宁波市镇海区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0211民初523号 原告：张剑波，男，1964年3月26日出生，公民身份号码×××0012汉族，住宁波市。 委托诉讼代理人：石惠强，浙江浙杭（宁波）律师事务所律师。 被告：叶珍妮，女，1991年1月31日出生，公民身份号码×××0022汉族，住宁波市。 被告：叶波，男，1964年7月10日出生，汉族，住宁波市。 两被告的共同委托诉讼代理人：吕吉海，国浩律师（宁波）事务所律师。 两被告的共同委托诉讼代理人：贾晶晶，国浩律师（宁波）事务所律师。 被告：宁波市镇海区招宝山诚信跑腿事务所，统一社会信用代码92330211MA29051W0N，住所地宁波市镇海区招宝山街道聪园路253号。 经营者：郑惠芬，女，1963年4月14日出生，汉族，住宁波市。 委托诉讼代理人：田小川，辽宁泽人律师事务所律师。 原告张剑波与被告叶珍妮、叶波、宁波市镇海区招宝山诚信跑腿事务所（以下简称“诚信事务所”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月5日立案受理后，依法由审判员张晓圆适用简易程序独任审判，于2020年4月17日对本案公开开庭进行审理，原告张剑波及其委托诉讼代理人石惠强、被告叶珍妮、叶波的共同委托诉讼代理人吕吉海及第三人诚信事务所的委托诉讼代理人田小川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张剑波向本院提出诉讼请求：1.判令被告叶珍妮立即向原告支付剩余购房款945000元以及违约金152550元（违约金从2019年11月21日起暂计至2020年2月20日），并自2020年2月21日计算违约金至实际付款之日（按房屋总价×0.1%×延期天数）；2.本案诉讼费用由被告叶珍妮承担；3.判令被告叶波、被告诚信事务所对以上债务承担连带责任。事实和理由：被告诚信事务所为原告和被告叶珍妮提供房产中介服务。2019年9月9日，在被告诚信事务所的中介下，原告与被告叶珍妮签订《房地产买卖合同》一份，约定原告将位于万元的价格出售给被告叶珍妮。被告叶珍妮于2019年9月9日、9月10日分别支付定金2万元、预付款63万元，剩余购房款104.5万元被告叶珍妮以涉案房屋为抵押在银行按揭贷款直接支付至原告账户。2019年9月16日，原告张剑波、被告叶珍妮、被告诚信事务所共同前往镇海区行政服务中心将涉案房屋过户至被告叶珍妮名下。原告问及余款支付问题，被告诚信事务所告知原告说被告叶珍妮有钱支付，无须办理按揭，并明确新产权证由被告诚信事务所自己保管，让原告放心。同时被告叶珍妮向原告出具《欠条》一份，约定被告叶珍妮应在2019年11月20日前付清购房尾款104.5万元。到期后被告叶珍妮未能按照付清购房尾款，仅向原告支付10万元（另行支付了2万元违约金）。在原告的多次催讨下，原告与被告叶珍妮再次签订《关于购房尾款延期支付补充协议》一份，约定被告叶珍妮应在2020年2月20日前付清购房尾款945000元，并支付违约金152550元，共计1097550元。后原告与被告叶珍妮、叶波又于2019年12月20日签订《关于购房尾款补充二次协议》一份，约定如被告叶珍妮未能在2020年2月20日前付清1？097？550元，则由被告叶波按时全额偿还给原告。上述协议签订时被告诚信事务所均在场协调。因被告叶珍妮迟迟未支付购房尾款，2019年12月底，原告经多方了解该房早就被被告叶珍妮抵押给他人，进而得知，涉案房屋被法院查封。至今，被告叶珍妮与叶波未按约向原告支付任何款项。原告认为，被告叶珍妮、叶波不按期支付购房尾款显系违约；被告诚信事务所在款未付清前将房产证擅自交给被告叶珍妮，致涉案房屋被抵押，原告的售房款得不到支付，被告诚信事务所理应承担连带偿付责任以弥补原告的损失。被告诚信事务所未尽妥善的服务义务和保管义务以及被告叶珍妮、叶波不履行支付义务的行为严重损害了原告合法权益。原告迫于无奈，为维护自身利益起诉至人民法院，望判如所请。 被告叶珍妮、叶波辩称，对剩余购房款予以承认，但违约金过高，请法庭酌情予以调整。叶波同意按照协议书上的内容承担责任。 