广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终22906号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州万力集团有限公司，住所地广东省广州市海珠区工业大道金沙路9号大院，统一社会信用代码；91440101732965465T。法定代表人：付守杰，职务：董事长。委托诉讼代理人：陈滨宏，广东圣和胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁剑标，广东圣和胜律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：广州南润物业租赁有限公司，住所地广东省广州市海珠区昌岗中路74号首层101房自编A16铺，统一社会信用代码：914401017889084U。法定代表人：张昌益，职务：总经理。上诉人（原审被告）：王彩虹，女，1975年5月27日出生，汉族，住江西省九江市湖口县。上诉人（原审被告）：王翼翔，男，1973年1月8日出生，汉族，住江西省九江市湖口县。上诉人（原审被告）：张昌益，男，1979年9月20日出生，汉族，住广西壮族自治区灵山县。上述四上诉人共同委托诉讼代理人：刘浩扬，广东诺臣律师事务所律师。上述四上诉人共同委托诉讼代理人：刘晓东，广东诺臣律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：何元义，男，1966年1月15日出生，汉族，住广西壮族自治区平南县。委托诉讼代理人：曾利霞，广东正平天成律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广州市番禺区大石祥义家具商店，住所广东省广州市番禺区大石街礼村口怡景花园A幢首层A16号，统一社会信用代码：92440101MA59G64B3B。经营者：何元义。委托诉讼代理人：曾利霞，广东正平天成律师事务所律师。原审被告：王君，男，1975年9月18日出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市爱民区。上诉人广州万力集团有限公司（以下简称万力集团公司）、广州南润物业租赁有限公司（以下简称南润公司）、王彩虹、王翼翔、张昌益、何元义、广州市番禺区大石祥义家具商店（以下简称祥义商店）与原审被告王君因房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初1147号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。万力集团公司上诉请求：1.撤销一审判决第六项，改判一审判决第二项，判决增加要求南润公司向万力集团公司支付2018年l0月23日起至返还商铺之日（2019年5月24日）期间的占有使用费904220元及逾期付款违约金（逾期付款违约金按每月欠缴金额为本金，分别从每月11日计至实际清偿之日止）；2.判令南润公司承担二审全部诉讼费用。事实和理由：（一）一审仅依据何元义单方陈述，认定万力集团公司已于2018年10月22日收回涉案商铺明显没有任何事实依据，据此否决万力集团公司要求南润公司支付后续占有商铺期间使用费的请求权，显属查明事实认定不清，适用法律错误，依法应予纠正。（二）根据《租赁合同》第六条等相关约定，南润公司于合同解除后未向万力集团公司移交商铺的，每逾期一日应当按照月租金额的10％向万力集团公司支付占有使用费。基于南润公司于涉案租赁合同解除后一直没有向万力集团公司移交涉案商铺的事实，万力集团公司要求其支付至实际交回商铺之日止的诉讼请求具备充分事实依据。（三）即使按照何元义陈述万力集团公司曾于2018年底对外招租的陈述为真，只是万力集团公司对收回涉案商铺之前的前置招租程序，而并不能以此认定万力集团公司已经收回涉案商铺。如出租人在收回商铺之后方才对外开展招租程序，则必然会导致商铺在招租期间长达数月的空置，从而造成出租人租金损失，因此，在租赁期限届满前或收回商铺前对外招租是商铺租赁的市场惯例，并不代表万力集团公司已经收回涉案商铺，是否收回涉案商铺应当结合证据予以认定，而不应仅凭单方陈述。（四）何元义直至2019年5月24日才搬迁完商铺内的所有物品，南润公司及何元义应当共同向万力集团公司支付至搬离涉案商铺之日止的占有使用费。根据万力集团公司一审补充提交的相关证据，可充分反映以下相关事实：1.万力集团公司一审提交的《电费收据》、《怡景花园管理处一收款收据（水费）》，可反映何元义一直占有使用涉案商铺并缴纳商铺水电费的事实，假如依据何元义陈述其已于2018年10月22日交回商铺，则其又为何在此后又一直向相关单位缴纳涉案商铺水电费。2.因何元义一直占有使用涉案商铺拒不返还，万力集团公司曾多次发函，并由相关物业管理人员到商铺现场要求何元义及时返还商铺，并拍摄有何元义及其经营的祥义商店一直占用商铺并且对外经营的相关照片，可充分反映涉案商铺一直由其占有使用的事实。因此，一审判决认为何元义已于2018年10月22日交回涉案商铺显属认定事实错误，南润公司与何元义应当共同向万力集团公司支付搬离涉案商铺之日止的占有使用费。因此，一审认定事实不清、适用法律有误，请求二审法院维护万力集团公司合法权益。针对万力集团公司的上诉，南润公司、王彩虹、王翼翔、张昌益二审共同辩称，不同意万力集团公司的上诉请求。