江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏01民终6042号上诉人（原审原告、反诉被告）：夏秀萍，女，1967年7月3日生，汉族，住南京市栖霞区。委托诉讼代理人：张沁园，系上诉人之女，住南京市栖霞区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：张朝国，男，1965年1月20日生，汉族，住南京市六合区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：张小华，女，1980年11月26日生，汉族，住南京市六合区。以上两被上诉人委托诉讼代理人：石志忠，江苏联创伟业律师事务所律师。原审第三人：南京冠杰房地产营销策划有限公司，住所地南京市六合区大厂街道晓山路114号。法定代表人：宋国庆，该公司执行董事。原审第三人：沈某，女，1968年7月12日生，汉族，住南京市六合区。上诉人夏秀萍因与被上诉人张朝国、张小华，原审第三人沈某、南京冠杰房地产营销策划有限公司（以下简称冠杰房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市六合区人民法院（2019）苏0116民初1192号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。夏秀萍上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判；二、被上诉人承担一、二审案件受理费。事实及理由：一、一审法院认定事实错误。1、一审法院认定上诉人自认2018年年初与被上诉人张朝国、张小华协商一致达成过户时补偿其18000元，与事实不符。双方仅协商过补偿一事，但没有在2018年年初或者其他时间就补偿达成一致，实际上张朝国、张小华未能配合办理过户，故不存在补偿一事。2、被上诉人未配合上诉人办理过户，其行为构成违约。3、第三人沈某在开庭时，要求确认上诉人与被上诉人张朝国、被上诉人张小华房屋买卖合同无效，且多次要求收回涉案房屋，不愿意出售。上诉人与沈某未协商过补偿一事，上诉人从未答应给予补偿。4、被上诉人张朝国以各种借口不配合办理不动产登记，且多次恶意涨价，构成违约。5、根据谁主张谁举证的原则，被上诉人反诉要求上诉人给予补偿无事实依据。不能仅因为上诉人与被上诉人就补偿问题有过协商即认定双方达成了一致意见，一审法院曲解了案件事实。6、一审法院判决上诉人返还房屋维修金2139元是错误的，该维修金是被上诉人在收房时即2012年支付的，2018年的发票是对2012年收据的补开，上诉人与被上诉人签订买卖合同的时候是2013年11月，被上诉人支付房屋维修费时与上诉人不认识，故2139元维修基金不应由上诉人承担。二、一审法院适用法律错误，程序违法。逾期受理被上诉人张朝国、被上诉人张小华的反诉，违法审理被上诉人提起的反诉。一审法庭辩论时间为2018年3月18日，而被上诉人提出反诉时间为2019年4月12日，被上诉人应当另行起诉，而不应当逾期受理被上诉人的反诉。一审法院于2018年4月19日裁定本案转为普通程序审理，属于程序违法，造成案件审理极度不公。转为普通程序的裁定书以及传票均是在2018年5月6日转成普通程序开庭当天才给上诉人，程序明显违法。张朝国、张小华辩称：1、上诉人与被上诉人及第三人约定在房屋过户时上诉人向被上诉人支付18000元。在房产交易中心交易时，因为上诉人要求以欠条形式给付被上诉人，被上诉人不接受以致即将递交的送件手续没有完成。2、至今没有完成过户的原因在上诉人，上诉人不履行承诺，以致双方产生纠纷，上诉人构成违约。3、第三人沈某并不知晓上诉人与被上诉人房屋买卖一事，只是在协商办证时才知晓售房一事，当时双方交谈融洽。上诉人在一边给被上诉人孙子“红包”的同时，一边将此次交谈进行秘密录音，作为被上诉人违约的证据，这明显是故意诱导被上诉人。4、上诉人持有出除拆迁协议外的办理房产证的所有材料，在一审庭审中，却指责被上诉人没有交付凭证，这是不诚信的。上诉人指责被上诉人所谓“恶意拖延”，这不是事实，被上诉人也没有恶意涨价。5、房屋维修基金应以征收方实际出具票据为准。双方约定房屋价款为净得价，故该款由上诉人承担并无不妥。