广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终22909号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州南润物业租赁有限公司。住所地：广东省广州市海珠区昌岗中路74号首层101房自编A16铺。法定代表人：张昌益，总经理。上诉人（原审被告）：王彩虹，女，1975年5月27日出生，汉族，身份证住址江西省九江市湖口县。上诉人（原审被告）：王翼翔，男，1973年1月8日出生，汉族，身份证住址江西省九江市湖口县。上诉人（原审被告）：张昌益，男，1979年9月20日出生，汉族，身份证住址广西壮族自治区灵山县。上列四上诉人共同委托诉讼代理人：刘浩扬，广东诺臣律师事务所律师。上列四上诉人共同委托诉讼代理人：刘晓东，广东诺臣律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：丁德妹，女，1963年5月22日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：华海荣，广东沁森律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州万力集团物业管理有限公司。住所地：广东省广州市海珠区工业大道金沙路9号大院自编7栋106-109室。法定代表人：尹里，总经理。委托诉讼代理人：陈滨宏，广东圣和胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁剑标，广东圣和胜律师事务所律师。原审被告：冼水洪，男，1966年2月16日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：华海荣，广东沁森律师事务所律师。原审被告：王君，男，1975年9月18日出生，汉族，户籍住址黑龙江省牡丹江市爱民区。上诉人广州南润物业租赁有限公司（简称南润公司）、王彩虹、王翼翔、张昌益、丁德妹因与被上诉人广州万力集团物业管理有限公司（简称万力物业公司），原审被告冼水洪、王君房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初1150号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。南润公司、王彩虹、王翼翔、张昌益的上诉请求：1．请求撤销一审判决；2．改判驳回万力物业公司的全部诉讼请求、支持南润公司的全部反诉请求；3、本案一二审诉讼费及反诉费由万力物业公司承担。事实与理由：一、关于南润公司与万力物业公司的合同纠纷及责任划分。南润公司与广州万力集团有限公司于2015年2月1日签订了《广州市房屋租赁合同》，租赁期限由2015年2月1日至2020年12月31日止。同日，南润公司与万力物业公司签订了《综合服务协议书》，服务期限与上述租赁期限相同，万力物业公司向南润公司收取了保证金人民币12500元。2015年3月1日，南润公司与丁德妹签订了《广州市房屋租赁合同》及《综合服务协议书》，将涉案物业转租给丁德妹。2016年起，因万力物业公司未能对租赁物业的房屋质量隐患进行及时修复、万力物业公司将涉案租赁物业的3号、6号商铺前行进行分割通道导致租赁面积的严重缩水、商铺外设置围墙严重影响商户的经营活动等问题导致南润公司及分租户无法正常使用租赁物业，对此，南润公司多次致函万力物业公司，万力物业公司均置之不理，导致了南润公司及分租户使用商铺的合同目的落空，无法正常经营；为此，南润公司及分租户与万力物业公司之间产生了纠纷。2017年7月下旬，万力物业公司未得到南润公司的同意下，擅自强行收回了商铺，并要求分租户直接向万力物业公司缴纳租金，导致南润公司从该时间起无法向分租户收取租金及相关费用。万力物业公司在未与南润公司协商一致、未得到南润公司同意的情况下，擅自向分租户丁德妹收取了2017年9月及之后的租金，并向丁德妹出具了相应的租金收据。但根据本案诉讼中万力物业公司提交的证据显示，万力物业公司于2017年11月29日才寄发所谓的《关于解除租赁合同及物业服务合同的函》。南润公司认为，万力物业公司在未得到南润公司同意的情况下，万力物业公司在单方面解除租赁合同关系函件发出前，在2017年8月已经提前收回涉案商铺，并直接要求涉案商铺分租户向其缴纳租金，其行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。由于万力物业公司的上述违约行为，导致南润公司签订租赁合同可以赚取至2020年12月31日的租金差额的合同目的落空，导致了巨大的租金损失，万力物业公司应予以赔偿全部损失。此外，鉴于万力物业公司的违约，万力物业公司应同时双倍退回已收的保证金。综上所述，万力物业公司的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任，并赔偿南润公司的全部损失，退回多收的款项。二、关于股东的责任问题。王翼翔、王彩虹股东将股权转让给张昌益及王君股东、以及将公司注册资本进行变动的行为合法有效，没有违反法律法规的强制性规定，法律法规并没有禁止股东转让股权，各方也完成了工商变更手续，上述行为均应受法律保护。