北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终1711号上诉人（原审原告）：崔永宏，男，1958年2月15日出生。委托诉讼代理人：杨军，北京市东泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：张文玉，北京市东泽律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：杨福兰，女，1983年7月5日出生。被上诉人（原审被告）：张敬冻，男，1984年12月8日出生。二被上诉人共同委托诉讼代理人：王英夫，北京市致知律师事务所律师。上诉人崔永宏因与被上诉人杨福兰、张敬冻租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初27308号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月16日立案后，依法适用独任制，公开开庭进行了审理。上诉人崔永宏的委托诉讼代理人杨军、张文玉，被上诉人杨福兰、张敬冻的共同委托诉讼代理人王英夫，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。崔永宏上诉请求：1.请求二审法院依法撤销一审判决,发回重新审理本案；2.本案诉讼费由杨福兰、张敬冻承担。事实和理由：一、一审法院事实认定错误。2003年9月25日,崔永宏、案外人姚志、杨玉华、张永生（乙方）与顺义区XX镇XX村村民委员会（甲方）签订《顺义区农村个体民营占地承包合同》,合同写明：“为落实党在农村的基本政策,发展本村经济,根据社员代表大会民主议定的方案,经过双方协商同意,特立此合同。二、承包期限：从2000年1月1日起至2030年1月1日止,承包期限30年。四、双方的权利、义务，乙方：1.承包经营甲方提供非耕地22亩，搞养殖业”。根据承包合同，崔永宏承包的土地为农村土地，用途为养殖业。根据《国土资源部农业部关于完善设施农用地管理有关问题的通知》第一、二条规定，养殖用地及其上附属设施用地直接或者间接服务于农业生产，其性质不同于非农业建设项目用地，按农用地管理。包括：规模化养殖中畜禽舍（含场区内通道）、畜禽有机物处置等生产设施及绿化隔离带用地；水产养殖池塘、工厂化养殖、进排水渠道等水产养殖的生产设施用地；附属设施用地是指农业项目区域内，直接辅助农产品生产的设施用地。包括：管理和生活用房用地；仓库用地；硬化晾晒场、生物质肥料生产场地、符合“农村道路”规定的道路等用地。因此，杨福兰、张敬冻承租的房屋为崔永宏承包的用来搞养殖业的办公、仓库附属设施，其土地其性质不同于非农业建设项目用地，应当按农用地管理规定,不需要办理土地转用审批手续。一审法院把农村养殖地农用设施房屋及土地出租流转按城镇房屋来认定案件事实，属于认定案件事实错误。二、一审法院法律适用错误。杨福兰、张敬冻承租的崔永宏的房屋是按照农业养殖用地设施用房。一审法院适用错误,审理的过程中依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》来审理此案，而《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》用于审理城镇房屋租赁合同纠纷,适用此司法解释来审理农业养殖地房屋设施的房屋租赁，法律适用确有错误。同时，2010年9月30日国土资源部、农业部关于完善设施农用地管理有关问题的通知【国土资发（2010)155号】第2条第（1)项明确规定:签订土地流转协议，兴建农业设施占用农地的，不需办理农用地转批手续。一审法院却按最高人民法院关于城镇房屋的规定来审理本案，属于适用法律错误，本案应当适用土地承包法及土地承包司法解释与土地、农业管理规定。三、一审程序违法。一审中，崔永宏申请法院依法给崔永宏的代理人出具调查令，以查明现在该地的土地实际使用性质，一审法院未依法出具调取，也不依法自行调取。