湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终1946号上诉人（原审被告）：长沙华盾实业有限公司，住所地长沙市芙蓉区解放东路300号华天大酒店703房。法定代表人：邓永平，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘渊恺，湖南启元律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：长沙财润商贸有限公司，住所地长沙市天心区新姚南路198号11栋地下商业区域A区。法定代表人：刘光强，该公司董事长。委托诉讼代理人：戴曙光，湖南日月明律师事务所律师。上诉人长沙华盾实业有限公司（以下简称华盾公司）因与被上诉人长沙财润商贸有限公司（以下简称财润商贸公司）租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初8095号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。华盾公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回财润商贸公司的诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费用由财润商贸公司承担。事实与理由：一、一审判决错误认定了保证金缴纳事实，该保证金并非财润商贸公司向华盾公司履行租赁合同义务，该保证金系长沙财润酒店有限公司（以下简称财润酒店公司）以财润商贸公司名义支付的合同保证金，系财润酒店公司为履行《华天苑11号栋酒店及裙楼部分房屋租赁合同》缴纳的保证金；二、一审判决以华盾公司向财润商贸公司发函认定财润商贸公司与华盾公司存在事实租赁关系，系事实认定错误，华盾公司始终认为财润酒店公司是租赁方，即使是在租赁合同解除后也认定财润酒店公司是实际占用方；三、一审判决错误认定财润商贸公司对外行使租赁权，华盾公司从未认可在财润酒店公司租赁合同解除后次承租人仍有权继续占有使用房屋，也未认可财润商贸公司有权向原次承租人继续出租房屋，财润商贸公司无权行使所谓的对外租赁权；四、财润商贸公司与财润酒店公司存在混同，两公司未严格依照公司法或相关的财务制度独立运营，在对外实施法律行为时存在混淆主体的情况，系其自身经营管理不善，其内部经营管理的问题不应由华盾公司承担法律后果；五、财润商贸公司在本案中的主张与已生效判决不符，不能予以认定，财润商贸公司提起本案诉讼存在明显恶意。财润商贸公司辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确。请求二审法院驳回华盾公司的上诉。财润商贸公司向一审法院起诉请求：1、判令华盾公司与财润商贸公司确定长沙市新姚南路198号华天苑11号栋酒店楼的租赁关系并按照原来招标的条件签订房屋租货合同；2、判令以财润商贸公司为华盾公司垫付的酒店楼屋面防水修款290000元、酒店楼户外修缮款671827.56元全部用于抵偿财润商贸公司应缴纳给华盾公司的租金；3、判令以财润商贸公司为华盾公司垫付的款项(用于湖南财润超市发展有服公司的防水工程、电梯工程、消防工程等)抵偿财润商贸公司应交纳给华盾公司的其余租金1000000元；4、判令华盾公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：就华天苑11号栋酒店及裙楼部分房屋租赁问题，案外人财润酒店公司于2018年8月15日在一审法院起诉华盾公司，并请求：1、确认华盾公司2018年7月23日签发的《解除合同通知函》以及2018年7月30日签发的《关于归还租赁房屋的函》不发生解除《华天范11号栋酒店及裙楼部分房屋租赁合同》的法律效力，解除《华天苑11号栋酒店及裙楼部分房屋租赁合同》无效；2、确认财润酒店公司与华盾公司于2016年8月12日签署的《华天苑11号栋酒店及裙楼部分房屋租赁合同》继续履行。