江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终257号上诉人（原审被告）：常州凯悦房地产有限公司，住所地常州市钟楼经济开发区玉龙南路213号钟楼高新技术创业服务中心大楼8878号。诉讼代表人：芮春祥，常州凯悦房地产有限公司清算组组长。委托诉讼代理人：董平，常州凯悦房地产有限公司管理人工作人员。委托诉讼代理人：祁栋，常州凯悦房地产有限公司管理人工作人员。被上诉人（原审原告）：翁传健，男，1974年12月3日生，汉族，住常州市钟楼区。委托诉讼代理人：张利峰，江苏常仁律师事务所律师。上诉人常州凯悦房地产有限公司（以下简称凯悦公司）因与被上诉人翁传健商品房预售合同纠纷一案，不服常州市钟楼区人民法院（2018）苏0404民初6099号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人凯悦公司上诉请求：撤销原判，将本案发回重审或改判驳回被上诉人的一审诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决超出被上诉人的诉讼请求范围，系程序错误。被上诉人在一审中没有变更或增加诉讼请求，一审法院判决确认合同有效，与被上诉人的诉讼请求根本不对应，并未解决双方的争议和纠纷。一审违反法定程序，应当发回重审。二、一审认定事实有出入。一审认定凯悦公司欠款1637万元作为购房款与事实不符。对于2014年9月10日、11日被上诉人合计出借给常州中亿房地产有限公司（以下简称中亿公司）的1000万元（另外1000万元系上诉人于2014年3月4日出借给被上诉人）的性质，在一审判决的第5页最后一段有非常明确的表述，该款是被上诉人出借中亿公司，上诉人的身份是保证方。且在被上诉人于2016年7月1日向常州仲裁委员会提出的《仲裁申请书》中也明确表述该1000万元借款主体仍然是中亿公司，不是上诉人。一审法院直接认定1637万元的款项是上诉人的借款与上述事实不符，故不应当认定为被上诉人己经完成购房付款义务。三、被上诉人签订商品房买卖合同的目的是为了抵偿借款债权，一审判决的结果实际上是支持对被上诉人进行个别清偿。根据江苏省高级人民法院《破产案件审理指南（修订版）》第二章第六节第2条“……。二是相对方己履行完毕而债务人尚未履行完毕的合同，因继续履行构成对个别债权人的违法清偿，管理人有权解除合同”的规定，即使是被上诉人以物抵债，抵销被上诉人对上诉人的借款债权或担保债权，由于该抵销行为侵害了其他债权人应当享有的清偿权益，也构成了对被上诉人的个别清偿。四、退一步讲，即使合同有效，因签订三套讼争房屋买卖合同的目的是为了抵销被上诉人的债权，不是为了生活消费所需，因此被上诉人不具备消费者的身份，不应当享有优先受偿权。根据《消费者权益保护法》第二条和最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条的规定，只有消费者才能享有优先受偿权。对于如何在破产债权审核中确认消费者的身份，江苏省高级人民法院《破产案件审理指南》第七章第2条的规定，己经明确了消费性买受人的确定标准。具体到本案，讼争房屋为2套别墅和1套商品房，面积分别为519.93平方米、561.25平方米、132.26平方米，合计面积为1213.44平方米，己经远远超出了生活消费的需要，不符合《消费者权益保护法》对消费者的规定。再参照江苏省高级人民法院《破产案件审理指南》破产债权中消费性买受人的标准，被上诉人显然超出了“用于居住”的目的，不能认定为消费者，其债权不是优先债权。五、一审法院认为上诉人管理人解除与被上诉人签订的三份商品房买卖合同于法无据的结论是错误的。由于被上诉人对上诉人的借款债权金额仅为637万元，担保债权金额为1000万元，被上诉人没有向上诉人支付任何购房款，被上诉人与上诉人之间的借款债权或担保债权与购房款，是不同性质的权利，直接抵偿形成了对被上诉人的个别清偿。即使被上诉人以借款债权和担保债权抵偿购房款成立，上诉人与被上诉人签订商品房买卖合同的目的也不是为了生活消费需要，被上诉人也不具有消费者的身份，不应当认定其享有优先权。因此上诉人通知解除商品房买卖合同既有事实依据也有法律依据。被上诉人翁传健辩称，一、一审判决确认双方商品房买卖合同合法有效，属于依职权作出的裁判，并不违反程序法的规定。我国《民事诉讼法》第一百二十九条规定，审判人员必须认真审核诉讼材料，调查收集必要的证据。