浙江省桐庐县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0122民初4339号 原告：王东，男，1971年12月3日出生，汉族，住浙江省桐庐县。 委托诉讼代理人：余宝成、潘阳增，浙江中天北辰律师事务所律师。 被告：桐庐县桐君街道城关经济联合社，住所地桐庐县桐君街道开元街251号。 法定代表人：邢带娣，董事长。 委托诉讼代理人：陆如机、朱一潇，浙江凯运律师事务所律师。 第三人：方红进，男，1976年12月28日出生，汉族，住浙江省浦江县。 委托诉讼代理人：张雨婷，浙江工品律师事务所律师。 原告王东与被告桐庐县桐君街道城关经济联合社（以下简称城关联合社）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月22日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月26日、2020年4月7日两次公开开庭进行了审理。因第三人方红进与本案具有利害关系，本院于2020年3月18日通知其为本案第三人参加诉讼。原告王东的委托诉讼代理人余宝成、潘阳增，被告桐庐县桐君街道城关经济联合社的法定代表人邢带娣及委托诉讼代理人陆如机参加了两次庭审，原告王东、第三人方红进及委托诉讼代理人张雨婷到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。 王东向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告于2017年1月1日签订的租期为13年的《房屋出租协议》有效；二、判令被告立即退还原告已交租金28493元（自2017年6月26日起至2017年8月30日止，按每天0.043835616万元计算）并赔偿原告自2017年6月26日起至案涉租赁物通过消防验收可以正常营业之日止的预期收益损失（自2017年6月26日起暂计至2019年11月16日，按每天0.243835616万元计算，为2128685元）,以上两项合计2157178元；三、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年1月1日，原、被告签订《房屋出租协议》一份，约定被告将坐落于富春路345号（原茶叶市场里面面积约1000平方米左右）的房屋出租给原告经营使用，租赁期限自2016年8月31日至2029年8月30日，年租金16万元；在租赁期内被告应当办理好市场能正常经营所需的全部证照和相关工作，如不能正常营业，被告应赔偿原告全部投资损失和预期收益。原告承租后将案涉房屋整体转租给次承租人方红进，用于经营方红进百货商店；转租期限从2017年1月1日至2029年8月30日止，年租金105万元（前三年不变，从第四年开始，每年较前一年上浮5%)。2017年6月26日，桐庐县公安消防大队出具桐公（消）行罚决字（2017)0138号行政处罚决定书，对方红进百货商店处以自2017年6月26日起停产停业等的处罚；2017年7月3日，桐庐县公安消防大队对方红进百货商店大门张贴封条。原告认为，被告提供的租赁物不符合正常营业的要求，导致次承租人无法正常营业，继而造成原告的重大损失。被告应立即采取措施使租赁物即刻具备正常营业要求并赔偿原告的一切损失。为此，原告诉至本院，望判如所请。 原告向本院提交的证据有： 1.《房屋出租协议》（原、被告于2017年1月1日签订）、说明各一份，用以证明原、被告之间存在房屋租赁合同关系，租赁标的物的用途作为合法经营市场、租赁期限截至2029年8月30日等。 2.《房屋租赁协议》一份（原告与次承租人方红进签订，落款时间2017年1月3日），用以证明原告与次承租人方红进之间的转租合同关系，租期13年，年租金前三年为每年105万元，后面才开始递增。 3.浙江省杭州市农村集体经济组织统一收据两份，用以证明原告已交房租至2017年8月31日（即已交至被责令停产停业之后），2017年6月26日至当年8月30日期间为多缴纳的租金。 4.行政处罚决定书一份；5.行政强制执行决定书一份，共同用以证明案涉市场被责令关停查封的事实。 6.经营场地权属证明、情况说明各一份，用以证明被告确认租赁标的物现具有钢结构主体的房屋，被告对租赁标的物进行了加固、翻修，产权归属被告。 