山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁14民终1280号上诉人（原审被告）：德州宅邦房地产经纪有限公司，住所地德州市德城区新湖大街1218号。法定代表人：张国星，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙娴贤，该公司员工。委托诉讼代理人：王希平，德州开发进取法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：马世成，男，1984年9月29日出生，汉族，住德州市德城区。委托诉讼代理人：孙全庆，德州德城黄河法律服务所法律工作者。上诉人德州宅邦房地产经纪有限公司（以下简称“宅邦公司”）因与被上诉人马世成居间合同纠纷一案，不服山东省德州市德城区人民法院(2019)鲁1402民初2391号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宅邦公司上诉请求：1.依法撤销(2019)鲁1402民初2391号民事判决,改判宅邦公司不支付马世成各项费用72300元及利息或发回重审;2.本案的一、二审诉讼费用均由马世成承担。事实和理由：原审判决有失公平、公正。1.原审判决存在程序上的错误,宅邦公司开庭前以邮寄的方式申请追加出卖方卢肖为本案的共同被告,以便查明案件事实的来龙去脉,同时马世成也认可定金5万元是出卖方卢肖收取的,宅邦公司没有收取定金5万元,何谈赔偿定金损失5万元。出卖方卢肖不参加诉讼，无法查明涉案的房屋合同是否解除、解除原因、解除条件及解除的事实依据。原审均没有仔细查明,马世成主张的各项损失必须是基于房屋买卖合同是否解除的情况下方能产生。这些均没有查明,无法判决宅邦公司承担这些损失。2.宅邦公司已举证证明履行了居间义务,没有任何过错和违约行为,所有过错和违约行为均是由于马世成的原因所致。双方所提交的微信截图内容马世成也是认可的,在委托协议中也明确约定双方的权利和义务,原审法院认定约定不明确无依据。3.原审判决对于涉案房屋买卖合同是否解除,并没有进行判决,马世成当庭口头增加诉讼请求中有要求解除房屋买卖合同，不解除房屋买卖合同的前提下,定金5万元让宅邦公司赔偿无事实依据和法律依据。4.收取定金之人为卖房人卢肖，马世成对此也予以认可,所有的责任均在于马世成的原因。马世成作为有完全行为能力的知识分子,签字认可的合同条款,合同约定明确。居间合同和委托贷款合同是同时签订的,出卖方卢肖不到庭,居间合同无依据解除。马世成辩称，马世成在一审中提交的证据能够形成证据链条。银行贷款委托协议第六条第五款中约定，该协议是宅邦公司0001207号居间合同的附件，不能单独使用。证明了银行贷款委托协议和房屋买卖居间合同是一个整体合同。双方全面履行银行贷款委托协议是全面履行房屋居间买卖合同及其他后续合同的基础和前提。因为宅邦公司不履行银行贷款委托协议构成根本违约才导致马世成的合同目的无法实现，给马世成造成了财产损失。马世成的财产损失应当由宅邦公司承担。马世成向一审法院起诉请求：1.判令宅邦公司退还代办贷款服务费9000元、代办产权过户费1000元、居间代理费13300元、赔偿定金损失50000元，上述费用共计73300元；2.宅邦公司从马世成起诉之日起以73300元为基数，按照中国人民银行同期贷款为标准，截止本案判决生效日止，向马世成支付利息；3.宅邦公司因缔约过失支付马世成造成的损失5万元；4.解除双方的银行贷款委托协议；5.诉讼费用及其他相关费用均由宅邦公司承担。一审法院认定事实：2019年5月4日，出卖方甲方卢肖，买受人乙方马世成，居间方丙方宅邦公司，三方签订房屋买卖居间合同。合同约定：涉案房屋坐落于德州市开发区，建筑面积为126平方米。房屋成交价格133万元。甲方在签订本合同同时，乙方须向甲方支付定金5万元，该定金在甲乙双方办理该房屋产权过户时抵作购房款。本合同签订后，在2009年6月15日前办理产权过户相关手续。