北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初92927号原告（反诉被告）：北京正鑫恒汇企业管理有限公司，住所地北京市朝阳区酒仙桥路。法定代表人：刘松煜。委托诉讼代理人：宋通，北京颂通律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘艳秋，北京颂通律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：北京仁合嘉尚文化娱乐有限公司，住所地北京市朝阳区酒仙桥路。法定代表人：李雪梅，执行董事。委托诉讼代理人：杨红，北京市中盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐凯，北京市中盛律师事务所实习律师。原告（反诉被告）北京正鑫恒汇企业管理有限公司（曾用名称北京拾块起司服装商贸有限责任公司，以下称正鑫恒汇公司）与被告（反诉原告）北京仁合嘉尚文化娱乐有限公司（以下称仁合嘉尚公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。正鑫恒汇公司的委托诉讼代理人宋通，仁合嘉尚公司的委托诉讼代理人杨红、徐凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。正鑫恒汇公司向本院提出诉讼请求：1、要求确认双方签订的《房屋租赁合同》于2018年7月20日解除；2、要求仁合嘉尚公司向正鑫恒汇公司支付2018年3月9日至2018年7月20日的房屋租金673283元；3、要求仁合嘉尚公司以673283元为基数，按照日万分之五的标准向正鑫恒汇公司支付自2018年2月26日起至实际支付673283元之日止的违约金；4、要求仁合嘉尚公司向正鑫恒汇公司支付2017年11月15日至2018年3月15日的供暖费32466元、2018年5月1日至2018年7月20日的制冷费37568元；5、要求确认正鑫恒汇公司不予退还保证金458485.63元。事实和理由：2017年11月10日，正鑫恒汇公司与仁合嘉尚公司签订《房屋租赁合同》，约定仁合嘉尚公司承租位于北京市朝阳区酒仙桥路房屋（以下称涉诉房屋），租期自2017年11月12日至2026年9月8日，仁合嘉尚公司应于正鑫恒汇公司正式交房并签署交房确认书后三个工作日内向正鑫恒汇公司支付保证金458485.63元及首期（2018年1月11日至2018年3月8日）租金277584.3元，于2018年2月25日前支付2018年3月9日至2018年6月8日的租金458485.63元，于2018年5月25日前支付2018年6月9日至2018年9月8日的租金458485.63元。但仁合嘉尚公司在支付保证金及首期租金后，自2018年2月25日起未向正鑫恒汇公司支付任何租金。后仁合嘉尚公司于2018年7月20日腾退涉诉房屋，但未补交其占有使用涉诉房屋期间的租金、供暖费和制冷费等，故诉至法院。仁合嘉尚公司辩称，一、双方签署的《房屋租赁合同》为无效合同。1、正鑫恒汇公司在签订合同时提供的产权证显示共有3层房屋，但是涉诉房屋所在楼宇实际包括地上5层和地下1层，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条的规定，本案租赁合同应为无效合同。2、涉诉房屋是正鑫恒汇公司从案外人处承租过来的，但正鑫恒汇公司没有转租的权限。3、根据合同第14条约定，正鑫恒汇公司提供的租赁物应取得有效的消防验收合格证明和当年度合格的消防电气检测报告，但正鑫恒汇公司一直没有提供，仁合嘉尚公司担心涉诉房屋在消防上有问题。二、仁合嘉尚公司于2018年1月15日已腾退涉诉房屋，据了解正鑫恒汇公司自2018年4月17日起就已经将涉诉房屋另行对外出租，故自2018年1月15日之后仁合嘉尚公司没有理由继续支付租金、供暖费和制冷费。三、关于违约金和保证金，因系正鑫恒汇公司的原因导致合同无效，故不同意支付违约金以及保证金不予退还。保证金也具有惩罚性质，即使法院认定仁合嘉尚公司存在违约行为，也不应同时支持正鑫恒汇公司的这两项诉讼请求，且正鑫恒汇公司主张的违约金过高，仁合嘉尚公司要求酌减。仁合嘉尚公司向本院提出反诉请求：1、要求确认双方签订的《房屋租赁合同》无效；2、要求正鑫恒汇公司向仁合嘉尚公司返还保证金458485.86元和首期租金277584.3元。事实和理由：2017年11月10日，正鑫恒汇公司与仁合嘉尚公司签订《房屋租赁合同》，约定租赁物位于北京市朝阳区酒仙桥路，产权证号为朝全字第XXXX号，产权人为中国电子科技集团公司第十二研究所（以下称电科十二所），房屋产权证复印件作为合同附件一，正鑫恒汇公司应确保租赁物系合法建筑。