云南省普洱市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云08民终78号上诉人（原审被告）：林玲，女，1993年3月10日生,现住云南省普洱市思茅区。委托诉讼代理人：周乐雅，云南天溯律师事务所律师。代理权限为一般授权代理。被上诉人（原审原告）：杨丽，女，1982年12月27日生，现住云南省普洱市思茅区。被上诉人（原审原告）：柳其红，男，1969年12月14日生，现住云南省普洱市思茅区。原审被告：李刚，男，1979年3月12日生，汉族，现在云南省杨林监狱服刑。上诉人林玲因与被上诉人杨丽、柳其红、原审被告李刚第三人撤销之诉，不服云南省普洱市思茅区人民法院（2019）云0802民初2648号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。林玲上诉请求：1.请求依法撤销云南省普洱市思茅区人民法院（2019）云0802民初2648号民事判决，并改判驳回杨丽、柳其红的全部诉讼请求；2.本案诉讼费用由杨丽、柳其红承担。事实和理由：一、本案中林玲与李刚签订的合同真实有效，且双方都已实际履行，一审法院对事实的认定没有任何问题。一审判决以及案涉民事判决书（2017）云0802民初2264号均已确认了林玲与李刚合同的真实性。李刚因无法向林玲偿还借款，经双方协商李刚将其购买的位于普洱市思茅区房屋租赁给林玲使用，用于抵偿李刚的债务。为了与林玲借款的时间吻合，才将合同倒签，这属民法意思自治范围，是双方的真实意思表示，合同在成立时生效，故自2014年5月7日起，林玲取得了该房屋20年的租赁权。二、杨丽、柳其红要求撤销的理由不成立。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定及相关的法理可知，房屋租赁合同是要式合同、诺成性合同。当事人意思表示一致即可认定合同成立，并不以房屋是否由承租人居住作为生效要件。中华人民共和国最高人民法院在一起案件中表达了这个观点，最高院在（2019）最高法民申2261号裁定书中明确：“房屋的合法占有，应以实际控制为标准，购房人是否实际入住则不是房屋占有的必要条件。”由此可见，购房合同如此，引申到租房合同也是如此。林玲与李刚的房屋租赁合同在合同签订时已经成立，而且房屋已由林玲实际控制，当时由于李刚等人暂无住处，林玲允许他们暂住，随后再入住。杨丽、柳其红仅因为林玲并未在签订合同之时入住就认为林玲的承租权不成立的抗辩不成立。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款的规定：“被执行人就已经查封、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人”针对的应是查封等事实发生之后的行为。而在本案中，林玲与李刚签订的合同发生在查封行为之前，完全可以对抗申请执行人。故一审法院以此条认为本案不适用“买卖不破租赁原则”是法律适用错误。本案还具有一个特殊性是李刚被关押在杨林监狱，在案件事实的陈述以及证据等方面，林玲都没有机会与李刚进行协商并伪造，故民事判决书（2017）云0802民初2264号认定的都是真实事实。三、杨丽、柳其红的起诉已过法定撤销期限。从杨丽、柳其红提交的证据可以看出，其二人在云南省普洱市中级法院的案件在2015年就进入了执行程序。林玲就是因为其二人要求拍卖承租房屋，影响到权益才向李刚提起的诉讼，在得到（2017）云0802民初2264号判决书之后立马将判决书送去云南省普洱市中级人民法院执行局，如此林玲才得以在案涉房屋继续居住至今。所以，2017年的11月其二人就应当知晓该判决书的存在，不可能直到2018年6月才知晓。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条之规定，其二人的起诉时间已超过法定撤销期限，应当予以驳回。杨丽、柳其红未提交书面答辩状。杨丽、柳其红向一审法院起诉请求：1.请求撤销云南省普洱市思茅区人民法院(2017)云0802民初2264号《民事判决书》；2.确认林玲与李刚于2013年5月7日签订的《房屋租赁合同》无效，依法驳回林玲对李刚的各项诉讼请求；3.本案诉讼费用由林玲、李刚承担。一审法院认定事实：2014年2月17日，李刚与普洱晨鑫房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》，由李刚购买普洱晨鑫房地产开发有限公司开发的位于普洱市思茅区房屋（现房），李刚于合同签订当日一次性付清全部购房款。2014年4月，李刚开始对该房屋进行装修，并于2014年7月装修完毕。李刚购买房屋后，将该房屋交由案外人王蕊居住到2015年7、8月份。2014年2月20日王蕊与普洱市和盛物业有限公司签订了《前期物业服务协议》，并登记为业主，王蕊向普洱市和盛物业有限公司支付物管费至2015年7月。