台州市路桥区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙1004民初786号原告：陈某，男，2006年11月3日出生，汉族，住温州市鹿城区。法定代理人：胡小丹，女，汉族，1975年11月12日出生，住浙江省文成县。委托代理人：陈虹烨，浙江晓法律师事务所律师。被告：台州市路桥聚众房地产有限公司，住所地台州市路桥螺洋街道藕池居银安街66号。法定代表人：徐伟红。委托代理人：陆莎莎，浙江常青藤律师事务所律师。原告陈某与被告台州市路桥聚众房地产有限公司（以下简称聚众公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月15日公开开庭进行了审理。原告陈某的委托代理人陈虹烨、被告台州市路桥聚众房地产有限公司的委托代理人陆莎莎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈某向本院提出诉讼请求（变更后）：1、判令解除原告与被告之间签订的两份《万嘉广场商品房买卖合同》；2、判令被告返还原告购房款计人民币3120845元；3、判令被告支付原告违约金计人民币936253.5元；4、本案诉讼费由被告方承担。事实和理由：2018年11月10日，原告向被告购买万嘉广场B42、43号两间商铺，原告与被告签订了两份《万嘉广场商品房买卖合同》，约定相关权利及义务。同时，原告又与被告、案外人台州市万嘉商业管理有限公司就上述两间商铺签订了《万嘉广场商铺委托经营管理协议书》。原告共向被告支付全部购房款计人民币3120845元，被告于2018年11月10日向原告出具购房款增值税普通发票。根据《万嘉广场商品房买卖合同》第十六条约定，被告应于2019年1月31日前取得商铺权属证书并交付给原告，但被告未按照会同约定履行且已远远超过90日。后原告与被告协商相关退房事宜，但未能达成一致意见，故涉诉。被告台州市路桥聚众房地产有限公司辩称：原告要求解除与被告签订的《万嘉广场商品房买卖合同》不应该得到支持。一、被告不同意解除与原告签订的合同。二、根据九民会议纪要的47条，合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由，请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，影响守约方合同目的的实现。本案中，被告聚众公司已经按约履行交付涉案房屋，同时，根据三方签订的《万嘉广场商铺委托经营管理协议书》的约定，涉案房屋已由商管公司于2018年11月19日出租给了杭州味千餐饮管理有限公司，杭州味千餐饮管理有限公司实际经营使用至今。原告亦根据协议内容的约定实际享受了前四年租金的扣除福利。被告在实际履约过程中存在未能按约交付权属证书的行为，但是该行为并不影响合同的最终履行，对原告也不存在任何的损害后果。被告在本案起诉之前已经取得权属证书，可以实现合同目的。被告也及时发函给原告，通知其办理过户手续。故被告的违约行为显著轻微，原告请求解除两份房屋买卖合同的诉求，不应得到支持。三、原告无权要求被告支付违约金，即便被告需要支付，原告要求的违约金明显过高。另原告支付的6万元，与被告无关。本院经审理认定事实如下：2018年11月10日，原告与被告签订了两份《万嘉广场商品房买卖合同》，约定原告向被告购买万嘉广场B-42、B-43号两间商铺，其中B-42号商铺的总价为1478008元，B-43号商铺的总价为1582837元，合同中均约定被告交付房屋的期限为2019年1月31日前，且被告方承诺于2019年1月31日前取得相应的土地、房屋权属证书，交付给原告。同日，原告又与被告、案外人台州市万嘉商业管理有限公司（以下简称“万嘉商管公司”）就上述两间商铺签订了《万嘉广场商铺委托经营管理协议书》，约定原告向被告购买的商铺委托案外人万嘉商管公司进行代为租赁合经营管理，委托期限自2018年11月11日起至2030年11月11日止，其中B-42号商铺的投资总额为1847510元，前四年租金总共369502元于购买商铺款中直接扣除，其中B-43号商铺的投资总额为1978546元，前四年租金总共395709元于购买商铺款中直接扣除。原告支付两间商铺购房款共计3060845元，并由被告开具了两份增值税发票。被告于2019年10月31日取得相关的权属证书。被告于2019年11月22日向原告发通知，通知原告于2019年11月30日前前往办理《不东产权证》的相关手续。