西安市莲湖区人民法院民事判决书                              （2019）陕0104民初8939号原告（反诉被告）: 陕西境商房地产营销策划有限公司，住所地陕西省西安市雁塔区，统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX1486。法定代表人：徐天，该公司总经理。委托诉讼代理人：李雅敏，女。委托诉讼代理人：张静，女。被告（反诉原告）：马某某，女。委托诉讼代理人：张峰，陕西永嘉信律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴彤，陕西永嘉信律师事务所实习律师。反诉第三人：韩某，男。原告（反诉被告）陕西境商房地产营销策划有限公司（以下简称陕西境商公司）与被告（反诉原告）马某某、反诉第三人韩某居间合同纠纷一案，本院于2019年9月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李雅敏、被告委托诉讼代理人张峰、吴彤、反诉第三人韩某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付居间服务费57600元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年4月6日，被告（卖方）与案外人韩某（买方）及原告签订《房屋买卖三方合同》，约定原告提供居间服务，代理并见证被告马某某将位于西安市莲湖区南二环西段XX路XX号XX花园XX幢XX室房屋出售给买方韩某，房屋成交价为人民币壹佰玖拾贰万元整（1920000）。根据合同第七条约定“签订合同后买卖双方未能交易成功的，居间报酬不予减免；若卖方或买方违约或违背诚信原则导致未能交易成功的，由违约方或过错方承担全部居间费用”。合同签订后，原告积极履行居间义务，但被告马某某拒绝履行合同，经原告多次催告后，被告仍拒绝配合办理手续，被告的行为已构成违约。根据《房屋买卖三方合同》约定，被告应承担所有居间报酬。故原告为维护自身的合法权益，特诉至法院，望依法裁判。被告辩称：1、被答辩人未依照《房屋买卖三方合同》第三条第一款的约定收取定金，其并未尽到中介服务义务，损害了答辩人的权益，其无权要求答辩人支付居间服务费57600元。2、2017年4月1日，被答辩人、第三人签订了《买卖斡旋金协议》。2017年4月6日，答辩人、被答辩人与第三人签订了《房屋买卖三方合同》。被答辩人未依《房屋买卖三方合同》第三条第一款的约定向第三人韩某收取定金40000元，其收取的57600元系其收取的佣金。3、其提供的57600元定金证据不能证明收到的是定金，该收款收据是被答辩人提供的可套印、可自制的单方票据。4、被答辩人提供的《房屋买卖三方合同》因合同的主要条款没有明确约定首付款的金额和支付时间，导致该合同是不能履行合同，这个责任是被答辩人造成的，其要求判令答辩人向被答辩人支付居间服务费57600元之诉请没有合同依据。5、被答辩人并未履行尽职调查义务。综上，被答辩人未尽到中介服务义务及事前尽职调查义务，致使合同履行不能，其索要居间服务费用无事实依据和法律依据，请求驳回其诉讼请求。被告向本院提出反诉的诉讼请求：1、判令被反诉人赔偿反诉人损失100000元；2、判令被反诉人承担本案所有诉讼费用。事实与理由：一、反诉人、被反诉人及第三人所签订的《房屋买卖三方合同》，因合同的主要条款没有明确约定，被反诉人未尽到中介服务职能，其提供的合同文本因主要条款约定不明和未尽调查职责，导致合同不能履行，其应当承担过失责任。反诉人、被反诉人与第三人韩某于2017年4月6日签订的《房屋买卖三方合同》，中介方仅对房屋坐落、面积、总价款进行了约定，未对应付的首付款数额、剩余房款的付款时间以及过户和移交时间做出明确约定。所签订的《房屋买卖三方合同》因主要条款未进行约定，被反诉人未尽到中介服务职能，其提供的合同文本因主要条款约定不明和未尽调查职责，导致合同不能履行。 2、反诉人与被反诉人及第三人先签订了《中介合同》，后签订了《房屋买卖三方合同》。被反诉人未依合同约定向第三人韩某收取定金40000元，并且在第三人韩某诉反诉人马某某房屋买卖合同纠纷一案中作虚假陈述，提供无真实性的定金证据。其故意将《中介合同》中收取的定金和《房屋买卖三方合同》中收取的佣金相混淆。反诉人、被反诉人与第三人韩某于2017年4月6日签订《房屋买卖三方合同》，合同第13条中约定第三人韩某自愿代反诉人马某某支付28800元中介服务佣金。签订《房屋买卖三方合同》后，反诉人与被反诉人多次交涉定金，其在收取后迟迟不予交付反诉人，后经反诉人多次催要定金及首付款，被反诉人仍拒不给付，导致反诉人与第三人韩某产生巨大矛盾后诉至法院。在其后的一审程序中被反诉人作虚假陈述，提供虚假的定金证据。由于其作出的虚假陈述、虚假证据导致一审法院认为反诉人已收取定金。综上所述，反诉人、被反诉人与第三人韩某签订《房屋买卖三方合同》，因主要条款未明确约定，被反诉人未尽到中介服务职能，其提供的合同文本因主要条款约定不明和未尽调查职责，导致合同不能履行。