河南省济源中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫96民终290号上诉人（原审原告）：苗先锋，男，1964年7月15日出生，汉族，住济源市。委托诉讼代理人：王亚飞，河南艳阳天律师事务所律师。上诉人（原审被告）：魏红刚，男，1981年10月8日出生，汉族，住济源市（太行铝塑门窗销售部）。委托诉讼代理人：张小才，河南麟格律师事务所律师。上诉人苗先锋因与上诉人魏红刚房屋买卖合同纠纷一案，不服济源市人民法院（2019）豫9001民初5969号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。苗先锋上诉请求：维持一审判决前三项，纠正第四项为“魏红刚赔偿苗先锋房屋增值损失25万元”。事实与理由：一审判决认定事实清楚，但忽略了苗先锋一直以来对权利的主张。苗先锋购买房屋是为儿子结婚做准备，起诉前持续在找魏红刚和售楼部协商交房，而且房产属于大额财产，老百姓自然不会懈怠，现魏红刚不能按约交房，所以应赔偿苗先锋房屋增值损失（损失数额应是签订房屋买卖合同时的房屋价格与现有市场价之间的差价部分）。魏红刚辩称：魏红刚在撮合苗先锋与济源市北街翰兴置业有限公司（以下称翰兴置业公司）的交易中，尽到了意向合同应尽的义务，实现了苗先锋签订意向合同的目的，不存在过错，是苗先锋和翰兴置业公司的过错责任和侵权责任，与魏红刚无关，故应驳回苗先锋的上诉。魏红刚上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判驳回苗先锋的一审诉讼请求或将案件发还重审;2、一二审诉讼费由苗先锋承担。事实与理由：一、涉案有关情况说明：1、星湖湾小区是翰兴置业公司开发的小区；2、魏红刚为星湖湾小区商品房施工安装塑钢窗户；3、付志林是星湖湾小区项目部负责人，代表翰兴置业公司和魏红刚签订星湖湾塑钢工程协议书；4、翰兴置业公司用卖房款支付魏红刚安装窗户工程款。二、一审判决魏红刚返还苗先锋购房款29万元、双倍返还定金20000元，赔偿苗先锋中介服务费3000元，没有事实和法律依据，是错误的判决。理由是：魏红刚和苗先锋签订的房屋买卖合同书第四条第（二）项明确约定，苗先锋、魏红刚到星湖湾售楼部签订正式购房合同之日，苗先锋付款30万元给魏红刚，开发商出具的是39.8万元的收据条，根据该条约定，能够充分说明苗先锋、魏红刚到星湖湾售楼部签订正式购房合同之日，苗先锋付给魏红刚的30万元，已经转变为苗先锋购买星湖湾商品房的购房款39.8万元（苗先锋购买该商品房买际便宜了9.8万元）。苗先锋只能要求翰兴置业公司返还该购房款。魏红刚收的30万元性质已经转变为自己应得的30万元工程款。该合同中，魏红刚没有违约，不应当返还苗先锋的房款29万元，不应当双倍返还苗先锋定金20000元，也不应当赔偿苗先锋中介服务费3000元。三、根据翰兴置业公司项目部负责人付志林和魏红刚签订的星湖湾塑钢窗工程（补充）协议书第4条约定，房主（苗先锋）支付的首付房款390000元，作为甲方（翰兴置业公司）支付给乙方（魏红刚）的首付工程款。进一步证明苗先锋付给魏红刚的30万元，已经转变为魏红刚应得的工程款。四、一审法院已认定，2016年4月1日苗先锋及其妻子任小利与翰兴置业公司签订了《商品房买卖合同》，充分说明：1．苗先锋与魏红刚之间签订的非正式房屋买卖合同已经自动作废；2．苗先锋和翰兴置业公司之间形成正式商品房买卖合同法律关系，苗先锋应当向翰兴置业公司主张权利。