浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终642号 上诉人（原审原告）：马小琪，男，1982年11月27日出生，汉族，住上海市黄埔区，现住上海市闵行区。 上诉人（原审原告）：罗正媛，女，1984年1月13日出生，汉族，住湖北省麻城市，现住上海市闵行区。 被上诉人（原审被告）：金莉萍，女，1976年6月6日出生，汉族，住浙江省绍兴市上虞区。 被上诉人（原审被告）：金莉莉，女，1973年11月28日出生，汉族，住浙江省绍兴市上虞区。 上述两被上诉人委托诉讼代理人：余渊民，上海市君成律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：孙剑，男，1975年3月31日出生，汉族，住上海市闵行区，现住上海市闵行区。 被上诉人（原审被告）：刘玉辉，男，1975年11月23日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区，现住上海市徐汇区。 上诉人马小琪、罗正媛因与被上诉人金莉萍、金莉莉、孙剑、刘玉辉案外人执行异议之诉一案，不服绍兴市上虞区人民法院（2019）浙0604民初5330号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月24日立案受理后，依法组成合议庭，经阅卷、询问，本院不开庭进行了审理。上诉人马小琪、罗正媛，被上诉人金莉萍、金莉莉的委托诉讼代理人余渊民到庭应询。本案现已审理终结。 马小琪、罗正媛上诉请求：1.撤销绍兴市上虞区人民法院（2019）浙0604民初5330号民事判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人已按约支付了全部款项。对于双方有争议的装修补偿款90万元，上诉人以现金方式支付，并由金莉莉出具收据。二、金莉莉已经实际交付讼争房屋，上诉人自2017年4月之后合法入住房屋，缴纳各项费用，居住至今。三、讼争房屋未完成过户登记的原因不在于上诉人。双方在房屋状况查询时，知悉在2017年5月16日后才能办理相关涉税事宜，因此合同约定的2017年5月15日前过户是无法完成的。后经中介协调，确定2017年5月23日完成涉税事宜，但房屋已被查封。四、上诉人系讼争房屋合法占有人，享有任何房屋权利人所主张的排他性权利。 金莉萍、金莉莉辩称，一、上诉人没有全额交付购房款，该事实已由生效法律文书确定。二、关于上诉人是否占有讼争房屋，一审中的证据表明上诉人在2017年7月强行破门进入讼争房屋，上诉人称实际占有房屋的事实不成立。综上，要求驳回上诉，维持原判。 孙剑、刘玉辉未作答辩。 马小琪、罗正媛向一审法院起诉请求：1.确认上海市闵行区、4号地下1层车位（人防）235室房产归两原告所有；2.解除（2017）浙0604民初5067号案件的司法查封；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2017年3月20日，原告马小琪（乙方）与被告金莉莉（甲方）在上海志宏房地产经纪事务所（丙方）居间介绍下签订了一份《房地产居间合同（买卖）》，约定甲方所有的位于上海市闵行区车位（人防）235室【房地产权证号沪房地闵字2014第048642号，房屋面积235.72平方米】转让给乙方，该房地产已设定抵押，抵押权人上海浦东发展银行股份有限公司绍兴上虞支行，抵押金额共人民币陆佰叁拾万元整；转让总价款为人民币柒佰玖拾捌万元，乙方签署本合同时直接支付甲方购房定金人民币壹拾万元整；乙方与甲方签署定金合同后20日内，支付甲方人民币陆佰叁拾万元整（其中包含乙方已支付给甲方的全部购房定金），乙方于办理过户手续当日，支付甲方人民币壹佰万元整，乙方于交房当日，支付甲方人民币陆拾捌万元整。乙方支付的第一笔房款优先用于清偿抵押贷款，余额由甲方自行补足。甲方应于签署买卖合同后3个工作日内，向银行提出还款申请，并于收到乙方支付的还贷款项后5个工作日内，至借款银行结清剩余贷款。甲方应按贷款银行规定及时领取他项权利证明及抵押注销资料，并于领取抵押注销资料后5个工作日内，至交易中心办理抵押登记注销手续。