湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂2801民初5682号原告：湖北城峰置业有限责任公司，住所地湖北省来凤县武汉大道龙凤夏威夷3栋2603号，营业执照登记统一社会信用代码91422827594224246L。法定代表人：刘新颖，该公司总经理。原告：何红果，男，生于1971年10月7日，汉族，湖北省宜城市人，居民身份证登记住址湖北省宜城市，二原告共同委托诉讼代理人：周斌，湖北雄视律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：毛凡清，男，生于1965年6月15日，住湖北省恩施市，被告：申清荣，女，生于1974年4月26日，住湖北省恩施市，原告湖北城峰置业有限责任公司（以下简称为城峰置业公司）、何红果诉被告毛凡清、申清荣房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告城峰置业公司的委托诉讼代理人周斌到庭参加了诉讼，被告毛凡清、申清荣经本院公告送达民事诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告城峰置业公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与两被告于2014年2月18日签订的《房屋转让协议书》；2、判令两被告返还原告支付的转让款680万元；3、本案诉讼费用、保全费4080元、保全保险费2130元由两被告承担。事实和理由：2014年2月18日，原告公司委托原告何红果与二被告签订《房屋转让协议书》。该协议约定：两被告将位于恩施市小渡船办事处旗峰村的房屋一栋和土地一宗转让给原告，转让总价款为人民币680万元整，原告须于本协议生效之日起三日内将转让总价款一次性汇入两被告指定的申清荣的银行账户。签订该协议时，因原告何红果未携带原告公司的公章，故其在协议“乙方处”签署了自己的名字。次日，原告公司从其公司账户上向两被告指定的银行账户转账人民币680万元整。两被告收到转让款后一直未将案涉转让标的物交付给原告公司。2018年3月7日，恩施市小渡船街道办事处旗峰社区经济联合社（以下简称经济联合社）与本案原、被告之间农村土地承包纠纷一案在恩施市农村土地承包仲裁委员会（以下简称仲裁委）开庭审理。经济联合社向仲裁委申请确认本案原、被告2014年2月18日所签《房屋转让协议书》第一条第二款无效。仲裁委审理后，于2018年3月12日作出恩市农仲案（2018）第003号仲裁裁决书，裁决本案原、被告2014年2月18日所签《房屋转让协议书》第一条第二款无效。现该裁决书已发生法律效力。另因案涉协议中的土地在案涉协议签订后被征收，且两被告迟迟未向恩施市国土资源局交出已被征收的案涉协议中的土地。2018年3月15日，恩施市人民法院作出（2018）鄂2801行审26号行政裁定书，裁定准予强制执行恩市土资表[2017]1号《责令交出土地处理决定书》。2018年3月27日，恩施市人民法院在恩施市政府的统一安排下，与恩施市公安局、恩施市消防大队、恩施市公证处等多部门将案涉协议中的房屋进行了强制拆除。原告认为，协议签订后，原告按照协议履行了付款义务，两被告迟迟未将标的物交付给原告，现案涉协议已经无法继续履行，合同目的已无法实现，根据《合同法》第94条、第97条的规定，原告可以要求解除案涉协议，且两被告须将原告城峰公司所支付的转让款返还给原告城峰公司。现原告为维护自身合法权益，故具状起诉，望依法判决，判如所请。被告毛凡清、申请荣未予答辩。经审理查明，原告城峰置业公司是于2012年4月27日在来凤县工商行政管理局登记成立的有限任公司（自然人投资或控股）类型企业法人，登记经营范围有房地产开发和销售。原告何红果在案涉合同成立时是原告的股东及监事，是合同原告一方的签字人。被告毛凡清、申清荣是夫妻关系，二人所在家庭在恩施市××渡船办事处××组承包有集体土地，并建有房屋。2014年2月18日，原告何红果作为受让方（乙方）与作为转让方（甲方）的被告毛凡清、申清荣，作为见证方（丙方）的邓乾平律师签订《房屋转让协议书》一份，协议在叙明三方名称后的内容为：“甲乙双方在平等自愿、协商一致的基础上，就甲方向乙方转让甲方私人房屋一事达成如下协议条款：第一条转让标的物的基本情况1、房屋一栋，位于恩施市××渡船办事处××号，该房屋的结构为砖混结构，建筑面积为壹佰贰拾捌（128）平方米，无房产证，只有土地使用证；2、土地一宗位于恩施市××渡船办事处××组堰门口，东到田坝、南到山边、西到堰埂、北至场坝（详见甲方土地承包经营权证），面积为＿＿平方米，土地使用证号为＿＿，土地性质为集体所有。