湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终1069号上诉人（原审被告）：罗立，男，1968年2月6日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：彭文，长沙市芙蓉区正星法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：倪爱香，女，1958年11月19日出生，汉族，住长沙市开福区。被上诉人（原审原告）：李婷，女，1982年10月30日出生，汉族，住长沙市开福区。上诉人罗立因与被上诉人李国志房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2019）湘0102民初2065号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。在诉讼过程中，李国志死亡，本院通知李国志的法定继承人倪爱香（妻子）、李婷（女儿）作为当事人参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人罗立的上诉请求：1、请求撤销原一审判决，改判驳回倪爱香的全部诉讼请求，判令倪爱香、李婷构成违约并支付违约金；2、本案一、二审诉讼费由倪爱香、李婷承担。事实和理由：一、原一审判决认定罗立构成违约，承担违约责任并支付李国志违约金属于查明事实不清，认定事实证据有遗漏和曲解；二、原一审判决查明事实不清，适用法律错误，导致判决结果错误。被上诉人倪爱香、李婷答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。李国志的一审诉讼请求：请求确认李国志与罗立于2018年9月7日订立的《不动产买卖合同》和2018年11月8日订立的《补充协议》合法有效；请求判令罗立协助将位于长沙市芙蓉区房屋的所有权转移登记至李国志名下；请求判令罗立自2019年1月7日起，以70000元为基数，按每日3?的标准支付违约金。一审法院认定事实如下：2018年9月7日，王明亮以罗立的名义与李国志订立《不动产买卖合同》一份。合同约定，罗立将其所有的位于长沙市芙蓉区的房屋出售给李国志，建筑面积为87.66平方。房屋价款为760000元，由李国志在合同订立之日向罗立的指定账户支付首付款400000元，剩余的360000元价款于办理房屋所有权转移登记手续之日一次性支付至罗立指定账户。如李国志存在拆迁货币补贴，则参照政府拆迁补贴政策执行，否则须将剩余房屋价款一次性支付到位。在合同订立后90日内，双方应到长沙市不动产登记中心办理房屋所有权转移登记手续。如因任何一方未能及时提供相关材料或未能办理相关手续导致无法办理房屋所有权转移登记手续的，违约方则应向守约方承担违约责任。合同同时约定，该房屋已向中国民生银行股份有限公司长沙分行（以下简称民生银行长沙分行）提供抵押担保，担保的借款本金为220000元。因民生银行长沙分行诉罗立金融借款合同纠纷一案，该房屋已被长沙市岳麓区人民法院（以下简称岳麓区法院）查封。李国志应于本合同生效之日向罗立指定的岳麓区法院账号为62×××46的交通银行长沙银盆南路支行账户支付254380.74元、向王明亮账号为62×××52的中国银行账户支付145619.26元。合同还就其他事项进行了约定。同日，李国志向岳麓区法院的上述账户付款254380.74元，向王明亮的上述账户付款142619.26元，并在同年9月6日向王明亮的上述账户付款3000元。同日，王明亮以罗立的名义向李国志出具《收条》一张，载明收到李国志购买上述房屋的首付款400000元。同年9月12日，王明亮以罗立的名义向李国志出具《收条》一张，载明收到李国志房屋价款20000元。李国志主张，该款系以现金方式支付。案外人李婷于同年10月10日向罗立账号为139×××＠139.ｃｏｍ的支付宝账户付款2000元，于同年10月16日向罗立同一支付宝账户付款18000元，于同年11月8日向罗立同一支付宝账户付款50000元，于同年11月8日向王明亮账号为62×××52的中国银行账户付款20000元。同年11月8日，王明亮又以罗立的名义与李国志订立《补充协议》一份。协议约定，李国志于当日向罗立支付房屋价款70000元，其中50000元付至罗立账号为13×××59的支付宝账户，另外20000元付至王明亮账号为62×××52的中国银行账户。剩余的250000元房屋价款中，100000元自办理房屋所有权转移登记之日支付，150000元货币补贴由相关单位支付至罗立账户。罗立应在本协议订立之日起60日内完成房屋所有权转移登记手续，否则须以70000元为基数，按日3?的标准支付违约金。合同还就其他事项进行了约定。同日，王明亮以罗立的名义向李国志出具《收条》一张，载明收到李国志70000元，其中50000元付至罗立账号为13×××59的支付宝账号，另外20000元付至王明亮账号为62×××52的中国银行账户。李国志主张，李婷向罗立支付宝账户支付2000元和18000元，罗立方未出具收据。李国志主张，王明亮系受罗立委托订立《不动产买卖合同》，并提供岳麓区法院于2019年7月26日出具的《证明》一份及微信聊天视频一份欲予证明。《证明》载明，该院在执行民生银行长沙分行与罗立金融借款合同纠纷一案过程中，罗立通过微信视频授权其母亲王明亮与李国志订立了《房屋买卖合同》，李国志将房屋价款中的执行款项254380.74元付至该院。微信聊天视频显示，罗立委托其母亲王明亮与李国志订立房屋买卖合同及收取房屋价款。同时查明，截止2019年7月26日，位于长沙市芙蓉区房屋的所有权仍登记于罗立名下。