安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖03民终487号上诉人(原审原告)：周家敏，女，1976年12月8日出生，汉族，住安徽省蚌埠市禹会区。委托诉讼代理人：林莉莉，安徽明锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：史军伟，安徽明锐律师事务所律师。上诉人(原审被告）：蚌埠荣盛伟业房地产开发有限公司，住所地安徽省蚌埠市朝阳路1099号，统一社会信用代码9134030005445602X3。法定代表人：陈亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：李宏亮，安徽禹风律师事务所律师。委托诉讼代理人：董亚菲，安徽禹风律师事务所实习律师。上诉人周家敏、上诉人蚌埠荣盛伟业房地产开发有限公司（以下简称荣盛公司）因商品房销售合同纠纷一案，均不服安徽省蚌埠市禹会区人民法院（2019）皖0304民初4129号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本院在审理本案过程中，荣盛公司于2020年3月18日向本院递交了撤回上诉申请书，自愿撤回上诉。本院于2020年3月18日裁定准予荣盛公司撤回上诉。本案现已审理终结。周家敏上诉请求：撤销一审判决，依法改判或者发回重审；一、二审诉讼费用由荣盛公司承担。事实和理由：一、一审判决以荣盛公司提交的蚌埠市房屋所有权申请登记受理单载明的时间为违约的截止时间错误，应当以周家敏提交的不动产登记收件单载明的时间为违约的截止时间。1.收件单上载明自登记受理次日若干工作日后领取不动产登记证书，说明收件单的日期为荣盛公司将全部办证材料提交至不动产登记中心的日期。受理单仅仅说明30个工作日后到房地产交易市场发证窗口办理手续，说明在办理受理单后荣盛公司仍要完成后续的办证手续。荣盛公司也未举证说明其受理单载明时间即将全部办证材料和手续办理完毕。2.荣盛公司主张以受理单日期为准，明显不符合法律规定和合同约定。根据《不动产登记暂行条例》第十六条第三项规定，办理不动产权证应当提交相关不动产权属来源证明材料即蚌埠市房屋交易确认书，而确认书时间在受理单之后几个月。受理单中没有交易确认书，收件单第5项为确认书，可以佐证应以收件单为准。3.荣盛公司提交的交易确认书在受理单之后6个月，荣盛公司未提交证据证明确认单办结所需材料也是在受理当日完成或者确认单办理是不动产登记中心职责，故应以收件单日期为准。4.荣盛公司主张在受理单载明的日期已将全部材料送至不动产登记中心，但受理单和收件单所列材料明显不一致，荣盛公司该主张没有证据证明，不属实。且自荣盛公司主张将全部办证材料送至不动产登记中心到发证之日长达一两年之久，明显与事实和法律相违背。5.经向不动产登记中心询问，收件单载明日期才是登记中心收到全部办证材料的日期。根据住宅专项维修基金管理办法规定，在办理房产登记前，应将公维基金存入专项维修基金专户。周家敏已经在交房当日将契税、公维基金、办证费用等全部费用交付给荣盛公司。但荣盛公司办证费用交纳时间与受理单相差较远。二、周家敏起诉未超过诉讼时效。1.基于合同约定，周家敏已委托荣盛公司办理不动产产权证书，并交纳了各种税费及资料。办证是一个不公开的内部程序，且不动产登记新规出台之前，不动产权属证书原件是存放在抵押人即银行处。本案已经办理抵押登记，故只有在卖房时或本小区大量业主起诉时才知道自己的权利受到损害。2.迟延办证是一个持续性的行为，每日都在发生变化。按照荣盛公司意见，意味着业主每日都要去查询是否完成办证，或者每日主张一次赔偿，明显不符合常理。且只有荣盛公司才知道违约截止时间，根据诚实信用原则，荣盛公司应当在违约期限确定时，主动向周家敏赔偿。荣盛公司采取隐瞒手段逃避违约赔偿，故应以办完所有手续的时间为诉讼时效起算点。3、诉讼时效制度的立法目的是权利上的睡眠者不保护，而周家敏在知道权利受到损害后就立即起诉，若认为周家敏诉讼时效超过与立法目的不符。三、根据统一裁判原则，也应当以不动产登记收件单时间为违约的截止时间。根据蚌埠市禹会区人民法院（2019）皖0304民初2110-2116号判决书确认的事实，荣盛公司主张逾期办证违约金应计算至涉案房屋完成初始登记之日，与双方合同约定不符，不予支持。而在本案中，一审判决以荣盛公司提交的受理单载明日期为违约截止日期，明显裁判尺度不统一，依法应当改判。综上，一审法院认定事实不清且赔偿数额过低，请求支持周家敏的上诉请求。荣盛公司辩称，一、荣盛公司承担的特定合同义务系将涉案房屋初始登记申请材料在约定期限内提交至产权登记机关，唯有违反该义务方对周家敏逾期取得涉案房屋权属证书承担一定的违约责任。即便将荣盛公司在委托代理关系中的代为办证义务也归于买卖合同关系中有关产权登记的义务，荣盛公司向产权部门申请办理产权登记即已履行义务，之后，有关产权证书的事项完全由产权部门进行，与荣盛公司无关，荣盛公司不应承担违约责任。