湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终1387号上诉人（原审原告）：蒋德军，男，1972年5月15日出生，汉族，住广州市南沙区。委托诉讼代理人：蒋德萍，女，1964年11月4日出生，系蒋德军之姐。被上诉人（原审被告）：长沙国兴实业发展有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区望城坡街道广大环球家俱城三楼。法定代表人：赖向宇，该公司总经理。委托诉讼代理人：何贵昌，广东众诚律师事务所律师。上诉人蒋德军因与被上诉人长沙国兴实业发展有限公司（以下简称国兴公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初16005号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。蒋德军上诉请求：1、撤销一审判决，判令国兴公司向蒋德军交还委托租赁到期的门面，归还蒋德军的门面使用权，判令国兴公司停止侵权；2、判令国兴公司立即归还委托租赁门面给蒋德军，并恢复委托出租门面的原状，承担恢复的全部费用；3、判令国兴公司赔偿蒋德军委托租赁门面的违约租金损失（违约损失暂按大市场2017年各楼层经营户租金标准平均值计算）；4、判令一审、二审诉讼费用由国兴公司承担，由于诉讼产生的误工费、复印材料费、车费等相关费用由国兴公司承担。事实与理由：一、蒋德军提交的证据能够证明案涉门面在交付之前具有独立的墙体，一审法院对事实认定不清，国兴公司有恢复门面原状的义务，并承担违约损失；二、当事人在协议中已明确约定了国兴公司应当将案涉门面恢复原状，应适用《中华人民共和国民法总则》第七条以及《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十五条的规定，一审法院适用《中华人民共和国合同法》第七条之规定，严重背离了民法总则规定的民事活动应当恪守承诺的原则，也违背了宪法和物权法对公民私有财产合法权利的保护，属于适用法律错误；三、2018年3月31日以后在大市场发生的一切事情蒋德军均未签字认可，与本案无关联，相关证据不能作为本案的依据；四、望城坡大市场业主委员会的行为与本案的委托协议没有任何关联性，整体招租行为不能成为国兴公司免责的理由；五、国兴公司主张蒋德军从未向其交付门面完全没有事实依据，蒋德军与国兴公司签订的不能更改的委托协议书违背了公平原则，国兴公司有意将其应承担的责任推卸给第三方，严重损害了蒋德军的利益；六、国兴公司主张蒋德军等业主通过业主大会表决通过的“抱团取暖，统一经营”的方法纯属子虚乌有，业主的专有部门的权利应归业主所有，委托协议到期后，蒋德军要求国兴公司归还所出租的门面合理合法，一审法院将国兴公司的侵权行为认定为维护大市场业主的集体利益，并以蒋德军滥用个人权利为由加以抑制，剥夺了蒋德军的正当权益。国兴公司辩称，一、按照蒋德军与国兴公司签订的《委托协议书》约定，国兴公司只需协助蒋德军恢复原状的意思告知租赁商，而国兴公司已经实际履行了协助告知义务，即便要恢复交付之日原状，对应的责任主体应为租赁商邵阳得丰房地产开发有限公司（以下简称得丰公司）；二、国兴公司与蒋德军等业主签署协议前大市场门面墙体已由政府部门为适应整体出租而组织拆除，按照协议恢复交付之日原状的约定是拆除墙体后的原状，由租赁商得丰公司经营到期后拆除经营期间的装饰装修，而非恢复门面墙体；三、望城坡大市场业主管理委员会由全体业主选举产生，代表全体业主意志，业主委员会在与国兴公司的委托协议到期后继续整体招租，应当视为大市场全体业主默认不需要恢复门面内墙，长沙运达物业管理有限公司管理期间，蒋德军等业主已获取由长沙运达物业管理有限公司发放的租金，且租金金额相比原来翻番，蒋德军等业主不存在租金损失；四、《望城坡大市场启动工作有关问题解答》是政府机关单位所发布的文件，对国兴公司不具有法律约束力，国兴公司自身并非租赁经营主体，而是基于政府要求为顺利启动大市场成为全体业主的授权代表，授权代表的内容仅为代表业主与租赁商得丰公司签订整体租赁经营合同及代收代付租金，且这种授权和代理行为均为无偿服务，从国兴公司在大市场的法律地位及与蒋德军等业主的法律关系角度，国兴公司也不应当承担恢复门面墙体的义务；五、大市场目前没有门面内墙的结构状况适合整体出租经营需求，有利于全体业主利益，若支持个别业主恢复墙体，反而无法适应整体出租，将损害全体业主利益，甚至损害社会利益及区域经济效益。