贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔01民终2581号上诉人（原审原告）：刘琴，女，1981年7月3日生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。上诉人（原审原告）：陆银军，男，1973年3月28日生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。二上诉人共同委托诉讼代理人：冯卫伟，贵州宜尚律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：周媛媛，贵州宜尚律师事务所律师。上诉人（原审被告）：贵州恒阳（集团）房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市经济技术开发区黄河路67号。法定代表人：杨芳俊，该公司董事长。委托诉讼代理人：龙子枭（公司员工），男，1994年8月12日出生，苗族，住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：彭江妮（公司员工），女，1984年10月20日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。上诉人刘琴、陆银军因与上诉人贵州恒阳（集团）房地产开发有限公司（以下简称恒阳房开）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院（2019）黔0111民初11044号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。刘琴、陆银军上诉请求：1、请求撤销原判，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：恒阳房开在《贵阳晚报》上刊登办理产权的相关公告仅是履行了通知义务，与交付办理房屋权属相关材料的行为存在实质上的区别，一审法院将公告刊登之日作为计算逾期办证违约金的截止时间，显然混淆了“通知”与“交付”的概念。办理房屋权属登记是《商品房买卖合同》的主要目的，购房人获得办理商品房相关文书系房屋权属登记的基本条件，并非合同附随义务，其与房屋交付一样，对于购房人具有相同甚至更重要的合同利益。既然交付房屋时，恒阳房开都通过物业公司以现实交付的方式直接交到购房人手中，为何恒阳房开不选择这种更好的交付方式来向购房人交付办理房屋权属的相关材料呢。2、本案并未超过诉讼时效。一审法院认定上诉人的部分诉讼请求超过时效是错误的。恒阳房开答辩称：以公告方式通知购房人领取办理房屋产权证的相关文书是行业惯例，且交付办理房屋产权证相关文书需要购房人配合。刘琴、陆银军的诉讼请求全部超过诉请时效,一审法院对此认定错误。恒阳房开上诉请求：1、请求撤销原判第一项，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：1、《商品房买卖合同》及《补充协议》中明确约定，恒阳房开交付产权转移登记相关文书之前需由购房人提供物业管理费已经缴清的凭证，否则恒阳房开有权不予协助办理房屋所有权证，上述合同是双方协商一致后真实意思表示，对双方均有拘束力。同时恒阳房开要求购房人缴清物业费也是基于公平对等的原则用以保障自身权利得以实现，不能狭隘地认为该条款不公平地加重了购房人的责任；2、恒阳房开逾期办证是政府政策变化而引起的情势变更原因造成，由于消防、防火等规范自2015年5月1日执行新的国家标准，导致案涉工程消防验收不能如期通过，恒阳房开按照新国标重新改造，直至2016年11月18日才验收通过，以上客观原因应当不属于恒阳房开逾期办证违约情况。刘琴、陆银军答辩称：购房人是否缴纳物业费，与本案无关。国家对建筑设计消防规范的修改不能成为恒阳房开逾期办证的免责事由。刘琴、陆银军向一审法院起诉请求：1.判令被告将办理贵阳市经开区房屋转移登记的有关文书交付给被告；2.判令被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金42266.11元（从2016年7月1日起每日以购房款为基数，按照每日万分之零点五计算至被告向原告实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日，暂计算至2019年10月23日）；3.本案诉讼费、保全费、保险费由被告承担。一审法院认定事实，原告刘琴、陆银军（买受人）与被告恒阳房开（出卖人）签订《商品房买卖合同》，由原告向被告购买的位于贵阳市经开区的房屋。合同第八章第二十二条第三点就转移登记约定：“（一）出卖人承诺于2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……约定日期起180日个工作日以后，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金。”