河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终1683号上诉人（原审原告）：张双风，女，汉族，1940年3月9日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：杨守义，北京高文（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王建华，女，1964年7月10日出生，汉族，住郑州市金水区，系张双风之女。被上诉人（原审原告）：赵小平，女，汉族，1970年12月19日出生，住郑州市金水区。原审第三人：河南盛煌实业发展有限公司，住所郑州市中牟县城西区经三路纬一路南府佑花园4A-201。法定代表人：赵坤。上诉人张双风因与被上诉人赵小平、原审第三人河南盛煌实业发展有限公司（以下简称盛煌实业）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初26224号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。张双风上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回赵小平的诉讼请求或发回重审，本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、赵小平未就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，赵小平只提交了几张购房收据，未提交转账凭证、公积金贷款银行转账凭证、购房款来源、付款过程等其他证据，不足以证明其已经支付了购房款；且从房款交纳方式上看，赵小平131874元款项未打入盛煌实业专用账户，仅由赵小强向河南省公安厅基建办公室缴纳，后者开具收据，赵小平未提供18万元公积金抵押贷款由交通银行郑州市文化路支行支付给盛煌实业的转账凭证；赵小平提供的在人民法院查封之前已合法占有涉案房产的证据明显不足；赵小平因自身过错原因长达11年间未办理涉案房屋过户登记，一审中赵小平没有提供任何证据证明房屋没有办理过户的原因，一审法院仅凭赵小平口述因与团购单位有纠纷没有办理过户，就认定非因赵小平自身原因未办理过户登记，明显缺乏证据支持。二、一审法院适用法律错误，赵小平所举证据不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八第二、三、四项规定；本案执行标的物为房地产开发企业名下的商品房，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九规定，但赵小平作为商品房消费者除涉案房屋外，在郑州市另有第二套用于居住的房屋，故无论适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九规定，还是参照九民纪要第125条、127条的规定，赵小平提供的证据和理由均不能排除法院对涉案房屋执行。赵小平辩称：一、涉案房屋是被上诉人于2009年购买，被上诉人以现金方式向省公安厅基建办公室指定账户支付了首付款13万多元，剩余部分以公积金贷款方式支付，贷款被上诉人已经提前还完，涉案房屋房款已经全部付清，盛煌实业出具了发票，上诉人称被上诉人仅提供收据及未交房款不符合事实，上诉人称被上诉人没有实际占有涉案房屋也不符合事实，法院查封前，房屋已交付被上诉人，被上诉人签订了物业服务协议和装修协议，涉案房屋物业费也一直由被上诉人按时交纳，被上诉人已经合法占有该房产，被上诉人提交的房屋契税凭证和房屋维修基金发票，也能够证明该事实，关于未办理过户手续的原因，先是因为被上诉人与单位有管理上的纠纷没有集中办理，后来盛煌实业的法定代表人被逮捕，公司已经没有正常经营，涉案房屋是省公安厅的单位集资房，交款、选房包括签合同，都是与省公安厅基建办公室对接，不直接面对开发商，房产证也是由省公安厅基建办统一办理，并非被上诉人个人办理，被上诉人也一直催促办理房产证。二、被上诉人在人民法院查封前已签订合法有效的书面房屋买卖合同、合法占有不动产、支付全部价款、且非因买受人自身原因未办理过户手续，所购商品房系用于居住，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干规定若干问题规定》第二十八条、第二十九条规定排除执行的条件。