江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终1046号上诉人（原审原告、反诉被告）：中国银行股份有限公司江苏省分行，住所地南京市中山南路148号。负责人：宁效云，该分行行长。委托诉讼代理人：陈伟民，北京市隆安（南京）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：刘东飞，男，1994年3月5日生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：刘伯戡，江苏瑞格律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴虎，江苏瑞格律师事务所律师。上诉人中国银行股份有限公司江苏省分行（以下简称中行省分行）与上诉人刘东飞因房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2019）苏0104民初10293号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。中行省分行上诉请求：一、请求依法维持一审判决书第一、二项，依法撤销一审判决书第三、四项，依法改判被上诉人承担未缴纳房租的违约金187,702.00元(暂算至2019年12月9日）；二、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由如下：一、一审法院认定“双方都有违反合同”没有事实及法律依据。1、上诉人于2018年1月16日所发通知，其核心内容为“就提前解除租赁合同具体事宜进行商洽”，其语气以商量的主基调，属于商请函而非单方面通知解除函，客观事实是在被上诉人收函后，双方就补偿事宜并未达成一致，因此原租赁合同并未在法律上发生过变更，原租赁合同在未达成有效的合同变更协议之前，应当继续履行。2、上诉人在双方未能达成有效的协议解除条款之前，严格遵守原合同，继续提供合同约定的门面房给被上诉人经营使用，且在2018年、2019年分别以电话、短信、律师函等多种方式要求其缴纳拖欠的房租未果，因此本案中上诉人积极履行合同义务并无任何违约之处，一审法院认定“双方都有违反合同”没有事实及法律依据。二、鉴于被上诉人长期拖欠房租已经构成根本违约，法院依法应当支持上诉人关于违约金的诉请。三、被上诉人因搬迁所产生的损失与上诉人没有关联性，不应由上诉人承担。刘东飞辩称：首先，双方就合同解除没有任何异议，只是对补偿事宜双方一直在沟通，合同已经解除了。中行省分行就没有任何法律依据要求刘东飞在依据合同约定支付占有房屋期间的租金。第二，合同解除了以后，刘东飞也不知道该如何去支付占有使用期间的费用，中行省分行要求继续支付租金或者违约金的理由是没有法律依据的。第三，因为中行省分行违约在先，其为了自用收回房屋，是其在通知里面自己表述的内容。第四，根据合同法规定损失包括实际装修损失还有转让费及违约金，刘东飞要求搬迁所产生的损失有法律依据。刘东飞上诉请求：一、请求撤销一审法院民事判决书，依法改判支持上诉人一审反诉请求中的装修损失181129元，并驳回被上诉人全部本诉请求；二、本案一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实与理由同上述答辩意见，另外补充如下：一、原审法院仅依据中行省分行提供的没有证明力的证据以及法官个人主观臆断认定上诉人刘东飞在案涉房屋经营至2019年7月底，属于事实认定错误。1、2018年1月16日，被上诉人为了自身发展需要，无故向上诉人等多名承租人提出解除租赁合同，上诉人多次与被上诉人协商赔偿事宜，但被上诉人拒不承担赔偿责任。2、原审法院认定上诉人与被上诉人签订的合同在2019年10月14日解除，属于事实认定错误。3、2018年1月16日，被上诉直接下发《通知》，收回房屋自用，并要求被上诉人就提前解除租赁合同具体事宜与上诉人进行商洽。依照法律规定，解除权是形成权，自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。4、2016年9月份，上诉人刘东飞在得到了被上诉人中行省分行的允许后，通过支付高额的转让费从案外人陈自宏手中取得房屋的转让，随后上诉人对房屋重新装修经营对于房屋租赁过程中的转让费的认定问题，人民法院是有相关规定的。5、上诉人所承租的房屋是从他人手中转让取得，上诉人与被上诉人之间并无交接手续。二、被上诉人无故解除合同，违约在先，上诉人有权要求其承担全部损失。