广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终23768号上诉人（原审原告、反诉被告）：广东信源物业管理有限公司（原广东鸿运大厦有限公司），住所地广州市天河区天河北路898号信源大厦808房。法定代表人：马明骥。委托诉讼代理人：黄顺华，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈洁，广东金桥百信律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：东莞市鸿轩物业管理有限公司，住所地东莞市虎门镇北栅西坊工业区老友商务大厦101。法定代表人：阳山林。上诉人（原审被告、反诉原告）：广东鸿运皮革鞋材经营管理有限公司，住所地广州市越秀区站西路37号鸿运大厦A座四楼A407。法定代表人：肖小宝。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：宗媛，广东信达律师事务所律师。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：周兆成，北京市一法律师事务所律师。上诉人广东鸿运大厦有限公司（以下简称鸿运大厦公司）、东莞市鸿轩物业管理有限公司（以下简称东莞鸿轩公司）、广东鸿运皮革鞋材经营管理有限公司（以下简称鸿运公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初34556号民事判决，向本院提起上诉。在诉讼期间，广东鸿运大厦有限公司于2019年12月23日注销，其债权债务由股东广东信源物业管理有限公司（以下简称信源公司）承继（为便于论述，本判决除判决主文部分均沿用鸿运大厦公司名称），本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。鸿运大厦公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项内容，改判东莞鸿轩公司向鸿运大厦公司支付2018年6月23日至2018年8月4日的所有应付未付款项，包括2018年6月1日至2018年8月4日的租金【4551733.48】元、管理费【230195.10】元、公共分摊费【38365.90】元、水费【6513.70】元（暂计至2018年7月31日）、电费【187523.10】元（暂计至2018年7月31日）以及迟延支付前述费用的滞纳金（自2018年6月23日起，每日按照所欠费用总额的0.1%计算滞纳金，计至实际清偿之日止）；2.撤销一审判决第三项内容，改判东莞鸿轩公司和鸿运公司向鸿运大厦公司支付自2018年8月5日至2019年1月21日的场地占用费（每月计算标准=611.26元/平方米*3510.97平方米*105%*2）、管理费（每月计算标准=30元/平方米*3510.97平方米*105%）、公摊费（每月计算标准=5元/平方米*3510.97平方米*105%）、水费（暂计至2018年11月20日为12009.29元）、电费（暂计至2018年11月20日为373231.40元）；3.维持一审判决第一项、第四项、第六项判决内容；4.判令本案一审案件受理费、保全费及二审案件受理费均由东莞鸿轩公司和鸿运公司承担。事实与理由：东莞鸿轩公司拖欠的租金、管理费、公摊费应当是从2018年6月1日起计算至2018年8月4日，一审判决对此部分事实的认定存在错误；各方已在合同中明确约定合同解除后的场地占用费计算标准，该约定真实有效，应予以尊重，一审判决擅自调低场地占用费计算标准存在明显的法律适用错误；合同解除后，东莞鸿轩公司、鸿运公司仍实际占用场地并由此产生了相应的管理费、公摊费，给鸿运大厦公司造成了实际损失，东莞鸿轩公司、鸿运公司应参照合同约定标准予以支付。具体如下：一、东莞鸿轩公司拖欠的租金、管理费、公摊费应当是从2018年6月1日起计算至2018年8月4日，而非自2018年6月23日起算，一审判决对此部分的事实认定存在错误。根据鸿运大厦公司与东莞鸿轩公司签订的《鸿运大厦二楼部分场地租赁合同》和鸿运大厦公司与东莞鸿轩公司、鸿运公司签订的《鸿运大厦二楼场地（不含临街商铺）租赁合同》约定，东莞鸿轩公司应于每月22日前支付当月的租金、管理费、公摊费及上月水电费，但截至2018年6月23日，东莞鸿轩公司仍未支付当月即2018年6月1日至6月30日的租金、管理费、公摊费及上月水电费，即自2018年6月23日起，东莞鸿轩公司对鸿运大厦公司便开始拖欠着应付款项未付，直至2018年8月4日合同解除之日，东莞鸿轩公司已拖欠2018年6月1日至2018年8月4日的租金、管理费、公摊费及已实际产生的水电费未支付。二、各方已在合同中明确约定合同解除后的场地占用费计算标准，该约定合法有效；一审判决将场地占用费定性为违约金，并且在违约方并未就此提出抗辩及举证的情况下，主动将标准调低，明显对作为守约方的鸿运大厦公司不公平，也是对法律的适用错误。1.根据鸿运大厦公司与东莞鸿轩公司签订的《鸿运大厦二楼部分场地租赁合同》第9.4款和鸿运大厦公司与东莞鸿轩公司、鸿运公司签订的《鸿运大厦二楼场地（不含临街商铺）租赁合同》第9.4款的约定，各方已对合同解除后的场地占用费标准达成一致，该约定是各方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，应予以尊重。2.场地占用费的性质为各方约定的合同解除后东莞鸿轩公司、鸿运公司继续占用场地所应支付的对价，一审判决将其定性为违约金，属于适用法律错误。3.即使将场地占用费定性为违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第8点“人民法院要正确确定举证责任，违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任”的规定，需在违约方提出减少违约金的请求并完成相应的举证义务后，法院方能对违约金金额进行适当调整，但在本案中，东莞鸿轩公司、鸿运公司自始至终未提出此请求，更未履行对应的举证义务，一审判决擅自将场地占用费计算标准调低，明显是错误适用法律。三、虽然各方并未在合同中就合同解除后占用期间的管理费、公摊费进行约定，但各方租赁关系终止后，东莞鸿轩公司、鸿运公司仍实际占用场地拒不交还，相应的管理费、公摊费已据此产生，鸿运大厦公司也为此遭受了相应的实际损失；退一步讲，东莞鸿轩公司、鸿运公司合法占用场地期间尚需交纳管理费、公摊费，非法占用期间反而无需交纳，这明显有鼓励非法行为之嫌，与法律的宗旨严重相背离。因此，在合同解除后东莞鸿轩公司、鸿运公司占用场地期间，东莞鸿轩公司、鸿运公司仍应参照合同约定的计算标准向鸿运大厦公司支付管理费、公摊费。四、根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定“诉讼费用由败诉方负担；部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额”，一审判决判令本案保全费全部由鸿运大厦公司承担存在明显法律适用错误，应予以改判。综上所述，一审判决第二项、第三项内容存在错误，恳请二审法院能查明事实予以改判；一审判决第一项、第四项、第六项判决内容正确，恳请二审法院予以维持，并判令支持鸿运大厦公司的全部上诉请求。东莞鸿轩公司、鸿运公司针对鸿运大厦公司的上诉请求辩称：一、鸿运大厦公司不是本案的适格原告，原审判决存在严重的程序错误，应当依法发回重审。根据鸿运大厦公司提供的《站西路37号房产证》及《授权委托书》显示，涉案物业的所有权人系广东省邮政运输局，该局于2003年9月29日向鸿运大厦公司出具《授权书》委托其对该等房屋进行经营管理并以广东鸿运宾馆有限公司的名义订立房屋租赁合同及办理房屋租赁登记手续。鸿运大厦公司并未提供任何有效证据能够证明广东鸿运宾馆有限公司与鸿运大厦公司之间的法律关系，无法认定广东鸿运宾馆有限公司即为鸿运大厦公司，且《授权委托书》的内容显示广东鸿运宾馆有限公司代理权限仅限于房屋经营管理、订立租赁合同及办理租赁登记手续。代理权限中未见代为追缴租金、处理争议及提起诉讼等。所以，即便假设鸿运大厦公司即为广东鸿运宾馆有限公司在未有广东省邮政运输局书面授权的情况下，无权单独提起本次诉讼。最后，该《授权书》早于2003年即已出具，距2018年鸿运大厦公司提起诉讼时隔15年之久，且授权书中亦未载明委托期限，无法确认该《授权书》是否仍然有效，原审法院亦未对此予以查清。二、原审判决第二项判决中所认定的租金、管理费、公共分摊费、税费、电费正确应当予以维持，但应当对该等判项的具体数额予以明确。根据原审《民事判决书》及鸿运大厦公司《民事起诉状》所示，鸿运大厦公司在本案中的诉讼请求为要求东莞鸿轩公司向鸿运大厦公司支付2018年6月23日至2018年8月4日期间的应付费用，即鸿运大厦公司所主张的为2018年6月23日至2018年8月4日期间因案涉合同所产生的各项费用。其对2018年6月1日至2018年6月22日期间所产生的费用在起诉时未予主张。鸿运大厦公司未就2018年6月1日至2018年6月22日期间所产生的费用提起主张系其对自身权利的处分，对其未予主张的部分依法不属于法院的审查及处理范围。所以，一审法院按照以鸿运大厦公司诉讼请求所主张的2018年6月23日作为租金及其他各项费用的起算点合法有效应当依法维持。三、东莞鸿轩公司及鸿运公司自2018年8月4日起未再占有使用案涉租赁物业，不应承担2018年8月5日至2019年1月21日期间的场地占用费及相关费用，鸿运大厦公司的第二项上诉请求于法无据。