综上，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。赵小平向一审法院起诉请求：中止对原郑州市金水区107国道西、徐寨路南5号楼3单元1层东户（现郑州市金水区福彩路5号5号楼3单元45号）房产的执行。一审法院认定事实：2008年8月28日，赵小平与盛煌实业签订了《商品房买卖合同》一份，合同约定：赵小平购买盛煌实业开发的位于郑州市××国道西、××单元××东户房屋，房屋总价款311874元；赵小平于2008年8月28日以现金方式缴纳131874元购房款，剩余购房款以公积金贷款方式缴纳。2008年9月16日，赵小平与盛煌实业签订《郑州市商品房买卖合同信息备案表》一份，载明：备案合同号08267899，预售证号2043，房屋坐落于金水区××国道西、××单元××东户。盛煌实业分别于2009年2月26日、2009年7月3日向赵小平出具《销售不动产统一发票》两张，载明：付款方赵小平，收款方盛煌实业，预收购房款131874元、购房款180000元。2009年4月21日赵小平（借款人）与交通银行股份有限公司郑州文化路支行（贷款人）、盛煌实业（保证人）签订了《住房公积金借款合同》一份，约定：借款人向贷款人借款18万元用于购买位于金水区××国道西、徐寨路××住宅小区××楼××单元××东户的房屋；房屋总价款为311874元；借款期限自2009年5月10日起至2025年5月10日止；贷款月利率为3.225‰；还款方式为等额本息，每月归还本息1258.98元盛煌实业自愿为其提供阶段性担保加抵押。同日，赵小平（甲方）与交通银行股份有限公司郑州文化路支行（乙方）签订了《郑州市预购商品房抵押合同》一份，约定：为确保《借款合同》的履行，甲方自愿将所购位于金水区××国道西、徐寨路××住宅小区××楼××单元××东户（预售许可证号：2007-2043）抵押给乙方。郑州市房地产抵押管理办公室于2009年5月21日核准盖章。2010年8月12日，赵小平与河南黄锦物业管理有限公司签订了《前期物业服务协议》及《装饰装修管理服务协议》各一份，约定河南黄锦物业管理有限公司为赵小平所购安泰嘉园5号楼3单元1层东户的房屋提供物业管理服务；赵小平同装修施工单位负责人备齐装修申报资料，到物业公司管理处服务中心办理申报手续。2014年4月22日，郑州市公安局丰产路分局治安管理服务大队出具证明一份，载明：由盛煌实业开发建设的安泰嘉园住宅小区位于金水区××、畜牧路北（××国道西、××），坐落郑州市金水区福彩路5号。后张双风与盛煌实业有债务纠纷，在审理中进行了诉讼保全，郑州市金水区人民法院于2018年3月30日作出民事裁定书，将位于金水区福彩路5号5号楼3单元1层45的房屋查封。后赵小平提起书面异议，一审法院作出（2019）豫0105执异552号裁定书，驳回了其异议申请。一审庭审中，赵小平称，房子是河南省公安厅的集资房，是跟单位有纠纷，故一直没有办理房产证，未过户原因与盛煌实业无关。一审法院认为，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价值按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。赵小平提交的郑州市公安局丰产路分局治安管理服务大队出具证明，能够证明涉案房屋与赵小平购买房屋是同一房产。赵小平与盛煌实业于2008年8月28日签订了合法有效的房屋买卖合同，涉案房屋虽登记在盛煌实业名下，但赵小平已支付全部购房款，有盛煌实业出具的发票相印证。赵小平提供物业服务协议和装修协议等，证明其在一审法院查封前已合法占有该不动产。赵小平称，因其与团购单位有纠纷才未过户，非因赵小平自身原因未办理过户登记。赵小平的主张符合能够排除执行的法定条件，故赵小平的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条第一款、第二百二十七条，并参照《最高人民法院关于适用》第三百一十二条第一款（一）项之规定，判决如下：不得执行郑州市金水区福彩路5号5号楼3单元1层45号房产。案件受理费14664元，由被告张双风负担。本院二审期间，张双风提交了以下证据：1、《关于安泰嘉园住宅小区办理房产证面签工作的通知》（复印件），证明赵小平没有按照通知要求参加集中面签，也没有积极办理房产证；2、河南省金之盾物业服务有限公司企业信用信息公示报告、郑州市合立物业管理有限公司企业信用信息公示报告，证明赵小平一审提交的物业费收据系伪证不应采信，赵小平至法院查封时没有合法占有涉案房屋。