湖南省凤凰县人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)湘3123执异2号 异议人杨美君，女，苗族，1995年5月18日出生，湖南省凤凰县人，住湖南省凤凰县。 异议人杨浩文，男，苗族，1997年7月17日出生，湖南省凤凰县人，住湖南省凤凰县。 异议人杨浩华，男，苗族，2001年5月19日出生，湖南省凤凰县人，住湖南省吉首市。 申请人湘西自治州劲润房地产开发有限公司，住所：吉首市峒河办事处新桥社区新桥路88号7栋503室，统一社会信用代码：914331007656285961。 法定代表人杨飞舟，该公司执行董事兼总经理。 被申请人杨正东，男，1977年1月2日出生，苗族，湖南省凤凰县人，住湖南省凤凰县。 本院在执行申请人湘西自治州劲润房地产开发有限公司（以下简称湘西劲润公司）与被申请人杨正东诉前财产保全一案，异议人杨美君、杨浩文、杨浩华对本院作出的（2020）湘3123财保51号民事裁定书不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人称，异议人三人都是被申请人杨正东的子女，申请人湘西劲润公司申请诉前保全，凤凰县人民法院作出的（2019）湘3123财保51号民事裁定书查封了登记在被申请人杨正东名下的位于凤凰县共五个商业门面。上述五个门面是被申请人杨正东于2010年7月20日向申请人湘西劲润公司购买，2012年已付清购房款，但因申请人湘西劲润公司售卖的上述门面缺乏合法手续，一直未能办理产权登记手续。2016年7月14日，被申请人杨正东夫妇因感情不和协议离婚，并将其夫妻所有的财产包括本案被查封的五间门面都留给异议人兄妹三人，此后因房屋手续存在问题，一直未能为异议人办理产权变更登记。2019年4月，被申请人杨正东起诉申请人湘西劲润公司，要求申请人湘西劲润公司履行为五间门面办理产权登记的义务。经凤凰县人民法院调解，申请人湘西劲润公司于2019年5月31日先后办理了五间门面的不动产权登记。异议人拟办理五间门面的产权变更登记时发现申请人湘西劲润公司已向凤凰县人民法院申请诉前保全查封了上述五间门面，严重侵犯了异议人的合法权益，根据《最高人民法院关于办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条的规定，对凤凰县人民法院作出的（2019）湘3123财保51号民事裁定书提出执行异议，请求依法撤销涉案财产保全裁定并解除对涉案五间门面的查封。 申请人湘西劲润公司称：一、异议人依据父母离婚协议中的财产分割条款“夫妻共同财产归三个子女”，所取得的仅仅是五个门面的受赠权，即物权期待权。如申请人湘西劲润公司把该五个门面的不动产证过户到被申请人杨正东名下并完成实际交付后，法院并未依据我公司申请保全该门面，则异议人可以依照相关规定，走完相关流程，能够取得该五个门面的实体权利即不动产权；二、异议人并不是该五个门面的实际权利人。虽然异议人对该五个门面拥有无可争辩的受赠权，但其并没有依照《城市房地产管理法》第37条和第41条的规定与被申请人杨正东及其妻子石文霞签订房屋赠与的书面合同。又由于该五个门面自购买时起，一直由被申请人杨正东对外长期出租并签订了出租合同，收取租金，五个门面一直由租赁户占有使用，被申请人杨正东及妻子石文霞至今未能把五个门面交付给异议人三兄妹，致使异议人三兄妹从受赠时起至今未能占有该不动产，也未依法办好不动产过户手续，从而不仅房屋赠与合同没有成立，而且赠与的民事法律行为没有完成，依据《民法通则》的相关规定，此赠与无效，故异议人不是该五个门面的实际权利人；三、异议人并未依法取得该五个门面的实体权利。所谓实体权利就是指债权等由实体法调整的权利，是与诉讼权利相对应的概念。就本案而言，该五个门面的实体权利就是依法取得的不动产物权。异议人要取得该不动产物权，依法应走完以下四个流程：一是依照《城市房地产管理法》第37条及第41条之规定，签订好房屋赠与的书面合同；二是依照司法部、建设部《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》的规定，办理好房屋赠与合同公证；三是依照《物权法》第六条、第九条及《不动产登记条例》，办理好五个门面的不动产过户登记；四是依照《物权法》第六条的规定，根据过户手续，完成门面的交付。异议人至今没有走上述流程，也就无法成为该五个门面的实体权利人。由于被申请人杨正东及其妻子石文霞多年来不依法依约向申请人湘西劲润公司提交办证申请，办证资料和预交税费等自身原因，直至2019年5月31日才取得该五个门面的不动产权证，从而成为该五个门面的实体权利人，同年6月5日，法院根据申请人湘西劲润公司申请，查封了被申请人杨正东名下的该五个门面，而被法院查封的门面依法不能再行转让。因此，法院查封行为涉及的实体权利人仍然是被申请人杨正东，而非异议人。