浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙07民终6309号 上诉人（原审原告）：深圳市融卓通投资发展有限公司，住所地广东省深圳市福田区金田路与福华路交汇处现代商务大厦801H。 法定代表人：韩琼，系公司总经理。 委托诉讼代理人：钱来善，浙江玄畅律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：浙江中奥置业有限公司，住所地浙江省金华市婺城区婺州街718号。 诉讼代表人：浙江中奥置业有限公司管理人。 委托诉讼代理人：胡蓉芳，系管理人工作人员。 委托诉讼代理人：彭淑洪，系管理人工作人员。 上诉人深圳市融卓通投资发展有限公司（以下简称融卓通公司）因与上诉人浙江中奥置业有限公司（以下简称中奥公司）普通破产债权确认纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2019）浙0702民初4327号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 融卓通公司上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判确认融卓通公司对中奥公司的购房类债权本金568.75万元性质为应当转为房产的债权；一、二审诉讼费用由中奥公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实与实际事实不符。一审认定“《商品房买卖合同》双方均未履行完毕，根据破产法相关规定，管理人自破产申请受理之日起两个月内未通知原告继续履行合同，故双方之间签订的商品房买卖合同已经解除”明显与事实不符。第一次债权人会议资料显示可能转化为房产的债权有136笔，申报金额为374583290.01元，核定金额为235609985元。这些债权的《商品房买卖合同》均未履行完毕，管理人自破产申请受理之日起两个月内均未通知债权人继续履行合同。按照一审的认定，该些债权的《商品房买卖合同》都已解除，均应确认为普通债权。这与事实不符，也与债权表的记载不符。实际上，认定融卓通公司为普通债权系因管理人认为案涉合同的真实意思表示不是商品房买卖，实际是为债权提供担保，故认定合同无效，才确认为普通债权。现一审法院已认定案涉合同合法有效，并非为债权提供担保，则本案债权应与其他购房债权相同处理，应认定为可能转化为房产的债权。一审法院认定本案合同已经解除，明显与事实不符，严重损害了融卓通公司的合法权益。二、本案合同已大部分履行完毕，且已备案并预告登记，不宜解除。其一，融卓通公司已支付了大部分购房款。本案合同约定总房款621.75万元，已支付568.75万元，尾款53万元。融卓通公司已支付91.5%的购房款，尾款未支付系因中奥公司违约，交付的房产不符合约定，未达到合同约定的付款条件。中奥公司违约在先，且该公司经营异常期间，融卓通公司无法支付购房尾款。融卓通公司曾向中奥公司及诉讼代表人书面表示随时可以付款。其二，案涉房产已备案并预告登记。本案讼争房产在2013年8月19日已办理了备案登记和预告登记，且已被融卓通公司的债权人查封。依据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机关申请预告登记。预告登记后未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定，本案讼争房产已预告登记在融卓通公司名下，未经融卓通公司同意，处分该不动产的，不发生物权效力。其三，融卓通公司已实际占有并管理了讼争房产。虽未办理交接手续和过户手续，但融卓通公司已实际占有并管理至今，中奥公司未提出异议。中奥公司的许多购房债权人都未办理交接手续和过户手续，但已实际占有并管理了购买的房产，且有的已装修入住。综上，一审法院认定事实错误，根据实际履行情况，本案合同不宜解除。 中奥公司辩称，一、本案商品房买卖合同的真实意思并非是取得房屋所有权，而是为了深圳融禾资源科技有限公司（以下简称融禾公司）对中奥公司的债权提供担保。双方签订商品房买卖合同是虚假的意思表示，应属无效，隐藏的担保才是真实的意思表示。一审法院认定合同有效错误，应认定担保有效。二、涉案商品房买卖合同仅办理了备案登记，未进行预告登记。即便认定合同有效，也只能认定为普通债权。