江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏01民终8276号上诉人(原审被告):朱仕琴，女，1958年8月16日生，汉族，住南京市浦口区。委托诉讼代理人：童加伟（朱仕琴之子），1990年11月12日生，汉族，住南京市浦口区。被上诉人(原审原告)：许士珍，女，1955年1月23日生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：徐国楼，江苏振泽律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：毛家婷，女，1990年3月18日生，汉族，住南京市浦口区。委托诉讼代理人：王辛，江苏钟山明镜律师事务所律师。委托诉讼代理人：皇甫庆彤，江苏钟山明镜律师事务所实习律师。被上诉人(原审被告)：南京市浦口区润阳房产中介服务中心，住所地南京市浦口区星甸街道润阳花园11幢。经营者:董乔忠，男，1964年1月12日生，汉族，住南京市浦口区。被上诉人(原审被告)蒋动冰,男，1969年8月18日生，汉族，住南京市。上诉人朱仕琴诉被上诉人许士珍、毛家婷、南京市浦口区润阳房产中介服务中心（以下简称润阳中介）、蒋动冰房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2019）苏0111民初3361号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱仕琴上诉请求：1、依法撤销（2019)苏0111民初3361号民事判决，依法改判。2、判令一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人毛家婷与上诉人签订房票买卖协议后于2016年6月取得涉案房屋，毛家婷为了扩大利益将此房屋作价325000元卖给许仕珍，双方协商好以后，通过润阳中介和动冰中介找到上诉人签订房屋买卖契约。2、在涉案房屋交易过程中，上诉人所出具的书面文件都是应被上诉人毛家婷的要求出具的，上诉人实际未收到房屋买卖契约中约定的款项。3、在案件审理中毛家婷对涉案房款的组成陈述不一致。一审对于毛家婷为何扣留房款未审查。许士珍辩称，案涉房屋的出售方应当是毛家婷和朱仕琴，而不应当是朱仕琴一方。毛家婷收取了许士珍的购房款295000元，也收取了许士珍30000元购房定金。毛家婷辩称，对一审判决没有异议。朱仕琴在上诉状中的陈述不属实。毛家婷与朱仕琴的房屋买卖协议解除，是因为毛家婷在将14万元价款全部支付后，朱仕琴见房价上涨要求涨价，否则将来不肯配合办理过户。于是毛家婷表示不愿意买房，要朱仕琴退钱。但朱仕琴表示手头没有钱，要将房子卖了之后才有钱还，于是才有了委托收款这样的约定。本案是朱仕琴将房屋出售给许士珍，毛家婷仅为代收房款一方，并不是房屋买卖关系的当事人。润阳中介辩称，上诉人的上诉与我方没有关系，我方没有参与房屋买卖。蒋动冰辩称，同润阳中介的答辩意见。许士珍向一审法院起诉请求：1、判令朱仕琴与毛家婷共同返还购房款325000元；2、判令润阳中介、动冰中介返还报酬7500元；3、判令朱仕琴、毛家婷、润阳中介、动冰中介连带赔偿许士珍因房屋买卖契约被撤销而造成的损失262600元；4、本案诉讼费由朱仕琴、毛家婷、润阳中介、动冰中介承担。一审法院认定事实：2013年9月23日，朱仕琴与星甸拆迁办签订浦口区星甸街道村庄整体搬迁安置协议，拟安置面积为90.4㎡安置房一套。2015年9月29日，朱仕琴与毛家婷签订房票买卖协议，朱仕琴将其拟安置的房屋作价140000元出售给毛家婷。2016年6月，毛家婷实际占有位于房屋。2016年9月19日，经润阳中介和动冰中介居间，许士珍和朱仕琴就案涉房屋签订房屋买卖契约，朱仕琴又将案涉房屋作价325000元出售给许士珍，许士珍分别向润阳中介和动冰中介支付报酬3500元。当日，许士珍向毛家婷支付现金30000元，通过中国农业银行银行卡向毛家婷账户转账295000元，合计支付购房款325000元。朱仕琴向许士珍出具收条一张，该收条载明：今收到许士珍购夏桥苑3栋503室房款人民币叁拾贰万伍仟元整（325000元）。落款处注明“因收款人不识字，只按手印”，收款人处按有手印，同时动冰中介加盖印章。朱仕琴向毛家婷出具收条一张，该收条载明：本人朱仕琴今收到毛家婷现金叁万贰仟元整（32000），本人承诺，今后与浦口区星甸镇夏桥新苑3栋503室房屋有关任何纠纷问题，都与毛家婷无关。另我委托毛家婷收许士珍给付房款32.5万元（叁拾贰万伍仟元整），28万元由毛家婷直接扣下（14万元是房款，另14万元是违约赔偿款）。当日，许士珍占有案涉房屋。2019年1月22日，一审法院作出(2018)苏0111民初5446号民事判决，认为案涉房屋系村庄整体搬迁安置房，本质属农村集体土地上房屋，但买受人许士珍非该集体经济组织成员，许士珍与朱仕琴买卖案涉房屋的行为违反了法律禁止性规定，判决撤销许士珍和朱仕琴于2016年9月19日签订的房屋买卖契约，但从维护交易安全、维护社会诚信的角度考虑，案涉房屋不宜返还。