吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉02民终558号上诉人（原审被告）：吉林市凇北粮油批发市场管理有限责任公司。法定代表人：罗某。委托诉讼代理人：贾某，吉林明汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：张某，吉林明汇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：冯某，女，1981年5月4日出生，住吉林省长春市朝阳区。委托诉讼代理人:邵某（系冯桂玲丈夫），住吉林市。委托诉讼代理人:王某，吉林明达伟业律师事务所律师。上诉人吉林市凇北粮油批发市场管理有限责任公司（以下简称凇北粮油市场管理公司）因与被上诉人冯某房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林市龙潭区人民法院（2019）吉0203民初460号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人凇北粮油市场管理公司的法定代表人罗某及委托诉讼代理人贾某、张某，被上诉人冯某的委托诉讼代理人邵某、王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。凇北粮油市场管理公司上诉请求：1.改判D区、E区合同解除时间相同，凇北粮油市场管理公司退还冯某2019年3月1日至3月14日租金544元，驳回冯某要求赔偿装修费的诉讼请求或将本案发回重审；2.本案诉讼等项费用由冯某负担。事实和理由：一、一审适用简易程序审理违法，应适用普通程序审理。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条规定，事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件适用简易程序。一审审理过程中历经三次庭审及两次评估鉴定才下判，凇北粮油市场管理公司不同意赔偿冯某的主要诉求，双方争议巨大，权利义务关系不明确，故本案适用简易程序审理违法。本案一审2019年3月20日立案，应当在立案之日起三个月内审结，但实际2020年1月2日才下判，审理期限近十个月，说明本案疑难复杂，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十三条规定裁定转为普通程序审理。二、一审判决认定事实错误。1.一审判决认定冯某自租赁D区后一直未经营使用错误。冯某自2015年1月1日起至2018年10月9日期间对D区实际进行了使用、收益，曾使用场地召开内部会议、内部宴请等。2.《资产评估报告》部分评估数据不真实。冯某未委托有资质的装修公司进行施工，施工中未发生社会保险费、养老保险，失业险、生育保险费、工伤保险费、工程排污费、防洪基础设施建设资金、残疾人就业保障资金差价、人工费差价、材料费差价等费用，《资产评估报告》第六项规费18,116.66元及第十二项税金57,838.44元应扣除。三、本案适用法律错误。1.D区解除时间应认定为2019年3月1日，一审判决按照通知解除时间认定不当。冯某于2018年10月9日向凇北粮油市场管理公司送达终止合同通知，而本案并不符合终止履行的情形。因双方存在争议，合同是否解除需经法院审理后确定，故以通知送达时间作为合同解除时间不当。2.按上述时间计算，凇北粮油市场管理公司应返还冯某租金544元。3.一审判决凇北粮油市场管理公司赔偿冯某装修费用错误，应判决驳回该诉讼请求。（1）冯某应自行承担租赁房屋的装修风险。案涉房屋设计用途为工业用房，原为吉林市江北国家粮食储备库房产，后改作粮油批发市场。一审判决认定租赁合同有效，说明该房屋可以对外出租使用。冯某在承租时明知没有消防验收手续。消防验收手续是否可以办理、何时办结均不确定。冯某明知开办公众聚集的经营项目无法办理消防审核手续，也不能取得经营手续，在此情况下投入巨资装修，现又以无法办理消防审核手续为由要求赔偿，不应得到支持，其应自行承担装修费用。（2）①租赁合同未约定房屋用于公众聚集经营项目，案涉房屋无需满足取得消防审核手续条件。租赁合同约定：“出租房屋用途为库房”“E区为原职工食堂，D区为接待大厅”“甲方应保证其租赁给乙方的建筑物满足乙方所列定的经营范围”。从以上约定可以看出，双方约定的房屋用途不需要办理消防验收手续，也不存在不能办理消防手续违约情形。②租赁合同已经约定因无消防手续导致冯某不能开办公众聚集类经营项目时，凇北粮油市场管理公司不承担任何责任。租赁合同约定：“甲方负责配合乙方办理相关经营业务的审批手续”，甲方的义务仅是配合，不承担无法办理相关经营业务审批手续的责任。