内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院民事判决书（2020）内0291民初173号原告：包头市科海置业有限责任公司。法定代表人：张睿。委托诉讼代理人：张纬，内蒙古天祺律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟婕，内蒙古天祺律师事务所律师。被告：尹晓青，女，1972年11月6日出生，住内蒙古自治区包头市。委托诉讼代理人：张恒，系被告尹晓青之夫。被告：张恒，男，1970年4月30日出生，住内蒙古自治区包头市。委托诉讼代理人：白秀兰，内蒙古义源律师事务所律师。原告包头市科海置业有限责任公司与被告尹晓青、张恒商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年3月20日公开开庭进行了审理。原告包头市科海置业有限责任公司于2020年2月25日向本院申请诉讼保全，本院依法采取保全措施。原告包头市科海置业有限责任公司的委托诉讼代理人张纬、孟婕、被告尹晓青的委托诉讼代理人张恒、被告张恒及其委托诉讼代理人白秀兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告包头市科海置业有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原告与被告尹晓青签订的《包头市商品房买卖合同》，二被告立即向原告返还位于包头稀土高新区富林路2号总部经济园19-103号房屋，房屋价值为3083541元；2.依法判令二被告向原告支付由原告代偿的银行贷款本息及罚息共计84927.16元；3.依法判令二被告向原告支付房屋总价15％的违约金462531.15元；4.依法判令二被告向原告支付因本案诉讼产生的律师费39085元；5.本案诉讼费用（案件受理费、保全费、因保全产生的保单费）由二被告承担。事实和理由：2016年1月26日，原告与被告尹晓青签订《包头市商品房买卖合同》。合同约定原告作为出卖人将坐落于包头稀土高新区富林路2号总部经济园19-103号商品房出售给被告尹晓青，房屋总价款为3083541元，合同约定付款方式为首付933541元，向银行按揭贷款2150000元。2016年3月10日，二被告与上海浦东发展银行股份有限公司包头市分行（以下简称“浦发银行”）以及原告签订了《个人购房担保借款合同》、《还款协议书》，约定被告向浦发银行借款2150000元，原告为该笔贷款承担连带保证责任。因二被告自2019年6月起便停止向浦发银行还贷，直至今日，已超过连续三个月未偿还银行贷款，原告作为担保人共计向浦发银行偿还贷款本息及罚息84927.16元，原告在承担保证责任后，数次向二被告主张偿还，被告均不予理睬。原告认为《补充协议》中明确约定了被告未及时向银行还款的违约责任，故原告有权要求解除合同、返还房屋以及要求二被告按照合同约定承担合同金额15%的违约金并且按照合同约定，律师费应当由被告承担，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。二被告辩称，1.我方不同意解除商品房销售合同；2.我方同意支付银行扣息，但具体数额需要核实证据；3.我方不同意支付违约金，因原告欠我方工程款，致使我方无力支付贷款，我方不承担违约责任；4.原告要求律师费过高，我方不同意支付；5.诉讼费、保全费、保单费等由人民法院判决。本院经审理认定事实如下：2016年1月26日，原告与被告尹晓青签订《包头市商品房买卖合同》，约定被告尹晓青购买原告开发的位于包头稀土高新区富林路2号总部经济园19-103号房屋，合同约定房屋建筑面积为446.89平方米，每平方米价格为6900元，房屋价款为3083541元，首付款933541元。合同第三条约定“商品房竣工，经验收合格后方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付。甲方于2016年1月26日前将符合上述条件的房屋交付乙方使用。”第四条约定“贷款付款的，乙方应于2016年1月26日前，一次性存入商品房首付款933541元，其余价款办理贷款。”第十六条约定“本合同未尽事宜，甲乙双方另行订立补充合同（见附件五）。附件一至附件五均为本合同不可收割的部分，具有同等效力。”原、被告双方签订《商品房买卖合同补充协议》，该协议第一条第一款第四项约定“（1）买受人应按贷款合同要求履行还款义务，如未按合同要求履行，导致出卖人被银行要求履行担保责任，则出卖人为买受人向贷款银行履行担保责任而支出的全部费用（以下简称‘代偿款’，包括但不限于贷款合同本金、利息、罚息、违约金、赔偿金、律师费、诉讼费）应由买受人承担……；（2）如买受人连续三个月不能偿还银行贷款，出卖人有权解除买卖合同”。