广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终21540号上诉人（原审原告）：广州高卫物业管理有限公司，住所地：广州市黄埔区金坑水库路38号御湖名邸桃菁街1号负一层05号。法定代表人：徐建东，该公司董事长。委托诉讼代理人：梁蔼欣，国信信扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄欣桐，国信信扬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘志强，男，1976年4月28日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：鲁永峰，广东盈隆律师事务所律师。上诉人广州高卫物业管理有限公司（以下简称高卫物业公司）因与被上诉人刘志强物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初6201号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。高卫物业公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项并变更为：刘志强向高卫物业公司支付拖欠的2017年8月1日至2018年11月29日期间的会所使用费6675元及违约金（违约金按照当月会所使用费为本金，按照每日千分之一计算，从当月2日起计算至实际付清之日止）；2.本案一审、二审的全部诉讼费用由刘志强承担。事实和理由：刘志强应按照合同约定向高卫物业公司支付案涉物业的会所使用费。首先，案涉物业的会所使用费与物业管理费属于同一合同项下的不同收费项目，依据《物业管理条例》规定，上述均属于物业服务收费的范畴，故一审法院判决会所使用费不属于本案物业关系而不应在本案处理，显属错误。广州中院及广州市黄埔区人民法院均在类似案件中对会所使用费及物业管理费予以一并处理，故本案将会所使用费及物业管理费一并处理符合法律的规定。其次，案涉会所已按照约定向业主免费开放。业主应依约交纳会所使用费。案涉会所已实际向业主开放，业主也实际享受了该会所的项目。物业公司为维持会所运营投入相应的成本，包括但不限于聘请保安提供安全保障管理，聘请保洁公司提供清洁服务等，业主应当依照《临时管理规约》及《关于御湖名邸商业部分的承诺书》的约定向高卫物业公司交纳会所使用费。最后，案涉会所不存在证照缺失的问题。因会所只面向业主开放，不对外营业，根据法律法规的相关规定，会所不属于公众聚集场所，无需办理《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。高卫物业公司也多次向相关消防部门咨询案涉会所是否需要办理相关证照，消防部门均回复无需办理。会所游泳池符合运营条件，同理，会所游泳池因不属于盈利性场所，不属于《经营高危险性体育项目许可管理办法》第二条规定的经营性高危许可范围。高卫物业公司也咨询体育局，均得出上述回复。高卫物业公司于2017年办理高危许可证系为今后的运营做铺垫，并非因为提供给业主使用时需要办理该证。另，证照问题属于行政管理法律关系，不影响民事合同及相关条款的效力。综上，在高卫物业公司已按照合同实际为业主提供会所服务的前提下，刘志强也应依约向高卫物业公司支付会所使用费。刘志强二审辩称，不同意高卫物业公司的上诉请求、事实和理由，其同意一审判决。一、高卫物业公司无权收取会所费用。首先，根据高卫物业公司一审明确会所费用不属于物业管理费，二审却主张会所使用费属于物业服务收费的范畴，违反了诚实信用原则。其次，即使会所费属于物业服务收费的范畴，高卫物业公司也无权收取会所使用费。根据《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七《补充协议》第五条、第三十条约定，本案物业管理服务费用与会所使用费是在开发商提供的格式文本中同时确立的，同时规定在合同条款中，开发商与高卫物业公司签订的《前期物业服务合同》第九条约定物业管理服务费、会所服务费确立在物业管理服务费用收费项目中。本案会所属于开发商所有，开发商作为业主之一，应交纳会所的管理费用。