海南省五指山市人民法院民事判决书（2019）琼9001民初950号原告：窦蓓蓓，女，汉族，1992年12月26日出生，现住海南省五指山市。委托代理人：张振安，男，海南邦威律师事务所律师。委托代理人：宋玉英，女，汉族，1959年6月7日出生，现住海南省五指山市,系原告母亲。有独立请求权第三人：朱月虎，男，汉族，1962年11月6日出生，现住河北省石家庄市裕华区东岗路75号14-4-102，身份证号码：×××。被告：五指山金山房地产开发有限公司，住所海南省五指山市河北西路山水林溪小区。法定代表人：王念东，系该公司董事长。委托代理人：马泽华，男，1965年11月23日出生，现住海南省五指山市，系五指山金山房地产开发有限公司员工。原告窦蓓蓓、有独立请求权第三人朱月虎（以下简称第三人朱月虎）与被告五指山金山房地产开发有限公司（以下简称金山公司）商品房认购合同纠纷一案，本院于2019年11月14日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月10日第一次公开开庭进行了审理。原告窦蓓蓓的委托代理人张振安、宋玉英，被告金山公司的委托代理人杨林到庭参加诉讼。因朱月虎与本案的处理结果有利害关系，本院依职权追加朱月虎作为第三人参加诉讼，在审理过程中，本院按朱月虎户籍地址送达无人接收，遂依法公告送达，在公告期届满前朱月虎到本院提交作为有独立请求权参加诉讼申请，本院同意朱月虎作为有独立请求权第三人参加诉讼，并于2020年4月14日，依法组成合议庭，第二次公开开庭进行了审理，原告窦蓓蓓的委托代理人张振安、宋玉英，被告金山公司的委托代理人马泽华，第三人朱月虎均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告窦蓓蓓向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告与原告2013年12月7日签订的××区《认购书》合法有效；2.依法判令被告协助原告办理房屋产权登记，领取不动产证；3.依法判令被告履行与窦蓓蓓、王亚子签订的认购书补充协议中做出的承诺和保证；4.依法判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告窦蓓蓓于2013年12月7日与被告五指山金山房地产开发有限公司签订了五指山市山水林溪小区2号楼1单元1602房认购书，认购房建筑面积68.52平方米，优惠后成交每平方米单价6713元，总成交价46万元整，窦蓓蓓自2013年12月7日至2014年5月21日付清全部购房款46万元整，房产证工本费、产权登记费、档案管理费、合同备案费合计220元整。被告于2014年5月21日将五指山市山水林溪小区2号楼1单元1602房交付给窦蓓蓓使用至今，窦蓓蓓实际占有该房已五年多，无人提出异议。在此期间，窦蓓蓓的母亲宋玉英和另案人王亚子的母亲赵舒亚依据《商品房销售管理办法》第三十四条房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内应当协助买受人办理房屋产权登记的规定，多次找被告的总经理杨林要求被告协助原告窦蓓蓓和另案人王亚子办理房屋所有权登记手续。于2018年7月31日，被告的总经理杨林代表被告与原告窦蓓蓓、另案人王亚子(本小区买房者)自愿签订认购书的补充协议，分别盖章、签字、生效。被告五指山金山房地产开发有限公司向窦蓓蓓、王亚子承诺：保证在2018年12月31日前将窦蓓蓓、王亚子所购屋办理完全合法网签备案手续。被告的总经理杨林自愿以该小区维权领导登记其杨林名下的山水林溪5号楼1801室(334.98平方米)抵押给窦蓓蓓、王亚子。但被告五指山金山房地产开发有限公司拒不履行双方签订房屋销售认购书及认购书补充协议，原告窦蓓蓓为了维护自己的合法权益不受侵犯，依据(民事诉讼法)第一百二十一条的规定，特提起民事诉讼，敬请依法作出公证判决，支持原告的诉讼请求。在审理过程中，原告变更诉讼请求为：1.判令被告与原告于2013年12月7日签订的《五指山水·林溪认购书》合法有效；2.判令被告协助原告将五指山水·林溪小区2号楼1单元1602房过户至原告名下；3.确认被告与朱月虎签订的商品房买卖合同未生效，判令被告与朱月虎撤销合同备案（合同备案号WZL000002314）；4.确认被告与窦蓓蓓、王亚子签订的认购书补充协议书合法有效；5.判令被告承担本案的全部诉讼费用。第三人朱月虎向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决五指山金山房地产开发有限公司将五指山水林溪2#（幢）16（层）1602（房号）交付给申请人；2、请求依法确认五指山水林溪2#（幢）16（层）1602（房号）房屋产权属申请人所有，并判决五指山金山房地产开发有限公司配合申请人办理房屋的不动产登记手续；3、本案的诉讼费用由五指山金山房地产开发有限公司承担。