河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫04民终487号上诉人（原审被告）：刘晓博，女，汉族，住河南省郑州市金水区。委托诉讼代理人：马永强，河南首位律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈英赞，男，汉族，户籍地上海市徐汇区，现住河南省平顶山市。委托诉讼代理人：田建永，河南大乘律师事务所律师。委托诉讼代理人：马晓宇，河南大乘律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：平顶山市巨森房地产咨询有限公司，住所地河南省平顶山市。法定代表人：张惠玲，经理。委托诉讼代理人：张轶超，河南倚天剑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张从从，女，汉族，住河南省平顶山市新华区。委托诉讼代理人：张轶超，河南倚天剑律师事务所律师。上诉人刘晓博因与被上诉人陈英赞、平顶山市巨森房地产咨询有限公司（以下简称巨森公司）、张从从房屋买卖合同纠纷一案，不服平顶山市新华区人民法院（2019）豫0402民初2558号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘晓博上诉请求：依法撤销一审判决，改判刘晓博不承担民事责任；本案诉讼费用由陈英赞、巨森公司、张从从承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，刘晓博没有违约行为。一、一审判决认定：“在2019年6月21日陈英赞和刘晓博就买卖房屋一事进行沟通，催促刘晓博履行过户义务，双方就价格产生争议，后刘晓博不同意卖房，故引起诉讼。”该认定与事实不符。陈英赞与刘晓博在2019年6月22日至6月28日还在协商房屋价格，在此过程中，刘晓博从来没有说不同意卖房，是陈英赞在2019年6月24日主动聊天说：“另外这场官司一旦打起米，肯定请求法院解除合同，解除买卖合同是因为不想买一套打过官司的房子。”也就是说是陈英赞首先提出解除合同的，理由是不想买一套打过官司的房子，刘晓博没有不卖房或者解除合同的意思表示。二、本案中因房屋买卖价格发生争议，陈英赞、张从从和巨森公司森林半岛店均有过错，刘晓博无过错。首先，刘晓博给巨森公司森林半岛店签订的《全程独家销售服务合同》中，约定的是房屋82万元，不含委托买卖车库；而张从从或巨森公司森林半岛店超越委托权限将刘晓博的车库一并卖给陈英赞。其次，陈英赞自己也明知张从从或巨森公司森林半岛店无权买卖刘晓博的车库。2019年6月22日刘晓博与陈英赞有如下聊天记录：刘晓博：“合同上写的是房子82万净钱，陈先生你见过我签的合同吗？”陈英赞：“见过。”这说明陈英赞明知对方无权卖车库而故意签订连带车库的合同，这是造成本案纠纷的主要因素，即陈英赞存在主观故意或重大过错。再次，刘晓博签订的《全程独家销售服务合同》明确注明：经办门店：森林半岛店；签约地点：森林半岛巨森房产。根据工商登记显示，森林半岛店的全称是平顶山市巨森房地产咨询有限公司新城区第四分公司，法定代表人朱晓珂，经营范围房地产信息咨询。也就是说，新城区第四分公司具备独立法人资格，法人是朱晓珂，且该公司无权经营房产委托买卖，仅有提供相关房产信息咨询的业务。因此，一审判决中的诉讼主体资格也存在法律问题。且森林半岛第四分公司无权经营房产买卖业务，张从从作为该公司员工也是明知的，造成本案纠纷巨森公司第四分公司有重大故意和过错。另外，即使刘晓博与巨森公司第四分公司签订的《全程独家销售服务合同》合法有效，刘晓博委托的也是巨森公司第四分公司，并未委托张从从个人。依据法律规定，转委托必须经委托人同意，在本案中刘晓博并未同意将委托权限转委托给第三人，因此，张从从代刘晓博将房屋和车库一并卖给他人没有任何法律依据。三、《房屋买卖三方合同》第五条约定，甲、乙双方同意于甲方收到全部房款3日内由甲方将上述房产及该建筑物范围内的相关权益一并交付乙方。