河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初423号原告:马广锋，男，1984年11月10日出生，汉族，住河南省新郑市。委托诉讼代理人：崔瑞楠，河南益仟律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人：吴安徽，河南益仟律师事务所律师（特别授权）。被告：郑州市旭天盛房地产开发有限公司，住所地河南省新郑市孟庄镇中华路北段西侧（与新107国道交叉口向北50米），统一社会信用代码：91410184MA3XCBJQ1C。法定代表人：郭京愔，董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘鲜艳，女，1988年5月22日出生，汉族，住河南省睢县，系该公司员工（特别授权）。委托诉讼代理人：张丹丹，女，1985年10月1日出生，汉族，住河南省安阳市龙安区，系该公司员工（特别授权）。第三人：中国农业银行股份有限公司郑州金水支行，住所地郑州市北二七路57号，统一社会信用代码：91410100870046854A。负责人：赵葛，行长。委托诉讼代理人：陈丹丹，女，1985年5月6日出生，汉族，住河南省郑州市金水区，系该公司员工（特别授权）。原告马广锋诉被告郑州市旭天盛房地产开发有限公司、第三人中国农业银行股份有限公司郑州金水支行商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告马广锋的委托诉讼代理人吴安徽和崔瑞楠、被告郑州市旭天盛房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘鲜艳、第三人中国农业银行股份有限公司郑州金水支行的委托诉讼代理人陈丹丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马广锋向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号17001914103）；2、依法判决被告返还原告购房款441519元，并自2017年8月17日起至2019年12月3日为止按中国人民银行同期贷款利率向原告支付违约金48818.51元，自2019年12月3日起至实际支付之日止的违约金按中国人民银行同期贷款利率继续计算，前述两项合计490337.51元；3、依法判决被告返还原告维修基金8791元；4、依法判决解除原告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》；5、依法判决被告将原告尚未偿还的贷款返还给第三人，因提前偿还贷款产生的利息、违约金等由被告承担，违约金的具体数额以第三人出具的提前还贷明细为准；6、依法判决被告返还原告已向第三人偿还的贷款（贷款具体数额以第三人出具的还贷明细为准），截至2019年12月3日，原告已偿还第三人贷款151444.29元；7、本案的诉讼费用由被告承担。以上各项费用暂合计：650572.8元。事实与理由：1、2017年8月17日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》一份（合同编号17001914103），约定原告购买被告开发的位于新郑市孟庄镇××路北侧、××东侧阳光城××房屋××套，建筑面积135.26平方米，总房款1471519元，约定付款方式为2017年8月17日支付首付款441519元，剩余房款1030000元通过银行按揭贷款支付，约定交房期限为2019年6月30日之前。合同还对双方的其他权利、义务及违约责任作出了约定。合同签订后，原告依约于2017年8月支付了首付款441519元，余款1030000元于2017年9月12日以贷款形式付清，全部房款至此已经付清，被告也出具了购房款发票。合同约定，被告郑州市旭天盛房地产开发有限公司应于2019年6月30日前交付房屋，如逾期交付房屋超过60日后，原告有权解除合同。原告也于2017年8月缴纳专项维修资金8791元；2、原告与第三人签订了《个人购房担保借款合同》，贷款1030000元，期限300个月，贷款日期为自2017年9月起至2047年9月。截止2019年12月4日，原告已偿还贷款151444.29元；3、被告郑州市旭天盛房地产开发有限公司逾期交房且房屋存在质量问题已影响到了原告的居住。原告认为，原告已按合同约定支付了购房款，但被告并未按照约定的期限向原告交付房屋且房屋存在严重的质量问题，其行为已经符合合同解除的约定条件，商品房买卖合同依法应予以解除。且该合同的解除系由于被告的行为导致，被告应依法向原告退还购房款，并支付利息损失；4、原告基于支付购房款与第三人签订了借款合同，被告因向原告出售房屋收取了上述贷款作为购房款。现因被告未按合同约定交付房屋，导致原、被告之间的《商品房买卖合同》解除，被告理应将购房款和贷款返还给原告，该客观情况的变化导致原告与第三人签订的借款合同目的无法实现，如借款合同继续存在可能造成原告在没有得到房屋的情况下仍需归还贷款和利息的不利后果，故依法应予解除原告与第三人签订的借款合同。故为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。