北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终2862号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京保德行房地产经纪有限公司，住所地北京市海淀区清华东路2号25号南平房。法定代表人：张争光，业务经理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：胡亚桂，女，1945年2月23日出生，汉族，住北京市海淀区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：虞捷，男，1968年4月2日出生，汉族，住北京市海淀区。上诉人北京保德行房地产经纪有限公司（以下简称保德行公司）因与被上诉人胡亚桂、虞捷房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初44611号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人保德行公司之法定代表人张争光及被上诉人胡亚桂、虞捷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。保德行公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判胡亚桂、虞捷向我公司赔偿违约金888元，并赔偿损失8000元。事实和理由：1.一审法院判决我公司应赔偿胡亚桂装修损失缺乏依据、有失公正；2.租赁期间，胡亚桂采取不正当方式影响我公司正常出租房屋，其应支付违约金并赔偿损失；3.一审法院按照胡亚桂提供的水表计数认定水费错误。胡亚桂辩称，我对一审判决有异议，保德行公司严重损坏房屋，应恢复原状，但我没有上诉。虞捷辩称，我同意胡亚桂的意见。保德行公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求法院根据双方所签补充协议认定胡亚桂存在违约行为，并连带承担违约金2万元；2.判令胡亚桂按照合同约定支付违约金16000元；3.判令胡亚桂赔偿2019年5月12日至8月20日期间多次无理取闹造成的经济损失2万元；4.判令虞捷对上述赔偿义务承担连带责任。胡亚桂、虞捷向一审法院提出反诉请求：要求保德行公司支付房屋损坏的修复费用35000元并承担反诉费用。一审法院认定事实：胡亚桂与虞永禘系夫妻，虞捷系二人之子。北京市海淀区清华东路102室房屋（以下简称租赁房屋）所有权人为虞永禘，虞永禘去世后，胡亚桂及虞捷并未对上述房屋进行继承。2016年8月21日，虞捷与保德行公司签订《北京市房屋出租委托代理合同》，约定虞捷将租赁房屋委托保德行公司代理出租，期限3年，自2016年11月4日至2019年11月3日。在房屋交割清单中，记载有一台冰箱、一台洗衣机、一台空调。2017年9月11日，由胡亚桂作为委托人（甲方）与保德行公司（乙方）重新签订了《北京市房屋出租委托代理合同》，合同相关条款基本与原虞捷与保德行公司签订的合同一致，约定房屋租赁用途为居住，居住人数不得多于（）人一栏填写为/；期限至2019年11月3日，月租金8000元，年租金96000元，出租委托代理期限内，水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、卫生费、上网费由保德行公司负担。对于合同解除，双方约定：甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、延迟交付房屋达7日的；2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响承租人安全、健康的；3、不承担约定的维修义务致使乙方无法出租房屋的；4、因甲方或其亲属、邻里行为，影响乙方对外出租或承租人居住的；5、因甲方隐瞒房屋重大瑕疵或交验时无法发现的重大隐患，影响乙方对外出租或承租人居住的。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1、未按约定支付租金达30日以上的；2、擅自改变房屋用途的；3、擅自拆变变动或损坏房屋主体结构的；4、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的；5、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的；6、放任承租方上述行为的。甲方有上述违约情形之一的，应按月租金的200%向乙方支付违约金；乙方有上述违约情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失，因乙方前述行为导致甲方被有关行政机关处罚的，甲方可向乙方追偿。在合同附件中，房屋交割清单均未填写内容。同日，双方还在一份名称为“特此证明”的文件上签字盖章。该份文件内容中包括如下内容：胡亚桂于2017年9月11日与保德行公司正式签订了委托代理合同，合同立刻生效，合同期间内由于家庭内部任何矛盾造成的经济损失都有胡亚桂全权承担，家庭内部矛盾造成乙方保德行公司不能正常使用房屋的，违约方赔偿对方2万元违约金作为补偿给对方。任何一方均不能单方面违约，合同期内保证家里儿女不能来房子捣乱，不能在合同期内擅自未经保德行公司同意就去房子折腾客户或者更换锁芯，由此带来的任何损失，由甲方业主胡亚桂负全部责任。上述合同履行期间，胡亚桂称因其发现保德行公司将房屋打隔断后“群租”，于是要求解除合同，并报警及向有关部门反映情况。保德行公司则称胡亚桂想将房屋收回自住，目的无法达到便到租赁房屋无理取闹。双方为此发生纠纷，并多次报警。因与胡亚桂无法达成一致，保德行公司向法院提起诉讼。在递交起诉状时，保德行公司的诉讼请求为判令胡亚桂停止在合同期内去租赁房屋无理取闹的行为，并赔偿经济损失800元。本案审理中，经法院调解，双方同意待合同到期后一并解决纠纷。