五、审理本案应将魏红刚和苗先锋签订的《房屋买卖合同》与苗先锋及其妻子任小利与翰兴置业公司签订的《商品房买卖合同》结合起来，不能孤立的以苗先锋和魏红刚签订的房屋买卖合同断章取义、机械的审理本案。苗先锋的目的是为了购买商品房，具有交房义务的是翰兴置业公司，而不是魏红刚，翰兴置业公司违约不能交房，苗先锋应当向翰兴置业公司主张权利。六、虽然涉案的商品房已经备案登记在他人名下，但苗先锋和翰兴置业公司签订商品房买卖合同时该商品房并没有备案登记在他人名下，魏红刚没有违反合同的约定，魏红刚不应承担法律责任。七、2016年4月1日苗先锋和魏红刚签订了房屋买卖合同，同时也和翰兴置业公司签订了正式商品房买卖合同，充分说明苗先锋已经完全认可自己和翰兴置业公司之间的商品房买卖合同，苗先锋和魏红刚签订的房屋买卖合同仅是非正式的临时性合同。八、本案的纠纷根源是翰兴置业公司不履行交房义务造成的纠纷，翰兴置业公司和本案有直接的利害关系，应追加翰兴置业公司为当事人参加诉讼，一审未追加，属于遗漏了当事人，违反了法定程序，二审应依法予以纠正。九、一审判决案件受理费的负担明显错误。一审案件受理费9430元，一审判决支持苗先锋313000元，魏红刚应承担案件受理费为5995元，苗先锋应负担3435元，然而，一审判决让魏红刚负担案件受理费12270元，苗先锋负担430元，明显不公，请求二审法院依法予以纠正。综上所述，魏红刚认为一审法院认定事实证据不足，适用法律错误，请求二审法院依法支持魏红刚的上诉请求。苗先锋辩称：根据2016年4月1日魏红刚与开发商签订的塑钢工程协议书，可以看出开发商出售房屋是附条件的，即魏红刚必须完成小区的后续工程。本案中，魏红刚作为房屋出售人，负有保障购房者实现债权的义务，如果不能实现，则应承担退还购房款，并赔偿房屋增值损失的责任。苗先锋向一审法院起诉请求：1、依法判令解除其与魏红刚之间的房屋买卖合同；2、依法判决魏红刚返还其购房款290000元，赔付苗先锋购房中介费3000元；3、判令魏红刚双倍返还定金20000元；4、判令魏红刚赔偿苗先锋房屋增值损失250000元；5、案件受理费由魏红刚负担。一审法院认定事实：2016年4月1日苗先锋、魏红刚及济源市沁园平安房产信息服务部签订了《房屋买卖合同书》，魏红刚将其所有的北海路星湖湾15号楼1单元1楼西户出售给苗先锋，约定房屋总价420000元，合同约定：“第二条甲方承诺甲方对转让房地产的权属提供如下承诺：…2、甲方承诺对该房地产享有完全的处分权，交易时不存在被查封、抵押及共有权人不同意出售等权利瑕疵和负担，保证乙方不受第三人合法追索，如有未清事项，由甲方承担全部责任；”、“第三条…（二）甲乙双方一致协商一同到星湖湾售楼部签订正式购房合同之日，乙方付首付款叁拾万元整（300000）给甲方（开发商开具的是叁拾玖万捌仟元整（398000）的收据条）…”、“第七条违约责任（一）乙方若违约，乙方不得向甲方索还定金壹万元，…（二）甲方若违约，应赔付乙方双倍定金数额的违约金壹万元（含定金壹万元）…”合同签订后，2016年4月1日苗先锋向魏红刚通过中国银行转款250000元，苗先锋的妻子任小利向魏红刚通过河南济源农村商业银行克井支行转款40000元，苗先锋以现金方式支付魏红刚10000元定金，共计300000元。魏红刚于2016年4月1日为苗先锋出具300000元收据。之后当天苗先锋、魏红刚依该合同书约定一同到星湖湾售楼部，由苗先锋及其妻子任小利与翰兴置业公司签订了该房产的《商品房买卖合同》。2016年4月1日济源市沁园平安房产信息服务部为苗先锋开具3000元中介费的收据，现该中介机构已经注销。