1、鸿运大厦公司自2018年8月4日起即已实现对案涉物业的接管及实际控制，其与租户之间已形成了新的租赁合同关系。鸿运大厦公司分别于2018年8月3日及2018年8月15日向案涉租赁物业的租户发送《通知》、《关于鸿运大厦二楼市场租赁事项的公告》及《律师函》。在该等文件中，鸿运大厦公司均直接或委托律师作出以下意思表示：一、2018年8月3日起，东莞鸿轩公司及鸿运公司无权占有、使用案涉租赁物业，东莞鸿轩公司及鸿运公司就租赁物业的任何行为鸿运大厦公司均不予认可。二、要求各租户停止向东莞鸿轩公司及鸿运公司支付任何与租赁事项相关的款项，如2018年8月4日后仍向东莞鸿轩公司及鸿运公司支付租金或其他款项，鸿运大厦公司不予认可。三、对继续承租的租户，鸿运大厦公司将与其签订租赁合同并给予租户优惠。从上述内容可知，鸿运大厦公司通过向租户（即次承租人）发出通知，并要求租户自2018年8月4日起停止向东莞鸿轩公司和鸿运公司缴纳租金及其他各项费用并主动作出与租户建立合同关系的意思表示，该等行为所产生的法律后果为：在案涉合同解除后，鸿运大厦公司已经实际接管案涉租赁物业，并对租户（原次承租人）的继续使用行为予以认可，鸿运大厦公司与租户之间已形成了事实的租赁合同关系，鸿运大厦公司有权直接向租户收取租金。因此，自2018年8月4日起，东莞鸿轩公司及鸿运公司未再占用使用涉案物业，不应承担占用使用费及其他相关费用。2、原审判决关于场地占用费的事实存在认定不清及认定错误之情形。（1）原审判决判令以2019年1月21日各方办理所谓“经营管理权移交手续”认定东莞鸿轩公司及鸿运公司对物业存在占有使用属于认定事实错误。如前所述，该等租户系经鸿运大厦公司认可，并与鸿运大厦公司业已形成租赁合同关系并继续占有使用租赁物业，鸿运大厦公司早于2018年8月4日即已接管该等物业。根据《鸿运皮革鞋材市场部分场地、设备交接清单》的内容可知，2019年1月21日的交接实际上仅为数据交接，原审法院仅以此认定东莞鸿轩公司、鸿运公司对物业存在实际的占有使用明显缺乏事实依据。（2）原审判决认定鸿运公司为占用费支付义务主体为严重的事实认定错误。在《鸿运大厦二楼部分场地租赁合同》中，鸿运公司并非该合同的当事人主体一方。《鸿运大厦二楼场地（不含临街商铺）租赁合同》中，虽然鸿运公司为合同主体一方，但在该份合同中，明确占用费的支付主体为东莞鸿轩公司而非鸿运公司，东莞鸿轩公司委托鸿运公司代为出租管理，因经营所产生的债权债务及安全责任仍由东莞鸿轩公司承担。因此，不论依据哪份合同，均未出现东莞鸿轩公司、鸿运公司共同承担主体场地复原及占用费支付义务的条款，且原审法院判定鸿运公司承担占用费无事实和法律上的依据。3、即便贵院未采纳东莞鸿轩公司、鸿运公司意见，则原审认定的占用费计算标准也存在严重错误。（1）原审判决关于占用费支付合同条款的适用存在错误。根据两份租赁合同第9.2条款规定：“甲方依据本合同的规定解除本合同的，书面通知一经送达乙方立即生效，合同即告解除。在此情况下，乙方所交的履约保证金不予退还，而乙方仍应在10日内结清应付款项（包括损失赔偿）并搬离场地。”该条款与上述引用的第9.4条款应系特殊条款与一般条款的关系，9.2条款明确规定了在鸿运大厦公司单方解除情形下的场地归还的期限，但并未明确约定占用费的支付标准。（2）鸿运大厦公司作为出租人具有防止损失进一步扩大的义务，因鸿运大厦公司自行未履行义务而导致的损失扩大部分不应由东莞鸿轩公司、鸿运公司承担。如前所述，根据在合同9.2条款约定之10日期限届满后，鸿运大厦公司应及时采取合理措施避免损失进一步扩大，采取各类手段收回租户所占有的物业，而鸿运大厦公司并未采取任何措施（如鸿运大厦公司从未向实际占有租赁物业的各租户要求其立即或限期搬离租赁物业），进一步印证其主观上认可了租户的实际占有行为，客观上也实施了接管行为。如贵院不予认定鸿运大厦公司2018年8月4日即已实际控制并接管涉案物业，则在无充分证据能够证明系因单独归责于东莞鸿轩公司、鸿运公司的原因导致鸿运大厦公司无法按时收回租赁物业的情况下，在9.2条款约定返还期限届满后因鸿运大厦公司怠于履行义务导致的占用使用费不应由东莞鸿轩公司、鸿运公司承担。（3）原审判决认定的占用费计算标准存在严重错误。东莞鸿轩公司、鸿运公司在一审提交的证据十四《会议纪要》（2018年11月29日）中明确载明，鸿运大厦公司同意各租户的正常使用占用行为，并同意自2018年11月1日起按照租户与东莞鸿轩公司、鸿运公司所签订合同租金标准（不递增）的“八折”计缴租金，款项缴付至鸿运公司法院指定账户。首先，该《会议纪要》进一步印证了鸿运大厦公司业已与租户之间形成了租赁合同关系并通过指示付款的方式将租金支付至指定账户，鸿运公司在此时仅为租金代收人。其次，该《会议纪要》系各方真实意思表示，是各方2018年11月份以后对案涉租赁物业使用费标准形成的合意，对各方均具有约束力。因此，原审法院以租金单价上浮5%再行上浮30%的标准判令东莞鸿轩公司、鸿运公司支付场地占用费明显错误，即便假设认定东莞鸿轩公司、鸿运公司需承担占有使用费，则2018年11月份起的占有使用费应按照租金标准（不递增）的8折计算。四、原审判定违约金数额畸高应当依法调整。根据租赁合同第3.4条款、8.5条款及第9.2条款约定可知，案涉租赁协议项下的保证金具有担保性质和违约金的双重性质，没收保证金系对承租人发生违约行为时的罚则。根据原审判决认定，鸿运大厦公司主张中延期付款的滞纳金依职权调整为“违约金”，则滞纳金也系合同约定的针对承租人违约行为的罚则。原审判决同时支持了上述两种约定的违约金形式，即鸿运大厦公司没收东莞鸿轩公司业已支付的保证金7,979,951.54（相当于租赁合同期末的三个月租金）的同时还需按照每日0.1%支付延期付款的滞纳金。根据原审判决金额，东莞鸿轩公司截至2020年2月26日上述两项违约金数额总金额已高达1000余万元，而根据原审判决所认定的东莞鸿轩公司延期支付的租金等费用总金额为300余万元，故违约金数额将为逾期支付金额的近三倍。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。首先，根据上述司法解释的规定，衡量违约金是否过高的明确标准是“违约造成的损失”，因此在鸿运大厦公司已经举证证明在双方争议期间以及合同解除后，未导致鸿运大厦公司无法开展经营活动的情形，且2018年8月4日鸿运大厦公司即已接管租赁物业并自行收取租金，则应当由鸿运大厦公司就因东莞鸿轩公司延期付款行为给鸿运大厦公司造成损失承担举证责任。但是，截至目前，鸿运大厦公司并未对东莞鸿轩公司欠缴租金行为给鸿运大厦公司造成的具体实际损失金额予以证明。其次，如前所述一审认定的违约金数额已达延期支付各项费用总额的3倍，不论从公平性原则还是违约金的补偿性角度出发，均属于上述司法解释所规定的约定违约金过高之情形，且远高于法定标准。因此，在鸿运大厦公司未举证证明其因东莞鸿轩公司延期支付行为造成损失的情况下，根据前述法律规定及公平原则应依法调整违约金数额。综上，鸿运大厦公司的上诉请求缺乏事实和法律上的依据，且原审判决存在遗漏案涉当事人的严重程序问题，认定事实不清，适用法律错误之情形应当依法予以纠正。恳请贵院依法查明事实的基础上，驳回鸿运大厦公司的上诉请求并依法采纳东莞鸿轩公司、鸿运公司的各项主张。东莞鸿轩公司、鸿运公司上诉请求：一、撤销一审判决第四、六项，依法改判鸿运大厦公司返还履约保证金7979951.54元，赔偿装修损失1869341元和场地顶手费损失239583.3元；二、改判变更一审判决第一项为：合同自2019年1月21日双方办理场地交接日解除；三、改判变更一审判决第二、三项为：东莞鸿轩公司、鸿运公司无需支付迟延支付租金的违约金，场地占用费标准无需上浮30%。四、一、二审案件受理费案双方诉请获得法院支持比例负担。事实和理由：一、一审认定基本事实错误，遗漏认定重要事实。（一）认定基本事实错误。1.一审认定东莞鸿轩公司、鸿运公司知晓场地性质用途是错误的。鸿运大厦公司并未明确告知东莞鸿轩公司、鸿运公司场地的办公用途，而是与我方签订合同中明确约定场地租给我方作“经营使用”。一审法院这样认定事实，与场地产权登记不符，与合同约定不符，存在主观臆断，缺乏根据。2、一审法院认定场地已经消防验收合格是错误的。一审认定的场地已经消防验收，是鸿运大厦公司在交付场地给上一手承租人即广州市新濠畔鞋材皮革五金批发市场有限公司（下称新濠畔公司）时的消防验收（从验收材料的时间即可看出）。但是，新濠畔公司进场后对场地有进行装修，新濠畔公司装修后，没有办理消防验收。一审法院据此认定鸿运大厦公司交付给我方的场地已经消防验收，明显是认定事实错误。（二）遗漏认定重要事实。一审法院遗漏认定我方停交2018年6-7月租金是在双方处于协商期间的重要事实。我方接收场地后，场地小租户趁着场地更换经营管理人的机会，以场地用途不合法、没有消防验收等理由要求减租，大肆闹事。此期间，正是十九大前的维稳安保期（众所周知的事实，无需举证），政府要求我方与鸿运大厦公司尽快解决闹访事件。因此，双方进入协商阶段，数次谈判，数次协商，并形成会议纪要、往来函件等（见我方一审证据三、四、五、十一）。小租户知道我方与鸿运大厦公司在协商过程中，部分小租户拒交、断交租金给我方，我方也因此暂停支付租金给鸿运大厦公司。二、一审适用法律错误，认定违约责任错误。双方在就合同的履行进行协商期间（鸿运大厦公司也很清楚其存在的问题，所以才以积极务实的态度与我方协商），说明当时对合同的内容存在变更的可能性很大（已就合同变更内容在文件中有记录），在此种情况下，我方暂停支付租金，是行使不安抗辩权的一种方式，并无违约的故意。后来，当协商不成，我方准备支付租金时，鸿运大厦公司突然单方擅自于2018年8月3日向小租户发通知，并张贴公告，要求小租户不向我方交租，并向我方发函要求解除合同，导致我方无法收租，也无法向鸿运大厦公司交租，导致合同无法继续履行下去。