湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终1404号上诉人（原审原告）：李界，男，1990年2月22日出生，汉族，住湖南省安乡县。委托诉讼代理人：秦晗，湖南天桥律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：长沙财鼎商业管理有限公司，住所地湖南省长沙市望城区月亮岛街道金峰园小区A08栋68号。法定代表人：傅波，该公司董事长。委托诉讼代理人：洪志强，湖南秦希燕联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨晨阳，湖南秦希燕联合律师事务所律师。上诉人李界因与被上诉人长沙财鼎商业管理有限公司（以下简称财鼎公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市望城区人民法院（2019）湘0112民初3591号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李界上诉请求：1、撤销一审判决第三项、第四项，改判财鼎公司向李界双倍返还已收取的履约保证金24104元，并赔偿损失（包括装修损失、营业损失等其他损失）共计142440元；2、由财鼎公司承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定财鼎公司将未设置专用烟道的商铺出租给李界用于餐饮经营，导致李界无法办理营业执照，合同目的无法实现不属于根本违约，系事实认定错误和法律适用错误；二、本案诉争的油烟管道问题是整栋商铺的专用烟道而非单个商铺内的油烟净化设备，公共烟道李界无权利和义务进行施工，案涉商铺因无专用烟道导致不能办理营业执照系不争的事实，一审判决明显认定事实错误；三、李界承租的商铺不能办理营业执照，无法开业经营，合同目的无法实现，李界据此要求解除合同符合法律规定；四、财鼎公司作为商业管理公司，应当对出租商铺和相关政策有充分了解和认识，在明知案涉商铺不能用于餐饮经营的情况下隐瞒房屋关键信息，以小吃街的名义对外招租，恶意欺瞒李界，明显构成根本违约，李界承租案涉商铺，并投入大量的人力、物力，损失惨重，因财鼎公司的根本违约导致案涉合同解除，财鼎公司应当双倍返还履约保证金，并赔偿由此给李界造成的各项损失。财鼎公司辩称，一、财鼎公司主要义务是交付房屋，按照合同约定，李界已经接受房屋，财鼎公司已经履行完基本义务，不存在违约问题；二、李界已经开始营业，不存在不能经营的事实。商铺办理营业执照需要一定时间，由于政府原因，工商管理部门暂停办理营业执照，财鼎公司及工商管理部门只是配合政府的要求，同期其他经营者并未因经营受到处罚；三、在一审期间，财鼎公司对油烟管道已安装完毕，因李界不配合办理营业执照，所以营业执照没有办理，且李界因经营状况没有达到预期的效果，想要退租；四、关于下水道返水及排水不畅问题，财鼎公司已经进行了疏通，李界对于商业风险认识不足，案涉商铺需要经营培育期，李界缺乏耐心和等待，对于经营风险的问题应由李界自行承担。请求二审法院驳回李界的上诉。李界向一审法院起诉请求：1、确认李界与财鼎公司签订的《商铺租赁及物业管理合同》已于2019年6月22日解除；2、判决财鼎公司即期向李界返还缴纳的房屋租金、物业管理费、装修保证金及电费共计27210元；3、判决财鼎公司即期向李界双倍返还已收取的履约保证金计24104元；4、判决财鼎公司赔偿李界损失(包括装修损失、营业损失等其他损失)等共计142440元；5、由财鼎公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2019年4月1日，李界与财鼎公司签订《长沙财鼎商业管理有限公司与李界关于新华联梦想城36栋第1层129号商铺租赁及管理合同》（以下简称租赁合同），合同约定：甲方（甲方即财鼎公司，下同）将其所有的位于长沙市望城区新华联梦想城36栋第1层129号商铺出租给乙方（乙方即李界，下同）；租赁建筑面积为50.22平方米；租赁场所用于经营“木脑壳”小吃；租赁期限为2年；交付标准为现状交付，进场日为2019年4月1日；装修期为从进场之日起至2019年5月31日，在此装修期内，乙方应当承担物业服务费以及该房屋发生的水、电、燃气、热力能源等费用；月租金标准为36元/平方米，每月租金1808元，季度租金5424元，每月管理费标准84元/平方米，每月管理费为4218元，季度管理费12654元，按季度交纳租金及管理费；乙方应在合同签署后的7日内，向甲方交纳12052元的履约保证金；物业服务费每月标准为25元/平方米；租赁管理期限内，凡属房屋结构的自然性损坏，甲方须及时修理，所需费用及相关责任由甲方承担；租赁期内，如乙方需经营餐饮小吃业态，则乙方须安装油烟净化设备，且须达到环保部门验收，方可开业。