另查明，2014年5月，因李刚无能力向林玲偿还借款，经双方协商，约定李刚将上述房屋出租给林玲居住使用，用于抵偿李刚欠的债务。双方签订了《房屋租赁合同》，约定：李刚将位于普洱市思茅区房屋出租给林玲居住使用，装修期不计租金，装修期限为1年，即2013年5月7日至2014年5月6日，租赁期限自2014年5月7日至2034年5月6日；租金为24000元／年，按年结算，如林玲一次性付清则20年的租金为400000元。《房屋租赁合同》落款时间经李刚、林玲协商载明为2013年5月7日。2016年2月18日，林玲的母亲白玉兰与普洱市和盛物业有限公司签订了《前期物业服务协议》，并登记为业主。2017年8月30日，一审法院受理林玲诉李刚房屋租赁合同纠纷一案。一审法院于2017年11月9日对该案作出（2017）云0802民初2264号《民事判决书》：“一、原告林玲与被告李刚于2013年5月7日签订的《房屋租赁合同》有效；二、原告林玲对位于普洱市思茅区金晨蓝湾小区4幢1单元1201号住房享有承租权。”又查明，云南省普洱市中级人民法院受理杨丽、柳其红诉李刚、普洱众兴汽车商贸有限公司、肖丽民间借贷纠纷一案后，杨丽、柳其红于2015年4月10日提出财产保全申请，请求对位于“金晨蓝湾”小区4幢1单元1201号房屋进行查封。法院于2015年4月21日作出（2015）普中民初字第68号《民事裁定书》，对该房屋进行了查封。2018年3月20日，法院作出（2016）云08执51号之三《执行裁定书》，对该套房屋继续查封，查封期限为三年。该案中，杨丽、柳其红申请执行后，于2018年取得了该房屋的所有权，房屋所有权证号为云（2018）普洱市不动产权第0014394号。杨丽、柳其红取得房屋所有权后，由于林玲已入住该房屋，导致杨丽、柳其红一直未能对该房屋进行使用。一审法院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定：“对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。”第三人提起撤销之诉的时间为自知道或应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内。一审法院对林玲与李刚之间的房屋租赁合同纠纷，于2017年11月9日作出（2017）云0802民初2264号《民事判决书》，确认了林玲取得本案所涉房屋的承租权，杨丽、柳其红于2018年7月向一审法院提起诉讼，并无证据证明其起诉前已知道该《民事判决书》的内容超过六个月除斥期间，故林玲提出杨丽、柳其红起诉的时间已超过法律规定的期间的意见，一审法院不予采纳。关于本案是否适用“买卖不破租赁”原则的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”“买卖不破租赁”原则是为了保障承租人对租赁物使用收益过程的安全与稳定，构成要件为：1.租赁合同有效存在；2.租赁物已交付承租人；3.出租人将租赁物的所有权让与第三人。本案中，李刚于2014年2月17日向普洱晨鑫房地产开发有限公司购买位于普洱市思茅区房屋后，随即将该房屋交由案外人王蕊居住至2015年7、8月份。该套房屋于2015年4月21日被法院查封，杨丽、柳其红于2018年取得该套房屋的所有权。李刚与林玲实际签订《房屋租赁合同》的时间在房屋被查封前，故该合同合法有效，但截至该套房屋被查封，房屋并未交付林玲使用。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款的规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”该房屋被查封后，即使李刚将房屋对林玲进行交付，亦不能对抗杨丽、柳其红取得房屋所有权后，对房屋进行占有、使用、收益的权利。综上，本案不适用“买卖不破租赁原则”，林玲对该房屋不享有承租权。关于（2017）云0802民初2264号《民事判决书》是否应予撤销的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第三百条规定：“对第三人撤销或者部分撤销发生法律效力的判决、裁定、调解书内容的请求，人民法院经审理，按下列情形分别处理：（一）请求成立且确认其民事权利的主张全部或部分成立的，改变原判决、裁定、调解书内容的错误部分；（二）请求成立，但确认其全部或部分民事权利的主张不成立，或者未提出确认其民事权利请求的，撤销原判决、裁定、调解书内容的错误部分；（三）请求不成立的，驳回诉讼请求。对前款规定裁判不服的，当事人可以上诉。原判决、裁定、调解书的内容未改变或者未撤销的部分继续有效。”