江苏省常州市武进区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0412民初6455号原告：许能，男，1966年10月7日生，汉族，江苏省宿迁市人，住江苏省宿迁市宿城区。原告：孙素娥，女，1968年6月6日生，汉族，江苏省宿迁市人，住江苏省宿迁市宿城区。以上两原告的共同委托诉讼代理人：邱泉，江苏乐天律师事务所律师。被告：丁洪贵，男，1941年10月1日生，汉族，江苏省常州市人，住江苏省常州市武进区。被告：宋小林，女，1948年12月26日生，汉族，江苏省常州市人，住江苏省常州市武进区。以上两被告的共同委托诉讼代理人：朱爱琴（系两被告的儿媳），女，1975年8月25日生，汉族，江苏省常州市人，住江苏省常州市武进区。原告许能、孙素娥诉被告丁洪贵、宋小林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月9日受理，由审判员童旻雯依法适用简易程序独任审判，于2019年9月27日公开开庭进行了审理，原告许能、孙素娥及其委托诉讼代理人邱泉、被告丁洪贵、宋小林及其委托诉讼代理人朱爱琴到庭参加诉讼。后转为普通程序，由审判员童旻雯、人民陪审员张洪琴、人民陪审员冯舒筠依法组成合议庭，于2020年1月9日公开开庭审理。原告许能、孙素娥及其委托诉讼代理人邱泉到庭参加诉讼，被告丁洪贵、宋小林经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许能、孙素娥向本院提出诉讼请求：1、判决解除原被告双方的房屋买卖合同关系；2、判决两被告立即返还原告购房款33万元，并支付该款自2018年8月15日至实际支付之日按同期银行贷款利率支付的利息；3、判决两被告承担违约金5万元；4、判决两被告承担原告支付的中介费1万元；5、判决两被告承担原告支付的律师费用29100元；6、判决两被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告于2018年8月14日签订房地产买卖居间合同一份，被告将其名下所有的位于常州市武进区影剧院处136号房屋出售给原告，房屋成交价格530000元，合同签订时原告应向被告支付330000元，办理过户登记时付清尾款200000元，合同第十条也约定，本合同签订的目的是原告的孙女落户并就读夏溪小学，如被告承诺不当，应赔偿原告50000元，另合同第六条还约定任何一方违约，违约方还应向守约方支付律师费等维权费用。现原告已向被告支付了330000元房屋款及中介费，但现无法过户，因被告拒绝退还，故向法院起诉。被告丁洪贵、宋小林辩称，在卖房之前已告知原告房屋是私有房而非商品房，直到签订合同后才了解到该房屋是不能过户，后也向原告说明该情况，并承诺如果原告不愿意继续购买该房屋其可以将房屋另卖给他人，因此对原告要求支付违约金的主张不同意。本院经审理查明以下事实：1、案涉房屋坐落于常州市武进区夏溪影剧院（原武进市夏溪镇影剧院处），房屋所有权证号为武房权证夏溪字第××号，丘（地）号2301000024，产别私有产，房屋系混合结构，共2层，建筑面积256平方米。该房屋的房屋所有权证中土地使用情况摘要一栏中，未载明土地证号、使用面积、权属性质、使用年限等信息。2、2018年8月14日，被告丁洪贵、宋小林（甲方）、原告许能、孙素娥（乙方）以及案外人常州万科房产代理有限公司嘉泽分公司（丙方）签订了《房地产买卖居间合同》一份，约定如下:甲方丁洪贵、宋小林自愿将坐落于常州市武进区夏溪影剧院处136号的房地产出售给乙方，房屋建筑面积256平方米，土地使用权证号5023005。上述房地产的成交价格为伍拾叁万元（¥530000元），乙方在签订本合同时支付购房定金人民币叁拾叁万元（¥330000元）。甲乙双方办理产权转移登记过户手续时，乙方支付房款人民币贰拾万元（¥200000元）。甲方收到全部房款后将房屋交付给乙方，并在房屋交接时将房屋内户籍迁出。甲方和乙方通过丙方签订本合同当日内，向丙方支付房屋买卖的中介费人民币壹万零陆佰，此款由乙方承担，贷款代办费1200元由乙方承担，房屋交易网上备案费人民币230元由乙方承担，房地产办理房屋产权转移过户手续所需缴纳的税、费全部由乙方承担。其中该合同第一条房屋基本情况条款载明：“……乙方已对甲方要出售的房地产做出了充分了解，自愿购买该房地产。”第六条违约责任条款载明：“（二）有下列情形之一的，视为违约，违约方每天应向对方支付相当于上述成交价格万分之一的违约金；1、……；2、甲方不能按期办理产权转移过户（或公证）手续的；……；6、乙方不能按期办理贷款或产权转移登记（或公证）手续的；……。