广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终2510号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市继丰房地产开发有限公司，住所地广州市白云区石井街石安路269号二楼（仅限办公用途）。法定代表人：张健宏，该公司总经理。委托诉讼代理人：高波，广东诺臣律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎丽娜，广东诺臣律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：朱文斌，男，1984年10月20日出生，汉族，住广州市白云区。委托诉讼代理人：杨金娜，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘伟，广东格林律师事务所实习律师。上诉人广州市继丰房地产开发有限公司（以下简称继丰公司）因与被上诉人朱文斌房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初28961号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。继丰公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第四项；2.改判支持继丰公司的反诉请求；3.一、二审诉讼费用由朱文斌承担。事实和理由：（一）朱文斌逾期付款时间长达250余日，但其未按《商品房买卖合同》第十条第2款、《补充协议》第5、7款约定向继丰公司支付违约金，依照法律规定继丰公司享有先履行抗辩权，在朱文斌未支付完毕违约金之前，有权拒绝为其办证而不承担违约责任。一审法院对上述事实未作审查，在朱文斌出现根本性违约的情况下，没有保护继丰公司的先履行抗辩权，导致错判，应予改判。（二）延迟办证是由于政府部门的原因造成，依《补充协议》第13条约定，继丰公司不承担违约责任。根据《广州市规划局白云分局关于顺丰翠园规划验收的复函》意见，规划局同意第三期住宅楼F1-F4（涉案住宅楼为F3）只需要与幼儿园、文化馆同步办理规划验收即可，而电影院及垃圾压缩站可在本地块下一期住宅楼验收同步办理规划验收手续，基于对政府函复的信赖，继丰公司放缓了电影院及垃圾压缩站的建设进度，2016年11月2日继丰公司向规划局递交住宅楼F1-F4的规划验收的时候，规划局又要求与电影院及垃圾压缩站同步验收，否则不予接收材料。规划局前后不同的意见，导致F1-F4的规划验收延迟，比F3-F4预期规划验收的时间延长了460日。由于规划局未按照前述复函意见为涉案住宅楼F1-F4办理规划验收，才导致办证迟延，办证迟延时间460天没有超过上述政府原因造成规划验收迟延的459天，因此继丰公司不应承担违约责任。（三）一审法院未能查明继丰公司可以顺延办证的事由，亦未依合同约定对继丰公司的迟延天数进行抵扣，错误认定继丰公司迟延办证的天数，应当改判。根据《补充协议》第13条约定，因朱文斌自身原因，82万混合贷改60万公积金贷，致逾期付款且逾期时间长达250天，继丰公司的办证义务按公平原则也应可相应地顺延250天。由于原《商品房买卖合同》约定的是继丰公司代办房产证，故签订后朱文斌预交了办证税费，后由于“营改增”政策的出台，继丰公司不能再为购房者代缴税费，继丰公司于2018年9月7日前通知了全部业主办理退税手续并自行缴纳办证税费，但朱文斌直至2019年4月11日才来领取，4月16日才完税，迟延缴税长达221天。朱文斌迟延付款250天、迟延缴税221天，按合同约定继丰公司的办证期限可相应顺延，迟延办证459天在顺延办证期限471天范围内，因此继丰公司不需要承担逾期办证的违约责任。