针对万力集团公司的上诉，何元义、祥义商店二审共同辩称，不同意万力集团公司的上诉请求。一审判决后，南润公司、王彩虹、王翼翔、张昌益提起上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回万力集团公司的全部诉讼请求，支持南润公司的全部反诉请求；3.一、二审诉讼费及反诉费由万力集团公司承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。（一）关于万力集团公司与南润公司的合同纠纷及责任划分。1.南润公司向万力集团公司承租涉案7号及8号物业后，将上述物业转租给何元义。由于涉案8号商铺面积多计算了17.91平方米，因此，万力集团公司承诺从2015年2月至2017年8月期间，租金及管理费均减少17.91平方米计算，按双方签订的协议计算，上述期间共多收了租金43528.77元应退回给南润公司。自2016年起，因万力集团公司未能对租赁物业的房屋质量隐患进行及时修复，且将涉案物业的3号、6号商铺进行分割通道，导致租赁面积严重缩水、商铺外设置围墙严重影响商户的经营活动等，造成南润公司及分租户无法正常使用涉案物业。对此，南润公司多次致函万力集团公司，其均置之不理，致使南润公司及分租户使用商铺的目的落空，南润公司及分租户与万力集团公司之间因此产生纠纷。2.2017年9月15日，万力集团公司在未与南润公司协商一致、未得到南润公司同意的情况下，擅自向分租户何元义发函，单方提出已经与南润公司于2017年8月31日解除合同关系，要求何元义自2017年9月1日起，按照与南润公司约定的租金标准向其缴纳租金，其后，万力集团公司向何元义收取了2017年9月及之后的租金，并向何元义出具了相应的租金收据。而万力集团公司于2017年11月29日才寄发所谓的《关于解除租赁合同及物业服务合同的函》，其在单方解除函发出前即于2017年7月下旬，未经南润公司同意，擅自强行收回了商铺，并要求分租户直接向其缴纳租金，其行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。由于万力集团公司的上述违约行为，导致南润公司从该时间起无法向分租户收取租金及相关费用，无法赚取租金差额，相应的租金损失应由万力集团公司赔偿，且万力集团公司应同时双倍退回已收的保证金。（二）关于股东的责任问题。王翼翔、王彩虹将股权转让给张昌益及王君，并将公司注册资本进行变动的行为合法有效，各方已完成工商变更手续，上述行为应受法律保护。根据《中华人民共和国公司法》相关司法解释的规定，股东承担责任的前提是公司在债务不能清偿的情况下，而本案中所谓的债务并未得到生效法律文书的认可，案件也没有进入执行阶段，现阶段没有任何证据证明南润公司没有履行债务的能力，南润公司是否需要承担责任、承担多少责任、有无能力承担责任、未能承担责任的范围是多少等，没有任何证据支持，因此，一审法院直接判令股东承担责任，没有事实依据，各股东个人均非本案适格被告，应驳回万力集团公司对南润公司各股东的起诉及诉讼请求。针对南润公司、王彩虹、王翼翔和张昌益的上诉，万力集团公司二审答辩称，不同意南润公司、王彩虹、王翼翔、张昌益的上诉请求，具体理由如下：（一）涉案房屋已由万力集团公司依约移交南润公司持续占有使用并获取收益，万力集团公司已履行出租人主要义务，并不存在任何违约行为，但南润公司长期恶意拖欠涉案房屋租金及相关费用已构成严重违约行为，根据《租赁合同》第三条、第六条第3款和第6款的约定，万力集团公司为防止损失继续扩大及国有资产流失，据此解除双方租赁合同，符合合同约定及法律规定。（二）南润公司为逃避债务要求万力集团公司退回房屋租金、赔偿所谓损失及其相关费用未能提供充分证据予以佐证，严重缺乏事实依据，其应承担举证不能的不利后果。双方根据租赁合同确定涉案物业的租金，万力集团公司从未多收相关租金。南润公司依据一审提交的两个自然人的《微信聊天记录》，主张万力集团公司多收租金缺乏依据。该微信聊天记录并非正式合同文件，仅是部分截图，不能排除存在篡改或删除的可能。即使南润公司对其损失予以举证，但是其因存在恶意拖欠房屋租金构成违约，应承担由此产生的所有责任，其针对万力集团公司提起反诉及上诉均明显缺乏依据，该主张及理由均不成立。（三）南润公司原股东王翼翔、王彩虹未履行出资义务，为逃避本案债务将股权转让予新股东张昌益、王君并违法减资，恶意降低南润公司承担债务能力，且并未将减资事宜告知万力集团公司及提供相应的担保，其新旧股东之间互相串通，损害万力集团公司合法债权，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二十二条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第十三条第二款和第三款、第十四条第二款、第十九条、第二十一条等相关法律规定，一审要求新旧股东就债务承担补充清偿责任并无不当。且南润公司另案租赁纠纷一案也已作出生效判决，该案中南润公司拖欠租金导致租赁关系解除的事实与本案基本一致，针对南润公司股东未足额出资、违法减资的事实已经由生效判决予以确认新旧股东应当共同就租赁期间的债务承担补充清偿责任。因此，南润公司要求免除其股东责任的上诉请求依法不能成立。