新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）新23民终571号 上诉人（原审原告）：杨晓伟，男，1983年3月2日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州吉木萨尔县。委托诉讼代理人：贾海宽，新疆明笃律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：胡继伟，男，1970年6月10日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区准东经济技术开发区。委托诉讼代理人：苏慧，新疆智萃律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：新疆金享美房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区准东经济技术开发区国泰新华大门东侧门面房。法定代表人：胡继伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：苏慧，新疆智萃律师事务所律师。上诉人杨晓伟因与被上诉人胡继伟、新疆金享美房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区吉木萨尔县人民法院（2019）新2327民初1746号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案后，依法组成合议庭，因当事人没有提出新的事实、证据或理由，本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。杨晓伟上诉请求：撤销新疆维吾尔自治区吉木萨尔县人民法院（2019）新2327民初1746号民事判决，依法改判支持上诉人一审的诉讼请求。事实和理由：一、一审认定“被告于2019年9月10日取得建设工程规划许可证属于在一审辩论终结前取得”错误。上诉人与被上诉人房屋租赁合同纠纷一案，昌吉州中级人民法院于2019年5月14日审理后作出了（2019）新23民终459号民事裁定书，撤销吉木萨尔县人民法院（2018）新2327民初2125号民事判决，发回吉木萨尔县人民法院重审。2019年10月10日吉木萨尔县人民法院立案后，于2019年10月25日进行了审理。庭审中，被上诉人向法庭提供了于2019年9月10日取得的建筑工程规划许可证。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第九条规定，依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效。据此，按照最高法院有关《合同法》司法解释的规定，“一审法庭辩论终结前”是当事人补正效力的最后时点，不应当包括二审、再审程序中发回到一审法庭审理阶段。因此一审法院认定“被告于2019年9月10日取得建设工程规划许可证属于在一审辩论终结前取得”错误。二、一审认定“被告已经实际向原告交付了房屋”错误。双方在房屋租赁合同中约定房屋经双方交验签字盖章并移交房门钥匙即国泰新华开始招工后视为交付完成开始算房屋租赁费。2017年9月，新疆国泰新华矿业股份有限公司开始招工，至2018年6月上诉人向被上诉人送达通知时仍未交付房屋钥匙。上诉人在租赁房屋施工期间安装了烟道等设施，是为了方便以后装修。且房屋租赁合同属于临时合同，按照约定应在房屋交付后签订正式合同。双方未签订正式合同也可证实房屋并未交付。一审仅以上诉人安装烟道等设施为由认定已经实际交付了房屋错误。三、一审认定“双方签订的房屋租赁合同并未实际解除”错误。2018年6月15日，上诉人向被上诉人送达了《通知书》，要求被上诉人在收到通知书三日内交付房屋，被上诉人于2018年6月16日收到通知后，未按约定交付房屋。2018年6月20日，上诉人向被上诉人送达了《解除房屋租赁合同通知书》，有EMS快递单及短信为证。被上诉人收到《解除房屋租赁合同通知书》后，未提出异议。根据《合同法》规定，解除通知发生法律效力。综上，因一审认定事实错误，致适用法律错误。请求二审法院撤销一审判决，查明事实，依法作出公正判决。被上诉人胡继伟及新疆金享美房地产开发有限公司未提交书面答辩意见。杨晓伟向一审法院起诉请求：1．判令被告返还房屋租金280000元；2．判令被告以150000元为基准，承担自2015年5月29日起按月利率5‰计算至款付清之日的利息；3．判令被告以130000元为基准，承担自2015年7月21日起按月利率5‰计算至款付清之日的利息。