浙江省金华市婺城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0702民初13031号 原告：黄爱军，女，1974年12月7日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。 委托诉讼代理人：楼立明，浙江近真律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄巧君，浙江近真律师事务所律师。 被告：浙江茂新房地产开发有限公司，住所地浙江省金华市婺城区青年路191号，统一社会信用代码：91330702704538896L。 法定代表人：季建军。 委托诉讼代理人：朱立军，男，1981年3月5日出生，系公司副总经理。 委托诉讼代理人：戴根秀，浙江金**律师事务所律师。 原告黄爱军与被告浙江茂新房地产开发有限公司（以下简称茂新公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案后，依法适用简易程序审理，并于2019年12月27日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人、被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄爱军向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告购房款约70万元（其中阁楼价款30万元、面积差价约40万元）及利息；2.判令被告赔偿原告实际交付房屋与宣传不符造成的楼盘品质下降造成的损失10万元。以上合计80万元。事实和理由：被告系茂新璟园开发商。2017年开始，被告通过发放宣传单、微信朋友圈、播放视频广告等多种方式对茂新璟园进行全方位的推广。在被告的宣传内容中多次使用了“高端全叠墅高品质社区”“繁华配套”“低密度纯叠墅小区”“超高得房率，约130㎡的建筑面积，使用面积可达160~180㎡”“有阁楼”等一系列极具误导诱惑性的用语。被误导的原告为改善居住条件到被告售楼处，被告的销售人员称上叠因为赠送二三十平方米的阁楼，价格相较于同户型中叠需多支付30万元；房屋上证面积约130㎡，使用面积可达160~180㎡；同时，原告在被告售楼处的沙盘内看到6号楼前设置有景观池。销售人员也向原告确认交付的房子与沙盘设置和宣传承诺不会有出入后，原告才愿意以高价购买茂新璟园6号楼上叠的房屋，并于2018年3月4日签订了茂新璟园6幢601号房屋的商品房买卖合同。2019年年初，原告前去实地看房，发现房屋像上世纪七八十年代修建的集体宿舍，房屋外层使用廉价涂料、楼层中各种管道设置极不合理且均裸露在外、楼梯栏杆使用的是钢管扶手，6号楼入户通道明显小于其他几幢楼，像极了小弄堂；同时6号楼入户口地面低于外地面。上述问题原告与涉案小区其他业主在第一时间向被告反映并要求整改，但至今未得到解决。在被告通知原告收房后，原告还发现6号楼楼底下变成了一批商业用房用作店面，6号楼楼前的景观池也不见了踪影，当初向原告承诺的阁楼也变成了闷顶层；实际使用面积远远达不到被告之前承诺的160~180㎡，遂原告就阁楼、实际使用面积差、房屋品质等问题多次与被告进行交涉，但被告至今对阁楼变成闷顶层、实际使用面积不足160~180㎡，品质与宣传严重不符等问题无法作合理的解释并提出解决方案。期间，原告与涉案其他业主将上述问题投诉至媒体、市场监督管理局等单位，但问题至今未得到解决。被告的行为严重违反合同约定，应退还差价并赔偿损失。 被告茂新公司辩称，一、无事实和法律依据，本案不存在多收房款，面积不足才需退还差价，原告认为被告楼盘质量下降无依据，系原告主观判断。二、原告诉称事实与实际情况有出入，原告提供的证据中关于160~180㎡等相关面积的描述有三处，但三处使用的语言不一致，只有一处涉及实际使用面积，另两处未出现，被告认为三处指向是一致的，应为可利用面积。 原告黄爱军围绕诉讼请求依法提交了以下证据： 1.商品房买卖合同，证明双方之间存在买卖合同的事实； 2.发票，证明原告已按约支付全部购房款的事实； 3.实际交付房屋照片、被告微信公众号、宣传册等广告宣传资料，证明被告实际交付的房屋与宣传承诺的内容严重不符的事实； 4.视频光盘、微信聊天记录（7-2-601），证明被告宣传时承诺赠送阁楼的事实； 5.闷顶层竣工图，证明顶层为闷顶层，不存在阁楼的事实。 被告茂新公司质证认为，对证据1、2、5三性无异议。对证据3，照片、宣传资料等，真实性无异议，但对证明目的有异议，不能证明被告交付房屋与宣传的严重不符。至多只能算要约邀请，可能还够不上。宣传资料较笼统，不属于重大影响的范畴。沙盘设置在6号楼前没有证据，照片只是草模，没有具体文字描述。对证据4，视频光盘，具体时间没显示，从内容判断应是签订合同后，2019年6月左右，形式上是协调会，通过协调会的方式，原告提出自己的要求，开发商为回应原告方的问题组织协调会。这不属于要约或要约邀请，是事后的，不能作为事后追认，不能视为被告承诺赠送阁楼。微信聊天记录应出示原件，无法判断微信聊天记录中的业主是否就是本案原告；即使真实，也不涉及原告的房产，聊天记录无法证明赠送阁楼。 