河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫04民终785号上诉人(原审原告、申请执行人)：李学钗，男，1973年6月24日出生，汉族，个体工商户，住平顶山市新华区。委托诉讼代理人：赵应平，女，1973年5月15日出生，汉族，住河南省平顶山市卫东区。系李学钗之妻。委托诉讼代理人：宋建勋，河南首位律师事务所律师。被上诉人(原审被告、案外人)：方长华，男，1967年4月5日出生，汉族，住平顶山市卫东区。委托诉讼代理人：王国平，河南应都律师事务所律师。原审被告（被执行人）：丁美玲，女，1975年7月23日出生，汉族，住平顶山市卫东区。原审被告（被执行人）：刘洪义，男，1974年2月10日出生，汉族，住平顶山市卫东区。上诉人李学钗因与被上诉人方长华、原审被告刘洪义、丁美玲申请执行人执行异议之诉一案，不服河南省平顶山市卫东区人民法院（2019）豫0403民初2932号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李学钗及其委托诉讼代理人赵应平、宋建勋，被上诉人方长华及其委托诉讼代理人王国平到庭参加诉讼，原审被告刘洪义、丁美玲经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。李学钗上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判并支持李学钗的一审诉讼请求,准予执行刘洪义名下位于平顶山市××院××楼××东户的房屋；二、本案一、二审诉讼费由方长华承担。事实与理由:一、一审判决适用的依据是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，上述规定适用的主体是不动产买卖合同中的买受人,保护的是基于买卖不动产而产生的物权期待权。即使本案方长华和刘洪义所签订的协议是以房抵债协议,那么以房抵债协议首先以消灭金钱债务为目的,而房产的交付仅是以房抵债的实际履行方式,基于以房抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前,该以房抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。所以本案中方长华和刘洪义所签订的协议并不能优先于李学钗的一般债权,并不产生足以排除执行的效力。如果该房屋不能被执行,那么将损害同样作为债权人李学钗的权利。二、方长华在一审中提交的证据不足以排除强制执行,也不能有效的证明其对涉案的房屋实际占有或实际居住。同时,根据本案现有证据,方长华和刘洪义所签订的《房屋买卖合同》仅是方长华和刘洪义之间因民间借贷，刘洪义为方长华提供的担保,是否属于以房抵债行为尚不能定论。综上所述，一审法院适用法律错误。方长华辩称，一审法院认定事实清楚，判决正确，至于李学钗所说到的方长华所提交的房屋购买协议是伪造的，不是事实，即便存在问题，当事人方长华也不清楚，因为该合同是房屋实际占有人也就是本案的被执行人刘洪义、丁美玲夫妇两人提供的，该合同签订后并且双方已经实际履行，合同签订的时间是2014年10月1日，附加条件满足后也就是2015年10月1日刘洪义夫妇将该房屋交付给方长华，而方长华接受房屋并且进行了装修，添置家电一直居住至今，至于至今该房屋没有办理产权手续责任不在于方长华，而是平顶山市建筑安装工程总公司没有办理房产证的条件。刘洪义、丁美玲未到庭，亦未提交书面陈述意见。李学钗向一审法院起诉请求：准予执行刘洪义名下位于平顶山市××院××楼××东户的房屋（价值叁拾万元）。一审法院认定事实：李学钗与刘洪义、丁美玲民间借贷纠纷一案，一审法院经审理于2017年5月25日作出（2017）豫0403民初1166号民事判决，查明刘洪义、丁美玲于2014年6月1日向李学钗借款45万元，后偿还24000元，余款426000元未还。刘洪义和丁美玲系夫妻关系，刘洪义抵偿给李学钗的位于平顶山市××院××楼××东户的房屋一套未办理抵押登记手续。判决刘洪义、丁美玲于本判决生效后十日内偿还李学钗借款本金426000元及逾期利息（逾期利息从2017年4月14日起按年利率6％计算至借款本金偿还之日止）。案件受理费7690元，由刘洪义、丁美玲负担。判决生效后，刘洪义、丁美玲未能按照判决指定时间履行还款义务，李学钗向一审法院申请强制执行。