安徽省淮北市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖06民终409号 上诉人（原审被告）：淮北市碧城房地产开发有限公司，住所地安徽省淮北市相山区濉溪路西刘庄路南老干校院内。 法定代表人：孙继召，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：曹聪，该公司职员。 被上诉人（原审原告）：范华丽，女，1986年12月27日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 被上诉人（原审原告）：王广汉，男，1981年4月2日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 以上二位被上诉人共同的委托诉讼代理人：朱军，安徽启宇律师事务所律师。 以上二位被上诉人共同的委托诉讼代理人：赵立军，安徽启宇律师事务所实习律师。 上诉人淮北市碧城房地产开发有限公司（以下简称碧城公司）因与被上诉人范华丽、王广汉房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省淮北市相山区人民法院（2019）皖0603民初2868号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人碧城公司委托诉讼代理人曹聪，被上诉人范华丽及其与王广汉共同委托的诉讼代理人朱军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 碧城公司上诉请求：1.撤销一审判决,依法改判驳回范华丽、王广汉的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由范华丽、王广汉承担。事实与理由：一、一审认定事实错误。双方于2018年5月20日签订《淮北碧桂园天玺认购书》约定范华丽、王广汉购买碧城公司所开发的淮北碧桂园天玺7幢103室的洋房一套,总价为852168元。《淮北碧桂园天玺认购书》第三、第四条均明确约定付款方式为银行按揭,并非公积金贷款,双方对第二期楼款的支付方式已达成一致意见，付款方式为认购书重要条款,银行按揭与公积金付款方式在实际履行中存在较大的利息差异,因此该条款经双方确认一致后方会签署，即便存在范华丽、王广汉在签署《淮北碧桂园天玺认购书》后又要求变更为公积金付款方式,而双方未达成一致意见的情况,其依然属于范华丽、王广汉原因导致商品房买卖合同未签署,范华丽、王广汉具有过错。根据《淮北碧桂园天玺认购书》第六条第7项第2款约定“因乙方未在本认购书约定的时间到淮北碧桂园天玺营销中心签约,或因乙方违反本条任一约定、或因乙方其他任何原因导致上述合同文件在本认购书约定的时间没能签署的,甲方不予返还乙方已付的定金,并有权不再另行通知乙方而将本认购书约定的认购物业另行出售”，故碧城公司不予返还定金符合双方的约定。二、一审适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理”,《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金”。范华丽、王广汉未在约定的时间前往约定的地点与碧城公司签订商品房买卖合同及附件,无权要求碧城公司返还定金。综上,请依法驳回范华丽、王广汉的诉讼请求。 范华丽、王广汉辩称，案涉认购书是碧城公司系统自动生成的格式文本，该文本载明付款方式为银行按揭，但未明确是公积金贷款还是商业贷款。范华丽、王广汉作为普通购房者，无法明确银行按揭贷款特指商业贷款，在范华丽、王广汉有公积金的情况下，不可能选择利息较为高的商业贷款购房。碧城公司在签订合同的当日未与住房公积金中心签订关于公积金购房的合作协议，无法办理公积金贷款购房业务，导致合同无法签订，一审判决碧城公司返还范华丽、王广汉的定金1万元，有充分的事实和法律依据。请依法驳回碧城公司的上诉请求。 范华丽、王广汉向一审法院起诉请求：1.判令解除范华丽、王广汉与碧城公司之间的购房合同，碧城公司双倍返还定金2万元；2.本案诉讼费用由碧城公司承担。 一审法院认定事实：2018年4月30日，范华丽、王广汉（乙方）与碧城公司（甲方）签订《淮北碧桂园天玺认购书》，主要内容：乙方向甲方认购相山区濉溪中路16号淮北碧桂园天玺7幢103（YJ115T型）洋房，建筑面积110.90平方米，认购价852168元；定金1万元于签署认购书时付清，第一期楼款172168元须于2018年5月23日前付清（含定金）；第二期楼款68万元须于2018年8月23日前付清（银行按揭）；甲方在本认购书约定的签约时间届满前，与乙方签署甲方明示的下列文件：《商品房买卖合同》及其附件一《房屋平面图》、附件二《该商品房公用部位的具体说明》、附件三《抵押权人同意该商品房转让的证明及关于抵押的相关约定》、附件四《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》、附件五《关于本项目内相关设施、设备的约定》、附件六《关于装饰装修及相关设备标准的约定》、附件七《关于保修范围、保修期限和保修责任的约定》、附件八《关于质量担保的证明》、附件九《关于前期物业管理的约定》、附件十《出卖人关于遮挡或妨碍房屋正常使用情况的说明》、附件十一《碧桂园前期物业服务协议》、《临时管理规约》（统称“合同文件”），但乙方没来签署的或拒绝签署的除外；在本认购书约定的签约时间届满前，甲方不得将乙方认购的物业另行出售；乙方在2018年5月23日前携带本认购书、身份证明及本协议书约定的第一期楼款到淮北碧桂园天玺销售中心与甲方签署上述合同文件并办理相关手续；如乙方选择银行按揭付款方式，乙方应按合同文件约定的办理按揭时间向按揭银行申请办理按揭手续并提供按揭银行要求的全部资料给按揭银行，乙方确认其申请按揭贷款的条件符合当前的调控政策、在签署本认购书之前其已经完全知悉按揭的办理手续及按揭银行所需的全部资料，并承诺能够提供符合按揭银行要求的放贷条件的全部资料。