贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终2246号上诉人（原审被告）：贵阳中渝云上房地产开发有限公司，住所地:贵州省贵阳市乌当区新创社区新添寨创新路1楼，统一社会信用代码:91520112059075752E。法定代表人：刘长波，系该公司总经理。被上诉人（原审原告）：吉菊正，女，1983年8月2日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。被上诉人（原审原告）：刘进，男，1981年10月1日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。上诉人贵阳中渝云上房地产开发有限公司因与被上诉人吉菊正、刘进商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市乌当区人民法院(2019)黔0112民初3495号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法独任审理，本案现已审理终结。贵阳中渝云上房地产开发有限公司上诉请求：1.请求依法撤销原判，查清事实后依法予以改判或发回重审；2.本案一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：根据双方签订的合同约定，逾期交房的违约金的赔付比例最高不得超过房屋总价的2%，法院应尊重当事人的意思自治。第二，逾期交房的原因是政府规划的市政道路阻挡，政府的拆迁工作未能如期进行，我方不存在逾期交房的过错，不应承担逾期交房的违约责任。吉菊正、刘进向一审法院起诉请求：一、请求法院依法判决被告支付原告违约金人民币46391.78元，计算到交房为止(暂计算至2019年9月20日，按日计算全部已付款万分之二)。二、诉讼费用由被告全部承担。一审法院认定事实，2016年11月13日，原告刘进、吉菊正与被告贵阳中渝云上房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定原告购买被告开发的位于贵阳市乌当区中渝万锦城第Ａ11栋1层8号商业房屋，建筑面积67.84㎡，房屋总价881973.00元。合同约定原告在合同签订之日向出卖人交付首期房款441973元，余款440000元通过银行按揭支付。《商品房买卖合同》第十一条交付时间和交付条件约定被告应当于2018年10月31日前向原告交付该商品房，第十三条逾期交房责任约定除不可抗力外，出卖人未按照第十一条的期限和条件将该商品房交付受买人的按照下列第一种方式处理，1.按逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（2）逾期超过180日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。《商品房买卖合同》第二十九条约定本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。《商品房买卖合同》签订约一个月后，双方又签订《补充协议》，该补充协议第一条约定逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不得超过房屋总价的百分之二。上述事实，有原、被告的当庭陈述，原告提交的商品房买卖合同、补充协议、商品房预售备案登记表、收款收据等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以采信。一审法院认为，原告刘进、吉菊正与被告贵阳中渝云上房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反有关法律法规规定，为合法有效合同，对原、被告均具有约束力，双方均应按照约定诚信、全面履行自己的义务。双方签订合同后，原告刘进、吉菊正已经依约向被告贵阳中渝云上房地产开发有限公司交付了购房款，被告贵阳中渝云上房地产开发有限公司依约应于2018年10月31日前将房屋交付给原告刘进、吉菊正，但被告贵阳中渝云上房地产开发有限公司至今还未交房，已构成违约，应当承担违约责任，现原告诉请被告支付自逾期之日起至实际交房之日止的逾期交房违约金，符合双方合同约定，一审法院予以支持。但原告主张按日计算万分之二的违约金不封顶，不符合合同约定，一审法院不予支持。因被告已经支付了自2018年11月1日至2018年12月31日止的逾期交房违约金，现被告支付原告违约金应从2019年1月1日起算，暂计算至2019年9月20日应为：263×881973×0.0001=23195.889元，从2019年9月21日起继续按每日88.1973元支付逾期交房违约金，至符合《商品房买卖合同》约定的交付条件并通知之日止（未达到约定条件完成交付的计算至实际交付之日）被告辩称双方《补充协议》约定了逾期交房违约金不超过总房款的2%，因此，被告只同意支付不超过2%违约金。但经一审法院查明，被告出售的房屋至今未取得竣工备案，且未达到交付条件，延迟交付已达一年多，违约行为仍处于持续状态，因此，被告在与原告签订的《补充协议》中约定“逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不得超过房屋总价的百分之二”的条款明显不合理的减轻了被告的责任，排除了原告主张逾期交房违约金的权利，按照双方《商品房买卖合同》第二十九条的规定，该补充条款属于无效条款，仍以《商品房买卖合同》约定的为准。被告的辩称无事实和法律依据，不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，经审判委员会讨论，判决：一、被告贵阳中渝云上房地产开发有限公司于本判决书生效之日起三日内给付原告刘进、吉菊正自2019年1月1日起至2019年9月20日止的逾期交房违约金23195.889元。从2019年9月21日起继续按每日88.1973元为标准向原告支付逾期交房违约金，至符合《商品房买卖合同》约定的交付条件并通知之日止（未达到约定条件完成交付的计算至实际交付之日）。二、案件受理费共480元，由原告承担240元，被告贵阳中渝云上房地产开发有限公司承担240元(此款原告已经预交，被告在履行上述给付义务时一并支付给原告）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人均未提交证据。经二审审理查明的事实与原判决认定的事实基本一致，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力。本案中，虽然双方当事人通过签订《补充协议》部分变更了《商品房买卖合同》第十三条第一款第（2）项关于逾期交房违约金计算标准的约定，但是，根据《商品房买卖合同》第二十九条中对于补充协议内容所作的限制性约定可知，如果补充协议中含有不合理地减轻或者免除主合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，则仍以主合同约定为准。因此，根据《商品房买卖合同》第二十九条的约定，有关逾期交房违约金限定为不超过房屋总价的2%的补充约定应当不予适用。同时，因前述《补充协议》系房开企业为了重复使用而预先拟定的格式条款，依照《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，房开企业提供的补充协议条款，将本应由其支付的逾期交房违约金做限制处理，明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形，因此，该条款应属无效。原判据此认定补充条款属于无效条款，并无不当，本院予以维持。关于上诉人诉称因案外人因素导致合同未能按时履行应予免责的主张。案外人的因素并非双方所约定的不可抗力应予免责的范畴，故对上诉人的该项主张，本院不予支持。综上所述，上诉人贵阳中渝云上房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用960元，由上诉人贵阳中渝云上房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  程奕二〇二〇年四月二十日书记员  谢婧