北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终1812号上诉人（原审原告）：王建毅，女，1957年10月18日出生。委托诉讼代理人：陈洁，北京市东清律师事务所律师。上诉人（原审被告）：梁波，男，1973年11月13日出生。委托诉讼代理人：郁印正，北京市拓夫律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：彭永东，董事长。委托诉讼代理人：樊耀博，男，北京链家房地产经纪有限公司法务。被上诉人（原审被告）：北京方源房地产咨询服务有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼5层501室。法定代表人：宋春晖，董事长。委托诉讼代理人：余卓，女，北京方源房地产咨询服务有限公司法务专员。上诉人王建毅与上诉人梁波、被上诉人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）、被上诉人北京方源房地产咨询服务有限公司（以下简称方源公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院（2019）京0109民初6195号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王建毅上诉请求：同意原判第一项、第二项、第四项，撤销原判第三项、第五项，改判梁波与链家公司连带偿还王建毅居间代理费114400元，梁波支付王建毅违约金104万元；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：梁波未按约定时间向涉案房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，在担保公司告知风险后，梁波未采取其他措施促使王建毅付款条件成就，故梁波的行为构成根本违约。链家公司未尽审查义务，也未在约定时间促使梁波解决其问题，最终导致合同无法履行，链家公司无权要求王建毅支付居间服务费。梁波针对王建毅的上诉请求及理由辩称，卖房时链家公司没有询问我的征信问题，也未告知出现何种情况属于征信问题就不履行担保合同。梁波上诉请求：撤销原判第一项、第二项、第三项，改判驳回王建毅的诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：1.在担保支付方式无法实现的情况下，王建毅作为付款义务人，应积极采取其他方式支付购房款但其在梁波及链家公司多次解释和要求下，仍然拒绝支付购房款，且要求解除房屋买卖合同，属于严重违约行为。2.根据《居间服务合同》约定，居间服务费应当由王建毅承担，一审在认定王建毅不能要求链家公司退还居间费的情况下，又判决梁波分担费用，不符合合同约定，也没有法律依据。3.一审判决适用法律错误，一审应当依据法律规定查明王建毅是否具有解除合同的权利。王建毅针对梁波的上诉请求及理由辩称，不同意梁波的上诉请求及理由。链家公司辩称，同意一审判决。链家公司促成合同，应当收取居间费。梁波个人信用问题属于个人隐私。梁波的上诉请求未针对链家公司，不发表意见。方源公司辩称，同意一审判决，已经向王建毅退还服务保障费。二上诉人的上诉请求均不涉及方源公司。王建毅向一审法院起诉请求：1.解除2018年8月11日原被告签订的《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》；2.被告梁波退还王建毅定金60万元；3.梁波与链家公司连带偿还原告居间代理费114400元；4.梁波与方源公司连带偿还王建毅保障服务费21840元；5.梁波支付王建毅违约金104万元；6.案件受理费由梁波、链家公司、方源公司负担。一审法院认定事实：2018年8月11日，买受人王建毅与出卖人梁波签订《北京市存量房屋买卖合同》，双方约定：出卖人将位于北京市门头沟区801号房屋（以下简称801号房屋）出卖给买受人，建筑面积121.07平方米。房屋成交价格为323万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价197万元。该房屋已经设定抵押，抵押权人为平安银行。同日，出卖方梁波（甲方）与买受人王建毅（乙方）、居间方链家公司（丙方）签订了《买卖定金协议书》和《补充协议》。其中《买卖定金协议书》载明：该房屋已经设定抵押，抵押权人为平安银行，抵押金额为266万元，乙方经现场勘验甲方上述房屋后，对甲方出售的该套房产的权属状况、设备、装修等情况进行了了解，确认以520万元的总价款购买该房屋，此价款不含税费。