江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终326号上诉人（原审被告）：南京从容信息科技有限公司，住所地南京市江宁区麒麟街道创研路266号4幢9层。法定代表人：季秀峰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈高峰，该公司股东。被上诉人（原审原告）：南京祥合利信息技术服务有限公司，住所地南京市麒麟科技创新园（生态科技城）东麒路666号。法定代表人：余国屏，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：殷新财，江苏苏商律师事务所律师。委托诉讼代理人：李凯，江苏苏商律师事务所律师。上诉人南京从容信息科技有限公司（以下简称从容公司）因与被上诉人南京祥合利信息技术服务有限公司（以下简称祥合利公司）房屋租赁合同纠纷一案,不服南京市江宁区人民法院（2019）苏0115民初10071号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月3日立案受理后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。从容公司上诉请求：1、撤销一审判决并依法改判上诉人无需支付被上诉人综合服务费974910元、违约金96958.5元；2、一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实与理由：1、上诉人与被上诉人之间不是单纯的租赁合同关系，而是合作关系。上诉人与被上诉人签订了《房屋租赁与服务合同》及《扶持政策协议》，双方约定了综合服务费及扶持政策。由于被上诉人未能提供综合服务，导致上诉人未能享受扶持政策，违约方应该是被上诉人。被上诉人于2018年12月28日将涉案房屋上锁，直接导致了上诉人停业。一审在查明事实上，根本没有注意到这点，单纯的以租赁关系进行了处理，明显不妥。2、被上诉人未提供综合服务，却主张综合服务费，显失公平。被上诉人提供综合服务，是双方签订合同中被上诉人应尽的合同义务，被上诉人现主张综合服务费，法律规定的举证规则“谁主张谁举证”，被上诉人应当举证证明其提供了相关服务，而不是一审法院要求上诉人提供被上诉人未提供综合服务的证据。很明显一审法院分配举证责任不妥，加重了上诉人的举证责任。由于上诉人租赁房屋被被上诉人加锁，在被上诉人的控制之下，导致上诉人原来留存的文件都己被被上诉人灭失。民事行为遵循“公平”的原则，被上诉人未提供相关服务，上诉人行使不安抗辩权，拖延支付房款也是正常的自我保护措施。相反，被上诉人在未提供相关服务的基础上，却向上诉人主张高额的综合服务费，属于“讹诈”行为，不能得到法律保护。3、《扶持政策协议》签订在先，《房屋租赁与服务合同》签订在后；祥合利公司未能提供综合服务，即是指未能按《扶持政策协议》第4.1条约定免除一年的综合服务费。目前从容公司也未迁出涉案房屋。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误。上诉人请求二审法院重新认定事实，依法公正裁判，支持上诉人的诉讼请求。祥合利公司辩称，上诉人的上诉事实和理由，没有事实和法律依据，不予认可。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。《扶持政策协议》签订在先，《房屋租赁与服务合同》签订在后，《房屋租赁与服务合同》第三条“费用的支付方式与期限”中约定的费用仅为支付综合服务费，综合服务费实际上即是租金。同时，根据《房屋租赁与服务合同》第5.5.2项“关于提前解约”的约定，如果承租方提前解约的，还须补交因免综合服务费优惠政策未收取的综合服务费，因而从容公司不能根据《扶持政策协议》第4.1条约定主张减免一年费用。祥合利公司向一审法院起诉请求：1．判令从容公司支付综合服务费974910元（2017年10月10日至2018年10月9日的综合服务费792780元，2018年10月10日至2019年2月28日的综合服务费182130元）；2．判令从容公司支付违约金96958.5元（2018年第四季度的欠付租金50000元自2019年1月1日起计算，2019年1、2月份租金132130元自2019年3月1日起计算，均按日千分之五计算至2019年5月底）并自2019年6月1日起以910.65元/日（182130元×日千分之五）计算至实际给付之日止；3．案件诉讼费用由从容公司承担。一审法院认定事实：2017年10月10日，祥合利公司（出租方）与从容公司（承租方）签订《房屋租赁与服务合同》，第一部分协议书约定：第一条租赁房产，租赁房产为位于南京市即紫金（麒麟）科技人才创业特别社区4号楼两岸中小企业创新园9层901/902/903A/903B/905/913B/915/916号房屋；建筑面积1357.5平方米，该房屋的综合管理服务费及押金和其他根据该房屋面积计算的款项均以本款规定的实测建筑面积为基数；房屋用途为研发。