山西省运城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋08民终2号 上诉人（原审被告、反诉原告）：吴运峰，男，汉族，1989年9月27日出生，住山西省临猗县。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：郭民锁，男，汉族，1961年3月4日出生，住山西省芮城县。 委托诉讼代理人：吴耀军，男，汉族，1963年8月28日出生，住山西省芮城县。 原审被告：周刚德，男，汉族，1964年4月24日出生，住山西省运城市。 上诉人吴运峰因与被上诉人郭民锁、原审被告周刚德房屋租赁合同纠纷一案，不服运城市盐湖区人民法院（2019）晋0802民初1831号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 吴运峰上诉请求：1.撤销运城市盐湖区人民法院（2019）晋0802民初1831号民事判决第一项，改判上诉人不承担50000元房屋装修费的赔偿责任；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.被上诉人郭民锁主张房屋装修花费50000元没有事实依据，其提交的《装修协议》存在伪造可能，且未申请案外人张晓鹏出庭，结算单均不是正式发票，没有交款转账记录佐证，被上诉人应当提供充分证据证明其进行装修的价值；2.原审认定上诉人赔偿被上诉人的50000元装修损失依据不足，案涉合同第九条约定了装修处理方式，证明被上诉人未经书面同意私自进行装修，装修费用应当自行承担，且案涉房屋可以继续使用，不存在合同不能履行，被上诉人作为承租人未审查案涉房屋的合法性，对合同无效应承担一定责任；3.原判适用法律错误，案涉租赁房屋并非上诉人建造，不适用房屋租赁司法解释第二条的规定，原审在没有相关鉴定机构对房屋装修费用鉴定、未明确被上诉人的过错程度的情况下判决支持被上诉人50000元的赔偿于法无据。 郭民锁辩称，1.原审判令上诉人赔偿50000元装修损失事实清楚，证据充分，装修工人张晓鹏的身份信息在一审已提交；2.案涉合同第九条没有约定不准装修，且装修未改变房屋任何结构，更不是私自装修；3.案涉合同被确认无效，且房屋被人民政府公告拆迁，上诉人主张房屋可以继续租赁使用是错误的；4.原判决并未违反法律规定，被上诉人在合同履行过程中没有任何过错。故请求驳回上诉，维持原判。 郭民锁向一审法院起诉请求：1.依法撤销2018年7月13日原告与被告签订的租房合同；2.依法判令被告立即返还租房押金l0000元并承担违约金21000元；3.依法判令被告赔偿因隐瞒行为给原告造成的房屋装饰损失50000元。 吴运峰向一审法院反诉请求：1.判令解除反诉原告与反诉被告于2018年7月13日签订的《租房合同》，要求反诉被告立即腾房；2.判令反诉被告支付反诉原告违约金21000元；3.判令反诉被告支付反诉原告滞纳金22908元；4.本案本诉、反诉案件受理费由反诉被告承担。 一审法院认定事实：2018年7月13日，原告郭民锁与被告吴运峰签订了一份租房合同，被告吴运峰将其岳父即被告周刚德交付其经营的位于运城市盐湖区工农东街南三巷15号“德居乐”公寓楼出租给原告郭民锁经营。双方约定租赁期限为六年，自2018年8月13日至2024年8月12日，每年租金为10.5万元，付款方式为每年的7月13日预付下年房租，最迟不得超过五天，否则甲方（即被告吴运峰）有权终止合同。该合同第八条约定房屋的日常维修和保养，由原告负责，费用由原告承担。合同第九条约定，乙方（即原告郭民锁）不得随意改变房屋建筑结构，不得损害房屋设施及原装修，但并未约定不允许原告进行装修。合同第十四条约定了违约责任，违约方应向对方支付年租金的20%作为违约金，乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月2%向乙方收取滞纳金，且甲方有权没收乙方所缴纳的保证金。合同第二十条约定，若遇拆迁，甲方退款乙方未到期的租金。合同签订后，原告郭民锁于2018年7月12日向被告吴运峰交付押金10000元，预付房租50000元，其中的10150元用于退还未到期客户的房租和押金。同时，原、被告口头约定原告未交付的5万元房租于两个月后付清。2018年7月15日，原告郭民锁与房屋装修人张晓鹏签订了装修协议，双方约定对61间房屋墙面进行了翻新刮白和粉刷了乳胶漆，外墙全部乳胶漆翻新，约定每平米装修价款为16.5元。2018年9月10日，原告郭民锁与装修人张晓鹏结算，装潢费用为50086元，双方商定由原告向张晓鹏实际支付装修费50000元，该款已支付完毕。此后，原告以所租房屋在人民政府拆迁范围并面临即将拆迁为由，要求被告退还押金并承担房屋装修费用，双方为此发生争议。原告提起本案诉讼后，被告吴运峰于2019年4月27日向原告郭民锁退还了押金10000元，原告向被告吴运峰交付了已收取的2019年4月13日至4月26日客户租金及押金11568元，原告退出了承租房屋。