北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终3462号上诉人（原审被告）：徐生荣，女，1955年3月2日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李雪彬（徐生荣之子），1981年9月1日出生，汉族，住北京市朝阳区。被上诉人（原审原告）:广东康景物业服务有限公司北京分公司，营业场所北京市朝阳区广渠路28号215号楼南B110e。负责人：陈日群，总经理。委托诉讼代理人：张丹丹，女，广东康景物业服务有限公司北京分公司员工。委托诉讼代理人：徐衍学，男，广东康景物业服务有限公司北京分公司员工。上诉人徐生荣因与被上诉人广东康景物业服务有限公司北京分公司（以下简称康景物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初17447号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法由审判员张清波独任审判，公开开庭进行了审理。上诉人徐生荣的委托诉讼代理人李雪彬，被上诉人康景物业公司的委托诉讼代理人张丹丹、徐衍学到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。徐生荣上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回康景物业公司的诉讼请求，徐生荣不应支付任何费用。事实与理由：一、一审关于康景物业公司与徐生荣是否有合同关系，康景物业公司是否为徐生荣提供事实服务存在认定错误。康景物业公司未提交任何证据证明双方存在合同关系及事实服务，庭上也未就此进行陈述和申辩。双方从未签署前期物业服务合同，徐生荣也由于开发商收房前存在严重房屋质量问题至今未办理收房手续，没有接受康景物业公司的事实服务。二、一审适用法律错误。1．一审判决书中提到（2015）通民初字第10975号民事判决书，这份判决书中的判决内容与本案无关，不知为何出现在判决书中。2．珠江逸景业主委员会早在2014年11月27日经过“珠江逸景家园第二次业主大会”表决通过解除前期物业服务合同，解聘康景物业公司。双方不存在合同关系，理应根据《北京市物业管理办法》中规定，立即与业委会办理交接并撤出，但康景物业公司拒绝交接并赖在小区不走，无视法律法规的存在。3．根据2016年BTV生活频道报道了珠江逸景小区物业被业委会解聘不肯走还越来越霸道的事实和2015年12月30日北京晨报报道物业解聘一年还上门收费的事实报道，再加上业主委员会备案单（2014）第008号文件，业委会备案事项变更单和珠江逸景家园第二次业主大会决议，再次证明康景物业公司已于2014年11月27日被全体业主解聘的事实。三、根据《北京市物业管理办法》第二十六条、第二十七条，以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定的内容，康景物业公司应立即撤出珠江逸景小区，并不得收取被解聘之后的物业服务费，停止违法违规行为。综上所述，退一步讲，即便一审双方存在事实服务关系，但康景物业公司已于2014年11月27日被全体业主解聘。解除合同，不应支付任何费用。康景物业公司答辩称，同意一审判决，不同意徐生荣的上诉，请求维持原判。徐生荣陈述的事实我方均不认可，对于业主委员会的问题已经有生效的判决，而且拖欠的物业费也应该补齐，目前房子已经卖给其他人了。康景物业公司向一审法院提出诉讼请求：1．徐生荣支付康景物业公司2014年1月6日至2016年12月31日及2018年1月1日至2018年10月31日以及2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业费13712．7元；2．判令徐生荣支付上述期间的违约金1371．27元，以上两项共计15083．97元；3．徐生荣承担本案诉讼费。一审法院经审理认定事实如下：徐生荣原系北京市通州区马驹桥镇珠江逸景家园（以下简称“珠江逸景家园小区”）701室的业主，该房屋的建筑面积为95．9平方米。2018年9月19日，涉案房屋过户至案外人王金翼名下。2007年6月25日，康景物业公司（乙方）与开发商北京珠江房地产开发有限公司（甲方）签订《物业管理委托合同》，约定由康景物业公司为珠江逸景家园小区提供物业服务，委托管理期限为物业交付使用之日起至业主委员会与新物业服务企业签订的物业管理委托合同生效之日止。物业服务费价格，普通住宅房屋由乙方按建筑面积每平方米2．48元向业主或物业使用人收取，别墅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米2．88元向业主或物业使用人收取。合同中还对其他类型房屋收费标准及相应权利义务进行了约定。上述协议签订后至今，康景物业公司一直为涉诉小区提供物业管理服务义务。