辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽04民终475号上诉人（原审原告）：关忠仁，男，1964年2月11日出生，满族，住抚顺市顺城区。上诉人（原审原告）：梁晓辉，女，1966年2月4日出生，汉族，住抚顺市顺城区。被上诉人（原审被告）抚顺深商投商用置业有限公司，住所地：抚顺市顺城区临江东路19—1号。法定代表人：姚武斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘晓龙、该公司员工。上诉人关忠仁、梁晓辉因与被上诉人抚顺深商投商用置业有限公司（以下简称深商投公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2019）辽0411民初4283号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人关忠仁、梁晓辉，被上诉人深商投公司委托诉讼代理人刘晓龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。关忠仁、梁晓辉上诉请求：1.改判深商投公司支付关忠仁、梁晓辉2015年6月至2019年11月逾期未交房违约金80,080.00元；2.—审诉讼费由深商投公司承担。事实与理由：1.2012年关忠仁、梁晓辉与深商投公司签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：HS201207733)，合同约定房屋交付期限为2014年9月30日。2014年9月，关忠仁、梁晓辉曾到深商投公司售楼处询问关忠仁、梁晓辉所购房屋何时交付入住，回答，不知道，回去等通知，直到2017年7月关忠仁、梁晓辉也没有接到该公司任何形式交房入住通知。一审判决书已说明深商投公司负有必须履行通知关忠仁、梁晓辉办理入住的责任和负有在关忠仁、梁晓辉未能办理入住的情况下积极联系督促责任，深商投公司没有尽到上述责任，按照因果关系（逻辑）定律，就应该裁定深商投公司对给关忠仁、梁晓辉造成不能入住的后果负责，裁定深商投公司支付逾期不交房违约金。一审适用具有推理属性的“生活经验法则”，将未入住责任完全裁定给主张入住的关忠仁、梁晓辉，这种判案既不尊重事实，又不符合因果关系（逻辑）定律，更不公正，是在为深商投公司开脱赔偿责任，致使关忠仁、梁晓辉合法权益受到侵害，让人难以接受，因此请二审法院依据客观事实和维护法律公正，改判深商投公司支付给关忠仁、梁晓辉2015年6月1日至2017年7月15日逾期未交房违约金人民币38,621.00元。2.2017年7月关忠仁、梁晓辉知道房屋可以入住后，要求深商投公司予以办理交房入住，被告知须要交付2015年6月至2017年7月两年物业费、采暖费，否则不允许入住。关忠仁、梁晓辉当场指出深商投公司违法收费，拒绝交费，并提出请公司负责人出面解决问题。都被以各种缘由予以回绝，直到2017年11月，再次联系到刘某龙时他说，领导讲他不用出面，想入住就按公司规定办，不交费不给办入住。2019年10月关忠仁、梁晓辉再次联系到刘某龙提出入住要求，他说公司规定不变，不同意交费，就不给办入住，你们不同意交费就到法院起诉，至此关忠仁、梁晓辉将深商投公司起诉到法院。国务院《物业管理条例》第四十一条明确规定，“竣工但尚未出售或尚未交给物业买受人的的物业，物业服务费由建设单位交纳”，关忠仁、梁晓辉没有办理入住手续前依法不用承担物业费。一审判决既然认定深商投公司上述主张是与法律规定相抵触的，是不合理的，就应该裁定深商投公司对给关忠仁、梁晓辉造成不能入住的后果负责，裁定其支付逾期不交房违约金，然而一审法院不谈深商投公司违法、违约责任，未裁定支付违约金事宜，是选择性判案，损害了关忠仁、梁晓辉合法权益，纵容深商投公司不法和不遵守契约行为，因此请二审法院依据客观事实和维护法律公正，改判深商投公司支付给关忠仁、梁晓辉2017年7月15日至2019年11月26日逾期未交房违约金人民币41,459.00元。深商投公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回关忠仁、梁晓辉的上诉请求，维持一审判决。理由：1.