吉林省辉南县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0523民初145号 原告：刘玉华，住辉南县。 原告：郑志勇,现住辉南县。 委托诉讼代理人郭洪斌，辉南县法律援助中心律师。代理权限：一般代理。 被告：吉林省金航房地产开发有限公司辉南东城花园开发部。 住所地：吉林省辉南县朝阳镇。 负责人：张仁双，经理。 委托诉讼代理人：于寿富，法律工作者，东城花园开发部法律顾问。代理权限：特别授权。 原告刘玉华、郑志勇与被告吉林省金航房地产开发有限公司辉南东城花园开发部（以下简称东城花园开发部）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，辉南县人民法院于2019年7月11日作出（2019）吉0523民初128号一审民事判决书，原审被告东城花园开发部不服该判决提出上诉。通化市中级人民法院于2019年12月1日作出（2019）吉05民终1008号民事裁定书，裁定撤销吉林省辉南县人民法院（2019）吉0523民初128号民事判决，发回吉林省辉南县人民法院重审。本院于2020年3月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘玉华及其与原告郑志勇共同诉讼代理人郭洪斌，被告东城花园开发部委托诉讼代理人于寿富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘玉华、郑志勇向本院提出诉讼请求：要求被告承担违约责任，给付254,9246.00元补偿款，补偿款计算方式如下：1、停业停产损失总计2316646.00元（2012年12月30日-2020年4月1日）；2、根据2008年征收补偿文件，政府计算征收补偿差价为每平方米192.00元，原告计算完应该给按每平方米200.00元进行计算，应补23万；3、安置临街116平方米门市房；4、回迁9号楼违章建筑赔偿安置，临爱民大街1楼临街门市房228平方米；5、9个月的过冬补助费2600.00元。事实及理由：原告刘玉华、郑志勇系夫妻关系，2012年4月21日二原告与被告签订了房屋拆迁产权调换协议书（102061号），协议约定被告为二原告回迁安置至9号楼。协议约定被告于2012年12月31日为原告回迁入住，但被告逾期履行。在2013年9月20日才通知二原告接收房屋，为二原告办理回迁入住手续，且接收的房屋由约定的九号楼变为十号楼，被告交付给二原告的房屋与合同约定严重不符，楼号不对，面积不符，设计不符，没有验收不能办理产权证，为此原告始终没有接收房屋。直到2019年9月，在没有办法的情况下原告才将其中的一间房屋卖给了赵海。为此原告要求被告赔偿上述损失，恳请法院判令。 被告东城花园开发部辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：一、营业损失的计算时间应依据回迁合同上的起始时间和原一审时间为截止时间进行计算；二、原告所主张的内容不符合拆迁合同内容，应该按双方签订条款来履行责任和义务；三、原告主张权利已超过诉讼时效；四、2012年4月21日辉南县房屋拆迁安置办与原被告签订产权调换协议书，其所有内容及条款都是拆迁办制作及填写，其中第三条产权调换回迁是九号楼，原来书写的十号楼属于笔误，所以后又更改为九号楼，原告拿回的拆迁协议是复印件，不是原件。依据证据规则不能做为证据使用，因此要求提供原件；六、按回迁协议约定，回迁门市面积为1164.04平方米及车库（其中一楼门市549.32平方米，二楼门市114.72平方米），实际回迁门市是1178.43平方米，超出面积14.39平方米，被告已经履行合同约定；七、回迁约定回迁时间2012年12月31日，实际回迁时间是2013年9月20日，给予原告逾期时间补偿费用为164482.56元，被告已经支付给原告；八、原告没有对该回迁门市房进行生产及营业也没有向工商部门进行登记许可。原告依据市场评估行情及价格向被告要求赔偿损失，没有事实依据，也不符合法律规定；九、回迁楼在施工中，原告要求回迁九号楼门市结构进行调整，为了满足原告要求，于2013年3月2日由规划局、住建局按照原告要求进行了重新设计规划，县政府对设计规划审定表作了批示及同意。原告依据县住建局（2016）43号文件第4条之规定，动迁不足35平方米，按照35平方给回迁，但楼的跨度不得超过13.5平方米，九号楼跨度是25平方米，原告用25米-13.5米×宽度，而得出116平方米，并按二楼与一楼价格的差价要求赔偿，关于九号楼的施工答辩人是根据政府规划部门设计及相关批件及手续而进行了施工的，是符合法律规定，原告出示的（2006）43号文件属地规定及文件，不是法律法规，它与法律法规矛盾时，是要以法律规定为准。因此原告要求赔偿116平方米，楼房差价不符合相关法律规定。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告向本院提交证据： 1、房屋拆迁产权调换协议。 2、2011年1月17日被告发布的一份通告，证明10号楼竣工，但是已经全部卖出完毕。 3、辉南县人民法院判决书。 4、辉南县房屋征收中心明细表。 