辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽06民终515号 上诉人（原审被告）：丹东启胜房地产开发有限公司，住所地东港市黄海大街298号。 法定代表人：辛雨霞，经理。 委托诉讼代理人：于仲卿，辽宁仁正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张德刚，辽宁仁正律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：孙豪辰，男，1986年6月16日出生，汉族，住大连市沙河口区。 委托诉讼代理人：王春和，辽宁兴达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙凤德，男，孙豪辰之父。 上诉人丹东启胜房地产开发有限公司（以下简称启胜房地产公司）因与被上诉人孙豪辰买卖合同纠纷一案，不服东港市人民法院（2019）辽0681民初5270号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人启胜房地产公司的委托诉讼代理人于仲卿、张德刚，被上诉人孙豪辰的委托诉讼代理人王春和、孙凤德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 启胜房地产公司上诉请求：1、撤销（2019）辽0681民初5270号民事判决，依法改判驳回孙豪辰的诉讼请求或将本案发回重审；2、孙豪辰承担全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，依法应予以纠正。首先，一审判决认定案涉房屋部分房间墙壁、棚顶存在大量霉斑、室内气味刺鼻，无法居住与客观事实严重不符。案涉房屋除二楼北侧的窗框周围及棚顶可见少量斑点外，并不存在一审判决认定的上述事实。其次，一审判决遗漏重要事实。一审判决在案涉房屋未维修的情况下认定案涉房屋不能居住是错误的。根据大连建筑技术发展中心设计研究院出具的维修方案，案涉房屋屋面防水及外墙保温修复已经完毕，因孙豪辰未配合无法对室内维修。在此情况下，一审判决认定涉案房屋不能居住毫无事实根据。二、一审判决启胜房地产公司赔偿孙豪辰房屋增值价值169228元错误。因启胜房地产公司在孙豪辰购买涉案房屋时，给予了孙豪辰购房优惠，并减免了104503元的购房款，而评估机构并未将上述情形考虑在评估意见内，且一审法院机械运用该评估意见作为孙豪辰赔偿房屋增值价值的依据，严重损害了启胜房地产公司的权益。因此，一审判决在核定房屋增值价值时应将孙豪辰购房时减免的104503元予以扣除。三、一审判决适用法律不当。在孙豪辰无证据证明案涉房屋影响正常居住的情形下，适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款规定的解除合同的条款显属不当。 孙豪辰辩称，一审判决正确，应予维持。一、涉案房屋已达到法律规定的影响孙豪辰正常居住的情形，出现霉菌、漏水、刺鼻气味，孙豪辰多次找启胜房地产公司解决，但涉案房屋进行维修后，上述情形仍未解决。所以，房屋质量部门已通知双方，要求立即搬出涉案房屋，因房屋出现的质量问题已经影响居住使用，对居住人会产生身体各项危害。启胜房地产公司为孙豪辰提供了另一套已装修好的房屋供其暂时使用，但是样板房间也不适合个人长期居住。启胜房地产公司对外销售商品房追求商业目的，其为孙豪辰提供另一套房屋居住，足以证明启胜房地产公司对于涉案房屋出现质量问题且已经达到影响居住的事实是认可的。二、启胜房地产公司主张因孙豪辰不配合，无法维修房屋，与事实不符。孙豪辰始终配合启胜房地产公司维修，案涉房屋是多次维修后仍未解决质量问题。三、启胜房地产公司与孙豪辰销售房屋时，双方签订了购销合同，是双方真实意思表示，即使存在优惠价格，得到的增值部分也是孙豪辰享有，评估机构是法院委托的，启胜房地产公司对房屋评估鉴定提出异议，应通过补证或重新鉴定，二审期间不能重新评估，故启胜房地产公司对评估报告提出异议没有事实依据。 孙豪辰向一审法院起诉请求：1、解除原、被告于2015年12月25日签订的《商品房买卖合同》；2、被告返还原告购房款637133元，并自2015年12月25日起至实际给付之日止按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算利息；3、被告赔偿原告损失暂定一万元(具体数字待评估后再定)。诉讼中，原告将诉讼请求变更为：1、解除原、被告于2015年12月25日签订的《商品房买卖合同》；2、被告返还原告购房款637133元，并自2015年12月25日起至实际给付之日止按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算利息；3、被告赔偿原告装修费390000元、房屋买卖税款8697.37元、房屋增值价值169228元，共计567925.37元。 一审法院认定事实：2015年12月25日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的“佳地花园二期”第B2#【幢】【座】东2【单元】【层】503+阁楼03号房，该房屋建筑面积为134.843平方米，其中套内建筑面积115.9331平方米。