广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终5985号上诉人（原审原告、原审反诉被告）：刘益谋，男，1957年9月22日出生，香港特别行政区居民。上诉人（原审原告、原审反诉被告）：史宝云，女，1959年2月4日出生，香港特别行政区居民。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：吴明伟，广东金粤律师事务所律师。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：张启军，广东金粤律师事务所律师。上诉人（原审被告、原审反诉原告）：广州好莱客创意家居股份有限公司，住所地：广东省广州经济技术开发区东区连云路8号。法定代表人：沈汉标。委托诉讼代理人：莫洋根，男，1984年11月17日出生，汉族，住广东省阳江市江城区，系该公司职员。上诉人刘益谋、史宝云与上诉人广州好莱客创意家居股份有限公司（以下简称好莱客公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服广东自由贸易区南沙片区人民法院（2019）粤0191民初3017号民事判决，分别向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。上诉人刘益谋、史宝云上诉请求：1.变更原审判决第二项为：好莱客公司向刘益谋、史宝云支付空置期损失606744元；2.维持原审判决第一项、第三项、第四项；3.好莱客公司承担本案诉讼费用。事实和理由：刘益谋、史宝云于2019年5月20日收到好莱客公司交还的租赁物业钥匙，直至2019年9月1日重新将租赁物业出租给第三方。空置期达三个多月，原审判决好莱客公司仅向刘益谋、史宝云支付相当于一个月租金空置损失过低，无法弥补刘益谋、史宝云的损失，请求二审法院依法调整，支持其上诉请求。上诉人好莱客公司针对刘益谋、史宝云的上诉答辩并上诉称：针对刘益谋、史宝云上诉的答辩意见与上诉意见一致。其明确上诉请求为：1.撤销原审判决第一项、第二项、第四项；2.维持原审判决第三项；3.增加判决刘益谋、史宝云退还好莱客公司保证金360000元及利息（利息以360000元为基数，按中国人民银行发布的全国同业银行拆借利率自2019年1月1日起计算至全部款项返还之日止）；4.增加判决刘益谋、史宝云承担消防罚款45000元。5.判决刘益谋、史宝云承担本案一切诉讼费用。事实和理由：一、刘益谋、史宝云有义务证明涉案租赁物在交付时符合消防安全的相关资料，而原审法院免除刘益谋、史宝云对该义务的履行责任，仅由好莱客公司在后期未受到消防处罚反向推断租赁物符合要求，属于事实认定错误。1.根据《广州市房屋租赁管理规定》第二章租赁当事人义务的规定，“具有下列情形之一的房屋，不得出租：……（五）属于违法建设的；……（七）不符合消防安全标准的；……”以及“出租人应当履行下列义务：……（八）对出租房屋进行安全检查，及时发现和排除安全隐患；……”显然刘益谋、史宝云作为涉案租赁物的业主与出租人，有义务向好莱客公司（承租人）交付符合安全要求、适合商业使用的物业以及协助好莱客公司办理二次消防验收手续。2.刘益谋、史宝云对涉案租赁物的改造和使用是造成租赁物不符合消防安全的根本原因。根据好莱客公司提供的证据《限期整改指令书》，好莱客公司收到处罚的原因是缺乏安全出口，进而导致二次消防验收不能通过。然而，缺乏安全出口其实并非好莱客公司装修的结果，因为好莱客公司自行堵塞安全出口并无法通过自行整改解决问题显然有悖常理，更不符合好莱客公司的利益。而好莱客公司在多次接到有关政府部门的限期整改指令书后却无法顺利完成整改，可以推断物业在整改中存在非好莱客公司因素的障碍，该障碍是由刘益谋、史宝云人为设置的，涉案租赁物已经过多次改造，而缺乏安全出口显然是刘益谋、史宝云改造的结果，因此刘益谋、史宝云应当就其当时改造行为的合法性承担举证责任，否则可以推定构成好莱客公司整改障碍以及受到消防行政处罚均属刘益谋、史宝云行为所导致。