事实及理由：对原告提出的诉讼请求，第三人均不认可，涉诉的房产是第三人于2013年以每平米几千块的单价所购买，并办理了房屋备案登记，原告在向被告购买属于第二次购买，该房产应当归第三人所有。被告金山公司辩称，对原告的诉讼请求及事实理由均无异议，原、被告之间确实为买卖关系，且被告已向原告交付房屋。而对第三人朱月虎的请求，被告不认可，被告与第三人之间签订的商品房买卖合同并不是当事人真实意思的表示，该合同只是被告向第三人借款的一种担保形式，被告并没有向第三人交付房屋。原告窦蓓蓓围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.五指山水·林溪认购书；2.收据（6761916）、（6761469）和（6657736）；3.折抵房款说明刘仲林关于房款折抵说明和身份证复印件；4.收据（7285968）；5.收据（6761917）；6.证明；7.收据和银行转账存根；8.认购书补充协议；9.商品房买卖合同备案表；10.《关于商品房买卖合同的补充说明》的备忘。第三人朱月虎围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.编号为WZL000002314的《五指山商品房买卖合同》；2.《关于商品房买卖合同的补充说明》；3.2013年12月22日，申请人与五指山金山房地产开发有限公司签订《关于商品房买卖合同的补充说明》的备忘；4.收据；5.五指山市商品房买卖合同备案表；6.五指山水林溪商品房认购书。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告金山公司对原告提交的证据的真实性、合法性、关联性均无异议；第三人朱月虎对原告提交的证据均有异议，其认为自己的合同为真实有效合同，则原告与金山公司签订的合同就为无效合同。原告对第三人提交的1－3号证据的真实性无法确定，被告对第三人提交的1－3号证据的真实性无异议，对证明内容有异议。对原告提交的证据，本院认定如下：因合同相对人被告对证据的三性均无异议，同时被告已向原告交付房产，因而对原告提交的证据本院予以确认并在卷佐证。对第三人提交的证据，因合同相对人被告对真实性无异议，对其真实性，本院予以确认，从第三人提交的《关于商品房买卖合同的补充说明》及《〈关于商品房买卖合同的补充说明〉的备忘》内容可以看出，第三人与被告之间在签订《五指山商品房买卖合同》时真实意思并不是为了商品房的交易，而是第三人朱月虎借款180万元给被告金山公司，双方签订的《五指山商品房买卖合同》仅为借款行为提供担保，因而双方存在的法律关系名为商品房买卖实为借贷关系。故对第三人提交的证据的关联性不予认可。经审理查明，原告窦蓓蓓于2013年12月7日与被告金山公司签订了《五指山水·林溪商品房认购书》，由原告认购五指山市海榆北路被告金山公司开发的“五指山水·林溪”项目2栋1单元1602房，认购书明确商品房产权年限为70年，建筑面积68.52平方米，装修标准为简装。优惠后单价为每平方米6245元，总成交价427916元整。该认购书签订后，窦蓓蓓于2013年12月7日向金山公司付款50000元，同日付房产证工本费、产权登记费、档案管理费、合同备案费合计220元整；2014年1月20日付房款300000元；2014年5月21日付房款77915.77元。2014年5月21日，金山公司将涉诉房产交付给窦蓓蓓使用至今。在原告使用期间，原告要求被告签订正式商品房买卖合同及办理不动产权证，原告知道了涉诉房产已办理备案登记。2018年7月31日，金山公司与原告窦蓓蓓、另案人王亚子共同签订《窦蓓蓓、王亚子认购书补充协议》，协议约定金山公司于2018年12月31日前为原告窦蓓蓓、另案人王亚子办理所购房屋的合法网签备案手续。金山公司同意将山水林溪5号楼1801室抵押给两人，逾期未办理网签备案，则金山公司将该房置换给两人，面积差额不做补偿。金山公司保证该认购书补充协议合法有效，不得有欺骗。否则金山公司赔偿两人的全部损失，并另承担两人所购房屋现价价值百分之二十的违约金。2013年1月26日，被告金山公司与第三人朱月虎签订《五指山商品房买卖合同》、《关于商品房买卖合同的补充说明》及《〈关于商品房买卖合同的补充说明〉的备忘》三份协议，协议约定由第三人购买被告开发的“五指山水·林溪”项目2栋1602房，价款为268540元；第3栋2单元1003，价款为231460元；第3栋1单元504，价款为250000元；第2栋901，价款为250000元等共计七套房产，总价180万元，一次性付款优惠为179万元。