广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终5978号上诉人（原审被告）：广州原潮投资管理有限公司。住所地：广东省广州市越秀区白云路38号704、705、706、707房。法定代表人：林智斌。委托诉讼代理人：李贝嘉，广东本尚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘越，女，1954年10月21日出生，香港特别行政区居民，A）。委托诉讼代理人：李金铭，广东四端律师事务所律师。原审第三人：广州成果餐饮管理有限公司。住所地：广州市xx区xx路xx8号负一层至七层、七层夹层广州正佳商业广场M层A96号商铺（不可作厂房使用）。法定代表人：巫思华。委托诉讼代理人：李贝嘉，广东本尚律师事务所律师。上诉人广州原潮投资管理有限公司（以下简称原潮公司）与被上诉人刘越、原审第三人广州成果餐饮管理有限公司（以下简称成果公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市南沙区人民法院（2019）粤0115民初2180号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。原潮公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三项；2.维持一审判决第四项；3.一审、二审诉讼费由刘越承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，依法应予改判。一、关于转租行为的认定。原潮公司是一间投资管理有限公司，经营范围是企业管理咨询服务，其并不具有经营餐饮或饮品的资质。刘越与原潮公司签订租赁合同时明确知道原潮公司只是一间投资管理公司，而租赁合同约定的用途是经营食品、饮品，因此原潮公司必然会与实际经营食品、饮品及餐饮的另一方合作经营使用涉案租赁商铺，这也是原潮公司签订合同时的目的。租赁合同签订后，原潮公司与成果公司签订联营合同合作经营咏藜园餐饮，因咏藜园餐饮是连锁品牌，原潮公司根据该品牌指定的装修风格及标准对涉案租赁商铺与邻近商铺进行了打通及装修，花费上百万元的装修成本，且一直以来租金均由原潮公司承担，原潮公司根据联营合同的利润分配约定获取收益。联营合同约定原潮公司按营业收入总额的比例获取收益，只有在餐厅的月营业收入达到30万或以上时，原潮公司才获得利润分配，若餐厅的月营业收入未达到30万的话，原潮公司是没有取得利益的，且还要承担涉案商铺的租金，也就是说，原潮公司在一定程度上是承担联营餐厅的经营风险。因此，一审法院认为原潮公司与成果公司的关系是名为联营实为租赁，双方构成转租是错误的，依法应予纠正。二、关于合同解除权的问题。刘越在起诉时及第一次庭审中均没有以原潮公司“转租”为由主张解除合同，包括起诉前其委托律师向原潮公司发出的《律师函》中也没有提出过任何异议或相关的主张。即使一审法院认为刘越是在一审庭审时得知涉案商铺的实际使用人，以“转租”为由主张解除合同，但根据《商铺租赁合同》第7-4条约定：“原潮公司有下列行为之一，视为违约，经劝告拒不改正，刘越有权终止合同，收回租赁商铺，原潮公司所交保证金不予退还……（4）擅自转租、分租或转让该商铺使用权给他人使用”，可见即使原潮公司存在擅自转租的行为，也应该在经过刘越劝告而拒不改正的情况下，刘越才享有单方解除权。而在一审庭审结束前乃至上诉之时，刘越均没有向原潮公司提出过任何劝告，更不存在原潮公司拒不改正的情况，故刘越主张解除权的条件并未成就，一审据此支持刘越解除合同的主张是错误的，应予以改判。刘越辩称：一审认定事实清楚，证据确凿，请求驳回原潮公司的上诉请求。一、关于转租行为的认定，刘越认为一审认定正确，原潮公司与成果公司之前签订的联营合同实际上是一种转租关系。二、关于合同解除权的问题，刘越在起诉时有去天河区工商局去查工商登记的企业，但无法得知涉案店铺的实际使用人。一审第一次开庭时刘越才知道是成果公司实际经营涉案店铺，并在第二次庭审时增加了转租的事实与理由，且要求成果公司协助刘越恢复商铺的原状。因此原潮公司认为刘越没有以该理由要求解除合同是没有事实和法律依据的。成果公司述称：同意原潮公司的上诉意见。