四川省西昌市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川3401民初1373号 原告(反诉被告)：绵阳智行房地产营销策划有限公司。住所地：绵阳市游仙区绵山路34号香榭里大道15栋1层1号,统一社会信用代码：91510704687903248C。 法定代表人：仲维明，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张全文，四川联衡律师事务所律师（特别授权）。 被告（反诉原告）：西昌树高房地产开发有限公司，住所地：四川省凉山彝族自治州西昌市航天大道凯乐路109号13楼，统一社会信用代码：91513401MA64YPMF82。 法定代表人：梁树高，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：唐君，男，汉族，1978年1月4日出生，四川省郫县人，住四川省郫县，系该公司员工，公民代理，特别授权）。 委托诉讼代理人：李剑，男，汉族，1962年11月1日出生，宜宾市人，系公司员工，公民代理、特别授权）。 委托诉讼代理人：梁欣，四川林志（绵阳）律师事务所律师（一般代理）。 原告绵阳智行房地产营销策划有限公司(以下简称：绵阳智行公司)诉被告西昌树高房地产开发有限公司（以下简称：西昌树高公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案,本院于2019年2月26日立案，本案适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告绵阳智行房地产营销策划有限公司的委托诉讼代理人张全文，被告西昌树高房地产开发有限公司的委托诉讼代理人唐君、李剑、梁欣均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告营销策划销售款9036786.00元（佣金6233738.00元和溢价分成款 2803048.00元），并赔偿因被告违约、违法解除合同给原告造成的损失328500.00元，并就应付未付的佣金自应付之日起按银行同期贷款利率支付资金占用费。2、本案诉讼费、保全费、原告律师费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2017年9月8日签订了《树高翡丽庄园项目全程营销策划暨销售服务合同》，合同约定由原告独家代理被告开发建设的西昌树高翡丽庄园项目的营销策划暨销售工作，并明确了支付服务费的标准、支付方式和违约责任。合同签订后，原告即安排销售团队进场进行房屋的销售策划、销售工作。2018年9月30日，被告要求自2018年10月1日起，树高翡丽庄园项目实行双公司代，即由原告与被告自行组建的销售公司树成公司共同代理销售。双方于是签订《树高翡丽庄园项目全程营销策划暨销售服务合同补充协议》，将原告销售代理时间确定为至2019年8月30日终止。并对原告2018年10月1日前（即合同的第一销售阶段）的销售佣金进行了结算并约定具体的支付时间。同时，该补充协议明确第一阶段的销售佣金的结算和后期销售佣金的结算，均为独立核算，互不关联，互不影响。补充协议签订后，被告并未按照约定将已经结算的佣金向原告支付，按合同约定，被告已构成严重违约。更严重的是，被告于2019年2月3日在未与原告沟通的情况下，突然单方向原告发出解除通知，违法、违约解除了《树高翡丽庄园项目全程营销策划暨销售服务合同》。被告解除合同的行为以及不按双方结算支付佣金的行为均已构成严重违约，依据双方确定的原告已实现的销售产值，被告尚有9036786.00元的款项未向原告支付，同时给原告造成了员工工资、房屋租金等损失328500.00元。被告的行为给原告造成极大经济损失，被告的行为已构成违约。综上所述，原告为维护自己的合法权利遂诉至法院。 被告辩称，一、原告诉求支付销售佣金没有依据。原、被告双方解除策划代理合同后，原告就作手起诉被告及查封被告财产，虽向答辩人移交客户了资料，但至今未与答辩人办理代理合同终止履行后的结算事宜。