安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖03民终483号上诉人(原审原告)：宋得义，男，1986年7月10日出生，汉族，住安徽省涡阳县。上诉人(原审原告)：张翠平，女，1989年5月6日出生，汉族，住安徽省涡阳县。委托诉讼代理人：宋得义（系张翠平丈夫），男，1986年7月10日出生，汉族，住安徽省涡阳县。上诉人(原审被告）：蚌埠荣盛伟业房地产开发有限公司，住所地安徽省蚌埠市朝阳路1099号，统一社会信用代码9134030005445602X3。法定代表人：陈亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：李宏亮，安徽禹风律师事务所律师。委托诉讼代理人：迟小兵，安徽禹风律师事务所律师。上诉人宋得义、张翠平、上诉人蚌埠荣盛伟业房地产开发有限公司（以下简称荣盛公司）因商品房销售合同纠纷一案，均不服安徽省蚌埠市禹会区人民法院（2019）皖0304民初4203号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本院在审理本案过程中，荣盛公司于2020年4月26日向本院递交了撤回上诉申请书，自愿撤回上诉。本院于2020年4月26日裁定准予荣盛公司撤回上诉。本案现已审理终结。宋得义、张翠平上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由荣盛公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。一审法院以蚌埠市房屋所有权申请登记受理单视为案涉房屋办理产权登记需由出卖人提供的材料交登记中心，属于认定事实错误。荣盛公司提交的上述材料，仅是房屋所有权初始登记，是荣盛公司将案涉房屋转移到买受人名下登记的前提条件。该确认书只是申请转移登记的证明，不是颁发权属证书。荣盛公司提交的资料是给蚌埠市房地产交易管理处，不是蚌埠市不动产登记中心。其他部门收取材料不能认定是不动产登记中心收取。二、买受人主张逾期办证违约金时间计算至办证之日，符合法律规定。买受人在一审中提交了查档说明、不动产收件单，明确载明登记中心受理案涉房屋登记材料日期是2018年5月4日，并于2018年6月20日颁发权属证书。荣盛公司辩称，一、荣盛公司承担的特定合同义务系将涉案房屋初始登记申请材料在约定期限内提交至产权登记机关，唯有违反该义务方对宋得义、张翠平逾期取得涉案房屋权属证书承担一定的违约责任。即便将荣盛公司在委托代理关系中的代为办证义务也归于买卖合同关系中有关产权登记的义务，荣盛公司向产权部门申请办理产权登记即已履行义务，之后，有关产权证书的事项完全由产权部门进行，与荣盛公司无关，荣盛公司不应承担违约责任。二、荣盛公司报送案涉房屋权属登记资料至产权登记机关备案时并未超过《商品房买卖合同》约定的时间,不动产登记机关出具的办理案涉房屋初始登记收件单的时间并非荣盛公司报送案涉房屋权属登记资料时间。因法律法规变化、不动产登记机关原因导致荣盛公司报送资料后受理以及登记而增加的时间,与荣盛公司无关,责任不应由荣盛公司承担,该时间段应从荣盛公司承担的责任期间中予以扣除。根据不动产登记机关及交易部门出具的情况说明,蚌埠市不动产交易登记中心明确反映，房屋所有权申请登记受理单载明的日期，系产权部门将办证申请录入电脑系统的日期，因录入电脑系统的速度慢于提交办证申请的速度，该日期远远晚于荣盛公司实际申请办理涉案房屋权属证书的日期。荣盛公司履行报送涉案房屋权属资料至权属登记机关期间，适逢我国不动登记制度重大改革,房屋登记的程序、登记机构均随之发生了变更，新的不动产登记操作处于逐步探索、规范期。荣盛公司报送的案涉房屋权属登记(首次登记,大产权证)、转移登记(小产权证)材料,按批量件予以处理。同时,按照新的条例和规章,办理大产权证和小产权证时需要增加权籍调查、落宗、交易确认等流程。在荣盛公司已报送办理首次登记材料后,新增加的权籍调查、落宗、不动产登记测绘资料均需要由不动产登记机关完成,由于新的业务流程环境尚不稳定、新组建的不动产登记机构受限于人员不足,其在完成权籍调查、界址界定、落宗及完成不动产登记测绘后方将资料逐步录入计算机,为荣盛公司出具收件单,故该收件单上的时间并非荣盛公司报送权属资料的时间,而是不动产登记机关按照新的法律法规、流程完成其自身增加的权籍调查、界址界定、落宗、不动产登记测绘报告后与荣盛公司已经报送的权属登记资料的汇总出具的文件。