吉林省松原市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉07民终490号上诉人：孟玉玲，女，1984年11月8日生，汉族，现住松原市宁江区。被上诉人：松原市彦杰物业管理有限公司，住所地松原市宁江区，统一社会信用代码91***7B。法定代表人：王建峰，系经理。电话：13××××××868委托诉讼代理人：胡月香，女，1989年4月10日生，汉族，系原告公司职员，现住吉林省松原市宁江区。上诉人孟玉玲因与被上诉人松原市彦杰物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服松原市宁江区人民法院（2019）吉0702民初1214号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人孟玉玲，被上诉人松原市彦杰物业管理有限公司委托诉讼代理人胡月香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孟玉玲上诉请求：请求松原市中级人民法院依法撤销（2019）吉0702民初1214号民事判决书，并驳回被上诉人的诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，业主委员会选举是未经过业主大会进行选举的，无权利行使代理权利，业主委员会也未经过我们居民选举，我们对此根本不知情，我们之间不存在服务关系，我未授权。业主委员会的5人实为无效人员，违反了物业管理条例，合同无效。他们之间的合同是伪造、欺诈的合同，非法的。我们之间不存在物业服务关系。不同意交物业费。双方根本没有签订过物业服务合同，小区业主委员会成立是伪造并私刻公章，其行为剥夺了大多数业主的权利。二、物业公司只知道收取费用，并不提供必要的服务，经常采取砸门、断电、断闭路等方式，不允许业主提不同意见。松原市彦杰物业管理有限公司向一审法院起诉请求：2017年10月1日，原告与宁江区政府家属楼小区业主委员会签订了《物业服务合同》，合同约定由原告向其小区提供物业管理服务，原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，业主按房屋建筑面积向原告支付物业管理费用，每月每平方米0.7元，缴费时间为每年的11月1日。但被告却不交纳自2018年11月1日至2019年11月1日的物业费554.82元，多次向被告催要，被告未给付，故请求法院依法判令被告立即给付自2018年11月1日至2019年11月1日的物业费554.82元，并承担诉讼费。一审被告辩称:业主委员会选举是未经过业主大会进行选举的，无权行使代理权利，业主委员会也未经过我们居民选举，我们对此根本不知情，我们之间不存在服务关系，我未授权。业主委员会的5人实为无效人员，违反了物业管理条例，所以我不交物业费，合同无效。一审法院认定事实：2017年10月1日，松原市宁江区政府家属楼业主委员会与彦杰物业公司签订《松原市宁江区政府家属楼小区物业服务委托合同》，约定彦杰物业公司对松原市宁江区政府家属住宅楼进行物业服务管理，委托管理期限自2017年10月1日至2020年10月1日，物业受益人为本物业区域内全体业主和物业使用人。物业管理服务事项为：1、物业共用部位的日常维修，养护和管理。2、公共绿地、景观的养护。3、清洁服务，包括物业共用部位、楼道共用部位的清洁卫生、公共区域的清洁卫生、垃圾的收集等。4、小区车辆管理，安装蓝牙系统。5、安装监控设备。物业服务费用约定：物业服务费用选择包干制，收费标准（按建筑面积计算）住宅为0.7元／平／月，物业服务费用按年收取，交费日期为每年的10月1日。该合同规定的其他内容（详见合同书）。孟玉玲系宁江区政府家属楼小区3号楼3单元602室业主，建筑面积为66.05平方米。应交纳物业服务费期间为2018年11月1日至2019年11月1日，应交纳物业服务费金额为554.82元。另查明，宁江区政府家属楼小区拥有业主240户，2017年至2018年交纳物业费业主226户；2018年至2019年缴纳物业费业主202户。又查明，2017年9月，宁江区政府家属楼小区成立业主委员会。一审法院认为，彦杰物业公司与松原市宁江区政府家属楼业主委员会签订的“物业服务委托合同”，是双方的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，该合同对小区全体业主具有约束力，双方应当按照合同约定行使权利履行义务。彦杰物业公司向宁江区政府家属楼小区提供了物业服务，孟玉玲系小区业主，应当向彦杰物业公司缴纳物业费。关于“松原市宁江区政府家属楼小区物业服务委托合同”的认定问题，彦杰物业为宁江区政府家属楼小区提供了物业服务，孟玉玲没有提供证据证明同时期还有其他物业公司为该小区提供了物业服务；根据业主委员会备案材料显示，业主委员会的全部成员在此合同上均签字，其行为能够代表业主委员会从事民事活动；结合收费明细表体现的缴纳物业费业主均是宁江区政府家属楼的小区业主。