江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏06民终4578号 上诉人（原审原告）：陈婕，女，1988年12月27日出生，汉族，住江苏省扬州市江都区。 委托诉讼代理人：姜杰，江苏众仁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：凡颖，江苏众仁律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陆立忠，男，1968年12月22日出生，汉族，住上海市浦东新区。 委托诉讼代理人：毛石兰，上海高宏律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：南通泰达置业有限公司，住所地江苏省如皋市。 法定代表人：徐拥军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨爱君，上海市民生律师事务所律师。 上诉人陈婕因与被上诉人陆立忠、南通泰达置业有限公司（以下简称泰达公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服江苏省如皋市人民法院（2018）苏0682民初9358号民事判决,向本院提起上诉。本院于2019年11月11日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 陈婕上诉请求:撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由:一审法院认定事实有误，判决书内容前后矛盾，存在多处笔误和与事实不符之处。陆立忠称受陈婕委托购买亿仓源积分的事实，没有证据证明。陈婕虽然是亿仓源的老会员，但并不能证明本案存在积分买卖，购房赠送积分是由泰达公司为销售提供的活动，购房送积分是泰达公司卖房的销售手段。如果陈婕不是亿仓源的会员，要享受赠送积分的活动也要注册新会员才能够享受。双方在购房确认单中约定了2万元定金的定金罚则，泰达公司和陆立忠都没有陈述有超过2万元定金的其他损失，一审法院却认定购房预付款是泰达公司的损失，超出了当事人的主张。一审法院认定陆立忠行为为职务行为，又认定泰达公司没有收到预付房款存在矛盾，陆立忠的收款行为应当视为泰达公司接受房款的行为。如果一审法院认定泰达公司未收到预付购房款，那么就不应当认定陆立忠在本案中实施的是职务行为，更不能认定泰达公司产生损失。一审法院认为陈婕在同一天既支付定金又支付购房预付款、在确认单中没有约定预付房款，不符合交易习惯。但陈婕看中房屋后交纳定金，为避免房屋被他人抢购，再缴纳部分房款，以确定自己可以优先购买，这是屡见不鲜的。陆立忠作为泰达公司的销售代表，不论是职务行为还是代理行为都是经过泰达公司的授权。从泰达公司后续通过陆立忠退还18000元定金即可认定陆立忠本人收取房款、退还款项都得到泰达公司的认可。一审法院经审理查明事实部分，认定事实有误。陈婕转账5万元给陆立忠时的微信中没有显示“购房买积分”，一审法院认定陆立忠将钱款转给亿仓源平台也没有任何证据证明。本案双方是商品房买卖预约合同关系，之后双方都有权不再订立本约，确认单中已经确定了定金罚则，所以任何一方的违约责任应当仅有定金罚则，并没有约定需要承担赔偿其他损失，所以泰达公司应当返还陈婕支付的预付款。赠送积分与本案争议并无关联。确认单已经载明亿仓源积分为泰达公司赠送，没有约定获得积分需要支付任何对价。陈婕参加泰达公司的购房赠积分活动不存在过错，赠送的积分是泰达公司自愿主动提供的促销手段，是赠与合同关系，在本案中不存在返还积分的问题，赠与积分的行为不能撤销。 陆立忠辩称，陈婕对陆立忠身份行为的主张自相矛盾，如果认为陆立忠的行为是职务行为、代理行为，就不应当以陆立忠为被告。