山东省聊城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁15民终3745号 上诉人（原审被告）：聊城市化工职业中等专业学校，住所地：聊城市花园南路119号。 法定代表人：于福军，校长。 委托诉讼代理人：赵岩，山东鲁衡律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：聊城艾科农业科技发展有限公司，住所地：聊城市柳园北路北首。 法定代表人：陈振国，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：孔宁，山东德衡（聊城）律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：山东通亚集团有限公司，住所地：聊城市柳园北路北首。 法定代表人：陈振国，经理。 上诉人聊城市化工职业中等专业学校（简称化工学校）因与被上诉人聊城艾科农业科技发展有限公司（简称艾科公司）、山东通亚集团有限公司（简称通亚公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院（2018）鲁1502民初8354号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 化工学校上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人艾科公司一审诉讼请求；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。一审法院将涉案的协议书认定为“租赁合同”是错误的，涉案争议的协议书属于合作办学协议，并不是房屋租赁合同，不符合房屋租赁合同的基本特征。房屋租赁合同是指房屋的出租方，不参于承租方的经营，对承租方是否营利，是不关注的，而仅仅是收取出租房屋固定的租金，而本案的上诉人与被上诉人属于合作办学，是参与经营的，因为每年的招生季节后，被上诉人方需要核对上诉人方的招生人数，如果人数招生一百人，按招生人数一百人计算合作营利分红，如果招生人数是四百人，则是按照四百人计算合作营利分红，通过这一点可以看出被上诉人是参于上诉人的经营的，所以被上诉人主张按照最高法院房屋租赁合同司法解释第二条的规定适用，属于适用法律错误。上诉人支付的费用是合作办学收益，并且该收益是与招生人数相挂钩的，而不是房屋租赁费。二、通过涉案合作协议第一条“甲乙双方合作办学，由甲方负责提供办学场地，总规划教育用地为一百六十亩，现场地面积为十亩……”也可以看出，目前使用的土地是十亩，该合作协议所涉及的内容不单单是这两栋楼，这两栋楼只是合作办学中甲方的部分义务，甲方还有义务提供教育用地一百六十亩，一审法院仅仅通过合作协议中甲方提供涉案两栋楼这一项义务来评价整个合作办学协议为“租赁合同”是错误的。三、通过涉案合作协议第六条“为增加招生数量，乙方扩大教学规模时，乙方可以在教育规划区域内建设与教学有关的校舍、教职工宿舍、教学设施、设备，乙方承担建设费用，……”也可以看出，这是上诉人与被上诉人合作办学的深入合作约定，通过这一点也足以说明一审法院认定涉案合作办学协议为“租赁合同”是错误的。四、通过涉案合作协议第七条“甲方应增加供学生运动的场地或预留出运动场地”也可以看出，被上诉人作为涉案协议的甲方，在合作办学过程中需要承担的义务。通过这一点也足以说明一审法院认定涉案合作办学协议为“租赁合同”是错误的。五、涉案两座楼有没有规划许可证和施工许可证应以主管部门认定的事实为依据。艾科公司一审没有提供任何证据证明涉案两栋楼为违章建筑，上诉人没有举证的义务，也不可能掌握有关手续。一审法院未向主管部门调查了解，即做出涉案楼房属于违章建筑是错误的。涉案两座楼存在多年，如果没有规划许可证和准建证，有关部门对这种严重违法行为不会视而不见。上诉人有理由相信涉案两座楼是合法建筑。