湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘04民终262号上诉人（原审原告）：常宁市恒基物业管理有限公司，住所地湖南省常宁市群英西路101号。法定代表人：彭小云，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘立军，男，1989年3月28日出生，系该公司员工。委托诉讼代理人：周姝彤，湖南天戈律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴显文，男，1966年6月27日出生，汉族，户籍所在地湖南省常宁市，现住湖南省常宁市。上诉人常宁市恒基物业管理有限公司（以下简称恒基公司）因与被上诉人吴显文物业服务合同纠纷一案，不服湖南省常宁市人民法院（2019）湘0482民初2380号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。恒基公司上诉请求：1、撤销湖南省常宁市人民法院（2019）湘0482民初2380号民事判决，改判由被上诉人支付2016年9月1日至2019年8月31日物业费、二次供水加压电费共计4242元；自2019年10月20日起，按银行最高定期存款利率计算的滞纳金294元（暂计算至起诉日止）；2、被上诉人吴显文承担诉讼费用。事实和理由：被上诉人吴显文以案涉小区一、二期通往三期的铁天桥噪音物业未处理为由拒缴物业费没有事实和法律依据，该铁桥属小区共用设施，在开发商交房前已建好，而业主在收楼时已经知道且已收房，说明业主对该铁桥的存在是知道且接受的，依据物业服务合同和《衡阳市物业服务收费管理实施细则》，物业度共用设施的责任是维护保养，并不包括铁桥降噪改造事宜。一审法院认定被上诉人欠缴物业费，却未对被上诉人欠缴物业费所导致的违约责任作出处理显失公平。吴显文辩称，案涉铁桥作为小区共用设施，上诉人作为前期物业服务企业应当在承接时进行查验，但其查验后未向建设单位提出整改措施，在后期管理过程中亦存在失职，上诉人应当承担降低噪音的责任。一审判决驳回恒基公司的诉讼请求有事实和法律依据，请求二审法院维持原判。恒基公司向一审法院起诉请求：1、请求判令吴显文支付恒基公司物业服务费、二次供水加压电费4242元并按最高存款利率计算滞纳金；2、判令吴显文承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：恒基公司、吴显文于2014年7月26日签订《前期物业管理服务协议》，2015年1月，吴显文入住恒基公司管理的万象阳光城小区，吴显文现下欠恒基公司物业服务费、二次供水加压电费，吴显文的住房属于第三期房，地势较低，建设单位在吴显文家附近建了一座铁桥，每天清晨及晚上十点以后，学生上学及下晚自习回家从铁桥经过时发出的噪声较大，影响吴显文及其家人的休息，吴显文多次向恒基公司反映，问题仍没有得到解决。一审法院认为，《物业管理条例》第二条规定，本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。同时该条例第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，双方当事人互负债务，支付物业服务费是吴显文对恒基公司的债务，提供相应的物业管理、服务是恒基公司对吴显文的债务。根据合同法第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。恒基公司作为物业服务企业，应当对其物业管理区域内的房屋及配套的设施和相关场地提供维修、养护、管理。万象阳光城小区内铁桥造成的噪声确实对吴显文及其家人的休息存在影响，恒基公司应当加强管理采取相关措施降低噪声以免影响吴显文及其家人的休息，否则吴显文在合同履行过程中有权行使抗辩权，拒绝恒基公司要求吴显文支付物业服务费的要求，故对恒基公司要求吴显文支付物业服务费、二次供水加压电费的诉讼请求不予支持。但恒基公司在采取相关措施降低噪声且不影响吴显文休息之后，有权要求吴显文支付相关费用。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、《物业管理条例》第二条、第四十一条规定，一审法院判决如下：驳回常宁市恒基物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由常宁市恒基物业管理有限公司负担。本院二审期间，上诉人依法向本院提交了案涉铁皮楼梯的照片，拟证明物业为服务业主已自费采取了相应措施。