海南省三亚市城郊人民法院民事判决书（2020）琼0271民初30号原告：江德洁，女，1990年3月3日出生，公民身份证号码：×××，住所：海南省三亚市。委托诉讼代理人：黄金玉，海南东方国信律师事务所律师。被告：韩啸，男，1987年12月20日出生，公民身份证号码：×××，住所：海南省三亚市。委托诉讼代理人：黄鑫，海南惠海律师事务所律师。第三人：张云辉，女，1963年4月4日出生，公民身份证号码：×××，汉族，住黑龙江省鸡西市。第三人：张一博，男，1999年5月15日出生，公民身份证号码：×××，汉族，住黑龙江省鸡西市。原告江德洁与被告韩啸，第三人张云辉、张一博委托合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告江德洁及其委托诉讼代理人黄金玉，被告韩啸的委托诉讼代理人黄鑫到庭参加诉讼，第三人张云辉、张一博经本院合法传唤,无正当理由拒不到庭,本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告江德洁向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告返还原告购房认筹款400000元；2.判令被告向原告支付利息16017.53元（按照中国人民银行同期贷款利率，以400000元为本金，自2018年5月29日起计算至实际付清之日止，暂计至2019年4月30日为16017.53元）；3.由被告承担本案所有的诉讼费用。事实和理由：原、被告双方因同住一小区相互认识，被告会向原告推荐一些投资项目。2018年5月初，被告向原告推荐位于云南省西双版纳傣族自治州景洪市的“城市公寓”楼盘，告知可以团购认筹，再转手卖掉赚取差价，每套房屋的认筹款为5万元，开盘当日再补交3万元，即可在房屋总价款内享受15万元的减免优惠。于是原告决定认筹5套房屋，并向被告分次转账共计40万元，认筹事宜均由被告负责办理，相关的购房协议、付款收据等材料原件也都在被告手里。被告承诺该楼盘大约在认筹后三个月会开盘，由于未能按照被告承诺的时间正常开盘，原告多次要求被告退还房屋认筹款，但被告均以各种理由推脱，至今仍未向原告退还40万元。综上，原告为维护自己的合法权益诉至贵院，望判如所请。被告韩啸辩称，2018年1月29日，原告向被告支付的3万元是原告向被告支付的佣金。自2017年4月份以来，被告一直在云南从事房地产投资活动，为寻找到合适的房源，在付出了大量的人力、物力、财力后，向原告推荐了告庄西双景（景岱寨)五期商品房，房屋认筹卡号：Z001151-Z001155，为了表示对被告推荐房源的感谢，原告在证据一中提及的3万元，实际为原告给被告的佣金。2018年5月，原、被告经商议，双方决定以个人合伙（非投资设立公司)的形式投资西双版纳的房地产，原告出资10万元，被告出人力资源投资了“金版纳·尚城”项目、“城市公寓”等项目。合伙就是自负盈亏、共担风险，至今为止，双方都没有进行退伙结算，所以原告请求被告退还10万元无任何事实与法律依据。关于城市公寓项目，原、被告一共认购了六套房屋，其中，原告和王某共认购了三套（原告认购了A052、A053号两套房，王某认购了A039号房)，被告认购了A050号房，张云辉认购了A038号房，张一博认购了A051号房。每套房屋交给开发商云南庆林投资有限公司（以下简称庆林公司）5万元，交给房产中介公司三河市恒彬房产经纪有限公司（以下简称恒彬公司）3万元，共计8万元。2018年10月16日至29日，齐彬代表庆林公司退还了六套房屋共计30万的诚意金（认购金）给被告，房产中介公司恒彬公司收取的3万元佣金事实上无法退还，该司实际上也未予以退还。2018年5月28日，被告代原告支付了11万元用于购买“金版纳·尚城”项目的D栋1110号房（原告对此也予以认可)。2018年8月31日，被告又将该项目开发商和中介公司的退款11万元退还给原告，自此，关于“金版纳.尚城”项目，按照原告的逻辑推理，原告尚欠被告22万元。本院经审理认定事实如下：原、被告相识后，被告因从事房地产投资活动向原告推荐投资项目。2018年1月29日原告通过银行转账的方式向被告支付了3万元。2018年5月3日原告再次通过银行转账的方式向被告支付了10万元，作为原告用于双方共同从事房地产投资活动的投资款项。2018年5月28日原告与第三人张一博作为认购方同出卖人西双版纳金版纳酒店置业有限责任公司签订《金版纳·尚城商品房认购协议（酒店）》共同认购西双版纳·尚城项目房屋一套，由张一博支付了定金8万元及团购服务费3万元，共计11万元，后该协议解除，出卖人将上述款项通过原付款路径将11万元退还给了张一博。后经原、被告协商，由被告将上述11万元于2018年8月31日通过银行转账的方式退还给了原告。