江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终1108号上诉人（原审被告）：当代节能置业（苏州）有限公司，住所地苏州市姑苏区广济北路388号。法定代表人：侯存庆，总经理。委托诉讼代理人：宋丽琴，北京市炜衡（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋瑞，北京市炜衡（苏州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：吴建伟。被上诉人（原审原告）：徐梅芝。二上诉人委托诉讼代理人：刘朋，江苏剑桥颐华律师事务所律师。二上诉人委托诉讼代理人：史梦珂，江苏剑桥颐华律师事务所实习律师。上诉人当代节能置业（苏州）有限公司（以下简称当代公司）因与被上诉人吴建伟、徐梅芝房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2019）苏0508民初6648号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。当代公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：案涉房屋经主管部门验收并取得规划验收合格证、工程竣工备案表、苏州市住宅房屋交付使用通知书，证明房屋符合法定和约定的交付标注，不存在严重影响实际居住的质量问题。案涉房屋即使存在质量瑕疵，也不属于影响实际使用房屋的质量瑕疵。吴建伟、徐梅芝所罗列的大理石裂纹、空鼓、色差、松动，以及门窗的密封、划痕、缝隙过大、门锁的维修，门把手松动等，并不属于影响其实际使用房屋的严重质量问题。即使这些维修项目存在，也不足构成对房屋使用功能的实质性影响。吴建伟、徐梅芝以此主张的房屋空置损失缺乏关联性及相应证据。吴建伟、徐梅芝未能举证证实案涉房屋频繁维修影响房屋正常使用，一审法院认定事实不清。一审法院认定房屋维修时间集中在2018年6月至11月，吴建伟、徐梅芝陈述自2018年7月入住案涉房屋，一审法院判决本公司承担的房屋空置损失不当。案涉房屋交付时间是2018年1月，吴建伟、徐梅芝在3月开始搬家具，4月底租赁小区车位并入住。房屋正常入住不存在空置损失。房屋未入住也不必然等于因维修导致空置损失。本公司在收到报修项目后，积极履行维修义务，实际维修工期短，不构成违约，无需承担赔偿责任。吴建伟、徐梅芝未积极配合，导致维修时间增加，造成的相应损失应由其承担。即使本公司提出的维修项目存在，房屋空置期也不能连续计算。一审法院酌定本公司赔偿6个月的租金损失，缺乏事实依据。吴建伟、徐梅芝之后报修事宜，亦不能主张之前的房屋维修空置损失赔偿。一审法院认定事实不清，适用法律错误。请求二审法院驳回吴建伟、徐梅芝的诉讼请求。吴建伟、徐梅芝二审书面辩称，涉案房屋维修严重影响正常居住使用。当代公司对房屋进行维修不免除其应承担的违约责任。一审法院根据事实酌情认定当代公司进行赔偿合理。请求驳回上诉请求，维持原判。吴建伟、徐梅芝向一审法院提出诉讼请求：1.判令当代公司限时对吴建伟、徐梅芝购买的位于苏州市苏站路1333号当代万国府9幢902室房屋内装饰装修问题进行修复并将保修期自修复合格之日起计算；2.判令当代公司赔偿吴建伟、徐梅芝各项损失12万元（包括房屋空置损失56914元、物业费、能源费、住宅公共代收代付费损失8789元、门窗鞋柜缺失损失3万元、误工费、交通费损失1万元、维修过程中造成的装修材料使用寿命损失14267元）；3.判令当代公司按照经主管部门批准的规划设计方案对苏州市姑苏区苏站路1333号当代万国府小区内的公共道路、绿地、车位等进行依法恢复；4.判令当代公司对苏州市姑苏区苏站路1333号小区的新风系统存在的安全隐患进行排除；5.本案诉讼费用由当代公司承担。审理中，吴建伟、徐梅芝确认第1项诉讼请求中需要修复的问题为：1.客厅西面墙、主卧的东西两面墙的墙面开裂；2.两个卫生间墙砖的裂缝已经维修，现在是空鼓；3.阳台、客厅、餐厅部分地砖空鼓；4.沐浴房的门不密封；5.主卧、南次卧地板松动，严重跑灰；6.厨房、主卧串味严重。一审法院认定事实：2016年6月7日，当代公司（出卖人）与吴建伟、徐梅芝（买受人）签订《苏州市商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发的苏州市姑苏区苏站路1333号（当代万国府小区）9幢902室住宅房屋，该房屋为全装修房，建筑面积103.32平方米，总价为2852495元。