新疆维吾尔自治区高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新民终18号 上诉人（原审原告）：新疆出版印刷集团公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市贵州路145号。 法定代表人：郭全，该公司总经理。 委托诉讼代理人：马宏彬，新疆赛天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王新安，北京中凯律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：乌鲁木齐久源房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中环路911站旁。 法定代表人：罗毅，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张开发，新疆世源律师事务所律师。 上诉人新疆出版印刷集团公司（以下简称出版印刷集团）因与上诉人乌鲁木齐久源房地产开发有限公司（以下简称久源房产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市中级人民法院（2018）新01民初431号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月14日立案后，依法组成合议庭，于2020年4月17日公开开庭进行了审理。上诉人出版印刷集团的委托诉讼代理人马宏彬、王新安、上诉人久源房产公司的委托诉讼代理人张开发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 出版印刷集团上诉请求：对一审判决第二项漏判部分及第四项予以改判。事实与理由：一、一审判决第二项未确认久源房产公司应交付1号楼B型住宅（152.17平方米）一套，属于漏判，请求予以纠正。根据一审判决，双方当事人应当继续履行《房屋拆迁补偿安置合同》（以下简称拆迁安置合同）及《房屋拆迁补偿安置补充协议》（以下简称补充协议）。补充协议第一条第二款约定，久源房产公司应“另外补偿一套B型152.17平方米住宅”，一审判决对该套补偿房屋未予确认，属于漏判。虽双方约定“补偿的B型住宅面积不计算在总补偿面积之内”，但该约定并未否定久源房产公司的补偿义务，因此，应当得到判决的支持。二、一审未认定出版印刷集团主张的损失3117100元不当，请求予以改判。久源房产公司应当承担逾期交房损失（计算至2018年3月31日）及保全保险费损失合计3117100元。首先，关于逾期交房的违约责任，双方在拆迁安置合同第九条明确约定，任何一方未履行合同规定的义务视为违反合同，违约一方应向另一方赔偿违约引起的一切直接和可得利益损失；其次，一审认为出版印刷集团未对损失提供证据是错误的。租金损失属于可得利益损失，对此出版印刷集团提供了租赁合同及发票，同时提出了评估申请，但一审法院未予准许，在此情况下判定出版印刷集团承担败诉责任是错误的。此外，出版印刷集团也提供了因本案财产保全而支出保险费等的相关票据。 久源房产公司辩称，一、出版印刷集团上诉请求为不服一审判决第二项、第四项，明确不服标的金额为3117100元，其第一项上诉请求不在上述范围内，属于3117100元之外的不服标的。二、诉争房屋未经过竣工验收，特别是未经过消防验收，原因系出版印刷集团违法占用我方用地导致不能验收和交付，应当由出版印刷集团承担过错责任。 久源房产公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项、第三项，改判驳回出版印刷集团的诉讼请求。事实与理由：一、双方当事人签订的《新疆印刷物资交易综合市场合作建设意向协议书》（以下简称合作意向书）及拆迁安置合同、补充协议的实质内容是以划拨土地投资进行房产开发建设，应属无效合同，出版印刷集团依据无效合同主张权利于法无据。二、一审未审查出版印刷集团是否完成了拆迁义务、是否存在违约行为，违反了权利、义务对等原则。