湖南省桂阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1021民初677号原告：桂阳金鹰房地产开发有限公司，住所地：湖南省桂阳县鹿峰街道迎宾路120号。法定代表人：罗鹰，男，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘焕秀，女，湖南星河（桂阳）律师事务所律师，特别授权。被告：吴小飞，男，1982年4月8日生，汉族，住湖南省桂阳县。被告：何成林，女，1985年10月3日生，汉族，住湖南省桂阳县，系被告吴小飞之妻。原告桂阳金鹰房地产开发有限公司（以下简称金鹰房产公司）与被告吴小飞、何成林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金鹰房产公司委托诉讼代理人刘焕秀到庭参加了诉讼，被告吴小飞、何成林经本院传票传唤，无正当理由均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告桂阳金鹰房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告向原告偿付代缴的房贷、房屋维修基金以及未缴的各项费用共计42162.67元（明细附后）及利息6153.5元（利息按月利率2%暂计算至起诉之日，后续利息按月利率2%计算至清偿之日止），律师代理费3000元，共计51316.17元；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年7月16日，被告吴小飞、何成林购买原告开发的桂阳县时代广场项目小区A幢A703号房产，房屋面积135.02平方米，单价2998元/平方米，总房价是404789元，首付124789元，剩下28万元由被告吴小飞于2013年8月7日向中国农业银行股份有限公司桂阳县支行申请办理了按揭贷款，中国农业银行股份有限公司桂阳县支公司向被告吴小飞发放了贷款，贷款期限20年即2033年9月29日到期，还款方式为按月等额本息还款，原告提供阶段性连带责任保证担保。自贷款合同签订以来，被告并没有履行合同的约定，按期还本付息。原告作为保证人，代被告向中国农业银行股份有限公司桂阳县支行偿还贷款共计34445.67元。为了顺利拿到房产证，原告还为被告代缴了房屋专项维修基金6733元以及其他应缴的各项费用共计7716元。原告多次向被告催讨上述代为缴纳的费用，未果。综上，原告为维护自己的合法权益，特具状起诉，请求法院依法判决。附费用明细：1.法院判决确认的代还房贷7773.62元；2.2017年3月1日代还房贷3704元；3.2019年10月9日代缴房屋专项维修基金6733元；4.2019年12月27日代还房贷22969.05元；5.房屋交易费203元；6.代为办理贷款手续费80元；7.房屋开户电费200元；8.办证费：500元。被告吴小飞、何成林均未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交的如下证据：1.原告的营业执照工商登记、法定代表人身份证明书、身份证复印件；2.《商品房买卖合同》、预告产权登记证；3.《个人购房担保借款合同》；4.（2018）湘1021民初897号民事判决书；5.2017年3月1日中国农业银行股份有限公司桂阳县支行进账单、保证金结存回单、证明；6.2019年12月27日中国农业银行股份有限公司桂阳县支行业务凭证、证明；7.物业专项维修资金专用收据。上述证据具有真实性、合法性、关联性，经庭审核实，本院予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告吴小飞、何成林系夫妻关系。2013年7月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：两被告购买原告开发的位于桂阳县房屋一套，该房屋建筑面积为135.02平方米,单价为每平方米2998元,总价款为404789元；付款方式为首付124789元，按揭28万元。随后，被告吴小飞就购买上述房屋向中国农业银行股份有限公司桂阳县支行（以下简称农行桂阳县支行）申请按揭贷款28万元。2013年7月22日，被告吴小飞与农行桂阳县支行签订《个人购房担保借款合同》，合同约定：贷款期限240个月，实际借款期限以借款凭证记载为准，还款方式为按月等额本息还款；原告金鹰房产公司作为阶段性担保人为借款本息承担连带责任保证；两被告以所购买的案涉房屋提供抵押担保。