广东省广州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤01民终23680号上诉人（原审原告）：广东佳乐置业有限公司，住所地：广州市海珠区南华中路388号303（A5）房。法定代表人：段瑞斌，职务：总经理。委托代理人：周聃，广东广和（前海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市民政局，住所地：广州市越秀区西湖路99号。法定代表人：何镜清，局长。委托代理人：黄嘉华，该单位职员，联系地址同上。委托代理人：冯丽娟，该单位职员，联系地址同上。原审第三人：广州汉和房地产有限公司，住所地广州市南华中路南洲前18号之一首二层。法定代表人：张建鹏。破产管理人：中审众环会计师事务所（特别普通合伙）广东分所。负责人：韩振平。委托代理人：舒志超，该所职员。委托代理人：梁顺文，该所职员。原审第三人：潘美卿，女，汉族，1965年1月13日出生，住广州市海珠区。上诉人广东佳乐置业有限公司（下简称佳乐公司）因与被上诉人广州市民政局、原审第三人广州汉和房地产有限公司（下简称汉和公司）、潘美卿案外人执行异议之诉纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初3746号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人汉和公司上诉请求判令：1、撤销原审判决，改判支持佳乐公司的原审诉讼请求；2、由广州市民政局承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由如下：一、原审法院查明事实有误，简单对比两张图纸就得出结论太过草率。《一层回迁安置图》系汉和公司在与小业主确定回迁物业位置时所制作，该安置图有汉和公司和回迁小业主的签字、盖章，其存在本身就有合理性，且原审法院也认可汉和公司制作的安置图与存于房管部门的《房地产分户图》大体一致，更加说明了二者之间存在延续性。至于原审法院比对出的“间隔存在一些不同”，主审法官并非制图及测绘专业人士，原审法院也未就两份图纸委托第三方专门机构对其进行司法鉴定，故仅依靠对两张图所进行的肉眼初步比对，并不能否认两张图之间的延续关系以及《一层回迁安置图》的客观意义。至于“《一层回迁安置图》临时编号21与《房地产分户图》编号123的房屋位置不一致”的问题，无论《一层回迁安置图》上的临时编号21号物业与《房地产分户图》上的编号123号物业位置是否能完全对应，该物业均不在本案争讼标的范围内。此外，涉案物业所在的商场现状与《一层回迁安置图》及《房地产分户图》虽不能对应，但这仅是因商场出租使用之需而进行的分割和改造，并不影响对涉案标的物业的具体位置以及对权属人的认定；二、原审法院适用法律错误，没有认真审查佳乐公司所主张的实体权利的来源和权属。其一，出现临时编号和房管部门测绘图所示新编号两套编号体系，过错不在佳乐公司，而是作为拆迁人的汉和公司与房管部门的拆迁备案衔接问题所致。本次系列案件涉及的多户小业主均已与汉和公司签署了相应的回迁安置补偿协议，该等回迁安置补偿协议已明确约定各户小业主的回迁安置物业的地址、面积。佳乐公司与各户小业主签署并履行了《房屋买卖意向书》，佳乐公司付清了相应的价款，在回迁物业建成后也收到了汉和公司与各户小业主交付的回迁物业，以上事实可以充分证明佳乐公司是涉案物业的合法所有权人。其二，如果临时编号未经登记不具有物权效力，则房管部门测绘图所示新编号也仅是一套编号而非真实存在的不动产产权证明。其三，依据相关司法解释的规定，人民法院在审理执行异议之诉案件过程中，无论当事人是否提出确权的诉讼请求，法院都应当查清实体权利的性质和归属，但原审法院在本次审理过程中并未查清。潘美卿作为回迁户，依法享有对涉案房屋的优先权，并不因涉案房屋初始登记在汉和公司名下就简单认定涉案房屋为汉和公司的财产，而佳乐公司向潘美卿购买了相应的回迁物业，则佳乐公司实际上继受了各户小业主对特定回迁物业所享有的排他权。因此，佳乐公司针对涉案物业提出执行异议，要求停止对涉案物业的执行行为，符合法律规定。被上诉人广州市民政局答辩称：不同意佳乐公司的上诉请求，汉和公司至今仍未履行生效判决确定的金钱给付义务，我方不同意解封涉案房屋。被上诉人汉和公司答辩称：2019年11月19日，汉和公司破产管理人到广州市海珠区南华中路374-428号以南，同丰里以西，广州第五染织厂地段的豪丰园张贴《主张权利通知书》后，佳乐公司和广州市民政局分别向管理人提交主张权利资料。