安徽省宿松县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0826民初615号原告：吴木华，男，1981年7月13日生，汉族，住安徽省宿松县。原告：叶芳，女，1984年8月9日生，汉族，住安徽省宿松县。二原告共同的委托诉讼代理人：高治友，安徽八里江律师事务所律师。被告：宿松县经济适用住房开发有限公司，住所地安徽省宿松县孚玉镇孚玉山庄1号楼2楼。法定代表人：袁松德，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡喆，安徽皖松律师事务所律师。原告吴木华、叶芳与被告宿松县经济适用住房开发有限公司（以下简称“经适房公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月12日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月2日公开开庭进行了审理。原告吴木华、叶芳共同的委托诉讼代理人高治友，被告经适房公司的委托诉讼代理人胡喆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴木华、叶芳向本院提出诉讼请求：一、判令被告自2019年5月2日起至2019年9月3日，按涉案房屋总价款的万分之五向原告吴木华、叶芳支付逾期交房违约金44731.76元；二、判令被告承担案件诉讼费用。事实与理由：两原告系夫妻关系，被告系宿松县孚玉镇朝阳无限小区房产开发商。2018年2月5日，两原告与被告签订《商品房预售合同》，购买被告开发的朝阳无限小区6幢1单元201号房屋，房屋总价款为721316元，最终测算及实际结算的价款为721485元。合同对付款及交房的时间、逾期付款、逾期交房的违约责任等进行了约定。合同订立后，两原告遵守合同，以首付款和按揭款的方式履行了付款义务，而被告并没有按照合同约定在2019年5月1日前向原告交付符合验收条件的房屋。被告逾期交付房屋的行为不仅严重违约，更是对原告合法权益的侵害，影响了原告的正常生活。原告认为依法成立的合同一经订立，即具有法律效力，双方均应全面切实履行。现原告要求被告兑现合同，支付延期交房违约金（从逾期之日付至实际交房之日）。经适房公司辩称，1、对原告购买被告的商品房的事实无异议，合同约定的交房时间为2019年5月1日，实际交房时间为2019年7月26日，并且被告将实际交房的时间都通知了包括原告在内的所有业主，原告诉称的交房时间不一，是其自身原因，不是被告的原因，被告通知交付的房屋符合合同约定的交房条件。2019年7月26日之后被告不应当承担违约责任。2、延期交房的原因是2018年冬和2019年春连续阴雨天气，工期延误所致，属于自然灾害，应当免除或者减轻被告方延期交房的违约责任。3、如要追究违约责任，也应对合同约定的按购房款日万分之五（的标准）进行调整，因为延期交房对原告造成的损失远远低于日万分之五的标准，请法庭根据最高院的司法解释的规定参照原告所购房屋的租金来给付违约金。本院经审理认定事实如下：二原告系夫妻关系，被告系宿松县东北新城将军山路北侧府后街西南侧朝阳无限小区开发商。2018年2月5日，二原告与被告签订了《商品房预售合同》，购买被告开发的朝阳无限小区6幢1单元201室房屋，房屋建筑面积128.12平方米，单价5630元/㎡，房屋总价款721316元。合同约定，出卖人应当在2019年5月1日前，将经综合验收合格的商品房交付买受人使用；出卖人未在合同规定的期限交付房屋超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款的万分之五的违约金。合同还约定，遇以下特殊原因，出卖人可据实延期交房：“1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因政府行为导致延期交付的；3、因重大施工事故导致延期交付”。合同同时约定了双方其他权利义务及违约责任。合同签订后，二原告按约履行了交付房屋价款的义务。2019年7月25日，案涉房屋验收合格并备案。同日，被告通过向原告预留的手机号码发送短信的方式向原告送达了受领房屋通知。2019年9月3日，二原告受领了案涉房屋。2019年9月9日，被告曾在另案中向本院申请对朝阳无限小区6幢1单元702室房屋2019年5月-8月期间的租金价格进行评定，本院依法委托安徽中恒房地产土地资产评估有限公司进行评估。2019年11月1日，安徽中恒房地产土地资产评估有限公司作出“皖中恒（2019）估字第1696号”《房地产租赁估价报告》，评定该房屋2019年5月-8月月租金为15元/平方米。上述事实，有原、被告的陈述，二原告提交的身份证复印件、原、被告签订的《商品房预售合同》、购房付款发票及交接单；被告提交的竣工验收备案表、气象局证明、短信通知截屏打印件、另案房地产租赁估价报告、宿松县住房和城乡建设局松住建（2019）58号文件予以证实。