江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终10867号上诉人(原审原告)：奚荣保，男，1972年11月20日出生，汉族，无业，住安徽省含山县。委托诉讼代理人：吴翩，江苏臻宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：张银平，江苏臻宇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京大坤商业管理有限公司，住所地在南京市玄武区玄武大道699-1号。法定代表人：李祚祥，该公司总经理。委托诉讼代理人：王棋，北京市中银（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李莎，北京市中银（南京）律师事务所实习律师。上诉人奚荣保因与被上诉人南京大坤商业管理有限公司（以下简称大坤公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2019）苏0102民初8252号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。奚荣保上诉请求：1.撤销一审判决，支持其一审诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，对案涉房屋对外出租用以经营餐饮业与房屋规划用途不符，改造后未进行备案等多种违法事实均未予以查明，对案涉房屋的消防隐患问题置之不理，对被上诉人违法出租问题亦未认定。二、一审法院适用法律错误。一审法院认为房屋实际用途与规划用途是否一致、房屋的消防验收有无办理以及是否通过，均属于房屋使用条件问题，不影响合同效力。但被上诉人隐瞒案涉房屋的规划用途情况，将其出租给上诉人经营餐饮。因房屋规划用途不相符，导致合同履行出现严重障碍，案涉合同无法正常履行。此外，被上诉人就案涉房屋进行过消防改造，但并未办理消防验收手续，案涉房屋出现消防隐患，任由其发展将会带来无可逆转的损害。根据《消防法》第十三条、《江苏省消防条例》第四十七条、《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《商品房屋租赁管理办法》第六条、《合同法》第五十二条等法律法规之规定，案涉合同应依法被认定为无效。三、案涉商铺所在建筑与建设工程规划许可证不符，系违章建筑，案涉租赁合同应属无效。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。大坤公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。案涉房屋有建设规划许可证，并非违建，不属于相关法律规定中认定合同无效的情形。请求二审法院驳回上诉，维持原判。奚荣保向一审法院诉讼请求：1.判令确认奚荣保与大坤公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》无效；2.判令大坤公司返还租金及定金共计156200元；3.判令大坤公司赔偿奚荣保装修损失费458519元（暂计）。一审法院认定事实：南京市玄武区国有资产投资管理控股（集团）有限公司（以下简称玄武国投公司）于2011年8月17日取得了“徐庄软件产业基地软件创业园（职工公寓）”（即案涉玄武大道699-1号徐庄软件园人才公寓）的建设工程规划许可证。案涉玄武大道699-1号徐庄软件园人才公寓一楼房屋用途为办公研发。2018年2月12日，玄武国投公司将上述徐庄软件园人才公寓出租给案外人南京朗诗寓商业管理有限公司（以下简称朗诗寓公司），租赁期限为10年，双方约定一层仅用于公寓商业配套，包括食堂、超市、西餐厅、健身房、洗衣房、理发店、众创空间；朗诗寓公司有权按双方约定的租赁用途进行转租。同日，朗诗寓公司将上述徐庄软件园人才公寓一层出租给案外人南京宸铖物业管理有限公司（以下简称宸铖公司），租赁期限为10年，租赁用途为食堂、超市、西餐厅、健身房、洗衣房、理发店、众创空间；宸铖公司有权按双方约定的租赁用途进行转租。2018年3月1日，宸铖公司将上述徐庄软件园人才公寓一层出租给大坤公司，租赁期限为10年，租赁用途为餐饮、食堂、银行、药店、超市、西餐厅、健身房、洗衣房、理发店、众创空间；大坤公司有权按双方约定的租赁用途进行转租。2018年5月19日，奚荣保（乙方）与大坤公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方从甲方处承租坐落于南京市玄武区房屋（面积314.64平方米）用于经营餐饮，租期三年，自2018年9月1日起至2021年9月1日止；第一年、第二年的租金均为264140.28元，第三年租金为277347.29元；2018年6月1日至2019年9月1日为甲方给予乙方的装修期。2018年12月28日，双方签订补充协议，约定原租赁合同计租日由2018年9月1日顺延至2018年12月28日，租金及交租日按计租日顺延。合同签订后，奚荣保向大坤公司支付了三个月的租金66035.07元、物业费14158.8元、履约保证金66035.07元，合计146228.94元。诉讼过程中，奚荣保称案涉房屋除实际用途与规划用途不一致外，还存在大坤公司擅自停用消防报警主机，存在消防安全隐患，且房屋部分使用现状与竣工验收备案时不符，改造后未办理相关消防手续等问题。奚荣保为证明上述主张，提交了南京市公安消防局的回复、《律师函》等证据。