该条还约定：“因甲方房屋登记的规划用途的原因，导致乙方经营手续无法办理，甲方不承担任何责任”，如前所述，该房屋的规划设计建造决定其使用范围受到一定限制，不能经营公众聚集类的经营项目，是否能够申请办理消防验收，只是双方的一种愿望，凇北粮油市场管理公司也未对冯某做任何承诺，故因该房屋规划用途原因导致不能取得消防手续，进而不能开办公众聚集类经营项目，凇北粮油市场管理公司不承担任何责任。③凇北粮油市场管理公司与冯某签订的房屋租赁合同第九条虽约定：如因甲方建筑物原因、自身市场经营调整原因等非不可抗力因素，导致乙方不能经营或不能持续经营，甲方应赔偿乙方全部装修费用等损失。但该条所指的“建筑物原因”是指建筑物的质量因素导致安全隐患无法承租使用，或甲方人为因素导致建筑毁损不能正常使用才发生赔偿冯某损失的情形，因此该“建筑物原因”与一审判决提及的无法办理消防手续无任何关系，一审判决凇北粮油市场管理公司赔偿冯某装修损失缺乏事实及法律依据。（3）双方签订租赁合同时已考虑了冯某发生装修费用，采取了免交部分租金及降低租金标准方式弥补装修费用，冯某不能重复取得补偿。冯某辩称，1.凇北粮油市场管理公司在原审时未对简易程序提出异议，且原审法院不存在超期审理情形，原审判决程序合法。2.冯某未使用D区对外营业。鉴定人员在原审时已作出关于规费、税金的答复，认为规费、税金是计价的组成部分，与是否具有装修施工资质无关。如凇北粮油市场管理公司对解除合同有异议，应在收到解除合同通知后三个月内提出异议。凇北粮油市场管理公司明确承诺可以办理消防验收手续。凇北粮油市场管理公司与冯某签订的房屋租赁合同约定租赁标的用于餐饮婚庆服务、会议接待。租赁费用变更不属于装修补偿。冯某向一审法院起诉请求：1.确认冯某与凇北粮油市场管理公司签订的《交易库房经营使用合同书》于2018年10月9日己解除，终止履行；2.凇北粮油市场管理公司返还冯某保证金5,000元整，返还冯某已交付的自2016年1月1日起至2018年12月31日的租赁费用42,552元;3.凇北粮油市场管理公司赔偿冯某装修费用98万元;4.凇北粮油市场管理公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：2014年7月18日,冯某与吉林市粮油批发市场(现名为吉林市凇北粮油批发市场管理有限责任公司）签订《交易区库房经营使用合同书》,凇北粮油市场管理公司将龙潭区宁波路交易区三层（包括A区、B区、C区、D区和E区）出租给冯某，租赁期限为10年,自2015年1月1日起至2024年12月31日止。2015年12月7日，凇北粮油市场管理公司与冯某协商解除了A区、B区、C区的租赁协议。同日，双方重新签订了《交易区库房经营使用合同书》，合同约定将××区（建筑面积514.96平方米)、E区（建筑面积470.04平方米）出租给冯某，租赁期限9年，自2016年1月1日起到2024年12月31日止。租金为第一年度至第四年度每月1.2元/平方米，第五年至第九年度为每月7元/平方米。2015年3月15日,冯某以吉林市信瑞和经贸有限公司的名义与案外人孙某签订《职工食堂承租合同》,将E区出租给孙某,租赁期限为三年，自2015年3月15日起至2018年3月14日止，租金为4,000元/月。2017年12月25日，冯某以吉林市信瑞和经贸有限公司的名义与案外人孙某签订《职工食堂承租补充合同》，双方约定租赁期限为一年，自2018年3月1日起至2019年2月28日止，租金为53,000元。2018年10月9日,冯某通知凇北粮油市场管理公司终止租赁合同，凇北粮油市场管理公司于同日收到该终止租赁合同的申请。冯某已向凇北粮油市场管理公司支付自2016年1月1日起至2018年12月31日的租金42,552元。2018年9月冯某向凇北粮油市场管理公司支付了保证金5,000元。冯某经凇北粮油市场管理公司同意对龙潭区宁波路交易区三层进行了装饰装修，并于2014年12月完成了全部装饰装修工作。2019年11月4日,吉林省欣泰资产评估有限公司作出吉省欣评鉴字[2019]第011号资产评估报告书，评估结论为冯某对D区和E区用于附合的装饰装修费用为700,487.77元。2019年12月5日，吉林省欣泰资产评估有限公司对吉省欣评鉴字[2019]第011号资产评估报告书作出补充说明，D区装修项目的评估值为485,998.41元,E区装修项目的评估值为214,489.36元。原吉林市粮油批发市场已改制为吉林市凇北粮油批发市场管理有限责任公司。一审法院认为，房屋租赁合同是指当事人就达成的房屋出租人把房屋出租给承租人使用，承租人支付租金并在合同终止时完好返还房屋的合同。