广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民再173号再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：陈燕芬，女，1967年2月23日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：曾茂华，广东沁森律师事务所律师。再审申请人(一审被告、反诉原告、二审上诉人）：曾秀联，女，1972年9月6日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：曾茂华，广东沁森律师事务所律师。被申请人(原审原告、反诉被告、二审被上诉人）：黄森荣，男，1972年6月30日出生，汉族，住广东省大埔县。委托诉讼代理人：廖富昌，广东树本律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢卓才，广东骏和律师事务所律师。再审申请人陈燕芬、曾秀联因与被申请人黄森荣房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2018）粤01民终8610号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院于2019年4月23日作出（2018）粤民申12969号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭审理了本案。再审申请人陈燕芬、曾秀联及其共同委托诉讼代理人曾茂华，被申请人黄森荣及其委托诉讼代理人廖富昌、卢卓才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈燕芬、曾秀联再审请求：1、撤销一、二审民事判决；2、改判支持陈燕芬、曾秀联在原审中的诉讼请求。即判决黄森荣向陈燕芬、曾秀联支付拖欠的2017年5月至2017年8月的租金353333元，并支付滞纳金（以353333元为本金，从2017年3月11日起计至实际付清款项之日止，按每日1%的标准计算）。陈燕芬、曾秀联再审的事实和理由：一、原审认定的基本事实缺乏证据证明。本案没有任何证据证明代为办妥办学许可证是陈燕芬、曾秀联所应负担的合同义务。陈燕芬、曾秀联在《补充协议》中，只同意代黄森荣办理“同意筹建办学相关资料”。原审判决混淆了取得“同意筹建”的前期批复，和取得“办学许可证”成果性文件的区别。“代为办理”不等于“必须办妥”。无论陈燕芬、曾秀联代办的是什么手续，能不能办妥的风险均应由黄森荣承担。二、有新证据证明黄森荣把办理办学许可证的事务委托给了案外人办理，并向案外人支付了高额的报酬。这足以推翻原审认定黄森荣把该事务委托给陈燕芬、曾秀联办理的事实，从而推翻原审判决结果。黄森荣辩称，1、租赁合同第4条第5点明确约定了陈燕芬、曾秀联应提供相关证件以及相关资料，协助黄森荣办理办学许可证照，在补充协议第一条也明确约定，“乙方提供所需同意筹办学校相关资料，由甲方代办。则退还双倍保证金，”所以陈燕芬、曾秀联是清楚黄森荣用于办学用途，应提供办学用途的相关证件，至今陈燕芬、曾秀联都无法提供相关证件，例如涉案租赁物的性质改变，在双方微信聊天中，也记录村委会是没有通过功能转变，且没有去办理，因此在大前提没有完成的情况下，黄森荣无法办理办学许可证，或陈燕芬、曾秀联所说的筹建牌，办理筹建牌是办学许可证的前提，如果筹建办学的牌照都无法办理的前提下，办学许可证是无法办理的，因此陈燕芬、曾秀联已经构成了违约。2、陈燕芬、曾秀联一直说代办不是办妥的意思，但日常生活中，一个普通人代办是否意味着办妥，代办就是为他人代为办理代为办好的意思，陈燕芬、曾秀联是在偷换概念，称代办不等于办妥，根据补充协议第一条已经明确，如果不能办理则应退还双倍保证金，则充分证实了代办就是代为办妥的意思。