甲、乙双方于具备过户条件后，不迟于2017年4月29日，至房地产所在区交易中心办理房地产过户手续。甲、乙双方于2017年4月10日之前，至丙方签约中心（上海市闵行区签署上海市房地产买卖合同。合同还就居间报酬、违约责任、合同解除、纠纷解决等进行了约定。《房地产居间合同（买卖）》签署的当日，原告通过上海志宏房地产经纪事务所的徐芳华支付给被告金莉莉购房定金10万元，金莉莉出具收据一份。2017年3月27日，原告马小琪、罗正媛（乙方）与被告金莉莉（甲方）签订一份《定金协议》，约定：一、房地产座落：上海市闵行区房地产及4号地下1层车位（人防）235室，房地产权证编号为沪房地闵字2014第048642号，房地产建筑面积为235.72平方米（具体以产证面积为准），该房地产已抵押登记。二、该房地产成交价为人民币798万元整。成交的方式：签订本定金协议时，甲方提供了由上海市闵行公证处出具的编号为（2017）沪闵证字第2954号的继承公证书，公证书确定该房地产（产权证编号为沪房地闵字2014第048642号的产权人为赵红波、金莉莉）产权人之一赵红波的遗产继承人为金莉莉，即该房地产产权人为金莉莉；签订本定金协议后，甲方应于2017年4月10日之前办理银行还贷手续，并于收到乙方购房定金陆佰叁拾万元整两日内办理该房地产的抵押注销手续同时办理以金莉莉为产权人的不动产权证，待登记中心出具以金莉莉为产权人的不动产权证后两日甲、乙双方签订《上海市房地产买卖合同》，并依该买卖合同的约定履行。上述房价款以人民币现金形式支付。待甲方办妥以金莉莉为产权人的不动产权证两日内甲、乙双方至居间方签订《上海市房地产买卖合同》。涉及的税费及其他相关费用的承担：甲方办理该房地产继承公证及办理继承产权变更的费用由甲方承担；该房地产交易过程中所产生的双方必须缴纳的交易税、费均由乙方承担。甲、乙双方应于甲方办妥抵押登记注销手续且交易中心出具房产税认定通知书之日起5日内至房地产交易中心办理房地产交易过户手续。交房日期为甲方应于2017年6月30日前将该房地产交付乙方，房地产交付标志为甲方将钥匙交付乙方，并对水、电、煤气（若有）、有线电视（若有）等费用进行结算。甲、乙双方约定购房定金为630万元。三、付款方式为双方于2017年3月20日签订《房地产居间合同（买卖）》当日，乙方支付甲方第一笔购房定金10万元，待甲乙双方签订买卖合同后，该定金直接转为购房首付款的一部分；签订本协议后，乙方于甲方归还银行贷款当日支付甲方剩余购房定金620万元（以上购房定金专用于偿还甲方尚欠其贷款银行上海浦东发展银行股份有限公司绍兴上虞支行的款项及注销银行对该房地产已设有的抵押，乙方对以上事宜知晓并表示同意。该款项直接划入甲方还贷账号专用于还清甲方尚欠的借款本息，届时若有任何不足均由甲方自行补足），待双方签订买卖合同后，该定金转为购房首付款的一部分，乙方于交易过户当日支付甲方第二笔购房款人民币100万元，甲方将该房地产内户口迁出且甲乙双方办妥交房及相关更名手续当日，乙方支付甲方剩余购房款68万元。同时，双方特别约定该房地产成交价由两部分组成，一部分为买卖合同价款人民币700万元，另一部分为装修补偿款人民币98万元整。协议还对其他事宜亦作了约定。《定金协议》签署以后，同年4月11日，原告分六次转账将6200951.56元转入赵红波（金莉莉亡夫）的银行帐户，以归还上海浦东发展银行股份有限公司绍兴上虞支行的抵押贷款，金莉莉于同日出具金额为620万元的收据一份。2017年4月15日，原告马小琪、罗正媛（乙方）与被告金莉莉（甲方）签订了《上海市房地产买卖合同》一份（合同编号为3148755），约定甲乙双方通过上海志宏房地产经纪事务所居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权（以下简称房地产），房地产具体状况如下：甲方依法取得房地产权证号为沪（2017）闵字不动产权第018323号，房地产座落鑫都路2688弄19号1301室、4号地下1层车位（人防）235室（部位19号1301室），房屋类型为公寓，结构钢混，房屋建筑面积235.72平方米；甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计为人民币700万元整；2017年4月16日之前，乙方支付甲方第一笔购房款人民币532万元（该款项包含定金人民币10万元整），乙方于交易过户当日支付甲方第二笔购房款人民币100万元整，甲方将该房地产内户口迁出且甲乙双方办妥交房及相关更名手续当日，乙方支付甲方剩余购房款人民币68万元。