广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终2413号上诉人（原审原告）：胡伟强，男，1989年3月8日出生，汉族，身份证住址广东省台山市。委托诉讼代理人：李丽莉，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：俞诗瑶，广东金桥百信律师事务所实习人员。被上诉人（原审被告）：广州市永斌物业管理有限公司。住所地：广州市白云区广园中路XXX号。法定代表人：吴永斌，职务：总经理。被上诉人（原审被告）：何美玲，女，1984年1月19日出生，满族，身份证住址广州市白云区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：李梅，北京大成（广州）律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：张留红，北京大成（广州）律师事务所律师。上诉人胡伟强因与被上诉人广州市永斌物业管理有限公司（以下简称永斌公司）、何美玲房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初8733号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月18日立案，并依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。胡伟强上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判胡伟强与永斌公司、何美玲签订的《房地产租赁合同》于2019年6月l3日起解除；2.何美玲对一审判决第二项承担连带清偿责任；3.撤销一审判决第三项；4.永斌公司、何美玲向胡伟强返还租赁保证金52000元、房屋建设费22666.78元，共计74666.78元；5.永斌公司、何美玲向胡伟强支付违约金92760元；6.永斌公司、何美玲承担本案一审、二审的诉讼费用。事实与理由：永斌公司、何美玲从上一手出租人徐某处承租位于广州市荔湾区多宝路某商铺（下简称案涉商铺）后，将上述商铺转租给胡伟强。因永斌公司、何美玲拖欠徐某租金，导致案涉商铺被徐某收回。导致案涉合同无法履行的责任方为永斌公司、何美玲，胡伟强为遭受损失的守约方。但是，一审判决却认为“永斌公司不能提供案涉商铺给其（指胡伟强）使用与事实不符，其要求解除合同依据不足”，实质是认定永斌公司对案涉商铺仍享有出租权，其具有继续履行案涉合同的能力，认为胡伟强对解除合同有责任，继而判决不退保证金及房屋建设费、不给付违约金等。胡伟强认为一审判决对于合同解除的责任认定错误，应予以改判。具体理由如下：一、案涉《租赁合同》的当事人为永斌公司、何美玲，胡伟强向任何一方进行通知，均构成有效通知。徐某于2019年5月17日已经解除其与永斌公司的租赁合同，收回店铺。关于合同主体问题。胡伟强从找店铺开始仅与何美玲接洽，从未直接与永斌公司对接。签约时，何美玲称案涉店铺为其实际控制、由永斌公司向上一手出租人徐某承租而来，合同将由永斌公司和何美玲共同签署。此后，永斌公司、何美玲均在合同的甲方处签名、签章。何美玲从未出示过公司授权，并未批露其为公司员工，而且整个履行过程中，从交付店铺和收取租金，均为何美玲。故从合同形式和履行实质判断，何美玲均应为合同主体之一。一审判决简单的以何美玲为永斌公司的员工即认定其并非合同主体，过于简单武断，这样的认定意味着只要实际控制人与公司签订劳动合同并由公司缴纳社保，其即可借助公司的外壳来逃避法律责任。何美玲即便是永斌公司的员工，也不妨碍其与永斌公司出租商铺。关于合同履行及通知问题。胡伟强在接到永斌公司、何美玲的出租人徐某的电话、《店铺收回告知书》后，得知永斌公司、何美玲自20l9年5月开始拖欠上一手出租人徐某的租金。胡伟强立即以电话、微信联系何美玲，并按租赁合同上留下的联系地址向永斌公司寄送《律师函》，催促永斌公司、何美玲向徐某补交租金，以确保永斌公司、何美玲与胡伟强之间的合同可以继续履行下去。