广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终5042号上诉人（原审被告）：陈琳，男，1980年1月10日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：高凌养，广东骏森濠律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑金焕，男，1982年1月23日出生，汉族，住广东省清远市清城区。委托诉讼代理人：王伟深，广东弦正律师事务所律师。上诉人陈琳因与被上诉人郑金焕租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初29956号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。陈琳上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回郑金焕全部诉讼请求或发回重审；2.改判郑金焕支付其已经使用的7个月租金28000元，滞纳金依法由法院裁量；3.改判郑金焕支付其拖欠的水电费用3055元，网费208元，垃圾费500元；4.一、二审诉讼费由郑金焕承担。事实和理由：一审判决认定事实错误。（一）一审判决认定陈琳擅自将涉案商铺转让给郑金焕，违反原租赁合同的约定是错误的。陈琳将商铺转让给郑金焕得到了原出租人的同意，为此陈琳还支付了1万元（合同上名为广告材料费及基础建设费），并且在转让前还与郑金焕、原出租人三方见面，原出租人告知郑金焕由于公司内部问题还没有处理完毕，需要过段时间才能与郑金焕签订新的合同，郑金焕也表示理解与同意，郑金焕随后将转让费的余款支付给陈琳，郑金焕提交的证据三中的《通知》可以证明。一审判决认定陈琳2019年3月2日将涉案商铺交付给郑金焕使用至2019年7月11日，中途未曾有任何第三人骚扰过郑金焕的正常经营，能证明陈琳并非是擅自转租。2019年7月，陈琳、郑金焕与物业公司三方曾当面协商，物业公司当面表态郑金焕可在原基础上保留或扩大、缩小商铺，或者在商业街其他位置任选一个位置进行经营。陈琳在收到郑金焕《律师函》时，也数次致电要求郑金焕一起去物业方洽谈、签订合同，郑金焕表示商圈无独家面包烘焙类的保护措施，经营一个学期营业额也没有达到预期，铺位租金太高，无法承受，拒绝签订合同。因此，陈琳将涉案商铺转让给郑金焕是经得原出租人同意的，并非陈琳擅自转让，郑金焕之所以退租的真实原因是其经营期间盈利不丰厚，不想继续经营。（二）一审判决认定涉案商铺因消防工程改造导致无法按照合同的约定继续履行是错误的。郑金焕提交给一审法院的《占用消防通道撤离通知书》中明确显示是因为郑金焕经营涉案商铺时，擅自将其物品摆放在消防通道上，以致占用消防通道，致使物业公司向其发送通知，要求郑金焕将消防通道内的物品撤离。涉案商铺虽有两卡门面，陈琳租赁的是面对商铺门口右边的那卡门面，建筑面积约为30平方米，旁边另一卡门面就是消防通道，因中间隔墙有门，且电梯和楼梯都是闲置未使用，其铁闸门经常不开，郑金焕便经常将其物品摆放在消防通道上。物业公司向郑金焕发出的《占用消防通道撤离通知书》是要求郑金焕将占用消防通道的物品搬离，是普通的整改，并非要求收回商铺或者解除合同。因此一审判决认定涉案商铺因消防工程改造导致无法按原租赁合同的约定履行是错误的。（三）一审判决认定郑金焕已将涉案商铺退还陈琳是错误的，转让费包括转让时的机器、设备、经营权、原材料等费用。郑金焕在收到物业公司的通知后的确有告知陈琳，但其在并未与陈琳协商的前提下，就径直离开，并未与陈琳进行交接，致使特许加盟授权书遗失、烤炉温控损坏、搅拌机内部线路短路、机械设备有不同程度的损坏，陈琳交付给郑金焕的饮料商品销售一空、面包原材料、包装材料用完，甚至水电网费等都没有结算。因此，一审判决简单认定郑金焕已将涉案商铺退还陈琳是错误的。郑金焕二审答辩称，1.一审判决在认定事实方面符合双方的约定，双方约定由陈琳组织出租方和郑金焕重新签订租赁合同，才促成转让的生效，后来陈琳没有促成签订合同，所以应当退回保证金，陈琳要求改判的理由不成立；2.对于陈琳第2、3项上诉请求，属于反诉的范围或者另案起诉范围，郑金焕不同意陈琳该两项上诉请求；3.陈琳认为没有违反合同约定的主张郑金焕不确认，因为转让的时候合同已经明确约定不能分租、转租，所以转让的时候应重新签订租赁合同，但是本案中并没有将合同转到郑金焕名下；4.本案就是因为消防的问题被收回商铺的，基于该情况，郑金焕无法达到转让合同的目的和效果；5.涉案商铺在2019年7月11日已经交还给陈琳，关于设备故障的问题，陈琳认为其没有接收，郑金焕认为不属实。陈琳的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。