广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终5074号上诉人（原审被告）：曹景胜（曾用名梁文胜），男，1968年9月20日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：王小勤，广东天穗律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中山大学，住所地广州市新港西路135号。法定代表人：罗俊，职务：校长。委托诉讼代理人：邓玲玲，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈双云，广东广信君达律师事务所律师。上诉人曹景胜因与被上诉人中山大学物权保护纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初3869号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人曹景胜上诉请求：1.将本案发回重审，如不发回重审应依法撤销一审判决；2.驳回中山大学全部诉讼请求；3.一、二审诉讼费用由中山大学承担。事实及理由如下：一、一审适用法律错误。本案为物权保护纠纷，即中山大学认为曹景胜侵害其物权引发的侵权纠纷，但曹景胜一家与中山大学签订了《搬迁协议》，曹景胜一家据此居住使用涉案房屋，合法有据，并不存在侵权。因此，本案应适用《中华人民共和国物权法》第二百四十一条的规定。一审法院为偏袒中山大学，故意不适用该法律规定，属于典型的适用法律错误。二、一审程序错误。关于《搬迁协议》效力确认纠纷，一审法院以（2019）粤0104民初35972号案审理。为此，曹景胜特向一审法院申请中止审理，待确定《搬迁协议》效力这一基础法律关系后，再继续处理本案是否存在侵权问题，但一审法院不顾《搬迁协议》效力的基本事实，属于程序错误。三、一审认定事实错误。1.双方就涉案房屋签订《搬迁协议》，中山大学对该协议的真实性、合法性无异议。对此事实一审没有认定。2.《搬迁协议》第4条约定“安排回迁后，乙方在规定时间内无条件退出临迁房”。现中山大学未安排曹景胜回迁即要求腾退属于违约。对此事实一审法院没有认定。3.双方签订《搬迁协议》形成搬迁合同法律关系，而非租赁合同关系，《搬迁协议》对双方具有法律效力，搬迁合同关系持续有效，双方并未依法终止。对此事实一审没有认定。四、一审判决不公。曹景胜夫妻年龄较大，已退休并领社会低保生活，属于弱势群体。中山大学与曹景胜之间的搬迁合同关系并非一朝一夕形成，有其历史原因及其他权利义务关系客观存在，一审法院不考虑对弱势群体的特殊保护，在未依法处理《搬迁协议》前判决曹景胜腾退涉案房屋，实属不公。五、双方之间存在拆迁合同关系，《搬迁协议》已经（2019）粤0104民初35972号生效民事裁定书确认合法有效，中山大学也确认《搬迁协议》是合法有效的。基于双方存在合法有效的拆迁合同的法律关系，而该法律关系并未终止或解除，在此情况下，曹景胜居住在涉案房屋内是合法有效的，是受到合同以及法律保护的。在该合同没有依法终止之前，中山大学以物权保护纠纷主张要求曹景胜腾退，不符合《中华人民共和国物权法》第二百四十一条的规定。而一审法院明知《搬迁协议》合法有效，在双方没有处理之前，仍判令曹景胜腾退出涉案房屋，明显错误。被上诉人中山大学二审辩称：曹景胜的上诉请求均无事实和法律依据，中山大学是涉案房屋的合法产权人，有权收回曹景胜非法占用的两套房屋。就该《搬迁协议》，曹景胜已另外提起诉讼确认该《搬迁协议》合法有效，一审法院对此也作出了民事裁定书，中山大学也认为该《搬迁协议》合法有效，双方对于协议的效力也没有争议，但双方已经对该协议履行完毕，不存在曹景胜还针对该《搬迁协议》占用中山大学的两套房屋。中山大学于2019年1月11日向一审法院起诉，请求：1.确认中山大学与曹景胜之间的房屋租赁合同关系已于2018年7月30日解除；2.判令曹景胜及同住人员立即搬离位于xx路xx号212房，按现状将房屋腾空交还中山大学；3.判令曹景胜向中山大学支付拖欠的房屋租金，从2016年10月1日起计算至2018年7月30日止（参照学校公布的住房租金标准，按每月2104.06元计算）；4.判令曹景胜向中山大学支付房屋占有使用费，从2018年8月1日起计算至房屋实际返还之日止（按原租金标准每月2104.06元计算）。一审法院经审理查明：xx路xx号212房是登记在中山医科大学（现合并为中山大学）名下的房产。