6、关于反诉问题，在第一次开庭时双方分歧并不大，被上诉人提出补偿5万元，双方均表示回去积极沟通，后上诉人无意协调，被上诉人遂提出反诉。冠杰房地产公司述称，在一审判决之前，冠杰房地产公司就与双方进行了沟通，双方按照原来的合同执行，然后进行过户，但双方都没有听取公司的意见。冠杰房地产公司对18000元补偿款不知情。沈某述称，其对售房一事并不知情，后夏秀萍及其女儿到其家里时，张朝国才称其把涉案房屋出售给了夏秀萍，夏秀萍答应给一点补偿款，沈某才没有追究。夏秀萍向一审法院起诉请求：1.判令张朝国、张小华履行房屋买卖合同，配合夏秀萍办理房屋过户登记手续；2.张朝国、张小华连带承担自2016年1月1日起至起诉之日止的合同延迟履行滞纳金11.26万元和违约金4万元；3.张朝国、张小华连带赔偿夏秀萍需额外缴纳的税费损失35943.6元，按照2019年房产部门对该处房产1.5万元/㎡的估值，乘以税率5.6%得出；4.张朝国、张小华连带承担案件诉讼费、保全费、律师费5000元、保单费用1000元。张朝国、张小华反诉请求：夏秀萍支付房款18000元和维修资金2139元，共计20139元。一审法院认定事实：2013年11月1日，夏秀萍（又称乙方）与张朝国、张小华（又称甲方）、冠杰房地产公司（又称丙方）签订《房地产买卖中介合同》一份，约定甲方以200000元净得价格将坐落于南京市六合区房屋（即案涉房屋）出售给乙方，产权转移过程中产生的所有税和费由乙方承担。甲、乙双方互负义务及时提供相应证件资料协助对方办理房屋的交易过户手续。关于责任承担，合同约定甲、乙双方任何一方迟延履行本合同义务的，每逾期一日应按照房屋售价的万分之五承担迟延履行违约金，并应继续履行本合同。甲乙双方有下列情形之一的应按照房屋售价的20%向对方承担违约责任：拒不履行本合同义务的；故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害对方利益的；擅自解除本合同的。合同还约定，违约方或者造成合同无效、被撤销的责任人还应当承担他方为实现债权所实际发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、申请执行费、评估费、鉴定费、拍卖费、变卖费、公证费、律师代理费、调查取证费、办案费、送达费、公告费、过户税费、通讯费、交通费、食宿费、手续费、误工费、杂费等）。合同签订后，张朝国向夏秀萍交付案涉房屋以及除房屋拆迁补偿协议外的材料。夏秀萍分次向张朝国、张小华支付了购房款共计200000元。2015年，芳庭潘园物业服务中心通知该小区拆迁安置户准备签订房屋买卖契约，所需材料有：房屋所有产权人的身份证、户口本、拆迁补偿协议原件及复印件（注：房屋产权人必须全部到场），如需变更产权人姓名请在签约前去拆迁办办理相关变更手续。其中案涉房屋所在10幢安排在2015年12月14日签约，张朝国在该小区22幢的房屋安排在2015年12月17日签约。2017年2月张朝国位于该小区22幢一单元202室房屋领取不动产权证。2015年至2018年间，夏秀萍与张朝国多次协商案涉房屋登记和过户事宜。一审诉讼中，夏秀萍自认于2018年初前后与张朝国、张小华达成一致意见，额外补偿张朝国、张小华18000元。2018年2月下旬，双方约定近期办理不动产登记、过户手续。因办理不动产权证需交清物业费，2018年4月3日，夏秀萍交纳了2015年至2018年的物业费，后双方向物业提交材料，办理不动产登记手续。同年12月3日，张朝国交纳住宅专项维修资金2139元。2019年1月7日，张朝国、张小华取得不动产权证书，其中张朝国占99%的份额，张小华占1%的份额。当月11日，夏秀萍与张朝国、张小华签订《南京市存量房交易合同》并向房产登记部门提交过户材料，但因补偿款给付发生争执而未办理。一审法院另查明，夏秀萍于2019年1月30日向一审法院申请对张小华、张朝国名下合计价值195943.6元财产进行保全，交纳保全费1520元，支付诉讼保全责任保险保单保函费用1000元。夏秀萍为本次诉讼委托诉讼代理人支付法律服务费5000元。一审法院认为，《房地产买卖中介合同》系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法成立生效，一审法院予以确认。双方自愿达成由夏秀萍额外补偿张朝国、张小华18000元的补充约定对当事人具有约束力。