合作意向书第三条约定，拆迁应由出版印刷集团完成，且拆迁面积不少于拆迁许可证确定的面积，而事实上出版印刷集团直到2016年4月11日才移交了部分拆迁房屋的房产证，面积远小于拆迁许可证的拆迁面积。建设用地规划许可证确定的用地面积是7199.84平方米，蓝线面积是9366.6平方米，蓝线范围内的地上附着物均属于被拆迁面积，但出版印刷集团并未按上述面积履行自己的拆迁义务。三、出版印刷集团占用久源房产公司拍卖取得的土地，如占用消防登高地、绿化用地等，导致房屋迟迟不能达到竣工验收标准，责任应由其自行承担。四、本案诉争房屋由于出版印刷集团原因至今未完成竣工验收，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程未经竣工验收或验收不合格，不得交付使用”的规定，一审判决久源房产公司交付房屋不当，应予纠正。 出版印刷集团辩称，一、拆迁安置合同及补充协议合法有效。久源房产公司主张合同无效的依据是2007年1月29日的合作意向书，该意向书第四条明确约定“本合作意向书为甲乙双方合作纲领性文件，最终生效将另立合同”，证明合作意向书并非正式合同。2008年12月8日的拆迁安置合同第十二条明确了两份合同以拆迁安置合同为准，因此本案应当根据拆迁安置合同确定双方的权利义务。从两份合同约定的内容来看，合作意向书以建设新疆区域的印刷物资交易市场为目的，而拆迁安置合同则以久源房产公司在出版印刷集团使用的土地范围内进行商品房开发为目的；开发方式从合作开发变更为久源房产公司独立开发，对出版印刷集团进行拆迁安置补偿，出版印刷集团只是同意地上建筑物被拆迁，同意安置补偿的各项条件，没有以划拨土地投资的行为。这两份法律文件约定的双方法律关系如此不同且进行了准确表述，久源房产公司对此进行选择性忽视，一味以合作意向书认定出版印刷集团以划拨土地投资，进而要求认定拆迁安置合同及补充协议无效的上诉理由缺乏法律依据，同时有违诚实诉讼的原则。二、出版印刷集团没有拆迁义务。久源房产公司根据合作意向书第三条的约定认为出版印刷集团负有拆迁义务，同时认为拆迁安置合同未涉及拆迁面积的约定，久源房产公司的上述主张与事实不符。拆迁安置合同第五条对旧房拆除进行了约定“甲方在办妥工程建设开工手续拆除旧房前在得到乙方的认可后方可施工”，该条中的甲方即为久源房产公司，乙方为出版印刷集团，从该约定来看久源房产公司对旧房承担拆除的义务也即拆迁义务。事实上也是久源房产公司实施的拆迁，而且双方就此问题从未发生争议，久源房产公司在合同履行期间从未向出版印刷集团主张过拆迁费问题。另外，双方当事人是依据《中华人民共和国城市房屋拆迁管理条例》签署的拆迁安置合同及补充协议，上述条例规定久源房产公司是拆迁人，出版印刷集团是被拆迁人，很显然久源房产公司是拆迁义务的法定责任主体。上述条例在2011年才被废止，因此根据法律规定，出版印刷集团也不应当承担拆迁义务。三、久源房产公司认为出版印刷集团侵害其权利不能成立。久源房产公司认为出版印刷集团违法占用已经拍卖取得的土地，就此问题一审期间出版印刷集团已经做了说明并举证，证明不存在侵权事实。即使久源房产公司认为有侵权问题，也系不同的法律关系，应另案主张，不能作为拒绝履行安置补偿义务的理由。四、久源房产公司应当依约交付房屋，久源房产公司称房屋没有竣工验收所以不能交付，事实上久源房产公司开发的案涉房产项目早已销售，业主已实际入住使用，甚至本来应当补偿给出版印刷集团的房屋也存在销售给第三方的现象，只有出版印刷集团在长达八年的时间里不能取得补偿房产，久源公司以自己未履行工程竣工验收义务作为拒绝履行合同义务的理由，属于明显的恶意违约，违反诚实信用原则，企图为自己谋取不当的诉讼利益。另外，根据本案的特殊情况，在房屋交付后，如果因为交付不当导致无法使用或无法及时办理产权登记，出版印刷集团可另行向久源房产公司主张权利，交付行为具有法律应当保护的交易正当性。 出版印刷集团向一审法院提出诉讼请求：1.久源房产公司继续履行拆迁安置合同；2.