北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终3161号上诉人（原审原告、反诉被告）：张晓冬，男，1956年11月26日出生。被上诉人（原审被告、反诉原告）：卜显峰，男，1971年4月1日出生。原审第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。法定代表人：谢勇，董事长。委托诉讼代理人：冯涵，男，北京我爱我家房地产经纪有限公司法务专员。上诉人张晓冬因与被上诉人卜显峰、原审第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初50177号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张晓冬上诉请求：撤销原判，发回重审或者改判卜显峰承担违约责任，我爱我家公司承担连带责任，要求我爱我家公司经纪人王喜财出庭作证，要求卜显峰出示一审法院诉讼费缴费通知书和一审交纳诉讼费用收据；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。庭审中，张晓冬放弃其一审第二项诉讼请求。事实与理由：1.双方以补充协议的方式约定2016年8月30日之后再履行合同，但8月30日之后，卜显峰不与张晓冬联系，并向中介表示不再卖房。2.卜显峰谎称已经解抵押但是其并未解抵押，该严重违约行为，足以导致房屋无法交易。3.卜显峰未按期交纳反诉费用，一审法院未按撤诉处理，违反法定程序。卜显峰辩称，同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求和理由。我爱我家公司述称，不同意上诉人的上诉请求，上诉人在一审未提出要求我爱我家公司承担连带责任的诉讼请求，二审法院不应受理其该项诉求，我爱我家公司履约过程中，无相应违约和侵权情况，不应承担连带责任。张晓冬向一审法院起诉请求：1.判令卜显峰双倍返还定金1.6万元及其0.8万元所产生的利息267元，合计人民币1.6267万元。2.判令卜显峰向张晓冬支付违约金总房款219万元的20%计人民币43.8万元。3.判令卜显峰承担本案的诉讼费用。卜显峰向一审法院反诉请求：1.判令张晓冬向卜显峰支付违约金430000元人民币；2.诉讼费由张晓冬承担。一审法院认定事实：2016年4月1日，卜显峰（出售方）与张晓冬（买受方）签订了《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《买卖合同》），约定，甲方将坐落于北京市海淀区221的房屋（以下简称“涉案房屋”）出售给乙方，经甲乙双方协商一致，该房屋成交总价为人民币219万元，乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金人民币10万元，定金通过自行交接方式划转。合同第二条第四款关于房屋的抵押情况及约定为，该房屋已经设定抵押，抵押权人为交通银行，抵押金额为人民币80万元。该房屋的抵押，甲方应在60个工作日办理抵押注销手续。关于权属转移登记，合同第九条第一款约定，甲乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，甲乙双方应当另行签订书面的补充协议。合同第十条约定了违约条款：（一）除不可抗力外，甲方逾期交房的违约责任：甲方逾期超过10日的，乙方有权单方解除合同。（二）除不可抗力外，乙方未按本合同及补充协议约定时间付款的违约责任：乙方逾期超过10日的，甲方有权单方解除合同。关于解除条款，合同第十一条第一款约定，如甲方依照本合同的约定单方解除合同，应以书面的方式进行。本合同自甲方向乙方发出的书面通知到达乙方之日起自动解除。乙方应按成交总价款的20%向甲方承担违约责任。同日，张晓冬向卜显峰支付定金8000元。2016年6月20日，卜显峰（甲方、出卖方）与张晓冬（乙方、买受方）、我爱我家公司（丙方、见证方）签订房屋买卖合同《补充协议》，约定，甲乙双方协商同意，要求签订《买卖合同》后2016年8月30日起再开始办理该合同的所有流程及手续，甲乙双方不能因此原因解除合同。上述时间导致的延期甲乙丙三方原约定的各项权利义务均顺延，且上述日期前导致的合同履行延期甲乙丙三方均不承担违约责任。如约定日期后甲乙双方任何一方仍不能配合办理手续，视为延期方违约并按照《买卖合同》违约规定承担违约责任。关于定金，双方约定，为了保障资金安全，甲乙双方未到建委进行房屋查档确权之前丙方建议定金自行交接不超过10万元。关于违约条款约定，除甲方、乙方、丙方签署的《买卖合同》、《居间服务合同》、《履约服务合同》、《补充协议》等合同及协议中对违约责任另有约定外，甲乙任何一方违反本补充协议的约定，违约方应向守约方支付房屋成交总价20%的违约金。