贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终2963号上诉人（原审被告）：贵阳新世界房地产有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金朱路1号。法定代表人：刘长波，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘秀兰，女，汉族，1989年3月14日出生，住贵州省贵阳市观山湖区。系贵阳新世界房地产有限公司员工。被上诉人（原审原告）：刁祥玉，女，汉族，1970年10月13日出生，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：汪新秀，贵州纵贯律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑婷婷，贵州纵贯律师事务所律师。上诉人贵阳新世界房地产有限公司（以下简称新世界公司）因与被上诉人刁祥玉商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2019）黔0115民初8332号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法独任审理。本案现已审理终结。新世界公司上诉请求：1.请求依法该改判上诉人支付被上诉人逾期交房违约金截至2019年6月21日止；2.请求依法改判上诉人支付被上诉人逾期办证违约金自应收房之日起540日后开始计算；3.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.双方当事人签订的《商品房买卖合同》约定交付条件为取得竣工备案，上诉人已于2019年6月21日取得竣工验收备案证明文件，已符合合同约定的交付条件，故逾期交房违约金应截至2019年6月21日止。2.双方合同第十一条约定的交房时间为2017年12月30日前，第二十二条约定的取得大产权的时间为2019年6月30日，交房时间与办证时间相差547日。合同补充协议约定逾期办证违约金自实际交房之日起540日后开始起算，该间隔时间与主合同基本一致，符合情理，不存在不合理或有意加重被上诉人的责任、排除被上诉人权利。同时上诉人已向被上诉人持续承担逾期交房责任，且在被上诉人应收房之日起540日内并未对其产生任何实际损失，故请求予以改判。被上诉人答辩称，上诉人称其已于2019年6月21日取得竣工验收备案证明文件，但其直至2019年10月12日取得《商品住房交付使用备案证书》后才通知买受人交付房屋，故上诉人承担逾期交房违约责任的时间应止于2019年10月12日。另外双方合同对交付办理商品房转移登记相关文件的时间也做了明确约定，虽然补充协议变更为实际交房后540日起算，但该条款属减轻了上诉人的责任条款，上诉人亦未就该条款作出特别提示，也没有向答辩人特别说明，故应以主合同的约定为准。刁祥玉向一审法院起诉请求：一、依法判令贵阳新世界房地产有限公司向刁祥玉提交符合《商品房买卖合同》第十一条约定的各项文件、符合《商品房买卖合同》第二十二条约定的办理商品房转移登记的各项文件；二、依法判令贵阳新世界房地产有限公司依照《商品房买卖合同》第十三条之约定，自2017年12月30日起每日按全部已付款的万分之一向刁祥玉支付逾期交房违约金至贵阳新世界房地产有限公司提交符合《商品房买卖合同》第十一条约定的各项文件之日止（自2017年12月30日暂计算至2019年7月31日的逾期交房违约金为71501.26元）；三、依法判令贵阳新世界房地产有限公司依照《商品房买卖合同》第二十二条之约定，自2019年6月30日起每日按全部已付款的万分之一向刁祥玉支付逾期办理商品房转移登记违约金至贵阳新世界房地产有限公司提交符合《商品房买卖合同》第二十二条约定的各项文件之日止（自2019年6月30日暂计算至2019年7月31日的逾期办理商品房转移登记违约金为3958.55元）；四、本案诉讼费用由贵阳新世界房地产有限公司承担。以上金额暂计为75459.81元。一审法院认定事实：《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金及逾期办证违约金标准均为已付房款的万分之一。《商品房买卖合同》第二十九条约定：本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍应以本合同为准。《商品房买卖合同》附件十二补充协议与本案有关的主要约定有：“五、双方同意本合同第十三条补充如下：逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%。”、“十一、双方同意本合同第二十二条第三点补充如下：1、出卖人应当在商品房交付使用后540日内，向买受人提供办理房地产权证相关文书。……2、双方同意以合同约定交房日期为办理初始登记、转移登记期限的起算日。如出卖人延期交楼，办理商品房所有权初始登记、转移登记期限起算日为实际交楼之次日。”新世界公司于2019年6月21日取得案涉房屋竣工验收合格证明文件。庭审结束后刁祥玉确认逾期交房违约金应计算到取得《商品住房交付使用备案证书》之日而非仅取得建筑工程竣工合格证明文件之日。一审法院认为，本案争议的焦点有：1、补充协议约定的逾期交房违约金限额是否有效；2、补充协议中对案涉房屋办理转移登记的约定能否改变主合同约定；3、是否应以取得商品房交付使用备案证书作为符合交付条件的判断依据。对上述焦点，一审法院意见如下：贵阳新世界房地产有限公司所主张的逾期交房违约金限额及办理转移登记的补充约定，均体现在补充协议中，而依据主合同第二十九条的约定，补充协议的相应条款均属减轻出卖人责任条款，应以主合同约定为准，则贵阳新世界房地产有限公司的辩解不能成立，一审法院不予采信。