第二条租赁期限，租赁期36个月，自2017年10月10日起至2020年10月9日。第三条费用的支付方式和期限，由于出租方支持承租方前期经营及企业落地，自2017年10月10日起至2018年10月9日免收综合服务费；免综合服务费期结束后，综合服务费标准为每日每建筑平方米1.6元，每月66065元，综合服务费按季度缴纳，承租方应于每季度最后5日前支付下一季度综合服务费。第四条押金和其他费用，承租方应向出租方支付房屋押金100000元。第五条其他条款，承租方提前解约，或者因承租方违约而致出租方解除本合同的，将按照通用条款的第十四条违约责任执行，出租方可没收承租方的押金，押金不足抵付出租方损失的，承租方还应负责赔偿，同时，承租方还须补交因免综合服务费优惠政策未收取的综合服务费，承租方需于本合同解除前清偿；出租方提供承租方位于4号楼展厅一层的展示位供承租方展示企业介绍及企业各产品；在房屋租赁及服务期内，出租方协助承租方申请省市及园区内的各项优惠政策，给予相应的申报指导及提供沟通协调服务。第二部分租赁合同通用条款约定：第六条押金，在本合同履行期间，如承租方未按本合同的约定交纳综合管理服务费、公用事业费、其他费用或违约金的，或因承租方故意或过失的行为，对该房屋和/或本大厦及本大厦的设施、设备造成损害，从而给出租方造成经济损失的，出租方有权从押金中直接扣除相应部分；如因承租方不履行本合同和/或承租方任何原因致使本合同提前终止的，出租方有权不予退还承租方已付的全部押金。第十四条违约责任，承租方逾期支付本合同项下综合管理服务费、物业管理费、押金、公共事业费或其他应付费用的，则每逾期一日，承租方应当向出租方支付相当于欠费金额的0.5%的迟延履行违约金，逾期超过二十（20）日，经过出租方书面催告，承租方仍不缴纳的，出租方或物业管理公司可以对该房屋暂停部分或全部能源供应或管理服务，直至承租方履行相关付款义务为止，逾期超过三十（30）日，出租方有权解除本合同，如出租方解除合同的，承租方还应按照约定向出租方支付违约赔偿金；租赁期间，没有合同约定的或者法律规定的情形，承租方中途擅自退租的，出租方可没收承租方的押金，押金不足抵付出租方损失的，承租方还应负责赔偿。同日，祥合利公司与从容公司签订《扶持政策协议》，约定如从容公司在园区经营期少于5年或在签订协议之日起1个月内未在园区设立新公司（或将原公司注册地迁移至园区），祥合利公司有权终止《房屋租赁与服务合同》，要求从容公司退场，并没收其支付的押金。合同签订后，从容公司支付祥合利公司押金100000元。2018年11月20日、12月29日，从容公司分别支付祥合利公司房屋租金50000元。审理中，祥合利公司自认共收到押金100000元及房屋租金129914元；明确押金100000元不予退还，扣除押金后其第一项诉讼请求综合服务费暨房屋租金的金额即为874910元。因从容公司未及时支付租金，2019年1月2日，祥合利公司工作人员欧阳鹏通过微信通知从容公司陈高峰其将锁门。从容公司主张祥合利公司自2018年12月28日起锁门，对此未提交证据证明。2019年1月7日，从容公司授权范波作为其公司代理人与祥合利公司洽谈案涉房屋租赁问题。2019年1月16日，欧阳鹏与陈高峰的聊天记录显示，欧阳鹏表示“五万到账我开门”。2019年1月18日，欧阳鹏与范波的聊天记录显示，欧阳鹏表示“他要拿税盘和公司资质”“你看能不能给他开门”，范波回复“开什么门啊，不开”。同日，从容公司报警称办公室被锁无法进入，民警调解不成告知当事人通过诉讼途径解决。2019年2月21日，祥合利公司向从容公司送达违约告知书，载明“近期收悉从容公司CEO陈高峰先生关于终止承租麒麟两岸中小企业创新园9层办公室一事，经核查，……从容公司单方面提前终止双方合约，祥合利公司将依约进行索赔，赔付金额详见附件”。附件载明：实际承租时间2017年10月10日至2019年2月28日（截止）；2018年第四季度欠缴综合服务费50000元，滞纳金37750元；2019年第一季度欠缴综合服务费132130元，滞纳金38978.35元；截止2018年10月9日的综合服务费792780元；扣除100000元押金，仍需缴纳费用951638.35元。2019年3月5日，从容公司向祥合利公司送达告知书，告知提前解除租赁合同。审理中，祥合利公司同意解除双方《房屋租赁与服务合同》。一审法院认为，祥合利公司与从容公司于2017年10月10日签订的《房屋租赁与服务合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应当按约履行。