山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0811民初165号原告：刘佳，男，1984年9月10日出生，汉族，住济宁市。被告：席书军，男，1969年1月22日出生，汉族，住济宁太白湖新区。被告：孙强，男，1985年5月5日出生，汉族，住金乡县华娱镇赵寨村陈庄中心街3号，现住济宁市。原告刘佳诉被告席书军、孙强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘佳，被告席书军、孙强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘佳向本院提出诉讼请求：1、要求被告席书军返还三个月房屋租赁款3750元及返还本人出资安装的铝合金门两套（价值2200元）；2、诉讼费用由被告席书军承担。事实和理由：本人因工作原因，在石桥镇镇政府附近开设学生托管假期辅导班，后经同事孙强介绍，租赁石桥镇供销社附近村民席书军房屋，开设99教育辅导班，房屋租赁合同本人委托孙强代为办理，实际房屋使用权归本人使用，房屋签订合同时本人出资半年房租7500元现金，由孙强交与房东席书军，房屋签订日期为2019年7月1日至2019年12月31日止。房屋租赁后，由于房屋设施不够完善，没有大门，只有外面车库类型电动卷帘门，不符合办学要求，由本人出资2200元定购铝合金门安于房屋大门中及门头广告，支付方式微信转账于孙强微信，当时承诺私人物品可以带走。2019年9月本人因房屋距离学校较远，房屋内没有卫生设施，与房东发生矛盾，要求不再使用租赁房屋，带走私人物品及所安装铝合金门，多次与房东沟通无效，未达成共识，房东为侵占本人私人安装铝合金门不让拆走，把租赁房屋内电源关闭，造成由2019年9月至2019年12月至今不能正常使用房屋，未达成房屋租赁事实，剥夺本房屋使用权，本人多次拨打报警电话向当地石桥镇派出所及石桥镇司法所寻求帮助，派出所出警及司法所王所长出面协调，都没有得到帮助，房东以租赁合同不是本人签字为由推托。如今本人只有通过司法程序由法院判决，给予公正处理，对本人诉求予以返还。被告席书军辩称，一、依法成立的合同，受法律保护。房屋租赁合同签署前，被答辩人及其委托人完全清楚我房子的现状及用途。2019年6月，被答辩人委托其同事孙强代为租赁房子，孙强看中了我的房子，通知了被答辩人。被答辩人也去我的房子查看过并表示满意。看到房子没有卫生间，被答辩人请求愿意自费加装卫生间并把房子的卷闸门换成铝合金门，答辩人同意了被答辩人的要求。一切条件谈妥后，被答辩人委托孙强与我签署了房屋租赁合同。而被答辩人在诉状中却说，我的房子离学校较远，没有卫生设施，不符合办学条件，所以只租住了三个月便不想租了。被答辩人的这个理由显然是不成立的，如果对我的房子不满意，为何要签署房屋租赁合同？签署了三年的租赁合同，只租住三个月便想退房，这明显违反中华人民共和国合同法。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。二、被答辩人违约，导致我经济损失。双方签署的房屋租赁合同约定，租期三年，从2019年7月1日起至2022年7月1日止；租金每年15000元，一年支付一次。正是由于被答辩人提出要租住三年，我才同意对租金给予优惠，如果只租三个月，每月的租金肯定会比这高许多。签署完租房合同缴纳租金时，被答辩人说自己刚刚创业，手头资金很紧张，想第一次先付半年的租金，过几天再付剩余的半年租金。考虑到被答辩人的实际困难，出于同情心，我同意了被答辩人的请求，收到被答辩人支付的半年租金7500元。到了2019年8月份，我两次委婉地向被答辩人催缴剩余房租，被答辩人有点恼火，说是再催房租就不租我的房子了。2019年9月起，被答辩人租住的房子便常常关门见不到人影。考虑到用电安全，我把被答辩租住房子的电源关闭，同时也想用这种办法提醒承租人履行租房合同，尽快补缴剩余的租金。但是被答辩人欲强行单方面终止合同，还要拆掉其加装的铝合金门。我阻止了其拆掉铝合金门的行为，我的条件是要拆掉铝合金门可以，但是必须至少先支付剩余的半年租金。如果严格按照合同法规定，被答辩人必须再支付两年半的租金。双方由此产生矛盾。2019年9月份以来，被答辩人既不缴纳剩余租金也不交出房门钥匙，这种违约行为，给答辩人造成了经济损失。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十一条第二款因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。