第二十九条约定:“本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的,仍以本合同为准……”。《商品房买卖合同》附件十二补充协议第十二条关于房屋登记的约定：“......3.出卖人只承担办理房屋产权证的协助义务，在买受人办理房屋产权证之前向买受人提供房屋移交证书、房屋所有权登记申请表、购房发票、红线图，但买受人在办理产权证之前应当向出卖人提供物业管理费已缴清的相关凭据，否则出卖人有权不予协助办理房屋所有权证，由此引起的一切损失及相关法律责任应由买受人全部承担，出卖人对此不承担任何损失及责任”第十七条关于不可抗力：“如发生凝冻、雪灾等自然灾害并且新闻媒体对此已报道，为公众知悉的情形，出卖人不再另行通知买受人，出卖人交房时间相应顺延，并对此不承担违约责任”，合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告向被告支付了全部房款699770元。被告恒阳房开于2018年6月26日取得不动产权证书，获得了本案案涉商品房所有权初始登记，并于6月30日在贵阳晚报刊登“产权办理通知”的公告，内容为：“尊敬的龙湾国际B地块业主：您在龙湾国际B地块购买的2-7栋住宅、8栋办公，现已符合办理产权条件，请您于通知之日起60日内，由您本人携带购房凭证到龙湾国际营销中心办理产权登记的相关手续”，并提交了其于6月30日在小区的门岗处、电梯内、物业前台等地张贴该报纸的照片。原告对于被告取得初始登记及登报公告的真实性无异议，但表示并未看到过该份报纸，也未看到被告进行张贴，且双方并未约定以登报的形式进行通知。同时表示至今也未接到被告办理产权证的通知，遂起诉至一审法院，要求被告交付办理房屋转移登记的有关文书及支付违约金至实际交付之日。诉讼中，被告出示了《建筑设计消防规范》（GB50016-2014）、恒阳房开整改前后照片、竣工验收备案表、工程竣工验收报告、审核结算书等，证明2014年8月住房建设部批准《建筑设计消防规范》（GB50016-2014）为国家标准，自2015年5月1日起开始实施，该公司按照新标准重新布置消防车登高操作场地、拓宽消防通道等，由此增加了绿化收益、通道改造等多项施工项目，导致至2016年11月18日才通过消防设施的竣工验收，2018年4月3日才完成竣工验收备案，直接造成了该公司未能按期办证，上述情形属于政府政策变化引起的不可抗力和情势变更，应当免除该公司逾期办证的违约责任；被告同时还提交了《龙湾国际二期业主起诉逾期交付办理产权登记证书应诉方案统计表》，其上载明了原告未足额交纳物业费和停车费的情况，表示根据合同约定，在业主未交清物业服务等费用的情况下其有权拒绝协助其办理产权证。原告对上述证据的真实性无异议，但表示并不能说明被告逾期办理竣工验收备案及交付相关文书属于不可抗力因素引起的。一审法院认为，公民、法人或其他组织的合法权益受法律保护。原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，属合法有效的合同。依法成立的合同，对双方当事人均有约束力。订立合同的双方均应按约履行合同。现被告未按照合同约定的时间即2016年6月30日前向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，已构成违约，原告诉请其按照合同约定承担违约责任，事实清楚，于法有据，一审法院予以支持。对于被告辩称其对于逾期交付转移登记的文书属于政府政策变化而引起的不可抗力和情势变更，但按照国家标准对案涉小区进行消防整改、绿化改造、通道改造等属于其作为出卖人在交付商品房过程中应尽的义务，不能作为其逾期办理转移登记的理由，且双方并未将法律、法规和政策的变化作为免责事由进行约定,而上述政策的变化亦并不属于法律规定的不可抗力的情形,因此,被告该项抗辩理由于约于法均无合理依据,一审法院不予采纳。关于本案违约金的计算方式，原告主张按照合同约定，即从2016年7月1日起至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日万分之零点五计算。被告对于原告主张的起算日期无异议，但认为截止日期应当以其在《贵阳晚报》上刊登公告的时间为准，即2018年6月30日。一审法院认为，原、被告双方并未在合同中对通知办理产权登记的方式进行约定，但被告满足交付条件之后针对包括案涉原告在内的众多买受人采取刊登公告的形式，通知买受人办理产权登记的相关手续，应当视为其已经履行了合同约定的交付义务，故对原告要求被告履行交付转移登记文书的请求，不予支持，并应当以刊登公告的时间作为本案违约金计算的截止时间，即2018年6月30日。