合同第十条至第十五条系关于房屋质量和房屋保修的约定，主要内容包括：出卖人交付的商品房经验收合格，房屋建筑工程质量符合国家和地方强制性标准，全装修房交房时的装修标准按照本合同其他约定验收；合同附件八所列商品为基本配置，出卖人可以按所列产品市场动态情况作局部更换，出卖人承诺更换后的配置不低于本合同附件八所约定的标准，更换配置应告知买受人；出卖人对商品房建筑结构及主要设备保修责任根据《建筑工程质量管理条例》、《商品房实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》和《房屋建筑工程质量保修办法》等法规、规章承担保修责任，但因不可抗力的因素或其他非归责于出卖人的原因而造成的损坏，出卖人不负保修责任。在保修期内，该商品房出现质量缺陷，出卖人应承担该商品房的质量保修责任，由出卖人修复，买受人产生实际经济损失的，出卖人应据实赔偿给买受人。出卖人修复期间，需要买受人配合的，买受人应协助，出卖人补偿给买受人每日（不足一日按一日计算）0元的误工费。全装修房装修工程的保修期自该商品房交付之日起，为期2年，在保修期内如该商品房装修发生质量问题的，出卖人负保修责任。合同附件七、八列明了全装修房的配置及部分配置的品牌、型号，未涉及门窗的材质、型号，也未列明有鞋柜配置。当代公司取得案涉房屋的竣工验收证明书、住宅工程质量分户验收汇总表后，于2018年1月25日将案涉房屋交付给吴建伟、徐梅芝。苏州千千户验房咨询有限公司接受吴建伟、徐梅芝委托，于2018年1月30日出具检验报告1份，提出房屋户门划痕、密闭不严、地面石材空鼓、墙面凹坑、划痕、流坠及斑污、玻璃没有3C标识、洗涤盆下方插座未安装防水插座面板、墙面砖空鼓、吊顶建筑垃圾、缝隙等问题。吴建伟、徐梅芝审理中提供了涉案房屋2018年5月-12月的维修统计，并陈述：自2018年2月起每月均有项目向当代公司或物业公司报修，直至2019年4月仍报修了可视电话对讲机；当代公司于2018年2月起先后为其维修了房屋大理石、地板、墙面、地砖、淋浴房漏水、开关面板、踢脚线、新风系统建筑垃圾等等项目；2018年7月报修主卫生间淋浴房玻璃门尺寸误差，物业不愿意更换；2019年1月报修地板裂缝、起灰，但未修。审理中，吴建伟、徐梅芝提供高性能门窗系统宣传照片一张，以证明当代公司销售时宣传房屋门窗使用的是断桥型材质，当代公司认为该照片系对相应型材的宣传，并未使用于涉案房屋，涉案房屋门窗材质与样板间展示的门窗材质一致。吴建伟、徐梅芝提供照片证明当代公司展示样板房时包括室外鞋柜，但未交付鞋柜，当代置业公司陈述该鞋柜在样板房的室外，不属于交付房屋的一部分。审理中，吴建伟、徐梅芝陈述称，其于2018年7月底入住涉案房屋。关于涉案房屋的市场租金，双方当事人一致认可按5174元/月计算。对于庭审中，吴建伟、徐梅芝提出的涉案房屋存在的问题，当代公司提交了维修的反馈信息：1.客厅西面墙、主卧东西两面墙的墙面开裂，于2018年7月5日完成维修；2.墙、地砖空鼓没有报修记录；3.2018年5月26日淋浴房漏水已经维修完成；4.地板修过一个房间，另两个房间冒灰已发信息通知业主把家具搬出来进行维修，一直未回；5.新风串味已经改造过，近期没听到新风串味报修记录。2019年10月30日下午2时左右，一审法院至涉案房屋现场勘验：客厅西面墙、主卧东西墙墙面均贴有墙纸，抚摸墙纸三面墙均有一裂痕，观看不明显；主卫生间淋浴房门右侧不密封，从上至下有缝隙；主卧、南次卧地板松动不明显，目测跑灰不明显，主卧门口地板跺脚后可见灰尘；现场厨房和主卧串味不明显；新风系统出灰不明显。当代公司表示，对于主卫生间淋浴房门缝隙报修后继续维修，主卧、南次卧地板亦愿意维修。对此，吴建伟、徐梅芝表示认可，并撤回了对该两项维修的诉讼请求。以上事实，有苏州市商品房买卖合同、购房发票、照片、房屋检验报告、维修报修记录、物业费发票、能源费发票、车位管理费收据、建筑工程竣工验收备案表、建设工程规划合格证、商品房交付使用通知书、微信聊天记录、停车位租赁协议、维修反馈信息、一审法院勘验笔录、当事人陈述等证据予以证实。一审法院认为，吴建伟、徐梅芝与当代公司签订的房屋买卖合同系当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。当代公司交付的房屋在质量保证期内发生质量缺陷，当代公司应履行维修义务，并承担违约责任。在本案诉前及审理过程中，当代公司已经根据吴建伟、徐梅芝提出的问题，对涉案房屋中出现质量问题的墙面、地板等部位进行了更换或者维修，对于庭审中吴建伟、徐梅芝提出应继续维修的6项问题，庭审后吴建伟、徐梅芝撤回了其中2项，一审法院准许。其余部分诉讼请求，一审法院审查后认为，墙面裂痕之前已有维修，现已贴有墙纸，并不影响使用及美观，两个卫生间墙砖、阳台、客厅、餐厅部分地砖空鼓系装修瑕疵，但不影响使用，故一审法院对吴建伟、徐梅芝要求继续维修上述问题的请求，不予支持。