浙江省宁波市海曙区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0203民初9474号 原告（反诉被告）：宁波盈升科技发展有限公司。统一社会信用代码91330212665594720K。住所地：宁波市海曙区望春工业园区科创北路228号。 法定代表人：陈林洋，该公司董事长。 委托诉讼代理人：蔡烽杰，浙江红邦律师事务所律师。 被告（反诉原告）：宁波莉芝硅藻新材料有限公司。统一社会信用代码91330203MA2CH6NU26。住所地：宁波市海曙区望春工业园区科创北路228号1号厂房。 法定代表人：石磊，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴佳舟，浙江海泰律师事务所律师。 原告宁波盈升科技发展有限公司（以下简称盈升公司）与被告宁波莉芝硅藻新材料有限公司（以下简称莉芝公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2019年8月1日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序进行了审理。后被告莉芝公司向本院提起反诉，本院审查后依法予以受理。本案于2019年11月6日公开开庭进行审理，原告盈升公司的委托诉讼代理人蔡烽杰，被告莉芝公司的委托诉讼代理人吴佳舟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告盈升公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间于2018年5月22日签订的《房屋租赁合同》已经于2019年6月21日解除；2.判令被告按年租金的1%向原告支付滞纳金（暂计算至2019年6月20日的滞纳金为98304元）；3.判令被告立即向原告支付违约金300000元；4.判令被告立即向原告支付40天免租期的租金58118元；5.判令被告立即向原告返还装修补贴80000元；6.判令被告按照2019年1月4日的保证书的要求立即向原告支付未不足的滞纳金10000元；7.判令被告立即向原告交换租赁房屋，并办理房屋移交手续。事实和理由：2018年5月22日，原、被告签订房屋租赁合同一份，由被告承租原告位于宁波市海曙区科创北路228号一号厂房的房屋。根据租赁合同约定，被告应于2018年5月22日向原告支付第一期租金178696元，于2018年12月1日向原告支付第二期租金258696元，于2019年6月1日前向原告支付第三期租金258696元。但被告多次违反合同约定，未按期向原告支付租金。经原告多次催促后，被告于2019年1月4日出具保证书一份，保证其于2019年1月10日支付欠付租金108696元，并支付滞纳金10000元，并同时保证严格按租赁合同约定支付租金，且于2019年6月1日支付第三期租金时再缴纳滞纳金10000元。然而被告再次违反租赁合同约定及其保证，至今未付清第三期租金、滞纳金、违约金等。因被告的行为已构成实质性违约，原告于2019年6月20日向被告致函，通知解除双方于2019年5月22日签订的租赁合同，并要去被告结清相关费用，将房屋及时交还原告。因被告未予理会，原告诉至法院，请求依法解决。 被告莉芝公司答辩并反诉称：对原告陈述双方签订有房屋租赁合同的事实无异议。房屋租赁合同签订后，被告于2018年5月22日向原告支付第一期租金178696元及押金50000元，于2018年12月7日向原告支付租金150000元，于2019年1月9日向原告支付租金118696元，于2019年6月12日向原告支付租金100000元。2019年6月14日，被告的法定代表人与案外人杨国芳签订《股权转让协议》，约定被告法定代表人石磊持有的被告的全部股权转让给案外人杨国芳，由其继续支付承受房屋租赁合同项下的全部合同义务。同时，被告将该变更事宜及希望继续履约的意愿告知原告，请求原告在租金方面予以适当宽限。然而，原告却在2019年6月20日，径直向被告出具解除租赁合同的通知，并采取“断电锁门”的方式，使得被告无法继续使用租赁物。被告认为，双方签订的租赁合同系原告提供的格式合同，相关约定对被告明显不利。被告已支付至2019年9月18日的租金，而原告却2019年6月20日单方提出解除合同并收回租赁物，现被告同意原告提出的解除要求，但因被告仅是延迟支付租金，并非根本性违约，且合同约定的违约金过高，故对原告要求被告支付滞纳金、免租期租金，返还装修补贴、违约金等请求，不予认可；同意返还租赁房屋，但原告应该赔偿被告的各项损失。综上，被告提出如下反诉请求：1.