四川省乐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川11民终252号 上诉人（原审被告）：王露，女，1991年11月21日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。 委托诉讼代理人：李佳青，四川众能律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：向建明，男，1960年2月15日出生，汉族，住四川省乐山市五通桥区。 委托诉讼代理人：徐进松，四川新大州律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张文利，女，1967年12月12日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 委托诉讼代理人：徐进松，四川新大州律师事务所律师。 原审被告：王联福，男，1970年10月10日出生，汉族，住四川省乐山市金口河区。 原审被告：袁君容，女，1968年10月20日出生，汉族，住四川省乐山市金口河区。 上诉人王露因与被上诉人向建明、张文利，原审被告王联福、袁君容排除妨害纠纷一案，不服四川省乐山市市中区人民法院（2019）川1102民初4554号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月6日受理后，依法组成合议庭，于2020年4月15日公开开庭进行了审理。上诉人王露及其委托诉讼代理人李佳青，被上诉人向建明、张文利及其共同委托诉讼代理人徐进松，原审被告王联福、袁君容到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王露上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回向建明、张文利的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由向建明、张文利承担。事实和理由：一、一审认定事实不清，证据不足。1.唯一能够进入案涉平台的通道就只有王露的房屋，除此之外无任何其他公共通道，并且王露在购买房屋时相较于同幢楼同时期的其他同户型业主多花费了17万元用于购买该平台的专有使用权，根据案外人张波与乐山万华置业有限公司（以下简称万华置业公司）签订的《商品房买卖合同》附件第六条第四款的约定，该平台属于王露的专有使用部分，非共有部分。既然双方均认可该条款的效力，那么自然对业主均具有约束力，向建明、张文利也应当认可王露具有专有使用的权利。2.根据王露向成都中能物业管理有限责任公司（以下简称中能物业公司）及房地产开发商万华置业公司相关工作人员了解到的情况，该商业门市在设计时是留有专门的空调安置机位的，向建明、张文利为了扩大其经营空间及装修需要，私自将空调机位进行拆除、改建，从而导致其自身无法安置空调。向建明、张文利主张使用露台放置空调没有任何事实和法律依据，也不属于《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定的合理利用行为。3.根据《商品房买卖合同》附件关于“万华国际”业主临时管理规约部分第十五条及第十七条的约定，向建明、张文利即使要安装空调，也应当首先向物业服务企业进行申请，并经其指定后进行安置。向建明、张文利未按物业管理约定，擅自进行安装，不符合管理程序和规定，应当进行清理和整改。二、一审法院依据《中华人民共和国物权法》第七十条以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条的规定，认定向建明、张文利有权利用平台安放空调外机，属于适用法律错误。首先，向建明、张文利并非没有地方安放空调外机，系其自行装修设计时予以占用。即便如此，其二楼门市外墙仍可安装挂置空调外机，并非没有解决的办法；更何况，由于向建明、张文利所需要安放的空调外机占用空间相对较大，已超出了合理利用的范畴，其不应当进行私自占用。其次，根据《中华人民共和国大气污染防治法》第一百一十八条的规定，向建明、张文利系擅自在商住综合楼内与居民相邻的商业楼层内新建餐饮服务项目，本身就不具有合法性。 向建明、张文利辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应当予以维持。1.本案双方当事人都认可与万华置业公司所签《商品房买卖合同》附件第六条第四款的约定，该条明确了只有从其屋内自然步入露台的业主才享有使用权，而王露购买的房屋不能自然步入案涉露台。2.购房价款的高与低，属于购房人自身的民事商业行为，不能对抗严禁买卖公共产权的规定，王露不能当然取得露台的所有权及使用权。3.王露称向建明、张文利拆除、改建空调机位不是事实，向建明、张文利所购商铺没有预留空调机位。4.向建明、张文利基于生产需要，准备在商铺屋面放置空调外机，并多次与王联福、袁君容沟通协商，提出如果他们认为空调外机的摆放影响美观，向建明、张文利愿意修建装饰墙进行隔断，但对方均予以拒绝。