广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终1902号上诉人（原审第三人）：中国建设银行股份有限公司广州白云支行，住所地：广州市白云区广园中路217号。负责人：王玉新，职务行长。委托诉讼代理人：叶则节，该行职员。委托诉讼代理人：张沛，广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：欧丽卿，女，1950年12月10日出生，香港特别行政区居民,委托诉讼代理人：李星叶，广东五羊律师事务所律师。委托诉讼代理人：李杰，广东五羊律师事务所律师。原审被告：广州市国龙房地产开发有限公司，住所地：广州市天河区天河直街30号之一华翰大厦3楼A。诉讼代表人：广州市国龙房地产开发有限公司管理人。负责人：倪烨中。委托诉讼代理人：陈仕培，广东君信律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈佳佳，广东君信律师事务所律师。原审第三人：李国芳，男，汉族，1972年5月9日出生，身份证住址广东省鹤山县。上诉人中国建设银行股份有限公司广州白云支行（以下简称建行白云支行）因与被上诉人欧丽卿、原审被告广州市国龙房地产开发有限公司（以下简称国龙公司）、原审第三人李国芳房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初20465号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。建行白云支行上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.一、二审诉讼费由欧丽卿、国龙公司承担。事实和理由：一、一审判决判令上诉人协助办理产权登记没有法律根据。事实上，被上诉人买卖涉案房产前，涉案房产于2002年已经办理了抵押登记，上诉人发放按揭贷款及办理抵押登记都发生在国龙公司与被上诉人签订的《购房合同》之前。根据白云法院（2007）云法民二初字第418号判决，判决上诉人对案涉房产（裕兴阁11E房）享有抵押优先受偿权。根据《中华人民共和国担保法》（下简称《物权法》）第四十九条、《担保法》司法解释第六十七条及《物权法》第一百九十一条的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。因此，上诉人认为，被上诉人要取得涉案房产的登记，必须清偿全部债务，使抵押权消灭后方可能实现。一审法院没有适用这些法律的明确规定，直接判令上诉人协助被上诉人办理产权登记，违反上述法律规定，给上诉人造成了重大的贷款损失，判决显失公平。二、一审法院适用《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，属于认定事实不清，适用法律错误。一审法院以《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的第一条规定，工程款优于抵押权和其他债权，第二条规定消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程款优先受偿权不得对抗买受人。首先，本案未涉及到工程款，从该条法规的适用主体及内容上讲，一审法院存在适用法律错误。其次，该批复的第二条规定的消费者，这一条款的本意是存在工程款及消费者利益冲突的情况下，优先保护购房自住的消费者，根据《消费者权益保护法》第二条，消费者是为生活消费需要购买使用商品，在国龙系列案件中，从刑事判决书附表得知，部分被上诉人购买多套房，本案被上诉人购买了10多套房，并不具有工程款批复第二条的消费者特征，准确的说被上诉人是投资者，不适用工程批复的解释。再是，工程款批复，是针对《中华人民共和国合同法》（下简称《合同法》）二百八十六条的解释，本案无工程款纠纷，不适用《合同法》二百八十六条，即使适用，该批复并没规定消费者可以对抗抵押权，一审法院对工程批复进行扩大解释，有违的立法原意。一审法院依据工程款批复，认为买受人在交齐房款或大部分房款后，对商品房所享有的权利优先于抵押权，没有法律根据，根据《中华人民共和国立法法》第四十五条，买受人对商品房所享有的权利是否优先于抵押权，只有全国人民代表大会常务委员会才有权作出解释。三、一审法院选择性适用。对于本案事实，抵押权的问题有十分明确的法律规定，《担保法》四十九条、《担保法司法解释》六十七条，《物权法》一百九十一条规定明确，一审法院没有适用，没有合理的解释，即使判决按揭人的房产预售合同无效，根据《合同法》五十八条，房产退回，房款也应当返还对方当事人作为归还银行贷款，根据《合同法》第六十六条，双方应当同时履行，一方不履行的另一方有权拒绝履行。纵观本案，发生“一房二卖”的事实，在抵押登记存在的情况下，购房人与国龙公司签订房产买卖合同存在主观过错，按揭人与国龙公司签订房产预售合同，法律未禁止该行为，根据刑事审查查明的事实（2009）越法刑初字第769号（第8页证人赵某证言），国龙公司应在按揭贷款结清，赎回涉案房产后，才有权再次销售给新的购房人。正是由于国龙公司不履行承诺，而按揭人对国龙公司“一房二卖”的行为无控制权，主观上无过错，银行在办理按揭贷款时，要求按揭人办理抵押登记，是正常的银行业务，对本案发生“一房二卖”的行为无法预见，无法控制，无过错。但从一审判决分析，有过错的购房人获得了一审的支持，无过错的银行抵押物被判给了有过错的购房人。