双方没有进行结算，原告诉求的金额，是单方数据。双方签订的《补充协议》并未对第一阶段进行结算，只是对应提佣金额进行了结算为2416595元，该费用答辩人己支付给原告。《补充协议》第二条第2项关于“乙方同意在不考核签约时间的前提下，按所售产值的1.5%结算，即8003437元（以上数据包含未签约客户，有可能存在退房情况，届时据实计提），”该“8003437元”不是双方结算应付乙方佣金的数据，该数据只是双方对第一阶段依据累计销售合同金额按1.5%计算的初步数据，该数据即包含上述应提己付的结算佣金2416595元，也包含未回款不应计提部份，但未包含未签约客户、退房客户。就未签约与退房客户，按合同约定，双方应据实进行核对结算后予以扣除，之后按原告服务的销售合同的回款额的1.5%的80%（依约未提供交房服务按80%结算支付），才是第一阶段应付原告的佣金。由于原告在合同解除后未主动与被告进行结算就直接起诉，答辩人依据合同单方进行了计算，第一阶段为2984484.52元（该数据未扣除未签约及退房客户，该类客户原告应与答辩人逐户核对从中扣除），因已付原告佣金3127702元（原告已认可），所以按答辩人单方计算结果，答辩人第一阶段多付了佣金。第二阶段，双方也未进行结算，答辩人依据《补充协议》的约定单方计算应付原告80.5元。对于要求支付资金占用费，因双方未结算，应付原告多少不清楚，不存在应付未付情况，不能依据原告单方数据计算，该项诉请不成立。二、答辩人是因原告违约在先，而按合同约定解除合同，没有违约，更没有违法。因造成合同解除的过错方在原告，如果有损失，应由原告自行承担。原告要求赔偿违法解除合同给原告造成的损失没有法律依据，也没有事实依据。原告履行合同义务为两大部份，一是策划服务，二是代理服务，合同第二条第一款约定原告应履行的策划服务共19项内容，其中每月销售总结，每月西昌市调研报告，每月客户统计及分析报告，每月竞争楼盘深度分析等均长期未完成，依据合同第十六条第二款第4项，或合同第十八条第一款，答辩人有权解除合同；策划人员的配备长期达不到合同要求，依据合同第十六条第二款第18项，答辩人有权解除合同。在代理服务中，依据合同约定，原告的具体义务有接待客户、签订单、签订合同并备案、代为办理贷款手续、代为催款、代为协助交房等。其中在约定的时间节点内，完成合同约定的销售任务，是重点，也是答辩人签订代理合同的目的，而从2018年10月以后原告连续数月未完成销售任务。我公司于2018年8月17日取得树高翡丽庄园4#、5#、13#、14#、15#、16#号楼预售证，共计336套，2019年8月（开盘当月）原告合计销售230套。2019年10月1日前，我公司共推出560套房，对应预售证为：西市2018房预售证第48号336套，西市2018房预售证第52号224套，原告2018年8月22日至2019年10月1日前合计共销售395（所销售套数含后期退房，界时据实结算），即：西市2018房预售证第48号，开盘当月原告销售230套；2019年10月1日前合计共销售250套。西市2018房预售证第52号于2019年10月1日前合计共销售145套。根据主合同第六条第1项第1目：销售任务中明确“销售任务，销售任务分解原则”的约定，原告远未达到合同约定的任务（见《树高翡丽庄园行政许可概况表》）。原告陈述“开盘当月销售不低于400套”，“且2019年10月1日前销售524套”纯属无稽之谈，歪曲事实并且也未实际结算。原告销售任务远未达到合同约定。主合同第六条约定，第一阶段销售任务“合同住宅总套数的40%为559套，并开盘当月不低于400套”，原告所完成的销售任务远未达到合同约定。根据合同约定，我方可解除合同。第二阶段原告实际完成74套，任务为200套，实际任务完成率37%；原告所完成的销售任务远未达到合同约定。根据合同约定，我公司可解除合同，故无“违法、违约解除合同一说”。双方补充协议第二条第2项约定：“截止2018年9月30日，累计销售房源产值533562492.00元（累计佣金按原合同2.0%计算应为10761250.00元），乙方同意在不考核签约时间的前提下，按所售产值的1.5%结算，即8003437.00元（以上数据包含未签约客户，有可能存在退房情况，届时据实计提）”。