融卓通公司并非基于生存需要购买房屋，其签订商品房买卖合同是为了担保，故即便认定合同有效，也是以房抵债。正因签订商品房买卖合同只是提供担保，故融卓通公司未支付剩余购房款，即担保金额之外的款项未支付。三、涉案房屋未交付给融卓通公司，其未实际占有。 中奥公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回融卓通公司的一审诉请；一、二审诉讼费及其他相关费用由融卓通公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。本案《商品房买卖合同》的真实意思并非为了取得涉案房屋所有权，而是为融禾公司对中奥公司所享有的债权提供担保。1.融禾公司与中奥公司签订的两份《协议书》（协议号：DB20131210、DB20131210-1），其实质为融禾公司对中奥公司所享有债权的担保协议。首先，从内容上看，两份协议明确约定：由融禾公司指定融卓通公司与中奥公司签订《商品房买卖合同》，以中奥公司因业务关系未付融禾公司的欠款本息568.75万元作为两套房产的预付款，房款不足部分2014年3月30日前付清，并约定在2014年3月30日前中奥公司有权回购，回购价格以中奥公司的本息金额为准，若中奥公司放弃回购，融禾公司付清剩余尾款，中奥公司给其办妥房产证。值得注意的是回购协议中不仅明确了利息的计算方式，而且双方约定的回购款是原借款及以原借款计算的高额利息，而非房屋回购时的价值。可见，融禾公司并没有购房的真实意思表示，协议中约定的回购期限实际是宽限的还款期限，其指定融卓通公司与中奥公司签订《商品房买卖合同》的目的是为了保障中奥公司欠其的债务及此后的利息在2014年3月30日能得到清偿，即为融禾公司对中奥公司享有的债权提供担保。其次，从签订时间上看，回购协议、抵债协议、商品房买卖合同是同步进行的。即融禾公司在与中奥公司签订抵债协议的同时签订了回购协议，再指定融卓通公司与中奥公司签订《商品房买卖合同》，这也进一步说明融禾公司的本意并不是取得房屋所有权，而是为了保证其被拖欠的款项能得以清偿。如其本意是取得房屋所有权，根本无需签订回购协议，故签订《商品房买卖合同》的目的是为了担保。2.透过现象看本质，回购协议反映的实质法律关系是融禾公司和中奥公司之间的民间借贷关系，同时融禾公司指定融卓通公司与中奥公司签订《商品房买卖合同》为该借款提供担保。本案中，融禾公司与中奥公司签订的回购协议虽回避了借款一词，但从协议约定的内容看，其仍属于借款协议。协议中明确约定了借款本金、利息计算方式、还款期限等民间借贷法律关系的全部要件，故本案《商品房买卖合同》的签订目的是为了保证中奥公司能及时归还融禾公司的568.75万元本金及利息。二、一审判决错误。本案《商品房买卖合同》的目的是为融禾公司对中奥公司享有的债权提供担保，根据《民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”的规定，商品房买卖合同系表面的虚假意思表示，应属无效，其隐藏的担保才是双方的真实意思表示。故该合同仅具有担保的效力，而非商品房买卖效力。三、本案为普通破产债权确认之诉，一审判决未对融卓通公司的债权性质作出认定。本案合同名为商品房买卖合同，实是为融禾公司对中奥公司所享有的债权提供担保，管理人据此以原基础法律关系认定融卓通公司的债权为普通债权，并无不当。一审法院需在驳回融卓通公司其他诉请的同时，认定其债权为普通债权。案涉两份合同的价款分别为3093435元、2835040元。融卓通公司在签订合同后并未支付购房款，只是将中奥公司欠融禾公司的欠款本息568.75万元在抵债协议中作为预付款。且根据协议约定，若融禾公司想取得涉案房屋的所有权，需在2014年3月30日之前支付余款，但不论是融卓通公司还是融禾公司，至今均未支付余款。可见，融卓通公司并无购房的意思表示。退一步说，即便融禾公司支付了余款，也无法当然取得涉案房屋的所有权。因双方的借贷法律关系要转为商品房买卖合同关系，必须经过清算，直接约定取得涉案房屋，规避了债权的清算义务，损害了其他债权人的利益。故该条款是无效的流质条款。由此，案涉合同仅是为融禾公司转为借款后的债权提供担保。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，融卓通公司的债权应按民间借贷法律关系认定为普通债权。 针对中奥公司的上诉，融卓通公司辩称，中奥公司的上诉事实与理由不成立。