云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初213号原告：李连凯，男，汉族，1965年11月7日出生，户籍地天津市津南区，现住云南省昆明市盘龙区。被告：云南建展房地产开发有限公司（以下简称“建展公司”）。住所：云南省昆明市盘龙区小坝下河埂溪畔丽景小区1号独立商业楼5楼。法定代表人：王伟，系公司董事长。委托诉讼代理人：杨芳、陶国亮，系建纬（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。原告李连凯诉被告云南建展房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月4日受理后，依法组成合议庭于2019年3月12日公开开庭进行了审理。原告李连凯，被告的委托诉讼代理人杨芳、陶国亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理不动产权登记证;2、判令被告支付逾期办理不动产权证的违约金共计126000元;3、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2012年5月31日，原告与被告签订《商品房购销合同》，登记合同号：NKM0028010083，合同备案登记号：KM2012060924873，合同登记备案时间为2012年6月9日。合同约定由原告购买被告开发的坐落于昆明市盘龙区小坝联社下河埂村（金锡路2号）的溪畔丽景小区2幢807号商品房一套，合同约定该商品房总价为人民币458808元，并由被告于2013年12月31日之前将商品房交付给原告，同时，合同第十二条约定在原告与被告办理完接房相关事项后，被告应该于90日内按约定为原告办理不动产权登记证。2013年12月在原告所购商品房未验收合格的情况下，被告通知原告接房，原告按照合同第十二条的约定，于2013年12月2日办理完毕所有的接房手续并支付所有接房手续中应该支付的费用。在原告已付清全部房款、房屋契税、维修基金、房屋所有权登记费等所有费用的情况下，原告多次敦促被告履行合同义务，即完成原告所购商品房的验收工作，并为原告办理不动产权登记证，但被告方一直以种种原因拖延推诿，被告售卖给原告的商品房至今未通过政府相关部门的消防、规划及绿化验收，被告亦没有为原告办理不动产产权登记。综上所述，被告作为房屋买卖合同的出售方，应当按合同约定，将合格的商品房交付给原告，同时于原告接房之日起90日内按合同约定为原告办理所购商品房的不动产权证并支付逾期办证违约金，给原告造成损失的，还应当赔偿损失。被告辩称：1、办理不动产权证系原被告双方的共同行为，并非我方一方的责任。由于原告未按照合同约定向被告提交办证所需的资料，所以未办证原告自身也存在原因；2、至今仍然无法办理不动产权证，是由于涉案小区所在项目本身存在一些客观困难，涉案小区属于城中村改造，项目拆迁由政府负责，完成拆迁后将土地出让给我方开发，但是目前项目仍然有两个地块未完成拆迁，导致至今无法办理绿化、消防、规划等综合验收手续，也因此影响了整个项目不动产登记的首次登记工作，项目至今不具备办证条件的原因并非我方责任导致；3、由于政策改变，现在办理不动产权证需要房屋产权证和土地使用权证一并办理，故客观上因政策原因导致办证困难；4、在我方与业主的不断反映下，政府部门对办证工作予以高度重视，盘龙区政府专门成立领导小组负责推进办证工作，目前小区超高层消防验收、绿化、规划验收等均在推进，故由于涉及政府相关部门，办理不动产权证并非我方能单独完成，我方希望原告能理解涉案小区的实际困难，积极与我方及政府部门配合，完成办证手续。综上，原告诉求无事实及法律依据，请求法院驳回原告全部诉讼请求。