请求二审法院驳回蒋德军的上诉。蒋德军向一审法院起诉请求：1、由国兴公司按照房产部门设立的立界线桩恢复蒋德军门面的原有墙体结构；2、由国兴公司赔偿蒋德军租金损失48214.4元（从合同到期之日2018年3月31日开始计算，暂计算至2019年10月31日，之后的按130元/平方米的标准计算至门面实际恢复之日止）；3、本案全部诉讼费用由国兴公司承担。一审法院认定事实：1995年，蒋德军购买了长沙市岳麓区望城坡大市场面积为19.52平方米的门面，并办理了长房权证岳麓字第××号房屋所有权证。1998年12月1日，湖南省望城坡大市场物业发展有限公司（以下简称“大市场公司”）出具一份“授权委托经营书”，将望城坡大市场除深圳土畜产茶叶进出口公司拥有的430余间门店之外的其它全部物业授权给国兴公司经营，国兴公司的经营所得用于偿还大市场公司的债务。1999年2月23日，湖南省长沙望城坡房地产开发总公司与深圳土畜产茶叶进出口公司、湖南省望城坡大市场物业发展有限公司及深圳蛇口凯丰经济发展公司签订了一份《启动望城坡大市场协议书》。协议第1条约定：深圳土畜产茶叶进出口公司在长沙注册成立国兴公司；第2条约定：成立国兴公司之目的是“理顺大市场公司之债权债务关系，承担对大市场公司在长沙形成的债权债务，并确保在两至三年内将大市场公司的债务清还完毕”；第3条约定：国兴公司依据不可撤销的授权委托经营书，取得对大市场的全部物业经营权。1999年5月24日，国兴公司注册成立，股东为深圳土畜产茶叶进出口公司和深圳市鹏燕物业管理有限公司，其中深圳土畜产茶叶进出口公司占股90%。后因望城坡大市场长期处于业主关门歇业、经营停顿状态，2002年6月27日，国兴公司（甲方）与得丰公司（乙方）签订了一份《合同书》，合同约定国兴公司为盘活位于长沙市岳麓区间商铺（面积约46000平方米，其中包括蒋德军拥有的门面），并积极解决该市场的各种遗留问题，进行市场场地管理，实行整体对外招商有偿使用。国兴公司同意将望城坡大市场以现状整体交由得丰公司有偿使用，兴办家具超市。国兴公司同意给予得丰公司两年（不包括6个月的装修期）免收使用费的优惠，使用费从装修期、免市场使用费期期满之日起开始计算，以房管部门核准的房产面积计算使用费总额，市场总使用费为6090万元。得丰公司于每月的10号前将月使用费交纳给国兴公司，总使用期为15年零6个月（包括装修期、免市场使用费期，即2018年3月31日止）。总使用期自国兴公司将场地全部交付给得丰公司之日起开始计算，并约定：国兴公司在得丰公司配合下负责执行处理该市场原出售的商铺的各种遗留问题。2002年10月，蒋德军拥有的位于望城坡大市场的门面（墙体）被全部拆除。2002年12月19日，广大环球公司核准登记成立并进入大市场进行经营，至2018年3月31日止，经营状况良好。2012年3月6日，蒋德军（甲方）与国兴公司（乙方）签订《委托协议书》约定，甲方同意委托乙方对外租赁经营甲方在湖南省望城坡大市场拥有的门面，委托经营门面对外租赁经营的承租商由乙方确定，对外租赁经营合同书以乙方名义与承租商直接签订，乙方对甲方委托租赁经营的门面采用与望城坡大市场其他所有门面捆绑式整体对外租赁经营的模式，望城坡大市场整体对外租赁经营15年零6个月，租赁期间自2002年10月1日起计算。乙方在每年取得望城坡大市场整体对外租赁经营当年全部租金收入之后，应在取得之日起一个月内一次性向甲方全部支付委托租赁经营门面每年应得的收益。望城坡大市场所有门面租金收益的分配和支付，由望城坡大市场合法产权人推荐的产权人代表依法监督，确保门面租金收益分配的公开、公平、公正。甲方自本协议生效之日起三日内，将腾空门面完整交给乙方控制和管理，不得对乙方对外租赁经营门面设置任何障碍，不得进行任何干涉。甲方同意与乙方签订对外租赁经营合同的承租商，在15年零6个月的租赁经营期内可以根据需要进行装修，可以改变门面结构，甲方不得干涉。在本协议终止时，甲方如要求恢复委托租赁经营门面在交付之日原状的，乙方应当恢复。在委托租赁门面对外租赁经营期间，当乙方与承租商签订的对外租赁经营合同书解除时，本协议同时自行终止。甲方若将门面产权隐瞒、弄虚作假骗取收益的或造成他人损害的，应依法承担法律责任。