广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终2316号上诉人（原审被告）：广州市增城区增江街西山村新围经济合作社。住所地广东省广州市增城区增江街西山村新围社。负责人：钟根湖。委托诉讼代理人：刘水发，广东兆鹏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：钟永杨，男，1981年7月9日出生，汉族，住广东省广州市增城区。上诉人广州市增城区增江街西山村新围经济合作社（以下简称新围合作社）因与被上诉人钟永杨土地租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初1181号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人新围合作社向本院上诉请求：改判新围合作社不予退回押金20000元和不予赔偿钟永杨25000元。事实和理由：一、案涉的《租地合同》合法有效。1、《农村集体资产交易方案》中登记的“交易资产类型：仓储用地”，是没有违法的。“仓储用地”只是指交易的土地在当时的土地利用总体规划总的土地类型为仓储用地。这个土地类型是增江街农办查询土地利用总体规划后才确定的。新围合作社是根据农办查询的结果才书写“交易资产类型：仓储用地”的内容的。2、签订的《租地合同》内容中没有交易的土地属于“仓储用地”的内容。3、签订的《租地合同》内容中交易土地的用途约定为“必须执行国家的法律、法规、在政策允许的范围内合法使用”。租地合同中没有约定对土地可以仓储建设使用，或者进行其他非农建设。所以一审法院认定《租地合同》无效，是没有事实和法律依据的。二、一审判决退回押金20000元是错误的。《租地合同》合法有效，而且该诉求已经在（2017）粤0183民初1666号民事判决书中得到处理，不能重复处理。三、钟永杨没有经济损失。违法建设的出资人不是钟永杨，而是案外人陈咏。四、钟永杨的损失与新围合作社无关。钟永杨违法转租，责任自负。同时在违法建设中，新围经济社已经提醒、阻止过钟永杨和出资人，已经尽到必要的监督法律义务。是钟永杨和陈咏利用周末、夜晚等机会进行抢建而成的，所有不利的法律后果应由出资人承担。综上，一审法院认定《租地合同》无效，判决退回押金并计付利息，认定钟永杨存在经济损失与新围经济社负担50%的额赔偿责任即判赔25000元，均是错误的，请求二审法院改判。上诉人新围合作社补充上诉认为，1.违法建设的出资人不是钟永杨，房屋被拆所造成的损失跟新围合作社没有关联性，新围合作社不是本案适格主体。2.在房屋违建方面，新围合作社没有过错，违建房屋被拆，新围合作社也没有过错，双方合同中没有同意钟永杨进行建设，而且钟永杨搭建房屋时新围合作社也是有阻止的。3.案涉违建被拆造成的经济损失与新围合作社没有因果关系，对于违建新围合作社没有过错，拆违行为是政府行为。4.关于重复诉讼。上一个判决是要求撤销合同及退回押金，法院认为合同无效所以没有支持，新围合作社认为退回押金的诉讼请求是相对独立的，不能因为撤销合同的请求没有得到支持，就不认为退回押金的请求是重复诉讼。5.一审判决新围合作社承担诉讼是没有事实和法律依据的。被上诉人钟永杨答辩称，1.生效判决已认定案涉合同无效，新围合作社主张案涉合同无效没有依据。而且生效判决未对押金2万元进行处理，不存在重复处理的情况。2.新围合作社认为钟永杨没有损失，理由是建设损失为案外人，但新围合作社该主张无事实依据。3.一审就实际损失及如何承担进行了论述，钟永杨虽然认为一审酌定的损失过低，新围合作社的过错更大，但是钟永杨同意接受一审判决结果。钟永杨向一审法院起诉请求：一、新围经济社向钟永杨返还已支付的租金及押金82800元，并从2016年4月28日起按本金82800元按银行同期同类贷款利率计付利息至返还之日止；二、新围经济社赔偿钟永杨损失240747.2元；三、新围经济社承担本案诉讼费。一审法院经审理查明：钟永杨以新围合作社为新围经济社向一审法院提起诉讼，一审法院受理后，案号为(2017)粤0183民初1666号，钟永杨的诉讼请求为：一、撤销钟永杨、新围经济社签订的《租地合同》；二、新围经济社向钟永杨返还已支付的租金及押金合计人民币82800元，并从2016年4月28日起按本金82800元按银行同期同类贷款利率计付利息至返还之日止；三、本案诉讼费由新围经济社负担。