浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙06民终4218号 上诉人（原审被告、反诉原告）：绍兴市柯桥区瑞豪宾馆有限公司，住所地浙江省绍兴市柯桥区碧水金柯小区（二期）2幢102-1号。统一社会信用代码91330621355403036H。 法定代表人：郑建国，执行董事。 委托诉讼代理人：夏云飞，浙江亿旺律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：张新云，男，1957年9月10日出生，汉族，住湖北省天门市。 委托诉讼代理人：丁士聚，浙江金柯桥律师事务所律师。 上诉人绍兴市柯桥区瑞豪宾馆有限公司（以下简称瑞豪公司）因与被上诉人张新云房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市柯桥区人民法院（2019）浙0603民初4374号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月22日立案受理后依法组成合议庭进行了审理。期间，当事人申请案外和解，到期未成。本案现已审理终结。 瑞豪公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求，支持上诉人一审反诉请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决在判决主文中遗漏本诉“判令解除合同”的诉讼请求。原审判决在说理部分是支持于2019年5月30日解除合同的，但在最后的判项中没有该项内容。另原诉讼请求并无解除日期，庭审也未予以明确，一审以传票送达之日为解除之日，有超出诉讼请求裁判之嫌。二、有效合同，应全面履行。《瑞豪宾馆楼房楼房租赁合同》业经生效判决认定有效，依照《合同法》第六十条就应全面履行，被上诉人理应支付租金。即使张新云解除权行使成立，一审法院判决合同于2019年5月30日解除，由于解除并无溯及力，加之租赁合同为继续性合同，那么截止2019年5月30日前所欠的租金也必须按合同支付给瑞豪公司。张新云实际使用案涉房屋长达3年之多，却只向出租人瑞豪公司支付过2个季度的租金，也有违等价有偿原则。三、张新云行使解除权超过除斥期间，不发生解除效果。四、反诉部分，瑞豪公司属于有权占有和使用，其转租人利益应受法律保护。查封公告之内容既非当事人约定也非法律规定，不得作为裁判说理法律依据；《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条并没有禁止查封财产设定权利负担，只是不得对抗申请执行人，根据物尽其用原则，法院查封并不当然禁止租赁关系，即使一审法院认定“无权使用”成立，物权法上仍是对“无权占有”之利益予以法律保护的。综上，请求改判支持上诉人的上诉请求。 被上诉人张新云辩称，一、关于原审判决有否遗漏诉讼请求的问题，被上诉人在原审提出解除合同时双方的租赁合同未到期，案涉租赁合同到期时间是2019年7月18日，在原审法院作出判决时双方的租赁合同已经到期，原审在判决主文中支持被上诉人要求上诉人返还保证金的诉讼请求，该判决是适当的。二、鉴于法院的一系列查封措施，上诉人就该房屋已经没有租赁资格了。根据上诉人在原审中提供的（2018）浙0603民初8161号民事判决，实际上上诉人是以其欠付的1300万元欠款作为租金享有本案解除权的，但是在被上诉人起诉时，实际上上诉人租金未交付，其本身也没有租赁权利。三、被上诉人行使解除权并未超过除斥期间。双方之间的合同效力问题在原生效判决中已经予以明确，被上诉人要求解除是有法律依据的。综上，请求驳回上诉，维持原判。 原审原告张新云向一审法院起诉请求：1.判令解除原告张新云与被告瑞豪公司2016年订立的瑞豪宾馆楼房租赁合同；2.退还原告交纳的保证金250,000元；3.退还原告房屋租金149,711元；4.赔偿原告装修费用损失38,628.20元；5.赔偿原告经营利润损失506,391.60元;6.本案诉讼费用及房屋装修残值和经营利润评估费28,000元均由被告承担。 反诉原告瑞豪公司向一审法院反诉请求：1.判令反诉被告立即支付自2017年1月19日至2019年7月18日（共2.5年度）租金250万元；2.判令反诉被告自2019年7月19日起至实际腾退之日止参照租金每天2777.78元标准支付逾期腾房占有使用费；3.