久源房产公司将以下房屋在30日内优先补偿给我公司并无偿办理不动产权属证书：（1）A、1号楼负二层库房442.27平方米；B、1号楼负一层1号库38.16平方米、2号库141.29平方米、3号库170.27平方米；C、1号楼一层1号商铺81.35平方米、2号商铺142平方米、3号商铺120.84平方米；D、1号楼二层1号房74.76平方米、2号房198.75平方米、3号房108.93平方米、4号房118.88平方米、5号房122.23平方米；E、1号楼三层1号房74.76平方米、2号房198.75平方米、3号房108.93平方米、4号房118.88平方米、5号房122.23平方米；F、1号楼四层一单元1号房96.79平方米、2号房94.21平方米、二单元1号房94.21平方米、2号房105.8平方米、三单元1号房162.57平方米、2号房163.3平方米；（2）2号楼一层1号办公室75.58平方米、2号办公室73.67平方米、3号办公室73.67平方米、4号办公室73.67平方米、5号办公室73.67平方米、6号办公室73.67平方米、7号办公室73.67平方米；（3）3号楼一层1号办公室58.06平方米、2号办公室58.06平方米、3号办公室58.06平方米、4号办公室67.36平方米、5号办公室59.46平方米；（4）2、3号楼地下车库2451.57平方米；以上房屋补偿面积合计为5928.06平方米。3.久源房产公司补偿不能给付房屋面积补偿金1569.38万元；4.判令久源房产公司支付自逾期交付房屋之日至房屋实际交付期间损失、保全保险费合计311.71万元。 一审法院认定事实：2007年1月29日，久源房产公司（甲方）与出版印刷集团（乙方）签订合作意向书，双方就合作开发新疆印刷物资交易综合市场，订立合作建设意向协议书。约定项目合作及分配方式为1.合作形式：（1）甲方以拥有土地使用权的位于乌鲁木齐市××路，宗地号为1000957、面积为10845平方米的建设用地作为对项目的投入。（2）乙方以承担项目所需的建设资金（包括市政设施配套费、报建费、前期手续费、规费、设计费、设备费、工程款、监理费、营业税等）作为项目的投入，乙方按规划局批准的总建筑面积和设计图纸承建。2.综合市场建成后甲乙双方分配方式：甲乙双方以建筑面积按甲方30%、乙方70%的比例方案进行分配。合作意向书为甲乙双方合作纲领性文件，最终生效将另立合同。2008年12月8日，久源房产公司（拆迁人、甲方）与出版印刷集团（被拆迁人、乙方）签订拆迁安置合同，双方约定：甲方因开发商品房建设需要，经公开竞拍取得乙方位于乌鲁木齐市××路（乙方住所院内）的土地使用权，对该处进行房地产开发。根据《中华人民共和国城市房屋拆迁管理条例》规定，甲乙双方在平等自愿、协商一致的基础上，就房屋拆迁、补偿、安置达成如下协议：第二条项目建设地点、规模与内容，项目建设用地：乌鲁木齐市贵州路145号（乙方住所院内），宗地号为1000957，面积为7199.54平方米，开发建设建筑面积的确认以甲乙双方签字认可的施工图为准。第三条乙方获得补偿房屋的具体标准和内容（一）乙方获得补偿房屋的标准，按开发建设全部项目的实际建筑面积计算，甲方开发建设总面积在22000平方米以内，给乙方补偿6000平方米。开发建设面积超出22000平方米的部分按三、七分成，乙方得三，甲方得七。甲方提供给乙方的补偿房屋应当符合国家质量安全标准。被拆迁的旧住宅中原10位住户安置补偿不在乙方补偿面积之内。第四条乙方的过渡安置（一）在房屋拆迁和工程建设期内，乙方的过渡安置按以下方式解决，为了保证乙方在整个工程建设期内正常的办公营业，首期工程建成后，乙方搬入新建的多层商住楼办公营业后再拆除原办公楼。乙方搬迁新建多层商住楼过渡办公营业为无偿使用，搬迁费乙方自行解决。（二）乙方过渡期限，甲方工程建设期从开工之日起计算，24个月内完工，工程建设期限为乙方过渡期限。第七条逾期安置补偿的违约责任。（一）甲方应在本合同约定的过渡期期满前保证乙方按期回迁和获得安置补偿的房屋，逾期不能回迁和获得安置补偿房屋的，甲方应在过渡期满30日前通知乙方，按下列约定处理：1.逾期回迁超过六个月的，乙方有权选择解除合同，要求甲方按照项目开发建设面积应补偿乙方面积计算乙方应当获得的价值（市场价值），并按照该价值向乙方进行拆迁房的货币补偿。在乙方获得货币补偿款之前，甲方同时承担逾期交房的安置补助费及其他违约责任。2.甲方应在收到乙方要求货币补偿的通知书后30日内，将全部补偿款支付给乙方，否则按照每日万分之五支付逾期付款违约金。