江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏06民终4579号 上诉人（原审原告）：朱谷莺，女，1974年1月13日生，汉族，住广东省韶关市武江区。 委托诉讼代理人：姜杰、凡颖，江苏众仁律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陆立忠，男，1968年12月22日生，汉族，住上海市浦东新区。 委托诉讼代理人：毛石兰，上海高宏律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：南通泰达置业有限公司，住所地江苏省如皋市。 法定代表人：徐拥军，总经理。 委托诉讼代理人：杨爱君，上海市民生律师事务所律师。 上诉人朱谷莺因与被上诉人陆立忠、南通泰达置业有限公司（以下简称泰达公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服如皋市人民法院（2018）苏0682民初9357号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 朱谷莺上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一审法院认定事实有误，判决书内容前后矛盾。陆立忠称受朱谷莺委托购买亿仓源积分的事实，没有证据证明。朱谷莺虽然是亿仓源的会员，但并不能证明本案存在积分买卖。双方在购房确认单中约定了2万元定金的定金罚则，泰达公司和陆立忠都没有陈述有超过2万元定金的其他损失，一审法院却认定购房预付款是泰达公司的损失，超出了当事人的主张。一审法院认定陆立忠其行为为职务行为，又认定泰达公司没有收到预付房款存在矛盾。一审法院认为朱谷莺在同一天既支付定金又支付购房预付款、在确认单中没有约定预付房款，不符合交易习惯,该论述依据不足。对于双方证据的采信未尽到释法说理义务，致使未查明案件事实，错误判决。本案双方的基础法律关系是属于商品房买卖的预约合同关系。双方在预约合同中约定了定金罚则，未约定其他违约损失赔偿，故任何一方的违约责任应当仅有定金罚则。《购房送积分确认单》中的内容应作为认定案件事实的依据。 陆立忠答辩称，上诉人对陆立忠身份行为的主张自相矛盾，如果认为陆立忠的行为是职务行为、代理行为，就不应当以陆立忠为被告。确认单约定很清楚。因为亿仓源平台出现问题，上诉人转而要求陆立忠与泰达公司返还钱款，没有事实和法律依据。确认单主要内容完备、明确，并非仅是一个意向，上诉人违约解除，定金不予返还，其还应根据法律规定赔偿所造成的损失。 泰达公司答辩称，上诉人未能按照约定时间支付购房款，构成违约，泰达公司有权不返还定金。开发商为保障资金安全，不会许可销售人员收取房款。泰达公司只收到定金，没有收到其他款项。确认单解除后泰达公司没有义务返还泰达公司没有收到的款项。 朱谷莺向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告泰达公司签订的购房确认单；2、请求法院判令二被告共同退还原告支付的人民币20000元及购房预付款177000元，共计197000元；3、请求判令被告赔偿原告利息损失（以197000元为本金，按照银行同期贷款利率自起诉之日起计算至款项全部清偿之日止）；4、本案诉讼费由二被告承担。 一审法院认定事实：被告陆立忠系金得满公司工作人员。2017年3月7日，被告泰达公司（甲方）与金得满公司（乙方）签订《润泽嘉园项目独家代理合同》，约定，甲方委托乙方对“润泽嘉园”项目提供销售代理服务，委托期间自本合同签订之日起至2017年12月31日。 2017年12月30日，原告朱谷莺作为买方与泰达置业作为卖方签订的借助亿仓源购房送双倍积分确认单，约定房号为2号1406室，建筑面积140.85平方米，合同总价880000元，定金贰万元，付款方式全款，最迟付款日期2018年1月9日。附带约定：1、卖方推出今年内购【润泽家园】商品房送亿仓源双倍白积分之优惠（限7楼以上，不还价有效），买方认为亿仓源是利国利民利社会的创新服务平台（买方相信和支持亿仓源的卖方送双倍积分，因此甲方收到乙方全款后立即派发亿仓源160万元的白积分，但合同价按639998元签订）。