湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终2572号上诉人（原审原告）：徐海霞，女，1976年12月6日出生，汉族，住湖南省醴陵市。上诉人（原审原告）：刘许三，男，1974年2月26日出生，汉族，住湖南省醴陵市。委托诉讼代理人：张松柏，湖南银联律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓玉，湖南银联律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：长沙市通华企业有限公司，住所地长沙市开福区车站北路649号天都大厦12013房。法定代表人：胡诗瑶，该公司董事长。委托诉讼代理人：康华，湖南联合创业律师事务所律师。上诉人徐海霞、刘许三因与被上诉人长沙市通华企业有限公司（以下简称通华公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2019）湘0105民初10583号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。徐海霞、刘许三上诉请求：撤销一审判决，改判支持徐海霞、刘许三一审的全部诉讼请求。事实和理由：原审以徐海霞、刘许三请求按日万分之一的标准计算违约金过高，酌情调整为日万分之零点五，明显不合理，应依法予以改判。徐海霞、刘许三主张违约的请求权是一个不可分割的整体，原审法院将违约金请求权按日分割，分别起算诉讼时效违背了当事人意思自治的基本原则。对于没有支付期限的债务，债权人任何时候都可以主张，只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人知道或者应当知道权利受到侵害，诉讼时效才可依法起诉。徐海霞、刘许三请求通华公司支付违约金请求权诉讼时效应从通华公司实际办理初始登记之日即2018年1月22日起算，原审法院认为本案逾期办理初始登记的诉讼时效应从2015年10月1日开始计算错误。通华公司辩称，通华公司在2019年为徐海霞、刘许三办理了产权证，没有违反合同约定，不构成违约。违约金请求权是一种请求权，应适用诉讼时效制度，徐海霞、刘许三在一审中没有提交证据证明存在诉讼时效中止、中断的情形。通华公司尊重一审法院的判决，没有上诉，愿意承担一审法院按日万分之零点五标准判决的违约金。徐海霞、刘许三向一审法院起诉请求：1.判决通华公司向徐海霞、刘许三支付逾期申请办理房屋初始登记的违约金106005.97元（每日按合同总金额的万分之五计算，自2015年10月1日计算至2018年1月22日，共计844天）；2．判决通华公司向徐海霞、刘许三支付逾期申请办理房屋所有权证的违约金25622.30元（每日按合同总金额的万分之五计算，自2018年7月24日计算至2019年2月13日，共计204天）；3．判决通华公司向徐海霞、刘许三退还房屋面积差房价款600.05元；4.由通华公司承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明：2008年6月20日，徐海霞、刘许三（买受人）与通华公司（出卖人）签订合同编号为2008684023019《长沙市商品房买卖合同》一份，约定：买受人购买出卖人开发的天都大厦第1幢23层23019号房屋；用途为住宅，建筑面积共54.43平方米；价款按照建筑面积计算，每平方米4615.08元，总价款为251199元。买受人以银行按揭方式付款的，在本合同签订之日向出卖人交付首期房款101199元，余款150000元以按揭方式支付。其中第八条面积确认及面积差异处理约定为合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，双方据实结算，面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权解除合同。第十七条关于产权登记约定为合同生效之日起60天内，买卖双方应向长沙市房屋产权管理局申请预告登记或预售合同备案登记。出卖人在交付商品房后365日内，将该幢商品房向长沙市房屋产权管理局申请初始登记。取得栋产权证后90日内申请办理买受人的房屋所有权证，365日内申请办理买受人的土地使用权证。因出卖人的责任，未能在规定期限内为买受人办理上述手续并取得相关权属证书的，如买受人解除合同，出卖人在买受人提出解除合同要求之日起30日内将买受人已付房价款（含利息）退还给买受人，并按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金；如买受人不解除合同的，自本合同规定期限的第二天起至实际办理登记之日止，出卖人按日向买受人支付0.5%的违约金。合同签订后，徐海霞、刘许三如约向通华公司支付了全部价款251199元，通华公司依约将房屋交付给了徐海霞、刘许三。通华公司于2018年1月22日向长沙市房屋产权管理局申请了案涉房屋的栋产权证的初始登记，通华公司于2018年4月24日取得案涉房屋的栋产权证。2019年2月13日通华公司向长沙市不动产登记中心提出办理徐海霞、刘许三房屋不动产登记的申请。