广东省广州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤01民终625号上诉人（原审被告）：张汉明，男，1971年3月18日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：刘兴桂，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：翟春歌，广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市泰和房地产开发有限公司，住所地广东省广州市海珠区燕岗街1号自编4号楼406-1室，统一社会信用代码91440101708350006L。法定代表人：陈俊雄，职务：经理。委托诉讼代理人：曾海燕，广东绅源律师事务所律师。原审第三人：龙志辉，男，1969年1月29日出生，汉族，住所地广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：许喜春，广东广信君达律师事务所律师。上诉人张汉明因与被上诉人广州市泰和房地产开发有限公司（以下简称泰和公司）、原审第三人龙志辉民间借贷纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初15203号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人张汉明上诉请求：1.撤销一审判决，驳回泰和公司的全部诉讼请求或将本案发回重审；2.案件一、二审诉讼费由泰和公司承担。事实和理由：（一）张汉明与泰和公司之间是房屋买卖关系而非借款关系，一审查明和认定事实错误，导致作出的处理错误。1.张汉明与泰和公司签订的《协议书》属于附解除期限条件的商品房买卖合同。上述协议中约定三个月的解除期限，即卖方解除的条件是在三个月内还款，否则合同不得解除，该约定符合合同法和民法通则关于附条件民事行为的规定，解除期限一过双方即正式确认了房屋买卖的法律关系。2.张汉明已支付了购房款，履行完毕《协议书》中所有的合同义务。随后张汉明取得了广州市海珠区江燕路288号富溢轩B座2007号（以下简称案涉房屋）的预售备案，并缴纳了案涉房屋的契税，双方完成了房屋买卖的物权登记手续，该房屋具备物权法上的效力。泰和公司在合同解除权届满后向张汉明发出《通知函》说明交房存在困难，希望能延迟一年交房。之后又发出《收楼通知书》要求张汉明收楼，可以看出泰和公司已经通过事实行为确认双方之间商品房买卖法律关系，说明双方房屋买卖合同意思表示一直没有改变。3.双方不存在借款及担保关系的事实，无法成立民间借贷法律关系。（1）涉案《协议书》没有关于出借方有权要求借款方偿还本金和利息，或者出借方有权要求借款方回购房屋，在借款方无法偿还借款本息时再履行房屋买卖合同等这类条款的约定，可见双方签订合同不是借款合同。且从张汉明支付给泰和公司的金额是按照房屋面积以2000元每平方米计算得出的金额再加上30000元定金，这也能佐证双方是基于房屋买卖而达成了涉案协议。（2）泰和公司认为双方名为房屋买卖实为借贷关系的意见没有事实与法律依据。双方签订合同是房屋买卖合同，目的是要取得房屋的产权，双方一系列行为明显不符合成立借贷关系的习惯，更不是以房屋作为履行借款合同的担保，且泰和公司也未提交证据证明双方存在借款或借款担保法律关系，根据“谁主张谁举证”原则，其应承担举证不能的不利后果。本案不存在适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的情形，最高院在相关类似判例观点认为合同本身在性质上属于原始证据、直接证据，应作为确定当事人法律关系性质的逻辑起点和基本依据。在没有充分证据佐证当事人之间存在隐藏法律关系且该隐藏法律关系真实并终局对当事人产生约束力的场合，不宜简单否定既存的外化法律关系。即便存在同等合理的场合，也应朝着有利于书面证据所代表法律关系成立的方向做出判断。最高院的有关案例也足以证实张汉明的上诉意见。4.泰和公司不愿意继续履行合同的真实原因是房价的大幅上涨，足以证实泰和公司诚信缺失。