广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终4423号上诉人（原审被告）：广保国际集团有限公司。住所地：广东省广州保税区广保大道10号401。法定代表人：张晓中，该公司董事长。委托诉讼代理人：任力，广东信良兆诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢琨，广东信良兆诚律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：和兴玻璃贸易有限公司。住所地：澳门特别行政区士多纽拜斯大马路11号协兴大厦A座地下。执行事务代表人：劳智刚（LO,CHIKONG）。委托诉讼代理人：蒋冬菊，广东恒生律师事务所律师。委托诉讼代理人：李淑娴，广东恒生律师事务所律师。上诉人广保国际集团有限公司（以下简称广保公司）因与被上诉人和兴玻璃贸易有限公司（以下简称和兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院（2018）粤0112民初6988号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人广保公司上诉请求:1.撤销一审判决第一、二项判决；2.依法发回重审或驳回和兴公司全部诉讼请求；3.一、二审所有诉讼费用由和兴公司承担。事实与理由：一、一审判决未充分考虑案件背景，未认定案涉房产已归属和兴公司，并已确认交付这个事实，不存在解除合同这个问题，导致判决处理结果简单。1.案涉房产产权归属于和兴公司，和兴公司知悉产权办理状况，没有合同解除权。一审证据显示，本案背景复杂，是广州保税区长达25年未解决的历史遗留问题的折射，广保公司历经政企不分埋下纠纷源头、破产重整、管理人及各债权人和广州中院均介入确认产权归属与交付、办证机构变更、广保公司经努力办证在即等重大事件。和兴公司知悉产权办理状况，没有合同解除权。2.关于案涉房产确认交付问题未有认定。广保公司在1993年开始开发建设案涉房屋，1994年和兴公司向广保公司购买案涉房屋并付清房款，1995年案涉房屋验收合格，且在广州保税区商品贸易展示街举行首届广州进口商品交易会，部分业主签署书面钥匙移交手续。2005年广保公司被债权人申报破产，和兴公司确认已知案涉房屋竣工验收多年，已收到广保公司收楼通知，因“考虑到产权证未出、和兴公司远在澳门，暂未领取钥匙，希望出证后一起办理收楼及领证手续”。2012年案涉房屋办理大确权。2017年和兴公司委托律师来函首次提出广保公司未按时交付的观点。二、一审关于案涉房屋交付问题遗漏关键事实：1.2005年，因广保公司被债权人申报破产，和兴公司委托代理律师蒋冬菊于2005年3月23日向广州经济技术开发区人民法院递交《申请书》等材料，其中该《申请书》中记载：“房产实际上已竣工多年，广保公司通知过我司收楼。由于当时广保公司称暂未能出具《房地产权证》，且我司远在澳门，故我司希望在《房地产权证》出具后方到广保公司一起办理收楼及领证手续，所以才导致多年都未收楼的现状。……”2.2009年广保公司破产管理人经审查确认该事实，在破产重整程序各方无异议。2009年5月20日，广保公司破产管理人广信会计师事务所出具《和兴玻璃贸易有限公司房产办证申请审查报告》第三条管理人审核查明第3点商铺交付情况载明：广保公司已通知收楼，但和兴公司未接收。第二条第2点申请事宜载明：将广州保税区内保南段205号房产交付给申请人，并协助办理房地产权证。第四条审查结论载明：同意向和兴公司移交商铺，并协助该公司办理房地产权证。3.本案其他证据及生活常理可印证该事实属实。（1）1995年案涉房屋验收合格的证据，印证和兴公司在2005年3月23日《申请书》中所述的“房产实际上已竣工多年，房产已竣工验收，可交付使用”。1995年6月18日，广保公司商贸街保南1段经广州经济技术开发区建筑工程质量安全监督站验收合格。在工程质量评定中，显示：地面与楼地面工程合格、门窗工程合格、装饰工程合格、屋面工程合格、通风与空调工程合格等，该认定书载明验收日期为95年6月18日，发出日期为98年5月20日。1995年10月6日至10月21日，首届广州进口商品交易会在商品贸易展示街举行。