开发商却通过买卖合同中的格式条款将本应由其交纳的物业管理服务费用转嫁给其他业主，故本案不适用《物业管理条例》第四十三条，会所费并不属于物业服务合同约定以外的服务项目，业主也从来没有另行委托过高卫物业公司，更不存在另行约定服务报酬的情形，高卫物业公司将在买卖合同中将物业管理服务费与会所费分别作不同的收费项目，目的在于规避政府最高指导价的限价规定。高卫物业公司在申报物业管理费收取标准时，开发商及高卫物业公司只申报了物业管理服务费用，没有将合同中已经明确的会所费用一并列入。最后，一审法院作出的（2018）粤0112民初222号对本案而言没有借鉴意义，在另案中，高卫物业公司利用虚假证据欺骗法庭，导致一审法院未对会所费的性质作出查明及认定，因而错误的支持了物业管理费用及会所费用。二、本案会所未实际投入使用。首先，高卫物业公司自身并不具备运营会所的资质，其经营范围仅物业管理和停车场经营两项。其次，根据《中华人民共和国消防法》第十五条、《全民健身条例》第三十二条、《经营高危险性体育项目许可管理办法》第三条规定，高卫物业公司不具有经营本案会所的相关证照。最后，通过高卫物业公司提供的证据来看，其购买器材的发票仅三张，会所健身房不符合运营条件。至于会所电费，因高卫物业公司将会所用作售楼中心，该大楼仅有唯一用电用户编号。另，根据高卫物业公司提供给业主的住户手册显示，会所在投入使用前应为业主办理有效的会籍证明，但高卫物业公司从未履行该义务。据此，本案会所从未投入使用，高卫物业公司无权收取该会所费用。高卫物业公司于2019年6月5日向一审法院起诉请求：1.判令刘志强立即向高卫物业公司支付拖欠的2017年8月1日至2019年2月28日期间的物业管理服务费22074元和违约金（每月物业管理服务费的违约金以当月的物业管理服务费为本金，按照每日千分之一的标准，自当月2日起计至清偿之日止，暂计至2019年2月28日为人民币6654.98元）；2.判令刘志强立即向高卫物业公司支付拖欠的2017年8月1日至2018年11月29日期间的会所使用费6675元和违约金（每月会所使用费的违约金以当月的会所使用费为本金，按照每日千分之一的标准，自当月2日起计至清偿之日止，暂计至2018年11月29日为人民币1720.33元）；3.判令刘志强向高卫物业公司支付因实现债权而支出的一审律师代理费人民币3000元；4.判令刘志强承担本案所有诉讼费用。一审法院认定事实：2014年1月27日，御湖公司（甲方）与刘志强（乙方）签订一份《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定乙方认购广州市黄埔区御湖名邸菊菁街2号1层101号房物业一套，该商品房的用途为住宅，建筑面积229.94平方米。第五条物业服务约定：甲方已按照国务院《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘具有相应资质的高卫物业公司进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同。物业服务费详见附件七《补充协议》第五条，由乙方自收楼之日起按月按时交纳。第十三条房屋交付约定：甲方应当在2014年6月4日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。该合同附件五：前期物业服务合同约定：《前期物业管理服务合同》和《临时管理规约》在本房屋开始销售时已由甲方张贴在售楼部显著位置进行明示，乙方在签署本《商品房买卖合同》和各附件前已阅读，乙方充分理解和接受《前期物业管理服务合同》内容和《临时管理规约》内容。该合同附件七：本合同补充协议第五条第1款约定：物业管理服务费按月计收，乙方应于收楼日（包括实际收楼日或视为收楼日）当日，向物管公司缴付当月的物业管理服务费及物业管理服务费押金（按三个月物业管理服务费计算）。乙方于以后每个月的第一天或之前向物管公司缴付当月的物业管理服务费。第2款约定：对乙方逾期交纳物业管理服务费，按《临时管理规约》的规定，收取违约金，违约金自逾期之日起计，每逾期一日按每月应缴费用千分之一计算。第3款约定：物业管理服务收费选择酬金制方式。物业管理服务费按照房屋建筑面积计算，首年物业管理服务费的标准：住宅5元/平方米/月（不含公共水电分摊），商业部分3.3元/平方米/月（不含公共水电分摊）等内容。第十一条第1款约定：在该商品房具备交付条件后，甲方向乙方发出书面收楼通知书即为向乙方履行交付商品房的义务，乙方须在收楼通知书规定的时间内前往甲方提供的供双方办理该商品房交接手续场所签署该商品房交接单、缴付当月的物业管理服务费及物业管理服务费押金等各项收楼相关费用、接受该商品房钥匙并办理该商品房的验收等。