大连市普兰店区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0214民初1575号原告：朱汉杰，男，1988年5月30日出生，汉族，个体工商户，住辽宁省瓦房店市。委托诉讼代理人：孙天斌，系辽宁士林律师事务所律师。被告：大连普兰店万达广场投资有限公司，住所地辽宁省大连市普兰店区振兴街68号。统一社会信用代码：91210282MA0QC0TIIX5。法定代表人：齐界，系该公司总经理。委托诉讼代理人：许海荣，系北京大成（大连）律师事务所律师。被告：大连普兰店万达广场商业管理有限公司，住所地辽宁省大连市普兰店区海湾新城33号1单元13层2号。统一社会信用代码：91210282MA0QDMTP01。法定代表人：王志彬，系该公司总经理。委托诉讼代理人：许海荣，系北京大成（大连）律师事务所律师。原告朱汉杰诉被告大连普兰店万达广场投资有限公司（以下简称万达投资公司）、大连普兰店万达广场商业管理有限公司（以下简称万达商管公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱汉杰委托诉讼代理人孙天斌、被告万达投资公司及被告万达商管公司共同委托诉讼代理人许海荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱汉杰向本院提出诉讼请求：1、请求确认《大连普兰店万达广场（营运期）商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》）第二十一条21.4项无效；2、请求确认二被告解除合同行为（张贴催缴函行为、停水及停电行为、拆除经营设施行为）无效；3、请求判令二被告共同承担本案诉讼费用。事实与理由：原告朱汉杰与被告万达投资公司签订的《租赁合同》第二十一条第21.4项第三款约定：“在租赁期限内，若乙方（原告朱汉杰）延迟交纳租金或物业服务费或能源费用或其他应付费用等累计超过3次（含本数），则甲方（被告万达投资公司）也有权单方面解除合同，并由乙方承担导致合同终止的违约责任”。该条款违背了任意解除权只能由法律明确规定的法律原则，也违背了法无溯及既往的原则，根据合同法第三十九条、第四十条的规定，应认定该条款无效。原告朱汉杰同两个独立的法人签订了两份独立的合同，在没有法定或者约定的解除条件成就情况下，二被告行使解除合同的行为无效。况且二被告未依法向原告朱汉杰发出解除通知。所以，二被告张贴催缴函行为、停水、停电的行为、拆除原告朱汉杰的经营设施行为并不产生合同解除的效果，属无效的解除合同行为。被告万达投资公司辩称，不同意原告朱汉杰的全部诉讼请求。理由如下：一、《租赁合同》是在双方真实意思表示下签订的，解除权的约定并非格式条款，没有加重原告朱汉杰的义务，故《租赁合同》第二十一条第21.4项合法有效。二、租赁期内，原告朱汉杰逾期缴纳租金多达九次，按照合同约定，被告万达投资公司的解除合同条件已经成就，有权行使解除权。根据被告万达投资公司对被告万达商管公司的授权，被告万达商管公司有权解除租赁合同。2019年9月28日，被告万达商管公司在原告朱汉杰租赁场地张贴《催缴函》，同时将《催缴函》照片通过微信发送给原告朱汉杰，系被告万达投资公司的解除合同通知行为。被告万达商管公司辩称，不同意原告朱汉杰的全部诉讼请求。被告万达商管公司与原告朱汉杰签订的《大连普兰店万达广场步行街物业管理服务协议》（以下简称《物业协议》）第十一条第三款约定“如本协议与商铺租赁合同约定存在不一致时，应以商铺租赁合同为准，乙方承租商铺租赁合同终止时，本协议自动终止”，《租赁合同》因被告万达投资公司提前解除而终止，《物业协议》同时自动终止。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院认定如下：一、原告朱汉杰提供了被告万达商管公司通告、《商铺装修施工许可证》、SBS防水作业许可证、施工申请单、《关于世隆美食花园未按期缴纳租金终止营业的通知》各一份、《关于世隆美食花园品牌补交减免租金的沟通函》两份及照片一张，拟证明：因延期交付场地，被告万达投资公司承诺给予原告朱汉杰减免租金等优惠政策，从而说明二被告停水及停电行为、强行拆除经营设施行为属违约行为。