湖南省桂阳县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）湘1021执异22号 案外人：肖凯中（曾用名：肖亮），男，1978年12月23日生，汉族，住桂阳县。 申请执行人：陈爱秀，女，1954年4月19日生，汉族，住桂阳县。 被执行人：柳治国，男，1953年10月12日生，汉族，住桂阳县。 被执行人：桂阳县金鑫房地产开发有限公司，住所地桂阳县鹿峰街道鹿峰路南塔岭。 法定代表人：贺辉，该公司经理。 在本院执行陈爱秀与桂阳县金鑫房地产开发有限公司（以下简称金鑫公司）、柳治国民间借贷纠纷一案中，案外人肖凯中于2020年3月19日对桂阳县鹿峰街道环城西渠福泉景苑-3层2号门面提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。 案外人肖凯中称：请求法院依法停止对桂阳县鹿峰街道环城西渠福泉景苑-3层2号门面的拍卖并解除对该门面的查封扣押。事实与理由：第三人柳治国挂靠桂阳县住宅开发公司并成立桂阳县住宅开发公司鑫蓉园小区项目部，对原桂阳县副食品加工厂的旧房进行改建开发，经多次协商异议申请人于2010年7月20日与鑫蓉园小区项目部签订了《旧房改建合作协议书》，第三人柳治国亦在该《旧房改建合作协议书》上签字。《旧房改建合作协议书》约定异议申请人将自己所有的位于桂阳县副食品加工厂的旧房产权置换给第三人开发建设，具体补偿方式为79.9平方米换192平方米，约100平方米住房两套，20平方米车库两间，随后异议申请人将房产证及国土使用证交给第三人并腾空了旧房让第三人开发建设。2010年7月20日桂阳县住宅开发公司鑫蓉园小区项目部和柳治国向异议申请人作出《承诺书》，明确了补偿房子的情况，因为异议申请人在外地工作，异议申请人的母亲曹小军代替异议申请人签名确认，因为2015年4月20日异议申请人放弃两间车库的补偿且与第三人签订了购买A栋6号门面（即-3层02号）的商品房买卖合同，第三人柳治国在2010年7月20日的《承诺书》作出了车库不再补偿的备注。2015年4月20日异议申请人与第三人桂阳县金鑫房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，第三人柳治国亦在该合同上签名。合同明确异议申请人购买A栋6号门面（即-3层02号）门面，该门面68平方米，其中20平方米是用原《旧房改建合作协议书》约定的两间车库折抵的，另外48㎡是由异议申请人直接付钱的(异议申请人于签合同当天支付10万元，2017年1月5日又支付10万元)。2016年6月24日，桂阳县金鑫房地产开发有限公司和柳治国与异议申请人签订了福泉景苑搬迁户补偿合同，确定了补偿住房的情况。2018年11月26日双方又达成了补偿协议，即安置补偿的两套住房其中一套又回卖给第三人一套，然后用该套住房卖房款折抵剩余的应付的购门面款（异议申请人前期支付了20万给第三人)，相互抵消后异议申请人已经全部支付了该门面的购房款，第三人还另外给异议申请人补了117000元，目前异议申请人已经实际占用使用了该门面。综上所述，《旧房改建合作协议书》和《商品房买卖合同》是异议申请人与第三人签订的真实合法有效的合同，异议申请人已依法取得该门面的所有权并实际占有了该不动产，未办理过户登记也非异议申请人自身原因，异议申请人是善意取得的，异议申请人对该门面享有足以排除强制执行的民事权益。而桂阳县人民法院(2019）湘1021执926号裁定书却将异议申请人的合法财产列为被案外人与第三人民间借贷纠纷执行案中的被执行财产，此举将严重损害异议申请人的合法权益，为了维护合法权益，特依据《民事诉讼法》第225条规定及民诉法司法解释相关规定，具文申请异议，请贵院支持全部异议请求。 申请执行人陈爱秀称，一、案外人申请执行异议的程序不合法。案外人就涉案执行标的提出的书面异议，桂阳县人民法院已在2017年作出（2017）湘1021。执异16号执行裁定书，裁定驳回了案外人的异议请求，案外人于今再次就涉案执行标的提出异议程序不合法。二、案外人就涉案标的的主张所有权提出异议，没有事实和法律依据。1.案外人持有的《旧房改建合同协议书》签约的相对方是桂阳县住宅开发公司鑫蓉园小区项目部，而不是涉案小区福泉景苑项目的土地使用权人桂阳县金鑫房地产开发有限公司，且《旧房改建合作协议书》是否真实合法，案外人无证据证明。2.涉案福泉景苑建筑工程规划审批单裁明，位于桂阳县环城西渠旁的福泉景苑建设项目共有三栋框架结构的建筑，建筑总面积为37223.6平方米，而案外人持有的《旧房改建合作协议书》却未明确补偿给案外人住房及门面所属的栋号、楼号、房号，属补偿房屋位置不明确，不具备物权排他性的特征。3.物权法规定的是公示登记制度，经依法登记设立、变更、消灭物权，而案外人与桂阳县住宅开发公司形成的是合同债权债务并不产生物权。4.