且在收到定金后，迟迟故意不予交付反诉人，后经反诉人多次催要定金及首付款仍拒不给付，导致反诉人与第三人韩某产生巨大矛盾，造成经济损失。为此，特向人民法院提出反诉，请求判令被反诉人赔偿反诉人损失100000元。对被告的反诉，原告辩称：被答辩人要求答辩人赔偿损失100000元无事实及法律依据，请求人民法院予以驳回。《房屋买卖三方合同》是三方的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，系合法有效的合同，对三方均有约束力。本案中系被答辩人拒绝履行合同，违约在先，应按照《房屋买卖三方合同》的约定向答辩人支付全额居间费。其次，被答辩人在反诉中声称“因《房屋买卖三方合同》主要条款未进行约定，导致合同不能履行”与事实不符，无法成立。在第三人韩某与被答辩人的房屋买卖纠纷案件中，被答辩人也以此理由进行了答辩，但无论是一审法官还是二审法官，均未采纳被答辩人的说辞，最终认定是被答辩人违约，并要求承担违约责任。最后，答辩人自始至终只代收了57600元定金，并未收到任何首付款或佣金，且被答辩人从未向答辩人催要过定金，故被答辩人称“多次催要定金及首付款”与事实不符；另外，答辩人在第三人韩某与被答辩人房屋买卖合同纠纷二审后，将所代收的定金57600元依照判决结果退还给韩某，而被答辩人向第三人韩某赔偿的款项系被答辩人违约应承担的责任，与答辩人无关，应由其自行承担损失。对被告的反诉，第三人称：原、被告并未告知其支付首付款的事情，支付首付款其并不知情。当事人围绕其诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对当事人有异议的证据，结合庭审调查，本院认定事实如下：2017年4月1日，韩某委托其舅舅张某某与原告下属西安市第一分公司签订买卖斡旋金协议，载明原告下属西安市第一分公司兹为中介提供居间服务，买卖坐落于西安市莲湖区XX路XX号XX花园XX幢XX室房屋，买方自愿支付斡旋金40000元。该协议第四条第二款约定：本协议期限内，经卖方签字同意买方承购条件时，斡旋协商即告成功，斡旋金即自动转为买方定金，由居某某代收。买卖双方须于卖方签字同意之日起三十日内签订《房屋买卖三方合同》（定金不少于总价款的3%，不高于总价款的20%）。定金不足部分买方须在签订《房屋买卖三方合同》时支付；第六条第11款约定：若卖方签字同意后，买方需在七日内将定金补齐不少于总成交价的3%。2017年4月6日，甲方马某某与乙方韩某、丙方陕西境商公司西安第三十二分公司签订《房屋买卖三方合同》，约定甲方出售房产坐落为陕西省西安市莲湖区南二环西段XX路XX号XX花园XX幢XX室房屋，建筑面积为164.61平方米。经甲乙双方协商一致，成交价格为1920000元，此成交价包含已交定金40000元；乙方采取银行贷款方式付款，甲、乙、丙三方约定，乙方将首付款监管到房地局账户，剩余贷款自动存入房地局账户。甲方保证该房产没有权属纠纷，保证乙方不受第三人合法追索，因甲方原因造成该房产不能继续办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由甲方承担相应赔偿责任。该协议第七条居间报酬及支付方式约定：1、作为本次买卖交易的居某某，丙方负责为甲乙双方提供居间服务并促成买卖交易，本合同签订即意味丙方促成买卖交易的居间义务已经完成，甲乙双方同意于本合同签订当日向丙方支付居间报酬（中介佣金）57600元（其中：甲方向丙方支付居间服务费28800元，乙方向丙方支付居间服务费28800元），同时，丙方应对付款方出具收款凭证。2、本条所述居间报酬（中介佣金）不包括：本合同第五条约定甲乙双方所需支付给有关部门的交易税费和相关手续费，以及第六条规定的产权过户代理服务费。3、本合同签订后，甲乙双方未能交易成功的，居间报酬（中介佣金）不予减免；若甲方或乙方违约或违背诚信原则导致未能交易成功的，由违约方或过错方承担全部居间费用。合同签订当日，韩某向陕西境商公司西安第三十二分公司转账57600元，收款事项为代收定金。此后，在履行过程中，韩某与马某某产生争议，该笔交易未能完成。韩某将马某某作为被告、陕西境商公司西安第三十二分公司作为第三人诉至本院，请求：1、判令解除房屋买卖合同，被告马某某赔偿原告韩某房屋差价损失150万元；2、本案律师费2万元、鉴定费用、诉讼费用由被告马某某承担。2019年2月11日，本院作出（2018）陕0104民初7803号民事判决，载明：本院认为，原告韩某与被告马某某及第三人境商公司签订的《房屋买卖三方合同》系当事人真实意思表示，不违反法律规定的强制性规定，为合法有效，对原、被告双方均有法律拘束力。合同签订后，原告韩某依约将定金57600元交至第三人境商公司，后因相关手续未能办理，现原告韩某要求解除其与被告签订的《房屋买卖三方合同》，被告亦表示同意，本院依法予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失，对于收取的定金，第三人境商公司应将其保管的定金57600元退还原告韩某。