江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏10民终230号上诉人（原审被告）：刘其香,女,1954年8月4日出生,汉族,住扬州市江都区。被上诉人（原审原告）：永诚财产保险股份有限公司江苏分公司江都营销服务部,住所地扬州市江都区仙女镇龙川北路西侧广源世纪花园×××幢1×××8号。负责人：王波，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄海燕，永诚财产保险股份有限公司扬州中心支公司员工。上诉人刘其香因与被上诉人永诚财产保险股份有限公司江苏分公司江都营销服务部（以下简称永诚保险江都营销部）房屋租赁合同纠纷一案，不服扬州市江都区人民法院（2019）苏1012民初5537号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘其香上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回永诚保险江都营销部的诉讼请求或发回重审；2.一审诉讼费和二审上诉费全部由永诚保险江都营销部负担。事实和理由：一、一审法院审理程序违法，严重侵害了刘其香和案外人的合法权益。1.永诚保险江都营销部的诉状中诉讼请求第2项仅包含三个月的房租和房屋装潢费，房屋装潢费没有写金额，永诚保险江都营销部当庭又增加了违约金，而一审法院既没有给刘其香答辩期限，也没有向刘其香释明。2.一审法院没有追加刘其香的丈夫季某作为共同被告，遗漏了当事人，损害了季某的诉讼权利。二、一审法院在没有查明基本事实的情况下，认定刘其香违约，对永诚保险江都营销部提供的证据没有严格审查就轻易作为认定事实的依据。1.刘其香没有违反合同约定，不应承担违约金。因刘其香儿子拖欠银行贷款，被迫出售出租房屋（己抵押给银行），永诚保险江都营销部对此是知情的，如果刘其香不卖房，银行也会通过司法途径进行拍卖，刘其香出于善意提前告知永诚保险江都营销部，给了永诚保险江都营销部充足的时间另找房屋。刘其香和永诚保险江都营销部为了搬迁的事宜，进行过协商，永诚保险江都营销部口头同意刘其香补偿1万元即可，后永诚保险江都营销部反悔，一审法院没有进行调查。2.刘其香在庭审中，仅陈述对证据的真实性没有异议，对于证据的合法性和关联性并没有认可。永诚保险江都营销部辩称，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。永诚保险江都营销部向一审法院起诉请求：1.解除双方于2017年3月签订的江都区仙女镇龙川北路西侧广源世纪花园×××幢1×××8号房屋租赁合同。2.判令刘其香赔偿12万元（包括装潢3873元的残值、三个月的房租违约金、永诚保险江都营销部另外租赁房屋的4个月租金26436元）。后变更诉讼请求为：要求判令刘其香支付装潢残值费用3873元，支付违约金24999.9元，支付因另行租赁房屋产生的4个月房租损失26436元，合计55308.9元。一审法院认定事实：永诚保险江都营销部与刘其香自2010年开始即产生房屋租赁关系，租赁期满后双方即行续租。2017年3月，双方签订一份房屋租赁合同，合同计十八条，附设分项，其中约定：永诚保险江都营销部（承租人，乙方）租赁刘其香（出租人，甲方）坐落在江都市（现为江都区）仙城北路广源世纪花园西侧秋菊坊1×××8号的房产用于办公经营，租赁面积207.96.96平方米；租赁期限为2017年3月16日至2020年3月15日，租金30万元（月租金8333.33元），租金按年结算一次，租期内租金不变，无需缴纳租赁保证金；租赁期内，甲方（乙方）如需提前解除合同，应提前三个月书面通知对方，经对方同意后，按三个月的房租租金进行赔偿；租赁期内任何一方无法定或约定的理由而单方面提出解除合同的，另一方有权要求赔偿损失，并有权按租赁存续期内以三个月的租金总额收取违约金。合同履行中，双方均按约履行了约定义务，永诚保险江都营销部支付刘其香至2019年3月15日前的租金20万元。2018年，刘其香因家庭原因，需出售租赁房屋东首一间房屋，双方协商解除房屋租赁合同事宜。2018年11月20日，永诚保险江都营销部与扬州洪旺房地产开发有限公司签订《明珠山庄商铺租赁合同》，租赁面积132.18平方米，租期2018年11月20日至2023年11月19日。永诚保险江都营销部交纳第一年度租金79308元，并对租赁场地进行装饰装修。2019年3月，刘其香出售了原租赁的东首一间房屋，永诚保险江都营销部开始撤场搬迁，于2019年4月撤场完毕。因双方对解除租赁的损失赔偿、违约赔偿问题未能协议一致，故永诚保险江都营销部向本院起诉。审理中，永诚保险江都营销部基于双方的租赁合同已事实解除，撤回了要求解除房屋租赁合同的诉讼请求，并变更其他诉讼请求为要求判令刘其香支付装潢残值费用3873元，支付违约金24999.9元，支付因另行租赁房屋产生的4个月房租损失26436元，合计55308.9元。