居间服务费为：居间代理费13300元，代办产权过户服务费1000元，代办贷款服务费9000元，上述居间服务费乙方合计23300元，在签订本合同同时向丙方一次性付清。甲、乙、丙三方责任，乙方责任：在签订本合同后应三天内向丙方提供该房屋产权过户，即二手房贷款所需要的相关证件及资料的原件和复印件。丙方责任：提供房屋信息和咨询等事项。代办该房屋产权过户、贷款房屋交割等相关手续。本合同的履行：2019年5月4日，宅邦公司向马世成开具了23300元的收据，收款事由为代办产权过户服务费1000元，代办贷款服务费9000元，居间代理费13300元，共计23300元。2019年5月4日，尹凤丽（出卖方卢肖亲戚）给马世成出具5万元定金收条。2019年5月4日，甲方马世成，乙方宅邦公司签订银行贷款委托协议：甲方因购买坐落于德州市的房产，需要向银行申请贷款，故委托乙方帮助办理申请银行贷款手续，并且委托乙方办理申请银行贷款手续，贷款数额约为人民币90万元。其他的事项及银行授信及政策批准额度为准。乙方告知甲方办理贷款需要相关的身份证明、收入证明等真实有效的资料等证件，以备提供相关贷款银行审核。甲方已知晓并愿意积极的配合银行提交的相关资料，如因甲方征信提供资料不及时而影响了审批速度等问题的出现，甲方自行承担，所收贷款手续费不退，如果不是，乙方有义务和责任为其顺利办理贷款手续。乙方不存在不为甲方办理贷款的事情发生。贷款服务费9000元。2019年5月4日，德州经济技术开发区郡郡房产信息咨询服务部工作人员以清单的形式要求马世成提供贷款资料，包含有身份证、户口本、近半年银行流水、征信报告。一审法院认为，本案是居间合同纠纷，本案无争议的事实是：2019年5月4日，双方就涉案德州市开发区号房屋签订了房屋买卖居间合同、银行贷款协议，马世成向宅邦公司交纳了代办产权过户服务费1000元，代办贷款服务费9000元，居间代理费13300元，共计23300元。马世成通过宅邦公司向出卖方卢肖交纳了房屋定金5万元。本案争议的焦点问题是：宅邦公司在与马世成签订房屋买卖居间合同、贷款协议前，是否通知马世成办理贷款需要提供共同还款人？经庭审查明，马世成、宅邦公司签订房屋买卖居间合同及贷款协议的时间是2019年5月4日，贷款协议约定:“甲方原告，乙方被告，甲方因购买坐落于德州市的房产，需要向银行申请贷款，故委托乙方帮助办理申请银行贷款手续，并且委托乙方办理申请银行贷款手续，贷款数额约为人民币90万元。其他的事项及银行授信及政策批准额度为准。乙方告知甲方办理贷款需要相关的身份证明、收入证明等真实有效的资料等证件，以备提供相关贷款银行审核。甲方已知晓并愿意积极的配合银行提交的相关资料，如因甲方征信提供资料不及时而影响了审批速度等问题的出现，甲方自行承担，所收贷款手续费不退，如果不是，乙方有义务和责任为其顺利办理贷款手续。乙方不存在不为甲方办理贷款的事情发生。”银行贷款协议签订后，马世成向宅邦公司交纳了贷款服务费9000元。从贷款协议约定内容及宅邦公司要求马世成提供的贷款材料中可以看出，宅邦公司并未要求马世成提供共同贷款人的信息。结合宅邦公司提供与马世成的微信聊天记录，亦可以证实贷款协议中的以银行政策为准，属于约定不明确。2019年5月6日，宅邦公司将银行回复，即鉴于马世成的情况需要提供共同还款人通知了马世成，马世成因不能提供共同还款人导致无法办理贷款手续，不能购买涉案房屋。综上，一审法院认为宅邦公司作为中介机构有义务详细了解马世成是否符合买房条件及贷款条件，再促成买卖双方签订买卖合同。宅邦公司在签订合同前未尽到将贷款信息全部告知马世成的义务，导致马世成无法办理贷款，致使合同目的不能实现。对马世成要求解除银行贷款协议的诉讼请求，一审法院依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，银行贷款协议解除，宅邦公司应退还马世成代办贷款服务费9000元。宅邦公司向马世成提供了房屋信息，马世成应支付宅邦公司合理必要的部分居间代理费1000元，宅邦公司未促成居间合同履行，应退还马世成居间服务费12300元。宅邦公司不能协助马世成代办产权过户，应退还马世成代办产权过户费1000元；因宅邦公司原因导致马世成不能购买涉案房屋，宅邦公司应赔偿马世成定金损失5万元，综上合计72300元。