7.短信打印件一份，用以证明案涉租赁标的物被查封、停业后，原告及时依约催告被告履行合同义务，使市场尽快恢复到正常营业状态，被告在短信中确认消防责任由其承担。 8.《房屋租赁合同》一份，用以证明本次转租前，即2012年12月26日原告和第三人之间的转租，当时租金就达到每年60余万元。 被告城关联合社辩称，一、案涉租赁物长达16年的租赁演革过程，表明除“招待所”二层楼房外，其余系场地租赁关系。1.第一期。桐君街道富春路地段，东至富春路沿街自留的12间门面房，南至对门山二弄、西至“招待所”二层楼房，北至对门山一弄、约1000余平方米的空地，为集体所有（已核发集体土地所有权证，在自留的12间门面房建造之前，其场地面积为2018.02平方米，12间门面房建造后减少为1000余平方米），性质为农村集体建设用地。该地块原先一直作为停车场，自停车场关闭后，为美化市容，由桐庐县城市执法局将其作为夜排档市场经营，2001年2月27日双方签订《协议书》，租期3年，自2001年4月10日至2004年4月9日，约定“城南停车场（含招待所）租赁给乙方。范围：围墙内空余场地（不包括场内西侧玻璃店用的房子、大棚、办公用房及间距空地）”，租金为4万元，协议还约定，征得村委同意场地内由执法局进行改造，投资由执法局负责，市场建成后的市场秩序、治安、环境卫生均由执法局负责，执法局在经营中将实施摊位拍卖。第二期。首期租赁到期后，双方续订协议，租赁标的物仍为“城南停车场（含招待所）”，租期2年，自2004年4月10日至2006年4月9日，租金为4.5万元。第三期。2006年5月8日，城市执法局通过其专门设立的桐庐县农副土特产品交易市场，与村集体签订了《协议书》。约定“甲方（即村集体）同意将所属的城南停车场（含招待所）续租给乙方，租期2年，即自2006年4月10日至2008年4月9日，租赁费每年8万元”。城市执法局为了满足开办交易市场的需要，在租赁的场地上，自行出资搭建了筒易房、阳光棚等经营设施，建立了茶叶市场。第四期。2007年12月18日，城市执法局又与村委签订《协议书》，协议约定“甲方同意将其所属的城南停车场（含招待所）续租给乙方使用”，租期3年，即从2008年4月10日至2011年4月9日止，年租金仍为8万元。协议履行期间，由于县政府决定将茶叶市场迁移到城南街道学圣路农贸市场集中经营，执法局于2008年8月15日将租赁的场地以及租赁场地上搭建经营的简易房、阳光棚等经营设施，连同“招待所”二层楼房一并转租给了原告开办的桐庐宏泰电子科技开发有限公司（以下简称宏泰公司），双方于2008年8月15日签订《场地使用权出让协议书》，约定“甲方将位于富春路茶叶市场内的楼房、简易房、阳光棚等经营设施租赁给乙方经营（不包括城关经济合作社的自留营业房）”，承包期3年，即自2008年9月1日至2011年8月31日，3年租金总额为140.38万元。后因宏泰公司拖欠租金，桐庐县农副土特产品交易市场诉至法院，经审理，判决宏泰公司偿付欠负的租金。2008年10月8日，县政府出台《数码电子市场项目建设有关问题协调会议纪要》，指出，“项目在出租的场地上进行建设，鉴于原茶叶市场地块的土地现状，数码电子市场只能在原建筑基础上，建设一些必要的临时建筑，所建临时建筑必须符合城市建设规划要求，为确保消防安全，数码电子市场建筑必须严格按照消防要求，规范建设，采用必要的防火材料，设置消防通道，配置消防设施”。后宏泰公司据此对场地上的原由城市执法局搭建的简易房、阳光棚等经营设施进行了改造，建成数码电子市场，后由于原经营户不愿搬迁等原因，宏泰公司将其作为“香港城”服装市场经营。经营期间，宏泰公司还委托诚信拍卖公司对市场摊位使用权进行拍卖。2.租期截止2011年4月9日的《协议书》到期后，城市执法局不再续租，而由原告直接与被告在2011年10月17日签订《租房协议书》，租赁标的物仍为“原城南停车场和招待所”，租期5年，即从2011年9月1日至2016年8月31日，年租金由8万元增加为16万元。3.2016年8月31日协议到期后，双方未签订续租合同，租赁标的物仍由原告实际使用。纠纷发生后，经被告核查发现，租赁期间，原告将场地上改造过的设施连同“招待所”二层楼房全部转租给方红进用于义乌小商品市场的经营，原告与方红进于2016年12月28日签订的《房屋出租协议》载明，租赁期限自2017年1月1日至2019年12月31日止，租期为3年，3年总租金为105万元，一次性付清。