甘肃省金昌市中级人民法院民事判决书（2020）甘03民终177号上诉人（原审被告、反诉原告）：金昌市文武艺术学校，住所地金昌市体育场内（昌泰里26区）。负责人：张军，校长。委托诉讼代理人：王多昌，甘肃经纶律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：朱雪莲，女，1982年8月18日出生，汉族，金昌市烟草专卖局职工，住金昌市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陆万兴，男，1970年2月2日出生，汉族，金昌市烟草专卖局职工，住金昌市。上诉人金昌市文武艺术学校（以下简称文武学校）因与被上诉人朱雪莲、陆万兴房屋买卖合同纠纷一案，不服金昌市金川区人民法院（2019）甘0302民初217号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人文武学校的委托诉讼代理人王多昌，被上诉人陆万兴到庭参加诉讼。被上诉人朱雪莲经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。文武学校上诉请求：撤销原判，依法改判驳回朱雪莲、陆万兴的诉讼请求。事实和理由：1.陆万兴作为原告主张权利，诉讼主体不适格。涉案《商品房购房合同》是文武学校与朱雪莲签订，文武学校与陆万兴未签订合同，陆万兴、朱雪莲此前提交的《商品房购房合同》中的买受人“陆万兴”是事后添加篡改。即使陆万兴与朱雪莲属夫妻，陆万兴也不能与朱雪莲作为共同原告向文武学校主张权利；2.一审法院认定涉案《商品房购房合同》无效没有法律依据。朱雪莲、陆万兴在一审诉讼中提交的金昌市房地产交易中心关于金昌文武艺术学校办理房屋产权问题情况说明虚假，一审法院据此认定涉案房屋不能办理产权变更登记，进而认定涉案《商品房购房合同》无效错误。事实上，涉案房屋可以出售，没有违背法律的禁止性规定。文武学校也正在为涉案楼栋中的其他住户办理产权登记；3.一审判决程序违法。房屋买卖合同中约定的房屋交易价款为489608元，加上装修款360392元共计850000元，其中的装修属案外人张军所有。上述款项分属于不同权利主体，依法应当追加张军为本案第三人参加诉讼。文武学校提出追加申请后，一审法院未按法律规定予以追加案外人张军参加诉讼，程序违法。同时，朱雪莲理应对房屋装修折价款予以赔偿；4.朱雪莲主张的房屋溢价损失没有事实和法律依据。鉴定部门对溢价损失认定的依据是金昌市现行房价，但鉴定部门对此未进行基本的市场调查。文武学校出卖给朱雪莲的房屋是经过优惠后的价格，鉴定部门对此因素亦未进行考虑。计算房价的时间节点应当是朱雪莲提出解除合同或合同无效时为鉴定房价的时间节点，不能以案件处理时需要鉴定的时间为节点；5.朱雪莲利用其父母掌管涉案房屋钥匙的便利，查看了房屋后，未经张军同意的情况下擅自入住房屋，强烈要求购买房屋，张军碍于情面只好接受，并优惠后将自己精心装修的房屋卖给朱雪莲夫妇。因此，涉案房屋是朱雪莲夫妇实地查看详细了解房屋的情况后购买的，即使合同无效，朱雪莲对导致合同无效存在重大过错，其要求文武学校承担损失的请求不能成立。朱雪莲、陆万兴辩称，原判正确，请求二审法院予以维持。朱雪莲、陆万兴向一审法院的起诉请求：1.依法确认朱雪莲、陆万兴与文武学校签订的《商品房购房合同》无效；2.判令文武学校返还朱雪莲、陆万兴购房款862072元，其中购房款850000元，公共维修基金9792元、暖气流量表费1180元、过户登记费1100元；3.判令文武学校赔偿朱雪莲、陆万兴利息损失255381元；4.判令文武学校赔偿朱雪莲、陆万兴房屋溢价损失200000元，以上合计1317453元；5.本案诉讼费由文武学校承担。文武学校向一审法院的反诉请求：要求朱雪莲、陆万兴赔偿文武学校房屋装修折价损失280000元，房屋租赁损失100000元，合计380000元。一审法院认定事实：2013年8月16日，朱雪莲、陆万兴与文武学校签订《商品房购房合同》一份，约定朱雪莲、陆万兴以850000元的价格从文武学校处购买位于金昌市××公寓右室住房一套（建筑面积149.86㎡）及金昌市文武艺术学校公寓楼1幢26号车库一间（建筑面积25.31㎡），房屋单价2800元/㎡。合同第六条约定，出卖人应当将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料及时报产权登记机关备案，按规定给买受人办理商品房房产证，保证销售的该房屋没有产权纠纷和债权债务纠纷，并按首次购买该商品房的手续办理产权登记手续，即不能发生房屋二次过户手续。