辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽04民终528号上诉人（原审原告）：上海嘉春装饰设计工程有限公司，住所地上海市虹口区凉城路465弄60号1833室。法定代表人丁加忠，该公司执行董事。委托诉讼代理人李聪，辽宁庆阳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：肖玥，女，汉族，1983年9月25日出生，住抚顺市新抚区。委托诉讼代理人李东亮，辽宁煤都律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：辽宁世城房地产开发有限公司，住所地抚顺市新抚区东一路17-1号楼。法定代表人李厚唯，该公司总经理。委托诉讼代理人高明，该公司法律顾问。上诉人上海嘉春装饰设计工程有限公司（以下简称嘉春公司）因与被上诉人肖玥、辽宁世城房地产开发有限公司（以下简称世城公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服抚顺市新抚区人民法院（2019）辽0402民初2968号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人嘉春公司委托诉讼代理人李聪，被上诉人肖玥及其委托诉讼代理人李东亮，被上诉人世城公司委托诉讼代理人高明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。嘉春公司上诉请求：撤销一审判决，将该案发回重审或改判支持上诉人嘉春公司的上诉请求；一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）己支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”一审判决认为，被上诉人肖玥提出的异议符合上述规定，能够排除执行属认定事实及适用法律错误。具体如下：一、一审判决认定被上诉人肖玥与被上诉人世城公司在法院查封之前签订合同是错误的。一审时，上诉人已经向法院提交了《协助执行通知书》及《明细》。该证据可以证明案涉房屋是在2016年6月27日查封。虽然被上诉人称其《商品房买卖合同》是在2012年签订的，但根据被上诉人肖玥提供的《增量房申报表》，表中明确记载合同签订时间是2017年10月17日，并不是被上诉人主张的2012年。由此可以证明合同签订时间是在查封之后，而不是查封之前。一审法院对此节事实的认定是错误的。二、一审判决认为被上诉人肖玥与被上诉人世城公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人意思表示，该合同的成立、生效与是否进行备案登记以及是否办理房屋所有权证无关，进而可以排除执行行为，属认定事实及适用法律错误。根据我国《城市商品房预售管理办法》及《城市房产开发经营管理条例》的规定，商品房买卖合同应当办理备案登记，但本案被上诉人签订的合同并未办理备案登记，不属于合法、有效的书面买卖合同。执行异议是否可以排除执行行为的条件是该合同合法、有效，一审判决未认定该合同是否合法、有效，仅以是否进行备案登记与办理房证无关为由认为可以排除执行行为是错误的。三、一审判决认为被上诉人肖玥已经实际支付购房款是错误的。一审时，被上诉人肖玥始终没有提供证据证明其支付了全部购房款，其提供的合同及发票并不能证明支付购房款的行为。一审判决也认为发票不能证明付款行为，但却在被上诉人没有任何证据佐证的情况下，认为“视为已交纳房屋价款”缺乏证据支持。另外，即使按照被上诉人肖玥主张其是支付的现金，其也有责任提供在银行取款的相关证据，而银行取款必然存在相关书面记载，在被上诉人没有证据的情况下，仅以被上诉人口头陈述，认定支付了购房款，明显是错误的。综上，上诉人认为案涉房产的物权属于被上诉人世城公司所有，法院完全应当执行该房产。法律之所以规定购房人可以排除执行是为了平衡购房人与申请执行人之间的利益。但法律对购房人排除执行行为设定了严格的条件，法律的精神也应当是严格审查执行异议，否则申请执行人的权益及生效判决将无法得到保障。但本案一审判决却在执行异议明显证据不足的情况下，认为可以排除执行行为，属认定事实及适用法律错误。肖玥辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。肖玥早在2012年就与世城公司签订了商品房买卖合同并合法占有了该不动产，也已经提供了购买房屋的全款发票及补交房款的银行流水等相应证据，且世城公司自认肖玥已经交付了全部的购房款，其没有为肖玥办理房屋登记的原因是由于房屋没有验收。肖玥购买房屋的行为完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，请求驳回上诉人的上诉请求，维护肖玥的合法权益。世城公司辩称，对上诉人的上诉请求不予认可，请求维持原判。2012年肖玥与世城公司签订了商品房买卖合同，肖玥已经支付全部购房款，房屋已经实际交付，肖玥对房屋已经进行了装修，办理了物业费等相关费用，可以证明该房屋被肖玥实际占有。