江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终154号上诉人（原审被告）：江苏天鑫置业有限公司，住所地南京市秦淮区龙蟠中路313号101室。法定代表人：亓长生，执行董事。委托诉讼代理人：陈琪，江苏宁嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚若云，江苏宁嘉律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：严翠珍，女，1958年10月1日出生，汉族，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：李云明，北京观韬中茂（南京）律师事务所律师。上诉人江苏天鑫置业有限公司（以下简称天鑫公司）因与被上诉人严翠珍房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2019）苏0104民初5264号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天鑫公司上诉请求：一、撤销一审判决并依法改判；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决上诉人双倍返还定金属法律适用错误，应当依法予以改判。双方签订的《凤栖园认购协议》中的定金条款，是约定在该认购协议签订后，上诉人与被上诉人在一段时间内签订正式合同的定金，如因上诉人原因，未能签订正式合同，则应双倍返还。但在本案中，被上诉人己支付部分购房款，上诉人已接受被上诉人支付的购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，该认购协议性质应为正式买卖合同。但是在该正式买卖合同中，双方并未对合同的履行约定定金条款。因此认购协议应认定为正式买卖合同，所以原认购协议中约定的定金的前提条件己不存在，所以本案不应适用定金罚则，上诉人不应双倍返还定金。二、一审判决对被上诉人支付的购房款的数额认定错误。被上诉人支付的215万元款项中，购房款为2118029元，另有31971元为空调款。在上诉人与被上诉人签订的《补充协议》中，明确约定此款项为空调费用。《补充协议》第4条写明被上诉人如有问题可以直接与空调厂家进行沟通，如有必要上诉人仅负责协调双方的关系，协调不成由被上诉人与空调厂家依法解决，该约定应适用《中华人民共和国合同法》第四百零二条关于隐名代理的相关规定，上诉人无生产、销售空调的相关业务，该部分空调款项也是独立于房屋认购协议之外，由上诉人代空调厂家收取，因此该31971元空调款应由被上诉人向空调厂家要求返还，上诉人在必要时会向被上诉人披露空调厂家的相关信息。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。严翠珍辩称：1、上诉人与被上诉人签订的协议名称是认购协议，不是正式的商品房买卖合同，同时在该认购协议中也清楚地约定，双方要另行签订正式的房屋买卖合同，所以上诉人认为该认购协议就是正式的商品房买卖合同，与合同约定不符。上诉人提出正式买卖合同中没有约定定金，也是不成立的，一审法院基于认购协议第二条的约定，在上诉人违约的情况下，要求上诉人双倍返还定金，符合法律规定。2、上诉人认为被上诉人已付的215万元不完全是购房款，也不成立。双方签订的合同总价是425万元，在办理按揭贷款这一部分约定2018年6月6日之前付215万元，双方要签订正式的商品房买卖合同，并且上诉人承诺买房子的时候是赠送空调，所以空调价款实际上是含在购房款中的。被上诉人在上诉人没有与其签订正式买卖合同之前提前支付了215万元，所以被上诉人已经按照合同约定超额支付了购房款。上诉人辩称所收的是空调款，但实际上并没有向被上诉人披露，是哪个空调厂家的空调款，也没有将相应的钱款交付给所谓的空调厂家。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。严翠珍向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令解除严翠珍、天鑫公司于2018年3月30日签订的《凤栖园认购协议书》《补充协议》；2、判令天鑫公司双倍返还严翠珍定金100万元、返还购房款165万元，并按中国人民银行同期贷款利率支付利息至实际清偿之日（其中，50万元自2018年3月30日起计算，50万元自2018年5月17日起计算，115万元自2018年6月14日起计算）；3、判令天鑫公司赔偿严翠珍差价损失43万元，保全担保金损失3000元；4、本案诉讼费用由天鑫公司承担。一审法院认定事实：2018年3月30日，严翠珍与天鑫公司签订《凤栖园认购协议书》一份，协议约定，严翠珍自愿认购凤栖园2004室房屋，该房屋建筑面积131.83平方米，单价32238.49元/平方米，总价425万元；严翠珍于2018年3月30日缴纳定金50万元;双方签订正式房屋买卖合同的时间由天鑫公司另行以短信形式通知；严翠珍必须于2018年4月30日前支付100万元，于2018年6月6日前支付首付款215万元（含已经支付的定金），余款在天鑫公司指定时间内向银行申请贷款。同日，双方又签订《补充协议》一份，确认严翠珍向天鑫公司购买位于房屋，双方对空调的统一安装不持异议，鉴于双方签订的房屋买卖合同的房屋价款中不含空调费用，严翠珍确认该空调总计价款为31971元，于2018年6月6日前支付给天鑫公司，空调安装由生产厂家指定单位实施，天鑫公司不承担空调的售后质保和维修义务，严翠珍如有问题可直接与空调厂家进行沟通，协调不成时由严翠珍与空调厂家依法解决。上述协议签订后，严翠珍于2018年3月30日向江苏百联广合不动产运营股份有限公司付款50万元，2018年5月17日向天鑫公司付款50万元，2018年6月14日分别向天鑫公司付款1118029元和31971元。