刘越向一审法院提出诉讼请求：一、解除双方的《商铺租赁合同》；二、原潮公司在十天内恢复A112/A113铺面原状，并与成果公司将铺面交还给刘越[恢复原状的具体标准为：1.墙：按照涉案铺面的面积位置、地址，恢复铺面原有的U形结构间墙，按照原有间墙使用砖砌、用水泥砂浆批荡、刷白色乳胶漆；2.门：恢复采用12MM厚、1800MM宽、2000MM高双扇钢化玻璃门；3.天花：铝合金扣板天花；4.地板：瓷砖地板；5.招牌：招牌、灯箱；6.电：每铺独立供电以及独立电表、独立照明灯管；7.恢复中央空调送风管安装至铺内；8.恢复原有的消防自动报警系统的火警烟感探测器、消防紧急广播喇叭（平时播放背景音乐）、消防喷淋头；9.敷设两对电话线路；10.安装消防报警按钮一个，预留红外防盗报警驳接端口；11.敷设有线电视信号驳接端口]；三、刘越没收原潮公司所交保证金20000元；四、原潮公司赔偿刘越律师费10000元；五、原潮公司承担本案全部诉讼费用。一审法院经审理查明：广州市不动产登记查册表（2019年8月24日出具）显示，刘越是xx区xx路xx8号B1C460（A112）、xx区xx路xx8号B1C458（A113）（以下简称为涉案商铺）的权属人。原潮公司法定代表人林智斌通过涉案商铺的物业管理处取得刘越的电话，后双方于2018年7月21日就涉案商铺租赁一事签订了《商铺租赁合同》。该合同约定：“第一条租赁商铺位置、面积及用途……1-3乙方（即原潮公司，下同）租用该商铺仅限于经营食品、饮品使用。1-4甲方（即刘越，下同）向乙方交付该商铺的装修及设备详见附表（交铺标准）。第二条租赁期限2-1甲方出租该商铺的合同期为五年，从2018年8月1日起至2023年7月31日止，其中从2018年7月21日至2018年9月1日为免租装修期，期间免交租金……租金起算日为2018年9月1日……第三条租金、租赁保证金及其他费用的收取和支付3-1租金以建筑面积计算，第一年：10000元/月；第二年：10500元/月；第三年：11025元/月；第四年：11576元/月；第五年：12156元/月。3-2租赁期内，租金按月结算，乙方应于每月7日前向甲方以现金、支票、汇票等方式支付当月租金。3-3乙方在签定本合同之日，向甲方一次性交付租赁保证金，金额相当于第一年两个月租金总额共计人民币20000元……第四条甲方的权利和义务……4-6本合同期满前三个月内，甲方在先通知乙方的情况下，有权带其他有意承租者进入该商铺观察，并有权于其认为合适地点张贴有关出租该商铺的告示……第六条合同期满和终止的处理……6-2合同期满，有下列情况的，乙方必须在租赁期满后五天内搬出所租赁的商铺，并自费拆除加设于商铺内的设施设备，将商铺恢复至承租前甲方交付乙方使用时的状况。租赁商铺连同商铺内原有设备、一切镶嵌在建筑物结构之内的附属设施由甲方无偿收回。……第七条违约责任……7-2租赁期间，除法定或约定事由外，任何单方提出终止本合同，均视为违约，违约方应支付对方违约金，违约金按未完成租期总额的百分之十计算……如乙方违约，乙方所交保证金不予退还。7-3乙方拖欠甲方租金视为违约。……拖欠达一个月（含一个月），甲方有权终止合同，乙方所交保证金不予退还，乙方还须付清拖欠的数额及违约金，并无条件把租赁商铺连同附属物交回甲方。7-4乙方有下列行为之一，视为违约，经劝告拒不改正，甲方有权终止合同，收回租赁商铺，乙方所交保证金不予退还，且乙方必须赔偿甲方损失：……（2）不按合同约定用途使用租赁商铺；（3）不按合同约定爱护原有设施；（4）擅自转租、分租或转让该商铺使用权给他人使用。……”合同没有包括装修及设备附表。在庭审中，当事人对于合同第1条第3款、第7条第4款第3项的理解不一致：一方面，刘越认为，第1条第3款约定的是涉案商铺只能用于经营成品、半成品，不能用于经营加工食品，而其中的“食品”是指半成品的“台湾糍粑”，只需要加热即可；而“饮品”是指放在冰箱的矿泉水、酸奶等液体饮料；第7条第4款第3项中的“设施”是指墙面、水电及地板。另一方面，原潮公司认为，第1条第3款约定的“食品”是半成品或加工的食品或自行制作的食品，“饮品”是指代售的饮料或自行制作的液体饮料；第7条第4款第3项中的“设施”是指可以移动的而非镶嵌在商铺固有的框架结构内的物品或设备。签约当天，原潮公司通过李存荣转账支付了20000元租赁保证金和9月份的租金10000元。