山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终1403号上诉人（原审被告、反诉原告）：烟台世都文化传媒有限公司。住所地：山东省烟台市芝罘区胜利路219号305室。法定代表人：王栋令，总经理。委托诉讼代理人：李浩，山东万阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁杰，山东万阳律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：烟台市黄金工贸有限公司黄金大酒店。住所地：山东省烟台市芝罘区胜利路219号。负责人：姜振富，总经理。委托诉讼代理人：许良，北京市盈科（烟台）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙楠，北京市盈科（烟台）律师事务所实习人员。上诉人烟台世都文化传媒有限公司（以下简称世都公司）因与被上诉人烟台市黄金工贸有限公司黄金大酒店（以下简称黄金大酒店）租赁合同纠纷一案，不服山东省烟台市芝罘区人民法院（2015）芝毓民初字第754号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。世都公司上诉请求：1.撤销（2015）芝毓民初字第754号民事判决，并依法改判或发回重审；2.改判驳回黄金大酒店的诉讼请求，支持世都公司的反诉请求；3.一审案件受理费、反诉费、上诉费均由黄金大酒店承担。事实与理由：一、在本案事实认定方面，原审法院对酒店装修给世都公司造成的损失认定不当，属于事实认定错误。原审中黄金大酒店已经认可2014年12月至2015年7月期间，黄金大酒店内部进行了装修，但原审判决忽视了以下事实：第一，装修期间，酒店外部架设的安全防护网严重遮挡了楼顶广告位，原审法院对此认定错误。第二，因装修给世都公司造成的损失原审也未加以认定。原审中，世都公司提交了烟台中山资产评估有限公司出具的《损失评估报告书》认定为可以采信的证据，但是在判决中未提及世都公司的损失，遗漏了重要事实。另外，黄金大酒店主张的其并非装修主体，装修行为与其无关的理由不成立。首先，黄金大酒店作为户外广告位出租方，理应保障广告位能正常使用。其次，黄金大酒店系黄金工贸有限公司分公司，而烟台市黄金工贸有限公司将酒店出租给山东**家居装饰有限公司后，酒店装修是经过黄金大酒店同意的，黄金大酒店许可装修的行为未提前通知世都公司，给世都公司造成的严重经济损失，基于双方租赁法律关系，黄金大酒店应当承担法律责任。原审判决认定的“酒店装修时，已对LED户外显示屏予以有效避让，并未造成实质影响”属于事实认定错误。本案争议的是酒店楼顶平台的广告位，不是LED户外显示屏，LED户外显示屏是另案（2015）芝毓民初字第735号所争议的事实，原审并未对本案争议的楼顶平台广告位进行评判，属于事实认定错误。二、原审法院依据未查明的事实依据，据此依据相关法律规定支持黄金大酒店的诉讼请求，驳回世都公司的反诉请求，明显属于法律适用错误。黄金大酒店辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回世都公司的上诉请求，维持原判。世都公司所陈述的另案问题与本案审理的实体问题无关。黄金大酒店向一审法院提出诉讼请求：1.判令世都公司支付2015年度租金150000元；2.判令世都公司支付违约金234000元。世都公司向一审法院提出反诉请求：1.判令不支付2015年度半年租金75000元；2.判令黄金大酒店赔偿世都公司损失10176元。一审法院认定事实：世都公司原名为烟台华宝堂投资管理有限公司，2014年5月7日更名为烟台世都文化传媒有限公司。2014年1月18日，黄金大酒店与烟台华宝堂投资管理有限公司签订租赁合同，约定黄金大酒店将位于烟台市芝罘区胜利路219号自有资产黄金大酒店楼顶平台广告位租赁给世都公司使用，租赁位的功能为烟台黄金大酒店九楼楼顶户外楼宇广告位，租赁位由世都公司独立运营，自负盈亏，运营期间所需办理的全部手续及产生的审批申报费用由世都公司按政府的有关规定申报缴纳。本租赁位采取租赁方式，由世都公司自行投资，自行运营，自行管理。经营过程中所产生的一切费用含水、电、暖等均由世都公司承担。租期5年，自2014年3月1日起至2019年2月28日止，年租金150000元，第4年、第5年租金增长10%，世都公司每年3月10日向黄金大酒店一次性支付本年度租金，超过10天，黄金大酒店有权终止合同，不返还租赁保证金，并且要求世都公司支付合同总额30%的违约金。如世都公司不能按时（每年3月10日前）支付租金，应向黄金大酒店支付合同总额30%的违约金，并赔偿因此造成的所有损失。同时黄金大酒店有权立刻终止合同并向第三方出租。合同签订后，因世都公司未按约支付2015年度租金150000元，黄金大酒店遂状诉来院请求解决。