大坤公司质证称，消防局的回复不能证明消防问题致使奚荣保无法经营，消防问题不是导致合同无效的理由，且消防报警主机数据线及电源系被人为破坏，大坤公司已报警；针对律师函中提及的两个问题，其一大坤公司已将消防报警主机隐患整改到位，其二奚荣保对人才公寓一层建设属性和现有使用性质充分了解，规划建设属性不影响双方合同的效力。一审法院认为，判断奚荣保与大坤公司签订的《房屋租赁合同》及其《补充协议》的效力，应依据《中华人民共和国合同法》第五十二条及《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条的规定予以认定。无论是房屋的实际租赁用途与规划用途是否一致，还是房屋的消防验收有无办理以及是否通过，均属于房屋使用条件的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，房屋使用条件影响的仅是合同履行，而不影响合同效力。因此，无论案涉房屋的使用用途与规划用途是否一致，以及案涉房屋是否存在未办理二次消防验收的问题，均不影响合同效力，故奚荣保以诉称理由为由主张合同无效，一审法院不予采纳。双方签订的《房屋租赁合同》及其《补充协议》不存在其他导致合同无效的情形，应为合法有效，故奚荣保主张上述合同无效，并进而主张大坤公司返还定金和租金、赔偿损失，于法无据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：驳回奚荣保的诉讼请求。一审案件受理费11998元，减半收取5999元，由奚荣保负担（奚荣保预交案件受理费的余款5999元由一审法院退回）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了新证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：关于案涉商铺与建设工程规划许可证是否相符的问题。二审中，上诉人奚荣保向本院申请调查令，向南京市城市建设档案馆调取了“徐庄人才公寓1-2栋”的建设规划图纸等全部档案资料，认为案涉四层建筑的实际建筑面积为：一层4656.7㎡、二层4316.4㎡、三层3960.88㎡、四层3960.88㎡，实际总建筑面积16894.86㎡。而被上诉人提交的规划许可证上载明人才公寓并非独栋建筑，共计4栋公寓楼，楼层数分别为5层、4层、5层、1层，规划许可证上对应的案涉商铺所在的四层建筑应为编号1-2栋，面积为6676.5㎡，与图纸显示的面积并不相符，实际面积远大于规划许可面积，应为违法建筑。大坤公司质证认为，上诉人对规划许可证及园区规划理解有误，案涉园区系分为四个区域的一体建筑，分别为1-1（5层）、1-2（4层）、1-3（5层）、1-4（1层），建设工程规划许可证上标注的不同建筑标号，系不同区域的标志，并非每个建筑标号下的建筑为单独建筑，根据建设工程规划许可证显示，该园区总面积16097.5㎡，而上诉人所提供的图纸是整体建筑的一层全部面积4656.7㎡，与建筑图纸载明的总面积16894.86㎡较为接近，上诉人将园区全部建筑面积等同于1-2号建筑的面积，将园区全部一层实际建筑面积等同于1-2号建筑的基底面积属于对《建筑工程规划许可证》及园区规划的错误理解。为查明现场状况，本院组织双方当事人现场勘验，大坤公司认为规划许可证上的数字系对商业中心功能区的划分，指认五层部分是指楼顶的电梯房和其他附属设施和，一层区域指大厅商铺部分，从“麻辣烫”开始至“大野治茶”结束。奚荣保认为整个商业中心就是1-2栋，整个人才公寓是一个大的规划，1-1和1-3分别是瑞华控股和高管公寓两栋五层建筑，1-4系指1-2下面的独立一层楼。大坤公司认为奚荣保所述的1-4其实是配电房。双方均在一层平面图上标注了案涉房屋的位置。本院经审查认定，上诉人所调取的案涉建筑的一层平面图加盖有“南京市规划局核准图样”及“南京华科建筑设计顾问有限公司江苏省工程勘察设计出图专用章”的印章，应为经规划部门审核过的建筑平面图。根据该图所示，案涉整体建筑的一层平面为4656.7㎡、二层平面为4314.4㎡、三层平面为3960.88㎡、四层平面为3960.88㎡，总建筑面积为17079.18㎡。奚荣保认为总平面图所示的建筑仅系规划许可证上的1-2栋，并无相应的图纸予以印证，其指认的两栋五层建筑均在总平面图之外，亦无相应的规划建设资料印证该两栋建筑属于案涉规划许可证上所载建筑，故对奚荣保的此项主张，本院不予采信。案涉职工公寓的总平面图及各层平面图有市规划部门及设计、勘察机构的盖章确认，案涉商铺约314.64㎡，位置约在一层平面图的中央部位，现有证据不能证明案涉商铺属于建设单位私自扩建，故奚荣保主张案涉商铺系属违法建筑，本院不予采纳。对一审法院认定的其他事实，本院予以确认。本院认为，上诉人奚荣保主张其与被上诉人大坤公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》无效，但其所提供的证据并不足以证明案涉商铺无建设规划手续，其提出的消防验收等问题，非法律、行政法规规定的合同无效事由，现亦无证据证明案涉《房屋租赁合同》及《补充协议》存在其他无效事由，故案涉《房屋租赁合同》及《补充协议》应属有效，上诉人此项上诉请求依据不足，本院不予采纳。上诉人基于合同无效所主张的返还定金、租金及赔偿损失等诉讼请求，缺乏法律依据，一审法院未予支持并无不当。综上所述，奚荣保的上诉请求不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11998元，由上诉人奚荣保负担。本判决为终审判决。审判长  夏海南审判员  龚 达审判员  白文虎二〇二〇年四月二十九日书记员  孙雪松