贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终213号上诉人（原审被告）：贵州九维家装饰工程有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区陕西路23号9层。法定代表人：张国清，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张正华，男，1982年3月5日出生，汉族，住四川省成都市金牛区，公司员工。被上诉人（原审原告）：贵州省商贸仓储物流有限责任公司，住所地贵州省贵阳市北京路21号6楼。法定代表人：赵军，该公司董事长。委托诉讼代理人：舒天海，贵州汇能辉律师事务所律师，执业证号：15201201410230944。委托诉讼代理人：王美云，贵州汇能辉律师事务所律师，执业证号：1520120181168981。上诉人贵州九维家装饰工程有限公司（以下简称九维家装公司）因与被上诉人贵州省商贸仓储物流有限责任公司（以下简称商贸仓储公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵阳铁路运输法院（2019）黔8601民初654号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月5日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。上诉人九维家装公司上诉请求：1、撤销原判决；2、判令被上诉人商贸仓储公司赔偿因单方违约将场地转让给第三方，对上诉人财产造成的损失；3、判令被上诉人商贸仓储公司在上诉人未履行租赁合同，未使用场地情况下，停止非法向上诉人索要半年房租和高额违约金；4、判令被上诉人退回2019年前收取上诉人的转让费用。事实和理由：1、原租赁合同约定的被上诉人收取的314,798元费用包括房屋使用费、物业管理费、电梯维护使用费，并非年度租金，且上诉人长期未使用，不应三项费用全额支付；2、2019年1月1日起上诉人未使用该场地，租赁合同从未履行，被上诉人只能没收保证金，被上诉人可在上诉人未缴纳第一次房租时就终止合同，被上诉人索要半年房租及违约金不合理；3、被上诉人并非本案租赁合同房屋所有权人，只是中介，上诉人共计向被上诉人支付转让费180,031.25元，但2019年之前上诉人未营业，与被上诉人无租赁及其他合作协议；4、2019年4月上诉人与被上诉人已经达成协议一起转让案涉房屋，被上诉人单方转让的行为违背双方约定；5、被上诉人提供的证据歪曲部分事实，单方面发文和清场。被上诉人商贸仓储公司辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉请求维持原判；上诉人上诉请求第二、三、四项系二审期间新增加的诉讼请求，不应在本案中处理。理由在于：1、被上诉人根据合同约定享有合同解除权，且已经多种方式进行通知，上诉人要求赔偿损失不成立；2、截止到2019年6月上诉人一直占有案涉房屋。商贸仓储公司向一审法院起诉请求：1．解除原被告双方签订的《贵阳市云岩区陕西路37号9楼租赁合同》；2．被告支付原告房屋租赁费163,875元（从2019年1月1日计算至2019年7月10日）；3．被告支付原告违约金100,000元；4．案件受理费、保全费等由被告承担。一审法院认定事实：2018年8月16日，商贸仓储物流公司（甲方）与九维家装饰公司（乙方）签订《贵阳市云岩区陕西路37号9楼租赁合同》，甲方将坐落于贵阳市云岩区，建筑面积720平方米的房屋租赁给乙方使用；租赁期限自2019年1月1日至2023年12月31日；甲方每年向乙方收取的费用总额为314798元（其中房屋使用费164798元、物业管理费80000元、电梯维护费用70000元）；从2020年1月1日起至2023年12月31日止在收取租金总额的基础上每年递增2%；使用费用按季度结算，乙方分别在每年的3月31日、6月30日、9月30日、12月31日支付给甲方，若乙方不能按期缴纳，应按拖欠款项总额每日千分之一支付给甲方，甲方与乙方协商未达成协议视为乙方违约，甲方有权收回房屋，中止乙方使用；乙方向甲方缴纳保证金23760元，甲方在使用期满无纠纷的情况下退还乙方；乙方拖欠款项超过一个月，甲方有权解除合同；使用期间，乙方另行缴纳乙方经营产生的水费、电费等费用；甲乙双方未能履行本合同，违约方需支付违约金100000元，若乙方违约，可将保证金抵扣相应的违约金。合同签订后，乙方向甲方支付保证金23760元，并向甲方转账102875元。2019年4月12日，商贸仓储物流公司向九维家装饰公司乙方发出通知，催收2019年第一季度租金78,699元及第二季度租金。