吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉02民终864号上诉人（原审被告）：张绪，男，1976年7月10日出生，汉族，住吉林省桦甸市启新街道向阳委二组。委托诉讼代理人：陶春宇，吉林华绅律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：桦甸市永吉街道东崴子村村民委员会，住所地吉林省桦甸市永吉街道东崴子村。法定代表人：隋凤岐，主任。委托诉讼代理人：李福山，吉林桦远律师事务所律师。上诉人张绪因与被上诉人桦甸市永吉街道东崴子村村民委员会（以下简称东崴子村委会）合同纠纷一案，不服吉林省桦甸市人民法院（2019）吉0282民初2157号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张绪及其委托诉讼代理人陶春宇，被上诉人东崴子村委会的法定代表人隋凤岐及其委托诉讼代理人李福山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张绪上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回东崴子村委会的诉讼请求或将本案发回重审。2.一二审案件受理费和鉴定费由东崴子村委会承担。事实和理由：一、一审判决第一项关于装饰装修等添置物品的范围认定有误。首先，《解除合同协议书》明确了张绪仅应对签订《解除合同协议书》之后拆除的装饰装修承担违约责任。东崴子村委会在一审庭审未举证证明双方签订《解除合同协议书》时房屋内的装饰装修情况，一审法院亦未对该部分事实进行评判，直接认定张绪对《资产评估鉴定报告》中全部装饰装潢类资产进行赔偿没有依据。其次，更衣柜及更衣柜电子锁不属于装饰装修物，是张绪经营洗浴的专属性营业设施，并且更衣柜及更衣柜电子锁是可移动的、独立于房屋存在，不需进行拆除，故张绪不应赔偿更衣柜及更衣柜电子锁损失。二、一审判决第一项关于装饰装修等添置物品的损失数额认定没有依据。首先，东崴子村委会在一审法院所出示的《资产评估鉴定报告》已经超过使用期限，需要重新进行评估，一审判决对其进行采信存在错误。其次，导致《资产评估鉴定报告》超过使用期限的原因在于东崴子村委会未到庭参加发回重审的（2019）吉0282民初1571号案件的审理，东崴子村委会未到庭参加诉讼系对自身权利的处分，应当承担不利后果。三、一审判决第二项要求张绪赔偿租金损失没有事实依据和法律依据。首先，租金损失属于可得利益损失，可得利益损失具有不确定性，本案中东崴子村委会未举证证明存在可得利益，即东崴子村委会未举证证明因张绪的违约行为导致涉案房屋不能出租，不应支持张绪租金损失的主张。其次，一审查明东崴子村委会将案涉房屋出租给他人经营养老机构，与张绪之前经营的汗蒸馆是完全不同的经营类别，经营养老机构必然需要将张绪的装饰装修拆除，事实上涉案房屋现在的承租人确实将装饰装修全部拆除后重新装修，故张绪的违约行为与案涉房屋是否能够对外出租之间没有因果关系。第三，东崴子村委会主张的租金损失不属于合同法第一百一十三条第一款中规定的合同履行后可以获得的利益，并且张绪在签订《解除合同协议书》时也无法预见违约拆除装饰装修物能够导致租金损失。综上所述，请求二审法院依法支持张绪的上诉请求。东崴子村委会辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，张绪的上诉请求不能成立，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。东崴子村委会向一审法院起诉请求：1.判令张绪赔偿拆除九组楼梯的经济损失130,149元。2.判令张绪赔偿拆损装饰、装潢及附属物损失60,051元。3.判令张绪赔偿2018年3月5日至6月5日期间的租金损失94,800元（38万元／12个月×3个月），以上合计285,000元。4.判决解除2018年3月5日双方签订的《解除合同协议书》第1条中“自解除之日起，原协议中约定双方权利义务终止”的部分。解除第5条中“协议解除后双方互不承担违约责任”的部分。5.诉讼费、鉴定费用由张绪承担。一审法院认定事实：2015年11月20日，东崴子村委会与张绪签订门市楼租赁协议，约定东崴子村委会将位于桦甸市新安大街东侧道南东数第二个至第十一个门市房整体出租给张绪。租期10年，自2016年3月1日起至2026年3月1日止。租金从2016年3月1日起计算，第一年38万元，以后每年增长1万元。租赁期间，未经东崴子村委会允许，张绪不得私自改变房屋的主体结构影响房屋质量。协议期满后，如张绪不再续租，其在经营期间对房屋的装潢装饰不得私自拆除，装饰装潢无偿归东崴子村委会所有。协议签订后，张绪拆除了十个门市房中九个门市房的楼梯，在承租房屋开办了新恒宾韩蒸馆。后因经营不善，无力再经营下去，致使原协议无法继续履行，双方经协商，于2018年3月5日签订了解除合同协议，约定原门市楼租赁协议书自2018年3月5日解除，自解除之日起，原协议中约定的双方权利义务终止。张绪必须于2018年3月15日前迁出该门市，于当日将承租的房屋及钥匙等交还给东崴子村委会。张绪在经营期间所做的装修装饰等所有添置物品，在迁出时不得拆除。协议解除后双方互不承担违约责任，若张绪在迁出过程中造成房屋损毁，或违反约定拆除装饰装修物品需承担（）万元（注：未写数额）违约责任。2018年3月10日，双方因张绪拆除装饰装潢材料发生纠纷并报警。2018年8月17日，东崴子村委会将涉案房屋出租给他人使用，年租金仍为38万元。