云南省禄劝彝族苗族自治县人民法院执 行 裁 定 书（2019）云0128执异16号异议申请人：刘志新，男，汉族，1996年8月3日生，云南省呈贡区人，住昆明市呈贡区。委托代理人杨云，云南晨昀律师事务所律师。特别授权代理。申请执行人：肖连仙，女，彝族，1967年7月27日生，云南省禄劝县人，住云南省昆明市禄劝彝族苗族自治县。委托代理人郭肇平。云南铁肩律师事务所律师。特别授权代理。被执行人：宋建芬，女，汉族，1974年8月16日生，云南省禄劝县人，住云南省昆明市禄劝彝族苗族自治县。被执行人：郭坤洪，男，汉族，1972年9月14日生，云南省禄劝县人，住云南省昆明市禄劝彝族苗族自治县。申请执行人肖连仙申请执行被执行人宋建芬、郭坤洪（2019）云0128执897号民间借贷纠纷一案。在诉讼过程中，申请执行人提出财产保全，本院于2018年10月10日以（2018）云0128民初1851号民事裁定书查封了被执行人宋建芬、郭坤洪名下的云南省昆明市呈贡新城物流片区众和康园31幢一单元402室房屋。判决生效后，申请执行人依法向本院申请评估、拍卖依法查封的住宅。异议申请人于2019年9月3日向本院书面提出执行异议申请，请求本院解除对上述房屋的查封并终止对该房屋的执行。本院立案受理后，被执行人宋建芬、郭坤洪下落不明，本院依法公告向被执行人宋建芬、郭洪坤送达异议申请书副本、听证传票、举证通知书。期满后本院于2019年12月3日依法组成合议庭举行听证会，异议申请人刘志新及其委托代理人、申请执行人肖连仙的委托代理人参加了听证会，本案现已审查终结。异议申请人刘志新述称：该房屋已于2018年3月15日由刘志新与宋建芬、郭坤洪经云南省昆明市至尊房地产经纪有限公司为中介单位签订了买卖合同售于刘志新名下。并且刘志新已经遵照合同约定一共付款给宋建芬、郭坤洪73万元。刘志新有所有相关合同及付款票据可以证明该房屋已于2018年3月15日由宋建芬、郭坤洪出售给刘志新。该房屋已经在2018年3月30日由云南省昆明市国信公证处的房屋转让预约协议【公证号：（2018）云昆国信证字第17398号】转入刘志新名下，公证员马某，并装修入住，所以刘志新提出终止对云南省昆明市呈贡新城物流片区众和康园31幢一单元402室的评估拍卖。申请执行人肖连仙辩称：被执行人宋建芬、郭坤洪在没有清偿向中国工商银行昆明关上支行的按揭贷款40万元前，对涉案房屋不享有处分权。2018年3月15日，被执行人郭坤洪、宋建芬与刘志新签订的房屋买卖合同因违反《房屋转让预约协议》的约定和《物权法》第九条、第十五条的法律规定，所以该合同无效。异议申请人刘志新在人民法院查封前并没有支付全部价款，也没有实际占有该财产，也没有办理过户登记手续，存在主观上过失的行为。因此，异议申请人刘志新的异议不成立，请求人民法院裁定驳回其异议申请。异议申请人针对其主张，提交以下证据：1、结案通知书。该组证据证明了2018年10月12日禄劝彝族苗族自治县人民法院查封了涉案房屋昆明市呈贡区众和康园31幢1单元402室。2、(1)房屋买卖合同;(2)公证书及发票;(3)收据;(4)收条;(5)微信截图;(6)云南省农村信用社账户交易明细表;(7)户口本;(8)中国银行交易流水明细清单；（9）中国银行交易流水明细单；（10）委托付款情况说明；（11）身份证复印件；（12）收条。该组证据证明了2018年3月15日，申请人刘志新与宋建芬、郭坤洪签订《房屋买卖合同》，2018年3月23日签订了《房屋转让预约协议》，合同和协议约定宋建芬、郭坤洪将名下的呈贡区众合康园31幢4层402室出售给刘志新，转让价为80万元。2018年3月23日，郭坤洪、宋建芬收到刘志新支付的购房款70万元，2018年8月6日又向宋建芬付款3万元，总计付款73万元。