辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽08民终572号上诉人（原审被告）：营口永江金誉房地产开发有限公司，住所地营口市站前区建丰办昌盛里14号。法定代表人：张敏杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：衣立，营口市站前区148法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：潘伟，男，1968年9月9日出生，汉族，住辽宁省营口市站前区。被上诉人（原审原告）：刘鑫，女，1970年7月28日出生，汉族，住辽宁省营口市站前区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：崔石根，辽宁海润律师事务所律师。二被上诉人共同委托诉讼代理人：齐高山，辽宁海润律师事务所律师。上诉人营口永江金誉房地产开发有限公司（以下简称永江公司）因与被上诉人潘伟、刘鑫所有权确认纠纷一案，不服营口市西市区人民法院(2019)辽0803民初2771号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。上诉人永江公司的委托诉讼代理人衣立，被上诉人的委托诉讼代理人崔石根、齐高山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。永江公司上诉请求：一、请求依法撤销营口市西市区人民法院(2019)辽0803初2771号民事判决书。依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求或发回重审。二、一审二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定营口市西市区房屋所有权归被上诉人所有，事实认定不清，判决错误。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》，是基于借款关系而签订的买卖合同，用于借款的担保，而并非商品房买卖关系。假如按一审法院认定的商品房买卖关系，第一，应先查明合同是否实际履行，房款的交付的银行流水，房屋的实际占有等情况，应先认定商品房买卖合同的效力，才能确认房屋所有权的归属。被上诉人所购房屋数量二套，位于营口市西市区，价款分别为169480元，173760元，面积分别为84.74平方米，86.88平方米，二套房屋价格总计应为343240元。被上诉人在一审没有提供343240元的银行流水记录，以证明房款实际交付，房款的实际交付才是认定房屋买卖合同实际履行的依据，只有实际履行才能确认房屋的所有权归属，并且从合同签订至今被上诉人都没有实际占有此房屋。所以，在被上诉人没有证据证明房款实际交付，及没有实际占有房屋的情况下，一审法院判决房屋归被上诉人所有，证据不足，认定事实不清，判决错误。第二、本案是23件确认所有权案件之一，23件系列案件的基础法律关系不是商品房买卖合同关系，而是以签订商品房买卖合同并进行备案登记的方式作为借款担保的借贷关系。人民法院应从商品房买卖合同中所体现的房屋交易数量，实际购房单价与市场交易价的差异，支付的购房款数额，而判断上诉人与被上诉人之间是商品房买卖合同关系，还是以签订商品房买卖合同作为担保借款的借贷关系。而一审法院没有将这些情况查明，认定为商品房买卖关系，确认所有权归被上诉人所有，事实缺少证据的支持，判决错误。所以，虽然被上诉人提供了商品房买卖合同有效的判决，一审法院也应将房款的交付情况等合同是否履行的情况查明，因此仅凭合同有效的判决来确认所有权归被上诉人，显然证据不足，认定事实不清，判决错误。二、一审法院认定案涉房屋已经解除查封，证据不足，审理程序违法，判决错误。一审法院在开庭审理时，案涉二套房屋尚在查封中，查封没有解除。而一审法院在判决事实认定部分，载明案涉房屋已经解除查封，认定的事实既没有被上诉人提交的解除查封的证据也没有法院调取已经解除查封的证据，也没有庭审质证，所以，一审法院在判决中，直接认定案涉房屋已经解除查封的事实，审理程序违法，认定事实证据不充分，判决错误。三、被上诉人应当先确认《商品房买卖合同》效力，才能确认所有权。所以被上诉人直接确认所有权的归属，应予驳回。综上，一审法院确认营口市西市区房屋所有权归被上诉人，查明事实不清，证据不足，请求二审法院依法改判驳回被上诉人的一审请求，或发回重审。潘伟、刘鑫辩称，一、针对被答辩人主张双方签订的《商品房买卖合同》系“名为买卖，实为借贷”的观点。1、案涉《商品房买卖合同》签订后，已经在营口市不动产登记中心网签备案，同时被答辩人已经为答辩人办理了进户通知书、房屋结算单、为答辩人出具全额不动产统一发票。答辩人缴纳了住房维修基金后，对案涉房屋进行了装修并一直居住至今。