重庆市梁平区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0155民初6391号原告：陶于印，1964年10月23日出生，汉族，重庆市梁平区人，住重庆市梁平区。委托诉讼代理人：古光轩，重庆豪文律师事务所律师。被告：陆元山，男，1963年6月14日出生，汉族，重庆市梁平区人，住重庆市梁平区。委托诉讼代理人：常仕武，重庆正衡律师事务所律师。被告：重庆市祥瑞实业集团房地产开发有限公司（以下简称祥瑞公司），住所地重庆市万州区（天城）天龙路111号3号楼3层办公室，统一社会信用代码91500101287622009L。法定代表人：孔祥麟，系该公司董事长。委托诉讼代理人：郭辉，男，1964年1月14日出生，汉族，重庆市万州区人，系祥瑞公司办公室主任，住重庆市万州区。陶于印与陆元山、祥瑞公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年11月19日立案受理。依法由审判员杨红霞适用简易程序于2019年12月23日、2020年1月16日、2020年4月10日公开开庭进行了审理（审理过程中当事人申请庭外和解期3个月）。原告陶于印及其委托诉讼代理人古光轩，被告陆元山及其委托诉讼代理人常仕武，被告祥瑞公司的委托诉讼代理人郭辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陶于印起诉时向本院提出诉讼请求为：1、请求依法判令解除原告与二被告订立的债权债务转让协议，解除原告与被告祥瑞公司订立的房屋预定协议，解除原告与被告陆元山订立的偿还被告陆元山欠款75298元的协议，判令二被告连带偿还所借原告借款100万元，利息按月利率1.5%从2014年3月17日计算至清偿之日止;2、本案诉讼费由二被告承担。事实及理由：2014年3月17日，被告陆元山向原告借款100万元，约定利息按月利率1.5%计算，2015年4月10日，经原告与二被告三方协商，被告陆元山将所欠原告借款100万现金抵作原告向被告重庆市祥瑞实业集团房地产开发有限公司所预售的香山缘67栋3单元8层01号、02号住房两套的购房款，其中01号房屋建筑面积74.75平方米，房款534029元，02号房屋建筑面积76.73平方米，房款541269元，两套房屋共计房款1075298元，以清偿被告祥瑞公司所欠被告陆元山的巨额债务，原告因此向被告陆元山出具欠条欠款75298元。协议订立后，被告祥瑞公司从2015年至2016年仅修至5楼，因无资金停工成烂尾楼工程至今四年无法履行房屋认购协议约定，无法实现三方订立的债权债务转让的根本目的，上述事实，原告有相应证据予以佐证。综上所述，依法订立的合同应当自觉履行，由于被告祥瑞公司的不作为导致合同根本目的无法实现，为此具状起诉，请求依法公断。被告陆元山辩称：一、原、被告之间签订债权债务转让协议属实，该协议是双方真实意思表示，符合法律规定，系合法协议，不应当被解除。二、该协议中明确约定被告陆元山将对被告祥瑞公司享有的债权转让给原告，原告有权直接向被告祥瑞公司及保证人主张债权。原告受让债权后，自愿将债权抵作购房款，属于原告自主处分权利，另该协议第四条约定，协议生效后原告不再向被告陆元山主张债权，被告陆元山向原告出具的借条自然失效，双方债权债务消灭，原告与被告祥瑞公司的房屋买卖事宜由原告与被告祥瑞公司自行处理。上述约定已经发生法律效力，原告与被告陆元山之间的民事法律关系已经消灭，被告陆元山不在本案中承担任何责任。三、原告向被告陆元山出具的借条，系双方平等自愿协商后原告出具的，且鉴于目前的状况双方也协商还款期限延期，该借贷关系也应属于合法有效，不应被解除。四、原告认为“认购协议”不能实现属于原告与被告祥瑞公司之间的法律关系，由法院审理后依法作出处理。请求法院驳回原告对被告陆元山的诉讼请求。祥瑞公司辩称：我公司与原告没有直接的经济关系，我公司欠被告陆元山的款项，考虑到原告与被告陆元山有债权债务，为了解决问题我公司才承认签订“债权债务转让协议”。房子本来是抵给被告陆元山的，后来经三方协商同意抵给了原告，我方认为《房屋预订协议》是有效的，房子是有手续的，因其他原因没有修起来，房子修好了我公司还是会交房子给原告的，如果原告要求还钱，我公司只承认退还原告的购房款本金，请求驳回原告要求二被告承担连带责任的诉讼请求。本院经审理，认定事实如下：2014年3月17日，被告陆元山向原告陶于印出具借条借款100万元，约定借款期限一年，利息按月息1.5%计算，每半年结算一次利息。当日，原告之妻徐昌琴向被告陆元山转账100万元。因被告陆元山未能按期偿还原告借款本金，2015年4月10日，原告与二被告协商订立了《债权债务转让协议书》，主要内容为：一、确定陆元山实欠陶于印借款1075298元。二、陆元山将享有祥瑞公司的债权1075298元转让给陶于印，陶于印按照本协议直接向祥瑞公司及其保证人孔祥麟、孔令娟等主张债权（与债务人协商抵购商品房）。陶于印自愿向陆元山承诺：借款本金转为祥瑞公司开发建设的“香山缘项目购房款”，放弃所有未付利息。