庭审中原告将原第6项诉讼请求变更为：截止2020年4月8日，原告已偿还第三人贷款本息共计174554.19元。被告郑州市旭天盛房地产开发有限公司辩称：1、原、被告于2017年8月17日在双方真实意思表示情况下签订了《商品房买卖合同》及补充协议，合同第8条明确约定交房标准为涉案房屋经验收合格，该交付标准是指房屋经建设、监理、施工、勘察、设计五方竣工验收合格即视为验收合格，被告在取得五方验收合格意见后，于2019年6月27日通过EMS向原告邮寄了交房通知书。按照《商品房买卖合同》的约定，被告完全履行了合同约定的义务，被告拒收交房通知书，是其自身行为，双方签订的《商品房买卖合同》不具备解除条件，原告应继续履行《商品房买卖合同》的义务；2、原告主张的维修基金，被告不应返还。维修基金收取单位是新郑市物业管理维修基金中心，被告只是代收单位，并非实收单位；3、原告主张解除其与第三人签订的《个人购房担保借款合同》没有依据。该合同是由原、被告和第三人共同签订的，属于金融借贷合同，该合同与本案属于两个法律关系，在本案中不应解除《个人购房担保借款合同》。综上所述，被告不存在逾期交房的违约行为，也不存在原告所说的房屋存在质量问题。因此，本案不具备解除商品房买卖合同的条件，被告不应承担提前偿还贷款产生的利息及违约金，原告偿还的具体金额亦应以第三人出具的明细为准，请求法院驳回原告所有诉讼请求，本案所有费用由原告承担。第三人中国农业银行股份有限公司郑州金水支行述称：1、原、被告和第三人共同签订的《个人购房担保借款合同》现在正常履行中，不具备解除的条件。如法院判决解除商品房买卖合同，贷款合同没有存在的实际意义，原告应全部偿还第三人的贷款并承担违约金，被告应按照合同约定承担所有保证责任；2、截止2020年3月20日，原告已清偿借款本金36873.34元，偿还利息137680.27元，尚欠借款本金993126.66元，2020年3月20日之后的利息应另行计算；3、按照《个人购房担保借款合同》第30条的约定，原告如提前还款，尚需支付提前还款的1%作为违约金，被告对上述债务承担连带保证责任，同时请求确认第三人对涉案房屋有优先售房权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据上述有效证据，本院认定如下事实：2017年8月17日，原告马广锋与被告郑州市旭天盛房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》一份（合同编号17001914103），合同及附件中的补充协议等主要约定了如下内容：一、原告马广锋购买被告郑州市旭天盛房地产开发有限公司开发的位于新郑市孟庄镇××路北侧、××东侧阳光城××房屋××套，建筑面积135.26㎡，总房款1471519元，2017年8月17日缴纳首付款金额441519元（缴纳比例30%），剩余商业贷款1030000元于2017年9月17日支付（缴纳比例:70%）；二、合同第八条规定，出卖人应当在2019年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格的商品房交付买受人使用；三、合同第九条规定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用的，按逾期时间，分别按下列方式处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款的万分之1的违约金；四、合同附件四补充协议第九条第3项规定，买受人应在出卖人书面通知规定的交接时间办理房屋交付手续，并履行领受房屋的义务；如买受人因任何原因未收到出卖人的交房通知，则买受人有义务按照本合同约定的交房期限前往该商品房所在地办理房屋交接手续。为了保证双方的合同权益，买受人愿意严格遵守出卖人制定的“房屋交付流程”，办妥相关款项的支付手续，并签署与房屋交接相关的文件，否则，由此引起的房屋逾期交付责任由买受人自行承担。买受人未能按照出卖人发出的交房通知书载明的交付时间、地点及要求办理房屋交付手续的，或者买受人在未收到出卖人交房通知的情况下，未在本合同约定的交房期限前往该商品房所在地办理房屋交接手续的，则自交房通知书规定的交付期限届满之日视同出卖人按时交房（视为交付）；五、补充协议第九条第4项规定，在办理该商品房交付手续的过程中，若该商品房出现地基基础和主体结构工程方面问题影响居住安全以外的质量问题或装修、装饰、设备标准问题……，买受人应以书面形式列明，并由出卖人核实后进行维修，（维修期间，不视为出卖人逾期交付）。买受人在此确认，不以此等质量问题为由拒绝或拖延交接房屋、办理该商品房的交付手续，否则视为该商品房已按出卖人书面交房通知或本合同约定的交付期限届满日如期交付，出卖人无需因此向买受人承担包括逾期交付在内的任何责任；六、补充协议第九条第5项规定，若买受人对该商品房的交付标准和质量认定有争议，委托该商品房所在地有资质的检测机构检测的，有关争议和检测不影响买受人按照出卖人书面交付通知的交房期限完成对该商品房的验收交接手续；七、补充协议第十条第1项规定，如买受人与出卖人对主体结构质量问题发生争议的，应由双方共同选定有资质的建设工程质量检测机构进行检测，如检测结果认定主体结构不合格的，出卖人应承担全部检测费用，同时买受人有权退房。