湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终355号上诉人（原审被告、反诉原告）：长沙市食在不一样餐饮连锁管理有限公司，住所地长沙市开福区华夏路97号2楼203室。法定代表人：李艳，该公司总经理。委托诉讼代理人：熊海波，湖南元端律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘丽丹，湖南元端律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：长沙叮叮商业管理有限公司，住所地湖南省长沙市天心区劳动西路337号叮叮商业广场集装箱创意办公室。法定代表人：阳世勇，该公司执行董事。委托诉讼代理人：彭载南，湖南高新律师事务所律师。上诉人长沙市食在不一样餐饮连锁管理有限公司（以下简称食在不一样公司）因与被上诉人长沙叮叮商业管理有限公司（以下简称叮叮公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初8622号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。食在不一样公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第二项、第三项、第六项，依法改判驳回叮叮公司的诉讼请求，支持食在不一样公司的诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费用由叮叮公司承担。事实与理由：一、一审法院将租金、物业费计算至2019年3月8日系认定事实和适用法律错误，即便在认定食在不一样公司违约解除合同的情况下，租金、物业费也只应计算至2018年10月31日，而2018年12月1日至2019年3月8日的租金损失属于叮叮公司放任扩大的损失，应由叮叮公司负责；二、一审法院将推广费计算至2019年3月8日系认定事实和适用法律错误，即便在认定食在不一样公司违约解除合同的情况下，推广费也只应当计算至2018年10月30日；三、一审法院将补交优惠租金理解为欠付正常租金，明显认定事实错误，补交优惠租金属于承担违约责任的方式，且综合补交优惠租金、滞纳金和没收的租赁保证金的数额已过分高于叮叮公司的损失，一审法院未根据食在不一样公司的请求依法予以调整，系适用法律错误；四、食在不一样公司于2018年10月24日发出《关于解除租赁合同及退铺的函》应认定租赁合同已于2018年11月1日解除，一审法院认为食在不一样公司作为违约方无权解除合同系认定事实和适用法律错误；五、一审法院认为食在不一样公司应将商铺恢复至初始状态系认定事实错误，按照租赁合同，食在不一样公司将商铺内安装的所有可拆卸、可分离的装修、设施及物品拆除、腾空即可，且食在不一样公司已按约完成，不应承担恢复原状费用；六、一审法院认定食在不一样公司欠付水费1333.65元属于认定事实错误，食在不一样公司已提供水电费交纳凭据，且叮叮公司提供的水费数据系自行制作的材料，不符合证据形式，不能证明食在不一样公司欠付水费；七、一审法院判决食在不一样公司承担4000元律师费缺乏依据，叮叮公司未尽推广义务，导致食在不一样公司经营亏损是纠纷发生的主要原因，在叮叮公司存在过错的情况下，判决食在不一样公司承担律师费没有法律依据；八、食在不一样公司不存在违约行为，食在不一样公司未按租赁合同约定时间支付2018年8月至10月租金系因叮叮公司未履行推广义务在先，导致食在不一样公司持续遭受巨大经济损失，且该违约行为构成重大违约行为，食在不一样公司未按合同约定支付租金是行使先履行抗辩权，不应认定食在不一样公司违约。