原告向法庭提交如下证据证明其诉求：第一组证据：昆明市盘龙区小坝联社下河埂村溪畔丽景小区2栋807室商品房购销合同，证明：原告向被告购买溪畔丽景小区2栋807室商品房事实；第二组证据：昆明市盘龙区小坝联社下河埂村溪畔丽景小区2栋807室商品房购销合同登记备案表，证明：原告向被告购买溪畔丽景小区2栋807室商品房事实；第三组证据：溪畔丽景小区2栋807室住宅房款发票、2016年1月12日缴纳物业费收据，证明：原告2013年12月2日向被告办理溪畔丽景小区2栋807室商品房接房事实；第四组证据：溪畔丽景小区2栋807室房屋代收维修资金、配套设施费收据、房屋产权证代办费收据，证明：原告向被告购买溪畔丽景小区2栋807室商品房事实；第五组证据：溪畔丽景小区2栋807室房屋买卖契税发票，证明：原告向被告购买溪畔丽景小区2栋807室商品房事实；第六组证据：商品房质量保证书，证明：建展公司未按商品房质量保证书要求交房事实；第七组证据：各部门回复，证明：建展公司至今未履行办证事实。原告当庭补充提交：第一组证据：昆明市消防支队关于申请政府信息公开的答复，证明：被告在建设涉案小区未按照国家相关标准安装防火、防盗入户门，导致消防验收不能通过；第二组证据：昆明市人民政府办公厅关于开展住宅专项维修资金催交追缴工作的通知，证明：我方接房时已经履行交纳专项维修资金的义务，但是被告未将收到的我方费用交纳给相关部门。经质证，被告对原告提交的第一、二、四、五组证据真实性认可，所有费用的金额以发票为准，被告没有违约。第三组证据物业费系物管公司收取，真实性无法确认，但是房屋已经交付给业主使用。第六、七组证据以及当庭补充提交的第一组证据三性认可，证明目的不认可。当庭补充提交的第二组证据系针对全市小区管理的通知，与本案无关，三性不认可。被告向法庭提交如下证据证明其答辩意见：第一组证据：工程竣工验收报告3份、关于对《溪畔丽景小区建设项目竣工环境保护验收申请》的批复、关于溪畔丽景建设项目节水设施竣工验收意见、人防工程验收质量评定表、建设工程消防验收意见书，证明：1、涉案小区已于2013年11月26日由建设单位组织勘察、设计、监理、施工单位进行竣工验收，工程通过竣工验收，依法具备使用条件；2、涉案小区交房后，被告为使涉案小区具备办理产权登记手续的相关条件，积极推进小区的综合验收事宜，现已办理完毕了人防、节水、环保、消防等综合验收手续；第二组证据：关于部分项目验收工作协调推进的会议纪要、关于开展溪畔丽景项目验收工作的通知、会议通知2份、关于为加快推进溪畔丽景小区规划核实的工作联系函、关于成立下河埂城小村改造项目溪畔丽景小区不动产权证办理工作推进领导小组的通知、关于溪畔丽景小区综合验收工作的进展情况、补充协议2份、公告，证明：1、涉案小区属于城中村改造项目，被告以净地招拍挂的方式取得项目土地，但是项目部分地块至今没有完成拆迁工作，导致小区绿化、规划等综合验收手续至今无法通过，这是涉案小区至今无法办理产权证的原因，过错不在被告；2、政府相关部门对于涉案小区不具备办理产权证相关条件问题越来越重视，盘龙区政府专门成立了溪畔丽景小区不动产权证办理工作推进领导小组；3、在政府相关部门的组织、推进及被告的积极配合下，涉案小区尚未完成的综合验收手续均在推进过程中，为解决小区超高层防火门的问题，被告已经按照政府相关会议要求开始逐步更换超高层防火门，绿化、项目规划、竣工测量、不动产首次登记等工作也在逐步开展过程中。被告当庭补充提交民事判决书2份，证明：涉案房屋同一小区其他业主曾于2016年向盘龙区法院起诉要求办证并支付违约金，法院判决驳回其诉讼请求。经质证，原告对被告提交的第一组证据工程竣工验收报告3份、关于对《溪畔丽景小区建设项目竣工环境保护验收申请》的批复、溪畔丽景建设项目节水设施竣工验收意见、人防工程验收质量评定表认可，对建设工程消防验收意见书不认可。对第二组证据真实性认可，但至今未办证关键原因还是消防验收问题，属于被告原因导致。对被告提交的两份民事判决书三性认可，但是判决里分析的未办证原因主要是绿化问题，但是本案里我方认为未办证的主要原因是被告的消防未验收通过，绿化面积不够是其次。本院认为，原告提交的第一至七组证据以及当庭补充提交的第一组证据真实、合法、有效，本院予以采信；原告当庭补充提交的第二组证据具有真实性，但与本案无直接关系。被告提交的证据具有真实性，但不能否定涉案房屋未能办理不动产权证书系被告原因所致，对其证明目的本院不予采信。经审理，本院确认如下案件事实：2012年1月20日，原告一次性向被告支付溪畔丽景小区2幢8层807号房屋价款人民币458808元，被告向原告开具发票予以确认。2012年5月31日，双方签订了《商品房购销合同》及其补充协议，约定原告购买被告开发的位于昆明市盘龙区小坝联社下河埂村溪畔丽景小区2幢8层807号房，总房价人民币458808元。