贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终3122号上诉人（原审原告）：李红英，女，1967年11月16日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：王德毅，贵州慧原律师事务所律师，执业证号：15201199110281653。被上诉人（原审被告）：贵州省中钰房地产开发公司，住所地贵州省贵阳市云岩区延安巷17号，统一社会信用代码：91520000214423500T。法定代表人：苏平，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：苏平，男，汉族，1960年1月2日出生，住贵州省贵阳市云岩区。上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：赵美龙，男，1965年1月30日出生，汉族，系该公司员工，住贵州省贵阳市云岩区。原审第三人：贵阳农村商业银行股份有限公司云岩支行，住所地贵州省贵阳市云岩区盐务街82号1-11层。负责人：何宗霖，职务：行长。委托诉讼代理人：陈春艳，贵州君跃律师事务所律师，执业证号：15201201511233347。委托诉讼代理人：罗文君，贵州君跃律师事务所实习律师。上诉人李红英因与被上诉人贵州省中钰房地产开发公司（以下简称“中钰公司”）、苏平以及原审第三人贵阳农村商业银行股份有限公司云岩支行（以下简称“农商行云岩支行”）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院(2019)黔0103民初1679号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。李红英上诉请求：1.撤销原判，依法支持我方一审诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由二被上诉人共同负担。事实和理由：第一，2000年期间，案涉的房屋处于查封状态，且在之后我方与被上诉人中钰公司签订了《商品房买卖合同》，而被上诉人签订的合同应已经解除或者无效。2011年12月7日，被上诉人苏平取得案涉房屋的房屋所有权证时，房屋仍处于抵押给银行的状态，而抵押的房屋转让必须取得抵押权人的同意，否则无效。因此，二被上诉人于2000年5月6日签订的《商品房买卖合同》明显不符合当时的房屋状况，同时在被上诉人苏平未支付相应购房款的情况下，只能证明二被上诉人签订的合同是虚假合同。第二，二被上诉人于2011年12月7日就涉案房屋办理房屋所有权证时恶意隐瞒了房屋存在抵押权的情况，该产权办理明显不符合法定办证程序。在涉案房屋存在备案合同及抵押登记均未解除的情况下，如果二被上诉人不采取恶意串通手段，伪造虚假材料，是不能取得房屋所有权证的。第三，自贵州省高级人民法院（2000）黔高法执字第36-1号民事裁定书生效之日起，涉案房屋产权已经属于我方。苏平、中钰公司辩称，原判认定事实清楚，适用法律准确。第一，案涉房屋已经由我方回购，同时我方支付了回购款；第二，上诉人并非房屋的实际权利人。农商行云岩支行述称，第一，原判认定事实正确，二被上诉人签订的《商品房买卖合同》合法有效，不存在恶意串通，上诉人的主张无事实和法律依据。其一，案涉房屋在2000年期间并不处于查封状态，二被上诉人签署的合同系有权处分，即便案涉房屋处于贵州省高院查封状态，但是该查封并不影响合同的效力。且该合同签订时，案涉房屋的查封状态已经解除，并不存在任何履约障碍。其二，从相关协议签署的情况看，房屋已处于解封状态，二被上诉人签订的合同真实有效。其三，从案涉房屋购买的意思表示和产权登记上看，上诉人并未购买案涉房屋的真实意思，且案涉房屋已登记在被上诉人苏平名下，被上诉人苏平在抵押至第三人系有权处分。第二，上诉人要求确认对案涉房屋享有所有权无法律依据。（2000）黔高法执字第36-1民事裁定书不属于确权性法律文书，不发生物权变动的效力。《物权法司法解释（一）》自2016年3月1日开始施行，此时涉案房屋的所有权已经登记在苏平名下，按照“法不溯及既往”的原则，该司法解释并不能排除苏平对涉案房屋享有的所有权。第三，我方系善意第三人，应当优先保护抵押权。案涉房屋的所有权由被上诉人苏平享有，其提供的不动产权证是其享有该不动产物权的证明，我方在为被上诉人苏平办理抵押登记时，对该证件及相关合同关系尽到了审慎核查的义务，并依约发放贷款，系善意抵押权人，依法享有抵押权。且根据《民诉法司法解释》第四百九十三条之规定，案涉房屋的所有权已经在抵债裁定送达我方时转移。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确。上诉人诉讼的目的是转移其履行协议书等相关协议中的商业风险，但上诉人在签署相关协议时本应充分预判可能存在的风险，且上诉人欲转移履行风险的行为以损害第三人云岩支行的合法权益为前提，其上诉请求无法律依据且与案件事实不符。