广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终1978号上诉人（原审原告）：黄萍，女，1963年5月21日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：尹恩林，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾慧瑜，广东广信君达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州昌跃物业管理有限公司。住所地：广州市海珠区江南大道中232号20楼自编之一。法定代表人：刘畅。委托诉讼代理人：黄丽珍，女，该公司职员。委托诉讼代理人：黎雪莹，女，该公司职员。被上诉人（原审被告）：广东利海集团有限公司。住所地：广州市海珠区江南大道中232号华海大厦B座30楼。法定代表人：赵创胜。上诉人黄萍与被上诉人广州昌跃物业管理有限公司（以下简称昌跃公司）、广东利海集团有限公司（以下简称利海公司）合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初29897号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。黄萍上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判为昌跃公司、利海公司开通广州市白云区紫百合街12号楼电梯，并确保电梯正常运行；2.本案上诉费用由昌跃公司、利海公司承担。事实与理由：一、一审判决关于黄萍要求昌跃公司、利海公司继续履行非金钱债务的诉讼请求不能履行的认定违背相关法律法规的立法本意。（一）《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款第一项规定的法律上不能履行是指双方在订立合同时是可以履行的，但在合同实际履行时，法律和法规禁止履行；事实上不能履行是指标的已客观不能履行和永久不能履行。而在诉讼过程中、作出裁判之时，非金钱债务确已属于法律上或者事实上不能履行的，法院方能以该项规定认定非金钱债务不能继续履行。但如果非金钱债务仅存在当事人可以消除的暂时性履行障碍，或只是一种可能存在的障碍，该障碍并不必然导致非金钱债务法律上或者事实上不能履行，则法院不应以该项规定认定非金钱债务不能继续履行。（二）利海公司为多案的被告或被执行人的事实不必然导致黄萍的诉讼请求法律上或者事实上不能履行。具体到本案，首先，利害公司并不是必然永久是被执行人身份。其次，一审判决认定利海公司现为多个案件的被执行人、无参与本案庭审的情形也只是一种可能的客观障碍。这一可能的暂时性障碍的出现应归责于利海公司，故在黄萍要求继续履行合同的情况下，如基于该可能的暂时性履行障碍就判决驳回黄萍的诉讼请求，实际上是让黄萍承担不公平的法律后果。（三）即使利海公司存在资金不足、无法支付电梯检修费用的情况，黄萍请求的非金钱债务仍能继续履行。第一，黄萍并非处处为难挑事之人，在社会上有一定社会地位。假设本案生效判决判令昌跃公司、利海公司承担开通涉案电梯及相关责任，在合理、方便解决事情的情况下，黄萍也可能在判决生效后协助昌跃公司、利海公司开通电梯工作并承担一定的检修费用，但黄萍认为其不应在本案审判阶段确认或承诺该意向。第二，黄萍及涉案楼宇其他业主在收楼期间已按规定到广州农业银行指定网点按40元/㎡缴纳专项维修基金。昌跃公司可以依照《广州市物业专项维修资金管理办法》第三十一、三十二、三十三条规定启动专项维修基金，以支付与涉案电梯有关的开通检修费用。二、一审判决已查明涉案电梯开通责任方及其应承担的责任范围等事实，一审判决应支持黄萍的诉讼请求。据一审判决查清的事实，涉案电梯的使用权人仍为利海公司，且电梯一直未开通使用，利海公司依照合同约定负有开通电梯的义务。所以，利海公司应承担电梯竣工验收、移交等使电梯符合开通条件的责任。而昌跃公司作为利海公司选聘的前期物业服务企业，在承接涉案物业时，存在对涉案电梯进行查验的义务，黄萍缴纳的物业管理费也包含电梯运行维护的费用。虽一审判决已查清因利海公司原因导致涉案电梯至今没有移交昌跃公司管理的事实，但昌跃公司在服务涉案物业12年期间应尽自身职责督促利害公司移交电梯，所以昌跃公司应承担督促、查验、配合开通等连带责任。