汉中市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕07民终19号上诉人（一审被告）：杨琦，男，汉族，陕西省勉县人，住陕西省汉中市汉台区，身份号码：XXXXXXXXXXXX。委托代理人：黄勇，陕西恒爱律师事务所律师。委托代理人：张一航，陕西恒爱律师事务所实习律师。被上诉人（一审原告）：刘利民，男，汉族，陕西省汉中市汉台区人，住汉台区，个体工商户，身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托代理人：卢飞，陕西锐博律师事务所律师。委托代理人：王宝贤，陕西锐博律师事务所实习律师。上诉人杨琦因与被上诉人刘利民租赁合同纠纷一案，不服汉中市汉台区法院（2019）陕0702民初2092号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭审理，本案现已审理终结。杨琦上诉请求，驳回刘利民的起诉，或将本案发回重审。主要事实与理由：1.本案真正的出租人是汉中市嘉力汽车贸易有限公司，而非刘利民。本案原告主体不适格，应驳回其起诉。汉中市嘉力汽车贸易有限公司与汉中鼎汉工贸实业有限公司于2011年7月27日签订了《场地房屋租赁合同书》，约定由汉中市嘉力汽车贸易有限公司从汉中鼎汉工贸实业有限公司处承租案涉房屋场地。2012年11月17日，杨琦与刘利民签订了《房屋院落租赁合同》，出租方署名的虽然是刘利民，但从法律关系上来看他只能是汉中市嘉力汽车贸易有限公司的代理人，而且汉中市嘉力汽车贸易有限公司也在2014年12月25日出具了证明，证明该公司将案涉房屋场地转租给了杨琦。庭审时刘利民补充提交的村委会证明，也证明了出租人是汉中市嘉力汽车贸易有限公司而非刘利民。2、上诉人在迟延免责期内交纳了本年度租金，虽有所迟延，但依约应予免责，被上诉人更不能在迟延免责期内解除合同。一审认为杨琦迟延履行几天，就导致刘利民的合同目的不能实现，既与事实不符，也毫无道理可言。刘利民滥用合同解除权、恶意毁约的行为不应支持。基于公平原则和诚实信用原则，合同也不应被轻易解除。解除合同造成的后果和损失不可估量，一审法院无视合同解除带来的严重后果和随之而来的多起诉讼，明显裁判不当，违反利益衡平原则。刘利民辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。刘利民向一审法院起诉请求：1.依法确认刘利民、杨琦双方2012年11月17日签订的《房屋院落租赁合同》于2019年4月12日解除。2.由杨琦向刘利民支付自2019年3月1日起至《房屋院落租赁合同》实际解除之日2019年4月12日的租金11404元（计算至2019年4月12日为43天，96800元/年÷365天×43天）。3.由杨琦自2019年4月13日起向刘利民支付场地占有使用费至场地实际腾退之日止。4.本案诉讼费由杨琦承担。一审法院认定事实:2011年7月27日汉中鼎汉工贸实业有限公司（出租方、甲方，以下简称鼎汉工贸公司）与汉中市嘉力汽车贸易有限公司（承租方、乙方，以下简称嘉力汽贸公司）签订《房屋场地租赁合同》，确定鼎汉工贸公司将位于汉中市汉台区铺镇关爷庙村西侧、西汉高速公路汉中东进出口大转盘以东、316国道南侧闲置场地（面积10.02亩），场地内的四层砖混结构楼房一栋（共24间、建筑面积945.2平方米）、二层砖混结构楼房一栋（共14间、建筑面积496.98平方米）、简易房及厂房等（建筑面积约2000平方米）的上述房屋、场地以现状出租与嘉力汽贸公司，租赁期限从2011年8月1日至2026年8月1日止，共计15年。合同还约定了租赁费及交付、双方的责任、权利及义务等内容。