云南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）云民终307号上诉人（原审被告）：云南建投第十一建设有限公司。住所地：云南省昆明市呈贡区三台路31号。法定代表人：陈飞鹏，董事长。委托诉讼代理人：李强，云南祥宇律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：张峻伟，云南祥宇律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告）：赵子光，男，汉族，1937年7月1日生，住云南省曲靖市罗平县。委托诉讼代理人：刘荣珍，云南罗发律师事务所律师，特别授权代理。原审第三人：罗平跃鑫房地产开发有限责任公司。住所地：云南省曲靖市罗平县九龙大道与文笔路交叉口。法定代表人:舒兴金，董事长。委托诉讼代理人：耿慧梅，云南诚信成律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人云南建投第十一建设有限公司（以下简称建投十一公司）因与被上诉人赵子光、原审第三人罗平跃鑫房地产开发有限责任公司（以下简称跃鑫公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服云南省曲靖市中级人民法院（2019）云03民初135号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案后，依法组成合议庭，于2020年3月23日公开开庭进行了审理。上诉人建投十一公司的委托诉讼代理人李强、张峻伟，被上诉人赵子光及其委托诉讼代理人刘荣珍，原审第三人跃鑫公司的委托诉讼代理人耿慧梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人建投十一公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，改判继续执行位于罗平县房屋；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由为：赵子光以大额现金支付购房款的行为有违常理，不符合商品房买卖的交易习惯，且跃鑫公司也无法提供财务入账记录及收取现金后存入公司账户的存款凭证;另外赵子光分期付款的行为也与《商品房购销合同》中约定的一次性付款不相符。在法院采取查封措施时，跃鑫公司并未提出涉案房屋已经被出售。基于上述情况，建投十一公司有理由认为跃鑫公司与赵子光恶意串通，制造房屋买卖的假象，逃避执行。被上诉人赵子光辩称，赵子光与跃鑫公司于2014年9月11日签订《商品房购销合同》，合同签订后，赵子光于2014年9月11日、2015年4月23日、2015年7月3日分三次支付涉案房屋全款，2016年1月8日接房，2016年7月1日入住。2019年4月23日赵子光才知道涉案房屋被查封，目前涉案房屋未能办理登记，责任不在于赵子光本人。一审判决并无不当，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人跃鑫公司述称，一审中承办法官到现场进行过查验，建投十一公司上诉主张没有证据证明。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判决。赵子光一审诉讼请求：1.请求人民法院判令贵院执行机构不得执行位于罗平县住房，并解除相应保全措施；2.诉讼费由建投十一公司承担。一审法院认定实事：2014年9月11日，赵子光与跃鑫公司签订《商品房购买合同》，约定将位于罗平县“跃鑫·九龙印象”1幢1506号住房以229905元的价格出售给赵子光，并约定购房款于2015年7月3日前一次性支付。跃鑫房产公司出具的收据显示2014年9月11日收到赵子光住房款30000元，2015年4月23日收到赵子光住房款60000元，2015年7月3日收到赵子光住房款139905元，三项共计229905元。2016年1月8日交房。跃鑫房产公司对前述购房款和相关费用的支付出具收据确认。建投十一公司与跃鑫公司因建设工程施工合同纠纷诉至一审法院，2016年12月20日，建投十一公司向一审法院申请财产保全，请求对跃鑫公司开发的“九龙印象”小区未销售的住宅200套、商铺5790.60平方米、车位139个及公司银行账户予以保全。一审法院于2016年12月22日作出(2016)云03财保25号民事裁定书，将申请保全财产予以冻结、查封。2017年1月22日，建投十一公司向一审法院申请解除上述财产的保全措施，一审法院于当日作出(2016)云03财保25-2号民事裁定书，解除上述财产的保全措施。