确认双方于2018年5月22日签订的房屋租赁合同于2019年6月21日解除；2.判令原告返还押金50000元及按年利率6%计算自2019年6月22日起至款项实际支付日止的利息；3.判令原告返还已付未用部分租金124214元及按年利率6%计算自2019年6月22日起至款项实际支付日止的利息；4.判令原告赔偿装修损失300000元；5.判令原告赔偿经营损失50000元。 原告盈升公司针对被告莉芝公司的反诉请求答辩如下：因被告未按合同约定按期足额支付租金，且在原告多次催告的情况仍未足额支付后，原告才依据合同约定作出了解除通知。故因被告的违约行为，导致案涉合同的解除，原告无须承担责任。原告同意退还押金，但先行抵扣被告应支付的违约金。综上，请求驳回被告的其他反诉请求。 原告为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据，经被告质证后，本院作如下认证： 证一、《房屋租赁合同》一份，拟证明原、被告之间房屋租赁关系、租赁的房屋坐落、合同中关于租金、支付时间、免租期、装修补贴及各项违约金责任约定的情况。被告对证一的真实性无异议，但认为系原告提供的格式合同，加重了被告的义务，被告虽有逾期支付租金的情况，但实际已支付至2019年9月的租金，故不构成根本违约，同时要求法院依法调整违约金。经审查，本院对证一予以认定。 证二、租金支付情况一组，拟证明截至原告起诉之日，被告仍未足额支付租金，故原告有权解除合同。被告对已支付的租金无异议，并认为因原告提前解除合同，被告多支付的租金要求原告返还。经审查，本院对证二予以认定。 证三、保证书一份，拟证明被告于2019年1月4日出具保证书，承诺于2019年1月10日支付未支付的租金108696元，同时支付滞纳金10000元；及承诺于2019年6月1日付清第三期租金，并再行支付滞纳金10000元的事实。被告对证三的真实性无异议，但认为既然原告已解除条款，那合同的违约条款已吸收了保证书中的滞纳金，请求法院一并调整。经审查，本院对证三的真实性予以认定。 证四、《关于解除YSKJ20180522租赁合同的通知》及送达情况一组，拟证明原告于2019年6月20日书面通知被告解除房屋租赁合同，并要求被告承担相应的违约责任，被告于2019年6月21日收到的事实。被告对证四的真实性无异议，确认收到解除通知，并认可2019年6月21日解除房屋租赁合同，但认为原告单方解除，被告无须承担违约责任。经审查，本院对证四的真实性予以认定。 证五、房屋租赁合同一份，拟证明未经原告许可，被告于2019年2月21日私自将承租的房屋转租他人的事实。被告对证五的真实性无异议，但认为与本案无涉，且已另案解决。经审查，本院对证五的真实性予以认定。 被告为证明其抗辩主张及反诉请求，向本院提交了以下证据，经原告质证后，本院作如下认证： 证1.租金、押金支付凭证、微信聊天记录一组，拟证明被告虽逾期支付租金，但仅构成“履行瑕疵”，而非“根本违约”；同时被告已告知原告逾期的相关原因，至原告单方解除合同时，被告已多付租金174214元事实。原告对证1的真实性无异议，但对被告多次逾期支付的行为符合合同约定的解除条件，故案涉合同系被告违约导致解除，被告理应承担违约责任。经审查，本院对证1的真实性予以认定。 证2.股权转让协议、立案通知书、起诉状一组，拟证明被告逾期支付租金的原因。原告对证2的真实性表示不清楚，并认为证2与本案缺乏关联性。经审查，本院认为，即使被告与案外人存在股权纠纷，但该纠纷与被告逾期支付租金无关联，故本院不予认定。 证3.解除通知书、锁门图片一组，拟证明原告擅自解除合同的事实。原告对证3的真实性无异议，但对被告的待证事实不予认可。经审查，本院对证3的真实性予以认定。 证4.装修图片一组，拟证明被告的实际损失。原告对证4的真实性有异议，并认为与本案缺乏关联性。经审查，本院认为被告提供的照片仅能证明案涉房屋有过装修，无法反映被告装修的实际费用，故不足以证明被告的待证事实，本院不予认定。 