该协议约定“房屋结构设施由甲方（即原告王东）投建，甲方应协调好市场合法经营的基本文件的办理工作。4.2017年1月1日，原告持事先打印好的关于场地租赁的二份《房屋出租协议》，交给被告法定代表人邢带娣签字、盖章，结果邢带娣在签字、盖章过后，当场发现协议的租赁到期日“2029年”出现笔误，并提出纠正，得到原告回应后，邢带娣在自留的协议上校正、捺指印，并进行了备注。该份租赁协议约定“房屋结构设施由乙方（即原告王东）投建近400余万元”。以上过程从2001年4月至2008年8月的7年多期间，始终围绕“城南停车场（含招待所）”这一标的物发生租赁关系，场地一直由城市执法局分别作为夜排档市场、茶叶市场，2008年8月执法局转租给原告开办的宏泰公司后计划经营数码电子产品市场，后实际作为服装市场经营；2011年10月17日原、被告发生第一轮租赁关系以及2017年1月1日发生第二轮租赁关系，其租赁标的物也仍为“城南停车场（含招待所）”。租赁交易历史表明，除“招待所”二层楼房外，其余系“农村集体建设用地使用权”出租，即租赁合同上载明的“场地”出租。显然，租赁场地与利用租赁场地搭建经营性设施进而由因该经营性设施引发的相关法律责任，完全是两码事。引发诉讼的案涉被公安消防机关处以停产停业处罚的对象为方红进经营的小百货市场，而演革过程表明，其系原告最初对从城市执法局转租对象进行增添、升级、改造成“香港城”服装市场的基础上，又将其改造成目前现状的小百货市场。由此，因承租人利用所租赁的场地私自搭建的经营设施被课以停产停业处罚，与场地租赁关系本身没有任何关联性；此外，鉴于原、被告对“招待所”房屋租赁部分无异议，建议将案由确定为“土地租赁合同纠纷”，或确定为“合同纠纷”，以全面反映争议的法律关系的核心。二、案涉的落款日期为2017年1月1日《房屋出租协议》，其场地租赁租期为3年，即租赁截止日期为2019年8月31日，协议上的“2029年8月31日”字样，系打印错误所致。1.从2001年4月开始出租场地至案涉纠纷发生前，最长租期也只是5年，从未出现过13年以上的租期情形。2.2016年12月28日，原告将场地、招待所这二部分全部转租给方红进用于义乌小商品市场的经营，双方签订的《房屋出租协议》租期为自2017年1月1日至2019年12月31日止，也是3年。3.被告留存的案涉租赁协议，有被告法定代表人邢带娣校正、捺指印、并加注文字说明，表明案涉场地租赁租期为3年，即租赁截止日期为2019年8月31日。综上，足以说明案涉的场地租期实为3年，而不是原告所称的13年。三、原告的第二项诉请，没有相应的事实依据。1.案涉租赁物除招待所外，其余为场地即集体所有农村集体建设用地。自2001年4月起至2016年年底，场地上的简易房、阳光棚等经营设施，最初由城市执法局投入建设，后由原告开办的宏泰公司以及原告本人通过提升改造、增添进行建设投入，特别是转租给第三人之前，原告又出资400余万元、将原有设施改造成商场型的设施，转租给第三人经营小百货。被告收取的始终是基于空余场地出租所对应的租金（首期4万元，第二轮4.5万元，第三、第四期8万元；最后租赁给原告时也仅为16万元），不像执法局在缴纳每年场地租金时，转租给原告时收取每年46.8余万元的转租租金，也不像原告在缴纳每年场地租金16万元的同时，向第三人收取三年总金额为105万元的转租租金。转租租金远高于场地租金的原因是场地上的设施和设施的可经营性。因此，被告对场地上搭建的经营性设施，没有任何义务、责任。2.原、被告于2011年10月17日签订的协议约定“租赁期内承租人应做好水、电、消防等安全工作，如发生安全责任事故导致财产损失和在租房现有设施基础上发生不可抗拒损失，均由承租人自负”，这些场地上的经营设施均系承租人城市执法局、原告及原告开办的宏泰公司租赁期间自行出资、搭建，如被认定涉嫌违章、消防安全不达标，责任应由搭建行为的实施人承担。3.2017年6月26日公安消防大队作出处罚决定，是因为次承租人方红进经营的百货市场违反《消防法》第十五条的规定，即消防处罚的不是经营设施本身，由于第三人事先未经消防安全检查即投入使用、营业的行为。责任应由转租人原告和次承租人方红进自行承担；收益损失应由原告、第三人自行处理，与被告无关。4.