江西省新余市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣05民终187号上诉人（原审被告）：新余市广城置业有限公司，住所地新余市高新开发区城东办事处，统一信用代码：91360504561060353D。法定代表人：胡银根，该公司总经理。委托诉讼代理人：简建飞，江西三江合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李小勇。委托诉讼代理人：龙任生，新余市渝水法律服务所法律服务工作者。上诉人新余市广城置业有限公司（下称广城置业）因与被上诉人李小勇房屋买卖合同纠纷一案,不服江西省新余市渝水区人民法院（2019）赣0502民初8754号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人新余市广城置业有限公司的委托诉讼代理人简建飞、被上诉人李小勇的委托诉讼代理人龙任生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。广城置业上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回李小勇的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由李小勇承担。事实和理由：1.一审判决未考虑涉案房屋已存在抵押、查封及即将被强制拍卖的情况，认定回购条件已经成就显属认定事实不清，适用法律错误。本案中，涉案房屋已经被抵押给邬建辉、胡莲香，且已被渝水区人民法院查封，法院已对涉案房屋启动了评估拍卖程序。李小勇对涉案的三间店面不享有完全的所有权，其起诉要求广城置业回购，一审判决广城置业向李小勇支付回购款，没有事实和法律依据。2.一审判决认定委托经营管理期限已满5年没有任何事实与法律依据。李小勇与广城置业签订《委托经营管理合同》时，选择的经营方案是自行经营；李小勇提交的《呈请》，明确确认购买店铺时未签订委托管理合同，自行经营品牌地中海高仪，于2017年3月份撤场，现申请于2017年10月1日起计算返租，返租费用先冲抵欠款。委托经营管理合同在实际履行过程中也是按自行经营方案履行，不能认定李小勇委托经营管理期限是从2012年9月24日签订合同后开始计算。李小勇向一审法院起诉请求：1、依法判令广城置业按照双方《委托经营管理合同》委托经营管理方案的第一方案，按李小勇购买价格982946元×135%=1326977元回购三间店面，即广城置业向李小勇支付1326977元回购店面款；2、判令广城置业承担本案全部诉讼费用。李小勇辩称：1、涉案三间店面所涉抵押查封与本案没有矛盾冲突；2.广城置业的第二点上诉理由不成立，一审认定事实和理由符合法律规定及双方约定，应驳回广城置业的上诉请求。一审法院认定事实：2012年9月24日，李小勇与广城置业签订《商品房买卖合同》，约定李小勇购买广城置业三间店面（A2240b、A2241a、A2241b）。合同第六条付款方式及期限：买受人于2012年9月24日前付清首期购房款共计人民币肆拾玖万贰仟玖佰肆拾陆元整（492946元），余款共计人民币肆拾玖万元整（490000元）由买受人以银行按揭方式付清。同时，李小勇、广城置业及新余市广城物业有限公司又签订了一份《委托经营管理合同》（下称管理合同，合同中，甲方为李小勇。乙方为新余市广城物业有限公司，丙方为广城置业）。该管理合同约定：“三、委托经营管理方案：1，甲方同意将该物业委托乙方统一经营管理，每年按1:9分配经营收益等；2、该物业由甲方自行经营，甲方按乙方规定向乙方缴纳物业费、水电费等费用；四、物业回购约定：1、委托乙方经营管理五年以上十年以下的，丙方按甲方购买该物业实际交易价格的135%回购甲方产权”；李小勇在合同中选择了第二方案，即该物业由甲方自行经营。合同签订后，广城置业为方便管理，将上述3间店面租给兰忆建材销售中心吕亚萍卖“马可波罗”瓷砖，后又租给第三方卖东鹏瓷砖。李小勇在广城置业的一楼租赁其他店铺经营“地中海高仪”店，并向广城置业缴纳物业费。李小勇的三间店铺返租款在“地中海高仪”店面租金进行冲抵。一审法院认为，本案属商品房买卖合同纠纷。李小勇、广城置业双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，并未违反国家法律法规，合法有效，本院予以认可，李小勇、广城置业应当恪守合同义务。本案争议焦点为李小勇委托经营期限是否达到广城置业回购本案物业（广城一期A2240b、A2241a、A2241b店铺）的条件？李小勇在合同中选择了第二方案，即该物业由甲方自行经营，实际上，在合同签订之后，广城置业为方便管理即将本案涉案店面租给他人使用，李小勇并未实际自行经营。李小勇从广城置业另行租赁一楼其他店面经营“地中海高仪”店，广城置业另行收取房租费，广城置业收取李小勇所有店面房租费抵扣李小勇另行租赁的房租费，李小勇每月抵扣费用为1209元，另行缴纳租金为3440元。因此，一审法院认为，根据双方签订的《委托经营管理合同》第四条物业回购约定，1、委托乙方经营管理五年以上十年以下的，丙方按甲方购买该物业实际交易价格的135%回购甲方产权。李小勇实际委托新余市广城物业有限公司经营管理本案涉案店面是从2012年9月24日签订合同后开始，至起诉之日止已满五年，广城置业以李小勇购买价格982946元×135%=1326977元回购上述涉案店面（广城一期A2240b、A2241a、A2241b店铺）业已成就，对李小勇第一项诉讼请求，予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：新余市广城置业有限公司应于本判决生效之日起十日内以1326977元回购李小勇所有的广城建材家居博览中心（建设工程规划许可证号3605002011015、施工许可证号3605032011053-055号）A2240b、A2241a、A2241b房屋。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8371元，由新余市广城置业有限公司承担。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明：2019年11月11日，新余市不动产登记中心出具《不动产登记信息查询证明》,李小勇购买的广城置业三间店面A2240b、A2241a、A2241b（产权证号为S00346656、S00346657、S00346655），已办理抵押且已查封。李小勇与案外人邬建辉、胡莲香之间的诉讼案件，已进入执行程序，一审法院对涉案三间店面启动了评估拍卖程序。二审查明的其他事实与一审查明的一致。本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。本案争议的焦点是：李小勇购买广城置业的三间店面的回购条件是否成就，李小勇的诉请是否合法有据？针对该焦点问题，本院评述如下：《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中，李小勇因与案外人邬建辉、胡莲香存在纠纷，李小勇将购买的三间店面已抵押给案外人，一审法院对该三间店面启动了评估拍卖程序，李小勇未经抵押权人同意，不得转让抵押的三间店面，即李小勇购买广城置业的三间店面的回购条件不成就，李小勇主张广城置业按购买三间店面实际交易价格的135%回购三间店面的请求没有事实和法律依据，本院不予支持。广城置业的上诉理由成立，本院予以支持。综上所述，广城置业的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销江西省新余市渝水区人民法院（2019）赣0502民初8754号民事判决；二、驳回李小勇的全部诉讼请求。一审案件受理费8371元，二审案件受理费16742.79元，合计25113.79元，由李小勇负担。本判决为终审判决。审判长  赵卫珍审判员  艾力钊审判员  甘致易二〇二〇年四月二十七日书记员  周美娟