确认单约定很清楚，“泰达公司收到乙方全款后立即派发亿仓源160万积分”，陈婕没有支付全款，构成违约，泰达公司也没有义务赠送积分。确认单也没有约定支付房屋预付款，陈婕称“预付房款”只是其自己的主张，确认单仅约定当天支付2万元定金，泰达公司没有收取预付款的约定和行为。陈婕是亿仓源的老会员，明知亿仓源平台的情况，其把2万元定金付给泰达公司，又转钱给陆立忠，让陆立忠转给亿仓源，并说明自己的户名、账号，钱汇给亿仓源以后，其得到了部分返现，得到返现之前没有向陆立忠或泰达公司提出任何异议，在约定付清全款的时间1月14日后，也没有提出不买房子、解除合同，是在亿仓源平台没有还现后反悔，即亿仓源资金返现目的落空时反悔，显然是不讲诚信，且把支付给平台获得积分的钱款称为“房屋的预付款”没有依据。从陈婕的微信也可见是付款买积分、把钱转账给陆立忠，陆立忠同一天转账给亿仓源，2018年10月31日一审法院第一次开庭时，陆立忠提供了转账凭证，并非陈婕所称的陆立忠没有提供证据。陈婕委托陆立忠向亿仓源购买积分、陆立忠收到钱款后当天转账给了亿仓源、亿仓源也向陈婕派发积分并部分返现，因为亿仓源平台出现问题，陈婕转而要求陆立忠与泰达公司返还钱款，没有事实和法律依据。确认单主要内容完备、明确，并非仅是一个意向，陈婕违约解除，定金不予返还，其还应根据法律规定赔偿所造成的损失。陈婕没有按照确认单支付购房款，而给陆立忠“购房买积分”钱款，也得到了积分和返现，现在亿仓源平台关掉了，陈婕没有得到返现，并向如皋丁堰派出所报案，也是认为购买积分是其自己的损失。 泰达公司辩称，陈婕未能按照约定时间支付购房款，构成违约，泰达公司有权不返还定金。陆立忠代表泰达公司退还部分定金，是因泰达公司当时想解决双方纠纷，并不是认可陆立忠收款行为有泰达公司授权。开发商为保障资金安全，不会许可销售人员收取房款。泰达公司只收到定金，没有收到其他款项。确认单解除后泰达公司没有义务返还泰达公司没有收到的款项。 陈婕向一审法院起诉请求：1、解除与泰达公司签订的购房确认单；2、判令陆立忠、泰达公司共同退还定金2万元及购房预付款166500元，共计186500元；3、判令陆立忠、泰达公司赔偿利息损失（以186500元为本金，按照银行同期贷款利率自起诉之日起计算至款项全部清偿之日止）；4、陆立忠、泰达公司承担本案诉讼费。 一审法院认定事实:陆立忠系上海金得满房地产经营有限公司（以下简称金得满公司）工作人员。2017年3月7日，泰达公司（甲方）与金得满公司（乙方）签订《润泽嘉园项目独家代理合同》，约定，甲方委托乙方对“润泽嘉园”项目提供销售代理服务，委托期间自本合同签订之日起至2017年12月31日。 2017年12月30日，陈婕作为买方与“泰达置业”作为卖方签订“借助亿仓源购房送双倍积分确认单”，约定房号为3号1002室，建筑面积138.75平方米，合同总价832500元，定金贰万元，最迟付款日期2018年1月9日。附带约定：1、卖方推出今年内购【润泽家园】商品房送亿仓源双倍白积分之优惠（限7楼以上，不还价有效），买方认为亿仓源是利国利民利社会的创新服务平台（买方相信和支持亿仓源的卖方送双倍积分，因此甲方收到乙方全款后立即派发亿仓源160万元的白积分，但合同价按639998元签订）。2、买方看好如皋长寿之乡永久优势和前景，看好高铁即将通车的预期，确定于2018年1月14日前来支付约定的购房款，如逾期未付清以弃权违约处理，定金不退，到期后卖方有权将此商品房另行出售他人。3、【润泽家园】已属现房销售，乙方付清全款后即可办理进户手续和产权过户。4、卖方不得在2018年1月14日前将本商品房零售他人，否则为违约，赔偿买方违约金同样为贰万元整。5、本确认单一式三份，签《商品房买卖合同》后作废（以合同为准）。补充：送亿仓源双倍积分，另送5万白积分。 2017年12月30日，陈婕向泰达公司支付定金2万元，同日向陆立忠转账5万元，并通过微信告知陆立忠“购房买积分亿仓源账号：安妮33，手机138××××2378。