马世成要求宅邦公司支付利息（自起诉之日至给付之日，按中国人民银行同期贷款利率计算），合法有据，一审法院依法予以支持。马世成要求宅邦公司承担因缔约过失而造成的损失5万元，于法无据，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十七条、第六十条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十七条规定，判决：于2019年11月19日解除马世成、宅邦公司签订的银行贷款委托协议；宅邦公司退还马世成代办贷款服务费9000元；退还代办产权过户费1000元；退还居间服务费12300元；赔偿定金损失50000元，合计72300元。宅邦公司支付马世成利息（以72300元为基数，自起诉之日至给付之日，按中国人民银行同期贷款利率计算），于判决生效后十日内付清。驳回马世成的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1383元，由宅邦公司负担802元，马世成负担581元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。宅邦公司提交邮寄回执一份，证明一审开庭前曾向一审法院邮寄管辖权异议申请书及追加当事人申请书，一审法院未予回复，程序违法。马世成质证称，该证据与本案并无关联。因马世成对该证据的真实性、合法性无异议，本院对该证据予以采信。本院对房屋出卖方卢肖进行调查，其称，涉案房屋买卖合同因马世成无法按约支付购房款已经解除。涉案定金由宅邦公司收取后仅支付给卢肖38000元。宅邦公司质证称，调查笔录不属实，卢肖不是房屋买卖居间合同的当事人，该合同由其父母经办，卢肖对具体事实并不清楚。马世成违约定金不应退还是法律规定，但不应由宅邦公司退还。马世成无要求宅邦公司退还的依据。马世成质证称，对本院调查笔录无异议。本院查明的其他事实与一审认定的事实一致。本院认为，关于一审程序是否违法的问题。经核实，关于宅邦公司管辖权异议的申请，一审法院已经作出（2019）鲁1402民初2391号民事裁定书，驳回宅邦公司的管辖权异议。关于宅邦公司追加当事人的申请，一审法院未予回复系程序违法，但该程序问题不属于《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十五条规定的情形，且二审中本院对房屋出卖方卢肖已经进行调查，故对于宅邦公司就一审程序违法要求发回重审的主张不予支持。关于宅邦公司应否返还马世成各项费用及定金损失72300元的问题。房屋买卖居间合同与银行贷款委托协议系同日签订，宅邦公司作为两合同的当事人，对马世成以贷款方式购买涉案房屋的购房条件及定金交付后如因马世成导致居间买卖合同无法履行定金不予退还的约定是明知的。银行贷款委托协议中未约定马世成有提供共同贷款人的义务，宅邦公司在银行贷款委托协议签订前、房屋买卖居间合同的定金交付前均未核实马世成是否需要提供共同贷款人的贷款条件，导致贷款无法发放，宅邦公司未履行银行贷款委托协议约定义务属于违约，一审解除银行贷款委托协议并判令宅邦公司返还代办贷款服务费并无不当。贷款未能发放亦是导致房屋买卖居间合同无法履行的直接原因，马世成因违约造成的定金损失与宅邦公司在银行贷款委托协议中的违约行为具有因果关系，宅邦公司对该损失应予赔偿。现马世成与房屋出卖方卢肖均认可房屋买卖居间合同已经解除，宅邦公司作为居间人未促成该合同的签订，一审认定宅邦公司赔偿定金损失，返还代办产权过户费、居间服务费并支付相应利息并无不当，本院予以确认。综上所述，宅邦公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2766元，由上诉人德州宅邦房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郑卫华审判员  高红梅审判员  宋珊珊二〇二〇年四月十三日法官助理王一琪书记员孙雅芳