广东省广州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤01民终3646号 上诉人（原审原告）：赵文德，男，1984年5月7日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。 委托诉讼代理人：潘玖明，广东金桥百信律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：赵贞仪，男，1948年6月27日出生，汉族，身份证住址广东省汕头市潮阳区。 被上诉人（原审被告）：广州立安物业管理有限公司，住所广州市白云区江夏村二社竹基头沙田（即通达停车场）A2号301房。 法定代表人：祁长太，总经理。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：胡文士，广东环球经纬律师事务所律师。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：曾琳珊，广东环球经纬律师事务所律师。 上诉人赵文德因与被上诉人赵贞仪、广州立安物业管理有限公司（以下简称立安公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人法院（2019）粤0111民初27081号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。 赵文德上诉请求：1.请求撤销一审判决第二项，改判由赵贞仪、立安公司共同返还赵文德多支付的费用合计331,303.92元（包括租金319,893.87元、管理费11410.05元），并从起诉之日起开始按同期银行贷款利率计算该笔费用的占有利息，直至清偿之日止；改判由赵贞仪、立安公司共同承担违约金合计195,131.6元；2.本案一审、二审诉讼费用由赵贞仪、立安公司承担。事实和理由：一、本案一审存在对事实认定不清问题。一审认为赵文德没有在合理时间内对租赁面积提出异议不是事实，事实上赵文德在知道承租面积有差异后，第一时间向赵贞仪、立安公司提出了异议。因涉案场地没有办理产权登记，赵文德作为普通自然人，在承租时不可能推定其知道涉案承租场地面积不足800平方米。立安公司作为专业物业管理公司，对涉案场地的情况是明知的，2019年3月31日因涉案场地需要拆迁，场地权属人江夏村二社委托广州建通测绘地理信息技术有限公司对本案所涉场地进行面积测绘，结果建筑面积仅为668.85平方米，而《租赁合同》约定租赁面积为800平方米。两项面积存在较大差距，明显不符合合同约定，影响赵文德的实际使用，赵贞仪、立安公司存在重大过错。赵文德在知道该面积差异后，第一时间就向赵贞仪、立安公司提出了异议，要求解决因面积不符导致多支付租金和管理费问题，但赵贞仪、立安公司予以拒绝。一审认为赵贞仪、立安公司没有参与测绘，对其测量面积的真实性不予确认，也不是事实。因涉案场地需要拆迁，故场地面积测绘直接由该场地权属人江夏村二社委托广州建通测绘地理信息技术有限公司测绘，并出具测绘房产图，赵文德在一审期间也向法院申请了调取测绘结果。立安公司作为权属人委托的物业管理公司，以自己没有参与测绘，不认可测绘结果显然不成立。且因涉案场地需要拆迁，双方在拆迁补偿时也直接以该房产图标注的测绘结果作为补偿依据之一，对此赵贞仪、立安公司并没有任何异议，由此可知，赵贞仪、立安公司对该实测面积是明知且没有异议的。二、关于法律适用问题，一审以“赵文德未在合理的时间内向被告提出异议，应视为赵文德对实际租赁的面积予以认可”没有法律依据。应按照《合同法》第111条及参照《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》执行。因本案租赁合同尚在租赁期间，且双方合同明确约定按照面积出租及收取费用，租赁费用与面积直接相关，参考《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第8条，租赁房屋需要依据合同约定的面积来确定具体范围，租金数额与租赁面积直接相关，承租人以合同约定面积与实际面积不符为由，依据《合同法》第一百一十一条规定要求出租人承担减付相应租金等违约责任的，可予支持。综上，赵文德依法提起上诉，请贵院依法支持赵文德诉讼请求。 赵贞仪、立安公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。 赵文德向一审法院起诉请求：一、1、判令赵贞仪、立安公司共同返还赵文德多支付的费用合计331303.92元（包括租金319893.87元、管理费11410.05元），并从起诉之日起开始按同期银行贷款利率计算该笔费用的占有利息，直至清偿之日止；2、判令赵贞仪、立安公司承担违约金合计195131.6元；三、判令赵贞仪、立安公司共同返还赵文德交纳的押金10万元；四、判令赵贞仪、立安公司共同承担本案的诉讼费用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的证据《租赁合同》、收据、《暂停收租通知》、《通知》、房产图、函及当事人陈述等，一审法院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，一审法院查明事实：赵文德（乙方、承租方）与赵贞仪（甲方、出租方）于2014年7月1日签订了《租赁合同》，合同约定：甲方双方同意将位于广州市黄石街江夏村竹基头沙田（即通达停车场），自编号为xxxB栋三楼的商铺（以下简称涉案商铺）出租给乙方，乙方完全清楚该商铺现况且愿意承租，经营范围为棋牌，承租面积为800平方米；商铺承租期自2014年7月1日至2019年6月30日；2014年7月1日至2014年9月1日免租期，从2014年9月1日起，每月租金33500元，从第3年起在前一年的基础上按5%环比递增，签订本合同时乙方须向甲方预交一个月租金和缴交相当于3个月租金数的费用作为租赁按金，租赁按金为10万元；违约责任：无过错方除有权要求过错方赔偿损失外，还有权按合同存续期内租金总额的10%收取违约金；遇征地拆迁时，双方应共同遵守《广州市城市房屋拆迁管理实施办法》，否则由此造成的损失由过程方承担。