甲、乙双方同意，甲方于2017年6月30日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；乙方应在收到通知之日起的7日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验；查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志。甲、乙双方确认，在2017年5月15日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。上述房地产权利转移日期以闵行区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准。该合同的补充条款（一）同时约定，甲方于2017年6月30日前将该房地产交付给乙方，交付标志为甲方将该房地产的钥匙交付给乙方，并对水、电、煤气、有线电视等费用进行结算；甲、乙双方约定该房地产交易中所产生的交易税、费含中介费（除房产税）均由乙方承担。合同还对该房地产风险责任转移、违约责任、合同解除、纠纷解决方式等进行了约定。 同日，原告马小琪、罗正媛（乙方）还与被告金莉莉（甲方）签订了《上海市房地产买卖合同》一份（合同编号为3148769），约定甲方将座落鑫都路2688弄19号1301室的4号地下1层车位（人防）235室转让给乙方，房屋建筑面积35.77平方米，甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计为人民币8万元整，2017年4月16日之前，乙方支付甲方第一笔购房款人民币8万元整。合同其他内容与《上海市房地产买卖合同》（合同编号为3148755）相同。同日，原告马小琪、罗正媛（乙方）还与被告金莉莉（甲方）还签订了《装修补偿协议书》一份，约定乙方就买受甲方所有的坐落于上海市闵行区房地产（房地产权证编号为沪（2017）闵字不动产权第018323号，房地产建筑面积为271.49平方米），该房地产买卖合同约定成交价为798万元，除该买卖合同价款外，该房地产内的固定装修及固定配置、沙发壹组、餐桌椅壹套、床贰张作为装修补偿作价人民币90万元整，乙方须于买卖合同成交价款之外另行支付给甲方，该装修补偿款的付款方式为2017年4月16日之前，乙方一次性支付甲方该装修补偿款90万元整。该装修补偿款独立于甲乙双方签订的买卖合同及买卖合同成交款之外，但又为甲乙双方签订的关于买卖该房地产不可分割的一部分且须共同成立或共同解除，且本协议只有在买卖合同解除的情况下才能依本协议约定解除。《上海市房地产买卖合同》（合同编号为3148755、3148769）、《装修补偿协议书》签署以后，被告金莉莉于2017年4月15日出具金额分别为90万元和8万元收据各一份，被告金莉萍、金莉莉对《上海市房地产买卖合同》（合同编号为3148769）约定的购房款8万元，原告已经支付无异议；但被告金莉萍、金莉莉对《装修补偿协议书》约定的装修补偿款人民币90万元原告已经支付有异议，认为被告未收到90万元的装修补偿款。2017年4月21日，原告马小琪、罗正媛向税务部门缴纳了契税2371.42元，印花税40元，合计2411.42元；为被告金莉莉向税务部门缴纳了土地增值税3243.71元，印花税40元，城市维护建设税47.62元，个人所得税2713.73元，地方教育附加19.05元，教育费附加28.57元，增值税952.38元，计7045.06元。2017年5月23日，原告马小琪、罗正媛向税务部门缴纳了契税225614.28元；为被告金莉莉向税务部门缴纳了增值税207023.81元，城市维护建设税10351.19元，教育费附加6210.71元，地方教育附加4140.48元，个人所得税334473.81元、141038.33元，计703238.33元。