广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终3667号上诉人（原审被告）：广州合禾投资有限公司，住所地广州市越秀区东沙角路18号318房自编A房。法定代表人：郭侃，职务董事长。委托诉讼代理人：沈有识，广东四方三和律师事务所律师。委托诉讼代理人：李凤鸣，广东四方三和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李力夫，男，1988年4月16日出生土家族，身份证住址广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：刘莎，女，1987年2月13日出生，汉族，身份证住址广州市天河区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：李跃，广东新法擎律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：梁茜欣，广东新法擎律师事务所实习律师。原审第三人：广州燃气集团有限公司，住所地广州市天河区临江大道3号2301房。法定代表人：乔武康，职务总经理。委托诉讼代理人：顾致华，该公司职员。委托诉讼代理人：宫边伟，该公司职员。上诉人广州合禾投资有限公司（以下简称合禾公司）因与被上诉人李力夫、刘莎，原审第三人广州燃气集团有限公司（以下简称燃气公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初820号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人合禾公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.本案的一审、二审诉讼费用由李力夫、刘莎承担。事实与理由：一、一审法院适用法律错误，对法律条文进行了扩大解释，工程竣工验收备案手续并不是房屋交付的法定条件。涉案楼房符合《商品房预售合同》第十二条关于交房条件的规定。一审根据《建设工程质量管理条例》第四十九条:“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案”，认为房屋经过验收和验收合格的标志是取得工程竣工验收备案表，即取得工程竣工验收备案表示交付房屋的法定条件。二、合禾公司并未违约，已善意、全面的履行了相关合同权利义务。合禾公司按照合同约定，按期交付房屋，且涉案房屋不属于居民居住房屋，属于“商业办公”性质，这是不能安装燃气的，且燃气是否正常通气不影响李力夫、刘莎使用该写字楼。法院应该付商品房性质进行区分。据此，合禾公司请求二审法院依法改判。被上诉人李力夫、刘莎辩称：不同意合禾公司的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求法院维持一审判决。原审第三人燃气公司辩称：我方认为本案是合禾公司与李力夫、刘莎之间的纠纷，与燃气公司无关。李力夫、刘莎向一审法院起诉请求：判令合禾公司向李力夫、刘莎支付逾期交楼违约金56000元（以总房款1120000元为基数，按每日0.05%的标准计算，从2017年1月1日起计至房屋天然气验收符合约定标准之日止，最高不超过总房价款5%）。一审法院认定事实：2016年1月18日，合禾公司（甲方、开发商）与李力夫、刘莎（乙方）签订《认购书协议》，其中约定乙方向甲方认购广州市越秀区方圆越秀时光大厦公寓xx单元的物业，建筑面积38.431平方米，用途为公寓，该物业交付使用日期为2016年12月31日，装修标准为标准装修；成交价为1120000元等。同日，李力夫、刘莎（乙方，买方）与合禾公司（甲方，卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：乙方所购商品房为方圆越秀时光大厦第xx房，房屋地址：越秀区东沙角路18号xx房，用途为办公，合同约定建筑面积共38.4305平方米，其中套内面积29.1625平方米，共有分摊面积约9.268平方米。甲方已按照国务院《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘具有相应资质的广州方圆物业管理有限公司进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业管理服务合同，物业服务合同期限自合同双方签订合同之日至业主委员会成立并另行选定新的物业管理企业之日止。物业服务费为每月每平方米建筑面积4.8元，由乙方自收楼之日起按月按时交纳。该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米38405.49元，总金额1120000元。第十二条交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付：甲方应当在2016年12月31日前将房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方。第十四条延期交房的违约责任：甲方如未能按规定的期限交房，逾期不超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款的0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同，乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款的0.05%的标准向乙方支付违约金。第十五条房屋交付时的有关资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第十六条交付时的验收：乙方应在接到收楼通知书之日起3日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在45日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付……等。该合同附件六装修、设备标准，方圆越秀时光大厦交楼标准，户内部分：……11、弱电智能化系统，每户设可视对讲系统；12、燃气（有阳台单元）:安装IC卡燃气表，管道燃气铺设到户，预留燃气灶或热水器接驳口。附件七的补充协议约定：第四条延期交房责任，4.2合同第十四条所约定的违约责任，其计算违约金数额最高不超过总房价款的5%。第五条房屋交付及验收5.4.2乙方在办理该商品房收楼手续时，除房屋主体结构质量被有资质的独立第三方鉴定机构鉴定不合格外，乙方不得以任何其他理由（包括但不限于乙方认为该商品房不符合本合同第二十三条及附件六约定的装饰、设备标准；房屋质量瑕疵等）拒绝收楼，乙方亦不得以此为由要求甲方承担逾期交楼的违约责任。乙方应予先行收楼，然后填写单元检查记录表于收楼当天交回甲方，当天未提交甲方的，视为该商品房已经乙方验收合格。单元检查记录表以外的其他部分，视为全部符合交付标准或条件，单元检查记录表经甲方确认后，由甲方按本合同约定安排保修，双方互不追究维修期间的责任；若乙方拒绝收楼的，视为甲方已按照本合同的约定向乙方交付了该商品房。5.6甲方未按规定时间建成共用设施及附属配套项目并经验收合格的，乙方不能据此为由拒绝收楼或追究甲方的任何责任，但甲方承诺在180日内交付该共用设施及附属配套项目；本补充协议是对合同的补充和修改，本补充协议与合同不一致的部分，以本补充协议的约定为准，本补充协议未约定的部分，按合同的规定执行等。