湖南省株洲市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘02民终493号 上诉人（原审原告）：易利娟，女，1962年4月3日出生，汉族，住湖南省株洲市芦淞区。 委托诉讼代理人：刘军，男，1960年12月26日出生，汉族，系易利娟之夫，住湖南省株洲市芦淞区。代理权限为特别授权。 上诉人（原审原告）兰琴，女，1970年1月11日出生，汉族，住湖南省株洲市天元区。 委托诉讼代理人：何伟文，男，1967年1月15日出生，汉族，系兰琴之夫，住湖南省株洲市天元区。代理权限为特别授权。 两上诉人共同委托诉讼代理人:梁鹏，湖南天桥律师事务所律师。代理权限为特别授权。 被上诉人（原审被告）刘友湘，女，1973年8月13日出生，汉族，住湖南省株洲市天元区。 委托诉讼代理人：谭权宏，湖南犀城律师事务所律师，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：肖树根，湖南犀城律师事务所律师，代理权限为一般代理。 被上诉人（原审第三人）：株洲市亚泰物业管理有限公司天元分公司，住所地湖南省株洲市天元区湘山路39号新安居建材大市场4栋526。 法定代表人：倪丹，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨海池，1955年7月13日出生，汉族，系该公司员工，住湖南省株洲市天元区。代理权限为特别授权。 上诉人易利娟、兰琴因与被上诉人刘友湘、株洲市亚泰物业管理有限公司天元分公司租赁合同(简称亚泰物业天元公司）纠纷一案，不服湖南省株洲市天元区人民法院（2019）湘0211民初3740号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案后，依法组成合议庭进行了书面审理。上诉人易利娟的委托诉讼代理人刘军，上诉人兰琴的委托诉讼代理人何伟文，两上诉人的共同诉讼代理人梁鹏，被上诉人刘友湘的委托诉讼代理人谭权宏、肖树根，被上诉人亚泰物业天元公司的委托诉讼代理人杨海池到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人易利娟、兰琴的上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审全部诉讼请求；本案的所有诉讼费用由被上诉人承担。 事实与理由：(一)、一审法院以《委托经营协议》中有相关约定为由，就认定刘友湘与亚泰物业天元公司之间签订的所谓《租赁合同》有效，而上诉人与刘友湘之间签订的《租赁合同》无效，属于严重的事实认定错误。1、上诉人购房时签订的《委托经营协议》已经到期，协议当中并没有到期后还必须将自有门面委托物业公司统一进行出租管理的约定，后续所谓的业主公约规定，上诉人完全不知情，也没有参与投票，即使按业主公约规定，要三分之二以上投票修改“整体经营模式”，这里的“整体经营模式”也只能理解为新安居装修建材大市场整体用于装修、建材方面的经营模式，而不是业主必须要将门面委托物业公司进行出租的模式。2、上诉人并没有授权给物业公司出租自有门面，物业公司无权出租上诉人的门面，刘友湘与物业公司之间私自签订的《租赁合同》，违反法律的规定，是无效合同，上诉人与刘友湘签订的《租赁合同》才是合法有效的合同。3、物业公司强行出租上诉人自有门面时损害了上诉人的合法权益。上诉人刘友湘签订的租赁合同是真实意思表示，没有违法规定，合同有效。刘友湘与物业公司签订租赁合同，没有上诉人授权，也没有托管协议，一审法院仅仅凭协调小组公告，认定刘友湘与亚泰公司补签的合同是有效的，是没有法律依据的，损害了我方的合法权益，导致上诉人没有收回商铺，所有权没实现，请求法院依法纠正一审错误认定。（二）、刘友湘并没有根据租赁合同的约定直接向上诉人支付租金，其交给物业公司的钱并不是基于有效合同给付的，刘友湘可以向物业公司追偿。并且刘友湘在退场后也没有将商铺交给上诉人，导致上诉人的门面继续被物业公司强行租给其他人，因此，刘友湘的违约行为是确实存在的。 被上诉人刘友湘答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确。