广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终3610号上诉人（原审原告，反诉被告）：广州市新滘红卫经济发展公司（以下简称红卫公司），住所地广东省广州市海珠区石榴岗路18号。法定代表人：伍尚伟，该公司经理。委托诉讼代理人：余小岩，广东法则明律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：陈俊，男，汉族，住所地广东省遂溪县。上诉人红卫公司因与被上诉人陈俊租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初8615号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人红卫公司的委托诉讼代理人余小岩及被上诉人陈俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。红卫公司上诉请求：撤销一审判决第四项，驳回陈俊的全部反诉请求，一审、二审诉讼费用由陈俊承担。事实和理由：1、陈俊自2018年2月起不断拖欠租金、水电费、服务费和管理费，经多次追讨也只支付了部分款项，且租赁期限已届满后陈俊没有交还房屋并拖欠上述费用，已构成违约，陈俊也拒不支付违约金。红卫公司于2019年1月28日收回了涉案房屋。《协议书》第一条明确约定陈俊同意其经营场地及场地内设备由红卫公司收回处理，即使红卫公司搬走陈俊店铺内的部分物品，也符合《房屋租赁合同》第十八条和《协议书》的约定，不需向陈俊赔偿损失。2、陈俊提供的视频光盘是造假，光盘中的照片没有强行搬走物品的情形，反而印证了是陈俊自行搬走店铺内的物品，且其一直无法举证证明被搬走物品的名称与数量，有悖常理。房屋权属方也没有搬走陈俊店铺内的物品，陈俊也没有陈述是房屋权属方搬走物品，一审判决认定是房屋权属方强行搬走店铺内部分物品没有事实依据。陈俊辩称：我方已交租至2018年9月30日，红卫公司停电导致我方损失。2019年4月2日，红卫公司向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、由陈俊立即支付2018年7月至2018年9月的租金56700元及违约金56700元（从2018年7月16日起至实际清偿租金之日止，因按合同标准计算至2019年1月28日的违约金已超出租金56700元，故以56700元计）；2、由陈俊支付2018年10月至2019年1月的占有使用费105840元；3、由陈俊支付2018年10月至2019年1月的管理费、服务费6480元；4、由陈俊支付2018年9月至2019年1月的电费42559.44元、水费8735.57元；5、由陈俊负担本案的诉讼费。陈俊在一审中反诉要求：1、退还保证金56700元；2、支付关闭电源所造成的食材等损失12万元；3、赔偿垫付员工工资所造成的损失33437.01元；4、赔偿原材料损失和贵重烟酒等物品损失15万元；5、赔偿原存放在一楼仓库的物品设备损失16万元。一审法院认定事实：红卫公司提交的一审法院（2018）粤0105民初3168号民事判决书中记载：“已生效的（2009）海民三初字第1969号民事判决书查明广州市海珠区江海街红卫经济联合社石榴岗路16号之一（自编）和南侧353平方米用地、广州市石榴岗路18号之一，之二（自编）土地和房屋的所有权人（或使用权人），自2008年2月29日起上述房屋和土地交由广州市新滘红卫经济发展公司经营管理和使用”。红卫公司还提交了2018年3月13日加盖了广州市海珠区江海街红卫经济联合社公章的《证明》，内容为:“我联合社是广州市石榴岗路16号之一房屋的所有权人，自2008年2月29日起上述房屋交由广州市新滘红卫经济发展公司经营管理和使用”。2016年8月24日,红卫公司与案外人刘粤亿签订《房屋租赁合同》，约定将广州市海珠区石榴岗路16号之一第2层（建筑面积540平方米）出租给刘粤亿使用，租赁期限自2016年10月1日至2018年9月30日，每月租金18900元等。刘粤亿承租上述房屋期间，因经营不善，要求将租赁合同的权利义务转让给陈俊陈俊。