广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终23739号上诉人（原审原告）：广州雄基置业有限公司。住所地：广东省广州市花都区新华镇东晖名苑首层西39号商铺。法定代表人：徐耀杭，该公司经理。委托诉讼代理人：谭炎华，该公司职员。上诉人（原审被告）：杨梅芳，女，1982年11月15日出生，汉族，住湖南省津市。委托诉讼代理人：刘成坚，广东誉理律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市力美健星光汇健身有限公司。住所地：广东省广州市花都区新华街建设北路72号第七层。法定代表人：杨梅芳。上诉人广州雄基置业有限公司（以下简称雄基公司）、杨梅芳因与被上诉人广州市力美健星光汇健身有限公司（以下简称力美健公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2018）粤0114民初10482号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人雄基公司的法定代表人徐耀杭及其委托诉讼代理人谭炎华，上诉人杨梅芳委托诉讼代理人刘成坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。雄基公司上诉请求：1.判令力美健公司向雄基公司支付从2015年9月1日起至力美健公司交还场地之日止的租金，暂计至2019年8月30日止共计6027446.11元；2.判令力美健公司向雄基公司支付滞纳金（以拖欠的租金为基数，按照每日千分之三的标准计至力美健公司付清租金之日为止，暂计至2019年8月30日止）共计9344822.53元；3.杨梅芳承担连带责任；4.本案诉讼费用由力美健公司、杨梅芳承担。事实与理由:一、根据《租赁合同》所约定关于租金、管理费、滞纳金、违约责任等内容，至2019年8月30日止，力美健公司尚欠雄基公司租金6027446.11元，滞纳金9344822.53元。二、一审判决部分存在错误。(一)法院应判决力美健公司支付租金至结案之日止，而非判决至2016年6月29日。1.力美健公司从2015年9月1日起欠租至今，已构成违约；2.力美健公司至今尚未交还涉案场地；3.力美健公司尚未交还场地，若租金只计算到2016年6月29日，将对雄基公司造成巨大损失。(二)关于滞纳金问题。根据《租赁合同》约定，滞纳金按照日千分之三的标准，因此滞纳金不应当封顶处理。三、关于诉讼费问题。本案是由于力美健公司、杨梅芳违约欠租所致，诉讼费应由力美健公司、杨梅芳承担。杨梅芳辩称：不同意雄基公司的上诉请求，理由与杨梅芳的上诉状的事实与理由一致。杨梅芳上诉请求：1.撤销一审判决第一、三项；2.改判力美健公司向雄基公司支付2015年9月1日至2016年6月29日期间的租金729021.57元；3.改判杨梅芳对力美健公司欠付的租金及滞纳金不承担连带责任；4.本案一、二审受理费由雄基公司承担。事实与理由：一、一审法院认定杨梅芳与力美健公司财产混同，属于事实认定错误。杨梅芳自2013年开始受让力美健公司的全部股权，成为该公司的唯一股东。自杨梅芳接手经营力美健公司以来，一直依照公司法、会计法等相关规定，编制力美健公司的财务账册，公司的收入和支出、应收款和未收款、应付款和未付款等均有详细汇总。关于以上内容，杨梅芳所提交的两本账目、以及《公司经营情况的审计报告》、《股东资金流动情况的审计报告》均可证实。该两份审计报告都是注册会计师和会计师事务所根据此前杨梅芳提供的原始记账凭证等财务资料核算并依法出具的，该两份审计报告所依据的公司账目都是从税务部门的系统上下载下来，具备真实性和合法性。而且，两本账目及两份审计报告都清晰反映了杨梅芳与力美健公司之间的资金往来，并根据资金的实际用途、类别进行记录。根据两本账目的记载，力美健公司一直处于亏损边缘，公司的许多支出、费用都是由杨梅芳以借款的方式提供给公司，以供公司持续运营的。公司账目中的应付而未付款中明确反映，截止至2016年7月31日，力美健公司尚欠杨梅芳合计7041214.4元欠款。另外，由于客观原因，杨梅芳在重审过程中有部分记账凭证遗失，导致无法进行司法审计。但是，凭借杨梅芳之前提供的《公司经营情况的审计报告》、《股东资金流动情况的审计报告》已经可以证实，力美健公司长期处于亏损状态，杨梅芳根本没有占用过公司任何财物，反而是从自己私人资金一直投资给公司。一审判决推定杨梅芳承担连带责任，属于事实认定错误，且缺乏法律依据。二、一审判决认定的租金数额存在错误，力美健公司支付的保证金387500元应当依法予以抵扣。