江苏省太仓市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0585民初4007号 原告：邢富强，男，1989年6月10日出生，汉族，住安徽省涡阳县经济开发区。 委托诉讼代理人：李志群，上海木诚木律师事务所律师。 被告：招商局地产（太仓）有限公司，住所地江苏省太仓市浏河镇新闸村，统一社会信用代码91320585MA1MAR8G99。 法定代表人：钱剑勇，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周闻希，该公司法务。 委托诉讼代理人：叶锦，该公司法务。 被告：招商局物业管理有限公司太仓分公司，住所地江苏省太仓市浏河镇高层次人才创业中心四楼1号办公室，统一社会信用代码91320585MA1MP7BX4T。 主要负责人：何建新，该分公司总经理。 委托诉讼代理人：范永祥，该分公司工作人员。 委托诉讼代理人：牛帅，该分公司工作人员。 被告：招商局物业管理有限公司，住所地广东省深圳市南山区招商路招商大厦718-720，统一社会信用代码91440300710921365L。 法定代表人：刘伟，该公司董事长。 委托诉讼代理人：牛帅，招商局物业管理有限公司太仓分公司工作人员。 第三人：太仓市水务集团有限公司，住所地江苏省太仓市城厢镇太平南路1号，统一社会信用代码913205857168547735。 法定代表人：刘晓军，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张璟，江苏孙剑良律师事务所律师。 原告邢富强与被告招商局地产（太仓）有限公司、招商局物业管理有限公司太仓分公司、招商局物业管理有限公司、第三人太仓市水务集团有限公司财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年7月5日立案后，于2019年8月7日进行了证据交换，并依法适用简易程序与2019年9月3日公开开庭进行了审理，因发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序于2019年12月20日、2020年3月18日公开开庭进行了审理。诉讼中，原告邢富强申请追加招商局物业管理有限公司为本案共同被告，本院依法予以准许；法院依职权追加太仓市水务集团有限公司为第三人。2019年8月7日证据交换和2019年9月3日开庭，原告邢富强及其委托诉讼代理人周嘉平（原告邢富强于2020年3月18日撤销对该律师的委托）、被告招商局地产（太仓）有限公司的委托诉讼代理人周闻希和叶锦、被告招商局物业管理有限公司太仓分公司的委托诉讼代理人范永祥均到庭参加诉讼；2019年12月20日开庭，原告邢富强及其委托诉讼代理人李士心（原告邢富强于2020年3月18日撤销对该律师的委托）、被告招商局地产（太仓）有限公司的委托诉讼代理人周闻希和叶锦、被告招商局物业管理有限公司太仓分公司的委托诉讼代理人牛帅均到庭参加诉讼；2020年3月18日开庭，原告邢富强及其委托诉讼代理人李志群（原告邢富强于2020年3月18日委托该律师）、被告招商局地产（太仓）有限公司的委托诉讼代理人周闻希和叶锦、被告招商局物业管理有限公司太仓分公司和被告招商局物业管理有限公司的委托诉讼代理人牛帅、第三人太仓市水务集团有限公司的委托诉讼代理人张璟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邢富强向本院提出诉讼请求：被告招商局地产（太仓）有限公司、招商局物业管理有限公司太仓分公司、招商局物业管理有限公司共同赔偿原告邢富强损失200000元（包含装饰装修损失100000元、房屋无法使用的经营损失100000元）。原告邢富强围绕其诉讼请求向本院提出如下事实主张：2018年11月29日，原告和被告招商局地产（太仓）有限公司签订商品房买卖合同，约定原告向被告招商局地产（太仓）有限公司购买位于太仓市。合同约定，该商品房质量应当符合工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求，被告招商局地产（太仓）有限公司应当就该商品房质量问题给原告造成的损失承担赔偿责任。