2017年5月11日，上海市闵行区人民法院作出（2017）沪0112民初12055号民事裁定（上海灵煜制冷设备工程有限公司与金莉莉、赵秋华、蒲文雅股东损害公司债权人利益责任纠纷），并于2017年5月19日查封了被告金莉莉所有的座落上海市闵行区房屋及该房4号地下1层车位（人防）235室。后该案移送给上海市金山区人民法院审理，该案查封于2018年10月16日予以解除。2017年6月22日，该院作出（2017）浙0604民初5067号财产保全裁定（金莉萍与金莉莉、孙剑、刘玉辉追偿权纠纷），并于2017年6月22日查封了被告金莉莉所有的座落上海市闵行区房屋及该房4号地下1层车位（人防）235室，为轮候查封。上海市金山区人民法院解封后，上述房地产由该案查封。2017年5月23日，被告金莉莉（甲方）与原告马小琪、罗正媛（乙方）又签订一份《买卖合同第贰笔付款补充协议》，该协议将房屋买卖合同中约定的原告支付第二笔购房款100万元的支付时间从“交易过户当日”变更为“2017年6月10日”。同时查明，原告马小琪、罗正媛认为从2017年4月16日以后，实际占有并使用了本案争议的房屋和车位，从2017年5月份起本案争议房屋及车位的水电煤及物业费用，均由原告马小琪、罗正媛支付。但原告未能就争议房屋的交付提供证据。2017年7月19日，原告罗正媛向当时公安机关报案，认为双方签订了房屋买卖合同，合同约定6月30日之前交房；现在房款700万元其已支付给金莉莉630万元，尾款约定交房以后付清，房屋过户所产生的92万余元税费其也缴纳完毕，但是现在房东找不到了，其无法办理房屋过户手续，也无法按期入住。被告金莉莉亦于当日向当地公安机关报案，在本案争议房屋中安装的防盗摄像头通过其手机报警，看到与其买卖房屋的下家罗正媛带了好几个人撬开其家的门锁，破门而入，后其拨打110报警；其从老家浙江赶回位于上海的家中后，发现门锁已更换，其家中的杂物扔在门口，因无法入门，遂拨打110报警。由于案涉房屋被法院查封，原告马小琪、罗正媛与被告金莉莉未能完成本案争议房地产过户登记手续。马小琪、罗正媛在该院办理金莉萍与金莉莉、孙剑、刘玉辉追偿权纠纷一案的执行过程中，向该院提出执行异议。该院审查后，于2019年3月25日作出（2019）浙0604执异16号执行裁定，驳回马小琪、罗正媛的异议请求。为此，原告马小琪、罗正媛向该院提起执行异议之诉。 一审法院认为，本案争议的焦点：一、原告马小琪、罗正媛对于涉案被告金莉莉所有的座落上海市闵行区住宅及该房4号地下1层车位（人防）235室是否享有足以阻止执行的实体权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原告马小琪、罗正媛与被告金莉莉之间签订有《上海市房地产买卖合同》（合同编号为3148755、3148769），且上述合同均合法有效。根据上述合同约定，上述房地产转让价款共计为人民币700万元、8万元，2017年4月16日之前，原告马小琪、罗正媛支付被告金莉莉第一笔购房款人民币532万元（该款项包含定金人民币10万元整），支付车位款8万元，原告于交易过户当日支付被告金莉莉第二笔购房款人民币100万元整，被告金莉莉将该房地产内户口迁出且双方办妥交房及相关更名手续当日，原告支付被告金莉莉剩余购房款人民币68万元。本案现有证据，原告马小琪、罗正媛于2017年3月20日支付了购房定金10万元，于2017年4月11日支付了购房定金620万元，于2017年4月15日支付了车位款8万元，合计已付款638万元，与《上海市房地产买卖合同》（合同编号为3148755、3148769）约定的交易过户当日前应付640万元不符；根据2017年5月23日，被告金莉莉与原告马小琪、罗正媛签订《买卖合同第贰笔付款补充协议》，该协议将房屋买卖合同中约定的原告马小琪、罗正媛支付第二笔购房款100万元的支付时间从“交易过户当日”变更为“2017年6月10日”，但原告马小琪、罗正媛未能提供证据证明对此款已经全部支付的事实；原告马小琪、罗正媛持有的2017年4月15日90万元的《收据》，该款项支付被告有异议，《收据》载明该90万元款项系根据《