力美健公司在签订《租赁合同》时，向雄基公司支付了387500元的履约保证金。该保证金的作用在于保证承租人履行合同义务，否则出租人有权使用保证金来抵偿所欠费用。杨梅芳在审理过程中多次提出该保证金应该抵扣部分欠缴租金，但是一审法院均没有采纳，且以力美健公司没有提出主张为由忽视该请求。杨梅芳作为力美健公司的法定代表人，同时也是本案的共同被告，杨梅芳完全有权代理公司向法院提出保证金抵扣租金的事实请求，况且，法院最终也将所欠租金的滞纳金判决杨梅芳承担连带责任。因此，作为法定代表人和连带共同被告的杨梅芳，依法向法院主张抵扣的请求，具有事实依据和法律依据。雄基公司辩称：不同意杨梅芳的全部上诉请求。力美健公司未到庭，亦未就雄基公司的上诉以及杨梅芳的上诉提交书面答辩意见。雄基公司于2018年9月27日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.力美健公司立即向雄基公司支付拖欠的从2015年9月1日至力美健公司交还场地之日止的租金，暂计至2019年2月14日止，为5099384.20元（租金标准为：2015年9月为36265.6元，从2015年10月1日至2016年1月份为117863.25元每月，从2016年2月份至2017年1月份为122577.78元每月，从2017年2月份至2018年1月份起为每月127480.89元，2018年2月份至2019年1月份为每月265160.25元）；2.力美健公司立即向雄基公司支付滞纳金（从逾期之日起以拖欠的租金为基数，按照每天千分之三的标准计至力美健公司付清租金之日止，暂计至2019年1月30日止为9084280.23元）；3.杨梅芳对于第一项、第二项诉讼请求承担连带清偿责任。4.本案诉讼费用由力美健公司、杨梅芳承担。一审法院经审理查明：案涉租赁物位于广州市花都区新华街建设北路72号第七层，权属人是广州市花都区新华街五华村村民委员会，广州市花都区新华街五华村村民委员会同意雄基公司转租案涉租赁物。2010年8月20日，雄基公司（甲方、出租方）与力美健公司（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定：甲方同意将广州市花都区建设北路72号星光汇广场第七层全层物业总计建筑面积3875平方米出租给乙方使用，除非甲乙双方按本合同第九章提前终止合同的，本合同所约定的租赁期限为10年零四个月，自2008年10月1日起至2019年1月31日止，其中2008年10月1日至2009年1月31日为免租期，租金及综合管理费共50元/平方（按建筑面积计算），第三年起每年按4%递增，乙方每月向甲方支付租金标准为2015年2月1日至2016年1月31日，每月总费用为235726.50元；2016年2月1日至2017年1月31日，每月总费用为245155.56元；2017年2月1日至2018年1月31日，每月总费用为254961.78元；2018年2月1日至2019年1月31日，每月总费用为265160.25元。乙方应于每月10日前向甲方交付当月租金、管理费，甲方于收到乙方交纳当月租金、管理费后七个工作日内向乙方提供合法房屋租赁发票、管理费发票。乙方应在本合同签订后五日内向甲方支付定金387500元（相当于2个月的租金及管理费），办理租赁登记后，乙方应付给甲方的履约保证金及第一个月的租金。支付履约保证金时，定金抵付履约保证金，乙方凭定金收据换回履约保证金收据；履约保证金在本合同终止时，甲方应在结清乙方应付的一切发生的费用后十天内，无息退还给乙方。如果因为甲方物业产权原因或其他原因，无法办理相关政府要求的合同租赁登记手续的，甲方须立即返还乙方的定金并且合同无效。如乙方逾期未交纳租金，每逾期一天应按应交未交租金的2‰向甲方支付滞纳金。如乙方逾期20天仍未交纳租金及违约金，甲方有权停止供应该商铺的水、电、煤气、空调。如乙方逾期35天仍未交纳租金（无论是否已获正式催缴通知），甲方有权解除合同，收回该商铺，并没收乙方的租赁保证金。违约责任：乙方拖欠租金，应向甲方支付滞纳金，每逾期一日甲方有权向乙方收取所拖欠租金之0.3%的滞纳金。如一方违约导致合同无法继续履行时，则违约方应负责赔偿对方的所有投入投资。其中包括：守约方前期的投资、设施设备费用等一切直接导致守约方的经济损失。合同签订当天，力美健公司向雄基公司交纳了押金387500元。力美健公司付清了2015年9月1日之前的租金，从2015年9月份开始拖欠租金。2015年9月份力美健公司已经缴纳了部分租金，还有部分没有缴纳，欠付的金额为36265.60元。