江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏06民终5356号 上诉人（原审被告、反诉原告）：南通市港闸区东港宜家宾馆，住所地江苏省南通市港闸区。 经营者：厉和明。 委托诉讼代理人：沈如云，北京大成（南通）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：南通嘉华线缆有限公司，住所地江苏省南通市港闸区。 法定代表人：陈余娇，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：卢军，男，系该公司监事。 委托诉讼代理人：孙桂斌，江苏中远大律师事务所律师。 原审第三人：陆鸣，女，1966年4月26日出生，汉族，户籍地江苏省南通市崇川区，现住江苏省南通市崇川区。 上诉人南通市港闸区东港宜家宾馆（以下简称东港宜家宾馆）因与被上诉人南通嘉华线缆有限公司（以下简称嘉华公司），原审第三人陆鸣房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南通市港闸区人民法院（2019）苏0611民初764号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 东港宜家宾馆上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：1.嘉华公司一审提供的房屋租赁合同对其宾馆无约束力。2.关于租金标准，双方并无书面租赁合同约定租金标准，且从2012年至2018年实际履行的租金标准是30万元/年，即便有书面合同，在实际履行中租金标准也发生了变更。3.一审认定租金缴至2017年6月27日错误。厉和明从不经手财务，没有在微信中确认过租金支付的截止日期，也没有认可租金支付的时间节点，不能以嘉华公司微信中的单方面陈述作为认定事实的依据；嘉华公司向税务机关开具的六张租金增值税发票，可以证明其宾馆至少已经支付租金至2018年6月27日。一审法院以发票联未交付为由否定租金支付截止时间，缺乏事实和法律依据。4.一审法院以其宾馆支付税款为条件判决嘉华公司开具房租发票缺乏依据。5.一审法院认定案涉租赁合同解除违反法律规定。陆鸣作为次承租人明确表示愿意代付租金，一审法院未向其释明，而引导陆鸣事后向其宾馆索赔，显失公平。6.维修费应予支持。维修系因房屋漏水、渗水所致。7.租金标准应根据情势变更予以调整。8.一审法院判决支付违约金缺乏依据。 嘉华公司辩称，1.东港宜家宾馆对于案涉租赁合同印章的真伪及形成时间的上诉理由不能成立。一审中东港宜家宾馆对印章真实性是认可的，复印件颜色浅一点不能说没有印章，而且也是按照租赁合同交纳的租金。2.租金标准，虽然2012年以后确实只收取每年30万元的租金，是为了能够及时收到租金给予的优惠条件，并不代表双方就此后租金标准进行了调整。3.租金交纳截止时间，该事实举证责任在于承租人。开具租金发票并没有提供给东港宜家宾馆，不代表该宾馆已经缴纳了租金。4.发票应承担的税款，根据双方合同约定，应当由东港宜家宾馆承担。5.关于租赁合同解除，东港宜家宾馆将房屋转租给他人并未经过其公司同意，且东港宜家宾馆拖欠租金的行为符合合同关于解除条件的约定。本案中次承租人并未同意承担承租人的租金和违约责任。6.关于维修费，该装修费用并不能证明系因其公司引起，且东港宜家宾馆从未向其公司提起过维修费的事宜。根据法律规定，只有在确属出租人责任且出租人不同意维修的情况下，承租人才可以自行维修，并要求出租人承担费用。7.关于租金标准的调整，道路施工期间的租金已经减少，此后租金已经正常缴纳，东港宜家宾馆也从未提起过减免要求。8.关于违约金，案涉租赁合同中对于违约责任有明确约定。综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院予以维持，尽快判决，以维护当事人的合法权益。 陆鸣述称，同意东港宜家宾馆的意见。不同意解除合同，其他事项与其无关。 嘉华公司向一审法院起诉请求：1.判令解除嘉华公司与东港宜家宾馆于2007年2月6日签订的《房屋租赁合同》；2.