北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终2195号上诉人（原审原告）：姜宗贵，男，1963年1月17日出生，汉族，无业，住安徽省芜湖市鸠江区。上诉人（原审原告）：魏冉轩，男，1965年8月15日出生，汉族，无业，住河北省廊坊市固安县。二上诉人之共同委托诉讼代理人：文士龙，北京兴创律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘海朋，男，1975年11月26日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：刘中乐（刘海朋之子）。委托诉讼代理人：张建赓，北京市大兴区旧宫镇法律服务所法律服务工作者。上诉人姜宗贵、魏冉轩因与被上诉人刘海朋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初26296号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。姜宗贵、魏冉轩上诉请求：1、撤销一审判决，将本案发回重审或改判支持我们的一审全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由刘海朋承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误。一审判决认定刘海朋逾期十四日未缴纳租金的违约行为系违约程度显著轻微，并不影响合同目的的实现，我们不享有合同解除的权利是错误的。涉案租赁合同明确约定了合同解除条件，承租人逾期交纳租金超过十日的，出租人有权解除合同，现合同约定的解除条件已经成就，按期交纳租金系承租人的主要合同义务，我们行使解除权符合合同约定，亦符合合同法第九十三条、第九十六条之规定。刘海朋称其忘记交纳租金，不能成为阻却合同解除条件成就的正当理由。一审法院违背了法（2019）254号会议纪要第47条的精神，系自由裁量权的滥用。一审判决认定2019年7月1日至2019年7月13日的租金按照年租金130000元计算是错误的，自2017年7月起，双方已经口头约定租金涨至每年140000元，且双方已经连续两年按照口头约定的数额缴纳租金，虽然实收租金为138000元，但我们已经向一审法院解释了少收2000元的原因，刘海朋主张多交的8000元为暖气维修费没有事实依据。刘海朋辩称，同意一审判决，不同意姜宗贵、魏冉轩的上诉请求及理由。我确实迟交了租金，但是在姜宗贵和魏冉轩提醒后，我立即向姜宗贵和魏冉轩支付了欠付的租金。姜宗贵和魏冉轩没有提前提醒我交付租金。2019年7月14日上午，姜宗贵和魏冉轩通知我解除合同，我下午就给姜宗贵和魏冉轩交纳了租金，也是在积极履行合同。姜宗贵和魏冉轩应该提前告知我交纳租金，并给予我合理的期限，告知是先前义务，姜宗贵和魏冉轩没有告知我交纳租金，就通知解除合同，系违反法律规定。涉案租赁合同不应解除，双方应继续履行合同。姜宗贵、魏冉轩向一审法院起诉请求：1.判令确认姜宗贵和魏冉轩与刘海朋于2010年1月14日签订的《租赁合同》于2019年7月14日解除；2.判令刘海朋立即腾退租赁的房屋及场地；3.判令刘海朋向姜宗贵和魏冉轩支付2019年7月1日至2019年7月13日的租金4986.30元（14000元/365*13）；4.判令刘海朋支付自2019年7月14日至实际腾退之日的占有使用费，占有使用费每天383.56元计算；5.诉讼费由刘海朋承担。一审法院认定事实：2010年1月14日，姜宗贵和魏冉轩（甲方）与刘海朋（乙方）签订《租赁合同》，约定乙方所租用房屋即场地位于大兴县金属材料公司院内，房屋为19间，车库4建，具体见平面图。租赁期限为19年6个月，自2007年7月1日至2026年12月31日。租金及交纳方式为：前十年租金为每年120000元，后九年半租金为130000元。本合同签订时，乙方向甲方预交20000元租金（2007年7月1日至2008年1月1日），2008年1月1日前交齐全年剩余租金90000元。以后租金按年上交款，即每年7月1日前一个月交纳下一年租金。该合同第五条违约责任第2款约定：乙方应按期交纳租金及水电费，每逾期一天，应承担应交费日千分之一的违约金，逾期十日未交纳，甲方有权单方解除合同，所收租金不予退还，并无偿收回所租房屋、乙方自建房屋、附属设施及场地。2019年7月1日，刘海朋未按期交纳下一年度租金。2019年7月14日，姜宗贵向刘海朋发送微信，载明：“因您超期未交下一年租金而违约，现通知如下：限半个月内腾退所有房屋和场地。交清拖欠租金，违约金等所有费用。”刘海朋表示，系其忘了时间，故迟延交付租金。当日，刘海朋之子刘中乐向姜宗贵转账150000元。2019年7月15日，姜宗贵将150000元退回。2019年9月3日、2019年9月6日、2019年9月8日，刘中乐分三次向姜宗贵转账共计150000元。2019年9月18日，姜宗贵再次将150000元退回。现，姜宗贵和魏冉轩因逾期十日未交纳租金，提出解除合同，要求刘海朋腾退涉案房屋和院落。另查，2006年9月22日，姜宗贵和魏冉轩与大兴县金属材料公司签订租赁合同，约定租赁房屋即场地位于大兴县金属材料公司院内，房屋为30间，车库4间及场地，租赁期限为20年，自2007年1月1日至2026年12月31日。租金为前十年每年360000元，后十年每年租金为370000元。2007年姜宗贵和魏冉轩将涉案场地及房屋租赁给案外人金常新。