西藏自治区拉萨市中级人民法院民事判决书（2020）藏01民终238号上诉人（原审原告、反诉被告）：王琴，女，1988年3月24日出生，汉族，职员，现住四川省丹棱县。委托诉讼代理人：唐力强，西藏北恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：李金龙，西藏北恒律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：城关区房地产开发公司，住所地拉萨市城关区城乡建设局院内，统一社会信用代码：XXXXXXXXXXX。法定代表人：雷涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：常凤龙，西藏伟豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：扎西措姆，西藏伟豪律师事务所律师。上诉人王琴因与被上诉人城关区房地产开发公司买卖合同纠纷一案，不服拉萨市城关区人民法院（2018）藏0102民初1711号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月30日受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问双方当事人，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三十三条第一款第三项之规定，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王琴上诉请求：1.依法撤销拉萨市城关区人民法院作出的（2018）藏0102民初1711号民事判决书第二项内容，并依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由城关区房地产开发公司承担。事实和理由：一审法院认定事实基本正确，但未正确适用法律，导致其作出的判决不公正、不合理。1.一审判决书第13页第2行“王琴仅主张至2017年5月13日违约金是对其权利的处分，本院予以确认。”。王琴主张的违约金是156808.67元，计算至2017年5与31日，仅仅是计算方式，并不是“对其权利的处分”，更不应该成为一审法院后续不合理计算违约金两年的理由。2.双方均未对逾期办证行为给王琴造成的损失数额进行充分举证，损失数额高于王琴主张的违约金156808.67元，还是低于其主张无法确定，因此城关区房地产开发公司无权请求一审法院减少违约金。3.既然无法确定由于城关区房地产开发公司逾期办证行为对王琴造成损失的具体数额，那么应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”和《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发【2003】251号）第三项“关于罚息利率问题。逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%；借款人未按合同约定用途使用借款的罚息利率，由现行按日万分之五计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收50%-100%。”的规定，计算本案违约金应当按购房款总额268508元为基数，按银行同期贷款利率4.75%基础上加收30%-50%计收逾期贷款利息截止本案判决之日较为合理。（参考计算方式：268508×4.75×（1+30%）×4=66312.476）。王琴完全履行了双方之间的《房屋买卖合同》，是由于逾期办证的违约行为导致该案的诉讼发生，本案的诉讼费用应由城关区房地产开发公司完全承担更为合理、公平。被上诉人城关区房地产开发公司辩称，未能按时办理房屋产权证的原因系城关区人民政府未缴纳相应的土地出让金，该行为属于政府行为（即属于不可抗力），亦向一审法院提供了相应证据予以证明，因不可抗力原因导致迟延履行办理房屋产权证书。根据一审查明的事实，王琴已将涉案房屋出卖给第三方，根据房地产市场交易原则，王琴因出卖房屋已获得的利益，所获利益应当计算在损失赔偿范围内。违约金应当建立在实际损失基础上，王琴未提供相应证据证明其产生实际损失的前提下，应承担举证不能的法律后果。综上，一审法院根据相关法律规定，综合合同履行情况、违约情况、违约原因、结合王琴所购房屋属于职工福利性周转房以及在王琴未提交证据证明其产生实际损失的前提下，酌情判令城关区房地产开发公司向王琴支付25508.26元的认定事实清楚，适用法律正确。恳请二审法院依法驳回王琴的全部上诉请求，维持原判。王琴向一审法院提出诉讼请求：1.判令城关区房地产开发公司在××苑职工周转房办理房屋产权证书；2.判令城关区房地产开发公司支付因逾期办理房地产权证书2015年6月1日至2017年5月31日期间的违约金人民币156808.67元；3.判令城关区房地产开发公司承担本案诉讼费。城关区房地产开发公司向一审法院提出反诉请求：1.判令王琴支付逾期付款违约金130720元；2.判令王琴承担反诉费。一审法院认定事实如下：一、2014年6月3日，城关区房地产开发公司（甲方）作为出卖人与王琴（乙方）作为买受人签订《城馨苑干部职工周转房销售认购协议书》，协议约定：“……乙方认购城馨苑小区D栋1单元9层1号房屋，建筑面积89.86平方米，乙方认购房屋的规定范围面积为80平方米，超规定范围面积为9.86平方米；乙方认购房屋的规定面积每平方米人民币2888元，房款为231040元；乙方认购房屋的超规定认购面积每平方米人民币3800元，房款为人民币37468元，认购房屋总价款人民币268508元；另合同中约定乙方在正式签订《城关区干部职工周转房买卖合同》前3日内由乙方向甲方一次性付清全部购房款，总价款为人民币268508元；甲乙双方在正式签订《城关区干部职工周转房买卖合同》前3日内，按照《西藏自治区住宅专项维修资金管理办法》规定，乙方向甲方另需缴纳办理产权证所涉及的相关费用，包括房产登记费80元，土地使用权证工本费15元，两项合计缴纳人民币544元”，合同签订后当天乙方向甲方支付订金10000元整。