屋顶平台是共有产权，属于公共区域，不是王露的专有部分。向建明、张文利也找过物业，物业同意向建明、张文利将空调外机放置在大门通道上方的公共平台，但王露等人仍然进行阻止，这严重妨碍了向建明、张文利的生产经营。 王联福、袁君容述称，同意王露的上诉请求和理由。 向建明、张文利向一审法院起诉请求：判令王联福、袁君容、王露停止侵权，停止妨害向建明、张文利合理使用其所有的位于四川省乐山市市中区（合同备案号为2017081100082）房屋的屋面，即停止妨害向建明、张文利在该屋面安放空调外机的行为。 一审法院认定事实：王联福系王露之父、袁君容系王露之母。 向建明、张文利系四川省乐山市市中区商业门市的业主。王露于2018年12月3日从案外人张波处购得位于四川省乐山市市中区，其系该住宅的业主。 另查明，向建明、张文利与案外人张波分别与万华置业公司签订的《补充协议》第六条第四项均载明：“项目内房屋所附带有平台、露台、阳台的，买受人同意由购买附带有平台、露台、阳台的业主享有其房屋所对应屋面（或平台、露台、阳台）的专有使用权并履行维护管理义务。小区房屋为顶楼的，买受人同意由购买顶楼的业主享有所购顶楼房屋对应屋面的优先使用权并履行维护管理义务。本条约定所指的平台、露台、阳台是指买受人所购买的房屋或房屋的某一层位于同一平面，能够从其房屋内自然步入的平台”。 经该院和双方进行现场勘验并向中能物业公司（万华国际物业中心）工作人员闵梦琨调查，向建明、张文利购买的位于四川省乐山市市中区商业门市并未设有专门的空调安置处及通风口。 一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定：“业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外”。本案中，向建明、张文利在四川省乐山市市中区房屋的屋面安放空调外机的位置属于共有部分，现向建明、张文利基于对其经营性用房使用功能的合理需要，利用其屋顶共有部分并未违反法律、法规及管理规约，王联福、袁君容、王露也未提供充分的证据证明向建明、张文利此行为损害了其合法权益，故该院认为向建明、张文利在四川省乐山市市中区房屋的屋面安放空调外机是对共有部分的合理利用行为，并未构成侵权，该院对向建明、张文利要求王联福、袁君容、王露停止对其在位于四川省乐山市市中区房屋（合同备案号为2017081100082）的屋面安放空调外机的阻拦的诉讼请求应予支持。 一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条，《中华人民共和国物权法》第三十五条、第七十条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：王联福、袁君容、王露不得对向建明、张文利在位于四川省乐山市市中区房屋（合同备案号：2017081100082）的屋面安放空调外机进行阻拦。案件受理费100元，由王联福、袁君容、王露负担。 二审中，王露向本院提交以下证据：1.照片打印件一张，拟证明：中能物业公司给向建明、张文利指定了空调外机放置位置。2.李军出具的证明一份，拟证明：向建明、张文利私自在案涉露台放置空调外机，中能物业公司进行了阻拦。3.向本院申请律师调查令，持令向万华置业公司调取案涉门市和住宅的规划、施工图纸，了解案涉露台的权属以及案涉门市是否设有空调机位、消防通道位置的相关情况，万华置业公司向本院出具回函一份（主要内容为：“一、乐山万华国际项目的规划方案和备案的施工图明确表示：（一）2楼的商铺设置有空调机位。（二）商铺为封闭式屋面，未设计上屋面的楼梯，不允许商铺到达屋面。二、虽然商铺楼顶即住宅露台无产权，但在住宅房屋销售时，与5楼4号住宅业主在合同中明确其享有其房屋所对应屋面（或平台、露台、阳台）的专有使用权并履行维护管理义务。”及CAD图纸（施工图，6幢4层）一份，王露拟证明：王露对案涉露台享有使用权，履行维护管理的义务；向建明、张文利购买的商铺是有空调机位的。 向建明、张文利质证认为，1.照片不能达到王露的证明目的，向建明、张文利是找物业咨询过，但物业称该地方是消防通道，不能放置空调外机；2.李军未出庭作证，对其出具的证明不予质证；3.对回函的调取程序没有异议，但该回函形式、内容均不合法，不具有法律效力；单位出具的证明除了加盖公章，还应当有法定代表人或者经办人的签字；回函的内容与事实不符，根据一审法院现场勘验的结果，向建明、张文利所购商铺没有空调机位；万华置业公司无权将业主共有的露台卖给王露；对施工图的真实性无异议，但图纸表明的情况与现场不符。 王联福、袁君容质证认为，对王露所提交的证据均无异议，向建明、张文利对商铺预留的空调机位进行了改建。 向建明、张文利向本院提交照片两张，拟证明其购买的门市没有预留空调外机位置。 王露、王联福、袁君容质证认为，对照片真实性有异议，并不能证明是向建明、张文利购买的商铺。 