广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终489号上诉人（原审原告）：魏桂英，女，1985年10月1日出生，汉族，住湖南省隆回县。委托诉讼代理人：黄文学，广东常道律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：**君，女，1981年8月18日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：吴毅淳，广东天胜律师事务所律师。原审第三人：林永坚，男，1953年10月8日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。上诉人魏桂英因与被上诉人**君租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初730号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，经各方当事人同意进行了书面审理。现已审理终结。上诉人魏桂英上诉请求：1.撤销一审判决第四项；2.改判**君向魏桂英返还其余顶手费70000元、赔偿装修费用损失15000元、经营经济损失15000元；3.本案的一审、二审诉讼费用由**君承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误。1.魏桂英支付给**君80000元顶手费，实质上是魏桂英取得涉案商铺承租权及其剩余租赁期限使用权而向**君支付的对价，并非动产所有权转让的对价。本案是基于**君将其承租的店铺转租给魏桂英而发生的纠纷，因此双方当事人之间是租赁关系，双方当事人是转租店铺，故装修、装饰、水电等设施不属于独立动产，显然不属于动产所有权转让给魏桂英的范畴，实质上**君只是将剩余租赁期限内的相应使用权交付给魏桂英使用而已，并非独立的所有权转让。另外涉案商铺没有合法的产权证，也没有合法的规划报建许可，故签订的合同无效，70000元顶手费应该还给魏桂英。二、由于**君承诺魏桂英享有原租赁合同中权利，魏桂英才签订的合同，并进行商铺的装修，**君对此有严重过错，现在商铺已经收回，**君应赔偿装修费15000元。三、魏桂英基于信赖基础和**君的承诺才租赁涉案商铺，由于合同无效，**君存在严重过错，故魏桂英无法经营、合同预期收益的经济损失15000元也应该由**君承担。被上诉人**君辩称：一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求二审予以维持。魏桂英主张返还70000元转让费的上诉理由无任何的事实和法律依据。魏桂英支付的80000元转让费除了10000元店铺押金外，其余的70000元是店铺装修、装饰、设备及其他相关费用的对价，涉案《店铺转让合同》包含了转租及资产（包括装修、装饰、动产所有权和技术）转让两方面的合同关系。该租赁关系无效，并不影响合同约定涉及的装修、装饰、中央空调、持式空调、冰柜冰箱及其他制茶设备、商品、独家制售奶茶技术配方转让的合同效力。原审第三人林永坚提交答辩意见：林永坚并非本案两方当事人的店铺转让合同关系当事人，不清楚其两方合同关系的存在，与本案无关且无须就本案承担任何责任和义务。对魏桂英所提交的证据质证意见：因不是合同相对方，无法确认其证据的三性。魏桂英向一审法院起诉请求：1.确认魏桂英与**君于2018年9月6日签订的《店铺转让合同》无效；2.**君返还魏桂英支付的转让费80000元；3.**君向魏桂英支付违约金8000元；4.**君向魏桂英支付装修费用15000元；5.**君向魏桂英赔偿经济损失15000元；6.**君向魏桂英返还已付税费975.49元；7.**君承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：涉案商铺位于广州市番禺区东环街蔡二新村西17街1号店铺，未办理房地产权证。各当事人在举证期内未提交建设工程规划许可证。2016年11月7日，林永坚（出租方、甲方）与劳志成（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案商铺出租给乙方，租赁期限自2016年11月10日至2021年11月9日，租赁期内月租金3000元；租赁期间，乙方未经甲方同意，不得以任何方式对租赁物进行全部或部分分租。