新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0109民初7503号   原告：罗晶华，女，1954年12月15日出生，回族，住乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：马春淼（原告罗晶华次子），住乌鲁木齐市。被告：杨彦俊，男，1980年5月5日出生，回族，住乌鲁木齐市。被告：买付艳，女，1988年2月6日出生，回族，住乌鲁木齐市。被告杨彦俊、买付艳共同委托诉讼代理人：王博，乌鲁木齐市经开区（头屯河区）圣力法律服务所法律工作者。第三人：徐国强，男，1976年6月26日出生，汉族，住乌鲁木齐市。原告罗晶华与被告杨彦俊、买付艳，第三人徐国强房屋买卖合同纠纷，本院于2019年12月9日立案后适用简易程序，于2020年1月9日公开开庭进行了审理，后转为普通程序，于2020年4月1日公开开庭进行了审理。原告罗晶华及其委托诉讼代理人马春淼，被告杨彦俊、买付艳及其委托诉讼代理人王博，第三人徐国强到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告罗晶华向本院提出诉讼请求：1、请判令确认原被告于2017年6月2日签订的《宅院转让协议》无效；2、请判令被告返还房款70万元；3、判令被告赔偿利息损失105000元；4、判令被告赔偿装修损失2万元；5、请判令被告支付诉讼邮寄送达费120元，申请保全费4645.6元，诉讼保全责任保险费1650元；6、请判令诉讼费由被告承担。在庭前原告撤回第三、四项诉讼请求，诉讼金额变更为706415.60元。事实与理由：2017年6月2日，原、被告签订一份“宅院转让协议书”，约定被告将其位于××区转让原告，总价款70万元（柒拾万元整），合同签订后，被告给原告交付了前述房屋及院落，原告给被告交付了70万元（柒拾万元整）房价款，近日，政府部门通知原告称城镇居民禁止在农村买卖宅基地及房屋，原被告的宅院转让协议为无效协议，原告明白法律后果后立即找被告协调退款退房，但遭到被告拒绝，现诉讼来院，请法院查明事实，依法支持原告诉讼请求。被告杨彦俊、买付艳辩称：不同意退70万元，我们只是表见代理，我们已经披露了实际出卖人是徐国强，买卖关系是原告与徐国强达成的，我方只是代签合同，70万元全部由徐国强收取，其中65万元是转账，5万元是定金，定金是原告直接交给徐国强的。本案实际出卖人不是被告本人，原被告之间没有买卖关系，以合法的形式掩盖非法的目的，合同是与徐国强达成的，70万元的金额也是他们之间达成的，定金也给了徐国强，实际被告没有收到这个钱，签合同也是被告多次请被告帮忙签合同，请求法院驳回原告以合法形式签订的不真实的合同，驳回原告对被告的起诉。原告罗晶华围绕诉讼请求依法提交了宅院转让协议、银行存根流水、杨彦俊书写的收条和证明、保全裁定书、续行财产保全通知书、保险费发票、申请保全费缴款书、保险单。被告提交了银行流水、2019年11月11日原告代理人与被告联系的微信内容。原、被告对证据的真实性没有异议，本院对原、被告提供证据的真实性予以确认。原告对被告出示的徐国强出具的收条不予认可，因该收条并非本案原告出具，不能证实与本案原告的关联性，故本院对此收条与本案的关联性不予确认。第三人徐国强述称：我不是房主，也不是本村的人，被告欠我的借款，约定了2分利，被告什么时候还钱，什么时候把房子拿走。房子是杨彦俊的姐夫杨彦鹏介绍的，房子也是原告和被告自愿达成的协议，70万元也就是杨彦俊之前欠我的，再加上之前的利息，也已经远远超过了70万元。我只想把钱收回来。原、被告及第三人对原告出示的宅院转让协议、收条、银行客户回单、查询记录、徐国强出具的收条、证人杨彦鹏的证言的真实性没有异议。本院对以上证据的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：杨彦俊系乌鲁木齐市米东区古牧地镇东工村村民，罗晶华非东工村村民。杨彦俊通过徐国强联系罗晶华将其宅院及房屋转让给罗晶华，罗晶华向徐国强支付定金5万元，但要求与房屋所有权人杨彦俊签订合同。2017年6月2日，原告罗晶华与被告杨彦俊、买付艳签订《宅院转让协议》，协议中甲方杨彦俊、买付艳，乙方为罗晶华，协议主要内容有：甲方将自有的位于（地址：东工村六队）的一处宅院以及该宅院内的一栋二层楼转让给乙方，转让的宅院四至：巷道，北至马金彦、西至田进宝、南至巷道、北至马金彦。经测量，该宅院总面积为410平米，房屋面积320平米，甲乙双方协商认可上述宅院及其房屋转让价为人民币70万元。乙方于本协议签订之日先向甲方支付人民币56万元，乙方先向甲方支付定金5万元。甲方在收到购房款后向乙方出具收条。于2017年6月5日付清余款人民币9万元，甲方在收到购房款后向乙方出具收条。甲方交付宅院与乙方前，应确保乙方入住后，水电齐全。被告在合同的甲乙方处签字、捺印。原告罗晶华在合同签订前向徐国强支付了定金5万元。2017年6月2日，原告罗晶华向被告杨彦俊的通过银行转账支付了56000元，于2017年6月6日转账支付了剩余的9万元。当天，杨彦俊向罗晶华出具了两份收条和一份证明，确认收到罗晶华全部转让款70万元。徐国强将宅院交付罗晶华。