其他月份的租金金额是因为合同中约定的50元每平方米包括25元的租金及25元的管理费和服务费，租金是交给雄基公司，管理费和服务费是交给摩登百货，这一点忘记在合同中予以约定，故2015年10月1日至2016年1月31日的租金为每月117863.25元，2016年2月1日至2017年1月31日的租金为122577.78元，2017年2月1日至2018年1月31日的租金为127480.89元，2018年2月1日至2019年1月31日的租金为132580.13元。2016年6月29日，雄基公司将涉案场地的大门用钢筋焊死，导致力美健公司无法进入涉案场地。2019年2月14日的庭审过程中，一审法院询问双方当事人的意见，是否同意交接场地，杨梅芳表示同意，雄基公司表示力美健公司、杨梅芳付清了其主张的租金、滞纳金才能进行交接。2019年7月23日，一审法院组织雄基公司及杨梅芳到现场进行勘察及交接。现场勘察情况为：涉案场地分成南北两部分，其中南面的大厅存放了原审中查封的设施设备，占地约1300平方米，北面房间处于空置状态。涉案场地安全通道的大门仍处于钢筋焊死状态。对于封锁大门的原因，雄基公司称由于法院对力美健公司的设施设备查封之后，力美健公司仍在使用，为了场地安全及担心充值会员的赔偿问题，故采取了上述封锁手段。一审另查明，力美健公司为一人有限责任公司，其法定代表人和自然人股东是杨梅芳。一审诉讼中，杨梅芳提交其打印的力美健公司的总分类账和明细分类账，拟证明公司的财产独立于杨梅芳个人的财产，二者没有产生混同。一审诉讼中，杨梅芳向一审法院申请对力美健公司与杨梅芳之间的财产是否构成混同进行司法审计。一审法院依法委托广州市大公会计师事务所有限公司进行审计，由于杨梅芳不能提供审计所需资料，该公司终止了相关委托审计事项。一审诉讼中，依照雄基公司的财产保全申请，一审法院依法作出（2016）粤0114民初4850-1号民事裁定，裁定如下，一、查封担保人林达文所有的位于广州市花都区狮岭镇芙蓉花园翠湖居D110栋房屋（登记字号：花房0531167）；二、冻结力美健公司银行存款1000000元或查封力美健公司价值相当于1000000元的财产。后一审法院对力美健公司的健身器材、设施设备等采取了保全措施。一审法院认为:雄基公司与力美健公司签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，亦无其他影响合同效力的因素，合同成立有效，该合同已于2019年1月31日到期。本案争议的焦点为：一、租金应计算至何时？二、杨梅芳是否应对力美健公司的债务承担连带清偿责任。关于争议焦点一，力美健公司应当按照合同约定向雄基公司交纳租金，力美健公司从2015年9月份起拖欠租金构成违约，应当依照合同约定承担违约责任。因此，雄基公司请求力美健公司支付拖欠的租金以及滞纳金，合理有据，至于雄基公司请求力美健公司支付2015年9月1日至交还场地之日止的租金，据一审庭审中雄基公司的陈述，由于法院对力美健公司的设施设备查封之后，力美健公司仍在使用，为了场地安全及担心将来充值会员的赔偿问题，于2016年6月29日已将案涉场地用钢筋焊死，力美健公司无法进入涉案场地。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十二条的规定：“查封、扣押的财产不宜由人民法院保管的，人民法院可以指定被执行人负责保管；不宜由被执行人保管的，可以委托第三人或者申请执行人保管。由人民法院指定被执行人保管的财产，如果继续使用对该财产的价值无重大影响，可以允许被执行人继续使用。”即使一审法院查封了力美健公司的设施设备，但是力美健公司仍然可以继续使用，雄基公司封锁涉案场地的行为，导致力美健公司无法支配使用案涉场地，案涉场地自2016年6月29日起已在雄基公司的支配下，因此，租金应当计算至2016年6月29日止。经核算，2015年9月1日至2016年6月29日的租金为1116521.57元（36265.60元+117863.25元×4个月+122577.78元×4个月+122577.78元÷30天×29天），雄基公司请求力美健公司支付2015年9月1日至2016年6月29日期间的租金1116521.57元，一审法院予以支持，超出部分，一审法院不予支持。至于滞纳金，合同第7.8条约定的滞纳金计算标准为从逾期之日起，每天按应交未交租金的0.2%向雄基公司支付滞纳金，11.2条约定的滞纳金标准为0.3%。由于11.2条约定在7.8条之后，且是专门对力美健公司的违约责任的约定，因此雄基公司要求从逾期之日起，每日按照拖欠租金的0.3%的标准计算滞纳金至付清款项之日止，一审法院予以支持，但是滞纳金以不超过本金为限。