文书内容广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤03民终23825号上诉人（原审原告）：深圳世纪汇商场有限公司（变更前称：深圳和记黄埔中航地产有限公司），住所地：深圳市福田区福中三路1280号黄埔雅苑商场3楼Ｂ区，统一社会信用代码：914403007576060478。法定代表人：周伟淦，董事长。委托诉讼代理人：王仁端，广东商达（福田）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王丽丽，女，汉族，1985年12月22日出生，住所地：河南省偃师市，委托诉讼代理人：王亚辉，河南松盛永进律师事务所律师。上诉人深圳世纪汇商场有限公司（以下简称世纪汇公司）因与被上诉人王丽丽房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2018）粤0304民初16319号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人世纪汇公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项；判决王丽丽支付世纪汇公司租金227776.61元、推广费3377.48元、POS机租金3129.03元、经营保证金5397元、场地使用费26584.07元及逾期违约金16869.31元（违约金计算以266264.19为基数，按每日0.05%,从2016年6月1日起算至实际付清之日，暂计算至2016年12月8日）；2.本案一审、二审诉讼费由王丽丽承担。上诉事实和理由：一审判决认定世纪汇公司未扣除王丽丽预交的费用185141.12元系事实认定错误。一审判决第9页第3至4行“世纪汇公司确认其主张的王丽丽的欠费未扣除王丽丽预交的费用185141.12元”系事实认定错误。事实上，一审法院判决中认定的王丽丽的预交费用185141.12元由下列三类明细构成：1.租赁经营保证金107940元；2.预交的租金、推广费、POS机租金54011.67元;3.物业相关费用23189.45元。一审判决书第10页第12至13行“王丽丽预付的其他费用77201.12元（185141.12-107940)”，这里的77201.12元由预交的租赁地产相关费用54011.67元及物业相关费用23189.45元共同构成。物业相关费用23189.45元属于物业服务合同的调整范围，与本案属于不同的法律关系，所以，不论其是否还有剩余或者剩余多少，都不应在本案中作为被抵扣的费用。综上，现仅有租赁经营保证金107940元未作处理。因此，一审判决认定世纪汇公司未扣除王丽丽预交的费用为185141.12元系事实认定错误。被上诉人王丽丽辩称，一、世纪汇公司关于王丽丽预交费用185141.12元构成的解释，完全是虚构事实、拼凑而成，不符合客观事实。二、预交费用185141.12元应予以抵扣。三、物业相关费用23189.45元应当一并扣除。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以驳回，维持原判。世纪汇公司向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的《深圳市房屋租赁合同书》、《世纪汇广场商铺租赁合同补充协议》、《世纪汇广场商铺租赁合同补充协议二》于2016年12月8日解除；2.王丽丽支付世纪汇公司租赁期间所欠租金227776.61元、推广费3377.48元、销售终端收银机（POS机）租金3129.03元、经营保证金5397元、场地使用费26584.07元；3.王丽丽支付世纪汇公司逾期违约金16869.31元（违约金计算以266264.19元为基数，按每日0.05%计算，从2016年6月1日起计算至实际付清之日，暂计算至2016年12月8日）；4.王丽丽承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2016年1月8日，世纪汇公司（甲方、出租方）与王丽丽（乙方、承租方）签订《深圳市房屋租赁合同》（以下简称涉案合同），约定：甲方将位于深圳市福田区××航路××世纪××广场商场××号商铺（以下简称涉案商铺）出租给乙方使用；租金为每月35980元；乙方应于每月5日前向甲方交付租金；甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取3个月租金数额的租赁保证金107940元，甲方向乙方返还租赁保证金的条件见补充协议。同日，世纪汇公司（甲方）与王丽丽（乙方）签订《世纪汇广场商铺租赁合同补充协议》（以下简称涉案补充协议），约定：本补充协议是甲乙双方签订的《深圳市房屋租赁合同书》（即标准租赁合同）的补充；标准租赁合同如与本补充协议有不一致的，应以本补充协议的约定为准；租赁期为3年，租赁期开始日为2015年10月26日，免租装修期为60天，从租赁期开始日起算，免租装修期内免交租金，但乙方须按补充协议约定向甲方支付推广费，并向受托管理人支付免租装修期内的物业服务费以及实际发生的杂项费用；乙方应从免租装修期届满之日或实际营业之日（按较早日期为准）起按本补充协议第5条的约定支付租金、物业服务费、推广费、销售终端收银机租金以及实际发生的杂项费用；租金包括基本租金和提成租金，乙方应当自本补充协议附件二约定的免租装修期届满之日或开业日（以较早日期为准）起向甲方支付，租赁期第一年每月基本租金为35980元，租赁期第二年每月基本租金为37779元，租赁期第三年每月基本租金为39668元；推广费指甲方就宣传推广该商场而收取的费用，乙方应当自租赁期开始日起向甲方支付推广费为