该约定中是“乙方同意”而不是“甲方同意”，该条的意思是如果不考核签约时间，按所售产值1.5%结算的数据为8003437.00元（以上数据包含未签约客户，有可能存在退房情况，届时据实计提），这是双方假设不考核签约时间按1.5%的数据的约定，并没约定为甲方放弃对签约时间的考核的权利，该条不构成对上述主合同第七条第1项约定的变更。双方补充协议第二条第1项表述的“根据《树高·翡丽庄园项目全程营销策划暨销售服务合同》中第六条销售进度考核及销售佣金奖惩原则”的相关约定，在项目销售第一阶段，乙方销售任务为“首次开盘当月不低于400套住宅销售”，以及“住宅佣金标准为所售产值的1.6%”。而截止2018年10月1日前；乙方已实现销售总房源524套，任务完成率为524400×100%=131%；按合同约定的佣金标准计算方式计算，第一阶段内住宅部分佣金计提点为：1.6%×131%=2.0963%。因合同约定最高计提不超过2%，故第一阶段住宅佣金计提点为：2%。而2018年10月1日前原告实际仅销售395套，与事实严重不符。另外，根据合同第十六条第一款约定：“乙方应具备西昌市的房地产销售代理资格，保证其销售代理经营的合法性，”至今在补充协议约定的第二阶段，被原告都未取得西昌市的房地产销售代理资格，已构成违约。三、诉讼费承担由法院判决，律师费要求承担没有合同及法律依据。综上，答辩人愿意与原告之间就合同解除后积极与原告办理解除合同的结算清算事宜，逐户与原告办理应付佣金结算事宜，但对于依据未进行结算的单方数据就起诉至法院要求支付的诉求，不应得到支持。对于无法律、事实依据的诉求不应予以支持。 反诉原告向本院提出诉讼请求：1、客户定房之日起7天以外逾期签约共290套，共计金额314896554元，按1.5%误算佣金 4723448元，应在应付佣金中扣除。2、客户定房之日起7天以外逾期签约共290套，共计金额314896554元，所涉及应扣除给予客户按期签约的额外1%的优惠损失总金额3148966元，反诉被告应予赔偿反诉原告。3、反诉被告销售过程中将商铺2-1-4号铺，误把商铺样板间当清水房销售造成装修费781560元的损失，反诉被告应予以赔偿反诉原告。4、退房共计113套，所涉及标的 124527339元整，代理佣金按1.5%计算，共应扣除佣金1867910元。以上四项共计10521884元。事实与理由：根据双方于2017年9月8日签订的《树高翡丽庄园项目全程营销策划暨销售服务合同》，该合同第七条第1项约定：“未取得甲方书面认可的已售房源，客户签约时间为自定房之日起7天以内，逾期签约将取消客户的额外优惠以及取消相应的代理佣金提成。”在绵阳智行公司销售期间，共造成290户客户逾期签约，依据合同约定，应取消相应的代理佣金提成4723448元。同时约定：“逾期签约将取消客户的额外优惠”，而乙方（绵阳智行公司）在独家代理期间，在实际操作中未执行取消客户的额外优惠而构成违约，因乙方在对待逾期签约的客户未取消额外优惠，在原告销售期间，共造成290户客户逾期签约，依据合同约定，应取消相应客户额外1%优惠，共290户总销售价为31489655元，合计额外优惠金额3148966元，少收的购房款为绵阳智行公司给西昌树高公司造成的直接经济损失。绵阳智行公司在销售商铺2-1-4样板间时，误把样板间销售，且误当清水房销售，造成西昌树高公司的装修损失781560元。主合同第六条第8项关于退房处理的约定，绵阳智行公司应退还代理期间客户已退113套房，所涉及合计总金额124527339元整，代理佣金按1.5%计算，共应返还佣金1867910元整。为维护当事人的合法权益，请求法院依法支持我方诉求。 反诉被告辩称，1、关于按延期签约时间考核的问题，双方签订的补充协议在上次庭审时原、被告双方对该补充协议的三性均无异议，是双方的真实意思表示，该补充协议第二条关于第一阶段佣金的结算约定，绵阳智行公司已完成任务率为130%的情况下，依据合同约定，应当按2%计算提成佣金，经双方协商在不考核签约时间的前提情况下，按1.5%计算，绵阳智行公司让度了结算比例情况。