新疆维吾尔自治区高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新民终34号 上诉人（原审原告）：刘麒，男，1987年2月7日出生，汉族，现住上海市黄浦区。 委托诉讼代理人：吉峰，上海博拓律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：长城国兴金融租赁有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。 法定代表人：张希荣，公司总经理。 委托诉讼代理人：李迎军，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：郭婧，上海建纬（乌鲁木齐）律师事务所律师。 原审第三人：陈兆民，男，1966年6月6日出生，汉族，内蒙古晨宏力化工集团有限责任公司股东，现住内蒙古自治区阿拉善经济开发区。 委托诉讼代理人：任振华，内蒙古君缘律师事务所律师。 原审第三人：刘芙蓉，女，1969年12月16日出生，汉族，无固定职业，现住内蒙古自治区阿拉善经济开发区。 委托诉讼代理人：任振华，内蒙古君缘律师事务所律师。 原审第三人：陈梦飞，男，1991年4月25日出生，汉族，无固定职业，。 委托诉讼代理人：任振华，内蒙古君缘律师事务所律师。 原审第三人：内蒙古晨宏力化工集团有限责任公司，住所地内蒙古自治区阿拉善盟阿拉善经济技术开发区。 法定代表人：赵敏，公司执行董事长。 原审第三人：任振华，内蒙古君缘律师事务所律师。 原审第三人：内蒙古泰升实业集团有限责任公司，住所地内蒙古自治区益智区。 法定代表人：宋西兰，公司执行董事。 上诉人刘麒因与被上诉人长城国兴金融租赁有限公司（以下简称长城国兴公司）、原审第三人陈兆民、刘芙蓉、陈梦飞、内蒙古晨宏力化工集团有限责任公司（以下简称晨宏力公司）、内蒙古泰升实业集团有限责任公司（以下简称泰升公司）案外人执行异议之诉一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院（2018）新01民初688号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案后，依法组成合议庭，于2020年4月15日公开开庭进行了审理。刘麒委托诉讼代理人吉峰，长城国兴公司委托诉讼代理人郭婧，陈兆民、刘芙蓉、陈梦飞、晨宏力公司共同委托诉讼代理人任振华到庭参加诉讼，泰升公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 刘麒上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判或发回重审；3.一、二审诉讼费由长城国兴公司承担。事实和理由：1.一审法院事实认定错误。刘麒提交的证据显示转款人为刘光辉，为刘麒的父亲，且刘光辉与刘芙蓉为兄妹关系，因此双方之间的转款没有注明转款用途，一审法院认定刘麒未向刘芙蓉支付全部价款明显与事实不符。刘麒于2008年出国留学，2017年1月11日才取得上海市户籍，因此刘麒未办理房屋权属变更登记并非是其自身原因造成的，一审法院对此认定错误。2.刘麒提交的证据完全符合法律规定的物权期待权，足以排除长城国兴公司就一般债权申请对涉案房屋的执行。3.一审法院程序错误。一审法院要求刘麒提交证据证明刘光辉代为付款的真实性，刘麒提交后一审法院没有组织质证，在一审判决书中亦未作出说明，显属程序违法。刘麒完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，足以排除长城国兴公司对涉案房屋的执行。 长城国兴公司辩称，1.刘麒与陈兆民、刘芙蓉之间的房屋买卖合同存在虚假交易。2.即便认定刘麒与陈兆民之间签订的合同是“真实”的情况下，刘麒在订立合同后至限购之前有足够的时间办理过户，刘麒回国后根据限购政策也有充足的时间办理过户，因此刘麒与陈兆民在未办理房屋过户手续过程中存在明显过错。3.即便认定刘麒与陈兆民之间签订的合同是真实的情况下，依据房屋买卖合同，刘麒未向陈兆民支付全部的购房款。4.依据《中华人民共和国物权法》第九条的规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生法律效力，法律另有规定的除外。”刘麒不享有涉案房屋的所有权。 陈兆民、刘芙蓉、陈梦飞共同述称，陈兆民名下的上海市××路的两套房产已经转让予刘麒。2.刘麒之所以没有在2008年向陈兆民支付购房款项，是因为陈兆民已经将出售的房屋抵押银行用于贷款，2011年2月涉案房屋才解封。