广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终5057号上诉人（原审被告）：周志刚，男，汉族，1979年2月14日出生，身份证住址河南省修武县，现住广州市从化区。上诉人（原审被告）：樊娜娜，女，汉族，1983年12月5日出生，身份证住址河南省修武县，现住广州市从化区。被上诉人（原审原告）：广州昌跃物业管理有限公司。住所地：广州市海珠区江南大道中232号20楼自编之一。法定代表人：刘畅，总经理。委托诉讼代理人：周滨，广东博厚律师事务所律师。委托诉讼代理人：程磊，广东博厚律师事务所律师。上诉人周志刚、樊娜娜因与被上诉人广州昌跃物业管理有限公司（以下简称昌跃公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市从化区人民法院（2019）粤0117民初1974号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周志刚、樊娜娜上诉请求：1.一审认定事实不清，证据不足，请求依法撤销一审判决，依法改判；2.一、二审诉讼费用由昌跃公司承担。事实与理由：1.一审判决周志刚、樊娜娜向昌跃公司支付物业管理费，昌跃公司存在怠于行使权利的情形却不追究，不支持周志刚、樊娜娜的诉讼请求显失公平。2.昌跃公司并没有履行相关维修、养护、管理、维护义务，应承担相应的赔偿责任。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。周志刚、樊娜娜在一审中列举了大量物业管理服务存在的诸多问题，一审仅以可以看出昌跃公司在简单处理后的小区面貌，说经过整改，物业服务得到一定的改善为由，快速解决。周志刚、樊娜娜觉得不妥，有失公平。任何一个业主拒交物业管理费都是有不同原因的，如不分清事由，因惧怕业主拒交物业费，导致物业单位资金不足、使服务质量下降形成恶性循环的话，就会导致物业管理单位干好干坏一样收费，就不会在物业服务质量上有所改进，真正变成了“不干活、只拿钱”的企业，这才真正形成了恶性循环。中国实行的是社会主义市场经济，既然是市场经济就应引入竞争机制，优者胜、劣者汰，以牺牲业主利益求得良性循环只能说是一厢情愿。3.物业管理服务合同属继续性合同，不能因其服务的连续性使其摆脱诉讼时效制度的制约。继续性合同的诉讼时效使用性：在合同分类上有两大类，第一类合同是履行一次就结束，双方的合同目的就达到的合同。典型的例子是，买车、买房，车、房子的交付，转移所有权，双方的债权债务就解决，价款也就解决了，这一履行不需要持续不断地进行，不需要反复重复相同的内容，叫做一次性合同。4.昌跃公司还存在着诸多不尽合理的行为，小区内多次有热心人士伸张正义，但都不了了之，比如账务公开、明细公开、小区会所租金、幼儿园租金数目、广告收入、人员配置以及额外收入用途没有明确等不规范，反而以更改物业公司名称的伎俩，只收钱，不做事。换位思考下，任何人在这种物业存在的情况下是不能够安居乐业的。物业的好坏直接关系到居住环境的好坏。作为小区公共资产的管家，物业公司应该在收费的项目、标准、用途等方面做到公开透明，以减少纠纷切实保障业主权益。作为业主，也要积极配合物业公司的工作。多一份理解，少一份抱怨，大家共同努力才能创建更美好的家园。昌跃公司二审答辩：同意一审判决的处理结果，不同意周志刚、樊娜娜的上诉请求。昌跃公司于2019年5月5日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.依法判令周志刚、樊娜娜立即向昌跃公司支付2016年8月1日至2019年2月28日期间的物业管理费6525.5元，以及逾期支付物业管理费滞纳金1580.9元（暂计算至起诉之日止，滞纳金的计算方式为从逾期之日起每日按照应缴费金额的万分之五计算）。2.周志刚、樊娜娜承担本案全部诉讼费。一审法院经审理查明：2018年11月23日，昌跃公司的公司名称由广州利海酒店物业管理有限公司变更为广州昌跃物业管理有限公司，公司类型为有限责任公司，营业期限自2000年4月5日至长期。2008年6月1日，案外人王xx签署《收楼确认书》，利海从化世纪绿洲花园XXX房移交给案外人王xx使用。同日，案外人王xx（甲方）与广州利海酒店物业管理有限公司（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定广州利海酒店物业管理有限公司为案外人王xx所在的XXX房（建筑面积：134.44平方米）提供前期物业管理服务。