北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终3312号上诉人(原审被告)：北京正旭晶典房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区东三环中路乙16号院5号楼1至2层101内105室。法定代表人：张桐源，董事长。委托诉讼代理人：朱甜，北京市东元律师事务所律师。委托诉讼代理人：李秀生，北京市东元律师事务律师。被上诉人(原审原告)：赵倩，女，1970年10月21日出生。上诉人北京正旭晶典房地产开发有限公司（以下简称正旭晶典公司）因与被上诉人赵倩商品房预售合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初53315号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。正旭晶典公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回赵倩的一审全部诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：1.一审判决认定的基本事实不清。一审判决未审查是否具备办理所有权证的条件。因赵倩的原因导致尚不具备办理房屋所有权证的条件。赵倩是否有购房资格在一审中没有审核；2.一审判决适用法律明显错误。因赵倩未支付购房款，正旭晶典公司有权依合同约定不办理产权证，正旭晶典公司并未违约。即使在正旭晶典公司违约的情况下，一审判决的违约金过高。赵倩向一审法院起诉请求：1.判令正旭晶典公司立即办理正旭晶典花园房屋所有权证；2.正旭晶典公司协助办理车位的所有权证；3.正旭晶典公司支付逾期办证违约金（以1224001元为基数、自2007年10月31日至实际支付之日、按照日万分之二的标准计算）；4.正旭晶典公司返还代办费2000元。一审法院认定事实：2007年10月26日，赵倩作为买受人、正旭晶典公司作为出卖人签订《北京市商品房预售合同》及《补充协议》，约定：赵倩购买正旭晶典公司开发的诉争房屋，预测建筑面积135.11平方米，购房款为4054001元。第六条约定：付款方式为贷款方式付款，买受人可以首期支付购房款总价款的30%，其余价款可以向中国建设银行或住房公积金管理机构借款支付。第七条约定：出卖人保证该商品房没有产权纠纷，因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。第八条约定：出卖人应当按照规划行政部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。出卖人确需变更建设工程规划许可证规定条件的，应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应当给予相应的补偿。第十一条约定：出卖人应在2007年12月10日前向买受人交付该商品房。该商品房交付应当符合下列第1、2、4、5项所列条件，该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，1、该商品房已取得规划验收品准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的实测技术报告书；4、满足十二条中出卖人承诺的市政基础涉及达到的条件；5、该商品房为住宅的，出卖人提供《住宅工程质量分户验收表》（2006年1月1日期进行住宅工程竣工验收的房屋适用）。第十二条约定：出卖人承诺与该商品房正常适用直接相关的市政基础设施和其他设施按照约定的日期达到下列条件：1、上水、下水2007年12月10日达到使用条件；2、电2007年12月10日达到使用条件；3、供暖2007年12月10日达到适用条件；4、燃气2007年12月10日达到第二十条约定：出卖人应在2007年10月31日前，取得诉争房屋所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人有权退房。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房合同约定交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。合同附件五付款方式及期限的约定：买受人以“银行按揭”方式(商贷)支付房款，即买受人于签约之日向出卖人支付购房款，计人民币1224001，其余房款计人民币2830000元通过银行按揭支付。在《补偿协议》第三条约定：乙方须按照合同第六条的约定，于签约之日向甲方支付购房款1224001元，剩余房款2830000元，以银行按揭的方式支付。乙方应于签约之日起15日内银行提交申请贷款所需材料并签订贷款合同，如乙方未能按期提交全部贷款资料，则视为乙方逾期付款，按该合同第十条之约定承担逾期付款责任；在乙方以银行贷款方式向甲方支付房价款的情况下，乙方应按照要求办理相关贷款手续并保证月收入达到银行要求的标准。如乙方已完全履行上述义务却未获得贷款的，则甲方应予以积极协助，帮助乙方获得贷款，若甲方的帮助仍然无效，则乙方应在其被拒绝提供贷款之日起10日内甲方提出书面变更付款方式的申请，若双方未能就变更付款方式达成一致意见，则乙方有权提出退房，甲方应于收到乙方退房申请之日起20日内向乙方退还首付款，若乙方未能在上述期限内提出变更要求或退房申请，则视为乙方逾期付款，乙方应按该合同第十条之约定承担违约责任。