3、陈燕芬、曾秀联称黄森荣已另找他人代为办理，但请法庭审查黄森荣与曾秀联的聊天记录以及与陈燕芬的聊天记录，2015年12月15日下午4：25，曾秀联向黄森荣发出“结果是这样。50万元当预收办证和村。20.8万元”，这是办理什么证。在2016年7月10日下午12：02，曾秀联向黄森荣发出：你们只是电话。实际行动过，”同日12：05分“。付出是真实的。绝对不是故意拖延”，同日12：07分“。真的很快，”同日12：09“。理解万岁。已经尽力了。”，联系聊天记录的上下文来理解，并非向省法院裁定书称断章取义，其聊天记录可以证实陈燕芬、曾秀联为黄森荣代办证照的过程，而且有第三人参与，是陈燕芬、曾秀联介绍并共同为黄森荣代办证照，是陈燕芬、曾秀联为了提前获得租金赚取利益而主动为黄森荣代办办学许可。黄森荣一审诉讼请求：1.确认双方于2015年11月9日签订的租赁合同、补充协议无效；2.陈燕芬、曾秀联返还黄森荣租金1060O00元并支付从起诉之日起至实际付清款项之日止的利息；3.陈燕芬、曾秀联返还黄森荣合同保证金260000元；4.陈燕芬、曾秀联赔偿因合同无效给黄森荣造成的损失2505665.86元、。陈燕芬、曾秀联向一审法院提出反诉请求：1.黄森荣向陈燕芬、曾秀联支付其所拖欠的2017年5月至2017年8月的租金353333元；2.黄森荣向陈燕芬、曾秀联支付上述拖欠租金的滞纳金（以353333元为本金，从2017年3月11日起计至实际付清款项之日止，按每日1%的标准计算）；3.本案诉讼费由黄森荣负担。一审法院认定事实：位于广州市南沙区东××镇××号厂房（下称案涉物业）于1997年5月30日办理了房地产权证（证号：粤房地产证字第××号），权属人为南沙区东涌镇官坦村经济合作社，建筑面积为3041.47平方米，用地面积为3857平方米。案涉物业于1997年4月15日办理了国有土地使用证[证号：番国用（1997）字第19-000229号]，土地用途为工业用地；于2006年5月29日办理了建设用地规划许可证（编号：穗规地证[2006]775H号）。广州市公安消防支队第六大队于2005年2月25日出具穗公消（六）审[2005]第0291号建筑工程消防设计审核意见书，于2005年4月1日出具穗公消（六）验[2005]第0288号建筑工程消防验收意见书，载明：“番禺区东涌镇励业路9号的厂房（一栋三层，建筑面积2900㎡）、宿舍（一栋五层，建筑面积1713.85㎡）工程已竣工，根据你单位的申请，按我大队审核意见书（穗公消（六）审[2005]第0291号）的要求，经检查验收，消火栓基本正常，土建项目基本符合消防安全要求，在消防方面具备使用条件。并提出以下要求：……二、已经验收的建筑如有改建、内部装修、用途变更等，应向公安消防机构申报审批。三、厂房只能作丙类或以下危险等级厂房使用。”2017年6月30日，广州市番禺弘盛房屋鉴定事务所就案涉物业的厂房、宿舍分别出具了弘盛鉴字[2017]0695、0696号房屋完损性鉴定报告，鉴定结论均为“评定该房屋为基本完好房，按现状，可安全使用，但应对房屋的损坏部位作修缮处理”。在庭审中，陈燕芬、曾秀联陈述其二人为合作关系。陈燕芬于2015年8月21日向南沙区东涌镇官坦村经济合作社承租了案涉物业，双方签订了《励业路9号厂房租赁合同》，约定租赁期自2015年8月23日起至2035年2月22日终止；合同期内，承租方可自行对厂房进行转租。2015年11月9日，陈燕芬（甲方）与黄森荣（乙方）、广州市坤成房地产中介有限公司（中介方）签订了《租赁合同》，约定：“现广州市坤成房地产中介有限公司促成甲、乙双方租赁关系，乙方在该公司员工带领下已对甲方物业作现场实地视察，乙方对甲方物业之现状及权属情况清楚了解，经甲、乙双方充分协商，自愿达成如下租赁合同条件：第一条物业基本情况甲方将坐落在广州市南沙区东××镇××号之物业出租给乙方使用，该物业为工业性质，经营范围只限于符合国家法律法规的行业。