该案于2018年12月30日作出的（2018）湘0103民初5177号民事判决中，一审法院认定事实有：2016年8月12日，财润酒店公司(承租方，乙方)与华盾公司(出租方，甲方)签订《华天苑11号栋酒店及裙楼部分房屋租赁合同》。合同约定：甲方将华天苑11号栋酒店楼栋及公寓楼2楼裙楼区域出租给乙方作为商业经营使用，面积约为10935.3平方米(以产权证明上确定的面积为准)，其中包括酒店楼栋9334.51平方米(1、2、3楼规划为商业裙楼，4-8楼规划为酒店客房)，公寓楼楼栋2楼裙楼1600.79平方米。租赁物所在土地性质为商业，租赁物用于经营酒店、餐饮、办公及文娱行业。租赁期限为15年，自2016年12月1日起至2031年12月1日止。2017年8月29日，华盾公司向财润酒店公司发出一份《关于催缴租金的函》，内容为：根据双方签订的《华天苑11号栋酒店及裙楼部分房屋租赁合同》之约定，自缴纳履约保证金后合同生效，保证金已于2016年11月29日达到华盾公司账户，装修期为8个月，按照约定将从2017年7月30日开始计算租金，财润酒店公司应于计租期前10日缴纳当季租金，即2017年7月20日应数纳租金656118元。截止至发函日，并未收到租金，请尽快履行缴款义务，否则将视为贵方违约并保留法律追偿的权力。2018年6月4日，华盾公司向财润酒店公司致《函》，告知财润酒店公司将有偿提供财润酒店公司酒店及商业配套地下停车位50个，并告知其具体停车位及收费、管理情况。该函件加盖了财润商贸公司印章及刘光强(当时系财润酒店公司法定代表人)签字确认。2018年7月11日，华盾公司向财润酒店公司发出一份《关于催交房屋租金欠款的函》，主要内容为：“截至2018年6月30日，贵司累计拖欠租金等费用共计2551748.98元，贵司已构成根本违约，请贵司收到本函之日起五个工作日内将上述欠款支付至我司，逾期未支付上述欠款，我司将通过法律途径维护自身合法权益”。2018年7月23日，华盾公司向财润酒店公司发了一份《解除合同通知函》，主要内容为：根据《华天苑11号栋酒店及裙楼部分房屋租赁合同》约定，华盾公司已经依约履行了相应义务，截止至2018年7月23日，财润酒店公司累计拖欠租金等费用共计2568032元，经多次书面、电话、上门等催收方式，财润酒店公司以各种理由拒不支付欠款，财润酒店公司已经构成根本违约，请财润酒店公司于2018年7月27日前将上述欠款支付至华盾公司，逾期未支付上述久款，华盾公司将解除合同，并请财润酒店公司于合同解除后归还房屋。2018年7月30日，华盾公司又向财润酒店公司发了一份《关于归还租赁房屋的函》，内容为：2016年8月12日，华盾公司与财润酒店公司签订了《华天苑11号栋酒店及裙楼部分房屋租赁合同》，华盾公司已经依约履行了相应的义务，财润酒店公司未支付任何租金，已构成根本违约，上述租赁合同已于2018年7月27日正式解除，请财润酒店公司收到此函后7日内归还本租赁房屋，否则将通过司法途径追究财润酒店公司违约责任。2018年8月1日，财润酒店公司给华盾公司发了两份《财润酒店公司工作联系函》。其中一份内容为：财润酒店公司坚决反对华盾公司单方违法解除《华天苑11号栋酒店及裙楼部分房屋租赁合同》。从合同的履行情况来看，财润酒店公司未违约，华盾公司无权单方解除合同。作为承租人，愿意并要求继续履行合同，愿意支付合同约定的租金；对于华盾公司于2018年7月23日发来《解除合同通知函》所计算的租金，因双方未另行签订书面房屋交接文件，房屋装修起止时间及租金起算时间双方并未达成一致，仍存争议，在租金计算准确后，财润酒店公司愿意支付相应的租金。财润酒店公司原法定代表人刘光强向一审法院陈述：华盾公司于2016年12月12日将涉案租赁物交付给财润酒店公司使用。2016年12月20日，财润酒店公司开始装修，2018年1月20日装修完毕。