广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂05民终387号 上诉人（一审被告）：北海市和佳房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区北海市银海区四川路318号。统一社会信用代码：9145050067249690X4。 法定代表人：张承花，总经理。 委托诉讼代理人：谢霞，广西冠鸿律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：凌苑春，女，1976年10月28日出生，汉族，住广西壮族自治区合浦县。 被上诉人（一审原告）：梁文业，男，1973年1月24日出生，汉族，住广东省高州市。 委托诉讼代理人：张春友，广西谦言律师事务所律师。 上诉人北海市和佳房地产开发有限公司因与被上诉人凌苑春、梁文业商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2019）桂0503民初411号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人北海市和佳房地产开发有限公司的委托诉讼代理人谢霞，被上诉人凌苑春、梁文业的委托诉讼代理人张春友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 北海市和佳房地产开发有限公司上诉请求：撤销广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2019）桂0503民初411号民事判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定上诉人向被上诉人支付逾期交房违约金99364.12元的判项事实不清，证据不足。案涉房屋已于2019年1月9日竣工验收并备案，上诉人于2018年7月、9月已当面告知可以办理交房入住手续，但被上诉人未前来办理，上诉人已经尽到通知办理交房手续的义务。按照合同第八条的约定，一审法院未扣除台风、自行车比赛、高考、春节假期等合理因素无法施工的时间。二、一审法院认定上诉人没有证据证实其已按照合同约定履行了告知义务错误。根据合同附件五的约定，上诉人已在《北海日报》上刊登公告，履行了告知义务。 凌苑春、梁文业辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 凌苑春、梁文业向一审法院提起的诉讼请求：上诉人向被上诉人支付逾期交房违约金83362元（以总房款540610元为基数，按日万分之二计，自2016年12月31日起暂计至2019年2月9日止计，以后另计至交房时止）。 一审法院查明的事实：2015年1月18日，被上诉人、上诉人签订《商品房买卖合同》（销售合同编号：2-2-1704），约定：被上诉人购买上诉人开发的位于北海市四川路318号和佳广场2幢2单元1704号房，建筑面积共88.61平方米，单价为每平方米6101元，总价款为540610元；被上诉人采取银行按揭付款方式付款，被上诉人应当在签订《商品房买卖合同》时支付首期款计180610元，余款360000元由被上诉人向银行申请按揭贷款，获银行审批同意后，由银行转付给上诉人；上诉人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经分期综合验收合格并符合本合同约定的商品房交付给被上诉人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，上诉人可据实予以延期：1．遭遇不可抗力，且上诉人在发生之日起30日内告知被上诉人的；2．上诉人不可避免或者不可克服的异常天气、异常地质情况、行政等行为；3、法律规定及政府规章制度的变更造成的延误；上诉人逾期交房超过90日，被上诉人有权解除合同；被上诉人解除合同的，上诉人应当自被上诉人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按被上诉人累计已付款的3％向被上诉人支付违约金；被上诉人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，上诉人按日向被上诉人支付已交付房价款万分之2（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2015年3月21日，上诉人向被上诉人出具《销售不动产统一发票》，载明被上诉人已支付上述商品房预收购房款180610元。2015年5月11日，被上诉人通过向中国银行北海分行申请按揭贷款方式向上诉人支付房款360000元。2019年7月8日，上诉人向被上诉人送达《收房手续书》，通知被上诉人办理收房手续。