江西省新余市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣05民终103号上诉人（原审原告）：陈梅芳。委托诉讼代理人：唐春光，江西君越律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江西步步高商业连锁有限责任公司新余人和店，住所地新余市城北广场。负责人：廖琦华。被上诉人（原审被告）：江西步步高商业连锁有限责任公司，住所地南昌市东湖区大士院南区13栋2单元101室。法定代表人：朱刚平。共同委托诉讼代理人：张艳芳。被上诉人（原审被告）：新余力高伟业置业有限公司，住所地新余市青少年宫3楼。法定代表人：谭群，该公司执行董事。上诉人陈梅芳因与被上诉人江西步步高商业连锁有限责任公司新余人和店（下称步步高公司人和店）、江西步步高商业连锁有限责任公司（下称步步高公司）、新余力高伟业置业有限公司（下称力高伟业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省新余市渝水区人民法院（2017）赣0502民初4494号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月20日立案后，依法组成合议庭，因各方当事人均未向本院提交新的证据，本案不开庭进行审理。本案现已审理终结。陈梅芳上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持陈梅芳的全部诉请或发回重审；2.步步高公司人和店、步步高公司、力高伟业公司承担本案诉讼费用。事实和理由：一、一审判决以返还商铺会影响商场整体功能发挥，使力高伟业公司无法继续履行与步步高公司签订的租赁合同，损害商场其他业主的权利等为由驳回陈梅芳要求返还商铺的诉请，系认定事实不清，适用法律错误。一审判决属强迫交易，案涉房屋的所有权属于陈梅芳，陈梅芳与力高伟业公司的委托权限是10年，而力高伟业公司却私自超越权限与步步高商业连锁股份有限公司签订20年的租赁合同，损害陈梅芳的利益。步步高商业连锁股份有限公司并非善意第三人，其与力高伟业公司签订租赁合同时，有审查力高伟业公司对出租房屋权利的义务，其疏于审查导致本案发生，不能认为是善意第三人，二者存在恶意串通的嫌疑。一审判决并不必然导致步步高公司人和店无法继续经营，损害商场其他业主的权利。二、一审判决支付陈梅芳租金2911.91元，违反公平原则，应予改判。陈梅芳与力高伟业公司签订合同中明确约定租金为8606元/年，不论力高伟业公司是否实际出租，均应向陈梅芳支付每年8606元的租金。虽然起诉时，该合同已到期，但租金十年未涨，至少也得参照合同标准8606元/年支付租金。根据合同相对性，力高伟业公司与步步高商业连锁股份有限公司签订租赁合同只在二者间有效，对陈梅芳没有约束力。步步高公司、步步高公司人和店作为该房产实际占用人，应向陈梅芳支付租金。综上，请求二审法院予以改判或发回重审。步步高公司人和店和步步高公司辩称，一、步步高公司人和店和步步高公司与力高伟业公司之间不存在租赁合同关系，与力高伟业公司签订租赁合同的是步步高商业连锁股份有限公司，合同签订时，力高伟业公司提供了国有土地使用权证、产权证明及铺位移交协议，力高伟业公司对陈梅芳拥有的产权具有合法代理权。基于力高伟业公司与拥有产权的人之间的合法委托代理关系而订立的租赁合同，合法有效，理应直接约束现有产权人即陈梅芳。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。力高伟业公司辩称，一、城北广场负一楼所有商铺无论从结构或是经营模式，都属于一个整体，陈梅芳的上诉请求不符合公共利益和店面整体效益的利用，违背了绝大多数业主的意愿，侵害了绝大多数业主利益。二、力高伟业公司与步步高商业连锁股份有限公司签订的租赁合同约定，所涉租赁费用包括租金、物业管理费、房屋维修费等等，陈梅芳仅能按交纳的租金扣除相关费用后收取租金。三、收取租金需要交纳的相应税费，已由力高伟业公司全部交纳。综上，请求二审法院查明案件事实，维持一审判决。陈梅芳向一审法院起诉请求：1.步步高公司人和店、步步高公司、力高伟业公司立即向陈梅芳归还新余市仙来中大道人民广场购物公园A座负一楼D261号铺位，并恢复铺位原状；2.步步高公司人和店、步步高公司、力高伟业公司按717元/月向陈梅芳支付占用铺位期间租金至归还店面之日止，暂主张2017年1月至2017年12月为8606元；3.诉讼费由步步高公司人和店、步步高公司、力高伟业公司承担。一审法院认定事实：2006年，陈梅芳购买位于新余市仙来中大道人民广场购物公园A座负一楼D261号铺位，并与力高伟业公司签订商铺委托租赁经营合同，由力高伟业公司将商铺出租，每年支付租金8606元，合同期限10年至2016年12月30日，后陈梅芳铺位被改造成步步高公司人和店、步步高公司经营的步步高超市。