这届展示会报名参展商126家，到位118家……拟租展位215个，到位207个……参展商来自美国、日本、法国等国家和地区。上述事实表明，案涉房屋在1995年验收之日已符合《广州保税区商品贸易展示街贸易铺面买卖合同》第八条约定的“甲方交付的房屋须经广州市建筑工程质量监督检验站检验合格，并符合合同附件一规定的装修标准和设备标准。”（2）1995年起广保公司陆续与案涉房屋周边业主交付房屋，例如1995年7月18日将保南段D段三层ND302、303,SD301、302、303号共五间铺位钥匙移交中国人民保险公司广州保税区支公司，1995年12月1日将保南2段首层107号铺位钥匙移交恒和珠宝首饰厂有限公司，1996年2月14日将保南段三层SB305、306共两间铺位钥匙移交香港艺坚电器工程有限公司。（3）2012年案涉房屋办理大确权的证据，印证和兴公司在2005年3月23日《申请书》中所述“广保公司称暂未能出具《房地产权证》。”（4）按生活常理，合同已约定交付期限，如因广保公司原因未交付，和兴公司不可能在20多年间沉默不提。4.一审法院遗漏该关键事实，认定广保公司违反交付义务，严重损害广保公司的权益。三、一审判决关于案涉房屋办证问题的法律适用不当。案涉房屋买卖合同在1994年签订，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同司法解释》），但一审法院却错误适用该司法解释。现行有效的《商品房买卖合同司法解释》明确规定“本解释自2003年6月1日起施行。”《中华人民共和国城市房地产管理法》自1995年1月1日起施行。该法明确规定施行前发生的商品房买卖行为，适用当时的法律、法规和《最高人民法院》，而该解答对办证期限并无明文规定。一审法院适用法律不当，在无约定及无法律规定办证期限情况下，认定广保公司违反办证义务，损害广保公司权益。四、就办证难和继续办证问题，已是双方多年的共识。广保公司没有违约，案涉合同应继续履行。1.自破产管理人就办证的陈述，以及办证正在继续的事实，表明广保公司不存在违约，而且在尽力履约。办证难是多种原因导致客观存在的事实，广保公司没有过错。2.和兴公司无权单方提出解除合同、要求返还购房款及支付违约金。和兴公司辩称：一、广保公司至今仍未将案涉房屋的产权过户至和兴公司名下，亦无任何生效法律文书确认案涉房屋的产权已转移并归和兴公司所有，因此广保公司主张案涉房屋产权已归属和兴公司没有任何事实和法律依据。和兴公司虽依据《广州保税区商品贸易展示街贸易铺面买卖合同》（以下简称《铺面买卖合同》）请求取得案涉房屋产权的合同权利，但这并不等同于案涉房屋产权已归和兴公司，破产管理人作出同意向和兴公司交付案涉房屋并协助办理产权证的审查结果也并不能产生转移房屋产权的法律后果。《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”因此，广保公司至今未将案涉房屋过户至和兴公司名下，广保公司主张案涉房屋已归属和兴公司没有任何事实和法律依据。二、案涉房屋至今不具备交付条件，和兴公司在广保公司进入破产程序时为维护自身权益所做的单方陈述、广保公司发出的收楼通知等均不能证明案涉房屋已具备交付条件和广保公司已实际交付案涉房屋，一审认定案涉房屋尚未交付的事实清楚，适用法律正确。和兴公司与广保公司就案涉房屋买卖事宜于1994年9月签订《铺面买卖合同》中约定该房屋应于1994年11月30日前交付和兴公司使用，广保公司交付的房屋须经广州市建筑工程质量监督检验站检验合格，并符合合同附件一规定的装修标准和设备标准。但是，广保公司一审提交的证据7《建设工程竣工验收质量认定书》（建筑面积2711平方米）与证据19《广州市房地产权属证明书》（建筑面积11599.36平方米）明显矛盾，也未显示具体门牌地址，根本不是案涉房屋的验收合格证明，不能证明案涉房屋已验收合格。而且，如按照广保公司指认的案涉房屋位置，该房屋实际上至今仍未分割，且该房屋没有任何装修和设备，完全不符合合同附件一规定的装修标准和设备标准。因此，案涉房屋至今仍不具备合同约定的交付条件，无法实际交付。广保公司称案涉房屋所在的商品贸易展示街举行首届广州进口商品交易会、部分业主签署书面钥匙移交手续等根本与本案无关。