（四）次承租人明知南润公司长期拖欠租金，且代南润公司向万力集团公司支付部分租金并继续占有使用租赁物业，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条等相关规定，应当与南润公司共同承担责任。针对南润公司、王彩虹、王翼翔、张昌益的上诉，何元义、祥义商店二审答辩称，对南润公司、王彩虹、王翼翔、张昌益的上诉请求没有意见。一审判决后，何元义、祥义商店提出上诉请求：1.撤销一审判决第五项；2.改判驳回万力集团公司第六项、第七项诉讼请求；3.一、二审诉讼费由万力集团公司、南润公司承担。事实和理由：（一）一审判决对2017年12月1日至2018年10月22日期间万力集团公司、南润公司与何元义、祥义商店之间的法律关系认定错误，判令何元义、祥义商店承担连带责任缺乏事实和法律依据。根据《广东省城镇房屋租赁条例》第三十条的规定，一审法院已认定万力集团公司与南润公司之间的租赁合同于2017年11月30日解除，南润公司丧失了租赁权后，南润公司与何元义之间的转租合同随之解除，因此自2017年12月1日起，万力集团公司、南润公司与何元义之间的原合同关系均已告终，万力集团公司、南润公司要求何元义、祥义商店承担租金均已失去合同依据。且自2017年12月1日起，主、次合同皆已解除，南润公司与何元义、祥义商店已经不是合同债务的共同体，不再互相承担连带责任，更不应让何元义、祥义商店承担南润公司对万力集团公司应负的原合同责任，一审法院的认定没有法律依据。（二）一审判决认定何元义、祥义商店应对南润公司的逾期付款违约金承担连带清偿责任是错误的。一审判决认定违约责任所依据的是南润公司与万力集团公司之间的合同，该约定对何元义、祥义商店不具有约束力。万力集团公司2017年9月寄送给何元义、祥义商店的告知书中也未约定违约金，何元义、祥义商店自始至终未签署涉及违约金的合同，因此要求何元义、祥义商店承担逾期付款违约金的清偿责任违反了合同相对性原则，没有事实和法律依据。（三）2017年12月1日至2018年10月22日期间，何元义、祥义商店与出租人万力集团公司均以行为方式达成了新的《不定期租赁合同》并已履行完毕，不存在何元义、祥义商店欠缴租金的情形。2017年9月15日，万力集团公司向何元义寄送《告知书》，告知因南润公司欠租导致原《广州市房屋租赁合同》已经解除，万力集团公司将从新对涉案物业进行公开招租，并告知有意向的可参与公开投标。因此，2017年9月16日至2018年10月22日长达11个月期间，万力集团公司从未向何元义缴纳的租金提出过异议，也没有发函告知其存在前脚租金和催缴。可见，万力集团公司认可了何元义合法使用涉案商铺，双方之间形成不定期租赁合同关系。一审法院判令何元义、祥义商店按照万力集团公司与南润公司签订的租赁合同租金标准缴纳占有使用费缺乏事实和法律依据。（四）在2017年12月1日合同解除后的长达十个月期间，双方没有签订书面租赁合同，如果万力集团公司不认可何元义、祥义商店的合法使用以及租金标准，有义务发函向何元义、祥义商店催告，何元义、祥义商店知晓后有权选择随时终止使用，避免风险，然而万力集团公司从未对何元义、祥义商店提出异议，一直以默认的方式接受租金，现又以其与南润公司之间的合同标准要求何元义、祥义商店补交租金，显属不当，对何元义、祥义商店不公，有违民法的意思自治原则。针对何元义、祥义商店的上诉，南润公司、王彩虹、王翼翔、张昌益二审答辩称，同意何元义、祥义商店的上诉意见。针对何元义、祥义商店的上诉，万力集团公司二审答辩称，不同意何元义、祥义商店的上诉意见。王君未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩材料。万力集团公司向一审法院起诉请求：1.南润公司立即向万力集团公司返还位于广州市番禺区大石镇礼村路口怡景花园A幢首层自编8号的房屋；2.南润公司向万力集团公司支付拖欠的上述房屋2017年3月1日至2017年11月30日期间的租金共计306945.43元及逾期付款违约金暂计30694.543元（租金计算标准：2017年3月1日至2017年11月30日期间月租金为41378元，违约金计算标准：上述违约金均自当月11日起计，每逾期一日均按当月应付租金额1%的标准计算至付清之日止）；3.南润公司向万力集团公司支付自2017年12月1日起至实际腾退上述房屋期间的占有使用费暂计41378元（占有使用费每天按月租金41378元×10%的标准，自2017年12月1日起计至南润公司向万力集团公司交回房屋之日止，暂计至2017年12月10日止）；4.万力集团公司没收南润公司支付的房屋租赁保证金125464元；5.王彩虹、王翼翔、张昌益、王君在其未出资本息范围内对上述第2项、第3项诉请债务承担连带清偿责任；6.何元义、祥义商店共同对上述第1项、第2项、第3项的诉讼请求承担连带责任；7.一审案件所有诉讼费用由南润公司、王彩虹、王翼翔、张昌益、何元义、祥义商店、王君共同承担。南润公司向一审法院提出反诉请求：1.万力集团公司双倍退回8号物业租赁保证金250928元；2.万力集团公司赔偿就涉案7、8号物业的租金损失1699960元（差额利润损失）；3.万力集团公司就涉案8号物业退回多收租金43528.77元；4.反诉费由万力集团公司承担。一审法院认定事实：位于广州市番禺区大石镇礼村路口怡景花园A幢首层的房地产权属人为万力集团公司，建筑面积为3092.80平方米，套内面积为3062.78平方米。