如乙方是以银行贷款方式支付购房款并且由甲方提供了连带责任保证担保的，乙方在办理房屋交付手续时还应一次性将国家规定的购房契税、公共维修基金及其他费用交由甲方或甲方指定的律师师事务所代收，同时支付一定数额的代办产权律师代理费，甲方及甲方指定的律师事务所在收到上述费用及有关文件后，应及时为乙方办理房屋的产权过户手续，办理产权的时间最长不超过二年，如乙方是以其他方式支付购房款的，则应在搬离房屋交付手续时一次性将公共维修基金交由甲方或甲方指定的律师事务所代收，在乙方缴清上述款项前，甲方有权拒绝交付房屋并不承担任何责任。甲方承诺乙方所付房款含产权车位壹个，车位编号为。上述合同签署后，赵倩向正旭晶典公司缴纳了房屋首付款1224001元以及产权代办费2000元，剩余的购房款未付，涉案房屋由赵倩自2007年12月居住至今。经一审法庭询问，赵倩表示其在签约后向银行申请了按揭案款，但未获批准，后正旭晶典公司起诉了赵倩要求解除合同、返还车位并支付违约金。经查明，该案经过北京市朝阳区人民法院一审生效，后赵倩不服该判决，申请再审。2018年9月30日，北京市朝阳区人民法院作出（2017）京0105民再38号民事判决书，判令赵倩于判决生效后三个月内向正旭晶典公司支付剩余购房款二百八十三万元；上述款项分三期支付，第一期八十三万元应于判决生效当月的最后一日前支付，第二期和第三期各一百万元应分别于判决生效后第二个月和第三个月的最后一日前支付等。后正旭晶典公司不服上述判决，上诉至北京市第三中级人民法院，北京市第三中级人民法院于2019年5月8日作出（2019）京民再30号民事判决书，维持一审判决。现该案尚未执行完毕。另查，北京市朝阳区朝阳公园西路15号正旭晶典花园住宅楼于2017年1月25日取得建设工程规划核验（验收）合格手续，但诉争房屋所在楼栋尚未办理初始产权登记手续，诉争房屋也未能取得所有权证。一审法院认为，赵倩与正旭晶典公司之间签订的《北京市商品房预售合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依据合同的约定全面履行各自义务。任何一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，守约方有权依照合同约定要求违约方承担违约责任。本案中，合同约定了正旭晶典公司应就涉案楼栋办理产权证以及为赵倩办理涉案房屋的产权证的时间，正旭晶典公司未能在约定的时间内办理产权证，应当承担一定的违约责任。但是同时由于赵倩申请的银行按揭贷款未获批准，双方就尾款的支付问题引发了关于是否继续履行买卖合同的诉讼，而正旭晶典公司要求解除合同的诉讼未得到法院的支持，法院判令赵倩在一定期限内支付剩余购房款，现该判决尚未履行。由此可以看出，赵倩尚有尾款未能支付，正旭晶典公司亦有合理理由不为其办理房屋产权证，即造成至今赵倩未能取得涉案房屋产权证的理由并非由正旭晶典公司单方行为构成，故一审法院根据本案的实际情况，酌情确定赵倩主张的违约金。对赵倩要求正旭晶典公司为诉争房屋办理房产证和车位产权证的诉讼请求，根据现有证据，一审法院认为符合办理房屋所有权证的要求，故对赵倩的此项诉讼请求，一审法院予以支持。针对赵倩主张的代办费，通过赵倩提交的收据可知，正旭晶典公司收取了上述费用，但并未履行代办义务，故赵倩有权主张返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、北京正旭晶典房地产开发有限公司于收到赵倩全部剩余房款后的十日内协助赵倩办理位于北京市朝阳区正旭晶典花园房屋所有权证和其配套车位的所有权证；二、北京正旭晶典房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付赵倩违约金十万元；三、北京正旭晶典房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还赵倩代办费二千元；四、驳回赵倩的其他诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据，对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，根据本案查明事实，赵倩与正旭晶典公司签订的《北京市商品房预售合同》及《补充协议》均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。协议签订后，双方均应遵照履行。正旭晶典公司未能依据合同约定取得涉案房屋所在楼栋的权属证明，亦未能在合同约定的期限内为赵倩办理房产证，已构成违约，应当承担相应的违约责任。故正旭晶典公司主张其并未违约的上诉意见，没有事实与法律依据，本院不予采纳；关于违约金数额。考虑到赵倩尚有尾款未支付，其对至今未取得房产证也有一定过错，理应承担相应的责任。据此，一审法院酌情确定的违约金数额合理，本院予以认可。同时正旭晶典公司理应将赵倩交纳的代办费予以返还；因根据现有证据，涉案房屋和车位已具备产权办理条件，故正旭晶典公司理应在收到赵倩剩余房款后协助其办理涉案房屋及配套车位的所有权证。正旭晶典公司虽上诉主张一审法院未审查车位是否具备办理所有权证的条件即判决办理，但其并未就涉案车位不具备所有权证办理条件进行有效举证，故其该项上诉意见，本院不予采纳；对于正旭晶典公司上诉主张一审法院未审查赵倩是否具有本市购房资格一节，因双方购房合同签订时，本市限购政策并未实施，故正旭晶典公司该项上诉主张，缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，北京正旭晶典房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19232元，由北京正旭晶典房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 谷绍勇审 判 员 王 朔审 判 员 姜 君二〇二〇年四月二十八日法官助理 张 羽法官助理 黄 璐书 记 员 李 峥