3.陈兆民已经将本人名下的所有房产抵押贷款，唯独没有将该两套房产在解除抵押后再次办理抵押贷款，完全可以证明陈兆民与刘麒的房屋交易是真实有效的。4.刘麒没有办理过户登记，是因为上海的房地产限购政策，导致刘麒无法办理过户手续。 晨宏力公司述称，我方与在本案中执行查封的财产没有关联性，没有法律上的利害关系。 泰升公司未到庭参加庭审，亦未提交书面答辩意见。 刘麒向一审法院起诉请求：解除对上海市黄浦区××路2603、2603A室房产的司法查封措施。 一审法院认定事实：涉案房屋查封过程及依据。长城国兴公司因与晨宏力公司、泰升公司、陈兆民、陈梦飞、刘芙蓉租赁合同纠纷两案，在诉讼过程中，长城国兴公司向新疆维吾尔自治区高级人民法院申请财产保全，新疆维吾尔自治区高级人民法院分别作出（2016）新民初67号民事裁定书和（2016）新民初69号民事裁定书，并于2016年11月7日以（2016）新民初67号民事裁定及协助执行通知书查封陈兆民名下位于上海市黄浦区××路2603室、2603A室房屋，查封期限自2016年11月7日至2019年11月6日。2016年12月13日，新疆维吾尔自治区高级人民法院作出的（2016）新民初69号民事判决已发生法律效力。因晨宏力公司、泰升公司、陈兆民、陈梦飞、刘芙蓉未履行该生效法律文书所确定的义务，长城国兴公司向新疆维吾尔自治区高级人民法院申请强制执行，新疆维吾尔自治区高级人民法院于2018年3月27日立案，并作出（2018）新执13号执行裁定，将（2016）新民初69号民事判决指定一审法院执行。一审法院立案执行，执行案号（2018）新01执264号，执行过程中，刘麒于2018年8月16日向一审法院提出书面异议，一审法院于2018年9月17日作出（2018）新01执异218号执行裁定书，驳回了刘麒的异议请求。刘麒购买涉案房屋的过程。2008年9月28日，刘麒与陈兆民、刘芙蓉签订了两份《上海市房地产买卖合同》，该两份合同约定由刘麒购买陈兆民名下位于上海市黄浦区××路2603室、2603A的房屋，价款均为2,300,000元，共计4,600,000元，双方约定2008年9月30日交付房屋，在2010年9月28日前向房产交易中心申请办理转让过户手续，合同中并未约定付款期限及付款方式。2011年7月7日，刘光辉向刘芙蓉通过银行转账4,000,000元。2012年3月28日，刘芙蓉向刘光辉出具收条一张，载明收到房款100,000元，2012年8月13日，刘芙蓉向刘光辉出具收条一张，载明收到房款500,000元。2010年9月27日、2012年9月26日、2014年9月26日，刘麒与陈兆民分别签订了三份《补充协议》，该补充协议中对房屋的过户时间重新进行了约定。2014年6月之后，刘麒开始入住涉案房屋。另查明，陈兆民与刘芙蓉系夫妻关系，刘芙蓉与案外人刘光辉系亲属关系，刘麒与案外人刘光辉系父子关系。 一审法院认为，本案的争议焦点是：刘麒对涉案房屋是否依法享有受法律保护的实体权利或其他足以排除强制执行的民事权益，并进而决定阻却执行。一审法院对双方诉争事实分析如下：首先，从刘麒与陈兆民、刘芙蓉签订房屋买卖合同的形成时间上可以确认双方签订合同的时间在一审法院查封涉案房屋之前。从双方签订的买卖合同内容可以确认均系双方当事人真实意思表示，合同的内容涉及购买涉案房屋的具体位置、购买的具体价款，符合合同的必要要件，虽然该合同未约定付款方式及付款期限，但并不影响合同内容的履行。故，一审法院认定刘麒与陈兆民、刘芙蓉在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。刘麒主张在涉案房屋被查封之前已实际占有该不动产，其提交了涉案房屋被查封之前实际形成的装修合同、邻居征询意见书、原材料购买清单、付款凭证、煤气、水费、电费、有线电视费缴费凭证，上述证据可以认定其在查封之前已经合法占有该不动产。其次，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”刘麒主张被采取强制措施的涉案房屋系其所有，应当就其对涉案房屋享有所有权或者其他足以阻却强制执行的事实承担举证责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”上述规定为一般买受人物权期待权的保护提供了法律依据。虽然刘麒与陈兆民、刘芙蓉在法院查封之前，即已达成买卖涉案房屋的意思表示，但是刘麒所购买的涉案房屋总价为4,600,000元，根据刘麒提交的转账凭证及收条所反映的交易时间及金额，转账交易记录的转款人系案外人刘光辉，刘光辉与刘芙蓉之间系亲属关系，该转账记录中并未载明转账用途，刘麒在涉案房屋被查封前并无直接向陈兆民、刘芙蓉支付房款的凭证，刘麒提交的证据不能作为支付涉案房款的真实凭证。