被告向原告推荐位于云南省西双版纳傣族自治州景洪市的“城市公寓”楼盘，告知可以团购认筹房屋，每套房屋的认筹款为8万元，原告决定认购，并于2018年5月28日、29日通过银行转账的方式向被告支付38万元。2018年5月28日被告韩啸与庆林公司签订《团购优先选房协议》，认购了6套房屋，分别以原告江德洁（认购2套）、张一博、张云辉、王某以及韩啸名义签订上述协议，韩啸作为其他四人代理人的名义在该协议上签字。协议中约定诚意金为5万元，如在开盘之日选房成功，并在选房当日补交3万元团购费，即可在开盘当日的房屋总价款内享受15万元的减免优惠。2018年5月30日，庆林公司向韩啸出具了购买6套房屋诚意金的收据，收据分别载明收到王某城市公寓诚意金5万元，卡号为A039；收到江德洁城市公寓诚意金10万元，卡号为A052、A053；收到张一博城市公寓诚意金5万元，卡号为A051；收到张云辉城市公寓诚意金5万元，卡号为A038；收到韩啸城市公寓诚意金5万元，卡号为A050。另外被告向原告告知，每套认筹款8万元中的另外3万元通过刷卡的方式支付，为票据。2018年6月8日，案外人张某1与原告沟通协商，想通过原告购买该项目的房子，通过银行转账的方式向原告支付了2套房屋认筹款16万元。2018年6月10日，原、被告进过磋商，征得被告同意后，通过签订《城市公寓认筹卡转让书》的方式，被告将登记在张云辉、张一博名下的卡号为A051以及张云辉名下的卡号为A038的房屋转让给了张某1的儿子张普渊。后因为该项目未能如期开盘，庆林公司分别于2018年10月16日通过银行转账的方式向被告退还了诚意金10万元、同年10月24日退还了5万元、25日退还了10万元、29日退还了5万元，共计30万元（即庆林公司向被告出具的收据中所载明的6套房屋的诚意金）。案外人王某、张某2是原告介绍认购的上述房屋，遂向原告要求退还房屋认筹款，2018年12月1日原告通过银行转账的方式向王某退还了8万元，向张普渊父亲张某1退还了16万元。关于本案的争议事实，本院认定如下：1关于原告于2018年1月29日支付给被告的3万元以及2018年5月3日支付的10万元款项的性质以及归属的问题。首先，上述3万元从原、被告双方的聊天记录中可确定为原告的投资款，被告认可原告提供的针对该款项的聊天记录是双方的聊天记录，认为双方的聊天记录有删减无法反应客观事实，但该份证据足以认定该款项为原告支付给被告用于投资的款项，被告抗辩称为佣金未能提供相反的证据予以证明，应该承担举证不能的法律后果，本院不予采信。其次，上述10万元双方均认可为原告支付给被告用于合伙的款项，但从双方聊天记录中可以确定原告实际并未入伙，这与2018年5月28日原告所主张的经与被告协商将上述款项13万元中的11万元作为原告与第三人张一博共同出资认购金版纳房屋，事后因认购不成功，在出卖人退款后，被告于同年8月31日将该11万元退还给原告相印证。被告抗辩称该11万元房屋认购款为被告给原告先行垫付与事实不符，本院不予采信，如果是先行垫付，将不存在出卖人退还11万元认筹款后，被告再行将该款项退还给原告的事实，故此，本院认为被告将上述款项退还11万元给原告后，尚欠原告2万元款项未予退还。2关于原告于2018年5月28日、29日向被告支付38万元款项的性质问题。根据原、被告双方聊天记录该38万元为原告认购城市公寓5套房屋的认购款，每套为8万元，共计40万元，不足的2万元为承前所述的被告尚欠原告2万元由被告予以补足，原、被告双方的聊天记录与被告向庆林公司以每套8万元的认筹款，共计48万元认购了6套房屋可以相互印证，证明了该款项性质。被告抗辩称原告38万元款项其中11万元为被告为原告垫付用于认购金版纳的认购款、24万元为原告与王某购买的3套城市公寓的诚意金及中介佣金，另外3万元为原、被告口头约定的原告支付给被告合伙投入的资金。承前所述11万元不存在被告为原告垫付的事实，所称3万元为合伙资金亦无相关的证据予以证明，而24万元作为原告提供的认购款一部分在本院认定事实部分已予以确认，故对被告的抗辩理由本院不予采信。3原告认购城市公寓房屋数量的问题。根据法庭调查，被告认可原告支付的38万元中仅有24万元为认购城市公寓的出资款，其中以王某的名义认购1套，原告江德洁认购2套，且有书面的认购协议以及收据为据，本院予以确认。从原、被告聊天记录多处可见，被告知晓原告所支付的38万元是认购5套的事实，该款项被告用于认购了房屋，并办理登记在王某、张一博、张云辉（各1套）以及江德洁（2套）名下；后经原、被告沟通后，以张一博、张云辉名义认购的2套房屋，转让给了案外人张某1的儿子张普渊，张某1将认购上述2套房屋的转让款16万元支付给了原告，这与被告并未要求原告支付该款项可以相印证；如果被告办理登记在张一博、张云辉名下认购的的上述2套房屋，被告应该提供二人认购款项的相关凭证予以证明，被告未能提供相关证据予以证明，应该承担举证不能的法律后果。