浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0602民初10281号原告：王国云，男，1968年2月3日出生，汉族，住绍兴市越城区。委托诉讼代理人：章明清,浙江近山律师事务所律师。被告：王友华，男，1956年4月29日出生，汉族，住绍兴市越城区。委托诉讼代理人：沈志青，绍兴市越城区马山法律服务所法律工作者。原告王国云与被告王友华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月30日立案受理，由审判员赵晓岑适用简易程序独任审判，于2019年11月25日公开开庭进行了审理。后本案依法转为普通程序，并组成合议庭，于2020年3月11日公开开庭进行了审理。原告王国云，被告王友华及其委托诉讼代理人沈志青到庭参加两次庭审。原告王国云原委托诉讼代理人胡月芬到庭参加第一次庭审，原告王国云之委托诉讼代理人章明清到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告王国云诉称，原、被告均系同村村民，1995年6月25日被告有多余房屋，需出卖，通过中介人，由原告买入，双方立有出卖屋契一份(详见出卖屋契)，屋契签字后，原告即时支付房款13500元整，被告也当即将房屋交付给了原告，双方均无异议，因当时被告出卖给原告房屋时，原、被告所在村政府并没有颁发过土地使用证，故当时无证可交。但原、被告的房屋买卖是经过村委同意的。将近20余年过去，双方一切安好，原告购得后一直由原告及原告父母居住至今，现原告购入的房屋面临拆迁，但拆迁部门尚不具备对不动产进行确权的职能，为此，原告为维护自身的合法权益，故原告诉至法院，请求判令:1、坐落于越城区，图号4-5-5，地号为53、54，建筑占地分别为33.06、48.39）的房屋及土地使用权归原告所有，（相对应的房屋为：坐北朝南楼屋壹间，又坐西朝东平屋贰间及楼屋与平屋交界小天井壹个）；2、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告申请变更第一项诉讼请求为：判令坐落于越城区房屋买卖有效及土地使用权归原告享有。同时向本院明确房屋买卖有效即指原、被告间签具的《出卖屋契》协议有效。被告王友华辩称，被告出卖给王国云的房屋并不是与53号、54号的房屋，地号53、54的房屋是王友华新建的两间三楼，这个房屋已经被政府拆迁征用了，经政府拆迁公示，53、54号房屋总的丈量面积为312.93平方米，实际认定面积244.37平方米，这个房屋确权给王友华的，出卖给王国云的房屋目前尚未有拆除，还在五洋村里。2、根据地籍图记载，地号53四至分别为西至地号1012王红伟，南至道地，东至54号王友华的房子，北至地号为1140王友华的房子。地号为54号的四至分别为东至地号为1013金德林，南至道地，西至地号为53号本户，北至地号为1140本户。根据原告提交的土地证号为2××1、2××2两本证上的记载，四至与地籍图严重不符。2××2号土地证上的四至分别为：东至王祖法，南至王百全，西至和北至均为弄堂，建筑占地面积48.39平方米。2××1号土地证上的四至为：东至道路，南至王才法，西至弄堂，北至本户。卖给原告的房屋一间是二楼，一间是平房。二楼在北面，平房在南面。二楼与平房中间有个小天井。根据村的相关记载，我们现在拆迁的房屋就是地号为53、54号。卖给原告的己并不是53、54号，他的房屋由原告到国土局去查询地籍图。卖给原告的房屋是有的，33.06平方米是卖给原告的（但并非53号房屋），土地证上登记的48.39平方米，实际是56.19平方米房屋（并非54号房屋）村里是要求拆除的。经审理认定，被告王友华曾于1995年6月25日立有出卖屋契一份，其中载明：立出卖屋契人王友华，今有房屋多余，情愿挽中，愿将祖遗分授之产坐落后王西汇头座北朝南楼属壹间，又座西朝东平屋贰间，又楼屋与平屋交界小天井壹个，屋内上连椽瓦，楼屋中连櫊栅楼板、下连基地石板，四壁门窗俱全，包括扶梯壹部，大灶壹乘全屋安装电线在内统出卖给本村王国云长期管业，房屋经三面时值估价议定计人民币壹万叁仟伍佰元正，其款在立契时一并收清，并无拖欠。房屋自出卖之后，任凭受主王国云契税过户，长期管业，出主永不反悔，永不回赎，上述屋契三面一致同意，并无异言，恐后无凭，特立本契正付本存照。一批：房屋四址分明：楼屋东至王祖法楼屋，交界墙同层属各半所有，平屋东至走路，南至黄银龙楼屋，西至华联厂厂房弄堂，北至华联厂厂房弄堂，出入公用，直至河埠。二批：出主原老屋屋契及权源资料已移交给受主。三批：如今后受主需要契税过户，纳税费用由受主负责。又查明，根据绍兴市国土资源局地籍档案查询单及相关材料、集体土地建设用地使用证记载：绍集建（？犭茶湖）字第2××1号集体土地建设用地使用证的发证日期为1995年11月16日，土地使用者王友华，土地座落齐贤区？犭茶湖乡潞阳村，图号4-5-5，地号53，建筑占地面积33.06平方米。上述地籍档案的内档材料包括：1、绍兴县人民政府土地登记审批表（1995年）、绍兴县土地登记申请书（1989年）、绍兴县地籍界址调查表（1989年）、勘丈记录表（1989年）各1份，上述材料中记载的房屋四至与集体土地建设用地中载明的四至相同；2、土地房产所有证，记载涉案土地房屋原登记于户主王柏全名下；3、1995年6月30日出具的使用祖传房屋证书（有王友华手印及齐贤镇潞阳村村民委员会盖章），其中载明：我现居住的后王平1间，占地33.06平方米，土改时由我王柏全登记，以后一直由我居住，产权已属本人所有，请村委予以证明，如今后产权发生争议，概有本人负责处理，由此而引起的土地使用权归属，愿按法律法规办理。