2013年8月1日，原告为两被告所购买的案涉房产办理了商品房预告登记，预告登记权利人为吴小飞，附记记载吴小飞与何成林夫妻共有。2013年9月30日，农行桂阳县支行向被告吴小飞发放个人贷款28万元。因被告吴小飞未按贷款合同约定按期还本付息，农行桂阳县支行于2018年5月25日向本院提起诉讼，本院经审理后于2018年12月18日判决：解除双方签订的《个人购房担保借款合同》；被告吴小飞、何成林偿还农行桂阳县支行所欠贷款本息，金鹰房产公司承担连带还款责任；由被告吴小飞、何成林承担抵押担保责任，确认农行桂阳县支行对案涉房屋享有优先受偿权。该判决还查明了，金鹰房产公司与农行桂阳县支公司均认可金鹰房产公司已为被告吴小飞偿还贷款7773.62元。为了顺利拿到房产权证，原告金鹰房产公司于2019年10月9日为被告代缴了房屋专项维修基金6733元，于2019年12月27日代被告向农行桂阳县支行偿还贷款22969.05元。原告多次向被告催讨代缴款项未果，遂向本院提起诉讼。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告金鹰房产公司就交易的商品房为被告办理了商品房预告登记，双方合同约定房屋价款支付方式为首付加按揭，被告吴小飞未按照按揭合同约定按期还本付息，导致原告作为保证人代为偿还部分贷款，两被告的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。原告请求被告支付代为偿还的房屋贷款30742.67元（22969.05元＋7773.62元）和代为缴纳的房屋专项维修基金6733元，有事实和法律依据，本院予以支持。被告吴小飞与被告何成林系夫妻关系，在婚姻关系存续期间共同购买案涉房屋，因购房而产生的贷款属于夫妻共同债务，故两被告对原告代缴的上述款项承担共同清偿责任。关于原告主张2017年3月1日代还房贷3704元，因本院于2018年12月18日判决确认金鹰房产公司和农行桂阳县支行均认可的是金鹰房产公司已代被告吴小飞偿还贷款7773.62元，可以合理认定代还的7773.62元已包含2017年3月代还的3704元，原告虽提供了代还3704元贷款的凭证，但未就该笔贷款未包含在法院确认的代还7773.62元内提供证据证明，故对该部分主张本院不予支持。关于原告主张的利息问题。被告未按贷款合同约定按期还本付息，导致原告代被告缴纳上述款项的行为，可视为逾期付款，原告请求被告支付代付款项的利息，本院予以支持。因原、被告签订的《商品房买卖合同》对代付上述款项的利息没有约定，本院依据相关法律规定，酌定按照中国人民银行同期贷款利率即年利率6%计算利息，截至2020年3月4日（原告起诉状落款日），本院核算利息为：1.2018年12月18日法院确认的代付房贷7773.62元的利息566.09元（7773.62元×6%÷365×443天）；2.2019年12月27日代付房贷22969.05元的利息260.53元（22969.05元×6%÷365×69天）；3.2019年10月9日代缴房屋专项维修基金6733元的利息163.81元（6733元×6%÷365×148天），以上三笔利息共计990.43元。2020年3月4日之后的利息，按照年利率6%计算至款项全部偿清之日止。对原告多主张的部分利息，本院不予支持。关于原告主张的律师代理费问题，因原、被告签订的《商品房买卖合同》就此没有约定，且原告亦未提供证据证明律师代理费系代被告支付给农行桂阳县支行的费用，故本院对原告主张的律师代理费不予支持。关于原告主张的房屋交易费、代办贷款手续费、房屋开户电费、办证费，因未提供相关证据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告吴小飞、何成林于本判决生效之日起十日内共同连带支付原告桂阳金鹰房地产开发有限公司代为偿还的房屋贷款30742.67元、代为缴纳的房屋专项维修基金6733元，利息990.43元（计算至2020年3月4日），合计38466.10元；2020年3月4日之后的利息按照年利率6%计算至款项实际偿清之日止；二、驳回原告桂阳金鹰房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1083元，减半收取计542元，由被告吴小飞、何成林负担407元，由原告桂阳金鹰房地产开发有限公司负担135元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  何志生二〇二〇年四月二十七日法官助理唐玲芳书记员刘政兴附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。