合同签订后，李力夫、刘莎依约向合禾公司支付了全部购房款1120000元。李力夫、刘莎为证明其主张，向一审法院提交：一、诉求编号为2017082206000179的广州12345平台的投诉信息及回复内容，记载回复单位为市住房城乡建设委，处理结果为该项目部分单元在销售时约定开通管道煤气，所购单元是否开通管道煤气在商品房买卖合同中有约定，项目管道煤气工程已完成施工但因管道煤气施工不满足规范正在整改，按施工计划2017年9月底可完成整改通气。二、诉求编号为2017091506060239的广州12345平台的投诉信息及回复内容，回复单位市燃气集团，处理结果越秀区东沙角路18号燃气工程是小区开发商自行委托广东桂森建设有限公司（以下简称施工单位）设计安装的自理工程。2017年2月，我集团收到该公司提交的燃气工程竣工验收资料，由于经审查后发现竣工资料不合格，我集团通知施工单位整改合格后才能予以验收，为了能使该小区的居民尽快使用上管道燃气，在施工单位整改竣工资料期间，我集团同时进行现场工程验收，验收过程中发现户内部分表管安装不符合安全规范，且热水器烟管未伸出与大气相通，验收不合格，现场告知要求尽快整改。9月，我集团对整改后的竣工资料复检及现场验收合格后，10月18日，我集团致电施工单位落实该小区的通气点火日期，但施工单位回复暂不预定通气点火时间。三、广州方圆现代生活服务股份有限公司于2017年11月8日出具的《关于天然气点火的通知》，记载越秀时光大厦于11月7日已成功开通管道燃气。合禾公司质证认为：证据一、二的真实性合法性无异议。关联性有异议。12345平台的答复只涉及管道燃气施工问题，并称合禾公司没有安装可视对讲系统，且涉案房屋的性质为办公用途，燃气并非必要的条件；证据三的真实性、合法性、关联性予以认可。第三人质证认为：证据一、三与第三人无关，由法院依法认定；证据二的真实性、合法性、关联性予以确认。2017年3月27日，合禾公司向李力夫、刘莎发出收楼通知书。李力夫、刘莎确认已收到收楼通知书，但表示在此之前其曾到涉案房屋进行查看，但当时很多工程未完善无法交付。同年5月5日，李力夫、刘莎接收涉案房屋。一审另查明：林少鸿曾以合禾公司未能正常供气且未安装可视对讲系统为由向一审法院起诉合禾公司要求支付逾期交房违约金。在该案庭审中，合禾公司向法庭陈述其于2017年4月26日取得涉案房屋的《竣工验收备案表》。2018年7月2日，一审法院作出（2018）粤0104民初1000号民事判决书，判决：合禾公司应向林少鸿支付自2017年1月1日起至2017年4月1日止的逾期交房违约金（每日按已付房款2922400元的0.05%计付，上述违约金总额不超过总房价2922400元的5%），并驳回林少鸿的其他诉讼请求。合禾公司对判决不服，向本院提起上诉。2018年12月20日，本院作出（2018）粤01民终19747号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决已发生法律效力。一审法院认为：李力夫、刘莎和合禾公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》出自双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方均应依约履行。李力夫、刘莎已依约支付全额购房款，合禾公司应在合同约定的期限2016年12月31日前将涉案房屋交付给李力夫、刘莎使用，但合禾公司并未依约向李力夫、刘莎交付符合交楼条件的房屋，合禾公司构成逾期交楼，应承担相应的违约责任。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”因此，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。国务院于2000年1月30日颁布的《建设工程质量管理条例》第49条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”据此，房屋经过验收和验收合格的标志是取得工程竣工验收备案表，即取得工程竣工验收备案表是交付房屋的法定条件。如上所述，双方约定的交楼条件低于法定条件，故合禾公司在交楼时除应符合合同约定的条件外，还应具备法定的交楼条件，即取得《建设工程竣工验收备案表》。根据上述生效判决查明，合禾公司于2017年4月26日才取得《建设工程竣工验收备案表》，即涉案房屋所在项目至2017年4月26日才符合法定的交楼条件。本案中，合禾公司于2017年3月27日向李力夫、刘莎发出收楼通知，但此时涉案项目尚不符合法定的交楼条件，李力夫、刘莎直至2017年5月5日才实际接收涉案房屋，故合禾公司承担逾期交房违约金的截止日期应该计算到2017年4月26日止。此外，根据合同附件七的约定，上述违约金数额最高不超过总房价款的5%。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，一审法院判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，广州合禾投资有限公司一次性向李力夫、刘莎支付自2017年1月1日起至2017年4月26日止的逾期交房违约金（每日按已付房款1120000元的0.05%计付，上述违约金总额不超过总房价1120000元的5%）。二、驳回李力夫、刘莎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费1200元，由广州合禾投资有限公司负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：交付商品房的条件包括法定条件和约定条件，在合同约定不符合法律规定时，则应当依照法律规定。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”因此，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，房屋开始具备交付使用的条件。国务院于2000年1月30日颁布的《建设工程质量管理条例》第49条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”据此，我国目前的房屋经过验收和验收合格的标志是取得工程竣工验收备案表，即取得工程竣工验收备案表是交付房屋的法定条件。现双方约定的交楼条件低于法定条件，故合禾公司在交楼时除应符合合同约定的条件外，还应具备法定的交楼条件，即取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，否则李力夫、刘莎有权拒绝接受交付。因此，一审法院认定涉案房屋至2017年4月26日才具备法定的交楼条件正确，本院予以确认，故一审法院判令逾期交房违约金截算至该日，符合公平合理原则，本院予以维持。合禾公司上诉提出竣工验收备案手续不是房屋交付的法定条件，缺乏法律依据，本院不予采信。综上所述，合禾公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1200元，由广州合禾投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  姚伟华审判员  韩志军审判员  谭红玉二〇二〇年四月二十四日书记员  郭 俏