从容公司提前退租，祥合利公司同意解除双方《房屋租赁与服务合同》，一审法院予以确认。祥合利公司主张2018年10月10日至2019年2月28日期间的租金，从容公司辩称因祥合利公司将案涉房屋上锁故2018年12月28日后的租金其不应支付，但从容公司并无证据证明祥合利公司于2018年12月28日实施锁门行为，在双方洽谈房租事宜中，从容公司的委托代理人范波的意思表示也是不开锁，且双方合同约定从容公司逾期20天支付房租，祥合利公司有权暂停服务，故从容公司应支付2018年10月10日至2019年2月28日的租金312044元，扣除已支付的129914元，从容公司还应支付租金182130元。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。从容公司存在提前退租、未及时支付租金的违约行为，应承担相应的违约责任。从容公司提前退租，祥合利公司依据合同第一部分协议书第五条要求从容公司补交2017年10月10日至2018年10月9日的租金792780元，符合合同约定，一审法院予以支持。从容公司未及时支付租金，祥合利公司主张按日千分之五计算计息作为违约金，该标准明显过高，一审法院酌定按年利率24%计算；祥合利公司主张2018年第四季度欠付租金违约金自2019年1月1日起计算，2019年欠付租金违约金自2019年3月1日起计算，不违反合同约定，一审法院予以支持。从容公司已支付押金100000元，祥合利公司主张在从容公司的应付款项中扣除押金，不再返还押金，符合合同约定，一审法院予以确认。从容公司辩称祥合利公司未提供展示位供其使用、未根据扶持政策协议为其争取优惠政策，对此未提交证据证明其曾要求祥合利公司履行相应义务，亦未提交证据证明祥合利公司存在上述违约行为，故对于从容公司的该抗辩意见，一审法院不予采纳。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审判决：一、南京从容信息科技有限公司于判决发生法律效力之日起10日内支付南京祥合利信息技术服务有限公司自2017年10月10日至2018年10月9日的租金792780元、2018年10月10日至2019年2月28日的租金182130元，合计974910元，扣除南京从容信息科技有限公司支付的押金100000元，南京从容信息科技有限公司仍应当支付南京祥合利信息技术服务有限公司874910元；二、南京从容信息科技有限公司于判决发生法律效力之日起10日内支付南京祥合利信息技术服务有限公司违约金13015.89元（截止至2019年5月31日），2019年6月1日之后的违约金以182130元为基数，按照年利率24%的标准计算至实际支付之日止；三、驳回南京祥合利信息技术服务有限公司其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取7223元，由南京从容信息科技有限公司负担。二审中，双方均未提交新证据。双方当事人对一审法院认定的事实均无异议，本院依法予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁与服务合同》合法有效，双方应按照合同约定履行。上诉人主张其与被上诉人之间非单纯房屋租赁合同关系，而系合作关系。对此本院认为，《房屋租赁与服务合同》、《扶持政策协议》仅可证明双方存在租赁关系，并无涉及合作关系的约定，故对上诉人的该项主张，不予采信。现上诉人迟延支付合同约定的综合服务费（租金）并提前退租，应依约支付相应费用，并承担相应违约责任。上诉人称因被上诉人锁门致其无法经营，一审法院对此已作出详细认定，本院不再赘述；上诉人这一上诉理由，不能成立。一审法院根据本案情况，判令上诉人支付相应违约金，亦无不当。上诉人上诉称被上诉人未提供综合服务，却主张综合服务费，显失公平。对此本院认为，上诉人所称被上诉人未能提供综合服务的违约行为，即是指被上诉人未能按《扶持政策协议》第4.1条约定免除一年的综合服务费。但双方均认可《扶持政策协议》签订在先，《房屋租赁与服务合同》签订在后，根据《房屋租赁与服务合同》第三条约定，承租方所支付的费用即为综合服务费。根据《房屋租赁与服务合同》第5.5.2项“关于提前解约”的约定，如果承租方提前解约的，还须补交因免综合服务费优惠政策未收取的综合服务费。因本案中上诉人提前退租，根据该条约定，一审判令其应当支付2017年10月10日至2018年10月9日的综合服务费792780元，具有约定与法定依据。综上，南京从容信息科技有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13679元，由上诉人南京从容信息科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  马 帅审判员  白文虎二〇二〇年四月二十六日书记员  陈晓君