王彩虹、王翼翔为南润公司的原股东，其二人对南润公司各自认缴出资250万元，实缴出资额各为5万元。2017年9月27日，南润公司的股东变更登记为张昌益、王君，张昌益、王君亦未对南润公司全面履行出资义务。2015年2月1日，万力集团公司与南润公司签订《广州市房屋租赁合同》，约定由南润公司向万力集团公司承租位于广州市番禺区大石镇礼村路口怡景花园A幢首层自编8号的房屋作商业用途，建筑面积516.50平方米，租赁期限自2015年2月1日起至2020年12月31日止，租金按月结算缴纳，由南润公司于每月的第10日前向万力集团公司支付，其中2017年2月1日至2018年1月31日期间每月租金为41378元、2018年2月1日至2019年1月31日期间每月租金为42206元、2019年2月1日至2020年1月31日期间每月租金为43050元、2020年2月1日至2020年12月31日期间每月租金为43911元，南润公司需向万力集团公司交纳125464元租赁保证金。《广州市房屋租赁合同》并约定南润公司逾期缴纳租金超过60天，万力集团公司可解除合同，收回房屋，要求南润公司支付违约金并没收租赁保证金，逾期或不足额支付租金的，每逾期一日须按当月租金额的1%支付违约金。上述《广州市房屋租合同》还对其他相关事项进行了约定。上述《广州市房屋租赁合同》订立后，万力集团公司已依约将涉案房屋交由南润公司使用，南润公司并于2015年3月1日与何元义签订《广州市房屋租赁合同》，将7号商铺及涉案的8号商铺一并转租给何元义使用，租赁期限自2015年3月1日至2018年1月31日止，2017年2月1日至2018年1月31日期间每月租金为118606元，何元义并向南润公司交纳租赁保证金228000元。南润公司于2017年2月交纳租金40754.57元，当月应付租金41378元，欠付623.43元。南润公司自2017年2月起欠交租金，因南润公司欠交租金、物业服务费，万力集团公司的下属公司广州万力集团物业管理有限公司(以下简称万力物业公司)多次向南润公司催讨，并于2017年11月29日向南润公司寄送《关于解除租赁合同及物业服务合同的函》。万力集团公司述称在2017年10月至2018年8月期间次承租人代南润公司向万力集团公司交纳了部分租金或占有使用费，具体如下：2017年10月缴费38080元、2017年11月缴费28000元、2017年12月缴费18000元、2018年1月缴费24000元、2018年2月缴费13000元、2018年3月缴费12500元、2018年4月缴费12000元、2018年5月缴费10000元、2018年6月缴费12000元、2018年7月缴费11000元、2018年8月缴费8000元。2018年1月28日，万力集团公司将南润公司、王彩虹、王翼翔、张昌益、王君诉至一审法院。何元义是祥义商店的个体经营者，在一审审理过程中，万力集团公司以祥义商店是涉案商铺的实际使用人为由，申请追加何元义、祥义商店作为本案共同被告。何元义称其除了租赁涉案物业8号商铺外，还租赁了6号和7号商铺，三个铺面的租金均是一起支付。其与万力集团公司工作人员达成一致意见，确定场地使用费的标准，自2017年9月起至2018年8月向万力集团公司的下属企业万力物业公司缴纳涉案商铺的临时用地场地费，交纳总额和万力集团公司统计的金额一致，但是万力集团公司自行将其缴纳的金额分类。何元义向一审法院提交了其向案外人广州市绿城物业管理有限公司交纳物业服务费的凭证，拟证实其已经交纳了涉案物业2017年3月1日至2018年8月31日期间的物业服务费。何元义并向一审法院提交了其向南润公司交租的收据及其向万力集团公司下属企业万力物业公司缴费的凭证，拟证实其已经足额向南润公司交纳了2017年8月31日前的租金，其自2017年9月开始向万力集团公司缴费，但万力集团公司与万力物业公司并无向其开具收据。根据何元义向一审法院提交的缴费凭证，何元义最早于2017年10月12日向万力集团公司支付10000元。南润公司称，因涉案物业年久失修，万力集团公司将涉案物业进行分割通道导致物业面积缩水、涉案物业二三楼拟长期进行大面积装修，影响涉案物业的正常经营，南润公司也曾多次发函给万力集团公司要求万力集团公司解决相关问题，但未果。次承租人因涉案物业存在问题与南润公司及万力集团公司产生纠纷。万力物业公司于2017年9月15日向次承租人发送《告知书》，载明“广州万力集团有限公司已于2017年8月31日与南润公司正式解除物业租赁合同，南润公司无权向次承租人收取租金，次承租人需按照向南润公司缴交租金的标准向万力集团公司交纳租金。如有承租意向可参与涉案商铺的公开投标。”南润公司称万力集团公司未经其同意已经于2017年7月实际收回涉案商铺，要求次承租人直接向其缴纳租金。因万力集团公司存在违约行为，无权没收保证金，且损害南润公司赚取租金差额的利益，故南润公司主张万力集团公司双倍退回保证金、退回多收取租金及赔偿损失。万力集团公司向一审法院提交了由广州市城市规划勘测设计研究院出具的《房屋面积测量成果报告书》，该报告书中载明涉案物业分割后总面积为528.3754平方米。另查明：万力集团公司称何元义、祥义商店实际使用6号、7号、8号商铺，万力集团公司称其中的6号商铺已于2018年8月19日收回，7号商铺已于2018年9月30日收回，而涉案的8号商铺因遗留有少量杂物至今仍未收回。南润公司则称万力集团公司已于2017年7月实际收回了涉案商铺。