贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终540号上诉人（原审原告）：贵阳嘉瑞达房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区贵开路131号。法定代表人：李培，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈勇，贵州恭信律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡洪，贵州恭信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵州大学，住所地贵州省贵阳市花溪区。法定代表人：宋宝安，该大学校长。委托诉讼代理人：余贵忠，男，系贵州大学法律顾问。上诉人贵阳嘉瑞达房地产开发有限公司（以下简称贵阳嘉瑞达公司）因与被上诉人贵州大学合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院（2019）黔0111民初5623号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。贵阳嘉瑞达公司上诉请求：1、撤销原判，依法改判支持上诉人全部诉讼请求；2、一、二审费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定贵州大学部分免除责任错误，贵州大学应将剩余3年的住宿费支付给上诉人。1、上诉人在整个合同履行过程中已经履行了合同义务，应享有合同约定的权利，即享有从贵州大学获取住宿费的权利。2、贵州大学在高校校区置换中并未遭受损失，且其在置换时取得了501187万元的对价，故贵州大学支付上诉人投资回报的义务应当继续履行。二、即便一审认定贵州大学因不可抗力部分免除责任正确，但一审以建筑成本分摊到使用年限的补偿方式错误。1、一审按照50年的使用年限来分摊投资成本无任何依据。2、上诉人收取的住宿费系投资回报，应当按照合同约定的18年来分摊成本。三、双方诉争的营业性用房面积1300平方米已经确认，一审未支持营业性用房收益租金损失102万元不当。2、上诉人参照同类地段租金指导价诉请按照每间门面每年15000元计算租金收益有事实和法律依据。贵州大学辩称：1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。2、2017年因政府行为收回茶店校区，贵阳嘉瑞达公司获取住宿费收益的前提已不存在。该行为并非贵州大学的违约行为引起，属于不可抗力，贵阳嘉瑞达公司的诉请不应得到支持。3、贵州大学虽得到了50个亿，但贵州大学七个校区所对应的价值远远大于50个亿，且50亿涉及七个校区的土地及附着物、建筑物，其中茶店校区包含上诉人有三家公司，茶店校区涉及上诉人部分无法对应，故上诉人主张贵州大学得到相应对价并不属实。4、上诉人主张的门面收益问题。案涉门面一直由上诉人自己经营，所有收益全部归上诉人所有，直到现在仍然占用，并未按照政府要求依法移交。故不存在收益损失问题，请求法院在计算补偿建筑成本时，予以扣除1300平方米对应的费用。贵阳嘉瑞达公司向一审法院起诉请求：1.判令确认原告与原贵州工业大学2001年10月19日签订的《贵州工业大学学生公寓投资经营协议书》自2018年1月9日起解除。2.判令被告立即支付2017年度学生公寓住宿费1,810,620元以及资金占用利息（自2018年1月1日起按银行同期贷款利率计算）。3.判令被告赔偿因合同解除给原告造成的损失4,641,240元（含2018年度、2019年度学生公寓住宿费损失3,621,240元以及原告2018年度、2019年年度营业性用房收益损失1,020,000元）。4.案件受理费由被告承担。一审法院查明事实：2001年10月19日，贵州工业大学（甲方）与贵阳嘉瑞达公司（乙方）签订了《贵州工业大学学生公寓投资经营协议书》，约定：“甲方提供茶店校区校园的土地，乙方出资修建学生公寓。学生公寓为A、B、C三栋学生公寓主体、室外环境（建筑物2米以内及新建学生公寓之间的花池及硬地），内容：设计图纸要求的全部项目（除土建部分外还包含每个卫生间的淋浴喷头，每个洗脸间两根不锈钢毛巾杆和洗漱台……..全套家具即床、卓、椅、衣柜，每层的学生活动室配备闭路电视接口等），以上设施一次性投入。甲方学生公寓每间住6人，每人每年住宿费800元，保证总入住率达到95%，每年10月底前将学生公寓住宿费按上述约定计算并扣除管理成本（物管费用）后的余额部分一次性划给乙方。乙方承担学生公寓每平方米建筑面积每年20元的物业管理费用。乙方经营期限届满后，学生公寓及其附属设施无条件移交给甲方。甲方拥有学生公寓的全部产权，乙方拥有学生公寓A、B、C栋及营业用房18年的经营管理权和相应的收益权（2002年-2019年），经营期从学生公寓建成投入使用之日起计算。本合同除自然灾害、战争、国家法律政策调整等不可抗力因素外，不得中途解除”。合同对各方权利义务、违约责任等均进行了约定。2002年8月20日，案涉学生公寓竣工并交付使用。2002年11月至2016年11月，除2002年住宿费为1,629,558元外，其余每年住宿费均为1,810,620元。原告所得住宿费合计26,978,238元。其中2002-2004年系贵州工业大学支付原告，因院校合并，2005年之后均为贵州大学支付原告。