综上证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：原、被告于2018年5月22日签订编号为YSKJ20180522的《房屋租赁合同》一份，约定：原告将其拥有的位于宁波市海曙区科创北路228号一号厂房的房屋出租给被告使用，用途为办公用房及产品展示厅；房屋租赁期限共5年，自2018年7月1日至2023年6月30日止；其中免租期为2018年5月22日至2018年6月30日，共计40天，若合同未能履行完毕，免租期需按照实际天数收费；房屋租金分为两段，其中2018年7月1日至2021年6月30日的租金为517392元/年，2021年7月1日至2023年6月30日的租金为569132元，且原告同意以第一期租金优惠80000元作为对乙方装修的补贴，若合同未能履行完毕，装修补贴需返还原告；租金支付方式为每半年支付一次，第一期租金支付时间为2018年5月22日（租金78696元），第二期租金支付时间为2018年12月1日（租金258696元），第三期租金支付时间为2019年6月1日（租金258696元）……；如被告逾期支付租金，每逾期一天，则被告需按年租金的1%支付滞纳金，经催告后，拖欠租金及滞纳金超过七天，原告有权收回该房屋，被告须按实际使用日交纳租金、支付滞纳金、并承担300000元的违约金；被告承租后不得转租，如未经出租方允许私自转租，应承担相应的违约责任；被告应在签订合同后交纳首期租金时支付房屋押金50000元等权利义务内容。房屋租赁合同签订后，被告于同日支付了租金178696元及押金50000元，随后开始对承租的房屋进行装修、使用。2018年12月5日，被告向原告的工作人员提出迟延交付租金，但原告未予明确回复。后被告于2018年12月17日支付租金150000元。2019年1月4日，被告向原告出具书面保证一份，承诺“于2019年1月10日支付合同约定剩余未付租金人民币壹拾万捌仟陆佰玖拾陆元（?108696），及滞纳金10000元，6月1日支付第三期房租时再付滞纳金壹万元，并保证不再出现不按合同约定时间支付房租的情况，否则按合同约定办”。对此，原告亦予以认可。被告于2019年1月9日支付租金108696元及滞纳金10000元，于2019年6月12日支付租金100000元。原告于2019年6月20日向被告寄送《关于解除YSKJ20180522租赁合同的通知》，以被告未按期向原告支付第三期租金且经多次催缴后仍未交清租金为由，告知被告解除双方于2018年5月22日签订的房屋租赁合同，要求被告在收到本通知之日起三日内将房屋移交原告，并支付40天免租期的租金58118元、装修补贴80000元、滞纳金98304元（截至通知发出之日）、违约金300000元及2019年1月4日滞纳金未缴足部分10000元。被告于2019年6月21日收到该份通知。后双方有过短暂协商，但未就租金、滞纳金、违约金、装修等问题达成一致。现原、被告均诉至法院，请求依法解决。庭审中，双方确定2019年11月6日为腾退之日。 本院认为，原、被告签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，应合法有效。依照《房屋租赁合同》的约定，被告应于2018年12月1日、2019年6月1日足额支付相应的租金，但被告均出现逾期且未足额支付的情况，虽被告抗辩其存在资金困难的情况且已提前报备，但结合被告2019年1月4日出具的保证书可知，原告仅同意被告迟延交付第二期租金，且被告亦承诺按期支付第三期租金；因此，原告在被告再次出现逾期支付超过七天的情况后，依照《房屋租赁合同》第三条第6点、第八条第2点作出与被告解除《房屋租赁合同》的通知，符合约定解除条件，本院予以认可，即案涉《房屋租赁合同》系因被告的违约导致解除；被告抗辩其逾期不足额支付的行为仅系瑕疵履行，不构成根本违约，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。现原、被告均认可双方于2018年5月22日签订的《房屋租赁合同》已于2019年6月21日解除，故本院对此予以确认。关于原告诉请的40天免租期租金、装修补贴80000元，系双方以《房屋租赁合同》履行完毕的前提下原告给予被告的优惠，现因被告原因导致合同提前解除，故原告依照合同约定要求被告支付上述费用，不违反法律规定，本院予以支持，但其中40天免租期的租金参照2018年7月1日至2021年6月30日的年租金517392元折算后应为56700元（517392元÷365×40天）。关于第二期租金的滞纳金（即原告诉请第6项），依照合同约定，被告原应于2018年12月1日支付第二期租金258696元，但被告实际于2018年12月17日支付租金150000元，于2019年1月9日支付租金108696元；虽合同约定逾期支付租金应每日按年租金的1%支付滞纳金，以及依照被告出具的保证书应支付滞纳金20000元，但合同约定存在用词不合理及标准过高的情况，保证书中承诺的金额亦明显过高；经本院核算，如参照年利率24%的标准计算第二期租金的逾期利息，应为4365.50元（258696元×24%÷365×16天+108696元×24%÷365×23天），远低于被告已支付的滞纳金10000元，故双方合同已解除且原告另行主张违约金的前提下，本院认为被告支付的滞纳金已远超因其逾期支付第二期租金给原告带来的损失，故对原告第6项诉请不予支持。