四川省攀枝花市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川04民终166号 上诉人（原审原告）：攀枝花市东区良康花园业主委员会，住所地：四川省攀枝花市东区机场路41号良康花园。 负责人：曾三瀚，该业主委员会主任。 被上诉人（原审被告）：贾曰喜，男，1940年2月18日出生，汉族，住四川省攀枝花市东区。 委托诉讼代理人：贾林（系贾曰喜之子），住四川省攀枝花市东区。 上诉人攀枝花市东区良康花园业主委员会（以下简称良康花园业委会）因与被上诉人贾曰喜物业服务合同纠纷一案，不服四川省攀枝花市东区人民法院(2019）川0402民初4462号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月20日立案后，依法组成合议庭，于2020年3月12日公开开庭进行了审理。上诉人良康花园业委会的负责人曾三瀚、被上诉人贾曰喜及其委托诉讼代理人贾林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 良康花园业委会上诉请求：1.撤销(2019）川0402民初4462号民事判决书第二项，依法改判被上诉人缴纳2018年1月21日至2019年3月31日物业费1229元；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。一审法院认为良康花园业委会制定的物业自治管理方案，并非良康花园全体业主共同制定，也未经全体业主表决同意，不符合法律规定，对业主不具有约束力，属于事实认定错误。2017年12月17日良康花园小区依法通过《良康花园业主规约（草案）》，并选举产生良康花园业委会。规约第九条明确规定交纳物业服务费是全体业主应履行的义务。2018年1月4日良康花园业委会全体委员表决通过《关于良康花园小区自治方案的决议》（第4号决议），该提案提交良康花园小区全体业主投票决定是选聘物业公司管理还是业主自治管理，1月12日-1月13日经全体业主投票，选择《业主自治自行管理（自治）方案》过半数，符合法律规定，业委会执行业主大会决定业主自治自行管理物业。2018年1月20日原有物业公司撤离良康花园小区，1月21日业委会执行决定自治管理良康花园小区物业，2019年4月24日召开临时业主大会，提交《调整物业费，垃圾费以及发放业主委员会委员工作补贴的提案》，2019年5月6日经全体业主投票通过该提案，业委会执行新的物业费缴纳标准。可见良康花园小区是先有自治方案，将自治方案张贴在小区入口、电梯门口进行公示，然后投票，经过良康花园业主大会采用书面征求意见的形式依法通过自治方案，良康花园业委会有权要求被上诉人缴纳物业服务费。二、一审法院依据《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第十五条判决上诉人要求被上诉人缴纳物业费于法无据，实属适用法律错误，应予撤销。三、一审判决驳回上诉人要求被上诉人缴纳物业费的诉讼请求，不符合常理，绝大多数已经缴纳物业费的业主看不到公平、正义，被上诉人不交纳物业费的行为损害了绝大多数已缴纳物业费业主的利益。一审法院认为良康花园小区业主自治管理不违反法律规定与判决结果相矛盾。一审中被上诉人辩称没有解决其住房内客厅和阳台地漏长期溢水问题，其是还建户，不应收取物业费等无任何证据证明，被上诉人提交《良康花园业主规约》，自证其认可该规约，应遵守该规约。物业费是满足小区物业服务活动正常开展的基础，主要支付公共区域的水电支出、电梯保养年检费用、消防设施维护费、安保财务人员工资、保洁费用等，所有收支费用每月都公示，结余物业费属于小区全体业主共有，收取物业费是业委会受业主大会委托代为管理，是公益性质而非盈利性质收取费用，被上诉人作为良康花园小区业主，享受了相关物业服务，作为受益人应当支付必要费用，就本案来看如法院判决驳回支付物业费的诉求，那么上诉人与被上诉人之间的物业服务纠纷没有任何其他救济途径，势必造成小区物业管理瘫痪，垃圾堆积，臭味漫天，小区治安交通管理混乱。被上诉人在一审后向上诉人交纳了部分物业费。 被上诉人贾曰喜辩称，开发商曾承诺其只交超出原有房屋面积部分的物业费，其阳台和客厅溢水严重，污水随时流进家中，原有物业公司曾报告要求整改管道但并未实施，现有业委会接手物业管理后未处理其阳台和客厅溢水问题，业委会称尚欠500余元物业费不属实，其已交纳889元物业费。 良康花园业委会向一审法院起诉请求：1.请求判令贾曰喜缴纳2018年1月21日至2019年3月31日物业费1229元、垃圾清运费86元，总计1315元；2.判令贾曰喜承担本案诉讼费用。 