湖南省桂阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1021民初390号 原告：彭贤青，女，1969年4月4日出生，汉族，住湖南省桂阳县。 委托诉讼代理人：龙湘平，男，1977年11月22日出生，汉族，户籍地湖南省桂阳县，现住湖南省桂阳县，系原告彭贤青的表弟，特别授权。 被告：雷湘宝，男，1969年12月15日出生，汉族，户籍地湖南省桂阳县，现住湖南省桂阳县。 委托诉讼代理人：颜世兵，男，湖南志浩律师事务所律师，特别授权。 第三人：欧阳平，男，1972年8月1日生，汉族，户籍地湖南省桂阳县，现住湖南省桂阳县。 委托诉讼代理人：刘建平，男，湖南星河律师事务所律师，一般代理。 原告彭贤青与被告雷湘宝及第三人欧阳平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彭贤青及其委托诉讼代理人龙湘平，被告雷湘宝的委托诉讼代理人颜世兵、第三人欧阳平及其委托诉讼代理人刘建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告彭贤青向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告签订的《购房合同》有效；2.判令原告按照《购房合同》约定接收被告移交的茶场安置房11栋2单元401房屋的行为合法；3.判令被告继续履行《购房合同》，协助原告办理茶场安置房11栋2单元401房屋过户手续；4.判令被告退还多收原告的购房款14310元；5.判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2017年11月17日，原告与被告雷湘宝签订《购房合同》，被告把其从茶场职工成金红处转让过来的桂阳茶场安置指标房转让给原告，总价231000元，首付190000元，交房时交20000元，剩下的钱房产证办好后交清。合同签订当天原告将首付款190000元交给被告，2018年11月底被告把桂阳茶场的指标房11栋2单元401房交付给原告。2018年12月2日原告依约付给被告20000元，然后被告把以原告名字办理的电开户的手续给了原告。2019年3月23日原告开始装修房子。7月初第三人欧阳平到房间里来阻拦施工，声称这套房子被告收了他的钱，是他的。原告报了警，警察来了后，欧阳平只拿出一张其交钱的照片给我们看，并没别的手续。经警察调解，原告暂停施工两个月，由欧阳平去找雷湘宝，把这事弄清楚。两个月后他们没谈出结果来，原告继续施工。9月27日欧阳平又来阻拦并用锤子破坏门锁，原告报警，但协商未果，被迫停工。10月8日原告施工，10月9日欧阳平又来阻拦，后来欧阳平用电焊机把门焊死了。原告与被告签订了购房合同，双方的购房合同既没有违反法律、行政法规的强制性规定，也没有违反国家和社会公共利益，且原告已向被告给付全部购房款，被告也已经将房屋交付给原告装修使用，故双方签订的购房合同合法有效且已经实际履行，11栋2单元401房屋应归原告所有。原告与被告签订的购房合同上约定房价为每平方米1650元，现被告交付的11栋2单元401房最大面积是118.6平米，总房价应该是195690元，原告已经交付被告房款210000元，故被告应该退还原告14310元。第三人欧阳平和雷湘宝并没有签订房屋买卖合同，《城市房地产管理法》第41条明确规定房地产转让，应当签订书面转让合同，这是国家以法律的形式对不动产转让合同予以干预，要求房屋买卖合同应当采取的法定形式，口头购房协议不具法律效力。综上，虽然第三人欧阳平也向被告交了购房指标款，并有交钱的票据，但其未与被告签订购房合同，被告也未将房屋交付与他，而原告与被告不仅签订了购房合同，且合同得到实际履行，体现了卖房人的意愿，这种履行是合法履行，为维护原告的合法权益，特具状起诉，望判如所请。 被告雷湘宝辩称，1.原告购买的房屋系被告从成金红处转让来的安置房指标，被告转让的不是真正意义上的房屋，转让的只是安置房指标。原告替代成金红成了该指标房的原始“集资人”，原告支付的费用，被告扣除指标转让费后全部按茶场安居工程领导小组的要求支付给了桂阳县茶场安居工程领导小组的账户，并协助原告收房，被告履行了安置房指标转让的全部义务，被告没有协助原告办理房屋过户手续的义务；2.被告现无法退还“多收”的14310元。