四川省巴中市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川19民终162号 上诉人（原审被告）：李军，男，1977年10月24日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。 上诉人（原审被告）：苏云，男，1977年7月19日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 二上诉人委托诉讼代理人：陈新，四川雅逸律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：李淑娟，女，1979年6月4日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。 被上诉人（原审原告）：巴中市紫金物业管理有限公司，住所地四川省巴中市巴州区巴州大道452号紫金时代小区6号楼负一层1号、6号，统一社会信用代码91511900076130469A。 法定代表人：赵芳，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李晓兰，四川九朝律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）:何丹，女，1992年11月21日出生，汉族，该公司客服中心主任，住四川省巴中市巴州区。 上诉人李军、苏云、李淑娟因与被上诉人巴中市紫金物业管理有限公司（以下简称紫金物管公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省巴中市巴州区人民法院（2019）川1902民初5857号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人李军、苏云、李淑娟上诉请求：1.撤销一审判决；2.一审二审受理费由被上诉人负担。事实和理由：1.2015年12月8日双方签订的《紫金时代物业管理服务协议》属于前期物业管理服务协议，按法律规定应当以招投标方式确定物业管理服务公司，当时业主为了接房在开发企业打印好的格式合同中签字，其主要条款未予标注，事后也未释明，此服务协议应归属于无效协议；2.前述物业管理服务协议，未约定期限，业主在缴纳下一年度物业管理费下承诺履行，如未缴纳则是以事实行为拒绝履行，这种不定期合同业主以事实行为不履行则合同终止。物业管理公司不需继续履行协议，且未履行(比如:未24小时值班;业主东西丢失不赔偿也不报案处理等等)。3.被上诉人纯粹是只签合同不服务，挂牌不唱戏，既然未履行合同就不应当收取相应物管费用,上诉人方已联名无数业主向人民法院提起诉讼，终止或解除《紫金时代物业管理服务协议》，业主们将面向社会招聘物业管理公司。4.一审法院只认可上诉人按协议约定应当缴纳的物管费用，而没有调查被上诉人是否履行了合同义务。业主购买的是服务，被上诉人应当是达到约定的服务标准方才可以收取相应的服务费用,被上诉人并没有举出依约履行了合同义务的证据，其诉请(包括滞纳金)不应得到支持。5.按中国人民银行计付滞纳金或违约金方式，不得超过日万分之五，一审法院按月2%计算无法律依据。综上所述，被上诉人的诉讼请求不应得到支持，请二审法院认真审理此案，作出公正判决，以正视听。 被上诉人紫金公司辩称，上诉人上诉状中提到的第一点，无法律依据，第二点、第三点上诉人在一审中就提出了，但没用证据佐证，我方提供了相应的证据证明我公司已按合同尽职履行了义务，第四、五点我方认为一审法院判决的滞纳金是准确的，综上，恳请法院驳回上诉人的诉请。 原审原告紫金公司向一审法院起诉请求：1.请求人民法院依法判决被告缴纳拖欠原告2016年9月15日至2020年3月15日物业管理费用共计100198.35元；2.请求人民法院依法判决被告向原告支付拖欠物业费的滞纳金(违约金)，按照所欠物业费的3%/日计算，时间从应付之日起至支付完毕之日止；3.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：被告李军与被告李淑娟是兄妹关系，被告苏云与被告李军、被告李淑娟是合伙关系。2015年7月1日,巴中市渝鑫置业有限公司与被告李军、苏云、李淑娟签订《商品房买卖合同》,合同约定:房屋地点巴州大道紫金时代;用途:商场;建筑面积:954.27平方米。被告李军、苏云、李淑娟在该合同上签名捺印。 2015年12月8日,原告巴中市紫金物业管理有限公司(以下简称:紫金物业)作为甲方与被告李军作为乙方签订《紫金时代物业管理服务协议》,协议约定:物业名称:紫金时代。在交房当天一次性预交一年度12个月的物业服务费用。五、物服务费初始计算时间为业主接房之日向后顺延三个月(赠送业主三个月装修期)开始计算。