吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉02民终266号上诉人（原审被告）：李某，男，1963年8月23日出生，住内蒙古通辽市。委托诉讼代理人：刘某，吉林寒松律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王某，女，1969年2月17日出生，住吉林省吉林市。委托诉讼代理人：梁某，吉林汇烨律师事务所律师。上诉人李某与被上诉人王某因房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林市船营区人民法院（2019）吉0204民初4644号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李某上诉请求：一、撤销吉林市船营区人民法院（2019）吉0204民初4644号民事判决；二、改判解除2017年9月30日李某与王某签订的房屋租赁协议；三、王某承担一、二审诉讼费。事实和理由：一、一审判决认定事实不清、错误。本案中因李某年纪增长，无力继续经营，故以书面形式向王某发出了解除合同的通知，并提前搬离房屋以便王某另寻租户。一审诉讼过程中李某出示了要求解除合同的相关证据并且提出解除合同，但一审判决认为李某没有提出解除合同而判决李某继续履行给付房租的义务。二、一审判决适用法律错误。一审判决驳回了王某继续履行租赁协议的要求，却判令李某向王某支付6.8万元租金，判决内容相互矛盾。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定，继续履行合同对一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的的，人民法院应当根据公平原则，结合案件的实际情况确定是否变更或解除。李某因身体健康原因已经不能继续经营，继续履行合同既不现实也不能实现合同目的，该房屋租赁合同应予解除。如一审判决结果不被撤销并解除案涉房屋租赁合同，将导致李某与王某双方更大的损失。王某辩称：王某起诉要求李某给付租赁期间的租金，并非要求变更合同。案涉房屋的滞纳金和物业费等费用李某在王某起诉后才履行。李某未交纳2019-2020年度供热费构成违约，并导致王某承担了应交纳供热费用20%部分的损失。王某向一审法院起诉请求：1.确认王某与李某签订的房屋租赁协议有效；2.李某继续履行租赁协议直至约定期满（2023年11月30日）；3.李某即时缴付2020年度房租6.8万元并给付滞纳金至实际给付时止；4.李某给付拖欠的物业费8852元及滞纳金6639元（自2015年10月1日起至2019年9月30日止）；5.诉讼费由李某承担。一审法院认定事实：2017年9月30日，王某与李某签订房屋租赁协议，载明：租赁房屋位置及概况：甲方自愿将坐落于吉林市××区网点108平方米的房屋出租给乙方使用，甲方承诺该房不拖欠任何费用，产权属于甲方无争议；租赁期限：6年，自2017年12月1日起至2023年11月30日止；租金及租金的交付方式：全年上打租金，首年乙方支付甲方房款6.5万元，实收6.6万元（其中1000元为水电押金到期后多退少补）；第二年房款提前二个月支付，在2018年10月1日前支付甲方6.8万元，第三年在2019年10月1日前支付甲方6.8万元，第四年在2020年10月1日前支付甲方6.8万元，第五年在2021年10月1日前支付甲方6.8万元，第六年在2022年10月1日前支付甲方6.8万元，六年总租金为40.5万元；房屋租赁的具体内容：乙方负责：供热费、物业费、水费、电费，如果产生房屋租赁税由乙方自行承担（不得拖欠费用，供热费用和物业费用按实际发票钱数支付甲方），如果不按期交付此费用每日按总额的30%加收滞纳金。合同还约定了其他权利和义务。甲方处王某签名并按手印，乙方处李某签名并按手印。一审法院认为：王某与李某于2017年9月30日签订的房屋租赁协议系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律法规强制性规定，应合法有效。双方应当按照合同约定的权利义务履行。合同约定租赁期限为6年，其中第三年在2019年10月1日前支付房屋租金6.8万元。李某于2019年9月26日向王某发出通知要求解除合同，王某未予认可。