广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终3545号上诉人（原审被告）：陈海波，身份证住址：广东省从化市。委托诉讼代理人：秦明禄，广东合邦律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广州市齐湘缘餐饮有限公司，住所地：广东省广州市白云区。法定代表人：刘凯，职务：总经理。委托诉讼代理人：王志平，广东穗宏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：何怡婷，身份证住址：广东省化州市。委托诉讼代理人：张财生，广东上兵律师事务所律师。原审第三人：广州白云萧岗第三经济合作社仓储，住所地：广东省广州市白云区。法定代表人：何庆锐。原审第三人：李美霞，身份证住址：广东省广州市黄埔区。委托诉讼代理人：罗满坤，住址广东省广州市，与李美霞系夫妻关系。上诉人陈海波、广州市齐湘缘餐饮有限公司（以下简称齐湘缘公司）因与被上诉人何怡婷、原审第三人广州白云萧岗第三经济合作社仓储（以下简称三社仓储）、李美霞租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初20173号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人陈海波代理人秦明禄、上诉人齐湘缘公司代理人王志平、被上诉人何怡婷代理人张财生、原审第三人三社仓储法定代表人何庆锐、原审第三人李美霞及其代理人罗满坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人陈海波上诉请求：1.撤销一审判决并发回重审；2.本案一、二审诉讼费由何怡婷承担。事实和理由：一、何怡婷不是适格诉讼主体。1.无证据证明李美霞授权李春梅签订《合同主体变更三方协议》（以下简称三方协议）。一审第一次庭审时，陈海波及齐湘缘公司均对三方协议上李美霞的签名提出质疑，三社仓储称签署三方协议时收到了李美霞给李春梅的授权委托书，李春梅在三方协议上签署了“李美霞”的名字。陈海波曾要求提供李美霞的授权委托书，但三社仓储均没有提交。2.一审第一次庭审后，李美霞及其丈夫联系齐湘缘公司，明确表示李美霞没有与何怡婷、三社仓储签订任何协议，也没有授权其姐姐李春梅（何怡婷的母亲）签订三方协议，要求齐湘缘公司继续将涉案场地租金支付给李美霞，对此事实，齐湘缘公司提交的《谈话手机录音》可以证实。其后李美霞代理人参加庭审也对李美霞是否书面授权李春梅一事语焉不详。故三方协议效力不清，何怡婷不是适格主体。二、陈海波、李美霞、齐湘缘公司签订的《租赁合同》是各方真实意思表示。涉案场地从2012年3月15日起租，租赁合同签订及续签、收租等都是陈海波和李春梅谈好合同条款后，由李春梅安排人将已在合同出租方处签名“程彪”的租赁合同给陈海波。2018年4月1日，按照前述惯例和方式，陈海波和李美霞续签了《租赁合同》，约定月租金69900元。2018年4月20日，经陈海波与李春梅通过微信商定，均同意将第三份合同承租人变更为刘新华（即齐湘缘公司），李春梅指派宋某、李胜雨办理该第三份合同承租人的更名手续，宋某一审当庭承认上述事实。其后，齐湘缘公司一直按照第三份合同约定的69900元向李美霞支付租金。在合同履行一年期间，李美霞、李春梅均未对支付租金对象及租金金额提出过异议。何怡婷提供的手机短信内容足以证明李美霞、何怡婷知道陈海波于2018年4月退场的事实，也证实了第三份合同是各方当事人的真实意思表示。本案与陈海波无关。何怡婷针对陈海波的上诉答辩称其认为一审判决除占用费金额计算不准确外，其他的事实认定清楚，适用法律正确。陈海波的上诉理由没有事实与法律依据，请求二审法院依法查明，驳回其全部上诉请求。齐湘缘公司针对陈海波的上诉答辩称其同意陈海波的上诉意见。