浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0782民初15888号 原告：张丽超，女，1979年3月14日出生，汉族，住江西省贵溪市。 原告：张军样，男，1979年4月18日出生，汉族，住浙江省义乌市。 两原告共同委托诉讼代理人：傅夏莲，浙江文超律师事务所律师。 被告：于盛才，男，1963年2月15日出生，汉族，住浙江省义乌市。 委托诉讼代理人：张建新，浙江赤松律师事务所律师。 原告张丽超为与被告于盛才房屋租赁合同纠纷一案，于2019年8月27日向本院提起诉讼，本院以简易程序立案受理后，因通过其他方式无法向被告送达起诉状副本等材料，本院将本案转为普通程序，依法组成合议庭进行了公告送达，并于2020年1月2日对本案进行了公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人傅夏莲与被告的委托诉讼代理人张建新到庭参加了诉讼。后本院依职权追加张军样为共同原告参加诉讼，并于2020年2月25日进行了第二次公开开庭审理。原、被告双方的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张丽超、张军样请求判令：一、解除原、被告签订的《租房协议》；二、被告返还原告租金5万元及5000元保证金，并支付利息损失（从起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际履行之日止）。事实与理由：2019年6月3日，原告向被告租赁坐落于义乌市用于转租。双方经协商当天签下《租房协议》，约定租赁期限自2019年6月3日至2025年7月3日止，租金每年6万元，一年一交，同时原告还向被告支付了5000元保证金。2019年7月22日被告未经原告同意，擅自更换该楼层的大门钥匙，并挂出该楼层出租的招租广告，原告多次与被告协议，被告明确表明不再将房屋交给原告使用，如原告要继续使用需要再次交纳保证金。原告提出要求被告返还租金，被告也不同意退租，故起诉。 被告辩称：原告没有根据《租房协议》的约定履行合同，原告改变了房屋用途、恶意拖欠水电费、违约转租，根据合同第七条的规定，约定成套出租成套装修，原告没有对房屋进行装修并且群租涉案房屋，根据约定，被告有权没收租金和保证金并收回房屋。综上，原告违约，应当驳回原告的诉请。 针对被告的答辩意见，原告补充陈述：根据双方的《租房协议》第七条约定，租赁用途用于乙方出租、转租，不存在被告说的改变用途，该协议第三条第1款约定，本协议的租赁用途是原告出租使用，原告没有损害出租房，被告在2019年7月22日就已经将房屋的大门钥匙进行更换，也没有给原告新钥匙，双方无法沟通也没有办法交水电费，原告只是转租给老师没有群租。《租房协议》的条款中并未约定什么时候装修，并没有说成套装修好之后再出租，原告没有违约。 两原告就其诉讼主张向本院提供证据如下： 第一组证据：《租房协议》、转账回执、微信转账记录复印件各一份，证明原、被告签订《租房协议》，约定年租金6万元，保证金5000元。 第二组：电话录音整理件一份，证明被告承认更换诉争出租屋大门锁，不同意再给原告使用，也不同意给原告退租。 第三组：照片打印件一份1张，证明被告已将诉争房屋进行招租。 第四组：照片打印件两张，证明被告已将诉争房屋出租给他人。 被告质证意见：对第一组证据中《租房协议》的客观性无异议，约定成套装修之后出租，年租金6万元、保证金5000元；对第二组证据，该组证据中原告承认是租给老师的，从整个通话录音来看违约的是原告，对第三、四组证据，该证据中照片中的一楼本来就不在本案的租赁范围之内。 被告就其辩解意见向本院提供如下证据： 1、微信聊天记录打印件一份，证明原告违约，擅自改变用途转租，未按合同约定装修房屋的事实。 2、通话录音整理件四份，其中7月15日的录音证明原告转租，被告要求原告立即清退群租房，7月18日的录音证明原告未经装修擅自转租，要求解除转租合同，7月19日的录音证明原告承认转租行为违约且存在群租，7月20日的录音证明原告明确承认违约，按房屋收回处理，保证金和租金不退。 原告质证意见：对证据1真实性无异议，不能达到其证明目的，微信聊天中原告承诺要装修但是没有承诺什么时候装修，本来是租给老师的，老师本来想开培训班的，只有一个老师居住在那里，他们没有开培训班，不能看出租给老师正在开培训班的事实；对证据2第一段录音，这个培训在微信聊天中可以看出没有开展，只有一个老师住在那里，第二段、第三段录音中被告作为房东是强势方，原告只说了一点原告的错误就是没有高级装修再租出去，第四段录音都是被告在说原告违约，作为出租方的原告说退租、被告不同意。 根据证据的审核认定规则，本院对上列证据认定如下： 被告对原告提供的证据真实性均无异议，本院对其真实性均予以认定；原告对被告提供的证据真实性均无异议，本院对其真实性予以认定。 本院经审理查明： 两原告系夫妻关系。2019年5月底，原告张丽超和被告商谈租赁被告案涉房屋事宜，原告张丽超称会对案涉房屋进行公寓式豪华欧式装修，因为刚开始两年投资，肯定要两三年才能回本，所以希望租赁年限久一点，价格低一点，被告称要拿去装修就可以适当便宜，但是5万是不行的。