本协议签署时乙方向甲方自行支付定金10万元，双方应于本协议签署的同时签署资金支付服务协议，乙方应当同时以资金存管的方式向甲方支付定金50万元。《补充协议》载明：甲乙双方经丙方居间就801号签署了《北京市存量房屋买卖合同》，现三方经友好协商就房屋买卖事宜作出补充约定如下：经甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计人民币520万元，此价格为甲方净得价，不含税。第二条，关于房屋交易具体事宜的约定，1.定金，乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分，（1）乙方于2018年8月11日将第一笔定金10万元以自行划转的方式支付甲方；（2）乙方于2018年10月11日前将第二笔定金20万元以理房通支付方式支付甲方；（3）乙方于2019年1月1日前将第三笔定金30万元以理房通支付方式支付甲方。2.还款解押，交易房屋有抵押的，甲方应于2019年4月30日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2019年5月15日前办理完毕解除抵押登记手续。甲方解押所需资金来源为乙方首付款还款解押：乙方第1笔首付款用于甲方还款解押。3.关于购房款的支付，甲乙双方同意按照下述方式履行：（1）乙方于2019年4月30日前将第一笔购房款265万元以第三方担保支付的方式支付甲方；（2）乙方于2019年5月16日前将第二笔购房款187万元以理房通支付的方式支付甲方……第五条，违约责任，2.甲方若出现以下情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的……甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。同日，出卖人梁波（甲方）与买受人王建毅（乙方）、居间方链家公司（丙方）签订《居间服务合同》，约定甲乙双方在丙方的居间服务下就801号房屋签署了《北京市存量房屋买卖合同》，经甲乙双方同意，共同委托丙方为交易居间人，丙方提供的居间服务包括：提供房屋买卖市场行情咨询；寻找、提供并发布房源、客源信息；引领买受人实地看房；协助查看房屋权属证明文件；协助双方协商房屋买卖合同的相关条款内容；促成交易双方签署合同有效的买卖合同。甲乙双方签订《买卖合同》时，居间行为完成，甲乙双方应向丙方支付本合同约定的居间代理费。经友好协商，按照2.2%的费率标准向链家公司缴纳居间代理费114400元，该笔费用由乙方负担，于本合同签订当日向丙方支付……第四条，违约责任，4.甲乙双方中任何一方拖延或拒绝配合补办交易中各项手续，造成另一方损失的，由拖延或拒绝配合一方承担赔偿责任。同日，梁波（甲方）与王建毅（乙方）、方源公司（丙方服务方）签订《房屋交易保障服务合同》，约定甲乙双方就801号房屋签署了《北京市存量房屋买卖合同》，现甲乙双方就委托丙方办理后续交易事宜订立本合同。第一条，服务内容，房屋交易保障服务是指，丙方本着诚实守信，尽职尽责的原则，提供以下服务内容：1.协助甲乙双方收集、整理、审核相关交易资料；2.临时保管与交易相关的房屋产权资料及其他重要材料的原件；3.向甲乙双方介绍资金监管政策；4.协助甲乙双方办理资金监管手续；5.协助甲乙双方办理房屋评估手续；6.协助甲乙双方办理贷款申请手续；7.协助甲乙双方办理权属转移登记手续；8.协助甲乙双方代为领取《不动产权证书》或其他产权证书；9.向甲乙双方提供相关税收政策和税费缴纳标准咨询；10.协助甲乙双方办理房屋买卖涉及的各类税收的报税手续；11.协助甲乙双方办理物业交割手续；12.督促甲乙双方按约定履行合同义务，协助发送履约催告函件或告知函件。第二条，相关费用，丙方保障服务费的收费标准为：按照房屋交易总额的0.42%收取，共计为21840元，由乙方承担，应于签订本合同当日一次性向丙方支付……第四条，违约责任，3.在本合同履行过程中，甲乙双方中任何一方拖延或拒绝配合补办交易中各项手续，造成另一方损失的，由拖延或拒绝配合一方承担赔偿责任。后王建毅按照合同约定支付了定金60万元，并向链家公司支付了居间代理费114400元，向方源公司支付了保障服务费21840元。2019年3月1日，出卖方梁波（甲方）与买受人王建毅（乙方）、中融信公司（丙方）签订了编号为JR010155142106141734的《担保支付协议（安心赎3号）》，约定，第一条，担保事项，1.甲乙双方经链家公司居间，于2018年8月11日就乙方购买甲方801号房屋签署了《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》、《变更协议》。2.