辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽04民终186号上诉人（原审被告）：抚顺星宇房地产开发有限公司，住所地辽宁省清原满族自治县清原镇校东街冈山1-18门市。法定代表人：吕泽成，该公司经理。委托诉讼代理人：赵奕，辽宁满诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：曲艺，辽宁满诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张书平，男，1960年1月5日出生，满族，住辽宁省清原满族自治县。委托诉讼代理人：张燕（张书平妻子），1962年7月8日出生，满族，住辽宁省清原满族自治县。原审被告：清原满族自治县城乡房地产开发有限责任公司，住所地辽宁省清原满族自治县清原镇清河路25号。法定代表人：姜雪军，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱家财，该公司员工。上诉人抚顺星宇房地产开发有限公司（以下简称星宇公司）因与被上诉人张书平，原审被告清原满族自治县城乡房地产开发有限责任公司（以下简称城乡公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服辽宁省清原满族自治县人民法院(2019)辽423（原审判决如此，应为0423，下同）民初1212号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。星宇公司上诉请求：1、撤销原审判决，改判星宇公司给付张书平168,000元或发回重审。2、一、二审诉讼费及评估费、保全费由被上诉人承担。事实和理由：1、原审被告城乡公司与被上诉人签订的《房屋拆迁产权调换协议书》中约定的回迁房屋因政府规划调整没有建造致使协议无法履行，但协议中已明确约定了赔偿标准，应按协议约定以3000元/m2的标准赔偿被上诉人。2、一审法院依据13号楼3单元302室的价值评估报告判决上诉人赔偿数额有误。13号楼3单元302室与案涉房屋不具有关联性。本案争议为回迁房屋，评估应参照其他回迁房屋确定价值，上诉人所有回迁房屋皆安置于7、8、9号楼，是完全按照回迁房屋标准建造。本案中被上诉人申请评估参照的房屋即13号楼的市场价值远远高于回迁房屋。被上诉人张书平辩称，按照3000元/㎡赔偿没有依据。因星宇公司原因导致回迁给张书平的13号楼4单元302室没有建造，致使张书平回迁目的不能实现，只能要求星宇公司赔偿损失。张书平要求参照相同位置进行价格评估是正确的，星宇公司的上诉请求没有依据，应予驳回。张书平向一审法院起诉请求：1、解除与被告签订的房屋拆迁产权调换协议书；2、被告赔偿原告损失26万元（4630元×56㎡）及赔偿金10万元；3、被告支付原告临时安置补助费（从2009年9月9日起至2011年3月9日，每月200元计算；从2011年3月10日起至判决执行完毕止，按每月300元计算）；4、被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实，被告城乡公司经清原县房屋拆迁行政主管部门批准已获得拆迁资格，进行清原镇冈山小区二方块的房屋拆迁。根据房屋拆迁有关规定和房屋拆迁安置补偿方案，被告城乡公司拆迁原告的房屋，拆迁后由被告星宇公司建设并出售。故被告星宇公司以被告城乡公司的名义与原告赵宝军（原审判决如此，应为张书平）签订了《房屋拆迁产权调换协议书》，协议书约定：原告自愿将坐落于清原镇西南街建筑面积36.65㎡的私有住宅调换至冈山小区13号楼4单元302室。回迁日2011年3月9日。同时约定：如未能按时回迁，被告继续支付临时安置补助费，并每月增加100元。另查：被告星宇公司建设施工的冈山小区13号楼已建成，但冈山小区13号楼设计中没有建造应配户给原告的房屋（冈山小区13号楼4单元302室），导致原告不能按回迁协议回迁。原告申请评估鉴定，房屋拆迁产权调换协议书里约定的回迁房屋不存在，请求参照13号楼三单元302室。评估该房屋经辽宁金桥房地产价格评估咨询有限公司评估，单价为4，630元/㎡,估价总额为260，000元，花费评估费用2,600元。一审法院认为，被告星宇公司以被告城乡公司的名义与原告签订的《房屋拆迁产权调换协议书》是双方自愿签订的，该合同系双方当事人真实意思表示，并不违反法律和行政法规的禁止性规定，亦未侵害第三人的利益，该合同应认定为合法有效，故应由被告星宇公司按照合同约定履行自己的义务，被告城乡公司不承担合同责任。但在实际履行中，被告星宇公司并未合同中约定建造13号楼4单元302室，该违约行为致使原、被告约定的合同目的不能实现，故原告请求解除合同，一审法院应予以支持。原告要求赔偿经济损失一节，原告请求按照评估公司评估案涉参照房屋的单价为4，630元/㎡，估价案涉回迁房屋的损失，一审法院予以支持。星宇公司应赔偿原告损失4,630元/㎡×56㎡=259，280元。基于最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称解释）第七条、第八条的规定，“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理”，第八条规定“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任；”，原告因无法获得应配户的房屋，依法享有“请求解除合同、赔偿损失，并请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”的权利，故被告星宇公司应赔偿原告损失并承担赔偿责任。