郑金焕向一审法院起诉请求：1.陈琳立即向郑金焕退还广州市白云区江高镇广技师步行街消防通道“玛迪奥”商铺的转让款人民币65000元；2.陈琳向郑金焕支付商铺转让款的利息，利息以65000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年3月4日起计至陈琳实际清偿之日止（现暂计至立案之日至为1332.41元）；3.本案全部诉讼费用由陈琳承担。一审法院认定事实：2017年5月25日，案外人王兴琼（甲方）与陈琳（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方同意将广州市广技师步行街消防通道的商铺（以下简称涉案商铺）出租给乙方经营面包、麻辣烫，品牌玛迪奥，建筑面积30平方米；租期期限自2017年9月1日至2020年9月1日共3年；乙方一次性支付甲方综合广告材料费及基础建设费合计10000元，此款不退；租金及清洁费按年结算，每年租金40000元，清洁费500元；乙方合同期内不得转租、转让。2019年3月1日，郑金焕与陈琳口头约定陈琳将涉案商铺转让给郑金焕，转让费65000元，郑金焕于2019年3月1日、4日分别给付陈琳20000元、45000元。陈琳于2019年3月2日将涉案商铺交给郑金焕使用，郑金焕一直使用至2019年7月11日交还给陈琳。2019年7月3日，广州壹壹物业管理有限公司向学生公寓楼商业街各位商户发出通知，为提升商业街的竞争力，决定于2019年7月开始重新规划改造，通知各商户于2019年7月6日重新签订协议并同意重新规划改造。2019年7月17日，广州市图富物业管理有限公司向陈琳发出《占用消防通道撤离通知书》，称陈琳占用广州市广技师步行街消防通道，限令陈琳于2019年7月20日前将所有物品撤离消防通道。2019年9月5日，广州壹壹物业管理有限公司向玛迪奥商户发出通知，要求重新签订租赁协议并同意重新规划改造。一审法院另查，广州市图富物业管理有限公司属旧的物业管理公司，广州壹壹物业管理有限公司是新的物业管理公司。一审法院认为，陈琳与王兴琼签订的《商铺租赁合同》约定租赁期限自2017年9月1日至2020年9月1日，合同明确约定合同期内不得转租、转让，陈琳擅自将涉案商铺转让给郑金焕，违反了原租赁合同的约定，而且涉案商铺因消防工程改造导致无法按原合同的约定履行，郑金焕已将涉案商铺退还给陈琳，合同已经解除，陈琳应当将转让款65000元退还给郑金焕。郑金焕明知涉案商铺不能转让及占用消防通道，仍然受让涉案商铺，对其主张转让款的利息，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2019年11月22日作出如下判决：一、自本判决生效之日起十日内，陈琳向郑金焕返还转让款65000元；二、驳回郑金焕的其他诉讼请求。案件受理费729元，由陈琳负担。本院二审期间，陈琳提供以下证据：1.涉案商铺照片，拟证明涉案商铺虽有两卡门面，陈琳租赁的是面对商铺门口右边的那卡门面，建筑面积约30平方米，旁边另一卡门面其实就是消防通道，因中间隔墙开有门，并且其铁闸门经常不开，郑金焕便经常将其物品摆放在消防通道上；2.水电费单，拟证明郑金焕在未与陈琳协商的前提下就径直离开，并未与陈琳进行交接，甚至水电网费等都没有和陈琳结算；3.加盟费信息，拟证明郑金焕在未与陈琳协商的前提下就径直离开，并未与陈琳进行交接，致使交付给陈琳的玛迪奥价值6.88万元加盟授权书遗失，特许加盟授权牌遗失。郑金焕经质证认为：对证据1中照片的真实性没有异议，但是对其关联性有异议，可以看出来涉案商铺是招牌对应的两间商铺的整体面积，而不是其中一间，其提交的经营照片与本案无关；对证据2的真实性、合法性、关联性不予确认，郑金焕接收涉案商铺后就等陈琳变更合同，但是陈琳没有变更；对证据3真实性、合法性、关联性不予确认，与本案无关，也证明不了陈琳所要证明的内容。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，陈琳在一审庭审期间称：“……从原告（郑金焕）受让商铺开始他就明确地知道，他也到现场看了这个店铺，他还自愿受让的，并且合同里面也写的很清楚合同的第一条，甲方同意将广州市广技师步行街消防通道的商铺出租给乙方经营面包、麻辣烫，品牌玛迪奥，这已明确地知道原告在受让店铺的时候，根本就是知道这个商铺是占用了消防通道……”。二审期间，陈琳称其承租、转让的商铺为装有玻璃门的商铺，旁边无玻璃门的铁闸门内为消防通道，并非其承租、转让的商铺，其经营期间仅使用安装了玻璃门的商铺，并无占用相邻消防通道。郑金焕称：其受让的商铺为玛迪奥招牌下面两个门卡即装有玻璃门的门卡内的面积以及隔壁无安装玻璃门的门卡内的面积；其知道无安装玻璃门的门卡内面积属于消防通道，但当时是可以使用的；装有玻璃门的门卡内面积作为销售区，无安装玻璃门的门卡内面积放有烤面包的设备作为生产区。