二被告认为上述证据与本案无关，故对证据的合法性、关联性及真实性均不认可。本院认为，上述证据证明的事实，与原告朱汉杰是否逾期支付租金和物业费不能产生直接关系。二、二被告提供了业务授权书一份，拟证明：被告万达投资公司将普兰店万达广场店的日常管理工作授权被告万达商管公司行使，从而，被告万达商管公司有权代表被告万达投资公司解除《租赁合同》。原告朱汉杰对业务授权书真实性有异议，认为，二被告之间不存在管理上的授权。本院认为，《租赁合同》明确约定被告万达投资公司委托被告万达商管公司对包括房屋在内的商业广场提供统一专项物业管理服务和实施商业运营管理，与此业务授权书相印证。经审查核实案涉证据的真实性、合法性、关联性，综合分析当事人当庭陈述和诉辩、质证、代理意见，本院依法认定本案事实如下：2018年6月20日，被告万达投资公司与原告朱汉杰签订了《租赁合同》，约定：被告万达投资公司将案涉商铺出租给原告朱汉杰使用，租赁期限为60个月，自进场日开始计算，即自2018年6月21日至2023年6月20日止，计租面积为1118.62平方米，租金标准为每月每平方米为35元，每月租金为39151.70元，原告朱汉杰应于每个缴费周期的20日前缴纳次月租金。被告万达投资公司委托被告万达商管公司对包括房屋在内的商业广场提供统一专项物业管理服务和实施商业运营管理。第二十一条第21.4项约定：乙方延迟交纳本合同勘正租金、保证金或物业服务费或能源费用或其他应付费用的，每延迟一日，乙方应当向甲方或物业服务公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金。……在租赁期限内，若乙方延迟交纳租金或物业服务费或能源费用或其他应付费用等累计超过3次（含本数），则甲方也有权单方面解除合同，并由乙方承担导致合同终止的违约责任。同日，被告万达商管公司与原告朱汉杰签订了《物业协议》，约定由被告万达商管公司提供物业服务，同时约定，《租赁合同》终止时，《物业协议》自然终止。2018年6月29日，原告朱汉杰向被告万达投资公司交付了2018年6月21日-9月30日的租金52202.28元（按减免后的数额）。后，原、被告协议，自2018年10月起，原告朱汉杰按月交付租金和物业费。2018年9月30日，原告朱汉杰向被告万达投资公司账户转账三笔（数额分别为30000元、30000元、18303.43元），用于支付2018年10、11、12月租金（按减免后的数额）。2018年12月21日，原告朱汉杰向被告万达投资公司账户转账二笔（数额分别为40000元、38303.4元），支付2019年1、2、3月租金（按减免后的数额）。2019年1月1日，被告万达投资公司向被告万达商管公司出具业务授权书，将普兰店万达广场店的日常管理工作授权被告万达商管公司行使。2019年3月26日、2019年4月25日、2019年5月29日，原告朱汉杰分别向被告万达投资公司账户转账26101.13元，用于支付2019年4、5、6月租金（按减免后的数额），2019年6月28日、2019年7月29日、2019年8月30日，原告朱汉杰分别转账26101.14元，用于支付2019年7、8、9月租金（按减免后的数额）。2019年9月28日，被告万达商管公司在原告朱汉杰经营的商铺中张贴《催缴函》，同时，以微信的方式将该函件发给原告朱汉杰。《催缴函》中表述：从2019年1月至2019年9月，您已经延迟缴纳租金、物业费9次，现我司正式通知您于2019年9月28日24：00前将〔2019〕年[10]月租金、〔2019〕年[10]月物业费缴纳至我公司租金和物业账户；超过24：00仍未到账，我公司将按合同约定解除合同，由于贵方违约导致合同提前终止，请贵方按照合同约定承担违约责任。同时我公司将采取一切必要的法律措施追偿欠款，因此而产生的一切责任及我公司造成的全部损失，均由贵司承担。原告朱汉杰微信回复：没有什么经营这个想法儿。2019年10月6日，被告万达商管公司向商户发出《关于世隆美食花园未按期缴纳租金终止营业的通知》，通知大连普兰店万达广场将于2019年10月7日21：30进行闭店终止营业。2019年10月7日，被告万达商管公司开始停水、停电，原告朱汉杰的合作商户陆续撤离。