因此，原审法院不应当对刘益谋、史宝云就涉案租赁物符合法律规定的相关举证义务进行免除。二、原审法院既支持了租金损失，又支持了空置期损失，属于对违约责任的重复认定，同时减轻了刘益谋、史宝云因自身消极行为所扩大的损失，对好莱客公司并不公平。1.刘益谋、史宝云作为出租人，即便物业持续出租，其基于合同的收益亦只有租金，因此，如果承租人违约不履行，或物业存在空置，刘益谋、史宝云损失的均仅是租金，故而租金损失和空置期损失实为同一概念，原审法院同时支持两者并不妥当。2.在原审庭审过程中，刘益谋、史宝云明确表示在2019年1月份已得知租赁物空置，同时亦表示租赁物在2019年9月才完成出租，但刘益谋、史宝云在此期间从未向好莱客公司主张过任何违约责任的问题，且未对空置事实进行任何举证。好莱客公司认为刘益谋、史宝云对自身损失是一直处于惰怠的态度。3.好莱客公司已向刘益谋、史宝云缴纳了2个月合共360000元的保证金，即便诚如刘益谋、史宝云所称或有空置损失，基于保证金的性质和本案的实际情况，好莱客公司认为保证金已足以弥补刘益谋、史宝云的损失，而原审法院在刘益谋、史宝云未举证空置或损失的前提下，又重复认定租金损失与空置期损失，加上保证金的罚没，认定好莱客公司合共需支付刘益谋、史宝云相当于高达6个月的租金金额才能弥补其损失，好莱客公司认为此举对好莱客公司并不公平。综上，请求二审法院查明事实，依法维护好莱客公司合法权益，支持其上诉请求。刘益谋、史宝云针对好莱客公司的上诉答辩称：一、好莱客公司的第一条上诉理由不能成立。原审判决对消防的事实认定正确，好莱客于2015年9月30日受到的行政处罚的原因是因为二次消防不合格而自行营业，这与刘益谋和史宝云无关。三年之后，好莱客公司又以消防问题提出解除合同，显然不合情理，也没有事实支持。二、好莱客公司的第二项上诉理由不能成立，原审判决对于租金损失和空置期损失并没有重复认定。原审判决认定好莱客公司没有法定的理由提出解除合同不能成立，并认定相应合同在三个月之后的合理期限予以解除，即好莱客公司应支付三个月的租金。因双方合同已约定承租人违约，保证金不予退还并应赔偿空置期的损失，故原审法院支持刘益谋、史宝云相当于一个月租金的空置期损失。那么这两项损失第一个是租金、第二个是空置期损失，两项不是违约责任的重复认定。其他答辩意见与刘益谋、史宝云的上诉意见一致，请求二审法院予以支持。刘益谋、史宝云向原审法院起诉请求：1.判令解除刘益谋与好莱客公司于2014年8月16日签订的《租赁合同》及《租赁合同补充协议》；2.判令好莱客公司向刘益谋、史宝云支付2019年1月1日至2019年8月31日的租金（空置期损失）1617984元；3.判令好莱客公司向刘益谋、史宝云支付违约金16179.84元（1617984元×1%）；4.判令诉讼费用由好莱客公司承担。好莱客公司向原审法院提出反诉请求：1.判令刘益谋返还保证金360000元及利息（利息的计算标准：以360000元为基数，按中国人民银行发布的同期贷款或全国同业银行拆借利率自2019年1月1日起计算至全部款项返还之日止）；2.判令刘益谋承担消防罚款45000元；3.判令刘益谋承担本案诉讼费用。原审法院认定事实如下：刘益谋与史宝玉在原审庭审中确认其在我国境内有住所。广州市天河区黄埔大道中路89号2楼为刘益谋与史宝云共同共有，使用性质为商业。就涉案物业租赁一事，出租方（甲方）刘益谋与承租方（乙方）好莱客公司于2014年8月19日签订《租赁合同》及《租赁合同补充协议》（以下简称为《补充协议》）。《租赁合同》约定：“第二条1、租期：乙方租期即从2014年8月16日起至2022年12月30日止。2、免租期：乙方的免租期即从2014年8月16日起至2014年11月15日止。3、租金递增及支付：出租场地的月租金为180000元，该月租金为甲方的纯实收数不含税金，乙方接受无异议。