新疆维吾尔自治区乌苏市人民法院   民 事 判 决 书   （2020）新4202民初60号      原告（反诉被告）：新疆怡海房地产开发有限公司，住所地：新疆乌苏市东工业园区。   法定代表人：张淑余，系公司总经理。   委托诉讼代理人：王新龙，新疆新科律师事务所律师。   被告（反诉原告）：张宏亮，男，1971年4月20日出生，汉族，无固定职业，住乌苏市。   被告（反诉原告）：田丽，女，1980年9月15日出生，汉族，无固定职业，住乌苏市。   二被告共同委托诉讼代理人：杨雪荣，新疆威广联律师事务所律师。   原告新疆怡海房地产开发有限公司（以下简称“怡海房产”）与被告张宏亮、田丽商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告怡海房产的委托诉讼代理人王新龙，被告张宏亮及二被告共同委托诉讼代理人杨雪荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   怡海房产向本院提出诉讼请求：1、判令二被告向原告支付购房款879000元，利息490000元（350000元×20‰/月×70个月，2014年2月25日至2019年12月25日），逾期付款违约金82524元（529000元×0.1‰/天×1560天，自2015年9月23日至2019年12月31日），合计1451524元；2、本案的诉讼费用及投递费由二被告承担。事实和理由：2013年12月27日，原告怡海房产与被告张宏亮、田丽签订了《商品房买卖合同》一份，约定二被告购买原告开发销售的乌苏市××园房，面积334.5平方米，单价3955.49元/平方米，房屋总价款1323111元。付款方式为首付60%即794111元，贷款40%即529000元。逾期未付款按日万分之一支付违约金。2013年11月2日，因被告资金不足，原、被告双方签订《借款协议》，约定被告向原告借款350000元用于支付首付款，借期四个月，借期内免息，2014年2月25日欠一次性付清。逾期未付款则按日千分之一支付利息。双方对违约责任亦有明确约定。后还款期限届满，被告至今未还借款。合同签订后，被告仅支付首付款444111元，剩余879000元至今未付。原告为此诉至法院。   张宏亮、田丽辩称：1、合同签订时间为2013年，现已超过诉讼时效，不同意支付剩余购房款；2、借款并未实际发生，不同意支付借款及利息；3、合同未约定剩余款项的支付日期，不同意支付违约金及逾期付款利息。   张宏亮、田丽向本院提出如下反诉请求：1、判令解除怡海房产与田丽、张宏亮于2013年12月27日签订的《商品房买卖合同》；2、判令怡海房产返还田丽、张宏亮已支付的购房款444111元、利息250010元（444111元×5.85‰/月×97个月，自2013年12月27日至2020年1月27日），合计696121.78元；3、本案的反诉费用由怡海房产承担。事实与理由：2013年，田丽、张宏亮本不打算购买怡海房产开发建设的怡海玫瑰园的房子。怡海房产称田丽、张宏亮仅需支付444111元，怡海房产垫付350000元作为首付，剩余房款办理按揭。2013年12月27日，双方签订了《商品房买卖合同》，田丽、张宏亮向怡海房产支付了购房款444111元，向怡海房产出具了350000元的欠条一份，但怡海房产至今未为田丽、张宏亮办理按揭贷款，且该房屋至今无法办理房屋产权手续，故田丽、张宏亮不愿意继续购买该房屋，要求解除合同、返还房款，并支付利息。   怡海房产辩称：1、不同意解除合同，怡海房产所述无合法理由及事实依据；2、2015年9月22日，田丽、张宏亮已接收涉案房屋，并收取了怡海房产支付的逾期交房违约金，现田丽、张宏亮作为违约方，无理由要求解除合同，应予以驳回。   本院经审理审查认定事实如下，2013年11月2日，被告田丽、张宏亮与原告怡海房产签订《借款协议》一份，约定二被告向原告借款350000元，用于购买原告开发建设的位于乌苏市××路（36）号房，借款期间为2013年11月2日至2014年2月25日。借款期间内无利息。逾期利率为0.8‰/日。协议签订后，原告未实际向二被告支付借款。   2013年12月27日，原告怡海房产与被告田丽、张宏亮签订了《商品房买卖合同》一份，约定二被告购买由原告开发建设的位于乌苏市××路（36）号房，房屋为框剪结构，层高为4层，地上3层，地下1层，建筑面积334.5平方米，单价3955.49元/平方米，房屋总价款1323111元。合同第六条付款方式及期限约定，首付60%即794111元，贷款40%即529000元。未约定付款期限。合同第七条约定，买受人逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款至日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。合同第八条约定，出卖人应当在2014年8月31日前向二被告交付房屋。合同第九条约定，出卖人逾期交房，逾期超过90日的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记须有出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按以下第2项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.3%向买受人支付违约金。该合同于2014年1月6日在乌苏市房地产管理局备案。合同签订当日，二被告向原告支付房款444111元。   2015年9月22日，原告将案涉房屋交付给二被告，双方签订了《怡海玫瑰园入住协议》一份、《怡海玫瑰园房屋装修管理协议》一份，《前期物业服务协议》一份。另，被告在原告出具的业主房屋交付验收清单、业主物品领取清单上签字确认。