从刁祥玉具体的诉讼请求来看，其要求贵阳新世界房地产有限公司提交的交付房屋的各项手续均已完善，则刁祥玉要求按合同第十一条约定提交各项文件的诉请已无诉的利益，一审法院不予支持。双方合同约定的交付条件并未包括商品房交付使用备案证书，则应以贵阳新世界房地产有限公司取得建筑工程竣工合格证明文件并通知刁祥玉收房时间作为计算逾期交房违约金的截止日期，但庭审中刁祥玉并未提交取得建筑工程竣工合格证明文件后通知贵阳新世界房地产有限公司收房的相关证据，则一审法院以刁祥玉认可的计算至商品房交付使用备案证书之日止予以支持，从2017年12月31日计算至2019年10月12日，共计逾期651天，逾期交房违约金根据合同约定标准计算为80532元。刁祥玉要求贵阳新世界房地产有限公司提交办理商品房转移登记的有关文书，但此类文书的取得与否贵阳新世界房地产有限公司无法确定，该项诉请不具备强制履行效力，一审法院不予支持，刁祥玉主张的逾期办理转移登记违约金符合约定，起算时间为2019年7月1日，标准为1237046元的万分之一每日。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条的规定，判决：一、贵阳新世界房地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付刁祥玉期交房违约金80532元；二、贵阳新世界房地产有限公司从2019年7月1日起，按1237046元的万分之一每日的标准向刁祥玉支付逾期办理转移登记违约金至其交付办理商品房转移登记的有关文书之日止；三、驳回刁祥玉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费943元，由贵阳新世界房地产有限公司负担。本院二审期间，双方均未提交新证据。另查明：双方《商品房买卖合同》第十四条约定：“该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的15日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。”第二十二条约定：“出卖人承诺于2019年6月30日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。”二审经审理查明的其余事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效协议，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。本案二审的争议焦点为：一、上诉人新世界公司承担的逾期交房违约金应计算至何日为止；二、上诉人新世界公司承担的逾期办证违约金是否至上诉人应收房之日起540日后开始计算。关于争议焦点一，新世界公司承担的逾期交房违约金应计算至何日为止的问题。新世界公司上诉称，其已于2019年6月21日取得竣工验收备案证明文件，已符合合同约定的交付条件，故逾期交房违约金应截至2019年6月21日止。本院认为，经查，双方《商品房买卖合同》第十四条约定：“该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的15日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。”因此，合同对于新世界公司应履行的交房义务，不仅约定房屋应达到交付使用条件还约定新世界公司应履行书面通知上诉人办理房屋交接手续的义务，但因上诉人新世界公司未能提交证据证明其在案涉房屋达到合同约定的交付条件后履行了书面通知义务，故仅以房屋达到交付使用条件不能说明新世界公司已履行完毕合同约定的交房义务，因此，新世界公司请求以房屋取得竣工备案达到交付条件的时间作为计算逾期交房违约金的截止日期，不符合双方合同约定，本院不予支持。关于争议焦点二，新世界公司承担的逾期办证违约金是否至被上诉人应收房之日起540日后开始计算。新世界公司上诉称，双方合同补充协议第十一条约定出卖人应当在商品房交付使用后540日内，向买受人提供办理房地产权证相关文书，故逾期办证违约金应从被上诉人应收房之日起540日后开始计算。本院认为，虽然双方合同补充协议将《商品房买卖合同》第二十二条约定的2019年6月30日前交付商品房转移登记有关文书，变更为商品房交付使用后540日内交付商品房转移登记有关文书，但是，根据双方《商品房买卖合同》第二十九条中对于补充协议内容所作的限制性约定可知，如果补充协议中含有不合理地减轻或者免除主合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，则仍应以主合同约定为准。因此，双方补充协议关于商品房交付使用后540日内交付商品房转移登记有关文书的约定，事实上规避了新世界公司因延期交房进而导致延期交付办证文书的责任，属于不合理地减轻了新世界公司责任的条款，应当排除适用，双方仍应以《商品房买卖合同》第二十二条约定的2019年6月30日作为新世界公司交付商品房转移登记文书的时间，现因新世界公司未按合同约定时间履行交付义务，故一审法院以2019年6月30日之次日作为新世界公司承担的逾期办证违约金起算时间，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人新世界公司的上诉请求不能成立，应予驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元由上诉人贵阳新世界房地产有限公司公司负担。本判决为终审判决。审判员  彭伦禹二〇二〇年四月二十六日法官助理陈跃霄书记员彭永耀