河北省衡水市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）冀11民终358号上诉人（原审被告）：武邑县农村信用联社股份有限公司，住所地：河北省武邑县建设西路中段南侧。法定代表人：赵金路，该公司董事长。委托诉讼代理人：王志辉，河北仁浩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：韩志刚，男，1976年11月19日出生，汉族，现住故城县。被上诉人（原审原告）：魏春晶，女，1985年1月20日出生，汉族，现住故城县。委托诉讼代理人：陈章岩，故城县政通法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：河北瑞恒房地产开发有限公司，住所地：故城县邢德路公路南侧H-1-3号。法定代表人：李兰生，该公司经理。委托诉讼代理人：李书嘉，河北凌坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：舒思思，河北凌坤律师事务所律师。原审第三人：郝文义，男，1957年9月16日出生，汉族，住址衡水市武邑县。上诉人武邑县农村信用联社股份有限公司（以下简称武邑农联社）因与被上诉人韩志刚、魏春晶、河北瑞恒房地产开发有限公司（以下简称瑞恒公司）、原审第三人郝文义确认合同无效纠纷一案，不服河北省故城县人民法院（2019）冀1126民初1632号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案，后因新冠疫情影响，扣除了相应审限。上诉人武邑农联社的委托诉讼代理人王志辉、被上诉人韩志刚、魏春晶的委托诉讼代理人陈章岩、被上诉人瑞恒公司的委托诉讼代理人李书嘉、舒思思到庭参加诉讼，原审第三人郝文义经本院合法传唤未到庭参与诉讼。本案现已审理终结。武邑农联社上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判驳回韩志刚、魏春晶的诉讼请求；三、与本案有关的全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人武邑农联社与被上诉人瑞恒公司签订的抵押合同合法有效。一审原告韩志刚、魏春晶的诉讼请求没有事实依据和法律依据，依法应当驳回。一审判决认定事实错误、适用法律错误，依法应当撤销。韩志刚、魏春晶当庭答辩称，上诉人武邑农联社上诉理由不足，没有新的证据支持其上诉请求，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律得当。瑞恒公司当庭答辩称，一、被上诉人韩志刚、魏春晶系案涉房屋的实际所有权人。韩志刚、魏春晶基于房屋已取得预售许可证而信赖购买，且已实际交付全部购房款，已实际占有使用，虽然依据物权法之规定，不动产物权经法律行为而取得、设定、丧失及变更，非经登记不产生效力。现行民法从保护交易安全出发，注重权利的外观，把登记作为不动产物权的法定公示方式，赋予登记以公信力。但赋予登记以公信效力，是为保护因善意信赖登记而取得不动产权利的第三人所设，不能仅主张登记之公信力以否认真实权利的存在，只要有充分的证据证明物权人有合法的依据足以确定该不动产的最终归属，就应当保护该事实物权人的真实权利。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条之规定“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”。因此，根据物权人的真实权利优先保护的原则，被上诉人韩志刚、魏春晶享有事实上的所有权，如保护上诉人武邑农联社的抵押权，则会产生剥夺了韩志刚、魏春晶的财产所有权的后果，有违法律公平正义之原则。二、本案中抵押无效，抵押合同当然无效。首先，根据《中华人民共和国担保法》第三十七条“有争议的财产不得抵押”以及《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第113条“以自己不享有所有权或者经营管理权的财产作抵押物的，应当认定抵押无效”的规定，本案的抵押权是无效的，抵押合同当然无效；其次，抵押合同及抵押登记赋予上诉人武邑农联社的是对抵押物拍卖变卖所得价款的优先受偿权，在债务人届期不履行债务时，抵押权人有权拍卖、变卖抵押财产以实现抵押权人之债权。但本案抵押人事实上已对抵押物不享有所有权，且抵押物早在抵押前已交付被上诉人韩志刚、魏春晶实际占有使用，上诉人武邑农联社作为抵押权人事实上已经无法通过抵押登记对抵押物进行拍卖、变卖，本案中抵押合同及抵押登记的法律意义已经丧失。三、上诉人武邑农联社未尽到审慎合理注意义务。在房屋被他人占有使用的情形下，作为专业金融机构，上诉人武邑农联社应当对房屋的实际使用情况进行充分的现场调查，以查明抵押物是否存在真实的权利人，从而避免错误接受已出售房屋作为抵押物。