关于被告辩称原告未交清物业服务费，其有权拒绝协助其办理产权证，虽然双方在补充协议中有此约定，但该条款将业主是否交纳物业管理费作为被告履行协助办证义务的前提，两者并非属于同一法律关系，若将此作为阻却房开商履行义务的事由，明显不合理地加重了买受人的责任，故根据合同第二十九条中对于补充协议内容所作的限制性约定，该条款应当不予适用。另，关于被告辩称原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法总则＞诉讼时效制度若干问题的解释》第二条：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”，第三条：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”之规定，本案所涉的损害事实发生在《中华人民共和国民法总则》施行之前，为按日计付违约金，原告于2019年10月28日向一审法院提起诉讼，故原告的权利保护范围应从2016年10月28日开始计算，对于被告抗辩合理部分，一审法院予以采纳。综上，本案的违约金计算为：699770元×0.00005×610天（2016年10月28日-2018年6月30日）=21343元。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法总则＞诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告贵州恒阳（集团）房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘琴、陆银军逾期交付转移登记有关文书的违约金21343元；二、驳回原告刘琴、陆银军的其他诉讼请求。案件受理费人民币528元（已减半收取），由原告负担261元，由被告贵州恒阳（集团）房地产开发有限公司负担267元。本院二审期间，当事人围未提交新证据。二审审理查明的事实与原判认定的事实一致。上述事实有当事人庭审陈述及相关证据在卷佐证，且经质证，本院依法予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第二款“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，房屋产权登记通知义务在法律性质上属于附随义务，本案中合同对办理产权登记的通知方式没有明确约定，那么就要依据合同性质、目的和交易习惯等因素来判断恒阳房开的通知方式是否具有正当性。《商品房买卖合同》的标的物是房屋，购房人签订合同的主要目的是实际占有、使用该房屋并取得房屋的产权证，故何时能够办理产权证也是购房人应承担的注意义务之一，而非恒阳房开一方的义务。恒阳房开通过报纸刊登公告及在小区门岗、电梯、物业前台张贴公告的方式，通知购房人办理产权登记相关手续，符合房地产行业的惯例，也未违反诚实信用原则。至于刘琴、陆银军称一审法院混同“交付”和“通知”概念的问题，本院认为通知是一方当事人即可完成的行为，而交付则需要双方当事人配合方能完成，在恒阳房开已经履行通知义务的前提下，购房人何时接收产权登记材料是恒阳房开无法左右的，购房人要求以其实际接收产权登记材料来认定恒阳房开完成交付义务，对恒阳房开来说过于苛责，故本院认为购房人的上诉请求不能成立，对该请求不予支持。一审法院将2018年6月30日认定为违约金计算的截止时间，并无明显不当，本院予以维持。关于诉讼时效的问题，本案中合同中约定的以每日万分之零占五为单位累计计算违约金数额，该债权属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效，这样既可以促使出卖人尽快履行办证义务，也可对买受人给予适当的补偿，有利于平衡当事人之间的利益，故一审法院从起诉之日起倒推三年计算诉讼时效符合法律规定，本院予以维持。关于恒阳房开的上诉请求，本院认为本案审理的是商品房买卖合同法律关系，恒阳房开以购房人未缴清物管费为由主张有权不向购房人提供房屋产权办理的相关资料，明显限制购房人权利、加重了购房人的责任。退一步讲，即使购房人存在未缴纳物管费的情况，恒阳房开也可通过另案诉讼的正当方式来保障其权利实现，而不应以此种方式来限制购房人。一审法院认定《补充协议》中关于未缴清物管费则有权拒绝协助办理产权证的约定不予适用既符合合同约定，也符合法律规定，对此本院予以维持。至于恒阳房开主张的政策变化导致情势变更的问题，本院认为工程消防验收本就是恒阳房开作为建设单位应承担的相关义务，其将自身消防验收未能及时通过的相关责任认定为情势变更，明显不符合法律规定。并且恒阳房开提供的证据不足以证明消防验收未及时通过不是其他自身原因造成，故对恒阳房开的该主张，本院亦不予支持。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1056元，由上诉人刘琴、陆银军负担528元，由上诉人贵州恒阳（集团）房地产开发有限公司负担528元。本判决为终审判决。审判员  符黎音二〇二〇年四月十日法官助理王强书记员范梦诚