新疆维吾尔自治区阿勒泰市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）新4301民初344号 原告：阿勒泰地区客运总站阿勒泰市客运站，住所地阿勒泰市团结路16号。 法定代表人：李文兵,系该站站长。 委托代理人：王妍妍，新疆克兰律师事务所律师。 被告：邬文风，女，1973年10月20日出生，汉族，住阿勒泰市。 委托诉讼代理人：于建武，阿勒泰市城区法律律师事务所法律工作者。 原告阿勒泰地区客运总站阿勒泰市客运站与被告邬文风房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告阿勒泰地区客运总站阿勒泰市客运站法定代表人李文兵、委托诉讼代理人王妍妍，被告邬文风委托诉讼代理人于建武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除2015年3月28日原告与被告签订的两个《房屋租赁合同》；2、请求判令被告向原告支付拖欠的2018年房屋租赁费17万元，违约金12.6万元(依据合同约定，2018年3月28日至2019年3月28日，两个租赁合同租金共计42万元，2018年9月至10月被告向原告支付了25万元，所以本年度的租金尚欠17万元，违约金是依据合同第十三条的约定，逾期交付租金的承担合同总价款的30%的违约金42万×30%=12.6万元）；3、请求判令合同解除后，按照原租金计算每天的占有使用费用，直至被告撤离腾空房屋之日止(计算方式为42万元/365天，乘以实际使用天数)；4、请求人民法院判令被告承担本案的诉讼费用。 事实和理由：2015年3月28日,原告与被告签订了两份《房屋租赁合同》，租赁物分别为原告所有的位于阿勒泰市团结路原交通宾馆楼1楼、2楼14间加1个大会议室，建筑面积为666.47平方米；3楼14间加1个大会议室，建筑面积为525.47平方米。两份合同的租期均为2015年3月28日至2024年3月27日，租金给付方式为：2015年至2019年，每年租金为42万元（两个合同租金相加数额）,每年3月31日前向原告支付租金。合同签订后原告按照合同约定按时向被告交付了租赁房屋，2018年被告按照合同约定应当在2018年3月31日向原告交付该年度的租金42万元，实际上被告于9月至10月底陆续向原告支付了25万元，至今尚欠17万元。依照原告与被告所签订的合同约定“出租人有权解除本合同：1、承租人不交付或者不按照约定交付租金达到壹月以上的”和第十三条约定被告逾期交付租金的，需承担合同总价款30%的违约责任。现在被告已经逾期，按照合同约定原告有权与被告解除《房屋租赁合同》，且有权向被告主张合同总价款30%的违约责任。依照《合同法》规定原告已向被告发送了解除合同通知书，但是被告一直躲避无法送达到。 被告辩称，对原告的诉讼请求不予认可，原告诉状中陈述的内容与客观事实不符合。首先原、被告双方签订了两份独立的房屋租赁合同，第一份是2015年3月18日双方签订了原交通宾馆1楼2楼房屋租赁合同，共14间房屋，1个会议室，租赁期限从2015年3月18日至2024年3月17日，租赁期限为10年，年租金10万元，原告同意给予被告5个月的装修期限，装修期限内不计算租金，合同中约定这5个月计算在2015年。第二份合同时间为2015年3月28日，签订了原交通宾馆3楼的租赁合同，共18间房屋，租赁期限也是10年，每年租金32万元，装修期限为5个月，这五个月是免租金的，这5个月租金也是计算在2015年。通过以上事实，可以证明原被告之间签订的两份房屋租赁合同是独立存在的，被告1楼、2楼的租赁合同不存在违约现象。被告拒绝支付剩余租赁费的理由主要是原告工作人员拒绝被告正常使用走廊的消防通道，造成公安消防部门对被告给予了停业整改的行政处罚措施，造成被告不能正常使用租赁房屋。双方为此事多次协商，原告态度强势，始终拒绝配合被告进行消防整改。