广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终3567号上诉人（原审被告）：周旭，男，1987年7月17日出生，汉族，住广州市花都区。上诉人（原审被告）：高海玲，女，1988年1月20日出生，汉族，住湖南省祁东县。委托诉讼代理人：周旭，系上诉人丈夫。被上诉人（原审原告）：广州万达文化旅游城投资有限公司，住所地广州市花都区三东大道14号花城街综合大楼307之一。法定代表人：李志全。委托诉讼代理人：周雪莹、张文娇，均系该公司职员。上诉人周旭、高海玲因与被上诉人广州万达文化旅游城投资有限公司（以下简称“万达公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初5904号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月25日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。周旭、高海玲上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判其无需支付逾期付款违约金；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人万达公司承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。（一）、一审法院要求周旭、高海玲支付延期向万达公司支付欠款411425元的违约金属事实认识错误。1、因万达公司未履行合同约定提供装修协议书，周旭、高海玲消费并未得到安全保障，才延期交付装修款，所以根本谈不上周旭、高海玲违约并需支付相关违约金。2、一审法院以周旭、高海玲即使不持有装修协议也不影响周旭、高海玲支付款项认定事实错误。装修协议是保证周旭、高海玲权利及房屋装修质量的保证，周旭、高海玲必须拿到生效装修协议才能继续付款。二、即使一审法院认定协议中有部分金额有规避政府限价行为无效，也应归咎于万达公司为规避政府限价而导致，万达公司应对该协议的无效承担全部责任。周旭、高海玲购买带装修的房屋并签订装修协议合情合理。周旭、高海玲主动缴纳装修本金，万达公司不但不给装修合同原件，强烈要求周旭、高海玲先交违约金、签保密协议，双方协商未果。三、在一审法院公正主持下，后期未被起诉的业主，万达公司提供装修合同原件，在没有要求违约金的情况下也可以交付本金，且如期收楼，没有违约金一说。万达公司前后处理有失公平。综上，一审认定事实错误，处理有误，请求二审法院支持周旭、高海玲的上诉请求依法改判。被上诉人万达公司答辩称：一审法院认定事实清楚，实体处理正确，请求二审法院驳回周旭、高海玲的上诉，维持原判。周旭、高海玲应当按照商品房买卖合同及装修合同约定的付款时间支付相应款项。周旭、高海玲逾期支付构成违约，理应支付逾期付款违约金。2019年5月21日，万达城公司向一审法院起诉请求：1.依法判令周旭、高海玲支付欠款411425元；2.依法判令周旭、高海玲支付逾期付款违约金，违约金按照应付未付金额每日万分之五的标准从应付未付之次日计算至周旭、高海玲全额付清之日。根据双方约定周旭、高海玲应于2018年9月25日前支付房屋欠款411425元。该笔欠款违约金暂计至2019年5月17日，共计48342.44元；3.判令周旭、高海玲承担本案的全部诉讼费用。一审诉讼中，万达公司变更诉讼请求：1.依法判令周旭、高海玲支付逾期付款违约金，违约金按照应付未付金额每日万分之五的标准从2018年9月25日计至2019年7月14日为60273元；2.判令周旭、高海玲承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2017年12月21日，万达公司与周旭、高海玲签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，约定周旭、高海玲购买万达公司开发的位于广州市花都区叶榕街1号雪域华府（3区3栋）3302房的房产，建筑面积为114.52平方米。七、1.该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米17565.51元，总金额1694896元。八、付款方式为按揭贷款方式付款，首期款自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部房价款的50.44%，金额为854896元，除首期款外，剩余房款金额84万元须于2017年12月21日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。十、逾期付款的违约责任：1.