乙方自接受该商品房的钥匙并签署商品房交接单，即表示该商品房已经完成交接，该商品房的一切风险（包括但不限于毁损、灭失的风险）及责任于此时转移给乙方。乙方未按收楼通知书规定的日期办理该商品房的验收交接手续或因乙方违约导致甲方延期向乙方交付房屋的，则自收楼通知书规定的最后验收交接日起即视为甲方已将该商品房按买卖合同及本补充协议约定的标准和条件正式移交给乙方。自收楼日（包括实际收楼日或视为收楼日，以日期较前者为准）起，乙方应当承担并支付因管理、维护该商品房而发生之一切费用（包括但不限于物业管理服务费和其他应付及垫付的各项费用），同时自收楼日起，该商品房的一切风险（包括但不限于毁损、灭失的风险）及责任也自该日起转移给乙方。第十四条第1款约定：买卖合同第十六条补充增加：“甲方交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，乙方应按买卖合同及本补充协议第十一条第1款的约定对该商品房办理交接手续和与甲方进行共同验收，否则，视作乙方认同该商品房符合交房条件和标准，已对该商品房进行了验收、接管和使用；第2款约定：乙方如发现该商品房有工程质量问题，及/或装饰、设备未达到约定标准，及/或其他认为该商品房不符合交房的条件，乙方必须于当日以书面形式一次性提出异议。甲方在实际收到乙方异议后，应在60日内对异议部分做出书面答复。逾期不予答复的，视为乙方异议成立，该商品房视为未交付。若甲方经审核认为异议成立的，则须及时进行修复/修整；若异议不成立的，甲方亦应书面答复。无论异议是否成立，乙方均不得以此为由拒绝办理房屋交接手续，同时也不构成乙方要求其他赔偿及/或退房之条件。乙方自收楼日（按本补充协议第十一条规定）起承担管理服务费等一切费用；第4款约定：房屋内的具体布局、布置及其附带附属设施（包括但不仅限于门窗形式、位置、卫生间、厨房的设施和布置等）以该商品房实际交付时为准。第三十条特别约定的第1款约定：乙方明白、同意并承诺如下事项：（8）本项目的商业部分是指：位于御湖名邸C区3期会所建筑物（暂定名为“御皇荟”）内，规划用途为商业的房屋。甲乙双方同意就商业部分作如下约定：A.双方同意甲方将商业部分房屋以许可使用方式无偿提供给乙方及全体业主使用，许可使用期限为自2013年11月30日起计为期五年，以作为乙方及全体业主的文娱、康乐活动场所。C.甲方在2013年11月30日将商业部分的首层泳池及三层健身室交付给乙方及全体业主使用并由物管公司进行经营管理，商业部分的首层（泳池除外）、二层及三层（健身室除外）则由甲方在销售本项目房屋期间保留使用，待本项目房屋销售完毕后，甲方再将该部分房屋交付给乙方及全体业主使用并由物管公司进行经营管理，直至许可使用期满止。F.乙方同意在物管公司经营管理商业部分为乙方及全体业主提供文娱、康乐服务期间，按照房屋建筑面积，以1.8元/平方米/月向物管公司缴纳使用费用，以作为支付经营管理商业部分所产生的及按照本条第8点乙方所需承担的费用支出等。第4款约定：乙方明白本项目的消防通道是指御湖名邸各地块用地红线范围外，在广州市萝岗区金坑林场享有土地使用权之土地上建设的消防通道，该消防通道包括本项目连接广汕公路间的出入道路及本项目各地块间的连接道路、立交接驳口及两座跨库桥梁。本项目消防通道是金坑林场、广州澳美房地产开发有限公司共同申报经上级林业主管部门批准，根据甲方股东广州方兴房地产建设有限公司与金坑林场、澳美公司约定，由甲方全资投资建设，甲方、方兴公司、金坑林场、澳美公司、御湖名邸业主以及御湖名邸的土地使用权继受人及/或房屋的继受人共同依法在本项目用地使用权年限及/或金坑林场的林地使用权年限内均具有合理使用的权利，作为使用对价，全体业主须共同承担本项目消防通道的日常管理、维护、保养费用，保证该道路在出入、消防、生产需要时畅通无阻。2014年1月20日，刘志强还签署了一份《关于遵守〈临时管理规约〉及〈前期物业管理服务合同〉的承诺书》，载明：本人为广州御湖名邸菊菁街2号房屋的买方，确认已详细阅读御湖公司制订的《临时管理规约》，同意签署并遵守及促使房屋使用人遵守《临时管理规约》中规定的所有责任和义务。确认已经收到《临时管理规约》原件一份。确认已经详细阅读御湖公司与高卫物业公司签订的《前期物业管理服务合同》，同意《前期物业管理服务合同》的相关条款。