第五条第二款约定“如因买受人违约导致买卖合同解除时，如买受人已办理了该商品房的接受手续，则买受人应在买卖合同被解除之日内腾空该商品房……如果出卖人在交付日后解除合同的，买受人除需向出卖人承担代偿贷款本息、罚息和其它费用外，出卖人还有权要求买受人按总房款的10%支付违约金”。被告尹晓青对剩余房款办理了银行贷款，2016年3月10日，被告尹晓青、张恒与浦发银行签订了《个人购房担保借款合同》，贷款金额为2150000元，合同期限从2016年3月10日起至2036年3月10日止，被告张恒为共同还款人，原告为贷款承担连带保证责任。合同约定还款方式为等额本息，按月还息，每月还款日为10日。2016年1月26日，原告为被告尹晓青出具收据，内容为收到房屋首付款933541元，交款人处由被告张恒签字，原告也依约交付房屋。被告尹晓青一直按期履行还款义务，2019年6月起被告停止归还贷款，浦发银行从原告的保证金账户分三次共计扣除84927.16元，经庭审释明，二被告仍未交纳拖欠银行贷款。另查明，包头市慧谷房地产开发有限责任公司（以下简称“慧谷公司”）欠内蒙古世辰建工（集团）有限责任公司（以下简称“世辰公司”）工程项目款，2016年4月22日，世辰公司为慧谷公司出具收据，收到工程款933541元，该款已经抵顶为被告支付的首付款。再查明，案涉房屋未办理房屋权属证书。经原告申请，本院于2020年2月25日作出诉讼保全裁定，查封被告尹晓青位于包头稀土高新技术产业开发区富林路2号总部经济园19-103号房屋。又查明，原告支付律师费39085元。以上事实，有原告提供的《包头市商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《公证书》、《个人购房担保借款合同》、浦发银行业务回单、《委托代理合同》、支付凭证、发票、保险费发票以及双方当事人当庭陈述等证据材料，经庭审质证认证在案予以佐证。本院认为，原、被告于2016年1月26日签订《包头市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法、有效。被告工程款抵交案涉房屋首付款933541元，剩余房款2150000元向浦发银行办理了按揭贷款，说明被告有履约的意愿，原告履行了交付房屋的义务，依照合同约定，被告应当继续履行房屋还贷义务。原、被告双方签订的《包头市商品房买卖合同》约定“如买受人连续三个月不能偿还银行贷款，出卖人有权解除买卖合同”，被告连续六个月未按月还贷，已经构成违约，原告请求解除合同，符合双方合同约定。但被告在签订《包头市商品房买卖合同》之后，一直按照约定归还贷款，房屋也已向被告交付，部分合同已履行完毕。结合合同履行情况、房屋尚在使用现状，本院认为原告售房目的已经实现，被告违约程度显著轻微，解除合同造成的损失过高，故对原告要求解除与被告签订的《包头市商品房买卖合同》的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求二被告支付违约金的诉讼请求，因合同尚未解除，由合同解除提起的违约损失，本院不予支持；关于原告要求二被告支付律师费的诉讼请求，因约定不明，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、驳回原告包头市科海置业有限责任公司要求解除与被告尹晓青签订的包头稀土高新技术产业开发区富林路2号总部经济园19-103号房屋《包头市商品房买卖合同》的诉讼请求；二、被告尹晓青、张恒向原告包头市科海置业有限责任公司支付代偿的银行贷款本息及罚息共计84927.16元；三、驳回原告包头市科海置业有限责任公司要求被告尹晓青、张恒支付违约金的诉讼请求；四、驳回原告包头市科海置业有限责任公司要求被告尹晓青、张恒支付律师费的诉讼请求；五、驳回原告包头市科海置业有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36161元（原告已预交），减半收取18080.5元，由原告包头市科海置业有限责任公司负担17662.5元，被告尹晓青、张恒负担418元。保全费5000元，由原告包头市科海置业有限责任公司负担4885元，被告尹晓青、张恒负担115元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区包头市中级人民法院。审判员 曹 波 二〇二〇年四月三日书记员 李淑敏附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他债务的，应当支付迟延履行金。