鸿运大厦公司才是合同无法继续履行的主要责任方。我方在协商期间暂停支付租金和物业管理费，等待协商后支付，并无违约故意，而是不安抗辩的行为，不构成违约，不应当承担违约责任。退一步说，即使要认定责任，本案合同无法履行，鸿运大厦公司负有更大责任。鸿运大厦公司签订合同时隐瞒场地用途，交付给我方的场地未经消防验收，在双方处于协商阶段时擅自发布通知公告要求小租户不交租等行为已经构成严重违约，应当承担违约责任，鸿运大厦公司无权享有单方解除合同的权利。一审法院直接认定我方构成违约，判决我方承担违约责任，不符合客观事实，有失公平，是在认定事实错误基础上的适用法律错误。三、一审法院要求东莞鸿轩公司、鸿运公司申请评估，但对评估结果不予利用，导致东莞鸿轩公司、鸿运公司装修损失得不到赔偿，还另外增加评估费负担，是乱作为。综上所述，一审法院认定事实错误，适用法律不当，造成判决不公，当事人利益严重失衡，请求二审法院依法予以纠正。鸿运大厦公司针对东莞鸿轩公司、鸿运公司的上诉请求辩称：一、东莞鸿轩公司、鸿运公司的第一项上诉请求毫无依据，原审法院对该项请求所涉及的事实认定清楚、法律适用正确。（一）鸿运大厦公司有权依据租赁合同的约定，没收鸿轩公司的履约保证金，东莞鸿轩公司、鸿运公司无权要求返还。在租赁关系存续期间，东莞鸿轩公司、鸿运公司多次违约，截止鸿运大厦公司发函解除租赁合同之日止，东莞鸿轩公司、鸿运公司已拖欠2018年6月以及7月租金、管理费、公共分摊费用、水电费等租赁费用多达数百万元。且在鸿运大厦公司于2018年8月4日发函通知解除合同之后，东莞鸿轩公司、鸿运公司仍占用案涉场地拒不搬离，并采取停水停电等手段逼迫小租户向其交纳租金。（二）东莞鸿轩公司、鸿运公司恶意违约在先，理应承担相应法律后果，其要求鸿运大厦公司赔偿其装修损失的主张毫无事实及法律依据。（三）关于东莞鸿轩公司、鸿运公司主张的顶手费损失，是其与案外人之间的法律关系，更是与鸿运大厦公司无关，其无权要求鸿运大厦公司赔偿。（四）就算东莞鸿轩公司、鸿运公司因合同解除遭受损失，也纯粹系由其自身严重违约导致，属咎由自取，理应自行承担。二、租赁合同自2018年8月4日即告解除。原审法院对此事实认定及法律适用均正确。（一）东莞鸿轩公司、鸿运公司严重违约，鸿运大厦公司依据租赁合同约定有权解除合同，租赁合同自东莞鸿轩公司、鸿运公司收到解除通知之日即2018年8月4日即告解除。（二）东莞鸿轩公司、鸿运公司收到解除通知后，并未在法定期限内提出异议及请求人民法院确认解除合同的效力，其现在才就合同解除日期提出异议，依据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，法院应不予支持。三、东莞鸿轩公司、鸿运公司未按照合同约定按时足额向鸿运大厦公司支付租金、管理费、公摊费及水电费等，已属于严重违约，根据租赁合同第8.1款的约定，应向鸿运大厦公司支付迟延付款的违约金，东莞鸿轩公司、鸿运公司的第三项上诉请求缺乏事实和法律依据。四、东莞鸿轩公司、鸿运公司的上诉请求不仅缺乏事实及法律依据，其上诉事实及理由内容更是严重歪曲事实，颠倒是非。（一）在租赁合同签订之前，鸿轩公司即已完全知悉案涉物业的用途、消防及其他相关情况，并不存在所谓鸿运大厦公司隐瞒相关信息的情形。1、东莞鸿轩公司、鸿运公司自始至终都清楚涉案场地的物业用途。2、案涉场地已完成全部消防验收手续（详见鸿运大厦公司补交的第二组证据）。退一步说，就算是未完成验收，也并不因此影响合同效力。且自东莞鸿轩公司、鸿运公司承租案涉场地以来，其从未就所谓场地用途、消防等向鸿运大厦公司提出过任何异议，其现在方才提出，足以见是为了拒绝履行债务而进行的狡辩。（二）东莞鸿轩公司、鸿运公司所谓“案涉场地用途是小租户闹事的主要原因”乃是无中生有；东莞鸿轩公司、鸿运公司自承租以来就从未按时缴纳租金，自2018年6月开始更是拖欠租金至今，2018年8月鸿运大厦公司方才通知解除合同并公告相关事宜，不存在鸿运大厦公司公告导致其无法收租才欠租这一情况；东莞鸿轩公司、鸿运公司与鸿运大厦公司从未达成按八折收取租金的约定，八折租金乃是东莞鸿轩公司、鸿运公司为使小租户履行交租义务给予小租户的优惠。1、东莞鸿轩公司、鸿运公司自2017年7月承租案涉场地后，要求小租户向其缴纳高额租金，这才导致小租户于2017年下半年集体向东莞鸿轩公司、鸿运公司提出降租要求，并不是东莞鸿轩公司、鸿运公司所声称的小租户因场地用途、消防等闹事。2、东莞鸿轩公司、鸿运公司自承租以来就没有按时缴纳过租金，自2018年6月起更是拒绝向鸿运大厦公司支付租金等费用至今，2018年8月，鸿运大厦公司方才通知解除合同，并将相关事宜告知场内各小租户，何来鸿运大厦公司公告导致其无法收租才欠租？且，两被答辩早已向小租户收取完毕2018年10月前的租金费用（其中2018年9月和10日的租金通过以小租户缴纳的保证金冲抵的方式收取）。3、2018年11月29日的会议纪要，其内容表述已非常清晰，乃是东莞鸿轩公司、鸿运公司为促使小租户向其缴纳租金（此时合同虽已解除，但东莞鸿轩公司、鸿运公司仍实际占用场地），给予小租户的八折优惠承诺，此乃小租户与东莞鸿轩公司、鸿运公司之间的法律关系，而非鸿运大厦公司与东莞鸿轩公司、鸿运公司之间就租金打折达成的约定。更提请法庭注意的是，东莞鸿轩公司、鸿运公司在已经拖欠多月租金的情况下，不仅不思积极履约，反而在2018年7月初偷偷的将公司股东、法定代表人悉数进行变更，逃废债务的意图非常明显。鸿运大厦公司也正是基于东莞鸿轩公司、鸿运公司此一系列的动作，而于2018年8月3日通知解除合同，并将相关事宜告知小租户。（三）东莞鸿轩公司、鸿运公司主张行使不安抗辩权，并不符合法律规定，不过是东莞鸿轩公司、鸿运公司为了掩盖自己恶意违约行为的借口而已。根据合同法第六十八条的规定，不安抗辩权是先履行债务的当事人有确切证据表明对方当事人有若干情形时可以中止履行义务，但是在本案中，鸿运大厦公司根本就不存在该等情形，既不存在所谓隐瞒的情形，在东莞鸿轩公司、鸿运公司拒绝缴纳租金导致合同解除之前更不存在所谓鸿运大厦公司发公告的情形。鸿运大厦公司已按照合同约定向东莞鸿轩公司、鸿运公司交付场地，根本不存在可能会影响东莞鸿轩公司、鸿运公司利益的情形。综上所述，东莞鸿轩公司、鸿运公司的上诉请求根本没有事实和法律依据，恳请贵院予以驳回。鸿运大厦公司向一审法院起诉请求：1、确认鸿运大厦公司与东莞鸿轩公司签订的《鸿运大厦二楼部分场地租赁合同》、《鸿运大厦二楼场地（不含临街商铺）租赁合同》自2018年8月4日起解除；2、确认东莞鸿轩公司履约保证金7979951.54元归鸿运大厦公司所有；3、东莞鸿轩公司向鸿运大厦公司支付2018年6月23日至2018年8月4日的所有应付款项，包括租金4551733.48元、管理费230195.1元、公共分摊费38365.9元、水费6513.7元（计至2018年7月31日）、电费187523.1元（计至2018年7月31日）以及滞纳金702461.94元（滞纳金以东莞鸿轩公司应付未付的款项为基数，以实际逾期天数乘以每日0.1%计算至实际清偿之日止，依据合同第8.1条）；4.东莞鸿轩公司、鸿运公司向鸿运大厦公司支付2018年8月5日至2019年1月21日止的房屋占有使用费（每月按照合同约定的租金标准上浮5%的两倍计付）；管理费（每月按照合同约定的租金标准上浮5%计）、公共分摊费（每月按照合同约定的租金标准上浮5%计）；水费、电费，计至2018年12月10日占有使用费19078878.11元，管理费为468188.04元、公共分摊费78031.34元；水费12009.29元（计至2018年11月20日止）；电费373231.4元（计至2018年11月20日止）。东莞鸿轩公司向一审法院反诉请求：1、鸿运大厦公司向东莞鸿轩公司退还缴纳的租赁保证金7979951.51元；2、鸿运大厦公司赔偿东莞鸿轩公司装修损失1869341元（按评估报告无争议部分和有争议部分的总额计算）；3、鸿运大厦公司赔偿东莞鸿轩公司未收到小租户2018年8月至2018年9月的2个月租金损失4403790元；4、鸿运大厦公司赔偿东莞鸿轩公司案涉场地顶手费损失364583.3元（50万元/48个月租期=10416.7元每个月，已使用13个月合计135416.7元，剩余364583.3元。顶手费是我方向上一手承租户广州市新濠畔鞋材皮革五金批发广场有限公司支付的）。一审法院查明事实：涉案广州市站西路37号房屋的权属人为广东省邮政运输局，该房产建筑面积33145.05平方米，使用性质为办公、车场。据房地产记载，其中东，西面B2，B部位共153.14平方米违章建筑未处理；东南角A8，A9部位2705.80平方米已征收国有土地使用权出让金。2003年9月28日，广东省邮政运输局出具《授权书》，载明其授权鸿运大厦公司代表其对站西路37号房屋进行经营管理，以鸿运大厦公司名义订立房屋租赁合同及办理房屋租赁登记手续。2017年6月15日，鸿运大厦公司（为甲方）与东莞鸿轩公司（为乙方）签订《鸿运大厦二楼部分场地租赁合同》，约定：甲方将广州市站西路37号鸿运大厦二楼的部分场地，建筑面积共计3510.97平方米（与路面持平层，详见附件一），按照政府批准的使用用途出租给乙方作经营使用。乙方已经在签订本合同时知悉场地的使用性质原为停车场及其历史沿革。租赁期内，乙方须自行到政府部门办理营业证照等相关手续。乙方租用场地包含所有从属于场地的公用设施和设备，乙方按现状接收租用场地。租赁期限从2017年7月1日起至2021年6月30日止。租金为611.26元/平方米/月、管理费为30元/平方米/月、公共分摊费为5元/平方米/月，按3510.97平方米合计为2268999.47元/月。