北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终1246号上诉人（原审被告）：北京丰大商贸有限公司，住所地北京市西城区双旗杆东里12号楼一层101室。法定代表人：尹兆扬，总经理。委托诉讼代理人：褚淑玲，女，北京丰大商贸有限公司员工。被上诉人（原审原告）：北京市正元成经济贸易中心，住所地北京市昌平区百善乡政府西100米。法定代表人：万程，董事长。委托诉讼代理人：丁建国，北京市鼎基律师事务所律师。上诉人北京丰大商贸有限公司（以下简称丰大商贸公司）因与被上诉人北京市正元成经济贸易中心（以下简称正元成经贸中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2019）京0102民初20429号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。丰大商贸公司上诉请求：撤销一审判决第五项，改判我公司不给付正元成经贸中心违约金180000元。事实及理由：2018年5月10日正元成经贸中心法定代表人万程亲笔写的备忘录，先给我公司开具发票，然后我公司支付剩余租金，当时也是这么商议的。对方没给我公司开具发票，我公司才没支付租金，因此我公司不应支付违约金。正元成经贸中心辩称，同意一审判决，不同意丰大商贸公司的上诉请求和理由。正元成经贸中心向一审法院起诉请求：1.请求法院确认双方2016年5月16日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2019年5月29日解除；2.请求法院判令丰大商贸公司将西城区双旗杆东里12-2号房屋腾退；3.请求法院判令丰大商贸公司支付正元成经贸中心2016年7月20日至2019年5月29日期间的租金439万元，请求法院判令丰大商贸公司支付2019年5月30日至实际搬离期间的房屋占用费用，计算标准为2019年度日房租的双倍；4.请求法院判令丰大商贸公司支付正元成经贸中心逾期支付租金的违约金56万元；5.请求法院判令丰大商贸公司支付2016年7月20日至2017年7月19日期间的税金9万元;6.请求法院判令丰大商贸公司承担本案诉讼费和保全费。一审法院认定事实：2016年5月16日，正元成经贸中心作为出租方（甲方），丰大商贸公司作为承租方（乙方），签订《房屋租赁合同》，双方约定：甲方将其所有的北京市西城区双旗杆东里12号楼12-2号房屋（建筑面积1404平方米）出租给乙方作为超市、餐饮、理发等商业服务项目，租赁期限为2015年4月19日起至2025年4月19日止，其中2015年4月19日起至2019年7月19日为甲方给乙方的免租装修期，乙方可转租该房屋租赁权；第一年租金为210万元，第二年租金为230万元，以后每两年涨价10万元（2018年7月后租金每年240万元）。两年后甲方退还乙方房租押金。租金按季度支付。以本合同生效日期起算，每季度（季度、半年、年）前5个工作日内以转账方式付清。（遇节假日顺延）且在乙方付清相关款项后5个工作日内，甲方提供全额等值发票给乙方。第一年按季度支付租金，从第二年开始按半年支付租金。合同第九条第（四）项约定：乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1、擅自改变房屋用途的；2、利用房屋从事违法活动，损害公共利益妨碍他人正常工作、生活的；3、甲方给乙方下达催款通知后贰个月内仍不支付房租的。合同第十二条乙方违约责任约定：（一）、租赁期间，乙方有下列情形之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同年租金的10%向甲方支付违约金。1、改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；2、拖欠房租累计达贰个月以上，并经甲方书面催告的。……（四）、合同解除后，乙方应当在30日内交还房屋。双方于同日签订的《补充协议》约定：2015年4月至12月期间北京丰大农业发展有限公司法人及公司人员分几次给关××汇款90万元整，此款是支付双旗杆东里12-2房租款（90万元抵减甲乙双方租赁合同的第一年房租）。正元成经贸中心确认其与关××之间的该处房产的房屋租赁合同已经无效，故丰大商贸公司与正元成经贸中心签订本租赁合同，如有不同所造成的后果由正元成经贸中心承担。