因涉案房屋在转让指标时，并不清楚房屋面积大小，故房款总额不确定，按估计面积收取了房款，且目前也无法得知房屋面积的准确数据，待房屋测绘部门出具数据后，被告愿意按实际面积多退少补。被告仅转让了房屋给原告，不包括车库；3.对于第三人欧阳平，因指标有限，无法满足第三人的要求，被告愿意退还第三人所交款项。 第三人欧阳平辩称，本案所涉房屋11栋2单元401号房屋茶场职工安置房，按相关规定，安置房不能转让，因此，原、被告签订的购房合同违反了行政法规，应属无效。而且原、被告所签购房合同针对的并不是11栋2单元401号房，11栋2单元401号房是被告承诺转让给第三人的，第三人在2012年就根据被告及茶场项目安置处的要求逐步交纳了购该房的房款共93000元，并另支付了被告指标款5500元，第三人每次交款都注明了是其原房主成金红购买协议编号133号所对应房号（后抽签为11栋2单元401号）的房款，因此，该房应确定属于第三人的，请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院经审查予以认定，并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、2017年11月17日，被告雷湘宝作为甲方，原告彭贤青作为乙方，双方签订《购房合同》，合同约定：“甲方在桂阳茶场指标房一套，面积大约140平方米，楼层四楼任意一套，自愿出售给乙方。一、房价每平方1650元，总价约贰拾叁万壹仟元整（231000元）甲方包办好一切手续；二、交款方式，首付壹拾玖万元整，待交房时交贰万，剩下的房产证办下来之后全部交清；三、甲方有义务为乙方调解争取单位给予关于房子的一切待遇。四、本合同一式两份，甲乙双方各执一份，未尽事宜双方协商解决。”合同签订后，原告于当天交给被告首付款190000元。2018年11月30日，被告雷湘宝取得桂阳茶场职工成金红指标房后，并代表成金红参与桂阳茶场摇号选房，选取所属房号为11栋2单元401号，得到了桂阳茶场分房工作组的认可，被告与桂阳茶场分房小组办理了11栋2单元401号房的房款结算及收房手续（移交钥匙），之后，被告雷湘宝即将该房屋交付给了原告，履行了双方《购房合同》的交房义务，原告也于2018年12月2日又支付了购房款20000元给被告。被告还将原成金红与桂阳茶场签订的《桂阳茶场集资建房协议书》（编号为133号），《桂阳茶场建房交款介绍信》（桂阳茶场出具给成金红用于向银行办理交纳集资建房款项），以及《摇房结果单》等原所属成金红指标房的有关材料单据，移交给了原告。2019年12月16日，原、被告双方又为该房11栋2单元401号房办理了用电开户手续，客户名称登记为原告彭贤青。原告收房后于2020年3月对该房进行了装修，至2019年7月，装修几近完成。至今，该房仍未进行不动产登记。第三人欧阳平以被告雷湘宝已承诺将11栋2单元401房转让给自己为由，分别于2019年7月、9月、10月多次阻止原告装修，原告多次报警，经调解未成，原告遂向本院提起本案诉讼。 二、早在2012年，被告雷湘宝对外宣称其有桂阳茶场安居工程指标房转让，第三人欧阳平及廖某于2012年11月2日向被告雷湘宝交纳两套指标房“订金”共110000元（每套55000元），但第三人与被告并未签订书面的房屋买卖合同或指标转让协议。2013年，桂阳茶场安居工程开始建设，2013年8月20日，原茶场职工成金红与桂阳茶场签订《桂阳茶场集资建房协议书》（编号为133号），取得该安居工程一套房的指标，后对该指标房有偿转让给了被告雷湘宝。被告雷湘宝承诺将原成金红所属指标房转让给第三人，第三人按被告雷湘宝及桂阳茶场建房代表小组的要求，先后三次交纳成金红指标房应交纳的集资款共93000元。此外，雷湘宝在代表成金红摇号选房时交了第四次房款16112元。雷湘宝选取11栋2单元401房后，被告雷湘宝又作为现房主就其摇号选中的11栋2单元401房与桂阳茶场建房代表小组结算了房款，领取了退款6748.2元。2018年10月30日，雷湘宝摇号选取了11栋2单元401号房后将该房及该房所属购房合同编号为133号的《桂阳茶场集资建房协议书》交付给了原告彭贤青，对此，成金红及桂阳茶场均无异议，均认可被告雷湘宝对11栋2单元401房具有自由处置权。而对于第三人欧阳平，被告雷湘宝则以实际指标减少为由，同意退款给第三人。