合同签订后双方按合同履行；同年8月18日嘉力汽贸公司的尹某某（甲方）与汉中市利民汽车修理厂吉利汽车陕南区域服务站的刘利民（乙方，即原告）就共同合作开办吉利汽车4S店签订《合作协议书》一份，约定甲方所销售的吉利汽车车型以及以后销售各车型，由乙方负责售后维修与保修、保养、保险理赔等，房租费用各自承担50%，马路东侧地块合作开发，西侧地块前23米由嘉力汽贸开发，后侧由刘利民开发等，之后双方即按协议约定进行合作经营；2013年10月31日尹某某与原告刘利民签订《房屋租赁合同补充协议》，双方就双方拥有位于汉中汉台区高速路大转盘东侧关爷庙西侧、西汉高速公路汉中东进出口大转盘以东的上述房屋及院落每年租金30万元的各自租金承担及使用标的物等进行补充约定；2013年11月1日，出租方鼎汉工贸公司的法定代表人王某某与承租方嘉力汽贸公司代表人尹某某、刘利民签订《场地房屋租赁合同书补充协议》，约定2011年7月27日签订的《场地房屋租赁合同书》继续执行，只将承租方变更为尹某某、刘利民两位自然人。尹某某使用公路边长90米、宽30米场地修建销售汽车展厅，展厅西头场地作为洗车区，和刘利民共用，后边二层楼房的二层七间归尹某某使用和管理。除上述场地以外区域归刘利民使用和管理（包含现有修理厂及东边四层楼、前后院、二层小楼除去上述七间外的房间）。租金尹某某、刘利民各承担一半等。2012年11月17日原告刘利民（出租方、甲方）与被告杨琦（承租方、乙方）签订《房屋院落租赁合同》一份，确定原告将取得使用权的上述地块及院落中的英伦汽车4S店以东的一处四层七间主楼及前院、后院（含平房13间）有偿出租给被告，约定租赁期限：十六年（2013年3月1日—2029年3月1日）；租金：第一年（2013年3月1日—2014年3月1日）租金6万元。第二年（2014年4月1日—2015年3月1日）租金7万元。第三年（2015年3月1日—2016年3月1日）租金8万元。从2016年3月1日至2029年3月1日期间，每满3年在原租金基础上上浮10%，即：2016年3月1日—2019年3月1日租金为每年8.8万元，2019年3月1日—2022年3月1日租金为每年9.68万元，2022年3月1日—2025年3月1日租金为每年10.6480万元，2025年3月1日—2028年3月1日租金为每年11.7128万元，2028年3月1日—2031年3月1日租金为每年12.8840万元；租金支付：合同签订时一次性付清第一年租金，以后每年3月1日前付清下一年度租金，超过三个月不交清当年度租金，乙方应承担每天5%的滞纳金；乙方承租期间，如遇政策性拆除、占用，甲方应按租金标准对乙方未使用期间内的租赁费予以退还。房屋、院落建设、装修费用由甲方按国家同等补偿标准进行赔偿；违约责任：以上各条款，甲乙双方应严格遵守，如因单方违约，造成另一方损失，应按当年租金标准承担3-5倍的违约赔偿金。合同还对双方责任义务等进行了约定。合同签订后，原告将房屋及场地交付被告，被告按约定交纳租金，其中被告分别于2015年2月28日、2016年3月20日、2017年3月6日、2018年4月26日交纳了下一年度租金）。2019年被告未能在3月1日之前交纳下一年度租金，原告于4月初通过短信和电话与被告联系，协商有关事宜未果，原告遂于2019年4月4日给被告发送短信：“你好，杨琦，我是刘利民，关于2019年3月1日—2020年3月1日的全年房屋租金，请你本人于2019年4月7日前付清房屋租金，同时签一份你承租房屋及院子的改造安全、人员安全、防火、防盗及无违法的责任承诺书，请你本人于2019年4月7日前来办理以上事宜，否则将以违约起诉房屋承租人杨琦并终止承租人杨琦与刘利民双方房屋租赁合同”。之后被告未来办理相关手续，原告于同年4月12日再次给被告发送短信：“杨琦你好!我是刘利民。