湖南省岳阳市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）湘06执异5号异议人（被执行人）：张继忠，男，汉族，1972年6月23日出生，住华容县。申请执行人：张美念，男，汉族，1963年9月20日出生，住岳阳市岳阳楼区。在本院执行张美念与张继忠民间借贷纠纷一案中，异议人张继忠对本院2019年11月5日拍卖行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。张继忠请求撤销2019年11月5日的标的物拍卖，根据实际情况处置好抵押物及债务。其理由是：1、法院未查清异议人实际应支付款项数额；2、该拍卖成交价低于2015年第三次流拍价，不符合常理；3、张美念以630万元取得了信用社对异议人所享有的优先权，执行法官认定为887万元错误；4、房产外的附属设施、装修，以及自2011年8月至2028年8月租赁权，皆未进入评估拍卖，异议人要求一起处置或者明确附属设施及租赁权时,执行法官以只处置产权不涉及其他予以拒绝，致使异议人几千万资产被强占。本院查明，张美念与张继忠民间借贷纠纷一案，本院作出（2013）岳中民二初字第44号民事判决：一、张继忠在判决生效后十日内向张美念偿还借款本金6500000元及截止至2013年8月12日的利息13万元并自次日起按21‰的月利率付利息至本金清偿完毕之日止；二、张继忠在判决生效后十日内向张美念支付其已承担的律师费133300元；三、张美念对张继忠提供的抵押物房屋一套及对应的国有土地使用权（房号101、102、108、109、110、111、112、113、114、115、116、117；产权证号：华房证城关镇字第××号；国有土地使用权证号：华国用2008第0524号；他项权证号：华房他证城关镇字第××号）享有优先受偿权。因张继忠未履行上述生效法律文书确定的义务，张美念向本院申请强制执行。本院立案受理。执行过程中，本院对上述张美念享有优先受偿权的抵押房屋及对应的国有土地进行评估，经评估含租赁权总价值为472.47万元；同时查封张继忠所有的华房证城关镇字第××号（房号：301、401、501、601、701）、华房证城关镇字第××号（房号：103－107、201）房地产（系华容县农商银行抵押财产），经评估含租赁权总价值为1875.27万元。2013年7月17日，华容县人民法院作出（2013）华执字第38－2号执行裁定书及协助执行通知书，查封了华房证城关镇字第××号，房号为113、114、115、116、117的五间门面，经该院委托评估为208万元；2014年12月16日，该院函告本院，同意由本院对上述5间门面一并拍卖。2014年12月18日，本院作出（2014）岳中执字第1－3号执行裁定，拍卖上述标的物，并分别于2015年1月20日、2月17日进行了两次拍卖，因无人竞拍而流拍。期间，案外人华容县章华镇水产社区居民委员会（原华容县城关镇水产养殖场）对其中101、102、103、104号门面提出执行异议，后被驳回。2015年4月9日，本院在进行第三次拍卖时，剔除了4间门面的房产及相对应的土地使用权的拍卖。该次拍卖流拍后，2018年3月12日，张美念申请以第三次拍卖保留价接受房号为201、301、401、501、601、701的房产及相对应的土地使用权以物抵债，行使其优先受偿权。本院委托湖南正阳房地产评估咨询有限公司（以下简称正阳公司）对张继忠所有的华房证城关镇字第××号（房号为301、401、501、601、701）、华房证城关镇字第××号中的201、103、104号房产进行复评。该公司于2018年12月27日作出湘正房评字（2018）第12-30号《房地产估价报告》：房地产市场价值2170.86万元。含租赁权的评估价值为1772.48万元，其中土地分摊价值为540.95万元，房产价值为1231.53万元。（103号市场评估价8.08万元，含租赁权总价值6.83万元；104号市场评估价26.11万元，含租赁权总价值21.66万元）。后本院分别作出了（2018）湘06执恢5号和（2018）湘06执恢5号之三执行裁定，同意张美念就上述财产按保留低价以物抵债。张继忠不服，提出异议。2019年6月19日，本院作出（2019）湘06执异102号执行裁定，撤销了上述两份以物抵债裁定。2019年7月15日，本院司法技术鉴定中心委托湖南新融达房地产土地资产评估有限公司（以下简称新融达公司）对张继忠所有的房号为101、102、108-117共12间门面（产权评号为华房证城关镇字第××号）；华房证城关镇字第××号（房号为105-107）共3间门面的房地产进行评估。该公司于2019年7月19日作出湘新融达房估（2019）第14838号《房地产估价报告》，评估总价为873.26万元（其中101号82.64万元；102号78.74万元）。张继忠以“委托事项超出应鉴定范围、评估价格与事实不符、估价师未深入查勘和调查，报告依据不合理、不充分”为由提出异议。2019年8月8日，新融达公司针对张继忠的异议予以书面回复，认为评估报告并无不当。2019年8月14日，本院作出（2018）湘06执恢5号通知，对张继忠所有的“君逸东城”（不含101、102、103、104）的整栋大楼重新进行拍卖。张美念对此不服，提出异议，本院于2019年11月26日作出（2019）湘06执异239号执行裁定，驳回张美念的异议请求。本院于2019年9月22日进行第一次拍卖，公告公示：评估价（不含101、102、103、104）：人民币2455.87万元（其中房产价值1710.01万元，土地使用权价值745.86万元），起拍价（不含101、102、103、104）：人民币1719.109万元（其中房产价值1197.007万元，土地使用权价值522.102万元），“君逸东城”大酒店现由张美念租赁经营。流拍后，本院于2019年11月4日组织第二次拍卖，起拍价（不含101、102、103、104）：人民币1375.2872万元（其中房产价值957.6056万元，土地使用权价值417.6816万元）。2019年11月5日，张美念通过阿里拍卖平台在该项目公开竞价中以1375.2872万元竞买成功。本院认为，本案争议焦点是：本院对“君逸东城”大酒店的拍卖是否存在法定的撤销事由。因此，张继忠提出其与张美念之间的债务金额在执行现阶段应如何确定的相关问题不属于拍卖异议审查的范围，本案不予审查。依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十一条规定，在严重违反拍卖程序且损害当事人或竞买人利益的情形下应撤销拍卖。本次拍卖为网络司法拍卖，对标的物在拍卖前进行了充分的公告公示，通过市场竞拍后的成交价应认为是其真实价值的体现。且房地产总体价格呈上升趋势，但特定标的物随周边环境等各种因素的影响出现价格波动也合符合市场规律。在未有证据证实本次拍卖程序严重违法的情形下，仅以本次拍卖成交价低于2015年第三次流拍价，不能认定损害了张继忠的利益。评估报告和拍卖公告显示，本次拍卖的“君逸东城”部分房屋包含了装饰、装修等部分价值，和房屋为张美念门面租赁的权利负担。对是否存在其他附属物，且是否与拍卖房屋不可分割或分割后价值明显降低，张继忠未提供证据证实。而拍卖房屋上的租赁负担涉及的是承租人的利益，张继忠无权就此提出异议。综上，张继忠的异议请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条、第十七条第一项的规定，裁定如下：驳回张继忠的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向湖南省高级人民法院申请复议。审判长  李朝阳审判员  胡中岳审判员  付 妮二〇二〇年四月一日书记员  刘轶夫