原潮公司通过李玉寒转账方式按月支付涉案商铺2018年10月至2019年11月的租金，其中2018年10月和11月、2019年2月-11月均没有在当月7日前支付租金。刘越于签约当天将涉案商铺交付给原潮公司，交付时商铺有三面板间墙及一个卷闸门，有水电。同时，刘越表示涉案商铺内的水电设施、照明设施均是独立的，墙面及天花有粉刷，地板是瓷砖；而原潮公司表示涉案商铺是毛坯状态，没有装修，确认有一盏白光灯。双方对于涉案商铺的交付情况均没有证据予以证实。同时，刘越为证明涉案商铺存在装修以及装修情况，向一审法院提交了：一是其于2003年6月16日与广州市正佳企业有限公司签订的《商品房买卖合同》。该合同附件有《正佳广场商铺装修标准》，载明：“一、商铺：1、门：采用12mm厚、1800mm厚、2000mm高双扇钢化玻璃门。2、间墙：a)正面墙：12mm厚钢化玻璃；b)内墙：非防火墙柱面均没有饰面装修。3、天花：结构楼板天花无批荡；4、地面：a)结构楼板上20mm厚水泥沙浆抹平；b)楼板承重为：300kg/㎡。5、招牌：统一招牌灯箱、配光管。6、供电：a)每铺安装独立电能计量表；每铺供电容量：照明用电100w/㎡。7、给排水：铺位内不设用水和排水点。8、中央空调系统：空调送风管安装至铺位内。9、消防设施：按消防规范要求设计和安装消防系统设施，包括消防自动报警系统的火警烟感探测器、消防紧急广播喇叭（平时播放背景音乐）、消防喷淋头，业主不得改变原消防设施。10、通讯设施：敷设两对电话线路，由业主自行向有关管理部门报装。11、保安设施：安装防盗报警按钮一个，预留红外防盗报警驳接端口，由业主向管理部门报装。12、有线电视：在铺位内提供有线电视信号驳接端口，由业主自行向管理部门报装。二、公共区域：1、地面：铺设高级地砖饰面。2、墙面：内墙水泥砂浆批荡、刷乳胶漆。3、天花：600×600mm铝合金扣板天花。4、照明：筒灯或其他节能光源。……”二是2004年6月25日签署的正佳广场商铺验收确认表，刘越对于铺内设施、公共区域的设施情况均予以确认。三是刘越于2009年7月15日与李端龙签订的《商铺租赁合同》（合同期为2009年7月15日至2011年12月26日，经营鞋类、百货）、于2011年12月5日与黄惠琴签订的《商铺租赁合同》（合同期为2011年12月27日至2014年12月28日，经营鞋类、百货）；四是刘越与广州市正佳企业有限公司签订的《承包合同》，约定将涉案商铺交付给广州市正佳企业有限公司统一承包管理，承包期为4年，从2003年6月28日开始计算。经质证，原潮公司表示上述证据不足以证明涉案商铺交付时的装修情况。在承租涉案商铺后，原潮公司将涉案商铺的墙体拆除，与邻近其他商铺连同（A96-A115）用于经营“咏藜园香港茶餐厅”。2018年8月1日，原潮公司（甲方）与成果公司（乙方）就涉案商铺签订了《联营合同》，约定：“一、合作形式：1、甲乙双方以合作联营的方式开办品牌‘咏藜园’，经营范围为餐饮。2、该联营店铺的一切经营业务，均由乙方负责……3、乙方负责办理经营证照，无论以何种方式办理所得的经营实体，概由乙方管控和经营。二、合作条件：1、该联营店铺的全部投资均由乙方负责。2、甲方提供场地为双方联营专卖之场地，并提供该场地原有的装修等设施。3、在合作经营期间，该场地经营所产生的管理费、水电费、税费等一切费用由乙方负责。4、在签订合作联营当日，乙方向甲方一次性支付人民币2万元作为联营保证金……三、合作时间、利润成分：1、合作联营期限为2018年8月1日至2023年7月31日。由乙方负责经营、管理、独立核算。2、甲方收取餐厅的营业收入总额的比例如下：每月当营业收入达到30万（含30万）时按17%，当营业额达到30万以上50万以上100万（含100万）以内按16%。当营业额达到100万以上时按15%。……”。同时，原潮公司为证明其与成果公司之间的联营关系，提交了《餐厅装修安装工程承包合同》以及《2019年7月至11月的利润表》。其中，上述承包合同约定的工程地址为“广州天河区正佳广场M层A96-A115、A118-A123铺咏藜园巧饍坊餐厅”，施工实际面积约600㎡、合同价款125万元。刘越对此均不认可，认为原潮公司与成果公司之间实际上为房屋租赁合同关系。