2019年5月，因被告招商局地产（太仓）有限公司污水管道工程设计和施工不当、与市政管道的配套存在瑕疵，被告招商局物业管理有限公司太仓分公司未及时妥善维修，致使该商品房排污管道堵塞、厨房和卫生间的地面排水口出现污水倒灌现象，造成原告产生经济损失。2019年5月，原告和被告联系，要求被告进行赔偿，但被告拒绝，原告多次催讨无果。综上，原告认为，原告购买的房屋存在地基基础和结构以外的质量问题，因污水倒灌导致无法正常使用，房屋尚在保修期内，被告曾维修过但未能解决问题，根据《商品房买卖合同》第十六条和第十七条约定，被告招商局地产（太仓）有限公司都应该承担违约责任，赔偿原告因污水倒灌而造成的损失。另外，根据被告招商局地产（太仓）有限公司和被告招商局物业管理有限公司太仓分公司签订的前期物业服务合同，被告招商局物业管理有限公司太仓分公司也要承担房屋维修和日常管理义务，故被告招商局物业管理有限公司太仓分公司及其总公司招商局物业管理有限公司理应共同承担赔偿责任。 被告招商局地产（太仓）有限公司辩称：1.根据建设工程规划设计要求，本项目一期出入口位于地块东侧经六路上，但由于政府土地拆迁历史遗留问题，经六路和南海路未贯通，市政和污水运能不足，导致小区的污水无法顺利排放，部分商铺出现积水和污水倒灌的现象，故应由负责污水的太仓市水务集团有限公司和负责雨水的太仓市滨江新城发展有限公司承担赔偿责任。2.出现污水倒灌问题后，一方面被告招商局物业管理有限公司太仓分公司使用水泵进行抽水，另一方面被告招商局地产（太仓）有限公司也联系了市政公司将外面的市政管道实行了封堵，现房屋已经可以正常使用。3.《商品房买卖合同》第十六条是用于房屋交接过程中发现了质量问题应该如何处理的约定，合同签订时，房子是完全符合标准的，双方在交付房屋时质量也是没有任何争议的，原告未能举证证明被告招商局地产（太仓）有限公司未履行合同责任。4.原告主张的损失缺乏事实依据且明显过高。综上，被告招商局地产（太仓）有限公司要求驳回原告的全部诉讼请求。 被告招商局物业管理有限公司太仓分公司、招商局物业管理有限公司辩称：两被告不同意承担连带责任。在保修期内的房屋应由开发商来维修，被告招商局物业管理有限公司太仓分公司只是负责管理管辖区域内的公共设施设备维护保养检查，故原告的损失和两被告无关，请求驳回原告的全部诉讼请求。 第三人太仓市水务集团有限公司陈述：第三人只是负责小区外面的市政污水管道，该部分施工时按照相应图纸施工并竣工验收合格，污水倒灌的原因并不在第三人。涉案小区的污水倒灌是由于小区内雨污水管道未分离所致，开发商在2019年12月份做的检测报告也反映出小区内部的管道存在缺陷。 经审理查明：2018年11月29日，原告邢富强（买受人）和被告招商局地产（太仓）有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同备案编号：201802120101136），约定原告向被告招商局地产（太仓）有限公司购买太仓市，商铺建筑面积80.16平方米，总价为813143.04元。该合同第十六条约定：“……（二）其他质量问题该商品房应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求，发现除地基基础和主体结构外质量问题的，双方按照以下方式处理：（1）及时更换、修理；如给买受人造成损失的，还应当承担相应赔偿责任。（2）经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的……买受人不解除合同的，有权要求保修，且不得以商品房存在质量问题为由拒收出卖人交付该商品房，或要求出卖人承担其他赔偿责任。”该合同第十七条约定：“（一）商品房实行保修制度。该商品房为住宅的，出卖人自该商品交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。该商品房为非住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《非住宅商品房质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。具体内容见附件七。”该合同第二十一条约定：“（一）出卖人依法选聘的前期物业服务企业为招商局物业管理有限公司太仓分公司。（二）物业服务时间从2018-07-19到2021-07-18日。”合同附件七（关于保修范围、保修期限和保修责任的约定）中约定：“该商品房为非住宅的，双方可参照《住宅质量保证书》中的内容对保修范围、保修期限和保修责任等进行约定。