湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘06民终1198号上诉人（原审原告）:张素民，男，1970年2月15日出生，汉族，住湖南省平江县。委托诉讼代理人：李科林，湖南潇湘律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:王建平，男，1968年6月17日出生，汉族，住湖南省平江县天岳经济开发区。上诉人张素民因与被上诉人王建平房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省平江县人民法院（2019）湘0626民初3197号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。张素民上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持张素民一审全部诉讼请求，并由王建平承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1、一审判决认定王建平“曾多次前往国土部门协助张素民办理土地使用权证”没有任何证据支持，事实上，王建平答辩的理由是其将办证手续交给了案外人黄练斌，是黄练斌拒绝办证；显然，协助张素民办证的义务在王建平，黄练斌拒绝办证不构成王建平的免责理由。2、张素民的损失包括两个部分，一是现在办证的税费远高于十年前，二是张素民未取得完整的房屋产权，其就房屋进行贷款、转让、处分的不便所造成的损失。上述损失的责任全部在王建平，而一审仅判决王建平赔偿8000元，明显不当。王建平辩称：在办理好涉案一栋房屋的总证后，其将房屋总证包括相关办证手续交给了黄练斌（黄练斌亦购买了涉案房屋同一栋的另外一套房屋），当时张素民在场，并约定购房户可一起去办证。后张素民未办证，责任不在王建平。张素民向一审法院起诉请求：1、判令王建平立即为张素民办理平江县开发区四柱南路31、32号地、新建坐北朝南住房，第六层右边住房的房屋不动产证书；2、判令王建平向张素民支付逾期办理房屋不动产证书导致费用上涨的损失（2015年5月18日的办证费用与2019年9月15日的上涨费用差价）和误工损失共计30000元；3、本案诉讼的一切相关费用由王建平承担。一审法院认定事实：王建平从案外人许国友、许群利、许权利和许利平四人手中购买了位于平江县童家岭安置区的平国用（2015）第1683号及平国用（2015）第1686号两块地皮［平国用（2015）第1683号的土地使用权人登记在许权利、许利平名下，平国用（2015）第1686号的土地使用权人登记在许国友、许群利名下］，并在该两块地皮上新建一栋7层的住房（含一楼铺面）。2009年12月31日王建平与张素民签订了《购房协议》，协议中约定：一、乙方（张素民）购进的本房层按三房二厅二卫一厨设计，面积约为135平方米，同时附带购进地下室一间（地下室由乙方按甲方指定位置自行砌间，面积约为5平方米），以下总成交价为壹拾壹万元整一次性付清…六、关于办证：房屋竣工后，首先由甲方（王建平）及时办理原始房产证和国土证给乙方，办证费用由乙方承担（凭票报销），事后再由甲方协助乙方过户，过户费用由乙方承担，但甲方需按时到场签字并提供相关材料，不得有误；七、甲方承诺在2009年12月30日前交房给乙方使用。合同签订后，王建平在2009年12月30日向张素民交付了房屋，张素民在上述房屋内居住至今。2015年5月18日张素民取得了房产证号为平房权证城字第××号的本栋住房的房屋所有权证书。此后，应张素民的要求，王建平曾多次前往国土部门协助办理国有土地使用权证，但因费用的问题等原因，张素民拒绝办证，后王建平将办证所需材料转交给案外人黄练斌，由黄练斌协助办证。2018年张素民所在楼房的曾丁兰等几户已经办理了不动产权证，但至本案起诉时张素民因故仍未办理国有土地使用权证书。后在案件审理过程中，张素民于2019年12月取得不动产权证书。诉讼中，张素民陈述其多次找到王建平要求协助办理不动产权证，但王建平以原国有土地使用权证已交给案外人黄练斌、已委托黄练斌协助办证、其本人已经多次协助张素民办证为由不予办理。而张素民表示其从未要求王建平将办证事宜委托给黄练斌。一审法院认为：诉争双方之间的买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，属有效合同，因此双方均应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，按照合同约定，王建平作为出卖人不仅应当向张素民交付符合合同要求的房屋，还应当履行协助办理过户手续的附随义务。王建平向张素民交付房屋的时间为2009年12月30日，按照约定应当房屋交付后的合理期间内协助张素民办理房屋权属的变更手续，但至本案起诉之时，已过去近十年，张素民仍然没有取得国有土地使用权证，其中王建平有一定的过错，现办理国有土地使用权的相关税费有所增加，因拖延履行协助义务给张素民造成了损失，王建平应承担一定的赔偿责任。