广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂08民终1312号 上诉人(原审被告、反诉原告)：吴宁才，男，1941年4月5日出生，汉族，住桂平市。 委托诉讼代理人：周宗照，广西世享律师事务所律师。 被上诉人(原审原告、反诉被告)：黄桂强，男，1964年5月16日出生，壮族，住桂平市。 上诉人吴宁才因与被上诉人黄桂强房屋租赁合同纠纷一案，不服桂平市人民法院（2019）桂0881民初4291号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 吴宁才上诉请求：撤销桂平市人民法院(2019)桂0881民初4291号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人的反诉请求。事实和理由:一审法院认定合同解除事由无事实依据，适用的法律错误，应予以纠正。上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁协议》（以下简称“协议”）合法有效，不具有法定解除的事实。首先，上诉人已根据“协议”第四条约定，履行了将出租房屋分隔为十个房间的义务，被上诉人以分隔比较简陋为由而拒绝领取钥匙使用，是被上诉人不履行“协议”。“协议”中未约定出租房屋的装修标准，只约定由上诉人选择决定。上诉人通过正常途径购买材料并聘请专业人员进行装修，达到了房间分割后可以居住的功能，应当认定为已履行合同义务。被上诉人虽提出解除合同，但上诉人并未同意。一审法院认定的装修材料不合格及木板材料存在火灾隐患没有事实依据。事实上，每栋房屋肯定有使用木板相关材料，认定因使用木板就必然存在火灾隐患，该解除“协议”事由是主观臆断，违背法律事实，适用《合同法》第二百三十三条规定作出裁判错误，应予以纠正。其次，一审法院作出的判决存在明显不公，适用法律错误。即使解除“协议”，“协议”解除后给上诉人造成的经济损失应当由过错方被上诉人承担，但一审法院并没有作出相应的处理。另外，从租金的约定来看，256平方米的房屋两年总共36000元，相当于月租金1000元，且含由上诉人承担装修费用8千多元，相比之下租金特别便宜。一审法院要求的装修标准，装修费用过高，上诉人装修出租该房屋意义何在？ 黄桂强辩称，双方当事人口头约定了间隔房间要用砖砌等标准及租金后，再由吴宁才方拟写书面合同的。其发现吴宁才没有按约定标准间隔房间后，即口头提出了整改要求，吴宁才拒绝后，即口头提出解除合同，吴宁才也同意。吴宁才用建筑使用的木模板为材料间隔房屋，是造成合同解除的主要原因，其不同意承担间隔房屋的费用。一审判决正确，请求二审法院予以维持。 黄桂强向一审法院起诉请求：1、判决解除原告与被告签订的《房屋租赁协议》，被告向原告返还原告预付的房屋租金1万元及相应的利息损失；2、本案诉讼费由被告承担。 吴宁才向一审法院反诉请求：1、判决黄桂强支付租金26000元给反诉原告；2、判决被反诉人承担迟延支付租金的利息1040元（以26000元为基数，按年利率6%从2019年2月1日起计算至支付完之日止，暂计至2019年10月31日）；3、由被反诉人承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：2018年12月3日吴宁才（甲方）与黄桂强（乙方）签订《房屋租赁协议》协议约定，黄桂强租赁吴宁才的房屋三楼和四楼共256平方，租期2年，从2019年1月1日起至2020年12月31日止，租金每年18000元，合同生效后乙方付甲方10000元，2019年1月30日前一次性付清两年房租的余数26000元。甲方负责将三楼分隔成六个房间，四楼分隔成四个房间，所用材料由甲方选择决定，甲方需保证乙方在2018年12月31日前入住。协议签订后，黄桂强于2018年12月4日支付了租金10000元给吴宁才，吴宁才用木板将三楼分隔成六个房间，四楼分隔成四个房间，隔墙木板的高度离天花板有一定的距离，黄桂才认为装修过于简陋，不符合隔音和防火的要求，遂于2018年12月底向吴宁才提出不再租赁房屋并要求退出已交纳的租金，吴宁才不同意并通知黄桂强领取房屋钥匙，但黄桂强没有领取钥匙，也没有使用租赁的房屋。 一审法院认为，《房屋租赁协议》是吴宁才和黄桂强双方的真实意思表示，双方均应按协议各自履行。