从2017年7月1日起每满一年租金、管理费及公共分摊费均递增5%。水电费按场地内实际水、电用量再加5%的分摊，合计费用后于每月22日前向甲方缴纳。乙方于每月22日前以转账方式向甲方交纳当月的租金、管理费、公共分摊费以及上月水电费。本合同签订之日起3日内，乙方向甲方支付首月租金、管理费以及公共分摊费等。履约保证金为租期末三个月的租金、管理费、公共分摊费以及10万元水电保证金的合计总金额，从合约签订之日起3个工作日内，乙方向甲方交纳履约保证金7979951.54元。合同期满后，如双方不再续约，双方账务结算清楚后，在乙方无违约的情况下甲方原数额退还乙方履约保证金7979951.54元（不计利息）。租赁期内，场地的经营管理由乙方负责。租赁期内，乙方有权将场地分租。乙方与第三方签订的任何分租合同的租期届满日必须在2021年6月30日前。租赁期内，乙方可根据其经营需要，在符合消防安全规定的前提下对场地实施装修和升级改造。乙方在施工前，装修改造工程的方案获消防部门批准后方能施工，并应报甲方备案。装修改造工程完成后场地的产权依然归甲方所有。租赁期内，乙方必须保持装修改造后场地的建筑结构、装修、水电设施、消防设备、水电增容的设备、线路及中央空调设备等的完整适用，不得拆除或损毁，在双方租赁关系终止时，无偿交回给甲方，否则，甲方有权没收乙方履约保证金。乙方应按照本合同规定按时、足额地向甲方支付租金及管理费、水电费，迟延支付的每日按照所欠费用总额的0.1%计算滞纳金，超过30天仍未付清上述费用的，经甲方书面催缴无效3个工作日后，甲方有权单方解除合同，收回租赁场地，没收乙方按本合同约定和双方其他约定交纳的所有款项（包括但不限于履约保证金等费用），并有权按本合同的有关约定追讨有关费用及违约金。乙方应在租赁关系终止后7日内将场地内所有属于乙方或者次承租人的物品全部搬离，并将场地及场地内的门锁钥匙交给甲方。在乙方将场地交付甲方，并经甲方现场检查确认后7个工作日内，甲方无息返还乙方的全部履约保证金。若乙方在上述日期内没有将所有物品搬空（但事先征得甲方同意的物品除外），视为乙方放弃该物品的所有权，甲方有权自行进入场地，清空所有物品并自行处置，其必要且合理的清理费用在履约保证金内扣减，作为甲方清理场地的费用，保证金不足以扣减清场费用的，甲方有权向乙方追偿。若乙方将场地分租的，合同到期或因其他原因提前解除合同的，次承租人的清场事宜由乙方负责，同时乙方必须与次承租人约定合同到期必须清场的条款，若合同到期时未将承租场地所有物品搬空的，视为乙方、次承租人放弃物品的所有权，甲方有权自行进入场地，清空所有物品并自行处理，所产生的费用由乙方承担，若次承租人因甲方的清场行为侵权为由起诉甲方的，由乙方承担相应的法律责任，造成甲方损失的，甲方有权向乙方追偿（包括但不限于甲方因清场行为向第三方赔偿的损失，因此而支出的律师费、差旅费等）。除本合同另有规定外，在下述情况下甲方可单方面终止本合同：a.乙方拖欠租金累积达30日。b.乙方未经甲方同意将场地用于本合同约定以外的其他用途，或者用于非法用途。甲方依据本合同的规定解除本合同的，书面通知一经送达乙方立即生效（如乙方拒收，视为已送达到乙方），合同即告解除。在此情况下，乙方所交的履约保证金不予退还，而乙方仍应在10日内结清所有应付款项（包括损失赔偿）并搬离场地。因各种原因而提前解除合同或合同期满不再续租时，乙方应在合同期满或被解除之日起七日内完好无损地退还所承租的单元，并将存放在该单元内的一切财物搬走，并自行处理与次承租人的所有纠纷，乙方与次承租人的所有纠纷与甲方无关，甲方不对该等纠纷承担任何责任。如乙方逾期退还所租赁的单元，每逾期一天，按合同中日租金额的二倍向甲方支付单元占用费。超过五天，则视为乙方自动放弃对该单元内存物的所有权，甲方有权予以处理，乙方不得再主张该单元内存物的任何权益。合同期满后，该单元连同内部原有的设施、一切在建筑物结构内的附属设施由甲方无偿收回。双方在履行合同过程中所涉及的文件、文书等送达以双方在本合同登记的地址为准。甲乙双方的来往函件以上述地址为准，在快递寄出后3日内或者经以上联系人签收的视为送达。如一方联系人信息或地址发生变更的.需书面通知另一方，否则，因一方地址、联系人信息变更等导致送达不能的，后果由未通知方承担。据合同记载，乙方地址为东莞市虎门镇海运一路金海公馆二楼管理处。东莞鸿轩公司分别于2017年6月16日和2017年6月19日向鸿运大厦公司支付2570778.20元和5409173.34元，合计保证金共7979951.54元。2017年6月30日，鸿运大厦公司作为见证方，与东莞鸿轩公司（为乙方）及广州市新濠畔鞋材皮革五金批发广场有限公司（为甲方）签订《场地补偿协议书》，约定从2017年7月1日起，商铺的经营使用权转移给东莞鸿轩公司，乙方在签订协议后1日内支付50万元补偿款给甲方作为甲方原投入设备和装修的费用补偿。签约后，东莞鸿轩公司向广州市新濠畔鞋材皮革五金批发广场有限公司支付50万元。同日，鸿运大厦公司与东莞鸿轩公司在《鸿运大厦二楼部分场地、设备交接清单》上签字确认场地及设备移交。后东莞鸿轩公司（为甲方）和鸿运公司（为乙方）签订《经营管理权协议书》，约定：甲乙双方经平等协商，就甲方授予乙方享有位于广州市站西路37号鸿运大厦二楼的场地经营管理权一事，达成协议如下：一、甲方根据与鸿运大厦公司2017年6月15日签订的《鸿运大厦二楼部分场地租赁合同》，甲方依约享有鸿运大厦公司位于鸿运大厦二楼的部分场地，建筑面积合计3510.97平方米的场地的经营使用权，期限从2017年7月1日起至2021年6月30日止，甲方与乙方经协商，现甲方同意将甲方根据与鸿运大厦公司2017年6月15日签订的《鸿运大厦二楼部分场地租赁合同》中甲方应享有和承担的全部权利和义务授予乙方，乙方对此无异议。二、乙方是依法享有和承担独立民事权利和义务的法人，同意并接受继承甲方根据与鸿运大厦公司2017年6月15日签订的《鸿运大厦二楼部分场地租赁合同》中甲方应享有和承担的权利和义务，乙方继承标的物的相关经营管理权后，根据原甲方签订的《鸿运大厦二楼部分场地租赁合同》，向鸿运大厦公司缴纳租金，承担相关义务，并且行使经营管理权，对标的物范围内的商铺出租、招商、投资、管理等权利，期限从本协议签订之日起至2021年6月30日止，原甲方根据协议与商户签订的合同，转为乙方签署和实施。乙方继承甲方依约对标的物享有和承担的权利和义务，自负盈亏，负责员工的劳动，个税、社保、环保、消防、税收、工商、水、电等手续和费用，负责与商户签订管理条约，租赁合同，收取租金、水、电等费用。如因乙方经营管理标的物期间，造成的人身、财产损失甲、乙双方共同承担。三、甲方授予乙方标的物经营管理权后，原甲方缴纳的保证金权利仍属于甲方，甲、乙双方互不向对方再支付任何费用。签署协议后，双方共同函告鸿运大厦公司，乙方应确保严格按照甲方与鸿运大厦公司2017年6月15日签订的《鸿运大厦二楼部分场地租赁合同》中约定的甲方应履行的义务履行，否则，应根据该协议承担违约责任。2017年9月11日，鸿运大厦公司（为甲方）与东莞鸿轩公司（为乙方）和鸿运公司（为丙方）签订《鸿运大厦二楼场地（不含临街商铺）租赁合同》，约定：乙方承租鸿运大厦二楼场地（除临街商铺外）建筑面积共计3510.97平方米，租期从2017年9月1日至2020年8月31日，甲方同意乙方将租赁场地委托给鸿运公司代为出租管理事宜，且乙方承诺场地一切经营债权债务及安全责任由乙方承担。其余合同内容与《鸿运大厦二楼部分场地租赁合同》的合同内容基本一致。2017年10月23日，鸿运大厦公司（为甲方）与东莞鸿轩公司（为乙方）签订《鸿运大厦二楼部分场地租赁合同（补充协议）》，约定：甲方同意将位于广州市站西路37号鸿运大厦西北角油库上方平台场地出租给乙方办公经营。建筑面积260平方米，租金按97元/平方米/月，管理费30元/平方米/月，公共分摊费5元/平方米/月。按260平方米合计为34320元/月。从2017年7月1日起每满一年租金、管理费及公共分摊费均递增5%。租期从2017年7月1日起至2021年6月30日。在2017年6月至11月期间，鸿运大厦公司和东莞鸿轩公司、鸿运公司召开了若干次会议并作出会议纪要。2018年3月12日，鸿运公司向鸿运大厦公司发出《关于减轻鸿运大厦二层（地面一层）皮革鞋材市场经营压力的申请报告》，内容为：我司自2017年7月1日正式接手鸿运大厦二层（地面一层）皮革鞋材市场经营管理以来，一直本着安抚商户，平稳过渡，安心经营，重振市场的态度，为保住鸿运皮革鞋材市场的持续运营做出了最大的努力。为顺利完成市场交接，并签订新的商铺租赁合同，我司按原合同标准设立了三个月的过渡期，希望在过渡期内完成招商，期间因为市场原有商户要求鸿运大厦和我司顺应市场行情，减租降租，以减轻小租户的经营成本，在要求得不到满足的情况下，暴发了多次有组织的集体维权行为，致使我司无法在过渡期内按计划完成招商，对我司和市场造成了不可挽回的不良影响，使我司与广大商户错失了最佳的签约时机和采购商对鸿运市场的信心与支持。从接手至今，虽然我司做了大量的工作，也花了大量的投入对市场进行了升级改造，但一直处于亏损状态，广大商户的生意也一落千丈，这有外部市场环境低迷的影响，更主要的原因是因为租金成本太高，偏离周边市场行情，导致商户缺乏竞争力，生意难做。近期有不少商户主动找到我司，一是表达对市场未来发展的关注，二是反映了实际经营的困难，特别是对将于2018年7月1日上调5%租金，均表示难以承担，希望我司从市场环境的实际情况考虑，不但不要上调租金，还要考虑在原来基础上打折，以此支持广大商户渡过难关，否则很有可能会引发商户集体退租撤场，重蹈周边几个市场的覆辙，一旦发生，再想挽回就很难了。