2014年4月15日，贵州省人民政府《关于研究省属高校校区置换有关问题的会议纪要》（黔府专议【2014】52号）记载：“一、关于规划调整问题（一）贵州大学有关校区置换问题……纳入《规划》置换的贵州大学茶店校区、罗汉营预留24个班级规模的中小学建设用地后，其余土地用于开发利用…….二、关于置换校区资产处理问题。……一是打捆一次性处置。以学校为单位（含老校区内不同区域的分校）。按有关规定和程序打捆评估确认后，委托贵阳市土地矿产资源储备开发中心具体负责处置……涉及资金由贵阳土储中心按收储协议约定一次性或分期支付学校用于新校区建设”。2017年1月12日，被告贵州大学（甲方）与贵州省贵民发展投资有限责任公司（乙方）签订《省属高校债务化解合作协议》。其中第一条债务置换事宜中约定：以2016年12月31日为债务置换基准日，纳入本协议由乙方置换的债务501,187万元。第二条资产划转事宜中约定：甲方与承租方、承包方、合作方、经营方、联建方（以下简称相关方）之间因原合同、协议等履行发生的纠纷问题，在资产划归乙方前应由甲方解决完毕，对划转资产涉及主体变更的事宜，甲方应配合乙方与相关方签订协议。在附件2-2《贵州大学老校区划转资产总表（地上资产）》中载明：茶店校区学生公寓123（实为ABC）栋建筑面积20337平方米，占地面积2933平方米，2002年建成，原值1681万元。所有权人为贵州大学明德学院。2017年7月贵州大学明德学院组织学生全部搬离贵州大学茶店校区，学院整体迁入花溪大学城新校区办学。2017年11月15日，贵州大学（茶店校区）相关实物资产移交贵州省贵民投资有限责任公司。2018年1月9日，被告贵州大学向原告贵阳嘉瑞达公司发出《解除协议通知函》，记载“按照贵州省人民政府出台的《关于研究省属高校校区置换有关问题的会议纪要》（黔府专议【2014】52号）的要求，贵州大学位于贵阳市城区所有校区都将纳入置换的范畴。城区所有校区（包括茶店校区）都将搬入贵州大学新校区（贵阳市办学并将原校区交与贵州省贵民发展投资有限责任公司。2017年12月15日，茶店校区已经正式移交贵州省贵官发展投资有限公司，贵州大学已经不再具备继续在茶店校区办学的条件，贵州省人民政府关于校区置换的政策调整，属于签约双方不能预见不能避免并不能克服的客观情况。故特致函贵公司，正式解除《贵州工业大学学生公寓投资经营协议书》，请接此通知后，尽快做好搬离工作”。2018年1月18日原告向贵州大学发出《回函》，要求被告在满足支付2017年学生公寓住宿费1810620元、协商处理剩余年限的补偿事宜并达成补偿协议后等条件下解除该协议的履行。2019年7月26日贵州省贵民发展投资有限责任公司向贵州大学发出《关于请予移交茶店校区联建门面的函》，记载：“…….双方签订的《高校债务化解协议》…..茶店校区2号学生公寓和3号学生公寓的39间联建门面应由贵大向我公司移交产权、使用权和管理权，并由贵大与联建方按相关法律、法规处理收益权问题……但该门面仍由联建方使用，未进行移交……请贵校按照《移交确认书》的约定，尽快移交39间联建门面”。被告陈述茶店校区联建的门面一直是由原告自己经营管理，不存在原告诉请的营业性用房损失问题，原告陈述被告发出解除函后，所有建筑已移交贵民发展投资有限责任公司，原告丧失收取营业用房租金的权利。上述事实，有业经质证的营业执照、《贵州工业大学学生公寓投资经营协议书》、贵州省人民政府《关于研究省属高效校区置换有关问题的会议纪要》（黔府专议【2014】52号）、《省属高校债务化解合作协议》、《解除协议通知函》、《回函》、《关于请予移交茶店校区联建门面的函》、进账单、支付系统专用凭证及当事人陈述等证据在卷佐证，予以确认，作为认定本案事实的依据。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告贵阳嘉瑞达公司与原贵州工业大学（已合并到被告贵州大学）签订的《贵州工业大学学生公寓投资经营协议书》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应该依照合同约定履行各自的权利义务。事实上双方当事人亦按约定履行合同15年，2017年因贵州省人民政府关于校区置换的政策调整，导致双方合同不能继续履行，是2001年签订合同时所不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，该情形应视为不可抗力。双方在案涉合同中亦约定“本合同除自然灾害、战争、国家法律政策调整等不可抗力因素外，不得中途解除”，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的”，现因不可归责于贵州大学的情形导致合同目的不能实现，符合法律规定合同解除的条件。2018年1月9日，被告贵州大学向原告贵阳嘉瑞达公司发出《解除协议通知函》。被告要求确认原告与原贵州工业大学2001年10月19日签订的《贵州工业大学学生公寓投资经营协议书》自2018年1月9日起解除，符合法律规定，被告亦无异议，故一审法院予以支持。合同解除后原告的损失如何计算。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外”。鉴于合同不能继续履行并非归责于被告贵州大学的过错，高校置换事宜亦非贵州大学主观能够控制的因素，贵州大学作为合同当事人可以部分免除责任。对于原告的损失，应根据公平原则来进行分配。