2019年8月8日济源市不动产登记中心出具房屋信息查询告知单，显示2017年4月21日该房产预售登记备案，出卖人为翰兴置业公司，买受人为樊红波，2018年2月28日预售登记注销；2018年3月1日预售登记备案，出卖人为翰兴置业公司，买受人为朱玉红。一审法院认为，2016年4月1日苗先锋、魏红刚及济源市沁园平安房产信息服务部签订了《房屋买卖合同书》，魏红刚将其所有的北海路星湖湾15号楼1单元1楼西户出售给苗先锋，约定房屋总价420000元，该合同是双方当事人真实意思表示，且内容并不违反法律禁止性规定，为有效合同，该院予以确认。因该房屋在济源市不动产登记中心预售备案信息显示为他人，且该房屋已经被法院查封，魏红刚无法交付房屋，构成根本违约，无法实现合同目的，苗先锋请求解除该合同，该院予以支持；苗先锋要求魏红刚返还购房款290000元，理由正当，符合法律规定，该院予以支持；苗先锋要求魏红刚双倍返还定金共计20000元，予以支持；苗先锋要求魏红刚赔偿中介费3000元，因中介机构已经注销，该损失系魏红刚根本违约造成合同不能履行，应由魏红刚负担，对苗先锋该请求，予以支持；苗先锋要求魏红刚赔偿其购买房屋的增值损失250000元，苗先锋与魏红刚签订的房屋买卖合同书对房屋交付时间未有明确约定，且苗先锋自2016年4月1日至2019年3月期间对合同履行情况怠于行使合同权利人权利，苗先锋也存在过错，对苗先锋该诉讼请求，不予支持。魏红刚辩称：承担责任的主体应该是翰兴置业公司，苗先锋、魏红刚双方签订的买卖合同书实际上是一个非正式的买卖合同，相当于苗先锋购买了魏红刚的债权，再去星湖湾购房，实际上魏红刚所充当的角色是翰兴置业公司的代理人，苗先锋和翰兴置业公司签订有正式的商品房买卖合同，实际上是苗先锋和翰兴置业公司形成了直接买卖关系，苗先锋、魏红刚之间不存在商品房买卖合同。对魏红刚该辩称理由，结合苗先锋、魏红刚提供的证据及审理查明情况，该院认为苗先锋与翰兴置业公司签订的商品房买卖合同应是苗先锋、魏红刚之间签订的房屋买卖合同书约定的合同履行后续行为，魏红刚应承担房屋买卖合同书履行不能的法律责任，对魏红刚该辩称理由，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除2016年4月1日苗先锋和魏红刚签订的北海路星湖湾15号楼1单元1楼西户的房屋买卖合同书；二、魏红刚在判决生效后十日内返还苗先锋购房款290000元、双倍返还定金20000元；三、魏红刚在判决生效后十日内赔偿苗先锋中介费3000元；四、驳回苗先锋的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9430元，由苗先锋负担430元，魏红刚负担9000元。本院二审期间，苗先锋向本院提交证据如下：1、翰兴置业公司2020年1月10日出具的证明一份，证明魏红刚未完成与开发商约定的工程，开发商拒绝交房。2、谈话录音一份，录音是魏红刚、苗先锋与翰兴置业公司宋战伟、中介公司李聪（音译）的谈话。证明涉案房产截止2019年6月15日增值为360890元，苗先锋主张增值损失25万元，合情合理。魏红刚在谈话中也称以新价格重新签订购房合同，说明其对房屋增值是认可的。魏红刚的质证意见：对证据1的真实性有异议，不清楚是否是翰兴置业公司出具，上面没有负责人的签字，对公章真实性不清楚，对证明的内容有异议，魏红刚已经将工程全部干完了。对证据2真实性无异议，对证明方向有异议，苗先锋所说的增值计算方式并非有鉴定资质的鉴定机构出具的鉴定价格，不具备说明力；苗先锋所说的增值部分与魏红刚没有必然联系，魏红刚在撮合交易中，完全尽到了自己应尽的义务，没有违约，没有过错，不应当承担过错责任。