一次性付款的如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将全部房款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按总房价款的0.05%的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过15日，乙方仍未按约支付的，甲方有权解除合同。2.分期付款的如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将各期房款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付房价款0.05%的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过15日仍未支付的，甲方有权解除合同。3.按揭付款的如果乙方未能按照本合同第八条的期限将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付房价款0.05%的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过15日仍未支付的，甲方有权解除合同。甲方代理乙方办理按揭贷款或甲方指定按揭公司的，甲方应要求按揭银行在发放贷款时将全部按揭贷款直接划入预售款监控账户，不得放入其他账户。乙方自行办理按揭贷款的，乙方应要求按揭银行在发放贷款时将全部按揭贷款直接划入预售款监控账户。甲方要求解除合同的，甲方应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方已支付房价款退还给乙方。该合同附件七《本合同补充协议》第五条关于逾期付款的补充约定：1.若乙方未按约定期限付清购房款，应按照如下方式承担违约责任：（1）逾期不超过7日（含）的，自主合同约定的应付款期限届满之日起至乙方实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付应付未付购房款总额千分之一的违约金；（2）逾期超过7日、不超过15日（含）的，自主合同约定的应付款期限届满之次日起至乙方实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付应付未付购房款总额千分之三的违约金；（3）逾期超过15日、不超过30日（含）的，自主合同约定的应付款期限届满之次日起至乙方实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付应付未付购房款总额千分之五的违约金；（4）逾期超过30日的。甲方有权解除主合同。甲方未行使合同解除权的，主合同继续履行，自主合同规定的应付款期限之第二天起至乙方实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付应付未付购房款总额千分之八的违约金，且在乙方支付所延迟支付的购房款和违约金前，甲方随时可以行使合同解除权。2.乙方选择分期付款的，若乙方未按约定期限付清任何一期购房款的，均应按照本条第1款约定承担逾期付款的违约责任。3.乙方选择按揭贷款付款的，如按揭贷款未能在主合同即补充协议约定的期限内到达甲方银行账户的，乙方应按照本条第1款约定，承担逾期付款的违约责任。4.双方确认，关于乙方逾期付款处理的约定以本补充协议约定为准，即主合同第十条的相关约定对双方不适用。合同及附件对双方的其他权利义务进行了约定。同日，周旭、高海玲签订了《广州万达城项目合同签订单》，约定涉案房产的合同总价为2723463元，并拆分成1694896元房价款、1028567元装修款的形式支付，已付5万元，本次付款装修款308571元，房款804896元，装修款2018年3月25日支付308571元，2018年9月25日支付411425元。同日，周旭、高海玲（乙方）与万达公司（甲方）签订了《房屋装修协议》，约定：《商品房买卖合同》签订时，乙方已亲自查看项目的样板房和清楚了解本协议附件一装修标准，并已清楚知悉甲方将以附件一中的装修材料等作为装修交付标准。一、1.乙方同意甲方或由甲方聘请的第三方（以下统称为甲方，乙方与甲方聘请的第三方不发生直接的经济及法律关系，甲方与第三方的权利义务关系由甲方享有和承担，与乙方无关）以包工包料的方式对该房屋进行装修，甲方承诺严格按照协议约定进行该房屋的装修，具体装修内容及装修标准参见附件一《装修交付标准》。二、装修费2.1本协议装修费为1028567元，前述装修费是甲方按照附件完成该房屋装修而乙方应支付的全部费用，包括但是不限于该房屋装修的设计费、材料费、人工费、安全施工保障费、设施设备使用费、措施费、管理费、税费、甲方品牌价值、利润；前述装修费为固定价，未经甲乙双方协议一致，任何一方不得进行变更。2.2付款方式2（1）首期款：乙方应当于2017年12月21日前向甲方支付首期装修费308571元；（2）乙方应当于2018年3月25日前向甲方支付装修费308571元；（3）乙方应当于2018年9月25日前向甲方支付装修费411425元。