合同期满后力高伟业公司要求陈梅芳按照每月200元继续签订租赁合同，陈梅芳对此无法接受，多次与力高伟业公司协商租金及收回铺位，无法达成一致。2009年5月13日，步步高商业连锁股份有限公司（合同乙方）与力高伟业公司（合同甲方）签订了一份《租赁合同》，约定由步步高商业连销股份有限公司承租力高伟业公司位于新余市长青北路18号城北广场地下一层的房屋，计租面积为18300平方米，物业租赁期限为20年，自2009年6月15日起至2029年6月14日止。2009年9月15日为计租起始日。租赁费用支付标准根据双方协商，确认租金为人民币7.2元/月/平方米，物业管理费（主要为设备设施维护费）人民币5.4元/月/平方米，房屋维修费人民币5.4元/月/平方米，乙方承租物业的整体租赁费用给付标准为人民币18元/月/平方米。租赁期限内整体租赁费用前2年不递增，从第3年开始每年递增2%。直至租赁期结束。租赁费用按季度支付，乙方在每租赁季度前7号付清该租赁季度应付租赁费用。甲方应于乙方付款前5个工作日提供符合国家税务部门认可的正式发票。合同还对其他内容进行了约定。2012年5月17日，力高伟业公司与案外人新余市金福物业有限公司签订《物业管理委托合同》，约定新余市金福物业公司接受力高伟业公司委托按其要求负责向物业受益人收取房屋租金并及时交付，新余市金福物业公司代开发票，但税费由力高伟业公司承担；新余市金福物业公司根据物业使用情况及市场价格收取物业管理费及房屋维修费，作为物业管理成本（具体以力高伟业公司与承租人的租赁合同为准）。但步步高公司人和店、步步高公司是实际的使用人。因陈梅芳向步步高公司人和店、步步高公司、力高伟业公司催要租金未果，故陈梅芳向法院起诉并提出前列诉请。另查明，房屋租金综合税率为20.7%，已由力高伟业公司承担。一审法院审理认为，本案属租赁合同纠纷。人民广场商铺众多，各商铺业主均持有各自的房地产证，该商场前期空置数年，由此造成的损害是经济上的损失，力高伟业公司作为出租方与步步高商业连锁股份有限公司签订涉案租赁合同，将整个人民广场进行出租，该行为不是无因管理，力高伟业公司应当取得各业主的授权，对于没有授权的业主，该出租、使用行为没有法律依据，但涉案商铺只是人民广场众多商铺中的一间，该商铺形成统一的整体，没有分隔，为产权式商铺，所有权人对该种商铺享有的所有权不能等同于独立商铺。为有利于不动产整体功效的发挥，所有权人行使权利必须符合其他商铺业主的整体意志。现力高伟业公司取得占广场大多数面积业主的授权，将包括涉案商铺在内的人民广场整体出租给步步高商业连锁股份有限公司，由步步高公司人和店、步步高公司进行经营，目前处于正常经营中。根据《民法通则》第四条规定“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”和《物权法》第七条规定“物权的行使不得损害公共利益和他人合法权益”，一审法院认为，陈梅芳要求返还涉案商铺的行为会影响商场整体功能的发挥，使力高伟业公司无法继续履行与步步高商业连锁股份有限公司签订的租赁合同，步步高公司人和店、步步高公司无法继续经营，损害商场其他业主的权利，造成社会财富的极大浪费，不利于社会经济发展。因此，尽管陈梅芳拥有涉案商铺的所有权，其要求返还涉案商铺的请求，本案暂不予以支持。但因使用涉案商铺，力高伟业公司作为出租人，步步高公司人和店、步步高公司作为知晓该情况的实际使用人应向陈梅芳支付占有使用费。关于该费用的标准问题。因力高伟业公司受委托将本案诉争店面整体出租给步步高商业连锁股份有限公司并收取租金，依据《中华人民共和国合同法》第四百零四条之规定：“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。”陈梅芳作为诉争出租店面所有权人有权享有该部分出租收益，力高伟业公司聘请专业物业管理公司对诉争店面进行管理，支付了相应物业管理费用。而就房屋维修费用力高伟业公司未提供证据证明其对诉争店面进行维修管理支出。依据《租赁合同》第2.3.2条、3.2条、3.3条约定，2009年9月15日为计租起始日，力高伟业公司承租物业的整体租赁费用包括租金人民币7.2元/月/米2，物业管理费（主要为设备设施维护费）人民币5.4元/月/米2，房屋维修费人民币5.4元/月/米2，合计18元/月/米2，租赁期限内整体租赁费用前2年不递增，从第3年开始每年递增2%，直至租赁期结束，故自2017年1月至2017年12月，房屋租金为7.2元/月/米2×（1+2%）7=8.27元/月/米2、房屋维修费5.4元/月/米2×（1+2%）7=6.2元/月/米2，陈梅芳所享有的房屋面积为19.02米2，扣除房屋租金综合税率为20.7%，陈梅芳应收租金为8.27元/月/米2×19.02米2×12月×(1-20.7%)+6.2元/月/米2×19.02米2×12月=2911.91元（自2017年1月1日至2017年12月31日），故对陈梅芳要求力高伟业公司支付租赁费用人民币8606元的诉讼请求，予以部分支持，自2018年1月1日至实际付款之日止的租金应按照合同约定计算支付。