甘肃省天水市秦州区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）甘0502执异13号 异议人（案外人）：王欣，女，汉族，住陕西省西安市雁塔区。 委托诉讼代理人：曲涛，甘肃畅合律师事务所律师。 申请执行人:天水秦州农村合作银行，住所地：天水市秦州区。 法定代表人：王守科，该行董事长。 委托代理人：韩海斌，男，该银行工作人员。 被执行人：夏颖，女，住陕西省西安市新城区。 委托代理人：黄国义，甘肃西城律师事务所律师。 委托代理人：齐志华，甘肃西城律师事务所实习律师。 本院在执行天水秦州农村合作银行与夏颖金融借款合同纠纷一案中，异议人王欣（案外人）对本院（2019）甘0502执1371号案在淘宝网司法拍卖网络平台上拍卖涉案房产的执行行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，于2020年2月3日以（2020）甘0502执异4号执行裁定驳回王欣的异议请求。送达后，案外人王欣不服，向天水市中级人民法院申请复议，2020年4月8日，天水市中级人民法院以（2020）甘05执复2号执行裁定撤销天水市秦州区人民法院（2020）甘0502执异4号执行裁定，发回天水市秦州区人民法院重新审查。本院依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 案外人王欣申请称，本人于2014年5月20日承租了被执行人夏颖名下位于陕西省西安市碑林区某房屋，租期8年，2019年12月19日，天水市秦州区人民法院就上述房屋在淘宝网司法拍卖网络平台发布拍卖公告，载明“本标的物优先购买权人：无”。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。据此，秦州法院的拍卖行为，严重损害了异议人以同等条件优先购买的权利，另外，涉案房屋在西安市不动产登记事务中心登记的抵押权人为“天水秦州农村合作银行吕二支行”，与拍卖公告中的申请执行人“天水秦州农村合作银行”明显不符。请求秦州区人民法院撤销上述拍卖公告和拍卖行为。 异议人提交的证据有：王欣于2014年5月20日与被执行人夏颖签订的房屋租赁合同复印件1份、本院2019年12月19日在淘宝网司法拍卖网络平台发布的竞买公告复印件1份、夏颖先后于2014年5月21日、6月1日、7月30日收取王欣所交房租收条3份、王欣于2019年2月18日与次承租人张真签订房屋租赁合同复印件1份、张真支付房租的银行卡交易明细3份及手机银行转账截屏1份。 申请执行人天水秦州农村合作银行辩称，在一审期间，夏颖就故意躲避法院送达，其后又提起上诉，进入执行程序后，夏颖又提出执行异议，其种种行为只有一个目的，就是为了拖延时间。异议人如果想取得涉案房屋的使用权和经营权，完全可以通过司法拍卖平台竞价获得，不应当借这种方式浪费司法资源。异议人的申请没有事实依据和法律依据，请求人民法院依法驳回。 申请执行人天水秦州农村合作银行未提交证据。 被执行人夏颖委托代理人辩称，案外人王欣承租夏颖所有的涉案房屋属实，因此，该人依法享有在同等条件下的优先购买权，虽然案外人又将涉案房屋转租给了张真，但案外人王欣与被执行人夏颖之间没有解除租赁合同，法院的拍卖公告没有如实披露承租人王欣在同等条件下的优先购买权，不仅侵害了王欣的合法权益，还将导致买受人要求承租人腾房的不利后果。同时，评估报告对涉案房屋的建成时间认定错误，且没有评估该房屋装修改造的价值，将造成房屋被低价处置的后果。请求撤销本次拍卖，对涉案标的物进行补充评估，完善拍卖公告后进行拍卖。 被执行人夏颖提交了其于2014年5月20日与案外人王欣签订的房屋租赁合同复印件1份。 本院查明，2014年10月29日，夏颖向秦州合行借款1000万元用于个人生产经营，借款期限24个月，自2014年10月29日至2016年10月28日；夏颖以其位于西安市碑林区某房产（房产证书号：1100×××，1100×××）为上述借款抵押担保，并办理了抵押登记。上述借款到期后展期1年。2017年11月3日，夏颖又向秦州合行申请借款900万元用于转贷借新还旧。同日，双方签订《个人借款/抵押担保合同》，约定：由秦州合行向夏颖提供借款900万元；借款期限12个月，自2018年1月10日起至2019年1月9日止；年利率9.36%；还款方式为按月结息，到期一次性还本；逾期归还借款本息的，在合同约定利率基础上加收50%利息；因借款人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁等方式实现债权的，贷款人为此支付的律师费、差旅费、执行费、评估费及其他实现债权的必要费用由借款人承担。当日夏颖出具抵押贷款承诺书，承诺仍以前述房产为该笔债务提供抵押担保，并表示“借新还旧到期如不能按时归还借新还旧本息，愿意承担一切法律责任”。2017年11月，双方在西安市不动产登记局办理了《不动产登记证明》，该证注明夏颖以其名下位于西安市碑林区某房产证号1100×××和1100×××的两证同案抵押，担保债权数额900万元。2018年1月10日，秦州合行按约向夏颖发放借款900万元至其账户，并约定逾期年利率12.168%，夏颖签字确认。当日夏颖以该款及其自筹的7万余元归还了此前贷款本息。