三社仓储针对陈海波的上诉述称其请求维持原判，三社仓储一审庭询后已经提交了签订三方协议时李春梅所持李美霞的委托书给法庭。李美霞针对陈海波的上诉述称其不知道三社仓储如何用李美霞的名义去签协议，李美霞本人没有去签字，而且到现在涉案场地在哪里都不知道，李美霞对三方协议是不清楚的。上诉人齐湘缘公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回何怡婷全部诉讼请求，或发回重审；2.一审、二审诉讼费用由何怡婷承担。事实与理由：一、三方协议无效，何怡婷不具有一审原告主体资格。李美霞及其丈夫罗满坤在与齐湘缘公司见面谈话时，明确表示三方协议系伪造的协议，详见齐湘缘公司提交的证据《谈话手机录音》。尽管一审庭审中李美霞表示事后有补充授权李春梅签订三方协议，但其该行为是为了避免何怡婷免受刑事追究而采取的补救措施，并非其本意，否则，罗满坤不会在一审第二次庭审后仍向齐湘缘公司催收租金。且在一审诉讼中，李美霞始终未向法庭出示其签署的《授权委托书》，其授权李春梅的委托事项与权限均无法得知，故三方协议无效，何怡婷未获得三社仓储与李美霞签订《租赁合同》中李美霞的权利和义务，何怡婷无权向齐湘缘公司主张任何权利。二、齐湘缘公司与李美霞续签的《租赁合同》约定租金为69900元/月，在合同履行一年过程中，合同双方并无争议。一审判决确认续租期间的租金为69900元/月，实际认可了上述《租赁合同》中租金条款合法有效。因涉案场地未取得建设工程规划许可证，故涉案租赁合同均为无效合同，三方协议也应无效。何怡婷在明知齐湘缘公司与李美霞已经续签《租赁合同》的情形下，仍提起本案诉讼，违反了诚实信用原则，不能因合同无效而获益，故何怡婷要求返还房屋，支付占有使用费的请求，不应支持。何怡婷针对齐湘缘公司的上诉答辩称：三方协议是合法有效的，何怡婷是适格的主体，三社仓储所出示的委托书显示李美霞委托李春梅代为签署的三方协议是有效的。二审中李美霞对其在委托书上的签名是确认的，证明授权委托书是其签署的，而其是完全民事行为能力人，其签署的委托书是有效的，其说受到恐吓而签名应该举证证明，其不能举证的，应承担举证不能的责任，一审对此查明，“程彪”、宋某与齐湘缘公司之间所签订的合同是在何怡婷不知道的情况下签订的，没有效力，一审查明的事实可证明何怡婷诉请有事实与法律依据。陈海波针对齐湘缘公司的上诉答辩称其认同齐湘缘公司的上诉意见。三社仓储针对齐湘缘公司的上诉述称其不认同齐湘缘公司关于三方协议无效的主张，认同何怡婷的一审原告主体是适格的，不了解李美霞与齐湘缘公司之间所签订的合同与转租合同。对于物业没有规划许可证，因为这是20年前的物业，一直有合法交费，一直由三社仓储进行管理。三社仓储对法院认定合同无效不认可。李美霞针对齐湘缘公司的上诉述称：涉案场地不是李美霞签署合同承租来的，与三社仓储签订的合同并不是李美霞本人的签名。与陈海波签订的二份合同均是李春梅叫李美霞去签字，但签字之前，李美霞没有看过合同，只是在最后一页签字，所有租赁事宜均是由李春梅包办的。何怡婷于2019年4月28日向一审法院起诉请求：1.陈海波、齐湘缘公司立即向我腾空交还位于齐富路9号一层房屋；2.陈海波向我补交占用房屋期间的费用（以每月租金83001.16元为计付标准，自2018年4月开始计至实际交还房屋之日止）；3.陈海波向我支付逾期付款违约金93034.52元（以不超过补交金额310115.08元的30%计算）；4.齐湘缘公司对陈海波承担连带清偿责任；5.本案诉讼费由陈海波、齐湘缘公司承担。一审法院认定事实：2013年1月，李美霞与三社仓储签订《租赁合同》，约定李美霞向三社仓储承租位于广州市白云区齐富路三社自编6号仓库（以下简称涉案商铺）。李美霞承租涉案商铺后，将涉案房屋转租给陈海波，双方约定租赁面积共742平方米，附属空地面积208平方米；租赁期自2012年3月16日至2015年3月15日；租金共计47520元/月。陈海波承租涉案商铺后，将商铺用于齐湘缘公司的经营。