河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终3736号上诉人（原审原告）：耿爱国（曾用名耿永旺），男，1972年1月21日生，汉族，住河南省中牟县。委托诉讼代理人：张连崇，河南汇纳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中牟县青年路街道办事处民主街村民委员会，住所地郑州市中牟县人民路与官渡路交叉口东50米。负责人：马国柱，该村民委员会主任。委托诉讼代理人：崔志威，赫中奎，河南牟山律师事务所律师。上诉人耿爱国因与被上诉人中牟县青年路街道办事处民主街村民委员会房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服中牟县人民法院（2019）豫0122民初10177号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案后，依法对本案进行了审理。本案现已审理终结。耿爱国上诉请求：1.依法改判(2019)豫0122民初10177号民事判决书第一项为被上诉人按照《房屋补偿协议书》的约定补偿上诉人位于中牟县建设路中段的官渡国际购物广场(现名为世纪城时代广场)商业用房，具体补偿标准为:拆除的底层按照实际面积1:1的比例补偿底层地面一楼商业用房五十平方米，拆除的二层按照实际面积1:1的比例补偿商业用房五十平方米，同时将上述补偿房屋交付上诉人使用，并为上诉人办理过户手续。2.判令被上诉人支付上诉人房屋租金16万元及4000元购物卡(并以16.4万元为基数，自2019年11月16日起按年利率6%计算利息至实际清偿之日止)。3.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定“官渡国际购物广场”已建成并投入使用有误，实际建成并投入使用的是郑州世纪中信置业有限公司开发的“世纪城时代广场”。1.一审判决第3页正数第七行及倒数第八行“官渡国际购物广场已建成并投入使用”认定有误，“官渡国际购物广场”的由来是上诉人与被上诉人签订《房屋拆迁补偿协议书》中约定的预先设定名称，后郑州世纪中信置业有限公司原址开发“城西中心市场”，即位于中牟县城青年路南侧、建设路东侧(牟政出[2012]91号)土地上建成并投入使用的广场，现实际名称为“世纪城时代广场”。“官渡国际购物广场”本身就不存在，何来建成并投入使用一说。2.一审认定未将开发商郑州世纪中信置业有限公司、“世纪城时代广场”与“官渡国际购物广场”予以关联，将会导致一审判决第一项无法执行，为避免累诉，应予纠正。二、一审认为上诉人未提供涉案房屋已具备办理过户手续的条件证据，不予支持诉求错误。1.办理过户手续并办理房产证是上诉人与被上诉人之间在《房屋拆迁补偿协议书》中的约定，是被上诉人补偿行为的一部分。在办理过户手续及房产证过程中必然受房产登记部门的管理约束，而能否在房产登记部门办理过户手续也取决于开发商申请时的土地证件、税费缴纳、登记簿内容等是否合法、完备。因此是否具备过户条件的认定权在房产登记部门，而不是一审法院。2.具备办理过户手续是办理过户手续的前提，房产登记部门不会因法院的法律文书而改变办理过户手续必要条件。一审法院判令被上诉人为上诉人办理过户手续并不会导致不具备过户条件的房产因不符合行政法规等规定而办理产权手续，因此，最终享有决定权的依然是房产登记部门。3.因涉案土地基于政府出让方式由案外人郑州世纪中信置业有限公司拍得，所以涉案土地不在被上诉人名下。本身办理产权证书就是开发商向房产登记部门提交的材料，且上诉人与案外人之间也没有任何的协议约定，上诉人根本无法通过正常的途径获取资料。一审法院应当依据《民事诉讼法》第六十四条进行收集而未收集，如果不基于实际情况而片面的要求上诉人提供办理产权证书的手续，将会导致上诉人的合法权益无法实现。另依据《物权法》规定，如果只交付房屋使用而不办理产权证书将会使上诉人在出租、出售等使用房屋时的权利遭受极大的限制。