广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终22908号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州南润物业租赁有限公司。住所地广东省广州市海珠区昌岗中路74号首层101房自编A16铺。法定代表人：张昌益，总经理。上诉人（原审被告）：王彩虹，女，1975年5月27日出生，汉族，身份证住址江西省九江市湖口县。上诉人（原审被告）：王翼翔，男，1973年1月8日出生，汉族，身份证住址江西省九江市湖口县。上诉人（原审被告）：张昌益，男，1979年9月20日出生，汉族，身份证住址广西壮族自治区灵山县。上述四上诉人共同委托诉讼代理人：刘浩扬，广东诺臣律师事务所律师。上述四上诉人共同委托诉讼代理人：刘晓东，广东诺臣律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州万力集团物业管理有限公司。住所地广东省广州市海珠区工业大道金沙路9号大院自编7栋106-109室。法定代表人：尹里。委托诉讼代理人：陈滨宏，广东圣和胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁剑标，广东圣和胜律师事务所律师。原审被告：王君，男，1975年9月18日出生，汉族，身份证住址黑龙江省牡丹江市爱民区。原审被告：刘海辉，男，1971年7月6日出生，汉族，身份证住址广东省兴宁市。上诉人广州南润物业租赁有限公司（以下简称南润公司）、王翼翔、王彩虹、张昌益因与被上诉人广州万力集团物业管理有限公司（以下简称万力物业公司）、原审被告王君、刘海辉租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初1149号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案。王君、刘海辉经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，现已审理终结。上诉人南润公司、王翼翔、王彩虹、张昌益上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回万力物业公司的全部诉讼请求，支持南润公司、王翼翔、王彩虹、张昌益的全部反诉请求；3.本案一、二审诉讼费及反诉费由万力物业公司承担。事实和理由：一、关于南润公司与万力物业公司的合同纠纷及责任划分。双方于2015年2月1日签订了《广州市房屋租赁合同》、《综合服务协议书》。同日，南润公司与案外人刘海辉签订了《广州市房屋租赁合同》，将涉案物业转租给吴海媛。2016年起，因万力物业公司未能及时对租赁物业的房屋质量隐患进行及时修复，对3号、6号商铺分割通道致使租赁面积缩水以及在商铺外设置围墙等问题，严重影响商户的经营活动，为此南润公司及分租户与万力物业公司之间产生了纠纷。2017年7月下旬，万力物业公司擅自强行收回了商铺并要求分租户直接向其缴纳租金，导致南润公司无法向分租户收取租金及相关费用。2017年10月10日，万力物业公司擅自向涉案物业的分租户刘海辉发函，要求分租户自2017年9月起直接向万力物业公司缴纳租金。但据本案中万力物业公司提交的证据显示，万力物业公司于2017年11月29日才寄发《关于解除租赁合同及物业服务合同的函》。综上，万力物业公司已构成违约，应承担相应违约责任并赔偿南润公司的全部损失，退回多收的款项。二、关于股东的责任问题。王翼翔、王彩虹将股权转让给张昌益及王君，将公司注册资本进行变动的行为合法有效，未违反法律法规的强制性规定，各方也完成了工商变更手续。根据公司法相关司法解释规定，股东承担责任的前提是公司债务不能清偿，但本案中，所谓的债务并未得到生效法律文书的认可，案件也没有进入执行阶段，现阶段没有任何证据证明南润公司没有履行所谓债务的能力，导致债务不能清偿，也就是说，南润公司要不要承担责任、承担多少责任、有无能力承担责任、未能承担责任的范围是多少等等，都没有任何证据支持。