山东省威海市文登区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁1003民初392号原告：威海聚禾行房地产经纪有限责任公司，住所地威海市经区青岛中路-96号-B319号。法定代表人：孙玉蕊，董事长。委托诉讼代理人：丛延，财务总监。委托诉讼代理人：杜祥国，山东东方未来律师事务所律师。被告：威海恒峰房地产开发有限公司，住所地威海市文登经济开发区九龙路甲64号。法定代表人：刘祖延，董事长。委托诉讼代理人：曲佳佳，财务部长。委托诉讼代理人：张玉珊，山东昀明律师事务所律师。被告：威海市文登区润德物业服务有限公司，住所地威海市文登区海地银河苑芙雅园11号。法定代表人：白香珍，董事长。被告：威海红祥房产经纪有限公司，住所地威海市文登经济开发区金山路28号。法定代表人：白香珍，董事长。被告：威海市文登区社会福利中心，住所地威海市文登经济开发区金山路28号。法定代表人：白香珍，董事长。原告威海聚禾行房地产经纪有限责任公司（以下简称聚禾行公司）与被告威海恒峰房地产开发有限公司（以下简称恒峰公司）、威海市文登区润德物业服务有限公司（以下简称润德公司）、威海红祥房产经纪有限公司（以下简称红祥公司）、威海市文登区社会福利中心（以下简称社会福利中心）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告聚禾行公司委托诉讼代理人丛延、杜祥国，被告恒峰公司委托诉讼代理人曲佳佳、张玉珊到庭参加了诉讼。被告润德公司、红祥公司、社会福利中心经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。聚禾行公司向本院提出诉讼请求：1、判令恒峰公司支付已扣11.25%或15%的税后佣金791106.50元及截止2020年1月7日逾期付款违约金1001157.18元及2020年1月8日至恒峰公司全部付款日的应付未付金额按每日千分之一计算的逾期付款违约金；2、判令恒峰公司返还聚禾行公司以扣税为由拖欠的销售佣金924921.60元及截止2020年1月7日的利息40234元及2020年1月8日至恒峰公司实际返还日的按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止的利息；3、判令恒峰公司支付聚禾行公司垫付客户的损失款160240元；4、判令润德公司、红祥公司、社会福利中心对恒峰公司的欠款承担连带清偿责任；5、诉讼费、保全费、担保费由恒峰公司、润德公司、红祥公司、社会福利中心承担。庭审中，聚禾行公司将第二项诉讼请求中的利息变更为48539.23元，将第三项诉讼请求变更为判令恒峰公司支付聚禾行公司损失款173520.22元。事实与理由：2018年3月7日，聚禾行公司与恒峰公司签订了《营销代理合同》，由聚禾行公司独家代理销售恒峰公司开发的位于文登经济开发区项目。合同对代理佣金的计提、结算、支付及违约责任做了详细约定。合同履行过程中，聚禾行公司尽职尽责，但恒峰公司却违反约定，不按时支付佣金，还违规以扣聚禾行公司的税款名义截留佣金，并且由于恒峰公司的失误造成客户的损失，导致聚禾行公司直接垫付客户赔偿款。另外，恒峰公司由于在法院有多起案件被执行，恒峰公司为逃避执行，借用润德公司、红祥公司、社会福利中心的账户收取房款并支付费用，根据《最高人民法院关于出借银行账户的当事人是否承担民事责任问题的批复》及最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第六十五条：“借用业务介绍信、合同专用章、盖章的空白合同书或者银行账户的，出借单位和借用人为共同诉讼人。”的规定，出借单位润德公司、红祥公司、社会福利中心对恒峰公司的上述欠款应承担连带清偿责任。2018年3月7日合同到期后，双方又续签了《营销代理合同》，由聚禾行公司继续代理销售恒峰公司开发的新罗小镇项目，由于还未到支付佣金节点，聚禾行公司另案再诉。为维护自身合法权益，依法起诉，请求法院判如所请。恒峰公司辩称，聚禾行公司所诉不是事实，1、经恒峰公司核算，恒峰公司尚欠聚禾行公司佣金256623.20元；2、恒峰公司没有延期付款的行为，不需要向聚禾行公司支付逾期付款违约金。双方对聚禾行公司所销售房屋的最后结算时间为2019年10月23日，双方均认可最终的佣金欠款金额为470604.50元，扣除经双方盖章确认的补充协议书当中的条款所列的数字，恒峰公司尚欠聚禾行公司佣金256623.20元，之后双方对欠付佣金的数额发生争议，所以不存在恒峰公司故意拖欠佣金的情况；3、不存在聚禾行公司为恒峰公司垫付损失的情况。润德公司、红祥公司、社会福利中心未答辩。本院经审理认定事实如下：2018年3月7日，聚禾行公司与恒峰公司签订营销代理合同，约定恒峰公司委托聚禾行公司独家代理销售恒峰公司开发的新罗小镇项目，代理期限自双方签字盖章合同生效之日起至2018年12月31日止。双方选定该项目任意30套商品房作为聚禾行公司销售过程中的特价房源，其中15套房源销售底价为2800元/m2,其余15套房源销售底价为2900元/m2，剩余本项目所有可销售商品房的销售底价为3000元/m2。