广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终2417号上诉人（原审被告）：谢勇，1961年4月12日出生，汉族，住广州市白云区。委托诉讼代理人：王晓宇，广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：何沛雄，男，1967年12月11日出生，汉族，住广州市白云区。被上诉人（原审原告）：何志波，男，1969年8月10日出生，汉族，住广州市白云区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：胡文士，广东环球经纬律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：曾琳珊，广东环球经纬律师事务所律师。上诉人谢勇因与被上诉人何沛雄、何志波房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初30565号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。谢勇上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判：对何沛雄、何志波要求谢勇缴纳的1-5楼的租金，在消防未审核通过期间进行减免；2.二审诉讼费由何沛雄、何志波承担。事实和理由：一审认定事实错误，谢勇是由于何沛雄、何志波一次消防审核中虚报楼层高度导致1-5楼租户在二次消防的重新审核过程中被相关部门再三要求整改，整改部分的工程以及占用的时间本应是由何沛雄、何志波来承担的义务，现全部由谢勇承担是不合理的，1-5楼未缴纳租金的责任应由何沛雄、何志波承担，一审审理过程中，谢勇对于未缴纳1-5楼租金问题已经做出了明确的说明。一审判决谢勇向何沛雄、何志波返还涉案物业的经营管理权，但经过何沛雄、何志波同意，谢勇已经将涉案物业转租给了其他案外人经营，返还的基础应是解决这些经营户的后续问题。综上，何沛雄、何志波在明知涉案物业一次消防存在问题的情况下，未积极采取补救措施，本应由何沛雄、何志波承担的整改义务却由谢勇来承担是不合理、不公平的，明显违反了公平原则及诚实信用原则，损害了谢勇的合法权益。何沛雄、何志波二审答辩称，谢勇关于因消防问题导致的损失主张减免的问题没有法律依据，不管减免的数额多少，不仅没有相应的法律依据，双方也没有对该减免数额进行确认。谢勇称二次消防无法通过是由何沛雄、何志波原因造成没有提供任何证据予以证明，对于谢勇提出减免租金的请求，何沛雄、何志波请求二审法院予以驳回。何沛雄、何志波向一审法院起诉请求：1.谢勇在判决生效之日起三日内向何沛雄、何志波交还广州市白云区**路第九经济社商业区自编**号整幢综合大厦壹禾大厦及所有周边空地的经营管理权；2.谢勇向何沛雄、何志波支付拖欠的场地使用费共计3451887元（自2019年1月起计至2019年10月22日，并应继续计算至前述场地经营管理权完全交付之日）；3.谢勇支付违约金588405.89元（违约金按逾期缴纳金额的日千分之一计算，暂计至2019年10月21日，并应继续计算至前述场地经营管理权完全交付之日）；4.谢勇承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：根据一审法院作出的已生效的（2019）粤0111民初148号民事判决书查明的事实：2009年5月15日，何沛雄、何志波（甲方）与谢勇（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于广州市白云区齐富路第九经济社商业区自编**号物业（以下简称涉案物业）出租给乙方使用，该物业已建成综合大楼按投影滴水面积计算平方米，楼高八层，每层11985.01平方米，房屋整体租赁总建筑面积9686.58平方米，每平方米36元/月，综合大楼前面和西面空地约1000㎡和顶层未盖面积给乙方无偿使用；该物业包括消防系统（包括喷淋、烟感、消防栓、消防报警联动系统）、供水供电系统、外立面广告区域及附属停车场、门前场地、员工通道等；甲方声明该物业为甲方投资，其使用、收益、处分权属甲方所有，土地属广州市白云区新市街萧岗村第九经济社集体土地，没有房地产权属证，只能出具萧岗村委用地证明，建筑物属临建性质，无设定任何抵押、质押或者担保，甲方有权以场地租赁形式将该物业出租给乙方用于开办合法经营的商业综合大楼，乙方必须办齐一切证照，合法经营，所有税金由乙方负责，房屋土地税由甲方承担，如有经营违法所有责任由乙方负责；双方同意由于租赁场地属临建性质，甲方必须办理由所属街道办事处出具的临时经营场地使用证明（使用性质