（二）一审适用法律错误，导致处理错误。1.本案依法应按照房屋买卖合同关系进行实体审理。一审在无任何借款或担保的证据情况下，径以双方当事人《协议书》中约定价格的低购房价和附解除条件的条款就认定双方属于民间借贷关系，而否定双方当事人之间存在房屋买卖法律关系，理据不足。2.根据法不溯及既往原则，本案不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》。双方签订合同是2004年4月6日，而《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》是2015年8月6日发布，从适用法律角度来看，最高人民法院出具的上述规定当然不溯及既往。3.基于私法意思自治、尊重合同书面文义、维护诚信、兼顾公平原则，本案应当认定双方的房屋买卖合同有效。（1）本案备案合同从泰和公司员工名下转到张汉明名下，只是合同履行形式问题，这些员工并非真实买家，只是代泰和公司持有，此种处理并不影响合同效力。若泰和公司认为属于可撤销合同依法也只有一年撤销期，其不仅从未主张过撤销权，还发函履行交楼，足以证实涉案《协议书》以及备案的商品房买卖合同均合法有效。（2）本案如支持泰和公司的抗辩不仅没有理据，且严重违背诚实信用原则。泰和公司认为本案是借款关系，且要求适用最高院关于民间借贷案件司法解释即是背离诚信，也不符合《民法总则》第七条、《合同法》第六条、第八条以及最高法院在适用《城市房地产管理法》第三十九条认定的相关规定，不应予以支持。（3）从公平原则看，本案如认定为借贷关系，不仅没有事实依据，也违背公平。若按照泰和公司意见回到借款关系，但协议书并没有利息约定，利息怎么计算。张汉明十几年的投资，如认为房屋买卖，增值十几倍，如认定为无利息的借贷，将亏得基本一无所有。被上诉人泰和公司二审提交书面答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。具体理由：（一）关联案件的生效裁定已认定泰和公司与张汉明属于民间借贷关系，而非房屋买卖关系，张汉明坚持主张双方系房屋买卖合同关系，不应支持。一审法院作出的（2019）粤0105民初7355号之一民事裁定书，已认定涉案《协议书》实质是泰和公司以案涉房屋作为担保向张汉明借款，裁定驳回了张汉明要求支付逾期交付违约金的起诉。判后，张汉明提出上诉，广州市中级人民法院作出的（2019）粤01民终18849号民事裁定书，亦驳回了张汉明的上诉，维持原裁定。故涉案《协议书》已经生效裁定认定其实质是泰和公司以案涉房屋为担保向张汉明借款。且与涉案《协议书》同时签订的关于富溢轩B座2005房的《协议书》，也经一审法院认定该《协议书》实质是泰和公司以房屋作为担保向张汉明借款，并裁定驳回张汉明要求泰和公司交付房屋的起诉。而张汉明之后就该案提出的上诉和再审申请，均被驳回。因此，张汉明与泰和公司是民间借贷关系，而非房屋买卖合同关系。（二）从泰和公司与张汉明签订的涉案《协议书》内容来看，泰和公司将案涉房屋预售登记在张汉明名下的目的就是为张汉明向泰和公司支付借款提供担保，一审法院认定《协议书》实质是泰和公司以案涉房屋为担保向张汉明借款，是完全正确的。张汉明主张双方系商品房买卖合同关系与涉案《协议书》约定不符，且不合常理，明显不成立。从涉案《协议书》的约定看，在泰和公司没有按时返还其款项的情况下，张汉明仅享有案涉房屋的处置权，并未约定其享有所有权。可见双方签订《协议书》的目的就是可以案涉房屋作为担保进行借贷，并非房屋买卖。此外，张汉明一审提供的最高院相关案例认为，合同本身在性质上属于原始证据、直接证据，应作为认定法律关系性质的逻辑点和基本依据。而本案一审法院正是以涉案《协议书》作为逻辑起点和基本依据，确认张汉明与泰和公司是民间借贷关系，而非房屋买卖合同关系。因此，该案例正好可以证明一审判决的认定是正确的。（三）本案张汉明提出的上诉理由在关联案件中已被广州市中级人民法院和广东省高级人民法院证实是不成立的。