装修补偿协议书》约定的装修补偿款，并非《上海市房地产买卖合同》（合同编号为3148755、3148769）约定购房款；对原告马小琪、罗正媛主张的代被告金莉莉支付的税费款7,045.06元（2017年4月21日）、703238.33元（2017年5月23日）,合计710283.39元，系支付购房款的主张，根据《上海市房地产买卖合同》（合同编号为3148755）补充条款（一）关于“甲、乙双方约定该房地产交易中所产生的交易税、费含中介费（除房产税）均由乙方承担”约定，争议房地产的上述税费应由原告马小琪、罗正媛承担，并非支付给被告金莉莉的购房款；根据《上海市房地产买卖合同》（合同编号为3148755）关于“双方办妥交房及相关更名手续当日，原告支付被告金莉莉剩余购房款人民币68万元”约定，原告马小琪、罗正媛至今亦未付清。综上，原告马小琪、罗正媛并未付清争议房地产的全部购房款。从本案原告马小琪、罗正媛提供的证据来看，其提供的物业管理费、水电费等票据并不能证明其在查封之前已合法占有涉案房屋；根据《上海市房地产买卖合同》（合同编号为3148755）补充条款（一）约定“甲方于2017年6月30日前将该房地产交付给乙方，交付标志为甲方将该房地产的钥匙交付给乙方，并对水、电、煤气、有线电视等费用进行结算”，在本案诉讼中，原告既未提供“该房地产的钥匙”，也无其他证据证明被告金莉莉已履行了合法的房屋交接手续，应承担举证不能的责任。本案争议房产因为司法查封无法办理过户登记，但原告马小琪、罗正媛要求解除该院（2017）浙0604民初5067号司法查封的请求，与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定不符，该院不予支持。二、原告马小琪、罗正媛要求确认位于上海市闵行区屋及该房4号地下1层车位（人防）235室属马小琪、罗正媛所有的请求，是否符合法律规定。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。也就是说，不动产的转让应当以登记为准，未经登记机构登记的，不发生转让的效力。本案中，涉案房产未经法定的公示程序，物权也就未发生变动的法律效力，被告金莉莉仍是涉案房产法律意义上的所有权人。但是，依据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。即原告马小琪、罗正媛与被告金莉莉签订的《上海市房地产买卖合同》（合同编号为3148755、3148769）是有效合同，根据合同约定原告与被告金莉莉“在2017年5月15日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续”，但是由于司法查封，不能办理产权过户登记手续，根据《中华人民共和国物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产的物权证明。不动产登记只是一种权利的公示和证明，并不是认定物权归属的唯一凭证，更不是物权产生的依据，物权的认定应当以实际法律关系为基础确定。本案中，被告金莉莉虽然为涉案房产的登记所有权人，根据《上海市房地产买卖合同》（合同编号为3148755、3148769）约定，被告金莉莉应当将本案争议房产和车位过户至原告马小琪、罗正媛的名下，双方亦按约定办理了过户登记手续中依法纳税义务，由于司法查封，而不能办理过户登记，对此，并不属于原告马小琪、罗正媛的责任。从本案证据来看，原告马小琪、罗正媛虽然已实际占有、使用了本案争议的房产和车位，但并不享有收益、处分的权利，故原告马小琪、罗正媛要求确认涉案上海市闵行区屋及该房4号地下1层车位（人防）235室属马小琪、罗正媛所有的请求，与本案事实不符，与法律规定不合，该院不予支持。孙剑、刘玉辉经该院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，可作缺席判决。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第十五条、第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决：驳回原告马小琪、罗正媛的全部诉讼请求。