根据管理人所掌握的资料，尚未核查完毕，无法对佳乐公司的上诉请求提出同意与否的意见。原审第三人潘美卿经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未向本院书面陈述意见。佳乐公司于2018年3月29日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、确认佳乐公司对位于广州市海珠区南华中路374—428以南，同丰里以西，广州第五染织厂地段（南华中路388号首层）138号铺房产享有所有权；2、停止对上述房屋的执行行为。原审法院经审理查明：广东鹰翔投资有限公司于2006年12月25日经广东省工商行政管理局核准变更登记，具体事项为经营范围及企业名称的变更，其中变更后企业名称为广东誉通置业有限公司。2011年11月10日，广东誉通置业有限公司经广东省工商行政管理局核准变更登记，其中企业名称变更为广东佳乐置业有限公司。1997年11月5日，汉和公司（拆迁人，甲方）与潘美卿（被拆迁人、乙方）签订《广州市房屋拆迁安置协议》，约定甲方拆除南华中路同丰里5号的房屋，乙方是该屋的使用人，建筑面积70.69㎡；甲方应于2000年11月10日前，在原址回迁楼（阳台北向）地面、首、六、七层，产权属于自有的套间，建筑面积伍拾捌点肆陆平方米、商铺面积壹拾伍点柒壹平方米，其中独立厨厕按设计、阳台2个安置给乙方回迁居住；其他事项：回迁商铺15.71㎡建积，铺宽不少于3米；等。1997年12月2日，汉和公司（拆迁人，甲方）与潘洪、潘海昌（代理人为潘美卿）及潘美卿（被拆迁人、乙方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定乙方同意甲方拆除坐落在海珠××中路同××区××段（幅）2地号的房屋，该房屋为砖木结构，经市房管部门核定建筑面积柒拾零点陆玖平方米；甲方将自有的坐落在海珠区南华中路原地段回迁楼（框架结构）第首、六、七层楼、位置阳台北向的自有房屋，建筑面积为柒拾肆点壹捌平方米（包括分摊楼梯、走廊等面积共按比例分摊在内）单元，用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）；甲方应在2000年12月30日将自有房屋交付给乙方；其他事项：1、乙方回迁原地段回迁楼首层商铺建筑面积15.71㎡（不含楼梯、走廊摊分，需摊分部分按建筑造价1700元/㎡购回）铺面宽度不少于3米，位置在首层东向靠路边第壹条通道，2、乙方回迁住宅分两个相同面积套间，4、如乙方回迁时，甲方违反以上规定，乙方有权在甲方回迁楼首层商铺余任何位置要取一间；等。之后，汉和公司（甲方）又与潘美卿（乙方）签订了《房屋拆迁安置补充协议书》，约定甲方征用南华中路同丰里5号的房屋，乙方是该房屋的使用人，自有产权建筑面积15.71平方米，折合成建筑面积15.71平方米；甲方应于2002年12月30日前，在南华中路388号（原五染厂地段）新建大楼首层安排回迁商铺一间，位置是首层侧门入口处（详见附图），临时编号为35号，建筑面积壹拾伍点柒壹平方米，实用面积约捌平方米，具体以房管部门出具的最终面积为准，安置给乙方回迁；其他说明：如最终实际回迁安置铺位因商场总体规划而变动或临时编号与最终房管部门出具的编号有冲突，以房管部门的最终编号为准，但甲方安置位置必须与本协议所订位置一致或附近；等。汉和公司、潘美卿在附图《一层回迁安置图》上盖章、签名。2006年3月，潘美卿（甲方）与广东鹰翔投资有限公司（乙方）签订《协议书》，约定：1、甲方同意将其拥有独立权益的位于广州市海珠区南华中路376号至380号（原同丰里5号）首层商铺产权（产权面积15.71㎡）出售给乙方，出售价格为11003元/㎡，总价为人民币172857.13元；2、本协议在签订之日起一个月内乙方支付给甲方10%作为定金及首期款，一年内再支付总价款的30%，在本协议签订之日起24个月内再支付总价款的50%，余款10%在办理产权过户当天一次性付清，在办理产权过户过程中所发生的税费及土地出让金均由乙方承担；3、在本协议签订之日起，甲方同意即时将上述拥有商铺物业交给乙方装修使用，乙方同时协助甲方共同办理上述物业验收及确权、过户手续，在办理上述物业验收及确权所产生的费用由乙方支付，在此期间不管乙方能否办妥物业验收