聚禾行公司销售代理佣金=（实际完成销售本项目商品房成交单价-双方约定本项目该套商品房销售底价）×本项目该套商品房建筑面积。恒峰公司按套结算聚禾行公司销售代理佣金。即聚禾行公司每成功销售一套本项目商品房，则恒峰公司须按照本合同约定的销售代理佣金计提标准在每套商品房销售完成（房款到恒峰公司指定账户为准）后1个工作日内向聚禾行公司结清每套商品房聚禾行公司应得的全部销售代理佣金。聚禾行公司成功推介客户认购本项目商品房并缴纳购房款（贷款客户需恒峰公司收到首付款），则视为聚禾行公司成功销售该套商品房。经双方确认聚禾行公司所销售商品房因客户原因产生该套商品房退房或者不能办理银行按揭贷款则聚禾行公司需要在该套商品房退房或者银行退还该套房按揭手续后3个工作日内将销售该套商品房所得佣金退还恒峰公司。因恒峰公司问题导致本项目存在商品房抵押、典当、按揭、抵债、拆迁还房、司法冻结、行政限制或规划设计、工程进度、综合验收时间及交房时间发生变更等问题聚禾行公司有权解除本合同，并且因此产生的相关法律责任和经济责任由恒峰公司承担。若恒峰公司不按本合同约定及时足额支付聚禾行公司销售代理佣金，每逾期一日，聚禾行公司收取恒峰公司应付给聚禾行公司但未支付款项的1‰作为滞纳金。2018年12月26日，聚禾行公司与恒峰公司签订营销代理合同补充协议，载明聚禾行公司同意恒峰公司从所有佣金中扣除15%的税费，恒峰公司已支付聚禾行公司的销售佣金3294664.10元，扣除税点为11.25%，扣除税费为370649.71元，经双方协商，税点定为15%，恒峰公司应补扣3.75%税点，补扣税费金额为123549.90元。聚禾行公司需补缴的税点差额部分123549.90元，恒峰公司在聚禾行公司本项目最后结算销售佣金中扣除。2019年9月19日，聚禾行公司与恒峰公司签订销售佣金抵顶协议，约定恒峰公司以新罗小镇房屋抵顶未支付给聚禾行公司的销售佣金1646010元。聚禾行公司签订《商品房买卖合同》后恒峰公司需配合聚禾行公司开具房款发票，聚禾行公司需将房款发票税金（税金金额单套房屋总房款的13%计算）足额交给恒峰公司。聚禾行公司主张共代理销售84套房产，恒峰公司应付佣金为7310312.10元，扣除恒峰公司已支付的3948273.90元及以房抵顶的1646010元，拖欠的佣金总额为1716028.20元（包括恒峰公司以扣税的名义拖欠的佣金924921.60元）。恒峰公司称应扣除聚禾行主张的84套房产中的3套（客户牛妍妍、张红石、宁瑞峰），因房款尚未交付，应从聚禾行公司主张的佣金中扣除聚禾行公司要求的该3套房产的佣金320502元，按此计算双方发生的佣金总额6064888.40元扣除已付款3948273.90元，扣除以房抵款1646010元，再扣除抵房税金213981.30元，恒峰公司欠付聚禾行公司的佣金应为256623.20元。另，客户吕素环于2018年6月9日在新罗小镇购买三套房产，交纳定金30000元，其于2018年7月10日提出退房申请，表明因其中两套房源暂时无法网签，并且无法接受合同中签署的交房时间，决定放弃购买，希望可以批准退房并退还定金。聚禾行公司主张因恒峰公司的原因导致客户放弃购买，恒峰公司应当支付该三套房屋的佣金损失173520.22元。聚禾行公司主张恒峰公司借用润德公司、红祥公司、社会福利中心的账户向聚禾行公司支付佣金，润德公司、红祥公司、社会福利中心应对恒峰公司的债务承担连带清偿责任。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，聚禾行公司与恒峰公司签订了营销代理合同，系双方当事人真实意思表示，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。本案的争议焦点为一、聚禾行公司与恒峰公司签订的营销代理合同补充协议是否有效？恒峰公司从应付给聚禾行公司的佣金中扣除15%的税点是否合法？二、恒峰公司以房抵款支付的1646010元的房款发票税金213981.30元是否应当从应付佣金中扣除？三、聚禾行公司代理销售的牛妍妍等三套房产的佣金恒峰公司是否应当支付？四、客户吕素环退房，恒峰公司是否应当向聚禾行公司支付佣金？五、润德公司、红祥公司、社会福利中心是否应当对恒峰公司的债务承担连带清偿责任？关于焦点一，聚禾行公司称恒峰公司利用其优势地位胁迫聚禾行公司签订该份补充协议，但其并未提供证据予以证实，双方签订该份补充协议应系双方真实意思表示，且该份协议并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，不符合合同无效的情形。聚禾行公司称补充协议条款系格式条款，加重了聚禾行公司的义务，应当认定无效。合同法对格式条款的定义为当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，本案中双方签订的补充协议显然不符合上述情形。双方签订的补充协议有效，聚禾行公司要求恒峰公司返还以扣税为由拖欠的销售佣金924921.60元及利息的诉讼请求，本院不予支持。关于焦点二，根据聚禾行公司与恒峰公司签订的销售佣金抵顶协议，明确约定恒峰公司以房抵顶佣金1646010元，聚禾行公司需将按房款13%计算的税金足额交给恒峰公司，该份协议系双方自愿签订且不违反法律、行政法规的强制性规定，应当从恒峰公司应付佣金中扣除213981.30元。