河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫08民终211号上诉人(原审被告)：郑州一建置业有限公司置业有限公司，住所地：郑州市管城区紫荆山路91号。法定代表人：段利民，系该公司董事长。委托诉讼代理人：张睿恒，男，汉族，1979年2月8日出生，住郑州市金水区，系该公司营销总监。被上诉人(原审原告)：吕安建，男，汉族，1976年7月2日出生，住孟州市。上诉人郑州一建置业有限公司(以下简称郑州一建公司)因与被上诉人吕安建商品房销售合同纠纷一案，不服河南省孟州市人民法院（2019）豫0883民初2450号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。郑州一建公司上诉请求：依法撤销一审判决,驳回被上诉人吕安建的诉讼请求；本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、造成被上诉人不动产证逾期办理是政府职能变更造成的,属于双方在签订房屋买卖合同时无法预料的情形,不是上诉人的原因导致,故上诉人不存在违约。双方在签订房屋买卖合同时,按照当时的实际情况,上诉人需要提交的仅限于办理房屋权属证书的相关材料,由于2015年12月份政府职能变更,房屋登记职能由房管局转移到土地局,房屋产权证也变更为不动产权证,合并后的不动产登记中心直到2016年6月份才开始正式接受材料,更为主要的是,全国范围内对于如何办理不动产权证并没有统一的要求,孟州不动产登记中心在很长一段时间内也不清楚如何办理,这就导致不知道要如何提交材料、提交什么材料,因为办理不动产权证所需的材料和办理房屋产权证所需要的材料不一样,需要缴纳的税费也不一样,办理不动产权证需要将土地使用证的相关材料也予以提交。这些变化是上诉人在签订房屋买卖合同时都无法预料到的,也是上诉人自身能力无法克服的情形。因此,依据合同法情事变更原则,不应当认定上诉人对逾期办理不动产权证存在违约行为。2、被上诉人并没有因为逾期办证受到任何损失,一审判决的违约金数额过高,应当依法予以减少。违约金的目的在于弥补守约方的损失,但是在本案中被上诉人并没有任何损失,却要求如此高的违约金,这种要求本不应当得到法律的鼓励和支持,否则将有失公平，同时也会给整个房地产行业带来不稳定的因素。按照《最高院关于商品房买卖司法解释》第十六条的规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额”,由此可以看出,违约金的增减是以损失的大小作为参照,而本案被上诉人并没有损失,因此其要求的违约金明显过高,应当予以减少或不予支持。3、双方所签订的房屋买卖合同中,被上诉人对逾期办证上诉人应当承担违约责任是予以放弃的,并不是没有约定。合同条款中将违约法律后果及处理途径已经进行了列举,双方在签订合同时均同意回避了该条款,应认定为放弃逾期办证违约金这项权利。故本案不能适用《最高院关于商品房买卖司法解释》第十八条规定计算违约金。请求依法支持上诉人的上诉请求。吕安建辩称:对方的上诉没有道理，应当赔偿我违约金，原判正确，应予维持。吕安建向一审法院起诉请求：1、依法判令被告立即协助原告办理房屋不动产证；2、依法判令被告支付逾期办理房屋不动产证违约金；3、本案诉讼费由被告承担。一审诉讼中，吕安建于2019年8月27日结清了公积金贷款，已领取了房屋不动产证，其当庭撤回了第1项诉求。一审法院查明：原告吕安建与被告郑州一建置业有限公司于2015年8月18日在孟州市“大唐名村”售楼部签订购房合同,原告购买被告位于大唐名村名人居71175号房。合同签订后，原告按合同约定交付了首付房款、契税和维修基金等，其余购房款以公积金贷款方式支付。合同第八条约定被告应当在2015年10月31日前将商品房交付给原告，合同第十五条约定被告应当在商品房交付使用90日内，将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案。涉案房屋被告已按照约定于2015年10月31日向原告交付，该房屋所在的7号楼于2017年11月24日在孟州市不动产登记中心完成首次登记公告。原告的公积金贷款于2019年8月27日结清，其不动产证已经领取，故原告当庭撤回第一项诉讼请求。另查明，原告向该院起诉主张权利的时间是2019年5月29日。《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）,载明：逾期贷款罚息利率为：在借款合同载明的贷款利率水平上加收30-50%。目前，中国人民银行公布的1-5年贷款年利率为4.75%。一审法院认为，原告吕安建与被告郑州一建置业有限公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应严格按照合同的约定履行义务。