贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终172号上诉人（原审被告）：赵红星，男，1964年8月24日出生，白族，住贵州省贵阳市云岩区。被上诉人（原审原告）：贵阳兴源石油有限公司，住所地贵阳市云岩区黔灵西路1号。法定代表人：沈涛，总经理。委托诉讼代理人：陈媛媛，贵州贵达（重庆）律师事务所律师。原审第三人：杨廷宝，男，1977年8月10日出生，侗族，住贵州省贵阳市观山湖区。上诉人赵红星因与被上诉人贵阳兴源石油有限公司（以下简称兴源石油公司）及原审第三人杨廷宝房屋租赁合同纠纷一案，不服贵阳铁路运输法院(2019)黔8601民初696号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵红星上诉请求：1、判定上诉人不存在房屋占有行为，不用支付被上诉人房屋占有使用金。2、判决被上诉人支付上诉人因整改，商场停业导致租赁门面空置九个月的补偿金4万元。3、判决被上诉人退还上诉人押金5000元。4、案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实错误。案涉租赁合同于2019年4月30日到期，2019年5月1日上诉人收到短信通知后，于5月4日找被上诉人商谈续租，被上诉人表示同意，现一审认定被上诉人不同意续租属于认定事错误。另，由于中华北路整改，商场停业，人防和政府都进行了补偿，被上诉人同意补偿，但直到现在都没有补偿，上诉人租赁门面一直空置了九个月，被上诉人也同意商场顺延租赁期限，答应正规经营到8月30日，故不存在违约，上诉人占有房屋，不用支付占用金，一审判决上诉人支付房屋占有使用金属于认定事实错误。兴源石油公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人存在占有房屋的行为一审已经认定，被上诉人提供了相应证据予以证明。上诉人并未提交未占有房屋的证据，上诉人要求被上诉人补偿因改造空置九个月补偿金是新的请求，不应一并处理，且上诉人提出的该诉请没有事实依据。关于押金，一审判决予以抵扣了，不应返还。原审第三人杨廷宝述称，案涉租赁房屋早就搬离了。兴源石油公司向一审法院起诉请求：1.被告、第三人立即返还原告位于贵州省贵阳市云岩区与中黔人防地下商场接通处的门面房（约30㎡）;2.被告向原告支付违约金21098元［按合同约定租金标准的2倍（100000元／年），从2019年5月1日开始，暂计算至2019年7月17日，实际违约金计算期限为被告、第三人向原告返还房屋之日］；3.原告不再退还被告交纳的押金5000元；4.案件受理费由被告承担。一审法院查明事实：2016年5月1日，兴源石油公司（甲方）与赵红星（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于贵阳市云岩区与中黔人防地下商场接通处的门面房（约30㎡）出租给乙方使用，租赁期自2016年5月1日起至2019年4月30日止。租赁期满，如乙方需要续租，须在期满前30天以前告知甲方，双方另行签订合同。租金为50000元／年，每年支付一次，签订合同之日支付第一年租金，以后在每年4月20日前支付下一年租金，如乙方逾期，应以逾期金额为基数，按1‰标准支付违约金，逾期10日以上，甲方除有权要求支付违约金外，还有权单方解除合同。乙方在支付首次租金时，向甲方支付押金5000元，租赁期满后，若乙方无任何违约情形，甲方无息返还。合同还约定，合同期满，乙方应在当日搬离，将房屋交还甲方，若乙方拒绝交还房屋，须按原合同约定租金标准的两倍向甲方支付租金。乙方有下列情形之一，甲方可以终止合同、收回房屋“……非经甲方书面认可，乙方将房屋转租或转让与他人使用”。合同签订后，赵红星按约支付房屋租金和押金。合同期限届满后，兴源石油公司于2019年5月1日短信告知赵红星“赵红星你好，你租用我司的门面已于2019年4月30日到期，2018年我司已通知你不再和你续租，2019年3月份我司工作人员再次通知你合同到期不再续租，现请你接到通知后三日内到我司办理交接手续，逾期不到将按合同履行”，赵红星也认可于2019年5月1日收到短信，后双方未再续签租赁合同，赵红星也未再支付租金。