陆总，总计166500元买积分，剩余的116500元明天打给你。今天已转账5万元”，陆立忠回复：“好的，今天马上给你派发价值50万的亿仓源白积分”。2017年12月31日，陈婕分四笔共向陆立忠转账116500元。陆立忠将收到的166500元转汇给亿仓源公司。2018年1月16日陈婕从亿仓源平台提现6397.97元，陈婕认为其为亿仓源老会员，在获得案涉积分之前其账户上原本就有亿仓源积分的提现。 2018年1月18日后亿仓源公司未再按照陈婕的积分返现。2018年1月25日，陈婕再次通过微信向陆立忠表示：“陆总，我是12月底在如皋润泽家园买房的亿仓源会员，原本按计划应于1月14日补齐剩余的首付款并确认购房，但因为家中原因，到现在也实在凑不出剩下的首付款，因而只能选择放弃购房！已交的钱就全当购买积分了。想和陆总商量下，当时交的2万元购房押金可否退还？实在抱歉”。后陆立忠退还陈婕18000元。后陈婕与其他购房人一起到泰达公司处要求退还已交付的款项未果，陈婕遂向法院起诉。 庭审中，陈婕主张向陆立忠支付的款项系购房预付款，双方解除合同陆立忠亦应承担退还责任；陆立忠认为该款项系购买亿仓源积分，陈婕获得积分，亿仓源公司不定时向其返现，最终能获得购买积分款十倍的现金；确认单中另赠送的5万积分系金得满公司向亿仓源公司支付5000元购买后赠送给陈婕。陈婕没有付清房款，没有跟泰达公司签订合同，是欺骗亿仓源获得积分。陈婕对此不认可。 一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。陈婕与泰达公司所签订的《借助亿仓源购房送双倍积分确认单》不违反法律法规的强制性规定，系双方当事人真实意思的表示，合法有效。 陈婕认为泰达公司所出售房屋高于同地段同类型房产，未能提供证据加以证明，对该主张法院难以采信。陈婕到现场看房，当面议定价格，即使存在泰达公司所出售房屋高于同地段同类型房产，也不是陈婕不履行交付房款义务或单方解除合同的理由。确认单中约定最后付款日期2018年1月14日，其未能按约定付款，且向陆立忠表明了不再购买房屋并请求返还定金。陈婕未能在约定的付款日期前缴纳房款已构成违约，亿仓源平台积分返现未能兑现不是陈婕不履行交付房款义务或单方解除合同的理由。陈婕主张解除该确认单，泰达公司亦表示同意，该确认单应当予以解除。陆立忠已经返还陈婕18000元，陈婕现仍要求返还定金2万的诉讼请求，没有依据，对剩余2000元定金，法院亦不予支持返还。 陈婕与泰达公司在确认单中约定房屋总价为832500元，在不还价的前提下派送亿仓源积分，合同价按639998元签订。陈婕作为亿仓源的老会员，应当清楚亿仓源的提现规则，亿仓源积分派送是需要消费行为且需支付相应对价；从确认单内容看，向亿仓源支付的对价部分亦在陈婕的购房款中，陈婕与泰达公司签订确认单的当日向泰达公司交付定金2万元，陈婕又向陆立忠支付了166500元，并向陆立忠表明该款项用于购买亿仓源积分，陆立忠亦向亿仓源平台转汇了该款项，陈婕向陆立忠支付的166500元已经作为获取亿仓源积分的对价，泰达公司并未实际获得。陈婕主张在同一天时间内既支付了定金又支付了购房预付款，而在确认单中只约定了定金而未约定购房预付款，不符合交易习惯。而在同一天时间内陈婕将定金和购房预付款项分别付给泰达公司和陆立忠亦不符合一般的交易习惯。退一步讲，即使陈婕支付给陆立忠的款项是向泰达公司交付的购房预付款，但因陈婕违约没有向泰达公司缴纳购房款、签订《商品房买卖合同》，泰达公司已经将该款项支付给亿仓源公司，该部分款项应当认定为陈婕违约给泰达公司造成的损失，陈婕亦无权要求返还。本案中，如陈婕按约定与泰达公司签订《商品房买卖合同》、向泰达公司缴纳全部购房款，则泰达公司只需按照合同约定向陈婕交付约定的房屋。亿仓源积分陈婕已经实际获得，至于亿仓源积分是否能继续提现，泰达公司并未向陈婕进行承诺，不应当认定为泰达公司的合同义务。