新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）新23民终121号 上诉人（原审原告）：新疆康泰东方医药连锁有限公司昌吉市第二分店，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市延安南路69号天元大厦负一层门面房（40区3丘64栋）。主要负责人：刘永刚，该公司二分店总经理。委托诉讼代理人：马浩然，新疆同创律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：昌吉州友盛投资有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市延安南路69号（40区3丘64栋三层）。法定代表人：丁宁，该公司总经理。委托诉讼代理人：马彦春，新疆星河律师事务所律师。原审第三人：昌吉州天元房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市延安南路69号。法定代表人：侯祥生，该公司董事长。委托诉讼代理人：王琛，男，该公司工作人员。上诉人新疆康泰东方医药连锁有限公司昌吉市第二分店因与被上诉人昌吉州友盛投资有限责任公司及原审第三人昌吉州天元房地产开发有限责任公司排除妨害纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院（2019）新2301民初5824号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭，于2020年3月11日开庭进行了审理。上诉人新疆康泰东方医药连锁有限公司昌吉市第二分店的委托诉讼代理人马浩然，被上诉人昌吉州友盛投资有限责任公司的委托诉讼代理人马彦春，原审第三人昌吉州天元房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人王琛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新疆康泰东方医药连锁有限公司昌吉市第二分店上诉请求：撤销原审判决，改判支持上诉人的一审全部诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实不清、适用法律不当。第一，以前出入药店的大门由被上诉人控制，导致人员无法进入，为此，上诉人在一楼外单独开设了进口处，并把广告牌仅仅悬挂在了自己进口处相应位置的门头上，所占位置不到整个一楼门头上方的三分之一，而并非大厦一楼的整个门头，并未影响到其他任何人。而一审法院认为上诉人悬挂广告牌未按规定经业主同意，被上诉人拆除上诉人的门头行为并无不当，此种认定明显错误。第二，一审法院适用法律不当，且认定逻辑错误。首先，不能以上诉人没有提交证据证实自己是合理占用，就认定被上诉人的占用行为合理。其次，结合《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，所谓利用共有部分从事经营性活动，应当是指利用共有部分独立进行“经营活动”，可以获得独立的、额外收益行为，本案中上诉人在自己的进口处门上方悬挂广告，不应当理解为经营性活动，自然不需要一定比例的业主人数或所占面积比例的业主来同意。被上诉人忽视属于上诉人可以合理占用的部分，将整个一楼全部门头安装属于被上诉人自己的广告，显然侵犯到了上诉人使用自己门头上方特定使用功能的权利，构成侵权。再次，上诉人认为，《中华人民共和国物权法》第八十四条规定：“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。”本案被上诉人的行为显然不利于生产，也违背了团结互助、公平合理等原则，各方在经营过程中，应当互利互让，行使自己权利的同时，也应当考虑是否影响他人的利益，尽可能保障各方都可以合理的利用广告位置，才是和谐共进，建立良好相邻关系的正确处理方式。昌吉州友盛投资有限责任公司辩称，一、上诉人无权占用争议门头。1.双方争议门头下方的大门并非上诉人所称“是其单独使用（专有）的大门进出口”，而是地下室及2-3楼共用的楼梯出口。