2.2.3乙方向甲方支付本协议款项后，甲方首先向乙方出具相应收款收据；该房屋装修完成、且交付给乙方后，甲方将根据该房屋所在地国家税务局和地方税务局认定的本协议款项性质向乙方开具发票和收回相应收款收据；如任一税局认定本协议款项为该房屋购房款，则乙方同意自行承担因此产生的一切相关税费（包括但是不限于契税、印花税等）。2.3乙方应当按照本协议的约定向甲方支付装修费，否则，每逾期一天，则乙方应当按照逾期支付金额的万分之五向甲方支付违约金，同时，本协议第3.1款约定的该房屋交付期限相应顺延，直至本协议项下装修费付清，本协议继续履行。三、3.1甲方应在/年/月/日完成该房屋的装修，并交付给乙方使用，交付标准以本协议约定为准。附件一《装修交付标准》，附件二《装修保修期限清单》，该协议还就双方其他权利义务进行了约定。合同签订后，周旭、高海玲已支付了商品房买卖合同约定的房款1694896元及装修协议的前两期装修款，因周旭、高海玲未按期支付第三期装修款411425元，万达公司委托广东智洋律师事务所于2018年11月9日向周旭、高海玲发出催款律师函，要求周旭、高海玲支付欠款411425元，告知须于2018年11月12日前支付，否则须承担逾期付款的违约责任。一审诉讼中，万达公司还提交周旭、高海玲签字的《承诺书》证明涉案房屋的总价款为2723463元，该承诺书载明：“本人高海玲、周旭于2017年12月16日就认购贵司开发的广州万达城三期雪域华府3区3栋3302号房签订了商品房认购协议。本人承诺，如在签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议时，因政府原因导致该房屋备案价下调的，认购协议及《房屋装修合同》确定的总价款2723463元不变。本人同意按照此时该房屋的可网签价格签订《商品房买卖合同》，对认购协议确定的价款超出该房屋网签价格的部分调整至装修价款合同中，并在双方签订《商品房买卖合同》的同时，本人应与贵司重新签订新的《房屋装修协议》，否则贵司有权解除认购书，将该房屋另行出售，并不予返还本人已付的认购金额。本人对购房价格及装修标准和总价没有异议。贵公司的有关人员再三向我对《商品房买卖合同》、《房屋装修协议》中的所有条款予以了充分解释和说明，本人确认已清楚合同中每一条的准确含义，并自愿签署及履行上述合同”，尾部有“周旭、高海玲”签名及按指模，日期显示为2017年12月16日。周旭、高海玲对该承诺书不予确认，但未提交相反证据予以反驳。万达公司认为涉案房屋的总价款为商品房买卖合同约定的房款与装修协议的装修款，周旭、高海玲不予确认，认为买卖合同的款项为房价款，装修协议的款项为装修款，周旭、高海玲认为并未拿到装修协议的原件，因此当初不同意支付剩下的装修款，本案第一次庭审后，周旭、高海玲前往万达公司领取了装修协议原件，遂于2019年7月15日向万达公司支付欠款411425元，万达公司坚持要求周旭、高海玲支付逾期付款期间的违约金，周旭、高海玲认为一直催促万达公司提供装修协议原件，但万达公司一直未提供才未支付装修余款，认为过错在万达公司，因此不同意支付违约金。一审法院认为：一、关于《房屋装修协议》效力及《房屋装修协议》项下装修款性质的问题。依照双方所举证据及所作陈述，周旭、高海玲与万达公司分别签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议、《房屋装修协议》，将涉案房产的总房价款拆分为购房款和装修款两部分，双方对此事实及相应法律后果均清楚知晓。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”《房屋装修协议》因存在规避政府限价政策且属于双方虚假意思表示，应认定为无效合同，但周旭、高海玲与万达公司签订《房屋装修协议》约定的装修款实质为购房款，系双方真实意思表示。周旭、高海玲辩称装修款不是购房款的一部分，依据不足，不予采纳。二、对于违约金计付的问题。因双方签订的《房屋装修协议》当属无效，但《房屋装修协议》中约定的付款方式和付款期限为双方真实意思表示，双方《房屋装修协议》约定装修款分期支付，其中剩下的411425元应在2018年9月25日前支付，但周旭、高海玲并未依约履行，因此，周旭、高海玲应承担逾期付款的违约责任。关于违约金标准的问题，因《房屋装修协议》项下的装修款实际为购房款的一部分，故应当参照《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议中关于逾期支付购房款的约定认定周旭、高海玲应承担的逾期付款的违约责任。双方《补充协议》第五条明确约定逾期支付购房款的，应按照如下方式承担违约责任：（1）逾期不超过7日（含）的，自主合同约定的应付款期限届满之日起至乙方实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付应付未付购房款总额千分之一的违约金；……（4）逾期超过30日的。甲方有权解除主合同。