而不是一味收取足额的物业管理费的同时又怠于解决电梯问题，从而成为其不履行物业管理义务的借口。昌跃公司辩称，1.由于涉案电梯在小区整体移交使用时，开发商未进行该电梯的移交工作，该电梯目前使用人仍为利海公司。2.按照商品房买卖合同的约定，建设单位负有交付符合使用条件的电梯的义务，黄萍应向开发商主张相关权利。3.开发商与物业不是同一主体，物业管理公司只是负责电梯的日常维修保养，因涉案电梯没有移交物业且电梯无法正常投入使用，并不存在维修保养不到位的问题。4.由于涉案电梯未备案，未通过监管部门的审批通过，并未从开发商过户到小区物业管理公司名下，因此无法完善相关电梯使用备案手续。另外，由于开发商一直未开通使用涉案电梯，维护保养若要启动则需要安排专业的电梯公司对其进行安全检测及更换零配件，此部分费用应可根据《广州市物业专项维修资金管理办法》中“申请人根据维修和更新、改造项目提出使用方案。并征得维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占人数三分之二以上的业主同意”的规定执行。根据黄萍住宅户型，涉案电梯实际使用人只有黄萍（B1-305房）和B1-106房，但由于B1-106业主并未入住，不同意出资更换。5.请求法院驳回黄萍的诉讼请求，维持原判。利海公司未到庭，亦未答辩。黄萍向一审法院起诉请求：1.昌跃公司、利海公司开通广州市白云区紫百合街12号楼电梯，并确保电梯正常运行；2.本案受理费由昌跃公司、利海公司承担。一审法院认定事实：2007年4月16日，黄萍（乙方，买方）与利海公司（甲方，卖方）签订《商品房买卖合同》，约定：乙方向甲方购买位于广州市白云区新广从公路、东平红路利海绿洲花园B1幢305房，该商品房建筑面积共387.48平方米；该商品房总价410万元；甲方应在2007年5月31日前将作为合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件四）的标准。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照下述方式处理：甲方按约定标准60个工作日内维修至合格为准；甲方关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺：甲方承诺与商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：会所、停车场与房屋同期建成等。合同附件四：装饰、设备标准……二、户外部分：……电梯：采用奥的斯（OTIS）电梯（B6栋为通力电梯），电梯门采用发纹不锈钢等。后黄萍接收了购买房屋，并取得了房屋的房地产权证，房产证登记地址为广州市白云区紫百合街12号305房。另查，涉案房屋所在楼宇为一幢5层四户人家的楼宇。昌跃公司是由利海公司聘请的涉案房屋所在利海绿洲花园的前期物业管理公司，目前，昌跃公司仍继续在该小区进行物业管理。涉案房屋所在楼宇的电梯一直处于未开通使用状态。经了解，利海公司在一审法院和其他法院有多件作为被告或被执行人的案件，且在执行标的有具体数额的执行案中几乎处于终结本次执行状态。黄萍向一审法院提出向广州市白云区市场监督管理局调取涉案房屋所在楼宇电梯的使用登记备案情况的律师调查令申请。后广州市白云区市场监督管理局提供了《托斯卡纳B1-B7别墅区电梯明细》表一份，该表中显示涉案房屋所在的B1栋楼宇的电梯已取得电梯使用证，但属于停用状态，使用单位为利海公司。另据该局的经办人员表示，如果要启用该电梯，需先出资对该电梯进行全面的安全检查，并以利海公司名义向该局审批合格符合条件后才能启用。诉讼中，黄萍明确其以房屋买卖合同法律关系要求利海公司履行电梯竣工验收、移交使用的合同义务，昌跃公司作为物业服务企业，负有督促、查验、配合开通的义务。昌跃公司表示如果黄萍愿意解决电梯开通前的检修等费用的出资问题，其愿意协助黄萍开通电梯。黄萍认为其对于电梯至今未能开通问题无过错，不应承担相应出资责任，故其不愿意承担为开通电梯而需支出的检修费用。一审法院认为，黄萍明确其在本案中提起诉讼的基础法律关系是其与利海公司之间签订的房屋买卖合同关系，其要求利海公司开通电梯的理由是利海公司未履行交付符合使用条件的电梯义务。