河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫09民终598号上诉人（原审被告、反诉被告）：濮阳市中联地产开发有限公司，住所地濮阳市华龙区京开大道与石化路交叉口东南角。法定代表人：李兆峰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：孙敬敬，河南金谋律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：胡倩，女，1983年7月16日出生，汉族，住南乐县。委托诉讼代理人：高翔，河南优诚律师事务所律师。上诉人濮阳市中联地产开发有限公司（以下简称中联公司）因与被上诉人胡倩商品房预售合同纠纷一案，不服河南省南乐县人民法院（2019）豫0923民初3104号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人中联公司的委托诉讼代理人孙敬敬，被上诉人胡倩的委托诉讼代理人高翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中联公司上诉请求：1、撤销一审判决第三项，改判胡倩交还涉案房产钥匙或者发回重审；2、胡倩承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、中联公司请求胡倩交还涉案房产钥匙，具有事实和法律依据。根据《商品房买卖合同》约定，中联公司向胡倩交付涉案房产的条件为商品房验收合格，涉案房产至今未经政府部门验收合格。胡倩从中联公司取走钥匙，查验房屋，至今未交回钥匙。二、一审法院以交付钥匙系不完全履行合同义务为由，驳回中联公司的诉讼请求，违反法律规定。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定，房产经竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收合格不得交付使用。涉案房产至今没有竣工，不应交付，胡倩应将涉案房产钥匙交还中联公司。三、中联公司具有《商品房买卖合同》第八条第二款及附件四合同补充协议第七条规定的情形，可以延期交房，不承担违约责任，上述期间不应计算逾期交房违约金。1．因国家加大空气治理力度，政府要求大面积、大范围停止施工，是众所周知的事实，中联公司无需举证，一审法院未扣除上述期间错误。2．中联公司为配合市政建设等政府行为，多次长期停工；因停工导致的成本增加等原因，致使中联公司经营陷入经营困境。上述情形系延期交房及不承担违约责任的事由。四、一审法院未查明逾期交房违约金应计算至何时，也没有说明逾期交房违约金计算依据，属于认定事实不清。五、为避免诉累、优化司法资源，中联公司请求将逾期付款违约金3,938.2元与逾期交房违约金相互折抵。综上，请求二审法院查明事实，支持中联公司的上诉请求。胡倩辩称，一、中联公司请求返还钥匙的理由不能成立。中联公司至今未能完成竣工验收，中联公司向胡倩交付钥匙，系不完全履行合同义务。胡倩之所以取得钥匙，一方面是基于双方签订《商品房买卖合同》的约定，另一方面是双方多次协商达成合意。二、中联公司逾期交房应承担违约责任。胡倩作为买受人已经履行合同义务即支付购房款，而中联公司作为出卖人在收取购房款后未能如约交房，已明显违约，应按照《商品房买卖合同》的约定，承担支付逾期交房违约金的责任。三、中联公司诉称延期交房、不承担违约责任无任何事实根据和法律依据。中联公司是在预见可能影响交房的各种因素并科学研判后制定出的交房日期，中联公司未能举证证明是否停工及停工的原因等，应承担举证不能的不利后果。四、关于逾期交房违约金的计算问题，一审法院已经明确计算方法及计算依据。五、逾期付款违约金不属于本案审查范围。一审中，中联公司作为反诉原告未提出逾期付款违约金请求，根据民事诉讼法的相关规定，应不予审查。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。胡倩向一审法院起诉请求：1．判令中联公司向胡倩支付自2016年7月1日至2019年6月25日逾期交房违约金31,275.6元；2．由中联公司承担本案诉讼费等费用。一审法院认定事实：2015年11月4日，胡倩作为买受人与中联公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，约定主要内容有：第三条，买受人购买出卖人开发的位于南乐××××环路北侧朝阳路东侧的林海枫景（温莎尚郡）第18幢1单元9层1-902号；第六条，总房款287,460元；第八条，出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1．遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。2．遭遇政府行为，出卖人在事发后30日内告知买受人。3．买房人逾期付款的按本合同第七条承担违约责任外，交房日期相应顺延；第九条，出卖人逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行、自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。胡倩提交中联公司2016年4月20日发票载明，购房款287,460元已付清。涉案房屋至今未经验收合格。一审法院认为，胡倩与中联公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应当严格按照合同约定履行各自的义务。依据合同第八条约定，中联公司应当在2016年6月30日前将经验收合格的涉案房屋交付胡倩，而房屋迄今未经验收合格，中联公司已构成违约，胡倩有权主张2016年7月1日至2019年6月25日期间计1090天的逾期交房违约金。同时，合同约定胡倩应在合同签订之日起30日内即2015年12月4日之前将余款贷款办理完毕，而依据胡倩提供的证据，其于2016年4月20日将购房款全额付清，期间共计137天，故胡倩亦存在逾期付款情形，中联公司称交房日期应相应顺延的抗辩意见成立，一审法院予以采纳。所以，违约金应以953天（1090天-137天）计算，为27,394.94元（287,460元×0.0001×953天）。当事人对自己的主张有责任提供证据。中联公司辩称延期交房是政府行为和公司经营遇到重大困难造成，但其并未按合同约定告知胡倩，也未向一审法院提交相关证据，一审法院不予采信。中联公司将涉案房屋钥匙交付胡倩，系不完全履行合同义务。其请求判令胡倩返还钥匙的理由不能成立，一审法院不予支持。关于逾期付款违约金，不在反诉请求范围，中联公司可另行主张，本案不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、中联公司于本判决书生效后十日内向胡倩支付逾期交房违约金27,394.94元。二、驳回胡倩的其他诉讼请求。三、驳回中联公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费582元，由中联公司负担485元，胡倩负担97元。反诉案件受理费50元，由中联公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院二审审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案二审的争议焦点为：一、中联公司要求胡倩交还涉案房产钥匙是否有事实根据和法律依据。二、中联公司是否应承担违约责任，一审对违约责任的认定是否正确。三、中联公司要求将逾期付款违约金与逾期交房违约金相互折抵是否有事实和法律依据。关于第一个争议焦点。中联公司与胡倩签订有商品房买卖合同，该合同不违反法律规定，合法有效，对双方具有约束力。中联公司应按照合同约定履行交房义务，其向胡倩交付涉案房产钥匙，系其履行合同义务的一部分，中联公司要求胡倩返还钥匙缺少依据。关于第二个争议焦点。中联公司与胡倩签订的商品房买卖合同中约定，遭遇政府行为，出卖人在事发后30日内告知买受人，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。中联公司主张延期交房系因国家加大空气治理力度政府要求停工及为配合市政建设等政府行为停工，但其并未按照合同约定告知胡倩，也未提交相应证据证明其主张，故中联公司诉称因遭遇政府行为可以延期交房，不承担违约责任的理由不符合合同约定，亦缺少证据支持，本院不予采纳。中联公司未按照合同约定在2016年6月30日前将验收合格的房屋交付胡倩，构成违约，依法应承担违约责任。因双方合同中约定，买受人逾期付款的，交房日期相应顺延，故一审法院根据胡倩的主张，扣除顺延天数，认定中联公司支付违约金27,394.94元正确。关于第三个争议焦点。一审时，中联公司未针对胡倩逾期付款问题提起反诉要求胡倩承担逾期付款违约金，双方签订的房屋买卖合同中未约定违约金可以直接进行折抵，故中联公司要求将逾期付款违约金与逾期交房违约金相互折抵的理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，中联公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由濮阳市中联地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 兵审判员 刘 伟审判员 魏献忠二〇二〇年四月二十日书记员 李淑敏