李红英向一审法院起诉请求：1、请求确认被告贵州省中钰房地产开发公司与被告苏平就贵阳市云岩区富水中路66号新华影业大厦七层签订的《商品房买卖合同》无效；2、确认原告李红英对贵阳市云岩区富水中路66号新华影业大厦七层7-1号房享有所有权。一审法院认定事实，2000年5月6日，中钰公司作为出卖人，苏平作为买受人签订《商品房买卖合同》一份，约定苏平以928144元的价格购买位于贵阳市贵阳儿童娱乐中心第1幢7单元1号房屋。经贵阳市房地产交易中心2019年3月22日查询，坐落于云岩区房屋权利人为苏平，建筑面积331.48平方米，权证时间为2011年12月7日，权证号010283672。原告李红英主张该房屋建筑面积331.48㎡实则是李红英所购买的位于云岩区房屋（建筑面积165.2㎡）与王德毅所购买的位于云岩区房屋（建筑面积165.2㎡）面积的总和，两套房屋面积合并后办理成了一套房屋产权证，对此被告中钰公司、苏平并无异议。2012年3月28日四海矿业公司作为借款人（甲方）与农商行作为贷款人（乙方）签订《流动资金贷款合同》一份，约定甲方向乙方借款人民币柒佰万元整。”同日，苏平作为抵押人与农商行云岩支行作为抵押权人签订《抵押担保合同》一份，约定苏平用其名下房产证号为01××79、01××72号房屋共计662.96㎡向农商行提供抵押担保并办理了抵押他项权证。借款到期后，四海矿业公司未按期还款，农商行将四海矿业公司、苏平作为被告诉至一审法院提起金融借款合同纠纷一案，2015年5月27日，一审法院作出（2015）云民商初字第528号《民事判决书》，判决“一、被告贵州四海矿业有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告贵阳农村商业银行股份有限公司云岩支行借款本金人民币700万元，并支付相应利息及罚息（利息、罚息按照双方合同约定计算，自2014年3月21日起至本息付清之日止）；二、被告贵州四海矿业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告贵阳农村商业银行股份有限公司云岩支行违约金21000元；三、被告贵州四海矿业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告贵阳农村商业银行股份有限公司云岩支行律师代理费（律师代理费按照贵州省物价局2002年公布的《贵州省律师服务收费暂行规定》计算，根据原告委托律师最终代理的程序据实支付，截止本案起诉之日产生的律师费为145667元）；四、原告贵阳农村商业银行股份有限公司云岩支行对被告苏平提供的抵押物［位于贵阳市云岩区房屋（产权证号分别为筑房权证云岩字第××号、01××79号）房屋］拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。”该判决已于2015年6月27日生效。农商行云岩支行向一审法院申请强制执行，一审法院于2017年10月9日作出（2015）云执字第1596号执行裁定书，裁定将苏平名下位于贵阳市云岩区两套（产权证号010283672、01××79）以第一次流拍价5529000元抵偿过户给农商行云岩支行。2002年7月25日，贵州省高级人民法院作出（2000）黔高法执字第36-1号《民事裁定书》载明“2000年11月13日商行瑞丰支行、中钰公司、购房人段竞晖、李红英、杨文、王德毅三方分别签订了《变价偿债协议》，并根据该协议将中钰公司所有的位于贵阳市竞晖，5-2房（建筑面积165.822㎡）卖给购房人杨文，第七层7-1号房（建筑面积165.20㎡）卖给购房人李红英，7-2号房（建筑面积165.20㎡）卖给购房人王德毅，售房价共175万元，根据最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第46条第2款、第86条第1款、《中华人民共和国民事诉讼法》第140条第11项之规定，裁定一、解除对中钰公司产权所有的位于贵阳市房屋；第七层楼7-1号房屋（建筑面积165.20㎡）、7-2号房屋（建筑面积165.20㎡）的查封；二、将该大厦（贵阳新华影业大厦群楼）第五层楼5-1号房屋过户给段竞晖；5-2号房屋过户给杨文；第七层楼7-1号房屋过户给李红英；7-2号房屋过户给王德毅。”2000年11月13日，李红英、王德毅分别作为购房人与中钰公司签订了《商品房购销合同》［李红英合同编号（20007010）、王德毅合同编号（2000709）］并办理了《贵阳市商品房预售合同登记备案表》，约定李红英购买位于云岩区房屋（建筑面积165.2㎡），王德毅购买位于云岩区房屋（建筑面积165.2㎡），首付款均是108640元，于2000年11月21日向中钰公司支付。尾款二人向贵州省工行中南支行申请贷款并将所购房屋作为抵押物向工行办理了抵押登记。