江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏04民终493号上诉人（原审被告）：周耀良，男，1963年12月1日生，汉族，户籍地常州市钟楼区，现住常州市。委托诉讼代理人：蒋旭枫，江苏宁远律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江苏省常州技师学院，住所地常州市新北区嫩江路8号。法定代表人：孙国庆，该学院院长。委托诉讼代理人:于玉芳，江苏博爱星律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵丽敏，江苏博爱星律师事务所实习律师。上诉人周耀良因与被上诉人江苏省常州技师学院（以下简称技师学院）土地租赁合同纠纷一案，不服常州市钟楼区人民法院(2017)苏0404民初4297号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月22日立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。上诉人周耀良及其委托诉讼代理人蒋旭枫，被上诉人技师学院委托诉讼代理人于玉芳、邵丽敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周耀良上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人起诉。具体事实和理由如下：一、一审判决确认本案案由为土地租赁纠纷，但实际上本案纠纷是土地储备涉及的国有土地上的房屋征收与补偿纠纷。一审判决表面上解决了土地租赁问题，但对本案涉及的土地储备以及国有土地上房屋征收与补偿的根本性和本质性问题没有解决，未能案结事了。1.根据《常州市市级土地储备管理办法》第九条、第十条之规定以及《江苏省国有土地储备办法》相关规定，本案纠纷完全符合上述规定中的土地储备涉及国有土地上房屋征收与补偿规定，必须对被征收人进行补偿。但一审法院完全没有关注到本案系土地收购储备涉及对涉案土地中上诉人的地上建（构）筑物的补偿这一关键问题，未能案结事了。同时没有维护上诉人的合法权益，也会导致无法执行。2.根据储备中心与被上诉人签订的收购协议第三条和第五条之规定，储备中心回收土地上（含地面上下）的全部附着物，并支付补偿款对价23860万元。该规定证明：储备中心出资23860万元收购了渉案土地所有权，而且收购了涉案土地上（含地面上下）的全部附着物，其中包括己经一审法院认定的上诉人的房产等财产。但一审判决置上述事实于不顾，仅考虑涉案土地返还，根本没有考虑国家、江苏省和常州市的土地储备规定，根本没有考虑本案实质上是土地储备涉及的房屋征收与补偿，根本没有考虑被上诉人得到了涉案土地上全部附着物（包括上诉人的财产）的补偿而上诉人分文未得，根本没有考虑到被上诉人的这种行为是严重侵犯上诉人合法权益的行为。二、被上诉人主体不适格。1.根据2010年8月4日常州市土地收购储备中心（下称储备中心）与被上诉人签订的双方签字盖章后生效的《常州市国有土地使用收购协议》（下称收购协议）第九条：“本协议生效，即视为收购地块的土地使用权归甲方所有”之规定，自2010年8月4日起，涉案土地使用权属于储备中心。2.一审判决对于被上诉人具有诉讼主体资格的认定（争议焦点1)是错误的,两个理由均不成立。①一审认定涉案土地未交付储备中心，作为具有诉讼主体资格的理由之一不成立。因为涉案土地使用权在收购协议签订后已属于储备中心事情清楚，证据充分。至于涉案土地是否交付不影响储备中心所有的客观事实。②一审认定“储备中心也认为应由被上诉人处理涉案土地上租赁问题”作为具有诉讼主体资格的理由之二也不成立。因为储备中心不是本案当事人，也没有向法院作出涉案土地租赁问题由被上诉人处理的证言或其他证据。至于储备中心与被上诉人于2015年10月16日签订的《补偿协议》也仅说明“该地块暂不具备上市条件，且仍未达到交付要求，仍由乙方（被上诉人）负责管理”，根本没说明涉案土地租赁问题由被上诉人处理。三、一审判决支持被上诉人要求上诉人返还租赁土地的诉请（争议焦点2)是完全错误的认定。因为如前所述，本案并非简单的土地租赁合同纠纷案件，而是土地储备涉及国有土地上房屋征收必须按国有土地上房屋征收与补偿来进行处理，这是国家、省、市都有明确规定的强制性规范。因此一审判决只考虑返还租赁土地而不考虑实际上是征收与补偿问题作出的认定是错误的。四、一审判决支持租金70000元（争议焦点3)的认定是错误的：一审上诉人在答辩和庭审中一直强调从2010年至今，被上诉人停电停水，造成上诉人经营困难，损失惨重，要求赔偿。但一审法院均未采信。五、一审判决对于涉案土地上的上诉人的房产认定不予理涉是完全错误的。1.如前所述，本案涉及的是土地收购储备涉及国有土地上房屋征收纠纷.依法必须按国有土地上房屋征收与补偿进行处理。一审判决不予理涉没有法律依据。2.上诉人的房屋没有办理权证是事实，但房屋征收过程中对于有证房和无证房均必须依法予以征收和补偿，且对于历史形成的，原航拍中己实际存在的房屋如何进行征收补偿均有规定和政策，涉案地块周边也有参照，因此一审认定不予理涉是完全错误的。3.