（六）甲乙双方必须严格履行本合同，若有毁约，由毁约方承担丙方的中介代理费；双方毁约的，双方共同承担。……（七）任何一方违约，除赔偿守约方的违约金或实际损失外，还应承担守约方为此支出的律师费等为维权产生的一切费用。”第十条特别约定条款中载明：“……（二）本合同约定房屋建筑面积为出售方房屋所有权证上所载面积，若产权变更登记时房屋建筑面积有变更，则以登记机关登记的建筑面积为准，但本合同约定成交价格不变；……（三）签约人丁洪贵、宋小林承诺全权代理房屋所有权人及全部共有人签署本合同，若签约人无代理权或承诺不当造成合同失效或无效，签约人必须支付赔偿金人民币伍万元给乙方，并承担丙方的中介费房价的2%元。……（五）其他约定：经双方协商①甲方为净得房价伍拾叁元整，②房屋一经交付，则乙方不得再以任何理由提该房屋任何问题，③此合同仅限于孙女许添怡就读夏溪小学，如不能就读夏溪小学，此合同无效，甲方必须无条件退换全部款（包括定金），④迁户口的费用甲乙两方共同承担。以上经双方同意。”3、签订合同后，原告向两被告支付房款330000元，并向常州万科房产代理有限公司嘉泽分公司支付中介费10000元。2019年6月左右，被告了解到案涉房屋不能过户，告知原告此情况。因房屋不能过户及户口落户，因此原告的孙女未能通过正常户籍方式入学就读夏溪小学。4、原告在庭审中称，其要求解除合同的原因有以下两个：第一，案涉房屋无法正常过户，也未能让其孙女正常入学就读，合同目的无法实现；第二，合同约定房屋面积为256平方米，但之后被告认为只是将案涉房屋的中间的三分之一部分出售给原告。对此，被告认为，首先，其不存在违约，在订立合同时并不知道该房屋不能过户，虽然原告孙女上学的事情未能办好，但现可以安排原告的孙子可以去上学；其次，案涉房屋是要分户的，当时房产是登记在一起的，原告看中的就是中间部分的房子，并不是按照面积来卖的。5、庭审中，原、被告双方均确认，因案涉房屋系集体土地上的房屋，原告非该集体经济组织成员，无法办理房屋产权过户，现该房屋仍由被告使用占有。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案原、被告双方不属同一集体组织成员，案涉房屋虽系原告方的私有财产，但该房屋系农村集体土地上房屋，该房屋买卖必然涉及集体土地使用权的转让，从而违反上述法律的强制性规定，故原、被告签订的房屋买卖合同应当认定为无效。合同解除是指合同有效成立以后，当具备合同解除条件时，因当事人一方或双方的意思表示而使合同关系自始消灭或向将来消灭的一种行为，因此合同解除权所依附的基础是合同有效成立，而案涉合同因违反法律强制性规定而自始无效，合同当事人并不享有解除权，故对原告要求解除房屋买卖合同的主张本院不予支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告因合同取得的购房款330000元应向原告返还。在订立合同过程中原、被告均应对案涉房屋及土地情况进行充分了解，现合同无效，双方均存在过错，应当各自承担相应的责任，本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，确认被告应承担以本金330000元为基准自2018年8月15日起至2019年8月10日按同期银行贷款利率计算、自2019年8月20日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的资金占用利息，对于原告关于违约金、中介费、律师费等请求，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告许能、孙素娥与被告丁洪贵、宋小林于2018年8月14日签订的房屋买卖合同无效；二、被告丁洪贵、宋小林于本判决发生法律效力之日起十日内向原告许能、孙素娥返还购房款330000元，并赔偿原告许能、孙素娥的损失（以本金330000元为基准自2018年8月15日起至2019年8月10日按同期银行贷款利率计算、自2019年8月20日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算资金占用利息）；三、驳回原告许能、孙素娥的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7588元，由被告丁洪贵、宋小林负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。审 判 长  童旻雯人民陪审员  张洪琴人民陪审员  冯舒筠二〇二〇年四月十四日书 记 员  单 英附相关法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。