同日徐海霞、刘许三取得案涉房屋不动产权证书。该证书载明：车站北路649号天都大厦23019房屋建筑面积为54.3平方米。一审法院认为，一、徐海霞、刘许三与通华公司签订的《长沙市商品房买卖合同》合法有效，通华公司应当为徐海霞、刘许三办理涉案房屋相关权证。因房屋产权证及土地使用权证已合二为一即不动产权证，故通华公司应当为徐海霞、刘许三办理涉案房屋的不动产权证。合同约定“出卖人在交付商品房后365日内，将该幢商品房向长沙市房屋产权管理局申请初始登记。取得栋产权证后90日内申请办理买受人的房屋所有权证，365日内申请办理买受人的土地使用权证。出卖人在2009年9月30日前依照国家和地方人民政府的相关规定，将验收合格并符合合同附件三所约定的装饰、设备标准条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”，通华公司应在2010年9月30日前向长沙市房屋产权管理局申请初始登记，但通华公司迟至2018年1月22日才向长沙市房屋产权管理局申请初始登记，违反合同约定，构成违约。通华公司于2018年4月24日取得该栋房屋的所有权证，但直至2019年2月13日才向长沙市不动产登记中心申请办理徐海霞、刘许三房屋的不动产登记证书，违反合同约定，构成违约。二、关于诉讼时效的问题。因违约金请求权属于债权，适用诉讼时效制度。一审法院认定通华公司应在2011年9月30日前向长沙市房屋产权管理局申请该栋商品房的初始登记，逾期应承担违约责任。因《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起施行，在此之前适用民法通则两年的诉讼时效规定，故2015年10月1日之前逾期办理初始登记的违约金请求权已超过诉讼时效，2015年10月1日起的违约金请求权适用《中华人民共和国民法总则》三年的诉讼时效规定，即本案逾期办理初始登记的诉讼时效应从2015年10月1日起开始计算。三、关于逾期办理初始登记和逾期申请办理房屋所有权证的违约金。逾期申请办理初始登记违约金请求权的诉讼时效从2015年10月1日起开始计算，共计违约844天；逾期申请办理房屋所有权证从2018年7月24日开始计算，共计违约204天。合同约定违约金计算方式为每日按照已付房款总金额的千分之五计算，考虑到本案徐海霞、刘许三已收房，未提交相应的证据证实其实际损失，通华公司亦提出违约金过高要求调整的请求，一审法院认为徐海霞、刘许三诉求违约金按日万分之五的标准计算过高，酌情调整为日万分之零点五。故通华公司应支付徐海霞、刘许三逾期申请办理初始登记违约金为10600.60元（251199元×0.005%×844天），应支付徐海霞、刘许三逾期申请办理房屋所有权证违约金为2562.23元（251199元×0.005%×204天）。四、关于面积差异款的返还。根据合同约定，产权登记面积与合同约定面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，双方据实结算，因徐海霞、刘许三房屋的产权登记面积为54.3平方米，与合同面积相差0.13平方米，故通华公司应退还徐海霞、刘许三房屋价款600.05元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决：（一）长沙市通华企业有限公司于判决生效之日起5日内向徐海霞、刘许三支付逾期申请办理初始登记的违约金10600.60元；（二）长沙市通华企业有限公司于判决生效之日起5日内向徐海霞、刘许三支付逾期申请办理房屋产权证的违约金2562.23元；（三）长沙市通华企业有限公司于判决生效之日起5日内向徐海霞、刘许三退还房屋价款600.05元；（四）驳回徐海霞、刘许三的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2024元，因适用简易程序减半收取计1012元，由通华公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，双方当事人在二审中的争议焦点是:1.一审法院将违约金标准调整为日万分之零点五是否妥当；2.原审从2015年10月1日起开始计算逾期申请办理房屋初始登记的违约天数是否正确。对于合同约定违约金为已付房款的日0.5%，由于该约定标准过高，一审法院考虑到徐海霞、刘许三已收房，徐海霞、刘许三亦未举证证明其实际损失等情况将违约金调整为日万分之零点五计算，并无不当，本院予以确认。徐海霞、刘许三的一审诉讼请求是按日万分之五的标准自2015年10月1日至2018年1月22日共计844天计算逾期申请办理房屋初始登记的违约金106005.97元，一审法院按其主张的违约天数计算违约金，亦无不当。综上所述，徐海霞、刘许三的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费1893.61元，由长沙市通华企业有限公司负担144元，徐海霞、刘许三负担1749.61元；二审案件受理费3787元，由徐海霞、刘许三负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 何 芳审判员 金新贵二〇二〇年四月十七日书记员 姚沐宏