何元义、祥义商店在2019年5月22日一审法院组织的庭审中则称7号、8号商铺是相通的，万力集团公司在2018年9月30日收回7号商铺时已经将8号商铺一并收回，只是当时未办理8号商铺的交接手续；何元义并称其于2018年10月22日向万力集团公司工作人员李某发送商铺现场清空图片，涉案商铺从2018年10月22日空置至今，万力集团公司还从2018年10月份起在涉案8号商铺门口张贴重新招租广告。因王君下落不明，一审法院特向王君发出开庭公告，公告期满，王君仍未到庭应诉。一审法院认为，当事人对自己提出的主张所依据的事实及反驳对方主张所依据的事实均有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持，但对方当事人认可的除外。万力集团公司与南润公司签订的《广州市房屋租赁合同》不违反法律规定，应为合法有效的合同，依法成立的合同，对合同当事方具有法律效力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据《广州市房屋租赁合同》的约定，南润公司欠缴租金60天以上，万力集团公司作为守约的出租方即有权解除租赁合同，并没收南润公司所交租赁保证金，现南润公司长期欠缴租金已远超60天，属于根本性违约，应当承担相应的违约责任。结合万力集团公司、南润公司双方所提供的证据，涉案的商铺应当于2018年10月22日实际交回给万力集团公司，而万力集团公司要求解除涉案《广州市房屋租赁合同》的通知应当最晚于2017年11月30日送达南润公司，故涉案的《广州市房屋租赁合同》应当于2017年11月30日予以提前解除。万力集团公司在本案中主张的租金标准符合合同约定，一审法院应当予以支持，亦应当自租赁合同解除次日即2017年12月1日起向万力集团公司支付涉案商铺的占有使用费至万力集团公司实际收回涉案商铺之日止。此外，万力集团公司、南润公司双方在《广州市房屋租赁合同》约定的逾期付款违约金及占有使用费的计算标准均过高，一审法院酌情予以调整为逾期付款违约金以每月应交租金或占有使用费为基数，按照每日万分之五的标准计算至实际付清之日止，占有使用费则仍按《广州市房屋租赁合同》约定的租金标准计算至交还涉案商铺之日止，累计逾期付款违约金则以每月应缴租金或占有使用费为限，南润公司及次承租人的已付部分租金或占有使用费则应当予以相应扣除。涉案商铺《广州市房屋租赁合同》于2017年11月30日予以解除。虽何元义称自2017年9月开始向万力集团公司缴费，但其缴纳费用最早的时间为2017年10月12日，且是三个商铺的租金一并缴纳，万力集团公司根据何元义缴纳的金额将其分摊至三个商铺，合乎常理。按照万力集团公司统计的何元义每月缴费情况及《广州市房屋租赁合同》约定的标准，涉案商铺的每月未付租金或占有使用费的情况如下：2017年2月应交租金41378元，南润公司已经交纳40754.57元，仍欠缴623.43元；2017年3月至2017年9月每月欠缴41378元，合共289646元；2017年10月欠缴3298元（41378元-38080元）；2017年11月欠缴13378元（41378元-28000元），以上租金共计306945.43元。扣除何元义向万力集团公司缴纳的占有使用费，涉案商铺未付占有使用费情况如下：2017年12月欠缴23378元（41378元-18000元）、2018年1月欠缴17378元（41378元-24000元）、2018年2月欠缴29206元（42206元-13000元）、年2018年3月欠缴29706元（42206元-12500元）、2018年4月欠缴30206元（42206元-12000元）、2018年5月欠缴32206元（42206元-10000元）、2018年6月欠缴30206元（42206元-12000元）、2018年7月欠缴31206元（42206元-11000元）、2018年8月欠缴34206元（42206元-8000元）、2018年9月欠缴42206元、2018年10月欠缴29952.65元（42206元/31天×22天），以上从租赁合同解除之日的2017年12月1日至万力集团公司实际收回涉案商铺的2018年10月22日期间欠缴的占有使用费共计329856.65元。因何元义已于2018年10月22日将涉案商铺清空交还给万力集团公司，只是未办理交接手续，而万力集团公司已于2018年10月将涉案商铺对外重新招租，故万力集团公司已于2018年10月22日将涉案商铺实际收回，因此不存在承租人或次承租人将涉案商铺再返还给万力集团公司管业，万力集团公司的此项诉求显然缺乏事实及法律依据，一审法院依法不予支持。何元义作为涉案商铺的次承租人基于其与南润公司的租赁关系合法占有及使用涉案商铺，其并非本案租赁合同的相对方，万力集团公司向南润公司书面提出解除房屋租赁合同的时间为2017年11月30日，故万力集团公司主张何元义及祥义商店向其支付2017年4月1日至2017年11月30日的租金及违约金于法无据，也不符合情理，一审法院不予支持。房屋租赁合同履行期限届满或者解除的情形下，承租人应将房屋返还出租人，但实际占有房屋的是次承租人，次承租人在承租人与出租人的房屋租赁关系终止时，即不再拥有占有、使用租赁房屋的合法依据，从而构成对出租人所有的租赁房屋的无权占有，出租人有权向次承租人主张返还房屋，同时，出租人亦有权向次承租人主张逾期腾退期间的占有使用费。