湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终1419号上诉人（原审被告）：中铁房地产集团长沙置业有限公司，住所地长沙市开福区秀峰路69号山语城会所三楼。法定代表人：李伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：何矿，该公司法务主管。上诉人（原审被告）：中铁房地产集团长沙置业有限公司岳麓分公司，营业场所长沙市岳麓区梅溪湖街道沐风路19号。负责人：李伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭婷婷，湖南鼎昌律师事务所律师被上诉人（原审原告）：陈晓红，女，1984年9月23日出生，汉族，住湖南省。被上诉人（原审原告）：李娟科，男，1979年1月12日出生，汉族，住湖南省。以上两被上诉人之共同委托诉讼代理人：曾导军，湖南图邦律师事务所律师。上诉人中铁房地产集团长沙置业有限公司（以下简称中铁置业公司）、上诉人中铁房地产集团长沙置业有限公司岳麓分公司（以下简称中铁置业岳麓分公司）因与被上诉人陈晓红、李娟科商品房预约合同纠纷一案，中铁置业公司与中铁置业岳麓分公司均不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初11642号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。中铁置业公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判驳回陈晓红、李娟科的诉讼请求；2、本案一审、二审全部诉讼费用由陈晓红、李娟科。事实与理由：一、陈晓红、李娟科主张销售人员曾向其表示其具有长沙购房资格及符合首付三成的条件，并无任何证据佐证其说法，也未向人民法院提交相关证据。中铁置业公司及销售人员从未明确表示房屋首付只需三成，一直都是表示案涉房屋贷款，首付款至少需要三成，根据贷款政策要求，鉴于陈晓红、李娟科明显已经有两笔贷款，银行将停止发放第三笔贷款，中铁置业公司只能要求陈晓红、李娟科一次性付款，并将事情原委发函给陈晓红、李娟科；二、陈晓红、李娟科已经拥有购买三套住房的经验，对国家有关的限购政策和限贷政策应当有所了解，根据合同约定，贷款的成数和年限以最终审批通知为准，贷款的额度及陈晓红、李娟科购房资金是否充足与中铁置业公司无直接关系；三、陈晓红、李娟科已购房了两套住房，其中一笔贷款正在审核，陈晓红、李娟科隐瞒该情况，且该情况即便在征信报告中亦无法体现，陈晓红、李娟科明显属于限贷对象，其无法向按揭银行申请七成贷款责任主要在陈晓红、李娟科隐瞒在宁乡购房贷款的事实以及受到限贷政策的原因导致；四、一审法院认为中铁置业公司与陈晓红、李娟科未能就商品房买卖合同达成一致意见，是因不可归责于双方的原因，判决解除认购协议，由中铁置业公司返还定金并支付银行同期贷款利息系适用法律错误，因当事人一方的原因导致商品房买卖合同未能订立，陈晓红、李娟科无权要求返还定金。陈晓红、李娟科辩称，一、陈晓红、李娟科与中铁置业公司之间签订的《认购协议书》为商品房买卖预约合同，一审法院认定中铁置业公司就认购房屋的银行按揭、首付购房款比例等事项未向陈晓红、李娟科明确说明，未审核陈晓红、李娟科的购房资格、房屋按揭，造成协议约定的该房屋不能进行银行按揭，导致双方无法签订《商品房买卖合同》正确；二、一审法院认定陈晓红、李娟科与中铁置业公司未能就买卖合同达成一致意见，不能实现《认购协议书》约定订立买卖合同的目的，责任不归于陈晓红、李娟科与中铁置业公司，该认购书可以解除，中铁置业公司应当退还所收取的定金适用法律正确。请求二审法院驳回中铁置业公司的上诉。中铁置业岳麓分公司述称，其对中铁置业公司的上诉无异议。中铁置业岳麓分公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判驳回陈晓红、李娟科的诉讼请求；2、本案一审、二审全部诉讼费用由陈晓红、李娟科。事实与理由：一、陈晓红、李娟科主张销售人员曾向其表示其具有长沙购房资格及符合首付三成的条件，并无任何证据佐证其说法，也未向人民法院提交相关证据。