乙方同意所有的出租屋税金税费由乙方承担。……4、2018年11月16日至2020年11月15日租期内，每月租金202248元。租金支付说明：首期租金即2014年11月16日至12月15日租金180000元在本合同签订的同时乙方即向甲方交纳，以后按月缴交，每月20日前乙方须向甲方缴交当月租金（遇国家规定假期缴交时间相应往后推迟）。4、保证金支付及返还：履约保证金为360000元，本合同签订的同时，乙方向甲方一次性支付保证金。在租赁期届满，甲乙双方结算清点完毕后，甲方在十天内将保证金（不计息）全额返还乙方。5、支付方式：（1）、甲方和乙方签订承租合同后，每月20号前乙方需向甲方指定账户缴交当月租金。……第四条：乙方权利义务1、乙方须按国家有关法规合法经营，违法后果自负……3、乙方需按合同约定向甲方交纳租金，如逾期超过三天未付的，从逾期第四日起，乙方需按当月租金额的1%向甲方支付违约金（乙方与甲方沟通迟交的除外）。第五条：特别约定……3、在租赁期内，甲方需协助乙方按消防规范要求改造消防通道，如需改造费用由乙方承担。4、在租赁期内，甲方应义务全力配合乙方协调处理好租赁场地的正常使用。第六条：违约责任……2、租赁期内，如甲方在无违约情况下，乙方单方违约，甲方有权单方解除合同，并收回场地，保证金不退还，场地内所有装修、设备及场内所有物品归甲方所有，此外甲方有权向乙方追讨空置期的损失。”《补充协议》约定：“……五、出租场地消防报建文件的提供：甲方需向乙方提供该租赁场地原经营酒楼的消防报建资料复印件，以便乙方进行消防报建。”好莱客公司缴交了保证金360000元。2015年7月7日、8月18日，广州市天河区天园街安全生产委员会、广州市天河区天园街流动人员和出租屋管理服务中心以“无安全出口、未通过第二次消防验收就营业”等理由向好莱客公司发出了整改通知。同年9月22日，好莱客公司向刘益谋邮寄《关于配合完成消防隐患整改的约谈函》。同年9月30日，广州市公安局天河区分局向好莱客公司作出两份《行政处罚决定书》（编号为：穗公天行罚决字〔2015〕06962号和06963号），以“好莱客公司未经消防安全检查擅自投入营业”“未进行竣工消防备案”为由而作出“责令停产停业，并处四万元罚款”和“罚款伍千元”的决定。好莱客公司支付了上述罚款。在原审庭审中，刘益谋表示涉案物业原有两个消防通道，因好莱客公司在涉案物业处设置家具陈列馆，消防部门要求增加一个逃生通道，故其与好莱客公司协商后，将其使用的一间办公室打通并增加楼梯作为逃生出口，故已不存在好莱客公司所称的消防问题。2018年12月25日，好莱客公司向刘益谋发出《关于好莱客公司员村店终止租赁一事》，载明：“我司已通知您协商关于本店（员村）存续事宜，但遗憾的是您一直未予回复，现我司经过各种考虑决定终止与您于2014年8月签署的《租赁合同》及其有关的一切补充协议，并于2018年12月31日撤场并向您退还场地，请您尽快接收场地并与我司联系。”该通知粘贴在涉案物业大门上。在原审庭审中，好莱客公司陈述其在撤场前多次电话通知会在2018年底撤场，并且在2019年1月1日撤场后也有进行通知。刘益谋表示好莱客公司在2018年底与其进行电话沟通，要求提前终止合同和撤场，但其不予同意，之后约在2019年1月至2月左右看到在涉案物业的门上粘贴了上述通知，但不确认好莱客公司在撤场后有进行通知，其于2019年5月20日收到了好莱客公司员工叶静宜邮寄的涉案物业的钥匙，于2019年9月1日将涉案物业重新出租。刘益谋、史宝云表示因考虑到新租客的经营和商业秘密，故不出示重新出租的相关证据材料。原审法院认为，关于本案纠纷的管辖和法律适用如何确定的问题。刘益谋、史宝云为中国香港地区居民，故应当参照涉外民事纠纷处理。涉案《租赁合同》以及《补充协议》对于管辖、法律适用均未作出约定。本案为房屋租赁合同纠纷，涉案物业位于广州市天河区，根据广东省高级人民法院对广州市基层法院一审涉外、涉港澳台商事案件实施集中管辖复函的规定，原审法院依法对本案享有管辖权。