广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初5189号原告方瑜，女，汉族，1986年2月5日出生，户籍地址深圳市福田区，委托代理人雷庆新，广东圣马律师事务所律师。被告温兆星，男，汉族，1982年11月4日出生，户籍地址广东省深圳市罗湖区，委托代理人温利芬，广东信科律师事务所律师。委托代理人杨嘉丽，广东信科律师事务所实习律师。被告黄晓聪，男，汉族，1983年12月6日出生，户籍地址深圳市宝安区，被告深圳市馨港湾房地产顾问有限公司，住所地深圳市南山区蛇口招商东路皇庭港湾花园裙楼14号铺，统一社会信用代码91440300319379032J。法定代表人刘彬彬。第三人严国珍，女，汉族，1987年6月19日出生，户籍地址深圳市福田区，委托代理人温利芬，广东信科律师事务所律师。委托代理人杨嘉丽，广东信科律师事务所实习律师。上列当事人房屋买卖合同纠纷一案，本院依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人雷庆新、被告温兆星及第三人严国珍共同委托代理人温利芬到庭参加诉讼。被告黄晓聪、深圳市馨港湾房地产顾问有限公司经本院合法传唤，拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2017年3月24日，被告黄晓聪、深圳市馨港湾房地产顾问有限公司指定第三人江平假冒原告代理人，与被告温兆星签订了《房屋买卖合同》，其中被告黄晓聪为被告温兆星的全权委托代理人，被告黄晓聪为被告深圳市馨港湾房地产顾问有限公司监事和隐名股东；合同约定被告温兆星购买原告位于宝安西乡街道××路财富××大厦××房（不动产登记号为5000664679），约定成交价为原告实收320万元，付款方式为部分银行按揭贷款。合同签订后，原告依约将房产过户给被告温兆星（不动产权登记号0094642号），但被告温兆星只付了购房款285万元，仍有35万元至今未能向原告支付。原告向上述被告交涉，均无果，并受到对方威胁、恐吓。原告的合法房产已被非法转让，却未能收到合同约定的出售价款，合法权益已被上述被告侵害。请求法院判决：1、被告温兆星继续履行《房地产买卖合同》约定的付款义务支付35万元,被告黄晓聪、深圳市馨港湾房地产顾问有限公司承担连带责任,利息按年化24%自本案立案之日计算至文书生效执行之日止;2、被告温兆星支付违约金16万元,利息按年化24%自本案立案之日计算至文书生效执行之日止;3、本案的诉讼费、保全费、律师费、执行费等相关费用由上述被告共同承担。追加第三人严国珍后，原告增加诉讼请求：4、要求第三人承担连带责任；5、要求第三人与被告温兆星共同承担违约金11万元；6、诉讼费用由上述被告及第三人共同承担。被告温兆星答辩称，一、根据答辩人的银行流水明细，答辩人已足额支付了320万元，答辩人已向法院提交了“银行账户支付记录”“银行账户账单明细”可知，答辩人已支付了320多万元的房款。二、方瑜称一直不知道买家是答辩人，这是与事实不符的。三、根据房屋买卖的交易流程，本案中介方黄晓聪、深圳市馨港湾房地产顾问有限公司实则侵犯的是答辩人的知情权和财产所有权，而非方瑜的权益。四、答辩人认为方瑜主张按320万元支付房款是没有事实与法律依据的。涉案房产的真实销售价应为285万元，自2017年5月19日止，方瑜共收到了285万元的购房款，在方瑜发现答辩人实际以320万元支付房价前，并没有对房价提出过异议，也没有要求被告补付35万元房款支付给她，因此，方瑜对涉案房产的价值预期即285万元。被告黄晓聪、深圳市馨港湾房地产顾问有限公司未到庭应诉，亦未作书面答辩。第三人答辩称，我方对交易的所有流程不清楚，都是由被告温兆星处理，且我方认为房屋已经过户给被告温兆星，再由被告温兆星过户给第三人，现涉案房产由第三人所有。经审理查明，涉案房产为深圳市宝安区西乡街道宝源路财富港大厦B座1704商品房，原登记于原告方瑜名下，由方瑜于2017年6月8日转移登记至被告温兆星名下，被告温兆星于2017年7月4日转移登记于第三人严国珍名下，严国珍为温兆星配偶。2016年10月，原告委托案外第三方售让涉案房产，经案外第三方介绍，与一名为“李育方”的买方达成协议，以285万元出让涉案房产，并收取定金10万元。2016年10月19日，方瑜于深圳市前海公证处办理公证委托，委托吕滔滔等人，办理涉案房产售让的相关手续。2017年3月24日，一名为“江平”的代理人代理方瑜与温兆星签订《房地产买卖合同》，约定方瑜将涉案房产作价320万元售予温兆星，合同未附方瑜的授权委托，事后方瑜对“江平”的授权未予追认。