江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终591号上诉人（原审被告）：江苏天合物业管理有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇萧林中路61号1501-1515室。法定代表人：吕宏杰，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：高峰，北京盈科（昆山）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘岩，男，1996年9月17日生，汉族，住江苏省连云港市新浦区。委托诉讼代理人：刘齐文，男，1974年4月6日生，汉族，住江苏省连云港市新浦区，系刘岩父亲。被上诉人（原审被告）：昆山上铁房地产开发有限公司，住所地江苏省巴城镇巴解路168弄1号楼12、13室。法定代表人：徐益，该公司执行董事。委托诉讼代理人：徐建桥，上海市君志律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜洁，上海市君志律师事务所律师。上诉人江苏天合物业管理有限公司（以下简称天合公司）因与被上诉人刘岩、昆山上铁房地产开发有限公司（以下简称上铁公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初760号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天合公司上诉请求：1.撤销原判，发回重审或依法改判；2.本案上诉费由刘岩、上铁公司负担。事实和理由：一、上铁公司在本案中应承担责任。1.上铁公司开发的诉争小区交付后存在诸多问题，天合公司集中检查后多次向上铁公司发送工作联系函要求其整改，临时问题亦会通知上铁公司处理。工作联系函虽未通过邮寄方式，上铁公司也未盖章确认，但主要是基于上铁公司是国企、双方当初合作愉快及发送工作联系函后上铁公司亦能相应处理等原因，故天合公司未进一步固定、加强证据。2.诉争房屋排污水管道交付前虽经通球实验等，但不能据此确认交付不存在瑕疵。天合公司进场后进行日常检查、养护，整改、保修仍由上铁公司负责，由上铁公司交给其施工方负责，中铁集团谭拥民曾向天合公司出具承诺书表示维保期内的保修仍由其负责。另根据天合公司、上铁公司签订的《昆山市阳澄春晓苑前期物业管理委托合同》第五条约定，经检查测试，并经签章之日起为保修期的起始日期。本物业共有部分保修责任内，如存在质量问题，按第（一）种方式处理：（一）甲方负责返修。因诉争小区存在诸多问题需要整改，天合公司未正式接受项目上的相关设备设施，相关设备设施责任人仍是上铁公司。3.物业项目本身是分期分批开发，天合公司进场后上铁公司施工方仍在施工作业，很多事情通过当面沟通或电话联系。一审认定天合公司未书面通知上铁公司在场即自行更换管道且客观上导致反水原因鉴定不能的不利后果由天合公司承担有误。诉争反水事件紧急，上述举证责任对天合公司过于苛责，且反水事件发生后天合公司通知了上铁公司的施工方，也由上铁公司施工方处理，事件本身责任及保留证据责任均不在天合公司。二、刘岩作为诉争房屋所有权人应承担责任及扩大损失部分责任。1.一审不应支持空置损失。诉争房屋受损前本身处于空置通风状态，无人居住使用，刘岩起诉状中称婚礼原定十月份，因此诉争房屋不存在租金收入或租金损失。空置损失作为间接损失不应支持，且一审法院认定空置期过长。2.一审对诉讼费及评估费分配有误。刘岩一审诉讼时扩大或夸大损失比如装潢损失导致鉴定费较大，一审认定天合公司承担全部评估费用有误。刘岩一审时提出不符合法律规定的诉请如精神损失，变更后诉请仍为15万，一审法院支持68880元，一审法院判决天合公司承担全部诉讼费用有误。刘岩辩称，对一审判决无异议。上铁公司辩称，1.上铁公司作为开发商仅对工程质量缺陷承担保修责任。诉争小区排污水管道通过通球实验，具备严密性的检测报告、竣工验收证明。