以上事实有原告提供的《万嘉广场商品房买卖合同》两份、《万嘉广场商铺委托经营管理协议书》两份、增值税发票两份、通知一份、分户明细对账单两份、邮政快递单信息、被告提供的不动产权证两份以及原、被告的陈述所证实。本院认为，本案的争议焦点可归纳为以下几点：一、被告是否按约交付房屋；二、基于被告的违约行为，原告要求解除房屋买卖合同的诉请是否应予支持；三、原告主张的违约金数额是否过高。一、被告是否按约交付房屋。原告认为被告没有按照房屋买卖合同约定的交付房屋及履行交接手续，本院认为被告虽然没有严格按照合同的约定履行交接的手续，但是原告在签署房屋买卖合同时，涉案的商铺已是现房的状态，而原、被告双方以及案外人万嘉商管公司签署委托经营管理协议书时，原告已经将其购买的两间商铺委托案外人万嘉商管公司租赁并实际享受了四年的租金收益，应当认定在2018年11月10日，原告已经取得了所购商铺的实际控制、管理以及收益权，被告已经完成了房屋的交付，故原告认为被告未按约交付房屋的主张，本院不予采纳。二、基于被告的违约行为，原告要求解除房屋买卖合同的诉请是否应予支持。根据前一个争议焦点的论述，本院认为被告实际已经按约交付房屋，但是按照原、被告双方签订的房屋买卖合同，被告应在2019年1月31日前取得相应的权属证书交付给原告，实际上被告取得权属证书的时间为2019年10月31日，通知原告办理产权变更手续的时间为2019年11月22日，已经超过了约定日期90日以上，合同约定若被告在约定日期90日以后仍不能交付权属证书的，原告可以要求退房并向被告主张违约金。本院认为，原告订立房屋买卖合同的目的应是取得商铺的所有权、控制管理经营权，并因此获得收益，而原告在签署房屋买卖合同的当天已经取得了涉案商铺的控制管理经营权，并已获得租金收益；虽然被告迟延交付权属证书，合同约定的解除条件成就，但是被告实际已经取得权属证书并通知原告办理产权变更手续，其迟延交付权属证书的行为并没有给原告造成实质性的损失，也不影响原告合同目的的实现；相反，若因此解除了双方的房屋买卖合同，势必导致原告无法履行与被告以及案外人万嘉商管公司签订的委托经营管理协议，扩大了各方的损失，更无法实现原告方的合同目的。故本院认为被告的违约程度显著轻微，原告要求解除双方签订的房屋买卖合同的诉请，本院不予支持。因此，原告要求被告返还购房款的诉讼请求，本院不予支持。三、原告主张的违约金数额是否过高。原告诉称其主张的违约金数额是以委托经营管理协议中第五年至第十二年的租金总额为损失额，按照损失的30%计算得出936253.5元。本院认为，原告诉称的第五年至第十二年的租金损失应归属为可得利益的损失，而该损失的产生前提条件是三方所签订的委托经营管理协议无法按约履行，现系原告方提出解除房屋买卖合同，且对于该诉请，本院不予支持，原告诉称的可得利益损失产生的条件并未成就，故原告计算违约金的基础不合理，应予调整。根据原、被告双方签订的房屋买卖合同，被告确实存在未按期交付权属证书的违约行为，且原告因未能如期取得权属证书，也会因此丧失相应的权利，例如抵押权等，但若按照合同约定的违约金计算方法来计算违约金，明显过高。违约金的数额，应当以实际损失为基础，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，综合本案中原、被告各方对于合同的履行情况，本院酌定被告应支付原告违约金150000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百一十三条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告台州市路桥聚众房地产有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告陈某违约金150000元。二．驳回原告陈某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费39300元，依法减半收取19650元，由原告陈某负担18000元，由被告台州市路桥聚众房地产有限公司负担1650元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审 判 员 陈媛二〇二〇年四月二十七日代书记员 徐盼附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。