2、关于商铺2-1-4销售问题，绵阳智行公司对外销售的所有房价均是由西昌树高公司确认后交由原告销售，绵阳智行公司是按照西昌树高公司确定的房屋价格销售，不存在错误销售行为，也不存在错误销售情况。3、关于额外优惠的问题，绵阳智行公司对外销售所有房屋的销售价格，均经西昌树高公司确认，所有房屋的销售合同已经通过西昌树高公司签字盖章确认，绵阳智行公司所有销售行为，西昌树高公司都没有否认。4、关于被反诉人造成的罚息损失问题，依据第一条答辩意见原、被告双方延期签订协议已经经过补充协议予以确认。5、关于未按约签署合同，西昌树高公司认为多付了4723448元，依据双方签订的补充协议2关于原合同第一销售阶段佣金结算的约定，对于2018年10月30日前，绵阳智行公司已签署房屋销售合同的签约时间不作考核，作为让渡，结算佣金的标准，从2.0%降为1.5%，双方依据补充协议的约定，按1.5%结算佣金，不存在多付4723448元的事实。6、绵阳智行公司实现销售的所有合同的价款，单价以及优惠比例均是经过西昌树高公司书面确认，不存在给西昌树高公司造成额外1%即3148966元的损失。7、关于装修房按照样板间销售的问题，房屋销售的价格是由西昌树高公司向绵阳智行公司提供，并经双方确认，对外销售的底价，从该套房屋的实际销售的价格来看，绵阳智行公司是超过西昌树高公司的确认的销售底价销售的，符合双方合同约定。8、关于退房113套的问题，西昌树高公司应当提供对外销售的依据，实际上在整个销售的过程中，确实存在退房事实，但仅有21套故西昌树高公司应提供相应证据证明。综上，我方认为西昌树高公司的1，2，3项诉求无事实依据，因予以驳回，第4项应经双方核实后予以确认，而且第4项中，绵阳智行公司在本诉中，将实际退房客户的业绩已扣除，并未计算在本诉诉求中，所以第4项诉讼请求也应驳回，故请求法院对全部反诉请求予以驳回。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告（反诉被告）提交了证据：1、《营业执照》1张、《企业公示信息》1张。2、《树高翡丽庄园项目营销代理合同》1份。3、《树高翡丽庄园项目营销代理合同补充协议》1份。4、《树高公司做出的关于解除“树高翡丽庄园”项目营销策销售服务合同的通知》1张。5、智行公司关于《解除“树高翡丽庄园”项目营销策销售服务合同的通知》的回函1张。6、《全额回款销售明细确认表》1份（住宅）。7、《全额回款销售明细确认表》1份（商业）。8、《新近签约正在办理同款销售明细确认表》1份。9、《新近签约正在办理同款销售明细确认表》1份。10、“树高翡丽庄园”《项目结算佣金汇总表》1份。11、《照片、录像》1份。12、反诉原告向反诉被告出具的委托授权书。13、《树高翡丽庄园第一阶段溢价分成明细表》一份。 上述证据中1、2、3、4、5、12、真实、合法且与本案有关联性，本院予以采信。6、7、8、9的数据已经被告公司确认，本院予以采信。10的计算依据已经被告公司确认，故本院予以采信。11与本案无关联性，本院不予采信。13无其他证据予以佐证，对其真实性无法核实，故本院不予采信。 被告（反诉原告）提交了证据：1，《营业执照》1张。2，《法定代表人身份证明》1张。3，《法定代表人身份证复印件》1张。4，《树高翡丽庄园项目全程营销策划暨销售服务合同》1份。5，《树高翡丽庄园项目全程营销策划暨销售服务合同补充协议》1份。6，《“关于解除翡丽庄园服务合同的回函”的回函》1份。7，《工作联系函》1份。8，《关于翡丽庄园项目销售中心行为整改的工作联系函》2张。9，《关于翡丽庄园项目工作失误的处罚函》12张。10，2018年5月29日《关于翡丽庄园项目销售中心行为整改的工作联系函》1张。11，2018年4月24日《关于翡丽庄园项目销售中心行为整改的工作联系函》1张。12，《计提明细汇总》1张。13，《计提依据和计算法表》1张。14，《2018年8、9、10月销售台账》12张。