前述合同期限届满后，陈海波继续向李美霞承租涉案商铺，约定租赁期由2015年3月16日起至2018年3月15日止，租金共计62360元/月；从第二年起每年的租金、管理费在上一年的租金、管理费基础上按10%递增计收等。2019年3月15日，三社仓储、李美霞与何怡婷签订《合同主体变更三方协议》，三方一致同意三社仓储与李美霞于2013年1月1日签订的《租赁合同》中李美霞所享有权利和承担的义务全部由何怡婷享有和承担。同年3月27日和4月7日，何怡婷委托人员和律师事务所分别通知时任齐湘缘公司的股东刘新华和陈海波、齐湘缘公司，现李美霞已经将与三社仓储就涉案商铺签订的租赁合同的权利义务转让给了何怡婷，因陈海波与李美霞的租赁合同已于2018年3月15日到期，现何怡婷通知收回涉案商铺，并向何怡婷支付占用房屋期间的租金和管理费用等。陈海波和齐湘缘公司接收上述信息和律师函后，仍继续使用涉案商铺，并继续向李美霞支付租金至2019年5月。一审诉讼中，何怡婷提交证明李美霞与陈海波建立租赁关系的两份《租赁合同》显示，出租人落款签名处为一名为“程彪”的人，李美霞和陈海波均确认，该名为“程彪”的人当时是受李美霞委托在出租人处签名，实际履行过程中陈海波一直亦向李美霞支付租金。齐湘缘公司提交《租赁合同》两份，拟证明李美霞于2018年4月与陈海波、刘新华继续就涉案商铺签订《租赁合同》，同意将租期延长至2024年3月。表示上述租赁合同是由李美霞委托一名为宋某的人冒用“程彪”的名字签订的，并申请证人宋某出庭作证证明其上述陈述。何怡婷和李美霞对上述证据和证人证言均不予认可，李美霞表示从未授权他人签订上述租赁合同。另何怡婷明确，其诉讼请求中要求陈海波支付的2018年4月至实际交还商铺之日的费用是指该期间陈海波未按合同约定的递增标准缴纳的差额部分。齐湘缘公司、李美霞确认自2018年4月开始至2019年5月期间，齐湘缘公司均按69900元的标准向李美霞账户支付租金。李美霞同意将合同主体变更后由陈海波、齐湘缘公司向其支付的租金直接退还给何怡婷，何怡婷亦予以同意。齐湘缘公司另表示其愿意继续按69900元的标准向何怡婷支付场地占用费。三社仓储对何怡婷在本案中要求陈海波、齐湘缘公司返还涉案场地无异议，并表示其确认在其与李美霞就涉案场地签订的租赁合同关系中的承租方，已变更为何怡婷，并表示在签订三方协议前，李美霞通过电话向其提出要求变更合同主体，并在签订协议当天委托了其姐姐李春梅签订了该协议。本案于2019年6月17日、10月12日、10月23日的庭审、询问笔录中，李美霞的代理人均确认该三方协议中将涉案场地的租赁权转让给何怡婷系其真实意思表示。就涉案租赁场地的产权和规划报建情况，一审法院致函广州市规划和自然资源局白云分局查询。该局复函称未查到涉案场地相关《建设工程规划许可证》及产权记录。一审法院依据该复函情况向双方释明，因涉案场地无取得产权和未办理规划报建手续，双方就涉案场地建立的租赁合同关系依法应为无效，何怡婷是否变更诉讼请求，陈海波、齐湘缘公司是否根据合同无效的后果向何怡婷提出反诉请求，何怡婷坚持原诉请，陈海波、齐湘缘公司明确表示不在本案中就合同无效的后果提出反诉主张，其将另案主张。一审法院认为：涉案场地原由李美霞签订租赁合同出租给陈海波，后在合同履行过程中，李美霞确认于2019年3月15日将其向三社仓储就涉案场地建立的租赁关系中的承租权利转让给了何怡婷，三社仓储对该转让亦予以确认，故一审法院对何怡婷已受让了李美霞与陈海波之间签订的租赁合同中出租方的权利义务的意见予以采信。陈海波、齐湘缘公司抗辩其对何怡婷受让涉案租赁场地的出租权不知情，对此，从何怡婷委托人员向齐湘缘公司的负责人员发出告知涉案场地的出租人已变更为何怡婷的信息，且三社仓储表示齐湘缘公司的负责人员曾向该社核实出租人变更情况的事实反映，陈海波、齐湘缘公司对何怡婷已受让了涉案场地的出租权是知情的，故一审法院对陈海波、齐湘缘公司的上述抗辩意见不予采信。