2017年5月17日，温兆星于深圳市深圳公证处办理公证委托，委托黄晓聪办理涉案房产受让的相关手续。2017年5月19日，被告黄晓聪向被告温兆星转账275万元，被告温兆星当日转入房屋结算资金托管专户，该款由原告实际领取。2017年6月8日，吕滔滔代理卖方方瑜，黄晓聪代理买方温兆星，签订《深圳市二手房买卖合同》，约定方瑜将上述房产作价2628259元售予温兆星，付款方式为一次性付款。买卖双方依此合同办理过户申请及缴纳交易税费。同日，黄晓聪代理温兆星填写房地产交易环节契税减征申报表时，填写了温兆星配偶严国珍的身份材料及子女信息。2017年7月4日，被告温兆星将涉案房产转移登记于第三人严国珍名下。事后，方瑜经与温兆星核实合同价款为320万元，协调未果，遂提起本案诉讼。庭审中被告温兆星提供多份转账记录，主张向被告黄晓聪及深圳市馨港湾房地产顾问有限公司多笔转账，合计3230965元：2017年3月24日三笔合计10万元、3月26日三笔合计10万元、5月12日四笔合计145000元、2017年5月23日16620元、2017年8月3日2769945元、2017年11月23日3万元、2018年6月4日三笔支付69400元。庭审中，温兆星辩解称黄晓聪为其垫付一次性付款275万元，事后办理抵押贷款返还，即2017年8月3日转账的2769945元。诉讼过程中，买卖双方对合同价款存在争议，本院多次传唤黄晓聪和深圳市馨港湾房地产顾问有限公司，仍拒不到庭配合事实调查。另查明，深圳市馨港湾房地产顾问有限公司为自然人独资公司，黄晓聪为公司监事。上述事实，有不动产权预查询表、《房地产买卖合同》、《深圳市二手房买卖合同》、转账凭据等证据及庭审笔录在卷证实。本院认为，庭审中原告方瑜与被告温兆星确认房屋买卖合同关系，双方均未要求解除合同。经审理查明，卖方方瑜已履行卖方所有义务，买方温兆星实际向方瑜支付285万元，双方争议的焦点为涉案房产交易价款的确定，进而确定差额问题。本案出现三个交易价款金额：一、2017年6月8日由双方代理人签订的《深圳市二手房买卖合同》约定的2628259元，显非双方真实意思表示，本院不予采纳。二、285万元，确立成交的买卖双方方瑜与温兆星之间自始并未就此价款达成过合意，温兆星以方瑜收款情况、有否及时提出异议为事实依据推定交易价款285万元，不具证明力，本院不予采纳。三、“江平”代理方瑜与温兆星签订《房地产买卖合同》所约定的320万元，温兆星系据此合同履行买方义务，该合同中“江平”的授权虽未经方瑜追认，但该价款获得方瑜的追认，故此交易金额为买卖双方唯一均认可的一个价款金额。因此，以上三个交易价款，本院采信原告主张的320万元。被告温兆星仅支付原告285万元，尚欠35万元，应予补足。被告温兆星支付予黄晓聪或深圳市馨港湾房地产顾问有限公司的款项，并无方瑜的委托收款手续，且黄晓聪本为温兆星的交易委托代理人，未实际转付的不能视为向卖方方瑜付款。至于原告主张的未付款利息和违约金，由于本院确认温兆星支付余款35万元的义务，系基于双方庭审确认交易、卖方方瑜追认合同价款320万元的事实，时至庭审之时，方能确定温兆星的具体支付义务，故原告主张温兆星的违约责任并无事实依据，本院不予支持。另，涉案房产由温兆星转移至其配偶严国珍名下，据此可以推定涉案房产为温兆星与严国珍的夫妻共同财产，应当共同履行对价给付的义务。至于黄晓聪或深圳市馨港湾房地产顾问有限公司的责任，其非本案房屋买卖合同的相对方，原告不认可二者的代收款行为而诉求二者履行给付义务，无事实及法律依据，本院不予支持。至于温兆星与黄晓聪及深圳市馨港湾房地产顾问有限公司之间的法律关系，应另寻法律途径解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告温兆星、第三人严国珍应于本判决生效之日二十日内共同支付原告方瑜购房款余额350000元。二、驳回原告的其他诉讼请求。给付方如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8900元，由原告、被告温兆星各承担一半。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 柯    德人民陪审员 黄    芳人民陪审员 雷  秀  明二〇二〇年四月十六日书 记 员 潘嘉琦（兼）书 记 员 李  玉  婷附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。