1、新安居建成之初，门面业主就已经委托物业公司管理，并签订了《委托经营协议》，商业市场进行打造，是需要物业管理的。但现在少数业主要求自管，鉴于此情，区政府出面成立了协调领导小组才解决矛盾，恢复市场秩序。2、被上诉人作为承租人从刘纯杰处转到该门面就一直与物业公司发生往来，所有费用交亚泰物业天元公司。至于与上诉人签订的租赁合同，是上诉人利用市场管理出现矛盾时期已经被上诉人急于想做生意的情况下签订的，谁知签了后合同目的根本无法实现，故被上诉人只能与亚泰物业公司履行合同。3、被上诉人已经缴纳了租期内的全部租金，以及按市场要求缴纳的全部费用后才另谋生路；上诉人已经全部收取了被上诉人缴纳的租金。 被上诉人亚泰物业天元公司答辩称：1、上诉人在购买商铺时，就与株洲市红星商业管理有限公司签订了《委托经营协议》，将商铺全权委托红星商业公司统一经营管理，由红星商业公司统一招商，与商户签订租赁合同及收益分红，并在《委托经营协议》第七条特别承诺，委托经营期满后，经持有三分之二面积（含三分之二）以上有表决权的业主同意，在顾全大局，统一经营的原则下，可以形成涉及全体商铺的业主共同利益的决议，甲方及其他全体业主应遵守执行。2015年2月11日经业主投票通过了《业主公约》及《业主大会商铺部分议事规则》规定新安居建材大市场为整体经营市场。2015年8月28日，经市场业主（包括上诉人在内）授权业委会与被上诉人亚泰物业天元公司签订托管协议，由亚泰物业天元公司取代红星商业公司进行经营管理。被上诉人没有侵占上诉人的商铺，只是行使经营管理权。2、托管协议约定，在签订委托经营管理协议后，新安居大市场托管租赁门面的租金由业主委员会监管，设立监管账户，经业主委员会委派的会计计算业主应得的租金，有业主委员会从监管的账户上返还给业主。被上诉人根据托管协议于2015年11月24日与被上诉人刘友湘签订《商铺租赁合同》。2018年8月31日，托管期限届满时，业主委员会未召开新的业主大会，2018年11月15日，由天元区政府派驻区新安居协调小组，组织业主及被上诉人亚泰物业天元公司各方召开协调会，形成决议并向全体业主、商户进行了公告，确定2018年11月24日起至新的市场管理方案生效之日为过渡期，暂由被上诉人负责过渡期的市场经营、招租、收租等工作。被上诉人亚泰物业天元公司与被上诉人刘友湘在原租赁合同到期后续签了租赁合同。2018年11月20日在亚泰物业天元公司与刘有湘的租赁合同未到期，上诉人在没有召开新的业主大会进行表决，新安居市场经营模式不能改变的情况下又单独与刘友湘签订租赁合同违背了业主公约的规定，上诉人应按过渡期公告的决定事项执行。3、刘友湘按照与被上诉人亚泰物业天元公司的租赁合同约定，于2019年8月30日交纳了2018年9月1日至2019年11月30日止的租金，被上诉人亚泰物业天元公司已全部返还了上诉人租金。 易利娟、兰琴向一审法院诉讼请求：1、判令被告刘友湘向原告支付房屋租金106480元并赔偿原告的利息损失（以租金为标准，按年利率6%从2019年5月31日计算至实际支付之日止，暂计算至起诉之日为2129.6元）；2、被告立即将房屋返还给原告并支付场地占用费（以租金为标准，从2019年8月31日起计算至实际交付房屋之日，暂计算至起诉之日为8873.3元）；3、被告承担本案诉讼费用。： 一审法院认定的事实：原告易利娟、兰琴系新安居建材大市场4栋104号铺位、105号铺位（即1007号门面）的业主。2012年两原告作为甲方分别与乙方株洲红星商业管理有限公司（以下简称红星公司）签订《委托经营协议》，将铺位全权委托红星公司统一进行经营、租赁、管理，红星公司负责组织招商、签订租赁协议和收益分配，经营期为五年。在《委托经营协议》的第七条，甲方特别承诺：委托经营期满后，经持有三分之二面积（含三分之二）以上有表决权的新安居家居建材广场之业主同意，在顾全大局、统一经营的原则下，可以形成涉及全体商铺业主共同利益的决议，其中包括选择物业管理公司或商铺的整体经营范围的更改及经营公约的修订等。对持三分之二面积（含三分之二）以上有表决权的新安居家居建材广场之业主通过的决议，甲方及其他全体业主均应当遵守执行。