湖南省沅江市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0981民初834号 原告：沅江市粤佳物业管理有限公司，住所地：沅江市。 法定代表人：夏书林，职务：总经理。 委托诉讼代理人：陈晓静，湖南云天律师事务所律师。代理权限为特别授权代理，即代为提起诉讼、承认、放弃、变更诉讼请求，进行诉中调解、和解，提起反诉、上诉，申请、代理执行，签收诉讼文书等。 被告：何婷，女，1989年10月4日出生，汉族，户籍所在地湖南省汉寿县，现住沅江市。 被告:袁导进，男，1989年10月26日出生，汉族，户籍所在地沅江市，现住沅江市。 原告沅江市粤佳物业管理有限公司（以下简称物业公司）与被告何婷、袁导进物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托诉讼代理人陈晓静、被告何婷、袁导进到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告物业公司向本院提出如下诉讼请求：一、判令被告支付原告拖欠的物业费4758.09元；二、判令被告向原告支付逾期物业服务费的违约滞纳金1427元（违约滞纳金暂计算至2020年4月20日，并要求违约滞纳金以实际欠缴金额为基数计算至物业费实际付清时止）；三、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告于2016年12月8日与沅江市金福现代城小区业主委员会签订《物业管理委托合同》，由原告为金福现代城小区业主提供物业服务。合同约定，物业管理服务费住宅高层按建筑面积1.45元/㎡/月（含10栋），业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天1%交纳滞纳金。被告系金福现代城小区10栋2单元705房业主（房屋面积141.44㎡），自2018年1月26日起欠缴物业管理费，后经原告催缴仍未交纳，截至2019年12月31日止已连续欠缴24个月物业管理费共计6185.09元（本金4758.09元、违约滞纳金1427元），原告为维护自身权益故诉至法院。 被告辩称，不交物业费的原因是物业公司服务不到位，签订的物业管理合同不合法，业委会也没有召开业主大会，我们对签订的合同条款也不知情。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提供的证据具有合法性、客观性、关联性，本院对其证明效力予以认可。被告提供的证据达不到被告的证明目的，故不予认可。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月18日，金福现代城业主委员会通过讨论决定，并经物业公司与金福现代城业主委员会于同年12月20日公示通知，2016年1月1日起物业服务相关收费标准为：步梯房（一、二、三、四、六、七栋）0.73元/㎡/月；小高层（五、八、九栋）1.12元/㎡/月；高层（十栋）1.45元/㎡/月。 2016年12月18日，原告物业公司与沅江市金福现代城小区业主委员会签订为期三年的《金福现代小区物业管理委托合同》，约定由物业公司负责金福现代城小区的住宅物业管理工作，管理费用按照物价部门文件批复或市场调节价格，经业主大会或小区业委会通过并公示后向业主或物业使用人收取，业主和物业使用人逾期交纳费用从逾期之日起每天应按费用的千分之一交纳滞纳金。2018年10月18日，原告物业公司与沅江市金福现代城小区业主委员会续签为期三年的《物业管理委托合同》，业主和物业使用人逾期交纳费用从逾期之日起每天应按费用的百分之一交纳滞纳金。 被告何婷、袁导进系夫妻关系，均系金福现代城10栋2单元705房业主，该物业建筑面积为141.44㎡。被告未向原告交纳2018年1月26日至2019年12月31日期间的物业管理费4758.09元【141.44×1.45×23个月+（141.44×1.45÷30天×6天）】，故酿成纠纷。 本院认为，金福现代城小区业委会代表全体业主与原告签订《物业服务合同》，系双方的真实意思表示，且内容不违反法律禁止性规定，该合同合法有效，对涉案小区的全体业主及原、被告双方均具有约束力。被告作为案涉小区的业主在原告提供物业服务后，依合同约定交纳相应物业服务费系其基本义务。由于被告未按约定期限向原告履行缴付物业服务费的义务，已构成违约，依法应承担违约责任。 物业服务关系中，业主与物业公司各有权利、义务；物业公司应遵守合同，进行管理、提供服务，但小区环境、秩序等各方面的维护，不仅只是物业公司的职责，业主是小区的主人，同样有管理、爱护、监督的责任，在引发纠纷时，物业公司与业主均应加强沟通。基于上述理由，物业服务费的收取状况，不仅关系到物业公司的自身生存，也关系到全体业主的利益能否得到有效维护；仅仅因为物业公司对公共设施的维护存在缺失或对公共服务不到位、服务质量不高等，即允许作为个体的被告或部分业主不交、少交物业费，则对已全额缴纳物业服务费的业主而言也不公平，故即使原告存有未尽合同义务的违约行为，也应由所在小区的业委会代表全体业主主张权利。 综上，原告提出由被告支付相应物业费并依约承担违约责任的诉求，并无不当，依法予以支持；合同中未约定物业服务费支付时间，根据《湖南省物业服务费收费管理办法》（湘价服【2010】76号文件）规定，物业服务费按月计收，故滞纳金从被告未如期交纳物业服务费当月起开始计算，因双方约定从逾期之日起每天按费用的1%计算滞纳金，该计算标准过高，本院确定为按每月2%的标准计算，且基于原告履行物业服务合同确有瑕疵的事实，故对其违约责任予以调整，本院酌定减少滞纳金金额，以按每月2%的标准计算的金额的50%来确定。 现依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第四十一条之规定，判决如下： 一、被告何婷、袁导进于本判决生效之日起十日内支付原告沅江市粤佳物业管理有限公司物业管理费4758.09元及滞纳金（自2018年1月27日起产生的物业服务费，每月物业服务费的滞纳金以当月应缴物业服务费205元为基数、按每月2%的标准计算，从下个月28日起计算至付清之日止,计算总额的50%）； 二、驳回原告沅江市粤佳物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决规定的期限履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。 本案案件受理费25元，由被告承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。 审 判 员 王迎军 二〇二〇年四月二十九日 法官助理 夏 称 书 记 员 肖 瑶 附：有关法律条文及司法解释 中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 法律、法规规定的其他义务。