江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终10983号上诉人（原审原告、反诉被告）：南京沃客莱福商业发展有限公司，住所地南京高新区新科二路2号南大软件学院5521室。法定代表人：李甲遐，该公司总经理。委托诉讼代理人：苏聪聪，北京市盈科（南京）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：陆继郑，男，1987年12月1日生，汉族，住南京市建邺区。委托诉讼代理人：缪新涛，北京市尚公（南京）律师事务所律师。上诉人南京沃客莱福商业发展有限公司（以下简称沃客莱福公司）与上诉人陆继郑因租赁合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2016）苏0111民初8059号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。沃客莱福公司上诉请求：一、判令撤销一审民事判决第二、三、四、五项，依法改判支持上诉人一审的诉讼请求，驳回被上诉人一审的反诉请求；二、判令被上诉人承担一审、二审诉讼费用。事实与理由如下：一、双方签订的租赁合同及补充协议合法有效。根据一审法院调查的结果，莱福城内有二十多家企业已通过消防验收，而申请消防验收的主体是被上诉人，因此，案涉房屋未通过消防验收的责任在于被上诉人。一审判决以双方存在过错为由，将原合同租金酌定为百分之五十，将2017年1月至2019年8月的租金认定为百分之三十的占有使用费缺乏事实依据。二、根据租赁合同约定，被上诉人在装修施工前应按照经消防部门批准的图纸进行设计施工，而被上诉人在未获得批准的情况下进行施工，由此产生的损失应由被上诉人自己承担，因此被上诉人的反诉请求不应得到支持。三、消防部门并未责令被上诉人停止营业，仅仅是责令其限期改正。责令改正的原因是被上诉人未按照消防部门的消防设计审核意见书进行施工，因此，因消防未通过而被责令限期改正系因被上诉人自身原因所致，上诉人不应承担责任。四、上诉人一审的诉讼请求物业费1742177.7元，是扣除陆继郑已经支付的部分后仍欠的部分。但是在判决书第14页，原判决是先认定了我方主张的物业费1742177.7元成立，再对陆继郑已支付的部分进行了扣除，降低了我们诉讼请求的金额。五、一审判决书计算有误，主要是在判决书第14页物业费的计算部分。陆继郑应当支付2015年8月1日至2019年8月31日物业管理费1805562.3元，物业费的支付标准是年30万元，而不是免租期内合计30万元。免租期是从2014年4月1日至2016年4月1日，总共是两年，每年30万元，合计两年，应该是60万元。六、消防未通过验收是陆继郑的原因所致，责任应由陆继郑自己承担。七、一审认为双方有过错，减少租金没有依据，主要是陆继郑存在过错。八、按照一审判决的逻辑，既然认定了双方有过错，租金应当减免，那么装修损失也应当减免，不能只减少沃客莱福公司的租金，而不减少陆继郑的损失，按照一审判决的逻辑513万的损失也应该进行双方分摊。陆继郑辩称：第一，本案未取得消防验收合格，一次合格证明和二次合格证明的主要责任人是上诉人沃客莱福公司。第二，一审判决认定陆继郑需要支付的三笔费用事实不足，计算有误，第一笔是2016年4月1日到2016年12月，一审判决陆继郑按租金的50%支付，没有事实根据。第三，2017年1月1日至2019的8月31日的租金，按照原合同租金的30%计算，没有事实根据。第四，2015年8月1日至2019年8月31日的物业管理费计算标准有，请求二审法院查清事实改判或发回重审。陆继郑上诉请求：撤销一审民事判决书第二、四项判决，发回重审或依法改判：2016年4月1日到2016年12月的租金按30%计算，即我方承担140663.7元；2017年1月1日至2019年8月31日期间我方不承担租金；物业管理费，按年30万计算，即我方承担125万元；2015年8月1日至2016年3月30日期间的租金我方不承担，因为租金不符合起算条件。