第三人先后于2019年7月、9月、10月多次阻止原告对11栋2单元401房进行装修，双方为此产生争执。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。针对原告的诉讼请求，本案争议焦点应为：一、原告彭贤青与被告雷湘宝签订的《购房合同》是否有效；二、被告雷湘宝将11栋2单元401号房交付给原告彭贤青的行为是否合法有效。关于焦点一，对于原、被告于2017年11月17日签订的《购房合同》，原、被告均认为是双方真实的意思表示，亦不违反法律行政法规的效力性强制规定，合同当事双方即原、被告对合同效力亦无异议，本院确认该合同有效。第三人提出上述合同违反了行政法规的规定，但未提供证据证明，本院不予采纳该意见。关于焦点二，原告的诉讼目的是希望被告雷湘宝按照《购房合同》，将11栋2单元401号房交付给原告的行为能得到法律的保护，自己可以对所涉房屋行使权利，进行装修、使用等，他人不得干涉。根据本案查明的事实，被告雷湘宝就其已取得处置权的11栋2单元401号房于2017年11月17日与原告彭贤青签订了《购房合同》，发生房屋买卖合同关系，并将该房已交付给了原告。而被告雷湘宝与第三人欧阳平虽然未就11栋2单元401号房签订书面的转让协议，但双方存在事实上的房屋买卖或指标房转让的法律关系，第三人也对该房主张权利，原、被告以及第三人为此产生争执，因此，构成事实上的一房二卖争执。被告雷湘宝为履行与原告签订的《购房合同》，而将11栋2单元401房交付给了原告，原告也交付了合同约定的购房款21万元给被告，双方依合同履行义务，公平合理，且原告并不了解被告是否将涉案房屋转让他人的情况，其接受被告按合同交付的房屋是善意的，原告已对涉案房屋合法占有，装修已基本完成，已是既成事实，是合法的，应受法律保护，他人不得妨碍原告对涉案房屋行使权利。至于被告雷湘宝不能对第三人履行交房义务，第三人可另行对被告主张违约责任。 另外，原告要求被告雷湘宝继续履行《购房合同》，协助原告办理茶场安置房11栋2单元401房屋过户手续，是合同约定的义务，被告雷湘宝应予协助，对于该请求，本院予以支持。而对于原告要求被告退还多付的购房款14310元，因房屋产权证尚未办理，房屋面积未确定，无法确定实际购房款是多少，因此，对于原告该请求，因没有事实依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百五十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（二）项，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条第（一）项之规定，判决如下： 一、确认原告彭贤青与被告雷湘宝签订的《购房合同》有效； 二、确认原告彭贤青按照《购房合同》约定接收被告雷湘宝移交的茶场安置房11栋2单元401房屋的行为合法有效； 三、被告雷湘宝继续履行《购房合同》，协助原告彭贤青办理茶场安置房11栋2单元401房屋的过户手续； 四、驳回原告彭贤青的其他诉讼请求。 本案受理费290元，减半收取145元，由原告彭贤青负担25元，被告雷湘宝负担120元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  宁建道 二〇二〇年四月七日 法官助理张艳芳 书记员周韵竹 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百五十条出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人； （二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第九条出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理： （一）先行受领交付的买受人请求确认所有权已经转移的，人民法院应予支持； （二）均未受领交付，先行支付价款的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持； （三）均未受领交付，也未支付价款，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持。