一审法院于2017年1月23日依法作出(2017)云O3民初l5号民事调解书，调解书确认：“一、双方一致确认，原告云南建投第十一建设有限公司根据双方所签《建设施工合同》及补充协议为被告罗平跃鑫房地产开发有限责任公司所做罗平跃鑫“九龙印象”工程竣工且验收合格；二、经双方核算，工程总价款为ll775万元，被告罗平跃鑫虏地产开发有限责任公司已支付原告云南建投第十一建设有限公司的工程款为人民币9723.435万元，被告罗平跃鑫房地产开发有限责任公司尚欠原告云南建投第十一建设有限公司工程余款人民币2051.565万元；三、原告云南建投第十一建设有限公司同意留470万元质保金在被告罗平跃鑫房地产开发有限责任公司处一年，剩余工程款由被告于2017年1月25日前向原告支付600万元，余款于2017年5月31日前、7月31日前、8月31日前共分三次向原告平均支付，如逾期支付，每逾期一天，则应按未付金额的千分之二支付逾期付款违约金直至款项付清时止，同时，原告可就剩余全部款项向法院申请强制执行；四、被告罗平跃鑫房地产开发有限责任公司须在2017年1月27日前配合原告云南建投第十一建设有限公司向罗平人力资源和社会保障局协调退还农民工保证金人民币l20万元给原告；五、双方现确认的工程款为人民币9723.435万元，现因单子不全，双方一致同意在30天内由双方持单核对，并以核对后双方确认金额为被告实际已支付原告的工程款，如有争议，双方另案解决；六、案件受理费236876元，减半收取118438元，由原告云南建投第十一建设有限公司负担。”由于跃鑫公司未依法履行生效法律文书确定的义务，建投十一公司依法向一审法院申请执行，一审法院依法向被执行人跃鑫公司发出(2017)云03执269号执行通知书。2017年9月13日，一审法院作出(2017)云O3执269号之三民事裁定，裁定对被执行人跃鑫公司开发的位于罗平县城“九龙印象”小区未销售的住宅61套、商铺23间予以查封。查封住宅清单涉及赵子光所主张权利之房产。2019年4月23日，一审法院发出公告拟对查封房产进行评估、拍卖。一审法院认为，本案争议焦点为赵子光是否对争议房屋享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定予以审查和认定。该条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”前述四项情形互为因果、缺一不可。赵子光与跃鑫公司在人民法院查封涉案房屋前签订了合法有效的买卖合同；房屋的交付、缴纳水电费、装修入住房屋的行为可视为在人民法院查封之前已合法占有该不动产；跃鑫公司向赵子光出具了收到购房款项的收据，跃鑫公司也认可房款已经付清，应认定房款已经付清；一审法院查封涉案房屋未办理不动产过户登记手续，三方当事人均认可九龙印象小区房屋因其他事由未办理过户登记手续，跃鑫公司对赵子光已经购买的住房长期未备案登记是造成本案诉讼的主要原因，应认定赵子光作为买受人并不存在过错，本案非因买受人自身原因未办理过户登记。综上所述，本案符合以上四个条件，赵子光享有足以排除强制执行的民事权益。综上，一审法院依据《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条之规定，判决：“不得执行位于罗平县住房。案件受理费4749元，由被告云南建投第十一建设有限公司承担。”二审庭审中，建投十一公司及跃鑫公司无证据提交，赵子光提交三组证据。第一组：《实际居住证明》，欲证明赵子光于2016年7月1日实际入住涉案房屋。第二组：《权利人名下不动产信息查询结果》，欲证明赵子光名下暂无不动产。第三组：三份《收据》，欲证明赵子光于2020年3月9日交纳了涉案房屋的物管、水电等费用。建设十一公司质证认为：物业公司与赵子光之间有利害关系，对赵子光提交的第一、三组证据的真实性、合法性和关联性不认可。对于赵子光提交的第二组证据因与本案无关联，对其真实性、合法性和关联性均不认可。跃鑫公司质证认为：物管公司对赵子光进行管理、收取物管费是合理的，对赵子光提交的上述三组证据的真实性、合法性和关联性予以认可。庭后，建投十一公司提交了一组补充证据：（2017）云03执269号执行裁定书。欲证明（2017）云03执269号案件仅本金履行完毕，违约金未履行，该案尚未执行完毕。跃鑫公司质证认为：对建投十一公司提交的补充证据的真实性认可，合法性关联性不认可。针对（2017）云03执269号案件作出的执行通知书中，执行内容仅有欠款本金，跃鑫公司已履行完毕，违约金并不属于执行范围。赵子光质证认为：对建投十一公司提交的补充证据，同意跃鑫公司的质证意见。