福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0503民初2号 原告：招商银行股份有限公司泉州分行，住所地福建省泉州市丰泽区宝洲路东段南侧中骏-国金中心2号楼，统一社会信用代码913505007729173291。 负责人：詹毅，该分行行长。 委托诉讼代理人：张雪玲，福建旭恒律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：林舒婷，福建旭恒律师事务所实习律师。 被告：黄培煌，男，1991年1月30日出生，汉族，住福建省泉州台商投资区。 被告：黄丽君，女，1960年8月22日出生，汉族，住福建省惠安县。 被告：泉州东海开发有限公司，住所地泉州市丰泽区东海大街东海湾-太古广场（二期）6号楼A栋6-8层，统一社会信用代码：91350500611538790H。 法定代表人：姚志胜，该公司董事长。 委托诉讼代理人：韩清华，男，汉族，1987年8月18日出生，住福建省厦门市思明区，（该公司员工）。 原告招商银行股份有限公司泉州分行（以下简称招商银行泉州分行）与被告黄培煌、黄丽君、泉州东海开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法由简易程序，公开开庭进行了审理。原告招商银行泉州分行的委托诉讼代理人张雪玲到庭参加诉讼，被告泉州东海开发有限公司的员工韩清华到庭参加诉讼，被告黄培煌、黄丽君经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 招商银行泉州分行向本院提出诉讼请求：1.黄培煌、黄丽君立即共同偿还原告《个人购房借款及担保合同》（合同编号为8180201500010）项下的借款本金共计人民币920922.25元，并按前述合同约定向原告支付至实际还清全部本息之日止的利息、罚息、复息（暂计至2019年12月23日的利息、罚息、复息合计27153.49元）；2.黄培煌、黄丽君立即共同支付原告因本案诉讼支付的律师代理费17000元；3.招商银行泉州分行有权就上述全部款项以黄培煌提供的抵押物（址在丰泽区6号楼2705，不动产登记证明号：闽（2018）泉州市不动产证明第0010813号）折价或以拍卖、变卖抵押物价款优先受偿；4.泉州东海开发有限公司对上述全部款项承担连带清偿责任；5.本案一切诉讼费用（包括受理费、公告费、保全费等）均由三被告承担。事实和理由：2018年3月14日，就黄培煌向泉州东海开发有限公司支付址在丰泽区6号楼2705的购房款事宜，黄培煌、泉州东海开发有限公司与原告签订一份《个人购房借款及担保合同》（合同编号为8180201500010），约定招商银行泉州分行向黄培煌提供总额为人民币玖拾叁万陆仟元整的购房贷款用于支付购房款，贷款期限为360个月，自2018年3月14日起到2048年3月14日止，还款方式为按月结息，按月还本，等额本息，具体贷款金额、贷款期限、扣款账户均以借款借据为准。 黄培煌向原告提供上述所购房屋作为购房借款合同项下的贷款本息及其他一切相关费用的担保，抵押担保的范围包括但不限于贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金以及原告实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等。泉州东海开发有限公司就购房借款合同项下的债务提供连带保证责任，保证范围包括但不限于贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、原告实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等，保证期间自合同生效之日起至黄培煌持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证或和房地产他项权证交由原告保管之日止。 2018年3月27日，原告向黄培煌发放金额为936000元的购房贷款，黄培煌在编号为8180201500010的《个人贷款借款借据》上签字确认原告已依约履行放款义务，该笔贷款期限自2018年3月27日起到2048年3月27日止，贷款执行年利率为5.3900%，扣款日为每月10日，首次扣款日为2018年5月10日。 黄培煌自2019年4月份以来，已连续多次未按合同约定按时还本或付息，该情形属于《个人购房借款及担保合同》第39条约定的违约事件，委托人有权宣布上述《个人购房借款及担保合同》提前到期的情形。根据《个人购房借款及担保合同》第40条的约定：“一旦发生第39条规定的任何一种违约事件时，贷款人有权宣布本合同提前到期，并采取以下一种或同时采用多种措施：40.1提前收回已发放贷款的本息并要求支付费用；40.3要求共同债务人、保证人或其相应的权利义务继受人在规定的期限内清偿借款人在本合同项下所欠的全部债务；40.4通过以下方式处理抵押物...40.4.2依照本合同约定的纠纷解决方式按法律程序处理抵押物。处理抵押物所得价款，贷款人有权优先受偿”。鉴于黄培煌的行为已违反合同约定，原告有权要求黄培煌一次偿还全部借款本息，且为实现本案债权而支付的诉讼费、律师费、保全费、公告费等相关费用均由黄培煌承担，并要求保证人对上述全部债务承担连带保证责任。