陕西省安康市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕09民终286号 上诉人（一审被告）：平利县康华房地产开发有限公司。住所地：平利县城关镇。 法定代表人：吴玉华，该公司经理。 委托诉讼代理人：程浩，上海市锦天城（西安）律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：柯自玲，女，1977年5月5日出生，汉族，住平利县城关镇。 被上诉人（一审原告）：方立明，男，1941年7月8日出生，汉族，住平利县城关镇。 共同委托诉讼代理人：何剑，陕西康利达律师事务所律师。 上诉人平利县康华房地产开发有限公司（以下简称“康华公司”）因与被上诉人柯自玲、方立明商品房销售合同纠纷一案，不服陕西省平利县人民法院（2019）陕0926民初1097号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月16日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人康华公司的委托诉讼代理人程浩，被上诉人柯自玲、方立明的共同委托诉讼代理人何剑均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 康华公司上诉请求:1.撤销陕西省平利县人民法院（2019）陕0926民初1097号民事判决，发回重审或驳回柯自玲、方立明的全部诉讼请求。2.一、二审诉讼费用由柯自玲、方立明承担。事实与理由：一、一审判决遗漏重要案件事实，导致认定事实错误。1.根据案涉合同第七条第二款第二项及第十五条约定，柯自玲、方立明应先交清房款、面积补差款、办证费用等，康华公司才能向其交付房屋，此后才应履行办证义务。若二人在2015年12月30日前没有向康华公司支付面积补差款，则康华公司有权不给二人办理房屋产权证书。柯自玲、方立明购买的房屋实测面积129.33平方米，按单价3000元每平方米计算购房款应为387990元，一审仅依据二人提交的387330元面额的发票认定其全额支付了购房款证据不足。即使康华公司收到发票上载明的购房款数额，柯自玲、方立明也未按约定付清面积补差款。2.柯自玲、方立明在一审提交的收款收据上没有康华公司工作人员的签名，仅有康华公司XX佳苑项目部财务专用章，该印章并非康华公司授权刻制，康华公司从未设立过该项目，更没有收到二人除购房款之外的任何款项，一审判决以伪造的印章以及没有加盖公章的打印纸认定柯自玲、方立明履行了支付费用义务，属于认定事实错误，证据不足。根据合同第十七条约定，柯自玲、方立明在没有交清房屋维修基金、契税等费用时，造成的延迟办理房产证的后果由二人自行承担。二、一审判决适用法律错误。1.本案涉诉的XX佳苑项目土地使用权登记在项目实际开发人邱某某个人名下，但其他四证却被行政机关违法登记在康华公司名下，且邱某某违规建设第32层，导致该项目因房地权利人不一致无法完成初始登记，也导致康华公司无法协助柯自玲、方立明办理不动产权登记证书。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第一百一十条规定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同解释》）第十九条之规定，法院应向当事人释明是否变更诉讼请求，如当事人选择不变更，依法应当驳回其要求继续办证的诉讼请求。2.《商品房买卖合同解释》第十八条规定承担违约责任的情形时还有“当事人有特殊约定外”的例外适用规定的。按照双方合同第七条、第十五条及第十七条的约定，柯自玲、方立明未按约定将面积补差款付清，未将大修基金、契税等费用交付康华公司，康华公司有权依照合同约定及《合同法》第六十七条的规定行使先履行抗辩权，拒绝柯自玲、方立明履行办证的要求，且并不构成违约，依法不应承担违约责任。 柯自玲、方立明辩称,1.一审判决认定事实清楚，证据充分。柯自玲、方立明在收房时按照开发商提供的交房流转单及交房时各项收费明细补交了面积差价款，且提交了购房发票、收款收据等证据，足以证实二人在交房时依据合同约定交纳了房屋登记费、测绘费、房屋交易费、土地本工本费、房屋维修基金等费用。康华公司主张案涉收款收据上加盖印章不是其授权，与柯自玲、方立明无关。2.一审判决适用法律正确。本案不存在履行不能的情况，导致房屋无法初始登记的原因是康华公司与实际开发人邱某某之间的纠纷，该纠纷不影响康华公司履行协助办证义务。按照相关法律规定，柯自玲、方立明有权选择要求康华公司解除合同或者赔偿损失。柯自玲、方立明选择对自己有利的方式是符合法律规定的。请求驳回上诉，维持原判。 柯自玲、方立明向一审法院提出诉讼请求：1.判决康华公司协助柯自玲、方立明办理位于平利县XX镇XX苑XX幢XX单元XX层XX号商品房的不动产权证书；2.判决康华公司赔偿柯自玲、方立明逾期办证违约金387元。 一审法院认定事实：2015年5月17日，柯自玲、方立明与康华公司签订《商品房买卖合同》，合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2和3项处理：1.买受人……。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。3.若因买受人原因导致不能在规定的期限内取得房产证权属证书的，出卖人不承担责任。合同第十七条第3款约定：出卖人代收费用包含但不限于：房屋维修基金、契税等费用，最终以当地政府部门收费依据为准，上述费用在房屋交接通知单中约定的交接日一次性支付，否则由此造成延迟办理房产证由买受人自行承担。合同签订后，柯自玲、方立明向康华公司交付房屋总价款合计387330元。2016年4月10日康华公司将涉案房屋交付给柯自玲、方立明，柯自玲、方立明于当日向康华公司交纳了房屋登记费、测绘费、房屋交易费、土地本工本费、房屋维修基金等费用。同日，康华公司以书面方式表示，契税可由柯自玲、方立明自行办理。涉案房屋的登记地址为平利县XX镇（中兴路西侧、北环路以南）XX佳苑第XX幢XX单元XX层XX号。另查明，康华公司至今未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，导致柯自玲、方立明无法取得房屋不动产权证书。 