吉林省松原市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉07民终253号上诉人（原审原告）：白国臣，男，1962年12月1日生，汉族，住吉林省长岭县。委托诉讼代理人：王晓菊（白国臣妻子），女，1965年7月24日生，汉族，住吉林省长岭县。被上诉人（原审被告）：吴宝忠，男，1961年2月12日生，汉族，住吉林省长岭县。被上诉人（原审被告）：长岭县盛海房地产开发有限责任公司。住所地吉林省长岭县。法定代表人：陈青华，经理。上诉人白国臣因与被上诉人吴宝忠、长岭县盛海房地产开发有限责任公司（以下简称“盛海公司”）执行异议之诉一案，不服长岭县人民法院（2019）吉0722民初3648号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人白国臣及其委托诉讼代理人王晓菊，被上诉人吴宝忠到庭参加诉讼。被上诉人盛海公司经依法传唤，无正当理由拒不到庭，缺席审理。本案现已审理终结。白国臣上诉请求：撤销一审判决，改判继续执行天元雅居小区1号楼3单元302室。事实和理由：原审法院认定事实不清，适用法律错误。1、吴宝忠与范玉旺所签订的房屋回迁合同是无效的，依据《城市拆迁管理条例》第四条第二款之规定：“本条例所称拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位”。范玉旺不具有签订房屋拆迁安置协议的法律主体资格。2、2016年10月31日吴宝忠与盛海公司签订了楼房回迁合同，约定回迁了五个一带二的门市房，没有其它回迁事项。3、盛海公司已于2017年10月和我签订了以房抵债协议，明确约定以天元雅居小区1号楼3单元302室给我抵债。4、2017年11月30日长岭县人民法院作出（2017）吉0722执1546号执行裁定书，查封了该房屋，并于2018年6月20日对此房屋进行了评估。5、在抵债之时，天元雅居实际开发人刘力就将此房屋钥匙交付于我，此楼房的钥匙一直在我手里。此房屋至今无人交装修保证金和物业费，未装修，无人居住。6、2018年11月10日，盛海公司给吴宝忠出具了《商品房买卖合同》，没有交付房款收据，盛海公司巧立名目收取了吴宝忠30%的契税和物业维修基金是违法的，是双方恶意串通损害债权人利益的行为，是无效的买卖合同。吴宝忠在法院查封之前已和盛海公司签订了楼房回迁合同，合同并没有约定将天元雅居小区1号楼3单元302室对吴宝忠予以补偿安置，且吴宝忠名下有其他用于居住的房屋。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条：“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持”。所以，吴宝忠与盛海公司于2018年11月10日所签的房屋买卖合同应认定为无效。7、长岭法院适用法律错误。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，应明确约定位置，吴宝忠的回迁合同中，没有明确房号，无论是平面位置还是空间位置，都不能确定是争议房屋位置。该条规定“如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人的”的情形，应理解为，补偿协议在前，出售协议在后。而我已于2017年10月与盛海公司签订了以房抵债协议，当时并没有任何人将该房屋作为回迁房指定给吴宝忠。（2017）吉0722民初3054号民事卷宗，吴宝忠向法院诉讼申请天元雅居1号楼3单元302室为他的回迁房，盛海公司答辩称：“吴宝忠签的是2014年3月27日与范玉旺个人签订的，不是与我公司签订的，2016年10月30日吴宝忠又与我公司重新签订了一份合同，合同约定的内容只有回迁五个门市，没有约定住宅和车位，所以不同意吴宝忠的诉讼请求”，盛海公司只认为吴宝忠与盛海公司所签回迁合同是有效的。吴宝忠辩称：1、白国臣没有证据证明案涉房屋属于白国臣所有。2、吴宝忠与范玉旺签订的房屋拆迁补偿安置协议合法有效。开发商盛海公司用此合同到长岭县发改委、土地局、住建局办理立项、施工许可、规划许可、销售许可等合法手续。我用此合同与季文秀买卖纠纷案中我胜诉。2017年长岭县县委书记、县长为组长，全县8个政府部门领导为成员组成处理天元雅居遗留问题领导小组，对这份协议没有任何异议。3、2016年10月31日我是和盛海公司签了门市楼回迁合同，通过法院判回来了，确定了位置。