和兴公司在广保公司进入破产程序时为维护自身权益所做的单方陈述恰恰印证案涉房屋还没有交付，以上均不能证明案涉房屋已具备交付条件和广保公司已实际交付案涉房屋。广保公司抗辩案涉房屋已交付，但没有任何办理交付手续的证据，一审认为“举证不能的法律后果应由广保公司承担，本院认定案涉房屋尚未交付”显然认定事实清楚、适用法律正确。三、自合同约定的房屋交付时间至本案诉讼发生已将近26年，自广保公司破产重整结束进入正常经营至今已11年，广保公司仍未为和兴公司办理案涉房屋产权证且至今不具备办证条件，该行为严重违反公平、诚实信用原则，一审认定广保公司构成根本违约并承担违约责任符合法律规定。案涉《铺面买卖合同》中除了约定案涉房屋应于1994年11月30日前交付和兴公司使用，还约定广保公司应协助和兴公司办理产权证等房产法律文件等。虽然该合同对办证义务的履行期限未作明确约定，但和兴公司多年来一直委托律师要求并催促广保公司履行办证义务，但至今已近26年，广保公司仍未为和兴公司办理案涉房屋产权证，该行为明显有悖《中华人民共和国民法通则》（1986年版）第四条规定“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”，且客观上造成和兴公司对案涉房屋使用、转让等方面的权益限制，广保公司应对此承担违约责任。一审认定广保公司的行为构成根本违约，确认合同解除，广保公司返还购房款及赔偿等符合法律规定，适用法律正确。故请法院驳回广保公司的全部上诉请求。和兴公司向一审法院起诉请求：1.判令解除和兴公司与广保公司签订的广保司房合字[1994]1001号《铺面买卖合同》；2.判令广保公司向和兴公司退还房款人民币629606.97元（以和兴公司已交购房款港币570038元按1994年9月汇率1.1045折算为人民币629606.97元）；3.判令广保公司向和兴公司支付违约金人民币629606.97元【该违约金包括逾期交楼违约金及逾期办房产证的违约金，其中逾期交楼违约金为人民币11009307.48元（该逾期交楼违约金的计算，以和兴公司已交购房款港币570038元按1994年9月汇率1.1045折算为人民币629606.97元为本金，每日按0.2%计算，自和兴公司支付完房款之日1994年9月23日起计算至合同终止之日止，暂计至2018年8月31日，逾期交房违约金为人民币11009307.48元），逾期办证违约金为人民币1623423.8元（该逾期办证违约金的计算，以和兴公司已交购房款港币570038元按1994年9月汇率1.1045折算为人民币629606.97元为本金，按照银行同期逾期贷款利息（即上浮同期贷款利率50%），从1995年3月1日起计算至合同终止之日止，暂计至2018年8月31日，逾期交房违约金为人民币1623423.8元）。但上述逾期交楼违约金与逾期办证违约金之和不超过购房本金】；4.判令广保公司承担本案的全部诉讼费用。和兴公司当庭修正诉请三中的违约金包括逾期交楼违约金及逾期办房产证的违约损失。一审认定事实如下：1994年9月16日，广州保税区联合发展有限公司（甲方）与和兴公司（乙方）签订广保司房合字[1994]1001号《铺面买卖合同》。该合同第二条约定，乙方自愿向甲方购买广州保税区商品贸易展示街保南段，编号205单位、建筑面积42.86平方米。上述各项面积均系甲方暂测面积，确切面积待房屋竣工后，以广州保税区土地房管局实测为准。第三条约定，甲、乙双方同意该房屋之售价为13300港币/平方米，总金额为港币570038元。该售价不包括所购单位之分隔墙的费用，乙方在收到的甲方缴付分隔墙费用书面通知后即支付该项费用予甲方。第六条约定，甲方将于1994年11月30日前，将房屋交付给乙方使用。但如遇下列特殊原因，可凭广州保税区有关主管部门开具的证明文件，据实予以延期，惟甲、乙双方协商同意终止合同的除外。1.人力不可抗拒的自然灾害；2.施工中遇到异常困难或重大技术问题不能及时解决；3.其他非甲方所能控制的因素。第七条约定，甲方未按合同规定期限将房屋交付乙方使用，甲方须付乙方滞纳金，每日按已收房价款的0.2%支付滞纳金，自合同规定交付日第二天起至实际交付日止；若甲方延期交付超过3个月，乙方有权终止合同，届时，甲方除应在合同终止后三十天内，应将乙方已付房价款和滞纳金（由乙方已付房价款的付款之日至合同终止之日止，每日按已收房款的0.2%支付滞纳金）全部退还乙方。