该商品房的保修期自房屋交付之日起计算，关于保修期限的约定不应低于《建设工程质量管理条例》第四十条规定的最低保修期限。”，附件七同时约定“电气管线、给排水管道、设备安装”的保修期限为2年。 合同签订后，被告招商局地产（太仓）有限公司向原告交付了涉案商铺。涉案小区由被告招商局物业管理有限公司太仓分公司提供物业服务。 2018年12月24日，原告和案外人马乙布拉签订《商铺租赁合同》，约定原告将位于太仓市出租给马乙布拉，承租人拟经营商品的业态为餐饮，租赁合同期间内，承租人应保持经营以上形态的时间内不少于一年，一年后乙方可自行调整经营业态；租赁期间自2019年1月10日至2024年1月9日，其中装修期为2019年1月10日至2019年4月9日，收取租金日期以装修期结束次日开始计算；双方约定在租赁期内，商铺第一年和第二年租赁单价73元/平方米/月，商铺第三年租赁单价77元/平方米/月，商铺第四年租赁单价81元/平方米/月，商铺第五年租赁单价85元/平方米/月，承租人预付六个月租金35110元，租金先付后用；本合同所约定的经营场地物业管理费每月434元，物业费由承租人交给物业公司。按照原告的陈述，《商铺租赁合同》签订后，案外人马乙布拉即对房屋进行了装修，并于2019年2月6日开店。 关于污水倒灌的情况，本院根据原告提供的照片、视频以及双方陈述查明事实如下：2019年5月起，原告所购买的商铺出现了污水倒灌现象。2019年5月22日起，污水倒灌现象开始严重，隔日原告即找到物业公司处理该问题；2019年6月10日、2019年7月20日、2019年8月底、2019年10月均分别出现了不同程度的污水倒灌现象。原被告双方确认最后一次污水倒灌现象发生于2019年10月，之后再未发生。被告招商局地产（太仓）有限公司于2020年3月18日庭审中明确原告可正常使用涉案房屋。按照原告陈述，污水是从厨房和卫生间的地面出水口产生倒灌。从原告提供的视频来看，倒灌严重的时候，厨房地面出水口无法正常排污，导致油污往外倒流，一直倒流至商铺外，厨房油污较大堂油污更为严重；在下过大雨之后，商铺内外水位可至成年人脚踝以上。 涉案房屋的承租人马乙布拉于2019年7月19日向原告发函要求原告赔偿损失，其在函件中列明的损失金额为装饰装修金额169100元、房租35111元、保证金5852元、餐桌及餐具29664元、物业费1200元，合计240926元。其在函件中还称，承租人的装修时间为三个月，开张经营不到一个月，自2019年5月开始就因污水倒灌无法正常使用。 被告根据污水倒灌的情况采取了使用水泵抽水的方法。2019年6月12日，物业公司出具告知书，向依云四季商铺业主及租户告知：针对前段时间下雨天商铺室内地面浸水及广场积水问题，太仓市水务公司和滨江公司将分别完成污雨水管网维修接通工作，物业将联系政府相关部门帮忙排水。 2019年6月，朱宏等三人就浏河依云四季小区排水等问题进行信访，太仓市浏河镇人民政府于2019年7月11日出具浏（访）答字[2019]7号信访事项处理意见书，意见书记载，依云四季住宅小区周边雨水管道因开发商施工不当而堵塞，浏河镇建设部门已于6月18日修整到位，该区域污水管道由太仓市水务集团负责铺设，目前也已修整到位，小区门口外道路、路灯问题，我镇将根据建设实际情况，按计划进行修整与增设。关于卫生间渗水问题，相关审批、验收权限由太仓市相关主管部门负责，我镇将与市主管部门保持沟通并督促开发公司加快整改。 2019年10月2日，原告邢富强和案外人马乙布拉就损失赔偿问题达成和解协议，协议载明，2019年5月，因该商铺外一排污管道堵塞，导致污水倒灌至商铺内部，造成双方损失，经核定为200000元（注：协议中载明核算材料详见附件二，但原告明确实际并不存在附件二），双方协商确认先由邢富强支付马乙布拉损失赔偿金100000元，后邢富强再向开发商追偿。双方同时约定：邢富强在向马乙布拉支付完毕上述款项后，马乙布拉应在支付完毕之日起15日内搬离该商铺，马乙布拉不得以任何理由向邢富强或有关部门以任何方式主张权利。庭审中，原告明确协议签订后，原告已支付马乙布拉赔偿金100000元，现涉案商铺实际由原告占有。 