辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽04民终209号上诉人（原审被告）：曹立群，男，1980年1月24日出生，汉族，住抚顺市望花区。委托诉讼代理人：曹昌龙，男，1953年11月16日出生，汉族，住抚顺市望花区，曹立群父亲。委托诉讼代理人：梁学广，抚顺市顺城区河东法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）:抚顺富邦物业有限公司，住所地：抚顺市望花区。法定代表人：张琦，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘曼，辽宁天威律师事务所律师。上诉人曹立群因与被上诉人抚顺富邦物业有限公司（简称富邦物业）物业服务合同纠纷一案，不服抚顺市望花区人民法院（2019）辽0404民初2306号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人曹立群的委托诉讼代理人曹昌龙、梁学广，被上诉人富邦物业的委托诉讼代理人刘曼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曹立群的上诉请求：1、撤销一审判决；2、依法改判驳回富邦物业的诉讼请求；3、一审、二审诉讼费用由富邦物业承担。事实及理由：1、一审判决认定事实错误。上诉人居住的房屋没有电梯，自入住以来至今，全体住户均按每平方米1元交纳物业费，而一审判决认定曹立群应按每平方米1.2元交纳物业费（其中包括电梯使用费0.2元/平方米)，实属认定事实错误。应当特别着重指出的是，富邦物业在一审的请求是曹立群应按每平方米1元交纳物业费，而一审却毫无任何依据的判决曹立群按每平方米1.2元交纳物业费。此判决于法无据，更与常理和惯例相悖。（曹立群居住的房屋没有电梯，1.2元/平方米系有电梯房屋的收费标准，曹立群每年交物业费总额为1341元)。尤为严重的是，曹立群在一审法庭审理时明确指出，2014年一2015年房屋突然出现漏水，曹立群当即找到富邦物业及开发商，而得到的答复是“不管，你愿意上哪告就去哪告”，而且时至今日，富邦物业对业主的合理要求及投诉依旧不理不睬，无人问津，致使曹立群的房屋墙面因漏水而长毛发霉，气味刺鼻，无法居住，更为严重的是屋内顶棚漏水，严重威胁着人身安全，面对人命关天的危境，曹立群只能自已出资维修，花掉人工、材料等费用达5800元，并于当庭举证了房内漏水致使屋内损毁的照片及影像资料。然而，一审判决都随意抛开曹立群是因富邦物业不履行物业服务义务而不予交物业费的实情，而且是与本案纠纷有着法定的关联性的实情，错误认为“关于被告辩称其房屋入住后发生漏水导致无法居住一节，与本案并非同一法律关系，本案无法一并审理。”据此足见，非但认定事实错误，更属严重违反法定程序。2、一审判决适用法律错误。因为本案纠纷是因富邦物业不尽、不履行维修义务，单一收费的霸道所为。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的理解》第三条明确规定“物业企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的人民法院应予支持。”而一审判决竟违背该法此条款的规定，采取断章取义，采用该法第六条的规定，判决曹立群支付物业费，纯系严重的适用法律错误。3、富邦物业应承担曹立群房屋修缮费用6800元。富邦物业辩称，曹立群提出的上诉请求缺乏事实根据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。曹立群房屋所在的XXXX小区建于2010年，受当时建筑材料和施工标准的限制，小区内的多栋房屋出现了与曹立群房屋相同的情况，但不能因为室内漏雨就认定是富邦物业未尽维修义务。曹立群房屋共用的外墙体有裂缝，墙体或楼顶的防水已损坏，这些都可以导致曹立群房屋漏雨。特别是曹立群房屋是六带七层的跃层结构，六楼外是开放的露台，曹立群在露台地面铺设了地砖，即可能破坏了露台原有的防水层，也是导致曹立群房屋室内漏水的原因之一。如果是因曹立群自己破坏露台原有防水层导致房屋漏水，与富邦物业无关，曹立群应自行承担责任。如果因房屋共用部位出现问题导致房屋漏水，也不属于富邦物业服务范围之内。富邦物业收取的物业费中只包含了共用部位、共用设施、设备的日常运行、维护费用，不包括共用部位的大修费用。对此《物业服务收费管理办法》第十一条已有明确的规定，而且根据《物权法》第七十九条，《住宅专项维修基金管理办法》第十八条，住宅保修期满后共用部位的维修，必须使用专项维修基金。根据以上法律法规的规定，富邦物业对房屋共有部位没有大修义务，共有部位的大修，只能依据《物权法》第七十六条所规定的程序，启动维修基金才是唯一的解决方式。曹立群房屋漏雨的问题也应照此办理。富邦物业自入住XXXX小区后，一直按照《前期物业管理服务协议书》的约定为包括曹立群在内的全体业主提供物业服务。由于共有部位的大修、中修不在富邦物业提供的物业服务范围之内。富邦物业不是共有部位大修资金来源人和维修主体，共有部位未能得到及时维修，不是富邦物业不作为造成的。曹立群以此作为拒交物业费的理由不成立。一审判令曹立群足额缴纳拖欠的物业费是完全正确的。同时根据双方签订的前期物业管理服务协议书的约定，物业费收取标准以房屋是商品房还是回迁房为区分，与房屋是否有电梯无关。曹立群已认可自己的房屋是在商品房区，此前也按照每平方米1.2元交纳过物业费，因此一审判决按照每平方米1.2元的标准计算曹立群拖欠物业费的金额是正确的。按时交纳物业费是曹立群作为业主的基本义务，曹立群应该以合理方式解决自己的问题，漏水不是拒交物业费的理由。曹立群拒交物业费的做法不仅构成了违约，还损害了富邦物业及其他缴纳物业费业主的利益。同时对于曹立群新增加的上诉请求，富邦物业认为该项上诉请求与本案没有关系，曹立群应另案处理。