安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖03民终474号上诉人（原审原告）：杨翠芹，女，1969年12月6日出生，汉族，住安徽省蚌埠市禹会区。委托诉讼代理人：史军伟，安徽明锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：林莉莉，安徽明锐律师事务所律师。上诉人(原审被告）：蚌埠荣盛伟业房地产开发有限公司，住所地安徽省蚌埠市朝阳路1099号，统一社会信用代码9134030005445602X3。法定代表人：陈亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：李宏亮，安徽禹风律师事务所律师。委托诉讼代理人：迟小兵，安徽禹风律师事务所律师。上诉人杨翠芹、上诉人蚌埠荣盛伟业房地产开发有限公司（以下简称荣盛公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市禹会区人民法院（2019）皖0304民初4130号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案在审理过程中，荣盛公司于2020年4月26日向本院递交了撤回上诉申请书，自愿撤回上诉。本院于2020年4月26日口头裁定准予荣盛公司撤回上诉。本案现已审理终结。杨翠芹上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费用由荣盛公司承担。事实与理由：一、一审判决书中以荣盛公司提交的蚌埠市房屋所有权申请登记受理单载明的时间为违约的截止时间认定错误，应当以杨翠芹提交的不动产登记收件单载明时间为违约的截止时间。1.不动产登记收件单上载明自登记受理次日若干个工作日后领取不动产登记证书，说明收件单的日期为荣盛公司才将全部办证材料提交至不动产登记中心的日期，但是受理单上仅仅说明30个工作日后到房地产交易市场发证窗口办理手续，说明在办理受理单后荣盛公司仍要完成后续的办证手续，并非杨翠芹提供的收件单载明的若干个工作日后领取证书，荣盛公司也未举证说明其受理单载明时间当日将全部办证材料和手续办理完毕。2.荣盛公司主张应当以受理单日期所载日期为准，明显不符合法律和合同的约定。根据《不动产登记暂行条例》第十六条规定第三项的规定，办理不动产权证应当提交相关不动产权属来源证明材料，即办案中本人提交的蚌埠市房屋交易确认书符合这一要求，而确认书时间在受理单之后几个月后，而收件单载明材料第5项为确认书，而受理单中并没有经不动产登记中心确认的不动产权属来源证明材料。故可作证不应当以受理单时间为准，而以收件单收件为准。3.荣盛公司当庭提供了受理单和蚌埠市房屋交易确认书作为证据，蚌埠市房地产交易管理处出具的确认书的时间在出具受理单的时间后6个月以上，而杨翠芹提供的收件单所列材料中确认单也包含在内，荣盛公司未能提供证据证明确认单办结所需手续也是在其受理单当日完成或确认单办理是不动产交易和登记中心的职责，故此也可证明应当以收件单时间为准。4.荣盛公司提出在受理单载明的日期的当日已将全部材料送至不动产登记中心，但受理单和收件单所列材料明显不一致，荣盛意见完全没有相关证据证明，不应当为事实，并且自荣盛主张其将全部办证材料送至不动产登记中心，到发证日期长达一两年时间之久，明显与相关法律和事实相违背。经代理人至不动产登记中心询问得知，收件单在明日起才是登记中心收到全部材料时间。根据住宅专项维修基金管理办法规定，在办理房产登记前，应当将公共维修基金存入专项维修资金专户，同时交付当日原告已将契税、公共维修基金、办证登记费用等全部办证费用交付给荣盛公司，相对应的发票及转账记录也是办证荣盛公司所需要提交审核的材料，但相关案件中，代理人持调查令查询到，相关办证费用缴纳时间和受理单相差甚远，请法院予以核实，或出具调查令便于代理人调查本案的关键性证据。二、杨翠芹起诉未超过诉讼时效。基于合同约定，杨翠芹已委托荣盛公司办理不动产产权证书，并将办证所需要的资料和契税、公共维修基金等办证的费用全部提供给荣盛公司，办证是一个不公开的内部程序，且不动产登记新规出台前，即蚌埠市在2019年6月份前，若以贷款方式购买商品房的，不动产权证书原件应存放在抵押权人即银行处，而本案中荣盛公司在公证书中也承诺办理抵押登记，故此只有在卖房时或本案中小区业主大量起诉荣盛公司时，才知道自己权利收到侵害。延迟办证的行为是一个持续性的行为，每日都在发生变化，若以荣盛公司所言交房后360天开始计算诉讼时效，即意味着要求杨翠芹每日都要去查询荣盛公司是否已完成办证手续，或者每日主张以此赔偿，这明显不合常理和法理。且只有荣盛公司才知道违约的截止时间，根据诚信守约原则，荣盛公司应当违约期限确定时，主动向杨翠芹赔偿，但荣盛公司却采取隐瞒手段企图逃避违约赔偿，故可以办妥手续的时间点为诉讼时效期间的起算点。三、根据统一裁判原则，也应当以不动产登记收件单时间为违约的截止时间。