民生银行长沙分公司出具了《抵押权消灭的证明》，称同意解除在上述房屋上设定的抵押权，且现已注销抵押登记。王明亮以罗立的名义与李国志订立《不动产买卖合同》时，因笔误而将2018年9月7日写作2017年9月7日。李国志对货币补贴的解释为，其为长沙市棚户区改造项目的被拆迁对象，根据拆迁政策，可获得150000元的安置补贴，但须以购买房屋为条件。如其于2019年10月24日前取得了案涉房屋的所有权，则案外人长沙市住房保障服务局就会将150000元的安置补贴直接支付给罗立，逾期则无法获得该补贴。如第三方未向罗立支付该安置补贴，则其承诺会于2019年10月24日起的15日内向罗立支付该150000元，但主张如因罗立未及时办理所有权转移登记导致其无法获得该补贴时，则会要求罗立赔偿损失。一审法院认为：根据李国志提供的证据可以认定，罗立授权给王明亮以其本人名义订立了《不动产买卖合同》，而订立《不动产买卖合同》的目的系为了出卖案涉房屋。之后，王明亮又以罗立的名义订立的《补充协议》、出具的《收条》均是为了完成出卖房屋这一事项，故王明亮的上述行为均应视为系在完成受托事项，效力约束罗立。根据《补充协议》的约定，罗立应于2019年1月7日前将案涉房屋的所有权转移登记至李国志名下，但其至今未履行完毕该义务，已构成违约，故理应继续履行合同，协助将该房屋的所有权转移登记至李国志名下，并向其支付违约金。关于违约金，因双方的约定未超过法律规定的上限，该院予以支持，故应以70000元为基数，按日3?的标准，自2019年1月7日起计付至该房屋的所有权转移登记手续办理完毕之日。罗立主张，李国志未支付剩余的房屋价款，已构成违约，但根据《补充协议》的约定，剩余的250000元房屋价款中，100000元需在办理房屋所有权转移登记之日支付，现因罗立并未办理房屋所有权转移登记，故该价款的支付条件尚未成就，另外的150000元由支付货币补贴的单位支付，支付条件也未成就，故李国志未构成违约，对罗立的主张不予支持，但在罗立办理房屋所有权转移登记后，李国志则应支付100000元的房屋价款，并在第三方未向罗立支付150000元，于承诺的2019年10月24日起15日内向罗立支付。如因罗立未及时办理所有权转移登记导致李国志无法获得安置补贴时，其可就此向罗立主张权利要求赔偿。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认李国志与罗立之间订立的《不动产买卖合同》和《补充协议》均合法有效；二、罗立于本判决发生法律效力之日起五日内协助李国志将位于长沙市芙蓉区房屋的所有权转移登记至李国志名下，并向李国志支付违约金（以70000元为基数，按每日3?的标准，自2019年1月7日计付至所有权转移登记办理完毕之日）。未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按本判决指定的期间履行所有权转移登记履行义务的，还应支付迟延履行金。本案受理费80元，由罗立负担。在本院二审过程中，罗立向本院提交了一份证据：微信聊天记录截屏，拟证明被上诉人是不能按期按约支付房款，才造成不能按期办理过户手续。倪爱香、李婷质证称：罗立提交的微信聊天记录不完整，后来货币补贴到账了，但罗立因为被限制高消费不能入境，所以没有来领取。本院审查证据认为：罗立提交的聊天记录不能达到其证明目的，本院不予采信。本院经审理查明：李国志于2019年12月24日死亡，其法定继承人为其妻子倪爱香及其女儿李婷。本院经审理查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。本院认为：王明亮代罗立与李国志签订的《不动产买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思的表示，合法有效，双方均应按上述协议的约定如实如期的履行合同义务。按照《补充协议》的约定，罗立应于2019年1月7日前将案涉房屋的所有权转移登记到李国志名下，但未按期履行，已构成违约，故原审判决认定罗立应协助办理过户手续并支付违约金并无不当。罗立主张系李国志一直拖延、拒绝支付尾款，先构成违约才导致其未及时办理过户手续，但未提交充分的证据予以证明，故本院不予采信。综上，上诉人罗立的上诉理由均不成立。原一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持，但因李国志已死亡，为方便执行，本院将判项进行修改。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2019）湘0102民初2065号民事判决书第一项；二、变更湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2019）湘0102民初2065号民事判决书第二项为：“罗立于本判决发生法律效力之日起五日内协助倪爱香、李婷将位于长沙市芙蓉区房屋的所有权转移登记至倪爱香、李婷名下，并向倪爱香、李婷支付违约金（以70000元为基数，按每日3?的标准，自2019年1月7日计付至所有权转移登记办理完毕之日）。”如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按本判决指定的期间履行所有权转移登记履行义务的，还应支付迟延履行金。本案一审案件受理费80元，二审案件受理费80元，合计160元，由上诉人罗立负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 易伟玲审判员 金新贵二〇二〇年四月二十日书记员 毛 韧附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。