北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终3172号上诉人（原审被告）：北京逸兴遄飞商业管理有限公司，住所地北京市海淀区学清路8号1号楼6层E区01室（东升地区）。法定代表人：李莹莹，经理。委托诉讼代理人：段晗，北京市盈科律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴昊旻，男，1984年7月24日出生。被上诉人（原审原告）：郝焕成，男，1986年12月12日出生。被上诉人（原审原告）：高楠，男，1985年4月19日出生。三被上诉人共同委托诉讼代理人：李燕，北京市京师律师事务所律师。三被上诉人共同委托诉讼代理人：宋奎，北京市京师律师事务所律师。上诉人北京逸兴遄飞商业管理有限公司（以下简称逸兴管理公司）因与被上诉人吴昊旻、郝焕成、高楠房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初47030号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。逸兴管理公司上诉请求：撤销一审判决第二项及第三项，改判驳回吴昊旻、郝焕成、高楠要求逸兴管理公司返还押金及支付律师费的诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、吴昊旻、郝焕成、高楠作为经验丰富的餐饮行业从业者，应当知晓不同性质的物业的租赁价格，在明知涉案物业性质的前提下仍与逸兴管理公司达成合意，签订《物业租赁合同》，应当对合同无效的后果承担主要责任。吴昊旻、郝焕成、高楠未按约足额支付应付款项，导致工期延误，具有主观恶意，虽然《物业租赁合同》无效，其三人仍应参照合同约定违约金标准扣除押金，以弥补逸兴管理公司的损失。二、在合同无效的情况下，吴昊旻、郝焕成、高楠要求逸兴管理公司支付律师费没有合法依据。吴昊旻、郝焕成、高楠辩称，同意一审法院判决，不同意逸兴管理公司的上诉请求和理由。签订物业租赁合同过程中，吴昊旻、郝焕成、高楠不知道涉案房屋没有取得规划许可证，逸兴管理公司刻意隐瞒这一事实，对合同无效负有主要过错。在吴昊旻、郝焕成、高楠支付了高额房租及押金后，逸兴管理公司变更合同标的，大幅提高租金，在双方协商后逸兴管理公司同意于2019年7月底前退还费用，却一直拖延，主观恶意明显。逸兴管理公司占用资金未退还一年多，一审判决在没有支持利息损失的情况下，判决支持部分律师费用，符合公平原则。吴昊旻、郝焕成、高楠向一审法院起诉请求：1、确认吴昊旻、郝焕成、高楠与逸兴管理公司签订的《物业租赁合同》无效；2、判令逸兴管理公司向吴昊旻、郝焕成、高楠返还房屋租金132.85万元、押金32.90万元，合计165.75万元；3、判令逸兴管理公司以132.85万元为基数按照中国人民银行同期贷款利率支付2019年4月3日起至返还租金之日止的利息；4、判令逸兴管理公司承担吴昊旻、郝焕成、高楠支付的律师费10万元。一审法院认定事实：2019年1月4日，逸兴管理公司（甲方、出租方）与吴昊旻、郝焕成、高楠（乙方、承租方）签订物业租赁合同，约定甲方将位于北京市海淀区知春路48号的“厚德高品质生活空间”项目，物业面积361平方米（11号地块）出租给乙方，物业用途为餐饮；起租日暂定为2019年6月30日，交付日暂定为2019年6月1日，装修期为30日；甲方对标的物进行物业外观整体升级，并统一装饰、装修、改制，甲方完成上述改制后，向乙方交付标的物业，乙方进场装饰、布置；租金计收采取递增方式，前两个年度租金不变，后每两年租金递增5％；前两个年度每天固定租金为每平方米15元，年固定租金总额为1976475元，第三、四个年度租金递增率为5％，即在第二年度租金基础上增加5％，每天固定租金为每平方米15.75元，年固定租金总额为2075298元；乙方按年付租金的形式于下一租赁年度开始前1个月支付下一年度应付租金，乙方应于合同签订之日起10日内一次性交纳首期12个月租金，并交纳履约保证金2个月租金，共计2300000元，乙方逾期支付上述款项的，甲方有权解除本合同；履约保证金于租赁期限届满或合同解除后，双方结清各自应当承担的费用确定无其他纠纷之日起10日内，由甲方无息返还至乙方；租金计算的起始日以起租日为准；任何一方违反本合同的其他约定，均视为违约，违约方应就其违约行为给对方造成的全部损失承担赔偿责任，赔偿范围包括但不限于所遭受的实际损失、预期可得利益及为实现权利而支付的律师费等。