该案经一审法院审理查明如下事实：2016年4月5日，新围经济社作出《农村集体资产交易方案》，载明“我西山村新围合作社拟将以下资产的土名（瓦窑）仓储用地委托增江街农村集体资产管理交易中心进行交易……一、资产情况（一）基本情况1、交易资产类型：仓储用地。2、交易资产座落位置：增江街西山村新围合作社土名（瓦窑）三角地。3、交易资产面积：1000㎡。4、交易资产的用途：其他……（二）权属情况1、土地所有权人：西山村新围合作社2、土地所有权证号：无……4、土地使用权证号：无。……6、房产所有权人：无。7、房产所有权证号：无。……二、交易要求……（五）租金……、交易保证金、合同履行保证金1、起租价/转让底价/投包底价：20000元/年……”。2016年4月22日，钟永杨作出《竞投报价表》，载明“竞投报价金额62800元”。2016年4月28日，钟永杨（乙方）与新围经济社（甲方）签订《租地合同》，载明“……经公开投标，甲方将土名（瓦窑）三角地，面积约1000平方出租给乙方……一、租用期为十五年（即2016年5月1日至2031年4月30日），租金每五年间递增一次。二、租地范围，东至村道绿化边，南至村道及绿化，西至广州汕路绿化边，北至社员种果树边（其中的违建铁棚除外）。三、租金初始为每年62800元，……四、在签订合同当日起三天内，乙方向甲方交付一年租金和贰万元押金。日后每年5月1日前交付下一年租金……五、乙方在租用期内不能种植果树和招倒余泥、垃圾，所需一切设施自行解决，必须执行国家的法律、法规、在政策允许的范围内合法使用，确保无污染、低噪音，否则甲方有权终止合同，并没收押金，如有违反法律、法规，一切责任与甲方无关。如有违法行为追究乙方刑事责任。……七、合同期满后，该土地如有建筑物、铁棚等设施，一切归甲方所有……”。2017年1月4日，增城区国土规划局对钟永杨作出《询问笔录》，载明“……问：该地块的权属？原是什么地貌？答：权属是西山村新围合作社的，原是空地和石棉瓦棚。问：该地块是什么时候开始动工？面积多大？由谁组织建设？作何用途？答：该地块是2016年5月份开始动工，搭建棚房约400平方米，硬底化约300平方米，由我组织建设，用作修车厂。……问：该地块是否取得了相关合法用地手续？答：没有。……”。2017年1月4日，广州市国土资源和规划委员会出具《责令停止国土资源违法行为通知书》，载明“……经初查，你（单位）未能提供有效用地手续情况下占用增江街西山村新围合作社广汕路北面牛头山（土名）进行搭建棚房约400平方米，硬底化约300平方米。根据有关规定，现责令你立即停止上述违法行为，……：一、听候处理。二、提供有关土地权利文件和资料……”。同日，作出《责令改正违法行为通知书》，载明“钟永杨：你（单位）未办理用地审批手续的情况下，占用增江街西山村新围合作社广汕路北面牛头山（土名）约700平方米土地进行搭建棚房及硬底化……自收到本通知书之日起3日内改正，恢复土地原状。……”。另查明，一、钟永杨所持有的《农村集体交易成交确认书》中载明“……资产成交确认资产名称土名（瓦窑）仓储用地使用范围种植……”。二、新围经济社所持有的《农村集体交易成交确认书》中载明“……资产成交确认资产名称土名（瓦窑）仓储用地使用范围使用……”。三、经一审法院释明，钟永杨仍然坚持诉讼请求。新围经济社在该案中陈述如下事实，1、涉案土地没有土地证。2、涉案土地为农用地中的园林用地。3、《农村集体资产交易方案》中已经载明涉案土地是无证的。经审理后本院认为：根据新围经济社在庭审中陈述涉案土地的性质为农业用途，但新围经济社却以仓储用地对外进行招投标出租，新围经济社的上述招投标行为已经改变了涉案土地的用途，钟永杨基于招标文件载明的用途进行投标并与新围经济社签订合同，故《租地合同》虽然并无明确约定土地的用途，但是结合钟永杨、新围经济社双方招投标过程可知双方已经合意改变了涉案土地的用途。同时，钟永杨与新围经济社所持有的《农村集体交易成交确认书》不同，但新围经济社确认钟永杨持有的《农村集体交易成交确认书》中新围经济社公章的真实性，故一审法院认定钟永杨持有的《农村集体交易成交确认书》所载明的内容，根据钟永杨持有的《农村集体交易成交确认书》载明涉案土地使用为种植，与新围经济社发布的《农村集体资产交易方案》所载明的仓储相互矛盾。