胡伟强已经充分地履行催告义务，而且何美玲对于催告的微信回复了“晚点回你"，表示其是清楚收到了信息，只是一直不正面回复、不解决徐某要求收回店铺一事。此外，徐某也通过微信直接向何美玲发送过《店铺收回告知书》及解除合同相关内容。即便按一审判决认定，何美玲为永斌公司代理人，也应当认定胡伟强、徐某向何美玲的催告即对永斌公司的催告、通知。所以，在徐某于2019年5月l7日已通知永斌公司、何美玲解除合同，并明确于同月19日收回商铺，此事实有徐某接受法院询问的《询问笔录》为证。自该时起，永斌公司、何美玲已无出租权，不再具备履行与胡伟强之间的《租赁合同》的必要条件。二、因永斌公司、何美玲拖延支付租金导致店铺被上一手出租人收回，永斌公司、何美玲未能将商铺交付给胡伟强使用至租期届满，故其应当按照合同约定承担违约责任，退回保证金、建设费和支付违约金。徐某于2019年5月17日已通知永斌公司、何美玲解除合同，何美玲收到微信后从未对徐某行使解除权提出异议。徐某实际于2019年6月13日收回店铺。在5月中旬至6月中旬期间，胡伟强一直努力与徐某、何美玲协商，并承受双重支付租金的损失的风险（既向永斌公司、何美玲支付，也向徐某替永斌公司、何美玲垫付），系为了保障能继续使用商铺，避免因骤然结业带来的巨大损失。收回店铺是出租人徐某的权利，而胡伟强作为店铺的实际使用人，无能力对抗。胡伟强在面对商铺断电，永斌公司、何美玲又一直不向徐某补交租金的情况下，迫于无奈将商铺交回徐某。一审判决认为店铺存在争议应当经裁判后，胡伟强才能将店铺交回给出租人徐某，此认定不符合经济原则，明显过于严苛。其苛求每一个公民在遇到租赁纠纷时舍近求远地提起诉讼，这样既将商铺空置，又浪费司法资源。一审法院此要求明显不合常理。如永斌公司、何美玲对于徐某行使合同解除权有异议，应依《最高人民法院关于适用（二）》第二十四条在3个月内提出或起诉，但永斌公司、何美玲从2019年5月17日收到解除通知后至同年11月20日，从未提出过异议。更匪夷所思的是，其在开庭（2019年11月20日）后的2天，向徐某支付5月～11月的租金，并向其表示抱歉。永斌公司、何美玲未将商铺交付给胡伟强正常使用至租期届满，永斌公司、何美玲为过错方。根据《合同法》第九十四条第一款第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为导致不能实现合同目的，胡伟强有权解除合同，并要求永斌公司、何美玲按合同承担违约责任、退回保证金等。一审判决简单地以保证金不符合合同约定为由判决不作退回，属于价值评价错误，此认定将会导致守约人承担违约责任，违约人却因此获利。三、一审判决存在事实不清、逻辑矛盾之处，请求贵院依法查明并予以改判。一审判决认定何美玲实施的是职务行为，代理永斌公司处理租赁合同相关事宜。则徐某通知何美玲解除租赁合同，何美玲及永斌公司均未提出任何异议。因此，徐海锋及胡伟强均有理由相信，徐海锋与永斌公司的租赁合同已经解除，永斌公司自2019年5月17日起不再有案涉商铺的租赁权。但一审判决又认定案涉商铺的使用权至今仍属于永斌公司，这显然与上述推定相违背。一审判决认定事实不清、逻辑矛盾，请求贵院依法查明并予以改判。综上所述，因永斌公司、何美玲严重拖延履行其向上一手出租人支付租金的义务，导致房屋被上一手出租人收回、胡伟强与永斌公司、何美玲的租赁合同不能履行，违约责任应由永斌公司、何美玲承担。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条的规定，请求贵院支持胡伟强全部上诉请求。永斌公司、何美玲二审共同答辩：同意一审判决，不同意胡伟强的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，胡伟强的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。具体答辩如下：认可一审判决认定胡伟强于2019年6月13日在租赁合同尚未到期提前解除租赁合同，所以其无权要求返还租赁保证金。又因为胡伟强一直在商铺继续经营至今，因此不存在房屋建设费返还问题。