一审法院审理查明：良康花园业委会于2017年12月17日成立，2017年12月25日在炳草岗街办备案。2018年1月4日，良康花园业委会通过了“关于良康花园小区自治方案的决议（第4号决议）”，该决议对自治后的收支进行了预估，由良康花园业委会5个委员全票赞成通过。2018年1月12日-2018年1月13日，良康花园业委会将其制作的“良康花园业主对物业管理方式选择投票签字表”发放给良康花园的业主填写。2018年1月14日，良康花园业委会根据签字表的结果公布了“执行自治管理物业方式的决议（5#决议），确定业委会执行业主自治管理物业方式。2018年2月2日，良康花园业委会公布了“关于正式实施物业自治管理的决议（七#决议）”，决议确定了住宅及商铺物业费及垃圾清运费收费标准，并确定从2018年1月21日开始收取。贾曰喜是机场路41号1栋5-4号房屋的所有权人，是良康花园小区业主。贾曰喜自2018年1月小区实行自治以来，一直未向良康花园业委会缴纳物业费，良康花园业委会以多种方式进行过催收。良康花园业委会于2018年12月底制作了“良康花园业主对是否起诉不交物业费业主的投票签字表”，发放给小区业主填写后，2019年1月14日良康花园业委会在良康花园小区公告了同意起诉贾曰喜的业主票数和所代表物业面积均过半数的投票结果，向一审法院提起了诉讼。 一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第八十一条规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。由此可见，法律赋予业主对所居住的小区的物业管理方式享有选择的权利，业主有权对所居住小区进行自治管理。本案良康花园业委会成立备案后制作了“良康花园业主对物业管理方式选择投票签字表”，由良康花园业主对物业管理方式是选聘物业服务企业还是小区业主自治进行投票选择，小区业主过半数以上选择了自治管理，因此，良康花园小区业主自治管理不违反法律的规定。但小区自治管理方案即“关于良康花园小区自治方案的决议（第4号决议）”由良康花园业委会制定，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条“下列事项由业主共同决定：……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。……决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”之规定，自治管理是小区业主共同管理权利的其他重大事项，小区业主选择的自治管理必然需要制定自治管理方案，自治管理方案作为自治管理密不可分的部分，应由业主共同决定并制定，而不是由业主委员会制定。且根据《物业管理条例》第十五条“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。”之规定，业主委员会系业主大会的执行机构，其应当执行业主大会的决定事项，而无权决定物业管理事项。因此，良康花园业委会制定的物业自治管理方案，并非良康花园全体业主共同制定，也未经全体业主表决同意，不符合法律规定，对业主不具有约束力。良康花园业委会主张贾曰喜按自治管理方案缴纳物业服务费，于法无据，一审法院不予支持。良康花园业委会虽未举证证明其与环卫局签订了代收垃圾清运费的合同，但贾曰喜自愿向良康花园业委会支付2018年1月21日起至2019年3月31日的垃圾清运费86元，不违反法律规定，一审法院予以确认。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第八十一条，《物业管理条例》第十五条规定，判决:一、贾曰喜在判决生效后十日内一次性向攀枝花市东区良康花园业主委员会支付2018年1月21日至2019年3月31日的垃圾清运费86元；二、驳回攀枝花市东区良康花园业主委员会其他诉讼请求。 本院二审期间，上诉人提交了以下证据：良康花园2019年住户物业费收入一览表（12月31日止）、良康花园2020年1月收入明细、良康花园2020年2月收入明细，拟证明业主缴费情况。对于该组证据，贾曰喜表示未交纳物业费的几户住户都是还建房。本院认为，该组证据反映了良康花园小区业主2019年、2020年1月、2020年2月物业费交纳情况，本院予以确认。 被上诉人贾曰喜提交了以下证据：1.收据（编号5022454、5022455），拟证明其已交纳2018年1月21日—2019年3月31日垃圾清运费86元，2018年1月21日—12月31日物业费454元，2019年1月1日—3月31日物业费120元，2019年4月1日—12月31日物业费315元。