湖南省桂阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1021民初408号 原告：桂阳县弘兴物业服务有限责任公司，住所地桂阳县鹿峰街道蔡伦中路西二栋1楼。 法定代表人：何善民，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李海英，女，1980年10月10日出生，汉族，中专文化，户籍地湖南省桂阳县，住桂阳县，该公司凯旋城项目负责人，特别授权。 委托诉讼代理人：刘鸿，湖南指点律师事务所律师。 被告：桂阳县凯旋城小区业主委员会，住所地桂阳县凯旋城小区业主委员会办公室9栋1楼。 负责人：吴章磊，系业主委员会主任。 委托诉讼代理人：邱昌雄，湖南星河（桂阳）律师事务所律师，特别授权。 原告桂阳县弘兴物业服务有限责任公司（以下简称弘兴物业公司）与被告桂阳县凯旋城小区业主委员会（以下简称凯旋城业主委员会）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告弘兴物业公司委托诉讼代理人李海英、刘鸿，被告凯旋城业委会主任吴章磊及委托诉讼代理人邱昌雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告弘兴物业公司向本院提出诉讼请求：1.确认被告解除前期物业合同的行为无效；2.继续履行桂阳县玉景房地产开发公司与原告签订《前期物业管理委托合同》；3.被告承担诉讼费。事实和理由：2013年7月5日，桂阳县玉景房地产开发有限公司与原告签订《前期物业管理委托合同》，将其开发的“玉景.凯旋城项目”委托原告进行前期管理。2019年5月，凯旋城业主委员会成立。2019年11月20日，凯旋城业主委员会给原告下达一份通知，内容为：“桂阳县弘兴物业服务有限公司：本小区业主委员会已经依法终止贵公司在本小区的一切服务合同，请贵公司于12月7日依法与小区新聘物业服务有限公司办理好交接事宜并撤离。同时之前请部分业主多交的物业费及应退的押金等在12月8日之前安排一名财务人员退还到位。未交物业费的业主可自行收缴，或提起诉讼解决”。原告认为，被告这一终止《前期物业管理委托合同》的行为没有依据，是无效的，理由如下：根据《物权法》第七十六条规定，“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”属于“业主共同决定”的事项，根据《凯旋城业主大会议事规则》第十五条规定，“选聘、解聘物业服务企业”属于“由业主大会以特别决议通过”的事项，根据《凯旋城业主大会议事规则》的第十三条规定，“业主大会作出的特别决议，应当经参会代表2/3以上投票表决权的业主通过”，再根据《凯旋城业主大会议事规则》第九条，“提前终止物业服务合同或者重新选聘物业服务企业的”，“业主委员会应当组织召开业主大会临时决议”，然而，凯旋城业主委员会并没有召开临时业主大会，而是根据少数业主上门签名的方式得出的最终意见，但是并没有达到《凯旋城业主大会议事规则》所确立的终止《前期物业管理委托合同》的条件，就草率地作出了终止与原告的《前期物业管理委托合同》行为，因此，这一终止与原告的《前期物业管理委托合同》行为是没有依据的。为维护原告的合法权利，也为维护其他业主的合法权利，特具状起诉，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告凯旋城业主委员会辩称：1.原告的诉讼请求没有事实和法律依据。（1）桂阳县凯旋城小区召开业主大会后选举了业主委员会，业主委员会依据《前期物业管理委托合同》第十五条约定，2019年11月9日业主委员会向原告送达了工作函，续签合同必须经过参会业主过半数通过，原告在没有回复的情况下，业主委员会只好向社会的物业公司发出招标邀请函。在2019年12月2日组织召开业主大会进行物业公司选聘的投票，共有646名业主参加了投票，其中桂阳县政恒物业公司（政恒公司）获得了442投票，超过参会人员三分之二的业主同意，符合《业主大会议事规则》第十三条、第十五条规定。有招投标文件以及召开业主大会为选物业公司投票的照片等资料可以证实。业主委员会依据开业主大会投票结果与政恒公司签订物业服务合同是符合法律规定和《业主大会议事规则》约定，现政恒公司入住桂阳县凯旋城小区进行物业管理。（2）原告诉状称的被告签订新物业服务合同没有召开临时业主大会，选聘、解聘物业公司没有经过超过参会人员三分之二业主同意没有事实和法律依据。原告与桂阳县凯旋城小区是存在民事合同关系，根据《前期物业管理委托合同》约定自该合同签订之日起至业主委员会成立后与所选聘的物业管理公司签订新的物业服务合同生效时止。被告在签订新的物业合同基础上向原告出具终止合同关系，也是基于法律规定和合同约定，也是业主大会的授权，没有侵害业主的利益。