江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终253号上诉人（原审被告）:顾红健，男，1972年9月25日生，汉族，住江苏省南京市建邺区。委托诉讼代理人：曹坤，江苏省国泰新华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王祺，男，1976年11月24日生，汉族，住北京市石景山区。被上诉人（原审原告）：李嘉实，女，1983年9月14日生，汉族，住山东省青岛市崂山区。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：李晓英，江苏焯燃律师事务所律师。上诉人顾红健因与被上诉人王祺、李嘉实房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2019）苏0105民初2881号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。顾红健上诉请求：一、请求一审法院判决第一项，依法查明事实后确认涉案《房屋租赁合同》的解除日期为2019年8月24日；二、请求撤销一审法院判决第二项，依法改判上诉人不向被上诉人退还租金45100元；三、被上诉人承担本案一审、二审的诉讼费用。事实与理由如下：一、一审判决认定事实错误。上诉人认为原审判决认定上诉人与被上诉人之间签订的《房屋租赁合同》于2019年3月20日解除属于认定事实错误。上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》第十一条明确约定了在租赁期内，乙方要求提前解约，必须提前一个月通知对方，并征得对方同意。未经对方同意，擅自单方终止合同的，应向对方支付一个月租金作为违约金，并赔偿损失。上诉人自始至终没有同意与被上诉人解除案涉的房屋租赁合同，2019年3月14日被上诉人将钥匙反锁在案涉房屋内搬离，同时拒绝支付违约金并赔偿案涉房屋的空置损失。原审判决认定案涉房屋另行挂牌出租的原因并非仅为被上诉人违约，而是存在多方面的原因，系认定事实错误。被上诉人提出违约后，上诉人委托中介工作人员以同等并且可协商的价格另行挂牌出租，但是至今未能成交，案涉房屋另行挂牌出租未能成交的主要原因是被上诉人在承租期间对房屋进行了破坏性的使用，加上案涉的拉德芳斯小区房屋属于一个较高档的小区，附带花园，装修档次较高，所以再次出租需要一个时间的过程，在再次寻找承租人的过程中，房屋闲置期间的房屋损失是由被上诉人违约造成的，可以故该房屋难以以同等条件再次租赁。因此，被上诉人对于案涉房屋空置期间租金的损失应当负主要责任，其应当承担相应的赔偿责任。二、一审判决适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第六十条，合同双方当事人应该遵守严格履行合同与诚实信用的原则，既然双方己经约定了擅自终止合同的后果，在该条款不违反法律法规的强制性规定的前提下，即应当严格履行。《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十六条规定，因承租人的违约行为导致房屋租赁合同解除，出租人请求承租人赔偿损失的，人民法院应予支持。因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月。案涉房屋租赁合同因被上诉人擅自终止合同而产生的空置损失，被上诉人理应向上诉人承担。王祺、李嘉实辩称：一、一审法院认定的双方房屋租赁合同的解除日期为2019年的3月20日是正确的。我方于2019年2月20日通过微信向上诉人提出解除租赁合同。根据合同的约定，在租赁期间，一方要提前解除的，必须提前30天，因此依据合同的约定，一审法院认定解除的时间为2019年的3月20日，认定无误。二、关于可以退回的租金，一审法院判决的退回租金偏低，一审法院让我方承担了相当于一个月租金的违约金以及不予退还押金，认定的标准过高。我方于2019年3月12日通过微信的方式询问上诉人，钥匙交给谁，但是上诉人均置之不理，在迫于无奈的情况之下，于3月14日将钥匙放在上诉人房屋处，上诉人于2019年5月份才去打理这个房子，导致了室内一些树木干枯，这个结果是由上诉人的行为导致的，不应当由我方来承担赔偿的责任。我方于2019年3月8日搬离房屋时，特意安排专业的保洁人员对房屋进行了打扫，已经尽到了承租人最大的善意，降低了上诉人的各项损失。虽然我们认为一审法院判决应当归还的租金偏低，但是为了息讼，我方也未提起上诉，我们仍然服从一审法院的判决。王祺、李嘉实向一审法院起诉请求：一、请求判令双方之间签订的《房屋租赁合同》于2019年3月14日解除；二、请求判令顾红健退还租金61600元、押金11000元，共计72600元；三、本案诉讼费由顾红健承担。一审法院认定事实如下：2018年8月，双方签订《房屋租赁合同》，约定顾红健将南京市建邺区恒山路130号7幢3单元406室的房屋出租给王祺、李嘉实。租赁期限为2018年8月25日至2020年8月24日，每月租金11000元，押金11000元。租金按年度支付。同时约定租赁期内，一方要求提前解约，必须提前一个月通知对方，并征得对方同意，未经对方同意，擅自单方终止合同的，应向对方支付一个月租金作为违约金，并赔偿损失。一审另查明，合同签订时王祺、李嘉实共计支付2018年8月25日至2019年8月24日的租金及押金共计143000元。2019年2月20日，王祺、李嘉实向顾红健提出解除合同，顾红健回复“你用微信方式告知我，你要单方面终止房屋租赁合约，我希望你继续履行承租合同。