湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终1015号上诉人（原审被告）：江永鸿泰置业发展有限公司，住所地湖南省江永县潇浦镇永回路（老城关中学对面58号隔壁）。法定代表人：李康，系公司总经理。委托诉讼代理人：何丽辉，湖南兆美律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：廖仁全，男，1986年9月20日出生，瑶族，居民，住湖南省江永县。被上诉人（原审原告）：卢燕华（系廖仁全妻子），女，1990年8月26日出生，汉族，居民，住湖南省江永县。委托诉讼代理人：杨福文，湖南天地人律师事务所律师（特别授权）。上诉人江永鸿泰置业发展有限公司（以下简称“鸿泰公司”）因与被上诉人廖仁全、卢燕华房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省江永县人民法院（2019）湘1125民初1507号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月13日立案后，依法组成合议庭。通过阅卷和询问的方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人鸿泰公司的上诉请求：撤销江永县人民法院（2019）湘1125民初1507号民事判决第一项“被告江永鸿泰置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告逾期交房违约金32,022.99元”，依法改判上诉人不承担逾期交房违约金的责任。事实和理由:原审法院认定“被上诉人于2017年11月9日收房，上诉人江永鸿泰置业发展有限公司实际逾期574天交付房屋，扣减合同约定遇特殊原因可延期交付的90天，上诉人需承担逾期交房484天的违约赔偿责任，进而判决上诉人江永鸿泰置业发展有限公司须赔偿给被上诉人延迟交房违约金共计32,022.99元”这部分系认定事实错误。一、本案“万佳名城”群微信聊天记录、证人樊小芳、刘丽恒、伍佳佳及万佳名城2017年3月与5月的销售工作记录表等一系列证据足以认定上诉人已经于2017年3月至5月尽到通知收房的义务。根据双方签订的《商品房预售合同》第九条的规定，买受人接到交房通知不及时办理房屋交接手续的，由实受人承担由此带来的责任。原审法院未采信上述证据，导致事实认定错误。二、上诉人江永鸿泰置业发展有限公司开发“万佳名城”目的是赚取利润，及时回收资金。本案房屋验收时间是2017年4月5日，验收备案时间是2017年4月17日，符合房屋交付条件。上诉人没有任何理由不及时通知被上诉人收房，而选择去承担逾期交房的违约金赔偿责任。因此，本案无论是直接证据还是间接证据均可认定上诉人已于2017年3月、5月尽到通知被上诉人收房的义务。三、退一步说，就算法院认定本案被上诉人廖仁全、卢燕华未于2017年3月至5月接到上诉人江永鸿泰置业发展有限公司的收房通知从而判决上诉人江永鸿泰置业发展有限公司承担造约赔偿责任，上诉人认为本案违约金约定标准过高，应当调减。被上诉人廖仁全、卢燕华答辩称，一、上诉人从未就房屋已达到交付条件通知业主收房，且所提交证据不符合证据三性要求，应承担举证不能的不利法律后果。二、涉案房屋未经过消防验收备案，且存在诸多质量问题，没有达到法律规定和合同约定的交付条件。被上诉人廖仁全、卢燕华向一审法院起诉的诉讼请求：1、判令被告承担逾期交房的违约责任，向原告支付违约金33,544.15元（230,544×0.3‰×485天）；2、判令被告向原告交付有产权的车位一个；3、判令被告退还办理不动产权证费用4506元。4、判令被告承担本案诉讼费用。本案审理中，原告增加诉讼请求为：判令被告将原告所购房屋的玻璃更换为中空安全钢化玻璃。一审法院认定事实：原告廖仁全与原告卢燕华系夫妻。被告鸿泰公司于2014年在江永县潇浦镇永回路原城关中学对面黑牛山东面开发江永万佳名城小区。2015年6月被告经湖南省机械工业设计研究院通知更改商品房设计。