北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京01民终3307号上诉人(原审原告)：北京市石景山区园林绿化局，住所地北京市石景山区石景山路15号。负责人：毛轩，局长。委托诉讼代理人：方富贵，北京首特律师事务所律师。委托诉讼代理人：栗晓勉，北京首特律师事务所律师。上诉人(原审被告)：北京东方鑫顺商贸有限公司，住所地北京市石景山区苹果园派出所东中国兵工物资总公司平房。法定代表人：彭立，执行董事。委托诉讼代理人：武艾玲，北京市德润律师事务所律师。上诉人北京市石景山区园林绿化局(以下简称园林局)与上诉人北京东方鑫顺商贸有限公司（以下简称东方鑫顺公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市石景山区人民法院（2019）京0107民初9号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。园林局上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，判令东方鑫顺公司支付我方房屋占有使用费25万元、违约金50万元。事实和理由：1.园林局主张的租金属于国家财产，未授权给任何公民、法人经营，不受诉讼时效的限制，一审法院不应以超过诉讼时效为由驳回我方的租金请求。2.我方主张的违约金仅仅相当于两年租金，不存在违约金约定过高的情况。东方鑫顺公司辩称，不同意园林局的上诉请求和理由。东方鑫顺公司上诉请求：撤销一审判决，驳回园林局全部诉讼请求。事实和理由：1.东方鑫顺公司与园林局之间不存在占用费的问题。即使存在占用费，一审法院认定的5万元显然过多，毕竟园林局是合同无效的过错方。即使东方鑫顺公司应当向园林局支付占有使用费，园林局主张的占有使用费也已经超过诉讼时效。2.东方鑫顺公司不应当向园林局支付违约金。园林局的租金请求已经超过诉讼时效，在此情况下违约金的诉讼请求也已经超过诉讼时效。一审法院酌定的20万元的违约金也显然过高。3.《证明》是双方权利义务的一揽子解决方案，园林局与东方鑫顺公司不再存在任何争议。园林局辩称，不同意东方鑫顺公司的上诉请求和理由。园林局向一审法院起诉请求：1.判令东方鑫顺公司向园林局支付自2016年1月1日至2016年12月31日即2016年年度房屋租金及占有使用费人民币250000元；2.判令东方鑫顺公司向园林局支付违约金人民币500000元；3.判令东方鑫顺公司向园林局支付律师费人民币30000元。一审法院认定事实：东方鑫顺公司鸿润轩酒家（乙方，承租方，系东方鑫顺公司之分公司）自2005年起向园林局（甲方、出租方）承租并使用坐落于玉泉西街甲11号院东北角的场地。2016年1月4日双方续签《房屋场地租赁合同》一份，约定：甲方将其所有的坐落于玉泉西街甲11号院东北角的场地（共计721平方米，其中招待所面积410平方米，饭馆面积120平方米，地下面积191平方米）租赁给乙方使用。实际租赁面积小于上述土地面积时，按实际租赁面积确定，租金不变。租期壹年，自2016年1月1日起至2016年12月31日止。租金金额，乙方从签订合同之日起七日内以现金或支票的方式向甲方缴纳年租赁费人民币：贰拾伍万元整。乙方违反该租金给付义务，则承担违约金伍拾万元整。本合同期满后，乙方应当完整按期向甲方返还租赁房产和场地，房产附属设施及门窗等需要完好，所有装修和不可移动设施／装修不得毁损并无条件归甲方所有。违反此约定乙方向甲方赔偿实际损失或人民币十万元。2016年12月29日，双方签订《房屋场地租赁合同》一份，租期为2017年1月1日至2017年6月30日。其后双方未再签订新的租赁合同。2017年6月30日合同到期后，东方鑫顺公司仍实际使用涉案房屋。涉案房屋中，其中招待所面积410平方米、地下面积191平方米有规划审批手续，饭馆面积120平方米无规划审批手续。2017年11月10日，园林局、东方鑫顺公司及北京东方鑫顺商贸有限公司鸿润轩酒家签订《证明》一份，载明：“2017年11月10日，北京东方鑫顺商贸有限公司及北京东方鑫顺商贸有限公司鸿润轩酒家（系北京东方鑫顺商贸有限公司分公司）等公司，把位于北京市石景山区玉泉西街园林小区北侧二层楼全部移交给北京盛唐司法鉴定所。