该判决已生效。案涉房屋现由朱仕琴实际占有使用。许士珍和朱仕琴陈述，案涉房屋系拆迁安置房，未领取权属证书，土地性质系划拨土地。毛家婷陈述，案涉房屋系拆迁安置房，未领取权属证书，不清楚土地性质。审理中，许士珍请求将该房屋退还，朱仕琴主张房屋所有权，毛家婷不主张房屋所有权。许士珍陈述，案涉房屋市场价格大约为6500元/㎡,朱仕琴、毛家婷、润阳中介、动冰中介应连带赔偿262600元（6500元/㎡×90.4㎡-325000元）。朱仕琴陈述，案涉房屋不具备上市交易条件，价格仅为35万元左右。毛家婷、润阳中介、动冰中介均陈述该房屋价格在4000元/㎡左右。一审法院认为，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。一审法院已判决撤销许士珍和朱仕琴于2016年9月19日签订的房屋买卖契约，该判决已生效。案涉房屋现由朱仕琴实际占有使用。审理中，许士珍请求将该房屋退还，朱仕琴主张房屋所有权，毛家婷不主张房屋所有权，案涉房屋仍应归朱仕琴所有。许士珍退还案涉房屋后，朱仕琴应返还许士珍支付的购房款。毛家婷受朱仕琴委托收取购房款，并非许士珍和朱仕琴房屋买卖关系当事人，许士珍请求毛家婷返还购房款，一审法院不予支持。润阳中介、动冰中介自愿各返还收到许士珍支付的报酬3500元，一审法院予以认定。许士珍和朱仕琴签订的房屋买卖契约违反了法律禁止性规定，双方对此应属明知，均有过错。许士珍请求的赔偿数额是房屋价格上涨后的价格与购买价格的差额。一审法院认为，案涉房屋尚未办理权属证书，不能上市交易，是否有增值及增值数额难以确定，许士珍请求朱仕琴赔偿262600元，一审法院不予支持。许士珍的损失可以以购房款为基数，参照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算。润阳中介、动冰中介未注意审查案涉房屋的产权、买卖双方的身份等情况，以致许士珍与朱仕琴所签订的房屋买卖契约因违反法律禁止性规定被撤销，许士珍请求其与朱仕琴连带承担赔偿责任，一审法院予以支持。同上所述，许士珍请求毛家婷与朱仕琴连带赔偿其损失，没有依据，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第六十一条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款规定，判决：一、被告朱仕琴于本判决生效之日起十五日内返还原告许士珍购房款325000元；二、被告南京市浦口区润阳房产中介服务中心、南京市浦口区动冰房屋中介中心于本判决生效之日起十五日内各返还原告许士珍报酬3500元；三、朱仕琴于本判决生效之日起十五日内赔偿原告许士珍的损失（自2016年9月19日起至实际履行之日止，以325000元为基数，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算），南京市浦口区润阳房产中介服务中心、南京市浦口区动冰房屋中介中心对此承担连带赔偿责任；四、驳回许士珍其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9752元，减半收取为4876元，由原告许士珍负担1376元，由被告朱仕琴负担3000元，被告南京市浦口区润阳房产中介服务中心负担250元，南京市浦口区动冰房屋中介中心负担250元。二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明，一审法院查明的事实正确，本院予以确认。另查明，二审中，蒋动冰提供南京市浦口区市场监督管理局2019年5月6日《个体工商户准予注销登记通知书》，证明动冰中介已被注销登记。本院认为，当事人对于自己的主张应当提供证据予以证明，不能提供证据的，应当承担不利的法律后果。上诉人提出，案涉房屋是由毛家婷出售、案涉房款由毛家婷收到等理由，但是，本案查明的事实表明，与许士珍签订房屋买卖合同的是上诉人朱仕琴，因此，朱仕琴是买卖合同的相对人，一审法院判决朱仕琴承担退还房款等责任正确。上诉人朱仕琴与毛家婷之间的纠纷不属本案审理范围，双方应当另行解决。动冰中介在审理中注销登记，应当由经营者蒋动冰承担相应的责任，二审判决予以变更。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持南京市浦口区人民法院（2019）苏0111民初3361号民事判决第一、三、四项；二、变更南京市浦口区人民法院（2019）苏0111民初3361号民事判决第二项为：南京市浦口区润阳房产中介服务中心、蒋动冰于本判决生效之日起十五日内各返还许士珍报酬3500元。一审案件受理费9752元，减半收取为4876元，由许士珍负担1376元，由朱仕琴负担3000元，南京市浦口区润阳房产中介服务中心负担250元，蒋动冰负担250元。二审案件受理费9752元，由上诉人朱仕琴负担。本判决为终审判决。审判长 孙 伟审判员 张旭东审判员 汪德全二〇二〇年四月二十三日书记员 韩卓君