山东省平原县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁1426民初229号 原告：平原久安不动产有限公司。住所：平原县。（以下简称：久安公司） 法定代表人：裴玉华。 委托诉讼代理人：芦建燕，女，住山东省平原县，系久安公司职工，代理权限：特别授权。 委托诉讼代理人：褚爱民，平原博厚法律服务所法律工作者，代理权限：特别授权。 被告：贺庆平，男，住山东省平原县。 委托诉讼代理人：贺兴海，平原炉坊法律服务所法律工作者，代理权限：特别授权。 被告：朱广华，男，住山东省平原县。 委托诉讼代理人：林绘绘，平原张华法律服务所法律工作者，代理权限：特别授权。 原告平原久安不动产有限公司与被告贺庆平、朱广华居间合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告久安公司委托诉讼代理人芦建燕、褚爱民，被告贺庆平及委托诉讼代理人贺兴海，被告朱广华委托诉讼代理人林绘绘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 久安公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告支付服务费10000元；2.由被告承担本案的诉讼费用。变更第一项诉讼请求为：请求依法判令被告支付服务费18600元。庭审中明确为：要求朱广华承担佣金6200元，贺庆平承担佣金6200元及违约金6200元。事实与理由：2019年5月份，被告朱广华将其楼房挂至原告处，委托原告对外出售，经原告介绍被告贺庆平看房，后两被告私下交易，未向原告支付服务费用，为此，原告诉至法院，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。 贺庆平辩称，涉案楼房原产权人即被告朱广华在多家中介公司出售该楼房，原告并非独家掌握该房源信息，也非独家代理销售，被告贺庆平并没有利用原告提供的信息与被告朱广华签订房屋买卖合同，而是提供其他公司提供的信息与被告朱广华签订的房屋买卖合同，被告不存在私下交易的行为。原告只是带被告贺庆平看房一次，以后再未提供过服务，原告提供房源出售价为68万元，并且没有协商的余地。因此，原告诉求没有事实与法律依据，请求依法驳回原告对被告贺庆平的诉讼请求。 朱广华辩称，朱广华在多家中介公司发布了房屋信息，原告只是其中之一，信息发布后原告只是带来一个看房人看过一次，再未联系过朱广华，故该房屋的交易已完成，与原告无任何关系，原告的诉讼请求应不予支持。 围绕诉讼请求当事人依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。久安公司提交了以下证据：1.原告的营业执照，拟证明原告从事二手房买卖生意。2.卖房协议书一份，该协议的双方是被告朱广华和原告，时间是在2019年5月7日，该协议中约定被告委托原告代卖房屋，在三个月内系独家代理出售，双方并约定成交价的1%作为服务费用，约定出售的房产为平原县城区金河源东区7-1二单元501室。3.看房确认书一份，拟证明2019年5月7日原告带领被告贺庆平去看被告朱广华的房屋，双方约定被告贺庆平及其家属、直系亲属在本协议签订后六个月内私下与原告推荐房屋的房主达成交易的，应按服务费即总房款1%的双倍支付原告违约金；该协议书第4条第二项也约定了违约责任。4.庭后提交平房发【2019】28号文件《平原县房产管理中心关于进一步加强房地产中介机构管理的通知》，经核实平原县房产管理中心2019年11月14日作出该通知，要求平原县区域内房地产经纪机构及其分支机构办理备案。 贺庆平为证明其诉讼主张依法提交了以下证据：1.2020年1月20日平原县房产管理中心通报未备案情况的截图一份，拟证明原告在介绍被告看房时并未在平原县房产管理中心备案，未申请备案的房产中介机构不得擅自开展地产经营服务，原被告签订的确认书应属无效。2.由平原县鲁北诚信房地产经纪有限公司（以下简称鲁北诚信公司）出具的截图一张，拟证明朱广华出售的楼房也委托了诚信公司出售，并非原告独家代理销售、独家掌握该房源信息。3.房屋买卖合同一份，拟证明两被告通过鲁北诚信公司介绍，以65万元价格成交，而原告的报价是68万元且没有协商价格的余地，贺庆平在接近联两个月的时间与朱广华成交，并未利用原告提供的信息、机会等条件，而是通过鲁北诚信公司获得同一房源信息，被告有权选择报价低、服务好的中介公司，促成房屋买卖合同的成立，也符合民法契约的自由选择权，被告不构成违约行为。 朱广华为证明其诉讼主张依法提交了房屋买卖合同一份（同贺庆平提供的证据3），拟证明居间合同是有偿、诺成合同，原告没有履行应尽的主要业务，反之诚信公司的刘凯经常与朱广华联系，积极促成居间合同的达成，诚信公司与两被告签订了房屋买卖合同，办理了相关手续，支付给诚信公司相关服务费，此房屋交易已全部完成，原告并未参与及促成，根据合同法第427条内容，原告的诉讼无事实依据，应不予支持。 对当事人提供的证据，本院认定如下：1.对久安公司的证据1即营业执照的真实性予以采信，结合平房发【2019】28号文件《平原县房产管理中心关于进一步加强房地产中介机构管理的通知》，平原县房产管理中心要求平原县区域内房地产经纪机构及其分支机构办理备案的通知是2019年11月14日才作出的，故贺庆平对其营业资质的异议不成立，2019年5月份久安公司享有开展房地产经纪服务的资格。对原告提供的证据2-4的真实性予以采信，对其证明内容依法予以确认。