如因设备安装不到位，后续业主投诉，乙方自行处理；在下列情况下，乙方有权立即解除合同：由于甲方的原因致使合同目的无法实现或者合同无法履行的情形。合同一方行使合同解除权的，应当以书面形式通知对方，合同自该解除通知到达对方之日起解除。甲方依照约定行使解除权或乙方单方面擅自解除合同的，甲方有权没收乙方的履约保证金并要求乙方补交应缴而未缴的租金和其他费用以及其他违约金。乙方依照约定解除合同或甲方单方面擅自解除合同的，甲方应在合同解除后20日内双倍退还乙方的履约保证金，且甲方应向乙方退还多收款项。同日，李界向财鼎公司缴纳房屋租金5424元，物业管理费15166元，电费1000元，施工出入证等费520元，履约保证金12052元，装修保证金5000元和施工出入证保证金100元，共计3262元。同日，财鼎公司将租赁商铺交予李界。2019年4月12日，李界对租赁商铺进行装修。5月18日左右，李界将租赁商铺装修完毕。5月28日，李界开始试营业。试营业期间，租赁商铺的厨房多次发生污水回流现象，影响了李界的正常经营。6月13日，李界委托湖南天桥律师事务所律师秦晗向被告邮寄《律师函》，函的部分内容为：“……因贵公司提供的商铺存在严重的结构问题和设计缺陷，导致李界无法正常营业，合同目的无法实现，根据《商铺租赁及物业管理合同》20.4.3条，第20.7.2条的约定，就与贵公司《商铺租赁及物业管理合同》的履行及其它相关事宜，本律师具此函：1、从即日起，解除与贵公司之间的《新华联梦想城36栋第1层129号商铺租赁及物业管理合同》，请贵公司在收悉此函后的七个工作日内与李界办理商铺交接手续；2、请贵公司在收悉此函后的三日内向李界返还已收取的房屋租金、物业管理费、装修保证金及电费共计27210元；3、请贵公司在收悉此函后的三日内向李界双倍返还已收取的履约保证金共计24104元；4、请贵公司在收悉此函后的三日内赔偿李界装修损失及营业损失共计128140元”。6月22日，财鼎公司确认收到李界邮寄的《律师函》，并于6月24日向李界邮寄《告知函》。函的部分内容为：“一、《合同》合法有效，贵方已经接收该房屋，该房屋符合交接条件。二、依据合同约定，贵方应接受我司统一的经营管理，遵守我司规章制度。三、我司已依约承担出租方义务，目前查明未因排水问题给贵方造成财产损失。四、目前不具备合同约定解除情形，贵方无权立即解除该合同”。李界租赁的房屋在庭审时（即2019年8月5日）未办理好营业执照，李界也未对租赁房屋进行营业，租赁房屋处于上锁状态。庭审中，李界放弃对租赁房屋装修损失及营业损失的鉴定。财鼎公司出租的新华联梦想城36栋商业工程竣工验收备案日期为2018年9月25日，工程用途为商业，该工程没有统一安装油烟管道。在庭审中，财鼎公司认可已对新华联梦想城36栋商业工程在统一安装油烟管道。一审法院认为，本案争议的焦点问题是：一、《租赁合同》是否已于2019年6月22日解除的问题；二、财鼎公司是否应返还李界缴纳的房屋租金、物业管理费等27210元的问题；三、财鼎公司是否应向李界双倍返还已收取的履约保证金的问题；四、财鼎公司是否应赔偿李界装修等损失及赔偿标准的问题。李界与财鼎公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，依法产生法律效力。根据《租赁合同》的约定，交付标准为现状交付，进场日为2019年4月1日，装修期为从进场之日起至2019年5月31日。本案中，财鼎公司依合同约定将竣工验收合格的商铺按现状在2019年4月1日交付给李界，李界按约将相关费用交予财鼎公司。之后，李界对租赁商铺进行装修并使用，在半个月的试营业中，商铺厨房多次出现污水回流现象，影响了李界对租赁商铺的使用。李界于2019年6月13日向财鼎公司邮寄《律师函》，以财鼎公司提供的租赁商铺存在严重的结构问题和设计缺陷，要求解除与财鼎公司签订的租赁合同。之后，李界陆续搬离租赁的商铺，不再使用租赁物。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条的规定：承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。据此，李界租赁的商铺虽有厨房多次污水回流现象，但该情况属于可以维修的范畴，李界可以要求财鼎公司在合理期限内维修，财鼎公司未在合理期限内维修的，李界可以自行维修。