新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）新01民再31号 再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：高明，男，1968年10月20日出生，回族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：张延萍，乌鲁木齐市高新技术产业开发区（新市区）金诚法律服务所法律工作者。被申请人（一审被告、二审上诉人）：马德清，男，1962年9月6日出生，回族，住新疆生产建设兵团十二师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：马翠英，女，1962年10月6日出生，回族，住新疆生产建设兵团十二师。以上两位被申请人共同委托诉讼代理人：高江龙，新疆翔瑞律师事务所律师。再审申请人高明与被申请人马德清、马翠英房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2019）新01民终704号民事判决，向新疆维吾尔自治区高级人民法院申请再审。新疆维吾尔自治区高级人民法院于2019年11月1日作出（2019）新民申1393号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人高明及其委托诉讼代理人张延萍，被申请人马德清、马翠英及其共同委托诉讼代理人高江龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高明再审请求：一、撤销乌鲁木齐市中级人民法院（2019）新01民终704号民事判决，维持一审判决或发回重审；二、一、二审案件受理费由马德清、马翠英承担。事实与理由：一、二审判决认定事实和适用法律错误。2014年3月4日我作为乙方与甲方马德清、马翠英签订《出售前协议》和《房屋及宅基地转让合同》,合同约定自转让之日起,如遇国家政府或者开发商对乙方该庭院土地进行征购,对该庭院土地的赔偿的全部现金及房产归乙方所有,与甲方无关。甲方需配合乙方并协助。涉案房屋被征收的补偿款747598元应当全部归我所有。马德清、马翠英仅支付了500000元,剩余247598元未支付。二审法院依据马德清、马翠英提交的其单方出具的《凭据》,认定双方对原合同内容进行了变更的推定与事实不符。马德清、马翠英并不能提供证据证明双方对涉案合同进行的变更约定。二、二审法院审判程序违法，参加开庭的合议庭成员与法律文书的不一致。马德清、马翠英辩称，二审法院查明事实清楚，适用法律正确。一、高明提交的《房屋及宅基地转让合同》是复印件，存在篡改的情况，且其购买该房屋也不是为了居住，现实中也并未占有使用；二、涉案房产在征收安置补偿期间，我们与高明于2017年3月31日晚间，达成一次性支付500000元赔偿款的协议，对原合同进行了变更，并出具了《凭据》一份，我们也已实际支付了该500000元，随后将该《凭据》收回，二审法院的认定符合常理；三、二审庭审笔录记载的法官与最终的裁判文书落款的法官一致。请人民法院驳回高明的再审请求。高明向一审法院起诉请求：一、判令马德清及马翠英给付征收补偿款247598元；二、判令马德清及马翠英支付违约金80000元；三、本案诉讼费由马德清、马翠英承担。一审法院认定事实：2014年3月4日，甲方马德清、马翠英（系夫妻关系）与乙方高明签订一份《出售前协议》，约定：甲方自愿将甲方南面一排平房出售给乙方，面积由南至北到路边长28m、宽8.6m，房面积240.8㎡，总房价400000元；未来如遇到单位征收该土地，现交易出售的房屋所有财产产权归乙方所有，甲方需配合乙方并协助如今后的房屋价格和置换安置房等事宜。同日，双方又签订了《房屋及宅基地转让合同》，约定：甲方同意将位于西缘产业发展中心四站的房屋及宅基地，东西长12.46m、南北宽24.5m，转让给乙方，计240.8㎡（高明添加：若拆迁原南北28m、东西8.6m，若不拆重建南北24.5m、东西12.46m）；房屋及宅基地转让价为400000元，于签订合同当日付200000元，剩余200000元于2014年3月30日前付清；自转让之日起，如遇国家政府或开发商对乙方该庭院土地进行征购，对该庭院土地的赔偿的全部现金及房产归乙方所有，与甲方无关；如甲方或乙方违约，支付违约金400000元（100％），并且承担由此产生的一切经济损失。该转让合同签订后，高明按约支付了价款，马德清于同年3月27日给高明出具了收条，写明：今收到高明交来房款400000元。2017年3月，该房屋因棚户区改造被征收。马德清、马翠英于同年3月31日出具一份《凭据》，写明：今有西缘产业中心四站职工马德清欠高明房屋赔偿款500000元，还款日期房屋拆迁后20个工作日还款。同年6月14日，马德清向高明支付了房屋征收补偿款500000元。