根据公司法相关司法解释的规定，股东承担责任的前提是公司在债务不能清偿的情况下，本案中，所谓的债务并未得到生效法律文书的认可，案件也没有进入执行阶段，现阶段没有任何证据证明南润公司没有履行所谓债务的能力，导致债务不能清偿，也就是说，南润公司要不要承担责任、承担多少责任、有无能力承担责任、未能承担责任的范围是多少等等，都没有任何证据支持。因此，在此情况下，原审法院直接判令要求股东承担责任，是没有事实依据。因此，本案中，各股东个人均非本案适格的被告，请二审法院驳回万力物业公司对南润公司的各股东的起诉及诉讼请求。丁德妹上诉请求：1.请求依法判决撤销一审判决第二项；2.本案受理费由万力物业公司承担。事实和理由：一、一审判决查明事实不清，也未如实记载，在判决中刻意忽略了丁德妹的事实陈述及相关佐证；适用法律错误，单方片面偏向万力物业公司，判决显失公正。一审法院判决内容与事实认定明显矛盾，案由未予明晰，并在万力物业公司未提供相关物业服务内容的事实基础上盲目支持万力物业公司诉讼请求，应予更正并驳回万力物业公司诉讼。本案中万力物业公司起诉案由为“物业服务合同纠纷”，且庭审中未申请变更，一审法院认为案涉《综合服务协议书》为房屋租赁合同前提下，也未予更正案由，并作出判决支持了万力物业公司要求支付“物业服务费”的请求，确认案由为物业服务合同纠纷。如法院认定本案为“租赁合同纠纷”，则万力物业公司案由不适当且未申请变更，又与另案（2018）粤0113民初1144号相重复，应依法驳回其诉讼。依照《中华人民共和国合同法》及其他有关法律法规规定，合法有效的合同可以约束合同当事人，签署合同各方当事人享有约定的权利，承担约定的义务，并无法律依据确认合同效力可以及于合同当事人之外的不特定第三方主体，丁德妹不是案涉合同当事人，也不知情，不承担该合同义务。另，“物业服务合同”有其特殊性，要求实际提供了相应物业服务内容，物业服务费也有相应收费标准范围，本案中万力物业公司并未向丁德妹提供任何物业服务内容，却主张超过正常物业费数倍的物业服务费，并无事实依据，依法不应予以支持。二、2017年9月1日起，丁德妹与各当事人均没有任一合法有效的书面合同，即不存在违约责任问题，更无需负担荒谬的所谓违约金。1、丁德妹与万力物业公司未签署任何书面合同，丁德妹与南润公司相关合同也早已到期，因租金高昂及案涉商铺区域经营状况明显下滑，加之万力物业公司与南润公司发生纠纷事宜，丁德妹本打算退出案涉商铺的经营，故于2017年7、8月份租金缴纳中使用了在南润公司的押金。但万力物业公司为防止出现“空铺”损失，在明知的情况下允许丁德妹“临时经营”，并由其代表人出面商议收租，并实际收取了2017年9月之后的相应费用，在此过程中从未向丁德妹出示告知过其与南润公司的合同内容，未催缴过违约金，未提供物业服务内容也从未提及物业服务费这一项目，丁德妹对租金及物业服务费标准、涨幅、违约责任等毫不知情，相应的合同及条款不对丁德妹发生效力，更不能作为裁判丁德妹责任的计算依据。2、参阅各方当事人提供的证据以及当庭陈述，万力物业公司主张南润公司长期欠缴相关费用构成违约，故其于2017年11月29日提出解除了案涉租赁合同，但在解除之前，万力物业公司已经向丁德妹收取了2017年9-11月三个月租金，这一事实有证可查并且各方都不否认。那么，纵使南润公司有违约行为万力物业公司形成了解除权，但其并未及时行使该权力，反而在合同解除之前就已经单方面向次承租人收取租金，致使南润公司合同目的无法实现，也足以构成根本性违约。但一审判决中反复片面强调南润公司的违约行为，对万力物业公司的这一同样能构成根本违约的行为视而不见。三、万力物业公司作为国企，在本案中不顾事实，毫无诚信，缺乏社会担当，一审法院也未加查证作出错误认定。1、未予查实李宪源身份，也未对其行为进行认定。在本案中，万力物业公司员工李宪源充当了重要角色，发挥着重大作用，是完全代表万力物业公司在日常经营中进行管理沟通的，丁德妹提供了双方的微信聊天内容截图（例：2017年10月9日，李宪源催缴9月份租金，丁德妹询问万力物业公司租赁方案并明确表示这种“临租”情况不敢放心经营，后二者就具体租金金额进行了商议，李宪源文字表述先按80元/平方米交，后双方实际按照30000元/月处理）。庭审中各方当事人均确认万力物业公司存在“李宪源”这一员工，并且确实是代表万力物业公司管理、处理案涉商铺相关事宜，又有各方提供证据足以证实的情况下，万力物业公司仍然拒不承认，一审法院依然未对其个人身份以及代表行为作出确认，反而刻意回避了这一存在，整份判决几乎毫无记载。2、丁德妹依约向万力物业公司交纳使用费，就同一商铺同一交费行为，万力物业公司出具了内容各样的收据：2017年9月份为“部分租金”，2017年10-11月为“租金”，2017年12月又改为“代南润公司收取租金”。事实就是双方议定了按照30000元/月交费，2017年9月起万力物业公司已经直接向丁德妹收取相关费用，在丁德妹对“部分租金”这一表述提出异议后，万力物业公司于2017年10-11月直接更改表述为收取“租金”，在万力物业公司准备提起诉讼时又自行变更为“代南润公司收取租金”，明显就是为了诉讼刻意作出的，但其表述依然为“租金”。并且，万力物业公司于2017年11月29日已经向南润公司发送了解除通知，2017年12月1日起双方已经解除租赁关系，不存在所谓替代南润公司收取租金的权力来源。丁德妹向万力物业公司交费金额即为对应月份临时租金，并不包含其他所谓费用，万力物业公司出具的收据也明确记载了“租金”项目，且直至第一次庭审结束时万力物业公司从未提出异议，也未主张区分为“租金”和“管理费”两个项目，反而在法官要求下于第二次庭审单方提出将30000元分成“租金21000元＋管理费9000元”，未经丁德妹确认，也无其他任何证据予以佐证，毫无事实根据的情况下一审法院依然予以采信确认。