福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽04民终679号 上诉人(原审被告)：三明市碧桂园房地产开发有限公司，住所地福建省三明市梅列区碧桂园3号199幢3楼，统一社会信用代码91350400075048201M。 法定代表人：龚文博，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：叶素华，福建闽中律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张丽莉，福建闽中律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：邓韶英，女，1976年6月10日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。 委托诉讼代理人：袁庆华，福建威明律师事务所律师。 上诉人三明市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）因与被上诉人邓韶英房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省三明市梅列区人民法院（2019）闽0402民初733号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人碧桂园公司的委托诉讼代理人张丽莉，被上诉人邓韶英的委托诉讼代理人袁庆华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 碧桂园公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回邓韶英一审全部诉讼请求。2.一、二审案件受理费由邓韶英承担。事实和理由：1.逾期办理讼争商品房权属登记证并非由碧桂园公司原因所导致，一审所作认定存在错误。本案中造成邓韶英所购房屋未能及时取得权属证书的原因是由于政策调整所致，即国家调整了产权登记制度，由原来分开办理、颁发《房地产权证》《国有土地使用权证》改变为统一办理、颁发《不动产权证书》，在办理《不动产权证书》时，办证登记申报资料除了字面内容上与房屋产权登记申报资料不同以外，还增加了一项必备资料，即《不动产权籍调查报告》。不动产权籍调查是不动产统一登记申请必备的前置条件，该项工作是未实施不动产登记制度前办理国有土地使用证所需工作，而办理国有土地使用证非商品房买卖合同中出卖人的义务。因此，该责任不能归责于碧桂园公司，逾期办理不动产权证的违约责任不应由碧桂园公司承担。双方对于政策调整之前关于办理权属证书的责任约定，在没有重新协商达成一致的情况下，并不能直接适用约束政策调整之后出现的情形。一审认为“房屋产权登记制度的变化，没有增加碧桂园公司的负担，故碧桂园公司要求逾期办证违约金要扣除办理不动产权证所前置的‘权籍调查成果’工作时限30日的抗辩理由不能成立”，违背了客观事实，与法律规定相悖。2.一审法院关于讼争商品房违约金的计算明显存在错误，应予以调整。在碧桂园公司完成讼争商品房首次登记后，即已履行完毕产权登记中的全部合同责任和义务，本案违约金应自商品房及车位实际交付之日开始计算至商品房及车位首次登记之日止。另外，办理不动产权证所前置的工作“权籍调查成果”30日时限应予以扣除。 邓韶英辩称，1.碧桂园公司作为专业从事房地产开发的公司，没有证据证明本案系由于第三人或行政部门的原因导致逾期办证，且政策的变更对其合同履行并无影响，碧桂园公司提出情势变更的理由不能成立。2.合同中已经明确约定了逾期交房以及逾期办证的违约金计算方式，在违约情形明确情况下，应当按照合同约定计算违约金。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持一审判决。 邓韶英向一审法院起诉请求：1.判令碧桂园公司向邓韶英支付从2017年10月10日起至2018年4月30日逾期办理梅列区碧桂园1号13幢2603室商品房权属登记的违约金22636.8元（庭审中变更为22558.2元），及此后至取得房屋所有权证书之日止逾期办理商品房权属登记的违约金；2.判令碧桂园公司向邓韶英支付从2017年10月10日起至2018年4月30日逾期办理梅列区碧桂园1号12幢负二层107号商品房（车位）权属登记的违约金19250元（庭审中变更为19150元），及此后至取得房屋所有权证书之日止逾期办理商品房权属登记的违约金；3.本案诉讼费用由碧桂园公司承担。 一审法院认定事实： 1.当事人双方对《商品房买卖合同》约定的内容、购房款的交付、违约责任等事实没有争议，予以确认。 2.2017年1月7日，碧桂园公司已将碧桂园1号13幢2603室商品房交付给邓韶英使用；2017年11月24日，三明市不动产登记中心为梅列区碧桂园1号13幢（邓韶英商品房所在楼栋）办理了首次登记(总确权)；2017年12月22日，碧桂园公司与邓韶英办理了办证资料移交手续；2018年1月12日，邓韶英取得碧桂园1号13幢2603室不动产权证书。该事实当事人双方没有争议，予以确认。 3.2017年1月15日，碧桂园公司将碧桂园1号12幢负二层107号商品房（车位）交付给邓韶英使用；2017年12月24日，三明市不动产登记中心为梅列区碧桂园1号12幢（邓韶英商品房所在楼栋）办理了首次登记(总确权)；2018年4月11日，碧桂园公司与邓韶英办理了办证资料移交手续；2018年4月28日，邓韶英取得碧桂园1号12幢负二层107号商品房（车位）不动产权证书。该事实当事人双方没有争议，予以确认。 一审法院就双方当事人争议的焦点分析、认定如下： 一、关于碧桂园公司是否应承担违约责任的问题 《不动产登记暂行条例》于2014年11月24日发布，自2015年3月1日起施行。三明市实施不动产登记是在2016年10月。碧桂园公司作为专门从事房地产开发与销售的专业市场主体，对该条例实施后房屋权属登记方面所产生的变化，应当有所预见并做好充分的准备。本案商品房买卖合同的履行中，碧桂园公司始终没有提出过房屋权属登记改为不动产登记对其履行合同的不利影响，及要求确认房屋产权登记制度的变化属于情势变更的问题。客观讲，房屋产权登记制度的变化不会导致继续履行商品房买卖合同产生显失公平的后果，亦不会增加碧桂园公司的负担。办理房屋所有权初始预登记与办理不动产首次登记在性质上是一样的，没有本质区别。因此，碧桂园公司关于房屋产权登记制度的变化属于情势变更、其可以免责的抗辩理由不能成立，不予采纳。 2.关于车位违约金约定是否过高的问题 违约金的性质属于补偿性质，应以实际损失为基础。