2014年，涉诉小区成立了北京市通州区珠江逸景家园小区业主委员会（以下简称“珠江逸景家园小区业委会”）。2015年5月30日，珠江逸景家园小区业委会公布了编号为ZJYJJY【2015】014号的《珠江逸景家园临时业主大会会议决议》，其中包括“授权珠江逸景家园小区业委会与江苏华门集团物业管理有限公司签订物业服务合同”。同日，珠江逸景家园小区业委会与江苏华门集团物业管理有限公司签订《珠江逸景家园小区物业服务合同》，并约定该合同经双方签字（盖章）后生效。此后，康景物业公司并未与珠江逸景家园小区业委会办理物业移交手续，亦未撤离涉诉小区。2015年5月涉诉小区业主董冀龙、张鹏飞等人以业主撤销权纠纷为由将珠江逸景家园小区业委会诉至一审法院【案号：（2015）通民初字第10975号】，要求撤销珠江逸景家园小区业委会2015年1月26日文件编号ZJYJJY【2015】003号的《公告》（主要内容有：决定由业主委员会成立选聘物业公司小组）及文件编号为ZJYJJY【2015】014号的会议决议。经审理，一审法院于2017年6月9日作出（2015）通民初字第10975号民事判决书，判决：“一、撤销北京市通州区珠江逸景家园小区业主委员会于二0一五年一月二十六日作出的文件编号为ZJYJJY【2015】003号《公告》；二、撤销文件编号为ZJYJJY【2015】014号《珠江逸景家园临时业主大会会议决议》；三、驳回康景物业公司董冀龙、王会萍、刘东海、姚鹤、赵雪、卢军、贾泊、朱彦杰、张鹏飞的其他诉讼请求。”该判决已于2017年6月30日发生法律效力。本案审理过程中，一审法院于2019年8月22日前往珠江逸景家园小区对于康景物业公司的物业服务状况进行了现场勘查。经现场勘查，小区内存在房屋外墙脱落、部分监控无法使用、楼道堆放杂物等问题。经核实，徐生荣未向康景物业公司交纳2014年1月6日至2016年12月31日及2018年1月1日至2018年9月18日期间的物业费。一审法院认为：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。根据查明的事实，原、徐生荣双方虽未签订物业服务合同，但康景物业公司根据开发商的委托为徐生荣房屋所在小区提供了物业服务，徐生荣亦实际接受了康景物业公司提供的物业服务，双方形成事实上的物业服务关系,徐生荣理应及时交纳物业费。根据《物业管理委托合同》约定，康景物业公司的委托管理期限为物业交付使用之日起至业主委员会与新物业服务企业签订的物业管理委托合同生效之日止。康景物业公司在此期间为涉诉小区提供物业服务，徐生荣理应交纳相应的物业费，但交费期间应为其系涉案房屋业主期间，对于2018年9月19日之后的物业费，一审法院不予支持。珠江逸景家园小区业委会虽曾作出选聘新的物业公司的决议，但该决议已经人民法院生效判决确认予以撤销，该决议并不影响本案物业服务合同的履行。对于徐生荣主张康景物业公司的物业服务存在诸多问题的辩解意见，结合一审法院现场勘查的结果及涉诉小区在一审法院审理的同时期、同类型案件的诉讼情况可以认定康景物业公司提供的物业服务确实存在一定程度的瑕疵，故一审法院对相应期间的物业费数额在合同约定的收费标准的基础上酌减10%。对于康景物业公司主张违约金的请求，依据不足，一审法院不予支持。物业服务合同具有公共服务性与持续履行性的特点，康景物业公司主张物业费的期间并不连续，主张期间前后的债务因已履行均消灭，故康景物业公司主张的每段期间的债务具有独立性，诉讼时效应从该期间内最后一期物业费履行期间届满之日起进行计算。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。结合本案来看，一审法院认为康景物业公司主张期间的物业费未超过诉讼时效。对于徐生荣辩称康景物业公司诉讼请求已过诉讼时效的答辩意见，一审法院不予采纳。关于徐生荣要求康景物业公司赔偿修车费的主张，与本案不属同一法律关系，一审法院不予处理。需要指出的是，物业服务企业的物业服务是一个持续性的动态的过程，整个小区环境的好坏一方面依赖于物业服务企业尽心尽力的物业服务，更需要全体业主共同的维护。物业服务企业与小区业主之间存在相互依存的关系，物业服务企业作为提供物业服务的主体，应当加强与业主的沟通，对于业主反映的问题及时有效的进行反馈，努力提升自身的物业服务水平，通过自身努力为业主创造良好的居住生活环境，取得业主的认可；同时业主也应对物业服务企业给予相应理解，尽可能地看到其在物业服务中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件，业主简单的通过拒交物业费的方式表达自身的不满情绪极易导致小区的物业服务状况陷入恶性循环。在此，一审法院希望双方能够通过共同努力，营造出和谐美丽的小区环境。