15，《2018年8、9、10、11、12月及2019年1月退房明细》4张。16，《延期签约明细及天数》4张。17，《银行放款明细》4张。18、《商品房买卖合同（预售）》买受人：高晨杰。19、《委托贷款合同》合同编号2018年法客委字第01号1份。20、《树高翡丽庄园项目全程营销策划暨销售服务合同》、《补充协议》。21、QQ邮箱及附件截图。22、《反诉被告第一阶段违约事实及佣金计算标准表》一份。23、《树高翡丽庄园行政许可概况表》一份。24、《退房明细表说明》一份。25、票据一组。26、《逾期签约概况表》。 上述证据中1、2、3、4、5、6、18、19、20、23真实、合法且与本案有关联性，本院予以采信。7、8、9、10、11能真实的反映案件的事实，本院予以采信。12、13、14、15、16、22、24、26系被告单方出具，对其真实性无法核实，本院不予采信。17与本案无关联性，本院不予采信。21无其他证据予以佐证，达不到被告的证明目的，本院不予采信。25中仅对金额4616213元 （1488511+3127702）予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年9月8日，双方签订《树高翡丽庄园项目全程营销策划暨销售服务合同》，被告（甲方）委托原告（乙方）对“树高.翡丽庄园”进行项目策划暨销售代理服务。“树高.翡丽庄园”项目净用地面积65454.5平方米；住宅总销售面积约120829.86平方米，总套数1398套；商业总销售面积约9575.75平方米，总套数以预测报告可售套数为准，车位总个数1425个。项目营销策划工作由甲方委托乙方全程进行，乙方向甲方定期或不定期提供文件（包含但不限于项目市场调研报告、定位报告、推广设计建议等）。服务期限自合同签订之日起完成项目住宅实际可售单位销售总套数的95%，完成商业及车位实际可售单位总套数的80%为止，完成项目的整体交付工作，但最长服务时间不超过2019年12月31日。乙方根据市场等因素制定出符合甲方要求的价格，经甲方审批通过后方可执行。乙方销售底价不得低于甲方审批通过的各阶段分户底价。合同第八条约定：溢价（不含车位）为树高.翡丽庄园代理销售房源实际已销售的房款总额（包括以低于代理销售价出售的房源部分）减去该已计房源的底价之和，所产生的超出底价部分的销售总额。溢价部分以2:8的形式分成，甲方占80%，乙方占20%，乙方领取该20%前需提供等额有效的增值税专用发票。溢价分成部分结算，须在本合同约定的时间内完成项目阶段总销售任务，可具备结算条件，如未完成项目阶段总任务指标，则无溢价分成。溢价分成部分的计算起止时间为合同签订后进场产生销售起至代理销售服务期限结束。溢价分成全部条件满足后乙方须书面请款，双方开始结算，于次月与提成佣金一并支付。双方对销售进度考核及销售佣金奖惩原则、回款过程中各类流程办理的相关程序、服务费付费方式及付费时间等相关事项也进行了约定。乙方应在甲方规定的期限内向甲方提供各类策划方案，营销策略、销售报告等材料。乙方的项目管理人员、工作人员应服从甲方的管理要求。对乙方人员配置未达到甲方用人标准，或乙方人员不符合甲方项目管理人员要求或不服从甲方项目管理人员工作安排之乙方人员，乙方应按照甲方要求进行限时整改或更换，且乙方不得以整改或更换人员为理由，要求甲方放宽或顺延既定的各项考核要求，若乙方拒绝或逾期更换至符合甲方要求的工作人员或逾期整改至符合本合同约定的人员配置标准的，则自甲方限期届满之日起，乙方按每日1000元的标准向甲方支付违约金，此种情况发生二次以上的，甲方有权解除提前本合同，按本合同约定结算、支付佣金。合同未尽事宜，双方协商一致后可另行签订补充协议。补充协议与本合同不一致的，以补充协议为准。 在合同履行期间，被告提出自2018年10月1日起代理模式由原告独家代理，改为由原告与被告的关联公司共同代理销售，故双方于2018年9月30日签订《树高翡丽庄园项目全程营销策划暨销售服务合同补充协议》约定：一、对原合同中的“第六条销售进度考核及销售佣金奖惩原则。”