东港宜家宾馆立即腾空并交付承租房屋，支付2017年6月28日起至实际交付房屋之日止的房租以及滞纳金、违约金合计暂定783878元（计算至2019年2月27日）。 东港宜家宾馆向一审法院反诉请求：1.判令嘉华公司开具从2007年10月至2018年2月其宾馆所交纳租金3107504元相对应金额的发票；2.嘉华公司支付房屋维修费447096.69元；3.调整2010年至2014年期间的租金为原租金标准的一半。 一审法院认定事实如下：2007年2月6日，嘉华公司（出租方、甲方）与东港宜家宾馆（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将坐落于外环北路186号房屋4-6层（建筑面积3128平方米）出租给乙方，租赁期限自2007年6月28日至2022年6月28日止，房屋租金前3年每年262752元，4-5年每年281520元，6-7年每年304042元，8-9年每年328365元，10-11年每年354635元，12-13年每年383005元，14-15年每年413645元，乙方如需开具房屋出租发票，发票税款由乙方承担；租金每四个月结算一次，乙方在每四个月前的25日将年租金的三分之一金额交付给甲方；乙方每年支付甲方电梯使用费1万元，底楼大厅租金1万元；租赁期间，甲方应当履行房屋的维修义务，以保障乙方的正常使用；乙方如需改变房屋的内部结构和装修或对房屋结构影响的设备，需先征得甲方书面同意，投资由乙方自理；乙方应在双方约定期内支付租金，如乙方逾期付款应向甲方每天支付总额为所欠款项0.4%的滞纳金，乙方逾期不得超过1个月，否则甲方有权单方终止合同，乙方应向甲方支付相当于年租金的违约金。 2011年8月3日，南通南方批发市场有限公司与南通华东装饰装潢有限责任公司签订《合同书》一份，约定由南通华东装饰装潢有限责任公司承包南通外环北路东港宜家宾馆四楼办公室室内设计与装修工程，合同价款43万元。2013年，季邦铎应邀对东港宜家宾馆五楼、六楼的门套、地板、墙纸进行了更换，做了屋顶防水，合计价款20万元。 2017年8月3日，东港宜家宾馆经营者厉和明与陆鸣签订《租赁合同》一份，约定将位于南通市港宜家商务宾馆出租给陆鸣经营，承租范围包括案涉房屋5-6层及1层前台，租赁期限自2017年9月8日至2022年9月7日止，租金第1年为225000元，2-5年为每年255000元。2017年8月28日，嘉华公司监事卢军通过微信向厉和明催要房租，厉和明表示：“兄弟，我就是考虑咱们这么多年友好合作，22万一年连设备承包给人家的……就因为你对我好，所以不能让他关了，那样有损咱俩面子，还希望你大力支持，十二号之前付给你！”卢军回复：“那好的，多谢老哥理解。”2019年5月1日，陆鸣向嘉华公司支付水电费，嘉华公司开具了收据，收据中单位名称为“宾馆”。 一审另查明，东港宜家宾馆承租案涉房屋后，2012年之后房租按每年30万元支付。2018年2月3日，卢军通过微信向厉和明催要房租称：“厉总你好，如果方便的话，请叫财务把2016年10月28至2017年10月27号的房租给付一下。”厉和明回复：“收到了，谢谢。”此后卢军又多次催要，2018年7月15日，厉和明通过微信表示将于次日支付10万元。2018年7月16日，卢军回复：“厉总你好，本人卢军于2018年7月16日收到汇入我农行卡两笔各五万元，合计为十万元。此笔钱为东港宜家（e家）2016年10月28号-2017年10月27号的房租的一部分。此为凭据。望你把这一年度的其余房租及下一年度的房租尽快支付我方。”2018年11月12日，东港宜家宾馆再次向嘉华公司支付房租10万元。此后，东港宜家宾馆未再支付房租。嘉华公司分别于2017年12月26日和2018年12月24日开具了购买方为东港宜家宾馆的江苏增值税普通发票各三张，每张金额均为10万元，发票载有房租2016年6月28号至2017年6月27号、2017年6月28至2018年6月27字样，但该六张发票的发票联未交付东港宜家宾馆。 一审又查明，外环北路、通宁大道快速化改造（C标）施工期间为2010年8月16日至2012年8月30日，江海大道东段快速化改造（C标）施工期间为2013年2月20日至2014年11月26日，国强路南延工程施工期间为2013年6月20日至2013年12月13日。 