再次，因胡伟强提前终止租赁合同导致其拖欠永斌公司的水电费和租金至今没有支付完成，并且，因其提前解除租赁合同，并与徐某之间私下达成租赁关系，导致永斌公司至今无法从徐某处收回提前交纳的租赁保证金、房屋建设费等费用，所以胡伟强无权要求永斌公司承担违约金。相反，因其提前解除合同的违约行为给永斌公司造成的上述损失，要求在原审判决第二项待返还28122元予以优先扣减，不足部分永斌公司另行诉讼。一审法院查明：2016年1月1日，案外人徐某与永斌公司、何美玲签订《房地产租赁合同》，约定徐某将荔湾区多宝路119号首层商铺出租给永斌公司、何美玲作商业使用，租赁期限从2016年1月1日至2020年12月31日，等等。2016年2月25日，永斌公司（出租方、甲方）与胡伟强（承租方、乙方）签订《房地产租赁合同》，约定：甲方同意将荔湾区多宝路119号首层房屋出租给乙方作商业用途使用，租期为6年，从2016年4月1日至2022年3月31日止，其中2016年4月1日至2017年3月31日的租金为26000元（以下略）；乙方交付租金方式为现金或银行转账支付，将租金汇入甲方银行账户，账号名称：何美玲；乙方于甲方交付房产之日前向甲方交付保证金52000元以及首月租金26000元，租赁期满，乙方付清租金及其它费用并按期迁出时，不足部分仍由乙方负责，甲方应即时将保证金无息退还乙方……若因乙方违约造成甲方经济损失的，甲方有权从保证金中扣除相关费用；租赁期间，甲乙双方任何一方如需提前解除合同，必须征得另一方的同意，否则，甲方提前收回该房产的，须在收铺后3天内退回全部保证金，以及支付相当于保证金数额的费用和装修折旧费作违约金，乙方提前退租的，甲方有权没收全部保证金，等等。上述合同签订后,永斌公司将案涉商铺交由胡伟强使用，胡伟强向永斌公司支付了保证金52000元，房屋建设费48000元，并按照合同约定的租金标准向永斌公司交租至2019年5月。之后，胡伟强没有再向永斌公司支付过租金。一审庭审中，胡伟强为证明徐某因永斌公司拖欠租金而要求提前收回商铺，提供了《店铺收回告知书》作为证据，该《店铺收回告知书》称：因徐某未收到永斌公司2019年5月份的租金，故徐某决定收回商铺，定于2019年5月19日与永斌公司进行交收工作。该《店铺收回告知书》甲方签名处是徐某，日期是2019年5月19日，乙方签名处是空白。永斌公司对该证据三性不予确认，并表示永斌公司从未收到过，如徐某要收回商铺，也应告知永斌公司。胡伟强为证明多次联系永斌公司催促其解决与徐某纠纷但没有回应，提供了其与何美玲的微信聊天记录。永斌公司对此不予确认，并认为何美玲在国外，沟通不畅。2019年5月21日，案外人邝某向案外人罗某转账28122元，附言：多宝店租金。胡伟强告陈述，邝某是受胡伟强委托代付租金，罗某则是徐某指定的收款人，对此，胡伟强提供了《证明》及微信聊天记录作为证据。2019年5月24日，胡伟强委托广东金桥百信律师事务所向永斌公司在《房地产租赁合同》留下的联系地址发出《律师函》，称：徐某多次来店铺要求解除与你司的租赁合同并收回商铺，我方为了保障商铺正常使用，已向徐某垫付了2019年5月租金28122元。我方现要求你司妥善解决与徐某的租赁合同纠纷，保证我方正常使用商铺至租期届满，否则我方将不再向你司支付租金，并追究责任，等等。该邮件于2019年5月28日退回妥投。被告陈述，上述邮寄地址已非永斌公司住所地址，故永斌公司没有收到该函件。2019年6月8日，徐某在案涉商铺门口张贴《收回商铺通知书》，主要内容为：案涉商铺承租方，案涉商铺是我方出租给永斌公司，因永斌公司拖欠租金，我方有权收回商铺；因你方实际占有上述商铺，故通知你方于2019年6月15日前缴清水电等费用后将商铺清空交还我方，逾期拒不交付，你方放置在商铺内的物品由我方自行处理，等等。2019年6月10日，邝龙光再次向罗芳艳转账28122元，附言：多宝店租金。2019年6月13日，徐某出具《交还钥匙确认书》，内容为：本人徐某今已收到胡伟强交回案涉商铺的钥匙一条，并同意按现状收回上述商铺。2019年6月20日，徐某与胡伟强签订《房屋承租合同》，约定徐某将案涉商铺出租给胡伟强作商业用途，租赁期限从2019年6月20日至2020年12月31日，等等。该合同签订后，胡伟强向徐某支付2019年6月后的租金，该商铺现由胡伟强经营使用至今。