河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终2967号上诉人（原审原告）：河南鑫苑基业置业有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区金水东路7号鑫苑中央花园东区3号楼2层。法定代表人：庄青松，该公司总经理。委托诉讼代理：范颖，河南三融律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘永福，男，汉族，1963年3月16日出生，住河南省新密市。被上诉人（原审被告）：韦爱荣，女，汉族，1963年5月4日出生，住河南省新密市。上诉人河南鑫苑基业置业有限公司（以下简称鑫苑公司）因与被上诉人刘永福、韦爱荣房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省新密市人民法院（2019）豫0183民初7861号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月19日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。鑫苑公司上诉请求：1、依法撤销河南省新密市人民法院所作出的(2019)豫0183民初7861号民事判决书;2、依法改判解除上诉人与被上诉人签订的编号为D1189711的《商品房买卖合同》及《补充协议》;3、依法改判被上诉人于合同解除后5日内协助上诉人办理房屋预告登记撤销和网签、备案信息撤销手续;4、依法改判被上诉人向上诉人支付损失补偿金68830.3元;5、依法改判被上诉人支付违约金150177.2元;6、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定上诉人与被上诉人的商品房买卖合同权利义务履行完毕,系明显错误。1、根据《合同法》第一百三十条规定“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人,买受人支付价款的合同”,又根据《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”的规定,本案中买卖的标的物为不动产,目前商品房买卖合同履行的情况是案涉房屋尚未取得权属证书,商品房买卖合同处于正在履行状态。一审法院既已在判决书中明确“出让人的义务是交付房屋和协助办理权属登记”,而后文又声称双方合同义务已履行完毕,前后论述矛盾。2、一审法院认为被上诉人已经向上诉人履行了支付全额房款的义务,上诉人售房收取房款的合同目的已经实现,该观点实际割裂了商品房买卖合同和商品房担保贷款合同之间的联系,未能整体理解按揭购买商品房交易结构的整体功能。虽然上诉人之前收到了全部购房款,但因被上诉人无力偿还贷款,按揭贷款银行已通过强制执行要求上诉人承担保证责任,实际的效果即是上诉人之前收取的购房款以代偿按揭贷款的形式已“返还”给被上诉人。故一审法院因被上诉人支付全部购房款,上诉人交付房屋即认定买卖合同权利义务履行完毕存在错误。二、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》为双方真实意思表示,且不违反法律及行政法规禁止性规定,合法有效。一审法院无视《商品房买卖合同》及《补充协议》中关于合同约定解除条款。严重违反意思自治、合同自由原则,干预当事人自由交易。上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》附件四第三条约定“(1)买受人逾期归还银行贷款本息,导致出卖人承担保证责任的…未接到通知的,自银行扣划出卖人保证金十五日内,支付出卖人垫付的本息,并承担千分之一的滞纳金。(2)买受人连续三次,或累计逾期六次偿还银行贷款本息,视为买受人履行本合同根本违约,出卖人有权解除合同,收回房屋…,买受人承担全部房款20%的违约金……”。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，双方当事人可以约定合同解除的条件，一审法院对合同中双方当事人关于合同解除权的约定视而不见，以司法干预意思自治，严重侵害上诉人权益。三、《商品房买卖合同》及《补充协议》对损失补偿金及违约金有明确约定,该约定并不违反法律和行政法规禁止性规定,依据民法原理，违约请求权的存在并不排斥损害赔偿请求权的存在，损失补偿金及违约金可以并存。1、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条的规定，赔偿损失与其他违约责任方式可以并用。2、合同约定违约金为“全部房款的20%",不属于“过分高于造成的损失”的情形。一审法院对违约金进行酌减无事实及法律依据。综上,一审法院认定基本事实错误,适用法律错误，恳请二审法院依法支持上诉人的上诉请求。刘永福、韦爱荣辩称，对一审法院的判决无意见，已向银行转了三笔款项，其中一笔是二万元，银行有收账单。请二审法院驳回上诉，维持原判。鑫苑公司向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告于2011年9月16日签订的编号为D11890711的《商品房买卖合同》；2、判令合同解除后5日内被告协助原告办理房屋预告登记撤销和网签、备案信息撤销手续；3、判令被告支付赔偿原告代其偿还银行贷款533793.84元及损失补偿金68830.3元；4、判令被告支付违约金150177.2元；5、判令被告承担诉讼费用及实现债权费用。一审法院认定事实：2011年9月16日原、被告签订《商品房买卖合同》及附件四合同补充协议一份，约定被告购买原告开发的位于郑州市郑东新区××、××北××楼××单元××房，房屋总价款750886元，其中首付款230886元，余款520000元为商业贷款。双方在《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第三条第一款约定：买受人逾期归还银行贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人必须在银行扣划出卖人保证金之日起十五日内（15），支付出卖人垫付的本息，并承担日千分之一的滞纳金。第三条第二款约定：买受人连续逾期三次，或者累计逾期六次归还银行贷款本息，视为买受人履行本合同根本违约，出卖人有权通知买受人解除合同，收回房屋所有权，出卖人解除合同的，买受人承担全部房款20％的违约金等。