邓韶英和碧桂园公司对“由于出卖人的原因而违约逾期办证”所造成的损失，双方都未能举证证明，而客观上这种违约行为所造成的损失数额是难以确定的。但违约金又具有督促、制裁以确保债权人实现的作用。因此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，此种情形可依照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付违约金。碧桂园公司的意见，予以采纳。 3.关于违约金的计算问题 碧桂园1号13幢2603室《商品房买卖合同》第八条和碧桂园1号12幢负二层107号《商品房买卖合同》第十一条分别约定，出卖人应当在2016年12月30日前和2017年1月10日将符合约定条件的商品房交付买受人使用。依照该约定，碧桂园公司逾期交付商品房责任应分别自2016年12月31日、2017年1月11日起算。上述《商品房买卖合同》第十四条和第二十条分别约定，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人从自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%和每日50元向买受人支付违约金。依此约定，逾期办理房屋权属证书的违约金应自商品房交付使用后第91日开始计算。买受人主张从商品房交付使用后第91日开始计算逾期办理房屋权属证书的违约金，符合法律规定，予以确认。由于碧桂园公司迟延办理案涉商品房的首次登记且在首次登记后未及时履行通知义务，导致买受人不能在案涉商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，构成违约。因此逾期办理不动产登记违约金应从碧桂园公司交付商品房“截止日期”的次日（即2016年12月31日和2017年1月11日）起的第91日（即2017年3月31日和2017年4月11日）计算至通知买受人领取资料前往不动产管理部门配合办理产权证止。碧桂园公司对逾期办证违约金要求应扣除办理不动产权证前置工作（“权籍调查成果”）时限30日的抗辩理由，缺乏依据，不予采纳。 根据上述评定，碧桂园公司在碧桂园1号13幢2603室的违约金从2017年3月31日起至2017年12月21日止，共266天，按已付款786000元每天0.01%计算，确定为20908元；碧桂园公司在碧桂园1号12幢负二层107号车位的违约金从2017年4月11日起至2018年4月10日止，共365天，按已付款45200元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（同期同类贷款年利率4.75%加收30％）计算，即45200×4.75%×（1+30％）＝2791元。 综上所述，一审法院认为，本案《商品房买卖合同》系邓韶英与碧桂园的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。碧桂园未按合同约定履行办理商品房权属登记的义务，已构成违约，依法应承担违约责任。邓韶英要求碧桂园公司对碧桂园1号13幢2603室的违约金按已付购房款的日0.01%支付违约金，符合双方的约定及法律规定，予以支持。邓韶英要求碧桂园公司对碧桂园1号12幢负二层107号按每逾期一天支付人民币50元违约金的诉讼请求，因违约所造成的损失数额难以确定，依法予以调整。邓韶英的其余诉讼主张，缺乏依据，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决:一、碧桂园公司应于判决生效之日起三日内支付给邓韶英碧桂园1号13幢2603室逾期办理商品房权属登记违约金20908元；二、碧桂园公司应于判决生效之日起三日内支付给邓韶英碧桂园1号12幢负二层107号逾期办理商品房权属登记违约金2791元；三、驳回邓韶英的其他诉讼请求。案件受理费847元，因适用简易程序审理，减半收取424元，由邓韶英负担124元，三明市碧桂园房地产开发有限公司负担300元。 二审中，当事人没有提交新证据。 双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，《不动产权登记暂行条例》于2014年11月24日发布，三明市不动产统一登记自2016年10月19日开始实施。碧桂园公司作为专业的房地产开发企业，本应及时调整应对房屋权属登记变化后的情况，本案合同约定，碧桂园公司应当在2016年12月30日前和2017年1月10日前将符合约定条件的商品房及车位交付买受人使用（实际交房时间为2017年1月7日，交付车位的时间为2017年1月15日），碧桂园公司办理初始登记的时间是2017年11月24日，从该实际情况看，在房屋产权登记制度改变后，碧桂园公司仍有充分履行时间办理涉案商品房的初始登记。故碧桂园公司提出，逾期办理讼争商品房权属登记系因产权登记制度改变，当属于情势变更，逾期办理不动产权证责任不能归责于碧桂园公司，碧桂园公司亦不应承担逾期办理不动产权证的违约责任，及应对前置的“权籍调查成果”工作时限30日予以扣除的诉讼请求，缺乏相应事实依据。 根据双方当事人就办理房屋权属登记所作约定，本案房屋权属登记系由买受人自行前往不动产登记中心办理，碧桂园公司负有及时通知并配合办理房屋权属证书的义务，故碧桂园公司承担的合同义务应至将办理房屋权属证书所需资料交付给邓韶英时止。因碧桂园公司对其系在合同约定的日期交付房屋并无异议，故一审法院以2016年12月31日和2017年1月11日作为案涉商品房及车位逾期办理权属证书的起算时间并无不当。碧桂园公司主张，至商品房首次登记之日止，其已履行完毕其应承担的合同责任和义务，违约金的计算终点应计算至商品房首次登记之日止，并无合同及法律根据。一审法院确定本案逾期办理商品房权属证书的违约金应自碧桂园公司交付商品房及车位之次日起第91日计算至碧桂园公司履行通知义务之前一日止，并据此判决碧桂园公司支付逾期办理商品房权属登记违约金，该处理结果并无不当，本院予以确认。 综上所述，碧桂园公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费847元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王瑞峰 审判员  吴** 审判员  张文弟 二〇二〇年四月十四日 书记员  张 婕 附：本案适用的主要法律条文及执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。