因此，一审法院认为上诉人未提交具备办理过户手续的条件而不支持上诉人一审诉求错误，应当依照上诉人与被上诉人的约定，判令被上诉人为上诉人办理过户手续并办理产权证书。三、一审法院不支持上诉人房屋租金错误。1.自“世纪城时代广场”建成起，被上诉人及中牟县民主街村民委员会第一村民组就逼迫128户被拆迁村民中绝大多数人签订了《协议书》。且自2016年2月起，为签订了《协议书》的村民按照每年4万元的标准发放商铺租金，除2016年一次性付款外，2017年至2019年每半年发放一次，一次2万元，且每户每年发放一张1000元购物卡。2.因上诉人不同意被上诉人及中牟县民主街村民委员会第一村民组提供的格式条款《协议书》内容，拒绝在《协议书》上签字，被上诉人便拒绝发放上诉人100平方米商业用房应得租金。“世纪城时代广场”100平方米商业用房的月租金实际上远远高于《协议书》约定的3333.33元/月(4万元/年÷12个月=3333.33元/月)，但上诉人苦于无法收集“世纪城时代广场”商铺租金标准，只能暂时按照格式《协议书》中的数额进行起诉，但上诉人并不放弃后期知晓100平方米商业用房应得租金后的差额部分索赔权。综上所述，一审法院在认定事实上存在错误，将会导致一审法院判决无法执行，且上诉人的极大部分权利无法实现，对上诉人实属不公平。为维护上诉人的合法权益，请求在查明事实的基础上予以改判或发回重审。虽然上诉人与被上诉人就房产过户时间没有明确约定，但可以相应参照最高人民法院商品房买卖司法解释第18条的规定以房屋建成后90日内办理手续以及《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定自房屋建成之日起90日内办理产权证书的规定判令被上诉人为上诉人办理房屋过户手续。中牟县青年路街道办事处民主街村民委员会辩称，案涉房屋为整体框架结构，按照村民自治原则，大多数村民均选择将房屋委托村委会统一管理，以提高房屋的利用价值，耿爱国的诉讼请求不具有可执行性，如将房屋分割，将失去房屋利用价值，也与建设规划相违背，更不可能办理产权证。综上，应驳回耿爱国的诉讼请求。耿爱国向一审法院起诉请求：1.被告补偿原告商业用房100平方米，并协助办理过户手续；2.被告支付原告房租20万元并支付自2019年11月16日起至实际清偿之日止的利息，按年利率6%计算。一审法院认定事实：2011年8月17日，被告中牟县青年路街道办事处民主街村民委员会（甲方）与原告耿爱国（乙方）签订《房屋拆迁补偿协议书》，主要内容为：位于城西中心市场内西侧的两层楼房建于1995年，距现在已年代久远，当时民主街一组以成本价卖给了本组社员，土地使用权归集体所有。根据城市发展的需要，该楼房已不符合城市发展的总体规划，且目前经济效益又不明显，根据县委县政府总体规划和《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》及相关法律、法规、政策的规定，结合县城城市规划和我村新农村建设需要，现将该128户两层楼房全部拆除，建设成底层为大型商场、上面为高层住宅为一体的官渡国际购物广场。现将甲、乙双方依照《城西中心市场房屋拆迁补偿实施方案》（以下简称《补偿方案》），在平等、互利、协商一致的基础上，就乙方房屋拆迁补偿事宜达成如下协议：第一条、乙方需拆迁房屋（一）所拆迁的房屋为两层，面积为100平方米。（二）房屋门窗其房主不得私自拆除。第二条、房屋拆迁补偿方式：房屋置换，甲方负责对乙方拆除的房屋补偿，具体赔付标准为：拆除的底层按照实际面积1:1的比例补偿底层商业为50平方米，二层按照实际面积1:1补偿商业面积为50平方米。第三条、所拆迁房屋在拆迁以前所发生的所有费用，均由乙方负责缴纳清楚，以及有关房屋经济纠纷等问题，均由乙方承担，与甲方无关，甲方不承担任何责任，甲方负责办房产证，费用由甲方负责。双方另对该协议在河南省中牟县公证处进行了公证。现拆迁改造项目已完成，官渡国际购物广场已建成并投入使用。原告要求被告履行协议未果，诉至该院。