3、丁德妹不存在拒不交回房屋事由，是万力物业公司明确同意由丁德妹使用的，案涉铺面实际使用至2018年8月31日。万力物业公司当庭陈述为次承租人即丁德妹在其与南润公司租赁合同解除后仍然持续占有房屋拒不交回，明显与客观事实不符。万力物业公司于2017年9月已经向丁德妹收取租金、水电费等，并一直收至2018年8月份，即至收回铺面止，这一客观事实足以证明万力物业公司知情并且同意丁德妹使用该铺面，不存在拒不交回事由，反而在丁德妹2018年8月份搬离后多次以“有杂物、没搞好卫生”等为由拒绝收回铺面，拖至2018年9月11日才正式表示收回，恶意拖延期间不应增加丁德妹使用成本。四、判决丁德妹与南润公司就占有使用费按照其二人原合同约定租金标准承担连带责任没有法律依据，丁德妹作为次承租人、临时使用者仅需按照与万力物业公司协定的价款或同地段租金评估价支付占有使用费。1、本案案涉纠纷合同为万力物业公司与南润公司双方签署生效、解除，丁德妹由始至终未参与，也无任何证据表明该合同内容已明示告知并经丁德妹认可，该合同对丁德妹不具有约束力，也不应作为计算上诉人责任的依据。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条仅规定在房屋租赁合同无效情形下，当事人有权请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，其针对对象也是合同相对人，即承租人。而反观第十八条，出租人有权请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费，但并未写明占有使用费的计算标准，即应当依照一般的民事合同关系处理，有约定的情况下从其约定，没有约定的情况下参照周边租金标准或委托第三方机构进行租金价格评估。本案中丁德妹与万力物业公司是有就价格进行协商的，也实际上长期按照30000元/月交纳了，万力物业公司并未提出反对意见，也出具了相应租金《收据》对这一事实进行确认。纵使一审法院认为金额不符，也应该参考“广州市住房和城乡建设局”发布的《2018年广州市房屋租金参考价》中同类型商铺即“大石街商业用房”普遍租金不超过40元/平方米标准计算，或委托第三方评估机构对案涉商铺租金标准进行评定，绝非直接按照万力物业公司与南润公司约定的租金标准支付。2、一审法院判决丁德妹与南润公司承担连带责任没有法律依据，丁德妹与南润公司不存在合同关系，更没有连带义务。万力物业公司明知并且同意丁德妹使用案涉商铺，丁德妹也支付相应对价，丁德妹与万力物业公司二者关系独立于南润公司，仅负有支付占有使用费的义务，不存在其他任何连带责任关系。万力物业公司与南润公司二者是租赁及物业服务合同关系，万力物业公司有权向其追究合同解除前的欠租欠费，以及合同解除后因此产生的违约责任，违约责任不足以弥补损失的还可追讨造成的损失赔偿，上述权力义务仅限于万力物业公司与南润公司，与丁德妹并无关联，更无权要求丁德妹承担连带责任。3、一审判决内容矛盾，事实论证不清。一审判决认定万力物业公司自2017年12月1日起方有权向丁德妹收取费用，但其在2017年9-11月份已经实质收取了丁德妹三个月租金，收据载明也是“租金”，不存在代收情形，据此，万力物业公司这一收款行为没有事实和法律依据，该收取的90000元应予退回丁德妹或直接抵扣丁德妹应承担责任。综上，丁德妹认为一审判决查明事实不清，适用法律错误，无端加重了丁德妹支付责任。万力物业公司二审答辩：同意一审判决处理，不同意南润公司以及王彩虹、王翼翔、张昌益、丁德妹的上诉请求。理由如下：一、万力物业公司与南润公司之间订立、履行物业服务合同关系的事实清楚，南润公司依约应向万力物业公司支付管理费及逾期支付违约金。1、根据南润公司与万力物业公司上级单位、物业产权人广州万力集团有限公司(下称“万力集团”)签订的《租赁合同》第四条第4款：“甲方授权广州万力集团物业管理有限公司对乙方承租房屋进行租赁及管理，乙方应积极配合、自觉接受监督和管理。乙方在履行本租赁合同的同时，另需与广州万力集团物业管理有限公司签订《综合服务协议书》，依时缴交管理费”，可反映南润公司明确知晓应当向万力物业公司支付管理费的依据及事实。2、根据万力物业公司与南润公司签订的《综合服务协议书》，可反映南润公司依约应于每月10日前向万力物业公司支付管理费，逾期支付将应承担违约责任，向万力物业公司支付逾期支付的违约金。结合南润公司逾期拖欠房屋租金及管理费的事实，原审判决南润公司向万力物业公司支付管理费及逾期支付违约金具备充分事实依据。二、万力物业公司受万力集团委托经营管理涉案物业，有权向物业使用人按照租金收入的30％比例收取管理费，原审判决对该部分判决查明事实清楚，适用法律正确。涉案物业由万力物业公司上级单位、广州市政府全资设立的国有企业万力集团与万力物业公司签订《委托经营管理物业协议书》，委托由万力物业公司对涉案物业进行经营管理，根据《委托管理协议》第七条7．1款：“甲方按租赁收入的30％向乙方支付委托管理费用。为方便收支，在与承租人签订租赁合同时，原则上将租赁收入分为房屋租金(70％)和管理费(30％)两部分，并按上述分配比例，由乙方代甲方与承租人签订租赁合同，及乙方与承租人签订综合服务协议书。”