综上所述，一审法院认定事实确有错误，适用法律错误，导致杨福兰、张敬冻应当支付出租费用却被非法保护。为维护崔永宏的合法权益，特向贵院提起上诉，望法院依法维护崔永宏的合法权益！杨福兰、张敬冻辩称：同意一审法院判决，不同意崔永宏的上诉请求。一审判决认定事实清楚，涉诉房屋已经被镇政府以违法建设为由被强制拆除，乡村规划内的房屋租赁可以参照适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，一审判决适用法律正确。即使如崔永宏所述涉诉房屋为设施用房，按照规定也需要履行申报、审核以及备案手续。崔永宏向一审法院起诉请求：1.判令杨福兰、张敬冻支付房屋租金253835.62元；2.判令杨福兰、张敬冻支付违约金507671.24元；3.本案案件受理费由杨福兰、张敬冻承担。一审法院认定事实：崔永宏与杨福兰、张敬冻双方于2016年11月21日签订了《房屋租赁合同》，约定崔永宏将位于北京市顺义区XX村崔永宏大院内的房屋出租给杨福兰、张敬冻，每年租金为32万元，租期自2017年1月1日至2029年12月31日止。2019年1月16日涉诉院落被北京市顺义区XX镇人民政府贴了拆除违建通知，要求一星期内拆除。2019年2月19日，杨福兰、张敬冻搬离涉诉宅院。2019年2月20日，涉诉宅院被北京市顺义区XX镇人民政府以违法建筑予以强制拆除。合同履行期间，杨福兰、张敬冻已向崔永宏支付43万元房租。现崔永宏诉至一审法院，要求杨福兰、张敬冻支付房租并支付违约金。审理中，就其诉讼主张，崔永宏称：截止到2019年2月19日，总租金为683835.62元，按照年租金32万元计算的，杨福兰、张敬冻已经支付了43万元，还剩余253835.62元租金未付。违约金是按照合同的第11条的规定，我方并未按照年租金计算，是按照拖欠的租金的2倍计算的违约金，数额为507671.24元。杨福兰、张敬冻对此不予认可，其称：2017年8月，XX镇人民政府下发的停业通知。2017年9月9日，涉诉院落内的生产设备被贴封条。2018年初因崔永宏占用了部分房屋，故双方协商房租变更为11万元／年。这是双方口头变更的，没有证据提交。崔永宏对杨福兰、张敬冻此陈述不予认可。审理中，双方均认可涉诉房屋并未办理乡村建设规划许可手续，也未办理建房规划及审批手续。一审法院认为，本案焦点问题在于《房屋租赁合同》效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案涉诉房屋并未取得建设工程规划许可证或者建设审批手续，故本案双方签订的《房屋租赁合同》应属无效。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案《房屋租赁合同》无效的原因在于杨福兰、张敬冻没有相关审批手续，崔永宏对此没有尽职审核，故此双方对此都有过错，其中崔永宏应负主要责任。综上，一审法院认为，在杨福兰、张敬冻2019年2月19日搬离前，杨福兰、张敬冻应支付相应的占有使用费。占有使用费应分段计算，从2017年1月1日到2017年12月31日一年时间内，以32万元计算；从2018年1月1日到2019年2月19日这一年零五十天的时间，以年租金32万的三分之一计算，因为从2018年1月1日起杨福兰、张敬冻对涉诉房屋的使用明显受到限制。此部分计算出来的应付金额为44.13万元，减去杨福兰、张敬冻已支付的43万元，杨福兰、张敬冻应继续支付1.13万元。对崔永宏主张的违约金，于法无据，法院不予支持。据此，一审法院于2019年12月判决：一、崔永宏与杨福兰、张敬冻签订的《房屋租赁合同》无效；二、杨福兰、张敬冻支付崔永宏占有使用费一万一千三百元，于判决生效之日起七日内履行；三、驳回崔永宏其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人均未提交新的证据。