辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽04民终348号上诉人（原审原告）：抚顺弘御物业管理有限公司，住所地抚顺市望花区台安街1号楼4单元601号。法定代表人：赵丽，该公司总经理。委托诉讼代理人：何瞄瞄，该公司员工。被上诉人（原审被告）：周博，男，1971年2月21日出生，汉族，住抚顺市望花区。上诉人抚顺弘御物业管理有限公司（以下简称弘御物业）因与被上诉人周博物业服务合同纠纷一案，不服抚顺市望花区人民法院（2019）辽0404民初2115号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人弘御物业的法定代表人赵丽及其委托诉讼代理人何瞄瞄、被上诉人周博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。弘御物业上诉请求：撤销原审判决，改判被上诉人给付2014年6月1日至2017年5月31日的物业费。事实和理由：弘御物业公司提供的证据可以证明2014年6月1日至2017年5月31日期间，弘御物业为光明垣小区提供物业服务。2014年6月25日，经光明垣业主委员会、沈阳万博隆世物业有限公司（抚顺分公司）、弘御物业三方协商同意，签订了委托管理合同；合同中写明，自2014年6月1日起至2017年5月31日止，为期三年，由弘御物业负责其债权债务。被上诉人周博辩称，选举业主委员会没有通知我，物业公司服务严重不达标，我因为房屋质量问题不交纳物业费。弘御物业向一审法院起诉请求：1、请求人民法院依法判令被告立即给付物业管理费3379元、违约金1014元，共计4393元；2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年，弘御物业（甲方）与光明垣小区业主委员会（乙方）签订《光明垣物业管理服务合同》，双方约定：“乙方将光明垣委托于甲方实行物业管理。乙方应按以下规定向甲方交纳物业管理费用：住宅物业管理费每月每平方米0.6元；停车位的管理费用：停车位属于全体业主共同使用，家用轿车每月租赁车位费70元/车位；若乙方不能按期交纳规定的各项费用，甲方可以从逾期之日起每日加收千分之三的滞纳金和采取停供等相应措施，由此造成的后果由乙方负责。”后弘御物业与光明垣小区业主委员会签定《补充合同》，双方约定：“1号楼、12号楼及门市物业费价格为0.5元，低保户为0.4元；主合同有效期及本补充合同有效期为三年，日期从2017年5月31日起至2020年5月31日止”。周博房屋位于光明垣小区5号楼2单元301号，建筑面积92.33平方米。周博2017年6月1日至2019年6月30日期间的物业费未交纳。另查，2014年6月25日，光明垣小区业主委员会（甲方）与沈阳万博隆世物业管理有限公司抚顺分公司（乙方）签订《物业管理委托合同》，双方约定：“甲方将光明垣委托于乙方实行物业管理。委托管理期限为3年，自2014年6月1日时起至2017年5月31日时止”。一审法院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主无正当理由拒绝交纳物业费，物业服务企业有权请求业主支付拖欠的物业费。本案中，关于弘御物业主张周博交纳2014年6月1日至2019年6月30日的物业费一节，《光明垣物业管理服务合同》系弘御物业与业主委员会签订，对光明垣小区业主具有约束力，此合同约定服务期间即2017年6月1日至2019年6月30日期间的物业费1384.95元（92.33平方米×0.6元/月/平方米×25个月）周博应当予以交纳；关于弘御物业主张周博交纳2014年6月1日至2017年5月31日的物业费一节，因该期间物业服务合同并非弘御物业与光明垣小区业主委员会签订，且亦未提供充分证据证明该期间其为光明垣小区实际提供了物业服务，故其主张一审法院不予支持。关于弘御物业要求周博给付违约金一节，《光明垣物业管理服务合同》违约责任条款只约定了业主的违约责任，并未约定弘御物业的违约责任，此条款免除物业服务企业责任、加重业主责任，应为无效条款，故此项主张一审法院不予支持。关于周博抗辩物业服务有瑕疵一节，业主支付物业费是其基本义务，也是物业公司为业主提供必要服务的基本保障，业主拒交物业费对其他已缴费的业主有失公平，物业费收缴不足将导致物业服务质量进一步降低，从而影响全体业主的利益，周博所提出的物业公司存在的问题不属于根本违约的情形，尚未达到业主可以拒交物业费的情况，故该主张一审法院不予支持，但弘御物业应当对业主提出的意见进行沟通整改，完善服务质量，构建和谐的园区环境。