录音材料中魏红刚只说了一句话，并非苗先锋所说的魏红刚已经认可房屋增值价格，该录音只是部分内容，并不全面，其中有嫁接部分。魏红刚向本院提交证据如下：提供2020年4月3日魏红刚与宋战伟的谈话录音一份，证明魏红刚已将窗户工程施工完毕；瀚兴置业公司法人代表宋战伟给苗先锋换一套商品房，苗先锋不愿意，说明苗先锋与翰兴置业公司形成事实上的商品房买卖合同关系，同时也证明魏红刚与苗先锋签订的非正式合同已经作废；证明苗先锋提供的翰兴置业公司出具的证明，宋战伟根本不知道。苗先锋的质证意见：对录音真实性不清楚，不知道是否是魏红刚和宋战伟的谈话，不确定是否是宋战伟。录音中对方没有明确魏红刚承揽的工程完工，而是提了很多疑问，在录音的末尾对方也是称其问问情况，并未给出明确的答复，且魏红刚作为工程的承揽人，完全可以提供工程结算单、付款明细、工程发包方的证明等证明工程完工，但魏红刚并未提供。苗先锋认为魏红刚与开发商的完工争议应另案解决。本院认证如下：1、魏红刚对苗先锋提交的证据1的真实性有异议，且该证据没有经办人签字，不符合证据的形式要件，故本院对该证据的证明效力不予认定；魏红刚对苗先锋提交的证据2的真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以认定。2、对于魏红刚提交的证据，该证据涉及案外人，且苗先锋对证据的真实性不予认可，故本院对于该证据的真实性无法确认。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，首先，苗先锋上诉请求魏红刚赔偿其房屋增值损失。因苗先锋与魏红刚签订的房屋买卖合同书对房屋交付时间未有明确约定，且苗先锋自2016年4月1日至2019年3月期间对合同履行情况怠于行使合同权利人权利，苗先锋也存在过错，对苗先锋该诉讼请求，一审法院不予支持，并无不当。第二，魏红刚上诉称，一审判决魏红刚返还苗先锋购房款29万元、双倍返还定2万元，赔偿苗先锋中介服务费3000元，没有事实及法律依据，是错误的判决，并提供证据证明其在翰兴置业公司的工程已经完工，苗先锋应当向翰兴置业公司主张房款。本院认为，2016年4月1日苗先锋、魏红刚及济源市沁园平安房产信息服务部签订了《房屋买卖合同书》，魏红刚将其所有的北海路星湖湾15号楼1单元1楼西户出售给苗先锋，约定房屋总价420000元，该合同是双方当事人真实意思表示，且内容并不违反法律禁止性规定，为有效合同。现因涉案房屋已经被法院查封，房屋无法交付，构成根本违约，无法实现合同目的，苗先锋请求解除该合同，并要求魏红刚返还购房款290000元及双倍返还定金共计20000元，理由正当，一审法院予以支持，并无不当；另，关于魏红刚是否应当返还中介费的问题，因中介机构已经注销，该损失系魏红刚根本违约造成合同不能履行，应由魏红刚负担，一审法院予以支持并无不当。魏红刚上诉称，苗先锋和翰兴置业公司之间形成了正式商品房买卖合同关系，苗先锋应当向翰兴置业公司主张权利。对于该理由，本院认为，苗先锋与翰兴置业公司签订的商品房买卖合同应是苗先锋、魏红刚之间签订的房屋买卖合同书约定的合同履行后续行为，魏红刚应承担房屋买卖合同书履行不能的法律责任，一审法院不予支持魏红刚的该上诉理由，并无不当。综上，苗先锋和魏红刚的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11045元，由上诉人苗先锋负担5050元，上诉人魏红刚负担5995元。本判决为终审判决。审判长  黄秋坪审判员  邓 燕审判员  李 芳二〇二〇年四月十五日书记员  丁冉冉