浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙10民终846号 上诉人（原审被告）：张秋江，女，1941年8月12日出生，汉族，住临海市。 委托诉讼代理人：应红兵（系上诉人张秋江儿子），1967年1月13日出生，汉族，住临海市。 被上诉人（原审原告）：临海市古城保护和开发有限公司，住所地：临海市巾山西路49号。统一社会信用代码：91331082760198953Q。 法定代表人：何峰，公司总经理。 委托诉讼代理人：许先德，浙江时空律师事务所律师。 上诉人张秋江因与被上诉人临海市古城保护和开发有限公司（以下简称古城公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服临海市人民法院（2020）浙1082民初625号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月10日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 张秋江上诉请求：一、撤销原判，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求。二、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原判程序上存在瑕疵，认定事实、适用法律错误。一、原判程序上存在瑕疵。上诉人张秋江于1941年8月12日出生，现己达80岁高龄，生活行动不便，神志不太淸楚，一审传票是他人代签字的，上诉人实际不太清楚开庭时间，加上新冠病毒疫情期间，上诉人直至一审法院通知收取判决书时才知道一审已经判决，上诉人认为一审判决是错误的。二、原判认定事实、适用法律错误。1、本案名为租赁合同，实为旧房拆迁安置合同纠纷。上诉人因2002年西门街284号房屋拆迁，由被上诉人安置在临海市本案房屋居住，且上诉人的户口落户在临海市。原判解除实为旧房拆迁安置合同的租赁合同在法律适用上错误的。2、上诉人与被上诉人于2003年9月23日签订《临海市公有房屋租赁合同》，双方又于2013年2月28日签订了《临海市公有房屋租赁合同》，上诉人一直按合同约定支付租金，先付租金后使用（一审认定该事实错误，P2)。2019年1月22日支付了2019年1-12月份租金；2020年1月3日支付了2020年1-12月份全年租金，但被上诉人故意将租金发票备注为“2019年1-12月份房租”显然是不诚信的行为。上诉人与被上诉人于2013年2月28日又签订了《临海市公有房屋租赁合同》，等于变更了2003年9月23日签订的《临海市公有房屋租赁合同》，原判判决解除双方于2003年9月23日签订的《临海市公有房屋租赁合同》是明显错误的。3、原判认定事实部分（P3）称被上诉人在2019年9月11日、11月4日、12月1日函告搬离及解除租赁合同，但被上诉人又在2020年1月3日收取了上诉人2020年1-12月份全年租金，显然，不存在解除合同情形，该租赁合同应当继续履行。三、同类案件包括案号：（2020）浙1082民初628号、（2020）浙1082民初627号于本案同日、同一审判员审理，均已裁定撤诉，这些案件与本案事实、性质相类似。本案判决是错误的。综上，原判程序上存在瑕疵，认定事实、适用法律错误。被上诉人的一审诉讼请求无事实和法律依据。本案2003年9月23日签订的《临海市公有房屋租赁合同》已经废止，2013年2月28日重新签订的《临海市公有房屋租赁合同》应当继续履行，上诉人请求二审法院依法撤销原判，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。 临海市古城保护和开发有限公司答辩称，一、原审判决程序正当、认定事实基本清楚、适用法律准确。1、程序正当。答辩人向一审法院提供了准确的送达地址和联系电话，传票经合法送达，上诉人无正当理由未到庭参加诉讼，视为对自身抗辩权利的放弃，且一审判决书经同样途径送达，上诉人予以签收并在规定期限内提出了上诉，现以自己未签名为由，认为程序存在瑕疵，该理由不能成立。2、一审法院法律适用准确。