吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉02民终787号上诉人（原审被告）：沈阳铁道吉林市铁凇集团有限公司。法定代表人:李某，董事长。委托诉讼代理人：靳某，女。委托诉讼代理人：郭某，男。被上诉人（原审原告）：沈阳乾嘉投资管理有限公司，所地沈阳市沈河区市府大路375-2号(1-5-2)。法定代表人:胡某，经理。委托诉讼代理人:张某，辽宁华峰律师事务所律师。委托诉讼代理人:刘某，辽宁华峰律师事务所实习律师。上诉人沈阳铁道吉林市铁凇集团有限公司（以下简称铁凇集团公司）因与被上诉人沈阳乾嘉投资管理有限公司（以下简称乾嘉投资公司）租赁合同纠纷一案，不服吉林省吉林市昌邑区人民法院（2019）吉0202民初3002号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。铁凇集团公司上诉请求：一、撤销吉林市昌邑区人民法院（2019）吉0202民初3002号民事判决，查清涉案事实的责任主体，将本案发回重审。二、一、二审案件受理费由乾嘉投资公司承担。事实和理由：一、原审判决认为“2019年4月1日，乾嘉投资公司与锦州景越装饰工程有限公司（以下简称景越装饰公司）签订吉林站工程合同书，并按照铁凇集团公司的要求重新设计咖啡驿站方案”错误。根据中国铁路沈阳局集团有限公司内部管理要求，铁凇集团公司与沈阳铁道长春春铁集团有限公司已于2018年12月14日进行机构撤并重组，并于2019年1月4日经长春市工商管理部门认定组建新的公司“长春春铁物流集团有限公司”，不可能再以铁凇集团公司名义对乾嘉投资公司发出任何口头及书面通知。二、原审判决认为“2019年6月30日，因铁凇集团公司要求拆除已建的咖啡驿站问题与乾嘉投资公司发生争执，2019年7月9日,铁凇集团公司在未通知乾嘉投资公司的情况下，将尚未竣工验收的咖啡驿站全部拆除”与实际事实严重不符。铁凇集团公司或长春春铁物流集团公司从未以任何形式拆除乾嘉投资公司已建的咖啡驿站，判决中未提及有证据证明拆除系铁凇集团公司行为。乾嘉投资公司辩称，铁凇集团公司根本违约导致租赁合同目的无法实现，其应承担赔偿责任。铁凇集团公司是独立法人，应独立承担民事责任。铁凇集团公司与乾嘉投资公司签订的租赁合同未撤销或变更，铁凇集团公司应履行合同义务。无论实际拆除乾嘉投资公司正在装修的咖啡驿站的是铁凇集团公司还是其关联方，铁凇集团公司均有义务按照合同约定，为乾嘉投资公司提供在吉林市××站的场地，铁凇集团公司以内部管理变更为由拒绝履行合同，属于根本违约。乾嘉投资公司向一审法院起诉请求：1.解除乾嘉投资公司与铁凇集团公司签订的《场地租赁合同》。2.铁凇集团公司支付乾嘉投资公司直接经济损失667,495元（包括返还租金158,000元，返还保证金15,800元，共计173,800元；装修费233,200元、装修材料电缆费29,198元、装修设计费21,600元、厨具33,920元、咖啡机等85,857元、计算机及软件9,030元、展示柜33,600元、培训费16,000元、会计服务费3,708元、住宿费26,782元、信息服务费800元，共计493,695元）；可得利益损失3276,000元（按照乾嘉投资公司关联公司的经营利润参照计算，最终以鉴定为准），合计3769,695元。3.由铁凇集团公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2018年5月，乾嘉投资公司在××路位场地对外租赁的招标信息后参加竞标。乾嘉投资公司中标后，于2018年6月13日，与景越装饰公司签订吉林站工程合同书，约定承包方式为包工包料；建造面积为36.45平方米；工程造价为固定总价28万元；付款方式为合同签订后支付14万元预付款（付款比例50％），工程进度中支付112,000元（付款比例40％）；施工完毕经验收合格后十日内支付剩余28,000元（付款比例10％），并约定了其他条款。2018年5月30日，铁凇集团公司将与乾嘉投资公司签订的吉林站场地租赁合同，向上级部门请示合同调研论证报告，并于2018年7月4日获得审批。2018年7月12日，乾嘉投资公司向铁凇集团公司支付租赁保证金15,800元。