的全部约定作调整为如下内容：1、销售任务：甲乙双方同意自2018年10月1日起，树高翡丽庄园项目实行双代。自2018年10月1日起至2019年8月30日前，乙方需完成项目住宅总套数的95%的销售，（即乙方要完成剩余部分任务50%的销售）；同期乙方需完成本项目商业（不包括售楼部）总面积80%的销售（树成公司与乙方各承担任务的50%。）。2、任务考核：上述住宅销售总任务按阶段分摊，在保证总任务不变的前提下，乙方可提前完成下阶段任务。乙方不参与项目车位销售，项目车位销售不对乙方进行任务考核。具体任务如下：第一阶段，2018年11月1日至2019年1月31日，考核任务为（95%总房源套数减-目前已售套数）×50%×50%。第二阶段，2019年2月1日至2019年4月30日，考核任务为（95%总房源套数减-目前已售套数）×30%×50%。第三阶段，2019年5月1日至2019年6月30日，考核任务为（95%总房源套数减-目前已售套数）×15%×50%。第四阶段，2019年7月1日至2019年8月31日，考核任务为（95%总房源套数减-目前已售套数）×5%×50%。四阶段树成公司均占比50%。3、考核要求与执行标准：对住宅、商业销售分别实行销售任务，签约任务，回款任务，品牌维护综合考核。其中销售任务占比60%，签约任务占比15%。回款任务占比15%，品牌为维护占比10%。根据当月各项完成比例及考核占比来计算当月总任务完成率，佣金计算按照当月总任务完成率计算：当月佣金金额=当月销售产值×1.5%×当月总任务完成率，如上述结果超过（当月销售产值×1.6%）的，当月佣金金额仍按（当月销售产值×1.6%）计算，高于部分不计入当月佣金金额。住宅与商业分开计算。签约任务的核定中，乙方需在客户订房当日起七天内完成签约，签约任务按当月销售任务的80%计算。例：销售任务50套，则签约任务为50×80%=40套；余下未签约套数延期的需报备甲方签字确认，若未在约定期限内按期签约，甲方有权扣除该套房源佣金的15%。在回款任务的核定中，客户签订《商品房买卖合同》后，乙方须在五天内按时完成提交按揭资料并完成维修资金缴纳和公证办理（特殊情况需甲方领导签字，节假日除外）。针对备案在接甲方通知符合备案的条件下，乙方需在一个工作日完成商品房买卖合同备案并提交甲方，即为完成回款任务。若未在约定期内完整提交按揭资料并完成维修资金缴纳和公证办理，甲方有权扣除该套房源佣金的10%；品牌维护的核定上共计100分。每违反一项则扣除该项分值，最后得分总数的百分比与任务占比相乘，即为最终占比数。通过渠道、行销途径成交房源，佣金按应提成比例的80%计提。佣金计提针对完成全部回款的房源，若只缴纳首付款，按照客服缴纳应提金额的50%发放，待该套房源销售款全部回款后予以补齐。4、销售佣金考核奖惩原则：住宅和商业部分，乙方的佣金标准为所售产值的1.5%，但需进行销售任务考核。乙方需计提的月佣金标准按考核月度内综合任务完成比例计算，最高计提不超过1.6%（包括1.6%）。若当月乙方未完成任务，乙方可通过努力下月超额补足上月任务，则甲方视为乙方完成上月任务，甲方则按实际比例补足乙方上月佣金。若乙方在2019年8月30日前完成约定销售任务，则同意按照1.5%（最高不超过1.6%）进行计提佣金。二、原合同第一销售阶段佣金结算。1、根据原合同第六条的相关规定。在项目销售第一阶段，乙方销售任务为首次开盘当月不低于400套住宅销售，以及住宅佣金标准为所售产值的1.6%。而截止2018年10月1日前，乙方已实现销售总房源524套，任务完成率为131%。按合同约定的佣金标准计算方式计算，第一阶段内住宅部分佣金计提点为1.6%×131%=2.096%。因合同约定最高计提不超过2%，故第一阶段住宅佣金计提点为2%。2、截止2018年9月30日，累计销售房源产值533562492元（累计佣金按原合同2%计算应为 10671250元），乙方同意在不考核签约时间的前提下，按所售产值的1.5%结算为8003437元（以上数据包含未签约客户，有可能存在退房情况，届时据实计提）。