案件受理费37691元，由原告马小琪、罗正媛负担。 二审中，马小琪、罗正媛提交：1.房屋中介与金莉萍2017年5月24日的通话录音，以证明上诉人全额支付购房款，金莉莉隐瞒其债务致使讼争房屋被查封，主观恶意侵占他人财产，及房屋未能过户的责任不在上诉人方的事实；2.钥匙1把，以证明2017年4月金莉莉交付房屋给上诉人的事实。上述证据经金莉萍、金莉莉质证有异议，认为不能证明上诉人要求证明的内容，亦不属于二审中的新证据。 金莉萍、金莉莉提交上海市第一中级人民法院（2019）沪01民终11418号民事判决，以证明上诉人没有付清房款的事实已为生效判决确认的事实。该证据经上诉人质证认为其没有收到判决书。 孙剑、刘玉辉未提交新证据，亦未发表质证意见。 对于上述证据，本院认证认为，马小琪、罗正媛提交的证据1系马小琪、罗正媛自称房屋中介与金莉萍的通话，并不直接体现房屋出卖人金莉莉的意思表示，且通话内容也未反映马小琪、罗正媛支付购房款的事实，故不予确认；证据2不能证明系金莉莉交付，且金莉莉予以否认，亦不予确认；金莉萍、金莉莉提交的证据系生效法律文书，予以确认。 本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，马小琪、罗正媛因与金莉莉房屋买卖合同纠纷向上海市闵行区人民法院起诉请求判令金莉莉继续履行合约，将案涉房屋过户至马小琪、罗正媛名下，并赔偿相应违约金。该案中，一审法院查明“2017年7月18日，马小琪、罗正媛强行开门进入系争房屋内，并实际使用至今”，并在本院认为部分认定马小琪、罗正媛未支付装修补偿款90万元和车库款8万元，确认已支付购房款630万元。一审法院于2019年6月26日作出（2018）沪0112民初27091号民事判决，判决驳回马小琪、罗正媛的诉讼请求。马小琪、罗正媛不服提出上诉，上海市第一中级人民法院于2020年3月16日作出（2019）沪01民终11418号民事判决，对一审法院查明的事实及马小琪、罗正媛已付房款的认定予以确认，并判决驳回上诉，维持原判。 本院认为，本案二审争议焦点为：一、案涉房屋是否属马小琪、罗正媛所有，二、马小琪、罗正媛能否请求解除对案涉房屋的查封。对于焦点一，《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案中，虽马小琪、罗正媛与金莉莉签订了《上海市房地产买卖合同》，且该合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，但房屋权属变更最终仍取决于是否在不动产登记机关办理了权属变更登记，在未办理权属变更登记的情况下，马小琪、罗正媛直接通过本案诉讼的方式请求确认对案涉房屋享有所有权的条件并不完备。因此，本院对马小琪、罗正媛请求确认其对案涉房产享有所有权的诉讼请求不予支持。对于焦点二，马小琪、罗正媛请求解除对案涉房屋的查封，实质上是主张停止对案涉房屋的强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，本院结合上述四要件进行评判。首先，如焦点一中所述，马小琪、罗正媛与金莉莉签订的《上海市房地产买卖合同》合法有效，该合同的签订时间为2017年4月15日，案涉房屋于2017年6月22日被查封，合同签订在先，房屋查封在后。其次，马小琪、罗正媛未付清购房款及未在2017年6月22日房屋被查封前合法占有案涉房屋的事实已为生效民事判决所确认。至于案涉房屋未能办理权属变更登记的原因，现有证据尚不能证明过错在马小琪、罗正媛一方。马小琪、罗正媛主张停止执行案涉房屋，需同时满足法律规定的四个条件，然根据生效判决确认的事实，马小琪、罗正媛系在房屋查封后强行破门而入占有房屋，其要求解除对案涉房屋的查封，该请求难以为本院支持。 综上所述，马小琪、罗正媛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费37691元，由上诉人马小琪、罗正媛负担。 本判决为终审判决。 审判长  王普庆 审判员  孙志萍 审判员  王常山 二〇二〇年四月二十日 法官助理张明 书记员陈莺