庭审中黄金大酒店称对酒店进行装修的是烟台深蓝酒店管理有限公司，且楼顶广告牌一直在运行，从未间断。主张的违约金234000元按合同总价款780000元（第一、二、三年为150000元，第四、五年为165000元）×30%计算所得。世都公司对黄金大酒店提交的租赁合同及主张的违约金的计算方式均无异议，也认可楼顶广告牌一直在运行，但称合同约定的每年3月10日正处于黄金大酒店酒店的装修期内，对烟台黄金大酒店进行装修的是黄金大酒店及黄金大酒店的合作方烟台深蓝数码酒店，广告牌一直对外发布到2015年8月，视线发生遮挡，需更换画布，导致2015年8月后广告牌无法正常出租，客户不继续续约，因此世都公司行使正常的合同履行抗辩权。世都公司提交了下列证据：1、烟台深蓝酒店管理有限公司出具的深蓝酒店简介1份，简介内容为“烟台深蓝数码酒店原名为烟台黄金大酒店，是我公司在烟台市芝罘区树立的酒店形象旗舰店。我公司（烟台**家具装饰有限公司）在2014年11月与烟台黄金工贸有限公司黄金大酒店法人签署协议，以租赁形式将酒店运营权转移至我公司名下10年（详见租赁协议）。我公司在2014年12月至2015年7月，历时8个月，投入千万巨资将酒店停业重新布局，重新装修，以崭新的面貌投入运营，服务大众。烟台深蓝酒店管理有限公司成立于2015年6月18日，法人高翠英（烟台**家具装饰有限公司股东），烟台深蓝数码酒店专门独立的酒店运营机构。酒店名称为烟台深蓝数码酒店，现有客房116间，豪华商务间11间，提供合同租赁客房为位于4楼的8415房、位于5楼的8501房和8517房三间豪华商务间，依据协议将房内物资清除后摆放会议桌椅使用（详见租赁协议）。”证明黄金大酒店与黄金大酒店合作方于2014年12月至2015年7月历时8个月对烟台黄金大酒店停业重新布局和装修。黄金大酒店提出异议称，烟台深蓝数码酒店原名为烟台黄金大酒店不属实，烟台黄金大酒店是烟台黄金工贸有限公司开办，与深蓝数码酒店无任何关系。烟台深蓝数码酒店的股东是谁其不了解。烟台**家具装饰有限公司与黄金工贸有限公司黄金大酒店签订协议，承租烟台市芝罘区胜利路219号房产并不是将酒店的运营权转移到烟台深蓝数码酒店或烟台**家具装饰有限公司名下，烟台**家具装饰有限公司承租房产后装修属实，具体的装修时间及投资数额其不了解，该证据说明不了烟台深蓝数码酒店与黄金大酒店存在关联关系，也说明不了黄金大酒店在装修。2、黄金大酒店作为甲方、世都公司作为乙方于2015年4月27日签订的协议书1份，协议书内容为“因甲方黄金大酒店内部装修整改等原因，依据《中华人民共和国合同法》等有关法律、法规的规定及甲、乙双方2014年4月24日签署的黄金大酒店305房间租赁合同的约定，在平等自愿的基础上，甲、乙双方经过友好协商，达成如下协议，共同遵守。甲方因酒店装修后后续运营需求要求乙方一次性将酒店原305办公用房调换到酒店406房间，乙方同意将乙方租赁的酒店305办公用房调换到酒店406房间，酒店406房间的租赁费用由原合同的人民币3.5万元整下调至人民币2.5万元整，甲乙双方并同时按照原租赁合同的权利义务继续履约（酒店标准用房）。原305房间乙方归还甲方使用，甲方按照乙方要求负责酒店406房间的装修装饰并承担全部费用。因甲方与甲方合作方对黄金大酒店进行装修整改等原因，甲方同意在酒店装修至酒店开业运营期间免收乙方租用黄金大酒店305房间办公用房的租赁费用，免收租赁费用的时间为2014年12月1日起至酒店开业运营时止，并在合同总时间段内顺延该时间段的房间租赁日期（乙方305房间租赁费用已按约结清至2015年4月30日）。本协议甲、乙双方签字盖章后生效。本协议书一式二份，甲、乙双方各持一份并具有同等法律效力。”证明黄金大酒店认可在2014年12月1日至2015年7月是因为黄金大酒店与黄金大酒店合作方对黄金大酒店进行装修整改的事实。黄金大酒店对真实性无异议，但称该协议是对世都公司承租305房屋的处理办法，案外人烟台**家具装饰有限公司对酒店进行装修，确实能影响世都公司承租使用305房间，双方签订的该协议与本案无关。另外对酒店进行装修和改造是案外人烟台**家具装饰有限公司承租房屋之后投资实施，与黄金大酒店无关。3、照片1张，证明黄金大酒店与世都公司签订涉案合同后装修前楼顶平台广告位的运营环境。黄金大酒店对证据真实性无异议。4、照片2张，证明在酒店装修期间对世都公司楼顶平台广告位的运营环境造成遮挡。黄金大酒店对证据真实性无异议，但认为对楼顶平台广告位并无实质性的遮挡，再者照片拍摄的角度与看到的内容有关系，距离楼房越近能看到广告牌的内容越少，越远能看到广告牌的内容越多，广告牌上的电话号码在其拍摄的角度可能看不到，但在其他角度或者距离远一些就可看到。即使无脚手架，在楼底下也看不到电话号码。另外脚手架是案外人烟台**家具装饰有限公司搭建，与黄金大酒店无关。