广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终132号上诉人（原审原告）：广州市银博士房地产有限公司，住所地广州市从化区街口街赤草村地段广场荔山雅筑自编S2号。法定代表人：张天驰，总经理。委托诉讼代理人：陈应，该公司的员工。委托诉讼代理人：龙方智，该公司的员工。被上诉人（原审被告）：陈琳华，女，壮族，1979年11月20日出生，住广州市白云区。上诉人广州市银博士房地产有限公司（以下简称银博士公司）因与被上诉人陈琳华商品房预售合同纠纷一案，不服广州市从化区人民法院（2019）粤0117民初1954号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人银博士公司上诉请求：1.撤销一审判决第二、五、六项，改判陈琳华按照总房价款的20%承担违约金，即177725.4元；2.二审诉讼费用由陈琳华承担。事实与理由：一、一审判决仅判决商品房买卖合同及补充协议等解除，未判决装修合同解除，但又判决银博士公司返还已支付的装修款给陈琳华，于法无据，属于事实认定不清,违反公平原则，侵害了银博士公司的合法权益。二、一审判决认定陈琳华违约导致合同解除，银博士公司的实际损失仅为应收购房款的实际利息，与事实不符，属于事实认定错误。1.根据《合同法》一百一十三条的规定，陈琳华是否获利不影响违约责任的承担，损失赔偿应当相当于因违约所造成的全部损失，而非是应收房款的利息损失；2.应收房款利息损失对应的应当是逾期付款的行为后果，而非合同解除的行为后果，一审法院不应将逾期付款的违约责任等同于合同解除的违约责任；3.逾期付款的违约责任与合同解除的违约责任明显存在巨大差异，陈琳华以逾期付款的违约成本就能够解除合同实属荒诞。买卖合同解除后，虽然银博士公司能够再次处分涉案房屋，但是相比合同履行完毕银博士公司就可以获得全部收益，银博士公司还要因合同解除再次投入营销、人力、财务等系列成本，该损失远远不止应收楼款的利息损失。三、一审判决依据合同调整陈琳华的违约金额，属于法律适用错误。1.违约责任应当首先以合同约定为准，充分证明违约金过高造成损失才可依据《合同法》第一百一十四条调整；2.即使违约金过高，也需要由当事人提出申请，尊重双方的意思自治；3.违约金过高的损失应当由陈琳华举证，否则其应当承担举证不能的法律后果。四、一审判决一方面认为银博士公司的实际损失仅为收楼款，但在具体金额计算上又存在部分房款按照20%标准计算的情况，存在矛盾。五、根本违约导致合同解除属于严重违约行为，一审判决陈琳华承担的违约责任与逾期付款的违约责任相当，甚至更轻，违约行为与违约成本倒挂，不利于维持交易秩序的稳定。综上。请求二审法院维护银博士公司的合法权益。被上诉人陈琳华辩称：在购房合同的签订过程中，银博士公司为了逃避国家限制商品房单位价格的有关规定采用了阴阳合同的方式，一份作为房屋购买合同，总价是888627元，一份作为房屋装修合同，总价是693203元。实际支付过程中，陈琳华总共支付了908458元，已经超出了任何一份合同的总额，可以说已经完成了购房合同（支付过程中没有注明所支付的哪一份合同的款项）。由于无法贷到款的客观原因导致陈琳华无法如约履行合同，于是银博士公司状告陈琳华，要求退房并支付购房总额的百分之二十和装修合同总额的百分之三十的高额违约金，等同于陈琳华从未支付过任何款项，对于一个普通购房者来说过于霸道。银博士公司完全无视自己为了逃避国家对房价的有关规定而使用阴阳合同在先的事实，在中院希望和解，陈琳华进一步做出让步的情况下仍然盛气凌人，显得尤其不妥。作为购房者，陈琳华在银博士公司导购员的引导下支付了90多万现金，不仅没有获利，还要面临可能损失大额违约金的后果，希望广州市中级人民法院酌情公正裁判。银博士公司向一审法院起诉请求：1.解除银博士公司与陈琳华于2018年7月7日签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（合同编号201807124360）及其所有附件、于2018年11月6日签订的《补充协议书》；2.陈琳华向银博士公司支付违约金177725.4元（总房价款888627元*20%）；3.本案诉讼费由陈琳华承担。一审法院经审理查明：2018年7月7日，银博士公司、陈琳华签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》（合同编号xx，以下简称《买卖合同》）一份，该合同约定陈琳华购买由银博士公司开发的位于广州市从化区街口街赤草村105国道边地段广物荔山雅筑xx房，建筑面积106平方米，总房价888627元。合同第八条付款方式约定，陈琳华以按揭贷款方式付款，首期款自合同签订之日起5日内支付全部房价款的40.36%，金额358627元，剩余房款530000元须于2018年10月7日前申请银行按揭手续，并按照按揭方式付款。