4、1989年11月绍兴县土地使用权申报登记收件记录单1份，载明申请人王友华，土地坐落潞阳村后王，收件内容包括绍兴县土地使用权申报登记表及土地证各1份。绍集建（？犭茶湖）字第2××2号集体土地建设用地使用证的发证日期为1995年11月16日，土地使用者王友华，土地座落齐贤区？犭茶湖乡潞阳村，图号4-5-5，地号54，建筑占地面积48.39平方米。上述地籍档案的内档材料包括：1、绍兴县人民政府土地登记审批表（1995年）、绍兴县土地登记申请书（1989年）、绍兴县地籍界址调查表（1989年）、勘丈记录表（1989年）各1份，上述材料中记载的房屋四至与集体土地建设用地中载明的四至相同；2、1987年2月12日绍兴县？犭茶湖乡村民建房用地申请表，其中载明户主王友华，申请建造楼屋一间，后经批准同意在原老屋基地上翻建二层楼房壹间，用地面积38平方米，备注放基时王祖法楼房（除去前后平台）对齐。3、1995年8月10日出具的超面积建房处罚证明书（有齐贤镇潞阳村村民委员会盖章）载明：兹有本村村民王友华于一九八七年二月经乡政府批准建房1间，占地面积38平方米，而实际建造1.5间，占地56.19平方米，超过批准面积18.19平方米，对该超建面积已于八九年十月由乡（村）按有关规定作了处理，特此证明。4、1989年11月9日绍兴县土地使用权申报登记收件记录单1份，载明申请人王友华，土地坐落潞阳村后王，收件内容包括绍兴县土地使用权申报登记表及乡政府建房用地申请表各1份。另查明，原齐贤镇?犭茶湖乡潞阳村曾于1994年1月20日开具收款收据1份，其中载明：交款人为王友华，摘要内容为建楼屋二间，拆除56.19平方米，调剂33.06平方米，交村镇建房款9000元。上述事实由原告提供的出卖屋契1份、不动产登记查询证明1份、集体土地建设用地使用证复印件2份、用水情况清单1份，被告提供的收款收据1份、王红伟、金德林土地证复印件各1份，地籍档案查询单及相关材料1组、照片1组，本院调取的地籍档案查询单及相关材料1组及原、被告的当庭陈述等证据予以证实。被告提供的潞阳村委证明1份、丈量核对通知1份、专用票据1份、确权确户公示表，本院认为均无法达到被告的证明目的。本院认为，被告王友华曾于1995年6月25日立有《出卖屋契》一份，将平屋二间及楼屋一间出卖给原告王国云，上述房屋买卖系原、被告双方真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，故《出卖屋契》具备房屋买卖合同性质，应属有效。本案的争议焦点为被告王友华出卖给原告王国云的房屋是否为原位于齐贤镇?犭茶湖乡潞阳村，图号4-5-5，地号分别为53、54，建筑占地分别为33.06平方米、48.39平方米的房屋。被告认为其卖给原告的房屋，其中33.06平方米是要调剂的房屋，而土地证上登记为48.39平方米，实际为56.19平方米的房屋是村里要求拆除的，根据地籍图显示的四至该两处房屋均非53、54地号的房屋，53、54地号的房屋实际系被告于1994年建造的楼屋。对此，本院分析如下：首先，在庭审中，被告认可出卖给原告的33.06平方米平屋的相关权证为王柏全的土地房产所有证，出卖给原告的56.19平方米楼房相关权证为87年的建房用地申请表，然根据53、54地号的地籍档案内档材料，被告陈述的权证依据均保存其中，且被告陈述的出卖房屋面积与最终土地登记的用地面积亦相符合，具有同一性；其次，被告辩称从集体土地建设用地使用证中的地籍图来看，53、54地号房屋的四至与地籍图记载严重不符，故53、54地号对应房屋实际应为被告于1994年建造的楼房两间。然根据53、54地号的地籍档案内档材料，王友华均系于1989年申请土地登记，可见上述土地上的房屋不可能系被告所谓的1994年建造的房屋，被告亦未提供1994年建造房屋的相应审批材料予以印证；且土地登记申请书、审批表、地籍界址调查表、勘丈记录表中的四至与集体土地建设用地使用证中载明的四至一致，故被告的上述辩称意见，与查明的事实不符，本院不予采信。综上，本案现有证据可以证实1995年6月25日被告王友华出卖给原告王国云的房屋系原位于齐贤镇?犭茶湖乡潞阳村，图号4-5-5，地号分别为53、54，建筑占地分别为33.06平方米、48.39平方米的房屋。故现原告要求确认上述房屋买卖即《出卖屋契》有效，本院依法予以支持。原告要求确认土地使用权归原告享有，因目前涉案土地的土地使用者登记人仍为王友华，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、1995年6月25日被告王友华将坐落于越城区犭茶湖乡潞阳村，图号4-5-5，地号分别为53、54，建筑占地分别为33.06平方米、48.39平方米）出卖给原告王国云所出具的《出卖屋契》有效；二、驳回原告王国云的其他诉讼请求。案件受理费80元，由被告王友华负担，应于本判决生效之日起七日内付清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审 判 长  赵晓岑人民陪审员  万春霞人民陪审员  程 静二〇二〇年四月二十三日书 记 员  严莺飞?附页：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。