2018年8月28日，一审法院作出（2017）豫0403执802号执行裁定书：查封位于平顶山市××院××楼××东户的房屋一套，查封期限三年。案外人方长华以被查封房屋已于2014年10月1日由刘洪义以45万元的价格转让给方长华，用于抵偿借款，刘洪义给其出具的收据及剩余18万元的欠条，双方签订了房屋买卖合同，方长华居住至今为由，向一审法院提出异议，请求解除对上述房屋的查封。一审法院经审查于2019年4月15日作出（2019）豫0403执异23号执行裁定：中止对位于平顶山市××院××楼××东户的房屋的执行。李学钗不服该执行裁定提起本案诉讼。方长华提供“房屋买卖合同”一份，显示卖方（甲方）为刘洪义，买方（乙方）为方长华，约定刘洪义自愿将“甲方合法拥有的坐落在河南省××××＃楼（层）3室的房屋卖给乙方”，总价款为45万元。其中手写“第十四条”内容为“甲方因欠乙方钱款，暂时无力偿还，愿以该房屋抵压给乙方，甲方租住一年，一年之内甲方可以无条件原款购回该房屋。”甲方、乙方分别签字并摁指印，合同见证人处显示有丁美玲签名及摁指印。合同落款日期显示为2014年10月1日。方长华在庭审中称房屋买卖合同第十四条约定的期限届满后，刘洪义、丁美玲没有偿还约定款项，“一年期满后把房屋钥匙直接给我了。”方长华另提供显示落款日期为同日的“收据”、“欠条”各一份，其中“收据”显示刘洪义签字并摁指印的内容为：“今收到方长华房款450000元整。”“欠条”显示刘洪义签字并摁指印的内容为：“今欠方长华现金壹拾捌万元整月息壹分。”另，“欠条”落款处另显示有丁美玲签名并摁指印。李学钗在庭审中提供显示署名为丁美玲的“情况说明”一份，其中内容有：“我和刘洪义之前是夫妻，今年2月份刚离婚。”“因之前我和刘洪义欠方长华的钱，我自己记得我就给方长华打了一张30万元的欠条，这张30万元的欠条是我和刘洪义一起给方长华打的，欠条上有我和刘洪义两个人的签字。刘洪义给方长华另外打没打过欠条我不知道。当时这30万元经的刘洪义的手，没经过我的手，我不知道这钱方长华是怎么给的。到底刘洪义总共欠方长华多少钱我也不清楚。后来方长华问我们要账的时候说我们欠他60万元，因为没钱还，所以我们把房子抵押给方长华了，商量的是房子按45万元抵押给方长华，房子抵押给他之后，我们再住一年，一年内我们有钱了就还给方长华45万元，房子还是我们的，这个事签的有合同，这个合同我记得是后来在2017年签的，具体时间记不住了，合同写的很清楚，就是把房子先抵押给方长华，合同签订后，方长华说我们还欠他15万元，又算了3万元的利息，就让我们又给方长华打了一张18万元的欠条。刘洪义也欠李学钗的钱，具体欠多少我也不清楚，是后来李学钗到我们家要账的时候，刘洪义才给我说也欠李学钗的钱，刘洪义说过把房子给李学钗，说这话的时候我也在场，当时我也在家，后来具体情况我就不知道了。”一审法院认为，案外人提起执行异议的，应当就其对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，李学钗与刘洪义、丁美玲之间的民间借贷纠纷经人民法院审理后作出具有强制执行内容的裁判文书，人民法院在执行过程中作出执行裁定，将涉案房屋予以查封。而案外人方长华就被查封的房屋提出异议，请求停止执行。因此，本案争议的焦点应为方长华是否对执行标的即一审法院执行查封的房屋享有民事权益，且是否足以排除强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”据当事人提供证据及陈述的事实理由，刘洪义、丁美玲虽与方长华签订有房屋买卖合同，但根据该合同“第十四条”的内容，实质是以涉案房屋作价45万元抵偿所欠金钱债务，并约定了一年的原款回购期限。而以房抵债协议并不违反法律法规的强制性规定，且显示签订时间是在该房屋被查封前，即便如显示为丁美玲的“情况说明”中所述“在2017年签的”，亦早于该房屋被查封日期。同时，方长华所提供的河南金建第四建筑有限公司盖章出具的“证明”、装修费证明、河南省电力公司电费结算清单等证据，能够相互印证形成证据链条并证明在该房屋被查封前，方长华已经通过变更电费客户名称、以“凌志斌”名字缴纳水费的形式占有该房屋。至于李学钗提供视频资料等证明方长华并未实际入住而主张后者未占有该房屋，对法律规定的占有之义理解有失偏颇，对其该项主张理由不予支持。