广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终2446号上诉人（原审被告）：沙惠恩，男，1968年2月1日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：黄兆强，广东穗智律师事务所律师。委托诉讼代理人：李琳娟，广东穗智律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李美幸，男，1980年5月27日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。委托诉讼代理人：吴涛，广东明境律师事务所律师。原审被告：陈少娴，女，1943年2月18日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：黄兆强，广东穗智律师事务所律师。委托诉讼代理人：李琳娟，广东穗智律师事务所律师。上诉人沙惠恩因与被上诉人李美幸、原审被告陈少娴物权保护纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初17937号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月18日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人沙惠恩及原审被告陈少娴的共同委托诉讼代理人黄兆强、李琳娟，被上诉人李美幸的委托诉讼代理人吴涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沙惠恩上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判李美幸继续履行《东越雅居回迁安置补充协议》，沙惠恩及陈少娴对涉案房屋享有永久居住权；3.改判陈少娴自2017年9月14日起至判决生效之日止向李美幸支付房屋租金，按照73.55元/月计算，从判决发生法律效力之次日起陈少娴按照73.55元/月计算，按月向李美幸支付房屋租金，沙惠恩无需向李美幸支付房屋租金。事实和理由：一、沙惠恩、陈少娴与广州市东门房地产发展有限公司签订的《东越雅居回迁安置补充协议》属于合法有效的租赁合同，李美幸应继续履行协议内容。首先，沙惠恩、陈少娴作为涉案房屋的回迁居民，与广州市东门房地产发展有限公司签订回迁安置补充协议，协议约定回迁地址为涉案房屋地址，同时约定租金缴纳标准。按照广州市关于回迁居民及长租房、公租房的相关规章政策，沙惠恩、陈少娴本就对涉案房屋享有合法的永久回迁居住权。即使涉案房屋需要进行买卖，沙惠恩及陈少娴应当享有优先购买权，李美幸在明知涉案房屋已带长租、回迁安置租约的情况下，仍然利用产权登记权人与实际享有使用权人信息不对称的情况下，对涉案房屋进行交易、买卖，不属于善意购买的第三人。其次，李美幸在一审中并未就《东越雅居回迁安置补充协议》的解除提出任何诉讼请求，一审判决不应当对租赁合同的解除作出判决，本案案由为物权保护纠纷，若李美幸需就涉案房屋已带有的租赁合同解除，打破“买卖不破租赁”的原则，应当另案起诉，一审判决依据该补充协议的解除要求沙惠恩及陈少娴搬离涉案房屋，不属于本案审理范围，无事实及法律依据。二、在原《东越雅居回迁安置补偿协议》继续有效、须继续履行的情况下，涉案房屋的租金应当按照原协议约定的标准收取。原安置补充协议约定沙惠恩、陈少娴就涉案房屋缴纳租金的标注为73.55/月，李美幸未依法解除该协议的情况下，应当按该标准收取租金。其次，自涉案房屋由广州市东门房地产发展有限公司安置回迁住户后，一直由陈少娴居住及使用，该房屋日常的水费、电费、物业管理费等费用均由陈少娴开户缴纳，沙惠恩一直居住在员工宿舍，并未实际占用涉案房屋，因此无需向李美幸支付涉案房屋的租金。三、关于回迁安置协议的效力问题，（一）如果确认该协议是属于长期租赁合同，合同双方的关系属于租赁关系，那李美幸对于该协议不享有随时解除权利。虽然该协议没有明确约定租赁期限，但从双方签订目的而言，回迁安置协议是作为回迁房的安置补偿，涉案房屋交付给沙惠恩居住，应认定为长期租赁关系，应从双方真实意思表示的角度来认定。（二）如果涉案协议属于短期不稳定的协议，沙惠恩也就不会在东门公司的经济状况不稳定时签署该协议。沙惠恩认为涉案协议并未明确合同解除的条件，同时陈少娴在涉案房屋居住期间有按时缴纳各项费用，也有按时向东门公司缴纳租金的意向和行为，由于东门公司一直没有安排工作人员接收租金，才导致沙惠恩无法按时交租，因此陈少娴并不存在过错。四、关于合同解除权利的行使，沙惠恩认为不应在一审法院审理的范围，即使在一审法院审理的范围，本案纠纷也不存在法定解除的情形，因此不能认定为双方解除合同的权利。五、如果涉案协议不属于租赁合同、双方不成立租赁关系，李美幸是在明确知道存在租户以及回迁安置协议的情况下，其应承接涉案房屋因回迁安置协议带来的义务，也就是说李美幸应继续履行回迁安置协议。