安徽省黄山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖10民终88号上诉人（原审被告）：黄山市金联投资置业有限公司，住所地安徽省休宁县新城区窑舜工业园，统一社会信用代码91341022662924261M。法定代表人：翁仁忠，该公司董事长。委托诉讼代理人：韩平波，该公司职员。委托诉讼代理人：项银广，安徽项银广律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄社坤，男，1985年11月28日出生，汉族，住安徽省休宁县。上诉人黄山市金联投资置业有限公司(以下简称金联置业公司)因与被上诉人黄社坤房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省休宁县人民法院于2019年12月4日作出的（2019）皖1022民初1125号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2020年3月12日公开开庭审理了本案。上诉人金联置业公司的委托诉讼代理人韩平波、项银广，被上诉人黄社坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金联置业公司上诉请求：依法撤销安徽省休宁县人民法院（2019）皖1022民初1125号民事判决，依法改判金联置业公司支付黄社坤违约金从2016年10月25日起按日万分之一计算至实际交房之日止。事实与理由：一、黄社坤诉请的部分违约金已超过三年诉讼时效。二、一审判决的逾期交房违约金过高，严重违反法律规定。综上，请求二审法院依法撤销一审判决，支持金联置业公司的上诉请求。黄社坤辩称：一、双方当事人在《商品房买卖合同》中约定的交房时间为2014年10月31日，同时又约定逾期交房违约金以日为计算单位，对于约定按日计算违约金的连续性债权，是属于一种累积性的违约金数额，是继承性的债权。况且是金联置业公司单方严重违约在先，三番四次言而无信，恶意拖延交房日期，因此黄社坤诉请的违约金没有超过诉讼时效。二、在房屋买卖交易中，对于违约金的约定或补充，是属于买卖双方当事人的共同约定，属于买卖双方当事人的真实意思表示，对双方都具有合同约束力。另外《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”，应该是对违约金过高的一个注解，而不是对违约金比例的规定。综上，一审判决认定事实清楚，判决合法、合理，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。黄社坤向一审法院提出诉讼请求：1.判令金联置业公司于2019年12月31日前将黄社坤购置于黄山市休宁县海阳镇黄山南路波士顿花园2幢1单元403室的商品房交黄社坤使用，并为黄社坤办理取得房地产权属证书；2.判令金联置业公司向黄社坤立刻支付自2015年8月1日至2019年10月31日共计4年零3个月的逾期交房违约金320358元(其中2015年8月1日至2015年9月30日，违约金按总房款的每日万分之二支付，即85.60元*61天=5221.60元，2015年10月1日至2015年10月31日，违约金按总房款的每日万分之三支付，即128.4元*31天=3980.40元;2015年11月1日至2015年11月30日，违约金按总房款的每日万分之四支付，即171.20元*30天=5136元;2015年12月至2019年10月31日，违约金按总房款的每日万分之五支付，即214元*1430天=306020元)。以后按总房款的每日万分之五按月支付上个月发生的违约金，合同继续履行，直至交房并办结房地产权属证书之日止；3.判令金联置业公司承担并支付黄社坤由于金联置业公司延期交房而导致的在休宁县城租住房屋的房租费共计1.8万元，如至2020年2月28日金联置业公司仍不能交房，则按月支付黄社坤每月房租及水电费500元。4.判令金联置业公司承担诉讼费用。一审法院经审理查明：“波斯顿花园”系金联置业公司开发，并取得商品房预售许可证。2013年8月23日，黄社坤与金联置业公司就购买“波斯顿花园”2幢1单元1-403号房签订了《商品房买卖合同》，并办理了公证手续。合同约定所购房屋价款42.8万元，建筑面积120.22平方米；合同约定交房日期为2014年10月31日，卖方逾期交房按已交付房价款日万分之一支付违约金。购房合同签订后，黄社坤按合同约定向金联置业公司支付了购房首付款15万元，其余27.8万元通过向银行按揭贷款全部支付到金联置业公司指定账户。另外，黄社坤于2018年10月8日一次性提前结清银行贷款余款235089.19元。交房期限到期时，金联置业公司没有按时交房。因逾期交房金联置业公司与业主代表于2015年5月17日签订了《关于波斯顿花园业主代表协商意见》，将延期交房的违约金重新进行约定：即2015年8月1日至9月30日按万分之二计；2015年10月1日至31日按万分之三计；2015年11月1日至11月30日按万分之四计；2015年12月1日至2016年3月30日按万分之五计。违约金以每日按万分之五封顶，直至交房为止，交房时违约金付清。补充协议签订后金联置业公司支付了2015年8月1日之前的违约金，截止2019年10月31日，应当还应支付黄社坤逾期交房违约金320358元。