浙江省绍兴市越城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0602民初10719号 原告：陈建国，男，1981年12月30日出生，汉族，住绍兴市越城区。 被告：俞强荣，男，1973年3月2日出生，汉族，住绍兴市越城区。 委托诉讼代理人：俞薇薇、任洪燕，浙江纳森律师事务所律师。 原告陈建国与被告俞强荣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月8日受理后，依法适用简易程序于2019年12月10日和2020年3月17日两次公开开庭进行了审理。原告陈建国、被告俞强荣两次到庭参加诉讼。被告委托诉讼代理人谢常青到庭参加第一次庭审，被告委托诉讼代理人俞薇薇、任洪燕到庭参加第二次庭审。诉讼中，被告表示解除与谢常青的委托诉讼代理关系。本案鉴定时间为2019年12月18日至2020年3月4日，现已审理终结。 原告向本院提出以下诉讼请求：一、确认双方订立的房地产转让合同有效；二、被告立即协助办理房屋过户登记手续将位于绍兴市越城区（产权证号：绍市字第F0000242298号）的房屋过户到原告名下；三、被告支付自2019年9月21日起至实际办理过户登记日止的逾期交房的滞纳金（滞纳金按合同约购房总价的千分之一每日计算）；四、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求为：一、解除双方签订的房产转让合同；二、被告向原告双倍返还定金，共200000元；三、被告赔偿超过定金部分的损失200800元；四、被告承担本案的诉讼费、财产保全费和评估费。事实与理由：2019年8月12日，原告与被告订立房屋买卖合同一份，并支付了人民币10万元定金给被告，约定将被告位于绍兴市越城区的房屋以1750000元的价格卖给原告，并明确了双方在2019年9月20日之前必须办理过户登记手续，合同对双方的权利义务等作了约定。合同签订后，原告和中介多次联系被告要求办理过户登记手续，被告以各种理由拖延，约定后的时间多次无法兑现。变更的事实与理由：2019年8月12日，原告与被告签订《房产转让合同》，约定：1.被告将位于绍兴市越城区的房屋以人民币1750000元的价格出售给原告；2.双方在2019年9月20日之前办理过户登记手续；3.合同定金为人民币100000元。原告已在合同签订前支付了定金，但截至目前，经原告方多次催告，被告仍未配合原告办理过户登记手续，并向原告表示因案涉房屋附有抵押登记且无法注销，无法办理过户登记。原告认为，案涉房屋不具备过户登记条件，《房产转让合同》的目的已无法实现，原告请求按照《合同法》第九十四条规定解除合同。被告未能履行办理过户登记的义务，构成违约，应按照《房产转让合同》第七条约定双倍返还定金。根据法院委托的司法鉴定，案涉房屋目前的评估价为2050800元，与买卖合同约定的价格存在300800元差额，该差额为被告违约对原告造成的损失，而合同约定的定金仅为100000元，因此，合同约定的定金不足以弥补被告违约造成的损失，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定，被告应赔偿超过定金部分的损失200800元。 被告辩称：原告要求双倍返还定金的前提是被告的原因导致合同根本性违约，但根据合同的约定，原告须在2019年9月20日前支付房款，截至目前除100000元定金外，原告未支付一分房款，违约责任在原告，故原告无权要求返还定金。一、被告不存在违约行为，现要求原告继续履行合同，协助被告解除涉案房屋的查封，支付1750000元房款，并办理过户登记。1、被告不存在房屋不能过户的根本性违约行为。被告案涉房屋贷款于2019年11月6、7日左右还清后，银行将他项权证及房产证、土地证均归还给抵押人且明确告知可直接至不动产登记中心办理抵押注销手续。但11月8日，被告去办理抵押注销时，被告知需抵押银行出具款项结清证明并由银行信贷员至不动产登记中心办理手续。后因双休日无法办理抵押注销。当2019年11月11日，被告再次去不动产登记中心办理时，发现被告案涉房屋已被查封。