三、祥瑞公司同意并愿意直接向陶于印履行还款义务，陶于印以该借款额1075298元的债权抵作购买祥瑞公司开发的香山缘项目（花园洋房两套1、67-3-801，面积74.75平方米；2、67-3-802，面积76.73平方米）应交的购房款。四、本协议生效后，陶于印不再向陆元山主张债权，所转让的1075298元债权债务待祥瑞公司与陶于印签订商品房认购协议并出具收款收据后，原陆元山向陶于印出具的借条自然失效，陆元山、陶于印双方债权债务消灭；陶于印、祥瑞公司双方的房屋买卖关系成立，涉及房屋买卖相关事宜由陶于印、祥瑞公司双方自行处理。同日，陶于印与祥瑞公司就前述两套房屋订立了《房屋预订协议》，该协议第五条的特别告知内容为：1本协议为双方意向性预订房号协议，在签订前，甲方（祥瑞公司）已明确告知乙方（陶于印），未取得商品房预售许可证，按规定是不能预售该房屋的，但乙方已充分了解该房屋的基本情况，愿意预订该房屋，纯属自愿，甲方不存在任何欺骗，待甲方取得预售房许可证后再签订正式的购房合同……。因原告在被告陆元山处享有的债权为100万元，而被告祥瑞公司抵债的两套房屋总价款为1075298元（该数额作为祥瑞公司抵偿其欠陆元山的债务数额），遂由陶于印向陆元山出具了75298元的借条一张。由于祥瑞公司至今未能将《房屋预订协议》约定的房屋修建好，现原告起诉至本院请求依法判决。庭审中，本院就相关法律关系进行释明后，原告陶于印选择在本案中只处理其与祥瑞公司之间的房屋预订合同关系，并变更诉讼请求为确认房屋预订合同无效及由祥瑞公司返还其全部购房款。陆元山当庭对陶于印在债权债务转让时出具的75298元的借条表示与陶于印重新订立《债权债务转让协议》后，由陆元山向祥瑞公司主张权利。另查明：被告祥瑞公司与原告订立的两份房屋预订协议中香山缘67栋（3-801、3-802）号房屋至今未办理商品房预售许可证。上述事实有当事人陈述及原告提交的债权债务转让协议书、借条、银行转账业务凭证、房屋预订协议书、照片、原告曾于2016年7月向重庆市万州区人民法院起诉的诉讼档案资料等证据以及被告祥瑞公司提供的尚未取得商品房预售许可证的情况说明在案佐证，本院予以确认。本院认为，原告陶于印起诉时的诉讼请求涉及到三个民事法律关系，一是原告陶于印与二被告之间的债权债务转让合同关系、二是原告陶于印与被告祥瑞公司之间的商品房预约合同关系、三是原告陶于印与被告陆元山之间的民间借贷关系。因该三个民事法律关系属不同的民事法律关系，应分别进行诉讼，经本院向原告释明后，原告选择在本案中处理其与被告祥瑞公司之间的商品房预约合同关系，故本案案由为商品房预约合同纠纷。原告陶于印与被告祥瑞公司是基于原告陶于印与被告陆元山、祥瑞公司订立的《债权债务转让协议》而订立了《房屋预订协议》，所订立的《债权债务转让协议》系各方真实意思表示，其内容合法有效并已履行完毕。原告陶于印与被告祥瑞公司订立的《房屋预订协议》虽系双方的真实意思表示，但《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”，《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条规定“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。”；因被告祥瑞公司至今未就《房屋预订协议》所涉房屋取得商品房预售许可证，故并不能按该协议的约定与原告订立正式购房合同，因此，双方之间所订立的《房屋预订协议》因违反国家法律法规效力性强制性规定而归于无效。由于原告与祥瑞公司订立房屋预订协议时未对合同无效可能导致的法律后果（即房屋交付不能时的资金占用损失）进行约定，原告在自己并无过错的情况下主张资金占用的利息损失按中国人民银行同期同类贷款利率进行计算（2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心发布的市场报价利率计算利息进行计算）的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、第一百五十五条、第一百五十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告陶于印与被告重庆市祥瑞实业集团房地产开发有限公司于2015年4月10日订立的两份《房屋预订协议》无效。二、由被告重庆市祥瑞实业集团房地产开发有限公司于本判决生效后10日内返还原告陶于印购房款1075298元并承担其占用资金的利息损失（利息从2015年4月10日起至2019年8月20日按中国人民银行同期同类贷款利率计算，其后按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算至付清之日止）。如果被告重庆市祥瑞实业集团房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17574.00元，减半收取8787.00元，由被告重庆市祥瑞实业集团房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提交减交、缓交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  杨红霞二〇二〇年四月十日(院印)书记员  张 涛