2018年7月13日，出租人铁凇集团公司为甲方，承租人乾嘉投资公司为乙方签订《场地租赁合同》，约定甲方将位于吉林市××区位，使用面积36.4平方米的场地租赁给乙方用于经营咖啡驿站；租赁期限为2018年8月1日起至2023年7月31日止，租期共5年；按年支付租金，年租金为15.8万元，5年共计79万元；签订合同后的三日内向甲方支付第一年的租金158,000元及租赁保证金15,800元；甲方提前收回场地，须在1个月内书面通知乙方；对违约责任约定：（―）甲方违约责任：1.甲方因不能提供本合同约定的场地而解除合同的，应支付乙方年租金额10％的违约金；2.由于甲方怠于履行维修义务或情况紧急，乙方组织维修的，甲方应支付乙方费用或折抵租金，但乙方应提供有效凭证；3.甲方违反本合同约定，无正当理由提前收回场地的，应按照合同年租金额的10％向乙方支付违约金……（三）乙方违约责任：1.租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回该场地，乙方应按照合同年租金额的10％向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。（1）未经甲方书面同意，将场地转租、转借给他人使用、进行抵押或任何形式的债务担保的；（2）未经甲方书面同意，拆改变动场地结构或损坏房屋；（3）改变本合同规定的租赁用途或利用该场地进行违法活动的；（4）拖欠租金累计1个月以上的。2．在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的（包括但不限于场地租金、物业管理费、电费等），每逾期一日，则应按上述逾期交纳费用总额的10％支付甲方违约金。3．在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方已支付的租金，甲方不予退还；同时乙方应该按合同年租金额10％的额度向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。4．租赁期满，乙方应如期腾退并归还场地。乙方逾期归还，每逾期一日应向甲方支付原日租金2倍作为违约金。乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失……（五）乙方发生违约情形时，甲方主张权利所支出的费用均由乙方承担，包括但不限于诉讼费、律师费、交通费等费用。合同签订当日，铁凇集团公司向乾嘉投资公司交付场地，并由乾嘉投资公司向铁凇集团公司支付第一年的租金158,000元。其间，乾嘉投资公司申请办理了用电许可及营业执照等手续，并由景越装饰公司按施工图制作咖啡驿站构架。后因铁凇集团公司的原因未能按期施工，至2019年3月末通知施工后，于2019年4月1日，乾嘉投资公司与景越装饰公司签订吉林站工程合同书，并按照铁凇集团公司的要求重新设计咖啡驿站方案。双方约定建造面积为36.5平方米；承包方式为包工包料；工程造价为34万元；付款方式为合同签订后支付17万元（50％）预付款，工程进度中支付136,000元（40％），施工完毕经验收合格后十日内支付剩余尾款34,000元（10％）；工期为2019年4月1日至2019年4月30日止。景越装饰公司按合同约定进场施工。2019年6月30日，因铁凇集团公司要求拆除已建的咖啡驿站问题与乾嘉投资公司发生争执，2019年7月9日，铁凇集团公司在未通知乾嘉投资公司的情况下，将尚未竣工验收的咖啡驿站全部拆除。因赔偿问题协商未果，乾嘉投资公司与景越装饰公司进行结算，并支付2018年6月13日签订合同后的建筑服务及装修工程款5.3万元及2019年4月1日签订合同后实际施工的装修费180,200元、装修材料电缆费29,198元、装修设计费21,600元、展示柜33,600元、住宿费26,782元、其他（信息服务费）800元等，合计345,180元。乾嘉投资公司为了经营该咖啡驿站，按设计图购买了厨具33,920元、计算机及软件9,030元、咖啡机等85,857元，并已投入培训费16,000元、会计服务费3,708元，合计148,515元。另查明，乾嘉投资公司经营或参股经营的哈尔滨西站玛咖朵餐饮管理有限公司的2018年总营业额为1039,284元，扣除总支出404,770.20元后的总盈利为634,513.80元，实际使用面积为33.8平方米，折算后每年每平方米净利润约18,772.50元；锦州南站经营的锦州市松山新区玛咖朵咖啡厅的2018年总营业额1376,445元，扣除总支出500,749.40元后的总盈利为875,695.60元，实际使用面积为59.1平方米，折算后每年每平方米净利润约14,817.10元。