湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终958号上诉人（原审被告）：永州市和壹房地产开发有限公司，住所地永州市冷水滩区西区路北潇湘大道东（西南花园小区C2-B3）。法定代表人：周方军,董事长。委托诉讼代理人：杨俊荣，男，1954年7月20日出生，汉族，户籍地湖南省永州市冷水滩区黄阳司镇五福亭村杨家院组，现住永州银监分局，系该公司副经理。被上诉人（原审原告）：赵文斌，男，1989年5月21日出生，汉族，户籍地湖南省永州市冷水滩区沿江西路40号，现住永州市冷水滩区。上诉人永州市和壹房地产开发有限公司（以下简称和壹房地产公司）因与被上诉人赵文斌房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2019）湘1103民初983号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月13日立案后，依法组成合议庭审理。本案现已审理终结。和壹房地产公司上诉请求：1、撤销冷水滩区人民法院（2019）湘1103民初983号民事判决书第（二）项、第（三）项；2、改判和壹房地产公司返还赵文斌已付购房款64363元并补偿赵文斌损失32,181.5元；3、本案一、二审诉讼费由双方当事人平均承担。事实和理由：一、一审法院将《商品房买卖合同》不能履行的全部责任判由和壹房地产公司承担，属认定事实不清，偏袒被上诉人赵文斌，造成购房所需的银行按揭贷款未能办理下来的主要原因是被上诉人赵文斌不提交按揭所需的身份信息和他不积极配合造成的；二、被上诉人从不主动向上诉人和壹房地产公司及周方军、杨俊荣联系，对自己购买的房屋现状及交付情况漠不关心，从签订合同到该套住房另卖给他人超过五年近六年时间，被上诉人已用自己的行为拒绝接收房屋；三、一审判决结果明显显失公正和缺乏事实根据。上诉人与被上诉人双方在商品房买卖合同中没有约定支付利息事项，一审法院判决支持被上诉人要求支付利息的诉请，缺乏事实根据。一审判决认定事实错误，为了维护上诉人的合法权益，请二审法院查明事实，依法改判。赵文斌辩称，上诉人的上诉理由不成立，答辩人从不知道上诉人公司变更信息，也从未接到上诉人通知被上诉人到银行办理按揭手续的信息；答辩人多次找上诉人时，上诉人也不告知，答辩人的电话号码一直没变，上诉人故意隐瞒事实，变更公司名称。虽然一审评估房屋价值57.8万元，但其并没有作为本案定案依据。一审认定事实清楚，适用法律正确，判决公正，请求二审法院依法维持原判。赵文斌向一审法院起诉请求：1.判决三被告退还原告购房首付款64,363元；2.判决三被告赔偿原告经济损失30万元；3.本案诉讼费用（含案件受理费、评估费、执行费等）由三被告承担。后变更第二项诉讼请求为：判决三被告赔偿原告经济损失57.8万元。一审法院认定事实：2011年2月25日，原告与永州市皇冠房地产开发有限公司（被告和壹公司的前身）签订了《商品房买卖合同》，约定原告以每平方米1698.6元的价格购买永州市皇冠房地产开发有限公司的皇冠壹号（西南花园C2-B3）1002号住宅商品房一套，建筑面积126.2平方米，折后总价214,363元，原告依约定交首付款房价的30%，计64,363元，余款150,000元采取银行按揭付款的方式，由永州市皇冠房地产开发有限公司通知原告送交办理银行按揭贷款资料，配合办理按揭贷款。约定交房时间为2011年8月1日前，在商品房达到交付使用条件后，被告应书面通知原告办理交付手续。由于原告原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：原告应在接到被告通知之日起七日内到被告的指定地点办理交房交接手续，逾期视为原告已交接，由此所发生的一切责任及费用由原告承担。合同还对交房标准、逾期付款与逾期交房、产权登记的期限责任，以及与商品房买卖有关的其他有关内容进行了约定。合同签订当日，原告按约定交纳了首付款64,363元。后项目在建设过程中发生了安全事故并停工。安全事故发生后永州市皇冠房地产开发有限公司变更名称为永州市和壹房地产开发有限公司，于2013年9月13日登记成立，且变更了办公地点。2015年12月17日，被告和壹公司在永州新报刊登交房公告，通知西南花园C2-B3栋号房已通过政府部门的验收，准予交付房屋，交付时间2015年12月10日至2016年1月10日。2016年12月8日被告和壹公司已将案涉房屋另行出售给他人。2019年4月29日，湖南潇湘房地产土地评估经纪有限公司对案涉房屋评估于价值时点即2019年4月26日的市场价值为578,000元。原告因与被告和壹公司商品房销售合同纠纷一案，曾于2018年7月3日向法院提起诉讼。案件审理过程中，被告自述已将案涉房屋另行出售他人，原告向法院申请撤回起诉后提起了案件诉讼。