如前所述,被上诉人得到了涉案土地上全部附着物（包括上诉人的财产）的补偿，而一审判决对该事实视而不见，对上诉人作为--名普通老百姓合法权益受侵犯不予理涉，于理不符，于法不合。六、一审判决适用法律错误。如前所述，本案涉及的是土地收购储备涉及国有土地上房屋征收纠纷，依法必须按国有土地上房屋征收与补偿进行处理。因此本案适用的法律是《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《土地储备管理办法》(国土资发（2007)277号）、《江苏省国有土地储备办法》、《常州市市级土地储备管理办法》。技师学院辩称，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。技师学院向一审法院起诉请求：1.确认技师学院与周耀良之间的土地租赁协议于2017年5月5日解除；2.请求判令周耀良将所租赁的土地返还给技师学院；3.请求判令周耀良支付其所欠缴的土地租赁的租金共计7万元；4.本案诉讼费用由周耀良承担。一审法院认定事实：2006年4月1日，常州市轻工技工学校与周耀良签订《租赁协议》一份，约定将学校东北角370平方米地块租赁给周耀良使用，租赁期限2年。2008年3月25日，常州市轻工技工学校与周耀良签订《租赁协议》一份，约定仍将学校东北角370平方米地块租赁给周耀良使用，租赁期限1年。2009年3月31日，常州市轻工技工学院与周耀良签订《房屋租赁合同》一份，约定，常州市轻工技工学校将场地租给周耀良，年租金为10000元，维修基金5000元/年。租赁期限为2009年4月1日至2010年3月31日止。租赁期限届满后如需续租另行协商。租金支付方式为先付后用，半年一付，提前一周付清，第一次为2009年3月31日，金额7500元，第二次为2009年9月20日，金额7500元。上述合同到期后，双方未再签订新的合同，周耀良一直使用上述场地，租金支付至2010年3月31日止。2017年5月5日，技师学院向周耀良送达解除房屋租赁合同通知书，载明周耀良与常州市轻工技工学校于2009年3月31日订立《房屋租赁合同》，常州市轻工技工学校将位于场地出租给周耀良使用，2010年3月31日租赁合同到期后，双方并未续签合同，但一直由周耀良使用至今，租金未缴，现本校正式通知：解除原常州市轻工技工学校与周耀良签订的房屋租赁合同；请收到本通知其一个月内搬出所租赁的房屋，并将房屋恢复原样交付本校；所欠7年租金7万元于2017年5月12日前缴至本校。周耀良于同日签收上述通知书，收到上述通知书后周耀良并未提出异议，也未提起诉讼。2009年2月25日，常州市机构编制委员会发文，撤销常州市轻工技工学校，学校现有在编人员和离退休人员及资产、债权债务转入技师学院。后常州市土地收购储备中心与技师学院就涉案土地等地块签订了国有土地使用权收购协议，约定由于该地块暂不具备上市条件，且仍未达到交付要求，该地块仍由技师学院负责管理，如因城市发展等原因需要使用该地块，常州市土地收购储备中心提前半年通知技师学院，技师学院必须在半年内无条件按净地方式交付给常州市土地收购储备中心。另查明，常州市轻工技工学校与周耀良签订的合同实为土地租赁合同，涉案土地上的建筑物双方确认系周耀良建造，至一审法庭辩论终结前未取得合法建设手续。审理中，技师学院提交常州市土地收购储备中心向该院出具落款日期为2017年10月17日情况说明一份，载明涉案地块并未实际交付，技师学院仍需对该地块上的租赁问题进行处理。后周耀良未支付涉案土地租金也未将房屋恢复原样交付技师学院，技师学院故诉至该院，要求判如所请。一审法院认为，本案争议焦点为：1.技师学院是否具有诉讼主体资格?2.2009年3月31日签订的租赁合同是否已经于2017年5月5日解除，若合同解除技师学院是否有权收回土地？3.如果确定合同解除，土地租金或占有使用费应如何计算？4.涉案土地上周耀良建造的建筑物应如何处理？关于争议焦点1，关于技师学院是否有诉讼主体资格，涉案土地使用权仍登记在常州市轻工技工学校名下，而常州市轻工技工学校的权利由技师学院承继，虽然常州市土地收购储备中心与技师学院签订了土地收购协议，但涉案土地未交付常州市土地收购储备中心，且常州市土地收购储备中心也认为应由技师学院处理涉案土地租赁问题，故技师学院具有诉讼主体资格。关于争议焦点2，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十三条第二款规定，依法成立的合同，自成立时生效；当事人应当按照约定全面履行自己的义务；双方签订的合同到期后周耀良继续使用涉案土地，在出租人未提异议之前，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，在此期间周耀良应当按时支付租金，周耀良延迟履行主要义务，经技师学院催要后仍未履行，技师学院有权要求周耀良支付拖欠租金并解除双方的不定期租赁合同，故该院确认双方的土地租赁合同已于2017年5月5日解除。关于技师学院要求周耀良返还租赁土地的问题，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因双方签订的《租赁合同》已解除，周耀良应将租赁物返还技师学院，故技师学院要求周耀良返还租赁土地的诉讼请求，应予支持。