二、荣盛公司报送案涉房屋权属登记资料至产权登记机关备案时并未超过《商品房买卖合同》约定的时间,不动产登记机关出具的办理案涉房屋初始登记收件单的时间并非荣盛公司报送案涉房屋权属登记资料时间。因法律法规变化、不动产登记机关原因导致荣盛公司报送资料后受理以及登记而增加的时间,与荣盛公司无关,责任不应由荣盛公司承担,该时间段应从荣盛公司承担的责任期间中予以扣除。根据不动产登记机关及交易部门出具的情况说明,蚌埠市不动产交易登记中心明确反映，房屋所有权申请登记受理单载明的日期，系产权部门将办证申请录入电脑系统的日期，因录入电脑系统的速度慢于提交办证申请的速度，该日期远远晚于荣盛公司实际申请办理涉案房屋权属证书的日期。荣盛公司履行报送涉案房屋权属资料至权属登记机关期间，适逢我国不动登记制度重大改革,房屋登记的程序、登记机构均随之发生了变更，新的不动产登记操作处于逐步探索、规范期。荣盛公司报送的案涉房屋权属登记(首次登记,大产权证)、转移登记(小产权证)材料,按批量件予以处理。同时,按照新的条例和规章,办理大产权证和小产权证时需要增加权籍调查、落宗、交易确认等流程。在荣盛公司已报送办理首次登记材料后,新增加的权籍调查、落宗、不动产登记测绘资料均需要由不动产登记机关完成,由于新的业务流程环境尚不稳定、新组建的不动产登记机构受限于人员不足,其在完成权籍调查、界址界定、落宗及完成不动产登记测绘后方将资料逐步录入计算机,为荣盛公司出具收件单,故该收件单上的时间并非荣盛公司报送权属资料的时间,而是不动产登记机关按照新的法律法规、流程完成其自身增加的权籍调查、界址界定、落宗、不动产登记测绘报告后与荣盛公司已经报送的权属登记资料的汇总出具的文件。正因如此,不动产登记机关才说明,荣盛公司报送资料后,批量件登记办理工作由不动产登记机关循序渐进的推进,故因不动产登记机关完成法律规章规定新增加资料、流程的该段时间的责任不应由荣盛公司承担，荣盛公司取得竣工验收备案表后至房屋所有权申请登记受理单的时间的违约责任不应由荣盛公司承担。三、周家敏的诉请已过诉讼时效。荣盛公司与周家敏之间的《商品房买卖合同》中对案涉房屋的交付使用日期做了明确约定，在约定交付之日起360日后，周家敏知道其购买的涉案房屋未能在约定期限内取得权属证书，有权主张相应的违约金，从前述期限届满之日起开始计算违约责任的诉讼时效。周家敏在提起本案诉讼之前，从未向荣盛公司提出违约金主张，因此，周家敏的诉请早已超过诉讼时效。即便本案债权被认定为继续性债权，即给付内容和范围随着时间推移不断发生变化的债权，也应当采用分段计算的方法，以每个个别债权分别适用诉讼时效的法律规定，已过诉讼时效的债权不应当得到支持。综上，请求驳回周家敏的上诉请求。周家敏向一审法院起诉请求：1、请求判令荣盛公司支付周家敏因其逾期办理房地产权属证书的违约金38289.28元（以548557元为基数，按照日0.02%，自2016年9月15日起至2017年8月30日止，共计349天，按548557元*0.02%*349天=38289.28元计算）；2、请求依法判令荣盛公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年8月13日，周家敏与荣盛公司签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号201308130005），该合同约定周家敏以按揭方式购买荣盛公司开发的荣盛?锦绣香堤第3栋1单元2601号房屋，双方在该合同中还就建筑面积、房屋单价、总价款、付款方式（按揭付款）、房屋交接、保修责任等作出约定。其中，该《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2015年9月30日前，将符合合同约定商品房交付买受人使用，第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权证书的，双方同意下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的日0.02%向买受人支付违约金；3、关于产权登记手续的办理方法，经双方同意，根据付款方式按照下列第（1）或第（2）种方式处理：（1）买受人采用一次性方式付款购房，由买受人自行办理产权证书，出卖人仅负责协助买受人办理产权证书。（2）买受人采用按揭方式购房的，买受人在办理交付手续时向出卖人全额交清办理房屋产权证书预备金及合格的办证资料，由出卖人代买受人办理产权证、土地证、房地产他项权证。出卖人代买受人办理上述证书期间，买受人的个人办证资料发生变化的，买受人应自出卖人通知其补交相关办证资料之日起七日内向出卖人提交。买受人未按照上述约定日期提供办证资料的，买受人应向出卖人支付违约金。随后周家敏与荣盛公司又签订了涉案房屋签约补充协议。2013年8月14日，经蚌埠市众信公证处公证，周家敏向荣盛公司出具委托书，委托荣盛公司就涉案房屋全权代表其到房屋管理部门办理并领取房地产权证、到土地管理部门办理并领取房屋的土地使用权证、到房屋管理部门办理房屋的抵押登记相关手续并领取房地产他项权证。