湖北省竹溪县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0324民初1229号原告：竹溪县水电公司，住所地：竹溪县城关镇建设路。统一社会信用代码：914203241824115717。法定代表人：王亚群，该公司经理。委托诉讼代理人：贺广山，男，1967年6月12日出生，汉族，住湖北省竹溪县。系该公司总支委员会副书记。其代理权限为特别授权，包括：代为放弃、变更、增加诉讼请求，进行和解或参加调解，代收法律文书。委托诉讼代理人:李毅，湖北楚秦律师事务所律师。其代理权限为特别授权，包括：代为放弃、变更、增加诉讼请求，进行和解或参加调解，代收法律文书。被告：竹溪县丰达贸易有限责任公司，住所地：竹溪县鄂渝陕国际商贸广场20栋1-3号。统一社会信用代码：91420324777559516W。法定代表人：甘永红，系该公司总经理。委托诉讼代理人：华荣彬，湖北君迪律师事务所律师，其代理权限为特别授权，包括代为承认、反驳诉讼请求，进行和解或参加调解，提起上诉。原告竹溪县水电公司诉被告竹溪县丰达贸易有限责任公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月30日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告竹溪县水电公司的委托诉讼代理人贺广山、李毅，被告竹溪县丰达贸易有限责任公司的法定代表人甘永红及其委托诉讼代理人华荣彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告竹溪县水电公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》及《补充合同》；2、判令被告返还房屋及场地；3、判令被告支付拖欠的房屋租金997150.50元并支付迟延支付租金的违约金；案件受理费用由被告承担。事实与理由：2009年9月2日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将其位于竹溪县城关镇建设路1601号办公楼第一至第七层楼房屋及后面场地出租给被告经营宾馆业务租赁期10年，自2009年9月2日至2019年9月1日，每年租金180000元，电梯使用费15000元，租金支付方式分年度支付，当年租金在当年第一季度一次付清；第一年租期免租金；长期拖欠租金的，原告有权单方终止合同，收回出租标的。经被告要求，2011年3月11日，原、被告双方签订《补充合同》，约定延长租期5年，延长租期的租金由双方另行约定，原告依约履行了合同义务，截止起诉之日被告应支付租金9年，金额1755000.50元，但经多次上门和发文催收，被告实际支付租金757849.50元，尚欠租金997150.50元，被告拖延至今，原告提起诉讼。在诉讼过程中原告增加诉讼请求：判令被告支付租金自2019年9月2日起至返还租赁房屋及场地之日的租金（按现行市场价计算租金）。被告竹溪县丰达贸易有限责任公司辩称：1、原告诉称部分不属实，诉状称“已支付租金757849050元尚欠997150.50元至今未付。”双方需要结算住宿消费、工程款才能明确具体租金。2、被告违约在先并给被告造成经济损失，导致无法支付租金义务。办公大楼后围墙以内至车库前的空场地，被告投入资金改建和装修并将空场地合理设计成能容纳26个停车位，原告及单位职工38辆车长期占用停车场，职工堵塞停车场大门，影响宾馆营业入住率低。答辩人保留追究原告违约责任和赔偿损失的权利。3、原、被告双方签订《补充合同》就是解决对租赁标的装修改造投入增大，投资回报期限长，合同不应解除。本案当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实、质证意见记录在卷，本院结合归纳的争议焦点综合分析认证如下:1、被告竹溪县丰达贸易有限责任公司提供的证据，原告提出异议认为，对证据一的真实性无异议，但租赁合同是十年，补充合同是五年，租赁的场地不是专供被告使用，合同中没有约定专供被告使用；对证据三提出异议，职工是正当使用，不是侵权占用；对证据四的证明目的提出异议，停车场是原告的，原告不存在违背合同；财务报表不能证明停车与被告的经营状况之间的因果关系。本院认为，被告认为成立竹溪县旅游集散中心对酒店进行了第二次装修，是经过公司的同意，被告竹溪县丰达贸易有限责任公司并未向本院提供证据予以证实，对被告的抗辩理由本院依法不予采纳；合同中没有约定租赁的空场地专供被告使用，被告的证据三仅有照片，其证据的证明力不足，《房屋租赁合同》中约定了被告因原告违约产生的损失承担赔偿责任，损失的大小及因果关系需要依法鉴定确认，被告未提出反诉，且被告竹溪县丰达贸易有限责任公司在答辩中称，被告保留追究原告违约责任和赔偿损失的权利，被告可另行主张权利，原告的异议理由成立。故本院依法对被告的证据三、四不予采信。