高明认为，马德清及马翠英收到该房屋征收补偿款747598元，而只给其支付了500000元，尚有247598元未支付，故向法院起诉。本案在审理过程中，经高明申请，一审法院前往乌鲁木齐经济技术开发区（乌鲁木齐市头屯河区）房屋征收与补偿管理办公室（土地征收管理办公室）（以下简称征收办）调取了2017年5月9日马德清、马翠英与征收办签订的房屋征迁补偿协议，根据该协议，征收办向马德清、马翠英支付房屋征收补偿费总计2217411元（已扣除两套安置房的费用），预留60000元后，向马德清、马翠英支付2157411元（一审庭审中，马德清、马翠英认可已于2017年6月13日收到该笔款）；调取了马德清位于乌鲁木齐市××区）西缘产业发展中心管理四站棚户区改造房地产征收补偿价值评估报告，根据该报告中的分户评估结果一览表及马德清建筑物分丘图显示，马德清建筑物分丘图中（1）面积207.13㎡、评估单价3500元/㎡、评估价值724955元，（2）数量187.67㎡、单价550元、金额103219元，（3）面积113.92㎡、评估单价3500元/㎡、评估价值398720元，113.92㎡二次装修、单价120元、金额13670元。另查明，马德清、马翠英卖给高明的房屋就是双方签订的合同中约定的南北28m、东西8.6m土地上的三处平房，合计面积240.8㎡，其中一处为可以居住的砖混房（即马德清建筑物分丘图中的（3）），一处为简易砖混房（即马德清建筑物分丘图中的（2）靠东面的部分），一处为土坯房（即马德清建筑物分丘图中的（1）靠东面的部分）。高明在购买该房屋后，一直未居住过。另，马德清在本案庭审中陈述，其卖给高明的房屋中，土坯房南北6.2m，简易砖混房南北6m，可住人的砖混房南北13.25m，共计25.45m，不够28m，其在可住人的房子东西加2.55m，补南北的28m。一审法院认为，双方当事人签订的《出售前协议》以及《房屋及宅基地转让合同》合法有效，双方均应按约履行，否则应承担相应的违约责任。在合同签订后，高明按约向马德清、马翠英支付了合同中约定的房款，而马德清、马翠英在该房屋被征收且在收到征收办支付的房屋征收补偿款后，未按合同约定将属于高明的补偿款全部支付给高明，其行为已构成违约，应承担本案的民事责任。一、关于高明要求马德清、马翠英给付征收补偿款247598元的请求。高明主张按其应占有土坯房面积中的88.466㎡×3500元/㎡，补偿款为309631元；简易砖混房面积中的51.086㎡×550元/㎡，补偿款为28097元；可居住砖混房面积113.92㎡应全部归其所有，3500元/㎡，补偿款为398720元，且113.92㎡房屋的二次装修补偿款13670元也应当归其所有，以上合计750118元，减去马德清、马翠英已经支付的500000元，马德清、马翠英还应支付250118元，但其仍按起诉的247598元主张，并提交一张其画的房屋现场测量草图，以证明其计算房屋面积的依据。对此马德清、马翠英有异议，其只认可南北28m、东西8.6m、合计240.8㎡的面积，且给高明支付500000元的房屋征收补偿款，是和高明协商后确定的，该笔款已支付给高明，故已不欠高明征收补偿款，并提交一份其出具的《凭据》作为证明。一审法院认为，因高明未提供证据证明其画的现场测量草图是与马德清、马翠英共同测量后所画的，故对其提交的该测量草图、计算面积不予采信；但因马德清、马翠英认可其卖给高明的房屋总面积为240.8㎡，又认可其所卖房屋南北不足28m，故根据马德清、马翠英所卖房屋的具体情况以及高明、马德清、马翠英双方签订的合同，不足的面积应当补在马德清、马翠英所卖房屋中土坯房的东西方向；因马德清、马翠英在庭审中认可其卖给高明的简易砖混房南北为6m，故马德清、马翠英卖给高明的简易砖混房面积应为51.6㎡（南北6m×东西8.6m），土坯房面积应为75.28㎡（马德清、马翠英卖给高明的房屋总面积240.8㎡减去可居住砖混房面积113.92㎡再减去简易砖混房面积51.6㎡）；马德清、马翠英卖给高明的土坯房征收补偿款应为263480元（75.28㎡×3500元/㎡），简易砖混房征收补偿款应为28380元（51.6㎡×550元/㎡），可居住砖混房征收补偿款为398720元及该房的二次装修补偿款为13670元，以上合计征收补偿款为704250元，马德清、马翠英已向高明支付500000元，尚有204250元未付，马德清、马翠英应当向高明支付。马德清、马翠英虽提供了其出具的《凭据》，但因该《凭据》系马德清、马翠英单方出具的，高明对此不认可，且该《凭据》的内容本身也不能反映马德清、马翠英辩称意见中所述的内容，故对马德清、马翠英的辩称意见不予采信。二、关于高明要求马德清、马翠英支付违约金80000元的请求。马德清、马翠英没有按双方合同约定将应属于高明的征收补偿款全部支付给高明，其行为已构成违约，应当承担违约责任，向高明支付违约金，且马德清、马翠英在收到了征收办支付的征收补偿款后，不将属于高明的征收补偿款全部支付给高明，违背诚实信用原则，属于恶意违约，故对高明要求支付违约金80000元的诉讼请求予以支持。