河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫09民终329号上诉人（原审被告）：庞新芳，男，1967年7月5日出生，汉族，住濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：邵文娟，河南泽民律师事务所律师。委托诉讼代理人：祝楠，河南泽民律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:李进奎，男，1963年4月26日出生，汉族，住清丰县。委托诉讼代理人：姚英强，男，1975年6月6日出生，汉族，住清丰县。委托诉讼代理人：刘相义，男1958年10月15日出生，汉族，住清丰县。原审第三人：濮阳市洪泰房地产开发有限公司，住所地濮阳市中原路中段路南。法定代表人：崔景相，该公司总经理。委托诉讼代理人：杜晓红，河南依言律师事务所律师。上诉人庞新芳因与被上诉人李进奎及原审第三人濮阳市洪泰房地产开发有限公司（以下简称洪泰公司）案外人执行异议之诉一案，不服河南省清丰县人民法院（以下简称一审法院）（2019）豫0922民初4252号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人庞新芳委托诉讼代理人祝楠、被上诉人李进奎委托诉讼代理人姚英强、原审第三人洪泰公司委托诉讼代理人杜晓红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。庞新芳上诉请求：1.撤销一审法院（2019）豫0922民初4252号民事判决，改判驳回李进奎的诉讼请求。2.一、二审诉讼费用由李进奎负担。事实与理由：李进奎未与洪泰公司签订合法有效的书面买卖合同，未合法占有涉案房屋，未交付房款，同时不符合非因买受人自身原因未办理过户登记，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议复议规定）第二十八条规定，不能排除强制执行。涉案房屋登记在被执行人开发商名下，应当适用执行异议复议规定第二十九条规定，涉案房屋不是李进奎用来居住的唯一住房，而是抵工程款的一批房屋，不具有对抗强制执行的效力。总之，一审法院认定事实错误，适用法律错误，应当改判驳回李进奎的诉讼请求。李进奎辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律准确，应当驳回上诉，维持原判。事实与理由：2017年9月30日李进奎与洪泰公司达成了《关于工程款转房款的协议书》，并签订了《（熙龙湾）房屋认购书》，符合买卖合同的主要内容，是双方真实意思的表示，事实就是买卖合同，合法有效。2017年10月1日洪泰公司又开具了7-2-17A01室房款431,630.00元（票号为：8905073），清楚地注明了“系付熙龙湾7-2-17A01室房款”，足以证明李进奎已经支付了7-2-17A01房产的全部价款，在查封前洪泰公司已将涉案房屋钥匙交给了李进奎，事实就是李进奎占有了涉案房产，但由于洪泰公司的原因，致使涉案房屋在查封前未能办理产权登记手续，不能办理房产过户登记手续并非李进奎自身原因造成的，因此符合执行异议复议规定第二十八条的规定，能够排除执行。洪泰公司述称，2017年9月30日，洪泰公司与李进奎签订关于工程款转房款的协议书，将案涉房屋的所有权交与李进奎以抵工程款。（2018）豫0922民初2122号及（2019）豫09民终564号民事判决书已经确认案涉房屋归李进奎所有，洪泰公司对该事实予以认可，应当驳回庞新芳的上诉请求。李进奎向一审法院起诉请求：1.解除对位于清丰县××西××小区××房产的查封,2.不得执行位于清丰县××西××小区××房产；3.案件受理费用等诉讼费用由庞新芳和洪泰公司承担。一审法院认定事实：原告李进奎与第三人洪泰公司、案外人河南开宇建筑有限公司建设工程施工合同纠纷一案，经一审法院、濮阳市中级人民法院两级法院审理后，先后作出（2018）豫0922民初2122号民事判决书、（2019）豫09民终564号民事判决书判处。生效判决查明，2017年9月30日原告李进奎与第三人洪泰公司达成了《关于工程款转房款的协议》，协议约定第三人洪泰公司用自己开发的清丰县黄河路熙龙湾小区包括本案争议的7-2-17A01房产在内的五套房产以总价款2,259,710元由原告李进奎购买，并将2,259,710元购房款计为第三人洪泰公司已支付给原告李进奎工程款8,321,017元中的一部分。2017年9月30日，原告李进奎与第三人洪泰公司签订了《〈熙龙湾〉房屋认购书》，双方约定了认购本案争议的7-2-17A01号房产的位置、房号、房款和建筑面积等。2017年10月1日，第三人洪泰公司向原告李进奎出具收据证明收到7-2-17A01号房产购房款431,620元。第三人洪泰公司在尚不具备交房条件下将7-2-17A01号房产钥匙交于原告李进奎，由原告李进奎占有了7-2-17A01号房产。另查明，被告庞新芳与第三人洪泰公司房屋买卖合同纠纷一案，被告庞新芳向一审法院申请财产保全，一审法院于2018年6月5日作出（2018）豫0922民初1941号民事裁定，裁定查封了第三人洪泰公司名下的本案争议的7-2-17A01号房产，并于2018年11月6日作出（2018）豫0922民初1941号民事判决书，判决第三人洪泰公司于判决生效后十日内支付被告庞新芳购房款402,692元，案件受理费7,340元，保全费2,020元由第三人洪泰公司负担。