1999年6月2日，中山医科大学（甲方）与曹景胜、吴xx（共同为乙方）签订《搬迁协议》，内容为：因学校建设需要，决定拆建xx村xx号楼住宅，住户曹昱遗属，现住6号一楼西房，建筑面积64平方米。经甲乙双方协商同意达成协议如下：1.乙方同意于1999年6月10日前迁出xx村xx号一楼西房（包括所有自行搭建用房）；2.同意甲方安排临迁搬往xx号xx栋409房居住；3.回迁地点，学校讨论未定回迁地点、时间；4.安排回迁后，乙方在规定期间内一律无条件退出临迁房。2017年9月15日，中山大学向曹景胜发出《关于腾退公有住房的函》，内容为：按照中山大学工作安排，2016年财务与国资管理处牵头对我校房屋与构筑物进行了专项资产清查，发现您使用了我校xx号之一212、409房，但您非我校公有住房租赁管理办法规定的租赁对象，不符合《中山大学公有住房租赁管理办法》的相关规定。……根据公有住房专项清理工作小组会议要求，请您于9月15日结清水电、物业管理费等，缴清房租费用及办理退房手续。2018年6月29日，中山大学委托广东广信君达律师事务所向曹景胜发送《律师函》，内容为：根据中山大学提供的资料显示，贵方为中山大学医学院病理学曹昱教授的遗属，中山大学曾安排位于竹丝村的房屋供贵方居住，后因拆迁，中山大学安排贵方搬迁至中山大学所有的位于xx路xx号409房的房屋,后因贵方与邻里发生纠纷，在贵方的多次要求下，2009年2月中山大学将其所有的位于xx路xx号212房出租给贵方使用。但自2009年2月起贵方未缴纳任何租金。因贵方并非中山大学公有住房租赁管理办法规定的租赁对象，且贵方存在长期拖欠租金的情形，中山大学已书面催告贵方缴清房租费用并办理退房手续，但贵方仍拒绝履行。基于贵方虽未与中山大学签订租赁合同，但涉案房屋系由中山大学提供给贵方使用，双方实际建立的是不定期租赁关系。另外，在租赁关系存续期间，贵方自2009年2月起拖欠房屋租金的行为已构成违约。鉴于此，中山大学授权本律师再次函告贵方如下:1.……现中山大学正式通知贵方双方的不定期租赁合同于2018年7月30日解除，双方之间的不定期租赁关系自该日起终止，请贵方于2018年7月30日前腾退上述212房。2.请贵方自收到本函之日起5日内缴付拖欠的房屋租金共计179774.80元等。曹景胜于2018年7月3日收到该函。一审另查明，据中山大学提交的广州市住房制度改革办公室出具的查询结果显示，吴xx已购有省公安厅房改房**路87号大院19栋401房（套内面积84.60平方米）一套。本案一审诉讼中，中山大学称：212房建筑面积是48.93平方米，409房建筑面积是35.10平方米。根据《中山大学公有住房租赁管理办法》（2015年4月1日起施行）附件一《中山大学公有住房租金标准》，上述房屋租金标准为43元/平方米/月。212房有租赁关系，409房无租赁关系。原本安排曹景胜住409房，后因邻里纠纷问题，安排曹景胜住212房，但曹景胜入住212房后拒不返还409房。曹景胜是非法占有409房。曹景胜称：一开始安排409房是临迁房，但面积过小不方便一家几口人居住，因需安置64平方米，故曹景胜向中山大学反映了该情况，中山大学就另外安排了212房给曹景胜居住。212房、409房现在主要由曹景胜一家三口居住，吴xx偶尔会来，吴xx是曹昱的后妻。关于上述两套房屋租金交付情况。中山大学称：安排房屋给曹景胜入住后，曹景胜不愿意与我方签订租赁合同也拒不交租。212房的租金是2007年6月30日之前曹景胜有交租。曹景胜称：2007年6月30日之前的租金有交过；之前是没有租赁协议的，一直按照3.50元/平方米/月的标准交租，每个月大概是几百元的租金。曹景胜已于2019年8月14日另案向一审法院提起诉讼，要求确认中山大学、曹景胜于1999年6月2日签订的《搬迁协议》合法有效。该案（2019）粤0104民初35972号正在审理当中。一审法院认为：中山大学作为涉案房屋的所有权人，对涉案房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，曹景胜之所以居住在中山大学提供的相关单位公有住房内，是基于曹景胜的父亲曹昱是中山大学的教职工，中山大学安排单位的相关公有住房给曹昱居住。曹昱死亡后，在中山大学不同意由曹景胜继续居住使用其单位公有住房的情况下，曹景胜占有使用涉案房屋已无合法依据。中山大学也于2018年6月29日向曹景胜发出《律师函》，通知曹景胜双方之间的不定期租赁合同关系于2018年7月30日解除。曹景胜已于2018年7月3日收到该函。根据合同法第九十六条的规定，中山大学诉请确认中山大学、曹景胜双方之间的不定期房屋租赁合同关系于2018年7月30日解除，一审法院予以支持。