贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终997号上诉人（原审原告）：谌洪山，男，1975年7月15日出生，苗族，住贵州省贵阳市白云区委托诉讼代理人：王羽峰，贵州慧原律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵州广聚源房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市白云区云环路388号贵阳恒大城12栋9层1号。法定代表人：刘长波，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：谢福成，男，1985年10月5日出生，汉族，住重庆市渝北区，系该公司员工。上诉人谌洪山与被上诉人贵州广聚源房地产开发有限公司（以下简称广聚源公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市白云区人民法院(2019)黔0113民初4926号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。谌洪山上诉请求：1、撤销原判；2、改判支持上诉人的一审全部诉讼请求，并按照实际损失增加违约金；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、合同约定的违约金明显低于逾期交房给上诉人造成的实际损失，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，应当以实际损失额为限增加；2、在另一同类型案件郭某某与广聚源公司一案中，一、二审法院均明确将逾期交付商业性用房的实际损失界定为租金损失，同类案件前案与本案的裁判结果、裁判尺度不一；3、一审审理焦点遗漏或回避了诉争的核心内容，即逾期交房违约金是否应当增加，按什么标准计算和承担；4、上诉人申请对实际租金损失数额进行司法鉴定与本案基础事实存在法律上的关联，一审不予准许与《最高人民法院关于适用的解释》第一百二十条规定不符。广聚源公司答辩称，对于逾期交房的违约责任，双方签订的合同进行了有效约定，即出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，该约定对双方具有约束力，且该违约金计算标准与合同约定的逾期付款违约金一致，双方权利义务对等，房屋租赁系市场行为，合同既然约定了违约金就没有对租金损失进行鉴定的必要。根据贵阳市中级人民法院（2020）黔01民监1号裁定书，上诉人所称郭某某与广聚源公司一案的判决结果确有错误，应予再审，此外，被上诉人已于2019年10月30日通知上诉人收房，逾期交房违约金应计算至2019年10月30日止。谌洪山向一审法院起诉请求：1、请求确认双方签订的《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第五条无效；2、判令被告向原告交付位于贵阳市白云区房屋；3、判令被告向原告支付逾期交房违约金，按100元／平方米／月标准计算，自2017年1月1日计算至实际交付房屋时止（至2019年6月30日为183120元，最终以评估为准）；4、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年3月14日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的贵阳市白云区房屋，房屋总价588600元，交房时间2016年12月31日，合同第十三条约定“逾期交房超过180日，买受人要求继续履行合同的，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”。《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第五条约定逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%。因案涉房屋尚未取得竣工验收备案表，故至今未交付。一审法院认为，本案的争议焦点一，是否同意原告提出的评估申请。焦点二，附件十二《补充协议》第五条的效力。焦点三，支付违约金的时间。焦点一：依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，被告逾期交房是无争议的事实，但双方在合同中对逾期交房违约金的约定是清楚的，并非无法查清的案件事实，也不需要第三方评估机构进行评估。故对原告的评估申请，一审法院不予准许。焦点二，附件十二《补充协议》第五条的效力。该协议约定“逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%”。因被告的交房时间尚不能确定，逾期交房的违约状态一直在存续，该条对违约责任上限的约定，免除了被告一定期间的违约责任，属于不合理的减轻、免除出卖人责任，排除了买受人的权利，属格式条款，应为无效条款。焦点三，支付违约金的时间。合同约定支付违约金的时间为“于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”，因该商品房尚未交付，交付时间尚不能确定，故目前尚达不到双方约定的支付违约金的时间。应于商品房实际交付之日起30日内支付。