河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终1696号上诉人（原审原告）：朱连红，男，1960年1月5日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：杨以峰，男，1965年4月15日出生，汉族，现住郑州市金水区。被上诉人（原审被告）：常青凤，女，1958年11月30日出生，汉族，住郑州市金水区。被上诉人（原审被告）：魏柏松，男，1958年11月7日出生，汉族，住郑州市金水区。二被上诉人委托诉讼代理人：阎虹，河南英协律师事务所律师。二被上诉人委托诉讼代理人：胡星雷，河南英协律师事务所律师。原审第三人：朱莲芳，女，1955年3月15日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：张景霞，金博大律师事务所律师。上诉人朱连红因与被上诉人魏柏松、常青凤、原审第三人朱莲芳案外人执行异议之诉一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初24395号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。朱连红上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人一审诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1、朱连红已于1997年交纳原始购房款26969.5元；2、朱连红从1997年起一直在涉案房屋居住至今；3、朱连红已补缴房改发超标面积款项的事实；4、朱连红已缴纳房产过户契税的事实；5、上诉人的上述一系列购房及实际占有房屋的行为均发生在人民法院查封之前。二、上诉人提交的证据足以证明其能够排除执行，且完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定的四项条件。1、上诉人网签合同的签订时间（2016年10月21日）早于人民法院查封时间（2017年10月31日）；2、上诉人于1997年已在涉案房屋居住至今；3、上诉人在法院查封之前已支付了全部原始购房款26969.5元及网签合同价款500元，享有该涉案房屋的期待权；4、没有过户的原因是因为土地性质为集体，故应认定上诉人对此没有过错。三、一审判决部分论述不能成立。1、上诉人系涉案房屋的实际出资购买人，已向法庭提交河南纱布进出口有限公司的情况说明予以证明，故不存在上诉人对该事实举证不能；2、上诉人不存在以明显低于市场价购房的情形，网签合同价款500元是上诉人依据办证机关有关亲属之间房产首次交易优惠政策的规定而选择自由定价的意思自治，系合法、合规行为，上诉人在1997年已将实际房款26969.5元交清，不存在低于市场价购房的情形。综上，上诉人完全符合排除执行的有关法律规定。被上诉人魏柏松、常青凤辩称：一、执行标的房产位于金水区××院××楼××单元××号（不动产权证号0701040739），始终登记于被执行人朱莲芳名下。我国物权法明确规定，不动产物权的设立、变更、转移或消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。被答辩人未取得案涉房屋的物权登记，物权所有人朱莲芳作为生效判决的还款义务人，未履行还款义务，金水区法院对其名下房屋采取执行措施，符合法律规定。二、朱连红并无证据证明其已合法取得涉案房产。《物权法》明确我国不动产物权为登记生效，《最高法关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条作为物权法的特例情形，其立法本意是弥补产权登记过程中的短期滞后，保护消费者和善意购买人的居住权。但为了避免虚假交易的产生，所以设置了严格的适用条件：第一、买卖合同真实合法有效；第二、查封前已合法占有该房产；第三、需支付全部价款；第四、买受人对房屋未过户没有过错，这四个条件必须同时满足、同时具备，且其权利能够排除执行的，才能适用第28条。朱连红提交的证据不能证明符合该四个条件，不能证明其对案涉房产享有排除执行的权利，一审判决驳回朱连红诉讼请求是正确的。具体如下：1、朱连红举证的编号为201613236号郑州市存量房买卖合同已被盖章注销，该合同并无网签备案效力。该合同签订于2016年，约定案涉房产101.46平米仅以500元出售，显然背离市场价值规律，不合常理，朱连红与朱莲芳系姐弟，存在利害关系，该行为涉嫌虚假交易。且此时被执行人朱莲芳夫妇已经向魏柏松、常青凤借用近1700万借款。这种严重损害债权人合法权益的行为，即使过户成功，魏柏松、常青凤作为合法债权人也可依法行使撤销权予以撤销。2、朱连红对案涉房产购买经过的陈述自相矛盾，对房款的交付无法举证并进行合理说明。案涉房产是被执行人朱莲芳单位分配房，单位原始单据记载的购房人为朱莲芳，26969.5元原始购房款的交款人也为朱莲芳，朱连红不能提供向单位转账或交款的证据。朱连红举证的朱莲芳出具的500元房款收条和契税凭证，因二人存有利害关系，且该合同备案信息注销已不具备证明力。