湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终619号上诉人（原审被告）：杨凤香，女，1968年1月7日出生，汉族，湖南省永州市零陵区人，现住湖南省永州市零陵区。委托诉讼代理人：杨怀国(杨凤香之夫），男，1968年6月8日出生，汉族，湖南省永州市零陵区人，住湖南省永州市零陵区。上诉人（原审被告）：杨怀国(杨凤香之夫），男，1968年6月8日出生，汉族，湖南省永州市零陵区人，住湖南省永州市零陵区。两上诉人共同委托诉讼代理人：陈景云，男，1961年3月1日出生，汉族，湖南省永州市零陵区人，系永州市零陵区南津渡社区推荐人员，住湖南省永州市零陵区。被上诉人（原审原告）：杨建明，男，1975年6月21日出生，汉族，湖南省永州市零陵区人，住湖南省祁阳县无锡公园内。委托诉讼代理人：岑生华，湖南云虹律师事务所律师。上诉人杨凤香、杨怀国因与被上诉人杨建明房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省永州市零陵区人民法院（2019）湘1102民初1091号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。杨凤香、杨怀国上诉请求：1、撤销原判；2、依法改判被上诉人杨建明与杨凤香私下恶意串通，并损害杨怀国利益且无法执行和违法签订的房屋买卖协议无效；3、依法改判上诉人杨凤香、杨怀国赔偿原告杨建明所谓经济损失1,201,423.82元，所谓的违约金100,000元，共计1,301,423.82元无效；4、依法改判杨凤香退回杨建明的购房款14万元，并由杨凤香按照银行利息承担杨建明14万元购房款的利息；5、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、2010年10月15日杨建明在明知杨凤香在外面做事欠了钱，还在丈夫跟她闹离婚的情况下，背着杨怀国恶意串通杨凤香签订了一个所谓的《房屋买卖协议》，购买的也是一个根本不存在的所谓的安置房，杨怀国根本不知情。《房屋买卖协议》没有杨怀国的签字，加之杨凤香私自与零陵区八达置业公司签订的《房屋买卖协议》同样没有杨怀国的签字而作废了，剩余的购房款杨建明一直没有支付。杨建明在无法出示这62,019元的收款收据。二、涉案房屋到底是安置房还是上诉人长期居住的房屋，一审认定此事实不清；三、签订该房屋买卖协议至今已有九年，诉讼时效已过；四、原判判由上诉人支付1,301,423.82元给被上诉人，无事实及法律依据。一审判决认定事实错误，证据严重不足，适用法律错误，请二审法院查明事实，改判支持上诉人的所有诉讼请求。杨建明辩称，一、一审判决正确，认定事实清楚，适用法律准确，程序合法，应予维持；二、双方签订的房屋买卖合同合法有效，上诉人将拆迁安置房作价出卖给被上诉人，并不违反法律禁止性规定，杨凤香签订房屋买卖协议杨怀国是知情的，一审审判笔录里有记载；三、被答辩人认为购房款只给付了14万元，与事实不符，14万是银行转账，还有6万是现金支付；一审庭审时，答辩人提出转账14万元，给付现金6万元，上诉人代理人质证时，并没有提出异议。正因为答辩人给付了全部购房款后，上诉人才将原房屋的房屋所有权证、国有土地使用证原件交付给答辩人，现二证的原件仍然在答辩人手中。四、答辩人签订的房屋买卖协议完全是合法有效的。杨建明向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告于2010年10月15日签订的《房屋买卖协议》；2.判令被告在十日内赔偿原告因被告擅自改变房屋征收方式给原告造成的经济损失1,629,740元，并支付违约金100,000元，共计1,729,740元；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告杨怀国、杨凤香于1992年5月16日在原永州市毛溪桥乡人民政府（现永州市零陵区水口山镇人民政府）登记结婚。婚后购买位于零陵区神仙岭路95号涉案房屋一座（国土使用证号为：芝国用（2004）第901690号，使用人为：杨怀国、杨凤香；房产证号为：960800，所有权人为：唐细林）。2010年，因零陵区城市建设需要，涉案房屋被列入政府征收范围。