该物业总建筑面积约为6323平方米，空地面积约为2500平方米。第二条租赁期、租金及支付方式1.本合同租期为2015年11月9日至2035年2月22日，其中自2015年11月9日至2016年4月30日为免租装修期。在交付之前（含当天），该物业所产生的相关费用由甲方承担，在交付之后由乙方承担。2.2016年5月1日起租，每年租金为106万元，2019年11月9日递增10%计算……3.租金乙方每半年转账方式向甲方支付（即每年3月10日前支付上半年租金，9月10日前付下半年租金）。……第三条保证金、租金支付时间1.乙方在签定本合同的当天向甲方支付26万元作为保证金，该保证金在租赁期满，乙方不再续租，经甲方验收该物业后，且乙方付清水电费、税费、工人工资、租金之日起三天内由甲方不计利息返还给乙方。2.2016年5月1日向甲方支付5、6、7、8月份的租金，9月10日前交下半年9、10、11、12月及2017年1、2月份租金，以后每半年3月10日前支付上半年租金，9月10日前支付下半年租金。第四条甲方责任及权利……5.甲方须提供相关证明证件和相关资质材料，协助乙方办理办学许可证等相关证照。……第五条乙方责任及权利1.租赁期内，乙方逾期支付租金，每一天按欠租的1%收取滞纳金；逾期支付租金达15天的，则视作乙方违约处理，甲方有权解除本合同，没收保证金。……甲方签名：陈燕芬、曾秀联，乙方签名：黄森荣、祝河清，中介方：广州市坤成房地产中介有限公司（公章）。”同日，陈燕芬、曾秀联（甲方）与黄森荣、祝河清（乙方）签订“补充协议”，约定：“经甲乙双方友好协商达成以下协议：1.乙方提供所需同意筹建办学相关资料由甲方代办，如因甲方原因不能办理，则退还乙方双倍保证金。2.关于交付的标准：甲方负责两栋标准建筑物外墙翻新。3.甲方同意在同服装厂相间的围墙做隔音板。4.拆除从厂门口起的围墙建筑物。5.空地地面硬化，和主楼一楼的地面硬化，门卫室后面和宿舍楼左右两边建筑物及主楼一楼外墙拆除。6.甲方完成上述工程的日期为：2015年12月10日前。”黄森荣在庭审中表示，租赁合同、补充协议中乙方的另一个签名人“祝河清”是其为了在案涉物业上创办“励业实验学校”而聘请的学校校长，并非案涉物业的承租人。合同签订后，黄森荣于2015年11月10日支付保证金26万元、于2015年12月11日支付租金50万元、于2015年12月16日支付租金56万元。黄森荣为证明陈燕芬、曾秀联承诺为其办理办学许可证，向一审法院提交了其（微信名为金峰五金厂，下称为“黄”）与曾秀联（微信名为肥婆，下称为“曾”）的微信聊天记录。其中，于2015年12月1日的微信记录显示：“黄：昨天去区教育局办筹建牌怎样了、还有村委拆房事有进展了吗？……曾：今天下午三点东涌刘书记接见我。问题不大。”于2015年12月2日的微信记录显示：“黄：今天可以动工没？拆。曾：今早村上会。黄：昨天去办筹建牌有结果了吗？曾：一步步走向顺利。黄：上午村委开会结果出来没？曾：下午马上上村拿。黄：村委怎说、去了吗？曾：去了，刚离开。黄：较定没？怎样说。曾：为了教育强镇这两天都在镇政府开会，明天下午回村府上会，我急死了，压力大。”于2015年12月4日的微信记录显示：“黄：上午村委开会结果？曾：付款后可以拆除，你们商量一下吧。”于2015年12月8日的微信聊天记录显示：“黄：厂房多余什么时候安排拆、急。”于2015年12月8日的微信聊天记录显示：“黄：你励业路9号消防叫人过来做也、我们主体完工了、还有一楼要先硬化。”于2015年12月14日的微信聊天记录显示：“黄：办筹建牌进展怎样？曾：还可以。黄：……元月份就要招生了、到时你的筹建牌没下来以后就麻烦了。曾：握手（表情）。”于2015年12月15日的微信聊天记录显示：“曾：结果是这样子，如果今天不能到账那么50万元当预收办证和村里拆建补偿的20.8万元……黄：明天一定11点前支付。”于2015年12月16日微信记录显示：黄森荣发了于2015年12月16日转账56万元的银行客户回单。