广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0102民初707号 原告：唐业宗，男，1978年7月13日出生，汉族，住广西合浦县。 委托诉讼代理人：黄燕光，男，1968年7年27日出生，汉族，住南宁市兴宁区。 被告：南宁市华佳学校，住所地南宁市兴宁区望州路298-38号，统一社会信用代码：52450102739983703F。 法定代表人:郑展勋。 案由:房屋租赁合同纠纷。 适用程序：简易程序（√）普通程序（）。 立案时间：2020年1月19日 开庭时间：2020年3月23日 当事人到庭情况： 原告唐业宗：原告及其委托诉讼代理人黄燕光到庭。 被告南宁市华佳学校（以下简称“华佳学校”）：郑展勋到庭。 原告诉请要点 原告唐业宗诉讼请求：1、被告返还原告租金本金157600元；2、被告返还原告房屋装修费现金125000元；3、被告按银行贷款利率每月0.5%的利率赔偿利息，以本金157600元计算，每月利息788元，至赔偿清楚为止（暂计从2008年9月10日至2019年12月12日，135个月，共计利息106380元）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告与原告于2008年9月10日签订《教师集资房使用合同书》，被告将位于兴宁区望州路298-38号被告的教师集资楼第二栋B座第601号房以197000元人民币的价格租给原告长期居住，原告于2008年9月得房后，对房屋进行了装修,装修费共计125000元,购买家具后入住到2018年9月30日，被南宁市兴宁区人民法院强制执行，将房屋腾空搬离交给南宁市兴宁区全面停止有偿服务工作办公室。由于被告的教师集资楼第二栋B座第601号房是被告租用广西武警总队后勤部的土地进行建设的，租赁期限为10年，即从2004年9月1日起至2014年9月1日止，土地租赁到期后，被告没有继续租用武警部队的土地，将地上建筑物无偿归部队所有，侵犯了原告的合法权益。2016年6月15日，（2014）兴民一初字第1419号民事判决书，判决“被告所租赁的武警部队土地及建筑物、结构物返还给武警部队”。后被告上诉至南宁市中级人民法院，（2016）桂01民终3441号判决书认定事实“南宁市华佳学校在签订合同时，自愿约定租赁期限届满后地上建筑物无偿归部队所有”，并维持原判。被告违反了双方签订的《教师集资使用合同是书》的相关条款，被告应承担法律赔偿责任。 被告答辩要点 被告华佳学校辩称：l、本案所涉房屋、土地釆冻別合法，建设房屋亦符合承租合同约定，且房屋已经验收合格，达到使用的条件。案所涉房屋的土地系被告于2003年6月20日向中国人民武警察部队广西总队第一支队租用，租赁合同约定的租赁用途为开发建设学校及住宅所，该土地来源合法，被告依约建设教职工住宅楼也符合租赁合同的约定。本案所涉房屋于2004年8月22日竣工验收合格，并已于2004年11月16日办理竣工验收备案，是手续完备达到使用条件的合法房屋。上述事实已经生效的南宁市兴宁区人民法院(2014)兴民一字第1419号民事判决所确认。2、本案双方所签订的《教师集资房使用合同书》合法有效。根据《教师集资房使用合同书》可以证实，本案被告仅为出资师提供了居住使用权，本案的房屋及土地均有合法来源，且根据承租合同，被告对本案所涉房屋享有使用、收益权，可以将其交予他人使用，因此本案的《教师集资房使用合同书》系合法有效的合同。3、本案因不可抗力原因导致合同无法继续履行，并且被答辩方已经得到国家相应补偿。现被被告要求被告赔偿没有任何法律依据。根据《教师集资房使用合同书》第十条“乙方房屋如遇国家政府变化被强制回收或拆迁，房屋回收或拆迁所得的一切赔偿全部归乙方所有，甲方需为乙方办理房款的有关退赔手续；因甲方原因造成乙方住户合法权利受到伤害的，甲方须赔偿由此造成的一切损失。”本案即是因中央军委的停止有偿服务政策原因导致合同无法继续履行，属于不可抗力范畴，并非被告的错原因所致。被告因中央国委停?政策亦遭受了4000多万的经济损失，但被告没有得到任何一分钱的赔偿。而被被告己得到国家的相应补偿，因此，原告要求被告赔国偿并无任何事实和法律依据。 全国人大监察和司法委员会己受理并审查我校校园被强制移交案。2003年6月，在自治区教育厅和南宁市教育局的引荐和指导下，我校租用武警广西总队一片闲置的荒凉坟山（约52。6亩）建设新校园。双方商定租期50年，每十年调整一次租金。经过十余年的努力，通过向银行贷款及向学生家长借款等多方筹措，我校共投资资金4000多万元，建成一个可容纳三干多名学生的全寄宿、全封闭式管理的花园式校园。2018年学校有在校生3284人，教职员工332人。