事实与理由如下：一、一审认定，未取得消防验收合格证，上诉人存在过错，据此判决上诉人承担2016年4月1日至2016年12月31日期间50%的租金234439.5元，属于事实认定错误。二、一审判决，上诉人按原租赁合同租金标准30%的比例，支付2017年1月至2019年8月31日期间租赁物的占有使用费，属于超诉讼请求范围裁判，违背“不告不理”的原则。三、一审判决上诉人按租赁合同的约定标准支付物业管理费，没有事实和法律依据。沃客莱福公司辩称：同我方的上诉意见。沃客莱福公司向一审法院起诉请求：一、陆继郑支付2015年8月1日至2019年8月31日租金2613266.8元、物业管理费1742177.7元，合计4355444.5元；二、陆继郑按银行同期贷款利率支付自2015年8月2日至实际给付之日的利息；三、陆继郑承担本案的诉讼费用。陆继郑向一审法院反诉请求：一、解除双方签订的《莱福城中心商业区商铺租赁合同》及《补充协议》；二、沃客莱福公司返还陆继郑已支付的租赁保证金200000元、物业管理费450000元、预付租金591953元，合计1241953元；三、沃客莱福公司赔偿陆继郑装饰装修损失5130000元、动产及知识产权等损失959610元（电视机140750元、点歌系统70000元、沙发127760元、音响329000元、宝乐迪加盟费162500元、版权费129600元）；四、沃客莱福公司赔偿陆继郑诉请二各项资金占用利息（其中保证金及预付租金的利息从2014年4月4日起至实际返还之日按银行同期同类存款利率计算，物业管理费的利息从2014年7月3日起至实际返还之日按银行同期同类存款利率计算）；五、沃客莱福公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实如下：2014年3月，沃客莱福公司（甲方）与陆继郑（乙方）签订《“莱福城”中心商业区商铺租赁合同》，沃客莱福公司将位于南京高新区“莱福城”项目内中心商业区A栋2楼及3楼编号BW-A-02001号商铺出租给陆继郑用于经营量贩式KTV，经营品牌宝乐迪，铺位面积2077平方米，租赁期限自2014年4月1日至2022年8月31日，免租期为5个月，自2014年4月1日起至2014年8月31日止，免租期内免收租金和物业管理费。该合同约定：1.本合同项下的租赁保证金，乙方最迟应在本合同签署后3日内向甲方足额支付；2.租赁保证金共计200000元；2014年4月1日应缴租金484860元、物业管理费323240元；2015年8月1日应缴租金484860元、物业管理费323240元；2016年8月1日应缴租金484860元、物业管理费323240元；2017年8月1日应缴租金513951.6元、物业管理费342634.4元；2018年8月1日应缴租金544788.7元、物业管理费363192.3元；2019年8月1日应缴租金577476元、物业管理费384983.9元。2014年6月26日，沃客莱福公司（甲方）与陆继郑（乙方）再次签订《“莱福城”中心商业区商铺租赁合同》，沃客莱福公司将位于南京高新区“莱福城”项目内中心商业区A栋3楼编号BW-A-03001号商铺出租给陆继郑用于经营量贩式KTV，经营品牌为宝乐迪，铺位面积837平方米，租赁期限自2014年6月26日至2022年8月31日，免租期2个月，自2014年6月26日起至2014年8月25日止，免租期内免收租金和物业管理费。该合同约定：1.本合同项下的租赁保证金，乙方最迟应在本合同签署后3日内向甲方足额支付；2.2014年6月26日，应缴租金140312.1元、物业管理费93541.4元；2015年8月1日，应缴租金140312.1元、物业管理费93541.4元；2016年8月1日，应缴租金140312.1元、物业管理费93541.4元；2017年8月1日，应缴租金148010.8元、物业管理费98673.9元；2018年8月1日，应缴租金156171.5元、物业管理费104114.3元；2019年8月1日，应缴租金164821.7元、物业管理费109881.2元。合同签订后，陆继郑向沃客莱福公司缴纳租赁保证金200000元、租金及物业费1041953元。