吉林省松原市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)吉07民终215号 上诉人（原审被告）：松原天山房地产开发有限责任公司，住所地吉林省松原市宁江区。 法定代表人：孙天山，总经理。 委托诉讼代理人：董贵军，男，1970年4月28日出生，汉族，该公司员工，住吉林省松原市宁江区。 委托诉讼代理人：林友祥，吉林巨石律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李志伟，男，1976年7月9日出生，汉族，住吉林省扶余市。 委托诉讼代理人：王婧，吉林捷盈律师事务所律师。 上诉人松原天山房地产开发有限责任公司（以下简称天山房地产公司）因与被上诉人李志伟房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省松原市宁江区人民法院(2019)吉0702民初6194号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月6日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人天山房地产公司的委托诉讼代理人董贵军、林友祥，被上诉人李志伟的委托诉讼代理人王婧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 天山房地产公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回李志伟的诉讼请求；3.一审、二审案件受理费由李志伟负担。事实和理由：1.2014年5月15日，天山房地产公司开发**小区，天山房地产公司与万隆建设公司签订《协议书》，李志伟借用万隆建设公司资质，实际施工本小区4号、5号楼。李志伟自称涉案工程已经全部完工，根据天山房地产公司、李志伟、万隆建设公司三方对账结果，认可已经支付或者应当扣除的款项包括以房抵债20,099,237元。李志伟（王成岩）诉争楼房价款包括在20,099,237元房款中；2.一审采信证据错误。本案诉争的楼房是天山房地产公司抵顶给李志伟工程款的楼房，李志伟又将楼房转给王成岩，有三方协议书、批办单、收据等证实，实际无商品房买卖合同关系，王成岩也没向天山房地产公司给付一分房款，一审判决天山房地产公司返还房款无事实和证据支持；3.一审法院适用法律错误。本案诉争的楼房在李志伟诉天山房地产公司、万隆建设公司拖欠工程款一案中涉及，生效判决已确认抵顶工程款事实成立并履行，李志伟是认可的，李志伟本次诉讼属于重复起诉；4.一审法院将本案案由改为债权转让合同是错误的。本案诉争楼房不是在售楼处购买，李志伟明知该楼无销售许可证，三方协议并非真实的《商品房买卖合同》。李志伟告诉主体错误。天山房地产公司无过错，一审判决返还购房款是错误的。 李志伟辩称，案涉房屋是王成岩与天山房地产公司签订的《商品房买卖合同》，但房屋价款的支付方式，是以李志伟的工程款抵顶支付，李志伟与天山房地产公司之间的建设工程施工合同纠纷一案，法院已另案作出生效判决，该判决中用案涉房屋抵顶李志伟工程款的事实双方均无异议，房屋价款相对应的工程款债务已经消灭，王成岩已经履行了交付房屋价款的合同义务，天山房地产公司应当履行《商品房买卖合同》中的房屋义务，不存在重复起诉问题；2.天山房地产公司出售给王成岩的房屋没有取得房屋预售许可证，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》相关规定，王成岩与天山房地产公司签订的《房屋买卖合同》无效，依照合同约定有权解除合同，并要求天山房地产公司支付违约金；3.李志伟具备原告主体资格。如前所述，李志伟与天山房地产公司未直接签订《商品房买卖合同》，而是由王成岩与天山房地产公司签订的《商品房买卖合同》，但王成岩与李志伟达成《协议》，李志伟将房款返还给王成岩，王成岩将《商品房买卖合同》项下的权利转让给李志伟，依据《中华人民共和国合同法》第七十九条规定，债权人可以将合同的权利全部转让或者部分转让给第三人。李志伟与王成岩达成债权转让《协议》后，已向天山房地产公司发《函》通知，并依法向一审法院提起诉讼。天山房地产公司应当向李志伟履行《商品房买卖合同》约定义务，李志伟具备诉讼主体资格，有权向天山房地产公司主张权利。 李志伟向一审法院起诉请求：1.天山房地产公司立即给付李志伟购房款548,457元，并自2015年5月29日始至给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算利息；2.天山房地产公司立即支付李志伟已付购房款一倍的赔偿金548,457元。 一审法院认定事实：2015年5月28日，王成岩与天山房地产公司签订一份《商品房买卖合同》，约定：王成岩购买一套天山房地产公司开发的**小区内住宅，房号位5号楼1单元1002号，建筑面积为142.63平方米，单价为3,900元/平方米，总价款为548,457元。商品房预售许可证号码处为空白。合同落款处有天山房地产公司加盖公章、王成岩签字。同日，李志伟与王成岩签订一份《房屋转顶工程款协议》，约定：将天山房地产公司抵顶李志伟工程款的前述房屋转顶给王成岩，价格、房屋情况如前述。同日，天山房地产公司出具一份房屋抵顶工程款《据》，载明：天山房地产公司将案涉房屋抵顶给王成岩部分工程款，单价为3,900元，此单价为最终结算单价，总价款为548,457元，《据》落款处天山房地产公司加盖了公章。天山房地产公司对于案涉房屋未取得《商品房预售许可证》的事实无异议。争议双方对案涉房屋系天山房地产公司抵顶李志伟工程款的事实无异议。2018年11月20日，李志伟、王成岩、前郭县世晟商砼有限公司签订一份《说明》，载明：“李志伟欲在王成岩处借款以支付商砼款，王成岩与天山房地产公司就案涉房屋签订《商品房买卖合同》以及李志伟工程款抵顶房款的经过，因案涉房屋无法办理过户手续，王成岩将该房退回，并将合同项下的权利全部转移给李志伟。”