因涉案租赁场地属未有产权登记和未办理建筑规划手续的建筑物，何怡婷与陈海波就涉案场建立的租赁合同关系违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，应为无效。合同无效后，双方因合同取得的财产应相互返还，故陈海波应将涉案场地腾空返还涉案场地于法有据，一审法院予以支持。现涉案场地实际由齐湘缘公司在经营使用，齐湘缘公司亦负有腾空返还的义务。虽涉案的租赁关系无效，但陈海波作为合同相对方仍应向何怡婷支付实际使用租赁场地期间的场地占用费。何怡婷现在本案中主张2018年4月至实际返还涉案场地之日止的场地占用费，并明确2018年4月至2019年5月期间的场地占用费为陈海波未按合同约定递增标准支付租金的差额部分，2019年6月起按合同约定的2018年的租金标准，即83001.16元/月的标准支付，对此，一方面，根据原李美霞与陈海波签订的租赁合同显示，双方的租赁期限至2018年3月15日已届满；另一方面，自2018年4月起，陈海波均按69900元的标准向李美霞支付租金，现有证据无法证明至何怡婷受让涉案场地的租赁权之前，李美霞对陈海波按该租金标准支付场地费用存在异议，应视为双方对按69900元/月的标准支付场地占用费的认可。综上，在双方的租赁期限届满后，且双方长达一年均认可按69900元/月的标准支付场地占用费的情况下，何怡婷以受让涉案场地的租赁权成为出租方为由要求陈海波按租赁合同约定的2018年租金标准83001.16元/月支付场地占用费缺乏理据，一审法院不予支持。据此，何怡婷要求陈海波、齐湘缘公司支付2018年4月至2019年5月期间欠付的租金递增差额的场地占用费缺乏依据，一审法院予以驳回。何怡婷要求陈海波支付2019年6月至实际返还涉案场地之日的场地占用费有据，一审法院予以支持。场地占用费继续按69900元/月的标准计付。齐湘缘公司作为涉案场地的实际使用主体，现其同意承担向何怡婷支付场地占用费的义务，故何怡婷要求齐湘缘公司支付场地占用费一审法院予以支持。因涉案租赁合同无效，何怡婷要求陈海波、齐湘缘公司支逾期付款违约金无据，一审法院不予支持。陈海波抗辩其自2018年4月起即已退出涉案场地，不再负责经营齐湘缘公司，故其已不负有向何怡婷返还场地和支付场地占用费的义务，但因现有证据无法体现该情况有对李美霞或何怡婷进行明确告知，故陈海波仍负有向何怡婷返还场地和支付场地占用费的义务，陈海波的上述抗辩意见依据不足，一审法院不予采纳。齐湘缘公司提交《租赁合同》两份，拟证明李美霞于2018年4月与陈海波、刘新华继续就涉案商铺签订《租赁合同》，同意将租期延长至2024年3月，对此，因李美霞不确认系由其签订和其授权他人签订，虽齐湘缘公司申请了证人宋某作为证人出庭作证，但因从该证人证言中亦不足以反映该合同由李美霞委托他人签订的事实，且证人关于签订合同经过的陈述中存在诸多不符常理和逻辑的陈述，故一审法院对齐湘缘公司提交的上述两份租赁合同不予采信。涉案租赁合同无效，陈海波、齐湘缘公司本可在本案中根据合同无效后的法律后果向何怡婷主张相关权利，但经一审法院释明，陈海波、齐湘缘公司坚持不在本案中提出反诉主张，此为陈海波、齐湘缘公司对自身诉讼权利义务的处分，本案中不直接予以处理。待本案作出处理后，陈海波、齐湘缘公司可另行向何怡婷主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院于2019年10月28日作出判决：一、本判决生效之日起三十日内，被告陈海波、广州市齐湘缘餐饮有限公司向原告何怡婷腾空返还位于广州市白云区齐富路9号一层（原齐富路三社自编6号）的场地；二、本判决生效之日起五日内，被告陈海波、广州市齐湘缘餐饮有限公司向原告何怡婷支付2019年6月至返还上述场地之日止的场地占用费（按69900元/月计付）；三、驳回原告何怡婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12812元，由原告何怡婷负担6270元，被告陈海波、广州市齐湘缘餐饮有限公司负担6542元，并于本判决生效之日起五日内向一审法院缴纳。