综上，依照《中华人民共和共合同法》第八条、第四十条之规定，判决：一、原告谌洪山与被告贵州广聚源房地产开发有限公司于2014年3月14日签订的《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第五条无效；二、被告贵州广聚源房地产开发有限公司在具备交付条件时向原告谌洪山交付位于贵阳市白云区房屋；三、被告贵州广聚源房地产开发有限公司在实际交房之日起30日内向原告谌洪山支付逾期交房违约金（以房屋总价588600为基数，按照每日万分之一，从2017年1月1日计算至实际交房之日止）；四、驳回原告谌洪山的其他诉讼请求。案件受理费人民币1981元（已减半收取，原告已预交），由被告贵州广聚源房地产开发有限公司负担581元，由原告谌洪山负担1400元。二审中，上诉人提交案外人胡光荣的商品房预售合同备案登记、收条、微信转账截图、收取租金的两份银行回执，吴文贤的商品房预售合同备案登记、门面租赁合同、租金转款存折记录，拟证明：与案涉房屋同地段、同楼盘、同类型、同时期、邻栋房屋的实际租赁情况，胡光荣的房屋每月租金为6,000元，结合房屋面积计算下来每平方米106元，吴文贤的房屋每月租金10,000元，结合房屋面积计算下来每平方米109元，上诉人逾期交房造成被上诉人的租金损失金额超出合同约定的违约金数倍，依法应以实际租金损失为基础增加违约金。被上诉人质证称，对商品房预售合同备案登记以外的其他证据的真实性不予认可，租金会根据市场变化进行调整，不具有参考性，与本案无关。被上诉人提交贵阳市商品住房交付使用备案证书、竣工验收表，拟证明案涉房屋于2019年6月28日取得竣工验收备案登记以及2019年7月30日取得交付使用备案登记，符合合同约定的交付条件。上诉人质证称，对商品房交付使用备案登记的真实性无异议，竣工备案表因系复印件真实性请法院核实，对证明目的均不予认可，被上诉人既然在其主张的时间取得了符合交房条件的相关手续，一审就应当提交，而被上诉人一审陈述是没有完成竣工备案，不符合交房条件，上诉人认为并不符合交房条件。被上诉人提交收房通知单（通知收房时间为2019年10月30日）及快递单（2019年10月25日寄出），以及通知收房的录音，拟证明：房屋符合交房条件后被上诉人通知了上诉人收房。上诉人质证称，证据三性均不予认可，交房通知不知道是邮寄给谁的，快递单都是代收而不是本人签收，被上诉人没有用合法的方式进行通知，上诉人到收房现场时被上诉人也没有提供任何符合交房条件的手续，故上诉人认为被上诉人通知收房不符合约定。被上诉人提交贵阳市中级人民法院（2020）黔01民监1号裁定书，拟证明上诉人主张的同类型案件虽是通过评估损失后判决的，但法院认为存在错误决定再审。上诉人质证称，真实性没有异议，但达不到证明目的，裁定书所涉及案件只是上诉人提供给法院作为参考的案件，上诉人已提供证据证明租金远高于合同约定的违约金计算标准。二审审理过程中，上诉人提出案涉房屋系一层商业用房，周边被广聚源公司用挡板遮蔽，道路不通，本院遂组织双方当事人到现场进行查勘，经查，因案涉项目后期工程尚在施工过程中，工地位于案涉案涉房屋附近，故被上诉人广聚源公司用挡板对案涉商铺外围环境进行了一定隔离，案涉商业用房外部门头昭示性确受广聚源公司设置的挡板遮挡影响，但并不存在道路不通的问题，部分相邻商业用房已装修营业。本院经审理查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，本案二审的争议焦点为：合同约定的违约金计算标准是否应当进行调整。被上诉人广聚源公司逾期交房构成违约，一审判决已依法予以认定，本院予以确认。关于违约金标准问题，上诉人主张按照租金实际损失为标准进行调整，本院认为该主张不能成立，理由如下：首先，依据《商品房买卖合同》第十三条约定，逾期交房超过180日，买受人要求继续履行合同的，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，该约定系双方当事人真实意思表示，并不违反法律强制性规定，系有效的违约金合同条款，双方当事人既已约定违约金条款，对于违约后违约责任按违约金条款执行即存在共同的心理预期，并受此约束，故本案并不存在对租金进行评估的必要；其次，上诉人主张的租金损失实为正常履行合同情况下可能获得的预期利益，可能获得的预期利益并非必然产生的实际损失；第三，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定的是违约金进行调整时应遵循的标准，并未规定违约损失高于违约金标准即必须按照损失金额进行调整，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条第一款亦未如此规定，否则，合同中的违约金条款即失去约定的意义。综上，一审按照合同约定的违约金计算标准判决被上诉人支付违约金并无不当，上诉人主张按照租金标准进行调整，本院不予支持。对于上诉人提出的房屋周边被广聚源公司用挡板遮蔽，道路不通的问题，经现场勘查，案涉商业用房外部门头昭示性确受广聚源公司设置的挡板遮挡影响，但并不存在道路不通的问题，并未达到无法接收使用的程度，亦不构成上诉人主张参照租金标准调整违约金的理由，若广聚源公司设置的挡板对上诉人今后使用房屋造成损害，上诉人可另行主张权利。对于被上诉人广聚源公司主张逾期交房违约金应计算至2019年10月30日止，被上诉人广聚源公司在一审审理阶段能够提交证据证明符合约定交付条件但其并未提交，一审判决作出后被上诉人广聚源公司亦未提起上诉，视为其认可一审判决结果。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3962元，由谌洪山负担。本判决为终审判决。审判长 黄 新审判员 符黎音审判员 邓禹雨二〇二〇年四月十四日书记员 帅艳芷