云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书(2019)云0103民初5225号原告：涂应琼，女，汉族，1975年9月16日出生，住云南省丽江市华坪县。委托诉讼代理人：吴涛、薛云文，云南云都律师事务所律师，特别授权代理。被告一：杨治国，男，汉族，1983年1月4日出生，户籍地址为昆明市盘龙区。被告二：彭朝双，男，汉族，1966年3月7日出生，住昆明市五华区。委托诉讼代理人：陶虎、杨芳，云南雁序律师事务所律师，特别授权代理。原告涂应琼与被告杨治国、彭朝双房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月8日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月20日公开开庭进行了审理。原告涂应琼及其委托诉讼代理人吴涛、薛云文，被告二彭朝双的委托诉讼代理人陶虎、杨芳到庭参加诉讼。被告一杨治国经本院依法公告送达了起诉状副本、举证通知书、开庭传票，期至无正当理由未到庭应诉，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。原告涂应琼向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令解除原被告之间于2017年5月8日签订的《房屋租赁合同》，并立即返还租赁房屋(暂按一年租金计算42万元)；2、请求人民法院判令被告按每月35000元支付自2018年7月9日至实际返还租赁房屋之日止的租金，暂计算至2019年5月8日的租金为350000元；3、请求人民法院判令被告支付违约金135000元；4、请求人民法院判令被告支付原告代为支付的水费1686元，物管费11452元。5、请求人民法院判令被告赔偿原告木地板损失23000元；6、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年5月8日原被告在昆明新亚地产经纪公司共同签订了《房屋租赁合同》，约定：原告将自有的位于昆明市北京路与联盟路交叉口卓越俊园10幢1-2层9B室面积为375.74平方米的房屋出租给两被告用于餐饮经营使用，租赁期限为10年（自2017年7月9日至2027年7月8日止），房屋租金按每三年递增，其中2017年7月9日至2020年7月8日的租金按35000元每月，租金按每半年支付一次，第二年开始的租金应在10月9日及次年的4月8日支付。被告逾期支付租金，每逾期一天应向原告按月租金的15%支付违约金，拖欠租金超过7日的，原告有权解除租赁合同并要求被告按实际占用时间交纳租金并承担违约责任。同时，合同约定了发生争议的由房屋坐落地人民法院管辖。《房屋租赁合同》签订后，原告于2017年5月8日将房屋交付给了被告，后被告成立了昆明本地人食堂餐饮服务有限公司经营餐饮，被告于2017年5月12日向原告支付了半年的租金21万元，租房押金2万元，2017年12月7日被告向原告支付了半年租金21万元。2018年4月8日被告依约应向原告支付租金，但被告并未按合同约定交纳，经原告多次催收和协商，被告以各种理由迟迟拒付租金。2018年6月底原告再次要求被告支付租金时发现被告已经关门停止营业。后经协商，被告承诺会尽快支付租金，2018年7月期间，原告接到物业公司的通知说房屋内的水管漏水，后原告通知了被告并一起到了现场，发现房屋内因为水管漏水造成了约200平方米的木地板遭到损坏，当时被告安排员工对被损毁的木地板进行了拆除，并承诺会赔偿木地板的损失，但至今，被告并没有对损坏的木地板进行处理并仍然占用着房屋。另由于被告自2018年6月起就没有再缴纳水费和物业管理费，原告无奈只能代为垫交了水费1686元，物业费11452元。原告认为，被告拒不支付租金的行为已严重违反了双方之间所签订的《房屋租赁合同》，仍然在房屋内堆放着大量设施设备，也未将房屋交还原告，给原告造成了较大的经济损失。为此，原告诉至本院,主张前述诉请。被告一杨治国未到庭应诉答辩，亦未提交书面答辩意见及证据材料，被告未到庭视为其放弃了当庭辩论、质证的权利。被告二彭朝双辩称：原被告双方所签订的《房屋租赁合同》应当依法认定为无效,并非像原告第一项请求要求解除《房屋租赁合同》,理由是该合同所针对的标的物坐落在一个居民小区，根据我们国家的大气污染防治法第81条以及昆明市餐饮业环境污染防治管理办法的相关规定，明确禁止在居民小区开展餐饮等业务经营活动。由于本合同约定的就是在一个居民小区的一个铺面，从事餐饮业务,因此导致《房屋租赁合同》应当是一个无效的状态。第二，对于房屋租金，由于本案所涉及的租赁合同是无效状态，那么只应当支付的是一个房屋占用费。在本案中被告已经向原告支付了一年的房屋占用费，在被告经营过程中，正是由于使用房屋的违法性，在2018年的4月，当地工商管理机关以及环境保护的机关，责令被告停业不许经营，导致被告使用原告的物业发生了法律上的冲突，导致了餐饮无法开展，因此发生了争议。