当代公司作为开发商，在合同约定的房屋保修期限内仍应继续承担保修责任，房屋的保修期限应按双方约定和相关保修规定执行，吴建伟、徐梅芝主张延长案涉房屋的质保期，缺乏法律依据，一审法院亦不予支持。吴建伟、徐梅芝主张当代置业公司赔偿其损失12万元，一审法院逐一分析如下：1.空置期间的租金损失，双方对已维修项目的内容和维修的具体时间段陈述并不完全一致，但吴建伟、徐梅芝所举的照片、与物业公司员工的微信聊天记录足以证明案涉房屋地板、大理石、墙面、淋浴房地漏等均经过维修，该类项目的维修直接影响吴建伟、徐梅芝居住使用房屋，吴建伟、徐梅芝有权主张因不能使用房屋导致的租金损失。根据吴建伟、徐梅芝提供的报修维修记录可以证实维修主要集中于2018年6月至11月，故一审法院酌情认定当代公司赔偿吴建伟、徐梅芝6个月的租金损失31044元（5174元×6）。2.物业费、能源费、公共能耗费等，吴建伟、徐梅芝向第三方缴纳的费用系其作为业主应负的义务，因一审法院已支持吴建伟、徐梅芝房屋维修期间的租金，足以弥补其房屋不能使用的损失，该项请求一审法院不予支持。3.门窗、鞋柜缺失损失，因吴建伟、徐梅芝并无证据证明现有门窗型材、鞋柜配置不符合双方买卖合同约定的交付标准或存在质量问题，该项请求一审法院不予支持。4.误工费、交通费，吴建伟、徐梅芝未充分举证误工费、交通费的实际支出，该项请求一审法院不予支持。5.维修造成装修材料使用寿命损失，吴建伟、徐梅芝未提供任何证据证明该项损失的发生和具体金额，该项请求一审法院亦不予支持。关于吴建伟、徐梅芝主张的新风系统安全隐患排除问题，鉴于其在审理过程中已经陈述对造成新风系统运行安全隐患的建筑垃圾进行报修清除，且其在之后的审理中也未能具体说明还存在何种安全隐患，一审法院对其该项诉讼请求，不予支持。关于吴建伟、徐梅芝主张当代公司按照规划设计方案对小区的公共道路、绿地、车位等进行依法修复的诉讼请求，当代公司提供了建设工程规划核实合格证证明所交付的房屋建设工程符合规划要求，符合房屋买卖合同所约定的房屋交付标准，规划主管部门也已答复当代公司在取得规划核实合格证后擅自进行的改建，查处主体是城管执法部门，而对于归属全体业主所有的小区公共部位的使用问题，涉及该小区其他业主的利益，应由全体业主共同决定，故该诉讼请求不属本案房屋买卖合同纠纷的审理范围，一审法院不予理涉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第七十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款之规定，一审法院判决如下：一、当代节能置业（苏州）有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿吴建伟、徐梅芝因房屋维修导致的租金损失31044元。二、驳回吴建伟、徐梅芝的其他诉讼请求。案件受理费2700元，减半收取1350元，由吴建伟、徐梅芝负担1001元，由当代节能置业（苏州）有限公司负担349元。二审对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，当代公司以案涉房屋经过主管部门验收即证明不存在严重质量问题，没有法律依据，本院不予采信。根据案涉合同约定，在保修期内，该商品房出现质量缺陷，出卖人应承担该商品房的质量保修责任，由出卖人修复，买受人产生实际经济损失的，出卖人应据实赔偿给买受人。吴建伟、徐梅芝提供了苏州千千户验房咨询有限公司出具的检验报告，证实案涉房屋户门有划痕、密闭不严、地面石材空鼓、墙面凹坑、划痕、流坠及斑污、玻璃没有3C标识、洗涤盆下方插座未安装防水插座面板、墙面砖空鼓、吊顶建筑垃圾、缝隙等问题。当代公司先后维修了房屋大理石、地板、墙面、地砖、淋浴房漏水、开关面板、踢脚线、新风系统建筑垃圾等项目。根据吴建伟、徐梅芝提供的报修维修记录可以证实维修主要集中于2018年6月至11月。当代公司未能提供证据证明具体的维修记录，亦未能证实吴建伟、徐梅芝未配合维修，应承担举证不能的不利后果。当代公司对案涉房屋多次进行维修，尤其是对客厅西面墙、主卧东西两面墙的墙面开裂维修，多个房间地板维修等，必然严重影响了吴建伟、徐梅芝对房屋的正常使用。故一审法院酌情认定当代公司承担6个月租金标准计算的空置损失亦属合理。综上所述，当代公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2700元，由当代公司负担。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  郑 雄审判员  黄学辉二〇二〇年四月十三日书记员  毛莉莉法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。