福建省南平市延平区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0702民初4937号 原告：应伍俤，男，1971年5月28日出生，汉族，住福建省南平市延平区。 原告：陈德华，男，1975年12月4日出生，汉族，住福建省南平市延平区。 共同委托诉讼代理人：叶芳芳，福建九越律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：戴玲玲，福建九越律师事务所律师。 被告：福建环达房地产开发有限公司，住所地福建省南平市东山路208号（顺发商住楼）1404室。 法定代表人：林向灿，执行董事。 委托诉讼代理人：王新英，福建名仕（南平）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘圣杰，福建名仕（南平）律师事务所实习律师。 原告应伍俤、陈德华与被告福建环达房地产开发有限公司（以下简称环达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告应伍俤、陈德华的委托诉讼代理人叶芳芳，被告环达公司的委托诉讼代理人王新英、潘圣杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 应伍俤、陈德华向本院提出诉讼请求：1.环达公司向应伍俤、陈德华支付逾期交房违约金11011.82元及资金占用利息（自2017年6月23日起至付清本息之日止，按中国人民银行同期贷款利息计算）；2.环达公司支付应伍俤、陈德华逾期取得产权证违约金8615.47元及资金占用利息（自2017年3月11日起至付清本息之日止，按中国人民银行同期贷款利息计算）。事实和理由：2015年10月4日，应伍俤、陈德华购买环达公司开发的南平市延平区江南水岸1幢6层603室房屋。房屋买卖合同约定，出卖人应当在2016年9月15日前将同时符合下列约定条件的商品房交付买受人使用：该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；出卖人逾期交付房屋的买受人不退房，合同继续履行。自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房合同万分之一的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理所有权初始登记，并将办理产权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起按照买受人已付房款的0.005%向买受人支付违约金。应伍俤、陈德华共支付房款570561元。2016年12月11日，环达公司将商品房交付给应伍俤、陈德华，但该商品房并未通过消防验收合格，直至2017年6月22日方才验收合格，在此期间应伍俤、陈德华接收房屋后，不能进行装修等工作，应视为环达公司逾期交房。应伍俤、陈德华于2018年7月19日取得房屋不动产权证。为维护自身合法权益，应伍俤、陈德华特提起诉讼。 环达公司辩称，一、应伍俤、陈德华要求环达公司支付逾期交房违约金以及占用利息的诉求不能全部成立。案涉合同约定的交房日期为2016年9月15日，而环达公司则通知应伍俤、陈德华于2016年11月1日至11月3日交房，应伍俤、陈德华于2016年12月11日实际接收了案涉房产，环达公司通知交房的期间消防验收确实未达到合格的要求。但应伍俤、陈德华在2016年12月11日接收案涉房产时也明知该事实，只是为了自身的需求，同意在未经过消防验收合格的情形下接收了案涉房产，并与环达公司办理了交房手续，这种提前接收房屋的行为是应伍俤、陈德华对自身权利的处分，人民法院应当予以认定；不仅如此，应伍俤、陈德华也收取了环达公司支付的2016年9月15日至2016年10月31日期间的逾期交房违约金2622元，故环达公司逾期交房的期间应当计算至2016年12月10日止，通过计算，环达公司认可的赔偿款为2282元（即2016年11月1日至2016年12月10日止共计40天，570561元×1×40天÷10000）。而应伍俤、陈德华作为一个完全民事行为能力人和购房者，对提前接收案涉房产的所有法律责任和应承担的后果均有充分的认识，也有自行承担相应责任的能力。现应伍俤、陈德华反悔又要求环达公司承担逾期交房责任，是违背诚信原则的行为，亦与本案客观事实不符。因此，应伍俤、陈德华要求环达公司赔偿至2017年6月22日止的逾期交房违约金的诉求依法不能成立，对其无依据的诉求应予驳回。另外，应伍俤、陈德华诉求的逾期交房违约金本身就是惩罚性赔偿款，不存在占用资金利息的事实与依据，故应伍俤、陈德华主张该项责任的占用利息没有事实依据，应予驳回。二、应伍俤、陈德华要求环达公司支付逾期办证违约金的诉求与双方签订的商品房买卖合同及补充协议约定的不符，依法依约不能成立。1.应伍俤、陈德华采取的是首付款加按揭贷款方式向环达公司支付案涉房屋购房款，商品房买卖合同补充协议第六条约定是对商品房买卖合同第十四条约定的补充约定，该补充协议第六条第一款约定：90日内取得房屋权属证书仅限于一次性付款的买受人及时有效合法办理房屋所有权手续；补充协议第六条第七款约定：选择按揭付款及委托代办产权证的买受人所购买的房屋权属证书的取得时间以南平房产交易中心即相关部门核准的发证时间为准，出卖人不承担任何责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题适用法律的规定》第十八条规定：由于出卖人原因，买受人在下列期限届满（即合同约定办理的期限、交付使用90日内、竣工房屋合同订立之日起90日内）未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。补充协议第六条第七款的约定就是双方当事人之间的特殊约定，故环达公司无需承担该项责任。