北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终2191号上诉人（原审原告、反诉被告）：赵磊，男，1983年12月1日出生。被上诉人（原审被告、反诉原告）：董希平，男，1987年6月25日出生。被上诉人（原审被告、反诉原告）：王旭东，男，1988年9月28日出生。上诉人赵磊因与被上诉人董希平、王旭东房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2019）京0114民初3841号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵磊上诉请求：1、撤销原判第三项，依法改判；2、受水泡的卧室部分地板确有翘起（或开裂），需要维修，需增加赔偿维修费用600元（暂定）；需补充赔偿部分受跑水浸泡家具；3、赵磊另租房屋产生相关费用，需额外补偿6699元；4、董希平、王旭东未履行一审判决相关内容，致侵害赵磊权益的赔偿750元（暂定）；5、一、二审诉讼费用由董希平、王旭东承担。事实与理由：1、地板受水浸泡发生损坏，需要更换相关地板进行维修，增加对跑水受浸泡家具的赔偿。2、赵磊另租房屋期间产生费用为6699元，须由对方承担。对方在充足时间内未对受损房屋及家具进行维修或赔偿，实际扩大了赵磊损失，对方理应承担首要和主要责任。3、对方拒绝拉走床具，致使涉案房屋的主要功能受到侵占，导致侵害赵磊权益750元（暂定）。董希平辩称，同意一审判决，不同意赵磊的上诉请求及理由。赵磊在有我方押金的情况下，在房屋发生漏水后不积极维修，而是一直扩大损失，不断增加赔偿金额。我方租赁房屋期间赵磊一直在外居住是考虑到离他工作地点很近的原因，并非是我们不能让他居住房屋产生的损失，赵磊提出让我们赔偿他在外租房的损失没有道理。洗衣机漏水是水龙头自然老化，我方不存在主观破坏和逃避责任的行为。王旭东辩称，同意一审判决，不同意赵磊的上诉请求及理由。租房时我方交纳了一定的押金，赵磊完全可以使用押金先行修复受损的地板，其不仅没有维修，而且至今一直扣押押金。水龙头连接处由于长时间使用老化所致漏水，我方不存在主观破坏和逃避责任的行为。赵磊向一审法院起诉请求：1、判决董希平、王旭东支付赵磊房屋地板维修费、墙面维修费7000元。2、判决董希平、王旭东支付赵磊装修期损失9000元。3、诉讼费用由董希平、王旭东负担。案件审理过程中，赵磊增加诉讼请求：判令董希平、王旭东赔偿赵磊因无法正常居住房屋而导致的在外租房费用36000元（自2018年12月1日至2019年12月1日，每个月按照3000元计算）。董希平、王旭东向一审法院反诉请求：判令赵磊退还押金2800元，或者折抵应赔偿赵磊的损失；董希平提出反诉请求要求赵磊赔偿购买床的损失400元。一审法院认定事实：2018年7月15日，赵磊（出租人，甲方）与董希平、王旭东（承租人、乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定：赵磊将坐落于北京市昌平区802号房屋（以下简称802房屋）出租给董希平和王旭东，租期自2018年7月15日至2019年7月15日。租金标准为3000元∕月，支付方式为押一付三，各期租金支付日期为7月15日、10月15日、1月15日、4月15日。押金2800元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。租赁期内的供暖费、物业管理费、室内设施维修费由甲方承担。关于房屋维护及维修，双方约定租赁期内，甲乙双方应共同保障房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态：1、对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理适用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的7日内进行维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。2、因乙方保管不当或不合理适用，致使房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。关于合同的解除，合同约定乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：……5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。合同签订后，双方均依约履行。董希平、王旭东交纳押金2800元。2018年9月5日，因连接水龙头和洗衣机进水管的接口处断裂，导致漏水，802房屋的客厅地板及部分墙面受损。双方一直协商处理漏水事宜。董希平、王旭东于2018年10月17给付赵磊一个月租金3000元，即交纳租金至2018年11月15日。董希平、王旭东于2018年11月15日搬离涉案房屋。庭审中，双方均认可租赁合同于2018年11月15日解除。关于漏水原因，赵磊认为系董希平、王旭东使用洗衣机方法不当，没有及时关闭水龙头，水压过大，进而导致连接水龙头和洗衣机进水管的接口处断裂。董希平、王旭东认为，该房屋系原房东将毛坯房出租给中介，由中介进行简单的装修，装修的材料比较廉价，其在使用洗衣机时从来没有关过水龙头，赵磊也未告知或叮嘱。