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国物权法》第七条、第三十九条，《中华人民共和国侵权责任法》第八条、第十五条第一款第六项，《中华人民共和国合同法》第四百零四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、力高伟业公司应于本判决生效之日起十日内一次性支付陈梅芳房屋租金及房屋维修费合计2911.91元（自2017年1月1日暂算计至2017年12月31日），按照力高伟业公司与步步高商业连锁股份有限公司签订的租赁合同租金收取约定计算支付自2018年1月1日起至实际付款之日止的租赁费用；二、驳回陈梅芳的其他诉讼请求。如果未按本判决的指定的期限履行给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由力高伟业公司承担。二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据。二审查明事实和一审查明事实一致。本院认为，根据各方当事人发表的诉辩意见，本案的争议焦点为：1.陈梅芳要求返还案涉商铺并恢复铺位原状是否依法有据？2.案涉商铺租金应如何计算？就上述争议焦点，本院分别评述如下：关于焦点一，陈梅芳与力高伟业公司签订的《商铺委托租赁经营合同》是双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据该合同约定，力高伟业公司有权代陈梅芳发租商铺，2009年5月13日，力高伟业公司将陈梅芳的商铺连同其它商铺一并整体发租给步步高商业连锁股份有限公司，虽然该租赁合同期限部分超出了委托租赁合同期限，但陈梅芳与力高伟业公司商铺委托租赁合同约定，超出委托期限的租赁合同权利义务由陈梅芳享有和承担，故应认定力高伟业公司与步步高商业连锁股份有限公司签订的租赁合同并未实质违反双方委托租赁合同约定，力高伟业公司与步步高商业连锁股份有限公司之间签订的租赁合同对陈梅芳具有约束力。况且，本案诉争的店面乃敞开式商铺，其与其它商铺是一整体，无法完全单独隔离，而其它商铺业主绝大多数同意将商铺继续租于步步高商业连锁股份有限公司，因此，从维护公共利益和大多数业主利益出发，对陈梅芳要求返还商铺并恢复铺位原状的请求，本院不予支持。关于焦点二，根据陈梅芳与力高伟业公司签订的《商铺委托租赁经营合同》，税金由力高伟业公司承担，虽然该委托租赁合同已到期，但力高伟业公司是基于该委托租赁合同才将陈梅芳的商铺租于步步高商业连锁股份有限公司的，且事后陈梅芳并未与力高伟业公司重新签订商铺委托租赁合同，因此，税费的承担参照原商铺委托租赁合同来处理更为恰当，一审判决由陈梅芳承担税费欠妥，应予纠正。故力高伟业公司应转交给陈梅芳的租金为4653.62元[18元×（1+2%）6×19.02m2×8.5月+18元×（1+2%）7×19.02m2×3.5月，自2017年1月1日暂算至2017年12月31日]，并交付自2018年1月1日起至商铺实际返还之日止按力高伟业公司与步步高商业连锁股份有限公司所签的《租赁合同》约定租金标准计算的租金。综上所述，陈梅芳的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销江西省新余市渝水区人民法院（2017）赣0502民初4494号民事判决；二、新余力高伟业置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向陈梅芳交付租金4653.62元（自2017年1月1日至2017年12月31日），并按新余力高伟业置业有限公司与步步高商业连锁股份有限公司于2009年5月13日所签《租赁合同》约定的租金标准交付自2018年1月1日起至新余市仙来中大道人民广场购物公园A座负一层D261号商铺实际返还之日止的租金；三、驳回陈梅芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费100元，二审案件受理费50元，合计150元（陈梅芳预交），由陈梅芳负担50元，新余力高伟业置业有限公司负担100元。本判决为终审判决。审判长  甘致易审判员  艾力钊审判员  赵卫珍二〇二〇年四月二日书记员  杨 玲