在法院没有确认合同无效时，合同有效且已实际履行。嘉春公司主张申报表是2017年，是因世城公司经营问题，很多房屋不能办理房屋所有权证，与本案没有利害关系。嘉春公司向一审法院起诉请求：1、判令准许执行位于抚顺市新抚区房屋；2、诉讼费由肖玥、世城公司承担。一审法院认定事实如下：嘉春公司与世城公司因建设工程合同纠纷一案，新抚区法院作出（2016）辽0402民初967号民事判决书，因世城公司未能主动履行判决义务，嘉春公司于2017年10月26日向一审法院申请执行。在执行过程中，一审法院依法查封了世城公司名下位于新抚区房屋。该案在执行过程中，肖玥向一审法院提出案外人执行异议。经一审法院审查后，于2019年9月24日作出（2019）辽0402执异82号执行裁定书，支持了肖玥的异议。嘉春公司因不服该裁定书，于2019年10月15日起诉至一审法院。另查明，2012年10月31日肖玥与世城公司签订商品房买卖合同,合同约定肖玥向世城公司购买位于抚顺市新抚区房屋,面积47.55平方米,总金额301276.8元。2012年11月21日肖玥在抚顺银行以现金交款方式向世城公司补交了76991.88元购房款。同日，肖玥向抚顺才华物业管理有限公司交纳了物业费、垃圾清运费及电梯运料费等费用。2012年12月12日，世城公司为肖玥开具了销售不动产统一发票。自2012年以后肖玥每年向该小区物业公司正常交纳物业费。2017年10月17日，肖玥交纳了增量房契税与住宅专项维修资金。因本案争议房屋没有验收合格，截至本案开庭前，未办理不动产所有权登记。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。结合双方当事人庭审意见，本案争议焦点应归纳为肖玥购买房屋的行为能否排除嘉春公司对案涉房屋的执行。首先，肖玥与世城公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，该合同的成立、生效与是否进行备案登记及是否办理房屋所有权证无关。2012年11月21日肖玥通过银行现金交款的方式将补交房款转予世城公司，肖玥已履行支付全部购房款义务，对此世城公司亦予认可；其次，通过肖玥向本院出具的物业费、垃圾清运费及电梯运料费等费用的发票，可以认定肖玥已实际占有并使用本案争议房屋；再次，世城公司于2012年12月12日为肖玥开具销售不动产统一发票，虽然发票本身并不是付款凭证，不排除可能存在先开发票后付款的情形，但开具发票行为亦是对交易行为的一种认可，本案中可以视为已交纳房屋价款的间接证据。最后，依据上述观点，一审法院结合现有证据，能够形成完整的证据链，并可以认定肖玥已经交纳了全部的房屋价款。综上所述,依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定判决：驳回上海嘉春装饰设计工程有限公司的诉讼请求。案件受理费5820元，减半收取2910元，由上海嘉春装饰设计工程有限公司负担。二审中，双方当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实给予确认。本院认为，本案争议焦点一：肖玥与世城公司签订的《商品房买卖合同》是否在人民法院查封之前。经审理查明，世城公司与肖玥签订的《商品房买卖合同》时间为2012年10月31日，该公司于2012年12月12日给肖玥出具了全款的购房发票。嘉春公司并未提供证据否定上述事实，因此其提出的该上诉理由无事实依据，本院不予支持。焦点二：肖玥是否在法院查封其房产前实际交付房款并占有使用该房屋。肖玥向法院提供了购房发票、增量房契税、住宅专项维修基金、物业费、电费等证据，这些证据已形成完整的证据链条，能够相互印证，能够证明肖玥已全部支付了房款并实际占有和居住。嘉春公司未向本院提供任何证据证明其主张，因此，其提出的诉讼请求无事实根据与法律依据，本院不予支持。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前，已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前，已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款，且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。肖玥提出的执行异议，符合该规定确定的情形，其享有的权利即物权期待权能够排除人民法院的执行行为。因此，嘉春公司的上诉请求无事实依据与法律依据，本院不予支持。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费5969元，由上诉人上海嘉春装饰设计工程有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 昱审判员 王冬雨审判员 韩 雪二〇二〇年四月二十八日法官助理陈凤书记员刘娟