于2016年7月10日的微信记录显示：“黄：办那个筹建牌现在怎么样？……曾：努力跟踪就今天都没有放假，成功不远啦。”于2016年7月14日的微信聊天记录显示：“曾：请尽快过来当面协调，资料基本备好并递交……”陈燕芬与黄森荣的微信聊天记录显示：“黄森荣：芬姐我希望你尽快解决不然大家都不好……办学牌肯定较不定了。”2016年12月11日：“陈燕芬：你如果这个价钱就无得谈了！大家都要平心静气来讲！因为你地我地都付中介费……”。曾秀联认可上述微信聊天记录的真实性，但认为其义务仅为协助黄森荣提供案涉物业用于办理办学许可证的相关资料，且案涉物业符合民办学校设立的硬件要求，未能办好办学许可证的原因是黄森荣自己一直未去办理。黄森荣主张案涉物业未完成外墙翻新，不符合约定的交付条件，其为了减少工期于2016年初委托人员进行室内装饰装修。陈燕芬、曾秀联则表示，案涉物业已于2015年10月份完成外墙翻新，并提供了相关照片予以证明。黄森荣对此不予认可，并表示陈燕芬、曾秀联不能证明上述照片的拍摄时间。2017年9月4日，一审法院组织对案涉物业进行现场勘验。经勘验，双方当事人确认案涉物业位于南沙区东××镇××号，包括一栋四层、一栋五层的楼房及周边空地；两栋楼房的所有门窗、水电、墙体、地板砖、墙砖、讲台、楼梯扶手等由黄森荣装修；两栋楼房的外墙翻新及楼房外的空地水泥地面则由陈燕芬、曾秀联施工。黄森荣就案涉物业的装修工程结算问题，委托广州科瑞工程信息咨询有限公司进行结算编制，该公司于2017年2月10日出具了科瑞（穗）造编字2016-JS-0050《南沙区励业实验学校装修工程结算编制报告》，确定装修工程的造价为2505665.86元。陈燕芬、曾秀联对此不予认可，并就“案涉物业已经实际完成的装饰装修工程现状”向一审法院申请造价鉴定，并先行收回案涉物业。经一审法院主持，双方协商确定了鉴定机构的名录及次序。一审法院经咨询后，依法确定由双方协商选定的第一家鉴定机构即广州市宏正工程造价咨询有限公司作为本案的鉴定机构。双方当事人均同意在鉴定机构现场勘验当天进行案涉物业的交还和接收手续。一审法院于2017年9月20日组织当事人、鉴定机构进行现场勘验后，双方确认案涉物业的实际交接时间为2017年9月28日。广州市宏正工程造价咨询有限公司于2018年2月9日出具了宏正鉴定[2017]008号《广州市南沙区东××镇××号厂房装修工程工程造价鉴定意见书》。经一审法院对租赁合同、补充协议的法律效力行使释明权后，黄森荣仍坚持合同无效的主张，不予变更诉讼请求。一审法院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。依据查明的事实和当事人的陈述，案涉租赁合同、补充协议的真正履行主体是出租人陈燕芬、曾秀联和承租人黄森荣。结合当事人的诉辩意见，一审法院对本诉、反诉评析如下：关于本诉部分。黄森荣基于租赁合同、补充协议无效的事实而主张由陈燕芬、曾秀联返还租金、保证金及支付利息、赔偿损失，故本诉部分的争议焦点在于租赁合同、补充协议的效力问题。黄森荣主张案涉物业的土地性质为工业用途，不能用于创办学校的教育用途，系违反法律强制性规定应属无效。一审法院认为，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”效力性规定是指法律及行政法规明确规定违反该类规定将导致合同无效的规范，或者虽未明确规定违反之后将导致合同无效，但若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范。虽然《中华人民共和国土地管理法》第十二条规定：“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。”《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条第二款规定：“依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记。”