六、本案涉及上诉人方数百名学生的上学、住宿等一系列问题，另上诉人在该校区也投入了大量的宣传，投入了大量的硬件教学设施，如果法院支持被上诉人肆意违约的诉求，则违背了《合同法》最基本的诚实信用原则。另外，本案一审判决的内容是确认涉案合作协议书无效，因为一旦该协议书被确认无效之后，鉴于上诉人在该地方已经投入了大量的教学设施、设备，协议书无效之后是有一个法律后果的，也就是说通亚公司是要对协议无效的后果承担相应的法律责任，赔偿上诉人相应的损失，所以通亚公司不参与本案一审、二审，是不恰当的。涉案的两栋楼房开工建设时是属于当时的市委书记督办的1号工程，通过这一点也可以看出，涉案项目并非违章建筑，上诉人在开庭之前查询了项目开工建设时的新闻报道，来源即聊城新闻网，有当时的市长以及后来的市长现场查看工程建设进度、召开专题会议的新闻报道。综上，恳请二审法院考虑该案的实际情况和社会效果，依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人艾科公司一审诉讼请求。 被上诉人艾科公司答辩称：1.上诉人在一审中提交的支票存根等证据，充分证明上诉人自认缴纳的费用是租赁费，合同性质应当以签订的目的和实际履行情况进行认定，而不能仅进行字面理解，因此一审认定本案系租赁关系，认定事实清楚，适用法律正确；2.根据最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷司法解释第二条之规定，上诉人所阐述的涉案楼房开工时的建设情况及市委市政府领导的关注，均不能对抗法律规定，涉案工程至今未取得相关手续，在一审开庭时，一审法院进行了相关的开庭调查，并且如果已经取得了相关的规划手续，这一客观存在的事实是完全可以调取的，但是因为没有这些手续，所以不可能产生相关的证据，基于在一审调查时已经查明，未取得建设工程规划许可证，也没有经主管部门批准建设，因此原审判决认定协议无效，事实清楚，上诉人的上诉理由均不能成立。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 被上诉人通亚公司未予答辩。 艾科公司向一审法院提出诉讼请求：1、依法解除2015年11月26日原、被告双方签订的协议书；判令被告限期搬离；2、判令被告向原告支付拖欠租金290000元；3、诉讼费用由被告负担。后又变更诉讼请求为：1、确认2015年11月26日签订的协议书无效并返还房屋；2、判令被告支付拖欠的房屋占有使用费290000元（2017年应交但拖欠部分）并支付至返还之日止的房屋占有使用费。 一审法院认定的事实：原告于2014年5月15日与聊城市强力建设工程有限公司签订建设工程施工承包协议书，约定由聊城市强力建设工程有限公司承揽原告发包的三中北校区、创业路临街商业，建筑面积约6万平米，案涉工程尚未取得有关部门的审批手续。案涉工程现由被告用于教学。2015年11月26日，原、被告及第三人签订《协议书》，原告及第三人为甲方，被告为乙方，约定：一、甲乙双方合作办学，甲方负责提供办学场地，总规划教育用地为160亩，现场地面积为10亩；二、甲方不参与学校的日常管理，仅在每年在学生入学后派员核实实际注册人数，乙方按照人数多少把盈利费交与甲方。三、盈利费用分义务教育阶段和非义务教育阶段。义务阶段每人每年为700元，非义务阶段每人每年为1000元，经双方协商同意该费用可根据国家政策调整浮动。四、乙方于每年九月份开学后一个月内将盈利费按在校实际人数交与甲方。五、乙方入住学校后3个工作日内向甲方交付500000元作为定金，该定金为预交的盈利费，日后在缴纳盈利费时扣除。本协议签订后，如单方面解除协议的或因一方导致本协议无法履行的，责任方赔偿按合同有关规定执行且应承担给对方造成的直接损失和间接损失。六、为增加招生数量，乙方需扩大教学规模时，乙方可以在教育规划区域内建设与教育有关的校舍、教职工宿舍、教学设施、设备，乙方承担建设费用，甲方应积极协助办理规划内用地事宜，到时双方另行签订补充协议。