关于租赁合同是否解除的问题。《中华人民共和国消防法》第十三条规定:“国务院住房和城乡建设主管部门规定应当申请消防验收的建设工程竣工，建设单位应当向住房和城乡建设主管部门申请消防验收。前款规定以外的其他建设工程，建设单位在验收后应当报住房和城乡建设主管部门备案，住房和城乡建设主管部门应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用;其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”第十五条规定:“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查。消防救援机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。”本案中，冯某与凇北粮油市场管理公司（原吉林市粮油批发市场）签订的《交易区库房经营使用合同书》,是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定:“有下列情形之一的，当事人可以解除合同:（一）因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;（五）法律规定的其他情形。”第九十六条规定:“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”凇北粮油市场管理公司出租给冯某房屋未经消防验收，不能依法投入使用，无法实现冯某租赁房屋进行使用、收益的合同目的。2018年10月9日,冯某通知凇北粮油市场管理公司终止租赁合同，凇北粮油市场管理公司于同日收到了终止租赁合同的申请，因冯某对合同中D区自租赁后一直未经营使用，故对合同中D区的解除时间为凇北粮油市场管理公司收到冯某终止租赁合同通知时即2018年10月9日。另冯某租赁的E区其于2015年3月15日出租给案外人孙某，合同约定租赁期限至2019年2月28日止,自2015年3月15日起至2018年3月14日止的租金为4,000元/月，自2018年3月1日起至2019年2月28日止的租金为53,000元。孙某对E区进行了实际使用,冯某实际上在该租赁期间内对E区进行了使用、收益,故对合同中E区的解除时间应为冯某与孙某签订的《职工食堂承租补充合同》到期后即2019年3月1日。关于凇北粮油市场管理公司是否冯某返还租赁费、保证金和赔偿装饰装修费用的问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定:“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第六十条第一款规定:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第九十七条规定:“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百零七条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”凇北粮油市场管理公司与冯某签订的《交易区库房经营使用合同书》第九条第1款约定:“乙方租赁交易区三层区域进行项目经营，需要投入大笔装修资金及人力资源进行市场经营，旨在对整体交易区的繁荣与发展作出贡献，甲方应保证乙方经营的成立性与持续性，如果因甲方建筑物原因、自身市场经营调整原因等非不可抗力因素，导致乙方不能经营或不能持续经营，甲方应退还乙方交纳的租赁费用、保证金，并赔偿乙方全部装修费用及经营性投入的相关费用。”因租赁房屋未经消防验收,D区未能经营使用,故凇北粮油市场管理公司应按双方合同的约定,返还冯某交纳的D区租赁费并赔偿D区的全部装修费用。凇北粮油市场管理公司应返还冯某D区租赁费22,246.27元(D区建筑面积514.96平方米×1.2元/平方米/月×36个月）。冯某对D区用于装饰装修的费用为485,998.41元，故凇北粮油市场管理公司应赔偿冯某对D区的装饰装修费用485,998.41元。本案中,冯某自2015年3月15日起至2019年2月28日止，已对E区进行了实际使用和收益，故对冯某主张凇北粮油市场管理公司返还E区自2016年1月1日起至2018年12月31日的租赁费，不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项规定:“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时,双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理:（一)因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持;”本案中，冯某经凇北粮油市场管理公司同意对租赁物进行了装饰装修。