关于第三期租金的滞纳金，被告理应于2019年6月1日支付租金258696元，但被告实际于2019年6月12日支付租金100000元，同时，因双方的合同于2019年6月21日解除，而截至解除日的租金被告已实际支付，就解除后的损失原告亦主张了违约金，故本院仅支持参照年利率24%的标准计算至解除日止的第三期租金的逾期利息为2980.35元（258696元×24%÷365×12天+158696元×24%÷365×9天），超过部分不予支持。关于原告主张的违约金300000元的诉请，及被告反诉要求原告返还已支付但未使用部分的租金请求，本院认为：首先，依照《房屋租赁合同》第八条第2点第（1）项的约定，在被告拖欠租金超过7日原告提出解除合同的情况下，原告有权要求被告支付违约金300000元，且不退还剩余房屋租金，并在违约金不足以弥补其损失时，据实追究被告责任；现被告明确提出返还多支付的租金并调整过高的违约金，因此，对原告的诉求应结合其实际损失予以核算。其次，根据《房屋租赁合同》第八条第2点第（2）项中合同解除后原告有权对房屋予以清场并代为有偿保管租赁房屋内财物，如被告在清场之日起十日内未支付清场费及其他费用的，可视为被告放弃对屋内财物的所有权的约定，本院认为，虽如被告在房屋租赁合同解除后未及时腾退房屋，应支付房屋占有使用费，但原告亦可依据合同约定在被告已支付的租金到期后进行清场工作并履行告知义务；现原告在双方未就违约金等事项协商一致时，单方加锁断电，使得被告并未实际占用使用房屋，也无法清空房屋，故双方对未及时腾退房屋均存在过错。因此，结合上述情况，本院认为被告已实际支付的至2019年9月9日的租金应折抵被告未及时腾退的房屋占有使用费，原告无须退还。而违约金部分，因被告违约导致合同提前解除，致原告需要另行招租，确造成一定期间的租金损失，但违约金明显过高，故本院参照三个月的租金标准，酌情调整违约金，即被告应向原告支付违约金129348元（517392元÷12个月×3）。关于原告要求被告交还租赁房屋的请求，被告在庭审中已明确同意房屋及屋内装饰装修由原告自行处理，故视为被告已履行交还义务，本院不再处理。被告反诉要求返还押金，原告同意返还，本院予以支持，但利息部分缺乏法律依据，本院不予支持。被告要求原告赔偿装修损失及经营损失，因案涉合同的解除系被告违约所致，故该主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）宁波盈升科技发展有限公司与被告（反诉原告）宁波莉芝硅藻新材料有限公司于2018年5月22日签订的《房屋租赁合同》于2019年6月21日解除； 二、被告（反诉原告）宁波莉芝硅藻新材料有限公司应向原告（反诉被告）宁波盈升科技发展有限公司支付第三期租金的逾期付款利息2980.35元； 三、被告（反诉原告）宁波莉芝硅藻新材料有限公司应向原告（反诉被告）宁波盈升科技发展有限公司支付违约金129348元； 四、被告（反诉原告）宁波莉芝硅藻新材料有限公司应向原告（反诉被告）宁波盈升科技发展有限公司支付40天免租期的租金56700元； 五、被告（反诉原告）宁波莉芝硅藻新材料有限公司应向原告（反诉被告）宁波盈升科技发展有限公司返还装修补贴80000元； 六、原告（反诉被告）宁波盈升科技发展有限公司应向被告（反诉原告）宁波莉芝硅藻新材料有限公司返还押金50000元； 上述二至六项相互折抵后，被告（反诉原告）宁波莉芝硅藻新材料有限公司应向原告（反诉被告）宁波盈升科技发展有限公司支付219028.35元，该款被告（反诉原告）宁波莉芝硅藻新材料有限公司应于本判决生效之日起十日内履行完毕； 七、驳回原告（反诉被告）宁波盈升科技发展有限公司的其他诉讼请求； 八、驳回被告（反诉原告）宁波莉芝硅藻新材料有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉受理费9264元，减半收取4632元，由原告（反诉被告）宁波盈升科技发展有限公司负担1648元，被告（反诉原告）宁波莉芝硅藻新材料有限公司负担2984元；反诉受理费4621元，由原告（反诉被告）宁波盈升科技发展有限公司负担525元，被告（反诉原告）宁波莉芝硅藻新材料有限公司负担4096元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。 审 判 员 孙怡芸 二〇二〇年四月二日 代书记员 周碧莹 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。