云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云28民终212号上诉人（原审原告）：王莉，女，1969年10月3日出生，汉族，身份证住址河北省高碑店市。委托诉讼代理人：彭昭，云南律政律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审被告）：西双版纳吉鑫置业有限公司，住所地云南省西双版纳傣族自治州。法定代表人：高宇，执行董事。委托诉讼代理人：杜克武，云南联宇律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：赵如敏，西双版纳吉鑫置业有限公司销售部副经理。一般授权代理。被上诉人（原审被告）：云南英威斯房地产营销策划有限公司，住所地云南省昆明经开区。法定代表人：艾祥，总经理。委托诉讼代理人：熊莹，云南谦律律师事务所律师。特别授权代理。上诉人王莉因与被上诉人西双版纳吉鑫置业有限公司（以下简称吉鑫公司）、云南英威斯房地产营销策划有限公司（以下简称英威斯公司）商品房预约合同纠纷一案，不服景洪市人民法院作出的（2019）云2801民初3234号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月17日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人王莉的委托诉讼代理人彭昭、被上诉人吉鑫公司的委托诉讼代理人杜克武、被上诉人英威斯公司的委托诉讼代理人熊莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王莉上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判由吉鑫公司、英威斯公司向王莉返还团购费30000元，并支付资金占用期间利息（按6%年息计算至30000元全部返还为止）。2.判令一、二审诉讼费由吉鑫公司、英威斯公司承担。事实和理由：一审法院认定事实错误。第一，一审判决认定王莉“因个人原因”导致贷款无法办理，才打算退房不再购买本案涉案房屋，与事实不符，王莉绝不认同。一审中，吉鑫公司提交了《特殊情况申请表》、《退款申请表》，声称王莉是由于“个人贷不了款，申请退房”，但王莉从未向吉鑫公司提交过任何书面申请，更没有在落款处签过字。上述两份申请表均是吉鑫公司自己制作，所记载内容完全是为了逃避自己的责任而虚假制作的。王莉已明确向法庭表示之所以没有购买本案涉案房屋，是由于当时吉鑫公司尚未取得房屋销售许可证，各项手续不齐全，无法为王莉办理过户手续，并非王莉贷不了款无法购买。王莉及吉鑫公司也向法庭提交了本案涉案房屋楼盘的房屋销售许可证，该证书发布日期上明确标识了确实是在王莉与吉鑫公司解除合同并退还预售金后才取得的销售许可证，以上事实完全足以证实王莉提出的观点。一审法院仅凭吉鑫公司自己单方制作的两份申请表，不严格审查其真实性就认定由于王莉个人原因无法购房，该事实认定存在错误。第二，一审法院认为本案的3万元“团购金”属于英威斯公司的服务费用，且认为英威斯公司为王莉找到了“满意的”房源，已完成合同义务。该事实认定仍然存在错误。首先，“团购金”并非属于所谓的服务费用，该费用是用于购买本案涉案房屋，并以“多人数参团”购买为由给与团购者一定比例优惠的“报名费”。吉鑫公司、英威斯公司一直是合作关系，王莉并不在意将该笔费用交给吉鑫公司、英威斯公司其中的哪一个，因为二者是合作关系，在销售房屋事宜上就是一个整体。其次，一审法院认为英威斯公司已完成约定，“为王莉找到了满意的房源”。试问，被隐瞒房屋销售资格的真实情况，也不清楚所购房屋系无法办理正规过户手续的房屋，作为购房者，如何对该房屋感到“满意”？王莉完全无法理解一审法院是如何认定王莉对本案涉案房源感到“满意”的。简言之，英威斯公司以隐瞒欺诈手段，欺骗王莉购买有瑕疵房屋，即便从《合同法》基本原则看，也不应认定英威斯公司已经完成合同义务。综上所述，一审法院对本案事实认定存在极大错误，严重侵害了受害者的合法权益。吉鑫公司辩称，针对王莉上诉的第一点事实与理由。第一，一审判决已认定吉鑫公司在2019年1月16日取得涉案商品房的预售许可证，吉鑫公司通知王莉签订商品房购销合同，王莉拒绝签署，2019年2月15日，就是吉鑫公司取得预售许可证后一个月，王莉与吉鑫公司办理了退款解除合同手续，一审中对该事实双方没有争议，也就是说这时《商品房认购协议》已具备生效条件，待生效条件已消除了。第二，吉鑫公司取得预售许可证后通知王莉，王莉在《商品房认购协议》中约定付款方式是按揭贷款，按照约定应提交相应手续和首付款，但王莉拒绝提交，反过来王莉一直向住建部门投诉与吉鑫公司签署《商品房认购协议》时没有商品房预售许可证，在住建部门的压力下和王莉坚决不交相关手续的情况下，吉鑫公司与王莉解除了合同，收回王莉所有的认购协议、收据等，吉鑫公司扣出汇款手续费180元，将定金汇给王莉，王莉进行了确认。