铁置业岳麓分公司及销售人员从未明确表示房屋首付只需三成，一直都是表示案涉房屋贷款，首付款至少需要三成，根据贷款政策要求，鉴于陈晓红、李娟科明显已经有两笔贷款，银行将停止发放第三笔贷款，铁置业岳麓分公司只能要求陈晓红、李娟科一次性付款，并将事情原委发函给陈晓红、李娟科；二、陈晓红、李娟科已经拥有购买三套住房的经验，对国家有关的限购政策和限贷政策应当有所了解，根据合同约定，贷款的成数和年限以最终审批通知为准，贷款的额度及陈晓红、李娟科购房资金是否充足与铁置业岳麓分公司无直接关系；三、陈晓红、李娟科已购房了两套住房，其中一笔贷款正在审核，陈晓红、李娟科隐瞒该情况，且该情况即便在征信报告中亦无法体现，陈晓红、李娟科明显属于限贷对象，其无法向按揭银行申请七成贷款责任主要在陈晓红、李娟科隐瞒在宁乡购房贷款的事实以及受到限贷政策的原因导致；四、一审法院认为铁置业岳麓分公司与陈晓红、李娟科未能就商品房买卖合同达成一致意见，是因不可归责于双方的原因，判决解除认购协议，由铁置业岳麓分公司返还定金并支付银行同期贷款利息系适用法律错误，因当事人一方的原因导致商品房买卖合同未能订立，陈晓红、李娟科无权要求返还定金。陈晓红、李娟科辩称，其答辩意见与对中铁置业公司上诉的答辩意见一致。中铁置业公司述称，其对中铁置业公司岳麓分公司的上诉无异议。陈晓红、李娟科向一审法院起诉请求：1、判令解除陈晓红、李娟科与中铁置业公司、中铁置业岳麓分公司之间签订的《商品房认购协议》；2、判令中铁置业公司、中铁置业岳麓分公司返还陈晓红、李娟科购房定金50000元，并自起诉之日起按照银行贷款利率向陈晓红、李娟科计付利息直至上述款项支付完毕为止；3、本案的诉讼费用由中铁置业公司、中铁置业岳麓分公司承担。一审法院认定事实：2019年7月27日，陈晓红、李娟科（乙方）与中铁置业岳麓分公司（甲方）签订《中国铁建·梅溪青秀和园认购协议书》，协议约定由乙方认购由甲方开发的位于长沙市岳麓区商品房，该房的销售建筑面积为117.66平方米，房屋总价暂定为人民币1352384元，乙方在签订本认购协议书的同时，应向甲方支付定金人民币50000元。乙方自愿于本认购协议签订后3日内向甲方支付至少三成的预付款（该预付款不等于定金），并带齐相关资料进行网签系统购房资格审核。协议书签订当日，陈晓红、李娟科向中铁置业岳麓分公司通过网上转账交付了定金50000元，中铁置业岳麓分公司开具收据一张交陈晓红、李娟科收执。后陈晓红、李娟科认为所购房屋无法进行银行按揭贷款，导致其未能与中铁置业岳麓分公司签订《商品房买卖合同》，经多次协商无果，陈晓红、李娟科要求解除认购协议，并要求退还定金，遭到中铁置业岳麓分公司拒绝，致使本案纠纷的发生。陈晓红、李娟科系夫妻关系，中铁置业岳麓分公司系中铁置业公司就“中国铁建·梅溪青秀和园”项目开发而设立的分公司，其对外民事责任由中铁置业公司承担。一审法院认为，陈晓红、李娟科与中铁置业岳麓分公司签订的《中国铁建·梅溪青秀和园认购协议书》是双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效，双方均应严格按照合同的约定履行义务。本案中，双方在签订《中国铁建·梅溪青秀和园认购协议书》时，中铁置业岳麓分公司就认购房屋的银行按揭、首付购房款比例等事项未向陈晓红、李娟科作明确的说明，销售人员未审核陈晓红、李娟科的购房资格、房屋按揭，造成协议约定该房屋不能进行银行按揭，而陈晓红、李娟科目前无经济能力全额支付购房款，导致双方无法签订《商品房买卖合同》，该行为应认定为陈晓红、李娟科撤回与中铁置业岳麓分公司签订合同的承诺。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。本案当事人因未能就买卖合同达成一致意见，不能实现《中国铁建·梅溪青秀和园认购协议书》约定签订买卖合同的目的，而责任不归于陈晓红、李娟科与中铁置业岳麓分公司双方，依据上述司法解释的规定，陈晓红、李娟科与中铁置业岳麓分公司签订的《认购书》可以解除，中铁置业岳麓分公司应当将定金返还陈晓红、李娟科。陈晓红、李娟科起诉请求解除双方签订的《中国铁建·梅溪青秀和园认购协议书》，并要求中铁置业岳麓分公司退还50000定金的诉请，予以支持。