湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终1075号上诉人（原审被告）：揭正荣，男，1972年9月1日出生，汉族，户籍地湖南省长沙市岳麓区，现住湖南省长沙市雨花区。上诉人（原审被告）：车秀花，女，1974年5月10日出生，汉族，户籍地江西省抚州市临川区，现住湖南省长沙市雨花区。被上诉人（原审原告）：上海纪联物业管理有限公司长沙分公司，住所地湖南省长沙市劳动东路国中星城住宅小区。负责人：周云。委托诉讼代理人：赵欣晨，湖南吟正律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨东龙，湖南吟正律师事务所实习律师。上诉人揭正荣、车秀花因与被上诉人上海纪联物业管理有限公司长沙分公司（以下简称纪联公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2019）湘0111民初10308号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年1月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人揭正荣、车秀花上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.由被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：一、涉案房屋系长沙市保障性住房，根据长发改价调[2019]8号文件第三条的规定，保障性住房的物业服务费按服务等级、内容对应的基准价格的70%收取，电梯住房物业服务费最高不得超过1.5元/月·平方米。开发商对涉案房屋漏水、墙体空洞、开裂进行了多次维修拖延了交房时间，上诉人直到2016年10月18日才收到了涉案房屋。由于上诉人已交纳了共计2245.60元的物业费，经计算已缴清截至2018年6月18日的物业费。二、被上诉人提供的物业服务未达到合同约定的二级服务标准。被上诉人纪联公司辩称，一、被上诉人与开发商签订的《国中星城（吉联苑）前期物业服务委托合同》系双方的真实意思表示，合法有效，对包括上诉人在内的全体业主均具有约束力。被上诉人属于二级诚信等级企业，并按规定以2.2元/月·平方米的价格收取物业服务费，被上诉人将收费标准降低至1.8元/月·平方米，并未违反法律法规。根据《湖南省经济适用住房管理办法》（试行）第十条规定，经济适用住房单套建筑面积控制在60平方米左右，而上诉人的房屋面积近90平方米，故涉案房屋并非经济适用房。二、被上诉人已按《长沙市商品房买卖合同》约定的送达条款向上诉人进行了多次、准确、有效的送达，上诉人主张其未收到催款通知无事实依据。三、被上诉人一直在实际提供物业服务，上诉人理应及时、足额支付物业费。综上，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，请求依法维持原判。纪联公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令揭正荣、车秀花向纪联公司支付拖欠的物业管理费4010元（自2017年7月起物业管理费按合同约定的标准计算至实际清偿之日止，现暂计至2019年7月）；2、判令揭正荣、车秀花向纪联公司支付违约金1503.75元；3、判令揭正荣、车秀花承担本案全部诉讼费用。一审法院认定的事实：纪联公司系长沙市雨花区沙湾路9号吉联苑（半山壹号）小区物业服务单位，揭正荣、车秀花系该小区10栋1503房业主，房屋建筑面积为89.09平方米，其中专有建筑面积71.09平方米，分摊建筑面积18平方米。揭正荣、车秀花各占50%的份额。2016年10月18日，纪联公司（乙方）与“揭正荣”（甲方）签订《前期物业服务合同》，约定本合同期限至本物业业主委员会成立以后，业主委员会选聘物业服务企业并与其签订物业管理服务合同生效时止。第四条物业管理服务内容约定：1、房屋公共部位的维修和管理；2、房屋共用设备及其运行的维护和管理；3、物业公用部位的清洁卫生、生活垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护与管理；5、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务；6、交通秩序与车辆停放管理服务；7、物业档案资料管理；8、装饰装修管理服务。第五条物业管理服务质量约定：1、房屋及设施、设备完好率达到98%；2、房屋及设施设备的养护、维修及时率达到98%；3、清洁、保洁率达到90%；4、绿化完好率达到95%；5、治安案件年发生率2‰；6、业主综合服务满意率两年内达95%以上。第六条物业管理服务费用约定：甲方交纳费用时间：从开发商发出的《入伙通知书》中注明的入伙之日的次月1号起开始全额缴纳；物业管理服务费第一次先预交半年，以后按季度预交，每季度最后一个月的25日前交纳下季度的物业服务费用。收费标准为1.8元/㎡。第十一条违约责任约定：甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间足额交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并由甲方承担自逾期之日起按日交付逾期应付款3‰的违约金。