每月539.70元（按建筑面积计算，每平方米每月6元）；自本补充协议签署之日起7日内，乙方须向甲方及受托管理人支付经营保证金，作为乙方在整个租赁期内全面、忠实履行本补充协议各项条款的担保，经营保证金为117925.45元（相当于三个月的基本租金以及物业服务费），其中107940元向甲方支付，剩余9984.45元向受托管理人支付；如乙方需租用销售终端收银机系统（以下简称POS机），应向甲方支付押金并按月支付租金，POS机押金为每月0元，租金为每月500元；乙方应于租赁合同签订之日起七日内或之前，向甲方预付一个月的基本租金、推广费、POS机租金，并向受托管理人预付一个月的物业服务费、支付装修服务费及水电周转金；乙方占用该房产不足一个月时，基本租金、提成租金、物业服务费、推广费、POS机租金以及杂项费用将根据当月实际占用天数按比例计算，若在租赁期的某一公历月内上述费用出现不同的计费标准，则参照本款所述租赁期的首月和租赁合同届满或提前终止的尾月的情形分段计算；自开业日起的任何一个公历年度内，乙方不得连续3日或累计7日中途停业，乙方如需中途停业，应事先征得甲方的书面批准，否则视为乙方违约；除本补充协议另有约定外，租赁期届满或租赁合同提前终止时，乙方应在租赁期届满或租赁合同提前终止当日将已恢复至该房产首次交付时原状或甲方指示的其他状态下的该房产交还甲方，乙方应负责弥补因将该房产恢复原状而直接或间接对第三人造成的损害，由此产生的费用由乙方自行承担；若乙方未经甲方同意，擅自撤离该房产的，甲方有权书面通知乙方终止租赁合同、收回该房产、甲方及受托管理人无需返还乙方已付的经营保证金；若甲方及受托管理人授权的经营保证金不足以弥补甲方及受托管理人实际发生的损失，甲方及受托管理人仍有权向乙方追偿（即本补充协议第15条第15.4款约定的救济措施，下同）；乙方未按照本补充协议约定支付任何租金、推广费、质量保证金、经营保证金、物业服务费或其他应付款项，甲方有权要求受托管理人终止向乙方提供包括物业管理服务、该房产之水电、空调供应等各项服务，乙方同时应按照逾期付款金额每日万分之五（0.05%）的标准自逾期之日起向甲方或受托管理人支付逾期付款违约金；乙方欠缴以上款项超过30日的，则甲方及受托管理人有权直接在经营保证金中扣除乙方欠缴的费用及相应的违约金，甲方及受托管理人有权采取本补充协议第15条第15.4款约定的救济措施。同日，世纪汇公司（甲方、出租方）与化冰（乙方、上一承租方）王丽丽（丙方、承租方）签订《世纪汇广场商铺租赁合同提前终止协议》（以下简称涉案终止协议），约定：甲乙双方同意原租赁合同与2015年10月26日起终止，在原租赁合同终止之日后，由丙方继续租赁Ｂ201单元；乙方已向甲方及其受托管理人（家利物业管理深圳有限公司世纪汇分公司）支付了185141.12元，乙丙方同意将前项款项作为丙方承租Ｂ201单元的预交费用，甲方须开具“王丽丽”抬头的收据，甲乙丙三方同意，前述费用转为丙方预交费用后，即视为该费用为丙方根据新租赁合同缴纳的，乙方不得以任何理由要求甲方及受托管理人退还；如丙方未按照本协议约定签署新租赁合同或缴纳新租赁合同约定的相关款项，甲方有权扣除上述乙方已向甲方支付的费用作为违约金，如扣除的费用不足以弥补甲方损失的，甲方还有权向乙方及丙方追偿。同日，世纪汇公司（甲方）与王丽丽（乙方）签订《深圳世纪汇广场场地使用协议》（以下简称涉案场地使用协议），约定：从甲乙双方约定场地的交付使用之日即2015年10月31日起，乙方须于每个公历月第五日或之前预缴当月的场地使用费，场地使用费为每月4247.23元；合同签署之日起七日内，乙方向甲方支付相当于三个月场地使用费的款项共12742元（以下简称经营保证金款项）；乙方如未能按本协议约定按时缴纳场地使用费，乙方除应补缴欠款外，须按所欠金额每日万分之五计算违约金支付给甲方；若乙方有上述任一违约行为时，甲方有权从乙方根据租赁合同缴纳的保证金中扣除以上欠款和违约金，如乙方缴纳的保证金不足，甲方有权向乙方追偿。2015年10月27日，世纪汇公司向化冰发出《深圳世纪汇公司交铺通知书》，通知于2015年10月28日办理商铺交接手续，租赁开始日为2015年10月26日。2015年10月28日，化冰?(OR王丽丽)接收涉案商铺并与世纪汇公司代表签署《世纪汇商铺验收记录》。2016年4月11日、5月10日、7月7日，世纪汇公司分别作出《催款通知书》并通过EMS向王丽丽邮寄，要求王丽丽立即清偿所欠租金及相关费用。王丽丽否认收到该通知。2016年10月19日，世纪汇公司向王丽丽邮寄《律师函》，要求王丽丽收到函件三日内清偿所欠截止至2016年8月31日的租金、场地使用费、推广费、POS机租金共计124339.49元。2016年12月7日，世纪汇公司向王丽丽发出《深圳世纪汇公司租赁合同终止通知书》载明，王丽丽长期拖欠世纪汇公司款项，为避免世纪汇公司的损失进一步扩大，根据租赁合同第15.4以及15.5条约定，现通知王丽丽于2016年12月8日正式解除双方签订的租赁合同，并收回该房产；世纪汇公司及委托管理人将不退换王丽丽已付的经营保证金，如世纪汇公司及委托管理人收取的经营保证金不足以弥补世纪汇公司及委托管理人实际发生的损失，世纪汇公司及委托管理人有权向王丽丽追偿。2016年12月16日，世纪汇公司向王丽丽发出《深圳世纪汇公司装修、物品清理通知书》载明，如王丽丽未在2016年12月21日内清理遗留在商铺的物品，均视为阁下放弃前述物品的所有权，世纪汇公司有权留置或以其他方式处理前述物品；同时世纪汇公司有权向王丽丽追讨因清除、清理、处理前述物品所产生的所有费用。另查，2014年7月至2017年2月期间，世纪汇公司与多家广告、传媒公司签订合同举行世纪汇广场商场的各类推广活动。