本案一审争议焦点为：1.嘉华公司以东港宜家宾馆欠付租金为由要求解除《房屋租赁合同》的主张能否成立？2.如《房屋租赁合同》解除，东港宜家宾馆应支付的租金、滞纳金及违约金是多少？3.厉和明与陆鸣签订的《租赁合同》如何认定？4.嘉华公司是否应当向东港宜家宾馆开具发票？5.嘉华公司是否应当支付东港宜家宾馆房屋维修费，以及调整2010年至2014年期间的租金为原租金标准的一半？ 一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，嘉华公司与东港宜家宾馆签订的《房屋租赁合同》，不违反法律规定，合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。 关于争议焦点1，根据《房屋租赁合同》约定，租金每四个月结算一次，东港宜家宾馆应在每四个月前的25日支付年租金的三分之一，逾期支付超过一个月的，嘉华公司有权解除合同。嘉华公司于2018年2月3日向东港宜家宾馆催要2016年10月28日至2017年10月27日租金，东港宜家宾馆于2018年7月16日付款100000元后，嘉华公司通过微信确认该款系2016年10月28日至2017年10月27日房租的一部分，并继续催要该年度剩余租金及下一年度租金，东港宜家宾馆又于2018年11月12日支付10万元，此后未再支付租金。嘉华公司据此主张东港宜家宾馆房租仅交付至2017年6月27日，结合东港宜家宾馆自2012年后一直按每年30万元的标准支付房租这一情形，嘉华公司的该项主张具有事实依据，一审法院予以采信。东港宜家宾馆抗辩认为房租已交至2018年8月份，但未提供此后继续支付房租的证据，而嘉华公司提供的六张江苏增值税普通发票，虽载有房租2017年6月28至2018年6月27字样，但发票联并未交付东港宜家宾馆，不能作为东港宜家宾馆的付款凭证，一审法院对该抗辩意见不予采信。关于东港宜家宾馆抗辩嘉华公司未开具发票，所以其履行抗辩权不支付房租的意见。因双方系房屋租赁关系，嘉华公司将房屋交付东港宜家宾馆使用，与东港宜家宾馆支付房租为对价义务，开具发票只是附随义务，且双方约定承租方如需开具房屋出租发票，发票税款由承租方承担，亦可表明双方约定的租金为不开票价格，东港宜家宾馆以此拒绝支付房租的理由不能成立。因东港宜家宾馆自2017年6月28日之后即未再支付租金，逾期已两年有余，嘉华公司要求解除合同于法有据，一审法院应予支持。 关于争议焦点2，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，当事人主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。嘉华公司于2019年3月4日向一审法院起诉要求解除《房屋租赁合同》，东港宜家宾馆于2019年3月9日收到诉状副本，故双方签订的《房屋租赁合同》于2019年3月9日解除。关于欠付租金，《房屋租赁合同》约定，房屋租金前3年每年262752元……10-11年每年354635元，12-13年每年383005元……虽然2012年后的租金东港宜家宾馆一直按照每年300000元的标准支付，但嘉华公司认为系当时考虑到双方合作关系，为督促东港宜家宾馆及时履行义务，故酌情免收了部分租金，现主张2017年6月28日后的租金按合同约定收取。东港宜家宾馆对此未能提供证据证明双方已对该期间的租金进行了调整，故东港宜家宾馆应按合同约定标准支付租金，即2017年6月28日至2018年6月27日的租金为354635元，2018年6月28日至2019年6月27日的租金为383005元，另每年应支付电梯使用费、大厅租金合计2万元。经计算，至《房屋租赁合同》解除之日，东港宜家宾馆应支付的租金、电梯使用费及大厅租金为654499.58元【（354635+20000）+（383005+20000）×[8÷12+10÷（12×30）]】，并支付房屋占有使用费（自2019年3月10日起至实际交付之日止按每年403005元计算）。关于滞纳金、违约金，《房屋租赁合同》约定租金每四个月结算一次，承租方在每四个月前的25日将年租金的三分之一金额交付给出租方；如逾期付款承租方应每天支付总额为所欠款项0.4%的滞纳金，逾期不得超过1个月，否则出租方有权单方终止合同，承租方应支付相当于年租金的违约金。