自2014年到至今，上诉人和被上诉人一直共同使用该门进出地下室及2、3楼，原地下室及2、3楼使用的老门被封闭不用。不管是任何时候，争议门头下方的大门一直是上诉人和被上诉人共用的大门，并非上诉人所称其单独使用的大门进口。被上诉人为该1-3楼的业主，其专有部分占争议涉及的大门及上方外墙门头对应建筑总面积的四分之三，因此，在未征得被上诉人同意前，上诉人无权使用争议大门上方外墙门头。上诉人认为此门上方的门头为其自己专有的广告门头，无任何事实及法律依据。2.上诉人租用的房屋系天元大厦南侧地下室，该地下室在大厦南侧一至二楼之间的外墙面上以前并没有门头。因双方争议的广告门头位于大厦南侧一楼与二楼之间，故根据市场交易习惯，应当属于一楼房屋的广告门头，并非地下室的广告门头。3.上诉人自2014年租用地下室开始从未使用过双方争议的门头广告位置，争议的门头广告位置在上诉人租用地下室期间，一直是由一楼房屋使用者曹杰用于悬挂人人体育广告牌。上诉人使用的是一楼新开门南侧整个外墙面的广告位及天元大厦楼4-6楼的广告位，广告牌十分醒目，能明确显示上诉人的经营范围、名称及地址，足以引起过往行人注意，已确保了上诉人的正常经营。二、关于通道的问题。被上诉人从未阻碍过上诉人进入其租用的地下室，不存在妨碍其通行的问题。昌吉天元房产公司述称，同意上诉人的上诉请求、事实以及理由。新疆康泰东方医药连锁有限公司昌吉市第二分店向一审法院起诉请求：1.被告不得占用原告门面房门头并拆除其挂在原告门面房外的广告门头；2.被告恢复原告对楼梯间通道的通行；3.判令被告赔偿原告损失37000元（原告方广告牌被被告拆除，37000元是原告方制作广告牌及后期恢复使用的费用）。一审法院认定事实：原告承租第三人昌吉天元房产公司位于昌吉市××路地下室作为其药店的经营场所，该地下室负一层建筑面积约657.12平方米。被告昌吉友盛投资公司系该大厦第一层（建筑面积704.92平方米）、第二层（建筑面积775.16平方米）677.03、第三层（建筑面积756.95平方米）的所有权人。原告在该大厦第四、第五、第六层外墙悬挂有“康泰东方药品超市-1F”字样的广告牌，在该大厦一层最南段外墙面张贴有“康泰东方大药房”字样的平面广告。被告昌吉友盛投资公司一楼第一道门与第二道门之间有一条过道，该过道可直接通往该大厦的第二、第三层，该通道与地下一层之间有一防盗门，打开此防盗门，向下走可直接通往该大厦负一层即原告经营场所。2019年7月26日，被告发现原告印制有“康泰东方大药房”字样的广告牌悬挂在该大厦一楼的整个门头上方。2019年7月31日被告将原告安装在一楼门面对应上方的门头广告牌予以拆除。一审法院认为，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分。本案中，原、被告争议的悬挂门头广告牌所在位置属于外墙，该外墙属于该幢楼内全体业主共有部分。依据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（七）项规定，因原告利用共有部分从事经营活动的行为需经专有部分建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意，原告未提交相应证据予以佐证，且原告目前在该幢楼的第四、五、六层外墙上已经悬挂了醒目的广告牌，故一审认为其主张被告不得占用该幢楼一层部分的门头并要求拆除被告挂在一层门面外墙的广告门头，缺乏事实和法律依据，其该项诉讼请求不能成立，对其该项诉讼请求不予支持。关于原告要求被告恢复其对楼梯间通道通行的诉讼请求。该通道完全可以通行，故一审法院认为其此项主张无事实依据，其此项主张不能成立，对其此项诉讼请求不予支持。关于原告要求被告赔偿其损失37000元的诉讼请求。一审法院认为，原告在该幢楼共有部分安装广告牌的行为属于违反《中华人民共和国物权法》第七十六条相关规定，未经专有部分建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意之规定，且其提供的证据不足以证实其主张，被告拆除原告的广告牌并无不当，原告主张的此项损失应当由其自行负担，对其此项诉讼请求不予支持。