2017年11月17日，仁合嘉尚公司向正鑫恒汇公司支付了保证金458485.63元和首期租金277584.3元。正鑫恒汇公司提供的产权证记载**8号楼层数为3层，房屋建筑面积为6554.7平方米，提供的建设工程规划许可证附件记载审批情况为“科研楼，建筑规模为7195.3平方米，地上3层，地下0层”，但正鑫恒汇公司交付的涉诉房屋所在楼宇实际为地上5层和地下1层。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条的规定，双方签订的《房屋租赁合同》应属无效。正鑫恒汇公司对仁合嘉尚公司的反诉辩称，不同意仁合嘉尚公司的全部反诉请求。一、双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，涉诉房屋的所有权人是电科十二所，电科十二所委托北京大山子阳光金街国际商业管理有限公司（曾用名称北京大山子阳光金街国际商城有限公司，以下称阳光金街公司）对外出租。2017年7月10日，正鑫恒汇公司从阳光金街公司处取得涉诉房屋所在楼宇一层房屋的对外转租权，故正鑫恒汇公司对涉诉房屋享有合法转租权。二、本案不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条的规定。涉诉房屋位于北京市朝阳区酒仙桥路**8号楼一层，该层房屋在建设工程规划许可证的规划范围内，不属于违章建筑。双方签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效，仁合嘉尚公司应按合同约定支付租金及违约金。关于保证金，因仁合嘉尚公司存在违约行为，根据合同约定，保证金不予退还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：北京市朝阳区酒仙桥路13号房屋于1996年登记至电子工业部第十二研究所名下，房屋用途为办公，建筑总面积为62742.1平方米。房屋登记表显示，该13号地址共包括156号楼，其中第**8号楼共有3层房屋，有证房屋建筑面积为6554.7平方米。经询，双方均表示涉诉房屋的楼号为**8号，位于一层。2017年11月10日，正鑫恒汇公司作为出租方（甲方）与仁合嘉尚公司作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将涉诉房屋出租给乙方，涉诉房屋的产权人为电科十二所，产权证号为朝全字第XXXX号，面积为773平方米，产权证复印件作为本合同附件一；甲方应于2017年11月12日前将租赁物交付给乙方，租赁期限开始时间以双方签字盖章的租赁物交付确认书为准；租赁期限自2017年11月12日至2026年9月8日，正式计租日为2018年1月11日，免租期自2017年11月12日至2018年1月10日；租金标准为2018年1月11日至2018年9月8日期间每年1194555.55元，2018年9月9日至2019年9月8日期间每年1833942.5元……；租金支付方式为押三付三，第二年起租金支付方式改为半年付，提前15个工作日支付；乙方应在甲方正式交房并签署交房确认书后三个工作日内向甲方支付租赁保证金458485.63元和首期租金277584.3元（即2018年1月11日至2018年3月8日的租金），应在2018年2月25日前支付2018年3月9日至2018年6月8日的租金458485.63元，应在2018年5月25日支付2018年6月9日至2018年9月8日的租金458485.63元，第二年起按半年度支付一次，此后正常每年租金支付日为8月25日、2月25日；租赁保证金应于合同到期将租赁物退还甲方后五个工作日无息退还乙方（如乙方提前终止合同则保证金不予退还）；甲方应确保租赁物符合国家和当地现行的消防法规的要求，取得有效的消防验收合格证明以及当年度合格的消防电气检测报告；甲方确保租赁物有可正常使用的中央空调、供暖供冷系统，甲方负责该些系统的维保责任，乙方按国家相关规定向甲方交纳夏季中央空调的使用费和冬季取暖费，夏季中央空调使用费的标准为0.6元/天/平方米，供冷日期为每年的5月1日至9月30日，乙方应于每年的5月1日前向甲方交纳该笔款项，每年冬季供暖费为42元/平方米/供暖季，供暖日期为每年的11月15日至次年的3月15日，乙方应于每年的11月1日前向甲方交纳该笔款项；甲方应确保租赁物系合法建筑物，没有被查封、冻结，产权清晰没有争议；乙方应严格按合同约定支付租金，在甲方无任何违约的情况下，每延期支付一天，甲方按所欠费用的万分之五加收逾期付款违约金，逾期超过一个月，经甲方书面通知后的合理期限内仍未交纳的，甲方有权解除本合同，若甲方选择解除合同，租赁保证金不予退还。