江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏06民终547号 上诉人（原审原告）：赵玉华，男，1963年4月2日出生，汉族，住上海市徐汇区。 委托诉讼代理人：黄国萍，上海荣谊律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：赵鸿达，男，1946年8月29日出生，汉族，住上海市静安区。 被上诉人（原审被告）：南通永诚房地产有限公司，住所地江苏省海安市。 法定代表人：陈永康，该公司董事长。 委托诉讼代理人：丁杰，江苏维多利律师事务所律师。 上诉人赵玉华因与被上诉人赵鸿达、南通永诚房地产有限公司（以下简称永诚房产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省海安市人民法院（2018）苏0621民初8029号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月28日受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 赵玉华上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持赵玉华的一审诉讼请求或者将本案发回重审；本案诉讼费用由赵鸿达和永诚房产公司承担。事实和理由：一、一审认定事实有误。（一）本案系商品房销售合同纠纷还是借贷关系纠纷？（二）赵玉华共出资28.5万元购房款，一审认定永诚房产公司仅退还11.5万元（赵玉华不承认)，剩余的款项去哪儿了？（三）目前该商铺究竟属于赵玉华，还是永诚房产公司？或已转售案外人？（四）赵玉华向永诚房产公司购买商铺，转而包租，进而中止合同，商品房销售行为是一个连续过程，至今未中断，不存在时效问题。（五）庭审中，永诚房产公司多次陈述，2013年至2018年多次催赵玉华去拿5000元。法庭怎么能忽略这么重要的事实？（六）一审认定商品房买卖协议解除时间为2011年9月29日，证据何在？（七）2013年5月24日后，赵玉华始终不间断地向赵鸿达催讨，也曾委托律师向赵鸿达催讨，并通过公安部门查询赵鸿达在上海新址后，先向上海市静安区人民法院起诉，后因涉及不动产，故转而向一审法院起诉，何来时效中断？遗憾的是，一审法院对上述关键问题未予查明。二、一审适用法律有误。一审将商品房买卖合同纠纷简单套用《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，适用于一般借贷关系，系判断失误。商品房买卖除适用民法总则外，还应适用物权法，最高人民法院司法解释等规定以综合判断。永诚房产公司以承诺包租形式吸纳赵玉华全额房款，继而以挤牙膏方式陆陆继续向赵玉华少量返还房款、故余款及利息应无条件归还，不存在三年诉讼时效限定。三、一审判决结果有误。一审一方面判决永诚房产公司返还赵玉华5000元，一方面又自相矛盾驳回赵玉华其它诉讼请求，既然永诚房产公司2018年12月13日开庭同意返还5000元，那就证明返还房款还在继续，一审判决结果错误。 赵鸿达未到庭应诉，庭前书面辩称，请求二审法院对本案作出公正的判决。事实与理由：一、赵玉华是在自己特别困难的情况下要求退房的，理由是自办公司因逃漏税收被查封而且被罚款，造成生活困难，女儿尚小，还在上幼儿园，妻子又无工作且无上海户籍，鉴于这些情况，永诚房产公司在资金链已断裂的情况下，为他申请并经法定代表人陈永康批准，给予退房处理，但房款是分期逐月给予退款。二、从2011年2月1日开始到2013年5月止，共退给赵玉华28万元整。在2013年6、7月份，永诚房产公司屡次通知他去公司财务科领取最后5000元房款，并带好原购房款收据以便公司作了结手续，但赵玉华没有去办理，他去苏州找公司法定代表人陈永康并提出赔偿损失的要求，陈永康不同意。如果这段时间他没有收到28万元退房款，他为什么不向陈永康提出仅收到几万元退房款呢？三、本人经手的房款现金近亿元，从无一分钱的差错，账目清楚，每次给予赵玉华现金都有他本人签字的收条，本人均邮寄公司出纳，每月进行平账，如少了一份这样的白条，下个月赵玉华的退房款公司也就不会再汇来。四、赵玉华此人确实不诚实，连他本人提供的民生银行帐户，永诚房产公司汇入的退房款都不予承认，他得知购房群体进行多次上访，海安县成立工作组对公司财务进行清查时，赵玉华公开讲：“只要他们没有本人亲笔收条，本人一概不予承认”。