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”依据上述规定，因本案的合同履行地和标的物所在地均在我国内地，依照最密切联系原则，原审法院确认我国内地法律作为解决本案争议的准据法。本案为租赁合同纠纷，虽然合同中出租方仅注明刘益谋一人，但史宝云作为涉案物业的共同共有人，依法与刘益谋对涉案物业享有所有权。根据《中华人民共和国物权法》第一百零二条的规定，因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，因此，史宝云在本案中应当与刘益谋享有连带债权、承担连带债务。涉案的《租赁合同》以及《补充协议》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：一是关于双方当事人的合同解除问题应当如何认定；二是关于双方的合同责任问题如何确定。对此，原审法院作评判如下：关于第一个争议焦点问题。刘益谋在本诉中要求解除涉案《租赁合同》及《补充协议》，而好莱客公司主张双方之间的合同关系已经在2019年1月1日解除，故双方就合同是否解除问题并无争议，本案中需要审查的是好莱客公司提出解除合同是否合法有据的问题。对此，原审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”依据上述规定，好莱客公司应当就其享有法定解除权或约定解除权负有举证证明责任。根据本案查明的事实，好莱客公司在承租涉案物业后，曾因“未经消防安全检查擅自投入营业”“未进行竣工消防备案”在2015年9月30日受到行政处罚，而从上述行政处罚的事由来看，均系由好莱客公司自身行为所致，其以此主张刘益谋提供的涉案物业存在消防隐患，缺乏事实依据。而且在上述行政处罚之后，好莱客公司一直正常营业，亦未有提供其因同样事由而再次受到行政处罚的证据，在此情况下，其于2018年12月以涉案物业存在消防问题导致其合同目的无法实现为由单方提出解除合同，理据不足，原审法院不予采纳。结合刘益谋确认其于2019年5月20日收到了好莱客公司员工邮寄的涉案物业钥匙，并于同年9月1日将涉案物业出租给案外人的陈述，双方的合同实际上已经解除，刘益谋现诉请要求解除合同已无必要，且由法院判令解除实际已解除的合同实为不妥，故原审法院对此不予支持。关于第二个争议焦点问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”如前所述，好莱客公司属于违法解除合同，故应当承担相应的违约责任。《租赁合同》虽没有对好莱客公司单方面解除合同的违约责任作出具体约定，但依据合同第六条第二款之约定，在好莱客公司违约时，刘益谋有权解除合同，并没收保证金及追讨空置期的损失。因此，刘益谋主张空置期的租金损失符合约定，原审法院予以支持；好莱客公司要求返还保证金及利息，没有依据，原审法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”刘益谋确认其已知晓好莱客公司解除合同的意思表示，且其亦表示曾于2019年1、2月份左右在涉案物业看到了终止合同的通知，而好莱客公司在该通知中已明确表明其于2018年12月31日撤场并退还场地，请刘益谋尽快接收场地，而好莱客公司实际亦已经撤场搬离了涉案物业，故此时刘益谋一方应当及时收回涉案物业以避免损失的扩大。结合本案案情，本着公平合理原则，原审法院确定刘益谋一方的止损期间为3个月，并从2019年1月1日起计算，对于超出上述期限的租金损失，原审法院不予支持。刘益谋一方主张涉案物业于2019年9月1日出租给案外人，但未提供相应证据予以佐证，原审法院对此不予采信。考虑到涉案物业重新出租确实需要时间，以及刘益谋一方不予退还保证金对其损失已有一定的填补作用，故原审法院酌情支持1个月的空置期损失，并参照月租金202248元的标准计算为宜。