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决：一、徐生荣给付广东康景物业服务有限公司北京分公司2014年1月6日至2016年12月31日及2018年1月1日至2018年9月18日期间的物业费共计9512．06元，于判决生效之日起七日内执行清；二、驳回广东康景物业服务有限公司北京分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人未提交新证据。另查，《物业管理委托合同》第二十条约定，物业费由康景物业公司按年或季向业主收取。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，结合双方的诉辩意见，本案二审期间的争议焦点为：康景物业公司与徐生荣之间是否存在物业服务关系。根据一审查明的事实，康景物业公司与徐生荣虽未签订物业服务合同，但康景物业公司与开发商北京珠江房地产开发有限公司签订了《物业管理委托合同》，约定由康景物业公司为珠江逸景家园小区提供物业服务，委托管理期限为物业交付使用之日起至业主委员会与新物业服务企业签订的物业管理委托合同生效之日止。虽珠江逸景家园小区业委会曾作出选聘新的物业公司的决议，但该决议已经人民法院生效判决确认予以撤销，该决议并不影响本案物业服务合同的履行。康景物业公司为徐生荣的房屋所在小区提供了物业服务，徐生荣的房屋作为小区的一部分，亦实际接受了康景物业公司提供的物业服务，双方形成事实上的物业服务关系，徐生荣应交纳其作为涉案房屋业主期间即2018年9月18日之前的物业费。徐生荣关于康景物业公司已于2014年11月27日被全体业主解聘，其不应支付任何费用的上诉意见不成立，本院不予支持。另，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。徐生荣上诉主张因房屋存在严重质量问题至今未办理收房手续，未接受康景物业公司的事实服务，但未提供证据证明其未收房，结合其已于2018年9月19日将房屋过户至案外人王金翼名下，本院对此不予采信。关于2014年1月6日至2016年12月31日及2018年1月1日至2018年9月18日期间的物业费是否已超过诉讼时效的问题，徐生荣在一审中提出了诉讼时效抗辩。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。第一百九十五条规定，有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定，民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。本案中，徐生荣未与康景物业公司签订《前期物业服务协议》，康景物业公司与开发商签订的《物业管理委托合同》仅约定物业费由康景物业公司按年或季向业主收取。故结合《前期物业服务协议》中对交费时间和周期的约定，本案中本院以每年一月十五日作为当年物业费交纳期限届满之日，自次日起计算诉讼时效。康景物业公司起诉称其多次催要物业费，但其提交的付款通知书无法看出张贴位置及拍摄时间，且徐生荣对此不认可，康景物业公司亦无其他证据证明存在诉讼时效中断的事由。故本院认为，2014年1月6日至2016年12月31日期间的物业费已超过诉讼时效，2018年1月1日至2018年9月18日期间的物业费未超过诉讼时效，徐生荣应交纳此期间的物业费，且在应交纳数额的基础上酌减10%，具体数额由本院核算。一审法院以康景物业公司主张的每段期间内最后一期物业费履行期间届满之日起计算该段期间的物业费是否超过诉讼时效，认为2014年1月6日至2016年12月31日期间的物业费未超过诉讼时效错误，本院予以纠正。对于康景物业公司主张违约金的请求，因徐生荣并非恶意拖欠相关费用，故本院不予支持。关于徐生荣要求康景物业公司赔偿修车费的主张，与本案不属同一法律关系，本院不予处理。综上所述，徐生荣的上诉请求及理由均不成立，应予驳回。因一审法院对2014年1月6日至2016年12月31日期间的物业费是否已超过诉讼时效认定错误，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销北京市通州区人民法院（2019）京0112民初17447号民事判决第二项；二、变更北京市通州区人民法院（2019）京0112民初17447号民事判决第一项为“徐生荣给付广东康景物业服务有限公司北京分公司2018年1月1日至2018年9月18日期间的物业费共计1840．82元，于本判决生效之日起七日内执行清”；三、驳回广东康景物业服务有限公司北京分公司的其他诉讼请求。一审案件受理费89元，由广东康景物业服务有限公司北京分公司负担78元（已交纳），由徐生荣负担11元（于本判决生效之日起七日内交纳）；二审案件受理费50元，由徐生荣负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 张清波二〇二〇年四月十四日法官助理 王 菲书 记 员 高明晓