湖南省新宁县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0528民初359号原告：李星，女，1986年4月5日出生，汉族，新宁县人，户籍地广东省广州市越秀区，现住新宁县。委托诉讼代理人：刘涛，新宁县法律援助中心律师。委托诉讼代理人：王雁镔，新宁县法律援助中心实习律师。被告：苏正，男，1987年9月28日出生，汉族，新宁县人，住新宁县。第三人：徐健，男，1989年1月26日出生，汉族，新宁县人，户籍地长沙市开福区，经常居住地新宁县。第三人：陈裕，男，1983年12月6日出生，汉族，新宁县人，住新宁县。第三人：王瑞春，男，1987年2月13日出生，汉族，新宁县人，住新宁县。第三人：何敏，男，1980年3月10日出生，汉族，新宁县人，住新宁县。第三人：唐小秋，女，1962年7月21日出生，汉族，新宁县人，住新宁县。第三人：陈南山，男，1987年7月22日出生，汉族，新宁县人，住新宁县。第三人：汪中政，男，1962年3月28日出生，汉族，新宁县人，住新宁县。原告李星与被告苏正以及第三人徐健、陈裕、王瑞春、何敏、唐小秋、陈南山、汪中政共有物分割纠纷一案，本院于2020年3月11日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月9日公开开庭进行了审理。原告李星及其委托诉讼代理人刘涛、王雁镔，被告苏正到庭参加诉讼，第三人徐健、陈裕、王瑞春、何敏、唐小秋、陈南山、汪中政经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告李星提出诉讼请求：1、请求人民法院依法对恒通富丽城Ｄ1栋2307室的住房进行分割，原告占60%的份额；2、对世铭豪园8栋Ｅ单元101号房屋的拍卖款575520元进行分割，原告占50%的份额。事实与理由：2010年11月29日，被告苏正父母出资，以苏正的名义购买了世铭豪园8栋Ｅ单元101号房屋。房屋总价款26.4万元，首付款84000元。原告李星与被告苏正于2014年5月20日登记结婚。于2014年9月16日举行婚礼，原告将自己的陪嫁和婚礼礼金凑足84000元，偿还了苏正父母支付的首付款。房屋按揭贷款一直由原被告共同偿还。该房屋于2017年办理不动产证时，开发商未经核实和授权，按照购房合同制作了虚假的申请资料，导致该房产登记在苏正个人名下。2017年2月13日，原、被告购买位于新宁县住房，于2018年10月16日办理了不动产登记，登记在原被告两人名下，共同偿还按揭贷款。因性格不合和被告不务正业活动，双方于2019年5月8日协议离婚。以后，涉案的两套房屋因被告苏正个人对第三人徐健等负有个人债务，被人民法院查封。原告对恒通富丽城Ｄ1栋2307室的住房提出执行异议，被驳回后，提起执行异议之诉。新宁县人民法院生效判决认为，共同财产的共有权人享有的民事权益不足以排除强制执行，驳回了原告的诉讼请求。现恒通富丽城Ｄ1栋2307室的房屋正在执行过程中，世铭豪园8栋Ｅ单元101号房屋已经被依法拍卖，拍卖款为575520元。原告认为，开发商错将世铭豪园8栋Ｅ单元101号房屋登记在被告苏正个人名下，导致登记薄的记载与真实权利涉案状态不一致，明显侵犯了原告的合法财产权益和产权人资格，现请求确认原告在两套房屋中分别享有的具体份额。案涉两套房屋的购置，都是原、被告在婚姻关系存续期间以婚后财产支付首付款和按揭贷款，应属于夫妻共同财产。现因人民法院的强制执行，所以必须对共有财产予以分割，以保障原告正当权益不受侵害。被告苏正辩称：原告在起诉状里讲的都是事实，两套房子是夫妻共同财产，同意由法院依法分割。第三人徐健、陈裕、王瑞春、何敏、唐小秋、陈南山、汪中政未作答辩。原告李星围绕自己的诉讼请求，提交了原、被告及第三人的身份证复印件，苏正系列案件查询结果单，原、被告结婚证、离婚证、离婚协议，（2019）湘0528执1044号（之一）号生效民事裁定书，（2019）湘0528民初2649号生效民事判决书，世铭豪园8栋Ｅ单元101号房买卖合同、首付款收据、银行转账明细单、转账凭条，101号房屋交房清单，证人唐某、邓某、李某、刘某等人的证言，被告母亲张军华的证明及其储蓄存款明细，新宁县供电公司营销部出具的用电立户证明、2014年用电明细账单，装修合同、装修预结算表、装修付款收据，按揭贷款还款明细，对湖南世银房地产开发有限公司新宁分公司原职员付宜灵的调查笔录、世铭豪园8栋Ｅ单元101号房的不动产登记资料，富丽城Ｄ1栋2单元2307号房的买卖合同，离婚后李星继续对2307号房的还贷账户明细，李星出资购房并汇款给苏正的转账明细等证据。