陈婕要求泰达公司返还购房预付款的诉讼请求，法院亦不予支持。 泰达公司与金得满公司系委托关系，陆立忠系金得满公司工作人员，陆立忠系职务行为，无论是基于职务行为还是代理行为，陆立忠均不应当在本案中承担责任。陈婕要求陆立忠与泰达公司共同退还定金和购房预付款的诉讼请求，法院碍难支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百一十五条规定，判决：一、陈婕与南通泰达置业有限公司的购房确认单于2019年4月3日解除。二、驳回陈婕要求南通泰达置业有限公司、陆立忠共同返还定金2万元及利息的诉讼请求。三、驳回陈婕要求南通泰达置业有限公司、陆立忠共同返还购房预付款1166500元及利息的诉讼请求。案件受理费4110元，由陈婕负担。 本院审理期间，陆立忠提供手机银行转款记录，证明其收到陈婕支付的166500元后已将款项支付给“江苏亿仓源网络营销策划有限公司”，为陈婕购买了亿仓源积分；陈婕认为陆立忠向亿仓源平台公司支付的款项与其向陆立忠支付的款项不完全相等。 本院对一审法院查明的基本事实予以确认。 本院另查明，陈婕与泰达公司签订的“借助亿仓源购房送双倍积分确认单”中置业顾问为周建。2017年12月30日，陈婕和陆立忠互加微信好友，陆立忠将其银行卡卡号及户名、开户行告知陈婕、陈婕将其亿仓源帐号发给陆立忠，并告知“今天已转账5万元”，陆立忠回复“好的，今天马上给你派发价值50万的亿仓源白积分”，积分派发之后陆立忠告知“好了，请查看吧”，陈婕回复“查到了，谢谢”。12月31日，陈婕给陆立忠汇款后，微信告知“陆总，今天剩余尾款116500元共分4笔转到你卡上”，并再次告知陆立忠其亿仓源账号，陆立忠回复“马上派发白积分”、“现在亿仓源正在排队处理中，稍等一会儿15分钟就到了”、“汇款是116500元，马上派发价值1215000元的白积分”，稍后陈婕回复“到了，谢谢”。 2018年1月25日（或之前），陈婕向陆立忠发送微信，称“陆总，我是12月底在如皋润泽嘉园买房的亿仓源会员，原本按计划应于1月14日补齐剩余的首付款并确认购房，但因为家中原因，到现在了也实在凑不出剩下的首付款，因而只能选择放弃购房！已交的钱就全当购买积分了。想和陆总商量一下，当时交的购房押金2万押金可否退还？实在抱歉！”2018年2月9日，陈婕发微信给陆立忠，称“陆总！我一个上班族，实在不像你们大老板有钱不在乎，这两万在你们看来不多，但对我就是致命的！这次陷在平台里，年后只能用抵押自己的房子还借的钱！请你不要再拖我了”；2月13日陈婕发给陆立忠的微信中称“还有十几万首付购房送积分的事……”。 还查明，与陈婕同一天签订相同“借助亿仓源购房送双倍积分确认单”的案外人秦某之后与泰达公司签订商品房买卖合同并领取了房屋所有权登记证书。 本院认为，陈婕与泰达公司签订的“借助亿仓源购房送双倍积分确认单”就买卖双方、房号、面积、单价、总价、付款时间等主要内容约定明确，房屋为现房，确认单对定金及陈婕逾期未付房款的后果约定明确，后陈婕因单方原因未根据确认单载明的时间支付房款，泰达公司有权不予返还定金。陈婕称确认单仅是预约合同，双方均可不予履行、其有权要求返还定金不符合确认单约定及法律规定;且事实上陈婕已经收回定金18000元，其仍坚持要求返还定金2万元，有违诚信。 至于陈婕向陆立忠支付的166500元，不能认定系向泰达公司支付的预付房款，陈婕称该款是预付购房款不能成立。首先，陈婕支付该款无合同依据。陈婕与泰达公司签订的确认单对房款如何支付约定明确，“当日支付定金2万，购房款在2018年1月14日前来支付”，并没有关于分期先行支付166500元款项的任何约定，陈婕在支付定金当日支付该款，无合同依据、无泰达公司指示、未付至泰达公司账户、无泰达公司收款收据或其他凭证，不能体现出与“确认单”内容或泰达公司有任何相关之处。