原告主张的预期收益，客观上未产生损失后果。纠纷发生后，原告曾于2018年5月25日提起诉讼，后撤诉。该案审理期间，次承租人方红进当庭表示，其已支付了2016年12月28日签订的《房屋出租协议》项下的3年租金105万元；对于当时已提交、本次诉讼仍作为主张预期收益损失依据的，即签订于2017年1月3日、租期自2017年1月1日至2029年8月31日、约13年租赁协议，方红进表示，“该协议无法履行，也未履行，而且协议签订时间不是2017年1月3日，是公安消防查处后即当年6月15日后才签订的”。这表明，原告作为主张损失依据的协议，本身就无法履行、也未实际履行；而且协议签订存在不合法情形。据此，结合原、被告2017年1月1日签订的《房屋出租协议》，真实意思表示的租期为3年，该租赁关系已于2019年8月30日到期。被告认为，因基本租赁关系已届满，特别是没有基础的转租关系事实存在，故原告请求赔偿的诉请无法成立。5.原告既然已经主张“退还已交租金2.8493万元”(2017.6.26-2017.8.30），表明其已经认同了案涉租赁关系已经于2017.8.31日终止的事实，这恰恰印证了被告前述的、被告与原告于2017年1月1日签订的租期为3年的租赁关系，已于2019年8月30日到期的陈述意见。但对于租金退还，被告持有异议，因出租人履行了交付标的物义务、承租人实际占有租赁物，且租赁关系没有提前终止，出租人没有退还租赁期间租金的义务和责任。原告的该项请求，不能成立。四、原告诉请确认2017年1月1日双方签订的《房屋出租协议》有效，被告没有异议。 被告提交的证据有： 第一组：1.《协议书》四份和收据两份，用以证明村委将案涉场地（即建设用地）包括招待所房屋出租给城市执法局，由其自行出资搭建了简易房、阳光棚等经营设施作为夜排档市场、茶叶市场。 第二组：2.《场地使用权出让协议书》（由城市执法局与宏泰公司签订，原告系该公司法定代表人）；3.（2010）杭桐商初字第1507号民事判决书；4.桐政办〔2008〕181号桐庐县人民政府关于印发《数码电子市场项目建设有关问题协调会议纪要》的通知；5.委托函及摊位价格详表，共同用以证明城市执法局承租场地后，将场地及招待所房屋及搭建的经营设施全部转租给原告开办的宏泰公司用于经营数码电子市场，后该公司又对搭建的设施进行了改造，增添用于经营香港城服装市场，县政府对承租场地上搭建临时设施开展经营活动，提出了规划、消防要求。 第三组：6.《租房协议书》（由原、被告签订，落款时间2011年10月17日）；7.《房屋出租协议》（落款时间2016年12月28日，由原告和第三人签订，系被告从桐庐县公安消防大队调取），共同用以证明协议要求原告做好消防工作，租金增加为每年16万元，期间原告又将场地上的经营设施进行了整改后转租给方红进，租期三年，总租金105万元。 第四组：8.《房屋出租协议》（同原告证据1，但被告批注租期改为2019年），结合证据7，用以证明原告转租给第三人后，场地租期实际为三年，2029年为笔误，相差十年，与证据5对照后可以证实原告将场地上的经营设施进行了改造。 第五组：9.行政处罚决定书、行政强制执行决定书各一份，用以证明原告转租给第三人方红进时，未经消防检查即开业，后被消防部门责令停业处罚，该消防违法责任应由原告及第三人承担。 第六组：10.《房屋所有权证》（桐城字第01776号，系本案租赁物中的招待所），用以证明被告将招待所连同场地一并出租，房屋合法，租赁关系合法有效。 第七组：11.地籍资料册，用以证明被告出租给城市执法局的场地性质为集体所有的建设用地。 第八组：12.《情况说明》（桐庐县城市管理局出具，落款时间2018年11月19日）用以证明：第一，城管执法局租赁案涉场地后曾经搭建设施；第二，在转租给原告开办的宏泰公司期间，执法局没有进行过设施改造；第三，2011年4月9日，租赁到期后，执法局没有对场地上的设施进行过处理。结合原、被告签订的合同约定“房屋结构设施由乙方投建装饰近400万元”，印证案涉场地上的服装市场设施，以及后来由第三人承租的百货市场经营设施，均系原告和原告开办的宏泰公司投资搭建。 原、被告提交的上述证据均为复印件。 第三人方红进述称，第三人对于原、被告签订出租协议的具体内容、租赁标的物、租赁期间等情况并不清楚。