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第六条的规定，判决：一、被告周博于本判决发生法律效力之日起三十日内给付原告抚顺弘御物业管理有限公司物业服务费1384.95元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二、驳回原告抚顺弘御物业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由被告周博承担随上述款项一并支付给原告抚顺弘御物业管理有限公司。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。弘御物业提交合同变更协议书，证明：2015年开始沈阳万博隆世物业管理有限公司经业主委员会同意将物业转交给我公司。周博对该份证据的质证意见为：弘御物业一审中未提交上述合同，其二审提交的合同是后补的，对真实性有异议。不清楚当时是否存在业主委员会，不清楚沈阳万博隆世物业管理有限公司现在是否存在。周博二审中提交辽宁省城市居民最低生活保障证，证明：周博2017年2月20日开始领取辽宁省城市居民最低生活保障，物业费应当按照每平方米每月0.4元的标准收取。弘御物业对该份证据的质证意见为：没有异议，同意从2017年2月起对周博按照每平方米每月0.4元的标准收取物业费。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，弘御物业于2015年4月27日成立，周博2017年2月20日开始领取辽宁省城市居民最低生活保障。本院确认的上述事实，有弘御物业提交的营业执照及其陈述、周博二审中提交的辽宁省城市居民最低生活保障证在卷为凭，以上证据已经开庭质证，经本院审查，予以采信。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。弘御物业二审中明确表示不要求被上诉人给付违约金，故本案的争议焦点为被上诉人是否应当向弘御物业给付2014年6月1日至2017年5月31日的物业费。弘御物业二审提交合同变更协议书，主张2015年开始沈阳万博隆世物业管理有限公司经业主委员会同意将物业转交给弘御物业，上述合同变更协议书没有业主委员会成员的签字，弘御物业在一审时亦并未提交该份证据。弘御物业在其提交的上诉状中主张2014年6月25日，光明垣业主委员会、沈阳万博隆世物业有限公司（抚顺分公司）、弘御物业三方协商同意，签订了委托管理合同，自2014年6月1日起至2017年5月31日止，由弘御物业负责沈阳万博隆世物业管理有限公司的债权债务。弘御物业上诉状中载明的签署委托管理合同时间与其二审提交的合同变更协议书中载明的时间并不一致，且弘御物业的成立时间为2015年4月27日，要晚于弘御物业在二审上诉状中陈述的2014年6月25日，弘御物业在二审中亦明确表示其收取2017年5月31日之前的物业费是以沈阳万博隆世物业管理有限公司的名义开具收据。综上，弘御物业二审提交的合同变更协议书的内容与其在上诉状中陈述的事实及二审陈述的仍然以沈阳万博隆世物业管理有限公司名义收取2017年5月31日之前的物业费的事实不符，本院对该份证据不予采信。一审法院未判令被上诉人给付弘御物业2014年6月1日至2017年5月31日的物业费有事实和法律依据，本院依法予以维持。另，周博二审中提交了辽宁省城市居民最低生活保障证，主张其为低保户，物业服务费应按照每平方米每月0.4元的标准收取。周博未对原审判决提起上诉，但弘御物业二审中对该份证据的真实性没有异议并同意从2017年2月起对周博按照每平方米每月0.4元的标准收取物业费。弘御物业与光明垣小区业主委员会签订的《补充合同》中约定低保户的物业费为0.4元，鉴于周博为低保户的事实，为减少当事人的诉累，本院对原审判决确定的周博应当交纳物业服务费的标准变更为每平方米每月0.4元，周博应当交纳的2017年6月1日至2019年6月30日期间的物业费为923.30元（92.33平方米×0.4元/月/平方米×25个月）。综上，弘御物业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决对周博系低保户的事实未予认定有误，但适用法律正确，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条之规定，判决如下：一、撤销抚顺市望花区人民法院（2019）辽0404民初2115号民事判决第二项；二、变更抚顺市望花区人民法院（2019）辽0404民初2115号民事判决第一项为周博于本判决发生法律效力之日起三十日内给付抚顺弘御物业管理有限公司物业服务费923.30元；三、驳回抚顺弘御物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由周博负担。二审案件受理费50元，由抚顺弘御物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王向军审判员  刘晓菲审判员  田 丰二〇二〇年四月二十日法官助理杨茜怡书记员祝微微