判令反诉被告支付逾期滞纳金50万元；4.判令按《瑞豪宾馆楼房租赁合同》第四条第一款规定，保证金25万元归反诉原告所有；5.本案诉讼费用由反诉被告承担。 一审法院认定事实:2011年7月1日，被告（反诉原告）瑞豪公司股东曾华与绍兴县雅豪大酒店有限公司（以下简称雅豪大酒店）签订《酒店客房及中餐厅租赁合同书》一份，双方约定因雅豪大酒店逾期未还清向曾华所借1300万元款项，雅豪大酒店将其原经营并实际控制的位于绍兴市柯桥区的雅豪大酒店所有客房、中餐厅、公共区域部分及现有配套设备设施全部租赁给曾华使用，租期为十年，并以房屋租金抵充相应款项的形式作为履行还款义务。租用期限自2011年7月1日至2021年6月30日止，租金每5年支付一次，前5年租金在合同签署后一次性从借款中直接扣除，商定为1200万元，后5年租金双方协商确定，但租金涨幅原则上不超过前五年租金的10%。租赁定金100万元，自合同签订后从借款中直接扣减，该定金从支付后5年租金时才可退还并抵扣所付租金。双方又约定，合同签订后雅豪大酒店采取反租形式继续使用租赁标的物，反租期间原则上不超过三年（特殊情况可以调整），租金与曾华的租金相同。双方还约定，租赁期间，曾华除自主经营外，在遵循合同项下义务的前提下，享有对租赁标的物的转租权，但需通告雅豪大酒店，曾华自主经营或指定第三人或者转租第三人的，雅豪大酒店对此无任何异议，并予以全面配合。双方还就其他事宜进行了约定。2012年12月31日，雅豪大酒店出具《延长租赁期限确认书》一份，同意将与曾华签订的《酒店客房及中餐厅租赁合同书》的原租赁期限延长到2022年12月31日，即同意已付租金的前5年租期延18个月（雅豪大酒店反租期间），即前5年已付租金1200万元的使用期自2013年1月1日起至2018年12月31日。 2013年11月25日，雅豪大酒店因未参加2012年度年检，被依法吊销营业执照，至今未注销。2015年8月28日，曾华、戴春春、郑建国签订《雅豪大酒店酒店客房及中餐厅转租决议》一份，约定因雅豪大酒店在叶剑飞破产后已基本处于停止运营等待清算，为了《酒店客房及中餐厅租赁合同书》中的租赁物经营方便起见，被叶剑飞牵连而受损失的（中国轻纺城瑞安商会）会员特以曾华作为第一大股东，戴春春为第二大股东，以商会秘书长郑建国为法定代表人，拟设立绍兴市柯桥区瑞豪宾馆有限公司作为经营主体，曾华将租赁物转租给瑞豪公司，由瑞豪公司全权代表曾华履行与雅豪大酒店签订的《酒店客房及中餐厅租赁合同书》中的所有义务和责任，租期自2015年9月1日至2022年12月31日止，租金为无偿使用，转租期间，瑞豪公司除自主经营外，享有对租赁物的转租权，但需通知曾华，瑞豪公司自主经营或指定第三人经营或转租第三人经营的，曾华对此无任何异议，并予以全面配合。2015年9月16日，瑞豪公司注册成立。 2016年7月8日，瑞豪公司与张新云签订《瑞豪宾馆楼房租赁合同》一份，约定瑞豪公司将位于绍兴市柯桥区碧水金柯（二期）的8号楼部分房屋共计54间（除房东彭水俊8号楼三楼及三楼顶层房屋外，同时留下三楼4间房间、四楼3间房间归瑞豪公司自己使用）及间房间、三楼30间房间、三楼顶楼四楼23间共计135间房间，以及地下停车库租赁给张新云作宾馆使用，租赁期限自2016年7月19日至2019年7月18日止，租期三年，合同期满后，同等条件有优先续租权。房屋租金按每季度支付一次，合计25万元整，交款时间为每季满日提前10日交于瑞豪公司。保证金25万元整（免利息），在合同期满时，张新云结清租赁期间所产生的所有债务、费用及若违约造成的赔偿等，瑞豪公司退还给张新云。双方还约定了其他事项。合同订立后，张新云依约向瑞豪公司缴付了保证金25万元，并支付了前两个季度的租金50万元（缴至2017年1月18日）。 同时查明，坐落于碧水金柯小区（二期）1幢（8号楼）、2幢（6号楼）房屋的登记所有权人，除雅豪大酒店外，尚有叶雄飞、绍兴县俊豪纺织有限公司、绍兴柯桥雅豪针纺有限公司、陈国芳、绍兴县鹏泰纺织品有限公司、彭水俊、黄国芬等，其中2幢201、202、203、204、205、206、1幢308、308-1存在法院查封情形，查封期间为2013年1月15日至2016年1月14日；2幢207、304、305、1幢201、202、203、204、205、301、302、303、304、305存在法院查封情形，查封期间为2013年8月6日至2015年10月16日；2幢301、302、303存在最高额抵押和法院查封情形，抵押期间为2011年6月1日至2014年2月15日，查封期间为2013年1月15日至2016年1月14日；1幢209、209-1存在最高额抵押和法院查封情形，抵押期间为2010年3月24日至2012年3月24日，查封期间为2012年10月30日至2015年10月16日；1幢208存在最高额抵押情形，抵押期间为2016年10月15日至2019年10月14日；1幢307存在最高额抵押情形，抵押期间为2016年10月27日至2019年10月26日。