安徽省淮北市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖06民终387号 上诉人（原审被告）：淮北市青山房地产开发有限公司，住所地安徽省淮北市相山区人民路发现之旅A-E幢E区2002号。 法定代表人：李正国，该公司董事长。 委托诉讼代理人：赵军，该公司员工。 委托诉讼代理人：王继玲，安徽锦相邑律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘亚洲，男，1977年3月2日出生，汉族，户籍地安徽省淮北市烈山区，经常居住地安徽省淮北市相山区。 被上诉人（原审原告）：夏利民，女，1978年11月13日出生，汉族，户籍地安徽省淮北市烈山区，经常居住地安徽省淮北市相山区。 委托诉讼代理人：**宇，安徽北方之光律师事务所律师。 委托诉讼代理人：任程，安徽北方之光律师事务所实习律师。 上诉人淮北市青山房地产开发有限公司（以下简称青山公司）因与被上诉人刘亚洲、夏利民房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省淮北市相山区人民法院（2019）皖0603民初4056号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人青山公司的委托诉讼代理人赵军、被上诉人刘亚洲、夏利民的委托诉讼代理人**宇、任程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 青山公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2.本案诉讼费用由刘亚洲、夏利民承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。首先,维修基金、契税是政府部门要求开发商代收，并非开发商主动收取，该费用不是青山公司使用，系为刘亚洲、夏利民办理房屋产权证所必须缴纳，青山公司不应退还，也不应支付占用期间费用；其次，涉案房屋已具备办证条件，其中一期3栋的大部分业主已经办理了房屋产权证，涉案房屋也在办理中。二、一审判决确定的违约金标准过高，应参照商品房买卖合同的约定支付刘亚洲、夏利民441.16元。首先,双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示,该合同在房管部门进行了备案登记,对青山公司所应当承担的违约责任有明确约定,即按照合同第十五条的规定,刘亚洲、夏利民有选择退房的权利,如不退房，青山公司按照刘亚洲、夏利民已付购房价款的0.1%支付违约金,即应付刘亚洲、夏利民441.16元；其次,刘亚洲、夏利民提供的证据《承诺书》不具有法律效力,该承诺书不是青山公司出具，系案外人手写并且是业主上访时所写,青山公司为支持政府维稳工作,迫于压力,才加盖公司公章。该承诺书违反当事人意思自治，不具有履行的效力性。 刘亚洲、夏利民辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。 刘亚洲、夏利民向一审法院起诉请求：1、依法判令青山公司立即将办理权属登记应由青山公司提供的资料报产权登记机关备案，为刘亚洲、夏利民办理产权证书。2、依法判令青山公司支付因逾期备案导致刘亚洲、夏利民未能取得房屋所有权证的违约金11249.53元（自交房之日起计算至2018年10月30日止，以已付房款441158元为基数，按0.1%为标准，违约金为441.16元；自2018年10月31日起暂算至2019年7月3日，以已付房款441158元为基数，按每日万分之一为标准，违约金为10808.37元，实际应计算至青山公司将办理房屋权属登记资料报产权登记机关备案日止）；3、依法判令青山公司退还刘亚洲、夏利民契税、维修基金计17646元及资金占用期间的利息5380.07元（以17646元为基数，自2014年9月28日起暂算至2019年7月3日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至青山公司实际退还契税、维修基金之日止）；4、本案诉讼费等由青山公司承担。 一审法院认定事实：2013年4月13日，刘亚洲、夏利民与青山公司签订《商品房买卖合同》，约定：刘亚洲、夏利民购买青山公司开发的山水文园1幢10层1003号房产，商品房总价款441158元，刘亚洲、夏利民于签订合同时支付首付款141158元，余款30万元于合同备案一周内办理商业贷款手续；青山公司应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记（包括契税证、房屋所有权证和土地证）需由青山公司提供的资料报产权登记机关备案，如因青山公司原因导致刘亚洲、夏利民不能在规定期限内取得房地产权属证书的，在刘亚洲、夏利民不退房的情况下，青山公司应按已付购房价款的0.1%向刘亚洲、夏利民支付违约金；在本合同约定的交房日期前，买受人未付清购房款（含银行按揭贷款手续未办妥）和有关费用（契税、维修基金、交易费、工本费等），出卖人有权拒绝向买受人交付房屋，且不承担逾期交房及逾期办证等违约责任。合同签订后，刘亚洲、夏利民支付了首付款141158元，也办理了30万元的银行按揭贷款。2014年9月28日，刘亚洲、夏利民向青山公司缴纳了为办理房产证需要的契税8823元和房屋维修基金8823元合计17646元后，由青山公司出具收据，并将涉案商品房交付给刘亚洲、夏利民。后青山公司未能按照合同约定的日期为刘亚洲、夏利民办理房地产权属证书，于2018年9月17日向购房人出具承诺书一份，承诺：一期（即山水文园1-8幢房屋）房产证在2018年10月31日前办理总产权证，如2018年10月31日前未办理违约金按每天万分之一赔付，从2018年10月31日起算，2018年10月31日之前违约金仍按购房合同执行。现青山公司尚未能为刘亚洲、夏利民办理涉案房屋的房地产权属证书，刘亚洲、夏利民遂提起诉讼。 一审法院认为，刘亚洲、夏利民与青山公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的规定，系有效合同。合同签订后双方均应按合同约定自觉履行。 关于办理房地产权属证书。根据合同约定，青山公司应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记（包括契税证、房屋所有权证和土地证）需由青山公司提供的资料报产权登记机关备案。现刘亚洲、夏利民已履行了合同中约定的付款义务，但青山公司未能在合同约定的期限内为刘亚洲、夏利民办理涉案房屋的房地产权属证书，也未能在其承诺的2018年10月31日办理完毕，其行为构成违约，应承担逾期办证的违约责任。