北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终3549号上诉人（原审被告）：李换菊，女，1937年4月26日出生，汉族，北京市西城区服装加工厂退休工人，住北京市东城区。委托诉讼代理人：陈磊，天津津北斗律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：常瑞，女，1960年9月10日出生，汉族，北京市海淀区万寿路街道退休工人，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：张广秋，北京红金律师事务所律师。原审第三人：姚晶晶，女，1973年12月9日出生，汉族，瑞城大酒店员工，住北京市海淀区。上诉人李换菊因与被上诉人常瑞及原审第三人姚晶晶房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初31978号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李换菊上诉请求：1．撤销一审判决第二项；2．一二审案件受理费由常瑞负担。事实和理由：本案事实清楚，合同解除的原因是常瑞违约。而常瑞直到现在没有协助李换菊将北京市丰台区丰仪南路1号院11号楼2层1单元204号房屋（以下简称案涉房屋）网签解除，使得李换菊蒙受巨大损失。常瑞作为违约方，没有权利要求李换菊向其支付房屋装修费，这不符合法律规定。而且装修系因人而异，常瑞的装修对李换菊没有任何意义，一审法院判决李换菊支付常瑞5万元装修费是错误的，请求二审法院依法改判。常瑞辩称，同意一审判决。常瑞在买房时就已向李换菊说明，其买房的前提是需要将自己的房屋售出。常瑞与李换菊之间的房屋买卖合同无法履行的原因是，姚晶晶与常瑞之间的房屋买卖合同因政府行为无法继续履行。且法院生效判决已经确认，姚晶晶与常瑞之间的房屋买卖合同无法履行系因不可归责于双方当事人的房屋政策变动原因。故常瑞与李换菊之间的合同未能继续履行的责任也不属于常瑞。不同意李换菊的上诉请求。姚晶晶述称，同意一审判决。对李换菊与常瑞之间的房屋买卖事宜不知情，服从法院判决。常瑞向一审法院起诉请求：1．判令李换菊返还常瑞已支付的购房款100万元；2．判令李换菊支付常瑞投入房屋装修、家电费用共计15万元；3．案件受理费由李换菊负担。一审法院认定事实：2017年3月14日，李换菊（出卖人）与常瑞（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，约定，常瑞购买李换菊名下案涉房屋一套，建筑面积81.33平方米。房屋成交价格为120万元；家具、家电装饰装修及配套设施等作价310万元，该价款由买受人一并另行支付给出卖人。关于定金的支付，双方约定买受人应于2017年3月14日支付第一笔定金7万元，于2017年3月15日支付第二笔定金3万元。关于购房款的支付，买受人应于2017年4月16日支付第一笔购房款100万元，于2017年7月20日支付第二笔购房款120万元，于2017年7月20日支付第三笔购房款200万元。关于房屋的交付，出卖人收到买受人第一笔首付款当日将房屋交付给买受人。关于违约责任，双方约定若买受人拒绝购买房屋，则构成根本违约，出卖人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，买受人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向出卖人支付违约金，买受人已支付的款项冲抵违约金，多退少补；在协议履行期间，如出台新的限购政策且该政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任。合同签订后，常瑞于2017年3月14日及2017年3月15日支付李换菊购房定金共计10万元，并于2017年4月21日通过其中国建设银行账户向李换菊支付购房款90万元。案涉房屋于2017年4月21日交付于常瑞，后常瑞对房屋进行了装修，并购置家具家电若干。一审中，双方当事人认可房屋装修款为5万元。2017年9月13日，李换菊向常瑞、北京链家房地产经纪有限公司发出通知书一份，载明：贵我三方签订有《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》，合同编号：100000754723。现《补充协议》约定，支付第二笔、第三笔款项日期届满早已超过15日，虽经几方多方面想办法，但是常瑞一方始终没能付款。我方现在正式提出解除《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》，同时要求常瑞一方配合办理解除网签合同手续，并履行补充协议违约责任中第3条赔偿甲方房屋总价款的20%。