浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终886号 上诉人（原审原告）：曹青博，男，1982年11月6日出生，汉族，住绍兴市越城区。 委托诉讼代理人：卢志高，上海融孚（绍兴）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：王建平，女，1980年8月6日出生，汉族，住绍兴市越城区。 委托诉讼代理人：严利锋，上海瀚品律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈梁泓，上海瀚品律师事务所律师。 上诉人曹青博与上诉人王建平因房屋买卖合同纠纷一案，不服绍兴市越城区人民法院（2019）浙0602民初5370号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案受理后依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。 曹青博上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求（差额为285212元）。事实和理由：上诉人对原审法院认定的基本事实无异议，但对原审法院就差价损失435212元仅酌情支持150000元有异议，原审法院酌情调整的理由不成立。另，王建平以27000元每平方米的价格将案涉房屋卖给案外人的事实原审未查明。一、上诉人开具收款人为曹青博的转账本票，以用于支付案涉房屋的购房款并没有错误，该本票经上诉人背书转让后，就可以实现支付购房款的目的。二、上诉人交付70万元购房款不成功的责任在于被上诉人，且是否有大量资金被占用而造成的利息损失，不应成为考量上诉人差价损失的因素，资金被占用的利息损失与上诉人的差价损失之间没有关联性。三、将未对案涉房屋内的装修及家具、家电通过评估进行确定作为减少被上诉人应承担的差价损失的理由，存在逻辑上的错误。综上，请求二审法院依法裁决，支持上诉人的一审全部诉讼请求。 王建平辩称，原审认定事实不清，判决错误。一、王建平在房屋买卖合同履行过程中不存在违约行为。二、曹青博在出具本票时存在错误，对此王建平可以履行抗辩权不交付房屋。三、原审既认定王建平违约又认定曹青博在履行义务时存在瑕疵，判令王建平双倍返还定金又赔偿15万元损失不当。四、曹青博存在擅自扩大损失的行为。即使王建平存在违约行为，双倍返还定金也足以弥补曹青博的损失。 王建平上诉请求：撤销一审判决，并依法改判。事实和理由：上诉人在案涉房屋买卖合同履行过程中不存在违约行为，一审法院认定错误。首先，双方合同约定被上诉人需在2018年4月25日前将购房款70万元支付给上诉人，并未约定上诉人需主动配合收取购房款。但到了约定的付款日期，被上诉人并没有将70万元购房款支付给上诉人，其仅仅是持金额70万元且收款人是被上诉人本人的银行本票到中介处说是支付购房款。被上诉人知晓上诉人的银行卡号，可以直接将70万元购房款汇到上诉人的银行卡内。被上诉人并没有履行合同的诚意，其没有支付70万元购房款系违约在先，上诉人可履行《合同法》规定的先履行合同抗辩权。其次，一审法院采信被上诉人提交的录音证据存在错误。被上诉人提交的录音证据中，上诉人并没有表达不同意将涉案房屋交付给被上诉人的意思表示。上诉人均表明涉案房屋买卖己经全权交给中介处理，叫被上诉人联系中介即可，并已经将钥匙和房产证交给中介，还催促被上诉人交付涉案的购房款。再次，一审法院判决书存在前后矛盾。最后，一审法院关于损失的认定也存在错误。本案中评估机构出具的评估报告不能作为定案依据。被上诉人主张的损失属于间接损失不能得到支持。综上，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。 曹青博辩称，其对原审认定的事实没有异议，其余意见同上诉意见一致。 曹青博向一审法院起诉请求：一、判决确认原被告双方于2018年3月10日签订的《房地产转让合同》合法有效；二、判令被告双倍返还定金100000元并赔偿原告房屋现在市场价格（含装修及家具）与合同约定价格的差价损失（具体以评估机构评估的价格为准）；三、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2018年3月10日，原告曹青博（乙方）与被告王建平（甲方）通过绍兴市越城区越顺房屋信息服务部签订《房地产转让合同》1份，约定甲方将坐落于绍兴市保佑桥直街39号5幢501室房屋转让给乙方，建筑面积43.39平方米，配套设施含新装修、全套家具及家电。上述房产总价为85万元，合同签订之日乙方向甲方支付定金5万元。甲方最迟于2018年4月25日前将房屋及附属物品正式交于乙方，并办理好户籍迁移手续，同时结清该房屋已发生的水电有线物业费等各项费用，交房时甲乙双方应共同对附随该房屋一并转让的设施、设备及装饰情况进行清点查验，并移交该房屋的钥匙。乙方在2018年4月25日前必须付给甲方70万元，付70万元当天后一星期甲方把房产证放在中介，双方过户在2019年5月30日前，过户时乙方付给甲方尾款10万元。双方对其他权利义务亦进行了约定。该合同签订之后，原告向被告支付定金5万元。2018年4月24日，原、被告就上述合同履行进行协商，被告以小孩保送生，房屋存在着火隐患等理由拒绝按合同约定的时间向原告交付房屋。2018年4月25日，原告携带金额为70万元的浙商银行本票（收款人为曹青博，支付方式为转账）至中介处要求付款，但被告未到场。