2019年6月11日，甲方向乙方发出告知函，载明：乙方需在6月17日前缴清拖欠房屋租金131,165元（2019年1月1日至2019年5月31日）；商贸仓储物流公司承诺九维家装饰公司在上述期间支付租赁费用，双方解除合同，不再追索滞纳金及违约金；若在上述期间未支付，则采取相应措施及法律手段追索房屋租金、滞纳金、违约金、清偿费用。上述通知与告知函张贴于承租房屋并微信送达九维家装饰公司。2019年6月17日商贸仓储物流公司清场并要求九维家装饰公司派人参与。另查明，贵阳市云岩区房屋系贵州省商贸国有资产管理有限公司所有，由商贸仓储物流公司代为经营管理。本案租赁合同租赁期限起算前，九维家装饰公司受让案外人的房屋承租权并已经实际使用涉案房屋。还查明，2019年4月、5月，九维家装饰公司提出将房屋转让的方案，商贸仓储物流公司同意，但直至6月17日商贸仓储物流公司清场、收回案涉房屋前，九维家装饰公司仍未将房屋转租，也未缴纳房屋租金。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。本案租赁合同租赁期限起算前，九维家装饰公司因为案外人转让（转租）已经实际使用涉案房屋。自2019年1月1日起，九维家装饰公司应按照《贵阳市云岩区陕西路37号9楼租赁合同》的约定向商贸仓储物流公司支付房屋费用。针对原告诉请，根据本案查明的事实，一审法院评判如下：1．关于解除原被告双方签订的《贵阳市云岩区陕西路37号9楼租赁合同》的诉请，原告向被告于2019年6月11日发出的告知函，明确了乙方缴清拖欠房屋租金期限，要求被告在期限内支付租赁费用并解除合同，该告知函张贴于承租房屋并微信送达九维家装饰公司。而九维家装饰公司未足额支付房屋租金，其行为已构成违约，原告依据合同约定解除双方的租赁合同，并无不当，因原告已经收回房屋，租赁合同客观上已经解除，法院予以确认，但对原告关于解除合同的诉请不再支持。2．关于被告支付原告房屋租赁费163,875元（从2019年1月1日计算至2019年7月10日）的诉请，合同解除前为租金（含物业管理费、电梯维护费），合同解除后为房屋占有使用费（含物业管理费、电梯维护费），商贸仓储物流公司已经于2019年6月17日清场收回房屋，上述费用应计算至原告收回房屋之日止，为131,165元（2019年1月1日至2019年5月31日）＋314,798元÷365日×17日＝145,826.82元。3．判令被告支付原告违约金100,000元的诉请，合同对未按期缴纳同时约定“若乙方不能按期缴纳，应按拖欠款项总额每日千分之一支付给甲方，”“甲乙双方未能履行本合同，违约方需支付违约金100,000元，若乙方违约，可将保证金抵扣相应的违约金。”的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，被告的违约行为导致原告的资金占有利息即房屋收回后至另行出租期间的租金损失，原告选择被告按“违约方需支付违约金100,000元”承担违约责任符合合同约定，但被告缴纳的保证金23,760元应予以扣除，即被告应承担的违约金金额为76,240元。被告九维家装饰公司关于其转到原告账户102875元系部分转让费的意见。本案租赁合同租赁期限起算前，九维家装饰公司已经因从案外人手中受让房屋并而实际使用，被告向原告支付的费用性质亦不应为转让费，该意见不予采纳。关于被告九维家装饰公司提出合同签订后发现门牌号与产权证载明的信息不一致、原告并非产权人的意见，贵阳市云岩区房屋虽系贵州省商贸国有资产管理有限公司所有，但由商贸仓储物流公司代为经营管理，不影响本案租赁合同的履行，不是被告不按合同履行义务的理由，该意见不予采纳。关于为了减少损失，被告向原告方协商将场地转让出去，但转让需要时间的意见。原告虽同意被告的转让方案，但截至原告发出告知函解除合同并收回房屋，被告均未转让成功，而“需要过程”这个合理期间并不能无限拖延导致原告损失扩大，该意见不予采纳；关于原告单方面将房屋转租，造成被告转让费、保证金、公司筹备费用的近40万元的损失，原告应赔偿给被告的意见，原告向被告发送的告知函实际上已经行使了合同解除权，原告收回房屋后另行出租并无不当，且在清场收回房屋时要求被告派人参与但被告未派人参加，原告按照合同约定收回房屋并无不当，被告支付的转让费、公司筹备费用系被告自身违约导致且无证据佐证，需自行承担，保证金在本案中已经按照合同抵扣违约金，该意见不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，判决：一、被告贵州九维家装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内向原告贵州省商贸仓储物流有限责任公司支付房屋租金145,826.82元、违约金76,240元；二、驳回原告贵州省商贸仓储物流有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费5,260元，减半收取计2,630元，由原告贵州省商贸仓储物流有限责任公司负担315元，被告贵州九维家装饰工程有限公司负担2,315元（案件受理费原告已预交，被告在履行本判决时直接向原告支付）。