另查明，2019年1月9日，北海市住房和城乡建设局对上诉人开发建设的北海曼哈顿商业广场（4#商业住宅楼、5#住宅楼）进行竣工验收备案。 一审法院认为，被上诉人、上诉人经自愿协商签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。根据合同约定，上诉人应当于2016年12月30日前将案涉商品房交付给被上诉人，上诉人未在合同约定时间按期交房，直到2019年7月8日才通知被上诉人办理交房手续，上诉人逾期交房已超过90日。被上诉人要求上诉人以总房款540610元为基数，从2016年12月31日起按日以万分之二支付违约金至交房之日止。上诉人抗辩称已经于2018年7月、8月当面及电话通知过被上诉人办理收房手续，亦于2019年5月份登报公告收房，且上诉人主张违约金过高，应按照租金损失每月1000元至1500元予以调整。一审法院认为，案涉商品房于2019年1月9日才进行竣工验收备案，上诉人抗辩称已经在之前通知被上诉人办理收房手续，未能提供证据予以证实，且提前收房亦不符合合同约定的收房条件；上诉人抗辩称2019年5月份已经登报公告，亦未提供证据予以证实；另上诉人抗辩要求降低违约金，因合同约定上诉人逾期交房的违约责任与被上诉人逾期付款违约责任的标准相同，且按照每日万分之二标准计算违约金也不过分高于被上诉人的实际损失，故上诉人上述抗辩理由不成立，一审法院不予采纳。综上，上诉人应当以总房款540610元为基数，自2016年12月31日起至2019年7月7日止按照每日万分之二向被上诉人支付违约金即99364.12元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决：上诉人向被上诉人支付逾期交房违约金99364.12元。案件受理费942元，由上诉人负担。 本院二审期间，被上诉人未提交新证据，上诉人提交新证据：1.签证单；拟证明上诉人系因出卖人不可避免或不可克服的异常天气、异常地质情况等不可抗力因素造成工程停工、导致延期交房，上诉人可据实延长履行期间的天数为372.5天。2.《北海市环保局加强噪声控制为中高考保驾护航》、《北海市人民政府关于2016年中高考期间控制噪声污染源的通告》，拟证明上诉人于2015、2016年中高考期间应政府要求停工合计10天。3.《建设工程质量竣工验收意见书》，拟证明工程项目已于2018年1月16日竣工验收合格，已完全具备交付的条件。4.《交房确认书》、《交房确认明细表》、《北海日报》，拟证明上诉人已经充分履行了交房的告知义务，系被上诉人自身的原因延期收房。质证后，被上诉人认为：1.《签证单》中显示的签证原因，对基坑进行降水不属于合同预定的延期交房事由；台风属于不可抗力，但上诉人未按照合同的约定在30天内告知被上诉人。停电不属于合同约定的延期事由。2.高考属于可以预见的情况，应当在签订合同时就考虑该情况。3.《建设工程质量竣工验收意见书》上的竣工时间与备案时间相差一年，不排除意见书的签订时间是事后倒签的。4.《交房确认书》、《交房确认明细表》与本案无关。被上诉人身处外地，不可能看到《北海日报》上的公告，上诉人应按照被上诉人留有的电话和地址进行书面告知。本院认为，《签证单》、《北海市环保局加强噪声控制为中高考保驾护航》、《北海市人民政府关于2016年中高考期间控制噪声污染源的通告》具有真实性，但台风、高考等原因是否应延期，本院在后文阐述。《交房确认书》、《交房确认明细表》与本案不具有关联性，本院不予采信。《北海日报》具有真实性、合法性和关联性，本院予以采信。 双方当事人对一审查明的事实,除了上诉人提出“2019年7月8日，被告向原告送达《收房手续书》，通知原告办理收房手续”不符合事实外,其他事实没有争议。上诉人提出上述异议依据不足，本院对该异议不予支持。本院对一审查明的事实予以确认。 另查明，上诉人提交的《签证单》记载,2015年6月10日、11日、13日、11月5日、2016年8月14日、9月1日因市政电网维修造成停电停工的时间共为6天；2016年10月18日因台风停工的时间为1天。上诉人、被上诉人所签订的《商品房买卖合同》附件五：《合同补充协议》第一条“告知约定”第1点约定，“涉及到本合同中需要告知买受人的相关事项及交房时间，以如下方式之一视为告知买受人（1）本合同买受人提供地址的，以快递通知形式告知；（2）在《北海日报》上以公告形式告知”。上诉人于2019年5月8日、6月12日在《北海日报》上刊登《“佳和广场”项目交房公告》，均载明：……经政府相关部门，建设单位验收检查合格，符合交房条件的业主，现定于2019年5月10日正式交房，交房周期为30个工作日，……具体交房事宜请致电0779-3221066咨询。 综合双方的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：一、是否存在合同约定的可以据实延期情形；二、上诉人逾期交房期间的确定。 