该份《证明》落款处有李志伟、王成岩签字，前郭县世晟商砼有限公司加盖公章。现李志伟与天山房地产公司因案涉房屋产生纠纷，本案因而成讼。 一审法院认为，王成岩与天山房地产公司签订《商品房买卖合同》后，又将合同权利转让给李志伟，以上事实系债权转让法律关系，本案案由应当调整为债权转让合同纠纷。依照《中华人民共和国合同法》第七十九条规定：“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。”王成岩作为《商品房买卖合同》的债权人，有权将其享有的合同权利转让给第三人李志伟，李志伟因王成岩的转让行为，与天山房地产公司构成房屋买卖合同关系，是合法有效的，李志伟作为本案原告主体适格，双方应当按照合同约定行使权利、履行义务。《中华人民共和国合同法》第八十条规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”根据该规定，并通过本案诉讼行为、天山房地产公司出庭应诉的事实，能够认定案涉债权的转让对天山房地产公司已经发生法律效力。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”案涉《商品房买卖合同》应认定为无效。虽然案涉购房款系工程款抵账，但是该抵账行为不违反法律规定，应认定该房屋购房款已于2015年5月28日支付，故天山房地产公司应返还李志伟购房款548,457元，并自2015年5月29日始至给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计息。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一款第（一）项规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。”王成岩与天山房地产公司签订的《商品房买卖合同》中未标注《商品房预售许可证》号码，李志伟未提供充分证据证明天山房地产公司故意隐瞒没有取得《商品房预售许可证》的事实或者提供虚假的《商品房预售许可证》，李志伟主张赔偿已付购房款一倍损失的请求，不予支持。天山房地产公司辩解本案属于重复告诉，于法无据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十九条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院》第二条、第九条规定，判决：一、天山房地产公司于本判决生效后立即返还李志伟购房款548,457元，并自2015年5月29日始至给付之日止按照中国人民银行同期贷款利率付息；二、李志伟于本判决生效后立即将5号楼1单元1002室返还给天山房地产公司；三、驳回李志伟其他诉讼请求。如果天山房地产公司未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,840元，由天山房地产公司负担4,643元，由李志伟负担3,197元。 本院二审期间，争议双方均未递交新证据。二审查明事实与一审认定事实一致。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十一条规定：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。”就本案而言，王成岩与天山房地产公司于2015年5月28日签订的《商品房买卖合同》形成原因，是基于天山房地产公司与李志伟、李志伟与王成岩之间就合同约定房屋价款部分之债，三方进行债的相互抵销，该行为符合法律规定，至此，王成岩与天山房地产公司形成商品房买卖合同关系。本案争议焦点为：1.王成岩与天山房地产公司签订《商品房买卖合同》之后，王成岩、李志伟、前郭县世晟商砼有限公司之间是否存在债权债务关系；是否实施了债权转让行为；李志伟、王成岩移转《商品房买卖合同》项下的权利、义务，是否因通知天山房地产公司而成立；李志伟是否具备原告主体资格。关于此点，李志伟提供一份前郭县世晟商砼有限公司《证明》，证实三方存在抹账行为。目前为止，天山房地产公司未提供《证明》不真实的反驳证据。且李志伟、王成岩在转让行为发生后，于2019年9月5日通过申通快递以邮寄形式发送《通知》告知天山房地产公司，天山房地产公司虽否认，但未提供有效证据证实未收到《通知》，应承担对己不利的法律后果。《中华人民共和国合同法》第八十条规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。”依据上述法律规定，自李志伟、王成岩债权债务关系转移并通知天山房地产公司之日起，李志伟成为《商品房买卖合同》的相对人，替代王成岩履行该《商品房买卖合同》，与天山房地产公司建立了新的商品房买卖合同关系，债权转让行为成立，故李志伟的原告主体身份适格。2.案涉《商品房买卖合同》效力如何认定。诉争房屋未取得《商品房预售许可证》的事实争议双方均无异议。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”根据上述法律规定，案涉《商品房买卖合同》应认定为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”一审判决天山房地产公司返还李志伟购房款及利息并无不当。 综上所述，天山房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、结论正确，但适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15,640元，由松原天山房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 魏 巍 审判员 于福桐 审判员 邰伟莉 二〇二〇年四月二十四日 书记员 邹仕尧