万力集团公司向南润公司发出解除租赁合同通知，并要求次承租人直接向其缴纳租金，从万力集团公司与南润公司之间的租赁关系解除之日起，次承租人即应当按万力集团公司与南润公司在《广州市房屋租赁合同》中约定的租金标准缴纳占有使用费至次承租人将涉案物业交还给万力集团公司管业之日止，万力集团公司已于2018年10月22日实际收回涉案商铺，故作为次承租人的何元义应当对南润公司欠付的2017年12月1日至2018年10月22日期间的占有使用费329856.65元及逾期付款违约金承担连带清偿责任。何元义与南润公司签订《广州市房屋租赁合同》承租涉案商铺，何元义作为合同相对方，即代表他自己，也代表了祥义商店，何元义租赁涉案商铺经营祥义商店，祥义商店亦是涉案商铺的实际使用者，故祥义商店应对涉案商铺2017年12月1日至2018年10月22日期间的占有使用费329856.65元及逾期付款违约金承担连带清偿责任。王彩虹、王翼翔、张昌益、王君分别是南润公司的原股东及现任股东，王彩虹、王翼翔、张昌益、王君对南润公司均存在未全面履行出资义务情形，南润公司从2017年2月起欠租，2017年9月张昌益、王君受让王彩虹、王翼翔未足额出资的股权，在未通知万力集团公司的情况下，又将南润公司注册资本减资。因此，王彩虹、王翼翔、张昌益、王君均应在未出资本息范围内对南润公司上述确定债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任。对万力集团公司要求该王彩虹、王翼翔、张昌益、王君承担连带责任的主张则不予采纳。本案系南润公司违约，其反诉请求均缺乏事实及法律依据，一审法院依法均不予以支持。综上所述，驳回万力集团公司的其他诉讼请求及南润公司的全部反诉请求。王君经一审法院合法传唤，拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权利。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第十三条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，2019年6月21日作出如下判决：一、南润公司应当于判决发生法律效力之日起七日内支付拖欠的2017年2月1日至2017年11月30日期间的租金306945.43元及逾期付款违约金（逾期付款违约金分别计算：2017年2月以欠缴租金623.43元为本金、2017年3月至2017年9月期间每月以欠缴租金41378元为本金、2017年10月以欠缴租金3298元为本金、2017年11月以欠缴租金13378元为本金，按每日万分之五的标准，从每月11日计至实际清还所欠租金之日止，每月租金的逾期付款违约金分期计算，上述各月所计付逾期付款违约金数额不得超过该月欠交或应交的租金）给万力集团公司；二、南润公司应当于判决发生法律效力之日起七日内支付拖欠的2017年12月1日至2018年10月22日期间的占有使用费329856.65元及逾期付款违约金（逾期付款违约金分别计算：2017年12月以欠缴23378元为本金、2018年1月以欠缴17378元为本金、2018年2月以欠缴29206元为本金、2018年3月以欠缴29706元为本金、2018年4月以欠缴30206元为本金、2018年5月以欠缴32206元为本金、2018年6月以欠缴30206元为本金、2018年7月以欠缴31206元为本金、2018年8月以欠缴34206元为本金、2018年9月欠缴42206元为本金、2018年10月以欠缴29952.65元为本金，按每日万分之五的标准，从每月11日计至实际清还所欠占有使用费之日止，每月占有使用费的逾期付款违约金分期计算，上述各月所计付逾期付款违约金数额不得超过该月欠交或应交的占有使用费）给万力集团公司；三、万力集团公司没收南润公司缴纳的房屋租金保证金125464元；四、王彩虹、王翼翔、张昌益、王君在未出资本息范围内对南润公司在判决主文第一、二项确定的债务不能清偿的部分承担补充清偿责任；五、何元义、祥义商店对判决主文第二项的确定南润公司所负债务承担连带清偿责任；六、驳回万力集团公司的其他诉讼请求；七、驳回南润公司的全部反诉请求。一审案件本诉受理费9550元，由南润公司、王彩虹、王翼翔、张昌益、王君共同负担；反诉受理费11375元，由南润公司负担。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审另查明，（2019）粤01民终13905号民事判决书载明：根据工商登记资料反映，南润公司成立于2006年5月9日，公司注册资本是10万元，原股东是王翼翔、王彩虹，两人对南润公司各认缴出资5万元；2015年2月5日王翼翔、王彩虹将南润公司增资至500万元，两人各登记增资245万元，但王翼翔、王彩虹均未实际缴付出资；2017年9月22日经股东会决议，王翼翔、王彩虹各人将原出资250万元的50%股权以转让金为0元分别转让给王君、张昌益，并经核准南润公司股东变更为张昌益、王君；2017年12月20日张昌益、王君将南润公司注册资本减资至10万元。二审庭询中，各方当事人均表示，涉案商铺所在场地由广州市绿城物业管理有限公司提供物业服务。万力集团公司与南润公司确认，南润公司承租包括涉案商铺在内的总共六间商铺，每铺均分别与万力物业公司签订租赁合同，与万力物业公司签订综合服务协议书，南润公司2016年8月之前依约向万力集团公司、万力物业公司分别支付费用，此后合并向万力物业公司支付费用，没有区分租金和服务费，万力集团公司、万力物业公司对所收费用按7：3分配就每一商铺各自作为原告提起诉讼，共十二件案。