张汉明提出的上诉理由和提供的证据，与其在（2019）粤01民终18850号案和广东省高级人民法院（2018）粤民申1896号案中提出的上诉理由、申诉理由和证据完全一样，并没有其他新的理由和证据，但其上诉理由和申诉理由均没有被法院采纳，由此可见，张汉明提出的本案上诉理由均不成立。请求二审法院依法驳回张汉明上诉，维持原判。原审第三人龙志辉二审提供书面意见称，（一）龙志辉不是案涉房屋的所有权人，实际是代泰和公司持有。龙志辉系泰和公司员工，泰和公司因自身原因，在龙志辉任职期间将案涉房屋登记在龙志辉名下，龙志辉实际未出资购买。（二）案涉房屋已转让至张汉明，并办理了相关手续。代持期间，泰和公司因资金周转困难将龙志辉名下的案涉房屋出售给张汉明，龙志辉按照泰和公司的要求协助购买人张汉明办理了商品房买卖合同登记备案手续。2016年8月31日，龙志辉曾向广州市不动产登记中心就案涉房屋申请信息公开，广州市不动产登记中心书面答复了案涉房屋的预售、抵押情况，案涉房屋已于2003年1月10日办理合同转让至张汉明名下。泰和公司于2018年8月30日向一审法院起诉请求：1.判令张汉明协助泰和公司办理位于广州市海珠区x路x号x号房的预售房地产转让登记涂销手续；2.案件诉讼费由张汉明承担。后变更第1项诉讼请求为：判令张汉明与龙志辉协助泰和公司办理位于广州市海珠区x路x号x号房的预售房地产转让登记涂销手续。一审法院认定事实：泰和公司（乙方）与张汉明（甲方）于2004年4月6日签订的《协议书》，主要内容为：甲方以179840元向乙方购买了位于广州市海珠区x路x号x号商品房，建筑面积为89.92平方米，并于2004年4月6日共同于广州房地产交易中心办理了有关商品房买卖过户登记手续。现达成如下协议：1、乙方因为急需资金周转，所以该房屋以上述比预售价低的价格售卖给甲方，低于房地产交易所接受备案登记的价格，故此，甲、乙双方成交的楼价与备案登记的300000元楼价有差额，甲、乙双方承认此商品房的真正交易价为179840元，乙方支付完毕此款项即全权拥有此房屋的产权。2、乙方如在2004年7月5日前，将甲方所支付的购房款179840全额退回给甲方，甲方承诺将该物业的《商品房买卖合同》注销，上述物业的房产权退还给乙方所有（办理退房过程中所需的一切费用由乙方负责支付）。3、如乙方未能按第1点约定的限期前退回全额房款，甲方可在逾期之日起自行处理上述物业：乙方必须按《商品房买卖合同》中约定的条例执行，按甲方要求为其办理《房地产权证》或办理《商品房买卖合同》的转名手续，不得借故拖延……4、乙方销售此房屋给甲方时保证日后其价值不低于甲方买入的价格，如乙方不能按期退款，甲方需要将房屋转卖时，如销售所得不足买入价，不足部分要求乙方补足；等。2002年12月9日，泰和公司（出卖人）与龙志辉（买受人）签订编号为穗房合字××号《商品房买卖合同》，约定：龙志辉向泰和公司购买“富溢轩”B座2007号房，价格为420825元。该合同于2003年1月10日办理了预售合同登记手续。根据2019年2月21日的《广州市预售房地产交易登记表》，案涉“富溢轩”B座2007号房的预售人泰和公司，预购人龙志辉，登记日期为2003年1月10日；2004年4月6日案涉“富溢轩”B座2007号房由龙志辉转让给张汉明，金额为300000元。现案涉“富溢轩”B座2007号房预售登记在张汉明名下。泰和公司于2018年6月8日向张汉明发出《催告函》，载明：泰和公司用位于富溢轩B座2005房、C座2004房、A座2009房、A座2001房、B座2007房、B座2003房和C座2005房作为担保向阁下借款人民币1242980元，并签订七份内容基本相同的《协议书》，并且将前述房屋以预售不动产转让的名义登记到了阁下。现生效判决已确认我司与阁下签订的《协议书》实质为我司向阁下借资的担保，为此，我司决定清偿阁下上述借款，请阁下在收到本函后三个工作日内前往我司办理上述借款的结算和清偿手续，并配合我司向房屋管理部门办理上述七套房屋的预售房地产转让登记涂销手续，否则我司将通过法律途径解决，等。泰和公司将《催告函》邮寄至张汉明户籍地广东省佛山市顺德区x街道x号，且快递投递查询结果显示该邮件于2018年6月9日投递并签收（签收人：他人收）。张汉明否认收到《催告函》。