北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终3302号上诉人(原审原告)：高英凯，男，1973年9月13日出生。委托诉讼代理人：蒋盼，北京联慧律师事务所律师。上诉人(原审被告)：北京弘涛伟业房地产经纪有限公司，住所地北京市昌平区回龙观镇龙跃苑四区3号楼1层1单元102。法定代表人：王东，总经理。委托诉讼代理人：牛烨，北京市中策律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：张绪涛，男，1986年3月26日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：滕召平，北京市中策律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁杰，北京市中策律师事务所律师实习律师。上诉人高英凯因与上诉人北京弘涛伟业房地产经纪有限公司（以下简称弘涛伟业公司），被上诉人张绪涛房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院(2019)京0114民初16666号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。高英凯上诉请求：改判弘涛伟业公司支付高英凯53000元房屋租金；改判张绪涛对上述53000元支付义务承担连带责任；本案一审、二审诉讼费由弘涛伟业公司、张绪涛承担。事实和理由：一审法院认定弘涛伟业公司不应支付高英凯53000元租金属于事实认定错误。1.一审法院将是否对涉案房屋进行装修的举证责任分配给弘涛伟业公司，但弘涛伟业公司未能证明对涉案房屋进行了装修，应认定其未进行装修，弘涛伟业公司应向高英凯支付房屋租金53000元。2.一审法院认定53000元作为免租期的租金予以免除属于认定事实错误。根据《补充协议》可知，免租期是为了让弘涛伟业公司对房屋进行装修，高英凯可获得装修利益，在弘涛伟业公司未对涉案房屋进行装修的前提下，弘涛伟业公司不应当享有53000元租金的免除利益。3.弘涛伟业公司系一人公司，张绪涛为该公司唯一股东，其个人财产与公司混同，应当对弘涛伟业公司53000元租金义务承担连带责任。弘涛伟业公司辩称，不同意高英凯的上述请求，请求驳回上诉。弘涛伟业公司对涉案房屋的装修实际花费6万余元，双方在补充协议中确认的是53000元，表明高英凯对装修支出已经认可。弘涛伟业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一审判决对于“免租期”的理解错误，对租赁期限认定错误。1.根据弘涛伟业公司与高英凯签订的《房屋出租委托合同》及补充协议，高英凯给弘涛伟业公司的免租期为一年，故实际合同期限应变更为免租期一年加委托期及延长的30日，租赁期限应为2016年4月1日至2020年5月1日，至今尚未到期。2.双方签订补充协议当天，弘涛伟业公司就按照约定支付高英凯11万元，但高英凯至今未按照合同约定偿还12万元本息，故双方应当按照补充协议约定的方式一履行合同，弘涛伟业公司已按照约定履行了全部付款义务，比约定租金多支付了5000元，高英凯应当返还。诉讼中，弘涛伟业公司于2020年4月26日向本院提交书面申请，申请撤回上诉。张绪涛述称，不同意高英凯的上诉请求及理由，高英凯要求支付53000元的租金没有事实及法律依据，请求驳回高英凯的诉讼请求。高英凯向一审法院起诉请求：1.判决确认高英凯与弘涛伟业公司于2016年3月9日签订的《房屋出租委托合同》已于2019年4月1日终止；2.判决弘涛伟业公司立即腾退房屋，将房屋返还高英凯；3.判决弘涛伟业公司赔偿高英凯房屋装修损失30万元；4.判决弘涛伟业公司支付高英凯房屋租金53000元及从2019年4月1日计算至弘涛伟业公司返还房屋之日止的房屋占用费，每月按10000元计算；5.张绪涛对弘涛伟业公司的上述债务承担连带责任；6.本案诉讼费由弘涛伟业公司、张绪涛承担。案件审理过程中，高英凯将第三项诉讼请求变更为要求弘涛伟业公司、张绪涛恢复房屋原状，后在庭审中撤回恢复原状的诉讼请求，同时不申请装修损失的鉴定。一审法院认定事实如下：2016年3月9日，高英凯（甲方）与弘涛伟业公司（乙方）签订了《房屋出租委托合同》。该合同约定，高英凯将位于北京市昌平区501室房屋委托弘涛伟业公司对外出租，该房屋为5居室，建筑面积201平方米；租金按年支付，委托期限36个月，即2016年4月1日至2019年4月1日；委托期结束后，甲方同意将委托期自动延长30日；租金第一年为85000元，第二年为90000元，第三年为95000元。