贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔01民终1670号上诉人（原审被告）：贵州施格房地产开发有限责任公司，住所地贵州省贵阳市云岩区黄金路A栋1层1号。法定代表人：薛平，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李炜（公司员工），男，1994年1月7日出生，汉族，住贵州省贵阳市。被上诉人（原审原告）：高丽佳，女，1957年2月28日生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。被上诉人（原审原告）：董瑜，男，1957年5月25日生，汉族,住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：刘佳，广东星辰（贵安新区）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈海涛，广东星辰（贵安新区）律师事务所律师。上诉人贵州施格房地产开发有限责任公司因与被上诉人高丽佳、董瑜商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2019）黔0103民初10386号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。贵州施格房地产开发有限责任公司上诉请求：1、撤销原判逾期交房违约金的判项；2、减少原判逾期办证违约金金额；3、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、原判认定的逾期交房天数多算了一天,对逾期交房违约责任进行认定时没有认定违约责任的前置条件中包含了不可抗力。逾期交房系天气、政府等非因上诉人原因造成，对因前述原因造成的天数应予扣除（共403天），扣除此天数后，上诉人不存在逾期交房行为，故不应承担逾期交房违约责任。2、因前述不可归咎于上诉人的原因导致不能施工，最终导致工期延误，也直接导致上诉人不能如期获得办理初始产权登记的材料和进行初始登记，故在计算逾期办证违约天数时，也应扣除403天。3、案涉楼盘规划为两期，但住建部门在进行测绘时将两期一同测绘，从而导致办证时间延长，上述延期不是上诉人原因导致，不应由上诉人承担逾期责任。综上，上诉人逾期交房和逾期办证的主要责任在于不可抗力及政府原因，并非上诉人故意延期，恳请二审法院查清事实后依法改判。高丽佳、董瑜答辩称：一审法院认定事实清楚，证据确凿，法律适用正确，程序正当合法，应驳回上诉人的全部上诉请求，维持原判。高丽佳、董瑜向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付2015年12月31日至2017年5月4日期间的逾期交房违约金47,753元（以原告已支付的购房款976,552元为基数，自2015年12月31日起至实际交付符合合同约定条件的房屋为止，按每日万分之一向原告支付逾期交房违约金）；2.判令被告向原告支付逾期办理房产证的违约金59,081元（以原告已支付的购房款976,552元为基数，暂从2017年12月30日计至2019年8月30日，直至被告实际交付办理案涉商品房转移登记文书之日止，按每日万分之一支付逾期违约金）；3.本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实，2013年11月21日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定由原告购买被告开发的位于贵阳市云岩区房屋，房屋总价款为976552元，原告应于合同签订之日支付首期房款586552元，余款39万元以银行按揭支付，被告应于2015年12月31日前向原告交付该房屋。该合同第十三条约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（1）……（2）逾期超过120日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1％向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。”该合同第二十二条约定“出卖人承诺于2017年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”第二十二条第三（二）项约定“出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理:1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（1）……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”该合同第二十七条中约定，若有不可抗力发生，一方应自不可抗力事件结束之日起60日内向另一方当事人提供证明。合同附件十二《补充协议》第六条第三款约定“出卖人在办理买受人产权证之前，买受人应提供物业管理费已缴清的相关凭证，否则出卖人有权不予办理其房屋所有权证，由此引起的一切损失及相关法律责任应由买受人全部承担，而由此给出卖人造成的损失也应由买受人承担。”同日，原告向被告支付首期购房款586,552元，同年12月20日，原告通过银行贷款向被告支付购房款39万元，至此，原告共计向被告支付购房款976,552元。2016年7月18日，施格名门一期5、6、7栋楼竣工并经贵阳建筑勘察设计有限公司、贵州建工监理咨询有限公司、七冶土木建筑工程有限公司责任公司、贵阳铝美设计研究院有限公司等验收合格。同年9月3日，被告在《贵州都市报》上刊登《交房通知》，内容为“尊敬的施格名门业主：施格名门项目一期项目已顺利竣工，现为提高效率，保证服务质量，交付手续可以在您认为方便的时候和我公司预约办理。”2017年5月4日，原告向物业公司交纳装修保证金3500元，原告主张其收房时间即为该日。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应认定合法有效，原、被告应严格按照合同约定履行各自义务。关于被告逾期交房及逾期交房违约金方面。其一，根据《商品房买卖合同》的约定，被告应于2015年12月31日前向原告交付该房屋；其二，原告已按合同约定向被告支付完全部购房款；其三，依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定，被告应向原告交付经验收合格的房屋，被告于2016年7月18日已取得涉案房屋所在的施格名门一期5、6、7栋楼竣工验收合格报告，应予认定涉案房屋于2016年7月18日已具备交房条件；其四，虽原告主张其实际收房时间为2017年5月4日，但被告已于2016年9月3日在报纸上刊登《交房通知》，该通知明确要求购房人前往预约办理交房手续，故应以《交房通知》见报之日即2016年9月3日为交房之日，该日期晚于双方约定日期，被告因此构成违约，所以被告应当承担违约责任。