宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院民事判决书（2020）宁02民终203号上诉人（原审被告、反诉原告）：石嘴山市大武口区康业购物中心舍予园购物广场，住所地宁夏回族自治区石嘴山市。负责人：曹庆新，石嘴山市大武口区康业购物中心舍予园购物广场总经理。委托诉讼代理人：丁志，男，石嘴山市大武口区康业购物中心舍予园购物广场营运总监。被上诉人（原审原告、反诉被告）：马钰轩，女，1984年6月17日出生，回族，无固定职业，住宁夏回族自治区石嘴山市。上诉人石嘴山市大武口区康业购物中心舍予园购物广场因与被上诉人马钰轩房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院作出的（2019）宁0202民初4192号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年3月17日受理后，依法适用普通程序，于2020年4月21日公开开庭进行了审理。上诉人石嘴山市大武口区康业购物中心舍予园购物广场的委托诉讼代理人丁志，被上诉人马钰轩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。石嘴山市大武口区康业购物中心舍予园购物广场上诉请求：1.依法撤销一审判决第二项、第四项，改判驳回马钰轩的一审全部诉讼请求，支持石嘴山市大武口区康业购物中心舍予园购物广场的一审全部反诉请求；2.本案一、二审诉讼费由马钰轩承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，举证责任分配及适用法律错误。马钰轩对其主张的事实应当承担举证责任，不足以证明的应当承担败诉的法律后果，而马钰轩一审提交的证据，不足以证明其主张。合同签订后石嘴山市大武口区康业购物中心舍予园购物广场已将涉案房屋交付马钰轩，履行了合同义务，而马钰轩在支付第一季度租金后截止履行期限届满后仍未支付下剩租金。房屋租赁不同于房屋买卖，签订房屋租赁合同时，租赁房屋即处于适租状态，如果没有特殊原因，涉案房屋随时处于可交付状态，石嘴山市大武口区康业购物中心舍予园购物广场租赁房屋的目的是收取租金，涉案房屋既然已经租给马钰轩，且第一季度的租金马钰轩也已经支付，又不存在其他情况，石嘴山市大武口区康业购物中心舍予园购物广场没有必要一直不将涉案房屋腾空履行合同义务，这种根据日常生活经验法则即能推定出的事实根本也无需石嘴山市大武口区康业购物中心舍予园购物广场举证证明。一审法院错误的将举证责任分配给石嘴山市大武口区康业购物中心舍予园购物广场，违反举证责任分配原则，也与事实不符。马钰轩辩称，石嘴山市大武口区康业购物中心舍予园购物广场的上诉请求不能成立，一审判决结果正确。合同签订后，石嘴山市大武口区康业购物中心舍予园购物广场一直没有将房屋钥匙交付于马钰轩，经马钰轩多次催促其也未将房屋腾空，故石嘴山市大武口区康业购物中心舍予园购物广场违约在先，且合同履行期间石嘴山市大武口区康业购物中心舍予园购物广场又打出了招租启示。马钰轩既没有拿到房屋钥匙，也没有使用房屋，没有理由向石嘴山市大武口区康业购物中心舍予园购物广场交纳房屋租金等费用。马钰轩向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《康业购物中心超市租赁合同》；2.石嘴山市大武口区康业购物中心舍予园购物广场返还马钰轩支付的房屋租金1万元、双倍返还押金（定金）4000元、违约金600元，共计14600元；3.本案诉讼费由石嘴山市大武口区康业购物中心舍予园购物广场承担。石嘴山市大武口区康业购物中心舍予园购物广场向一审法院反诉请求：1.马钰轩支付石嘴山市大武口区康业购物中心舍予园购物广场剩余房屋租金3万元；2.马钰轩支付石嘴山市大武口区康业购物中心舍予园购物广场违约金3333元；3.本诉案件受理费、反诉案件受理费由马钰轩负担。一审法院认定的事实，2018年11月17日，双方签订《康业购物中心超市合同》，约定马钰轩租赁石嘴山市大武口区康业购物中心舍予园购物广场位于石嘴山市大武口区康业购物中心舍予园购物广场的3号营业房，用于经营餐饮，租赁期限自2019年1月1日起至2019年12月31日；年租金为4万元，按季度支付，每月25日前交清下季度租金；石嘴山市大武口区康业购物中心舍予园购物广场一次性收取马钰轩押金2000元。合同还约定了其他事项。