天合公司、刘岩未提供证据证明诉争房屋存在工程质量缺陷。刘岩一审起诉主张诉争房屋反水系由于污水管道破裂，但一审中刘岩、天合公司经法庭释明未就反水原因申请鉴定，应承担举证不能的不利后果。2.天合公司主张诉争小区交付后存在诸多质量问题，但不能直接等同于工程质量缺陷，且在天合公司提供的工作联系函中，在本次事故发生前，从未提到诉争房屋的给排水系统存在问题或排污水管道破裂事宜，故工作联系函与本案无关。3.天合公司、上铁公司签订的前期物业服务合同明确公共区域管道运行、维修、养护和管理等属于物业公司的服务事项，天合公司未履行相应管理养护责任是导致反水的原因。4.一审法院综合事发情况认定天合公司承担相应举证责任恰当。天合公司作为专业的物业服务公司，具备处理类似事件的经验和能力，且负有如实记录事件发生经过并保留相关证据材料的义务。天合公司未提供证据证明诉争房屋反水系基于管道破裂所致，一审对此认定正确。刘岩向一审法院起诉请求：1.上铁公司、天合公司赔偿装潢损失312000元。2.上铁公司、天合公司赔偿租金损失50000元，以月租金5000元为标准，从2018年1月6日起暂算至2018年10月6日，暂计10个月，赔偿至实际履行赔偿日止。3.上铁公司、天合公司赔偿原告精神损失费50000元。4.由上铁公司、天合公司承担本案诉讼费用。此后，刘岩将上述第1项诉请中的装潢损失变更为50000元，其他诉讼请求不变。一审法院认定事实：上铁公司系昆山市巴城镇阳澄春晓苑小区的开发商，天合公司系该小区的物业管理公司。刘岩系该小区21号楼207室房屋的业主。2016年10月，刘岩从上铁公司处收房，此后对房屋进行了装修。2018年1月6日，该房屋卫生间内返水，粪便污水上漫，导致室内装修装饰、地板等受潮损坏。房屋处于空置状态，返水现象发生后，天合公司遂通知刘岩一方到达现场。天合公司组织人员对现场进行了清理，更换了污水管道并修缮完毕，但未留存破损的管道，亦未书面通知上铁公司到场。2018年3月5日，天合公司就涉案房屋返水问题出具书面的情况说明，认为卫生间返水的原因系污水管破裂所致，因楼下无窨井，水就从2楼漫出。因就受损金额和责任分担问题，各方无法协商一致，2019年1月11日，刘岩诉至一审法院。2019年5月23日，刘岩向一审法院申请对涉案房屋的装潢损失进行司法鉴定。经一审法院摇号选择，确定由江苏娄江保险公估有限公司（以下简称公估公司）进行评估。2019年8月13日，该公估公司出具《评估报告》，认为涉案房屋的装潢损失总计26717元。《评估报告》出具后，刘岩反应该报告书中未对餐桌及沙发损坏进行鉴定。鉴于此，2019年10月23日，公估公司依据实地勘验结果确认餐桌一只桌角底部有裂痕及沙发底部防尘布发脆破损的事实，经市场询价后，认为餐桌的市场价为1599元、沙发底层防尘布市场价格为380元（含人工费）。刘岩支付评估费17100元。一审另查明：各方均同意一审法院以询价的方式确认租金标准，经一审法院走访、调查，涉案小区同面积精装修房屋的月租金为1800元至2000元左右。一审法院认为，本案的争议焦点为刘岩的损失应当由谁承担的问题。污水管道属于小区的公共区域范畴，天合公司对于小区公共区域负有养护、管理的职责。反水现象发生后，天合公司介入处理，其对反水现象发生的原因具有更直观、更准确的认知，也最容易保留相关证据佐证反水发生的真实原因。但天合公司在未书面通知上铁公司在场的情况下，自行更换了污水管道，并且未留存被更换的管道，客观上导致无法通过司法鉴定的方式确认反水的原因，该不利后果应由天合公司自行承担。本案反水现象发生时，房屋处于空置状态，经修缮后反水现象未持续发生，应该可以排除使用不当或者装修不当的可能。涉案房屋所在楼栋经上铁公司开发后已经竣工验收合格，在无法对被反水原因、污水管道的质量进行鉴定的情况下，一审法院无法认定上铁公司存在过错。综上，一审法院认为，在无证据证明刘岩、上铁公司存在过错的情况下，因反水造成的损失应由天合公司承担。关于刘岩主张的损失。房屋的装潢损失。