（四）一审法院未能查明朱文斌逾期支付购房款给继丰公司造成损失的事实，其逾期付款至少导致了继丰公司的资金被占用，朱文斌应依合同约定赔偿继丰公司相应损失，即使不能支持按不同时间出售房屋导致价差损失405743元，也应按照朱文斌应付未付的金额赔偿继丰公司融资所支付的利息。（五）一审法院对合同约定的违约金标准查明存在错误，一审法院未能查明合同约定的真实情况，下调违约金标准特别是有合同约定的首期款违约金标准，违背了当事人自治原则，应当予以改判。（六）个人原因应当顺延办证，朱文斌未按合同第5.7条、第7（2）条支付违约金赔偿金，继丰公司有权不交付房屋并不起算办证时间，即使继丰公司同意先行交付房屋，也不应该起算办证时间。朱文斌因自身原因迟延领证，不能计算为继丰公司的逾期办证时间。朱文斌二审答辩称，（一）继丰公司主张是“政府行为”导致其逾期办证，是错误理解合同约定和法律规定的结果，且继丰公司提交的证据反而证明了是其没有达到政府要求的验收标准，不符合办理规划验收的条件。首先，继丰公司并没有证据证明是因为需要验收电影院和垃圾压缩站的原因，才导致继丰公司逾期办证，规划部门复函中明确指出继丰公司不仅未办理公共配套设施的验收，且还有围墙、变电箱未拆除，有场内建筑垃圾未清理等八项问题需要完善，不具备申请验收的条件。涉案物业的规划验收由2016年拖延至2018年，并导致继丰公司逾期至2019年才办理初始登记，期间跨度长达3-4年之久，继丰公司有足够时间完成配套设施的建设和验收。其次，涉案补充协议约定中所述的“政府办证部门”指的是办理业主个人产权证的部门，而非继丰公司所称的规划验收部门。法律规定的“政府办证部门的原因而逾期办证”的，指的是开发商已经具备办理房屋权属证书的条件并向办证部门提交资料，但因为办理产权证书的部门工作效率的原因逾期办理登记，继丰公司把“政府办证部门”等同于商品房规划验收部门，不符合合同约定和法律规定。退一万步讲，即使是因为规划部门的原因导致继丰公司无法按时完工申请验收，也间接导致无法按期办证，那么规划部门的行为属于政府针对特定人和事作出的具体行政行为，而非抽象行政行为，因规划部门主观上的过失所导致的迟延，不属于不可抗力，出卖人作为行政相对人可通过主张规划部门承担行政赔偿责任的方式解决，而不应将此责任转嫁给与规划部门不存在行政管理关系的买受人承担。（二）继丰公司关于对逾期办证的天数进行抵扣的说辞不符合合同约定，也没有任何依据。对于办证期限合同已经有明确约定，是在房屋交付之日起210个工作日内，该办证期限并不是固定日期，而继丰公司本就是延期至收齐房款后才向朱文斌交付的房屋，已经保护了继丰公司的权利。即使朱文斌构成逾期付款，继丰公司在已经对该逾期期间主张了违约金的前提下，现在又主张进行抵扣，是对同一权利进行重复主张，显然没有依据。继丰公司从未在2018年9月通知过朱文斌办理退税，是在2019年4月8日至11日左右电话通知朱文斌前往办公场所告知不再代缴契税的，朱文斌因办证心切，收到通知后即预约缴交契税，并于2019年4月15日缴交完毕，继丰公司歪曲事实且未提供任何证据证明。（三）即使朱文斌构成逾期付款，继丰公司无权主张利息。根据合同约定，继丰公司只有向朱文斌主张违约金的权利，在权利不行使之前，并不必然导致朱文斌有这一项义务，且继丰公司从未向朱文斌主张过该违约金，自然就无法产生逾期支付的利息。且根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，二审法院不应审理继丰公司新增或变更的诉讼请求。（四）一审法院综合双方过错行为，对违约金作出调整，且已经作出有利于继丰公司的补偿。（五）继丰公司关于影响社会稳定、国有资产流失等言论毫无根据，继丰公司以此为挡箭牌，侵害了普通老百姓的权利。二审庭询时另补充：1.继丰公司从未向朱文斌主张过违约金，也不符合法律规定的行使先履行抗辩权的条件，不能对抗继丰公司配合办理过户和办理产权证的义务。