再查，世纪汇公司于2017年8月31日向一审法院提起本案的诉讼，一审法院先行立了诉前联调案号，因调解不成，后于2018年3月29日正式立案受理。2017年10月30日，世纪汇公司的名称由深圳和记黄埔中航地产有限公司变更为现用名称。一审庭审时，世纪汇公司确认其主张的王丽丽的欠费未扣除王丽丽已预交的费用185141.12元。王丽丽确认其自2016年6月份开始未向世纪汇公司支付租金及相关费用。一审法院认为，世纪汇公司与王丽丽签订的《深圳市房屋租赁合同》、《世纪汇广场商铺租赁合同补充协议》、《世纪汇广场商铺租赁合同提前终止协议》是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，世纪汇公司与王丽丽据此成立合法有效的房屋租赁合同关系。世纪汇公司于2017年8月31日向一审法院提起诉讼，世纪汇公司的主张并未超出诉讼时效。关于合同解除的问题。合同履行过程中，王丽丽长期拖欠租金以及其他费用，构成违约，依据合同约定，世纪汇公司据此有权单方终止合同，行使合同解除权。合同法规定，当事人一方依据本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。涉案租赁合同、补充协议应于世纪汇公司的解除通知确定的日期即2016年12月8日解除。世纪汇公司与王丽丽并未签署《世纪汇广场商铺租赁合同补充协议二》，世纪汇公司要求解除该补充协议无事实依据。关于世纪汇公司主张经营保证金。合同约定经营保证金作为王丽丽在整个租赁期内全面、忠实履行本补充协议各项条款的担保，涉案合同已解除，故世纪汇公司要求王丽丽支付经营保证金，缺乏依据，一审法院不予支持。涉案合同于2016年12月8日解除，世纪汇公司于2016年6月开始没有支付租金和费用，其应向世纪汇公司支付2016年6月至2016年12月8日期间的租金、场地使用费、推广费、POS机租金。根据补充协议约定，因合同租赁开始日为2015年10月26日，则协议第一个租赁年度为2015年10月26日至2016年10月25日，该年度涉案商铺的月租金为35980元；第二个租赁年度为2016年10月26日至2017年11月25日，该年度涉案商铺的月租金为37779元。2016年10月1日至31日期间的租金应为36328.19（35980×25／31+37779×6／31）。根据合同约定，王丽丽支付的185141.12元中包含的经营保证金应为107940元，王丽丽另支付了12742元相当于经营保证金的场地使用费，王丽丽预付的其他费用77201.12元（185141.12-107940）应先行抵扣其拖欠的2016年6月份的租金、场地使用费、推广费、POS机租金及2016年7月份的部分租金，抵扣后，2016年7月份的租金还剩余45.81元（35980+4247.23+539.7+500+35980-77201.12）未抵扣。关于基本租金。根据补充协议第15条第15.5款约定：“乙方未按照本补充协议约定支付任何租金、推广费、质量保证金、经营保证金、物业服务费或其他应付款项，甲方有权要求受托管理人终止向乙方提供包括物业管理服务、该房产之水电、空调供应等各项服务，乙方同时应按照逾期付款金额每日万分之五的标准自逾期之日起向甲方或受托管理人支付逾期付款违约金。乙方欠缴以上款项超过30日的，则甲方及受托管理人有权直接在经营保证金中扣除乙方欠缴的费用及相应的违约金，甲方及受托管理人有权采取本补充协议第15条第15.4款约定的救济措施”。据此，王丽丽已向世纪汇公司支付租金的经营保证金107940元，世纪汇公司自王丽丽逾期支付租金之日的第30日起有权在经营保证金中扣除王丽丽欠缴费用及相应违约金以减少损失。故对于2016年7月份的租金45.81元，应于2016年7月5日缴纳，世纪汇公司可于2016年8月5日从租金的经营保证金扣除该月份租金45.81元及逾期付款违约金0.69元（45.81×0.0005×30天），扣除后剩余经营保证金为107893.50元（107940-45.81-0.69）。2016年8月份的租金及场地使用费应于2016年8月5日支付，世纪汇公司可于2016年9月5日从租金的经营保证金扣除该月份租金35980元及逾期付款违约金539.70元（35980×0.0005×30天），扣除后剩余经营保证金为71373.80元（107893.50-35980-539.70）。2016年9月份的租金应于2016年9月5日缴纳，世纪汇公司可于2016年10月5日从租金的经营保证金扣除该月份租金35980元及逾期付款违约金539.70元，扣除后剩余经营保证金为34854.10元（71373.80-35980-539.70）。2016年10月的租金36328.19元应于2016年10月5日支付，世纪汇公司可于2016年11月5日从租金的经营保证金扣除该月份的部分租金36328.19元及全部逾期付款违约金544.92元（36328.19×0.0005×30），扣除后，2016年10月份的租金还有2019.01元（36328.19+544.92-34854.10）未抵扣。王丽丽共应向世纪汇公司支付租金49547.43元（2019.01+37779+9749.42）。对世纪汇公司诉请的租金超出部分，一审法院不予支持。关于场地使用费。如上所述，王丽丽支付的相当于经营保证金的12742元的费用，世纪汇公司自王丽丽逾期支付场地使用费之日的第30日起有权在经营保证金中扣除王丽丽欠缴费用及相应违约金以减少损失。故对于2016年7月份的场地使用费4247.23元，应于2016年7月5日缴纳，世纪汇公司可于2016年8月5日从租金的经营保证金扣除该月份场地使用费4247.23元及逾期付款违约金63.71元（4247.23×0.0005×30天），扣除后剩余经营保证金为8431.06元（12742-4247.23-63.71）。