的约定，涉案房屋租金己由万力集团分割成两部分，租金中的30％由万力物业公司向物业承租人／使用人收取作为管理费，因此，万力物业公司向物业承租人或实际使用人收取涉案管理费具备充分事实依据。三、涉案管理费金额由《服务协议》约定，南润公司主张多支付管理费要求退回的主张并无任何事实依据，万力物业公司并无退还所谓多支付管理费的义务。l、如前所述，南润公司作为物业承租人，理应承担向万力物业公司按时缴纳管理费的义务。为催促南润公司履行支付义务，万力物业公司己多次发函及委托律师发出《律师函》主张权利，但南润公司怠于按要求履行缴付租金及管理费的义务，己构成严重违约行为，应当向万力物业公司承担违约责任。2、南润公司主张万力物业公司多收其管理费要求返还，但却未能予以举证证明，应承担举证不能的不利后果。涉案物业的管理费数额乃是根据双方《服务协议》确定，万力物业公司从未向其多收管理费，相反，南润公司长期拖欠房屋租金及管理费，其所谓多支付管理费的主张完全没有事实依据，实为逃避本案债务而故意歪曲事实，依法不能成立。南润公司依据其一审提交的两个自然人之间的《微信聊天记录》，主张万力物业公司多收其管理费明显缺乏依据。该微信是由两个自然人之间的聊天记录，并非正式合同文件，且仅是部分截图，不能排除存在篡改或删除的可能。且该两自然人也并非协议主体，其之间的微信聊天记录并不能代替或变更万力物业公司与南润公司双方签订的《服务协议》约定，对于协议约定的管理费双方并未有过协商进行调整并补偿签订书面协议，南润公司也未能举证予以证明，且该聊天记录反映的内容是向南润公司的负责人催收租金及管理费，但南润公司却未能予以支付并构成违约的事实，而并不能证明南润公司主张的存在所谓多收管理费的问题。四、南润公司股东未依法缴足注册资本、违法减少注册资本，依法应共同向债权人承担债务清偿责任，原审判决对此查明事实清楚，适用法律正确，南润公司上诉理由依法不成立。南润公司股东未足额出资、违法减资的事实清楚，证据充分，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）第十三条第二款、第三款、第十四条第二款、第十九条以及第二十一条等相关规定，依法应共同向万力物业公司承担本案清偿责任。原审判决要求公司股东在南润公司不能清偿部分承担补充清偿责任具备充分事事实法律依据。且在另外关联案件中，市中院已经做出（2019）粤01民终19306号二审生效民事判决，认定南润公司的股权应该向出租人及万力物业公司承担债务清偿责任，故南润公司、王彩虹、王翼翔、张昌益、丁德妹的上诉、抗辩理由不能成立。五、次承租入、实际使用人依法应对本案管理费承担连带责任。1、根据（2019）粤01民终22909号案原审被告丁德妹、洗水洪一审提交的证据2《综合服务协议书》，可反映次承租人(实际使用人)在与南润公司签订租赁合同支付租金的同时，也仍另向南润公司支付每月数万元的管理费，并需再另向物业所在地的管理处(绿城公司)支付物业管理费。由此也可充分反映次承租人(实际使用人)明确知晓《综合服务协议书》所约定的管理费实为租金的事实，至于其另向物业所在地的管理处(绿城公司)支付的物业管理费与本案管理费并不存在所谓重复支付的问题。2、结合上述万力集团委托由万力物业公司对涉案物业进行经营管理，以及将租赁收入分割成两部分，由万力物业公司收取租赁收入中的30%作为管理费的事实，原审判决据此认为该管理费实际为租金也应符合客观事实，万力物业公司据此要求次承租人与南润公司共同向万力物业公司支付管理费应具备充分事实依据，次承租人仅以其非物业服务关系当事人为由拒绝向万力物业公司支付涉案管理费，缺乏依据。3、需要值得关注的是，即使按照万力物业公司主张的管理费标准及违约金标准，也远低于次承租人与南润公司签订的《综合服务协议书》约定的费用标准，次承租人此前拒不向万力物业公司交回房屋，正是因为其代为南润公司向万力物业公司支付占有使用费及管理费反而有利可图，故如再按次承租人的主张其不应与南润公司共同承担占有使用期间的费用，则将反而使得其获取更大的不当利益，进而损害万力物业公司合法权益。原审被告王君经合法传唤，未到庭参加诉讼，未陈述意见。万力物业公司于2018年1月26日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.南润公司立即向万力物业公司支付广州市番禺区大石镇礼村路口怡景花园A幢首层自编5号房屋自2017年3月1日起至被告南润公司迁离房屋之日止的物业服务费及逾期付款违约金，暂计至2017年11月30日止的物业服务服务费为人民币148716元，逾期付款违约人民币为14871.6元（物业服务费计算标准按《综合服务协议书》第二条约定计算，具体为：2017年3月1日至2018年1月31日每月为19524元，2018年2月1日至2019年1月31日每月为19914元，2019年2月1日起至2020年1月31日每月20312元，2020年2月1日至2020年12月31日每月为20718元。违约金计算标准：违约金均自当月的11日起计，每逾期一日，按应付物业服务服务费额（基数）1%的标准计算至付清之日止）；2.王彩虹、王翼翔、张昌益、王君在其未出资本息范围内对上述第1项诉请债务承担连带清偿责任；3.丁德妹、冼水洪共同对上述第1项共同承担连带清偿责任；4.案件所有诉讼费用由七被告共同承担。南润公司在一审中提起反诉，诉请：1.万力物业公司双倍退回保证金人民币25000元；2.反诉费由万力物业公司承担。