北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终4578号上诉人（原审被告）：王小一，女，1971年7月6日出生，住北京市东城区。被上诉人（原审原告）：薄中阳，男，1980年5月17日出生，住北京市东城区。上诉人王小一因与被上诉人薄中阳租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初54240号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王小一上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判驳回薄中阳要求解除《房屋租赁协议》的请求，并且不同意支付薄中阳装修损失7万元。事实和理由：根据双方的合同，所有装修费用与王小一无关，不认可一审判决解除合同。按照合同约定，王小一仅负责提供办理各项证照的证明文件，王小一已经履行了该义务，对事情的结果没有责任。在之前王小一对这个问题有预见性，已经告诉了薄中阳，薄中阳还是租用北京市朝阳区三源里北小街8号楼的商铺（以下简称涉案房屋）经营餐厅，后果承担问题在合同中已经写明了。薄中阳说不做了，王小一当时本着善意没有追究违约责任，退还了押金和剩余租金，薄中阳也没有提出异议，王小一也提交了退款证明。王小一没有追究违约责任，是尽了善意，但不代表王小一违约或者解除合同。王小一没有违约，是严格按照合同约定履行的。薄中阳辩称，不同意王小一的上诉请求，同意一审判决。薄中阳向一审法院起诉请求：1.双方签订的《房屋租赁协议》于2017年9月21日解除；2.王小一返还商铺转让费12万元；3.王小一赔偿薄中阳装修损失37.9816万元及财产损失11.3万元。一审法院认定事实：薄中阳与王小一签订《房屋租赁协议》（甲方为王小一，乙方为薄中阳），约定：薄中阳承租涉案房屋，租期五年，期限为2016年9月15日至2021年9月14日，月租金为4万元，付款方式为押二付四，转让费为15万元；在乙方办理工商、税务等手续时，甲方应为乙方提供房屋的相关证明文件；在租赁期内，如物价、劳动、消防、公安、卫生防疫、城管、工商等相关行政部门因乙方的原因做出行政处罚的，所产生的一切经济及法律责任，甲方不予承担。涉案房屋的房屋所有权证显示所有权人为“中华人民共和国交通部办公厅”，房屋用途为“住宅”。王小一系名称为“北京东方月山餐饮有限公司”的公司（以下简称月山公司）的法定代表人，营业执照显示住所地为涉案房屋处，成立日期为2001年12月30日，营业期限为2001年12月30日至2021年12月29日。月山公司的食品经营许可证显示有效期至2021年11月10日。薄中阳、王小一签订合同后，薄中阳向王小一支付转让费15万元，后涉案房屋于2017年9月21日被查封，薄中阳实际经营至2017年9月21日，并于当日撤场。庭审中，双方均认可王小一已将押金及预支付的租金退还薄中阳，无需法院处理。对有争议的证据和事实，法院认定如下：1.薄中阳主张其在涉案房屋处经营的饭店于2017年9月21日因没有办理食品经营许可证被朝阳食药监局查封，而其无法办理许可证的原因是涉案房屋为住宅性质，所以被查封也是因为王小一的违约行为导致其无法实际经营，以至于合同无法继续履行，所以其主张合同于2017年9月21日解除。薄中阳主张因为其支付了15万元的转让费，而合同期限为五年，所以每年的转让费应为3万元，其实际使用一年，所以要求王小一返还四年的转让费12万元。王小一主张依照餐饮行业的经营习惯，转让费系一次性支付，所以不同意返还12万元的转让费。王小一主张其自己在涉案房屋处办理了营业执照及食品经营许可证，其已按照合同约定向薄中阳提供了相关证明文件，也跟薄中阳说了，按照相关规定，经营一家餐饮店使用一个证照，如果薄中阳有途径能办理第二个证照，其也能配合薄中阳，如果薄中阳办不了证照，其与薄中阳可以共用一个证照，当时的合同也是薄中阳起草的，其觉得没什么问题就签了，而涉案房屋被查封与其无关，是朝阳食药监局所查封，说的是一个店不能做两种口味，其是做日料的，而薄中阳是做中餐的，封的是做中餐的部分，其所经营的部分并没有被查封，做中餐的部分被查封是因为薄中阳没有办理食品经营许可证，后来解封了，其将经营中餐与日料的厨房打通了，共用一个证照继续经营；另，王小一称其是几十年前办理的证照，符合当年的国家政策规定，现在可能国家政策变更了，薄中阳能不能办理证照也不是其能决定的。薄中阳称其承租之后确实经营中餐，王小一经营日料，在其承租之后王小一的日料店一直持续经营。