河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0191民初33914号原告（案外人）：邱辉，男，1990年10月23日出生，汉族，住河北省高碑店市。委托诉讼代理人：李玉明，河南新良明律师事务所律师。委托诉讼代理人：常争争，河南新良明律师事务所（实习）律师。被告（申请执行人）：中国民生银行股份有限公司郑州分行，住所地河南省郑州市郑东新区CBD商务外环1号民生银行大厦。负责人：王毅，行长。委托诉讼代理人：翟江波，河南绍晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：王浩，河南绍晟律师事务所（实习）律师。被告（被执行人）：陈建成，男，1976年3月17日出生，汉族，住福建省南安市。被告（被执行人）：田碧珠，女，1976年7月3日出生，汉族，住福建省南安市。第三人：新郑正商置业有限公司，住所地新郑市和庄镇沿河路中段。法定代表人：张敬国。原告邱辉诉被告中国民生银行股份有限公司郑州分行（以下简称民生银行郑州分行）、陈建成、田碧珠、第三人新郑正商置业有限公司（以下简称正商置业公司）执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邱辉的委托诉讼代理人李玉明、常争争，被告民生银行郑州分行的委托诉讼代理人翟江波、王浩到庭参加诉讼，被告陈建成、田碧珠，第三人正商置业公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告邱辉向本院提出诉讼请求：1、判令不得执行位于新郑市××镇××号正商·瑞钻5号楼2单元1501号房产（合同号为140××××9641）并解除查封等执行措施；2、确认上述房产归原告所有；3、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2019年4月4日，贵院就民生银行郑州分行与被告陈建成、田碧珠等金融借款合同纠纷一案作出（2019）豫0191民初1422号民事判决：被告陈建成、田碧珠偿还民生银行郑州分行贷款本金等。本案执行过程中，贵院查封了被告陈建成购买的涉案房产。2019年10月14日邱辉对执行标的提出书面异议，贵院于2019年11月25日作出（2019）豫0191执异723号执行异议裁定：驳回邱辉的异议。原告与陈建成于2016年12月31日签订《房产买卖合同》，约定原告向被告陈建成购买涉案房产。合同签订后原告委托其父邱玉柱、其妻侯迪先后向被告陈建成支付60余万元，并于2017年对涉案房产进行装修入住，原告付款后，多次要求被告陈建成协助办理不动产登记，但其始终拒不配合至今尚未为原告办理。2018年8月原告至新郑市不动产登记中心办理抵押权注销登记时方知因被告陈建成涉及其他纠纷，涉案房产已被贵院查封。被告的行为已严重损害原告的合法权益，特诉至法院，望判如诉请。被告民生银行郑州分行答辩称：贵院依答辩人申请，依法裁定查封涉案房产，答辩人诉请解除对涉案房产的查封等执行措施，无法律依据，应依法予以驳回。被答辩人与陈建成所签订的合同为无效合同，被答辩人诉请请求确认涉案房产归被答辩人所有，无法律依据，应依法予以驳回。根据《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让、消灭，经依法登记，发生效力。未经登记，不发生效力”；《城市房地产管理法》第38条规定：“未依法登记领取权属证书的房产，不得转让”；本案中，陈建成并未取得涉案房产产权证，按照上述法律规定涉案房产是不得转让的。被答辩人与陈建成签订《房产买卖合同》，约定将不得转让的涉案房产转让给被答辩人，违反了法律的强制性规定，该合同为无效合同。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条排除执行并不适用于本案。该法条适用的前提是“买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，”本案房产并未登记在被执行人陈建成名下，陈建成仅对涉案房产进行了合同备案，该行为并非物权法意义上的权属登记行为。另外，该条款第一款规定“在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同”，而如前文所述，本案所签订的合同为无效合同。综上所述，被答辩人的诉讼请求无法律依据，应依法予以驳回被告陈建成、田碧珠未到庭、未答辩、未举证。第三人正商置业公司未到庭、未陈述、未举证。经审理查明:民生银行郑州分行申请执行陈建成、田碧珠金融借款合同纠纷一案，执行依据为已发生法律效力的（2019）豫0191民初1422号民事判决书。在诉讼过程中，本院于2018年7月11日以（2018）豫0191财保1626号民事裁定书、协助执行通知书查封陈建成名下位于新郑市龙湖镇文昌路东、天源服装公司南、正商瑞钻5幢2单元15层1501号房产（合同号：140××××9641）一套。本院于2019年8月21日立案执行，执行案号为（2019）豫0191执12551号。原告邱辉对执行标的提出书面异议，本院作出（2019）豫0191执异723号执行裁定书，驳回原告邱辉的异议请求。原告邱辉对该执行裁定书不服，向本院提起诉讼。