一审法院经审理查明：位于广州市番禺区大石镇礼村路口怡景花园A幢首层的房地产权属人为广州万力集团有限公司，建筑面积为3092.80平方米，套内面积为3062.78平方米。万力物业公司是广州万力集团有限公司的下属公司。王彩虹、王翼翔为南润公司的原股东，其二人对南润公司各自认缴出资250万元，实缴出资额各为5万元。2017年9月27日，南润公司的股东变更登记为张昌益、王君，张昌益、王君亦未对南润公司全面履行出资义务。2015年2月1日，广州万力集团有限公司与南润公司签订《广州市房屋租赁合同》一份，约定由南润公司向广州万力集团有限公司承租位于广州市番禺区大石镇礼村路口怡景花园A幢首层自编5号的房屋作商业用途，租赁期限自2015年2月1日起至2020年12月31日止。同日，万力物业公司与南润公司签订《综合服务协议书》，约定万力物业公司受南润公司全权委托，负责涉案商铺的经营和管理工作。服务期限自2015年2月1日至2020年12月31日止，其中2017年2月1日至2018年1月31日每月服务费为19524元，2018年2月1日至2019年1月31日每月服务费为19914元。服务费按月结算支付，由南润公司在每月10日前按银行转账付款方式交付当月服务费给万力物业公司。南润公司逾期或不足额交付服务费的，万力物业公司除追缴服务费外，每逾期一日，南润公司需按当月服务费金额的1%向万力物业公司支付违约金。南润公司逾期支付服务费超过60日，万力物业公司可以解除协议并由广州万力集团有限公司同步解除与南润公司签订的租赁合同，收回房屋，没收保证金，并要求南润公司依协议及租赁合同的约定承担其他违约责任、赔偿损失。上述《广州市房屋租赁合同》、《综合服务协议书》还对其他相关事项进行了约定。上述《广州市房屋租赁合同》、《综合服务协议书》订立后，广州万力集团有限公司已依约将涉案房屋交由南润公司使用，南润公司并于2015年3月1日与丁德妹签订《广州市房屋租赁合同》及《综合服务协议书》，将涉案房屋转租给丁德妹使用，租赁期限和物业管理服务期限自2015年3月1日起至2017年2月28日止，每月租金为34440元，2015年3月1日至2016年2月28日的物业服务费为24600元、2016年2月1日至2017年1月31日物业服务费为31980元。万力物业公司称南润公司于2017年3月起欠交物业服务费、于2017年5月起欠交租金，因南润公司欠交租金、物业服务费，万力物业公司多次向南润公司催讨，并于2017年11月29日向南润公司寄送《关于解除租赁合同及物业服务合同的函》。万力物业公司称丁德妹、冼水洪向其缴纳了2017年10月至2018年8月期间的部分物业服务费，具体缴纳情况如下：2017年10月缴纳9000元、2017年11月缴纳18000元、2017年12月缴纳9000元、2018年1月缴纳9000元、2018年2月缴纳6900元、2018年3月缴纳7500元、2018年4月缴纳9000元、2018年5月缴纳9000元、2018年6月缴纳6000元、2018年7月缴纳4500元、2018年8月缴纳1500元。万力物业公司并称分租户在2018年9月11日交回涉案商铺。2016年7月21日，万力物业公司向南润公司出具收款收据，确认收到南润公司缴纳的消防安全保证金12500元。2018年1月28日，万力物业公司将南润公司、王彩虹、王翼翔、张昌益、王君诉至一审法院。在案件审理过程中，万力物业公司申请追加丁德妹、冼水洪作为本案共同被告。丁德妹称其与万力物业公司收租工作人员李宪源沟通后，万力物业公司同意其使用涉案商铺，并按照其与万力物业公司收租工作人员李宪源确认金额交纳租金及物业服务费，已经交纳的总额和万力物业公司统计金额总额一致，但是万力物业公司自行将其缴纳的金额分为租金和物业服务费两部分。丁德妹称其已经于2018年8月份将涉案商铺清空交还给万力物业公司，万力物业公司以有杂物为由一直拒收，直至2018年9月11日才收回商铺。丁德妹、冼水洪称并向一审法院提交了其向案外人广州市绿城物业管理有限公司交纳物业服务费的凭证，拟证实其已经交纳了涉案商铺2017年3月1日至2018年8月31日期间的物业服务费。丁德妹并向一审法院提交了其向南润公司交租的收据，拟证实其已经足额向南润公司交纳了2017年1月至2017年8月31日的租金，其中7、8月份的租金是用租赁保证金抵扣支付，南润公司最后于2017年8月15日开具的收据载明收到7月部分租金9480元。丁德妹于2017年10月开始向万力物业公司交纳2017年9月的租金和物业服务费，万力物业公司亦于2017年10月16日向丁德妹开具收到涉案商铺9月份部分租金的收款收据，其后万力物业公司向丁德妹开出多份收款收据，注明收到丁德妹租金，部分收款收据上还注明“代广州南润物业租赁有限公司收取”。南润公司称，因涉案商铺年久失修、涉案商铺二三楼拟长期进行大面积装修，影响涉案商铺的正常经营，南润公司也曾多次发函给广州万力集团有限公司要求解决相关问题，但未果。次承租人因涉案商铺存在问题与南润公司及万力物业公司产生纠纷。南润公司并向一审法院提交了万力物业公司向次承租人发出的《告知书》，载明“广州万力集团有限公司已于2017年8月31日与南润公司正式解除物业租赁合同，南润公司无权向次承租人收取租金，次承租人需按照向南润公司缴交租金的标准向万力物业公司交纳租金。如有承租意向可参与涉案商铺的公开投标。”南润公司称万力物业公司未经其同意已经于2017年7月实际收回涉案商铺，要求次承租人直接向其缴纳租金。