公估公司向一审法院出具了专业鉴定意见，一审法院依据鉴定意见认定装潢损失合计为27397元【26717元+300元（餐桌桌脚部分结合餐桌市场价1599元酌情认定300元）+沙发底层防尘布损失380元】。房屋空置损失。因房屋反水导致刘岩延期入住，将产生房屋的空置损失，该空置损失，一审法院依据走访结果，酌情认定月租金为1900元，空置期间应为2018年1月6日至2019年10月23日，空置损失为41483元。精神损失。因本案为财产损害赔偿纠纷案件，不涉及人身权利，对精神损失的主张，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、江苏天合物业管理有限公司于判决生效后十日内赔偿刘岩装潢损失27397元、空置损失41483元，合计68880元。二、驳回刘岩的其他诉讼请求。案件受理费3300元，评估费17100元，合计20400元，由江苏天合物业管理有限公司负担。二审中，当事人未提交新证据。二审另查明，公估公司于2019年10月23日向一审法院出具《鉴定后期物损的情况说明函》【（2019）苏0583法鉴委字第395号】，载明公估人再次至现场勘查情况及后期发生物损的原因经过。二审中，刘岩、天合公司、上铁公司一致确认，诉争污水管属于诉争房屋室外公共区域管道。上述事实，有公估公司出具的《鉴定后期物损的情况说明函》、当事人陈述及本院调查笔录在案佐证。二审经审理查明的其他事实与一审查明事实一致。本院认为，刘岩向上铁公司购买诉争房屋，诉争房屋由于反水导致刘岩产生损失，天合公司于诉争房屋反水发生时为诉争房屋所在小区提供前期物业服务，刘岩诉至法院要求上铁公司、天合公司进行赔偿。本案二审争议焦点一在于，上铁公司应否就损失承担相应赔偿责任。天合公司上诉认为，诉争房屋所在小区在交付后存在诸多瑕疵，天合公司进场后进行日常检查、养护，由于质量问题导致的整改、保修仍由上铁公司负责，诉争房屋反水是污水管破裂导致，上铁公司作为相关设备设施责任人应就损失承担赔偿责任。对此本院认为，天合公司在诉争房屋反水发生时为诉争小区提供物业服务，就诉争房屋室外公共区域污水管道承担相应的维修、养护和管理义务等。天合公司提供的现有证据不足以证明诉争房屋反水系由于诉争房屋室外公共区域污水管道破裂所致，亦未能提供其日常就上述公共区域污水管道进行检查、养护、管理的相关记录，天合公司上诉认为应由上铁公司就刘岩相关损失承担赔偿责任的观点依据不足，不能成立，本院不予支持。本案二审争议焦点二在于，刘岩作为诉争房屋所有权人应否就相关损失承担责任。关于房屋空置损失，天合公司上诉认为，结合刘岩房屋使用状态及用途，不存在空置或租金损失，且空置损失属于间接损失不应支持，一审认定空置期间也过长。对此本院认为，刘岩因诉争房屋反水导致无法实际使用，空置损失客观存在，一审法院参照诉争房屋同类租金标准就反水事件发生后至鉴定机构现场勘验期间的空置损失予以支持，有事实依据，且在合理范围之内，应予维持。关于一审诉讼费用分担，刘岩一审诉请得到部分支持，一审法院判决天合公司承担全部诉讼费用不当，本院予以纠正。一审案件受理费3300元、评估费17100元，合计20400元，应由刘岩承担11016元，天合公司承担9384元。综上，上诉人天合公司的上诉请求部分成立，应予支持；一审对诉讼费分配不当，本院予以纠正。一审判决实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费3300元、评估费17100元，合计20400元，应由刘岩承担11016元，由江苏天合物业管理有限公司承担9384元。二审案件受理费3300元，由上诉人江苏天合物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  沈军芳审判员  曾雪蓉审判员  沈维佳二〇二〇年四月七日书记员  陈 莉法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。