及确权、过户手续，乙方必须在24个月内支付完总房价的90%，甲方同时将原有产权证移交给乙方办理转名过户手续，若因特殊原因不能提供时，应向乙方提供保证配合办理过户手续的保证书，余款10%在办理过户当天付清，但乙方付给甲方的最后款项不能超过30个月，逾期视为乙方违约房屋买卖协议终止；6、如在支付完第一期款后乙方没能按本协议约定的时间支付协议要求时间支付的第二期款项，则视为乙方违约，本协议无效，甲方即时收回商铺，甲方无须退还定金及首期款，如在支付完第二期款后，乙方没能按约定时间支付协议要求时间支付第三期款项，则视为乙方违约，本协议作废，甲方即时收回商铺，甲方无须退还定金、首期款及第二期款项；8、非甲方的原因或与政府有关政策冲突，使本协议上述商铺物业无法过户给乙方，给乙方造成损失，由乙方自负，房屋买卖即时终止，甲方应将已经收取的总价款首期定金外（无利息）退回乙方，因广州汉和房地产有限公司预留面积不足时，或经有关部门核实面积有差异，仍需按本协议约定面积支付款项；等。佳乐公司曾于2013年5月7日向原审法院起诉汉和公司、潘美卿，要求确认对涉案138号商铺享有所有权及使用权，并要求协助办理房产证。原审法院于2014年3月14日作出（2013）穗海法民三初字第1273号民事判决书，驳回佳乐公司的全部诉讼请求。该判决书已于2014年7月17日生效。广州市民政局依据原审法院作出并已发生法律效力的（2010）海民三初字第1124号民事判决书，申请执行，要求汉和公司清偿债务，原审法院以（2011）穗海法民执字第1903号执行案号立案审查。执行过程中，原审法院依法轮候查封了汉和公司名下的位于海珠区南华中路374-428号以南、同丰里以西、广州第五染织厂地段的房屋产权（已预售登记、已过户的除外），但由于该房产所涉及的法律关系复杂，暂无法进行处理。2014年2月12日，原审法院作出（2011）穗海法民执字第1903-5号执行裁定书，裁定查封汉和公司所有的位于海珠区南华中路374-428号以南，同丰里以西，广州第五染织厂地段（南华中路388号首层）118号铺、121号铺、131号铺、133号铺、135号铺、137号铺、138号铺、139号铺、140号铺、141号铺、143号商铺的产权。佳乐公司就原审法院查封涉案房屋提出执行异议，原审法院在2015年4月8日作出（2015）穗海法执异字第9号《执行裁定书》，裁定驳回佳乐公司提出的执行异议。（2015）穗海法执异字第9号案件审理过程中，原审法院就涉案的138号商铺发函广州市国土资源和房管管理局查询产权情况等，复函（穗国房协查【2014】764号），答复：位于海珠区南华中路374-428号以南，同丰里以西，广州第五染织厂地段的豪丰园（自编豪丰阁，豪逸阁，豪庭阁），该项目暂未整体办理初始登记。……南华中路388号首层……138……号商铺暂无预售合同备案（预告登记）信息，除131、132、133房产外，均以(2002)穗押备字第17014号案办理了在建工程抵押，抵押权人为中国建设银行广州市城建支行。……海珠区南华中路388号首层项目涉及拆迁安置情况，回迁备案均未明确具体位置和具体面积，且大部分单元尚未办理产权登记，故来函查询房产是否属于拆迁征补偿房屋暂无法确认，需待产权登记后方可予以确认；等。2019年1月8日，原审法院作出（2011）穗海法民执字第1903-11号执行裁定书，裁定查封汉和公司所有的位于海珠区南华中路374-428号以南，同丰里以西，广州第五染织厂地段（南华中路388号首层）118号铺、121号铺、131号铺、133号铺、135号铺、137号铺、138号铺、139号铺、140号铺、141号铺、143号商铺的产权。佳乐公司诉广州市民政局、汉和公司案外人执行异议之诉一案，原审法院于2015年12月30日作出(2015)穗海法民三初字第1070号民事裁定书，裁定驳回佳乐公司的起诉。广州市中级人民法院于2016年7月19日作出（2016）粤01民终9376号民事裁定书，裁定撤销上述裁定、指定原审法院审理。原审法院于2017年6月29日作出(2016)粤0105民初6820号民事判决书，判决驳回佳乐公司的诉讼请求。广州市中级人民法院于2018年2月23日作出(2017)粤01民终20062号民事裁定书，裁定撤销上述判决、发回重审。上述裁定作出后，原审法院于2018年3月29日对该案以（2018）粤0105民初3746号（即本案）立案后，重新组成合议庭，对本案公开开庭进行了审理。