2010年1月25日，被告杨凤香（乙方）与永州市零陵八达置业有限责任公司（甲方）签订《房屋拆迁协议书》，协议书主要内容为：一、拆迁方式和拆迁期限：1拆迁方式为产权置换，结清差价；拆迁期限为2010年3月1日以前全部搬出，交甲方处理。二、拆迁补偿：1、甲方对乙方建筑物进行分类分级核算，补偿264,000元；2、拆迁过渡补偿2600元；3、各项总计补偿补助费266,600元。三、安置方法：拆迁户自愿选择学苑路安置房商业买卖7号面积56.88平方米，住房F户型四楼面积135.45平方米。回购价：1、56.88㎡×1980元/㎡=112,622.4元，2、135.45㎡×660=89,397元，合计202,019.4元。四、付款方法：该款在协议签订后，先付给乙方总金额64,580.6元，余款在乙方再一次付清。协议签订后，被告领取了64,580.6元补偿款，但未将房屋交付给甲方。2010年10月15日，被告杨凤香（甲方）与原告杨建明（乙方）签订《房屋买卖协议》，该协议主要内容为：一、甲方将位于零陵区学苑路和神仙岭路交汇处西北角学苑路安置房（安置门面一间56平方米，区号7#），安置房一套（127.79平方米，F户型，区号4楼）出售给乙方，出售总价款为贰拾万零贰仟壹拾玖元（201,019元）。在本合同签订生效后，乙方付给甲方拾万元，并在一日内由乙方以现金方式一次性将余款付给甲方。二、安置房的拆迁优惠政策在本合同生效时，由甲方一并转移给乙方，甲方将协助乙方办理好安置房的相关手续。三、若协议生效后双方任一方反悔，在赔偿双方协定的原则的基础上，再赔偿对方壹拾万元整。四、本协议一式二份，甲乙双方各执一份，本协议在双方签字后生效。合同签订当日，原告杨建明通过银行转账14万元至被告杨怀国的个人银行账户，余款以现金方式一次性给付。被告杨凤香将上述涉案房屋的国土使用证及房屋产权证原件交付给原告杨建明。此后，因各种原因，被告杨凤香（乙方）与永州市零陵八达置业有限责任公司（甲方）签订的《房屋拆迁协议书》并未履行，被告杨凤香一家上述房屋内居住生活。2018年7月18日，被告杨凤香、杨怀国与永州市零陵区国有土地上房屋征收与补偿办公室重新签订《国有土地上房屋征收补偿协议》，该协议的主要内容为：一、被征收房屋现状：房屋所在地点零陵区神仙岭路95号，房屋产权证号960800，房屋建筑面积180平方米（其中：住宅124㎡，门面56㎡）房屋用途为商住，房屋产权性质为私有，房屋的结构砖混，土地使用证号904090，土地面积46.28平方米，土地性质划拨。二、双方认可由乙方选定的湖南志成房地产评估有限公司对乙方以上房产、土地、装饰装修及附属物的价值进行评估，甲方按照评估价值支付乙方房屋征收补偿款。三、被征收房屋的补偿及补助奖励包括：（一）房屋价值补偿合计1,605,471元；（二）补助、补偿和奖励总金额小计254,373.6元，总计1,859,844.6元。四、原拆迁协议已领金额64,580.6元，乙方于2010年1月25日与永州市零陵八达置业有限责任公司签订了《房屋拆迁协议书》，已领取金额64,580.6元。五、付款方式：上述三、四条金额相抵后，甲方实际补偿、补助、奖励给乙方总金额壹佰柒拾玖万伍仟贰佰陆拾肆元整（1,795,264元）。原告杨建明得知二被告重新签订了房屋拆迁补偿协议这一情况后，以二被告损害了其合法权益向征收部门提出异议。原、被告双方就此事协商未成，酿成该诉。另查明，涉案房屋所在的征收拆迁范围（学苑路地块）内的安置房的市场价值经湖南志成房地产评估有效公司评估为：门面房安置面积为62.48平方米，单价19,646每平方米，价值102,8216元；住宅面积为113.72平方米，单价4851元每平方米，价值601,524元，合计1,629,740元。一审法院认为，案件的争议焦点为：1、原告杨建明与被告杨凤香签订的《房屋买卖协议》是否有效？2、被告被告杨凤香、杨怀国违反双方之间的协议约定，擅自改变原先房屋置换安置方式为货币补偿，导致《房屋买卖协议》无法履行，原告是否可以据此主张解除《房屋买卖协议》，并按拆迁范围内安置房及门面的评估价值1,629,740元赔偿其经济损失？关于杨建明与杨凤香签订的《房屋买卖协议》是否有效的问题。根据合同法第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反、行政法规的强制性规定。”