六、涉案房屋存在产权瑕疵，李美幸与涉案房屋原产权人的房屋买卖合同属于法定的无效合同，应被撤销，李美幸基于无效的房屋买卖合同形成的物权变动也应予撤销。七、关于请求权依据的问题。一审判决是基于李美幸作为房屋的合法产权人依法对房屋占有、使用、收益的处分，并且在设定该合同关系是不定期租赁关系的前提下，认可李美幸对涉案房屋享有合法的解除权利来进行判决的，因此一审法院在同一个案件中处理了物权关系、合同关系不当。综上，请求二审法院予以改判。李美幸答辩称：一、针对沙惠恩的第一项上诉请求，本案的上诉人只有沙惠恩，因此沙惠恩不能越权要求撤销一审判决关于陈少娴部分的判项，该诉请不能成立。关于补充协议的相关问题，沙惠恩的理由不能成立，其不能代表陈少娴提出相应的上诉请求。二、关于该补充协议，这是一份回迁安置协议，回迁安置事项完成后，该协议即终止。即使如沙惠恩所述，该回迁协议带有租赁的性质，其也存在两个问题：（一）没有租赁期限，属于随时可终止的一份租赁协议。政府的政策和法律规定也没有规定沙惠恩对涉案房屋享有永久居住权。（二）从租赁角度来讲，没有约定租赁期限的租赁协议，是可以随时终止的，更何况作为承租人自在该房居住开始，长达十余年里都没有承担其理应承担的义务（即缴纳租金），承租人的违约行为早已导致租赁协议的终止，沙惠恩与陈少娴在涉案房屋居住的行为属于长期非法占有的状态。三、针对沙惠恩的第三项上诉请求，沙惠恩无权代表陈少娴提出任何上诉理由，沙惠恩的上诉请求即为其不应缴纳任何的租金，这本身就与其第二项上诉请求自相矛盾，既要求享有涉案房屋的相应权利，又不承担任何租金，因此沙惠恩提出的上诉请求完全不能成立。而且沙惠恩与陈少娴为母子关系，也是回迁安置协议的签订人，其将房屋让给其母亲陈少娴居住，是其亲属关系之间的行为。沙惠恩与陈少娴长期非法占用涉案房屋，理应向权利人支付相应的房屋占有使用费。四、关于产权问题，李美幸认为不属于本案审理的范围，也不属于沙惠恩提起上诉请求的范围。陈少娴述称：同意沙惠恩的意见。2019年4月23日，李美幸向一审法院起诉请求判令：1.沙惠恩、陈少娴立即将广州市越秀区越秀中路66号705房腾空归还给李美幸；2.沙惠恩、陈少娴向李美幸支付自2017年9月14日起至实际交还房屋给李美幸之日止的房屋占用费（按建筑面积37.22平方米计算，参照房管部门公布的同时期同地段同类型房屋租金参考价计）。一审法院经审理查明：1995年7月1日，沙惠恩代表已故的沙文锋（乙方），与广州市东山区房地产管理局立新房管站（甲方）签订了《房地产租赁契约》，其中约定：甲方同意将座落在XX街62号3楼部位的房屋出租给乙方（包括乙方之家属名单）作住宅使用，房屋使用面积为24.24平方米；月租金为36.77元，租赁期限自1992年6月1日至1997年5月30日止；等。乙方之家属名单中包括了沙惠恩、陈少娴在内。1996年11月21日，沙惠恩作为沙文锋（已故）、陈少娴两人的代理人（乙方）与广东岭南经济开发有限公司（甲方）签订了《房屋拆迁安置协议》，其中约定了：甲方经批准拆除越秀中路XX街62号3楼房屋，乙方是该屋的使用人，承租面积24.24平方米，有正式户口的实际居住人口2人；乙方同意1996年12月5日前迁出原址房屋，甲方应于2001年12月30日前，在征用范围内新建大楼6层产权属于公有的北向套间，使用面积24.24平方米安置给乙方回迁居住；等。2010年3月15日，沙惠恩代表已故的沙文锋（乙方）与广州市东门房地产发展有限公司（甲方）签订了《东越雅居回迁安置补充协议》，其中约定：甲方准备安排乙方回迁到原址新建的东越雅居，越秀中路66号（C栋）7层05-1号房，建筑面积36.93平方米，乙方并无异议，接受该回迁安置，回迁后按时交租；甲方应向乙方支付交通费50元/月，乙方应向甲方支付代扣原房屋租金73.55元/月；两项相互抵扣，乙方应向甲方支付23.55元/月，截至2010年5月，乙方应向甲方支付2538元；等。2017年9月14日，李美幸取得广州市越秀中路66号705房的产权，该房屋建筑面积37.22平方米，取得方式为购买。另查明，沙惠恩、陈少娴的户籍地址为涉案房屋。沙惠恩、陈少娴是于2019年6月11日收到本案的起诉状副本等诉讼材料。庭审中，李美幸表示：广州市东门房地产发展有限公司出售房屋时告知了该房屋有租户，但称会沟通让租户搬出，但李美幸购买房屋后，广州市东门房地产发展有限公司却没有履行承诺，之后也无法联系，故李美幸只好直接找租户协商搬迁，但租户也不肯搬迁，故提起本案诉讼。沙惠恩、陈少娴表示：沙惠恩、陈少娴从回迁后一直没有交租，也没有交租给广州市东门房地产发展有限公司，想交租给房管所，但房管所也不收；沙惠恩、陈少娴只同意按照公房租金73.55元的标准交纳使用费，涉案房屋仅陈少娴在使用，沙惠恩在东莞工作，没有在广州居住，沙惠恩、陈少娴名下没有其他房屋。一审法院认为：李美幸是涉案房屋的合法产权人，对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。因沙惠恩、陈少娴均为被拆迁安置的实际居住人，且沙惠恩、陈少娴现户籍地址为涉案房屋，故可以认定沙惠恩、陈少娴均是涉案房屋的使用人。