我于2019年4月4日以短信和电话形式通知你在4月7日前按约定支付房租,并落实安全责任问题,但你在限期内并没有履行上述义务,你的行为已经构成违约，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条和第九十六条之规定，我通知你自即日起解除咱们于2012年11月17日签订的《房屋院落租赁合同》。希望你尽快办理相关交接手续，否则后果自负。”同日被告短信回复原告：“我已于几年前跟郑某某他们签订了股份转让协议，将自己的股份转让给他们，所以铺镇那边早已跟我没有关系了，你可以打电话问郑某某”。原告回复被告：“我是把房屋及院子租给你的，我和你签的房屋租赁合同，你已经违约了，至于你们之间的股份转让和我没有关系，即日起我们之间签的房屋合同解除。”被告回原告“早几年就跟我没关系了，15年以后的租金都是郑某某他们交的。”之后被告以短信形式对原告解除双方之间房屋租赁合同提出异议，双方沟通无效。2019年4月17日案外人马某某向原告转账96800元，原告于4月22日退回，并于2019年4月25日向法院提起诉讼。一审法院认为依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。合同具有相对性，对合同双方之外的主体不具有法律约束力。2011年7月27日嘉力汽贸公司通过与鼎汉工贸公司签订《房屋场地租赁合同》，租赁取得位于汉中市汉台区铺镇关爷庙村西侧、西汉高速公路汉中东进出口大转盘以东、316国道南侧闲置场地，以及场地内四层砖混结构楼房一栋、二层砖混结构楼房一栋、简易房及厂房等房屋、场地的使用权，租赁期限从2011年8月1日至2026年8月1日止。之后原告刘利民通过与嘉力汽贸公司的尹某某签订《合作协议书》、《房屋租赁合同补充协议》，以及与鼎汉工贸公司、尹某某签订《场地房屋租赁合同书补充协议》，租赁取得上述场地中的修理厂及东边四层楼、前后院、二层小楼除去尹某某管理使用的七间外的房间、场地的管理、使用权，租赁期限从2011年8月1日至2026年8月1日。2012年11月17日原告刘利民与被告杨琦签订《房屋院落租赁合同》，将取得使用权的上述地块及院落中的英伦汽车4S店以东的一处四层七间主楼及前院、后院（含平房13间）有偿出租给被告，约定租赁期限：十六年（2013年3月1日——2029年3月1日）。该合同约定的“超过三个月不交清当年度租金，乙方应承担每天5%的滞纳金”显然为对乙方逾期交纳租金的违约责任的约定，被告认为该约定实际是租金交纳的延展期，即可以延展三个月，至每年6月1日前交纳不视为延迟的观点不能成立，依法不予采信。合同签订后，原告将租赁标的物交付与被告，开始被告能按合同约定在，在每年的3月1日之前付清下一年度的租金。但从2016年开始，被告支付租金的时间均有不同程度的延迟。特别是2019年被告未能在3月1日之前交纳下一年度租金，原告于4月初通过短信和电话与被告联系解决未果。原告遂于同年4月4日给被告发短信，催促被告在2019年4月7日前付清下一年度房屋租金，并补充安全责任承诺书等，否则将以被告违约、起诉终止双方之间的房屋租赁合同。而被告没有在原告指定的期限交纳租金及出具安全责任承诺书，导致原告通过出租房屋及院落获取租金的合同目的无法实现。原告于2019年4月12日以短信形式通知被告，依法解除双方2012年11月17日签订的《房屋院落租赁合同》，通知到达被告合同即解除。被告回复原告几年前跟郑某某他们签订了股份转让协议，将自己的股份转让给他们，所以铺镇那边早已跟其没有关系了等为由，要求原告与郑某某联系，显然于法无据。之后案外人向原告转账支付款项的行为，不具有履行本案合同义务的效力。因此原告要求确认双方之间《房屋院落租赁合同》于2019年4月12日解除，符合法律规定，原审法院予以确认。