综合上文论述，根据《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款“使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”，第十二条“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。”，《中华人民共和国土地承包法》第八条“农村土地承包应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准不得将承包地用于非农建设。”的规定，可知《租地合同》违反了法律、行政法规的效力性强制性规定，理应无效。现钟永杨主张撤销原、新围经济社之间签订的《租地合同》，但撤销合同是以《租地合同》合法有效为前提条件，经一审法院释明，钟永杨仍然坚持诉讼请求，如上文论述《租地合同》为无效合同，故一审法院对钟永杨的该项请求不予支持。至于钟永杨请求要求新围经济社返还租金、押金并支付利息的诉讼请求能否支持的问题。上述请求钟永杨是以合同撤销为前提的，而本案合同无效，钟永杨理应基于合同无效而主张相应的法律后果，故一审法院对钟永杨的该项诉讼请求亦不予以支持。为此，一审法院于2017年5月3日判决如下：驳回钟永杨的诉讼请求。判后，双方当事人均未提起上诉，该判决已经发生法律效力。2016年4月28日，新围经济社向钟永杨出具《广州市农村财务专用收据》两张，载明“缴款人：钟永杨、项目名称：租用（瓦窑）三角地押金、金额：20000元”；“缴款人：钟永杨、项目名称：租用（瓦窑）三角地租地款（2016年5月1日至2017年4月30日）、金额：62800元”。2019年3月4日，广州市增城区增江街西山村民委员会出具《证明》，内容为：钟永杨承租后将路边一小部土地提供给村民钟华善开展洗车、加水经营活动，大部分土地则提供给陈咏投资开办“战友汽车维修厂”，从事汽车美容、维修经营活动。陈咏违法搭建铁棚被增江街多次发出违建通知书，但他依然半夜搭棚，最终被增江街依法拆除。拆除的所有建筑物、清理的地表硬底化全部由陈咏出资建设，并非钟永杨出资，钟永杨没有投资的经济损失。被依法拆除后，钟华善继续占地利用集装箱开展洗车加水的活动，直到2017年6月底才结束，钟永杨不同意交还土地给新围经济合作社，也没有交纳约定的租金。2018年5月5日新围经济合作社以钟永杨两年没有交租金而提出要收回土地，并经协商钟永杨同意退回土地，由合作社另行平台交易出租。2016年5月钟永杨在租地上要搭建，合作社不同意，且在搭建铁棚和地面硬底化开始时，时任新围合作社主任钟良光在社员大会上宣布叫停，不能这样违法搭建，否则后果自负，但是钟永杨和投资人陈咏没听劝阻，才酿成被强拆的后果，以上情况属实。本案中，钟永杨为证明其对涉案土地进行投入建设的费用，提供1、《收据》13份；2、钟永杨的委托诉讼代理人邱凯舟对刘培钊所做的《调查笔录》，内容为刘培钊曾于2016年7月帮钟永杨位于增城区××新××村工地搭建铁棚工程。工程款大约10万多一点，具体多少记不清了；对龙诗杰所做的《调查笔录》，内容为龙诗杰帮钟永杨位于增城区××新××村工地做平场地和场地硬底化施工。工程款大约12万左右，具体记不清楚了。刘培钊与龙诗杰亦到庭作证。审理中，一、钟永杨陈述以下内容，1、不申请法院对搭建铁棚和硬底化工程进行评估，因为已经拆除，无法评估。2、钟永杨没有转租给其他人，是钟永杨本人对涉案租赁场所进行建设和资金投入的。3、2017年2月份左右过年前就拆除了。拆完后钟永杨就将土地还给新围合作社。二、新围合作社陈述以下内容，1、2018年8月24日，新围合作社将涉案土地另行出租给他人，钟永杨是在2018年5月5日至8日期间才交还土地的。当时没有交接手续。2、钟永杨在拆除铁棚等后在涉案土地继续经营洗车。一审法院认为：根据已经发生法律效力的(2017)粤0183民初1666号民事判决书的认定，涉案《租地合同》为无效合同，现双方当事人均未有证据否认上述判决书认定事实，故上述《租地合同》为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，故一审法院对钟永杨要求退还押金20000元及利息的请求予以支持。