冯某对E区进行装饰装修费用为214,489.36元。E区租赁期限为2015年1月1日起至2024年12月31日止，冯某对E区实际使用和收益至2019年2月28日,对冯某要求凇北粮油市场管理公司赔偿其实际使用和收益期间内的装饰装修损失，不予支持。凇北粮油市场管理公司应对剩余租赁期内装饰装修残值损失承担赔偿责任，故凇北粮油市场管理公司应赔偿冯某剩余租赁期内装饰装修残值损失125,118.79元[（120个月-50个月）÷120个月×214,489.36元)]。另凇北粮油市场管理公司自愿返还冯某保证金5,000元对冯某要求凇北粮油市场管理公司返还保证金5,000元的诉讼请求，予以支持。综上，凇北粮油市场管理公司返还冯某租赁费22,246.27元、保证金5,000元,凇北粮油市场管理公司赔偿冯某装饰装修费用611,117.2元（485,998.41元+125,118.79元)。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国消防法》第十三条、第十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定作出判决。一审法院判决：一、解除凇北粮油市场管理公司与冯某签订的《交易库房经营使用合同书》,其中D区解除时间为2018年10月9日，E区解除时间为2019年3月1日;二、凇北粮油市场管理公司于判决生效之日立即返还冯某租赁费22,246.27元及保证金5,000元;三、凇北粮油市场管理公司于判决生效之日立即赔偿冯某装饰装修费用611,117.2元;四、驳回冯某的其他诉讼请求。案件受理费7,024元，由冯某负担1,932元，由凇北粮油市场管理公司负担5,092元;评估费8,000元,由凇北粮油市场管理公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，一审法院在审理本案过程中，虽未于立案之日起三个月内审结，但因委托吉林省欣泰资产评估有限公司对××区、E区房屋的装饰装修项目进行评估的期间不计入审理期限，且本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条规定情形，故原审法院适用简易程序审理本案，程序合法。凇北粮油市场管理公司在原审庭审中自认冯某承租D区房屋后，仅用于召开内部会议及婚宴，均非经营行为，故原审判决认定冯某承租D区房屋后未进行经营并无不当。吉林省欣泰资产评估有限公司在原审时已对凇北粮油市场管理公司提出的规费、税金问题进行了回复：“由于委托方无法提供过去时点评估对象相关的费用依据及当时的市场条件状况，为避免各种不确定因素的影响，遵循客观、公允的评估原则，评估人员采用2014年《吉林省建筑安装工程计价定额》及《吉林省装饰装修工程计价定额》为依据进行估算，其中规费税金是其计价的组成部分，与建筑施工方有无资质无关。”故原审判决依据吉林省欣泰资产评估有限公司出具的资产评估报告书进行判决，并无不当。凇北粮油市场管理公司自认于2018年10月9日收到冯某发出的《关于终止租赁合同的申请》，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，凇北粮油市场管理公司未于收到该申请后请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，故原审判决认定凇北粮油市场管理公司与冯某签订的关于D区部分的房屋租赁合同于2018年10月9日解除，并无不当。凇北粮油市场管理公司在二审庭审中自认与冯某签订房屋租赁合同时约定租赁房屋的用途为餐饮和会议接待，现因案涉房屋未经消防验收，无法实现冯某租赁房屋用于餐饮和会议接待的合同目的，故原审判决凇北粮油市场管理公司赔偿冯某对承租房屋投入的装饰装修费用，并无不当。凇北粮油市场管理公司主张已采取免交部分租金及降低租金标准的方式弥补冯某装修费用，但其未提交相关证据予以证明，故凇北粮油市场管理公司的该项上诉主张，不予支持。综上所述，凇北粮油市场管理公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10,178元，由吉林市凇北粮油批发市场管理有限责任公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 张 英审判员 任宝君审判员 卢佳欢二〇二〇年四月二日书记员 马铭遥