李某不符合承租人请求解除合同的法定情形，双方在合同中亦未约定提前解除合同的相关条款，故李某不享有单方解除合同的权利，其向王某发出的解除合同的通知不发生法律效力。双方在未协商一致的情况下，李某未通过法律手段寻求救济途径，本案诉讼中亦未提出解除合同的诉讼请求。故李某应按合同约定继续履行，一审法院对于王某主张李某支付房屋租金6.8万元的诉讼请求予以支持。关于王某主张的滞纳金的问题。李某已经向王某发出解除通知，未得到认可，双方陷入合同僵局，李某不存在恶意违约的情形，故一审法院对王某主张的滞纳金不予支持。一审判决：一、王某与李某于2017年9月30日签订的房屋租赁协议有效；二、李某于判决生效之日立即给付王某房屋租金6.8万元；三、驳回王某的其他诉讼请求。二审中，李某提交证据1.工商营业信息2份。证明：李某已经不在案涉房屋从事经营活动，经营执照已经注销。证据2.照片1张。证明：案涉房屋正在出租出售。王某对上述证据真实性均无异议，但认为工商信息不能证明李某停止经营活动，李某已经另租房屋进行经营活动，照片显示的出租出售信息亦并非王某发布。王某提交证据1.照片1张。证明：李某正在经营。李某对证据真实性无异议，但认为该照片中的李某仅是为人打工，不是经营者。本院认为双方提交的证据虽然均真实合法，但均不属于新证据，亦不影响本案事实认定，故对以上证据不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，王某与李某签订了房屋租赁协议，双方均应当按照合同约定全面、积极的履行合同义务。合同明确约定房屋租赁期限为6年，租期自2017年12月1日起至2023年11月30日止。李某作为承租人在租期内提出解除合同，属于违约行为，应当根据违约的具体情形承担相应的违约责任。王某作为出租人，在李某违约的情况下，有权依照合同约定主张李某承担违约责任。本案中双方的争议主要有两点：第一，案涉房屋租赁协议是否解除。第二，李某是否应当支付6.8万元租金。关于第一点，案涉房屋租赁协议并未解除。案涉房屋租赁协议并未就承租人提前解除合同事宜进行明确约定，在李某提出解除合同后，王某与李某之间亦未就此达成一致意见，故案涉房屋租赁协议的解除只能适用法定解除的法律规定。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人依照第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。以上规定赋予合同中的守约方以通知方式解除合同的权利。而本案中李某作为违约方，尽管多次以包括书面在内的方式向王某发出解除合同的通知，但法律并未赋予其单方面解除合同的权利，其通知也不当然产生合同解除的法律效果。因守约方王某并未提出解除合同的诉讼请求，故案涉房屋租赁协议并未解除。关于第二点，李某应当支付6.8万元租金。案涉房屋租赁协议并未解除，王某和李某之间的权利义务安排仍应当按照合同执行。合同约定，第三年租金在2019年10月1日前支付。虽然李某抗辩称2019年9月末已经搬离案涉房屋，但在房屋租赁合同关系存续期间，是否使用房屋与是否交纳租金并无关系，即使李某不占有、使用案涉房屋，也不产生免除租金的法律后果。王某在2019年10月1日后主张李某支付1年租金符合合同约定亦不违反法律规定，应予支持。关于李某提出的一审判决驳回王某继续履行租赁协议的要求，判令李某向王某支付6.8万元租金，判决内容相互矛盾问题。王某主张李某继续履行合同至2023年11月30日租赁期满，而合同约定李某分为6期交付租金，在合同存续期间、2019年10月1日后双方之间的合同是否出现解除或变更等情况不能确定。一审法院按照已经发生的违约事实判决李某支付2019年10月1日前应当支付的6.8万元租金，同时判决驳回王某关于要求李某履行合同中权利义务关系未确定部分的诉讼请求，两者之间并无矛盾。关于李某提出的一审判决适用法律错误问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”本案系由出租人王某发起，承租人李某仅进行了相应抗辩，一审法院在王某未主张解除合同的情况下未判决合同解除，不存在适用法律错误问题。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1500元，由李某负担。本判决为终审判决。审判长  张利宏审判员  郭立坤审判员  李 昂二〇二〇年四月二十六日书记员  刘一凝