江西省新余市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣05民终131号上诉人（原审原告）：新余市聚才人力资源开发有限公司，地所地新余市仙来东大道411号。法定代表人：李小红，该公司董事长。委托诉讼代理人：毛伟，江西君越律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:邹保芽。委托诉讼代理人：吴平芳，江西弘道律师事务所律师。上诉人新余市聚才人力资源开发有限公司（以下简称聚才公司）因与被上诉人邹保芽房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省新余市渝水区人民法院（2019）赣0502民初2198号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人聚才公司的委托诉讼代理人毛伟、被上诉人邹保芽及其委托诉讼代理人吴平芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。聚才公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判（增判2018年4月20日至2019年4月19日的租金118513元及逾期付租金的违约金）或发回重审；2.一审、二审案件受理费由邹保芽承担。事实和理由：2014年3月聚才公司与案外人渝水区仙来东大道忆家快捷酒店（以下简称忆家酒店）签订《租赁合同》，合同约定租期8年，从2014年3月20日至2022年3月19日止。该租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。依据该合同第八条第一款约定，邹保芽要提前解除租赁关系，应与聚才公司协商一致，并将所欠房租及违约赔偿金支付完毕的情况下，方能解除。事实上，邹保芽并未与聚才公司协商一致的情况下要求单方退租，并且就原租赁合同中约定的租金、保证金、违约金等相关费用一概拒绝承担。同时，邹保芽一审提交的证据均是其单方制作，恰恰证明了聚才公司对于其解除合同的事实均未予认可，一审判决错误地认定双方签订的《租赁合同》已经解除。综上所述，请求二审法院予以改判，支持聚才公司的全部诉讼请求。邹保芽辩称，1.双方租赁合同在2018年1月就解除了，邹保芽由于经营亏本无力履行合同，在2018年1月就向聚才公司当面陈述不再继续租赁，聚才公司要求邹保芽将店面钥匙交付给七天酒店（忆家酒店）前台，邹保芽腾空店面后将钥匙交付。聚才公司在一审法院（2018）赣0502民初361号七在酒店即忆家酒店起诉聚才公司的租赁合同纠纷中其辩称从2018年4月20日开始并未使用半年，聚才公司从忆家洒店转让了500平方米，并将其中280平方米租给了邹保芽，聚才公司答辩也印证了邹保芽在2018年4月20日之后就没有使用店面。2.聚才公司与邹保芽事实上是经协商一致后解除了合同，只是在忆家酒店起诉聚才公司后，聚才公司才于2019年3月5日起诉邹保芽，如果聚才公司当时不同意解除合同，按照合同法规定对解除合同有异议的，异议期应当为3个月，聚才公司直到2019年3月5日才提出，已经超出3个月。3.退一步说，即使聚才公司不同意解除合同，但是该合同客观上在2018年1月就已经解除。邹保芽使用房屋至2018年1月，尚欠聚才公司2017年10月20日至2018年1月的租金，一审判决邹保芽支付租金至2018年4月19日，多判决了3个月的租金。因考虑是邹保芽是提前终止合同，按照合同约定也应当对聚才公司多一点补偿，所以邹保芽才没有上诉。综上，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。聚才公司向一审法院起诉请求：1.判令邹保芽向聚才公司支付从2017年10月20日暂算至2019年4月19日的欠付租金173380.5元。2.判令邹保芽按欠付租金的每日千分之一支付违约滞纳金50530.6元（暂算至2019年2月19日），并按月息2%支付自2019年2月20日起至全部租金清偿完毕之日止的违约利息。3.判令本案诉讼费用由邹保芽承担。一审法院认定事实：2014年3月，聚才公司与案外人忆家酒店签订租赁合同，合同约定：忆家酒店将位于新余市仙来东大道399号面积约500平方米的房屋出租给聚才公司，租期8年，从2014年3月20日至2022年3月19日止；2016年12月10日，聚才公司经案外人忆家酒店同意，将租赁房屋中的280平方米出租给邹保芽用于经营超市。双方共同签订租赁合同，合同约定：租期5年零3个月，自2016年12月10日至2022年4月19日止。租金支付方式为先付后用，半年一付，并约定了违约滞纳金，赔偿金等条款。