3、（1）云南省住宅专项维修基金专用收据；（2）业务确认单；（3）房屋装修责任书，房屋装修管理服务协议；（4）包工包料装修合同；（5）入住证明；（6）证明；（7）物业管理费发票。该组证据证明了2018年3月23日刘志新以宋建芬的名义缴纳专项维修基金11269元。2018年9月1日刘志新与云南官房物业服务有限公司签订《房屋装修责任书》、《房屋装修管理服务协议》。2018年8月30日，刘志新与任德全签订《包工包料装修合同》，约定由任德全承揽刘志新所有的位于呈贡区众和康园31幢1单元402室房屋的装修项目，包工包料，工期90天，2018年9月2日至2018年12月1日，总价款为12万元。2018年3月23日，刘志新与宋建芬、郭坤洪对房屋转让协议做了公证，缴纳了并办理了入住手续。4、商品房购销合同；该组证据证明了2016年2月19日宋建芬、郭坤洪与云南官房土地房屋开发经营股份有限公司签订《商品房购销合同》，合同约定说明宋建芬、郭坤洪购买的众和康园31幢1单元402室为云南官房土地房屋开发经营股份有限公司分期开发中的其中一期，须待整个项目开发完毕后可以起分批办理房屋所有权证手续，该地块的房子目前尚未达到办理房屋所有权证手续的条件。5、凭证、借记卡账户历史明细清单。该组证据证明了2019年11月24日，申请人代宋建芬、郭坤洪还房贷2607.33元。2019年10月24日，申请人代宋建芬、郭坤洪还房贷2612.23元。2019年10月18日，申请人代宋建芬、郭坤洪还房贷10613.67。经质证申请执行人对结案通知书及答辩事实予以认可；对房屋买卖合同及答辩事实不予认可，认为房屋买卖合同违反《房屋转让预约协议》的约定，且房屋买卖合同签订时间发生在《房屋转让预约协议》之前，违背了交易习惯。对申请人提交的公证书及发票予以认可，但该预约协议发生在房屋买卖合同之后。对收条、交易明细及明细清单、委托付款说明书及答辩事不予认可，认为是郭坤洪、宋建芬出具的收条，被执行人未到庭，无法证实是否实际支付。明细清单上2018年3月23日转账10万元，户名是刘勇，不是本案当事人。该异议申请人已经支付73万元的事实，不予认可；对户口本予以认可，对身份证复印件、对云南省住宅专项维修基金专用收据予以认可，但是对答辩事实不予认可。对业务确认单不予认可；对房屋装修责任书及包工包料装修合同不予确认，该装修时间是2018年11月1日，不是2018年9月1日；对入住证明、物管费及答辩事实不予认可。对商品房购销合同予以认可，但是对待证事实不予认可。因为该房屋产权证抵押于银行贷款，宋建芬、郭坤洪无处分权。对凭证及答辩事实不予认可；因为在本案中缺少一份委托书，不能证实宋建芬是否委托刘志新代还银行贷款。申请执行人肖连仙向本院提交以下证据：1、商品房购销合同。该组证据证明了2016年2月19日宋建芬、郭坤洪与云南官房土地房屋开发经营股份有限公司购买昆明市呈贡区众和康园31幢1单元402室，并办理了400000元的按揭贷款。该套房屋已办理了登记备案。2、官房物业有限公司缴费收据。该组证据证明了2018年3月23日宋建芬向物业管理公司缴纳了物管费6081元。3、房屋装修管理服务协议。该组证据证明了在人民法院查封前刘志新并没有实际占有该财产。经质证异议申请人对于商品房购销合同及事实予以认可；对于官房物业有限公司缴费收据予以认可，但是事实不予认可。当时发票开的名字是宋建芬，但是实际缴纳人是刘志新。对于房屋装修管理服务协议及事实不予认可，理由是当时2018年9月1日刘志新已签过一份，然后找不到了，2018年11月1日又补签了一份。刘志新是在人民法院查封前就实际占有该财产。