湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂05民终68号上诉人（原审被告、反诉原告）：宜昌安蓝汽车销售有限公司，统一社会信用代码914205006951252044，住所地宜昌市伍家岗区火光村9组（城东大道）。法定代表人：余叶，该公司总经理。委托诉讼代理人：丁雪莲，湖北三峡律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：邹俊，男，汉族，1970年3月28日出生，住湖北省宜昌市夷陵区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：付胜蓝，女，汉族，1988年11月24日出生，住陕西省西安市雁塔区。二被上诉人的共同委托诉讼代理人：段炳荣，湖北三立律师事务所律师。特别授权代理。上诉人宜昌安蓝汽车销售有限公司（以下简称安蓝公司）因与被上诉人邹俊、付胜蓝房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省宜昌市西陵区人民法院（2019）鄂0502民初1341号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人安蓝公司的委托诉讼代理人丁雪莲，被上诉人邹俊、付胜蓝的共同委托诉讼代理人段炳荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安蓝公司上诉请求：1、请求二审法院撤销原审判决，并依法改判驳回邹俊、付胜蓝的全部诉讼请求。2、全部诉讼费用由邹俊、付胜蓝承担。事实和理由：一审法院适用法律错误。1、根据《中华人民共和国合同法》第96条之规定，合同自解除合同的通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认合同的效力。本案中，因邹俊、付胜蓝不能给安蓝公司提供发票使得安蓝公司不能进行正常的财务核算工作，且有逃税风险，故安蓝公司在2019年1月8日书面致函邹俊、付胜蓝要求其开具发票不能后，于2019年1月16日再次以书面致函的形式通知邹俊、付胜蓝解除合同，并将租房钥匙交付给邹俊、付胜蓝。然，邹俊、付胜蓝在接到解除合同的函和房屋钥匙后，并没有对安蓝公司的解除合同行为提出异议，因此，双方签订的《房屋租赁合同》已于2019年1月16日解除。既然《房屋租赁合同》已经依法解除，根据《合同法》第97条之规定，在安蓝公司不拖欠邹俊、付胜蓝房屋租金的情形下，一审法院判决安蓝公司向邹俊、付胜蓝支付租金没有法律依据。2、安蓝公司解除合同的原因是邹俊、付胜蓝不能开具发票，安蓝公司并不是违约方，既然安蓝公司没有违约，一审法院判决安蓝公司向邹俊、付胜蓝支付违约金没有法律依据。二审庭审中，安蓝公司增加上诉理由：1、一审认定事实不清，主要是关于27500元的租金，我认为我们已经支付，而一审没有认定。2、关于违约金，我们是属于合同已经解除，根据合同已经解除的情形以及邹俊、付胜蓝违约在先的情形，我方不应承担违约责任。邹俊、付胜蓝辩称，1、安蓝公司所有上诉理由均没有事实根据，也没有合同依据，是不成立的。本案安蓝公司搬离租赁房屋是2019年1月10日，而通过短信通知邹俊、付胜蓝的时间是2019年1月16日，从这一行为可以证实安蓝公司完全违反了合同的约定。2、安蓝公司搬离租赁房屋时，欠邹俊、付胜蓝的租金25624元，这是不言而喻的，而安蓝公司称不欠租金显然不成立。3、安蓝公司称是因邹俊、付胜蓝违约更不成立。安蓝公司所称的理由是没有给其提供税务发票，而税务发票从合同上约定的本合同价格为不含税价格，向税务部门报税时由安蓝汽车公司全部补交。安蓝公司从来没有向邹俊、付胜蓝提出过并补交税款的要求，现在说是邹俊、付胜蓝没有开具发票这显然不成立，没有合同依据。综上，安蓝公司所称的上诉理由完全不能成立，且违背了事实，应依法驳回安蓝公司的上诉请求。邹俊、付胜蓝向一审法院起诉请求：1、安蓝公司向邹俊、付胜蓝支付房屋租金25624元；2、安蓝公司向邹俊、付胜蓝支付违约金127747元；3、本案诉讼费用由安蓝公司承担。安蓝公司向一审法院反诉请求：1、双方房屋租赁合同于2019年1月16日解除；2、邹俊、付胜蓝返还安蓝公司租房押金2万元；3、本案诉讼费用邹俊、付胜蓝承担。一审法院认定事实：2018年5月31日，邹俊、付胜蓝和安蓝公司双方签订《房屋租赁合同》，约定邹俊、付胜蓝将位于发展大道91号（宜洋汽车后市场）房屋计393.31平方米租赁给安蓝公司用于经营，房屋租金为22811.98元/月，承租时间为自2018年6月1日至2021年5月31日。合同第十一条约定：安蓝公司提前终止合同的，必须提前一个月书面通知邹俊、付胜蓝（当月仍需支付租金），并承担违约责任；赔偿标准为剩余租赁期内租金总额的20%（低于一个月租金标准的按整月租金计算），用于补偿邹俊、付胜蓝的空置损失；如退场时间为月中（不足整月），按整月计算租金。合同第三条约定：本合同租价为不含税价格，向税务部门报税时，由乙方全额补交租赁税费。合同还对其他事项进行了明确约定。合同签订后，邹俊、付胜蓝将房屋交给安蓝公司经营，安蓝公司向邹俊、付胜蓝支付了房屋押金2万元以及房屋租金136871元。2018年1月16日，安蓝公司以发送彩信的方式向邹俊、付胜蓝告知解除租赁合同并随即搬离涉案房屋。2019年10月1日，邹俊、付胜蓝将涉案房屋出租他人使用。