该900万元借款到期后，经秦州合行催收，夏颖至今未清偿。截止2019年6月28日，夏颖尚欠借款本金900万元、利息561600元。于是，原告起诉，要求处理。2019年7月16日，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，作出（2019）甘0502民初869号民事判决：一、被告夏颖于本判决生效之日起10日内返还原告天水秦州农村合作银行借款本金900万元、截止2019年6月28日的利息561600元、后续逾期利息（以本金900万元为基数，按年利率12.168%，自2019年6月29日起计算至借款本息付清时止）、财产保全申请费5000元、公告费260元；二、原告天水秦州农村合作银行对被告夏颖抵押的位于西安市碑林区×××房产（房产证书号：1100×××，1100×××）折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿；三、驳回原告天水秦州农村合作银行的其他诉讼请求。案件受理费78920元，由夏颖负担。宣判后，夏颖不服，提起上诉。2019年9月19日，天水市中级人民法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，作出（2019）甘05民终580民事判决：驳回上诉，维持原判。案件受理费78920元，由上诉人夏颖负担。2019年11月1日，申请执行人天水市秦州农村合作银行申请执行，同日本院受理。同年年11月6日，申请执行人提出书面评估拍卖申请，要求对夏颖名下的涉案房屋进行拍卖，2019年11月26日，兰州中信房地产评估事务有限公司出具评估报告，确定涉案房屋市场价值总价1200.31万元，夏颖对上述报告提出书面评估异议申请书，本院要求评估公司对夏颖有异议的内容作出书面答复，并于2019年12月16日送达夏颖。2019年12月19日，本院在淘宝网司法拍卖网络平台发布竞买公告载明：“甘肃省天水市秦州区人民法院将于2020年1月20日10时0分起至2020年1月21日10时0分止（延时除外）在甘肃省天水市秦州区人民法法院淘宝网司法拍卖网络平台进行公开拍卖活动，现公告如下：……十、本标的物的优先购买权人：无。……”。2020年1月9日，被执行人夏颖以上述评估报告错误为由提出书面执行异议，要求撤销上述拍卖行为，本院于同日立案后审查，于2020年1月14日作出（2020）甘0502执异1号执行裁定书，驳回了夏颖的异议请求。次日，本院作出执行裁定，中止对涉案房屋的拍卖。2020年1月22日，案外人王欣以上述拍卖公告未载明其作为涉案房屋的承租人享有优先购买权人，故提出异议，要求撤销对涉案房屋的拍卖行为。 另查明，被执行人夏颖与案外人王欣于2014年5月20日签订房屋租赁合同，约定将其名下的上述涉案房屋租赁给王欣，租期8年（2014年6月1日至2022年5月31日），并于2014年8月1日前支付违约保证金14万元以及全部租金336万元，共计350万元。夏颖分别于2014年5月21日、6月1日、7月30日分别出具收条，收到房租款150万元、64万元、136万元，共计350万元。2019年2月18日，承租人王欣与次承租人张真签订房屋租赁合同，约定将上述涉案房屋租赁给张真，租期4年（2019年4月1日至2023年3月31日），其中2019年4月1日至2020年3月31日每月租金5万元，全年租金60万元。次承租人张真分别于2019年3月11日、10月15日向王欣转账支付房租30万元和10万元，2019年9月23日，张真委托张帅向王欣转账支付房租20万元，共计支付房租60万元。 本院认为，本案的争议焦点为案外人王欣是否对法院拍卖的房产享有优先购买权，对此，首先应确定王欣是否为涉案房屋的承租人，根据夏颖于2014年5月20日与王欣签订的房屋租赁合同，以及夏颖先后于2014年5月21日、6月1日、7月30日收取王欣所交房租共计350万元的收条，应认定夏颖与王欣之间的房屋租赁关系成立，同时，案外人王欣于2019年2月18日与次承租人张真签订房屋租赁合同，以及张真支付房租的银行卡交易明细及手机银行转账截屏共计60万元的证据，亦可佐证王欣是本案涉案房屋的承租人。案外人王欣提出涉案房屋在登记机关的抵押权人“天水秦州农村合作银行吕二支行”，与拍卖公告中的申请执行人“天水秦州农村合作银行”不符的问题，因天水秦州农村合作与天水秦州农村合作银行吕二支行，是独立法人与分支机构的关系，所以并不影响涉案房屋抵押的法律效力。综上，案外人王欣作为涉案房屋承租人，依法应当享有优先购买权，本院拍卖公告中载明“本标的物优先购买权人：无”，属适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（二）项规定，裁定如下： 撤销天水市秦州区人民法院2019年12月19日关于夏颖名下位于陕西省西安市碑林区某房产（房产证书号：1100×××，1100×××）在淘宝网司法拍卖网络平台的拍卖公告。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内向天水市中级人民法院申请复议。 审判长  李中秋 审判员  吴全弟 审判员  夏海平 二〇二〇年四月二十八日 书记员  王一明