2018年1月19日，红卫公司与陈俊、刘粤亿签订《转让补充协议书》，刘粤亿同意将上述租赁合同项下的权利义务自2018年1月1日起转让给陈俊，由陈俊另向红卫公司交纳保证金56700元。2018年1月23日，红卫公司与陈俊签订《房屋租赁合同》，约定：陈俊按现状向红卫公司承租广州市海珠区石榴岗路16号之一第2层（建筑面积540平方米），租赁期限自2018年1月1日至2018年9月30日，每月租金18900元，另每平方米管理费、服务费3元，均在每月15日前支付；每月水电费于每月5日前支付，电费每度1.54元，水费每立方6.83元；陈俊在签约时向红卫公司交纳租赁保证金56700元和第一个月租金；上述房屋未通过消防验收，不能办理营业执照；陈俊对房屋的状况已清楚；租赁期内，陈俊逾期1个月支付水费、污水处理费、电费、垃圾费及治安费等，红卫公司有权解除合同，收回房屋，没收租赁保证金；陈俊逾期支付租金，则每天应按拖欠租金总额的1%向红卫公司支付违约金；合同解除、终止，陈俊逾期交还房屋的，应按月租金标准的3倍向红卫公司支付占有使用费，红卫公司有权使用一切手段（包括断水电）强制陈俊搬迁；＜第二十三条第（7）项＞在租赁期内，遇征地、城中村改造、红卫公司自用等红卫公司需收回房屋的，合同立即解除，陈俊需在收到红卫公司书面通知后20日内无条件搬迁，并交还房屋，否则，红卫公司可按租金的3倍计收占用费，并有权使用一切手段（包括断水、电等）强制陈俊搬迁。签约后，陈俊于2018年2月14日领取了广州市海珠区渔好蚝美食店（个体工商户，注册经营地址是广州市海珠区石榴岗路16号之一第2层自编之三）的营业执照，并在承租房屋经营。2018年5月16日和6月19日，红卫公司向陈俊发出《违约告知书》，提出因陈俊未交纳2018年3月至5月、4月至6月的租金、管理费、水电费，红卫公司有权使用一切手段（包括断水电等）强制搬迁，并解除合同。2018年8月21日，陈俊以付房租名义向红卫公司转账支付了20万元，但随后以错误支付为由，向红卫公司申请退款。红卫公司同意，并于8月22日退回20万元给陈俊。红卫公司表示陈俊向其付款的情况是：2018年4月现金付27394.5元（指2018年2月租金18900元、管理费1620元，1月水、电费1161.1元+5713.4元）；5月现金付21219.7元（指3月租金18900元、管理费1620元，2月水、电费68.3元+631.4元）；2018年8月22日汇入98590.6元和2018年9月30日汇入50604.44元（指2018年4月-6月租金，4月-9月管理费，3月-8月水、电费）。据此，红卫公司认为陈俊尚欠2018年7月1日起的租金、占用费，2018年10月1日起的管理服务费，2018年9月1日起的水费8735.57元、电费42559.44元。陈俊表示红卫公司突然于2019年1月4日断电，其为此报警，经协调，其于当天向红卫公司作出《撤场承诺书》，表示双方的租赁合同在2018年9月30日期满，现承诺在2019年2月28日将物业中所有物品、设备搬迁完毕，并交还物业给红卫公司，同时缴纳2018年7月至2019年2月28日止的水电费；作出承诺后，红卫公司恢复了供电；但是，2019年1月10日，再次遭到红卫公司断电，此后就一直不能经营。红卫公司否认断电，表示是陈俊经营至2019年1月28日而自行搬走。因陈俊拖欠员工工资，2019年1月22日，红卫公司、陈俊及陈俊所雇佣的13名员工签订《协议书》，订明因陈俊经营不善，拖欠工人工资，导致于2019年1月14日聚集在经营地讨薪，陈俊及工人要求以经营地内剩下的设备变卖用于发放薪酬，并先由红卫公司垫付工人工资37437.01元。之后，红卫公司垫付了工资款，并向一审法院起诉，要求陈俊承责。2019年5月30日，一审法院作出（2019）粤0105民初8616号民事判决书，判决陈俊及广州市海珠区渔好蚝美食店向红卫公司返还代垫工资款37437.01元。一审中，红卫公司提交的证据其中有：广州市海珠区渔好蚝美食店门口人行道上的现场照片，显示有各种餐饮设备、物品堆放在路边。