因此，在此情况下，一审法院直接判令要求股东承担责任，没有事实依据。因此，本案中，各股东个人均非本案适格的被告，请二审法院驳回万力物业公司对南润公司各股东的起诉及诉讼请求。被上诉人万力物业公司答辩称：一、万力物业公司与南润公司之间订立、履行物业服务合同的事实清楚，南润公司依约应向万力物业公司支付管理费及逾期支付违约金。二、万力物业公司受万力集团委托经营管理涉案物业，有权向物业使用人按照租金收入的30%比例收取管理费，一审判决对该部分判决查明事实清楚，适用法律正确。三、涉案管理费金额由《服务协议》约定，南润公司主张多支付管理费要求退回，缺乏事实依据。四、南润公司股东未依法缴足注册资本、违法减少注册资本，依法应共同向债权人承担债务清偿责任。五、刘海辉作为次承租人依法应对本案管理费承担连带责任。王君、刘海辉经本院合法传唤未到庭答辩。万力物业公司一审诉讼请求为：1.南润公司立即向万力物业公司支付广州市番禺区大石镇礼村路口怡景花园A幢首层自编4号房屋自2017年3月1日起至南润公司迁离房屋之日止的物业服务费及逾期付款违约金，暂计至2017年11月30日止的物业服务管理费为人民币126468元，逾期付款违约人民币为12646.8元（物业服务费计算标准按《综合服务协议书》第二条约定计算，具体为：2017年3月1日至2018年1月31日每月为14052元，2018年2月1日至2019年1月31日每月为14333元，2019年2月1日起至2020年1月31日每月14620元，2020年2月1日至2020年12月31日每月为14912元。违约金计算标准：违约金均自当月的11日起计，每逾期一日，按应付物业服务管理费额（基数）1%的标准计算至付清之日止）；2.王彩虹、王翼翔、张昌益、王君在其未出资本息范围内对上述第1项诉请债务承担连带清偿责任；3.刘海辉共同对上述第1项共同承担连带清偿责任；4.本案所有诉讼费用由南润公司、王彩虹、王翼翔、张昌益、王君、刘海辉共同承担。南润公司反诉请求：1.万力物业公司双倍退回保证金人民币25000元；2.反诉费由万力物业公司承担。一审法院查明：位于广州市番禺区大石镇礼村路口怡景花园A幢首层的房地产权属人为广州万力集团有限公司，建筑面积为3092.80平方米，套内面积为3062.78平方米。万力物业公司是广州万力集团有限公司的下属公司。王彩虹、王翼翔为南润公司的原股东，其二人对南润公司各自认缴出资250万元，实缴出资额各为5万元。2017年9月27日，南润公司的股东变更登记为张昌益、王君，张昌益、王君亦未对南润公司全面履行出资义务。2015年2月1日，广州万力集团有限公司与南润公司签订《广州市房屋租赁合同》一份，约定由南润公司向广州万力集团有限公司承租位于广州市番禺区大石镇礼村路口怡景花园A幢首层自编4号的房屋作商业用途，租赁期限自2015年2月1日起至2020年12月31日止。同日，万力物业公司与南润公司签订《综合服务协议书》，约定万力物业公司受南润公司全权委托，负责涉案物业的经营和管理工作。服务期限自2015年2月1日至2020年12月31日止，其中2017年2月1日至2018年1月31日每月管理费为14052元。管理费按月结算支付，由南润公司在每月10日前按银行转账付款方式交付当月管理费给万力物业公司。南润公司逾期或不足额交付管理费的，万力物业公司除追缴管理费外，每逾期一日，南润公司需按当月管理费金额的1%向万力物业公司支付违约金。南润公司逾期支付管理费超过60日，万力物业公司可以解除协议并由广州万力集团有限公司同步解除与南润公司签订的租赁合同，收回房屋，没收保证金，并要求南润公司依协议及租赁合同的约定承担其他违约责任、赔偿损失。上述《广州市房屋租赁合同》、《综合服务协议书》还对其他相关事项进行了约定。上述《广州市房屋租赁合同》、《综合服务协议书》订立后，广州万力集团有限公司已依约将涉案房屋交由南润公司使用，南润公司并于2015年2月1日与刘海辉签订《广州市房屋租赁合同》，将涉案房屋转租给刘海辉使用，租赁期限自2015年2月1日至2018年1月31日止，每月租金为31360元。