故刘亚洲、夏利民要求青山公司将办理权属登记应由青山公司提供的资料报产权登记机关备案，为刘亚洲、夏利民办理产权证书，于法有据，予以支持。 关于逾期办证违约金。根据合同约定，如因青山公司不能在商品房交付使用后365日内将办理权属登记（包括契税证、房屋所有权证和土地证）应由其提供的资料报产权登记机关备案，导致刘亚洲、夏利民不能取得房地产权属证书的，在刘亚洲、夏利民不退房的情况下，青山公司应按已付购房价款的0.1%向刘亚洲、夏利民支付违约金。又根据青山公司于2018年9月17日出具承诺书约定，涉案房产证如2018年10月31日前未办理，从2018年10月31日起违约金按每天万分之一赔付，2018年10月31日之前违约金仍按购房合同执行。故刘亚洲、夏利民请求青山公司支付2018年10月31日前的违约金441.16元（已付房款441158元×0.1%），2018年10月31日起按照每日万分之一即年利率3.65%的标准计算至2019年7月3日的违约金10869.03元，以及自2019年7月3日起至青山公司将办理房屋权属登记资料报产权登记机关备案日止继续按照已付房款441158元每日万分之一即年利率3.65%的标准支付逾期办证违约金，于法有据，予以支持。 关于契税和房屋维修基金。双方签订的合同约定，刘亚洲、夏利民在接收房屋时需向青山公司支付用于办理房地产权属证书所用的契税和维修基金，青山公司收取该契税、维修基金等费用共计17646元具有合同依据。但青山公司收取该费用后并未将费用交给相关部门，存在占用资金的行为，刘亚洲、夏利民请求返还上述费用并无不当，予以支持。今后，青山公司在办证过程中如涉及相关费用需要缴付的，可要求刘亚洲、夏利民再行支付。合同约定青山公司应在房屋交付365日内将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案，即青山公司应在2015年9月28日前将上述费用交至相关部门办理产权登记，但其未缴纳并继续占用，故其应按本金17646元支付资金占用期间的利息，其中自2015年9月28日至2019年8月20日前的利息按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日起至款项付清之日的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。刘亚洲、夏利民主张超出上述范围的利息请求，于法无据，不予支持。 综上，一审判决：一、青山公司于判决生效之日起十五日内将办理涉案房屋房地产权属证书应由其提供的资料报产权登记机关备案，并为刘亚洲、夏利民办理房地产权属证书；二、青山公司于判决生效之日起十五日内支付刘亚洲、夏利民逾期办理房屋房地产权属证书的违约金11310.19元，并自2019年7月3日起按照购房款441158元为本金年利率3.65%的标准支付逾期办证违约金至其将办理房屋权属登记资料报产权登记机关备案之日止；三、青山公司于判决生效之日起十五日内返还刘亚洲、夏利民契税、维修基金17646元，并按本金17646元支付资金占用期间的利息（其中自2015年9月28日至2019年8月20日前的利息按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日起至款项付清之日的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回刘亚洲、夏利民其他诉讼请求。案件受理费657元，因适用简易程序减半收取328.5元，由青山公司负担。 二审期间，双方当事人均未提交新证据，均坚持一审举证、质证意见。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点是：1.青山公司应否返还已收取的契税、维修基金并支付占用期间的利息；2.青山公司支付刘亚洲、夏利民逾期办证违约金的数额如何确定。 关于争议焦点1。青山公司上诉称，其不应退还契税、维修基金，也不应支付占用期间费用。根据审理查明的事实，刘亚洲、夏利民于2014年9月28日即向青山公司支付了契税、维修基金等费用，青山公司虽然根据合同约定进行代收代缴，但其并非最终有权收取该费用的机构，其应当及时将代收的费用交至相关部门办理产权登记手续。因青山公司并未将代收刘亚洲、夏利民的契税、维修基金等交到相关部门，并长期占用该项资金，故应当向刘亚洲、夏利民返还并支付相应利息损失。 关于争议焦点2。涉案《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵守履行。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。该合同约定,出卖人应当在商品房交付使用后365日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因青山公司原因导致刘亚洲、夏利民不能在规定期限内取得房地产权属证书的，在刘亚洲、夏利民不退房的情况下，青山公司应按已付购房价款的0.1%向刘亚洲、夏利民支付违约金。另，青山公司于2018年9月17日出具的承诺书亦对办理总产权证书的期限及逾期未办理的违约责任进行了重新约定，属于对原合同条款的变更。该承诺书加盖了青山公司的公章并有业主签字，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为双方协商一致，合法有效。刘亚洲、夏利民已经按照《商品房买卖合同》的约定，履行了支付购房款的义务，青山公司未能按照《商品房买卖合同》及承诺书的约定，导致刘亚洲、夏利民未能取得房地产权属证书，故应当向刘亚洲、夏利民支付违约金。一审根据上述约定判决青山公司支付的违约金数额，并无不当。青山公司上诉称，其应当按照刘亚洲、夏利民已付购房价款的0.1%支付违约金,《承诺书》系案外人手写并且是业主上访时所写,青山公司为支持政府维稳工作,迫于压力,才加盖公司公章，违反意思自治，不具有法律效力，但未提供证据予以证明，且有违诚实信用原则，对其该上诉理由，本院不予支持。 综上所述，青山公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费657元，由上诉人淮北市青山房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵永生 审判员  葛 侠 审判员  刘 静 二〇二〇年四月十六日 法官助理李姗 书记员朱天一 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。