原告于2015年8月7日与被告签订了车位认购书，预交车位订金5000元，约定车位总价为3万元，此车位位置由开发商指定A2栋楼下。2016年2月1日，原告廖仁全、卢燕华与鸿泰公司签订了《商品房预售合同》，原告廖仁全、卢燕华于2016年2月1日交付房款106,160元，被告向原告收取了办理房产证费用4586元及房屋维修基金2969元。2016年2月2日，原告廖仁全、卢燕华与鸿泰公司再次签订了《商品房预售合同》，合同约定：原告廖仁全、卢燕华向被告购买了万佳名城小区二栋701号房屋，总金额为256,160元，付款方式为分期付款：第一期原告应于签订合同当日付清全部购房款的90%，计230,544元；第二期原告于交房前交付剩余房款，计25,616元。被告鸿泰公司应当在2016年12月28日前将符合合同约定交付标准的商品房交付给原告廖仁全、卢燕华；如遇到合同约定的特殊原因，可延期交付使用，但不得超过90天。合同还约定，如因被告原因逾期交房未超过60日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告每日按已交房款万分之三支付违约金，合同继续履行；如逾期超过60日，原告有解除合同权利，被告按原告已交房款的5%支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告自最后交付房屋期限的第二天起至实际支付之日止按已交房款万分之三支付违约金；对逾期付款的违约责任约定与逾期交房违约责任约定相同。合同签订后，原告于2016年2月5日向被告交付房款74,384元、2016年5月1日交付房款40,000元、2017年1月6日交付房款10,000元，至2017年1月6日原告向被告支付总房款的90%。2017年4月5日江永万佳名城一期1#2#楼经验收合格，并于2017年4月17日备案，备案意见为“文件基本齐全，缺消防验收”。2018年1月22日，江永万佳名城一期1#2#楼消防经湖南民心消防工程有限公司检测合格。2018年7月25日，原告廖仁全分别签署万佳名城房屋交接确认书，确认接收万佳名城住宅小区2栋701号房。2018年7月25日，原告向被告交清剩余购房款25,616元，并因原告所购万佳名城住宅小区二栋701号房面积差，被告向原告退还购房款5642元，原、被告双方结清房款。被告为原告办理了不动产权证，花费办证费用共计462元。另查明，由于江永县黑牛山东面国有出让地块内高压线搬迁一事，致万佳名城项目无法施工，导致工期延误。2019年5月20日江永县住房和城乡规划建设局向被告鸿泰公司下达了《建设工程质量安全隐患整改通知》，通知要求被告鸿泰公司更换万佳名城一期1#2#楼房屋的建筑外开窗玻璃，在2019年6月4日前整改到位。并将整改情况在限定日期3日内报告该局。现该局确认该整改通知落实到位。一审法院认为，原告廖仁全、卢燕华与被告鸿泰公司先后签订了两份商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，成立并已生效，对双方具有法律约束力，应以后签订的商品房预售合同为准。本案中，原告廖仁全、卢燕华作为购买人履行了付款义务，向被告支付了全部购房款256,160元，但并非按合同约定一次性支付购房款的90%，依照合同约定，应承担逾期付款违约责任，但被告鸿泰公司对此无异议，该院予以确认。因房屋面积补差5642元，原告实付购房款250,518元。被告应按合同约定在2016年12月28日前将符合合同约定交付标准的商品房交付原告廖仁全、卢燕华，原告廖仁全于2018年7月25日签署的房屋交接确认书，虽合同约定具体交房时间以出卖人通知的时间为准，但被告不能提出证据证明被告通知原告收房的事实，故被告认为原告因物业管理费过高以及房屋质量瑕疵为由拖延接收房屋的抗辩，该院不予采纳；该院因此确定被告交房时间为原告廖仁全签署房屋交接确认书的时间，即2018年7月25日，被告实际延期交房574天。另依合同约定，被告如遇特殊原因，可延期交付，但不得超过90天，且被告有证据证明确因江永县黑牛山东面高压线搬迁一事及天气原因导致工期延误，且原告在提出诉讼请求时对此表示认可。