第九条其他违约责任1.甲乙双方任何一方未履行本合同规定的义务视为违反合同。违约一方应向另一方赔偿违约引起的一切直接和可得利益的损失。2.由于不可抗力导致不能履行或不能完全履行合同时，应当尽快向对方书面通报理由，在提供相应证明后，可根据具体情况部分或全部免除对方的违约责任。3.合同有效期内，任何一方不得擅自变更、终止合同，否则承担500万元的违约金。4.由于甲方逾期不支付各项税费，导致的罚款等损失由甲方承担。如果导致乙方被迫交纳各项税费，乙方不仅有权向甲方追偿，甲方还应当从乙方付出该款之日承担每日万分之五的违约金。第十条履约保证金。1.合同签订后当日内，甲方向乙方支付400万元的搬迁补偿履约保证金。2.如果甲方未能按照本合同约定履行合同的各项义务，乙方有权从履约保证金中直接扣留应由甲方承担的各项税费、违约金、补偿金等。3.甲方将全部补偿房屋交付乙方，并在乙方获得全部房产的房屋产权证及土地使用证后，乙方将履约保证金全部返还给由甲方。第十二条因为甲、乙双方的合作方式已改变，拆迁安置合同签订后，甲、乙双方在2007年1月29日签订的合作意向书内容与本协议有抵触的，以本协议为准。同日，久源房产公司（拆迁人、甲方）与出版印刷集团（被拆迁人、乙方）签订补充协议，约定：第一条乙方获取补偿房屋的层数和面积1.多层商住楼的一层商铺和负一层①东西朝向多层商住楼：一层面积804平方米；负一层面积804平方米；②南北朝向多层商住楼：一层面积336平方米；负一层面积401平方米。2.高层商住楼的负一层、负二层、地面一层商铺、二、三层写字楼，另外从高层商住楼中补偿给乙方六套住宅，其中的五套住宅户型为C′型（面积99.65平方米），五套C′型总面积不少于500平方米。另补偿一套B型152.17平方米住宅。补偿的B型住宅面积不计算在乙方的总补偿面积之内。高层商住楼：一层商铺面积627平方米；二层写字楼面积627平方米；三层写字楼面积627平方米（二、三层写字楼面积中不包括阳台面积）；负一层面积627平方米；负二层面积627平方米。在高层商住楼中，若因公共使用或公共设施占用了补偿给乙方的负一、二层面积，甲方应从高层商住楼的其他位置给乙方补够面积。3.如果设计图纸变更，楼层面积有所变化，甲方补偿乙方各楼层的面积双方另行签订协议约定。4.上述补偿的房屋面积如果达不到应补偿给乙方的面积，甲方应从项目的地下停车场，属于甲方面积部分中给乙方补足面积。具体的位置确认方式是，从高层商住楼东西走向的北面建筑墙的垂直墙下向北划分，直到补够为止。5.补偿给乙方负一层的面积若大于地面一层楼的面积，按一层楼的面积计算，小于一层楼的面积，按实际面积计算。6.在高层商住楼内负一、二层中，属于整体楼分摊面积的部分，按双方在开发建设总面积中各自所占的比重分摊。7.考虑到双方在合作中，使甲方在一层拥有部分房产便于其内部管理，乙方从补偿的北面多层商住楼一层商铺西面，划出65平方米作为甲方建设物业管理用房。合同签订后，久源房产公司向出版印刷集团支付履约保证金400万元。2009年9月30日，久源房产公司取得房屋拆迁许可证[拆许字（2009）第43号]，拆迁范围东：新疆第一汽运司，南：贵州路，西：和平渠，北：大寨。2010年2月26日，久源房产公司取得贵州路住宅楼2#、3#、地下车库的建设工程规划许可证（建字第××号）。2013年7月15日，久源房产公司取得贵州路1#底商、办公住宅楼的建设工程规划许可证（建字第××号）。2010年4月23日，久源房产公司取得贵州路住宅小区2#、3#住宅楼及地下车库的建筑工程施工许可证。2014年7月25日，久源房产公司取得贵州路1#底商、办公住宅楼的建筑工程施工许可证。2011年3月31日，久源房产公司取得贵州路145号住宅楼2栋、3栋的商品房预售许可证（乌房预许字××号、乌房预许字××号）。2015年4月，久源房产公司取得贵州路145号1#底商、办公住宅楼1栋的商品房预售许可证（乌房预许字××号）。2013年11月11日，乌鲁木齐市国土资源局向出版印刷集团发出乌国土资函[2013]1161号《关于收回国有建设用地使用权的通知》，内容为:2007年2月28日，出版印刷集团将位于贵州路一宗国有建设用地使用权向我局提出土地挂牌出让申请，市规划部门为该宗地出具规划条件。