买受人退房的，应在检测结论作出后15日内向出卖人发出书面通知，否则视为买受人选择继续履行本合同及本补充协议。原、被告双方在《商品房买卖合同》及附件补充协议中还约定了其他的权利和义务。2017年9月7日，原告马广锋作为借款人（抵押人）、被告郑州市旭天盛房地产开发有限公司作为保证人与第三人中国农业银行股份有限公司郑州金水支行作为贷款人共同签订了《个人购房担保借款合同》，主要约定：第三人中国农业银行股份有限公司郑州金水支行向原告马广锋提供贷款1030000元，用于购买涉案房屋，借款期限为360月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准，还款方式为等额本金，还款周期为一个月，被告郑州市旭天盛房地产开发有限公司对上述借款提供阶段性连带保证责任。同时，原告马广锋将涉案房屋作为抵押物抵押给贷款银行。合同签订后，第三人中国农业银行股份有限公司郑州金水支行于2017年9月12日向原告马广锋发放贷款1030000元。截止2020年3月20日，原告马广锋已经偿还中国农业银行股份有限公司郑州金水支行借款本金36873.34元，偿还借款利息137680.27元，尚欠借款本金993126.66元。被告郑州市旭天盛房地产开发有限公司分别于2017年8月18日、2019年8月23日向原告马广锋出具了收取购房款的发票，显示收取的购房款分别为441519元、1030000元，共计1471519元。原告于2017年9月8日向新郑市物业维修资金管理中心交纳维修基金8791元。2017年6月27日，涉案的阳光城丽景湾19号楼工程通过建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位的竣工验收，新郑市住房和城乡建设局于2019年11月18日为涉案楼房工程的《郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》加盖了“新郑市住房和城乡建设局竣工备案专用章”。被告郑州市旭天盛房地产开发有限公司于2019年6月27日通过EMS标准快递向原告马广锋送达了交房通知书，通知其于2019年6月29日办理交房手续，但被原告马广锋拒收。2019年11月20日，被告郑州市旭天盛房地产开发有限公司再次通过EMS标准快递向马广锋送达收房通知书，通知其于收到通知后3日内办理收房手续，但仍被原告马广锋拒收。另查明：1、原告提交的《新郑市住房和城乡建设局对阳光城丽景湾业主的情况回复》，显示新郑市阳光城丽景湾工程截止2019年10月15日未向新郑市住房和城乡建设局提供任何竣工备案手续；2、原告提交的新郑市住房保障和房地产管理中心《关于高永超信访问题的回复函》、阳光城丽景湾小区照片、涉案小区问题汇总及新闻报告各一份，用于证明案涉房屋不具备“三书一证一表”，即（《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》和《竣工验收备案表》），也未经有关政府部门验收合格，未取得《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，仍不具备交房标准和交房条件，根据合同约定被告已经构成根本违约，原告现要求解除合同。同时证明涉案房屋质量严重不合格，主体结构和二次砌体质量存在严重问题，如地基塌陷、外保温空鼓、房屋漏水、室内楼层净高最高与最低处相差6公分、地基未夯实且用垃圾回填、宣传的学校和公园及市政道路未落实、小区内排水管道堵塞严重。被告郑州市旭天盛房地产开发有限公司认为涉案房屋已于2019年6月27日经五大主体验收合格，具备了交房条件。《关于高永超信访问题的回复函》和照片等证据与本案没有任何关系；3、本案在审理过程中，原告马广锋向本院提交了本院（2019）豫0184民初10886号民事判决书、（2019）豫0184民初10900号民事判决书、（2019）豫0184民初10901号民事判决书、（2019）豫0184民初11775号民事判决书，拟证明被告郑州市旭天盛房地产开发有限公司未向新郑市住房和城乡建设局提供任何竣工备案手续，涉案房屋不具备交房条件和交房标准及新郑市住房保障和房地产管理中心已对被告下发停止交付责令整改通知等情形，被告经质证后认为这4个案件中被告由于工作失误均未向法庭提交竣工验收手续，且该4份判决书并不是终审判决，不能作为判例使用，对本案不具有参考性，也不能证明被告存在逾期交房的违约行为，现该4个案件现已经进入了再审程序；4、本案在审理过程中，被告郑州市旭天盛房地产开发有限公司亦向本院提交了本院（2019）豫0184民初12604号民事判决书、（2019）豫0184民初11692号民事判决书、（2019）豫0184民初12558号民事判决书，拟证明被告不存在逾期交房的违约行为及交付房屋存在质量的问题。原告经质证后认为3个案件的原告已对该3份判决书分别提起了上诉，该3份判决书至今均尚未生效，不能作为本案定案的依据。