浙江省安吉县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0523民初1231号 原告：陈富平，男，1964年7月4日出生，汉族，住安吉县。 委托诉讼代理人：吴国祥，浙**新律师事务所律师。 被告：安吉永强纸箱厂，住所地安吉县递铺街道三官村，统一社会信用代码913305236795741498。 投资人：徐永强。 被告：徐永强，男，1971年10月18日出生，汉族，住安吉县。 二被告共同委托诉讼代理人：陈宏彪，浙江顾善律师事务所律师。 原告陈富平与被告安吉永强纸箱厂（以下简称“永强厂”）、徐永强合同纠纷一案，本院于2019年4月3日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年11月22日适用普通程序公开开庭进行审理。原告陈富平的委托诉讼代理人吴国祥，被告永强厂及徐永强的委托诉讼代理人陈宏彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈富平向本院提出诉讼请求：1.纸箱厂向原告支付占用费77万元（约自2015年2月计算至2018年8月），并以该占用费为基数按照年利率6%的标准计算赔偿金，自2018年5月23日起暂计算至2019年11月23日，略计为6.85万元（实际计算至款清）；2.徐永强对永强厂的上述占用费及赔偿金债务承担无限责任；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：案外人施振德2007年从他人处承租位于安吉县幼儿园前的土地使用权，并在该土地上建造厂房。2013年7月15日，施振德与徐永强及案外人张连勇签订《厂房租赁合同》，约定将前述厂房出租15年，即从2013年7月15日至2028年7月14日，约定年租金60万元，总租金900万元，其中前10年租金600万元，以施振德欠徐永强、张连勇本息合计600万元的债权想抵充。因当时“安吉东玛家具有限公司”尚占用该厂区，租赁物实际在施振德处理好相关事宜后才进行交付。此外，还约定可对租赁厂房自由转租。2014年10月22日，陈富平与徐永强及案外人张连勇签订《协议书》一份，约定张连勇将其在2013年7月15日《厂房租赁合同》中的所有权利义务转让给陈富平。由此，陈富平与徐永强形成共同承租关系，并共同对外招商转租了大部分厂房。剩余部分厂房约4000余方，钢棚、场地约1000余方，因未能成功对外招租，徐永强在未通知陈富平的情况下于2015年上半年开始陆续占用，将其开办在别处的个人独资企业永强厂搬入厂区，占用至2018年8月。徐永强利用厂区空余部分开办的永强厂应参照市场租赁价格计算占用费，并按双方份额比例计算支付给陈富平。 二被告共同答辩称：1.陈富平诉请的租金占用费的时间有误。因部分厂房未招租成功，场地一直空着，徐永强就将自己的加工点搬到了相应的场地里，实际使用的时间是2015年11月26日到2018年2月前后，计27个月。2.实际占用的面积经过后面的测量，应按照1800平方米计算，相当于一个车间。3.占用费的计算价格，按照评估报告来看，2015年度为3.468元/平方米，2016年度为3.759元/平方米，2017年度为4.216元/平方米，2018年度为4.606元/平方米，与当地的市场价格基本吻合。评估机构之后提供的补充报告，与本案委托的事项不符，委托评估时并未要求对合伙人如何进行租金分配作出评估，如果真的评估价格有误应重新进行评估，而非根据份额作出调整。综上，经计算，二被告认可原告应得的占用费为109719元。 双方对以下事实无异议，本院予以确认：案涉厂房坐落于安吉县递铺街道三官村，由施振德出资建造。2013年7月15日，施振德作为甲方，徐永强、张连勇作为乙方，共同签订《厂房租赁合同》一份，约定甲方将案涉厂房（包括土地及附属物）整体租赁给乙方使用，租赁期限为十五年，从2013年7月15日起至2028年7月14日止，年租金60万元，15年租赁总费用为900万元，因在合同签订时，甲方欠乙方借款本金及利息共计600万元，该600万元与乙方应付甲方前10年租金相抵消，租赁物由乙方使用10年，第11年的租金于2023年7月14日支付，以后由乙方每一年度支付一次租金等。