上诉人认为，一审法院认定事实不清，适用法律错误，损害上诉人的合法权益，特请求法院依法予以改判，以维护上诉人的合法权益。欧丽卿辩称：不同意上诉人的全部上诉请求，一审判决认定事实正确，判决适当，应该予以维持。本案与法院已经判决的国龙公司100多件案件的事实是一致的，目前该批案件已经生效并申请执行，部分已经办理房产证，欧丽卿在2004年支付了全部购房款，也实际收楼入住，本案中欧丽卿具有购房的真实意思。其权利应当得到法律的优先保护，至于李国芳、国龙公司为套取银行资金办理的虚假合同的事实也有刑事判决的认定，一审判决认定该合同无效依法有据，至于建行白云支行的抵押权问题，不是本案的审查范围，一审也做了相应的认定，欧丽卿认为抵押权可以通过其他途径解决。国龙公司辩称：同意一审判决。李国芳未对建行白云支行的上诉陈述意见。欧丽卿向一审法院起诉请求：1.确认欧丽卿与国龙公司间所签《商品房买卖合同》合法有效，双方应当继续履行；2.判令国龙公司协助欧丽卿向房管部门办理位于广州市越秀区环市中路276号国龙大厦之一号（裕兴阁）11F号房屋产权登记手续；3.确认国龙公司与第三人李国芳之间的《商品房买卖合同》虚假无效，应注销其预售登记。一审法院认定事实：2004年12月19日，欧丽卿与国龙公司签订《国龙大厦认购书》，约定：欧丽卿认购广州市越秀区环市中路276号国龙大厦裕兴阁11F、12F、22F、27F物业，成交价2600000元等。之后，欧丽卿（买受人）与国龙公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》。合同约定：出卖人土地使用权出让合同号为穗国地出合（98）233号，土地出让面积为6512平方米，规划用途为商住。出卖人经批准在上述地块上建设商品房，定名为国龙大厦，工程建设规划许可证号为穗规建字[1997]第474号；商品房预售许可证号为980254号。买受人所购买的商品房为上述项目中的裕兴阁11层F号房；该商品房用途为住宅，建筑面积共127.8273平方米。该商品房屋属预售，按套内建筑面积计算，该商品房总金额650000元。出卖人应在年月日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人的原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。出卖人应当在商品房交付使用后工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付使用后工作日内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金等。2005年8月3日，国龙公司向欧丽卿开具相应金额的购房款发票。另查明：涉案国龙大厦裕兴阁11层F房已办理了预售房地产交易登记，登记该房屋预售人为国龙公司，预购人为李国芳。2002年2月27日，李国芳（借款人）、建行广东省分行（贷款人）签订《楼宇按揭合同》，约定：借款人以其与发展商签订的编号为穗房预合字××号的商品房预购销合同项下确定的座落于广州市越秀区国龙大厦裕兴阁11层F号房的房产抵押给贷款人，贷款人向借款人提供贷款52万元等。同年3月5日，建行白云支行与李国芳就涉案的房屋办理了抵押登记手续。2007年，建行白云支行以李国芳未按期偿还贷款为由起诉至广州市白云区人民法院。2016年12月12日，广州市白云区人民法院作出（2007）云法民二初字第418号民事判决书，判决：一、于判决生效之日起解除中国建设银行股份有限公司广东省分行与李国芳于2002年2月27日签订的《楼宇按揭合同》。二、于判决生效之日起三日内，李国芳向中国建设银行股份有限公司广东省分行、建行白云支行支付借款本金440178.67元、违约金400元及利息（截至2007年4月24日止，利息为8165.87元；自2007年4月25日起，利息以按440178.67元为本金按中国人民银行同期逾期贷款利率计付至本金还清之日止）。三、中国建设银行股份有限公司广东省分行、建行白云支行对处分抵押物广州市越秀区小北路243号院内临环市中路地段国龙大厦东座裕兴阁11F房所得价款享有优先受偿权。四、国龙公司对上述判决第二项承担连带清偿责任，并在承责后有权向李国芳追偿。五、驳回中国建设银行股份有限公司广东省分行、建行白云支行的其他诉讼请求。2017年，广州市白云区人民法院受理上述案件执行，执行案号为（2017）粤0111执8079号。2010年5月19日，一审法院作出（2009）越法刑初字第769号刑事判决书。该判决查明：1999年至2002年间，国龙公司为筹集资金，由法定代表人陈中兴决定，安排国龙公司员工、员工亲友（下称“名义购房人”）在没有支付任何款项的情况下虚假购买公司开发的位于广州市环市中路276号的国龙大厦房产，再以上述“名义购房人”的名义，将购得房产作为抵押物向中国建设银行广州市白云支行、中国农业银行广州市淘金支行等银行申请按揭贷款，或者直接以国龙公司名义将国龙大厦房产作为抵押物向上述银行申请贷款，获取银行资金进行经营。2001年11月至2007年3月，国龙公司在陈中兴的指挥下，将上述已作为抵押物办理银行贷款的房屋出售给购房人欧丽卿等85人，收取购房人的购房款及交易税费等款项共计48642503.25元。其中登记于“名义购房人”名下的房屋共计75套（具体情况详见附表1）；仍登记于国龙公司名下的房屋共计47套、车位2个……最终判决该被告单位国龙公司犯合同诈骗罪，判处罚金2000万元等。