甲方未行使合同解除权的，主合同继续履行，自主合同规定的应付款期限之第二天起至乙方实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付应付未付购房款总额千分之八的违约金，且在乙方支付所延迟支付的购房款和违约金前，甲方随时可以行使合同解除权。2.乙方选择分期付款的，若乙方未按约定期限付清任何一期购房款的，均应按照本条第1款约定承担逾期付款的违约责任。3.乙方选择按揭贷款付款的，如按揭贷款未能在主合同即补充协议约定的期限内到达甲方银行账户的，乙方应按照本条第1款约定，承担逾期付款的违约责任。4.双方确认，关于乙方逾期付款处理的约定以本补充协议约定为准，即主合同第十条的相关约定对双方不适用”。因该违约金标准明显过高，周旭、高海玲对此提出抗辩，且综合万达公司在签约过程中的过错程度，一审法院酌情认定周旭、高海玲应按每日万分之一的标准计付逾期付款违约金，因周旭、高海玲已于2019年7月15日向万达公司支付余款411425元，因此违约金以411425元为基数，从2018年9月26日起按每日万分之一的标准计至2019年7月14日，经核算，金额为12013.61元（411425元×0.01%×292天）。周旭、高海玲以万达公司未提交装修协议原件为由拒付剩余房款，因万达公司在诉讼中已明确周旭、高海玲可随时前往领取装修协议原件，且该付款义务是双方当事人通过书面协议的方式约定，事后万达公司亦通过寄送律师函的方式催收款项，结合周旭、高海玲签订的合同签订单、承诺书，即使周旭、高海玲未持有装修协议的原件亦不影响周旭、高海玲知悉涉案房屋的总房价款及应付款时间的事实，故周旭、高海玲以此为由拒付剩余房款，依据不足，不予采纳；同样周旭、高海玲以此为由不同意支付未付房款的违约金，因一审法院鉴于万达公司在签约过程中存在的过错已对未付款的违约金标准调整降低至每日万分之一，故周旭、高海玲拒付违约金的理据不足，不予采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2019年10月22日作出判决如下：一、周旭、高海玲于本判决发生法律效力之日起十日内向万达公司支付逾期付款的违约金12013.61元；二、驳回万达公司的其他诉讼请求。一审案件受理费1306.83元，由万达公司负担1206.49元，由周旭、高海玲负担100.34元。经查，一审判决认定事实无误，本院予以确认。二审中，双方均无提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅对当事人提出的上诉请求进行审查。一、关于《装修协议书》效力及《装修协议书》项下装修款的性质。2017年12月21日，万达公司与周旭、高海玲签订的《广州万达城项目合同签订单》订明：涉案房产的合同总价为2723463元，并拆分成1694896元房价款、1028567元装修款的形式支付，已付5万元，本次付款装修款308571元，房款804896元，装修款2018年3月25日支付308571元，2018年9月25日支付411425元。该约定于双方同一天签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》、《装修协议书》内容相互印证，足以证明《装修协议书》项下装修款实为购房款。双方为规避政府限价政策将购房总价款拆分，以装修款形式支付部分购房款，为此签订的《装修协议书》并非双方真实意思表示。一审判决认定《装修协议书》无效，事实、法律依据充分，本院予以确认。周旭、高海玲上诉坚持主张《装修协议书》是双方真实意思表示，《装修协议书》项下款项系装修款不属于购房款，理由不成立，本院不予采纳。二、关于逾期付款违约金。《装修协议书》项下装修款实为购房款，双方就该部分购房款的支付时间、支付数额等在《装修协议书》及《广州万达城项目合同签订单》中均有明确约定，该约定属于双方真实意思表示，应为有效。周旭、高海玲逾期不支付该部分购房款，且在万达公司通过寄送律师函方式催告的情况下，仍然拒绝支付，构成违约，理应支付逾期付款违约金。如前述，双方签订《装修协议书》仅是规避政府限价政策的手段，并非双方真实意思表示，万达公司是否向周旭、高海玲提交《装修协议书》原件并不影响周旭、高海玲应履行的支付房款义务。周旭、高海玲上诉主张其没有收到万达公司提交的《装修协议书》原件，故其有权行使不安抗辩权暂不支付该部分购房款，理由不成立，本院不予采纳。考虑万达公司作为开发商在签约过程中应承担的过错责任，一审判决适当调减违约金计算标准至每日万分之一，属合理自由裁量范围，本院对此予以尊重。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，本院予以维持。周旭、高海玲上诉理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100.34元，由上诉人周旭、高海玲负担。本判决为终审判决。审判长  梁淑敏审判员  梁燕梅审判员  李 焕二〇二〇年四月二十三日书记员  曾美玲