首先，朱文斌并没有逾期付款，是因为继丰公司指定的按揭银行工作失误，才导致朱文斌需要重新办理按揭贷款，朱文斌本人是完全符合按揭贷款条件的；其次，补充协议第5条是对合同正文第8条付款方式的补充，根据补充协议第5.7条，乙方逾期付款的，甲方有三项权利：一是收取违约金，二是交房日期届满，乙方没有付清房款的甲方有权拒绝交付房屋，三是没有付清房款又交付了房屋的，甲方有权拒绝办理过户。不论上述三项权利是否公平，至少是可以看出该三项权利是平行适用的，并不是互为先后或者因果关系，退一步讲，即使朱文斌逾期付款，继丰公司只是有权利收取违约金，其是否行使该项权利并不直接导致其有权利拒绝办理过户，该两项权利没有必然的关联，继丰公司关于因为没有收到违约金所以有权拒绝办理产权证的说法歪曲了事实，不符合合同约定。最后，继丰公司关于延期办证是没有先履行抗辩权的，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条以及最高人民法院指导案例，先履行抗辩权是指合同双方互有对待的给付关系，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定，买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。具体到本案，朱文斌的主合同义务就是支付房屋价款，继丰公司的主合同义务就是转移标的物所有权，也就是办理过户登记。这才是双方互相负担的对待给付关系，继丰公司将收取3万多元违约金的权利与办理产权证的义务相对等显然不符合合同法和司法实践中关于先履行抗辩权的认定。朱文斌向一审法院起诉请求：1.继丰公司支付违约金275107.25元（以1183257元为本金，按照每日万分之五自2017年5月24日计算至2019年7月5日共465日）；2.本案诉讼费由继丰公司承担。继丰公司向一审法院反诉请求：1.朱文斌向继丰公司支付迟延付款违约金76053.03元；2.朱文斌赔偿继丰公司损失。一审法院认定事实：2016年4月25日，朱文斌向继丰公司支付认购涉案房屋定金100000元。2016年5月11日，朱文斌（乙方、认购方）与继丰公司（甲方、出售方）签订《商品房预售合同》，约定乙方认购广州市白云区翠影路4号（自编F-3栋）1305房（以下简称涉案房屋），建筑面积79.45平方米、套内面积68.24平方米、共有分摊面积11.21平方米；总金额1183257元，首期款363257元自本合同签订之日起5日内支付，剩余房款820000元需于2016年6月11日前申请办理银行按揭手续按照按揭方式付款；如乙方未能按期支付首付款，需每日支付0.05%的违约金；甲方应当于2016年12月31日将房屋交付乙方使用，甲方应当在该房屋交付之日起210个工作日内为乙方办妥产权登记并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方，逾期则自逾期之日起每日按照商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同；乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按房屋总价款0.05%支付违约金；等等。合同附件补充协议约定：乙方以按揭方式付款的，应自本合同签订之日起120日内将剩余房款支付至甲方的监控账户，如果乙方贷款申请未获批准或所批准的贷款金额不足支付剩余房款，乙方应在本补充协议约定的120日付款期限届满之日起7日内以其他方式及时付清或补足剩余房款，否则视为逾期付款，甲方有权解除合同；乙方同意若乙方发生逾期付款的事实，甲方无论是否催告，均有权在乙方逾期付款的违约事实发生之日起2年内随时行使单方面解除合同的权利；甲方行使解除权，有权向乙方收取房款总价20%的违约金，因乙方违约造成甲方损失的，乙方还应另行赔偿甲方的损失；乙方同意，在乙方付清所有房款之前，甲方保留该房屋的所有权，甲方有权从乙方付清房款之日起计算代理乙方办理房产证的期限，如因乙方未能及时提供完全办理房产证所需的证件资料并交纳相关费用，甲方办理产权的期限自证件资料补齐并交清所有费用之日起算，由于政府办证部门原因造成房产证迟延办理的，甲方不承担任何责任；等等。