但上述法律及行政法规均未明确规定违反上述规定将导致合同无效，即上述规定属于管理性强制性规定，不属于效力性强制性规定。因此，案涉物业的土地为“工业性质”不影响租赁合同的效力，黄森荣的主张于法无据，一审法院不予支持。因土地性质问题导致黄森荣无法获得许可创办“励业实验学校”，仅属于其签订租赁合同的合同目的无法实现，故一审法院依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求”之规定，在庭审中就租赁合同的效力问题行使释明权。在一审法院依法释明后，黄森荣表示不变更其诉讼请求，且陈燕芬、曾秀联亦在本案中已就案涉物业的装修工程现状的工程造价申请鉴定，进行了证据保全，据此，鉴于黄森荣依租赁合同无效提出的“返还租金及利息、保证金、赔偿损失”的主张缺乏可予支持的事实基础，应依法驳回其诉讼请求。关于反诉部分。如前述理由，案涉的租赁合同、补充协议是双方当事人的真实意思表示，应为合法有效，当事人均应诚信履行。双方当事人均清楚租赁合同的目的是用于创办学校，双方在租赁合同第四条第5款予以约定为“甲方须提供相关证明证件和相关资质材料，协助乙方办理办学许可证等相关证照”，后双方在补充协议第1条又进一步明确为“乙方提供所需同意筹建办学相关资料由甲方代办，如因甲方原因不能办理，则退还乙方双倍保证金。”根据双方的微信聊天记录显示，在合同签订后至2016年7月期间，黄森荣多次询问和催促曾秀联有关办理筹建办学牌照的进展情况，并且为了能尽快办妥牌照，其已按照曾秀联的要求提前支付了一年的租金，而曾秀联亦一直有对上述事宜的进展情况作出回应。由此可见，代为办妥办学许可是陈燕芬、曾秀联所应负担的合同义务。陈燕芬、曾秀联主张未能办妥办学许可的原因是黄森荣导致，但其未能提交证据予以证明，一审法院对此不予采信。虽然双方未就办妥办学许可的时间予以明确约定，但依据陈燕芬与黄森荣的微信聊天记录可知，双方就此问题一直进行协商至2016年12月份，黄森荣在协商无果后即提起诉讼，而陈燕芬、曾秀联至黄森荣起诉时尚未能履行上述合同义务，已经构成违约，基于教育行业的特殊性，黄森荣只有在取得办学许可后才能使用案涉物业，故陈燕芬、曾秀联的违约行为直接导致黄森荣无法使用案涉物业。黄森荣在双方就办学许可问题协商无果后即提起诉讼，并在诉讼过程中，对陈燕芬、曾秀联提出先行收回案涉物业的要求表示同意并予以配合，故黄森荣并不存在导致损失扩大的过错。综上，陈燕芬、曾秀联主张黄森荣支付2017年5月至2017年8月的租金及其滞纳金，有欠公平合理，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：一、驳回本诉原告黄森荣的全部诉讼请求；二、驳回反诉原告陈燕芬、曾秀联的全部诉讼请求。本诉受理费32416元，由本诉原告黄森荣负担；反诉受理费7170，由反诉原告陈燕芬、曾秀联负担。陈燕芬、曾秀联不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判黄森荣应支付2017年5月1日至2017年9月28日（实际交接日）的租金441666.667元及滞纳金。2.判决本案全部诉讼费用由黄森荣承担。经查，一审法院查明事实无误，二审法院予以确认。二审期间，黄森荣曾于一审判决后十五日内向本院提起上诉。二审庭询后，黄森荣因其个人原因且经过慎重考虑，决定向本院申请撤回上诉。因黄森荣在本案审理期间提出撤回上诉的请求，不违反法律规定，本院予以准许。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十三条的规定，准许黄森荣撤回上诉，本院不另作裁定准许黄森荣撤回上诉。