山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终1342号上诉人（原审原告）：王某，女，1976年9月30日出生，汉族，太原市迎泽区创建国家卫生城市总指挥部职工，住山西省太原市。被上诉人（原审被告）：杨某某，男，1944年8月29日出生，汉族，山西省电力公司电力建设二公司退休职工，住山西省太原市。上诉人王某因与被上诉人杨某某返还原物纠纷一案，不服太原市万柏林区人民法院（2019）晋0109民初4514号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。王某上诉请求：1、撤销一审判决，改判杨某某立即停止侵害，返还非法占用王某坐落于太原市万柏林区前北屯6号汇秀苑小区3幢7单元3层302号的房屋，并支付非法占用王某房屋期间的占用费26400元（自2017年10月9日起至起诉日止，按每月1200元计算，并要求顺延至实际支付之日）；2、一、二审诉讼费用由杨某某承担。事实和理由：1、一审判决认定事实错误：（1）一审判决认定“杨东因生意周转从山西三缘典当有限公司借款”错误：杨东的借款系向王宏的父亲王树海个人借款，借款一部分通过王宏的父亲王树海的账户支付给杨东，一部分由王树海委托王炜通过王炜的账户支付给杨东，故借款发生于杨东与王宏的父亲杨树海之间，与山西三缘典当有限公司没有任何关系。（2）一审判决认定“杨东以晋房权证字第S201204013房屋所有权证交付出借人，并办理委托公证书委托王炜代办房屋销售等事宜的形式，进行了担保”、“杨东向王宏的父亲借款时，杨东和王炜办理了委托公证，以涉案房屋作为抵押”错误：首先，根据《中华人民共和国物权法》关于不动产抵押的相关规定，以不动产抵押的，应当签订书面合同，并办理抵押登记，抵押权自登记时设立，而本案中并未签订任何房产抵押合同，也未办理抵押登记，将房产证交给出借人或办理公证书委托王炜办理房屋销售、过户等事宜，不能认定为是以房产对债务进行了担保；其次，本案亦不符合《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保”的情形，债权人王树海与债务人杨东未签订任何房屋买卖合同，也未作出任何关于将房屋作为借款担保的约定，故涉案房屋不能认定为借款的担保。2、一审判决认为“不动产所有权的转移虽然采用登记主义原则，但也应当履行实际交付义务”系适用法律错误：（1）王宏取得了涉案房屋的所有权：首先，根据《中华人民共和国物权法》第十六条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”以及物权法公示公信原则，涉案房屋已登记在王宏名下，故王宏系涉案房屋的合法权利人，而物权具有排他性，故王宏有权要求杨秋来返还房屋；其次，王宏取得该房屋是因借款到期后债务人杨东未能按期偿还借款，双方商定终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已购房款，杨东本人同意以房抵债并将涉案房屋过户至债权人名下，遂办理委托公证由王炜办理房产过户相关手续，王炜按照债权人指示将涉案房屋办理至王宏名下，王宏虽不是出借款项的主体，但王宏的父亲王树海生前将此事委托王炜办理，王炜有权按照王树海的要求将涉案房屋过户至王宏名下；最后，虽没有直接证据证明王宏与杨东之间形成了以房抵债的协议，但杨东向王炜出具委托公证书，委托王炜办理房屋出售相关事宜，足以证明其与王宏的父亲王树海达成了以房抵债的合意，为了办理后续的房屋过户事宜，才需要出具委托公证书，如果没有达成以房抵债协议，杨东出具委托公证书意义何在？故王宏通过以房抵债取得房屋所有权合理合法，王宏系涉案房屋的所有权人。（2）杨秋来占有涉案房屋不具有合法性：杨秋来虽为涉案房屋的原始所有人，但杨秋来已于2012年3月28日将涉案房屋出售给杨东，杨东于2012年4月5日取得涉案房屋所有权，后涉案房屋登记于王宏名下，王宏系涉案房屋的所有权人，杨秋来居住于涉案房屋构成非法占有，而一审判决仅以杨秋来系涉案房屋原始所有人就认定其不构成非法占有房屋，违反了物权的排他性，系适用法律错误。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误，二审应查清事实，依法改判。杨某某答辩称，一、一审判决认定涉案房屋从杨秋来名下过户登记至杨东名下，再过户登记到王某名下。杨东及王宏从未取得占有使用房屋的权利，该房屋占有使用权利一直由杨秋来享有，并实际占有使用至今，不具有非法占有涉案房屋的事实。