为此我司基于我司及广大市场商户的实际经营困难，以及鸿运市场的长远发展，特向贵司提出以下减轻鸿运大厦二层（地面一层）皮革鞋材市场经营压力的申请：一、取消2018年7月1日上调5%租金，并结合周边市场行情酌情下调租金标准或减免部分收费，贵司给予的所有优惠均直接转予广大商户。二、贵司所开的租金发票我司只能抵扣5%的税金，目前我司属于小规模企业，影响不大，一旦我司升级为一般纳税人后，将至少要交纳11%租金，余下的不少于6%的税金将由我司自付，无形中增加了我司很大的经营成本，对于本来就处于严重亏损的我司来说，更是雪上加霜。希望贵司能充分考虑市场目前的经营状况和实际困难，为我司解决多付6%税金的问题，减轻我司的经营成本，否则，长此以往，我司将难以为继。同月19日，鸿运公司向鸿运大厦公司发出《关于申请减轻鸿运大厦二层（地面一层）皮革鞋材市场经营压力的函》。同月29日，鸿运公司向鸿运大厦公司发出《关于要求回复〈关于申请减轻鸿运大厦二层（地面一层）皮革鞋材市场经营压力的函〉的函》。同年4月3日，鸿运大厦公司向东莞鸿轩公司、鸿运公司发出《关于“申请减轻鸿运大厦二层（地面一层）皮革鞋材市场经营压力”的复函》，称鸿运大厦公司将依法合规研究处理。2018年4月18日，东莞鸿轩公司、鸿运公司向鸿运大厦公司发出《关于申请协助我司收租的函》，内容为：自东莞鸿轩公司、鸿运公司接手鸿运大厦二楼（地面一层）皮革鞋材市场以来，因为商户觉得租金标准太高，交租有困难，以各种理由拖欠租金，导致从接手至今其从未按时收齐过租金，2018年4月的交租截止时期为4月8日，至今仍有30%左右的商户未交本月租金，其中拖欠最多的已达20多万元，要求鸿运大厦公司安排人员协助其做好商户工作，督促商户按时交租。2018年6月21日，东莞鸿轩公司向鸿运大厦公司发出《关于召开工作会议的函》，称双方近期就协议解除租赁合同事宜进行了沟通和交流但未达成一致，要求鸿运大厦公司尽快确定需要参加工作会议的相关单位及时间。2018年7月19日，东莞鸿轩公司、鸿运公司向鸿运大厦公司发出《关于鸿运大厦一楼皮革鞋材市场经营困难解决思路的函》。同月24日，东莞鸿轩公司、鸿运公司向鸿运大厦公司发出《协议解除鸿运大厦二楼皮革鞋材市场承租合同工作方案》。2018年8月3日，鸿运大厦公司委托律师向东莞鸿轩公司、鸿运公司发出《律师函》，内容为：因承租方拖欠租金达30日，经出租方书面催缴无效3个工作日后，出租方有权单方面解除合同，收回租赁场地，没收承租人缴纳的所有款项，并通知：一、自收到本函件之日起，解除上述双方租赁合同和三方租赁合同，解除双方就鸿运大厦二楼部分场地建立的租赁合同关系。二、东莞鸿轩公司应在收到本函之日起10日内结清所有应付款项（包括但不限于租金、管理费、滞纳金和其他应付款）。三、没收履约保证金7979951.54元。四、东莞鸿轩公司和鸿运公司在收到本函之日起10日内搬离上述租赁场地并交还给出租方，腾空相关人员和物品，逾期出租方将自行处置，由此给贵二公司造成的不利法律后果概由贵二公司自行承担。五、东莞鸿轩公司和鸿运公司在交还租赁场地同时应当向出租方办理交接手续，包括相关证照、与场地内小租户签署的相关合同、凭证及其他文件资料等。六、租赁场地内装修、设备设施等应当于交还场地同时交还出租方。七、贵二公司收到本函后，不得从事破坏、毁损租赁场所和物品或其他任何损害或可能损害出租方利益的行为，否则出租方将追究贵二公司的法律责任。该函以EMS方式邮寄给东莞鸿轩公司、鸿运公司，其中一份编号尾数为1529的邮件（邮寄给东莞鸿轩公司）显示已于2018年8月4日妥投，另两份编号尾数为3829、5529的邮件（分别邮寄给东莞鸿轩公司和鸿运公司）显示退回。2018年8月14日，鸿运大厦公司委托律师向东莞鸿轩公司、鸿运公司发出律师函，内容为：东莞鸿轩公司、鸿运公司拒不按要求办理相关事宜的行为已构成了对出租方权益的严重侵犯，通知东莞鸿轩公司、鸿运公司立即搬离场地、退出场地经营管理、办理交接手续及结清应付未付款项等。该函以EMS方式邮寄给东莞鸿轩公司、鸿运公司，其中一份编号尾数为5929的邮件（邮寄给东莞鸿轩公司）显示已于2018年8月15日妥投，另一份编号尾数为9329的邮件（邮寄给鸿运公司）显示退回。东莞鸿轩公司、鸿运公司质证称：鸿运大厦公司第一次邮寄的时候我方没有收到，是鸿运大厦公司在2018年8月3日在案涉场地张贴了该律师函后，我方才得知。我方当时是不同意解除合同。在看到该律师函后我方一直在与鸿运大厦公司协商解决本案事宜。同日，鸿运大厦公司向各租户发出《通知》和《关于鸿运大厦二楼市场租赁事宜的公告》，其中公告内容为：一、自2018年8月3日起，东莞鸿轩公司、鸿运公司无权占有、使用及经营管理鸿运大厦二楼场地，自此东莞鸿轩公司、鸿运公司就鸿运大厦二楼场地从事的任何行为均不会得到鸿运大厦公司的认可。二、各租户应立即停止向东莞鸿轩公司、鸿运公司支付任何与租赁事宜相关的款项（包括但不限于租金、保证金、押金、管理费、水电费或其他相关费用），否则由此造成的损失由租户自行承担。三、请各租户自本通知发出之日起5日内，将与东莞鸿轩公司、鸿运公司（或其他任何第三方）签署的租赁合同、租户身份信息资料、支付租金或租赁押金的凭证或其他相关文件资料备案至鸿运大厦公司。四、鸿运大厦公司将就场地的后续使用事宜与各租户进行协商，如租户拟继续承租场地，则应与我公司就租赁事宜协商确定，并签订租赁合同；如租户拟不再租用场地，则应与我公司办理场地交还手续，并商定其他具体事宜。五、各租户不得从事破坏、毁损租赁场地、设备设施和物品或其他任何损害或可能损害鸿运大厦公司利益的行为，否则依据相关法律法规，将可能承担相应的法律责任（包括但不限于民事经济责任、刑事责任）。2018年8月15日，鸿运大厦公司委托律师向各租户发出《律师函》，内容为：一、关于事实的澄清：……鸿运大厦公司与东莞鸿轩公司之间的租金标准完全是东莞鸿轩公司自主的选择，事后又以价格过高为由拒绝履行合同约定的租金支付义务……东莞鸿轩公司一方面拖欠数百万租金拒不支付，一方面将公司空壳化，逃避债务的行为，鸿运大厦公司于2018年8月3日发函通知解除合同，是万般无奈之下的唯一选择……二、关于所涉法律问题：3、自2018年8月4日起，东莞鸿轩公司、鸿运公司丧失场地的经营管理权，其就场地使用事宜所做任何承诺都是无效的。三、关于场地使用的后续事宜：1、在过渡期内，针对及时与鸿运大厦公司就场地使用问题签订协议的租户，将就费用问题给予优惠。2、各租户如需向东莞鸿轩公司、鸿运公司通过诉讼或其他途径维权的，鸿运大厦公司将积极给予协助配合。3、如租户在2018年8月4日之后仍向东莞鸿轩公司、鸿运公司缴纳租金或其他款项，鸿运大厦公司概不认可，如因此遭受损失，将由各租户自行承担损失。另查，广东省公安厅消防局于1999年10月6日出具《建筑工程消防验收意见书》，载明站西路37号首层经消防验收可以投入使用。广州市公安局白云区分局于2004年3月17日出具的《建筑工程消防设计审核意见书》，内容为：广州市新濠畔鸿运鞋材有限公司送审的广州市站西路37号首层的商铺内部装修内部装修设计资料收悉，该工程共1层，层高3.5米，装修部位首层，装修面积386平方米，使用功能为商铺。符合简易审批条件。鸿运大厦公司为证明其多次向东莞鸿轩公司催收租金等费用，提交了《关于催缴场地租金等费用的函》若干份和《律师函》及邮寄凭证。东莞鸿轩公司、鸿运公司确认收到上述函件。鸿运大厦公司为证明其代付了水电费，提交了：1、计费时段为2018年6月1日至2018年7月1日的应缴电费金额为275506.37元的电费通知单和金额为275506.37元的电费发票；2、计费时段为2018年7月1日至2018年8月1日的应缴电费金额为317758.73元的电费通知单和金额为317758.73元的电费发票；3、2018年7月12日的污水费（金额分别为5026元和1479.80元）；4、计费时段为2018年5月28日至2018年6月28日的金额为12421.40元的水费发票；5、计费时段为2018年5月28日至2018年6月28日的金额为3657.22元的水费发票。东莞鸿轩公司、鸿运公司质证称上述证据由法院审查。鸿运大厦公司为证明东莞鸿轩公司、鸿运公司承租的场地均为合法建筑，提交了：1、承租范围标记图；2、违章建筑标示图，该图以红色斜线标注了违章建筑的位置。东莞鸿轩公司对上述证据真实性予以确认。鸿运大厦公司为证明东莞鸿轩公司以竞标方式取得涉案场地的租赁权，在签订租赁合同前对场地的产权、用途知悉，提交了签有“已阅”并盖有东莞鸿轩公司公章的《广东鸿运大厦二层房产租赁权拍卖情况说明》、《房地产证》、《海峡拍卖行有限公司竞租注意事项（竞买协议）》、《鸿运大厦二楼部分场地租赁合同（范本）》。东莞鸿轩公司、鸿运公司对上述证据的真实性予以确认。东莞鸿轩公司、鸿运公司为证明其装修损失，提交了部分装修合同及支付凭证等。鸿运大厦公司对该证据均不予认可。诉讼过程中，东莞鸿轩公司、鸿运公司向一审法院申请对涉案物业的装修损失进行评估。一审法院经摇珠确定由广州市安衡价格事务所有限公司进行评估。2019年2月19日，广州市安衡价格事务所有限公司作出《评估结论书（初稿）》，载明重置价格为2335949元。鸿运大厦公司和东莞鸿轩公司、鸿运公司对该《初稿》提出了各自的异议。2019年7月11日，广州市安衡价格事务所有限公司作出《关于评估结论书（初稿）第二次质证意见的函复》，载明：一、鸿运大厦公司提出的意见：1、关于涉案场地装修项目由谁出资的问题，我公司按照规定的程序，根据申请人现场实物指认（被申请人现场陪同并且双方均在现场勘查笔录上签名确认）、法院转来的相关证据材料（购置合同）确认评估项目，因此《初稿》是以评估项目均由被申请人出资完成作为前提条件的。《初稿》第5页“价格评估假设和限定条件”中也明确“有关当事人提供的资料客观真实，其真实性由提供方负责”。