被告星宇公司承担的赔偿责任应不超过已付购房款的一倍，即已付购房款应按原告动迁时交付的房屋市场价值予以计算，综合考虑原告原有房屋的坐落位置及动迁规划，一审法院酌定被告星宇公司应承担80,000元的赔偿责任。原告要求给付临时安置补助费200元/月一节，临时安置补助费200元/月的给付标准是基于双方协议约定，该临时安置补助费应给付至本案判决生效时止。一审法院据此判决：一、解除原、被告于2009年9月9日签订的《房屋拆迁产权调换协议书》；二、被告抚顺星宇房地产有限公司于本判决生效后十日内给付原告张书平经济损失259，280元及赔偿金80,000元。三、被告抚顺星宇房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告张书平自2009年9月9日始至2011年3月9日期间的临时安置补助费，按200元/月标准予以计算；自2011年3月10日始至本判决生效期间的临时安置补助费，按300元/月标准予以计算。四、评估费2,600元由被告抚顺星宇房地产开发有限公司负担。五、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，就当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3，627元，保全费2，020元，由被告抚顺星宇房地产开发有限公司负担。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。星宇公司提交以下证据：证据1、图纸，证明政府规划有调整。证据2、星宇公司回迁户安置情况内部统计表，证明所有回迁户都安置在7、8、9号楼。证据3、2006年和2018年房屋拆迁安置补偿办法，证明安置回迁差价补偿有政府规定。证据4、与张书平同期签订的其他回迁户的房屋拆迁产权调换协议书，证明安置补偿费用有特殊约定，没有特殊约定的就视为放弃补偿费。张书平对上述证据的质证意见为：我与星宇公司是2009年签订的协议，2006的房屋拆迁安置补偿办法与我无关。政府规划调整与我无关，也没有通知我。对当事人二审争议的事实本院认定如下：本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明：星宇公司以城乡公司名义与张书平签订的《房屋拆迁产权调换协议书》中，双方对于2011年3月9日前临时安置补助费并未约定，对于因甲方责任未能按时回迁时约定甲方自约定回迁日起继续支付乙方临时安置补助费并在原基础上每月增加100元。本院认为，本案的争议焦点有三项，一是应依据何种标准赔偿涉案房屋经济损失。关于星宇公司主张应按3000元/㎡的标准赔偿张书平损失一节。经查，双方签订的《房屋拆迁产权调换协议书》中约定将张书平所有的房屋调换至岗山小区13号楼4单元302室(面积56㎡)，双方同意回迁房屋实际面积若超出56/㎡张书平不再给付多余差价，若实际面积达不足56㎡，则按3000元/㎡赔偿张书平。该约定的前提是案涉房屋存在，其面积小于56㎡，而实际上13号楼4单元302室没有建造，星宇公司根本违约，故星宇公司主张按照3000元/㎡赔偿张书平损失没有事实依据，本院不予支持。在星宇公司根本违约致张书平不能实现合同目的的前提下，一审法院委托评估机构参照合同约定的13号楼其他单元相同房间的标准评估该房屋价值并无不当，本院予以支持。本案争议焦点二是星宇公司应否支付张书平赔偿金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。第八条规定：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。参照上述规定，因协议中约定回迁房屋并未建造，张书平无法回迁达十年之久，一审法院按张书平动迁时交付的房屋市场价值，综合考原有房屋的坐落位置及动迁规划酌定星宇公司应承担80,000元的赔偿责任并无不当，本院予以支持。本案争议焦点三是星宇公司应否支付张书平临时安置补助费。经查，双方签订的《房屋拆迁产权调换协议书》中对临时安置补助费并无约定，虽然星宇公司未能按约定回迁房屋构成违约，但如同前述，一审法院已判决星宇公司按照约定房屋面积的现有市场价值对张书平予以赔偿，并同时赔偿了张书平的经济损失。在此基础上，一审法院再判决星宇公司给付张书平临时安置补助费无事实和法律依据，本院予以纠正。综上所述，星宇公司部分上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持辽宁省清原满族自治县人民法院(2019)辽423民初1212号民事判决第一项、第二项、第四项及案件受理费负担部分；二、撤销辽宁省清原满族自治县人民法院(2019)辽423民初1212号第三项、第五项；三、驳回张书平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费3,778元，由抚顺星宇房地产开发有限公司负担3400元，由张书平负担378元。本判决为终审判决。审判长  史汉营审判员  田 丰审判员  秦 梦二〇二〇年四月十六日法官助理杨茜怡书记员祝微微