安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)皖11民终379号上诉人(原审被告)：乔瑞晨，女，1991年4月28日生，汉族，户籍所在地安徽省来安县，现住安徽省来安县。委托诉讼代理人：乔福江，男，1964年12月10日生，汉族，系乔瑞晨的父亲，住安徽省来安县。被上诉人(原审原告)：天长市天意物业管理有限公司，住所地安徽省天长市。法定代表人：刘芹武，该公司总经理。委托诉讼代理人：虞延斌，天长市郑集镇法律服务所法律工作者。上诉人乔瑞晨因与被上诉人天长市天意物业管理有限公司（以下简称天意物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省来安县人民法院(2019)皖1122民初4052号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。乔瑞晨上诉请求：责令天意物业公司在一个月内整改，待整改完善后再合理的收取物业费。事实与理由：天意物业对小区的秩序维护、绿化养护、清洁卫生、公共设施设备运行维护、安全管理不到位，造成小区脏、乱、差，业主委员会几次书面要求整改，但其不闻不问。天意物业公司的收费不合理，多加了电梯电费。天意物业公司答辩称，天意物业公司已按合同的约定履行了物业公司应尽的义务，不存在小区秩序维护、绿化养护、清洁卫生、公共设施设备运行维护、安全管理不到位的问题。物业费的收费标准低于其他同类物业收费标准。请求驳回上诉，维持原判。天意物业公司起诉请求：1、判令乔瑞晨立即支付物业服务费2107元;2、诉讼费用由乔瑞晨承担。庭审中，其变更诉讼请求为：判令乔瑞晨立即支付物业服务费2105.66元。一审法院查明：李加山、胡园胜作为合伙人投资设立安徽永阳物业有限公司（以下简称永阳物业公司）。2017年6月20日，紫金城业主委员会决定聘用永阳物业公司为来安县紫金城小区提供物业服务。2017年10月28日，李加山与胡园胜签订退伙协议书，约定：李加山退伙，紫金城小区的物业管理由胡园胜经营，债权、债务由胡园胜享有和承担。2017年11月1日，天意物业公司与胡园胜签订合伙协议书，就共同经营来安县紫金城商住小区物业管理事宜达成合伙协议，合伙期限自2017年10月30日起至2018年10月29日止。同时紫金城业主委员会同意永阳物业公司退出紫金城小区物业管理，天意物业公司开始为紫金城小区提供物业服务。2018年1月22日，来安县紫金城商住小区业主委员会与天意物业公司正式签订《商住物业管理服务合同》。紫金城业主委员会委托天意物业公司进行物业管理服务，期限为三年，自2018年1月22日至2021年1月22日止，物业管理费标准为：多层住宅房屋物业费按每月每平方米0.28元标准收取，高层住宅房屋物业费按每月每平方米0.55元标准收取，二次供水加压电费按7层至11层每月每平方米0.20元、12层至顶层每月每平方米0.25元标准收取，电梯电费按2层至10层每月每平方米0.25元、11层至顶层每月每平方米0.30元标准收取。乔瑞晨系紫金城小区1幢1201室业主，房屋面积为119.64平方米，物业管理费的交纳标准为每平方米1.10元（0.55元+0.25元+0.30元），乔瑞晨每月应交纳物业管理费131.60元。乔瑞晨自2018年4月30日以后未再交纳物业管理费。自2018年4月30日至2019年8月30日，按月度计算，乔瑞晨共欠16个月物业管理费2105.66元（131.60元×16个月）。一审法院认为，天意物业公司对乔瑞晨居住的小区进行了物业服务，乔瑞晨接受了物业服务，双方成立物业服务合同关系。乔瑞晨应按照物业管理服务合同的约定，按时交纳物业管理费。天意物业要求乔瑞晨交纳自2018年4月30日至2019年8月30日物业管理费2105.66元，予以支持。乔瑞晨经该院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了相关诉讼权利，由此造成的不利后果由其自负。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决：被告乔瑞晨于本判决生效后五日内支付原告天长市天意物业管理有限公司物业管理费2105.66元。案件受理费50元，减半收取25元，由被告乔瑞晨负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。乔瑞晨举证了照片打印件一组（49张）、小区出入证6张。证明：天意物业公司随意张贴广告、部分楼栋没有告知栏，地下车库的灯损坏，至今无人修理；小区在疫情期间管理混乱，外部人员随意进出，小区制作的出入证形同虚设。天意物业公司质证认为，照片的来源不合法，何时拍摄、何人所拍摄、拍摄地点是不是涉案小区均无法确认，对证明目的不予认可；有5张照片表明天意物业公司为了对小区规范管理，对业主进行了告知；小区出入证可以证明天意物业公司对小区进行了规范管理。天意物业公司举证了照片9组、收费标准1份。证明：天意物业公司对本小区进行了全方位规范化管理、服务到位。乔瑞晨质证认为，来安县紫金城小区是分开管理的，1、2、3栋一起管理，照片是其他楼栋的，只有3栋有告知栏，1栋、2栋是没有告知栏；对收费标准有异议，其物业服务达不到其收费标准。根据乔瑞晨、天意物业公司的举证及相互质证，本院认为，仅根据双方举证的照片不能反映出天意物业公司履行物业合同义务实际情况，应当提供其他证据予以印证，故对双方所举证据照片的证明目的不予采纳。乔瑞晨所举出门证，仅根据证据本身，无法确认其所称的疫情期间天意物业公司的管理情况，对其证明目的不予采纳。天意物业公司举证的收费标准，加盖有业主委员会印章，得到了业主委员会的认可，对全体业主具有约束力，对其证明目的予以采纳。二审查明的事实与一审一致，对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，物业费是业主在物业服务企业按照合同约定履行物业管理服务后，应当给付的对价，是维护业主共有和共同管理的建筑物公共部分的费用。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，来安县紫金城商住小区业主委员会与天意物业公司正式签订《商住物业管理服务合同》，对全体业主具有约束力。天意物业公司按协议约定为紫金城小区业主提供物业管理服务，乔瑞晨拖欠物业管理费，属于违约。乔瑞晨主张天意物业公司未尽职履行物业管理委托事项，导致案涉小区内长期存在脏乱差等情形，即使天意物业公司在物业管理服务过程中存在瑕疵，乔瑞晨等业主也可以根据《商住物业管理服务合同》的约定，通过要求物业服务企业限期整改直至终止合同并提议选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益，或者要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。其以天意物业公司物业服务不到位为由拒交物业费，显然不属合理选择，可就其相关抗辩理由另行通过合法途径主张权利。乔瑞晨二审请求本院责令天意物业公司在一个月内整改，待整改完善后再合理的收取物业费，超出了本案审理的范围，对其该上诉请求不予审查。综上所述，乔瑞晨的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人乔瑞晨负担。本判决为终审判决。审判长 杨 达审判员 葛敬荣审判员 田 祥二〇二〇年四月一日书记员 朱婧靓附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。