福建省明溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0421民初251号 原告：罗庆方，男，1967年11月21日出生，汉族，住福建省明溪县。 原告：饶秋萍，女，1969年12月30日出生，汉族，住福建省明溪县。 两原告的委托诉讼代理人：童九妹（原告罗庆方的母亲），住福建省明溪县。 被告：福建省旭城房产开发有限公司，住所地：明溪县夏阳乡夏阳村乌石乾108号2#栋，统一社会信用代码：91350421597898393W。 法定代表人：邱连，该公司执行董事。 原告罗庆方、饶秋萍与被告福建省旭城房产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年2月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告的委托诉讼代理人童九妹到庭参加诉讼；被告福建省旭城房产开发有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 罗庆方、饶秋萍向本院提出诉讼请求：1、判决福建省旭城房产开发有限公司支付原告2015年8月1日至2016年1月8日的逾期交房违约金10005元（购房款312647×0.02%×160天）；2、判决福建省旭城房产开发有限公司支付原告2016年4月9日至2020年1月14日的逾期办证违约金66300元（购房款312647×4.35%×130%×1370天／365），及自2020年1月15日起至被告将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付原告之日认购房款312647元为基数按中国人民银行贷款基准利率的130%的标准计算的逾期办证违约金；3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一、关于逾期交房违约金。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，合同双方应当按照约定全面履行自己的义务，未按约定履行义务的一方应承担违约责任。2014年8月29日，原告与被告签署了《商品房买卖合同》，合同约定：被告将位于明溪县屋出售给原告，房屋总价款为312647元。出卖人应当在2015年5月17日前将符合各项约定条件的房屋交付买受人使用，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，出卖人按日向买受人支付已付款万分之贰的违约金。合同签订后，原告按约向被告支付了全部购房款312647元。根据买卖合同第八条的约定，该商品房应于2015年8月1日前验收合格并交付使用，但被告于2016年1月8日才将符合条件的房屋交付原告。因此，根据合同第九条的约定“……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之贰的违约金”，被告逾期交房时间已经超过90日，按照合同约定应当按日支付至将符合条件的房屋交付原告之日止以全部房价款312647元的万分之贰计算的违约金。二、关于逾期办证违约金。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，合同双方应当按照约定全面履行自己的义务，未按约定履行义务的一方应承担违约责任。2014年8月29日，原告与被告签署了《商品房买卖合同》，合同约定：被告将位于明溪县屋出售给原告，房屋总价款为312647元。原告已依据合同约定支付房价款，由于被告原因，致原告于2016年1月8日才得以交房并领取钥匙，截至目前原告仍未取得房屋权属证书。根据合同第十四条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在房屋交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按以下第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的零向买受人支付违约金。”该条款中的“零”非手工书写，系打印字体，被告没有在签订合同时采取合理的方式提请原告注意或予以特别说明，故“买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的零向买受人支付违约金。这一条款为格式条款，也就是说双方没有约定逾期办证违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。所以，被告应当向原告支付以已付购房款312647元为基数按中国人民银行同期贷款基准利率的130%的标准计算的逾期办证违约金。综上所述，原告与被告签订的合同真实有效，符合法律规定，依法应受法律保护。被告的行为构成了违约，已侵害原告的合法权益，应当承担违约责任，请求依法裁判。 福建省旭城房产开发有限公司辩称，1、原告与被告于2014年8月29日签订商品房买卖合同，原告购买由被告开发位于明溪县，款项已经支付完毕，实际面积为89.87平方米，约定的交房时间为2015年8月1日，实际交房时间为2016年5月17日；2、原告主张延期交房违约金，答辩人认为已过诉讼时效，已经超过3年的诉讼时效，请求法院驳回；3、明溪县初始登记时间为2018年10月19日，被告承担的延期办证违约金时间应当至2018年10月19日止，且原告主张的违约金过高，因原告没有实际损失，因此被告无需承担违约金。 本案在审理过程中，原告向本院提供了如下证据： 1、《商品房买卖合同》一份，证明原、被告于2014年8月29日签订商品房买卖合同及合同对双方权利、义务进行了约定的事实；2、声明一份、物业合同一份、备案信息表一份、使用说明一份、质量保证书一份，证明实际交房日期是2016年5月17日，房屋的实际面积是89.87平方米;3、现金缴款单二份、销售不动产统一发票一份、收据二份、福建省政府非税收入票据一份，证明原告已经缴清购房款、物业费等相关费用。 