因为你的原因不能继续履行合，那首先我要收一个月的违约金，其次，这个空置的费用和成本、其他造成的损失都要你承担，当然我也会委托中介，帮我找租客，尽量减少因为你违约对我造成的损失…”。2019年3月14日，王祺、李嘉实将钥匙反锁在房屋间，搬离出租房屋。2019年5月18日顾红健通过报警开锁的方式进入房屋，房屋花园的花草有枯萎现象。一审再查明，2019年2月1日至3月30日产生的电费1800元，王祺、李嘉实未支付。对于2018年8月、9月份产生的电费差额129.5元王祺、李嘉实同意支付。一审法院认为：当事人应当按约履行合同。王祺、李嘉实因个人原因，无法继续履行合同，按合同约定应当提前一个月告知顾红健，并应当支付对方一个月的违约金，其于2019年2月20日告知顾红健，顾红健亦及时通知中介公司重新出租。依双方约定，租赁合同应当于一个月期限届满时解除，即于2019年3月20日解除。现王祺、李嘉实要求确认双方之间签订的《房屋租赁合同》于2019年3月14日解除，对于该诉讼请求，一审法院确认为双方之间签订的《房屋租赁合同》于2019年3月20日解除。因双方合同解除，顾红健应当退还王祺、李嘉实2019年3月21日至2019年8月24日的租金，租金合计应当为56100元。扣除王祺、李嘉实应当支付顾红健的一个月违约金11000元，则顾红健应当退还王祺、李嘉实租金45100元。王祺、李嘉实要求顾红健返还押金11000元，合同约定，押金于合同到期时，房屋无损坏且各项费用结清后三日内无息返还。2019年3月14日，王祺、李嘉实将锁匙反锁房屋内搬离，交还房屋时双方并未进行交接清点，王祺、李嘉实交还房屋的方式不妥当，致使房屋附带花园无人打理，产生花草枯死等现象，造成顾红健损失。且王祺、李嘉实认可尚欠水电费用等未能支付。故综合顾红健的损失状况综合考虑，对王祺、李嘉实主张返还押金的诉讼请求，一审法院不予支持。对于顾红健其后房屋空置造成的损失，一审法院认为，王祺、李嘉实于2019年2月20日已告知顾红健要求解约，顾红健其后亦通知中介公司将房屋另行出租，但因各种未能及时出租成功。房屋未能及时出租成功原因存在多方面，并非仅因王祺、李嘉实违约所致。王祺、李嘉实因违约解除租赁合同，已经提前一个月通知，且另行赔偿一个月租金的违约金，故对顾红健的该说法，一审法院不予采信。一审法院判决：一、确认王祺、李嘉实与顾红健签订的关于南京市建邺区恒山路130号7幢3单元406室的《房屋租赁合同》于2019年3月20日解除；二、顾红健于判决生效后十五日内返还王祺、李嘉实租金45100元；三、驳回王祺、李嘉实其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1615元，由王祺、李嘉实负担614元，由顾红健负担1001元。二审中，本院查明的事实与一审法院一致，本案双方均未提交新证据，本院对一审法院认定的事实依法予以确认。本院认为，本案二审中的争议焦点为：一、本案双方之间的租赁合同是否应当于2019年8月24日解除；二、上诉人顾红健是否应当退还被上诉人王祺、李嘉实租金45100元。一、本案双方之间的租赁合同是否应当于2019年8月24日解除根据本案双方签订的合同约定，一方要求提前解约，必须提前一个月通知对方，并征得对方同意，未经对方同意，擅自单方终止合同的，应向对方支付一个月租金作为违约金，并赔偿损失。从本案查明的事实看，本案被上诉人于2019年2月20日告知上诉人解除合同，故一审法院认定双方之间签订的合同应当于2019年3月20日解除并无不当。因本案双方明确约定了合同解除的方式，故双方之间合同解除的时间应依据合同约定，本案被上诉人将房屋租金交至2019年8月24日，与双方之间合同解除的时间并无必然的联系，现上诉人以其不同意解除合同为由主张涉案合同于2019年8月24日解除没有依据，本院对此不予支持。二、上诉人顾红健是否应当退还被上诉人王祺、李嘉实租金45100元根据双方合同约定，双方之间签订的合同应当于2019年3月20日解除，但被上诉人应向上诉人支付一个月租金作为违约金，并赔偿损失。一审法院认定合同解除后，被上诉人向上诉人交纳的租金还余56100元，故扣除一个月租金作为违约金并以押金折抵上诉人的各项损失费用后，上诉人还应退还被上诉人租金45100元。本案双方约定提前解约须提前一个月通知对方隐含着便于上诉人提前另寻下一承租人的意思。但从本案查明的事实看，被上诉人通知上诉人解除合同后，上诉人表示不同意解除合同，被上诉人亦未实际返还房屋，双方多次沟通后，被上诉人直到2019年3月14日将房屋钥匙反锁于房屋内。在此期间，被上诉人独自持有房屋钥匙，上诉人事实上无法将房屋另行出租，客观上给上诉人造成损失。故结合本案的实际情况，本院依法酌定上诉人应当退还的租金中另行扣除一个月租金11000元，即上诉人应返还被上诉人租金34100元（45100元-11000元）。上诉人以双方合同于2019年8月24日解除为由主张不退还租金，没有依据，本院对此不予支持。综上所述，上诉人顾红健的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持南京市建邺区人民法院（2019）苏0105民初2881号民事判决第一项、第三项；二、变更南京市建邺区人民法院（2019）苏0105民初2881号民事判决第二项为：顾红健于本判决生效后十五日内返还王祺、李嘉实租金34100元。一审案件受理费1615元，由上诉人顾红健负担759元，由被上诉人王祺、李嘉实负担856元；二审案件受理费928元，由上诉人顾红健负担702元，由被上诉人王祺、李嘉实负担226元。本判决为终审判决。审判长 刘 凡审判员 龚 达审判员 张卓慧二〇二〇年四月二十八日书记员 陈晓君