即使上述2套房屋为张一博、张云辉所购买，被告也应按照原告委托指示，购买5套房屋，在经过原、被告沟通后，被告将代为购买的张一博、张云辉名下的房屋按照原告的指示转让给了张某1的儿子张普渊，亦可视为是对原告委托事项的补救。故此，原告主张认购了城市公寓5套房屋，原告支付给被告的38万元是5套房屋的认购款，本院予以采信。本院认为，原、被告之间为委托合同关系，由原告委托被告进行认购相关楼房。因不可归责于受托人的事由，导致原告委托被告认购的城市公寓的楼房未能成功，现原告请求将支付给被告的用于认购涉案楼房的认购款予以返还，视为对双方委托合同的解除，其主张返还认购款本院予以支持。被告抗辩称，涉案楼盘的出卖人仅退还了认购款中的诚意金部分，而剩余款项作为佣金已经由房产中介公司收取无法退还。首先，原告支付给被告的款项是认筹款，被告在认购过程中并未告知该款项包含佣金部分，且在签订的认购协议中也载明为诚意金5万元以及团购费3万元，被告向原告披露原告一次性缴纳8万元则享受15万元的减免优惠，且告知原告每套房屋中的5万元是由出卖人出具收据载明为诚意金，另外3万元出卖人是以刷卡的票据提供，并未告知原告是向中介公司支付该款项，被告作为受托人应当按照委托人的指示处理委托事务，其刻意隐瞒且擅自将原告认购款作为佣金支付给中介公司，显然存在过错，应该由其自身承担不利后果。根据合同法第四百二十七条规定“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”现因涉案楼盘未能如期开盘，原告委托被告事项未能成功，中介公司作为居间人不得要求支付报酬，其收取的款项应该予以退还，被告有权向其请求退还。涉案委托事项不成功后，原告多次要求被告退还认购款，被告在出卖人庆林公司最终于2018年10月29日退还了全部诚意金后，仍未将上述款项退还给原告，应该承担违约责任，同时被告亦怠于向中介公司请求返还所缴纳的中介费用，因被告本身存在过错，由此造成的损失亦应由被告自行承担。故此，原告请求被告返还购房认购款40万元并支付利息，本院予以支持。关于利息的起算时间问题，因委托事项未能成功，不能归责于被告，被告事后也积极与出卖人沟通，出卖人亦将诚意金如数退还，但退还之后被告作为受托人应及时将款项返还给原告，同时被告也未积极向中介公司请求退还中介费用，显然存在违约，故对其占用该资金以及怠于行使权利导致原告的利息损失，应予赔偿，故此，本院综合认定，应从出卖人最终退款的次日（即2018年10月30日）向被告支付利息。鉴于自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，因此，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第三百九十六条、第三百九十九条、第四百零一条、第四百零六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：被告韩啸于本判决生效之日起十日内向原告江德洁返还房屋认购款400000元及利息（以400000元本金，自按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2018年10月30日起计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至全部清偿之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3770元（原告江德洁已预交），由被告韩啸负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审判员 彭凤舞 二〇二〇年四月十六日书记员 夏宇豪附本案援引的法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。第三百九十九条受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。需要变更委托人指示的，应当经委托人同意；因情况紧急，难以和委托人取得联系的，受托人应当妥善处理委托事务，但事后应当将该情况及时报告委托人。第四百零一条受托人应当按照委托人的要求，报告委托事务的处理情况。委托合同终止时，受托人应当报告委托事务的结果。第四百零六条有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。受托人超越权限给委托人造成损失的，应当赔偿损失。《最高人民法院关于适用民事诉讼法>的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。