2018年10月10日，刘越向涉案商铺所在的正佳广场M层管理处发出《函》，陈述其“发现原潮公司因违反合同约定私自拆除该物业隔层使用，已改变原有结构”而欲解除合同，要求该管理处派员到现场制止原潮公司违约装修行为并停止为涉案商铺供水供电。原潮公司表示其对此并不知情。2019年1月12日，刘越委托广东华之杰律师事务所发出《律师函》，以“原潮公司擅自改变铺面原有结构、不按约定用途使用涉案商铺”为由，依据《商铺租赁合同》第7条第2、3项，要求解除合同，在一个星期内恢复商铺原状交还商铺和没收保证金等。在诉讼过程中，刘越于2019年10月23日委托广东四端律师事务所发出律师函，催收原潮公司2019年10月31日之前的租金及违约金等。因本案纠纷，刘越委托广东华之杰律师事务所而支出律师费10000元。一审法院认为：关于本案纠纷的管辖和法律适用如何确定的问题。刘越为中国香港地区居民，故应当参照涉外民事纠纷处理。关于管辖的问题，一审法院已经在（2019）粤0115民初2180号之一民事裁定作出了论述，在此不再赘述。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”依据上述规定，因当事人未就处理本案合同争议所适用的法律协议选择，而本案的合同履行地和标的物所在地均在我国内地，依照最密切联系原则，一审法院确认我国内地法律作为解决本案争议的准据法。刘越诉称原潮公司负责人林智斌采取欺骗手段与其签订涉案的《商铺租赁合同》。但是，刘越既没有对此予以举证证实，又在本案中依据涉案的《商铺租赁合同》之约定而提出解除合同的诉请。因此，一审法院对刘越的该意见不予采纳。《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，为合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，刘越以原潮公司违反合同之约定而通过诉讼方式要求解除合同，故本案的争议焦点在于审查刘越是否享有单方解除权。一审法院对此评判如下：一方面，关于举证责任的分配问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”依据上述规定，结合《商铺租赁合同》第七条第3款、第4款约定了出租方享有单方解除权的情形，刘越在本案中负有举证证明其享有约定解除权的责任。另一方面，关于刘越是否享有约定解除权的问题。其一，刘越于2019年3月1日向一审法院起诉，其没有以原潮公司迟延支付租金而要求解除合同，且原潮公司在2018年10月至2019年3月期间虽没有严格按照约定支付租金，但每月租金均是在当月支付，故本案显然不存在《商铺租赁合同》第七条第3款约定的“拖欠租金达一个月”情形，刘越在庭审中以此为由主张解除合同，与约定不符，一审法院不予支持。其二，《商铺租赁合同》第七条第4款之约定，在原潮公司存在“不按合同约定用途使用租赁商铺、不按合同约定爱护原有设施以及擅自转租、分租或转让该商铺使用权给他人使用”的情形时，在经过刘越劝告而不改正的情况下，刘越享有单方解除权。1.刘越于2019年1月12日委托广东华之杰律师事务所发出《律师函》，以“原潮公司擅自改变铺面原有结构、不按约定用途使用涉案商铺”为由要求解除合同。但因双方对于《商铺租赁合同》中约定的商铺用途“经营食品、饮品”以及“原有设施”的理解存在不一致，故对于是否违反上述约定存在分歧。《中华人民共和国民法总则》第一百四十二条第一款“有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义”之规定，合同中并没有就“经营食品、饮品”以及“原有设施”作出相关的说明或达成新的约定，也无法根据其他条款来确定其具体的含义，而双方也没有形成交易习惯。因此，一审法院认为，对于上述条款的理解应当遵循租赁合同的一般法律规定，即作为出租人在于获取租金，而承租人负有按照约定方法或租赁物的性质使用租赁物的基本义务。依循该规定，虽然原潮公司将涉案商铺与临近商铺打通，但是其依然可以对涉案商铺进行恢复；而原潮公司经营餐饮业没有违反“食品、饮品”的范畴。因此，原潮公司将涉案商铺的墙面拆除并用于经营餐饮并没有违反约定，刘越以此为由主张解除合同不符合约定。刘越主张在签订合同时，其与原潮公司的法定代表人就涉案商铺的经营作出了“不破坏铺面的原状、经营半成品食品—台湾糍粑”等承诺，因其没有提供相关证据予以证实，一审法院不予采纳。