云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0302民初7797号原告文吉林，男，汉族，1982年4月26日生宣威市人，住曲靖市麒麟区。原告朱凤琼，女，汉族，1984年6月25日生宣威市人，住址同上，系文吉林之妻。委托代理人马俊、何慧丽，云南靖嘉律师事务所律师（特别授权）。被告**，男，汉族，1979年6月15日生麒麟区人，住曲靖市麒麟区。被告文艳琼，女，汉族，1979年8月18日生宣威市人，住曲靖市麒麟区。原告文吉林、朱凤琼诉被告**、文艳琼房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告文吉林、朱凤琼及委托代理人马俊、何慧丽到庭，被告**、文艳琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告文吉林与朱凤琼是夫妻关系，与被告文艳琼是姐弟关系,被告**与文艳琼于2006年3月3日登记结婚，后二人于2013年9月4日协议离婚，被告**系昆明铁路局曲靖公务段的职工。2013年初，昆明铁路局曲靖公务段销售本单位位于曲靖市麒麟区的房屋，原告欲购买，但因该房屋属于昆明铁路局曲靖公务段的福利房，原告不是该单位职工无法购买，故与被告约定以被告名义购置此单位福利房，经被告同意后，双方于2013年2月28日签订《房屋转让协议》，载明所购买房屋为曲靖市麒麟区，由原告支付购房款，满足过户条件后被告应将房屋过户至原告名下，若被告拒绝办理过户手续原告有权要求按照购房总价的双倍进行赔偿。协议签订后，原告已支付了全部购房款。此外，自2014年房屋交付后就由原告居住使用至今，其相关费用票据原件以及房屋所有权证原件均由原告持有。现房屋已满足过户条件，但被告却拒绝办理过户登记。原告认为，其与被告已形成借名买卖房屋合同的法律关系，双方均应按该法律关系履行义务，享受权利。原告现已充分履行了相应义务，但被告拒不配合办理房屋过登记的行为严重损害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求人民法院依法判令：1、被告协助原告办理将位于曲靖市麒麟区房屋过户至原告名下的转移登记手续；2、被告向原告支付房款30%的赔偿金即144000元；3、本案诉讼费由被告承担。被告**口头答辩：这套房子是对外发售的，并不是我们单位福利房，只是单位员工购买享有优惠政策3850元/平方，我卖给原告是4000元/平方，原告可以自己在外购买。被告文艳琼口头答辩：当时**无力购买这套房子，我们也没有钱了，所以才通过我兄弟文吉林来购买这套房子，我兄弟文吉林拿8万元户头费现金支付给我与**，**拿去赔赌债了，后我与**离婚，我带着孩子生活。原告针对其诉讼请求，向本院提交证据如下：1、二原告身份证复印件各一份，证明原告的身份信息及诉讼主体资格；2、结婚证复印件两份，证明原告文吉林与原告朱凤琼是合法夫妻；3、《房屋转让协议》复印件一份，证明原告与被告之间形成借名买卖房屋合同法律关系，原、被告双方对违约金数额进行了约定；4、通话录音、光盘各一份，证明被告**、文艳琼认可诉争房屋已出卖；5、离婚协议书复印件一份，证明两被告离婚时诉争房屋已存在，但是二人并未将其列为夫妻共同财产予以分割，说明两被告认可他们不是诉争房屋的实际权利人；6、法院专递邮件详情单、申请执行书、执行案件立案审批表（一）复印件各一份，证明通话录音中的电话号码是被告**的，上述通话录音中的男方就是被告**；7、收款收据、欠条、房产证、土地证复印件各一份，证明原告已支付《房屋转让协议》约定的全部购房款，且证据原件由原告持有；8、证明复印件一份，证明诉争房屋由原告管理、使用；9、民事起诉状复印件一份，证明被告拒绝配合原告办理过户登记手续；10、电费缴费凭证、证明复印件各一份，证明诉争房屋的电费由原告缴纳，诉争房屋由原告管理、使用。