上海市宝山区人民法院执 行 裁 定 书（2020）沪0113执异64号案外人：葛某某，男，1984年3月30日生，汉族，身份证记载住址浙江省乐清市磐石镇后排路XXX号。申请执行人：中国银行股份有限公司上海市宝山支行，住所地上海市宝山区。负责人：梁洪，行长。被执行人：上海施耐德日盛机械(集团)有限公司，住所地上海市宝山区。被执行人：杨春钱，男，1973年1月16日出生，汉族。被执行人：上海中发开关有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：陈邓华。被执行人：郑晓珍，女，1974年9月28日出生，汉族。被执行人：杨锦，男，1996年7月8日出生，汉族，户籍地上海市。本院在执行申请执行人中国银行股份有限公司上海市宝山支行与被执行人上海施耐德日盛机械(集团)有限公司、杨春钱、上海中发开关有限公司、郑晓珍、杨锦金融借款合同纠纷一案中，案外人葛某某提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人葛某某提出书面异议称，根据宝山法院发布的(2019)沪0113执3009号公告，将对上海市宝山区菊联路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)进行拍卖。案外人于2014年3月1日与郑晓珍签订《房屋借住协议》，根据买卖不破租赁原则，案外人提出书面异议，请求解除对系争房屋的拍卖。本院经审查查明，上海市宝山区菊联路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)，权利人为郑晓珍、杨锦共同共有，房地产权证号：宝XXXXXXXXXX，核准日期为2013年2月8日。2013年1月28日，交通银行股份有限公司上海宝山支行在系争房屋上设定抵押，债权数额为181万元；2013年9月8日，中国银行股份有限公司上海市宝山支行在系争房屋上设定剩余价值抵押，最高债权限额282万元。本院在审理中国银行股份有限公司上海市宝山支行与上海施耐德日盛机械(集团)有限公司、杨春钱、上海中发开关有限公司、郑晓珍、杨锦金融借款合同纠纷一案中，本院于2017年3月3日以(2017)沪0113民初2186-2号民事裁定书对系争房屋进行了轮候查封。本院于2018年5月7日作出(2017)沪0113民初2186号民事判决书：一、被告上海施耐德日盛机械(集团)有限公司归还原告中国银行股份有限公司上海市宝山支行借款本金1,299,053.48元，于本判决生效之日起十日内付清；二、被告上海施耐德日盛机械(集团)有限公司支付原告中国银行股份有限公司上海市宝山支行截止2018年4月19日的利息14,259.42元及逾期利息290,151.28元，于本判决生效之日起十日内付清；三、被告上海施耐德日盛机械(集团)有限公司支付原告中国银行股份有限公司上海市宝山支行自2018年4月19日起至实际还款日止按涉案《授信额度协议》和《流动资金借款合同》约定计算的逾期利息，于本判决生效之日起十日内付清；四、被告上海施耐德日盛机械(集团)有限公司支付原告中国银行股份有限公司上海市宝山支行律师费72,068元，于本判决生效之日起十日内付清；五、被告上海施耐德日盛机械(集团)有限公司届期不履行上述付款义务的，原告可以分别与被告杨春钱协议，以杨春钱所有的坐落于湖北省武汉市武昌区武珞路XXX号亚贸广场A座20楼4号房地产折价，或者申请以拍卖、变卖上述抵押物所得价款在担保债权最高额为2,000万元范围内对借款本金和相应利息、逾期罚息以及为实现债权所产生的费用等限额内优先受偿。抵押物折价或者拍卖、变卖后，价款超过债权数额的部分归相应抵押人所有，不足部分由被告上海施耐德日盛机械(集团)有限公司清偿；六、被告上海施耐德日盛机械(集团)有限公司届期不履行上述付款义务的，原告可以分别与被告郑晓珍、杨锦协议，以郑晓珍、杨锦所有的坐落位于上海市宝山区菊联路XXX弄XXX号XXX室房地产折价，或者申请以拍卖、变卖上述抵押物所得价款在担保债权最高额为282万元范围内对借款本金和相应利息、逾期罚息以及为实现债权所产生的费用等限额内优先受偿。抵押物折价或者拍卖、变卖后，价款超过债权数额的部分归相应抵押人所有，不足部分由被告上海施耐德日盛机械(集团)有限公司清偿；七、被告杨春钱、郑晓珍、上海中发开关有限公司对被告上海施耐德日盛机械(集团)有限公司在本判决主文第一、二、三、四项的付款义务在1,800万元的范围内，承担连带担保责任；八、被告杨春钱、郑晓珍、上海中发开关有限公司承担保证责任后，有权向被告上海施耐德日盛机械(集团)有限公司追偿；九、驳回被告上海施耐德日盛机械(集团)有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费18,420元，财产保全费5,000元，本案反诉受理费3,175.63元，合计26,595.63元，均由五被告共同负担。因上海施耐德日盛机械(集团)有限公司、杨春钱、上海中发开关有限公司、郑晓珍、杨锦未及时履行上述生效法律文书确定的义务，经中国银行股份有限公司上海市宝山支行申请执行，本院以(2019)沪0113执第3009号予以立案执行。执行中，本院于2019年9月10日作出公告：一、责令被执行人郑晓珍、杨锦于2019年10月10日前迁出上海市宝山区菊联路XXX弄XXX号XXX室的房屋，到期仍不履行的，本院将依法强制执行。因强制执行而产生的费用，由被执行人承担。二、房屋内的其他财产权利人、承租人，应于2019年10月10日前将自己的财产搬离上述场所，或于2019年10月10日前向我院执行局提出执行异议，逾期不搬出，因强制执行而造成的物品灭失、毁损的，后果自负。又查明，案外人葛某某与被执行人郑晓珍于2014年3月1日签订《房屋借住协议》，双方约定借住期限60个月，自2014年3月1日至2019年2月28日止，每月租金800元。2019年2月25日，双方又签订《房屋借住协议》，约定租赁期限为60个月，自2019年3月1日至2024年2月28日止，租金为每月800元。合同签订后，案外人已经支付了至2020年底的租金。以上事实，有案外人葛某某提交的房屋借住协议、上海市居住房屋助理合同登记备案通知书；本院调取的(2017)沪0113民初2186号民事判决书、执行案件流程管理信息表、(2019)沪0113执3009号公告、(2017)沪0113民初2186-2民事裁定书、协助执行通知书(稿)及送达回证、上海市不动产登记簿、本院与葛某某谈话笔录等证据予以证明，本院对此予以确认。本院认为，本案系争房屋的产权人系被执行人郑晓珍、杨锦，该房屋已抵押给申请执行人中国银行股份有限公司上海市宝山支行作为债权担保。本院依据权利人的申请，依法采取执行措施，拍卖上述房屋，以清偿债务，该执行行为并无不当。根据有关法律规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。根据案外人葛某某提供的证据，案外人葛某某与被执行人郑晓珍签订的房屋借住协议，在房屋办理抵押登记之后。故房屋抵押权变现后，租赁合同对受让人不具有约束力。案外人葛某某与被执行人郑晓珍之间的租赁合同纠纷，案外人可以通过其他合法途径主张相应的权利，案外人在本案中提出解除拍卖措施缺乏事实和法律依据，本院对此不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，裁定如下：驳回案外人葛某某的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向上海市宝山区人民法院提起诉讼。审判长  须桃根审判员  李 洁审判员  姜玉芳二〇二〇年四月十七日书记员  陆 薇附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。