2018年6月我校校园被强制移交，三干多名师生被拆散分流，学校即向全国人大监察和司法委员会提出申诉。现全国人大监祭和到法委员会正审查我校校园被强制无偿移交粟。学校为建设教师宿舍楼投入一大笔资金。学校收取的教师房集资款，均全部用于建教师楼，同时学校也投入了一大笔资金。建设七栋教工楼，建筑面积6600平方米，总造价为7576800元（建筑造价为每平方米1148元），而收取集资款为624万元。学校还投入了133.68万元。综上，我校建设教师宿舍楼是完全合情、合理、合法的。 认定事实及法律适用 经审理查明，1、2008年9月10日，原告唐业宗（乙方）与被告华佳学校（甲方）签订一份《教师集资房使用合同书》，约定：甲方将位于南宁市华佳学校内的教师集资楼第二栋B座第601号房提供给乙方长期居住，乙方须一次性交建房集资款197000元（按房屋每平方米1000元、每套197平方米计）；乙方享有住房的居住权、使用权和继承权，但没有转让权，若转让只能转让给学校；若乙方将房屋转让给学校，居住时间在10年内的学校按每套原集资建房价197000元全额退回给乙方；若居住时间在10至15年内的，按房价的80%（即61360元）退回给乙方；居住15年后每延长5年，所退房款递减10%；若乙方欲退房，须以书面形式向甲方提出退房申请，甲方在收到退房申请后3个月向乙方付清应退的房款，逾期乙方可将住房转让给他人；乙方入住后，前10年不交地租，10年后每年每套交地租500元；乙方住房的安全保卫工作由甲方负责，若乙方住房发生水、电故障时，甲方为乙方维修提供方便（室内水、电损坏由乙方负责，室外损坏非乙方责任的由甲方负责）；乙方房屋如遇国家政府变化被强制回收或拆迁，房屋回收或拆迁所得的一切赔偿全部归乙方所有，甲方须为乙方办理房款的有关退赔手续；若甲方原因造成乙方住房合法权益收到损害的，甲方须赔偿由此造成的一切损失。该合同还对其他事项进行了约定。 上述合同签订当日，被告华佳学校出具了一份《南宁市华佳学校教工集资房收据》，载明：收到唐业宗交来涉案房屋的教工集资房款197000元。 2、2018年9月18日，南宁市兴宁区人民法院向华佳学校及各住户发出（2018）桂0102执1000号之三号《公告》，载明：申请执行人中国人民武装警察部队广西壮族自治区总队后勤部与被执行人南宁市华佳学校租赁合同纠纷一案，本院已于2018年4月24日受理。被执行人南宁市华佳学校应当立即将《中国人民武装警察部队房地产租赁合同》、《土地租赁补充协议书》、《补充协议书》中所涉的租赁土地及地上建筑物、构筑物返还给原告武警广西总队保障部，责令上述区域内所有人员须于2018年9月21日前搬离涉案的租赁土地及地上建筑物、构筑物。到期仍未搬离的，将依法强制执行。 4、南宁市兴宁区人民法院曾于2014年10月11日立案受理原告（反诉被告）中国人民武装警察部队广西壮族自治区总队后勤部与被告（反诉原告）南宁市华佳学校租赁合同纠纷一案,并于2016年6月15日作出（2014）兴民一初字第1419号民事判决书，判决被告华佳学校将《中国人民武装警察部队房地产租赁合同》、《土地租赁补充协议书》、《补充协议书》中所涉的租赁土地及地上建筑物、构筑物返还给原告武警广西总队保障部。华佳学校不服上述一审判决，向南宁市中级人民法院提起上诉。南宁市中级人民法院于2017年11月23日作出（2016）桂01民终3441号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该宗案件的生效民事判决认定以下事实： 2004年1月5日，武警广西总队第武警一支队（以下简称“武警一支队”）取得坐落于南宁市望州路298号地号为0401018地块的土地使用权，登记的土地用途为军事设施用地，使用权类型为划拨。2003年6月20日，武警一支队（甲方）与南宁市华佳高级中学（乙方，现更名为被告南宁市华佳学校）签订一份《中国人民武装警察部队房地产租赁合同》，约定甲方将坐落于南宁市兴宁区武警武警一支队院内东侧山头，自总队文工团东侧围墙至武警一支队装备仓库以东红线图以内闲置空地出租给乙方使用，租赁用途为开发建设学校及住宅场所，租期十年，十年租金共计265万元，前五年按每年25万元，后五年按每年28万元，租赁期限从2004年9月1日至2014年9月1日止，租金按半年结清，由乙方在每年9月10日、3月10日交付甲方，付款方式银行转账；合同第九条约定“乙方所修建的楼房及规划图应与甲方协商，征得甲方同意和支持，费用由乙方自理，租赁期满，乙方要续租，同等条件下有优先权，租金另议”；合同第十一条约定“乙方在租赁期届满时，如需继续承租上述场地，应当在租赁期届满前三个月提出，经甲方同意，双方签订租赁合同，租金另议”。