山东省临沭县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁1329执异16号 异议人：刘中如，男，1967年9月21日生，汉族，居民，住山东省临沭县。 异议人：王传花，女，1969年3月16日生，汉族，居民，住山东省临沭县。 申请执行人：中太建设集团股份有限公司。住所地：河北省廊坊市广阳道20号。 法定代表人：邓池良，董事长。 被执行人：临沭县瓯龙置业有限公司，住所地：山东省临沭县沭新街5号。 法定代表人：汪国良，董事长。 本院在执行中太建设集团股份有限公司（以下简称：中太集团）与临沭县瓯龙置业有限公司（以下简称：瓯龙置业）建设工程施工合同纠纷一案中，异议人刘中如、王传花向本院提出书面异议，本院立案受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人刘中如、王传花称，贵院查封的山东省临沭县瓯龙现代城·尚座北区2号楼2单元502室房屋及附属储藏室2-137号、地下车位2-038号的所有权归异议人共同所有，不属于被执行人临沭县瓯龙置业有限公司的财产。2012年2月24日，异议人与临沭县瓯龙置业有限公司签订了《商品房预售合同》，合同编号为：YS00016136，房屋代码为：88795。上述材料证实该房屋的所有权人归异议人刘中如、王传花所有；且异议人有交款购房票据、商品房预售合同、购储藏室款票据、维修基金票据、购车位款票据为证，现异议人于2014年已对该房屋进行装修并入住，发生的物业费、水电费、垃圾清理费、暖气费等以上证据均可证实上述房屋的所有权、使用权均是异议人刘中如、王传花。根据《中华人民共和国物权法》第15条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”综上，异议人已经完全享有上述房屋的所有权，上述房屋早已不属于被执行人临沭县瓯龙置业有限公司的财产。基于上述事实和法律规定，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条，异议人依法提出执行异议，请求法院查明事实，依据相关法律规定，请求中止山东省临沭县人民法院(2020)鲁1329执500号民事裁定书对异议人所有的山东省临沭县瓯龙现代城·尚座北区2号楼2单元502室房屋及附属储藏室2-137号、地下车位2-038号的执行。请求解除对山东省临沭县瓯龙现代城·尚座北区2号楼2单元502室房屋及附属储藏室2-137号、地下车位2-038号的查封。 异议人向本院提交下列证据证明自己的主张： 1.异议人刘中如、王传花于2012年2月24日与临沭县瓯龙置业有限公司签订《商品房预售合同》，以258151元的价格购买涉案房屋；2.《瓯龙现代城车位使用权转让协议》、《瓯龙现代城储藏室使用权转让协议》各一宗；3.瓯龙置业为异议人出具的购买涉案房屋交纳的定金、房款、地下车位及储藏室的收据各一张，拟证明瓯龙置业已收到异议人支付涉案房屋、储藏室及车库的价款；4.异议人为涉案房屋交纳的暖气费、物业费、生活垃圾处理费等一宗，拟证明异议人购买涉案房屋后已实际入住。 申请执行人中太集团辩称，被答辩人提起异议的时间已超出法定时效，因临沂市中级人民法院查封时间是2017年3月15日，至今已过三年多的时间才提起异议，不符合相关法律规定!被答辩人与临沭县瓯龙置业有限公司不存在真实的房产交易，系争房屋产权仍在临沭县瓯龙置业有限公司名下且未进行预购商品房预告登记，答辩人有权申请法院对其查封并执行。对被答辩人提交的“商品房预售合同”真实性不予认可，答辩人没有参与合同的签订，真实性无法核实也无法进行确认。交易合同的价格明显低于市场价格且不合理，涉案房屋2号楼2单元502室合同价格为2761元/平方米，当时的市场价格在4000元/平方米左右，明显低于市场价格，明显不合理，侵犯了债权人的利益，属于可撤销的合同。并且预售合同中建筑面积为93.48平方米，总价为258098.28元，但涉案房屋2号楼2单元502室合同中总价为258151元存在明显错误!另外被答辩人没有提供储藏室(2-137)及地下车位(2-038)的购房合同，不符合商品房屋交易习惯和交易要件。被答辩人提交的收据的真实性不予认可(收据日期2012年1月30日2万元、2012年2月24日金额238151元、2014年9月10日收据金额65000元、2012年12月26日金额32130元)，该收据不是答辩人所出，答辩人无法确认其真实性。被申请人提交的收据，没有相应的付款记录进行印证，也没有相应的房产交易发票，并不能证明预售合同已经履行。临沭县瓯龙置业有限公司与被答辩人存在虚假交易逃避债务的可能。临沂市中级人民法院到临沭县不动产登记中心查封财产时，系争房屋产权仍在临沭县瓯龙置业有限公司名下且未进行预购商品房预告登记，临沂市中级人民法院对其查封。如该房屋已经进行了预购商品房预告登记，则临沂市中级法院无法进行查封。被答辩人提交的商品房预售备案，不是预购商品房预告登记，不能对抗答辩人的司法查封及执行。商品房预售备案和预购商品房预告登记不是同一概念，预售备案不等于预购商品房预告登记。二者的法律效力不同，商品房预售合同备案登记制度是一种行政管理制度，而预告登记是不动产登记制度，二者的法律效力完全不同。