一审庭审中，陈琳称“钥匙他的确给了我们，他们就走了……”。二审庭询中，陈琳称“我方在一审时所说的确认对方向我方交还商铺的钥匙是指郑金焕将钥匙留在商铺后通知我方就径直离开，我方知道郑金焕在7月11日已经走了……”。二审期间，郑金焕、陈琳均确认自己没有了解过涉案商铺的权属情况以及报建情况，陈琳称涉案商铺没有办理产权登记。郑金焕、陈琳至今无提供涉案商铺的权属证明或者报建资料。陈琳称其所收取的65000元转让费包括设备费、原材料费、饮料、经营权以及包装材料等，但对于具体对应的价值没有细分。郑金焕称转让费包括涉案商铺内所有物品、机器、柜子、饮料，也包括品牌经营权，原材料有一小部分，还有顶手费，是整体转让，没有细分具体的费用。陈琳称其将涉案商铺转让给郑金焕已经征得王兴琼的同意，但未能提供相应的证据，郑金焕亦对此不予确认。陈琳、郑金焕均确认双方在郑金焕接收涉案商铺时并未对店铺内的设施设备、原材料等物品的种类以及数量进行登记。陈琳称郑金焕交还商铺时，店内设施设备、物品有损坏，但无提供相应证据证明。郑金焕称其自2019年3月2日开始实际使用涉案商铺，到2019年7月11日结束，期间因为没有变更合同，也没有怎么经营，且当时新旧物业公司产生纠纷，新的物业公司不认可旧的物业公司签订的租赁合同，要收回涉案商铺，2019年3月-7月都没有人向其收取租金。郑金焕没有提供充分证据证明其在交还涉案商铺之前因为涉案商铺的权属问题、报建问题或者物业管理等当面的原因导致其无法正常经营。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。根据本案查明的事实和证据，陈琳、郑金焕之间不仅达成陈琳将其与案外人所签《商铺租赁合同》项下权利义务概括转让给郑金焕的合意，还达成陈琳将品牌经营权以及商铺内所有物品、设施设备等一并转让给郑金焕的合意。陈琳称其转让租赁合同项下权利义务的行为得到王兴琼的同意和认可，但其提供的证据并不足以证实其该主张，本院对此不予采信。从郑金焕的陈述来看，郑金焕受让涉案商铺时亦清楚知悉涉案商铺存在占用消防通道经营的事实。陈琳在一审期间确认郑金焕在2019年7月11日交还涉案商铺的钥匙，且其知道郑金焕于该日起已无在涉案商铺内经营，即陈琳自该日起已可收回涉案商铺并及时清点店内物品。陈琳、郑金焕确认双方并未在郑金焕接收涉案商铺时曾对商铺内的物品、设备设施的种类、数量进行登记，陈琳并无证据证明郑金焕交还涉案商铺时店内设施设备、物品存在损坏或者已灭失，其关于双方未办理商铺交接、郑金焕交还的物品与原状不符，并据以主张郑金焕未退还涉案商铺，依据不足，本院对此不予采信。一审法院认定郑金焕交还商铺的时间为2019年7月11日，并无不当，本院予以认同。陈琳与案外人所签《商铺租赁合同》中明确约定“不得转租、转让”，陈琳、郑金焕在未取得王兴琼同意、认可的情况下达成概括转让《商铺租赁合同》项下权利义务的合意且付诸履行，陈琳、郑金焕至今未提交涉案商铺经合法报建的证明材料，由此可见，对于合意的转让行为最终未能完成，陈琳、郑金焕均有过错。郑金焕自2019年3月2日开始使用涉案商铺，至2019年7月11日交还，实际使用4个月零10天，郑金焕未提供充分证据证明其在上述期间因涉案商铺的权属问题、报建问题或者物业管理等方面的原因而无法正常经营，本院对其该主张不予采信。郑金焕实际使用涉案商铺4个月零10天，其要求全部退还转让费，有违公平、合理原则。根据陈琳、郑金焕在转让合意达成后的履行情况，本院酌定陈琳向郑金焕返还转让费48000元。一审法院认定陈琳应全额退还转让费65000元给郑金焕欠妥，二审予以纠正。综上所述，陈琳关于其不应全额退还转让费65000元给郑金焕的上诉请求成立，本院予以支持；陈琳的其他上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定陈琳应全额退还转让费65000元给郑金焕欠妥，二审予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七十九条、第八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初29956号民事判决第二项；二、变更广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初29956号民事判决第一项为：自本判决送达之日起十日内，陈琳向郑金焕返还转让款48000元；三、驳回郑金焕的其他诉讼请求。一审案件受理费713元，由郑金焕负担213元，陈琳负担500元。二审案件受理费1425元，由郑金焕负担425元，陈琳负担1000元。本判决为终审判决。审判长  李静审判员  张怡审判员  余盾二〇二〇年四月二十一日书记员  贾妍胡秀红