《前期物业服务协议》第四条物业管理服务费用约定：“一、物业管理服务费，业主或物业使用人应于每月5日前向乙方交纳，逾期交纳物业管理服务费的，每逾期一日，应交纳欠费总额的万分之五作为滞纳金；二、物业管理费由昌跃公司根据物业不同类型，按建筑面积向业主或物业使用人收取，具体收费标准：多层住宅：1.5元/月.平方米；商业物业：2.5元/月.平方。”第十一条违约责任约定：“一、乙方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，应当承担相应的法律责任；二、甲方违反协议，使乙方未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正造成乙方损失的，甲方承担相应的法律责任；四、甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金，无正当理由逾期三个月仍拒绝缴交的，物业管理公司可向当地仲裁委员会申请仲裁或向人民法院起诉。”第十七条合同期限约定：“本协议自签字之日起生效，至业主委员会与物业管理企业签订新的《物业管理服务合同》生效时为止。”周志刚与樊娜娜为夫妻，案外人王xx将涉案房屋出售给周志刚、樊娜娜。涉案房屋产权于2013年12月30日登记在周志刚、樊娜娜名下，周志刚、樊娜娜自2013年入住至今。根据《房地产发证产权情况表》，涉案房屋建筑面积为140.36平方米。2019年4月22日，昌跃公司向周志刚发出《关于：催收欠款的最后通知书》，其中载明周志刚、樊娜娜尚欠2016年8月1日至2019年2月28日管理费6525.5元、违约金1580.9元。周志刚、樊娜娜对欠款的时间及金额予以确认，但认为昌跃公司没有提供物业管理服务，其也未与昌跃公司签订合同，其不应缴纳管理费及违约金。一审诉讼中，昌跃公司对世纪绿洲花园小区管理存在的问题进行整改。第一次庭审后，一审法院于2019年8月23日到涉案小区进行现场勘验，并于第二次庭审组织双方进行了质证。结合一审法院现场勘验的情况及昌跃公司提交的整改材料反映，世纪绿洲花园小区的整体情况得到了一定的改善。其中：B4栋负一层被昌跃公司员工占用已清理，B4栋电梯有正常保洁并处于有效检验期内，小区大门门岗出入栏杆已维修、外面路面已作一定修补、保安有对出入人员检查，小区环境卫生保洁正常等。一审法院认为：广州利海酒店物业管理有限公司与案外人王xx签订的《前期物业服务协议》是双方真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。昌跃公司公司名称由广州利海酒店物业管理有限公司变更为现名，但实际为同一个主体，昌跃公司依照《前期物业服务协议》享有权利和承担义务。周志刚、樊娜娜从案外人王xx处购得涉案房屋，产权于2013年12月30日登记在周志刚、樊娜娜名下，并入住至今。昌跃公司履行了《前期物业服务协议》的主要义务，周志刚、樊娜娜未能提供证据证明曾明确提出异议且实际接受了该服务行为，即周志刚、樊娜娜事实上承继了《前期物业服务协议》的权利和义务，应当按照《前期物业服务协议》的约定履行自己的义务。关于昌跃公司主张的物业管理费问题。周志刚、樊娜娜在事实上接受了昌跃公司的物业服务后，有义务向昌跃公司支付物业管理费。周志刚、樊娜娜抗辩认为，昌跃公司提供的物业管理服务存在众多问题，其不应缴纳物业管理费。物业管理是一个动态长期的过程，物业服务亦由多项服务内容组成，如清洁服务、保安服务、绿化养护、设备维护等。尽管昌跃公司在某些环节、个别区域做得不完善，但不能因为某项服务的瑕疵而否定物业管理公司所有的服务。结合昌跃公司与周志刚、樊娜娜双方提交的证据及一审法院现场勘验了解的情况，昌跃公司在履行《前期物业服务协议》存在一般瑕疵，但不构成根本违约。周志刚、樊娜娜认为昌跃公司提供的物业服务违反法律规定或者合同约定，可请求昌跃公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，并可另行通过业主委员会、推选业主代表等方式为小区全体业主主张权利，而不是以不缴纳物业管理费进行消极对抗，不应以个人拒绝缴费行为影响整个小区物业管理的正常运作，否则，将破坏整个小区物业服务的稳定和秩序，影响其他大多数业主在小区的正常居住，损害其他大多数业主的利益。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，业主应依约足额缴纳物业管理费。综上，一审法院对周志刚、樊娜娜无需缴纳物业管理费的抗辩意见不予采纳。