三、关于马德清、马翠英辩称的高明提交的《房屋及宅基地转让合同》是复印件，且有高明自己添加的内容，不能作为本案依据。对此，一审法院认为，因马德清、马翠英对该合同中除高明添加的内容外，对其他内容是其与高明所签，认可无异议，而高明添加的“若拆迁原南北28米，东西8.6米”，因马德清、马翠英认可其卖给高明的房屋是南北28米、东西8.6米，故对此予以确认；至于高明添加的“若不拆重建南北24.5米，东西12.46米”以及两个“注”的内容，因与本案双方争议无关，不影响高明依据该合同向马德清、马翠英主张权利，故对高明依据该合同向马德清、马翠英主张权利予以支持。一审法院判决：一、马德清、马翠英给付高明拆迁补偿款204250元；二、马德清、马翠英偿付高明违约金80000元。马德清、马翠英不服一审判决，上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回高明的一审诉讼请求；二、案件受理费、送达等相关费用由高明承担。二审法院认定事实：2014年3月4日，甲方马德清及马翠英与乙方高明签订了《宅基地转让合同》，约定：甲方同意将位于西缘产业发展中心四站的宅基地，东西长11.1m、南北宽24.5m，使用权转让给乙方。经双方协商宅基地转让价为400000元，于签订合同当日付200000元，剩余200000元于2014年3月30日前付清；自转让之日起，如遇国家政府或开发商对乙方该庭院土地进行征购，对该庭院土地的赔偿的全部现金及房产归乙方所有，与甲方无关；如甲方或乙方违约，支付违约金400000元（100％），并且承担由此产生的一切经济损失。二审法院查明的其他事实及所依据的证据与一审法院一致。二审法院认为，一、关于涉案《宅基地转让合同》效力的问题。法律法规对国有土地上房屋的转让行为并无禁止性规定，故对马德清及马翠英的关于合同无效的理由不予采信，涉案的两份合同应为有效合同；二、关于涉案征收补偿款如何分配的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零五条规定：“人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果”，第一百零八条规定，“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”本案中，高明主张应当依据《宅基地转让合同》的约定，涉案房屋征收后应得的征收款均应向其支付，马德清及马翠英认为在征收安置补偿款发放之前，双方当事人已协商一致将征收款分配方式变更为：马德清及马翠英向高明支付500000元征收款后，政府征收部门发放的涉案房屋的迁拆款与高明再无关系，且马德清及马翠英向高明支付500000元后，将高明处的涉案《宅基地转让合同》原件收回，视为双方对合同约定的变更。对双方的该项争议，二审认为，在征收安置补偿款数额并未确定的情形下，马德清及马翠英向高明出具了“今有西缘产业中心四站职工马德清欠高明房屋赔偿款50万元，还款日期房屋拆迁后20个工作日还款”的《凭据》一张，后马德清及马翠英按照《凭据》上约定的时间在收到房屋征收款后的次日向高明支付了该500000元，高明虽以欠款《凭据》上无其签名为由不认可欠款《凭据》的真实性，但对收到马德清及马翠英向其支付的500000元的事实并无异议，该《凭据》系马德清及马翠英向高明出具，《凭据》上无高明的签字符合常理，马德清及马翠英在向高明支付了500000元后，收回《凭据》原件，故《凭据》原件由其二人持有符合常理，该《凭据》虽由马德清及马翠英单方出具，但支付款项的事实和时间与《凭据》可以相互印证，且高明在一审中并未出示《宅基地转让合同》的原件，其在二审中陈述未出示的原因系合同原件被马德清及马翠英撕毁了，该陈述与马德清及马翠英所陈述的在支付500000元后，将高明处的合同原件收回的意见一致，该事实与上述支付500000元的事实，以及最终是由马德清及马翠英与政府征收部门签订征收安置补偿协议的事实相结合可以印证马德清及马翠英的陈述是真实的，即高明与马德清、马翠英在征收时，就征收后能够获得的预期利益再次进行了确定和结算，马德清及马翠英向高明支付房屋赔偿款500000元后，涉案房屋最终能获得的征收利益均与高明无关，双方对之前的《宅基地转让合同》约定的利益分配方式进行了变更。高明在签订《宅基地转让合同》后，未在涉案土地上进行新建、对涉案房屋翻建，也未实际入住涉案房屋，其支付40万元购买涉案房屋后，马德清及马翠英向其支付了500000元房屋赔偿款，该分配方式的变更并未违反公平和诚实信用原则，符合日常生活经验和逻辑。高明提起本案诉讼依据的是其涂改和添加过的《宅基地转让合同》复印件，马德清及马翠英虽对其中部分事实予以认可，但高明提供的证据确实存在瑕疵。