浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0681民初3381号 原告（反诉被告）：郑苏同，男，1988年10月1日出生，汉族，住福建省周宁县。 委托诉讼代理人：刘凯，上海明伦（无锡）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：卢杭达，男，1967年1月13日出生，汉族，住浙江省诸暨市。 委托诉讼代理人：张渝佳，浙江振邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：斯铁峰，浙江振邦律师事务所律师。 原告（反诉被告）郑苏同与被告（反诉原告）卢杭达房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序于2020年3月27日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）郑苏同的委托诉讼代理人刘凯、被告（反诉原告）卢杭达以及委托诉讼代理人张渝佳、斯铁峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郑苏同向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告之间签订的房屋租赁协议；2.判令被告返还押金20000元。 事实和理由：2018年10月31日，原、被告签订《房屋租赁协议》一份，约定由原告承租被告位于上海市浦东新区间商铺，租赁期限自2018年11月1日至2020年11月15日止，租期为叁年。协议签订后，原告向被告支付了押金20000元，并按约向被告支付租金。然而自双方签订协议至今，商铺所在建材市场一直未成立，周边商铺皆搬离，在此情况下，2019年10月期间，原、被告协商解除讼争协议，被告亦口头同意原告解除，故原告于2019年10月30日搬离商铺。2019年12月10日，原告向被告寄送《商铺租赁合同解除函》，要求被告确认解除协议并退还押金，而被告未予回复。2019年12月15日，原告委托律师再次发函重申上述内容，被告回函拒绝。故原告诉至法院，要求维护其合法权益。 卢杭达辩称，原告主张的事实和理由均不成立，建材市场未成立和周边商铺搬离与合同目的不能实现没有关联性，被告不同意解除合同。 卢杭达向本院提出反诉诉讼请求：1、判令反诉被告继续履行房屋租赁协议；2、判令反诉被告向反诉原告支付第三年的租金160000元，并支付第一年租金160000元的滞纳金21050元，支付第二年租金160000元计算至2020年3月20日的滞纳金27200元，支付第三年租金160000元自2020年3月21日至款项实际付清日止按日息千分之一计算的滞纳金。 事实和理由：2018年10月30日，反诉原告与反诉被告签订了《房屋租赁协议》一份，约定反诉原告将坐落于上海浦东新区1691、1693、1695共三间商铺出租给反诉被告，租赁期限为2018年11月1日至2020年11月15日止，年租金16万元，第一年在合同签订时付8万元，在2019年3月1日付8万元，后二年在当年10月1日前付清本年全部房屋租金；租赁期间，除不可抗力外任何一方不得随意终止合同；反诉被告不按时支付房租费，滞纳金按日息千分之一计算等。合同签订后，反诉被告于当天支付了8万元，2019年11月12日支付了3万元，2019年11月25日支付了5万元，第二年的租金至今未付，反诉原告多次催讨未果。 2019年12月12日，反诉原告收到反诉被告寄送的《商铺租赁合同解除函》，之后又收到律师函和三个钥匙。2019年12月15日，反诉原告通过律师向反诉被告委托的律师寄送了《回复函》，附转交给反诉被告的《律师函》和三个钥匙，明确不同意解除合同。反诉原告认为租赁商铺并非属于建材市场，不影响合同目的的实现，并非法定合同解除事由，反诉被告应按约履行付款义务，并承担相应的违约责任。 郑苏同针对反诉辩称，反诉被告承租的房屋位于恒大建材市场，该建材市场未正常运营，反诉被告已于2019年10月30日搬离了租赁房屋，并在2019年12月12日向反诉原告寄送了合同解除函和房屋的钥匙，反诉被告继续履行合同对反诉原告不公平，况且2020年建材市场因为疫情原因一直封闭至今，双方也不存在继续履行租赁合同的事实基础。 郑苏同围绕本诉的诉讼请求向本院提供：1.房屋租赁协议一份；2.汇款记录二份。卢杭达围绕反诉的诉讼请求向本院提供：3.房屋租赁协议一份；4.律师函、回复函、邮寄交寄单各一份。上述证据经庭审出示，双方当事人对对方证据的真实性均无异议，本院对证据的真实性均予以确认。 经审理，本院认定的事实如下： 2018年10月31日，郑苏同（乙方）与卢杭达（甲方）签订《房屋租赁协议》一份，约定：甲方将坐落于上海市浦东新区航头镇航头路1691、1693、1695共三间商铺出租给乙方使用，租赁期间自2018年11月1日至2020年11月15日止，租期叁年。乙方对房产现状已经知晓并无异议，乙方对该房产已经现场踏勘，符合乙方承租要求。二、该房产年租金16万元，第一年在合同签订时付8万元，在2019年3月1日前付8万元，后二年在当年10月1日前付清本年全部房屋租金。年租金16万元不包含房屋租赁税，租赁税由乙方负责。保证金2万元，在合同签订当日付清，保证金在租赁到期后，经甲方验收，乙方无违约行为后，十日内退还乙方（不计息）。……八、租赁期间，除不可抗力外任何一方不得随意终止合同。因乙方违约导致合同解除的，乙方除付清实际尚欠租金及滞纳金外，还应另行赔偿甲方3个月的招租损失（招租损失按合同解除当年的租金标准）计算。……十一、承租期满或因本协议解除等原因导致本协议终止的，可移动设施、设备由乙方在10天内自行拆除并腾退，其余附着于租赁物上的设施、设备无偿归甲方所有。如乙方未按期拆除的，视为乙方已废弃，甲方可自行处理。协议签订后，郑苏同支付保证金20000元及第1笔租金80000元。