三、原审法院仅依据被上诉人提供的没有证明力的证据认定上诉人实际经营至2019年7月，没有事实和法律依据。四、原审法院认定上诉人占用房屋需承担房屋租金372311.55元,属于事实认定错误和法律适用错误。现有证据并不能证明上诉人一直在占用涉案房屋，上诉人也明确表示只使用到2018年5月份就离开。原审法院以主观臆断代替客观事实，严重违背了法院客观公正的立场。中行省分行辩称：第一，关于通知的性质问题，本通知函的性质非常明确，即我行提出一个变更合同的需求，由双方进行协商，如果能够协商一致，那么双方达成一个协议解除，如果不能协商一致，任何一方都无权改变原合同的履行。因此，上诉人的通知并不属于一个单方解除的通知，仅是一个商请性质的函件。第二，刘东飞上诉状中提出，2018年5月已经搬出，这明显不是事实。事实情况是在一审中已经查明清楚。刘东飞一直经营至2019年的6、7月份才搬走。第三，对于刘东飞诉称其实际占用期间不知道如何支付实际占用费问题，也不符合客观情况。中国银行于2018年、2019年分别以电话、短信、律师函等多种方式要求其缴纳拖欠的房租，但是其均置之不理，或者推诿，甚至以要求支付60万元补偿金为由，进行推脱，因此并非其不知道如何支付，而是想以此为由对中行予以要挟，以满足其获取巨额补偿金的不正当利益。中行省分行向一审法院起诉请求：一、判令立即解除房屋租赁合同，并判令刘东飞清空租赁房屋并将钥匙移交给中行省分行；二、判令刘东飞立即支付自2018年1月1日起至2019年7月31日的拖欠租金340928.25元及违约金140411元（以到期应付租金为基数，按月租金1%的标准计算至2019年7月31日）；三、判令刘东飞承担自2019年7月31日起至实际付清之日，按每日361元计算后续违约金。刘东飞向一审法院反诉请求：一、判令中行省分行支付刘东飞实际装修损失181129元；二、中行省分行支付刘东飞转让费100000元；三、中行省分行返还刘东飞保证金13000元；四、中行省分行支付刘东飞违约金10000元。一审法院认定事实如下：案涉房屋系中行省分行所有，此前出租给他人经营。2011年康美鲜水果超市向中行省分行交纳13000元保证金，并与中行省分行订立房屋租赁合同，租期至2016年12月31日止，2016年度租金为188329元。2016年9月20日，康美鲜水果超市经营者陈自宏收取刘东飞转让费用100000元，将所承租的案涉房屋转让给刘东飞承租使用，并将所交纳的13000元保证金转至刘东飞名下，中行省分行对保证金转让予以认可。期间，中行省分行委托房产中介公司对案涉房屋进行公开招租。2017年1月4日，中行省分行（甲方）与南京市秦淮区刘东飞水果店（乙方，以下简称水果店）签订《房屋租赁合同》，约定租期五年，自2017年1月1日至2021年12月31日止；2017年度房屋租金为201140.55元，2018年度租金为211389.75元，2019年度租金为222066元；按照先付租金后用房，首年租金在合同签订时付清，第2-5年度的租金在每年的1月15日前一次性付清；双方在签约时，乙方应按承租价的10%向甲方缴纳保证金20000元；双方需向中介公司南京德祐房地产经纪有限公司支付中介费用，中介费用为第一年度月租金的一半的90%，即7540元，乙方支付方式由乙方与中介公司自行商洽；合同期内，双方均不得擅自解除合同，如一方因故解除合约，需提前一个月向另一方以书面形式提出终止请求，并补偿另一方一个月的房屋租金，若乙方提前退租，则甲方应退回解租之日起减去一个月后的剩余月份房屋租金；在租赁期限内，乙方拖欠房屋租金半个月以上的，甲方有权解除合同，收回房屋，由此给甲方造成损失的，乙方应承担赔偿责任；甲方未按合同约定向乙方提供房屋及相关设施的，乙方有权解除合同，由此造成乙方损失的，由甲方承担赔偿责任；租赁期限内乙方未按合同规定交纳租金，每逾期一天按月租金1%承担违约责任；租赁期届满，乙方应如期交还该房屋，如乙方逾期不归还，每逾期一天，甲方应按原月租金120%扣减应退还乙方的房屋信誉保证金；租赁期限内，任何一方违反本合同的有关约定的，由违约方支付违约金一万元，造成经济损失的，由违约方赔偿相应损失。刘东飞于2017年2月20日向中行省分行支付2017年度房屋租金201140.55元，并未支付合同约定的20000元保证金。2017年7月中旬，刘东飞委托南京白阳装饰工程有限公司对房屋进行了装修，合同约定一口价105000元，并购买空调、冰柜等设备，花费47500元。