2019年11月20日，永斌公司向徐某通过银行转账支付了190428元，交易详情：多宝路5-11月份租金。经一审法院向徐某调查，徐某要求将该笔租金退回永斌公司。胡伟强为证明案涉商铺基础装修费为81520元，提交了五张电子银行回单作为证据，该五张电子银行回单均显示胡惠超向陈华民汇款，其中，汇款金额40500元的附言为松柏店和多宝店的装修款（首期），汇款金额18360元的附言为多宝店的工程款（二期），汇款金额55980元的附言为松柏店、东华店、多宝店的工程款，汇款金额14000元的附言为多宝店、东华店、松柏店的拆建费，汇款金额16580元的附言为多宝店的装修款（尾款）。永斌公司、何美玲对该证据三性不予确认。永斌公司为证明何美玲是其员工，提供了劳动合同及社保缴纳情况。在本案的审理过程中，一审法院向当事人释明：如胡伟强关于因永斌公司违约而请求解除《房地产租赁合同》的理由不能成立，是否仍请求解除双方合同关系而愿意承担相应责任。胡伟强表示其仍坚持请求解除合同，并表示徐某已收回其出租给永斌公司的商铺，永斌公司已无出租权，胡伟强无法履行其与永斌公司的合同，责任在于永斌公司。一审法院认为：胡伟强与永斌公司在2016年2月25日签订的《房地产租赁合同》是双方真实意思表示，该合同内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应切实履行。现胡伟强以案涉场地于2019年6月13日被徐某收回导致合同无法实际履行而要求解除上述租赁合同。对此，一审法院认为，案涉场地是永斌公司从徐某处承租得来，在永斌公司与徐某租赁合同未到期、双方就租赁合同的履行情况及合同的状态存有争议并未经裁判前，案涉商铺的使用权仍应属于永斌公司。徐某虽在2019年6月13日出具了《交还钥匙确认书》确认收回了上述商铺，但这是胡伟强自行与徐某办理的商铺交回手续，并非永斌公司将商铺交回徐某。故胡伟强认为永斌公司不能提供案涉商铺给其承租使用与事实不符，其要求解除合同的依据不足。考虑到胡伟强就同一商铺分别签订了两份租赁合同，其将场地交回徐某并与徐某签订租赁合同的行为即表明其不再履行与永斌公司的租赁合同，事实上在2019年6月之后胡伟强也是向徐某交租而非永斌公司，故一审法院认为胡伟强与永斌公司关于涉案商铺的租赁合同不适宜继续履行，一审法院确认该租赁合同自2019年6月13日已解除。关于案涉租赁合同解除后的返还问题。胡伟强提前解除《房地产租赁合同》，其请求返还租赁保证金52000元不符合合同约定，一审法院不予支持。因胡伟强在解除案涉租赁合同后实际仍在承租案涉商铺使用，故其请求返还房屋建设费没有依据，不予支持。关于违约金，如上所述，永斌公司在与胡伟强之间的租赁合同中并无胡伟强所述的违约行为，且胡伟强也未举证证实其遭受的损失，故胡伟强依此主张违约金依据不足，不予支持。关于胡伟强向徐某支付的2019年5月租金28122元，从本案查明事实来看，永斌公司确有拖欠徐某租金的行为，该行为有违诚信，胡伟强为保证继续使用案涉商铺而代为向徐某支付租金后，有权向永斌公司追偿，故胡伟强要求永斌公司返还代付的租金28122元的诉讼请求，一审法院予以支持。至于永斌公司、何美玲的承责问题。案涉租赁合同抬头处出租方是永斌公司，落款处也由永斌公司盖章，合同中虽有约定收租账号名称是何美玲，合同落款处虽然也有何美玲签名，但从永斌公司提交证据来看，何美玲只是其员工，其在合同上签名的行为是代表公司签订合同的职务行为，因此产生的后果应由永斌公司承担。故胡伟强要求何美玲承责依据不足，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2019年11月14日作出判决如下：一、胡伟强与广州市永斌物业管理有限公司签订的《房地产租赁合同》于2019年6月13日起解除。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，广州市永斌物业管理有限公司向胡伟强返还垫付的2019年5月租金28122元。三、驳回胡伟强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2411元，由胡伟强负担2159元，广州市永斌物业管理有限公司负担252元。