江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终48号上诉人（原审被告）：江苏华铁企业管理有限公司，住所地江苏省无锡市滨湖区万达广场D区20号。法定代表人：肖志祥，该公司副总经理。委托诉讼代理人：肖传辉，男，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：高月平，女，1964年4月8日生，汉族，住江苏省南京市玄武区。委托诉讼代理人：乔红，江苏温阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：金雪花，江苏温阳律师事务所实习律师。上诉人江苏华铁企业管理有限公司（以下简称华铁公司）因与被上诉人高月平房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2019）苏0114民初3573号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。华铁公司上诉请求：一、判决撤销一审法院判决书第一项，改判驳回被上诉人对上诉人的关于房屋占有使用费的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用、保全费由被上诉人承担。事实和理由如下：一审判决认定事实不清，适用法律错误，应当依法纠正，请求贵院查明本案事实，依法改判。我方已经如期注销了营业执照，没有在涉案场所进行经营，所以没有占用涉案房屋。按照合同中约定，未按期撤出场所的物品，视为放弃，因此，我方将涉案房屋中的物品放弃了。被上诉人也没有及时与我方联系，及时止损。高月平辩称：第一，案涉合同解除后，上诉人的物品一直堆放在被上诉人的房屋内，给被上诉人带来了很大损失。第二，所谓房屋内留置物品视为上诉人放弃，是指在进行交接之后，上诉人未搬走才能视为放弃，但在合同解除后，上诉人没有和被上诉人进行交接，没有将房屋钥匙交还给被上诉人，也没有告知被上诉人其已放弃房屋内物品所有权，显然这无法视为上诉人已自动放弃案涉房屋内留置物品，在这种情况下，被上诉人无法也不能处置案涉房屋内的物品。第三，被上诉人联系过上诉人南京分公司负责人之后，在没有联系到的情况下，及时提起诉讼。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有事实与法律依据，恳请予以驳回。高月平向一审法院起诉请求：一、华铁公司立即腾空并向高月平返还南京市雨花台区房屋；二、华铁公司按每日483元的标准向高月平支付自2019年3月13日起至实际腾空、返还之日止的房屋占有使用费；华铁公司向高月平支付自2018年12月3日起至2019年2月28日止的电费854.9元，自2019年1月1日起至实际腾空、返还之日止的公摊水电费、物业费现暂计5852元；华铁公司向高月平支付违约金15570元；三、本案诉讼费由华铁公司承担。一审法院认定事实如下：2018年12月3日，高月平（甲方）与华铁公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将其位于南京市雨花台区房屋出租给乙方使用，用途为办公，房屋建筑面积129.23平方米；租赁期限共12个月，自2018年12月10日至2019年12月9日止；月租金为14500元，年租金为174000元（此价格不含相关税费）；首期租金按半年支付。合同第四条第5款约定：乙方承担该房屋租赁期内电话费、宽带费、水费、电费、煤气费、物业管理费、有线电视费等相关所产生的费用。双方另对各自权利义务、违约责任等做出相关约定。关于乙方违约责任，合同第七条第2款第4）项中约定:租赁期内，若乙方中途擅自退租，乙方应按合同该年度总租金的10%向甲方支付违约金，甲方收到违约金后退还乙方所预付的押金和剩余租金。上述《房屋租赁合同》签订后，高月平向华铁公司交付涉案房屋。华铁公司于2018年12月11日向高月平支付了50000元。因华铁公司提前退租，当事人双方于2019年3月4日签署《解除通知书》，该通知书载明：1、高月平（甲方）同意华铁公司（乙方）提前退租解约，按照《房屋租赁合同》第七条第4）约定，租赁期内，若乙方中途擅自退租，乙方应按合同该年度总租金的10%向甲方支付违约金，甲方收到违约金后退还乙方所预付的押金和剩余租金。年度总租金174000元，应付违约金17400元。2、按合同第七条5）约定，合同终止时，乙方应于15个工作日内将注册地址迁出，如不迁出，甲方有权追究因此带来的损失。