该事实清楚，证据确实充分。王宏无权要求杨秋来返还涉案房屋，也无权要求杨秋来支付房屋占用费。杨秋来2004年2月从本单位取得涉案房屋的所有权，系涉案房屋原始所有人，在涉案房屋已居住20多年。杨秋来虽于2012年4月以买卖合同方式将涉案房屋过户到儿子杨东名下，其主要是帮助杨东生意周转贷款之用，杨东并未向杨秋来支付分文房屋价款。杨秋来对该房屋的权利一直沿用至今，该房屋一直由杨秋来及妻子居住、占有、使用。杨东及王宏从未有一天占有使用过该房屋，王宏也未实际支付任何房屋价款，不具有该房屋所有权。杨秋来作为涉案房屋原始所有人，对涉案房屋有合法占有使用的权能，不具有非法占有涉案房屋的事实，王宏无权要求杨秋来返还涉案房屋，也无权要求杨秋来支付房屋占用费。二、本案王宏受让涉案房产时，未支付任何房屋价款，不能依据真实买卖合同取得涉案房屋所有权，其无权要求杨秋来返还涉案房屋，也无权要求杨秋来支付房屋占用费。一审判决认定王宏虽取得房屋不动产登记证，但王宏取得房屋不动产登记证的事实并不是基于真实意义上的房屋买卖，而是由杨东最初向他人借款将涉案房屋的所有权证交付出借人，并办理委托销售房屋事项公证的形式，用涉案房屋为借款提供担保后，杨东未按借款人的要求偿还借款而形成的事实，且王宏不是向杨东出借款项的主体，现有证据也不能证明王宏与杨东形成了以房抵债等合意，且王宏之前与杨东并不认识，杨秋来也没有实际支付过房款。根据《中华人民共和国物权法》第七条“物权的取得和行使，应当遵守法律、尊重社会公德、不得损害公共利益和他人合法权益。”以及《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定了不动产善意取得必须同时具备三个条件即“受让人受让该不动产时是善意的，以合理的价格转让和转让的不动产依照法律规定已经登记”。本案诉争的房屋虽登记在王宏名下，但从王宏与杨东及杨秋来都不认识，王宏既非杨东借款事项的出借人，也未形成以房抵债的合意。王宏不是善意第三人，不具备受让不动产时是善意的和以合理的价格转让的条件，虽完成不动产物权转移登记。但王宏并不能取得涉案房屋的所有权，其不是涉案房屋真正的实际所有人。其无权要求杨秋来返还涉案房屋，也无权要求杨秋来支付房屋占用费。三、本案涉案房屋登记在王宏名下，并非杨东的真实意思，系王宏与王炜等人通过恶意串通的非法手段、通过套路贷的方式、不支付任何房屋对价款强行将杨东名下的房产更名到王宏名下，明显违反物权取得和行使的规定，王宏不能取得涉案房屋的所有权，无权要求杨秋来返还涉案房屋并支付房屋占用费。2015年7月、2016年3月杨秋来儿子杨东因生意周转向分次山西三缘达典当有限公司借款33.25万元、22.5万元，借款时杨东将涉案房屋所有权证抵押给山西三缘达典当有限公司，并被要求为王炜出具委托公证书。杨东自2015年7月至2018年8月一直给山西三缘达典当有限公司还款60余万元。2017年王炜作为杨东代理人将涉案房屋以45万元售于王宏，并将涉案房屋登记在王宏名下。本案涉案房屋134.91平方米，在2017年的房屋市场价值约130万元，王宏以45万元受让该房屋，且未向杨东支付任何房屋价款，明显出于恶意，其与王炜恶意串通，以明显低于市场价格处分涉案房屋，并完成涉案房屋不动产物权转移登记至王宏名下，该行为明显违反“物权的取得和行使，应当遵守法律、尊重社会公德、不得损害公共利益和他人合法权益”的法律强制规定，王宏不能取得涉案房屋的所有权，无权要求杨秋来腾出已经居住二十年的房屋，也无权要求杨秋来腾出房屋。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。王宏的上诉理由与案件事实不符，不能成立，故请贵院驳回王宏的上诉请求，维持原判。王某向一审法院起诉请求：1、判令杨某某立即停止侵害，立即返还非法占用王某坐落在太原市万柏林区前北屯6号汇秀苑小区3幢7单元3层302号的房屋；2、判令杨某某立即向王某支付非法占用王宏的房屋期间的占用费26400元（自2017年10月9日起至起诉日，按每月1200元计算，并要求顺延至实际履行之日）；3、本案诉讼费用全部由杨某某承担。一审法院认定事实：2004年2月20日，太原市房地产管理局作出房权证并字第XXXX号房屋所有权证，该证登记的房屋所有权人为杨秋来，房屋坐落为前北屯路6号3幢302，建筑面积为134.91平方米，附记中登记购山西省电力公司电力建设二公司公房，产权比例个人100％。