2015年2月11日经业主投票通过了《新安居建材大市场业主公约》及《新安居建材大市场业主大会商铺部分议事规则》。该公约中第二十一条第4项规定：鉴于新安居建材大市场为整体统一经营的市场，根据业主购房所签订的五年《委托经营协议》第七条约定，如有符合法定人数的业主提议修改整体经营模式，业主委托会应当召集业主大会进行表决，如果持有三分之二面积（含三分之二）以上有表决权的业主通过决议，全体业主均应当遵守执行。 2015年8月28日株洲市新安居建材大市场业主委员会作为甲方与第三人亚泰物业天元公司（乙方）签订《协议书》，约定乙方取代红星公司，业主同意终止原《委托经营协议书》，重新与乙方签订统一的托管协议。双方约定在签订委托经营管理协议后，新安居建材大市场托管租赁门面的租金由甲乙双方共同监管，设立监管账户；由乙方负责向租户催收门面租金等内容。2015年11月24日，第三人亚泰物业天元公司与被告刘友湘及委托出租方新安居建材大市场业主委员会签订《商铺租赁合同》一份，约定将新安居建材市场4栋1楼1007号门面租赁给被告经营建筑装饰材料，租赁期限为2015年9月1日至2018年8月31日，按季支付租金，即季租金21510元。同时三方签订补充协议一份。约定租赁期间的第一年按原租金标准下调10%交纳，第二年按原租金标准交纳；第三年按原租金标准上浮10%交纳。2018年8月31日，第三人亚泰物业天元公司的托管期限届满，新安居建材大市场业主委员会未召开新的业主大会，双方尚未能继续签订委托管理协议。为保障新安居建材市场正常经营秩序、平稳过渡，2018年11月15日由新安居协调工作小组组织业主、第三人等各方召开协调会，形成决议并向新安居建材市场全体业主、商户公告，确定自2018年11月24日公告发布之日起至新的市场管理方案生效之日为新安居市场管理过渡期；暂由第三人亚泰物业天元公司负责过渡期内市场经营、收租、返租、物业管理，新开一个账户用于收取租金，新安居协商工作组对该账户进行监管；第三人亚泰物业天元公司从2018年11月26日开始按2018年9月1日制定的合同标准收租，物业费在过渡期内按2018年9月1日之前的标准由第三人亚泰物业天元公司收取。 被告刘友湘在原租赁合同期届满后于2018年8月30日与第三人亚泰物业天元公司继续签订新安居建材市场4栋1楼1007号门面的租赁合同，租赁期限自2018年9月1日至2023年8月31日，并约定了第一年、第二年的租金标准为每月8846.16元，第三年的租金为每月9376.93元，第四年的租金为每月9939.55元，第五年租金为每月10535.92元，交纳方式为按季度交纳，提前一个月交纳下季度租金。 2018年11月20日，原告与被告就新安居建材市场4栋1楼1007号门面租赁另行签订《商铺租赁合同》，约定租赁期一年，自2018年9月1日起至2019年8月31日止，年租金为106480元，于2019年5月31日交至原告方。 被告刘友湘按其与第三人亚泰物业天元公司签订的租赁合同约定，于2019年8月30日向第三人交纳了至2019年11月30日止的租金、物业费、推广费、公摊水电费、卫生费等费用，2019年11月30日结束经营，并将铺面交还第三人亚泰物业天元公司。 2019年10月15日，第三人亚泰物业天元公司向原告易利娟分五次每次12207.7元转账支付了代收的2018年9月1日至2019年11月30日的租金收益。2019年10月21日，第三人向原告兰琴分五次每次12207.7元转账支付了代收的2018年9月1日至2019年11月30日的租金收益。 一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案争议焦点为：原告要求被告支付房屋租金106480元并交还房屋有无事实与法律依据。具体分析如下： 新安居建材大市场业主委员会依法成立，2015年2月11日经业主大会投票表决通过的业主公约及相关议事规则，全体业主应当遵守执行。两原告系新安居建材大市场4栋1007号商铺的业主，根据业主公约的规定，新安居建材大市场业主委员会与第三人亚泰物业天元公司签订的《协议书》对原告具有约束力，故被告刘友湘与第三人亚泰物业天元公司签订的商铺租赁合同合法有效。