被答辩人主张该合同系“名为买卖，实为借贷”，应当举出确实充分的证据予以证明，否则应承担举证不能的法律后果。2、另案就案涉小区其他与本案法律关系一致的房屋，申请执行人营口宏泰建筑工程有限公司诉答辩人执行异议之诉案件，被答辩人作为第三人参加诉讼，同样以签订的《商品房买卖合同》系“名为买卖，实为借贷”为由主张合同无效，但该案经过营口市中级人民法院、辽宁省高级人民法院审理后，均未支持被答辩人的该观点。二、针对被答辩人主张案涉房屋未解除司法查封的观点。一审法院在作出该判决前，已经到营口市不动产登记中心核实，案涉房屋已经解除查封。综上，请求贵院依法驳回被答辩人的上诉请求。潘伟、刘鑫向一审法院起诉请求：1、判令位于营口市西市区房屋所有权归原告所有；2、判令被告继续履行合同义务，协助原告办理上述房屋不动产权登记手续。一审法院认定事实：2014年8月6日，原、被告签订两份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于营口市西市区房屋，面积为84.74平方米、86.88平方米，房屋价款为169480元、173760元。合同签订后，被告向原告开具了销售不动产统一发票、进户通知书和住宅房屋分配通知书。同日在房产部门办理备案手续。2015年5月18日，原告向营口市物业管理处缴纳了住宅专项维修资金。另查，讼争房屋已被解除查封。一审法院认为，案涉《商品房买卖合同》不仅依法签订，而且已经得到实际履行，该合同的订立及履行行为，系当事人真实意思表示，不违反法律行政法规强制性规定，应为合法有效。原告主张讼争房屋归其所有的诉讼请求，本院予以支持。现讼争房屋无任何权利负担，且已经具备办证条件，被告应当按照约定配合原告办理房屋产权登记手续。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决：一、位于营口市西市区房屋归原告潘伟、刘鑫所有；二、被告营口永江金誉房地产开发有限公司协助原告潘伟、刘鑫办理房屋产权登记。案件受理费550元，由被告负担（原告已预交）。二审审理中，上诉人提供如下证据：1、顶账协议补充协议书（原件退回），日期是2014年8月17日，是上诉人与案外人宋营杰签署了一个按房价总额292700元利息2分；2、上诉人顶账协议书日期是2014年7月30日，约定是上诉人与案外人宋营杰；3、永江裕华园顶账房源汇总表；4、永江公司客户明细表，同时里边有上诉人向宋营杰还利息的证据。证明案涉房屋是上诉人向宋营杰借款，用案涉房屋进行担保，并约定上诉人一共向宋营杰从2010年7月30日开始借款，用于永江裕华园开发建设，利息是月息3分，2010年7月30借款350万，当年付利息84万，2011年付利息108万，2012年1月27日还款150万，2012年3月19日至9月21日先后5次又借款660万，2012年付利息249万，2013年4月8日至12月26日十次又借款2140万，2013年付利息742.8万，2014年2月24日借款100万，2014年付利息759.91万元，2014年4月24日至11月30日分52次还款，总计17949136元，2010年7月30日至2014年2月24日止总借款3700万元，减掉还款17949136元，上诉人财务上体现本金还有19050864元，2010年7月31日至2014年2月24日总计付利息给宋营杰19437154元，以上数额有公司财务账明细表。2012年8月14日时，当时应宋营杰要求用永江裕华园小区房屋作担保，同日在产权处用宋营杰一个人的名字备案网签，用35套永江裕华园房屋作为企业信誉担保。2014年8月至2015年1月27日又将35套房屋改签借款的案外人宋营杰指定的人名下，包括案涉房屋。当时35套房屋价格是每平方米3800至5500一平方米，总价款是25463602元，而宋营杰网签的价格是3000至3200元每平方米。总价款是16021572元，2014年7月上诉人资金紧张，宋营杰为了确保上诉人还款，2014年7月30日同永江公司签订抵顶协议，就是今天说的这个协议，8月17日又与上诉人签订顶账补充协议，协议约定甲方就是上诉人抵顶给乙方及乙方指定人员的房屋，现在由乙方对外销售，价格由甲方定，为保证乙方利益不受损失，上诉人承诺2014年8月1日至2014年11月1日间，上诉人按2927万元，月利息2分向乙方按月支付利息，如期间卖出房屋则相应扣出计算本金数额的时间。上诉人就上述协议自愿以上诉人车库作为担保，备案网签房源总价格为2927万元，网签备案后上诉人仍继续向宋营杰付利息和本金，2015年5月1日还本金40万元，2014年11月3日至11月12日上诉人继续付给宋营杰3笔利息合计977154元，账号凭证分别是11月3日，凭证号0009，150000元，11月3日凭证号0011,657154元，11月12日凭证号0055,170000元，合计977154元。