第三人自2012年12月第一次与原告签订租赁协议，承租位于市场整体及招待所，租赁到期后，于2016年12月28日第二次签订了租赁协议，约定第三人的租赁期限自2017年1月1日起三年，总租金为105万元，一次性付清，第三人已实际付清，后第三人于2017年6月26日被桐庐县公安消防大队责令停产停业并罚款8500元。由于租赁标的物属于违章建筑才无法通过消防验收，违章建筑为扩大化解释，通过历年来村委对于租赁标的物整体的书面承诺，消防问题应由村委办理，由原告出租给第三人时应由原告办理。第三人是在被告同意转租的情况下和原告建立的租赁合同关系，第三人并不清楚案涉的场地、经营设施到底由谁建设，该谁办理消防验收，但是不管法院依法裁判原、被告之间谁来承担消防的责任，都不应该由第三人承担，也不应该由第三人承担租金等损失。 第三人未提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供的证据1、2，被告对证据三性无异议，对证明目的有异议，认为被告提供的是场地、租赁期限应为3年，且在原告第一次起诉的（2018）浙0122民初2486号案件中，第三人方红进明确表示其与原告签订的是2016年12月28日协议，证据2的这份协议实为双方在公安消防查处之后签订的。对证据3、8无异议。对证据4、5的关联性有异议，认为开业前应向消防部门申请检查，与其他的消防责任义务不同。对证据6的证据三性均有异议，认为不符合客观，系原告起草，为交相关部门审批要求被告盖章，被告经不住说辞才盖章并作了签字说明，为非法证据，应予排除。对证据7证明目的有异议，证明被告在纠纷发生后有与原告协商的态度，不能证明由被告承担责任。第三人质证认为，对证据1不清楚，第三人系从原告处合法转租，认为原告有合法转租权。对证据2真实性无异议，如原告未取得转租权，则本协议不具有合法性。且协议签订有提前，即原告承诺将租赁物整体提升改造，由一层变为两层，并通过消防验收，租赁物由市场整体和招待所再增加一处招待所后的两层小楼租给第三人，租赁时间延长到13年，且该协议签订于消防查处之后，实际并未履行，经原告两次起诉，现认为该合同实际已无法履行。对证据3、6认为原告有合法转租权。对证据4、5、7无异议，认为消防问题应由房东解决。对证据8无异议，但认为虽然之前租金为62万元一年，到期后考虑经营效益本不打算续租，原告承诺减少租金，第三人才续签。 被告提交的证据1，原告对形式上的真实性无异议。对证据2-5，形式上的真实性无异议，对证明对象有异议，认为宏泰公司承租时，租赁标的物已是市场形态。对证据6无异议，对证据7真实性无异议，但该协议已经被原、被告于2017年1月3日签订的《房屋租赁协议》所变更，实质已失效。对证据8，原告对打印部分无异议，对证明对象有异议，认为转租期的长短与原告承租期长短没有必然关联。对证据9，证明对象有异议，依协议约定，申请消防开业检查系被告义务。对证据10、11形式上真实性无异议，但本案原告系要求被告履行对标的物的瑕疵担保义务。对证据12，内容真实性和证明对象有异议，如有改造后的成果，在出租给原告时，也成为被告交付租赁标的物的范围。第三人质证认为，对证据1-6、8不清楚。对证据7无异议，第三人已将租金全额支付给原告。对证据9-12无质证意见。 本院对上述证据认证如下：对原告提供的证据1形式真实性予以确认，对租赁期限的认定在本院认为部分进行阐述；证据2系各方争议重点，在本院认为部分进行阐述；对证据3、4、5、8予以确认；被告对证据6、7所提异议成立，本院不予采纳。被告提供的证据8，对租赁期限的认定在本院认为部分进行阐述；证据3与本案不具有关联性，不予采纳，对其余证据形式真实性予以确认。 本院经审理认定事实如下：1990年10月8日，原桐庐县桐庐镇民委员会取得座落于87号的集体土地使用权2529.71平方米，其中建筑占地511.69平方米，庭院用地2018.02平方米，建成12间门面房后，庭院用地面积减少为1000余平方米（即城南停车场）；该村委会另有座落于原安乐路89号西侧的二层房屋一幢，建筑面积389.51平方米，用途为停车场招待所，于1991年7月18日取得桐城字第01776号《房屋所有权证》。自2001年2月27日起，原桐庐县城市管理监察大队设立的桐庐县农副土特产品交易市场承租上述“城南停车场”（含招待所）作为夜排档市场经营。2004年2月20日，续租后作为茶叶市场经营场所。