业主委员会对外代表全体业主，孟玉玲系宁江区政府家属楼小区业主，该合同对孟玉玲具有约束力，物业服务合同不是必须经每一位业主都与物业公司单独订立，物业服务合同的订立也不是必须每一位业主都参与并知情，物业服务合同关系的确定也不以每一位业主都必须对业主委员会进行授权为必要条件。综上，应认定此合同的双方为宁江区政府家属楼业主委员会和松原市彦杰物业公司，也能证实系双方的真实意思表示，此合同对宁江区政府家属楼所有业主均有约束力。关于业主委员会成立的问题，人民法院审理民事案件应围绕当事人的诉讼请求进行审理，本案系由松原市彦杰物业管理有限公司提起诉讼要求业主给付物业费而引起的物业服务合同纠纷，松原市彦杰物业管理有限公司与业主之间是否形成物业服务合同关系、松原市彦杰物业管理有限公司是否提供了符合约定的物业服务、松原市彦杰物业管理有限公司请求给付物业费能否成立是本案审理的核心问题所在。关于业主委员会的成立问题，业主委员会的成立是否虚假、成立过程中是否存在违规违法犯罪的等问题，在行政和刑事上，属于行政管理和刑事违法犯罪问题，受行政法和刑事法律的调整，在民事上，属于业主与业主委员会的内部关系问题，对外不具有对抗债权人的法律效力。在性质上，业主委员会的成立问题与本案物业服务合同关系不属于同一法律关系，在主体上也不具统一性，属于独立于物业合同关系之外的诉讼请求。同时业主委员会的成立问题也不属于业主拒付物业公司物业费的法定抗辩理由。被告提出的业主委员会成立问题超出了本案的审理范围，其可就此单独提起诉讼或者通过其他有效的程序进行处理。综上，被告的辩解理由因无相关证据证实，一审法院不予采信。孟玉玲应向彦杰物业公司交纳拖欠2017年11月1日至2018年11月1日的物业费为554.82元（66.05平方米×0.7元／月／平方米×12月）。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物业管理条例》第七条第（五）项、第十五条第（二）项、第三十五条第一款、第四十一条第一款，判决如下：被告孟玉玲于本判决生效后立即给付原告松原市彦杰物业管理有限公司2017年11月1日至2018年11月1日物业费554.82元。被告如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告承担。经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本案争议焦点如下：1、双方的物业合同是否有效；2、物业公司收取物业费是否存在不当行为；3、物业公司的服务是否存在瑕疵。孟玉玲申请了两名证人（均系松原市宁江区政府家属楼业主）出庭作证及提交了一枚照片，证人赵玉杰、滕玉宝拟证明：业主委员会成立不合法，物业收费存在不当行为。对上述证人证言和照片彦杰物业公司质证称两位证人证言与事实不相符；照片不知道是在哪拍的，不知道照片来源，照片上的小窗户不在我们物业维修范围之内。彦杰物业公司没有提交新的证据。本院认为，对于孟玉玲上诉称业主委员会成立不合法，不能代表业主行使权力，与物业公司签订的合同无效这项诉求，本院认定如下，本案案由是物业服务合同纠纷，应围绕合同是否成立、生效，对双方当事人是否具有约束力来进行审理，业主对业主委员会的成立有异议不属于人民法院受理民事案件范围，所以对于孟玉玲上诉称业主委员会的成立不合规定，不是本案审理范围，另依据《最高人民法院审理关于物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第十五条规定，业主委员会有权代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。因此松原市宁江区政府家属楼业主委员会有权代表全体业主与松原市彦杰物业管理有限公司签订物业服务委托合同，业主孟玉玲虽然不是合同当事人，但其是物业合同项下权利义务的一方实际享有者和承担者，因此，松原市彦杰物业管理有限公司实际上是和全体业主建立物业服务法律关系，所以该合同对小区全体业主具有约束力，双方应当按照合同约定行使权利履行义务。因此对该项诉求，本院不予支持。孟玉玲上诉称物业公司没有提供必要的服务，经常有砸门、断电等行为，在庭审中虽然有两位证人出庭作证，但在一审物业服务合同纠纷一案中，以案件涉嫌违法犯罪为由移送公安机关处理，公安机关经审查后将案件相关材料送交给宁江区人民法院，答复宁江区人民法院认为松原市彦杰物业管理有限公司没有犯罪事实，所以对于该项上诉主张，本院不予支持。综上所述，孟玉玲的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元由上诉人孟玉玲负担。本判决为终审判决。审判长  韩方德审判员  高寒雪审判员  潘 伟二〇二〇年四月二十一日书记员  崔明杰