辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终5158号上诉人（原审原告）：池桂銮，女，1979年10月27日出生，汉族，住浙江省苍南县。上诉人（原审原告）：黄日格，男，1974年12月9日出生，汉族，住浙江省平阳县。二上诉人共同的委托诉讼代理人：崔长升，山东德联邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈阳胜全房屋开发有限公司，住所地沈阳经济技术开发区彰驿镇章驿村。法定代表人：边振岩，该公司总经理。委托诉讼代理人：董闯，男，1990年5月22日出生，汉族，住北京市海淀区。上诉人池桂銮、黄日格与被上诉人沈阳胜全房屋开发有限公司因商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳经济技术开发区人民法院（2019）辽0191民初420号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由本院审判员朱闻天担任审判长并主审，审判员金鑫、审判员丁广昱参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人上诉请求：撤销原判二、三项，支持我方全部诉求，改判逾期交房违约金按已付房款日万分之一标准计算，由被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：我方请求交付房屋及办证的请求符合国家法律规定，应得到支持。我方得到的逾期交房违约金远远低于银行同期贷款利率，十年仅31408元，明显过低，不足以支付租金，应予调整。现请求调整为逾期交房违约金按已付房款的日万分之一给付。被上诉人辩称：我方正在通过解遗程序处理相关问题，上诉人的房产在解遗范围内，但现有文件不包括上诉人的房产。原审原告向一审法院起诉请求：1.依法确认原、被告之间签订的《商品房买卖合同》合法有效；2.被告立刻将符合交付条件的坐落于沈阳经济技术开发区沈辽西路107号“福隆雅居”第3幢1-6-2的商品房交付给原告使用；3.被告协助原告办理座落于沈阳经济技术开发区沈辽西路107号“福隆雅居”第3幢1-6-2的商品房的总登、分割登记手续和变更到原告名下的登记手续；4.被告赔偿原告逾期交房的违约金，违约金由每日万分之0.3调整为每日万分之三，从2010年5月1日开始至被告实际履行之日止（暂定：299,038元*0.03%*365天/年*9=294,702元）；5.被告承担本案全部案件受理费。一审法院认定事实：2009年12月13日，原告池桂銮、黄日格（买受人）与被告胜全开发公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定原告方购买被告开发的位于沈阳经济技术开发区房屋，建筑面积98.39平方米，总价款为299,038元，其中首付99,037元，剩余20万元以银行按揭贷款方式支付。合同第八条：出卖人应当在2010年5月1日前将验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用…但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起7日内告知买受人的。合同第九条：除本合同第八条规定的特殊情况外出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同…买受人要求继续履行合同的…自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.3的违约金。另查明，原告方已向被告足额支付了购房款，涉案房屋于2010年1月22日办理了预购商品房预告登记。目前，该房屋所在楼宇尚未完工，不具备入住条件，暂不能办理不动产权属登记。一审法院认为，《商品房买卖合同》系原、被告双方的真实意思表示，合法有效，双方当事人对此均不持异议。现原告方已按合同约定向被告支付了全部购房款，被告亦应按照约定全面履行合同义务。关于原告方主张的逾期交房违约金问题，提出合同约定的每日万分之0.3的违约金不足以赔偿其经济损失，请求法院调整为每日万分之三，被告辩称原告无调整依据，且无法交付房屋系因施工单位恶意查封占用，而非被告自身原因，故不同意承担违约责任，经查，根据合同约定，被告应于2010年5月1日前向原告方交付房屋，但至今未能交付，且未交付非因不可抗力，按照合同约定被告已构成违约，应当承担违约责任。但因原告方并未就其实际损失提供证据予以证明，故本院对其要求调整违约金的请求不予支持，现依照合同约定计算2010年5月1日至2019年11月30日的违约金数额为：299,038元×万分之0.3/日×3501日＝31,408元，此后的违约金原告方可再行主张。关于原告方要求被告办理商品房的总登、分割登记、变更到原告名下的登记手续并交付给原告使用的主张，因涉案房屋所在楼宇目前尚未完工，不具备交付条件，亦不具备办理不动产权属登记的条件，故本院对该项请求暂不予支持，待条件具备后可另行诉讼。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，一审法院判决如下：一、确认原告池桂銮、黄日格与被告沈阳胜全房屋开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（沈阳经济技术开发区沈辽西路107-3号1-6-2房屋）合法有效；二、被告沈阳胜全房屋开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告池桂銮、黄日格逾期交房违约金31,408元（自2010年5月1日暂计算至2019年11月30日）；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费9737元，由被告沈阳胜全房屋开发有限公司负担5419元，由原告池桂銮、黄日格负担4318元。本院审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，案涉《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反我国法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。就上诉人提出要求被上诉人交付房屋、办理房证的上诉请求，因现案涉房屋并未具备交房、办证条件，故原审法院暂不予支持请求，并释明可待条件具备后另行诉讼的认定正确，本院对上诉人的该项上诉请求，不予支持。就上诉人主张的逾期交房违约金问题，合同约定的标准为已付房款的日万分之0.3，以该标准计算年违约金约为3274元，确实明显低于同地段租金标准，本院依上诉人的主张，依法调整为被上诉人应按已付房款的日万分之一给付上诉人逾期交房违约金，即104693元（299,038×0.0001×3501＝104693），此后的违约金上诉人可另行主张。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、维持沈阳经济技术开发区人民法院（2019）辽0191民初420号民事判决第一项；二、撤销沈阳经济技术开发区人民法院（2019）辽0191民初420号民事判决第三项；三、变更沈阳经济技术开发区人民法院（2019）辽0191民初420号民事判决第二项即“被告沈阳胜全房屋开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告池桂銮、黄日格逾期交房违约金31,408元（自2010年5月1日暂计算至2019年11月30日）”为“沈阳胜全房屋开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付池桂銮、黄日格逾期交房违约金104,693元（自2010年5月1日计算至2019年11月30日）”；四、驳回双方当事人其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费9737元，二审案件受理费9737元，共计为19474元，由上诉人池桂銮、黄日格负担9248元，由被上诉人沈阳胜全房屋开发有限公司负担10226元。本判决为终审判决。审判长  朱闻天审判员  金 鑫审判员  丁广昱二〇二〇年四月二十三日法官助理姜博书记员杨佳玉本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；