的规定，民事合同（协议）是否有效应当以此为标准予以审查确定，以保证民事主体之间的经济交易的安全和稳定。案件中，杨建明与杨凤香之间签订的《房屋买卖协议》是双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应当合法有效。被告杨怀国提出，作为涉案房屋共有人，未在该《房屋买卖协议》上签字认可，该《房屋买卖协议》应当违法无效的抗辩意见。该抗辩意见实质上是指杨凤香的行为是无权代理行为。从案件查明的事实来看，涉案房屋买卖的价款20余万元中的14万元是通过银行转账方式支付到杨怀国的个人银行账户，同时依照相关法律规定，如果杨怀国不同意其妻子杨凤香将涉案房屋的拆迁安置房卖给杨建明，其有权在法定期限一年内提出撤销，但杨怀国至今未行使撤销权。因此，原告杨建明有相对足够的理由认为杨凤香转让拆迁安置房及门面的行为征得了其丈夫杨怀国的同意，且按被告杨凤香于2010年1月25日与永州市零陵八达置业有限责任公司签订的《房屋拆迁协议书》中的安置房回购价值支付了合理对价。根据我国合同法第四十九条的规定，杨凤香的行为构成表见代理。故，杨怀国的上述抗辩意见，法院不予采信。关于被告杨凤香、杨怀国违反双方之间的协议约定，擅自改变原先房屋置换安置方式为货币补偿，导致《房屋买卖协议》无法履行，原告是否可以据此主张解除《房屋买卖协议》，并按拆迁范围内安置房及门面的评估价值1,629,740元赔偿其经济损失的问题。我国合同法第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同；第九十四条规定，在当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的情形下，当事人可以解除合同。案件中，被告杨凤香、杨怀国分别于2010年1月、2018年7月先后与永州市零陵八达置业有限责任公司、永州市零陵区国有土地上房屋征收与补偿办公室签订《房屋拆迁协议书》、《国有土地上房屋征收补偿协议》，就涉案房屋拆迁补偿方式由屋置换方式变更为货币补偿方式，将已经卖给原告的拆迁补偿安置房及门面按现时的评估价值对应的货币补偿取代安置房及门面补偿，违反了原、被告双方之间的约定，导致原、被告之间签订的《房屋买卖协议》目的无法实现，因此，原告据此可以依法解除合同。故，原告主张解除双方签订的《房屋买卖协议》有法律依据，法院依法予以支持。合同解除后，被告应承担包括违约金10万元及造成原告的经济损失在内的违约责任。如何确定原告的经济损失额，合同法第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”对此做了原则性规定，具体损失赔偿额应当结合案件当事人的违约过错责任大小等实际情况予以确定。案件中，原、被告双方在2010年1月签订涉案房屋拆迁安置房及门面买卖协议后，因征收部门的原因导致拆迁安置补偿方案拖延至2018年7月才予以落实，在此期间，涉案房屋评估和拆迁补偿价值从最初回购价值202,019.4元升值增至2018年7月被征收时的评估价值1,629,740元。这是原、被告双方在签订《房屋买卖协议》时均不能预见到的客观情况。究其违约责任亦不能完全归咎于被告一方。因此，原告要求被告按现今涉案房屋所在的学苑路地块拆迁安置房评估价值1,629,740元的来承担全部的违约责任，缺乏事实和法律依据。根据被告方的违约过错责任，综合案件的实际情况，涉案房屋价值拆迁安置补偿款的增值部分由原、被告双方共享更为公平合理。故原告的具体的经济损失应当为其最初购买款202,019.4元和涉案房屋价值增值部分1,427,720.6元的70%计999,404.42元，合计1,201,423.82元。综上所述，原告要求解除与被告签订的《房屋买卖协议》、要求被告承担违约金10万元的诉请，于法有据，法院予以支持；原告主张被告赔偿经济损失1,629,740元的诉请，法院予以部分支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、四十九条、第五十二条、第六十条、第九十四条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告杨建明于2010年10月15日与被告杨凤香签订的《房屋买卖协议》;二、被告杨凤香、杨怀国于本判决生效后十日内赔偿原告杨建明经济损失1,201,423.82元，违约金100,000元，共计1,301,423.82元；三、驳回原告杨建明的其他诉讼请求。