虽然确认单中载明“购润泽家园商品房送亿仓源双倍白积分之优惠”，但同时明确“甲方收到乙方全款后立即派发亿仓源160万元的白积分”，即2018年1月14日陈婕按约前来支付全部购房款后才派发积分，没有约定陈婕先行支付任何购房款。其次，陈婕支付该款不能认定系向泰达公司支付。陆立忠系金得满公司人员，非泰达公司人员，陆立忠根据金得满公司与泰达公司的独家销售代理合同推销润泽嘉园房产，陆立忠个人无权代表泰达公司收取房款。当日陈婕已经向泰达公司账户支付了定金2万元，其再与陆立忠互加微信好友、取得了陆立忠个人银行卡号、再向陆立忠个人账户支付166500元，支付该款时没有审查或者询问陆立忠是否有权代表泰达公司收取房款，陆立忠也从未向其表示其系代表泰达公司收取该款，陈婕签订的确认单中记载的泰达公司置业顾问是周某，也非陆立忠，陈婕没有理由相信陆立忠可以代表泰达公司收取房款。第三，陈婕支付该款目的是取得积分并非支付购房款。陈婕是亿仓源的老会员，从其支付166500元之初到其不履行确认单要求返还2万元定金，陈婕本人对该款支付的用途和目的认知连贯、明确，纠纷发生前并未主张该款是预付的购房款。2017年12月30日陈婕和陆立忠的微信聊天记录完整地反映了陈婕支付5万元获得“价值50万的亿仓源白积分”、12月31日聊天记录反映了陈婕支付116500元获得“价值1215000元的白积分”的过程；陈婕还在平台用取得的积分数次提现，其放弃购房后向陆立忠发微信表示“放弃购房、已交的钱就全当购买积分了、商量一下购房押金2万可否退还”、“这两万在你们看来不多……这次陷在平台里，年后只能用抵押自己的房子还借的钱……”，等，都表明其认可购房押金2万元、166500元换取了平台积分，陈婕在支付166500元时主观上并不是支付房款。 因166500元并非陈婕依据与泰达公司签订的确认单支付给泰达公司的购房款项，解除确认单不产生泰达公司返还陈婕166500元的后果，陈婕主张该款是预付购房款，要求泰达公司、陆立忠返还的诉讼请求不能成立。至于陆立忠收取陈婕166500元行为的性质、收取该款、派发积分是陆立忠个人行为还是代表金得满公司或亿仓源平台公司的职务行为或其他性质的行为，超出本案陈婕诉讼请求所涉，非本案审理范围；泰达公司与“亿仓源”平台有何关联、“亿仓源”平台收取款项派发积分等行为是否合法合规，也非本案审查范围，陈婕可另案向该平台公司及相关行为人主张，如认为可能涉嫌经济犯罪，应及时向公安机关报案。 综上所述，陈婕主张其向陆立忠银行账户支付的166500元为向泰达公司支付的房屋预付款不能成立，其主张解除确认单、泰达公司、陆立忠应返还该款的上诉理由本院依法不予支持。一审法院本院认为部分“退一步讲，即使陈婕支付给陆立忠的款项是向泰达公司交付的购房预付款，泰达公司已经将该款项支付给亿仓源公司，该部分款项应当认定为陈婕违约给泰达公司造成的损失”论述不当，但不影响之前“陈婕支付给陆立忠的款项不是向泰达公司交付的购房预付款”的认定，也不影响本案最终处理。一审法院判决主文部分“驳回陈婕要求南通泰达置业有限公司、陆立忠共同返还购房预付款1166500元及利息的诉讼请求”金额有误，本院依法直接调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、维持江苏省如皋市人民法院（2018）苏0682民初9358号民事判决主文第一项、第二项，以及案件受理费分担部分； 二、变更江苏省如皋市人民法院（2018）苏0682民初9358号民事判决主文第三项为：驳回陈婕要求南通泰达置业有限公司、陆立忠共同返还购房预付款166500元及利息的诉讼请求。 二审案件受理费4110元，由陈婕负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴勇军 审判员  金 玮 审判员  刘彩霞 二〇二〇年四月七日 书记员  朱媛帅