对诉讼材料的审核当然包括涉及合同争议事项中合同的真实性、合法性审查，合同的真实性及合法性直接涉及到合同的效力问题，而确定合同的效力是法院审查相关法律争议的基础。所以法院在审理合同争议案件时，首先负有审查合同效力并作出判断的职责，该行为并不依赖于当事人是否提出相关请求。2019年11月8日最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》第三部分第（一）条也规定，人民法院在审理合同纠纷案件过程中，要依职权审查合同是否存在无效的情形，准确认定合同效力。基于上述，一审判决合同有效，属于依职权作出的裁判，并不违反程序法的规定。二、一审法院认定事实清楚，适用法律准确，应驳回上诉人的上诉请求。关于本案双方的借款事实及从借款关系转化为商品房买卖关系的经过，翁传健在一审提交的证据及一审判决书中已经明确陈述，在此不再重复陈述。三、双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，在破产程序中，破产管理人也无权解除。根据《企业破产法》第十八条第一款之规定，管理人仅对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或继续履行。而本案中，翁传健在破产受理一年前已经通过一系列的结算行为支付了案涉房屋的全部款项，已经全部履行了合同义务。故对于案涉商品房买卖合同，破产管理人并无解除权。四、并非所有破产程序中的个别清偿行为均属于《企业破产法》第十六条规定的无效行为。根据《企业破产法》和《适用企业破产法规定（二）》的精神，认定个别清偿行为无效的关键要件之一是该清偿行为损害了其他破产债权人的合法权益。但本案中翁传健交付了购买商品房的全部款项，翁传健对于其所购房屋的权利具有特定性和优先性，该债权的实现不会构成对其他破产债权人合法权益的损害，因此案涉商品房买卖合同的履行不属于《企业破产法》第十六条规定的无效的个别清偿行为。五、案涉商品房买卖合同标的物属特定物，不属于破产财产，翁传健作为全款购房人的权利优先于其他破产债权人，享有优先受偿权。根据最高人民法院《关于审理破产企业案件若干问题的规定》第七十一条，特定物买卖中，尚未转移占有，但相对人已经完全支付对价的特定物，不属于破产财产。该条规定与《企业破产法》的两个司法解释不存在矛盾冲突，应当在本案中适用。案涉商品房虽处于未完工状态，但已经基本建成，有明确的楼层和房号，系实实在在的物，无论是否已经取得产权证，均属于特定物无疑，对此不应存在争议。翁传健虽未占有所购商品房，但已经支付了全部价款。故案涉商品房不能列入上诉人的破产财产范围，翁传健所购商品房不能作为破产财产进行处置和分配。案涉房屋为住宅商品房，有真实的购房合同、购房款结算、开具销售发票等行为，翁传健也支付了全部价款。且翁传健有两名子女，均将成年，所购两套别墅是给子女一人一套。这符合常情，也是合理的消费需求。不能因购买的是别墅就否认翁传健的普通消费者身份。根据《合同法》和《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》等法律、司法解释规定之精神，翁传健对上诉人享有的债权有别于普通无担保债权，在受偿顺序上优先于有担保债权，建设工程价款优先受偿权也不得对抗该债权。翁传健向一审法院起诉请求：1、确认翁传健为消费者，在凯悦公司破产过程中，享有继续履行2015年5月15日签订的三套商品房买卖合同的优先权，要求凯悦公司向翁传健交付凯悦中心20幢101号、20幢102号、凯悦中心花园6幢乙单元1103号房产（房款总计16729625元），并协助翁传健办理上述房产过户手续及产权证书；2、若凯悦公司在破产程序中统一解除所有的商品房买卖合同（包括解除与翁传健签订的凯悦中心20幢101号、20幢102号、凯悦中心花园6幢乙单元1103号房产商品房买卖合同），则应确认翁传健对凯悦公司享有购房债权16729625元并享有优先受偿权；3、本案诉讼费用由凯悦公司承担。一审法院认定事实：2014年3月4日，翁传健（甲方、贷款方）、凯悦公司（乙方、借款方）及朱晓初（丙方、保证方）签订了一份《借款协议》，约定：凯悦公司向翁传健借款1000万元，借款期限6个月，自2014年3月4日至2014年9月3日，实际借款日期以支付借款时间为准；借款利率为月利率25‰，计息按月支付，支付日期为每月15日；贷款款项直接划入凯悦公司在江南银行西林支行的账号（89801135012010000000552）；为确保借款按期返还，凯悦公司、朱晓初保证方式如下：1、凯悦公司提供可预销售的凯悦中心花园3幢的部分商品房，预售给翁传健，预售价格为4000元/㎡，双方签订相应的房屋销售合同，办理预销售备案登记，预售和退签产生的税费由凯悦公司承担。