沙惠恩、陈少娴原是公房租户，沙惠恩、陈少娴是基于拆迁而安置到涉案房屋使用的，安置回迁后，沙惠恩、陈少娴没有签订租赁合同也并无交纳过租金，故无法认定沙惠恩、陈少娴与广州市东门房地产发展有限公司存在租赁关系。李美幸是涉案房屋的产权人，有权要求沙惠恩、陈少娴搬迁。即使沙惠恩、陈少娴认为与广州市东门房地产发展有限公司存在租赁关系，也属于不定期租赁关系，李美幸依然有权要求沙惠恩、陈少娴搬迁。考虑到拆迁的历史情况及沙惠恩、陈少娴在广州市内现无其他地方居住，且李美幸在购买房屋时也知晓涉案房屋存在租户的情况，一审法院酌定给予沙惠恩、陈少娴两年的搬迁期，在搬迁期内，沙惠恩、陈少娴应积极寻找房屋以供搬迁。因沙惠恩、陈少娴占有涉案房屋，应向李美幸支付相应的房屋使用费。对于房屋使用费的标准，考虑到前述的情况，一审法院认为在李美幸提出异议之前，沙惠恩、陈少娴可参照原租金标准73.55元/月来支付使用费。李美幸没有证据证明在提起本案诉讼前曾向沙惠恩、陈少娴提出异议，故从2017年9月14日起至沙惠恩、陈少娴接到本案的起诉状副本之日（即2019年6月11日）止的房屋使用费，按照73.55元/月计收。从2019年6月12日起至沙惠恩、陈少娴实际搬迁涉案房屋之日止的房屋使用费，可参照房管部门公布的同时期同地段同类型房屋租金参考价计算。因2019年的租金参考价尚未公布，故可参照2018年的租金参考价计收，即每月每平方米35元，按建筑面积37.22平方米计算，即每月按1302.7元计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条之规定，一审法院于2019年10月18日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起两年内，沙惠恩、陈少娴应将广州市越秀中路66号705房腾空交还给李美幸。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，沙惠恩、陈少娴应向李美幸支付从2017年9月14日起至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费（从2017年9月14日起至2019年6月11日止的房屋使用费按照73.55元/月计算，从2019年6月12日起至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费按照1302.7元/月计算）；从本判决发生法律效力之次日起至沙惠恩、陈少娴实际腾空交还上述房屋之日止的房屋使用费（按照1302.7元/月计算），沙惠恩、陈少娴应按月向李美幸支付。三、驳回李美幸的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费518元，由李美幸负担368元，沙惠恩、陈少娴负担150元。本院二审期间，沙惠恩向本院提交了租房合同，拟证明沙惠恩自2006年2月起一直居住在东莞市××路港发楼A206房，并未在涉案房屋居住，无需支付房屋租金。李美幸认为，该证据不属于一审判决作出后才形成的新证据，因此不符合证据规则所规定的新证据，对该证据不予质证。陈少娴表示同意沙惠恩的意见。经审查，一审判决查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”。根据双方的上诉、答辩意见，本案二审焦点为：沙惠恩拒绝搬离涉案房屋的抗辩理由能否成立，以及沙惠恩应否承担支付房屋使用费的责任。经本案查明的事实，李美幸已于2017年9月14日取得涉案房屋的产权证，依据物权法的相关规定，李美幸对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。沙惠恩、陈少娴原是公房租户，系因原房屋拆迁而由东门公司安置回迁至涉案房屋，但回迁后，沙惠恩、陈少娴并没有与东门公司或房管部门签订租赁合同，也无缴纳租金，故根据本案事实，一审法院认为无法认定沙惠恩、陈少娴与东门公司之间存在租赁关系，并无不当。因此，沙惠恩、陈少娴不具有对抗物权人要求交还房屋的权利。而且，一审法院鉴于本案实际情况，已经酌定给予沙惠恩、陈少娴两年搬迁期限以另寻房屋居住。如沙惠恩、陈少娴符合公房租赁条件，应积极向房屋管理部门提出申请。综上，沙惠恩拒绝搬迁理由不能成立，本院不予支持。关于沙惠恩上诉认为其没有在涉案房屋居住，故无需支付房屋使用费的意见。本案沙惠恩又同时上诉请求改判李美幸继续履行回迁安置协议，确认沙惠恩与陈少娴对涉案房屋享有永久居住权，沙惠恩该上诉请求与上述上诉理由存在矛盾，且鉴于沙惠恩与陈少娴系亲属关系的事实，本院对沙惠恩认为其无需支付房屋使用费的上诉理由不予采纳。综上所述，沙惠恩的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由沙惠恩承担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  柳玮玮审判员  李 娜二〇二〇年四月十六日书记员  张 旭