沃客莱福公司按约交付案涉房屋；陆继郑对案涉房屋进行了装修。双方均认可，陆继郑以“南京市浦口区维客牧娱乐中心”（以下简称维客牧中心）的名义在案涉房屋内经营KTV及足浴。2014年7月9日，陆继郑以维客牧中心的名义向南京市公安消防局申请对维客牧中心改建工程消防设计文件进行审查。南京市公安消防局于2014年8月1日出具宁公消审字（2014）第0509号建设工程消防设计审核意见书，同意该工程的消防设计，并注明该工程竣工后应向南京市公安消防局申报消防验收和消防安全检查，经消防安全检查合格后方可投入使用。陆继郑在庭审中提交南京市公安消防局建设工程消防验收申请受理凭证复印件，该凭证显示维客牧中心于2015年1月29日申请对该中心内部装修工程进行消防验收。2015年2月2日，南京市公安局高新技术开发区分局向维客牧中心下达《责令限期整改建议书》，因该中心未取得消防部门出具的《公众聚集场所消防安全检查合格证明》和文化部门《娱乐经营许可证》，无法到公安机关办理《公共场所治安条件合格备案证》，违反了《娱乐场所管理条例》有关规定，责令在一个月内整改到位。2015年3月23日，南京市公安局消防支队高新技术开发区大队向维客牧中心下达《责令立即改正通知书》，因该中心未经消防验收，擅自投入使用，未经消防安全检查，擅自投入营业，责令其立即改正。鉴于莱福城未能提供整体消防验收的有效文件（以下简称一次消防验收），乙方二次装修消防验收也未能顺利完成，2015年8月1日，沃客莱福公司（甲方）与陆继郑（乙方）签订《补充协议》。该补充协议约定：一.甲乙双方签署的租赁合同正式租期调整为2016年4月1日至2024年3月31日，共8年。二.2016年4月1日前乙方使用房屋均视为附条件的租赁免租期。若截至2016年4月1日，莱福城一次消防验收和乙方二次装修消防验收均未通过，租赁免租期内，乙方无需缴纳房屋及设备租金，但需要承担物业管理费和其经营活动产生的其他费用（包括但不限于水、电、气、网络等，以下简称运营费用）。若在2016年4月1日前，莱福城通过一次消防验收或乙方通过二次装修消防验收，取得消防验收合格证书，乙方自验收合格并取得消防验收合格证书之日起，按原合同年租金标准和原合同物业管理费标准向甲方交付费用。三.本补充协议约定的免租期内乙方承租房屋年物业管理费为300000元。免租期结束后，物业管理费以原合同为准。无论房屋和设备租金如何计算与缴纳，乙方需正常缴纳物业管理费。乙方已支付的费用中包含截至2015年8月31日的物业管理费300000元。乙方将于2015年8月1日前预付2015年9月1日至2016年8月31日物业管理费300000元，其中缴纳现金150000元，从已缴纳费用中代扣150000元。四.除上述物业管理费外，乙方已缴纳的房屋及设备租金591953.5元，作为乙方预缴租金，在达到租金缴纳条件时扣除。五.如自2016年4月1日起至2024年3月31日期间，上述消防验收合格证书均未取得，视此期间均为租赁免租期，甲方不收取房屋及设备租金，直至取得上述两项消防验收合格证书中的任意一项。六.鉴于取得上述两项消防验收合格证书的时间不确定性，甲乙双方同意在莱福城一次消防验收或乙方二次装修消防验收取得消防验收合格证书后开始起算租金，乙方同时开始按照原合同中房屋及设备租金和物业管理费计算标准开始缴纳，统一付款节奏。七.双方同意，甲乙双方履行本合同后，任何一方不得再以消防手续为由，要求另一方承担责任或赔偿损失。但政府相关部门因消防不合格原因责令乙方停止营业或采取其他行政处罚导致乙方事实不能营业的除外。2015年8月28日，沃客莱福公司向维客牧中心发出书面通知：莱福城整体一次消防已由南京市公安消防局通过，经与南京市消防支队多次协商，维客牧中心可申请二次消防验收；如出现以下情况，将由维客牧中心承担一切责任：1.故意拖延时间，不申请报验或不积极配合消防部门的验收工作；因自身消防设施、设备原因，导致消防验收不合格。2015年9月29日，沃客莱福公司再次向维客牧中心发出书面通知：1.自2015年10月1日起，沃客莱福公司不再协助维客牧公司办理消防报验；2.2015年10月1日起，正式起算房租。