还约定办理上述事项所需费用由委托人承担，受托人应当将上述房屋的他项权利证书交给银行。受托人在办理上述事项中所签署的有关文件，委托人均予以承认并愿意承担因此而产生的法律后果。2015年8月14日，周家敏作为付款方的不动产统一发票载明其缴纳的售房款为548557元。周家敏与荣盛公司的涉案房屋实际交付的时间为2015年9月21日。2016年11月24日，荣盛公司向蚌埠市房地产交易管理处提交办理案涉房屋产权证的相关材料。一审法院认为，本案主要争议焦点为：一、荣盛公司是否违约，应否承担违约责任；二、周家敏诉请是否超过诉讼时效。对上述争议焦点，现评析如下：一、荣盛公司是否违约，应否承担违约责任。涉案《商品房买卖合同》系荣盛公司与周家敏真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。该《商品房买卖合同》第十五条系双方关于涉案房屋产权登记及逾期办证违约责任的具体约定。依据该条款，荣盛公司负有两项义务，即其应在商品房交付使用后360日内，将办理涉案房屋权属登记需由荣盛公司提供的资料报产权登记机关备案；接受周家敏委托，代周家敏办理案涉房屋的产权证、土地证、房地产他项权证。本案中双方对委托办证的期限并未明确约定，故判断荣盛公司是否违约，取决于荣盛公司是否按照合同约定在商品房交付使用后360日内，将办理涉案房屋权属登记（办理小产权证）需由荣盛公司提供的资料报产权登记机关备案。周家敏与荣盛公司的涉案房屋实际交付的时间是2015年9月21日，即荣盛公司应于2016年9月15日之前将办证的相关资料交至产权登记中心，而蚌埠市房屋所有权申请登记受理单中载明，荣盛公司于2016年11月24日将涉案房屋办理产权登记需要由荣盛公司提供的材料交产权登记中心，超过双方约定的荣盛公司向产权登记中心提交相关登记资料的日期，故荣盛公司构成违约，其应承担相应的违约责任，违约时间为2016年9月16日至2016年11月24日。二、周家敏诉请是否超过诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》（四）关于违约责任问题第18条规定：买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。《〈第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要〉理解与适用》认为，如果当事人在合同中明确约定逾期办证违约金数额的，为一时性债权，从约定或法定的期限届满之次日起算诉讼时效；如果当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效，这既可以促使出卖人尽快履行办证的义务，也可对买受人给予适当的补偿，有利于平衡当事人之间的利益。最高人民法院《民事审判指导与参考》第68辑民事审判信箱问答对于出卖人逾期支付办证违约金诉讼时效如何计算的问题，认为如果当事人在合同中明确约定了违约金的具体数额，即一旦发生逾期办证的违约情形，出卖人应支付确定金额的违约金，则该种违约金给付，在性质上属于一时性债权，诉讼时效应当从该一时性债权清偿期限届满之日起计算。如果当事人在合同中约定以每日或者每月为单位累计计算违约金数额，则该违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，在性质上属于继续性债权，其给付内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，违约金应当以每个个别债权分别适用诉讼时效。本案中涉案《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖的人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权证书的，双方同意下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的日0.02%向买受人支付违约金。故本院认为，依据案涉《商品房买卖合同》对逾期办证违约金的计算方式之约定，该债权属于继续性债权，违约金应当以每个个别债权分别适用诉讼时效。一审法院收到周家敏诉讼材料之日为2019年10月24日，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，故2016年10月24日后的逾期办证违约金尚未超过诉讼时效。荣盛公司违约时间为2016年9月16日至2016年11月24日。一审法院支持周家敏的违约金时间为自2016年10月24日至2016年11月24日，违约金数额为548557元*0.0002*31天=3401元。荣盛公司虽抗辩依据蚌埠市房地产交易管理处《关于办理荣盛?锦绣香堤、荣盛?