北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终3239号上诉人（原审被告）：北京市椿树馆粮油食品店，住所地北京市西城区广安门外南街甲47号底商-3-4。法定代表人：郜世谊，经理。委托诉讼代理人：彭国栋，北京市京徽律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京金源投资管理有限公司，住所地北京市西城区广安门南街60号。法定代表人：时文生，董事长。委托诉讼代理人：许新亮，男，北京金源投资管理有限公司物产事业部经理。委托诉讼代理人：陈海生，北京市江山律师事务所律师。上诉人北京市椿树馆粮油食品店（下称食品店）因与被上诉人北京金源投资管理有限公司（下称投资公司）房屋租赁合同纠纷上诉一案，不服北京市西城区人民法院（2019）京0102民初18179号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。食品店上诉请求：撤销一审判决，依法裁定驳回投资公司的起诉。事实与理由：本案存在1998年企业改制特定历史背景，一审法院并未查明企业改制之时的具体改制含义，强行判决投资公司收回房屋，损坏了我店的合法权益，我店认为依据1998年企业改制材料，我店有权依据8000元的标准继续使用北京市西城区广安门外南街甲47号底商-3-4（下称租赁房屋），我店申请法院向北京市西城区档案馆调取我店企业改制文件，文件中明确了我店对租赁房屋的使用条件就是8000元，同时我店认为改制文件中并未明确我店使用期限的长短，我店据此认为只要我店正常经营，我店一直有权依据8000元的标准使用租赁房屋，投资公司并未提供任何证据或理由进行反驳；《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》中规定“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗贸的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决”，本案就不属于人民法院审理范围，应裁定驳回投资公司的起诉。投资公司辩称，同意一审判决，不同意食品店的上诉请求。本案合同纠纷是依据双方于2012年签订《房屋使用合同》，房屋实际是租赁性质，双方合同约定的内容明确，应该执行，该合同期限已满，食品店应全部腾空房屋交还给我公司，上述合同约定内容是双方自愿确定的，并不违法，合法有效。现在无任何理由不执行上述合同，食品店要求无限期租赁以及超过合同法规定的最长20年的期限要求租赁，既没有合同依据也没有法律依据，无论食品店什么理由，现在没有任何理由推翻这份《房屋使用合同》。食品店是企业改制，所以可以永久使用租赁房屋，这个观点是不成立的，租赁房屋不在改制范围内，改制文件也明确说房屋不改制，现在食品店是采取租赁方式使用租赁房屋的，双方租赁关系从来没有变更过。投资公司向一审法院起诉请求：1.食品店立即将占用的北京市西城区广安门外南大街47号商业用房建筑面积约234平方米腾空交还我公司；2.食品店自2019年1月1日起，按每年8000元标准向我公司支付房屋使用费至实际腾房之日并支付违约金；3.食品店支付房屋腾空交还我公司前发生的水费、电费、物业费、供暖费、卫生费、燃气费等各项费用，一审诉讼过程中，投资公司变更诉讼请求：撤回第2项中的违约金及第3项诉讼请求。一审法院认定事实：2012年10月8日，甲方（提供方）投资公司与乙方（使用方）食品店签订《房屋使用合同》，内容为：“第一条使用地址、面积、期限、使用费及交纳方式，（一）甲方将位于北京市西城区广安门外南大街47号的部分商业用房提供给乙方经营使用，建筑面积约234平方米。（二）合同有效期限陆年，自2013年1月1日起至2018年12月31日终止。（三）年使用费为捌仟元。乙方分别于每年的1月1日之前一次性向甲方缴纳年使用费8000元。第二条合同期间甲、乙方的权利与义务（一）甲方的权利与义务。（二）乙方的权利与义务：1.合同期间，乙方自起执照，合法经营，照章纳税，自负民事与法律责任。3.合同期间，乙方须按期足额交纳使用费。9.因合同到期、违约及其它原因合同终止或解除，乙方无条件将使用的建筑面积约234平方米房屋及所有使用房屋占地范围内的所有建筑物、构筑物全部腾空，无偿交给甲方，由甲方收回。并甲方不对乙方的装修改造及拆改翻扩建的费用进行任何经济补偿。12.乙方违反上述任一项义务，除应按本合同之规定承担违约责任外，还应向甲方支付诉讼费、评估费、勘验费、保全费、律师费等一切甲方应支付的诉讼成本费用。