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。二审期间，何怡婷提交了三社仓储一审出示的证据一、授权委托书复印件及证据二、物业授权委托书，拟证明李美霞授权李春梅签订三方协议，将租赁合同的租赁权利义务转让给何怡婷。陈海波、齐湘缘公司、李美霞发表了质证意见。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对陈海波、齐湘缘公司的上诉请求与何怡婷的答辩意见以及三社仓储、李美霞的陈述意见，分析如下：因涉案租赁场地是未有产权登记和未办理建筑规划手续的建筑物，李美霞与陈海波原就涉案场地建立的租赁合同关系违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，应为无效。根据查明的事实可知，租赁双方履行合同过程中，李春梅持李美霞的授权委托书与三社仓储、何怡婷于2019年3月15日签订了《合同主体变更三方协议》，将承租人的权利义务概括转让给了何怡婷，李美霞二审虽到庭抗辩其出具给李春梅授权委托书中的内容并非其真实的意思表示，但对该授权委托书上的签名是确认的，且三社仓储对三方协议的真实性并无异议，故该三方协议应为有效，何怡婷受让了涉案场地承租人所享有的权利与应承担的义务，对齐湘缘公司上诉质疑何怡婷提起本案诉讼主体资格的主张，本院不予采纳。因何怡婷受让承租人的权利义务后委托人员向齐湘缘公司的负责人员发出告知涉案场地的出租人已变更为何怡婷的信息，且三社仓储亦表示齐湘缘公司的负责人员曾向该社核实出租人的变更情况，故陈海波、齐湘缘公司主张其对何怡婷已受让了涉案场地的转租权不知情与事实不符，一审法院不予采信并无不妥。根据一审诉讼中齐湘缘公司提交的两份《租赁合同》，该司主张李美霞于2018年4月与陈海波、刘新华继续就涉案场地签订了《租赁合同》，李美霞同意将租期延长至2024年3月，对此，李美霞一审委托代理人已予否认，李美霞二审到庭亦不确认是其签订或由其授权他人签订的，齐湘缘公司一审诉讼中虽申请了证人宋某出庭作证，但该证人的证言并不足以反映两合同由李美霞委托其以“程彪”名义签订的事实，且该证人所述有关签订合同经过存在诸多不符常理和逻辑的情况，故一审法院对齐湘缘公司提交的上述两份租赁合同不予采信并无不当。至于陈海波上诉提出其自2018年4月起即已退出涉案场地，不再负责经营齐湘缘公司，其不负有向何怡婷返还场地和支付场地占用费的义务，但因前述两份《租赁合同》未被法院采信，且本案并无证据显示陈海波退出经营曾向李美霞或何怡婷履行了告知义务，故陈海波的上诉主张缺乏依据，本院不予采纳。如上所述，涉案的租赁关系应为无效，根据合同无效的处理原则，陈海波作为合同相对方，齐湘缘公司作为实际使用人应将涉案场地返还何怡婷，一审第一项判处无误。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，陈海波、齐湘缘公司仍应向转租人支付使用租赁场地期间的场地占用费。本案何怡婷主张陈海波、齐湘缘公司向其支付2019年6月至实际返还涉案场地之日止的场地占用费于法有据，一审法院予以支持并无不当，本院予以维持。至于何怡婷抗辩称一审对占用费金额计算不准确，但其未提起上诉，应视为其服从一审判处。综上所述，陈海波、齐湘缘公司的上诉请求均不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25624元，由陈海波负担12812元，由广州市齐湘缘餐饮有限公司负担12812元。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  何 佐审判员  闫 娜二〇二〇年四月七日书记员  颜旭怀徐毅敏