河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终4230号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈明华，男，1968年2月28日出生，汉族，住郑州市金水区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王瑞臻，女，1985年10月26日出生，汉族，住河南省濮阳县。上诉人陈明华因与被上诉人王瑞臻租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2019）豫0104民初18232号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈明华上诉请求：1.依法撤销一审判决，驳回被上诉人一审全部诉讼请求，支持上诉人一审反诉请求。2.本案一切费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定事实错误。1.被上诉人在签订本协议之前存在欺诈，一审应当撤销本案的《房屋转租协议》。被上诉人故意虚构每天巨额的营业额欺骗上诉人，致使上诉人发出错误的意思表示而签订《房屋转租协议》，但上诉人签订本协议接手该店面经过经营后，发现实际经营状况与上诉人所述的经营状况严重不符，致使上诉人连连亏损，因此，被上诉人在签订本案的《房屋转租协议》前存在欺诈，请求撤销《房屋转租协议》，但一审法院对此置之不理。2.依据《房屋转租协议》的约定及政府相关文件的规定，本案双方所签订的《房屋转租协议》已经发生重大变化，属于情势变更，合同履行的基础已经丧失，没有继续履行的必要。上诉人经营该店面后不久，郑州市人民政府及区政府相继出台了关于郑州市城市道路综合改造工程的相关文件，而本案所涉的经营房屋属于相关文件规定应当拆迁的房屋，因不可归责于上诉人的事由发生了重大变化而使合同履行的基础丧失，若继续履行合同明显对上诉人不公，且为防止上诉人损失进一步扩大，上诉人已经关闭所经营的店面，履行不能。3.一审认定的违约金没有事实和法律依据。首先，上诉人之所以违约是因为被上诉人对上诉人欺诈在先，故意虚构店面的营业额，使上诉人作出错误的意思表示，致使上诉人蒙受巨大损失。其次，上诉人所经营的店面面临拆迁风险，虽然目前还没有拆迁，但根据郑州市人民政府郑政文(2019)164号文件、中共郑州市委郑发（2019）17号文件及郑州市管城回族区人民政府管政(2019)58号文件，该店面属于拆迁范围，随时有拆迁风险，上诉人为了止损，店面已关闭，已经履行不能。根据以上两点意见，上诉人不属于违约情形，享有拒绝履行的抗辩权。再次，政府出台的相关文件致使本案合同的履行发生了情势变更，履行基础丧失，因此，上诉人认为一审认定的违约金没有事实和法律依据，是错误的。综上，上诉人认为一审认定事实错误，请求依法撤销一审判决，驳回被上诉人的一审诉讼请求。二、上诉人的一审反诉请求有事实和法律依据，请求予以支持。1.上诉人与被上诉人所签订的《房屋转租协议》已经发生情势变更，店面属于拆迁范围，上诉人的一审反诉请求有事实和法律依据。2.上诉人所主张的返还转让费和赔偿金有事实和法律依据。首先，根据《房屋转租协议》第二条“如果本合同签订后三个月内出现转租房屋拆迁，甲方足额退还乙方所交转让费10万元，并赔偿乙方损失贰万元”的约定，上诉人主张返还转让费和赔偿金是有事实和法律依据的。其次，根据上诉人在一审中提交的转账凭证，上诉人通过支付宝及银行转账方式向被上诉人转账2万元，向被上诉人的合伙人刘霞转账4万元，同时被上诉人当庭认可在签订房屋转租协议时，被上诉人和其合伙人还分别收到上诉人的转让款各5万元，共计10万元，上诉人请求被上诉人返还转让款是有事实和法律依据的。综合以上事实证据和法律分析，首先，上诉人认为一审认定上诉人违约属于认定事实错误，上诉人不存在违约，不应支付违约金及继续支付转让款。其次，一审认定上诉人一审反诉请求无依据的事实是错误的，上诉人的一审反诉请求有事实和法律依据，应当得到支持。因此，请求依法撤销一审判决，驳回被上诉人一审全部诉讼请求，支持上诉人一审反诉请求。王瑞臻辩称，一、一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。《房屋转租协议》系被上诉人与上诉人双方的真实意思表示，不存在欺诈。上诉人受让涉案门店后，自己经营不善导致生意亏损，与被上诉人无关，上诉人的上诉理由不成立，应当依法驳回。二、涉案门店所使用的房屋并未被拆迁，亦无拆迁消息。截止今日该房屋仍处于正常使用状态，同时上诉人在门店处张贴有转让广告，说明该房屋依然在使用。上诉人经营受让的门店，并未因房屋使用问题造成任何影响，不存在履行不能问题，且与涉案门店相邻的商户均正常营业，没有拆迁的可能性。因此，上诉人与被上诉人签订的《房屋转租协议》合法有效，被上诉人应当正常履行。《房屋转租协议》第二条约定的涉案房屋在三个月内出现房屋拆迁的情形亦没有出现，故协议应当正常履行，双方事实上转让的是超市经营权和所有权，并非单纯的房屋。现上诉人已将超市撤除，并将超市所有货品及设备变卖，现上诉人在一审中解除协议的反诉请求于法无据。综上所述，应驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。王瑞臻向一审法院起诉请求：1.