2006年5月8日、2007年12月18日，又连续两次续租至2011年4月9日。 2008年8月15日，桐庐县农副土特产品交易市场（甲方）与桐庐宏泰电子科技开发有限公司（乙方，原告王东系法定代表人）签订《场地使用权出让协议书》，约定乙方承租位于富春路茶叶市场内的楼房、简易房、阳光棚等经营设施（不包括城关经济合作社的自留营业房），自2008年9月1日起至2011年8月31日止，总承包费用为三年1403800元，乙方在符合城市管理有关规定的前提下，可以为该承包场地添置设施和设备，承包期满后，该财产属乙方所有，甲乙双方也可协商处理。租赁期间，宏泰公司将上述经营设施间形成的两条通道加顶，改造用于经营数码电子市场，后又改造为“香港城”服装市场，并划分为若干摊位。 2011年10月17日，原告王东（乙方）、被告城关联合社（甲方）签订《租房协议书》，约定租用甲方原城南停车场和招待所（不包括富春路345-367号营业房和计生用品店），租用期五年，自2011年9月1日至2016年8月31日止，年租金16万元，租赁期满装潢设施不得拆除及破坏，无偿归甲方所有。在租赁期内乙方应做好水、电、消防等安全工作。后原告与第三人方红进于2012年12月6日签订《房屋租赁合同》，载明原告将位于“香港城”市场整体和原招待所整体，2楼最里一间做为控制室使用，原告保留后面整栋房子的使用权，建筑面积以实际经营面积为准，租用期4年，自2012年12月1日至2016年11月31日，第一年年租金62万元，第二年起年租金为60万元。合同到期后，2016年12月28日，原告（甲方）与第三人（乙方）签订《房屋出租协议》一份，约定乙方租用甲方座落在富春路345号（面积1200平方米左右），可作为合法经营店面的场地，自2017年1月1日至2020年12月31日止，共叁年，总租金为105万元，三年一次性付清，房屋结构设施由甲方投建。第三人承租后实际用于经营义乌小商品市场。后第三人将该份《房屋出租协议》于2017年6月15日提交桐庐县公安消防大队。 2017年1月1日，原告（乙方）、被告（甲方）签订《房屋出租协议》一份，约定乙方租用甲方座落在富春路345号（原茶叶市场里面面积约1000平方米左右），可作为合法经营市场的场地，自2016年8月31日至2029年8月30日止，每年房租16万元，不递增，房屋结构设施由乙方投建装饰近400余万元。在租赁期内乙方做好市场维护工作，甲方应当办理好市场能正常经营所需的全部证照和相关工作，如乙方不能正常营业，甲方应协商解决或赔偿乙方全部投资损失和预期收益。被告在自行保存的该份合同租期上批注“乙方起草该协议租期写错至2029年，并同意甲方纠正租期改为2019年，邢带娣。” 原告于2017年3月23日、2018年3月21日分两笔向被告支付2016年9月1日至2017年8月31日期间的租金1.5万元和14.5万元，被告分别开具了收据，项目记载为义乌小商品市场房租费。第三人于2016年12月27日、2017年1月3日分别向原告支付租金60万元、45万元。 2017年6月26日，桐庐县公安消防大队以第三人所经营的桐庐县桐君街道方红进百货商店（即义乌小商品市场）未经消防安全检查，擅自投入使用、营业，违反了《中华人民共和国消防法》第十五条第二款为由，对其作出桐公（消）行罚决字〔2017〕0138号行政处罚决定书，责令停产停业，并处罚款人民币5000元。因第三人未履行，2017年6月30日，桐庐县公安消防大队又作出桐公（消）强执决字〔2017〕0012号行政强制执行决定书，于2017年7月3日以张贴封条的方式强制执行。案涉市场于当日停业后至本案审理时仍未通过消防批准。 另查明：1.被告曾于2016年下半年出资对案涉市场的顶部进行修缮。 2.原告（甲方）、第三人（乙方）另签订《房屋租赁协议》一份，落款时间为2017年1月3日，载明甲方向桐君街道城关经济联合社租赁位于富春路345号-367-2号门面房后的房屋和场地（原茶叶市场内面积约1000平方米加后面二幢二层房用于乙方仓储），用于经营义乌小商品市场，租赁期限为2017年1月1日至2029年8月31日止。甲方将上述所租赁的全部房屋和场地（约1000平方米加后面二幢二层房）转租给乙方使用，年租金105万元，前三年不变，第四年开始，每年在前一年的基础上上浮5%，鉴于一次性租赁及中途甲方对提升市场的改造甲方给予乙方一次性免租期4个月，从2017年1月1日起计算。