北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终2793号上诉人（原审原告）：倪长春，男，1955年2月15日出生，汉族。委托诉讼代理人：饶宝云（倪长春之妻）。委托诉讼代理人：刘久儒，北京中嘉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：新华房地产开发公司，住所地北京市西城区月坛南街59号。法定代表人：肖洪钦，总经理。委托诉讼代理人：曹磊，北京市海拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩英华，北京市海拓律师事务所律师。上诉人倪长春因与被上诉人新华房地产开发公司（以下简称新华公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2019）京0102民初8727号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。倪长春上诉请求：撤销一审判决，发回重审；或者查清事实后改判新华公司按照一审诉讼请求向我承担民事责任；判令新华公司承担本案诉讼费用。事实和理由：一审判决事实认定错误，依法应予纠正。1.新华公司向我赠送阳光平台的承诺是我签订《商品房买卖合同》的前提，其承诺已经构成合同的必要组成部分，一审认定房屋交易面积及金额不涉及阳光平台属于事实认定错误。2.阳光房面临拆迁损失系必然发生的事实，房屋漏水导致我装修损失亦属客观事实。我向一审法院申请鉴定，第一次申请被退回，法院应另行委托具有鉴定资质的机构或者根据自由裁量权酌定新华公司的责任，全部驳回对我不公。新华公司辩称，同意一审判决。请求驳回倪长春上诉请求，维持一审判决。倪长春向一审法院起诉请求：1.判令新华公司向我支付购房差价款100000元；2.判令新华公司赔偿我阳光房装修材料款200000元；3.判令新华公司赔偿我因所购房屋室内渗水而造成的装修损失100000元；4.判令新华公司对我所购房屋室内渗水部位予以维修、维修后恢复原状，直至房屋不再渗水为止；5.判令新华公司履行售房承诺，对三层平台进行统一绿化；6.判令新华公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2001年9月2日，新华公司（出卖人）与倪长春（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定新华公司将北京市宣武区（现为西城区）×××107号院3号楼三层307号房屋（以下简称涉案房屋）出售给倪长春，商品房阳台是封闭式，商品房建筑面积125.68平方米，总金额804980元。合同第八条约定，出卖人应当在2001年9月4日前，即买受人缴付首期房款人民币140496元，依据国家和地方人民政府的有关规定，将已取得北京市建设工程竣工验收备案表，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十六条约定，买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件，出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任；……；在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务，因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由买受人承担。第十七条双方可以就下列事项约定：1、该商品房所在楼宇的屋面使用权归出卖人所有；2、该商品房所在楼宇的外墙面使用权归出卖人所有；3、该商品房所在楼宇的命名权归出卖人所有；4、该商品房所在小区的命名权归出卖人所有。第十八条约定，买受人的房屋仅作住宅使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途，除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。《长椿苑三号楼住宅质量保证书》第二条记载：“（一）质量标准：本工程为北京市建设工程质量监督部门核定的优良工程。（二）本工程为全现浇钢筋混凝土框支剪力墙结构，设计基准期为70年。