我公司已于2015年5月通知包括关忠仁、梁晓辉在内的全部业主交房并通知办理入住手续，并在同时间段内通过横幅等方式宣传该楼盘交房和通知业主办理入住，在本地引起较大的轰动和影响力。关忠仁、梁晓辉理应在接到我公司首次电话通知时及时办理交房和入住手续，关忠仁、梁晓辉不仅未及时办理前述手续，亦未支付所对应时间的供暖费和物业费。2.关忠仁、梁晓辉作为房屋购买的业主，对房屋的交付时间负有谨慎注意义务，即使未在2015年5月接到我公司统一电话通知，亦应通过楼盘长时间悬挂交房和办理入住的条幅等具有影响力的公示方式知晓，即便关忠仁、梁晓辉不知晓该公示，亦应在合理期限内对房屋交付情况进行了解并积极主张权利。关忠仁、梁晓辉怠于行使权利，在接到我公司电话通知和横幅公示通知后，关忠仁、梁晓辉不仅未积极行使自己的权利，还致使损害进一步扩大，对2015年5月之后的逾期违约金，我公司无义务进行赔偿和支付。一审法院对交房时间、楼盘办理入住时间等认定事实清楚，根据合同约定判决的违约金计算准确，适用法律正确。3.关忠仁、梁晓辉所主张的事实和损失证据不足，所主张的违约金未见计算标准和依据，亦不符合事实。关忠仁、梁晓辉利用未接到交房通知，进而导致交房时间延迟，故意扩大自身的损失，无法排除利用诉讼的方式索要高额赔偿的可能。关忠仁、梁晓辉向一审起诉请求：1.判令深商投公司履行《商品房买卖合同》，对关忠仁、梁晓辉办理进户手续；2.判令深商投公司协助关忠仁、梁晓辉办理房屋产权证；3.赔偿逾期交房违约金92,174.00元（从2014年9月30日到2019年11月26日止、每天49.77元）；4.深商投公司赔偿精神损失赔偿金10,000.00元；5、诉讼费由深商投公司承担。一审法院经审理查明，2012年关忠仁、梁晓辉与深商投公司签订一份《商品房买卖合同》。双方在合同中主要约定：关忠仁、梁晓辉购买深商投公司开发的位于抚顺市顺城区商品房一处，房屋建筑面积86.02平方米，每平方米单价5,785.94元，房屋总价款为497,707.00元。合同约定的房屋交付期限为2014年9月30日前将验收合格的房屋交付关忠仁、梁晓辉，深商投公司发出入住通知的形式可以是电话、传真、信函、当地媒体报纸公告或网络媒体公告等形式，关忠仁、梁晓辉应在入住通知送达之日起5日内到房屋所在地或另行通知的地点办理房屋交付手续，包括签署房屋交接单、支付应付未付房款（如有）和该房屋各类费用（包括但不限于物业服务费、公共维修基金、契税、印花税、手续费、工本费等）。如关忠仁、梁晓辉未付清前述款项，视为关忠仁、梁晓辉未付清房款，深商投公司有权拒绝交房。由于本项目规模较大、户数较多，为避免同时办理入住手续的业主过多，深商投公司会在入住通知书中建议关忠仁、梁晓辉办理入住手续的具体时间，由此导致的交付时间延迟，不视为逾期。如关忠仁、梁晓辉逾期办理房屋交付手续或关忠仁、梁晓辉原因造成房屋未能按期交付的，每逾期一日，关忠仁、梁晓辉应向深商投公司支付购房款总额的万分之一作为违约金，且视为深商投公司在入住通知书送达之日的第5日已经将该房屋交付关忠仁、梁晓辉。如因深商投公司自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付关忠仁、梁晓辉，关忠仁、梁晓辉给予深商投公司30日的宽展期，如宽展期届满后深商投公司仍未将该房屋交付关忠仁、梁晓辉，自本合同约定的交付期限届满后第31日起至实际交付之日止，深商投公司按日向关忠仁、梁晓辉支付已交房款万分之一的违约金，合同继续履行。2012年12月26日，深商投公司为关忠仁、梁晓辉开具了金额为497,707.00元的《销售不动产统一发票》。另查明，2014年9月关忠仁、梁晓辉曾到深商投公司售楼处咨询房屋交付问题，深商投公司以不能按合同约定期限交房需等通知。2015年5月，深商投公司开发的印象新城小区开始陆续办理房屋入住手续，深商投公司通过电话或信函方式通知业主办理入住，办理入住的业主按照深商投公司要求缴纳了2015-2017两年度的供暖费及物业费，另就深商投公司逾期交房问题，深商投公司向业主给予了违约金补偿。庭审中，关忠仁、梁晓辉认为2015年深商投公司没有通过电话或信函方式通知关忠仁、梁晓辉办理房屋入住手续，关忠仁、梁晓辉自认是在2017年7月左右才知道该小区可以办理入住，因关忠仁、梁晓辉拒绝缴纳2015-2017两年度的供暖费及物业费双方发生争议，导致深商投公司没有为关忠仁、梁晓辉办理入住手续。