江西省新余市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣05民终125号上诉人（原审被告）：徐小明，男，1966年12月11日出生，汉族，住江西省新余市。上诉人（原审被告）：艾二英，女，1972年2月18日出生，汉族，住江西省新余市。委托诉讼代理人：徐聪，男，1994年8月11日出生，汉族，住江西省新余市，系两上诉人儿子。被上诉人（原审原告）：新余市星宇物业管理有限公司，住所地：江西省新余市仙来中大道172号，统一社会信用代码：91360500772355186P。法定代表人：黄军华，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：李琦，新余市钢城法律服务所法律服务工作者。上诉人徐小明、艾二英（下称上诉人）因与被上诉人新余市星宇物业管理有限公司（下称被上诉人）物业服务合同纠纷一案，不服江西省新余市渝水区人民法院（2019）赣0502民初8785号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人上诉请求：1、上诉人仅承担2017年7月1日至2018年11月30日（共17个月）期间的物业服务费，共2621.2元；2、退还上诉人押金1000元；3、一、二审案件受理费100元，由被上诉人承担。事实和理由：上诉人在2014年2月购买新鹰国际2栋1804室，并与被上诉人签订物业服务合同，2015年9月前的物业服务费已缴，2015年9月至2018年11月的物业服务费未支付，且2015年9月装修时，支付了装修押金1000元给被上诉人。上诉人房屋装修后出现大面积漏水，曾多次反映到被上诉人处，但一直没有处理，后经查漏水原因是上诉人楼上1904室未装修、未关窗下雨有大量积水导致内墙脱落，木地板腐烂，造成上诉人的经济损失。被上诉人没有履行合同义务，上诉人才未缴交物业服务费。由于被上诉人给上诉人造成了较大的经济损失，被上诉人在2015年9月至2018年11月期间，没有向上诉人缴纳物业服务费，直到服务合同终止。被上诉人在2019年7月才向上诉人发缴费通知单追缴物业服务费，况且在一审审理时，被上诉人没有提供任何有效证据证明被上诉人对上诉人欠缴的物业费进行过追缴。综上所述，请二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人答辩称，被上诉人公司的工作人员对于欠缴物业费的业主都会通过电话、上门、催缴单等形式进行催缴，一般每个季度都会电话催缴，每年年末都会电话或者上门催缴，尤其是被上诉人合同到期撤走前的半年更是连续循环向业主进行催缴，且工作人员均会将催缴的情况在新鹰国际业主花名册上进行注明，被上诉人向上诉人进行催缴时，上诉人称房子渗水没搞好，所以不交物业费。上诉人缴纳的房屋装修保证金1000元虽然没有退还，但已经抵扣物业费，被上诉人一审诉讼请求里已经冲抵了保证金1000元，本来上诉人拖欠了6000多元物业费，现在被上诉人仅起诉5000多元。被上诉人向一审法院起诉请求：1.判令上诉人立即向被上诉人支付物业服务费5092元，并按日千分之三支付自2015年9月1日起至实际清偿之日止的违约金。2.本案诉讼费用由上诉人承担。一审法院认定事实：一、2012年12月17日，渝东大道新鹰国际小区的建设单位新余市新鹰房地产开发有限公司选聘被上诉人为该小区提供物业服务，并签订了《前期物业服务合同》，其中约定：多层住宅的物业费标准为0.6元/月.平方米；高层住宅的物业费标准为1.2元/月.平方米（包括二次供水供电专项费用）。合同期限自2010年12月17日起至小区成立业主委员会选聘新的物业企业止。二、合同签订后，被上诉人一直为新鹰国际小区提供物业服务至2018年11月30日止。三、上诉人系渝东大道新鹰国际小区2栋1804室业主（高层住宅），房屋建筑面积128.49平方米。自2015年9月1日起至2018年11月30日止，上诉人未向被上诉人支付物业管理费。经被上诉人催缴后，上诉人至今未交纳。上诉人缴纳了装修保证金1000元，被上诉人尚未退还。