一审法院于2017年11月9日作出的（2017）云0802民初2264号《民事判决书》中的第二项即判决林玲对该房屋享有承租权，确已损害了杨丽、柳其红的合法权益，对该项判决内容，一审法院予以撤销，杨丽、柳其红该诉讼请求，一审法院予以支持。本案所涉《房屋租赁合同》的内容并不违反法律禁止性、效力性规定，应认定为合法有效的合同，对杨丽、柳其红要求判决确认《房屋租赁合同》无效的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百九十五条、第三百条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款的规定，一审判决：一、撤销云南省普洱市思茅区人民法院作出的(2017)云0802民初2264号《民事判决书》的第二项内容即：“原告林玲对位于普洱市思茅区金晨蓝湾小区4幢1单元1201号住房享有承租权”；二、云南省普洱市思茅区人民法院作出的(2017)云0802民初2264号《民事判决书》的第一项内容继续有效；三、驳回原告杨丽、柳其红的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告李刚、林玲承担。二审中，当事人均未提交新证据。经本院二审审理查明的案件事实与一审判决认定的事实一致，对一审认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.杨丽、柳其红的撤销权是否过了除斥期间；2.林玲是否对涉案房屋享有承租权。关于杨丽、柳其红的撤销权是否过了除斥期间的问题。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条的规定：“对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。第三人撤销之诉的时间为自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内。”本案中，云南省普洱市思茅区人民法院于2017年11月9日作出（2017）云0802民初2264号民事判决，确认李刚与林玲签订的《房屋租赁合同》有效，林玲对涉案房屋享有承租权。杨丽、柳其红于2018年7月向一审法院提起本案诉讼，没有证据证明杨丽、柳其红于2018年7月之前已经知晓（2017）云0802民初2264号民事判决的内容超过6个月，故本案未过6个月的除斥期间。关于林玲是否对涉案房屋享有承租权的问题。本院认为，根据查明的案件事实，李刚于2014年2月购买了普洱市思茅区房屋并一次性支付了房款，后其为偿还借款与林玲于2014年5月签订了《房屋租赁合同》，约定：李刚将涉案房屋租给林玲，租赁期限自2014年5月7日至2034年5月6日，20年租金为400000元（房租已一次性付清）。该合同是李刚为了抵偿债务而与林玲签订，系民事主体对自身权益的处分，《房屋租赁合同》系合同双方的真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的规定，应为有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第八条第二款的规定：“依法成立的合同，受法律保护。”本案，李刚与林玲之间的《房屋租赁合同》受法律保护。据《房屋租赁合同》约定，涉案房屋的租金从2014年5月7日起便开始计算，林玲自2014年5月7日起便合法取得对涉案房屋的承租权，云南省普洱市思茅区人民法院作出的（2017）云0802民初2264号民事判决并无不当。现杨丽、柳其红主张，云南省普洱市思茅区人民法院作出的（2017）云0802民初2264号民事判决的内容损害其民事权益，请求撤销该生效判决并确认《房屋租赁合同》无效的诉请。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”本案，对涉案房屋的查封发生在2015年4月，杨丽、柳其红取得涉案房屋所有权的时间为2018年，均发生于李刚与林玲签订《房屋租赁合同》之后，李刚将房屋租给林玲使用的租赁期间内。对此，涉案房屋的查封与所有权的变更并不影响李刚与林玲签订的《房屋租赁合同》的效力，林玲仍合法享有涉案房屋的承租权。杨丽、柳其红认为（2017）云0802民初2264号民事判决内容损害其民事权益的主张不能成立，本院不予支持，一审认定事实清楚，但判决不当，本院予以纠正。综上所述，林玲的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销云南省普洱市思茅区人民法院（2019）云0802民初2648号民事判决；二、驳回杨丽、柳其红的全部诉讼请求。一审案件受理费100元，由杨丽、柳其红负担；二审案件受理费100元，由杨丽、柳其红负担。本判决为终审判决。审判长 赵 键审判员 张劲松审判员 付学华二〇二〇年四月七日法官助理付梦瑶书记员李专政