再查明，乾嘉投资公司与铁凇集团公司因赔偿问题协商未果，向一审法院主张权利，一审法院于2019年9月5日立案受理。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”乾嘉投资公司系合法竞标，并经铁凇集团公司及其主管部门审核后签订了租赁合同，应认定为双方当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的规定，该租赁合同合法有效。双方应按合同约定履行。在合同履行期间，因铁凇集团公司的原因乾嘉投资公司未能按期施工并经营案涉咖啡驿站，且无正当理由的情况下，乾嘉投资公司按合同建造的构造物被铁凇集团公司自行全部拆除，致使合同目的无法实现。因此，乾嘉投资公司主张解除该合同的诉讼请求，一审法院予以支持。在本案中，铁凇集团公司具有完全过错，应承担违约责任。一、依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第一项“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”的规定，乾嘉投资公司主张的下列赔偿事项，一审法院予以支持：1.因铁凇集团公司的完全违约，致使合同目的无法实现，因此，铁凇集团公司应当返还由乾嘉投资公司已经支付的租赁费158,000元及租金保证金15,800元，合计173,800元。2.乾嘉投资公司与铁凇集团公司签订租赁合同后，为了实现合同目的与景越装饰公司签订吉林站工程合同书，该合同具有真实性与客观性，应认定为合法有效。因铁凇集团公司的违约，由景越装饰公司实际施工并与乾嘉投资公司结算后支付的2018年6月13日签订合同后的建筑服务及装修工程款53,000元，及2019年4月1日签订合同后实际施工并由铁凇集团公司自行拆除的建造物的装修费180,200元、装修材料电缆费29,198元、装修设计费21,600元、展示柜33,600元、住宿费26,782元、其他（信息服务费）800元等，合计345,180元，客观真实，属于乾嘉投资公司的实际损失，应由铁凇集团公司赔偿。3.乾嘉投资公司主张的培训费16,000元、会计服务费3,708元，合计19,708元，系为了实现合同目的已实际投入，一审法院予以支持。4.乾嘉投资公司为了经营该咖啡驿站，按设计图购买了厨具33,920元、咖啡机等85,857元、计算机及软件9,030元，合计价值128,807元，虽然上述物品存在残值，但上述物品系为了经营案涉咖啡驿站按设计图纸购买，且对其而言已经失去了实际的利用价值，应认定为对乾嘉投资公司造成的实际损失，故一审法院予以支持。二、关于乾嘉投资公司主张的可得利益损失的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。结合本案，根据双方签订的租赁合同中约定租赁期限为2018年8月1日起至2023年7月31日止的五年，因铁凇集团公司的完全违约未能履行，故一审法院予以支持至乾嘉投资公司向一审法院主张权利的2019年9月5日止的可得利益损失。在庭审中，乾嘉投资公司提供了其经营或参股经营的××站咖啡厅的营业额账本，该营业账本系完整的账簿，应视为客观、真实，合法有效，一审法院予以采信。乾嘉投资公司主张参照该两个咖啡驿站每年每平方米净利润的折算作为可得利益损失的诉讼请求，一审法院予以支持。即按每年每平方米可得利益损失16,794.89元[（18,772.6元＋14,817.18元）÷2]计算，案涉场地面积为36.4平方米，自2018年8月1日起至2019年9月5日止为1年1个月4天，折算为669,760元，一审法院予以支持。铁凇集团公司经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃举证和质证的权利。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百二十二条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除乾嘉投资公司与铁凇集团公司于2018年7月13日签订的场地租赁合同；二、铁凇集团公司于判决生效之日起五日内向乾嘉投资公司返还租金158,000元、租金保证金15,800元，并赔偿实际损失546,695元及可得利益损失669,760元，合计1390,255元；三、驳回乾嘉投资公司的其他诉讼请求。