现约定：在搬家和注册地址迁出之前的租金由乙方补偿给甲方15天的租金，共计7250元，如乙方提前办理结束，剩余租金给予退还，如超出期限，另按实际天数补偿租金给甲方。3、房屋租金截止到2019年3月12日，费用共计65570元，其中房租48170元，违约金17400元，甲方已收到乙方支付50000元，乙方还应付15570元，并结清物业、水电费。高月平提交2018年12月至2019年2月的电费缴付通知书，2019年1月1日至2019年6月30日的物业费公摊水电费缴付通知书，证明华铁公司应付电费854.9元、物业费及公摊水电费5852元。华铁公司对该租证据无异议。华铁公司于2019年9月12日庭审中表示“不能确定里面的东西是我们的。根据合同约定，留置的物品归甲方所有，乙方无异议。……里面的东西我们不要了”。一审法院认为：当事人协商一致，可以解除合同。涉案《房屋租赁合同》因华铁公司提前退租而解除，双方达成《解除通知书》，《房屋租赁合同》于2019年3月4日已经解除。双方就解除后事项做出约定，系当事人真实意思表示，亦应按照约定内容履行。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。高月平主张返还房屋，因华铁公司当庭表示放弃租赁房屋内物品，高月平可自行处理，故2019年9月12日视为交接，高月平主张返还房屋再无事实依据，一审法院不予支持。关于房屋占有使用费，故结合《解除通知书》和认定的交接日期，房屋占有费的计算起止日期为2019年3月13日起至2019年9月12日（184天），参照《房屋租赁合同》租金标准，按日租金477元计算，共计87768元。华铁公司抗辩《解除通知书》签订当日已办理交接，高月平可自行处理屋内物品，对于扩大的损失不应由华铁公司承担，对该意见，一审法院认为，《解除通知书》上也对搬家和迁出注册地址相应日期的租金进行约定，而未对实际返还房屋做出明确的约定，华铁公司未能提供证据证明已办理交接手续，也未能证明在此之前明确放弃屋内物品权属，故华铁公司的抗辩意见欠缺事实依据，一审法院不予采信。关于电费、公摊水电费、物业费，高月平提供缴付通知书，华铁公司对此无异议，根据合同约定，上述费用由承租人负担，故高月平主张华铁公司支付电费854.9元，物业费及公摊水电费5852元具有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于违约金，《解除通知书》上就双方违约事实和违约金均做出明确约定，华铁公司尚余违约金15570元未付，故高月平该项主张具有事实和法律依据，一审法院予以支持。一审法院判决：一、江苏华铁企业管理有限公司于判决生效之日起十五日内支付高月平房屋占有使用费87768元；二、江苏华铁企业管理有限公司于判决生效之日起十五日内支付高月平电费854.9元、物业费及公摊水电费5852元；三、江苏华铁企业管理有限公司于判决生效之日起十五日内支付高月平违约金15570元；四、驳回高月平的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1214元，保全费620元，合计1834元，由江苏华铁企业管理有限公司负担。二审中，双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，且均未提交新证据，本院对一审法院认定的事实依法予以确认。本院认为，本案二审中的争议焦点为：本案的上诉人华铁公司是否应当向被上诉人高月平支付房屋占有使用费87768元。本案一审法院查明双方之间的房屋租赁合同于2019年3月4日解除，上诉人之前已经支付租金至2019年3月12日，故认定上诉人应当支付2019年3月13日至2019年9月12日期间的房屋占有使用费87768元。上诉人上诉主张其从2019年2月份开始就没有占有使用房屋，但其在庭审中又表示其公司职员直到2019年9月12日才取走涉案房屋中的物品，且上诉人在本案中亦不能举证证明其在2019年9月12日之前告知被上诉人放弃涉案房屋中的物品，故上诉人在本案中主张其不应当支付本案房屋占有使用费没有依据，本院对此不予支持。综上所述，上诉人华铁公司的上诉请求不能成立，应予驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1994元，由上诉人江苏华铁企业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凡审判员 龚 达审判员 张卓慧二〇二〇年四月二十四日书记员 戴 苗