2017年1月10日，该院发布查封公告一份，主要内容：根据本院（2014）绍柯执民字第1031号执行裁定书，依法查封绍兴县雅豪大酒店有限公司、绍兴县鹏泰纺织品有限公司、叶剑飞、陈国芳、叶雄飞名下的碧水金柯小区（二期）1幢201、202、203、204、205、209、209-1、2幢201、202、203、204、205、206、207、301、302、303、304、305、308室，查封期限三年。公告载明：上述房产未经本院同意，任何人无权继续使用、更不能出租、出售，如有上述行为的以妨碍执行处理，直至追究刑事责任。如对上述房产有租赁权或其他权利的利害关系人，请于2017年1月20日前向本院申报［请提供租赁合同复印件、租金交付手续（如银行流水凭条等）、承租人身份证复印件、联系方式等］，逾期则视为放弃，权利不受保护，但如有伪造、虚假等情形而向本院申报的，一经查明，将严肃处置，直至追究刑事责任，无关人员请自觉腾空，无故占用的，依法以妨害执行行为处理。抵押登记后的租赁（除抵押权人同意的）一律无效，请承租人自行与非法出租人协商处置。2017年1月20日，经该院同意，张新云以绍兴县雅豪大酒店有限公司名义两次向该院缴纳（2014）绍柯执民字第1031号执行款125,000元、125,000元，合计250,000元。 另查明，瑞豪公司曾于2017年1月4日向该院起诉张新云，诉讼请求：1.请求法院确认原、被告双方签订的《瑞豪宾馆楼房租赁合同》于2016年10月31日解除；2.要求被告立即腾退承租的位于绍兴市柯桥区碧水金柯8号楼54间房，间房、三楼30间房、三楼顶楼四楼23间房，共计135间房及地下停车库；3.要求被告参照租金标准支付原告逾期腾房占有使用费166,666元（自2016年11月1日起暂算至起诉之日，实际算至实际腾房之日止）；4.本案诉讼费由被告承担。该院经审理，于2018年5月16日作出（2017）浙0603民初160号民事判决书，该判决认为，原告要求确认合同解除的理由不成立，原告要求被告腾退房屋及支付占有使用费的请求，亦不予支持，据此判决如下：驳回原告瑞豪公司的诉讼请求。瑞豪公司不服，提起上诉，2018年7月25日，绍兴市中级人民法院作出（2018）浙06民终2184号民事裁定书，裁定准许瑞豪公司撤回上诉。2017年2月14日，张新云向该院起诉瑞豪公司，诉讼请求：1.判决被告与原告签订的《瑞豪宾馆楼房租赁合同》为无效合同；2.判令被告返还原告保证金25万元并赔偿相关损失50万元（按两季度租金折算）。该院经审理，于2017年4月17日作出（2017）浙0603民初1407号民事判决书，该判决认为，因原告主张案涉租赁合同无效之理由不能成立，故原告以合同无效为由要求被告返还保证金、承担缔约过失赔偿责任的诉请，理据不足，该院不予支持。关于保证金的退还事宜，原、被告可根据《瑞豪宾馆楼房租赁合同》中的相关约定依法解决。据此判决如下：驳回原告张新云的诉讼请求。张新云不服判决，提起上诉，绍兴市中级人民法院于2017年6月29日作出（2017）浙06民终1780号民事判决书，判决如下：驳回上诉，维持原判。嗣后，瑞豪公司于2018年8月7日又向本院提起诉讼，其诉讼请求为：1.请求确认双方签订的《瑞豪宾馆楼房租赁合同》从2018年8月1日解除；2.请求判令被告立即腾空承租的位于绍兴市柯桥区碧水金柯8号楼54间房，间房，三楼30间房，三楼楼顶，四楼23间房共计135间房及地下车库；3.请求判令被告立即支付给原告从2017年4月19日起至2018年7月18日止共计5个季度的租金125万元整，并支付给原告违约金50万元；4.本案诉讼费用由被告承担。被告张新云提起反诉，其反诉诉讼请求为：1.判令反诉被告瑞豪公司退还保证金250,000元；2.退还反诉原告房屋租金149,711元；3.