黑龙江省牡丹江市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）黑10执复10号复议申请人（被执行人）：赵子玉，男，1960年11月12日出生，汉族，住黑龙江省绥芬河市。申请执行人：龙江银行股份有限公司牡丹江绥芬河支行，住所地黑龙江省绥芬河市。法定代表人：邵长松，该银行行长。被执行人：丛培香，女，1963年4月24日出生，汉族，住黑龙江省绥芬河市。复议申请人赵子玉不服绥芬河市人民法院作出的（2020）黑1081执异1号执行裁定书，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。绥芬河市人民法院在执行申请执行人龙江银行股份有限公司牡丹江绥芬河支行申请执行被执行人赵子玉、丛培香金融借款合同纠纷一案中，被执行人赵子玉以绥芬河市人民法院在拍卖过程中对其抵押财产起拍价在评估价格基础上降幅过大为由，向绥芬河市人民法院提出书面异议。绥芬河市人民法院经审查，作出（2020）黑1081执异1号执行裁定，驳回赵子玉的异议请求。绥芬河市人民法院查明，该院在执行申请执行人龙江银行股份有限公司牡丹江绥芬河支行与被执行人赵子玉、丛培香金融借款合同纠纷一案中，对用于抵押的12套不动产进行了评估、网络司法拍卖，起拍价均在评估价格的基础上下调了5%至15%。其中位于绥芬河市山景嘉园小区*1室（建筑面积216.71平方米）评估价为846903元，起拍价为719868元，降幅为15%；位于绥芬河市统计局家属楼*室（建筑面积100.58平方米）评估价为202870元，起拍价为172440元，降幅为15%；位于绥芬河市三盒林震远楼*室（建筑面积116.56平方米）评估价为271235元，起拍价为230550元，降幅为15%；位于绥芬河市邮电小区*（建筑面积212.99平方米）评估价为992320元，起拍价为843472元，降幅为15%；位于绥芬河市邮电小区*（建筑面积416.65平方米）评估价为2427820元，起拍价为2063647元，降幅为15%；位于绥芬河市邮电小区*（建筑面积110.54平方米）评估价为643785元，起拍价为547217元，降幅为15%；位于绥芬河市邮电小区*（建筑面积61.9平方米）评估价为360320元，起拍价为306272元，降幅为15%。位于绥芬河市邮电小区*（建筑面积146.53平方米）评估价为870388元，起拍价为739830元，降幅为15%；位于绥芬河市聚源*（建筑面积37.74平方米）评估价为377287元，起拍价为320694元，降幅为15%；位于绥芬河市兴绥大厦*（建筑面积24.23平方米）评估价为539457元，起拍价为512484元，降幅为5%；位于绥芬河市兴绥大厦*（建筑面积141.58平方米）评估价为3060393元，起拍价为2907373元，降幅为5%；位于绥芬河市兴绥大厦后栋*（建筑面积22.72平方米）评估价为113600元，起拍价为96560元，降幅为15%。该院另查明，近期在执行其他案件过程中，对部分房屋进行了评估拍卖。其中位于绥芬河市山景嘉园*（建筑面积173.4平方米）评估价为601700元，起拍价为571615元，降幅为5%；位于绥芬河市兴绥大厦*（建筑面积102.8平方米）评估价为2130366元，起拍价为2066714元，降幅为3%；位于绥芬河市邮电小区*号（建筑面积123.04平方米）评估价为589360元，起拍价为559890元，降幅为5%。绥芬河市人民法院认为，根据法律规定，网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价，起拍价不得低于评估价的70%。绥芬河市人民法院在对被执行人的抵押财产进行拍卖时，起拍价为评估价的85%至95%之间，上述降幅符合法律规定。复议申请人虽然称绥芬河市人民法院在对同类地段的其他不动产进行网络拍卖时，起拍价仅在评估价的基础上下调了3%至5%。由于不同执行案件委托的评估机构并不相同，造成相同地段的房屋评估价格存在一定差异。就本案而言，虽然起拍价降幅比近期绥芬河市人民法院执行的其他案件幅度大，但在降价后，平均价格仍然不低于甚至略高于其他案件相同地段不动产的起拍价，故本案在降价幅度上的自由裁量并未影响被执行人的合法权益。该院裁定驳回赵子玉的执行异议。复议申请人赵子玉向本院申请复议称，关于龙江银行股份有限公司牡丹江绥芬河支行与赵子玉、丛培香金融借款合同纠纷一案,在执行过程中，绥芬河市人民法院将复议申请人的房产评估及降幅拍卖。复议申请人2020年1月3日向该院提出书面异议,该院根据执行案件委托评估机构不相同,造成相同地段的房屋评估价格存在一定差异为由,作出黑龙江省绥芬河市人民法院(2020)黑1081执异1号执行裁定书驳回了复议申请人的执行异议。