如原告提出解除合同，被告投入的装修损失达303万元，原告应当按照合同未履行的期限为比例，向被告作出赔偿，根据以上事实，被告出于行使履行抗辩权，拒绝向原告支付剩余的租赁费，符合法律规定。综上，本案中原被告双方签订的是两份独立的合同，租赁费是单独计算交付的，原告收取被告租赁费后从来没有出具过收条。最后，被告逾期缴纳租赁费主要原因就是因为原告拒绝被告使用消防安全通道发生争议造成的。所以请求依法驳回原告的诉讼请求。 原告为证明自己的主张向法庭出示如下证据： 1.租赁合同编号均为GF-2000-0602的房屋租赁合同2份，证明被告逾期向原告交付租金6个月之久，原告有权解除与被告的租赁合同，被告应当按照合同约定向原告承担违约责任； 2.阿勒泰客运站（相关方）监督检查记录9张，证明被告一直在正常经营，包括在2019年的6月3日依然在正常经营； 3.周丽、刘燕霞、李云龙等6人出具的证明各1份，证明被告将宾馆名称擅自变更成豪悦旅游酒店，违反合同约定并一直正常经营。 4.电子发票3张，证明被告一直在正常营业。 被告对原告证据1的质证意见，对两份合同中的租赁物为1楼2楼房的《屋租赁合同》真实性、合法性以及证明目的均不认可，因原告向法庭提供合同复印件，内容与被告持有的合同原件内容中签订时间和合同履行时间不一致；对两份合同中的租赁物为3楼的《屋租赁合同》真实性、合法性以及关联性认可。对原告提交的两份《租赁合同》证明目的均不认可。因原告出租给被告的房屋，交付前该租赁房屋就是从事宾馆经营，名称为交通宾馆。在2018年合同履行中，因原告拒绝被告使用消防安全通道造成公安消防部门责令被告停业整顿，不能正常经营，至今该问题也没有得到解决，所以被告有权拒绝履行合同相应的义务即履行抗辩权，所以对证明目的不予认可。证据2真实性、合法性、关联性均不认可，证据为复印件无法确定真实性，因作出检查单的系原告，原告没有权利对被告进行监督检查，不属于法律授权的执法单位，所以该记录内容违法，不能作为证据使用，对该证据的证明目的不予认可。对证据3真实性、合法性、关联性均不认可，该组证据均是证人书书写的证明，证人应当出庭参加质证接受询问，所以该证据不符合法律规定，不予认可；对证据4均不予认可，从发票的内容中无法确认居住时间，居住的期限，不能排除存在补开发票的可能性，而且被告经营的宾馆在网上开办了预订业务，一旦有顾客订房被告必须要提供住房服务，否则将承担十倍的赔偿，所以偶然有极个别顾客需要安排入住。 被告向法庭出示如下证据： 1.被告租赁经营宾馆的1楼2楼的《房屋租赁合同》，证明目的双方合同签订时间为2015年3月18日，证明原告向法庭提供的该份合同属于涂改过的合同，双方该份合同的起算时间是2015年3月18日至2024年3月17日，年租金10万元，被告已经实际向原告缴纳了2018年度的租赁费用，被告不存在违约行为； 2.2018年6月17日由阿勒泰市公安局团结路派出所出具的责令整改通知书，因被告安全出口门打不开责令被告停业整顿； 3.2018年8月30日由阿勒泰市消防大队作出的责令限期改正通知书，因封闭疏散通道要求进行整改。 4.阿勒泰市消防救援大队2019年3月7日对被告检查时发现，缺少疏散楼梯，要求限期改正。 5.2019年8月14日阿勒泰市公安局团结路派出所责令整改通知书，因未取得特种行业资格证停业整顿，而取得特种行业资格证的前提条件首先是取得消防验收合格证，由于原告拒绝配合和拒绝被告使用消防通道、安装疏散楼梯造成被告无法取得消防验收合格证； 6.2019年8月28日，阿勒泰市公安局团结路派出所作出的责令整改通知书，对被告给予停业整顿。 7.阿勒泰地区交通运输局和阿勒泰道路运输管理局出示的公函，证明被告于2018年9月2日取得了阿勒泰地区交通运输局和阿勒泰道路运输管理局两家单位同意，可以使用消防通道，因在同一栋办公楼上的原告不同意被告使用消防通道，造成被告无法正常经营。 8.被告金色雪都酒店装修预算表，证明被告酒店装修投入了303万元。 