正因如此,不动产登记机关才说明,荣盛公司报送资料后,批量件登记办理工作由不动产登记机关循序渐进的推进,故因不动产登记机关完成法律规章规定新增加资料、流程的该段时间的责任不应由荣盛公司承担，荣盛公司取得竣工验收备案表后至房屋所有权申请登记受理单的时间的违约责任不应由荣盛公司承担。三、宋得义、张翠平的诉请已过诉讼时效。荣盛公司与宋得义、张翠平之间的《商品房买卖合同》中对案涉房屋的交付使用日期做了明确约定，在约定交付之日起360日后，宋得义、张翠平知道其购买的涉案房屋未能在约定期限内取得权属证书，有权主张相应的违约金，从前述期限届满之日起开始计算违约责任的诉讼时效。宋得义、张翠平在提起本案诉讼之前，从未向荣盛公司提出违约金主张，因此，宋得义、张翠平的诉请早已超过诉讼时效。即便本案债权被认定为继续性债权，即给付内容和范围随着时间推移不断发生变化的债权，也应当采用分段计算的方法，以每个个别债权分别适用诉讼时效的法律规定，已过诉讼时效的债权不应当得到支持。综上，请求驳回宋得义、张翠平的上诉请求。宋得义、张翠平向一审法院起诉请求：1、判令荣盛公司立即支付宋得义、张翠平因逾期办理房地产权属证书的违约金57570.6元（以530116元为基数，按照日0.02%，自2016年12月24日起至2018年6月20日止，共计543天）；2、本案的诉讼费用由荣盛公司承担。一审法院认定事实：2013年10月20日，宋得义、张翠平与荣盛公司签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号201310200009），该合同约定宋得义、张翠平以按揭方式购买荣盛公司开发的荣盛?锦绣香堤第5栋2单元12层02123号房屋，双方在该合同中还就建筑面积、房屋单价、总价款、付款方式（按揭付款）、房屋交接、保修责任等作出约定。其中，该《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2015年12月30日前，将符合合同约定商品房交付买受人使用，第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖的人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权证书的，双方同意下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的日0.02%向买受人支付违约金；3、关于产权登记手续的办理方法，经双方同意，根据付款方式按照下列第（1）或第（2）种方式处理：（1）买受人采用一次性方式付款购房，由买受人自行办理产权证书，出卖人仅负责协助买受人办理产权证书。（2）买受人采用按揭方式购房的，买受人在办理交付手续时向出卖人全额交清办理房屋产权证书预备金及合格的办证资料，由出卖人代买受人办理产权证、土地证、房地产他项权证。出卖人代买受人办理上述证书期间，买受人的个人办证资料发生变化的，买受人应自出卖人通知其补交相关办证资料之日起七日内向出卖人提交。买受人未按照上述约定日期提供办证资料的，买受人应向出卖人支付违约金。2013年10月22日，经蚌埠市众信公证处公证，宋得义、张翠平向荣盛公司出具委托书，委托荣盛公司就案涉房屋全权代表其到房屋管理部门办理并领取房地产权证、到土地管理部门办理并领取房屋的土地使用权证、到房屋管理部门办理房屋的抵押登记相关手续并领取房地产他项权证。还约定办理上述事项所需费用由委托人承担，受托人应当将上述房屋的他项权利证书交给银行。受托人在办理上述事项中所签署的有关文件，委托人均予以承认并愿意承担因此而产生的法律后果。2015年12月14日，宋得义作为付款方的不动产统一发票载明其缴纳的售房款为530116元。宋得义、张翠平与荣盛公司的案涉房屋实际交付的时间2015年12月31日。2017年4月12日，荣盛公司向蚌埠市房地产交易管理处提交办理案涉房屋产权证的相关材料。一审法院认为，本案主要争议焦点为：本案主要争议焦点为：本案主要争议焦点为：一、荣盛公司是否违约，应否承担违约责任。