2007年12月4日，经市人民政府批准，我局向社会公开出让2007-C-021宗地国有建设用地使用权，最终由久源房产公司以635万元竞得，出让土地面积7199.57平方米，土地用途为住宅，容积率为2.5，土地使用年限50年。根据《中华人民共和国土地管理法》第五十八条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十条、第四十七条之规定，收回你单位7199.57平方米国有划拨土地。请你单位在收到此通知之日起七个工作日内，持乌国用（94）字第1000957号国有土地使用证向我局申请办理国有土地注销登记，并为你单位重新核发剩余土地面积的国有土地使用证。2016年4月11日，双方当事人对北京××路套房产及部分房产的房产证进行了移交，书写房产证移交清单。2016年1月26日，乌鲁木齐市地方税务局稽查局向出版印刷集团发出税务处理决定书，认为出版印刷集团因转让旧房获得的补偿未按规定调整收入，经调整后2012年度应补缴企业所得税1198679.17元。出版印刷集团已补缴该款。久源房产公司已向出版印刷集团交付部分房屋，其中2号楼740.53平方米、3号楼370.16平方米。出版印刷集团因本案财产保全，支出诉讼财产保全责任险保险费14490元。 一审法院认为，依法成立的合同对双方均具有法律约束力，双方均应履行。久源房产公司与出版印刷集团2008年12月8日签订的拆迁安置合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。久源房产公司认为出版印刷集团以划拨土地出资与久源房产公司以货币出资共同建房，并于2007年1月29日签订的合作意向书违反了《中华人民共和国土地管理法》及最高人民法院相关司法解释的禁止性规定，而2008年12月8日双方签订的拆迁安置合同是合作意向书的延续，故拆迁安置合同及补充协议为无效合同。对此一审法院认为，久源房产公司与出版印刷集团虽然签订了合作意向书，但该意向书第四条写明“本合作意向书为甲乙双方合作纲领性文件，最终生效将另立合同”，之后双方又签订了拆迁安置合同及补充协议，在拆迁安置合同第12条中明确写明“因双方的合作方式已改变，本补偿协议签订后双方在2007年1月29日签订的合作意向书内容与本协议有抵触的，以本协议为主”，故双方对合作意向书已进行了变更，最终是以2008年12月8日的拆迁安置合同为准。久源房产公司未提交证据证明拆迁安置合同及补充协议存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效合同的情形，其认为拆迁安置合同及补充协议为无效合同的意见，一审法院未予采纳。双方应继续履行该合同。补充协议是拆迁安置合同的组成部分，故出版印刷集团主张继续履行拆迁安置合同，实际是对拆迁安置合同及补充协议两份合同的继续履行，出版印刷集团要求继续履行合同的请求，一审法院予以支持。一、久源房产公司应当向出版印刷集团补偿的房产面积及位置。根据双方签订的拆迁安置合同及补充协议，久源房产公司取得出版印刷集团位于乌鲁木齐市××路的土地使用权，对该处进行房地产开发，其应当向出版印刷集团补偿相应的房屋，现出版印刷集团提出要求久源房产公司向其交付补偿面积房屋的诉讼请求，合法有据，应予支持。久源房产公司提出因出版印刷集团未履行合同内容，按时交付土地，违约在先，其不应向出版印刷集团交付房屋，其所提交的证据不足以证实该主张，且久源房产公司也未在规定时间内取得相应的规划施工资质，故对该理由一审法院亦不予采纳。因双方在补充协议中对于久源房产公司应交付给出版印刷集团的补偿房屋坐落位置及面积进行了具体约定，根据该约定，久源房产公司应交付给出版印刷集团房屋位置及面积为：1.东西朝向多层商住楼（即2号楼）：一层面积804平方米；负一层面积804平方米。2.南北朝向多层商住楼（3号楼）：一层面积336平方米；负一层面积401平方米。3.高层商住楼（1号楼）的一层商铺面积627平方米，二层写字楼面积627平方米；三层写字楼面积627平方米（二、三层写字楼面积中不包括阳台面积）；负一层面积627平方米；负二层面积627平方米；五套户型为C′型（总面积不少于500平方米）住宅，并同时约定在高层商住楼中，若因公共使用或公共设施占用了补偿给出版印刷集团的负一、二层面积，久源房产公司应从高层商住楼的其他位置给出版印刷集团补够面积。