河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫1702民初7628号原告：罗会国，男，1958年8月18日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。原告：罗海燕，女，1986年2月27日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。系原告罗会国之女。原告：罗丹，女，1992年6月1日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。系原告罗会国之女。三原告委托诉讼代理人：张亚辉，河南燕小成律师事务所律师。被告：驻马店市鑫城房地产开发有限公司，住所地：驻马店市风光路北段62号。法定代表人：张莹莹，经理。原告罗会国、罗海燕、罗丹与被告驻马店市鑫城房地产开发有限公司（以下简称“鑫城公司”）合同纠纷一案，本院于2019年6月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告罗会国及三原告的委托诉讼代理人张亚辉到庭参加诉讼，被告鑫城公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗会国、罗海燕、罗丹向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告违约金200000元；2.被告分摊原告所有雪松路与文明路交叉口西南角“鑫城名流贵都”中部1-3层的楼梯面积或折价补偿暂计100000元（待鉴定后据实增加）。诉讼中，三原告变更第2项诉讼请求为：被告折价赔偿原告损失504042.6元（应分：3.13米×15.6米×3层=146.484平方米，实分：29.95平方米×3层=89.85平方米，损失：﹝146.484平方米-89.85平方米﹞×8900元/平方米=504042.6元），并增加本案鉴定费3000元、测量费1500元由被告承担作为第3项诉讼请求。事实和理由：原告系驻马店经济技术开发区金河办事处东高社区居委会关前居民二组的居民。2010年4月27日，关前居民二组（甲方）代表关明真与鑫城公司（乙方）签订联建协议一份，约定：甲方将位于文明路与雪松路交叉口西南角政府所批的生活经营用地和乙方进行联合建设。该宗土地证号为：驻市国用（2007）第8104号，乙方按照规划拟建一栋九层商住楼，所有的资金及费用由乙方承担。甲乙双方商定地面以上及临街门面一至三层全框架结构归甲方所有，所有权归甲方。地面以下及四到九层（含第四层）的房屋归乙方所有，所有权归乙方。土地所有权永远归甲方所有。关前居民二组以见证方的名义在联建协议上盖章追认，村民组户代表成员在协议上签字确认。2012年，鑫城公司对建好的商住楼以甲方居民一人1.5米宽、15.6米长的标准对一到三层的临街门面房予以分配，给原告分配的商住楼内含电梯和楼梯。为解决原告1-3层未能得到实际使用面积的问题，2012年11月11日，原告又与鑫城公司达成房产协议书一份，约定：一、壹到叁层房产归甲方（原告）所有；二、乙方（被告）必须给甲方办理房产证，甲方承担办理个人房产证的费用；三、乙方必须为甲方分摊出此楼楼梯所占用的面积。使产权主人享有同等数量的实用面积；四、乙方必须在二年内（自2012年11月至2014年11月）为甲方办理好此楼一至三层的房产证；五、如乙方违约，应承担门面房1-3层总价的2倍。协议到期后，被告鑫城公司未能按期履行合同义务，经原告多次催促无果。被告鑫城公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，2010年4月2日，驻马店经济开发区东高居委会关前分地村民一、二、三组（甲方）与被告鑫城公司（乙方）签订《联建协议》一份，约定甲方将位于文明路与雪松路交叉口西南角政府所批的生活经营用地和乙方进行联合建设，乙方按照规划拟建一栋九层商住楼，地面以上及临街门面一至三层全框架结构归甲方所有，地面以下及其四到九层（含第四层）的房屋归乙方所有。同月16日，驻马店经济开发区金河办事处东高社区居委会关前居民二组抽签分配房屋，罗会国家抽到5号（由北向南），将分得3.136米的1间房屋（罗海燕、罗丹每人分得1.5米，两人共计3米，另又购买0.136米，共计3.136米）。2012年房屋建成后被告对一至三层临街门面房进行分配，分给三原告的房屋含有楼梯走廊，三原告房屋的实用面积比其他居民少。2012年11月11日，原告罗会国、罗海燕、罗丹（甲方）与被告鑫城公司（乙方）签订《房产协议书》一份，约定：乙方在甲方座落在驻马店市文明路与雪松路交叉口西南角开发“鑫城名流贵都”商品楼一处协议如下：一、壹至叁层房产归甲方所有；二、乙方必须给甲方办理房产证，甲方承担办理个人房产证的费用；三、乙方必须为甲方分摊出此楼楼梯所占用的面积。