综上，好莱客公司应当向刘益谋、史宝云支付租金606744元及赔付空置期损失202248元。根据《租赁合同》的约定，好莱客公司未按约定支付租金的，应当按当月租金的1%支付违约金，故原审法院确认逾期支付租金的违约金为6067.44元（606744元×1%），对于超出该数额的部分，原审法院不予支持。如前所述，好莱客公司受到行政处罚的事由为“未经消防安全检查擅自投入营业”“未进行竣工消防备案”，而上述事由皆因好莱客公司自身行为所致，不能归咎于出租方，其要求刘益谋、史宝云承担该行政处罚的责任，向其赔付消防罚款45000元，缺乏理据，原审法院不予支持。综上，原审判决如下：一、广州好莱客创意家居股份有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向刘益谋、史宝云支付租金606744元及违约金6067.44元；二、广州好莱客创意家居股份有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向刘益谋、史宝云赔付空置期损失202248元；三、驳回刘益谋、史宝云的其他诉讼请求；四、驳回广州好莱客创意家居股份有限公司的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费9754元，由刘益谋、史宝云负担4889元、由好莱客公司负担4865元；一审反诉受理费3687.5元，由好莱客公司负担。二审期间，刘益谋、史宝云与好莱客公司均未向本院提交证据。另刘益谋、史宝云与好莱客公司均表示对原审法院管辖及适用我国内地法律作为解决纠纷的准据法无异议。本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。另查明，刘益谋、史宝云和好莱客公司均向本院确认如下事实：1.涉案《租赁合同》及补充协议已实际解除；2.2019年1月1日之前的租金已交付完毕；3.叶静宜是好莱客公司的工作人员，不是好莱客公司负责与刘益谋、史宝云联系租赁事宜的工作人员，刘益谋、史宝云从未与叶静宜联系过；4.刘益谋、史宝云已向好莱客公司提供了涉案房屋最初的消防验收的报建手续，交付了涉案房屋取得房产证时最初始的状态图。5.2015年7、8月，好莱客公司收到涉案的消防限期整改通知书、行政处罚决定，现场也被张贴封条并停产停业。后刘益谋、史宝云配合好莱客公司将二楼的一间办公室打开改造为逃生口。该逃生口打开后，好莱客公司没有再向有关部门申请二次消防验收或消防备案。之后好莱客公司复工一直营业至撤场。再查明，2018年12月25日，好莱客公司在《南方都市报》刊登《终止声明》，载明：“广州好莱客创意家居股份有限公司决定终止与刘益谋先生的《租赁合同》（广州市天河区黄埔大道中89号部分首层、二层全层的物业），并将于12月31日前撤场，请刘益谋先生尽快联系广州好莱客创意家居股份有限公司完成交接工作，特此公告。”好莱客公司向本院陈述：一、其认为合同解除的责任在刘益谋、史宝云，因为刘益谋、史宝云提供的租赁物不符合消防要求，具体是指涉案租赁物在交付给好莱客公司之前已经过多次改造。依据双方签订补充协议第五条的约定，刘益谋应向其提供该租赁物原经营酒楼的消防报建资料复印件，但其没有收到过。其只收到了涉案租赁物最初的消防验收报建手续和原始的状态图。其不清楚具体的消防手续，但从其所收到的一系列限期整改通知书和行政处罚决定书可知，好莱客公司被消防处罚的根本原因就是因为涉案租赁物已被多次改造后缺少逃生口、存在消防问题，需要刘益谋、史宝云的配合才能通过二次消防验收。虽然刘益谋、史宝云已提供二楼的一间办公室打开为逃生口，但不等同于二次消防验收必然通过。双方的合同中并未对二次消防验收申报主体和义务进行约定，虽然好莱客公司是二次消防的申报主体，但其坚持认为双方对二次消防验收未通过均存在责任，且刘益谋、史宝云的责任更大一些。