合同显示共包括八个附件，其中附件一为房屋所有权证（签约时甲方提供）、产权方同意出租证明（交房后五个工作日内由甲方提供），附件二为租赁房屋平面分界图（签约时双方盖章确定），附件三为租赁物外立面（店招位）图（签约时双方盖章确定），附件四为消防验收合格证明及年检合格证明（签约时甲方提供）。正鑫恒汇公司在合同尾部的甲方处盖章，刘松煜在甲方授权代表人处签字，李雪梅在乙方授权代表人处签字。经询，仁合嘉尚公司表示其承租涉诉房屋用于经营游戏厅。合同签订后，正鑫恒汇公司将涉诉房屋交付给仁合嘉尚公司。2017年11月17日，李长声代表仁合嘉尚公司向正鑫恒汇公司支付了736069.93元，其中包括租赁保证金458485.63元和首期（2018年1月11日至2018年3月8日）租金277584.3元。2017年12月27日，仁合嘉尚公司成立，登记注册的地址为北京市朝阳区酒仙桥路，法定代表人为李雪梅。仁合嘉尚公司表示，其在工商管理部门办理登记注册时正鑫恒汇公司向其提供了阳光金街公司出具的住所证明。双方均表示本案《房屋租赁合同》的主体是正鑫恒汇公司和仁合嘉尚公司，仁合嘉尚公司对李雪梅代为签订《房屋租赁合同》的行为予以追认。正鑫恒汇公司主张其有权转租涉诉房屋，就此提交了如下证据：1、电科十二所于2008年9月1日出具的《委托书》，内容为：北京市朝阳区酒仙桥路**8号楼房的产权属于电科十二所，总面积6554.7平方米，电科十二所将该房屋委托给阳光金街公司经营及对外出租。2、电科十二所于2010年10月28日出具的《证明》，内容为：电科十二所与阳光金街公司于2006年9月29日签订了《房屋建设及租赁协议》（租期为二十年），根据协议，阳光金街公司对建成的综合楼在租期内有权对外出租。3、正鑫恒汇公司与阳光金街公司于2017年7月10日签订的《房屋租赁合同》，显示阳光金街公司将北京市朝阳区酒仙桥路一层面积为1860平方米的房屋出租给正鑫恒汇公司，租期自2017年7月10日至2026年9月9日；经阳光金街公司同意，正鑫恒汇公司有权将租赁物部分转租给第三方。4、阳光金街公司出具的《转租证明》，内容为：阳光金街公司允许正鑫恒汇公司对其承租的北京市朝阳区酒仙桥路一层房屋进行转租。仁合嘉尚公司对该组证据的真实性不持异议，但不认可关联性和证明目的，表示产权证显示的所有权人为电子工业部第十二研究所，而该组证据中显示的产权人为电科十二所，产权人信息对应不上；该组证据显示房屋面积为6554.7平方米，但建设工程规划许可证显示建筑面积为7195.3平方米，面积对应不上；委托书显示房屋地址为**8号楼，但房屋租赁合同显示房屋地址为**号，租赁物对应不上；证明中显示房屋系综合楼，但建设工程规划许可证附件显示房屋系科研楼，房屋性质对应不上；转租证明没有落款时间，没有明确转租期间，也没有房屋具体地址。经询，仁合嘉尚公司表示其在承租涉诉房屋时知晓正鑫恒汇公司系转租，但不清楚正鑫恒汇公司是否有权转租，其在承租期间，未出现他人就涉诉房屋主张权利。仁合嘉尚公司主张涉诉房屋系违章建筑，就此提交了建设工程规划许可证及涉诉房屋照片一组，其中建设工程规划许可证显示，发证日期为2007年8月30日，建设单位为电科十二所，建设项目为科研楼，建筑规模为7159.3平方米，层数为地上3层、地下0层。仁合嘉尚公司表示，涉诉房屋所在楼宇的实际结构为地上5层、地下1层，足以可见涉诉房屋所在整栋楼宇并不是按照建设工程规划许可证的内容所建，也不可能系在原有房屋上的加盖，因为建设工程规划许可证上显示没有地下室，地下室无法加盖，故整栋楼宇均是重建的。正鑫恒汇公司对该组证据的真实性不持异议，但不认可证明目的，表示楼宇内部的装修和切割不违反建设规划许可，即使加盖的部分楼层没有取得建设规划许可，但涉诉房屋位于一层，在建设规划许可的范围内，故涉诉房屋是合法建筑。经询，正鑫恒汇公司认可涉诉房屋所在楼宇的实际结构为地上5层、地下1层。关于仁合嘉尚公司从涉诉房屋内搬出的时间和原因，仁合嘉尚公司表示，其怀疑涉诉房屋系违章建筑，担心影响其开办游戏厅，故于2018年1月15日从涉诉房屋内搬出，因法律意识不强，其搬走时并未与正鑫恒汇公司办理交接手续，但已电话通知了正鑫恒汇公司，搬走时其将涉诉房屋的门锁上了，并将钥匙交还给了正鑫恒汇公司的刘松煜。正鑫恒汇公司对仁合嘉尚公司所述的腾房情况不予认可，表示因仁合嘉尚公司未按期支付第二期租金，正鑫恒汇公司去涉诉房屋催要租金，但发现房门被锁，后多次电话催要租金但仁合嘉尚公司仍未支付，后其于2018年7月20日邀请物业人员到场打开涉诉房屋的房门，自行收回涉诉房屋，就此正鑫恒汇公司提交了其于2018年7月20日自行收回房屋的录像。仁合嘉尚公司对录像的真实性不持异议，但不认可关联性和证明目的，表示录像显示的编辑时间为2019年6月26日，录像中没有仁合嘉尚公司的人员，无法证明腾房事实。仁合嘉尚公司主张正鑫恒汇公司自2018年4月17日起即开始对外转租涉诉房屋，就此提交了正鑫恒汇公司的刘松煜的微信朋友圈截图。