世都公司对其反诉请求提交楼顶广告牌损失评估报告书1份，评估结论为烟台世都文化传媒有限公司位于芝罘区胜利路219号黄金大酒店楼顶广告牌的经营损失为人民币10176元，全部为烟台力高置业有限公司楼顶广告牌广告画布更换一次费用10176元，证明经评估给世都公司造成的损失为10176元。黄金大酒店提出异议称，评估报告应当以相应的事实和证据作为评估基础，只有事实和依据充分真实，评估报告才能依法采信。世都公司提交的评估报告依据的事实是世都公司自己向评估机构主张，而且不真实。第一，评估报告第2页在损失情况说明部分记载为“黄金大酒店停业装修，装修的时间为2014年11月-2015年6月，改变了楼顶大屏的营业环境以及状态”，事实为装修主体不是黄金大酒店，世都公司诉称的损失原因是造成视觉遮挡，而评估报告认定的依据是没有收到画布的广告费，与视觉遮挡没有关系，也无法确认赔偿协议及广告合同的真实性，广告画面制作合同上面标注的时间为1－3月份，签订时间为5月份，说明该合同为虚假合同，该证据无法证明世都公司的损失。一审法院所确认的上述事实，有房屋所有权证、租赁合同、协议书、酒店简介、照片、评估报告及当事人的陈述笔录在案为凭，这些证据均经开庭质证和一审法院审查认证，可以采信。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定，遵循诚实信用原则，全面履行自己的义务。本案中，黄金大酒店与世都公司于2014年1月18日签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应为合法有效，双方均应按约履行。现黄金大酒店要求世都公司按合同约定支付2015年度租金及支付违约金，理由正当，依法予以支持。但黄金大酒店主张的违约金过高，应予以调整。根据本案的实际情况，应按中国人民银行同期贷款年利率4.35%的1.3倍计付违约金。世都公司提交的深蓝酒店简介明确载明对酒店进行重新装修的是烟台深蓝酒店管理有限公司，且从世都公司提交的照片看，酒店装修时已对其LED户外显示屏予以有效避让，并未造成实质影响，故世都公司以行使合同的履行抗辩权为由拒绝向黄金大酒店支付2015年度租金，于法有悖，依法不予支持。世都公司提出的反诉无事实依据，一审法院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条、第二十九条之规定，山东省烟台市芝罘区人民法院判决如下：一、限烟台世都文化传媒有限公司于判决生效之日起10日内给付烟台市黄金工贸有限公司黄金大酒店2015年度租金150000元。二、限烟台世都文化传媒有限公司于判决生效之日起10日内给付烟台市黄金工贸有限公司黄金大酒店违约金44109元。三、驳回烟台市黄金工贸有限公司黄金大酒店的其他诉讼请求。四、驳回烟台世都文化传媒有限公司的反诉请求。如果世都公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7060元，由黄金大酒店负担3491元，由世都公司负担3569元。反诉费1930元，由世都公司负担。本院二审期间，当事人未提交新的证据。本院查明的事实与一审法院一致。本院认为，本案的争议焦点一是世都公司延迟支付租金的行为是行使合同履行抗辩权的主张是否成立；二是世都公司更换广告画布费用的损失是否应由黄金大酒店负担。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。根据世都公司与黄金大酒店签订的广告位租赁合同的约定，世都公司作为承租人应当按约定支付租金，黄金大酒店应当按约定在租赁期间提供符合约定条件的广告位。世都公司主张2014年11月至2015年6月黄金大酒店停业装修期间，对楼顶广告牌产生视觉遮挡，致使世都公司更换广告画布造成经济损失。双方当事人对于楼顶广告位一直在对外发布广告的事实均无异议，从世都公司提交的装修前后的楼顶广告位照片来看，装修期间并未对楼顶广告位的广告发布造成严重遮挡。而且世都公司发现广告位遮挡时可以向出租人黄海大酒店主张要求予以处理，世都公司并未提交证据证实其因涉案广告位被遮挡向黄金大酒店主张过权利，世都公司在租赁期间始终使用涉案楼顶广告位发布广告，应当按照合同约定支付租金，其主张其拒付租金的行为是行使合同履行抗辩权的主张无事实依据，本院不予支持。世都公司提交的《损失评估报告书》的损失认定的依据是更换广告画布的费用，但该损失与黄金大酒店的行为并没有直接因果关系，其主张该费用应由黄金大酒店承担的主张无法律依据，本院不予支持。综上，世都大酒店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7060元，由烟台世都文化传媒有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 于 兰审判员 王建梅审判员 韩素华二〇二〇年四月十六日书记员 姜鲁云