二、2014年6月16日，城关区房地产开发公司作为卖方与王琴作为买方签订了一份《房屋买卖合同》与本案有关的《认购书》内容一致约定如下：“…乙方购买的城关区干部职工周转房位于××苑房；购买该房屋的实际建筑面积为89.86平方米；乙方在正式签订《城关区干部职工周转房买卖合同》前3日内由乙方向甲方一次性付清全部购房款268508元；乙方应积极配合，并给甲方提供办理《房屋产权证书》和《土地使用权证》的相关证明材料，甲方应及时将乙方提供的相关证明材料报房地产权登记机关，约定截至2015年5月31日将房地产权证的手续办齐、办妥；乙方逾期超过30日后付款，乙方愿意继续履行合同的，经甲方同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限，第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方向甲方支付逾期未付房款总额万分之八的违约金；甲方如未按本合同规定期限办理房地产权证，逾期超过30日后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之八的违约金”。于2014年6月16日王琴向城关区房地产开发公司缴纳了房屋首付款68508元，并缴纳了住宅专项维修基金及工本费544元。2016年10月24日，城关区房地产开发公司向王琴开具西藏自治区资金往来票据，票据载明：“城关区民政局王琴交来城馨苑小区第Ｄ栋1单元9层1号房尾款资金19万元（2014年7月2日交款）”。城关区房地产开发公司未按合同约定时间于2015年5月31日前办理案涉房屋的《房屋所有权证》。另查明，2017年5月31日，王琴向一审法院提起诉讼，因王琴未在七日内预交案件受理费，2017年6月22日，法院裁定按王琴撤回起诉处理。一审法院认为，王琴与城关区房地产开发公司签订的《城馨苑干部职工周转房销售认购协议书》《城关区干部职工周转房买卖合同》系双方真实意思表示，且城关区房地产开发公司具有职工周转房的预售资格，该合同未违反法律法规的禁止性规定，应为有效。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”及第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。关于王琴要求城关区房地产开发公司在二个月内办理不动产权属证书的问题。根据《中华人民共和国物权法》第十条第二款“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”及《不动产登记暂行条例》第五条第一款第二项、第十项“下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：房屋等建筑物、构筑物所有权；法律规定需要登记的其他不动产权利”之规定，合同项下所约定的办理国土证已客观不能，但就双方签订合同的目的来看，开发商仍负有协助购房者办理不动产权属证书的义务。城关区房地产开发公司抗辩称，王琴诉讼时效已经过了，根据法律规定“当事人一方向人民法院提交起诉状或者口头起诉的诉讼时效从提交起诉状或口头起诉之日起中断”案涉合同中约定的主张权利的最后期限为2015年5月31日，而王琴第一次向一审法院起诉的时间为2017年5月31日，王琴的起诉行为，发生了诉讼时效中断，而并非是诉讼时效已过，故一审法院对城关区房地产开发公司的这一辩称不予认可。就办理期限而言，一审法院认为，在双方所签订的《城关区干部职工周转房买卖合同》及《城馨苑干部职工周转房销售认购协议书》中已就办理房屋产权证书进行了约定，双方办理“双证”的时间均已届满，故一审法院对王琴的该项诉讼请求依法予以支持。关于王琴要求城关区房地产开发公司支付其逾期办理房地产权证书违约金（时间计算起点为2015年6月1日至2017年5月31日）是否能够得到支持。城关区房地产开发公司抗辩要求，延期办理系第三方的原因造成的加之王琴购买的是职工福利周转房，其不应当支付违约金。一审法院认为，按照双方签订的合同，城关区房地产开发公司应在2015年5月31日前为其办理房屋权属证书，因此按照双方签订的合同，城关区房地产开发公司应在2015年5月31日前为王琴办理房屋的产权，而至今本案所涉房屋未办理房屋的产权，因此城关区房地产开发公司逾期办理产权，其行为确已构成违约。鉴于我国立法对于违约金制度的设置采取“补偿为主、惩罚为辅”的原则，违约金主要以补偿守约方的实际损失为主要功能，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，对违约金数额的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。王琴仅主张至2017年5月31日违约金是对其权利的处分，一审法院予以确认。综合本案合同履行情况、违约情况、违约原因、结合王琴购买的是职工福利性周转房以及王琴未向一审法院提交证据足以证明实际的损失，故一审法院酌定本案逾期办证的违约金以已付购房款为基数，按银行同期贷款年利息4.75%，计算时间为2015年6月1日至2017年5月31日，经核算为25508.26元整（268508×4.75%×2年），为维护当事人利益不失衡，对王琴主张城关区房地产开发公司支付违约金酌情部分予以支持。关于城关区房地产开发公司反诉要求王琴支付逾期缴纳房款违约金130720元整是否能够得到支持。