本院二审认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对陈燕芬、曾秀联的上诉请求及黄森荣的答辩意见，分析如下：从本案证据来看，双方于租赁合同第四条第5款予以约定为“甲方须提供相关证明证件和相关资质材料，协助乙方办理办学许可证等相关证照”，后双方在补充协议第1条又进一步明确为“乙方提供所需同意筹建办学相关资料由甲方代办，如因甲方原因不能办理，则退还乙方双倍保证金。”从一审双方的微信聊天记录来看，在合同签订后至2016年7月期间，黄森荣多次询问和催促曾秀联有关办理筹建办学牌照的进展情况，曾秀联一直有对办理的进展情况作出回应。如曾秀联仅是负担协助义务的话，曾秀联在微信中陈述所表达的意思显然并非如此，故本院二审不予采信。另，黄森荣为了能尽快办妥牌照，其已按照曾秀联的要求提前支付了一年的租金。据此，一审法院认为代为办妥办学许可是陈燕芬、曾秀联所应负担的合同义务正确，本院二审予以维持。补充协议签订后，至黄森荣起诉时已超过一年，陈燕芬、曾秀联仍未能履行上述合同义务，且因教育行业特殊性，陈燕芬、曾秀联的行为亦直接导致黄森荣无法使用案涉物业。陈燕芬、曾秀联主张未能办妥办学许可的原因是黄森荣导致，且其二审虽提出另有人办理，但其均未能提交证据予以证明，故本院二审不予采信。本案双方就办妥办学许可问题一直进行协商至2016年12月份，黄森荣在协商无果后即于2017年1月5日提起本案诉讼，而一审诉讼过程中，对陈燕芬、曾秀联提出先行收回案涉物业的要求黄森荣亦表示同意并予以配合，故，本案黄森荣并不存在导致损失扩大的过错。因黄森荣已支付至2017年4月的租金，一审法院认为陈燕芬、曾秀联主张黄森荣支付2017年5月至2017年8月的租金及其滞纳金，有欠公平合理，不予支持并无不当。对陈燕芬、曾秀联上诉提出的理据，本院二审均不予采纳。对陈燕芬、曾秀联超出一审诉讼请求部分，即2017年9月1日至9月28日止的租金及滞纳金，本院本案不予调处。综上，一审查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。陈燕芬、曾秀联的上诉请求、理由均不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条、第三百二十八条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23113元，由陈燕芬、曾秀联负担7925元，减半收取黄森荣受理费为15188元，由黄森荣负担。再审对原审查明的事实予以确认。另查，在（2018）粤01民终19781号案件二审庭审中，陈燕芬、曾秀联提交林某的证人证言，并申请证人林某出庭作证。林某出庭作证称，其由曾秀联介绍认识黄森荣，在办证过程中负责收集筹建学校的资料并递件，收取了黄森荣的20万元是作为专业人士的费用。学校的牌照未能办理的原因不清楚，第一次学校的法定代表人是王良勇，第二次股东有些变化，法定代表人变成黄森荣。停止办学的时间不清楚，原因是曾秀联介绍其认识黄森荣的。黄森荣质证称，证人林某对办学的流程是不了解的，包括递交什么资料、到何部门审批都是不了解。林某更多的是听从曾秀联的安排充当跑腿并且收取费用，在黄森荣和曾秀联、陈燕芬的聊天记录中，曾秀联、陈燕芬已经明确是为黄森荣申请办学，且也承认无法办理成功，在证人证言中也看到林某是向曾秀联汇报工作，黄森荣是否继续办学其并不知道。陈燕芬、曾秀联质证称：1、证人林某当庭陈述是接受黄森荣的委托帮黄森荣申请办学，其工作内容包括收集申请办学的资料、制作相关材料、递交材料等，证明林某亲自参与办证流程；2、证人林某明确其收取黄森荣的钱，未收曾秀联的钱，其不可能听从曾秀联指示，也不可能向曾秀联汇报工作，其对终止办学申请虽不知道具体的原因，但知道他们之间股东有变动。曾秀联与黄森荣微信往来：2015年5月5日，金峰五金厂（黄森荣）：我今日去了华兴学校，他去年拿的牌，他说根本不需要什么调规，本来学校没装修前资料交到教育局就有红头文件筹集牌。这间就是这样的，他的也是工厂（厂房改造），如果较不定的话会出大事。