原告应于2012年5月31日一次性付款。被告应于2013年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给原告。在原告办理完以下事项后，被告于90个工作日内向产权登记机关代为申请办理房屋产权登记手续：1、原告支付完毕全部房价款及合同补充协议约定的税款、行政规费、配套费、公共维修资金、第一年物业管理费等；2、双方办理完毕房屋交接手续；3、原告向被告交付委托被告办理房屋所有权证的委托书、产权登记申请书等；4、原告向被告交付办理房屋所有权证所需的相关全部资料。被告向产权登记机关报送合格资料后，即视为被告已履行完毕协助办理产权的义务。国有土地使用证由原告自行或者另行委托第三方办理，被告可提供必要的协助。签订上述合同后，双方于2012年6月9日完成了商品房买卖合同登记备案（合同登记号为KM2012060924873），将上述房屋备案登记至原告名下。2013年12月2日，被告将涉案房屋交付给原告使用。接房后，原告按照合同约定完成了契税、印花税、专项维修基金、房屋配套设施费、产权证代办费以及部分物业服务费的缴纳义务，但涉案房屋至今尚未具备办理不动产权证书的条件。故原告诉至本院主张其诉请中的权利。另查明，被告就涉案项目溪畔丽景1#、2#、3#、4#、5#地块截止开庭之日未取得消防验收及绿化验收。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，涉案房屋未能办理产权证的原因是因为涉案建设项目未能通过消防验收、绿化验收，不能办理综合验收备案。被告关于涉案建设项目未能通过消防验收是因为消防部门要求超高层更换防火门、绿化验收是因为政府少交付了一块土地给被告导致绿化指标达不到的主张，因被告对此未能提交有效证据加以证明，原告又不认可，故不予采信。因此，相关房屋不能办理产权登记手续的责任应当由被告承担，被告在本案中存在违约行为，应当承担逾期办证的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。审理过程中，原告明确表示其主张的逾期办证违约金自交付使用房屋起90日后算至2018年12月1日止，以房款人民币458808元为基数，参照中国人民银行同期贷款基准利率，酌情主张126000元。根据原告提交的证据，涉案房屋于2013年12月2日交付原告使用。本案双方当事人在《商品房购销合同》中约定被告仅是协助原告办理房屋产权登记手续，故逾期递交办证资料违约金的起算时间应为房屋交付使用之日2013年12月2日起90日届满后的次日即2014年3月2日起算至2018年12月1日，共计1736天。结合本案查明的事实，涉案房屋已交付原告使用多年，其购买房屋的主要合同目的已经实现，虽然被告逾期办证的违约行为的确给原告造成相应的损失，但双方当事人在涉案《商品房购销合同》中对逾期办证违约金并未约定，现被告已经明确提出原告主张的违约金标准过高申请予以调整，故本院酌情对于被告应当承担的逾期办证违约金作相应调整为按照每天十万分之五的标准计算，即被告应向原告支付的逾期办证违约金为458808元×1736天×0.05‰/日=39825元。针对原告主张的被告立即为其办理不动产产权登记证的诉讼请求，因本案涉案项目未经过竣工验收备案，不具备办证条件，原告该项诉请属客观上履行不能，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决如下：一、被告云南建展房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李连凯支付自2014年3月2日起至2018年12月1日止的逾期办证违约金人民币39825元；二、驳回原告李连凯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2820元，由原告李连凯承担人民币1929元，被告云南建展房地产开发有限公司承担人民币891元。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期间为二年。审 判 长  陈 芳人民陪审员  陈丽辉人民陪审员  曹 瑕二〇二〇年四月十五日书 记 员  赵路娟