判决生效后，被告庞新芳于2019年3月5日向一审法院申请执行，一审法院2019年5月21日作出（2019）豫0922执350号执行裁定书，续封了第三人洪泰公司名下本案争议的7-2-17A01号房产，并于2019年5月27日作出（2019）豫0922执350号之二执行裁定书，裁定将登记在第三人洪泰公司名下位于清丰县黄河路西段路南熙龙湾小区本案争议的7-2-17A01号房产予以拍卖。原告李进奎向一审法院提出执行异议，一审法院于2019年9月25日作出(2019)豫0922执异23号执行裁定书，驳回了李进奎的执行异议。本案成讼。以上事实有原告李进奎身份证、熙龙湾房屋认购书、（2018）豫0922民初2122号民事判决书、（2019）豫09民终564号民事判决书、(2019)豫0922执异23号执行裁定书、房款收据等在卷予以证实并已经庭审质证，可以作为本案定案的依据。一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉。本案争议焦点为原告李进奎在本案中是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”参照上述规定，首先，原告李进奎与第三人洪泰公司于2017年9月30日达成了《关于工程款转房款的协议》，双方约定将工程款转化为房款并由原告李进奎购买案涉房屋，双方于2017年9月30日补签了《〈熙龙湾〉房屋认购书》，该认购书符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且第三人洪泰公司已经开出房款收据并将案涉房产钥匙交于原告李进奎，应认定本案查封案涉房屋前双方即签订了合法有效的商品房买卖合同并已支付了全部购房价款；其次，法律对房屋的占有非限定于实际使用，只要房屋处于权利人实际掌握之中即属实际占有。当事人如能提供房屋准住通知单、房屋钥匙等证据，即可证明其已实际占有案涉房屋，而无论该房屋是否存在属于在建工程且尚未办理竣工验收等情形。本案中，案涉房屋在一审法院查封前尽管未达到交房条件，但第三人洪泰公司已经将案涉房屋钥匙交于原告李进奎，原告李进奎取得对案涉房屋的实际控制并不违反相关法律规定，应认定原告李进奎已合法占有了案涉房屋；第三，因案涉房屋尚未达到交付条件，故原告李进奎未办理过户有外在客观原因，非原告李进奎本人原因。综上，一审法院认为，原告李进奎请求排除对案涉房屋的强制执行依据充分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下：解除对清丰县××西××小区××房产的查封并不得强制执行。案件受理费7,340元，由原告李进奎负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以认定。本院认为，本案的争议焦点是一审法院适用执行异议规定第二十八条是否错误，本案是否应当适用该规定第二十九条。李进奎对案涉房产是否享有实际权益，该权益是否能够足以排除强制执行。执行异议复议规定是执行异议的审查标准，但对于该规定中所涉及的实质审查的内容，在执行异议之诉案件的审理中可参考适用。该规定第二十八条是对于过错不动产买受人期待权的保护，第二十九条是对房屋消费者物权期待权的保护，是基于消费者生存权这一更高价值的保护需要，而赋予消费者对买受房屋之物权期待权以排除强制执行。在房地产企业作为被执行人的案件中，既可参照适用该规定第二十八条，也可参照适用第二十九条。一审法院根据生效判决，在查明李进奎与洪泰公司就工程款抵房款的事实，并且双方签订《关于工程款转房款的协议》、《〈熙龙湾〉房屋认购书》、并且洪泰公司又给李进奎出具案涉房款房产购房款收据，且交付了房屋的情形下，因为洪泰公司的原因不能办理过户登记，不能认定李进奎具有过错。因此一审法院参照适用执行异议复议规定第二十八条规定进行判决，适用法律并无不当。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条是关于案外人执行异议之诉判决的规定，其中案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的。判决不得执行该执行标的后，则应当终结执行程序并解除执行措施，同时之前作出的驳回案外人执行异议的裁定失效。在诉讼中，对于案外人提出的解除对执行标的查封的请求，法院应当对案外人进行释明，将诉讼请求变更为对执行标的物停止执行。因此一审法院在判决主文中明确解除对执行标的物的查封不当，应予以纠正。综上所述，庞新芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决不得执行标的物正确，但解除标的物查封不应当作为判项，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、撤销河南省清丰县人民法院（2019）豫0922民初4252号民事判决；二、不得执行位于清丰县黄河路西段路南熙龙湾小区7-2-17A01号房产。三、驳回李进奎的其他诉讼请求。四、驳回庞新芳的上诉请求。二审案件受理费7,340元，由上诉人庞新芳负担。本判决为终审判决。审判长  郭循利审判员  苏章臣审判员  李光胜二〇二〇年四月九日书记员  井 睿