二、好莱客公司被责令限期整改并停工停产，其未能答复法庭其如何得以复工复产、有无办理相关消防安全检查和竣工消防备案手续的问题。三、好莱客公司认为其所交纳的租赁保证金已足以弥补刘益谋、史宝云的损失，而原审法院在刘益谋、史宝云未举证空置或其他损失的前提下，重复认定租金损失与空置期损失，加上保证金的罚没，导致其需支付高达6个月租金金额的款项，对好莱客公司而言不公平。即便认定好莱客违约，原审认定的违约责任过重，且刘益谋、史宝云存在对扩大损失的责任，其认为应予以调整至没收保证金已足够。四、其坚持认为涉案租赁物存在消防问题，刘益谋、史宝云应向其返还保证金。五、刘益谋、史宝云是涉案租赁物的业主，多次对租赁物进行改造，存在消防问题的责任在于刘益谋、史宝云，故应由刘益谋、史宝云承担涉案的消防罚款45000元。刘益谋、史宝云向本院陈述：一、涉案租赁物已取得房产证说明该物业符合消防安全规范。二次消防的申报主体是好莱客公司，好莱客公司装修不合格与刘益谋、史宝云无关。二、双方合同确实有约定，刘益谋需将上一手的消防报建手续复印件提供给好莱客公司，但其已实际交付，否则好莱客公司不可能进行消防报建和施工。二次消防验收之前必须先申请开工，开工前需进行项目立案，这些必须提交消防资料，目前已经是验收阶段所以不存在刘益谋没有向好莱客公司交付消防资料的问题。且在好莱客公司收到消防限期整改通知和行政处罚决定后，刘益谋、史宝云已尽快配合对方在二楼打开一间办公室，增加一个逃生口。涉案租赁物原有两个逃生口，并非对方所称没有逃生口。刘益谋、史宝云不存在不配合消防整改的行为。消防整改后是否合格，应由好莱客公司提请有关部门验收，现好莱客公司主张消防不合格没有官方依据，仅是好莱客公司的主观意见，据此解除合同不合情理。三、其对原审法院支持三个月止损期间的租金损失没有异议，但认为原审法院仅支持一个月的空置期损失有异议，要求增加两个月的空置期损失。四、刘益谋表示在2019年1月或2月的时候在租赁物现场看到好莱客公司张贴的撤场通知。因为刘益谋、史宝云不同意好莱客公司要求终止合同，也不同意按照对方通知要求接收场地，所以当时没有马上联系好莱客公司。后来因时间拖得比较久，刘益谋、史宝云为了避免不必要的损失已主动联系好莱客公司，并口头催要租金但没有书面证据予以证实。后刘益谋要求好莱客公司将租赁物的钥匙邮寄至代理人的律师事务所。其没有看到过好莱客公司在《南方都市报》刊登的《终止声明》。本院认为，刘益谋、史宝云是香港特别行政区永久性居民，本案系涉港房屋租赁合同纠纷，依法应参照涉外民商事法律关系处理。涉案租赁物为位于广州市天河区黄埔大道中89号部分首层、二层全层，根据广东省高级人民法院对广州市基层法院一审涉外、涉港澳台民商事案件实施集中管辖复函的规定，原审法院对本案享有管辖权。且刘益谋、史宝云与好莱客公司在二审均确认对原审法院管辖和适用我国内地法律作为解决本案争议的准据法无异议，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，本院对此予以确认。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据各方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：双方当事人之间租赁合同关系解除的原因、责任承担及消防罚款的承担。对此，本院评析如下：刘益谋、史宝云与好莱客公司均对涉案《租赁合同》《补充协议》实际已解除的事实没有异议，本院对此予以认可。关于合同解除的原因。好莱客公司主张因刘益谋、史宝云提供的租赁物经多次改造而存在消防问题，责任在于刘益谋、史宝云，导致其合同目的无法实现，其有权单方解除合同。原审法院对此已进行详细阐述，本院予以确认，不再赘述。根据原审、二审查明的事实，涉案租赁物已取得合法产权，故该租赁物已通过初始消防规划、符合消防安全要求。好莱客公司承租涉案租赁物后进行装修，需经过二次消防验收才能正常营业，好莱客公司是二次消防的责任主体，刘益谋、史宝云对此承担协助和配合义务。