2.对贺庆平提供的证据2的真实性予以采信，能够证明涉案房屋也在鲁北诚信公司挂售。3、对贺庆平、朱广华提供的《鲁北诚信地产房产居间买卖合同》的真实性予以采信，能够证明贺庆平与朱广华在鲁北诚信房公司的居间服务下以650000元的价格达成房屋买卖合同，鲁北诚信公司按照房屋成交价格的1%标准收取了贺庆平信息服务费6500元。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月7日，朱广平到久安公司挂卖涉案房屋，签订《卖房协议书》一份，约定：甲方（委托方）朱广华委托乙方（久安不动产）授权代卖坐落于金河源东区7-12单元501房屋一套，成交后甲方交于乙方成交价的1%作为买卖服务费，不足3000元按3000元收取。自本合同签订日起三个月内甲方只委托乙方为代卖授权人，不能私自出售或委托其他中介销售。 2019年5月7日委托方贺庆平（以下简称甲方）与居间人久安公司（以下简称乙方）签订《看房协议书》一份，约定：一、甲方购买房产，现乙方为其介绍下列房产，甲方确认为首次看房，乙方带甲方看房不收费。1、德州市平原县金河源东区7-1号楼2单元5楼东户，售价：/，看房时间2019年05月07号；2、…。二、委托服务费标准、支付方式和支付期限：乙方在促成《房屋买卖合同》成立时，甲方自愿以房屋售价的1%为服务费一次性支付于乙方。…。四、有下列行为之一的，视为违约，甲方须按协议书约定向乙方支付双倍服务费：1、乙方及其配偶及直系亲属如在本协议签订后6个月内私下与乙方推荐的房屋的房主达成交易；2、通过其他房屋中介机构与乙方所推荐房屋的房主达成交易。…。由贺庆平签字、久安公司签章及工作人员签字，房产信息由久安公司工作人员填写。久安公司带贺庆平看了该房屋，并与朱广华协商。 朱广华提交其在鲁北诚信公司挂牌销售涉案服务的截图，有鲁北诚信公司签章。2019年6月26日出卖方贺庆平、买受方朱广华、居间方平原县鲁北诚信房地产经纪有限公司签订了《房产居间买卖合同》，成交价格为650000元，贺庆平向鲁北诚信公司支付了服务费6500元。 另经核实，2019年11月14日平原县房产管理中心作出《平原县房产管理中心关于进一步加强房地产中介机构管理的通知》（平房发【2019】28号），要求：在平原县区域内经营的房地产经纪机构及其分支机构应当按照规定办理备案，…同时我中心定期将备案信息及未备案的经纪机构名单通过官方网站或当地媒体及时向社会公开，…。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。…第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。根据久安公司与贺庆平、朱广华签订的协议，久安公司提供居间服务，本案系居间合同纠纷。久安公司与朱广华签订的卖房协议书约定的违约条款，内容不违反法律规定，应合法有效。本案中，贺庆平、朱广华、平原县鲁北诚信房地产经纪有限公司达成了《房产居间买卖合同》，久安公司提交证据不足以证实其促成合同成立，故久安公司要求朱广华、贺庆平各承担6200元佣金的请求，无事实和法律依据，本院不予支持。 关于贺庆平、朱广华是否构成违约的问题，久安公司与贺庆平签订的《看房协议书》，系久安公司拟定的格式合同，第四条约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定为有效。但是如果任由委托人看房后跳开中介，则对居间人显属不公平。衡量买方是否违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。本案中，朱广华委托久安公司、鲁北诚信公司挂售同一房屋，诉争房屋的房源信息并非久安公司独家享有，而两家中介公司都提供了涉案房屋信息及订立合同的机会，最终鲁北诚信公司作为居间方，以650000元的价格促成房屋买卖合同成立，贺庆平按约向鲁北诚信公司支付了全额佣金6500元。因此，贺庆平并未为了逃避支付佣金的目的与朱广华成交或者利用久安公司的信息、机会另行委托他人成交，其行为不构成违约。久安公司请求贺庆平承担违约金6500元，事实和法律依据不足，本院不予支持。 关于贺庆平、朱广华应否承担责任的问题，鉴于久安公司在提供媒介服务工程中已付出了相应的服务，已带贺庆平至朱广华处看房，贺庆平、朱广华理应支付久安公司从事居间活动支出的必要费用，贺庆平、朱广华在与其他中介公司达成居间合同时未及时告知久安公司存在一定过错，本院酌定贺庆平、朱广华每人各支付久安公司1500元居间费用。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条、第四百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、贺庆平于判决生效后三日内支付平原久安不动产有限公司居间费用1500元； 二、朱广华于判决生效后三日内支付平原久安不动产有限公司居间费用1500元； 三、驳回平原久安不动产有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费266元减半收取计133元，由贺庆平负担25元，由朱广华负担25元，平原久安不动产有限公司负担83元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。 审 判 员 李善良 二〇二〇年四月二十日 法官助理 王洋洋 书 记 员 李 硕