大连市旅顺口区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0212民初274号原告：王琳，女，1968年11月4日出生，汉族，现住辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：冯垚，北京市京师（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖博文，北京市京师（大连）律师事务所实习律师。被告：盖乐普科技（大连）有限公司，住所地辽宁省大连市旅顺口区创新路12号。法定代表人：张振锋，该公司董事长。委托诉讼代理人：张晶，女，1987年1月5日出生，满族，该公司员工，现住大连市旅顺口区。委托诉讼代理人：丛明昕，女，1993年2月14日出生，汉族，该公司员工，现住大连市。原告王琳与被告盖乐普科技（大连）有限公司（以下简称“盖乐普公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王琳及其委托诉讼代理人冯垚、被告盖乐普科技（大连）有限公司的委托诉讼代理人张晶、丛明昕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王琳向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签署的两份《房屋租赁合同》（编号：1063035、1063036）；2.判令被告返还原告355875元（包括自2019年9月16日起至2020年4月30日止的租金共计410625元，履约保证金共计54750元，扣除违约金共计109500元）；3.判令被告返还原告租赁房屋内物品详见明细表；4.判令被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：2019年3月20日，原、被告签订了两份《房屋租赁合同》（编号：1063035、1063036），约定被告将位于大连市旅顺口区的两所房屋出租给原告，租期自2019年5月1日至起至2024年4月30日止。原告于2019年3月22日按租赁合同约定支付了第一期租金及保证金共计711750元。随后，原告为办学之用购买了教学物品及学生生活设施并搬入该两所房屋。2019年8月初，原告因市场风险终止了办学经营，全部人员搬出了租赁房屋，不再需要使用租赁房屋，并于2019年8月30日以书面方式通知被告愿按合同约定支付违约金并解除合同。同时通知被告，原告将于2019年9月15日将房屋内的物品搬出房屋，要求被告于2019年9月20日前与原告交接领受租赁房屋。但被告收到该书面通知后将租赁房屋锁上，禁止原告进入租赁房屋搬取房屋内物品。经原告与被告多次协商，被告既不予退还原告支付的部分房屋租金，也强行阻止原告取出房屋内的物品。现原告为维护合法权益，向人民法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。盖乐普科技（大连）有限公司辩称，不同意与原告解除两份《房屋租赁合同》（编号：1063035、1063036），也不同意退还原告房租，房屋钥匙在原告处，不在我们处，原告可以随时去拿，不同意承担本案的诉讼费。理由如下：1.依据《中华人民共和国合同法》的规定，原告不享有单方解除合同的权利；2.原告存在违约行为，双方在协议中约定取暖费由原告承担，但其没有交纳；3.原告所述事实与实际不符，原告已经搬离了部分东西，所以其所述不实；4.原告的诉讼行为违背了诚实全面履行合同的原则；5.合同解除事宜应由双方协商解决。综上所述，原告的诉讼请求于法无据，请求驳回原告诉讼请求，原告继续按照合同约定履行。经审理查明：2019年3月22日，原告王琳与被告盖乐普公司签订编号为1063035号《房屋租赁合同》，合同约定：一、甲（盖乐普公司）、乙（王琳）双方通过居间方提供的居间服务出租及承租位于大连市旅顺口区，权属为私有产权，证号：旅顺口区不动产权第02017538号，建筑面积为230平方米的房屋及设备（见交接单）。该房屋由乙方使用，租赁用途是学校。房屋具体面积与地址以房产证及相关正式法律文书上的记载为准。二、租赁期限五年，自2019年5月1日起至2024年4月30日止。三、租金及费用1.该房屋为月租金人民币3498元；……3.租金结算时间和方式：付款方式为现金付款，以年度方式支付。四、履行保证金，1.乙方签署本合同同时须向甲方支付人民币3498元，作为履约保证金；2.该保证金用作保证乙方履行本合同所确定的相关义务，如乙方违反合同约定，甲方可于该保证金中直接扣除应由乙方承担的租金、违约金、赔偿金和相关费用。在本合同期内，如出现履约保证金不足以抵扣前述款项及费用时，乙方需在接到甲方通知后十日内补足，否则甲方有权解除本合同；3.本合同期满或提前终止时，甲方在扣除应由乙方承担的违约金，赔偿金和相关费用后，应将该履约保证金剩余部分无息返还给乙方。六、乙方承担责任7.如因乙方原因导致本合同解除时，乙方须向甲方支付违约赔偿金，赔偿金额相当于本合同约定的两个月租金，如违约赔偿金不足以弥补甲方损失的，乙方还需赔偿甲方的损失。同日，原告王琳又与被告盖乐普公司签订编号为1063036号《房屋租赁合同》，合同约定：一、甲（盖乐普公司）、乙（王琳）双方通过居间方提供的居间服务出租及承租位于大连市旅顺口区，权属为私有产权，证号：旅顺口区不动产权第02017537号，建筑面积为3370平方米的房屋及设备（见交接单）。该房屋由乙方使用，租赁用途是学校。房屋具体面积与地址以房产证及相关正式法律文书上的记载为准。二、租赁期限五年，自2019年5月1日起至2024年4月30日止。三、租金及费用1.该房屋为月租金人民币51252元；……3.租金结算时间和方式：付款方式为现金付款，以年度方式支付。四、履行保证金，1.乙方签署本合同同时须向甲方支付人民币51252元，作为履约保证金；2.