广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终5048号上诉人（原审原告）：袁娟，女，1983年5月22日出生，汉族，住广州市黄埔区。上诉人（原审原告）：陈洪岳，男，1981年10月27日出生，汉族，住广州市黄埔区。两上诉人共同委托代理人：罗万奴，广东杰海律师事务所律师。两上诉人共同委托代理人：彭磊，广东杰海律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市万畅房地产有限公司，住所地：广州市黄埔区科学城东荟二街115号自编01房。法定代表人：杨凯，职务：董事长。委托代理人：王煌，广东金桥百信律师事务所律师。委托代理人：林嘉俊，广东金桥百信律师事务所律师。上诉人袁娟、陈洪岳因与被上诉人广州市万畅房地产有限公司（下简称万畅公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初10628号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人袁娟、陈洪岳上诉请求判令：1、撤销原审判决，改判万畅公司支付逾期交楼违约金95336元给袁娟、陈洪岳(自2018年1月1日起，每日以袁娟、陈洪岳已付房价款的0.02％为标准，计算至2018年6月30日)；2、本案一、二审诉讼费由万畅公司承担。事实与理由如下：一、袁娟、陈洪岳与万畅公司在签署《广州市商品房买卖合同》时的本意都是出售/购买带精装修的商品房，《装修协议书》因非双方的真实意思表示而从未实际履行(万畅公司未举证任何委托装修、支付装修工程款，亦或是与实际施工单位办理验收及接受商品房毛坯房手续的证据)，故装修协议应认定为无效。万畅公司应当严格遵照购房合同的约定期限向袁娟、陈洪岳交付符合约定条件的房屋，现万畅公司逾期交楼，应当承担违约责任；二、若认定《装修协议书》有效，也不应当对其中的约定有选择性地认定。原审法院认可《装修协议书》的效力，并认为双方协议变更了交楼时间，但《装修协议书》同时约定，袁娟、陈洪岳委托万畅公司进行装修，万畅公司聘请有资质的装修施工单位实施，并委托聘请的施工单位在商品房达到与万畅公司约定的交付条件时代袁娟、陈洪岳验收并接收该房屋，以便直接进行装修。原审法院认为《装修协议书》有效，但同时又未认定万畅公司需按双方在《装修协议书》中就房屋交付流程、手续所作明确约定履行。且，万畅公司在原审庭审中明确表示，涉案房屋是买楼送装修，其本意完全可以理解为在涉案房屋达到毛坯房交楼标准后由业主收楼，或者装修单位代为履行收楼手续，再进行装修后整体移交给业主，这一流程是可行的，也符合《装修协议书》的本意，但万畅公司没有提供任何证据证明其在房屋达到毛坯房交付标准时有通知袁娟、陈洪岳收楼，或者有与装修单位进行形式的交楼验收。被上诉人万畅公司答辩称：不同意袁娟、陈洪岳的全部上诉请求。《装修协议书》经双方真实签署，袁娟、陈洪岳作为具有完全民事行为能力的当事人，其当庭也认可该签名行为是真实的，也阅读过其中的内容。且袁娟、陈洪岳一再强调购买带装修的房子，而原来的买卖合同只是一个毛坯交付的合同，只有装修协议才对装修进行了约定。双方对于整个装修的内容、装修交付的时间及装修所需的期间等均进行了明确的约定，构成对房屋买卖合同的相应变更，且万畅公司在履行交付义务时也按协议对房屋进行了装修。袁娟、陈洪岳认为房屋应当完成两次验收，万畅公司没有提供该证据证明，程序上存在瑕疵，但该问题不影响本案处理。如袁娟、陈洪岳认为装修公司未代其履行装修检验义务，应当通过委托合同关系主张权利，与本案无关。本案中的毛坯交付程序已由双方实际履行完毕，且已经相关政府部门验收和备案，最终交付给袁娟、陈洪岳的房屋也符合毛坯交付和带装修交付的所有条件。袁娟、陈洪岳委托的验收人并没有怠于履行自己的义务，没有损害其权益。综上，袁娟、陈洪岳的上诉理由均不成立。袁娟、陈洪岳于2019年9月12日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、万畅公司向袁娟、陈洪岳支付逾期交楼违约金95336元（自2018年1月1日起，每日以袁娟、陈洪岳已付房价款的0.02%为标准，计算至2018年6月30日）；2、本案诉讼费由万畅公司承担。