经原告质证，对被告出示房屋租赁合同真实性不予认可，因为是复印件，且复印件也没有加盖原告的公章，租赁期限与原告备案合同中相差10天，其他内容一致，但原告认为，不影响本案事实查明。对证据2.3.4.5.6中2018年5月17日阿勒泰市公安局团结路派出所出具的责令整改通知书有6项不符合规范，所以责令被告在三日内整改，第一项是保安睡岗，无保安证，外来人员登记本不规范，第二是，两名旅客未登记就入住，第三是未使用来访系统，第四是监控储存不符合90天的标准，第五是，一键报警器没有测试表，报警器也没有充电，使用不规范，第六是安全出口门打不开，基于上述6项给出的整改通知，被告自身存在过错，与原告无关，且被告举证的是整改通知并不能证明被告实际停业损失及时间。依据双方签订的房屋租赁合同第十五条规定，在租赁期间承租人必须服从出租人的监督检查，若因治安、卫生、消防安全等相关部门的处罚，一切处罚后果由承租人自行承担，故被告真的停业整顿其后果也是自行承担，与原告无关。第二份责令整改通知书，整改事项较多也不单是被告所陈述的消防事宜，所以被告若真的停业整顿，其后果也应当是被告自行承担，与原告无关。证据7是阿勒泰地区交通运输局、阿勒泰道路运输管理局向消防部门出具的，是两局承诺保持消防通道畅通，与原告阿勒泰市客运站无关，且原告单位并不在函中描述的办公楼中。对证据8装修预算表不予认可，首先该证据为打印件或复印件，没有加盖任何一方的公章也未签字，且标题为招标总价，招标人处空白，也没有中标通知书，并不能确定是否正常走完招标手续，也未出示双方的正式装饰装修合同，所以该证据无法作为定案依据。 本院认证意见，原告提供的证据1中租赁物为1楼、2楼的租赁费为10万元的《房屋租赁合同》，因原告提供的系复印件，该份合同经过与被告提供的合同原件进行对比，存在涂改痕迹，合同中签订的履行时间与原件不一致，故对该份合同的真实性、合法性及关联性本院不予确认，由于被告认可租赁费的数额为每年10万元，故对证明租赁费每年10万元的证明目的予以确认。对该组证据中租赁物为3楼的租赁为32万元的《房屋租赁合同》因被告认可真实性、合法性、关联性，故本院予以确认，对其证明租赁费为每年32万元予以确认，对于证明被告存在违约行为，原告有权解除合同的证明目的，因综合被告提供的证据可以看出，原告存在不配合被告进行消防整改，致使被告受到行政机关的行政处罚，被告在消防整改期间曾多次向原告提出配合消防整改的请求，原告对被告提出的要求一直未予以解决。在合同履行期间被告一直表示愿意履行合同支付租赁费，故对原告的证明目的不予支持。对证据2，因该证据中的检查单系原告出具的，故对该证据的真实性、合法性、关联性不予确定，证明目的不予采信。对原告所举的证据3证人证言，因证人均未出庭作证，本院不予采信，因2018年阿勒泰市被授予“中国雪都”，故被告经营的“雪都宾馆”更名为“豪悦旅游酒店”，原告对此无异议。对证据4税务票据系被告依法出具，本院予以确认并采信。 对被告出示的证据1，本院对原告提供的合同签订日期为2015年3月28日的租赁费为10万元的《房屋租赁合同》复印件与被告提供的合同签订时间为2015年3月18日的租赁费为10万元的《房屋租赁合同》原件进行核对，合同的签订时间不一致。因在庭审过程中，本院责令原、告双方限期提交原件进行核对，在本院指定的期限内被告向本院提交了原件，原告未向本院提交原件，故本院使用被告提供的原件与证据1进行核对。故本院对被告出示的原件进行核对并予以确认被告提供的合同。又因双方在庭审中经过质证，均认可合同的主要权利义务，双方达成一致意见，故本院对被告出示的证据予以确认并采信。对证据2、3、4、5、6阿勒泰市公安局团结路派出所出具的通知书；阿勒泰市消防救援大队出具的通知书等处罚类公文系行政机关依法出具，本院对其真实性、合法性均予以确认，故本院对行政机关依法对被告做出行政处罚措施的事实予以确认。