至于双方之前于1999年6月2日签订的《搬迁协议》，并不能对抗中山大学作为涉案房屋的所有权人对其权利的行使。现中山大学要求曹景胜及同住人员腾空交还涉案房屋，曹景胜向中山大学支付拖欠的租金、房屋占有使用费，合法合理，一审法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条之规定，于2019年10月16日作出如下判决：一、确认中山大学与曹景胜之间的不定期房屋租赁合同关系于2018年7月30日解除；二、自本判决发生法律效力之日起九十日内，曹景胜及同住人员搬离xx路xx号212房，并将房屋腾空交还中山大学；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，曹景胜将从2016年10月1日起至2018年7月30日止的租金（按2103.99元/月计）支付给中山大学；四、自本判决发生法律效力之日起十日内，曹景胜将从2018年8月1日起至本判决发生法律效力之日止的房屋占有使用费（按2103.99元/月计）支付给中山大学；自本判决发生法律效力之次日起，曹景胜按上述标准逐月计付房屋占有使用费给中山大学，至交还上述房屋之日止。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1062.40元，由曹景胜负担。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，曹景胜提交一审法院作出的（2019）粤0104民初35972号民事裁定书，拟证明双方之间存在合法有效的《搬迁协议》，该协议由生效法律文书认定至今有效，双方并未终止履行。中山大学对此质证认为：对于该证据的真实性、合法性无异议，该《搬迁协议》各方均已履行了各自的义务，曹景胜也无权依据该《搬迁协议》继续非法占用中山大学的两套房屋。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：中山大学与曹景胜、吴xx签订的《搬迁协议》约定，曹景胜、吴xx同意中山大学安排临迁搬往东风东697号1栋409房居住，安排回迁后，曹景胜、吴xx在规定期间内一律无条件退出临迁房，从该协议约定的内容看，中山大学安排临迁的系一套房屋即另案处理的409房，后中山大学已经为曹景胜置换212房且曹景胜亦入住212房，212房系中山大学为曹景胜安排的临迁房，《搬迁协议》约定安排回迁后，曹景胜、吴xx在规定期间内一律无条件退出临迁房，在《搬迁协议》合法有效的情况下，中山大学目前主张解除其与曹景胜的不定期租赁关系及曹景胜及同住人员搬离并按现状将房屋腾空交还不符合《搬迁协议》的约定，本院不予支持，一审判决确认中山大学与曹景胜之间的不定期房屋租赁合同关系于2018年7月30日解除，曹景胜及同住人员搬离涉案房屋并将房屋腾空交还中山大学不当，本院予以纠正。但曹景胜居住在涉案房屋，应向中山大学缴纳房屋占有使用费，一审判决曹景胜按照2103.99元/月的标准向中山大学缴纳房屋占有使用费并无不当，本院予以维持，鉴于一审认定的不定期房屋租赁合同关系解除的内容本院已予以纠正，所以曹景胜应按照2103.99元/月的标准向中山大学支付自2016年10月1日起至本判决发生法律效力之日止的房屋占有使用费，自本判决发生法律效力之次日起，曹景胜占用涉案房屋期间按上述标准逐月计付房屋占有使用费给中山大学。综上所述，曹景胜的上诉理由部分成立，本院部分支持；曹景胜其他的上诉请求和理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，唯处理结果不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初3869号民事判决第一项、第二项、第三项；二、变更广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初3869号民事判决第四项为：自本判决发生法律效力之日起十日内，曹景胜将从2016年10月1日起至本判决发生法律效力之日止的房屋占有使用费（按2103.99元/月计）支付给中山大学；自本判决发生法律效力之次日起，曹景胜占用涉案房屋期间按上述标准逐月计付房屋占有使用费给中山大学；三、驳回中山大学的其他诉讼请求。一、二审案件受理费均为1062.4元，均由曹景胜负担。本判决为终审判决。审判长 李 娜审判员 柳玮玮审判员 黄春成二〇二〇年四月十五日书记员 冯 韵彭诗敏