这组证据证明在上一个庭审中在王天括案件，中级法院苏毅主审，上诉人王天括说有这么一个补充协议有这么一个账，证明案涉房屋不是买卖关系，是基于借款提供的抵押担保的关系。根据2013年江苏省高院审理民间借贷的会议纪要第三条第三款，当事人以借款为目的，签订房屋买卖合同的作为担保的，人民法院应该认定双方为名为买卖实为借贷，出借人以房屋买卖关系提起诉请履行房屋买卖合同，并办理过户手续的，法院应该释明按照民间借贷关系变更诉请，出借人坚持不予变更的，法院应该驳回其诉请，本案证据中，我们已经提供借款，我们已经卖了一部分房屋抵顶宋营杰的利息和本金，今天案件中应该向当事人释明驳回。潘伟、刘鑫质证认为：与案涉房屋无关，真实性无法认证，客户明细账以及宋营杰借款明细是上诉人单方制作，不能作为证据使用，更不能作为本案认定事实依据，顶账协议补充协议是复印件，真实性有异议，要求提供原件。上诉人当庭举证的不是新证据，举证期限届满后提供的证据不应该采信，另案执行异议案件中省高院作出（2019）辽民终806的民事判决，确认案涉房屋买卖合同合法有效。被上诉人潘伟、刘鑫提供：1、2019辽民终806号民事判决书，证明另案就案涉小区其他与本案法律关系一致的房屋，申请执行人营口宏泰建筑工程有限公司诉被上诉人潘伟执行异议之诉案件，上诉人作为第三人参加诉讼，同样以签订的《商品房买卖合同》系“名为买卖，实为借贷”为由主张合同无效，但该案经过营口市中级人民法院、辽宁省高级人民法院审理后，均未支持上诉人的该观点。2、2018辽08民初310号，2019辽民终799号，2019最高法民申4803号民事裁定书，另案就案涉小区其他与本案法律关系一致的房屋，申请执行人营口宏泰建筑工程有限公司诉被告白艳玲、赵彬等人执行异议之诉案件，上诉人作为第三人参加诉讼，同样以签订的《商品房买卖合同》系“名为买卖，实为借贷”为由主张合同无效，但该案经过营口市中级人民法院、辽宁省高级人民法院、最高人民法院审理后，均未支持上诉人的该观点。3、2019辽08民终597号、2019辽08民终664号判决书，证明另案就案涉小区其他与本案法律关系一致的房屋，宋营杰、宋迎洲诉上诉人商品房买卖合同纠纷案件，宋营杰、宋迎洲诉讼请求同样为依法判令上诉人协助办理过房屋户登记手续，上诉人同样以签订的《商品房买卖合同》系“名为买卖，实为借贷”为由主张合同无效，但该案经过营口市西市区人民法院、营口市中级人民法院审理后，均未支持上诉人的观点。一审未提交，是因为当时有些案件没有审理完。永江公司质证认为，真实性无异议，判决书是否生效不清楚，另外每一个案件所述事实和提供的证据不一致，证明的观点也不一致，得出的结果也不一致。我国不是判例法，判决书不能作为证据使用，同时也不能他所证明的问题。一审中他说他们是购买房屋，没说是抵账房屋，同时房屋都有查封，法官给他们一个星期让他们去解封，待解封后质证，后来没有质证判决书就下来了。判决书中我们是第三人，我们只是陈述一下，有的参加诉讼，有的没有参加诉讼。得出的结果和有证据得出的结果是不一致的。另，经本院释明，被上诉人自愿放弃起诉中第一项诉讼请求，仅保留第二项诉讼请求。再查，辽宁省高级人民法院（2019）辽民终806号民事判决书中认为上诉人与被上诉人就营口市西市区房屋签订的《商品房买卖合同》合法有效。本院查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，被上诉人系基于与上诉人之间的《商品房买卖合同》向法院提起诉讼，故首先应确认双方之间的合同效力问题。上诉人与被上诉人之间签订的《商品房买卖合同》不仅依法签订，而且已经得到实际履行，该合同的订立及履行行为，系当事人真实意思表示，不违反法律行政法规效力性强制性规定，且双方就营口市西市区得胜路北26-1号、20丙-12号房屋签订的《商品房买卖合同》已经辽宁省高级人民法院（2019）辽民终806号民事判决书认定有效，故对于合同效力问题，本院对此不再赘述。上诉人“名为买卖，实为借贷”的主张，并未提供充分证据，应承担举证不能的法律后果。现讼争房屋无任何权利负担，且已经具备办证条件，上诉人应当按照约定配合被上诉人办理房屋产权登记手续。另，因被上诉人二审中自愿放弃其起诉中第一项诉请，该放弃行为不影响上诉人的任何权利，故本院对原审法院判决文书第一项予以变更调整。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持营口市西市区人民法院(2019)辽0803民初2771号民事判决第二项；二、撤销营口市西市区人民法院(2019)辽0803民初2771号民事判决第一项。一审案件受理费550元，二审案件受理费100元，均由上诉人营口永江金誉房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 张 红审判员 宋福田审判员 徐 丹二〇二〇年四月二十一日法官助理张文生法官助理陆玮齐书记员宋洪峰