山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁14民终108号上诉人（原审原告）：唐曰娥，女，1987年12月25日出生，汉族，住山东省德州市。上诉人（原审原告）：张光华，男，1966年9月16日出生，汉族，住山东省德州市陵城区。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：王敏，北京市京师（德州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山东德正置业有限公司，住所地山东省德州经济开发区天衢路以南金地家园1号楼1—2层7号商业房。法定代表人：杨玉祥，董事长。委托诉讼代理人：李友震，北京大成（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：于昌仕，北京大成（济南）律师事务所律师。上诉人唐曰娥、张光华因与被上诉人山东德正置业有限公司（以下简称德正公司）商品房销售合同纠纷一案，不服山东省德州经济技术开发区人民法院（2019）鲁1491民初761号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。唐曰娥、张光华上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；一、二审案件受理费由德正公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误。1.本案案由为商品房买卖合同纠纷，诉讼标的为唐曰娥于2012年2月22日与德正公司签订的《德州市商品房买卖合同》是否有效，一审判决认定唐曰娥与德正公司签订的合同与本案诉讼标的不具备关联性属于认定事实不清。唐曰娥与德正公司签订的合同约定唐日娥购买德正国际商务港17层1705号房屋，该合同已经德州市房屋管理中心备案，德正公司也向唐曰娥出具了购房款收据。一审庭审中，德正公司主张该合同并非是对本案房屋进行买卖的真实意思表示，而是在协商还款过程中德正公司提供的一种担保方式。德正公司认可与唐曰娥签订了关于德正国际商务港17层1705号房屋的购房合同，该合同属于双方真实意思表示，合法有效，唐曰娥也支付了购房款。一审判决认定该合同与诉讼标的没有关联性属于认定事实不清。2.一审判决认定张光华与德正公司签订的合同独立于唐曰娥与德正公司签订的合同是认定事实不清。张光华与德正公司签订的合同虽名为《德州市商品房买卖合同》，但不是双方购买房屋的合同，而是双方就德正公司欠张光华未偿还的借款达成的以物抵债协议。该份协议明确约定了(2011)德中立民初字第174号案件中张光华起诉德正公司的借款数额正确，因德正公司无力偿还，故以物抵债，将德正商务港17层1705号房屋抵顶给张光华，并备案登记到张光华指定人员唐曰娥名下的事实。德正公司履行以物抵债协议约定的义务，与唐曰娥就德正商务港17层1705号房屋签订购房合同，向唐曰娥出具了德正商务港17层1705号房屋的购房款收据，并协助唐曰娥办理了商品房买卖合同备案登记手续。3.一审判决认定本案为所有权确认之诉，就涉案房屋进行确权，超出一审诉求，超范围审理，故认定事实不清，适用法律错误。唐曰娥、张光华请求判决德正公司履行商品房买卖合同约定的交付房屋的义务，并没有请求确认房屋所有权人，故一审判决认定事实不清。本案为商品房买卖合同纠纷，德正公司作为出售方承担协助购房人办理备案登记手续、交付房屋及办理产权登记的义务，唐日娥作为购房人承担交付购房款的义务。德正公司与张光华存在债权债务关系，在债务到期无力偿还且张光华诉至法院要求其还款的情况下，与张光华达成还款协议，以其开发建设的德正国际商务港的房屋抵债。以物抵债协议是双方在债权债务到期后在债权数额确定的情况下达成的，不存在欺诈或流押的情况，是双方的真实意思表示，合法有效。唐曰娥作为张光华指定人员与德正公司签订商品房买卖合同，以以物抵债协议中的借款折抵购房款，履行了交付购房款的义务，与德正公司签订了商品房买卖合同，并办理了合同备案登记手续，其付款义务已履行完毕。