（备注：关于此地块，甲方以后不再向乙方主张任何权利）第二条标的物转让对价1、标的物转让总价款为人民币陆佰捌拾万元整（小写6800000.00元）。2、甲方自主在别处购买房屋一栋，但甲方在办理产权证时，若甲方购买房屋总价款不超过人民币肆佰伍拾万元整（小写4500000.00元），则所有税费完全由乙方承担；若甲方购买房屋总价款超过人民币肆佰伍拾万元整（小写4500000.00元），则超过部分的税费由甲方自行承担。第三条付款方式乙方在本协议生效之日起三日内将标的物转让总价款人民币陆佰捌拾万元整（小写6800000.00元）通过银行转账的方式一次性汇入甲方指定的银行账户，开户行中国银行恩施施州大道支行，户名申清荣，账号为62×××87。第四条标的物的交付1、甲方待乙方将标的物转让总价款汇入甲方指定账户的两个月内将转让标的物交付给乙方，且甲方应无条件的从转让标的物搬走，届时该标的物应无任何担保、抵押、土地使用证瑕疵，无人租住、使用；无欠账，如电话费、水电费、入网费用等。2、甲方交付乙方标的物时，乙方应将涉及标的物的全部钥匙交付给乙方，并在双方在场的情况下由乙方对标的物进行验收，乙方若无任何异议，视为该标的物符合本协议约定，甲方完成标的物的交付，上述标的物的占有、使用、收益和处分权归乙方行使。第五条甲方承诺保证1、甲方必须保证自己对该转让标的物拥有完整的处分权，且必须保证该转让标的物拥有合法的土地使用权，否则视为违约；2、甲方必须保证该转让标的物不涉及任何第三方的权利，且保证该转让标的物不存在任何法律上的障碍，否则视为违约。第六条合同的生效及违约责任本协议自甲乙双方签字盖章之日起生效，本协议生效后，甲乙双方都必须严格按照本协议的约定来履行，若任何一方不按照本协议的约定来履行均视为违约，违约方除赔偿守约方的实际损失外，还应按照合同总价款的5%向守约方支付违约金。第七条免责条款本协议在履行中因地震、洪水、政府拆迁等不可抗力因素出现，从而导致本协议无法履行时，则甲乙双方互不承担责任。第八条特别约定事项1、甲方在收到乙方汇入的标的物转让总价款的同时应将转让标的物的所有证件包括并不限于土地使用证等全部交付给乙方，否则视为违约；2、本协议生效后，乙方若改变本标的物的土地性质，乙方必须无条件的予以配合，但交易中产生的所有税费完全由乙方自行承担。第九条争议解决及其他1、本协议在履行的过程中发生争议，由双方协商解决，协商不成，甲乙双方可直接向恩施市人民法院起诉。2、本协议未尽事宜，由甲乙双方另行协商，并签订补充协议，补充协议和本协议具有同等的法律效力。3、本协议一式三份，甲乙双方各执一份，见证方一份，均具有同等法律效力”。合同签订后，原告于2014年2月19日通过其在农业银行来凤县支行所设账户向被告指定的申清荣账户转款人民币680万元整，同日被告毛凡清给原告出具《收条》一份，内容为“今收到房款陆百捌拾万元整￥6800000.00元”。但此后，二被告未向原告履行约定义务。2017年6月30日，恩施市国土资源局作出恩市土资责交（2017）第1号《责令交出土地处理决定书》，责令申清荣十五日交出依法被征收范围内的0.81亩土地。该处理决定发生法律效力后，申清荣未自觉履行。2018年1月2日，恩施市国土资源局下达恩市国土催字﹝2018﹞1号《履行行政处理决定催告书》，催促申清荣十五日内自觉履行行政处理决定，但期满后申清荣仍未履行，恩施市国土资源局遂申请本院强制执行。2018年3月15日，本院作出（2018）鄂2801行审26号《行政裁定书》，裁决准予强制执行“恩市土资责交（2017）第1号《责令交出土地处理决定书》”。同年3月27日，本院对申清荣应交付土地上的建筑物予以拆除，并将所涉土地0.81亩（宅基0.53亩、其他土地0.28亩）交付给恩施市国土资源局。2018年3月7日，恩施市农村土地承包仲裁委员会对恩施市小渡船街道办事处旗峰社区经济联合社与何红果、毛凡清、申清荣、原告公司（该仲裁案的第三人）农村土地承包纠纷案开庭审理，并于2018年3月12日作出恩市农仲案（2018）第003号仲裁裁决，裁决何红果与毛凡清、申清荣于2014年2月18日签订的《房屋转让协议》第一条第二款无效。该裁决已生效。现二原告以诉称理由具状诉至本院，请求判准前述请求。本案立案前，经原告申请和提供担保，本院曾于2018年11月6日作出（2018）鄂2801财保323号民事裁定，裁定“扣留被申请人毛凡清、申清荣在恩施市小渡船街道办事处的补偿款712029元，扣留期限截止至2020年11月6日”，原告为此交纳保全申请费4080元，开支保全保险费2130元。本院认为，关于两原告的主体资格。