深商投公司认为在2015年5月已通过电话方式通知关忠仁、梁晓辉办理入住，且深商投公司认为2015年5月小区业主办理入住时被告在小区周边挂满了大量条幅，当时场面盛大，关忠仁、梁晓辉应当知道小区已开始办理房屋入住的情况。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则、诚信原则，不得违反法律、不得违背公序良俗。本案中，关忠仁、梁晓辉与深商投公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，该合同不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按合同约定切实履行合同义务。本案争议焦点为2015年5月深商投公司是否通知了关忠仁、梁晓辉办理房屋入住手续。双方在合同中约定的被告发出入住通知的形式可以是电话、传真、信函、当地媒体报纸公告或网络媒体公告等形式，通过深商投公司举证的2015年5月印象新城小区办理入住时的现场照片及为小区相关业主办理入住手续时的相关协议、通知等能够确认深商投公司在2015年5月已为小区业主办理房屋入住的事实。本案关忠仁、梁晓辉认为在2015年5月没有接到深商投公司的入住通知，但依据日常生活经验法则，关忠仁、梁晓辉作为购买房屋的业主对房屋的交付时间负有谨慎的注意义务，即使在2015年5月未接到入住通知，关忠仁、梁晓辉亦应在合理期限内对房屋交付情况进行了解并积极主张权利，关忠仁、梁晓辉怠于行使权利，关忠仁、梁晓辉认为2017年7月才知道房屋可办理入住有违常理，故关忠仁、梁晓辉主张深商投公司承担2015年6月1日到2019年11月26日期间的逾期交房违约金依据不足，法院不予支持。因深商投公司在2015年5月才为小区业主办理房屋交付手续，已违反合同中在2014年9月30日前交房的约定，故深商投公司应依据合同中“如因深商投公司自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付关忠仁、梁晓辉，关忠仁、梁晓辉给予深商投公司30日的宽展期，如宽展期届满后深商投公司仍未将该房屋交付关忠仁、梁晓辉，自本合同约定的交付期限届满后第31日起至实际交付之日止，深商投公司按日向关忠仁、梁晓辉支付已交房款万分之一的违约金”的约定向关忠仁、梁晓辉支付2014年11月1日至2015年5月31日期间的逾期交房违约金10,551.24元（49.77元×212天＝10,551.24元）。本案深商投公司在2015年5月负有及时通知关忠仁、梁晓辉办理房屋入住的合同义务，在关忠仁、梁晓辉未能办理入住的情况下应积极联系督促关忠仁、梁晓辉，在案涉房屋已具备交付条件的情况下，深商投公司应协助关忠仁、梁晓辉办理房屋交付手续，故对关忠仁、梁晓辉主张的深商投公司应办理入户手续的诉求法院予以支持。关于关忠仁、梁晓辉主张的抚顺深商投商用置业有限公司协助关忠仁、梁晓辉办理房屋产权证一节，因该房屋尚未实际交付，关忠仁、梁晓辉可在房屋实际交付后另行主张权利，法院不予一并处理。关于关忠仁、梁晓辉主张的赔偿精神损失赔偿金10,000.00元一节，因本案系合同违约之诉非侵权之诉，关忠仁、梁晓辉该主张于法无据，法院不予支持。关于深商投公司抗辩的“原告应缴纳2015-2019年度物业费和2015-2017年度供暖费等费用”一节，因双方在合同中对供暖费及物业费的交纳情况没有明确约定并综合考虑案涉房屋尚未实际交付的事实，法院对深商投公司该抗辩意见不予支持。关于深商投公司辩称的“业主的入户手续由深商投公司负责办理，被告主体不适格”一节，因深商投公司系合同一方的当事主体并负有按合同约定交付房屋的义务，故深商投公司该辩称意见无事实依据，法院不予支持。关忠仁、梁晓辉诉求合理部分有事实和法律依据，法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条规定，判决：一、被告抚顺深商投商用置业有限公司于本判决生效之日起十日内为原告关忠仁、梁晓辉办理位于抚顺市顺城区房屋的入住手续；二、被告抚顺深商投商用置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告关忠仁、梁晓辉违约金10,551.24元；三、驳回原告关忠仁、梁晓辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,150.00元（已减半收取），由原告关忠仁、梁晓辉负担1,032.00元，被告抚顺深商投商用置业有限公司负担118.00元。