河南省郑州市惠济区人民法院执 行 裁 定 书（2020）豫0108执异20号异议人（案外人）：王枝，女，1986年10月6日生，汉族，住郑州市金水区文化路126号院。申请执行人：邢卫华，男，1970年2月22日生，汉族，住河南省许昌县河街乡沟王寨。被执行人：郑州市惠济区郝东家饭店，经营场所，郑州市惠济区迎宾路办事处迎宾路10号大河龙城五期商业街9栋，注册号：410108600359393。经营者：郝运州，男，1978年8月8日生，汉族，住河南省遂平县常庄乡大兴十一组。本院在执行申请执行人邢卫华申请执行被执行人郑州市惠济区郝东家饭店（以下简称“郝东家饭店”）买卖合同纠纷一案中，案外人王枝向本院提出执行异议申请。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人王枝称，贵院受理的邢卫华诉郝东家饭店买卖合同纠纷一案中，在贵院诉讼保全，保全案号为（2018）豫O108执保13号。现案外人对贵院查封的郝运州名下的位于郑州市金水区文化北路106号1号楼2单元11层1105号房屋（产权证号为：1601213483，以下简称“涉案房产”）提出异议。案外人王枝与郝运州在河南我爱我家房产中介有限公司第二十四分公司（简称“我爱我家公司”）的居间介绍下达成买卖合意，并签订第0000969号《房屋买卖居间合同》，合同约定：郝运州作为卖方将其名下所有的位于郑州市金水区文化北路106号1号楼2单元11层1105号房屋出售给案外人，房屋总面积为117.8平方米，房屋总价款为195万元整，单价约为1.65万元/平方米。该合同是合同签订主体的真实意思表示，合法有效，且该房屋转让价格合理，案外人构成善意取得。合同签订后，案外人积极履行合同义务，截止至2017年12月7日，案外人已向郝运州支付购房价款191万元，并于2019年2月25日向郑州市二七区人民法院执行局支付剩余购房款4万元整。2017年11月30日郝运州向案外人王枝交付房屋，案外人王枝及家人现入住该房屋并完成房屋整修及家具配置。2017年12月1日，案外人向郑州市电力公司缴纳电费100元，2017年12月4日，案外人向郑州市热力总公司缴纳2017-2018年度采暖费2057.9元，2017年12月5，案外人通过河南有线电视网络服务站点将家庭有线电视网络接口自原住址迁入涉案房产。2017年12月7日上午，经居间方我爱我家公司通知，案外人王枝与郝运州共同前往郑州市房地产交易登记中心办理完成《郑州市存量房买卖合同》登记备案，同日下午2点左右，案外人向郑州市地税局缴纳购房契税、个人所得税分别为20822.52元、13881.68元。同日下午3点钟，在案外人与郝运州已办理完成房屋过户所有前置手续的情况下，郑州市房地产交易中心告知案外人郑州市二七区人民法院于当日下午3点钟左右将涉案房屋查封保全。贵院于2018年1月4日查封涉案房屋。案外人已向郑州市二七区人民法院提起保全异议程序，二七区人民法院于2018年12月20日做出（2018）豫0103执异110号裁定书，裁定中止对涉案房产的强制执行，该裁定书现已生效，案外人王枝与涉案房产首封人肖阳已办理完成剩余价款的结算，并将涉案房产剩余价款4万元支付至二七区人民法院执行局指定账户，且二七区人民法院已解除对涉案房产的查封。案外人与郝运州之间所签订房屋买卖合同系双方真实意思表示、约定价格合理，案外人完全履行了合同义务，在贵院对涉案房产查封之前已向郝运州支付合理对价且已合法占有该房屋并对该房屋装饰、整修完毕，案外人也已完成所有行政审批程序并缴纳税款，该房屋未能于2017年12月7日办理过户登记并非因案外人过错而导致。综上，案外人作为第三人依法提出异议，申请：中止对郝运州名下位于郑州市金水区文化北路106号1号楼2单元11层1105号房屋（产权证号为：1601213483）的执行。本院查明，本案的执行依据是本院作出的（2018）豫0108民初1810号民事判决书，判决：一、被告郝东家饭店于本判决生效之日起五日内支付原告邢卫华货款共计228870元；二、驳回原告邢卫华的其他诉讼请求。该案原告邢卫华于诉讼前提起诉前财产保全，本院于2018年1月10日将被执行人郝运州名下位于郑州市金水区文化北路106号1号楼2单元11层1105号的房屋（产权证号为：1601213483）一套予以查封（轮候查封，首封法院为郑州市二七区人民法院、之后为郑州市金水区人民法院）。上述判决生效后，债权人邢卫华向本院申请执行，本院所立执行案号为（2019）豫0108执158号。另查明：1、异议人王枝提供其与被执行人郝运州于2017年10月31日的《房屋买卖居间合同》一份，内容为郝运州将其位于郑州市金水区文化北路106号1号楼2单元11层1105号的房屋出售给案外人王枝，总价款为195万元。并提供居住证明、收款收据、转账证明、物业收据、履行债务证明等证据。2、郑州市二七区人民法院审理的原告肖阳诉被告郝运州借贷纠纷一案，案号（2018）豫0103民初6765号，该案于2017年12月7日将郝运州名下位于金水区文化北路106号1号楼2单元11层1105号房产予以查封。本案案外人王枝向该院提起保全异议，该院于2018年12月20日作出（2018）豫0103执异110号裁定书，裁定中止对上述房产的执行。2019年2月2日，郑州市二七区人民法院作出（2018）豫0103民初6765号之一号裁定，解除对郝运州位于金水区文化北路106号1号楼2单元11层1105号的查封。2019年2月25日，郑州市二七区人民法院出具履行债务证明，证明案外人于2019年2月25日向该院履行对郝运州的购房款4万元。3、郑州市金水区人民法院审理的原告杨江伟诉被告郝运州买卖合同纠纷一案，案号（2018）豫0105民初9742号，该案于2018年1月4日将郝运州名下位于金水区文化北路106号1号楼2单元11层1105号房产予以查封。后异议人王枝向该院提起执行异议，该院于2019年8月10日作出（2019）豫0105执异589号执行裁定书，确认如下事实：异议人王枝购买郝运州名下位于金水区文化北路106号1号楼2单元11层1105号的房屋，分别于2017年10月31日、2017年12月7日签订了《房屋买卖居间合同》、《郑州市存量房买卖合同》，郝运州收到款191万元。因房屋被郑州市二七区人民法院查封，未能办理过户。在郑州市二七区人民法院查封该房后，案外人提出异议，郑州市二七区人民法院作出（2018）豫0103执异110号裁定书，中止了对该房屋的执行，并解除了查封，案外人向郑州市二七区人民法院执行局履行对郝运州购房款4万元。河南领域物业管理有限公司瀚宇天悦客服中心出具《居住证明》，证明王枝2017年12月3日在郑州市金水区文化北路106号瀚宇天悦小区1号楼11层1105室居住至今。同时裁定中止对位于金水区文化北路106号1号楼2单元11层1105号房屋的执行。之后，该院解除了对案涉房产的查封。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，根据已查明的事实，案外人王枝对案涉房产（位于金水区文化北路106号1号楼2单元11层1105号）享有的权利符合上述法律规定，能够排除执行，故对案外人王枝的异议请求，本院予以支持，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下:中止对位于郑州市金水区文化北路106号1号楼2单元11层1105号房屋的执行。当事人对本裁定书不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  楚云鹤人民陪审员  王文英人民陪审员  李春梅二〇二〇年四月九日书 记 员  李梦丽