关于争议焦点二，力美健公司为一人有限责任公司，杨梅芳为其自然人股东，《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。杨梅芳提交的力美健公司的总分类账和明细分类账打印件并不足以证明公司财产独立于其自己的财产，因此，杨梅芳应当对力美健公司的债务承担连带责任，雄基公司请求杨梅芳对力美健公司拖欠的租金及滞纳金承担连带责任，理据充分，一审法院予以支持。至于杨梅芳提出的保证金抵扣租金，因租赁合同的签订主体为力美健公司，力美健公司并未提出答辩意见，且力美健公司有违约行为，依照合同约定，雄基公司有权没收租赁保证金，因此，对杨梅芳的上述主张，一审法院不予采纳。力美健公司经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，违反法律法规，一审法院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用》的解释第九十条的规定，一审法院于2019年8月14日作出一审判决：一、广州市力美健星光汇健身有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向广州雄基置业有限公司支付2015年9月1日至2016年6月29日期间的租金1116521.57元；二、广州市力美健星光汇健身有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向广州雄基置业有限公司支付拖欠租金的滞纳金，滞纳金以每月拖欠的租金为基数（其中2015年9月份的租金为36265.60元，2015年10月份至2016年1月份的租金为117863.25元，2016年2月份至2016年5月份的租金为122577.78元，2016年6月份的租金为118491.85元），按照日千分之三的标准从欠费当月的11日起分别计至广州市力美健星光汇健身有限公司付清款项之日止，各月的滞纳金以拖欠的租金本金为限；三、杨梅芳对广州市力美健星光汇健身有限公司上述第一项、第二项确定的债务承担连带责任；四、驳回广州雄基置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费106902元，由广州雄基置业有限公司负担90072元，广州市力美健星光汇健身有限公司、杨梅芳负担16830元；财产保全费5000元，均由广州市力美健星光汇健身有限公司、杨梅芳负担。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审审理期间，雄基公司向本院提交以下证据：1.查封扣押财产清单;2.力美健公司欠费明细；3.判例(广州日报刊登白云机场与泰国暹罗航空公司场地租赁合同纠纷，滞纳金不封项)；4.2016年5月23日的情况说明；5.财产保全通知书；6.2016年7月4日的情况报告。杨梅芳、力美健公司质证表示：对证据1的真实性、合法性予以确认，关联性有异议，这只是一审法院的查封措施；证据2是雄基公司单方制作，不确认该证据的真实性、合法性、关联性；证据3不确认该证据的真实性、合法性、关联性，因为案情不相同结果也不相同；对证据4、6的真实性予以确认，关联性有异议，这是雄基公司写给法院的说明，不能证明本案事实;证据5的真实性、合法性予以确认，关联性有异议，这属于法院的查封措施。另查明，在一审法院2019年7月23日现场勘查时，雄基公司与力美健公司均确认现场存放设施设备的场地面积约1300平方米左右，雄基公司陈述原来有一部分设施设备在北面房间，前几天统一搬到南面房间，力美健公司对此情况表示不清楚，雄基公司表示当天收回涉案场地北面房间，南面房间因存放有查封物品无法收回。二审期间，雄基公司明确是在2019年7月17日将北面房间的设施设备搬到南面房间。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。本案的争议焦点问题为：1.力美健公司应付租金或房屋占用费（以下统称租金）如何计算？2.租赁保证金应否扣减以及杨梅芳是否应对力美健公司的债务承担连带责任？关于争议焦点一。力美健公司自2015年9月起未按照合同约定支付租金，构成违约，应依照《租赁合同》约定承担相应的违约责任。雄基公司作出出租人，其权利义务在于收取租金、提供租赁场地，而雄基公司在2016年6月29日封锁涉案房屋大门，导致力美健公司无法正常使用租赁场地所，对此雄基公司负有较大过错。但力美健公司在其财产被查封后，在长达三年多的时间中也未积极另循其他途径妥善处理查封财产或积极清偿债务，而仍然占用雄基公司的涉案场地，力美健公司亦负有一定过错。