据了解后，是原告于2019年11月8日起诉至贵院，并查封了被告的案涉房屋，让本可以办理的抵押注销并过户的案涉房屋因被查封后根本无法办理过户。2、被告不存在合同履行期限迟延的违约行为。第一，双方在2019年8月签订房屋买卖合同时，原告、被告、案外人中介徐杏亚就明确一点，因被告的房屋涉及银行抵押贷款，需款清时办理抵押注销时方可办理过户，这可从中介方徐杏亚的情况说明中可知，该说明的内容为：“关于俞强荣与陈建国转让位于绍兴市的房产转让合同，在合同签订当天转让方俞强荣、受让方陈建国及中介方徐杏亚三方都知晓该处房产处于银行抵押状态，三方初步约定2019年9月20日为过户期，具体看银行办理进度，后因银行抵押状况复杂，导致过户延后至2019年11月，转让方拿到房产证后再与中介联系过户”。可见双方合同约定过户时间为暂定时间。第二，从原告提交证据中的短信聊天记录可知，原告默认双方的合同履行期一直处于待定状态。2019年9月29日，原告与被告妻子联系，问银行授信怎么样了，被告通过电话告知，还在审批中。2019年11月4日，原告又来确定待定的履行期限，被告答复本周内可办好，拿到房产证后，并办理过户。2019年11月7日，原告仍通过微信询问办理过户事宜，被告回复还没好（指的是抵押注销还没有办好），原告要求与被告至银行处核实是否抵押贷款已清，权证已归还事宜。自2019年9月20日始至2019年11月份，在长达两个月中，在被告表示还在办理银行还贷、消除抵押事宜时，原告从未有过因合同约定期限已过，案涉房屋不想要的意思表示，而是一直在询问银行抵押贷款是否已还清，是否可以办理过户手续等。可见，原告默认房屋过户截点为案涉房屋银行抵押贷款还清并办理抵押注销日。综上，原、被告双方就过户需先办理还清银行贷款事宜的事实，双方均是表示认可的。双方就事实行为对合同过户的履行期限进行了变更，所以被告不存在合同履行期限迟延的违约行为。二、因原告根本性违约，原告已付的100000元定金归被告所有。据了解，原告在其他地方已购买了学区房，可见原告在主观上就已不再打算买案涉房屋。原告于行为表示，不再让合同继续履行。被告于2019年11月7日贷款结清并拿到权证，在准备办理抵押注销手续时，原告于2019年11月8日起诉并查封被告案涉房屋，至案涉房屋在查封的状态下不能办理产权变动手续。在原、被告双方认可就过户履行期延迟至被告银行贷款还清、抵押注销情况下，原告单方起诉导致案涉房屋过户不能，违约行为是由原告造成。根据三方签订的《房屋买卖合同》第七条约定，因原告违约已付的定金，归被告所有。三、因原告根本违约产生的损失，本案诉讼费、财产保全费、评估费等由原告承担。 本院经审理认定事实如下：2019年8月10日，原告陈建国（乙方）与被告俞强荣（甲方）在中介徐杏亚的见证下签订《房产转让合同》一份，约定甲方将坐落于绍兴市越城区房屋转让给乙方，建筑面积54.68平方米；成交总价为1750000元，本合同签订之日，乙方向甲方支付定金100000元；2019年9月20日之前户过，余款1650000元；甲方应于过户当天腾出该房屋交付给乙方；甲方应于过户当天前将落户于该房屋的户籍关系迁出；甲乙双方同意于2019年9月20日之前，共同应携带相关资料向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记；若因甲方致影响产权过户，使乙方造成损失，由甲方负责赔偿；若乙方中途违约，购房定金作为违约金归甲方所有；如甲方中途违约，应向乙方退还定金并另付相当于定金数额的违约金给乙方，违约金内含中介费；过户当天腾空搬出房屋并交付钥匙。合同还对其他事项进行了约定。合同签订时，被告已告知原告案涉房屋上设定有抵押的事实。原告已向被告支付定金100000元。 合同签订后，被告未在合同约定的过户时间前办理好案涉房屋的抵押注销手续，故未能按约办理产权变更登记手续。其后，经中介协调，原告同意给予被告办理抵押注销手续时间至2019年10月底。2019年11月初，因被告仍未办理好抵押注销手续，原告通过中介和短信分别催促被告办理抵押注销和产权变更登记。2019年11月7日，中介微信表示被告陈述尚有手续未办妥，房产证未拿到，不能办理抵押注销手续，且未给出具体时间，建议原告可以通过诉讼途径解决。 