2017年11月14日，湖南省望城坡大市场首次业主大会会议筹备组发布《湖南省望城坡大市场首次业主大会会议决议公告》：湖南省望城坡大市场首次业主大会议于2017年11月3日至11月10日举行，会议审议通过了《管理规约》、《业主大会议事规则》，选举产生了曾妙（深圳土畜产茶叶公司代表）、王志勇（湖南嘉国公司代表）、程建祥（长沙长沙运达物业管理有限公司代表）、杨月华、陈正、罗正平、唐伍酃为业主委员会委员，李理为业主委员会候补委员。2017年11月14日举行的业主委员会会议，推选程建祥为主任，罗正平为副主任。首次业主大会会议筹备组依法履行职责完毕，自即日起解散。2017年11月30日，长沙市岳麓区住房和城乡建设局出具《业主委员会备案通知书》：长沙市岳麓区湖南省望城坡大市场小区第一届业主委员会，给予你会第一届业主委员会备案，本届业主委员会成立时间为2017年11月10日，任期五年。2018年3月24日，湖南省望城坡大市场业主委员会制定《望城坡大市场物业临时管理方案》。2018年3月31日，湖南省望城坡大市场业主委员会与长沙运达物业管理有限公司签订《临时委托管理合同》，委托期限为2018年4月1日起至2018年6月30日止。2018年5月23日，望城坡大市场业主委员会与长沙运达物业管理有限公司制定《望城坡大市场租金分配方案》，具体内容为：依据业主与长沙运达管理有限公司签订的委托协议书，按照与经营户签订的租赁合同实际数据，确定大市场价值和比例系数，综合考虑公摊面积后，由长沙运达物业管理有限公司对租金实行分配，并确定了具体的分配支付办法如下：1、租金分配管理主体严格按照收益分配方案分配到每个租金分配对象。2、针对极少部分无因管理的业主，在岳麓区望城坡大市场协调办监督下，由长沙运达物业管理有限公司专户储存。待联系上相关业主后将租金按照实际发放金额返还。3、相关产权权属不明确业主，在岳麓区望城坡大市场协办监管下，由长沙运达物业管理有限公司预留其租金专户储存，待相关手续完善后，再行发放。2018年7月，湖南省望城坡大市场业主委员会与长沙运达物业管理有限公司签订的合同到期后，湖南省望城坡大市场业主委员会又成立了应急小组对涉案望城坡大市场进行管理。2018年11月，望城坡大市场举行了第二次业主大会，并于2018年11月23日发布《湖南省望城坡大市场第二次业主大会会议决议公告》，载明：“湖南省望城坡大市场第二次业主大会于2018年11月13日至11月20日举行，会议审议了市场经营管理方案等五项议题。一、通过议题一，即同意授权业主委员会按照业主大会决定的市场经营管理方案一，以“三大公司为主的业主自治”方案开展租赁管理公司和经营管理公司选聘……三、通过议题三，即审议通过《湖南省望城坡大市场业主代表大会制度》……”该公告附件1《湖南省望城坡大市场经营管理方案（草案）》中“议题内容”部分载明：“方案一：三大公司带领全体小业主自行管理市场（一）管理方式三大业主公司带领全体小业主自行管理市场，分设租赁管理公司、经营管理公司。1、租赁管理公司：以三大业主公司（嘉国、深土、运达）为股东设立“长沙嘉深达物业管理有限公司”，负责根据业主、业委会的委托，代收代发业主租金，并接受业主大会、业主代表大会、业委会、业主监事会的领导和监督。2、经营管理公司：以嘉国公司为全资股东设立经营管理公司（名称暂未定），负责投资改造大市场，进行统一招商经营，并向经营户收取管理费以收回投资（嘉国公司承诺，业主大会可以优先以同等条件向社会选聘，在签订正式合同之前，均欢迎全体业主举荐和自荐）。3、经营期间，如遇到对望城坡大市场的征收或拆迁，租赁公司和经营管理公司不能代替业主处理征收或拆迁事宜，补偿标准按照政府当时的拆迁标准执行……”现望城坡大市场由长沙嘉深达物业管理有限公司在进行管理，并由该公司向蒋德军等业主支付租金。目前，蒋德军的门面承租户仍在经营使用涉案门面。一审法院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第六条之规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”第一百三十二条之规定：“民事主体不得滥用民事权利损害国家利益、社会公共利益或他人合法权益。”以及《中华人民共和国合同法》第七条之规定：“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。”可知，法律的本意在于实现社会的公平与正义，对各种利益加以衡量和协调，以维护社会整体利益的均衡和发展。当个人权利行使所能取得的利益，与他人及国家社会因其权利行使所受的利益损失相冲突时，则应对两种利益进行比较衡量。