北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终2831号上诉人（原审原告）：北京昊业晟世投资管理有限公司，住所地北京市通州区工业开发区合欢南路2号1幢1层001号。法定代表人：孙艳红，经理。委托诉讼代理人：王家利，北京京翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：田妍卉，北京京翔律师事务所律师。上诉人（原审被告）：安得智联科技股份有限公司，住所地安徽省芜湖经济技术开发区清水河路99号。法定代表人：方洪波，董事长。委托诉讼代理人：尹尚斌，男，1985年9月22日出生，安得智联科技股份有限公司职员，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：贡灿，男，1989年2月26日出生，安得智联科技股份有限公司职员，住河南省信阳市商城县。上诉人北京昊业晟世投资管理有限公司（以下简称昊业投资公司）与上诉人安得智联科技股份有限公司（以下简称安得科技公司）房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初37939号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。昊业投资公司上诉请求：1.请求撤销一审判决第二项，依法改判安得科技公司支付无故终止合同的违约金590187.5元和增加的违约金354581.9元;2.诉讼费由安得科技公司承担。事实和理由：2018年12月18日双方签订了《厂库房租赁合同》，合同约定由安得科技公司承租位于北京市通州区张家湾镇南侧的仓库，租赁期限为2019年1月10日至2019年12月30日，租金为1.4元/天/平方米。按照合同约定，安得科技公司应在2019年4月支付2019年4月至6月租金共计538650元，但安得科技公司没有按期支付租金。按照合同约定，延期支付租金的，应当按照合同期内租金总额的0.5%每天向昊业投资公司支付违约金。安得科技公司于2019年6月10日单方终止了与昊业投资公司的租赁合同，6月7日双方清点了部分设备，但安得科技公司仍在使用部分库房和整个办公室。截至昊业投资公司起诉之日，安得科技公司已拖欠昊业投资公司租金及违约金共计百万元。安得科技公司短期租赁昊业投资公司库房作为周转，双方约定租期不到一年，双方均不得无故解除合同，否则支付3个月租金作为违约金。安得科技公司因重大调整等因素，需要提前解除合同的，亦应当提前60天书面通知昊业投资公司，并支付3个月租金作为违约金。现安得科技公司因调整库存单方终止了部分库房的租赁，造成昊业投资公司重大经济损失无法弥补，严重违背诚实信用原则及合同约定，安得科技公司应支付合理赔偿。一、本案的焦点在于安得科技公司提前终止合同的行为是否合理及是否构成违约。1.一审法院引用的张家湾镇政府的《公告》，但未提及昊业投资公司的哪种行为违反《公告》。昊业投资公司有合法的批建手续，消防设施建设审批与验收均有相关合格手续，不存在违法出租行为。针对于《公告》中提及的三种不合规的出租形式，昊业投资公司并不存在上述任何一种。昊业投资公司具有2005年7月北京市公安局消防局通州消防监管处出具的消防验收合格意见，不属于消防安全隐患严重的企业。昊业投资公司是正规的有产权单位，有房管局颁发的房屋产权证明，昊业投资公司对外出租符合我国关于物权法的相关法律规定。昊业投资公司是北京市通州区张家湾镇正规注册的企业，每年都有关于公司年审报告，不属于公告中提及的异地经营企业。《公告》的形成时间为2019年3月15日，镇政府于2019年3月29日又发布了该公告的系统操作《通知》，该《通知》进一步对形成在先的3月15日的《公告》内容进行了细化和补充。昊业投资公司不存在《公告》中的三类违法违规出租行为。2.安得科技公司一审提交的2019年3月29日镇政府发布的《消防安全隐患行动方案的通知》适用于本案，清楚的表明昊业投资公司不存在三类违法违规出租行为。该通知第三项第一款可以看出，昊业投资公司属于库房出租。通知指出，对于没有合法建筑手续的，一律停止使用，但昊业投资公司库房属于有合法的产权单位，有房产部门颁发的产权证明其合法性，并非违建。通知指出，不得利用合法建筑存放可燃物品，昊业投资公司未利用合法建筑存放可燃物品，可燃物品属于国家禁止的存放物品，安得科技公司承租时从未存放可燃物品，其存放物品只要符合安全管理规定，昊业投资公司无权予以禁止。