自此，北京东方鑫顺商贸有限公司及北京东方鑫顺商贸有限公司鸿润轩酒家与北京市石景山区园林绿化局之间，租赁合同关系终止，不存在任何债权债务关系，亦不存在任何争议、异议、疑义。以上均是双方的真实意思表示，不存在胁迫、欺诈等情形本证明于2017年11月10日签订于北京市石景山区，自双方签字、盖章之日起生效。”证明下方有东方鑫顺公司、东方鑫顺公司鸿润轩酒家的盖章及法定代表人签字，有园林局盖章，但无授权代表人签字。东方鑫顺公司主张其于《证明》签订后即2017年11月10日将涉案房屋退还园林局。园林局主张东方鑫顺公司于2018年6月方腾退完毕。庭审中，经询问，双方表示签订证明时并未明确就2016年租金的相关事宜进行商定。园林局主张，2018年北京市石景山区区委巡查组巡察时发现东方鑫顺公司2016年租金25万元未予交纳，园林局遂于2018年10月11日向东方鑫顺公司鸿润轩酒家及其负责人彭立邮寄送达房租催缴函一份，要求其缴纳2016年租金25万元。东方鑫顺公司认为园林局主张2016年房屋租金已经超过了诉讼时效。庭审中，东方鑫顺公司主张其已现金形式缴纳了2016年房租25万元，但未能提供园林局已经收款的凭证。东方鑫顺公司主张其现金来源于饭店流水，但未能提供相关账册或者其他证据予以证实。东方鑫顺公司2012年、2013年、2014年、2015年、2017年交纳租金的方式均为采用转账方式交纳租金。再查，北京东方鑫顺商贸有限公司鸿润轩酒家系东方鑫顺公司的分公司，现已注销。庭审中，被告东方鑫顺公司认可北京东方鑫顺商贸有限公司鸿润轩酒家的权利义务由东方鑫顺公司承继。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案涉案房屋中，其中120平方米没有建筑工程规划审批手续，故双方租赁合同中涉及该部分房屋的合同条款应属无效。现园林局已按照合同约定交付了涉案的房屋，东方鑫顺公司已实际使用该部分涉案房产，故园林局有权向东方鑫顺公司主张该部分涉案房屋的占有使用费。现因园林局、东方鑫顺公司均认可涉案120平米租金数额无明确约定，故具体占有使用费的数额由法院根据租赁房屋的面积、租金的标准酌定。园林局主张东方鑫顺公司给付其2016年房租及房屋使用费25万元、违约金50万元，东方鑫顺公司对此不予认可，东方鑫顺公司主张双方签订的《证明》，证明双方已无任何债权债务关系。园林局对东方鑫顺公司的抗辩不予认可，主张该证明仅为处理双方终止合同及腾退房屋的债权债务关系，并不包含2016年的租金、使用费及违约金。法院认为，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。首先，该证明载明，三方自签订该证明之日起，租赁合同关系终止，不存在债权债务关系。现2016年度的租赁合同已于2016年12月31日履行期届满终止，且其后又签订了2017年度的半年期合同，在2017年合同到期后，东方鑫顺公司仍在使用涉案房屋，并未腾房。因2016年度的租赁合同已经终止，《证明》载明的自此三方租赁合同关系终止，不存在债权债务关系。依照常理及字面意思均无法推断出系对2016年度的《房屋场地租赁合同》的终止，进而同一句中处理的债权债务关系亦无法确认为终止双方因2016年度《房屋场地租赁合同》形成的债权债务关系，不能推定为包含了已经履行完毕的2016年度《房屋场地租赁合同》的债权债务关系。再次，庭审中，东方鑫顺公司始终主张其已经交纳了2016年房租，亦认可签订该协议时双方并未明确商议关于2016年房租事宜。此情节反证出双方在签订《证明》时处理的债权债务不可能包含2016年度的租金、使用费及违约金。最后，东方鑫顺公司主张其因终止合同存在装饰装修损失等，免除的债务对应其上述损失，但根据双方合同，合同到期后涉案房产的装饰装修应归园林局所有。故东方鑫顺公司的该项主张没有事实依据，东方鑫顺公司陈述园林局放弃上述债权并无合理对价。综上，东方鑫顺公司主张该《证明》已经对2016年房租、使用费、违约金处理完毕缺乏事实依据，法院不予支持。