本案中，陈英赞仅仅向巨森公司第四分公司交付5万元定金，剩余将近90％的款项根本没有履行，也没有履行的证据和意思表示，若有履行的诚意肯定要向刘晓博或第三方交纳部分或首付款项。在此情况下，刘晓博不可能将价值几十万元的房产过户给陈英赞。综上，一审判决认定事实不清，刘晓博没有不履行交付房产义务的违约行为，且陈英赞、巨森公司、张从从对造成本案纠纷均有重大故意和过错。陈英赞辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。造成买卖合同不能履行的原因是刘晓博不同意卖房，刘晓博系直接故意违约。根据一审陈英赞提供的聊天记录，陈英赞曾多次要求刘晓博履行合同，并且给予刘晓博履行时间，但刘晓博均不予理睬或不予正面答复。陈英赞系基于对巨森公司的信任支付定金，且巨森公司出具有代理合同，足以让陈英赞对刘晓博的房屋买卖行为进行确信。二、本案买卖合同不能履行系刘晓博无故涨价所致，刘晓博有直接过错。1．刘晓博所签订的《全程独家销售服务合同》对于车位有直接约定，可以单独买卖；且结合《房屋买卖三方合同》约定，合同价款从原来的82万元增加到92万元，明确约定该价款包括车位。2．关于刘晓博上诉所称的巨森公司身份问题，应以合同印章为准，巨森公司主体适格。公司对外以其印章代表权利义务，本案中《房屋买卖三方合同》加盖的是巨森公司印章，刘晓博所称的门店并未签字盖章，不具有主体身份。所谓《全程独家销售服务合同》系刘晓博与巨森公司的约定，本案买卖合同纠纷应以三方买卖合同的签字印章为准。3．本案中因刘晓博违约不同意履行合同，陈英赞多次与其沟通，刘晓博对《房屋买卖三方合同》明确约定的内容进行反悔，造成合同不能继续履行，责任不在陈英赞。综上，本案因刘晓博不履行合同而导致纠纷发生，给陈英赞造成严重损失，丧失了几个月的购房时机，并且前后数月奔波，深感疲惫。希望法院维护公平、诚信的社会基本道德，使违约责任人承担相应的责任。巨森公司辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。二、刘晓博在上诉状中称巨森公司新城区第四分公司具有独立法人资格不属实，也没有法律依据。巨森公司新城区第四分公司系巨森公司依法设立的分公司，在公司的领导下开展相应的工作，张从从系公司的工作人员，也是本案所涉房屋买卖有关事宜的具体经办人员，本案中巨森公司及张从从均系按照合同约定履行相应义务，在合同履行过程中无任何过错。刘晓博的上诉理由不能成立。张从从辩称，同巨森公司的答辩意见。陈英赞向一审法院起诉请求：1．判令解除陈英赞与刘晓博、巨森公司签订的《房屋买卖三方合同》；2．判令刘晓博、张从从返还陈英赞定金100000元，并承担本案律师费4000元、居间费16400元，以上共计120400元；3．判令巨森公司对刘晓博、张从从支付定金、律师费承担连带责任。4．本案诉讼费用由刘晓博、巨森公司、张从从承担。一审法院认定事实：案涉房屋系位于平顶山市××城区××路西侧、××大道北侧××楼××房，系刘晓博单独所有。2019年3月16日，刘晓博（出售方）作为甲方、陈英赞（买受方）作为乙方、巨森公司（中介方）作为丙方，三方签订《房屋买卖三方合同》。合同主要内容为：“第一条房屋基本情况（一）甲方所售房屋坐落于平顶山市××城区××路西侧××大道北侧××楼××房，建筑面积约为133.5平方米。……（二）该房屋的证明材料为房产所有权证，编号为14002285。（三）该房屋规划设计用途为住宅。……第二条成交价格及付款方式（一）成交价格经甲、乙双方协商一致同意上述房产按套交易，成交总价为920000元整。（二）付款方式甲、乙双方均同意在本合同签订当日，乙方向甲方支付50000元作为保证其双方履行本合同的定金，此定金委托丙方保管。待双方办理上述房屋产权过户当日该定金冲抵房款并转为房屋交割保证金，仍暂由丙方保管，于该房屋交接完毕后交付给甲方。……第五条房屋的交付甲乙双方同意于甲方收到全部房款3日内由甲方将上述房地产及该建筑物范围内的相关权益一并交付给乙方。