山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终111号上诉人（原审原告）：太原雅馨琚物业管理有限公司，住所地太原市迎泽区双塔寺街21号33幢1单元2308号。法定代表人：崔慧军，董事长。委托诉讼代理人：陈毓祥，山西令德律师事务所律师。被上诉人(原审被告):李元园，女，1978年8月19日出生，汉族，个体，住山西省太原市。委托诉讼代理人：赵磊（系李元园丈夫），男，1976年9月9日出生，汉族，个体，住山西省太原市。上诉人太原雅馨琚物业管理有限公司因与被上诉人李元园物业服务合同纠纷一案，不服山西省太原市迎泽区人民法院（2019）晋0106民初3257号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人太原雅馨琚物业管理有限公司的委托诉讼代理人陈毓祥，被上诉人李元园的委托诉讼代理人赵磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。太原雅馨琚物业管理有限公司上诉请求：1、请求依法撤销(2019)晋0106民初3257号民事判决书或依法改判。2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、太原雅馨琚物业管理有限公司提供的《玲珑瑶小区物业管理委托合同》证明玲珑瑶业主委员会代表全体业主与太原雅馨琚物业管理有限公司签订了物业管理服务合同，该合同合法有效，李元园应该履行合同义务，缴纳物业管理费用。但李元园迟迟未做纳相关费用，其应承担违约后果。二、业主委员会系小区业主成立的机构，非太原雅馨琚物业管理有限公司单位下属机构。且玲珑瑶小区业主委员会系依法设立并备案，其公章依法具有公信力。李元园称业主委员会设立不合法，应当由其进行举证证明。该举证责任不在太原雅馨琚物业管理有限公司。退一步说，就算玲珑琚业主委员会不具备相应资质，签订的物业管理委托合同效力待定，李元园也已经享受了太原雅馨琚物业管理有限公司提供的物业服务，物业服务合同在双方之间已经实际履行，李元园应当支付其享受的物业服务费。综上，一审法院认定事实有误，应予改判。李元园辩称，1、我们自玲珑琚小区2010年交房至今一直居住在1-807，起诉状上所说我们现住1-906纯属无稽之谈，不知对方是何意；2、2010年交房时，业主们接受了银湖欣居物业管理有限公司的服务协议，一直延续着当时银湖欣居物业管理有限公司的收费标准，2010年到2017年的所有物业费都足额按时交纳，从未欠物业费用，但在2017年底交水费时发现物业变成了雅馨琚物业公司，这个变更没有任何人进行任何说明和公示；3、在2016年雅馨琚物业收取了暖气费和物业费时，收取了每户5000多元的集中供热接入费（钱交到物业，收据盖的是玲珑琚小区业委会的章），2017年经一位业主核实并在业主群里发消息称热力公司没有收取所谓的接入费，多位业主到太原市热力公司、城管委、发改委和物价局进行投诉，雅馨琚物业和业委会对此项费用给业主们退还，但随后就要收取共建电费和对2018年的物业费进行涨价，很多业主不交此费用，后期公共用电被停；4、雅馨琚物业所说的与业委会签订的服务合同，我也询问过很多邻居，都不清楚何时选举过业委会，也没有见过和同意过这份合同，更不知道合同内容。综上，我对各项收费的依据和标准严重存疑，请求法院主持公道。1、2017年我方发现物业公司变更，没有任何公示；2、雅馨琚物业签订的业委会合同我方也不清楚，合同内容也不清楚，故本案所涉费用我没法缴纳。太原雅馨琚物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、判令李元园支付太原雅馨琚物业管理有限公司物业费3468元、水费296元、存车费500元；2、判令李元园支付太原雅馨琚物业管理有限公司滞纳金5693.19元；3、诉讼费由李元园承担。一审法院认定事实：李元园于2010年入住太原市玲珑琚小区1-807，系该小区业主，自2010年以来，太原市银湖欣居物业管理有限公司对玲珑琚小区物业进行管理。