双方之所以如此约定，是因为以按揭贷款方式付款的购房者，环达公司是需要对购房者按揭贷款在不动产权属证书办理抵押登记手续之前的债务向贷款银行承担阶段性担保责任的，为了避免环达公司承担双重的责任，双方才会在补充协议中对按揭贷款支付购房款的买受人的办证期限进行了特殊的约定。这个特殊约定并未违反我国法律法规的强制性规定，对双方均由约束力。因此，根据这个特殊约定，应伍俤、陈德华作为按揭贷款方式支付购房款的买受人，无权要求环达公司支付逾期办证违约金。2.应伍俤、陈德华诉求的逾期办证违约金的性质本来就是一种惩罚性赔偿款，不存在占用资金利息的事实与依据，故应伍俤、陈德华主张该项责任的占用利息没有事实依据，应予驳回。三、即使法院认定环达公司应当向应伍俤、陈德华支付逾期办证违约金，应伍俤、陈德华的计算天数也存在错误，环达公司认可的金额为5363元。环达公司在2018年3月30日在小区电梯、公告栏、业主等公众之处均有粘贴告知包括应伍俤、陈德华在内的全体业主办理产权证事宜，且还在业主微信群发布书面通知办证的材料，且应伍俤、陈德华还在业主微信群询问办证事宜，可以认定环达公司已经履行了通知办证义务，只是因为案涉房产应伍俤、陈德华是采用银行按揭方式付款，办证前需要应伍俤、陈德华从银行开具相关书面材料后方能给予办理，是应伍俤、陈德华自身耽误办证期限的。因此，认定环达公司逾期办证的时间应截止到2018年3月29日止，通过计算，环达公司认为应伍俤、陈德华该项诉求的金额应为5363元（570561元×5×188天÷100000）。即2017年6月22日顺延90天后为2017年9月21日为办证届满之日，2017年9月22日计算至2018年3月29日计188天。综上所述，请求驳回应伍俤、陈德华的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。双方当事人对对方提交的证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 环达公司以出让方式取得位于南平市八仙南庄新区地块，编号为04／008／0019、0020、0021的地块的土地使用权，国有土地使用权证号南国用（2011）第07843号、07844号、07845号。经批准，环达公司在该地块建设商品房，暂定名为江南水岸。后经南平市建设局批准，环达公司取得商品房预售许可证，证号为2014南房预售证第005号。2015年10月4日，环达公司与应伍俤、陈德华签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：201502484）。合同约定：应伍俤、陈德华向环达公司购买由环达公司开发的位于南平市延平区商品房；该房屋建筑面积为121.89平方米，单价为每平方米4676.35元，购房总价款为57万元；买受人于合同签订之日支付该房屋购房款18万元，剩余购房款39万元按合同补充协议要求办理银行按揭。第八条约定交付条件与期间为：出卖人应当在2016年9月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘验、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室内照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离措施和施工安全设施。第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2.出卖人逾期交付房屋的买受人不退房，合同继续履行。自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房款万分之壹的违约金。合同第十四条约定：关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后的90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.005%向买受人支付违约金。合同的附件六《合同补充协议》第六条约定：对《买卖合同》第十四条的补充约定。1.关于合同第十四条产权登记约定的理解为出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权预总登记。90日内取得商品房权属证书仅限于一次性付款的买受人及时有效合法办理房屋所有权手续。……5.买受人支付购房款的方式是按揭贷款的，在接到出卖人发出的《房屋交付通知书》及《产权证办理通知书》之日起90日内到指定地点办理房屋交付手续的同时，应当签订《委托书》，委托出卖人代为办理“他项权利证书”、“房屋不动产登记”手续及领取房产证，并委托出卖人将《他项权证》提交给买受人贷款银行。买受人应在办理房屋交付手续的同事，缴齐办理产权证所需资料及费用，并且向相关部门缴纳完毕专项维修资金。否则，出卖人有权相应推迟为其办理房屋交付手续的时间。因买受人原因未在以上规定时间内提供办理房屋产权证相关资料和费用的，每逾期一日，买受人应按出卖人所保证借款总额万分之贰向出卖人支持违约金。……7.选择按揭贷款及委托代办产权的买受人所购买房屋权属证书的取得时间以南平市房产交易中心及相关部分核准的发证时间为准，出卖人不承担任何责任。 合同签订后，应伍俤、陈德华向环达公司支付了首付款和银行按揭贷款共计570561元。2016年10月27日，环达公司向应伍俤、陈德华发出一份《交房通知书》，要求应伍俤、陈德华于2016年11月1日至2016年11月3日期间办理交房手续。2016年12月11日，应伍俤、陈德华与环达公司办理了房屋交付手续，环达公司向应伍俤、陈德华支付了2016年9月15日至2016年10月31日期间的逾期交房违约金2622元。同日，应伍俤、陈德华向环达公司支付了房屋权属证书的代办费用300元。2017年6月22日，讼争房屋所在的江南水岸1＃、2＃、5＃及地下室建设工程，经南平市公安消防支队评定为消防验收合格。