广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终6931号上诉人（原审被告）：广州中富飞和实业投资有限公司，住所地广州市白云区人和镇人和村人和街4号之一。法定代表人：罗朝平，董事长。委托诉讼代理人：曹丽，广东德法理律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张春叶，女，汉族，1978年4月15日出生，住广州市天河区。委托诉讼代理人：王韶敏，国信信扬律师事务所律师。原审被告：广州市白云区人和镇人和村民委员会，住所地广州市白云区人和镇人和街4号。法定代表人：戴健荣。上诉人广州中富飞和实业投资有限公司（以下简称中富公司）因与被上诉人张春叶、原审被告广州市白云区人和镇人和村民委员会（以下简称人和村委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初34473号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。中富公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项；2.本案二审诉讼费用由张春叶负担。事实和理由：一、一审法院认定双方的租赁合同无效，应当扣除已经支付的固定收益后，退还剩余租金给张春叶。1.合同签订的目的是为了双方互利共赢，张春叶的租金是分期支付的，最后一期款项是合同签订两年后才支付，中富公司并未享有租金带来的收益。2.合同约定了合同提前解除退还的是剩余租金，张春叶对此是确认的。3.中富公司在一审审理期间已经证实签约后一共给付了固定收益135000元，应当扣减该固定收益后，退还剩余租金给张春叶才公平合理。二、张春叶主张的利息没有事实和法律依据。1.合同无效并不是中富公司的过错，张春叶已经获得了固定收益。2.中富公司有申请办理建设规划许可证，但是由于客观因素未获得政府批准，这是中富公司不可控制的。故一审法院认定中富公司承担合同无效的主要责任是不公平且没有依据的。被上诉人张春叶二审答辩称：不同意中富公司的上诉，同意一审判决。具体理由如下：1.合同约定是分期付款，一审利息亦是分期计算；2.涉案合同是由于中富公司的原因导致无效，并非提前解除；3.固定收益是案外人支付，中富公司在一审中无法提供转账记录。4.合同无效完全是因为中富公司的原因导致的，与张春叶无关，故主要责任应由中富公司承担。原审被告人和村委会经本院传票合法传唤，未到庭参与诉讼，亦未向本院提交书面意见或举证。2019年10月22日，张春叶向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.确认张春叶与中富公司签订的《广州市房屋租赁合同》无效；2．中富公司、人和村委会向张春叶退还租金和见证费270500及相应利息（利息以270500元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自张春叶付款之日起计至清偿之日止）。一审法院经审理查明：张春叶与中富公司于2012年9月1日签订《广州市房屋租赁合同》，约定由中富公司将位于本市白云区人和镇新机场安置区南侧、人和科技城北侧地段西成路8号之人和商业中心的广州空港假日别墅酒店B栋2xx号房屋出租给张春叶，期间自2012年9月1日至2032年8月31日，租金总额为270000元，由张春叶分期支付给中富公司。合同另就其他权利义务进行了约定。人和村委会作为见证方在合同上加盖印章。中富公司于2012年10月21日向张春叶开具收据，确认收到涉案房屋首期款135000元，于2013年8月31日开具收据确认收到第二期租金81000元，于2014年8月30日开具收据确认收到租金尾款54000元。上述收据均加盖了中富公司的财务专用章。2012年10月21日，人和镇人和经济联合社向张春叶开具收据确认收到张春叶支付的500元见证费。涉案租赁合同签订当日，张春叶、中富公司和广州空港假日别墅酒店有限公司（以下简称空港酒店）共同签订《客房委托经营合同》，约定张春叶将涉案房屋交给空港酒店统一经营管理，由空港酒店向张春叶支付固定收益。合同签订后，涉案房屋交付给空港酒店经营旅业。另外，张春叶提出中富公司、人和村委会实际是合作开发涉案项目，并于2011年6月27日出具证明予以确认。同年11月9日，人和村委会在证明中备注“中富飞和实业公司在出租房屋期间的一切债权债务与人和村委会无关”等内容。一审诉讼中，双方均确认涉案房屋并无建设工程规划许可证。以上事实，有《广州市房屋租赁合同》、收据、《客房委托经营合同》及当事人陈述等证据可以证实。一审法院认为，张春叶和中富公司均确认案涉租赁房屋所在项目未取得建设工程规划许可证，该事实也已经人民法院生效民事判决予以认定，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，案涉房屋租赁合同无效。中富公司要求张春叶将涉案房屋交还给其管业，张春叶同意返还，一审法院为免诉累一并处理，予以照准。