第三条其它条款，（四）经甲乙双方协商一致，本合同执行完毕后，乙方无条件将使用的建筑面积约234平方米的商业用房全部腾空，交给甲方，由甲方收回，并且乙方承担在此合同终止前产生的全部经济与法律责任。第四条违约责任及争议的处理，（一）乙方未按本合同规定缴纳使用费承担违约责任，每逾期一天按未履行完合同总期限的应缴纳使用费总额的5‰。按期足额向甲方支付违约金。（二）乙方未按本合同规定按期腾空房屋及场地，须承担违约责任，每逾期一天按本合同使用费总额肆万捌仟元的5‰。按期足额向甲方支付违约金。”诉讼中，当事人确认：合同上表述的坐落为北京市西城区广安门外南大街47号234平方米房屋，实际地址为北京市西城区广安门外南街甲47号底商-3-4。上述《房屋使用合同》签订前，食品店已使用租赁房屋，投资公司收到食品店支付的截至2018年12月31日以前的全部租金。2018年12月31日，合同约定的租赁期限届满后，双方未再签订合同。自2019年1月1日起，食品店未再支付租金，未将租赁房屋交还投资公司。诉讼中，投资公司对第2项诉讼请求明确为：违约金支付标准以48000元为基数，按日千分之五计算违约金。对本院就租赁房屋使用情况的询问，食品店称“没有转租也没有分租，都是我们自己使用”。一审法院认为：投资公司与食品店就租赁房屋相关事宜签订《房屋使用合同》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人应当按照约定全面履行各自的合同义务。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。案涉合同约定的租赁期间于2018年12月31日届满，双方未再续签租赁合同，食品店应按照合同约定将租赁房屋返还投资公司。投资公司要求食品店腾空并交还租赁房屋的诉讼请求，存在合同及法律依据，法院予以支持。合同履行期限届满后，食品店逾期腾退房屋给投资公司造成损失，故对投资公司要求食品店按照合同约定的租金标准支付房屋使用费的诉讼请求，法院予以支持。食品店拒绝交还租赁房屋所持理由，没有依据，法院不予采纳。据此，一审法院于2020年2月4日判决：一、判决生效之日起十日内，北京市椿树馆粮油食品店将位于北京市西城区广安门外南街甲47号底商-3-4房屋（建筑面积约234平方米）腾空交还北京金源投资管理有限公司；二、判决生效之日起五日内，北京市椿树馆粮油食品店给付北京金源投资管理有限公司房屋占有使用费（自二○一九年一月一日起，至实际交还判决第一项涉及的房屋之日止，按每年八千元计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审审理中，食品店称其在2019年3、4月份向投资公司交纳租金，但投资公司不收。投资公司称因为双方租赁合同已经到期，我们之间没合同了，我公司不可能收取食品店的租金。本院认为：食品店与投资公司签订的《房屋使用合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，对当事人具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。上述合同期满后双方未再续签租赁合同，且因食品店仍占用租赁房屋至今，故现投资公司要求食品店腾退租赁房屋、支付租赁房屋占有使用费的诉讼请求，依据充分，本院予以支持。虽食品店以企业内部改制为由主张其单位有权依据8000元的标准一直使用租赁房屋，但经调取的企业改制相关材料中未能证明食品店的上述主张，食品店亦未就其可在《房屋使用合同》期满后继续使用租赁房屋提交相应证据予以证明，故对食品店的上述抗辩主张，缺乏事实依据，本院不予支持。另，《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》中规定“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗贸的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决”，但本案中，一审审理中经调取的企业改制相关材料中本案租赁房屋不属于企业改制范围内，本案不属于上述规定的情形，故食品店上诉要求裁定驳回投资公司的起诉，缺乏事实及法律依据，本院亦不予支持。综上所述，食品店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由北京市椿树馆粮油食品店负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘苑薇审 判 员 孟 龙审 判 员 何江恒二〇二〇年四月十五日法官助理 袁 芳书 记 员 史其申