辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终963号上诉人（原审原告）：**。委托诉讼代理人：徐东亮，辽宁锦连律师事务所律师。委托诉讼代理人：于海阔，辽宁锦连律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：闻爽。委托诉讼代理人：谭浩，辽宁诺实律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：大连诚信达房地产开发有限公司，住所地大连甘井子区六一路13号。法定代表人：朱延喜，该公司经理。委托诉讼代理人：王胜东，男，该公司员工。上诉人**因与被上诉人闻爽、大连诚信达房地产开发有限公司（简称诚信达公司）案外人执行异议之诉一案，不服大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初5094号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。**上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或者依法改判停止对案涉大连经济技术开发区9号办公区富邦公寓-3房屋的执行；2.诉讼费用由二被上诉人承担。事实与理由：一、一审适用法律错误。一审法院依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，认定上诉人对案涉房屋并不具备排除强制执行的条件，系适用法律错误，本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议与复议规定》）第二十八条。二、一审认定事实不清。《执行异议与复议规定》第二十八条规定，满足下列条件权利能够排除执行：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封之前已合法占有该不动产；已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;非因买受人自身原因未办理过户登记。首先，2007年11月17日上诉人即已签订了合法有效的买卖合同，案涉房屋买卖合同签订在前，查封在后。其次，买受人已实际占有上述房屋。一审法院对上诉人安装用电设备的发票不予认可，加重了上诉人的举证责任，入住使用的主要证据应当为水、电的安装。案涉房屋一直在上诉人的实际控制下。再次，上诉人已按合同约定的条件支付了绝大部分房款，基于合同的约定未付余下尾款，未能过户的责任不在上诉人。三、案涉房屋出售后，诚信达公司、案外人无资金办理房屋解除抵押问题，房屋内无水、无电更无任何物业服务机构，处于弃管状态。诚信达公司违反《房地产居间服务合同》，应向**支付滞纳金，因双方互负到期金钱债务，**将剩余房款与诚信达公司须承担的违约金行使抵销权并无不当。闻爽与诚信达公司之间存在虚假诉讼的可能。闻爽辩称，不同意上诉人的上诉请求，服从一审判决。诚信达公司未到庭，未提交书面答辩意见。**向一审法院起诉请求：判令停止对大连市经济技术开发区办公区富邦公寓-3房屋的执行。一审法院认定事实：一审法院在执行（2009）甘民初字第14350号民事调解书的过程中，以（2018）辽0211执恢786号执行裁定继续查封被执行人诚信达公司名下位于大连市经济技术开发区办公区富邦公寓（公建）：富邦公寓-3、富邦公寓-4、富邦公寓-5、富邦公寓-6、富邦公寓-D1共五套房产。其后，案外人**向一审法院提出执行异议，请求停止对大连市经济技术开发区办公区富邦公寓-X房屋的执行，一审法院于2019年4月10日作出（2019）辽0211执异83号执行裁定，驳回案外人**的异议请求。原告(买方)、被告诚信达公司(卖方)及案外人大连房博士置业代理有限公司(居间方)于2007年11月17日签订了《房地产居间服务合同》，约定被告诚信达公司将其位于大连市开发区房屋出售给原告，房屋售价为1,565,220元，原告申请商业贷款，拟贷款金额为人民币伍拾万元，贷款年限为10年，在本合同签订之日起当日内，原告需将购房总款扣除已交定金及拟贷款金额以外的购房余款人民币1,065,220元交由大连房博士置业代理有限公司代为保管。合同签订后，原告于2007年11月17日根据被告诚信达公司的指示向被告闻爽转账1,065,220元，案外人大连房博士置业代理有限公司于当日向原告出具两张收款收据，收款事项为代收富邦公寓3号公建首付款，收款金额合计为1,065,220元。原告于2010年11月24日向大连双益电衡技术有限公司购买机器，花费2202元；大连保税区科达机电安装有限公司于2010年11月27日为原告进行低压电源安装。一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，原告能够排除强制执行的条件为：1.已经支付全部价款，2.实际占有，3.原告对未办理过户登记手续没有过错。结合本案，首先，原告并未支付全部价款；其次，原告虽然提供了由大连双益电衡技术有限公司及大连保税区科达机电安装有限公司提供的发票及收款收据，但上述两份证据并不足以证明原告已实际占有案涉房屋；再次，鉴于原告并未足额交付房款，且原告未提供其他证据证明未办理产权证的原因，故原告对于无法办理案涉房屋产权证是否有过错尚存疑。综上，本案原告不存在足以排除强制执行的情况，故对于原告的诉讼请求，一审法院不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：驳回原告**的诉讼请求。案件受理费18,880元，由原告**负担。本院对一审认定的事实予以确认。另查，案涉房屋于2006年9月27日设立他项权利登记，抵押权人为中国工商银行股份有限公司大连沙河口支行。案涉房屋于2007年10月16日初始登记至诚信达公司名下。案涉房屋存在查封登记信息：1.2009年7月13日大连市沙河口区人民法院（2009）沙执字第942号；2.2012年11月9日大连市甘井子区人民法院（2012）甘查字第132号；3.2014年11月7日大连市甘井子区人民法院（2012）甘查字第132-1号；4.2015年11月9日大连市甘井子区人民法院（2012）甘查字第132号；5.2018年11月6日大连市甘井子区人民法院（2018）辽0211执恢786号。该事实有大连金普新区不动产登记中心出具的房屋登记查询结果为证，经当事人质证和本院审查，应予采信。本院认为，结合双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：**是否符合《执行异议与复议规定》第二十八条规定，是否享有排除本案执行的权利。《执行异议与复议规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”上述四个条件必须同时具备，缺一不可。关于书面买卖合同一节，**与诚信达公司、房博士于2007年11月17日签订了《房地产居间服务合同》，应认为**系在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同。关于占有情况，**称签订合同当日就交付并占有案涉房屋，但对此未能提供任何证据予以证明，其亦未提供在查封前为案涉房屋进行装修、交纳水电费、物业费、采暖费等占有使用的相关证据，其提交的安装发电设备的时间为2010年11月，亦非查封前。案涉《房地产居间服务合同》第六条第4项约定，“甲方取得全部房款当日，甲方向乙方交付房屋并办理房屋交接手续”。**对其未支付剩余50万元房款没有异议，即**未支付全部房款却称在签订合同当日就接收到案涉房屋，与合同相关约定不符，**对此未能作出合理的解释。本案现有证据不足以证明**系在法院查封前合法占有该房屋。故**并不符合《执行异议与复议规定》第二十八条要求的全部条件，其关于对案涉房屋享有排除执行权利的主张，原审未予采信，并无不当。综上所述，**的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18,880元，由上诉人**负担。本判决为终审判决。审判长 张 钱审判员 孙利颖审判员 范瑞瑶二〇二〇年四月十七日书记员 王 亮