河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫16民再1号再审申请人（原审被告、二审上诉人）:董晨晨，女，1987年10月29日生，回族，住河南省郑州市。委托诉讼代理人：陈诚，河南宇法律师事务所律师。再审被申请人（原审原告、二审被上诉人）:河南鑫鑫房地产开发有限公司。住所地：周口市八一路南段。统一社会信用代码：91411600663438644Y。法定代表人：张启华，系该公司总经理。委托诉讼代理人：秦玉中，男，1974年9月4日生，住河南省商水县，系该公司员工。委托诉讼代理人：王恒松，河南沐天律师事务所律师。一审第三人：中国建设银行周口分行。营业地：周口市七一路西段。负责人：刘宜勇，系该行行长。委托诉讼代理人：王子义，系该公司员工。董晨晨因与被申请人河南鑫鑫房地产开发有限公司（以下简称鑫鑫公司）、原审第三人中国建设银行周口分行（以下简称周口建行）房屋买卖合同纠纷一案，周口市川汇区人民法院于2018年11月26日作出（2018）豫1602民初4397号民事判决。董晨晨不服该判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月18日作出（2019）豫16民终355号民事判决。董晨晨不服该生效判决，向河南省高级人民法院申请再审。河南省高级人民法院于2019年10月25日作出（2019）豫民申3466号民事裁定，裁定将本案指令本院再审。本院依法组成合议庭，按照审判监督程序公开开庭审理了本案。再审申请人董晨晨及其委托诉讼代理人陈诚，被申请人鑫鑫公司委托诉讼代理人秦玉中、王恒松，周口建行委托诉讼代理人王子义到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。鑫鑫公司向一审法院起诉请求：1、请求人民法院依法判令解除该公司与董晨晨2013年8月16日签订的商品房买卖合同及董晨晨与中国建设银行周口分行签订的银行按揭合同，要求董晨晨按约定标准支付违约金112589元，违约金从2014年6月15日按日千分之二计算至合同实际解除之日；2、本案诉讼费由董晨晨承担。原一审法院查明，2013年7月15日，董晨晨在《合同价款传单》上签字，传单信息如下：一、房源信息F座2单元511号，一层面积45.76，二层44.16，合计面积89.92；二、付款方式按揭，优惠20000元；三、合同价款，优惠后价款2710元，优惠后总价243683元，一层优惠后单价3830元，优惠后总价166260元，一层首付56260元，贷款110000元，二层优惠单价1664.65元，优惠后总价77423元，合计首付133683元。该合同价款传单右上角备注借款123683元。2013年7月15日，董晨晨与鑫鑫公司周口分公司签订《按揭贷款借款协议》，协议约定鑫鑫公司周口分公司为甲方，即出借人，董晨晨为乙方，即借款人，鑫鑫公司为丙方，1、乙方于2013年7月7日与丙方签订了《中汇·国际公馆认购协议书》，约定由乙方认购丙方开发建设的周口市中汇·国际公馆F座2单元5层511号房屋一套，乙方拟采用按揭贷款方式购买上述房屋，合同总价款为243683元，首付款为133683元，剩余款项办理按揭贷款；2、现由于乙方个人原因，无法在约定的期限内筹集全部首付款，甲方愿意向乙方提供部分借款，用于乙方购买上述房屋，现就关于借款购买上述房屋事宜签订本协议，1、借款金额为123683元；2、借款用途该笔借款专项用于购买丙方开发建设的周口市中汇·国际公馆F座2单元5层511号房屋，所借款项全部直接用于支付该房屋首付款，未经甲方同意，乙方不得用于其他用途；3、借款支付方式，乙方同意本次所借款项由甲方直接支付给丙方，用于交纳乙方应当支付的首付款，丙方开具以乙方为付款人的全额首付款发票，即视为甲方向乙方履行了交付借款的义务，乙方须向甲方开具借据。4、借款期限自2013年7月15日至2014年6月15日止，乙方同意在本协议签订生效后，于2014年6月15日之前，最多分两次偿还全部借款123685元，第一次还款日期为2013年12月15日，还款金额为61841元，第二次还款日期为2014年6月15日，还款金额为61842元；乙方在借款期限内出现丧失还款信誉和能力及其他可能影响甲方收回借款的情况下，甲方有权单方面要求乙方提前还款。5、借款利息，乙方在本协议约定期限内归还借款的，不必向甲方支付利息；乙方逾期三个月之内还款的，按应付款项的日息万分之五向甲方支付逾期间的利息；6、违约责任，乙方未按本协议约定偿还借款的，乙方除应按第五条规定的日息向甲方支付利息外，还应承担逾期未付款的违约金，违约金按日千分之二计算。