被告诚信事务所辩称，第一，本案案由为“房屋买卖合同纠纷”，其与原告没有买卖合同关系，在该买卖合同纠纷中不应当作为被告，应予驳回。该房屋买卖合同是指出卖人转移房屋的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。买卖合同的双方主体是出卖人和买受人。本案中其并不是该房屋买卖合同的相对方，其与原告并不存在买卖合同纠纷，根据合同的相对性，在本案中其不应当作为被告，应驳回原告的起诉；第二，其为本案涉及房屋买卖合同的居间人，居间人已促成该房屋买卖合同成立并生效，房屋买卖双方对于买卖合同项下的事项均予以认可，对于合同本身并无争议，其在合同订立过程中，尽到了居间人的法定义务，促成了该合同的依法成立并生效。根据《中华人民共和国合同法》及相关司法解释，居间人在买卖合同履行过程中并无担保义务，原告起诉要求其承担连带责任，于法无据；第三，本案所涉合同有关权利义务的约定中，并未约定在房产过户之后的不动产权属证书由哪一方负责保管，因此其并不存在本合同项下的保管过户之后的不动产权属证书的约定义务，因此，原告起诉理由提及其未尽妥善的服务义务和保管义务无约定依据；第四，本案中所涉及的房屋尾款支付事项，与房产过户之后的不动产权属证书的交付哪方进行保管并无因果关系，假设房产过户之后不动产权属证书由其保管，并不能保证房屋买受人可以支付购房尾款，因此，房产过户之后的不动产权属证书保管问题与支付尾款之间并无关联，原告强行将二者联系在一起，于理无据。综合以上答辩意见，望人民法院予以充分考虑和采纳，并恳请人民法院根据本案事实和相关法律的规定做出公平、公正的判决，以维护其合法权益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据认定的证据，结合原、被告的陈述，本院查明事实如下： 2019年9月9日，原告张剑波（作为甲方）与被告叶珍妮（作为乙方）、诚信事务所（作为丙方）签订《房地产买卖合同》一份，约定原告将位于房屋一套出卖给被告叶珍妮，建筑面积122.95平方米，车房1-33号，建筑面积6.5平方米，房屋成交价格为169.5万元，乙方在签订合同之日支付甲方购房款定金2万元，2019年9月10日支付甲方购房款63万元，剩余房款104.5万元甲方同意乙方银行按揭贷款，由乙方在取得银行放贷日（由银行直接打入甲方账户）支付给甲方，如果银行贷款不足，乙方现金补足剩余房款。剩余房款，乙方需贷款支付给甲方房款的，如遇银行贷款政策调整，个人信用无法贷到房款，乙方须在房产过户甲方双方资料银行送进后2个月工作日前一次性全部付清所欠房款。丙方为此房提供中介服务向乙方收取中介服务费2万元整。甲方同意于2019年款清交付日（乙方房款付清时）将房屋交给乙方（甲方在交房时结清水电、电话、闭路、物业等费用，并移交有关发票及证件）。为履行本合同，在签订后甲方应将出售此房所需的证件（契证、房产证、土地证）移交给丙方保管。三方约定于2019年9月12日至16日前到镇海区行政服务中心房管权证窗口办理过户手续。乙方如不能履行合同，原所付定金成作违约金。乙方如不能按期付清购房款，每逾期一天，应支付给甲方总房价的千分之一的滞纳金，逾期15天后，则承担违约责任，并承担后续处理的相关费用。本合同一式三份，三方各执一份，合同自各方签字或盖章之日起生效。 合同签订后，被告叶珍妮支付了定金2万元及首付款63万元。 2019年9月16日，被告叶珍妮出具了欠条一份，载明：今本人叶珍妮（330211199101310022）因购置房子，房款共计人民币壹佰陆拾玖万伍仟元整（￥1695000）。定金人民币贰万元整（￥20000）已付清，首付款人民币陆拾叁万元（￥630000）已付清，剩余尾款于2019年11月20日前付清，剩余尾款金额为人民币壹佰零肆万伍仟元整（￥1045000），打款账户为中国邮政储蓄银行，卡号62×××78，户名林叶敏。 2019年12月15日，张剑波、林叶敏（作为甲方）与叶珍妮（作为乙方）签订《关于购房尾款延期支付补充协议》一份，约定乙方购置位于房屋一套，房款共计人民币1695000元（壹佰陆拾玖万伍仟元整），已付房款共计人民币750000元（柒拾伍万元整）于甲方，剩余未支付房屋尾款人民币945000元（玖拾肆万伍仟元整）。