按照合同约定，原告拥有三栋学生公寓18年的经营管理权和相应的收益权（包含联建门面），经营期从学生公寓建成投入使用之日起计算，即从2002年8月20日至2020年8月20日止，现原告对学生公寓经营管理至2017年7月，尚有3年经营管理权和收益权未能实现。故对原告请求支付三年每年的住宿费1,810,620元，一审法院认为，应依照以建筑成本分摊到使用年限的成本补偿方式进行合理补偿较为公平。审理中，原告未能举证证明联建门面的实际出租及收益情况，故对原告诉请营业性用房收益损失1,020,000元，一审法院不予支持。关于建筑成本，在被告贵州大学与贵州省贵民发展投资有限责任公司签订的《省属高校债务化解合作协议》中载明案涉五栋学生公寓建成于2002年，建筑面积20337平方米，原值1681万元。原、被告认可案涉三栋公寓总投资额为14,953,000元，座椅、床及用具2,010,000元，总计1696.3万元。关于使用年限，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年”，故按照学生公寓的设计使用期50年进行分摊，每年均摊建设成本299,060元（14,953,000元÷50年），3年共计897,180元。座椅、床及用具按照18年计算，每年成本为111,667元(2,010,000元÷50年)，3年共计335,000元。依据公平原则，被告贵州大学应对原告不能继续履行合同导致的损失按1,232,180元（897,180元+111,667元）进行补偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认原告贵阳嘉瑞达房地产开发有限公司与被告原贵州工业大学于2001年10月19日签订的《贵州工业大学学生公寓投资经营协议书》于2018年1月9日解除；二、被告贵州大学于本判决生效之日起十日内支付原告贵阳嘉瑞达房地产开发有限公司补偿款1,232,180元；三、驳回原告贵阳嘉瑞达房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28482元，由原告贵阳嘉瑞达房地产开发有限公司负担23042元，被告贵州大学负担5440元。二审中，当事人均无新证据提交。本院经审理查明，案涉投资经营协议书约定贵州大学每年的十月底前，把学生公寓住宿费在按第4条计算并扣除管理成本后的余额部分一次性划给贵阳嘉瑞达公司。39间门面1300平方米一直由上诉人自己经营至今。此外，二审查明的其余事实与原判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，贵阳嘉瑞达公司与原贵州工业大学签订的《贵州工业大学学生公寓投资经营协议书》合法有效，且贵阳嘉瑞达公司对该协议书已于2018年1月19日解除并无异议，本院对此予以确认。案涉合同约定住宿费于每年10月底前支付，案涉合同虽于2018年1月19日解除，但2017年年度（2016年11月至2017年11月）的学生公寓住宿费贵州大学并未在合同约定的每年10月底前支付，故贵州大学应当依照合同约定履行支付2017年住宿费1810620元的义务。2017年因贵州省人民政府关于校区置换的政策调整，导致双方合同于2018年1月19日解除，根据案涉合同“本合同除自然灾害、战争、国家法律政策调整等不可抗力因素外，不得中途解除”的约定以及《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外”的规定以及贵州大学校区置换获得一定收益的事实，一审认定贵州大学对合同不能履行部分免除责任并无不当，本院予以确认。但一审对贵阳嘉瑞达公司诉请的损失依照建筑成本分摊到使用年限（50年）的成本补偿方式进行补偿明显显失公平，本院认定应按照合同约定贵阳嘉瑞达公司拥有三栋学生公寓18年的经营管理权进行分摊符合公平原则，即每年均摊建设成本933888.89元（1681万元÷18年），2年共计1867777.78元。依据公平原则，贵州大学应对不能继续履行合同导致贵阳嘉瑞达公司两年的损失按1867777.78元进行补偿。关于贵阳嘉瑞达公司主张的门面收益损失问题。二审经审理查明案涉门面系贵阳嘉瑞达公司自行经营至今，故贵阳嘉瑞达公司主张门面收益损失无事实依据，本院对贵阳嘉瑞达公司该项上诉请求不予支持。综上，贵阳嘉瑞达公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市花溪区人民法院（2019）黔0111民初5623号民事判决第一项；二、撤销贵州省贵阳市花溪区人民法院（2019）黔0111民初5623号民事判决第三项；三、变更贵州省贵阳市花溪区人民法院（2019）黔0111民初5623号民事判决第二项为：贵州大学于本判决生效之日起十日内支付贵阳嘉瑞达房地产开发有限公司补偿款1867777.78元；四、贵州大学于本判决生效之日起十日内支付贵阳嘉瑞达房地产开发有限公司2017年度学生公寓住宿费1810620元；五、驳回贵阳嘉瑞达房地产开发有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费28482元，由贵阳嘉瑞达房地产开发有限公司负担12243.56元，由贵州大学负担16238.44元。二审案件受理费56964元，由贵阳嘉瑞达房地产开发有限公司负担24487.12元，由贵州大学负担32476.88元。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 颜 云审判员 姜彦宏二〇二〇年四月十日书记员 王凤霞