2018年3月30日，环达公司在涉案房屋楼前公示栏粘贴《不动产权证办理通知》，载明：“尊敬的各位业主（房主）：感谢您购买江南水岸1＃楼房屋现通知您：请你在收到本通知之日起尽快抓紧时间带齐相关资料到（江南水岸售楼部）办理不动产权证的相关手续。联系电话：0599-61××××7、611×××9。（1）《商品房买卖合同》、《备案信息表》原件1份；（2）业主身份证复印件1份；（3）商品房合同补充协议1份；（4）涉税证明、购房发票原件及相关票据等。特此通知。”2018年7月19日，应伍俤、陈德华取得讼争房屋的不动产权证书，证号为闽（2018）南平市不动产权第0009594号。应伍俤、陈德华因与环达公司对于逾期交房违约金及逾期办证违约金的支付事宜协商未果，诉至本院。 本院认为，环达公司与应伍俤、陈德华签订的《商品房买卖合同》，系合同当事人的真实意思表示，其主要内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。应伍俤、陈德华作为房屋买受人，已经依约足额向环达公司支付购房款。环达公司作为出卖人，应当及时向应伍俤、陈德华交付讼争房屋和办理讼争房屋的不动产权证。本案争议焦点为：一、环达公司是否应当向应伍俤、陈德华支付2016年11月1日至2017年6月22日期间的逾期交房违约金；二、环达公司是否应当向应伍俤、陈德华支付2017年9月22日至2018年7月19日期间的逾期办证违约金。 关于第一个争议焦点。《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2016年9月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合该条各项约定条件的商品房交付买受人使用。环达公司未于2016年9月15日前向应伍俤、陈德华交房，已构成违约，应当承担违约责任。鉴于环达公司已向应伍俤、陈德华支付了2016年9月15日至2016年10月31日的逾期交房违约金，则本案逾期交房违约金应当从2016年11月1日起计算。环达公司未举证证明应伍俤、陈德华系在知悉房屋现状时自愿接收房屋，则本案逾期交房违约金应计算至讼争房屋所在的建设工程经南平市公安消防支队评定为消防验收合格之日，即2017年6月22日。经计算，逾期交房违约金为13294.07元（570561元×233天×日利率万分之一）。故本院对应伍俤、陈德华主张环达公司支付逾期交房违约金11011.82元的诉讼请求予以支持，对环达公司提出不予支付李娜、叶盛青逾期交房违约金的抗辩理由不予采纳。 关于第二个争议焦点。根据《商品房买卖合同》第十四条约定，因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后的90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.005%向买受人支付违约金。虽然《商品房买卖合同》合同的附件六《合同补充协议》将90日内取得商品房权属证书仅限于一次性付款的买受人，但是本案逾期办理讼争房屋不动产权证的过错在于环达公司，而非应伍俤、陈德华，则本案应当按照《商品房买卖合同》第十四条约定计算逾期办证违约金。双方于2016年12月11日办理房屋交接手续，但涉案房屋符合交付条件的时间为2017年6月22日，环达公司最迟应于2017年9月21日前为应伍俤、陈德华办理讼争房屋的不动产权证。因此，本案逾期办证违约金应从2017年9月22日起计算。《商品房买卖合同》第十四条约定逾期办证违约金计算至取得房屋权属证书之日止，则本案逾期办证违约金应计算至2018年7月19日。环达公司提出应计算至通知办证之日的抗辩意见，缺乏合同依据，本院不予采纳。经计算，环达公司应支付应伍俤、陈德华2017年9月22日至2018年7月19日期间的逾期办证违约金为8558.42元（已付购房款570561元×0.005%×300天）。故本院对应伍俤、陈德华主张的逾期办证违约金未超出8558.42元的部分予以支持，对于超出部分不予支持；对于环达公司提出仅支付2017年9月22日至2018年3月29日期间的逾期办证违约金的抗辩意见不予采纳。 关于第三个争议焦点。《中华人民共和国合同法》第一百四十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”双方于合同第十四条约定了逾期办证违约金的计算方法，系双方对逾期办证应支付的赔偿数额达成了合意，双方均应按照合同约定履行。涉案系以环达公司违约应支付违约赔偿产生的纠纷，并非因环达公司借用应伍俤、陈德华资金而引发的纠纷。应伍俤、陈德华在未受资金损失的情况下又以此要求环达公司支付违约金占用期间的资金利息，缺乏事实依据与法律依据，本院不予支持。 依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决如下： 一、福建环达房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向应伍俤、陈德华支付逾期交房违约金11011.82元； 二、福建环达房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向应伍俤、陈德华支付逾期办证违约金8558.42元； 三、驳回应伍俤、陈德华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 案件受理费348.40元，减半收取计174.20元，由应伍俤、陈德华负担18.20元，由福建环达房地产开发有限公司负担156元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审判员  徐华强 二〇二〇年四月三日 法官助理张玉萍 书记员刘欢 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一期起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。