一、本案是真实的买卖而非担保。融卓通公司是做贸易的公司，并非职业放贷人，对抵押担保的经验不丰富，从未想过以买卖的形式提供担保，故不可能通过签订买卖合同来提供担保。在房产交易过程中从未提及担保，从购房的情况包括房款系经结算计入本金和利息并明确了不足部分的支付，可以说明这是买卖而非担保。从回购条款看，享有回购权的是中奥公司，而非融卓通公司。如果是提供担保，应是出借人享有回购权，但融卓通公司不享有该权利，故不符合担保的情形。另，从合同签订的先后顺序可以看出是真实的买卖。抵偿协议和回购协议是2013年7月24日签订，主体是融禾公司与中奥公司。商品房买卖合同是2013年8月1日签订，主体是中奥公司与融卓通公司，合同中没有回购条款，且对尾款的支付也进行了变更。根据签订的先后顺序，签订主体、付款方式以及回购条款的变更，应以真实的已备案的商品房买卖合同确定双方的权利义务。本案款项并非民间借贷，而是贸易合同纠纷中的欠款，不适用民间借贷的法律规定。本案债权应认定为购房债权，并非普通债权。 融卓通公司向一审法院起诉请求：1.确认融卓通公司与中奥公司签订的《商品房买卖合同》有效；2.确认融卓通公司对中奥公司的购房类债权本金568.75万元性质为应当转为房产的债权；3.中奥公司承担全部诉讼费用。 一审法院认定事实：一审查明的相关事实与融卓通公司起诉内容基本一致。另查明，2013年7月24日的两份协议书，系由融禾公司与中奥公司签订。一审法院于2018年10月19日裁定受理中奥公司破产重整一案，并指定浙江泽鉴律师事务所、浙江振进律师事务所为破产管理人。 一审法院认为，融卓通公司、中奥公司于2013年8月1日签订的两份《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合同有效。中奥公司辩称双方之间签订的两份《协议书》实质为双方之间债权债务的担保协议，故双方之间签订的两份《商品房买卖合同》实为融卓通公司对中奥公司享有的债权提供担保，该院认为，综合两份《协议书》及《商品房买卖合同》的内容来看，双方缔约的真实意思应是以取得案涉房屋所有权为目的，而非为了实现资金融通，签订商品房买卖合同并非为担保债权的实现，故对中奥公司的上述抗辩意见不予采纳。但中奥公司于2018年10月19日被该院受理破产重整时，融卓通公司除了以货款本息568.75万元转化为购房款外，尚欠中奥公司购房款53万元未付，中奥公司也未将涉案房屋转移登记至融卓通公司名下，故案涉合同双方均未履行完毕，依据破产法相关规定，管理人自破产申请受理之日起两个月内未通知融卓通公司继续履行合同，故双方之间签订的商品房买卖合同应视为已解除。综上，对融卓通公司诉讼请求中合理合法的部分，依法予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条等规定，判决：一、融卓通公司与中奥公司于2013年8月1日签订的两份《商品房买卖合同》有效。二、驳回融卓通公司的其他诉讼请求。案件受理费25806元（减半收取，融卓通公司已预交），由融卓通公司负担。 二审期间，上诉人融卓通公司向本院提交涉案房屋的钥匙二把，证明涉案房屋在2014年由融卓通公司实际占有的事实。上诉人中奥公司质证认为，融卓通公司在庭审中明确是他们自己将以前的锁撬掉换上新锁，该公司是在未办理交房手续的情况下非法占有涉案房屋。上诉人中奥公司未向本院提交新证据。 对上诉人融卓通公司提交的证据，本院经审查认为，根据融卓通公司在二审中作出的其对案涉两套房屋进行了换锁并占有的陈述，结合中奥公司的质证意见，可以认定融卓通公司自行更换了房屋门锁，并占有房屋的事实。 本院经审理查明：2013年7月24日，融禾公司（甲方）与中奥公司（乙方）签订《协议书》（DB20131210），约定：甲、乙双方2012年起做有关的贸易业务，甲方指定了深圳、香港、上海、江西等多家公司与乙方指定了金华恒威工贸有限公司等多家金华企业进行了多次业务（均实际为甲、乙双方指定的业务）。现双方经核对其中以恒威工贸名义名下乙方尚欠甲方529.05万元人民币，至2013年7月24日止利息39.7万元，合计568.75万元。甲方指定一家公司与乙方签订《商品房买卖合同》，本协议第一条款项由乙方中奥邑墅房屋8折卖给甲方。由乙方出具收据，并无条件协助甲方到房产交易所进行产权预登记。房款不足部分甲方在2014年3月30日前付清。