关于是否存在合同约定的可以据实延期情形问题，上诉人主张按照双方签订的《商品房买卖合同》第八条“出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经分期综合验收合格并符合本合同约定的商品房交付给被上诉人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，上诉人可据实予以延期：1．遭遇不可抗力，且上诉人在发生之日起30日内告知被上诉人的；2．上诉人不可避免或者不可克服的异常天气、异常地质情况、行政等行为；3.法律规定及政府规章制度的变更造成的延误”的约定，上诉人因台风、停电、高考等因素影响可以据实延期。对此，本院分析评判如下：1.关于基坑降水的影响，因北海地处南方,雨量丰沛、降雨多发是当地的气候特点,上诉人作为专门从事房地产开发的企业,显然具备相应的专业经验和能力,对房地产开发建设工程过程中可能遇到的基坑内水位较高,应有相对准确及合理的评估和预判,并通过采取科学组织施工等手段加以解决,且此项不属于在合同中约定可以延期的情形，故基坑降水的影响期间不能顺延案涉合同的履行期间。2.关于台风的影响。台风属于不可抗力，且《签证单》证实台风实际造成2016年10月18日停工1天，故该天可顺延案涉合同履行期,应当从逾期交房天数中予以扣除。3.关于停电的影响。《签证单》载明2015年6月10日、11日、13日、11月5日、2016年8月14日、9月1日因市政电网维修造成停电停工的时间共为6天，符合双方在合同中约定的“上诉人不可避免或者不可克服的异常天气、异常地质情况、行政等行为”，故该6天可顺延案涉合同履行期间。4.关于高考的影响。中高考期间停工护考是近年来全国普遍实施的政策,属上诉人在签订合同时可以预见的情形,且上诉人未在合同中约定该种顺延情形,故不予扣除。综上，上述情形共7天可顺延案涉合同履行期,应当从逾期交房天数中予以扣除。 关于上诉人逾期交房期间的确定问题。本院认为，被上诉人按照约定支付了房款,但上诉人未能按照《商品房买卖合同》的约定于2016年12月30日前向被上诉人交付案涉房屋,没有履行合同约定的义务,存在逾期交房的违约行为,应承担违约责任,向被上诉人支付逾期交房违约金。虽然被上诉人于2019年7月才实际接收案涉房屋,但是上诉人已于2019年5月8日、6月12日在《北海日报》上刊登《“佳和广场”项目交房公告》,通知被上诉人2019年5月10日起可办理交房手续,交房周期为30个工作日，而被上诉人没有及时受领房屋,故上诉人通知交房的截止日期即2019年6月10日应视为案涉房屋的交付之日。案涉双方签订的合同约定,上诉人应于2016年12月30日交付符合交付条件的案涉房屋,但至2019年6月10日才交付案涉房屋,即2016年12月30日至2019年6月10日期间为上诉人逾期交房期间。上诉人、被上诉人在《商品房买卖合同》约定上诉人逾期交房超过90日，被上诉人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，上诉人按日向被上诉人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。上诉人逾期交付案涉房屋期间为2016年12月31日至2019年6月10日,共891天，但前述受到台风等影响可扣除7天，上诉人应承担逾期交房884天的违约责任,即应当向被上诉人支付违约金95579.85元（已付购房款540610元×884天×0.02%=95579.85元）。 综上所述，北海市和佳房地产开发有限公司关于其逾期交房期间的上诉请求部分成立,本院予以支持,其余不成立,予以驳回。一审认定事实清楚,适用法律正确,因二审本院查明新事实并据此变更案涉违约金金额。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、变更广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2019）桂0503民初411号民事判决为:上诉人北海市和佳房地产开发有限公司向被上诉人凌苑春、梁文业支付逾期交房违约金95579.85元。 二、驳回被上诉人凌苑春、梁文业的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向一审人民法院申请强制执行。 一审案件受理费1884元，减半收取942元，由北海市和佳房地产开发有限公司负担847.8元，凌苑春、梁文业负担94.2元。二审案件受理费1884元，由北海市和佳房地产开发有限公司负担1785.6元，凌苑春、梁文业负担98.4元。 本判决为终审判决。 审 判 长  文 全 审 判 员  何能媛 审 判 员  文庆强 二〇二〇年四月十日 法官助理  冼玉凤 书 记 员  曾惠敏