2006年5月10日，武警广西总队南宁市支队（以下简称“武警南宁支队”）与被告南宁市华佳学校签订一份协议，确认由于部队编制体制调整，原武警一支队与武警南宁支队合并改为武警南宁支队，南宁市华佳高级中学更名为南宁市华佳学校，上述《中国人民武装警察部队房地产租赁合同》继续有效。2007年3月20日，中国人民武装警察部队广西壮族自治区总队与被告南宁市华佳学校签订一份《土地租赁补充协议书》，载明由于武警广西总队于2006年将望州路298号原武警一支队的所有房地产收回总队后勤部管理，并要求将房地产从2007年1月1日移交给武警广西总队后勤部营房处，甲方对管理单位及部门进行更改，由原武警一支队和武警南宁市支队改为武警广西总队后勤部，2003年6月20日签订的《土地使用权租赁合同》条款继续有效，并至合同期满（2014年9月1日），同时明确所涉租赁土地的具体坐标。2011年7月21日，原告武警总队广西后勤部（甲方）与被告南宁市华佳学校（乙方）签订《补充协议书》，约定在2003年6月20日签订的《中国人民武装警察部队房地产租赁合同》和2007年3月20日签订的《土地租赁补充协议书》的基础上，签订本补充协议，租赁期限共为10年，即2004年9月1日起至2014年9月1日止；从2011年6月1日起，乙方缴纳的租金在现行租金标准基础上递增10%，即2011年6月1日至2014年9月1日，年租金为30.8万元；合同第五条第（三）项约定乙方“不得擅自在承租的场地上添建各种建筑物、构筑物，确实需要添建的，必须向甲方提供建设方案，在甲方按规定报经武警部队主管部门批准并由甲方出具书面同意书后实施，费用由乙方承担，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须完好地无偿移交给甲方”。该合同还对其他事项进行了约定。 武警广西总队后勤部向南宁市中级人民法院提交了由中国人民武装警察部队后勤部基建营房部制作、中国人民武装警察部队后勤部颁发的《武警部队房地产租赁许可证》若干份，证明出租人为广西总队机关，承租人为南宁市华佳学校。其中最后一份《武警部队房地租赁许可证》裁明涉案合同有效期限至2014年9月1日。 武警一支队于2005年1月19日为被告办理贷款手续而向南宁市商业银行出具《证明》，载明：“南宁市华佳高级中学园土地使用权属我部所有，地上建筑综合楼、教学楼、学生公寓楼、教师楼、食堂等工程由该校投资兴建，该校拥有使用权，现同意该校以房产作贷款抵押。（注：土地租赁期暂定50年）。”武警一支队还于2005年1月24日出具《证明》，载明：“南宁市商业银行：南宁市华佳高级中学校园土地使用权属我部所有，地上建筑综合楼、教学楼、学生公寓楼、教师楼、食堂等工程由该校投资兴建，该校在合同期限内拥有使用权，现同意该校以房屋使用权、经营权为贷款提供质押担保。（注：土地租赁合同暂定50年）。” 5、本案另查明，中国人民武装警察部队广西壮族自治区总队与华佳学校于2007年3月20日签订的《土地租赁补充协议书》中第六条载明，华佳学校不得在租用土地范围内进行集资建房和出售现有住房，一旦发现有类似情况，将视为华佳学校违约，中国人民武装警察部队广西壮族自治区总队有权要求立即终止合同，所造成的一切后果均由华佳学校负责。 6、被告武警广西总队保障部系独立法人，于2017年10月1日起由原番号“中国人民武装警察部队广西壮族自治区总队后勤部”更改为“中国人民武装警察部队广西壮族自治区总队保障部”。其法定代表人袁小龙担任部长职务。 关于案涉合同的性质和效力问题。首先，案涉《教师集资房使用合同书》明确约定，原告凌启华履行一次性支付建房集资款义务后，被告华佳学校将案涉房屋提供给原告长期居住，原告享有该房的居住使用权和继承权；并且在房屋如遇国家政策变化被强制回收或拆迁的情况下，房屋回收或拆迁所得一切赔偿归原告所有。从合同约定的上述主要权利义务内容看，双方之间形成的法律关系吻合出卖人将房屋交付买受人，买受人支付价款的房屋买卖合同法律属性。合同虽另约定原告不享有住房的转让权，但该约定系双方因案涉土地的军事用途和划拨性质因素而作出的特别约定，并不影响该合同性质的认定。综上，本院认定案涉合同性质为房屋买卖合同。其次，被告华佳学校与原告凌启华签订的《教师集资房使用合同书》，不仅违反了中国人民武装警察部队广西壮族自治区总队与华佳学校于2007年3月20日签订的《土地租赁补充协议书》第六条的规定，同时，因案涉土地为划拨类型的军事设施用地，该房屋买卖合同也明显违反了《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款“使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”、《中华人民共和国国防法》第三十九条“国家保护国防资产不受侵害，保障国防资产的安全、完整和有效。