一审法院认为，被上诉人系案涉小区建设单位选聘的物业服务单位，双方亦签订了《前期物业服务合同》，该物业服务合同系双方真实意思表示，且未违反法律强制性规定，应予以认定。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”之规定，该物业服务合同对上诉人具有约束力，上诉人应根据合同之约定依法履行支付物业服务费的义务。合同签订后，被上诉人基本上按照合同约定为小区业主提供了管理和服务，上诉人作为小区业主，拖欠被上诉人的物业服务费，违反合同约定。因上诉人从2015年9月1日起至2018年11月30日止拖欠的物业费为6013.33元（1.2元／月.平方米×128.49平方米×39月），对上诉人提出部分物业管理费已过诉讼时效的问题，一审法院认为，被上诉人一直在提供物业服务并追缴物业费，不能认为被上诉人不积极主张权利，故对上诉人主张超过诉讼时效，法院不予支持。扣除被上诉人未退还的装修保证金1000元，故被上诉人主张上诉人支付物业服务费5013.33元的诉请予以支持。关于违约金的诉请，一审法院认为，虽合同约定了违约金条款，但考虑本案系上诉人对被上诉人提供的物业服务产生争议所致，故对被上诉人要求上诉人支付违约金的诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、徐小明、艾二英应于本判决生效之日起十日内向新余市星宇物业管理有限公司支付物业服务费5013.33元。二、驳回新余市星宇物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决的指定的期限履行给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由徐小明、艾二英负担。本院二审期间，被上诉人向本院提交了一份《新鹰国际业主花名册》作为补强证据，旨在证明：被上诉人对于上诉人欠缴物业费进行过催缴，上诉人称房子渗水没搞好所以不交钱，证实被上诉人催缴过物业费，并未超过诉讼时效。上诉人质证认为，该证据没有证明效力，花名册不能证明什么，如果有催缴，肯定有电话记录或者录音才能证明。本院认为，该花名册结合双方的陈述以及查明的事实，可以证实被上诉人对物业费进行了催缴。本院经审理查明的事实与一审查明的一致。本院认为，本案属物业服务合同纠纷。根据双方的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：1.2017年7月前的物业服务费是否已过诉讼时效，上诉人应向被上诉人支付物业服务费金额为多少；2.装修保证金1000元是否应退还。本院综合评述如下：本案中，上诉人认为被上诉人对其反映的漏水问题未处理，造成了其较大的经济损失，从而拒交物业服务费。本院认为，上诉人主张的漏水主要是上诉人楼上1904室未关窗下雨导致积水造成的，根据双方的合同约定，被上诉人主要是对小区的物业共用部位和公共区域等的维修、养护、管理等，而被上诉人从2012年12月17日起至2018年11月30日止基本上按照合同约定为案涉小区提供了物业管理和服务，上诉人应按照《前期物业服务合同》及国家有关规定履行按时交纳物业服务费的义务。对于催缴物业服务费的问题，上诉人称为漏水问题多次找过被上诉人反映，被上诉人的业主花名册上也注明已打电话给上诉人，上诉人称房子渗水没搞好而不交物业费，双方对物业服务费的交纳有过沟通，且上诉人从2015年9月后一直未缴物业服务费，物业公司在催交新的年度物业费的同时一般都会通过上门、电话、贴单等形式对往年未缴纳物业服务费的业主同时进行催缴，故，被上诉人一审主张的物业服务费并未超过诉讼时效，上诉人应按照合同约定向被上诉人支付拖欠的物业费，一审对物业服务费的认定并无不当，本院予以确认。另，被上诉人未将上诉人交纳的装修保证金1000元退还，但因上诉人拖欠物业服务费，一审法院将装修保证金转为物业服务费予以扣除并无不当，本院予以确认。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人徐小明、艾二英负担。本判决为终审判决。审判长  赵志刚审判员  杜景柏审判员  宋 彦二〇二〇年四月十三日法官助理袁文书记员杨玲