五、永诚房产公司规定，一旦退房款达到90%左右，必须收还原购房合同和返租协议书，如果赵玉华仅收到几万元，他会把上述手续交付于公司吗？六、赵玉华所述在2013年5月24日后曾委托律师向本人催讨房款，全是谎言。请问律师在何时、何地曾与我见过一面一次，同时，我的办公室地址是公开的，他本人不知来过几十次，办公室一直用到2018年12月底，近六百名购房者均知道上海办事处的地址和电话。七、从永诚房产公司开始退给赵玉华购房款起，双方已经开始解除购房合同，当公司收到原签的购房合同和返租协议书这一天，是完全解除了商铺买卖合同，该商铺的所有权完全属于本公司的固定资产了。 永诚房产公司辩称，赵玉华的上诉请求所涉事实与理由不符合客观事实，且已超过法定诉讼时效，请求二审法院依法驳回其上诉请求。同时，从诚信角度出发，永诚房产公司仍同意退还赵玉华5000元房款差额。事实与理由：一、永诚房产公司实已退还赵玉华购房款28万元，赵玉华在本案一、二审中做了虚假陈述，其诉讼行为严重违背诚信原则。本公司提供的会计凭证可以证明退款事实，其中部分款项通过赵鸿达转交，赵玉华在庭审中对公司提供的上述记账凭证的真实性予以认可，但赵玉华对是否收到公司的退款前后表述矛盾。赵玉华在一审起诉时，按照全额要求归还购房款，后公司提供相应证据后，又改变了陈述，称有收条及转账到其银行卡的都认可。在二审庭审时，赵玉华又称，因为找赵鸿达要钱时，赵鸿达不承认还欠5000元的事实，才向法院起诉。赵玉华的二审陈述，正印证了公司所述只欠赵玉华5000元的事实。二、赵玉华因未能在连续的诉讼时效计算周期内主张其请求，其诉讼请求已经超过法定的诉讼时效。永诚房产公司最后一笔退款是2013年5月24日，之后根据赵鸿达的陈述，在2013年6、7月份多次催赵玉华携带收据结算最后一笔5000元款项，赵玉华没有找其办理，而在此期间到公司找法定代表人要求赔偿，并遭拒。从赵鸿达的陈述反映，永诚房产公司的退款行为均在2013年6、7月前，此后没有证据证明赵玉华主张过权利。根据法律规定，赵玉华的起诉已因超过法定的诉讼时效期间而丧失胜诉权。赵鸿达在二审答辩意见第六条所称赵玉华“来过几十次”的表示，结合其前后意思表示，显然系针对赵玉华上诉状中称委托律师找寻其住址的行为所作出的回应，意为赵玉华之前（结合其表述及庭审查明的事实，应为2013年5月24日前）多次到赵鸿达的办公地址，不应当不认识，也不需要通过律师查询住址。故赵鸿达的答辩不属于赵玉华主张诉讼时效中断的事由。 赵玉华向一审法院起诉请求：请求判令赵鸿达和永诚房产公司支付房款339286元，并承担同期银行贷款利息（自2009年11月开始按照同期银行贷款利率5%计算至实际给付之日）。审理中，赵玉华明确诉讼请求为：要求赵鸿达和永诚房产公司返还的款项为已付购房款285000元以及协议中约定的租金54280元。之后，赵玉华又变更诉讼请求为：要求赵鸿达和永诚房产公司返还已付购房款224286元并承担同期银行贷款利息（利率标准和起止时间同前）。 一审法院认定事实：2007年1月8日，永诚房产公司向赵鸿达出具授权委托书，授权赵鸿达为永诚房产公司合同签约、约定公司研定规范监督总监，具体事务全权负责代理（特殊情况有权直接向法人代表直接请示处理）。 2007年8月12日，赵鸿达代表永诚房产公司（出卖人）与赵玉华（买受人）签订商品房买卖合同，合同约定，赵玉华购买永诚房产公司开发的位于苏通轻纺城A区2号楼215-1号房，房屋用途为商业用房，属框架结构，建筑面积101.39平方米，其中套内面积60.714平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积40.676平方米，房屋单价2811元/平方米，总额285000元。合同附件约定，出卖人仅限A区215-1商铺，在开盘卖价2580元/平方米基础上，确保在2009年11月时总价值升值25%以上，如未达到，买受人有权在该月份内提出退房，到时买受人应书面提出，出卖人保证在15天内将339286元全额退付买受人，之前买受人所领取的租金和双方付出的其他费用互不追究。 同日，赵鸿达代表永诚房产公司与赵玉华签订委托租赁商铺协议书（以下简称协议），协议约定，赵玉华委托永诚房产公司出租中国苏通轻纺城的产权商铺A215-1，委托时间从2008年1月1日至2009年12月30日；永诚房产公司为表诚意，已支付2年的租金54280元；赵玉华收到永诚房产公司以上租金后，此商铺在委托期内永诚房产公司可租赁给1-3家厂商经营，永诚房产公司所收这些厂商的租金多少全部归永诚房产公司所得，赵玉华不得干涉。 