同时按凯旋城小区业主房屋买卖合同的前期物业委托管理条款约定，物业服务时间也到期了，继续履行《前期物业管理委托合同》没有事实和法律依据。2.被告代表凯旋城小区业主终止原告与桂阳县玉景房地产开发有限公司签订的《前期物业管理委托合同》合法有效。（1）根据原告与桂阳县玉景房地产开发有限公司（玉景公司）签订的《前期物业管理委托合同》第二条规定委托管理服务期限：自该合同签订之日起至业主委员会成立后与所选聘的物业管理公司签订的物业服务合同生效时止。业主房屋买卖合同约定前期物业合同期限为2019年8月30日止。2019年4月27日凯旋城小区召开了业主大会，选举了首届业主委员会成员并通过了《业主大会议事规则》《业主管理规约》《业主委员章程》。根据业主的意愿和业主大会通过《业主大会议事规则》的约定业主委员会向原告发函要求签订新的物业服务合同，原告没有与凯旋城小区业主委员会签订新的物业服务合同意愿。因此原告与玉景公司签订的《前期物业管理委托合同》已经到期了。（2）原告与玉景公司签订的《前期物业管理委托合同》合同到期后又不愿与凯旋城小区首届委员会签订物业服务合同，业主委员会只好通过招投标选取了政恒公司作为凯旋城小区物业服务公司并签订了物业合同。整个物业公司选取并签订合同没有违反法律规定，合同内容没有损害业主的利益，也没有业主反对并要求撤销。综上，原告诉请没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下： 2013年7月5日，原告弘兴物业公司（乙方）与桂阳县玉景房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业管理委托合同》，合同约定甲方将其开发的位于桂阳县的玉景.凯旋城小区（以下简称凯旋城小区）委托乙方实行前期物业管理服务，委托管理服务期限为自该合同签订之日起至业主委员会成立后与所选聘的物业管理公司签订新的物业服务合同生效时止。合同还就双方的其他权利、义务进行了约定。 2015年4月，凯旋城小区部分业主与桂阳县玉景房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定物业服务时间从2013年7月5日到2017年7月31日。2017年2月7日，凯旋城小区一业主与桂阳县玉景房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定物业服务时间从2017年8月30日到2019年8月30日。 2019年4月27日，凯旋城小区成立凯旋城业主委员会并通过《业主大会议事规则》《业主管理规约》《业主委员会章程》，其中业主委员会成员共11人，并于2019年5月27日经相关部门批准在桂阳县房产管理局登记备案。 2019年10月13日，凯旋城业主委员会10名委员以及一名业主以物业合同早已到期以及为维护各业主集体利益为由均表示不同意与原告弘兴物业公司续签物业合同。 2019年10月21日，凯旋城业主委员会以及4名楼栋栋长召开业主委员会会议，会议一致意见：前期物业合同已经到期，预签新物业公司，22号开始交接，所有设施设备资料移交后再向业主公示需新签物业公司之事，同步进行工作后向房管局、社区送报告，告知此事。 2019年11月9日，凯旋城业主委员会委员李水会、吴章磊及一名业主李丹丹向原告弘兴物业公司送达《工作联系单》，要求原告弘兴物业公司在6天时间即当月15日前给予是否续签物业合同的回函，并载明需全体业主大会签字投票过半才能与原告续签物业合同。原告弘兴物业公司庭审时称：工作联系单内容不符合业主大会议事规则，多处对原告言词不尊重，且原告多次要求续签物业合同，故原告拒绝签收工作联系单。 2019年11月16日，凯旋城业主委员会征询凯旋城小区业主是否同意更换原告弘兴物业公司，凯旋城小区部分业主在《关于要求更换现（弘兴）物业公司的报告》同意更换的凯旋城业主处签名确认。被告庭审时称因原告物业管理存在问题，业主委员会为了征求业主意见而组织业主签署该份报告，业主签署该份报告不视为召开选聘物业业主大会。 2019年11月20日，凯旋城业主委员会向原告弘兴物业公司发出《通知》，通知内容载明“本小区业主委员会已依法按程序终止贵公司在本小区的一切服务合同，请贵公司于12月7日依法与我小区新聘物业服务有限公司办理好交接事宜并撤离。同时之前部分业主多交的物业费及应退还的押金等在12月18日之前安排一名财务人员退还到位。未移交物业费的业主可自行收缴，或提起诉讼解决。” 2019年11月20日，凯旋城业主委员会发布《关于公开招聘物业公司的公告》，公告载明报名时间为2019年11月20日至2019年11月26日前（17:00前），以微信朋友圈网络方式面向全郴州市范围内有资质的物业公司公开招聘。