在此期间，原被告双方多次协商，原告要合同继续履行，但由于行政部门的一个执法行为，导致了物业的使用已无法实现合同目的，被告于2018年4月10日左右已经停业,2018年7月3日，原告上门将物业锁闭。关于原告第三项诉讼请求违约金的支付是没有法律依据,合同无效整个合同均应当是一个无效状态，就不存在违约的一个法律行为。第四项诉讼请求，对于水电费和物管费的问题，希望法院查清。如果是在被告占有期间所产生的水电费和物管费依法应当由被告来承担,超出2018年7月3日以后的所产生的物管费以及相关费用应当依法由原告承担。关于原告的第五项诉讼请求，木地板的损失费,被告认为是一个侵权纠纷，不应该在本案进行处理。谁侵权谁负责，对于地板的损失，原告主张的23000元也没有法律依据和事实依据予以支撑。所以第五项诉讼请求应该是和本案是没有关联性，应当由原告另行另案予以主张。原告向法庭提交如下证据:证据一：原、被告身份证复印件；证据二：不动产权证；证据三：房屋租赁合同；证据四：短信记录；证据五：水费、物业费缴纳凭证；证据六：照片。被告二没有证据提交。庭审中称:唯一的证据就是工商机关通知被告停业的一个口头通知,责令停业。经审理,本院确认案件事实如下:案涉租赁房屋系原告所有，被告二称两被告系朋友关系,合伙开餐厅。原告涂应琼作为出租方、被告彭朝双和杨治国作为承租方、昆明新亚房地产经纪有限公司作为居间方于2017年5月8日签订《房屋租赁合同》,合同约定:一、原告将自有的位于昆明市北京路与联盟路交叉口卓越俊园10幢1-2层9B室面积为375.74平方米的房屋出租给两被告用于餐饮经营使用，租赁期限为10年（自2017年7月9日至2027年7月8日止）,房屋租金按每三年递增，其中2017年7月9日至2020年7月8日的租金按35000元每月，租金按每半年支付一次，首次支付租金时间为2017年5月9日,承租方需在下次付款期限到期前提前30日向出租方支付租金,即以后每次支付租金的时间分别为每年10月9日和4月8日。二、承租方逾期支付租金，每逾期一天应向出租方按月租金的15%支付滞纳金，拖欠租金超过7日的，出租方有权解除租赁合同,承租方需按实际占用时间交纳租金并承担违约责任。同时，合同约定了发生争议的由房屋坐落地人民法院管辖。三、承租方因自身原因提前终止本合同的，必须提前3个月通知出租方，并自愿向出租方支付剩余年限租金总额的20%作为补偿；出租方在合同解除当日将房屋钥匙及正常使用状态下的附件中所列物品交给出租方，逾期承租方在房屋留置的一切物品均视为放弃。任由出租方处置，所造成后果由承租方自行承担。四、出租方自行办理经营手续包括但不限于营业执照等所有相关证明,能否顺利办理与出租方无关,由此产生的风险由承租方自行承担。五、为保证承租方合理并善意地使用该房屋及配套设施,承租方应向出租方缴纳2万元作为押金;如因承租方原因导致合同解除的,出租方有权不退回押金。《房屋租赁合同》签订后,两被告按约支付首期租金,原告将租赁房屋交由两被告使用。两被告办理餐饮的营业执照在此经营。被告称因餐厅违反国家的大气污染防治法第81条以及昆明市餐饮业环境污染防治管理办法的相关规定,被工商、环保相关部门口头通知停止经营,为此2018年4月8日餐厅便停止经营,但没有提交相关证据。庭审中原告称2017年7月至2018年7月8日的租金已经付清,对此被告二予以认可。但被告未按合同约定在2018年4月8日前向其支付2018年7月至2019年1月的房租。2018年6-8月双方协商合同解除事宜未果。2018年7月因为房屋漏水导致木地板损坏，2018年7月3日原告便将租赁房屋的钥匙更换。被告二称于2018年7月3日租赁房屋已交还原告,房屋内的东西是原告不让搬离,对此原告不予认可,并称租赁房屋内仍有两被告的财物,钥匙更换后并将新钥匙交物管处,两被告是可以进出租赁房屋的，被告二对原告的这一陈述不予认可。庭审后,2019年12月16日,原告、被告彭朝双办理房屋及物品交接手续，于2019年12月20日腾空了租赁房屋。2020年3月31日，本院电话通知原告、二被告到庭接受询问，期至原告、被告彭朝双到庭，被告杨治国没有到庭。经询问，被告彭朝双仍没有向法庭提交主张案涉合同无效的证据，认可是以案涉租赁物为经营场所办理餐厅营业执照。关于原告主张房屋漏水导致木地板损坏造成损失23000元，原告、被告二认可在餐厅停业期间因老鼠将水管破坏导致木地板被水淹造成损害，被告不予认可赔偿责任和赔偿金额，原告就损失金额没有向法庭举证证明，称被告杨治国口头承诺认可，因被告杨治国没有到庭，本院对此不予确认损失金额。2020年4月7日被告二向本院提交餐厅的营业执照信息并对违约金提交书面答辩意见，认为合同约定违约金过高应当依法认定无效，同意支付一个月的租金数额35000元作为违约金。