同日，朱文斌向继丰公司支付涉案房屋的契税及印花税共36090元；朱文斌向案外人广东中粤云天律师事务所支付办证相关费用共2781元。2016年5月24日，朱文斌向继丰公司支付涉案房屋房款263257元。2016年7月13日，朱文斌向继丰公司支付涉案房屋房款220000元。2017年3月30日，朱文斌（借款人）与案外人中国建设银行股份有限公司广东省分行（贷款人，以下简称建设银行）、继丰公司（保证人）签订《住房公积金借款合同》，约定朱文斌向建设银行借款600000元用于购买涉案房屋。2017年5月23日，朱文斌向继丰公司支付贷款房款600000元。2017年5月31日，继丰公司将涉案房屋交付给朱文斌。2019年5月4日，继丰公司向朱文斌开具211651元首期房款发票。朱文斌、继丰公司均确认该款项系朱文斌在2016年7月13日支付的220000元房款中的一部分，差额部分为房屋面积差异款。2019年6月26日，涉案房屋登记至朱文斌名下，面积79.52平方米，套内面积67.76平方米，分摊建筑面积11.76平方米。朱文斌称朱文斌、继丰公司协商一致同意朱文斌变更付款方式，并出示《补充协议》拟证实，该协议仅有朱文斌签名确认，内容为重新约定首付款583257元，剩余房款金额600000元按照按揭贷款方式付款；原合同项目下的其他条款内容保持不变。继丰公司对该协议不予确认，称并无继丰公司盖章确认，且该协议未约定同意免除朱文斌迟延付款的违约责任。继丰公司称系政府部门原因造成迟延办证，并提交穗规白云[2014]673号复函、规划验收测量记录册、穗国土规划咨询[2017]79号、穗国土规划咨询[2017]80号、建设工程规划验收合格证、国有土地出让合同及变更协议、测绘成果报告书、登记办证指引、收楼确认书等证据。朱文斌对上述证据关联性均不予确认，称不能免除继丰公司迟延办证的责任。一审法院认为：朱文斌、继丰公司签订的《商品房预售合同》合法有效，双方应当恪守履行。关于逾期办证违约金，按合同约定，继丰公司应当在商品房交付之日起210个工作日内为朱文斌办妥产权登记并交付房地产权证。继丰公司于2017年5月31日向朱文斌交付了涉案房屋，故合同约定办理房产证期限届满之日为2018年4月2日。继丰公司于2019年6月26日才办妥涉案房屋的《不动产权证书》已构成违约，应承担违约责任。现依据朱文斌的诉请视为朱文斌主张于2019年7月5日领取《不动产权证》（迟延459天），继丰公司未提出异议，一审法院予以确认。继丰公司抗辩因政府部门调整规划验收及需补缴纳土地出让金期间均应免除其违约责任的问题。对此一审法院认为，继丰公司提出的上述情况均属于继丰公司应当预见的经营风险及在办证程序中有可能发生的客观情况，且合同约定的办证期限210个工作日已足以处理。继丰公司上述抗辩于法无据，一审法院不予采纳。关于逾期付款违约金。根据《商品房预售合同》及补充协议的约定，朱文斌应于合同签订之日起5日内支付首付款，合同签订之日起127日内将剩余房款支付至继丰公司指定的账户，现朱文斌于2016年5月24日才将合同约定的首付款支付完毕（迟延8天），于2017年5月23日才将贷款房款支付完毕（迟延250天），迟延付款理应由朱文斌承担该迟延责任。关于违约金标准，因《商品房预售合同》及补充协议未明确约定贷款房款迟延支付的违约责任标准，故一审法院统一将违约金标准酌情认定为每日0.02%。继丰公司应当承担的逾期办证违约金应为108622.99元（1183257元×0.02%×459天）。