以上事实，有原告向本院提交的《商品房买卖合同》、购房发票、维修基金交存凭证、银行还款明细、《新郑市住房和城乡建设局对阳光城丽景湾业主的情况回复》、《信访事项处理意见书》、《关于高永超信访问题的回复函》、本院（2019）豫0184民初10886号民事判决书、（2019）豫0184民初10900号民事判决书、（2019）豫0184民初10901号民事判决书、（2019）豫0184民初11775号民事判决书、小区照片等证据，被告向本院提交的《郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》、标准快递、《个人购房担保借款合同》、本院（2019）豫0184民初12604号民事判决书、（2019）豫0184民初11692号民事判决书、（2019）豫0184民初12558号民事判决书等证据，第三人向本院提交的《个人购房担保借款合同》、还款明细清单等证据及原、被告和第三人的当庭陈述予以证实。本院认为：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告马广锋与被告郑州市旭天盛房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号17001914103）和原、被告及第三人中国农业银行股份有限公司郑州金水支行签订的《个人购房担保借款合同》，系合同当事人之间真实、自愿的意思表示，且内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，均应为有效的合同，合同附件作为《商品房买卖合同》不可分割的一部分，应与《商品房买卖合同》具有同等的法律效力，合同当事人均应按照《个人购房担保借款合同》和《商品房买卖合同》及合同附件的约定行使各自的权利并履行各自的义务。原、被告之间的《商品房买卖合同》签订后，原告马广锋分两次向被告交付购房款，共计1471519元，有其向本院提供的购房发票为证，表明原告已履行了合同约定的付款义务，故被告亦应按照《商品房买卖合同》的约定在2019年6月30日前向原告交付经验收合格的商品房。但对“该商品房经验收合格”作为交付的条件应如何理解，双方当事人各持不同意见：被告主张，建设工程通过建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位等五大主体验收合格，即视为房屋验收合格。原告则主张，除需提供五大主体验收合格的手续外，还需提交“三书一证一表”等证明文件，即《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》和《竣工验收备案表》。对此，本院认为，依照《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件有五项可供选择的内容：（一）该商品房经验收合格；（二）该商品房经综合验收合格；（三）该商品房经分期综合验收合格；（四）该商品房取得商品住宅交付使用批准文件；（五）为空白自填项。从合同广义理解，上述五种交付条件为递进关系，故第一项“该商品房经验收合格”应属于最低标准的交付条件，而商品房经验收合格，通常是指房屋经建设、监理、施工、勘察、设计五方竣工验收合格，即视为房屋经验收合格。本案中，双方当事人经协商一致选择上列第一项作为房屋交付条件，系合同双方的真实意思表示，应作为判定诉争商品房是否符合交付条件的依据。被告提供的2019年11月18日新郑市住房和城乡建设局为涉案楼房工程的《郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》加盖了“新郑市住房和城乡建设局竣工备案专用章”，可以证明涉案房屋于2019年6月27日经五大主体单位竣工验收合格，且已经达到了双方约定的交付条件。原告马广锋拒收被告邮寄的交房通知书，以消极方式拒收房屋，不能以此证明涉案房屋不符合交付使用的条件。《商品房买卖合同》附件四补充协议中约定：买受人对交付条件有异议的，应以书面形式列明，并由出卖人核实后进行维修，但维修期间，不视为出卖人逾期交付。买受人不能以此等质量问题为由拒绝或拖延交接房屋、办理该商品房的交付手续。因此，如对不符合合同约定的内容，原告马广锋可以要求被告郑州市旭天盛房地产开发有限公司继续按照约定进行整改或者要求其承担相应的违约责任，而不能以此拒绝接受房屋。故被告向原告交付房屋时，原告应予以积极协助。现原告以被告逾期交房超过60日为由要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。同时，原告未向本院提供涉案商品房屋的主体结构质量不合格或房屋交付后主体结构质量经核验确属不合格的相关证据，原告以涉案房屋质量不合格为由请求解除《商品房买卖合同》证据不力，本院依法亦不予支持。由于原告提出的解除涉案《商品房买卖合同》的诉讼请求不能得到法律的支持，故原告的其他诉讼请求，本院亦依法不应支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告马广锋的诉讼请求。案件受理费10306元，减半收取5153元，由原告马广锋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或直接向河南省郑州市中级人民法院提出上诉，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  高安民二〇二〇年四月十日书记员  李明展