故久源房产公司应按约定给出版印刷集团补偿相应房屋，未补足部分在1号楼的其他位置继续补足。久源房产公司对二号、三号楼已进行的交付可予以折抵。出版印刷集团主张要求久源房产公司补偿房屋并办理不动产权属证书的请求符合法律规定，一审法院予以支持。二、关于出版印刷集团主张要求久源房产公司赔偿不能给付房屋面积补偿金1569.38万元的请求的问题。因双方在补充协议中对久源房产公司应补偿的房屋位置面积进行了具体约定，双方对未能补偿房屋应如何补足也做了相应的约定，在久源房产公司尚未补偿的情况下，出版印刷集团即认为久源房产公司不能补偿，要求进行评估并主张赔偿不能给付房屋面积补偿金的请求，依据不足，一审法院不予支持，出版印刷集团可在未能得到补偿后另行诉讼。三、关于出版印刷集团主张要求久源房产公司支付自逾期交付房屋之日至房屋实际交付期间损失、保全保险费合计311.71万元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条之规定，一方当事人不履行或者不符合合同约定履行合同义务，给对方造成损失的，违约方应当向守约承担赔偿责任。故要求违约方承担违约责任需要证实违约方存在违约行为且守约方存在实际损失，现出版印刷集团要求久源房产公司因其违约行为承担赔偿责任，应当就其存在损失及损失的数额提供证据予以证实。出版印刷集团所主张的该损失为久源房产公司逾期交房所产生的租金损失及因案件诉讼保全所产生的保险费，因双方在合同中对逾期交房所应承担的损失并未约定，且出版印刷集团也未就久源房产公司延期交付涉案房屋的违约行为造成任何直接损失提交证据，故对于出版印刷集团该项主张，一审法院亦不予支持。判决：一、久源房产公司继续履行与出版印刷集团2008年12月8日签订的《房屋拆迁补偿安置合同》《房屋拆迁补偿安置补充协议》；二、久源房产公司依照《房屋拆迁补偿安置补充协议》第一条约定于本判决生效后三十日内向出版印刷集团交付位于乌鲁木齐市××区下列房屋及面积：1.1号楼（高层商住楼）的一层商铺面积627平方米、二层写字楼面积627平方米（不包括阳台面积）、三层写字楼面积627平方米（不包括阳台面积）、负一层面积627平方米、负二层面积627平方米、五套户型为C′型（总面积不少于500平方米）住宅，若因公共使用或公共设施占用了应补偿给出版印刷集团的负一、二层面积，久源房产公司应从该高层商住楼的其他位置给出版印刷集团补够面积；2.2号楼（东西朝向多层商住楼）一层面积804平方米、负一层面积804平方米，久源房产公司已交付的房屋面积予以折抵；3.3号楼（南北朝向多层商住楼）一层面积336平方米、负一层面积401平方米，久源房产公司已交付的房屋面积予以折抵；三、久源房产公司交付完毕房屋后协助出版印刷集团办理房屋的不动产权属证书；四、驳回出版印刷集团的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。出版印刷集团提交证据如下：租金统计表三份、58同城房产租赁信息五份。证明其主张的租金损失以上述资料作为参考依据，小区负一层租金均价每平方米1.51元/天，2、3号楼一层均价每平方米2.1元/天。久源房产公司对该组证据的真实性、合法性、关联性均不认可，认为该组证据不能真实客观的反映租金损失，特别是租赁价格，其信息来源为58同城网站，不具备客观性也不具有参考价值。同时，该组证据不属于二审新证据。久源房产公司提交证据如下：（2019）新乌亚心证内字第3445号公证书。证明出版印刷集团违法占用久源房产公司的消防登高点、绿化用地，导致久源房产公司无法交付房屋。出版印刷集团对该证据真实性认可、关联性不认可。认为通过公证书中的照片、现场简图等资料，不能证实久源房产公司主张的侵权事实。 本院查明的其他事实与一审一致。 本院认为，关于久源房产公司与出版印刷集团签订的拆迁安置合同及补充协议的效力问题。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。