2018年7月1日，劳志成（转让方、甲方）与**君（顶让方、乙方）签订《店铺及公司转让合同》，约定甲方将涉案商铺及营业执照（广州市金锡铖信息科技有限公司）转让给乙方使用，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务，租期至2021年11月9日，租期内月租金3000元，每月12日交至房东；店铺转让后，乙方同意代替甲方向房东履行原有店铺租赁合同中所规定的条款；转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备、商品全部归乙方所有；乙方在2018年7月8日前一次性向甲方支付转让费52000元，上述费用包括装修、装饰、设备及其他相关费用，等等。2018年9月6日，**君（转让方、甲方）与魏桂英（顶让方、乙方）签订《店铺转让合同》，约定：甲方将涉案商铺转让给乙方使用，店铺名为“零点速达”，并保证乙方同等享有甲方在原有租赁合同中所享有的权利与义务；甲方与房东已签订租赁合同，租期至2021年11月9日，租期内月租金3000元，每月12日交至房东；店铺转让后，乙方同意代替甲方向房东履行原有店铺租赁合同中所规定的条款；转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备、商品全部归乙方所有；乙方在2018年9月6日前一次性向甲方支付转让费80000元，上述费用包括装修、装饰、设备及其他相关费用；乙方逾期交付转让金，甲方交铺日期相应顺延，乙方应每日向甲方支付转让费的千分之一作为违约金，逾期30日的，甲方有权解除合同，且乙方须按照转让费的10%支付违约金，如由于甲方原因导致转让中止，甲方同样承担违约责任，并向乙方支付转让费的10%作为违约金；等等。魏桂英、**君均确认魏桂英按照上述约定向**君支付了上述转让费80000元，并按照约定代为向林志坚支付了相应租金。2018年9月29日，魏桂英缴纳了涉案商铺于2018年1月至9月的租赁相关税费975.49元。其后，魏桂英、**君、林永坚等人就涉案商铺办理个人工商营业执照进行沟通。因魏桂英未继续支付租金，林永坚要求收回涉案商铺。林永坚收回商铺后，魏桂英因不认可**君的转让行为，主张遗留物品不属其所有，故搬离商铺时未将家私电器设备等物品搬走。魏桂英为证明其于租赁期内对涉案商铺进行装修，提供了《收据》一枚，载明收到零点速达魏桂英女士装修工程款15000元（包含水电安装、空调维修），收据出具日期载明为2008年9月14日。魏桂英主张该笔费用通过现金支付。**君不确认该证据的真实性、合法性及关联性，认为收据载明的时间不在承租期内，不能证明魏桂英的主张。上述事实有林永坚与劳志成签订的租赁合同、劳志成与**君签订的转让合同、**君与魏桂英签订的转让合同、收据、转账记录、微信聊天记录、营业执照、庭审笔录等证据证实。一审法院认为：**君与魏桂英签订的《店铺转让合同》约定**君将涉案商铺转租给魏桂英，同时约定商铺内现有的装修、装饰及其他所有设备、商品全部归魏桂英所有,该合同中包含了两个法律关系，一个是转租的合同关系，一个是动产所有权转让的合同关系。关于租赁关系，因各方当事人均未能提供涉案商铺的合法产权证明及建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，**君将涉案商铺转租给魏桂英，双方签订的合同中关于出租房屋的约定无效，故顶手费中关于押金10000元应予以返还。关于动产所有权转让的合同关系，顶手费中关于店铺现有装修、装饰及其他所有设备、商品的转让费的约定，不违反法律法规禁止性规定，是当事人真实意思表示，该部分约定合法有效。魏桂英支付上述物品的对价后已取得所有权，双方关于该部分的合同约定已履行完毕，故魏桂英以约定无效要求**君返还该部分转让费，理据不足，一审法院不予支持。另外，林永坚要求魏桂英拿走属于魏桂英的物品，因魏桂英拒绝拿走导致一直放置在商铺内，魏桂英可于庭外自行取回，本案不作处理。关于违约金的问题。《店铺转让合同》中关于转租的约定无效，故魏桂英要求**君承担转租行为无效的违约金缺乏依据，一审法院不予支持。《店铺转让合同》中关于不含押金部分的顶手费的约定，**君已将约定转让的物品交付给魏桂英，双方已履行完毕该部分约定，故魏桂英主张**君违约亦缺乏事实依据，对于魏桂英要求支付违约金的请求，一审法院不予支持。关于装修费用的赔偿问题。魏桂英提供的证据不能证明其对涉案商铺进行了装修，应承担举证不能的责任，故魏桂英该项请求缺乏依据，一审法院不予支持。关于经济损失的赔偿问题，亦缺乏依据，一审法院不予支持。关于返还税费的问题。