经质证，被告**对证据1、2三性无异议；证据3是我们离婚后才签订的，后边的日期是他们篡改的，买房是2013年3月28，房屋是3月19日才签订的，我与我文艳琼拿着现金去购买的；对证据4不认可；对证据5无异议，但是没有对这套房子作分割，所有的单据均是文艳琼保管，所以才会出现这些案子；对证据6不认可；对证据7均是文艳琼持有的，因其与原告是姐弟关系，故交给了原告；对证据8无异议；对证据9原告从未联系我要求我办理过户手续，况且原告房屋尾款还没有给我，我怎么可能办理过户手续；对证据10认为是我前妻文艳琼住在里边，是我前妻交的费，将单据交给原告的，我也管不了那么多。被告文艳琼对证据1、2三性无异议；证据3是因为**因为赌博欠债，无力购买，白石江的房子也是贷款购买的，签这个协议是把房子户头卖给我兄弟，我兄弟拿8万元户头费给我们，**再拿钱去还赌债，转让协议不是逼迫写的，相关凭据我没有拿到，是我兄弟自己交的费，他自己保管的；对证据4不是我们在一起吃饭录音的，是因为孩子抚养费我们才录音的；对证据5离婚协议书确实没有这套房子的分割，但是房子是全款付清的，我们当时确实没有钱去付房款，协议也是**自己签的；对证据6是我起诉**孩子抚养费时的录音，**说的不属实；对证据7收款收据都是买方拿的，欠条是当时房屋协议上不会超40万元，我兄弟就当50万，包含户头费，我与**离婚时，我兄弟怕有什么变故，才写的房屋款欠条，我是拿到8万元户头费的，别的东西我没有拿到过，都是我兄弟自己保管的；对证据8我是住在宣威，带着两个孩子在宣威，没有住过靖和园，所有的缴费都是我兄弟他们交的，房屋也是他们实际使用的；对证据9无异议；对证据10认为我没有住在里边，都是我兄弟住的，水电费、物管费都是我兄弟交的，我以前都是住在宣威的。被告**陈述：我没有拿到原告8万元户头费，我欠债也不是事实。本院认为，原告所提交的上述证据1、2、3客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。证据4通话录音、光盘各一份，无其他证据予以佐证，本院不予采信。证据5离婚协议书复印件一份，客观真实，本院予以采信。证据6法院专递邮件详情单、申请执行书、执行案件立案审批表（一）复印件各一份，客观真实，通话录音中的电话号码是被告**的，但上述通话录音中的男方不一定就是被告**。证据7收款收据、欠条、房产证、土地证复印件各一份，证明原告已支付《房屋转让协议》约定的全部购房款，且证据原件由原告持有，本院予以采信。证据8证明复印件一份，证明诉争房屋由原告管理、使用，被告无异议，本院予以采信。证据9民事起诉状复印件一份，证明被告拒绝配合原告办理过户登记手续，本院不予采信，应以生效判决书确定的事实方可作为证据使用。证据10电费缴费凭证、证明复印件各一份，证明诉争房屋的电费由原告缴纳，诉争房屋由原告管理、使用。本院予以采信。被告**针对其答辩，向本院提交如下证据：1、关于曲靖靖和园二期高层住房销售的通知复印件一份、房屋宣传单复印件两页，证明2013年3月19日才可以购买房屋的，房屋是3800元/平方对外销售；2、借条、中国农业银行转账凭证复印件各一份，证明首付款有我向堂哥王某借我的16万元，还有我与我前妻一起支付的首付款，我堂哥是取现金借我的16万元。经质证，原告对证据1通知是由昆铁房地产公司出具的，没有公司签章，无法确定真实性，办理时间没有什么问题，与本案也无关，从时间看是3月12日至3月15日，本案是房屋转让，不必要与通知的时间一致；对宣传单与本案无关；对证据2借条内容无法反映与本案存在关联性，不能证明其证明目的；银行流水的意见与借条意见一致。