叮叮公司辩称，一、一审判决将租金、物业费、推广费计算至2019年3月8日认定事实正确，适用法律正确，食在不一样公司作为违约方不享有法定及约定的解除权，其公司于2018年10月24日发送的解除合同通知不能产生合同解除效力，合同解除时间应以食在不一样公司收到叮叮公司解除通知之日为准，叮叮公司不存在任何放任损失扩大的行为，食在不一样公司占有、使用案涉商铺至2019年1月24日，直至2019年3月8日仍未将案涉商铺恢复原状返还给叮叮公司；二、一审判决将推广费计算至2019年3月8日认定事实正确，适用法律正确，根据双方的《商铺租赁合同》约定，叮叮公司提供的推广服务系针对整个叮叮Mall商场开展，即便食在不一样公司停止营业，叮叮公司仍需就整个商场开展推广活动；三、一审判决认定食在不一样公司应补交基本租金优惠认定事实正确，适用法律正确，基本租金优惠系附条件给予租金减免的优惠政策，不满足所附条件时，食在不一样公司不享有该租金优惠政策，应该租赁合同约定的标准支付租金；四、一审判决认定食在不一样公司作为违约方无权解除合同认定事实及适用法律正确，只有享有法定或约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同，不享有解除权的一方当事人向另一方发出的解除通知，不产生合同解除的效果；五、一审判决认定食在不一样公司将商铺恢复至初始状态有双方租赁合同约定，系认定事实正确；六、一审判决食在不一样公司支付欠付水费1333.65元认定事实正确，承担律师费符合法律规定；七、叮叮公司已按合同约定对叮叮Mall进行推广，不存在任何违反合同约定的行为，并且租赁合同亦未约定叮叮公司需先进行推广，食在不一样公司才需支付租金等方面的约定，食在不一样公司主张其欠付款项系行使先履行抗辩权无事实和法律依据，租赁合同系因食在不一样公司违约导致解除。请求二审法院驳回食在不一样公司的上诉。叮叮公司向一审法院起诉请求：1、判令食在不一样公司支付商铺租金、物业管理费、推广费、水费共计479355.52元及滞纳金52115.26元；2、判令食在不一样公司支付合同解除违约金179280元；3、判令食在不一样公司赔偿恢复原状费用29880元；4、判令食在不一样公司支付律师代理费5000元；5、本案的诉讼费由食在不一样公司承担。食在不一样公司向一审法院反诉请求：1、确认双方签订的《商铺租赁合同》于2018年11月1日解除；2、判令叮叮公司返还推广费27224元，并以27224元为基数，按年化率6%计算2017年11月1日至实际还清之日的利息；3、判令叮叮公司返还装修保证金20000元，并以20000元为基数，按年化率6%计算2017年11月1日至实际还清之日的利息；4、反诉费用由叮叮公司承担。一审法院认定事实：2017年8月9日，叮叮公司与食在不一样公司签订《商铺租赁合同》约定，食在不一样公司向叮叮公司承租案涉商铺，并接受叮叮公司对案涉商铺经营管理、物业服务等事宜；本合同项下的物业管理费，食在不一样公司应当在每个计费期最后一个月的第20日前，向叮叮公司一次性足额支付下个计费期物业管理费，最后一期物业管理费应不迟于食在不一样公司办理完毕全部撤场手续前或食在不一样公司收到叮叮公司缴款通知之日起5日内结清；食在不一样公司应按本合同约定向叮叮公司支付租金、推广费、水电费及向物业服务公司支付物业管理费及其他费用，逾期支付的，每逾期一日，食在不一样公司应按欠缴总额日千分之一的标准支付违约金，违约金应与欠缴费用一并支付；不论本合同因何种原因提前终止（包括但不限于单方解除或者双方协商一致解除、不可抗力或意外事件等其他原因导致提前终止的），食在不一样公司均应在合同终止之日起5日内按照本合同约定将该商铺返还给叮叮公司；双方确认因食在不一样公司原因导致本合同终止的，则在返还期内，食在不一样公司仍应当按届时月租金及月物业管理费标准付占用费、物业管理费并承担各项能源费用；食在不一样公司必须自费将该商铺内的食在不一样公司安装的所有可拆卸、分离的装修、附属设施及设备搬离并将在该商铺设置的食在不一样公司的标示、广告、标记全部予以清除且食在不一样公司须保证其返还的商铺及其原有附属设施设备不存在损坏状态，即食在不一样公司须将该商铺恢复至附件四约定的商铺交付标准或叮叮公司认可的状态。