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告双方签订《房屋拆迁补偿协议书》，约定房屋拆迁补偿方式：房屋置换，被告负责对原告拆除的房屋补偿，具体赔付标准为：拆除的底层按照实际面积1:1的比例补偿底层地面一楼商业为50平方米，二层按照实际面积1:1补偿商业面积为50平方米，被告负责办理房屋过户手续，现拆迁改造项目已完成，官渡国际购物广场已建成并投入使用，故原告要求被告按约补偿并交付上述房屋的诉讼请求，合法有据，该院予以支持。原告要求被告办理房屋过户手续，但未提供证据证明涉案房屋已具备办理过户手续的条件，故该院不予支持。另对于原告要求被告支付房屋租金20万元及相关利息的诉讼请求，因原告未提供证据证明，该院亦不予支持。《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决：一、被告中牟县青年路街道办事处民主街村民委员会于该判决生效之日起十日内按照原告耿爱国与被告中牟县青年路街道办事处民主街村民委员会签订的《房屋补偿协议书》约定补偿原告耿爱国位于中牟县建设路中段的官渡国际购物广场商业用房，具体补偿标准为：拆除的底层按照实际面积1:1的比例补偿底层地面一楼商业用房五十平方米，拆除的二层按照实际面积1:1的比例补偿商业用房五十平方米，同时将上述补偿房屋交付原告耿爱国使用；二、驳回原告耿爱国的其他诉讼请求。案件受理费16200元，由被告中牟县青年路街道办事处民主街村民委员会负担14050元，原告耿爱国负担2150元。二审审理期间，上诉人提供两组证据，证据一：中牟县城青年路南侧、建设路东侧土地公示截图打印件2张、世纪城时代广场位置截图打印件1张。证明目的：上诉人与被上诉人所签《房屋拆迁补偿协议书》中原城西中心市场所在地，规划拟定名称为官渡国际购物广场，现为郑州世纪中信置业有限公司开发的世纪城时代广场。证据二：“协议书”复印件1份、通话录音整理稿1份及录音光盘1张，银行存折照片打印件3张。证明目的:上诉人应得商铺租金为4万元/年，2016年起每年一次性发放，2017年起每半年发放一次；购物卡每年1000元；截至起诉时上诉人应收4年租金、过渡费及购物卡，合计商铺租金为16万元、购物卡为4000元，共计16.4万元。中牟县青年路街道办事处民主街村民委员会庭后针对耿爱国提交的证据发表的质证意见：对两组证据真实性均有异议，图片中官渡国际购物广场与世纪城时代广场并非同一地点。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，根据耿爱国、中牟县青年路街道办事处民主街村民委员会双方所签《房屋拆迁补偿协议书》约定的内容，中牟县青年路街道办事处民主街村民委员会应当补偿耿爱国位于中牟县建设路中段的官渡国际购物广场商业用房，具体补偿标准为：拆除的底层按照实际面积1:1的比例补偿底层地面一楼商业用房五十平方米，拆除的二层按照实际面积1:1的比例补偿商业用房五十平方米。因此，中牟县青年路街道办事处民主街村民委员会应当同时将上述补偿房屋交付耿爱国使用。关于耿爱国要求中牟县青年路街道办事处民主街村民委员会办理房屋过户手续的主张，现无证据证明该协议所涉补偿房屋已具备办理过户手续的条件,因此，一审法院不予支持并无不当。关于耿爱国要求中牟县青年路街道办事处民主街村民委员会支付房屋租金16万元及4000元购物卡(并以16.4万元为基数，自2019年11月16日起按年利率6%计算利息至实际清偿之日止)的上诉请求，耿爱国提供的空白“协议书”、通话录音、银行存折与耿爱国主张的事实无关联性，耿爱国要求中牟县青年路街道办事处民主街村民委员会支付房屋租金没有依据。耿爱国关于购物卡的主张超出了其在本案中的诉讼请求范围，本院不予处理。综上所述，耿爱国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3580元，由上诉人耿爱国负担。本判决为终审判决。审判员  董忠智二〇二〇年四月二十七日书记员  李明玉