2016年8月份的场地使用费4247.23元，应于2016年8月5日缴纳，世纪汇公司可于2016年9月5日从租金的经营保证金扣除该月份场地使用费4247.23元及逾期付款违约金63.71元，扣除后剩余经营保证金为4120.12元（8334.06-4247.23-63.71）。剩余的经营保证金扣除2016年9月份部分场地使用费及逾期付款违约金后，还剩余190.82元（4247.23+63.71-4120.12），王丽丽共应向世纪汇公司支付场地使用费9781.53元（190.82+4247.23+4247.23+1096.25）。关于推广费。世纪汇公司已就其对商场进行推广活动完成了基本举证义务，世纪汇公司要求王丽丽支付推广费，符合合同约定，在合同解除之前，王丽丽仍需支付推广费。2016年6月份的推广费已抵扣，王丽丽还应向世纪汇公司支付2016年7月1日至12月8日期间的推广费共计2837.78（具体金额详见判决附表一），对世纪汇公司主张推广费超出的部分，一审法院不予支持。关于POS机租金。2016年6月份的POS机租金已抵扣，王丽丽还应向世纪汇公司支付2016年7月份至2016年12月8日期间的POS机租金2629.03元（具体金额详见判决附表一），对世纪汇公司主张POS机租金超出的部分，一审法院不予支持。关于逾期付款违约金。对于一审法院认定的租金、推广费、POS机租金、场地使用费的逾期付款违约金，该主张符合合同约定，王丽丽应以每月应付款项为基数，以每月应付款之日为起算日期，按每日万分之五计算至实际履行之日止（详见判决附表一）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审判决：一、确认世纪汇公司与王丽丽签订的《深圳市房屋租赁合同书》、《世纪汇广场商铺租赁合同补充协议》以及《世纪汇广场商铺租赁合同补充协议二》于2016年12月8日解除；二、王丽丽应于判决生效之日起十日内向世纪汇公司支付截至2016年12月8日的租金49547.43元、场地使用费9781.53元、推广费2837.78元、销售终端收银机（POS机）租金2629.03元及上述费用的相应逾期付款违约金（违约金的计算基数和起算及计算截止时间详见判决附表一，各项费用的相应违约金均以各项费用每月发生金额为基数按每日万分之五计算）；三、驳回世纪汇公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定期间履行上述义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5547元（世纪汇公司已预交），由世纪汇公司负担3947元，王丽丽负担1600元。本院审理查明，二审期间，一、王丽丽提交《银行进账单》，显示：2015年10月26日，化冰向家利物业管理（深圳）有限公司（以下简称家利物业公司）支付23189.45元。王丽丽提交前述证据拟证明：涉案商铺的前承租人化冰已于2015年10月26日分别向世纪汇公司、家利物业公司支付161951.67元、23189.45元，合计185141.12元。化冰支付的该款项依约可视为王丽丽的预付款，可予抵扣王丽丽的应付费用。世纪汇公司提交质证意见称，对前述支付记录的真实性、合法性予以认可，对关联性不认可，前述23189.45元系向案外人支付，与本案王丽丽应向世纪汇公司支付的基本租金、推广费、POS机租金、场地使用费无关。二、1.王丽丽提交世纪汇公司向化冰发送的涉案商铺2016年1月《付款通知书》，显示：场地使用保证金12744元、基本租金35980元、POS机租金500元、推广费539.7元、场地使用费4247.97元，合计54011.67元，扣去已预付款35570.32元、尚应付款18441.35元。2.王丽丽提交化冰《账户交易明细》，显示：2016年1月6日，化冰向世纪汇公司转账支付18441.33元。3.王丽丽提交世纪汇公司向王丽丽发送的涉案商铺2016年2月《付款通知书》，显示：往期欠款0.02元。王丽丽提交前述证据拟证明：涉案商铺的前承租人化冰已结清涉案商铺2016年1月的租金及费用，王丽丽并未欠付该期间商铺租金及费用。至于往期欠款0.02元，系因世纪汇公司通知化冰付款18441.35元，化冰实际付款18441.33元。世纪汇公司提交质证意见称，对前述证据材料予以认可，其中涉案商铺2016年1月的已预付款35570.32元，系用化冰于2015年10月26日向世纪汇公司转款的161951.67元予以支付，即该35570.32元应从161951.67元中予以扣除。三、关于化冰于2015年10月26日分别向世纪汇公司、家利物业公司支付161951.67元、23189.45元。依世纪汇公司上诉状及王丽丽书面答辩状的陈述，涉案双方均确认：1.前述化冰向世纪汇公司支付的161951.67元中，包含化冰就涉案商铺支付的经营保证金107940元；2.涉案场地使用费的支付标准为4247.97/月。四、一审查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。涉案合同及其补充协议、涉案场地使用协议均系涉案双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应恪守履行。王丽丽自2016年6月未向世纪汇公司支付涉案商铺基本租金、推广费、POS机租金、场地使用费，已构成根本违约，世纪汇公司诉请解除涉案合同及其补充协议，具事实和法律依据，应予支持。一审认定涉案合同及其补充协议于2016年12月8日解除，处理正确，应予维持。