第十二条规定：土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。本案查明事实反映，诉争房产项目所涉土地使用权，已于本案起诉前经乌鲁木齐市人民政府批准在相关行政主管部门办理了土地使用权出让手续，变更了使用权性质，房产开发项目的用地、规划、建设手续齐备，则根据上述司法解释的规定，双方当事人之间的拆迁安置合同及补充协议合法有效，久源房产公司认为合同无效的理由缺乏法律依据，本院不予采纳。久源房产公司应当按照合同约定全面履行自己的义务。 关于未经竣工验收是否影响久源房产公司向出版印刷集团交付房屋的问题。《中华人民共和国建筑法》是对从事建筑活动的各主体包括施工单位、建设单位、勘察设计等单位的建设行为进行规范和管理的法律。该法第六十一条规定：交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《建设工程质量管理条例》第十六条规定：建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。根据上述法律、法规规定，组织竣工验收，确保建设工程在交付使用前质量达到国家规定的安全标准是建设单位的法定义务。同时，双方当事人在拆迁安置合同第三条约定，久源房产公司提供给出版印刷集团的补偿房屋，应当符合国家质量安全标准；第八条约定，久源房产公司交付的安置房标准应符合国家标准，达不到国家规范标准的，出版印刷集团有权要求久源房产公司限期整改。逾期不返工整改的，出版印刷集团有权自行委托他人整改，发生的费用及造成逾期回迁责任由久源房产公司承担。根据上述约定，向出版印刷集团交付经竣工验收质量合格的房屋亦是久源房产公司的合同义务。同时双方约定久源房产公司应在工程开工之日起二十四个月之内完成建设并向出版印刷集团交付补偿房屋，但久源房产公司未在合同约定的日期交付房产，一审判令当事人继续履行合同，确定在判决生效后三十日内交付，实际对久源房产公司履行义务的期限给予了延长，则久源房产公司应在该期限内组织完成竣工验收，并向出版印刷集团交付质量合格的房屋。如久源房产公司怠于履行法定及约定的义务，造成出版印刷集团不能在上述确定的日期获得补偿房产，久源房产公司应当根据法律规定及合同约定承担相应法律后果。久源房产公司不积极组织案涉房产项目的竣工验收，并将其作为无法交付补偿房屋的借口，存在意图阻止合同履行的主观恶意，不应得到法律的支持。 关于久源房产公司主张的出版印刷集团在合同履行过程中存在不履行拆迁义务、占用土地等行为的问题。补充协议第五条约定“双方在旧房拆迁工程中的合作分工为：属于乙方搬迁范围，乙方必须按双方约定的时间限期完成；旧住宅中原十位住户的搬迁由甲方出面洽谈，乙方全力配合”。根据上述内容及拆迁安置合同的相关约定，出版印刷集团在合同中负有搬迁义务，并无拆除义务。如出版印刷集团未按约定限期搬离，致久源房产公司不能顺利开发利用土地，久源房产公司可依据合同要求出版印刷集团履行义务。事实上，自2008年12月8日双方订立协议至本案诉讼长达十年时间内，久源房产公司从未向出版印刷集团提出过该主张。在房产项目已经建成并实际销售、入住，久源房产公司已基本实现合同目的的情况下，其又称出版印刷集团未履行搬迁义务缺乏事实依据。久源房产公司提供的证据不足以证实其主张，本院不予采纳。 关于出版印刷集团主张一审漏判1号楼（高层商住楼）一套B型152.17平方米住宅的问题。双方当事人签订的补充协议第一条确定了出版印刷集团应获得的补偿房屋的层数和面积，同时约定“另补偿一套B型152.17平方米住宅。补偿的B型住宅面积不计算在乙方的总补偿面积之内”。出版印刷集团在一审请求给付的具体房屋中并不含上述特定面积及户型的房产，但在请求给付的补偿总面积中，出版印刷集团认为久源房产公司实际开发面积为23169.31平方米，根据双方约定的开发建设总面积在22000平方米以内的，补偿房屋6000平方米，超过22000平方米以上部分，出版印刷集团取得超出部分的30%，由此计算，应获得的补偿房屋总面积是6502.96平方米。根据出版印刷集团的上述计算方式可知，其在请求给付的房产总面积中计入了152.17平方米，即（23169.31－22000）×30%＋6000＋152.17=6502.96。