上诉人武邑农联社未能提交证据证明其对案涉房屋进行了审慎调查，故其未尽到专业金融机构审慎、合理的注意义务，对于抵押及抵押合同之无效具有过错，在瑞恒公司无权处分之前提下也不适用于善意取得制度。韩志刚、魏春晶向一审法院起诉请求：1．请求法院判决武邑农联社与瑞恒公司订立的抵押合同无效及不动产抵押登记无效；2．本案诉讼费由武邑农联社、瑞恒公司承担。后韩志刚、魏春晶在审理过程中撤回了“请求法院判令不动产抵押登记无效”这一诉讼请求。事实和理由：韩志刚的前房主周国栋于2009年10月10日与瑞恒公司订立房屋认购书，约定周国栋购买浩天建材城E1-10号房屋，建筑面积263平方米，单价1600元每平方米，总房款420800元，用全款顶账给付房款。2011年5月份，瑞恒公司为购房办理了入住手续，周国栋居住该房，交纳了水、电、暖气等费用。2015年7月18日周国栋将涉案楼房转让给韩志刚，一次性付清房屋转让款43万元，房屋所有权归韩志刚，并入住该房屋至今。2016年4月30日瑞恒公司为韩志刚开具了销售不动产发票。魏春晶的前房主张保山于2009年10月10日与瑞恒公司订立房屋认购书，约定张保山购买浩天建材城E1-20号房屋，建筑面积260.26平方米，单价1980元每平方米，总房款516034.8元，2010年10月17日张保山交全房款。2011年4月份，瑞恒公司为其办理入住手续。2017年3月30日张保山将该房洲海商贸城（原浩天建材城）E1-20号楼转让给魏春晶，一次性付清房款58万元。房屋所有权归魏春晶所有。2018年7月24日，瑞恒公司为魏春晶开具了购房增值税票。2014年11月28日在韩志刚、魏春晶及前房主不知情的情况下，瑞恒公司用洲海商贸城E1-1-20号房屋所有权，证号故房权证故城字第××号作抵押为原审第三人郝文义2014年11月28日在武邑农联社处借款抵押担保，订立了抵押合同，办理了不动产抵押登记。抵押合同的房产包括韩志刚、魏春晶的房产洲海商贸城E1-10、E1-20。瑞恒公司用韩志刚、魏春晶的房产为第三人借款抵押担保，已构成合同违约，影响了韩志刚、魏春晶办理房产证，也违反了法律强制性规定，其抵押合同和不动产抵押登记无效。诉讼费由武邑农联社、瑞恒公司承担。一审法院认定事实：周国栋于2009年10月10日与瑞恒公司签订房屋认购书，购买瑞恒公司所开发的浩天建材城项目中的E1-10号房屋，房屋用途为商住一体，房屋总面积263平方米，单价每平方米1600元，总价款420800元，并注明是全款顶账。瑞恒公司于2011年5月23日将涉案房屋交付给周国栋。2015年7月18日周国栋与韩志刚签订房屋转让协议，将上述所购房屋转让给韩志刚，房屋总价款430000，后韩志刚实际使用并入住该房屋。2016年4月30日瑞恒公司向韩志刚开具涉案房屋E1-10的销售不动产统一发票。张保山于2010年10月17日与瑞恒公司签订房屋认购书，购买瑞恒公司所开发的浩天建材城项目中的E1-20号房屋，房屋用途为商住一体，房屋总面积260.76平方米，单价每平方米1980元，总价款516304.8元。瑞恒公司于2011年4月13日将涉案房屋交付给张保山。2017年3月30日张保山与魏春晶签订房屋转让协议，将上述所购房屋转让给魏春晶，房屋总价款为580000元。2018年7月24日瑞恒公司向魏春晶开具涉案房屋E1-20的销售不动产统一发票。瑞恒公司于2009年4月9日取得商品房预售许可证，批准所列A、B、C、E1、E2、M1、M2、D1-D8、G1-G3、F1-F3、N1-N8计29套房屋公开预售，房屋用途为商住，涉案两套房屋在上述公开预售的范围内。并且涉案两套房屋已付清全部房款或以抵账工程款的形式来付清全部房款。此外，瑞恒公司因股权转让一事将浩天建材城这一名称变更为洲海商贸城的名称。2014年11月28日，瑞恒公司与武邑农联社就郝文义在武邑农联社借款一事签订抵押合同，合同编号为农信抵字（2014）第18602014905302。其中约定为确保债务人郝文义与债权人武邑农联社签订的编号为（武）农信借字（2014）第18602014406067号《个人借款合同》的履行，保障武邑农联社债权的实现，瑞恒公司自愿为主合同（个人借款合同）提供抵押担保。瑞恒公司以本合同（抵押合同）后附“抵押物清单”所列之财产设定抵押，清单作为本合同的组成部分。担保范围为主合同项下本金900万元（土地30万元，房屋870万元）及利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向债权人支付的其他款项（包括但不限于有关手续费、电讯费、杂费、国外受益人拒绝承担的有关银行费用等），债权人实现债权与担保权利而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）。另外，该房地产抵押物清单载明：房屋所有权证号故房权证故城字第××号，房屋坐落于邢德公路南侧E1-1-20，随后将该抵押物办理了相应的抵押登记手续。