湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终2002号上诉人（原审原告）：苏晓宁，女，1965年4月20日，汉族，住湖南省长沙市天心区。上诉人（原审被告）：湖南大成国际大酒店有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区五一大道838号新成大厦。法定代表人：毛致平，董事长。委托诉讼代理人：周当二，男，1956年4月27日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。上诉人（原审被告）：湖南大成酒店管理有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区五一大道838号新成大厦。法定代表人：毛致平，董事长。委托诉讼代理人：周当二，男，1956年4月27日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。上诉人苏晓宁与上诉人湖南大成国际大酒店有限公司（以下简称大成酒店）、湖南大成酒店管理有限公司（以下简称大成管理公司）房屋买卖合同纠纷一案，苏晓宁与大成酒店、大成管理公司均不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2019）湘0102民初9198号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人苏晓宁上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判大成酒店、大成管理公司按日以总房款的万分之三向苏晓宁支付违约金（暂计算至2019年11月12日为96558元）；并由大成酒店、大成管理公司承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：苏晓宁与大成酒店签订《商品房买卖合同》的同时捆绑式地签订了《房屋租赁合同》和《房屋转让合同》。因为约定了制约双方的违约金条款，苏晓宁才以高于当时长沙房价一倍的价格购买了涉案房屋。一审再次调低违约金严重损害了守约方的合法权益。上诉人大成酒店、大成管理公司共同上诉请求：撤销一审判决，驳回苏晓宁的全部诉讼请求。事实与理由：苏晓宁提出回购申请后，大成酒店、大成管理公司及时给予了回复，同意回购。但苏晓宁没有按照合同约定将房屋过户至大成酒店、大成管理公司名下，还打了办证官司，致使大成酒店、大成管理公司无法支付转让款。综上，大成酒店、大成管理公司同意受让房屋没有违约，是苏晓宁收回房屋并要求解除回购协议构成违约。苏晓宁一审法院提出诉讼请求：1、解除苏晓宁与大成管理公司于2006年12月19日签订的《房屋转让协议书》；2、判令大成管理公司自2017年7月15日起以38万元为基数按日0.5%标准向苏晓宁支付违约金至《房屋转让协议书》解除之日止，截止起诉之日违约金169290元；3、判令大成酒店对上述违约金在担保物范围内承担连带责任；4、本案诉讼费用由大成管理公司、大成酒店承担。一审法院认定的事实：2006年12月19日，苏晓宁与大成酒店签订《商品房买卖合同》，合同约定苏晓宁购买位于长沙市大成华天大酒店第11楼1105号房，购房价款为38万元。同日，苏晓宁（甲方、出租方）与湖南大成华天大酒店有限公司（乙方、承租方）、大成酒店（丙方、担保方）签订《湖南大成华天大酒店有限公司房屋租赁合同》，合同约定：甲方将长沙市新成大厦1105号房出租给乙方，租赁期限为10年，租赁期限自甲方付清全部房款之日起开始计算；甲方必须在签订本租赁合同的同时与乙方签订《转让协议》，甲方不得单方面撤销或更改《转让协议》，否则造成乙方的损失包括间接损失由甲方承担。租赁期届满时，甲方必须按该物业的初始购买价将该物业转让给乙方；丙方以新成大厦项目负1楼、负2楼、3楼、4楼、5楼、酒店办公楼层、26、27、28、29楼共约12000平方米作为担保抵押至按揭银行，为甲方租金回报及回购提供担保。在该物业有效租赁期限内，如乙方逾期2个月不能按时支付甲方租金时，丙方有责任与乙方协调并协助乙方按时支付甲方的租金。如乙方逾期6个月或每年度逾期累计超过6个月未按时支付甲方租金时，甲方可要求丙方按该物业的初始购买价（以甲方与丙方签订的《商品房买卖合同》为准）承担乙方受让甲方物业的义务，则丙方在接到甲方提出书面报告十日内必须与甲方至相关政府部门办理产权过户的相关事宜，且在产权过户之日一次性将转让款支付给甲方，合同还对其他事项进行了约定。同日，苏晓宁（甲方）与湖南大成华天大酒店有限公司（乙方）签订《房屋转让协议书》，协议约定：甲方于2006年12月19日与大成酒店签订的《商品房买卖合同》，购买其开发建设的房地产项目新成大厦11楼05号房；双方约定在乙方租赁该物业期满或租赁该物业满五年后（含五年），甲方按该物业的初始购买价（以甲方与大成酒店签订的《商品房买卖合同》为准）将该物业转让给乙方，但甲方在租赁该物业满五年后要求提前转让时须提前二个月书面通知乙方；乙方须于该物业产权过户之日一次性将房屋转让款支付给甲方；甲、乙双方签订的租赁合同租赁期满后，乙方必须按该物业的初始购买价受让该物业，双方不得以任何理由拒绝该物业转让的执行。