第九条约定，在房屋竣工、验收合格，乙方付清全部房价款和交付该房屋第一年首六个月管理费后，甲乙双方对房屋进行验收交接，双方交接钥匙，签署房屋交接单，即视作房屋交付完毕，届时房屋的风险责任亦随之转移给乙方。甲方并协助乙方办理产权证等房产法律文书。广东省公证处于1994年11月9日对上述买卖合同办理了公证。1994年9月6日至9月23日，伍李黎陈律师行分别向和兴公司出具收据，证明已收到和兴公司购房款港币570038元，1995年1月18日，广保国际发展有限公司代广保公司收取案涉房屋购房款港币570038元。1998年5月20日，广州保税区商贸街保南1段的房屋取得了广州经济技术开发区建筑工程质量安全监督站出具的《建设工程竣工验收质量认定书》。广州保税区联合发展有限公司系广保公司香港子公司，现已解散，广保公司确认由其接管广州保税区联合发展有限公司，和兴公司对此无异议。2017年4月12日，和兴公司向广保公司发出《关于再次请求尽快出具广保大道南一段（中国银行大街）xx8房购房发票并协助办理房产权证的函》，称和兴公司并未收到案涉房屋相关发票，请尽快出具广保大道南一段（中国银行大街）xx8房购房发票并协助办理该房房地产权证。广保公司抗辩称和兴公司在该函中并未提及收楼问题。2009年5月20日，广保管理人向和兴公司公司发出《房产办证申请审查结果通知书》载明：同意向和兴公司交付广州保税区内保南段205号房产，并协助和兴公司办理该房产的房地产权证。2018年7月5日，和兴公司向广保公司发出《关于拟商讨广保大道南一段（中国银行大街）xx8房解除等事宜的函》，载明广保公司逾期交楼及逾期办证已构成根本性违约，和兴公司拟解除与广保公司签订买卖合同，并要求广保公司退还已付房款以及支付违约金和赔偿经济损失，要求广保公司收到本函件后5日内联系经办律师商讨拟广保大道南一段（中国银行大街）xx8房《商品房买卖合同》、退还已付房款、支付违约金和赔偿经济损失等事宜，该函件于2018年7月6日妥投。广保公司辩称和兴公司不顾交楼事实，在该函中第一次提出分割隔墙问题，意欲否定既成事实。广保公司拟证实案涉房屋所在的商品贸易展示街于1995年开始交付，提交了三份《钥匙移交手续》，显示：1995年至1996年间，广保公司与其他业主就广州保税区商品贸易展示街保南段的相关铺位办理钥匙移交手续。和兴公司对此不予确认。广保公司拟证实案涉房屋于2012年5月15日办理大确权，提交了以下证据：广州市国土资源和房屋管理局于2012年5月15日出具的《广州市房地产权属证明书》复印件，显示房屋坐落为广州开发区中国银行大街13-97号（单号），建筑面积11599.36平方米，房地产权属人为广保公司。和兴公司认为该权属证明书的地址与双方买卖合同的地址不一致，无法确认关联性，即使有关联性，该权属证明书所列明的房屋单元没有分户，不具备房产转移条件。广保公司拟证实案涉房屋因破产重整、土地抵押等历史问题，早期不具备办证条件，提交了以下证据：1.2006年5月16日，广保公司清算组作出的《破产清算工作情况通报》。2.2009年6月2日，广保公司管理人向本院、广保公司债权人会议作出的《广保国际集团有限公司重整计划草案》。3.2009年7月15日，本院作出的（2007）穗中法民破字第1号-10民事裁定，裁定如下：批准《广保国际集团有限公司重整计划草案》；终止广保国际集团有限公司重整程序。广保公司陈述，2009年经本院裁定破产重整结束后，其现正常经营。4.广保公司还提交了《广州保税区志》的若干章节拟对案涉房屋所处保税区的历史兴衰，其所存在的诸多历史遗留问题导致案涉房屋办证困难等问题进行说明。和兴公司认为只能证明被告房屋不具备办证条件，有实质性的履约障碍。广保公司拟证实案涉房屋所在地的现状及其规划为封闭管理的物流园区，只能经营保税物流业务，提交了以下证据：1.中华人民共和国国务院办公厅于2007年12月3日作出的国办函[2007]113号《国务院办公厅关于同意设立广州保税物流园区的函》，同意在广州保税区规划面积范围内设立广州保税物流园区，实行封闭管理。