因此，原告请求被告按合同约定，即按已交房款万分之三标准支付逾期交房的违约金，该院予以支持，但应当扣除被告因故延误的90天，违约金应从2017年3月28日开始计算，至2018年7月25日共计逾期交房484天。经审查，原告在合同约定交房期限前实际支付购房款220,544元。据此，该院确定被告鸿泰公司应当支付原告廖仁全、卢燕华逾期交房违约金为：32,022.99元（220,544元×0.0003×484天）。原、被告双方在签订《商品房预售合同》之前，共同签署了《鸿泰·万佳名城认购书》，该认购书有被告承诺划定车位的明确记载，且原告已经交付5000元车位认购款，对原、被告双方《商品房预售合同》的订立以及房屋价格有较大影响，应当视为要约，被告应当信守承诺；之后双方再未另行签订书面买车位合同，被告也没有要求原告补交车位购买款，现原告要求交付车位，被告在答辩中亦表示愿意交付，故双方应当继续履行。经审查，原、被告约定由被告办理不动产权证手续，原告承担办证费用，多退少补。而原告签订购房合同时已预交给被告办证费用4586元，实际办证费用462元低于预交费用，故被告应退还给原告多余的办证费用4124元。原告要求将房内的门窗玻璃更换为钢化玻璃，本案经审理查明，已经由江永县住房和城乡规划建设局通知整改完成，原告的该诉讼请求，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告江永鸿泰置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告廖仁全、卢燕华迟延交房违约金32,022.99元；二、被告江永鸿泰置业发展有限公司于本判决生效之日起60日内划定明确车位给原告廖仁全、卢燕华，原告廖仁全、卢燕华于本判决生效之日起60日内支付剩余买卖车位款25,000元给被告江永鸿泰置业发展有限公司；三、被告江永鸿泰置业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告廖仁全、卢燕华退还办证费用4124元；四、驳回原告廖仁全、卢燕华的其他诉讼请求。案件受理费751元，减半收取375.5元，由被告江永鸿泰置业发展有限公司负担225.5元，原告廖仁全、卢燕华负担150元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，上诉人鸿泰公司提交了一份证据：永州市中级人民法院（2020）湘11民终340号民事判决书。以上证据拟证明鸿泰公司已经在2017年4月12日前通知了业主收房，已经尽到通知收房的义务。被上诉人质证：该证据是法院的判决，不能作为证据提交，因此我方不予质证。被上诉人在二审期间提交了六组证据：第一组证据：1.立面图图纸；证明涉案房屋需进行消防验收才能达到交付标准。第二组证据：2.江永县建设工程竣工规划验收单；3.户室面积对照表（201708）；4.户室面积对照表（2017087）；拟证明截止到2017年10月8日上诉人所开发的房屋都在进行勘验校对，没有达到交付标准。第三组证据：5.光盘及谈话内容；6.承诺；7.关于万佳名城小区一期存在一些问题的承诺；拟证明上诉人所开发的房屋存在诸多质量问题，对此上诉人的大股东以及执行董事是明确作出了承诺的，住建局的王文局长也对此是予以认可的。第四组证据：8.关于万佳名城不按相关法规建设以及违反与业主约定的报告；9.照片；10.业主在红网反映的情况及恢复；拟证明因上诉人逾期交房，被上诉人多方进行投诉维权，而并不是上诉人所称的业主对收房事宜置之不理，放任损失过大。第五组证据：11.2017年5月18日置业顾问樊小芳发给业主的短信记录；12.2017年5月22日置业顾问樊小芳发给业主何志琴的微信聊天记录；13.2017年7月8日置业顾问樊小芳发给业主李国家的短信记录；拟证明樊小芳在微信聊天记录中的陈述与其在一审中的证言自相矛盾，樊小芳自己阐述截止到2017年7月8日上诉人都没有通知业主进行收房。第六组证据：14.