此外，何元义称涉案7号铺和8号铺已于2018年9月30日交还，7号铺在交还之后由其儿子通过另行招租的方式取得并使用到现在，所以，万力集团公司主张2018年10月之后产生的水电费为7号铺所用。万力集团公司自认有另行招租以及与何元义的儿子签订了租赁合同的事实，但认为没有办理交接手续，商铺持续由何元义及其设立的个体工商户经营使用。二审中，何元义、祥义商店向本院提交如下证据：1.广州番禺大石家私城商铺租赁合同，拟证明为了能在2018年10月腾空8号商铺还给万力集团公司，何元义在2018年7月1日即另租赁了大石家私城1023平方米的商铺替代使用。2.广州产权交易所微平台公示的招标项目信息，拟证明何元义交还涉案8号商铺后，万力集团公司在2018年11月26日已通过广州市产权交易所的网上微平台正式出租，涉案8号商铺的市场价格远低于万力集团公司的合同价格，经过三次挂网出租均流拍，降价至74元/平方米仍无人问津。3.照片复印件5张，拟证明涉案商铺自何元义退出后一直空置至今。4.2011年11月-2018年9月电费《收据》及2018年10月前后对比电费明细表，拟证明对比2018年10月之前的用电量每月超3500元，之后的用电量锐减，说明何元义已事实交还8号商铺，没有继续占有。南润公司、王彩虹、王翼翔、张昌益质证称，对证据1的真实性、合法性、关联性予以认可。该证据证明客观上向万力集团公司腾空交还场地的义务人是何元义，万力集团公司于2017年7月、9月向分租户发函要求直接向其缴纳租金，南润公司作为中间承租人，并非实际占用人，只能通过向万力集团公司移交管理分租户、收取租金权利的方式来实现交还场地。而万力集团公司自2017年9月即全面接管租赁场地，与分租户协商租金金额并自行经营，不存在南润公司尚未交还场地的可能性。对证据2-3的真实性、合法性和关联新予以认可。证据2-3证明万力集团公司收取的租金远高于市场价格，即使法院认定南润公司需要承担涉案场地的占有使用费，亦不应按租赁合同的租金标准来计算。万力集团公司质证称，对证据1的真实性、合法性、关联性不予确认。该租赁合同显示由何元义与案外人签订，但并无任何关于该合同得到履行的诸如租金、保证金支付凭证等相关证据予以佐证。且根据该合同显示，该租赁物业属于“夹层”仓库，与本案物业临街商铺并无任何可比性。另据了解，何元义及其家属此前在涉案商铺所在商业地段一直租赁有多处商铺、仓库，故何元义是否租赁该仓库与本案之间没有任何关联。对证据2真实性、合法性和关联性不予确认。该证据为网页截图，不具备证据力。退一步讲，即使不论其真实性，该网页截图仅显示是物业招标信息，商铺招标低价及最终成交价格受市场因素、租期长短、行业成长、同行竞争、经营环境等因素影响，租金价格在不同时段有所波动属于正常商业现象，何元义以此招标信息佐证其证明内容的主张不能成立，不能以此免除或减免其于本案中应当承担的租金。涉案商铺在2015年时通过招投标程序确认由南润公司承租，此后南润公司再高价转租给包括何元义在内的各个次承租人赚取租金差价，涉案商铺租金通过招投标程序确定，租金价格公开透明且具有市场承载力，现本案一审判决的租金标准也远低于何元义本应支付给南润公司的租金标准，现何元义先生为获取更大不当得利要求降低或减免商铺租金严重缺乏事实依据，欲以此获取非法利益缺乏诚信。证据3确认照片（地点）真实性，不确认关联性。无法核实照片拍摄时间，与本案并无任何关联。涉案商铺是否对外出租或空置属于产权人处分权利，该照片不能证明其证明内容，更不能以此作为其要求减免租金或占有使用费的依据。对证据4的真实性、合法性予以确认，不确认关联性，给证据恰恰可以反映何元义继续占有、使用8号铺的事实，结合万力集团公司一审提交的证据可以表明何元义占有商铺直到2019年5月24日才移交的事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审对相关问题评析如下：一、涉案租赁合同解除的责任认定。案件事实表明，南润公司承租涉案商铺后即将商铺予以转租获取差额利益。但南润公司从2017年2月起即停止向万力集团公司交付租金，尤其是南润公司在此后持续实际收取次承租人何元义所交租金的情况下，仍未向万力集团公司交付租金。一审判决据此认定南润公司构成根本性违约，处理并无不当。南润公司上诉主张万力集团公司未能对租赁物业的房屋质量隐患进行及时修复、将南润公司承租的3、6号商铺进行分割通道导致租赁面积缩水、商铺外设置围墙，影响商户的经营，但南润公司并未提供充分证据证明其就所述问题及时与出租人、次承租人进行协商，达成变更租金数额、或延缓交付租金的新协议，一审判决不认可南润公司依所述情形作为拒绝支付租金的抗辩，处理并无不当。二、南润公司的违约责任。南润公司停止向万力集团公司交付租金后，并未与万力集团公司就租赁合同关系的解除达成一致意见，南润公司并无证据表明其与万力集团公司办理退交商铺的手续，双方的租赁合同关系持续至万力集团公司2017年11月29日向南润公司寄送《关于解除租赁合同及物业服务合同的函》，行使合同解除权之时。一审判决认定万力集团公司与南润公司的租赁合同解除时间为2017年11月30日，并无不妥。