万力物业公司称南润公司于2017年3月起欠交管理费、于2017年5月起欠交租金，因南润公司欠交租金、物业服务费，万力物业公司多次向南润公司催讨，并于2017年11月29日向南润公司寄送《关于解除租赁合同及物业服务合同的函》。万力物业公司述称分租户在2017年9月30日交回涉案商铺。2016年7月21日，万力物业公司向南润公司出具收款收据，确认收到南润公司缴纳的消防安全保证金12500元。2018年1月28日，万力物业公司将南润公司、王彩虹、王翼翔、张昌益、王君诉至一审法院。在本案审理过程中，万力物业公司申请追加刘海辉作为本案共同被告。南润公司称，因涉案物业年久失修、涉案物业二三楼拟长期进行大面积装修，影响涉案物业的正常经营，南润公司也曾多次发函给广州万力集团有限公司要求解决相关问题，但未果。次承租人因涉案物业存在问题与南润公司及万力物业公司产生纠纷。南润公司并向一审法院提交了万力物业公司向次承租人发出的《告知书》，载明“广州万力集团有限公司已于2017年8月31日与南润公司正式解除物业租赁合同，南润公司无权向次承租人收取租金，次承租人需按照向南润公司缴交租金的标准向万力物业公司交纳租金。如有承租意向可参与涉案商铺的公开投标。”南润公司称万力物业公司未经其同意已经于2017年7月实际收回涉案商铺，要求次承租人直接向其缴纳租金。因万力物业公司存在违约行为，且损害南润公司赚取租金差额的利益，故南润公司主张万力物业公司双倍退回保证金及赔偿损失。因王君、刘海辉下落不明，一审法院特向王君、刘海辉发出开庭公告，公告期满，王君、刘海辉仍未到庭应诉。以上事实有万力物业公司与南润公司所提供的证据及庭审笔录等予以证实。一审法院认为：当事人对自己提出的主张所依据的事实及反驳对方主张所依据的事实均有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持，但对方当事人认可的除外。就涉案商铺的租赁事宜，广州万力集团有限公司与南润公司签订的《广州市房屋租赁合同》及本案万力物业公司与南润公司签订的《综合服务协议书》不违反法律规定，应为合法有效的合同，依法成立的合同，对合同当事方具有法律效力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。综合全案事实，万力物业公司与南润公司签订的《综合服务协议书》名为物业服务合同，实为房屋租赁合同，万力物业公司本案中主张的物业管理服务费实为租金。南润公司长期欠缴租金、物业服务费，根据《广州市房屋租赁合同》及《综合服务协议书》的约定，南润公司欠缴租金、物业服务费60天以上，万力物业公司作为守约方即有权解除《综合服务协议书》，现南润公司长期欠交租金、物业服务费已远超60天，属于根本性违约，应当承担相应的违约责任，结合万力物业公司、南润公司双方所提供的证据，万力物业公司要求解除涉案《综合服务协议书》的通知应当最晚于2017年11月30日送达南润公司，故涉案的《综合服务协议书》应当最晚于2017年11月30日予以提前解除。万力物业公司在本案中主张的物业服务费标准符合合同约定，一审法院应当予以支持，但万力物业公司、南润公司双方在《综合服务协议书》约定的逾期付款违约金的计算标准均过高，一审法院酌情予以调整为逾期付款违约金以每月应交物业服务费14052元为基数，按照每日万分之五的标准计算至实际付清之日止，累计逾期付款违约金则以每月应缴物业服务费为限。虽涉案商铺《广州市房屋租赁合同》于2017年11月30日予以解除，但万力物业公司事实上已于2017年9月30日将涉案商铺提前收回，故南润公司仅需按照每月14052元的标准向万力物业公司支付2017年3月1日至涉案商铺收回之日即2017年9月30日期间的物业服务费合共98364元（14052元×7月）及逾期付款违约金，对万力物业公司主张的超出部分，一审法院不予支持。