（2019）湘1125民初1256号《民事判决书》；拟证明上诉人对逾期交房的事实明确予以自认。上诉人鸿泰公司质证：对第一组证据的意见：对其真实性没有异议，但对其关联性有异议，公司开发的整栋房屋高度是52米，不是57米，不能实现被上诉人的证明目的。对第二组证据的意见：对该证据的关联性有异议，公司在2017年4月5日就已经验收合格，在4月17日就已经验收备案，若房屋未达到交付标准是不可能验收备案的。对第三组证据的意见：对光盘的三性不予认可，这是其中一个业主与住建局的对话，与开发商无关，不能说明房屋存在严重的质量问题，没有达到交付标准，对证据6的关联性有异议，不能证明该房屋未达到交付标准。对第四组证据的意见：对这份证据形式上的真实性予以认可，但对其反映内容的真实性不予认可，对其关联性有异议，该证据不能证明开发商的房屋有严重质量问题，恰恰说明在该材料上签字的业主有张运茂、何树莲，早已接到公司收房的通知。对第五组证据的意见：对其三性均有异议，樊小芳发的短信的对象在该证据内无法体现出来，樊小芳所说的“没有正式交房”的内容，不能代表公司没有通知业主收房，不能实现被上诉人的证明目的。对第六组证据的意见：对该证据形式上的真实性无异议，但对被上诉人的证明目的及关联性有异议，被上诉人说到有公司自认交房的事实，那么公司在本案认为已经于2017年3月通知过业主来收房，但因法院阐明只有2017年4月17日备案才可算正式交房的时间，所以被告在法院的示明下才认可从3月28日到4月17日这19天的违约时间，并不是公司一味的认可没有通知业主收房、延期交房。本院认证，上诉人鸿泰公司提交的证据与本案有关联性本院予以采纳。被上诉人廖仁全、卢燕华提交一、二组证据，结合房屋备案时间为2017年4月18日的事实，可以达到其部分证明目的；第三、四、六组证据，与本案没有关联性，本院不予采纳；第五组证据，从短信内容看，不能达到其证明目的，本院不予采纳。二审查明的事实与一审查明的一致，对一审查明的事实，本院予以确认。另查明，上诉方在2017年4月12日前已经通知被上诉方收房，该工程于2017年4月17日在江永县住房和城乡规划建设局进行验收备案（备案表上注明缺消防验收）。本院认为，本案争议焦点为：一、关于本案的逾期交房的时间问题。按双方合同约定，上诉人应在合同约定的期限内（2016年12月28日前）交付房屋，上诉人未在此期限内交付房屋造成违约，应当承担违约责任。逾期的具体时间应该为符合交付条件的通知时间。从本案看，上诉方通知交房的时间是2017年4月12日前，但其房屋备案时间是2017年4月17日（尽管备案时缺消防验收，但相关单位对该工程已经备案）。因此本案的交付时间应认定为2017年4月17日。故本案的违约时间共计为109天，此违约时间再减去合同约定的90天因故延误时间。因此，上诉方的违约时间为19天，本案的违约金为1257.1元（220,544*0.0003*19）。二、关于延期交房违约金标准是否过高的问题。因为上诉人在一审中并没有提出违约金过高，本院在二审中对该上诉请求不予审查。综上所述，上诉人江永鸿泰置业发展有限公司的上诉理由部分成立，予以部分支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省江永县人民法院（2019）湘1125民初1507号民事判决的第二、三、四项；二、变更湖南省江永县人民法院（2019）湘1125民初1507号民事判决第一项为：上诉人江永鸿泰置业发展有限公司支付被上诉人廖仁全、卢燕华逾期交房违约金1257.10元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。一审案件受理费维持不变。二审案件受理费751元，由上诉人江永鸿泰置业发展有限公司负担200元，被上诉人廖仁全、卢燕华负担551元。本判决为终审判决。审判长  李振湘审判员  魏 蓉审判员  彭样平二〇二〇年四月二十日书记员  吕 琴附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。