河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初2954号原告：许世英，女，1973年6月29日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：王世旗，河南针石律师事务所律师。委托权限：特别授权。委托诉讼代理人：赵东旭，河南针石律师事务所实习律师。委托权限：特别授权。被告：李丕，男，1974年10月31日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：王淑玉，河南成务律师事务所律师。委托权限：特别授权。委托诉讼代理人：王梦倩，河南成务律师事务所实习律师。委托权限：特别授权。原告许世英诉被告李丕合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许世英的委托诉讼代理人王世旗、被告李丕的委托诉讼代理人王淑玉、王梦倩到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告许世英向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2013年12月8日签订的《房屋转让协议》；2.判令被告返还原告溢价款810257元；3.判令被告赔偿原告损失279934元（以810257元为基数，按照同期银行贷款利率，自2013年12月8日计算至2019年8月19日；以810257元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计算至实际清偿之日，现暂计算至起诉之日2020年1月7日），以上合计1090191元；4.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原告欲购买河南人民置业有限公司开发的位于郑州市××、××路北的“国际传媒中心”的房屋。后经朋友介绍，原告认识了被告李丕，李丕则欲出售其已经认购了的“国际传媒中心”的房屋。2013年12月8日，原告与被告李丕签订了《房屋转让协议》，协议约定被告李丕将其已认购的“国际传媒中心”13层的2、3、4、9、10号共计五套房屋转让给原告，原告需支付认购协议价的50%即409.95万元，溢价部分81.99万元。协议签订后，被告协调原告与河南人民置业有限公司于2014年1月24日签订了编号为：D1400156138、D1400156148、D1400156157、D1400156109的《商品房买卖合同》，四份合同均约定河南人民置业有限公司应于2015年6月30日前将符合交房条件的房屋交付原告。后原告在约定时间内分批向河南人民置业有限公司和被告李丕共计支付了485.5527万元，其中404.527万元为河南人民置业有限公司收取的房屋首付款，810257元系被告李丕收取的溢价款。直到2019年，河南人民置业有限公司仍未将涉案房屋交付原告，原告无奈向贵院提起诉讼，贵院于2019年10月17日作出（2019）豫0191民初19187号民事判决书，认定河南人民置业有限公司违约，判决解除原告与河南人民置业有限公司签订的四份《房屋买卖合同》。原告认为，因被告及河南人民置业有限公司违约，现四份《房屋买卖合同》已依法解除，原告购买房屋合同目的无法实现，《房屋转让协议》亦应随之解除，被告应返还收取原告的购房款。然而原告多次向被告主张权利，被告一直拒不理睬，致使原告的合法权益受到侵害，依据《中华人民共和国民事诉讼法》一百一十九条之规定，特向贵院提起诉讼，望依法支持原告的诉讼请求。被告李丕答辩称,一、原告主张其向答辩人李丕支付了房屋溢价款810257元没有事实依据。根据原告提供的证据可以看出：原告共计向被告李丕支付390万元，2014年1月24日，原告委托陈杰向河南人民置业有限公司（以下简称“人民置业公司”）支付119100元，又委托沈琰向人民置业公司支付561975元，共计向被告李丕及人民置业公司支付了4581075元，（2019）豫0191民初19187号民事判决书也认定了该事实。减去房屋首付款4045270元，原告实际支付给李丕的房屋溢价款为535805元。二、答辩人与原告签订的《房屋转让协议》实际上是房屋认购资格的转让，且双方均已履行完毕合同义务，合同目的已经实现，原告无权请求解除该协议，更无权要求答辩人返还溢价款。根据《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定：“未依法登记领取权属证书的房地产，不得进行转让”。答辩人在签订《房屋转让协议》时，根本没有取得权属证书，不是涉案房屋的所有权人，因此，不可能将房屋所有权转让给他人。根据《房屋转让协议》第五条的约定：“答辩人配合原告办理相关变更手续，将认购协议及收据变更为原告指定的姓名。”足以看出协议约定的转让标的不是房屋本身，而是涉案房屋的认购资格，协议签订后，答辩人依约配合原告办理了认购房屋的变更手续，且原告也与人民置业公司签订了正式的《商品房买卖合同》，答辩人已经依约履行了合同义务，原告已经取得了认购涉案房屋的资格，合同目的已经实现。至于原告取得购房资格后与人民置业公司签订正式的《商品房买卖合同》及之后该合同的履行，已经超出其与被告李丕之间协议约定的权利义务范围，且与李丕转让房屋认购资格的行为没有任何关系。故原告以无法实现合同目的为由要求解除合同，并返还房屋溢价款没有事实及法律依据。