合同第四条约定，甲方授权乙方对房屋进行装修、添置家具、添置设备、处置甲方废弃物品；合同终止后，乙方添置的家具设备等归乙方所有。合同还约定了其他内容。合同签订后，弘涛伟业公司于2016年3月10日通过张绪涛名下尾号3067的银行账户支付高英凯第一年租金85000元，高英凯将房屋交付弘涛伟业公司。2016年8月11日，高英凯与弘涛伟业公司签订补充协议。该补充协议约定：因甲方资金短缺，就涉案房屋租赁事宜，双方友好协商如下：方式一，1、原合同租金标准及付款方式调整为三年一次性支付，租金金额共计为十九万元整，第一次付款日期为2016年3月10日，支付85000元；第二次付款日期为2016年8月11日，支付110000元；甲方同意给予乙方免租期365日（免租期为2016年4月1日至2017年3月31日）。备注：免租期作为乙方装修期和乙方承接租户所占用的时间，在免租期内产生的房屋租金收入作为乙方佣金，不计入甲方租金收入。2、此房屋乙方装修投入为人民币五万叁仟元整。3、在合同期内任何一方违约的，除向乙方赔偿装修款外，违约方应向守约方支付租金总额200%的违约金，并承担对第三方（租户）造成的损失及连带责任。方式二，1、甲方向乙方提前预支房屋租金11万元整，甲方承诺于2016年9月10日前偿还乙方本金及利息共计12万元整，如未按期足额偿还乙方本金及利息，甲方同意按本协议方式一履行合同。补充协议载明，本协议作为原合同的附件与原合同具有同等效力，本协议与原合同冲突的以本协议为准。该补充协议签订当天，弘涛伟业公司再次通过张绪涛名下银行账户向高英凯指定账户汇款11万元。2019年11月15日,法院组织高英凯、弘涛伟业公司双方前往涉案房屋进行勘验。经现场勘验，未发现房屋室内结构发生改变，未发现存在隔断。房屋内目前有他人居住，张绪涛称居住人为公司员工及张绪涛的朋友。另查，弘涛伟业公司的股东及法定代表人原为张绪涛，张绪涛持股比例100%。在案件审理过程中发生变更，股东及法定代表人由张绪涛变更为王东，持股比例仍为100%，变更日期为2019年8月1日。关于补充协议内容是否变更了原合同租期，高英凯与弘涛伟业公司持有不同意见。高英凯认可补充协议真实性，也认可双方已按照补充协议第一种方式履行，但认为该条内容仅是对租金支付标准和支付方式的变更，没有变更租赁期限；同时认为原合同的自动延长委托期限30日不是双方当事人的真实意思表示，原合同也没有约定延长30日期间的租金，故认为实际合同到期日仍应为2019年4月1日；高英凯还主张第一种方式第2条中约定的装修投入53000元，已经作为免租期租金在全部租金中进行了扣减，且高英凯实际扣减的租金已达75000元，而弘涛伟业公司实际没有对房屋进行装修，故弘涛伟业公司应将扣除的53000元租金予以重新支付。弘涛伟业公司认为补充协议第一种方式第一条内容实际延长了租赁期限，加之免租期365日和自动延长的委托期限30日，合同应到2020年5月1日；关于自动延长的委托期限30日，弘涛伟业公司认为此条约定系双方的真实意思表示，虽然没有约定租金，但因为还没有到约定此期间租金的日期，到时自会与高英凯进行协商，现同意按照补充协议的约定计算自动延长委托期30日的租金；关于是否装修的问题，弘涛伟业公司主张签订补充协议时已是2016年8月，此时双方已对装修金额进行了确认，并从租金中进行了扣减，现不同意再行支付。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则确定该条款的真实意思。高英凯与弘涛伟业公司签订的《房屋出租委托合同》虽名为委托合同，但实际为租赁合同法律关系，该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应当认定合法有效。高英凯与弘涛伟业公司现对补充协议第一种履行方式是否变更了合同租赁期限存在争议，根据该条内容的文义解释，并结合原合同关于租赁期限的明确约定，不能得出双方已将原合同租期进行变更的结论，弘涛伟业公司关于在免租期之外再行计算租赁期限的抗辩意见，法院不予采纳；因此法院认定补充协议第一种履行方式是对原合同租金标准和支付方式的变更，未涉及租赁期限的延长；第一种履行方式中虽约定三年租金金额共计19万元，但根据该方式下具体载明的支付明细以及弘涛伟业公司实际履行的情况，应确认租金总额为19.5万元。同时，原合同中明确约定合同到期后自动延长委托期限30日，故该合同到期日应为2019年5月1日。高英凯关于自动延长委托期30日不是双方当事人真实意思表示的主张，法院不予采信。合同到期后，弘涛伟业公司理应将房屋予以腾退并将房屋返还给高英凯，高英凯的该项诉讼请求，依据充分，法院予以支持。