合同签订后，案涉厂房由徐永强、张连勇使用、收益。2014年10月22日，陈富平与徐永强、张连勇签订《协议书》一份，约定张连勇将2013年与施振德签订的《厂房租赁合同》中的所有权利义务转让给陈富平享有和承担，案涉厂房如转租，转租租赁款由陈富平和徐永强收取。后二人转租了大部分厂房。2018年5月，陈富平曾以合伙协议纠纷对徐永强提起诉讼，经本院（2018）浙0523民初2798号民事判决书判决确认陈富平享有转租租金的54.34%份额，徐永强享有45.66%份额。2015年，徐永强将自己投资经营的个人独资企业永强厂搬入案涉厂区的空余厂房内生产经营，但未向陈富平支付相应的占有使用费。故陈富平向本院提起诉讼。在诉讼过程中，经陈富平申请，本院委托杭州众诚价格评估有限公司对案涉厂区内3977.52平方米的厂房的租赁价格进行评估，结论为按占比54.34%的价格，2015年年租金为16.55万元，2016年年租金为17.94万元，2017年年租金为20.12万元，2018年年租金为21.98万元。 本案的争议焦点在于永强厂应如何向陈富平计付厂房占用费。要计算占用费，必须确定以下几个数据：1.占用时间；2.占用面积；3.计价标准。 关于占用时间，陈富平主张永强厂于2015年上半年开始陆续占用案涉厂房，于2018年8月搬离，但未能提供确切证据予以证实，其依据多来源于估算和听说。徐永强和永强厂主张其占用始于2015年11月26日，终于2018年2月，并提供了《低压非居民用电登记表》及历月电费明细表各一份用以证明。陈富平对该组证据的三性均无异议，但认为不符合客观情况，事实上厂房在稍微空了一段时间以后，永强厂就搬进来了，且有一个收拾的过程，2018年2月后即使电费是0的情况，也可能是用于堆放库存商品而占用，并提供了一组显示拍摄时间为2018年3月22日的照片，用以证实厂房用于存放货物的事实。二被告对照片拍摄时间、地点存疑。对此，本院认为，陈富平主张的厂房占用起始时间未能提供证据予以证实，本院不予采信。永强厂自认的起始时间有电表开户证明予以证实，本院予以认可，其主张的终止时间为2018年2月，从电费明细上来看，2018年3、4、5月份亦在一定范围内产生电费，但较前期用电大幅减少，应在陆续减产停产过程中。而在陈富平同期起诉的另一案件（2019）浙0523民初2619号确认合同无效案件中主张2018年7月徐永强已将厂房租给了案外人梅水强。因此，本院认定永强厂占用案涉厂房的时间从2015年11月至2018年5月，计30个月。 关于占用面积，陈富平主张永强厂使用的面积有3977.52平方米。二被告则主张其使用的面积只有陈富平主张的一半左右，并提供了永强厂的红线测绘图一份，指出其只占用了评估报告中所称的“车间二”1863.30平方米。陈富平根据本院在双方申请评估前对现场情况的踏勘，制作了永强厂的红线图，测绘了使用面积，本院对该红线图显示的永强厂占有使用面积予以确认。二被告抗辩有部分车间未使用，与现场情况不符。即使根据永强厂提供的历月电费明细中显示的用电量，也明显与二被告主张的使用面积不符。对此，本院采信陈富平的主张。 关于计价标准，虽然陈富平申请对案涉厂房进行了租金价格评估，但对评估结果认为不符合市场价格，有失公允，没有参考价值，且评估机构的工作毛糙马虎。因此，请求法庭参考同一厂区内其他租户的价格进行确定。二被告认为评估报告中记载的评估价格正确，但评估机构庭前出具的《补充说明函》称按照54.34%的占比来评估没有依据，整个评估报告主文中都未涉及比例问题，也没有任何人提出要按比例来评估，且即使要按比例计算，也应按徐永强的占比来算，此举画蛇添足。