第三条第四款约定：按照本条约定解除合同的，买受人应当配合出卖人办理合同解除手续。如果买受人拒绝配合办理解除合同手续的，出卖人将采取法律允许的手段达到解除合同目的，因此发生的诉讼费用、律师费和其他合理的费用将由买受人承担。2012年5月16日招商银行股份有限公司郑州分行（贷款人）、刘永福（借款人、抵押人）与鑫苑公司（保证人）签订《个人购房借款及担保合同》，主要约定：被告刘永福从鑫苑公司购买位于郑东新区××、××北××楼××单元××房产，该银行向刘永福发放520000元的个人购房贷款，贷款期限为120个月，从2012年5月16日起至2022年5月16日止。保证人鑫苑公司自愿为借款人刘永福在本合同项下债务提供连带责任保证。2011年9月25日被告韦爱荣向该行出具《同意抵押声明书》，载明：本人韦爱荣，同意配偶刘永福向贵行申请个人住房贷款，同意用坐落于郑东新区××、××北××楼××单元××房产（合同编号D11890711）对该笔贷款进行抵押，且对本笔借款承担连带保证责任。后因被告刘永福、韦爱荣无力偿还贷款招商银行诉至法院，郑州市高新技术产业开发区人民法院作出（2016）豫0191民初7700号判决书，判令：一、被告刘永福、韦爱荣于本判决生效之日起十日内偿还招商银行股份有限公司郑州分行借款本金385402.39元、利息29774.47元，并按合同约定支付自2016年12月20日起至本判决确定还款之日止的利息（含复息、罚息）；二、被告刘永福、韦爱荣于本判决生效后十日内向招商银行股份有限公司郑州分行支付律师费25000元；三、招商银行股份有限公司郑州分行有权以被告刘永福名下位于郑东新区××、××北××楼××单元××房屋折价或拍卖、变卖所得价款在上述判决款项范围内优先受偿；四、鑫苑公司对上述债务承担连带保证责任。案件受理费7857元、保全费2706元、公告费260元，由刘永福、韦爱荣、鑫苑公司负担。因刘永福、韦爱荣怠于履行判决义务，郑州市高新技术产业开发区人民法院分别于2018年4月2日扣划原告账户174377.37元，于2019年11月18日扣划原告账户359416.47元。为此，双方形成纠纷。另查明，被告刘永福与被告韦爱荣系夫妻关系。一审法院认为，合同解除是合同终止的情形之一，是在合同有效成立之后，当事人通过协议或者一方行使约定或法定解除权的方式，使当事人设定的权利义务关系终止。这里“合同的终止”是指合同履行效力消灭，即当事人一方无权要求另一方继续履行合同，但由合同引起的债权债务关系并不必然消灭。在房屋买卖合同中，买受人的义务是支付购房款，出让人的义务是交付房屋和协助办理权属登记。在本案中，被告刘永福采取按揭贷款的方式支付了全部购房款，履行了其支付购房款的合同义务，而原告鑫苑公司也依约交付了房屋，此时双方均按照合同约定履行了各自义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条的规定，债务已经按照约定履行的，合同的权利义务终止。即使原、被告《商品房买卖合同》及补充协议约定被告逾期不支付开发商代其偿还的贷款本息的，原告有权解除合同，但解除合同已失去基础和前提，原告不能依此而提出解除合同。故对原告要求解除合同、被告协助办理撤销登记的诉讼请求，该院不予支持。关于原告的权利救济，其在向银行承担保证责任后即享有对被告刘永福的追偿权。因被告刘永福未按合同约定偿还银行贷款致使原告承担担保责任，原告有权向被告刘永福追偿。故对原告要求被告刘永福偿还垫付款的诉讼请求，该院予以支持。根据被告违约的情况，原告主张的违约金该院酌定按照原告代偿款项20％即106758.6元予以支持，原告主张过高部分，该院不予支持。原告主张的损失补偿金与违约金存在竞合情形，应当择一主张，该院不予支持。关于原告主张的律师费，根据《商品房买卖合同》附件四第三条第4款约定，应由被告承担本案律师费10000元，且原告提供有代理协议及发票，故原告的此项诉讼请求，该院亦予以支持。被告韦爱荣与被告刘永福系夫妻关系，应当与被告刘永福共同偿还上述款项。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告刘永福、韦爱荣于本判决生效后十日内偿还原告河南鑫苑基业置业有限公司代偿款533793.84元；二、被告刘永福、韦爱荣于本判决生效后十日内向原告河南鑫苑基业置业有限公司支付违约金106758.6元；三、被告刘永福、韦爱荣于本判决生效后十日内向原告河南鑫苑基业置业有限公司支付律师费10000元；四、驳回原告河南鑫苑基业置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为5664元，由被告刘永福、韦爱荣负担5152元，由被告河南鑫苑基业置业有限公司承担512元。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院相同。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。违约方的违约行为已构成根本性违约致使双方不能实现合同订立目的时，守约方才享有法定解除权。在本案中，刘永福采取按揭贷款的方式支付了全部购房款，履行了其支付购房款的合同义务，而鑫苑公司也依约交付了房屋，此时双方均按照合同约定履行了各自义务，因刘永福未按合同约定偿还银行贷款致使鑫苑公司承担担保责任，刘永福已经构成违约，但该违约行为不能否定其已经向鑫苑公司履行了支付全额房款的义务，该违约行为不属于根本违约，不能导致双方解除合同。案涉房屋已经实际交付给刘永福使用多年，解除合同将严重影响已经形成稳定的社会关系，故对鑫苑公司要求解除合同的诉讼请求，一审法院不予支持并无不当。关于鑫苑公司的权利救济，其在向银行承担保证责任后即享有对刘永福的追偿权。关于鑫苑公司主张的损失补偿金与违约金，一审法院为妥善解决纠纷，平衡各方当事人利益，以上诉人的实际损失为基础，考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定按照鑫苑公司代偿款项20％即106758.6元计算违约金，对鑫苑公司主张的损失补偿金不予支持，并无不当。综上所述，河南鑫苑基业置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11328元，由河南鑫苑基业置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 丁 亮二〇二〇年四月二十四日书记员 陈明真