经吉林市瑞恩资产评估有限公司评估鉴定，新恒宾韩蒸馆的门市室内装饰装修及构筑物缺失、损坏等资产的市场价值评估总值为190,200元，其中工程类资产即楼梯为130,149元、装饰装潢类资产为60,051元。在装饰装潢类资产中，更衣柜为32,130元、更衣柜电子锁为1,796元。本评估报告自评估基准日起一年内有效，即2018年8月3日起至2019年8月2日止，超过一年需重新进行评估。2018年8月17日东崴子村委会将诉争房屋出租给他人，出租金额为年38万元；一审法院于2019年1月25日作出（2018）吉0282民初1633号民事判决书，判决：一、解除张绪与东崴子村委会于2018年3月5日签订的解除合同协议中第1条“自解除之日起，原协议中约定的双方权利义务终止”及第5条“协议解除后双方互不承担违约责任”的内容；二、张绪于判决生效之日赔偿东崴子村委会九组楼梯的经济损失130,149元；三、张绪于判决生效之日赔偿东崴子村委会装饰装修等添置物品损失60,051元；四、驳回东崴子村委会的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计4487元、鉴定费3000元，合计7487元，由张绪负担4996.82元、东崴子村委会负担2490.18元。张绪提起上诉，吉林市中级人民法院发回重审。在重审时东崴子村委会未到庭参加诉讼，一审法院按东崴子村委会自动撤诉处理。后村委会重新提起诉讼。一审法院认为，东崴子村委会与张绪签订的门市楼租赁协议以及解除合同协议是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。租赁合同中明确约定“乙方在经营期间对房屋的装潢装饰不得私自拆除，装潢装饰无偿归甲方所有。”《解除合同协议书》亦明确约定“乙方在经营期间所做的装修装饰等所有添置物品，在迁出时不得拆除”。而张绪明显违反该约定，未经东崴子村委会同意私自进行了拆除。致使东崴子村委会想要保留装修装饰等添置物品的合同目的不能实现，已构成违约。故其应承担赔偿因此给东崴子村所造成的损失60,051元，东崴子村委会此诉讼请求应予支持。张绪主张更衣柜、更衣柜电子锁属于可移动物品，其有权迁走，此损失其不应赔偿。因更衣柜与更衣柜电子锁属于合同中约定的添置物，张绪以该物品可以移动为由进行抗辩与合同约定不符，故其此辩解不能成立。张绪对其所装修装潢拆除后，的确给东崴子村委会对外出租造成了一定的影响，但影响多长时间，一审法院无法认定。结合租金数额，本着公平原则，一审法院酌情予以支持63,000元，其多主张的部分，一审法院不予支持。关于东崴子村委会要求解除2018年3月5日双方签订的《解除合同协议书》第1条及第5条一节，因该请求是解除合同个别条款，没有法律依据，一审法院对此不予支持；其要求赔偿拆除楼梯损失，未举出证据证明影响了楼房质量，同时从《解除合同协议书》中体现的内容其对此亦是知情、同意的，亦符合该协议约定的内容，故东崴子村委会要求赔偿拆除楼梯损失的诉讼请求，一审法院不予支持。评估报告虽体现使用期限至2019年8月4日止，超过此期限需重新进行评估。但因标的物现场已不存在，无法客观作出拆除物损失的评估，同时在东崴子村重新起诉超过评估报告有效期10日短短的期限内，重新评估不能改变拆除时被拆除物品的价值，而且会造成审判资源的浪费，增加双方当事人的诉累，扩大双方当事人的损失，故张绪主张不能以评估报告作为损失依据的辩解，一审法院不予支持。一审判决：一、张绪于判决生效之日赔偿东崴子村委会装饰装修等添置物品损失60,051元；二、张绪于判决生效之日赔偿东崴子村委会租金损失63,000元；三、驳回东崴子村委会的其他诉讼请求。案件受理费2788元，鉴定费3000元，由东崴子村委会负担3407元，由张绪负担2381元。本院二审期间，双方当事人均未向本院提供证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，2018年3月5日双方签订的《解除合同协议书》系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，应认定合法有效。该协议明确约定，张绪在经营期间所做的装修装饰等所有添置物品，在迁出时不得拆除。张绪未经东崴子村委会同意私自进行拆除明显违约，应承担违约赔偿责任。关于损失赔偿范围及损失数额如何确定问题。因更衣柜与更衣柜电子锁属于合同中约定的添置物，故一审法院确定该部分属于损失赔偿范围并无不当。此外，在二审庭审过程中，张绪对吉林市瑞恩资产评估有限公司作出的吉市瑞恩评报字（2018）第011号资产评估鉴定报告所确定的装饰装潢类资产价值60,051元并无异议，故一审法院根据该评估报告判决张绪承担60,051元的损失费用并无不当，本院予以维持。另，关于租金损失问题。根据东崴子村委会提供的2018年3月29日桦甸市公安局启新派出所出具的《情况说明》及其在2018年8月17日与案外人孙柏艳签订的《门市楼租赁协议书》能够证明张绪的违约行为客观上确实给东崴子村委会的对外出租造成了影响，一审法院结合本案实际，根据公平原则，酌定支持东崴子村委会63,000元租金损失并无不当，本院予以维持。综上所述，张绪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2761元，由张绪负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  张利宏审判员  郭立坤审判员  李 昂二〇二〇年四月二十四日书记员  张佩瑶（此件共8页，印20份）