关于高英凯要求弘涛伟业公司支付租金53000元的诉讼请求，双方已在补充协议明确弘涛伟业公司装修涉案房屋花费53000元，且已作为免租期内的租金予以免除，高英凯要求弘涛伟业公司再行支付该笔租金，已无依据，法院不予支持。现弘涛伟业公司在2019年5月1日后，未将房屋腾退返还高英凯，且租金也只支付至2019年4月1日，故弘涛伟业公司应将2019年4月2日至2019年5月1日的租金以及2019年5月2日之后至实际向高英凯返还房屋之日止的占有使用费，因补充协议实际变更了租金标准，法院故高英凯要求弘涛伟业公司支付占用使用费的标准，法院参照变更后的租金标准酌定为每月8000元。弘涛伟业公司关于租金多付了5000元，要求高英凯返还的请求，法院不予支持。弘涛伟业公司关于合同租期变更至2020年5月1日的抗辩，依据不足，法院不予采纳。弘涛伟业公司系一人有限公司，张绪涛作为该公司唯一股东，不能举证证明其个人财产未与公司财产混同，应当对其股东身份变更前该公司的债务承担连带责任，故张绪涛对弘涛伟业公司自2019年4月2日至2019年7月31日（股东身份申请变更的审批日期）之间的债务承担连带责任；关于2019年8月1日起的公司债务，高英凯再行要求张绪涛承担连带责任，已无依据，法院不再支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十二条，《中华人民共和国公司法》第六十四条的规定，判决：一、确认高英凯与北京弘涛伟业房地产经纪有限公司2016年3月9日签订的《房屋出租委托合同》于2019年5月1日终止；二、北京弘涛伟业房地产经纪有限公司自本判决生效之日起五日内腾退北京市昌平区501室，将房屋返还高英凯；三、北京弘涛伟业房地产经纪有限公司按照每月8000元的标准，自本判决生效之日起五日内支付高英凯租金及房屋占用费，自2019年4月2日起至实际腾退房屋之日止；四、张绪涛对上述北京弘涛伟业房地产经纪有限公司自2019年4月2日至2019年7月31日的租金及房屋占用费的支付义务，承担连带责任；五、驳回高英凯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，高英凯与弘涛伟业公司签订的《房屋出租委托合同》、补充协议系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案高英凯将涉案房屋交付给弘涛伟业公司使用、收益，弘涛伟业公司向高英凯支付租金，因此一审法院认定双方签订的《房屋出租委托合同》实为租赁合同并无不当，本院予以确认。当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案中高英凯与弘涛伟业公司对补充协议第一种履行方式是否变更了合同租赁期限存在争议，通过对该条内容的文义解释以及结合《房屋出租委托合同》中相关内容的表述，仅能得出双方对于《房屋出租委托合同》中约定的租金标准和支付方式进行了变更，而非是对租赁期限进行了变更，因此一审法院未予支持弘涛伟业公司主张的补充协议系对租赁期限变更的主张正确，本院予以确认。在租赁期限未变更的情况下，根据《房屋出租委托合同》约定，一审法院认定高英凯与弘涛伟业公司之间合同到期为2019年5月1日正确，本院予以确认。合同到期后，高英凯作为涉案房屋所有权人有权要求弘涛伟业公司将房屋予以腾退并返还给高英凯。弘涛伟业公司向高英凯支付的租金仅支付至2019年4月1日，因此一审法院根据双方合同约定，认定弘涛伟业公司应向高英凯支付2019年4月2日至2019年5月1日的租金以及支付2019年5月2日之后至实际向高英凯返还房屋之日止的占有使用费正确，本院予以确认。对于使用费的标准，一审法院酌定为每月8000元，并无不当。根据补充协议的约定，弘涛伟业公司为涉案房屋装修投入53000元已作为免租期内租金予以免除，因此一审法院未支持高英凯要求弘涛伟业公司支付上述租金的请求正确，本院予以确认。此外，弘涛伟业公司系一人有限公司，张绪涛作为该公司唯一股东，不能举证证明其个人财产未与公司财产混同，应当对其股东身份变更前该公司的债务承担连带责任，一审处理并无不当。综上所述，高英凯的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。弘涛伟业公司在二审审理中撤回上诉，不违反法律法规规定，本院予以准许。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4085元，由高英凯负担1125（已交纳），由北京弘涛伟业房地产经纪有限公司负担1480元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 黄晓丰审 判 员 王爱红审 判 员 刘国俊二〇二〇年四月二十六日法官助理 张 超书 记 员 李佳星