本院认为，异议人提交的结案通知书、《商品房购销合同》、身份证复印件、公证书、云南省住宅专项维修基金专用收据予以认可，故能作为本案认定事实的依据；收据、收条、交易明细及交易清单、委托付款说明能形成证据锁链，证实异议人以不同的方式向被执行人宋建芬、郭坤洪支付了部分购房款；异议人所提交的房屋买卖合同、《房屋转让预约协议》、装修责任书、装修合同、《房屋装修管理服务协议》、入住证明，因申请人不予认可，故不能作为本案认定案件事实的依据。申请执行人向本院提交的《商品房购销合同》与异议人提交的一致，故能作为本案认定事实的依据；申请执行人提交的《房屋装修管理服务协议》与异议人所提交的《房屋装修管理服务协议》签订日期不一致，经本院审查后，对申请执行人所提交的《房屋装修管理服务协议》予以确认，故能作为本案认定案件事实的依据；官房物业服务有限公司缴（退）费收据，异议人不予认可，故不能作为本案认定事实的依据。本院查明：申请执行人肖连仙申请执行被执行人宋建芬、郭坤洪（2019）云0128执897号民间借贷纠纷一案，在诉讼过程中，申请人提出财产保全，本院于2018年10月10日以（2018）云0128民初1851号民事裁定书查封了被执行人宋建芬、郭坤洪名下的云南省昆明市呈贡新城物流片区众和康园31幢一单元402室房屋。判决生效后，申请人依法向本院申请评估、拍卖依法查封的住宅。异议人于2019年9月3日向本院书面提出执行异议申请，请求本院解除对上述住宅的查封。另查明：被执行人宋建芬、郭坤洪于2016年2月19日向云南官房土地房屋开发经营股份有限公司购买坐落于呈贡新城物流片区“众和康园”V第31幢第一单元第四层402号房，并将该房屋做抵押向中国工商银行昆明关上支行办理了按揭贷款。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出执行异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）人民法院查封之前已合法占有该不动产的；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”本案中，被执行人宋建芬、郭坤洪于2016年2月19日向云南官房土地房屋开发经营股份有限公司购买座落于呈贡新城物流片区“众和康园”V第31幢第一单元第四层402号房，并将该房屋做抵押向中国工商银行昆明关上支行办理了按揭贷款。被执行人宋建芬、郭坤洪在与刘志新签订《房屋买卖合同》时，并未通知抵押权人，且受让人刘志新未代为清偿债务消灭抵押权；其次本院于2018年10月10日以（2018）云0128民初1851号民事裁定书查封了被执行人宋建芬、郭坤洪名下的云南省昆明市呈贡新城物流片区众和康园31幢一单元402室房屋。异议人刘志新与云南官房物业服务有限公司签订的《房屋装修管理服务协议》时间为2018年11月1日，故异议人刘志新在法院查封之前并未合法占有该不动产；异议人刘志新明知该不动产存在抵押情况，且自己在签订《房屋买卖合同》时，并未行使涤除权消灭抵押权，致使该不动产未能办理过户登记手续。因此异议申请人刘志新的执行异议理由不成立，故其请求解除宋建芬、郭坤洪名下位于云南省昆明市呈贡新城物流片区众和康园31幢一单元402室房屋的查封并终止对该房屋的执行请求，本院不予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：驳回异议申请人刘志新的异议请求。本裁定送达后即发生法律效力。如对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  徐 维人民陪审员  龙小海人民陪审员  陈兴梅二〇二〇年四月十五日书 记 员  姚子琛