北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终3445号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京济民可信医药有限公司，住所地北京市大兴区金星路30号院5号楼3层。法定代表人：饶秀丽。委托诉讼代理人：杨雪飞，河北乾翔（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王玉芳，河北乾翔（北京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京光纳电子设备有限公司，住所地北京市大兴区金苑路26号1幢6层626室。法定代表人：郭嘉烨。委托诉讼代理人：郭明章，男，该公司员工。委托诉讼代理人：马建平，北京市铭德律师事务所律师。上诉人北京济民可信医药有限公司（以下简称济民公司）因与被上诉人北京光纳电子设备有限公司（以下简称光纳公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初26059号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，公开开庭进行了审理，本案现已审理终结。济民公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，改判光纳公司给付2019年6月10日2019年9月14日租金350254.33元及违约金230039.33元，诉讼费由光纳负担。事实和理由：济民公司主张虽然双方在合同中约定了2019年6月10日至2019年8月9日为免租期，但该免租期是基于双方签订10年期限租赁合同才给予的免租待遇，济民公司认为免租期是附条件的赠与，因光纳公司违约导致合同提前解除，故光纳公司应当支付2019年6月10日至2019年8月9日免租期的租金；光纳公司违约行为严重，一审判决的违约金不足以涵盖所有损失。光纳公司辩称同意一审判决，不同意济民公司的上诉请求。济民公司向一审法院起诉请求判决：1.光纳公司给付自2019年6月10日起至2019年9月14日止的房屋租金350857.23元；2.光纳公司给付违约金335439.41元；3.光纳公司给付律师费30000元；4.本案诉讼费用由光纳公司承担。光纳公司向一审法院起诉请求判决：1.济民公司退还押金220039.33元及至实际给付日的利息；2.本案诉讼费用由济民公司承担。一审法院认定事实：2019年6月9日，出租方（甲方）济民公司与承租方（乙方）光纳公司签订《租赁合同》，约定甲方将位于北京市大兴区金星路30号院4号楼整栋房屋出租给乙方用于办公，租期自2019年6月10日起至2029年6月9日止，起租日为2019年6月10日，装修免租期自2019年6月10日起至2019年8月9日止（免租期间仅免租金，不免物业费等其他费用），交付日为租赁保证金和首期租金及首期物业管理费到账之日（以较晚日期为准），租金标准为1.87元/平米/天，租赁面积为1934.27平方米，租赁保证金相当于2个月租金220039.33元，租金每三个月支付一次，首期租金及租赁保证金应于合同签署后7日内支付。乙方装修的租赁单元，应遵守园区物业管理规定，以及关于装修工程的相关政府法规、规范。经政府主管部门批准或经甲方或物业管理公司书面同意，乙方可以在许可范围内对租赁单元进行改建、增建或增设。本合同生效后，如因乙方单方面中途退租或者致使本合同被解除的，甲方有权没收乙方租赁保证金及装修设施，乙方应另向甲方支付相当于3个月租金的违约金作为对甲方重新寻找租户所产生的成本及可能承担的空置损失补偿。如乙方在退租时租赁保证金少于合同约定的数额或未支付该违约金，甲方并有权在此之外要求乙方承担因追索该违约金及租赁保证金之不足部分所发生的法律费用（包括但不限于律师费、诉讼费等）。乙方逾期支付租金、物业管理费或其他费用的，甲方同意给予乙方3天的宽限期，乙方在宽限期内足额支付租金、物业管理费或其他费用的无需支付违约金。乙方逾期支付租金、物业管理费或其他费用超过3日的，每逾期一天按照逾期支付金额的0.1%支付违约金。逾期超过15日的，乙方除应每逾期一天按照逾期支付金额的0.1%支付违约金外甲方还有权采取阻止乙方人员进入租赁单位等措施，以督促乙方尽快改正。逾期30日仍未足额支付租金、物业管理费或其他费用的，则自第31日开始视为乙方单方面中途退租。合同签订后，光纳公司于2019年7月1日交纳房租押金220039.33元。2019年7月4日，济民公司将新媒体产业基地企业建设项目管理联签单交付给光纳公司。2019年7月4日，光纳公司开始装修，后由于光纳公司要在租赁房屋内加建二层而被叫停。光纳公司称自2019年7月5日退出租赁房屋，但未与济民公司办理交接手续。2019年9月9日，济民公司向光纳公司发出通知书，载明：光纳公司已逾期支付租金30日以上，按照合同约定可视为光纳公司中途退租，济民公司有权收回租赁房屋。现通知光纳公司收到本通知书之日起或本通知书交邮后五日内，双方租赁合同解除，且基于光纳公司的违约行为，不再享有合同约定的免租期待遇。光纳公司认可收到该通知书。一审法院认为，济民公司与光纳公司签订的《租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，签约双方应按照合同约定履行各自的权利义务。现双方当事人均认可合同已经解除，关于合同解除的时间，光纳公司虽称在2019年7月5日即已撤出租赁厂房，但未与济民公司办理交接手续，故租赁合同于2019年9月14日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于租金问题，根据合同约定，自2019年6月10日起至2019年8月9日止为免租期，该期间租金不应交纳，但自2019年8月10日起至2019年9月14日的租金应当予以交纳。关于押金是否应当退还以及违约金的问题，首先，在合同履行过程中，济民公司是否存在违约，济民公司虽未在起租日交付租赁房屋，但光纳公司未按时交纳首期租金，合同约定的交付日为租赁保证金和首期租金及首期物业管理费到账之日（以较晚日期为准），故以此不能认定济民公司违约。光纳公司因不能增建二层而未继续履行合同，是否能增建二层不是济民公司确认即可，对此光纳公司应知晓，其在签订合同时应对该情况进行预判，因此，不能增建二层也不能认定济民公司违约。其次，即使光纳公司与济民公司签订的合同系济民公司提供样本，该合同的签订也是经过双方协商确认的，而非格式条款，不能以此认定合同无效。最后，根据合同约定，光纳公司未按约定交纳租金，应为违约，但济民公司主张的违约金过高，本院综合考虑合同履行情况、实际损失等适当予以调整。因违约金已涵盖所有损失，故光纳公司已交纳的押金应予以返还，济民公司主张的律师费不予支持。对光纳公司主张的押金利息，没有依据，法院不予支持。据此，一审法院于2019年12月判决：一、判决生效后十日内，北京光纳电子设备有限公司给付北京济民可信医药有限公司租金130215元；二、判决生效后十日内，北京光纳电子设备有限公司给付北京济民可信医药有限公司违约金10000元；三、判决生效后十日内，北京济民可信医药有限公司退还北京光纳电子设备有限公司押金220039.33元；四、驳回北京济民可信医药有限公司的其他诉讼请求；五、驳回北京光纳电子设备有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院认为，依法订立的合同对双方均有约束力。济民公司与光纳公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方在合同中明确约定了2019年6月10日至2019年8月9日为免租期，济民公司要求光纳公司支付免租期内的租金，一审法院未予支持，并无不当。光纳公司未按约定交纳租金构成违约，但根据查明的合同履行及违约的客观情况，济民公司主张的违约金确有过高之处，一审法院予以调整，亦属合理。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10663元，由北京济民可信医药有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 洁二〇二〇年四月二十一日法官助理  方浩然书 记 员  王远征