庭审中，薄中阳主张双方口头约定对涉案房屋的用途是用于经营餐饮；王小一称涉案房屋系其从交通部所承租，租期为10年，产权人也是交通部，其承租的时候就是用于经营餐饮，所有的证照其都有。关于涉案房屋被查封的原因。薄中阳表示是因涉案房屋的房屋用途为住宅，而住宅是导致无法办理营业执照的直接原因，没有办理营业执照也就无法办理食品经营许可证，所以就被朝阳食药监局查封了。王小一称被查封的原因系薄中阳没有办理食品经营许可证。关于双方签订合同前，薄中阳是否要求查看涉案房屋的产权证，是否知晓房屋用途为住宅。薄中阳称当时是签订的房屋租赁转让合同，然后王小一应允涉案房屋是可以办理一切证照，2017年初薄中阳办理证照的时候准备的资料，却被相关工商行政管理部门驳回，告知涉案房屋用途为住宅，早就不能办理证照了。薄中阳称其在签订合同时曾要求王小一出示涉案房屋的产权证，但因王小一也是承租人，并非产权人，所以当时签订合同时没有提供产权证，直到装修完毕申请办理营业执照时也就是2017年年初，薄中阳才拿到了涉案房屋的产权证明，其在签订合同时不清楚涉案房屋的用途为住宅。王小一称签订合同时其并不知晓国家有新的政策，薄中阳也没有询问其涉案房屋的用途是否是住宅，故其并未告知，当时薄中阳只是询问其是否有营业执照和食品经营许可证，其告诉薄中阳有相关证照，薄中阳未要求查看产权证，王小一就提供了自己的营业执照和食品经营许可证，口头上承诺了如果薄中阳有能力办下来营业执照及食品经营许可证，其可以提供有关涉案房屋的产权文件和资料配合薄中阳办理证照，如果办不下来，双方也可以共用一个证照，薄中阳当时也是认可的，后期在薄中阳的经营过程中，其也为薄中阳开具了月山公司的发票。关于办理工商登记的过程。薄中阳称在承租涉案房屋并进行装修后，于2017年1月之前申请办理营业执照，王小一向其提供了产权证，其拿着产权证去工商局办理登记时，工商局称涉案房屋用途为住宅，不能办理登记。庭审中，法院询问薄中阳，按照正常流程，应当先办理证照再开始使用经营，为何薄中阳没有办理完毕相关手续就开始装修并使用经营；薄中阳称因为涉案房屋中还有其他经营餐饮的餐厅，其认为别人都在正常经营，自己也不会有问题，就进行了装修并经营。另，法院询问王小一，按其主张其口头告知了薄中阳不能办理证照的风险，为何不在合同中进行明确约定；王小一称其当时并不知道国家的具体政策，只是提示薄中阳相应风险，其当时口头承诺的是如果薄中阳能办下证照就办，如果办不下来，薄中阳可与其共用一个证照，薄中阳当时对此也是认可的；薄中阳称其当时并未同意共用一个证照。另查，法院向朝阳食药监局调查涉案房屋的查封情况，其工作人员告知称查封涉案房屋的原因是接到督导组反馈的投诉信息称涉案经营处无证经营，故查封；其未曾出具过处罚决定书，其亦未主动解封，系王小一自行撕掉封条，因此后涉案房屋不再是王小一经营，故未对相关情况进行处理。薄中阳称据其所知，涉案房屋被查封确实是因为未办理食品经营许可证，其不清楚解封事宜；王小一称查封之后第二天，薄中阳就告知其不经营了，要求其退还剩余租金，其也已经与薄中阳解除了合同，其认为其与朝阳食药监局之间的情况与本案无关，关于查封原因确实是因为薄中阳未办理许可证，解封事宜也与本案无关，此后朝阳食药监局告知其如何改造，其进行了具体改造才解封的。2.薄中阳称涉案房屋被查封后，其未再经营，王小一也将其装修破坏，并占用其经营设备，故要求王小一赔偿其装修损失及财产损失；薄中阳主张其装修花费了共计37.9816万元，其中装修费为21.5305万元、品牌使用费13.8万元、装修工人工资7100元，另有装修配件、渣土和其他材料费用；财产损失包括购买厨房设备的款项5万元及定制家具的款项6.3万元，共计11.3万元，并称王小一将其装修破坏后占用其经营设备。薄中阳就其主张提交装修损失明细、相关票据、报价单、服务合同、家具定制合同、厨房设备订购合同及银行交易明细等证据，证明其装修房屋支付的费用、为涉案房屋定制家具花费的费用、订购厨房设备花费的费用。王小一对上述证据的真实性均不认可，只知道薄中阳装修了房屋。另王小一称薄中阳装修房屋经过其同意，而装修施工需要综合治安管理部门和城管部门等审批，这些审批流程都是其协助薄中阳办理的。庭审中，法院询问薄中阳对于装修损失是否申请鉴定。薄中阳称王小一已将其进行的装修拆除，已无法再进行鉴定；王小一称其确实在薄中阳撤场半年之后继续使用涉案房屋，并重新进行了装修。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，根据查明的事实可以认定，王小一系涉案房屋的第一手承租人，薄中阳从王小一处承租了涉案房屋，双方签订了租赁合同，而合同约定的内容符合法律规定，故合同应属合法有效。