如叮叮公司要求食在不一样公司将租赁商铺恢复原状，食在不一样公司拒绝的，叮叮公司可代为恢复原状，由此产生的费用由食在不一样公司承担；食在不一样公司安装的或增加的附属设施、设备及装修等，除叮叮公司明确表示继续利用的外，叮叮公司无需就食在不一样公司安装或增加的设施、设备及装修给予食在不一样公司任何补偿；若食在不一样公司迟延办理商铺返还手续，则自返还期届满之日起直至该商铺返还叮叮公司为止，每逾期一日，食在不一样公司应按合同终止日前日租金和物业管理费、推广费之和的2倍支付该商铺的占用使用费，同时食在不一样公司还应赔偿因此遭受的经济损失；本合同签订后，食在不一样公司有逾期支付租金、物业管理费、推广费、水电费或其他费用达30日（含本数）以上的或者未经叮叮公司书面同意擅自搬离该商铺的，叮叮公司有权选择单方解除本合同，收回该商铺，不予退还租赁保证金，并要求食在不一样公司支付相当于合同终止前6个月实际应付平均月租金、月推广费和月物业管理费之和的3倍的违约金（如合同终止时实际承租天数不足6个月的，则食在不一样公司应按租赁保证金的3倍支付违约金）；双方特别明确，食在不一样公司妥善履行本合同是叮叮公司给予基本租金优惠政策的前提，如因食在不一样公司原因导致本合同提前终止（包括食在不一样公司违约导致叮叮公司单方解除合同的情形）且本合同实际履行期限不足2年的，则食在不一样公司应在本合同终止后7日内按第一年月基本租金（优惠前）标准补交叮叮公司给予优惠的全部租金；本合同第4.1条约定该商铺的租赁期限：自叮叮商业广场（叮叮Mall）开业之日起5年；基本租金计算公式为：月基本租金=单位面积租金标准（元/㎡/月）×出租面积（㎡），第1年，基本租金为36520元/月，（即单位面积租金约110元/㎡/月）；基本租金优惠期（自叮叮商业广场（叮叮Mall）开业之日起计一年），该商铺的月租金以优惠后的月基本租金与月营业额提成租金两者中取高计：第1-3个月，按基本租金5折计算；第4-6个月，按基本租金7折计算；第7-9个月，按基本租金8折计算；第10-12个月，按基本租金9折计算；第2年，基本租金为36520元/月；第3年，基本租金为38177.2元/月；第4年，基本租金为41035.2元/月；第5年，基本租金为43495.32元/月。月营业额提成租金将以每月总营业额（税前）为基数计算；商铺租赁保证金为119520元，装修保证金20000元。食在不一样公司应于合同签订之日起7日内缴纳全部租赁保证金；因食在不一样公司违约产生的律师费的费用，由其承担，合同还对其他相关事项进行了约定。合同签订后，叮叮公司向食在不一样公司交付了案涉商铺并进行了一系列商业推广，食在不一样公司支付了租赁保证金119520元及装修保证金20000元，并正常装修使用商铺。2017年11月25日，叮叮商业广场（叮叮Mall）正式开业。2018年8月1日，食在不一样公司开始拖欠租金，同月6日，叮叮公司向食在不一样公司发出催款函，要求食在不一样公司务必在2018年8月10日前付清全部欠缴款项及违约金；因经营出现亏损，同年10月24日，食在不一样公司向叮叮公司发出《关于解除租赁合同及退铺的函》，要求自同年11月1日起解除合同，并承诺同月31日前腾空案涉商铺；收到该函后，叮叮公司对其解除申请予以拒绝，并要求其付清欠缴费用；同年11月30日，食在不一样公司在案涉商铺停止营业并搬离了大部分设施物品，同年12月25日，叮叮公司再次向食在不一样公司发出催款函，要求其在收到本函3日内付清欠缴款项并恢复正常营业。2019年1月24日，食在不一样公司完全撤离了案涉商铺，后叮叮公司将案涉商铺还原成毛坯状态，花费还原费29880元。同年3月5日，叮叮公司向食在不一样公司发出解除《商铺租赁合同》通知，要求解除案涉商铺的租赁合同，告知商铺租赁保证金119520元予以没收，并列明了其欠缴的各项费用。食在不一样公司至今共计欠付自2018年8月1日起至2019年3月8日止的租金248359.57元、应补交的优惠租金120477.88元、推广费24096.77元、物业管理费84820.65元、水费1333.65元，共计479355.52元。叮叮公司多次催缴无果，酿成纠纷。一审法院认为，叮叮公司与食在不一样公司签订的《商铺租赁合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规等强制性规定，合法有效。