贵阳市房地产交易管理中心登记查询李红英房屋信息为“房屋坐落富水中路74号儿童娱乐中心，抵押权人中国工商银行中南支行，债务人李红英，债权数额420000，抵押期间2000.12.19-2020.12.18。建筑面积165.2平方米。”贵阳市房地产交易管理中心登记查询王德毅房屋信息为“房屋坐落富水中路74号儿童娱乐中心，抵押权人中国工商银行中南支行，债务人王德毅，债权数额420000，抵押期间2000.12.19-2020.12.18。建筑面积165平方米。”2003年5月22日，甲方段竞晖、王德毅、杨文、李红英与乙方贵州省中钰房地产开发公司签订《协议书》一份，主要约定“根据贵州省高级人民法院的生效裁定，甲、乙双方签定了合同号为2000705、2000706、2000709、2000710的商品房购销合同，乙方如约将位于贵阳市，建筑面积为691.222平方米的房产交付给甲方，甲方对该房屋进行了装修，并在其相邻的平台上构建了花台及临时建筑。另，甲方以该房屋做抵押物，向中国工商银行贵阳市中南支行申请了按揭贷款，至本合同签定之日，甲方尚欠银行贷款1538368.2元，其中，第五层尚欠抵押贷款799951.4元，第七层尚欠抵押贷款738416.8元。由于乙方至今尚未给甲方办理产权登记，根据《合同法》及国家有关房产的规定，在平等、自愿、协商一致的基础上，甲、乙双方签订本合同，以资共同信守执行。第一条、甲乙双方自愿解除合同号为2000705、2000706、2000709、2000710的商品房购销合同。第二条、甲方将位于贵阳市，建筑面积为691.22平方米的房产返还给乙方，乙方根据本合同约定返还甲方购房款，并对乙方添附于房屋上的装修予以补偿。第三条、房款返还及装修补偿1、对新华影业大厦五层壹、贰号房，建筑面积为360.822㎡，乙方按每平方米2450元向甲方返还购房款，按每平方米300元向甲方支付装修补偿，以上两项合计，乙方应按每平方米人民币2750元计，共向甲方支付992260.5元整。2、对新华影业大厦七层壹、贰号房，建筑面积为330.4平方米，乙方按每平方米2350元向甲方返还购房款，按每平方米300元向甲方支付装修补偿。以上两项合计，乙方应按每平方米人民币2650元计，共向甲方支付875560元整。第五条、付款期限和方式本合同签定后，乙方应于2003年5月31日前向甲方支付170000元；2003年8月31日前支付159452.3元，余款的支付方式为乙方承担本合同签定之日的甲方贷款的偿还责任和承担贷款利息，并在甲方所签的抵押贷款合同所约定的还款付息日前五个工作日将与应还本息等额的款项交付给甲方用于按期支付甲方借款本息，即在每个月的二十五号之前将下月应归还的贷款本金7291.67元及利息支付给甲方。第六条、交付甲方应于乙方付清首款17万元后三日内将新华影业大厦五层壹、贰号房及相邻平台上的花木及临时建筑物交付乙方使用；在乙方付清第二笔款159452.3元后三日内将第七层交付给乙方。第七条、所有权在乙方付清全部房款前，甲方保留上述房屋的所有权，并在交付之日起五年内（如提前付清全款则到付清全款之日）保留对其上添附的装修的所有权。……”2017年4月27日，李红英、王德毅作为原告将中钰公司作为被告诉至一审法院，提起合同纠纷之诉，一审法院于2017年11月1日作出（2017）黔0103民初3104号民事调解书，载明“本案在审理过程中，经一审法院主持调解，原、被告自愿达成如下协议一、被告贵州省中钰房地产开发公司于2018年2月28日前支付原告李红英代为偿还的银行按揭贷款本息人民币103157元及赔偿款人民币103157元，共计人民币206314元。二、被告贵州省中钰房地产开发公司于2018年2月28日前支付原告王德毅代为偿还的银行按揭贷款本息人民币99013.41元及赔偿款人民币99013.41元，共计198026.82元。三、被告贵州省中钰房地产开发公司按上述第一、二项履行完毕后，视为双方于2003年5月22日签订的《协议书》履行完毕，涉案位于贵阳市的房屋归被告贵州省中钰房地产开发公司所有，双方就本案再无其他权利义务纠纷。四、如被告贵州省中钰房地产开发公司不能按上述第一、二项完全履行，则双方于2003年5月22日签订的《协议书》自2018年3月1日解除。涉案位于贵阳市房屋的所有权归原告李红英所有，7-2房屋的所有权归原告王德毅所有。被告贵州省中钰房地产开发公司按照《协议书》自2003年至2018年2月28日期间支付的所有款项，视为支付涉案房屋租金，被告贵州省中钰房地产开发公司无权再要求原告李红英、王德毅返还。五、原告放弃其他诉讼请求。六、案件受理费18181元，减半收取9090.5元，由被告贵州省中钰房地产开发公司负担。”上述事实有原、被告、第三人陈述及其提交的相关证据在卷佐证，并经庭审质证、审查，一审法院予以确认。一审法院认为:2000年11月13日原告李红英、被告中钰公司，根据《变价偿债协议》就贵阳市7层7-1号房屋（建筑面积165.2㎡）签订《商品房购销合同》，2002年7月25日，贵州省高级人民法院作出（2000）黔高法执字第36-1号《民事裁定书》，裁定将该房屋过户给李红英，但李红英与中钰公司就该房屋仅办理商品房预售合同备案登记，并未办理产权登记。