北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终4392号上诉人（原审原告）：汪瑞龙，男，1966年8月16日出生，满族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：杜洵，北京君颜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京创誉房地产开发有限公司，住所地北京市房山区长阳镇京良路北侧长阳环岛东100米。法定代表人：吴紫枫，总经理。委托诉讼代理人：孙纬，女，该公司职员。委托诉讼代理人：李先，北京金诚同达律师事务所律师。上诉人汪瑞龙因与被上诉人北京创誉房地产开发有限公司（以下简称创誉公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2019）京0111民初17400号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。汪瑞龙上诉请求：撤销一审判决，改判支持一审诉讼请求。事实和理由：汪瑞龙主张一审判决双方合同就公共停车场的约定实际无法履行，创誉公司未能实现双方合同有关公共停车场的预定构成违约，但却驳回了汪瑞龙要求创誉公司按照逾期交房责任支付违约金的诉讼请求属于自相矛盾；在当事人未约定违约责任的情况下完全可以支持守约方的诉讼请求，一审判决适用法律错误。创誉公司同意一审判决。汪瑞龙向一审法院起诉请求判决：1.创誉公司立即按照《北京市商品房预售合同》第十三条第2款的约定完备汪瑞龙购买房屋周边的公共绿化、公共停车场达到使用条件；2.创誉公司支付未完备公共绿化、小区非市政道路、公共停车场的违约金26721元；3.诉讼费由创誉公司承担。一审法院认定事实：2015年12月22日，汪瑞龙（买受人）与创誉公司（出卖人）签订了《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》，（以下简称预售合同），约定汪瑞龙购买创誉公司开发的位于北京市房山区长阳镇01-11-04地块用地项目7#商业楼1层1-104号房屋，房屋总价款为1484504元，创誉公司应在2017年6月25日前向汪瑞龙交付房屋。预售合同第十三条市政基础设施和其他设施的承诺约定，公共绿地于2017年6月25日达到该商品房所在楼栋至周边的公共绿化；小区非市政道路于2017年6月25日达到完成该商品房所在楼栋至周边的小区非市政道路；公共停车场于2017年6月25日达到使用条件。如果在约定期限内未达到条件，买受人同意不因此拒绝收房，并同意由出卖人继续履行使之达到约定的条件。该合同附件约定：买卖双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对本合同之所有条款予以充分协商，双方对本合同及补充协议条款中免除或限制己方责任，或限制对方权利的内容，在签订本合同时已向对方进行特别解释说明。买受人进一步确认本合同及本补充协议非出卖人格式条款，知悉并认可本合同及本补充协议之全部条款内容，且本合同及本补充协议条款为其真实意思的反映。除本合同约定的套内建筑面积和公摊面积外，本小区内的全部建筑物、构筑物（包括但不限于会所、车库、地下停车位、地上车位等）、该商品房所在楼栋的屋面、外墙及外立面的使用权，出卖人出卖该商品房时，该商品房附属的非买受人产权的建筑物、构筑物不随同该商品房一并转让。出卖人有权对停车场、会所、各类康乐实施及其他经营性和服务配套设施有偿独立经营并提供有偿服务，有权利用该商品房所在楼栋的屋面、外墙及外立面经营获益并归出卖人所有，无须征求买受人的意见。买受人签订本合同前已知悉该商品房所在楼栋的管道层的设置情况，小区配套设施的规划设计情况，所处区域的周边规划及环境情况，以及这些因素可能对该商品房产生的影响，并保证不因前述因素对该商品房产生的影响向出卖人主张任何权利。该合同对双方其他权利义务同时进行了约定。该合同签订后，汪瑞龙向创誉公司支付了合同约定的全部购房款，创誉公司向汪瑞龙交付了涉案房屋。另查明，涉案房屋所在项目于2017年6月15日取得了《北京市规划委员会建设工程规划核验（验收）意见（合格告知书）》，于2017年6月23日取得了《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》。