因合同无法继续履行，案涉房屋于2017年10月交还于李换菊。另查，姚晶晶曾因与常瑞及北京链家房地产经纪有限公司的房屋买卖合同纠纷诉至北京市丰台区人民法院，主张解除双方及第三人北京链家房地产经纪有限公司签订的房屋买卖合同及其补充协议，并返还购房款105万元并支付利息。常瑞反诉称，因姚晶晶一方怠为办理网签过户手续，致使合同后续无法履行，故要求解除双方房屋买卖合同、补充协议及居间服务合同，并赔偿损失70万元。法院认定，案涉房屋系酒店类房屋，因在合同履行期间北京市针对酒店类商业用房购买条件出台了新的政策，姚晶晶不符合相关条件，系不可归责于双方当事人的房屋政策变动原因，致使双方合同不能履行，对于常瑞要求赔偿损失的反诉主张，不予支持。于2019年5月23日作出（2018）京0106民初8179号民事判决，判决：一、解除姚晶晶与常瑞签订的《北京市存量房屋买卖合同》及姚晶晶、常瑞与北京链家房地产经纪有限公司签订的《补充协议》及《补充协议（2）》；二、常瑞于本判决生效之日起七日内返还姚晶晶购房款105万元；三、驳回姚晶晶的其他诉讼请求；四、驳回常瑞的反诉请求。庭审中，常瑞称其出售原有房屋再购买李换菊房屋系换房行为，该情况在与李换菊签订房屋买卖合同时已明确告知李换菊，因政策原因姚晶晶无法继续履行与常瑞之间的房屋买卖合同，致使常瑞方无法向李换菊支付购房款，常瑞方无过错，无需承担违约责任。李换菊称常瑞与其原购买人之间的交易行为与其无关，对其换房行为不知情，解除合同同时常瑞应承担违约责任。一审法院认为，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。合同自通知到达对方时解除。本案中，常瑞在向李换菊支付第一笔购房款100万元后未支付剩余尾款，李换菊于2017年9月13日发出解除合同的通知书，常瑞对此亦予以认可，故法院认定双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其补充协议于2017年9月13日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方当事人均认可常瑞为装修房屋支出费用5万元，且案涉房屋已于2017年10月交还李换菊，对此法院不持异议。故对于常瑞主张李换菊返还已支付购房款100万元及支付装修费用5万元的诉讼请求，法院予以支持。关于李换菊以常瑞预期违约为由要求常瑞支付违约金的主张，应另案解决，本案不予处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条规定，一审法院于2019年11月判决：一、李换菊于判决生效之日起七日内退还常瑞购房款1000000元；二、李换菊于判决生效之日起七日内支付常瑞房屋装修款50000元；三、驳回常瑞其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实无异，本院予以确认。二审诉讼中，李换菊与常瑞均认可双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议于2017年9月13日解除。（2018）京0106民初8179号民事判决现已生效。本院认为，结合二审庭审情况及李换菊上诉请求，本案的争议焦点为：李换菊是否应当向常瑞支付5万元装修费。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据已查明的事实，李换菊与常瑞签订房屋买卖合同后，将案涉房屋交给常瑞，常瑞接收房屋后，开始装修房屋。后双方因合同无法继续履行，于2017年9月13日解除《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，常瑞于2017年10月将案涉房屋交还给李换菊。李换菊接收房屋时常瑞已对案涉房屋进行了部分装修，但李换菊并未提出异议。考虑到，一审诉讼中，常瑞虽主张其装修损失为15万元，但李换菊只认可5万元。且常瑞购房是用于居住，其已装修部分属于为居住而做的基本装修，李换菊亦可使用，故一审法院判决李换菊支付常瑞5万元，并无不当，李换菊的上诉理由不充分，本院不予支持。关于李换菊认为合同解除后，常瑞给其造成相关损失的赔偿问题，因李换菊在一审诉讼中未提起反诉，本院不予审理，其可另行主张权利。综上所述，李换菊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由李换菊负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 陈 妍审判员 蒋春燕审判员 高宝钟二〇二〇年四月二十六日书记员 张 璐