德正公司应当依据合同约定向唐曰娥履行交付房屋的义务。二、一审程序违法。德正公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法驳回上诉，维持原判。唐曰娥、张光华向一审法院起诉请求：1.依法确认《德州市商品房买卖合同》有效；2.判决德正公司交付天衢东路969号德正国际商务港17层1705号房屋，协助唐曰娥、张光华办理不动产登记手续；3.判决德正公司赔偿唐曰娥、张光华逾期交房违约金（按照每天57.06元的标准，自2012年7月29日起计算至德正公司实际交付房屋止）；4.案件受理费及其他诉讼费用由德正公司承担。一审法院认定事实：当事人围绕诉讼请求提交了证据，一审法院依法组织了质证。唐曰娥、张光华为证实其主张，提交证据六份，证据一、借条8页，来源（2011）德中立民初字第174号卷宗，是张光华起诉德正公司民间借贷纠纷向德州市中级人民法院提交的，该份证据的复印件留存于该案卷宗中59-66页，原件在双方签订以物抵债协议后依照交易惯例将原件交付给了德正公司法定代表人李勇。证据二、暂缓审理申请书1页，原件在（2011）德中立民初字第174号卷宗89页，是德正公司在该案开庭前向法院提交。证据三、（2011）德中立民初字第174-2号民事裁定书2页，原件在（2011）德中立民初字第174号卷宗中。该组证据共同证明德正公司于2010年9月7日至2011年9月8日期间八次向张光华借款，共借款项3086.3万元，张光华起诉德正公司偿还借款，德正公司于2011年12月5日向德州市中级人民法院提交暂缓审理申请书（该份证据原件留存在（2011）德中立民初字第174号案卷中第89页）认可借款并提出因就还款问题双方正在协商，请求法院暂缓审理的事实，因双方达成以物抵债协议，故张光华向德州市中院申请撤回诉讼的事实。证据四、《德州市商品房买卖合同》9页，证明张光华与德正公司2011年12月20日签订《德州市商品房买卖合同》，就德正公司向张光华的借款3086.3万元达成以物抵债协议，德正公司以其开发建设的涉案商品房以物抵债的事实。该份商品房买卖合同实际应为双方达成的以物抵债协议。证据五、《德州市商品房买卖合同》14页。证据六、购房款收据1页。该组证据共同证明：张光华与德正公司签订的以物抵债协议实际履行，2012年2月11日德正公司向张光华出具购房款收据，并于2012年2月22日与张光华指定的唐曰娥签订《德州市商品房买卖合同》将涉案房屋登记备案在唐曰娥名下的事实。合同同时约定德正公司应于2012年7月28日前交付使用，逾期自交付期限至实际交付之日止按照已付购房款的万分之一/天赔偿张光华违约金的事实。德正公司质证认为，对证据一、证据二、证据三真实性无异议，证明目的有异议。三组证据仅能证实张光华曾对德正公司因民间借贷提起诉讼，但法院并未对借款合同效力及借款的实际数额做出认定，且双方未对实际债权债务数额进行任何结算，德正公司并不认可尚欠张光华借款3086.3万元。对证据四、证据五、证据六真实性认可，证明目的有异议，无论是张光华还是唐曰娥均未向德正公司支付任何涉案房屋购房款项，相关合同及收据的出具仅是德正公司为了在民间借贷中为张光华提供的一种担保形式，张光华与德正公司民间借贷纠纷并未进行过任何审理。德正公司为反驳唐曰娥、张光华的主张，提交（2019）鲁14民初8号民事判决书复印件，该案在二审进行中，二审已经开庭，尚未出具判决书。证实张光华主张与德正公司之间的以物抵债协议系双方对民间借贷债务已经清算完毕所签署的商品房买卖合同真实有效，具有排除第三人执行的效力，并未得到德州市中级人民法院的支持，相关事实恰恰证明本案中的商品房买卖合同仅具有担保的效力，涉案合同的性质名为商品房买卖合同实为民间借贷担保。唐曰娥、张光华质证认为，对证据真实性无异议，对证明目的有异议。该份判决书并未生效，并且该案的案由为案外人执行异议之诉，法院依法审查的是案外人对涉案房屋是否具有阻却执行的民事权益，而不是审查的张光华与德正公司签订的商品房买卖合同的有效性，并且该份判决涉案的不动产与本案没有关联性，因该判决没有生效，其内容也处于不确定状态，不能证明德正公司的主张。