北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终3287号上诉人（原审被告）：北京市昌平区阳坊镇辛庄村民委员会，住所地北京市昌平区阳坊镇辛庄村。法定代表人：谷振禹，主任。委托诉讼代理人：谢冬飞，北京安翔律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：付映春，女，1952年1月29日出生。委托诉讼代理人：王战辉，山东睿扬（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：白静，山东睿扬（北京）律师事务所实习律师。第三人：北京城建嘉业房地产开发有限公司，住所地北京市昌平区马池口镇土城村北100米。法定代表人：李兆彦，董事长。委托诉讼代理人：赵国龙，北京厚大合川律师事务所律师。上诉人北京市昌平区阳坊镇辛庄村民委员会（以下简称辛庄村委会）因与被上诉人付映春、第三人北京城建嘉业房地产开发有限公司（以下简称城建嘉业公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2018）京0114民初19234号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。辛庄村委会上诉请求：撤销一审判决，改判驳回付映春的一审全部诉讼请求。事实和理由：1.如辛庄村委会与付映春的《租赁合同》无效，则其中关于如遇国家政策需终止合同则乙方按剩余年限每年补偿甲方6000元的约定也应当属于无效，且合同不再履行是因为该合同自始无效，不是因国家政策原因，更不应适用上述条款；2.付映春不存在损失，辛庄村委会不同意赔偿；3.北京市海淀清泉茶庄（以下简称清泉茶庄）只是被吊销了营业执照，并非注销，故付映春不具备诉讼主体资格。付映春辩称，同意一审法院判决，不同意辛庄村委会的上诉请求及理由。1.付映春承租后投产经营，建设了仓库、鸡舍等建筑物，应当享有拆迁权益；2.合同无效不影响结算和清算条款，合同效力和拆迁款给谁是无关的；3.清泉茶庄的资料已经灭失，信息已经在工商注销，付映春是清泉茶庄唯一的出资人和经营人，由付映春起诉是合理的。城建嘉业公司述称，同意一审法院判决。城建嘉业公司不是合同主体，付映春和辛庄村委会的请求与城建嘉业公司无关。付映春向一审法院起诉请求：1.终止双方2011年4月30日签订的租赁合同；2.辛庄村委会支付补偿金225000元。一审法院认定事实：2003年12月30日，北京市昌平区阳坊镇辛庄经济合作社（甲方、出租方，以下简称辛庄经济合作社）与业主为付映春的清泉茶庄。（乙方、承租方）签订《土地租赁合同书》，约定：甲方根据合同将辛庄村废旧鸡场转让给乙方，已经过本村村民代表大会同意通过；甲方转让给乙方的废旧鸡场壹处，位于甲方村东北角，环村路北侧（具体位置、面积以土地证为准）；甲方转让给乙方的废旧鸡场各设东、南两条汽车通道，允许乙方在门口道边自建两个车库及二间警卫室；经甲乙双方协商一致同意，甲方向乙方转让废旧鸡场一处，面积十亩，包括厂内所有建筑物及设施；乙方需向甲方支付人民币55万元（包括土地使用补偿金在内及甲方为乙方办理土地使用证所需费用）；本合同经双方签字盖章后生效；合同签订后，甲方将办好的土地使用证等一切相关手续、资料全部移交给乙方，乙方按合同付清55万元；自合同生效之日起，原辛庄废旧鸡场的所有权、使用权全部归乙方所有，任何人不得干涉；时间为50年（2002年10月16日到2052年10月15日止），期满后乙方享有优先权及投入费用赔偿追缴权；在履行期间如遇国家（包括市、区、镇政府）统一规划占地拆迁，本合同不再继续履行，但给乙方所造成的损失的补偿费归乙方所有，乙方所支付的租金按50年平均折算后，扣除已履行的年限租金，剩余租金全部退还给乙方；该出租场地甲方允许乙方按经营的需要进行转租、转包，但不得买卖抵押；合同期满结束后，乙方所投入的建筑物及设施，合理作价后由甲方支付费用；合同还约定了双方的其他权利和义务。合同签订后，双方按照约定各自履行了自己的义务。