根据蚌埠市禹会区人民法院（2019）皖0304民初2110-2116号判决书中明确认定以下事实：“荣盛公司主张逾期办证违约应计算至涉案房屋完成初始登记之日。与双方约定合同内容不符，本院均不予支持。”，而在办案中裁判尺度发生了变化，本案判决以荣盛公司提供受理单载明日期为违约的截止时间，明显不符合最高人民法院对统一裁判尺度的要求，也与审判原则及维护法院裁判的权威性原则不相符，应当依法改判。综上，请求二审法院查明事实，依法改判或发回重审。荣盛公司辩称，一、荣盛公司承担的特定合同义务系将涉案房屋初始登记申请材料在约定期限内提交至产权登记机关，唯有违反该义务方对杨翠芹逾期取得涉案房屋权属证书承担一定的违约责任。即便将荣盛公司在委托代理关系中的代为办证义务也归于买卖合同关系中有关产权登记的义务，荣盛公司向产权部门申请办理产权登记即已履行义务，之后，有关产权证书的事项完全由产权部门进行，与荣盛公司无关，荣盛公司不应承担违约责任。二、荣盛公司报送案涉房屋权属登记资料至产权登记机关备案时并未超过《商品房买卖合同》约定的时间,不动产登记机关出具的办理案涉房屋初始登记收件单的时间并非荣盛公司报送案涉房屋权属登记资料时间。因法律法规变化、不动产登记机关原因导致荣盛公司报送资料后受理以及登记而增加的时间,与荣盛公司无关,责任不应由荣盛公司承担,该时间段应从荣盛公司承担的责任期间中予以扣除。根据不动产登记机关及交易部门出具的情况说明,蚌埠市不动产交易登记中心明确反映，房屋所有权申请登记受理单载明的日期，系产权部门将办证申请录入电脑系统的日期，因录入电脑系统的速度慢于提交办证申请的速度，该日期远远晚于荣盛公司实际申请办理涉案房屋权属证书的日期。荣盛公司履行报送涉案房屋权属资料至权属登记机关期间，适逢我国不动产登记制度重大改革,房屋登记的程序、登记机构均随之发生了变更，新的不动产登记操作处于逐步探索、规范期。荣盛公司报送的案涉房屋权属登记(首次登记,大产权证)、转移登记(小产权证)材料,按批量件予以处理。同时,按照新的条例和规章,办理大产权证和小产权证时需要增加权籍调查、落宗、交易确认等流程。在荣盛公司已报送办理首次登记材料后,新增加的权籍调查、落宗、不动产登记测绘资料均需要由不动产登记机关完成,由于新的业务流程环境尚不稳定、新组建的不动产登记机构受限于人员不足,其在完成权籍调查、界址界定、落宗及完成不动产登记测绘后方将资料逐步录入计算机,为荣盛公司出具收件单,故该收件单上的时间并非荣盛公司报送权属资料的时间,而是不动产登记机关按照新的法律法规、流程完成其自身增加的权籍调查、界址界定、落宗、不动产登记测绘报告后与荣盛公司已经报送的权属登记资料的汇总出具的文件。正因如此,不动产登记机关才说明,荣盛公司报送资料后,批量件登记办理工作由不动产登记机关循序渐进的推进,故因不动产登记机关完成法律规章规定新增加资料、流程的该段时间的责任不应由荣盛公司承担，荣盛公司取得竣工验收备案表后至房屋所有权申请登记受理单的时间的违约责任不应由荣盛公司承担。三、杨翠芹的诉请已过诉讼时效。荣盛公司与杨翠芹之间的《商品房买卖合同》中对案涉房屋的交付使用日期做了明确约定，在约定交付之日起360日后，杨翠芹知道其购买的涉案房屋未能在约定期限内取得权属证书，有权主张相应的违约金，从前述期限届满之日起开始计算违约责任的诉讼时效。杨翠芹在提起本案诉讼之前，从未向荣盛公司提出违约金主张，因此，杨翠芹的诉请早已超过诉讼时效。即便本案债权被认定为继续性债权，即给付内容和范围随着时间推移不断发生变化的债权，也应当采用分段计算的方法，以每个个别债权分别适用诉讼时效的法律规定，已过诉讼时效的债权不应当得到支持。综上，请求驳回杨翠芹的上诉请求。杨翠芹向一审法院起诉请求：1.荣盛公司立即支付杨翠芹因其逾期办理房地产权属证书的违约金65319.38元（以732280为基数，按照日0.02%，自2016年6月23日起至2017年9月12日止，共计446天，按732280元*0.02%*446天=65319.38元计算）；2.荣盛公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年6月20日，杨翠芹与荣盛公司签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号201306200090），该合同约定杨翠芹以按揭方式购买荣盛公司开发的荣盛?锦绣香堤第1栋1单元1003号房屋，双方在该合同中还就建筑面积、房屋单价、总价款、付款方式（按揭付款）、房屋交接、保修责任等作出约定。