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、张光华、唐曰娥与德正公司签订的商品房买卖合同是否有效；二、德正公司是否应交付涉案房屋并协助唐曰娥、张光华办理不动产登记手续；三、德正公司是否应支付张光华、唐曰娥逾期交房违约金。一、就第一项争议焦点：唐曰娥、张光华的该项诉讼请求为确认之诉之标的。张光华与唐曰娥分别与德正公司签订了德州市商品房买卖合同，其中张光华与德正公司签订的商品房买卖合同独立于唐曰娥与德正公司签订的商品房买卖合同，唐曰娥与张光华提交的证据亦无法证实两份合同之间的关联关系，唐曰娥与德正公司签订的合同与本案诉讼标的不具备关联性，张光华、唐曰娥的该项主张应予驳回。二、就第二项争议焦点：张光华、唐曰娥主张德正公司应交付涉案房屋并协助其办理过户手续。该项请求系以张光华、唐曰娥享有涉案房屋物权为前提，而本案中，唐曰娥、张光华以确认德州市商品房买卖合同有效为前提，并不能确认其享有涉案房屋的物权，房屋买卖合同为合同之债，办理不动产登记为物权行为，因诉讼标的不同且所涉法律关系的不同种类，唐曰娥、张光华的该项诉讼请求，不宜在本案中合并审理。三、就第三项争议焦点：唐曰娥、张光华的关于要求德正公司支付其逾期交房违约金的主张，亦与本案非同一诉讼标的，不宜合并审理。判决：驳回唐曰娥、张光华的诉讼请求。案件受理费4753元，由唐曰娥、张光华负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。唐曰娥、张光华提交德正公司宗地图、商品房预售许可证、建设工程施工许可证、建设工程规划许可证各一份，用以证明本案商品房买卖合同已办理备案登记手续，已进行公示，具有排他性，与案件标的具有关联性。德正公司质证称：对证据的真实性无异议，但该证据在一审庭审前已经存在，不属于二审期间的新证据，不能证明唐曰娥和德正公司签订的房屋买卖合同与张光华和德正公司签订的协议存在法律上的关联。唐曰娥、张光华提交（2011）德中立民初字第174—2号民事裁定书一份，用以证明张光华履行以物抵债协议撤回诉讼，以物抵债协议已经履行完毕；提交房屋明细和房屋平面图，用以证明张光华与德正公司签订的《德州市商品房买卖合同》中涉及的抵债房屋的户名、房号、面积、单价、总款、平面图等信息，涉案房屋的购房款是从张光华借款中扣除的。德正公司质证称：《德州市商品房买卖合同》是德正公司与张光华之间借贷关系的一种担保方式，并非真实的房屋买卖的意思表示，属于无效合同；对于民事裁定书的真实性认可，但该证据不能证明张光华与德正公司之间债权债务的真实情况和债权的具体数额；对房屋明细和房屋平面图的真实性不认可，张光华对德正公司所享有的债权应以法院最终审查认定为准。德正公司提交（2019）鲁民终1347号民事判决书一份，用以证明张光华与德正公司之间仅存在借贷法律关系。唐曰娥、张光华质证称：对该证据的真实性无异议，但涉及案件属于案外人执行异议之诉，已明确表示张光华与德正公司签订的以物抵债协议的履行情况，且张光华对于该判决已经申请再审。唐曰娥、张光华提交（2019）鲁民终1347号案件庭审笔录一份，用以证明德正公司法定代表人对其签名的借条的真实性没有异议，并且认可双方借贷关系及其借款数额，（2019）鲁民终1347号民事判决书存在认定事实不清的情况，不能作为认定本案事实的依据。德正公司质证称：对证据真实性认可，对证明目的有异议，该证据证实被上诉人法定代表人与张光华之间仅存在民间借贷法律关系，具体借款数额应以转款凭证为准。唐曰娥、张光华提交收款收据五份，用以证明张光华与德正公司签订的和解协议已经全部履行，并已进行了备案；提交唐曰娥建设银行、农村商业银行、工商银行、农业银行交易记录各一份，用以证明唐曰娥已给张光华和其前妻魏仁红转款。德正公司质证称：该两组证据不属于二审中的新证据，对真实性予以认可，对合法性、关联性和证明目的不认可；唐曰娥进行虚假陈述，其不具有出借大额款项及支付购房款的能力；张光华与德正公司之间属于没有结算的借贷关系；收据载明的款项不是购房款。