但本案办证拖延近十年之久，张素民在王建平没有按合同约定协助办理国土地使用权证的情况下，应当及时止损，及时采取有效措施维护自身合法权益，将可能造成的损失降到最低，而在王建平多次履行协助义务时，张素民都因故未办，因此，张素民对自身造成的损失亦应当承担一定的责任。结合平江县房地产市场的情况，酌情认定由王建平赔偿张素民各项损失合计8000元，因张素民在诉讼过程中由王建平协助已经取得了不动产权证书，张素民要求协助办理不动产权证书的诉讼请求已经完成。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十九条、第一百二十一条，之规定，一审法院判决：一、王建平在判决书生效后十日内赔偿张素民各项损失共计8000元；二、驳回张素民的其他诉讼请求。一审案件受理费3100元，减半收取1550元，由张素民、王建平各负担775元。本院二审期间，张素民围绕上诉请求提交了新的证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。张素民提交向一审法院请求调取证据的申请、涉案房屋楼栋的宗地图、同栋房屋分别在2018年12月6日和2019年10月28日办理不动产证书所交纳税费的发票等证据，拟证明张素民若在2018年12月办理不动产权证所交纳的税费比现在少12618元。王建平对上述证据的真实性无异议，但坚持认为其对张素民延迟办证没有责任。除一审判决认定的“王建平曾多次前往国土部门协助办理国有土地使用权证，但因费用的问题等原因，张素民拒绝办证”的事实外，二审查明的其他事实与一审一致。根据一审在卷证据及二审询问、确认，本院补充查明如下事实：1、在2015年，王建平将办证所需材料转交给案外人黄练斌时，张素民在场。2、涉案整栋房屋中有数户于2018年11月已办理国有土地使用权过户，当被问及为何未在2018年11月一起办理过户时，张素民在一审当庭陈述“是去年11月办证的，因为过户费用又涨了，其他几户不愿意办，我当时想办的，但我没有原件，所以没有办下来。国土证有两个，其中一个国土证给了左边的4户，他们已经办证了，另外一个证给了黄练斌要黄练斌去办证，但黄练斌不交出来，所以我们右边的4户办不了证”。本院认为，二审争议的焦点有两个方面：一、张素民的损失如何认定。张素民购买的涉案房屋系现房，其在购买时即明知该房屋原始产权手续不完备，故双方对办理产权证过户的具体日期未予明确，而是约定“首先由王建平及时办理原始房产证和国土证给张素民，……事后再由王建平协助张素民过户”。当王建平于2015年取得涉案房屋土地使用权总证后，依约定王建平应当将该土地使用权总证交给张素民，然后协助张素民办理过户；但该土地使用权总证上的房屋有多套、多个买受人，王建平只可能将该土地使用权总证交给其中一位买受人。当王建平将该土地使用权总证交给亦是房屋买受人的黄练斌，并约定由黄练斌协助办理过户手续时，张素民在场也未明确表示反对，这可视为张素民对王建平上述行为的认可或接受。张素民在一审当庭亦自述，其本想在2018年11月与其他购房户一起办理国有土地使用权过户手续，但因黄练斌拒不拿出原始土地使用权总证而未办理。综合上述事实来判断，张素民所主张的过户税费上涨的损失，从2018年11月起算较为恰当，即该损失为张素民办理产权过户实际缴纳的税费与2018年11月办理所需交纳税费的差价（经计算为12618元）。至于张素民所主张的因交涉办理产权过户事宜所导致的误工费损失，因其既未明确该损失数额，也未提供证据证明该损失实际产生，故本院对此不予认定。据此，张素民所主张的损失，二审确认为12618元。二、王建平对张素民的损失是否应承担全部责任。前已述，王建平将涉案房屋土地使用权总证交给黄练斌，并约定由黄练斌协助办理过户手续时，张素民在场也未明确表示反对，这可视为张素民对王建平上述行为的认可或接受。由此可见，王建平主张其无责并非毫无根据。但当黄练斌拒不拿出原始土地使用权总证时，王建平作为涉案房屋出售人和土地使用权的原始登记人，理应积极与黄练斌进行交涉，交涉无果也应采取相应措施及时解决纠纷，但现无证据表明王建平在张素民向人民法院起诉前有上述积极交涉、采取相应措施的行为。据此，一审判决认定王建平就张素民的损失承担部分责任正确，根据二审确认的张素民损失12618元来衡量，一审判令由王建平承担其中的8000元，也无不当。综上所述，湖南省平江县人民法院一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款、第一百七十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3100元，由上诉人张素民负担。本判决系终审判决。审判长 杨 辅审判员 许震鹏审判员 乔宝全二〇二〇年四月八日书记员 龚 婕