合同签订当天，马钰轩向石嘴山市大武口区康业购物中心舍予园购物广场支付了押金2000元及一个季度的租金1万元。但石嘴山市大武口区康业购物中心舍予园购物广场至今未将上述3号营业房交付马钰轩，马钰轩为此诉至法院，请求判如所请。石嘴山市大武口区康业购物中心舍予园购物广场反诉认为，双方签订《康业购物中心超市合同》后，石嘴山市大武口区康业购物中心舍予园购物广场将涉案3号营业房腾空并交付给了马钰轩，但马钰轩仅交纳了押金2000元及一个季度的房屋租金，剩余三个季度的房屋租金至今未付，石嘴山市大武口区康业购物中心舍予园购物广场为此提起反诉。一审法院认为，依法订立的合同，对当事人具有法律约束力，合同双方均应恪守承诺，全面履行各自的合同义务。本案双方签订的《康业购物中心超市合同》系双方真实意思表示，内容合法、有效，双方应严格履行。马钰轩依约向石嘴山市大武口区康业购物中心舍予园购物广场支付了相应租金及押金，石嘴山市大武口区康业购物中心舍予园购物广场则应依约将租赁物交付马钰轩，但石嘴山市大武口区康业购物中心舍予园购物广场的现有证据不能证实其在涉案合同签订后至今履行了租赁物的交付义务，导致马钰轩合同目的无法实现，故现马钰轩要求解除上述《康业购物中心超市合同》的主张有事实和法律依据，石嘴山市大武口区康业购物中心舍予园购物广场也同意解除，予以支持。马钰轩解除上述合同的主张成立，且石嘴山市大武口区康业购物中心舍予园购物广场实际未履行交付租赁物的义务，故马钰轩要求石嘴山市大武口区康业购物中心舍予园购物广场返还其交纳的租金1万元及押金2000元的主张成立，予以支持。马钰轩要求石嘴山市大武口区康业购物中心舍予园购物广场双倍返还押金的主张，于法无据，不予支持。马钰轩要求石嘴山市大武口区康业购物中心舍予园购物广场支付违约金600元，但双方在涉案合同中并未约定违约金，故其该项主张缺乏事实和法律依据，不予支持。石嘴山市大武口区康业购物中心舍予园购物广场反诉要求马钰轩支付剩余三个季度的房屋租金及违约金，但石嘴山市大武口区康业购物中心舍予园购物广场在本案中提交的现有证据不能证实其将涉案3号营业房交付给了马钰轩，即石嘴山市大武口区康业购物中心舍予园购物广场的证据不能证实其履行了合同义务，在此情形下，其要求马钰轩支付租金及违约金的主张缺乏事实基础，也于法无据，不予支持。综上，为了维护民事主体的合法权利，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第二百一十二条及第二百一十六条之规定，判决：1.解除马钰轩与石嘴山市大武口区康业购物中心舍予园购物广场签订的《康业购物中心超市合同》；2.石嘴山市大武口区康业购物中心舍予园购物广场向马钰轩返还租金1万元、退还押金2000元，合计12000元，于判决生效后五日内付清；3.驳回马钰轩的其他诉讼请求；4.驳回石嘴山市大武口区康业购物中心舍予园购物广场的反诉请求。本诉案件受理费166元，减半收取计83元，由马钰轩负担23元，石嘴山市大武口区康业购物中心舍予园购物广场负担60元。反诉案件受理费634元，减半收取计317元，由石嘴山市大武口区康业购物中心舍予园购物广场负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审经审理查明的基本事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付于承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。涉案合同签订后，马钰轩向石嘴山市大武口区康业购物中心舍予园购物广场支付租金1万元及押金2000元，履行了承租人的主要义务，而石嘴山市大武口区康业购物中心舍予园购物广场作为出租人至今未将涉案房屋交付于马钰轩，且其未提交相应的证据证实系马钰轩拒绝接受涉案房屋，故一审法院判决解除双方签订的《康业购物中心超市合同》，并由石嘴山市大武口区康业购物中心舍予园购物广场返还马钰轩的租金及押金，并无不当。综上，石嘴山市大武口区康业购物中心舍予园购物广场的上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人石嘴山市大武口区康业购物中心舍予园购物广场负担。本判决为终审判决。审判长 杨中军审判员 韩少华审判员 马玉兰 二〇二〇年四月二十二日（法官助理 郑芳芳书记员 龚 双附:本判决适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。