2016年8月8日，沃客莱福公司向维客牧中心发出《合同终止告知函》，因维客牧中心拖欠房租，多次催缴未果，于2016年8月15日停止供水供电，收回房屋，终止协议。2016年8月15日，沃客莱福公司停水停电。陆继郑未交还案涉房屋。沃客莱福公司遂诉至一审法院，向陆继郑主张租金及物业管理费，在案件审理过程中，陆继郑提起反诉，要求沃客莱福公司赔偿装修及其他各项损失。陆继郑在2018年12月27日的庭审中，当庭提出解除合同的反诉请求，沃客莱福公司当庭表示同意解除合同。一审另查明，补充协议签订后，沃客莱福公司经营的莱福城项目未通过整体消防验收；陆继郑经营的维客牧中心也未通过二次装修消防验收。对此，沃客莱福公司认为，莱福城有部分商户已通过二次装修消防验收，维客牧中心未能通过二次装修消防验收系因其未按消防部门审核通过的设计图纸施工所致；陆继郑则表示系因莱福城整体消防未通过验收导致维客牧中心无法通过二次装修消防验收。2015年12月29日，南京市公安消防支队高新技术开发区大队再次向维客牧中心下达宁高新公消限字[2015]第0352号《责令限期改正通知书》，因该中心未依法进行消防设计备案、未依法进行竣工验收消防备案，责令该中心于2016年1月4日前改正。在案件审理过程中，一审法院分别至南京市消防救援支队和南京市高新技术开发区综合应急救援大队调查。据南京市消防救援支队陈述，维客牧中心消防设计审核已通过，但该单位未申请进行消防验收。据南京市高新技术开发区综合应急救援大队陈述，莱福城项目内确有20多家企业通过了消防验收，但自2016年12月以后，因莱福城项目整体消防验收未通过，莱福城内单个企业的二次装修消防验收无法通过。一审又查明，在本案审理过程中，陆继郑向一审法院申请对案涉房屋的装修损失进行鉴定。一审法院委托江苏天信建设项目咨询有限公司进行鉴定，该公司于2018年9月26日出具工程造价鉴定报告，经鉴定，案涉工程造价为7016017.93元。陆继郑支付鉴定费72000元。鉴定作出后，沃客莱福公司认为应对案涉工程的装饰装修工程的残值进行鉴定，而非对工程造价进行鉴定。一审法院要求原鉴定机构江苏天信建设项目咨询有限公司进行补充鉴定，江苏天信建设项目咨询有限公司以该鉴定属于资产评估范畴，而非造价咨询业务，予以退案。一审法院遂再次委托江苏金证通资产评估房地产估价有限公司对案涉工程装修残值进行鉴定。2019年9月19日，江苏金证通资产评估房地产估价有限公司作出金证通评报字[2019]第0111号资产评估报告：案涉工程装修损失为5295000元。鉴定过程中，双方确认，同意在鉴定结果中扣除莱福城基础消防工程款162200元。陆继郑在诉请中扣减基础消防费用165000元，主张装修损失5130000元。该次鉴定费用，由沃客莱福公司与陆继郑各自支付60000元。另外，在庭审中，陆继郑还提交了委托管理合同、电视购销合同、VOD系统供货合同、购销合同、KTV包房音响系统供货合同、施工承包合同、格力一拖一氟系统安装合同、著作权许可使用及服务合同、弱电系统施工合同及相关票据，证明除了装修损失，其还有其他各项损失959610元（电视机140750元、点歌系统70000元、沙发127760元、音响329000元、宝乐迪加盟费162500元、版权费129600元）。一审法院认为：双方签订的两份《“莱福城”中心商业区商铺租赁合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点为：一、“莱福城”中心商业区商铺租赁合同》及《补充协议》何时解除；二、陆继郑是否应支付租金及物业管理费；三、沃客莱福公司是否应当赔偿陆继郑各项损失。争议焦点一，一审法院认为，当事人协商一致，可以解除合同。陆继郑于2018年12月27日的庭审中，当庭主张解除合同，沃客莱福公司表示同意，故《“莱福城”中心商业区商铺租赁合同》及《补充协议》于2018年12月27日解除。争议焦点二，一审法院认为，承租人应当按照约定的期限支付租金。双方签订的《补充协议》约定:2016年4月1日前乙方使用房屋均视为附条件的租赁免租期。