保全费1693元，由胡伟强负担1516元，广州市永斌物业管理有限公司负担177元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审另查明：案外人徐某与永斌公司、何美玲签订的《房地产租赁合同》约定承租方应于每月5日前缴交租金。2016年2月25日，永斌公司与胡伟强签订《房地产租赁合同》甲方签章处由何美玲签字，并加盖永斌公司印章。胡伟强通过转账方式将合作意向金26000元、保证金52000元，房屋建设费48000元支付至何美玲名下银行账户，并由永斌公司出具收据；2019年5月前的租金，胡伟强委托案外人转账支付至永斌公司法定代表人吴永斌名下的银行账户。永斌公司及何美玲确认，何美玲收取的款项已交付给永斌公司。在一审诉讼中，胡伟强提交了其与何美玲的微信聊天记录，其中显示：2019年5月16日，胡伟强催促何美玲向业主支付租金，何美玲回复“晚点回你”；2019年6月10日前后，胡伟强催促何美玲向业主支付租金，并称“徐总叫我们直接和那个杨师傅对接”，何美玲没有回复。永斌公司、何美玲对该微信内容不予确认，并认为何美玲在国外，沟通不畅。一审法院向案外人徐某询问调查，徐某表示：2019年5月17日，徐某发送微信给何美玲，称因截至2019年5月16日未收到5月份的租金，且长期拖欠租金，根据合同约定现决定收回多宝路119号首层商铺，责令于3日内清理好商铺内的相关货品，于2019年5月19日正式收回商铺；2019年5月19日的《店铺回收告知书》及2019年6月8日的《收回商铺通知书》由其签名，因一直无法联系到永斌公司，故将上述通知张贴在涉案商铺门口。一审经质证，永斌公司、何美玲对上述微信聊天记录及告知书、通知书的真实性、合法性及关联性均不予确认。二审中，胡伟强提交其与何美玲的微信聊天记录，其中显示：2019年5月20日，何美玲将徐某要求收回商铺的短信转发给胡伟强。经质证，永斌公司、何美玲表示因何美玲的手机微信聊天信息丢失，无法确定聊天记录是否经过删除篡改，故对于微信聊天记录的真实性、合法性不予认可，且何美玲只是永斌公司的员工，非租赁合同主体，与本案没有关联性。永斌公司主张应在退还给胡伟强的款项中扣减2019年6月1日至6月13日的租金，如果最终判决退还租赁保证金，应当优先在租赁保证金中扣减。胡伟强认为因永斌公司拖欠租金，导致徐某要求收回商铺，为避免损失，其按照徐某的要求向徐某支付了5、6月份的租金，且徐某已于2019年5月20日收回场地，故6月份的租金不应向永斌公司支付。对于房屋建设费的性质，胡伟强主张为出租人一次性收取的费用，目的在于不增大租金的基础上一次性收取一笔款项。永斌公司主张该费用为其对涉案商铺的基础装修费用，为入场费，双方口头约定不予退还。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：1.何美玲是否为涉案《房地产租赁合同》的出租方；2.《房地产租赁合同》的双方当事人是否存在违约行为，违约责任如何承担；3.租赁保证金、房屋建设费是否应当返还。关于何美玲是否为涉案《房地产租赁合同》的出租方的问题。首先，何美玲为永斌公司员工，其合同记载出租方为永斌公司，且永斌公司在落款处加盖印章的情况下，何美玲在合同中签名及收取合同前期款项的行为应属于职务行为，由此产生的法律后果应由永斌公司承担；其次，2019年5月份之前的租金直接支付至永斌公司法定代表人名下账户，该事实与胡伟强有关涉案商铺由何美玲实际控制的主张不符；再次，徐某与永斌公司、何美玲签订的《房地产租赁合同》中虽载明何美玲为承租方，但其与徐某之间的租赁合同关系与本案并非同一法律关系，不能以此推定何美玲为本案租赁合同的出租方。因此，本院对胡伟强主张何美玲为涉案《房地产租赁合同》出租方的主张不予采纳。一审法院对于出租方的认定正确，本院予以确认。胡伟强上诉主张何美玲对永斌公司的债务承担连带清偿责任缺乏依据，本院不予支持。关于租赁合同双方是否存在违约行为的问题。永斌公司作为出租方，应当保证其提供的租赁商铺可以正常使用。