跃鑫公司庭后提交两组补充证据。第一组：（2018）云执复333号执行裁定书，欲证明（2018）云03执异117号民事裁定是生效裁定。第二组：查封九龙印象商铺及住宅明细表、商品房买卖合同登记备案表，欲证明查封财产价值是执行标的额的4倍，执行过程中存在超标的查封行为。建投十一公司质证认为：对跃鑫公司补充证据第一组的真实性、合法性、关联性认可。对跃鑫公司补充证据第二组的真实性、合法性、关联性不认可。赵子光质证认为：对跃鑫公司补充证据的真实性、合法性、关联性均予以认可。本院认为：对赵子光庭审中提交的三组证据，基于物业公司与业主之间管理关系的客观存在，结合赵子光在一审中所提交的物业公司出具的单据，对于赵子光提交的第一、三组证据具有真实性，本院予以采信；对于赵子光提交的第二组证据，由于该证据与本案无关联性，本院不予采信。对于建投十一公司庭后提交的补充证据、跃鑫公司庭后提交的补充证据第一组，各方均认可真实性，本院予以采信。对于跃鑫公司庭后提交的补充证据第二组，因是否存在超标的查封不属于执行异议之诉的审理范围，该组证据与本案无关，本院不予采信。二审另查明，2019年5月28日，一审法院作出（2019）云03执异43号执行裁定，对案外人赵子光就该院执行查封的涉案标的提出的书面异议，裁定“驳回异议申请人赵子光的异议申请”。2019年11月16日，一审法院作出的（2017）云03执269号执行裁定书，裁定“云南省曲靖市中级人民法院（2017）云03执269号案件终结本次执行程序”，并载明“通过执行，现被执行人（跃鑫公司）已将生效法律文书中确定的欠款本金履行完毕，本院已将款项全部发放给申请人（建投十一公司），申请人已领取。但被执行人未履行逾期支付所产生的违约金，本院已将被执行人名下的部分房产查封，现因查封房产未腾空不便处置，本院将暂不处理”。对于各方当事人均无异议的一审认定事实，本院予以确认。归纳各方当事人的诉辩主张，本案二审的争议焦点：赵子光对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院认为，第一，根据一审法院于2019年11月16日作出的（2017）云03执269号执行裁定载明内容，虽然跃鑫公司已将生效的(2017)云O3民初l5号民事调解书中确定欠款本金履行完毕，但由于跃鑫公司未向建投十一公司履行逾期支付工程款项所产生的违约金，致使涉案房屋尚在查封之中。据此，赵子光及跃鑫公司关于（2017）云03执269号案件已执行完毕，涉案房屋继续查封已无意义的诉讼主张不能成立。第二，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，本案中，首先，从涉案房屋签订的买卖合同来看，跃鑫公司与赵子光于2014年9月11日签订《商品房购销合同》，约定赵子光购买跃鑫公司开发的“跃鑫?九龙印象”1幢1506号房屋。该合同符合双方当事人的真实意思表示并不违背法律强制性规定，故该合同合法有效，且该合同在一审法院于2017年9月13日作出的(2017)云O3执269号之三民事裁定查封涉案房屋之前签订的。其次，从涉案房屋支付价款情况看，涉案《商品房购销合同》约定赵子光应在2015年7月3日前一次性支付购房款229905元，赵子光实际于自2015年4月23日至7月3日共三次向跃鑫公司支付全部房款229905元，赵子光的付款方式虽与合同约定的一次性付款不一致，但其在2015年7月3日已经付清房款，且跃鑫公司均开具了收据，对赵子光支付房款的行为予以了确认。建投十一公司上诉主张赵子光与跃鑫公司之间签订《商品房购销合同》及支付款项可能存在虚假情形，对此其未提交相应证据。故一审认定赵子光在涉案房屋查封前已支付了全部购房款并无不当。再次，从涉案房屋占有使用来看，根据赵子光提交的涉案房屋装修协议及购置家具单据、入住照片、物业水电费用、装修运输费、垃圾清运费、电梯维护费、实际居住证明等证据，能够认定赵子光于2016年1月对涉案房屋装修并入住至今，故一审认定赵子光在涉案房屋查封前已合法占有使用涉案房屋并无不当。最后，目前虽涉案房屋尚未办理产权登记，但本案中各方均确认涉案房屋无法办理产权登记是跃鑫公司违反规划的原因，赵子光对涉案房屋未办理过户登记手续并无过错。据此，赵子光对涉案房屋享有足以排除强制执行的权益。综上所述，建投十一公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4749元，由云南建投第十一建设有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 龚 睿审判员 王 健审判员 赵思远二〇二〇年四月十六日法官助理刘学斌书记员袁卉