河南省郑州市上街区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0106民初4382号原告：马世维，女，1967年5月10日出生，汉族，住郑州市。被告：张益人，男，1968年3月13日出生，汉族，住河南省巩义市。原告马世维与被告张益人房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告马世维和被告张益人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马世维向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付9个月的房屋租赁费共计15000元(租赁费以年租金2万元为标准，暂自2019年3月9日计算至2019年12月9日，2019年12月9日至实际搬离之日的租赁费另行计算)；2.依法判令被告向原告支付自2019年3月至2019年12月占用郑州市上街区55号院33幢11层1单元1117号房屋期间的物业费、水电费、维修费总计2562元；3.依法判令被告自判决生效之日起十日内搬离郑州市上街区55号院33幢11层1单元1117号的房屋；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年3月9日，原告与被告签订房屋租赁合同，原告将自有的位于郑州市上街区55号院33幢11层1单元1117号房屋以年租金20000元的标准出租给被告使用，租期一年。合同到期后双方以同样标准又续签了租房合同，租期自2018年3月9日至2019年3月9日。合同约定该房屋的物业费、水电费、维修费等相关费用由被告承担。合同第四条明确约定:“合同到期，乙方续租时必须在2019年3月9日前续签合同。”合同到期后，被告既不续签合同，也不缴纳房租和相关物业费用，但却一直占用该房屋。原告多次联系被告，要求续签合同或缴纳逾期房租并搬离该房屋，但被告一直以各种理由推辞。原告认为被告的行为严重违反了合同法的相关规定，侵犯了原告的合法权益。为维护自己的合法权益，原告根据民事诉讼法第119条之规定，特具状起诉，请求贵院查明事实，依法支持原告的诉讼请求。被告张益人辩称，一、原告马世维与张益人之间自2019年3月9日后即不存在房屋租赁关系。马世维与张益人续签合同到期前，张益人于2019年2月份通知马世维不再续租，因张志军表示想要承租案涉房屋，故张益人向马世维通知了相关情况，马世维表示同意。在房屋租期届满后，张益人将房屋交由张志军使用，并告知马世维直接与张志军联系。因此2019年3月9日后房屋承租人为张志军，马世维与张益人之间在2019年3月9日后已不存在房屋租赁关系，马世维要求张益人支付租金及相关费用无事实及法律依据。二、自2019年7月2日后，马世维事实上已单方面收回房屋使用权，马世维与张益人之间已无租赁关系，承租人不应当支付房租。1、2019年7月2日后案涉房屋处于马世维控制下，承租人没有使用房屋。2019年7月2日马世维将案涉房屋门上又加了一道锁，这道锁马世维可以打开，承租人则没有钥匙，此后承租人再没能进入房间，而马世维却能够随时出入。因此，自2019年7月2日之后，案涉房屋处于马世维控制下，承租人没能对房屋进行使用、收益。2、马世维将房屋上锁的行为有违法律规定，且导致房屋租赁关系丧失事实基础。我国合同法第二百二十七条规定:承租人无正当理由未支付或者退延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。在承租人欠付房租的情况下，马世维应依法告知承租人解除合同限期搬离，更进一步也可以强制将房屋腾空，之后另行出租。而马世维既没有通知承租人解除合同，也没有强制清空房屋，而是直接将房间上锁，此种行径有违法律规定且不合常识。我国合同法第二百一十二条规定:租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。“将租赁物交付承租人使用、收益”是租赁合同成立的根本，马世维在可以联系到承租人且能够进入房内的情况下，自行将房屋上锁，导致承租人没有对房屋进行使用、收益，事实上造成马世维与承租人之间的房屋租赁关系灭失。因此，马世维将房屋上锁的行为有违法律规定，且自2019年7月2日之后，张益人与马世维之间没有租赁关系。3、马世维怠于行使权利，应对双方损失承担责任。