东方鑫顺公司主张其已现金形式缴纳了2016年度房租，但未提交证据证实，且其主张的缴纳方式与2016年度前后其缴纳房租的习惯不符，故法院对东方鑫顺公司的该项主张不予采信。东方鑫顺公司主张园林局要求的租金已经超过诉讼时效，法院认为，根据《中华人民共和国民法通则》的相关规定，延付或者拒付租金的，诉讼时效为一年。根据2016年度《房屋场地租赁合同》的约定，园林局请求支付租金的诉讼时效于2017年1月10日到期，东方鑫顺公司主张园林局关于租金的诉讼请求已超过诉讼时效的抗辩有事实和法律依据，法院予以采信。现东方鑫顺公司未按期交纳房租，违反了合同约定，故园林局主张违约金的诉讼请求，法院予以支持。关于违约金的数额，园林局主张50万元的违约金，东方鑫顺公司认为违约金过高，要求酌减，法院综合考虑双方履行时间、程度、过错、实际损失及预期利益等因素，酌情确定违约金数额为20万元。园林局主张律师费3万元，未提交证据证实且无法律依据，对此法院不予支持。现东方鑫顺公司表示其承继北京东方鑫顺商贸有限公司鸿润轩酒家的债权债务，法院对此不持异议，相关债务应由东方鑫顺公司负担。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国民法总则》第六条、第八条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第五十二条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、确认北京市石景山区园林绿化局与北京东方鑫顺商贸有限公司鸿润轩酒家于2016年1月4日签订的《房屋场地租赁合同》中涉及120平方米饭馆部分的合同条款无效；二、北京东方鑫顺商贸有限公司于本判决书生效之日起七日内给付北京市石景山区园林绿化局2016年1月1日至2016年12月31日120平方米饭馆的房屋占有使用费50000元；三、北京东方鑫顺商贸有限公司于本判决书生效之日起七日内给付北京市石景山区园林绿化局违约金200000元；四、驳回北京市石景山区园林绿化局其他之诉讼请求。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案房屋中有120平米没有建设工程规划审批手续，双方租赁合同中涉及该部分的合同条款应为无效。一审法院对此认定正确，本院予以确认。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。2017年11月10日签订的《证明》系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。双方对《证明》的约定有争议，东方鑫顺公司主张是一揽子解决方案，园林局认为不包括2016年度的租金和违约金，双方不能通过协商达成补充协议，本院依据《证明》的条款认定。《证明》中载明“不存在任何债权债务关系，亦不存在任何争议、异议、疑义”。如果园林局未放弃主张租金或违约金的权利，不会在《证明》中采取前述文字表达方式。上述语句的使用，应认定该《证明》系双方的一揽子解决方案，双方均放弃向对方主张权利。园林局在本案中主张房屋占有使用费及违约金，不符合双方的约定，于法无据，应不予支持。一审法院对此认定错误，本院予以纠正。综上所述，一审判决适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市石景山区人民法院（2019）京0107民初9号民事判决第一项；二、撤销北京市石景山区人民法院（2019）京0107民初9号民事判决第二项、第三项、第四项；三、驳回北京市石景山区园林绿化局全部诉讼请求。一审案件受理费11600元，由北京市石景山区园林绿化局负担（已交纳5800元，余款5800元于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费11600元，由北京市石景山区园林绿化局负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  范 磊审 判 员  辛 荣审 判 员  刘国俊二〇二〇年四月二十四日法官助理  王志栋书 记 员  刘芳芳