七、甲方应增加供学生运动的场地或预留出运动场地。八、乙方正常教学期间所发生的有关学生学校的费用由乙方自行负责缴纳。九、应由房屋（场地）产权方交纳的有关房屋与土地使用费用、配套费等以及房屋（场地）主体结构的维修费用由甲方承担。十、甲乙双方交接前房屋（场地）使用者负责。十一、甲方于2016年4月30日前将房屋（场地）及其教学办公、生活等场地房屋所有设施交给乙方进行接管，乙方对办学场地及设施具有妥善保存、独立使用、经营、管理的权利及义务。十二、甲乙双方合作期限暂定一年。十三条、合作到期后，双方可协商顺延，如协议终止乙方投入建设的校舍、房屋、设施设备按国有资产处置方法和甲乙方的补充协议进行处理。处置本协议中的不动产时，甲乙方具有优先权。 合同签订后，原告将案涉房屋、场地交由被告使用，被告没有向原告及第三人交付定金。截止原告起诉时，被告应支付120万元，被告实际支付91万元，其中被告支付给原告30万元，支付给第三人61万元。 2017年9月28日，被告在聊城日报上发布通知，内容为：通知：聊城艾科农业科技发展有限公司：根据你公司2015年11月26日与我校签订的协议书第二条约定，你公司应派员1-2人来我校核实实际注册人数，以便统计盈利费用，请你自见报之日起5日内与我校联系。电话：155××××7596，聊城市化工职业中等专业学校。2018年9月17日，被告再次在聊城日报发布通知，内容为：山东通亚集团有限公司、聊城艾科农业科技发展有限公司：根据你公司2015年11月26日与我校签订的协议书第二条约定，贵公司应派1-2人来我校核实学生人数，以便统计租赁费，请你公司速与我校联系。聊城市化工学校。2018年12月20日，被告又在聊城日报发布通知，内容为：山东通亚集团有限公司：根据我们双方2015年11月26日签订的协议，你方应尽快来我校核实学生人数，收取合作办学经费。聊城市化工学校。另被告提交特快专递回执两张，被告用上述证据证明被告多次通知原告及第三人到校核实学生人数，以便根据合同约定计算办学收益。 另查明，第三人山东通亚集团有限公司是原告的股东之一，持股比例为80%。 诉讼中，被告向本院提交中止审理申请书，理由是：聊城市自然资源和规划局经济开发区分局受理“聊城经济技术开发区物流园区农都花园学校项目”建设工程规划行政许可申请，2019年4月15日发布公告，案涉两栋楼房就在公告的规划范围之内，被告已向聊城市自然资源和规划局经济开发区分局提出听证申请。案涉楼房未取得建筑规划许可证，被告申请的听证结果直接影响该案审理，申请中止本案诉讼。原告对被告的主张不予认可。 一审法院认为：对原告是否具有主体资格问题，原告提起本案诉讼后，本院依法追加通亚公司为本案第三人参加诉讼，原告及通亚公司作为案涉协议书的甲方，原告提起诉讼不违背法律规定。根据案涉协议约定的内容，该协议名为合作办学，实为租赁协议。原告将没有取得合法审批手续的房屋租赁给被告使用，并且截止到一审辩论终结前，该房屋未取得建设工程规划许可证，被告也未提交证据证明案涉房产已经过主管部门批准建设，被告提供的相关证据不足以证明其主张，故本院对其主张不予采信，应认定原告将未取得建设工程规划许可证的房屋租赁给被告使用。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。故原、被告及第三人三方签订的《协议书》应属无效。故原告要求确认2015年11月26日签订的《协议书》无效并返还所占用的房屋，本院依法应予支持。被告要求中止本案诉讼的主张，没有依据，对被告的该项主张，本院不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。截止到原告起诉之日，被告应支付费用120万元，被告实际支付91万元，原告要求被告支付占用期间拖欠的房屋使用费29万元的请求成立，本院依法予以支持。原、被告及第三人之间未明确约定房屋使用费的金额，原告要求被告支付至实际搬出之日止的房屋使用费用证据不足，原告可待证据完备后另行主张权利。