依法判令被告向原告支付转让费8万元及违约金2万元；2.本案的诉讼费用由被告承担。陈明华向一审法院反诉请求：1.判令王瑞臻返还陈明华转让费16万元，赔偿损失2万元，共计18万元；2.反诉诉讼费用由王瑞臻承担。一审法院认定事实：2019年8月13日，刘霞、王瑞臻（甲方）与陈明华（乙方）签订《房屋转租协议》一份，主要约定：1.甲方将其合伙经营的位于郑州市管城回族区银莺路芦邢庄花苑60-61号门面房转让给乙方作为经营用房；2.转让费30万元（含两个月租金、超市内的设备和货品），乙方于2019年10月30日前向甲方支付转让费20万元，如果本合同签订后三个月内转租房屋拆迁，甲方足额退还乙方转让费，并赔偿乙方损失2万元；3.如本合同签订后三个月内该房屋未拆迁，乙方于2019年10月13日前分别向王瑞臻、刘霞账户内足额支付转让费各10万元，若逾期三日支付乙方同意向甲方赔偿损失2万元。同日，被告陈明华向原告王瑞臻出具借条一份，载明：今借王瑞臻壹拾万元整，于2019年10月13日还清，并签字捺印。2019年11月14日被告分四次向原告转账2万元，原告于2019年12月17日向该院起诉要求被告支付剩余8万元转让费及违约金2万元，并提交房屋转让协议一份、借条一张、照片四张。被告的质证意见为：对房屋转让协议及借条的真实性均无异议，但房屋转让协议是被告受原告欺诈后所做的错误意思表示；根据双方合同约定的性质涉案款项不属于借款而是欠款，且时间约定有误，付款时间应为2019年11月13日而非合同中所载的2019年10月13日；对第一张照片的真实性、证明目的均有异议，看不出该张照片何时拍摄，无法证明该店面已由被告转让，对其他三张照片真实性无异议，恰能证明被告经营的店面已关门，但关门原因一是与原告之前所述的经营状况不符，被告亏损，二是该店面属于拆迁范围，合同履行基础已经丧失，请求法院解除合同。被告庭审中称已向原告及合伙人先后转账16万元，且涉案店面无法继续经营，并提交支付宝转账凭证、郑州市人民政府等部门下发的三份文件、涉案店面关门现状等证据。原告对两组证据的真实性均无异议，但称只收到过被告支付的2万元，未收到其他款项；郑州市人民政府等部门下发的文件中不能显示涉案店面即将拆迁，且三份文件印发时间均为2019年11月14日之后，已超过原、被告转让协议内约定的三个月，故文件与本案无关；店面关门与原告无关，是被告经营不善所致。另，截至开庭当日，位于郑州市管城回族区银莺路芦邢庄花苑60-61号门面房并未拆迁。一审法院认为，依法成立的合同受法律的保护。《房屋转租协议》签订后，被告接手店面开始经营，并先后向原告及其合伙人转款，可认定该协议系双方当事人的真实意思表示，该协议合法有效，双方应当按照协议约定履行各自义务。协议中约定被告应于2019年10月13日前向原告足额支付10万元转让费，且被告向原告出具欠条，在欠条出具后向原告支付2万元，现剩余8万元未支付，原告要求被告支付剩余8万元转让费合法有据，予以支持；协议中约定若被告逾期交纳转让费需向王瑞臻、刘霞赔偿损失2万元，但该违约金针对的是王瑞臻、刘霞二人的，而非原告一人，原告要求被告支付2万元违约金数额过高，一审法院认定为1万元。关于被告的反诉，被告称《房屋转租协议》无法继续履行，但涉案店面未拆迁，并未丧失继续履行基础，协议合法有效，双方应当继续履行，被告反诉要求原告返还转让费及赔偿损失，无依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告陈明华于该判决生效后十日内向原告王瑞臻支付转让费8万元及违约金1万元；二、驳回原告王瑞臻的其他诉讼请求；三、驳回被告陈明华的反诉请求。如未按该判决指定的期间履行给付金钱义务的，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2300元，减半收取1150元，由原告（反诉被告）王瑞臻负担115元，被告（反诉原告）陈明华负担1035元；反诉案件受理费1950元，由被告（反诉原告）陈明华负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，陈明华在签订《房屋转租协议》之后接手了店面并开始经营，先后向王瑞臻及王瑞臻的合伙人转了款，该《房屋转租协议》合法有效，陈明华、王瑞臻双方应当按照约定履行各自的义务。根据双方约定，陈明华应于2019年10月13日前向王瑞臻足额支付10万元转让费，陈明华向王瑞臻出具借条后于2019年11月14日逾期支付2万元，剩余8万元转让费尚未支付，因此，王瑞臻要求陈明华支付8万元转让费及违约金的主张有事实和法律依据，一审法院支持王瑞臻要求陈明华支付转让费8万元的主张及认定违约金1万元，并无不当。关于陈明华要求支持其一审反诉请求的上诉理由，陈明华存在违约行为，致使剩余的8万元转让费未按期支付，陈明华提供的证据并不能支持其拒付剩余8万元转让费，且陈明华上诉述及的拆迁风险并不符合双方在《房屋转租协议》中有关2019年10月13日内转租房屋拆迁的约定，因此，陈明华要求支持其返还转让费和赔偿损失反诉请求的上诉理由，没有事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，陈明华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5350元，由上诉人陈明华负担。本判决为终审判决。审判员  董忠智二〇二〇年四月二十七日书记员  李明玉