双方在备忘中约定，2014年3月23日前，金山公司有权将全部朱月虎已付房款179万元退还朱月虎并支付21万元补偿金后双方签订的《五指山商品房买卖合同》自动解除，并由朱月虎配合撤回买卖合同的备案；如金山公司在上述期限内未退还朱月虎房款及补偿金时，《五指山商品房买卖合同》继续履行或朱月虎有权要求金山公司以30日为一个周期加倍支付赔偿金，直至全部款项退还为止。本案中，争议焦点为：焦点1、第三人朱月虎与金山公司所签订的买卖合同是否合法有效；焦点2、涉诉房产应当归谁所有。一、第三人朱月虎与金山公司所签订的买卖合同效力问题：被告金山公司与第三人朱月虎于2013年1月26日签订了《五指山商品房买卖合同》、《关于商品房买卖合同的补充说明》，于2013年12月22日签订《〈关于商品房买卖合同的补充说明〉的备忘》，从补充协议及备忘内容可以看出，当事人真实意思是金山公司急需资金流动即向朱月虎借款。朱月虎为了能保护资金的安全性，要求金山公司提供担保，故金山公司用其开发的七套房产作为抵押担保，并办理备案登记，虽然房产已备案登记，但是金山公司并没有向朱月虎交付房产，朱月虎也未向金山公司主张收房。《五指山商品房买卖合同》并不是当事人真实意思表示，因而该合同属于无效合同，不受法律保护。原告要求本院确定该合同未生效的主张不准确，结合本案的审理情况，可以确定该合同无效。二、诉房产应当归谁所有的问题：1、原告窦蓓蓓与被告金山公司签订《五指山水·林溪商品房认购书》后，窦蓓蓓按协议内容支付了全部房款并与金山公司办理了交接房手续，窦蓓蓓接收房产后一直居住在涉诉房之中，因而该认购书具备了商品房买卖的性质，是当事人真实意思的表示，该认购书未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，依法受到法律的保护。原、被告签订上述认购书后，原告履行了全部付款义务，则被告应当与原告签订正式的《五指山商品房买卖合同》并办理不动产权证，但是由于涉诉房产现在备案在第三人朱月虎名下，原告要求本院判决被告协助其办理不动产权证的主张，条件尚未成就，本院不予支持，原告应当在条件成就后再另行主张。被告交付涉诉房产给原告后，被告并未按合同内容履行全部义务，因被告未协助原告办理不动产权证。2018年7月31日，被告与原告及另案人王亚子之间共同签订《窦蓓蓓、王亚子认购书补充协议》，该协议是当事人真实意思的表示，未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，依法受到法律的保护。原告要求本院确认上述协议有效，本院予以支持。2、有独立请求权第三人朱月虎对涉诉房产进行了备案登记，由于朱月虎与金山公司之间真实意思并不是房屋买卖，而是借贷关系，因而该备案行为应为借款合同的抵押方式，由于备案登记属于行政行为，该登记行为是否应当被撤销，应由行政机关进行审查并做出处理，本案无权对该具体行政行为进行处理，故对原告主张要求被告与朱月虎撤销合同备案（合同备案号WZL000002314），本院在此不予支持，当事人可以采取其他救济方式处理。3、第三人朱月虎与被告签订的《五指山商品房买卖合同》并不是当事人真实意思的表示，双方之间的真实法律关系为借贷关系，该商品房买卖合同不能受到法律的保护，第三人朱月虎要求本院确认五指山水林溪小区2#幢16层1602号房归其所有并交付于其的主张，无事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百一十七条的规定，判决如下：一、被告五指山金山房地产开发有限公司与原告窦蓓蓓于2013年12月7日签订的《五指山水·林溪商品房认购书》合法有效；二、被告五指山金山房地产开发有限公司与原告窦蓓蓓、另案人王亚子于2018年7月31日签订的《窦蓓蓓、王亚子认购书补充协议》合法有效；三、被告五指山金山房地产开发有限公司与第三人朱月虎签订的《五指山商品房买卖合同》无效；四、驳回原告窦蓓蓓的其他诉讼请求；五、驳回第三人朱月虎的诉讼请求。案件受理费13528.1元（原告垫付8200元，第三人朱月虎垫付5328.1元），公告费300元，由被告五指山金山房地产开发有限公司承担8200元，第三人朱月虎承担5628.1元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审 判 长 帅 英人民陪审员 金丽丽人民陪审员 王仁松 二〇二〇年四月十五日书 记 员 王佳环附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条【合同的生效】依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十七条【不可抗力】因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。窗体底端(共印6份)