被上诉人依法向本院提交了五份证据，证据一业主签名，拟证明案涉铁桥噪音大，影响业主休息、生活；证据二案涉铁桥照片，拟证明铁桥离被上诉人太近，噪音影响了被上诉人的生活、休息；证据三业委会证明，拟证明上诉人恒基公司未与业委会签物业服务合同；证据四短信记录，拟证明被上诉人愿意交钱；证据五万象城两会总结，拟证明恒基物业未与业委会签订第二期合同。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对上诉人恒基公司提交的证据，被上诉人经质证，对该份证据的真实性无异议，但认为上诉人直至2019年8月才采取措施，与本案所涉及的物业管理费无关。对被上诉人提交的五份证据，上诉人经质证，对被上诉人提交的证据一的真实性无异议，但认为该表现形式无法确定是真实业主签名；对证据二有异议，认为铁桥开放和关闭的时间对休息时间无影响；对证据三有异议，认为该份证据与上诉人提交的证据相冲突，且无业委会签名确认；对证据四的真实性无异议，但对证明目的有异议，该份证据表明被上诉人仅从他愿意缴纳的时间开始缴纳物业费；对证据五有异议，认为业委会已向上诉人发放了聘书，上诉人提供物业服务是合法的。本院经审查认为，上诉人提交的证据客观真实，来源合法，可以证实上诉人为解决噪音问题对案涉铁桥采取了一定措施，本院予以采信。对被上诉人提交的五份证据，其中证据一、二所证明的事实一审已经查明，属重复证据，本院不予采信；证据四与本案待证事实不具有关联性，本院不予采信；证据三、五不能证明常宁市万象阳光城业主委员会重新选聘物业服务企业从而终止案涉《前期物业管理服务协议》，且即便上诉人未与被上诉人签订物业服务合同，上诉人与被上诉人也已形成事实上的物业服务合同关系，上述证据不能达到被上诉人的证明目的，本院不予采信。一审查明的事实清楚，本院依法予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。《物业管理条例》第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”本案中，上诉人恒基公司与被上诉人吴显文签订的《前期物业管理服务协议》并未约定期限，根据现有证据，亦不能证明常宁市万象阳光城业主委员会与上诉人恒基公司或其他物业服务企业签订了新的物业服务合同，从而终止案涉《前期物业管理服务协议》。上诉人恒基公司自2014年至今一直为常宁市万象阳光城小区提供物业服务，被上诉人吴显文作为该小区业主享受了上诉人提供的物业服务，上诉人有权依照《前期物业管理服务协议》的约定请求被上诉人吴显文支付物业管理费。被上诉人吴显文主张上诉人未按物业合同的约定提供物业服务，其有权拒绝交纳物业管理费。本院认为，根据案涉《前期物业管理服务协议》的约定，上诉人的权利义务是对房屋共用部分、公共设施设备等项目是进行维护、修缮、服务和管理。案涉铁桥所产生的噪音问题是因为铁桥的材质和结构设置所致，与上诉人提供的服务并无直接关联；被上诉人认为彻底解决噪音问题必须对该铁桥进行改建，而改建共用设施并非上诉人的义务。为解决案涉铁桥所产生的噪音问题，上诉人恒基公司作为提供物业服务一方，已采取了垫红布、在铁桥出入口安装门禁等措施，可以认定上诉人作为物业服务企业已经按照合同约定履行了其义务。根据《物业管理条例》第四十二条关于“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”的规定以及案涉《前期物业服务协议》中关于物业管理服务费用的约定，被上诉人应当向上诉人支付物业管理费及二次供水加压电费，故对上诉人请求被上诉人支付2016年9月1日至2019年8月31日的物业费、二次供水加压电费共计4242元的请求，本院予以支持。对于上诉人请求被上诉人自逾期之日起按银行最高定期存款利率支付滞纳金294元（暂计至起诉日止）的诉请，综合本案案情，鉴于被上诉人主观上不存在欠缴物业管理费的恶意，为了有效缓和双方之间的矛盾,营造和谐的居住环境,本院酌定对上诉人恒基公司主张的滞纳金不予支持。综上所述，常宁市恒基物业管理有限公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销湖南省常宁市人民法院（2019）湘0482民初2380号民事判决；二、被上诉人吴显文在本判决生效之日起十日内向上诉人常宁市恒基物业管理有限公司支付物业管理费、二次供水加压电费共计4242元；三、驳回上诉人常宁市恒基物业管理有限公司的其他上诉请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，共计75元，由被上诉人吴显文负担。本判决为终审判决。审 判 长 齐国安审 判 员 罗 源审 判 员 陈 慧二〇二〇年四月十四日法官助理 邓 薇书 记 员 周慧娟