案件受理费20,368元，由原告杨建明负担6,110元，被告杨凤香、杨怀国负担14,258元。二审期间，当事人双方均未提供新证据。本院二审查明的事实与一审查明一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，一、关于双方当事人签订的《房屋买卖协议》的效力及房价款是否已经完全给付的问题。本案中被上诉人杨建明与上诉人杨凤香之间签订的《房屋买卖协议》是双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效。上诉人杨怀国提出其作为涉案房屋共有人，不知道该《房屋买卖协议》的存在，与事实不符；其在一审庭审时认可其对《房屋买卖协议》是知情的，但其不同意签订该协议；上诉人杨怀国认为杨凤香的行为是无权代理行为，根据《中华人民共和国合同法》第七十五条的规定，杨怀国应在一年的法定期限内行使撤销权；但杨怀国并未在法定期限内行使撤销权，因此杨凤香的行为已构成表见代理。且从一、二审查明的事实来看，杨建明将涉案房屋买卖的价款20余万元中的14万元通过银行转账方式支付到杨怀国的个人银行账户，杨怀国完全有充分的时间了解该合同，故对上诉人杨怀国提出其未在该《房屋买卖协议》上签字认可，杨凤香与杨建明恶意串通，该《房屋买卖协议》违法无效的上诉理由，因无充分证据证实，本院不予采纳。双方签订《房屋买卖协议》买卖的标的物是上诉人的拆迁补偿安置房及门面，该标的物明确且在签订合同时上诉人对该标的物有权处分，签订合同时该标的物虽然处于在建状态，但并不属于法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，并不影响该《房屋买卖协议》的法律效力。至于上诉人提出除14万以外的购房余款62,019元未付的上诉理由，该款如未支付，上诉人不可能将原房屋的房屋所有权证及土地使用权证、二证原件交付被上诉人，故该上诉理由，明显与常理不符，本院亦不予支持。二、关于两上诉人是否应承担被上诉人因解除合同而产生的经济损失的问题。两上诉人将已经出卖给被上诉人的拆迁补偿安置房及门面按现时的评估价值对应的货币补偿取代安置房及门面补偿，违反了双方在《房屋买卖协议》中的约定，导致双方当事人签订《房屋买卖协议》的目的无法实现，被上诉人据此可以依法解除合同。而拆迁补偿安置房及门面经评估价值为：1,629,740元，合同解除后，上诉人的具体经济损失应当为其最初购买安置房的房价款202,019.4元和一审法院酌情认定的拆迁安置房屋价值增值部分1,427,720.6元的70%计999,404.42元，合计1,201,423.82元。上诉人应依据合同法的相关规定、承担包括双方在《房屋买卖协议》中约定的违约金100,000元及造成被上诉人的经济损失1,201,423.82元的违约责任。故对上诉人提出原判结果无事实及法律依据的上诉理由，本院不予采信。三、关于本案的诉讼时效问题。2010年10月15日双方当事人签订《房屋买卖协议》约定上诉人将安置房出卖给被上诉人，但因各种原因，上诉人杨凤香（乙方）与永州市零陵八达置业有限责任公司（甲方）签订的《房屋拆迁协议书》并未完全履行，导致本案双方当事人签订《房屋买卖协议》一直未履行。上诉人在未与被上诉人协商解除双方签订的《房屋买卖协议》的情况下于2018年7月18日，上诉人杨凤香、杨怀国又与永州市零陵区国有土地上房屋征收与补偿办公室重新签订《国有土地上房屋征收补偿协议》，改变了原先选择的产权调换的安置方式，选择了货币补偿的安置方式，其行为损害了被上诉人的合法权益，被上诉人随后提起诉讼，未超过法定三年的诉讼时效。综上，杨凤香、杨怀国的上诉请求不成立，本院应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16,512元，由上诉人杨凤香、杨怀国负担。本判决为终审判决。审判长  李振湘审判员  彭样平审判员  魏 蓉二〇二〇年四月十六日书记员  伍世兴附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。