同意御湖公司委托物管公司提供物业管理服务，向物管公司按时缴纳相关费用，并遵守《前期物业管理服务合同》的相关条款。刘志强在该承诺书的买方/继受人（签章）处手写签名并捺印，同时也在《临时管理规约》上手写签名并捺印。《临时管理规约》第三章第（五）条第1款约定：任何业主若未能在缴费期限到期日起七日内支付本规约项下须支付之物业管理费或任何款项，物管公司有权追讨欠交的款项、滞纳金及违约金，每逾期一日按每月应缴费用之千分之一计算，并收取附加费用，附加费用包括但不限于追讨欠款之行政及法律费用（包括律师费用在内）等内容。第五章第（五）条第6款约定：全体业主同意在物管公司经营管理商业部分为全体业主提供文娱、康乐服务期间，由业主按照房屋建筑面积，以1.8元/平方米/月向物管公司缴纳使用费用，以作为支付经营管理商业部分所产生的及按照本条约定业主所需承担的费用支出等。第六章第2条约定：业主、房屋使用人逾期交纳物业管理服务费、停车管理费或/及其他应缴费用的，每逾期一日按每月应缴费用之千分之一计算违约金；物管公司可按本规约的规定采取有关的催缴措施，由此产生的律师费、诉讼费等费用由违约业主承担。2013年11月30日，御湖公司（甲方）与高卫物业公司（乙方）签订《御湖名邸第一期前期物业管理服务合同》。合同约定，甲方将位于广州市黄埔区金坑水库路38号御湖名邸第一期委托乙方进行前期物业管理服务，物业管理服务期限为三年，自2013年11月30日起算。委托期限届满，而甲、乙双方尚未签订新合同的或业主大会未选聘新的物管公司的，本合同将继续履行。第五章第九条第2款约定：物业管理服务费按月计收，各业主应于办理其房屋交接手续当日或视为收楼日当日，向乙方缴付当月的物业管理服务费及物业管理服务费押金（按三个月物业管理服务费计算）。业主于以后每个月第一天或之前向乙方缴付当月的物业管理服务费。第3款约定：对业主逾期交纳物业管理服务费，按《规约》的规定，收取违约金，违约金自逾期之日起计，每逾期一日按每月应缴费用千分之一计算。第4款约定：物业管理服务收费选择酬金制方式。物业管理服务费标准：按照房屋建筑面积计算，住宅5元/平方米/月，商业部分3.3元/平方米/月。2014年5月27日，御湖公司向刘志强发出《御湖名邸房屋交付通知书收楼通知书》，载明：刘志强购买的广州御湖名邸菊菁街2号101房屋已经具备交楼条件，请您自2014年6月4日起15日内前往广州市黄埔区金坑水库路38号御湖名邸现场办理有关收楼手续，若未能依约交清全部楼款的（包括按揭贷款等），请在约定的收楼时间前交清全部楼款，否则御湖公司有权依约暂不予办理收楼手续。若未按收楼通知书规定的日期办理收楼手续，御湖公司将按《商品房买卖合同》及其补充协议的约定处理。刘志强收到上述收楼通知书后未办理收楼手续。高卫物业公司于2016年3月17日委托国信信扬律师事务所向刘志强发出《律师函》一份，催促刘志强自收到该函之日起三日内与高卫物业公司联系并支付截止至2016年2月拖欠的物业管理费8498.3元、会所使用费8459.4元、公共设施分摊电费801.44元及相应违约金。另查明，案涉物业于2013年11月29日取得《竣工验收备案表》，该备案表载明御湖名邸C区2、4、5期工程竣工验收备案文件收讫，文件基本齐全，同意该工程予以备案。同时，御湖公司于2013年11月29日前，取得了供水中心、供气单位、供电部门及邮电部门等公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。案涉房屋于2016年4月15日办理了房屋产权登记，房地产权证上载明案涉房屋为刘志强单独所有，规划用途为住宅，建筑面积为232.89平方米。案涉房屋系三层联体住宅。高卫物业公司为证实其对案涉房产提供了物业服务提交如下证据：高卫物业公司于2014年1月8日与河南中卫保安服务有限公司签订的《安全管理服务委托合同》，载明其委托河南中卫保安服务有限公司对广州市黄埔区金坑水库路38号御湖名邸C区提供安全管理服务，有效期由2014年1月1日至2015年12月31日止；高卫物业公司与广州思科保安服务有限公司签订的《安全管理服务委托合同》，载明其委托广州思科保安服务有限公司对广州市黄埔区金坑水库路38号御湖名邸公共区域及会所的安全管理提供服务，有效期由2016年1月1日至2017年12月31日止；高卫物业公司于2014年1月21日与广州杜斯曼楼宇服务有限公司签订