江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏06民终4430号 上诉人（原审原告）：凌瑛，女，1957年10月23日出生，汉族，户籍地江苏省南通市崇川区。 委托诉讼代理人：魏建林（系凌瑛丈夫），住江苏省南通市崇川区。 委托诉讼代理人：胡艳华，江苏君哲律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：深圳华强（南通）投资有限公司，住所地江苏省南通市港闸区。 法定代表人：李曙成，该公司董事长。 委托诉讼代理人：石美娟，该公司职工。 被上诉人（原审被告）：深圳华强物业管理有限公司南通分公司，住所地江苏省南通市港闸区。 负责人：叶小春，该分公司董事长。 委托诉讼代理人：曹洪发，该公司职工。 上诉人凌瑛因与被上诉人深圳华强（南通）投资有限公司（以下简称华强投资公司）、深圳华强物业管理有限公司南通分公司（以下简称华强物业公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服江苏省南通市港闸区人民法院（2018）苏0611民初2049号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 凌瑛上诉请求：1.撤销原判；2.依法改判华强投资公司、华强物业公司赔偿上诉人租金损失42000元、装修损失118068元，物业损失3268.60元，合计163336.60元；3.一、二审案件受理费、鉴定费由被上诉人负担。事实和理由：1.一审法院对司法鉴定报告的采信有误。案涉鉴定报告鉴定依据不足，鉴定因素考虑不全面，结论论证缺乏科学依据。一审中虽通知鉴定人到庭，但仍未能解决鉴定结果存在的上述问题，上诉人申请重新鉴定应予准许。2.案涉房屋发生损害系华强投资公司管道质量问题以及华强物业公司物业服务不到位所致。一审审理终结前（2019年9月25日），案涉房屋的19-21∕H-L轴区域内再次出现大量漏水，且为生活污水，存在明显异味。经华强物业公司工作人员拆除上诉人家中橱柜后，发现漏水原因系该栋楼厨房设计、施工错误，并在使用中出现堵塞所致，与上诉人拆除21-23∕K轴的墙体无任何关联性，进一步证实鉴定报告存在缺陷。且与华强物业公司在一审中主张的华强投资公司交付的房屋存在排污管道质量问题基本一致。 华强物业公司、华强投资公司辩称，1.一审中鉴定机构作出的鉴定结论真实有效，鉴定程序合法，鉴定人出庭接受质询，上诉人并无充分理由证明鉴定报告存在缺陷，一审法院对该鉴定报告予以采信并无不当。上诉人在装修过程中改动了外墙，造成房屋下方防水层被破坏，导致室外污水渗透进入室内而发生损害，表现为有虫卵和潮湿现象。2.上诉人主张2019年9月25日发生漏水，此系一审庭审结束后新发生的问题，并非本案的新证据。上诉人在一审中确认损失原因是室外污水渗透到室内，而非下水管漏水；现其推翻一审观点，认为系管道堵塞所致。可见其主张摇摆不定，多是推测，且从2018年5月至2019年9月期间上诉人没有提出过有漏水或虫卵加重问题。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律准确，上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回部上诉，维持原判。 凌瑛向一审法院起诉请求：1.判令华强投资公司、华强物业公司立即对南通市华强城63幢105室房屋进行维修至符合居住条件；2.判令华强投资公司、华强物业公司赔偿租金损失42000元；3.判令华强投资公司、华强物业公司赔偿装修损失118068元；4.判令华强物业公司赔偿物业费损失3268.6元；5.诉讼费用由华强投资公司、华强物业公司负担。 