结合本案的事实及双方当事人的陈述，根据上述法律规定，二审对马德清及马翠英关于双方协商一致支付500000元的合意属于对原《宅基地转让合同》修改的上诉理由，予以采信。高明要求马德清及马翠英向其支付征收安置补偿款247598元及违约金8万元的诉讼理由与事实不符，没有事实及法律依据，二审不予采纳。二审法院判决：一、撤销乌鲁木齐市头屯河区人民法院（2017）新0106民初1473号民事判决；二、驳回高明的全部诉讼请求。本院再审中，马德清、马翠英出具2017年4月3日由其书写的《关于请求重新复核评估房子的报告》一份，用以证明：马德清向征收管理部门申请重新复核房屋评估价格，不管评估价格是否升降，其权利应归属于马德清、马翠英。高明对该证据的真实性、合法性、关联性不予认可，认为正式的评估报告只有一份，只支付500000元是马德清、马翠英强加的价格。本院认为，该份证据系马德清、马翠英单方出具，对其真实性、合法性不予认定，虽然该报告与本案有关联性，但没有高明同意只收取500000元征收补偿款的内容，证据达不到证明标准，故对马德清、马翠英的证明主张不予采纳。本院再审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院再审认为，本案的争议焦点为：马德清、马翠英书写的《凭据》及向高明支付500000元的事实能否认定为马德清、马翠英与高明对转让合同中关于征收补偿款归高明所有的约定进行了协议变更。《中华人民共和国合同法》第十三条规定：“当事人订立合同，采取要约、承诺方式”；第二十二条规定：“承诺应当以通知的方式作出，但根据交易习惯或者要约表明可以通过行为作出承诺的除外”；第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同”；第七十八条规定：“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更”。依据上述法律规定，本院再审认为，合同的变更应由当事人各方协商一致，如达不成协议便不发生合同变更的法律效果，而这里的协商一致，实际上是订立一个新合同的过程，也应当采取要约、承诺的方式进行。关于承诺的方式，原则上应以通知的方式作出，且承诺必须明确清楚，不能含糊。具体到本案，首先，从《凭据》的内容分析，其中“欠高明房屋赔偿款50万元”的表述，是对欠款事实和欠款数额的客观描述，并不能够推导出是将应付征收补偿款调整为500000元的结论。其次，马德清、马翠英主张依据《凭据》双方将应付高明的征收补偿款调整为500000元，如依马德清、马翠英主张，则《凭据》系对转让合同中全部补偿款归属于高明所有的约定的变更，应为一个新的要约，该要约需得到高明的承诺方能达成变更原合同的效果。对此，马德清、马翠英认为，《凭据》出具后，已交付给高明，高明将其手中持有的《出售前协议》和转让合同交回，后二人收到征收补偿款后，将500000元支付给高明，又将《凭据》收回，通过整个过程可以反映出高明对于将房屋征收补偿款变更为500000元是明知且同意的，应视为双方就变更原合同达成一致意见；但高明否认马德清、马翠英的主张，称自己并未收到该《凭据》，当时双方就征收补偿款事宜产生了矛盾，只支付500000元是马德清、马翠英单方的意思。对此，本院再审认为，合同变更应当是双方当事人对其权利处分的真实意思表示，现并未有证据证明高明就合同的变更作出了明确的承诺，《凭据》中也并未有如高明收到500000后就视为同意变更的内容，此时的举证证明责任应由马德清、马翠英负担，但马德清、马翠英并未能进一步举证证明其主张的事实。因此，关于马德清、马翠英主张双方对原合同进行了变更的事实，因没有充分证据证明，本院对其主张不予采纳。马德清、马翠英应按一审判决确定的数额向高明给付征收补偿款，并承担违约责任。另，关于高明提出的“二审法院审判程序违法，合议庭成员开庭与法律文书的不一致”的理由，经调阅二审案卷和开庭视频，并不存在高明提出的该问题，二审审判程序合法，对高明的该项再审理由不予采纳。综上所述，二审判决关于双方当事人对转让合同约定的利益分配方式进行了变更的认定有误，本院再审予以纠正。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销本院（2019）新01民终704号民事判决；二、维持乌鲁木齐市头屯河区人民法院（2017）新0106民初1473号民事判决。一审案件受理费6213.97元（高明已预交），由高明负担822.11元，由马德清、马翠英负担5391.86元；一审案件申请费2157.99元（高明已预交），由高明负担。二审案件受理费5563.75元（马德清、马翠英已预交），由马德清、马翠英负担。本判决为终审判决。审  判  长   李 健审  判  员   于 翔审  判  员   王海亮二 ○ 二 ○ 年 四 月 二 十 三 日书  记  员   陈 彬