另查明：昆明本地人食堂餐饮服务有限公司的法定代表人为被告二彭朝双，该公司的营业场所为案涉租赁房屋，营业期限自2017年6月27日—2027年6月26日，经营范围：餐饮服务；预包装食品兼散装食品的零售。登记状态：吊销，未注销。本院认为,根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。本案被告杨治国经依法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，依法对被告缺席判决。本案的争议焦点是案涉《租赁经营合同》是否有效？根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。被告二辩称合同无效，但迄今没有向法庭提交合同无效的相关证据，根据《房屋租赁合同》合同内容及现有证据，本案案涉《房屋租赁合同》不具备合同无效之事由，故被告二关于合同无效及基于合同无效主张的免责答辩意见本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第八条第二款规定：依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款规定:当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第二百一十二条规定:租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告、二被告于2017年5月8日签订的《房屋租赁合同》内容不违反法律禁止性规定，合法有效，双方应按合同履行各自义务。案涉租赁合同租期10年，二被告没有按约支付租金，构成违约，原告依约要求解除合同，有事实和法律依据，且租赁房屋原告已收回，故原告的第一项诉讼请求，本院予以确认支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十九条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，予以裁决。从本院查明的事实看，二被告给付租金期至2018年7月8日，未按合同约定在2018年4月8日支付下半年的房租并单方提前要求终止合同构成一般违约，原告在知晓二被告违约不再继续履行合同的情况下，没有及时按合同约定行使合同解除权，而是在7月3日因房屋漏水将门锁更换，致租赁房屋在诉讼中经本院释明后得以腾空交还给原告，本案中原告没有采取适当措施防止损失的扩大，而是在2019年5月8日才诉至法院要求解除合同，故原告不得就扩大的损失获得赔偿。关于原告主张的第二项、三项诉讼请求实际均为违约损失部分，庭审后被告书面提交意见认为合同约定的违约金标准过高要求法院予以调整，根据上述法律规定，违约金应以实际损失为基础，原告未举证证明其实际损失数额，二被告违约将直接导致原告不能及时收取租金及此部分租金可能带来的收益。另合同约定被告违约则押金不退亦属于违约责任，故结合本案实情，依上述评述，原告的此二项诉请有一定的事实及法律依据，本院酌情一并予以支持，即二被告向原告支付违约金105000元（月租金35000元×3个月），扣除押金20000元，实际支付85000元。关于原告主张的第四项诉讼请求，原告主张水电费1686元，被告二没有提出异议，本院予以确认支持；原告主张物管费11452元（开票日期2018年11月15日），被告二认可2018年7月3日前的房租由承租方承担，根据以上查清的案件事实，本院酌情支持由二被告承担物管费8016元（11452×70%）。关于原告主张的第五项诉讼请求，从本院查明的事实看，木地板损害非人为因素导致损害是事实，但对赔偿责任及金额，被告二不予认可，因原告无确凿证据证明损害价值金额，故本院不予支持。案件受理费，本院依法判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条、第六十条第一款、第九十三条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决如下：一、解除原告涂应琼与被告杨治国、彭朝双于2017年5月8日签订的《房屋租赁合同》；二、被告杨治国、彭朝双于本判决生效之日起十日内向原告涂应琼支付违约金105000元，扣除押金20000元，实际支付85000元；三、被告杨治国、彭朝双于本判决生效之日起十日内向原告涂应琼支付水电费1686元、物管费8016元；四、驳回原告涂应琼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13211元，由原告涂应琼承担11043元，被告杨治国、彭朝双承担2168元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  刘学俭人民陪审员  鄂文灿人民陪审员  谢开祎二〇二〇年四月十三日书 记 员  刘艳艳