案件受理费38,348元，由乾嘉投资公司负担21,035.71元，由铁凇集团公司负担17,312.29元。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明：2019年7月9日，乾嘉投资公司尚未竣工验收的咖啡驿站被全部拆除。本院对一审查明的除“2019年7月9日，铁凇集团公司在未通知乾嘉投资公司的情况下，将尚未竣工验收的咖啡驿站全部拆除”之外的其他事实予以确认。本院认为，铁凇集团公司工商登记为存续状态，具有独立承担民事责任的能力，故铁凇集团公司作为本案当事人，主体适格。铁凇集团公司与乾嘉投资公司签订的《场地租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。乾嘉投资公司与铁凇集团公司签订《场地租赁合同》后，在合同约定的场地内进行装修，并为经营需要购买设备及进行人员培训，现装修非由于乾嘉投资公司原因被拆除，且乾嘉投资公司无法在该场地内进行经营。虽铁凇集团公司主张装修被拆除前《场地租赁合同》中所涉的客站商业业务已移交沈阳铁道双瑞站车商业服务有限公司，其已与乾嘉投资公司、沈阳铁道双瑞站车商业服务有限公司签订“三方协议”，出租案涉场地的权利义务已转移沈阳铁道双瑞站车商业服务有限公司，但乾嘉投资公司否认曾与铁凇集团公司及沈阳铁道双瑞站车商业服务有限公司签订过“三方协议”，且铁凇集团公司并未能提交“三方协议”，故铁凇集团的该项主张，不予支持。铁凇集团公司主张案涉场地内的装修系被沈阳铁道双瑞站车商业服务有限公司实际拆除，应由沈阳铁道双瑞站车商业服务有限公司承担赔偿责任的问题。本案系租赁合同纠纷，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，无论案涉场地内的装修是否系铁凇集团公司拆除，因铁凇集团公司负有履行其与乾嘉投资公司签订的《场地租赁合同》的义务，现乾嘉投资公司在所承租案涉场地内的装修已被拆除，其进行经营的合同目的已无法实现，应由铁凇集团公司向乾嘉投资公司承担违约责任，故原审判决铁凇集团公司返还乾嘉投资公司租金、租金保证金并赔偿各项损失，并无不当。乾嘉投资公司起诉的其中一项诉讼请求为：要求铁凇集团公司赔偿装修费233,200元、装修材料电缆费29,198元、装修设计费21,600元、厨具33,920元、咖啡机等85,857元、计算机及软件9,030元、展示柜33,600元、培训费16,000元、会计服务费3,708元、住宿费26,782元、信息服务费800元，共计493,695元。一审判决支持了乾嘉投资公司的该项诉讼请求，但判决赔偿损失的数额为546,695元，损失数额计算错误，本院予以纠正。综上所述，铁凇集团公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，但损失数额计算有误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百二十一条、第一百二十二条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持吉林省吉林市昌邑区人民法院（2019）吉0202民初3002号民事判决第一项；二、撤销吉林省吉林市昌邑区人民法院（2019）吉0202民初3002号民事判决第三项；三、变更吉林省吉林市昌邑区人民法院（2019）吉0202民初3002号民事判决第二项为沈阳铁道吉林市铁凇集团有限公司于本判决生效之日起五日内向沈阳乾嘉投资管理有限公司返还租金158,000元、租金保证金15,800元，并赔偿实际损失493,695元及可得利益损失669,760元，合计1,337,255元；四、驳回沈阳乾嘉投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费38348元，由沈阳铁道吉林市铁凇集团有限公司负担13603元，由沈阳乾嘉投资管理有限公司负担24745元；二审案件受理费17,312元，由沈阳铁道吉林市铁凇集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 英审判员 任宝君审判员 卢佳欢二〇二〇年四月十日书记员 马铭遥