本案中，永斌公司自案外人徐某处承租取得涉案商铺并出租给胡伟强，现有证据可以证实，永斌公司自2019年5月起未依约向徐某支付租金，徐某于2019年6月13日收回了涉案商铺。为此，胡伟强提交了微信聊天记录、《店铺回收告知书》、《收回商铺通知书》予以证实，徐某对此亦予以确认，永斌公司、何美玲虽对上述证据不予确认，但未提交相反证据予以推翻，故本院对胡伟强的主张予以采纳。永斌公司主张系胡伟强单方提前解除合同。对此，本院认为，徐某作为涉案商铺的上一手出租方，其主张永斌公司违约而要求收回商铺，胡伟强作为次承租人无法基于其与永斌公司之间的租赁合同关系对抗徐某。同时，胡伟强于2019年5月16日微信催促何美玲向徐某支付租金，徐某于2019年5月17日发送微信给何美玲要求收回商铺，何美玲未作出处理；胡伟强代永斌公司向徐某垫付5月份租金后，永斌公司未依约向徐某支付6月份租金，亦未采取措施解决收回商铺事宜，涉案商铺面临随时被徐某强行收回的风险。在此情况下，胡伟强将涉案商铺交回徐某并与徐某重新签订租赁合同属于自行减少损失的行为，符合正常的价值理念，不能以此认定胡伟强单方提前解除合同，一审判决认定胡伟强提前解除租赁合同构成违约不当，本院予以纠正。因此，永斌公司欠付租金导致徐某收回涉案商铺，从而致使胡伟强无法继续基于《房地产租赁合同》使用涉案商铺，《房地产租赁合同》无法继续履行系因永斌公司原因导致，永斌公司应就此承担违约责任。对于违约责任承担的问题。《房地产租赁合同》中约定“甲方提前收回该房产的，须在收铺后3天内退回全部保证金，以及支付相当于保证金数额的费用和装修折旧费作违约金”。现《房地产租赁合同》因永斌公司违约解除，胡伟强无法基于其与永斌公司签订的《房地产租赁合同》继续使用涉案商铺，故永斌公司应依约向胡伟强支付违约金。由于胡伟强已在租赁合同解除后与案外人徐某签订新的租赁合同并继续使用涉案商铺，无证据显示产生装修折旧费损失，故违约金数额依约应确定为52000元，故本院对胡伟强要求永斌公司支付违约金52000元的诉请予以支持，超出部分不予支持。关于退还租赁保证金及房屋建设费的问题。胡伟强与永斌公司之间的租赁合同因永斌公司的原因于2019年6月13日解除，故胡伟强要求永斌公司返还租赁保证金52000元合理合法，但根据租赁合同约定，应依约付清租金等费用，现永斌公司主张扣除2019年6月1日至6月13日期间的租金合理，本院予以采纳。经核算，永斌公司应退还胡伟强租赁保证金39813.8元（52000元-28122元/30天×13天）。胡伟强向徐某支付的该期间的租金，应自行与徐某进行结算。对于房屋建设费双方在租赁合同中未进行约定，对该笔款项的性质双方存在争议，但均未提交证据证实，现胡伟强主张按照未履约期限占合同约定期限的比例退还22666.78元，符合公平合理原则，本院予以支持。综上所述，胡伟强的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决查明基本事实清楚，但处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初8733号民事判决第一、二项；二、撤销广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初8733号民事判决第三项；三、本判决书送达之日起十日内，广州市永斌物业管理有限公司向胡伟强返还租赁保证金39813.8元；四、本判决书送达之日起十日内，广州市永斌物业管理有限公司向胡伟强返还房屋建设费22666.78元；五、本判决书送达之日起十日内，广州市永斌物业管理有限公司向胡伟强支付违约金52000元；六、驳回胡伟强的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2411元，由胡伟强负担947元，广州市永斌物业管理有限公司负担1463元；保全费1693元，由胡伟强负担665元，广州市永斌物业管理有限公司负担1028元。二审案件受理费3648元，由胡伟强负担974元，广州市永斌物业管理有限公司负担2494元。本判决为终审判决。审判长  白小云审判员  赵云川审判员  刘 卉二〇二〇年四月十三日书记员  黄咏欣熊盈颖