案外人申请停止拍卖，不符合《最高人民法院关于法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十八条的规定。综上，法院的执行行为是维护申请执行人合法民事权益的合法行为，案外人的执行异议申请没有事实和法律依据应当依法裁定予以驳回。 被执行人柳治国称，一、案外人肖凯中在申请书陈述全部属实。二、肖凯中是拆迁安置户，涉案门面已经补偿给肖凯中，肖凯中已经取得了该门面的所有权并实际占用使用。没有办理过户登记并非案外人肖凯中的过错。三、柳治国不同意查封并拍卖已是肖凯中的门面。 被告金鑫公司未做答辩。 本院查明，申请执行人陈爱秀与被执行人金鑫公司、柳治国民间借贷纠纷一案，郴州市中级人民法院作出的（2018）湘10民终746号民事判决书已发生法律效力。因被执行人金鑫公司、柳治国未自觉履行生效法律文书确定的义务，申请执行人陈爱秀于2018年7月30日向本院申请执行。在该案的执行过程中，查明被执行人金鑫公司在桂阳县环城西渠福泉景苑一栋一楼C101至C110共有十个门面（预许字2016第16号），本院于2019年9月20日作出（2019）湘1021执926号执行裁定书对该门面予以评估、拍卖。案外人肖凯中认为桂阳县环城西渠福泉景苑-3层2号号门面系其房屋，本院执行拍卖错误。 另查明，2010年7月20日原住户即案外人肖凯中（甲方）与建设方桂阳县住宅开发公司鑫蓉园小区项目部（乙方）签订了《旧房改建合作协议书》，协议书加盖该项目部公章并由柳治国签字，该协议为拆迁安置互换房协议，约定乙方补偿甲方方式为：产权转换，79.9平方米换换192平方米。约100平方米住房贰套暂定叁-肆楼，约28平方米车位2间，但未明确约定补偿位置与门牌号。同日，桂阳县住宅开发公司鑫蓉园小区项目部、柳治国、曹小霏（肖凯中母亲）再次签订补充协议，其内容为“肖亮房子补通协议实际原协议生效。现另补车库房子平方70平方米。总共262平方米，暂定115平方房子贰套。18平方米以上车库贰间、以补通协议生效为据。”2015年4月20日，肖凯中与桂阳金鑫房地产开发有限公司福泉景苑项目部签订《商品房买卖合同》，约定肖凯中购买桂阳金鑫房地产开发有限公司福泉景苑项目部开发的福泉景苑A栋第陆号门面，面积约68平方米，总金额312000元。在该合同备注：肖凯中门面系拆迁户，本来2010年7月20日补通协议原车库2间36平方米已取消，转为门面抵贰拾平方米。现已将陆号门面抵车库20平方米，门面暂定68平方米。除剩48平方米定价每平方米按6500.00元计算为准。（多少按三证为准计算）。在2010年7月20日，桂阳县住宅开发公司鑫蓉园小区项目部、柳治国、曹小霏（肖凯中母亲）签订的补充协议中，柳治国备注“此协议车库无效，按此协议的车库不再补偿。经手人：柳治国。2015年4月20日”。肖凯中于2015年4月20日交门面款100000元，2017年1月5日交门面款100000元。2018年11月26日，肖凯中、曹小霏、桂阳金鑫房地产开发有限公司福泉景苑项目部签订《协议》，其内容为“原副食品加工厂曹小菲拆迁户补偿门面20平方米现有补偿-3层壹号门面78.8平方米减20平方米，剩58.8平方，作价每平方米补给开发商6500.00元，扣币382200元，房子A栋1008号112.29平方米×每平方米补300元，应补开发商33688.7元，门面已交现金200000元，应补182200.00元，加水电补10000.00元，加押金5000.00元，共应减安置费18000.00元。实际应补给开发商212888.7元。余房子一套B栋504号作价没平方2800.00元，扣币330400.00元，减212888.00元，开发商共应补拆迁户现金壹拾壹万柒仟元整（117000.00元）。于2018年11月26日结清为凭证。此现金由开发商已付给曹小菲结清。”该《协议》签订后肖凯中交够门面款18000元。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。案外人肖凯中认为本院评估、拍卖的福泉景苑-3层2号门面系其所有，应当解除强制措施。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。案外人肖凯中主张门面系其所有，应提交相应的证据予以证明。现案外人肖凯中仅凭现有证据，缺乏其他就涉案不动产享有权益的证明，不足以证明案外人肖凯中对涉案不动产享有排他性的权益，不足以排除执行。故案外人肖凯中提出的异议请求理由不能成立，应予驳回。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 驳回案外人肖凯中的异议请求。 如对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  曹文斌 审判员  李柏旺 审判员  谢丰辉 二〇二〇年四月十六日 法官助理曾俊喆 书记员邓文