物业服务费用按年度交纳,业主或物业使用人应在上年度期满前10日内缴纳第二年度的费用。逾期未缴纳的,甲方除追缴欠费以外,还按照日息3%收取滞纳金，并有权停止相关服务。六、本物业服务费标准按建筑面积计算，3.商铺物业服务费标准:每月每平方米2.50元。八、装饰装修时间为3个月,装修期间装修履约保证金、装修建筑垃圾清运费等费用标准如下：1.装修履约保证金为1000元/户，于乙方接房时一次性付清。乙方装修完成后，经甲方查验无违规装修的、未造成公共设施、设备损失的，凭收条无息退款。原告资金物业在该协议上加盖公司公章，被告李军、李淑娟苏云在该协议上签名捺印。合同签订后，被告按约支付物管费至2016年9月14日。从2016年9月15日至今，被告李军、李淑娟、苏云未向原告紫金物业缴纳物业管理费分文。审理中，原告紫金物业承认被告装修房屋时缴纳有1000元押金未退还，原、被告均同意将押金1000元抵扣应缴纳的物管费。 一审法院认为，原告紫金物业与被告李军签订的《紫金时代物业管理服务协议》系当事人真实意思表示，且不违反法律法规 的强制性规定，合法有效,本院依法予以确认。根据原告紫金物业与被告李军签订的《紫金时代物业管理服务协议》“在交房当天一次性预交一年度12个月的物业服务费用,物业服务费用按年度交纳,业主或物业使用人应在上年度期满前10日内缴纳第二年度的费用”约定，被告李军、苏云、李淑娟至今未按约定向原告紫金物业缴纳物管费用，其行为已构成违约，对原告紫金物业要求被告李军、苏云、李淑娟缴纳物管费用的诉请,因符合合同约定和法律规定,本院依法予以支持。原告紫金物业要求被告李军、苏云、李淑娟支付2016年9月16日至2020年3月15日期间产生的物业管理费100198.35元，根据原告紫金物业与被告李军签订的《紫金时代物业管理服务协议》“物业服务费用按年度交纳,业主或物业使用人应在上年度期满前10日内缴纳第二年度的费用”约定,该请求符合合同约定,但应扣减被告李军、苏云、李淑娟缴纳的装修费押金1000元。根据被告李军、苏云、李淑娟的房屋建筑面积954.27平方米,每月2.5元/m的物业收费标准,应抵扣物业管理费约13天【1000元:(954.27m×2.5元/m/月:30天)。故对原告紫金物业要求被告李军、李淑娟、苏云支付2016年9月28日至2020年3月15日的下差物业费99198.35元(100198.35元一装修费押金1000元)的诉请,本院依法予以支持。原告紫金物业要求被告李军、苏云、李淑娟从应付之日按照所欠物业费的日息3%计算至款项付清之日止支付所欠物业费的滞纳金。原、被告双方虽在《紫金时代物业管理服务协议》中约定逾期未缴纳(物管费)按照日息3%收取滞纳金,但该滞纳金的约定过高,本院依法调整为:以下欠物管费为基数，从2016年9月28日起,按照月利率2%，分段计算至物管费付清之日止。被告李军、李淑娟共同辩称物管费过高管理不规范故不应缴纳物管费。因被告李军、李淑娟提供的证据不能有效的佐证其抗辩理由，且原告紫金物业提交相关证据证明自己履行了合同约定的主要义务，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明”。故，对于被告李军、李淑娟的辩称，本院依法不予采信。被告苏云辩称作为房屋共有人原告紫金物业没有和我签订物业服务合同，该物业服务合同应为无效。根据《中华人民共和国物权法》第九十六条之规定:“共有人按照约定管理共有的不动产或者动产;没有约定或者约定不明确的,各共有人都有管理的权利和义务。”且该合同于2015年12月8日签订至今已过多年,被告苏云无证据证明对该合同提出异议或向有关部门请求撤销,对被告苏云的这一辩称,根据证据规则,本院依法不予采信。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第九十六条,《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决：一、由被告李军、李淑娟、苏云在本判决生效后十日内向原告巴中市紫金物业管理有限公司支付2016年9月28日至2020年3月15日期间的物业管理费99198.35元及其滞纳金,其滞纳金的计算方式为:以下欠物管费为基数,从2016年9月28日之日起,按照月利率2%,分段计算至物管费付清之日止;二、驳回原告巴中市紫金物业管理有限公司的其他诉讼请求。 本院二审期间，上诉人李军、李淑娟、苏云围绕上诉请求提交如下证据：1.2020年3月3日中国人寿保险股份有限公司巴中中支公司关于提前解除职场合同的函件，拟证明紫金物业公司管理存在的外围环境脏、乱、差、消防通道常被占用、电价高于一般商用电价，物管执意不单设户头、在疫情期间物管对该房屋的公共区域未进行过消毒、巡检工作。2.王斌、李永洪、李昊、张红、王跃、罗熊六个证人的证言，拟证明紫金物管公司未尽到服务义务，3.