（陈俊对照片真实性无异议，但认为那是后期所搬离物品的照片，之前由红卫公司强行搬走的并未反映。）陈俊提供的证据其中有：1、进货单据，证明因红卫公司突然断电导致食材变质而发生的损失。（红卫公司对此不予确认。）2、现场照片，证明红卫公司擅自强行搬走店铺内的物品。（红卫公司对此不予确认，无法证明照片中人员的身份。）3、多份视频、录音资料，证明红卫公司未经协商就直接搬走陈俊的物品；其中一段视频可听到前来搬东西的来人对陈俊说“……你可以报警，我话俾你听，你报警啊，我话埋俾你听都唔怕，你可以报警啊……”。（红卫公司对此不予确认，认为无法证明陈俊的主张。）一审法院认为，红卫公司与陈俊签订的《房屋租赁合同》合法有效，当事人应当严格遵守并履行。陈俊作为承租人，理应依约缴纳租金等各项费用，从红卫公司于2018年5月16日和6月19日向陈俊发出的《违约告知书》，及2019年1月22日为解决欠薪问题而由三方所签订的《协议书》的内容来看，红卫公司表示因为陈俊经营不善，拖欠红卫公司各项费用及工人工资，导致租赁合同无法继续履行的主张，有理，予以采信。据此，红卫公司要求陈俊清偿拖欠的租金、使用费、水电费，有理，应予支持。关于陈俊使用承租房屋的截止时间，红卫公司认为陈俊租用房屋至2019年1月28日，陈俊予以否认，表示其基于红卫公司断电，只使用至2019年1月10日。对此，陈俊作为承租人，有责任举证证明其在停止经营的同时是何时交还店铺。但从陈俊提交的视频、照片及通话记录等，均不能充分证明其已于2019年1月10日将承租店铺交还。因此，采信红卫公司的主张，认定涉案店铺是于2019年1月28日交还给红卫公司。据此，陈俊应将计至2019年1月28日止的租金、占用费、管理费、水电费支付给红卫公司。红卫公司与陈俊约定的租赁合同期限届满后未续约，依法双方形成不定期租赁关系，原租赁合同继续有效。因此，红卫公司要求自2018年10月1日起按照原合同租金标准3倍计算占用费，理据不足，不予支持。按照合同约定的租金标准计算，计至2019年1月28日未付的租金为130470.97元（18900元×6+18900元÷31×28），管理服务费为6323.23元（1620元×3+1620元÷31×28），水费8735.57元，电费42559.44元，应由陈俊清偿给红卫公司。关于红卫公司要求计付逾期支付2018年7月至9月租金的违约金问题，因合同约定“陈俊逾期支付租金，则每天应按拖欠租金总额的1%向红卫公司支付违约金”，故红卫公司请求有理，但鉴于陈俊对违约金提出异议，且双方所约定的违约金标准太高，红卫公司又不能举证证明其因违约所受到的损失，故可予调低，以按照每天万分之二的标准，从每月租金欠付次日即16日起分别计算为宜，但总额不能超过红卫公司所主张的租金数额56700元。关于陈俊提出的反诉请求。由于双方在2018年10月1日后形成的是不定期租赁关系，依法红卫公司有权随时解除合同，又因为陈俊多次欠交租金等费用，故红卫公司主张陈俊违约而要求收回店铺，有理。陈俊对其欠付费用的行为应承担违约责任。另根据合同中“租赁期内，陈俊逾期1个月支付水费、污水处理费、电费、垃圾费及治安费等，红卫公司有权解除合同，收回房屋，没收租赁保证金”的约定，陈俊要求红卫公司退还保证金56700元，缺乏理据，不能支持。陈俊表示红卫公司于2019年1月10日故意断电，导致食材变质财产受损而要求赔偿12万元，因不能举证证明该时间遭受断电，而且，双方合同中已明确当陈俊拖欠费用的，红卫公司有权解除合同收回店铺，在陈俊不交还场地时可采取断水电的措施；另外，从陈俊提交的《撤场承诺书》的内容，也反映其并未及时补交已拖欠的费用。因此，在租期已届满及陈俊长时间拖欠费用的情况下，即使红卫公司有断电行为，陈俊也应自行及时采取措施避免食材变质所发生的损失，其为此而要求红卫公司赔偿15万元，理据不足，不能支持。陈俊主张红卫公司曾承诺可以续租合同，但对此不能提交充分证据证明，对此不予采信，对其所称的员工工资损失不予采纳，对工资损失33437.01元的赔偿要求，不予支持。陈俊表示红卫公司于2019年1月27日搬走了部分设备和贵重物品，要求赔偿15万元，并提交了相关的视频资料证明。红卫公司对此不予确认，认为是陈俊自己搬走物品。