2011年4月30日，清泉茶庄（甲方、出租方）与辛庄村委会（乙方、承包方）签订《租赁合同》，约定甲方将辛庄村东鸡场往南一半租给乙方使用，乙方合法经营，按时向甲方交纳租金，首年向甲方交纳租金为20000元，此后每五年递增5%；面积按土地证核实面积从北甲方留用二分之一外，往南二分之一归乙方使用，即由北往南除去50米，50米外往南全部归乙方使用，时间2011年4月30日至2051年4月30日；每年4月30日前乙方向甲方交纳年度租金，超过三个月未交租金，视本合同终止，地上物归甲方所有，甲方有权追缴未交租金及违约金；如遇国家政策需终止合同，搬迁补偿部分归乙方，按剩余年限乙方每年补偿甲方6000元；合同还约定了双方的其他权利和义务。2011年4月19日，付映春之夫徐录从辛庄村委会领取地上物补偿款100000元。另查明：涉案土地为集体土地，具有集体土地使用证（编号为：京昌集用（2002划）字第XX号），土地使用者为昌平区阳坊镇辛庄村鸡场，土地所有者为昌平区阳坊镇辛庄村，用途为养殖用地，使用权类型为批准使用。因昌平区六环路土城出口土城新村改造土地一级开发项目，涉案土地（付映春转租给辛庄村委会的部分）于2013年11月中旬被依法腾退。涉案土地上的房屋未有任何建设规划审批手续。再查明：付映春系清泉茶庄的经营者和投资人，清泉茶庄登记日期为2000年3月13日，营业期限自2004年3月15日至2008年3月14日，状态为吊销。经询，付映春称清泉茶庄原注册地已被拆迁，清泉茶庄的手续在拆迁过程中已丢失。一审法院认为，清泉茶庄作为个体工商户，付映春作为经营者和投资人，在清泉茶庄被吊销的情况下，以自己名义起诉，并无不妥。辛庄经济合作社与付映春作为业主的清泉茶庄签订的《土地租赁合同书》所涉租赁土地的用途为养殖用地，但从双方签订合同的实际履行来看，清泉茶庄并未将涉案土地用于养殖，且涉案土地上所建的房屋均未有任何规划审批手续，双方签订的《土地租赁合同书》虽系双方真实意思表示，但违反了法律禁止性规定，应属无效。清泉茶庄与辛庄村委会签订《租赁合同》，将其从辛庄经济合作社中部分租赁物出租给辛庄村委会，虽然《租赁合同》系双方真实意思表示，但违反法律规定，应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因涉案场地已经被依法腾退，对于付映春的损失，综合考虑双方的过错程度、租赁合同的约定、期限等因素，法院认定由辛庄村委会支付付映春60750元。辛庄村委会答辩意见的合理部分，法院予以采信；其他部分，法院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决：一、北京市昌平区阳坊镇辛庄村民委员会于判决生效之日起七日内支付付映春损失补偿款60750元；二、驳回付映春的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。本案中，虽然与辛庄村委会签订的《租赁合同》系以清泉茶庄的名义签订，但清泉茶庄系个体工商户，其营业执照已被吊销，多年未经营，故付映春作为清泉茶庄的经营者和投资人提起本案诉讼，符合法律规定。辛庄村委会上诉主张付映春不具备诉讼主体资格，于法无据，本院不予支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，辛庄村委会与付映春签订的《租赁合同》约定租赁的土地为集体土地，但未按照土地用途使用，土地上的房屋亦无合法建设手续，一审法院认定该《租赁合同》无效是正确的。涉案场地已经被依法腾退，付映春因与辛庄村委会签订《租赁合同》而丧失了租赁区域的搬迁补偿利益，一审法院综合考虑双方对签订无效的《租赁合同》的过错程度、《租赁合同》的约定等因素，判决由辛庄村委会支付付映春损失补偿款60750元，并无不当，本院予以维持。辛庄村委会上诉主张付映春不存在损失并据此不同意支付补偿款，与事实不符，本院不予支持。综上所述，辛庄村委会的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1319元，由北京市昌平区阳坊镇辛庄村民委员会负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王茂刚审 判 员 张 磊审 判 员 赵 蕾二〇二〇年四月二十四日法官助理 李 正法官助理 武 旋法官助理 张宏宇书 记 员 赵梦芸书 记 员 杨梓薇