其中，该《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2015年6月30日前，将符合合同约定商品房交付买受人使用，第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖的人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权证书的，双方同意下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的日0.02%向买受人支付违约金；3、关于产权登记手续的办理方法，经双方同意，根据付款方式按照下列第（1）或第（2）种方式处理：（1）买受人采用一次性方式付款购房，由买受人自行办理产权证书，出卖人仅负责协助买受人办理产权证书。（2）买受人采用按揭方式购房的，买受人在办理交付手续时向出卖人全额交清办理房屋产权证书预备金及合格的办证资料，由出卖人代买受人办理产权证、土地证、房地产他项权证。出卖人代买受人办理上述证书期间，买受人的个人办证资料发生变化的，买受人应自出卖人通知其补交相关办证资料之日起七日内向出卖人提交。买受人未按照上述约定日期提供办证资料的，买受人应向出卖人支付违约金。随后杨翠芹与荣盛公司又签订了涉案房屋签约补充协议。2013年6月20日，经蚌埠市众信公证处公证，杨翠芹向荣盛公司出具委托书，委托荣盛公司就涉案房屋全权代表其到房屋管理部门办理并领取房地产权证、到土地管理部门办理并领取房屋的土地使用权证、到房屋管理部门办理房屋的抵押登记相关手续并领取房地产他项权证。还约定办理上述事项所需费用由委托人承担，受托人应当将上述房屋的他项权利证书交给银行。受托人在办理上述事项中所签署的有关文件，委托人均予以承认并愿意承担因此而产生的法律后果。2015年6月4日，杨翠芹作为付款方的不动产统一发票载明其缴纳的售房款为732280元。杨翠芹与荣盛公司的涉案房屋实际交付的时间为2015年6月29日。2016年11月18日，荣盛公司向蚌埠市房地产交易管理处提交办理案涉房屋产权证的相关材料。一审法院认为，本案主要争议焦点为：一、荣盛公司是否违约，应否承担违约责任；二、本案杨翠芹诉请是否超过诉讼时效。一、荣盛公司是否违约，应否承担违约责任。涉案《商品房买卖合同》系荣盛公司与杨翠芹的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。该《商品房买卖合同》第十五条系双方关于涉案房屋产权登记及逾期办证违约责任的具体约定。依据该条款，荣盛公司负有两项义务，即其应在商品房交付使用后360日内，将办理涉案房屋权属登记需由荣盛公司提供的资料报产权登记机关备案；接受杨翠芹委托，代杨翠芹办理案涉房屋的产权证、土地证、房地产他项权证。本案中双方对委托办证的期限并未明确约定，故判断荣盛公司是否违约，取决于荣盛公司是否按照合同约定在商品房交付使用后360日内，将办理涉案房屋权属登记（办理小产权证）需由荣盛公司提供的资料报产权登记机关备案。杨翠芹与荣盛公司的涉案房屋实际交付的时间是2015年6月29日，即荣盛公司应于2016年6月23日之前将办证的相关资料交至产权登记中心，而蚌埠市房屋所有权申请登记受理单载明，荣盛公司于2016年11月18日将涉案房屋办理产权登记需要由荣盛公司提供的材料交产权登记中心，超过双方约定的荣盛公司向产权登记中心提交相关登记资料的日期，故荣盛公司构成违约，其应承担相应的违约责任，违约时间为2016年6月23日至2016年11月18日。二、本案杨翠芹诉请是否超过诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》（四）关于违约责任问题第18条规定：买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。《〈第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要〉理解与适用》认为，如果当事人在合同中明确约定逾期办证违约金数额的，为一时性债权，从约定或法定的期限届满之次日起算诉讼时效；如果当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效，这既可以促使出卖人尽快履行办证的义务，也可对买受人给予适当的补偿，有利于平衡当事人之间的利益。最高人民法院《民事审判指导与参考》第68辑民事审判信箱问答对于出卖人逾期支付办证违约金诉讼时效如何计算的问题，认为如果当事人在合同中明确约定了违约金的具体数额，即一旦发生逾期办证的违约情形，出卖人应支付确定金额的违约金，则该种违约金给付，在性质上属于一时性债权，诉讼时效应当从该一时性债权清偿期限届满之日起计算。如果当事人在合同中约定以每日或者每月为单位累计计算违约金数额，则该违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，在性质上属于继续性债权，其给付内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，违约金应当以每个个别债权分别适用诉讼时效。