2、凯悦公司未能及时足额归还借款本息的，翁传健有权要求凯悦公司归还借款本息或以借款结算房款。3、朱晓初对上述借款承担连带保证责任；凯悦公司归还上述借款本息后，翁传健三日内协助办理商品房退房手续。2014年3月5日，翁传健分两次向凯悦公司汇款共计1000万元。借款到期后，翁传健、凯悦公司及朱晓初延长借期，于2014年9月4日签订了一份《借款协议》，约定借款期限为2014年9月4日至2015年3月3日，其余约定内容同上。2014年3月4日，凯悦公司出具了一份《承诺书》，载明：凯悦公司向翁传健借款1000万元以凯悦中心二期可售房屋网签作抵押，如凯悦公司未按时还款，网签所有房屋（约2500平米）均按4000元/平米抵押给翁传健，不得要求另行支付房款。2014年9月4日，凯悦公司出具了一份《承诺书》，载明内容同上。2014年3月5日，凯悦公司出具一份《收据》，载明：借款1000万元，后注明续借6个月，时间：2014年9月4日-2015年3月3日。凯悦公司和翁传健办理了网签的房屋为：6幢甲单元1501、1901、2101、2301,6幢乙单元1103、1201、1203、1503、1601、2001、2101、2201,20-101、20-102。2014年9月4日，翁传健（甲方、贷款方）、中亿公司（乙方、借款方）、凯悦公司（丙方、保证方）、朱晓初（丁方、保证方）签订了一份《借款协议》，约定：中亿公司向翁传健借款1000万元，借款期限6个月，自2014年9月10日至2015年3月9日，实际借款日期以支付借款时间为准；借款利率为月利率25‰，计息按月支付，支付日期为每月15日；贷款款项直接划入中亿公司在江南银行青山桥支行的账号（8503204217601201000006264）；为确保借款按期返还，凯悦公司、朱晓初保证方式如下：1、凯悦公司提供可预销售的凯悦中心花园20幢01室、02室，预售给翁传健，预售价格为500万元/套，双方签订相应的房屋销售合同，办理预销售备案登记，预售和退签产生的税费由凯悦公司承担。2、中亿公司未能及时足额归还借款本息的，翁传健有权要求中亿公司归还借款本息或以借款结算房款。3、凯悦公司、朱晓初对上述借款承担连带保证责任；凯悦公司归还上述借款本息后，翁传健三日内协助办理商品房退房手续。凯悦公司和翁传健就20-101、20-102号别墅办理了网签手续。2014年9月10日，中亿公司出具了一份《收据》，载明：借款1000万元。同日，凯悦公司出具了一份《承诺书》，载明：凯悦公司向翁传健借款1000万元以凯悦中心二期可售房屋网签作抵押，如凯悦公司未按时还款，网签房源20-101、20-102均按500万元/套抵押给翁传健，不得要求另行支付房款。同日，凯悦公司出具了一份《委托付款说明》，载明：因本公司原因与翁传健先生办理的房屋抵押借款1000万元汇入以下账户：单位名称：常州中亿房地产开发有限公司，账号：8503204217601201000006264，开户行：江南银行青山桥支行。2014年9月10日，翁传健向中亿公司汇款900万元；2014年9月11日，翁传健向中亿公司汇款100万元。2015年5月15日，翁传健（甲方）、中亿公司（乙方）、凯悦公司（丙方）、朱晓初（丁方）签订了一份《协议》，约定：甲乙丙2014年3月4日签订了借款协议，借期6个月，甲方借款1000万元给丙方，丙方、丁方提供相应担保，甲方支付了借款1000万元，并与丙方签订12套商品房买卖合同作为担保，借款到期后又延期至2015年3月3日；甲乙丙丁于2014年9月4日签订借款协议，甲方借款1000万元给乙方，乙方、丙方、丁方提供相应担保，甲方支付借款1000万元给乙方，并与丙方签订2套商品房买卖合同作为担保；截止到2015年5月15日，乙方尚欠甲方借款本金1000万元，丙方尚欠甲方借款本金673万元，总计1673万元；各方同意将借款关系变更为商品房买卖关系，丙方自愿将坐落于凯悦中心20幢101号商品房正式出售给甲方，建筑面积519.93平方米，每平方米价格为14534元，总价7556662元；丙方自愿将坐落于凯悦中心20幢102号商品房正式出售给甲方，建筑面积561.25平方米，每平方米价格为14534元，总价8157207元；丙方自愿将坐落于凯悦中心花园6幢乙单元1103号房正式出售给甲方，建筑面积132.26平方米，单价为7680元/平方米,总计购房款1015756元，上述3套商品房款价为16729625元；丙方及各方同意上述购房款用乙、丙所欠甲方1673万元借款本金抵冲，本协议签订后，购房款视为全部结清；甲方、丙方另行签订商品房买卖合同，丙方开具商品房销售发票给甲方，并配合办理房屋产权证。