上述证据因福建省旭城房产开发有限公司未到庭参加诉讼，又未提出书面异议并提交证据，视为其放弃诉讼权利，并视为对上述证据没有异议，同时上述证据经本院审查，客观、真实，来源合法，与原告法庭上的陈述相互印证，本院予以采信。 被告向本院提供了明溪县不动产登记中心出具的房地产开发项目首次登记(总确权)证明一份，证明总证不动产登记时间为2018年10月19日。 原告对被告提供的证据没有异议。 根据原、被告提供的相关证据以及原告在法庭上陈述等，本院对本案的事实作如下认定： 2014年8月29日，罗庆方、饶秋萍与福建省旭城房产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定罗庆方、饶秋萍向福建省旭城房产开发有限公司购买位于明溪县箭岗保障性住房3幢1单元1-102号单元房一套，房屋总价款为312647元，其中合同第十四条约定，如因出卖人的原因，买受人不能在该商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人向买受人支付的违约金为零，该合同由福建省旭城房产开发有限公司提供，签约过程福建省旭城房产开发有限公司未对罗庆方、饶秋萍作特别说明。合同签订后，罗庆方、饶秋萍按约定向福建省旭城房产开发有限公司支付了全部购房款。2016年5月17日原、被告办理房屋交接手续，原告在接收房屋后按约缴纳了相应的物业管理等相关费用。2018年10月19日，福建省旭城房产开发有限公司向明溪县国土资源局、明溪县不动产登记中心办理了讼争房屋的初始登记。 本院认为：罗庆方、饶秋萍与福建省旭城房产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，合同约定的交房时间为2015年8月1日，而被告于2016年5月17日才向原告交房，现原告主张逾期交房违约金，被告认为已过诉讼时效，本院认为，原告应于2016年5月17日之后诉讼时效期间主张权利，现原告主张逾期交房违约金已过了诉讼时效，且不存在诉讼时效中止、中断等事由，故对原告主张逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。福建省旭城房产开发有限公司于2016年5月17日将讼争房屋交付原告后，直至2018年10月19日办理房屋所有权初始登记，致使原告在商品房交付之日起90日内未取得房屋所有权证书，构成违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。案涉《商品房买卖合同》第十四条关于福建省旭城房产开发有限公司逾期办证支付零违约金的约定，系提供格式条款一方福建省旭城房产开发有限公司免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利，该格式条款无效。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条规定，违约一方当事人应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人也可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。因此，违约金除法律特别规定以外，系基于当事人约定产生，案涉《商品房买卖合同》第十四条零违约金条款无效后，当事人并未重新约定违约金，违约一方福建省旭城房产开发有限公司应承担赔偿损失等违约责任，原告起诉请求支付违约金并无合同依据，该请求系对违约责任形式理解不同，本质仍是主张违约责任，本院以其主张违约损失赔偿看待。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九规定，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。关于违约损失问题，原告明确为购房款及贷款的利息损失，故本院以已付实际购房款总额312647元为本金，以中国人民银行同期贷款基准利率年利率4.35%为标准，计算因逾期办证造成原告的损失，从原告主张的2016年8月17日起算至2018年10月19日房屋初始登记止，合计29542.54元。初始登记之后，双方负有互相配合、协助、通知的义务，故初始登记至取得房屋权属证书之日的违约金可待违约事实发生后根据违约的具体情况另行主张。 综上所述，福建省旭城房产开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条,《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、福建省旭城房产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内向罗庆方、饶秋萍支付从2016年8月17日起至2018年10月19日止的违约金29542.54元； 二、驳回罗庆方、饶秋萍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1708元，减半收取854元，由罗庆方、饶秋萍负担523元，福建省旭城房产开发有限公司负担331元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  罗国平 二〇二〇年四月二日 书记员  连 燕 附：本案适用的主要法律条文及提示 一、《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 二、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 四、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 五、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 六、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。