2007年11月11日，赵玉华缴纳1000元，永诚房产公司向其开具收款收据，该收据上加盖永诚房产公司财务专用章。 同日，赵玉华向赵鸿达账户汇款284000元。就该款项赵玉华和永诚房产公司一致认可系购房款。 此后，赵玉华与永诚房产公司解除上述商品房买卖合同。对商品房买卖合同的解除时间，赵玉华陈述，因未收到协议中约定的租金54280元而提出退房，第一笔退款在2011年9月，在此之前，永诚房产公司已经同意退房，但是没有还钱。赵鸿达与永诚房产公司陈述，解除合同是第一笔款退给赵玉华时。 案件审理过程中，赵玉华称其要求赵鸿达和永诚房产公司返还的款项为已付购房款285000元以及协议中约定的租金54280元。赵鸿达称赵玉华已付285000元是事实，但是实际购房款为33万余元，协议中约定的租金54280元已经在购房款中抵扣。永诚房产公司称54280元已经支付给赵玉华。 案件审理过程中，就永诚房产公司已经退还的购房款，双方存在争议，永诚房产公司为证明其主张，向一审法院提供如下证据：（1）永诚房产公司向赵鸿达汇款合计175000元（其中2011年2月1日60000元、2011年4月15日10000元、2011年6月8日15000元、2011年8月9日10000元、2011年11月4日10000元、2012年3月13日10000元、2012年4月24日10000元、2012年6月5日10000元、2012年7月5日10000元、2012年8月9日10000元、2012年9月10日10000元、2012年10月29日10000元），上述款项永诚房产公司在记账凭证中记载为“退上海（客户）赵玉华房款”。赵玉华称上述款项系永诚房产公司和赵鸿达之间的汇款，与赵玉华无关，赵玉华未收到。赵鸿达质证认为，上述款项是永诚房产公司汇给赵鸿达，赵鸿达再将款项转给赵玉华，部分款项是通过汇款支付、部分是支付的现金，赵玉华收到款项后出具收条。但是赵鸿达并未向一审法院提供其所谓的收条。 （2）永诚房产公司向户名为赵玉华的中国民生银行（卡号为62×××88）汇款合计95000元（其中2012年1月11日10000元、2月13日10000元、3月14日10000元、12月10日15000元，2013年的1月8日10000元、2月4日10000元、3月11日10000元、4月10日10000元、5月24日10000元），对上述款项赵玉华称需要进一步核实。 （3）赵玉华出具的收条2份（2011年9月29日、12月13日），合计收到款项20000元。对该款项，赵玉华予以认可。 对于永诚房产公司已经退还的款项一审法院认定如下，对永诚房产公司向赵鸿达个人账户的汇款，虽然永诚房产公司和赵鸿达均称该款项系退还给赵玉华的购房款，但是并未提供其他证据予以佐证，一审法院不予认可。对于永诚房产公司向户名为赵玉华的汇款，赵玉华在一审法院限定期限内未提供相反证据，且在庭审后变更诉讼请求中已将该部分款项予以扣减，故对该部分款项一审法院予以认定。故一审法院认定永诚房产公司已经向赵玉华退还购房款115000元。 一审法院认为：根据我国民法总则的相关规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。赵鸿达作为永诚房产公司的代理人与赵玉华签订商品房买卖合同、协议，其行为得到了永诚房产公司的认可，故赵鸿达的代理行为对永诚房产公司发生法律效力。赵玉华与永诚房产公司之间签订的商品房买卖合同、协议未违反法律、法规的禁止性规定，应当认定为有效。双方应当按照商品房买卖合同及协议的约定履行各自的义务。后赵玉华与永诚房产公司解除上述商品房买卖合同及协议，因双方均未能提供证据证明上述协议的解除时间，一审法院认定商品房买卖合同及协议的解除时间为2011年9月29日。 根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年。本案中，赵玉华与永诚房产公司就解除商品房买卖合同及协议达成一致意见，永诚房产公司也陆续多次向赵玉华退还购房款，根据现有证据，永诚房产公司最后一次向赵玉华退还购房款的时间为2013年5月24日，此后永诚房产公司未再向赵玉华退还购房款，直至赵玉华于2018年11月19日才向一审法院提起诉讼，其间已逾5年，而赵玉华也未举证证明在2013年5月24日出现导致诉讼时效中断的情形。故对于永诚房产公司提出的赵玉华要求退房款已经超过诉讼时效的抗辩，一审法院予以采信。因永诚房产公司在庭审中自认其同意退还赵玉华购房款5000元，系对其自身权利的不利处分，一审法院予以准许。