一审法院认为，永诚保险江都营销部与刘其香签订的房屋租赁合同，双方当事人意思表示真实，其内容不违反法律和行政法规强制性规定，故合法有效。双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。在租赁合同期限尚未届满的情况下，刘其香因单方面原因致使租赁合同不能全面履行，永诚保险江都营销部不能实现全部合同目的。刘其香没有法定或合同约定的理由，导致双方事实上协商解除了租赁合同，依照法律规定，刘其香应当承担违约责任。永诚保险江都营销部因刘其香违约导致合同解除，要求赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失3873元，要求按合同约定赔偿违约金24999.9元（三个月房租租金），要求赔偿因另寻租赁房屋进行装饰装修期间4个月实际产生的房屋租金损失26436元的诉讼请求，一审法院经审查，证据充分，刘其香对证据亦无异议，永诚保险江都营销部的诉讼请求，符合相关法律规定，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第五十八条、第一百一十三条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，判决：刘其香于判决生效之日起十日内向永诚保险江都营销部支付剩余租赁期内装饰装修残值损失3873元，支付违约金24999.9元，支付重复租赁房屋产生的租金损失26436元，合计55308.9元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取695元，由刘其香负担。二审中，永诚保险江都营销部提交了与高邮市鸿云装饰工程有限公司就明珠山庄商铺的装修合同及竣工报告，反映开工日期2019年4月25日，竣工日期2019年5月25日。刘其香质证认为，该证据与本案不具有关联性。经审理查明，一审判决认定事实无误，本院予以确认。另查明，永诚保险江都营销部一审主张另行租赁房屋产生的4个月房租损失26436元的理由是“我方必须要与扬州洪旺房地产开发有限公司先行租房并进行装潢布置”。二审争议焦点为：永诚保险江都营销部要求刘其香承担装饰装修残值损失3873元，违约金24999.9元，重复租赁房屋产生的4个月租金损失26436元，是否应当支持？本院认为，永诚保险江都营销部要求刘其香承担违约金24999.9元应当支持；永诚保险江都营销部要求刘其香承担装饰装修残值损失3873元、重复租赁房屋产生的4个月租金损失26436元，不应支持。理由如下：《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加……。本案中，刘其香作为出租人，提前解除租赁合同，构成违约，应依据租赁合同约定承担三个月租金的违约金24999.9元。永诚保险江都营销部主张由于刘其香的违约，导致其产生装饰装修残值损失3873元、重复租赁明珠山庄商铺产生的4个月租金损失26436元，本院认为，永诚保险江都营销部提交的装修合同反映其装修明珠山庄商铺时间为一个月，即便在此基础上加上合理的装修准备时间，其损失也不超过三个月的租金损失19826.5元（79308元÷12×3）。综上，由于刘其香提前解除合同造成永诚保险江都营销部的损失合计不超过23699.5元（3873元+19826.5元）。双方租赁合同约定的提前解除合同违约金24999.9元足以弥补永诚保险江都营销部的损失，永诚保险江都营销部要求刘其香在违约金之外另行赔偿损失，本院不予采信。虽然案涉租赁房屋系刘其香与其配偶季某的共有财产，但租赁合同系永诚保险江都营销部与刘其香签订，依据合同相对性原则，永诚保险江都营销部起诉合同相对人刘其香，一审法院未追加季某作为本案的共同被告，并无不当。永诚保险江都营销部在一审开庭时重新明确诉讼请求，请求的标的额并未超过起诉状记载的数额，且刘其香未提出异议，一审法院未重新给予刘其香答辩期，并无不当。综上所述，刘其香的上诉请求部分成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销扬州市江都区人民法院(2019)苏1012民初5537号民事判决；二、刘其香于本判决生效之日起十日内向永诚财产保险股份有限公司江苏分公司江都营销服务部支付违约金24999.9元；三、驳回永诚财产保险股份有限公司江苏分公司江都营销服务部其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取695元，由刘其香负担300元，永诚财产保险股份有限公司江苏分公司江都营销服务部395元；二审案件受理费1390元，由刘其香负担600元、永诚财产保险股份有限公司江苏分公司江都营销服务部负担790元。本判决为终审判决。审判长  陈明霞审判员  孙建瑢审判员  陈少君二〇二〇年四月七日书记员  蔡瑾文