而一审判决第二项判令久源房产公司给付的房产面积是当事人补充协议第一条约定的面积，但该条所同时约定的“另补偿一套B型152.17平方米住宅”未在该判决项中给予确认，而出版印刷集团对该152.17平方米在其请求给付的房产总面积中提出了主张，一审确属遗漏了当事人的诉讼请求，二审予以纠正（出版印刷集团已就该上诉请求补交了二审案件受理费）。久源房产公司应向出版印刷集团交付一套B型152.17平方米住宅。 关于出版印刷集团主张逾期交房损失及保全保险费损失合计3117100元的问题。本案中，出版印刷集团主张因久源房产公司逾期交房，造成其六年的租金损失5796200元（自2012年3月31日至2018年3月31日），同时出版印刷集团缴纳税金1198679.17元、因诉讼产生保全保险费122200元，上述合计7117079.17元，久源房产公司根据合同约定向出版印刷集团支付了400万元履约保证金，以此折抵后，尚有3117100元未受偿的部分，出版印刷集团要求久源房产公司给付。出版印刷集团实际发生的税金和保全保险费是可以以履约保证金折抵完毕的，则不能受偿的3117100元应属其所主张的租金损失5796200元中的一部分。考虑到租金损失属于可得利益损失，出版印刷集团已通过履约保证金获得部分受偿，以及获取可得利益亦需付出一定交易成本等因素，本院对出版印刷集团主张的其他租金损失3117100元不予支持。 综上所述，出版印刷集团的上诉请求部分成立、久源房产公司的上诉请求不成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持乌鲁木齐市中级人民法院（2018）新01民初431号民事判决第一项、第二项、第三项，即乌鲁木齐久源房地产开发有限公司继续履行与新疆出版印刷集团公司2008年12月8日签订的《房屋拆迁补偿安置合同》《房屋拆迁补偿安置补充协议》。乌鲁木齐久源房地产开发有限公司依照《房屋拆迁补偿安置补充协议》第一条约定于本判决生效后三十日内向新疆出版印刷集团公司交付位于乌鲁木齐市××区下列房屋及面积：1.1号楼（高层商住楼）的一层商铺面积627平方米、二层写字楼面积627平方米（不包括阳台面积）、三层写字楼面积627平方米（不包括阳台面积）、负一层面积627平方米、负二层面积627平方米、五套户型为C′型（总面积不少于500平方米）住宅，若因公共使用或公共设施占用了应补偿给新疆出版印刷集团公司的负一、二层面积，乌鲁木齐久源房地产开发有限公司应从该高层商住楼的其他位置给新疆出版印刷集团公司补够面积；2.2号楼（东西朝向多层商住楼）一层面积804平方米、负一层面积804平方米，乌鲁木齐久源房地产开发有限公司已交付的房屋面积予以折抵；3.3号楼（南北朝向多层商住楼）一层面积336平方米、负一层面积401平方米，乌鲁木齐久源房地产开发有限公司已交付的房屋面积予以折抵。乌鲁木齐久源房地产开发有限公司交付完毕房屋后协助新疆出版印刷集团公司办理房屋的不动产权属证书； 二、撤销乌鲁木齐市中级人民法院（2018）新01民初431号民事判决第四项； 三、乌鲁木齐久源房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内向新疆出版印刷集团公司交付位于乌鲁木齐市××区（高层商住楼）B型152.17平方米住宅一套； 四、驳回新疆出版印刷集团公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费358762.53元，由新疆出版印刷集团公司负担87949.54元，乌鲁木齐久源房地产开发有限公司负担270812.99元；新疆出版印刷集团公司交纳二审案件受理费50232.1元，由新疆出版印刷集团公司负担31736.8元，乌鲁木齐久源房地产开发有限公司负担18495.3元，乌鲁木齐久源房地产开发有限公司交纳二审案件受理费264708.03元，由其自行负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 侯 卫 宁 审 判 员 孜巴尔姑 审 判 员 李  李 二〇二〇年四月二十六日 法官助理 孟 祥 辉 书 记 员 努热斯曼