禁止任何组织或者个人破坏、损害和侵占国防资产。未经国务院、中央军事委员会或者国务院、中央军事委员会授权的机构批准，国防资产的占有、使用单位不得改变国防资产用于国防的目的。国防资产经批准不再用于国防目的的，依照有关法律、法规的规定管理。”之强制性、禁止性规定，故根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款之规定，本院认定原告凌启华与被告华佳学校签订的《教师集资房使用合同书》无效。 关于被告华佳学校应否返还建房集资款及支付相应利息的问题。首先，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”之规定，因原告唐业宗与被告华佳学校签订的合同自始没有法律约束力，被告华佳学校因合同取得的建房集资款197000元应当予以返还原告。原告该项诉请于法有据，本院予以支持。其次，前述已论，本案因双方签订的合同自始无效，被告华佳学校应向原告返还建房集资款而未予返还，原告主张被告支付相应的资金占用利息损失，符合法律规定，本院予以支持。原告主张按每月2%计付利息，于法无据，本院不予采纳。鉴于原告凌启华一直实际居住使用案涉房屋至2018年9月12日才腾空搬离的事实，且原告亦未举证证明其在搬离前曾向被告华佳学校提出返还建房集资款的主张，本院认定被告华佳学校向原告支付的利息损失应以75000元为基数，从原告腾空搬离之日即2018年9月12日起至被告华佳学校实际返还建房集资款之日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率分段计付。 关于被告华佳学校应否赔偿房屋装修费的问题。本案中，原告唐业宗作为房屋的买受人，在订立合同时理应审查知晓案涉房屋所在地块的类型和用途，但原告不仅未尽到合理审慎审查义务，还以明显低于同时期同地段商品房市场价位的价格向被告华佳学校购买了案涉房屋，故原告对合同无效造成的损失应自行承担相应的过错责任。在原告诉请被告全额返还建房集资款已获支持的前提下，原告作为无效合同的一方当事人不应从合同中获益，但原告已实际居住使用案涉房屋多年，结合损益相抵规则和双方当事人在本案中的过错等综合因素，原告再行主张被告赔付房屋装修费，理据不足，本院不予支持。 关于被告华佳学校应否赔付案件受理费及保全费的问题。原告凌启华于2018年6月21日向本院提起房屋买卖合同纠纷之诉后，基于自身原因自行申请撤回起诉，被告华佳学校对该案撤诉并无过错，由此产生的案件受理费及保全费理应由原告自行承担，故原告该项诉请无事实和法律依据，本院不予支持。 判决结果 综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款，《中华人民共和国国防法》第三十九条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告唐业宗与被告南宁市华佳学校于2008年9月10日签订的《教师集资房使用合同书》无效； 二、被告南宁市华佳学校向原告廖光胜返还建房集资款197000元； 三、被告南宁市华佳学校向原告唐业宗赔偿利息损失（利息计算：以197000元为基数，自2018年9月12日起至被告南宁市华佳学校实际返还建房集资款之日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率分段计付）； 四、驳回原告唐业宗的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案生效判决送达之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的财产所在地的人民法院申请执行。 案件受理费3567元，由原告唐业宗负担XXX元，被告南宁市华佳学校负担XXX元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 周云珍 二〇二〇年四月十七日 法官助理 曹 畅 书 记 员 张奕曈 附法律条文： 《中华人民共和国土地管理法》 第四条第四款使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。 《中华人民共和国国防法》 第三十九条国家保护国防资产不受侵害，保障国防资产的安全、完整和有效。 禁止任何组织或者个人破坏、损害和侵占国防资产。 未经国务院、中央军事委员会或者国务院、中央军事委员会授权的机构批准，国防资产的占有、使用单位不得改变国防资产用于国防的目的。国防资产经批准不再用于国防目的的，依照有关法律、法规的规定管理。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。