杨彦俊收到原告款项后将款项全部转给徐国强的母亲丁兰芳的账户上。徐国强向杨彦俊出具收条，内容为：东工村杨彦俊在2016年之前借徐国强的钱，无力偿还，以东工杨彦俊二层楼宅基地院落作为抵债，债务两清，因徐国强资金短缺，经杨彦鹏介绍，于2017年6月2日将抵债的此院落以70万元转让给罗晶华，但因罗晶华强烈要求和原房主杨彦俊要签转让合同，所以罗晶华于2017年6月6日转给杨彦俊9万元，又于2016年6月2日再转给杨彦俊56万，加上之前徐国强收定金5万元，共计70万元，之后杨彦俊于2017年6月2日转给丁兰芳56万元，又于2017年6月6日分别再转给丁兰芳5万和4万，共计65万元，徐国强同意杨彦俊将此钱转给我母亲丁兰芳。徐国强在收款人处签字，落款日期为2020年1月7日。原告在诉讼前申请财产保全，申请保全被告财产825120元，原告为提供保全担保购买了诉讼保全保险，支付保全费4645.60元，支付保全保险费1650元。本案在庭审后，本院组织原、被告前往转让的宅院，原告除自行搭建的大棚未拆卸外，其余已腾空，问询被告杨彦俊及第三人徐国强是否同意接收，杨彦俊、徐国强均认为宅院不是自己出售不同意接收。本院认为：根据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。依照上述法律规定及宅基地“一户一宅原则”、“房地一体”原则，我国相关法律均严禁非本集体内部成员购买宅基地及其地上房屋，农村宅基地是只有本集体内部成员才能享有的特殊权力。由于被告杨彦俊系乌鲁木齐市米东区古牧地镇东工村村民，而原告罗晶华并非该村集体组织成员，原告罗晶华与被告杨彦俊、买付艳签订的《宅院转让协议》违反了此规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。原告罗晶华与被告杨彦俊、买付艳的行违反了法律的禁止性规定，应属无效协议。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。在协议被确认为无效后，因该合同所取得的财产应当予以返还，故被告杨彦俊、买付艳应向原告返还购房款70万元。原告因诉讼而发生的保全费用，应当由败诉方承担，本院根据原告胜诉比例予以分配，本院支持原告诉讼请求70万元，占原告申请保全金额825120元的84.84%，被告应承担保全费4645.60元的84.84%。对于保全保险费1650元，因申请财产保全，既可以用自己所有的财产作为担保，也可以用他人所有的财产作为担保，还可以向保险公司投保诉讼财产保全责任保险，其无论采取何种方式为诉讼保全申请提供担保都是为了其自身合法权益所为，因此，由此产生的费用依法依理都应由其本人负担。被告认为本案中是原告与第三人徐国强协商、由徐国强收取原告定金、由徐国强向原告交付房屋等情形，被告以此抗辩原被告之间的合同并非原被告之间签订，被告只是代理徐国强签订合同。对此抗辩意见，因《中华人民共和国合同法》第四条规定：当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。第十三条规定：当事人订立合同，采取要约、承诺方式。第二十五条规定：承诺生效时合同成立。根据合同法的以上规定，合同是在双方意思表示一致时形成，双方对合同相对人有按自己意愿予以选定的权利，根据双方对合同签订过程的描述，原告虽与徐国强协商过签订合同，但原告明确要求其要与被告签订合同，被告同意并在合同上签字，表明被告自愿接受原告发出要约的约束，表明被告对合同内容予以承诺，此时原、被告之间的合同成立并按合同约定生效，虽合同无效，但因合同产生的返还和赔偿损失仍应有合同相对方予以承担，故本院对被告抗辩其不是合同相对人的意见不予采纳。根据无效合同应相互返还的原则，原告应向被告返还因依合同取得的宅院，被告在审理中拒绝受领，在原告腾退宅院后，被告仍可随时要求受领，在本案中不做处理。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第十三条、第二十五条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告罗晶华与被告杨彦俊、买付艳于2017年6月2日签订的《宅院转让协议书》为无效合同；二、被告杨彦俊、买付艳向原告罗晶华返还购房款70万元，于本判决生效后十日内付清；三、被告杨彦俊、买付艳于本判决生效后十日内赔偿原告罗晶华申请保全费5341.19元（4645.60×84.84%）；四、被告杨彦俊、买付艳于本判决生效后十日内赔偿原告罗晶华邮寄送达费120元；五、驳回原告罗晶华要求被告杨彦俊、买付艳承担保全保险费1650元的诉讼请求。邮寄送达费120元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10864.16元，由原告负担14.68元，被告负担10849.48元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。   审  判  长   纪 洪 刚人民 陪 审员   田 素 环人民 陪 审员   阿合买提   二 〇 二 〇 年 四 月 三 日 书  记  员   马 颜 萍书  记  员   李  燕