对赵玉华的其他诉讼请求，一审法院难以支持。 综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条、第一百八十八条、第一百九十二条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、南通永诚房地产有限公司于判决发生法律效力后15日内返还赵玉华5000元。如果义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》（2012修正）第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回赵玉华的其他诉讼请求。案件受理费6389元减半收取3195元，由赵玉华负担。 二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，除双方当事人约定解除合同时间认定有误外，一审查明的其余事实基本属实，本院予以确认。 本院另查明，经询问，永诚房产公司陈述，公司已经在双方解除合同后多次将退房款打到赵鸿达的银行帐号，后叫赵鸿达将房款退还赵玉华，2013年5月之前，赵玉华经常到赵鸿达处催款领款。赵鸿达是本案中负责退款的公司工作人员，公司将退房款通过赵鸿达转交给赵玉华也是合理的。赵鸿达没有将赵玉华的收款手续交给公司，但其向公司反映已经将钱退给了赵玉华，所以公司后续才把退房款继续转给赵鸿达。公司和赵鸿达平常按笔清账，不存在最后结账。赵鸿达是公司驻上海办事处负责人，2018年12月离职，没有具体交接手续，平时也没有系统的帐目，都是单笔清，属于中间环节。赵玉华对永诚房产公司上述陈述质证称，赵鸿达陈述每月都有赵玉华出具的收条由其邮寄给永诚房产公司财务出纳进行平账，而永诚房产公司陈述，赵鸿达没有将赵玉华的收款手续交给公司，其中肯定有一方作了虚假陈述。赵鸿达二审未应诉，故未发表质证意见。本院对上述陈述的认证意见详见裁判理由（略）。 本院再查明，赵玉华二审询问案情时陈述，确认本案系商品房销售合同法律关系，一审后经核实，认可永诚房产公司转账到其银行卡上的95000元，以及由其签字出具的两张收条共计现金2万元，总共收到115000元退房款。赵玉华还陈述，赵鸿达的办公地址一开始在上海市静安区奉贤路，后来搬到该区新闸路和石门路交汇的一幢高楼里，赵鸿达跟我关系很好，不可能为了这个钱不停催促，每次去他都是跟我叹苦经，他的老婆及其外甥都在场，说海安商铺前后都给压路机堵死。现在退我的钱都不是从公司过来都是从老板、从开发商那边调过来的，所以说我不会为了一点小事情争吵。他如果早点跟我耍无赖我就早点起诉了。在起诉前我跟赵鸿达打过电话，他说钱已经全部给我了，我叫他把证据拿出来，他说连公司承认的还有5000元也给我拿走了，所以我觉得赵鸿达开始耍无赖了，一气之下就起诉了。 本院还查明，赵鸿达一审庭审时陈述，公司（本院注：指永诚房产公司）将钱打给我，有几笔我打给原告（本院注：指赵玉华）民生银行帐户的，这个帐户是原告提供给我的，其他的给的原告现金，原告打了收条。一审法院要求赵鸿达在休庭后三日内提供赵玉华出具的收条。赵鸿达予以确认，但其之后书面回函给一审法院，表示，“你（本院注：指一审主审法官）给的三天时间找出退款给赵玉华的依据、凭证，我这里是找不出来的，因为我是凭赵玉华的收条去公司平帐的，公司出纳会计田华丽女士没收到赵玉华收款凭证，下次的退房款决不会出（本院注：应为“再”）次汇出的”。“从2013年到2018年底时隔伍年多的时间中发生了业主多次上访事件，政府审计部门对本公司（本院注：指永诚房产公司）财务多次审查，结论是财务管理混乱等，公司财务资料多次搬迁，加上财务出纳只重视汇出凭证，对白条的轻视等，给予了赵玉华这样的机会。赵玉华他曾公开讲：‘不会承认收到退房款的，除非有我亲笔写的收条’”。 本院认为，本案争议焦点：一、永诚房产公司是否尚未退还赵玉华其余购房款165000元？如是，公司是否承担相应逾期付款违约损失？损失标准如何确定？公司是否应给付赵玉华所购商品房自2008年1月1日至2009年12月30日的租金54282元？二、赵玉华主张案涉债权的诉讼时效是否已经届满？ 因各方当事人对本案请求权基础所涉系商品房买卖合同法律关系不持异议，本院经审查，也未有证据证明系其他隐藏的民事法律行为，且该合同具备民事法律行为有效的要件，本院对其合同效力予以认定。 关于争议焦点一。因永诚房产公司一审即提出诉讼时效的抗辩，本院在审查该抗辩权的理由是否成立之前，首先应对其前提即赵玉华的债权请求权是否成立进行审查。