（三）承诺以下保修内容：（1）屋面防水工程保修三年；（2）墙面、厨房、卫生间地面、地下室及管道渗漏保修一年；（3）管道堵塞保修六个月；（4）灯具及电器开关保修六个月；（5）卫生洁具保修期一年；（6）其他有防水要求的房间渗漏，保修一年；……。”诉讼中，倪长春表示，涉案房屋为现房，签订合同当日就办理了入住。新华公司表示，倪长春入住涉案房屋的时间为2001年9月15日。2003年12月9日，新华公司向老×××107号院3号楼3层各住户发送通知，内容为：“在各住户购房时，我公司曾承诺赠送各住户室外阳光平台。近日，我公司将对本层室外平台、遮阳棚及相应的围护结构进行统一建设。材料及施工费用由本公司解决。为今后便于管理和不留后遗症，望各位住户务必于本月13日之前签署《阳光平台使用协议》，以便及早施工。冬季施工难度较大，如果本层住户不能在13日之前全部签署该协议，此项工程只能等明年再议。”新华公司（甲方）与倪长春（乙方）曾签订了《平台使用协议》，约定宣武区×××107号院3号楼三层307室的东或南侧约40平方米的平台属于甲方所有，甲方为解决该楼三层的房屋业主生活起居方便等问题，决定该楼三层平台无偿提供给相应的业主使用。协议第1条约定，平台护栏及遮阳蓬由甲方统一规划，统一施工（护栏及遮阳蓬设计见附件一）。第2条约定，乙方使用的平台面积约为40平方米，使用期限自2001年9月_日至_年_月_日。第3条约定，乙方使用的平台仅作观景平台使用，不得堆放杂物，不得自行设置围栏、顶棚等。甲方原有设施不得破坏。第4条约定，甲方对平台进行维修时，乙方应当配合，为甲方的维修工作提供必要的便利条件。……。倪长春出示一份《通知》，用于证明新华公司下属的长椿苑物业部统一进行阳光房建设。《通知》内容为：“3号楼3层各住户：关于3层平台改造、阳光房建设相关事宜，将按照有关部门与3层全体住户原商议方案（一户一座阳光房、统一安装、统一标准）执行。经与施工部门商议，暂定于4月18日起进驻现场开始施工。施工期间，将严格按照国家工程质量、安全标准及商议方案规范施工。请3层各住户于4月18日前自行清理平台自家杂物，以便施工。施工期间，请增强自身安全防范意识、加强安全防范措施，施工现场，非施工人员请勿入内。”落款为长椿苑物业管理部，日期为2006年4月14日。新华公司表示《通知》的真实性无法确定，因为没有加盖公章。倪长春出示一份《阳光房平台平面图》，用于证明新华公司对三层阳光房进行统一规划和建设。新华公司对此不予认可，新华公司表示并未出具过该份《阳光房平台平面图》。2018年8月22日，北京市西城区城市管理综合行政执法监察局向涉案房屋所在的倪长春及同层其他业主下达了责令限期拆除决定书，要求业主拆除×××107号院3号楼三层平台室外的违法建筑物。倪长春表示，该决定书是张贴在房门上的，因当日不在家，等回来时已经没有了，因此，未收到决定书。庭审中，倪长春陈述，其因不服决定书的内容提起了行政诉讼，一审已经作出判决，驳回了倪长春的诉讼请求，现判决已生效，但三层平台的阳光房尚未拆除，仍保持原状。倪长春主张，涉案房屋交付时存在严重的渗水等质量问题，屡次发生导致装修损失，多次向新华公司反映，经与新华公司协商，倪长春自行对阳光房进行了改造，解决房屋渗水问题，现阳光房被迫拆除，由此造成的损失，应当由新华公司承担。新华公司对此不予认可，新华公司表示，倪长春在房屋保修期内并未提出过渗水的主张，现房屋早已过了保修期，且阳光房并未被拆除。倪长春还主张，购房时新华公司承诺赠送室外的阳光平台，因此，出售价格明显高于市场价格。新华公司表示，房屋买卖合同中约定房价对应的面积为合同中的建筑面积，并不包括赠送的室外平台。诉讼中，倪长春提出四项鉴定申请，分别是：1.申请对涉案房屋与周边房产的同期购房价格差额进行评估；2.对涉案房屋的阳光房装修材料价格和装修费用进行评估；3.对涉案房屋漏水而遭受的装修损失价值进行评估；4.对涉案房屋漏水成因进行鉴定。涉案房屋漏水成因鉴定机构无法鉴定。经随机摇号确定北京双圆工程咨询监理有限公司为鉴定单位，2019年5月10日，北京双圆工程咨询监理有限公司向法院发函，其表示：1.购房差价评估因不具备资质，无法完成评估事项；2.阳光房的装修材料与装修费用需提供相应的证据材料；3.漏水造成的损失需见到修复方案或对修复内容达成一致的说明。倪长春未就建设阳光房提供相应的证据材料，并要求更换鉴定机构评估购房差额，同意提起修复方案的鉴定，但鉴定机构无法完成对涉案房屋修复方案的鉴定。