现经甲乙双方友好协商，达成如下协议：“一、甲方同意乙方剩余房款￥945000元（玖拾肆万伍仟元整）于2020年2月20日前支付给甲方；二、原定支付时间2019年11月20日，现延期时间按照房屋总房款￥1695000元（壹佰陆拾玖万伍仟元整）的千分之一赔偿给甲方。乙方共计延期时间按90天计算。乙方需在2020年2月20日前支付违约金共计人民币￥152550元（壹拾伍万贰仟伍佰伍拾元整）。乙方需于2020年2月20日前共计支付给甲方￥1097550元（壹佰零玖万柒仟伍佰伍拾元整）。如乙方还清尾款时间提前，则利息即违约金截止于尾款还清日。……” 2019年12月20日，张剑波、林叶敏（作为甲方，高山代）与叶珍妮、叶波（作为乙方，叶波代）签订《关于购房尾款补充二次协议》一份，约定如乙方叶珍妮在2020年2月20日前未付清￥1097550元（壹佰零玖万柒仟伍佰伍拾元整），由父亲叶波按时全额偿还给甲方。 另查明：涉案房屋原登记在张剑波名下，2019年9月16日该房屋过户登记至被告叶珍妮名下【权证号为：浙（2019）宁波市（镇海）不动产权第0045537号】，2019年9月18日该房屋（含附属车棚）被抵押给案外人陈惠明，抵押的债权金额为120万元，履行期限为2019年9月16日至2020年3月15日。目前该房屋已被查封。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，三方签订的房屋买卖合同系当事人的真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应依约履行。合同签订后，原告已依约配合办理了房屋过户手续，但被告叶珍妮未依约付清购房余款945000元，且被告叶珍妮在2019年9月16日出具欠条时明确余款于2019年11月20日前付清，后原告张剑波与被告叶珍妮达成补充协议，余款于2020年2月20日前付清，但叶珍妮仍未按约履行，叶珍妮的行为显属违约，原告要求被告叶珍妮继续履行，支付购房余款945000元，于法有据，本院予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，在履行义务或采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，双方在合同中约定了买方逾期付款后违约金的计算方式为总购房款的日千分之一，被告叶珍妮、叶波提出违约金过高要求酌减，本院根据原告的实际损失，兼顾合同的履行情况、被告叶珍妮的过错程度等因素，酌定叶珍妮应付2019年11月21日至2020年2月20日期间逾期付款违约金101700元，并酌定2020年2月21日起逾期付款违约金金额以总房价1695000元为基数按年利率24%计算。 关于被告叶波的责任承担问题，本院认为，叶波虽不是涉案房屋买卖合同的当事人，但其以补充合同的形式承诺在叶珍妮未按期支付1097550元的情况下，由其全额偿还，叶波的行为属于债务加入，故本院认定叶波应在1097550元的范围内对叶珍妮的涉案债务承担连带责任。 关于被告诚信事务所的责任承担问题，本院认为，原告要求被告诚信事务所对叶珍妮的涉案债务承担连带责任，依据不足，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百五十九条、第一百六十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告叶珍妮向原告张剑波支付购房款945000元，并支付2019年11月21日至2020年2月20日期间逾期付款违约金101700元，并支付自2020年2月21日起至实际付清日止以1695000元为基数按年利率24%计算的逾期付款违约金，于本判决生效之日起十日内履行完毕； 二、被告叶波在1097550元范围内对被告叶珍妮上述第一条履行内容承担连带责任； 三、驳回原告张剑波的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费14840元，减半收取7420元，由被告叶珍妮负担，被告叶波共同负担其中的7300元，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。 审 判 员 张晓圆 二〇二〇年四月二十一日 代书记员 邵 璐