……第六条居间报酬及支付方式作为本次买卖交易的居间方，丙方负责为甲乙双方提供居间服务，本合同一经签订，即视为丙方促成买卖交易达成的居间义务已经完成，甲、乙双方应在本合同签订同时向丙方支付居间服务费。甲方应支付的居间费用为房产总成交价的1％，乙方办理房产贷款的应支付的居间费用为总成交价的2％。本合同签订后，非因丙方原因导致本合同不能履行的，不影响丙方收取上述约定的居间费用，已收取的不予退还。……第八条违约责任（一）甲、乙任何一方违反本合同的约定，致使本合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求违约方支付本合同约定的房屋实际成交价的5％的违约金，并承担给守约方造成的经济损失（包括但不限于居间服务费、律师费、诉讼费等其他经济损失）。……”该合同甲方签章处由张从从代刘晓博签字，张从从并在代理人签章处签字按印；陈英赞在乙方签章处签字按印；丙方巨森公司加盖公章。陈英赞向巨森公司交付定金50000元、居间服务费16400元。一审法院另查明，刘晓博和张从从系初中同学，张从从系巨森公司员工。二人微信聊天记录显示：在刘晓博得知张从从在巨森公司工作后，2019年2月份开始询问全权委托巨森公司卖房事宜。2月28日张从从把《全程独家销售服务合同》发给刘晓博，刘晓博看后无异议，3月2日刘晓博应张从从要求把房产证拍照发给张从从，并于3月9日到巨森公司签订该合同委托巨森公司独家销售房屋。刘晓博把房产证原件交给巨森公司，巨森公司工作人员拍照留存后退还。3月16日张从从把其签过字的前述《房屋买卖三方合同》拍照发给刘晓博，刘晓博收到后回复“好的”，并表示感谢。张从从并要求刘晓博把房产手续和车位合同一起寄给自己。3月18日刘晓博表示急于卖掉该房子欲在福建另买房屋。4月11日张从从再次要求刘晓博邮寄房产证等手续，刘晓博询问新城区的房价是否涨价。张从从建议刘晓博继续履行合同未果，4月25日张从从给刘晓博说：“……一旦客户要是追究违约责任的情况下，这可能都也捎带着我了，因为毕竟是我签的合同是经过你的允许了，是这。”刘晓博给张从从说：“…再好好跟对方说说，我也没有拿他的钱，我也没有得到他任何好处，再找找其他房源，房子真的多得很，我只是觉得对你来说让你麻烦了，对于你来说不好意思，如果对方执意怎么怎么让他告我吧！”张从从说：“……再说咱这关系搁到这搁着嘞，然后我才给咱打个电话说的，你同意这个价钱的，我都给你签，你不同意这个价钱的我根本都不会签的。……”5月9日刘晓博说：“房子我不卖，马上就开始装修了。”张从从告知其客户要求按合同价正常交易的话不追究责任，否则就要起诉及相应的法律后果，刘晓博再未回复。在2019年6月21日陈英赞和刘晓博就买卖房屋一事进行沟通，催促刘晓博履行过户义务，双方就价格产生争议，陈英赞要求刘晓博按合同约定价款履行，双方协商未果。在双方聊天记录中显示，刘晓博认可其和巨森公司签订了独家销售合同。后因刘晓博不再同意卖房，导致陈英赞与刘晓博未进行房屋交易。陈英赞因退还定金等事项与刘晓博、巨森公司、张从从未协商一致，故诉至法院，引起该诉讼。再查明，陈英赞委托河南大乘律师事务所律师马文阁、田建永作为本次诉讼的委托诉讼代理人，陈英赞支付代理费4000元，有陈英赞提供的代理费交费发票佐证。一审法院认为，民事法律行为以意思表示为核心要素，民事主体依照法律规定和当事人约定，遵循诚实信用原则，履行民事义务，承担民事责任。代理指以他人的名义在授权范围内进行对被代理人直接发生法律效力的法律行为。结合本案情况，刘晓博与巨森公司签订有《全程独家销售服务合同》，并基于对张从从的信任及卖房的意思表示而委托张从从代为卖房，把房产手续应张从从要求拍照发给张从从，双方多次就卖房事宜进行沟通，后张从从把其签过字的《房屋买卖三方合同》拍照发给刘晓博，刘晓博收到后回复“好的”，系认可的意思表示，故刘晓博对张从从形成委托，且对张从从的代理行为也知情并认可，张从从系有权代理。有权代理的代理人以被代理人的名义在代理权限内进行的法律行为直接对被代理人发生法律效力，被代理人对代理人的代理行为承担民事责任，故刘晓博对张从从的代理行为应承担相应的民事责任。