且安得科技公司存放何种物品是其自主经营的范围，昊业投资公司不能干涉其自主经营。通知指出，对于合法库房，要加强监督检查，进行规范管理，派人员看守。昊业投资公司一直配备相关人员值守，不但是敏感时段，即使在平时没有任何通知的情况下，也一直派专门人员值守，定期消防演习，排查安全隐患，进行线路检修等，从不懈怠。综上，针对通知内容，昊业投资公司是合法的非违建企业，有正规的对外出租手续，符合国家相关法律规定，并严格执行关于安全管理的规定，同时把园区内的安保工作落到了实处。安得科技公司没有任何合理理由提前解除合同，其提前终止合同是违约行为。二、安得科技公司无故终止合同构成根本性违约，违反合同约定，应当承担因违约行为给安得科技公司造成的实际损失，该损失超过了合同约定的违约金。1.关于安得科技公司“合同终止沟通函”中提及的消防检查问题，昊业投资公司在张湾镇经营大型仓储物流库房出租业务多年，一直是消防安全防护的先进企业，如有相关部门消防检查也属于正常行政管理范围，发现本企业消防隐患，消防部门一般会提出书面整改意见，如始终整改不到位还会下发处罚决定书，而本案中，并未收到任何相关消防部门检查整改的意见或处罚，故安得科技公司以消防安全为由终止合同没有任何事实依据。根据租赁合同的约定，安得科技公司提前解除合同，没有法律规定或者合同约定的合理理由，已经构成违约。2.关于安得科技公司“合同终止沟通函”中提及的其储存货物中包含粮油等货物，不宜在涉案仓库中储存等问题，安得科技公司租赁昊业投资公司厂区内多个仓库，均符合大宗商品储存条件，安得科技公司每个仓库储存的货物类别是安得科技公司自主经营的范畴，昊业投资公司不能干涉也无权干涉。若安得科技公司有特别要求，也应当在订立合同时特别说明或要求。安得科技公司租赁昊业投资公司厂区内多个仓库，涉案的库房是安得科技公司的临时库房，租期总共不到1年，双方也有特别约定库房调整需提前3个月通知，否则承担违约责任。现安得科技公司接受涉案库房时间已近半年，安得科技公司因香河的库房提前竣工而不再需要使用昊业投资公司涉案库房，安得科技公司突然通知昊业投资公司终止涉案库房租赁合同的行为，属于违反合同约定的行为，严重违反了诚实信用原则，致使昊业投资公司蒙受近百万元的租金损失，安得科技公司应当依法补偿或赔偿。安得科技公司辩称，不同意昊业投资公司的上诉请求。涉案仓库未取得建设工程规划许可证，安得科技公司与昊业投资公司签订的《仓库租赁合同》无效，安得科技公司无需承担任何违约责任。一审判决没有就涉案仓库是否具备建设工程规划许可证进行查明，依据昊业投资公司二审提交的证据涉案库房为工业用途，不属于仓储的用途，一审时法官就涉案仓库是否具备合法的建设工程规划许可证要求昊业投资公司庭后补充证据，但昊业投资公司未能在庭后规定时间内提交涉案仓库是否具备建设工程规划许可证的证据，故昊业投资公司的仓库不具备建设工程规划许可证。双方签署的《仓库租赁合同》应为无效，安得科技公司无须承担提前退出的违约责任。安得科技公司并非无故解除合同。涉案仓库属于提前搬离的情况，仓库未符合消防标准，不符合通州区公安消防支队颁布的《仓库消防安全严管严控十五项措施》的要求。张家湾政府已明确告知安得科技公司要求限期搬离，安得科技公司多次要求昊业投资公司进行协调，但是协调无果，给安得科技公司造成了很大的损失。双方签署合同前已提前预见到因政府清退而导致合同解除的情形，双方签订的租赁合同标准合同模板，中本没有关于政府清退仓储服务解除合同的情形，与昊业投资公司合同中对此情形进行了特别约定，由此可见，双方订立合同时对合同解除有充分的预见并且已经协商一致，不存在昊业投资公司陈述的无故解除合同。综上，安得科技公司依据合同第八条约定解除合同不违反合同的相关约定。安得科技公司上诉请求：1.请求撤销一审判决第一项，改判安得科技公司无需向昊业投资公司支付延期支付租金的违约金人民币113316元;2.本案一审、二审诉讼费用全部由昊业投资公司承担。事实和理由：一、涉案仓库并未取得建设工程规划许可证，安得科技公司与昊业投资公司签订的《仓库租赁合同》无效，安得科技公司无需承担任何违约责任，包括但不限于逾期付款的违约责任。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。二、即使法院认定合同有效，一审判决的逾期付款违约金已超过实际损失的150倍，依法应当予以调减。依据一审查明的事实，昊业投资公司开具租金发票的时间为2019年4月15日。依据合同约定，安得科技公司的付款时间应为2019年5月5日。