2018年1月16日，中行省分行书面通知刘东飞水果店：“现因我行发展需要将该房屋收回自用，需提前解除本期租赁合同，请贵店法人接到本通知后，于2018年1月18日至1月24日前往我行，就提前解除租赁合同具体事宜进行商洽。”此后，中行省分行工作人员陈阳与刘东飞多次电话及短信联系催促刘东飞协商房屋租赁事宜。2018年12月3日，陈阳催促刘东飞交纳租金或协商解约事宜，2018年12月12日，刘东飞短信回复陈阳，要求下午来谈。2019年1月3日，陈阳催促刘东飞于当月15日交纳2018年度的欠付租金及2019年度的租金；刘东飞对该短信未予回复。2019年5月，陈阳数次催促刘东飞前来协商。2019年6月，中行省分行委托律师向刘东飞水果店及刘东飞催缴房屋租金及违约金。刘东飞收函后，未予支付。中行省分行遂提起本案诉讼。案件审理过程中，案涉房屋于2019年10月14日由中行省分行收回。一审案件审理过程中，中行省分行、刘东飞均陈述，认可案涉房屋租赁合同承租人为刘东飞。中行省分行认可陈自宏支付的13000元保证金后续直接向刘东飞返还。刘东飞陈述，其自2019年3、4月份在他处承租房屋用于水果店经营。中行省分行在房屋另有八、九间门面房，均在2018年陆续收回，目前均空置，暂未安排出租。一审法院认为：案涉房屋租赁合同系当事人真实意思表示，现双方均认可合同相对方系中行省分行及刘东飞，不违反法律规定，合同对中行省分行及刘东飞发生法律效力，双方应当按照合同约定履行各自的义务。本案中，中行省分行虽于2018年1月16日向刘东飞表达希望提前收回房屋的意向，但未实际收房，刘东飞继续占有使用房屋，且在中行省分行催促后仍未向中行省分行返还房屋，双方租赁合同并未解除，刘东飞应当向中行省分行支付房屋租金。当事人有责任就自己主张的事实提供证据加以证明，中行省分行主张刘东飞实际经营至2019年7月，并提供水果购买订单、物业公司证言等证据，刘东飞辩称其使用至2018年4月底搬离，但中行省分行于2018年12月仍在催促刘东飞确定是继续租赁还是解约，2019年1月催促刘东飞交纳2019年度租金，刘东飞在此期间从未提出异议否认自己使用案涉房屋，刘东飞的辩称意见与现有证据不符，且未提供任何证据加以证明，故对中行省分行主张刘东飞于2019年7月底搬离的意见，一审法院予以采信。本案审理过程中，案涉房屋由中行省分行于2019年10月14日收回，双方房屋租赁合同于该日解除。根据法律规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案中，中行省分行先行提出提前终止租赁合同，要求收回房屋，刘东飞知晓后继续占有案涉房屋并经营，但迟迟未支付2018年1月1日以后的租金。考虑到刘东飞在案涉房屋经营至2019年7月底，刘东飞应当按照合同约定的标准支付占有案涉房屋用于经营期间的房屋租金340370.55元（2018年租金211389.75元+2019年222066元/365天*212天）。此后，刘东飞虽实际占有房屋，但原因系双方未能就租金支付及提前解约损失赔偿事宜达成一致，一审法院综合考虑中行省分行实际遭受的损失及合同履行情况、当事人过错程度等因素，酌定此期间的房屋租金为31941元为宜，中行省分行主张按照房屋租金120%的标准支付此期间的费用，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。刘东飞辩称收房时，中行省分行未提供过钥匙，门锁系自行加装，因此，在搬离时也无需交付钥匙的意见，于法无据，一审法院不予采纳。关于中行省分行主张的迟延支付房租违约金，一审法院认为，双方对提前解除案涉房屋租赁合同相关损失问题未能达成一致，且系中行省分行提出提前终止合同，故对于中行省分行此项诉讼请求，一审法院不予支持。关于刘东飞主张的转让费损失，一审法院认为，刘东飞在受让案涉房屋承租权及装修设备事宜时，与案外人陈自宏达成转让协议，该转让费与中行省分行无关，刘东飞主张提前解除租赁合同导致其转让费损失，无事实和法律依据，一审法院不予支持。关于刘东飞主张的装修损失，一审法院认为，合同原定租期5年，刘东飞在案涉房屋实际经营至2019年7月，确实因提前终止合同遭受损失，考虑到空调、制冷设备及其他部分装修及设备等在移动后可以继续使用，但拆除、移动均需发生一定费用，同时部分装修已形成添附，不宜拆除，结合案涉房屋租赁合同履行情况、双方当事人过错等因素，一审法院酌定，中行省分行应分担52500元为宜。刘东飞同时主张违约金，于法无据，一审法院不予支持。刘东飞主张中行省分行返还13000元保证金，中行省分行对此予以认可，一审法院予以确认。