原告已履行了合同约定的交付房款等义务，被告依约应在商品房交付使用后90日内，即2016年1月29日前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，但被告至2017年11月24日才通过不动产登记部门审核，故原告要求被告支付逾期办理房屋不动产证违约金，证据充分，于法有据，该院予以支持。被告辩称原告使用公积金抵押贷款，不应支付原告违约金，理由不足，对该辩称意见不予采纳。被告辩称涉案合同当事人在第十五条的第一、二、三项处未填写文字，并在违约金计算标准处划叉，应认定为买受人放弃逾期办证违约金这项权利。该院认为，该格式合同条款只能认定为双方对逾期办证违约金未约定或者约定不明，被告的上述辩称理由不能成立。因原告所主张的违约金，双方在合同中没有明确约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，合同没有约定违约金，可以按照已付购房款总额，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。双方合同未明确约定逾期办证违约金数额，也未在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额，中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息均是以日、月、年为单位累计计收数额，故违约金属于继续性债权。对于继续行债权，应以对每个单独的债权分别适用诉讼时效，故除去原告起诉时已超过3年诉讼时效的120天（2016年1月29日至2016年5月29），其余逾期时间内（2016年5月29日至2017年11月24日）的违约金，被告则应给付原告。综上所述，被告辩称原告起诉超过诉讼时效，理由不足。原告主张的违约金应从2016年5月29日起至被告将涉案房产履行完报备手续之日即2017年11月24日止，共计540天，经计算每日违约金为77.46元[（457869元×（4.75%×1.3）/365天）]，合计违约金应为41828.4元（77.46元/天×540天）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项之规定，一审判决：被告郑州一建置业有限公司应于判决生效后十日内支付原告吕安建违约金41828.4元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费845元，减半收取422.5元，由郑州一建置业有限公司负担。二审中，当事人均未提供新的证据。经本院审理查明的案件事实与一审查明的一致。本院认为，第一、本案双方签订《商品房买卖合同》使用的是国家规定的示范文本，在其中的《商品房买卖合同说明》部分明确载明“对合同文本[]中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方应当协商确定”，“实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除。”据此，双方第十五条关于因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房产权证的处理选项当中，空格处所打“×”不能理解为买房人吕安建对逾期办证违约金主张权利的放弃，而应理解、认定为双方对逾期办证违约金的负担和数额未作约定。郑州一建公司关于双方在签订合同时吕安建放弃了对其公司逾期办证违约责任追究权利的主张不能成立。第二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案对于郑州一建公司的逾期办证违约责任，应按照上述法律规定认定、判决。郑州一建公司以没有给对方造成损失为由主张不应当支付违约金、违约金数额判决过高没有法律和事实依据，不能予以支持。第三、情势变更是当事人在缔约时按照社会一般观念无法预见的、风险程度远远超出正常人的合理预期、不能防范和控制的、非市场系统固有的风险。我国长期实行改革开放政策，政府机构和职能不断改革、优化，不动产登记制度的改革、实施依法不能认定为情势变更。郑州一建公司亦未就政府职能转化、不动产登记制度改革对其办证造成影响提供充分、客观的证据。双方合同对于办理权属登记表述为房地产权属证书，该证依法原来为房屋所有权证，调整、改革以后变更为不动产权属证书，不能据此就认定双方约定的只是办理房屋所有权证。郑州一建公司以政策调整后国家取消了房屋所有权证的办理为理由，主张其不构成违约，不能成立。郑州一建公司二审提出的情势变更、政府职能转变影响本案等新的观点、主张没有事实依据，不符合法律规定，不予支持。综上，郑州一建置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费845元，由郑州一建置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 军审判员 余同云审判员 毕 蕾二〇二〇年四月七日书记员 杨舒羽