对上述争议焦点，现评析如下：一、荣盛公司是否违约，应否承担违约责任。案涉《商品房买卖合同》系荣盛公司与宋得义、张翠平真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。该《商品房买卖合同》第十五条系双方关于案涉房屋产权登记及逾期办证违约责任的具体约定。依据该条款，荣盛公司负有两项义务，即其应在商品房交付使用后360日内，将办理案涉房屋权属登记需由荣盛公司提供的资料报产权登记机关备案；接受宋得义、张翠平委托，代宋得义、张翠平办理案涉房屋的产权证、土地证、房地产他项权证。本案中双方对委托办证的期限并未明确约定，故判断荣盛公司是否违约，取决于荣盛公司是否按照合同约定在商品房交付使用后360日内，将办理案涉房屋权属登记（办理小产权证）需由荣盛公司提供的资料报产权登记机关备案。宋得义、张翠平与荣盛公司的案涉房屋实际交付的时间是2015年12月31日，即荣盛公司应于2016年12月25日之前将办证的相关资料交至产权登记中心，根据蚌埠市房屋所有权申请登记受理单载明，荣盛公司于2017年4月12日将案涉房屋办理产权登记需要由荣盛公司提供的材料交产权登记中心，超过双方约定的荣盛公司向产权登记中心提交相关登记资料的日期，故荣盛公司构成违约，其应承担相应的违约责任，违约时间为2016年12月26日至2017年4月12日，违约金数额为530116元×0.0002×107天=11344.5元。荣盛公司虽抗辩依据蚌埠市房地产交易管理处《关于办理荣盛?锦绣香堤、荣盛?西湖官邸小区产权登记的情况说明》及蚌埠市自然资源和规划局《关于不动产登记工作的情况说明》其已按约定报送权属登记资料不应承担责任，但该两份证据仅概括陈述了2016年1月27日我市实行不动产统一登记后，不动产交易和登记的政策依据、工作流程、工作标准发生了变化，以及荣盛公司2016年开始陆续报送了案涉房屋所在小区的初始登记和转移登记的材料的情况，不能证明荣盛公司于何时已经将办理宋得义、张翠平产权证所需资料报送产权登记机关备案，达不到其证明目，依法不予采信。关于宋得义、张翠平主张的逾期办证时间应该计算至房屋权属证书发放日期2018年6月20日的主张，因双方合同中约定荣盛公司在房屋交付交付使用后360日内，将办证所需资料提交产权登记机关备案，荣盛公司提交的蚌埠市房屋所有权申请登记受理单明确其已经将办证资料提交产权登记机关备案，宋得义、张翠平的主张与双方约定的合同内容不符，故对宋得义、张翠平该主张不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决下：一、荣盛公司于判决生效之日起十日内一次性支付宋得义、张翠平违约金11344.5元；二、驳回宋得义、张翠平的其他诉讼请求。案件受理费1392元，减半收取619.5元，由宋得义、张翠平承担497.5元，由荣盛公司承担122元。二审中，双方当事人均未提交新证据。双方当事人对一审法院查明事实均无异议，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是宋得义、张翠平主张的逾期办证违约金数额应如何计算。关于违约金计算截止时间问题。根据《不动产登记暂行条例》第十七条规定，不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理：（一）属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人。本案中，登记机关于2017年4月12日出具蚌埠市房屋所有权申请登记受理单，说明荣盛公司为宋得义、张翠平户办理权属证书所提交的申请材料齐全，符合办理条件。一审法院以蚌埠市房屋所有权申请登记受理单作为荣盛公司提交办证材料的日期即逾期办证的截止日期并无不当。综上所述，宋得义、张翠平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1239元，由宋得义、张翠平负担619.5元(已交纳)，蚌埠荣盛伟业房地产开发有限公司负担619.5元(已交纳)。本判决为终审判决。审判长 庞 玲审判员 陈二伟审判员 李小芹二〇二〇年四月二十八日法官助理沈吉梅书记员朱静附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。