的《保洁服务委托合同》，载明其委托广州杜斯曼楼宇服务有限公司对广州市黄埔区金坑水库路38号御湖名邸公共区域提供清洁服务，有效期由2014年1月28日至2015年1月27日止；高卫物业公司与广州市黄埔区溢盛园林护理经营部签订的《御湖名邸清洁维保服务合同》，载明其委托广州市黄埔区溢盛园林护理经营部对广州市黄埔区金坑水库路38号御湖名邸公共区域提供清洁服务，有效期由2015年2月28日至2015年5月27日止；高卫物业公司于2015年6月29日与广州凯新清洁服务有限公司签订的《御湖名邸清洁维保服务合同》，载明其委托广州凯新清洁服务有限公司对广州市黄埔区金坑水库路38号御湖名邸公共区域提供清洁服务，有效期由2015年5月28日至2017年2月27日止；高卫物业公司于2017年2月24日与广州文发园林清洁管理有限公司签订的《2017年广州市黄埔区（原萝岗区）御湖名邸一期C区及二期B区外聘日常保洁服务合同》，载明其委托广州文发园林清洁管理有限公司对御湖名邸一期C区及二期B区提供日常保洁服务，期限自2017年2月28日至2019年2月27日。高卫物业公司还提供了其购买乒乓球、羽毛球等健身器材的发票、电费使用发票、健身中心器材供应及安装合同、会所的照片等证据，以证明《商品房买卖合同》和《临时管理规约》中约定的会所已投入使用。刘志强为证实案涉会所没有办理消防安全检查证，不具备投入使用条件，提供证据如下：12345官网关于御皇荟是否进行消防安全检查等答复，证明消防大队监督员到现场进行检查，确认御皇荟是公共聚集场所，依法开业前需要进行消防安全检查，目前该项目未申请过消防安全检查；建设工程竣工验收消防备案表，证明案涉会所在进行消防备案时，故意隐瞒会所实际用途，欺骗消防部门，高卫物业公司提交的消防咨询录音证据不具有客观真实性，隐瞒真实情况进行咨询，且断章取义，企图误导法庭；广州市公安局黄埔区分局答复，证明案涉会所属于公众聚集场所，但该场所从未申请消防安全检查，该局无法提供会所的消防安全检查证；广州市开发区市场和质量监督管理局关于御湖名邸C区14.15期高层住宅前期物业收费标准的批复，证明政府部门批复同意的最高物业服务费用为3.3元/平方米，结合《广州市物业服务收费管理实施细则》等相关规定，该费用包含物业公司在该小区内的所有物业服务，高卫物业公司无权再行收取所谓的会所费。高卫物业公司为证实案涉会所不需要办理消防安全检查证，可以投入使用，提供证据如下：高卫物业公司工作人员到黄埔××××救援大队办证窗口咨询的现场图片、录音，证明案涉会所不属于公众聚集场所，无需办理公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检察合格证；建设工程竣工验收消防备案受理凭证，证明开发商在案涉会所建设工程竣工及装修完毕后已办理消防备案；邮件，证明消防机构就其他类似项目的会所工程也同样答复不需要办理公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证；游泳池卫生许可证，证明游泳池卫生情况合格并已实际向全体业主开放；高危险性体育项目经营许可证，证明高卫物业公司为泳池后续的经营提前办理了许可证照；御皇荟泳池入场登记，证明泳池有实际向全体业主开放；维修单，证明健身房有实际向全体业主开放。高卫物业公司曾于2018年1月5日诉至一审法院，向刘志强追索拖欠的物业管理费等费用，一审法院于2018年3月26日作出（2018）粤0112民初222号民事判决书，判决：“一、刘志强于本判决书发生效力之日起十日内向高卫物业公司支付2015年7月19日起至2017年7月31日的物业管理服务费28048.3元及拖欠上述期间物业管理服务费产生的违约金（拖欠2015年7月的物业管理费的违约金以448.3元为本金，每日按0.5‰的标准计算，从2015年7月19日起算至实际支付之日止；拖欠2015年8月至2017年7月的物业管理费的违约金每月以1150元为本金，每日按0.5‰的标准计算，从当月2日起算至实际支付之日止，每期违约金以不超过本金为限）；二、刘志强于本判决书发生效力之日起十日内向高卫物业公司支付2014年6月19日起至2017年7月31日的会所使用费15483.6元及拖欠上述期间会所使用费产生的违约金（拖欠2014年6月的会所使用费的违约金以165.6元为本金，每日按0.5‰的标准计算，从2014年6月19日起算至实际支付之日止；拖欠2014年7月至2017年7月的会所使用费的违约金每月以414元为本金，每日按0.5‰的标准计算，从当月2日起算至实际支付之日止，以上违约金以不超过本金为限）；三、刘志强于本判决书发生效力之日起十日内向高卫物业公司支付律师费3000元；四、驳回高卫物业公司的其他诉讼请求”。