关于争议焦点3，周耀良虽辩称技师学院停水停电给其造成很大损失，但并未提起反诉，也未提供证据予以证明，故该院对其主张不予采信，周耀良应按合同约定的标准支付技师学院租金70000元。关于争议焦点4，关于涉案土地中周耀良建造的建筑物处理问题，对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围。故对于该房屋的处理本案不予理涉。据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第二百一十二条，第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条、《江苏省城乡规划条例》第六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、确认常州市轻工技工学校与周耀良于2009年3月31日签订的涉案租赁合同已于2017年5月5日解除；二、周耀良于该判决生效之日起三十日内将涉案租赁土地返还技师学院；三、周耀良于该判决生效之日起十日内支付技师学院截止到2017年7月31日的土地租金70000元。如未按该判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1550元（技师学院已预交），由周耀良负担，并于该判决生效之日起十日内支付技师学院。二审中，上诉人周耀良向本院提交以下四份新证据：1.包荣金的情况说明，证明包荣金给上诉人建造房屋和围墙的经过情况，金额为25万元；2.包忠裴的情况说明，证明包忠裴为上诉人填河塘和大型下水管道的施工，包括压路机压路面等情况总金额为36万元；3.盛全兴的情况说明，证明在1992年上诉人对围墙外面的土地上的农作物及树木进行了补贴；4.三个租房人的情况说明，证明被上诉人停电停水以后上诉人出租的店面无法经营造成经济损失26万元。经质证，被上诉人对四份证据的真实性均不予以认可，认为均与本案没有关系。其中第四份证据停电停水造成的损失与被上诉人没有关系，且不属于本案的审理范围，都不同意一并审理。被上诉人在二审中，未提交新的证据。本院对一审查明的事实依法予以确认。本院认为，关于周耀良提出的技师学院诉讼主体不适格的上诉理由，因常国用（2007）第xx号国有土地使用权证上载明的涉案土地使用权人为常州市轻工技工学校，而常州市轻工技工学校的权利由技师学院承继，且常州市土地收购储备中心在2017年10月17日出具的情况说明中明确表示涉案地块并未实际交付，技师学院仍需对该地块上所涉租赁问题进行处理，故一审法院认定技师学院诉讼主体适格并无不当，二审予以确认。关于2009年3月31日常州市轻工技工学校与周耀良签订的《房屋租赁合同》效力的问题，本院认为因涉案占用土地为划拨土地，且涉案占用土地的出租未能得到有关管理部门的批准，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情形外，不得转让、出租、抵押”和第四十五条第一款第（一）项“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押”的规定，由于此规定属于国家强制性规定，违反此规定的，应当认定合同无效，故2009年3月31日常州市轻工技工学校与周耀良签订的《房屋租赁合同》无效。一审法院认定2009年3月31日签订的《房屋租赁合同》有效系适用法律错误，本院予以纠正，因此对于被上诉人要求确认技师学院与周耀良之间的土地租赁协议于2017年5月5日解除的诉请本院不予支持。关于周耀良提出技师学院无权要求其返还涉案占用土地的上诉理由，本院认为因技师学院已于2017年5月5日向周耀良送达了解除房屋租赁合同通知书，且周耀良对于2010年3月31日后的涉案土地占有使用费一直未向技师学院支付，周耀良已无权继续占有使用涉案土地，故技师学院有权要求周耀良返还涉案占用土地，对于上诉人该项上诉理由本院不予采纳。因周耀良至今仍未返还涉案占用土地，参照2009年3月31日常州市轻工技工学校与周耀良签订的《房屋租赁合同》中租金标准，技师学院有权要求周耀良支付截止到2017年7月31日的土地占有使用费70000元。关于周耀良提出技师学院停水停电给其造成损失，要求赔偿等请求，本院认为根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判”的规定，因周耀良未在一审中提出反诉，且二审中双方调解不成，技师学院亦未同意一并审理，故本院不予理涉。综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销常州市钟楼区人民法院(2017)苏0404民初4297号民事判决；二、周耀良于本判决生效之日起三十日内将涉案占用土地返还江苏省常州技师学院；三、周耀良于本判决生效之日起十日内支付江苏省常州技师学院截止到2017年7月31日的土地占有使用费70000元；四、驳回江苏省常州技师学院的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1550元，由周耀良负担。二审案件受理费1550元，由周耀良负担。本判决为终审判决。审 判 长  黄 磊审 判 员  罗希夷审 判 员  林 青二〇二〇年四月十七日法官助理  潘 军书 记 员  张 斐