2019年6月2日，原告张丽超向被告支付租房定金1万元，2019年6月3日，两原告作为乙方，被告作为甲方，双方签订了《租房协议》一份，约定：一、乙方自愿出租甲方坐落于义乌市，租期自2019年6月3日至2025年7月3日止，共6年。第一年至第六年的租金同为每年6.2万元，此协议签订时一次性付清第一年的租金，以后在对应期满日前提前一个月交清每年租金，否则视为乙方违约。合同到期，同等条件下乙方有优先续租权。保证金1万元，退房时结清。二、在房屋租赁期间，水、电费、有线电视、数字电视、宽带使用费等因租赁产生的全部费用由乙方自负。如产生租赁及房、地产税费由乙方承担。三、该房屋为居住用途。乙方有下列情形之一的，甲方可单方终止合同并提前收回房屋，没收租金和保证金，造成其他损害的由乙方赔偿。1、未经甲方书面同意擅自将承租的房屋转让、转借或调换使用或改变用途的……3、恶意拖欠水、电费累计达2个月以上的；4、利用承租房屋进行违法违规活动的……五、房屋内装潢设施及电器家具等物品由乙方使用和保管维护，如有损坏、灭失等乙方应该照价赔偿。作为对价，乙方退房时在改装房内投入的装潢设施等也不得拆除和损坏，无偿赠送给甲方……七、乙方承诺2-5层每层按二室一厅成套装修，成套出租，绝不分割成单间出租或群租，否则视为乙方违约。八、每年租金改为6万元、保证金5000元。次日，原告张丽超向被告于盛才转账55000元。 被告按约将房屋交付给原告后，原告未进行装修即将房屋转租给一位老师准备办培训机构，被告于2019年7月15日知道后向原告张丽超提出异议，后原告和该位老师解除合同并向被告道歉，还称没有那么多钱装修房子，房子不租了，其应该承担相应的责任和赔偿损失。2019年7月20日，被告告知原告按照合同，原告违约，原告可以单方面收回房屋，不退租金、保证金。如果原告要租，则要把装修资料、装修图纸给被告一份，而且要给押金，装修好后退还押金。2019年7月22日，被告更换了涉案房屋钥匙。2019年7月23日，原告张丽超与被告于盛才通话，通话中原告认可其答应装修但没有装修，原告称要退款，被告称退款是不可能的，除非有合适的人租去，再来谈原、被告之间怎么样解除合同（此处“解除合同”实为退款）。2019年8月5日，原告张丽超诉来本院，要求解除其与被告于盛才签订的《租房协议》、被告返还租金5万元及5000元保证金并赔偿利息损失。在2019年8月22日开庭前，原告张丽超撤回起诉。后原告张丽超于2019年8月27日又诉来本院。在第一次起诉后第二次起诉前，被告通知原告终止《租房协议》。原告使用案涉房屋期内的水电费500多元未交纳。2019年8月，被告将案涉房屋二楼出租；2019年10月，被告将案涉房屋三楼出租，其余楼层空置。 本院认为：当事人约定的终止情形出现后，合同的权利义务终止。本案中，原、被告双方约定了该房屋为居住用途，如改变用途，被告可单方终止合同并提前收回房屋，而原告在承租案涉房屋后，未按约定对房屋进行装修，而是直接转租给了一位老师准备做培训班，改变了房屋的居住用途，被被告及时发现并提出异议后，原告与其租客解除了租赁关系，原告称其一段时间内无法装修，并向被告提出退房，被告于2019年7月22日将房屋钥匙更换，被告用其行为表明其行使了单方终止《租房协议》的权利。《租房协议》终止后，原告诉请解除《租房协议》于法无据，本院不予支持。 本案协议终止后，原告应为其违约行为向被告承担违约责任。针对违约责任，原、被告双方在《租房协议》中约定：如改变用途，被告可单方终止合同并提前收回房屋，没收租金和保证金，造成其他损害的由原告赔偿。原告称其违约行为只需扣除租金1万元；被告称根据约定可没收租金和保证金并收回房屋。本院认为，在《租房协议》终止前，即自2019年6月3日起至2019年7月21日止，原告使用了案涉房屋，按照双方约定的年租金6万元计算，其应支付相应的租金8055元及相应的水电费500多元。此后，因原告的违约行为导致被告终止了合同，虽双方约定可没收租金和保证金，但原告不同意，亦即原告对约定的违约金提出了异议，本院认为，因原告的违约行为，被告于2019年8月、2019年10月才将案涉房屋二层、三层出租，其余楼层一直空置，给被告造成了租金损失，结合原告使用期限及原、被告约定的合同期限，本院酌情认定原告应支付被告租金、水电费及违约金共计45000元，被告收取的65000元中，扣除应付费用后，被告应退还原告租金及保证金共计2万元。因本案纠纷系因原告违约引起，被告无违约行为，故原告要求被告赔偿利息损失于法无据，本院不予支持。综上，原告诉讼请求于法有据部分，本院予以支持。被告抗辩合理部分，本院予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告于盛才于本判决生效后十日内返还原告张丽超、张军样租金及保证金共计2万元。 二、驳回原告张丽超、张军样的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1176元，由原告张丽超、张军样负担876元，被告于盛才负担300元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长 穆文好人民陪审员任恭盛人民陪审员龚静兰 二〇二〇年四月十四日 代书记员 吴        佳        佳