如果个人权利的行使使其所得利益较少而他人和国家社会所受的损失更大时，则对个人权利的行使应当加以抑制。本案蒋德军作为本案所涉门面所有权人享有对该门面的占有、使用、收益等权利。虽然单从物权的角度看，蒋德军可以基于其门面的所有权行使物上请求权，要求相应主体恢复门面原状或返还门面，但从门面的实际现状来看，涉案门面仅为望城坡大市场众多门面中的一个，且该市场经整改后已进行整体租赁多年，维持了较好的经营秩序，维护了大部分业主的经济利益。得丰公司整体租赁经营协议到期后，望城坡大市场成立了业主委员会，并召开业主大会经多数业主表决同意继续按照原商户延续整体经营，现正常对外营业。如蒋德军主张行使要求恢复门面原有墙体结构的权利，将导致湖南省望城坡大市场因无法继续整体经营而回归到无序状态，大部分业主已经获得的租金利益将丧失，而蒋德军行使恢复原状等物上请求权所获得的利益却远远小于大部分业主因其权利行使所遭受的损失。因此，从利益平衡的角度考量，蒋德军对其门面行使恢复原状的物上请求权将损害大多数商铺租赁户的经营利益及整个望城坡大市场的统一运营，对蒋德军请求国兴公司恢复其门面原有墙体结构的诉请，不予支持。关于蒋德军要求国兴公司向其支付租金损失的主张，目前国兴公司已不再对涉案门面进行经营管理，现望城坡大市场由长沙嘉深达物业管理有限公司进行管理，由该公司向蒋德军等业主支付租金，现涉案门面实际由承租户经营使用，故蒋德军主张的租金损失没有事实依据，对蒋德军的上述主张，亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第一百三十二条，《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回蒋德军的全部诉讼请求。案件受理费减半收取386元，由蒋德军负担。二审中，蒋德军向本院提交了国兴公司出具的收据，欲证明其向国兴公司要求返还门面。国兴公司质证称，对该证据的真实性无异议，对证明目的有异议，不能证明蒋德军向国兴公司要过门面，只是向国兴公司通知恢复门面，国兴公司已经把该要求转告给了租赁商。国兴公司提交的能够证明国兴公司已经将蒋德军的要求告知得丰公司。本院对上述证据经审查认为，国兴公司对蒋德军提交的证据的真实性无异议，对该证据真实性予以确认，但该证据不能达到蒋德军的证明目的，依法不予采信。本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。双方二审争议的焦点问题是：一审法院驳回蒋德军的诉讼请求是否正确。《中华人民共和国民法总则》第一百三十二条规定：“民事主体不得滥用民事权利损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益。”本案中，案涉门面系望城坡大市场众多门面之一，望城坡大市场经整改后亦整体租赁经营多年，且望城坡大市场在得丰公司整体租赁经营协议到期后，成立了业主委员会并召开了业主大会，多数业主同意延续整体租赁经营，蒋德军虽系案涉门面的所有权人，对案涉门面享有占有、使用、收益、处分的权利，单从物权角度其可就案涉门面行使物权请求权，要求恢复案涉门面原有墙体结构，但其行使物权将导致望城坡大市场的整体经营遭到破坏，大部分业主已获得的租金利益将丧失，其行使物权请求权所获的收益远小于大部分业主因其行使权利所遭受的损失，亦会导致望城坡大市场因无法整体经营而回归无序状态，将损害大部分业主的经营利益，一审法院据此驳回蒋德军要求恢复案涉门面原有墙体结构的诉讼请求并无不当，依法予以维持。望城坡大市场现由长沙嘉深达物业管理有限公司进行管理并向业主支付租金，国兴公司已不再对案涉门面进行管理，案涉门面实际亦由承租户经营使用，蒋德军要求国兴公司赔偿租金损失无事实依据，一审法院据此驳回蒋德军该项诉讼请求并无不当，依法予以维持。此外，蒋德军提出要求国兴公司停止侵权、归还案涉门面并承担恢复费用、因诉讼产生的误工费、复印材料费、车费等相关费用的上诉请求，该请求系蒋德军二审中增加的独立诉讼请求，国兴公司亦不同意在二审中一并处理，蒋德军应另案主张权利。综上所述，上诉人蒋德军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费772元，由上诉人蒋德军负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  李龙玺审判员  刘国清二〇二〇年四月二十日书记员  叶慧灵