上海市宝山区人民法院执 行 裁 定 书（2020）沪0113执异69号案外人：张某某，女，1939年12月31日生，汉族，身份证记载地址上海市宝山区通河四村XXX号XXX室。委托代理人：范仲兴，上海范仲兴律师事务所律师。委托代理人：方宏帆，上海范仲兴律师事务所实习律师。案外人：戴2，男，2003年1月12日生，汉族，户籍地上海市宝山区通河三村XXX号XXX室。法定代理人：戴晨辉(系戴2之父)，男，1964年4月2日生，汉族，户籍地上海市宝山区通河三村XXX号XXX室。委托代理人：范仲兴，上海范仲兴律师事务所律师。委托代理人：方宏帆，上海范仲兴律师事务所实习律师。申请执行人：刘德兴，男，1974年11月9日生，汉族。委托代理人：单毅仁，上海合勤律师事务所律师。被执行人：谢国萍，女，1966年10月3日生，汉族，户籍地上海市宝山区。被执行人：陈鹄，男，1963年8月17日生，汉族，户籍地上海市宝山区。本院在执行申请执行人刘德兴与被执行人谢国萍、陈鹄民间借贷纠纷一案中，案外人张某某、戴2对本案执行标的提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人张某某、戴2提出书面异议称，案外人是被本院采取查封措施的上海市顾北路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)的买受人，2015年6月27日案外人与被执行人谢国萍之间进行网签，上海市宝山区房地产交易中心对此房屋买卖网签程序予以确认，案外人据此判断系争房屋上已无抵押权，案外人在购房时没有过错；房屋总价款为人民币185万元(以下币种均为人民币)，案外人已支付房款91万元，并将剩余房款94万元交付本院；2015年6月案外人与谢国萍办理了房屋交接手续，2015年7月起系争房屋即由案外人张某某占有使用至今，居委会为此出具居住证明，之后系争房屋的物业管理费、水电费等费用均由案外人支付；案外人是在出售原住房后购买了系争房屋，系争房屋现为案外人的唯一住房；本院于2017年8月30日以(2017)沪0113执2997号案件查封系争房屋，是在案外人与谢国萍网签并实际入住之后；案外人于2015年12月向上海仲裁委员会提交仲裁申请，要求谢国萍继续履行房屋买卖合同并协助办理产权过户登记手续，上海仲裁委员会于2016年5月作出裁决，认定谢国萍应继续履行房屋买卖合同并协助办理系争房屋的过户登记手续；系争房屋上原设定的抵押已经涤除，目前除案外人申请财产保全的案件为首封外，尚有(2017)沪0113执2997号案件未解除查封；案外人的情况符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，故请求解除(2017)沪0113执2997号案件对系争房屋的查封。案外人就某向本院提交了(2015)沪仲案字第2055号裁决书、居委会居住证明、缴纳物业管理费等费用的凭证、支付剩余房款至本院的转帐凭证等证据以证明其主张。本院经审查查明，系争房屋上海市顾北路XXX弄XXX号XXX室的权利人登记为被执行人谢国萍，房地产权证号为宝XXXXXXXXXX，核准日期为2011年7月12日。申请执行人刘德兴与被执行人谢国萍、陈鹄之间系民间借贷纠纷，本院于2015年7月17日作出(2015)宝民一(民)初字第3104号民事判决书：谢国萍、陈鹄于本判决生效之日起十日内归还刘德兴借款15万元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。该判决书发生法律效力后，因谢国萍、陈鹄未能及时履行付款义务，刘德兴即向本院申请执行，本院于2017年5月26日以(2017)沪0113执2997号予以立案执行，被执行人谢国萍、陈鹄至今未能履行全部付款义务。本案在执行过程中，本院于2017年8月30日查封了被执行人谢国萍名下的系争房屋，查封期限自2017年8月30日至2020年8月30日止。又查明，上海仲裁委员会于2016年5月31日作出(2015)沪仲案字第2055号裁决书，仲裁庭经审理查明的主要事实：2015年6月7日，谢国萍的委托代理人严日洪持2014年9月26日谢国萍与其丈夫的公证委托书，经上海宝原物业顾问有限公司的居间，就系争房屋与案外人签订房地产买卖居间协议及房地产买卖合同各一份。