2、关于租金数额原告提交的证据四、原、被告双方往来结算租金清单11张，证明被告支付了757849.50元，尚欠租金997150.50元的事实。被告提出异议认为，对证据四真实性无异议，证据四中目前已经结算的部分无异议，但还有一部分的住宿费用及工程费用没有全部结算，只是部分结算。被告提供证据二、被告支付房租明细表1份，原告收取房租收据11份，证明原告应当支付给被告的住宿消费共计773090.50元。本院认为，被告提交住宿费15241元一笔证据，当庭确定双方当事人庭后对账结算，被告未将住宿费票据交付原告结算，被告可另行主张权利。本院对被告提交的交住宿费15241元依法不予采纳。结合在案证据，本院经审理认定事实如下：2009年9月2日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将其位于竹溪县城关镇建设路1601号办公楼第一层至第七层楼房屋及后面场地出租给被告经营宾馆业务租赁期10年，自2009年9月2日至2019年9月1日，每年租金180000元，电梯使用费15000元；租金支付方式分年度支付，当年租金在当年第一季度一次付清，原告免除2009年9月2日至2010年9月1日租金；租赁期满解除合同时，被告对标的的投入的所有装修装饰所形成的固定资产归原告所有，被告不得撤除；长期拖欠租金的，原告有权单方终止合同，收回出租标的；原告应保证被告在租赁经营期间与原告有纠纷的单位和个人不干扰被告正常经营和对租赁标的物的适用，若造成损失由原告承担赔偿责任。2011年3月11日，原、被告双方签订《补充合同》，约定：在原合同约定十年租期的基础上增加租期5年，增加五年租期的租金由双方根据市场情况确定。被告支付了757849.50元，尚欠租金997150.50元。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》及《补充合同》，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的规定，合同合法有效。原告依约履行了合同义务，交付租赁标的，被告应当按期缴纳租金。依据《房屋租赁合同》第三条第二款第三项“被告有下列情形之一的，原告可以终止合同，收回租赁标的。…3、长期拖欠租金的。”在租赁期间，被告支付了757849.50元，尚欠5年多租金，金额997150.50元。被告违反合同约定，原告诉请解除原、被告签订的《房屋租赁合同》及《补充合同》，返还房屋及场地。本院依法予以支持。原、被告双方可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。在本案中，《房屋租赁合同》及《补充合同》并没有约定原告因被告违约金支付金额及因违约产生的损失赔偿额的计算方法，且原告在诉状中并未明确迟延支付租金的违约金的具体数额，其诉讼请求不明确，故本院依法对原告提出支付迟延支付租金的违约金的诉请，本院依法不予支持。原告在诉讼过程中增加诉讼请求，被告支付租金自2019年9月2日起至返还租赁房屋及场地之日的租金（按现行市场价计算租金）。《补充合同》约定增加五年租期的租金由双方根据市场情况确定，但是，原告未向本院提供证据证实，原、被告双方并未对此项约定进行协商，原告在诉讼过程中增加的诉讼请求不具体，不明确。对原告在诉讼过程中增加诉讼请求，本院依法不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除竹溪县水电公司与竹溪县丰达贸易有限责任公司签订的《房屋租赁合同》及《补充合同》；二、竹溪县丰达贸易有限责任公司返还竹溪县水电公司位于竹溪县城关镇建设路1601号办公楼第一至第七层楼房屋及后面场地，限竹溪县丰达贸易有限责任公司在本判决书生效后十日内履行；三、竹溪县丰达贸易有限责任公司支付竹溪县水电公司的房屋租金997150.50元；四、驳回竹溪县水电公司的其它诉讼请求。案件受理费13872元，由竹溪县丰达贸易有限责任公司负担。上述款项限本判决书生效后十日内付清。逾期给付的，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于十堰市中级人民法院。本判决发生法律效力后,当事人必须履行。一方拒绝履行。对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限为二年,该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  任先友审 判 员  任大成人民陪审员  张荣甫二〇二〇年四月十六日书 记 员  叶 红附:相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。2、最高人民法院关于适用《合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……4.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。