从本案现有证据看，涉案双方并未签订《世纪汇广场商铺租赁合同补充协议二》，故一审判决判项中关于《世纪汇广场商铺租赁合同补充协议二》于2016年12月8日解除的表述有误，本院予以纠正。依本案查明事实，涉案商铺的前承租人化冰于2015年10月26日向世纪汇公司支付161951.67元、向家利物业公司支付23189.45元，合计付款185141.12元。本案中，世纪汇公司上诉主张，该款项185141.12元中，化冰向家利物业公司支付的23189.45元与本案无关、化冰向世纪汇公司支付的款项161951.67元中有54011.67元系用于支付涉案商铺2016年2月之前的租金及费用，故前述两笔款项23189.45元、54011.67元均不能用以抵扣王丽丽自2016年6月欠付的涉案商铺的租金及费用。王丽丽抗辩主张，化冰支付的前述款项185141.12元均可用于抵扣王丽丽自2016年6月欠付的涉案商铺基本租金、推广费、POS机租金、场地使用费。综合前述涉案双方的诉辩主张，本案二审的争议焦点为：一、化冰于2015年10月26日向家利物业公司支付23189.45元，该款项可否用于抵扣王丽丽自2016年6月欠付的涉案商铺租金及费用；二、化冰于2015年10月26日向世纪汇公司支付161951.67元，该款项可否均用于抵扣王丽丽自2016年6月欠付的涉案商铺租金及费用；三、王丽丽欠付款项的抵扣和核算问题。针对前述争议焦点，本院逐一分析如下：关于焦点一。首先，依涉案终止协议约定，涉案商铺前承租人化冰向世纪汇公司支付的161951.67元、向家利物业公司支付的23189.45元合计185141.12元，该款项均可转为王丽丽承租涉案商铺的预付款；如王丽丽未依涉案合同支付相关款项，世纪汇公司有权扣除王丽丽向世纪汇公司支付的预付款以弥补世纪汇公司的损失。据此，如王丽丽未依涉案合同约定向世纪汇公司支付涉案商铺基本租金、推广费、POS机租金、场地使用费，世纪汇公司仅可从王丽丽向其支付的预付款中扣除王丽丽欠付的前述租金和费用，涉案终止协议并未约定世纪汇公司可从王丽丽向家利物业公司支付的预付款中扣除前述租金和费用。故本案中，王丽丽主张以前述已向家利物业公司支付的预付款23189.45元抵扣其欠付世纪汇公司的商铺租金及费用，该主张缺乏合同依据，本院不予采纳。其次，依涉案合同约定，王丽丽承租涉案商铺后，应向世纪汇公司支付涉案商铺基本租金、推广费、POS机租金、场地使用费，亦应向家利物业公司支付物业服务费。故前述化冰向家利物业公司支付的23189.45元虽可转为王丽丽承租涉案商铺的预付款，但该笔预付款系用于支付涉案商铺物业服务费，王丽丽承租商铺后应依约向家利物业公司支付物业服务费。现王丽丽主张以该笔向家利物业公司支付的预付款抵扣其欠付世纪汇公司的租金及费用，缺乏合同依据，本院不予支持。综上，世纪汇公司上诉主张前述款项23189.45元不能用于抵扣王丽丽自2016年6月欠付的涉案商铺租金及费用，该主张理据充分，本院予以采纳。一审就此处理有误，应予纠正。关于焦点二。依涉案合同及其补充协议约定，2015年10月26日至2015年12月31日期间，王丽丽应支付世纪汇公司的租金及费用为：1.2015年10月26日至2015年12月31日期间，推广费1183.86元（539.7元/月×6÷31+539.7元/月×2=1183.86元）；2.2015年10月31日至2015年12月31日期间，场地使用费8632.97元（4247.97元/月÷31+4247.97元/月×2=8632.97元）；3.2015年12月1日至2015年12月31日期间，POS机租金500元；4.2015年12月25日至2015年12月31日期间，基本租金8124.52元（35980元/月×7÷31=8124.52元）。前述款项合计18441.35元。世纪汇公司上诉主张，化冰于2015年10月26日向世纪汇公司支付款项161951.67元，其中有54011.67元系用于支付涉案商铺2016年2月之前的租金及费用，具体为：该54011.67元中有18441.35元系用以支付前述2015年10月26日至2015年12月31日期间涉案商铺的租金及费用、另有35570.32元系用以支付2016年1月涉案商铺的部分租金及费用。本院认为，本案中，王丽丽未提交证据证明其已向世纪汇公司支付前述2015年10月26日至2015年12月31日期间的租金及费用18441.35元；结合王丽丽于本案二审提交的涉案商铺2016年1月《付款通知书》显示当月已预付款为35570.32元，王丽丽亦未提交证据证明该预付款35570.32元系由其向世纪汇公司支付。故本院认为，世纪汇公司主张前述2015年10月26日至2015年12月31日期间涉案商铺的租金及费用18441.35元、2016年1月涉案商铺的已预付款35570.32元均由化冰向世纪汇公司支付，具高度可能性，本院予以采纳。据此，前述款项合计54011.67元已用于支付涉案商铺2016年2月之前的租金及费用，世纪汇公司上诉主张该54011.67元不应再用于抵扣王丽丽自2016年6月欠付的涉案商铺的租金及费用，本院予以采纳。一审就此处理有误，应予纠正。关于焦点三。虽化冰于2015年10月26日向世纪汇公司支付161951.67元，该款项依涉案终止协议的约定可转为王丽丽就涉案商铺支付的款项；但如前述，该161951.67元中已有54011.67元用于支付涉案商铺2016年2月之前的租金及费用，故仅余经营保证金107940元（161951.67元－54011.67元=107940元）。另，依前述王丽丽于二审提交的涉案商铺2016年1月《付款通知书》、化冰2016年1月6日《账户交易明细》，化冰已向世纪汇公司支付场地使用保证金12744元，该笔款项在王丽丽承租涉案商铺后转为王丽丽支付的场地使用保证金。