湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂06民终3935号上诉人(原审原告)：黄利霞，女，1971年2月25日出生，汉族，住襄阳市襄城区。委托诉讼代理人：蔡巍，龙赐元，湖北三顾律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：湖北同利投资有限公司。住所地：湖北省武汉市汉江区国贸新都13栋10楼CD座。法定代表人：赵毅，该公司董事长。被上诉人(原审被告)：武汉江城置业有限公司。住所地：湖北省武汉市东西湖区吴家山五环路。法定代表人：江成雨，该公司董事长。被上诉人(原审被告)：武汉江城置业有限公司襄阳分公司。住所地：襄阳鱼梁洲明珠路。负责人：江成雨，该分公司经理。上诉人黄利霞因与被上诉人湖北同利投资有限公司（以下简称同利投资公司）、武汉江城置业有限公司（以下简称江城置业公司）、武汉江城置业有限公司襄阳分公司（以下简称江城置业襄阳分公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服襄阳市高新技术产业开发区人民法院（2018）鄂0691民初3149号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人黄利霞的委托诉讼代理人蔡巍、被上诉人江城置业公司的法定代表人江成雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄利霞上诉请求：请求撤销原判，支持上诉人全部诉讼请求即：确认《绿洲花园购房定购合同书》有效并继续履行，三被告共同接受原告剩余购房款33万元，同时将位于襄阳鱼梁洲绿洲花园（香榭丽舍）A9号别墅房屋交付原告。本案一二审诉讼费由三被告承担。事实和理由：一、一审法院既然认定《绿洲花园购房定购合同书》有效，上诉人作为原告的诉讼请求是确认合同有效并继续履行，一审法院应当予以支持，但一审法院却驳回上诉人全部诉讼请求，适用法律错误。二、一审法院认定《绿洲花园购房定购合同书》为定金合同，适用法律错误。1.本案合同并非定金合同关系而是商品房买卖合同关系，该合同具备合同法第12条规定的基本内容，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，产生商品房买卖合同效力；2.本案商品房买卖合同主要内容就是标的、当事人、数量、价格、履行方式，没有约定内容可依法确定双方的权利义务；3.被告同利投资公司已按照约定收取原告的购房款，通过合同履行事实足以证明该33万元的性质转变为首期付款；4.虽然该合同条款中约定的33万元为定金，一审法院不能一方面按20%规定责令被告承担定金罚则，另一方面又将33万元全部视为定金，从而驳回原告的诉讼请求；5.一审法院引用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，认定该合同为定金合同，属于适用法律不当。江城置业公司辩称，黄利霞买房子我方不知情，也不认可他们签订的合同，属无效合同，请求驳回上诉人的上诉请求。黄利霞向一审法院起诉请求：1.确认原告与被告同利投资公司在2008年1月29日签订的《绿洲花园购房定购合同书》为有效合同，并判令三被告共将位于襄阳鱼梁洲绿洲花园（香榭丽舍）A9别墅房屋交付给原告；2.本案诉讼费由三被告承担。诉讼中，黄利霞变更诉讼请求为：确认《绿洲花园购房定购合同书》有效并继续履行，三被告共同接受原告剩余购房款33万元，同时将位于襄阳鱼梁洲绿洲花园（香榭丽舍）A9号别墅房屋交付原告。一审法院认定事实：2008年1月29日，同利投资公司（甲方）与黄利霞（乙方）签订编号为（定）合同号[2008-3]的《“绿洲花园”购房定购合同书》，合同约定：乙方经过多次在甲方开发建设的“绿洲花园”选购别墅，最后确定（A9）型别墅，总金额660000元；付款方式：乙方签定本合同书时，必需向甲方交付购房定金叁拾叁万元，此款在双方签定正式商品房购销合同时纳入首期款；乙方必需在签定本合同后10日内，向甲方交首期款并签定商品房购销合同，如逾期不交首期款，本合同失效，甲方有权任意销售乙方定购的房产，乙方所支付的定金，甲方不予退还；甲方保证在签定本合同10日内不得将乙方所定购别墅出售给第三人；乙方在本合同的期限内，应及时的将房款汇入甲方指定的银行账户，经甲方核实乙方的购房款已入账，甲方才可以向乙方出示购房票据，否则本合同失效；甲乙双方签订了正式商品房购销合同，本合同自动失效；本合同一式两份，经双方签字10日内，乙方交付了定金后生效等。