虽然好莱客公司曾于2015年7、8月因涉案租赁物存在消防隐患被有关部门责令限期整改并停工停产，同时好莱客公司亦被处以行政处罚，但因刘益谋、史宝云已配合好莱客公司打开一个逃生口，而好莱客公司未再进行消防申报或备案已恢复营业直至2018年12月31日自行撤场，好莱客公司并未对其因消防问题被责令停工停产并张贴封条的情况下如何恢复营业作出合理解释和说明。在此期间，好莱客公司未主动申请消防验收，也未向刘益谋、史宝云提出过消防建议或异议，现有证据不足以证实整改后的租赁物仍存在消防问题导致其无法正常营业，也无法证实消防问题的责任主体是刘益谋、史宝云。而好莱客公司在二审期间曾陈述过双方对消防问题均有负有责任且刘益谋、史宝云的责任更大，可见好莱客公司关于消防问题的陈述前后也不一致。因此，好莱客公司以租赁物存在消防问题为由主张其有权单方解除合同缺乏理据，原审认定好莱客公司属于违法解除合同正确，本院予以维持。关于违约责任承担的问题。同前述，好莱客公司在合同履行期间，于2018年12月25日在租赁现场和《南方都市报》刊登公告单方提前终止合同并于2019年12月31日自行撤场，其行为并未取得刘益谋一方的同意，已构成违约，应承担相应的违约责任。好莱客公司作为违约方，主张以其自行撤场的时间即2019年1月1日作为合同解除的时间缺乏依据，本院不予支持。原审结合本案案情，依据公平合理原则，酌情确定刘益谋、史宝云的止损期间为3个月，好莱客公司应向刘益谋、史宝云支付该期间的租金606744元及违约金6067.44元，并无不妥，本院予以维持。至于空置期间损失问题，经查，刘益谋、史宝云主张直至2019年9月1日才租赁给案外人且租金价格远低于其与好莱客公司合同约定的租金标准，加上之前给予的3个月的免租期，原审判决支持的数额无法弥补因好莱客公司提前解除合同造成的损失，要求二审法院增加两个月的空置期损失；而好莱客公司主张即便认定好莱客公司违约，没收租赁保证金以足以弥补刘益谋、史宝云的损失，按照原审判决，其需承担没收两个租金的保证金、三个月租金和一个月空置期租金。好莱客公司承担的违约责任相当于承担了六个月租金的金额过重，应当予以调整。根据《租赁合同》第六条第二款的约定，好莱客公司单方违约，刘益谋一方有权单方解除合同、收回场地、没收保证金并追讨空置期的损失，刘益谋、史宝云不予退还保证金并主张空置期损失有合同依据，应予以支持。好莱客公司要求刘益谋、史宝云返回保证金及利息，缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。本案中，刘益谋、史宝云主张因涉案租赁物空置至2019年8月31日且其重新出租后的租金远低于本案的租金但未提供充分的证据予以证实，本院不予采信。且好莱客公司亦未提交证据证实没收保证金已足以弥补刘益谋、史宝云的损失。结合好莱客公司员工叶静宜于2019年5月20日向刘益谋代理律师邮寄涉案物业钥匙的事实，好莱客公司虽否认叶静宜有权处理涉案租赁事务，但这至少说明直至此时双方仍就涉案租赁事宜进行沟通、协商和处置。因现有证据不足以证实刘益谋、史宝云在2019年5月20日前已实际控制或使用涉案租赁物，而好莱客公司之前已实际享受三个月的免租期并在租赁期限届满前提前四年单方擅自解除合同，确实导致刘益谋、史宝云的损失，原审法院在考虑没收保证金的填补作用、刘益谋一方未能及时接收场地等情况，酌情支持一个月的空置期损失公平合理，并未明显加大好莱客公司违约责任或明显导致刘益谋、史宝云存在重大损失，本院对此予以维持。综上所述，刘益谋、史宝云和好莱客公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26693.03元，由刘益谋、史宝云负担7367.44元，广州好莱客创意家居股份有限公司负担19325.59元。本判决为终审判决。审判长 张 宾审判员 王碧玉审判员 罗 毅二〇二〇年四月二十六日书记员 伍静怡李蕴妍罗文敏