据此，王丽丽已就涉案商铺支付经营保证金107940元、场地使用保证金12744元。依涉案合同及其补充协议、涉案场地使用协议约定，王丽丽应于每月5日前向世纪汇公司支付涉案商铺的基本租金、推广费、POS机租金、场地使用费，逾期支付的按日万分之五的标准支付违约金，王丽丽欠付款项超过30日的，世纪汇公司有权自王丽丽支付的经营保证金和场地使用保证金中扣除王丽丽的欠款和违约金。据此，本案中，王丽丽已支付的经营保证金107940元可用于抵扣王丽丽自2016年6月欠付世纪汇公司的基本租金、POS机租金、推广费及其逾期付款违约金，王丽丽已支付的场地使用保证金可用于抵扣王丽丽自2016年6月欠付世纪汇公司的场地使用费及其逾期付款违约金。本院就抵扣的情况核算如下：一、关于经营保证金107940元。1.王丽丽未在2016年6月5日支付当月基本租金35980元、POS机租金500元、推广费539.7元，合计37019.7元。世纪汇公司可于2016年7月5日从经营保证金107940元中扣除前述2016年6月未付款项37019.7元及相应的逾期付款违约金，合计37575元（37019.7×（1+0.0005×30）=37575），扣除后经营保证金剩余70365元（107940－37575=70365）。2.王丽丽未在2016年7月5日支付当月基本租金35980元、POS机租金500元、推广费539.7元，合计37019.7元。世纪汇公司可于2016年8月4日从剩余经营保证金70365元中扣除前述2016年7月未付款项37019.7元及相应的逾期付款违约金，合计37575元（37019.7×（1+0.0005×30）=37575），扣除后经营保证金剩余32790元（70365－37575=32790）。3.王丽丽未在2016年8月5日支付当月基本租金35980元，世纪汇公司可于2016年9月4日从剩余经营保证金32790元中先扣除前述2016年8月未付基本租金35980元的逾期付款违约金539.7元（35980×0.0005×30=539.7），再扣除前述2016年8月基本租金32250.3元（32790－539.7=32250.3）。据此，王丽丽支付的经营保证金107940元已抵扣完毕，王丽丽尚应支付：1.2016年8月基本租金3729.7元（35980－32250.3=3729.7）、2016年9月基本租金35980元、2016年10月基本租金36328.19元（35980×25÷31+37779×6÷31=36328.19）、2016年11月基本租金37779元、2016年12月基本租金9749.42元（37779×8÷31=9749.42），合计123566.31元；2.2016年8月至12月POS机租金2129.03元（500×4+500×8÷31=2129.03）；3.2016年8月至12月推广费2298.08元（539.7×4+539.7×8÷31=2298.08）；4.王丽丽应支付各月基本租金、POS机租金、推广费的逾期付款违约金（详见判决附表二）。二、关于场地使用保证金12744元。1.王丽丽未在2016年6月5日支付当月场地使用费4247.97元。世纪汇公司可于2016年7月5日从场地使用保证金12744元扣除前述2016年6月未付款项4247.97元及相应的逾期付款违约金，合计4311.69元（4247.97×（1+0.0005×30）=4311.69），扣除后场地使用保证金剩余8432.31元（12744－4311.69=8432.31）。2.王丽丽未在2016年7月5日支付当月场地使用费4247.97元。世纪汇公司可于2016年8月4日从剩余场地使用保证金8432.31元中扣除前述2016年7月未付款项4247.97元及相应的逾期付款违约金，合计4311.69元（4247.97×（1+0.0005×30）=4311.69），扣除后场地使用保证金剩余4120.62元（8432.31－4311.69=4120.62）。3.王丽丽未在2016年8月5日支付当月场地使用费4247.97元，世纪汇公司可于2016年9月4日从剩余场地使用保证金4120.62元中先扣除前述2016年8月未付场地使用费4247.97元的逾期付款违约金63.72元（4247.97×0.0005×30=63.72），再扣除前述2016年8月场地使用费4056.9元（4120.62－63.72=4056.9）。据此，王丽丽支付的场地使用保证金12744元已抵扣完毕，王丽丽尚应支付2016年8月至12月场地使用费14031.23元（4247.97－4056.9元+4247.97×3+4247.97×8÷31=14031.23）及相应各月场地使用费的逾期付款违约金（详见判决附表二）。综上，世纪汇公司的部分上诉请求成立，就其成立部分，本院予以支持。一审判决认定部分事实有误，导致部分处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销深圳市福田区人民法院（2018）粤0304民初16319号民事判决第三项；二、变更深圳市福田区人民法院（2018）粤0304民初16319号民事判决第一项为：确认深圳世纪汇商场有限公司与王丽丽签订的《深圳市房屋租赁合同书》、《世纪汇广场商铺租赁合同补充协议》于2016年12月8日解除；三、变更深圳市福田区人民法院（2018）粤0304民初16319号民事判决第二项为：王丽丽应于本判决生效之日起十日内向深圳世纪汇商场有限公司支付截至2016年12月8日的基本租金123566.31元、POS租金2129.03元、推广费2298.08元、场地使用费14031.23元及上述费用的相应逾期付款违约金（违约金的计算基数和起算及计算截止时间详见判决附表二，各项费用的相应违约金均以各项费用每月发生金额为基数按每日万分之五计算）；四、驳回深圳世纪汇商场有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费5547元（深圳世纪汇商场有限公司已预交），由深圳世纪汇商场有限公司负担2607元、王丽丽负担2940元；二审案件受理费5547元（深圳世纪汇商场有限公司已预交），由深圳世纪汇商场有限公司负担2607元、王丽丽负担2940元。