山东省聊城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁15民终1097号 上诉人（原审被告）：聊城市交大科技园有限公司，住所地山东省聊城市柳园办事处前许街16号。 法定代表人：王太川，董事长。 委托诉讼代理人：周鹏，山东荣法律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘东梅，山东荣法律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张洪民，女，1974年5月25日出生，汉族，住聊城市东昌府区。 上诉人聊城市交大科技园有限公司（以下简称交大科技园公司）因与被上诉人张洪民商品房预售合同纠纷一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院（2019）鲁1502民初1015号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年3月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 交大科技园公司上诉请求：依法撤销一审判决第二项，改判驳回张洪民支付逾期办证违约金的诉讼请求；一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院适用法律错误。一、一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五条、第一百一十四条判决是错误的。案涉商品房买卖合同系双方当事人签字确认并在房屋主管部门备案的有效合同，合同约定的条款是当事人的真实意思表示，因此应当充分尊重当事人的意思自治，适用合同条款约定。另外，被上诉人在一审中不但没有说明损失事项，更没有提交有关损失的证据，不能判断上诉人的损失高于合同约定的违约金数额，一审判决有失公平，没有依据。二、一审法院适用《城市房地产开发管理条例》否定办理房产证的期限约定是错误的。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，办理房产证如有特殊约定应当按照约定，关于办理权属证书双方约定按照交付使用后365日不违反法律强制性规定。三、根据2016年6月20日山东省高级人民法院作出的（2015）鲁民提字第482号民事判决书，认定不能证明逾期办理房产证遭受高于合同约定违约金的损失的，法院不予支持。可见最高人民法院和山东省高级人民法院均认为在没有证据证明损失的前提下应当尊重当事人的意思自治。四、一审判决未审理请求逾期办证违约金的诉讼时效问题。2016年12月11日印发的《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）会议纪要》第18条规定了逾期办证违约金诉讼时效的起算时间。一审法院未审理诉讼时效问题就对逾期办证违约金计算方式进行调整，对已过诉讼时效的债权作出判决，明显违法。 被上诉人张洪民辩称，同意一审判决。 张洪民向一审法院起诉请求：原告张洪民向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付违约金816863.82元（其中逾期交房违约金520132.47元，逾期办证违约金暂计算至2018年12月13日为296731.35元）；2.依法判令被告支付利息补贴57814元。 一审法院认定事实：2013年10月22日，原、被告签订《商品房预售合同》一份，约定原告购买被告开发建设的西安交通大学聊城科技园10幢101号房屋一套，建筑面积306㎡，单价10000元/㎡，价款3060000元，地下室120.67㎡，单价5000元/㎡，计603350元，总房款为3663350元；被告应当在2013年12月31日将具备取得建筑工程竣工验收备案表和商品住宅交付使用批准文件条件的商品房交于原告；被告应当在商品房交付使用后365日内将办理房屋权属登记的相关资料报产权登记机关备案。合同同时约定被告逾期交房应当支付违约金的计算方式，对因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金。还约定如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：买受人不退房，出卖人按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金；买受人在接到出卖人办证通知之日起十日内未提供相关证件或到场办理相关手续的，每逾期一日，买受人向出卖人支付总房款日万分之一的违约金。合同签订后，原告按约定支付了2203350元首付款，并于2014年6月4日通过按揭贷款的方式将剩余的1460000元支付完毕。后因被告未能在合同约定时间交房，业主纷纷向有关部门反映情况，2014年3月4日在聊城市主持下，双方就交房期限和逾期交房违约金等问题进行了协商。2014年3月24日，被告出具书面《承诺》：科研办公部分将于2014年5月31日前、高层住宅将于2014年6月30日前、洋房和别墅部分于2014年7月31日前经相关部门竣工验收合格后交付使用（注：原告所购楼房为洋房）；若未能在承诺日期前交房，自上述交房日期之后按照所交款日万分之三支付违约金，按约支付给购房者。该承诺书由被告负责人签名、盖章，十几名业主代表在“业主代表签字”处签名。 2015年6月26日，被告向原告发出业主入住通知书，告知原告接到通知书后及时办理入住手续。原告在接收房屋时发现房屋存在多处需修缮的问题，于2015年6月28日填写了由被告提供的“房屋验收表（毛坯）”（一式三联），详细注明了房屋存在的问题，自己保留了第三联（业主联），之后被告一直没有给予及时修缮，后原告自行修缮完毕入住。