五张照片，拟证明有人员长期聚集在消防通道，物管从不制止，影响业主正常生活等。4.回风派出所2016年7月5日接(报)处警登记表，拟证明紫金物管公司未尽到服务义务导致业主电瓶车被盗。 被上诉人紫金物管公司质证认为，第一份证据的函件所记载的内容不实，保险公司案涉的承租人，物管费用应由保险公司承担，我们没有起诉保险公司，是因为上诉人没有与保险公司的签订合同，我们有理由怀疑这份函件是上诉人和保险公司为了逃避缴纳物管费所做的函件，函件的真实性和内容的真实性均有异议；第二份证据并非是律师与律师的名义进行的询问材料，根据其自诉方式也并非证人所说的，这六份证人证言证内容表达方式以及形容词都是一模一样，故这六份证言的真实性有异议，建议法庭不予采纳；第三份证据仅仅只有拍摄的时间，没有具体地点的载明，仅从照片上无法识别是否是案涉小区，如该六份照片是案涉小区拍摄的，也仅仅只能反映拍摄时该物品的状态，不能达到上诉人的证明目的；第四份证据接警内容记载电瓶车被盗的地点是时代网咖电梯处，该地点属于小区外，并不属于被上诉人的管理范围，从另一方面也反映出被盗之人没有按规定停放车辆，导致车辆丢失。以上四份证据均不能达到上诉人的证明目的。本院对上述证据的认证意见：上诉人李军、苏云、李淑娟提交的第一份证据《解除职场合同函》的真实性、合法性本院予以确认，但因该证据与紫金物管公司是否尽到服务义务缺乏关联，不能达到证明被上诉人未履行义务的证明目的；第二份证据六名证人证言，该证据均系提前打印好的格式内容，不符合证人证言的构成要件，不能达到上诉人的证明目的，本院不予采信；第三份证据案涉物业的照片，对该证据的真实性、合法性予以确认，其关联性将结合案件事实综合予以认定；第四份证据接处警登记表，对该证据的真实性、合法性予以确认，但因案外人电瓶车丢失与紫金物管公司未尽到服务义务无直接的因果关系，二者缺乏关联，故不能达到上诉人的证明目的，该证据本院不予采信。 被上诉人紫金物管公司二审中未提交新的证据。 二审经审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点：1.双方签订的《紫金时代物业管理服务协议》是否有效？2.上诉人李军、苏云、李淑娟是否应该向被上诉人紫金物业公司支付相关物业费用？ 关于《紫金时代物业管理服务协议》的效力问题，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。……”的规定，上诉人李军、李淑娟、苏云与紫金物业公司签订的《紫金时代物业管理服务协议》系当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属于合法有效的物业服务合同，对双方当事人均具有法律约束力。一审法院依据合同以及审理查明的案件事实认定双方签订的《紫金时代物业管理服务协议》合法有效正确，本院予以确认。上诉人主张《紫金时代物业管理服务协议》属于无效协议不符合法律规定，本院不予支持。 关于李军、苏云、李淑娟是否应该向被上诉人紫金物业公司支付相关物业费用的问题，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。……”被上诉人紫金物业公司根据双方签订的服务协议进场为案涉物业提供综合性物业管理服务至今。上诉人未按协议约定交纳物业费，存在违约行为。紫金物业公司有权要求业主按协议约定给付物业费。一审法院根据本案的具体情况判决上诉人给付该物业费及违约金，符合上述司法解释规定，并无不当。上诉人若认为被上诉人紫金物业公司存在不履行或者不完全履行物业服务合同和未尽到法定或约定的维护和管理义务，可通过正常途径与物业企业沟通、协商解决或依法请求物业企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而不能以此为由拒交物业服务费用。上诉人李军、苏云、李淑娟上诉所称的理由，均不属于案涉《紫金时代物业管理服务协议》约定或法定不交纳物业服务费的理由，其上诉认为不应承担给付物业服务费用及违约金的理由不能成立，且其上诉提出的部分请求，超出了物业管理服务协议的范围，本院对其上诉请求均不予支持。 综上，上诉人李军、李淑娟、苏云的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，证据充分，处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理2300元，由上诉人李军、李淑娟、苏云负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  赖 敏 审 判 员  王健宇 审 判 员  王 军 二〇二〇年四月十日 法官助理  王丽珍 书 记 员  魏薪羽