如果有时间你去学校看看。我发的位置是他学校的。肥婆（曾秀联）：为什么要我去看呢？找到问题解决方案就按步就班一样一样做好……。不要计较太多，如果走错路及时调头就可以啦！金峰五金厂（黄森荣）：因为问题还是在何总哪里，所以你要帮忙更正、最快速度、较出筹集牌、验收后才是正式牌。肥婆（曾秀联）：现在我妈妈忽然发病准备上医院，何总你们直接碰头把事情理顺啦……。金峰五金厂（黄森荣）:你也要跟进。你好人，没事的。2016年7月10日，金峰五金厂（黄森荣）：老板娘，你好，办那个筹集牌现在怎么样？肥婆（曾秀联）：努力跟踪就今天都没放假，成功不远啦。他再这样拖下去就来不及了、这样子谁都辛苦。到时再经营意思不太。你们只是电话，相信你们没有任何一个有我和何总的实际行动多。金峰五金厂（黄森荣）：不，我跟何总说过我去意义不太，去了等于零。肥婆（曾秀联）：请相信我们的付出是真实的，过去因为人事变动，而且毕竟是第一办也走了不少弯路绝对不是故意拖延……。具体哪天不敢保证，但真的很快……。千万不要说伤人的话，理解万岁，我迫何总也迫到他发慌，反正本人也尽力了。2016年7月14日，金峰五金厂（黄森荣）：老板娘，你好，我听何总说资料镇都还没通过还说什么快，我再次问你成不成？肥婆（曾秀联）：请尽快过来当面协调，资料基本备好并递交，还有3万元的承诺已经好几次放空，工人准备再次到村、镇投诉，请重视，这样的话对证件办下来增加很大阻力，到时候得不偿失……。为什么要回避过来一起跑部门，特别承诺的施工队3万元是什么情况，不要回避，能处理的处理吧……。金峰五金厂（黄森荣）：什么回避什么时候叫我去跑部门，承诺施工队、你们承诺我们什么呢？……。肥婆（曾秀联）：约个时间坐坐商量一下吧。（以上内容均为微信原话，部分用语不规范）再审庭审中，黄森荣确认：1、2015年12月15日微信提及的50万元包括村委会拆墙等补偿；2、因办证支付的费用是向林某支付的20万元。根据曾秀联提交的《广州市南沙区民办教育机构审批程序指南》，申请办学分为核发筹办证、核发办学许可证两步骤；均有不同的材料要求及程序。其中核发筹建证的流程：举办者拟定办学场所--书面向镇（街）申请实地考察--举办者选取符合国家规定测量机构做学校面积测量报告--所在镇教育指导中心、街教育组实地考察场所并审核举办者提交的相关资料--所在镇教育指导中心、街教育组在筹办申请书上出具意见并盖章--举办者书面向区教育局申请实地考察并提交相关材料—区教育局出具“现场验收结果书”并盖章--区教育局书面函复筹办意见。核发许可证的流程包括：举办者持区教育局出具的“同意筹建复函”开展筹建工作--领取房管部门出具的校舍建筑安全鉴定书、消防部门出具的消防安全鉴定书、环保监测部门出具的环境监测报告等--举办者书面向所在镇（街）申请现场验收--举办者书面向区教育局申请现场验收--区教育局审核同意后办理注册登记手续，并核发《民办学校办学许可证》。陈燕芬与南沙区东涌镇官坦村经济合作社2015年8月21日签订的《励业路9号厂房租赁合同》约定，约定租赁期自2015年8月23日起至2035年2月22日终止；合同期内，承租方可自行对厂房进行转租，租金为5万元/月，自第4年开始递增，每3年为一个周期递增一次，每次递增幅度为上期租金的8%。2017年10月16日，陈燕芬与广州泰万投资有限公司签订《租赁合同》，约定将涉案厂房、空地租赁给泰万公司，期限自2017年10月25日至2027年10月24日。前3年月租金10.5万元，此后分期递增。免租期为2017年10月25日至12月24日。再审诉讼中，黄森荣明确一旦法院认定陈燕芬、曾秀联不构成违约，其仍然主张返还租金损失。本院再审认为，原审认定陈燕芬、曾秀联与黄森荣签订的《租赁合同》有效依据充分，再审予以维持。本案再审争议焦点是陈燕芬、曾秀联是否负有办妥筹建证或办学许可证的义务，是否构成违约。关于陈燕芬、曾秀联是否负有办妥筹建证或办学许可证的义务，是否构成违约。