对此证据，良康花园业委会表示认可垃圾清运费的收据，物业费收据有涂改，不认可真实性。本院认为，对垃圾清运费物业费良康花园业委会无异议，本院予以确认。对物业费收据，虽良康花园业委会表示有涂改，但认可该收据上财务印章的真实性，故本院对物业费收据予以确认；2.《攀枝花市良康粮油有限责任公司拆迁安置补偿协议》复印件，拟证明其房屋是还建房，对此证据，良康花园业委会表示该协议没有明确不交纳物业费。本院认为，该协议系复印件，无法核实其真实性，本院不予确认；3.地漏漏水视频，拟证明其家中地漏长期冒水，对此证据，良康花园业委会表示视频拍摄时间无法确认，不认可。本院认为，该视频拍摄时间不明确，不予确认。 根据一审及本院二审采信的证据，本院确认以下事实： 良康花园小区共有住户业主132户，商铺业主4户，总建筑面积22238平米。 2019年4月24日，良康花园业委会发布了《关于召开临时业主大会调整物业费、垃圾费以及发放业主委员会委员工作补贴的决议》，2019年5月6日良康花园业委会发布了《良康花园业主关于物业费和业委会委员工作补贴投票签字表》，经小区全体业主投票，新物业费缴费标准同意88票，反对0票，弃权48票，同意票占比64.7%，同意票代表面积14594平米，占比65.6%，通过《调整物业费，垃圾费以及发放业主委员会委员工作补贴的提案》，业委会执行新的物业费缴纳标准。 2019年，良康花园小区的所有住户业主除4-3、5-4、5-5、12-5、13-3、16-1住户外，其余住户业主均已交纳了物业费。 2019年12月31日，贾曰喜向良康花园业委会交纳了垃圾清运费86元（2018年1月21日—2019年3月31日）。2019年12月31日，贾曰喜以50㎡为数量，0.8元为单价，交纳了2018年1月21日—12月31日物业费454元；以50㎡为数量，0.8元为单价，交纳了2019年1月1日—3月31日物业费120元；以50㎡为数量，0.7元为单价，交纳了2019年4月1日—12月31日物业费315元。 对一审判决认定的其他事实，上诉人良康花园业委会表示无异议，被上诉人贾曰喜表示业委会管理签字部分不清楚是否为业主本人签字。本院认为，虽贾曰喜对业委会管理签字部分不认可，但并未提供相反证据加以证明，本院对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为，良康花园业委会称其将所制定的自治方案以张贴的方式进行公示，在全体业主知晓自治方案的前提下进行投票符合常理，业主对自治方案的投票选择的同时即同意了所公布的自治方案。另，2019年5月6日良康花园业委会发布了《良康花园业主关于物业费和业委会委员工作补贴投票签字表》，经小区全体业主投票，达到了双过半的要求，多数业主对自治方案的调整表示认可，且截止2019年底，绝大多数业主主动按照调整后的方案交纳了物业服务费，以实际行动履行了自治方案，视为对自治方案的追认，故良康花园业委会制定的物业自治管理方案对全体业主具有约束力。2019年12月31日贾曰喜主动向良康花园业委会缴纳了部分物业费，认可了良康花园业委会进行物业管理的事实及物业费收费单价，本案的争议焦点问题为贾曰喜应按什么数量标准来缴纳物业费。 对其所称的开发商承诺只交超出原有房屋面积部分的物业费，并未提供证据加以证明，且开发商并非物业管理方，与作为物业管理方的良康花园业委会无任何关系，即使承诺属实也无法约束作为物业管理方的良康花园业委会。因其已主动以50㎡为数量，0.8元为单价，交纳了2018年1月21日—12月31日物业费454元、2019年1月1日—3月31日物业费120元，应予扣除，故尚欠物业费金额为1229元—574元=655元。 综上所述，良康花园业委会的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律错误，应予改判。依照《物业管理条例》第七条第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省攀枝花市东区人民法院(2019）川0402民初4462号民事判决； 二、贾曰喜自本判决生效之日起十日内一次性向攀枝花市东区良康花园业主委员会缴纳2018年1月21日至2019年3月31日物业费655元； 三、驳回攀枝花市东区良康花园业主委员会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费50元，由贾曰喜承担30元，攀枝花市东区良康花园业主委员会承担20元。二审案件受理费50元，由贾曰喜承担30元，攀枝花市东区良康花园业主委员会承担20元。 本判决为终审判决。 审判长 熊 疆 审判员 刘起新 审判员 程 倩 二〇二〇年四月八日 书记员 王永梅