遂判决：驳回原告新疆康泰东方医药连锁有限公司昌吉市第二分店的诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交昌吉州水利水电勘察设计院出具的设计图纸、昌吉州友盛投资有限责任公司2010年11月18日出具的关于昌吉州天元房地产开发有限责任公司与昌吉州友盛投资有限责任公司土地分割事宜的说明、昌吉州天元房地产开发有限责任公司与昌吉州友盛投资有限责任公司补充协议，拟证明涉案建筑的原始结构图中侧面有通往地下室的门，被上诉人将楼宇改造前上诉人有悬挂广告牌的位置；2.被上诉人擅自改造影响上诉人通行；3.双方协商同意新开一道门且归上诉人专有使用。被上诉人质证认为，对真实性认可，但是对关联性不予认可，首先，上诉人在租用地下室前房屋的门、通道、门头均是现状，没有改变；其次，上诉人所称的门应在北侧而不是东侧，并不临街；再次，被上诉人没有阻止上诉人通行。原审第三人质证意见为，同意上诉人意见。本院认证意见为，关于设计图纸，虽然双方对昌吉州水利水电勘察设计院出具的设计图纸真实性认可，但是该设计图纸并不能证实上诉人享有涉案门头的使用权，故对此证据本院不予采信；关于被上诉人出具的说明，因其系被上诉人出具，被上诉人对此不持异议，故对其真实性本院予以确认，但该证明仅是被上诉人保证要保障原审第三人的地下室的通行权，并未就涉案门头的使用权进行约定，故对证明力本院不予确认；关于补充协议，各当事人对该补充协议真实性均予以认可，本院予以确认，但因该补充协议中被上诉人和原审第三人约定，被上诉人需要保证地下室的正常功能、通行，不能作出有损地下一层正常使用的一切行为，并未就涉案门头上方广告位归属作出约定，故对证明力本院不予确认。本院对一审法院查明的“2019年7月26日，被告发现原告印制有“康泰东方大药房”字样的广告牌悬挂在该大厦一楼的整个门头上方”之外的事实予以确认。另查明，2019年7月26日，上诉人发现被上诉人印制有“康泰东方大药房”字样的广告牌占用该大厦一楼出入口门头上方部分位置。经二审现场查看，目前该争议大厦一楼有两个出入口大门，北侧出入口大门（原大楼出入口大门）主要由被上诉人在使用。南侧出入口大门（系后来为方便通行上诉人和被上诉人协商后新开设）主要由上诉人在使用，与北侧出入口大门过道相连的防盗门处于关闭状态，上诉人用三个座椅予以抵挡。大楼一楼目前处于尚未使用的空置状态。本院认为，上诉人一审起诉要求被上诉人不得占用其门面房门头（南侧出入口上方门头）并拆除其挂在该门头上的广告。上诉人请求被上诉人排除妨害的前提是上诉人有权使用争议门头，故本案争议焦点为上诉人是否有权使用一楼南侧出口门头上方悬挂广告牌。本院认为，根据二审现场查看以及查明事实可以证实，上诉人无权使用一楼南侧出入口上方门头。首先，虽然在现场查看时，位于一楼新开设出入口即南侧出入口，但该出口实际为大楼共同出入口，并非上诉人独家使用的出入口。该出口系因当时一楼出售给案外人后，三方当事人使用北侧大门出入不方便而协商为方便通行重新开设的，且三方当事人并未就上诉人可以单独使用新开设出入口上方门头的事宜达成一致。其次，上诉人租用的系原审第三人的地下室，在租用合同中也并无上诉人可以使用南侧出入口门头的约定。再次，上诉人在该大厦第四、第五、第六层外墙悬挂有“康泰东方药品超市-1F”字样的广告牌，在该大厦一层最南段外墙面张贴有“康泰东方大药房”字样的平面广告，足以清楚显示其经营地址。一审据此认定其主张被上诉人不得占用涉案门头并拆除被上诉人挂在一层门面外墙的广告门头正确，本院予以确认。关于上诉人请求被上诉人恢复楼梯间通行并保障正常使用的请求，因根据现场查看的情况来看，目前使的用南侧出入口属于可通行状态，故其该项请求与查明事实不符，本院不予支持。综上所述，新疆康泰东方医药连锁有限公司昌吉市第二分店的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费725元，由上诉人新疆康泰东方医药连锁有限公司昌吉市第二分店负担。本判决为终审判决。审  判  长   杨 睿审  判  员   郑洪彪审  判  员   贾佳佳二 〇 二 〇 年 四 月 十 七 日书  记  员   赵 媛