2.2018年12月14日拍摄的案涉房屋所在街道及商贸街其他街道的照片，显示案涉房屋所在街道冷清、破败不堪。和兴公司认为与本案无关联。广保公司辩称其一直在办理案涉房屋产权证，为此提交了以下证据：1.2018年7月26日，发包人广保公司与承包人广东品峰建设工程有限公司签订的《广州市建设工程施工合同》；2.广东省测绘技术公司于2019年1月25日出具经广州开发区房地产管理所审核的《房屋建筑面积测绘成果报告书》；3.广保公司于2019年5月9日向萝岗区不动产登记中心申请办理坐落于广州开发区广保大道34、36、38号不动产初始登记（大确权）的《受理回执》。4.广保公司于2019年5月16日向广州市黄埔区不动产登记中心申请对坐落于广州开发区中国银行大街13-97号（单号）的房屋进行分割登记的《收件收据》。和兴公司认为分户图的地址与双方买卖合同的地址不一致，分户图未经房管部门审查确认，无法判断是否为案涉房产的产权过户递件资料之一，不能证明案涉房产分户成功。广保公司拟证明案涉房屋门牌变更情况，还提交了广州市公安局萝岗区分局出具的《申领门牌确认通知书》复印件以及其自行制作的《银行大街新旧门牌对照表》及情况说明。其中，公安机关出具的《申领门牌确认通知书》只有申领后的门牌号，并无之前的门牌号予以对照。和兴公司对此不予确认。庭审中，广保公司抗辩案涉房屋已经交付，但无法提交办理书面交付手续的证据。和兴公司明确其在第三项诉讼请求中主张的逾期交楼违约金及逾期办房产证的违约损失，其中逾期交楼违约金以已交购房款港币570038元按1994年9月汇率1.1045折算为人民币629606.97元为本金，每日按0.2%计算，自1994年9月23日起计算至合同终止之日止，逾期办证违约金以已交购房款港币570038元按1994年9月汇率1.1045折算为人民币629606.97元为本金，按照银行同期逾期贷款利息（即上浮同期贷款利率50%），从1995年3月1日起计算至合同终止之日止。上述事实，有广州保税区商品贸易展示街临时买卖合同、广州保税区商品贸易展示街贸易铺面买卖合同、公证书、房产办证申请审查结果通知书、和兴玻璃贸易有限公司房产办证申请审查被告、关于办理和兴玻璃产权证的的回复、关于再次请求尽快出具广保大道南一段（中国银行大街）xx8房购房发票并协助办理房产权证的函、关于拟商讨广保大道南一段（中国银行大街）xx8房解除等事宜的函、广保国际集团有限公司企业监管组破产债权申报材料收据、伍李黎陈律师行证明书、广保国际发展公司工商信息、广保国际集团有限公司专项审计报告、广州保税区志、建设工程竣工验收质量认定书、钥匙移交手续、国务院办公厅关于同意设立广州保税物流园区的函、照片、破产清算工作情况通报、重整计划草案、房屋面积测量成果报告书、广州市房地产权属证明书，关于办理中国银行大街商贸街房产证的公告、情况说明、广州市不动产登记申请表、平面图、广州市建设工程施工合同、房屋建筑面积测绘成果报告书、受理回执、收件收据、申领门牌确认通知书、广州开发区银行大街新旧门牌对照表等证据及当事人陈述等予以证实。一审法院认为，和兴公司系澳门地区企业，其提起民事诉讼，应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第四编的规定处理，根据该法第二百五十九条规定，本案适用第三十三条规定确定管辖权。因本案诉争标的所在地位于广东省广州市黄埔区，属于一审法院辖区内，一审法院依法对本案有管辖权。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定，当事人可以协议选择合同适用的法律，当事人没有选择的，适用履行义务最能体现合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。故本案和兴公司与广保公司之间的房屋买卖合同纠纷适用中华人民共和国法律处理。本案为房屋买卖合同纠纷。广保公司辩称现对双方于1994年9月16日签订的案涉买卖合同只有协助办证的义务，和兴公司对此不予确认，鉴于案涉买卖合同中对房屋标的、价款及违约条款等重要条款进行了约定，具备合同的基本要素，应视为双方当事人真实意思的表示。