林志坚将涉案商铺出租给劳志成，其后，劳志成转让商铺给**君并约定由**君代劳志成履行合同，其后**君又以同样的方式将商铺转让给魏桂英，由魏桂英在转租期内代替**君履行合同义务，则最终魏桂英代为履行的合同义务实际为林志坚与劳志成之间签订的租赁合同中关于承租方的义务，因林志坚与劳志成签订的租赁合同约定税费由承租方承担，则魏桂英应在其租赁期内代为支付税费。魏桂英已支付的2018年1月-9月的税费中，仅2018年9月在其租赁期范围内，魏桂英仅需支付该月的税费。至于魏国英多支付的税费867.1元（975.49元/9个月×8个月），根据合同相对性，其代**君履行合同义务，则该笔费用应由**君返还给魏桂英。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院判决如下：一、确认魏桂英与**君于2018年9月6日签订的《店铺转让合同》中的租赁关系无效；二、**君自本判决发生法律效力之日起十日内向魏桂英返还顶手费中的押金10000元；三、**君自本判决发生法律效力之日起十日内向魏桂英返还税费867.1元；四、驳回魏桂英其余诉讼请求。如**君未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2680元，由魏桂英负担2435元，**君负担245元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，魏桂英在一审表示其与**君是转租合同关系，但80000元转让费包括涉案店铺的租赁押金10000元，还包含店铺装修装饰设备（包括两个冰箱、一个炸炉、一个冰沙机、一个萃茶机、一个中央空调），其于2018年11月10日前搬离涉案商铺。林永坚在一审表示原承租人劳志成、胡少辉未经其同意转让，已构成严重违约，其发现后明确表示不同意，而且不给魏桂英办证，并已通知涉案店铺相关方于2018年11月1日将留存在店铺内的家私电器搬离，现场遗留的可搬走的主要有两台空调、冰柜一台、办公桌、餐椅等；另外，涉案商铺其已于2019年4月中旬再次出租。二审中，魏桂英向本院提交了《证人出庭作证申请书》，申请传唤证人谭某出庭作证，理由为谭某能够证实其为魏桂英租赁的涉案商铺进行了装修，魏桂英花费了装修费15000元。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：本案争议的焦点为**君是否应返还魏桂英支付的余下的70000元转让费的问题。虽然**君与魏桂英签订的《店铺转让合同》，约定转让费80000元包括装修、装饰、设备及其他相关费用，但魏桂英签订该合同的目的为取得**君承租涉案商铺的剩余租期内的承租权，**君遗留在商铺内的设施设备等只是随商铺的承租权一并转移给魏桂英使用，现因林永坚不配合魏桂英办理营业执照导致魏桂英承租商铺的合同目的无法实现，在此情况下魏桂英主张该合同无效并要求**君返还相应转让费合理合法。鉴于原租赁期至2021年11月9日，**君与魏桂英签订《店铺转让合同》的时间是2018年9月6日，按照该合同的约定魏桂英可使用涉案商铺的期间为38个月，而事实上魏桂英仅使用了涉案商铺2个月，故除了返还10000元押金以外，还应将未使用期限的36个月的转让费66315元返还给魏桂英（计算方法为70000元÷38×36）为宜，一审仅判决返还该转让费中的押金有失妥当，本院予以纠正。关于魏桂英申请证人出庭作证的问题。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十四条规定，当事人申请证人出庭作证，应当在举证期限届满十日前提出，并经人民法院许可。本案中，魏桂英在一审未申请证人出庭作证，现在二审提出该申请不符合上述规定，本院不予接纳。综上所述，一审判决查明事实基本清楚，但处理不当，本院予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初730号民事判决第一、三项；二、撤销广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初730号民事判决第四项；三、变更广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初730号民事判决第二项为：**君自本判决送达之日起十日内向魏桂英返还76315元转让费；四、驳回魏桂英的其余诉讼请求。如**君未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费2680元，由魏桂英负担973元，**君负担1707元；二审受理费2300元，由魏桂英负担843元，**君负担1457元。本判决为终审判决。审判长  姚伟华审判员  韩志军审判员  谭红玉二〇二〇年四月二十一日书记员  郭 俏