原审法院经审理查明：2016年9月26日，万畅公司（甲方、出售方）与袁娟、陈洪岳（乙方、认购方）签订《广州万科山景园二期认购书》，约定乙方认购广州万科山景园二期瞰山二街2号（自编N21栋）314号房，预售建筑面积74.5917平方米，预售套内面积65.31平方米，装修标准为毛坯，认购价为2648228元。2016年10月1日，万畅公司（甲方、卖方）与袁娟、陈洪岳（乙方、买方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定袁娟、陈洪岳购买万科山景园自编N21-1栋、N21-2栋幢3层314号房（房屋地址：广州市萝岗区瞰山二街2号314房）。房屋建筑面积74.5917平方米，其中套内面积65.31平方米，共有分摊面积9.2817平方米，房屋总价为2648228元。第十二条交房条件约定，该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付约定，甲方应在2017年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。第十四条延期交房的违约责任约定，甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：……2.甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按乙方已付房价款0.02%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视为甲方已按合同约定交房，甲方不承担延期交房的违约责任。第十五条房屋交付时的有关资料约定，甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第十六条交付时的验收约定，乙方应在接到收楼通知书之日起x日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起0日内以书面形式提出，逾期不提出的，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在30日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。附件六装饰、设备标准约定，长岭山景城多层洋房毛坯、设备标准2016年1月版20160121。一、阳台，1.天花：外墙漆；2.墙身：外墙漆；3.地面：混凝土结构。二、室内，1.厅，天花：混凝土结构；墙身：水泥砂浆；地面：混凝土结构；入户门：钢制入户门（配置猫眼、门锁和门吸）……三、室外，1.外墙：外墙涂料；2.铝合金门窗：铝合金门窗；3.天井：防水层加水泥砂浆保护层；4.入户花园：草皮。四、设备，1.灯饰：厅、房、厨、卫、阳台、地下室预留灯位（预留线管、不穿电线）……附件七本合同补充协议，双方经平等协商，一致同意订立如下条款，作为对《商品房买卖合同》的修改和补充。第七条对合同第十二条、第十五条的修改，在该商品房项目取得《建设工程竣工验收报告》、供水供电达到使用要求、电梯可以正常使用时即可向买方交付该商品房。本合同第十二条、第十五条所指永久供水、供气、供电、通邮等居住条件，若因当地公共服务水平未能达到永久使用标准，开发商有权以临时设施或服务取代，以不影响买方正常居住为限。买方不得以此为理由提出退房、赔偿或拒绝收楼。第八条对合同第十三条的补充约定，1.在商品房达到交付使用条件后，卖方应以短信或快递的方式通知买方办理交付手续。以快递通知的，同城以快递发出后的第二日为送达日，异地以快递发出后的第四日为送达日。2.卖方交付通知送达后，除非有合法的理由，否则视为卖方已按期交付，交付日期以卖方通知的交付日期为准。3.房屋交付时，如买方认为房屋本身或者环境、设备、装修存在不符合合同约定的情形，双方应在完成交付后，按照法规和合同约定处理。