一审判决认定，永诚房产公司已经向赵玉华退还购房款115000元，赵玉华对此亦无异议，而永诚房产公司和赵鸿达认为，另有165000元退房款已经由赵鸿达经手退还赵玉华，现仅差欠5000元房款未退，赵玉华予以否认，但一审以赵玉华主张永诚房产公司余欠165000元退房款的债权请求权已经超过诉讼时效为由驳回其诉讼请求，永诚房产公司和赵鸿达对一审判决虽未提出上诉，但永诚房产公司一直陈述，上述165000元经赵鸿达退还赵玉华，而赵鸿达认为，该165000元已经陆续退还赵玉华，既有转账也有现金付款，其已将赵玉华出具的收款凭证按月邮寄给永诚房产公司财务人员，而永诚房产公司对此予以否认。对此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。第二款规定，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，永诚房产公司提供了自2011年2月1日起分12次共计汇款给赵鸿达175000元的会计原始凭证和记账凭证，记账凭证中均载明“退上海客户赵玉华房款”或“退上海客户赵玉华（A215-1）房款”等内容，赵鸿达对此并未否认，但认为该款已逐次足额退给赵玉华，赵鸿达对其陈述并无证据提供，包括其一审庭审陈述，“公司（本院注：指永诚房产公司）将钱打给我，有几笔我打给原告（本院注：指赵玉华）民生银行帐户的，这个帐户是原告提供给我的，其他的给的原告现金，原告打了收条。有经银行转账给赵玉华退房款的凭证”。二审答辩称，“每次给予赵玉华现金都有他本人签字的收条，本人均邮寄公司出纳，每月进行平账”，其一、二审的上述陈述本身即有重大出入。而且，赵鸿达称，赵玉华出具的收取退房款的收条按期邮寄给永诚房产公司财务人员以平账，但其未提供交邮凭证等予以佐证。鉴上，赵鸿达负有向赵玉华退还由永诚房产公司转汇给其的165000元购房款的义务，其应对此承担举证责任，但其仅有陈述和种种推理，而并未提供任何证据，包括事实推定所须的已知事实的举证责任均未完成，故其抗辩主张不予采纳。为此，永诚房产公司作为合同相对方，在未举证证明赵玉华和赵鸿达之间有串通行为，损害其合法权益等情况下，仍应履行向赵玉华退还购房款165000元的合同义务。 关于赵玉华主张的2008年1月1日至2009年12月30日的租金54282元能否支持的问题。赵玉华虽对租金折抵购房款的说法不予认可，但对《委托租赁商铺协议书》中上述租金已付清的相应约定也未能给出合理解释。其亦签字认可，现又未能提供相反证据，故对于赵玉华要求支付租金的诉讼请求不予支持。 关于利息损失主张以及利率标准和起止时间问题。由于双方均未举证证明上述165000元购房款的退还方式，赵玉华在2013年5月24日收到其余11万元退房款中的最后一笔后也未以明确的方式向永诚房产公司主张权利（理由见后），故逾期付款利息损失应以其向一审法院起诉之日起算，损失标准因双方对此亦未举证，本院参照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算，自2019年8月20日起，应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率给付利息损失。 关于争议焦点二。诉讼时效制度的功能主要是促使权利人行使权利，稳定法律秩序，维护交易安全。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定，未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。本案中，因永诚房产公司认为已与赵玉华协商解除案涉商品房买卖合同，但未形成书面协议，永诚房产公司和赵鸿达又称，房款是分期逐月退还的。而赵玉华认为，“合同到现在都未解除，买房是为了有所收益，但一直未有，所以拿回房款是无奈的选择，至于何时返还没有书面形式，都是口头交涉，主动权都在赵鸿达手上，还款的数额也没有约定”。从其以上陈述可见，赵玉华不仅实际接受了部分购房款的退还，亦认可案涉商品房买卖合同已实际解除，解除时间应自永诚房产公司第一次汇款给赵鸿达时起算，即2011年2月1日，公司已在相关原始凭证和记账凭证中载明“上海客户赵玉华房款房号A215-1”。一审判决以赵玉华最早收取退房款的时间即2011年9月29日认定为合同解除时间有误，该时间与双方协商解除的时间应当有所区别。 