上诉人和答辩人基于《临海市公有房屋租赁合同》建立了租赁关系，在租赁合同到期后，认定双方成立不定期租赁合同关系，由此，确定本案案由为房屋租赁合同纠纷，并适用合同法相关规定，适用法律准确。上诉人所谓的旧房拆迁安置合同，于法无据，因答辩人成立于2006年，2002年的西门街284号房屋拆迁安置，答辩人不知情，也与本案无关。3、一审法院认定事实基本正确。A、上诉人与临海市公房管理处在2003年签订《临海市公有房屋租赁合同》后，又在2013年与答辩人签订了一份《临海市公有房屋租赁合同》，但2013年的合同约定租赁期限也是一年，合同早己到期，双方至起诉时的关系同样是不定期租赁合同关系，不影响案件基本事实。B、关于答辩人在2020年1月3日收取的512.5元租金问题。经内部倒查，上诉人在2020年1月3日到答辩人缴费处，声称缴纳2019年租金，收费人员在未进一步核实上诉人2019年度租金有无缴付的情况下，重复收取了上诉人2019年度租金，一般情况下，重复缴纳租金的情况极为罕见，故此，收费员未引起重视，该部分租金未履行的部分，答辩人可以退回给上诉人。作为管理公房的国有企业，答辩人没有任何必要实施不诚信的行为。C、（2020）浙1082民初627、628号案件，均是催讨租金，在收到诉状后，被告均支付了租金，故答辩人申请撤诉，二个案件与本案不同，没有可比性。二、补充事实。案涉公房璎珞街25号建于解放前，为砖木结构，四间二层，上诉人承租东边第一间底层。因年代久远，墙体倾斜，房顶漏水严重，屋内木柱被白蚁严重侵蚀，经答辩人工程人员鉴定属于危房。2018年起，答辩人逐渐清退其他租户，并在清退的房屋内加木桩和薄膜，作临时加固和漏水处理。因被上诉人拒绝搬出，故始终无法进行彻底大修，安全隐患始终存在，且越来越大。不得己，答辩人多次要求上诉人暂时搬离，同时允诺修好后继续出租给她，但上诉人始终不同意，考虑到危房存在巨大的人身和财产安全事故隐患，答辩人职责所在，不得己只能起诉要求解除双方租赁关系并要求腾房。综上，答辩人认为，案涉公房因安全问题，己不适合对外租赁和居住。在答辩人告知解除事宜并给予必要准备时间后，可以解除双方不定期租赁合同关系。一审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求驳回上诉，维持原判。 临海市古城保护和开发有限公司向一审法院起诉请求：1、依法判决解除古城保护开发公司和张秋江之间的房屋租赁合同关系；2、依法判令张秋江交还临海市公房。 一审法院认定事实：2003年9月23日，张秋江与临海市房地产管理处签订《临海市公有房屋租赁合同》，承租位于临海市的公有房屋，租期一年。租赁期满后，张秋江未签订书面续租合同，但租住该公房至今。现该公房划归古城保护开发公司所有。因该公房维修需要，古城保护开发公司于2019年9月11日、11月4日两次函告张秋江，要求其搬离现场，以便维修房屋，但张秋江未搬离；同年11月28日，古城保护开发公司函告张秋江，于2019年12月1日解除与张秋江的租赁合同。现张秋江仍占用临海市公房。 一审法院认为，张秋江与临海市房地产管理处的租赁合同不违反法律法规的强制性规定，合法有效。合同期满后，张秋江对其承租的公房继续占有使用，临海市房地产管理处未表示异议，故双方成立不定期租赁合同关系。后古城保护开发公司取得案涉公房所有权，承继临海市房地产管理处地位，成为该不定期租赁合同出租方。在给予承租人必要准备时间的前提下，古城保护开发公司有权解除该租赁合同。现古城保护开发公司已函告解除事宜并给予必要准备时间，张秋江此前亦未向人民法院或仲裁机构提出关于解除合同的异议，故案涉租赁合同依法解除，张秋江应负腾退租房的义务。此外，张秋江作为合同解除的相对方，如因租赁合同解除遭受损失，可另案主张。本案中古城保护开发公司的诉讼请求合法有据，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第二百二十九条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除临海市古城保护和开发有限公司与张秋江关于临海市房屋的租赁合同；二、张秋江于本判决发生法律效力之日起三十日内向临海市古城保护和开发有限公司腾交位于临海市的房屋。 本院二审期间，上诉人向本院提交以下证据：1、上诉人的医疗资料，拟证明上诉人行动不便，不清楚开庭时间。