2.涉案商铺现由成果公司用于经营“咏藜园香港茶餐厅”，原潮公司主张其与成果公司为“联营合作关系”，而刘越认为双方为租赁关系。对此，一审法院认为，合同名称不是确定当事人之间法律关系性质的依据，对于当事人之间的法律关系性质应当按照合同约定的具体权利义务的内容来作出认定。对于联营，我国《民法通则》第五十一条至第五十三条作出了规定，最高人民法院在1990年11月12日也专门印发了《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》。依据上述规定，联营分为法人型联营、合伙型联营和合同型联营，其中，法人型联营需要取得法人资格；合伙型联营是由联营各方按照出资比例或协议约定来共负盈亏、共担风险；合同型联营是联营各方各自独立经营和承担民事责任，仅在生产经营过程中相互协作，双方不会涉及利益分配或“保底条款”的问题。因此，依据原潮公司与成果公司签订的《联营合同》的约定，原潮公司只是将涉案商铺交付给成果公司，由成果公司自主经营并单独承担经营风险，原潮公司根据营业额来取得利益，而与联营是否获益无关，故该利益实为原潮公司依据合同而享有的保底条款，其在性质上为原潮公司将涉案商铺交付给成果公司而获得的非固定的租金收入。据此，一审法院认为原潮公司与成果公司名为联营关系而实为租赁关系，双方构成转租关系。原潮公司没有告知刘越关于涉案商铺的实际经营情况，故刘越在起诉时不知晓涉案商铺是否存在转租，该情况符合一般的生活常理。刘越在庭审中得知涉案商铺的实际使用人后，以原潮公司“转租”为由主张解除合同，并不违反诚信原则，故一审法院应当对此予以审查。依据《商铺租赁合同》第七条第4款“擅自转租、分租或转让该商铺使用权给他人使用”之约定，在原潮公司已经对涉案商铺进行转租且与邻近商铺打通的情况下，刘越要求解除合同，符合上述约定，一审法院予以支持。原潮公司提出的不予解除合同的意见，与约定不符，一审法院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”依据上述规定，以及合同第七条第4款“甲方有权终止合同，收回租赁商铺，乙方所交保证金不予退还”之约定，刘越主张没收原潮公司所交保证金20000元以及交还商铺，符合约定，一审法院予以支持；成果公司作为实际使用人，负有协助交还涉案商铺的义务。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”之规定以及《商铺租赁合同》第六条第2款之约定，刘越要求原潮公司将涉案商铺恢复原状并交还的诉讼请求，合法有据，一审法院予以支持。关于商铺恢复原状的标准，双方存在不一致。虽然《商铺租赁合同》中约定了“装修及设备详见附表”，但合同并无该附件，故无法依据合同确定恢复原状的具体标准。刘越主张的装修标准为其与开发商签订的《正佳广场商铺装修标准》以及收楼时的标准。上述标准均区分了铺内和公共区域的装修情况。但刘越在2004年6月25日收楼后至2018年7月21日出租给原潮公司期间存在另行出租给案外人使用的情况，结合案外人承租涉案商铺的用途以及当事人的陈述等，一审法院对刘越主张的装修标准不予采信。同时，刘越作为业主，其要求恢复的仅应当限定在商铺内，故对于涉案商铺公共区域的装修恢复原状不予支持。据此，一审法院酌情认定涉案商铺内在原位置恢复原状的装修标准为：1.墙：三面板间墙；2.门：卷闸门；3.天花：结构楼板天花无批荡；4.地板：结构楼板上20mm厚水泥沙浆抹平,楼板承重为：300kg/㎡；5.招牌、灯箱；6.电：每铺独立供电以及独立电表、独立照明灯管；7.中央空调送风管安装至铺内；8.恢复原有的消防自动报警系统的火警烟感探测器、消防紧急广播喇叭（平时播放背景音乐）、消防喷淋头；9.敷设两对电话线路；10.安装消防报警按钮一个，预留红外防盗报警驳接端口；11.敷设有线电视信号驳接端口。关于律师费的问题。《商铺租赁合同》没有就律师费的承担进行约定，而刘越在起诉时诉求的解除合同理由亦与一审法院认定的不一致，故对于律师费宜由其自行承担。