第三，王莉认为退款手续上签字不是她本人签字，该签字确实有一个是沈晓君（王莉的朋友）签的，另外一个是王莉本人签的。因为时间过去很久，一审时王莉也没有提出过异议，在退款时吉鑫公司也是依据这个申请办理相关手续的。其实，王莉退款的真实原因是众所周知，商品房价格在签署认购协议时是9000多元/平方米，到吉鑫公司取得商品房预售许可证可以签订正式合同时整个市场出现剧烈下滑状态，商品房实际价格为6000元或7000元/平方，这才是王莉退房最根本的原因。但无论是王莉所称的个人贷不了款，还是其他什么原因，王莉不签合同，不履行商品房认购协议约定是客观事实。王莉在一审时没有提出异议。第四，吉鑫公司退款必须要按客户的指示通过银行转账方式退款，转账账号由王莉提供，吉鑫公司不掌握王莉账户情况，王莉不提供账号给吉鑫公司，吉鑫公司是无法给王莉转账，因为给吉鑫公司的汇款单里有好多星号，退房申请肯定是王莉本人提出，王莉把所有单据交还给吉鑫公司，双方也没有主张其他的责任，所以，解除商品房认购协议行为原因在王莉本人，不在吉鑫公司，也不在英威斯公司。针对王莉上诉的第二项事实与理由，即英威斯公司是否完成居间服务问题。第一，实际上本次合同交易是英威斯公司促成的，王莉在起诉状中明确自认是通过英威斯公司居间而购买了涉案的商品房。第二，商品房状况在认购协议签署时作为出卖人吉鑫公司已明确告知王莉商品房的预售许可证正在办理中，也就是说王莉是明知商品房在签署认购协议时尚未取得预售许可证，王莉称吉鑫公司的商品房有瑕疵、有质量问题、过不了户等情况随着王莉签订认购协议后一个月已消除，吉鑫公司本身不存在任何欺诈。第三，王莉主张解除合同，实际上解除合同的理由已不存在，即商品房预售许可证未取得。合同已生效，王莉说欺诈或商品房瑕疵不能销售这些问题都不存在，王莉的上诉事实和理由都不能成立，请求二审法院予以驳回。英威斯公司辩称，第一，一审法院认定事实清楚，适用法律准确，判决以事实为依据，以法律为准绳，应驳回王莉的上诉请求。王莉与吉鑫公司签订的《商品房认购协议》第四条已明确写明“签订商品房购销合同，乙方所购商品房的预售许可证正在办理过程中。该商品房销售许可证取得后，甲方将及时通知乙方，乙方应于接到甲方通知后7日内持本协议、定金收据和身份证在甲方售楼部与甲方签订商品房购销合同，合同为政府主管部门公示的示范文本，双方不得以任何理由拒签”，《商品房认购协议》是王莉本人亲自签署，王莉明知商品房相关事实和情况。第二，王莉在签订商品房认购协议后向英威斯公司支付团购费的行为，在王莉起诉状中已明确是英威斯公司居间中介服务。王莉能够以优惠的9000多元价格与吉鑫公司签订认购协议，认购的房屋当时市场单价是10000多元/平方米，王莉享受英威斯公司的居间服务，享受到相应的优惠价格，王莉向英威斯公司支付团购费就是认可英威斯公司的居间服务费用，王莉先享受了英威斯公司的居间服务，签订了商品房认购协议后，才向英威斯公司支付团购费。根据一审法院认定的事实，王莉与英威斯公司针对居间服务虽没有签订书面合同，但事实上英威斯公司已为王莉完成了买房的媒介居间服务，王莉向英威斯公司支付报酬是已经完成的事实行为。居间服务完成的事实就是认购协议的签署，在王莉的认购协议上是成交了房产，一审法院确认了英威斯公司团购费性质是居间报酬，除30000万元居间报酬外，王莉没有再向英威斯公司支付过任何其他居间服务费，英威斯公司和吉鑫公司是独立的公司，出具的单据和收款方式都是单独结算，英威斯公司和吉鑫公司没有任何关联，英威斯公司已为王莉完成相关居间服务，收取的团购费不应退还。请法庭依法查明事实，维持原判，驳回王莉的全部上诉请求。王莉向一审法院起诉请求：1.判令解除王莉与吉鑫公司签订的《商品房认购协议》；2.判令吉鑫公司、英威斯公司向王莉返还团购费30000元，并支付资金占用期间利息（按照6%年息计算至团购费30000元全部返还之日止）；3.本案诉讼费由吉鑫公司、英威斯公司承担。一审法院认定事实：王莉经英威斯公司居间介绍向吉鑫公司认购了“玖沐雨林”项目H3幢二单元0902号房。2018年2月10日，王莉分别向吉鑫公司交付购房认购金30000元，向英威斯公司支付团购费30000元。2018年2月12日，王莉与吉鑫公司签订《商品房认购协议》，确认以单价9238元每平方米认购“玖沐雨林”项目H3幢二单元0902号房。后因王莉个人无法贷款向吉鑫公司申请退房。2019年2月15日，吉鑫公司扣除手续费后向王莉退还了房屋认购金29820元。现王莉因吉鑫公司、英威斯公司未将团购费退予其而起诉至人民法院。另查明，吉鑫公司2019年1月16日取得案涉房屋所在项目的《商品房预售许可证明》。一审法院认为，因王莉与吉鑫公司对《商品房认购协议》已经解除且吉鑫公司已向王莉退还房屋认购金的事实均无异议，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。”