同日，双方签订了《协议书》一份，内容为原告将房屋交付给二被告，二被告同意接收该房屋，因怡海房产逾期交房378天，根据合同第九条约定，原告向二被告支付逾期交房违约金16787元（444111元×0.1‰×378天）。后经双方协商，二被告用上述违约金的一部分抵顶其装修垃圾清运押金1000元、暖气费2560元，电费500元，合计4060元，剩余12727元原告通过转账支付的方式支付至被告张宏亮的银行卡。   本院认为，依法成立的合同对当事人均具有约束力，双方均应依照合同约定履行义务。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。本案的争议焦点有以下几点：   一、原告怡海房产与被告田丽、张宏亮于2013年2月27日签订的《商品房买卖合同》应当继续履行还是予以解除？   首先，2015年9月22日，原告与二被告签订了《怡海玫瑰园入住协议》一份、《怡海玫瑰园房屋装修管理协议》一份，《前期物业服务协议》一份，且被告在原告出具的业主房屋交付验收清单、业主物品领取清单上签字确认，即二被告已于2015年9月22日验收并接收案涉房屋。   其次，2015年9月22日，原告与二被告签订了关于逾期交房的《协议书》一份，同意收房并根据《商品房买卖合同》第七条的约定收取了原告支付的逾期交房违约金16787元（444111元×0.1‰×378天）。根据《商品房买卖合同》第九条的约定可知，原告是在合同继续履行的情况下向二被告支付的逾期交房违约金的。   第三，根据《商品房买卖合同》第十五条的约定可知，在原告不能如期为二被告搬离房屋产权证明的情况下，双方选择了第二种处理方式，即买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.3%向买受人支付违约金。   综上，原告怡海房产与被告田丽、张宏亮于2013年2月27日签订的《商品房买卖合同》应当继续履行。合同约定的总房款为1323111元，被告田丽、张宏亮仅支付了444111元，尚欠879000元。对于原告主张二被告支付购房款879000元的诉讼请求，本院予以支持。被告对2015年9月22日签订的协议均无异议，对剩余未付购房款的金额也无异议，在本案中又提起了反诉，应视为诉讼是小的延长，对于被告辩称诉讼时效已过的辩解意见，本院不予采信。   本案中，原告按照合同的约定履行了交付房屋的义务，并向被告支付了逾期交房违约金，被告收到房屋后未及时支付购房款，存在违约行为。无论双方约定的按揭贷款是否办理成功，二被告均应在接收房屋后支付剩余购房款。被告拒绝支付剩余购房款，又称因原告原因不能办理按揭贷款、案涉房屋不能办理房屋产权证明要求解除合同、退还房款并支付利息的反诉请求，本院不予支持。   二、被告是否应当向原告支付逾期付款利息？   当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   本案中，双方未约定剩余房款的支付时间，但二被告已于2015年9月22日实际接收案涉房屋，二被告收房时即应支付全部购房款，二被告至今未支付，应根据《商品房买卖合同》第七条的约定，向原告支付的逾期付款违约金。   三、原告怡海房产与被告田丽、张宏亮于2013年11月2日签订的《借款协议》、二被告向原告出具的借条是否成立？二被告是否应当按照约定向原告支付借款利息？   首先，虽然双方签订了借款协议，被告也向原告出具了借条，但原告未实际向二被告支付该笔借款。   其次，原告也未将该借款协议中的350000元转化为原告的购房款，原告在向二被告支付逾期交房违约金时，是按照被告实际缴纳的444111元计算的，并未将该350000元计算在内。   第三，原告在诉讼请求中，将该350000元作为购房款主张，未作为借款主张。   综上，原告怡海房产与被告田丽、张宏亮于2013年11月2日签订的《借款协议》、二被告向原告出具的借条均不成立，二被告无须按照借款协议的约定向原告支付350000元的借款利息，但此款作为购房款的一部分，被告至今未向原告支付，应按逾期付款向原告支付逾期付款期间的利息。   根据上述第二、三项争议焦点的结论可得出，被告应当向原告支付2015年9月23日至2019年12月31日期间的逾期付款利息137124元（879000元×0.1‰/天×1560天），该金额低于原告主张的利息与违约金的总额。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：   一、被告张宏亮、田丽继续履行与原告新疆怡海房地产开发有限公司于2013年12月27日签订《商品房买卖合同》，在本判决生效后十日内向原告新疆怡海房地产开发有限公司支付购房款879000元、逾期付款违约金137124元，合计1016124元；   二、驳回原告新疆怡海房地产开发有限公司的其他诉讼请求；   三、驳回被告张宏亮、田丽的反诉请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本案本诉诉讼标的1451524元，结案标的1016124元，案件受理费17864元，减半收取8932元，反诉诉讼费5381元，合计14313元，由原告新疆怡海房地产开发有限公司负担1959元，由被告张宏亮、田丽负担12354元（原告已预交费用8932元、被告已预交费用5381元）。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于塔城地区中级人民法院。   发生法律效力的民事判决书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在履行期限届满后两年内向法院申请强制执行，逾期申请法院将不予受理。         审  判  员   沈亚清         二 〇 二 〇 年 四 月 五 日     书  记  员   周 欢