2016年10月20日，卜显峰向张晓冬发送《解约通知书》，甲方：卜显峰，乙方：张晓冬，就双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》中双方规定乙方付甲方定金人民币10万元，由于乙方至今未补齐定金，依据本合同第十条第二项，乙方逾期超过10日的，甲方有权单方解除合同，故甲方要求单方解除合同，特此通知。另查，张晓冬未向卜显峰支付剩余定金92000元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，卜显峰与张晓冬签订的房屋买卖合同及补充协议，系双方的真实意思表示，双方均应按照诚实信用原则、完整地履行各自的义务。本案争议的焦点系张晓冬仅付定金8000元是否构成违约。张晓冬与卜显峰签订的买卖合同中明确约定，定金为10万元，且应于合同签订当日张晓冬支付给卜显峰。后双方签订的补充协议中约定定金金额不超过10万元，双方自行交接。补充协议系对房屋买卖合同的补充，与房屋买卖合同并不冲突与矛盾，亦无推翻房屋买卖合同中的约定，张晓冬称卜显峰于2016年4月1日接受其支付的8000元定金故定金的金额变更为8000元的主张，无合同约定，与事实不符合，法院不予采信。张晓冬没有按照合同约定的时间向卜显峰支付剩余的定金，构成违约，应承担违约责任。张晓冬应向卜显峰支付违约金，具体数额法院将综合考虑违约情形、合同约定、实际损失酌情予以判定。张晓冬主张卜显峰返还定金的请求，法院不予支持。在张晓冬未按约定支付定金的情况下，卜显峰根据合同的约定，于2016年10月20日向张晓冬发送《解约通知书》，房屋买卖合同于2016年10月20日解除，卜显峰解除双方房屋买卖合同的行为并无不妥，不构成违约，现张晓冬要求卜显峰支付违约金的请求，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条之规定，判决：一、张晓冬于本判决生效后七日内一次性支付卜显峰违约金10000元；二、驳回张晓冬的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院对一审查明的事实予以确认。本院二审期间，张晓冬提供其与卜显峰的手机通话记录，用于证明卜显峰不同意出售房屋，卜显峰对该证据的真实性及证明目的均不予认可，我爱我家公司未发表质证意见。本院认为，张晓冬与卜显峰之间的房屋买卖合同及补充协议是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。双方均应按照合同约定履行自己的义务。当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同。本案的争议焦点是合同履行过程中何方构成违约。张晓冬与卜显峰于2016年4月1日签订房屋买卖合同时约定定金10万元，但张晓冬实际仅给付8000元定金。卜显峰并未就此提出异议。而后，双方在2016年6月20日签订《补充协议》时，明确“甲乙双方未到建委进行房屋查档确权之前丙方建议定金自行交接不超过10万元”。卜显峰亦未向张晓冬提出支付定金的主张。卜显峰实际收取定金数额为8000元，应视为双方实际变更了定金数额。一审法院认定张晓冬未按约定支付剩余定金构成违约，属于适用法律错误，本院对此予以纠正。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。鉴于张晓冬未构成违约，卜显峰无权提出解除合同，其于2016年10月20日向张晓冬发送《解除合同通知书》构成违约，现张晓冬在二审期间放弃要求卜显峰承担违约金的诉讼请求，仅要求卜显峰双倍返还定金，于法有据，应予以支持。张晓冬要求卜显峰给付8000元定金产生的利息267元的主张，没有法律依据，本院对此不予支持。张晓冬在二审提出的其他上诉请求，均缺乏相应法律依据，本院不予处理。综上所述，张晓冬的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、第一百一十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初50177号民事判决；二、卜显峰于本判决生效之日起七日内双倍返还张晓冬定金16000元；三、驳回张晓冬的其他一审本诉请求；四、驳回卜显峰的一审反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费8114元，由张晓冬负担7828元（已交纳4000元，剩余3828元于本判决生效后七日内交纳），由卜显峰负担286元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费3875元，由卜显峰负担（已交纳）。二审案件受理费207元，由卜显峰负担204元（于本判决生效后七日内交纳），由张晓冬负担3元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘国俊审 判 员 范 磊审 判 员 黄晓丰二〇二〇年四月二十一日法官助理 黄旭宁书 记 员 明 玥