第一年的租金乙方于本协议签订后三日内付清105万元。 3.原告王东曾于2018年5月28日向本院提起民事诉讼，案号为（2018）浙0122民初2486号，要求解除原、被告于2017年1月1日签订的《房屋出租协议》，并要求被告城关联合社赔偿违约损失17622465元。后原告于2019年3月19日向本院撤回起诉。审理期间，桐庐县城市管理局于2018年11月19日向本院出具《情况说明》一份，载明“一、城关联合社将案涉场地（富春路345号）出租给我局后，场地内搭了部分简易雨逢。二、租赁期间，我局将场地转租给王东开办的公司，当时的经营设施，我局无进行过升级、改造。三、我局转租给王东，租赁到期后，因设施简陋我局未对租赁场地上的经营设施进行处置。” 本院认为，原、被告于2017年1月1日签订的《房屋出租协议》除租期以外的内容系双方真实意思表示，且双方均无异议，本院予以确认。关于该协议的租期应认定为3年还是13年。被告辩解租期实为3年，协议签订时经原告当场同意后，被告自行将租期截止时间2029年修改为2019年，并作了相应批注，但事后未就该修改内容要求原告书面确认，现原告亦拒绝追认，故对被告的该辩解意见不予采纳。 关于原告已交纳的2017年6月26日至同年8月30日期间的租金28493元是否应予返还。原、被告于2011年10月17日签订的《租房协议书》约定租赁期满装潢设施不得拆除及破坏，无偿归被告所有。原告于2017年1月1日续租后，因消防原因，案涉市场及招待所房屋于2017年7月3日被责令强制关停。本院认为，被告作场地所有人及管理人，对自2017年7月3日起至2017年8月30日止的已付租金25425元应予返还。 关于原告主张的预期收益。原告以其和第三人签订的落款时间为“2017年1月3日”的《房屋租赁协议》向被告主张预期收益的损失。对此，本院认为，首先，第三人在庭审中主张与原告之间履行的是2016年12月28日签订的《房屋出租协议》，即第三人并未依据“2017年1月3日”的协议向原告主张权利，故原告以落款时间为“2017年1月3日”的《房屋租赁协议》作为损失计算依据没有事实根据。其次，案涉市场自2017年7月3日被关停后至今未通过消防批准，亦未取得任何产权证明，原告作为承租人完全可以通过尽早主张解除合同来实现权利救济，但原告在本案中并未诉请，故对扩大部分损失不予支持。原告承租案涉市场多年，并自述对市场投建装饰近400万元，应该对市场的客观情况较为了解，其在转租给第三人用于经营商店时亦应对市场状况负有一定的审查注意义务，结合协议约定的租期，本院酌定原告的预期收益损失以一年为限。再次，关于损失计算：案涉市场及招待所如正常营业原告可获得的年收益为19万元=（105万元-16万元×3年）÷3年。案涉市场所占场地和招待所房屋自2001年发生租赁以来，已经过多次租赁和添附、改造，但被告系案涉市场所占场地的使用权人，亦对该市场进行过修缮，其开具给原告的租金收据上载明性质为“义乌小商品市场房租费“，故对场地上形成的市场应付有管理责任，现案涉市场至今未通过消防批准，被告应依约承担民事责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、确认原告王东与被告桐庐县桐君街道城关经济联合社于2017年1月1日签订的租期为13年的《房屋出租协议》有效； 二、被告桐庐县桐君街道城关经济联合社于本判决生效之日起退还原告王东租金25425元，并赔偿损失19万元，于本判决生效之日起十日内支付； 三、驳回原告王东的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费24057元，减半收取12028.5元，由原告王东负担9762.5元，由被告桐庐县桐君街道城关经济联合社负担2266元，于本判决生效后七日内缴纳。 原告王东于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告桐庐县桐君街道城关经济联合社于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员 杨 萍 二〇二〇年四月二十三日 书记员 高柳萍 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。