一审法院认为，双方签订的《城关区干部职工周转房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性效力性规定，合法、有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，城关区房地产开发公司在王琴于2014年7月2日付清房屋尾款后未提出异议并交付了房屋，现于2018年12月27日提起反诉主张逾期付款违约金，反诉未发生诉讼时效期间中断的法定事由，反诉请求已超过向人民法院请求保护其民事权利的诉讼时效期间，且王琴已经按照合同约定向城关区房地产开发公司缴纳了全部房款，故对该项反诉请求，一审法院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、城关区房地产开发公司于本判决生效之日起二个月内协助王琴办理位于××苑房屋的不动产权属证书；二、城关区房地产开发公司于本判决生效之日起二个月内向王琴支付逾期办理房屋权属登记的违约金25508.26元；三、驳回反诉原告城关区房地产开发公司的诉讼请求。案件受理费3436.17元，由王琴负担2877.04元、由城区房地产开发公司负担559.13元整；反诉案件受理费1457.2元，由城关区房地产开发总公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。针对上诉人的上诉请求，结合本案的证据及查明的事实，上诉人主要对一审法院针对其主张的违约金适用法律提出异议，并要求改判。本院认为，针对王琴以一审法院对违约金计算适用法律错误为由，主张应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发【2003】251号）第三项“关于罚息利率问题。逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%；借款人未按合同约定用途使用借款的罚息利率，由现行按日万分之五计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收50%-100%。”之规定，计算本案违约金应当按购房款总额268508元为基数，按银行同期贷款利率4.75%基础上加收30%-50%计收逾期贷款利息截止本案判决之日。本院认为，根据本案查明的事实，城关区房地产开发公司具有职工周转房的预售资格，双方所签《城馨苑干部职工周转房销售认购协议书》、《城关区干部职工周转房买卖合同》，系双方真实意思表示，约定内容未违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效，双方应当按照合同约定全面履行各自义务。一审法院根据双方所签合同约定，认定城关区房地产开发公司应在2015年5月31日前为王琴办理房屋的产权证，至今未办理案涉房屋的产权证书，其行为已构成违约，该认定于法有据，本院予以确认。王琴上诉主张违约金应当计算到本案判决之日。本院认为，王琴起诉请求城关区房地产开发公司支付从2015年6月1日至2017年5月31日因逾期办理房地产权证书而产生的违约金156808.67元，该诉讼请求违约金计算截止日期为2017年5月31日。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，起诉条件为有合法的原告，明确的被告，具体的诉讼请求和事实理由。人民法院审判的范围应与原告起诉的范围相一致，人民法院不得主动对原告未提出诉讼请求的事项进行审理。一审法院依据民事诉讼法相关不告不理原则，根据王琴的起诉请求，认定违约金计算截止日期为2017年5月31日于法有据，本院予以确认。王琴的该主张无事实和法律依据，本院不予支持。违约金数额的具体计算方面，首先，本案不涉及逾期贷款罚息的计算。其次，本案中王琴未能提供对其造成实际损失的相关证据，一审法院根据我国立法对于违约金制度的设置采取“补偿为主、惩罚为辅”之原则，以双方所签合同约定、合同履行情况及当事人的过错程度等综合因素，对王琴的请求部分予以支持，酌定逾期办证的违约金以已付购房款为基数，按银行同期贷款年利息4.75%，从2015年6月1日计算至2017年5月31日，符合案件事实及相关法律规定，处理并无不当，本院予以确认。王琴的该项上诉理由不成立，本院不予支持。王琴以未确定逾期办证行为给其造成损失的具体数额且无法确定为由，主张城关区房地产开发公司无权请求一审法院减少违约金。本院认为，一审法院根据经审理查明的事实及双方所签合同约定，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，对王琴主张的违约金作出合理调整于法有据，本院予以确认。王琴的该项上诉理由于法无据，本院不予支持。王琴主张其已完全履行了双方之间的《房屋买卖合同》，是由于城关区房地产开发公司逾期办证的违约行为导致该案的诉讼发生，本案的诉讼费用应由城关区房地产开发公司完全承担。本院认为，依据《诉讼费用缴纳办法》第二十九条规定“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外；部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”，一审法院经过审理本案，支持了王琴的部分起诉请求，驳回了城关区房地产开发公司的全部反诉请求。根据案件具体情况决定案件受理费3436.17元，由王琴负担2877.04元、由城区房地产开发公司负担559.13元整；反诉案件受理费1457.2元，由城关区房地产开发公司负担的处理于法有据，本院予以确认。王琴的该项主张无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人王琴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第六十四条、第一百六十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三十三条第一款第三项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费437.71元（上诉人已预交），由上诉人王琴负担。本判决为终审判决。审 判 长 索朗德吉审 判 员 四朗多杰审 判 员 尼玛卓嘎二○二○年四月十五日（法官助理 王  念书 记 员 旦增潘多