综上所述，根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全若干问题的规定》第二十七条第一款的规定，只有实体权利遭受侵害的案外人，才能提出保全财产异议的申请。因异议人及其父母自身的原因，异议人至今既不是涉案门面的实际管理人，更不是涉案门面的实体权利人，其提出的异议申请的事由不过是物权期待权的依法灭失。所以，异议人的异议申请事由不能成立，恳请法院依法驳回其保全裁定异议的申请。 被申请人杨正东未提交书面意见。 本院查明：一、2010年7月20日，被申请人杨正东与申请人湘西劲润公司签订《商品房买卖合同》，购买位于凤凰县共五个商业门面。购房款为1000076元，被申请人杨正东按合同约定于2010年8月3日支付首付款500076元，余款500000分别于2011年11月10日、2012年5月3日支付完毕；二、2016年7月14日，被申请人杨正东与石文霞协议离婚，协议约定婚姻存续期间所有财产归异议人三兄妹；三、被申请人杨正东付清房款后，因种种原因，涉案五间门面一直未办理不动产权登记手续。2019年5月13日，申请人湘西劲润公司与被申请人杨正东经本院主持调解，本院以（2019）湘3123民初310号民事调解书确认双方当事人达成如下和解协议：“一、被告湘西自治州劲润房地产开发有限公司自愿继续履行原、被告双方于2010年7月20日签订的《商品房买卖合同》，被告湘西自治州劲润房地产开发有限公司从签订该调解协议之日起30日内为原告杨正东办理民俗园Ａ10-3栋一楼101、102、103、104、105号房屋不动产权证；二、原告杨正东自愿缴纳民俗园Ａ10-3栋一楼101、102、103、104、105号房屋的契税、维修基金、办证工本费、其他办证费用被告湘西自治州劲润房地产开发有限公司自愿缴纳；三、原告杨正东自愿放弃其他诉讼请求。”，2019年5月31日，被申请人杨正东办理了上述五个门面的产权登记并依法取得相关不动产权证书{不动产权证号分别为：湘（2019）凤凰县不动产权第××号、湘（2019）凤凰县不动产权第××号、湘（2019）凤凰县不动产权第××号、湘（2019）凤凰县不动产权第××号、湘（2019）凤凰县不动产权第××号}；四、根据申请人的申请，本院于2019年6月5日作出（2019）湘3123财保51号民事裁定书，对上述五个门面进行诉前财产保全查封，查封期限为两年。 本院认为，一、位于凤凰县共五个商业门面《不动产权证书》登记的所有权人为被申请人杨正东，根据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条第一款规定，被申请人杨正东对该五个商业门面依法享有所有权。二、被申请人杨正东与石文霞在2016年7月14日离婚时就夫妻双方共同财产通过协议的方式赠予异议人。但根据《中华人民共和国合同法》第一百八十七条规定：“赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续”。该案中房产的赠与合同虽然成立，但并未产生不动产所有权转移之法律效力。异议人提交的《离婚协议书》不能否认凤凰县国土资源局颁发的《不动产权证书》所确定的权利人。据此，依照《中国人民共和国物权法》第六条、第九条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款之规定，裁定如下： 驳回异议人的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决，裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 张 勇 审判员 唐新喜 审判员 陈代良 二〇二〇年四月二十九日 法官助理龙艳君 书记员赵泽宇 附法律条文 《中华人民共和国物权法》 第六不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 《中华人民共和国合同法》 第一百八十七条赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第二人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。 第三未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。 第四对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结。 《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》 第二十七条人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。 人民法院裁定案外人异议成立后，申请保全人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内对该被保全财产解除保全。