叮叮公司按约向食在不一样公司交付了案涉商铺并进行了推广，食在不一样公司应按约支付约定的租金、推广费及物业管理费等，其逾期不交且擅自搬离的行为，已构成违约，应承担相应的违约责任。叮叮公司作为守约方按合同约定有单方解除权，故双方的租赁合同关系于食在不一样公司收到解除通知之日（2019年3月8日）起解除。食在不一样公司拖欠租金等费用属实，叮叮公司有权要求其按约支付欠付的合同期内的自2018年8月1日起至2019年3月8日止租金、应补交的优惠租金、物业管理费、推广费、水费共计479355.52元。叮叮公司主张按约定的日千分之一标准计算逾期付款滞纳金，该标准超出法律保护范围，依法调整为按日万分之六的标准计算，经核算，自2018年8月1日起至2019年3月8日止的滞纳金31269.17元，对于超出部分，不予支持。因食在不一样公司撤离前未将案涉商铺还原成初始状态，叮叮公司有权依据合同约定自行还原，故对其要求食在不一样公司承担恢复原状费用29880元的诉请，予以支持。叮叮公司主张按照月租金、月物业管理费和月推广费之和的三倍支付违约金179280元的诉请，因食在不一样公司已交纳租赁保证金119520元，已足以弥补合同提前解除后另行招租等损失，且叮叮公司已另行主张逾期支付租金等的滞纳金，故对该项违约金的诉请，不予支持。叮叮公司有权按约主张律师费，但其只提供了4000元的相关凭证，故仅对律师费4000元的诉请予以支持。食在不一样公司主张合同已于叮叮公司收到其发出的解除合同通知之日（2018年11月1日）解除，作为违约方，该主张无法律和合同依据，不予采信。食在不一样公司要求退还装修保证金20000元及相应利息，因装修早已完成，该保证金应予退还，但关于利息并无合同约定，故仅对退还装修保证金20000元的诉请予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决：一、食在不一样公司向叮叮公司支付商铺租金、物业管理费、推广费、水费479355.52元和滞纳金31269.17元；二、食在不一样公司向叮叮公司支付恢复商铺原状费用29880元；三、食在不一样公司向叮叮公司支付律师费4000元；四、叮叮公司向食在不一样公司返还装修保证金20000元；以上第一、二、三、四项所确定的互负债务相冲抵后，食在不一样公司还应支付叮叮公司524504.69元，限于判决生效之日起十日内偿付完毕；五、驳回叮叮公司的其他诉讼请求；六、驳回食在不一样公司的其他诉讼请求。本案案件受理费11256元，因适用简易程序减半收取5628元，反诉费490.3元，合计6118.3元，由叮叮公司负担1702元，由食在不一样公司负担4416.3元。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审经审理查明：二审中，食在不一样公司主张应补交的优惠租金为110757.23元，叮叮公司对该金额予以认可，同意按该金额认定应补交的优惠租金。除此之外，本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。各方二审争议的焦点问题是：一审判决食在不一样公司支付叮叮公司524504.69元是否正确。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，叮叮公司与食在不一样公司签订《商铺租赁合同》约定，食在不一样公司应按合同约定向叮叮公司支付租金、推广费、水电费及其他费用，逾期支付的，每逾期一日，食在不一样公司应按欠缴总额日千分之一的标准支付违约金。食在不一样公司有逾期支付租金、物业管理费、推广费、水电费或其他费用达30日以上的或者未经叮叮公司书面同意擅自搬离该商铺的，叮叮公司有权选择单方解除合同，收回该商铺，不予退还租赁保证金。因食在不一样公司原因导致合同终止的，则在返还期内，食在不一样公司仍应当按届时月租金及月物业管理费标准付占用费、物业管理费并承担各项能源费用。双方签订租赁合同后，叮叮公司已按约将商铺交付给食在不一样公司，并提交了有效证据证明其公司已根据合同约定对叮叮Mall进行了商业推广活动，食在不一样公司应按照双方约定按时支付各项费用，其公司逾期支付各项费用并擅自搬离商铺已构成违约。