若截至2016年4月1日，莱福城一次消防验收和乙方二次装修消防验收均未通过，租赁免租期内，乙方无需缴纳房屋及设备租金，但需要承担物业管理费和其经营活动产生的其他费用（包括但不限于水、电、气、网络等，以下简称运营费用）。……本补充协议约定的免租期内乙方承租房屋年物业管理费为300000元。免租期结束后，物业管理费以原合同为准。无论房屋和设备租金如何计算与缴纳，乙方需正常缴纳物业管理费。因截至2016年4月1日，莱福城一次消防验收和维客牧中心二次装修消防验收均未通过，故2016年4月1日系双方约定的免租期，陆继郑无需支付2016年4月1日之前的租金，但需支付免租期内物业管理费300000元。关于沃客莱福公司主张的2016年4月1日至2019年8月31日租金及物业管理费，一审法院认为，虽然《补充协议》约定：如自2016年4月1日起至2024年3月31日期间，上述消防验收合格证书均未取得，视此期间均为租赁免租期，甲方不收取房屋及设备租金，直至取得上述两项消防验收合格证书中的任意一项。但根据一审法院至南京市高新技术开发区调查结果，莱福城项目内确有20多家企业通过了消防验收，自2016年12月以后，因莱福城项目整体消防验收未通过，莱福城内单个企业的二次装修消防验收无法通过。而沃客莱福公司和陆继郑均未提供证据证明在2016年4月至12月，有莱福城整体或维客牧中心二次消防验收的申报记录，因此，此期间案涉房屋未通过消防验收，双方均存在过错，该期间的租金一审法院酌定按原合同租金的50%予以缴纳。对于2017年1月至2019年8月31日的租金，一审法院认为，案涉房屋虽未正常经营，但陆继郑并未将房屋交还，故应当向沃客莱福公司支付占有使用费，一审法院酌定按原合同租金的30%予以缴纳。至于2016年4月1日至2019年8月31日物业管理费，一审法院认为，应当按原合同约定予以缴纳。BW-A-02001号商铺的租赁合同约定：2014年4月1日应缴租金484860元、物业管理费323240元；2015年8月1日应缴租金484860元、物业管理费323240元；2016年8月1日应缴租金484860元、物业管理费323240元；2017年8月1日应缴租金513951.6元、物业管理费342634.4元；2018年8月1日应缴租金544788.7元、物业管理费363192.3元；2019年8月1日应缴租金577476元、物业管理费384983.9元。BW-A-03001号商铺租赁合同约定：2014年6月26日，应缴租金140312.1元、物业管理费93541.4元；2015年8月1日，应缴租金140312.1元、物业管理费93541.4元；2016年8月1日，应缴租金140312.1元、物业管理费93541.4元；2017年8月1日，应缴租金148010.8元、物业管理费98673.9元；2018年8月1日，应缴租金156171.5元、物业管理费104114.3元；2019年8月1日，应缴租金164821.7元、物业管理费109881.2元。因此，陆继郑应当支付2016年4月1日至2016年12月31日租金234439.5元（484860元/年÷12个月×9个月×50%+140312.1÷12个月×9个月×50%）、2017年1月1日至2019年8月31日的租金536839元[（484860元/年÷12个月×7个月+513951.6元/年+544788.7元/年+577476元/年÷12个月×1个月）×30%+（140312.1元/年÷12个月×7个月+148010.8元/年+156171.5元/年+164821.7元/年÷12个月×1个月）×30%]；陆继郑应当支付2015年8月1日至2019年8月31日物业管理费1805562.3元（300000元+323240元/年÷12个月×16个月+342634.4元/年+363192.3元/年+384983.9元/年÷12个月×1个月+93541.4元/年÷12个月×16个月+98673.9元/年+104114.3元/年+109881.2元/年÷12个月×1个月），沃客莱福公司主张物业管理费1742177.7元，未超过其应得部分，一审法院予以支持；综上，陆继郑共应缴纳租金及物业管理费2513456.2元（234439.5元+536839元+1742177.7元）。