2012年3月28日，杨秋来、高润英与其子杨东签订太原市存量房买卖合同约定，杨秋来、高润英将太原市万柏林区前北屯路6号3幢7单元3层302号房屋出售给杨东。2012年4月5日，该房屋进行登记，房屋所有权证号为晋房权证并字第XXXX号，房屋所有权人为杨东，共有情况为单独所有，房屋坐落为前北屯路6号3幢7单元3层302号，建筑面积134.91平方米。房屋所有权证附记中记载有中国邮政储蓄银行有限责任公司太原建设北路支行抵押532000元，2013年8月12日注销他项权的内容。2015年至2016年期间，杨东因生意周转从山西三缘达典当有限公司借款，借款时需要担保，杨东以将晋房权证并字第XXXX号房屋所有权证交付出借人，并办理公证委托书委托王炜代办上述房屋销售等事宜的形式，进行了担保。因杨东未按出借人的要求偿还款项，2017年9月22日，王炜以杨东代理人的名义与王宏签署了太原市存量房买卖合同约定，将上述房屋以450000元的价格出售给王宏。随后，办理了房屋过户手续，将上述房屋过户登记至王宏名下，王宏取得晋（2017）太原市不动产权第XXXX号不动产所有权证，登记的权利人为王宏，共有情况为单独所有，坐落为前北屯路6号3幢7单元3层302号，房屋建筑面积134.91平方米，原不动产权证号为S201204013，产权来源为存量房买卖。2018年11月1日，杨秋来在王炜提供的个人租房合同中签字，该个人租房合同的主要内容为：出租方王宏同意把位于前北屯6号3幢7单元3层302号面积134.91平方米的房屋出租给承租方杨秋来，从2017年10月20日起启租，租金为每月1200元，在租赁期结束时一次性支付租赁房屋的全部款项。2019年6月5日，法院受理了双方当事人之间的房屋租赁合同纠纷，王宏要求杨秋来腾房返还房屋，并支付房租，王宏在该案中表示杨东向王宏之父王树海借款，是个人与个人之间的借款，没有加盖典当行的印章；王树海于2018年6月30日去世，王树海生前将此事委托给王炜处理；杨东如能偿还借款，王宏愿意将房屋还给杨东。2019年7月31日，法院作出（2019）晋0109民初2366号民事判决书，判决驳回了王宏的诉讼请求，该判决已发生法律效力。本案一审庭审中，王宏表示与杨东不认识，房屋过户至王宏名下前，王宏去过房屋处，当时杨秋来在该房屋居住，王宏没有实际支付过房款，过户至王宏名下后，也没有实际占有使用过房屋。杨东向王宏的父亲借款时，杨东和王炜办理了委托公证，以涉案房屋作为抵押，王宏的父亲向杨东出借了借款，杨东没有偿还，王宏的父亲委托王宏处理。杨东出庭作证陈述，杨秋来将房屋转移登记至杨东名下是为了以房屋抵押进行贷款，其没有居住使用过房屋，房屋一直由杨秋来及杨东的母亲占有使用。一审法院认为，依据我国现行法律，不动产所有权的转移虽然采用登记主义原则，但也应当履行实际交付的义务。根据原告自认的未支付过购房款等事实、杨东的证人证言及双方当事人提供的证据材料可以认定，案涉房屋从杨秋来名下过户登记至杨东名下，再过户登记到王宏名下至今，杨东及王宏从未取得占有使用房屋的权利。王宏取得房屋不动产权证的事实并不是基于真实意义上的房屋买卖，而是由杨东最初向他人借款将涉案房屋的所有权证交付出借人，并办理委托销售房屋等事项公证的形式，用涉案房屋为借款提供担保后，杨东未按借款人的要求偿付借款而形成的事实，且王宏不是向杨东出借款项的主体，现有证据也不能证明王宏与杨东形成了以房抵债等合意，因此，杨秋来基于系涉案房屋的原始所有人，一直占有、使用房屋至今，不构成非法占有房屋的事实。故法院对王宏的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十五条的规定，判决：“驳回原告王宏的诉讼请求。案件受理费减半收取3098元，由原告王宏负担。”本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，杨秋来虽然将涉案房屋过户给杨东，但未交付涉案房屋并一直居住使用至今，即杨秋来保留了对涉案房屋的使用权，故原判认定杨秋来不构成非法占有涉案房屋并无不当。杨东因未能归还借款将涉案房屋过户给王宏并不是真实的房屋买卖行为，即并非以房抵债，而是以涉案房屋对债务进行担保，故双方并未对涉案房屋进行交付，王宏不能据此要求杨秋来腾出涉案房屋，原判对王宏的诉讼请求不予支持并无不当。综上所述，王宏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6196元，由上诉人王某负担。本判决为终审判决。审判长 刘 光审判员 关文静审判员 米青山 二O二O年四月八日书记员 郭 璨