本院酌情认定双方各占50%的过错，自2016年6月30日至2019年7月22日，力美健公司按照《租赁合同》约定租金标准的50%计付。雄基公司自述2019年7月17日已经将北面房间的设施设备搬至南面房间，即该日之后力美健公司已不再占用北面房间2575平方米（3875平方米-南面房间1300平方米），无需支付该部分面积的租金。2016年6月30日至2019年7月17日的租金为4718468.51元[122577.78元/月×(1天÷30天+7个月)+127480.89元/月×12个月+132580.13元/月×(17个月+17天÷31天)]，2019年7月18日至2019年7月22日的租金为7173.95元（132580.13元/月×1300平方米÷3875平方米×5天÷31天），该期间合计租金总额为4725642.46元。力美健公司应向雄基公司支付2016年6月30日至2019年7月22日的租金2362821.23元（4725642.46元×50%）。在2019年7月23日一审法院组织交接的情况下，力美健公司至今仍未妥善处理其物品，继续占用雄基公司的场地，力美健公司应负完全责任。因雄基公司已实际收回南面场地，则自2019年7月23日起至力美健公司交还场地之日止，力美健公司应按照44478.5元/月（132580.13元/月×1300平方米÷3875平方米）的标准向雄基公司支付租金。同理，滞纳金计算基数应相应调整。一审法院对滞纳金予以封顶计算并无不当，本院予以维持。关于争议焦点二。关于杨梅芳上诉主张的保证金应予扣减的问题，力美健公司违约，根据《租赁合同》约定，力美健公司无权要求退还保证金或扣减保证金。本院对杨梅芳的该上诉主张不予支持。一审判决对杨梅芳应承担连带责任的问题论理充分，本院予以认可，杨梅芳上诉无新的证据支持，本院不予支持。综上所述，雄基公司的部分上诉请求成立，本院予以支持；一审判决对力美健公司应付租金及滞纳金的认定不当，本院予以改判。杨梅芳的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广州市花都区人民法院（2018）粤0114民初10482号民事判决第一项；二、撤销广州市花都区人民法院（2018）粤0114民初10482号民事判决第三、四项；三、广州市力美健星光汇健身有限公司于本判决送达之日起十日内向广州雄基置业有限公司支付2016年6月30日至2019年7月22日的租金2362821.23元；四、广州市力美健星光汇健身有限公司于本判决送达之日起十日内按照44478.5元/月的标准向广州雄基置业有限公司支付自2019年7月23日起至交还场地之日止的租金（本判决送达之日前的租金在本判决送达之日起十日内一次性支付，在本判决送达次日起的租金在每月10日前逐月支付）；五、变更广州市花都区人民法院（2018）粤0114民初10482号民事判决第二项为：广州市力美健星光汇健身有限公司于本判决送达之日起十日内向广州雄基置业有限公司支付拖欠租金的滞纳金，滞纳金以每月拖欠的租金为基数（其中2015年9月的租金为36265.60元，2015年10月至2016年1月的每月租金为117863.25元，2016年2月至2016年6月29日期间的每月租金为122577.78元，2016年6月30日至2017年1月31日期间的每月租金为122577.78元×50%，2017年2月至2018年1月的每月租金为127480.89元×50%，2018年2月至2019年7月17日期间的每月租金为132580.13元×50%，2019年7月18日至2019年7月22日的应付租金为7173.95元，2019年7月23日至交还场地之日止的每月租金为44478.5元），按照日千分之三的标准从欠费当月的11日起分别计至广州市力美健星光汇健身有限公司付清款项之日止，各月的滞纳金以拖欠的租金本金为限；六、杨梅芳对广州市力美健星光汇健身有限公司上述第一项、第三项、第四项、第五项确定的债务承担连带责任；七、驳回广州雄基置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费106902元，由广州雄基置业有限公司负担52778元，广州市力美健星光汇健身有限公司、杨梅芳负担54124元；财产保全费5000元，均由广州市力美健星光汇健身有限公司、杨梅芳负担。二审案件受理费112611元，由上诉人广州雄基置业有限公司负担60915元，上诉人杨梅芳负担51696元。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 郑怀勇审判员 何 佐二〇二〇年四月十三日书记员 冯冠豪郭丽淳