本院经组织庭审质证，结合当事人陈述，认定下列诉讼事实：原告李星与被告2010年恋爱并同居。2011年11月29日，被告母亲张军华操心，并且以苏正名义与开发商湖南世银房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》预购了世铭豪园8栋E单元101号期房（楼花），以备原、被告作婚房之用。此时，世铭豪园尚处于“三通一平”状态，并无现房可售。订立预售合同后的当日，张军华交了首付款（订金）84005元，其余房款180000元以银行按揭贷款方式支付。预购的整个过程，都是由张军华一手操办，并以被告苏正的名义进行。同时，张军华向开发商提供了被告苏正的个人身份证信息等购房必备资料。按照双方书面约定，开发商应当在2012年11月29日交付房屋给被告苏正，但开发商在2014年6月才实际交付了裸房给被告苏正。2017年7月，开发商正式利用张军华递交的以苏正名义预购房屋的个人信息资料，并且仿造了苏正的签字，为其办理了此套房的产权证书。此证书办好后由开发商交给银行办理了他项权利证明用作按揭抵押贷款之用。原告李星、被告苏正对房屋办理过程和落户登记在谁名下，均毫不知情，直至苏正涉其它债务案件需查封拍卖该房屋时，原、被告才见到登记在苏正名下的101号房屋的房产证书。原告李星与被告苏正于2014年5月20日登记结婚，并于2014年9月16日按乡俗举办了婚礼。李家为了顾及面子以及理顺今后房款来源，在婚礼当晚，由李星当着双方亲友的面将84000元现金交给苏正母亲张军华。张军华收到了此款在次日将其存入自己银行的户头，但并没有到开发商处把首付款（订金）交款人改为苏正、李星二人。也没有把李星个人的身份信息资料向开发商提供，而是一直隐瞒。该套房屋在2014年8月正式进场装修并产生水电费用，由李星、苏正支付装修款229324元。婚后，按双方的口头约定，苏正收入主要用于偿还按揭贷款，李星收入主要用于日常开销，故该套房屋的按揭贷款按婚前的户名一直通过苏正账户汇入开户银行按月还贷，在苏正收入不足还贷时，由李星向苏正户头汇款，保证每月及时还贷所需，该套房屋的银行按揭贷款从被告账户上按月扣款，在离婚之前还款60笔，计95780元。2017年2月13日，原、被告共同与湖南南方恒通房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买位于恒通富丽城Ｄ1栋2307号套房，总价款556083元，签订合同时首付总房款的20%计116083元，余款440000元通过银行按揭贷款支付。该套房已交付但至今未装修。该套房的银行按揭贷款原先亦通过被告银行账户按月扣款，但是在李星、苏正离婚后一直由原告还款至今，至起诉时原告个人偿还贷款19970元。2019年5月8日，苏正与李星自愿登记离婚。离婚协议约定：婚生儿子苏钰恒、李辰汐由李星抚养，苏正承担抚养费；世铭豪园8栋E单元101房归苏正所有，富丽城D1栋2307号房归李星所有，并各自负责偿还各自所有房屋的按揭贷款。2019年11月22日，因苏正对徐健等第三人负有债务，徐健等人申请执行，本院作出(2019)湘0528执1044号（之一）执行裁定书，查封了涉案的两套房产。李星对本院查封恒通富丽城D1栋2307号房产提出异议申请，本院经审理，于2019年12月10日作出（2019）湘0528执异26号执行裁定书，驳回了李星的异议申请。李星对裁定不服，于2019年12月18日向本院提起执行异议之诉，本院按照不动产物权变动登记生效主义原则，认定该房产因没有依离婚协议进行过变更登记，在法律上仍属夫妻共同财产，不能排除人民法院的强制执行，于2020年2月11日判决驳回了李星的诉讼请求。本院对案涉另一套房产即世铭豪园8栋E单元101房依法进行了司法拍卖，拍卖成交价格为575520元。本院认为，本案系民事执行过程中产生的婚后共同财产的析产诉讼。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条第三款规定：“共有人提起析产诉讼或者申请执行人代位提起析产诉讼的，人民法院应当准许。”