揭正荣对《前期物业服务合同》上的签名提出异议,并申请笔迹鉴定。揭正荣、车秀花现已收房并装修了该房屋。揭正荣、车秀花自2017年7月1日后未再交纳物业服务费，纪联公司以邮寄和上户张贴《物业费催款通知单》的方式催交。2019年7月18日，纪联公司再次向揭正荣、车秀花邮寄了《物业费催款通知单》，但揭正荣、车秀花至今未交纳所欠的物业服务费。另查明，涉案房屋所在小区至今尚未成立业主委员会。一审法院认为，虽然揭正荣、车秀花辩称《前期物业服务合同》上的签名非本人所签，但揭正荣、车秀花实际接受了纪联公司对该小区提供的物业服务，应按《前期物业服务合同》约定的价格支付物业服务费。揭正荣申请笔迹鉴定，一审法院不予支持。虽然揭正荣、车秀花辩称纪联公司在物业管理过程中存在一些瑕疵，但揭正荣、车秀花可以要求纪联公司加以整改，加强物业管理并提高服务质量，不能以此为由拒绝向纪联公司交纳物业服务费。纪联公司也应与业主及时沟通，回应业主的合理诉求，提升物业服务质量。揭正荣、车秀花辩称房屋系经济适用房，应按0.5元/平方米/月计算物业服务费，与《前期物业服务合同》的约定不符，一审法院不予采信。揭正荣、车秀花房屋建筑面积89.09平方米，按1.8元/㎡/月的标准计算，揭正荣、车秀花应支付从2017年7月1日至2019年7月31日期间物业服务费共计4009元。因纪联公司提供的物业服务存在一定瑕疵，纪联公司主张违约金，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、揭正荣、车秀花于本判决生效之日起7日内支付上海纪联物业管理有限公司长沙分公司2017年7月1日至2019年7月31日的物业服务费4009元；二、驳回上海纪联物业管理有限公司长沙分公司的其他诉讼请求。本判决生效后，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费因适用简易程序减半收取25元，由上海纪联物业管理有限公司长沙分公司负担7元，揭正荣、车秀花负担18元。二审中，被上诉人纪联公司向本院提交了如下证据：证据1、光盘；证据2、短信记录，拟共同证明被上诉人在起诉前已经向上诉人通过短信、电话、邮寄书面催缴函的方式履行了催告义务；证据3、物业公共收益及使用情况公示表及照片，拟证明被上诉人已经依法履行了对物业公共收益及使用情况进行公示公告的义务。经组织质证，上诉人揭正荣发表质证意见如下：对上述证据均有异议；上诉人并未收到被上诉人的催缴通知，短信是被上诉人此前撤诉后事后补充的；证据3的公示表没有制作人、审核人签名，三性均有异议，没看到过公示的照片。经审查，被上诉人纪联公司提供的证据1、2能证明其已履行了法定的催告义务，本院予以采信；证据3能初步证明其在2018年后履行了物业公共收益及使用情况公示义务，本院予以采信。本院二审补充查明如下事实：1.长沙市发展和改革委员会于2016年12月20日核定吉联苑小区的物业费收费标准为2.2元/月·平方米。2.长沙市发展和改革委员会、长沙市住房和城乡建设委员会于2019年1月9日联合下发的《关于加强我市物业服务收费管理的通知》（长发改价调[2019]8号）第三条规定：保障性住房物业服务收费按服务等级、服务内容对应的基准价格的70%收取，但电梯住房物业服务费最高不得超过1.5元/月·平方米，非电梯住房物业服务费不得超过0.8元/月·平方米。第五条规定：原已经市价格主管部门审核批准并签订物业服务协议的普通住宅小区，其前期物业服务收费标准按原审核标准执行。3.上诉人在一审中提交的不动产权证显示涉案房屋的权利性质为“经适货补房”。本院二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：纪联公司与长沙国中星城置业有限公司签订的《国中星城（吉联苑）前期物业服务委托合同》系双方的真实意思表示，合法有效。即使揭正荣、车秀花未与纪联公司签订《前期物业服务合同》，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同……对业主具有约束力”之规定，《国中星城（吉联苑）前期物业服务委托合同》对揭正荣、车秀花亦具有约束力。纪联公司依约对涉案小区提供了物业服务，揭正荣、车秀花应当向纪联公司支付相应的物业费。揭正荣、车秀花抗辩称纪联公司提供的物业服务不符合合同约定标准应减免相应物业费，但因揭正荣、车秀花提供的证据不足以证明纪联公司提供的物业服务存在重大瑕疵，且一审法院已酌情免除其逾期支付物业费的违约金，故一审法院认定揭正荣、车秀花应按合同约定标准支付物业费，并无不当。另，揭正荣、车秀花主张涉案房屋系保障性住房，根据长发改价调[2019]8号文件第三条的规定应按70%的标准计算物业费。因该文件第五条同时明确了“原已经市价格主管部门审核批准并签订物业服务协议的普通住宅小区，其前期物业服务收费标准按原审核标准执行”，故揭正荣、车秀花的上述主张与《前期物业服务合同》的约定不符，本院不予采信。综上所述，上诉人揭正荣、车秀花的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人揭正荣、车秀花负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 金新贵审判员 易伟玲二〇二〇年四月十五日书记员 林 巧