而安得科技公司实际支付情况为:2019年5月7日，支付133000元，逾期2天，逾期利息31.7元;2019年5月24日，支付206150元，逾期19天，逾期利息466.8元;2019年6月6日，支付6500元，逾期32天，逾期利息253.6元。上述逾期利息合计752.1元。一审判决安得科技公司支付昊业投资公司逾期支付租金的违约金113316元，已超出昊业投资公司的利息损失150倍。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，逾期支付租金的违约金最多不应超过实际损失的30%，即人民币977.7元。综上所述，安得科技公司无需向昊业投资公司承担逾期支付租金的违约责任;即使法院最终认定安得科技公司应承担违约责任，一审判决的违约金已超出实际损失150倍，请求法院依法予以调减，最多不应超过人民币977.7元。昊业投资公司辩称，不同意安得科技公司的上诉请求，请求法院依法驳回。关于双方租赁合同是否无效问题，昊业投资公司按照一审法院的要求按时提交了租赁厂房的产权证明，以及关于消防设施通过验收的相关证件，是合法建筑，符合物权法相关规定，是允许出租和租赁的。针对安得科技公司提出的关于建设工程规划许可证的问题，昊业投资公司向建委询问过，建委说2000年以后有建设工程规划许可证，昊业投资公司的厂房建设于上世纪八九十年代，当时没有对建设工程规划许可证进行的认定，也不具备办理建设规划许可证的条件，现在说建设工程规划许可证的问题没有溯及力。昊业投资公司是合法出租，作为库房没有问题。关于消防昊业投资公司在一审中提交了消防设施是否符合要求的批复，有消防部门的批复意见，是符合消防要求的。关于一审法院认定逾期付款违约金金额是否过高的问题，一审法院是酌定的，昊业投资公司同意一审法院对此的认定。关于昊业投资公司的损失，昊业投资公司在一审中提交了损失的详细计算过程，一审判决违约金金额过低，不足以弥补昊业投资公司的损失。昊业投资公司向一审法院起诉请求：1.请求安得科技公司支付延期支付租金的违约金377720元；2.请求安得科技公司支付无故终止合同的违约金590187.5元；3.请求安得科技公司支付增加的违约金354581.9元；4.诉讼费由安得科技公司承担。一审法院认定事实：2018年12月18日，甲方（出租方）：昊业投资公司与乙方（承租方）：安得科技公司签订《仓库租赁合同》一份，该合同约定：“第一条：租赁物基本情况1.甲方将位于北京市通州区张家湾镇南侧的库房（以下简称租赁物）租赁给乙方使用，仓库建筑面积4543㎡，雨棚面积119㎡，办公面积88㎡，合计计租面积4750㎡（其中雨棚按119㎡计算），由双方实地测量并绘制仓库平面图，仓库平面图（附件一）作为合同必不可少的附件。第二条：租赁期限及租赁物的交付、返还1.租赁期限自2018年12月20日至2019年12月30日，本合同到期终止，免租期为20日，计租时间从2019年01月10日开始。第五条：租赁费用及其他费用1.2019年01月10日至2019年12月30日租金为1.4元/天/平方米此单价已含税及其他一切费用。2.租金支付方式为现汇，甲方应于每三个月5日前向乙方开具下季度租金的正式的仓储增值税专用发票，乙方收到发票后20日内支付租金。甲方开具发票延迟的，乙方付款时间相应顺延且不承担任何责任。第六条：违约及赔偿责任2.乙方延期支付租金及本合同约定的其他费用的，按合同期内租金总额的0.5%/天向甲方支付违约金并相应缩短租期。第八条：合同变更与解除1.发生下列情形之一的，本合同自动解除：（5）因政府产业定位清退仓储服务产业的政策。第十一条：附件5、附件五：《安全管理协议》”。双方还对其余事项进行了约定。另查，2018年12月5日，甲方（出租方）：昊业投资公司与乙方（承租方）：安得科技公司签订《安全管理协议》一份，该协议约定：“一、甲方责任1.甲方应认真贯彻执行《中华人民共和国消防法》、租赁物所在地的消防条例等相关法律法规、地方性政策。3.甲方必须按租赁物消防要求配置消防设施和消防器材，配置达标。”双方还对其余事项进行了约定。再查，2019年3月15日，北京市通州区张家湾镇人民政府发布《公告》一份，载明：“辖区内各厂房、库房业主及承租户：为深入落实北京市防火安全委员会办公室制定的《“三自活动”专项工作方案》要求，张家湾镇政府相关部门已对全镇各村集体土地上的厂房、库房开展了全面检查。经查，凡经营仓储业务的厂房、库房均未达到通州区公安消防支队颁布的《仓库消防安全严管严控十五项措施》相关标准，消防安全隐患严重，无证无照经营、异地经营问题突出，不符合城市副中心产业发展定位和张家湾镇环境整治提升总体要求。