一审法院认为，本案的争议焦点为涉案房产的抵押合同是否有效的问题。瑞恒公司以其名下的故房权证故城字第××号中已经出售并交付给韩志刚、魏春晶的两套房产（E1-10、E1-20）及房产附属土地使用权作抵押，因该两套房产在瑞恒公司用作抵押之前已经出售给第一买受人并交付使用，且第一买受人又进行了第二次买卖，韩志刚、魏春晶对涉案房产享有实际的所有权益，未完善的仅仅是产权过户的手续，因而形成了该涉案房产的实际权属与登记权属不一致的情形，使得该房产属于“有争议的房产”，根据《中华人民共和国担保法》第三十七条“下列财产不得抵押：…（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产”的规定，瑞恒公司以自己已经出售不享有所有权的财产作抵押物，违背了法律法规的强制性规定。再者，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条的规定，第三人提供抵押物的应当对抵押财产享有处分权，而从本案查明的事实来看，涉案房产用作抵押之前已经出售给买受人，且买受人已经实际占有，瑞恒公司对涉案房产不具有处分权是明知的，所以瑞恒公司在提供抵押物时对抵押物并不具有处分权。综上所述的话，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：…（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，瑞恒公司将涉案房产作抵押与武邑农联社所签订的《抵押合同》因违背法律、行政法规的强制性规定，当属无效合同。关于韩志刚、魏春晶要求判决不动产抵押登记无效的诉讼请求，在审理过程中向本院申请撤回该项诉讼请求，系当事人意思自治的行为，不违反法律法规的强制性规定，本院予以准许。综上所述，韩志刚、魏春晶的诉讼请求于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国担保法》第三十七条、《中华人民共和国物权法》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第五十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：河北瑞恒房地产开发有限公司与武邑县农村信用联社股份有限公司之间所签订的抵押合同（合同编号为农信抵字（2014）第18602014905302）无效。案件受理费6567元，由河北瑞恒房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案二审当事人争议的主要焦点是武邑农联社与瑞恒房产公司签订的抵押担保合同是否有效问题。首先，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。根据本案当事人无争议的事实，在瑞恒房产公司将涉案两套房产抵押给武邑农联社之前，瑞恒房产公司已将该两套案涉房屋出售他人，虽未办理过户登记，周国栋、张保山已经支付相应价款并实际占有房屋，后转让给韩志刚、魏春晶并持续占有、使用涉案房屋。一审判决基于前述事实认定韩志刚、魏春晶已经实际享有涉案两套套房产占有、使用和收益的权利，并进而认定其为涉案两套房产真实权利人，符合法律规定。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。瑞恒房产公司在其已非涉案房产真实权利人的情况下，以涉案房产设定抵押为他人债务提供担保，属于无处分权人处分他人财产的行为。韩志刚、魏春晶未对瑞恒房产公司前述抵押行为予以追认，一审判决由此认定瑞恒房产公司设定抵押行为无效，并无不当。其次，金融机构在接受房地产开发企业开发的楼盘项目房产设定抵押办理贷款时，审查房产实际销售情况并进而认定抵押财产状况，对于管控贷款风险至关重要。武邑农联社作为专业金融机构，在审查办理贷款担保时，理应对瑞恒房产公司房屋销售情况进行认真详细的调查了解。涉案楼盘项目房屋在办理贷款抵押担保时早已建成发售。在此情况下，武邑农联社不仅应当预料用于抵押的房产存在业已售出的可能，而且完全有能力到涉案房产所在地了解是否已经售出的客观事实。一审判决因此认定武邑农联社对于抵押房产未予审慎审查存在过失，因而不属善意取得情形的意见，具有相应的事实和法律依据。武邑农联社认为案涉房产销售情况并非办理贷款抵押必须审查的内容，其亦无从知道涉案房产实际销售情况，其已尽审慎审查义务的意见，理据不足，不予采信。综上所述，武邑农联社的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费74800元，由上诉人武邑县农村信用联社股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张天杲审判员  李永玮审判员  关信娜二〇二〇年四月二十日书记员  陈 兵