因无效合同取得的财产应当返还，张春叶要求中富公司返还收取的租金共270000元合理合法，一审法院予以支持。中富公司已经开具收据确认收取了张春叶的租金270000元，其抗辩实际仅收取了250000元，但无提供证据证明，一审法院不予采纳。中富公司还抗辩其已向张春叶支付固定收益135000元，该笔款项应从中富公司向张春叶退还的租金中予以扣减，但根据张春叶、中富公司和空港酒店签订的《客房委托经营合同》的约定，应由空港酒店向张春叶支付固定收益，中富公司并无提交证据证明其向张春叶支付经营收益及其具体金额，中富公司该项抗辩意见缺乏事实和法律依据，一审法院亦不予采纳。本案导致合同无效的主要责任在于中富公司将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给张春叶，张春叶要求中富公司支付占用资金期间的利息合理合法，一审法院予以支持。张春叶主张按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，按实际占用资金的期间计付利息合理，一审法院予以支持。人和村委会是合同的见证方，但并非合同相对方，也没有证据证明其对合同无效存在过错，张春叶要求人和村委会退还见证费，并要求人和村委会对中富公司的义务承担连带责任缺乏理据，一审法院不予支持。人和村委会经一审法院依法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，一审法院依法缺席判决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，于2019年11月27日作出如下判决：一、确认张春叶与广州中富飞和实业投资有限公司于2012年9月1日签订的《广州市房屋租赁合同》无效（广州空港假日别墅酒店B栋2xx号房屋）；二、于本判决生效之日起十五日内，张春叶将位于本市白云区人和镇新机场安置区南侧、人和科技城北侧地段西成路8号之人和商业中心的广州空港假日别墅酒店B栋2xx号房屋交还给广州中富飞和实业投资有限公司管业；三、于本判决生效之日起十五日内，广州中富飞和实业投资有限公司向张春叶退还270000元并赔偿相应利息损失（利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，其中135000元自2012年10月21日起计至实际清偿之日止，其中81000元自2013年8月31日起计至清偿之日止，其中54000元自2014年8月30日起计至清偿之日止）；四、驳回张春叶的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费为3389元，由广州中富飞和实业投资有限公司负担。经审查，一审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人没有提交新的证据。经本院询问，中富公司与张春叶均确认本案与此前本院作出的（2019）粤01民终13305号、（2019）粤01民终17638号民事判决书所涉房屋均位于同一场地；中富公司还确认其对本案的上诉理由与上述案件的上诉理由差不多。经本院主持调解，中富公司和张春叶未能达成一致意见。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。据此，针对中富公司的上诉请求，认定如下：首先，由于涉案房屋未取得建设工程规划许可证，一审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，认定中富公司和张春叶签订的房屋租赁合同无效正确，各方当事人对此均无异议，本院予以确认。其次，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产应予返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿；有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方均有过错的，应各自承担相应损失。据此，一审判令中富公司返还收取张春叶的租金270000元，合法有据。虽然中富公司上诉主张张春叶应向其返还固定收益，但中富公司在一审未就此提出反诉，且租赁合同约定涉案房屋的收益由广州空港假日别墅酒店有限公司直接向张春叶支付，故本案对此不作调处，中富公司可另循途径解决。利息属于中富公司占用张春叶资金的法定孳息，一审判令中富公司按照张春叶的付款时间分段给付相应利息，亦无不当，本院予以维持。至于各方当事人未提出上诉的一审其余认定及处理，本院不作审查并予以维持。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；中富公司的上诉主张理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5350元，由上诉人广州中富飞和实业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 赵云川审判员 白小云二〇二〇年四月十日书记员 张冰玲李逸丹