在第三人亚泰物业天元公司的托管经营期限届满后，虽未重新签订托管协议，但依据已生效的业主公约的规定，修改整体经营模式，业主委员会应当召集业主大会进行表决，如果持有三分之二面积（含三分之二）以上有表决权的业主通过决议，才能变更，故在新的业主大会决议通过之前，新安居建材大市场整体经营的模式不能改变，两原告单独与被告签订商铺租赁合同与之相违背，由新安居协调工作小组本着既定原则作出的过渡期公告符合业主公约的规定，原告应按过渡期公告的决定事项执行。现被告刘友湘已按其与第三人亚泰物业天元公司签订的租赁合同约定支付了租金及其他相关费用并于2019年11月30日结束经营归还商铺，没有违约行为，而第三人也已将代收的租金通过业委会向原告支付了自2018年9月至2019年11月30日被告交纳的租金，故原告要求被告向其支付租金并交还商铺的诉请没有依据，不予支持。 综上所述，本案经组织双方调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告易利娟、兰琴的全部诉讼请求。本案案件受理费2649元，减半收取1324.5元，由原告易利娟、兰琴承担。 二审审理中，上诉人易利娟、兰琴，被上诉人刘友湘、亚泰物业天元公司均没有提供证据。 对一审认定的事实和采信的证据予以确认。 本院认为，本案系租赁合同纠纷。本案二审争议焦点为：上诉人易利娟、兰琴要求被上诉人刘友湘支付租金并返回商铺是否有事实和法律依据。 本案上诉人易利娟、兰琴所有的同一商铺，被上诉人刘友湘与两上诉人于2018年11月2日签订《商铺租赁合同》（租赁期为2018年9月1日-2019年8月31日）；被上诉人刘友湘于2019年8月30日与被上诉人亚泰物业管理有限公司签订《商铺租赁合同》（租赁期为2018年9月1日-2023年8月31日）。两上诉人诉请被上诉人刘友湘支付租金（2019年5月31日暂计算至起诉之日2019年9月29日止）及返还房屋是基于两上诉人与被上诉人刘友湘签订的租赁合同。如何认定两份合同的有效性并以哪一份合同为依据，现分析如下： 上诉人系新安居建材大市场业主，根据上诉人的《委托经营协议》的承诺，该市场商铺的初始经营模式为整体统一经营模式。经新安居业主大会投票表决通过的《新安居建材大市场业主公约》、《新安居建材大市场业主大会商铺部分议事规则》，全体业主均应遵照执行。新安居建材大市场业主委员会依照议事规则的规定，并取得合法授权与被上诉人亚泰物业管理有限公司签订《协议书》对包括上诉人在内的所有业主均有约束力。故被上诉人亚泰物业管理有限公司与被上诉人刘友湘签订的《商铺租赁合同》合法有效。被上诉人刘友湘已将涉案商铺的2018年9月1日至2019年11月31日的租金及相关费用交纳给亚泰物业管理有限公司并返还商铺，已履行合同义务，不存在还需支付租金及返还商铺和占用门面；且被上诉人亚泰物业天元公司将代收的全部租金返还给上诉人，该租赁合同已实际履行完毕。 在被上诉人亚泰物业天元公司的托管经营期限届满后，虽未重新签订托管协议，但依据已生效的业主公约的规定，修改整体经营模式，业主委员会应当召集业主大会进行表决，如果持有三分之二面积（含三分之二）以上有表决权的业主通过决议，才能变更，故在新的业主大会决议通过之前，新安居建材大市场整体经营的模式不能改变。由新安居协调工作小组本着既定原则作出的过渡期公告符合业主公约的规定，上诉人应按过渡期公告的决定事项执行。故两上诉人单独与被上诉人刘友湘签订的《商铺租赁合同》违反了业主公约及《协议书》的规定，本院不予采信。本案应以被上诉人刘友湘与被上诉人亚泰物业天元公司签订的租赁合同为依据。上诉人请求被上诉人刘友湘支付租金及返还商铺支付场地占用费没有事实和法律依据。故此，对上诉人的上诉理由，本院不予支持。 综上，上诉人易利娟、兰琴的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2649元，由上诉人易利娟、兰琴负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘焦平 审 判 员 段郴雯 审 判 员 王 虹 二〇二〇年四月二日 法官助理 黄慧娟 书 记 员 王菁钰