一审法院认为，一、2011年2月25日，与原告签订《商品房买卖合同》的永州市皇冠房地产开发有限公司虽然未经核准登记，但其后变更名称为永州市和壹房地产开发有限公司，并于2013年9月13日登记成立，和壹公司承继合同的权利义务，并于2015年12月17日在永州新报刊登交房公告，故原告与被告和壹公司的商品房买卖合同关系依法成立并有效，双方均应恪守合约。被告周方军、杨俊荣不是合同相对方，不应承担案件责任；二、原告未办理银行按揭贷款是否构成违约。原告依约定支付了首付款64,363元，余款150,000元采取银行按揭付款的方式，按约定应由被告通知原告送交办理银行按揭贷款资料，配合办理按揭贷款，而被告未提交证据证明已通知原告办理按揭贷款，故未依约定办理按揭贷款的责任不在原告，不构成原告违约；三、诉讼时效问题。原告是在2018年7月3日起诉之后才知道被告已将案涉房屋另行出售他人，其提起案件诉讼时明显未过诉讼时效。四、被告和壹公司刊登交房公告后出售已售房屋是否符合合同约定。被告和壹公司未提交证据证明已按约定书面通知原告交房，即便其刊登交房公告的行为有效，其法律后果按照约定也只能是在公告规定期满七日后视为原告已接收房屋。故此，被告和壹公司将案涉房屋另行出售他人违背了契约精神，其行为已构成根本违约，且双方之间订立的《商品房买卖合同》客观上已经不能履行，被告和壹公司应当承担相应的违约责任。原告要求被告赔偿其经济损失578,000元，即案涉房屋于价值时点即2019年4月26日评估的市场价值，此损失应是原告履行全部合同义务即支付全部购房款而被告违约将案涉房屋另售他人所致，法院不予采纳；被告和壹公司的违约责任应当依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二款“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”的规定处理，即被告和壹公司应当返还原告已付购房款64,363元并从2011年2月25日起至给付完毕时止以64,363元为基数按中国人民银行同期五年期贷款基准利率向原告支付利息，还应赔偿原告64,363元。综上所述，法院对原告的诉讼请求依法予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二款规定，判决：一、解除原告赵文斌与被告永州市和壹房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、被告永州市和壹房地产开发有限公司返还原告赵文斌已付购房款64,363元并按中国人民银行同期五年期贷款基准利率计算支付自2011年2月25日起至给付完毕时止的利息；三、被告永州市和壹房地产开发有限公司赔偿原告赵文斌64,363元；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告赵文斌的其他诉讼请求。案件受理费9580元，评估费6500元，共计16,080元，由原告赵文斌负担6080元，被告永州市和壹房地产开发有限公司负担10,000元。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。关于双方签订的商品房买卖合同不能依约履行的责任认定问题，被上诉人依合同约定支付了首付款64,363元，余款150,000元采取银行按揭付款的方式，按合同约定应由上诉人通知被上诉人送交办理银行按揭贷款资料，配合办理按揭贷款，上诉人未通知被上诉人办理按揭贷款，导致被上诉人实际无法办理按揭贷款，故未依约定办理按揭贷款的责任不在被上诉人，被上诉人不构成违约；而导致本案合同目的不能实现的根本原因在于上诉人将涉案房屋另行出卖他人，上诉人应承担相应的违约责任。由于上诉人未书面或口头通知被上诉人接收房屋，且变更办公地点，被上诉人实际上无法接收房屋，上诉人提出的被上诉人拒绝接收房屋的上诉理由，与事实不符，本院不予采纳。关于上诉人是否应支付被上诉人已交房款的利息问题。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二款之规定“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息……”，上诉人于2011年交纳了房价款64363元，至今已达九年之久，原判据此判决上诉人返还被上诉人赵文斌已付购房款64363元并按中国人民银行同期五年期贷款基准利率计算支付自2011年2月25日起至给付完毕时止的利息，合理合法，并无不当。综上，和壹房地产公司的上诉请求均不成立，本院应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费605元，由上诉人和壹房地产公司负担。本判决为终审判决。审判长  李振湘审判员  魏 蓉审判员  彭样平二〇二〇年四月十四日书记员  伍世兴附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。