当事人均应按照约定全面履行自己的义务。关于本诉诉讼请求，1、夏秀萍要求张朝国、张小华协助办理过户登记手续，于法有据，一审法院予以采纳。2、关于合同延迟履行违约金和合同总价20%违约金的请求，双方协商达成18000元额外补偿时未提及滞纳金或者违约金，之后亦互相配合至房产交易中心办理过户手续，未能办理系因何时支付补偿款约定不明所致，现有证据尚不足以证明达成补充协议后张朝国、张小华存在迟延履行合同义务等违约行为，故对该项请求一审法院不予采纳。3、由张朝国、张小华承担律师费5000元、诉讼保全责任保险保单费用1000元的请求，一审法院亦不予采纳。4、关于张朝国、张小华赔偿额外缴纳的税费损失的请求，于法无据，一审法院不予采纳。关于反诉诉讼请求，1、夏秀萍承担住宅专项维修资金2139元的请求，夏秀萍明知案涉房屋买卖时未办理产权证，维修资金亦未交纳，仍在合同中约定房屋售价200000为净得价，故该费用不包含在净得价中，现张朝国、张小华一方支付该款，夏秀萍应予返还，故该项请求一审法院予以采纳；2、夏秀萍支付额外补偿款18000元的请求，一审法院予以采纳，该款在办理过户手续时同时支付为宜。关于第三人沈某的陈述意见，经查，沈某亦住在同一小区，且案涉房屋已实际交付夏秀萍占有、控制多年，沈某一直未对房屋权属和占有提出异议，现其主张对房屋买卖不知情于理不合，一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十二条规定，判决：一、张朝国、张小华于判决生效后十日内协助夏秀萍将坐落于六合区房屋过户至夏秀萍名下，夏秀萍同时于过户当日向张朝国、张小华支付补偿款18000元。二、夏秀萍于本判决生效后十日内向张朝国、张小华支付2139元。三、驳回夏秀萍的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费4071元，保全费1520元，由夏秀萍承担；一审反诉案件受理费304元由夏秀萍承担。张朝国、张小华预交的反诉案件受理费304元一审法院予以退回，夏秀萍于本判决生效后十日内将上述费用304元交付至一审法院。一审法院查明的事实属实，本院予以认定。二审审理中，双方均未提交新证据。本院认为，夏秀萍与张朝国、张小华签订的《房地产买卖中介合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当依照合同约定严格履行。双方签订合同后，夏秀萍支付全部房款，张朝国交付了房屋。现房屋具备了过户条件，故张朝国、张小华有义务协助夏秀萍办理涉案房屋的过户登记手续，一审法院对夏秀萍的该项诉讼请求予以支持，有事实与法律依据。夏秀萍主张张朝国、张小华存在迟延履行合同义务等违约行为但未提交充分的证据证实，故对其主张违约金及相关损失，不应予支持。夏秀萍已支付了全部购房款，虽然其与张朝国协商过补偿张朝国18000元，但夏秀萍认为其补偿是有条件的，并不是张朝国、张小华任何时间配合过户夏秀萍均同意补偿18000元。对此，本院认为，现双方房屋买卖纠纷已诉至法院，且夏秀萍在本案审理中亦不同意补偿张朝国、张小华18000元，故对张朝国、张小华反诉要求夏秀萍支付房屋补偿款18000元，本院不予支持。双方约定房屋净得价为20万元，故夏秀萍应当承担住宅专项维修资金2139元，张朝国、张小华要求夏秀萍支付维修资金的诉讼请求，一审法院予以支持，并无不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持南京市六合区人民法院（2019）苏0116民初1192号判决第二项、第三项；二、变更南京市六合区人民法院（2019）苏0116民初1192号判决第一项为“张朝国、张小华于本判决生效后十日内协助夏秀萍将坐落于南京市六合区房屋过户至夏秀萍名下”；三、驳回张朝国、张小华的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4071元、保全费1520元，合计5591元，由张朝国、张小华负担；一审反诉案件受理费304元，由张朝国、张小华负担272元，由夏秀萍负担32元。二审案件受理费2303元，由夏秀萍负担1889元，由张朝国负担414元。本判决为终审判决。审 判 长 张旭东审 判 员 孙 伟审 判 员 汪德全二〇二〇年四月二十七日法官助理 俞晓洁书 记 员 朱亚芳