佳乐公司为证明其主张，还提交了以下证据：1、收据清单明细及收据；拟证明佳乐公司交齐涉案房屋的房款；2、汉和公司于2009年12月20日出具的《情况说明》，主要内容为：我司根据与连美英等10户小业主（见“附件一”）于1995年至2005年签订的《广州市房屋拆迁产权调换协议书》、《广州市房屋拆迁补偿协议》、《广州市房屋拆迁安置补充协议》等协议，及10户小业主与广东誉通置业有限公司（原广东鹰翔投资有限公司）签订的《房屋买卖意向书》、《协议书》、《补充协议书》等购销商铺协议的约定，我司于2006年6月20日将我司所有的位于广州市海珠区南华中路374-428号豪丰园首层全部商铺交付给连美英等10户小业主；10户小业主随即将上述商铺移交给广东誉通置业有限公司经营使用；以上情况属实，我司知悉并同意由广东誉通置业有限公司使用上述商铺，并同意日后把上述商铺的产权过户至广东誉通置业有限公司名下；其“附件一”中记载与潘美卿协议签订时间为2006年3月23日；拟证明汉和公司将回迁房交还给被拆迁人，被拆迁人又将涉案房屋交付给佳乐公司使用；3、电费缴费通知单；拟证明佳乐公司正使用涉案场地；4、广州市高盈（国际）音响城宣传手册及现状图；拟证明佳乐公司使用涉案场地的用途。5、（2013）穗海法民三初字第1280民事判决书；拟证明法院支持佳乐公司要求办理其他房屋的过户登记的诉请；6、穗国防协查复字［2009］第506号；拟证明房管部门出具的复函表述涉案房屋现状。广州市民政局质证表示：对证据1-6的真实性、合法性、关联性均由法院认定。潘美卿质证表示：对证据1-6的真实性、合法性、关联性均无异议。原审法院依法向房管部门调取的广州市房地产测绘所于2009年2月17日审核的南华中路（#388129）《房地产分户图》载明了涉案房屋所在楼层的房屋分布情况。经比对，上述安置补充协议的附图《一层回迁安置图》与原审法院向房管部门调取的涉案房屋所在楼层《房地产分户图》大体一致，但间隔存在一些不同，如治安中心位置不一致，《一层回迁安置图》临时编号21与《房地产分户图》编号123的房屋位置不一致，等。2018年10月19日，原审法院依法到涉案房屋进行调查，查明涉案房屋所在楼层已重新间隔，用于经营音响店。佳乐公司、广州市民政局对此均无异议。佳乐公司表示：汉和公司与被拆迁人将涉案房屋交付给其，不能确定涉案房屋交付时是大通铺还是间隔好的商铺。潘美卿表示：涉案房屋未间隔，汉和公司表示没有办法安排其回迁，故劝其卖掉涉案房屋。原审法院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。佳乐公司对（2015）穗海法执异字第9号执行裁定书不服，有权提起执行异议之诉。关于佳乐公司要求确认其享有对涉案房屋的所有权的问题。佳乐公司曾向原审法院提起（2013）穗海法民三初字第1273号案诉讼，要求判令确认佳乐公司对涉案房屋享有所有权及使用权。原审法院于2014年3月14日判决驳回了佳乐公司的诉讼请求。该案已发生法律效力。现佳乐公司要求确认其享有对涉案房屋的所有权，属于重复诉讼，根据一事不再理的原则，对佳乐公司的该项起诉应予驳回。关于佳乐公司要求停止对涉案房屋的执行行为的问题，分析如下：首先，从房屋位置看，虽然汉和公司与被拆迁人签订的《房屋拆迁安置补充协议书》约定回迁房屋地址位于涉案回迁大楼首层侧门入口处，临时编号为35号，附图《一层回迁安置图》确认回迁房屋位置，经比对，上述安置补充协议的附图《一层回迁安置图》与向房管部门调取的涉案房屋所在楼层《房地产分户图》大体一致，但间隔存在一些不同，如治安中心位置不一致，《一层回迁安置图》临时编号21与《房地产分户图》编号123的房屋位置不一致，等。且根据广州市国土资源和房屋管理局出具的穗国房协查【2014】764号复函反映，涉案大楼首层项目涉及拆迁安置情况，回迁备案均未明确具体位置和具体面积，且大部分单元尚未办理产权登记。而从原审法院现场调查情况看，涉案房屋所在楼层已经进行重新间隔，其分布与《房地产分户图》并不一致。其次，从房屋交付情况看，汉和公司出具的《情况说明》载明汉和公司于2006年6月20日将涉案大楼首层全部商铺交付给连美英等10户小业主，10户小业主随即将上述商铺移交给佳乐公司经营使用。佳乐公司表示汉和公司与被拆迁人将涉案房屋交付给其，不能确定涉案房屋交付时是大通铺还是间隔好的商铺。潘美卿表示涉案房屋未间隔，汉和公司表示没有办法安排其回迁，故劝其卖掉涉案房屋。