期间，湖南俊美物业服务有限公司、桂阳县政恒物业服务有限公司、郴州市深华物业服务有限公司等12家公司参加报名。凯旋城业主委员会邀请业主成立了凯旋城物业公司招投标工作小组，工作小组由组长、副组长、成员、计票员、唱票员、监票员组成。2019年12月1日，经业委会与楼栋栋长决定，择优选择湖南俊美物业服务有限公司、桂阳县政恒物业服务有限公司、郴州市深华物业服务有限公司三家物业公司进行业主投票以及安排相关人员对三家物业公司暗访考察，邀请房管局、社区工作人员以及组织业主大会对三家物业公司进行投票。当日，凯旋城业主委员会向前述三家物业公司送达《招标邀请函》，载明开标时间及地点为2019年12月2日8点开始，在小区内进行。 2019年12月4日，凯旋城业主委员会在凯旋城小区粘贴《公告》，载明“在凯旋城物业服务项目招投标工作小组的努力及社区领导的指导下，于2019年12月2日下午14时30分业主大会如期召开。会议内容投票选取物业公司。凯旋城总住户862户，入住率约75%，现将投票结果公布如下：总发放选票646票，有效票473票，弃权票173票，其中政恒物业公司442票，俊美物业公司26票，深华物业公司5票。政恒物业公司为第一中标人。”凯旋城物业公司招投标工作小组相关成员在公告上签字确认。当日，凯旋城业主委员会与桂阳县政恒物业服务有限公司签订《物业管理合同》，约定合同期限自2019年12月7日起至2022年12月6日止。 2019年12月7日，凯旋城业主委员会发布《通知》，载明“原弘兴物业公司与本小区签订的物业服务管理合同已到期，结束对凯旋城各项物业管理工作，自2019年12月8日前的物业管理费由原弘兴物业公司收取，多交的物业费归原弘兴物业公司退还。2019年12月8日起物业管理费由新聘政恒物业公司收取，请本小区各业主悉知。”桂阳县政恒物业服务有限公司与原告弘兴物业公司未能交接后进驻了凯旋城小区，原告弘兴物业公司向有关部门反映情况，经桂阳县龙潭街道办事处八字塘社区、桂阳县房产管理局等工作人员协调，均协商未果。 2020年1月14日，原告弘兴物业公司以凯旋城业主委员会没有召开临时业主大会，而是根据少数业主上门签名的方式得出更换原告弘兴物业公司的意见，该意见没有达到《凯旋城业主大会议事规则》所确立的终止《前期物业管理委托合同》的条件，诉至本院，提出被告解除前期物业合同的行为无效以及继续履行桂阳县玉景房地产开发公司与原告签订《前期物业管理委托合同》的诉讼请求。庭审时，被告提交从三家物业公司选聘一家物业公司选票，被告认为选票部分真实，并认为被告未发布召开业主大会信息、解聘前期物业公司的相关信息。 上述事实有《前期物业管理委托合同》、凯旋城业主委员会给原告的通知、《凯旋城业主大会议事规则》、关于要求更换现（弘兴）物业公司的报告及所附的业主签名表、业主的商品房买卖合同、业主委员会备案材料、工作联系单、会议纪要、招标文件、《物业管理合同》、通知及当事人陈述在卷佐证予以证实。 本院认为，原告弘兴物业公司与桂阳县玉景房地产开发有限公司于2013年7月5日签订的《前期物业管理委托合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。案涉《前期物业管理委托合同》约定委托管理服务期限至业主委员会成立后与所选聘的物业管理公司签订新的物业服务合同生效时止。依据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第四项“业主有权共同决定选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”、第八十一条第二款“对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换”以及《湖南省物业管理条例》第十五条第七项“业主大会决定选聘、续聘和解聘物业服务企业。”之规定，案涉《前期物业管理委托合同》前期物业管理服务到期时间应为凯旋城业主委员会成立后与经业主大会合法程序选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效时止。被告辩称按照凯旋城业主与桂阳县玉景房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》应认定物业服务期限至2019年8月30日止视为前期物业合同已到期，本院不予采纳。依据《物业管理条例》第二十六条“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时止，前期物业服务合同终止。”以及前述《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，业主委员会需与业主大会依法选聘的物业服务企业签订物业合同生效时止，前期物业服务合同即为终止。