江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终556号上诉人（原审被告）：马红梅，女，1986年9月9日生，汉族，住江苏省无锡市。被上诉人（原审原告）：刘坚强，男，1962年11月27日生，汉族，住江苏省无锡市。被上诉人（原审被告）：上海星予物业管理有限公司，住所地上海市崇明区长兴镇潘园公路1800号3号楼30970室（上海泰和经济发展区）。法定代表人：曹胜华。上诉人马红梅因与被上诉人刘坚强、上海星予物业管理有限公司（以下简称星予公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院（2019）苏0213民初2580号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月21日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马红梅向本院提起上诉请求：撤销原审判决，依法改判。事实及理由：第一，刘坚强在案涉房屋门口张贴的告示并未提起星予公司与刘坚强之间解除了租赁关系，反而认为是其与星予公司之间的合同无效，其非法占有案涉房屋。根据其与星予公司签订的合同，其合法占有案涉房屋，且已交纳了2018年9月8日至2019年9月7日止的租金。在原审判决作出之前星予公司拖欠租金的事实真伪不明。第二,根据刘坚强与星予公司签订的房屋租赁合同9.4条的约定“乙方发生严重违约行为的甲方有权解除合同”，这说明只有在符合9.4条的第一款“乙方提前解约”或者第二款“对房屋主体结构破坏”的情况下，刘坚强才有权解除合同。而星予公司欠缴租金的情况真伪不明，不能确定是否达到严重违约的情形，刘坚强与星予公司的合同是否解除以及解除的效力不确定。直至2019年9月9日，一审法院才作出判决，确认刘坚强与星予公司之间的合同解除效力。在一审判决作出之前，其合法占有案涉房屋不应当支付房屋占有使用费。刘坚强二审答辩：其在短信中已明确告知其与星予公司之间的合同终止履行，要求她搬离或重新与其签订租赁合同。综上请求二审法院驳回上诉，维持原判。星予公司二审未作答辩。刘坚强向一审法院提出诉讼请求：1.判令刘坚强与星予公司签订的房屋租赁合同于2019年1月31日解除；2.判令马红梅向刘坚强支付房屋占有使用费（自2019年1月31日起至2019年8月19日，以1800元/月计算）；3.本案诉讼费用由星予公司、马红梅承担。事实和理由：2019年9月7日，刘坚强将涉案房屋出租给星予公司，约定房租一月一付，后星予公司将涉案房屋转租给马红梅，2018年12月，星予公司未按约向刘坚强交付房租，刘坚强多次催促无果，遂提出解除合同，也要求马红梅办理或者重新与其签订房屋租赁合同，但马红梅拒绝配合。星予公司一审未作答辩。马红梅一审答辩：在其与星予公司租赁合同有效期内，其不同意搬出，其已向星予公司支付了12个月租金及1个月押金，也不同意按照1800元/月的标准支付占有使用费，其与星予公司约定的租金是1600元/月。一审认定事实如下：无锡市万博商业广场11-1114房屋所有权人系刘坚强，共有人为应惠玲。2018年9月7日，刘坚强与星予公司签订房屋租赁合同一份，约定星予公司向刘坚强承租无锡市万博商业广场11-1114房屋，租赁期自2018年9月7日起至2020年10月6日止，每月租金为1800元，每月一付，若星予公司逾期支付租金超过10个工作日，视为违约，并赔偿刘坚强1个月的租金，同时该合同约定在租赁期内，该房屋的一切使用、转租的权利均由星予公司行使。2018年9月8日，星予公司与马红梅签订房屋租赁合同一份，约定马红梅向星予公司承租无锡市万博商业广场11-1114房屋，租赁期自2018年9月8日起至2019年9月7日止，每月租金为1600元，支付方式为一次性支付12个月租金及1个月押金，马红梅已向星予公司一次性缴纳了合同约定的全部租金，并实际占有使用房屋。因星予公司自2018年12月起未向刘坚强交付租金，刘坚强于2019年1月21日向星予公司工作人员发送要求解除合同的短信，并在涉案房屋门上张贴告知书，称因星予公司的原因造成合同无法履行，要求房屋内人员在2019年1月30前搬离。一审中，应惠玲提交情况说明一份，载明其作为涉案房屋共有权人，认可刘坚强与星予公司签订的房屋租赁合同及后续提出解除合同的意思表示，也同意刘坚强个人提起本次诉讼，所涉及其的权利义务均转让给刘坚强，由刘坚强处理。另在2019年8月19日，刘坚强与马红梅在一审法院所作笔录中确认马红梅已于当日向刘坚强交还了涉案房屋。关于星予公司向刘坚强拖欠的租金，马红梅表示其不知情，也不同意代星予公司向刘坚强支付，关于刘坚强在涉案房屋张贴的公告，其是知道的。以上事实，有房屋租赁合同、告知书、现场照片、房产证及当事人陈述等证据在卷佐证。一审法院认为：刘坚强诉称星予公司自2018年12月起未支付房屋租金，并提供催款短信截图及告知书予以佐证，星予公司对此未提出抗辩意见，故法院对刘坚强的诉称事实予以采信，星予公司迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，且马红梅在诉讼中明确表示拒绝代付租金以抗辩出租人的合同解除权，故刘坚强有权解除其与星予公司签订的房屋租赁合同，刘坚强主张合同解除时间为2019年1月31日，有事实和法律依据，法院予以支持。另房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人有权请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费，刘坚强与马红梅均认可腾房时间为2019年8月19日，法院予以确认，房屋占有使用费应以当日为计算截止日。马红梅辩称占有使用费应按照1600元/月计算，但在本案所涉法律关系中，占有使用费应作为出租人的实际损失予以考量，刘坚强以1800元/月出租房屋，占有使用费参照该标准计算并无不当，故法院对马红梅的抗辩意见不予采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，作出判决：一、刘坚强与星予公司于2018年9月7日签订的《房屋租赁合同》于2019年1月31日解除。二、马红梅于判决发生法律效力之日起十日内向刘坚强支付房屋占有使用费（自2019年1月31日起至2019年8月19日止，以1800元/月标准计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由星予公司、马红梅负担，该款已由刘坚强预交，星予公司、马红梅于判决发生法律效力之日起十日内将该款直接给付刘坚强。二审查明事实与一审已查明事实一致。本院认为：因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。本案中，因星予公司自2018年12月起未依约给付租金，导致星予公司与刘坚强之间的租赁合同根本目的无法实现，星予公司构成根本违约，而马红梅明确拒绝代为支付租金，刘坚强主张合同于2019年1月31日解除于法有据，本院予以确认。刘坚强与星予公司之间的租赁合同解除，星予公司也丧失租赁权，其与马红梅之间的转租合同将也因此而处于履行不能状态。虽租赁合同与转租合同属于两个互相独立的合同，且马红梅也举证证明其已经缴纳了一整年的房租，但马红梅继续占有使用案涉房屋已丧失合法基础，马红梅认为其基于转租合同合法占有案涉房屋无需支付占有使用费，无事实及法律依据，本院不予支持。刘坚强作为所有权人要求马红梅返还案涉房屋，马红梅未能返还则应当支付占有使用费，一审法院确定的金额标准亦有事实依据，本院予以确认。综上，马红梅的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人马红梅负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长 吕杰明审 判 员 李 杨审 判 员 景 鑫二〇二〇年四月十四日法官助理 周喆菁书 记 员 窦 玥