首先，1.《租赁合同》第四条第5款约定“甲方（陈燕芬、曾秀联）须提供相关证明证件和相关资质材料，协助乙方（黄森荣）办理办学许可证等相关证照”，该约定明确陈燕芬、曾秀联应提供办证相关文件并予以协助办证，负有的是协助义务,2.同日双方在补充协议第1条又约定“乙方提供所需同意筹建办学相关资料由甲方代办，如因甲方原因不能办理，则退还乙方双倍保证金。”陈燕芬、曾秀联主张该约定仅仅是协助义务，黄森荣主张该约定是办妥义务。仅从文义理解，该约定并不明确。3.从一审查明的双方微信聊天记录来看，在合同签订后至2016年7月期间，黄森荣多次询问和催促曾秀联有关办理筹建办学牌照的进展情况，曾秀联对办理的进展情况均作出积极回应。而从再审查明的双方微信记录来看，黄森荣称“问题还是在何总哪里”，结合19781号案件二审时证人林某出庭并提供了证据，可证实黄森荣确有委托他人办证的事实。对于受托的“他人”，黄森荣主张“他人”是听从曾秀联的指令并收取费用，但未举证证实，而曾秀联并不确认黄森荣的主张。同时，结合双方微信往来记录：曾秀联：“为什么要回避过来一起跑部门，特别承诺的施工队3万元是什么情况，不要回避，能处理的处理吧……。”黄森荣：什么回避什么时候叫我去跑部门，承诺施工队、你们承诺我们什么呢？……。曾秀联：约个时间坐坐商量一下吧。即曾秀联对于签约时作出的某种承诺并不否认。综上，陈燕芬、曾秀联确有协助黄森荣办理办学所需证照的义务。其次，综合本案事实，陈燕芬、曾秀联确有协助黄森荣办证的义务，至于协助办理的是筹建证或许可证，依教育主管部门的公开程序，应先办理筹建证再办理许可证，而双方微信往来记录并不明确所办何证，且截至合同解除，筹建证尚未办理，当事人对于因何原因无法办理陈述不一，但均未提交向相关部门递交的申请材料予以证实已经过的流程。《租赁合同》明确约定涉案土地为工业用地，黄森荣拟租赁土地及厂房用于办学，结合微信记录，黄森荣对于工业用地用于办学需要的规划变更或规划行政审批应当是清楚的。同时，办学需要教育主管部门的行政许可、二次消防验收、规划审批等等，黄森荣作为承租人应当清楚相关的风险。因此，虽陈燕芬、曾秀联负有协助义务，但将无法办证的风险全部归于陈燕芬、曾秀联缺乏依据。再次，二审判决认定“黄森荣为了能尽快办妥牌照，其已按照曾秀联的要求提前支付了一年的租金。”对此，再审认为，黄森荣确已向陈燕芬、曾秀联支付一年租金，但依《租赁合同》约定，陈燕芬、曾秀联负责外墙翻新、拆除部分原有建筑物、空地硬化等，陈燕芬、曾秀联主张因上述工程需要费用预收一年租金，且黄森荣也确认2015年12月15日微信提及的50万元（支付的一年租金中的第二笔）包括村委会拆墙等补偿。再审庭审中，黄森荣确认因办证支付的费用仅仅是向林某支付的20万元，明确上述50万元不包括办证费用。故不应认定预付一年租金包括办学办证费用。综上所述，陈燕芬、曾秀联有提供相关资料协助办证的义务，但并非办妥义务；黄森荣清楚涉案土地性质，作为举办者对于办学证照的办理程序、办证的难度、能否办妥应当有清楚的认知，虽在微信往来中陈燕芬、曾秀联对于黄森荣要求办证的要求未予以否认，但合同对于办证义务的约定并不明确，将办证的全部义务归于陈燕芬、曾秀联一方缺乏依据，且黄森荣已委托他人办证，故原审认定陈燕芬、曾秀联未履行办证义务构成违约不当，本院再审予以纠正。陈燕芬、曾秀联不因未履行办证义务构成违约。因本案当事人诉讼请求的基础是合同无效，原审认定合同有效并驳回当事人诉讼请求并无不当，且双方当事人已在合同有效基础上另案提出本诉、反诉诉讼请求，故本案判决结果可予维持。综上所述，原审对陈燕芬、曾秀联违约的事实认定不当，本院予以纠正，但判决结果可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：维持（2018）粤01民终8610号民事判决。本判决为终审判决。审判长  张一扬审判员  兰永军审判员  林 娟二〇二〇年四月二十八日书记员  余立颖谭晓君