一审法院另查明：涉诉房屋至今未竣工验收。一审法院认为，金联置业公司与黄社坤签订了购买“波斯顿花园”2幢1单元1-403号房的《商品房买卖合同》，该合同依法成立，属于有效合同，对双方均具有约束力。合同约定金联置业公司于2014年10月31日前将经验收合格的商品房交付黄社坤使用，现交房时间虽已逾期，但由于到目前为止“波斯顿花园”楼盘尚未竣工及验收，交付房屋的条件尚未成就，故对黄社坤要求金联置业公司交付房屋、办理房屋产权证的请求，不予支持。待交房条件成就时，金联置业公司应当履行交房义务并办理相关证件手续。届时若金联置业公司不履行交房和办理相关证件手续，购房户可另行主张权利。金联置业公司交付房屋时间已经逾期，按约定应当承担违约责任。金联置业公司与业主代表签订的违约金补充协议虽是与业主代表签订的，但对其他业主仍有效。黄社坤主张的租金损失，未超过违约金，不予支持。金联置业公司认为，黄社坤起诉已超过诉讼时效，因金联置业公司至今未交付房屋，故对该抗辩理由不予支持。金联置业公司认为违约金过高，请求法院调整，经审查双方约定的违约金在合理范围内，故金联置业公司请求调整的请求，不予支持。为此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、金联置业公司在判决生效后十日内支付黄社坤2015年8月1日至2019年10月31日的违约金320358元，2019年11月1日之后的违约金按日万分之五计算至实际交房之日；二、驳回黄社坤的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3188元，由黄社坤负担188元，由金联置业公司负担3000元。二审中，双方当事人提交了如下证据：金联置业公司向本院提交了一份委托鉴定申请，申请对类似于涉案房屋同地段、同面积房屋的月租金进行鉴定。对此，黄社坤的意见为：双方对违约金计算方式已有约定，没有鉴定的必要。本院的意见为：本案中双方当事人在商品房买卖合同中对违约金数额或者损失赔偿额计算方法已有约定，无需对同地段同类房屋租金标准进行鉴定，对该鉴定申请本院不予准许。黄社坤向本院提交《中国农业银行银行卡交易明细清单》一份，证明：按照金联置业公司与业主代表签订的《关于波斯顿花园一期业主代表协商意见》的约定，金联置业公司于2015年6月2日支付了原定2015年5月底应支付的3个月违约金，后每月支付前个月的违约金。虽然最后一笔违约金是2015年11月支付的，但实际支付的2015年7月的违约金，时间上的差距是金联置业公司延期付款所致。对该证据，金联置业公司的质证意见为：实际支付的违约金截止日期请求法院核实。对该证据，本院的认证意见为：从该交易明细可以看出，2015年6月2日转入3852元，后自2015年7月8日起至2015年11月30日该账户共计转入6笔1284【（428000元／日÷10000）×30日】元，共计支付了9个月的逾期交房违约金。二审经审理查明：一审判决作为定案依据的《关于波斯顿花园一期业主代表协商意见》，一审中黄社坤仅提交了复印件，二审中亦仅提供了照片打印件，两份材料上的公章均模糊不清，难以辩认，且黄社坤未能提供原件以供核对。二审查明的其他事实与一审查明一致，本院予以认定。本院认为，本案争议焦点为：一、逾期交房违约金的诉讼时效应何时开始计算；二、一审判决的违约金标准是否过高。关于争议焦点一。涉案《商品房买卖合同》对逾期交房违约金的约定是“出卖人按日向买受人支付已交付房款的万分之一的违约金”，故双方约定的违约金是按日计付的，其诉讼时效也应按日起算。黄社坤于2019年10月25日向法院提起诉讼，又未能提供诉讼时效曾发生中断、中止的证据，故对2016年10月24日之前的逾期交房违约金，金联置业公司享有诉讼时效抗辩权。关于争议焦点二。黄社坤主张金联置业公司与业主代表于2015年5月17日签订了《关于波斯顿花园一期业主代表协商意见》，对逾期交房的违约金重新进行了约定。但因其提供的证据无原件以供核对，本院无法采信，故对逾期交房违约金的计算标准应仍以涉案《商品房买卖合同》的约定为准。综上，金联置业公司的上诉请求成立，本院予以支持，金联置业公司应从2016年10月25日起按黄社坤的已付房款的万分之一支付黄社坤逾期交房违约金至交房之日止。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，判决如下：一、维持安徽省休宁县人民法院（2019）皖1022民初1125号民事判决第二项：驳回黄社坤的其他诉讼请求；二、变更安徽省休宁县人民法院（2019）皖1022民初1125号民事判决第一项为：黄山市金联投资置业有限公司于本判决生效后十日内支付黄社坤自2016年10月25日起按日42.8元计算至实际交房之日止的逾期交房违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费案件受理费3188元，由黄社坤负担2628元，黄山市金联投资置业有限公司560元；二审案件受理费6376元，由黄社坤负担。本判决为终审判决。审判长  狄志国审判员  戴东辉审判员  胡泽萍二〇二〇年四月八日书记员  徐 芃附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。