丰大商贸公司第一年房租210万元，支付正元成经贸中心时减去以上90万元，按差额120万元支付正元成经贸中心第一年房租款，此款支付方式按双方《房屋租赁合同》相关条款执行。正元成经贸中心确认丰大商贸公司第一年租金已支付90万元，按差额再支付120万元，丰大商贸公司应在合同到期后办理营业执照注销事宜。2016年8月16日，正元成经贸中心法定代表人万程向丰大商贸公司出具《证明》：“今支付第一年房租余款120万元，第二年第一季度房租一个月内付清，不算乙方违约。另外支付给关××90万元房租款发票乙方自行承担税金，税金4.5万元，94.5万元增值税专用发票由甲方开具给乙方，已支付的120万房租增值税专用发票一周内由甲方一并开具给乙方。”当日，丰大商贸公司向正元成经贸中心支付了房租120万元、税金4.5万元，但正元成经贸中心未向丰大商贸公司开具任何发票。2017年9月28日，双方签订《补充协议》，约定自2016年7月20日至2017年7月19日房租按每年200万元计算。2017年7月20日至2025年4月19日止的房租按每年180万元计算。2016年7月20日起发票由丰大商贸公司承担税金，正元成经贸中心出具正式发票。2018年5月10日，正元成经贸中心法定代表人万程与丰大商贸公司代理人褚淑玲，签署《备忘录》：北京正元成经济贸易中心给北京丰大商贸有限公司开具房租发票390万元，收到发票后北京丰大商贸有限公司支付北京正元成经济贸易中心房租款。截止到2018年5月19日欠租金155万元，收到发票后支付80万元。上述备忘录签署后，正元成经贸中心未向丰大商贸公司开具390万元的发票，丰大商贸公司亦未按上述备忘录的约定向正元成经贸中心支付租金。2019年4月，丰大商贸公司通过快递向正元成经贸中心发出《告知函》：北京市正元成经济贸易中心：多次联络贵方无果，现函告贵方：我方决定向贵方解除《房屋租赁合同》，诚邀贵方尽快联络我方洽谈解除合同事宜，望贵方尽快给与答复为谢！正元成经贸中心方拒收了丰大商贸公司快递的上述告知函。2019年2月28日，正元成经贸中心向丰大商贸公司发出律师函，通知丰大商贸公司于收到律师函两天内，支付2016年7月20日至2019年7月19日期间的租金560万元，若丰大商贸公司未按照律师函通知的时间支付租金，正元成经贸中心将根据合同第12条的约定向丰大商贸公司主张违约责任。丰大商贸公司收到该律师函后，未向正元成经贸中心支付租金。现正元成经贸中心以丰大商贸公司拖欠租金构成违约为由，诉至法院，要求确认双方租赁合同于2019年5月29日解除，要求法院判决丰大商贸公司腾退涉案房屋并支付房屋租金、违约金、税金及合同解除后的房屋使用费。经核算，丰大商贸公司自2015年7月20日至2019年5月29日期间应向正元成经贸中心支付租金745万元。经法院询问，双方当事人在庭审中共同确认截止到2019年5月29日，丰大商贸公司累计向正元成经贸中心支付租金396万，税金4.5万元，尚欠正元成经贸中心租金349万元。此后，正元成经贸中心向法院出具诉讼请求说明，又否认双方《补充协议》约定的90万元租金抵扣事宜，要求丰大商贸公司向其支付租金439万元。本案审理期间，正元成经贸中心为丰大商贸公司开具了390万元的增值税普通发票，丰大商贸公司向正元成经贸中心出具了收条。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。双方当事人在合同中约定承租人欠缴房租两个月，在出租人催告后仍不缴纳的，出租人有权解除合同。丰大商贸公司于2017年7月20日之后一直未向正元成经贸中心交纳租金，双方租赁合同中虽然约定了正元成经贸中心应当向丰大商贸公司开具发票，但并未将开具发票作为支付租金的前提条件，双方在此后签订的备忘录中，仅对2018年5月19日之前租金约定了收到发票后再进行支付的条件，其效力并不及于之后的租金支付，因此，丰大商贸公司在此后经正元成经贸中心催告，仍未交纳租金的行为构成违约，正元成经贸中心有权依据合同约定要求解除双方之间的《房屋租赁合同》，正元成经贸中心于2019年4月17日起诉至法院，要求解除与丰大商贸公司之间的租赁合同，丰大商贸公司于2019年5月29日收到正元成经贸中心的起诉状副本，正元成经贸中心主张此时双方合同解除，法院对此予以确认。双方租赁合同解除后，丰大商贸公司应当将涉案房屋腾退交正元成经贸中心收回，对正元成经贸中心要求确认双方租赁合同于2019年5月29日解除及要求丰大商贸公司腾退涉案房屋的诉讼请求，法院予以支持。