协议没有其他回迁事项，也不能证明我放弃其他项目。4、我将我家物品都搬进天元雅居一号楼3单元302室，至今我家财物还在案涉房屋。至于白国臣所称刘力给他钥匙，刘力是做什么的不是很清楚，当时盛海公司法定代表人叫刘磊。回迁户都是与盛海公司签订《商品房买卖合同》，回迁房不是商品房买卖不需要开交款收据。5、盛海公司与我签订商品房买卖合同、为我办理入住通知书、收我入住费契税、楼房维修金、自来水初装费的行为就是承认案涉房屋是我的回迁住宅。6、我享有的是物权，白国臣享有的债权，根据法律规定物权大于债权。盛海公司未到庭，未作答辩。白国臣起诉请求：准予继续执行天元雅居1号楼3单元302室房屋。一审法院认定事实：白国臣与盛海公司民间借贷纠纷一案，一审法院于2017年11月16日作出（2017）吉0722民初3916号民事调解书。后白国臣向一审法院申请强制执行，执行过程中一审法院依申请作出（2017）吉0722执1546号执行裁定书，查封了天元雅居小区1号楼3单元302室、4号楼6单元502室、4号楼3单元402室、3号楼2单元402室的房屋。后吴宝忠提出执行异议，要求解除对天元雅居小区1号楼3单元302室的查封。一审法院于2019年8月15日作出（2019）吉0722执异30号执行裁定书，裁定解除对案涉房屋的查封。另查明2014年3月27日吴宝忠与范玉旺签订《房屋回迁合同书》，2018年11月10日，吴宝忠与盛海公司签订《商品房买卖合同（预售）》，确认回迁房屋为天元雅居小区1号楼3单元302室。一审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条规定，案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。白国臣符合以上条件，可以作为本案原告提起执行异议之诉。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。本案中，白国臣与盛海公司签订以物抵债协议后未办理物权转移手续，因此白国臣不能取得物权期待权。作为被拆迁人，吴宝忠的安置补偿权益具有优先性。因此吴宝忠享有足以排除执行的民事权益，一审法院应当解除对案涉房屋的查封。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条之规定，判决驳回原告白国臣的诉讼请求。本院二审期间，当事人均没有提交新证据。二审法院查明的事实与一审认定的事实基本一致。本院认为，吴宝忠与盛海公司股东范玉旺签订的《房屋回迁合同书》，能够证明吴宝忠确系被拆迁人，就拆迁补偿问题双方达成了回迁安置的补偿方式。因该协议签订时间处于被开发的小区尚未建成阶段，该协议没有明确约定回迁具体房源。2018年11月10日吴宝忠与盛海公司签订的名为《商品房买卖合同（预售）》，实质为就案涉房屋签订的回迁安置补偿协议，系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，双方当事人合法成立了拆迁人与被拆迁人的法律关系。根据《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”本案中，白国臣与盛海公司签订以房抵债协议后，未办理案涉房屋的产权变更登记，即白国臣不享有案涉房屋的物权。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定，实质是对拆迁安置补偿协议与其他商品房买卖合同发生冲突时，对拆迁安置补偿协议中的被拆迁人予以特别保护的规定。物权优于债权是处理冲突的基本原则，在拆迁补偿安置中，以房换房的房屋产权调换是以被拆迁人牺牲原房屋的所有权为代价来满足城市建设等社会公共利益的需要，因此对其基于拆迁补偿协议享有的安置补偿房请求权，应给予优先保护，即对被拆迁人享有的债权作为特种债权赋予其物权的优先效力。本案中，吴宝忠的安置补偿权益具有物权属性，应优于白国臣的债权请求权。故白国臣的上诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，白国臣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,700.00元，由白国臣负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 牟凤桐审 判 员 魏 巍审 判 员 王丽丽二〇二〇年四月九日法官助理 张 丽书 记 员 宁宏权