钟永杨主张利息从2016年4月28日起，以20000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计至付清之日止，并无不当，一审法院予以支持。至于钟永杨要求新围合作社返还已付一年租金能否支持的问题，虽然上述《租地合同》无效，但是不能由此否认新围合作社收取涉案土地的占用费。参考《租地合同》中约定的土地起租时间2016年5月1日，而一审法院作出(2017)粤0183民初1666号民事判决的日期为2017年5月3日，上述时间段已经超过一年使用期。即在一审法院做出涉案合同无效判决之时，钟永杨并未陈述其已经返还土地给新围合作社。故一审法院对钟永杨要求返还一年租金及利息的请求，不予支持。至于钟永杨要求新围合作社赔偿损失的诉讼请求能否支持的问题。根据钟永杨在本案中提供的证据以及(2017)粤0183民初1666号民事判决书中查明的事实，钟永杨在承租涉案土地后是搭建了棚房和硬底化，在上述棚房被拆除，同时合同无效而无法继续使用的情况下，钟永杨确实存在损失。至于损失的金额，钟永杨不申请评估，且上述棚房被拆除，也相应失去评估的基础。因此，从公平的角度出发，一审法院综合钟永杨起诉的金额、提供的收据以及证人证言，并参考棚房的面积，酌定损失50000元为宜。根据一审法院生效判决认定，双方合意改变土地用途致使合同无效，双方均有过错，过错比例各占百分之五十为宜，故新围合作社应向钟永杨赔偿25000元的损失金额。因(2017)粤0183民初1666号民事判决中，本案不予支持钟永杨的诉求，是因钟永杨以合同撤销的法律关系为前提不当，故不支持以撤销合同为由主张返还押金等诉求，但并非否认钟永杨依据合同无效而主张返还的权利，故一审法院对新围合作社以钟永杨重复主张权利为由的抗辩，不予采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，作出判决：一、广州市增城区增江街西山村新围经济合作社在本判决发生法律效力之日起十日内，返还押金20000元及利息（利息从2016年4月28日起，以20000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计至付清之日止）给钟永杨；二、广州市增城区增江街西山村新围经济合作社在本判决发生法律效力之日起十日内，赔偿损失25000元给钟永杨；三、驳回钟永杨的其他诉讼请求。案件受理费6162元，由钟永杨负担5305元，由广州市增城区增江街西山村新围经济合作社负担857元。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。关于案涉合同效力问题。新围合作社上诉认为《租地合同》有效，但（2017）粤0183民初1666号生效判决认定，案涉《租地合同》为无效合同，有鉴于此，本院对新围合作社该主张不予支持。关于是否存在重复起诉的问题。一审法院对此已有详细说明，经查并无不当，本院予以确认，对此不再进行赘述。关于损失的问题。本案钟永杨主张的损失，是在案涉土地进行硬化及搭建棚房支付的材料及人工费，但钟永杨该损失，是因其违法建设导致，对此有广州市国土资源和规划委员会出具的《责令停止国土资源违法行为通知书》为证，因此相应的后果应由其自行承担。虽然《租地合同》已经生效判决认定无效，但该合同无效，与案涉损失并无因果关系。因此，一审法院以新围合作社对案涉合同无效存在过错为由，要求新围合作社承担损失不当，本院予以纠正。新围合作社上诉主张，案涉违建被拆造成的经济损失与新围合作社没有因果关系有理，本院予以支持。综上，上诉人的上诉部分成立，对成立部分予以支持，对不成立部分予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初1181号民事判决第一项；二、撤销广东省广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初1181号民事判决第二、三项；三、驳回钟永杨的其他诉讼请求。本案一审案件受理费6162元，由广州市增城区增江街西山村新围经济合作社负担350元，由钟永杨负担5812元。本案二审案件受理费1050元，由上诉人广州市增城区增江街西山村新围经济合作社负担625元，由钟永杨负担425元。本判决为终审判决。审判长  茹艳飞审判员  丁阳开审判员  林旭群二〇二〇年四月二日书记员  李苇镟