故案涉《前期物业管理委托合同》是否终止取决于业主大会选聘物业服务企业程序是否合法。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《物业管理条例》第十四条规定，召开业主大会，应当于会议召开15日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录。《湖南省物业管理条例》第十六条规定，业主大会可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送达业主，并至少提前十五日公示相关文本和信息。业主大会需要投票表决的，表决意见应当由业主本人签名，业主委托代理人表决的，代理人应当提交本人和业主的身份证复印件及委托书。提倡采用信息技术手段进行表决。业主大会投票表决的全部资料应当保存三年以上，业主可以查询、复制相关原始资料，并依法实施监督。第三十四条第一、二、三款规定，业主大会可以决定采用招标或者协议的方式选聘物业服务企业。业主大会决定采用招标方式选聘物业服务企业的，由业主委员会依照招标投标法律、法规组织招标。业主大会决定采用协议方式选聘物业服务企业的，业主委员会应当将三家以上备选的物业服务企业的基本情况、拟签订的物业服务合同的主要内容予以公示，并根据业主意见对公示内容调整后，提请业主大会决定。本案中，凯旋城业主委员会未经业主大会决定选聘、续聘和解聘物业服务企业，于2019年11月20日直接向原告弘兴物业公司发出终止前期物业服务合同的通知并同时发布选聘物业公司公告，凯旋城小区业主大会选聘物业公司会议召开前未提前15天通知全体业主，均已违反法定程序。业主大会召开应对参选业主人数、专有部分建筑面积进行相应统计,并在选举结果的公示中有所体现，业主大会会议应当作出书面记录并存档,能够直观反映业主大会会议内容的选票亦应予以妥善保存。凯旋城小区业主大会选聘物业公司的选举结果未公示专有部分建筑面积，被告虽提供选票，但未提供确认业主身份以及专有部分建筑面积的相关资料，故无法证实凯旋城小区业主大会选聘物业公司符合法定程序。 综上所述，原告弘兴物业公司请求确认被告解除原告前期物业管理合同行为无效，桂阳县玉景房地产开发公司与原告弘兴物业公司签订《前期物业管理委托合同》继续履行，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条第四项、第十二条第一款、第二款、第三款，《湖南省物业管理条例》第十五条第七项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定,判决如下： 一、被告桂阳县凯旋城小区业主委员会解除原告桂阳县弘兴物业服务有限责任公司前期物业合同的行为无效； 二、原告桂阳县弘兴物业服务有限责任公司与桂阳县玉景房地产开发有限公司签订的《前期物业管理委托合同》继续履行。 案件受理费200元，减半收取计100元，由被告桂阳县凯旋城小区业主委员会负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  刘典武 二〇二〇年四月十日 法官助理张艳芳 书记员周韵竹 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 《中华人民共和国物权法》 第七十六条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 《物业管理条例》 第十一条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业； （五）筹集和使用专项维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。 业主可以委托代理人参加业主大会会议。 业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 《湖南省物业管理条例》 第十五条业主大会决定下列事项： （一）制定、修改业主大会议事规则； （二）制定、修改管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员； （四）改变和撤销业主委员会不适当的决定； （五）决定业主大会、业主委员会工作经费、业主委员会委员工作津贴及标准； （六）确定物业服务内容、标准及物业服务收费方案； （七）决定选聘、续聘和解聘物业服务企业； （八）筹集和使用专项维修资金； （九）改建、重建建筑物及其附属设施； （十）利用共用部位、共用设施设备进行经营的方式以及所得收益的分配与使用； （十一）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。