被告茂新公司向本院提交了以下证据： 1.营业执照副本、法定代表人身份证明，证明被告主体资格； 2.建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、勘查单位工程质量检查报告、设计单位工程质量检查报告、建设工程竣工验收消防备案情况登记表、人防工程竣工验收备案意见表、人防工程质量监督报告、环保竣工预验收报告、环境卫生设施现场勘察表、燃气工程竣工验收报告、新建房屋白蚁预防确认单、工程质量监督报告、工程竣工验收报告、竣工验收备案表，证明案涉房屋质量合格； 3.预售许可证，证明案涉房屋具备预售条件； 4.商品房买卖合同，证明双方的权利义务； 5.平面图，证明案涉房屋可享空间使用面积； 6.现场照片，证明案涉房屋及所在小区的现状，交付的房屋符合合同约定。 原告黄爱军质证认为，对证据1至3真实性均无异议，原告并非对商品房质量问题提出异议，该证据与本案无关。对证据4，真实性无异议，被告提供的宣传资料及销售人员作出的承诺，都是明确、具体的，应予履行。对证据5，真实性无异议，但原告无法从图纸简单得出被告所称的使用面积达到160㎡以上的结论。对证据6现场照片，真实性无异议，但闷顶层恰恰说明被告履行合同存在违约，且房屋现状说明被告交付的房屋整体存在严重问题。 本院认证认为，对原告提交的证据1至3、证据4中的视频光盘、证据5予以认定，对证据4中的微信聊天记录，原告未提供原件比对，其真实性难以确认，且该聊天记录内容不明确，即使真实，亦难以达到证明目的；对被告提交的证据予以确认。 本院经审理查明：2018年3月4日，黄爱军与茂新公司签订《商品房买卖合同》，约定黄爱军向茂新公司购买位于金华市商品房，建筑面积128.29㎡，总价283万元，计价方式为按套。合同附件八补充协议内容约定：屋面露台、底层庭院等区域，非属于专有的部分，为业主共有，但归与该等区域直接连通的商品房的买受人专属使用的部分，该买受人享有专有（独占）使用权，其他业主均同意并确认对该等区域不享有使用权。合同签订后黄爱军已按约支付房款。通过查看现场，涉案房屋为6-7层，7层之上为闷顶层（带窗户），且仅能通过室内楼梯通达，闷顶层外有一个露台。 另查明，茂新公司于2018年1月12日取得茂新璟园的商品房预售许可证，2019年1月28日，茂新璟园经竣工验收合格。茂新公司在销售推广中采用了“约160~180㎡的可享空间”“超高得房率，约130㎡的建筑面积，使用面积可达160~180㎡”“茂新璟园的叠墅样板房建筑面积约130㎡，实用面积约160㎡”等宣传内容。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，双方主要争议焦点为：一、阁楼（闷顶层）问题；二、房屋面积问题；三、房屋品质问题。对于争点一，原告认为被告承诺赠送阁楼，但案涉房屋并不存在阁楼，而是闷顶层，故要求被告返还差价。本院认为，阁楼或闷顶层，存在通俗说法与专业术语的差别，平时使用中可能存在一定混用。本案中，购房时双方并无赠送阁楼的约定，原告亦未提交充分证据证明被告有此承诺，合同中仅有专有（独占）使用权的相关约定。从闷顶层仅能从涉案房屋通达，并具有如露台、庭院独有使用的特点，可知闷顶层虽不上证，但亦有类似露台、庭院的独有使用价值，开发商出售时有一定溢价，符合市场经济运行的特征；对此，系列案件中部分当事人亦予认可。对于争点二，实际可使用面积问题，既要在建筑面积基础上考虑阳台等建筑规范允许的“赠送”“半赠送”部分，也要考虑特定时期出现的所谓“拓展面积”“半拓展面积”，如本案中就包括6层客厅上空7层相应位置可浇筑而得以“拓展”的面积及通过移除墙体后可能得以“拓展”的面积；同时，对于期房原告在购房前至少会参观样板房以了解待购房屋状况，合同中亦有房屋平面图，故其应对面积有充分的认知；庭审中，被告针对平面图也进行了详细计算（未计入闷顶层面积），其计算方法具有一定合理性；另外，样板房系精装修，而涉案房屋为毛坯交付，感官上的差异客观存在。综合上述情形及涉案房屋系按套计价的因素，原告在购房前已参观样板房，并在上叠、中叠等不同楼层及类型房屋间作比较并最终选择上叠（闷顶层外另有露台），应认为其认可涉案房屋价格，在建筑面积符合合同内容的情况下，原告要求退还阁楼、面积差价及计息缺乏依据，本院难以支持。对于争点三，房屋品质问题，原告称房屋如上世纪七八十年代的集体宿舍、入户通道像小弄堂、无景观池等，该事项实属审美范畴，与建筑风格相关。本院认为，购房系家庭大额支出，涉案房屋又系期房，实际交付房屋的实景与原告心理预期存在差异难以避免，对此，本院难作评价，但该事项及楼盘开发商的选择属购房前应考量的因素，并非要求被告赔偿品质差价的合理事由。涉案房屋已经竣工验收合格，鉴于原告诉请中未明确提及房屋质量问题，也未提交相关证据证明，本案中不作处理。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告黄爱军的诉讼请求。 案件受理费5900元（已减半），由原告黄爱军负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 江献 二〇二〇年四月二十三日 代书记员 李金