安徽省舒城县人民法院民 事 判 决 书(2020)皖1523民初839号原告：张广汉，男，1978年9月19日出生，汉族,舒城县人,居民，住安徽省舒城县。原告：周长梅，女，1980年11月25日出生，汉族,舒城县人,居民，住安徽省舒城县。委托诉讼代理人：张跃环安徽舒洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱守国安徽舒洲律师事务所律师。被告:舒城金诚房地产开发有限公司，住所地安徽省舒城县城关镇经济技术开发区纬二路，统一社会信用代码：9134152333668547XF。法定代表人：赵焕铨，经理。委托诉讼代理人：黄学用，安徽继宏律师事务所律师。原告张广汉、周长梅诉被告舒城金诚房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月2日立案后，依法适用简易程序，公开进行了审理。原告委托诉讼代理人张跃环、被告舒城金诚房地产开发有限公司委托诉讼代理人黄学用到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求（变更）：1、判令被告支付逾期办理房产证违约金41004元、逾期时间510天；2、判令被告承担本案的诉讼费用。事实及理由:2016年6月6日原被告签订一份商品房买卖合同，原告向被告购买商品房一套,位于舒城县经济开发区三里河路金仕佳缘小区8幢6层602室,建筑面积约100.66平方米,单价每平方米4468元,房价总款449749元,约定于2017年10月30日前交付房屋。合同约定自交付之日起360天内未办理房屋产权证,买受人不解除合同的。自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之X的违约金。该违约金条款视为未约定违约金或者损失数额难以确定,依据最高法审理商品房买卖合同纠纷适用法律解释:按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算(或参照银行之间拆解利率计算),现因出卖人原因未办到房屋产权证已达420天(以实际办理到产权证书日止)。现依据我国的相关法律,特向贵院提起诉讼，以维护原告的合法权益。被告舒城金诚房地产开发有限公司辩称：1、原告接受房屋的时间是2017年12月6日，360日后的时间是2018年12月6日，故违约金计算应当从2018年12月7日至2020年3月16日；2、因被告在2020年3月16日已经在办理8号楼房产权证；3、该套房屋总价款是449749元。原告为证明自己的主张向法庭提供以下证据：1.原告身份证复印件，证明原告是本案适格主体；2、商品房购买合同、补充协议，证明双方签订的商品房买卖合同，约定了房产证办理实际期限，因出卖人的原因未能办理房产证的，出卖人承担相应的违约责任；3、购房发票及其他收据，证明买受人已按合同约定支付房款并缴纳相关费用。被告向法庭提供以下证据：1.不动产登记受理凭证，证明被告于2020年3月16日已在办理8栋楼房的房产证书；2.房款结算单，补充协议，证明原告购房款实际为449749元，证明双方于2017年12月6日办理交房手续。本院经审理认定事实如下：2016年6月6日原、被告双方签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定原告向被告购买商品房一套,位于舒城县经济开发区三里河路金仕佳缘住宅小区8幢6层602室,建筑面积约100.66平方米,单价每平方米4468元,房价总款449749元。2017年12月6日原、被告双方签订一份《面积差补充协议》，原告向被告补交购房款5138元，该套房屋实际价款为454887元。合同第十一条约定，被告应于2017年10月30日前交付房屋；合同第二十条关于房屋登记约定，因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房屋所有权登记证书的,出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之X的违约金。原告目前已经办理房屋交付手续并且入住，但是房屋交付的具体时间，原、被告双方均未提供证据证明。另查明，被告于2020年3月16日已开始办理8栋楼房的房产产权证，但是原告至2020年3月30日仍然没有拿到房屋产权证。上述事实有原、被告双方当庭陈述及原告提交的身份证、《商品房买卖合同（预售）》、支付房款票据复印件，被告提供的《面积差补充协议》等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。原告按约定支付了首付款并办理了房屋按揭手续，并且已经按期归还贷款，被告应该按照双方合同约定的时间交付房屋，并按期办理不动产登记权证书，双方约定的交付房屋时间是2017年10月30日前，约定办理房屋产权证的时间应该是360日后即2018年10月30日，至2020年3月30日逾期办证时间为510天，因此，原告请求被告赔偿逾期办证违约金，符合法律规定，也符合双方合同约定，本院依法予以支持。本案原、被告双方争议的焦点问题是，违约金数额如何计算问题，因原、被告双方签订的合同第二十条关于逾期办证违约金条款中写的是“按照全部房款日万分之X计算违约金”，原告要求按照约定不明计算违约金，即参照中国人民银行逾期贷款利率4.35%计算违约金，被告认为由于该合同是制式合同，工作人员疏忽大意，漏填违约金一项，可以参照其它合同中关于逾期办证约定的日万分之一计算违约金。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中，有关于逾期办证违约金条款的约定，但是该条款中约定的违约金是按照全部房款日万分之X计算，如果是个案情况，出卖人应该按照约定不明依法赔偿买受人逾期办证违约金，但是被告开发建筑的三里河路金仕佳缘小区，此前已有大量的业主到本院诉讼，仅本次起诉的就有28户，经本院审查原告提供的《商品房买卖合同（预售）》中，部分合同第二十条关于逾期办证违约金条款约定的违约金是日万分之一，还有一部分合同第二十条约定的违约金是日万分之X，由于该合同是制式合同，不排除被告单位的工作人员在工作中疏忽大意。根据法律规定，违约金是合同当事人在合同中约定一方不履行合同或不完全履行合同时应承担的法律责任，违约金既有赔偿性也具有惩罚性，既有法定的也有约定的，主要是看违约方造成守约方的损失有多大。从本案被告的逾期办证违约情况来看，虽然被告违约，但是并没有造成原告实质意义上的财产损失，但是被告应该承担违约的法律责任，据此，本院依法酌定，本案违约金可以参照该建筑小区同类商品房买卖合同中约定的日万分之一计算。违约金数额为454887元×日万分之一×510天=23199元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：被告舒城金诚房地产开发有限公司于本判决生效后10日内赔偿原告张广汉、周长梅逾期办理房屋产权证违约金23199元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取415元，由被告舒城金诚房地产开发有限公司负担235元，原告负担180元。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按双方当事人人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。审判员  廖克武二〇二〇年四月十日法官助理查雯雯书记员张琨附：本院执行汇款账号名称：单位名称：舒城县人民法院办公室开户银行：安徽舒城农村商业银行银行账号：20000059117110300000018附：本案适用法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。3、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。4、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。