一审审理中，安蓝公司提交银行转账凭证5张、银行流水2份，证明其向邹俊、付胜蓝支付押金2万元及三笔租金27500元、72182元、64689元。邹俊、付胜蓝认可72182元、64689元两笔转账系安蓝公司支付给邹俊、付胜蓝租金，但2万元、27500元两笔转账与本案无关。经一审法院主持调解，双方当事人不能达成协议。一审法院认为，邹俊、付胜蓝诉安蓝公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，双方租赁关系自2018年6月1日起确立，应予以确认。安蓝公司向邹俊、付胜蓝支付房屋押金2万元、房屋租金136871元的事实，应予以确认。2019年1月16日，安蓝公司以发送彩信的方式向邹俊、付胜蓝告知提前解除租赁合同事宜，符合合同关于安蓝公司可以以书面形式通知邹俊、付胜蓝提前终止合同的约定。但是，依照合同约定安蓝公司应当提前一个月通知，且月中退场的按整月计算，故应认定双方房屋租赁合同至2019年2月16日提前解除。但安蓝公司应当按照合同约定向邹俊、付胜蓝支付租金至2019年2月28日。扣除安蓝公司已经支付的租金136871元及租房押金2万元，安蓝公司还需向邹俊、付胜蓝支付租金48436.82元，即补齐9个月的房屋租金至2019年2月28日。邹俊、付胜蓝仅主张安蓝公司补交房屋租金25624元，系邹俊、付胜蓝对自己民事权利的处分，且不违反法律规定，应予以准许。同时，按照合同约定，安蓝公司还应当按照租金的20%向邹俊、付胜蓝支付2019年3月1日至合同期满之日止共计27个月的违约金，即123184.69元=[22811.98元×20%×（36-9）个月]。邹俊、付胜蓝主张安蓝公司支付违约金127747元，超过合同约定的数额，应依法予以核减。且应确认的违约金123184.69元未超过邹俊、付胜蓝实际的房屋租金损失159683.86元=（22811.98元×7个月），即2019年3月1日合同解除之日至2019年10月1日邹俊、付胜蓝将涉案房屋出租他人使用之日，共计7个月的房屋租金。综上，安蓝公司应向邹俊、付胜蓝支付房屋租金25624元、提前解除合同违约金123184.69元。安蓝公司关于其向案外人胡宝丽转账的27500元系邹俊、付胜蓝应退给前租户的房屋租金，应当抵扣安蓝公司2018年6月1日至7月15日房屋租金的主张，邹俊、付胜蓝不予认可，且安蓝公司既不能说明胡宝丽与本案的关联，又不能提供胡宝丽的联系方式，其提交的相关证据不足以证明其主张，应不予支持，安蓝公司的上述抗辩可另案进行主张。安蓝公司关于邹俊、付胜蓝未开具发票的行为构成违约，合同提前解除的过错在于邹俊、付胜蓝的主张，没有事实和法律依据，应不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、宜昌安蓝汽车销售有限公司向邹俊、付胜蓝支付房屋租金25624元、违约金123184.69元。二、驳回宜昌安蓝汽车销售有限公司的全部诉讼请求。一审本诉案件受理费1609元，由宜昌安蓝汽车销售有限公司负担。一审反诉案件受理费190元，由宜昌安蓝汽车销售有限公司负担。宜昌安蓝汽车销售有限公司在履行上述判决时一并向邹俊、付胜蓝给付1609元的案件受理费。二审中，当事人未提交新证据。二审审理查明，一审法院查明的“2018年1月16日，安蓝公司以发送彩信的方式向邹俊、付胜蓝告知解除租赁合同并随即搬离涉案房屋”系错误，应纠正为“2019年1月16日，安蓝公司以发送彩信的方式向邹俊、付胜蓝告知解除租赁合同并随即搬离涉案房屋”。除此以外，一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：一、安蓝公司是否应承担违约责任？二、对于安蓝公司所主张的27500元是否应认定为其所支付的租金？一、关于安蓝公司是否应该承担违约责任的问题。首先，安蓝公司与邹俊、付胜蓝双方在案涉《房屋租赁合同》第三条第1项中约定：“本合同租价为不含税价格，向税务部门报税时，由乙方（安蓝公司）全额补交租赁税费”。安蓝公司后以“致函邹俊、付胜蓝要求其开具发票不能”为由要求解除案涉房屋合同，但其却未表明已向邹俊、付胜蓝全额补交租赁税费；并且，在房屋租赁合同中，出租方的主要义务是向承租方提供符合约定条件的房屋，而开具房租发票仅属从义务，即使出租方在此方面存在履行瑕疵，在双方未对此做特别约定的一般情况下也并不致根本违约，不能成为承租方要求提前解除合同的理由。因此，本案中，安蓝公司在未出现约定或法定事由的情况下向邹俊、付胜蓝告知提前解除租赁合同并随即搬离涉案房屋，其为违约方，应承担相应违约责任。其次，双方在案涉《房屋租赁合同》中对违约责任已有约定，一审法院依照双方合同约定内容计算了相应违约金，且该违约金数额未超过邹俊、付胜蓝实际的房屋租金损失，因此一审法院的此项认定合理合法，并无不当。二、关于安蓝公司所主张的27500元是否应认定为其所支付的租金。由于双方均认可安蓝公司是将该27500支付于案外人胡宝丽，而安蓝公司并未提供证据足以证明胡宝丽与邹俊、付胜蓝有委托收付款关系，因此，仅凭安蓝公司提供的现有证据不足以证明其向邹俊、付胜蓝支付了该笔款项，因此本院对安蓝公司的此项上诉理由不予采纳。综上所述，安蓝公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2363元，由宜昌安蓝汽车销售有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 昊审判员 肖小月审判员 李 丹二〇二〇年四月二日书记员 余 丹