被告向本院提交证据： 1、梅河口方正伟业房地产评估测绘有限公司出具的房地产评估报告。 2、2019年7月5日辉南县房屋征收经办中心出具的刘玉华逾期安置补助费和停产停业损失费算账明细，共计1442638.08元。 3、2019年7月5日辉南县宏园房地产测绘有限公司出具的东城丽景9号楼建筑面积情况。 4、辉南县人民政府辉政发[2008]第10号文件。 5、辉南县人民政府辉政发[2008]第12号文件。 6、2012年4月21日签订的房屋拆迁产权调换协议书（102061号）。 7、关于调整棚户区改造“东城丽景”小区规划建筑设计的情况说明。 8、收据一份。证明辉南县房屋征收经办中心先行垫付原告郑志勇、刘玉华超期回迁9个月的逾期安置损失费164,482.56元。 9、通知书，县政府房屋征收办2007年8月16日向郑志勇下达辉动通至第3-115号棚户区改造动迁通知书，证明县政府房屋征收办动迁郑志勇房屋。 10、房屋拆迁补偿安置协议产权调换协议书。 11、住房和城乡建设局[2018]15号文件。 12、东城丽景小区对郑志勇安置方案。 13、先规划设计出建设项目规划审定表，证明2013年3月1日有规划、住建局、政府签字对9号楼郑志勇回迁房吊证规划设计。 14、10号楼按郑志勇要求重新设计图纸。 15、被告开发部2013年9月20日向9号楼回迁户入住通知，证明开发部已向郑志勇下达通知可以入住。 16、县政府[2018]10文件，证明房屋超前补偿细则通知第五条，对被回迁户停业停产补偿标准，住宅兼营业房屋在经营十年以下处正常补偿外再加百分之三十补偿费。 经审理查明，2012年4月21日原告郑志勇与被告签订了产权调换协议书，被告给原告刘玉华、郑志勇在东城丽景小区10号楼按照原顺序回迁安置一连二门市房屋，共计1164.04㎡（一层549.32㎡，二层614.72㎡），并在小区内安置一个20平方米的车库。协议约定被告于2012年12月31日为原告办理回迁入住，但被告逾期履行。在2013年9月20日才通知二原告接收房屋，并支付了164482.56元赔偿款。而后原告以交付房屋与合同约定严重不符，楼号不对，面积不符，设计不符，没有验收不能办理产权证为由，始终没有接收房屋，并长期上访。根据辉南县住建局的调查，被告给原告的回迁安置房屋确实存在瑕疵。另查明，2019年9月原告将被告安置给原告的一间房屋卖给了赵海，赵海将房屋出租开超市。经辉南县房屋征收经办中心委托梅河口方正伟业房地产评估测绘有限公司鉴定二原告被拆迁房屋一层市场年租金为256.00元/㎡.年、二层市场年租金为128.00元/㎡.年；一层市场单价为7500.00元/㎡.年、二层市场单价为5,000.00元/㎡.年。另查明《辉南县县城区棚户区改造拆迁补偿安置若干规定》第四条中规定，非住宅房屋跨度应在13.5米以内。 本院认为，原、被告双方签订的房屋拆迁补偿安置协议合法有效，在履行过程中被告交付给原告的安置房屋存在严重瑕疵，被告应当承担违约责任。对于原告的多项赔偿主张本院认为，营业损失和超跨度建设产生楼层差价损失，有事实和法律依据，本院予以支持。对于其他主张，因缺乏事实和法律依据，本院不予以支持。关于营业损失的计算，鉴于2013年9月份之前的损失被告已经给付完毕，本院不予支持。2019年9月原告将部分安置房屋进行了出售，本院视为原告接收和管理了安置房屋，之后的损失不再保护，因此营业损失应从2013年9月起至2019年9月止。由于被告交付的房屋与双方签订协议的面积不符，且跨度设计违规，所以按照协议约定的面积给付营业损失比较合理。对于原告要求以200元每平方米的标准补偿营业损失，因与评估报告的结论不符，本院不予支持。按照评估价格具体营业损失计算如下：一层549.32m2×256元/m2×6年＝843,755.52元；二层614.72㎡×128元/㎡×6年＝472,104.96元；合计1，315，860.48元。关于一二层差价款问题，由于被告改变设计增加房屋跨度，致使原告回迁房屋形成上大下小，产生楼层差价，对此被告应予赔偿，经辉南县住建局调查，并经评估公司鉴定，两层相差116㎡，差价290，000.00元。对于这一结论，本院予以采纳；对于被告的辩解因无事实和法律依据，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、的规定，判决如下： 一、被告吉林省金航房地产开发有限公司辉南东城花园开发部赔偿原告刘玉华、郑志勇1，605，860.48元（营业损失1，315，860.48元+楼层差额款290,000.00元=1，605，860.48元），于判决生效后三日内履行。 二、驳回原告刘玉华、郑志勇的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 被告到期不履行本判决确定的给付义务，原告向本院申请执行的期限为自本判决确定的履行期限最后一日起二年内。 案件受理费20425.00元（缓交），保全费5000.00元，由被告吉林省金航房地产开发有限公司辉南东城花园开发部负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。 审 判 长  耿志武 人民陪审员  辛林蓉 人民陪审员  鄢德新 二〇二〇年四月九日 书 记 员  周雨晨