此后，被告于2019年2月27日向绍兴市越城区越顺房屋信息服务部支付违约金11000元，并于2019年3月通过绍兴市越城区越顺房屋信息服务部将案涉房屋出售给他人。诉讼中，原告申请对案涉房屋市场价值进行评估。该院委托浙江博大房地产土地资产评估有限公司进行评估，该评估机构出具《房地产评估报告》1份，其评估结论为：估价对象在价值时点上的房地产市场价值为人民币1285212元。同时原告向该院提交申请，因案涉房屋已出售他人，故不再对案涉房屋内家具等价值进行鉴定。 一审法院认为，原告曹青博与被告王建平签订的《房地产买卖合同》双方主体适格，意思表示真实，未违反法律及行政法规的强制性规定，应认定有效。原、被告应按照合同约定履行合同义务。根据合同约定，被告应当于2018年4月25日前将案涉房屋交付给原告，并办理好户籍迁移手续，并移交该房屋的钥匙；原告在2018年4月25日前支付给被告购房款70万元。但根据原告提供的录音证据可知，被告在2018年4月24日以小孩保送生以及房屋火灾隐患等理由拒绝办理户籍迁移，亦不同意将案涉房屋交付给原告。2018年4月25日原告持金额70万元的银行本票准备支付购房款，但被告未到场，经原告电话联系，被告拒绝按约履行合同。此后，被告在合同未解除的情况下，将案涉房屋出售给他人，致使原告合同目的无法实现，被告构成违约的事实清楚，现原告要求被告双倍返还定金的请求，符合双方合同约定及法律规定，该院予以支持。关于原告要求赔偿房屋市场价与合同价款的差价损失的诉讼请求，根据该院委托鉴定机构出具的评估结论，案涉房屋现市场价值为1285212元，与原、被告合同约定房屋价款差价为435212元，考虑原告在向被告支付购房款时开具的本票收款人姓名有误，以及原告除向被告交付定金以外，未有大量资金被被告占用的因素，同时又考虑案涉房屋买卖合同还包含房屋内装修及家具、家电，因被告已将案涉房屋出卖给他人致使原告该部分损失无法通过评估进行确定的因素，该院酌情确定被告双倍返还原告定金之外，另行赔偿给原告损失150000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第一百一十五条之规定，判决：一、确认原告曹青博与被告王建平于2018年3月10日签订的《房地产转让合同》有效；二、被告王建平应于该判决生效之日起十日内向原告曹青博双倍定金100000元，并赔偿给原告曹青博损失150000元，合计250000元；三、驳回原告曹青博的其他诉讼请求。案件受理费9152元，由原告曹青博负担4877元，由被告王建平负担4275元，其中由被告负担部分，于该判决生效之日起七日内向该院交纳。评估鉴定费4490元，由原告曹青博负担2393元，由被告王建平负担2097元，该款由原告垫付，其中由被告负担部分，应于该判决生效之日起十日内支付给原告。 二审中，曹青博向本院提交通话录音（附通话详单）一份，证明王建平在2019年3月以每平方米27000元的价格将涉案房屋出卖给案外人，进一步证明王建平支付违约金后还有盈利，其有悖诚信原则。王建平质证认为，对通话录音三性均有异议。本院认证认为，通话录音内容的真实性无法确认，且与本案事实缺乏实质关联性，本院不予确认。 王建平未向本院提交新的证据。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，上诉人曹青博与上诉人王建平签订的《房地产转让合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，依法应当认定有效，双方均应按约履行。关于王建平是否存在违约行为的问题。根据《房地产转让合同》约定，王建平最迟于2018年4月25日前将房屋及附属物品正式交于曹青博，并办理好户籍迁移手续，并移交该房屋的钥匙；曹青博在2018年4月25日前付给王建平70万元。而在曹青博提交的录音中，2018年4月24日王建平以担心房屋火灾、孩子学籍等为由拒绝按合同约定时间办理户籍迁移、移交钥匙；2018年4月25日曹青博联系王建平表示其将支付70万元购房款并要求王建平移交钥匙，但王建平拒绝按约交房，同日曹青博持本票到中介处预备支付购房款，其联系王建平但王建平仍拒绝到场。2019年3月，王建平将案涉房屋出售给他人。根据上述查明事实，王建平构成违约的事实清楚。一审据此支持曹青博要求王建平双倍返还定金的请求具有相应事实和法律依据。王建平主张曹青博存在违约行为，但未提交充分有效的证据证明其主张，本院对其上诉意见不予采纳。关于案涉房屋差价损失问题。本案中，出具评估报告的评估机构及评估人员均具有相应资质，评估程序合法，评估结论依据充分，可以作为本案的定案依据予以采信。根据评估机构出具的房地产估价结果，综合考量合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益以及曹青博未有大量资金被王建平占用等因素，一审确定王建平双倍返还曹青博定金之外另行赔偿曹青博损失150000元符合本案实际，应属合理。曹青博、王建平关于原审对差价损失确定不当的上诉理由均不能成立，本院均不予采纳。 综上所述，上诉人曹青博、上诉人王建平的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10628元，由上诉人曹青博负担5578元，上诉人王建平负担5050元。 本判决为终审判决。 审判长  赵启龙 审判员  韦 玮 审判员  姚 瑶 二〇二〇年四月十五日 法官助理王宇宁 书记员孙心怡