被告同利投资公司襄樊项目部负责人张朝枚在《购房定购合同书》上签名并加盖了“湖北同利投资有限公司合同专用章”。同年1月30日，原告黄利霞依约分别向被告项目部负责人张朝枚及项目部会计胡芳的银行卡共计转款33万元，同日，同利投资公司向黄利霞出具了购房款收款收据，确认收到黄利霞购房款33万元。此后，黄利霞、同利投资公司未在上述合同签订后的十日内签订正式的《商品房购销合同》。为此，原告黄利霞经多次交涉未果，遂诉至一审法院，引起纠纷。另查明，2005年11月9日，江城置业公司（甲方）与同利投资公司（乙方）签订《襄樊市鱼梁洲“绿洲花园”项目合作合同书》（下称《项目合作合同》），双方约定：甲方将已取得项目开发“五证”的襄樊市鱼梁洲“绿洲花园”（现为香榭丽舍）与乙方合作建筑至完工交付使用（除甲方已售的两栋D型别墅外）；甲、乙双方共同初步确认标的物尚须投资1800万元左右，后期全部由乙方投入，甲方提供项目及开发五证，并保证项目的真实性、合法性以及有效性，乙方投入建设资金并负责标的物后期的工程建设及项目重新定位包装及销售工作；乙方应保证标的物于2006年3月底以前开工，十月底以前完工；乙方负责项目的后期施工并承担标的物自本合同签订之日起后期所发生的所有费用及债权债务；乙方负责该项目的销售方案和实施，应在2006年8月份组织销售工作；标的物的原名称，乙方需要更名，甲方没有意见，但更名费用由乙方支付；乙方应累计支付甲方1060万元，当该款支付完毕，项目的所有权归乙方所有，等等。2007年4月12日，同利投资公司出具《委托书》一份，载明：“兹委托张朝枚为湖北同利投资有限公司襄阳项目的全权代表。从即日起，张朝枚有权就襄阳“绿洲花园”(香榭丽舍）项目对外签署一切文件及处理一切事务，所签署的一切法律文件皆具有法律效力。特此委托”。同利投资公司法定代表人赵毅在《委托书》上签字并加盖有湖北同利投资有限公司襄樊项目部印章。2007年5月双方开始对该项目进行对外预售，同利投资公司将“绿洲花园”项目更名为“香榭丽舍”，但未在有关部门备案。2007年12月，“绿洲花园”项目基本完工，同利投资公司共新建房屋81套及会所1个，但该项目至今未办理竣工验收手续。房屋销售过程中，同利投资公司与江城置业公司因履行《项目合作合同》及《补充协议》发生纠纷，同利投资公司于2009年底向一审法院提起诉讼，一审法院于2012年10月8日作出(2010)襄新民初字第95号民事判决。江城置业公司不服，上诉于襄阳市中级人民法院，2013年5月8日，襄阳市中级人民法院作出[2013]鄂襄中民三终字第00001号民事判决。同利投资公司不服襄阳市中级人民法院二审判决，向湖北省高级人民法院申请再审。2013年12月18日，湖北省高级人民法院作出（2013）鄂民监二再终字第00087号民事判决。再审判决认为：同利投资公司与江城置业公司的《项目合作合同》，从合同约定及查明的事实看，所确定的权利义务关系，符合房地产项目转让法律关系的特征。对于江城置业公司的1060万元投资款，其名义上虽为江城置业公司已投资款，但该款并非其实际投入的数额，而是包含了一定的转让增值收益，不符合房地产合作开发法律关系的特征，故该款应视为转让项目的对价款更为合理，双方名为房地产合作开发，实为房地产项目转让合同。虽然同利投资公司在受让该项目时尚不具备房地产开发资质，但在本案原一审诉讼过程中，同利公司已取得房地产开发资质，且该项目已由同利投资公司实际开发完成，本案并无其他合同无效事由，故对该房地产开发项目转让合同的效力，一审法院依法予以确认。因该项目实际由同利投资公司完成，双方亦在《项目合作合同》中对各自的权利义务关系进行了明确约定，故同利投资公司应为该项目的实际权利人，其可依据该合同获得相应的收益。双方所签订补充协议表明，同利投资公司在享有权利的同时，亦应承担支付转让款的义务，且以项目所有权保留的方式予以担保。关于房地产项目所有权保留条款的约定，因本案并非江城置业公司以该条款主张取回房地产项目的所有权，而仅是以此约定对抗同利投资公司的确权请求，而该项目也未办理权属变更登记，故在补充协议系双方当事人真实意思表示的情况下，对其在双方当事人之间的约束力，应予以认可。