从现有证据及上述当事人的陈述可见佳乐公司购买的回迁房屋在交付时尚未明确界址。据上，原审法院难以认定涉案安置补充协议约定的临时编号为35号的回迁房屋的具体位置明确指向涉案138号房屋。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因此，佳乐公司要求停止对涉案房屋的执行行为的请求于法无据，不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2019年3月26日判决如下：驳回广东佳乐置业有限公司的全部诉讼请求。本案受理费4450元，由广东佳乐置业有限公司负担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。另查明：2019年5月22日，本院作出（2019）粤01破120-1号民事裁定书，裁定受理广州市锐捷合盛物业管理有限公司对汉和公司的破产清算申请，并指定中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）广东分所担任汉和公司的管理人。二审期间，佳乐公司向本院提交穗国房协查2013597号《关于对2013穗海法民三初字第1272-1280、1793号的复函》，以证明：国土部门对涉案商铺的房号编排是根据申请单位即汉和公司出具的示意图编写，对于为何会出现临时编号与房地产分户图上编号不一致的问题，应由汉和公司进行解释。汉和公司破产管理人称：因管理人未接收汉和公司任何资料，根据管理人掌握的现有资料，无法核实汉和公司是否对涉案商铺做过不同编号，无法核实房管部门办理商铺的初始登记的编号是否依据汉和公司自行编制的号码作登记，也无法核实出现前后编号不一致的原因。佳乐公司称其已根据汉和公司发出的《主张权利通知书》的要求，就涉案房屋向汉和公司破产管理人申报债权。汉和公司破产管理人确认佳乐公司已就涉案项目首层12-19、21、31-33、35、37-41、43号商铺及二层7、8、19号商铺向其申报债权。本院认为：本案的争议焦点包括：其一，佳乐公司是否有权对涉案房屋主张确权；其二，佳乐公司是否有权主张对涉案房屋停止强制执行。关于佳乐公司是否有权对涉案房屋主张确权的问题。佳乐公司以汉和公司将涉案房屋回迁补偿给潘美卿，而潘美卿又将涉案房屋出卖给佳乐公司，佳乐公司已付清全部购房款并实际占有使用多年为由，在本案中诉请确认其对涉案房屋享有所有权，但佳乐公司基于同样的理由在另案中已提出同样的诉请并经（2013）穗海法民三初字第1273号民事判决作出相应处理，故佳乐公司在本案中提出该项诉请构成重复起诉，原审认定应裁定驳回其该项起诉并无不当，本院予以确认。关于佳乐公司是否有权主张对涉案房屋停止强制执行的问题。佳乐公司以其已向潘美卿购买涉案房屋为由诉请排除原审法院的强制执行，但依据本案二审查明的事实，在本案原审判决后，本院已于2019年5月22日裁定受理案外人对汉和公司的破产清算申请。依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条及第十九条规定，“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同”；“人民法院受理破产申请后，有关债务人财产的保全措施应当解除，执行程序应当中止”，故在2019年5月22日之后，原审法院针对汉和公司名下财产的强制执行应当中止，佳乐公司针对涉案房屋提出执行异议已丧失事实基础，其应当通过破产程序主张权利。据此，佳乐公司要求停止执行涉案房屋的诉请亦应予裁定驳回。综上所述，依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条，第十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第五项，第一百五十四条第一款第三项及第一百七十条第一款第二项的规定，裁定如下：一、撤销广东省广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初3746号民事判决；二、驳回广东佳乐置业有限公司的起诉。本案一、二审案件受理费各4550元，均退回上诉人广东佳乐置业有限公司。本裁定为终审裁定。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  姚伟华二〇二〇年四月二十四日书记员  王文杰唐颖琪