2018年7月1日，赵红星（甲方）与杨廷宝（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定将案涉房屋出租给杨廷宝，租赁期自2018年7月1日至2021年7月4日，截至目前，案涉房屋由杨廷宝占有使用。另查明，位于贵阳市云岩区与中黔人防地下商场接通处由兴源石油公司投资修建，并享有使用权。1997年11月19日，兴源石油公司（甲方）与贵阳市中中黔人防工程建设办公室（乙方）（以下简称中黔人防建设办公室，现已注销）签订《兴源大酒店地下室与人防工事连接通道建设协议》，约定，甲方委托乙方代为建设兴源酒店地下室与地下人防工事连接通道，通道自工事人行道外墙向酒店方向延伸共长8ｍ、净空5×3.2ｍ（宽×高），墙、底板、顶板厚度分别为40ｃｍ、30ｃｍ、40ｃｍ，钢筋砼结构，砼标号Ｃ30、Ｓ8，底板由工事向酒店地下室上0.5%坡，乙方负责埋设有关排水、供电、电信管线，自签订协议之日起，甲方向乙方账户内付款138000元，由乙方包干使用，完成通道建设，清理现场土方后，由甲方验收认可。1997年11月27日，兴源石油公司（乙方）与中黔人防建设办公室（甲方）签订《协议书》，约定甲方同意将修建完成后的中黔地下人防工事与乙方修建的兴源大酒店地下室接通，此联接通道所发生的一切建设费用由乙方承担，通道的使用权归乙方所有。若遇战时则由人防部门统一调用。2019年9月30日，经过一审法院实地调查，现负责现场管理的人防办工作人员对上述事实予以确认。上述事实，有原、被告当庭陈述笔录、身份证复印件、协议书、收款收据、短信截图图片、现状图片、录音录像、营业执照（副本）、《房屋租赁合同》《商铺租赁合同》等证据在卷佐证，予以采信。一审法院认为，根据《中华人民共和国人民防空法》第五条“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”规定，以及兴源石油公司与中黔人防建设办公室签订的《兴源大酒店地下室与人防工事连接通道建设协议》《协议书》约定，兴源石油公司对其投资建设的案涉房屋依法享有使用、管理和获得收益的权利。兴源石油公司与赵红星签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，对当事人均具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于兴源石油公司各项诉讼请求，一审法院分别评判如下：一、关于返还房屋的诉讼请求。2019年4月30日，合同期限届满，赵红星未再续交租金，且兴源石油公司明确告知不再续租，双方之间的合同权利义务终止，赵红星应当立即履行返还义务。赵红星辩称兴源石油公司同意顺延租期，但未向法庭提交相关证据，兴源石油公司亦未予认可，故该答辩意见不予采纳。关于赵红星与杨廷宝签订的《商铺租赁合同》，因约定租赁期限超出原租赁合同约定期限，故超出部分无效，2019年5月1日起，第三人杨廷宝无权占有使用房屋，应当与赵红星共同承担交还义务。二、关于按合同约定租金标准的2倍（100000元/年）支付违约金的诉讼请求。双方合同约定“合同期满，乙方应在当日搬离，将房屋交还甲方，若乙方拒绝交还房屋，须按原合同约定租金标准的两倍向甲方支付租金”，兴源石油公司于2019年5月1日短信告知赵红星不再续租，赵红星对此予以认可，但之后未交付房屋，也未再续签租赁合同和支付租金，故赵红星应当自2019年5月1日起，按合同约定的房屋租金标准向原告双倍（100000元/年）支付房屋占有使用费，直至房屋返还之日止。三、关于不予退还赵红星所交纳押金的诉讼请求。赵红星在合同期内按时缴纳租金，并无违约行为，合同期满后，赵红星未及时交还房屋，双方对此情形已明确约定为“若乙方拒绝交还房屋，须按原合同约定租金标准的两倍向甲方支付租金”，原告该诉请实际加重了赵红星的责任，一审法院不予支持。为减轻当事人诉累，可以赵红星所交纳押金抵扣其应支付的房屋占用费。