被申请人提出评估项目由谁出资完成的质疑，已超出我公司评估工作范围，应由法院来裁决。2、关于部分评估项目是否属于涉案场地范围。被申请人提出位于C区公共厕所、大堂旁的临街商铺新开通道这两个区域不属于涉案场地范围，不应列入评估项目。申请人认为这些项目属于公共设施，并且在装修时已征得被申请人同意，应列入评估范围。经研究，我们将在正式报告中将这些评估项目列入争议部分，由法院裁定是否采纳。3、关于“监控安装”项目：被申请人提出监控项目也有出资，并提交相关购置合同，经查阅，从购置金额、购置时间、安装地点上进行对比后，确认该购置合同与《初稿》中的“监控安装”并非同一内容，与本次评估无关。监控项目是现场勘查实际看到客观存在的项目，且有相应的购置合同，因此我们把该项列入评估范围。4、关于成新率的问题：（1）关于已使用年限。《初稿》是按申请人提出的各项目不同完工时间逐一计算的，经对法院转来的购置合同、装修合同等证据材料进行分析，该完工时间也基本符合正常施工、安装的情况，在被申请人没有更确切的证据材料的情况下，我们认为该完工时间是来计算成新率是较为客观合理的。（2）关于规定使用年限，《初稿》是按照广东省物价局文件《广东省涉案财产价格鉴定相关技术参数参照标准（2013年）》来确定各项目的规定使用年限的，更客观反映标的物寿命的使用年限。异议人提出按租赁期限来确定的年限，存在如续租后还能正常继续使用等其他因素的影响，因此按照有关部门规定的使用年限是客观合理的。二、东莞鸿轩公司、鸿运公司提出的意见已在上文详细作答，不再重复。同日，广州市安衡价格事务所有限公司作出《评估结论书》，其中载明：（二）标的价格评估：1、项目和数量的确定：现场勘查时，由申请人东莞鸿轩公司的工作人员依照《评估申请书》中的评估清单内容向评估人员现场指认，评估人员对这些项目进行了记录、拍摄、以及实物测量，经整理，评估项目共129项。被申请人鸿运大厦公司认为其中一部分项目不在双方租赁合同约定的场地内，不应列入评估范围。经研究，该部分项目在本报告中列作争议部分，共22项，详见附表2。除争议部分外，其余107项列作无争议部分，详见附表1。各项目的具体数量是根据现场勘查时东莞鸿轩公司提供的标有尺寸的平面图（双方当事人现场确认），结合部分实物测量后整理计算所得，计算结果详见附表。3、重置价格的计算：无争议部分项目重置总价为2241846元，争议部分项目重置总价为94103元。附表1所载项目包括监控安装、冷却塔维修、场内改建、1号门、2号门、3号门、消防中心、小商铺、一楼办公室及服务中心、正中、南北行（通道）、A13-A18改建增加新通道、一楼市场C通道、清洁、中央空调等。附表2所载项目包括公共卫生间和正中、南北行（通道）。东莞鸿轩公司、鸿运公司预付了评估费257000元。鸿运大厦公司称：1、无论东莞鸿轩公司、鸿运公司是否真实存在装修损失，东莞鸿轩公司、鸿运公司主张装修损失赔偿也毫无法律依据，装修损失应由其自行承担；2、鸿运大厦公司认可评估报告中所列项目的客观存在，不意味着该等项目是由东莞鸿轩公司、鸿运公司出资完成。3、评估报告的前提是“有关当事人提供的资料客观真实，其真实性由提供方负责”，现评估报告是基于东莞鸿轩公司、鸿运公司提供的鉴定资料作出，包括所评估的项目也是东莞鸿轩公司、鸿运公司主张的项目，但是东莞鸿轩公司、鸿运公司提供给的鉴定材料并不能有效证明项目为其出资完成，也无法有效证明东莞鸿轩公司、鸿运公司关于鉴定内容的其他主张。4、附表2中的争议部分项目所处位置不属于案涉合同承租的场地范围。5、成新率应以其实际占用场地时间作为项目投入使用时间更为合理。6、监控安装项目中，存在鸿运大厦公司出资完成的部分，并非全部由东莞鸿轩公司、鸿运公司出资完成，且东莞鸿轩公司、鸿运公司出资购置的监控安装部分，东莞鸿轩公司、鸿运公司在2019年1月21日现场勘查结束后全部搬走。东莞鸿轩公司、鸿运公司称：对评估结论书的真实性、合法性无异议，其中关于有争议部分，我方认为有争议部分也是属于我方的投入，应该算为装修的损失赔偿。对评估结论书中无争议和有争议部分的价格无异议。对第二次质证意见的函复真实性、合法性无异议，关于函复中项目投资的问题，在现场评估时双方已经是得到了确认，因此我方认为评估报告有争议和无争议部分都是属于我方投入的装修。评估报告中有争议部分的两个项目的位置中C区公共厕所在涉案承租的范围内，只是该范围是在另外的补充协议中签订的，大堂旁的临街商铺改做通道不属于涉案场地范围内，但C区公共厕所和大堂旁的临街商铺改为通道都是属于我方投入的装修，因为C区的公共厕所和该通道是属于整个商场的公共设施，由整个物业的承租人共同使用，因此东莞鸿轩公司在对承租物业进行装修时不可能将该区域单独割裂，事实该区域是由我方装修。2019年1月21日，鸿运大厦公司（为接收方）与东莞鸿轩公司、鸿运公司（为移交方）签订《鸿运皮革鞋材市场部分场地、设备交接清单》，双方确认了交接场地面积、场内商铺数量、商户资料、未缴纳租金明细表、场内设备清单，包括中央空调主机、冷却水泵、冷冻水泵、冷却塔、吊柜、消防系统、电信和联通电表、移动信号电表、电表读数、水表读数、整体监控系统（鸿轩购置）。另，鸿运大厦公司向一审法院提出了对东莞鸿轩公司、鸿运公司价值25727131.4元的财产进行保全申请，一审法院依其申请分别发出了对东莞鸿轩公司、鸿运公司价值8254355.11元及17472776.29元的财产进行保全的裁定。鸿运大厦公司交纳了保全费5000元。一审法院认为：一、合同效力问题，东莞鸿轩公司、鸿运公司称涉案场地有部分为违章建筑，但根据鸿运大厦公司提交的且东莞鸿轩公司、鸿运公司确认的承租范围标记图及违章建筑标示图，本案所涉场地的范围并不包括违章建筑的位置，东莞鸿轩公司、鸿运公司以涉案场地存在违章建筑为由而认为合同无效缺乏依据；东莞鸿轩公司、鸿运公司称鸿运大厦公司隐瞒涉案场地的物业用途及消防验收等情况，根据《建筑工程消防验收意见书》、《建筑工程消防设计审核意见书》显示，涉案场地已经消防验收，鸿运大厦公司与东莞鸿轩公司、鸿运公司签订的租赁合同亦明确约定“乙方已经在签订本合同时知悉场地的使用性质原为停车场及其历史沿革”、“乙方按现状接收租用场地”，在承租前，东莞鸿轩公司亦盖章确认已阅相关文件（包括《广东鸿运大厦二层房产租赁权拍卖情况说明》、《房地产证》、《海峡拍卖行有限公司竞租注意事项（竞买协议）》、《鸿运大厦二楼部分场地租赁合同（范本）》），且东莞鸿轩公司、鸿运公司承租涉案场地一年多期间，亦未就场地的物业用途和消防问题向鸿运大厦公司提出过异议，现东莞鸿轩公司、鸿运公司以此为由认为鸿运大厦公司存在欺诈和隐瞒而认为租赁合同无效，缺乏依据且有违诚信，一审法院对其抗辩意见不予接纳。鸿运大厦公司与东莞鸿轩公司签订的《鸿运大厦二楼部分场地租赁合同》、鸿运大厦公司与东莞鸿轩公司、鸿运公司签订的《鸿运大厦二楼场地（不含临街商铺）租赁合同》是各方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的。二、关于鸿运大厦公司要求确认合同解除的问题，根据上述两份合同约定，承租方超过30天未付清相关租赁费用的，经鸿运大厦公司书面催缴无效3个工作日后，鸿运大厦公司有权单方解除合同，并约定鸿运大厦公司解除本合同的，书面通知一经送达东莞鸿轩公司、鸿运公司立即生效，合同即告解除。鸿运大厦公司在2018年8月3日向东莞鸿轩公司、鸿运公司邮寄解除上述两份合同的律师函，其中一份已于2018年8月4日送达给东莞鸿轩公司，且东莞鸿轩公司没有在法律规定的期限内提出异议及请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。因此，《鸿运大厦二楼部分场地租赁合同》、《鸿运大厦二楼场地（不含临街商铺）租赁合同》已于2018年8月4日解除，鸿运大厦公司该项诉讼请求一审法院予以支持。鉴于双方已于2019年1月21日办理了场地经营管理权移交手续，故一审法院对鸿运大厦公司主张要求东莞鸿轩公司、鸿运公司交还经营管理权的诉讼请求不予调处。三、关于鸿运大厦公司主张的费用问题。根据上述两份合同约定，东莞鸿轩公司负有在每月22日前以转账方式向鸿运大厦公司交纳当月的租金、管理费、公共分摊费以及上月水电费的合同义务，并约定“迟延支付的每日按照所欠费用总额的0.1%计算滞纳金，超过30天仍未付清上述费用的，经甲方书面催缴无效3个工作日后，甲方有权单方解除合同，收回租赁场地，没收乙方按本合同约定和双方其他约定交纳的所有款项（包括但不限于履约保证金等费用），并有权按本合同的有关约定追讨有关费用及违约金。”东莞鸿轩公司自2018年6月23日起欠付租金、管理费、公共分摊费、水费、电费，已构成违约，鸿运大厦公司现要求东莞鸿轩公司承担继续履行和承担违约责任合法有理，一审法院予以支持。合同明确约定迟延支付应交费用的，每日按照所欠费用总额的0.1%计算滞纳金，鸿运大厦公司现要求东莞鸿轩公司按此约定承担违约责任合法有理，一审法院予以支持。由于合同约定的滞纳金实质上属于违约性质的费用，一审法院将鸿运大厦公司主张的滞纳金调整为违约金。东莞鸿轩公司称鸿运大厦公司向小租户发公告、解除合同等行为影响了东莞鸿轩公司、鸿运公司的正常经营和收租，但鸿运公司于2018年3月12日发出《关于减轻鸿运大厦二层（地面一层）皮革鞋材市场经营压力的申请报告》已称其司已存在经营困难，2018年4月18日的函亦称其未收齐小租户租金而要求鸿运大厦公司协助督促，东莞鸿轩公司自2018年6月起欠租，而鸿运大厦公司于2018年8月3日才向小租户发出通知和公告，从时间顺序来看，不存在因鸿运大厦公司发出公告导致东莞鸿轩公司无法收齐小租户租金继而拖欠鸿运大厦公司租金的情况，一审法院对东莞鸿轩公司、鸿运公司的上述抗辩意见不予接纳。