合同签订后，吴昊旻、郝焕成、高楠陆续向逸兴管理公司支付租金1328500元和两个月押金329000元。2019年5月19日，吴昊旻、郝焕成、高楠与逸兴管理公司的代表谢飞和喻总（音）就合同的履行问题进行协商，在双方谈话内容中，谢飞和喻总（音）曾明确表示施工图纸进行了变更，原定出租给吴昊旻、郝焕成、高楠的物业“面积肯定是核不出来了”，且“价格确实有变化”，吴昊旻、郝焕成、高楠明确表示不同意变更租赁面积和提高租金，后双方就退款问题进行了协商，谢飞和喻总表示同意于2019年7月底之前退还1657500元。后逸兴管理公司未向吴昊旻、郝焕成、高楠退款。庭审中，逸兴管理公司表示涉案商铺在装修中，在2019年10月底可以交付，要求继续履行合同，但吴昊旻、郝焕成、高楠表示不同意继续租赁。另查，厚德高品质生活空间项目未在相关部门办理规划审批手续。一审法院认为，吴昊旻、郝焕成、高楠与逸兴管理公司签订的物业租赁合同系双方真实意思表示，但因为用于租赁的标的物未在相关行政机关办理规划审批手续，违反了国家法律和行政法规对城镇房屋管理的强制性规定，故该租赁协议应属无效。因无效合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，逸兴管理公司交付的标的物不属于合法建筑，对合同无效应承担主要过错，吴昊旻、郝焕成、高楠作为承租人未审查房屋合法性即签订租赁协议，亦存有主观过错。鉴于涉案标的物始终未交付，逸兴管理公司应将吴昊旻、郝焕成、高楠交付的房屋租金和押金予以返还，故对于吴昊旻、郝焕成、高楠主张逸兴管理公司返还房屋租金和押金的诉讼请求，法院予以支持。关于吴昊旻、郝焕成、高楠主张的利息损失，因吴昊旻、郝焕成、高楠在签订合同时应当明知该房屋没有经过相关部门的批准，其应对合同无效的后果负有相应的过错责任，现其要求逸兴管理公司按照中国人民银行同期贷款利率支付利息，法院依法不予支持。关于吴昊旻、郝焕成、高楠主张的律师费损失，吴昊旻、郝焕成、高楠提交的证据能够证明其实际支出了10万元律师费，虽然律师费并非诉讼中的必要支出，但根据本案查明事实，逸兴管理公司应对合同无效负有主要责任，且在协商中原本同意于7月底之前退还全部款项，但至今未履行，继而引起本案诉讼，故法院结合双方过错程度，对其中9万元律师费损失予以支持，对超出部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、确认原告吴昊旻、郝焕成、高楠与被告北京逸兴遄飞商业管理有限公司于2019年1月4日签订的《物业租赁合同》无效；二、被告北京逸兴遄飞商业管理有限公司于本判决生效后七日内返还原告吴昊旻、郝焕成、高楠与房屋租金1328500元和押金329000元；三、被告北京逸兴遄飞商业管理有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告吴昊旻、郝焕成、高楠律师费损失9万元；四、驳回吴昊旻、郝焕成、高楠的其他诉讼请求。如果被告北京逸兴遄飞商业管理有限公司未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因逸兴管理公司向吴昊旻、郝焕成、高楠出租的房屋未办理规划审批手续，故双方签订的物业租赁合同应为无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。逸兴管理公司作为出租方未能提供适格的租赁标的物，对合同无效负有主要责任。因逸兴管理公司从未向吴昊旻、郝焕成、高楠交付房屋，双方发生争议后逸兴管理公司曾承诺于7月底前退还全部款项但未能履行，导致本案诉讼，一审法院判决逸兴管理公司退全部租金、押金并承担9万元律师费的处理正确，本院予以确认，并对逸兴管理公司提出的吴昊旻、郝焕成、高楠应对合同无效承担主要责任、不同意退还押金及支付律师费的上诉主张不予支持。综上所述，逸兴管理公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7585元，由北京逸兴遄飞商业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘秋燕审 判 员 刘新泉审 判 员 赵 蕾二〇二〇年四月二十四日法官助理 王 梦书 记 员 马子萌