鉴于陆继郑已向沃客莱福公司缴纳租赁保证金200000元、租金及物业费1041953元，故陆继郑还应向沃客莱福公司支付租金及物业费1271503.2元（2513456.2元-200000元-1041953元）。争议焦点三，一审法院认为，双方于2015年8月1日签订的《补充协议》约定，双方同意，甲乙双方履行本合同后，任何一方不得再以消防手续为由，要求另一方承担责任或赔偿损失。但政府相关部门因消防不合格原因责令乙方停止营业或采取其他行政处罚导致乙方事实不能营业的除外。2015年12月29日，南京市公安消防支队高新技术开发区大队再次向维客牧中心下达宁高新公消限字[2015]第0352号《责令限期改正通知书》，且自2016年12月起，因莱福城整体消防验收未通过致使维客牧中心的消防验收无法通过，维客牧中心无法正常营业，因此，对于维客牧中心经营者陆继郑自2016年12月起的损失，应由沃客莱福公司承担。对于江苏金证通资产评估房地产估价有限公司评估的装修损失5295000元，扣除双方同意扣减的基础消防部分，陆继郑主张的装修损失5130000元，一审法院予以支持。对于宝乐迪加盟费，一审法院酌定80000元，一审法院予以支持。陆继郑主张的其他损失，一审法院不予支持。综上，沃客莱福公司应赔偿陆继郑各项损失5210000元（5130000元+80000元）。至于双方主张的利息，一审法院认为，无事实和法律依据，一审法院不予支持。一审法院判决：一、南京沃客莱福商业发展有限公司与陆继郑签订的关于编号BW-A-03001号商铺的《莱福城中心商业区商铺租赁合同》、编号BW-A-02001号商铺的《莱福城中心商业区商铺租赁合同》及《补充协议》于2018年12月27日解除。二、陆继郑于判决生效之日起五日内给付南京沃客莱福商业发展有限公司租金及物业管理费1271503.2元；三、南京沃客莱福商业发展有限公司于判决生效之日起五日内赔偿陆继郑5210000元；四、上述两项判决两相扣减，南京沃客莱福商业发展有限公司于判决生效之日起五日内赔偿3938496.8元；五、驳回南京沃客莱福商业发展有限公司其他诉讼请求。六、驳回陆继郑其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费41644元，由南京沃客莱福商业发展有限公司负担29150.8元，陆继郑负担12493.2元；反诉案件受理费31560.5元，由南京沃客莱福商业发展有限公司负担22408元，陆继郑负担9152.5元；鉴定费192000元，由南京沃客莱福商业发展有限公司负担120000元，陆继郑负担72000元。二审中，除上诉人陆继郑主张其还另外缴纳了15万元的物业管理费外，双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院对一审法院认定的事实依法予以确认。二审中，上诉人陆继郑提交以下证据：证据1：租赁物交付通知和回函，证明一审开庭以后陆继郑以书面通知的形式要求双方之间把现有的租赁房屋进行交付，陆继郑不再承担保管义务，对方回函表示不接受。证据2：陆继郑于2015年8月11日转账15万，证明陆继郑根据补充协议第二页第三条约定交15万的现金，并且从其他费用中代扣了30万，合同第三条已履行完毕。上诉人沃客莱福公司质证称：证据1，真实性认可，但判决没有生效，因此合同直到现在也没有解除，我方在判决生效之后再处理租赁物交付事宜是有法律依据的。证据2，关于银行转账15万的问题，对此予以认可。合同第三条约定的是乙方将于2015年8月1日前预付，但是有没有预付还需要根据客观的证据来进行判断。另外这个也能看出来，我方诉讼请求的170多万是在扣除掉对方已经付的费用之后还剩170多万，而不是一审判决所认定的那样，总共是170多万，再扣已交的费用。二审中另查明，2019年9月27日一审法院组织双方谈话过程中，一审法院要求沃客莱福公司明确其主张的租金和物业管理费的计算方式，沃客莱福公司答“我方是根据签订的租赁合同后的附件2”。