漏水是因为连接水龙头和洗衣机进水管的接口年久老化自然断裂所致。案件审理过程中，赵磊对房屋漏水原因和房屋维修费用申请鉴定，我院依法委托北京华建审工程造价咨询事务所有限公司，该公司接受委托后，出具《造价鉴定退回函》，认为：1、“漏水原因鉴定”不属于造价鉴定范围，应由质量鉴定机构确认漏水原因；2、“房屋维修费用鉴定”必须有质量鉴定机构先出具房屋维修实施方案，才能进行维修费用的鉴定。目前，该案不具备造价鉴定的基本条件，我们无法进行房屋维修费用的鉴定，故退回该案的鉴定。经释明双方当事人，赵磊坚持对上述内容进行鉴定，法院依法委托中国检验认证集团北京有限公司对漏水原因（即洗衣机连接水龙头的水管年久老化质量有问题还是未关闭水管因使用不当水压过大导致漏水）进行鉴定，后因赵磊未按期缴纳鉴定费用，该鉴定机构将该委托退回法院。经法院释明，赵磊申请撤回对漏水原因的鉴定，并同意由法院通过现场勘验进而确定维修方案及维修造价。董希平、王旭东亦同意由法院酌情确定维修方案和维修造价。案件审理过程中，法院至802号房屋进行现场勘验，经查，客厅的木地板均已拆除，墙面底部（距离地面大约10公分）有被水泡过的痕迹。双方均认可被损坏并拆除的客厅地板约25平方米。赵磊称卧室有6平方米的地板已经翘起，需要维修。董希平、王旭东对此不予认可，经法院现场勘验卧室的地板有两块被拆除，并未有其他翘起的部分。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。赵磊与董希平、王旭东签订的《北京市房屋租赁合同》未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同全面履行合同义务。本案中，董希平、王旭东在租住房屋过程中，使用洗衣机完毕时未关闭水龙头，导致连接水管和洗衣机软管处断裂，对赵磊的房屋造成损坏。董希平、王旭东未尽到安全保障义务，不合理使用家电，对造成的损失应当承担相应的责任。关于董希平、王旭东辩称，连接水管和洗衣机软管的接头质量次、年久失修，系导致漏水的主要原因一节，虽然涉案房屋已经装修数年，必然存在设备设施因合理使用而导致的自然损耗，但董希平、王旭东未能举证证明该接头质量存在问题且租住期间亦未提出要求更换水龙头或洗衣机接头，故法院对于二人该抗辩意见不予采信。关于赵磊的损失，法院根据现场勘验情况、地板和墙面的损坏程度、面积、质量，结合市场行情酌情确定修复房屋的费用和期间。关于赵磊主张维修房屋期间的损失，法院参照同小区同户型房屋的租赁价格结合维修期间酌情确定。房屋受到损害后，赵磊作为业主应积极进行维修，以减少损失的扩大，但赵磊在与董希平、王旭东沟通维修事宜未果时，并未及时维修。庭审中，法院提示赵磊先行维修房屋防止损失扩大，但赵磊不同意，且赵磊未提交证据证明其存在另外租房的费用。故赵磊主张的自2018年12月1日至2019年12月1日额外产生的损失36000元，依据不足，法院不予支持。因双方均认可，租赁合同于2018年11月15日已经解除，故董希平、王旭东主张赵磊退还押金，合法有据，法院予以支持。关于董希平要求赵磊返还购买的床的损失400元，赵磊对此不予认可，并认可该床可以由董希平拉走。法院认为，董希平称已将购买的床垫自行拉走，且无法证明床的具体价值，故董希平可自行拉走该床，对其主张赔偿损失的请求，法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、董希平、王旭东于本判决生效后十日内赔偿赵磊房屋维修费及维修期间的房租损失共计4000元；二、赵磊于本判决生效后十日内退还董希平、王旭东房屋押金2800元；三、驳回赵磊的其他诉讼请求；四、驳回董希平的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院对一审查明的事实予以确认。二审中，当事人未提交新证据。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。赵磊与董希平、王旭东签订的《北京市房屋租赁合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同全面履行合同义务。本案中，董希平、王旭东在租住房屋过程中，使用洗衣机完毕时未关闭水龙头，导致连接水管和洗衣机软管处断裂，对赵磊的房屋造成损坏，对造成的损失应当承担相应的责任。关于赵磊主张的损失，一审法院根据现场勘验情况、地板和墙面的损坏程度、面积、质量，结合市场行情酌情确定修复房屋的费用和期间，确定损失数额，并无不当，本院予以确认。房屋受到损害后，赵磊作为业主应积极进行维修，以减少损失的扩大，但赵磊在与董希平、王旭东沟通维修事宜未果时，并未及时维修，一审法院审理期间亦提示赵磊先行维修房屋防止损失扩大，但赵磊不同意，且其另行租房的损失并非董希平、王旭东违约导致的直接损失，故对其该部分主张，一审法院不予支持正确，本院予以确认。综上所述，赵磊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由赵磊负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  赵 蕾审 判 员  刘新泉审 判 员  刘 磊二〇二〇年四月二十六日法官助理  李 想书 记 员  罗娇杨