邹保芽在2018年1月份就已经退出，而且明确告知聚才公司，钥匙也交付到了聚才公司指定的酒店，邹保芽已经缴纳了第二个租赁期间的前半年房租（2017年4月20日到2017年10月20日）。双方合同所约定的滞纳金过高。邹保芽拖欠房租至今未付，经聚才公司多次催讨邹保芽拒不支付。一审法院认为，本案属租赁合同纠纷。聚才公司与邹保芽签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定。聚才公司如约向邹保芽提供租赁物，邹保芽未按约支付租金，应承担支付租金及逾期付款的违约责任。关于聚才公司要求邹保芽支付租金173380.5元的诉请，一审法院认为，因邹保芽已经缴纳了第二个租赁期间的前半年房租（2017年4月20日到2017年10月20日），对聚才公司主张的2017年10月20日至2018年4月19日的租金54867.5元，一审法院认为，根据聚才公司、邹保芽签订的租赁合同约定“租金以半年度为单位进行支付，后一半年租金在前一半年最后一个月交清”，本案所涉租赁合同尚在继续履行，聚才公司所主张的该期间的租金符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持，对邹保芽主张以实际使用期限支付租金的异议一审法院不予采纳，故对聚才公司要求邹保芽支付租金54867.5元的诉请一审法院予以支持。关于聚才公司要求邹保芽支付逾期利息50530.6元（按每日千分之一计算，计算至2019年2月19日止）及支付按每月息2%自2019年2月20日起计算至邹保芽偿清本息之日止的滞纳金的诉请，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高，请求适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”，一审法院认为邹保芽未按约支付租金，给聚才公司造成的实际损失即为资金占用损失，聚才公司主张的该逾期违约金的计算明显过高，一审法院予以调整，即以未付租金54867.5元为基数，以月利率2%计算利息，应从2018年4月20日起计算，以未付租金为基数，以月息2%计息，直至租金付清为止。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条之规定，一审法院判决：一、邹保芽于本判决生效之日起十日内向聚才公司支付租金54867.5元及逾期违约金（以未付租金54867.5元为基数，按月利率2%计算逾期付款利息，支付自2018年4月20日起至本息付清为止的利息）；二、驳回聚才公司的其他诉讼请求。案件受理费2330元，由聚才公司承担1745元，邹保芽负担585元。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。根据诉辩双方的意见，归纳本案的争议焦点如下：一、聚才公司与邹保芽于2016年12月10日签订的《租赁合同》是否已解除，如已解除是何时解除的？二、邹保芽拖欠聚才公司的租金及违约金应当如何确定？就上述争议焦点，本院分别评述如下：一、关于聚才公司与邹保芽于2016年12月10日签订的《租赁合同》是否已解除，如已解除是何时解除的问题。经查，邹保芽于2018年1月将其所租的店面腾空，而且明确告知了出租人聚才公司，店面钥匙也交付到了聚才公司指定的酒店。根据以上事实，本院认为，邹保芽要求提前解除合同，聚才公司予以同意，可视为双方协商一致解除了双方于2016年12月10日签订的《租赁合同》。至于解除合同的时间，一审法院根据案情酌定解除合同的时间为2018年4月19日并无不当，对此本院予以确认。因此，聚才公司所提双方签订的《租赁合同》未解除的上诉理由，因与事实不符，不能成立。二、关于邹保芽拖欠聚才公司的租金及违约金应当如何确定的问题。如前所述，双方签订的《租赁合同》于2018年4月19日经双方协商一致予以了解除，因此，聚才公司主张邹保芽应支付2018年4月20日至2019年4月19日的租金118513元及其相应的违约金，本院不予采纳。经查，邹保芽未向聚才公司支付2017年10月20日至2018年4月19日期间的租金54867.5元。因此，邹保芽应当向聚才公司支付尚欠的租金即54867.5元，并承担逾期支付租金的违约金（以未付租金54867.5元为基数，按月利率2%计算逾期付款利息，支付自2018年4月20日起至本息付清为止的利息）。故，聚才公司所提应在一审判决的基础上增判租金118513元及逾期付租金的违约金的上诉理由，不能成立。综上所述，聚才公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3467元，由新余市聚才人力资源开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  艾力钊审判员  赵卫珍审判员  甘致易二〇二〇年四月十六日书记员  周美娟