经原告申请，本院依法委托诸暨市中天正和土地房地产评估有限公司对绍兴市越城区（现状地址为保佑桥直街65号六单元104室）住宅房地产（含固定装饰装修和天井）进行市场价值评估。该公司出具鉴定意见为估价对象房地产于评估时点（2019年12月26日）的市场价值为2050800元。原告预付鉴定费6127元。 以上事实由原告提交的房屋转让合同1份、原告与被告及其妻子的聊天记录各1组、定金单及定金汇款记录1份、房产证和土地证复印件各1份、与中介的微信语音聊天记录1组（已当庭播放语音）；被告提交的收款凭证复印件3份；本院调查的绍兴市不动产登记查询证明1份；经原告申请，本院依法委托诸暨市中天正和土地房地产评估有限公司出具的鉴定报告1份、鉴定费发票复印件1份及当事人的庭审陈述所证实。被告提供的情况说明，应属证人证言，证人未出庭作证，不符合证据形式要件，本院将结合其他证据综合认定。 本院认为，原、被告双方在自愿的基础上签订《房地产转让合同》，主体适格，意思表示真实，内容合法，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应按约履行。关于合同解除问题，本案中，根据中介微信语音可知，2019年11月7日原告通过中介催告后，被告于该日傍晚向中介表示房产证尚未拿到，而被告庭审中自认其于2019年11月7日已从银行处拿到房产证，该自认明显与被告向中介陈述事实不符；被告未在合同约定时间和协商宽限时间内办理好案涉房屋的抵押注销手续，亦未在原告催告后至本案庭审前办理好案涉房屋的抵押注销手续，使案涉房屋具备可进行产权变更登记条件的事实清楚。原告据此认为被告构成根本性违约，要求解除合同的诉请，符合法律规定，本院予以支持；解除的时间为解除的意思表示送达被告之日（2020年3月11日）。被告辩称系原告查封案涉房屋导致无法办理抵押注销，无法办理过户的意见，本院认为原告查封案涉房屋不影响被告办理抵押注销手续，亦不影响案涉房屋过户至原告名下事宜，故对被告的该辩称意见不予采信。被告作为收受定金的一方不履行约定的债务，原告要求被告双倍返还定金200000元的诉请，符合法律规定，本院予以支持。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失”。本案中，原告因被告的违约，导致其不能取得合同履行后可以获得的利益，即因房价上涨可预期的可得利益，造成了原告的损失。根据评估意见，至评估时点（2019年12月26日），案涉房屋的市场价值为2050800元，原告据此要求被告按损失总额300800元减去定金100000元赔偿200800元的损失，符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百一十三条、第一百一十五条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条之规定，判决如下： 一、原告陈建国与被告俞强荣于2019年8月10日签订的《房产转让合同》于2020年3月11日解除； 二、被告俞强荣应于本判决生效之日起三十日内支付给原告陈建国双倍定金200000元、损失200800元，合计人民币400800元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取3656元、财产保全费5000元，由被告俞强荣负担，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。鉴定费6127元，由被告俞强荣负担，于本判决生效之日起三十日内支付给原告陈建国。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  俞颖尔 二〇二〇年四月二十一日 书记员  张 萍 ? 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二十八条买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。 ?