嘉华公司现主张逾期付款违约金自每四个月开始之日起按年利率24%计算，系其对自身权利的处置，未损害合同相对方即东港宜家宾馆利益，亦不违反法律规定，一审法院照准。即第一期欠付租金118211.67元（354635÷3）的违约金自2017年6月28日起至实际给付之日止按年利率24%计算，第二期欠付租金118211.67元的违约金自2017年10月28日起至实际给付之日止按年利率24%计算，第三期欠付租金118211.67元的违约金自2018年2月28日起至实际给付之日止按年利率24%计算，第四期欠付租金127668.33元（383005÷3）的违约金自2018年6月28日起至实际给付之日止按年利率24%计算，第五期欠付租金127668.33元的违约金自2018年10月28日起至实际给付之日止按年利率24%计算，第六期欠付租金10639.03元（383005÷12÷30×10）的违约金自2019年2月28日起至实际给付之日止按年利率24%计算。 关于争议焦点3，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人；出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。厉和明作为东港宜家宾馆经营者与陆鸣签订《租赁合同》，将案涉房屋部分转租给陆鸣实际占有、经营，该行为系履行职务行为。东港宜家宾馆转租部分房屋后，厉和明通过微信告知了嘉华公司该事实。嘉华公司虽辩称厉和明微信告知为承包关系，而非转租关系，但从微信内容看，“22万一年连设备承包给人家的”表述的应为租赁关系，说明房屋及设备的使用权已经发生了转移，与《租赁合同》中关于承租范围、租金等内容能够相互印证，与“承包”仅代表的经营管理权的转移明显有别。而且此后嘉华公司也单独向陆鸣收取了水电费，以“宾馆”为名称开具了发票，说明嘉华公司知道或者应当知道东港宜家宾馆已将部分房屋转租，并分别进行了水电费的收取。故东港宜家宾馆的转租行为依法有效，但转租约定的期限中超过嘉华公司与东港宜家宾馆签订《房屋租赁合同》中约定期限的部分无效。东港宜家宾馆将部分房屋转租给陆鸣，但陆鸣未提出代东港宜家宾馆支付欠付的租金和违约金的抗辩请求，故转租行为有效不影响嘉华公司解除合同权利的行使，陆鸣由此产生的损失可向过错方主张赔偿。双方合同解除后，东港宜家宾馆、陆鸣继续占有案涉房屋无合法依据，东港宜家宾馆、陆鸣应及时将涉案房屋腾空并归还出租方即嘉华公司。 关于争议焦点4，《中华人民共和国发票管理办法》第十九条规定：“销售商品、提供服务以及其他从事经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票。”本案中，嘉华公司作为房屋出租方，收取东港宜家宾馆支付的租金后，应当向东港宜家宾馆开具发票。现有证据表明，东港宜家宾馆目前支付房租至2017年6月27日，关于已付房租的金额，嘉华公司自认为2678254元，东港宜家宾馆主张为3107504元，但未能提供相应证据予以证实，对此东港宜家宾馆作为付款方应承担举证不足的法律后果。现一审法院结合嘉华公司自认，认定嘉华公司应向东港宜家宾馆开具金额为2678254元的房租发票。《房屋租赁合同》约定：“承租方如需开具房屋出租发票，发票税款由承租方承担”，该约定系当事人双方的真实意思表示，不违反法律强制性规定，故2678254元房租发票相应的税款应由东港宜家宾馆支付给嘉华公司。 关于争议焦点5，出租人应当履行租赁物的维修义务，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。可见，在没有特别约定的情形下，只有在出租人怠于履行维修义务时，承租人方可自行维修，并要求出租人承担维修费用。本案中，东港宜家宾馆虽就该项主张提供了装修合同书、证人证言及照片，但装修合同书载明系室内设计与装修工程，证人证言中涉及的对门套、地板、墙纸进行更换亦是属于对房屋的装修范畴；照片虽能反映部分房间存在渗水痕迹，但不能反映渗水的原因，嘉华公司对此亦不予认可。因此，一审法院无法确定东港宜家宾馆承担了哪些应由出租方承担的维修工作，具体费用如何。