同日，融禾公司（甲方）与中奥公司（乙方）签订《协议书》（DB20131210—1），约定：在2014年3月30日前乙方有权回购，回购价格以乙方本息金额为准（以568.75万元为基数，2013年7月24日为计息起始日，乙方在2013年10月31日前按1%计息，2013年11月1日至2014年3月30日利息按月息1.5%计算，甲方已付预付款以此为准）。甲方应无条件允许乙方回购。若乙方放弃回购，甲方付清剩余房款，乙方给甲方无条件办妥房产证等相关手续。2013年7月25日，融禾公司向中奥公司出具《房产持有人指定函》，载明：融禾公司与融卓通公司为同一实际控制企业，为抵偿双方日常资金占用款项，并依据与贵司DB20131210协议书，融禾公司现将贵司抵债的两套房产（中奥·邑墅9橦101，9橦01辅房，9橦01A车库和18橦101，18橦01辅房，18橦01A车库）指定融卓通作为产权持有人与公司签订《商品房买卖合同》并办理房产登记手续，该二套房产的全部权益均由融卓通公司享有。2013年8月1日，中奥公司与融卓通公司签订《商品房买卖合同》二份。同日，中奥公司出具《收据》，载明：根据DB20131210协议书，中奥·邑墅9#101幢，18#101幢房产的预付款为抵债金额伍佰陆拾捌万柒仟伍佰元整（?568.75万元）。嗣后，双方办理了预售商品房合同备案登记。期间，融卓通公司自行更换了案涉二套房屋的门锁并占有房屋。2018年10月19日，一审法院裁定受理中奥公司重整申请。同日，一审法院指定浙江泽鉴律师事务所、浙江振进律师事务所为破产管理人。2019年1月8日，破产管理人向融卓通公司发函通知申报债权。同年1月16日，融卓通公司向管理人申报债权。在中奥公司破产重整案第一次债权人会议公示的债权表中，融卓通公司的债权被列为普通债权。2019年3月3日，融卓通公司就债权分类问题向管理人提出异议。管理人于同年3月29日作出债权确认通知书，对融卓通公司所提异议未予确认。 本院认为，本案的争议焦点是融卓通公司申报的破产债权的性质认定问题。融卓通公司主张其与中奥公司之间是真实的房屋买卖关系，其申报的债权应属可转为房产的债权，中奥公司则认为案涉商品房买卖合同实际是为了融禾公司对中奥公司享有的债权提供担保，合同应属无效，融卓通公司申报的债权应属普通债权。本案中，融禾公司与中奥公司在2013年7月24日签订二份协议书，约定融禾公司指定一家公司与中奥公司签订商品房买卖合同，欠款本息568.75万元以中奥邑墅房屋的房款折抵，房款不足部分在2014年3月30日前付清，以及在2014年3月30日之前，中奥公司有权回购房屋，并明确回购价格以本息金额为准进行计算。嗣后，中奥公司与融禾公司指定的融卓通公司签订了案涉《商品房买卖合同》。融卓通公司虽主张其在与中奥公司签订《商品房买卖合同》时拒绝了回购协议，并变更了付款方式，但依据案涉协议书及商品房买卖合同的签订及履行情况，可以表明商品房买卖合同系因融禾公司与中奥公司之前的债权债务而形成，商品房买卖合同与二份协议书之间具有整体性和关联性，不能予以割裂。故融卓通公司所提上述意见，本院不予采纳。再结合协议书关于房产回购事项的约定，本院认为，各方实际是就结算后的欠款又达成了展期的合意，并通过签订商品房买卖合同的形式为该展期的债权债务的履行提供了担保。也即本案合同虽名为商品房买卖合同，但实际应为让与担保的性质。各方通过契约方式设定让与担保，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定合同有效。故中奥公司提出的商品房买卖合同的签订实际是为债权债务提供担保的意见，合理有据，本院予以采纳；中奥公司关于商品房买卖合同应属无效的意见，本院不予支持。融卓通公司要求确认其申报的债权是应当转为房产的债权的主张，本院认为，鉴于本案合同系属让与担保，故对其该项主张，不予支持。另，因案涉二套房屋并未登记至融卓通公司名下，尚未完成财产权利变动的公示，故也不具有物权效力。中奥公司破产管理人确定融卓通公司申报的债权属普通债权，并无不当。综上，融卓通公司、中奥公司的上诉请求不成立。一审判决结果正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费51612元，由上诉人深圳市融卓通投资发展有限公司、浙江中奥置业有限公司各半负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张翼挺 审 判 员 金佳卉 审 判 员 高丽霞 二〇二〇年四月九日 代书记员 孙宇惠