对案涉买卖合同效力的审查应适用《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。鉴于案涉房屋已取得《建设工程竣工验收质量认定书》并曾经办理过大确权，故和兴公司与广保公司签订的买卖合同应认定为有效合同，双方均应恪守履行。本案的争议焦点为：一、双方的买卖合同是否符合解除条件；二、广保公司是否需要返还和兴公司的房款及支付相应违约赔偿。一审法院对此分析如下：（一）首先，和兴公司与广州保税区联合发展有限公司签订案涉买卖合同，广保公司对和兴公司已付清案涉房屋全部房价款的事实无异议，一审法院对此予以确认。其次，广保公司通过吸收合并的形式承接了广州保税区联合发展有限公司的债权债务，故和兴公司可以依据与广州保税区联合发展有限公司公司签订的案涉买卖合同主张权利，其主体身份适格。第三，广保公司抗辩案涉房屋已交付给和兴公司，但未举证证明，和兴公司主张尚未交付，举证不能的法律后果应由广保公司承担，一审法院认定案涉房屋尚未交付。第四，和兴公司已依约向广保公司支付案涉房屋的全部房价款，已经履行了房屋买卖合同的主要义务，但案涉房屋至今尚未交付、亦未取得房地产权证，均是由于广保公司的原因造成，广保公司的行为构成根本违约，和兴公司有权要求解除合同。广保公司抗辩案涉房屋历史情况复杂等原因，并不能免除其需承担的违约责任。因和兴公司现在才提出解除合同，故对解除合同的审查应适用《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定。买卖合同约定广保公司需于1994年11月30日前交付案涉房屋，虽未约定具体的办证时间，但时至今日，广保公司仍未取得房地产权属证书、亦未交付房屋，违约行为一直处于持续状态，又和兴公司已于2018年7月5日发函给广保公司提出解除买卖合同并要求退还已付房款以及支付违约金和赔偿经济损失，和兴公司作为守约方仍有权行使法定解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，合同自通知到达对方时解除。因此，案涉《铺面买卖合同》于2018年7月6日解除。（二）1.关于购房款的返还。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”如前所述，一审法院已认定合同解除，广保公司理应向和兴公司返还购房款人民币629606.97元（以购房款港币570038元为基数按1994年9月港币兑换人民币汇率1.1045折算为人民币629606.97元）。2.关于和兴公司主张的违约损失。案涉房屋买卖合同解除后，和兴公司作为守约方，有权要求广保公司返还购房款并要求赔偿损失。前述一审法院已支持其解除合同及返还购房款的诉讼请求，和兴公司主张迟延办理房产证和迟延交付房产的违约损失实为要求赔偿合同解除损失，而买卖合同第七条约定滞纳金为每日按已收房款的0.2%支付，该约定过高，综合考虑广保公司违约行为的过错程度、持续的时间、合同实际履行的情况以及近年来同地段房屋租金的标准、房价上涨的幅度，一审法院认定广保公司应自和兴公司支付全部房款之日即1994年9月26日起至实际返还购房款本金之日止以年利率24%的标准赔偿和兴公司合同解除的损失，但以不超过购房本金为限。综上，广保公司应向和兴公司赔偿合同解除的损失，损失以购房款629606.97元为本金，按年利率24%的标准计算，自1994年9月26日起计算至实际返还购房款之日止，以不超过629606.97元为限。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认和兴公司与广保公司于1994年9月16日签订的《铺面买卖合同》于2018年7月6日解除；二、广保公司于判决生效之日起十日内向和兴公司返还购房款共计人民币629606.97元并赔偿合同解除的损失（损失以人民币629606.97元为本金，按照年利率24%的标准计算，自1994年9月26日起计算至实际返还购房款之日止，以不超过人民币629606.97元为限）；三、驳回和兴公司的其他诉讼请求。如果未判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费16132.9元，由广保公司负担。