广东省广州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤01民终3137号上诉人（原审原告）：徐禾芳，男，1964年3月26日出生，汉族，住广州市天河区，委托诉讼代理人：黄国鹏、周美进，均系广东鹏吉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州亿豪房地产开发有限公司。住所地广州市天河区。法定代表人：朱培坤。管理人：广东格林律师事务所。诉讼委托代理人：何叶、黄铭鸿，均系广东格林律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：叶仲炯（曾用名叶仔），男，1973年3月25日出生，汉族，住广州市海珠区，诉讼委托代理人：黄钰安、赖星允，均系广东金桥百信律师事务所律师。上诉人徐禾芳因与被上诉人广州亿豪房地产开发有限公司（以下简称“亿豪公司”）、叶仲炯商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院驳回其起诉的（2018）粤0106民初21087号民事裁定，向本院提起上诉。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理。徐禾芳上诉请求：撤销原审裁定，指令原审法院对本案进行实体审理，诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：一、原审法院认定事实错误。原审法院认为本案属于商品房预售合同纠纷，在两次庭审中也对该案的事实进行了审查，叶仲炯在庭审中承认涉案房产一直由上诉人居住使用，但原审裁定却只字未提。原审法院认为上诉人应通过审判监督程序救济，但上诉人早在2018年9月28日就已经向广州市中级人民法院（以下简称广州中院）提起了审判监督程序，但得到的口头答复却是不予处理。事实上，亿豪公司与叶仲炯之间签订的是虚假的商品房买卖合同，以达到骗取银行按揭贷款的目的，叶仲炯并未支付首期款，没有接收使用涉案房屋，两者之间没有买卖房屋的合意，而上诉人与亿豪公司之间是真实的房屋买卖关系，上诉人交付了首期款并已实际接收、占用、使用该房屋至今，合同约定余下房款以抵押贷款方式支付，但因亿豪公司的原因一直未办妥按揭贷款手续，且至今未办理房产登记手续。二、原审法院适用法律错误。涉案房屋已于叶仲炯提出执行异议后解封，已经不在执行程序过程中，且亿豪公司正在破产程序阶段，原审法院理应对该案进行实体审理，查明事实并作出判决，而不应驳回起诉。徐禾芳向原审法院诉讼请求：一、确认亿豪公司与叶仲炯于2002年5月1日签订的《商品房买卖合同》无效；二、亿豪公司继续履行与徐禾芳于2003年9月16日签订的《商品房买卖合同》；三、亿豪公司与叶仲炯协助徐禾芳到房地产管理部门办理广州市天河区东莞庄路天一新村G栋10梯408房（即亿豪西街6号408房）的产权过户和房地产登记手续；四、亿豪公司与叶仲炯承担本案诉讼费用。原审法院认定事实：位于广州市天河区亿豪西街6号408房（以下简称“涉案房屋”）登记在叶仲炯名下，叶仲炯领有粤（2018）广州市不动产权第00233979号权属证书。2002年5月1日，叶仲炯、亿豪公司签订《商品房买卖合同》（穗房合字××号，合同经广州市房地产交易所登记备案），约定：叶仲炯向亿豪公司以381489元购买涉案房屋，其中按揭26万元。2002年5月28日，叶仲炯与中国建设银行广州市越秀支行签订《楼宇按揭合同》，叶仲炯向该行贷款26万元购买涉案房屋，借款期限为15年；2002年5月31日，叶仲炯将贷款26万元转存至亿豪公司。2016年12月5日，银行向叶仲炯出具《贷款还清证明》。另查：叶仲炯曾向广州中院受理的申请执行人工业和信息化部电子第五研究所与被执行人亿豪公司、广州市恒生集团有限公司、广州市恒生置业有限公司、朱培坤合同纠纷案件【（2007）穗中法执字第2932号】提出解除涉案房屋查封的执行异议，广州中院作出（2017）粤01执异176号执行裁定书，裁定书审理查明：本案执行依据是广东省高级人民法院作出的（2001）粤高法民初字第12号民事调解书，广东省高级人民法院在审理、执行期间，以（2001）粤高法立执字第18号、（2003）粤高法执字第2号裁定书查封、继续查封了被执行人亿豪公司位于广州市东莞庄“天一新村”G、H、K栋房产。其后广东省高级人民法院以（2003）粤高法执字第2号恢字1号之九号指定执行裁定书将案件指定由广州中院执行，广州中院以（2007）穗中法执字第2932号立案执行。在执行过程中，广州中院继续查封“天一新村”G、H、K栋房产，继续查封期限从2016年1月8日至2019年1月7日止。另查明，2002年5月1日，叶仲炯与亿豪公司签订编号为穗房合字××号的《商品房买卖合同》，约定叶仲炯向亿豪公司购买涉案房产，建筑面积82.99平方米，总房价为381489元，2002年5月1日前支付购房款31489元，2002年6月1日前支付90000元，余款260000元办银行按揭。2002年5月20日，亿豪公司向叶仲炯开具121489元的涉案房产收款收据。