被告对原告提交的证据的真实性均无异议，但认为购房合同及发票不能证明违约金应计算到实际接收房屋的时间，其通知的交房日期为2019年7月26日，无论原告什么时间实际交房，逾期交房的违约时间只能计算到2019年7月26日。原告对被告提交的竣工验收备案表无异议。对气象局证明真实性无异议，但是不能达到证明目的，天气变化属于正常范畴，非不可抗力；对短信通知只是被告的单方面表示，原告不认可；对另案房地产租赁估价报告，该证据与本案无关，该证据与其他原告更没有关联，房屋的租价是时常变动的，这样的计算方式也不客观；对宿松县住房和城乡建设局松住建（2019）58号文件无异议。本院认为，对于原告提交证据的真实性被告无异议，本院予以采信。对于被告提交的竣工验收备案表及短信截屏，本院认为，2019年7月25日，案涉房屋已经具备了交付条件，同日，被告向原告预留的手机号码发送交房通知短信并提示已发送成功，即可认定其已将交房通知送达给原告，即自该日起，案涉房屋已经具备交房条件且可实际交房，至此，被告的违约情形消失，故本院认定逾期时间应计算至2019年7月25日，对原告主张的违约时间计算至实际交房之日的主张，本院不予认定。对于房地产租赁估价报告，本院认为，该评估报告系本院委托，评估时间点为2019年5-8月，鉴定程序合法，鉴定结论客观、科学，虽然不是具体针对本案案涉房屋作出，但该评估结论对于同小区同类房屋应均有普遍适用的效力，故本院对该结论予以采信。本院认为，二原告与被告签订的《商品房买卖合同》内容真实、合法，是双方当事人真实意思表示，为有效合同。双方均应严格履行相应的合同义务，否则将承担相应的法律责任。二原告依约履行了支付全部购房款的义务后，被告应按《商品房买卖合同》的约定于2019年5月1日前向二原告履行交付经综合验收合同的房屋的义务，但至2019年7月25日案涉房屋才经综合验收合同，同日被告向二原告发送交房通知，其行为显已违约，被告应依合同约定承担逾期交房的违约责任。根据上述认定的事实，被告违约的期间应为自2019年5月2日至2019年7月25日，共计85天。依据双方签订的《商品房买卖合同》之约定，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，从逾期之日起出卖人按日向买受人支付违约金。故二原告要求被告支付违约金之请求，本院予以支持。关于被告申请调减约定违约金问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，第二款规定“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”。因此，被告关于调减约定违约金的请求能否得到支持，关键要看约定的违约金是否超过二原告实际损失的30%。二原告因逾期交房产生的损失应主要体现在不能使用涉案房屋而租房居住的租金损失，二原告未能举证证明其因逾期交房造成的房屋租金以外的其他实际损失，故按同期同类房屋租金标准确定其因被告逾期交房产生的损失较为合理。二原告所购房屋租金损失可参照安徽中恒房地产土地资产评估有限公司作出的皖中恒（2019）估字第1696号《房地产租赁估价报告》的评估结论即房屋月租金每平方米15元标准计算。参照上述标准，本案二原告因被告逾期交房的损失应为每日64.06元（15元平方米/月×128.12平方米÷30天），以逾期85天计算为5445.1元（85天×64.06元/天）；若依合同约定的总房款的日万分之五的标准计算，本案违约金明显超过租金损失的百分之三十。故对二原告起诉要求被告按房屋总价款的日万分之五标准计算违约金的诉求，本院予以调减为按租金损失的150%来计算，即违约金共计为8167.65元（5445.1元×150%）。对二原告超出8167.65元部分的违约金诉请予以驳回。被告称天气原因影响工期进度，不属于合同约定和法定的免责事由，其亦未提交天气恶劣至成为不可抗力的证据，因此，被告欲以此观点免责本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告宿松县经济适用住房开发有限公司于本判决生效之日起五日内给付原告吴木华、叶芳逾期交付房屋违约金8167.65元；三、驳回原告吴木华、叶芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费918元，减半收取459元，由原告吴木华、叶芳负担359元，被告宿松县经济适用住房开发有限公司负担100元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判员  董应国二〇二〇年四月七日法官助理贺书唯书记员曹蓓附相关法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。