综上，答辩人已经依约履行了合同义务，合同目的已经实现，请求贵院依法驳回原告对答辩人李丕的诉讼请求。经审理查明：2013年12月8日，李丕（甲方）与许世英（乙方）签订《房屋转让协议》一份，协议主要约定经双方友好协商，甲方将国际传媒中心13层2、3、4、9、10号总计911平米房屋转让给乙方，转让价格总计901.89万元，乙方需要支付的费用总额为认购协议价的50%为409.95万元，溢价部分81.99万元，总计491.94万元。本协议签订当日乙方向甲方支付定金一百万元整；本协议签订后三日内，乙方须准备好足额余款（现金391.94万）和甲方一道办理相关变更手续，将“国际传媒中心认购协议”及收据变更为乙方指定姓名（根据开发商要求须本人持身份证件到场），同时乙方支付全额余款。届时如因乙方资金不到位或证件不齐等原因造成无法办理手续的本协议自然终止，定金不退。房屋编号和面积等以甲方当初认购为准，详见附件。《房屋转让协议》签订后，2013年12月8日至2014年2月27日，许世英共计向李丕转账支付390万元。2014年1月20日李丕出具收条，确认收到许世英房屋转让款220万元。2014年1月24日，许世英委托陈杰向人民置业公司支付119100元，同日许世英向被告人民置业公司支付561975元。2014年1月24日，李丕协调许世英（××）与人民置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（编号为D1400156138、D1400156148、D1400156157、D1400156109）并进行备案，合同约定出卖人在2015年6月30日前交付房屋，出卖人逾期交房，逾期不超过60日，按日向××支付已交房款万分之零点五的违约金，合同继续履行，逾期超过60日，××有权要求解除合同，××解除合同的，自××解除合同的通知到达之日起60日内退还全部已付款并按××累计已付款的0.5%支付违约金。许世英购买的房屋为郑东新区心怡路东、福禄路北1幢13层1305、1306、1307、1308号办公用房。郑州市房屋登记信息查询证明和郑州市个人房屋权属信息表显示，许世英名下共计4套房屋位于郑东新区心××路东、××楼××层，合同编号分别为D1400156138、D1400156148、D1400156157、D1400156109。原被告双方均述称该四套房屋与双方于2013年12月8日签订的《房屋转让协议》指向的房屋相对应。2019年4月17日许世英以人民置业公司未向其交付房屋为由将人民置业公司诉至本院，诉请解除许世英与人民置业公司签订的备案编号为D1400156138、D1400156148、D1400156157、D1400156109的《商品房买卖合同》并向其退还购房款485.5527万元、印花税、产权登记费、测绘费、交易费31138元及损失。本院于2019年10月17日作出并生效的（2019）豫0191民初19187号民事判决书判决部分如下：解除许世英与河南人民置业有限公司签订的四份《商品房买卖合同》（合同编号分别为D1400156138、D1400156148、D1400156157、D1400156109）；河南人民置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还许世英已付购房款4045270元并赔偿许世英为购买房屋支付的印花税、产权登记费、测绘费、交易费31138元及已付款的利息损失（以4076408元为基数按照同期银行贷款利率自2019年4月19日起计算至实际退还之日止）；驳回许世英的其他诉讼请求。后许世英将李丕诉至本院请求判令解除其与李丕的《房屋转让协议》并由李丕返还其溢价款810257元。以上事实由原告提交的《房屋转让协议》、《收条》、郑州高新技术产业开发区人民法院已生效的（2019）豫0191民初19187号民事判决书等证据材料及本案的庭审笔录在案佐证。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原、被告签订的《房屋转让协议》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效,当事人双方应当根据合同内容履行相应的权利和义务。《房屋转让协议》已明确约定原告付款后和被告一道办理相关变更手续，将“国际传媒中心认购协议”及收据变更为原告指定姓名。该协议的本质是将被告基于“国际传媒中心认购协议”所享有的权利义务转让给原告。原告也认可被告协调其与人民置业公司签订了编号为D1400156138、D1400156148、D1400156157、D1400156109的商品房买卖合同，此时被告基于《房屋转让协议》对原告所负的义务已履行完毕，房屋转让协议的合同目的也已实现。商品房买卖合同签订后，合同的相对方为许世英与人民置业公司，后因人民置业公司的原因导致涉案房产无法正常交付，与被告的转让购房资格行为无关，故原告的诉讼请求，理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告许世英的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14612元，减半收取计7306元，由原告许世英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  李俊辉二〇二〇年四月二十二日书记员  王天星