因为华盾公司的员工一直在变动，且财润酒店公司承认涉案租赁物已移交，故双方未按《华天苑11号栋酒店及裙楼部分房屋租赁合同》第六条之约定在装修时签订书面交接文件，财润酒店公司及财润商贸公司均未向华盾公司缴纳任何租金。一审法院在该案判决中认为，财润酒店公司与华盾公司于2016年8月12日签订的《华天苑11号栋酒店及裙楼部分房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的合同义务。华盾公司向财润酒店公司交付了租赁房屋，财润酒店公司应当按照合同约定履行支付租金的义务。财润酒店公司的原法定代表人刘光强认可涉案租赁物已于2016年12月12日实际交付，虽然财润酒店公司和华盾公司未签订书面的房屋交接文件，但仍应从实际交付日开始计算装修期，租金从装修期届满后次日起计算(即从2017年8月13目开始计租)。财润酒店公司至今未向华盾公司支付任何租金，故华盾公司根据合同约定，享有单方解除权。根据《合同法》第九十六条的规定，当事人单方解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。华盾公司于2018年7月23日，2018年7月30日分别向财润酒店公司发出了《解除合同通知函》和《关于归还租赁房屋的函》，财润酒店公司于2018年8月1日针对上述函件予以复函，故可以认定该函件至迟于2018年8月1日到达了财润酒店公司，故财润酒店公司、华盾公司于2016年8月12日签订的《华天苑11号栋酒店及裙楼部分房屋租赁合同》于上述通知到达财润酒店公司时解除，财润酒店公司不得要求华盾公司续履行合同，并判决：驳回财润酒店公司的全部诉讼请求。财润酒店公司对此不服，上诉至长沙市中级人民法院。2019年6月12日，长沙市中级人民法院作出（2019）湘01民终3336号民事判决：驳回上诉，维持原判。2017年9月5日，财润商贸公司向华盾公司缴纳了500000元华天苑保证金，华盾公司出具了收据。2016年至2019年，就华天苑外挂观光电梯的安装、华天苑酒店装修整改、华天苑酒店租赁、华天苑公寓酒店二楼无安全防护栏以及酒店后面消防通道口安全隐患问题整改等问题，华盾公司多次向财润商贸公司发函或者派员进行会议协调。现华天苑11号栋酒店及裙楼部分房屋由财润商贸公司对外行使租赁权，但华盾公司至今未就华天苑11号栋酒店及裙楼部分房屋与财润商贸公司签订书面租赁合同。一审法院认为，根据人民法院生效判决所认定的事实，从2016年8月12日华盾公司与财润酒店公司签订合同到2018年8月1日华盾公司向财润酒店公司解除合同事实成立期间，财润酒店公司取得了华天苑11号栋酒店及裙楼部分房屋的租赁权。在此期间，因案涉租赁房屋而产生的屋面防水修缮款和户外修善款的承担问题，应由租赁合同当事人财润酒店公司向华盾公司主张。同样，在此期间的租金支付，华盾公司亦只能向财润酒店公司主张。由于财润酒店公司与财润商贸公司存在业务混同现象，就案涉租赁房屋的维修等问题，财润商贸公司确实存在有款项支付情形，但其仍然只宜向财润酒店公司主张权利。所以，财润商贸公司要求其为华盾公司垫付的酒店楼屋面防水修缮款290000元，酒店楼户外修缮款671827.56元全部用于抵偿财润商贸公司应缴纳给华盾公司的租金的诉讼请求，没有法律依据，不予支持。在华盾公司解除与财润酒店公司租赁合同之后，财润商贸公司一直事实租赁案涉租赁房屋，且华盾公司就租赁相关问题也与财润商贸公司进行多次对接，故财润商贸公司与华盾公司就案涉租赁房屋存在事实上的房屋租赁合同关系，对于财润商贸公司请求确认其对案涉租赁房屋的事实租赁关系，予以支持。但对其要求按照原来招标条件签订房屋租赁合同的请求，因与受法律保护的市场主体自主经营权相悖，不予支持。就书面房屋租赁合同签订的条件与要求，应由两公司今后自行协商解决。