故朱连红并未提供任何案涉房产的交款证据。那么朱连红居住于案涉房产，显然只能定性为借住，而不是28条第2项要求的合法占有案涉房产，没有支付对价的借住行为当然没有排除执行的权利基础。3、朱连红辩称自己对案涉房产未过户无过错，不符合事实。郑州市不动产登记中心于2016年8月20日成立是事实，但成立期间，房管局仍正常办理二手房交易过户手续，并未受到影响。对不能办理的业务范围也进行了官网公告，该公告内容中并不包含朱连红陈述的事由（官网公告一审已举证）。另，案涉房产2007年即下发房产证，至被查封长达10年，假设姐弟间存在真实的交易行为，不及时过户房产也不合常理。一审庭审中代理人向朱连红发问长期未过户的原因，朱连红自述是想待孩子成年后直接过户于孩子名下，该自述显然能证明朱连红对未过户存在着主观过错。仅此就足以认定其不能符合四个条件（类似案件中院已有生效判例可借鉴），故一审判决驳回被答辩人诉请完全正确。三、朱连红如确有损失，可向违约方或缔约过失方要求赔偿。朱连红无证据证明自己系善意购买人，也不能证明自己对案涉房产享有排除执行的权利，本案作为执行异议之诉理应驳回其诉请。如果朱连红确实因为被执行人朱莲芳的原因导致损失，即使在本案中败诉也不影响其向合同相对方求偿的诉讼权利。综上，一审判决合理合法，朱连红既无客观证据也无法律依据，恳请贵院驳回其上诉请求，并尽快将被查封房产予以拍卖，以保证魏柏松、常青凤的合法债权得以实现。原审第三人朱莲芳辩称：1、朱连红上诉状所述内容及补充的事实和理由是客观事实；2、支持上诉人的诉讼请求。从上诉人一审中出示的证据能够证明涉案房屋归朱连红所有，朱连红一直在涉案房屋居住，合法占有使用涉案房屋，26969.5元的购房款也是由朱连红支付，因涉案房产是朱莲芳单位的房改房，所以必须要朱莲芳缴纳。朱连红向一审法院起诉请求：不得执行第三人朱莲芳名下位于郑州市××区××院××楼××单元××号的房屋，并予以解封；确认位于郑州市××区××院××楼××单元××号的房屋归原告朱连红所有；被告承担本案诉讼费等费用。一审法院认定事实：常青凤、魏柏松诉韩国森、朱莲芳、李光明、韩凤梅、叶志伟、河南美联投资管理有限公司民间借贷纠纷一案，一审法院于2018年6月29日作出（2017）豫0105民初26770号民事判决，判决：一、韩国森、朱莲芳、李光明、韩凤梅于本判决生效后十日内偿还常青凤、魏柏松借款本金1515万元及利息（以1515万元为基数，按照月息2％的标准自2015年6月起计算至实际清偿之日止）；二、叶志伟、河南美联投资管理有限公司对本判决第一项承担连带保证责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费172563元、保全费5000元，由韩国森、朱莲芳、李光明、韩凤梅、叶志伟、河南美联投资管理有限公司负担158240元，由常青凤、魏柏松负担19323元。该判决已经发生法律效力。案件审理过程中，经当事人申请，2017年10月31日一审法院将第三人朱莲芳名下位于郑州市××区××院××楼××单元××号的房屋予以查封。另查明，案涉房屋系第三人单位的房改房。原告与第三人系姐弟关系。2016年10月21日原告与第三人签订《郑州市存量房买卖合同》，双方约定以500元的价格将案涉房屋出售给原告。原告与第三人均陈述该房屋系原告实际出资购买，双方为了办理房屋产权过户手续才签订的上述《郑州市存量房买卖合同》，合同签订后没有过户的原因是因为土地性质为集体。一审法院认为，案外人应当就其对执行标的物享有所有权或者其他足以排除执行标的转让、交付的实体权利，并且足以排除执行承担举证责任。被执行人对案外人的主张表示承认的，不能免除案外人的举证责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告与第三人均陈述原告系该房屋的实际出资购买人，但原告举证不能证明上述事实，一审法院不予认可。原告与第三人于2016年10月21日签订的《郑州市存量房买卖合同》，双方在庭审中也明确表示系为了办理过户手续而签订，双方约定的房屋成交价仅为500元，明显低于市场价值，原告依据该合同不能取得足以排除执行的权利，对原告的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项，第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告朱连红的诉讼请求。案件受理费10800元，由原告朱连红负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，上诉人朱连红提交的证据不足以证明其缴纳了涉案房屋的价款。朱连红与朱莲芳于2016年10月21日签订的《郑州市存量房买卖合同》，双方约定的房屋成交价仅为500元，明显低于市场价值，其不能依据该合同排除人民法院的强制执行，一审法院驳回其诉讼请求并无不当。综上所述，上诉人朱连红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10800元，由朱连红负担。本判决为终审判决。审判长  胡忠宇审判员  范亚玲审判员  张 晔二〇二〇年四月三日书记员  冯 晋