在此之前，南润公司应当向万力集团公司依约支付租金；在此之后因南润公司未完成对租赁合同解除后果的清理，至涉案商铺实际由万力集团公司收回之时，南润公司需参照租赁合同约定的租金标准承担占有使用费。据此，一审判决南润公司支付从租金拖欠之日至商铺被实际收回之日的未付部分的租金、占有使用费及逾期付款违约金，所作处理并无不当。万力集团公司在长时间未能收到南润公司租金的情况下，与实际使用涉案商铺的次承租人直接协商处理租金收取事宜，现有证据不能证明万力集团公司与次承租人直接设立了租赁合同关系，该项事实并不能成为南润公司免除向万力集团公司承担合同违约责任的正当理由。此外，南润公司表示万力集团公司已承诺减少2015年2月至2017年8月期间的租金43528.77元，万力集团公司不予确认，南润公司也未进一步举证证明，因此，其上诉要求万力集团公司退还上述款项，本院不予支持。三、涉案商铺被实际收回的时间确定。南润公司、万力集团公司、何元义对于涉案8号商铺何时被实际收回，均存在不同表述。其中，南润公司称万力集团公司已于2017年7月实际收回涉案商铺，但未提供证据予以证明。而万力集团公司则认为何元义使用涉案8号商铺至2019年5月24日才搬迁完商铺内的所有物品，对此，何元义抗辩7号商铺与8号商铺是相通的，万力集团公司于2018年9月30日收回7号商铺时已将8号商铺一并收回，且7号商铺在交还后由何元义的儿子通过万力集团公司另行招租的方式取得并使用至今，万力集团公司所主张的水电费是7号铺所用。虽然万力集团公司认为其没有与何元义办理涉案8号铺的交接手续，否认何元义关于实际收回涉案8号商铺的抗辩意见，但万力集团公司也确认于2018年9月30日收回7号商铺，并自认存在另行招租和与何元义的儿子签订租赁合同的事实，再结合何元义一审提供的其于2018年10月22日向万力集团公司工作人员李某发送商铺现场清空图片，以及万力集团公司于2018年10月份起在涉案8号商铺门口张贴重新招租广告等证据，一审法院认定涉案8号商铺应当于2018年10月22日实际交回给万力集团公司，并无不可，本院予以确认。万力集团公司以何元义于2019年5月24日才搬出涉案8号商铺，主张本案占有使用费及其逾期付款违约金应计算至2019年5月24日，与本院前述确认事实不符，本院不予支持。四、本案次承租人何元义、祥义商店的责任确定。何元义通过与南润公司签订房屋租赁合同使用涉案商铺，在万力集团公司与南润公司房屋租赁合同解除情况下，作为次承租人，对出租人负有腾房义务。据此，一审判决涉案商铺从2017年12月1日起至被实际收回之日期间所产生房屋占有使用费，何元义、祥义商店与南润公司一道向万力集团公司承担支付责任，并非没有依据。次承租人该项责任缘于对租赁标的物无权占有而生，有别于承租人南润公司对出租人之间的合同责任。一审判决第二项有关违约金的处理，本院予以撤销。没有证据表明涉案商铺次承租人与南润公司已清理双方之间的转租合同关系，不能认定何元义已向南润公司退交商铺。为此，何元义主张其与万力集团公司直接构成租赁合同关系，依据并不充分。何元义已向万力集团公司所付费用并未依租赁合同、综合服务协议进行区分，万力集团公司、万力物业公司为本次诉讼自行将何元义支付的金额分为租金和服务费两部分，因何元义确认其已交纳的总额和万力集团公司统计金额的总额一致，一审判决依万力集团公司所作区分的金额进行处理，并不增加何元义的履行义务，可予维持。五、关于王翼翔、王彩虹、张昌益是否应就南润公司在本案中所负债务承担赔偿责任的问题。依据已查明的事实，王翼翔与王彩虹作为南润公司的原股东，在未对南润公司实际出资且明知南润公司负有对外债务未清偿的情况下，向张昌益、王君无偿转让股权，而张昌益、王君在无偿受让南润公司的股权后，未对南润公司实际出资并决议大额减资，王翼翔、王彩虹、张昌益及王君的行为降低了南润公司的对外偿债能力，导致万力集团公司对南润公司的债权面临无法清偿的风险，故万力集团公司诉请王翼翔、王彩虹、张昌益及王君作为南润公司的原股东及现股东承担相应的赔偿责任，合法有据。鉴于南润公司实际偿债能力及偿债情况尚不确定，原审判决王翼翔、王彩虹、张昌益及王君在本案中在未出资范围内对南润公司无法清偿万力集团公司的租金、占有使用费以及相应的逾期付款违约金承担补充赔偿责任，未违反相关法律及司法解释的规定，可予维持。综上所述，南润公司及王翼翔、王彩虹、张昌益的上诉请求不能成立，何元义的上诉请求部分成立。本院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初1147号民事判决第一、二、三、四、六、七项及诉讼费负担决定；二、变更广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初1147号民事判决第五项为：何元义、广州市番禺区大石祥义家具商店对本判决主文第二项确定广州南润物业租赁有限公司欠付的2017年12月1日至2018年10月22日期间的占有使用费329856.65元承担共同清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费57648元，由广州万力集团有限公司负担9550元，由广州南润物业租赁有限公司、王彩虹、王翼翔、张昌益负担41850元，由何元义、广州市番禺区大石祥义家具商店负担6248元。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 张 怡审判员 李 静二〇二〇年四月二十一日书记员 李志康谢金泽