长城国兴公司对涉案房屋申请执行时，刘麒对该涉案房屋享有的民事权益并不符合上述法律规定的物权期待权的情形，也不足以排除长城国兴公司就一般债权申请对登记在陈兆民名下的涉案房屋的执行。再次，刘麒是否存在非因买受人自身原因未办理过户登记的情形。刘麒与陈兆民、刘芙蓉签订了房屋买卖合同，合同中约定了涉案房屋过户的具体期限及时间，涉案房屋属于符合办理过户登记条件的房屋，该期限早于上海市限购政策的时间节点，刘麒可以按照合同约定办理涉案房屋的权属过户登记，刘麒取得上海市户籍后，涉案房屋并未被查封，刘麒仍可以办理涉案房屋的权属变更登记，但其均未在合理时间内办理过户登记手续，刘麒以其在2008年之后出国学习为由不能办理涉案房屋的过户，认为其存在非因自身原因未办理过户登记的理由不能成立，一审法院不予采信。本案中，陈兆民与刘芙蓉之间系夫妻关系，涉案房屋系登记在陈兆民名下的不动产，本案系一审法院对登记在陈兆民名下的涉案房屋采取执行措施时，刘麒作为案外人提出执行异议而引发的诉讼，晨宏力公司、泰升公司、陈梦飞与本案中被采取查封措施的财产之间并无关联性，一审法院查封涉案房产的执行措施与晨宏力公司、泰升公司、陈梦飞并无法律上的利害关系，上述第三人是否到庭参加诉讼并不影响本案的审理。综上所述，刘麒请求停止对涉案房屋的强制执行，无事实及法律依据，本院不予支持。判决驳回刘麒的诉讼请求。 本案二审期间，刘麒围绕上诉请求提交以下六份证据： 1.涉案房产的《上海市不动产登记簿》复印件一份。证明涉案房产于2011年2月才解封。 经质证，长城国兴公司认为该证据为复印件，不能确定其真实性。陈兆民、刘芙蓉、陈梦飞、晨宏力公司对该证据的真实性、合法性、关联性予以认可。 该证据为复印件，亦无复印件的来源依据，本院对该证据的真实性不予确认。 2.刘芙蓉名下，位于上海市松江区房产的《上海市不动产登记簿》一份。证明陈兆民、刘芙蓉夫妻名下的，位于上海市松江区××镇房产办理了抵押登记，用于银行贷款。 经质证，长城国兴公司对该证据的真实性认可，关联性不认可。陈兆民、刘芙蓉、陈梦飞、晨宏力公司对该证据的真实性、合法性、关联性认可。 本院对该证据的真实性予以确认，关联性不予确认，该房产信息与本案并无关联。 3.刘麒名下的房产《大武口区不动产信息的、查询结果证明》11份。证明刘麒名下有多套房屋，购买时间为2009年9月至2018年7月。部分房产为求学期间父母出资购买在刘麒名下。 经质证，长城国兴公司对该证据的真实性认可，关联性不予认可。陈兆民、刘芙蓉、陈梦飞、晨宏力公司对该证据的真实性、合法性、关联性予以认可。 本院对该证据的真实性、合法性予以确认，关联性结合案件事实综合认定。 4.刘麒入户上海的《户口簿》一份。 5.上海市政府2008年至2016年文件10份。证据4、5证明刘麒于2017年1月11日才办理完结上海的入户手续，此前依据上海市的房屋限购政策，刘麒对涉案房屋不具有办理过户登记的资格，当刘麒有资格办理该两套房屋过户手续时，涉案房屋已被查封冻结。 经质证，长城国兴公司认为证据4在一审中已经提交，不属于新证据的范畴；对证据5认可限购事实，但对关联性不予认可，因政策原因刘麒不能购买房屋，所以不能过户的责任在刘麒自身。陈兆民、刘芙蓉、陈梦飞、晨宏力公司对证据4、5的真实性、合法性、关联性予以认可。 本院对该二份证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 6．刘麒父亲刘光辉账户交易流水。证明刘麒父亲刘光辉于2011年7月7日向刘芙蓉转账支付购房款4,000,000元外，与刘芙蓉没有其他经济往来，虽然转账用途没有标识，此款确实用于购买系争房屋。 经质证，长城国兴公司对该证据的真实性予以认可，关联性不认可，长城国兴公司认为该笔4,000,000元的转账不是用于支付购房款。 本院对该证据的真实性予以认可，关联性结合全案事实综合认定。 长城国兴公司、陈兆民、刘芙蓉、陈梦飞、晨宏力公司、泰升公司均未提交新证据。 另查明，刘麒与刘蓓蓓为夫妻关系。 本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，本案的争议焦点为：1.刘麒是否就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益;2.一审程序是否有误。 关于争议焦点一。