第九条对合同第十四条的补充约定，如出现下列原因，卖方不承担延期交房违约责任：买方未按合同约定支付房价款[包括面积补差款、装修款（如有）]、违约金、按揭贷款未支付至指定的账户、因非卖方原因导致合同不能备案、未缴纳专项维修资金等。卖方如未能按本合同规定的期限交房，按本合同第十四条的约定支付违约金，累计不超过该商品房总价款的3%。第十条对合同第十五条的补充约定，房屋交付时，除（六）（七）两项资料卖方提供原件外，其余（一）至（五）项验收文件卖方在交付现场提供给买方查阅，买方如有需要，可向卖方申请复印。如卖方无法取得上述相关报告或资料，导致（一）至（五）项文件资料不齐全，但在本合同约定交付期限前，卖方已办妥竣工验收备案手续的，买方不得拒绝收楼，卖方不承担延期交房的违约责任。第十一条对合同第十六条的补充约定，房屋交付验收时间以卖方收楼通知书约定的时间为准。无论什么原因导致买方未能收到卖方发出的通知，买方最迟应在本合同第十三条约定的交付之日对该房屋进行验收。否则，视为买方已接收该房屋，该房屋的风险责任及由此产生的一切费用（包括物业管理费等）由买方承担。第三十一条关于商品房买卖合同及补充协议约定，本补充协议作为商品房买卖合同的附件，如与合同的内容有冲突，以本补充协议为准。2016年9月28日，袁娟、陈洪岳（甲方、委托人）与万畅公司（乙方、受托人）签订《房屋装修工程协议书》，约定甲方委托乙方对涉案房屋进行装修。第二条委托事项约定，1.甲方委托乙方对涉案房屋进行装修施工，具体装修标准参见附件《装修交付标准》。2.甲方知悉并同意房屋装修可能造成房屋使用面积与竣工查丈面积出现差异，乙方无需为此承担责任。3.甲方委托乙方聘请的施工单位在该商品房达到甲方与发展商确定的《商品房买卖合同》约定的交付标准时，先代为验收并接收，以便于直接接收和进行上述装修工程施工。4.乙方应于2018年6月30日前完成本协议约定的房屋装修工程。5.甲方不得同时另行委托他方进行房屋装修，否则乙方不再承担本协议任何责任……7.甲方同意按照本合同附件装修标准对房屋进行验收。第三条装修工程款约定，该商品房装修工程款单价为2500元/平方米，该装修工程款已经包含在房屋总价款中，乙方不再另行收取。甲方知悉并理解：上述装修部分的价格并非装修成本，而是包括装修材料、人工、管理等费用以及税金、甲方的合理收益等。上述协议后附《长岭山景城多层洋房装修、设备标准》。上述买卖合同和《房屋装修工程协议书》签订后，袁娟、陈洪岳依约支付了合同约定的全部购房款。原审过程中，万畅公司拟证实涉案房屋于2017年12月20日符合买卖合同约定的交付条件，提交了以下证据：1、2017年3月10日，涉案楼栋取得《广州市燃气输配及应用工程（交工验收证书）》，经检验该工程通过验收、具备通气条件；2、2017年5月10日，广州市萝岗区瞰山一街1-6号，二街1-6号，三街1、2、3、5号，曦景大街2、4、6、10号的《通邮申请表》载明符合通邮条件、可予通邮；3、2017年9月21日，涉案楼栋取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，载明工程竣工验收备案文件目录包括工程竣工验收报告，工程施工许可证，施工图设计文件审查意见，单位工程质量综合验收文件，规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件，施工单位签署的工程质量保修书，商品住宅的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，备案意见为竣工验收备案文件已于2017年9月20日收讫，文件基本齐全，同意予以备案；4、2017年12月11日，涉案楼盘取得广州供电局有限公司黄埔供电局出具的《客户受电工程竣工检验意见书》，检验意见为合格；5、涉案楼盘的《广州开发区供水管理中心户内给水工程验收表》，载明2017年12月20日的验收意见为合格。万畅公司还提交了涉案楼盘的《住宅质量保证书、住宅使用说明书》及《万科山景园管理规约》。2018年6月28日，万畅公司向袁娟、陈洪岳发出《商品房交付使用通知书》，通知袁娟、陈洪岳于2018年6月30日办理涉案房屋交接手续，以及为方便业主，顺延至7月1日至7月7日也可以办理房屋交接手续。