同日，翁传健与凯悦公司签订了3份《商品房买卖合同》，约定翁传健向凯悦公司购买凯悦中心20幢101号、20幢102号、6幢乙单元1103号房屋，房屋面积、价款同前述《协议》，凯悦公司应于2016年6月30日前将房屋交付翁传健。同日，凯悦公司就20-101、20-102房屋开具了两张金额为500万元的销售不动产统一发票。2015年6月25日，凯悦公司就6-乙-1103号房屋开具了金额为529040元的销售不动产统一发票。2016年6月1日，翁传健（甲方）、中亿公司（乙方）、凯悦公司（丙方）、朱晓初（丁方）签订了一份《补充协议》，约定：甲乙丙丁于2015年5月15日签订了将借款协议变更为商品房买卖关系的协议，由于丙方房地产项目停工，无法按期交付房屋，达成如下补充协议：由于丙方原因，无法按期交付三套房屋；乙丙丁三方承诺2016年6月30日前开具余下的商品房发票，其中凯悦中心20幢101号已开具500万元发票，余下2556662元发票未开，凯悦中心20幢102号已开具500万元发票，余下3157207元发票未开，凯悦中心花园6幢乙单元1103号已开具529040元发票，余下486676元发票未开。同日，翁传健与凯悦公司签订了3份《补充合同》，确认由于凯悦公司原因未能交付商品房，并承诺于2016年6月30日前将剩余金额的发票开具给翁传健。2017年6月23日，中亿公司法定代表人朱晓初、凯悦公司法定代表人王金成出具了一份《关于翁传健与凯悦公司商品房买卖的情况说明》，载明：凯悦公司于2014年3月4日像翁传健借款1000万元（9月4日到期后延长六个月）、9月10日向翁传健借款1000万元（该款为凯悦公司通过中亿公司向翁传健借得），凯悦公司共向翁传健借款2000万元，凯悦公司用其开发的凯悦中心在销售住宅房20套和2套别墅做了网签抵押。网签价住宅房4000元/平方米，别墅500万元/套。借款到期后，凯悦公司归还了327万元，翁传健要求凯悦公司归还余款1673万元去购买金水岸房产。2015年3月借款到期后，当时凯悦公司账户有足够资金归还，但需交纳后期开发规费，因翁传健本身有购房意向，凯悦公司与翁传健协商，希望翁传健在凯悦公司购房，翁传健考虑后同意，凯悦公司欠款1673万元作为购房款，房价按照凯悦中心住宅市场销售价7680元/平方米，别墅市场销售价14534元/平方米结算，于2015年5月15日凯悦公司与翁传健签订了凯悦中心花园6幢乙单元1103号房产、凯悦中心20幢101、20幢102别墅三套商品房买卖合同，并开具不动产销售发票，签订借款结算协议，确认结算三套房屋的购房款。2017年10月10日，朱晓初出具了一份《常州凯悦房地产有限公司情况说明》，载明：凯悦公司在2015年3月到5月财务账上现金大约2600万元，截止2015年5月前应收销售回笼金额大约3400万元。为加快销售回笼，加速推进后期开发，于2015年2月1日开始对购房客户采取优惠价销售：毛坯商品房价格为7680元/㎡，洋房价格为10500-11500元/㎡，别墅价格为14500-16000元/㎡。一审另查明，2016年7月1日，一审法院作出（2016）苏0404民破1号民事裁定书，裁定受理了吴云申请凯悦公司破产清算一案，并指定凯悦公司清算组担任破产管理人。2017年6月5日，凯悦公司管理人向翁传健送达了债权审查意见通知书，载明：翁传健于2016年7月11日申报的购房债权（申报金额为16729625元），经管理人审查，不享有优先受偿权，管理人不予确认，同时管理人解除翁传健与凯悦公司就20幢101号、20幢102号、6幢乙单元1103号房屋签订的《商品房买卖合同》。2018年6月8日，法院就本案相关情况对朱晓初进行询问，形成笔录一份，朱晓初称本案中翁传健提交的借款协议、承诺书、委托付款说明、协议、情况说明等均系其本人所签，内容属实，符合实际情况，本案中的所涉借款均是由凯悦公司使用，当时朱晓初系中亿公司法定代表人，凯悦公司总经理。