辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽04民终216号上诉人（原审原告）：毛昕然，男，1994年7月6日出生，汉族，住抚顺市顺城区。委托诉讼代理人：沈东民，辽宁人民律师事务所抚顺分所律师。上诉人（原审被告）：抚顺乐活房地产开发有限公司，住所地：抚顺市抚顺经济开发区扬帆路37-206号。法定代表人：郁慕明，该公司董事长。委托诉讼代理人：马淑玲，辽宁马淑玲律师事务所律师。上诉人毛昕然因与上诉人抚顺乐活房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，双方当事人均不服辽宁省抚顺市望花区人民法院（2019）辽0404民初3255号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。毛昕然上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持毛昕然一审诉讼请求；2.上诉费由抚顺乐活房地产开发有限公司承担。事实及理由：抚顺乐活房地产开发有限公司未按合同约定交付案涉房屋及车位，更无法为毛昕然办理产权证，严重违反合同约定和法律规定，一审法院未支持被上诉人无法交付房屋办理产权证的违约逾期利息错误，被上诉人应承担赔偿损失和逾期利息。抚顺乐活房地产开发有限公司辩称：毛昕然与抚顺乐活房地产开发有限公司之间签订的购房合同对违约金有明确的规定，但没有对利息进行约定，一审法院按照合同约定判决符合法律规定。如果毛昕然以实际损失超出违约金的约定，应当向一审法院提出增加违约金数额，但毛昕然在一审中没有提出，请求二审法院对上诉人超出一审范围的诉讼请求不予审理，驳回其上诉请求。抚顺乐活房地产开发有限公司上诉请求：1.发回重审，由一审将此案移送至有管辖权的人民法院审理；2.驳回毛昕然一审的诉讼请求；3.一、二审案件受理费由毛昕然承担。事实与理由：1.抚顺乐活房地产开发有限公司的工商登记类型为台、港等部门合资组建，此起纠纷属涉外民商事案件，应按照《辽宁省高级人民法院关于调整我省涉外民商事案件管辖的通知》的要求办理。2.案涉房屋早已完工，可以交付使用，产权手续暂时无法办理，但不影响合同履行。毛昕然辩称：本案不属于涉外案件。毛昕然向一审法院起诉请求：1.判令被告返还两处房屋购房款合计1839294元、违约金17178.57元及利息（自2013年10月30日起计算至起诉之日2019年10月21日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；2.判令被告返还停车位使用费79821元及利息（自2013年10月30日起计算至起诉之日2019年10月21日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年3月27日，原、被告签订了K2011380-021号《商品房买卖合同》，约定：“出卖人：抚顺乐活房地产开发有限公司买受人：毛昕然，第三条买受人购买的商品房为本合同第一条规定的建设项目名称中的：第109号楼3单元1层1号房。座落地址是抚顺经济开发区扬帆路568庄园段37-109号3单元101室…建筑面积共142.12平方米；第四条计价方式与价款第1项按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米6491.40元，总金额为人民币玖拾贰万贰千伍百伍拾捌元整；第六条付款方式及期限：买受人于2013年3月27日一次性支付全部房款922558元；第八条交付期限：出卖人应当在2013年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第九条出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际给付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金”。合同签订后，原告按约定支付了全部房款，被告未按约定交付房屋。2013年3月27日，原、被告签订了K2011380-022号《商品房买卖合同》，约定：“出卖人：抚顺乐活房地产开发有限公司买受人：毛昕然，第三条买受人购买的商品房为本合同第一条规定的建设项目名称中的：第109号楼3单元2层1号房。座落地址是抚顺经济开发区扬帆路568庄园段37-109号3单元201室…建筑面积共152.12平方米；第四条计价方式与价款第1项按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米6026.40元，总金额为人民币玖拾壹万陆千柒百叁拾陆元整；第六条付款方式及期限：买受人于2013年3月27日一次性支付全部房款916736元；第八条交付期限：出卖人应当在2013年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第九条出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际给付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之1的违约金”。合同签订后，原告按约定支付了全部房款，被告未按约定交付房屋。2013年4月7日，原、被告签订《停车位使用协议》，约定：“甲方：抚顺乐活房地产开发有限公司乙方：毛昕然选择物业：568庄园﹒北岸星钻109栋3单元2层1号。车位使用费：金额（大写）柒万玖仟捌佰贰拾壹元整（￥79821元）。乙方于本协议签订同时一次性支付上述车位使用费。使用条款：1、本协议所指停车位座落于568庄园﹒北岸星钻一期地下停车场1号库25车库。甲方对该车位拥有所有权…6、本协议自双方签订并由乙方支付完毕费用时即生效。并自物业公司通知办理入住之日起乙方开始使用停车位，甲方履约完毕。7、本协议生效后，任何一方终止本协议，责任方承担违约责任，按实际已付款的10%赔偿对方损失…”。协议签订后，原告按约定支付了全部费用，被告未按约定交付停车位。一审法院认为，依法成立的合同自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行各自的义务。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案原、被告签订的两份《商品房买卖合同》及《停车位使用协议》均系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应按协议约定全面履行各自的义务。