况且，东港宜家宾馆也未能提供证据证明嘉华公司怠于履行维修义务，故一审法院对其要求嘉华公司支付房屋维修费447096.69元的诉讼请求不予支持。关于东港宜家宾馆因周边道路建设要求适用情势变更原则调整2010年至2014年期间租金标准的请求。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”即，构成情势变更首先需要客观情势发生重大变化，以致继续履行合同对一方明显不公平或者不能实现合同目的。本案中，因周边道路建设，确有可能对东港宜家宾馆的正常经营造成一定影响，但尚未达到明显不公平、造成当事人利益严重失衡的程度，而且该期间的租金嘉华公司已适当降低，双方也均已履行完毕，东港宜家宾馆现要求进行调整于法无据，一审法院不予支持。 综上，一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条、第十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、南通嘉华线缆有限公司与南通市港闸区东港宜家宾馆签订的《房屋租赁合同》于2019年3月9日解除，南通市港闸区东港宜家宾馆、陆鸣于判决生效之日起三十日内搬离位于南通市（建筑面积3128平方米）并将上述房屋腾空交还南通嘉华线缆有限公司；二、南通市港闸区东港宜家宾馆于判决生效之日起十日内支付南通嘉华线缆有限公司租金、电梯使用费合计654499.58元，并支付房屋占有使用费（自2019年3月10日起至实际交付之日止按每年403005元计算）；三、南通市港闸区东港宜家宾馆于判决生效之日起十日内支付南通嘉华线缆有限公司违约金（第一期违约金以118211.67元为基数自2017年6月28日起至实际给付之日止按年利率24%计算，第二期违约金以118211.67元为基数自2017年10月28日起至实际给付之日止按年利率24%计算，第三期违约金以118211.67元为基数自2018年2月28日起至实际给付之日止按年利率24%计算，第四期违约金以127668.33元为基数自2018年6月28日起至实际给付之日止按年利率24%计算，第五期违约金以127668.33元为基数自2018年10月28日起至实际给付之日止按年利率24%计算，第六期违约金以10639.03元为基数自2019年2月28日起至实际给付之日止按年利率24%计算）；四、南通嘉华线缆有限公司于判决生效之日起十日内向南通市港闸区东港宜家宾馆开具金额为2678254元的房租发票，该房租发票相对应的税款(税务部门核定收取的开票税款)由南通市港闸区东港宜家宾馆支付给南通嘉华线缆有限公司；五、驳回南通市港闸区东港宜家宾馆的其他反诉请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11638元、反诉案件受理费4003元，保全费4520元，合计20161元，由南通市港闸区东港宜家宾馆负担。 二审中，东港宜家宾馆向本院提交《租赁合同》一份、案外人陈晶晶支付水电费的凭证六份，证明案涉租赁合同中部分房屋转租给陈晶晶，陈晶晶是次承租人。嘉华公司质证认为，该《租赁合同》承租方是江苏添蓝检测技术服务有限公司，但是该公司并没有签章，而是个人签字，真实性无法认可；水电费凭证上显示是交给陆鸣，时间也看不出来。且以上两份证据即便真实，其公司已经起诉要求解除合同，也不存在经过六个月就视为同意变成次承租人的可能，不能达到东港宜家宾馆的证明目的。陆鸣对上述证据没有意见。本院经审查认为，该《租赁合同》系厉和明与案外人签订，真实性无法确认。从水电费缴纳凭证记载内容，不能判断与陈晶晶存在关联。且该《租赁合同》签订时间载明为2019年1月16日，嘉华公司于2019年3月4日向一审法院起诉请求解除嘉华公司与东港宜家宾馆于2007年2月6日签订的《房屋租赁合同》，因此即便该合同真实，也不以此得出嘉华公司对东港宜家宾馆的转租行为不存在异议的结论，故对上述证据，本院均不予采信。 二审中，陈晶晶于2020年3月30日向本院提交《追加第三人申请书》，申请作为第三人参加诉讼。