2018年6月14日，天鑫公司向严翠珍出具收据一张，金额为31971元。2018年7月26日，天鑫公司向严翠珍开具增值税发票一张，货物或应税劳务、服务名称为不动产房地产开发住宅凤栖园2004室，发票金额为2118029元。一审法院另查明，南京市秦淮区龙蟠中路313号2004室房屋于2016年7月9被南京市秦淮区人民法院查封，限制期限自2016年7月9日起至2019年8月12日止，之后该房屋又于2019年4月2日被南京市秦淮区人民法院轮候查封。该房屋上还设有抵押权，被担保主债权数额为20000万元。严翠珍为向一审法院申请财产保全，于2019年4月26日向紫金财产保险股份有限公司南京分公司交纳保险费3000元，同日该公司向严翠珍出具诉讼财产保全责任保险保险单一份。一审审理中，严翠珍提供了其从房产网站下载的4张截图，证明天鑫公司出售的凤栖园小区现在的房屋单价为35500元/平方米，其房屋差价损失为43万元。经质证，天鑫公司对该证据的真实性不予认可，且认为该价格仅是房屋的挂牌价，并非最终的成交价，房屋的价格受到朝向、楼层等因素的影响。一审法院认为，严翠珍与天鑫公司签订的《凤栖园认购协议书》《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力。案涉房屋在双方签订协议前已被人民法院查封，至今仍处于查封状态，但天鑫公司以此为由主张合同无效，于法无据，一审法院不予支持。天鑫公司至今未能解除案涉房屋的查封，致使合同无法履行，不能实现合同目的，应承担相应的违约责任。严翠珍请求判令解除双方签订的合同，天鑫公司双倍返还定金并返还已付款项的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。天鑫公司辩称其收取的31971元空调款，应由空调厂家返还，一审法院不予支持。买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。本案中，严翠珍主张因天鑫公司违约造成其房屋差价损失43万元，系合同履行后严翠珍可以获得的利益，该数额并未超过定金数额，严翠珍所主张的利息损失系其主张可得利益所必要的成本，故对严翠珍要求天鑫公司赔偿房屋差价损失43万元及利息损失的诉讼请求，一审法院不予支持。严翠珍要求天鑫公司赔偿因申请财产保全而支付的保险费3000元，无事实和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第二十八条、《中华人共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、解除严翠珍与江苏天鑫置业有限公司于2018年3月30签订的《凤栖园认购协议书》及《补充协议》；二、江苏天鑫置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日向严翠珍双倍返还定金共计100万元；三、江苏天鑫置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日向严翠珍退还165万元；四、驳回严翠珍的其他诉讼请求。一审案件受理费48711元，财产保全费5000元，合计53711元，由严翠珍负担3911元，江苏天鑫置业有限公司负担49800元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。对一审查明的事实双方均不持异议，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《凤栖园认购协议》明确约定，被上诉人应于2018年3月30日缴纳定金50万元，结合《认购协议》的其他约定及交易习惯，该50万元定金系上诉人向被上诉人收取作为订立商品房买卖合同的担保。现因上诉人原因，导致上诉人与被上诉人未能签订正式的商品房买卖合同，且因上诉人至今未能解除案涉房屋的查封，致使《认购协议书》及《补充协议》均实际无法履行，合同目的不能实现，被上诉人要求上诉人双倍返还定金100万元，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。上诉人认为《认购协议》具备了《商品房销售办法》规定的商品房买卖合同的主要内容，且上诉人已经按照约定收取了购房款，故《认购协议》应当认定为商品房买卖合同，该协议约定的定金条款不再适用。对此，本院认为，《认购协议》明确约定双方签订正式房屋买卖合同的时间由天鑫公司另行以短信形式通知，且《认购协议书》未对房屋交付及办证等重要事项进行约定，故上诉人该主张本院不予采纳。上诉人称被上诉人给付的215万元款项中有31971元为空调款，该31971元款项应由被上诉人向空调厂家要求返还。对此，本院认为，虽然双方签订的《补充协议》约定房屋买卖合同的房屋价款中不包含空调的费用、空调费用为31917元，而被上诉人向上诉人给付215万元后，上诉人向被上诉人开具的购房发票金额为2118029元，并另行开具31971元空调费收据一张，但上诉人依据其和被上诉人签订的补充协议收取了31971元，理应在《补充协议》解除后，向被上诉人归还该款项。《补充协议》约定“乙方如有问题直接与空调厂家联系”、“如有必要甲方仅负责协调双方的关系，协调不成时由乙方与空调厂家依法解决”尚不足以证明被上诉人与空调厂家之间存在直接的合同关系以及上诉人系代空调厂家收取相关费用，上诉人主张应由被上诉人向空调厂家要求返还该31971元款项，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，天鑫公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9119元，由上诉人江苏天鑫置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  马 帅审 判 员  张旭东审 判 员  郑 慧二〇二〇年四月二十四日法官助理  高 峥书 记 员  刘 东