关于合同履行情况，合同签订后三方当事人亦积极前往房管部门办理相关手续，但因房管部门登记的房主身份信息与被告身份证信息不一致，致使手续无法办理。因双方所签订合同对具体支付首付款金额以及办理网签等相关手续的具体时间并未明确约定，第三人境商公司于2017年7月25日向马某某发出告知函，催促马某某在七日内履行合同约定的全部义务或与居某某协商解决事情，马某某在收到告知函后回复称其无法在期限内完成，此时被告马某某行为已构成违约。被告马某某违约后，原告并未采取积极措施减少损失的发生，直到一年后才向法院起诉要求继续履行合同，且适逢2017年、2018年本市二手房价在短期内快速上涨、变动较大，原告怠于行使权利致使损失扩大，故对原告主张差价损失，本院酌定10万元整。关于原告主张律师费一节，无法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告韩某与被告马某某、第三人陕西境商房地产营销策划有限公司西安第三十二分公司签订的《房屋买卖三方合同》，于2018年12月11日解除；二、本判决生效后十日内，第三人陕西境商房地产营销策划有限公司西安第三十二分公司退还原告韩某定金57600元；三、本判决生效后十日内，被告马某某赔偿原告韩某房屋差价损失10万元；四、驳回原告韩某其他诉讼请求。宣判后，韩某、马某某不服，上诉至西安市中级人民法院。2019年6月21日，西安市中级人民法院作出（2019）陕01民终6329号民事判决，载明：本院认为，马某某、韩某与境商三十二分公司签订的房屋买卖三方合同是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。韩某和马某某签订房屋买卖三方合同后，双方应当相互配合办理后续手续。但实际履行中，因马某某的原因，导致后续的网签备案、建立资金监管账户等手续无法继续进行，马某某的这一行为构成违约，应当承担违约责任。境商三十二分公司于2017年7月25日向马某某发出《告知函》，要求马某某在收到告知函之日起7日内一次性履行买卖合同约定的义务，或与居某某协商解决相关事宜。马某某收到告知函后，仍未按照要求配合办理相关手续。马某某不断拖延拒绝履行合同，韩某应当采取适宜的措施，如解除合同要求马某某赔偿损失，或起诉要求马某某继续履行合同，以防止损失的扩大。但韩某没有采取上述有效措施防止损失扩大。故计算韩某损失的时点应以2017年8月的房价为计算韩某损失的时点。参照安居客等网站上2017年8月涉案小区的房屋价格，本院酌情认定韩某的购房损失为30万元。韩某上诉要求差价损失为150万元，没有依据，不予支持。关于律师费2万元。按照房屋买卖三方合同第十一条约定，因一方违约导致守约方主张权利而产生的费用，包括律师费、交通费、诉讼费等费用由违约方承担。因此，韩某主张律师费2万元，应予支持。综上，韩某的上诉请求部分予以支持。据此，一审判决应予变更。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市莲湖区人民法院（2018）陕0104民初7803号民事判决第一项、第二项、第四项；二、变更西安市莲湖区人民法院（2018）陕0104民初7803号民事判决第三项为：本判决生效后十日内，马某某赔偿韩某房屋差价损失30万元、律师费2万元。该判决作出后，各方当事人均未再提出申诉，并按照该判决书载明的内容履行了各自的义务。本院认为，原告与被告马某某、第三人韩某签订的房屋买卖三方合同是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据生效法律文书的认定，韩某向原告交纳的57600元为定金，而非佣金；涉案买卖合同未能交易成功的责任在被告马某某，而非本案原告。根据三方签订的房屋买卖三方合同第七条第三款的约定，居间报酬57600元应当由违约方即被告马某某承担，故原告要求被告马某某支付居间报酬57600元符合合同约定和法律规定，依法予以支持；被告反诉要求原告赔偿损失100000元，与生效法律文书认定的事实相悖，其反诉请求依法不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第四项之规定，判决如下：一、被告马某某于本判决生效后十日内支付原告陕西境商房地产营销策划有限公司居间报酬57600元；二、驳回被告马某某的反诉请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息（加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费1240元，由被告承担（原告已预交，被告在执行本判决时一并给付原告）；反诉费1150元，由被告自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。   审   判   长      栾  震审   判   员      铁文静审   判   员      孙龙君  二○二○年 三 月三十一日  书   记   员      邱伏林      1