朱文斌应当承担的逾期付款违约金为30421.21元（263257元×0.02%×8天+600000元×0.02%×250天）。关于赔偿损失，因继丰公司未能举证证实因朱文斌迟延付款导致继丰公司的损失，故继丰公司要求朱文斌赔偿损失无事实及法律依据，一审法院不予支持，予以驳回。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2019年11月11日作出如下判决：1.于本判决生效之日起五日内，广州市继丰房地产开发有限公司向原朱文斌支付逾期办证违约金108622.99元；2.本判决生效之日起五日内，朱文斌向广州市继丰房地产开发有限公司向支付逾期付款违约金30421.21元；3.驳回朱文斌的其他诉讼请求；4.驳回广州市继丰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本诉受理费5426元，由朱文斌承担3284元，由广州市继丰房地产开发有限公司承担2142元；反诉受理费4263.47元，由朱文斌承担269.2元，由广州市继丰房地产开发有限公司承担3994.27元。本院二审期间，继丰公司提供以下证据：1.《广州市建设工程规划验收测量记录册》三册【一期A1-A3】；2.《广州市建设工程规划验收合格证》三个【一期A1-A3】；3.《广州市房地产权属证明书》【一期A1-A3】证据1-3拟证明一期的建设工程规划验收测量记录册递交后，一个月左右即可领取规划验收合格证，半年左右即可办理房地产初始登记；4.《广州市建设工程规划验收测量记录册》【二期A10、A11、A15】；5.《广州市建设工程规划验收合格证》【二期A10、A11、A15】；6.《广州市房地产初始登记告知书》，证据4-6拟证明二期的建设工程规划验收测量记录册递交后，一个月左右即可领取规划验收合格证，一年以内及办理好了房地产初始登记；7.顺丰翠园修建性详细规划区划图。证明规划局同意第三期住宅楼F1-F4（涉案住宅楼为F3）只需要与幼儿园、文化馆同步办理规划验收即可，而电影院及垃圾压缩站可在本地块下一期（即第四期，该期现正预售，尚未规划验收）住宅楼验收同步办理规划验收手续；8.《广州市建设工程规划验收测量记录册》【幼儿园】，拟证明如三期住宅楼F1-F4如能随幼儿园同步办理规划验收，则应可于2017年1月4日取得规划验收合格证；9.《广州市建设工程规划验收测量记录册》【电影院】，拟证明规划局先后截然不同的意见，导致F1-F4的规划验收延迟，比F3-F4预期规划验收的时间延长了足足460天；10.《法人或其他组织建设房屋首次登记办理指引》（来源：广州市规划和自然资源局）；11.广州市不动产首次登记告知通知书【三期F1-F4】，证据10-11拟证明房地产初始登记必须提交《建设工程规划验收合格证》，政府原因导致《建设工程规划验收合格证》的办证迟延同样属于政府办证部门原因导致的办证迟延情形，规划验收合格证的迟延必然导致房地产初始登记迟延；12.《契税退税签收表》从2018年9月7日可办理退契税，朱文斌迟延至2019年4月11日才办理；13.《契税税单签收表》朱文斌签收时间为2019年4月16日，证据12-13拟证明原《商品房买卖合同》约定的是继丰公司代办房产证，故签订后朱文斌预交了办证税费，后由于“营改增”政策出台，继丰公司不能再为购房者代缴税费。继丰公司于2018年9月7日前通知了全部业主办理退税手续并自行缴纳办证税费，但朱文斌直至2019年4月11日才来领取，4月16日才完税，迟延缴税长达221天；14.《建设工程规划许可证》【穗国土规划建证（2017）4284号】第四期，拟证明继丰公司因遵守了2014年的《复函》，预期电影院、垃圾压缩站与四期进行建设同步规划验收时间，但至今尚未到达（至2020年3月10日，如今第四期还尚未规划验收），但2017年《反馈意见》要求继丰公司同步验收，是继丰公司于2016年签订合同时不可预见，于2017年无法避免和克服的；15.