李星以涉案两套房产共有人的身份提起本案诉讼，符合法律规定，也是李星在执行异议之诉失败后的司法救济途径。本案的主要争议焦点有三个：1、涉案两套房产是否都属于夫妻共同财产？2、原告的共有物分割请求与离婚协议关于房产的分配是否存在冲突？是否损害第三人的利益？本院逐一分述如下：关于第一个争议焦点：案涉两套房产是否都属于夫妻共同财产？审理中，既要从法律层面上去识别，更要从事实状态即房屋的来龙去脉、出资情况上去把握。首先，依我国物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当进行登记，经依法登记发生效力。其次，物权法司法解释对此又加以了补充：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的应予支持。”结合上列法律条文可以看出，我国是实行以不动产登记主义为主，以纠正登记错误为救济的不动产法律保护制度。换言之，在不动产登记的法律权利与真实权利不一致时，完全可以通过诉讼加以纠正以达到二者的完全一致性。与以上理论相对应的审判观点是：1、苏正、李星为了结婚之需要，苏正母亲以苏正名义交了订金而并不是现房中的首付款。这种首付款只能认定为订金，因此时土地尚处于平通状态，依对购买101号房屋的合同理解，订金是可以在交房前自由退出的。合同亦约定了以后不及时交款应承担利息或者开发商有权处置客户订购的房屋，并没有约定客户不能退款或者退款需承担违约处罚的条款。2、原告李星在举行婚礼的当晚（2014年9月16日）将84000元现金交给了张军华，张军华接受并且存入自己账户，李星给张军华的现金份额正好等同张军华所交预购房屋的订金数额。此举应当理解为，被告父母不仅收回了为苏正、李星二人购房前期垫付的订金，而且苏正、李星二人还就共同购买101号房屋达成了一致合意。3、从苏正、李星二人向其母亲张军华偿还订金开始，也就是婚后的第一天开始到该房屋被拍卖之前，该房屋所有的装修费用、立户费用、银行按揭贷款的月供费用，都是从苏正、李星婚后的共同收入中全部出资支付的。4、该房屋实际交付的时间是在2016年6月，即在苏正、李星结婚二年之后，倘若房屋在交付之后发生毁损或者灭失，其风险依法必然地由婚后的苏正、李星二人承担。由苏正独享权利，由李星分摊风险，势必对李星是不公平的。5、此房是在2017年后才首次登记并颁证在苏正名下。苏正、李星已经结婚三年了。以婚姻法论，一方或双方在婚后取得的财产，除特别约定外，均属夫妻共同财产。以物权法论，国家赋予此套房屋的物权保护和法律权利是从此时开始的。此前，原、被告与开发商之间只是合同关系或者债权债务关系。只有此时的登记才会引起物权保护和法律权利，尽管落户在婚后一方名下，但是理所当然对婚后的另一方产生效力。所谓只要房屋登记在婚后一方名下，另一方就不占份的观点严重违反了婚姻法的规定，也是不能得到支持的，不论登记在何方名下，只要是婚后登记的，应当均属夫妻共同财产。6、开发商已承认101号房屋登记在苏正个人名下是错误的，现有证据充分证明，开发商在2017年登记时，使用的是2010年预售房屋的个人信息资料。在时隔7年之久，对产权人的变更增减根本没有询问，成批量地为客户代办登记手续，并且仿冒苏正的声明和签字，让开发商和登记机关规避登记错误的责任。登记后也没有将证书复印件给客户或告知客户，而是把证书直接递交银行作为按揭贷款使用，让苏正、李星误以为登记在夫妇双方名下，并不知实情，直至拍卖时才知晓实情。这明显有违夫妻双方财产共同共有的本意。李星如在当时知情，完全可以依法要求登记机关更正。如果在房屋拍卖前知情，也可以通过行政诉讼判令登记机关改正错误。在上述救济失败或者不可能时，在执行过程中，要求对共同财产进行具体分割以确认份额，仍然是有效的救济手段，也符合法律规定。综合上列1-6的观点和诉讼事实，本院认定登记在苏正名下的世铭豪园101号房屋的真实权利状态应该且必须是李星、苏正夫妻共同共有的财产，现双方虽然已经离婚，按夫妻共同共有的财产理论，应当由原、被告各占一半的份额，虽然该套房屋已经被依法拍卖，所得拍卖款应当均分。但对未清偿的银行按揭贷款应当作为夫妻共同债务，在拍卖款中优先由银行受偿。