为顺利完成该房屋交易，甲方需先行偿还对本次房屋交易存在影响的债务或解除该房屋上抵押登记，乙方同意在该房屋过户前向甲方支付部分购房款以供甲方偿还债务或解除抵押登记。丙方对符合担保要求的上述购房款提供担保服务。第二条，支付条件，经丙方审查确认，甲乙双方须同时满足以下全部支付条件，符合丙方的担保要求，且乙方收到丙方出具“达成”的《风险告知书》并按丙方要求支付购房款的，丙方在本协议项下承担相应担保责任：……3.甲方及其配偶（如有）应按丙方要求提供近一个月内真实有效的个人（企业）征信报告用于审查，并确认满足下述条件：（1）甲方及其配偶（如有）的贷款记录无当前逾期，且两年内不超过连续三次或累计六次逾期的记录，如有当前逾期已按丙方要求及时结清。……19.因甲方不满足本条上述支付条件或甲方拒绝或怠于配合丙方办理本协议项下相关业务，导致乙方不能按照买卖合同中约定的时间支付购房款的，甲方不得因此要求乙方承担违约责任。……第七条……6.……丙方出具“未达成”的《风险告知书》后，本协议自动解除。2019年5月23日，中融信公司向王建毅出具了《风险告知书》，载明：根据您和出卖方提供的材料，我公司对原协议中约定的过户前担保支付购房款条件进行了审查，原协议的约定的过户前担保支付购房款条件：未达成。未达成的原因：1.出卖方征信贷款2年内逾期次数超过连续3次，累计6次；2.出卖方及买受人未按本协议约定支付担保服务费；3.出卖方未做赎楼委托公证。链家公司将“未达成”的《风险告知书》告知王建毅，王建毅未支付剩余购房款。对于当事人双方没有争议的事实，法院予以确认。双方对以下事实及证据存有争议：梁波主张，在中融信公司向王建毅出具《风险告知书》后，经链家公司工作人员贾星烁的协调，王建毅同意直接将第一笔购房款支付给银行用于还款解押。为此，梁波提交了与链家公司工作人员的微信聊天记录以及与链家公司工作人员的电话录音。经质证，王建毅称上述证据的沟通相对方并非王建毅本人，故真实性无法确认，称其未同意将购房款直接支付给银行用于还款解押。链家公司对上述证据的真实性没有异议，对证明目的不予认可，称因梁波征信出现问题，担保公司不再提供担保，王建毅认为存在风险，并未同意继续付款，王建毅与梁波并未达成变更风险内容的协议。法院于2019年9月3日组织双方谈话，王建毅明确要求解除诉争合同，梁波表示不同意。审理中，王建毅主张其存在定金及服务费的利息、房租、户口迁出违约金、购房税费、律师费用、搬家费用等损失约128万元，并提供房屋租赁合同等证据。经质证，梁波对王建毅提交证据的关联性不予认可，称其没有违约，是王建毅没有按照约定履行给付房款的义务。一审法院认为，本案被告方源公司经法院合法传唤未出庭应诉，视为其放弃了当庭答辩和质证的权利。王建毅与梁波签订的《北京市存量房屋买卖合同》，及王建毅与梁波、链家公司签订的《买卖定金协议书》、《补充协议》、《居间服务合同》，王建毅与梁波、方源公司签订的《房屋交易保障服务合同》，王建毅与梁波、中融信公司签订的《担保支付协议》系各方当事人真实意思表示，且未违反法律强制性法律规定，应属有效，双方当事人应依合同约定全面履行合同义务。本案中，《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》明确约定涉案房屋已经设定抵押，出卖人梁波还款解押所需资金来源为买受人王建毅第一笔首付款，而王建毅的第一笔首付款应以第三方担保支付的方式支付给出卖人梁波。根据王建毅、梁波及中融信公司签订的《担保支付协议》约定，买受人王建毅应在出卖人梁波满足约定支付条件且王建毅收到中融信公司出具“达成”的《风险告知书》后按照要求支付购房款。后因梁波个人征信问题致使中融信公司出具“未达成”《风险告知书》进而致使约定的第三方担保支付方式无法实现，最终导致双方在合同履行过程中出现障碍。因双方已明确约定了支付方式，且结合房地产行业交易特点，鉴于购房款数额巨大，王建毅作为购房人从交易安全角度考虑，对梁波要求其将第一笔购房款划转至银行直接用于涉案房屋还款解押存在担心和疑虑实属正常。梁波关于其与王建毅达成新的协议、王建毅同意直接将第一笔购房款支付给银行用于还款解押的答辩意见，链家公司对此不予认可，且梁波就其主张未提供充分证据证实，法院对梁波的答辩意见不予采信。王建毅虽按照合同约定负有支付房款的义务，但在因梁波个人征信问题致使中融信公司出具“未达成”《风险告知书》进而致使约定的第三方担保支付方式无法实现，且双方就变更第一笔购房款付款方式未达成新的合意的情况下，王建毅拒绝向梁波支付首付款，并不违反合同义务。故梁波主张王建毅未按照合同约定支付购房款构成根本违约的答辩意见，法院不予采纳。王建毅为买房人，支付首付款系其在本合同履行过程中的主要义务，其亦未提供证据证明其通过其他合理方式已履行了主要义务，或在中融信公司无法就第一笔购房款担保的情况下积极寻求其他途径履行主要义务。