《危险性较大分部分项工程安全专项施工方案专家论证审查表》【电影院、垃圾站工程】；16.《基坑支护专项施工方案专家组论证意见回复单》，证据15-16拟证明电影院和垃圾压缩站由于地质结构异常需要延后施工，因此继丰公司2014年才向规划局申请电影院和垃圾压缩站与下一期同步验收，规划局作出复函同意了继丰公司的申请，之后规划局出尔反尔，要求三期住宅楼与电影院和垃圾压缩站同步验收是继丰公司不可预见、不可避免、不可克服的情况，同时证明根据《补充协议》6.2条第（3）项规定，遇到无法预见的地质结构影响工程进度的，继丰公司有权顺延交付期限。朱文斌质证称，对证据1-6，其中对编号3、6的证据的真实性认可，其余证据没有原件，无法核对真实性、合法性，对证据1-6的关联性不予认可；对证据7的真实性、合法性认可，对关联性不认可；证据8未核对原件，不认可真实性、合法性、关联性；对证据9-16的真实性、合法性予以认可，对关联性不认可。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，广州市规划局白云分局于2014年10月28日作出的穗规白云[2014]673号《广州市规划局白云分局关于顺丰翠园规划验收的复函》载明：“经核，顺丰翠园小区地块中独立用地的公建配套项目幼儿园、文化馆、电影院及垃圾压缩站分别经我局穗规建证[2012]47号、穗规建证[2011]1818号、穗规建证[2012]75号批准建设。根据穗规批[2009]550号文第四条第（二）款要求，新建独立用地的公建配套项目应在本用地新建住宅首期工程预售前先行验收。据你公司来函反映，幼儿园、文化馆已基本完工，电影院及垃圾压缩站由于地基基坑方案需专家技术评估导致未能及时施工，住宅楼F1-F4栋（穗规建证[2011]1838、1839号）已经完成施工封顶。现你公司申请幼儿园、文化馆与住宅楼F1-F4栋同步验收，电影院及垃圾压缩站在西侧地块住宅验收前先行验收。根据项目建设的实际情况，经研究，我局意见如下：一、原则同意幼儿园、文化馆、住宅楼F1-F4栋同步办理规划验收。二、你公司应出具书面说明及承诺，明确电影院及垃圾压缩站的施工工期，尽早实施建设，并应在本地块下一期住宅楼验收前先行或同步办理规划验收手续。”继丰公司无提供该公司按复函要求出具了明确电影院及垃圾压缩站的施工工期的书面说明及承诺。广州市国土资源和规划委员会于2017年1月11日作出的《广州市国土资源和规划委员会审批咨询服务意见反馈表》（穗国土规划咨询[2017]80号）“咨询服务反馈意见”一栏载明“经审查，请你单位修改并完善下列问题后，再向我局申请办理规划验收手续；一、鉴于地块内尚有电影院及垃圾压缩站等独立用地的公建配套设施未验收，你单位应在办理后期的住宅楼验收时，先行或同步办理独立用地的公建配套设施的规划验收手续。二、已建建筑物（自编号F1、F2栋）西南侧和西北侧的围墙、施工铁皮围墙及门卫房应拆除，并清理干净现场内建筑垃圾，请你单位在正式规划验收时整改完毕。三、正式规划验收时应提供《建设工程档案预验收认可书》、整个地块的面积平衡表及历次规划复文。”广州市国土资源和规划委员会于2017年1月11日作出的《广州市国土资源和规划委员会审批咨询服务意见反馈表》（穗国土规划咨询[2017]79号）“咨询服务反馈意见”一栏载明“经审查，请你单位修改并完善下列问题后，再向我局申请办理规划验收手续；一、鉴于地块内尚有电影院及垃圾压缩站等独立用地的公建配套设施未验收，你单位应在办理后期住宅楼验收前先行或同步办理独立用地的公建配套设施的规划验收手续。二、位于已建建筑物（自编号F-3?F-4栋）西北侧的围墙及临时变电箱应拆除，并清理干净现场内建筑垃圾，请你单位在正式规划验收时整改完毕。