2007年6月20日，金常新与姜宗贵和魏冉轩签订协议书，约定将车库4间共93.48平米拆除，新建两层房屋，在自建新房面积中拿出93.48平米补给姜宗贵和魏冉轩。2010年1月14日，金常新（甲方）与刘海朋（乙方）签订《转让协议》，约定：甲方将所经营的大兴区金属材料公司北院的场地、房屋和新建的所有一切，以及甲方和姜宗贵、魏冉轩所签协议，转让给乙方经营。转让方式为：由乙方付甲方680000元，首先一次性支付470000元，剩余210000元于2010年6月30日前均分两次付清。同日，刘海朋与姜宗贵和魏冉轩签订本案租赁合同。姜宗贵、魏冉轩主张双方口头约定自2017年以后年租金为140000元，并提交转账记录予以证明。转账记录显示2017年和2018年刘海朋支付的租金为138000元。姜宗贵、魏冉轩称扣除了2000元返租钱。刘海朋不认可租金为140000元，称租金为合同约定的130000元，多出的8000元为暖气维修费。一审法院认为，关于姜宗贵和魏冉轩是否享有解除权问题。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，2010年1月14日，姜宗贵和魏冉轩与刘海朋签订的《租赁合同》第五条违约责任第2款约定：乙方应按期交纳租金及水电费，每逾期一天，应承担应交费日千分之一的违约金，逾期十日未交纳，甲方有权单方解除合同，所收租金不予退还，并无偿收回所租房屋、乙方自建房屋、附属设施及场地。因刘海朋逾期十日以上未交纳租金，姜宗贵和魏冉轩依据合同约定提出解除《租赁合同》。法院认为，刘海朋逾期十四日未交纳租金，存在违约行为，但在姜宗贵发微信告知刘海朋因逾期未交纳租金而要解除合同时，刘海朋当日立即向姜宗贵转账150000元。刘海朋称其系因为忘记交纳租金而逾期交纳，并非主观故意。根据诚实信用原则，结合刘海朋之前九年均按时交纳租金的事实，法院认为刘海朋的违约程度显著轻微，并不影响合同目的的实现，姜宗贵和魏冉轩不享有解除合同的权利，故对姜宗贵和魏冉轩要求确认其二人与刘海朋于2010年1月14日签订的《租赁合同》于2019年7月14日解除的诉讼请求，法院不予支持。姜宗贵和魏冉轩基于解除合同而要求刘海朋腾退租赁房屋及场地的诉讼请求，法院不予支持。关于租金问题。因姜宗贵、魏冉轩未提交充分证据证明年租金变更为140000元，故法院采信双方合同中约定的年租金为130000元。刘海朋未交纳2019年7月1日至2019年7月13日的租金，故对姜宗贵和魏冉轩要求刘海朋交纳2019年7月1日至2019年7月13日的租金的诉讼请求，法院予以支持，经核算为4630元。因租赁合同未解除，故对姜宗贵和魏冉轩要求刘海朋支付自2019年7月14日至实际腾退之日的占有使用费的诉讼请求，法院不予支持。2019年7月13日之后的租金问题，双方可基于合同的履行情况，另行协商解决。综上，一审法院判决：一、刘海朋于判决生效后十日内支付姜宗贵和魏冉轩自2019年7月1日至2019年7月13日期间的租金4630元；二、驳回姜宗贵和魏冉轩的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人一致确认一审查明的“2019年7月14日，姜宗贵向刘海朋发送微信”应为“2019年7月14日，魏冉轩向刘海朋发送微信”，除该事实外，双方对一审查明的其他事实并无异议，本院予以确认。本院认为，本案中，姜宗贵、魏冉轩与刘海朋签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。本次诉讼的起因系因刘海朋逾期交纳租金十四天所致，刘海朋的行为已经构成违约，不可否认合同约定的解除条件已经成就。但合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持。涉案租赁合同约定的租赁期限为2007年7月1日至2026年12月31日，至双方发生纠纷之时，租赁合同已经履行十二年左右，双方均表示此前租金交纳并未出现逾期达到合同解除条件之程度，亦未有过其他诉讼，足见截至本案诉讼之前，涉案合同履行情况尚属乐观。且2019年7月14日魏冉轩向刘海朋发送微信后，刘海朋于当日即向姜宗贵支付了欠付的租金，在姜宗贵退回后再次向姜宗贵进行支付，可见刘海朋并不存在拒绝履行合同义务的重大违约行为，一审法院认定刘海朋的违约行为显著轻微，并无不妥。姜宗贵、魏冉轩亦未举证证明刘海朋的违约行为导致其合同目的不能实现，故根据诚实信用原则，一审法院对于姜宗贵、魏冉轩要求确认合同解除的诉讼请求未予支持，本院不持异议。至于姜宗贵、魏冉轩上诉主张双方已经就租金上涨至每年140000元达成口头协议一节，刘海朋不予认可，虽然实收的138000元确实多于合同约定的130000元，但双方对于多出部分款项的性质各执一词，姜宗贵、魏冉轩主张多出的部分即为租金尚缺乏充分的证据支持。一审法院按照合同约定的租金标准对姜宗贵、魏冉轩关于租金的诉讼请求予以支持，对于姜宗贵、魏冉轩基于合同解除提出的腾退、占有使用费的诉请未予支持，本院不持异议。2019年7月13日之后的租金问题，双方可另行解决。特别说明的是，在日后合同履行过程中，双方均应全面、勤勉地履行合同义务，避免产生不必要的纠纷影响双方的互信基础。综上所述，姜宗贵、魏冉轩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3000元，由姜宗贵、魏冉轩负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘慧慧审 判 员 白 松审 判 员 王军华二〇二〇年四月二十八日法官助理 孙春玮书 记 员 赵鸿飞