正鑫恒汇公司对该证据的真实性无法确认，表示无法证明该证据中的房屋就是涉诉房屋，且该证据显示同一房屋自2018年4月17日至2018年8月12日期间均在招租，可见至2018年8月12日，该房屋仍未出租出去。关于电子工业部第十二研究所和电科十二所的关系，正鑫恒汇公司称，二者是同一主体，电子工业部第十二研究所系国家部委，后国家机构改革，改制为电科十二所。经询，仁合嘉尚公司表示其承租涉诉房屋后未交纳过供暖费和制冷费。关于保证金，仁合嘉尚公司表示同意用保证金折抵其应向正鑫恒汇公司支付的费用。经释明，正鑫恒汇公司表示，若法院认定双方所签房屋租赁合同为无效合同，则要求仁合嘉尚公司支付2018年3月9日至2018年7月20日期间的房屋占有使用费673283元，其他诉讼请求不变。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，正鑫恒汇公司将涉诉房屋出租给仁合嘉尚公司，根据查明的事实可知，涉诉房屋的楼号虽然为**8号，但与1996年取得的产权证登记的**8号楼并非同一房屋，涉诉房屋也并未按照2007年取得的建设工程规划许可证的规定所建，亦无证据证明涉诉房屋取得了新的建设工程规划许可，故正鑫恒汇公司与仁合嘉尚公司就涉诉房屋签订的租赁合同应属无效。因本案租赁合同为无效合同，故正鑫恒汇公司要求确认合同解除及要求仁合嘉尚公司支付违约金的请求本院不予支持。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。正鑫恒汇公司已将涉诉房屋交付给仁合嘉尚公司使用，仁合嘉尚公司亦以涉诉房屋为地址注册成立公司，故仁合嘉尚公司应向正鑫恒汇公司支付占有房屋期间的使用费，仁合嘉尚公司主张其于2018年1月15日将涉诉房屋腾退给正鑫恒汇公司，但未能就此进行举证，故本院不予采信。现正鑫恒汇公司自认其于2018年7月20日收回涉诉房屋，本院不持异议，故仁合嘉尚公司应向正鑫恒汇公司支付2018年3月9日至2018年7月19日期间的房屋占有使用费，数额经本院核算为662810.75元。关于供暖费和制冷费，属于仁合嘉尚公司在实际使用涉诉房屋期间产生的费用，应由仁合嘉尚公司承担，本院按合同约定的费用标准，根据仁合嘉尚公司实际占用涉诉房屋的期间依法核算制冷费数额为37104元、供暖费数额为32466元。关于保证金，合同无效后正鑫恒汇公司应将保证金退还给仁合嘉尚公司，现仁合嘉尚公司同意用保证金折抵其应付费用，本院不持异议，具体计算时本院将以保证金折抵仁合嘉尚公司应支付的房屋占有使用费，折抵后仁合嘉尚公司还应向正鑫恒汇公司支付占有使用费204325.12元。正鑫恒汇公司要求确认不予退还保证金的请求缺乏依据，本院不予支持。关于仁合嘉尚公司要求退还租金的反诉请求，虽双方之间的合同属无效合同，但仁合嘉尚公司已实际占有使用涉诉房屋，应向正鑫恒汇公司支付其实际占有房屋期间的使用费，仁合嘉尚公司的该项请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）北京正鑫恒汇企业管理有限公司与被告（反诉原告）北京仁合嘉尚文化娱乐有限公司签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告（反诉原告）北京仁合嘉尚文化娱乐有限公司于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）北京正鑫恒汇企业管理有限公司支付房屋占有使用费204325.12元（已折抵保证金458485.63元）、制冷费37104元、供暖费32466元；三、驳回原告（反诉被告）北京正鑫恒汇企业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）北京仁合嘉尚文化娱乐有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15616元，由原告（反诉被告）北京正鑫恒汇企业管理有限公司负担4492元（已交纳），由被告（反诉原告）北京仁合嘉尚文化娱乐有限公司负担11124元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费5580元，由原告（反诉被告）北京正鑫恒汇企业管理有限公司负担4089元（于本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）北京仁合嘉尚文化娱乐有限公司负担1491元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 柯 岩审判员 刘 鹏审判员 谷培培二〇二〇年四月二十六日书记员 王贺情书记员 徐梦桥