证据7阿勒泰地区交通运输局和阿勒泰道路运输管理局出具的公函系单位出具，并加盖公章，故本院对该证据真实性、合法性、关联性予以确认，结合被告出具的2、3、4、5、6证据，可以证明被告在检查中被要求整改，被告在相隔3天即回复消防部门，及时积极的做出相对应的整改措施，本院对该证据的证明目的予以采信。证据8因被告提供装修预算表系被告方的单方预算并且未履行法律程序，故对其真实性确认，对其合法性、关联性不予确认，对其证明目的不予采信。 本案经审理认定事实如下：2015年3月18日原告与被告签订了《房屋租赁合同》1份，双方约定，原告将其所有的位于阿勒泰市团结路原交通宾馆1楼、2楼14间房屋加1间大会议建筑面积666.47平方米的房屋租赁给被告用于经营宾馆，租赁期限自2015年3月18日至2024年3月17日为止。租金支付期限与方式：2015年至2019年每年租金为壹拾万元，2020年至2024年每年在壹拾万元的基础上逐年递增贰仟元；租金每年3月底前支付。在合同中双方约定了各自的权利义务。“第十一条（1）款约定合同的解除条件：承租人不交付或者不按约定交付租金达一个月以上”；“第十三条违约责任：承租人在承租期内，必须遵守国家法律法规政策，依法经营，如承租人擅自终止合同，出租人收到的当期租金和保证金不予退还，且房屋装修归出租人所有，承租人的行为在社会上给出租人造成恶劣影响的，出租人有权解除合同，承租人逾期或者逾期不足额交付租金的除应及时如数补交外，还应当支付违约金，违约金数额为合同总价款的30%，出租人未履行合同内任一条款给承租人造成的损失由出租人承担，还应当支付违约金，违约金数额为合同总价款的30%，承租人应于营业执照上的经营人名称相符，否则视为承租人转租，应向出租人承担违约责任，出租人享有解除合同的权利”； 原告与被告于2015年3月28日又签订了《房屋租赁合同》1份，双方约定原告将其所有的位于阿勒泰市团结路原交通宾馆3楼14间房屋加1间大会议建筑面积525.47平方米的房屋租赁给被告用于经营宾馆。租赁期限自2015年3月28日至2024年3月27日为止。租金支付期限与方式：2015年至2019年每年租金为叁拾贰万元，2020年至2024年每年在叁拾贰万元的基础上逐年递增叁仟元；租金每年3月底前支付在合同中双方约定的权利义务。“第十一条（1）款约定合同的解除条件：承租人不交付或者不按约定交付租金达一个月以上”；“第十三条违约责任：承租人在承租期内，必须遵守国家法律法规政策，依法经营，如承租人擅自终止合同，出租人收到的当期租金和保证金不予退还，且房屋装修归出租人所有，承租人的行为在社会上给出租人造成恶劣影响的，出租人有权解除合同，承租人逾期或者逾期不足额交付租金的除应及时如数补交外，还应当支付违约金，违约金数额为合同总价款的30%，出租人未履行合同内任一条款给承租人造成的损失由出租人承担，还应当支付违约金，违约金数额为合同总价款的30%，承租人应于营业执照上的经营人名称相符，否则视为承租人转租，应向出租人承担违约责任，出租人享有解除合同的权利”；合同签订后原告按照合同约定，按时向被告交付了租赁房屋，在合同履行期间被告亦每年向原告交付足额租金。2018年9月至10月底被告陆续向原告支付了25万元现金，尚有17万元未向原告支付。 另查明，原告向被告出租的房屋在租赁前曾用作经营宾馆，原为交通宾馆。2018年6月17日，因被告所经营的宾馆的安全出口门打不开，由阿勒泰市公安局团结路派出所出具了责令整改通知书。2018年8月30日因被告所经营的宾馆封闭疏散通道等原因，由阿勒泰市消防大队作出责令限期改正通知书，要求限期改正。被告在整改期间与其经营宾馆共用一栋楼的两家单位阿勒泰地区交通运输局、阿勒泰道路运输管理局及原告进行了沟通协商，在2018年9月2日由阿勒泰地区交通运输局、阿勒泰道路运输管理局共同出具一份《关于同意将阿勒泰地区交通综合办公楼消防通道保持畅通的函》，向地区消防支队做出承诺将地区交通综合办公楼（系被告租赁用于宾馆的楼）消防通道保持24小时畅通，保障消防通道符合消防要求，并加盖了阿勒泰地区交通运输局、阿勒泰道路运输管理局公章，原告方作为该楼的共用人未加盖公章。