为娱乐、酒店、商业、综合大楼）以示该物业的合法使用用途，另外该物业的权属证明、消防第一次总体验收合格证由甲方负责办理，分体由乙方自行办理，上述证件在开始收取租金或交付使用前必须办妥，其他证照由乙方自行办理，所有费用由乙方自行负责，甲方予以配合；租赁期限自计租日起计贰拾年，2009年6月1日交付乙方使用，2009年10月1日开始计租，租期至2029年9月30日止；本合同签订后，乙方需缴纳定金200万元，以甲方收据签名盖章为准，乙方正式交租后上述定金可抵扣租金，剩下100万元转为履约保证金；每月5日前交租金；租赁费用每平方米36元/月，每三年递增8%，甲方同意第十五年、第十六年、第十七年、第十八年、第十九年、第二十年免递增，其中2017年10月1日至2019年9月30日每月租赁费用474425.28元；甲方同意乙方首层可以转租，其他各层转租需知会甲方经甲方同意（柜台出租、联营、与供应商合作经营等不改变本合同双方租赁关系，且乙方承诺作为承租人继续履行本合同项下之义务的经营方式调整除外），租赁用途不得超出本合同约定，所有债权、债务、纠纷与甲方无关，等等。谢勇承租该物业后将其中一部分转租给其他人经营使用，其中1-5层由广州百信医疗投资有限公司（以下简称百信医疗公司）承租。涉案物业经查，暂无相关《建设工程规划许可证》。一审法院认为，何沛雄、何志波与谢勇就未取得规划报建的房屋于2009年5月15日签订的《租赁合同》系无效合同。合同无效，谢勇实际占有使用涉案场地，仍应向何沛雄、何志波支付场地使用费。何沛雄、何志波要求谢勇支付涉案物业1-5层按每月296516元自2018年7月1日起计至2018年12月31日的场地使用费共1779096元，谢勇辩称因何沛雄、何志波办理一次消防存在问题导致百信医疗公司无法通过二次消防，百信公司据此不向谢勇交纳租金，谢勇也无需向何沛雄、何志波交纳租金，对该抗辩理由，一审法院认定如下：首先，本案租赁合同从签订至今一直在实际履行，谢勇也一直在经营使用涉案物业，何沛雄、何志波要求谢勇支付场地使用费，具有事实和法律依据；其次，与何沛雄、何志波签订租赁合同的相对方是谢勇，并非百信医疗公司，谢勇以百信医疗公司未向其交租为由拒不向何沛雄、何志波支付相应的场地使用费，明显违悖了合同相对性原则；再者，根据租赁合同约定，何沛雄、何志波只负责办理消防第一次总体验收，分体由谢勇自行办理，谢勇提出二次消防无法通过是因为何沛雄、何志波办理一次消防存在问题，也未提供任何证据予以证实。综上，一审法院对谢勇的抗辩理由不予采纳，何沛雄、何志波要求谢勇支付拖欠的场地使用费1779096元的诉请合理合法，一审法院予以支持。关于肖李义、张凤丽、冯艳霞、王仁燕是否承担连带责任的问题。肖李义提交的有张凤丽、冯艳霞、王仁燕三人签名的租赁合同仅有复印件，没有原件予以核定，对其真实性一审法院不予采信，也即与何沛雄、何志波签订合同的相对方只有谢勇，何沛雄、何志波主张肖李义、张凤丽、冯艳霞、王仁燕是合同的实际履行人，但并未提供证据予以证实，一审法院不予采纳。本案拖欠场地使用费均发生在谢勇、肖李义婚姻关系解除之后，何沛雄、何志波以谢勇、肖李义为夫妻关系主张肖李义应承担连带责任，明显缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。对于何沛雄、何志波要求肖李义、张凤丽、冯艳霞、王仁燕对本案债务承担连带责任的诉讼请求，一审法院予以驳回。一审法院于2019年6月24日作出（2019）粤0111民初148号民事判决书，判决：一、自本判决生效之日起五日内，谢勇向何沛雄、何志波支付场地使用费1779096元；二、驳回何沛雄、何志波的其他诉讼请求。后谢勇不服（2019）粤0111民初148号民事判决书，遂向本院提起上诉，本院于2019年9月27日作出（2019）粤01民终15380号民事判决书，判决；驳回上诉，维持原判。因谢勇未向何沛雄、何志波支付自2019年1月至今的房屋占有使用费，故何沛雄、何志波于2019年9月3日再次向一审法院提起诉讼，要求谢勇支付自2019年1月至今的房屋占有使用费，由此产生本诉。一审庭审中，谢勇提供分别于2019年10月17日及2019年4月16日出具的《收据》，拟证实谢勇已向何沛雄、何志波支付占有使用费47000元及211807元，共计258807元。何沛雄、何志波称上述费用为谢勇补交的2019年3月的水电费及2018年9月拖欠的占有使用费，2019年4月部分租金及之前拖欠的3万多元水电费。一审庭后，经办人向何沛雄、何志波了解，谢勇未支付的房屋占有使用费为涉案物业1-5层，谢勇一直缴纳涉案物业6-8层的房屋占有使用费。