7、保证条款，乙方同意将上述房屋之房款发票交由甲方保管，直至乙方还清向甲方所借所有款项时归还；2014年6月15日前乙方如需办理上述房屋交房装修手续，乙方必须还清向甲方所借款项，乙方未还清该借款前，甲方有权要求丙方拒绝将上述房屋交付乙方；乙方在逾期三个月仍未还款，乙方所购房屋产权归甲方所有，并没收乙方所缴纳房款。本协议作为董晨晨于2013年7月15日与鑫鑫公司签订《商品房买卖合同》补充条款，如果与《商品房买卖合同》中的条款争议部分，以该协议条款解决争议。2013年8月8日，鑫鑫公司周口分公司与董晨晨签订一份《声明》，确定董晨晨于2013年7月7日购买的中汇·国际公馆F座2单元5层511号房屋房管局实测为45.76平方米，单价为3830元每平方米，为保证与房管局前期预售预测面积的一致性，将来便于房产证的办理，现双方协商变更为收口式房管局前期预售证预测为43.41平方米，签订《商品房买卖合同》。2013年8月16日，鑫鑫公司与董晨晨签订《商品房买卖合同》，合同约定董晨晨购买鑫鑫公司位于大庆路北段西侧暂定名为周口东景国际名苑第F幢2单元511号商品房，该房用途为住宅，层高5.4米，面积为43.41平方米，单价为每平方米3830元，总房款为166260元，双方约定以按揭方式购房，鑫鑫公司于2013年8月16日前支付房屋首付款56260元，剩余房款110000元采取银行按揭方式支付；交付期限为2013年12月20日前，但遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期,1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、县（市）级及县（市）级以上规划、文物、环保等主管部门根据法律、法规的规定采取某项行政措施或遇到重大技术问题导致开发建设期限延长，但不得超过6个月。合同第七条约定了买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按本合同规定时间付款，按下列第1中方式处理：……（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同，经出卖人同意，合同继续履行，本合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任……（2）、逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。双方在合同上签字，加盖印章。董晨晨在第三人处办理按揭贷款手续，贷款金额为110000元，自2014年4月24日至2018年8月20日，被告董晨晨已还本金22375.04元，已还利息24564.89元，贷款余额为87624.96元，无拖欠贷款本金或利息。董晨晨未按照借款合同约定偿还鑫鑫公司周口分公司借款，鑫鑫公司未向董晨晨交付房屋。2018年8月16日，鑫鑫公司周口分公司出具《证明》一份，证明其不具有经营能力，该公司之前的债权、债务全部由鑫鑫公司继受。鑫鑫公司认可董晨晨于2013年12月14日偿还借款61841元，2014年7月19日偿还借款25000元，尚欠36842元未偿还。原一审法院认为，合同系当事人真实意思表示，合同签订后，合同当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行各自的义务。结合本案，董晨晨为购买鑫鑫公司的房屋，向鑫鑫公司周口分公司借款123683元，三方签订的借款协议是为了完成房屋买卖合同而达成的补充合同，该合同又进一步完善了各方当事人的权利义务，与双方之间的房屋买卖合同紧密关联，视为房屋买卖合同的补充。在鑫鑫公司周口分公司向鑫鑫公司支付了董晨晨的借款123683元后，鑫鑫公司的首付款133683元即交付完毕，鑫鑫公司配合董晨晨办理了在银行贷款110000元手续，但董晨晨未按照借款合同的约定偿还鑫鑫公司周口分公司的借款，违反了诚实信用原则，构成违约，鑫鑫公司按照与董晨晨及鑫鑫公司周口分公司签订的借款协议约定不交付房屋，理由正当。故鑫鑫公司起诉请求解除2013年8月16日与董晨晨签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，予以支持。因董晨晨已全额支付购房款，关于购房款的返还，董晨晨可另行主张。