现责令各从事仓储业务的单位和个人于2019年4月15日前将货物搬离所租厂区，并严禁在本镇辖区范围内另寻其他违规厂房、库房租赁；各厂房、库房业主必须承担监管责任，督促承租户按期搬离。在此期间，张家湾镇政府相关部门将开展联合执法检查，对拒不配合搬迁、继续违规经营的单位和个人采取高限处罚、两断三清、依法拆除等措施，由此造成的一切后果和损失由业主和承租户自行承担。特此公告。”最后，昊业投资公司为安得科技公司开具发票的日期为2019年4月15日，安得科技公司第二季度最后一笔交纳租金日期为2019年6月6日。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。昊业投资公司与安得科技公司签订的《仓库租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，对双方均具有法律约束力。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。对于昊业投资公司主张的判令安得科技公司支付延期支付租金的违约金377720元的诉讼请求，因双方约定的违约金标准过高，法院仅支持其主张金额的30%，请求过高部分不予支持。对于昊业投资公司主张的安得科技公司支付无故终止合同的违约金590187.5元的诉讼请求，因安得科技公司终止合同系按照北京市通州区张家湾镇人民政府公告的内容进行终止合同，并非无故终止合同，故对于昊业投资公司的该项诉讼请求，法院不予支持。对于昊业投资公司主张的安得科技公司支付增加的违约金354581.9元的诉讼请求，未有事实及法律依据，法院不予支持。判决：一、判决生效之日起七日内，安得智联科技股份有限公司支付北京昊业晟世投资管理有限公司延期支付租金的违约金人民币113316元；二、驳回北京昊业晟世投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，昊业投资公司围绕上诉请求向本院提交四组新证据，安得科技公司没有提交新证据。本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。昊业投资公司提交的证据为：第一组证据为证据1建筑内部装修设计防火审核申报表、证据2北京市公安局消防局建筑工程消防验收意见书，该组证据的证明目的为昊业投资公司的厂房建设施工消防通过审批，并于2005年7月29日经北京市公安局消防局验收合格；第二组证据为证据3安全生产改正复查意见书2份，证明目的为每次消防局检查，发现问题都会向相关企业提出整改意见，并验收整改情况，验收合格会出具验收合格的单据，不存在安得科技公司所述的昊业投资公司厂房被消防局要求整顿或要求搬离的情况，厂房不存在消防安全缺陷问题；第三组证据为证据4安全巡逻微信群记录、证据5各商户现场安全检查工作照片、证据6消防知识培训园区商户照片、证据7园区电路检修记录照片、证据8园区消防安全检查微信群记录、证据9组织消防演习照片，该组证据均为打印件，证明目的为昊业投资公司是北京市通州区消防安全模范单位，消防工作一直受到区、镇政府的高度肯定，昊业投资公司作为正规大型仓储企业也尽到了各级政府要求的消防条件，包括消防设施检查、消防人员安排、消防演习、消防知识培训等，昊业投资公司厂区不存在安得科技公司所述的消防缺陷问题；第四组证据为证据10昊业投资公司与安得科技公司在同一个厂区另外一个仓库的租赁合同照片，证明目的为昊业投资公司与安得科技公司之间在涉案厂房的同一个大院里还有另外一个仓库在租赁，安得科技公司解除合同并不是依据政府的拆迁或腾退公告，安得科技公司在香河的厂房提前建成所以要提前搬迁，安得科技公司要调整厂房的租赁情况应提前60日通知，应支付3个月的违约金。安得科技公司针对昊业投资公司提交的证据质证意见为：第一组证据没有原件，不认可真实性和证明目的，该组证据反映的仅是2005年7月29日当日消防验收合格的情形，2005年至今已经十五年，无法证明当前的消防是否合格，且该组证据提及的厂房无法确定就是涉案仓库，二者不具有关联性，亦与本案的争议焦点无关；对第二组证据的真实性和合法性不认可，不能证明该组证据与涉案仓库有关，实际上昊业投资公司是分开租赁的，该组证据所指向的仓库不一定是涉案仓库，也不能证明不存在消防缺陷；对第三组证据的真实性、合法性、关联性均不认可，该组证据不能直接证明涉案仓库的真实情况，不能证明涉案仓库不存在消防缺陷；对第四组证据的真实性予以确认，不认可证明目的与关联性，该证据系2016年8月签订的合同，合同有效期到2019年12月31日，安得科技公司目前已经没有再租了，安得科技公司在涉案仓库存放的是油米面等可燃物，政府规定存放可燃物品一律要解除，除公告之外，通知里也指出，如果存放可燃物品要解除合同，昊业投资公司称安得科技公司在香河建仓库，安得科技公司在北京并没有仓库，不认可昊业投资公司的陈述。