一审法院接着询问“原告明确诉请”，沃客莱福公司详细陈述了租金和物业管理费的计算方式。上诉人陆继郑据此主张上诉人沃客莱福公司一审中已经放弃了其第二项诉讼请求，即关于租金和物业管理费利息的主张。沃客莱福公司在一审中认可陆继郑已经交纳保证金20万元，房租和物业管理费共计1041953.5元（其中物业管理费为416781.4元，交费期间为2014年7月至2015年8月底）。本院认为，本案二审中的争议焦点为：一、陆继郑应当支付给沃客莱福公司2015年8月1日到2019年8月31日的租金和物业费数额如何确定；二、陆继郑应当支付给沃客莱福公司的租金和物业费是否应当计算利息以及利息计算方法如何确定；三、沃客莱福公司是否应当赔偿陆继郑损失521万元。一、陆继郑应当支付给沃客莱福公司2015年8月1日到2019年8月31日的租金和物业费数额如何确定针对本案的租金和物业管理费，本案双方均对一审法院相应的判决提出异议。关于租金，上诉人陆继郑主张本案其仅应当承担2016年4月1日到2016年12月合同约定租金的30%，之前和之后的租金其不应支付；上诉人沃客莱福公司则主张应当按照合同约定支付。关于物业管理费，上诉人陆继郑主张其仅应当承担125万元。上诉人沃客莱福公司则主张一审计算物业管理费数额错误。关于租金。根据双方约定，2016年4月1日之前为免租期，故陆继郑无需支付租金；2016年4月至12份期间，如莱福城一次消防验收通过或维客牧中心二次消防验收通过陆继郑才应支付租金，而2016年12月份之前莱福城内有20多家企业通过了消防验收，陆继郑并未举证证明其在此期间进行过二次消防验收申报或其自始不能通过消防验收，故一审法院依法酌定陆继郑按合同约定支付50%的租金并无不当；2017年1月至2019年8月31日期间，陆继郑经营的维客牧中心早已停业，维客牧中心的二次消防也确定不能通过，双方签订合同的目的已经不能实现，双方均有权解除合同，但沃客莱福公司直至本案诉讼仍未主张解除合同，陆继郑虽在2018年12月27日提出解除合同，但直至2019年11月才发函要求交接房屋，故对扩大的损失双方均存在过错，一审法院酌定陆继郑按照合同约定租金的30%交纳并无不当。但双方之间的合同于2018年12月27日解除，故2018年12月27日之后的费用应为房屋占有使用费并非租金，一审法院对该费用性质认定不当，本院对此予以纠正。关于物业管理费，双方约定免租期内物业管理费用为30万元，免租期后按照合同约定支付，即2016年4月1日前物业管理费的标准为每年30万元。从本案查明的事实看，双方签订补充协议时，约定陆继郑已经支付过的费用中包含截至2015年8月31日的物业管理费30万元，而2015年9月1日至2016年4月1日期间的物业管理费应当为17.5万元（30万元/年×7个月÷12个月），故本案免租期内的物业管理费数额应为47.5万元（30万元+17.5万元）。另外，本案陆继郑应当按照合同约定支付的2016年4月1日至2019年8月31日的物业管理费应为1505562.3元（1805562.3元-300000元），故本案陆继郑应当支付的物业管理费数额应为1980562.3元【1505562.3+475000元】。因沃客莱福公司在一审中根据合同约定的数额主张物业管理费，并未扣减陆继郑已经支付的部分，故其仅主张1742177.7元应视为其对民事权利的处分，一审认定其关于物业管理费的诉讼请求为1742177.7元并无不当。沃客莱福公司主张一审法院对其诉讼请求计算错误没有依据，本院对此不予支持。陆继郑主张其仅应支付物业管理费125万元，对此其并未提交相应的证据证明其主张，故本院对其主张亦不予支持。综上，沃客莱福公司主张的租金数额应为771278.5元（234439.5元+536839元）。因陆继郑已经向沃客莱福公司交纳保证金200000元，支付租金及物业管理费1041953元，根据双方约定，免租金内无需支付租金，且免租期内的物业管理费已经在上文中计算，故陆继郑之前交纳的租金和物业管理费可以从本案沃客莱福公司主张的数额中扣除，加之二审中沃客莱福公司认可陆继郑另支付物业管理费15万元，故本案陆继郑应当支付的租金和物业管理费数额应在一审认定的基础上扣除15万元，即1121503.2元（1271503.2-150000元）。