新疆维吾尔自治区塔城市人民法院   民 事 判 决 书   （2019）新4201民初513号      原告：韩卫军，男，1977年12月16日出生，汉族，个体工商户，住塔城市。   委托诉讼代理人：马再峰，新疆天赛律师事务所律师。   被告：新疆塔城地区启丰电器有限公司，住所地：塔城市文化南路5号。   法定代表人：李永磊，该公司董事长。   被告：李永磊，男，1963年12月21日出生，汉族，住塔城市。   原告韩卫军与新疆塔城地区启丰电器有限公司、李永磊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩卫军及其委托诉讼代理人马再峰到庭参加诉讼，被告新疆塔城地区启丰电器有限公司、李永磊经本院依法送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告韩卫军向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告李永磊继续履行与原告韩卫军签订的房屋买卖合同；2、依法判令被告李永磊与原告韩卫军办理房产过户手续；3、依法判令被告支付违约金；4、本案诉讼费、邮寄费由被告承担。事实和理由：2017年5月17日，原被告签订房屋买卖合同，合同价款由原告对与被告新疆塔城地区启丰电器有限公司的债权相抵，但至今被告未与原告办理房屋过户手续。为维护原告的合法权益，故诉至法院。   本案审理过程中原告韩卫军申请撤回诉讼请求第三项并保留该项诉权，即撤回请求被告支付违约金的诉讼请求。   被告新疆塔城地区启丰电器有限公司、李永磊经本院传票传唤未到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见及证据。   本院经审理认定事实如下：一、2012年10月起原告韩卫军陆续向被告新疆塔城地区启丰电器有限公司提供借款。后经双方核算分别于2016年8月29日、9月1日、9月29日、10月9日、10月15日、10月24日、10月28日、11月11日、11月14日、11月17日、11月23日，原告韩卫军与被告新疆塔城地区启丰电器有限公司签订《内部借款协议书》，约定分别借款2000000元、1200000元、560000元、1180000元、1000000元、400000元、200000元、400000元、1500000元、2000000元、300000元，月息均为2%。被告新疆塔城地区启丰电器有限公司对以上借款分别出具收据。二、2017年5月17日，原告韩卫军（乙方）与被告李永磊（甲方）签订《启丰宾馆大楼买卖合同》，约定“第一条房屋买卖情况：乙方自愿购买甲方的启丰快捷宾馆综合楼整栋四层大楼，甲方同意卖于乙方，包括地面四层及负一层建筑物、门前停车位、室内全部装修、设施设备（含电梯、所有房间的彩电、空调、热水加热器等）。该大楼位置为：塔城市××区，房屋总建筑面积为2403平米，房权证分别为：塔字第XXXX、1XXXX、1XXXX、1XXXX、1XXXX号，共五本。土地大证试用权面积为1649.64平米，土地性质为国有，出让年限遵从国土部门的相关规定。付款方式：因甲方经营需要曾多次向乙方个人借款，至今欠乙方本息较多，双方协定，采用甲方所欠乙方的本金加利息的付款方式，按总价1150万元（大写壹仟壹佰五拾万元人民币）相抵付清，多退少补，具体金额由双方财务核算、核对。第三条交接：乙方在本合同签订后5天内交接完毕，甲方原收取的大楼一楼门面及地下KTV租金自本协议签字之日起全部转与乙方，甲方所欠乙方利息的计算时间亦截止至本协议签字之日止。第四条过户：1、本买卖合同签订之日后，甲方向乙方移交相关手续，土地和房屋产权随之转移；2、本合同签订8个月之内，甲乙双方共同努力，完成房产及土地手续的过户。过户期间税费的计算方法：乙方承担壹佰物是万元，其余部分由甲方承担。3、大楼原水、电、电话、有线电视等迁移、转户，自本买卖合同签订之日起办理，其费用计算，均以本买卖合同签订之日为起止时间。第五条：全力保证约定，1、甲方保证上述房产没有产权纠纷、财务纠纷或者其他权利限制，若发生买卖前即已存在任何纠纷或权利障碍的，均由甲方负责处理，并承担相应法律责任；由此给乙方造成经济损失，由甲方负责赔偿。2、乙方保证购置资金合法合规，如发生本合同签订之前的资金方面的任何问题，均与甲方无果，责任由乙方承担。第六条：税务及其他费用承担。以上办理过程中所需缴纳的税费等，乙方承担壹佰伍拾万元，其余由甲方承担。第七条：违约责任。除不可抗力因素外，如甲乙双方任何一方悔约，须向另一方额外赔偿支付10%的违约金壹佰壹拾伍万元人民币；3、甲方如超过1个月仍未交接的，每逾期一日，应向乙方偿付违约金壹万元；如遇不可抗力因素不能按时交接的，时间可顺延，但应提前向乙方告知情况。