本院二审中另查明，就2019年2月20日北京市顺义区XX镇人民政府以违法建设强制拆除涉诉宅院的行为，崔永宏提起行政诉讼，北京市顺义区人民法院经审理作出（2019）京0113行初165号行政判决书，虽然认为北京市顺义区XX镇人民政府强制拆除涉诉建设的行为违法，但同时认为涉案建设的违法状态一直持续，北京市顺义区XX镇人民政府适用《中华人民共和国城乡规划法》对崔永宏的行为进行定性并查处并无不当。本院经审理查明的其它事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案二审争议的焦点有四：一、崔永宏与杨福兰、张敬冻签订的《房屋租赁合同》中所涉房屋性质如何认定；二、《房屋租赁合同》的效力如何认定；三、一审判决所确定的房屋占用费是否合理问题；四、一审法院审理程序是否存在错误。一、关于《房屋租赁合同》中所涉房屋性质如何认定问题。崔永宏主张其与北京市顺义区XX镇XX村村民委员会签订《顺义区农村个体民营占地承包合同》，其承包的土地为农村土地，用途为养殖业，土地性质不同于非农业建设项目用地，应当按农用地管理规定，不需要办理土地转用审批手续，《房屋租赁合同》所涉房屋是农业养殖用地设施用房，不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。针对崔永宏的上述意见本院认为，根据本案查明的事实，生效的行政判决书虽然判决北京市顺义区XX镇人民政府拆除涉诉房屋的行为程序违法，但同时认为北京市顺义区XX镇人民政府认定涉诉房屋为违法建筑正确，也就是说，关于涉诉房屋的性质行政部门已经作出认定。崔永宏如果认为行政部门对涉诉房屋的定性错误，应当在行政诉讼程序中解决。现生效判决已经认定涉诉房屋为违法建筑，在此情况下，崔永宏坚持主张涉诉房屋为合法的农业设施用房，对其该项上诉意见，本院不予采纳。二、关于《房屋租赁合同》的效力问题。崔永宏与杨福兰、张敬冻签订的《房屋租赁合同》约定崔永宏将位于北京市顺义区XX村崔永宏大院内的房屋出租给杨福兰、张敬冻，每年租金为32万元。从《房屋租赁合同》约定的内容看，系崔永宏将涉诉房屋交付杨福兰、张敬冻使用、收益，杨福兰、张敬冻支付租金的合同，应认定为租赁合同，而不是承包土地流转合同。崔永宏上诉主张本案应适用土地承包法及土地承包相关司法解释，与事实不相符，对其该项上诉意见，本院不予采纳。在《房屋租赁合同》所涉房屋已经被认定为违法建筑的情况下，双方当事人就所涉房屋签订的《房屋租赁合同》应认定为无效合同。三、关于一审判决所确定的房屋占用费是否合理问题。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。崔永宏认为《房屋租赁合同》有效，一审判决认定事实和适用法律均错误，因此要求将本案发回重审。本案二审中，经本院询问，崔永宏表示对一审判决的房屋占用费亦不同意。关于一审判决确定的房屋占用费是否合理问题，一审庭审中，杨福兰、张敬冻主张，2017年8月北京市顺义区XX镇人民政府下发的停业通知，2017年9月9日，涉诉院落内的生产设备被贴封条。2018年初因崔永宏占用了部分房屋，故双方协商房租变更为11万元／年。崔永宏对杨福兰、张敬冻此陈述不予认可。结合一审法院对村委会的调查情况，可以确定2017年涉诉院落因环保问题被停业的事实。《房屋租赁合同》无效的原因在于杨福兰、张敬冻没有相关审批手续，崔永宏对此没有尽职审核，双方对此均有过错，崔永宏作为出租方应负主要责任。综合上述情况，一审判决杨福兰、张敬冻应付崔永宏的占有使用费数额合理，本院予以维持。四、关于崔永宏要求调取涉诉院落所占用土地的实际使用性质未获准许的问题，如前所述，《房屋租赁合同》系就涉诉房屋的使用、收益签订的租赁合同，涉诉房屋已经被认定为违法建设，崔永宏的调查申请与本案审理结果无关，一审法院未予准许，不存在程序错误。综上所述，崔永宏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11416元，由崔永宏负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 张玉娜二〇二〇年四月十六日法官助理 单海涛法官助理 马文远书 记 员 杨艳娇