第十条约定，如陈琳华未能按本合同第八条约定的期限将全部房款支付至预售款监控账号，银博士公司有权要求陈琳华每日按未支付首期房价款的0.05%的标准支付违约金。第十三条约定，银博士公司应在2019年11月30日前将涉案房屋交付给陈琳华使用。第十四条约定，银博士公司未能按照合同的约定交付房屋的，从合同约定的交房日期的次日起计算至实际交房之日止，每日按总房价款0.05%的标准向银博士公司支付违约金。另，合同附件七补充协议约定，银博士公司支付的总违约金不超过陈琳华已付购房款的5%。第二十三条约定，银博士公司交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准，达不到约定标准的，陈琳华应在收楼当日如对室内的装饰、设备提出异议，由银博士公司按双方约定的标准进行维修或支付差价，但陈琳华不得借此拒绝收楼。同日，陈琳华作为委托方与银博士公司作为承接方签订了《碧桂园荔山雅筑委托设计装修合同》(以下简称装修合同)及合同附件一至三。该合同第一条约定，陈琳华自愿同意，有偿委托银博士公司按本合同附件一《装修户型平面图》和附件二《装修内容和设备标准》约定对房屋进行设计、装修、改造。第二条约定，银博士公司、陈琳华双方一致同意，陈琳华应向银博士公司支付设计、装修费693203元。陈琳华以分期方式向银博士公司支付设计、装修费：于2018年7月7日前向银博士公司支付138641元；于2018年9月25日前向银博士公司支付138641元；于2018年12月25日前向银博士公司支付138641元；于2019年3月25日前向银博士公司支付138641元；于2019年6月25日前向银博士公司支付138639元。第三条约定，银博士公司交付该房屋给陈琳华的期限为2019年11月30日前。第五条约定，陈琳华逾期付款的，每逾期一日，按逾期应付款的万分之三向银博士公司计付违约金。2018年11月6日，银博士公司（甲方）与陈琳华（乙方）签订《补充协议书》，协议如下：一、银博士公司、陈琳华双方确认，该商品房的原房价款为888627元，现变更为888627元，且乙方已支付房价款人民币358627元。银博士公司、陈琳华双方同意将合同约定的按揭付款方式进行相应的变更，剩余房价款530000元，陈琳华应于2018年10月7日前向银博士公司支付房价款530000元。二、陈琳华保证按本协议第一条约定的期限付款，如陈琳华逾期支付款项的，每逾期一天按应付款项的万分之三向银博士公司支付违约金，逾期超过90天的，银博士公司有权行使合同解除权将合同解除。银博士依本条约定解除合同的，陈琳华按总房价款的20%向银博士公司支付违约金。四、银博士公司、陈琳华双方同意，除与本协议的约定不一致外，银博士公司、陈琳华双方相关权利义务均仍按合同的约定予以履行。陈琳华提交的POS机银联商务消费单据显示，陈琳华分别于2018年6月22日、2018年6月25日在广州市银博士房地产有限公司刷卡消费20000元；于2018年7月7日在广州市银博士房地产有限公司刷卡消费两次，金额分别为318627元、149831元；于2018年11月7日在在广州市银博士房地产有限公司刷卡消费三次，金额分别为120000元、20000元、260000元。以上金额合计908458元。银博士公司提交了陈琳华付款的《碧桂园集团通用机打收据》七张，金额合计908458元，其中陈琳华2018年7月7日付款149831元的收据载明：房地产测绘图工本费60元、物业专项维修资金11130元、装修款一期138641元，合计149831元。一审法院认为：银博士公司与陈琳华签订的商品房买卖合同除交易价款外，其他内容是双方当事人的真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效。本案存在以下几个问题：一、关于涉案房屋总价款的问题。银博士公司与陈琳华在签订《商品房买卖合同》的同时又要求陈琳华与其签订了《碧桂园荔山雅筑委托设计装修合同》，是为规避地方政府房地产调控限价政策，实为将涉案房屋交易价款拆分为两部分，一部分为买卖合同价款888627元，一部分为装修合同价款693203元，双方当事人隐藏的真实意思表示为涉案房屋实际交易价款为1581830元。二、关于涉案合同是否应解除及合同解除的时间点问题。（一）关于涉案合同是否应解除的问题第一、《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，银博士公司、陈琳华于2018年11月6日签订了《补充协议书》，该协议书第一条显示，银博士公司、陈琳华双方确认，陈琳华已支付房价款358627元。银博士公司、陈琳华双方同意陈琳华应于2018年10月7日前向银博士公司支付房价款530000元。第二条约定，陈琳华保证本协议按照第一条约定的期限付款，如陈琳华逾期支付款项的，每逾期一天按应付款项的万分之三向银博士公司支付违约金，逾期超过90天的，银博士公司有权行使合同解除权将合同解除。