关于被告认为违约金约定的计算标准过高，应予调整的意见，首先，合同约定标准（每日万分之一）折合年利率为3.65%，该标准仍低于中国人民银行公布的同期同类银行贷款基准利率，且该约定支付标准与《商品房买卖合同》中关于逾期付款的违约金支付标准一致，均为万分之一，属对等约定，因此被告的抗辩不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，因此，该抗辩不成立，违约金自2016年1月1日起计算至2016年9月3日止，共计247日，违约金为24,120.83元（976,552元×0.0001×247），该逾期交房违约金被告理应承担。关于被告逾期办证及违约金方面。根据《商品房买卖合同》的约定，被告应于2017年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但至法庭辩论终结时被告仍未就其已取得房屋所有权的初始登记进行举证，因此一审法院推定被告未取得该登记，未取得办理商品房转移登记所需的全部有关文书，未将此交付原告。所以，被告应承担逾期交付办理案涉商品房转移登记所需有关文书的违约责任。关于被告认为违约金约定的计算标准过高，应予调整的意见，首先该标准是双方在合同中的约定，其次，该逾期交付办证所需有关文书违约金与逾期交房违约金系不同方面违约责任的约定，系商品房买卖合同中不同时期违约责任的承担方式，且叠加计算的期间较少，即使二者叠加后，折合年利率7.3%，亦不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款可以调低违约金的情况，因此，被告逾期交付办证所需有关文书的违约金应按合同约定的每日万分之一进行计算，自2017年12月31日起计算至被告取得该商品房所有权初始登记时止。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决：一、被告贵州施格房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内给付原告高丽佳、董瑜2016年1月1日至2016年9月3日期间的逾期交房违约金24,120.83元；二、被告贵州施格房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内给付原告高丽佳、董瑜逾期办证违约金（逾期办证违约金以976,552元为基数，按照每日万分之一计算，从2017年12月31日起计算至被告取得该商品房所有权初始登记之日止）；三、驳回原告高丽佳、董瑜的其他诉讼请求。案件受理费2436元，减半收取1218元，由原告高丽佳、董瑜负担269元，由被告贵州施格房地产开发有限责任公司负担949元。本院二审期间,当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交以下证据：第一组：《气象资料咨询报告》、《混凝土结构工程施工规范》(中华人民共和国国家标准GB506666-2011)、《云岩区住建局开展低温天气施工现场安全生产检查》(网页截图)，拟证明因低温天气影响导致延误工期327天。第二组：《2019中国国际大数据产业博览会期间建筑工程环境整治工作方案》、《南明区兴关社区保障校园秩序为高考子弟护航》(网页截图)等文件，拟证明因会议、高考等影响导致延误工期。第三组：《贵阳供电局110kv乌沙线电缆临时占用贵州施格房开用地补充协议》、《云岩区人民政府关于宝山北路“施格名门”项目用电有关问题的请示》（云府报【2015】198号）等文件，拟证明因更改电力施工方案导致工期延误。第四组：《关于贵州日报报业集团与贵州施格房开公司地界纠纷不稳定问题的专题会议纪要》（筑维稳办字【2015】28号，拟证明因贵州日报社职工宿舍住户堵工导致工期延误。高丽佳、董瑜质证称，第一组证据均为复印件，不认可其真实性。《混凝土结构工程施工规范》(中华人民共和国国家标准GB506666-2011)为上诉人单方的施工规范,与本案无关均不能达到上诉人的证明目的；第二组证据均为复印件，不认可其真实性,且均系政府行为与本案无关,不能达到上诉人的证明目的。第三组证据均为复印件，不认可其真实性，且系公司内部行为,不能对抗其应承担的违约责任。不能达到上诉人的证明目的。第四组证据为复印件，不认可其真实性。且上诉人应对商业风险有所预估，其应依合同约定承担违约责任。二审审理查明的事实与原判认定的事实一致。上述事实有当事人庭审陈述及相关证据在卷佐证，且经质证，本院依法予以确认。本院认为，上诉人主张其提交的《气象报告》可以证明涉案房屋施工期间存在327天的恶劣天气，天气原因属于合同约定的不可抗力因素，故不应计算逾期天数。对此本院认为首先恶劣的天气对不同工程带来的影响各有不同，本案中上诉人提供贵州省气象档案馆出具的《气象报告》，载明2011年-2016年期间气温低于5℃和降水量大于25mm的天数，未能提供相关施工日志等其他证据佐证确因上述天气导致停工。其次，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，而天气因素对施工的影响并非完全不能预见，上诉人作为从事房地产项目开发的专业公司，应该知晓哪些天气会对施工造成影响，在与被上诉人进行交房期限、办证期限约定时，也会将此类因素予以考虑。同理上诉人主张的高考、会议等因素也属于可预见的情况，同时上诉人提交的关于省十二次党代会、数博会的开会时间均在合同约定的交房时间之后，且也在上诉人报纸上刊登《交房通知》的时间之后，即开会时案涉楼盘已完工，并不会对案涉楼盘的施工产生影响。故上诉人提交的《省第十二次党代会期间云岩区环境空气质量保障方案》及《2019中国国际大数据产业博览会期间建筑工程环境整治工作方案》与本案无关。至于上诉人提到的规划和测绘方面的问题，仅是上诉人的口头陈述，没有相关证据佐证，本院不予采信。综上，本院认为上诉人以恶劣天气、高考、会议召开、规划等属于不可抗力为由主张不承担逾期交房违约金和扣除相应逾期办证天数的主张不能成立，对该主张本院不予支持。上诉人主张一审判决认定的逾期交房天数多算一天。经查明，施格房开应于2015年12月31日前向高丽佳、董瑜交付该房屋，一审判决以《交房通知》见报之日即2016年9月3日为交房之日并无不妥。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第八十二条第二款“期间以时、日、月、年计算。期间开始的时和日，不计算在期间内。”、《最高人民法院关于适用的解释》第一百二十五条“依照民事诉讼法第八十二条第二款规定，民事诉讼中以时起算的期间从次时起算；以日、月、年计算的期间从次日起算。”。故应计算逾期交房违约金的期间为：2016年1月1日至2016年9月3日，交房之日即2016年9月3日也应计算违约金，共计247天。一审判决对此认定并无不当，本院予以维持。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2436元，由上诉人贵州施格房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判员  符黎音二〇二〇年四月八日法官助理王强书记员范梦诚