三、正式规划验收时应提供《建设工程档案预验收认可书》、整个地块的面积平衡表及历次规划复文。”继丰公司未提供该公司在按上述意见反馈表的要求对除电影院、垃圾压缩站外的其余问题予以完善、整改后再次申请相关主管部门对F1-F4栋进行建设工程规划验收的证据。针对穗规白云[2014]673号复函与穗国土规划咨询[2017]79、80号《广州市国土资源和规划委员会审批咨询服务意见反馈表》中关于F1-F4栋办理规划验收前，电影院、垃圾压缩站应否先行或同步办理验收的问题答复不一的情况，继丰公司表示该公司没有向相关行政部门的行为提出异议或者申请行政复议。继丰公司称政府部门前后意见不同的原因是因为在2016年出台了新的文件要求垃圾压缩站必须先于或与第一期的建设工程同期验收，但是在2017年当时，该项目的第一期、第二期工程已经完成。继丰公司称涉案房屋大确权办理的时间是2019年4月18日，在此之前没有办理大确权的原因是因为电影院、垃圾压缩站没有进行配套验收而无法办理。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审的争议焦点在于：一、继丰公司应否承担逾期办证的违约责任；二、逾期付款违约金的计付标准。关于争议焦点一。根据涉案《商品房预售合同》约定，继丰公司应当在涉案房屋交付之日起210个工作日内为朱文斌办妥产权登记并将以朱文斌为产权人的房地产权证交付朱文斌。继丰公司于2017年5月31日向朱文斌交付了涉案房屋，故合同约定办理房产证期限届满之日为2018年4月2日。继丰公司于2019年6月26日才办妥涉案房屋的《不动产权证书》，朱文斌主张其直至2019年7月5日才领取《不动产权证书》已迟于合同约定的期限。继丰公司并无充分证据证明其与朱文斌变更合同约定为朱文斌自行办理房地产权证，其认为办证义务自朱文斌办理退税手续之日由朱文斌自行承担，2019年4月11日至7月5日期间不应计算为逾期办证时间，依据不足，本院不予支持。同理，继丰公司以朱文斌在涉案房屋办理初始登记后有权自行选择是否及时办证为由主张自涉案房屋初始登记之后不应计算该公司的逾期办证时间，本院不予支持。涉案补充协议约定：“乙方（朱文斌）逾期付款，甲方（继丰公司）不解除合同，愿意继续履行的，甲方除有权收取违约金及赔偿金外，还有权同时行使以下权利：若合同约定的交房日期到达，但乙方仍未交清应付房款的，甲方有权拒绝交付房屋；若房屋已经交付但尚未过户的，甲方有权拒绝办理过户手续或提供办理手续的相关资料”，补充协议约定“乙方同意，在乙方付清所有房款之前，甲方保留该房屋的所有权，甲方有权从乙方付清房款之日起计算代理乙方办理房产证的期限……”，上述约定并未明确继丰公司有权在朱文斌未支付逾期付款违约金的情况下拒绝履行办证义务。其次，支付全部购房款系购房人的主要合同义务，向购房人交付房屋以及将房屋产权变更登记在购房人名下为出卖人的主要合同义务。朱文斌已经支付全部购房款，其主要合同义务已经履行，朱文斌因存在逾期付款需支付的逾期付款违约金并非取得涉案房屋的对价，继丰公司在本案诉讼之前亦无向朱文斌主张过逾期办证的违约金，继丰公司现以朱文斌未支付逾期付款违约金为由主张其可顺延办证期限的理由，有违公平、合理原则，其该上诉理由不能成立，本院不予采纳。继丰公司主张迟延办证的原因在于政府部门调整规划验收，依约不应视为其违约。