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、第九十九条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条第一款之规定，判决：一、解除刘越与原潮公司于2018年7月21日签订的《商铺租赁合同》；二、原潮公司于判决发生法律效力之日起30日内将xx区xx路xx8号B1C460（A112）、B1C458（A113）商铺恢复原状并交还给刘越，成果公司负有协助交还的义务[恢复原状的标准为：1.墙：三面板间墙；2.门：卷闸门；3.天花：结构楼板天花无批荡；4.地板：结构楼板上20mm厚水泥沙浆抹平,楼板承重为：300kg/㎡；5.招牌、灯箱；6.电：每铺独立供电以及独立电表、独立照明灯管；7.中央空调送风管安装至铺内；8.恢复原有的消防自动报警系统的火警烟感探测器、消防紧急广播喇叭（平时播放背景音乐）、消防喷淋头；9.敷设两对电话线路；10.安装消防报警按钮一个，预留红外防盗报警驳接端口；11.敷设有线电视信号驳接端口]；三、刘越有权没收原潮公司缴纳的保证金20000元；四、驳回刘越的其他诉讼请求。本案受理费10730元，由原潮公司负担。二审期间，双方均未提交新的证据。二审查明的事实与一审一致，故本院对一审法院认定的事实予以确认。二审庭询时，原潮公司称倘若法院最终判令解除案涉《商铺租赁合同》，其对一审判决第二、三项的内容没有异议。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。因刘越为香港特别行政区居民，故本案为涉港民商事纠纷，应依法参照涉外民商事案件进行处理。由于双方当事人对一审法院适用中华人民共和国内地法律进行审理并无异议，一审将内地法作为审理本案的准据法正确，本院予以维持。根据各方当事人二审的诉辩意见，本院归纳二审的争议焦点为：案涉《商铺租赁合同》是否应予解除。对此，本院评析如下：首先，关于原潮公司是否存在转租行为的问题。根据原潮公司与成果公司签订的《联营合同》可以看出，双方之间的合作模式为：原潮公司提供场地，成果公司对外独立自主经营，原潮公司根据餐厅的营业收入情况按比例收取利润。可见，虽然原潮公司不参与餐厅的实际经营，但是其以提供商铺的方式协助成果公司对外进行经营，而且其是否收取利润及收取利润的多少取决于餐厅的实际经营情况，因此并非如一审认定的原潮公司取得利益与联营是否获益无关，在某种程度上其与成果公司对餐厅的经营是共负盈亏、共担风险的，该模式符合联营合同的性质。相反，租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金，出租人交付租赁物的义务与承租人支付租金的义务互为对价，是典型的双务、有偿合同。但本案中，成果公司是否向原潮公司分配利润取决于餐厅的经营情况，且利润的分配是不固定的，并不符合租赁合同的双务、有偿性，故一审认定原潮公司与成果公司之间为租赁合同关系，原潮公司因此构成转租，依据不足，本院对此予以纠正。其次，关于刘越是否享有解除权的问题。第一，如上文所述，原潮公司不存在转租行为，一审法院认为原潮公司违反《商铺租赁合同》第7-4条第（4）款的约定，刘越享有约定解除权的认定，缺乏依据，本院予以纠正。第二，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条“承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理”的规定，本案中，原潮公司未经刘越同意，自行拆除案涉商铺的墙体，将案涉商铺与邻近商铺打通，属于擅自变动房屋建筑主体，在刘越发函要求其停止该行为时其拒不改正，至今未恢复原状，故刘越主张要求解除《商铺租赁合同》符合上述法律规定，刘越依法享有法定解除权。一审法院支持刘越要求解除案涉合同的诉求，并无不当，本院予以维持。原潮公司上诉认为刘越无权解除合同理据不足，本院不予采纳。由于原潮公司在二审庭询时称倘若法院最终判令解除合同，其对一审判决第二、三项不存在异议，故本院对一审判决第二、三项予以维持。综上所述，原潮公司的上诉请求依据不足，应予驳回；一审判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10730元,由上诉人广州原潮投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  孙远风审判员  徐玉宝审判员  李志明二〇二〇年四月二十七日书记员  谢佩君刘嘉欣