湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘02民终83号上诉人(原审原告)：株洲山水爱斯酒店管理有限公司，住所地：湖南省株洲市茶陵县炎帝社区汶江路东侧。法定代表人：刘华明。委托诉讼代理人：陈文发，湖南挚友律师事务所律师。代理权限：特别授权。被上诉人（原审被告）：株洲富强房地产有限公司，住所地：湖南省株洲市茶陵县城关镇云盘社区金星工业园。法定代表人：李青。委托诉讼代理人：王件平，湖南犀城律师事务所律师。代理权限：特别授权。上诉人株洲山水爱斯酒店管理有限公司与被上诉人株洲富强房地产有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省茶陵县人民法院（2019）湘0224民初900号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行书面审理。本案现已审理终结。株洲山水爱斯酒店管理有限公司上诉请求：1、请求撤销原审判决第二项并改判被上诉人立即向上诉人支付违约金1747200元。2、请求判令被上诉人立即返还上诉人垫付的电梯款20万元。3、本案一、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、原审判决违背当事人真实意思表示及惩恶扬善的法律基本准则，适用违约金惩罚性条款错误。2、原审判决确定诉讼费分担错误。株洲富强房地产有限公司辩称，被上诉人尚未构成根本性违约。答辩人愿意依据《房屋租赁合同》8-3条之约定承担违约责任，即承担174720元。《房屋租赁合同》8-5条之约定在本案中并不适用。一审法院认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，应当维持原判决，请求驳回上诉人的上诉请求。株洲山水爱斯酒店管理有限公司向一审法院起诉请求：1.解除原、被告于2017年12月23日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告立即返还原告支付的押金300000元和消防借款100000元；3.判令被告立即返还原告垫付的电梯款200000元；4.判令被告立即向原告支付解除《房屋租赁合同》违约金1747200元；5.本案的诉讼费、财产保全费、财产保全担保费由被告承担。一审法院认定事实：2017年12月23日，原、被告签订《房屋租赁合同》，原告租赁被告的房屋开设山水S酒店。该合同主要条款约定：1-1甲方（被告）出租给乙方（原告）的房屋位于茶陵县城关镇东阳文化城1号楼，乙方承租范围为整栋楼中的3-8层，双方认可按5200㎡计算；2-1房屋租赁期限为12年，2018年6月1日至2030年5月31日，2018年6月1日交房；2-2甲方保证于2018年6月10日向乙方交付该房屋消防验收合格证；3-1甲、乙双方约定，整体出租标准为14元/㎡/月；按照2018年6月1日交付的时间计算，租金每三年递增6%；8-3若因甲方的土地、房产权以及国家规定的其他证件等原因导致乙方无法办理酒店正常经营所需营业执照、消防、卫生、环保、特行（特种行业许可证）等证照进行酒店经营的，甲方应负责解决问题并承担所有费用，因前述原因致使乙方无法正常经营或者无法正常使用该房屋之期间乙方无需支付租赁成本，但因乙方装修改造等原因造成消防验收需要重新通过的除外，由乙方负责。若因上述问题导致乙方不能正常使用该房屋超过2个月或造成乙方自起租日起超过6个月仍不能办理完毕上述相关证照的，乙方有权解除合同，并按合同首年度（算足12个月计算）租赁费的20%的金额支付违约金给乙方；8-5除乙方违约或者本合同另有约定外，甲方擅自解除合同或违约导致本合同无法继续履行的，向乙方赔偿两年租赁费用（以首年度租赁费用标准计算）；8-8乙方有其他违约行为导致本合同不能继续履行的，甲方有权解除合同，同时，乙方还应按照本合同8-9条的违约标准向甲方支付违约金；8-9除甲方违约或者本合同另有约定外，乙方违约解除本合同或者违约导致本合同不能继续履行的需向甲方赔偿两年租金（以首年度租赁费用标准计算）；9-2甲方交付该房屋时必须符合国家消防安全标准，在交付房屋时必须满足如下条件：1.该房屋的消防验收合格意见书（如意见书中存在需要整改的部分，甲方负责整个完毕）；2.乙方可根据消防要求另行安装消防设备、设置消防通道，如需并入甲方原消防系统的，甲方同意免费并入，不得收取任何费用，但不得影响消防安全；9-3甲方交付房屋是指完整的交付全部租赁房屋，分期、分批交付均不视为交付房屋；附项：电梯由甲方安装，乙方出资后抵扣房屋租金。合同签订后，被告株洲富强房地产有限公司在2018年1月8日收取原告押金300000元。因消防验收，被告株洲富强房地产有限公司原法定代表人在2018年4月20日借原告现金100000元。原告株洲山水爱斯酒店管理有限公司对酒店外招牌、样板房装修、电梯、中央空调等设施开始施工。因被告株洲富强房地产有限公司不能在合同约定的期限内交付房屋，原告诉至原审。一审法院认为，合法的房屋租赁关系受法律保护。原、被告双方于2017年12月23日签订的《房屋租赁合同》，是双方的真实意思表示，合同的内容不违背法律、法规的强制性规定，合同双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。一、关于原、被告《房屋租赁合同》应否解除。因涉案房屋至今还在建中，被告株洲富强房地产有限公司因不能按照合同约定的时间交付房屋，现原、被告经协商均同意解除合同，原审亦予以确认。据此，原审对原告请求解除《房屋租赁合同》的诉求依法予以支持。二、合同解除后的权利义务。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告株洲富强房地产有限公司已向原告株洲山水爱斯酒店管理有限公司收取房屋租赁押金300000元及消防设施借款100000元，事实清楚，原告诉请返还上述款项，理由正当，原审予以支持；原告株洲山水爱斯酒店管理有限公司要求被告株洲富强房地产有限公司返还其垫付的电梯款200000元，因原告没有提供合法有效的证据予以证明其主张，故原审不予支持。