对此，本院评析如下：首先，根据穗规白云[2014]673号复函记载的内容，继丰公司申请延后对电影院、垃圾压缩站的规划验收的原因在于“电影院及垃圾压缩站由于地基基坑方案需专家技术评估导致未能及时施工”，该原因显然不属于因政府的行政行为所导致的规划设计变更；其次，从穗规白云[2014]673号复函的内容来看，规划部门在作出“原则同意幼儿园、文化馆、住宅楼F1-F4栋同步办理规划验收”的意见同时，要求继丰公司出具明确电影院及垃圾压缩站的施工工期的书面说明及承诺；从穗国土规划咨询[2017]79、80号《广州市国土资源和规划委员会审批咨询服务意见反馈表》载明的内容来看，该意见书不仅提出电影院、垃圾压缩站应先行或同步办理独立用地的公建配套设施的规划验收手续，还提出已建建筑物F1-F4栋附近围墙、门卫房、临时变电箱需拆除，现场建筑垃圾清理等问题，并要求该公司在正式规划验收时应提供《建设工程档案预验收认可书》、整个地块的面积平衡表及历次规划复文等，但继丰公司提供的证据并不足以证明该公司已经按照上述函件的要求予以完善、整改并再次申请相关主管部门对F1-F4栋进行建设工程规划验收，继丰公司关于F1-F4栋住宅楼未能在2016年11月办理建设工程规划验收的原因在于规划部门对相关公建配套设施规划验收前后要求不一致的主张，依据并不充分，本院不予采信。再者，涉案《商品房预售合同》约定的“由于政府办证部门原因造成房产证迟延办理的，甲方（继丰公司）不承担任何责任”，指向的是因为政府办证部门在办证过程中存在久拖不办或者因故暂缓、停止办证业务等行为所造成的延误行为，建设工程施工过程中存在规划变更、建设工程未如期通过规划验收、申请人提供的办证资料不齐全等情形并不属于该合同条款所指向的因政府办证部门原因所造成的延误，本案现有证据显然不足以证明涉案房屋未能在合同约定期限内办妥不动产权证系政府办证部门的原因造成。此外，涉案补充协议第6.2条规定：“双方同意，如遇下列情形，甲方（继丰公司）也有权顺延交付期限：（1）因政府的行政行为导致工程停工、规划设计变更的；（2）施工中遇到无法预见的地质结构异常或发生无法避免的地质结构变化而严重影响工程进度的……”，该款是针对房屋交付时间能否顺延所作出的约定，而合同所约定的办证期限是自朱文斌收楼之日才开始起计，继丰公司依据该款约定主张办证期限应予顺延显然缺乏理据，本院不予采纳。继丰公司认为迟延办证系因政府部门的行为所致的上诉理由依据不足，本院不予采信。据上，继丰公司未按合同约定期限履行办证义务已构成违约，该公司主张其不应承逾期办证违约责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于争议焦点二。虽然朱文斌并未依约在合同签订后120日内付清按揭款，但继丰公司并无选择与朱文斌解除合同，事实上，双方并未变更合同约定的付款方式，仍是由朱文斌以按揭方式支付剩余购房款，继丰公司以朱文斌迟延付清按揭款为由，主张应按分期付款的违约金标准计算朱文斌应承担的逾期付款违约金，理据不足，本院不予采纳。根据本案查明的事实，朱文斌迟延8天支付首期款，迟延250天支付贷款房款，继丰公司迟延459天将涉案房屋的《不动产权证》交付给朱文斌，继丰公司的违约天数明显超过朱文斌；涉案《商品房预售合同》约定“如果乙方（朱文斌）未能按照本合同第八条约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，甲方（继丰公司）有权要求乙方每日按未支付房价款0.05%的标准支付违约金”；“如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金”，鉴于《商品房预售合同》及补充协议对于贷款房款迟延支付的违约责任标准并无明确作出约定，一审法院酌情将逾期付款、逾期办证的违约金标准统一调整为每日0.02%，并无不妥，且实质上更有利于继丰公司，本院对继丰公司关于一审法院对逾期付款违约金标准调整欠妥的上诉理由不予采纳。综上所述，继丰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3385元，由广州市继丰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李静审判员  张怡审判员  余盾二〇二〇年四月十六日书记员  贾妍胡秀红