关于原告要求解除双方签订的K2011380-021号《商品房买卖合同》、K2011380-022号《商品房买卖合同》及《停车位使用协议》一节，因原告已按约定交付全部款项，被告未按约定交付房屋及停车位致使不能实现合同目的，故对于原告的该项请求，一审法院予以支持；关于原告要求被告返还两处房屋购房款合计1839294元、违约金17178.57元及利息一节，原告已按约定交付全部购房款，被告逾期超过30日未交付房屋，合同中对此情形已作出明确约定，故被告应当返还原告K2011380-021号《商品房买卖合同》中的购房款922558元及违约金4612.79元、返还原告K2011380-022号《商品房买卖合同》中的购房款916736元及违约金4583.68元；因双方在合同中未约定利息，故对于原告要求被告给付购房款利息的请求，一审法院不予支持；关于原告要求被告返还停车位使用费79821元及利息一节，原告交付全部费用后被告未按约定通知原告入住房屋，原告无法使用停车位，被告未履约完毕，故对于原告要求返还车位使用费的请求，一审法院予以支持，但双方在协议中未约定利息，故对于利息的请求，一审法院不予支持。关于被告提出的原告终止《停车位使用协议》，应按实际已付款的10%赔偿被告损失的辩称，因被告未按约定交付房屋及停车位，被告未按协议履约完毕且未受到实际损失，故对于被告的此辩称，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百三十条之规定，判决：一、被告抚顺乐活房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内返还原告毛昕然K2011380-021号《商品房买卖合同》的购房款922558元及违约金4612.79元、K2011380-022号《商品房买卖合同》的购房款916736元及违约金4583.68元；二、被告抚顺乐活房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内返还原告毛昕然车位使用费79821元；三、驳回原告毛昕然的其他诉讼请求。案件受理费28029元，减半收取14015元，由原告毛昕然承担2938元、被告抚顺乐活房地产开发有限公司承担11077元。本院二审期间，当事人没有提交新的证据，本院经审理查明的事实和一审查明的事实相同。另查明，毛昕然于2013年4月1日向抚顺乐活房地产开发有限公司交付全部购房款和车位款。本院认为，本案的争议焦点是：一审法院对本案是否有管辖权；案涉合同应否解除及解除后违约金的计算标准。《最高人民法院关于适用的解释》第五百二十二条规定，有下列情形之一，人民法院可以认定为涉外民事案件：（一）当事人一方或者双方是外国人、无国籍人、外国企业或者组织的；（二）当事人一方或者双方的经常居所地在中华人民共和国领域外的；（三）标的物在中华人民共和国领域外的；（四）产生、变更或者消灭民事关系的法律事实发生在中华人民共和国领域外的；（五）可以认定为涉外民事案件的其他情形。抚顺乐活房地产开发有限公司是在中华人民共和国登记设立的企业，不是外国企业；其住所地也位于中华人民共和国领域内；案涉标的物和产生、变更或者消灭民事关系的法律事实均发生在中华人民共和国领域内。因此，抚顺乐活房地产开发有限公司以其工商登记类型为台港澳合资为由主张本案属于涉外民商事案件于法无据，本院不予支持，一审法院对本案有权管辖。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。由于抚顺乐活房地产开发有限公司未能交付案涉房屋，并导致毛昕然签订《停车位使用协议》的合同目的不能实现，其请求解除购房合同和停车位合同，符合合同约定和法律规定，一审法院解除合同适用法律正确。因抚顺乐活房地产开发有限公司不能按合同约定交付房屋和停车位，致合同解除，应负违约责任，向毛昕然支付违约金。本案双方当事人在合同中约定，买受人因出卖人逾期交付房屋而解除合同的，出卖人向买受人按累计已付款的固定数额支付违约金。毛昕然从2013年4月1日交付购房款项至今已逾七年，合同约定的违约金低于其实际损失。毛昕然在一审诉讼中即提出按合同约定主张违约金，同时提出按人民银行贷款利率赔偿违约金的请求，要求增加违约金，又针对这一问题提出了上诉请求。其实质是主张合同约定的违约金过低要求进行调整，该请求符合合同法规定。合同法规定，合同约定的违约金过低或过高的，当事人要求调整的应按实际损失计算。因毛昕然在签订合同后是一次性交付的现金，其实际损失应为存款利息。故本案的违约金应按中国人民银行同期存款利率予以调整。一审法院没有考虑毛昕然调整违约金的实际请求和其实际损失，适用法律不当，应予以纠正。综上所述，抚顺乐活房地产开发有限公司的上诉请求于法无据，本院不予支持。毛昕然的部分上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，部分适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）款、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：一、撤销抚顺市望花区人民法院（2019）辽0404民初3255号民事判决第一项；二、维持望花区人民法院（2019）辽0404民初3255号民事判决第二、三项；三、解除毛昕然与抚顺乐活房地产开发有限公司签订的K2011380-021号、K2011380-022号《商品房买卖合同》及《停车位使用协议》；四、抚顺乐活房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内返还毛昕然购房款1839294元；五、抚顺乐活房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内赔偿毛昕然购房利息损失，以购房款1839294元和停车位使用费79821元为本金，时间从2013年4月1日起至判决给付本金之日止，利率按照中国人民银行规定的同期存款基准利率标准计算。如未按照指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费28029元，减半收取14015元，由毛昕然负担2938元，由抚顺乐活房地产开发有限公司负担11077元；二审案件受理费31712元，由毛昕然负担2557元，由抚顺乐活房地产开发有限公司负担29155元（毛昕然预缴二审案件受理费9557元，抚顺乐活房地产开发有限公司预缴二审案件受理费22155元）。本判决为终审判决。审判长 孟 丽审判员 黄 霞审判员 李雪慧二〇二〇年四月十六日法官助理李献忠书记员刘娟