第三人经传票传唤未到庭，视为其放弃诉讼权利，不影响本院依查明的事实依法裁判。综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告聊城艾科农业科技发展有限公司与被告聊城市化工职业中等专业学校及第三人山东通亚集团有限公司于2015年11月26日签订的《协议书》无效。二、被告于本判决生效之日起六十日内腾空房屋及场地，并交付原告。三、被告于本判决生效后七日内支付给原告房屋占用使用费290000元。四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费5650元，由被告负担。 二审中，上诉人提交涉案合作协议书的附件一，学校平面规划图一份，证明：涉案协议书是合作办学，而不是租赁合同，通过该附件一的平面规划图以及协议中条款第一、六、七条，可以看出除涉案两栋楼房之外，双方还有进一步的深入合作。其中第一条总规划教育用地是160亩，现在场地面积为10亩（即现在本案争议的涉案两栋楼所占用的土地）区域详见附件一，也就是说被上诉人依据该协议书第一条还应当提交另外150亩土地用于提供办学，这也是进一步深入合作的内容；第六条约定乙方（即上诉人）可以再教育规划区域内建设与教学有关的校舍、教职工宿舍，乙方承担教学费用，甲方应积极协助办理规划内用地事宜，该规划用地既是本案协议书第一条约定的另外150亩土地，也就是说被上诉人提供土地，上诉人在土地上出资建设教职工的宿舍楼、教学设施设备；第七条，被上诉人还应当增加学生运动的场地（操场），或预留出运动场地，这也是双方深入交流约定的内容，根据上述条款中深入合作的内容以及最终结算合作收益的条款约定，可以看出学校发展的越好，建设的越好，招生人数也就越多，上诉人与被上诉人的收益也就越大。通过上述情况足可以说明，涉案协议书的性质是合作办学性质，而并非简单的租赁涉案的两栋楼房，而本案一审完全是抓住了涉案两栋楼房的一个错误认识，并没有通盘考虑整个合作协议书其他条款的约定内容，一审做出涉案协议书是租赁合同是错误的。 被上诉人艾科公司质证称，1.对于该附件上诉人在原审中没有提交；2.上诉人对所提交的该附件来源应予以说明；3.上诉人提供的附件为打印件，对真实性有异议；4.该附件不能证明与协议书之间的关联性，更不能证明上诉人所阐述的上述情况。因此，该证据不具有证明力。 上诉人提交2018年7月18日聊城兴农绿色农业发展公司（简称兴农公司）给上诉人出具的一份通知书，在通知书的内容中，明确说明涉案协议书下的资产已归兴农公司接管，为履行双方合作办学合同需要，要求上诉人于7日之内根据实际注册人数向兴农公司缴纳2016、2017年度的盈利费。该通知书结合兴农公司向本案提交的情况说明可以看出，对方在通知中的措辞也是合作办学，并且也是主张按注册人数交纳盈利费，也没说是按租赁合同缴纳租赁费。兴农公司在向本案提交的情况说明中，称其未接管涉案的两栋楼房，而兴农公司在2018年向上诉人发出的通知书中，明确说明其接管了涉案的两栋楼房，并向上诉人主张盈利费用。对被上诉人所说的发票当中，写租赁费是因为被上诉人税务系统中打不出来合作盈利费这一项，只能打租赁费。 被上诉人艾科公司质证称，对于该通知，1.根据上诉人说明的来源，对其真实性不予认可；2.该通知的内容显示是由兴农公司发出的，但是兴农公司不是涉案当事人，因此该通知的内容不能证明上诉人与被上诉人之间纠纷的证据，不能视为被上诉人的认可，因此该通知与本案没有关联性，不具有证明力；3.对于上诉人所缴纳费用的性质，一审中上诉人提交的登报通知，2018年9月17日系自认租赁费与支票存根手写内容一致，因此上诉人所交的费用应当认定为租赁费，从而证明该协议书的实际性质是租赁协议。 