鉴于原、被告双方对评估报告的结论都存在不同程度的异议，而涉及该厂区的案件在本院已受理多起，参看其他案件案卷材料：厂区内最大的承租人吴梦竹，其承租的11000平方米厂房2014年12月31日至2026年12月31日的租金为每年60万元，均价约4.55元/月/平方米；徐永强与梅水强2018年7月1日签订的3100平方米厂房租赁合同约定的年租金为260400元，均价7元/月/平方米；梅水强与任文泉2018年7月23日签订的2543平方米的厂房租赁合同约定的年租金为45万元，均价约14.75元/月/平方米。同时，本院查询了与案涉厂房同一地区的涉诉房屋租赁案件材料：（2016）浙0523民初3213号案件中当事人2011年租赁三官村委会房屋及停车场合计2400平方米，租期十年，年租金14.8万元，均价约5.14元/月/平方米；（2019）浙0523民初4194号案件中当事人2015年租赁康山工业园区3500平方米厂房，租期三年，年租金25万元，均价5.95元/月/平方米。而按照评估报告的结论计算，案涉厂房2015年的租金均价约为6.38元/月/平方米，2016年为6.92元/月/平方米，2017年为7.76元/月/平方米，2018年为8.47元/月/平方米，除与梅水强与任文泉的合同租金有一定差距外，与其他同时期相近地段的房屋租赁价格并未有太大偏离，属于合理范围内，因此，本院对评估结论予以采信。 综上，除上述已确认的事实外，本院还对以下事实予以认定：永强厂自2015年11月26日始占用案涉厂房3977.52平方米，于2018年5月搬出，合计占用30个月。案涉厂房租金经评估，2015年的年租金为30.46万元，2016年为33.01万元，2017年为37.03万元，2018年为40.45万元。永强厂所占用面积总计应付租金为79.28万元。 本院认为，陈富平与徐永强基于2014年10月22日与张连勇签订《协议书》，共同对案涉厂房享有占有、使用、收益的权利，其中，陈富平享有收益54.34%份额，徐永强享有收益45.66%份额。徐永强在部分厂房未能成功招租的情况下，将自己投资经营的个人独资企业永强厂搬入闲置厂房内，在未与陈富平有特别约定无偿使用的情况下，应由占有使用人永强厂向厂房的权利人支付相应的占有使用费，其中陈富平应得部分为43.08万元。因双方未约定该款项的支付期限和方式，陈富平要求计算从2015年2月起的赔偿金于法无据，但从其催讨之日起，永强厂应赔偿陈富平的逾期利息损失。因陈富平未提供催讨证明，本院以其起诉之日视为催讨之日。陈富平诉请按年利率6%计算逾期付款利息，高于同期中国银行公布的贷款基准利率计算和最新发布的的全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，本院相应予以调整，即从2019年4月3日至2019年8月19日按同期中国银行公布的贷款基准利率计算，2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算逾期付款利息。徐永强作为永强厂的投资人，在永强厂的财产不足以清偿债务时，应承担无限责任。原告合法诉请，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九十三条、第九十四条、第一百零二条；《中华人民共和国民法总则》第一百零四条之规定，判决如下： 一、被告安吉永强纸箱厂支付原告陈富平厂房占用费43.08万元及逾期付款利息（利息计算至2019年8月19日为7183.59元，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款清之日止，利随本清）； 二、被告徐永强在被告安吉永强纸箱厂的财产不足以清偿上述债务时，承担无限责任； 三、驳回原告陈富平的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费11500元，由原告陈富平负担5075元，被告安吉永强纸箱厂、徐永强负担6425元，限于本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审 判 长  梁 赟 人民陪审员  张晨霞 人民陪审员  程 峰 二〇二〇年四月二十四日 书 记 员  俞步步