赔偿反诉原告装修费用38,628.20元；4.赔偿反诉原告营业损失计款506,391.60元。以上4项合计944,730.80元。5.本案反诉诉讼费用均由反诉被告承担。本院于2019年1月21日作出（2018）浙0603民初8161号民事判决书，该判决认为，被告按照本院查封公告要求未再向原告缴纳租金，其行为虽不符合合同约定，但具有正当理由，依法不承担违约责任，因反诉原告在本案中并未提出解除合同的反诉诉讼请求，且其主张合同已经终止未经有权机关认定，故反诉原告提出的上述各项反诉诉讼请求，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。据此判决如下：一、驳回本诉原告绍兴市柯桥区瑞豪宾馆有限公司的本诉诉讼请求；二、驳回反诉原告张新云的反诉诉讼请求。本诉案件受理费20,550元，减半收取10,275元，由本诉原告绍兴市柯桥区瑞豪宾馆有限公司负担，反诉案件受理费6624元，由反诉原告张新云负担。评估费28,000元，由反诉原告张新云负担（已缴纳）。该判决双方均未上诉，现已发生法律效力，原告张新云遂于2019年4月16日再次向本院提起诉讼，酿成纠纷。 一审法院认为，依法保护当事人的合法权益。本案系一起瑞豪公司作为案涉房屋的次承租人将租赁物再行转租引发的纠纷。根据生效的（2017）浙0603民初1407号民事判决认定，原、被告于2016年7月8日签署的《瑞豪宾馆楼房租赁合同》，系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定合法有效。现就本诉和反诉分述如下： （一）本诉部分 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”据此规定，在租赁房屋因法院查封而无法使用，以致不能实现合同目的时，原告依法可以解除租赁合同。如上所述，案涉房屋在被告瑞豪公司出租给原告张新云前已被多家法院查封，且现在尚处于查封期间，原告于2019年4月16日起诉要求解除，符合上述司法解释第一项规定情形，该院应予准许，具体解除日期，以本院送达起诉状副本之日即2019年5月30日为准。被告瑞豪公司辩称本案租赁合同于2019年7月18日到期，法院判令解除已无实际意义，且原告行使合同解除权已超过法律规定的一年期间，其解除权已经消灭，故本案不存在合同解除问题，因本案合同到期发生于合同解除以后，故被告该项抗辩理由，缺乏事实和法律依据，该院不予采纳。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。该法第九十八条又规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”本案原告在订立合同后已向被告缴付保证金25万元，被告亦予以认可，事实清楚，证据确凿，该院予以认定。本案事实表明，原告在本院张贴查封公告以后，经本院同意，其以绍兴县雅豪大酒店有限公司名义向本院缴纳（2014）绍柯执民字第1031号执行款250,000元。使用期限届满后原告虽仍占有案涉房屋，但其已于2017年2月14日起诉要求确认案涉租赁合同无效并要求判令被告返还保证金和赔偿损失，因其诉讼理由错误，被该院判决驳回诉讼请求。双方合同约定返还保证金的条件为：“在合同期满时，张新云结清租赁期间所产生的所有债务、费用及若违约造成的赔偿等，瑞豪公司退还给张新云。”因本院已判令解除双方的租赁合同，且本院张贴的查封公告已明确规定“上述房产未经本院同意，任何人无权继续使用、更不能出租、出售。”故2017年1月10日以后不存在原告欠付被告的租金问题，原告有权要求被告返还保证金（水电等费用由其自行结清）。原告同时要求被告退还房屋租金149,711元、要求赔偿装修费用38,628.20元、赔偿原告经营利润损失506,391.60元。对此，该院认为，本案合同解除之日距离合同到期之日已所剩无几，且原告没有按照该院张贴的查封公告要求向该院申报自己的权利，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”规定，原告该三项诉请，理据不足，该院不予支持。原告另要求本案房屋装修残值和经营利润评估费28,000元由被告承担，因该院生效判决已判令原告自行承担，故本案中不再审及。 （二）反诉部分 关于反诉原告要求判令反诉被告立即支付自2017年1月19日至2019年7月18日（共2.5年度）租金250万元、判令反诉被告自2019年7月19日起至实际腾退之日止参照租金每天2777.78元标准支付逾期腾房占有使用费、判令反诉被告支付逾期滞纳金50万元应否支持的问题，该院认为，案涉房屋在反诉原告出租给反诉被告前已经多家法院查封，相关案件进入执行程序以后，其中该院于2017年1月10日张贴了查封公告，查封期限为三年，公告明确载明：上述房产未经本院同意，任何人无权继续使用、更不能出租、出售，如有上述行为的以妨碍执行处理，直至追究刑事责任。该公告具有公示性，相关当事人应遵守公告规定谨慎从事，依法行使自己的权利。当事人如要继续履行合同，应征得相关查封法院的同意，本案双方当事人在查封公告张贴以后，均没有向查封法院申报权利，现反诉原告向反诉被告主张查封公告张贴以后的租金、逾期腾房占有使用费及逾期滞纳金，因反诉被告在查封公告张贴以后，处于无权使用状态，故反诉原告该三项诉讼请求，事实和法律依据均缺乏，该院不予支持。关于反诉原告要求判令反诉被告按《瑞豪宾馆楼房租赁合同》第四条第一款规定，保证金25万元归反诉原告所有应否支持的问题，对此，该院认为，本案事实表明，案涉房屋在反诉原告出租给反诉被告以前早已被相关法院查封，本院更是在2017年1月10日在现场张贴了查封公告，反诉被告无法继续使用案涉房屋，其租赁的目的已经落空，本院也支持了其以转租人违约为由要求解除租赁合同的诉讼请求，现反诉原告以反诉被告违约为由要求将反诉被告缴纳的保证金25万元作为损害赔偿归其所有，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一项、第十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、原告张新云与被告绍兴市柯桥区瑞豪宾馆有限公司于2016年7月8日签订的《瑞豪宾馆楼房租赁合同》自2019年5月30日解除，被告绍兴市柯桥区瑞豪宾馆有限公司应返还原告张新云保证金250,000元，限于本判决生效后十日内履行完毕；二、驳回原告张新云的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告绍兴市柯桥区瑞豪宾馆有限公司的反诉诉讼请求。本诉案件受理费13,527元，由原告张新元负担10,050元，被告绍兴市柯桥区瑞豪宾馆有限公司负担3477元，反诉案件受理费16,400元(按减半缴纳计算)，由反诉原告绍兴市柯桥区瑞豪宾馆有限公司负担。 二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，关于原审判令案涉租赁合同解除是否正确的问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。因涉案房屋在瑞豪公司出租给张新云之前已被多家法院查封，故张新云要求解除案涉租赁合同具有相应的事实和法律依据。根据《合同法》第九十六条之规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。张新云于2019年4月16日起诉要求解除，一审以起诉状副本送达瑞豪公司的时间即2019年5月30日作为案涉租赁合同解除时间，于法有据。《合同法》第九十五条规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。本案中，双方当事人并未约定行使解除权的期限，张新云在本案中行使解除权也并未超出合理期限。上诉人瑞豪公司关于上诉人行使解除权超过除斥期间的上诉理由依法不能成立。关于瑞豪公司是否有权收取案涉房屋查封以后租金及占有使用费的问题，鉴于涉案房屋在出租前已被法院查封，而涉案房产在查封后其出租收益应属于被执行人的责任财产，且本案中相关查封法院也并未同意由瑞豪公司收取租金及占有使用费，故瑞豪公司关于张新云应将相关租金及占有使用费交付给瑞豪公司的上诉理由，缺乏事实和法律依据，不能成立，本院难以支持。 综上所述，上诉人瑞豪公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费21450元，由上诉人绍兴市柯桥区瑞豪宾馆有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵启龙 审判员  梅 云 审判员  韦 玮 二〇二〇年四月二十三日 书记员  孙心怡