昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0103民初406号原告：赵东，男，汉族，1968年7月1日生，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：杨惠，女，汉族，1968年8月28日生，住云南省昆明市五华区，系原告赵东妻子，特别授权代理。被告：郑云青，女，汉族，1969年2月7日生，住云南省昆明市禄劝彝族苗族自治县。委托诉讼代理人：杨天海，云南丰沛律师事务所律师，特别授权代理。第三人：昆明尊园房地产经纪有限公司，住所地云南省昆明市西山区日新路中段广福城A11-3幢11b号。法定代表人：李云波，总经理。委托诉讼代理人：倪炳超，男，汉族，1988年11月23日生，住云南省昆明市东川区，系第三人昆明尊园房地产经纪有限公司法务专员，特别授权代理。委托诉讼代理人：罗琦琴，女，汉族，1994年4月30日生，住四川省峨眉山市，系第三人昆明尊园房地产经纪有限公司法务，特别授权代理。原告赵东与被告郑云青、第三人昆明尊园房地产经纪有限公司（以下简称“尊园公司”）买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵东及其委托诉讼代理人杨惠；被告郑云青及其委托诉讼代理人杨天海；第三人尊园公司委托诉讼代理人倪炳超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵东向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告赵东与被告郑云青于2019年4月20日签订的《昆明尊园房地产经纪有限公司房屋买卖暨居间合同》（编号：ZYDCNO：0092557）中的《房屋买卖合同》，并判令被告郑云青向原告赵东返还购房定金人民币2万元；2.判令被告郑云青向原告赵东支付违约金人民币218000元；3.判令被告郑云青向原告赵东承担损失人民币24000元；4.判令本案诉讼费用及证人出庭作证费用由被告郑云青承担。事实和理由如下：2019年4月20日，原告赵东与被告郑云青、第三人尊园公司签订了《昆明尊园房地产经纪有限公司房屋买卖暨居间合同》（以下简称“该合同”）。该合同约定原告赵东与被告郑云青通过第三人出售及购买位于昆明市碧桂映像北城一期兰春苑I3幢3103号房屋（以下简称“涉案房屋”），涉案房屋的成交价为人民币109万元，被告郑云青为该房屋的出售方，原告赵东为该房屋的购买方，第三人尊园公司为此次交易的经纪方，原告赵东与被告郑云青于2019年7月15日前办理该房屋（预约）权属转移登记等相关手续，被告郑云青向原告赵东承诺该房屋可以进行免费更名，原告赵东向被告郑云青支付2万元的购房定金，该购房定金由第三人进行保管（2019年4月21日，原告赵东已按照该合同之约定，向被告郑云青支付了购房定金人民币2万元），该合同对违约责任、争议解决方式等也有明确约定。原告赵东与被告郑云青、第三人尊园公司签订该合同前，被告郑云青向原告赵东与第三人尊园公司承诺，该房屋在此之前从未进行过房屋更名，原告赵东可在签订该合同后进行免费更名。基于此，原告赵东才与被告郑云青、第三人尊园公司签订了该合同，并在该合同第十四条中明确约定“被告郑云青承诺该房屋可以免费更名”。原告赵东与被告郑云青、第三人尊园公司前往云南省昆明市明信公证处对该合同进行公证时，被告郑云青在此时告知原告赵东、第三人尊园公司该房屋不可以进行更名，原告赵东与第三人尊园公司就此前往该房屋所在的房产开发公司进行询问，该房产开发公司告知原告赵东与第三人尊园公司，被告郑云青在此之前已经就该房屋做过一次房屋更名，根据其公司规定，就一处房屋仅能进行一次房屋更名。被告郑云青对原告赵东、第三人尊园公司故意隐瞒该房屋更名的事实，导致该合同无法继续履行，被告郑云青其应当按照该合同第十二条之约定“守约方可解除买卖合同并有权要求违约方支付房屋成交价20%的违约金”，向原告赵东支付违约金，即人民币218000万元，且被告郑云青应当向原告赵东返还购房定金人民币2万元。原告赵东在与被告郑云青、第三人尊园公司签订该合同后，基于信任被告郑云青可以按照该合同约定履行该房免费更名及权属转移登记等相关义务，原告赵东为了按照该合同的约定按时向被告郑云青支付购房款，2019年4月21日，原告赵东将其位于昆明市烟草二号路远洋风景2幢2单元1704的房屋予以出售。