该协议书签订当日，陈琳华支付了400000元购房款给银博士公司，余款130000元陈琳华至今未支付，预期已超过90天，解除合同的条件已成就，银博士公司可以解除合同。第二、《合同法》第九十四条第一款第（二）项规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。本案中，涉案合同签订后，对于装修合同项下的购房款，结合银博士公司、陈琳华双方提交的证据材料可知，陈琳华仅支付了装修合同项下的第一期购房款138641元，第二、三、四、五期购房款陈琳华至今均逾期未支付，金额合计554562元，据此，陈琳华也以自己的行为表明不履行主要债务，银博士公司亦可以解除合同。综上所述，银博士公司起诉主张解除《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件、《补充协议书》有事实及法律依据，一审法院予以支持。（二）关于合同解除的时间点问题银博士公司于2019年4月30日起诉要求解除涉案合同，起诉书副本陈琳华于2019年5月8日签收，故一审法院确认银博士公司、陈琳华双方于2018年7月7日签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（合同编号xx）及其附件、于2018年11月6日签订的《补充协议书》于2019年5月8日解除。三、关于陈琳华是否应承担违约责任及违约金的计算问题。（一）关于陈琳华是否应承担违约责任的问题《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，《补充协议书》约定，陈琳华应于2018年10月7日前向银博士公司支付房价款530000元，如银博士公司逾期支付款项的，每逾期一天按应付款项的万分之三向银博士公司支付违约金，逾期超过90天的，银博士公司有权行使合同解除权将合同解除。银博士公司依本条约定解除合同的，陈琳华按总房价款的20%向银博士公司支付违约金。协议书签订当日陈琳华支付了400000元购房款，余款130000元至今未支付，依约应承担违约责任。（二）关于违约金的计算问题《合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，银博士公司主张按照商品房买卖合同约定的房款888627元的20%支付违约金，一审法院认为该违约金约定过高，因双方合同签订之后涉案房屋并未实际交付，陈琳华并未因此而获利，而银博士公司在合同解除之后即可自由处置涉案房产，银博士公司的实际损失仅是应收购房款的利息损失，且银博士公司亦未提交证据证明其存在其他损失。据此，一审法院酌情对违约金予以调整：对于陈琳华2016年11月6日支付的400000元购房款的违约金，陈琳华依约按每日0.03%的标准从2018年10月8日起计付至2018年11月6日，金额为3600元；对于尚未支付的130000元购房款，陈琳华按20%的比例向银博士公司支付违约金，金额为26000元，上述违约金合计29600元。对于装修合同项下尚未支付的购房款的违约金，银博士公司并未主张，故一审法院不予处理，银博士公司可另案主张。四、关于银博士公司是否应向陈琳华返还已收取的款项及具体返还金额的问题。《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，涉案合同签订后，陈琳华已向银博士公司支付的款项合计908458元（包括购房款897268元、房地产测绘图工本费60元、物业专项维修资金11130元），合同解除后银博士公司应予全额返还。因涉案房屋并未实际交付，故不存在返还的问题，但陈琳华须协助银博士公司到相关部门涂销办理《商品房买卖合同（预售）》（合同编号xx）的备案登记。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条第一款第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决如下：一、确认广州市银博士房地产有限公司与陈琳华于2018年7月7日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号xx）及其附件、于2018年11月6日签订的《补充协议书》于2019年5月8日解除；二、广州市银博士房地产有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向陈琳华返还购房款897268元；三、广州市银博士房地产有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向陈琳华返还房地产测绘图工本费60元；四、广州市银博士房地产有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向陈琳华返还物业专项维修资金11130元；五、陈琳华自本判决发生法律效力之日起十日内向广州市银博士房地产有限公司支付违约金29600元；六、驳回广州市银博士房地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12686元，由陈琳华负担。