一审法院认为，根据已生效的（2019）粤0111民初148号民事判决书查明的事实，何沛雄、何志波与谢勇于2009年5月15日签订的《租赁合同》系无效合同，根据合同无效后的相互返还原则，谢勇应将涉案物业返还给何沛雄、何志波。现何沛雄、何志波主张仅收回涉案物业的经营管理权，一审法院予以支持。关于何沛雄、何志波主张谢勇支付涉案物业1-5层自2019年1月起至2019年10月22日期间的占有使用费，扣除谢勇分别于2019年10月17日及2019年4月16日向何沛雄、何志波支付占有使用费47000元及211807元，共计258807元外，谢勇仍需向何沛雄、何志波支付剩余占有使用费2706353元（296516元/月×10个月-258807元），对于何沛雄、何志波主张超出的部分，一审法院不予支持。自2019年10月23日起至何沛雄、何志波实际收回涉案物业经营管理权之日止的房屋占有使用费，应参照296516元/月的租金标准支付。关于违约金。因《租赁合同》系无效合同，关于违约金条款的约定亦属无效，故何沛雄、何志波主张谢勇支付违约金的诉请于法无据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2019年11月25日作出如下判决：一、自本判决生效之日起十日内，谢勇向何沛雄、何志波返还位于广州市白云区**路第九经济社商业区自编**号整幢综合大厦壹禾大厦及所有周边空地的经营管理权；二、自本判决生效之日起五日内，谢勇向何沛雄、何志波支付2019年1月起至2019年10月22日期间的占有使用费2706353元；三、自本判决生效之日起五日内，谢勇向何沛雄、何志波支付自2019年10月23日起至谢勇实际返还涉案物业经营管理权之日止的占有使用费，参照296516元/月的租金标准支付；四、驳回何沛雄、何志波的其他诉讼请求。案件受理费17278元，由何沛雄、何志波负担3800.82元，由谢勇负担13477.18元。本院二审期间，谢勇提供2020年3月20日的收条，拟证明其已向何沛雄、何志波支付涉案物业2020年2-3月租金828850元。何沛雄、何志波对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。经审理查明，双方当事人对一审法院查明的事实部分均无提出异议，本院予以确认。另查明，谢勇、何沛雄、何志波均确认租赁双方在另案判决以及本案一审判决作出后，就双方之间的债权债务进行过确认，租赁双方确认：在扣减谢勇2020年3月20日支付的828850元后，谢勇欠付涉案物业租金总额截至2020年3月20日为3969159元，[一审案号：（2019）粤0111民初148号案，二审案号：（2019）粤01民终15380号]；租赁双方是按照合同约定的标准（含合同约定的递增部分）来计算、确认欠租总额的，对于2020年3月20日之后的租金、使用费经双方协商仍按照合同约定标准计付。谢勇、何沛雄、何志波确认在（2019）粤0111民初148号、（2019）粤01民终15380号判决作出后，除谢勇已陆续支付部分租金外，涉案租赁物业以及合同履行情况并无出现其他新的事实，涉案物业仍由谢勇实际使用并对外出租。谢勇称百信医疗公司拒绝向其缴纳租金的期限为2018年7月到2019年7月。何沛雄、何志波确认其在本案中并不要求实际使用涉案物业的次承租人腾空交还场地。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审的争议焦点在于：谢勇关于涉案物业1-5层的房屋占有使用费应予减免的主张是否成立。本案中，谢勇是以涉案物业一次消防存在问题导致百信医疗公司无法通过二次消防为由主张减免涉案物业1-5层的房屋占有使用费，该抗辩理由谢勇已在（2019）粤0111民初148号案中提出过，相关生效判决并未采纳谢勇的该抗辩理由，谢勇在本案中并未就其该抗辩理由提出新的证据，租赁双方均确认在（2019）粤0111民初148号、（2019）粤01民终15380号判决作出后，除谢勇已陆续支付部分租金外，涉案租赁物业以及合同履行情况并无出现其他新的事实，故本院对谢勇的该抗辩理由亦不予采纳。据上，谢勇要求减免涉案物业1-5层的房屋占有使用费的上诉理由不能成立，本院不予支持。租赁双方均确认谢勇在相关生效判决以及本案一审判决作出后，已经陆续支付了部分欠租，此乃当事人自行履行判决所确定的义务的行为，对于谢勇应支付占有使用费的期间、数额，双方当事人可在本案执行期间相应调整，本案对一审判决第二项、第三项不作改动。综上所述，谢勇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费28450.82元，由谢勇负担。本判决为终审判决。审判长  李静审判员  张怡审判员  余盾二〇二〇年四月二十一日书记员  贾妍胡秀红