如果单纯地以苏正父母交了所谓首付款，且房屋又登记在苏正名下，机械地在此套房子中适用登记主义至上原则，将此房屋份额确认给苏正，并用拍卖房屋价款全部用以抵偿苏正个人债务，有违于本案诉讼事实，势必对原告合法权益造成严重损害。本案涉及另一套房产权利的确认。恒通富丽城D1栋2307号房由原、被告在夫妻关系存续期间购买，且登记在原、被告双方名下，应属夫妻共同财产无可争议。本案中，原、被告对于世铭豪园101号房的财产来源、贡献并无明显差异，且该房产已经拍卖，原告李星请求对于拍卖款575520元进行均等分割，其享有50%的份额，符合法律规定，本院予以支持。但尚未清偿的银行按揭贷款亦应当作为夫妻共同债务，在拍卖款中由银行优先受偿。原告李星请求对恒通富丽城D1栋2307号房产享有60%的份额，其主要理由是在离婚之后偿还了部分银行按揭贷款。本院认为，原告的理由不能突破均等分割的基本原则，本院只能认定其对该房产享有50%的份额。因为设立在该房产上的银行按揭贷款属于夫妻共同债务，李星负有连带清偿责任。在均等分割夫妻共同财产的基本原则下，共同债务亦应均等承担，李星清偿银行贷款后，在理论上有权就还债部分的50%向苏正追偿。但是，鉴于该房产已经作为人民法院执行标的物，原、被告约定该房屋原本由李星所有，李星离婚后偿还的按揭贷款实质上已物化为房屋在分割房屋时理应多分。为保护守信之人的权益，鼓励和弘扬诚实信用，原告李星在离婚之后个人所偿还的银行贷款应当在该房产拍卖款或者折价款中优先受偿。关于第二个争议焦点：原告共有物分割的请求与离婚协议中关于房产的分配协议是否相冲突？是否损害了第三人的利益？应当肯定，原告李星与被告苏正在2019年5月7日达成的离婚协议是双方真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，协议合法有效，也本应及时依协议变更产权登记。但是，正是因为所涉案房产办理了按揭贷款抵押登记，双方离婚后约定的房产归属因设立了抵押不可能办理变更登记。所以该离婚协议中的产权分配并未得到实际履行和落实。其原因在于夫妻婚后共同财产抵押在前。在没有还清贷款前是不可能去变更登记的。在此情形下，原告提起诉讼要求人民法院对于两套房产重新分割，被告表示同意由人民法院重新依法分割，表明原被告就两套房产的分割达成了新的合意，变更了离婚协议中关于房产分割部分的内容。因此，本院在尊重原被告双方意思自治的基础上，根据原告的诉讼请求对涉案两套房产进行依法分割，与原被告签订的离婚协议中两套房产各自分占一套的内容从总体上来说并没有冲突，只是应李星的合理要求变更为在每一套房屋中各占一定份额。而且世铭豪园101号房屋价值与富丽城2307号房屋价值对比也基本一致。因为2307号房屋目前是裸房且尚有40余万元贷款没有清偿，虽然出售单价明显因房价上涨高于101号房屋的出售单价，但除去上列二个因素外，与101号房屋净价基本对应。如此分割，也不会对第三人徐健、陈裕、王瑞春、何敏、唐小秋、陈南山、汪中政等债权人的债权产生不利影响。苏正在外所欠的只是个人债务，诉讼和执行中李星都不是当事人，依法也只能用苏正应得的个人财产来清偿债务。在分割李星应得份额或者价款后，苏正的份额或者所得价款可以用来清偿苏正个人债务。根据人民法院可以强制执行夫妻共同财产用于清偿夫妻个人债务，但应当给非共同债务一方留足应占份额的规定，第三人不能对李星离婚后分得到的个人财产提出强制执行要求。综上所述，涉案两套房产均属原被告夫妻共同财产，在原被告已经离婚、两套房产都已经成为执行标的物的情况下，原告请求共有物分割以保护自己的正当利益符合法律规定。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《最高人民法院关于审理离婚案件财产分割若干问题的意见》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告李星对位于新宁县不动产权第0001974号）享有50%的份额；二、原告李星对位于新宁县金石镇梽木山棉花塘世铭豪园8栋E单元101号房屋的拍卖款575520元在清偿银行按揭贷款后的部分享有50%的份额。本案案件受理费4160元。由原告李星负担2080元，由被告苏正负担2080元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审判员  戴马宁二〇二〇年四月十五日法官助理曾耘书记员邓牧之