经查，除“《买卖合同》合同附件七补充协议约定，银博士公司支付的总违约金不超过陈琳华已付购房款的5%”外，一审法院查明的其他事实无误，本院予以确认。二审经查，银博士公司与陈琳华所签订的《装修合同》还约定：根据购房合同的约定，银博士公司交付涉案房屋的期限是2019年11月30日前，双方一致同意，为方便银博士公司装修改造，陈琳华同意放弃于《买卖合同》约定的交付日期前往办理接收、查验涉案房屋，银博士公司无需向陈琳华另行发送书面收楼通知书，银博士公司可于涉案房屋达到交付条件后，按《装修合同》约定进入涉案房屋改造设计、装修、改造的义务，并于2019年12月30日前完工，交付陈琳华使用；买卖合同因陈琳华的原因解除而导致本合同解除的，本合同解除在该房屋交付给银博士公司设计装修之前的，陈琳华应向银博士公司支付装修总额30%的违约金（从已收取的装修款中扣除），本合同解除在该房屋交付给银博士公司设计装修之后的，陈琳华应向银博士公司支付本合同约定的装修总额包括银博士公司的设计、装修投入和违约金；任何由本协议所引起的争议，如在争议发生后三十天内无法协商，任何一方均有权将该争议提交中国广州仲裁委员会；本合同在以下条件全部具备时生效：（1）买卖合同已生效；（2）本合同经银博士公司与陈琳华双方签字或盖章；本合同生效后，如买卖合同因法定或约定解除的，本合同于买卖合同解除的同时解除。二审中，银博士公司与陈琳华均同意在本案中一并处理《装修合同》。银博士公司表示《装修合同》的效力由法院认定，违约金按照房价款的20%计算。陈琳华表示《装修合同》是银博士公司强加给其的，如果调解的话，同意按房价款总额的5%-10%支付违约金。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：一审法院认定因陈琳华逾期支付购房款，银博士公司有权解除《买卖合同》正确，陈琳华对此亦无提起上诉，本院予以确认。本案争议的焦点为在《买卖合同》已解除的情况下，是否需要一并处理双方所签订的《装修合同》及陈琳华应如何承担违约责任的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。本案中，银博士公司与陈琳华签订的买卖合同除房屋交易价款外，其他内容是双方当事人的真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效。银博士公司与陈琳华签订的装修合同，实质上是买卖合同的组成部分，以两份合同将涉案房屋交易价款拆分为两部分，一部分为买卖合同价款888627元，一部分为装修价款693203元，有规避地方政府房地产调控限价政策、逃避税收的嫌疑，损害了社会公共利益。依照上述规定，银博士公司与陈琳华签订《装修合同》为虚假意思表示，并未真正履行，且有违法嫌疑，应为无效。鉴于双方当事人隐藏的真实意思表示为涉案房屋实际总房价款为1581830元。因此，一审法院在判决解除买卖合同时一并判决银博士公司返还897268元（包括银博士公司所收取的《装修合同》中约定的款项）并无不当，本院予以维持。据此，解除《买卖合同》时的违约金亦以实际交易价款1581830元作为依据，但双方约定以总房款价的20%作为合同解除的违约金过高，根据公平原则，本院酌情调整违约金为100000元。如前所述，《装修合同》只是《买卖合同》的组成部分，一审法院在《买卖合同》已解除的情况下认为《装修合同》相关违约金应另行主张有误，本院予以纠正。综上所述，一审认定事实基本清楚，但未处理《装修合同》不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)、（二）项之规定，判决如下：一、维持广州市从化区人民法院（2019）粤0117民初1954号民事判决第一、二、三、四项；二、撤销广州市从化区人民法院（2019）粤0117民初1954号民事判决第六项；三、变更广州市从化区人民法院（2019）粤0117民初1954号民事判决第五项为：陈琳华自本判决送达之日起十日内向广州市银博士房地产有限公司支付违约金100000元；四、驳回广州市银博士房地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费12686元，由陈琳华负担；二审案件受理费12686元，由广州市银博士房地产有限公司负担11136元，陈琳华负担1550元。本判决为终审判决。审判长  姚伟华审判员  韩志军审判员  谭红玉二〇二〇年四月十日书记员  郭 俏