被告文艳琼对证据1通知我之前没有看见过，我也不知道是**往哪里拿来的，对宣传广告当时说是铁路福利费，卖给我兄弟也是**差债，我也没有见过；对证据2借条我根本认不得，没有这回事，不存在，我跟他是夫妻他都没有告诉我，我不承认。本院认为，曲靖靖和园二期高层住房销售的通知复印件一份、房屋宣传单复印件两页，无销售方印章，无法甄别其真实性，本院不予采信。根据被告**的申请，本院向曲靖市房管局调取《商品房购销合同》复印件一份，经质证，原告方及被告**对证据无异议，被告朱凤琼对调取的证据无异议，签字是**与我去办理的时候签的。本院认为，原、被告双方签订的《商品房购销合同》，客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。根据被告**的申请，王某作为证人出庭作证，王某陈述：我与**是亲堂哥弟关系，他是我小姨的儿子；**给我借钱，说是他欠了很多债，信用卡、网贷等，买房子欠着小贷公司的钱，我小婶就跟我讲叫我借钱给**，当时他说是买房子，小婶说他有个20万元的房子要买，我没有那么多，我借了16万的现金给他，在2013年借的，具体时间记不清了，当时**写了个借条给我。16万的现金还了，何时还的记不清，但是他阿诗玛的房子抵给我，房屋总价31万元，我又补他差价，我补了15万多给他，具体我也记不清了，我补给**的钱是我拿给我小婶的，没有经过他的手，我拿了27000元的现金给她，小婶当时跟我生活在一起。16万元的借条就是跟着借款的时候出具的，亲兄弟之间肯定也要有借条。**当时炒股、赌博、网络游戏这些差十几万债，曲靖这套房子抵给我，他母亲就接到我家由我照顾，后期突发心梗死亡。经质证，原告委托代理人对证人证言认为借钱时间与借条形成时间记不清，内容真实性无法确定，即使真实的，也与本案无关。原告对证人证言认为：阿诗玛土产公司的房子是**母亲的房子，该房子远远不止这个价格，**将该房子抵给证人才引发二被告之间的夫妻矛盾，且**之前就债务累累。被告**对证人证言无异议，都是事实。被告文艳琼对证人证言借钱我不清楚，但是阿诗玛的房子是抵给证人的，**拿钱还赌债的，后边就把房屋都过户给他堂哥了。本院认为，被告**向证人王某借款用于买房是事实，但被告**是否将该借款用于购买房屋不清。证人王某陈述：“16万的现金还了，何时还的记不清，但是他阿诗玛的房子抵给我，房屋总价31万元，我又补他差价，我补了15万多给他，具体我也记不清了。”16万元借款是归还了还是用房屋折抵存在矛盾。庭审后，原告向本院申请调取中国建设银行股份有限公司曲靖火车站支行2019年3月19日现金交款单影印件一份（含建设银行汇款回执两份、现金交款单一份、“靖和园”二期商品房销售结算确认单一份，其中建设银行汇款回执两份、现金交款单一份与被告**提交中国建设银行《现金交款单》一份、建设银行汇款回执两份相同），金额为人民币22万元，被告**提交中国建设银行《现金交款单》一份，云南昆铁房地产开发经营责任有限公司《收款收据》一份，建设银行汇款回执两份。经质证，原告对被告**提交的证据认为前两份与我方申请法院调取的证据是同样的，对证据的真实性无异议，经过向原告核实该证据相关内容，原告本人陈述对于该证据中的收款收据及现金缴款单真实性无异议，但该房屋系以被告名义认购，根据云南昆铁房地产开发经营有限公司的规定，缴纳款项需以认购人的名义缴纳，故2013年3月19日原告朱凤琼约两被告前去办理缴款手续，因为上述原因，就以被告**的名义出具了相关单据，但实际款项系原告支付，对于该组证据第二份单据粘贴单的两份刷卡小票系产生于两被告离婚后，因两被告已离婚，所以无法邀请被告**到现场办理，后与云南昆铁房地产开发经营有限公司协商，该公司同意以文艳琼的名义缴纳相关款项，故原告将现金存于被告文艳琼卡内，再以文艳琼名义缴纳款项。