另，黄丽君向原告出具《共同还款承诺书》，承诺其自愿为黄丽君借款合同项下的债务（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金以及原告实现债权的费用）承担无限连带清偿责任，因此原告有权要求黄丽君对案涉借款承担共同清偿责任。 黄培煌、黄丽君均未作答辩。 泉州东海开发有限公司辩称，黄培煌购买的房产已经在2019年7月26日具备办理房屋所有权证和现房抵押登记手续的条件，且答辩人已经于2019年7月26日通过邮政特快专递（单号：1141594852519）方式通知黄培煌办理该抵押房产的房屋所有权证（丰泽区。根据《房屋登记办法》的规定办理现房抵押登记手续和现房他项权证应该也只能由抵押权人原告和抵押人被告黄培煌办理，在答辩人将通知单移交给黄培煌后，已经完成了配合办理抵押登记的本职工作，对于后续办理抵押登记的进程无法施加影响。同时根据原告提交证据《个人购房借款及担保合同》第27.2的约定，“抵押人应按照贷款人的要求”，即抵押权人原告应及时通知抵押人被告黄培煌办理抵押房产的产权登记手续和抵押登记手续，但本案中在抵押房产具备办理房屋所有权证和现房抵押登记手续的条件后，抵押权人原告未及时通知抵押人被告黄培煌办理抵押房产的产权登记手续和抵押登记手续，说明原告及被告黄培煌均存在怠于办理抵押登记手续及他项权证目的及后果在于以自身的消极行为让答辩人承担更长时间的保证责任，事实上也造成了该结果，因此该行为属于为自己的利益不正当地阻止条件成就，根据《合同法》第四十五条第二款的规定：当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。本案应视为解除保证责任的条件已成就，答辩人的保证责任已经解除。 招商银行泉州分行围绕其诉讼主张依法提交如下证据：营业执照、金融许可证、黄培煌、黄丽君的身份证明、泉州东海开发有限公司的企业信用信息公示报告、《个人购房借款及担保合同》、《个人贷款借款借据》、《商品房抵押权预告登记证》、《共同还款承诺书》、《个人贷款不可撤销担保书》、《贷款信息表》、《贷款附属信息》、《已出账单列表》、《逾期账单》、《诉讼委托代理协议》及律师费发票等共同证明其主张。黄培煌、黄丽君未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，应视为其自愿放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利。泉州东海开发有限公司在庭审中对上述证据的真实性无异议，但发表质证意见称原告应先就抵押权行使权利后再其行使权利。泉州东海开发有限公司提供交房及办证通知书、办理不动产权证书的说明及快递回单证明其已尽到通知义务，但黄培煌、黄丽君未履行办证手续，导致其连带保证责任时间延长。招商银行泉州分行对上述证据不予认可，认为泉州东海开发有限公司在抵押权证未办妥之前应依约承担保证责任。综上，招商银行泉州分行提供的上述证据具备形式真实性，本院依法对招商银行泉州分行真实性、合法性和关联性予以确认并在卷佐证。 根据招商银行泉州分行以及泉州东海开发有限公司的庭审陈述和经本院审查认定的证据，本院认定的事实与招商银行泉州分行所述基本一致。另查明，黄培煌因向泉州东海开发有限公司购买坐落于丰泽区，向招商银行泉州分行申请个人购房贷款用于支付购房款，并于2018年3月14日与招商银行泉州分行签订一份编号8180201500010《个人购房借款及担保合同》,黄培煌作为借款人、抵押人在借款合同上签名并加摁手印，泉州东海开发有限公司作为保证人在借款合同上盖章。该借款合同约定黄培煌向招商银行泉州分行借款936000元，借款期限自2018年3月14日起到2048年3月14日止，还款方式为按月等额本息还款；本合同项下的贷款担保为抵押加阶段性担保，黄培煌以其购买上述房产为本合同项下贷款提供抵押担保；泉州东海开发有限公司作为保证人，对本借款合同生效之日起至借款人／抵押人持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记手续且将房地产权证／房地产他项权证交由贷款人保管之日止期间产生的本合同项下被告黄培煌的债务承担连带保证责任即阶段性连带保证责任；担保的范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等；合同中还约定一旦借款人发生任何一种违约事件时，贷款人有权宣布本合同提前到期，并采取以下一种或同时采用多种措施：提前收回已发放贷款的本息并要求支付费用；要求共同债务人、保证人或其相应的权利义务继受人在规定的期限内清偿借款人在本合同项下所欠的全部债务；依照本合同约定的纠纷解决方式按法律程序处理抵押物。处理抵押物所得价款，贷款人有权优先受偿。黄丽君出具《共同还款承诺书》、《个人贷款不可撤销担保书》，确认对黄培煌的上述债务及实现债权的费用承担共同还款责任及无限连带清偿责任。合同签订后，招商银行泉州分行与黄培煌就抵押物依法向登记机关办理了房屋抵押权预告登记手续。2018年3月27日，招商银行泉州分行向黄培煌发放贷款936000万元，黄培煌为此在《个人贷款借款借据》上签名并加摁手印，对其上载明的借款金额、借款执行利率及借款期限等内容予以确认。但黄培煌在合同履行过程中，自2019年4月开始未能依约按时足额还款，截止至2019年12月23日，尚欠招商银行泉州分行借款本金920922.25元、利息、罚息、复息39362.62元。招商银行泉州分行催讨未果，遂委托福建旭恒律师事务所提起本案诉讼，实际支出律师代理费17000元。起诉后，各被告均未偿还款项。 