对此，本院认定如下：关于第一、二、三组证据，本院将结合在案的其他证据综合予以认定；关于第四组证据，安得科技公司对真实性予以确认，本院对此不持异议，但昊业投资公司与安得科技公司的其他租赁合同并不能证明安得科技公司与昊业投资公司解除合同的原因，不能据以证实昊业投资公司所述之证明目的。本院对一审法院审理查明的其他事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。昊业投资公司与安得科技公司签订的《仓库租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定履行各自的权利义务。安得科技公司上诉主张涉案《仓库租赁合同》无效，但未提供相应证据证明涉案房屋存在法定无效情形，故安得科技公司该主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。双方签订的《仓库租赁合同》约定，昊业投资公司应于每三个月5日前向安得科技公司开具下季度租金的正式的仓储增值税专用发票，安得科技公司收到发票后20日内支付租金。安得科技公司延期支付租金及本合同约定的其他费用的，按合同期内租金总额的0.5%/天向昊业投资公司支付违约金并相应缩短租期。根据查明的事实，昊业投资公司为安得科技公司开具发票的日期为2019年4月15日，安得科技公司第二季度最后一笔交纳租金日期为2019年6月6日。安得科技公司未按照合同约定按期向昊业投资公司支付租金，应承担延期支付租金的违约金。一审法院根据双方履行合同情况、安得科技公司的违约情形以及给昊业投资公司造成的实际损失等因素，认定双方约定的违约金过分高于造成的损失，判决安得科技公司应支付昊业投资公司延期支付租金的违约金，并无不当，本院予以维持。安得科技公司上诉主张一审判决的延期支付租金的违约金数额过高，缺乏依据，本院不予采纳。根据查明的事实，2019年3月15日，北京市通州区张家湾镇人民政府发布《公告》载明，凡经营仓储业务的厂房、库房均未达到通州区公安消防支队颁布的《仓库消防安全严管严控十五项措施》相关标准，消防安全隐患严重，无证无照经营、异地经营问题突出，不符合城市副中心产业发展定位和张家湾镇环境整治提升总体要求，并载明了相应措施。双方签订的《仓库租赁合同》第八条约定，因政府产业定位清退仓储服务产业的政策，合同自动解除。安得科技公司因北京市通州区张家湾镇人民政府发布的《公告》提出解除合同，未违反涉案《仓库租赁合同》约定，亦并非无故终止合同。昊业投资公司上诉要求安得科技公司支付无故终止合同的违约金，称涉案库房不属于《公告》和关于消防安全隐患行动方案的通知要求搬离的范围，并提交建筑内部装修设计防火审核申报表、北京市公安局消防局建筑工程消防验收意见书、安全生产改正复查意见书、安全巡逻微信群记录、各商户现场安全检查工作照片、消防知识培训园区商户照片、园区电路检修记录照片、园区消防安全检查微信群记录、组织消防演习照片等证据予以证明，安得科技公司对此不予认可，昊业投资公司提交的证据并不能证明涉案租赁仓库不属于北京市通州区张家湾镇人民政府发布《公告》载明的范围。昊业投资公司主张安得科技公司提出解除合同系违约行为应承担违约责任，但未能提交充分有效证据证明其主张，故其提出的上述主张，本院不予采纳。昊业投资公司上诉要求安得科技公司支付增加的违约金，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，昊业投资公司、安得科技公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15800元，由北京昊业晟世投资管理有限公司负担13240元（已交纳），由安得智联科技股份有限公司负担2560元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 何灵灵审 判 员 王 黎审 判 员 陈 静二〇二〇年四月二十七日法官助理 卫孚嘉法官助理 赵 纳书 记 员 高 明