因万力物业公司存在违约行为，且损害南润公司赚取租金差额的利益，故南润公司主张万力物业公司双倍退回保证金。因王君下落不明，一审法院特向王君发出开庭公告，公告期满，王君仍未到庭应诉。一审法院认为：当事人对自己提出的主张所依据的事实及反驳对方主张所依据的事实均有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持，但对方当事人认可的除外。就涉案商铺的租赁事宜，广州万力集团有限公司与南润公司签订的《广州市房屋租赁合同》及本案万力物业公司与南润公司签订的《综合服务协议书》不违反法律规定，应为合法有效的合同，依法成立的合同，对合同当事方具有法律效力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。综合全案事实，万力物业公司与南润公司签订的《综合服务协议书》名为物业服务合同，实为房屋租赁合同，本案中主张的物业管理服务费实为租金。南润公司长期欠缴租金、物业服务费，根据《广州市房屋租赁合同》及《综合服务协议书》的约定，南润公司欠缴租金、物业服务费60天以上，万力物业公司作为守约方即有权解除《综合服务协议书》，现南润公司长期欠交租金、物业服务费已远超60天，属于根本性违约，应当承担相应的违约责任，结合万力物业公司、南润公司双方所提供的证据，万力物业公司要求解除涉案《综合服务协议书》的通知应当最晚于2017年11月30日送达南润公司，故涉案的《综合服务协议书》应当最晚于2017年11月30日予以提前解除。万力物业公司在本案中主张的物业服务费标准符合合同约定，一审法院予以支持。但万力物业公司、南润公司双方在《综合服务协议书》约定的逾期付款违约金的计算标准均过高，一审法院酌情予以调整为逾期付款违约金以每月应交物业服务费为基数，按照每日万分之五的标准计算至实际付清之日止，累计逾期付款违约金则以每月应缴物业服务费为限。涉案商铺《广州市房屋租赁合同》于2017年11月30日予以解除，万力物业公司于2018年9月11日将涉案商铺收回，虽万力物业公司称丁德妹自2017年10月开始交费，但根据万力物业公司开具的收据，万力物业公司已经认可丁德妹交纳了2017年9月部分的租金和物业服务费，故万力物业公司诉称丁德妹于2017年10月缴纳的9000元实际应是缴纳2017年9月的物业服务费，2017年11月缴纳的18000元中的9000元实际应是缴纳2017年10月的物业服务费，按照《综合服务协议》约定的标准，结合万力物业公司提交的欠费明细表，一审法院确认涉案商铺欠交物业服务费明细如下：2017年3月至2017年8月每月欠费19524元，合共117144元（19524元×6月）；2017年9月至2018年1月每月欠费10524元（19524元-9000元），合共52620元；2018年2月欠费13014元（19914元-6900元）；2018年3月欠费12414元（19914元-7500元）；2018年4月及2018年5月每月欠费10914元（19914元-9000元），合共21828元；2018年6月欠费13914元（19914元-6000元）；2018年7月欠费15414元（19914元-4500元）；2018年8月欠费18414元（19914元-1500元）；2018年9月1日至2018年9月11日欠费7301.8元（19914元÷30天×11天）。综上，南润公司应当向万力物业公司支付2017年3月1日至2018年9月11日的物业服务费合共272063.8元。南润公司亦应向万力物业公司支付逾期付款的违约金。万力物业公司主张的超出部分，一审法院则不予以支持。虽丁德妹与南润公司签订的《广州市房屋租赁合同》及《综合服务协议》已于2017年2月28日到期，但丁德妹仍向南润公司缴交相关费用并继续使用涉案商铺，南润公司对此未提出异议，故原《广州市房屋租赁合同》、《综合服务协议》继续有效，但租赁期限转为不定期。丁德妹与万力物业公司、广州万力集团有限公司之间并无直接法律关系，但因在万力物业公司、广州万力集团有限公司向南润公司正式发出解除函后，万力物业公司、广州万力集团有限公司与南润公司之间的租赁关系已因南润公司违约而被提前解除，此时丁德妹对涉案商铺的占有变为无权占有，故丁德妹应当对万力物业公司、广州万力集团有限公司与南润公司之间的租赁关系被提前解除后即2017年12月1日至2018年9月11日期间的物业服务费承担连带付款责任，2017年12月1日至2018年9月11日期间的物业服务费具体为123347.8元（10524元×2月+13014元+12414元+10914元×2月+13914元+15414元+18414元+7301.8元）。本案中，冼水洪并未与万力物业公司及南润公司签署相关协议，虽万力物业公司主张冼水洪与丁德妹共同经营涉案商铺，为涉案商铺的实际使用人，但并未提交证据证明，故对于万力物业公司主张冼水洪对涉案商铺所欠缴费用承担连带责任的主张，一审法院不予支持。万力物业公司诉称其于2017年11月30日将解除合同的通知送达给南润公司，且万力物业公司事实上已于2018年9月11日将涉案商铺收回，故不存在承租人或次承租人向万力物业公司缴纳2018年9月11日之后的物业服务费的基础，万力物业公司的上述诉求显然缺乏事实及法律依据，一审法院依法不予支持。