另查明，张汉明曾于2017年7月10日以商品房预售合同纠纷向一审法院提起诉讼，要求泰和公司向张汉明交付广州市海珠区x路x号x房等七套【富溢轩B座2005房、C座2004房、A座2009房、A座2001房、B座2007房、B座2003房和C座2005房】房屋及办理房屋产权登记手续等，案号为（2017）粤0105民初6173-6179号。一审法院于2017年9月30日作出（2017）粤0105民初6173号民事裁定书，认为案涉《协议书》的实质内容是作为泰和公司向张汉明借资的担保，张汉明经一审法院释明后坚持诉讼请求，故裁定驳回张汉明的起诉。张汉明不服向广州市中级人民法院提起上诉。广州市中级人民法院认为《协议书》实质上是泰和公司以案涉房屋作为担保向张汉明借款，故于2017年12月5日作出（2017）粤01民终21362号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。张汉明向法院申请（2017）粤0105民初6174-6179号案撤诉，一审法院于2017年10月12日裁定准许张汉明撤诉。为证明其主张，泰和公司提供了如下证据：1.关于B座2005房的《协议书》；2.（2017）粤0105民初6173号民事裁定书；3.（2017）粤01民终21362号民事裁定书；4.关于B座2007房的《协议书》；5.××号《商品房买卖合同》；6.广州市预售房地产转让登记记录；7.《催告函》；8.EMS快递单；9.快递派送查询记录；10.解除合同通知书、EMS快递单及快递派送查询记录。张汉明质证，认为证据1、4没有原件，不确认真实性，并认为该协议属于无效的；确认证据2、3的真实性，但认为张汉明已向广东省高级人民法院申请再审并受理；证据5的出卖人为泰和公司，买受人为龙志辉，证明泰和公司已将案涉房屋出售给龙志辉，对房屋已无处分权；证据6显示转让人为龙志辉，受让人为张汉明，与泰和公司无关，泰和公司无权对张汉明主张相应权利；证据7-9，泰和公司并未邮寄到张汉明的经常居住地，张汉明没有收到《催告函》；证据10不予确认。泰和公司陈述证据1、4是张汉明在（2017）粤0105民初6173-6179号提交的证据，且张汉明在该案庭审中当庭提交了原件予以核对。张汉明主张泰和公司、张汉明双方签订的《协议书》性质属于商品房买卖，约定张汉明从泰和公司处购买房屋且张汉明已付清了房款并办理了相关物权登记手续。泰和公司曾向张汉明发出《收楼通知》，亦可证明双方为房屋买卖合同关系。为证明其主张，张汉明提供了如下证据：1.《协议书》、2.《商品房买卖合同》（购房人为龙志辉）、3.契税完税证、4.契税纳税申报表、5.委托书、6.银行汇款单、7.收据、8.收楼通知、9.公证书、10.通知函、11.律师函、12.平面图、13.最高人民法院公报案例（2015）民一终字第78号。经质证，泰和公司确认证据1-9、12的真实性，因证据10、11没有原件，不确认其真实性；证据13的关联性有异议，我国不是判例法国家，本案案情与判例有重大区别。龙志辉提交了《依申请信息公开答复书》、《公证书》，其中《依申请信息公开答复书》的内容为2016年9月14日广州市不动产登记中心对龙志辉提出的信息公开申请的答复，载明x路x号富溢轩B座20层05单元、07单元的情况；《公证书》是龙志辉的陈述书，主要内容为：龙志辉于1999年1月-2007年1月在泰和公司工作，当时泰和公司开发项目位于广州市x路，项目名称为“富溢轩”。当时公司为了防范他人查封，就将部分房屋登记在员工和老板关系户的名下，其中有两套20层的房屋就登记在我名下：B座2005房和B座2007房，实际上我并无出资购买，等等。在一审庭审中，张汉明坚持案件为商品房买卖合同纠纷，不属于民间借贷纠纷，明确表示不同意与泰和公司结算借款。泰和公司陈述其与龙志辉之间的房屋买卖合同没有实际履行。张汉明陈述龙志辉没有收取张汉明的购房款，龙志辉与张汉明之间不存在房屋买卖交易。一审法院认为，从泰和公司、张汉明签订的《协议书》约定的内容来看，泰和公司是因为急需资金周转将案涉房屋低价出售给张汉明，但在签订协议的三个月内若泰和公司能归还购房款，则涉案房产的产权退还给泰和公司，且若泰和公司不能按期退款，张汉明转卖案涉房屋时的差价还需泰和公司补足。