富邦物业向一审法院提出的诉讼请求：1、判令曹立群支付2016年1月1日至2018年12月31日的物业费4829元，违约金1206.90元，共计5229.90元；2、诉讼费由曹立群承担。事实和理由：富邦物业是为XXXX小区提供物业服务的企业，曹立群是该小区X号楼X单元XXX号的业主，该房屋建筑面积111.79平方米，按照富邦物业、曹立群的约定，曹立群应按照房屋建筑面积每月每平方米1元的标准缴纳物业费，如逾期未缴纳还要承担违约责任，但是曹立群已拖欠2016年1月1日至2018年12月31日的物业费，富邦物业多次催要，曹立群拒绝支付。富邦物业认为按时缴纳物业费是曹立群作为业主的义务，曹立群应支付拖欠的物业费，同时富邦物业有权要求曹立群以拖欠物业费的30%为标准，支付相应的违约金。一审法院经审理查明：曹立群系XXXX小区X号楼X单元XXX室（建筑面积111.79平方米）房屋的业主。2011年5月15日，富邦物业与曹立群签订《前期物业管理服务协议书》，协议约定：富邦物业为曹立群提供物业服务，物业管理服务费收费标准为回迁区住宅按建筑面积每月每平方米1.0元收取，商品区住宅物业费按建筑面积每月每平方米1.2元收取。富邦物业按照《前期物业管理服务协议书》约定为曹立群提供了物业服务，曹立群2016年1月1日至2018年12月31日期间，未交纳物业服务费。庭审中，富邦物业、曹立群均认可曹立群居住的房屋系商品区住宅。一审法院认为，业主无正当理由拒绝交纳物业费，物业服务企业有权请求业主支付拖欠的物业费。本案中，富邦物业与曹立群签订的《前期物业管理服务协议书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律，应认定为合法有效。富邦物业向抚顺市望花区XXXX小区提供物业服务，曹立群作为该小区的业主，有义务按约定向富邦物业交纳物业费，故曹立群应当向富邦物业交纳自2016年1月1日起至2018年12月31日止的物业服务费，富邦物业、曹立群均认可曹立群居住房屋为商品区住宅，故曹立群应缴纳的物业服务费数额为111.79平方米×1.2元/平方米×36个月≈4829元；关于富邦物业要求曹立群支付违约金1206.90元一节，因曹立群抗辩物业服务有瑕疵，并非无故拒交物业费，故该主张不予支持。关于曹立群辩称其房屋入住后发生漏水导致无法居住一节，与本案并非同一法律关系，本案无法一并审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、被告曹立群于本判决发生法律效力之日起三十日内支付原告抚顺富邦物业有限公司物业服务费4829元；二、驳回原告抚顺富邦物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元（富邦物业已预交），由被告曹立群承担。二审审理期间，曹立群提交了物业费收据（自2011年6月1日至2015年12月31日），证明曹立群从入住案涉房屋一直是按每平方米1元交纳的物业费，每年物业费为1341元。富邦物业对该份证据发表质证意见如下：曹立群在一审时并没有提交该份证据，这份证据只能说明之前是按每平方米1元的标准交纳的物业费，但是按照双方签订的前期物业管理协议的约定，曹立群是应该按每平方米1.2元的标准交纳物业费，所以曹立群提供的收据与本案没有关系。收据上的章具体需要回去核实后向法庭回复。在指定期间内，富邦物业公司并未提交证明曹立群所提交的物业费收据不真实的证据。本院根据上述证据另查明：曹立群自2011年6月1日至2015年12月31日，已经向富邦物业公司支付物业费，支付的物业费标准为每平方米为1元，每年为1341元。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为：本案系物业服务合同纠纷，曹立群作为XXXX小区的业主，富邦物业为该小区的物业服务企业，双方之间已经形成了物业服务法律关系。曹立群及时的缴纳物业费是富邦物业能够保质保量提供物业服务的基础。现曹立群拖欠物业费，富邦物业有权向其主张权利，故曹立群应向富邦物业支付拖欠的物业费用。关于物业费标准问题，因二审审理期间，曹立群提交了自2011年6月1日至2015年12月31日期间的物业费收据，从收据中可知，曹立群是按照每平方米1元的标准交纳的物业费，每年的物业费为1341元，富邦物业向一审法院提交的起诉状中陈述的物业费标准亦是每平方米1元，二审中本院已向富邦物业进行释明，限期提交曹立群所在单元楼的其他业主的物业费缴费标准，以便本院核实曹立群所在单元楼的物业费收费标准，但是富邦物业没有向法院提交任何反驳曹立群提出的物业费收费标准的证据，故富邦物业应自行承担举证不能的不利后果，曹立群应按照每平方米1元的标准支付物业费，即每年的物业费为1341元。关于曹立群主张富邦物业应承担曹立群房屋修缮费用6800元一节，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条第一款：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。”的规定，因曹立群在一审中对此节请求并未提起反诉，且在二审审理期间，富邦物业不同意进行调解，故对于此节请求曹立群应另行解决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销抚顺市望花区人民法院（2019）辽0404民初2306号民事判决；二、曹立群于本判决生效之日起三十日内支付抚顺富邦物业有限公司物业服务费4023元；三、驳回抚顺富邦物业有限公司的其他诉讼请求；四、驳回曹立群的其他上诉请求；一审案件收费25元，由曹立群承担20元，由抚顺富邦物业有限公司承担5元。二审案件受理费50元，由曹立群承担40元，由抚顺富邦物业有限公司承担10元。本判决为终审判决。审判长 宫 颖审判员 李 艳审判员 李依桐二〇二〇年四月二十日书记员 李耀南