复议申请人对该院起拍价降幅提出异议,理由如下：一、在与同地段其他案件的房产做比较:1.山景嘉园小区*与山景嘉园*室比较:本人的山景嘉园小区*是正房,宽敞明亮,装修豪华,室内多数用进口大理石包装,造型美观,设施华丽,装修费用花了80多万元，山景嘉园*室,是厢房,光照时间短,卧室对着大道,噪音大,普通装修,所以评估价要比山景嘉园*室的要高；山景嘉园*室,面积173.4平方米,评估价601700元,2020年2月1日第一次拍卖价571615元,降价幅度5%,都是同等地段,请求对山景嘉园小区*和山景嘉园*室拍卖降幅一致5%；2.兴绥大厦*和*商服和兴绥大厦*商服比较:绥芬河的对外贸易市场是以青云市场、吉利大厦为商圈,兴绥大厦*和*商服与吉利大厦只隔两个门市,距商圈中心近,购房时兴绥大厦*和*商服要比兴绥大厦*商服每平米价格要高，兴绥大厦*商服,面积102.8平方米,评估价2130366元,2019年11月29日第一次拍卖价2066714元,降价幅度3%,2019年12月28日第二次拍卖价2004712元,降价幅度3%,请求对兴绥大厦*和*商服与兴绥大厦*商服拍卖的降幅一致3%；3.邮电小区A栋*、*、*、*、*号商服与邮电小区*号商服比较:邮电小区*号商服因为是负一楼阴暗潮湿,下雨雨水倒灌,隔壁是圣火热力公司的换热站,取暖期噪音大,影响业户正常生活,复议申请人的五个商服因为是一楼门市,朝阳、明亮、无遮挡,所以复议申请人评估价要比邮电小区*号商服高，邮电小区*号商服,面积123.04平方米,评估价589360元,2019年11月29日第一次拍卖价559892元,降价幅度5%,2019年12月28日第二次拍卖价531837.6元,降价幅度5%,在同等地段,请求拍卖降幅与邮电小区*号商服拍卖降幅一致5%。二、请求拍卖降幅5%以下的房屋：1.统计局*室,面积100.58平方米,此处房屋是复式楼,赠一层面积,共201.16平方米,是学区房,小区门口正对着绥芬河市第三小学,评估价低于市场价,是202870元,不同单元同户型、同面积卖了28万元。请求拍卖降幅5%以下；2.三合林震远楼*室,面积116.56平方米,紧邻绥芬河市第二小学,学区房,三楼楼层好,正房,朝阳,房间装修好,设计、布局合理,评估价低于市场价,是271235元。请求拍卖降幅5%以下；3.兴绥大厦后*,面积22.72平方米,是车库,兴绥大厦整幢大楼仅有四个封闭的车库,左侧紧邻吉利大厦,临近商圈是存放货物、车辆的好地方,在2001年购买时,一个库眼是8万元,地理位置绝佳,评估价是113600元。请求拍卖降幅5%；4.聚源*,面积37.74平方米,评估价377287元，已经接近市场价。请求拍卖降幅5%以下。复议申请人在绥芬河市龙江银行实际贷款950万元,在法院执行本案之前已经分批还了330万元,还欠620万,案件评估机构评估价是1070万元,并不高于市场价格。法院整体拍卖复议申请人的十二处房产已超出了申请执行人实际欠款太多,复议申请人的房产是可分开的,请求法院拍卖复议申请人的十处房产,山景嘉园小区*和兴绥大厦*不参与拍卖。复议申请人认为同一法院、同一时间、同一地段的房产起拍价及降幅适用的标准不一致,损害了复议申请人的合法权益。为了体现公平、公正，请求牡丹江市中级人民法院对复议申请人的房产起拍价降幅与其他案件一致,撤回山景嘉园小区*1和兴绥大厦*的拍卖,以保护复议申请人的合法权益。本院查明的事实与绥芬河市人民法院查明的事实基本一致。本院认为，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条第二款规定：“起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十”。本案中，执行法院在对被执行人的抵押财产进行拍卖时，起拍价为评估价的85%至95%之间，降价幅度未超过法律规定的范围，符合法律规定。关于复议申请人赵子玉提出的拍卖12处房屋的价值超过需要偿还贷款的价值，请求法院减少2处房屋拍卖的问题。复议申请人赵子玉在向执行法院提出执行行为异议时，并无此项异议请求，执行法院亦未进行审查，故本院对此项请求不予审查。如果复议申请人赵子玉认为该执行行为违法，可以另行向执行法院提出执行行为异议。综上，复议申请人赵子玉的复议理由不能成立，其复议请求本院不能予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回复议申请人赵子玉的复议申请，维持绥芬河市人民法院（2020）黑1081执异1号执行裁定书。本裁定为终审裁定。审 判 长 孙钦刚审 判 员 李 颖审 判 员 张 微二〇二〇年四月二十九日法官助理 孙一博书 记 员 李 威