2002年5月28日，叶仲炯与中国建设银行广州市越秀支行签订《楼宇按揭合同》，约定叶仲炯以其购买的涉案房产作抵押，向建行越秀支行贷款260000元。2002年5月30日，广州市房地产交易所办理了上述《商品房买卖合同》的预售合同登记备案。2002年5月31日，建行越秀支行向叶仲炯发放该笔贷款，并支付给亿豪公司。2016年11月16日，建行越秀支行出具《提前还款受理通知书》，确认叶仲炯已提前偿还上述贷款。现涉案房产由叶仲炯接收使用。审理认为，根据我国法律规定，不动产物权的变动以登记为生效要件。亿豪公司至今未履行生效判决确定义务，广州中院查封登记在亿豪公司名下的涉案房产并无不当。叶仲炯于2002年5月向亿豪公司购买涉案房产并办理了预售合同登记的备案手续，现叶仲炯提供的证据证实其已支付了涉案房产的全部购房款，且已实际接收使用涉案房产，目前没有证据显示叶仲炯对未办理涉案房产的过户登记手续存在过错的情况，据此，可以认定叶仲炯对涉案房产有足以阻止执行标的转让、交付的实体权利，其提出的异议理由成立，本案应中止对涉案房屋的执行。裁定内容为：中止对广州市天河区东莞庄路天一新村第G幢10梯408房的执行。另叶仲炯以上述理据对广州中院另案【（2005）穗中法执字第1159号恢字1号】查封涉案房屋提出执行异议，广州中院作出（2018）粤01执异152号执行裁定书，裁定内容为：中止对广州市天河区东莞庄路天一新村G幢10梯408房的执行。叶仲炯执行异议成立，在法院解除查封后，叶仲炯自行办理涉案房屋权属证书。原审法院另查明：徐禾芳就广州中院执行涉案房屋提出执行异议，广州中院于2012年7月18日作出（2012）穗中法执异字第144号执行裁定书（以下简称“114号执行裁定”），经查明：工业和信息化部电子第五研究所与亿豪公司等执行人房地产开发经营合同纠纷一案，根据已经生效的广东省高级人民法院（2001）粤高法民初字第12号民事调解书，原由广东省高级人民法院执行。案件在该院审理、执行期间，广东省高级人民法院以（2001）粤高法立执字第18号、（2003）粤高法执字第2号裁定书查封、继续查封了被执行人亿豪公司位于东莞庄“天一新村”A、B、C、D、E、G、H、K栋的房产，其后广东省高级人民法院以（2003）粤高法执字第2号恢字1号之九号指定执行裁定书将案件指定由广州中院执行。广州中院在执行过程中，于2012年1月8日起继续查封了涉案房产。2003年9月15日，徐禾芳与亿豪公司签订《天一新村认购协议》，约定徐禾芳向亿豪公司购买位于广州市天河区东莞庄路112号天一新村名仕风景笫G幢10梯408房，总房价款365128元；签定本协议时，徐禾芳已向亿豪公司交付定金5000元；等。次日，亿豪公司与徐禾芳签订《商品房买卖合同》（穗房合字××号），约定徐禾芳向亿豪公司购买上述房产，建筑面积82.99平方米，总房款365128元；2003年9月24日前支付115128元，余款250000元正在办理银行按揭；等。关于徐禾芳支付购房款的情况，徐禾芳向法院提交了三张恒生置业公司开具的购房收款收据（2002082,2002083,2002077），金额分别是房款100000元、房款10128元及定金5000元，合计ll5128元。114号执行裁定审理认为：根据我国法律规定，不动产物权的变动以登记为生效要件。在本案中，虽然徐禾芳认为其已经购买了案涉房产，但该房产至今登记在亿豪公司名下，故广州中院对该房产实施查封措施并无不当。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，虽然徐禾芳提交了《天一新村认购协议》、《商品房买卖合同》及部分购房款收据等，证明其与亿豪公司约定购买争议房产并支付了部分房款，但未能有效举证证实其为购买该房屋支付了全部房款。因此，徐禾芳的异议主张缺乏证据，法院不予支持。裁定为：驳回徐禾芳的异议。如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向广州中院提起诉讼。庭审时，徐禾芳表示未就114号执行裁定提起诉讼。本院经审查认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”，本院（2012）穗中法执异字第144号执行裁定书对徐禾芳就涉案房产主张实体权利的异议作出处理，且已告知徐禾芳不服裁定的救济程序，但徐禾芳未在法定期限内提起诉讼，故（2012）穗中法执异字第144号执行裁定已对其具有拘束力，现徐禾芳对该执行裁定不服，应通过审判监督程序办理。另徐禾芳认为叶仲炯另案的（2017）粤01执异176号执行裁定、（2018）粤01执异152号执行裁定是错误的，亦应通过审判监督程序办理。至于其在二审期间提出的调查取证的申请，因其申请调查的内容涉及案件实体方面，而本案不进行实体审理，故本院在本案二审阶段不同意其申请。原审法院驳回徐禾芳的起诉并无不当，应予维持。综上所述，上诉人徐禾芳的上诉请求及理由均不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百五十四条第一款第（三）项的规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判员  袁国生二〇二〇年四月二十七日书记员  林秋萍何敏婷