食在不一样公司虽主张叮叮公司违约，但其并未提交充分有效证据证明，根据双方合同约定，食在不一样公司作为违约方，其公司不享有合同约定的单方解除权，其主张案涉租赁合同于2018年11月1日解除无事实和法律依据，而叮叮公司作为守约方，其公司享有合同约定的单方解除权，食在不一样公司于2019年3月8日收到叮叮公司发出的解除商铺租赁合同的通知，一审法院认定案涉租赁合同于2019年3月8日解除并无不当，并根据租赁合同解除日期及调整滞纳金计算标准，认定食在不一样公司支付叮叮公司自2018年8月1日起至2019年3月8日止欠付的租金248359.57元、推广费24096.77元、物业管理费84820.65元及滞纳金31269.17元亦无不当，依法均予以维持。案涉租赁合同因食在不一样公司的原因导致合同被解除，食在不一样公司应根据双方合同的约定承担违约责任，同时将案涉商铺恢复至合同约定的商铺交付标准或叮叮公司认可的状态，并将商铺返还给叮叮公司，现食在不一样公司并未按照双方约定返还案涉商铺，一审法院根据本案实际情况，认定食在不一样公司支付叮叮公司为恢复商铺原状费用29880元并无不当，依法予以维持。同时，根据双方租赁合同约定，食在不一样公司妥善履行案涉租赁合同是叮叮公司给予基本租金优惠政策的前提，如因食在不一样公司原因导致本合同提前终止，且合同实际履行期限不足2年的，食在不一样公司应补交叮叮公司给予优惠的全部租金，该约定系双方对租金支付标准的约定，并非违约责任的承担方式，现案涉租赁合同因食在不一样公司违约被解除，食在不一样公司应补交叮叮公司给予优惠的全部租金。二审中，叮叮公司认可食在不一样公司应补交的优惠租金为110757.23元，系处分自身权利，亦不违反法律规定，依法予以确认，故食在不一样公司应向叮叮公司支付商铺租金、物业管理费、推广费共计468034.22元。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，叮叮公司已提交了证据证明食在不一样公司欠付水费1333.65元，亦提交了证据证明其因本案纠纷支付了4000元律师费，一审法院认定食在不一样公司支付叮叮公司水费1333.65元及律师费4000元并无不当，依法予以维持。同时，食在不一样公司与叮叮公司并未就案涉商铺的装修保证金利息进行约定，一审法院未予支持食在不一样公司就装修保证金支付利息的诉讼请求亦无不当，依法予以维持。综上所述，上诉人食在不一样公司的上诉请求部分成立，对成立部分依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初8622号民事判决第二项、第三项、第四项、第六项；二、撤销湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初8622号民事判决第一项、第五项；三、长沙市食在不一样餐饮连锁管理有限公司向长沙叮叮商业管理有限公司支付商铺租金、物业管理费、推广费、水费469367.87元和滞纳金31269.17元；以上第一项、第三项所确定的互负债务相冲抵后，长沙市食在不一样餐饮连锁管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付长沙叮叮商业管理有限公司514517.04元。四、驳回长沙叮叮商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11256元，减半收取5628元，反诉案件受理费490.3元，共计6118.3元，由长沙市食在不一样餐饮连锁管理有限公司负担4258.3元，长沙叮叮商业管理有限公司负担1860元；二审案件受理费9725.62元，由长沙市食在不一样餐饮连锁管理有限公司负担9531.62元，长沙叮叮商业管理有限公司负担194元。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  李龙玺审判员  刘国清二〇二〇年四月二十日书记员  叶慧灵