李界以此为由解除与财鼎公司签订的《租赁合同》的主张，不予采纳。李界以财鼎公司出租的商铺烟道设置不符合要求影响李界办理营业执照，致使合同目的无法实现，而主张解除《租赁合同》的问题。本案中，《租赁合同》已约定租赁商铺以现状交付，且财鼎公司以现状将其租赁商铺交予李界，李界亦未提出异议。之后，李界以租赁商铺烟道设置不符合要求无法办理营业执照为由直接书面通知财鼎公司解除《租赁合同》。《租赁合同》已约定李界租赁商铺用于经营餐饮，但并未约定财鼎公司应统一安装油烟管道，且李界也未提供相应的证据证明营业执照不能办理，亦未提供营业执照不能办理与财鼎公司的关系，即使李界租赁的商铺因没有统一安装油烟管道，可能影响营业执照的办理，李界也应通知财鼎公司在合理期限内整改，而不应直接解除《租赁合同》。李界以财鼎公司出租的商铺烟道设置不符合要求，致使合同目的无法实现，而主张解除《租赁合同》的理由，不予采纳。财鼎公司已于2019年6月22日收到李界委托律师邮寄的解除合同的《律师函》，根据《租赁合同》约定：合同一方行使合同解除权的，应当以书面形式通知对方，合同自该解除通知到达对方之日起解除，对李界提出的《租赁合同》已于2019年6月22日解除的主张，予以支持。李界与财鼎公司签订的《租赁合同》依法产生法律效力，李界与财鼎公司均应按合同约定全面履行自己的义务，现财鼎公司已按合同约定将商铺交付给李界，李界在合同履行期限内单方面解除《租赁合同》，考虑本案的实际情况，以及李界在使用租赁的商铺过程中存在厨房污水回流现象，影响了李界的经营，对李界主张财鼎公司返还李界缴纳的房屋租金、物业管理费、装修保证金及电费共计27210元的诉讼请求，予以支持。李界依据《租赁合同》的约定，依约向财鼎公司缴纳履约保证金12052元，现因李界单方面解除《租赁合同》，考虑财鼎公司在履行合同中亦存在瑕疵，酌情认定财鼎公司应退还李界缴纳的保证金12052元，对李界主张的双倍返还履约保证金的请求，予以部分支持。李界单方面解除《租赁合同》，财鼎公司在履约过程中，虽存在瑕疵，但并没有根本违约，对李界装修等损失及赔偿标准，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、确认李界与财鼎公司签订的《长沙财鼎商业管理有限公司与李界关于新华联梦想城36栋第1层129号商铺租赁及管理合同》在2019年6月22日解除；二、财鼎公司于判决生效后五日内退还李界房屋租金、物业管理费等费用27210元；三、财鼎公司于判决生效后五日内返还李界履约保证金12052元；四、驳回李界的其他诉讼请求。案件受理费4176元，由李界负担2088元，由财鼎公司负担2088元。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。双方二审争议的焦点问题是：财鼎公司是否应双倍返还履约保证金并赔偿损失。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，李界与财鼎公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。双方签订的《租赁合同》约定案涉门面以现状交付，并未约定应由财鼎公司统一安装油烟管道，财鼎公司亦主张油烟管道在一审判决前就已安装完毕，现李界并未提交充分有效证据证明其未能办理营业执照系因财鼎公司的原因造成，且财鼎公司按现状交付案涉门面时，李界亦未提出异议，即使案涉商铺因未统一安装油烟管道，可能影响营业执照的办理，油烟管道安装亦系可在合理期限内整改的内容，并不当然导致合同目的无法实现，李界在财鼎公司并无根本违约的情况下单方解除《租赁合同》，其要求财鼎公司赔偿损失的请求无事实和法律依据，一审法院据此驳回李界该项诉讼请求并无不当，依法予以维持。李界主张财鼎公司应赔偿其损失的上诉理由不能成立，依法不予支持。此外，因李界单方解除《租赁合同》，一审法院考虑财鼎公司在合同履行过程中存在瑕疵，酌情认定财鼎公司退还李界履约保证金12052元并无不当，依法予以维持。李界主张财鼎公司应双倍返还履约保证金的上诉理由不能成立，依法不予支持。综上所述，上诉人李界的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3389元，由上诉人李界负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  李龙玺审判员  刘国清二〇二〇年四月二十日书记员  叶慧灵