另查明，本院（2019）鲁14民初8号民事判决本院认为部分载明：“张光华虽然曾对德正公司因民间借贷提起诉讼，但法院并未对借款合同的效力、借款的实际数额等作出认定。德正公司亦不认可借款数额，即张光华、魏仁红提交的证据无法证明张光华、魏仁红已经实际交付了全部购房款。”山东省高级人民法院（2019）鲁民终1347号民事判决本院认为部分载明：“张光华、魏仁红并未就其与德正公司之间存在债权债务关系、具体数额、履行方式等提交充分证据证明，因此，现有证据不足以证明已支付涉案房款。”本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案当事人争议的焦点问题有两个：一、唐曰娥与德正公司签订的《德州市商品房买卖合同》是否有效。二、唐曰娥、张光华请求判决德正公司交付本案房屋、协助办理不动产登记手续并赔偿逾期交房违约金有无事实与法律依据。本院根据本案事实及有关法律，对当事人争议的焦点问题作如下分析认定：关于第一个焦点问题，唐曰娥与德正公司签订的《德州市商品房买卖合同》是否有效。根据唐曰娥、张光华在上诉状及二审调查中的陈述，应当认定其在本案中请求确认有效的合同是唐曰娥和德正公司于2012年2月22日签订的《德州市商品房买卖合同》，关于这一合同的效力问题，从以下几个方面进行分析认定：关于本案房屋，唐曰娥并未直接向德正公司支付购房款，故以上合同中约定的唐曰娥于合同签订后两日内付清房购款的内容与唐曰娥、张光华陈述的以借款抵顶购房款的合同履行方式并不一致；唐曰娥、张光华均主张唐曰娥与德正公司所签订合同中约定的权利来源于张光华与德正公司于2011年12月20日签订的合同，故认定本案合同的效力应以认定张光华与德正公司所签订合同的效力为基础，而关于张光华与德正公司所签订合同的性质与效力问题双方当事人之间存在重大争议；关于张光华与德正公司之间合同效力的认定不仅影响本案当事人的合法权益，而且影响本案案外人即其他类似合同中约定的购房人和相关案件申请执行人的合法权益，且不属于本案诉讼请求范围，故不宜在本案中作出认定；张光华和德正公司之间的合同签订于其与魏仁红夫妻关系存续期间，如该合同有效，则合同权利归其与魏仁红共有，其陈述已将本案房屋抵顶给唐曰娥，但双方并未签订书面协议，也未提交其他证据证明魏仁红对此同意或认可。综合以上分析，应当认定唐曰娥、张光华请求在本案中确认唐曰娥和德正公司于2012年2月22日签订的《德州市商品房买卖合同》有效依据不足，一审法院未予支持并无不当。关于张光华与德正公司所签订合同的性质和效力问题，不属于本案诉讼请求范围，本院在本案中不予认定，可依法另行解决。关于唐曰娥与德正公司所签订合同的效力问题，可在张光华与德正公司所签订合同的效力认定案件中一并解决或依法另行解决。关于第二个焦点问题，唐曰娥、张光华请求判决德正公司交付本案房屋、协助办理不动产登记手续并赔偿逾期交房违约金有无事实与法律依据。关于张光华与德正公司签订的合同中涉及的德州德正商务港22层2208、2209、2210、2211、2212五套房屋的执行问题，张光华、魏仁红先后提出执行异议和提起执行异议之诉，主张对上述房屋享有足以排除强制执行的民事权益。张光华、魏仁红在执行异议之诉案件中提交的证据与在本案中的证据相似，本案房屋与上述房屋均属于张光华与德正公司所签订合同中约定的房屋。根据本院（2019）鲁14民初8号民事判决和山东省高级人民法院（2019）鲁民终1347号民事判决认定的事实，综合分析唐曰娥、张光华在本案中提交的证据，不能认定本案房屋购房款已经支付完毕。因此，唐曰娥、张光华请求判决德正公司交付本案房屋、协助办理不动产登记手续并赔偿逾期交房违约金证据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人唐曰娥、张光华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9506元，由上诉人唐曰娥、张光华负担。本判决为终审判决。审判长  王玉敏审判员  郝全树审判员  郑春笋二〇二〇年四月二日法官助理陶颖书记员宋鑫