天津市河北区人民法院民 事 判 决 书(2020)津0105民初140号原告：天津市泰昌房地产开发有限公司，住所地天津市河北区金钟河大街景逸园362号七层。法定代表人：陈一介，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵优，天津恩胜律师事务所律师。被告：张伟子，男，1975年5月4日出生，汉族，住天津市西青区。被告：安亚凡，女，1971年4月11日出生，汉族，住天津市西青区。原告天津市泰昌房地产开发有限公司与被告张伟子、安亚凡房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天津市泰昌房地产开发有限公司的委托诉讼代理人赵优，被告张伟子到庭参加诉讼，被告安亚凡经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告天津市泰昌房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与二被告就坐落天津市河北区商签订的《房屋租赁合同》；2.请求判令二被告腾空并返还上述房屋；3.请求判令二被告共同支付欠付租金34722元（暂计2019年11月1日至2019年12月20日），并按照月租金20833元的标准支付租金至实际交付房屋之日止；4.请求判令二被告共同支付违约金50000元；5.本案诉讼费用由二被告共同承担。事实和理由：原告与二被告于2018年10月8日签订《房屋租赁合同》，约定由二被告承租原告所有的坐落河北区商，合同期限自2018年1月1日至2025年8月30日，月租金20833元，年租金250000元，租金每半年给付一次。合同签订后，二被告多次拖欠租金，原告曾起诉来院要求二被告支付租金，后经贵院调解双方达成一致意见，并作出了（2019）津0105民初6913号民事调解书。由于二被告没有按照调解书履行其义务，还继续拖欠2019年11月之后的房租，原告多次与二被告协商，二被告均置之不理，故原告起诉来院，望判如所请。被告张伟子辩称，同意原告主张的按照每月20833元标准支付2019年11月1日开始的房租，但是不同意解除合同并腾房。由于张伟子已经把诉争的两处底商都转租了，而转租合同都没有到期，如果原、被告之间的合同解除了，转租就会出现问题，所以不同意解除合同。另外，原告要求解除合同，必须赔偿张伟子装修损失800000元，该主张作为抗辩意见提出。张伟子不同意支付违约金，因为在之前调解的案件中已经约定过支付违约金了。诉讼费也不同意承担。被告安亚凡经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，也未在法定期限内提交书面答辩意见及相关证据材料。本院经审理认定事实如下：原告与被告张伟子、安亚凡系房屋租赁合同关系，原告系出租方，二被告系承租方。双方于2018年10月8日签订了《房屋租赁合同》，约定由二被告承租原告所有的坐落河北区xxx号两处底商，建筑面积共计772.03平方米，租赁用途为商业经营，租期7年8个月，自2018年1月1日至2025年8月30日，月租金20833元，年租金250000元，押金50000元，租金支付方式为每半年支付一次，每次应提前30天交纳下次租金，过期15天不交原告有权终止合同，收回房屋，双方如违反合同约定，均应以当年租金的20%向对方支付违约金。由于二被告没有依约交付押金和租金，原告曾于2019年9月10日起诉来院，要求二被告连带支付原告押金、租金及违约金。经本院主持调解，双方达成合议，本院作出（2019）津0105民初6913号民事调解书，载明：1.二被告给付原告自2018年7月1日至2019年10月31日期间拖欠的房租335000元及未付租赁押金50000元，合计385000元，该款于2019年11月15日前一次性支付250000元，余款135000元于2019年12月31日前一次性付清；2.如二被告未履行本调解协议第一项中截至2019年11月15日的给付义务，二被告在原给付义务的基础上增加支付违约金50000元，增加的违约金50000元及本调解协议第一项中确定的全部未付款项于2019年12月31日前一次性付清；3.二被告给付原告发生的律师费、办理担保等各项经济损失合计43000元，该款于2020年5月1日前一次性付清；4.原告其他诉讼请求自愿放弃，双方就租赁诉争房屋截至2019年10月31日前发生的租金、押金等各项经济损失一次性解决完毕；5.案件受理费4643元、保全费2513元，合计7156元，由二被告负担。由于二被告未按照调解书履行给付义务，且继续拖欠自2019年11月至今的房租，故原告再次起诉来院。庭审中，原告与张伟子共同确认原告出租的是空房，房屋内没有原告的物品。张伟子自认在2018年1月1日前就已经使用诉争房屋，后其又将房屋转租他人，张伟子亦认可尚未履行调解书内容，且自2019年11月至今的房租也没有给付，同意按照每月20833元的标准给付。