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，刘麒与陈兆民、刘芙蓉于2008年9月28日签订商品房买卖合同，刘麒对涉案房屋进行了装修，缴纳了煤气、水费等费用，上述行为的完成时间均早于2016年11月7日法院查封涉案房屋的时间，长城国兴公司虽辩称该合同为虚假交易，但其并无充分的理由和相应证据，故对一审法院作出的合同为合法有效以及刘麒已合法占有涉案房屋的认定，本院予以维持。关于刘麒是否支付涉案房产相应款项的问题。2011年7月7日刘光辉向刘芙蓉转账的4,000,000元，刘麒在买卖合同签订时仍在上学，不具有支付大笔金额的经济能力，由其父亲刘光辉为其支付房款亦属人之常情。转款凭证虽未备注付款用途，但刘光辉与刘芙蓉为兄妹关系，基于亲属之间的信任，未作代刘麒支付房款的备注并不违背常理，而且长城国兴公司并无充分的理由或相关证据能够推翻该笔款项并非是支付的房款。2012年3月27日、2012年8月10日刘麒父亲刘光辉分2次向刘芙蓉支付600,000元，刘芙蓉于2012年3月28日、2012年8月13日向刘光辉分别出具收条，该两笔房款支付有取款凭证和收据相互印证。结合刘光辉在此之前已代刘麒支付大部分房款，故本院对于刘麒已支付全部涉案房款的事实予以确认，对一审法院关于刘麒提交的证据不能作为支付涉案房款的真实凭证的认定予以纠正。关于刘麒是否存在非因买受人自身原因未办理过户登记的问题。刘麒主张出国留学和上海市限制购房是非自身原因未办理房产过户登记的原因，并提交2010年至2016年上海市人民政府严格执行住房限售政策的文件予以证实，长城国兴公司对上海市存在限购政策予以认可，但不认可刘麒主张的理由。二审庭审中刘麒与第三人陈兆民、刘芙蓉、陈梦飞均陈述涉案房产在订立买卖合同时已抵押给银行用于贷款，房款是在2011年解除抵押后才开始支付，付款后未能过户的原因是受到限购政策影响。本院认为，第一，根据刘麒与第三人的陈述，刘麒购买的是已设置抵押的房产，在抵押未解除前是不能办理房产过户登记的，但刘麒仍然购买，就会存在不能及时办理房产过户而产生的风险。涉案房产买卖合同订立的日期早于上海市住房限售政策出台之前，并不受后期出台住房限售政策的影响，但因刘麒未及时支付房款和陈兆民未及时解除房产抵押导致房屋过户登记受到住房限售政策影响，完全是因买卖双方未积极履行合同义务所致，应属于刘麒的自身原因。第二，依据上海市当地的住房限购政策，在2010年时，对于非上海市户籍的购房者购买首套房产并未限制，刘麒至少可以办理其中一套房产的过户登记，但此时刘麒既未向陈兆民支付房款，亦未办理过户登记。第三，上海市从2011年起对非本市户籍购买当地房产有缴纳个人所得税或社会保险满足一定期限的要求，违反规定购房的，不予办理房地产登记。刘麒与陈兆民就房产延期过户达成过三次补充协议，延期过户的原因为“刘麒在英国上学和刘麒为非上海市户口购房者未交够两年社保不能在约定日期之前，向房地产交易中心申请办理过户手续。”故刘麒对涉案房屋所在地的限购政策应当是知晓的，在其符合购房条件前不能办理房产过户登记的后果也是明知的，但其仍购买涉案房产支付房屋价款，故应承担由于涉案房产不能办理过户登记产生的风险。第四，对于刘麒正式落户上海市的日期在法院查封涉案房产之后，虽然可以证明此时才不再受非上海市户籍家庭购房限购政策的限制，但结合前三点的分析，刘麒在法院查封前未办理房产过户登记存在过错，其实际取得上海市户籍在法院查封之后不足以成为非自身原因未能办理过户登记的理由。第五，刘麒主张2008年至2013年期间其在国外留学，未能办理房产过户登记，但从其与陈兆民订立过三次延长办理过户登记的《补充协议》，可见刘麒因在国外留学未能办理房产过户登记的理由并不能成立。综上，刘麒的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，一审法院未予支持正确，本院予以维持。 关于争议焦点二。一审法院虽然对于刘麒提交的印证具有支付房款能力的部分证据未组织质证，但二审中本院组织双方当事人进行了举证质证，刘麒的诉讼权利得到了保障。经过审查，该些证据并未影响本院对涉案房款支付情况的认定，故该项上诉理由本院不予支持。 综上所述，刘麒的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费43,600元（刘麒已预交），由刘麒负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  崔 瑜 审 判 员  陆建蔚 审 判 员  田忠顺 二〇二〇年四月二十五日 法官助理  王继芬 书 记 员  张雅静