2、买方看好如皋长寿之乡永久优势和前景，看好高铁即将通车的预期，确定于2018年1月9日前来支付约定的购房款，如逾期未付清以弃权违约处理，定金不退，到期后卖方有权将此商品房另行出售他人。3、【润泽家园】已属现房销售，乙方付清全款后即可办理进户手续和产权过户。4、卖方不得在2018年1月9日前将本商品房零售他人，否则为违约，赔偿买方违约金同样为贰万元整。5、本确认单一式三份，签《商品房买卖合同》后作废（以合同为准）。补充：送亿仓源双倍积分，另送5万白积分。 2017年12月31日，原告朱谷莺向被告泰达公司支付定金20000元，同日通过其丈夫庞卫权向被告陆立忠转账150000元，委托田野惠子向被告陆立忠转账27000元。同日，被告陆立忠将收到的177000元转汇给亿仓源公司。2018年1月4日、1月18日原告朱谷莺分别从亿仓源平台提现3099元、4263元。 2018年1月18日后亿仓源公司未再按照原告的积分返现。原告曾到被告泰达公司处要求退还已交付的款项未果，原告遂向一审法院起诉要求被告泰达公司、陆立忠、金得满公司、金得满公司法定代表人姚明华返还所交款项。审理中，原告撤回对金得满公司和姚明华的起诉。 庭审中，原告主张向陆立忠支付的款项系购房预付款，双方解除合同被告应当退还。被告认为该款项系原告购买的亿仓源积分。被告陆立忠陈述原告获得的积分，亿仓源公司不定时向原告返现，最终能获得购买积分款十倍的现金。确认单中另赠送的50000积分系金得满公司向亿仓源公司支付5000元购买后赠送给原告。原告没有付清房款，没有跟泰达公司签订合同是欺骗亿仓源获得积分。原告对此并不认可。 2019年4月3日庭审过程中，被告泰达公司表示同意解除与原告签订的确认单。 一审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原告与被告泰达公司所签订的《借助亿仓源购房送双倍积分确认单》不违反法律法规的强制性规定，系双方当事人真实意思的表示，合法有效。 原告认为被告泰达公司所出售房屋高于同地段同类型房产，未能提供证据加以证明，对该主张一审法院难以采信。原告到现场看房，当面议定价格，即使存在被告泰达公司所出售房屋高于同地段同类型房产，也不是原告不履行交付房款义务或单方解除合同的理由。确认单中约定最后付款日期为2018年1月9日，在此之前，原告正常从亿仓源平台进行了返还积分的提现。因此，此后才出现的亿仓源平台积分返现未能兑现也不是原告不履行交付房款义务或单方解除合同的理由。故原告未能在约定的付款日期前缴纳房款已构成违约，现原告主张解除该确认单，被告泰达公司亦于2019年4月3日庭审过程中表示同意，故该确认单应当于2019年4月3日予以解除。因原告违约解除确认单，故原告要求返还定金的诉讼请求一审法院不予支持。 原告与被告泰达公司在确认单中约定房屋总价为880000元，在不还价的前提下派送亿仓源积分，合同价按639998元签订。亿仓源积分派送是需要消费行为且需支付相应对价，从确认单内容看，向亿仓源支付的对价部分亦在原告的购房款中，原告与被告泰达公司签订确认单的当日向被告泰达公司交付定金20000元，同日原告向被告陆立忠支付了177000元，被告陆立忠亦向亿仓源平台转汇了该款项，原告于2018年1月4日、1月18日分别提现3099元、4263元。原告向被告陆立忠支付的177000元已经作为获取亿仓源积分的对价，被告泰达公司并未实际获得。原告主张在同一天时间内既支付了定金又支付了购房预付款，而在确认单中只约定了定金而未约定购房预付款，不符合交易习惯。而在同一天时间内原告将定金和购房预付款项分别付给被告泰达公司和被告陆立忠亦不符合一般的交易习惯。退一步讲，即使原告支付给被告陆立忠的款项是向被告泰达公司交付的购房预付款，但是因原告违约没有向被告泰达公司缴纳购房款、签订《商品房买卖合同》，而被告泰达公司已经将该款项支付给亿仓源公司，该部分款项应当认定为原告违约给被告泰达公司造成的损失，原告亦无权要求被告返还。本案中，如果原告按约定与被告泰达公司签订《商品房买卖合同》、向被告泰达公司缴纳全部购房款，则被告泰达公司只需按照合同约定向原告交付约定的房屋。亿仓源积分原告已经实际获得，至于亿仓源积分是否能继续提现，被告泰达公司并未向原告进行承诺，不应当认定为被告泰达公司的合同义务。