上述两条规定中，任何一方若逾期未履行，则违约方应按日向守约方支付总房款0.5‰的违约金，违约金从违约之日起第二日开始计算，逾期6个月，守约方有权单方解除本协议，协议还对其他事项进行了约定。苏晓宁与大成管理公司、大成酒店一致确认房屋租赁期限自2007年7月15日开始计算。2017年5月22日，苏晓宁出具一份《回购申请》，此份回购申请载明：姓名苏晓宁，房号1105房、905房、1310房、707房，金额148万元，购买日期2007年7月16日，大成酒店在此份回购申请上加盖单位公章，并书写“2017.5.22日证券部收，2017.6.22盖章”。之后，大成管理公司未按约定履行回购涉案房屋的义务。另查明，大成管理公司原名湖南大成华天大酒店有限公司。一审法院认为，苏晓宁与大成酒店签订的《商品房买卖合同》，苏晓宁与大成管理公司、大成酒店签订的《湖南大成华天大酒店有限公司房屋租赁合同》，苏晓宁与大成管理公司签订的《房屋转让协议书》系各方当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法、有效，合同各方当事人均应按照合同约定履行其义务。苏晓宁与大成管理公司约定：在大成管理公司租赁该物业期满或租赁该物业满五年后（含五年），苏晓宁按该物业的初始购买价将该物业转让给大成管理公司，双方签订的租赁合同租赁期满后，大成管理公司必须按该物业的初始购买价受让该物业，双方不得以任何理由拒绝该物业转让的执行，任何一方若逾期未履行，则违约方应按日向守约方支付总房款0.5‰的违约金，违约金从违约之日起第二日开始计算，逾期6个月，守约方有权单方解除本协议。苏晓宁与大成管理公司一致确认房屋租赁期限自2007年7月15日开始计算，租赁期限10年，则租赁期限届满之日为2017年7月15日。现租赁期限已届满，大成管理公司未回应苏晓宁要求其履行回购义务的请求，大成管理公司也未提出回购要求，因此，大成管理公司已构成违约。苏晓宁要求解除房屋转让协议书，符合合同约定和法律相关规定，一审法院予以支持。苏晓宁与大成管理公司约定违约金按日以总房款0.5‰的标准计算，该标准过高，一审法院酌情调整为按照总房款的1%计算，大成管理公司应向苏晓宁支付违约金3800元（380000×1%）。大成酒店以担保方身份在《房屋租赁合同》中为大成管理公司的租金回报及回购提供担保，大成酒店未按约定履行担保义务，大成酒店应对大成管理公司的上述债务承担连带清偿责任。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条的规定，判决：一、解除苏晓宁与湖南大成酒店管理有限公司于2006年12月19日签订的《房屋转让协议书》；二、湖南大成酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向苏晓宁支付违约金3800元；三、湖南大成国际大酒店有限公司对本判决第二项确定的湖南大成酒店管理有限公司负担的金钱给付义务承担连带责任；如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；四、驳回苏晓宁的其他诉讼请求。一审案件受理费3686元，由湖南大成酒店管理有限公司、湖南大成国际大酒店有限公司共同承担。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。苏晓宁在二审中确认其已于2017年8月11日收回了涉案房屋。本院二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：苏晓宁与大成管理公司签订的《房屋转让协议书》系双方的真实意思表示，并无法定无效情形，合法有效。首先，根据协议约定，大成管理公司应在租赁期满（即2017年7月14日）后向苏晓宁回购涉案房屋，但大成管理公司于2017年5月22日收到苏晓宁的《回购申请》后未表示同意回购，违反了协议约定，故一审法院认定大成管理公司已构成违约，并应承担相应的违约责任，并无不当。其次，关于大成管理公司应承担的违约金数额。根据协议约定，违约方应按日向守约方支付总房款0.5‰的违约金。由于大成管理公司已将涉案房屋返还给了苏晓宁，应视为双方以实际行为解除了《房屋转让协议书》，故大成管理公司承担的逾期回购违约金应截止至将涉案房屋返还给苏晓宁之日即2017年8月11日。同时，考虑到涉案房屋的升值情况，一审法院认定大成管理公司应向苏晓宁支付违约金3800元，较为合理，本院予以维持。综上所述，上诉人苏晓宁与上诉人大成酒店、大成管理公司的上诉请求均不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3686元，由上诉人苏晓宁负担2106元，上诉人湖南大成国际大酒店有限公司、湖南大成酒店管理有限公司共同负担1580元。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 金新贵审判员 易伟玲二〇二〇年四月三十日书记员 林 巧