因被告没有在其承诺的2014年7月31日前交房，事后与原告达成赔偿意见，商定向原告支付逾期交房违约金142137.98元，并支付原告房屋利息补贴57814元，逾期交房违约金和房屋利息补贴在原告收房时兑现，扣减冲抵原告应缴纳的维修基金8533元、备案费80元、电视初装费240元、燃气初装费3000元、暖气初装费14933.45元、契税109900.5元，剩余63265.03元由被告支付原告。为此被告为原告出具了支付确认单，以确认上述事实。原告入住后，上述应交税费没有另行缴纳，剩余的63265.03元被告也一直未向其支付。 本案所涉楼房被告办有商品房预售许可证，工程竣工后未在相关部门进行建筑工程竣工验收备案。 一审法院认为：原、被告订立的商品房预售合同不违反法律规定，双方均应按照约定履行各自义务。原告已经按合同约定履行了支付房款义务，被告也应按照合同约定履行义务。本案中被告逾期交房，至今不具备办理房产登记的条件，违反了合同约定，依法应承担违约责任。 关于原告主张的逾期交房违约金问题，因双方已就该问题协商处理完毕，原告再要求被告支付，无事实及法律依据，法院不予支持，被告应按约定向原告支付冲抵后余额63265.03元（含原告主张的房屋利息补贴款）。 关于原告要求被告支付逾期办证违约金问题。房地产开发项目竣工，经综合验收合格后，方可交付使用；未经综合验收或验收不合格的，不得交付使用。而原、被告签订的《商品房预售合同》约定在商品房取得建筑工程竣工验收备案表、交付使用后365日内办理权属登记手续，该条款内容违反法律规定，属无效条款。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定:“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”本案中，2016年10月原告交付涉案房屋，2017年2月1日就应达到办理房屋权属登记的条件，之所以迟迟未能办理，原因在于涉案房屋未经综合验收备案，系被告单方面原因造成，原告可以要求被告承担违约责任。关于违约金如何计算问题？一审法院认为，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。本案中，原、被告签订的《商品房预售合同》约定，买受人不退房，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金；买受人违约，每逾期一日，买受人向出卖人支付总房款日万分之一的违约金。如果按合同约定，被告不论违约多长时间仅需向原告支付总房款万分之一的违约金，而一旦原告违约，每逾期一日则需向被告支付总房款万分之一的违约金，有失公平，根据公平原则，如被告违约，每逾期一日，也应按已付房款的日万分之一向原告支付违约金。故被告应自2017年2月2日起向原告支付违约金。原告现主张截至2018年12月13日的违约金，并无不当，法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款规定，一审判决：一、被告交大科技园公司于本判决生效之日起十日内支付原告张洪民逾期交房违约金及房屋利息补贴63265.03元；二、被告交大科技园公司于本判决生效之日起十日内支付原告张洪民逾期办理不动产登记证书违约金249107.8元；三、驳回原告张洪民的其他诉讼请求。 二审中，上诉人交大科技园公司提交（2015）鲁民提字第482号判决书，拟证明该判决书就房屋逾期办证违约金是否调整的问题作出认定，对违约金的调整应当依照房屋买受人因逾期办证遭受的损失来确定，本案中被上诉人并没有提交相关证据证明其损失，因此就逾期办证违约金应当根据合同约定处理。被上诉人张洪民质证认为该判决书对本案没有参考意义。 本院二审查明的事实与一审法院查明的一致。 本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”案涉《商品房买卖合同》第十七条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。该约定是双方当事人真实意思表示，且不违反效力性强制规定，合法有效。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条属管理性强制规定，一审据此认定该约定无效没有法律依据。根据被上诉人一审提交的房屋验收表等证据，上诉人于2015年6月28日向被上诉人交付房屋，2016年7月28日办理房产权属登记的期限届满，被上诉人于2019年1月13日提起本案诉讼，并未超过法律规定的诉讼时效。 案涉《商品房买卖合同》约定：买受人不退房，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金；买受人违约，每逾期一日，买受人向出卖人支付总房款日万分之一的违约金，对购房者显失公平。被上诉人虽未提交证据证明其实际损失，但是逾期办理权属证书对被上诉人造成损失客观存在，一审依据公平原则将上诉人应向被上诉人支付的违约金调整为以已付房款为基数按日万分之一计算，并无不当。上诉人主张被上诉人不能证明实际损失，不应调整合同约定的违约金，没有法律依据，本院不予支持。 综上，上诉人交大科技园公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5037元，由上诉人聊城市交大科技园有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  孟凡利 审判员  陈正飞 审判员  于景涛 二〇二〇年四月二十四日 法官助理徐营营 书记员李云娇