原告给付被告购房款共计637133元，并支出房屋契税8697.37元。原告入户后对上述房屋进行了装修。诉讼中，原、被告均认可原告装修上述房屋所支出的装修费为390000元。原告对上述房屋装修后，房屋的部分房间墙壁、棚顶出现大量霉斑。被告曾对上述房屋进行维修，才同意提供小区内样板间供原告临时居住，租赁期为1年，费用由施工单位承担。该院于2019年10月16日现场勘查，上述房屋的部分房间墙壁、棚顶仍然存在大量霉斑，室内气味刺鼻，不能居住。诉讼中，原告申请对上述房屋增值部分的具体价值进行评估鉴定。经该院委托，丹东国信房地产开发估价有限责任公司于2019年10月31日作出丹国信房估字(2019)第152号房地产估价报告，鉴定结论为：自2015年12月25日至2019年10月16日，上述房屋增值价值为169228元。原告为此支出鉴定费8000元。 一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。本案中，原告购买的房屋部分房间墙壁、棚顶出现大量霉斑，如果通过维修可以解决，不影响正常居住，则不应解除原、被告之间的《商品房买卖合同》。从该院勘验来看，涉案房屋经被告维修后，部分房间的墙壁、棚顶现仍存在大量霉斑，气味刺鼻，(不能正常居住)故原告请求解除其与被告之间的《商品房买卖合同》的诉讼请求合理，该院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据上述法律规定，原告请求被告返还购房款并赔偿装修费390000元、房屋买卖税款8697.37元、房屋增值价值169228元的诉讼请求合理，该院予以支持。原、被告之间的《商品房买卖合同》于本判决生效时解除，在合同解除前被告并不负有返还原告购房款的义务，故原告请求被告自2015年12月25日起承担利息的诉讼请求无事实及法律依据，该院不予支持。综上，该院对原告诉讼请求合理部分予以支持。判决：一、原告孙豪辰与被告丹东启胜房地产开发有限公司于2015年12月25日签订的《商品房买卖合同》解除；二、被告丹东启胜房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后10日内返还原告孙豪辰购房款637133元；三、被告丹东启胜房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后10日内赔偿原告孙豪辰装修费390000元、房屋买卖税款8697.37元、房屋增值价值169228元，共计567925.37元；四、驳回原告孙豪辰其他诉讼请求。案件受理费16530元、鉴定费8000元，合计24530元，由被告承担23650元，由原告承担880元，上款原告已预交，被告承担部分待执行时一并给付原告。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案主要争议的焦点问题为：一、双方签订的《商品房买卖合同》应否予以解除；二、启胜房地产公司赔偿孙豪辰的房屋增值价值是否应扣除买房时启胜房地产公司给予的优惠款项。 关于第一个焦点问题。双方对案涉房屋现是否能够正常居住存在争议。首先，启胜房地产公司主张案涉房屋仅是二楼北侧的窗框周围及棚顶可见少量斑点，其他地方并不存在霉斑及刺鼻气味，案涉房屋可以正常居住。根据启胜房地产公司在一审提供的《维修最终确定方案》、《租房证明》可以证明孙豪辰在搬出案涉房屋前该房屋确实存在漏水致壁纸发黑长毛及室内有异味，无法居住的问题，且启胜房地产公司对案涉房屋一直无法解决上述问题后，才向孙豪辰承诺提供样板间供其居住一年，故上述事实可以相互印证案涉房屋出现问题后无法正常居住的事实。所以，启胜房地产公司主张一审认定案涉房屋无法居住系错误的上诉理由不能成立。其次，启胜房地产公司主张已对该房屋外部进行了维修，因孙豪辰原因未对其室内维修，在室内未维修的情形下就认定案涉房屋现无法居住系错误。对于此主张，启胜房地产公司应对已通知孙豪辰维修室内但孙豪辰并不配合及案涉房屋在维修室内后就具备正常居住条件的事实承担举证责任。但对于上述事实，启胜房地产公司并未提供证据予以证明。故现启胜房地产公司主张该房屋在未维修室内情形下就认定该房屋无法居住系错误的上诉理由亦不能成立。 关于第二个争议焦点。启胜房地产公司主张应将购房时给予孙豪辰优惠的104503元从房屋增值部分予以扣除。启胜房地产公司给予孙豪辰的购房优惠应属于双方买卖过程中的磋商，而该房屋购买时的价值应以双方最后的成交价格为准。所以，一审法院依据评估意见书的评估方法及结论，认定案涉房屋的增值价值为169228元并无不当。 综上所述，启胜房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费16530元，由丹东启胜房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 吕 姝 审判员 于 军 审判员 康 璐 二〇二〇年四月二十六日 书记员 张东明