广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终33888号上诉人（原审被告）：周玉玲，女，1964年7月14日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市南山区。被上诉人（原审原告）：唐君娜，女，1983年5月29日生，汉族，身份证住址安徽省阜阳市颍州区。上诉人周玉玲因与被上诉人唐君娜委托合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初7176号民事判决书，向本院提起上诉，本院于2019年12月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人周玉玲上诉请求：1、撤销一审错误判决，依法改判。2、本案诉讼费用全部由被上诉人承担。事实及理由：1、一审法院认定事实错误。委托代理是一种民事法律行为，委托代理是指代理人依据被代理人的委托，以被代理人的名义实施出民事法律行为。《中华人民共和国合同法》相关法条规定：属于因无效代理订立的无效合同，包括以下情况：1、无权代理人订立的未经被代理人追认的合同；2、代理人以被代理的人名义同自己签订的合同；3、代理人以被代理人的名义同自己代理的其他人签订的合同；4、代理人与对方通谋签订的损害被代理人利益的合同。在本案中，合同编号0000011号《二手房买卖合同》（案号为7175号原告的康林清代理签订的）是代理人与对方同谋签订的损害被代理人利益的合同，违法税务法规。法律明确规定个人助得税（税率交易总额1%或两次交易差的20%，卖方缴纳）征收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。在这里有两个条件①家庭唯一住宇②购买时间超过5年。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税；任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。故合同约定个人所得税由被告承担违法，损害被代理人利益。再者，康林清等作为涉案房产交易的中介，其误导欺诈上诉人，宣传房子满5年红本在手，有微信聊天记录为证。2、一审法院适用法律错误。上诉人与被上诉人的委托代理合同，存在欺诈、损害上诉人的事实情况，一审法院却只依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，是草率片面错误的。还应当依据《中华人民共和国合同法》第五十二条认定合同无效。2018年3月28日人民银行深圳市中心支行、深圳银监局、市规划国土委三家单位联合发布《关于建立信息互通查询机制规范购房融资的通知》（以下简称《通知》）等行政法规也应当在人民法院在法律适用的参考指导内。根据《通知》要求，深圳将通过建立信息互通查询机制，规范购房融资，坚决遏制“阴阳合同”和“高评高贷”现象，确保房地产市场平稳健康发展。《通知》自3月28日下发之日起执行。综上所述，一审法院在认定事实、适用法律上均存在错误，为维护上诉人的合法权益，恳求依法支持上诉人的全部诉讼请求。被上诉人唐君娜对上诉人周玉玲答辩称：唐君娜认为一审判决事实认定清楚，适用法律正确，应当予以维持。1、在二手房买卖交易中，买卖双方对交易过程中所产生的税费承担约定，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。2、唐君娜与周玉玲在罗湖公证处办理公证委托书，周玉玲委托唐君娜代为办理涉案房屋的过户事宜，是双方真实意思表示，合法有效，唐君娜当时垫付了公证费340元。在办理涉案房屋的过户登记过程中，为周玉玲垫付了税费29765元及登记费80元。3、根据涉案房屋买卖合同约定，过户产生的税费由周玉玲承担，周玉玲在房屋过户交易前也承诺在完成房屋登记过户后，会支付唐君娜所垫付的费用。综上，周玉玲没有任何理由拒绝支付唐君娜垫付的税费等，请求二审法院驳回周玉玲的全部上诉请求。唐君娜一审的诉讼请求为：一、请求判令周玉玲支付房地产交易税费人民币29765元，登记费人民币80元，公证费340元，共计人民币30185元。二、本案诉讼费由周玉玲承担。原审法院经审理查明，2018年1月18日，康林清以周玉玲代理人的名义与卖家签订了合同编号为0000011《二手房买卖合同》，约定“卖家出售位于深圳市龙岗区倚山别苑1号楼2单元3层Ｄ给周玉玲，转让成交价为230万元，定金5万元，2018年1月26日前付清首期款以银行贷款承诺书为准。