在广州万力集团有限公司与南润公司租赁关系存续期间，刘海辉作为涉案商铺的次承租人基于其与南润公司的租赁关系合法占有及使用涉案商铺，其并非本案《广州市房屋租赁合同》、《综合服务协议书》的相对方，万力物业公司及广州万力集团有限公司向南润公司书面提出解除合同的时间为2017年11月30日，而万力物业公司述称次承租人于2017年9月30日即将涉案商铺交回给万力物业公司，显然万力物业公司主张刘海辉连带支付上述物业管理费及违约金于法无据，也不符合情理，故一审法院对万力物业公司的此项主张不予支持。万力物业公司诉称其于2017年11月30日将解除租赁合同的通知送达给南润公司，但万力物业公司事实上已于2017年9月30日将涉案商铺提前收回，故不存在承租人或次承租人向万力物业公司缴纳2017年9月30日之后的物业服务费的基础，万力物业公司的上述诉求显然缺乏事实及法律依据，一审法院依法不予支持。王彩虹、王翼翔、张昌益、王君分别是南润公司的原股东及现任股东，王彩虹、王翼翔、张昌益、王君对南润公司均存在未全面履行出资义务情形，南润公司从2017年3月起欠交物业管理费，2017年9月张昌益、王君受让王彩虹、王翼翔未足额出资的股权，在未通知万力物业公司的情况下，又将南润公司注册资本减资。因此，王彩虹、王翼翔、张昌益、王君均应在未出资本息范围内对南润公司上述确定债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任。对万力物业公司要求该王彩虹、王翼翔、张昌益、王君承担连带责任的主张则不予采纳。南润公司在本案中要求返还的是消防保证金而非履约保证金，故该消防保证金应当退还给南润公司，该12500元消防保证金可以在南润公司履行支付拖欠物业服务费时予以抵扣。综上所述，驳回万力物业公司的其他诉讼请求及南润公司的其他反诉请求。王君、刘海辉经一审法院合法传唤，拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权利。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第十三条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，判决：一、南润公司应当于判决发生法律效力之日起七日内支付拖欠的2017年3月1日至2017年9月30日期间的物业服务费98364及逾期付款违约金（逾期付款违约金以每月应交物业服务费14052元为本金，按每日万分之五的标准,从每月11日计至实际清还所欠物业服务费之日止,每月物业服务费的逾期付款违约金分期计算,上述各月所计付逾期付款违约金数额不得超过该月应交物业服务费14052元）给万力物业公司。二、王彩虹、王翼翔、张昌益、王君在未出资本息范围内对南润公司在判决主文第一项确定的债务不能清偿的部分承担补充清偿责任。三、万力公司应当退回南润公司缴纳的消防保证金12500元（该12500元应在南润公司履行判决主文第一项确定的债务时予以抵扣）。四、驳回万力物业公司的其他诉讼请求。五、驳回南润公司的其他反诉请求。如果付款义务人未按照判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件一审本诉受理4758元，由南润公司、王彩虹、王翼翔、张昌益、王君共同负担；反诉受理费213元，由万力物业公司负担57元、南润公司负担156元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审庭询中，各方当事人均表示，涉案商铺所在场地由广州市绿城物业管理有限公司提供物业服务。万力物业公司与南润公司确认，南润公司承租包括涉案商铺在内的总共六间商铺，每铺均分别与万力集团公司签订租赁合同，与万力物业公司签订综合服务协议书，南润公司2016年8月之前依约向万力集团公司、万力物业公司分别支付费用，此后合并向万力物业公司支付费用，没有区分租金和服务费，万力集团公司、万力物业公司对所收费用按7:3分配就每一商铺各自作为原告提起诉讼，共十二件案。