根据陈俊提供的视频内容，可反映涉案店铺内的部分物品是被房屋权属方的人强行搬走。现红卫公司不能举证反驳，而陈俊又不能证明被搬走物品的品名、种类、数量和价值的情况下，可酌情由红卫公司赔偿5万元给陈俊。陈俊还表示红卫公司将部分店铺物品搬至一楼仓库并禁止其拿回，但未对此提供证据证明，现红卫公司亦不予确认，故不予认定，对该项请求不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十六条的规定，于2019年9月4日作出判决如下：一、被告在本判决生效之日起10日内向原告支付租金130470.97元及违约金（从2018年7月16日起至2018年8月15日止，以租金18900元计；从2018年8月16日起至2018年9月15日止，以租金37800元计；从2018年9月16日起至实际付清欠租日止，以租金56700元计；上述各段违约金均按照每天万分之二的标准计算，但违约金的总额以56700元为限）；二、被告在本判决生效之日起10日内向原告支付管理服务费6323.23元、水费8735.57元、电费42559.44元；三、被告已交纳的租赁保证金56700元归原告所有；四、原告在本判决生效之日起10日内向被告赔偿损失5万元；五、驳回原告的其他诉讼请求；六、驳回被告的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费5455元、反诉受理费4300元，由原告负担本诉受理费632元、反诉受理费413元；由被告负担本诉受理费4823元、反诉受理费3887元。二审中，各方均无新证据提交，本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。被上诉人陈俊作为承租人，其理应依约缴纳租金等各项费用。根据上诉人红卫公司于2018年5月16日和6月19日向被上诉人陈俊发出的《违约告知书》，及2019年1月22日为解决欠薪问题而由三方所签订的《协议书》，被上诉人陈俊因经营不善而拖欠上诉人红卫公司各项费用及工人工资，导致涉案租赁合同无法继续履行，一审判决认定上诉人红卫公司要求被上诉人陈俊清偿拖欠的租金、使用费、水电费有理而予以支持并无不当。被上诉人陈俊认为其已依约足额交租至2018年9月30日，但其并无确实、充分的证据证明，本院不予采信。被上诉人陈俊虽在一审中提交了视频资料拟证明上诉人红卫公司于2019年1月27日搬走了其部分设备和贵重物品，但上诉人红卫公司对此不予确认，认为是陈俊自行搬走物品。根据被上诉人陈俊提供的视频内容，并不能确实、充分的证明是上诉人红卫公司的人员强行搬走涉案店铺内的部分物品。何况，根据2019年1月22日上诉人红卫公司、被上诉人陈俊及被上诉人陈俊所雇佣的员工共三方签订的《协议书》第一条的约定，被上诉人陈俊所雇佣的员工在签收并领取垫付款后，应立即离开聚集地，被上诉人陈俊同意其经营场地及场内设备由上诉人红卫公司收回处理。故一审判决酌情由上诉人红卫公司赔偿5万元给被上诉人陈俊，缺乏依据，本院予以改判。综上，上诉人红卫公司的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初8615号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项；二、撤销广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初8615号民事判决第四项、第六项；三、驳回被上诉人陈俊的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费5455元、反诉受理费4300元，由上诉人广州市新滘红卫经济发展公司负担本诉受理费632元，被上诉人陈俊负担本诉受理费4823元、反诉受理费4300元；二审案件受理费1050元，由被上诉人陈俊负担。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  谭红玉审判员  姚伟华二〇二〇年四月二十七日书记员  彭文悦书记员  区敏儿