至于履约保证金，合同明确约定因东莞鸿轩公司违约导致合同解除的，东莞鸿轩公司所交的履约保证金不予退还，鸿运大厦公司现要求没收东莞鸿轩公司已付的履约保证金符合合同约定，一审法院予以支持，东莞鸿轩公司要求退还保证金的反诉请求缺乏依据，一审法院不予支持。根据合同约定，东莞鸿轩公司、鸿运公司“应在合同期满或被解除之日起七日内完好无损地退还所承租的单元，并将存放在该单元内的一切财物搬走……逾期退还所租赁的单元，每逾期一天，按合同中日租金额的二倍向甲方支付单元占用费。”东莞鸿轩公司作为承租方、鸿运公司作为实际经营管理方，理应在约定的期限与鸿运大厦公司办理经营管理权移交手续或场地交接手续，但东莞鸿轩公司、鸿运公司直至2019年1月21日才办理经营管理权移交手续，理应共同承担合同解除后至交还经营管理权之日止的场地占用费，由于双方约定的按租金两倍计算场地占用费的标准明显过高，且鸿运大厦公司未能举证其实际损失，故一审法院对鸿运大厦公司主张的自2018年8月5日起的场地占用费调整至按合同约定的租金标准上浮30%计。因合同并未对占用期间的管理费、公共分摊费进行约定，故一审法院对鸿运大厦公司主张2018年8月5日起的管理费和公共分摊费不予支持。因水、电费是在双方办理交接手续前基于实际使用而产生的费用，且鸿运大厦公司已提供其代付的凭证，故鸿运大厦公司要求东莞鸿轩公司、鸿运公司承担水费和电费的诉讼请求一审法院予以支持。关于东莞鸿轩公司主张的装修损失赔偿问题，合同明确约定“装修改造工程完成后场地的产权依然归甲方所有……在双方租赁关系终止时，无偿交回给甲方”，“合同期满后，该单元连同内部原有的设施、一切在建筑物结构内的附属设施由甲方无偿收回。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。”本案的租赁合同是因东莞鸿轩公司违约而解除，故一审法院对东莞鸿轩公司要求鸿运大厦公司赔偿装修损失的反诉请求不予支持。关于东莞鸿轩公司主张的顶手费损失，因东莞鸿轩公司向原承租人广州市新濠畔鞋材皮革五金批发广场有限公司支付的50万元是基于对该公司原投入设备和装修的费用补偿，是其自愿给付并签订协议予以确定的，在东莞鸿轩公司因自身违约致使合同提前解除的情况下，其要求鸿运大厦公司赔偿该费用缺乏依据，一审法院不予支持。关于东莞鸿轩公司要求鸿运大厦公司赔偿2018年8月至9月租金损失的问题，一方面，涉案场地是东莞鸿轩公司承租并委托鸿运公司与各小租户建立租赁关系的，其经营风险及无法收齐租金的风险应由其自行承担；另一方面，鸿运大厦公司是在东莞鸿轩公司拖欠租金的情况下才于2018年8月3日发出解除函件及公告的，合同已于2018年8月4日解除，此后东莞鸿轩公司无权收取小租户的租金，现东莞鸿轩公司要求鸿运大厦公司赔偿2018年8月至9月的租金缺乏依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，作出如下判决：一、确认广东信源物业管理有限公司与东莞市鸿轩物业管理有限公司签订的《鸿运大厦二楼部分场地租赁合同》以及广东信源物业管理有限公司与东莞市鸿轩物业管理有限公司、广东鸿运皮革鞋材经营管理有限公司签订的《鸿运大厦二楼场地（不含临街商铺）租赁合同》于2018年8月4日解除；二、东莞市鸿轩物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向广东信源物业管理有限公司支付自2018年6月23日至2018年8月4日的租金（2018年6月23日至2018年6月30日期间按611.26元/平方米乘以3510.97平方米计，2018年7月1日至2018年8月4日期间按611.26元/平方米乘以3510.97平方米递增5%计）、管理费（2018年6月23日至2018年6月30日期间按30元/平方米乘以3510.97平方米计，2018年7月1日至2018年8月4日期间按30元/平方米乘以3510.97平方米递增5%计）、公共分摊费（2018年6月23日至2018年6月30日期间按5元/平方米乘以3510.97平方米计，2018年7月1日至2018年8月4日期间按5元/平方米乘以3510.97平方米递增5%计）、水费6513.7元（计至2018年7月31日止）、电费187523.1元（计至2018年7月31日止）及迟延支付上述费用的违约金（自2018年6月23日起，以应付而未付的费用为基数，每日按0.1%标准计至付清之日止，以欠付的费用总额为限）；三、东莞市鸿轩物业管理有限公司、广东鸿运皮革鞋材经营管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向广东信源物业管理有限公司支付自2018年8月5日至2019年1月21日的场地占用费（每月按611.26元/平方米乘以3510.97平方米递增5%再上浮30%计）、水费12009.29元（计至2018年11月20日止）、电费373231.4元（计至2018年11月20日止）；四、东莞市鸿轩物业管理有限公司已付的7979951.54元履约保证金由广东信源物业管理有限公司没收；五、驳回广东信源物业管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回东莞市鸿轩物业管理有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费170436元，由广东信源物业管理有限公司负担17526元，东莞市鸿轩物业管理有限公司负担76455元，广东鸿运皮革鞋材经营管理有限公司负担76455元；反诉受理费57179.5元，由东莞市鸿轩物业管理有限公司负担；评估费257000元，由东莞市鸿轩物业管理有限公司、广东鸿运皮革鞋材经营管理有限公司共同负担；保全费5000元由广东信源物业管理有限公司负担。二审期间，当事人均未提交新证据。经审查，一审法院认定事实无误，本院予以确认。另查明，2018年11月29日，鸿运大厦公司与东莞鸿轩公司、鸿运公司达成会议纪要，内容如下：由于鸿运大厦公司与东莞鸿轩公司、鸿运公司相关诉讼取得最终裁判结果尚需时日，而场内各租户希望在此期间正常使用场地从事经活动。为了维护场地正常经营秩序，鸿运大厦公司与东莞鸿轩公司、鸿运公司经协商沟通，商量对策，促使各租户在东莞鸿轩公司、鸿运公司将场地交还给鸿运大厦公司之前，及时履行交租义务，并把款项支付至法院指定账户，会议纪要如下：一、采取“停业”等措施迫使小租户缴纳租金可能会引发不稳定因素，存在较高的管理风险和经营风险，该做法不可取。双方应共同努力，避免出现“停业”。二、鸿运大厦公司同意自2018年11月1日起，各租户按与东莞鸿轩公司、鸿运公司所签合同租金标准（不递增）的八折计缴租金，款项缴付至法院指定账户（鸿运公司账户）。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。针对鸿运大厦公司、东莞鸿轩公司、鸿运公司的上诉意见，分析认定如下：一、关于鸿运大厦公司是否本案适格的原告。东莞鸿轩公司、鸿运公司以涉案物业的所有权人广东省邮政运输局的授权不明确，认为鸿运大厦公司无权起诉的意见，经查，鸿运大厦公司出租案涉物业，有所有权人广东省邮政运输管理局的书面授权，广东省邮政运输管理局对于鸿运大厦公司将案涉物业出租给东莞鸿轩公司、鸿运公司从未提出异议，故本案足以认定鸿运大厦公司有权出租案涉物业，鸿运大厦公司系案涉租赁合同的相对方，作为原告进行诉讼符合法律规定，东莞鸿轩公司、鸿运公司的上述意见缺乏事实和法律依据，不予采纳。二、关于东莞鸿轩公司拖欠租金、管理费、公摊费的起算时间。鸿运大厦公司一审起诉请求东莞鸿轩公司向鸿运大厦公司支付2018年6月23日至2018年8月4日的所有应付款项，包括租金4551733.48元、管理费230195.1元、公共分摊费38365.9元。东莞鸿轩公司在一审期间对上述计算的数额并无异议。经分析其计算的数额，鸿运大厦公司请求实质上系2018年6月1日至2018年8月4日期间的欠款，鸿运大厦公司在二审表示，其在一审因合同约定支付当月的租金、管理费、公摊费的时间为当月23日之前，故在书面诉状表述为2018年6月23日至2018年8月4日。综上，可认定鸿运大厦公司在一审所表述的期间为笔误，本院对于一审判决主文第二项中所表述的2018年6月23日至2018年8月4日期间的租金、管理费、公共分摊费，确认为2018年6月1日至2018年8月4日的租金、管理费、公共分摊费。三、关于东莞鸿轩公司、鸿运公司迟延交租是否有理由，进而鸿运大厦公司是否有权解除合同及解除合同的时间问题。对于东莞鸿轩公司、鸿运公司抗辩认为因案涉场地的规划用途及消防验收问题导致小业主不交租，其有理由迟延交租的意见，经查，（一）双方签订合同时在合同中已明确场地的性质并由承租方自行办理营业证照及相关手续；广东省公安厅于1999年10月6日出具《建筑工程消防验收意见书》载明案涉场地经消防验收可以投放使用，故东莞鸿轩公司、鸿运公司辩称鸿运大厦公司隐瞒场地用途构成欺诈以及案涉场地无消防验收的意见，与事实不符；（二）根据双方来往函件可知，小租户要求减租维权系因市场行情变化因素所致，该商业风险的发生由当事人投资决策决定，属于正常商业风险范围；（三）案涉场地在此之前已一直由案外人出租经营使用，东莞鸿轩公司、鸿运公司承租案涉场地一年多期间亦未就场地的用途及消防问题提出异议，未提供证据证实场地的使用性质、消防问题影响其出租经营，故东莞鸿轩公司、鸿运公司以场地用途、消防验收等作为抗辩的相关理由均不成立，不予采纳。关于东莞鸿轩公司、鸿运公司提出在鸿运大厦公司解除合同之前，双方一直与鸿运大厦公司协商，鸿运大厦公司无权解除合同的意见。