当日，范华丽、王广汉支付定金1万元。 2018年5月23日，范华丽、王广汉得知，碧城公司尚未就淮北碧桂园天玺项目与相关部门签订住房公积金委托担保贷款按揭项目合作协议，当时不能申请办理住房公积金贷款，即表示不再购买涉案房屋，不与碧城公司签订《商品房买卖合同》，并要求碧城公司退还1万元定金。 2018年6月22日，碧城公司与案外人郑天旭签订商品房买卖合同，将涉案房屋售予郑天旭。2018年6月26日，碧城公司与淮北市住房公积金管理中心（简称公积金管理中心）、淮北市住房借款担保中心（简称住房借款担保中心）签订住房公积金委托担保贷款按揭项目合作协议，约定公积金管理中心对因购置碧城公司开发的淮北碧桂园天玺项目的房产而发生的住房公积金贷款，由住房借款担保中心为借款人提供全程不可撤销连带责任担保，并委托受托银行发放等内容。 一审法院认为，范华丽、王广汉与碧城公司签订的淮北碧桂园天玺认购书属于预约合同，合法有效。该认购书仅载明第二期购房款选择银行按揭付款方式，未进一步明确是住房公积金贷款还是商业贷款。众所周知，住房公积金贷款与商业贷款的利率差别较大，一般情况下，符合申请住房公积金贷款条件的购房人会优先选择住房公积金贷款。范华丽、王广汉称，2018年5月23日，碧城公司的工作人员告知其二人不能办理住房公积金贷款。碧城公司于2018年6月26日与公积金管理中心、住房借款担保中心签订住房公积金委托担保贷款按揭项目合作协议，验证了范华丽、王广汉所述。双方在约定的签订商品房买卖合同期限届满前，未能就第二期房款的支付方式达成一致意见，导致商品房买卖合同及其附件未成功签订，对此范华丽、王广汉与碧城公司均无过错，碧城公司应当将定金1万元退还给范华丽、王广汉。范华丽、王广汉以碧城公司在双方约定的签约期限届满前即将涉案房屋售予他人为由，要求碧城公司双倍返还定金2万元，无事实依据，不予支持。范华丽、王广汉与碧城公司仅签订了认购书，未签订商品房买卖合同，双方不存在商品房买卖合同关系。范华丽、王广汉请求判令解除其二人与碧城公司之间的购房合同的诉讼请求，无事实依据，不予支持。综上，判决：一、碧城公司于判决生效后十日内返还范华丽、王广汉定金1万元；二、驳回范华丽、王广汉的其他诉讼请求。案件受理费300元，由范华丽、王广汉负担150元，碧城公司负担150元。 二审中，双方当事人均未提交新证据，均坚持一审举证质证意见。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为碧城公司应否返还范华丽、王广汉购房定金1万元。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中，范华丽、王广汉与碧城公司签订的《淮北碧桂园天玺认购书》是双方当事人真实意思表示，不违反相关法律规定，一审认定合法有效正确。但是该认购书约定第二期购房款选择银行按揭付款方式，未进一步明确是住房公积金贷款还是商业贷款，应属约定不明。由于两种贷款方式产生的还款利息差异较大，能够具备住房公积金贷款条件的购房者一般会优先选择住房公积金贷款。2018年5月23日是双方约定的签订合同日期，范华丽、王广汉从淮北碧桂园天玺销售中心了解到碧城公司尚未就淮北碧桂园天玺项目与住房公积金管理部门签订住房公积金委托贷款按揭项目合作协议，其不能办理住房公积金贷款，当日双方未签订商品房买卖合同，亦未协商变更签约时间、付款方式等。根据查明的事实，碧城公司于2018年6月26日与淮北市住房公积金管理中心、淮北市住房借款担保中心签订住房公积金委托担保贷款按揭项目合作协议，并委托银行发放贷款，但2018年6月22日碧城公司已与案外人郑天旭就涉案房屋签订商品房买卖合同，致使双方就涉案房屋签订商品房买卖合同已不可能。在签订认购书时，双方未对银行按揭付款方式是住房公积金贷款还是商业贷款进行明确约定，亦未对碧城公司与住房公积金管理部门达成合作协议的时间作出准确预判，当属不可归责于双方的事由导致商品房买卖合同未能订立，一审认定碧城公司应当将定金1万元退还给范华丽、王广汉符合法律规定，本院予以维持。 综上所述，碧城公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元，由淮北市碧城房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵永生 审判员  葛 侠 审判员  刘 静 二〇二〇年四月十七日 法官助理李姗 书记员朱天一 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。