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条规定，判决：一、被告赵红星、第三人杨廷宝于本判决生效之日起十日内将位于贵阳市云岩区与中黔人防地下商场接通处的门面房［8ｍ×5ｍ×3.2ｍ（长×宽×高）］返还原告贵阳兴源石油有限公司；二、被告赵红星于本判决生效之日起十日内按100000元／年标准，扣除押金5000元，向原告贵阳兴源石油有限公司支付自2019年5月1日起的房屋占有使用费直至房屋返还之日止；三、驳回原告贵阳兴源石油有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费227元，由被告赵红星、第三人杨廷宝负担（案件受理费原告已预交，被告、第三人在履行本判决时直接向原告给付应承担部分）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，其中，被上诉人提交了赵红星于2019年12月9日委托杨廷宝办理门面交接的委托书以及2019年12月12日地下通道门面交房的交接书，拟证明双方在2019年12月12日对案涉房屋进行了交接。上诉人经质证，认为2019年11月底就交接了。杨廷宝经质证，认可是真实的，是在2019年12月12日双方进行了房屋交接。对于该证据，能够证明案涉房屋已经在一审判决之后进行了交接。本院对该新事实予以确认。另，二审经审理查明，兴源石油公司的诉讼请求在一审庭审中并未进行变更。此外，二审查明的其余事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，兴源石油公司与赵红星签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，对当事人均具有法律约束力。案涉租赁合同到期后，兴源石油公司向赵红星发出不再续租合同的通知，赵红星亦认可收到通知，赵红星主张其收到通知后曾经找兴源石油公司相关工作人员商谈续租事宜，但双方并未达成续租合同事宜。根据案涉租赁合同的约定，合同到期，赵红星应当交还案涉租赁房屋。故一审判决赵红星以及房屋实际占用人杨廷宝共同返还案涉租赁房屋并无不当。但基于兴源石油公司在二审中认可案涉租赁房屋已于2019年12月12日交接的新事实以及其也同意无需再判决赵红星、杨廷宝返还案涉房屋，故本院对一审判决第一项予以撤销。关于赵红星上诉主张兴源石油公司支付其停业补偿金4万元的问题，因该请求系二审中新增加的诉讼请求，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判”的规定，兴源石油公司在二审中不同意一并审理，也不同意调解，故本院对该请求不予审理，赵红星可另诉解决。关于赵红星是否应当支付房屋占用费的问题。案涉租赁合同到期前，赵红星未经兴源石油公司同意将案涉租赁房屋转租给杨廷宝，且转租合同期限超出了案涉租赁合同约定的期限，超出部分无效。案涉租赁合同到期后，兴源石油公司并未与赵红星达成新的租赁合同，且兴源石油公司已经明确告知赵红星不再续签合同，并要求交还房屋，但赵红星并未及时交接房屋，直至一审判决后才于2019年12月12日与兴源石油公司履行交接案涉租赁房屋，故赵红星在交还案涉租赁房屋前占有案涉租赁房屋并无合法依据，其应当支付相应的房屋占有费。但兴源石油公司并未诉请房屋占用费，而是诉请违约金，标准是按照租金标准的两倍进行计算，且诉讼中并未变更诉讼请求。从案涉租赁合同的约定来看，合同并未约定拒绝交还房屋须向兴源石油公司支付两倍租金标准的违约金，故一审按照两倍租金标准判决支付房屋占用费不当，本院根据权利义务相一致的原则，参照案涉租赁合同约定的租金标准50000元/年确认赵红星向兴源石油公司支付拒不交还房屋期间的违约金，计算违约金的期间从2019年5月5日至2019年12月12日止，具体为：50000万元/年÷12个月÷30天×218天=30277.78元。关于赵红星交纳的押金5000元是否应当退还的问题。赵红星虽主张退还押金5000元，但其并未提出反诉，其在二审虽提出，但因一审已一并进行审理并进行抵扣并无不当，本院对此予以维持。抵扣后赵红星应向兴源石油公司支付违约金25277.78元。综上所述，上诉人的上诉理由部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销贵阳铁路运输法院（2019）黔8601民初696号民事判决；二、赵红星于本判决生效之日起十日内向贵阳兴源石油有限公司支付违约金25277.78元；三、驳回贵阳兴源石油有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费277元，由赵红星、杨廷宝负担；二审案件受理费454元，由上诉人赵红星负担。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 颜 云审判员 姜彦宏二〇二〇年四月十七日书记员 王凤霞