因同利投资公司返还投资款的总额未达到双方约定的1060万元，其在未付清转让款的情况下，单独主张享有未售房屋的所有权，与补充协议的约定明显相悖，亦有违公平原则。至于已售房屋的收益权，因同样包含在房地产项目的所有权中，故在同利公司未付清转让款的情况下，对该收益权亦不宜单独确认一方享有。一审法院认为，本案争议的焦点是：1.同利投资公司是否有权对外销售案涉房屋，其以自身名义与黄利霞签订的《购房定购合同书》是否有效；2.黄利霞与同利投资公司签订的《购房定购合同书》是否具备商品房买卖合同的性质，黄利霞能否请求继续履行合同。关于同利投资公司是否有权对外销售案涉房屋，其以自身名义与黄利霞签订的《购房定购合同书》是否有效的问题。一审法院认为，根据同利投资公司与江城置业公司签订的《项目合作合同》的约定，确定由同利投资公司投入建设资金并负责标的物后期的工程建设及项目重新定位包装及销售工作，并由同利投资公司负责该项目的销售方案和实施。湖北省高级人民法院（2013）鄂民监二再终字第00087号民事判决确认：同利投资公司与江城置业公司签订的《项目合作合同》，不符合房地产合作开发法律关系的法律特征，对于江城置业公司的1060万元年投资款，其名义上虽为江城置业公司已投资款，但从合同约定和已查明的事实来看，该款项并非江城置业公司的实际投入数额，应视为转让项目的对价款更为合理。根据合同约定，同利投资公司应为襄阳鱼梁洲“绿洲花园”（香榭丽舍）项目的实际权利人，其可依据该合同获得相应的收益。至于同利投资公司对江城置业公司的支付情况并不影响其对合同权利的享有状态。综上，同利投资公司自签订《项目合作合同》后，取得襄阳鱼梁洲“绿洲花园”（香榭丽舍）项目的处分权，有权以自己的名义对外销售合同约定的房屋。关于同利投资公司与黄利霞签订《购房定购合同书》的效力问题。经查，该合同上加盖有出卖方同利投资公司的合同专用章及买受人黄利霞的签名，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的相关规定，属有效合同。三被告辩称张朝枚个人及项目部均没有对外销售房屋的权利，本案订购合同无效的理由，与本案查明的事实不符，一审法院不予采纳。关于黄利霞与同利投资公司签订的《购房定购合同书》是否具备商品房买卖合同的性质，黄利霞能否请求继续履行合同的问题。同利投资公司辩称，原告没有在订购合同签订后十日内另行交付购房款，不具备签订正式商品房买卖合同的要件，况且原告交付的定金，也未按订购合同的约定交付至同利投资公司账户，故双方之间没有建立商品房买卖合同。据此，同利投资公司不存在交付房屋的义务。经审查，《购房定购合同书》第二条约定“乙方在签订本合同时需向甲方交付购房定金33万元，此款在双方签订正式《商品房购销合同》时纳入首付款”，第四条约定“如乙方在签订本合同后10日内未交纳首付款，本合同失效，甲方有权销售乙方定购的房屋，乙方所交定金甲方不予退还；甲方保证在签订本合同后10日内不将乙方定购的房屋出售给第三人；待双方签订了正式《商品房购销合同》，本合同自动失效”。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、定购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”及《商品房销售管理办法》第十六条第二款“商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项”的规定，双方虽在合同中约定了具体房号、购房总价款及交款期限，但未约定房屋坐落、面积、商品房的销售方式、房屋单价、付款时间、付款方式、办证义务以及违约责任等内容，故同利投资公司与黄利霞签订的《购房定购合同书》不具备商品房买卖合同的主要内容，依法不能认定为《商品房买卖合同》。黄利霞与同利投资公司签订《商品房定购合同书》中约定由黄利霞向同利投资公司交付购房定金33万元，并约定此款在签订正式商品房购销合同时纳入首付款，该约定对黄利霞付款33万元的性质进行了明确，为购房定金，故该合同在性质上属定金合同。