同日，赵文德交纳保证金10万元，立安公司向赵文德出具《收据》予以确认。 2019年3月6日，广州市白云区黄石街江夏经济合作社发出《暂停收租通知》，内容：黄石街江夏经济联合社现进行白云区空港大道沿线江夏村局部更新改造项目收地工作，你商户经营场地属项目征地范围。按照“308亩项目”工作方案规定，我社于2019年4月1日起对该辖区范围内的商户实行暂时停止收取租金，敬请各商户相互通知，以配合我社收地工作。 2019年3月20日，广州市白云区黄石街江夏经济联合社发出《通知》，对包括在涉案商铺在内的集体物业进行更新改造，并进行相对补偿。 2019年3月31日，广州建通测绘地理信息技术有限公司对涉案商铺进行测绘，测绘显示所涉商铺的建筑面积仅为668.85平方米。 一审法院曾于2019年7月31日致函广州市规划和自然资源局白云区分局，查询广州市黄石街江夏村竹基头沙田（即通达停车场），自编号xxxB栋三楼的产权情况及规划报建信息，广州市规划和自然资源局白云区分局于2019年8月15日复函一审法院，称上述场地暂查无相应的《建设工程规划许可证》信息及建筑物产权记录。 一审法院认为，因位于广州市黄石街江夏村竹基头沙田（即通达停车场）自编号xxxB栋三楼的涉案商铺无相应的《建设工程规划许可证》信息及建筑物产权记录，属于违法建筑，赵文德与赵贞仪就涉案商铺所签订的《租赁合同》违反国家法律、行政法规的强制性规定，该《租赁合同》为无效合同。根据合同无效后的相互返还原则，赵贞仪应向赵文德返还保证金10万元。因系立安公司收取赵文德支付的保证金，视为其对赵文德与赵贞仪租赁合同之债的加入，故应共同向赵文德返还上述保证金。对于立安公司抗辩称，赵贞仪与赵文德签订的《租赁合同》实际系代表立安公司所签，赵贞仪仅为立安公司员工，不应承担责任的抗辩意见，因赵贞仪、立安公司并未举证证实，故对赵贞仪此抗辩意见一审法院不予采信。 关于赵文德所称赵贞仪、立安公司多收取其租金的问题。首先，赵文德与赵贞仪自2014年7月1日签订《租赁合同》以来，赵文德从未就租赁面积提出过异议；其次，赵文德主张涉案商铺的租赁面积为668.85平方米的依据为广州建通测绘地理信息技术有限公司对涉案商铺进行测绘的结果，而赵贞仪、立安公司称并未参与此次测绘，对其测量结果的真实性不予确认。综上，一审法院认为，虽然合同约定的租赁面积与实际使用面积可能会存在误差，但赵文德并未在合理的时间向赵贞仪、立安公司提出异议，应视为赵文德对实际租赁的面积予以认可，现赵文德主张赵贞仪、立安公司返还多收取租金的诉请一审法院不予支持。同理，赵文德要求赵贞仪、立安公司支付违约金的诉请，一审法院亦不予支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，作出如下判决:一、自本判决生效之日起十日内，赵贞仪、广州立安物业管理有限公司向赵文德返还押金100000元；二、驳回赵文德的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费10378元，由赵文德承担8800元，由赵贞仪、广州立安物业管理有限公司共同承担1578元并于本判决生效之日起十日内直接向一审法院支付。 二审期间，当事人均未提交新证据。 经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。 本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。针对赵文德的上诉意见，分析认定如下： 案涉广州市黄石街江夏村竹基头沙田（即通达停车场）自编号xxxB栋三楼的涉案商铺未取得《建设工程规划许可证》，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，案涉合同为无效合同，本院予以确认。 关于赵文德以合同约定的商铺面积与实际面积不符，要求退还多收租金的问题。案涉合同载明承租的面积为800平方米，后经测绘部门测绘显示该商铺套内面积为668.85平方米，赵贞仪辩称面积的差异在于合同约定的面积含分摊面积，本院认为赵文德的主张不能成立，理由如下：案涉合同的面积并未明确系实用面积还是含分摊面积，该约定本身存在争议；合同内容虽然载明面积数，但每月租金总额并非按每平方单价进行计算，故基本可以推断，双方的租金价格系根据房屋租赁现状面积收取；案涉合同自2014年7月1日签订《租赁合同》以来，赵文德从未就租赁面积提出过异议，即面积差异并未影响其签订合同的目的，亦印证双方签订合同时的真实意思表示为按房屋现状收取租金。综上，赵文德以面积差异主张退还已交租金缺乏事实和法律依据，不予采纳，同理，其请求违约金亦同样不应支持。 综上所述，原审判决查明的事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予以维持。上诉人赵文德的上诉理由不成立，予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审受理费9064.36元，由赵文德负担。 本判决为终审判决。 审判长 何 佐 审判员 郑怀勇 审判员 闫 娜 二〇二〇年四月三日 书记员 王日平 郭丽淳