二审期间，广保公司向本院提交如下证据：一、《广州保税区商贸街保南段消防系统维修工程招标公告》（2019年11月20日）、《中标通知书》（2019年12月24日）、《建设工程消防设计审查意见书》（2020年1月19日），拟共同证明案涉房屋为办证进行消防维修；二、广州市开发区中国银行大街71号商铺拍卖信息，拟证明案涉房屋在2020年2月4日的拍卖单价为5491.34元/㎡，房屋并未升值，反而贬值。和兴公司对上述证据质证如下：一、证据一的真实性、合法性及关联性予以确认，恰恰说明案涉房屋尚不符合办证要求，不具备交楼条件及办证条件。二、证据二的真实性无法确认，仅是一个参考信息。和兴公司未提供新的证据。二审查明的事实与一审一致，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，和兴公司系在澳门特别行政区设立的公司，故本案为涉澳民商事纠纷案件，依法应参照涉外民商事案件进行处理。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，当事人可以协议选择合同适用的法律。本案中，案涉《铺面买卖合同》第十六条约定，本合同适用中华人民共和国法律。一审法院适用中华人民共和国内地法作为审理本案的准据法正确，且双方当事人对法律适用并未提出异议，故本院依法予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方当事人的诉辩意见，本院归纳二审争议焦点为：一、案涉《铺面买卖合同》应否予以解除；二、若合同解除，法律后果如何确定。关于焦点一。和兴公司已按《铺面买卖合同》的约定向广保公司付清案涉房屋全部房款，已履行房屋买卖合同的主要义务，但广保公司至今仍未将案涉房屋过户至和兴公司名下，未为和兴公司办理案涉房屋的产权证明，其行为已构成根本违约。和兴公司主张解除合同于法有据，一审法院认定案涉合同自和兴公司发出解除通知函到达广保公司之日即2018年7月6日予以解除，并无不当，本院予以维持。广保公司上诉认为《铺面买卖合同》未约定具体的办证时间，且当时法律亦未明确规定办证时间，广保公司目前正在努力为和兴公司办证，故和兴公司无权解除合同。对此，本院认为虽然合同及当时的法律没有明确规定具体的办证期限，但是自合同签订至今已近26年时间，广保公司至今仍未为和兴公司办理案涉房屋的产权证，明显超出买受人的合理等待期限，其行为已构成根本违约，和兴公司依法享有解除权，故本院对广保公司的该上诉意见不予采纳。至于广保公司上诉认为其已履行通知收楼的义务，没有违反交楼的约定，和兴公司无权解除合同的意见，本院认为根据《铺面买卖合同》第九条“双方对房屋进行验收交接，双方交接钥匙，签署房屋交接单，即视作房屋交付完毕”的约定，广保公司并未提供证据证明其与和兴公司已对案涉房屋进行验收交接及签署房屋交接单，故无法认定其已履行了房屋交付的义务。退一步说，即使如广保公司所称，其已履行了通知收楼义务，没有违反交楼义务，但如上文分析，广保公司至今未将案涉房屋过户至和兴公司名下，其行为已构成根本违约，和兴公司依法已享有合同解除权，故广保公司的该上诉意见依据不足，本院不予采纳。关于焦点二。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，案涉《铺面买卖合同》解除，广保公司应当向和兴公司返还已支付的购房款人民币629606.97元及赔偿和兴公司的损失。关于损失的计算，一审法院综合考虑广保公司违约行为的过程程度、持续时间及合同履行情况等因素，认定损失以购房款629606.97元为本金，按照年利率24%的标准，从1994年9月26日计算至实际返还购房款支付止，以不超过本金人民币629606.97元为限。本院认为该认定并无不妥，且广保公司并未就损失的计算问题提出异议，故本院对一审的该项认定予以维持。综上所述，广保公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16132.9元,由上诉人广保国际集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  孙远风审判员  李志明审判员  徐玉宝二〇二〇年四月二十八日书记员  谢佩君刘嘉欣王嘉宝