至于财润商贸公司要求将湖南财润超市发展有限公司防水工程、电梯工程、消防工程等款项抵偿财润商贸公司应缴纳给华盾公司租金的诉请，因湖南财润超市发展有限公司在另案中已向华盾公司主张该权利，故财润商贸公司的此项请求没有事实与法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、确认财润商贸公司与华盾公司就华天苑11号栋酒店楼存在房屋租赁合同关系；二、驳回财润商贸公司的其他诉讼请求。案件受理费按简易程序减半收取6900元，由财润商贸公司负担。二审中，华盾公司向本院提交了湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初10945号民事判决书，欲证明财润商贸公司并未对外行使租赁权。财润商贸公司质证称，该判决书没有生效不能作为认定法律事实的依据，华盾公司向财润商贸公司明确发函认可财润商贸公司对租赁标的占有使用的事实，华盾公司提交的证据与已生效判决书认定的法律关系是相互矛盾，湖南省长沙市天心区人民法院（2018）湘0103民初4416号民事判决书中认定财润商贸公司与隆珊立之间存在租赁合同关系。二审中，财润商贸公司向本院提交了水电费以及物业管理费收费凭据，欲证明被财润商贸公司占有案涉租赁物，并一直缴纳水电、物业管理费。华盾公司质证称，对该证据的真实性无法确认，该份证据系财润商贸公司能获取的证据，其在二审中提交，应不予认定。案涉租赁物本身存在层层转租关系，实际使用人并非财润商贸公司，商贸公司缴纳水电费不能证明其是房屋的实际使用人，不能证明财润商贸公司对外行使转租权或者实际使用该该房屋，即使财润商贸公司占有使用该房屋，其也不是基于与华盾公司之间的直接租赁关系，财润商贸公司不能因非法占有而主张事实租赁关系。本院对上述证据经审查认为，华盾公司提交的证据无其他证据佐证，不能达到其证明目的，依法不予采信；财润商贸公司提交的证据与其他证据相互印证，能够达到财润公司的证明目的，依法予以采信。本院二审经审理查明：2016年11月29日，财润商贸公司向华盾公司支付了华天苑保证金500000元，华盾公司于2017年9月5日向财润商贸公司出具了保证金收据。除此之外，二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案系租赁合同纠纷。双方二审争议的焦点问题是：一审判决认定财润商贸公司与华盾公司存在房屋租赁合同关系是否正确。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，财润酒店公司与华盾公司签订《华天苑11号栋酒店及裙楼部分房屋租赁合同》后，财润酒店公司向华盾公司发函要求将案涉租赁合同的承租方主体变更为财润商贸公司，并重新签订租赁合同，而华盾公司在履行案涉租赁合同过程中就租赁相关事宜亦系与财润商贸公司对接。同时，华盾公司与财润酒店公司解除案涉租赁合同后，就案涉租赁物的相关事宜，华盾公司仍发函与财润商贸公司进行对接，虽然财润商贸公司与华盾公司就案涉租赁物并未签订书面租赁合同，但华盾公司于2019年4月22日向财润商贸公司发出的《整改通知》亦载明裕湘阁餐馆装修施工方案未经华盾公司备案，私拆外墙开门，违反了双方签订的租赁合同，要求财润商贸公司整改。现财润商贸公司已提交了有效证据证明其公司在财润酒店公司与华盾公司租赁合同解除后一直事实租赁案涉房屋，而华盾公司虽不认可其公司与财润商贸公司存在租赁关系，但其并未提交有效证据予以反驳，举证不能的不利后果应由华盾公司承担，一审法院据此认定财润商贸公司与华盾公司就华天苑11号栋酒店楼存在房屋租赁关系并无不当，依法予以维持。综上所述，上诉人华盾公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人长沙华盾实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  李龙玺审判员  刘国清二〇二〇年四月二十日书记员  叶慧灵