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。行政诉讼乃公法上之诉讼，上述利害关系，一般也仅指公法上的利害关系；除特殊情形或法律另有规定，一般不包括私法上的利害关系。本案，第三人陶宝菊与潘忠义在离婚协议书中将涉案房屋赠与给原告潘信群，但未办理过户手续，实质上形成的是一种债权债务关系，并不发生物权的变动。原告潘信群仅为债权人，非产权人。债权人以行政机关对债务人所作的行政行为损害债权实现为由提起行政诉讼的，人民法院应当告知其就民事争议提出民事诉讼，但行政机关作出行政行为时依法应予保护或者应予考虑的除外。故，原告的普通债权等民事权益，首先应考虑选择民事诉讼途径解决。原告与案涉行政行为无行政法上的利害关系，不具备原告主体资格，其起诉不符合起诉条件，已立案的应当裁定驳回起诉。第三人潘忠义、王红霞经传票传唤无正当理由拒不到庭，不发生阻止案件审理的效果。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第十三条、第六十九条第一款第（一）项、第七十九条第二款之规定，裁定如下： 驳回原告潘信群的起诉。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  王来来 人民陪审员  金光伟 人民陪审员  杜志贵 二〇二〇年四月九日 书 记 员  陈 强