截止2018年11月16日，乙方在2018年10月1日前所售房源，累计408套回款248177010元达到提佣条件（其中已全额回款168套，回款金额156159848元；已回首付款240套，回款金额90446162元；其中共有17套向树高公司借款付首付，共计借款金额1571000元暂不计提）。本次实际提佣金额为：1、156××××48×0.015×0.8＝1873918元；2、 90446162×0.015×0.8×0.5=542677元。本次合计提取金额： 2416595元，甲方应与2018年11月30日前向乙方支付2416595元，未提佣金金额按每月实际回款比例支付。3、第一阶段销售佣金结算与后期销售佣金结算均为独立计算，互不关联、互不影响。三、不涉及本补充协议中的约定内容仍按双方签订的原合同中的相关约定执行。 2019年2月3日，被告向原告发出关于解除“树高.翡丽庄园项目全程营销策划暨销售服务合同”的通知。被告称在执行合同约定期间，原告多次违反合同约定，已达到合同约定的被告有权提前解除合同的多项条件，故被告通知原告从即日起解除《树高.翡丽庄园项目全程营销策划暨销售服务合同》及其补充协议，相应移交手续要求原告派熟悉业务的员工在2019年2月12日至15日内完成。2019年2月11日，原告回函，提出被告单方无故解除合同已构成违约，应依法承担违约责任，并赔偿原告公司因此受到的损失。同时请被告公司派人与原告专人就原告公司已完成的服务工作及相关资料进行确认和移交。另要求被告公司在接此函后三日内将拖欠的佣金及应结算支付的佣金，违约金，赔偿金支付给原告公司，逾期未支付或未完全支付，则按未支付金额每月2%的标准支付资金占用费，并承担原告公司为实现债权而产生的包括但不限于诉讼费，保全费，律师费，差旅费等费用。2019年2月13日，被告公司向原告出具《授权委托书》载明：“我公司委托本公司员工唐君，身份证号5115221978××××××××，为我公司办理终止双方合作的西昌翡丽庄园项目移交工作事宜，对受托人在办理上述事项过程中所签署的有关文件，我公司均予以认可，并承担相应的法律责任，请贵单位给予办理为谢。”2019年2月14日，原告与被告公司的委托人员唐君进行了移交，唐君在《全额回款销售明细确认表》（住宅）上签注：“客户资料清楚，按揭资料齐备无误，手续交接完毕，唐君，2019.2.14”；在《全额回款销售明细确认表》（商业）上签注：“客户资料清楚，列表资料齐备无误，手续交接完毕，唐君，2019.2.14”；在《新近签约正在办理回款销售明细确认表》（住宅）上签注：“客户资料清楚，资料齐备无误，手续交接完毕，唐君，2019.2.14”；在《新近签约正在办理回款销售明细确认表》（商业）上签注：“客户资料清楚，列表资料齐备无误，手续交接完毕，唐君，2019.2.14”；在《树高翡丽庄园项目结算佣金汇总表》上签注：“原件已接收，唐君，2019.2.14”。另查明，被告已向原告支付4616213.00元（1488511＋ 3127702）元。 本院认为，商品房委托代理销售合同是房地产开发企业将开发的商品房委托给中介机构代理销售，并向中介机构支付佣金的合同。本案中，原、被告双方成立商品房委托代理销售合同。双方签订《树高翡丽庄园项目全程营销策划暨销售服务合同》及其《补充协议》均是双方当事人的真实意识表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行义务。合同履行中，原告对员工的配置、管理及材料报送等工作中存在一定的疏漏。按照合同的约定，被告发现原告的工作人员未达到用人标准，不符合被告要求或不服从被告管理人员工作安排的，被告应先要求原告限时整改或更换，若原告拒绝或逾期更换，则须承担违约金，此种情况发生二次以上的，被告才有权解除合同。被告向法庭提供的证据并不能证明给予了原告合理整改期，原告拒绝或存在逾期整改情况，故本院认为，合同未能继续履行，原、被告双方均有过错，但被告应承担主要责任。对原告要求被告支付营销售策划销售佣金6233738.00元，并就应付未付的佣金自应付之日起按银行同期贷款利率支付资金占用费的诉讼请求，因该金额系在双方确认的数据上计算得出，故本院予以支持，但应该扣除被告已支付的费用1488511.00元，即实际为4745227.00元（6233738-1488511）。