2015年6月27日案外人与谢国萍的委托代理人严日洪正式签订《上海市房地产买卖合同》，同日双方还签订补充协议一份，约定案外人受让谢国萍名下的系争房屋，双方同意签订房地产买卖合同价格为140万元、房屋附属设施设备及室内装饰的转让价为45万元，故185万元为房地产实际成交价，连同意向金案外人共某向严日洪支付了房款91万元。截止2016年4月23日系争房屋房地产登记簿上仍存在两项抵押，以及除案外人申请保全外的4项法院司法查封。仲裁庭作出裁决如下：一、谢国萍在涤除抵押，解除司法查封后，继续履行《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，协助张某某、戴2办理上海市宝山区顾北路XXX弄XXX号XXX室房屋交易过户登记手续；二、谢国萍于本裁决作出之日起十日内支付张某某、戴2律师费、公证费共某19,300元；三、谢国萍于本裁决作出之日起十日内以已付房款91万元为本金，中国人民银行同期贷款利率为标准，支付张某某、戴2自2015年12月1日至实际办理交易过户登记手续止的违约金；四、对张某某、戴2的其它仲裁请求不予支持；五、本案仲裁费34,233元由双方各半承担，谢国萍应于本裁决作出之日起十日内支付张某某、戴217,116.50元。又查明，宝山区顾村镇旭辉依云湾小城居民委员会于2020年4月10日出具居住证明，明确：“张某某自2015年7月至今居住在上海市宝山区顾北路XXX弄XXX号XXX室。”案外人根据要求已将购房余款94万元全部支付至本院(2016)沪0113执495号案件中。再查明，截止2020年3月30日，系争房屋上原设定的两项抵押已经涤除；尚有3项本院的司法查封，其中以(2016)沪0113财保字第1号案件对系争房屋的查封为第一顺位查封，而该案系案外人在仲裁程序中申请财产保全的案件；以(2016)沪0113执495号案件对系争房屋的查封为第二顺位查封，本院已于2020年4月1日予以解除查封；以(2017)沪0113执2997号案件对系争房屋的查封尚未解除查封，案外人遂向本院提出书面执行异议。以上事实，有案外人提某某(2015)沪仲案字第2055号裁决书、居委会居住证明；本院调取的上海市房地产登记信息，(2015)宝民一(民)初字第3104号民事判决书，财产保全申请书及上海仲裁委员会致本院的函，(2016)沪0113财保字第1号民事裁定书、协助执行通知书及送达回证，(2016)沪0113执495号之二执行裁定书、协助执行通知书及送达回证，(2017)沪0113执2997号执行裁定书、协助执行通知书及送达回证，(2016)沪0113执495号代管款收据等证据予以证明，本院对此予以确认。本院认为，根据有关法律规定，被执行人未履行生效法律文书确定的义务，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权；金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中本院在执行过程中于2017年8月30日对系争房屋采取查封措施时，该房屋登记的权利人为被执行人谢国萍，故本院的查封措施并无不当。然现经本院审查查明，在本院对系争房屋采取查封措施之前案外人张某某、戴某1与被执行人谢国萍签订了合法有效的房屋买卖合同，谢国萍将系争房屋出售给案外人张某某、戴2，案外人实际占有了系争房屋，支付了部分房价款并已将剩余房价款按照人民法院的要求交付执行。对系争房屋至今未能办理产权过户登记，并非案外人的自身过错所致。综上，案外人的异议理由符合相关法律规定能够排除执行的情形，本院对此予以支持。案外人、当事人如对本裁定不服的，可依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定行使相应权利。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：中止对上海市顾北路XXX弄XXX号XXX室房产的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  徐子良审判员  姜玉芳审判员  李 洁二〇二〇年四月十七日书记员  陆 薇附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。