该判决已发生法律效力。2015年12月30日，广州市中级人民法院作出（2015）穗中法民二破（算）字第5号-1民事裁定书，裁定受理案外人肖燕萍对国龙公司的破产清算申请。一审审理过程中，欧丽卿表示涉诉房屋一直由其占有使用。一审法院认为，欧丽卿与国龙公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合同内容无违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。国龙公司至今未协助欧丽卿办理涉案房屋的所有权登记手续已构成违约，应承担相应违约责任。目前，办理房屋所有权转移登记与该房屋有预售登记的购房人及抵押权存在冲突。对此，一审法院认为，首先，关于涉案房屋存在预售登记的问题，结合（2009）越法刑初字第769号刑事判决书查明的事实，国龙公司与李国芳虽然签订商品房预售合同并且办理了预售登记，但本案中并无证据显示李国芳曾向国龙公司支付首期房款，其也未实际占有房屋。虽然从白云区人民法院的生效判决书中可见第三人李国芳曾支付了部分的按揭房款，但此并不足以证明双方之间的买卖合同真实有效。如第三人李国芳与国龙公司订立的买卖合同为真实有效，其在合同订立后按约定偿还按揭贷款，那么国龙公司未按时交付房屋，但无任何证据显示第三人李国芳在长达十余年的时间里曾向国龙公司主张过权利。可见，国龙公司与第三人李国芳签订商品房预售合同并非真实意思表示。因此，根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条第（二）项及《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款的规定，国龙公司与第三人李国芳签订的商品房预售合同为无效合同，因而欧丽卿诉请要求确认国龙公司与第三人李国芳签订的《商品房买卖合同》为无效，一审法院予以支持。其次，关于抵押权的问题。最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定，建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，第二条规定消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。由此，买受人在交齐全部或大部分购房款后，对商品房所享有的权利优先于抵押权。本案中欧丽卿已向国龙公司支付全部购房款，已履行付款义务。至于国龙公司、李国芳及建设白云支行之间因贷款产生的其他纠纷各方可另循合法途径解决。因此，欧丽卿要求国龙公司协助其办理涉案房屋权属证书的诉讼请求于法有据，一审法院予以支持。综上所述，经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条第（二）项，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款的规定，判决如下：一、本判决书生效之日起十日内，国龙公司协助欧丽卿到广州市房地产行政主管部门办理将广州市越秀区环市中路276号国龙大厦裕兴阁11F房所有权转移登记至欧丽卿名下的手续（即办理该房屋不动产权证）；第三人李国芳、建行白云支行对此须予以协助；二、确认国龙公司与第三人李国芳签订的编号为穗房预合字××号的《商品房预购销合同》无效；三、驳回欧丽卿的其他诉讼请求。案件受理费10300元，由国龙公司负担。一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。二审中，各方当事人均没有提交新证据。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷，因欧丽卿为香港特别行政区居民，故本案属于涉港民商事纠纷，应当参照涉外案件处理。本案为不动产物权纠纷，案涉不动产位于中华人民共和国境内，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条关于“不动产物权，适用不动产所在地法律”的规定，应当适用中华人民共和国法律作为解决本案争议的准据法。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。原审法院根据各方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出原审判决，并无不当，本院予以确认。上诉人建行白云支行虽向本院提起上诉，但本院审理期间，各方当事人未提交新证据，不足以改变本案基本事实的认定，尚不能充分证明其上诉主张，故本院认可原审法院对事实的分析认定，即对上诉人建行白云支行的上诉请求，均不予支持。原审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不当，本院予以维持。至于建行白云支行上诉要求确认其对于国龙公司收取的欧丽卿购买涉案房屋的首付款享有优先受偿权，属于另外一个法律关系，本案不予处理，建行白云支行可以另行起主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人中国建设银行股份有限公司广州白云支行负担。本判决为终审判决。审判长 俞 颖审判员 徐玉宝审判员 李志明二〇二〇年四月二十七日书记员 李思泳刘嘉欣