合同解除后，依法被告应支付自2019年3月1日起至合同解除之日的2019年4月12日的房屋、院落租金、向原告腾退所租赁房屋及院落，并从合同解除的次日，也即2019年4月13日起按照约定租金向原告支付租赁标的物占用期间的占用使用费。故原告关于要求被告向原告支付自2019年3月1日起至2019年4月12日的租金、由被告向原告支付自2019年4月13日起至场地实际腾退之日止的场地占有使用费之请求，合法合理，原审法院亦予以支持。判决：一、原告刘利民与被告杨琦2012年11月17日签订的《房屋院落租赁合同》于2019年4月12日解除。二、被告杨琦向原告刘利民支付自2019年3月1日起至2019年4月12日的租金11403.84元（租金计算：96800元/年÷365天×43天=11403.84元）。三、被告杨琦向原告刘利民支付自2019年4月13日起至西汉高速公路引道铺镇大转盘东南角、108国道以南（关爷庙村）、英伦汽车4S店以东的四层七间主楼及前院、后院（含平房13间）的房屋院落实际腾退之日止的占有使用费（占用使用费按照年租金96800元/年的标准计算）。上述二、三项，限判决生效后二十日内履行。二审期间当事人未提交新证据，本院查明的事实与原审一致，本院在此予以确认。本院认为，租赁合同的主要义务为一方转移合同标的的占有，一方支付对价。本案中刘利民通过与嘉力汽贸公司的尹某某签订《合作协议书》、《房屋租赁合同补充协议》依法取得涉案房屋的占有，系有权占有。故刘利民与杨琦2012年11月17日签订的《房屋院落租赁合同》依法成立，主体适格，不存在法定无效情形，故合同有效。有效的合同对于双方均具有约束力，双方均应履行合同义务，享受合同权利。刘利民与杨琦2012年11月17日签订的《房屋院落租赁合同》对迟延支付租金的违约责任进行了约定“合同签订时一次性付清第一年租金，以后每年3月1日前付清下一年度租金，超过三个月不交清当年度租金，乙方应承担每天5%的滞纳金”，据此，对于迟延三个月之内的违约支付租金行为，双方并未约定违约责任，更没有约定合同可以据此解除。根据本案查明的案件事实，杨琦委托郑某某、马某某办理项目经营各种手续，理应包含办理租金支付事项，2016年、2017年、2018年均通过马某某的个人账户支付过租金，对此事实刘利民知情并认可。按照合同约定，2019年3月1日前本应支付下一年度（2020年）租金，后马某某于2019年4月17日将该年度租金96800元转款至刘利民账户的行为，虽然违反了双方约定，但延迟造成的后果相较于双方约定的16年租期来说并不能影响本案租赁合同目的实现，暨不构成实质性违约，一审法院对此事实认定错误，本院依法予以纠正。本案中杨琦延迟47日支付租金的行为并未影响本案租赁合同的履行，合同相对方刘利民即不享有约定解除权，也不具有法定解除权，其发出通知的行为不具有解除合同的效力，本案合同未解除并应继续履行。综上所述，杨琦的上诉请求于法有据，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条、一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销汉中市汉台区人民法院（2019）陕0702民初2092号民事判决；二、刘利民与杨琦2012年11月17日签订的《房屋院落租赁合同》继续履行。三、杨琦向刘利民支付2019年3月1日-2020年2月29日租金96800元。四、驳回刘利民的其他诉讼请求。一审案件受理费286元由刘利民承担，二审案件受理费286元由刘利民承担。本判决为终审判决。审判长  郭润余                                  审判员  王潇浴                                  审判员  舒  胜二〇二〇年四月三日法官助理 高峰   书记员  张昕怡