因此，原告要求被告返还购房预付款的诉讼请求，一审法院亦不予支持。 被告泰达公司与金得满公司系委托关系，被告陆立忠系金得满公司工作人员，被告陆立忠系职务行为，无论是基于职务行为还是代理行为，被告陆立忠均不应当在本案中承担责任。故原告要求被告陆立忠与泰达公司共同退还定金和购房预付款的诉讼请求，一审法院碍难支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百一十五条之规定判决：一、原告朱谷莺与被告南通泰达置业有限公司的购房确认单于2019年4月3日解除。二、驳回原告朱谷莺要求被告南通泰达置业有限公司、陆立忠共同返还定金20000元及利息的诉讼请求。三、驳回原告朱谷莺要求被告南通泰达置业有限公司、陆立忠共同返还购房预付款177000元及利息的诉讼请求。案件受理费4320元，由原告朱谷莺负担。 本院经审理查明，一审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。 本院认为，朱谷莺与泰达公司签订的“借助亿仓源购房送双倍积分确认单”就买卖双方、房号、面积、单价、总价、付款时间等主要内容约定明确，房屋为现房，确认单对定金及逾期未付房款的后果约定明确，后朱谷莺因单方原因未根据确认单载明的时间支付房款，泰达公司有权不予返还定金。朱谷莺称确认单仅是预约合同，双方均可不予履行、其有权要求返还定金不符合确认单约定及法律规定。 至于朱谷莺向陆立忠支付的177000元，不能认定系向泰达公司支付的预付房款，朱谷莺称该款是预付购房款不能成立。首先，朱谷莺支付该款无合同依据。朱谷莺与泰达公司签订的确认单对房款如何支付约定明确。没有关于分期先行支付177000元款项的任何约定，朱谷莺在支付定金当日支付该款，无合同依据、无泰达公司指示、未付至泰达公司账户、无泰达公司收款收据或其他凭证，不能体现出与“确认单”内容或泰达公司有任何相关之处。虽然确认单中载明“购润泽家园商品房送亿仓源双倍白积分之优惠”，但同时明确“甲方收到乙方全款后立即派发亿仓源160万元的白积分”，没有约定朱谷莺先行支付任何购房款。其次，朱谷莺支付该款不能认定系向泰达公司支付。陆立忠系金得满公司人员，非泰达公司人员，陆立忠根据金得满公司与泰达公司的独家销售代理合同推销润泽嘉园房产，陆立忠个人无权代表泰达公司收取房款。当日朱谷莺已经向泰达公司账户支付了定金2万元，其再向陆立忠个人账户支付177000元，支付该款时没有审查或者询问陆立忠是否有权代表泰达公司收取房款，陆立忠也从未向其表示其系代表泰达公司收取该款，朱谷莺签订的确认单中记载的泰达公司置业顾问也非陆立忠，朱谷莺没有理由相信陆立忠可以代表泰达公司收取房款。因177000元并非朱谷莺依据与泰达公司签订的确认单支付给泰达公司的购房款项，解除确认单不产生泰达公司返还朱谷莺177000元的后果，朱谷莺主张该款是预付购房款、要求泰达公司、陆立忠返还的诉讼请求不能成立。至于陆立忠收取款项行为的性质、收取该款、派发积分是陆立忠个人行为还是代表金得满公司或亿仓源平台公司的职务行为或其他性质的行为，超出本案诉讼请求所涉，非本案审理范围；泰达公司与“亿仓源”平台有何关联、“亿仓源”平台收取款项派发积分等行为是否合法合规，也非本案审查范围，朱谷莺可另案向该平台公司及相关行为人主张，如认为可能涉嫌经济犯罪，应及时向公安机关报案。 综上，朱谷莺主张其向陆立忠银行账户支付的177000元为向泰达公司支付的房屋预付款不能成立，其主张解除确认单、泰达公司、陆立忠应返还该款的上诉理由本院不予支持。一审法院本院认为部分“退一步讲，即使支付给陆立忠的款项是向泰达公司交付的购房预付款，泰达公司已经将该款项支付给亿仓源公司，该部分款项应当认定为朱谷莺违约给泰达公司造成的损失”论述不当，但不影响之前“朱谷莺支付给陆立忠的款项不是向泰达公司交付的购房预付款的认定”的认定，也不影响本案最终处理。综上，原审判决认定基本事实清楚，实体结果并无不当,本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4320元，由上诉人朱谷莺负担。 本判决为终审判决。 审判长 杨 盛 审判员 季建波 审判员 罗 勇 二〇二〇年四月十日 书记员 朱媛帅