同时，为了查清本案事实，本院对案外人张波（证言主要内容为：案涉住宅是张波从万华置业公司购买，之后其将该房屋卖给了王露）及中能物业公司的项目经理李军（证言主要内容为：向建明、张文利所购商铺原来是预留了一定数量的百叶窗通风口，周围其他商铺基本上都是按照中能物业公司的指定将空调外机放置在百叶窗通风口附近，因为向建明、张文利对门市进行装修时将百叶窗予以拆除，换成了彩铝门窗，无法放置空调外机，中能物业公司就建议其放置在二楼通道的拐角平台处或者小区大门通道上方的公共平台）进行了询问；向乐山市自然资源局调取了乐山市万华国际的总平面图及6幢四层、五层平面图（规划图）；向万华置业公司调取了万华国际6幢三层、四层、五层竣工图。 王露质证认为，对张波及李军的陈述无异议；对法院调取图纸的真实性、合法性、关联性均无异议，图纸能够反映向建明、张文利所购商铺含有空调机位。 向建明、张文利质证认为，对张波将案涉房屋卖给王露的事实无异议；对李军称向建明想把二楼商铺转角平台利用起来的陈述不予认可；对法院调取图纸的真实性、合法性、关联性均无异议，图纸能够证明向建明、张文利所购商铺没有预留空调外机位置。 王联福、袁君容表示同意王露的质证意见。 本院对前述证据综合认证如下：张波关于将案涉住房出卖给王露的证言真实，本院予以采信；各方当事人对乐山市自然资源局出具的规划图和万华置业公司出具的施工图、竣工图均无异议，本院予以采信；万华置业公司出具的回函载明的部分内容能佐证在案其他证据，与本案处理具有关联性，本院部分予以采信；王露提交的照片结合李军的陈述，能够证明中能物业公司给向建明、张文利指定过空调外机放置位置，本院予以采信；李军出具的证明真实性无法核实，且对本案处理不具有实质意义，本院不予采信；向建明、张文利提交的照片不能达到其证明目的，本院不予采信。 本院二审查明：2017年8月11日，向建明、张文利签字确认的《“万华国际”业主临时管理规约》第十五条载明：“业主应按设施预留的位置安装空调，未预留设计位置的，应按物业服务企业指定的位置安装，并按要求做好噪音及冷凝水的处理”。各方当事人一致确认案涉住宅及商铺均位于规划图所示的6栋1单元，向建明、张文利所购13号商铺对应图纸中的三层、四层。 对原审法院查明的其余事实，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：向建明、张文利能否在案涉露台放置空调外机？ 《中华人民共和国物权法》第八十三条规定，业主应当遵守法律、法规以及管理规约，向建明、张文利签字确认的《“万华国际”业主临时管理规约》第十五条约定，业主应该按照设施预留的位置安装空调，未预留设计位置的，应按物业服务企业指定的位置安装。本案中，根据乐山市自然资源局出具的规划图、万华置业公司出具的施工图及竣工图可以看出，在案涉13号商铺上方百叶窗通风口附近标有两个“AC”符号，根据建筑设计行业的惯例，结合案涉楼栋其他房屋中标注“AC”符号的物理位置，该符号代表空调室外机，因此开发商万华置业公司在建设案涉门市时已经预留了空调外机的安装位置及通风口。向建明、张文利本应在该预留位置放置空调外机，但其由于自身经营需要，在对商铺进行装修时私自对空调安装位置进行改建，导致无法放置空调外机，该行为实际上扩大了其使用区域的个人利益。在其向中能物业公司反映后，中能物业公司亦指定了两处地方，现向建明、张文利要求放置空调外机的地方不属于其中任何一处。另外，在向建明、张文利与万华置业公司签订的购房合同中，约定了买受人同意由购买附带有露台的业主享有其房屋对应露台的使用权、履行维护管理义务，该约定并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，向建明、张文利作为合同一方理应遵守该约定。综上，向建明、张文利要求在案涉露台放置空调外机不具有合理性，也不符合管理规约的约定及购房合同的约定，其要求王露、王联福、袁君容停止阻拦的理由不能成立，依法不予支持。 综上所述，王露的上诉请求成立，予以支持。因二审出现新证据，致使一审判决认定事实部分有误，依照《中华人民共和国物权法》第八十三条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省乐山市市中区人民法院（2019）川1102民初4554号民事判决； 二、驳回向建明、张文利的诉讼请求。 一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，均由向建明、张文利负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 聂佳丽 审 判 员 吴维维 审 判 员 赵 霞 二〇二〇年四月二十三日 法官助理 孙秀竹 书 记 员 王文婷 附法律条文 《中华人民共和国物权法》 第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。 业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。