陈英赞、张从从代理刘晓博与巨森公司三方签订的《房屋买卖三方合同》，系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，各方均应履行相应的权利义务。刘晓博在合同履行过程中单方意图增加房屋价款变更合同条款，未果，遂表示不再卖房，在陈英赞一再要求其继续履行合同的情况下仍拒不履行，构成违约，应承担违约责任，故刘晓博应按该合同第八条关于“甲、乙任何一方违反本合同的约定，致使本合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求违约方支付本合同约定的房屋实际成交价的5％的违约金，并承担给守约方造成的经济损失（包括但不限于居间服务费、律师费、诉讼费等其他经济损失）”之约定，赔偿陈英赞支付的居间服务费16400元、律师代理费4000元。因刘晓博的违约行为导致不能实现合同目的，故陈英赞要求解除该《房屋买卖三方合同》符合法律规定，该院予以支持。陈英赞已履行了给付定金义务，刘晓博违约应双倍返还，因定金由巨森公司暂管，故巨森公司应该退还陈英赞定金50000元，刘晓博应返还陈英赞50000元。陈英赞要求张从从返还定金承担本案律师费、居间费没有法律依据，要求巨森公司对刘晓博、张从从支付定金、律师费承担连带责任也无法律依据，不予支持。综上，一审依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条规定，判决：一、解除2018年3月16日刘晓博、陈英赞、平顶山市巨森房地产咨询有限公司签订的《房屋买卖三方合同》。二、刘晓博于该判决生效之日起十日内支付陈英赞共计70400元。三、平顶山市巨森房地产咨询有限公司于该判决生效之日起十日内向陈英赞返还定金50000元。四、驳回陈英赞的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2708元，由刘晓博负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1．二审审理中，刘晓博提交其与陈英赞2019年6月20日-7月1日期间的短信通信记录，拟证明该期间双方由于价格问题进行协商，是陈英赞提出的解除合同的意思表示，解除合同和违约行为的责任在陈英赞一方。陈英赞主要质证意见为，对该短信通信记录的真实性无异议（一审时陈英赞亦提交过其中部分短信通信记录），该短信通信记录中，2019年6月20日陈英赞已经明确告知刘晓博三日内对履行涉案合同问题进行回复和确认，如果不予以回复即视为违约，陈英赞将追究刘晓博的违约责任；之后刘晓博不予正面回应，并且一直暗示要求加价3万元，导致该合同不能继续履行，形成本案纠纷，显然责任在刘晓博一方。本院经审查认为，该短信通信记录中，陈英赞明确要求刘晓博就履行合同问题进行回复，刘晓博虽未回复明确意见，但从其提出价格问题并称“如果你觉得不合适就起诉”（2019年6月24日短信）等情形看，显然不同意按合同约定价格履行；其间双方虽就价格问题进行过沟通，陈英赞并表示双方都退一步其可以将价款增加至93万元解决该纠纷，但刘晓博未表示同意，双方未形成变更原合同约定的一致意见。在此情况下，陈英赞再次要求刘晓博限期就履行合同问题回复意见，告知刘晓博逾期将起诉要求解除合同并追究其违约责任并无不当。2．二审审理中，刘晓博的特别授权委托诉讼代理人（刘晓博未到庭）在回答审判人员关于“上诉人，你刚才明确称不同意解除涉案的《房屋买卖三方合同》，那你明确一下是不是认可该合同合法有效，要求或同意按照该合同履行”的询问时述称：“代理人回去征求当事人意见后三日内回复法庭，逾期视为认可该合同合法有效，要求或同意按照该合同履行。”后未向本院回复意见。除此外，本院对一审判决认定的基本事实予以确认。本院认为，当事人二审的争议焦点是：一、涉案《房屋买卖三方合同》应否解除；二、刘晓博应否对本案承担民事责任，本案民事责任应当如何承担。对此，本院评析如下：一、关于涉案《房屋买卖三方合同》应否解除的问题。