该保证金用作保证乙方履行本合同所确定的相关义务，如乙方违反合同约定，甲方可于该保证金中直接扣除应由乙方承担的租金、违约金、赔偿金和相关费用。在本合同期内，如出现履约保证金不足以抵扣前述款项及费用时，乙方需在接到甲方通知后十日内补足，否则甲方有权解除本合同；3.本合同期满或提前终止时，甲方在扣除应由乙方承担的违约金，赔偿金和相关费用后，应将该履约保证金剩余部分无息返还给乙方。六、乙方承担责任7.如因乙方原因导致本合同解除时，乙方须向甲方支付违约赔偿金，赔偿金额相当于本合同约定的两个月租金，如违约赔偿金不足以弥补甲方损失的，乙方还需赔偿甲方的损失。2019年3月22日，被告盖乐普公司收到案涉两处房屋的租金及履约保证金，共计711750元。上述事实，有原、被告均提供的两份《房屋租赁合同》（编号：1063035、1063036）、上海浦东发展银行业务凭证/回单、当事人陈述笔录在卷为凭，并经庭审质证和本院审查，可以采信。本院认定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告签订的两份《房屋租赁合同》，是双方当事人真实的意思表示，并不违反法律行政法规强制性效力性的规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”上述法律规定了守约方享有合同解除权的条件，并没有规定合同违约方有权行使法定解除权。一方在发出解除合同通知时，实际并无解除权，另一方未在约定或法定的期间内向法院提起诉讼的方式提出异议不发生合同解除的效果。本案中，原告因自身原因要求解除合同，其并不具有法定合同解除权。案涉两份《房屋租赁合同》六、乙方（本案原告）承担责任7.中关于“如因乙方原因导致本合同解除时，乙方须向甲方（本案被告）支付违约赔偿金，赔偿金额相当于本合同约定的两个月租金，如违约赔偿金不足以弥补甲方损失的，乙方还需赔偿甲方的损失。”的约定是关于乙方承担违约责任的方式而并非赋予乙方在违约的情况下享有解除合同的权利。故原告在并不享有合同的法定解除权或约定解除权的情况下，于2019年8月30日向被告发出的《房屋租赁合同解除通知》，不能发生合同解除的效果。原告在2019年8月30日之后至案涉合同解除前应当按照案涉《房屋租赁合同》的约定支付房屋租金。故原告要求被告返还2019年9月16日至2020年4月30日期间房屋租金的诉讼请求，本院不予支持。对被告的相关辩论意见，本院予以采纳。有违约行为的一方当事人请求解除合同的，没有违约行为的另一方当事人要求继续履行合同，当违约方继续履行所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益，合同已不具备继续履行的条件时，为平衡双方当事人的利益，可以允许违约方解除合同，但必须由违约方向对方承担赔偿责任，以保证对方当事人的现实既得利益不因合同解除而减少。《中华人民共和国合同法》第一百二十三条规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不超过违反合同一方订立合同时预见到的因违反合同可能造成的损失。现原告因市场风险终止了办学经营，已不具备继续履行案涉合同的条件，向法院申请解除案涉房屋租赁合同，为平衡双方当事人的利益，本院允许原告解除案涉房屋租赁合同，因原告以起诉的方式请求解除案涉《房屋租赁合同》，故案涉合同的解除时间应以原告起诉状送达被告的时间为准，故原、被告之间签订的编号为1063035、1063036的《房屋租赁合同》于2020年1月21日解除。原告应当向被告赔偿的损失应相当于原告2020年1月22日起至2020年4月30日止向原告租赁案涉房屋产生的租金。因该金额原告已经以租金的形式交给被告，可以进行冲抵，故原告要求被告返还租金的诉讼请求，本院不予支持。案涉两份《房屋租赁合同》第四条履行保证金约定：1.乙方签署本合同同时须向甲方支付人民币51252元和3498元，共计54750元，作为履约保证金；2.该保证金用作保证乙方履行本合同所确定的相关义务，如乙方违反合同约定，甲方可于该保证金中直接扣除应由乙方承担的租金、违约金、赔偿金和相关费用。在本合同期内，如出现履约保证金不足以抵扣前述款项及费用时，乙方需在接到甲方通知后十日内补足，否则甲方有权解除本合同。该约定明确了被告享有在原告交纳的履约保证金中抵扣违约金的权利，同时也明确了违约金与履约保证金之和应等同于原告因违约而应当向被告承担违约责任的金额。故在原告交纳的租金同其应当承担的损失进行冲抵后，被告应将原告交纳的履约保证金予以返还，金额为54750元。故对原告关于要求被告返还履约保证金54750元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的返还租赁房屋内的物品，因与本案不属于同一法律关系，本案不予处理。关于被告提出的取暖费问题，因与本案无关，被告可另行起诉。综上所述依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、原告王琳与被告盖乐普科技（大连）有限公司订立的房屋租赁合同（编号为1063035、1063036）于2020年1月21日解除；二、被告盖乐普科技（大连）有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王琳履约保证金54750元；三、驳回原告王琳其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6638元，减半收取3319元，由原告王琳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  王健二〇二〇年四月九日书记员  林乐附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。