同时查明，被告吴运峰所出租的房屋所占用的部分土地，土地使用权人为被告周刚德，其土地证登记的使用面积仅有168平方米，占用的其它土地是否依法取得土地使用权，二被告并未提供证据证明，而涉案公寓楼在建设时，未经建设部门批准并取得建设工程规划许可证。一审法院认为，原告郭民锁与被告吴运峰签订房屋租赁合同时，运城市人民政府已经在公共场所张贴了增项拆迁公告，虽然涉案房屋不在第二次公告的拆迁范围内，但结合该增加的拆迁范围是在人民北路第一次公告的拆迁范围基础上再扩大拆迁，以及人民政府早已在附近对第一次拆迁范围开始了拆迁工作的事实，同时原、被告在合同中也对遇到拆迁如何处理作出了约定，因此原、被告在当时均应当知道租赁房屋面临即将被拆迁的情况，原告主张被告存在欺诈行为的观点显然不能成立。但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案涉案房屋并未取得建设工程规划许可证，也未经建设主管部门批准，所签订的房屋租赁合同依法为无效合同。无效合同自始无效，不存在撤销和解除的前提条件，原告请求撤销合同及被告吴运峰请求解除合同的诉讼请求，本院依法均不予支持。根据法律规定，因无效合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。对于涉案房屋未取得建设工程规划许可证而导致租赁合同无效，原告并无过错，被告作为出租人负有过错，故应当依法向原告返还押金，并赔偿装修费用。被告吴运峰在诉讼中已经归还了原告交付的10000元押金，本案不再处理。因合同无效，其中的违约金条款也属于无效条款，原告主张违约金的诉讼请求以及反诉原告吴运峰主张的违约金、滞纳金的诉讼请求，本院依法均不予支持。被告周刚德并非本案租赁合同的当事人，不应承担缔约过错的赔偿责任。综上，判决：一、被告吴运峰赔偿原告郭民锁房屋装修费50000元，于本判决生效后十日内付清；二、驳回原告郭民锁的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告吴运峰的反诉请求。案件受理费1825元，由原告郭民锁负担473元，被告吴运峰负担1352元；反诉案件受理费449元，由反诉原告吴运峰负担。 二审中，上诉人吴运峰为支持其上诉主张，提交2020年3月31日拍摄的案涉房屋装修现状照片20张，拟证明郭民锁对房屋进行的装修不值50000元。被上诉人郭民锁发表质证意见称，照片不清楚，看不出是装修房屋的地方。本院对上述照片认定如下，上诉人吴运峰提交的20张照片系其单方自行拍摄，真实性无法认定，且照片内容无法体现系案涉争议房屋的装修现状，关联性不足，故本院对以上照片的证明效力不予确认。 经二审查明事实与一审查明事实一致。 本院认为：本案的主要审理焦点为如何认定案涉房屋装修费用数额及上诉人吴运峰对房屋装修损失是否应承担赔偿责任。首先，关于案涉房屋装修费用数额的认定问题，经查，被上诉人郭民锁一审时主张房屋装修损失50000元，并提交《装修协议》、装修费用计算清单、收款收据等证据证明，以上证据内容可相互印证，足以证明被上诉人郭民锁支出案涉房屋的装修费用50000元的事实成立，一审法院据此认定案涉房屋装修费用为50000元并无不当。上诉人吴运峰虽对装修费用的数额持有异议，但未提供充分证据予以反驳，故本院不予采信。关于上诉人吴运峰对案涉房屋装修损失是否应承担赔偿责任的问题，根据相关法律规定，本案所涉房屋租赁合同因案涉房屋未取得建设工程规划许可证而无效，上诉人吴运峰作为案涉房屋出租人，明知案涉房屋未取得建设工程规划许可证而进行出租，其对合同无效负有明显过错，依法应承担相应的过错责任；被上诉人郭民锁作为案涉房屋承租人，其租赁房屋的目的是用于住宿服务经营，在签订案涉合同前理应认真核实房屋相关登记资料而未进行核实，存在明显过错，对合同无效后造成的损失亦应承担相应责任，综上，上诉人吴运峰与被上诉人郭民锁在签订案涉租赁合同过程中均具有明显过错，对合同无效负有同等责任，应各自承担案涉房屋装修费用的50%即25000元，一审判决认定上诉人吴运峰对合同无效负有全部责任明显不当，本院予以纠正。 综上所述，吴运峰的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持运城市盐湖区人民法院（2019）晋0802民初1831号民事判决第三项； 二、撤销运城市盐湖区人民法院（2019）晋0802民初1831号民事判决第一项、第二项； 三、上诉人吴运峰于本判决生效之日起十日内赔偿被上诉人郭民锁房屋装修费损失25000元。 四、驳回被上诉人郭民锁的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费用1825元，由郭民锁负担1261元，由吴运峰负担564元；反诉案件受理费449元，由吴运峰负担；二审案件受理费1825元，由郭民锁负担912.5元，由吴运峰负担912.5元。 本判决为终审判决。 审判长  席少君 审判员  林学武 审判员  梅智勇 二〇二〇年四月十日 书记员  杨 琴