庭审过程中，因被告对原告提供的2015年3月28日的租赁费为10万元的《房屋租赁合同》复印件的真实性有异议，认为合同签订的时间和合同的履行时间与被告持有的原件不一致。本院要求告双方在本院指定的期限内提交各自所持有的原件进行核对，在本院指定的期限内被告向本院提交了其所持有的原件，原告未向本院提交原件，故本院使用被告提供的原件与原告提供的证据复印件进行核对，确认被告所持有的合同原件与原告提供的合同复印件不一致，故本院对被告出示的合同原件予以确认，又因双方在庭审中经过质证，均认可合同的主要权利义务，双方达成一致意见。原告诉称曾向被告送达过《解除合同通知书》，经查原告未送达到被告处，被告亦未收取过。另，因2018年阿勒泰市被授予“中国雪都”，故被告经营的“雪都宾馆”更名为“豪悦旅游酒店”，原告对此无异议。 本案争议焦点：1、原被告之间所签订的两份房屋租赁合同是否符合解除条件；2、被告是否应当向原告支付2018年的未缴纳租金17万元并承担违约金12.6万元；3如原被告解除合同，则被告是否应当向原告支付占有使用期间的费用及数额。 本院认为，关于合同是否应当解除的问题。首先，原、被告双方签订了两份《房屋租赁合同》，是双方真实意思表示，合法有效，受法律保护，双方应当按照合同约定行使合同权利及履行合同义务。按照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。合同签订后原告按时将房屋交付给被告用于经营宾馆，被告亦向原告支付了租赁费用。现原告以被告不付租金为由要求解除合同，但被告拒付租金确系原告未尽到协助并配合被告及时解决消防整改的义务。其次，在庭审过程中，原告认可被告为此也与原告就宾馆经营期间的消防改造问题进行过协商，但原、被告之间就解决消防通道封闭问题未能达成一致，至今尚未解决被告经营场所消防整改的问题。最后，被告租赁经营的宾馆在被告经营前曾是原交通宾馆，故原告应当对营业场所消防要求比较了解，配合被告消防整改在客观上并非无法实现。因此，被告怠于缴纳租金在客观上存在原告未及时履行出租人配合的义务。故对原告要求解除合同的诉讼请求不予支持，对其主张的违约金亦不支持。 另，原、被告之间签订的两份《房屋租赁合同》，双方约定的履行期限为10年，其用途为经营宾馆，由此被告的投入系一次性、长期性经营投入，若解除合同，势必对双方产生的较为严重的损失，且庭审过程中被告亦明确表示愿意继续履行合同，支付所欠租金并要求原告配合被告进行消防整改。故根据合同的签订的目的及公平诚信、经济原则，原、被告双方所签订的《房屋租赁合同》亦不宜解除。对被告辩称原告因不配合被告进行消防整改造成了被告营业损失的意见，本院认为被告可另行主张。故本院认为被告应当全额向原告支付其尚未支付的2018年度剩余租金17万元。 综上,本院认为原被告双方签订的《房屋租赁合同》不宜解除，故对原告提出的合同解除后，按照原租金计算每天的占有使用费用，直至被告撤离腾空房屋之日止的诉讼请求亦不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第一百零七条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告邬文风于本判决生效之日后十日内向原告阿勒泰地区客运总站阿勒泰市客运站支付租赁费170000元。 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5740.00元，减半收取2870.00元，由被告邬文风负担。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阿勒泰地区中级人民法院。 审判员 郑     利 二〇二〇年四月十九日 书记员 多斯波力叶尔波