另查明，（2019）粤01民终13905号民事判决书载明：根据工商登记资料反映，南润公司成立于2006年5月9日，公司注册资本是10万元，原股东是王翼翔、王彩虹，两人对南润公司各认缴出资5万元；2015年2月5日王翼翔、王彩虹将南润公司增资至500万元，两人各登记增资245万元，但王翼翔、王彩虹均未实际缴付出资；2017年9月22日经股东会决议，王翼翔、王彩虹各人将原出资250万元的50%股权以转让金为0元分别转让给王君、张昌益，并经核准南润公司股东变更为张昌益、王君；2017年12月20日张昌益、王君将南润公司注册资本减资至10万元。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审对相关问题评析如下：一、万力物业公司与南润公司双方合同关系的性质。就涉案5号商铺，万力集团公司在与南润公司签订租赁合同的同时，万力物业公司与南润公司签订涉案《综合服务协议书》，万力物业公司与万力集团公司均是出租人。一审判决认定该《综合服务协议书》实为租赁合同，该协议书约定的服务费实为租金，本无不当。但一审判决将本案案由确定为物业服务合同纠纷、以物业服务费进行处理，与所认定的租赁合同性质不符，本院对此予以纠正。二、涉案租赁合同解除的责任认定。案件事实表明，南润公司承租涉案商铺后即将商铺予以转租获取差额利益。但南润公司从2017年3月起即停止向万力物业公司交付租金，一审判决据此认定南润公司构成根本性违约，处理并无不当。南润公司上诉主张万力物业公司未能对租赁物业的房屋质量隐患进行及时修复、将南润公司承租的3、6号商铺进行分割通道导致租赁面积缩水、商铺外设置围墙，影响商户的经营，但南润公司并未提供充分证据证明其就所述问题及时与出租人、次承租人进行协商，达成变更租金数额、或延缓交付租金的新协议，一审判决不认可南润公司依所述情形作为拒绝支付租金的抗辩，处理并无不当。三、南润公司的违约责任。南润公司停止向万力物业公司交付租金后，并未与万力物业公司就租赁合同关系的解除达成一致意见，南润公司并无证据表明其与万力物业公司办理退交商铺的手续，双方的租赁合同关系持续至万力物业公司2017年11月29日向南润公司寄送《关于解除租赁合同及物业服务合同的函》，行使合同解除权之时。一审判决认定万力物业公司与南润公司的租赁合同解除时间为2017年11月30日，并无不妥。在此之前，南润公司当应向万力物业公司依约支付租金；在此之后因南润公司未完成对租赁合同解除后果的清理，至涉案商铺实际由万力物业公司收回之时，南润公司需参照租赁合同约定的租金标准承担占有使用费。据此，一审判令南润公司应支付从租金拖欠之日至商铺被实际收回之日的未付部分的相关费用及逾期付款违约金，所作处理并无不当，但该费用性质应为租金及占有使用费，而非物业服务费，本院在此予以纠正，但不作改判。四、关于王翼翔、王彩虹、张昌益是否应就南润公司在本案中所负债务承担赔偿责任的问题。依据已查明的事实，王翼翔与王彩虹作为南润公司的原股东，在未对南润公司实际出资且明知南润公司负有对外债务未清偿的情况下，向张昌益、王君无偿转让股权，而张昌益、王君在无偿受让南润公司的股权后，未对南润公司实际出资并决议大额减资，王翼翔、王彩虹、张昌益及王君的行为降低了南润公司的对外偿债能力，导致万力物业公司对南润公司的债权面临无法清偿的风险，故万力物业公司诉请王翼翔、王彩虹、张昌益及王君作为南润公司的原股东及现股东承担相应的赔偿责任，合法有据。鉴于南润公司实际偿债能力及偿债情况尚不确定，一审判决王翼翔、王彩虹、张昌益及王君在本案中在未出资范围内对南润公司无法清偿万力物业公司的租金、占有使用费承担补充赔偿责任，未违反相关法律及司法解释的规定，可予维持。综上所述，南润公司及王翼翔、王彩虹、张昌益的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9828元，由广州南润物业租赁有限公司、王翼翔、王彩虹、张昌益负担。本判决为终审判决。审判长 黄 嵩审判员 赵云川审判员 刘 卉二〇二〇年四月二十一日书记员 李 爽曾凡峰