对陈晓红、李娟科请求中铁置业岳麓分公司自其起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付定金利息，亦予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二十七条、第九十四条第二项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，判决：一、解除陈晓红、李娟科与中铁置业岳麓分公司于2019年7月27日签订的《中国铁建·梅溪青秀和园认购协议书》；二、中铁置业公司、中铁置业岳麓分公司应于判决生效之日起十日内返还陈晓红、李娟科定金50000元，并从2019年8月15日起按中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计付利息至上述款项支付完毕之日止。本案案件受理费减半收取525元，由中铁置业公司、中铁置业岳麓分公司负担（该款已由陈晓红、李娟科先行垫付，中铁置业公司、中铁置业岳麓分公司在支付上述款项时一并支付给陈晓红、李娟科）。二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审经审理查明：2019年8月21日，中铁置业岳麓分公司向陈晓红、李娟科邮寄《关于敦请交纳房款及购房资格录入的函》，该函载明，陈晓红、李娟科在宁乡名下一共三笔贷款，其中一笔15万元贷款已于2017年5月27日结清；一笔54万元的贷款于2018年3月21日放款，贷款时间为10年；一笔贷款已面签，在审核中。按照目前的银行贷款政策要求，名下已有两笔贷款的，停止发放第三笔贷款，综合以上情况，陈晓红、李娟科在中铁置业岳麓分公司购买的三期5栋404房款需一次性支付。李娟科在一审庭审中对该函件上载明的购房及贷款的事实予以认可。除此之外，本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案系商品房预约合同纠纷。双方二审争议的焦点问题是：中铁置业公司、中铁置业岳麓分公司是否应返还陈晓红、李娟科定金并支付利息。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本案中，陈晓红、李娟科与中铁置业岳麓分公司签订的认购协议书约定，陈晓红、李娟科自愿于认购协议签订后3日内向中铁置业岳麓分公司支付至少三成的预付款（该预付款不等于定金），并带齐相关资料进行网签系统购房资格审核。如因政府政策变动或购房主体资格审核等原因导致陈晓红、李娟科购房的房屋首付比例、贷款利率或相关税费等发生变更的，陈晓红、李娟科承诺在接到银行或中铁置业岳麓分公司通知后七日内按届时最新的购房、贷款及其他相关政策执行，否则定金不予退还。陈晓红、李娟科在认购案涉房屋前已购买了三套房屋，且均系贷款购房，其对购房首付款比例以及银行贷款政策已有基本了解，而购房首付款比例受银行贷款政策及额度的影响，现陈晓红、李娟科认购的案涉房屋不能进行银行按揭贷款系因其自身原因导致，并非不可归责于当事人双方的事由，故双方未能订立商品房买卖合同系由陈晓红、李娟科一方原因造成，根据双方合同约定，陈晓红、李娟科支付的50000元购房定金不应予以退还，一审法院判决中铁置业公司、中铁置业岳麓分公司返还定金50000元并支付利息不当，依法予以纠正。中铁置业公司、中铁置业岳麓分公司提出不应返还定金及支付利息的上诉请求成立，依法予以支持。综上所述，上诉人中铁置业公司、上诉人中铁置业岳麓分公司的上诉请求成立，依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初11642号民事判决第一项；二、撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初11642号民事判决第二项；三、驳回陈晓红、李娟科的其他诉讼请求。一审案件受理费1050元，减半收取525元，由陈晓红、李娟科负担；二审案件受理费1050元，由陈晓红、李娟科负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  李龙玺审判员  刘国清二〇二〇年四月二十日书记员  叶慧灵