对原告主张的溢价分成款2803048.00元的诉讼请求，因双方在《树高翡丽庄园项目全程营销策划暨销售服务合同》中约定：“溢价分成部分结算，须在本合同约定的时间内完成项目阶段总销售任务，可具备结算条件，如未完成项目阶段总任务指标，则无溢价分成。”因原告提交的证据不能证明双方已达到结算条件，故对该项主张，本院不予支持。对原告主张的因被告违约、违法解除合同给原告造成的损失328500.00元及律师费，因原告未向法庭提交相应的证据予以证明，故对该项诉求，本院不予支持。对反诉原告主张的诉讼请求：1、客户定房之日起7天以外逾期签约共290套，共计金额314896554元，按1.5%误算佣金4723448元，应在应付佣金中扣除。双方在《补充协议》中约定：“签约任务的核定中，乙方需在客户订房当日起七天内完成签约，签约任务按当月销售任务的80%计算。例：销售任务50套，则签约任务为50×80%=40套；余下未签约套数延期的需报备甲方签字确认，若未在约定期限内按期签约，甲方有权扣除该套房源佣金的15%。”，庭审中查明确实存在客户延期签约的情况，但是反诉原告并未向法庭提交证据证明客户未在约定期限内按期签约的事实，故对该项诉求，本院不予支持。2、客户定房之日起7天以外逾期签约共290套，共计金额314896554元，所涉及应扣除给予客户按期签约的额外1%的优惠损失总金额3148966元，反诉被告应予赔偿反诉原告。庭审中查明，反诉被告实现销售业绩，每份合同均经反诉原告审定确认后才能签订正式的商品房销售合同，即使给予了客户优惠也是经反诉原告确认了的，反诉原告对该优惠情况是清楚的，故对该项诉求本院不予支持。3、反诉被告销售过程中将商铺2-1-4号铺，误把商铺样板间当清水房销售造成装修费781560元的损失，反诉被告应予以赔偿反诉原告。在反诉原告提交的证据《商品房买卖合同（预售）》买受人：高晨杰中明确加盖了反诉原告公司的印章及法定代表人的印章，反诉原告对该份合同的成交价是无异议、认可的，故对该项诉求，本院不予支持。4、退房共计113套，所涉及标的124527339元整，代理佣金按1.5%计算，共应扣除佣金1867910元。反诉原告并未向法庭提供证据证明客户退房系由反诉被告造成的，故对该项诉求本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第九十八条、第一百零九条、第一百二十条、第三百九十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、限被告西昌树高房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告绵阳智行房地产营销策划有限公司支付佣金 4745227.00元，并从2019年2月15日起至实际付清款项时止按照中国人民银行同期贷款利率支付资金占用利息。 二、驳回原告绵阳智行房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。 三、驳回反诉原告西昌树高房地产开发有限公司的全部诉讼请求。 本诉案件受理费77357.00元，由原告绵阳智行房地产营销策划有限公司承担23207.10元，由被告西昌树高房地产开发有限公司承担54149.90元。 反诉案件受理费38387.00元，由反诉原告西昌树高房地产开发有限公司负担。 本案案件保全费5000.00元，由原告绵阳智行房地产营销策划有限公司负担1500.00元，由被告西昌树高房地产开发有限公司负担3500.00元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 审 判 长 马 晓 方 审 判 员 阿苏嘉佳 人民陪审员 杨 荣 贵 二〇二〇年四月七日 书 记 员 刘  俐 附本判决适用法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。