使产权主人享用同等数量的实用面积；四、乙方必须在二年内（自2012年11月至2014年11月）为甲方办理好此楼一至三层的房产证；五、如乙方违约，应承担门面房1-3层总价的2倍。协议下方甲方处有“罗会国”、“罗海燕”、“罗丹”署名，乙方处加盖有“驻马店市鑫城房地产开发有限公司合同专用章”印章及“姬凤鸣”署名。签订协议后，被告未依约为三原告分摊出楼梯走廊所占用的面积，使三原告与其他居民享用同等数量的实用面积。后三原告以诉称理由来院起诉，酿成纠纷。诉讼中，原告提交以下证据：房屋分层分户平面图，显示：案涉房产东西长15.3米，涉及三原告分得部分因有楼梯走廊，东西长为17.1米。原告用以证明：经被告分配，原告所有的房屋位置处于电梯和步梯间的走廊处。另查明，①诉讼中，三原告申请对其实际占有的1-3层房屋（文明路与雪松路交叉口西南角鑫城?名流贵都）分层面积进行测绘，对上述1-3层房屋的市场价值进行鉴定，本院依法委托河南骏业方圆勘测规划设计有限公司进行测量，委托驻马店光大资产评估事务所进行鉴定，河南骏业方圆勘测规划设计有限公司于2019年9月23日作出测绘报告[工程编号：JYFYCH-2019-09-04（2）]：三原告分得房产每层面积29.95平方米，三层共计89.85平方米（不含分摊面积，其中长9.57米，宽3.13米。案涉房产位于鑫城?名流贵都部分长17.07米，宽3.13米）。驻马店光大资产评估事务所于2019年10月25日出具驻光大评报字（2019）第303号资产评估报告：委估资产评估值为8900元/平方米（1-3层均价，评估基准日为2019年6月18日），三原告为此垫付测量费1500元，评估费3000元；②三原告当庭称其分得房产东西测绘实际长度为17.07米，但因测绘位置处于楼梯口，设计东西距离比整栋楼梯位置较长，按照整栋楼东西实际距离15.6米请求。上述事实，有原告提交的户口本、《联建协议》、《房产协议书》、房屋分层分户平面图等证据以及原告陈述在卷，据以认定。本院认为，原告罗会国、罗海燕、罗丹于2012年11月11日与被告鑫城公司签订《房产协议书》，约定鑫城公司为三原告分摊出楼梯所占用的面积，使其与其他居民享用同等数量的实用面积，双方形成合同关系。双方当事人意思表示真实，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方签订《房产协议书》后被告未依约履行为原告分摊出楼梯所占用的面积，使原告与其他居民享用同等数量的实用面积，构成违约，现三原告请求被告支付违约金并赔偿损失，于法有据，本院予以支持。关于违约金数额，根据《房产协议书》第五条约定，被告违约，应承担门面房1-3层总价2倍的违约金，结合合同履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院依法酌定被告向三原告支付违约金90000元；三原告主张整栋楼东西实际距离15.6米，但未提交相关证据加以证明，而根据其提交的“房屋分层分户平面图”显示整栋楼东西实际距离为15.3米，故三原告应分得143.67平方米（3.13米×15.3米×3层=143.67平方米），根据鉴定机构的测绘报告，三原告实际分得89.85平方米，少分53.82平方米（143.67平方米-89.85平方米=53.82平方米），被告给三原告造成的损失为478998元（53.82平方米×8900元/平方米=478998元），故三原告请求被告折价赔偿损失478998元，于法有据，本院予以支持，对三原告请求的数额超出上述认定部分，本院不予支持；关于三原告请求被告承担测量费1500元，评估费3000元，结合本案案情，经综合考量，被告应支付三原告测量费及评估费共计4275元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告驻马店市鑫城房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告罗会国、罗海燕、罗丹违约金90000元。二、限被告驻马店市鑫城房地产开发有限公司于本判决生效后十日内折价赔偿原告罗会国、罗海燕、罗丹损失478998元。三、限被告驻马店市鑫城房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告罗会国、罗海燕、罗丹测量费及评估费共计4275元。四、驳回原告罗会国、罗海燕、罗丹的其他诉讼请求。如被告未在本判决指定的期限内履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费10886元，由原告罗会国、罗海燕、罗丹负担2066元，被告驻马店市鑫城房地产开发有限公司负担8820元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长  张伟光审 判 员  王 鹏人民陪审员  范文英二〇二〇年四月二日书 记 员  李 莹