的规定，在《商品房认购协议》已经解除的情况下王莉要求解除与吉鑫公司之间签订的该协议的诉讼请求，不予支持。王莉与英威斯公司之间针对居间服务内容未签订书面的合同，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”的规定，王莉主张向英威斯公司支付的30000元团购费应为购房款而应退还，鉴于英威斯公司并不是房屋的出售方，购房款不应由其收取且王莉亦认可除了团购费外再未向英威斯公司支付过其他报酬的事实，确认该团购费的性质应为居间报酬。在英威斯公司完成了居间服务内容的情况下，该居间报酬不应因王莉个人的原因解除认购协议后要求英威斯公司予以返还。故王莉要求英威斯返还团购费30000元的诉讼请求，不予支持。因吉鑫公司不是团购费的收取人无任何返还该款项的事实和法律依据，故王莉要求吉鑫公司返还团购费的诉讼请求，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第四百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回王莉的诉讼请求。案件受理费550元，减半收取275元，由王莉负担。二审诉讼期间，上诉人王莉、被上诉人吉鑫公司未提交新证据。被上诉人英威斯公司提交《客户成交确认单》一份（复印件，与原件核对），欲证明英威斯公司已根据客户王莉成交的事实，与吉鑫公司成交确认完成中介服务义务的事实。上诉人王莉质证认为，不认可《客户成交确认单》真实性、合法性、关联性和证明观点，《客户成交确认单》是英威斯公司单方制作，王莉本人没见过，更没有签署过这份单据，不知情。被上诉人吉鑫公司质证认为，认可《客户成交确认单》真实性、合法性、关联性。按照交易惯例，英威斯公司推荐后，吉鑫公司给相应的签署，相应的认购协议，《客户成交确认单》里蒋昊生、王雅丽的签字吉鑫公司认可。王莉应是认可的，因为是根据确认单王莉才与吉鑫公司成交的。本院认为，英威斯公司提交的《客户成交确认单》虽由英威斯公司自己制作，不属二审新证据，但《客户成交确认单》中置业顾问和甲方负责人栏的签字，吉鑫公司认可是吉鑫公司人员所签，结合王莉与吉鑫公司签署了《商品房认购协议》的事实，该证据本院予以采信。二审中，上诉人王莉对一审判决认定的“因原告个人无法贷款向被告吉鑫公司申请退房”有异议。认为其向一审法院强调过并非王莉个人原因无法贷款才要解除合同、申请退房的，是因为涉案房产当时没有取得预售许可证和销售许可证，销售的房产是有瑕疵的，按国家强制性规定是不能销售的，退款申请上确实不是王莉签字。被上诉人吉鑫公司、英威斯公司对一审判决认定的事实无异议。双方当事人对一审判决认定无异议的事实，本院予以确认。对上诉人王莉提出有异议的一审认定事实，本院结合争议焦点及本案实际在评判中阐述。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点：吉鑫公司、英威斯公司是否应返还王莉团购费30000元及资金占用利息（按6%年利率计算至团购费30000元全部返还止）。本院认为，从王莉作为乙方与甲方吉鑫公司签订的《商品房认购协议》第四条写明的“签订的《商品房认购协议》：乙方所购商品房的《预售许可证》正在办理过程中，该商品房《销售许可证》取得后，甲方将及时通知乙方。乙方应于接到通知后7日内，持本协议、定金收据和身份证在甲方售楼部与甲方签订《商品房购销合同》和补充协议。...”内容可以看出，王莉应当知晓涉案房产在签订《商品房认购协议》时尚未取得销售许可证，且销售许可证正在办理中，因此，王莉对一审判决认定“因原告个人无法贷款向被告吉鑫公司申请退房”提出意见，认为其要解除合同是因涉案房产当时没有取得预售许可证和销售许可证的主张不成立。一审法院根据吉鑫公司提供的《退款申请审批表》中填写有王莉本人提供的银行账户信息和已办理退款而认定的该事实并无不当。王莉与英威斯公司如何约定团购费，该团购费能否退还或如何退还均没有书面约定，王莉也未提交证据证实，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。...”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，王莉对自己的主张因举证不能将承担不利后果。一审法院根据英威斯公司收取的团购费性质认定该团购费为居间报酬、英威斯公司完成居间服务内容不因王莉个人原因解除认购协议而返还团购费，而驳回王莉主张退还团购费及资金占用利息的请求并无不当。综上所述，上诉人王莉的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决人定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人王莉负担。本判决为终审判决。审判长 李 燕审判员 刘树华审判员 吕 勇二〇二〇年四月七日书记员 杨护娇