上述判决之后，刘志强继续未缴纳物业费等费用，高卫物业公司于2018年10月19日再次委托国信信扬律师事务所向刘志强发出《律师函》一份，催促刘志强于收到本函之日起后三日向高卫物业公司支付截止至2018年10月31日期间拖欠的物业管理费17418元、会所使用费6283.8元等费用及相应违约金。高卫物业公司提交了其与国信信扬律师事务所签订的《常年法律顾问服务及法律诉讼委托服务合同》两份及确认函以证明委托该律师事务所担任其诉讼代理人参与诉讼。为此，高卫物业公司为本次诉讼向该律师事务所支付律师费3000元。上述事实，有《广州市商品房买卖合同（预售）》《前期物业管理服务合同》《临时管理规约》《关于遵守及的承诺书》《关于御湖名邸商业部分的承诺书》《安全管理服务委托合同》《广州御湖名邸B、C区安全管理服务委托合同》《御湖名邸清洁维保服务合同》《2017年广州市黄埔区（原萝岗区）御湖名邸一期C区及二期B区外聘日常保洁服务合同》、发票、照片、《律师函》、律师费发票、客户借记回单、一审法院（2018）粤0112民初222号民事判决书及当事人陈述等予以证实。一审法院认为，刘志强与御湖公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。《商品房买卖合同》第五条约定了案涉房屋所在御湖名邸小区的前期物业管理单位为高卫物业公司，而御湖公司与高卫物业公司于2016年3月15日签订的《御湖名邸C区14、15期前期物业管理服务合同》也约定了御湖公司选聘高卫物业公司为案涉物业提供前期物业管理服务，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。因此，御湖公司与高卫物业公司签订的《御湖名邸C区14、15期前期物业管理服务合同》对高卫物业公司、刘志强具有法律约束力，双方应遵照履行。关于刘志强是否应向高卫物业公司支付物业管理费及逾期交纳物业管理费的违约金问题。一审法院（2018）粤0112民初222号民事判决书已对刘志强在2017年7月31日之前拖欠的物业管理费作出处理，现高卫物业公司要求对刘志强于2017年8月1日至2019年2月28日期间拖欠的物业管理费及违约金进行处理，一审法院予以准许。因此，依据前述判决，刘志强应继续向高卫物业公司支付拖欠2017年8月1日至2019年2月28日期间的物业管理服务费22074元（其中2017年8至10月按照合同约定面积229.94平方米计算为1150元/月；2017年11月之后按照实测面积232.89平方米计算为1164元/月），以及支付违约金，违约金按照每月应交物业管理费的每日万分之五计算，从实际拖欠月的第二日起计至2019年2月28日止，每月物业管理费的违约金以不超过当月的物业管理费本金为限。关于刘志强是否应向高卫物业公司支付会所使用费及违约金问题。案涉会所没有办理消防安全检查证，对于该会所是否需要办理消防安全检查证，双方各持己见。经审查，广州市物价局、广州市国土资源和房屋管理局于2004年9月15日发布的《广州市物业服务收费管理实施细则》第二条“物业服务收费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用”；第七条：“实施包干制、酬金制的普通住宅物业服务收费实行政府指导价”。因此，本案物业管理费实行政府指导价，且物价部门批复的本案物业服务收费标准为5元/平方米/月，应当包括该小区公共区域的物业服务收费，显然，案涉会所费本身性质不属物业管理费用，与本案不同法律关系，故不在本案中处理。关于高卫物业公司提出的律师服务费3000元的主张，根据《临时管理规约》第三章第（五）条第1款、第六章第2条第2款的约定，业主逾期交纳物业管理服务费及其他应缴费用的，物管公司可按本规约的规定采取有关的催缴措施，由此产生的律师费、诉讼费等费用由违约业主承担。