因董晨晨已全额支付购房款，在房屋买卖合同中没有违约，且鑫鑫公司请求董晨晨支付违约金的标准系借款合同中约定的违约金标准，故鑫鑫公司请求董晨晨支付违约金的诉讼请求，不予支持。鑫鑫公司请求解除董晨晨与第三人建行周口分行签订按揭合同的诉讼请求，基于合同相对性原理，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十八条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第三十二条、第六十条、第九十三条的规定，判决：一、解除鑫鑫公司于2013年8月16日与董晨晨签订的《商品房买卖合同》；二、驳回鑫鑫公司的其它诉讼请求。案件受理费减半收取1280元，由鑫鑫公司承担640元，董晨晨承担640元。原二审法院查明事实与原一审法院查明事实相一致。原二审法院认为，本案争议的焦点为：一审判决解除上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同是否正确。关于本案争议焦点，上诉人董晨晨为购买被上诉人鑫鑫公司的房屋，向鑫鑫公司周口分公司借款123683元，三方签订的借款协议是为了完成房屋买卖合同而达成的补充合同，该合同又进一步完善了各方当事人的权利义务，与双方之间的房屋买卖合同紧密关联，视为房屋买卖合同的补充。在鑫鑫公司周口分公司向鑫鑫公司支付了董晨晨的借款123683元后，鑫鑫公司的首付款133683元即交付完毕，鑫鑫公司配合董晨晨办理了在银行贷款110000元手续，但董晨晨未按照借款合同的约定偿还鑫鑫公司周口分公司的借款，违反了诚实信用原则，构成违约，故一审判决解除鑫鑫公司2013年8月16日与董晨晨签订的商品房买卖合同并无不当。因董晨晨已全额支付购房款，关于购房款的返还，董晨晨可另行主张。综上所述，董晨晨的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2560元，由上诉人董晨晨承担。董晨晨申请再审称，1、一、二审法院法律关系认定错误，本案应为民间借贷纠纷，而非房屋买卖合同纠纷。2、一、二审判决解除案涉商品房买卖合同没有事实和法律依据。3、一、二审仅判决解除案涉商品房买卖合同，没有对合同解除后的法律后果进行判决，显然错误。请求改判驳回鑫鑫公司的全部诉讼请求。鑫鑫公司辩称，1、本案案由属于商品房买卖合同纠纷，不是民间借贷纠纷。2、一、二审判决解除案涉商品房买卖合同完全正确。3、一、二审判决均向董晨晨释明，对购房款的返还可另行主张。一审第三人周口建行陈述称，其与董晨晨、鑫鑫公司的按揭贷款合同正在履行过程中，本案的处理结果与周口建行没有关系。再审审理查明的事实与原一、二审审理查明的事实相一致。本院再审认为，本案为商品房买卖合同纠纷，再审期间，经法庭询问，商品房买卖合同的双方当事人对商品房买卖合同的总价款为243683元的事实均无异议。董晨晨已经通过支付现金10000元，向鑫鑫公司周口分公司借款123683元，向周口建行按揭借款110000元的方式已经全额支付了案涉商品房价款243683元，已经完成了商品房买卖合同中己方支付商品房买卖价款的义务。鑫鑫公司起诉董晨晨要求解除商品房买卖合同并要求董晨晨支付利息，没有事实和法律依据，不应予以支持。董晨晨与鑫鑫公司周口分公司签订的《按揭贷款借款协议》约定“乙方（董晨晨）在逾期三个月仍未还款，乙方所购房屋产权归甲方所有，并没收乙方所交房款”，该条款免除自己的义务、排除对方权利，并加重对方的责任，系虚假的意思表示，该条款无效。董晨晨的再审请求的合理部分，本院再审予以支持。原一、二审判决认定事实基本清楚，但适用法律错误，再审应予纠正。董晨晨要求鑫鑫公司周口分公司或者鑫鑫公司交付房屋，鑫鑫公司要求董晨晨承担借款义务，均可另案处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款（二）项之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、撤销本院（2019）豫16民终355号民事判决及周口市川汇区人民法院（2018）豫1602民初4397号民事判决。二、驳回河南鑫鑫房地产开发有限公司的诉讼请求。一审案件受理费1280元，二审案件受理费2560元，合计3840元，由河南鑫鑫房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李顺起审判员  谢 铭审判员  张海涛二〇二〇年四月二十日法官助理张艳敏书记员金舒繁