王彩虹、王翼翔、张昌益、王君分别是南润公司的原股东及现任股东，王彩虹、王翼翔、张昌益、王君对南润公司均存在未全面履行出资义务情形，南润公司从2017年3月起欠交物业服务费，2017年9月张昌益、王君受让王彩虹、王翼翔未足额出资的股权，在未通知万力物业公司的情况下，又将南润公司注册资本减资。因此，王彩虹、王翼翔、张昌益、王君均应在未出资本息范围内对南润公司上述确定债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任。对万力物业公司要求王彩虹、王翼翔、张昌益、王君承担连带责任的主张则不予采纳。南润公司在本案中要求返还的是消防保证金而非履约保证金，故该消防保证金应当退还给南润公司，该12500元消防保证金可以在南润公司履行支付拖欠涉案物业服务费时予以抵扣。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第十三条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，于2019年6月20日作出一审判决：一、广州南润物业租赁有限公司应当于本判决发生法律效力之日起七日内支付拖欠的2017年3月1日至2018年9月11日期间的物业服务费272063.8元及逾期付款违约金（逾期付款违约金分别计算：2017年3月至2017年8月以每月应缴物业服务费19524元为本金、2017年9月至2018年1月以每月欠缴物业服务费10524元为本金、2018年2月以欠缴物业服务费13014元为本金、2018年3月以欠缴物业服务费12414元为本金、2018年4月及2018年5月以每月欠缴物业服务费10914元为本金、2018年6月以欠缴物业服务费13914元为本金、2018年7月以欠缴物业服务费15414元为本金、2018年8月以欠缴物业服务费18414元为本金、2018年9月1日至2018年9月11日以欠缴物业服务费7301.8元为本金，按每日万分之五的标准，从每月11日计至实际清还所欠物业服务费之日止,每月物业服务费的逾期付款违约金分期计算,上述各月所计付逾期付款违约金数额不得超过该月应缴或欠缴物业服务费）给广州万力集团物业管理有限公司；二、丁德妹对本判决主文第一项确定广州南润物业租赁有限公司欠付的2017年12月1日至2018年9月11日期间的物业服务费123347.8元及逾期付款违约金（逾期付款违约金分别计算：2017年12月至2018年1月以每月欠缴物业服务费10524元为本金、2018年2月以欠缴物业服务费13014元为本金、2018年3月以欠缴物业服务费12414元为本金、2018年4月及2018年5月以每月欠缴物业服务费10914元为本金、2018年6月以欠缴物业服务费13914元为本金、2018年7月以欠缴物业服务费15414元为本金、2018年8月以欠缴物业服务费18414元为本金、2018年9月1日至2018年9月11日以欠缴物业服务费7301.8元为本金，按每日万分之五的标准，从每月11日计至实际清还所欠物业服务费之日止,每月物业服务费的逾期付款违约金分期计算,上述各月所计付逾期付款违约金数额不得超过该月欠缴物业服务费）承担连带清偿责任；三、王彩虹、王翼翔、张昌益、王君在未出资本息范围内对广州南润物业租赁有限公司在本判决主文第一项确定的债务不能清偿的部分承担补充清偿责任；四、广州万力集团物业管理有限公司应当退回广州南润物业租赁有限公司缴纳的消防保证金12500元（该12500元应在被告广州南润物业租赁有限公司履行本判决主文第一项确定的债务时予以抵扣）；五、驳回广州万力集团物业管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回广州南润物业租赁有限公司的其他反诉请求。如果付款义务人未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理3114元，由广州南润物业租赁有限公司、王彩虹、王翼翔、张昌益、王君共同负担；反诉受理费213元，由广州万力集团物业管理有限公司负担57元、广州南润物业租赁有限公司负担156元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审庭询中，各方当事人均表示，涉案商铺所在场地由广州市绿城物业管理有限公司提供物业服务。万力物业公司与南润公司确认，南润公司承租包括涉案商铺在内的总共六间商铺，每铺均分别与万力集团公司签订租赁合同，与万力物业公司签订综合服务协议书，南润公司2016年8月之前依约向万力集团公司、万力物业公司分别支付费用，此后合并向万力物业公司支付费用，没有区分租金和服务费，万力集团公司、万力物业公司对所收费用按7:3分配就每一商铺各自作为原告提起诉讼，共十二件案。另查明，（2019）粤01民终13905号民事判决书载明：根据工商登记资料反映，南润公司成立于2006年5月9日，公司注册资本是10万元，原股东是王翼翔、王彩虹，两人对南润公司各认缴出资5万元；2015年2月5日王翼翔、王彩虹将南润公司增资至500万元，两人各登记增资245万元，但王翼翔、王彩虹均未实际缴付出资；2017年9月22日经股东会决议，王翼翔、王彩虹各人将原出资250万元的50%股权以转让金为0元分别转让给王君、张昌益，并经核准南润公司股东变更为张昌益、王君；2017年12月20日张昌益、王君将南润公司注册资本减资至10万元。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审对相关问题评析如下：一、万力物业公司与南润公司双方合同关系的性质。