原告后于2019年11月12日支付了30000元，11月25日付了50000元，第二年的租金至今未付，也未与被告当面协商合同解除事宜。 2019年12月12日，卢杭达收到郑苏同寄送的《商铺租赁合同解除函》及钥匙3个，函告租赁合同于2019年11月1日起正式解除，并要求退还2万元押金。郑苏同于2019年12月15日向卢杭达寄送回复函和律师函，明确表示不同意解除合同，并寄回钥匙。 本院认为，郑苏同与卢杭达之间的租赁关系，系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应属有效。双方均应按合同的约定行使权利、履行义务。 本案的争议焦点一在于本案租赁合同是否应当解除。郑苏同以商铺所在建材市场未成立，无法实现合同目的以及因涉新冠××疫情为由要求解除合同，本院认为，合同条款对于当事人双方均具有约束力。在与卢杭达签订房屋租赁合同之前，郑苏同已经确认对该房屋已经实地踏勘，表示愿意按照现状承租该房屋，现郑苏同以商铺所在建材市场未成立不能实现合同目的为由要求解除合同，理由欠当，本院不予采纳。另疫情发生在郑苏同要求解除合同的之后，故疫情与其所谓合同不能履行不存在因果关系，故郑苏同以此为由解除合同，依据不足。现郑苏同未提供证据证明双方就合同解除协调一致，其单方搬离租赁房屋并通知出租人卢杭达收回房屋的行为，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，其拒绝接收或搬离房屋的行为不符合合同法规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力，故对郑苏同要求解除合同，本不应予以支持；但考虑到郑苏同要求解除合同的意愿强烈，该义务性质又不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，故为充分发挥物的价值，减少财产浪费，有效利用资源，维持社会经济秩序，在本案租赁合同不宜强制履行的情况下，本院根据公平原则直接予以判决解除租赁合同，故对郑苏同解除合同的诉请予以支持，对卢杭达要求继续履行合同的反诉请求不予支持。另根据郑苏同在2019年12月12日通知卢杭达腾退房屋并交还钥匙，卢杭达明确回复不同意解除合同并退还钥匙的情况下，郑苏同未及时采取其他救济方法，对于此后房屋不能正常利用以及损失扩大有一定影响；而卢杭达作为守约方也未采取有效措施解决承租人腾退返还问题，进一步扩大房屋闲置损失，故本院酌定租赁合同以卢杭达收到起诉状的时间2020年3月17日解除。 争议焦点二：关于违约责任的承担问题。根据合同约定，郑苏同应于2019年3月1日前向原告支付案涉商铺2018年11月1日至2019年11月15日的租金80000元，于2019年的10月1日前支付2019年的租金160000元，但被告仅按期支付了80000元，2019年11月12日和11月25日逾期支付了30000元和50000元，剩余租金至今未付。因本院确认于2020年3月27日解除租赁合同，合同的权利义务相应终止。郑苏同应支付卢杭达自2019年11月1日起至2020年3月17日的租金，又因商铺经营受新冠××疫情影响较大，郑苏同以此为由要求法院酌情减免，具有一定的合理性，本院酌情减免租金一个月，即郑苏同应支付卢杭达租金46904元[160000元÷365天×（137天－30天）]。由于郑苏同逾期支付租金存在违约行为，卢杭达要求郑苏同支付滞纳金理由正当，应予支持。按照合同约定，承租方逾期支付租金，滞纳金按日息千分之一计算，计算标准过分高于其损失，本院酌情调整至日万分之五，第一年滞纳金计算为10525元（30000元×255天×0.5‰/天+50000元×268天×0.5‰/天），之后滞纳金以46904元为基数按日万分之五计算至款付清日止。 另经本院释明后，卢杭达认为如果法院判决解除合同，其要求郑苏同赔偿6个月租金损失的违约责任，缴纳相关物业费、拆除违章广告牌。因涉案租赁合同因郑苏同违约而提前解除，根据合同约定郑苏同还应承担违约责任。双方在合同中同时约定了保证金和违约金，卢杭达选择本案适用违约金条款，故本院根据涉案合同的履行情况、违约责任的约定以及招租的难易程度等因素，酌定郑苏同应支付的违约金为40000元（即三个月的租金）。因合同已解除，郑苏同要求退还押金20000元，属于合理要求，本院予以支持，郑苏同交纳的保证金20000元可冲抵违约金，抵扣后，郑苏同尚须支付卢杭达违约金20000元。至于卢杭达要求郑苏同缴纳相关物业费，因其未明确具体金额，本院不作处理，其可另行主张。另合同约定，协议解除，可移动设施、设备由承租方在10天内自行拆除并腾退，故卢杭达有权要求郑苏同拆除户外招牌并腾退。 综上所述，对于郑苏同的诉讼请求，卢杭达合理部分的反诉请求，本院依法予以支持，不合理部分予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、卢杭达和郑苏同于2018年10月31日签订的房屋租赁协议于2020年3月17日解除； 二、郑苏同于本判生效之日起十日内腾退并拆除其租赁的上海市浦东新区航头镇航头路1691、1693、1695号三间商铺的户外招牌设施； 三、郑苏同于本判决生效之日起十日内支付卢杭达租金46904元及滞纳金10525元，之后的滞纳金以46904元为基数自2019年10月1日起按日万分之五计算至款付清日止； 四、郑苏同于本判决生效之日起十日内支付卢杭达违约金40000元，扣除郑苏同已交纳的保证金20000元，尚应支付20000元； 五、驳回卢杭达的其余反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费300元，减半收取计150元，由卢杭达负担。反诉案件受理费4424元，减半收取计2212元，由郑苏同负担1212元，卢杭达负担1000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员 李 晖 二〇二〇年四月九日 书记员 冯韩微