第八条：合同争议的解决方法。本合同自甲乙双方签字之日起生效，合同生效后，双方均不得擅自修改或解除合同。合同中有未尽事宜，可经双方协商签订书面补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。本合同履行过程中如发生争议，双方可协商解决，协商解决后仍不能解决的，可提请当地房产管理部门调解，调解不成的，可向塔城市人民法院起诉。”被告李永磊中合同底部甲方处签字按印，原告韩卫军中合同底部乙方处签字按印。合同签订当日被告李永磊将启丰宾馆大楼交接给原告韩卫军占有使用并经营至今，但未按约定办理房产及土地手续的过户；三、2018年10月10日，本院经申请人杨仙清、步卫宏申请，以2019新4201民初1415-1号民事裁定书裁定将李永磊位于塔城市××区、2幢房权证分别为：塔字第XXXX、1XXXX号房产予以查封；同日本院经申请人许凤玲申请，以2019新4201民初1416-1号民事裁定书裁定将李永磊位于塔城市××区、4幢4层、5幢5层，房权证分别为：塔字第XXXX、1XXXX、1XXXX号房产予以查封；2019年4月11日，本院经本案原告韩卫军申请，以（2019）新4201民初513-1号民事裁定书冻结李永磊所有的位于塔城市××路，房屋所有权证号分别为：塔字第XXXX、1XXXX、1XXXX、1XXXX、1XXXX号房产。   以上事实有原告提交的《内部借款协议书》、收据、邮储银行卡号查历史活期明细、借款明细表、《启丰宾馆大楼买卖合同》、移交清单及本院调取的，以2019新4201民初1415-1号民事裁定书、2019新4201民初1416-1号民事裁定书等证据及当事人陈述在案佐证。   本院认为：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。原告韩卫军陆续向被告新疆塔城地区启丰电器有限公司提供借款，签订《内部借款协议书》，因不能按约定履行借款协议，原告韩卫军与被告李永磊签订《启丰宾馆大楼买卖合同》，即被告新疆塔城地区启丰电器有限公司未偿还借款本息，被告李永磊作为公司法定代表人与原告韩卫军经重新协商并对账，被告李永磊将其所有的位于塔城市新城区伊宁路98号启丰宾馆大楼卖给原告韩卫军以偿还借款本息，将借款合同关系转变为房屋买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款，并对房屋交付、违约责任等权利义务作出了约定。民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要主体的意思表示一致形成，本案双方经协商一致终止借款合同关系，建立房屋买卖合同关系，并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期被告难以清偿债务时，通过将被告李永磊所有的启丰宾馆大楼出卖给原告韩卫军的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，符合合同法关于合同效力的认定，也契合意思自治的原则。综上，双方签订的《启丰宾馆大楼买卖合同》合法有效。依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案原告韩卫军以折抵借款本息的方式支付房屋价款，被告李永磊履行交付房屋的合同约定，原告韩卫军已实际占有涉案房屋并经营至今，但被告李永磊未按买卖合同约定履行房产及土地手续的过户，应当承担继续履行合同办理房产过户手续的违约责任。原告韩卫军撤回诉讼请求第三项，属依法处分自己的权利，本院依法予以准许。被告新疆塔城地区启丰电器有限公司、李永磊经本院合法传票传唤未到庭参加诉讼，放弃质证权利，依法视为对原告韩卫军提交的证据没有异议。本案经本院审判委员会讨论决定。   综上所述，原告韩卫军的诉讼请求，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：   一、被告李永磊继续履行与原告韩卫军签订的《启丰宾馆大楼买卖合同》；   二、于本判决生效之日起三十日内被告李永磊与原告韩卫军办理位于塔城市××路（房屋所有权证号为：塔字第XXXX、1XXXX、1XXXX、1XXXX、1XXXX号）房产过户手续。   案件受理费140元，减半收取计70元，邮寄费200元，保全费5000元，共计5070元，由被告新疆塔城地区启丰电器有限公司、李永磊负担。   如不服本判决，可以在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于塔城地区中级人民法院。         审  判  员   李固雨         二 〇 二 〇 年 四 月 九 日     书  记  员   吴 霞