湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终948号上诉人（原审被告）：唐义，男，1965年9月29日出生，汉族，湖南省东安县人，住湖南省东安县。被上诉人（原审原告）：刘美玲，女，1962年10月10日出生，汉族，湖南省永州市冷水滩区人，住湖南省永州市冷水滩区。被上诉人（原审原告）：谭国平，女，1962年4月4日出生，汉族，湖南省祁东县人，住湖南省永州市冷水滩区。上诉人唐义因与被上诉人刘美玲、谭国平房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省东安县人民法院（2020）湘1122民初79号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。唐义上诉请求：一、撤销一审判决；二、请求法院判令被上诉人承担维修费11,400元；三、一审和二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人在2018年6月30日已向原房东支付了2019年6月30日至2020年6月30日的房租，2019年10月左右又支付了一次房租，因为租的房子漏雨，维修了一次，花了11,400元，该款应该由被上诉人承担。刘美玲、谭国平辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。被上诉人于2018年6月14日取得涉案房屋所有权，上诉人说一年交两次房租与事实不符。被上诉人申请强制执行，才收回2018年6月14日至2019年6月13日的租金，但从2019年6月13日以后的租金，上诉人又拒绝交纳，按照交易习惯都是先交租金，后使用的。上诉人说出租房屋2018年8月支出了维修费11,400元，对该维修费被上诉人不知情，与本案无关。刘美玲、谭国平向一审法院起诉请求：1.请求依法判令解除被告原房屋租赁合同并支付违约金；2.请求依法判令被告唐义向原告支付2019年6月14日至2019年12月13日的房屋租金7300元和违约金5256元（违约金按全年租金14,600元+7300元半年租金银行同期贷款利息4倍计算）从2019年12月13日后按实际房屋租赁合同解除之日起再计算租金；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：坐落于东安县白牙市镇湘桂大市场第七栋103-203室的房屋原所有权人为杜辉，房屋产权证号为东安县房权证白牙市镇字第020934号。2018年6月14日，原告谭国平、刘美玲因司法拍卖取得了上述房屋的所有权，并在东安县国土资源局办理了房产过户手续，领取了（2018）东安县不动产权第0002085号《中华人民共和国不动产权证书》。2010年6月30日，被告唐义与杜辉、孙毅华、邓顺年签订《租房协议书》一份，将湘桂批发大市场7栋二楼的五间门面租赁给唐义，租赁期限15年，每年租金9600元。同日，被告唐义又与孙毅华签订《租房协议书》一份，将湘桂批发大市场7栋二楼的二间门面租赁给唐义经营，租赁期限15年，每年租金5000元。2016年7月1日，被告唐义将所租房屋中的二楼门面转租给第三人唐艳梅，租赁期限8年。原告谭国平、刘美玲取得房屋所有权后，因房屋租金的收取问题与被告唐义及第三人唐艳梅协商不成，于2018年9月18日向东安县人民法院提起诉讼，要求法院依法判决被告唐义、第三人唐艳梅的租金由二原告收取。东安县人民法院作出（2018）湘1122民初1395号民事判决后，被告唐义不服，提起上诉，湖南省永州市中级人民法院于2019年4月12日作出（2019）湘11民终1103号民事判决，判决：一、撤销湖南省东安县人民法院（2018）湘1122民初1395号民事判决；二、从2018年6月14日起，上诉人唐义将承租东安县白牙市镇湘桂批发大市场7栋103-203室每年的租金14,600元支付给被上诉人刘美玲、谭国平。终审判决生效后，被告仍未履行判决书确定的义务，二原告依法向东安县人民法院申请执行，被告唐义于2019年10月28日支付二原告2018年6月14日至2019年6月13日的房租。之后，被告唐义未支付2019年6月14日之后的房租。为此，原告提起诉讼，要求判如所请。一审法院认为，合同应当履行。被告唐义与杜辉、孙毅华、邓顺年签订的《租房协议书》系双方真实意思的表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应当履行。2018年6月，房屋所有权发生了改变，根据我国《合同法》的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。故双方均应当按照合同履行义务，被告未按照合同约定的期间支付租金，二原告向法院提起诉讼并申请法院强制执行被告才支付了2018年6月14日至2019年6月13日的租金，对之后的房屋租金未予支付。根据《合同法》第二百二十七条的规定，“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”故对原告要求解除被告唐义与原房东签订的租赁合同的诉讼请求，法院予以支持。原告要求被告唐义支付2019年6月14日至2019年12月13日房屋租金7300元的诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持。原告要求被告支付违约金5256元的诉讼请求，经查，双方在租房协议书约定的违约罚金为50,000元，违约金约定过高，本案根据被告的违约程度及给原告造成的损失情况，法院酌情考虑被告应支付原告违约金1000元。被告唐义辩称要求二原告返还多收取的租金8500元及应退还租房押金30,000元的主张，没有提供证据证实，法院不予采纳。被告辩称要求二原告承担房屋维修费11,400元的辩称主张，系另一法律关系，且被告未依法提起反诉，本案不作处理。被告要求原告支付违约金50,000元的辩称主张，无事实和法律依据，法院不予支持。第三人唐艳梅经传票传唤后，未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩的权利，法院应当依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百二十七条、第二百二十九条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除被告唐义与杜辉、孙毅华、邓顺年于2010年6月30日签订的《租房协议书》，并于本判决生效后十日内返还原告谭国平、刘美玲位于东安县白牙市镇湘桂批发大市场7栋二楼的租赁房屋；二、解除被告唐义与孙毅华于2010年6月30日签订的《租房协议书》；并于本判决生效后十日内返还原告谭国平、刘美玲位于东安县白牙市镇湘桂批发大市场7栋一楼的租赁房屋；三、被告唐义在本判决生效之日起十日内支付原告谭国平、刘美玲2019年6月14日至2019年12月13日的房屋租金7300元及违约金1000元；四、被告唐义从2019年12月14日起至实际返还租赁房屋时止的房屋占用费按14,600元/年的房租标准支付给原告谭国平、刘美玲。五、驳回原告谭国平、刘美玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费114元，减半收取计57，由原告谭国平、刘美玲负担20元，被告唐义负担37元。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。合法有效的合同对双方当事人均具有约束力，合同双方当事人应当依照合同约定履行各自义务。在上诉人房屋租赁期间，涉案房屋的所有权发生了变化，二被上诉人依法取得了涉案房屋所有权并办理了房屋产权登记，但上诉人的租赁权益不受此影响，同时上诉人也应继续履行缴纳房租的义务。依照法律规定，承租人逾期履行支付租金义务的，经出租人给予合理期间仍未履行的，出租人可解除合同。上诉人未积极履行支付房租的义务，存在违约事由，二被上诉人可依法主张解除上诉人与原房东签订的租赁合同。但对解除租房合同之前、即2019年6月14日至2019年12月13日的租金，上诉人仍负有给付义务。上诉人提出其已支付了2019年至2020年6月30日，并无充分证据证实，故对其提出已按租房合同完全履行了义务的上诉理由，本院不予采纳。因上诉人现一直占用涉案房屋，故上诉人应从2019年12月14日起至实际返还租赁房屋时止的房屋占用费按14,600元/年的房租标准支付给二被上诉人。另上诉人主张的房屋维修费属另一法律关系，不宜在本案处理，本院不作处理。综上，上诉人唐义的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费114元，由上诉人唐义负担。本判决为终审判决。审判长  李振湘审判员  彭样平审判员  魏 蓉二〇二〇年四月二十日书记员  伍世兴附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。