陕西省西乡县人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0724民初46号原告：罗刚，男，1979年6月8日出生，汉族，农民，住西乡县。原告：李丽（罗刚之妻），女，1983年9月2日出生，汉族，农民，住西乡县。二原告共同委托诉讼代理人：余永兴，西乡县“148”法律服务所法律工作者。被告：严传炯，男，1968年6月11日出生，汉族，户籍地西乡县，现住西乡县。被告：穆枝，女，1979年2月28日出生，汉族，住西乡县。原告罗刚、李丽诉被告严传炯、穆枝房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告罗刚及罗刚、李丽的共同委托诉讼代理人余永兴、被告严传炯到庭参加诉讼，被告穆枝经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗刚、李丽向本院提出诉讼请求：1、确认建房协议无效；2、返还购房款231000元；3、由被告支付违约金50000元；4、由被告承担其它损失5000元；5、诉讼费由被告全部承担。事实与理由：被告严传炯和穆枝原系夫妻关系，在婚姻存续期间双方在西乡县城北街道办事处莲花社区十组自建两间三层砖混结构楼房。房屋建成后，被告与原告达成集资建房协议，对违约责任进行了约定，并经过西乡县公证处(2014)西证民字第204号公证书进行公证。协议书第二条约定，集资方自愿出资人民币贰拾叁万壹仟元整，买断上述第三层西套住房套房(建筑面积115平方米)的所有权及地下室六平方米车库的永久使用权。协议达成后，原告如数交清了建房款231000元，二被告给原告出具了收条，将该房屋的钥匙交付原告。原告为了偿还买房时的借款，便外出打工挣钱，因此没有居住。被告严传炯趁原告在外打工之际，于2019年6月20日又将该房以220000元的价款卖给余洋，并经西乡县公证处（2019）西证民字第300号进行了公证。原告得知被告严传炯将该房屋卖给余洋后，要求被告严传炯返回原物，但该房已被余洋装修入住。被告严传炯一房二卖，违反了协议约定，不讲诚信，见利忘义，应依法承担违约责任，并赔偿由此造成原告的经济损失，返还原告的购房款。诉讼中，原告将诉讼请求1变更为：解除房屋买卖合同；将诉讼请求3变更为4398.5元。被告严传炯对原告罗刚、李丽主张的事实没有异议，但辩称将争议房屋转让给余洋，是由于余洋的父亲余龙华给自己借款提供了担保，余龙华承担了保证责任，在不得已的情况下才将该房屋抵给了余龙华之子余洋。对原告主张的退还房款及承担违约的请求没有异议，对其他损失不愿意承担。被告穆枝未到庭参加诉讼，亦无书面答辩意见。原告罗刚、李丽围绕诉讼请求提交了如下证据：1、2014年9月1日签订的《房屋转让合同》、同年9月11日签订的《集资建房协议书》、《公证书》，证明2014年9月11日二原告与二被告签订集资建房协议，并经西乡县公证处公证的事实；2、收条一份，证明2014年9月1日二被告收到二原告建房款231000元的事实；3、2019年6月20日被告严传炯与余洋签订的《集资建房协议书》与《公证书》，证明2019年6月20日被告严传炯与余洋签订集资建房协议，将争议房屋转让给余洋的事实。被告严传炯对上述证据的真实性没有异议，该证据与本案具有关联性，本院予以采信。被告严传炯提交了2018年11月9日与被告穆枝达成的离婚协议，证明被告严传炯与被告穆枝于2018年11月9日协议离婚，并对财产及债务进行了分割。原告罗刚对该证据的真实性没有异议，本院予以采信。根据庭审及对证据的认定，本院认定事实如下：原告罗刚、李丽为西乡县沙河镇苦竹村村民。被告严传炯、穆枝原系夫妻关系，严传炯的户籍为西乡县城北街道办事处（原城关镇）城内二组南大街居民，穆枝的户籍地为西乡县城北街道办事处莲花社区居委会（原城关镇莲花村）十组村民。2014年9月1日，被告穆枝与原告罗刚签订了一份《房屋转让合同》，根据合同约定，穆枝将位于西乡县城北街道办事处莲花社区居委会十组的私人住宅三楼西单元转让给罗刚，转让价格为贰拾叁万壹仟元整（￥231000.00）。合同签订后，被告严传炯、穆枝给原告罗刚出具了贰拾叁万壹仟元的收条，并注明“以前的一切汇款单据及甲方的收条见此单后一律作废”。同年9月11日，被告严传炯、穆枝与原告罗刚、李丽又签订了《集资建房协议书》一份，并经西乡县公证处(2014)西证民字第204号公证书进行了公正，但二原告一直没有在该房屋居住。