被告**对原告提交的证据认为均显示是我的名字，我从未收到原告的购房款，我也没有同意原告用我的名字购买房屋，该房屋是我与前妻文艳琼共同购买的，对证据的真实性无异议。被告文艳琼对原告补充的证据现金缴款单认为是在银行缴纳的，是我与朱凤琼于2013年3月19日去交的钱，结算确认单是因为我与**卖户头给文吉林，文吉林给了我们8万元的户头费，所以**在结算确认单上签了字，签完字**就走了，钱是朱凤琼拿了来的，我与朱凤琼去银行交的钱，现金缴款单上“**”的名字是我写的，因为当时我与**还没离婚，我拿着结婚证，他们就同意我去办理，首付款22万元是朱凤琼拿来的，现金交款单与结算确认单上**的签字不是一样的，现金交款单的字是我替**写的，单据粘贴单是第二次交款，是房地产公司要求户主亲自来办理，我已与**离婚，喊他是不会来的，所以朱凤琼将钱存在我的卡上，用我的卡刷的这笔钱，后期我就没有用过这张卡，卡上可能还有钱，我也找不到这张卡了，这笔钱是我与朱凤琼头天晚上连夜上曲靖来，第二天才去办理的，我才在单据上签了字。对**提交的证据与原告提交一致的与原告证据的质证意见一致，对收款收据认为是复印件，且原告也有该收款收据，不认可**的证明目的。庭审后，原告申请证人曾某、李某作为证人，经本院调查，证人曾某陈述：“我和文艳琼是朋友，对于文吉林、朱凤琼向**、文艳琼购买房屋的事我不知道，我与文艳琼、朱凤琼来曲靖玩，朱凤琼要去交房款，我陪着去了，但时间太长了，地点和金额都记不得，交房款听是朱凤琼交，我不清楚”。证人李某陈述：“我与文吉林、朱凤琼、**、文艳琼没什么关系，2013年交房款时，具体时间记不得，排队时见到文艳琼、朱凤琼，她们两个都在排队，但谁在交钱，交了多少也不知道，没有听文艳琼讲过房子是否转给文吉林、朱凤琼，排队的时候认不得文艳琼，但后面经常在小区见过，偶尔会打招呼，现在房子谁住着我不知道”。经质证，原告文吉林、朱凤琼对上述两份调查笔录三性无异议，同时认为上述被调查人均陈述交付房款系文艳琼、朱凤琼，一同前去交付，能够辅助证实原告交纳房款的事实，从反面击破被告**陈述的系由其交纳房款的事实。被告**对上述两份调查笔录不认可，我当时没有见过这两个人，是我跟我前妻一起付的款。被告文艳琼对证人证言无异议，认为都是事实，可能因为时间太长了，李某确实在我们后面排队，我和朱凤琼交钱时，我和李某聊过几句。我和**没有一起交过钱。根据庭审与质证，本院确认如下法律事实：原告文吉林、朱凤琼系夫妻关系，原告文吉林与被告文艳琼系姐弟关系，被告**、文艳琼原系夫妻关系。被告**系昆明铁路局曲靖公务段的职工，2013年3月19日，被告**（商品房买受人、乙方）、文艳琼（共同买受人）与云南昆铁房地产开发经营有限责任公司（商品房出卖人、甲方）签订《商品房购销合同》，项目名称为曲靖靖和园住宅小区二期，乙方购买的商品房为第19幢第1单元第3层302号房总价款为人民币肆拾万贰仟零玖拾元，房屋的参考套内面积为97.26平方米，付款方式及期限为：买方人应当在2013年9月30日前，分1期支付全部房价款，首付款房价款220000元（大写贰拾贰万元整）应当在2013年3月19日前支付，剩余房款在本合同签订之日起6个月内（即2013年9月30日前）付清。交付期限为：甲方应于2013年5月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。双方还就各自违约责任、交接、产权登记等作了约定。并办理了商品房购销合同登记备案表。