结合合同履行情况和诉争房屋价款，其未提交证据证明对方存在根本违约。综上，王建毅、梁波均未提交相关证据证明系因对方原因导致房屋买卖合同没有继续履行，故王建毅要求梁波赔偿违约金缺乏依据，法院对其该项诉讼请求不予支持。庭审中梁波虽当庭表示不同意解除合同，要求继续履行合同，但因王建毅作为买房人明确要求解除合同，结合房地产行业交易特点，双方已无继续履行合同的可能，故王建毅要求解除《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《房屋交易保障服务合同》的诉讼请求，法院予以支持。因合同并非系当事人存在根本违约行为而解除，梁波应当将王建毅交付的定金60万元返还。关于王建毅要求梁波、链家公司赔偿居间服务费一节，因《居间服务合同》约定双方签订《买卖合同》时，居间行为完成，故王建毅要求链家公司退还居间服务费，缺乏依据，因梁波、王建毅共同委托链家公司提供居间服务，王建毅、梁波应当平均负担居间服务费。关于王建毅要求梁波、方源公司赔偿保障服务费一节，因《房屋交易保障服务合同》未约定合同解除后保障服务费如何处理，现方源公司未举证证明其履行了合同约定的义务，且考虑到《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《房屋交易保障服务合同》均已经解除，方源公司应当退还王建毅保障服务费。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除王建毅与梁波于二〇一八年八月十一日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，王建毅与梁波、北京链家房地产经纪有限公司于二〇一八年八月十一日签订的《买卖定金协议书》、《补充协议》，王建毅与梁波、北京方源房地产咨询服务有限公司签订的《房屋交易保障服务合同》；二、梁波于判决生效后十日内向王建毅退还600000元定金；三、梁波于判决生效后十日内向王建毅给付57200元中介费；四、北京方源房地产咨询服务有限公司于判决生效后十日内向王建毅退还21840元服务保障费；五、驳回王建毅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院对一审查明的事实予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，王建毅与梁波签订的《北京市存量房屋买卖合同》，及王建毅与梁波、链家公司签订的《买卖定金协议书》、《补充协议》、《居间服务合同》，王建毅与梁波、方源公司签订的《房屋交易保障服务合同》，王建毅与梁波、中融信公司签订的《担保支付协议》系各方当事人真实意思表示，且未违反法律强制性法律规定，应属有效。各方当事人应依合同约定全面履行合同义务。合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中，王建毅与梁波就第三方担保支付方式无法实现的情况下，购房款如何支付缺乏明确的约定，双方就该问题亦无法协商达成一致。考虑存在抵押情况下的房屋买卖具有较高风险，而王建毅同意以第三方担保支付的方式支付房款，正是为了规避风险，在第三方担保支付不能实现的情况下，要求王建毅直接向梁波支付首付款与其规避风险的本意相违背，故王建毅不同意直接向梁波支付首付款具有相当的合理性。在梁波未能消除或者降低风险情况下，王建毅购买房屋的目的不能实现，其要求解除合同于法有据，一审法院确认双方合同解除正确，本院对此予以确认。梁波要求继续履行合同，但其未能自行解除抵押或者以其他方式消除或者降低交易风险，故本院对其主张不予支持。鉴于双方对于出现上述情况下，后续如何支付房款以及解除抵押与支付房款顺序缺乏约定，亦未能协商达成新的一致，故双方对于合同解除均没有过错，一审判决双方均不存在根本违约，并驳回王建毅要求支付违约金的认定正确，本院对此予以确认。有关王建毅要求梁波、链家公司赔偿居间服务费一节，因链家公司已经履行合同义务，王建毅要求链家公司返还居间服务费于法无据，但考虑房屋买卖合同履行情况，对于王建毅支付的居间服务费，一审判决梁波、王建毅分担并无不当，本院对此予以确认。综上所述，王建毅、梁波的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25562元，由王建毅负担15190元（已交纳）；由梁波负担10372元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘国俊审 判 员 范 磊审 判 员 黄晓丰二〇二〇年四月二十一日法官助理 黄旭宁书 记 员 明 玥