长春新区人民法院执 行 裁 定 书（2020）吉0193执异19号案外人：景然，男，汉族，1961年3月8日生，住长春市南关区。申请执行人：吉林省龙宸房地产经纪有限公司，住所地长春市二道经纬南路709万科上东区21号楼101号。法定代表人：龙宝峰，经理。被执行人：长春市远达房地产开发有限公司，住所地吉林省长春市高新北区北远达大街8888号。法定代表人：王加力。本院执行的申请执行人吉林省龙宸房地产经纪有限公司（以下简称“龙宸公司”）与被执行人长春市远达房地产开发有限公司（以下简称“远达公司”）合同纠纷一案，案外人景然于2020年4月8日对本院查封远达公司开发的，坐落于长春市远达生产资料仓储物流中心一期A地块Ⅳ-8栋，丘地号为8-1/6××-24（××2）号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。龙宸公司与远达公司合同纠纷一案，本院于2019年1月25日作出（2018）吉0193民初2003号民事判决：长春市远达房地产开发有限公司于本判决生效后立即向原告吉林省龙宸房地产经纪有限公司支付拖欠款项477284.40元及利息（利息自2018年12月10日起至被告实际给付之日止按照月利率2%计算）。龙宸公司不服一审判决提出上诉，2019年9月12日，吉林省长春市中级人民法院作出（2019）吉01民终2106号民事判决：驳回起诉，维持原判。法律文书生效后，根据龙宸公司申请，本院于2019年11月4日立案执行，执行案号为（2019）吉0193执687号。在诉讼阶段，本院于2018年11月5日保全查封了远达公司开发的，坐落于长春市远达生产资料仓储物流中心一期A地块Ⅳ-8栋，丘地号分别为8-1/6××-24（××2）、（××3）、（××4）的房屋，查封期限三年。案外人景然异议称：2011年，案外人景然与被执行人远达公司签订房铺定购协议书，案外人购买远达公司开发的位于远达生产资料市场A7-2、A7-4的两处商铺，其中A7-4的房屋就是人民法院查封的A地块Ⅳ-8栋，丘地号为8-1/6××-24（××2）号房屋。案外人交付了全款，2012年就得到了房屋，市场由于没有开业，导致案外人也没有开业。远达公司2015年1月网签手续下来，公司承诺为业主办理网签，拖延至今。申请执行人辩称：案外人景然与远达公司签订的房铺定购协商并非正规的商品房买卖合同，是否有效不确定。案外人景然与远达公司签订的房铺定购协议中约定的房号与人民法院查封的房屋不一致，无法确定案外人购买的房屋系人民法院查封房屋。从案外人景然提供的收款凭据来看，未载明收款事项，其中有两张收据的交款人非案外人景然。景然陈述市场一直没有通水电，我们认为案外人并未实际占有房屋。因案外人景然未缴纳网签费用导致迟迟未能将房屋网签备案。案外人景然的异议主张不符合《执行异议复议规定》第二十八条、二十九条之规定。本院查明：根据长春市规划局就远达公司开发的长春市远达生产资料仓储物流中心一期规划许可与远达公司自行营销广告比对，房产部门登记的A地块Ⅳ-8栋系远达公司在其营销广告中自行标注的A7栋。按照长春市宏图房地产测绘有限公司出具的《房屋建筑面积计算书》、《房屋分套建筑面积计算成果表（预测）》载明的8-1/6××-24（××2）房即为远达公司在其销售广告中自行标注的4号房屋。案外人景然与被执行人远达公司签订房铺定购协议书载明的A7-4的房屋在房屋登记部门登记为长春市远达生产资料仓储物流中心一期A地块Ⅳ-8栋，丘地号分别为8-1/6××-24（××2）房屋，即本院查封房屋。2010年1月27日，第三人吴桂萍向远达公司交纳3万元购买商铺定金，2010年3月3日，案外人景然向远达公司交纳购房定金3万元，远达公司均出具了盖章收据。2010年10月31日，第三人吴桂萍向远达公司交纳房款7万元，案外人景然向远达公司交纳房款10万元，远达公司出具盖章收据，后第三人吴桂萍将购房相关权益转让给案外人景然，并将两张远达公司出具的盖章收据交付给案外人景然。2010年12月5日前，案外人景然通过抽签确定定购商铺为远达生产资料交易市场A7-2、A7-4两处房铺。2010年12月5日，案外人景然与被执行人远达公司签订《房铺定购协议》，约定案外人景然在远达公司定购其开发的远达生产资料交易市场A7-2、A7-4两套房铺，其中辅路房山头房1套，房屋基准价为1880元/平方米，辅路房山头房每平方米追加1100元，主路每平方米追加1600元。房铺100平方米左右（房山头与第二套120平方米左右），面积最后由产权测量为准，房款按实际面积多退少补。2011年3月23日，案外人景然向远达公司交纳房款10万元，远达公司出具盖章收据载明为A7-2，补房山头。2011年8月5日，景然向远达公司交纳房款12.56万元，远达公司出具盖章收据载明补房款，2011年9月20日，案外人景然向远达公司交纳房款10万元，远达公司出具盖章收据载明补房款。本院令查明，A7-2系辅路房山头房，A7-4（8-1/6××-24（××2））既不是辅路房山头房也不是主路房山头房。A7-2房屋在房产部门登记建筑面积112.23平方米，A7-4（8-1/6××-24（××2））在房产部门登记建筑面积99.58平方米。远达公司于2015年1月21日取得长春市远达生产资料仓储物流中心一期A地块的预售许可，预售许可证编号为长房售证（2015）第007号。本案争议的焦点问题是：案外人景然对A7-4（8-1/6××-24（××2））房屋享有的权利能否阻却人民法院强制执行。本院审查认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。关于买卖合同效力问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本院认为被执行人远达公司已于2015年取得预售许可，案外人景然与远达公司虽未签订正式的房屋买卖合同，但《房铺定购协议》具备商品房买卖合同的主要内容，远达公司已经收受购房款，可以认定案外人景然与被执行人远达公司签订的《房铺定购协议》为合法有效的书面买卖合同。关于价款支付问题，按照《房铺定购协议》，A7-2作为辅路房山头房的价款为（1880元/平方米+1100元/平方米）*120平方米=357600元，A7-4（8-1/6××-24（××2））的价款为1880元/平方米*100平方米=188000元，合计545600元。远达公司出具的收据载明已收景然（含第三人吴桂萍）购房款555600元。关于房屋更名问题，目前尚无证据证明，案涉房屋未能办理更名过户手续系案外人景然自身愿意所致。关于房屋占有情况，根据案外人自述，该市场一直未开业，申请执行人对案外人景然对房屋占有亦不予认可，尽管案外人景然主张2012年得到了该房屋，但未向本院提交相关占有证据材料。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：驳回案外人景然的异议请求。本案的案外人、当事人不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 周 悦审判员 杨 鹤审判员 李 爽二〇二〇年四月二十六日书记员 杜坤鸿