同日，被告**与云南昆铁房地产开发经营有限责任公司签订《“靖和园”二期商品房销售结算确认单》，载明：户主姓名（买受人）：**，19幢1单元302室，面积：119.46㎡，基准价格：3470元／㎡，楼层系数0.97，结算总房款402090元，代收相关费用（含维修基金、契税、交易手续费、办证费、天然气安装费、楼宇对讲系统）费用18411.53元，首付款不低于220000元，应交尾款200501.53元。2013年3月28日，被告**、文艳琼（甲方）与原告文吉林、朱凤琼（乙方）签订《房屋转让协议》，载明：一、甲方向其所在单位申请的福利房，已获批准，甲方福利房位于曲靖市麒麟区（以下简称为“标的房产”）。二、甲方自愿将标的房产转让给乙方，据此，根据中华人民共和国相关法律法规，经甲乙双方平等协商，先就标的房产转让事宜达成如下协议：1、甲方自愿将标的房产转让给乙方，乙方同意受让该标的房产。2、标的房产转让总价款为人民币￥480000元（大写人民币肆拾捌万元整），乙方应于本协议生效之日起3日内将房屋总价款一次性付给甲方，满足过户条件后，若甲方拒绝给乙方办理过户手续，乙方有权要求甲方按照购房总价的双倍进行赔偿。3、本协议生效后，甲方应按乙方指示以甲方名义办理标的房产的购房手续，因办理购房手续而产生的全部应付款由乙方承担。购房时所取得的全部付款凭证及标的房产的权利凭证均由乙方保存原件。4、甲方仅为房产名义上的权利人，乙方为标的房产的实际权利人，标的房产的一切权利由乙方行使，一切义务由乙方承担，除上述所述购房手续外，乙方在使用、处分房产时需要甲方配合办理相关手续的，甲方有义务予以配合，但乙方应提前通知甲方。5、在标的房产满足过户条件（包括但不限于购买时间超过5年等）时，甲方应按乙方指示将标的房产过户至乙方名下，全部过户税费由乙方承担。6、甲方不得在未经乙方允许的情况下对标的房产予以使用和处分（包括但不限于设定抵押、租赁、转让等），因甲方对标的房产无权处分导致乙方损失的，乙方有权要求甲方赔偿损失。7、8、9（略）。甲方：**、文艳琼（签字、手印），乙方：文吉林、朱凤琼（签字、手印）。2013年3月19日，云南昆铁房地产开发有限责任公司出具《现金交款单》，内容为：“收款单位：云南昆铁房地产开发有限责任公司，账号：52×××43，交款人：**，款项来源：19-1-302购房款，金额：贰拾贰万元正”。原告提交了《收款收据》原件，载明：“2013年3月19日，交款人姓名：**，19-1-302，交款原因：收靖和园高层购房款，交款金额：贰拾贰万元整。云南昆铁房地产开发有限责任公司发票专用章”。对于该笔款项的交纳，原告陈述与被告文艳琼陈述一致，认为是朱凤琼与文艳琼一起去交纳的，并提供证人予以证实；被告**认为是自己交纳，但原件在文艳琼保管，款项是其找王某借了16万元。2013年9月4日，被告**、文艳琼签订《离婚协议书》，对双方婚后共同财产约定为：有房屋一套，位于曲靖市麒麟区，建筑面积118平方米，归女方所有。2013年11月6日，云南昆铁房地产开发有限责任公司出具《收款收据》，载明：“交款人姓名：**，19-1-302，交款原因：维修基金、契税、交易手续费、办证费、天然气安装费、楼宇对讲系统，交款金额：壹万捌仟肆佰壹拾壹元伍角叁分”。同日，云南昆铁房地产开发有限责任公司出具《收款收据》，载明：“交款人姓名：**，19-1-302，交款原因：靖和园高层购房款，交款金额：壹拾捌万贰仟零玖拾元”。上述两份《收款收据》原告提交了原件，被告**提交了从云南昆铁房地产开发有限责任公司复印的复印件。2013年11月6日涉案房屋（曲靖市麒麟区）交付后，该房屋由原告文吉林、朱凤琼长期居住使用，物业管理费由原告文吉林向中铁八局集团昆明铁路物业管理有限公司曲靖物管处交纳。本案争执的焦点是：房屋首付款22万元及尾款由原告方交纳还是被告**、文艳琼交纳？