就涉案5号商铺，万力集团公司在与南润公司签订租赁合同的同时，万力物业公司与南润公司签订涉案《综合服务协议书》，万力物业公司与万力集团公司均是出租人。一审判决认定该《综合服务协议书》实为租赁合同，该协议书约定的服务费实为租金，本无不当。但一审判决将本案案由确定为物业服务合同纠纷、以物业服务费进行处理，与所认定的租赁合同性质不符，本院对此予以纠正。二、涉案租赁合同解除的责任认定。案件事实表明，南润公司承租涉案商铺后即将商铺予以转租获取差额利益。但南润公司从2017年3月起即停止向万力物业公司交付租金，尤其是南润公司在此后持续实际收取次承租人丁德妹所交租金的情况下，仍未向万力物业公司交付租金。一审判决据此认定南润公司构成根本性违约，处理并无不当。南润公司上诉主张万力物业公司未能对租赁物业的房屋质量隐患进行及时修复、将南润公司承租的3、6号商铺进行分割通道导致租赁面积缩水、商铺外设置围墙，影响商户的经营，但南润公司并未提供充分证据证明其就所述问题及时与出租人、次承租人进行协商，达成变更租金数额、或延缓交付租金的新协议，一审判决不认可南润公司依所述情形作为拒绝支付租金的抗辩，处理并无不当。三、南润公司的违约责任。南润公司停止向万力物业公司交付租金后，并未与万力物业公司就租赁合同关系的解除达成一致意见，南润公司并无证据表明其与万力物业公司办理退交商铺的手续，双方的租赁合同关系持续至万力物业公司2017年11月29日向南润公司寄送《关于解除租赁合同及物业服务合同的函》，行使合同解除权之时。一审判决认定万力物业公司与南润公司的租赁合同解除时间为2017年11月30日，并无不妥。在此之前，南润公司当应向万力物业公司依约支付租金；在此之后因南润公司未完成对租赁合同解除后果的清理，至涉案商铺实际由万力物业公司收回之时，南润公司需参照租赁合同约定的租金标准承担占有使用费。据此，一审判决南润公司支付从租金拖欠之日至商铺被实际收回之日的未付部分的租金、占有使用费及逾期付款违约金，所作处理并无不当。万力物业公司在长时间未能收到南润公司租金的情况下，与实际使用涉案商铺的次承租人直接协商处理租金收取事宜，现有证据不能证明万力物业公司与次承租人直接设立了租赁合同关系，该项事实并不能成为南润公司免除向万力物业公司承担合同违约责任的正当理由。四、本案次承租人丁德妹的责任确定。丁德妹通过与南润公司签订房屋租赁合同、综合服务协议使用涉案商铺，在万力物业公司与南润公司房屋租赁合同解除情况下，作为次承租人，对出租人负有腾房义务。据此，一审判决涉案商铺从2017年12月1日起至被实际收回之日期间所生房屋占有使用费，丁德妹与南润公司一道向万力物业公司承担支付责任，并非没有依据。次承租人该项责任缘于对租赁标的物无权占有而生，有别于承租人南润公司对出租人之间的合同责任。一审判决第二项有关违约金的处理，本院予以撤销。没有证据表明涉案商铺次承租人与南润公司已清理双方之间的转租合同关系，不能认定丁德妹已向南润公司退交商铺。为此，丁德妹主张其与万力物业公司直接构成租赁合同关系，依据并不充分。丁德妹已向万力物业公司所付费用并未依租赁合同、综合服务协议进行区分，万力集团公司、万力物业公司为本次诉讼自行将丁德妹支付的金额分为租金和服务费两部分，因丁德妹确认其已交纳的总额和万力物业公司统计金额的总额一致，一审判决依万力物业公司所作区分的金额进行处理，并不增加丁德妹的履行义务，可予维持。五、关于王翼翔、王彩虹、张昌益是否应就南润公司在本案中所负债务承担赔偿责任的问题。依据已查明的事实，王翼翔与王彩虹作为南润公司的原股东，在未对南润公司实际出资且明知南润公司负有对外债务未清偿的情况下，向张昌益、王君无偿转让股权，而张昌益、王君在无偿受让南润公司的股权后，未对南润公司实际出资并决议大额减资，王翼翔、王彩虹、张昌益及王君的行为降低了南润公司的对外偿债能力，导致万力物业公司对南润公司的债权面临无法清偿的风险，故万力物业公司诉请王翼翔、王彩虹、张昌益及王君作为南润公司的原股东及现股东承担相应的赔偿责任，合法有据。鉴于南润公司实际偿债能力及偿债情况尚不确定，原审判决王翼翔、王彩虹、张昌益及王君在本案中在未出资范围内对南润公司无法清偿万力物业公司的租金、占有使用费及相应的逾期付款违约金承担补充赔偿责任，未违反相关法律及司法解释的规定，可予维持。综上所述，南润公司及王翼翔、王彩虹、张昌益的上诉请求不能成立，丁德妹的上诉请求部分成立。本院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初1150号民事判决第一、三、四、五、六项及诉讼费负担决定；二、变更广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初1150号民事判决第二项为：丁德妹对本判决主文第一项确定广州南润物业租赁有限公司欠付的2017年12月1日至2018年9月11日期间的租金123347.8元承担共同清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费9307元，由广州南润物业租赁有限公司及王翼翔、王彩虹、张昌益共同负担6540元、由丁德妹负担2767元。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  黄 嵩审判员  刘 卉二〇二〇年四月二十一日书记员  张家齐吴敏玲