李学钗与方长华在庭审中共同确认涉案房屋目前客观上不能办理产权登记，并非方长华自身原因未办理过户登记。因此，方长华在人民法院查封涉案房屋之前通过以房抵债协议方式占有该房屋，非因自身原因未能办理产权过户登记，符合法律规定，可以排除强制执行。故一审法院作出的（2019）豫0403执异23号执行裁定，应予维持。综上所述，李学钗的诉讼请求，没有事实根据和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，一审判决：驳回李学钗的诉讼请求。案件受理费5800元，由李学钗负担。本院二审期间，李学钗提交平顶山市建筑安装工程总公司成本价购房预售合同书一份（与凌自斌签订），拟证明本案涉案房屋是平顶山市建筑安装工程总公司分给凌自斌的，并非向方长华提交的证据显示这套房屋是分给刘洪义的。并申请对2014年10月1日房屋买卖合同是否是刘洪义签名以及签字形成时间。方长华对该证据的真实性没有异议，该份证据是方长华申请一审法院执行局从平顶山市建筑安装工程总公司处调取；对李学钗证明的问题也没有异议，该套房屋本身就是分给凌自斌的。凌自斌是本案被执行人刘洪义的姐夫，凌自斌将该套房屋卖给刘洪义了，所以刘洪义有权利出售这套房屋。方长华目前持有刘洪义作为买方与平顶山市建筑安装工程总公司签订的成本价购房预售合同书的原件，这份合同是刘洪义交给方长华的，也证明通过凌自斌将房屋的所有权人变为刘洪义，至于李学钗说的该份合同有可能是假的，方长华也不清楚，是刘洪义交给方长华的，并且交给方长华时曾说房屋所有权人本来是凌自斌的，但是后来房子所有权人改为刘洪义的了。现在方长华也怀疑该份合同是假的，但是这并不能够证明刘洪义与方长华签订房屋买卖合同存在问题，因为房屋所有权人凌自斌已经将该套房屋卖给刘洪义系事实。本院二审经审理查明的事实、证据与一审认定的事实、证据相一致。本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉。本案各方当事人对本案涉案房屋系凌自斌从平顶山市建筑安装工程总公司处购得，后卖与刘洪义的基本事实没有异议，本院予以确认。本案的争议焦点为：方长华针对本案涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，其权利能够排除执行应同时符合四个条件：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。具体到本案，根据一、二审查明事实，首先，方长华在人民法院查封之前已就案涉房屋与刘洪义、丁美玲签订《房屋买卖协议》，该《房屋买卖协议》虽未办理销售合同备案、网签或预登记手续，但该《房屋买卖协议》明确了当事人的名称、商品房基本状况、房屋价款等内容，具备商品房买卖合同的基本要素；退一步讲，根据该合同“第十四条”约定的内容来看，双方的真实意思是以涉案房屋作价45万元抵偿所欠金钱债务，并约定了一年的原款回购期限；回购期限届满后，刘洪义未予以回购，并按照双方的约定将涉案房屋交付方长华占有、使用。而以房抵债协议并不违反法律法规的强制性规定，且显示签订时间是在该房屋被查封前。一审中，方长华提供了河南金建第四建筑有限公司盖章出具的“证明”、装修费证明、河南省电力公司电费结算清单等证据，能够证明在该房屋被查封前，方长华已经通过装修入住、变更电费客户名称、以“凌志斌”名字缴纳水费的形式合法占有该房屋。基于以上事实，李学钗一、二审诉讼中主张的申请对方长华持有的刘洪义与平顶山市建筑安装工程总公司签订的成本价购房预售合同书及刘洪义与方长华于2014年10月1日签订的房屋买卖协议进行鉴定的请求已无必要。最后，李学钗亦不否认涉案房屋至今不能办理房屋所有权证的事实，并非因方长华的原因未办理过户登记。故本案中，方长华占有涉案房屋的情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其对本案涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，李学钗的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由李学钗负担。本判决为终审判决。审判长  盛华平审判员  石天旭审判员  朱海波二〇二〇年四月二十日书记员  崔 瑶附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。