后双方的合同到期后，保德行公司自行离开了租赁房屋，未与胡亚桂进行交接。胡亚桂收回租赁房屋后，对房屋重新进行了装修。就变更后的诉讼请求，保德行公司主张依据其与胡亚桂于2017年9月11日签订的合同提起合同之诉，主张的违约金2万元依据双方签订的“特此证明”中的约定，主张的违约金16000元系依据合同相关约定，主张的赔偿损失2万元是租户的损失，但未在法院庭审时提交证据。保德行公司提交录像证明在双方发生纠纷的过程中，胡亚桂采取过砸门、在租赁房屋门口摆放被褥、在租赁房屋单元门口支设帐篷、进入到租赁房屋内支设帐篷、拿砖头打砸窗户玻璃等行为。胡亚桂提交照片证明租赁房屋被保德行公司“群租”、防盗窗被损坏、墙上打了一个空调孔等，并证明租赁合同到期后，租赁房屋内大门被拆走、屋内多处很脏。另查，本案审理中，保德行公司不再主张虞捷与胡亚桂承担连带责任。对于胡亚桂所称的“群租”一节，保德行公司认可曾“群租”，但称在胡亚桂向有关部门举报后7日内，其公司就拆除了隔断。同时，保德行公司称上述隔断在其公司与虞捷签订合同时就存在，不是其公司所为。双方确认至2019年3月3日，水表计数为3899，此前的水费保德行公司已交清。胡亚桂、虞捷提供了其租赁房屋的水表截至2019年12月11日的计数为4070。一审法院认为，胡亚桂与保德行公司签订《北京市房屋出租委托代理合同》后，双方应按合同约定履行。本案纠纷系胡亚桂发现保德行公司将租赁房屋“群租”引发，根据双方当事人陈述和自认，保德行公司在合同履行期间存在违反相关规定和合同约定的行为。保德行公司称胡亚桂系出于要将租赁房屋收回自住，缺乏证据证明，且在本案中保德行公司亦认可其在接到有关部门通知后立即进行了整改，故系因保德行公司自身的违约和过错行为，造成双方合同在履行中发生纠纷并影响了合同的正常履行。同时，胡亚桂在保德行公司违反相关规定和合同约定后，未依法主张解除合同并追究保德行公司的违约责任，采取了砸门、砸窗、强行进入等不当方式阻止保德行公司继续使用租赁房屋，其行为客观上也造成了保德行公司无法正常使用租赁房屋。鉴于双方均有违反合同约定的行为，应各自承担相应责任。保德行公司主张胡亚桂违反合同约定及“特此证明”中的约定，要求胡亚桂分别支付违约金16000元和2万元的诉讼请求，缺乏法律依据，对保德行公司的上述诉讼请求，法院不予支持。保德行公司主张赔偿损失的诉讼请求，因没有提供相关证据，法院亦不予支持。保德行公司主张虞捷与胡亚桂承担连带责任，没有法律依据，其在诉讼中撤回该部分诉讼请求，法院不持异议。对于胡亚桂反诉要求的，保德行公司赔偿修复房屋的费用35000元的反诉请求，在双方所签订的委托代理出租合同到期后，保德行公司未与胡亚桂办理交接手续并结清相关费用，即撤出了租赁房屋；而胡亚桂在双方未对房屋进行交接的情况下，又自行对租赁房屋进行了重新装修。现胡亚桂没有提供充分证据证明其修复费用，在此情形下，法院根据胡亚桂提交的租赁期满后的屋内照片，对于胡亚桂提出的要求保德行公司赔偿房屋损坏的修复费用酌情判定。保德行公司未能证明其撤出时的水表计数，故法院参考目前的水表计数酌情计算保德行公司拖欠的费用，一并在其赔偿的损失数额中予以判定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：一、北京保德行房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内赔偿胡亚桂房屋修复损失人民币五千元；二、驳回北京保德行房地产经纪有限公司的诉讼请求。如北京保德行房地产经纪有限公司未按照本判决书内容履行给付义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，保德行公司提交其与次承租人的租赁合同以及解除协议，证明因胡亚桂、虞捷的原因导致其不能获得转租收益，胡亚桂、虞捷对该证据不予认可。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。胡亚桂与保德行公司签订《北京市房屋出租委托代理合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规规定的效力性强制性规定，当属有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。在合同履行期间，保德行公司将房屋进行群租，该行为系擅自改变房屋用途，已构成违约。此后双方就群租问题协商不成，造成矛盾激化，保德行公司作为专业的经纪公司，应当明知关于禁止群租的行政规定，其行为不仅违反了合同约定，也违反了相关行政管理规定。在双方协商过程中，胡亚桂虽然采取不当方式影响了保德行公司正常使用房屋，但该行为系由保德行公司的违约、违规行为导致。在此情形之下保德行公司要求胡亚桂支付违约金、赔偿损失缺乏法律依据，本院对其主张不予支持。关于房屋修复损失的问题。因保德行公司搬离租赁房屋时并未与胡亚桂办理交接手续，胡亚桂提交保德行公司退房后照片，保德行公司在一审中亦认可对房屋内部分设施未进行清理，故一审法院综合考虑上述情况对该部分费用予以酌定并无不当。保德行公司主张应当按照己方认可的数额支付，因双方未进行交接，实际使用量无法确定，故一审法院酌情确定水费数额一并计入修复损失中亦无不当。综上所述，保德行公司的上诉请求不能成立，应予驳回。需要指出的是，由于一审法院仅支持了胡亚桂、虞捷反诉请求中的一部分，故应当在判决主文中对胡亚桂、虞捷的其他反诉请求予以驳回，但一审法院对此未予明确，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初44611号民事判决第一项、第二项；二、驳回胡亚桂、虞捷的其他反诉请求。二审案件受理费147元，由北京保德行房地产经纪有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 朱文君审 判 员 刘秋燕审 判 员 刘 磊二〇二〇年四月二十七日法官助理 田 心书 记 员 杜 莹