一审庭审中，凯悦公司称本案所涉的两套别墅20幢101号、20幢102号房屋处于烂尾状态，尚未复工；6幢乙单元1103号房屋也未建造完毕。一审法院认为，翁传健与凯悦公司签订的三份商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，其内容亦未违反法律法规的强制性规定，应当认定为合法有效。在前述商品房买卖合同签订前，翁传健与凯悦公司之间确实存在借款合同关系，且为履行借款合同，双方签订了相应的商品房预售合同，并办理备案登记。但本案所涉商品房买卖合同是在凯悦公司未偿还借款本息的情况下，经双方重新协商，将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，将欠款转为已付购房款，并对房屋交付、尾款支付、违约责任等权利义务作出了约定。本案双方经协商一致终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期后，通过将凯悦公司所有的商品房出售给翁传健的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定。另外，根据我国合同法第九十九条之规定，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销。一审法院认为，翁传健与凯悦公司、中亿公司及朱晓初存在合法有效的借款关系，翁传健按照约定支付了借款，在借款到期后，翁传健与凯悦公司自愿达成协议以借款抵偿房款，亦符合法律规定。据此，凯悦公司管理人解除涉案三份商品房买卖合同，于法无据。关于翁传健要求凯悦公司交付房屋、办理权证的诉讼请求，一审法院认为，凯悦公司在双方签订商品房买卖合同后进入破产清算程序，房屋处于未完工状态，涉案房屋是否能够交付尚不确定，故翁传健的该项诉讼请求，法院不予理涉。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十九条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款之规定，作出如下判决：一、确认翁传健与凯悦公司于2015年5月15日就施工编号为凯悦中心20幢101号房、凯悦中心20幢102号房、凯悦中心花园6幢乙单元1103号房签订的三份商品房买卖合同合法有效。二、驳回翁传健的其他诉讼请求。本案案件受理费人民币122178元（翁传健已预缴），由翁传健负担61089元，由凯悦公司负担61089元。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的案件事实与一审相一致，本院依法予以确认。本院认为，根据2014年9月10日凯悦公司出具的承诺书、委托付款说明以及中亿公司出具的收据，可以认定翁传健于2014年9月10日、11日共计汇款给中亿公司的1000万元款项的实际借款人为凯悦公司。虽然在翁传健、中亿公司、凯悦公司、朱晓初于2015年5月15日签订的协议中载明，截至签订协议当日，凯悦公司欠翁传健673万元，中亿公司欠翁传健1000万元。但结合凯悦公司以其开发的商品房抵偿向翁传健的借款的事实，以及朱晓初和王金成分别作为中亿公司和凯越公司法定代表人，于2017年6月23日出具的《关于翁传健与凯悦公司商品房买卖的情况说明》所反映的内容，一审认定1673万元均为凯悦公司尚未偿还翁传健的欠款并无不当。因凯悦公司与翁传健已于2015年5月15日就欠款转化为购房款、借款关系变更为商品房买卖关系达成合意，双方签订了相应的商品房买卖合同，凯悦公司并开具了购房款发票。翁传健在商品房买卖合同项下的义务已经履行完毕，一审据此认定凯悦公司解除三份商品房买卖合同于法无据，并确认三份合同有效并无不当。关于在三份商品房买卖合同继续有效情况下翁传健是否享有消费性买受人债权优先性的问题。一审法院驳回了翁传健的该项诉讼请求，翁传健对此并未提出上诉，故本院不再将该问题纳入二审审理范围。综上所述，上诉人凯悦公司的上诉意见依据不足，其上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费122178元，由常州凯悦房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 星审判员 郑 仪审判员 周韵琪二〇二〇年四月一日书记员 李 佳