一审法院判决：一、中国银行股份有限公司江苏省分行与刘东飞于2017年1月4日签订的《房屋租赁合同》于2019年10月14日解除。二、刘东飞于判决生效后十日内向中国银行股份有限公司江苏省分行支付租金372311.55元。三、中国银行股份有限公司江苏省分行于判决生效后十日内向刘东飞支付65500元。四、驳回中国银行股份有限公司江苏省分行的其他诉讼请求。五、驳回刘东飞的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费14266元，减半收取为7133元，由中国银行股份有限公司江苏省分行、刘东飞各负担3566.5元；反诉案件受理费2931元，由中国银行股份有限公司江苏省分行负担631元，刘东飞负担2300元。二审中，本院查明的事实与一审法院一致，且双方均未提交新证据，本院对一审法院认定的事实依法予以确认。本院认为，本案二审中的争议焦点为：一、本案双方之间签订的房屋租赁合同应当于2018年1月16日解除还是于2019年10月14日解除；二、上诉人刘东飞是否应当向上诉人中行省分行支付租金372311.55元；三、上诉人刘东飞是否应当向上诉人中行省分行支付违约金187702元；四、上诉人中行省分行应当向上诉人刘东飞赔偿装修费损失数额应当是52500元还是181129元。一、本案双方之间签订的房屋租赁合同应当于2018年1月16日解除还是于2019年10月14日解除本案双方之间的房屋租赁在履行过程中，中行省分行于2018百年1月16日向刘东飞发函要求解除合同，但其后双方之间的合同并未解除，刘东飞继续占有使用涉案房屋，后中行省分行在2019年10月14日收回房屋，故一审法院认定双方之间的房屋租赁合同应当于2019年10月14日解除并无不当。本案刘东飞主张双方之间的合同应于2018年1月16日解除，但其对其后其继续占有使用涉案房屋、双方对租金交纳、解约等事宜进行沟通的事实未能作出合理解释，且其一审中主张双方之间的租赁合同于2018年5月终止履行，前后主张不一，故本院对刘东飞的主张不予支持。二、上诉人刘东飞是否应当向上诉人中行省分行支付租金372311.55元本案一审法院认定刘东飞应当支付2018年1月1日至2019年10月14日的租金共计372311.55元。刘东飞对此提出异议，主张其仅使用房屋至2018年5月，且其使用房屋产生的是占有使用费，不应当是租金，而中行省分行没有主张占有使用费，所以其不应当支付。从本案查明的事实看，刘东飞陈述其在2018年5月份搬走时并未与中行省分行交接亦未通知中行省分行，刘东飞亦未在本案中提交其他证据证明其在2018年5月份搬走，相反，中行省分行在一审中提交证据证明刘东飞直到2019年7月才搬走，故本案刘东飞主张其在2018年5月搬走依据不足，其主张本案其应支付房屋占有使用费亦没有依据，本院对此不予支持。本案中行省分行仅主张租金至2019年7月，但本案双方之间的合同于2019年10月14日解除，双方亦在当日办理房屋交接，二审中刘东飞亦未对一审法院认定的2019年7月之后的租金提出异议，故为减少讼累，本院对一审认定的租金数额予以维持。三、上诉人刘东飞是否应当向上诉人中行省分行支付违约金187702元本案双方在合同中约定了迟延支付租金的违约金计算方法，但从本案查明的事实看，虽然刘东飞确实存在迟延支付租金的行为，但是中行省分行无正当理由向刘东飞提出解除合同，其行为亦构成违约，导致双方其后长时间对租金支付和解约等事宜进行协商，故对刘东飞迟延支付租金的行为中行省分行亦存在过错，一审法院未支付中行省分行该项诉讼请求并无不当。四、上诉人中行省分行应当向上诉人刘东飞赔偿装修费损失数额应当是52500元还是181129元。从本案查明的事实看，刘东飞一审中举证证明其进行房屋装修支出105000元，购买设备支付47500元。因设备属于可移动物品，加之双方合同约定的期限已经履行将半，故一审法院结合双方过错等因素依法酌定中行省分行分担装修损失52500元并无不当。刘东飞二审中主张其装修支付181129元，对此其并未提交充分的证据证明，且因合同已经部分履行，双方对解除合同均存在过错，故刘东飞要求中行省分行全额赔偿其装修损失没有依据，本院对此不予支持。综上所述，本案上诉人刘东飞和上诉人中行省分行的上诉请求均不能成立，应予驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12863元，由上诉人中国银行股份有限公司江苏省分行负担4054元，由刘东飞负担8809元。本判决为终审判决。审判长 刘 凡审判员 龚 达审判员 张卓慧二〇二〇年四月二十日书记员 戴 苗