周志刚、樊娜娜从2016年8月1日至2019年2月28日期间均未缴纳物业费，故昌跃公司主张周志刚、樊娜娜支付该期间的物业管理费有理，一审法院予以支持。本案中，XXX房建筑面积为140.36平方米，物业管理费用每月每平方米1.5元，涉案房屋每月物业管理费为210.54元，周志刚、樊娜娜应向昌跃公司支付的物业管理费为6526.74元（210.54元×31个月）。现昌跃公司主张周志刚、樊娜娜支付物业费6525.5元，为其对权利的自行处分，一审法院予以准许。关于昌跃公司主张的违约金问题。依据《前期物业服务协议》的约定，周志刚、樊娜娜每月5号前缴纳物业服务费用，逾期不交昌跃公司每日按欠款金额的万分之五收取滞纳金。周志刚、樊娜娜拒绝缴纳管理费的行为持续三年多，已构成违约，应承担违约责任，并按《前期物业服务协议》第十一条第四点的约定支付违约金。因此，昌跃公司主张周志刚、樊娜娜支付逾期支付物业管理费的违约金有理，一审法院予以支持。每月逾期支付的物业管理费违约金应以每月物业管理费210.54元为本金，自逾期当月6日起计算至付清物业管理费之日止，按每日万分之五的标准计算，并以该月的物业管理费总额210.54元为限。本案一审诉讼期间，昌跃公司经过相关整改，物业服务得到一定的改善。但需要指出的是，昌跃公司作为服务企业，应努力提高自身服务质量，对业主提出的合理意见应予重视，加强相互沟通，并积极配合加以改进，进一步促进小区环境改善，提高物业服务的总体水平，减少不必要的讼累。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2019年10月31日作出一审判决：一、周志刚、樊娜娜自本判决发生法律效力之日起十日内向广州昌跃物业管理有限公司支付2016年8月1日至2019年2月28日期间的物业管理费6525.5元；二、周志刚、樊娜娜于本判决发生法律效力之日起十日内向广州昌跃物业管理有限公司支付2016年8月1日至2019年2月28日期间的物业管理费的违约金(每月物业管理费的违约金，以当月物业管理费210.54元为本金，分别从当月6日起至付清之日止，按照每日万分之五的标准计付;当月物业管理费的违约金总额以本金210.54元为限)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元（广州昌跃物业管理有限公司已预交），由周志刚、樊娜娜负担。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审诉讼中，昌跃公司与周志刚、樊娜娜均确认：周志刚、樊娜娜交纳物业管理费至2016年7月；涉案小区尚未成立业主委员会。周志刚、樊娜娜表示其在本案一审诉讼中并未提出诉讼时效的抗辩。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：周志刚、樊娜娜本案是否应当向昌跃公司支付物业管理费及违约金。案件事实表明，广州利海酒店物业管理有限公司与王xx针对涉案房屋于2008年6月1日签订《前期物业服务协议》，后广州利海酒店物业管理有限公司变更公司名称为广州昌跃物业管理有限公司，昌跃公司是该《前期物业服务协议》的当事人。王xx将涉案房屋出售给周志刚、樊娜娜，周志刚、樊娜娜取得涉案房屋产权并入住涉案房屋后，实际享受了昌跃公司提供的物业服务。目前涉案小区尚未成立业主委员会，一审法院认定周志刚、樊娜娜事实上承继王xx在《前期物业服务协议》的权利和义务，判决周志刚、樊娜娜向昌跃公司支付物业服务费，并无不当。昌跃公司提供的物业服务虽存在瑕疵，但并不构成根本违约，一审法院不支持周志刚、樊娜娜所提拒缴物业服务费的抗辩，处理并无不当。依据《前期物业服务协议》约定，周志刚、樊娜娜应当在每月5号前缴纳物业服务费用，逾期不交，昌跃公司每日按欠款金额的万分之五收取滞纳金。周志刚、樊娜娜逾期缴纳物业服务费，已构成违约。一审判决要求周志刚、樊娜娜支付逾期缴纳物业服务费的违约金，符合协议约定，本院予以维持。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持。周志刚、樊娜娜在本案一审诉讼期间未提出诉讼时效抗辩，本院二审对其诉讼时效抗辩主张不予支持。综上所述，周志刚、樊娜娜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由周志刚、樊娜娜负担。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  刘 卉审判员  白小云二〇二〇年四月二十六日书记员  吴敏玲张家齐