袁娟、陈洪岳于2018年7月5日收楼。原审法院认为，袁娟、陈洪岳与万畅公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。本案争议焦点在于《房屋装修工程协议书》性质及效力的认定。对此分析认定如下：首先，关于《房屋装修工程协议书》的性质。根据《房屋装修工程协议书》第三条装修工程款的约定，装修协议中约定的工程款实际已经包含在房屋总价款中，购房者不需另行支付，由此可以看出涉案《房屋装修工程协议书》并非单纯的装修协议，其内容应属于房屋买卖合同的房屋装修标准的内容，其与涉案的《广州市商品房买卖合同（预售）》是共同构成了房屋买卖双方的主要权利义务内容的购房协议，所以《房屋装修工程协议书》实质上具有房屋买卖协议的性质。其次，关于《房屋装修工程协议书》将房屋交付时间变更为2018年6月30日的条款的效力。《广州市商品房买卖合同（预售）》约定房屋交付条件为毛坯交付，《房屋装修工程协议书》约定的房屋交付条件为带装修交付，双方协议变更了房屋买卖合同的装修标准，同时适当延长原约定的房屋交付时间，该约定是双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定，合法有效。万畅公司于2018年6月28日向袁娟、陈洪岳发出《商品房交付使用通知书》，通知袁娟、陈洪岳于2018年6月30日至2018年7月7日收楼，袁娟、陈洪岳已实际于2018年7月5日收楼，且涉案房屋也已于2017年12月20日符合交楼条件。由此，万畅公司发出涉案房屋收楼通知书的时间符合《房屋装修工程协议书》的约定，袁娟、陈洪岳要求万畅公司支付逾期交楼违约金，不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条的规定，于2019年12月24日判决如下：驳回袁娟、陈洪岳的全部诉讼请求。案件受理费1092元，由袁娟、陈洪岳共同负担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院认为：本案的争议焦点是万畅公司是否构成逾期交楼，是否需向袁娟、陈洪岳支付逾期交楼违约金。依据已查明的事实，袁娟、陈洪岳与万畅公司就涉案房屋先后签订《广州市商品房买卖合同（预售）》与附件和《房屋装修工程协议书》，其中《广州市商品房买卖合同（预售）》附件对房屋装修标准进行了明确约定，《房屋装修工程协议书》则对万畅公司具体如何履行装修义务、装修款的支付、房屋装修后的交接等事项进行了约定。综合审查双方签订前述两份合同的过程及相关合同条款的约定，可认定，双方之间就涉案房屋成立买卖合同关系，万畅公司向袁娟、陈洪岳出售带装修房屋，袁娟、陈洪岳应付的装修款实为总房款的一部分，《房屋装修工程协议书》与《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件共同构成双方履行买卖合同关系项下权利义务的依据，《房屋装修工程协议书》约定的装修截止日期即2018年6月30日应视为双方约定的实际交楼日期。涉案房屋在2017年12月20日即已符合交付条件，万畅公司亦在2018年6月28日向袁娟、陈洪岳履行了通知收楼的义务，袁娟、陈洪岳亦已按万畅公司通知要求在2018年7月5日办理收楼手续，故万畅公司不存在逾期交楼的违约行为。袁娟、陈洪岳主张以《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的2017年12月31日作为万畅公司的交楼期限，并据此诉请万畅公司自2018年1月1日起承担逾期交楼违约金，实质上是割裂了《广州市商品房买卖合同（预售）》与附件和《房屋装修工程协议书》之间的整体关联，有违双方的真实意思表示，故原审判决对此予以驳回并无不当，应予维持。综上所述，上诉人袁娟、陈洪岳的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1092元，由上诉人袁娟、陈洪岳共同负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  姚伟华二〇二〇年四月十六日书记员  王文杰唐颖琪