二、陆继郑应当支付给沃客莱福公司的租金和物业费是否应当计算利息以及利息计算方法如何确定本案二审中，沃客莱福公司放弃部分诉讼请求，要求自2019年9月1日起以租金和管理费金额为基础，按照同业间拆借市场报价的利率计算利息。陆继郑则主张沃客莱福公司已经在一审中放弃了该项诉讼请求。本案并无证据表明沃客莱福公司一审中放弃了利息的诉讼请求，但本案双方均在一审中主张了利息，一审法院考虑本案的实际情况，对双方的该项诉讼请求均未支持，现沃客莱福公司在二审中主张利息但并未提出新的意见和理由，故本院对其主张不予支持。三、沃客莱福公司是否应当赔偿陆继郑损失521万元本案一审法院判决沃客莱福公司赔偿陆继郑装修损失和加盟费共计521万元，二审中沃客莱福公司表示对以上项目的数额没有异议，但是主张其不应支付，理由为：本案没有证据证明因消防不合格或其他行政处罚导致陆继郑不能营业，维客牧中心系2016年8月因为沃客莱福公司停水停电才停业，并不是因为消防原因导致停业，所以陆继郑无权要求赔偿损失。从本案查明的事实看，本案双方在2015年8月1日的补充协议中约定，甲乙双方履行本合同后，任何一方不得再以消防手续为由，要求另一方承担责任或赔偿损失，但政府相关部门因消防不合格原因责令乙方停止营业或采取其他行政处罚导致乙方事实不能营业的除外。维客牧中心在2015年1月申请内部装修消防验收未通过，但陆继郑实际从2015年初一直营业至2016年8月15日，并先后在2015年3月、2015年12月被消防部门责令改正。以上事实表明，虽然维客牧中心一直营业至2016年8月份，但是因莱福城项目整体和维客牧中心的二次消防验收一直未能通过，维客牧中心先后两次被消防部门责令改正，事实上已不能继续营业，故按照双方合同约定，陆继郑有权要求沃客莱福公司赔偿损失，沃客莱福公司主张其不应赔偿损失没有依据，本院对此不予支持。但是陆继郑在莱福城一次消防验收未通过的前提下进行装修，自身亦存在过错，陆继郑亦未举证证明沃客莱福公司曾承诺承担其进行装修的全部损失，故对于涉案装修损失和加盟费本院依法酌定由沃客莱福公司承担50%，陆继郑自自行承担50%，即沃客莱福公司应当赔偿陆继郑260.5万元。一审法院对此认定不当，本院对此予以纠正。综上所述，本案上诉人沃客莱福公司和上诉人陆继郑的上诉请求均部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持南京市浦口区人民法院（2016）苏0111民初8059号民事判决第一项、第五项、第六项；二、变更南京市浦口区人民法院（2016）苏0111民初8059号民事判决第二项为：陆继郑于本判决生效之日起十日内给付南京沃客莱福商业发展有限公司租金、房屋占有使用费及物业管理费1121503.2元；三、变更南京市浦口区人民法院（2016）苏0111民初8059号民事判决第三项为：南京沃客莱福商业发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿陆继郑2605000元；四、变更南京市浦口区人民法院（2016）苏0111民初8059号民事判决第四项为：上述两项判决两相扣减，南京沃客莱福商业发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿陆继郑1483496.8元；如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费41644元，由上诉人南京沃客莱福商业发展有限公司负担30920元，由上诉人陆继郑负担10723元；一审反诉案件受理费31561元和鉴定费192000元，由上诉人南京沃客莱福商业发展有限公司负担79435元，由上诉人陆继郑负担144126；二审案件受理费84763元，由上诉人南京沃客莱福商业发展有限公司负担49950元，由上诉人陆继郑负担34813元。本判决为终审判决。审判长 刘 凡审判员 许云苏审判员 马 帅二〇二〇年四月二十一日书记员 陈晓君