《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”依此规定，经预告登记的不动产买卖合同买受人的债权已经添附了预期物权，债权人可以享有产权已过户后的部分权利，包括可以对抗前手抵押权人行使抵押权，司法机关也不能将已预告登记的不动产当作出卖方的财产施以强制执行；而经过登记备案的商品房预售合同仅表明该买卖行为已纳入行政监管，在没有其他法定事由的情况下，该合同的效力优于出卖人一房多卖的时间顺序在后的同一标的物预售合同，在产权过户登记前商品房预售合同仍然没有物权效力。没有物权效力就是意味着无论合同履行状况如何，出卖人仍然是标的物法律意义上的产权人。二者登记的职能及部门不同。 《城市房地产管理法》第四十四条第二款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”可见商品房预售合同的登记备案是政府主管部门行使监管职权、房地产经营企业满足预售条件履行报备义务接受资格审查的一项行政管理行为。而预告登记时双方合意之下申请的，只有双方达成合意才能可以申请登记，也可以不用申请预告登记。另外，两者的登记机关也不一定是同一个，预告登记就是房屋的登记机构，而商品房预售合同登记备案的可以是建设主管部门也可以是房地产管理部门。二者适用范围不同，商品房预售合同的登记备案，其登记的标的仅限于商品房预售合同，商品房的现房买卖、二手房买卖、旧房买卖合同都被排除在备案登记的范围之外；而预告登记适用于所有不动产交易，不仅包括商品房买卖和私房交易，还包括国有土地使用权的有偿转让、房地产开发项目的整体受让等。被答辩人也可以自行预售商品房的预告登记。《城市房地产管理法》第四十四条第二款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”根据该规定，预售合同备案的申请主体为商品房预售人。第六十九条的规定：“预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记。”根据这个规定，预售人和预购人均可以申请预售商品房的预告登记。由此可见，登记备案的启动主体是房地产开发商，而预告登记的启动主体则是签订了物权协议的当事人。被答辩人也可以自行预售商品房的预告登记，其不申请的后果有其自行承担。商品房预售合同的登记备案只是预购商品房预告登记的前提条件。根据《房屋登记办法》第七十条申请预购商品房预告登记，应当提交下列材料：(一)登记申请书；(二)申请人的身份证明；(三)已登记备案的商品房预售合同；(四)当事人关于预告登记的约定；(五)其他必要材料。 根据上述的规定，办理预购商品房预告登记必须有已经登记备案的商品房预售合同原件才能办理，即备案登记是预告登记的前置程序。综上所述，被答辩人的异议不成立，请求裁定驳回被答辩人的异议请求。 本院查明，中太集团与瓯龙置业建设工程施工合同纠纷一案，临沂市中级人民法院于2018年6月5日作出(2017)鲁13民初73号民事判决：一、被告临沭县瓯龙置业有限公司偿付原告中太建设集团股份有限公司工程欠款15233585.94元并支付利息，于本判决生效之日起十日内履行。二、被告临沭县瓯龙置业有限公司向原告中太建设集团股份有限公司支付拖欠工程进度款利息1400000元。三、驳回原告中太建设集团股份有限公司的其他诉讼请求。2018年7月31日，临沂市中级人民法院根据申请执行人的申请立案执行，案号为(2018)鲁13执301号，在执行过程中，临沂市中级人民法院于2017年3月8日作出（2017）鲁13民初73号民事裁定书，于2017年3月15日查封涉案房屋。2018年9月3日，临沂市中级人民法院作出（2018）临执指字第364号裁定书将该案指定本院执行。本院立案执行，案号为（2020）鲁1329执500号。在执行过程中，本院于2020年3月12日作出（2020）鲁1329执500号执行裁定书及协助执行通知书：一、续查封被执行人临沭县瓯龙置业有限公司所有的瓯龙现代城尚××楼××、××、××、××、××、××、××、××楼××、××、××、××、××楼××、××、××、××楼××、××、××楼××、××、××、××楼××、××号房××一宗；二、查封期限自2020年3月12日至2023年3月11日。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非买受人自身原因未办理过户登记。本案中，在本院查封涉案房屋之前，被执行人中太集团已将涉案房屋转让给异议人刘中如、王传花，异议人支付全部价款，并实际入住至今，虽未办理过户登记，但其原因并非异议人自身原因。综上，依法应当确认异议人刘中如、王传花对涉案房产享有的权利能够排除执行，因此，异议人的该项异议理由成立，本院予以支持。本院未对涉案房屋的附属储藏室2-137号、地下车位2-038号予以查封，异议人的该项异议请求，本院不予审查。依照《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下： 中止对位于山东省临沭县瓯龙现代城·尚座北区2号楼2单元502室房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长 姚 宇 审判员 李玉会 审判员 张文超 二〇二〇年四月十三日 书记员 徐雪珍