由于协议中对分隔房间的材料、面积等没有作出明确约定，导致双方产生分歧，《中华人民共和国合同法》第二百三十三条规定“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同”，虽然协议约定分隔房屋的材料由吴宁才决定，但作为出租人有保证租赁房屋质量合格的义务，吴宁才用普通木板将三楼和四楼各约120多平方米的楼层分隔成六个房间和四个房间，这些木板不具备防火要求，分隔后的房间之间的通道不通畅，若发生火灾必然导致逃生困难，严重影响承租人的安全，存在安全隐患，因此黄桂强有权解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）……(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”，第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”，黄桂强已经于2018年12月底向吴宁才作出解除合同的意思表示，因此双方的租赁合同于2018年12月底（通知到达吴宁才）时解除。双方之间的租赁合同既已解除，因此黄桂强要求退回预交的租金10000元于法有据，予以支持。关于利息，黄桂强要求按年利率6%计算利息符合法律规定，予以支持，但应当从主张权利之日即立案之日开始计算。 吴宁才提起反诉要求黄桂强支付尚欠的租金26000元及利息，该院认为，黄桂强已经向吴宁才提出解除合同，而且没有使用吴宁才的房屋，租赁房屋没有实际交付，吴宁才在2018年12月底已经知道黄桂强不再租赁房屋的情况下没有对房屋进行处置，由此造成的租赁房屋空置期间租金损失应由吴宁才自行承担，吴宁才的反诉请求没有法律依据，应予驳回。 一审判决：一、被告吴宁才应返还租金10000元并支付利息（以10000元为基数，从2019年9月29日起计算至付清租金之日止）给原告黄桂强；二、驳回原告黄桂强的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告吴宁才的诉讼请求。 二审期间，本院询问了双方当事人，当事人均无新的证据提交。经审查，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。 本院认为，关于案涉《房屋租赁协议》是否符合解除条件问题。《中华人民共和国合同法》第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，黄桂强租赁吴宁才的房屋，用途为居住，并约定由吴宁才将房屋间隔为十个房间，“甲方（吴宁才）必须保证的结构和设施均能正常使用”。房屋租赁协议签订后，吴宁才仅以普通建筑模板为隔板分隔房间，明显不符合一般人能接受的居住条件。黄桂强提出异议后，吴宁才未予整改，黄桂强拒绝租赁，并口头提出解除合同。此后，吴宁才也未按合同约定时间将房屋交付给黄桂强，从而致使黄桂强没能依合同使用租赁房屋，合同目的不能实现。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。因此，黄桂强请求解除案涉房屋协议于法有据。一审判决认为黄桂强向吴宁才提出口头解除合同，案涉合同已经解除不当，本院予以纠正。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因吴宁才根本违约，致使案涉租赁协议未能实际履行而解除，吴宁才应退还黄桂强预付的租金10000元。黄桂强起诉请求法院判决吴宁才退还该款并支付利息损失，一审法院予以支持符合法律规定。 关于吴宁才的反诉请求能否支持问题。如前所述，吴宁才根本违约致使合同解除，黄桂强并未实际使用合同项下房屋，吴宁才请求黄桂强支付合同租赁期间的租金26000元及承担迟延支付租金的利息，缺乏事实和法律依据。一审判决驳回吴宁才的诉讼请求正确。 综上，吴宁才的上诉理由不成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、维持桂平市人民法院（2019）桂0881民初4291号民事判决第一项、第三项； 二、撤销桂平市人民法院（2019）桂0881民初4291号民事判决第二项； 三、解除黄桂强与吴宁才于2018年12月3日签订的《房屋租赁协议》； 四、驳回黄桂强的其他诉讼请求。 二审案件受理费734元，由上诉人吴宁才负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈 伟 民 审 判 员 黄  奔 审 判 员 陈 燕 霞 二〇二〇年四月十三日 法官助理 黄 呈 宝 书 记 员 廖学华樱