此后，创誉公司应部分业主的要求及项目实际使用需求，私自对原规划审批及规划验收时为绿化的部分进行了局部硬化铺装。北京市规划和自然资源委员会要求创誉公司严格按照规划绿地的审批设计方案实施整改。创誉公司在整改过程中曾受到部分入住商户阻拦导致整改停滞，经长阳镇政府介入解决，最终整改完成。2019年8月14日，北京市规划和自然资源委员会对现场进行了重新核验并验收合格。此外，涉案项目绿化总平面图显示，01-11-04地块机动车停车数量地上为0辆、地下为799辆，其中商务办公地下554辆、商业地下245辆。经法院现场勘验，涉案项目区域内地上没有停车场所，建有地下车库，目前地下车库没有完成竣工验收备案，没有投入使用。涉案项目临街路边有少许划线车位，涉案项目北侧有一处收费的公共停车场。创誉公司称该公共停车场是第三方建设的与其合作的停车场，可以解决涉案项目业主的停车问题。参与现场勘验的部分业主表示该公共停车场投入使用仅几个月时间，且与双方合同中约定的公共停车场无关。诉讼中，双方对于合同中约定的公共停车场理解存在分歧，汪瑞龙认为涉案项目区域内地上没有规划车位，仅有地下车库，故地下车库应当属于公共停车场，而地下车库至今未达到使用条件，故创誉公司构成违约；创誉公司认为地下车库包括产权车位和人防工程，不属于公共停车场，项目周边目前设有公共停车场和划线车位，故其不存在违约行为。一审法院认为，汪瑞龙与创誉公司在自愿基础上签订的预售合同是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。本案中，汪瑞龙的诉求涉及三个问题，即公共绿化、公共停车场、非市政道路。对于公共绿化问题，由于公共绿化已经通过行政主管部门的验收，应当视为已经达到双方合同约定的条件，即达到该商品房所在楼栋至周边的公共绿化。创誉公司虽存在对公共绿化进行局部硬化的行为，但从进行局部硬化及整改恢复的过程来看，该行为系应部分业主需求而为，且从与本案合并审理的其他案件业主的庭审陈述也可反映出众业主希望对公共绿化进行局部硬化的意愿。创誉公司在经过规划核验后对公共绿化进行局部硬化的行为应属于政府行政机关行政管理的职权范围，汪瑞龙就公共绿化问题要求创誉公司支付违约金，缺乏合同和法律依据，法院不予支持。对于公共停车场问题，双方合同约定公共停车场于2017年6月25日达到使用条件。本案中，涉案项目区域内地上没有规划车位，车位均在地下车库，而地下车库为产权车位和人防工程，均不属于公共停车场范畴。由此可见，双方合同就公共停车场的约定实则无法履行。现创誉公司未能实现双方合同有关公共停车场的约定，构成违约。但双方未就公共停车场的违约行为约定违约金责任，故汪瑞龙要求创誉公司按照合同约定的逾期交房责任向汪瑞龙支付违约金，没有合同和法律依据，法院难以支持。对于非市政道路问题，因该项目已经通过行政主管部门的验收，而汪瑞龙的举证不足以证明创誉公司未能按期完成该商品房所在楼栋至周边的小区非市政道路，故汪瑞龙针对非市政道路的请求，亦不成立。综上所述，汪瑞龙的请求，缺乏依据，法院不予支持。据此，一审法院于2019年12月判决：驳回汪瑞龙的诉讼请求。本院经审查认定的事实与一审法院查明的事实无异。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供相应的证据加以证明；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案所涉区域内公共绿化及非市政道路项目均已通过行政主管部门验收，汪瑞龙的举证不足以证明创誉公司存在应就公共绿化及非市政道路项目支付违约金的情形，一审法院对其相关诉讼请求未予支持，并无不当。虽然合同关于公共停车场的约定实际无法履行，但并无证据证明创誉公司存在逾期交房的情况，故汪瑞龙要求创誉公司按照逾期交房责任支付违约金缺乏事实依据，一审法院对其该项诉讼请求未予支持，亦无不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费470元，由汪瑞龙负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 洁审 判 员  耿燕军审 判 员  张玉贤二〇二〇年四月二十三日法官助理  方浩然书 记 员  王远征