《中华人民共和国合同法》第四百零三条第一款规定“委托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，委托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使委托人对第三人的权利，但第三人与委托人订立合同时如果知道该委托就不会订立合同的除外”，本案中，城峰置业公司称何红果系该公司委托与二被告签订《房屋转让协议》，对此何红果没有异议，被告亦没有举证证明有前述法律规定的除外情形，因此应确认两原告之间是委托代理关系，城峰置业公司具有本案原告主体资格，基于前述代理行为，城峰置业公司有权并且已经行使何红果对二被告的权利，承担何红果代理行为产生的民事责任；在委托人即原告城峰置业公司已经主张权利的情况下，受托人何红果再没有事实和法律依据向二被告主张合同权利。关于案涉《房屋转让协议》的效力。《中华人民共和国合同法》第一百三十二条规定“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定”，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”，双方所签《房屋转让协议》包含房屋转让和宅基地转让两个部分的内容，就房屋转让部分的效力，原、被告签订房屋出售协议虽属自愿，甚至约定了土地随之转让，但农村房屋买卖必然涉及宅基地转让，被告自建的房屋虽应属其所有，但所建房屋的宅基地属农村集体所有，根据土地管理法的相关规定，宅基地使用权只能由农村集体经济组织成员享有，与享有者的特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，原、被告所签订的房屋买卖协议涉及宅基地使用权，而无论是何红果个人还是城峰置业公司均不是该村村民，不具备在该村购房的权利，因此双方所签协议约定的房屋转让内容无效；就协议中土地转让约定的效力，承包地与宅基地属同一性质，且恩施市农村土地承包仲裁委员会所作仲裁裁决已经生效，该裁决确认协议中的土地转让无效，因此双方所签协议约定的土地转让内容也无效，据此应认为案涉《房屋转让协议》应属无效，无效合同自始没有法律约束力，不存在需要解除的问题，因此对原告解除协议的诉讼请求本院不予支持。关于案涉转让款应否退还。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所造成的损失，双方都有过错的应当各自承担相应的责任”，案涉《房屋转让协议》无效，被告依据该协议取得的转让款应当返还，二被告的房屋及土地已被政府征收、拆迁，不存在返还的问题，因此对原告城峰置业公司请求二被告返还转让款680万元的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告支付保全保险费，因此费用非提起诉讼必然支出，对原告的该项请求，本院不予支持。被告毛凡清、申清荣对应向原告返还的款项，应及时作一次性支付。二被告经本院传票传唤不到庭参加诉讼，应视为其放弃诉讼权利，不影响本院依法缺席审理并作出判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第四百零三条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼》第十三条、第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告毛凡清、申清荣于本判决生效后十日内退还原告湖北城峰置业有限责任公司转让款人民币680万元。二、驳回原告湖北城峰置业有限责任公司的其他诉讼请求。三、驳回原告何红果的诉讼请求。本院执行标的款账户开户行：恩施市农业银行营业部，收款单位：恩施市人民法院，账号：17×××44。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人申请执行的期限为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起进行计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费59400元，公告费800元，财产保全申请费4080元，以上共计人民币64280元，由被告毛凡清、申清荣共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施自治州中级人民法院，开户银行：农业银行恩施开发区支行，账号17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判长  尹学友审判员  谭远双审判员  区海玲二〇二〇年四月十日书记员  苏 蜀