一审法院认定事实：凌瑛向华强投资公司购买华强城63幢105室房屋，2013年12月底拿房，2014年3月开始装修。装修过程中凌瑛购买地板78平方米花费23200元，购买瓷砖花费34868元，支付水电、吊顶、地砖铺贴、橱柜制作安装、墙体改造等花费6万元。房屋装修完毕后，凌瑛入住。2018年5月下旬，房屋北卧室的北墙、西墙的墙根处和南墙橱柜的根部滋生出大量的虫子，房间内有严重的臭味。凌瑛掀开北卧室西墙附近的地板沿墙根往下挖，水泥黄沙潮湿并有活体虫子。凌瑛在诉讼中申请对房屋受损原因进行鉴定。经鉴定，凌瑛在装修时敲掉北卧室的外墙，在北卧室外墙的设备平台边缘重新砌墙，在此过程中破坏了外墙的防水层，致使室外水因虹吸现象进入房屋下方的夹土层。凌瑛北侧卧室外墙安装的污水排水管有渗漏问题，渗入卧室外泥土中的污水，因凌瑛破坏了外墙防水层而渗入房屋下方的夹土层。 一审法院认为，凌瑛主张华强投资公司出卖的房屋、排水管道有质量问题，存在侵权行为，华强物业公司未尽到物业管理责任，存在侵犯其财产权利的行为。根据鉴定意见房屋渗水系因凌瑛装修时破坏房屋外墙防水层所导致的，凌瑛无其他证据证明房屋存在质量问题。就排水管道问题，华强物业公司亦主张华强投资公司存在排污管道的质量问题，具体为：1.排污管道在九十度转弯时没有接头，致使污水排入泥土之中，2.排污管道九十度转弯的设计和施工不符合建设工程规范要求，但是华强物业公司未能举证证明其主张。根据凌瑛提供的视频和照片可以证明华强物业公司在疏通排水管道，但是并不能证明是排污管道存在质量问题，其拍摄视频时，排污管道也已经超过了住宅质量保证书中的质保期限，故一审法院对凌瑛和华强物业公司关于华强投资公司所售房屋存在质量问题的主张不予采信。根据房屋渗漏原因的鉴定，渗水的直接原因是凌瑛破坏了外墙防水层。华强物业公司负有对小区公共区域的下水管道管理和疏通义务，其管理不善导致有污水积留在房屋外墙的泥土中，以致渗入凌瑛房屋的夹土层，造成凌瑛房屋的财产损失，应当认定是两个原因相结合造成了凌瑛的损失。鉴于凌瑛自己在装修过程中破坏了的外墙防水层是渗水的直接原因，污水积留是嗣后原因，且房屋外墙防水层的破坏较为隐蔽，一审法院酌情由华强物业公司对凌瑛的损失承担20%的赔偿责任。关于凌瑛损失问题，其主张租金损失42000元、装修损失118068元、物业费损失3268.6元。凌瑛虽提供的租赁合同以及租赁费收据，但是其主张的月租金为6000元，明显超出本地租赁市场行情，即便其确实按照月租金6000元租赁了房屋，也违反了避免损失扩大的义务，一审法院根据凌瑛房屋装修情况，参照一般市场行情酌定租金为3000元/月，凌瑛自损害发生之日至鉴定结论作出，难以居住房屋，考虑到其在鉴定结论作出即可实施修复行为，酌情确定租金期限为12个月，即租金损失为36000元。凌瑛主张装修损失118068元，即其初始对房屋装修的全部费用，但是经现场勘验，凌瑛因滋生虫子受影响的仅为北卧室的地板和橱柜，故其主张118068元的装修损失，难以支持。根据凌瑛装修花费情况以及受损地板和橱柜情况酌情支持装修损失9000元。凌瑛主张物业费损失3268.6元，鉴于房屋存在严重臭味不宜居住，不能居住期间的物业费也应作为其损失。凌瑛举证的交易记录收款方为华强物业公司、金额确定为3268.6元，华强物业公司并未能举证反证证明未收到该款，或者该款为其他费用，故华强物业公司的该意见不予采信。综上，凌瑛损失为48268.6元，华强物业公司应赔偿凌瑛9653.72元。凌瑛要求华强投资公司、华强物业公司维修房屋，鉴于凌瑛房屋墙体的损坏是自己造成的，一审法院对该请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条、第十九条、第二十四条之规定，判决：一、华强物业公司于判决生效之日起十日内赔偿凌瑛9653.72元；二、驳回凌瑛的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1216元，由凌瑛负担1164元，华强物业公司负担52元。