三、关于违约金的适用条款。因房屋在建中，被告应对其不能按期提供承租房屋致使原告不能正常使用的违约行为承担相应的违约责任。《房屋租赁合同》中8-3、8-5条款均对违约责任及违约金计算有约定，第8-3条的约定，是由于被告的原因导致原告不能正常使用涉案房屋，导致酒店不能正常经营的情况下违约责任的承担方式；而第8-5条的约定,是被告擅自解除合同或违约导致合同无法继续履行时应承担的违约责任。现被告因资金链问题导致涉案房屋建设工程缓慢，至今尚未竣工验收，原告因此不能正常使用该房屋，合同只能延期履行，影响后续办理经营酒店需要的相关证照，酒店不能按期正常营业，原告虽主张被告构成根本违约，但并未提交有效证据予以证实，现原告提出解除合同，双方均同意解除，被告应承担其自身原因导致酒店不能正常经营情况下的违约责任，违约金应适用合同第8-3款的约定，被告应按照合同约定的按合同首年度租赁费的20%的支付原告违约金174720元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一、二款、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第八条，《诉讼费用交纳办法》第六条、第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院》第二条之规定，判决如下：一、确认解除原告株洲山水爱斯酒店管理有限公司与被告株洲富强房地产有限公司于2017年12月23日签订的《房屋租赁合同》；二、被告株洲富强房地产有限公司在本判决生效后十日内支付违约金174720元给原告株洲山水爱斯酒店管理有限公司；三、被告株洲富强房地产有限公司在本判决生效后十日内支付房屋租赁押金300000元给原告株洲山水爱斯酒店管理有限公司；四、被告株洲富强房地产有限公司在本判决生效后十日内支付消防设施借款100000元给原告株洲山水爱斯酒店管理有限公司；五、株洲富强房地产有限公司在本判决生效后十日内给付原告株洲山水爱斯酒店管理有限公司保全担保费5400元；六、驳回原告株洲山水爱斯酒店管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付义务，则应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费25578元，由原告株洲山水爱斯酒店管理有限公司负担19315元，由被告株洲富强房地产有限公司负担6263元。诉讼保全费5000元，由被告株洲富强房地产有限公司负担。二审中上诉人提交证据：1、发票，拟证明电梯安装费20万元。2、照片，拟证明主体工程已完成，等待验收。被上诉人质证认为，证据1，一审未提供该证据；是否支付了这笔钱存在疑问，没有支付凭证；是否安装电梯被上诉人不清楚，以上诉人说的为准。证据2，照片无异议，对其观点有异议。本院经审核认为，证据1、证据2真实性予以采信。对一审采信的证据和查明的事实，二审予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点：1、本案违约责任如何认定；2、上诉方主张被上诉方承担电梯安装费用是否有依据。焦点1，经查，因涉案租赁房屋在建中，被上诉人应对其不能按期提供承租房屋致使上诉人不能正常使用的违约行为承担相应的违约责任。上诉人作为乙方与被上诉人作为甲方在涉案《房屋租赁合同》8-3条款及8-5条款均对违约责任进行了约定。依法应适用8-3条款还是8-5条款是如何认定本案违约责任的关键点。8-3条款约定：若因甲方的土地、房产权以及国家规定的其它证件等原因导致乙方无法办理酒店正常经营所需营业执照、消防、卫生、环保、特行（特种行业许可证）等证照进行酒店经营的，甲方应负责解决问题并承担所有费用，因前述原因致使乙方无法正常经营或者无法正常使用该房屋之期间乙方无需支付租赁成本，但因乙方装修改造等原因造成消防验收需要重新通过的除外，由乙方负责。若因上述问题导致乙方不能正常使用该房屋超过2个月或造成乙方自起租日起超过6个月仍不能办理完毕上述相关证照的，乙方有权解除合同，并按合同首年度（算足12个月计算）租赁费的20%的金额支付违约金给乙方。从8-3条款内容看，该约定的违约原因是被上诉人的土地、房产权以及国家规定的其它证件等原因致使上诉人无法正常经营或者无法正常使用该房屋。本案因被上诉人的原因导致上诉人不能正常使用涉案房屋，导致酒店不能正常经营，符合8-3条款约定的违约责任承担方式。一审对违约责任的认定符合双方合同的约定，本院予以确认。上诉人主张适用8-3条款约定的违约责任承担方式不符合实际情况，本院不予采纳。焦点2，上诉人要求被上诉人返还其垫付的电梯款20万元，庭审中上诉人提供新证据予以证实，且涉案合同约定：电梯由甲方安装，乙方出资之后电梯费抵扣房屋租金，本院对上诉方主张被上诉方承担电梯安装费用予以支持。综上所述，上诉人株洲山水爱斯酒店管理有限公司的上诉请求部分成立，应予部分支持；一审认定事实清楚，上诉人提供新证据，二审予以部分改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、维持湖南省茶陵县人民法院（2019）湘0224民初900号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第五项、第六项。二、株洲富强房地产有限公司在本判决生效后十日内返还株洲山水爱斯酒店管理有限公司垫付的电梯款20万元。二审案件受理费20525，由上诉人株洲山水爱斯酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘焦平审 判 员 段郴雯审 判 员 王 虹二〇二〇年四月一日法官助理 姜胜强书 记 员 段佛琪