赵小平提交了以下证据：1、郑州市个人房屋产权信息表；2、河南省契税完税证（复印件）；3、契证（复印件）；4、郑州市房屋专项维修资金缴存凭证（复印件）；5、2019年物业费收据，以证明其在法院查封前已合法占有涉案房屋，并已缴纳办理房产证所需的相关税费。根据张双风申请，本院向其代理律师开具了调查令，其代理律师持令向郑州市税务局第二税务分局调取涉案房屋契税征收明细；向交通银行郑州农业路支行调取了赵小平还贷凭证、赵小平账户交易明细、盛煌实业账户交易明细。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实本院认定如下：1、赵小平二审提交的河南省契税完税证及契证虽系复印件，但与张双风代理律师持令调取的郑州市税务局第二税务分局出具的涉案房屋契税征收明细能够相互印证，对上述证据，本院均予以采信；2、张双风代理律师持令调取的交通银行郑州农业路支行出具的赵小平账户交易明细及盛煌实业账户交易明细与一审中赵小平提交的《住房公积金借款合同》、《郑州市预购商品房抵押合同》、《个人贷款提前还款申请书》能相互印证，本院予以采信；3、赵小平二审提交的郑州市个人房屋产权信息表，系房管部门出具，予以采信；物业费收费票据时间为2019年12月23日，在一审法院查封涉案房屋之后，不予采信；4、张双风提交的《关于安泰嘉园住宅小区办理房产证面签工作的通知》仅能证明涉案小区曾统一安排进行面签，不能反映涉案房屋未办理过户手续的原因，不予采信；河南省金之盾物业服务有限公司企业信用信息公示报告、郑州市合立物业管理有限公司企业信用信息公示报告与本案无关联性，不予采信。本院经审理查明，2009年6月，交通银行郑州文化路支行向盛煌实业发放涉案房屋贷款180000元，2010年6月2日，赵小平提前偿还涉案房屋贷款172841.51元。2010年2月1日，赵小平缴纳涉案房屋契税，计税金额311874元，缴纳金额6238元。其他事实与一审法院认定事实一致。本院认为，本案中，赵小平以房屋买受人身份提起本案诉讼，要求排除一审法院对登记在盛煌实业名下涉案房屋的强制执行，赵小平是否系真实买房人、其是否已实际支付房款、房屋是否已转移占有等，是判断赵小平是否对涉案房屋享有民事权益的主要因素。首先，赵小平与盛煌实业于2008年8月28日签订的商品房买卖合同已经房管部门备案，合法有效，双方存在真实合法有效的房屋买卖合同关系。其次，赵小平一审提交的盛煌实业出具发票、《住房公积金借款合同》、《个人贷款提前还款申请书》等证据，与二审本院指令张双风代理律师调取的贷款银行房贷发放记录及赵小平提前还贷记录能够相互印证，且商品房买卖合同约定的房款金额及盛煌实业购房款发票金额，也与涉案房屋契税计税金额一致，足以证明赵小平早在2009年即通过首付款加公积金贷款方式支付完全部购房款。再者，关于占有问题，赵小平一审提交了前期物业服务协议及装修管理服务协议及部分物业费交费收据，以证明其已实际占有涉案房屋，张双风对此有异议，称赵小平并未在涉案房屋居住，且提交的前期物业服务协议及装修管理服务协议上的物业公司名称与其提交的物业费收据显示的物业公司名称不一致，但占有实质是一种对房屋进行管理控制的状况，是否实际居住并不影响对占有状态的判断，另赵小平提交的物业费收据上显示的是代收物业费，结合涉案房屋系赵小平所在单位团购房的事实，由相关主体统一代收物业费亦符合常理。最后，关于办理房屋过户手续的问题，赵小平对未办理过户手续的原因解释为与单位存在管理上的纠纷，含糊不清，而根据在案证据亦不能明确反映未办理过户原因，但赵小平早已签订房屋买卖合同，支付完全部购房款，并占有控制涉案房屋，对涉案房屋已实际享有民事权益，而张双风在本案中享有的仅系对盛煌实业的一般债权，故就涉案房屋而言，赵小平享有的房产权益应优先于张双风的一般债权。基于以上理由，一审判决支持赵小平要求排除对涉案房屋执行的诉讼请求，合法有据，并无不当。但因涉案房屋至今仍登记在盛煌实业名下，赵小平未能举证证明未办理过户手续的原因且该原因与其本人无关，故对房屋产权登记状态与实际权利状态不一致所带来的混乱与风险，赵小平应承担相应责任，故本院认定本案一、二审诉讼费用均由赵小平负担。综上，张双风的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费14664元，二审案件受理费14664元，均由被上诉人赵小平负担。本判决为终审判决。审判长  张林利审判员  刘 敏审判员  李运动二〇二〇年四月十六日书记员  王梦娇