上诉人提交被上诉人2018年6月13日的声明一份，证明：被上诉人称兴农公司不是涉案当事人、与本案没有关系的说法是不恰当的，声明中明确说明其与上诉人签订的协议中所涉的资产归兴农公司所有，且声明的日期是2018年6月13日，而兴农公司给上诉人发送通知书的时间是2018年7月18日，且在一审中报纸不单单是被上诉人所称的那一份，同时还有2017年9月28日以及2019年9月24日（其中2019年的报纸作为二审新证据），登报的内容均是通知被上诉人核实注册人数以便统计盈利费用。 被上诉人艾科公司质证称，2019年9月24日的报纸，不能作为证据使用，因上诉人与被上诉人之间的纠纷，在2018年11月16日已经由东昌府区人民法院立案受理，2019年7月15日出具一审判决，上诉人在一审败诉的情况下，为了弥补对己方有利的证据，恶意而为，因此该登报内容不能作为证据使用，应当以纠纷发生之前交纳费用时所书写的支票存根内容及2018年9月17日通知内容证明其所缴纳费用的性质，从而证明协议书为租赁合同；对声明的真实性无异议，该声明证明以下内容：1.被上诉人方与上诉人之间签订的系租赁协议；2.证明上诉人方不再继续履行该协议书，因此再要求解除，从而也证明被上诉人作为原告提起诉讼系真实意思表示；2.声明书中所体现的涉案资产归兴农公司所有系被上诉人方与兴农公司进行的协商，并不影响被上诉人作为合同当事人的权利，并且因产生纠纷，且上诉人不同意配合解除事宜，涉案资产所涉及的权利依然归被上诉人方。 上诉人另提交聊城新闻网以及项目开工时报到的截图三张，证明：涉案项目工程是当时市长督办的1号工程，以及后来的市长均到现场查看工程建设进度，召开专题会议，出台了专题会议纪要，所以这些均可以看出涉案工程并不是违章建筑，而是在政府主导之下进行的建设。 被上诉人艾科公司质证称，上诉人提交的该份证据，不符合最高人民法院关于审理城镇房屋租赁案件司法解释第二条所规定的内容，不属于法定手续，因此不具有证明力。 本院二审中，兴农公司曾向本院提交情况说明一份，称因艾科公司资金链断裂，其所开发的项目建设无法进行，由兴农公司承接其债务和项目后续建设，目前资产交接仍未全部完成。关于本案纠纷，涉及到的办公楼是原艾科公司资产，因存在与化工学校的纠纷，目前还未实际交接完成。兴农公司认可艾科公司作为原告起诉处理纠纷。在起诉前，曾多次向化工学校送达通知函，系兴农公司协助艾科公司处理纠纷。 本院查明的其他事实与一审认定的事实一致。 本院认为，从一、二审查明的情况看，艾科公司、通亚公司与化工学校签订的涉案合同，存在合作办学字样，但从实际履行情况来看，艾科公司、通亚公司并不参与学校管理与经营，仅系提供楼房和场地，且从部分报纸通知和缴费票据看，也有租赁费之称，综合审查，一审认定涉案合同名为合作办学、实为租赁合同，并无不当。因涉案楼房没有取得合法审批手续且截止到一审辩论终结前，该房屋仍未取得建设工程规划许可证，当事人也未提交证据证明案涉房产已经过主管部门批准建设，应认定被上诉人将未取得建设工程规划许可证的房屋租赁给上诉人使用。一审依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定认定双方签订的《协议书》无效，亦无不当。据此按照《合同法》关于合同无效的处理原则，判令化工学校返还所占用的房屋并支付占用期间拖欠的房屋使用费29万元，合法合理。二审中上诉人提交的相关证据不能证明其主张，也不能对抗法律规定。兴农公司在二审中提交的情况说明，证明艾科公司作为诉讼主体是适格的，通亚公司不参加诉讼也不影响本案判决结果。双方对未处理的事项，仍可通过协商解决或通过法律途径另行主张权利。 综上，上诉人化工学校的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实、适用法律及判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5650元，由上诉人聊城市化工职业中等专业学校负担。 本判决为终审判决。 审判长  孔繁奎 审判员  石 鑫 审判员  孙久强 二〇二〇年四月十六日 法官助理陈守菊 书记员姚迪