再以赵玉华从永诚房产公司直接收取退房款银行转账汇款时间和金额分析，2012年1月至3月，每月退款10000元，之后中断，至2012年12月，退款15000元；2013年1月至5月，每月退款10000元，之后未有其本人收到退款的凭证。此前的2011年9月和12月，赵玉华各收取了1万元退房款，永诚房产公司对之并未提供银行转账凭证。从债权人赵玉华取得退房款的上述情况可以认定，永诚房产公司是分期退还而非一次性退还；从退款时间分析，永诚房产公司虽提供了自2011年2月至2012年10月共12次汇款给赵鸿达，并载明用途系退还赵玉华房款的银行转账凭证和记账凭证，但对赵玉华而言，永诚房产公司并无证据证明赵玉华对此事实是明知的，赵鸿达更未就此事实予以举证，故永诚房产公司和赵鸿达均称是按月逐笔退款给赵玉华的事实无法确定。鉴上，永诚房产公司退还赵玉华购房款的期限不能确定。在履行期限无法确定的情况下，赵玉华虽有权要求履行，但其所称很多次前往永诚房产公司在上海的办事处向赵鸿达催要剩余退房款，而赵鸿达予以否认，仅承认在2013年5月24日“全部退还赵玉华28万元房款”之前有“几十次”的催款行为，赵玉华在二审审理期间亦申请本院调查自2013年5月至2018年12月之间其与赵鸿达的手机通话记录，但电信营运商也仅能提供6个月之内的通话记录。综合上述情况，可以认定，赵鸿达在2011年至2012年已收到永诚房产公司先期转汇的退给赵玉华175000元房款后，隐瞒事实，使赵玉华无法确信永诚房产公司的还款能力，加之案涉商品房买卖合同既已认定有效，合同本应继续履行，赵玉华亦无证据证明永诚房产公司有根本违约行为，而双方实际又系协商确定解除合同，并以口头约定的履行方式退还购房款，该处理方式并非普遍现象，赵玉华对此应当明知。而且，赵鸿达已有陈述，永诚房产公司当时资金链已经断裂，之后购房群体多次上访，赵玉华“他本人不知来过几十次”（本院注：指到赵鸿达的办公地址）。因此，赵玉华对永诚房产公司能否退还上述购房余款无法确定，故其在2013年5月24日收到最后一笔退房款后虽陈述又不间断地向赵鸿达催讨，但其并未以明确的方式给予永诚房产公司退还其余购房款的宽限期，永诚房产公司和赵鸿达也未举证证明曾向赵玉华明确表示，其余购房款中的165000元早已给付赵玉华。因此，赵玉华至2018年向一审法院提起诉讼并不能认定诉讼时效即已超过。 综上所述，赵玉华的上诉理由部分成立，除双方当事人约定解除合同时间认定有误外，一审判决对其余事实认定清楚，一审判决对诉讼时效制度适用法律有误，应予纠正。据此，永诚房产公司仍应退还赵玉华其余购房款170000元（包含一审承认的5000元）并承担相应的利息损失。依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持海安市人民法院（2018）苏0621民初8029号民事判决第一项； 二、撤销海安市人民法院（2018）苏0621民初8029号民事判决第二项； 三、南通永诚房地产有限公司于本判决发生法律效力后十五日内返还赵玉华购房款165000元； 四、南通永诚房地产有限公司于本判决发生法律效力后十五日内赔偿赵玉华上述第一项和第三项购房款共计170000元的利息损失（自2018年11月19日起至付清为止，2019年8月20日前按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算，2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 五、驳回赵玉华的其他诉讼请求。 如果义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》（2012修正）第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费3195元（已减半收取），由赵玉华负担 1594元，由南通永诚房地产有限公司负担1601元。二审案件受理费4129元，由赵玉华负担1022元，由南通永诚房地产有限公司负担3107元。限南通永诚房地产有限公司于本判决向其送达之日起十日内向本院交纳二审案件受理费3107元（户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65，开户行：中国银行南通市濠南路支行）。赵玉华预交二审案件受理费6400元中的5378元（6400元—1022元），由本院直接退还。 本判决为终审判决。 审判长 杨 谦 审判员 吕 敏 审判员 卢 丽 二〇二〇年四月十七日 书记员 任蕴涵