本院认为，招商银行泉州分行具有从事金融业务的主体资格，其与黄培煌、泉州东海开发有限公司签订的《个人购房借款及担保合同》以及黄丽君出具的《共同还款承诺书》、《个人贷款不可撤销担保书》均与系各方当事人真实意思表示，依法成立有效，各方均应按合同约定履行义务。招商银行泉州分行依约履行了向黄培煌发放贷款936000元的合同义务。黄培煌在履行借款合同期间未按时还本付息，已构成违约，招商银行泉州分行依照借款合同“借款人发生违约事件时，贷款人有权提前收回全部贷款本息”的约定，要求提前收回已发放的贷款，具有事实与法律依据。黄培煌除应归还所欠借款本息外，还应支付相应的罚息、复息。案涉合同约定招商银行泉州分行为实现债权而支付的律师费等实现债权费用由借款人承担，招商银行泉州分行为实现本案债权支出律师代理费17000元，黄培煌应依约承担。故招商银行泉州分行要求黄培煌偿还尚欠的借款本金、利息、罚息、复息及实现债权的费用，合理合法，本院予以支持。黄丽君在上述《共同还款承诺书》、《个人贷款不可撤销担保书》上签字确认，故黄丽君应对黄培煌案涉贷款应承担共同还款责任，招商银行泉州分行要求黄丽君共同偿还黄培煌本案债务的诉讼请求，理由正当，应予支持。泉州东海开发有限公司自愿为本案债务向招商银行泉州分行承担连带责任保证，其保证责任期间是到本合同项下房产办理完毕房屋所有权证书及房屋他项权证并交予招商银行泉州分行之日止，该保证方式、期限、范围明确，保证合法有效。泉州东海开发有限公司虽书面通知黄培煌应办理相关权属登记手续，但涉诉房产现在尚未办理房产抵押登记，根据《个人购房借款及担保合同》各方的约定，泉州东海开发有限公司应依约承担连带保证责任，招商银行泉州分行在合同约定的阶段性保证期限内向泉州东海开发有限公司主张权利，合理合法，应予支持。泉州东海开发有限公司在承担保证责任后有权向黄培煌追偿。黄培煌自愿以其购买的坐落于丰泽区为本案借款提供抵押担保，抵押物依法办理了房屋抵押预告登记手续，招商银行泉州分行依据房屋抵押权预告登记，主张对该抵押房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。预告登记是指对将来发生不动产物权变动的目的请求权的登记，预购商品房抵押预告登记，主要是促使以设立房屋抵押权为内容的请求权得以实现，并非直接导致抵押权的设立。物权法第187条中关于抵押权的登记是指实际抵押权登记，并非预告登记，两者具有不同的法律性质。根据我国物权法的规定，预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力；预告登记后，债权消灭或自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效，即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，而且该请求权具有排他效力。因此，招商银行泉州分行作为涉案房产抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对涉案房产办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人就涉案房产的处分，但并非对涉案房产享有现实抵押权，故在预售商品房上抵押预告未转换成房屋抵押登记之前，预告登记抵押权人行使房屋优先受偿权依据不足，不予支持。据此，招商银行泉州分行主张对案涉预告抵押登记的房产享有优先受偿权的主张不能成立，对该主张不予支持。黄培煌、黄丽君经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条第一款、第二十一条第一款、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第一百八十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告黄培煌、黄丽君应于本判决生效之日起十日内向原告招商银行股份有限公司泉州分行偿还借款本金920922.25元，利息、罚息、复息39362.62元，并按中国人民银行有关规定及案涉《个人购房借款及担保合同》约定支付自2019年12月23日起至实际还清款项之日止的利息、罚息、复息； 二、被告黄培煌、黄丽君应于本判决生效之日起十日内向原告招商银行股份有限公司泉州分行偿付律师费17000元； 三、被告泉州东海开发有限公司对被告黄培煌上述判决第一、二项的债务承担连带清偿责任；其在承担清偿责任后，有权向被告黄培煌追偿； 四、驳回原告招商银行股份有限公司泉州分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13450.7元，减半收取6725.35元，由被告黄培煌、黄丽君、泉州东海开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  吴新竹 二〇二〇年四月一日 书记员  苏菲菲 附注本案所引用的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条第一款保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国物权法》 第二十条第一款当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。 公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。