四川省阆中市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1381民初326号 原告：阆中市胤锋物业服务有限公司，住所地：阆中市寿山寺东街6-8号。组织机构代码：79180837-1，注册号511381000017587（1-1）。 法定代表人：张林，该公司总经理。 委托诉讼代理人：庞南广，该公司项目经理。 被告：汤永顺，男，生于1967年9月29日，汉族，住阆中市。 被告：吴永利，女，生于1968年7月19日，汉族，住址同上。 被告：张兴林，男，生于1958年1月18日，汉族，住阆中市。 被告：汤永芳，女，生于1959年2月10日，汉族，住址同上。 上列四被告共同委托诉讼代理人：缪永展，阆中市沙溪法律服务所法律工作者。 被告：母宗森，男，生于1979年6月15日，汉族，住阆中市。 被告：柴苣理，男，生于1990年5月26日，汉族，住阆中市。 委托诉讼代理人：邓加国，男，生于1964年2月15日，汉族，住址同上，系被告柴苣理父亲。 上列原告诉被告物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月13日受理，依法适用简易程序，由审判员任洪才独任审判。被告汤永顺等四被告应诉后，申请追加承租人母宗森、柴苣理为被告，本院依法追加母宗森、柴苣理作为本案共同被告参加本案诉讼。于2020年4月9日公开开庭进行了审理。原告阆中市胤锋物业服务有限公司（以下简称胤锋物业）的委托诉讼代理人庞南广、被告汤永顺以及被告汤永顺、吴永利、张兴林、汤永芳的共同委托诉讼代理人缪永展、被告母宗森、被告柴苣理的委托诉讼代理人邓加国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，园小区的建设单位与原告签订《园前期物业服务合同》，约定原告为该小区提供前期物业管理服务，小区业主按照其房屋建筑面积每月每平方米1.50元的标准向原告交纳物业服务费。被告汤永顺等四人系小区13幢1单元负一层门面的业主，2013年9月1日以来，至2018年12月31日期间，共计64个月未予交纳物业服务费。故请求判令被告偿付欠付的物业费34338元、生活垃圾清运费320元，以及违约滞纳金19779元；并承担本案诉讼费用。 被告汤永顺、吴永利、汤永芳、张兴林辩称，该物业至今没有竣工验收，开发商至今也未交付房屋，也未与原告签订物业管理服务合同，原告也从未出示收费许可，其收费没有法律依据。我们业主自收房屋后租赁给母宗森、柴苣理经营，原告是知情的，其物业服务费原告应向承租人收取。原告作为前期物业服务企业，长期服务不到位。故请求驳回原告的全部诉讼请求。 被告母宗森辩称，我承租他们的房屋经营是事实，但是原告作为物业管理、服务企业，对我们物业使用人反映的漏水、卫生处理等问题不予处理和解决，只收费不服务，2017年还用野蛮的断水方式强收，故拒绝交纳物业服务费。 被告柴苣理辩称，我是2014年至2017年承租他们的房屋。经营期间，房屋门窗被破坏，丢失货物价值1800元左右，原告作为物业管理人，不予处理赔偿；对楼上乱丢垃圾、绿化带种菜等，不管不理；化粪池也是我们自己清理；原告根本没有履行物业管理服务职责，所以没有缴纳物业服务费。 经审理查明，2009年9月1日，阆中宏志实业有限公司与原告胤锋物业签订《前期物业管理服务合同》，约定：原告胤锋物业为阆中市园小区（建筑面积79773平方米）提供前期物业管理服务事宜，合同期限自签订之日起至小区业主大会选聘新的物业服务企业并签订《物业服务合同》生效时自动终止；物业服务费由业主按照其拥有的建筑面积交纳，多层住宅每月每平方米按照0.60元、普通高层电梯住宅每月每平方米按照1.30元计收，每年元月1至20日交纳一次，业主出租物业的物业费交纳，业主与承租人另有约定的，从其约定，但业主应将此约定送乙方备案并负连带责任，业主以及物业使用人未按时足额交纳物业服务费，从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之五交纳滞纳金等内容。合同签订后，原告胤锋物业在园小区提供前期物业管理服务工作，至2018年12月31日止。被告汤永顺、吴永利、汤永芳、张兴林，于2012年10月30日购买了园小区13栋1单元负1层1号商业用房，预测建筑面积344.88平方米，约定2013年6月30日前向买受人交付房屋。汤永顺等四被告自收房之后，2014年11月19日，被告汤永顺与母宗森签订《门面租赁合同》，约定园商铺面积200余平方米（现确认为191.88平方米）出租给母宗森经营，年租金3万元，租赁期限为2014年12月20日至2020年12月20日止，承租期限内的物业管理费由乙方自行向物业管理公司缴纳。被告母宗森租赁经营至今，以其租赁经营房屋漏水等为由，拒绝向原告缴纳物业服务费。2014年12月28日，被告汤永顺与柴苣理签订《门面租赁合同》，约定园商铺面积160余平方米（现确认为153平方米）出租给柴苣理经营，年租金3万元，租赁期限为2014年12月28日至2017年12月27日止，承租期限内的物业管理费由乙方自行向物业管理公司缴纳。被告柴苣理经营期间，以其财物被盗原告不予赔偿等为由拒绝交纳物业服务费。2015年5月1日，原告向“园13幢1单元负1层门面业主”发送《阆中市胤锋物业公司物业费催收通知书》，要求支付2013年9月1日起至本通知之日止拖欠的物业服务费（费用收取标准11267元），如果继续拖欠，我司将采取法律诉讼措施收取，届时你将不再享受任何物业费的优惠。