二审审理中，刘晓博认可该《房屋买卖三方合同》合法有效，不同意解除该合同。该《房屋买卖三方合同》系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，当事人应当按照约定履行自己的义务。该《房屋买卖三方合同》签订后，2019年5月9日，刘晓博通过其与张从从之间的微信明确表示：“房子我不卖，马上就开始装修了。”之后，陈英赞通过短信明确要求刘晓博就履行合同问题进行回复，刘晓博虽未回复明确意见，但从其提出价格问题并称“如果你觉得不合适就起诉”（2019年6月24日短信）等情形看，显然不同意按合同约定价格履行；其间双方虽就价格问题进行过沟通，陈英赞并表示双方都退一步其可以将价款增加至93万元解决该纠纷，但刘晓博未表示同意，双方未形成变更原合同约定的一致意见，当事人仍应当按照该《房屋买卖三方合同》约定履行自己的义务。后陈英赞再次要求刘晓博限期就履行合同问题回复意见，告知刘晓博逾期将起诉要求解除合同并追究其违约责任，而刘晓博未再回复意见。据此，可以认定刘晓博存在拒绝按照该《房屋买卖三方合同》约定出售涉案房屋的违约行为，该违约行为导致陈英赞购买涉案房屋的合同目的不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”等规定，陈英赞请求判令解除涉案《房屋买卖三方合同》的诉讼请求于法有据，一审判决支持陈英赞该诉讼请求并无不当，刘晓博相关上诉理由不能成立。二、关于刘晓博应否对本案承担民事责任，本案民事责任应当如何承担的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。对本案民事责任的承担问题，应依据事实和法律予以确定。刘晓博与巨森公司签订的《全程独家销售服务合同》“十、补充条款”明确约定：“房屋：82万（元）车位可单卖。”经刘晓博确认的《房屋买卖三方合同》“第二条成交价格及付款方式”中也明确约定：“经甲、乙双方协商一致同意上述房产按套交易，成交总价为920000元整，此成交总价款包括车库。”刘晓博上诉称其委托巨森公司出售的房屋不含车库不能成立。同时，上述《全程独家销售服务合同》合同载明的受托方为“平顶山市巨森房地产咨询有限公司”，刘晓博亦认可其与陈英赞、巨森公司签订的《房产买卖三方合同》合法有效，刘晓博以该《全程独家销售服务合同》注明“经办门店：森林半岛店；签约地点：森林半岛巨森房产”为由，主张其委托的是平顶山市巨森房地产咨询有限公司新城区第四分公司，该分公司无权经营房产委托买卖业务，本案诉讼主体资格存在法律问题，张从从代其将房屋和车库卖给他人无法律依据等亦不能成立。上述《房屋买卖三方合同》签订后，陈英赞多次要求刘晓博履行合同，刘晓博明确表示拒绝出售涉案房屋，拒不履行合同义务，已构成根本违约。根据该《房屋买卖三方合同》“第八条违约责任”中关于“甲、乙任何一方违反本合同的约定，致使本合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求违约方支付本合同约定的房屋实际成交价的5％的违约金，并承担给守约方造成的经济损失（包括但不限于居间服务费、律师费、诉讼费等其他经济损失）”的约定，一审判决判令刘晓博向陈英赞支付70400元（其中返还定金50000元，赔偿陈英赞支付的居间服务费16400元、律师代理费4000元），巨森公司向陈英赞返还定金50000元（因巨森公司保管该定金）并无不当。综合上述情况，刘晓博关于其没有不履行交付房产的违约行为，造成本案纠纷陈英赞、巨森公司、张从从均有重大过错、其无过错的上诉理由与事实不符，依法不能成立，本院不予采信。综上所述，刘晓博的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2708元，由刘晓博负担。本判决为终审判决。审判长  陈国锋审判员  谢小丽审判员  彭 莉二〇二〇年四月二十八日法官助理于帆书记员王奚晨附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。