2019年10月15日，北京双圆工程咨询监理有限公司出具《终止鉴定函》，以证据材料未达到鉴定的最低要求为由，终止了鉴定。购房差价的鉴定经摇号确定为北京大地盛业房地产土地评估有限公司。2019年9月25日，北京大地盛业房地产土地评估有限公司向法院出具退回函，以购房时尚未实行新建商品房和存量房网签政策、单套成交数据无调查渠道为由，表示不能完成估价报告，故而退回了法院的委托。一审法院认为，新华公司与倪长春签订房屋买卖合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行各自义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，倪长春主张因新华公司承诺赠送阳光平台，因此，出售价格高于周边房屋的价格，现要求新华公司赔偿差价。法院认为，双方合同中约定的房屋面积及交易金额并不涉及阳光平台，且倪长春也未对涉案房屋价格过高提供证据予以证明，故倪长春要求新华公司赔偿购房差价10万元的请求，缺乏依据，法院不予支持。关于倪长春主张的阳光房装修材料20万元。首先，依据倪长春的陈述，新华公司及其下属的物业公司曾统一规划建设阳光平台，倪长春虽主张其曾自行改建阳光房，但未提供证据予以证明。其次，行政机关虽下达了拆除阳光房的通知，但截止本案法庭辩论终止时，涉案阳光房并未被拆除，仍由倪长春在占有使用。因此，对于倪长春要求新华公司赔偿阳光房装修材料20万元的请求，法院不予支持。倪长春主张因渗水造成的装修损失及渗水部位的维修费，法院认为，倪长春2001年购买房屋，至其起诉本案诉讼时，已超出了新华公司应承担房屋的保修期限，倪长春虽主张保修期内房屋便存在渗水问题，并向新华公司提出交涉，但新华公司对此不予认可，且倪长春对此未提供证据予以证明。另外，倪长春也未举证证明系新华公司原因导致渗水。故法院对其该项诉讼请求，不予支持。倪长春要求新华公司对三层平台进行统一绿化，并非双方合同中约定的义务，法院对此亦不予支持。一审法院判决：驳回倪长春的全部诉讼请求。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实无异。另查，倪长春于一审审理中另提交其与新华公司签订的《平台使用协议》一份，其中约定有如下内容：新华公司为解决三层的房屋业主生活起居方便等问题，决定该楼三层平台无偿提供给相应的业主使用。新华公司对该证据的真实性予以认可。二审审理过程中，倪长春放弃其一审第五项“判令新华公司履行售房承诺，对三层平台进行统一绿化”的诉讼请求，本院予以准许。本院认为，根据当事人诉辩意见，本案争议问题有二：其一，案涉房屋室外平台及阳光房所涉问题；其二，房屋室内漏水所涉问题。关于争议问题一，倪长春此项主张所基于的事实理由，系搭建于平台之上的阳光房面临认定为违章建筑而被拆除之风险。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定：“业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。”结合双方约定及上述司法解释规定，倪长春对建筑物共有部分合理使用的对象为该平台本身。而平台之上违法构筑物的拆除与否，并不必然否定倪长春在合理、合法范围内对该平台的使用。现倪长春以构筑物面临被拆除的风险为由主张损失，尚不论该构筑物尚未实际拆除、损失并未最终确定，其诉讼请求与事实理由之间亦缺乏必要关联性，一审法院对其要求赔偿房屋差价损失及阳光房装修材料款的诉讼请求不予支持，处理结果正确，本院予以确认。关于争议问题二，根据双方合同约定及相关建设工程质量保修规定，案涉房屋自交付倪长春至今已十余年，新华公司作为房屋出卖人就防水工程、外墙防渗漏等应承担的质保责任期限早已届满。一审法院对倪长春要求新华公司赔偿室内渗水损失及修复维修的诉讼请求不予支持，处理并无不当，本院予以确认。额外指出，如倪长春所述房屋渗水问题涉及建筑物共有部位维修事宜，可依法按照建筑物区分所有权及住宅专项维修资金的相关规定予以救济，限于案件审理范围，本院于本案中难以处理。综上所述，倪长春的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7300元，由倪长春负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  周梦峰审判员  杨志东审判员  陈雨菡二〇二〇年四月二十四日书记员  林晓天