广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终182号上诉人（原审原告）：关志华，女，1967年9月20日出生，汉族，住广州市越秀区。上诉人（原审原告）：陈顺辉，男，1967年2月7日出生，汉族，住广州市越秀区。上诉人（原审被告）：广州天马发展有限公司，住所地广州市越秀区XX路168号天马大厦。法定代表人：赖钦祥，职务：总经理。委托诉讼代理人：张文骏，女，该公司职员。委托诉讼代理人：敬娴，女，该公司职员。上诉人关志华、陈顺辉因与上诉人广州天马发展有限公司（以下简称天马公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初19756号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月11日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人关志华、陈顺辉，上诉人天马公司的委托诉讼代理人张文骏、敬娴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。关志华、陈顺辉上诉请求：1.撤销一审判决中第二项违约金的判决事项，并改判支持其一审诉讼请求第4项的全部主张事项；2.一、二诉讼费用全部由天马公司承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，证据不足，违反合同法精神，故意偏袒天马公司。关志华、陈顺辉(甲方)与天马公司(乙方)签订《广州市房屋租赁合同》约定，如天马公司逾期支付租金，需按照租金款项2％向关志华、陈顺辉支付违约金等。但合同签订后，天马公司多次延误交付租金。关志华、陈顺辉于2017年把天马公司告上法庭，后经越秀区人民法院调解。见2018年5月9日广州市人民法院(2017)粤0104民初9741号的民事调解书。其中判决天马公司付清58169元租金及租金的违约金50000元。但天马公司却知法犯法，从2018年5月1日后，一直拖欠租金，经多次催交无果。关志华、陈顺辉在2019年5月8日再次把天马公司告上法庭(即本案一审)。及至立案，天马公司已拖欠租金66847元，违约金超过十万元。上述租金、租期及违约金是合同里明确约定的。现在一审判决无视事实，任由天马公司随意违反合同，刻意侵犯关志华、陈顺辉权益，无视因天马公司拖欠租金而造成关志华、陈顺辉生活开支困难的事实。天马公司至今仍然一分租金未交，却仍然在使用关志华、陈顺辉铺位。一审判决违背合同法原则，判决违约金非常低值，违法行为只需要付出低廉的违法成本，这等同于鼓励人们经营不守法，严重损害了关志华、陈顺辉的合法权益。关志华、陈顺辉不同意一审判决的违约金标准。综上，请求二审法院予以改判。天马公司答辩称：答辩意见与上诉意见一致。天马公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.改判一审判决第二项为：“逾期支付上述租金的违约金（从当月6日起，如当月5日为法定节假日的，则顺延至法定节假日后的第一个工作日的次日起，以同期应付而未付的租金为基数，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率上浮30%，计算至实际付清之日止）。”为“逾期支付上述租金的违约金（从当月6日起，如当月5日为法定节假日的，则顺延至法定节假日后的第一个工作日的次日起，以同期应付而未付的租金为基数，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率，计算至实际付清之日止）”；3.本案一、二审诉讼费由关志华、陈顺辉承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，客观上损害了天马公司的合法利益，显失公平。天马公司与关志华、陈顺辉签订的《广州市房屋租赁合同》已被认定为有效合同，该合同到期日为2025年4月30日。合同现尚未到期，且天马公司通过返租方式统一出租经营，花费了大量资金进行装修，已将原有商铺间隔打通整体使用，其中包括了涉案商铺在内及其他相邻商铺。涉案商铺建筑面积仅9．76平方米，已难以确认该商铺实际位置。一审法院仅凭现场查看，将商铺位置确认为现编号3086、3087号的两个商铺，并判令租赁合同解除，属事实查明不清，有损第三方利益，有违公平原则。二、关志华、陈顺辉所要求的违约金计算方式既没有合同依据，也没有法律依据。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，虽然天马公司无法给出关志华、陈顺辉因延迟支付租金造成的损失，但是客观上，天马公司就其未按期付款行为给关志华、陈顺辉造成的损失仅为预期利息损失。基于上述理由，一审法院的上述认定事实不清，判决不公，有损天马公司的合法权益，请求二审法院依法予以纠正。关志华、陈顺辉答辩意见与上诉意见一致。2019年5月8日，关志华、陈顺辉向一审法院起诉请求判令：1、解除关志华、陈顺辉与天马公司签订的《广州市房屋租赁合同》；2、天马公司立即恢复广州市越秀区XX路168号3171号商铺原状并腾空交还给关志华、陈顺辉；3、天马公司向关志华、陈顺辉支付2018年6月至2019年4月的租金66847元；4、天马公司向关志华、陈顺辉支付逾期缴纳上述租金的违约金（从当月6日起，以同期应付而未付的租金为基数，按每日2%计算至付清之日止）。一审法院经审理查明：广州市越秀区XX路168号3171铺，建筑面积9.76平方米，属关志华、陈顺辉共有。