2017年5月2日，原告又向“园13幢1单元负1层门面业主”发送《阆中市胤锋物业公司物业费催收通知书》，要求支付2015年5月1日起至本通知之日止拖欠的物业服务费（费用收取标准12877元），如果继续拖欠，我司将采取法律诉讼措施收取，届时你将不再享受任何物业费的优惠。2018年6月，园小区业主委员会成立，于7月10日召开了首届业委会扩大办公会议，该次会议纪要记载：胤锋物业公司在本小区服务中存在消防栓长期处于无水状态、从未试用过、安全隐患严重，小区内排水沟多处堵塞、排污管网、化粪池从未清淘、下水道粪便污水溢出，小区内监控系统无法使用、造成财物被盗无法调取证据，门禁系统从未启用等22项问题，要求胤锋物业公司在2018年8月底之前进行整改，基本恢复到2012年、2013年开发商交房时的状态，整改后达到80%的业主满意。2018年8月5日，原告对业主委员会提出的整改意见予以书面回复，提出了整改决定以及解释。2018年8月3日，原告向被告汤永顺使用的189….7866号手机发送催收短信，要求被告吴永利在2018年8月6日前履行交纳物业费义务，逾期将提起诉讼。2018年12月24日，园小区业主委员会，书面告知胤锋物业公司，业主大会选聘了爱民物业公司为该小区新的物业管理服务企业，与胤锋物业公司的前期物业服务合同至2018年12月31日终止。原告从该小区退出后，遂起诉来院要求被告柴苣理支付欠付的物业费，审理中于2019年6月4日以诉讼请求发生变化为由撤回了起诉。2019年7月29日，原告再次向被告汤永顺手机发送短信，其内容是“汤哥你好，我是胤锋物业工作人员，你家物业费2013.9.1至2018.12.31共计欠费34338元，请核实，如有疑问请电话或者短信交流”。原告催收无果，遂起诉来院，提出前述诉讼请求。本案开庭审理中，原告不同意被告汤永顺等四被告提出的租赁期间的物业费由承租人支付之诉求。开庭审理结束后，以其理解错误为由，书面变更要求本案所涉物业费以及垃圾清运费34658元，由被告母宗森、柴苣理支付，业主负连带清偿责任。 以上事实，有当事人的陈述和《前期物业服务委托合同》、《商品房买卖合同》、《阆中市胤锋物业公司物业费催收通知书》影印件（张贴）、《告知函》、会议纪要、回复等为据在卷证实，本院予以确认。 本院认为，原告胤锋物业与开发商签订的《前期物业管理服务合同》合法有效，对该小区全体业主以及物业使用人均具有法律约束力。原告从2009年9月1日起至2018年12月31日止，在园小区提供了前期物业管理、服务，小区业主以及物业使用人均应当按照该合同的约定支付物业服务费。被告以开发商未竣工验收、未交付房屋等拒缴物业服务费，其理由均不成立，故对其拒缴物业服务费、驳回原告全部诉讼请求之辩解意见，本院不予采纳。原告从2009年9月1日起至2018年12月30日终止提供前期物业服务期间，被告从2013年9月1日起欠付64个月的物业费，未按时履行给付义务，明显违约，应当承担继续履行以及赔偿损失等违约责任。被告未履行给付义务，原告依法进行了书面、短信等形式催收，被告仍未及时给付，原告提起诉讼催收，本院予以支持，但是，原告催收以及诉讼主张的欠付金额有误，本院予以纠正。首先，原告主张每月每平方米1.5元之标准，在合同中未约定，属于约定不明确，可套用合同中对普通电梯住宅房屋标准计算应缴物业服务费。租赁期内的物业服务费，按照合同约定应由承租人向原告交纳，业主承担连带责任，承租期之外的物业费应由业主交纳。被告未按时缴纳物业费，确实构成违约，应当按照约定支付相应的违约金，但是，原告在提供物业管理、服务期间，也确实存在管理、服务不到位之实际情况，故对其违约金请求，本院不予支持。原告向被告主张生活垃圾清运费320元，既非代收后的追偿，也没有合同依据，应属超合同的不合理收费，虽然被告未予反驳，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条以及《物业管理条例》的相关规定，判决如下： 一、被告母宗森在本判决生效后七日内向原告阆中市胤锋物业服务有限公司给付2015年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费11,973元。被告汤永顺、吴永利、汤永芳、张兴林承担连带清偿责任。 二、被告柴苣理在本判决生效后七日内向原告阆中市胤锋物业服务有限公司给付2015年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费7160元。被告汤永顺、吴永利、汤永芳、张兴林承担连带清偿责任。 三、被告汤永顺、吴永利、汤永芳、张兴林在本判决生效后七日内向原告阆中市胤锋物业服务有限公司支付2013年9月1日至2018年12月31日期间内除被告母宗森、柴苣理交付的物业费之外的物业服务费9560元。 四、驳回原告阆中市胤锋物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费580元，由被告汤永顺、吴永利、汤永芳、张兴林共同负担250元、被告母宗森负担200元、被告柴苣理负担130元（各被告应负担的部分，原告已经预交，由被告在履行交纳物业费时直接向原告支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  任洪才 二〇二〇年四月十三日 书记员  马 享