被上诉人认为，这些医疗资料与本案没有关联性。本院认为，上诉人医疗期间，与开庭时间间隔很长，不能证明上诉人一审不应诉的合法性。2、《临海市公有房屋租赁合同》（临古城租【2013】第785号），拟证明2013年2月28日上诉人张秋江与被上诉人古城公司签订房屋租赁合同。被上诉人古城公司对该合同的真实性、合法性、关联性均无异议。本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认，可以作为认定本案事实的依据。3、增值税发票2张，拟证明上诉人已缴纳2018年1-12月，2019年1-12月，2020年1-12月的房租。被上诉人对该证据的真实性、合法性、关联性没有异议，但认为被上诉人误以为2020年1月3日收取的是2019年1-12月的房租，发票备注部分也注明是2019年1-12月房租，愿意退还给上诉人。本院对该2份证据的真实性、合法性、关联性予以确认，可以作为认定本案事实的依据。被上诉人向本院提交房屋照片6张，拟证明租赁房屋为危房。上诉人质证认为，这6张照片均非其租赁的房屋照片。本院认为，危房需经鉴定并依法认定。上诉人提供的6张照片，不能作为认定租赁房屋为危房的依据。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2013年2月28日上诉人张秋江与被上诉人古城公司签订了《临海市公有房屋租赁合同》（临古城租【2013】第785号），约定：租赁期限自2013年1月1日至2013年12月31日止；承租期届满，乙方（张秋江）确需继续承租的，必须提前一个月到甲方办理续租手续，逾期不办者，甲方（古城公司）有权按合同约定期限收回房屋等内容。合同签订后，上诉人一直向被上诉人租赁上述房屋。2020年1月3日，上诉人向被上诉人缴纳了2020年1-12月的房租，被上诉人开具了增值税发票，并在备注栏注明为2019年1-12月份房租。但2019年1-12月的房租，上诉人已于2019年1月22日缴纳，有被上诉人出具的增值税发票为凭。 本院认为，一审法院在送达民事诉状和传票等过程中，因璎珞街25号无人，而将传票等送交上诉人的儿子、即本案上诉人的代理人应红兵，程序合法。上诉人称原判程序存在瑕疵，没有依据。2013年2月28日上诉人张秋江与被上诉人古城公司签订了《临海市公有房屋租赁合同》，明确约定，承租期届满，乙方（张秋江）确需继续承租的，必须提前一个月到甲方办理续租手续，逾期不办者，甲方（古城公司）有权按合同约定期限收回房屋。2020年1月3日，上诉人张秋江向被上诉人古城公司缴纳了2020年的房租，被上诉人予以接受，双方的房屋续租合同成立并生效。同年1月14日，被上诉人在没有出现任何新情况的情况下，起诉要求解除双方的房屋租赁合同，没有合同依据，也没有法律依据。双方签订的租赁合同对被上诉人可以终止合同的事项作了明确约定，并不包括需维修房屋这一情况。我国《合同法》第二百三十三条规定，租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。没有规定出租人可以因此解除租赁合同。而且双方签订的合同，明确约定：甲方（古城公司）应做好房屋安全管理工作，确保房屋安全使用。应及时做好住户合理的正常维修。被上诉人主张该房屋属于危房，但又没有提供证据予以证实，被上诉人如果确因维修房屋需要，要求被上诉人搬离出租房屋的，也应与上诉人协商解决，而不是解除租赁合同。综上所述，张秋江的上诉请求成立，本院予以支持。但由于上诉人张秋江在一审时不应诉，不举证，在二审提出新的证据致使诉讼费用增加，增加的二审诉讼费用，依照《诉讼费用交纳办法》第四十条规定，应由上诉人负担。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销临海市人民法院（2020）浙1082民初625号民事判决； 二、驳回被上诉人临海市古城保护和开发有限公司的诉讼请求。 一审案件受理费40元，由被上诉人临海市古城保护和开发有限公司负担；二审案件受理费80元，由上诉人张秋江负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈微春 审 判 员 朱贤和 审 判 员 陈文杰 二〇二〇年四月二十四日 代书记员 赵灵仙