鉴定费40000元、鉴定人出庭费用4000元，由凌瑛负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交光盘两张，证明2019年9月25日，涉案房屋厨房区域内因厨房下水管道堵塞再次漏水，且为生活污水，存在明显异味。此与华强物业公司服务不到位、华强投资公司施工质量存在问题有直接的因果关系。华强投资公司质证认为，此系一审庭审后新发生的情况，与本案无关，不可作为本案的新证据。视频中的内容不能完全反映当时的情况，仅表明上诉人控制下的房屋有漏水情况，是否是房屋质量问题造成的不得而知；若是下水管漏水，下水管的质保期为两年，已过质保期。华强物业公司质证认为，对该视频真实性认可，但系一审庭审后发生的新情况，与本案无关，不可作为本案新证据。发现漏水后，排查中首先进行管道疏通，疏通后漏水情况并没有缓解，此后进行了开挖，说明漏水并非管道堵塞造成。管道质保期为两年，保质期过后物业公司对管道只有疏通的义务。本院对一审法院查明事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：1.江苏华科建设工程质量检测有限公司作出的（2019）司鉴字第003号司法鉴定报告能否采信；2.华强投资公司是否应当承担赔偿责任；3.一审判决华强物业公司承担20%赔偿责任是否恰当；4.一审认定的损失范围是否具有依据。 关于争议焦点1，经凌瑛申请,一审法院依法委托江苏华科建设工程质量检测有限公司对案涉房屋的损害原因进行鉴定,该中心作出鉴定意见后,鉴定人亦到庭接受了双方质询。凌瑛并未提交证据证明本案存在鉴定机构或鉴定人员不具备相关鉴定资格、鉴定程序严重违法、鉴定结论明显依据不足等不应采信的情况。虽凌瑛主张2019年9月25日案涉房屋厨房内再次出现大量漏水并以此佐证鉴定结论依据不足，但一方面漏水是否因厨房下水管道堵塞所致并未明确；另一方面其在一审中陈述2018年4月因为室外排污管道的破损而导致室内渗漏，5月下旬发现房屋内滋生大量虫体并有异味，明确案涉房屋污水渗漏系因主水管未与排污井连接而直接将污水排至案涉房屋地下的泥土内所致。此外，鉴定人员出庭接受质询时亦明确表示鉴定中已经考虑过室内渗漏的因素。故凌瑛以在鉴定报告作出后新发生的事实为由主张鉴定报告存在缺陷，不能成立。 关于争议焦点2，因案涉司法鉴定报告中明确案涉房屋的损害系因拆除一层21-23∕K轴建筑外墙过程中墙体与回填土间的防水构造措施遭到破损所致，故根据现有证据不能证明华强投资公司对于案涉房屋的损害存在过错，凌瑛要求华强投资公司承担赔偿责任缺乏依据。 关于争议焦点3，因凌瑛北侧卧室外墙安装的污水排水管有渗漏问题，而华强物业公司负有对小区公共区域的下水管道管理和疏通义务，其管理不善导致有污水积留在室外土层中。一审法院结合鉴定报告明确的损害原因，酌情由华强物业公司对凌瑛的损失承担20%赔偿责任，符合双方过错程度。 关于争议焦点4，凌瑛主张的装修损失118068元系对房屋装修的全部费用，而一审法院经现场勘验并经双方确认，案涉房屋因滋生虫卵受影响的仅为北卧室地板和橱柜，故一审法院根据装修及受损情况酌情支持装修损失9000元，具有依据。关于租金损失问题，凌瑛虽提供租赁合同以及租赁费收据佐证月租金为6000元，但此明显超出当地租赁市场行情。一审法院根据凌瑛房屋装修情况，参照一般市场行情酌定租金标准为3000元/月并无不当。 综上所述，凌瑛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1216元，由上诉人凌瑛负担。 本判决为终审判决。 审判长 曹 璐 审判员 陆海滨 审判员 高 雁 二〇二〇年四月七日 书记员 张佳琦