综上所述，被答辩人的行为明显违法。根据《中华人民共和国合同法》以及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》的有关规定，特请法院依法支持答辩人的请求事项。被告孙强辩称，我和原告是同事关系，我在石桥租的被告席书军的房子，后来原告要租房子，我把被告席书军介绍给原告，房租7500元和铝合金门2200元的钱原告给我后，我都直接给了席书军，房屋租赁合同是我代替原告签的字。原告要求返还房租我不同意支付，因为原告租的是被告席书军的房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告刘佳为证明自己的主张，向本院提交了房屋租赁合同以及铝合金门窗安装费用转账记录，能够证明被告孙强代原告刘佳签订房屋租赁合同的事实，原告与被告席书军系租赁合同关系，且原告为涉案房屋安装铝合金门窗以及门头花费2700元的事实，经二被告质证对该证据的事实均无异议，本院予以确认。经审理查明及认定的证据，本院认定事实如下：2019年6月17日，被告孙强代原告刘佳作为乙方与被告席书军（甲方）签订了《房屋租赁合同》，合同约定：一、甲方将位于供销社对过房屋两间，租赁给乙方，使用期限为三年，即2019年7月1日至2022年7月1日止，该房的所有权归甲方，乙方只有使用权；每年房租费用为壹万伍仟元，一年一付；三、······。合同签订后，原告支付被告席书军6个月房租，共计7500元。原告刘佳分别于2019年6月24日、2019年7月7日向被告孙强微信转账1000元、1700元，两笔款项用于安装铝合金门和门头，其中铝合金门2200元，门头500元。原告于2019年9月份现向被告席书军提出不再租赁，原告于2019年11月份将自己的物品搬出涉案租赁房屋，房屋钥匙尚在原告手中。现原告要求被告席书军返还三个月房屋租赁费，以及返还原告出资安装的铝合金门两套，故诉至法院，请求法院依法支持其诉讼请求。本院认为，对于原、被告争议焦点问题如下：一、关于被告孙强代替原告刘佳与被告席书军签订的《房屋租赁合同》是否有效的问题？2019年6月17日，由被告孙强代替原告刘佳与被告席书军签订《房屋租赁合同》，由原告刘佳租赁被告席书军房屋两间开班教育辅导班。庭审中原告与二被告对于该事实均予认可，并且租赁费由原告支付，房屋由原告使用。因此对于原告刘佳租赁被告席书军的房屋的事实，本院予以确认。二、关于本案被告席书军应否返还原告刘佳租金3750元的问题？租赁合同签订后，原告通过被告孙强向被告席书军交付租金7500元，租赁合同约定每年租赁费为15000元一年一付，原告孙强交付半年租金即使用了该房屋，原告刘佳因该房屋距离学校较远，屋内没有卫生设施等要求，不再使用该租赁房屋。2019年9月后双方发生矛盾，原告未再使用该房屋，该房屋的租赁期限为三年，原告仅使用三月后便要求不再租赁该房屋，其行为构成违约，其所交付的房租未使用部分，应抵作违约金不予返还。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。因此原告所支付的未使用的租金应抵作违约金不予返还。三、关于原告在租赁房屋内处置安装的铝合金门，是否应由被告席书军予以返还的问题？租赁合同签订后，原告刘佳对于租赁屋增设的两套铝合金门价值2200元，被告席书军作为出租人是知情并同意，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条的规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款的规定，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案中原告对于租赁合同造成违约，被告席书军不同意赔偿装饰物残值，因此对于原告的诉讼请求不予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。因此原告要求被告返还铝合金门款，本院不予支持。综上所述，故依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下：一、解除原告刘佳与被告席书军于2019年6月17日(被告孙强代签)签订的《房屋租赁合同》；二、驳回原告刘佳对被告席书军、孙强的其他诉讼请求；案件受理费100元，由原告刘佳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审 判 长  崔宗民人民陪审员  崔全俭人民陪审员  刘 辉二〇二〇年四月十七日书 记 员  冯 莹