一审法院、本院分别向深圳世纪汇商场有限公司退回诉讼费用2940元、2940元。王丽丽应于本判决生效之日起七日内分别向一审法院、本院交纳诉讼费用2940元、2940元。逾期未交纳的，法院强制执行。本判决为终审判决。审判长 马    龙审判员 周    敏审判员 路  德  虎二〇二〇年四月二十三日书记员 陈晓莹（兼）附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。判决书附表一：单位：元（人民币）            租金、场地使用费、推广费、POS机租金的违约金计算明细                  序号              费用名称              发生期间              费用金额（即违约金计算基数）              相应违约金起算日期              相应违约金计算截止时间                  1              基本租金              2016年10月              2019.01              2016年11月6日              均计至实际履行之日止                  2              基本租金              2016年11月              37779              2016年11月6日                  3              基本租金              2016年12月              9749.42              2016年12月6日                  4              场地使用费              2016年9月              190.82              2016年10月6日                  5              场地使用费              2016年10月              4247.23              2016年10月6日                  6              场地使用费              2016年11月              4247.23              2016年11月6日                  7              场地使用费              2016年12月              1096.25              2016年12月6日                  8              推广费              2016年7月              539.7              2016年7月6日                  9              推广费              2016年8月              539.7              2016年8月6日                  10              推广费              2016年9月              539.7              2016年9月6日                  11              推广费              2016年10月              539.7              2016年10月6日                  12              推广费              2016年11月              539.7              2016年11月6日                  13              推广费              2016年12月              139.28              2016年12月6日                  14              POS租金              2016年7月              500              2016年7月6日                  15              POS租金              2016年8月              500              2016年8月6日                  16              POS租金              2016年9月              500              2016年9月6日                  17              POS租金              2016年10月              500              2016年10月6日                  18              POS租金              