二审诉讼期间，关忠仁、梁晓辉向本院提交如下证据：1.梁晓辉与深商投公司代理人刘晓龙通话记录，欲证明梁晓辉于2019年10月18日与刘晓龙协商收房事宜，对方要求我交四年物业费和暖气费，我不同意，对方拒绝交房；深商投公司质证意见：当时双方确实通话，我公司可以配户，但要求关忠仁、梁晓辉缴纳从2015年5月28日开始办理配户至通话时的物业费和两年采暖费，关忠仁、梁晓辉不同意缴纳上述费用，我公司无法办理配户。2.案涉楼盘消防验收意见书，欲证明案涉房屋是2016年1月28日消防部门验收合格，按照法律规定，消防验收不合格时不允许交房，必须在消防验收合格后才能允许销售房屋，按照该意见书，深商投公司亦应将违约金赔偿至2016年1月28日；深商投公司质证意见：案涉楼盘是2015年5月25日竣工验收，我公司认为竣工验收时间就是消防验收时间。二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。本院认为，本案争议焦点是如何确定案涉房屋逾期交付的违约金计算截止日期。上诉人关忠仁、梁晓辉与被上诉人深商投公司2012年签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，该合同不违反法律、法规的强制性、禁止性规定，一审法院认定该合同合法有效于法有据。合同约定：深商投公司向关忠仁、梁晓辉交付房屋的时间是2014年9月30日，因深商投公司自身原因造成未在合同约定期限内将房屋交付给关忠仁、梁晓辉，关忠仁、梁晓辉给予深商投公司30日的宽展期，宽展期届满后深商投仍未将房屋交付给关忠仁、梁晓辉，自合同约定的交付期限届满后第31日起至实际交付之日止，深商投公司向关忠仁、梁晓辉支付已交房款万分之一的违约金。深商投公司开始为该楼盘业主办理入住手续的时间是2015年5月，一审法院依据合同约定判令深商投公司给付2014年11月1日至2015年5月31日期间的逾期交房违约金于法有据，本院对此予以确认。关于关忠仁、梁晓辉主张给付2015年6月至2019年11月26日逾期交房违约金一节，深商投公司主张其已在案涉房屋开始办理入住手续前，电话通知关忠仁、梁晓辉办理相关手续，并提交其单方制作的已电话通知关忠仁、梁晓辉可以办理入住手续的书面证明材料，关忠仁、梁晓辉对该书面材料不予认可，其陈述未接到深商投公司的电话通知，其于2017年7月知道案涉房屋可以办理入住手续；深商投公司已举证该公司在印象新城小区开始办理入住时宣传资料，及多数业主已于此时间段办理入住手续的协议，可以佐证其在此时间段的宣传力度已辐射周边，关忠仁的工作单位与案涉楼盘距离较近，更有了解房屋交付事宜的便利条件；购买房屋是一个工薪家庭较大的生活支出，一般购房者对其所购买房屋情况应持续关注，关忠仁、梁晓辉作为案涉房屋的买受人，即便在2015年5月未接到深商投公司的入住通知，亦应在合理期限内就房屋交付情况持续关注并积极主动与深商投公司沟通，了解相关事宜，这既是房屋购买者的权利，亦是其应尽的义务，但关忠仁、梁晓辉怠于行使上述权利，其诉称在2015年6月后未与深商投公司售楼处沟通过房屋交付事宜一节与一般购房者处理此类事宜的生活经验相悖，故一审法院将深商投公司逾期交付房屋的违约金计算截止日期确定为2015年5月31日并无不当，关忠仁、梁晓辉的此项上诉请求无事实依据和法律依据，本院不予支持。关忠仁、梁晓辉向一审法院提起本次诉讼时，案涉房屋已消防验收合格，具备了交付房屋的条件，且双方签订的《商品房买卖合同》补充协议约定该房屋的交付条件为甲方（深商投公司）取得竣工验收备案证明文件，故关忠仁、梁晓辉主张按案涉楼盘消防验收合格日期计算违约金的上诉请求无事实依据，本院不予采纳。综上所述，关忠仁、梁晓辉的上诉请求无事实依据和法律依据，应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,802.00元，由上诉人关忠仁、梁晓辉负担。本判决为终审判决。审判长  尹立威审判员  王冬雨审判员  韩 雪二〇二〇年四月十七日书记员  刘 娟