对此，根据黄萍与利海公司签订的房屋买卖合同及附件约定，涉案房屋所在楼宇是有配置电梯的，且电梯属于合同附件中明确应当交付的装饰、设备标准中的项目。现涉案电梯的使用权人认为仍为利海公司，且电梯一直未开通使用，故利海公司依照上述合同约定负有开通电梯的义务。但由于电梯属于特种设备，其使用应严格执行国家有关的法律法规，保证特种设备的安全使用。现该电梯一直未投入使用，且据向电梯监管部门了解，因目前涉案电梯不具备直接投入使用的条件，需要在开通前出资对电梯进行检修合格后才可能通过审批开通使用。考虑到利海公司目前的实际状况，在黄萍亦表示不愿意先行支付电梯开通前需要支出的电梯检修费用的情况下，将可能导致电梯的开通存在因无法通过相关技术管理部门审批而无法开通的客观障碍。故一审法院对黄萍在本案中提出的诉讼主张暂不予支持。考虑到本案诉讼是因利海公司未全面履行合同义务所致，故本案诉讼费应由利海公司承担。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决驳回黄萍的诉讼请求。一审案件受理费50元，由利海公司负担。二审期间，各方当事人均未提交新的证据。二审查明事实与一审一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。综合各方诉辩意见，本案二审的争议焦点为：利海公司、昌跃公司是否应为黄萍开通涉案电梯并确保该电梯正常运行。对此，本院评析如下：一、关于利海公司是否应为黄萍开通涉案电梯并确保该电梯正常运行的问题。根据黄萍提供的《商品房买卖合同》第二十条及附件四的约定，利海公司作为涉案房屋的卖方，应向买方即黄萍交付符合安全标准并能正常使用的电梯。但自黄萍入住至今，涉案电梯一直未投入使用。根据广州市白云区市场监督管理局向一审法院提供的《托斯卡纳B1-B7别墅区电梯明细》表可以看出，涉案电梯目前属于停用状态，使用单位为利海公司。由于电梯属于特种设备，根据《中华人民共和国特种设备安全法》第三十三条的规定，特种设备使用单位应当在特种设备投入使用前或者投入使用后三十日内，向负责特种设备安全监督管理的部门办理使用登记，取得使用登记证书。由此可见，利海公司至今尚未向市场监督管理局申请办理涉案电梯的使用登记，涉案电梯一直处于未开通状态，导致黄萍无法正常使用电梯，利海公司的行为已构成违约。因此，黄萍主张要求利海公司开通涉案电梯并确保电梯正常运行，于法有据，本院予以支持。至于一审法院认为利海公司有多件执行案件且黄萍不同意先支付开通电梯所需支出的检修费，有可能导致涉案电梯最终无法开通的结果，故暂不支持黄萍的该项主张的处理意见，本院认为，开通电梯属于利海公司的义务，该义务不能因利海公司有多件执行案件的存在就予以免除，一审法院的该项认定缺乏事实和法律依据，本院予以纠正。考虑到涉案电梯至今尚未开通使用，需要重新进行维修检测，并按照特种设备的相关法律法规向特种设备安全监督管理部门申请办理使用登记，获批准后方能正常使用，必然需要花费一定时间，故本院根据实际情况，酌定利海公司应当自本判决发生法律效力之日起九个月内开通涉案电梯并确保该电梯正常使用。二、关于昌跃公司是否应为黄萍开通涉案电梯并确保电梯正常运行的问题。根据一审法院查明的事实可以认定，涉案电梯的使用人仍为利海公司，该电梯至今尚未移交至昌跃公司的名下，因此昌跃公司对涉案电梯没有维护保养的前提条件。而且黄萍在一审时明确其主张本案的基础法律关系为房屋买卖合同关系，昌跃公司作为物业管理者，其与黄萍之间的物业管理合同关系并不属于房屋买卖合同法律关系中应当予以调处的范围。故黄萍主张昌跃公司负有开通涉案电梯的义务，依据不足，本院不予支持。综上所述，黄萍的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初29897号民事判决；二、广东利海集团有限公司应当自本判决发生法律效力之日起九个月内开通广州市白云区紫百合街12号楼电梯，并确保该电梯正常使用；三、驳回黄萍的其他诉讼请求。本案一审案件受理费50元、二审案件受理费100元,均由广东利海集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  孙远风审判员  徐玉宝审判员  李志明二〇二〇年四月十六日书记员  谢佩君刘嘉欣