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。合同还约定了其他事项。双方签订合同前，朱雪莲、陆万兴即按约定向文武学校交纳房款850000元及公共维修基金9792元、暖气流量表费1180元、过户登记费1100元，文武学校向朱雪莲、陆万兴交付了房屋，朱雪莲、陆万兴在该房屋内居住至今。2017年5月31日，金昌市房地产交易中心出具情况说明一份，载明“2011年2月25日，金昌文武艺术学校法人张军在市房地产交易中心申请办理了金昌文武艺术学校1栋教学楼、2栋公寓楼的房屋所有权初始登记，但是由于该建设项目的土地性质为科教用地（出让用地），建设工程规划为学校教学楼和学生公寓楼，学生公寓楼应为学校自用房，不能对外销售。同时，金昌文武艺术学校不具备房地产开发企业资质，该项目未在房屋主管部门办理任何商品房销售相关手续，按照国家房屋登记相关法律规定，只能由金昌文武艺术学校办理总房产证，无法办理分户房产证”。朱雪莲、陆万兴遂与文武学校协商退房事宜，但未达成一致意见。后朱雪莲、陆万兴申请对涉案房屋及车库的溢价损失进行评估。甘肃信诺房地产咨询估价有限公司于2018年2月28日作出估价报告，评估涉案房屋和车库的溢价损失价值为178400元。此次评估产生评估费7800元，由朱雪莲、陆万兴交纳。另查明，朱雪莲、陆万兴购买的涉案房屋为已装修好的房屋，双方合同中约定的850000元中360392元为装修款，489608元为房款和车库款。庭审中，双方均同意装修折旧损失为280000元，房屋租赁费自2013年9月1日计算至2017年10月31日，共计90000元。一审法院认为，文武学校修建涉案房屋所使用的土地性质为科教用地，且该校不具备房地产开发资质，双方买卖该土地上所建房屋，违反法律、行政法规的强制性规定，双方签订的《商品房购房合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，朱雪莲、陆万兴与文武学校于2013年8月16日签订的《商品房购房合同》无效后，朱雪莲、陆万兴已实际支付的购房款及公共维修基金9792元、暖气流量表费1180元、过户登记费1100元，文武学校应当予以返还，朱雪莲、陆万兴亦应向文武学校返还涉案房屋。朱雪莲、陆万兴实际在涉案房屋内居住至今，应向文武学校返还房屋占有使用费。庭审中，双方协商确定房屋租赁费为90000元，该租赁费实际为占有使用费，朱雪莲、陆万兴亦应向文武学校返还。对于文武学校应返还的购房款，虽然该850000元中包括360392元的装修款，但因朱雪莲、陆万兴购买的为已装修好的房屋，故文武学校应向朱雪莲、陆万兴返还全部购房款850000元。另外，文武学校因土地性质及不具备相应资质，导致双方买卖合同无效，应承担主要责任，而朱雪莲、陆万兴明知出卖方为学校，其对于涉案房屋的土地性质及学校是否具备房地产开发资质应有基本的审查注意义务，故对因合同无效而给自己和对方造成的损失，双方均应承担相应的责任。综合考虑双方的过错程度，酌定由朱雪莲、陆万兴承担30%，文武学校承担70%。关于朱雪莲、陆万兴所受损失问题，甘肃信诺房地产咨询估价有限公司于2018年2月28日作出的估价报告评估涉案房屋和车库的溢价损失价值为178400元，文武学校应赔偿朱雪莲、陆万兴124880元（178400元×70%）。对于朱雪莲、陆万兴要求赔偿的利息损失255381元，因与房屋溢价损失重复，不予支持。综上，朱雪莲、陆万兴诉请合理合法的部分，予以支持。对于文武学校反诉要求朱雪莲、陆万兴赔偿的房屋装修折价损失，因朱雪莲、陆万兴向文武学校返还房屋后，装修仍在原房屋上，故文武学校无权再要求朱雪莲、陆万兴赔偿其房屋装修折价损失。庭审中，文武学校申请追加张军为本案被告，因本案房屋买卖合同的相对方为金昌市文武艺术学校，文武学校要求追加其负责人张军为本案被告无法律依据，不予准许。案经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，判决：一、确认朱雪莲、陆万兴与文武学校于2013年8月16日签订的《商品房购房合同》无效；二、文武学校返还朱雪莲、陆万兴购房款850000元、公共维修基金9792元、暖气流量表费1180元、过户登记费1100元，合计862072元；三、朱雪莲、陆万兴返还文武学校位于金昌市××公寓车库一间，房屋占有使用费90000元；四、文武学校赔偿朱雪莲、陆万兴房屋溢价损失124880元；五、驳回朱雪莲、陆万兴、文武学校的其他诉讼请求。