从马世维将房屋上锁到提起诉讼，中间时间长达5个月，已严重超出了正常维权所需时间。在长达3个月的时间里，马世维没有正当行使权利的任何表示，坐视房屋在自己的控制下空置5个月，此种行为是导致马世维租金损失的根本原因，也是原承租人利益受损的根本原因。因此，马世维应对双方损失承担责任。三、马世维要求支付物业费、水电费、维修费无事实及法律依据。据查，案涉房屋6月份之前的物业费、水电费均已由张志军支付缴清。因此，马世维要求支付物业费、水电费无事实及法律依据。原承租人并没有超出约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，房屋也无任何人为损坏痕迹，依照合同法第二百一十八条的规定承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任，马世维要求原承租人承担维修费无事实及法律依据。综上所述，马世维与张益人之间自2019年3月9日后已无房屋租赁关系，马世维要求张益人承担自2019年3月9日至2019年12月9日的房租及相关费用无事实及法律依据，请求人民法院依法驳回原告马世维全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人的陈述、举证、质证，本院认定以下事实：原告马世维系郑州市上街区55号院33幢11层1单元1117号房屋的房东，被告张益人系该房屋的租户。原告马世维与被告张益人分别于2017年3月9日和2018年3月9日签订了两份《租房合同》，双方约定每年房租为2万元，同时，合同约定该房屋的物业费、水电费、维修费等相关费用由被告张益人承担。2019年5月1日，被告张益人向原告马世维微信转账5400元。2019年9月15日，原告马世维向被告张益人发出房租欠费通知书，由于没有结果，原告马世维自行将该房屋换锁。2019年12月3日河南盛世物业管理有限责任公司上街分公司亚星SOHO楼物业管理处出具证明一份，证明原告马世维已缴纳2019年水费、物业费及房屋漏水维修费用共计2562.5元。上述事实，有当事人陈述、举证材料、开庭笔录等为依据，事实清楚，足以认定。本院认为，原、被告双方于2017年3月9日、2018年3月9日签订的两份《租房合同》系双方真实意思表示，合法有效。2019年3月9日至今，被告未与原告续签《租房合同》，但实际支付了5400元的房租，并事实上占有并使用该房屋。因被告张益人未按时向原告马世维足额缴纳房租，原告才将房屋上锁，但原告履行了相关的通知义务，被告在规定期限内未缴纳房租亦未将物品搬离房屋，故该房屋仍处于被告实际占有使用之中。故对原告诉请要求被告支付2019年3月9日至2019年12月9日共计9个月的房屋租赁费15000元，本院在扣减已缴纳的5400元后，剩余房租9600元，本院予以支持。2019年12月9日至实际搬离之日的租赁费，由于受新冠疫情的影响,本地区仍处于新冠疫情严格管控中，对双方都造成了影响，该情形的发生系双方履行租赁合同所无法预见的，应属不可抗力，鉴于原、被告双方均存在过错，故对此期间的房租，本院酌定予以免除。但原、被告之间的租房合同应自本判决送达被告时予以解除，且被告张益人应自判决书送达后十日内将房屋腾空。故对于原告要求被告自判决生效之日起十日内搬离房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告支付自2019年3月至2019年12月的占用房屋期间的物业费、水电费、维修费总计2562元，该费用有物业公司出具的证明，被告张益人抗辩已缴纳相关费用，但未提供相关缴费凭证，故对该费用本院予以支持。据此,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告张益人应于本判决生效后十日内向原告马世维支付拖欠的房租及水费共计12162元；二、被告张益人应自本判决生效之日起十日内并履行上述支付义务后搬离郑州市上街区55号院33幢11层1单元1117号房屋，否则原告马世维可以自行将房屋腾空；三、驳回原告马世维的其他诉讼请求。如逾期不履行本判决书确定之金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费170元(已减半收取)，根据诉权适度原则，由原告马世维负担52元，被告张益人负担118元（待被告履行本判决确定的付款义务时一并付清）。本判决为终审判决。审判员  韦鹏二〇二〇年四月二十二日书记员  王佳