从原告申请的证人证言和被告文艳琼陈述，相互印证了朱凤琼和文艳琼排队交纳了购买房屋首付款，被告**申请证人王某作证，证人王某虽证实了**向其借款16万元用于购房，但该借款**是否用于交纳房款不清，因此，应认定原告朱凤琼和被告文艳琼排队交纳了购买房屋首付款。**称其与文艳琼一起交纳首付款，无依据证实。因该房屋属被告**与云南昆铁房地产开发经营有限责任公司签订《商品房购销合同》，云南昆铁房地产开发经营有限责任公司出具《收款收据》交款人姓名只能以合同相对人**的名义。房屋尾款交款凭证签名为被告文艳琼签名，被告**称其与文艳琼系夫妻，工资卡在文艳琼保管，由文艳琼交纳，被告文艳琼否认，2013年9月4日，被告**、文艳琼签订《离婚协议书》，离婚协议书并未对案涉房屋作出分割或处理。尾款交纳时间为2013年11月6日，2013年11月6日房屋交付后，原告方居住至今，被告**并未提出异议。庭审中，被告**称《房屋转让协议》不是2013年3月28日签订，是2015年其与文艳琼离婚后签订，无相关证据予以证实。本院认为，房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同。本案中，被告**作为昆明铁路局曲靖公务段的职工，与云南昆铁房地产开发经营有限责任公司签订《商品房购销合同》和《“靖和园”二期商品房销售结算确认单》，后**、文艳琼与原告方签订《房屋转让协议》，该《房屋转让协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律规定，合法有效，且二被告已经将房屋实际交付给原告方管理和使用。被告**提出房屋首付款是其与文艳琼一起交纳，尾款是其工资卡在文艳琼保管，由文艳琼交纳，交纳房款的收据由文艳琼保管，无依据证实。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。原告要求被告方协助办理靖和园二期19幢1单元302号房屋过户登记手续的合同义务，办理房屋变更（过户）登记手续所需交易税费在合同中已明确约定由原告方负担，故在办理房屋所有权变更（过户）登记手续所需交易税等费用应由原告文吉林、朱凤琼负担。原告诉请被告向原告支付房款30%的赔偿金即144000元，双方在《房屋转让协议》约定：“标的房产转让总价款为人民币￥480000元（大写人民币肆拾捌万园整），原告方应于本协议生效之日起3日内将房屋总价款一次性付给被告方，满足过户条件后，若被告方拒绝给原告方办理过户手续，原告方有权要求被告方按照购房总价的双倍进行赔偿。”该约定违反法律规定，且原告方也未按协议约定3日内将房屋总价款一次性付给被告方，因此，原告方要求被告方支付房款30%的赔偿金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条、第一百零七条、第一百三十三条之规定，判决如下：一、由被告**、文艳琼于本判决生效后十五日内协助原告文吉林、朱凤琼将位于曲靖市麒麟区房屋过户至原告文吉林、朱凤琼名下，并办理转移登记手续；办理房屋变更（过户）登记手续所需的交易税等费用由原告文吉林、朱凤琼负担。二、驳回原告文吉林、朱凤琼的其他诉讼请求。案件受理费3180元(原告已预交)，由原告文吉林、朱凤琼负担1180元，被告**、文艳琼负担2000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决书即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  钱瑞鑫人民陪审员  孙智娟人民陪审员  吴 涛二〇二〇年四月二十日书 记 员  周长虹