一审法院认为，柯自玲、方立明与康华公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，属有效合同，双方均应按照合同约定履行义务。柯自玲、方立明已按照合同约定付清了购房款，并交纳了房屋维修基金等费用，但康华公司至今未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，导致柯自玲、方立明不能取得不动产权证书，其行为违反了商品房买卖合同关于产权登记的约定。故柯自玲、方立明要求康华公司协助办理房屋不动产权证书并支付逾期办证违约金387元的诉讼请求，予以支持。依照《合同法》第四十四条、第一百零七条、《商品房买卖合同解释》第十八条的规定，判决：一、由康华公司于判决生效后三十日内协助柯自玲、方立明办理平利县XX镇（中兴路西侧、北环路以南）XX佳苑第XX幢XX单元XX层XX号商品房的不动产权证书。二、由康华公司于判决生效后三十日内赔偿柯自玲、方立明违约金387元（387330元×0.1%）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，减半收取计75元，由康华公司负担。 二审中，双方当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人有异议的证据，本院认定如下： 康华公司提交平利县公安局于2020年12月20日做出的《立案告知书》，拟证明案涉商品房的实际开发人邱某某因伪造公司印章被平利县公安局立刑事案件侦查，康华公司没有收到案涉商品房面积补差款及大修基金等费用，有权行使先履行抗辩权，不应承担延迟办证的违约责任。经当庭质证，柯自玲、方立明对该证据的真实性予以认可，关联性及证明目的不予认可，该证据不能反映邱某某私刻的是哪个印章，且邱某某和康华公司之间是挂靠关系，当时设立了XX佳苑售楼中心，交款都通过售楼中心进行。 本院经审查认为，康华公司提交的证据与本案的争议焦点不具有关联性，故不予采信。 经二审审理查明的事实与一审认定的事实一致。另查明，2019年11月29日，康华公司的法定代表人由陈某某变更为吴玉华。 本院认为，柯自玲、方立明与康华公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为合法有效的合同，双方当事人均应按照合同约定履行己方义务。根据康华公司的上诉请求以及柯自玲、方立明的答辩意见，本案的争议焦点为：一、康华公司应否协助柯自玲、方立明办理案涉商品房的不动产权证书；二、康华公司应否赔偿柯自玲、方立明违约金387元。 关于焦点一，康华公司上诉主张根据双方签订的《商品房买卖合同》第七条第二款第2项及第十五条约定，在柯自玲、方立明未交清房款、办证费用及结算面积差额之前，其有权拒绝为二人办理商品房不动产权证书。经查，案涉《商品房买卖合同》第七条系对买受人逾期付款违约责任的约定，其中第二款第2项约定：“买受人在约定的交房期限到期前，买受人除了交清购房款后，还应该交清其他办证费用（按政府相关部门指定标准交纳）和结算面积差额（面积结算差额见房产证），否则视为买受人违约，按本合同第七条第一款处理。”而该合同第七条第一款仅约定买受人逾期支付购房款时应按照逾期天数支付相应违约金，并未约定买受人未结算面积差额之前，康华公司可以拒绝为买受人办理不动产权证书。结合《商品房买卖合同》第五条及第十五条约定，即使案涉商品房存在面积差额的结算，也应按照房产证载明的产权面积据实结算，故康华公司该上诉理由不符合合同约定，本院不予支持。根据《商品房买卖合同》第十五条约定，康华公司应于商品房交付后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。现已查明，康华公司已向二人交付案涉房屋，但并未提供证据证明其已履行上述合同义务，故一审认定由康华公司协助柯自玲、方立明办理案涉商品房不动产权证书并无不当。康华公司还主张柯自玲、方立明提交的收款收据上加盖的康华公司XX佳苑项目部财务专用章系虚假印章，其没有收到二人支付的除购房款之外的费用。经查，康华公司一审中对于柯自玲、方立明提交的收款收据并无异议，且其二审提交的证据不足以证明该印章系虚假印章，故对其该主张不予采纳。康华公司上诉还主张案涉XX佳苑项目土地使用权登记在邱某某名下，导致案涉商品房不动产权证书实际无法办理。经查，康华公司一审提交的《建设用地批准书》仅载明用地单位名称是“邱某某”，并不能证明案涉项目土地使用权登记在邱某某名下，且即使登记在邱某某名下，康华公司也未提供证据证明案涉商品房的不动产权证无法办理，故其该上诉理由不能成立，本院不予支持。康华公司作为商品房买卖合同的相对方应按照合同约定协助柯自玲、方立明办理不动产权证书。 关于焦点二，康华公司上诉主张根据《商品房买卖合同》第七条、第十五条及第十七条的约定，其拒绝办理案涉房屋不动产权证书系行使先履行抗辩权。根据《合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中，根据案涉《商品房买卖合同》第七条、第十五条及第十七条约定，买受人应在约定的交房期限到期前，交清购房款、其他办证费用并结算面积差额，而康华公司应在房屋交付后的365日将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。也就是说，即使柯自玲、方立明没有交清上述费用，康华公司也仅是对于履行交付房屋的义务享有先履行抗辩权。现已查明，康华公司已将案涉商品房予以交付，但截至目前仍未将上述材料报产权机关备案，故柯自玲、方立明依据《商品房买卖合同》第十五条约定主张康华公司承担相应违约责任，符合合同约定。康华公司该上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，康华公司的上诉请求不能成立，依法予以驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费150元，由上诉人平利县康华房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 何 波 审判员 刘慧琴 审判员 杜 涛 二〇二〇年四月十七日 书记员 温贤威 1