2019年6月20日，被告严传炯将该房屋以220000元的价款卖给余洋，双方签订了《集资建房协议书》，并经西乡县公证处（2019）西证民字第300号公证书进行了公证，后余洋将该房屋装修入住。2019年12月，原告罗刚、李丽以严传炯为被告、余洋为第三人起诉要求严传炯返还原物，在诉讼中，原告罗刚、李丽自愿申请撤诉，负担诉讼费2383元，该次诉讼和本次诉讼支付交通费1515.5元。另查明，被告严传炯与被告穆枝于2001年2月6日登记结婚，2018年11月9日协议离婚，双方对共同债务约定：所有债务由男方（严传炯）负责清偿，与女方（穆枝）无关。本院认为，所有人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，但对自己财产的处分不得违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国合同法》第一百三十二条规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定”。被告严传炯、穆枝在婚姻关系存续期间自建的房屋虽属其所有，但所建房屋的土地属村集体所有，村集体所有的土地由本村村民集体所有。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。根据我国土地管理法的相关规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。2014年9月1日，被告穆枝与原告罗刚签订了《房屋转让合同》，同年9月11日被告严传炯、穆枝又与原告罗刚、李丽签订了《集资建房协议书》，该协议虽是集资建房协议，但其实质是房屋买卖合同。由于原告罗刚、李丽不具有与穆枝同一集体组织成员，故其不具有购买该房屋的主体资格。故被告穆枝与原告罗刚签订的《房屋买卖合同》、被告严传炯、穆枝与原告罗刚、李丽签订的《集资建房协议》均违反了法律的强制性规定，属于无效合同。被告严传炯、穆枝与原告罗刚、李丽签订的集资建房协议、收取建房款是严传炯与穆枝在婚姻关系存续期间。2018年11月，被告严传炯与穆枝协议离婚，双方对债务清偿虽有约定。但双方对债务的清偿所达成的协议对其双方有效，不能对抗原告。原告罗刚、李丽与被告严传炯所签订的合同无效后，被告因该合同取得的利益应当返还。因此，原告罗刚、李丽要求被告严传炯、穆枝返还购房款231000元的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十七条规定：“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款效力”。被告严传炯、穆枝与原告罗刚、李丽之间签订的《房屋买卖合同》和《集资建房协议》中关于房屋买卖的内容无效，但该协议中关于违约责任的约定仍然有效。故原告罗刚、李丽要求被告严传炯、穆枝承担违约金50000元的诉讼请求，本院亦予以支持。关于原告主张的其他损失，一方面由于原告与被告签订的《房屋买卖合同》和《集资建房协议书》，违反法律的强制性规定，其本身存在一定过错。另一方面，原告通过诉讼行使其权利的途径虽正确，但其起诉请求不当，其自愿撤诉而产生的诉讼费和交通费，以及本次诉讼所产生的交通费应该由原告自己承担。因此，该请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十七条、第五十八条、第一百三十二条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定，判决如下：一、严传炯、穆枝与罗刚、李丽之间签订的《房屋买卖合同》和《集资建房协议》中关于房屋买卖的内容无效；二、由严传炯、穆枝返还罗刚、李丽交纳的建房款231000元；三、由严传炯、穆枝向罗刚、李丽承担违约金50000元；上述给付内容共计281000元，限本判决生效后30日内付清。四、驳回罗刚、李丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5590元，减半收取2795元，由罗刚、李丽负担95元，严传炯、穆枝负担2700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。审判员  范湖胜二〇二〇年四月一日书记员  王 晶