综上，一审法院认为，原告黄利霞与被告同利投资公司签订的《商品房定购合同书》系定金合同，不具备商品房买卖合同的主要内容，双方未形成商品房买卖合同法律关系，故原告主张确认《购房定购合同书》有效并将位于襄阳鱼梁洲绿洲花园（香榭丽舍）A9号别墅房屋交付给原告的诉讼请求，没有法律依据，一审法院不予支持，原告可以依照法律关于定金的规定主张权利。因原告主张的法律关系的性质与一审法院根据案件作出的认定不一致，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第三十五条“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。当事人变更诉讼请求的，人民法院应当重新指定举证期限”的规定，一审法院依法向原告释明其可变更诉讼请求后，原告坚持不变更诉讼请求，故一审法院不在本案中对双方关于定金合同的民事权利义务作出评判。经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第三十五条之规定，判决如下：驳回原告黄利霞的诉讼请求。案件受理费10400元，财产保全费3820元，由原告黄利霞负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。二审另查明，江城置业襄阳分公司在一审答辩中提出，案涉房屋已由该公司出售给案外人李洪伟，并提交了商品房买卖合同和增值税发票。本院认为，根据湖北省高级人民法院（2013）鄂民监二再终字第00087号民事判决确认的事实，同利投资公司应为襄阳鱼梁洲“绿洲花园”（香榭丽舍）项目的实际权利人，其可依据该合同获得相应的收益，因此，同利投资公司自签订《项目合作合同》后，取得襄阳鱼梁洲“绿洲花园”（香榭丽舍）项目的处分权，有权以自己的名义对外销售合同约定的房屋。同利投资公司与黄利霞签订的《购房定购合同书》，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的相关规定，属有效合同。本案二审争议的主要焦点问题是，案涉《购房定购合同书》是否具备商品房买卖合同的性质。首先，案涉《购房定购合同书》属于预约合同，即为将来订立商品房买卖合同为目的而签订的合同，属于前契约阶段合同。该《购房定购合同书》第二条约定“乙方在签订本合同时需向甲方交付购房定金33万元，此款在双方签订正式《商品房购销合同》时纳入首付款”，第四条约定“如乙方在签订本合同后10日内未交纳首付款，本合同失效，甲方有权销售乙方定购的房屋，乙方所交定金甲方不予退还；甲方保证在签订本合同后10日内不将乙方定购的房屋出售给第三人；第五条约定：“待双方签订了正式《商品房购销合同》，本合同自动失效”。上述内容表明，双方就是否购买案涉房屋达成的是一种意向性的的协议，需要双方签署正式的买卖合同，才能在法律上正式确定房屋买卖关系的成立。其次，案涉《购房定购合同书》不具备认定为商品房买卖合同的事实依据和法律依据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、定购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。从案涉《购房定购合同书》约定的内容看，仅仅确定了具体出售的房屋及房屋的总价款，对房屋面积、商品房的销售方式、房屋单价、付款时间、付款方式、办证义务以及违约责任等内容均未约定，故案涉《购房定购合同书》不具备商品房买卖合同的主要内容，不能认定为双方之间构成商品房买卖合同关系。综上两点，一审法院否定《购房定购合同书》具备商品房买卖合同性质，处理并无不妥。关于黄利霞要求支付下余房款、交付房屋的诉讼请求，其实质是要求继续履行双方之间的商品房买卖合同，如上所述，双方之间并未构成商品房买卖合同关系，故对其上述请求，本院不予支持。案涉《购房定购合同书》合法有效，同利投资公司未按约定与黄利霞签订正式的商品房买卖合同，属违约行为，黄利霞由此而遭受的损失，其可以另行主张。综上所述，黄利霞的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费10400元，财产保全费3820元，二审案件受理费10400元，均由黄利霞负担。本判决为终审判决。审判长  王淑青审判员  魏 俊审判员  严庭东二〇二〇年四月二十日书记员  梅若璇