第八条【税费及承担】约定1、因本次交易产生的税费包括（1）营业税；。（4）个人所得税；。（6）契税；。（8）印花税。（18）评估费。其在卖方支付上述1-18项。第十九条手写内容备注：卖方出售该物业为人民币贰佰叁拾万元整实收，不出任何费用。买方保证资金符合贷款条件和购房条件，如有问题与卖方无关。”2018年1月19日，杨光辉代表卖家与周玉玲签订合同编号为0000012号的《二手房买卖合同》，约定“卖家出售位于深圳市龙岗区倚山别苑1号楼2单元3层Ｄ给周玉玲，转让成交价为238万元，定金5万元，2018年1月26日前付清首期款以银行贷款承诺书为准。第八条【税费及承担】约定1、因本次交易产生的税费包括（1）营业税；。（4）个人所得税；。（6）契税；。（8）印花税。（18）评估费。其在卖方支付上述1-18项。第十九条手写内容备注：卖方实收价为人民币2380000元整；双方同意配合银行一切贷款”。2018年1月25日，周玉玲出具《委托书》，主要约定周玉玲委托受托人赵建苓、唐君娜、邹艳、康林清在代理期限2018年1月25日至2019年1月25日内办理如下事项：“1、办理银行按揭手续和资金监管，签订二手楼资金监管协议相关文件等事宜。4、。办理产权过户并在相关文件上签字等相关事宜。13、代本人签署交楼确认书，确认房产交接事宜。”2018年2月2日，涉案房产办理过户登记并取得房产证粤（2018）深圳市不动产权第0039510号，双方均确认涉案房产实际成交价为230万元。唐君娜代为支付个人所得税14880元、契税14880元、印花税5元、公证处副本费340元、登记费80元。周玉玲仅同意支付契税及印花税14885元、公证处副本费340元、登记费80元，对个人所得税14880元不同意支付。因周玉玲未支付相关服务费用和交易税费等，唐君娜以委托合同纠纷起诉周玉玲支付房地产交易税费29765元、登记费80元、公证费340元【案号（2019）粤0307民初7176号】；康林清以委托合同纠纷起诉本案周玉玲支付服务费35700元；赵建苓以委托合同纠纷起诉本案周玉玲支付咨询服务费65000元、按揭评估费6000元【案号（2019）粤0307民初8613号】；陈中胜以民间借贷纠纷起诉本案周玉玲偿还本金70000元以及利息【案号（2018）粤0307民初18709号】。原审法院认为，涉案房产虽签订了两份转让成交价不一样的《二手房买卖合同》，但周玉玲与卖家实际履行的是转让成交价为230万元的合同（合同编号0000011号），该合同虽是康林清代周玉玲签署，签名时并无取得周玉玲的明确授权，但在之后的实际交易过程及办理房产过户等后续服务中，周玉玲以实际行动追认康林清的代理行为，且以230万元的交易价格实际取得涉案房产产权，故原审法院认可合同编号为0000011号《二手房买卖合同》。合同约定相关税费包括个人所得税均由周玉玲承担，故周玉玲应承担个人所得税14880元、契税14880元、印花税5元、公证处副本费340元、登记费80元，合计30185元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，原审判决：一、周玉玲应于判决生效之日起五日内支付唐君娜房地产交易税费29765元；二、周玉玲应于判决生效之日起五日内支付唐君娜登记费80元；三、周玉玲应于判决生效之日起五日内支付唐君娜公证费340元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费278元（唐君娜已预交），由周玉玲承担。本院二审查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人关于康林清的代理行为无效的主张，不属于本案审理的事实，该纠纷已另案处理。本案中，上诉人签订委托书，委托被上诉人办理产权过户等事宜，被上诉人实际完成了过户手续，并垫付本案款项。无论是康林清代理上诉人签订的230万元买卖合同，还是上诉人自己签订的238万元买卖合同，均约定了买方承担税费，现上诉人拒绝支付代理人代垫的税费，缺乏事实依据，本院不予支持。关于是否高评高贷的问题，与本案被上诉人代垫税费无关，本案不予审查。原审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费人民币278元，由上诉人周玉玲负担。本判决为终审判决。审判长  王雅媛审判员  伍 芹审判员  陈 亮二〇二〇年四月十六日书记员  李 想附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。