关于焦点三，根据营销代理合同的约定，聚禾行公司成功推介客户认购商品房并缴纳购房款（贷款客户需恒峰公司收到首付款），则视为聚禾行公司成功销售该套商品房。庭审中，恒峰公司称不清楚牛妍妍等三位客户是否交纳了首付款，恒峰公司作为开发商，客户是否足额交纳首付款，是其应当知晓掌握的情况，其在本院指定的期限内未提交相关的证据证实该三位客户没有交纳首付款，本院认定聚禾行公司已成功销售该三套商品房，恒峰公司应当向聚禾行公司支付销售该三套房产的佣金，根据双方补充协议的约定，应从应付佣金中扣除15%的税金，即320502元扣除税金后，恒峰公司应支付给聚禾行公司的佣金为272426.70元。关于焦点四，聚禾行公司主张客户吕素环购买的三套房产中的两套被法院判归案外人李世杰导致无法网签，吕素环申请退房，该三套房屋的佣金恒峰公司应当支付给聚禾行公司，但其并未举证证实系因恒峰公司的原因导致客户退房，不满足合同约定支付佣金的条件，对其主张，本院不予支持。综上，庭审中，聚禾行公司与恒峰公司确定截至2019年11月22日，恒峰公司欠付聚禾行公司佣金470604.50元，扣除以房抵款税金213981.30元，加上牛妍妍等三套房产应付佣金272426.70元，恒峰公司应付给聚禾行公司的佣金为529049.90元。关于违约金，虽然营销代理合同约定恒峰公司需在聚禾行公司完成销售每套房的一个工作日内向聚禾行公司支付该套商品房的销售代理佣金，但合同履行过程中，双方并未按照约定实行一套一结，而是采用集中结算的方式，现无法区分每套商品房恒峰公司具体支付佣金的时间，本院以聚禾行公司主张的最后一套商品房应付佣金即2019年6月26日为支付起点，以恒峰公司尚欠的佣金为基数计算违约金。因合同约定的利率1‰过高，本院依照相关法律规定，2019年8月19日之前的违约金计算标准调整为同期银行贷款利率的1.3倍，因中国人民银行于2019年8月20日起已取消中国人民银行贷款基准利率的标准，并自该日之后实行全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，故2019年8月20日之后的违约金计算标准本院调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍。关于焦点五，恒峰公司借用润德公司、红祥公司、社会福利中心的账户向聚禾行公司支付佣金，润德公司、红祥公司、社会福利中心出借银行账户是违反金融管理法规的违法行为，润德公司、红祥公司、社会福利中心应当对恒峰公司的债务承担连带清偿责任。另，聚禾行公司为诉讼保全交纳的诉讼保全担保保险费系其支出的合理必要费用，该部分诉讼请求应当予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第五十二条、第六十条，《最高人民法院关于出借银行账户的当事人是否承担民事责任问题的批复》，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第六十五条规定，判决如下：一、被告威海恒峰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告威海聚禾行房地产经纪有限责任公司支付销售佣金529049.90元，并以529049.90元为基数，承担自2019年6月26日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算的利息，自2019年8月20日起至实际付款之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算的利息（付款至威海市聚禾行房地产经纪有限责任公司名下的账户，账号：16×××30，开户行：中国工商银行股份有限公司威海经开青岛路分理处）；二、被告威海恒峰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告威海聚禾行房地产经纪有限责任公司支付诉讼保全担保保险费4500元（付款至威海聚禾行房地产经纪有限责任公司名下的账户，账号：16×××30，开户行：中国工商银行股份有限公司威海经开青岛路分理处）；三、被告威海市文登区润德物业服务有限公司、威海红祥房产经纪有限公司、威海市文登区社会福利中心对被告威海恒峰房地产开发有限公司的上述第一、二项付款义务承担连带清偿责任；四、驳回原告威海聚禾行房地产经纪有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15102元，由原告威海聚禾行房地产经纪有限责任公司负担10556元，由被告威海恒峰房地产开发有限公司、威海市文登区润德物业服务有限公司、威海红祥房产经纪有限公司、威海市文登区社会福利中心负担4546元。保全费5000元，由被告威海恒峰房地产开发有限公司、威海市文登区润德物业服务有限公司、威海红祥房产经纪有限公司、威海市文登区社会福利中心负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  梁永强二〇二〇年四月二日书记员  杜厚琳