本案中涉案《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖的人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权证书的，双方同意下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的日0.02%向买受人支付违约金。依据案涉《商品房买卖合同》对逾期办证违约金的计算方式之约定，该债权属于继续性债权，违约金应当以每个个别债权分别适用诉讼时效。本院收到杨翠芹诉讼材料之日为2019年10月24日，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，故2016年10月24日后的逾期办证违约金尚未超过诉讼时效。荣盛公司违约时间为2016年6月20日至2016年11月18日，应支持杨翠芹的违约金时间为自2016年10月24日至2016年11月18日，违约金数额为732280元*0.0002*25天=3661.4元。荣盛公司虽抗辩依据蚌埠市房地产交易管理处《关于办理荣盛?锦绣香堤、荣盛?西湖官邸小区产权登记的情况说明》及蚌埠市自然资源和规划局《关于不动产登记工作的情况说明》其已按约定报送权属登记资料不应承担责任，但该两份证据仅概括陈述了2016年1月27日我市实行不动产统一登记后，不动产交易和登记的政策依据、工作流程、工作标准发生了变化，以及荣盛公司2016年开始陆续报送了涉案房屋所在小区的初始登记和转移登记的材料的情况，不能证明荣盛公司于何时已经将办理本案杨翠芹产权证所需资料报送产权登记机关备案，达不到其证明目，依法不予采信。关于杨翠芹主张的逾期办证时间应该计算至不动产登记收件单上的时间的主张，因双方合同中约定荣盛公司在房屋交付使用后360日内，将办证所需资料提交产权登记机关备案，荣盛公司提交的蚌埠市房屋所有权申请登记受理单明确其已经将办证资料提交产权登记机关备案，杨翠芹的主张与双方约定的合同内容不符，故对杨翠芹该主张不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、荣盛公司于判决生效之日起十日内一次性支付杨翠芹违约金3661.4元；二、驳回杨翠芹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1433元，减半收取716.5元，由杨翠芹承担700元，由荣盛公司承担16.5元。二审中，双方当事人均未提交新证据。双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，关于违约金计算截止时间问题。根据《不动产登记暂行条例》第十七条规定，不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理：（一）属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人。本案中，登记机关于2016年11月18日出具蚌埠市房屋所有权申请登记受理单，说明荣盛公司为杨翠芹户办理权属证书所提交的申请材料齐全，符合办理条件。一审法院以蚌埠市房屋所有权申请登记受理单作为荣盛公司提交办证材料的日期即逾期办证的截止日期并无不当。关于杨翠芹主张的违约金是否超过诉讼时效。涉案《商品房买卖合同》第十五条约定：如因出卖的人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权证书的，双方同意下列第2、3项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的日0.02%向买受人支付违约金。荣盛公司逾期办证的违约金数额随着违约行为的持续而不断增长，在性质上属于继续性债权，其给付内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，违约金应当以每个个别债权分别适用诉讼时效。分别适用诉讼时效既可以促使出卖人尽快履行办证的义务，也可对买受人给予适当的补偿，有利于平衡当事人之间的利益。一审法院分别计算诉讼时效期限，于法有据，并无不当。杨翠芹上诉称其不知道权利受损，但根据双方合同约定，杨翠芹对交房后逾期办证的事实系明知，其未在诉讼时效内主张权利，该后果应由其自行承担。关于杨翠芹主张一审法院没有统一裁判尺度问题。因本案荣盛公司提交受理单证实了其已提交办证材料，而在其他业主起诉的案件中，荣盛公司未提交相关证明，故两案的事实有所不同，不属于裁判尺度不统一的问题。综上所述，杨翠芹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1433元，由杨翠芹负担716.50元(已交纳)，蚌埠荣盛伟业房地产开发有限公司负担716.50元(已交纳)。本判决为终审判决。审判长  潘伟荣审判员  李 艳审判员  汝元琼二〇二〇年四月二十七日法官助理唐红艳书记员贡雪洁附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。