高卫物业公司主张律师服务费，提供了委托服务合同、律师费发票等证据予以证实，故对高卫物业公司主张的律师费3000元，一审法院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2019年9月27日判决如下：一、刘志强于判决书发生效力之日起十日内向高卫物业公司支付拖欠2017年8月1日至2019年2月28日的物业管理费22074元及违约金（违约金以每月物业管理费为基数，按照每日万分之五的标准，从实际拖欠月的第二日起计算至实际清偿之日止，其中：2017年8至10月物业管理费1150元/月，2017年11月至2019年2月物业管理费为1164元/月；每月的违约金以不超过当月的物业管理费的本金为限）；二、刘志强于判决书发生效力之日起十日内向高卫物业公司支付聘请律师服务费3000元；三、驳回高卫物业公司的其他诉讼请求。一审案件受理费402元，由高卫物业公司负担50元，由刘志强负担352元。双方当事人对一审法院查明事实没有异议，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。二审另查明，本院已生效的同楼盘同类案件如下：（2017）粤01民终2528号，（2017）粤01民终2530号，（2018）粤01民终10995号，（2018）粤01民终21601号，（2018）粤01民终21602号，等等；以上生效判决均判决业主向高卫物业公司支付拖欠的会所使用费。二审中，双方当事人共同确认以下事实：争议会所产权登记在御湖公司名下。高卫物业公司表示：1.同意一审判决第一、二项；2.向刘志强主张会所使用费的依据是：《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七第三十条第（8）项第F条、《临时管理规约》、《关于御湖名邸商业部分的承诺书》。本院认为，本案二审当事人争议的焦点问题为：争议的会所使用费应否支持。根据《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七第三十条第（8）项第F条的约定，乙方同意在物管公司经营管理商业部分为乙方及全体业主提供文娱、康乐服务期间，按照房屋建筑面积，以1.8元/平方米/月向物管公司缴纳使用费，以作为支付经营管理商业部分所产生的及按照本条第8点乙方所需承担的费用支出等。刘志强依据上述合同约定在《关于御湖名邸商业部分的承诺书》中亦向高卫物业公司承诺愿意按照上述标准支付争议的会所使用费，因此，高卫物业公司依据上述约定主张刘志强支付争议的会所使用费，具有合同依据，且符合等价有偿原则，本院予以支持。由于同楼盘同类案件本院已经作出生效判决，因此，一审法院以会所使用费不属于物业管理费为由不予调处，有违裁判尺度统一的审理原则和一次性解决纠纷的司法理念，本院予以纠正。因此，刘志强应向高卫物业公司支付2017年8月1日至2018年11月29日期间的会所使用费6679.2元（1.8×232.89×15月+1.8×232.89/30×28天），因高卫物业公司上诉主张的会所使用费为6675元，刘志强应支付的会所使用费应以不超出高卫物业公司主张为限，故刘志强应向高卫物业公司支付2017年8月1日至2018年11月29日期间的会所使用费6675元。至于刘志强提出消防安全检查的抗辩理由，因上述证据并不足以证明会所不能实际使用，故以此为由拒绝给付会所使用费依据不足，本院不予采信。但鉴于争议会所确实存在行政管理要求的问题，因此，高卫物业公司主张刘志强承担逾期支付会所使用费的违约责任，亦缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，高卫公司上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初6201号民事判决第一、二项；二、撤销广东省广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初6201号民事判决第三项；三、刘志强于本判决生效之日起十日内向广州高卫物业管理有限公司支付拖欠2017年8月1日至2018年11月29日期间的会所使用费6675元；四、驳回广州高卫物业管理有限公司的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费402元、二审案件受理费50元，均由刘志强负担。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  余盾审判员  李静二〇二〇年四月七日书记员  杨希曾龙辉