根据双方往来函件，东莞鸿轩公司、鸿运公司在欠租期间确有去函与鸿运大厦公司协商解除合同，但双方并未就此协商一致，鸿运大厦公司并未同意对方不缴租金或迟延缴纳租金，并无误导东莞鸿轩公司、鸿运公司相信对方同意迟延交租的意思表示，故对东莞鸿轩公司、鸿运公司该辩解意见不予采纳。如上所述，东莞鸿轩公司、鸿运公司抗辩有理由迟交租金，合同并未解除的理由不成立。根据双方合同约定，承租方超过30天未付清相关租赁费用的，鸿运大厦公司有权单方解除合同，鸿运大厦公司于2018年8月3日发出解除合同通知，并于次日送达，一审认定双方签订合同于2018年8月4日解除并无不当，应予以维持。由于案涉合同因东莞鸿轩公司违约解除，根据合同约定履约保证金不予退还；根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。”对东莞鸿轩公司要求鸿运大厦公司赔偿装修损失不予支持；东莞鸿轩公司向原承租人广州市新濠畔鞋材皮革五金批发广场有限公司支付的50万元是基于对该公司原投入设备和装修的费用补偿，是其自愿给付并签订协议予以确定的，东莞鸿轩公司因自身违约导致的损失应由其自身承担，综上，一审驳回东莞鸿轩公司的上述请求并无不当，应予以维持。四、关于场地占用费、迟交租金违约金、没收保证金的问题。关于场地使用费。（一）东莞鸿轩公司、鸿运公司提出根据2018年11月29日《会议纪要》双方载明的内容，鸿运大厦公司同意各租户的正常使用占用行为，并同意自2018年11月1日起按照租户与东莞鸿轩公司、鸿运公司所签订合同租金标准（不递增）的“八折”计缴租金，据此认为鸿运大厦公司同意东莞鸿轩公司、鸿运公司应按租金八折计付场地使用费；鸿运大厦公司则认为该会议纪要系东莞鸿轩公司、鸿运公司与小租户之间的关系，与鸿运大厦公司无关。经查，根据纪要内容及双方陈述可知，鸿运大厦公司于2018年8月起诉确认双方合同解除并查封东莞鸿轩公司、鸿运公司收取租金的账户，而东莞鸿轩公司、鸿运公司不交出场地，影响了案涉场地经营秩序，为维护场地正常秩序，2018年11月29日双方协商由小租户向鸿运公司交纳八折租金，对此本院认为，该八折优惠主要是指东莞鸿轩公司与小租户之间的租金标准；根据当时现状，该措施促使小租户交纳租金且有利于东莞鸿轩公司、鸿运公司偿还债务，而该“现状”也系因东莞鸿轩公司、鸿运公司在违约并导致合同解除的情形下未按合同约定移交场地所致，故该纪要内容并不能视为鸿运大厦公司同意其与东莞鸿轩公司租金亦按八折处理，因此，对东莞鸿轩公司、鸿运公司的该辩解意见不予采纳。（二）关于场地占用费的起算时间，东莞鸿轩公司、鸿运公司提出2018年8月3日鸿运大厦公司向小租户发出重新签约通知，据此认为鸿运大厦公司已实际接收案涉场地，其无需支付场地占用费的意见，经查，鸿运大厦公司向小租户发出通知，仅是履行解除合同一种告知手续并无不妥之处，现有证据不足以证实小租户直接向鸿运大厦公司交纳租金，由鸿运大厦公司接管案涉场地，而根据鸿运公司于2018年9月26日发出的公告及2018年11月26日双方签订的会议纪要显示，案涉场地的小租户一直由东莞鸿轩公司、鸿运公司管理，直到2019年1月双方办理经营权交接手续，故东莞鸿轩公司、鸿运公司辩称无需支付案涉场地占用费的意见与事实不符，不予采纳。案涉合同关于场地占用费按两倍租金计算、迟交租金违约金、没收保证金等均为违约责任的约定，上述约定系针对不同违约情形的责任追究，可以分别处理，但毕竟本案系因同一拖欠租金行为导致违约责任的承担，具有一定关联性，应在总体上以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案双方当事人均未提供证据证明东莞鸿轩公司、鸿运公司拖欠租金给鸿运大厦公司造成的实际损失是多少。从本案的承租经营模式来看，本案合同解除后双方并非以清场的方式交还场地，而是将案涉场地的经营权（即其与小租户之间的承租关系）交还给鸿运大厦公司，从案涉商铺绝大多数租户已交接及租户向法院查封账号交纳租金情况来看，案涉场地交接后继续经营，虽然由于合同的解除及经营权的交替尚存在小租户重新签约并流失从而导致重新招租订约等场地空置损失等，但从目前情况来看，该损失情况与双方在订立合同时所预计的清空场地重新招租的损失相比尚有较大区别。迟延交租的损失主要为利息损失，场地占用费的损失主要是场地租金、管理费、分摊费的损失，故合同约定租金的滞纳金、双倍场地占用费及没收保证金合计所得的违约金明显过高。同时，考虑到东莞鸿轩公司、鸿运公司并非恶意违反合同，其投入损失亦较大、在发生争议后对于场地占用费用也有一个协商过程的实际情况，结合本案对鸿运大厦损失的分析，本案宜没收履约保证金，而场地占用费按合同约定租金、管理费、公共分摊费支付，迟延交租的违约金，按利息损失计付，即从2018年6月23日至2019年8月20日按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日至实际还清日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。五、关于鸿运公司承担场地占用费的问题。合同解除后，鸿运公司实际占用案涉场地，鸿运大厦公司基于物权保护基础法律关系诉请鸿运公司承担场地占用费具有法律依据，故鸿运公司应当与东莞鸿轩公司承担交还场地或移交经营管理权的义务，鸿运公司辩称其不应承担相应责任的意见，不予采纳。六、关于保全费的负担。鸿运大厦公司在诉讼中支付了保全费用，根据本案诉讼结果，保全费用应双方共同承担，一审决定由鸿运大厦公司单独承担不当，予以纠正，应由东莞鸿轩公司、鸿运公司负担4000元，鸿运大厦公司负担1000元。本案系东莞鸿轩公司违约成讼，本案对案件受理费根据支持的数额及双方当事人责任进行分配。综上所述，原审判决认定事实清楚，违约金处理欠妥，予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下:一、维持广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初34556号民事判决第一项、第四项、第六项；二、变更广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初34556号民事判决第二项为：东莞市鸿轩物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向广东信源物业管理有限公司支付自2018年6月1日至2018年8月4日的租金（2018年6月1日至2018年6月30日期间按611.26元/平方米乘以3510.97平方米计，2018年7月1日至2018年8月4日期间按611.26元/平方米乘以3510.97平方米递增5%计）、管理费（2018年6月1日至2018年6月30日期间按30元/平方米乘以3510.97平方米计，2018年7月1日至2018年8月4日期间按30元/平方米乘以3510.97平方米递增5%计）、公共分摊费（2018年6月1日至2018年6月30日期间按5元/平方米乘以3510.97平方米计，2018年7月1日至2018年8月4日期间按5元/平方米乘以3510.97平方米递增5%计）、水费6513.7元（计至2018年7月31日止）、电费187523.1元（计至2018年7月31日止）及迟延支付上述费用的违约金（以应付而未付的费用为基数，自2018年6月23日起至2019年8月20日按中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日起至实际还清日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，以欠付的费用总额为限）；三、变更广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初34556号民事判决第三项为，东莞市鸿轩物业管理有限公司、广东鸿运皮革鞋材经营管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向广东信源物业管理有限公司支付自2018年8月5日至2019年1月21日的场地占用费（每月按611.26元/平方米乘以3510.97平方米递增5%计）、管理费（每月按30元/平方米乘以3510.97平方米递增5%计）、公共分摊费（每月按5元/平方米乘以3510.97平方米递增5%计）、水费12009.29元（计至2018年11月20日止）、电费373231.4元（计至2018年11月20日止）；四、撤销广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初34556号民事判决第五项；五、驳回广东信源物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费170436元，由广东信源物业管理有限公司负担33925元，东莞市鸿轩物业管理有限公司负担68255.5元，广东鸿运皮革鞋材经营管理有限公司负担68255.5元；反诉受理费57179.5元，由东莞市鸿轩物业管理有限公司负担；评估费257000元，由东莞市鸿轩物业管理有限公司、广东鸿运皮革鞋材经营管理有限公司共同负担；保全费5000元，由广东信源物业管理有限公司负担1000元，由东莞市鸿轩物业管理有限公司、广东鸿运皮革鞋材经营管理有限公司负担4000元。二审案件受理费143453元，由广东信源物业管理有限公司负担36133元，东莞市鸿轩物业管理有限公司、广东鸿运皮革鞋材经营管理有限公司负担107320元。本判决为终审判决。审判长 何 佐审判员 郑怀勇审判员 闫 娜二〇二〇年四月十日书记员 王日平郭丽淳