关于正元成经贸中心要求丰大商贸公司支付2016年7月20日至2019年5月29日期间租金439万元的请求，双方当事人在签订租赁合同当日通过《补充协议》的形式确认丰大商贸公司交给案外人关××的90万元租金冲作丰大商贸公司应向正元成经贸中心支付的租金，本案庭审中双方当事人亦共同认可丰大商贸公司承租涉案房屋后，累计向正元成经贸中心支付租金396万元（含上述90万元），此后正元成经贸中心否认双方在《补充协议》中关于90万元的约定，缺乏相关依据，法院对正元成经贸中心的此项主张不予认定，法院确认丰大商贸公司已付租金数额为396万元。按照双方合同及《补充协议》约定，截止到2019年5月29日，丰大商贸公司应向正元成经贸中心支付租金745万元，目前尚欠2019年5月29日前的租金349万元，现丰大商贸公司同意向正元成经贸中心支付此部分租金，法院不持异议。对正元成经贸中心诉讼请求中多主张的90万元租金，法院不予支持。关于正元成经贸中心要求丰大商贸公司支付2019年5月30日至实际搬离期间的房屋占用费用，正元成经贸中心主张按照2019年度日房租标准的双倍计算房屋使用费，缺乏依据，法院不予采纳，法院认为双方租赁合同解除后，房屋使用费标准参照双方租赁合同解除前的租金标准较为合理，对正元成经贸中心此项诉讼请求的合理部分，法院予以支持。关于正元成经贸中心要求丰大商贸公司支付违约金的请求，丰大商贸公司未按约定支付租金，构成违约，但正元成经贸中心未提交证据证明其因丰大商贸公司的违约行为产生实际损失，因此，正元成经贸中心主张的违约金数额过高且缺乏依据，法院认为双方合同约定的违约金标准合理，法院依据双方约定判令丰大商贸公司向正元成经贸中心支付违约金18万元。关于正元成经贸中心要求丰大商贸公司支付税金9万元的请求，正元成经贸中心在本案审理中向丰大商贸公司出具了390万元的发票，按照双方约定，丰大商贸公司应承担9万元的税金，丰大商贸公司同意正元成经贸中心的此项诉讼请求，法院不持异议。判决：一、法院确认北京市正元成经济贸易中心与北京丰大商贸有限公司之间签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于二〇一九年五月二十九日解除。二、自判决生效之日起三十日内，北京丰大商贸有限公司将西城区双旗杆东里12-2号房屋腾退交北京市正元成经济贸易中心收回。三、自判决生效之日起十日内，北京丰大商贸有限公司给付北京市正元成经济贸易中心截止到二〇一九年五月二十九日的房屋租金3490000元。四、自判决生效之日起十日内，北京丰大商贸有限公司按照年租金1800000元的标准向北京市正元成经济贸易中心支付二〇一九年五月三十日起至房屋腾退之日止的房屋使用费。五、自判决生效之日起十日内，北京丰大商贸有限公司给付北京市正元成经济贸易中心违约金180000元。六、自判决生效之日起十日内，北京丰大商贸有限公司给付北京市正元成经济贸易中心税金90000元。七、驳回北京市正元成经济贸易中心其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审中，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，丰大商贸公司、正元成经贸中心双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。现丰大商贸公司因不同意支付涉案违约金提起上诉。根据已查明的事实，丰大商贸公司于2017年7月20日之后一直未向正元成经贸中心交纳租金，双方租赁合同中虽约定正元成经贸中心应当向丰大商贸公司开具发票，但并未将开具发票作为支付租金的前提条件；双方在此后签订的备忘录中，仅对2018年5月19日之前租金约定了收到发票后再进行支付的条件，其效力并不及于之后的租金支付。因此，丰大商贸公司在此后经正元成经贸中心催告，仍未交纳租金的行为构成违约，应承担相应的违约责任。一审法院判令丰大商贸公司向正元成经贸中心支付涉案违约金，并无不当。综上，丰大商贸公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3900元，由北京丰大商贸有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王 云审 判 员  刁久豹审 判 员  赵胤晨二〇二〇年四月二十一日法官助理  云 姣书 记 员  张 雯