涉案房产位于龙湖镇文昌路东、天源服装公司南、正商瑞钻5幢2单元15层1501号，备案合同号为140××××9641，购房人为陈建成，合同签订日期为2014年5月15日。2016年12月31日陈建成（甲方、出卖方）与邱辉（乙方、买受方）、郑州永振房产信息服务有限公司（丙方、居间方）签订《房产买卖合同》，约定：甲方自愿将涉案房产出售给乙方，房产装修情况为毛坯，甲乙双方协商后的房产实际成交价格为85万元，支付定金当天交房，补充约定：买房支付首付款10万元作为定金，后期充当首付款，在2017年4月之前甲方房产月供由甲方承担，2017年4月之后乙方直接解压，如不解压利息由乙方承担，解压违约金由乙方承担。同日邱辉的父亲邱玉柱向陈建成转款10万元，陈建成向原告出具收据、证明各一份，载明收到定金10万元，并将涉案房产交付给买方，同意买方进行装修。陈建成（甲方、出卖方）与邱辉（乙方、买受方）、郑州永振房产信息服务有限公司（丙方、居间方）签订《补充协议》，约定：乙方购买的涉案房产，自2017年4月1日起后至结清止，由乙方负责偿还甲方房产月供（月供以银行为准），后期甲方房产银行解押由乙方负责进行解押，解押款450616元偿还本金充当房产房款，甲方在办理过户手续前通过银行贷款购买涉案房产，通过银行贷款30万元由银行打到甲方银行账户，在还款期限所产生的房贷利息由乙方承担，涉案房产乙方负责解押，业主不承担解押款及利息外净收到40万元，已收到10万元（过户前属于定金），剩余30万元由乙方通过银行贷款30万元打到甲方银行账户。乙方保证在甲方还款期间于每月15日前将月供钱准时打到甲方涉案房产的还款卡账户，逾期每天承担违约金100元，超过六日按违约处理。房贷银行卡：账户名陈建成，账号62×××60，开户行郑州新天地支行。原告陆续向上述账户偿还涉案房产的银行贷款，2017年4月到2018年5月原告的妻子侯迪共还贷47922元，2018年5月原告的妻子侯迪代陈建成向正商置业公司支付贷款款项10132.58元（因未按期还款开发商垫付的银行贷款，原告称系因陈建成未按期将其打入上述账户的款项支付给贷款银行），2018年6月20日原告的妻子侯迪还贷3422.31元，2018年7月12日侯迪还贷431752.65元，结清贷款，同日贷款银行出具贷款结清证明显示陈建成48万元贷款已结清。原告称，除上述款项外未支付其他购房款，剩余未支付购房款应为289867.42元（购房款85万元扣除银行贷款45万元、已付定金10万元、额外支付的银行贷款10132.58元）。2018年8月8日，原告的妻子侯迪与贷款银行建设银行河南省分行共同申请注销涉案房产的抵押登记。原告提交2016年12月31日物业费发票一张，显示：名称为陈建成，物业费1916元，备注为：瑞钻，面积129.49，期间2016年11月1日至2017年6月30日，借记卡：邱辉。原告提交2016年12月31日装修垃圾清运费发票一张，显示：名称为陈建成，装修垃圾清运费647元，备注为：瑞钻，面积129.49，借记卡：邱辉。郑州永振房产信息服务有限公司、河南正商物业管理有限公司分别出具证明，证明原告在2016年12月31日起占有涉案房产。以上事实有原告提交的《房产买卖合同》及《补充协议》原件、《商品房买卖合同》复印件、邱辉支付房款转账凭证及收据一组、抵押权注销登记申请书、结清证明等证据及开庭笔录在案佐证。本院认为，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，涉案房产系陈建成合法财产，其有权进行处分，其与原告签订的《房产买卖合同》系各方真实意思表示，应为合法有效合同，本院查封涉案房产时间为2018年7月11日，因此原告与陈建成在本院查封之前已就涉案房产签订合法有效的书面买卖合同；关于占有，根据原告提交的陈建成的收据、证明、物业费发票、装修垃圾清运费发票以及中介公司、物业公司出具的证明，能够证明被告陈建成于2016年12月31日按照合同约定将涉案房产交付给了原告，随后原告装修并入住，原告已合法占有涉案房产；关于购房款，根据合同约定购房款总计85万元，其中直接交付给陈建成的为40万元，其余为银行按揭贷款，根据原告庭审陈述其仅向陈建成支付10万元，其余所支付款项均为银行按揭贷款，因此剩余未支付购房款为30万元，原告主张应当扣除10132.58元，因其未提交证据证明该款项为合同约定外额外支付给陈建成的款项，故本院对其该项主张不予采信。庭审中，原告同意将剩余未支付购房款交付法院执行；关于过户，因涉案房产在查封时尚存在抵押，因此现有证据不足以证明原告对未能过户存在过错。综上所述，原告提交的证据符合上述法律规定，其对涉案房产享有的权利能够排除本案所涉执行案件的强制执行，对其该项诉讼请求，本院予以支持；原告关于确认房屋所有权的诉讼请求，因涉案购房款尚未支付完毕，故对该项诉请，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项、第二款之规定，判决如下：一、不得执行位于龙湖镇文昌路东、天源服装公司南、正商瑞钻5幢2单元15层1501号（备案合同号为14000759641）的房产。二、驳回原告邱辉的其他诉讼请求。案件受理费12300元，由被告中国民生银行股份有限公司郑州分行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  李俊辉二〇二〇年四月二十日书记员  郭鹏飞