上述事实，有原告提交的商品房买卖合同、太仓市前期物业服务合同（复印件）、租赁合同书、要求赔偿损失的协商函、和解协议、收条、信访事项处理意见书（复印件）、照片、视频，被告招商局地产（太仓）有限公司提交的领导干部接待群众来访登记表（复印件）、被告招商局物业管理有限公司太仓分公司提交的告知书及原、被告双方的庭审陈述在卷佐证。 本院认为，原告在诉讼中明确以原告和被告招商局地产（太仓）有限公司之间的《商品房买卖合同》来主张违约责任，该合同系原告和被告招商局地产（太仓）有限公司依法订立，对双方当事人具有法律约束力。被告招商局地产（太仓）有限公司应当按约向原告交付符合合同约定的房屋。根据合同约定，涉案商品房发现除地基基础和主体结构外质量的，应及时更换修理；如给买受人造成损失的，还应当承担相应赔偿责任。本院注意到，在被告招商局地产（太仓）有限公司向原告交付房屋后不到半年的时间内，即出现了污水倒灌的情况，之后又陆续出现了多次污水倒灌之情形，造成原告房屋内部分装修及物品泡水后损坏且无法使用。虽被告也采取了使用水泵抽水的措施缓解现状，且2019年10月至今也未再出现倒灌现象，但被告一直未向原告明确已修理完毕，可由原告正常使用。由此导致原告房屋在较长一段时间内无法正常使用。被告招商局地产（太仓）有限公司作为涉案合同的相对方，理应依据合同约定就原告所受损失承担赔偿责任。关于损失金额的认定，现原告主张的损失有两部分，装饰装修损失及经营损失。本院认为，就装饰装修损失部分，原告举证其和涉案房屋的承租人就损害赔偿达成了和解协议，并进行了赔偿，但无法就损失项目明细予以说明。根据涉案房屋的承租人向原告所发函件中列举的损失范围，除装饰装修部分外，还有经营物品损失和六个月的房租损失，共计二十四万余元。正常情况下，因不可归责于租赁双方的原因而导致租赁合同解除的，双方进行结算时，为了减少租赁双方的损失，承租人一般都会将添附物中可搬离、可利用部分搬走，留下不可拆除及无法利用的部分进行估价结算；另外，还会涉及到无法使用涉案房屋期间承租人已缴纳部分租金的返还。故原告与其承租人经结算所达成的赔偿金额100000元中应包含有不可拆除及无法利用部分的添附物的赔偿及部分租金的返还。本院考虑到部分添附物对于原告尚有可利用价值及承租人实际使用涉案房屋的时间、应退还部分租金的情形，并结合原告举证的视频、照片中显示的房屋内部装修情况及泡水情况，酌情认定原告的装修损失为60000元。就经营损失部分，本院认为原告所受的经营损失主要为租金损失。根据双方描述，承租人停止经营、涉案房屋无法正常使用的时间点为2019年5月1日；虽于2019年10月起未再发生污水倒灌现象，但被告直至2020年3月18日庭审中才向原告明确告知原告可以正常装修使用涉案房屋。故本院认定原告在2019年5月1日至2020年3月18日期间存在租金损失，同时参考原告出租涉案房屋所约定的租金标准，酌情认定租金损失为62000元。综上，上述两项损失金额共计122000元。 关于原告要求被告招商局物业管理有限公司太仓分公司、招商局物业管理有限公司承担连带赔偿责任的请求，因原告系基于合同违约主张损失赔偿，被告招商局物业管理有限公司太仓分公司、招商局物业管理有限公司并非涉案合同的合同相对方，故本院对原告的该项请求不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十三条、第一百五十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告招商局地产（太仓）有限公司于本判决生效之日起10日内向原告邢富强支付损失赔偿款122000元； 二、驳回原告邢富强的其他诉讼请求。 原告邢富强确认以下账户为款项的接收账户：户名邢富强，开户行中国邮政储蓄银行涡阳县城南支行，账号62×××33。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4300元，由原告邢富强负担1677元，被告招商局地产（太仓）有限公司负担2623元。原告同意其预交案件受理费中的剩余部分2623元由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告招商局地产（太仓）有限公司在本判决生效之日起10日内向原告支付。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。 审 判 长  王 晓 审 判 员  朱旖雯 人民陪审员  范利初 二〇二〇年四月三日 法官 助理  李牧男 书 记 员  陈寒艳