2019年10月18日，被告万达商管公司向原告朱汉杰发出《关于世隆美食花园品牌补交减免租金的沟通函》。称：我司于2019年9月28日向你发送《催缴函》，要求贵方按期缴费，至今贵方仍未缴费，因贵方欠缴租费，导致合同于2019年9月30日终止。贵方自开业至今，共9次延期缴费，按照合同约定已构成违约，我司有权单方解除本合同，并要求贵方承担导致合同终止的违约责任。请贵方在10月20日前尽快撤除店内一切设备设施、物品等。且贵方需向我司补交减免的全部租金合计156606.82元，自接到此通知函起10个工作日内补缴78303.40元违约金。因原告朱汉杰未清场，2019年11月18日，被告万达商管公司再次向原告朱汉杰发出沟通函，通知原告朱汉杰清场并承担民事责任。2019年年末，二被告将原告朱汉杰合作商户的经营设施拆除。本院认为，根据案涉争议内容及当事人诉辩意见，本案争议焦点有二：一、《租赁合同》第二十一条21.4项是否系无效条款；二、二被告张贴《催缴函》、停水、停电、拆除经营设施行为是否系无效解除合同行为，即，二被告的上述行为能否产生《租赁合同》解除的法律后果。针对焦点一：《租赁合同》第二十一条21.4项是否系无效条款。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《租赁合同》第二十一条第21.4项第三款约定：“在租赁期限内，若乙方延迟交纳租金或物业服务费或能源费用或其他应付费用等累计超过3次（含本数），则甲方也有权单方面解除合同，并由乙方承担导致合同终止的违约责任”。此条文内容清楚，理解容易，不违反法律的规定，属有效条款。原告朱汉杰收到《租赁合同》后，没有行使相应撤销或解除权利，按期支付部分租金和物业费，已经开始履行《租赁合同》。但对于2019年4月至9月间应付的租金和物业费，原告朱汉杰均没有在上月20日前支付，累计违约6次，符合《租赁合同》约定的解除条件。针对焦点二：二被告的张贴《催缴函》、停水、停电、拆除经营设施行为能否产生《租赁合同》解除的法律后果。民事法律行为的核心要素为意思表示。《催缴函》清楚确定：原告朱汉杰逾期支付2019年10月租金和物业费，被告万达商管公司行使解除合同权利。所以，《催缴函》具有解除合同通知意思。被告万达商管公司不但在原告朱汉杰经营场所张贴《催缴函》，且通过微信将《催缴函》照片发送给原告朱汉杰，解除合同意思已经达到原告朱汉杰。原告朱汉杰享受何种优惠，不影响其于每月20日前交付下月租金和物业费的义务。《租赁合同》明确约定被告万达投资公司委托被告万达商管公司对包括房屋在内的商业广场提供统一专项物业管理服务和实施商业运营管理，被告万达商管公司的张贴《催缴函》、发送《催缴函》照片行为，系管理被告万达投资公司普兰店万达广场店的行为。综上，被告万达商管公司张贴《催缴函》和发送《催缴函》照片行为，产生《租赁合同》与《物业协议》均解除的法律后果。原告朱汉杰主张被告万达商管公司张贴《催缴函》不产生合同解除的后果，显然与法律规定不符合。被告万达商管公司停水、停电及拆除行为，系二被告解除合同的补充和延续。故对原告朱汉杰要求确认《租赁合同》第二十一条第21.4项无效及二被告的解除合同行为无效的诉讼请求，本院不予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九、第四十条、第五十二条、第九十三条、第九十四条、第九十六条之规定，判决如下：一、驳回原告朱汉杰要求确认其与被告大连普兰店万达广场投资有限公司签订的《大连普兰店万达广场（营运期）商铺租赁合同》第二十一条21.4项无效的诉讼请求；二、驳回原告朱汉杰要求确认被告大连普兰店万达广场投资有限公司、大连普兰店万达广场商业管理有限公司解除合同行为无效的诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取25元，由原告朱汉杰承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  王永全二〇二〇年四月二十六日书记员  肖 迪相关法律法规《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。