根据上述约定可见，泰和公司签订协议是为了获取资金周转，张汉明签订协议的目的是将案涉房屋作为其支付给泰和公司款项的担保，并限定三个月期限收回款项，若超过三个月期限则以案涉房屋超过约定购房款的价值作为获利，故《协议书》形式上系约定张汉明与泰和公司房屋买卖事宜，实质上是泰和公司以案涉房屋为担保向张汉明借款。但根据《中华人民共和国物权法》第五条的规定“物权的种类和内容，由法律规定”，涉案双方当事人以案涉房屋预售合同登记作为债的担保，该担保方式及内容并不符合《中华人民共和国物权法》及相关法律法规的规定。案涉房屋继续预售登记在张汉明名下缺乏法律依据，根据公平合理的民事活动原则，对泰和公司要求张汉明协助涂销案涉房屋的预售合同登记手续，一审法院予以支持。泰和公司与龙志辉之间签订的《商品房买卖合同》并未实际履行，龙志辉与张汉明之间亦不存在真实的房屋买卖合同关系，故泰和公司要求龙志辉与张汉明共同协助涂销案涉房屋的预售合同登记手续，一审法院予以支持。泰和公司在案件起诉前及诉讼中均明确表示其愿意偿还债务，但张汉明坚持认为案件不属于借贷纠纷，拒绝与泰和公司进行结算及接收款项，故张汉明的债权可另循法律途径解决。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第五条，《中华人民共和国合同法》第五条的规定，于2019年8月2日作出如下判决：张汉明与龙志辉在判决生效之日起十日内协助泰和公司办理广州市海珠区x路x号x单元的预售房地产转让登记涂销手续。一审案件受理费100元，由张汉明负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。另查明，泰和公司与张汉明就涉案房屋的商品房预售合同纠纷一案[案号为（2019）粤0105民初7355号之一］，该案认定从张汉明、泰和公司签订的《协议书》内容来看，泰和公司签订协议系为获取资金周转，张汉明签订协议系为将案涉房屋设定为其对泰和公司借款的担保，故《协议书》形式上系约定张汉明与泰和公司房屋买卖事宜，实质是泰和公司以案涉房屋为担保向张汉明借款，而张汉明经一审法院释明后坚持其诉讼请求，故对张汉明的起诉，予以驳回。上述裁定作出后，张汉明不服提出上诉，本院于2019年11月4日作出（2019）粤01民终18849号民事裁定书，裁定驳回张汉明上诉，维持原审裁定。本院认为，生效的民事裁定书认定从张汉明与泰和公司签订《协议书》内容来看，泰和公司签订协议系为获得资金周转，张汉明签订协议书系为将案涉房屋设定为其对泰和公司借款的担保，故《协议书》形式上系约定张汉明与泰和公司房屋买卖事宜，实质上是泰和公司以案涉房屋为担保向张汉明借款。由此可知，案涉房屋是泰和公司向张汉明借款而提供的担保物。虽然张汉明与泰和公司签订《协议书》后，没有办理借款担保的抵押登记手续，但案涉房屋于双方签订《协议书》的同一天即预售登记在张汉明名下。上述行为在限制泰和公司擅自处分案涉房屋权利的同时，亦对张汉明的债权起到了一定程度的保证作用。可见，在泰和公司未向张汉明偿还借款债务之前，泰和公司保证不处分作为借款担保的案涉房屋，是双方当事人的真实意思表示。现泰和公司主张涂销案涉房屋的预售转让登记手续，应符合主债务已经清偿完毕的前提条件。在该条件不具备的情况下，一审法院径行对本案进入实体审查欠妥，本院予以撤销。综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销广东省广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初15203号民事判决；二、驳回广州市泰和房地产开发有限公司的起诉。一审案件受理费100元，退还被上诉人广州市泰和房地产开发有限公司；上诉人张汉明预交的二审案件受理费100元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长 余 盾审判员 张 怡审判员 李 静二〇二〇年四月三日书记员 李志康谢金泽