2015年5月5日，关志华、陈顺辉（甲方）与天马公司（乙方）签订了《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将广州市越秀区XX路168号的广州天马国际时装批发中心第三层3171号单元以现状出租给乙方使用；租赁期为120个月，自2015年5月1日起至2025年4月30日止，2018年5月1日至2019年4月30日，月租金为6077元；乙方应于每月5日前支付本月租金（最迟不超过本月底），如当月5日为法定节假日的，则顺延至法定节假日后的第一个工作日；租赁合同终止或者按照租赁合同的相关约定提前解除租赁合同的，乙方应于租赁合同终止之日前或者按照租赁合同的相关约定提前解除租赁合同后3日内将其在租赁单元内的财物全部搬出，并将租赁单元恢复至交付时的状态交还甲方；乙方逾期支付租金的，每逾期一天，乙方应按租金款额的2%向甲方支付违约金，乙方逾期三十天仍未支付租金的，甲方有权解除租赁合同，收回租赁单元等。本案审理期间，一审法院分别于2019年9月4日、11月13日前往涉案商铺查看，对比涉案商铺产权证附图位置，该商铺位于现编号为3086、3087商铺位置，其中编号为3087商铺空置，编号为3086商铺有人使用。经一审法院询问，实际使用人没有与天马公司签订租赁合同，属于临时租赁，无固定租期，使用人拒绝提供身份证件资料给一审法院。一审法院于2019年11月13日在涉案3086、3087铺门口张贴通知书，要求实际使用人于2019年11月15日前到一审法院领取法律文书参加诉讼。逾期无人到庭申报权利。一审法院认为：关志华、陈顺辉与天马公司自愿签订的《广州市房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。天马公司拖欠从2018年6月至2019年4月的租金，已构成根本违约，关志华、陈顺辉要求解除租赁合同，由天马公司支付上述期间拖欠的租金、恢复涉案商铺原状并交还给关志华、陈顺辉符合合同约定，一审法院予以支持。天马公司辩称合同约定的违约金标准过高，基于公平原状，一审法院予以调整为按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率上浮30%计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条规定，一审法院于2019年11月20日作出如下判决：一、关志华、陈顺辉与天马公司签订的《广州市房屋租赁合同》于本判决发生法律效力之日解除；天马公司在本判决发生法律效力之日起15日内，按照房地产权证附图恢复广州市越秀区XX路168号3171号商铺原状并将该商铺交还给关志华、陈顺辉。二、于本判决生效之日起10日内，天马公司向关志华、陈顺辉支付从2018年6月至2019年4月止的租金（按每月6077元计）及逾期支付上述租金的违约金（从当月6日起，如当月5日为法定节假日的，则顺延至法定节假日后的第一个工作日的次日起，以同期应付而未付的租金为基数，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率上浮30%，计算至实际付清之日止）。三、驳回关志华、陈顺辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审诉讼费5792元，由关志华、陈顺辉负担1571元，由天马公司负担4221元。本院二审期间，双方当事人并未提交新证据。经审查，一审判决查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”。根据双方当事人的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为：一、关志华、陈顺辉主张解除涉案《广州市房屋租赁合同》，天马公司交还涉案商铺应否得到支持；二、逾期交租违约金的计算标准问题。关于焦点一。涉案《广州市房屋租赁合同》约定，乙方逾期三十天仍未支付租金的，甲方有权解除租赁合同，收回租赁单元。本案天马公司拖欠2018年6月至2019年4月的租金，已构成违约，关志华、陈顺辉主张解除涉案《广州市房屋租赁合同》，天马公司交还涉案商铺，符合双方合同约定，应予以支持。至于天马公司上诉称涉案商铺原有间隔已被打通整体使用，难以确认涉案商铺位置的问题。经一审法院现场勘察，并对比涉案商铺产权证附图位置，确定涉案商铺位于现编号为3086、3087号铺位置，当时天马公司并无提出异议。且一审法院在该商铺处张贴通知书，在限定期限内并无实际使用人向法院申报权利。故天马公司该上诉理由与事实不符，不能成立。涉案合同约定，租赁合同终止或者提前解除合同的，乙方应将租赁单元恢复至交付时的状态交还甲方，因此一审法院判处天马公司按照涉案商铺产权证附图恢复涉案商铺原状交还给关志华、陈顺辉，并无不当。关于焦点二。关于逾期支付租金违约金标准问题，一审法院在查明案情的基础上，酌情调低合同约定违约金标准为按中国人民银行公布的同期贷款基准利率上浮30%计算，属于依法行使自由裁量权，并无明显不当。关志华、陈顺辉要求按照每日2%的标准，以及天马公司要求按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算，但双方于二审中均未有新的事实和理由，也未提交新的证据佐证自己的主张，故本院认可一审法院的处理，对双方该上诉请求，均不予支持。综上所述，关志华、陈顺辉与天马公司的上诉理由均不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5792元，由关志华、陈顺辉承担1571元，广州天马发展有限公司承担4221元。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  柳玮玮审判员  李 娜二〇二〇年四月十六日书记员  张 旭