2016年11月              500              2016年11月6日                  19              POS租金              2016年12月              129.03              2016年12月6日      判决书附表二：单位：元（人民币）            租金、场地使用费、推广费、POS机租金的违约金计算明细                  序号              费用名称              发生期间              费用金额（即违约金计算基数）              相应违约金起算日期              相应违约金计算截止时间                  1              基本租金              2016年8月              3729.7              2016年9月5日              均计至      本判决确定的付款之日止                  2              基本租金              2016年9月              35980              2016年9月6日                  3              基本租金              2016年10月              36328.19              2016年10月6日                  4              基本租金              2016年11月              37779              2016年11月6日                  5              基本租金              2016年12月              9749.42              2016年12月6日                  6              场地使用费              2016年8月              191.07              2016年9月5日                  7              场地使用费              2016年9月              4247.97              2016年9月6日                  8              场地使用费              2016年10月              4247.97              2016年10月6日                  9              场地使用费              2016年11月              4247.97              2016年11月6日                  10              场地使用费              2016年12月              1096.25              2016年12月6日                  11              推广费              2016年8月              539.7              2016年8月6日                  12              推广费              2016年9月              539.7              2016年9月6日                  13              推广费              2016年10月              539.7              2016年10月6日                  14              推广费              2016年11月              539.7              2016年11月6日                  15              推广费              2016年12月              139.28              2016年12月6日                  16              POS租金              2016年8月              500              2016年8月6日                  17              POS租金              2016年9月              500              2016年9月6日                  18              POS租金              2016年10月              500              2016年10月6日                  19              POS租金              2016年11月              500              2016年11月6日                  20              POS租金              2016年12月              129.03              2016年12月6日