一审法院认定事实：2015年5月，被告胡继伟以新疆金享美商贸有限公司名义与原告杨晓伟签订了一份《房屋租赁合同》，租赁其修建的位于国泰新华门口东侧B7、B8两间房屋。合同约定房屋经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙即国泰新华公司招工后视为交付完成开始算房屋租赁费。合同约定每间房屋租金每年6万元，房屋押金1万元，约定违约金和违约责任为：“1．若出租方在承租方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为出租方违约，负责赔偿违约金即房屋租赁总金额的30％。2．本合同在履行过程中发生争议，由双方当事人协商解决，也可由有关部门调解，协商或调解不成的，依法向人民法院起诉”。合同签订后，原告分两次向新疆金享美商贸有限公司支付房租共计280000元。2016年6、7月份，国泰新华公司开始招工，2016年10月期间，被告胡继伟将上述两间房屋交付给原告杨晓伟，2016年年底原告对租赁的房屋安装了烟道后对外出租，至今未营业。2016年11月2日新疆金享美商贸有限公司进行了注销。注销后新疆金享美商贸有限公司的财产由被告金享美公司接管经营使用。另查明：2019年9月10日，新疆准东经济技术开发区规划建设局向被告金享美公司的金享美商贸公司关于国泰新华配套生活服务点项目颁发建字第652327（ZD）2019031号建设工程规划许可证。一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中，双方在签订《房屋租赁合同》后，原告按约定支付了房租280000元，被告胡继伟代新疆金享美商贸有限公司按照约定交付了房屋，虽然原告辩称被告胡继伟未向其交付房屋，但原告已对租赁的房屋进行了装修，安装了烟道等设施，可证实房屋已实际交付给原告，故对原告的辩解理由一审法院不予采信。由于双方签订的《房屋租赁合同》是在平等自愿协商一致的基础上订立的，是双方当事人真实的意思表示，且已实际履行，对其真实性、合法性一审法院予以确认。现原告认为双方合同已经解除，主张被告返还房屋租金280000元，被告认为其不存在违约情况，且双方亦未协商解除合同，应当继续履行合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，就解除合同事宜，当事人双方并未进行协商，双方签订的《房屋租赁合同》亦未约定自动解除合同的条款，原告认为其向被告胡继伟以邮寄解除合同通知书的形式解除了合同，但其只出示了两份EMS邮件单，不能证实其邮件的具体内容，且不符合合同解除的条件，故对原告主张双方签订合同已经解除的理由，一审法院不予采信，因此，由于双方签订的《房屋租赁合同》并未实际解除，双方应当严格按照合同约定履行各自权利义务，至于对原告主张由于被告消防未过关，不能经营网吧，致使合同目的不能实现的辩解理由，由于双方在签订租赁合同时未对租赁房屋的用途进行明确约定，而周围其他商铺均在正常使用，故对其辩解理由一审法院不予采信。由于原、被告的租赁合同未解除，双方应当按照合同约定履行各自权利义务，现原告在合同未解除的情形下主张被告返还房租280000元并承担利息，显属不当，故一审法院不予支持。遂判决：驳回原告杨晓伟的全部诉讼请求。二审中，双方当事人均未提交新的证据。二审查明事实与一审查明事实一致，对一审查明事实本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：涉案的合同效力及合同是否已实际解除。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。为此，法律并未禁止建筑物在建设阶段补办相关建设手续，违法建筑在建设中取得建设工程规划许可证或者有权行政机关经处理，批准建设者继续进行建设，转变为合法建筑的实际情况。本案房屋建设单位在一审法庭辩论终结前已经办理了建设工程规划许可证，符合上述法律规定。故本案《房屋租赁合同》合法有效。上诉人杨晓伟认为因其已经向被上诉人送达了《解除房屋租赁合同通知书》，且对方未提出异议。故而，双方的租赁合同已经实际解除。但本案双方当事人签订合同后，上诉人按照约定支付了租金，被上诉人按照合同约定向上诉人交付了房屋，上诉人对房屋进行了装修，双方已经实际履行了合同。上诉人主张合同已经实际解除不符合双方的合同约定，亦不符合法定解除条件。综上所述，杨晓伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11000元，由上诉人杨晓伟负担。本判决为终审判决。审判长张华审判员王鑫审判员李静蓉二 〇 二 〇 年 四 月 三 十 日法 官 助 理   马翔馨书  记  员   石 雪