2017年12月10日、2018年12月27日，太原市玲珑琚小区业主委员会（甲方）与太原雅馨琚物业管理有限公司（乙方）均签订《玲珑琚小区物业管理委托合同》，约定：1、甲方委托乙方对太原市玲珑琚小区实行物业管理服务；2、住宅物业管理费：1.3元建筑平米/月、电梯费住宅0.4元建筑平米/月、电动车存放费：25元/辆/月（含电费）、住宅水费：当月总电费加当月总水费除以总吨数；3、业主和物业使用人逾期交纳物业管理费及相关费用的，从逾期之日起按每天应交纳管理费的千分之三交纳滞纳金。太原雅馨琚物业管理有限公司表示，对该业主委员会的基本情况均不知情。李元园表示：对业主委员会的真实性存疑，曾经成立过业主委员会，此后再未进行选举，业委会现在还是否存在不清楚。李元园未交纳2018年及2019年物业费、水费、存车费。另，太原雅馨琚物业管理有限公司提供水费的收费收据三份（自制）及欠费存车费明细（自制）。一审法院认为，太原雅馨琚物业管理有限公司虽然与“太原市玲珑琚小区业主委员会”签订《玲珑琚小区物业管理委托合同》，约定由其对太原市玲珑琚小区实行物业管理服务，根据《物业管理条例》第十条及第十六条规定，业主委员会必须依法成立。本案中，太原雅馨琚物业管理有限公司未提供业主委员会是否依法成立的相关证据，《玲珑琚小区物业管理委托合同》属于效力待定合同，太原雅馨琚物业管理有限公司是否享有物业管理权，还需进一步完成其举证责任，太原雅馨琚物业管理有限公司相应诉讼请求，不予支持，对此太原雅馨琚物业管理有限公司应承当举证不能的法律后果。综上所述，依照《物业管理条例》第十条、第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：“驳回原告太原雅馨琚物业管理有限公司的诉讼请求”。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，一、业主委员会代表业主与物业服务企业签订物业服务合同，该物业服务合同对业主具有约束力。本案中，太原雅馨琚物业管理有限公司与太原市玲珑琚小区业主委员会签订的两份《玲珑琚小区物业管理委托合同》系双方真实意思表示，且内容不违反有关法律规定，依法应受法律保护。太原雅馨琚物业管理有限公司为李元园提供了物业管理服务，李元园理应按照合同约定按时缴纳物业费。太原雅馨琚物业管理有限公司主张两年的物业费、水费及存车费符合合同约定，本院予支持。二、滞纳金是行政强制执行中执行罚的一个种类，适用于行政性规费，物业公司属于服务企业，无权收取滞纳金。本案中，《玲珑琚小区物业管理委托合同》中既约定了滞纳金，亦约定了违约金，而太原雅馨琚物业管理有限公司在本案中未主张违约金，故太原雅馨琚物业管理有限公司要求李元园承担滞纳金的请求本院不予支持。三、二审中，太原雅馨琚物业管理有限公司提供了太原市迎泽区桥东街道办事处双塔寺街二社区居民委员会的情况说明，证实太原市玲珑琚小区业主委员会依法批准成立并进行了备案，一审法院以无业主委员会是否依法成立的证据为由，驳回其诉讼请求不妥，本院予以纠正。综上所述，太原雅馨琚物业管理有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《物业管理条例》第七条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销山西省太原市迎泽区人民法院（2019）晋0106民初3257号民事判决；二、李元园于本判决生效之日起十日内太原雅馨琚物业管理有限公司物业服务费3468元、水费296元、存车费500元；三、驳回太原雅馨琚物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由李元园负担。二审案件受理费50元，由李元园负担25元，太原雅馨琚物业管理有限公司负担25元。本判决为终审判决。审判长 段雪丽审判员 任 峥审判员 赵耀功 二Ｏ二Ｏ年四月三日书记员 李 钰