西湖官邸小区产权登记的情况说明》及蚌埠市自然资源和规划局《关于不动产登记工作的情况说明》其已按约定报送权属登记资料不应承担责任，但该两份证据仅概括陈述了2016年1月27日我市实行不动产统一登记后，不动产交易和登记的政策依据、工作流程、工作标准发生了变化，以及荣盛公司2016年开始陆续报送了涉案房屋所在小区的初始登记和转移登记的材料的情况，不能证明荣盛公司于何时已经将办理周家敏产权证所需资料报送产权登记机关备案，达不到其证明目，依法不予采信。关于周家敏主张的逾期办证时间应该计算至不动产登记收件单上的时间的主张，因双方合同中约定荣盛公司在房屋交付使用后360日内，将办证所需资料提交产权登记机关备案，荣盛公司提交的蚌埠市房屋所有权申请登记受理单明确其已经将办证资料提交产权登记机关备案，周家敏的主张与双方约定的合同内容不符，故对周家敏该主张不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、蚌埠荣盛伟业房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内一次性支付周家敏违约金3401元；二、驳回周家敏的其他诉讼请求。案件受理费757元，减半收取378.5元，由周家敏承担344.5元，由荣盛公司承担34元。二审中，荣盛公司未提交新证据。周家敏为证明其上诉主张，向本院提交：1.公共维修基金缴存回单，证明2017年4月19日荣盛公司才将向周家敏收取的维修基金交至相关部门；2.安徽省蚌埠市禹会区人民法院（2019）皖0304民初2119号民事判决书，证明荣盛公司提交的受理单所载明的时间是初次登记时间，不是荣盛公司完成全部办证义务的时间，完成全部办证义务的时间应以收件单载明时间为准。荣盛公司质证意见：证据1不是新证据，该证据仅是涉案房屋交纳公维基金的证据，不是荣盛公司所提交办理权属证书的资料，与本案无关。对证据2的真实性、合法性无异议，与本案无关联性，该判决书不是新证据，达不到周家敏的证明目的。本院认证意见：对证据一、二，荣盛公司对其真实性无异议，本院对该两组证据真实性予以认定。周家敏对一审法院查明“2016年11月24日，荣盛公司向蚌埠市房地产交易管理处提交办理案涉房屋产权证的相关材料。”有异议，荣盛公司向登记部门提交全部资料时间应以收件单载明时间即2017年8月30日为准。对一审法院查明其余事实无异议。荣盛公司对一审法院查明事实均无异议。根据蚌埠市不动产登记中心出具的受理单载明，荣盛公司于2016年11月24日提交办证材料。一审法院查明事实清楚，本院对一审法院查明事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是周家敏主张的逾期办证违约金数额应如何计算。关于违约金计算截止时间问题。根据《不动产登记暂行条例》第十七条规定，不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理：（一）属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人。本案中，登记机关于2016年11月24日出具蚌埠市房屋所有权申请登记受理单，说明荣盛公司为周家敏户办理权属证书所提交的申请材料齐全，符合办理条件。一审法院以蚌埠市房屋所有权申请登记受理单作为荣盛公司提交办证材料的日期即逾期办证的截止日期并无不当。关于周家敏主张的违约金是否超过诉讼时效。涉案《商品房买卖合同》第十五条约定：如因出卖的人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权证书的，双方同意下列第2、3项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的日0.02%向买受人支付违约金。荣盛公司逾期办证的违约金数额随着违约行为的持续而不断增长，在性质上属于继续性债权，其给付内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，违约金应当以每个个别债权分别适用诉讼时效。分别适用诉讼时效既可以促使出卖人尽快履行办证的义务，也可对买受人给予适当的补偿，有利于平衡当事人之间的利益。一审法院分别计算诉讼时效期限，于法有据，并无不当。周家敏上诉称其不知道权利受损，但根据双方合同约定，周家敏对交房后逾期办证的事实系明知，其未在诉讼时效内主张权利，该后果应由其自行承担。关于周家敏主张一审法院没有统一裁判尺度问题。因本案荣盛公司提交受理单证实了其已提交办证材料，而在其他业主起诉的案件中，荣盛公司未提交相关证明，故两案的事实有所不同，不属于裁判尺度不统一的问题。综上所述，周家敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费757元，由周家敏负担378.5元(已交纳)，蚌埠荣盛伟业房地产开发有限公司负担378.5元(已交纳)。本判决为终审判决。审判长 庞 玲审判员 陈二伟审判员 李小芹二〇二〇年四月二十二日法官助理沈吉梅书记员朱静