2003年5月22日李红英与中钰公司签订协议书，约定解除双方就贵阳市7层7-1号房屋签订的《商品房销售合同》，此后被告中钰公司、苏平于2011年12月7日才将贵阳市7层建筑面积331.48㎡房屋的产权登记在苏平名下，显然原告李红英主张中钰公司与苏平恶意串通不能成立，苏平作为贵阳市6层建筑面积331.48㎡房屋的产权人将该房屋向农商行云岩支行设定抵押担保并办理了抵押权登记，农商行云岩支行对该房屋享有的抵押权依法受法律保护。综上所述，一审法院对原告李红英的诉讼请求不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第五十二条第（二）项、《中华人民共和国物权法》第九条之规定，判决：驳回原告李红英的诉讼请求。案件受理费10300元，减半收取5150元，由原告李红英承担（已交）。二审中，上诉人向本院提交了如下证据：《他项权证》两份，拟证明：第一，2000年，虽然我方与被上诉人中钰公司签订合同后办理了预售合同登记备案表，但是办理的他项权证上登记的所有权人为我方。第二，在涉案房屋存在抵押的情况下，该房屋是不能办理过户手续的。第三，他项权证中载明的房屋坐落与贵阳市房地产交易管理中心登记查询的房屋信息中的房屋坐落是同一个地方。被上诉人中钰公司、苏平质证称，对该证据的真实性无异议，但是达不到其证明目的。他项权证的办理是为了方便上诉人办理银行贷款才办理的，不能证明上诉人为涉案房屋的所有权人，事实上，房屋所有权已经基于双方的回购协议变更至我方。原审第三人农商行云岩支行质证称，对该证据的关联性不予认可。若上述证据是真实的，那么第一，他项权证与涉案房屋的坐落不一致；第二，根据我方在一审中提交的房屋查询记录来看，涉案房屋抵押只有一项，抵押权人为我方。经二审审理查明的事实与原判决认定的事实基本一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：第一，二被上诉人签订的《商品房买卖合同》是否无效。第二，上诉人是否就案涉房屋享有所有权。关于争议焦点一，本案中，上诉人与被上诉人中钰公司签订的《商品房购销合同》、《协议书》系双方的真实意思表示，合同内容并未违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，应属有效。至于上诉人以二被上诉人存在恶意串通的情形诉请《商品房买卖合同》无效的问题，首先，二被上诉人签订《商品房买卖合同》在前，上诉人与被上诉人中钰公司依据《变价偿债协议》签订的《商品房购销合同》在后，虽然该两份合同签订时间均在2000年，但是同一物权上可以存在多个债权且债权之间具有相容性和平等性。其次，2003年5月22日，上诉人与被上诉人中钰公司签订了《协议书》，双方一致同意解除签订的《商品房购销合同》并将案涉房屋返还于被上诉人中钰公司，同时，被上诉人中钰公司亦按照合同的约定履行返还房款、装修补偿款并偿款部分银行按揭贷款的义务。再次，被上诉人中钰公司将房屋过户登记在被上诉人苏平名下的时间发生在上述《协议书》之后，此时，上诉人与被上诉人中钰公司之间并无房屋买卖之民事法律行为。最后，即便涉案房屋存在查封、抵押等情形，但均并不会影响合同的效力。因此，原判认定二被上诉人不存在恶意串通之情形而致合同无效，并无不当，本院予以维持。关于争议焦点二，上诉人以贵州省高级人民法院（2000）黔高法执字第36-1号民事裁定书为由主张所有权。首先，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条：“人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”之规定，（2000）黔高法执字第36-1号民事执行裁定书并非物权法及其司法解释所规定的能产生物权变动的民事执行裁定书类型。其次，从该执行裁定书的内容可知，该裁定书为给付性的，不能直接导致物权变动。此外，不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明，虽然《他项权证》上记载的所有权人为上诉人，但事实上房屋的所有权证书上登记的房屋所有权人为被上诉人苏平，现两者的记载不一致，在上诉人没有证据证明不动产权属证书存在错误登记的情况下，应以不动产权属证书为准。同时，《贵阳市商品房预售合同备案登记表》亦不会直接导致物权变动。因此，上诉人主张确认享有房屋的所有权，于法无据，本院不予支持。综上所述，上诉人李红英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用10300元，由上诉人李红英负担。本判决为终审判决。审判长 田 勇审判员 邹爱玲审判员 程 奕二〇二〇年四月十六日书记员 谢 婧