本院认为，即便东港宜家宾馆与陈晶晶之间的租赁关系真实，东港宜家宾馆转租未经出租人嘉华公司同意，嘉华公司可以解除合同；且东港宜家宾馆欠付租金大部分发生于其与陈晶晶签订租赁合同前，陈晶晶并非本案必须参加诉讼的当事人，故对其申请不予准许。 经审理查明，一审查明的案件事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案二审中的主要争议焦点为：1.嘉华公司与东港宜家宾馆于2007年2月6日签订的《房屋租赁合同》效力如何认定，该合同是否已经解除；2.租金标准、租金支付截止时间如何认定；3.一审关于维修费、违约金、税费的处理是否正确。 关于争议焦点1，嘉华公司与东港宜家宾馆于2007年2月6日签订的《房屋租赁合同》经双方签字盖章确认，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。东港宜家宾馆对印章真实性不持异议，嘉华公司提供的合同复印件颜色较淡，无法得出对应的原件没有印章的结论。其宾馆上诉称系嘉华公司盗盖，二审中又称当时印章由陆鸣持有，系嘉华公司故意将合同混在一叠材料中导致印章误盖，均未能提供事实依据，其宾馆关于合同效力的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。根据合同约定，“乙方逾期不得超过1个月，否则甲方有权单方终止合同。”根据一审查明的事实，东港宜家宾馆自2017年6月28日之后即未再支付租金，逾期已两年有余，嘉华公司要求解除合同于法有据，一审法院予以支持，并无不当。开具发票只是租赁合同的附随义务，支付租金是主要合同义务，东港宜家宾馆以嘉华公司未开具发票为由拒绝支付房租，理由不能成立。陆鸣并未提出代东港宜家宾馆支付欠付的租金和违约金，不能以此抗辩出租人解除合同。 关于争议焦点2，本案系房屋租赁合同纠纷，双方签订的房屋租赁合同是确定双方权利义务的依据。案涉合同中对租金标准有明确约定，嘉华公司依据合同约定主张欠付租金，法院应予支持。东港宜家宾馆上诉认为，双方在实际履行中已经变更了租金标准。但从履行情况看，不能得出未支付租赁期间的租金标准已经变更的结论，东港宜家宾馆也未能提供双方书面变更的依据，对该项上诉理由，本院不予采纳。关于东港宜家宾馆因周边道路建设要求适用情势变更原则调整2010年至2014年期间租金标准的上诉请求，本院认为，周边道路建设，确实会对东港宜家宾馆的正常经营造成一定程度的影响，该期间的租金嘉华公司已适当降低，双方也均已履行完毕，东港宜家宾馆现要求进行调整于法无据，一审法院未予支持，并无不当。 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。关于租金支付的截止时间，东港宜家宾馆主张租金支付至2018年6月27日，未能提供相应证据予以证明。嘉华公司开具的发票是为了履行纳税义务，该发票并未向东港宜家宾馆出具，不能以此作为付款凭证证明付款截止时间。东港宜家宾馆认为，嘉华公司一审中提供的微信聊天记录载明催款时间是2017年8月，因此2016年租金已经支付没有发生延误，该理由缺乏事实依据，不能成立。在厉和明与卢军2018年2月3日、2018年7月17日的聊天记录中，卢军均明确了租金对应的给付期间，厉和明对此并未提出异议，一审法院根据现有证据确定租金支付的截止时间并无不当。 关于争议焦点3，双方签订的《房屋租赁合同》第八条约定，租赁期间，甲方应当履行房屋的维修义务，以保障乙方的正常使用和安全。因乙方管理使用不善造成房屋及其相连设备的损失和维修费用，由乙方承担并负责赔偿损失。本案中，东港宜家宾馆主张嘉华公司支付维修费，但其提供的装修合同书、证人证言及照片，不能区分是房屋的装修还是维修范畴以及渗水发生的原因，且其主张的维修费发生于2011年、2013年，东港宜家宾馆也未能提供证据证明维修前向嘉华公司提出了主张，系因嘉华公司怠于履行维修义务而自行维修，因此，一审法院对其宾馆要求嘉华公司支付房屋维修费的诉讼请求未予支持，亦无不当。 综上，东港宜家宾馆的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15641元，由上诉人南通市港闸区东港宜家宾馆负担。 本判决为终审判决。 审判长 吕 敏 审判员 杨 谦 审判员 卢 丽 二〇二〇年四月十三日 书记员 何梦玲