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据，经二审审理查明的事实与原审判决认定事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，案涉《贵阳市云岩区陕西路37号9楼租赁合同》（以下简称《租赁合同》）系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对双方均有法律约束力，当事人理应严格按照合同约定履行权利义务。据一审双方自认在2019年1月1日前，上诉人九维家装公司已经实际占有案涉房屋，故被上诉人商贸仓储公司的房屋交付义务已经履行，上诉人九维家装公司应当在2019年1月1日起按照《租赁合同》的约定向被上诉人商贸仓储公司缴纳房屋租金。贵阳市云岩区房屋虽系案外人贵州省商贸国有资产管理有限公司所有，但由被上诉人商贸仓储公司代为经营管理，并非合同不能履行的理由，本案上诉人九维家装公司自2019年1月1日起至今未缴纳租金，且在被上诉人多次向其书面催缴租金后，在规定期限内仍未支付租金，已经构成根本违约，被上诉人依法享有诉请解除《租赁合同》、返还租赁物、支付尚欠租金的权利。一审法院根据《租赁合同》约定的租金计付标准判决上诉人向被上诉人支付2019年1月1日至2019年6月17日（被上诉人收回案涉房屋之日）欠付租金并无不当。违约金的功能在于弥补另一方因违约而遭受的损失，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”。案涉《租赁合同》第七条约定：被上诉人商贸仓储公司与上诉人九维家装公司任何一方未能履行本合同，违约方必须支付违约金100,000元给守约方，如上诉人九维家装公司违约，可将保证金抵扣相应金额违约金。上诉人欠付租金的行为已经构成违约，应当向被上诉人支付违约金。上诉人九维家装公司欠付租金金额为145,826.82元，按照《租赁合同》的约定支付租金时间为每年的3月31日、6月30日、9月30日、12月31日前五个工作日内，一审法院未考虑欠付时间及上诉人九维家装公司积极与被上诉人商贸仓储公司商量以将案涉房屋转租给他人的形式收取转让费用于抵付租金的事实，且上诉人九维家装公司欠付租金的行为也主要给被上诉人商贸仓储公司造成资金占用损失，故判决上诉人九维家装公司承担100,000元违约金有失公允，本院酌情调整为上诉人九维家装公司按欠付租金30%向被上诉人商贸仓储公司支付违约金，并按合同约定将上诉人九维家装公司缴纳的保证金23,760元予以抵扣。即上诉人九维家装公司向被上诉人商贸仓储公司支付违约金19,988.046元（145,826.82元＊30%-23760=19988.046）。另上诉人九维家装公司第二项要求被上诉人商贸仓储公司赔偿因被上诉人违反双方约定将场地转让给第三方给上诉人造成的损失的诉请、第四项要求被上诉人退回2019年前收取上诉人的转让费的诉请，依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十八条：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。”之规定，因上诉人九维家装公司一审中未提反诉，且被上诉人商贸仓储公司不同意对之进行调解或由本院一并审理，故不在本院二审审理范围，双方应另行通过合法途径解决。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，但违约金处理不当，本院依法予以纠正，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：一、撤销贵阳铁路运输法院（2019）黔8601民初654号民事判决第二项，即“驳回原告贵州省商贸仓储物流有限责任公司的其他诉讼请求”；二、变更贵阳铁路运输法院（2019）黔8601民初654号民事判决第一项为：贵州九维家装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内向贵州商贸仓储物流有限责任公司支付房屋租金145,826.82元、违约金19,988.046元；三、驳回贵州省商贸仓储物流有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取2,630元，由上诉人贵州九维家装饰工程有限公司负担2,315元，由被上诉人贵州省商贸仓储物流有限责任公司负担315元；二审案件受理费5,260元，由上诉人贵州九维家装饰工程有限公司负担4,630元，被上诉人贵州省商贸仓储物流有限责任公司负担630元。本判决为终审判决。审判长  王可审判员  刘佳审判员  庞敏二〇二〇年四月十日法官助理徐贞兰书记员李敏