另外，张伟子自述其抗辩意见中的要求原告赔偿的800000元装修损失是转租人装修房屋产生的，不是张伟子自行装修产生的；其还辩称原、被告曾在本院出具民事调解书后就调解书中约定款项的履行时间重新进行约定，但并未就此提交证据。关于张伟子将诉争房屋转租一节，经本院向原告释明风险，原告坚持不向诉争房屋实际使用人主张权利，并表示自愿自担风险。上述事实，有原告提供的相关证据材料及庭审笔录佐证，本院予以确认。本院认为，原告与二被告于2018年10月8日签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为合法有效，双方均应按照合同的约定享受权利、承担义务。二被告在与原告就截止至2019年10月31日的房租、押金、违约金达成调解后，不但不按照民事调解书履行给付义务，还继续拖欠2019年11月至今的房租，由于其多次违约，原告主张解除双方的《房屋租赁合同》，并要求二被告腾空房屋交还原告并无不当，本院予以支持。由于二被告继续拖欠自2019年11月1日至今的房租，故原告要求二被告支付自2019年11月1日至合同解除之日止的房租及自合同解除之日至实际腾房之日止的房屋使用费一节，本院依法予以支持，使用费标准以比照租金标准每月20833元为宜。就原告主张的违约金一节，虽然原、被告在（2019）津0105民初6913号民事调解书中约定了违约金50000元，但该违约金是针对该案涉及的截止至2019年10月31日的租金、房屋押金问题双方达成的一致意见，并不涉及2019年11月之后的房屋租赁问题，故张伟子以在调解书中已经约定了违约金为由不同意支付本案违约金的主张，本院不予采信。虽然原、被告在《房屋租赁合同》中约定了违约金标准为当年租金的20%（250000元/年×20%=50000元），但由于被告当庭主张违约金过高，要求进行调整，且原告未能提交证据证明其实际损失的具体情况，故本院依法对违约金进行调整，标准以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算为宜。由于原、被告在合同中约定租金每半年一付，且应提前30天交纳下一个半年的房租，故二被告应以41666元（2019年11月、12月两个月房租）为基数，以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍为标准，向原告支付自2019年6月1日至本判决确定给付之日止的违约金；以自2020年1月1日起至合同解除之日止的房租（每月20833元）为基数，以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍为标准，向原告支付自2019年12月2日至本判决确定给付之日止的违约金。由于张伟子辩称的损失800000元根据其自述并非其自身产生的损失，且并未就此提交证据加以证实，故本院不予采信。被告安亚凡经本院依法传唤，无正当理由未到庭应诉，亦未在法定期限内提交书面答辩意见和相关证据，应视为其放弃抗辩和举证、质证的权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告天津市泰昌房地产开发有限公司与被告张伟子、安亚凡就坐落河北区商签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日解除；二、本判决生效后十五日内，被告张伟子、安亚凡将坐落河北区xxx号两处底商腾空交还原告天津市泰昌房地产开发有限公司；三、本判决生效后十日内，被告张伟子、安亚凡共同给付原告天津市泰昌房地产开发有限公司自2019年11月1日至合同解除之日止的房屋租金及自合同解除之日至实际腾房之日止的房屋使用费（均按照每月20833元标准给付）；并以41666元为基数，以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍为标准，向原告天津市泰昌房地产开发有限公司支付自2019年6月1日至本判决确定给付之日止的违约金，以自2020年1月1日起至合同解除之日止的房租为基数，以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍为标准，向原告天津市泰昌房地产开发有限公司支付自2019年12月2日至本判决确定给付之日止的违约金；四、驳回原告天津市泰昌房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费959元，由被告张伟子、安亚凡共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  李倩二〇二〇年四月三十日法官助理张晓爽书记员穆媛附：本裁判文书适用法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。