上述二、三、四项相互折抵后，文武学校给付朱雪莲、陆万兴款项896952元，限判决生效后十五日内履行。本诉案件受理费17061元，由朱雪莲、陆万兴负担5445元，文武学校负担11616元。反诉案件受理费3500元，由朱雪莲、陆万兴负担829元，文武学校负担2671元。鉴定费7800元，由朱雪莲、陆万兴负担2340元，文武学校负担5460元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。文武学校提交了以下证据材料：1.房屋买卖合同1份，证明合同主体系朱雪莲，陆万兴作为原告主张权利主体不适格；2.金武校发（2019）4号关于办理文武学校公寓楼分户不动产证的申请、金昌市文武公寓楼办理不动产证登记表，证明文武学校正在申请办理涉案房屋产权证，涉案房屋的产权证是可以办理，进而证明双方签订的房屋买卖合同有效。朱雪莲、陆万兴提交以下证据材料：1.视频资料1份，证明经向房地产登记机关核实，涉案房屋无法办理房产证的事实；2.通话录音1份，证明催促文武学校的法定代表人张军办理房产证的事实。经质证，陆万兴对文武学校提交的证据的真实性没有异议，但对其证明目的不予认可。文武学校对陆万兴提交的视频资料的真实性及证明目的均不予认可。对通话录音的真实性无异议，但对其证明目的不予认可。经审查，文武学校提交的房屋买卖合同中载明的买受人是朱雪莲，房价款为489608元。朱雪莲、陆万兴提交的房屋买卖合同中载明的买受人是朱雪莲和陆万兴，房屋价款为850000元，双方均认可房价款是由489608元和装修款360392元构成。因文武学校对两份合同中公章的真实性均无异议，双方均按照朱雪莲、陆万兴提交的合同履行交付房屋、接受二人支付的房价款850000元，双方在签订合同时朱雪莲、陆万兴又系夫妻，文武学校在一、二审多次诉讼中对此事实均未提出异议。因此，文武学校依据在本次诉讼中提交的房屋买卖合同主张陆万兴主体不适格的理由不能成立；对文武学校提交的金武校发（2019）4号关于办理文武学校公寓楼分户不动产证的申请、金昌市文武公寓楼办理不动产证登记表，该证据仅是文武学校申请办理房产证，不能证明房屋买卖合同有效的证明目的，对文武学校提交的该份证据的证明目的本院不予认定；对陆万兴提交的视频资料，因文武学校对其真实性有异议，该视频资料显示的也仅是向主管部门的人员询问核实涉案房屋能否办理房产证的情况，不足以证明陆万兴主张的证明目的；双方当事人对陆万兴提交的通话录音的真实性均无异议，对该证据本院依法予以确认。根据当事人的陈述和本院审查确认的证据，一审法院认定事实正确，本院依法予以确认。本院认为，文武学校将土地性质为科教用地上修建的涉案房屋作为商品房出卖给朱雪莲、陆万兴，其又不具备房地产开发资质，双方签订的《商品房购房合同》显属无效。文武学校上诉主张合同有效的理由，没有法律依据，对该项上诉理由，本院不予支持。合同无效后，双方当事人应当相互返还并按照造成合同无效的过错承担相应的赔偿责任。朱雪莲、陆万兴购买的涉案房屋是经过装修后的房屋，合同无效后，应当予以返还。装修部分添附在房屋中，朱雪莲、陆万兴经过使用后，房屋存在折旧损失，但朱雪莲、陆万兴已向文武学校承担了房屋租赁费用，房屋租赁费用中即包括了房屋及装修折旧损失，文武学校上诉要求朱雪莲、陆万兴再承担装修折价款的理由不能成立；文武学校将其所有的房屋出卖给朱雪莲、陆万兴，张军无权要求二人支付装修折价款。房屋溢价损失是合同无效后给朱雪莲、陆万兴造成的损失，文武学校也未提出足以反驳鉴定结论不能作为证据使用的情形，一审法院依据鉴定结论认定该项损失正确。合同无效审查的过错是双方当事人对导致合同无效的过错大小，涉案合同是因文武学校不具备房地产开发资质和将用于科教用地上的房屋出卖他人而导致合同无效，一审法院据此确定双方的过错赔偿责任，符合法律规定。同时，合同是双方当事人经平等协商后依法签订的，无据证实朱雪莲、陆万兴未经文武学校同意强行入住的事实，文武学校同意将涉案房屋出卖给朱雪莲、陆万兴后，双方才得以签订房屋买卖合同。因此，文武学校上诉主张朱雪莲、陆万兴强行入住涉案房屋存在明显过错的理由，与法相悖。综上，文武学校的上诉请求均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17061元，由金昌市文武艺术学校负担。本判决为终审判决。审判长 吴建红审判员 李 静审判员 蔡中利 二○二○年四月二十八日书记员 龙 瑶