原告赵东为了能够在取得该房屋所有权之前暂时居住，于2019年5月8日与案外人聂晓丹签订了《房屋租赁合同》，原告赵东向案外人聂晓丹支付了人民币24000元的房租费。由于被告郑云青违约，原告赵东不能按照该合同约定取得该房屋的所有权，原告赵东就此亦遭受了人民币24000元的损失，被告郑云青应当向原告赵东支付该损失人民币24000元。综上所述，被告郑云青的行为已构成根本违约，且给原告赵东的合法权益造成了严重侵害。被告郑云青辩称:该合同违反了法律法规的强制性规定，应认定为无效合同。理由如下：第一，涉案房屋未取得产权证；第二，涉案房屋被告郑云青没有委托任何人签订合同；第三，涉案房屋属被告郑云青与其丈夫的夫妻共同财产，没有被告郑云青丈夫的签字；第四，该合同约定的“免费更名”内容违反了税收规定；第五，被告郑云青没收到过原告赵东的任何款项。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院将结合全案情况在下文中综合评判。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月31日，被告郑云青与案外人云南碧宇房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，购买座落于碧桂映象北城一期立春苑I3幢3103号房屋。2018年10月10日被告郑云清与案外人岳洪云与兴业银行股份有限公司昆明分行签订了《个人购房抵押（保证）借款合同》，并于2018年10月18日办理了银行抵押登记公证。根据商品房买卖合同登记备案表记载，合同编号（5301012018083104141）买受人被告郑云青向出卖人云南碧宇房地产开发有限公司购买了座落于碧桂映象北城一期立春苑I3幢3103号房屋。2019年4月20日，被告郑云青（甲方）与原告赵东（乙方）及尊园公司（丙方）签订编号为：ZYDCNO:0092557的《昆明尊园房地产经纪有限公司房屋买卖暨居间合同》，约定甲方向乙方出售位于昆明市碧桂映象北城一期立春苑3幢3103号房屋，价格为109万元。签订合同时，乙方支付购房定金2万元由丙方托管。合同第十四条约定：1.甲方承诺该房屋可以免费更名；2.承诺该房屋无人员落户；3.产权人因工作原因不能到场签订本合同，所以请她的女儿岳仅仿代签该合同。违约责任中约定：本合同签订后，若买卖一方要求解除合同，应当由三方协商一致解除，并就对丙方的补偿问题也达成一致意见。若未能协商一致，买卖一方未按照合同约定的期限履行义务的，守约方有权要求违约方以房屋成交价为基数按日万分之四支付迟延履行违约金并继续履行合同，买卖一方逾期履行义务超过10日或有其他根本违约行为的，守约方可解除买卖合同并有权要求违约方支付房屋成交价20%的违约金承担违约责任。合同甲方签名处载明：“岳仅仿代理郑云青”，案外人岳仅仿签字捺印。原告赵东在合同上签名捺印，第三人尊园公司在合同上加盖合同专用章，另有第三人尊园公司经办人及审核人签字。2019年4月21日，原告赵东向第三人尊园公司交付了2万元的定金。另查明，案外人岳仅仿为被告郑云青女儿。本院认为：双方争议焦点为原告赵东与被告郑云青之间有没有成立买卖合同。房屋合同签名为案外人岳仅仿，案外人岳仅仿虽然与被告郑云青系母女关系，但被告郑云青辩称签订合同没有经过其授权，原告赵东也不能证明签订合同经过被告郑云青授权，因此该房屋买卖合同的签订并没有被告郑云青的意思表示，且被告郑云青事后并未追认，因此，原告赵东与被告郑云青之间合同没有成立。合同没有成立，不存在解除合同的问题，也不存在支付违约金的问题。针对定金问题，因原告赵东的定金交付给了第三人尊园公司，不应由被告郑云青退还。对于原告赵东诉请的损失，不应当由被告郑云青承担。因此，原告赵东的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第九条、第四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定，判决如下：驳回原告赵东对被告郑云青的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5230元，由原告赵东负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后在法律规定的两年内向本院申请强制执行。审 判 员  莫 默人民陪审员  罗永平人民陪审员  普玉萍二〇二〇年四月十五日书 记 员  张旭东