关于合同的解除，薄中阳虽主张其无法继续使用涉案房屋进行经营系王小一的违约行为所导致，但法院认为任何经营活动均存在风险，是否能办理证照亦属于经营者在开展经营活动时应承担的经营风险。本案中，薄中阳承租涉案房屋系为经营餐饮活动，其在签订合同前应掌握并了解相应的国家政策，再依据现有政策寻找适合开展经营活动的场所，其在签订合同前也应合理评估可能存在的风险，而王小一并未恶意隐瞒涉案房屋的用途，其自身亦通过涉案房屋办理了营业执照及经营许可证，国家政策的调整并非其所能预见及必然应当掌握的信息，故法院对薄中阳关于王小一存在违约行为导致合同解除的主张不予支持。现薄中阳承租涉案房屋并开始经营后，商铺于2017年9月21日被查封，王小一于9月25日将薄中阳预交纳的租金及押金退还于薄中阳，双方实际已协商一致解除了本案的租赁合同，故法院确认双方签订的合同于2017年9月25日解除。关于转让费。双方签订合同后，薄中阳向王小一支付了约定的转让费15万元，合同并未约定该笔转让费的数额系根据租赁期限所确定，故双方所约定的转让费应属转让商铺及其经营权的一次性费用，而合同对于转让费的返还并无约定，王小一也不存在违反合同约定的行为，故薄中阳基于租赁合同期限尚有四年而要求王小一返还12万元转让费的请求并无依据，法院不予支持。关于装修的损失。双方对于合同解除时已形成附合的装饰装修物的处理没有约定，现因不可归责于双方的事由导致合同的解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，法院将按照公平原则予以分担，考虑到薄中阳在未办理营业执照及经营许可证的情况下先行进行装修，法院将酌情对王小一应返还的损失予以判决。关于财产的损失，薄中阳主张其为涉案房屋定制了家具、订购了厨房设备，并支出了费用，其虽称王小一占用其经营设备对其造成损失，但其提交的证据不足以证明王小一对其财产造成了实际损失，故法院对此项诉求不予支持。一审法院据此判决：一、确认薄中阳与王小一签订的《房屋租赁协议》于2017年9月25日解除；二、王小一于判决生效后七日内支付薄中阳装修损失7万元；三、驳回薄中阳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。薄中阳与王小一签订的《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定履行各自的权利义务。该合同约定，在薄中阳办理工商、税务等手续时，王小一应为薄中阳提供房屋的相关证明文件；在租赁期内，如物价、劳动、消防、公安、卫生防疫、城管、工商等相关行政部门因薄中阳的原因做出行政处罚的，所产生的一切经济及法律责任，王小一不予承担。根据本案查明的事实，薄中阳承租涉案房屋并开始经营后，商铺于2017年9月21日被查封，被查封的原因系因薄中阳未能办理相关证照。薄中阳作为经营者，在签订合同时应秉持审慎注意义务，且是否可以办理证照等事项属于经营者在开展经营活动时能预见并应承担的经营风险，王小一在签订涉案合同时并未恶意隐瞒涉案房屋的用途，且按照合同约定向薄中阳提供了相关证明文件，其自身亦通过涉案房屋办理了营业执照及经营许可证，现因不可归责于双方的事由导致合同的解除。经双方协商一致，王小一于9月25日将薄中阳预支付的租金及押金退还给薄中阳，一审中王小一答辩亦述称双方签订的合同于2017年9月25日解除，一审法院认定双方于2017年9月25日协商一致解除涉案《房屋租赁协议》，并无不当，本院予以维持。王小一上诉主张不认可合同解除，与其一审答辩意见不符，且并未提交充分证据证明其主张，该主张缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。关于薄中阳主张的装修损失一节，因双方签订的《房屋租赁协议》对合同解除时已形成附合的装饰装修物的处理没有约定，现因不可归责于双方的事由导致合同的解除，一审法院综合考虑本案房屋租赁协议履行及解除情形，按照公平原则对剩余租赁期内的装饰装修残值损失进行分担，酌情判决王小一支付薄中阳装修损失的数额并无不当，本院予以维持。王小一上诉主张根据双方签订的合同所有装修费用与其无关，于法无据，本院不予支持。综上所述，王小一的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1550元，由王小一负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 何灵灵审 判 员 王 黎审 判 员 陈 静二〇二〇年四月二十六日法官助理 卫孚嘉法官助理 赵 纳书 记 员 高 媛