湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终1074号上诉人（原审被告）：秦木兰，女，1990年5月6日出生，汉族，户籍地湖南省安乡县，现住湖南省长沙市雨花区。被上诉人（原审原告）：上海纪联物业管理有限公司长沙分公司，住所地湖南省长沙市劳动东路国中星城住宅小区。负责人：周云。委托诉讼代理人：赵欣晨，湖南吟正律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨东龙，湖南吟正律师事务所实习律师。上诉人秦木兰因与被上诉人上海纪联物业管理有限公司长沙分公司（以下简称纪联公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2019）湘0111民初10303号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年1月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人秦木兰上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判上诉人按五折标准缴纳物业费；2.判令被上诉人公布利用物业公共部分、公共设施设备开展经营的明细账单，所有收入折抵物业费；3.被上诉人超出诉讼时效的部分不应支持；4.由被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实不清。上诉人从未收到被上诉人的催费通知。一审法院还忽略了上诉人在陈情书中的内容。被上诉人未按合同约定提供物业服务。被上诉人纪联公司辩称，一、被上诉人与开发商签订的《国中星城（吉联苑）前期物业服务委托合同》系双方的真实意思表示，合法有效，对包括上诉人在内的全体业主均具有约束力。被上诉人属于二级诚信等级企业，并按规定以2.2元/月·平方米的价格收取物业服务费，被上诉人将收费标准降低至1.8元/月·平方米，并未违反法律法规。二、被上诉人已按《长沙市商品房买卖合同》约定的送达条款向上诉人进行了多次、准确、有效的送达，上诉人主张其未收到催款通知无事实依据。三、被上诉人一直在实际提供物业服务，上诉人理应及时、足额支付物业费。四、本案并未过三年的诉讼时效。综上，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，请求依法维持原判。纪联公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令秦木兰向纪联公司支付拖欠的物业管理费5614元（自2016年9月起物业管理费按合同约定的标准计算至实际清偿之日止，现暂计至2019年7月）；2、判令秦木兰向纪联公司支付违约金2947.35元；3、判令秦木兰承担本案全部诉讼费用。一审法院认定的事实：纪联公司系长沙市雨花区沙湾路9号吉联苑（半山壹号）小区物业服务单位，秦木兰系该小区10栋1202房业主，房屋建筑面积为89.09平方米。2016年3月20日，纪联公司（乙方）与秦木兰（甲方）签订《前期物业服务合同》，约定本合同期限至本物业业主委员会成立以后，业主委员会选聘物业服务企业并与其签订物业管理服务合同生效时止。第四条物业管理服务内容约定：1、房屋公共部位的维修和管理；2、房屋共用设备及其运行的维护和管理；3、物业公用部位的清洁卫生、生活垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护与管理；5、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务；6、交通秩序与车辆停放管理服务；7、物业档案资料管理；8、装饰装修管理服务。第五条物业管理服务质量约定：1、房屋及设施、设备完好率达到98%；2、房屋及设施设备的养护、维修及时率达到98%；3、清洁、保洁率达到90%；4、绿化完好率达到95%；5、治安案件年发生率2‰；6、业主综合服务满意率两年内达95%以上。第六条物业管理服务费用约定：甲方交纳费用时间：从开发商发出的《入伙通知书》中注明的入伙之日的次月1号起开始全额缴纳；物业管理服务费第一次先预交半年，以后按季度预交，每季度最后一个月的25日前交纳下季度的物业服务费用。收费标准为1.8元/㎡。第十一条违约责任约定：甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间足额交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并由甲方承担自逾期之日起按日交付逾期应付款3‰的违约金。该项目开发商按交房通知确定的时间向秦木兰交付了房屋。秦木兰自2016年9月1日后未再交纳物业服务费，纪联公司以邮寄和上户张贴《物业费催款通知单》的方式催交。2019年7月18日，纪联公司再次向秦木兰邮寄了《物业费催款通知单》，但秦木兰至今未交纳所欠的物业服务费。另查明，涉案房屋所在小区至今尚未成立业主委员会。一审法院认为，纪联公司与秦木兰签订的《前期物业服务合同》合法有效，当事人均应按协议约定履行各自的义务。纪联公司依约履行了对秦木兰房屋所属小区进行物业管理服务的义务，秦木兰应按合同约定履行按时交纳物业服务费的义务。虽然秦木兰辩称纪联公司在物业管理过程中存在一些瑕疵，但秦木兰可以要求纪联公司加以整改，加强物业管理并提高服务质量，不能以此为由拒绝向纪联公司交纳物业服务费。纪联公司也应与业主及时沟通，回应业主的合理诉求，提升物业服务质量。秦木兰房屋建筑面积89.09平方米，按1.8元/㎡/月的标准计算，秦木兰应交纳从2016年9月1日至2019年7月31日期间物业服务费共计5614元。因纪联公司提供的物业服务存在一定瑕疵，纪联公司主张违约金，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、秦木兰于本判决生效之日起7日内支付上海纪联物业管理有限公司长沙分公司2016年9月1日至2019年7月31日的物业服务费5614元；二、驳回上海纪联物业管理有限公司长沙分公司的其他诉讼请求。本判决生效后，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取25元，由上海纪联物业管理有限公司长沙分公司负担9元，秦木兰负担16元。二审中，被上诉人纪联公司向本院提交了如下证据：证据1、光盘；证据2、短信记录，拟共同证明被上诉人在起诉前已经向上诉人通过短信、电话、邮寄书面催缴函的方式履行了催告义务；证据3、物业公共收益及使用情况公示表及照片，拟证明被上诉人已经依法履行了对物业公共收益及使用情况进行公示公告的义务。经组织质证，上诉人秦木兰发表质证意见如下：对上述证据均有异议；上诉人并未收到被上诉人的催缴通知，短信是被上诉人此前撤诉后事后补充的；证据3的公示表没有制作人、审核人签名，数据有造假嫌疑，三性均有异议，没有2016年和2017年的明细，也没看到过公示的照片。经审查，被上诉人纪联公司提供的证据1、2能证明其已履行了法定的催告义务，本院予以采信；证据3能初步证明其在2018年后履行了物业公共收益及使用情况公示义务，本院予以采信。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：纪联公司与秦木兰签订的《前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，并无法定无效情形，合法有效。纪联公司依约对涉案小区提供了物业服务，秦木兰应当向纪联公司支付相应的物业费。秦木兰抗辩称纪联公司提供的物业服务不符合合同约定标准应减免相应物业费，但因秦木兰未提供充分证据证明纪联公司提供的物业服务存在重大瑕疵，且一审法院已酌情免除其逾期支付物业费的违约金，故一审法院认定秦木兰应按合同约定标准支付物业费，并无不当。秦木兰要求以小区公共收益抵其物业费的主张，因本案中并无证据证明公共收益的具体金额，且公共收益使用应由全体业主共同决定，故对秦木兰的上述主张，本院不予支持。另，纪联公司在起诉时主张的本案物业费并未超过三年的诉讼时效期间，且纪联公司在起诉之前一直为涉案小区提供物业服务，故秦木兰抗辩称纪联公司的起诉超过诉讼时效的主张不成立，本院不予支持。综上所述，上诉人秦木兰的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人秦木兰负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 金新贵审判员 易伟玲二〇二〇年四月十五日书记员 林 巧