湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终611号上诉人（原审原告）：唐池翠，女，1964年12月12日出生，汉族，湖南省宁远县人，居民，住宁远县。上诉人（原审原告）：王同旺，男，1964年5月24日出生，汉族，湖南省宁远县人，居民，住宁远县。委托诉讼代理人：佘满国，湖南九子龙律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人：王志坚，湖南九子龙律师事务所律师（特别授权）。被上诉人（原审被告）：曾长成，男，1972年3月25日出生，汉族，湖南省宁远县人，居民，住宁远县。委托诉讼代理人：顾胜万，湖南舜源泽律师事务所律师。上诉人唐池翠、王同旺因与被上诉人曾长成房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省宁远县人民法院（2019）湘1126民初1585号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。唐池翠、王同旺上诉请求：一、依法撤销宁远县人民法院（2019）湘1126民初1585号民事判决；二、依法判决解除上诉人与被上诉人于2015年9月20日签订的《商品房买卖合同》，判决被上诉人在规定的期限内将城康大厦12层1201号房屋交还上诉人；三、上诉人自愿退还被上诉人购房款150,000元，水电入户费以收据为凭退还，装修费以权威部门鉴定数额为准；四、依法判决被上诉人支付上诉人违约金50,000元；五、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人于2015年9月20日签订的《商品房买卖合同》约定：上诉人自愿将城康大厦第12层1201号房出售，被上诉人曾长成愿意购买，房屋总价346,000元。付款方式为：第一次付款120,000元，第二次付款30,000元，办房产证留80,000元，剩余款项于2016至2017年付清。合同签订后，被上诉人除交付第一、二次购房款150,000元之外,下欠的116,000元一直未付，被上诉人已明显违约。按照合同约定，付款期限超过90日，上诉人有权解除合同，被上诉人应按照合同约定支付违约金。本案经发回重审后，一审法院错误把超面积影响了办证时间作为改判的事实依据。上诉人认为，超面积涉及的行政法律关系，与本案无关，请二审法院依法判决。曾长成辩称，1、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法；2、上诉人的第二项上诉请求的“规定的期限”不明确；3、上诉人的第三项上诉请求只能作为上诉人的调解意见不能作为上诉请求；4、违约金50,000元跟一审的诉请不一致；5、超面积的房屋这个事实是存在的，上诉人在城乡规划建设局审批的总层楼是11层，但是签订的合同中面积达到了660.7平方米，共16层，远远超过了城乡规划建设局的审批标准，导致无法办理房屋产权证书，影响了被上诉人的权益。上诉人存在欺诈行为，两年包办房产证，现在5年都没拿到。这个合同不应解除，若解除应当按照现价赔偿损失。唐池翠、王同旺向一审法院起诉请求：1.依法解除原、被告于2015年9月20日签订的《商品房买卖合同》；2.依法判令被告限期将城康大厦第12层1201号房交付给原告；3.依法判令被告支付原告违约金173,000元；4.诉讼费用概由被告承担。一审法院认定事实：原告唐池翠、王同旺及次子王晓斌通过国有出让的方式,于2014年2月10日取得了位于宁远县舜陵镇老村屋村（现桐山街道老村屋村）相邻的三宗国有土地的使用权后，拟在该土地上建私人商住房并向宁远县住房和城乡规划建设局申办《建设用地规划许可证》。2014年5月5日，原告方取得了《建设用地规划许可证》、《建设工程规划审批单》后即在该土地上建房，新建楼房14层（不含地下二层），取名“城康大厦”，并于2015年5月竣工。房屋竣工后，于2015年8月21日经湖南顺联建设工程有限公司对建设工程竣工验收为合格，2016年6月3日经湖南同力检测咨询有限公司对私宅工程结构实体检测为合格，2016年6月17日经宁远县公安消防大队对建设工程竣工验收消防备案复查为合格。2015年9月20日，原告唐池翠、王同旺与被告曾长成签订了《商品房买卖合同》。合同主要内容为：1.被告曾长成以346,000元的价格购买原告唐池翠、王同旺兴建的位于宁远县老村屋村的城康大厦第12层1201号房；2.付款方式为第一次付款120,000元，第二次2015年年底付款30,000元，办房产证留80,000元，第三次2016年至2017年付清，房产证没到手即8万元不算利息；3.唐池翠、王同旺保证销售的房屋无产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人的原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，出卖人承担全部责任；4.曾长成如未按合同约定的时间付款，按下列方式处理（按逾期时间分别处理，不作累加）：①自逾期之日起，曾长成按日向唐池翠、王同旺支付总房款万分之二十的违约金，合同继续履行；②逾期超过90日后，唐池翠、王同旺有权解除合同，唐池翠、王同旺解除合同的，曾长成按总房款的50%向唐池翠、王同旺支付违约金；5.办理产权、土地使用权等所需的税费由曾长成承担，并在政府相关部门规定的时间内缴纳契税；6.所售出房屋的房产证，待大厦售完后统一办理。合同签订后，曾长成按约定支付购房款150,000元，唐池翠、王同旺亦将城康大厦第12层1201号房交付给曾长成，被告曾长成将该房屋装修后于2015年农历12月底入住。其后，被告曾长成以原告唐池翠、王同旺所建房屋违反建设规划许可、超层超面积建设而暂时不能缴纳契税办理房产证，以及唐池翠、王同旺所建房屋设计两个电梯井现只安装了一部电梯不方便出行等为由对合同约定的第三次2016年至2017年应付116,000元拒绝支付，原告方催讨未果，遂诉至法院。另查明，对于唐池翠、王同旺所建楼房，宁远县住房和城乡规划建设局审批是私人商住，建设用地面积507.21平方米，总建设面积5748.5平方米，规划建设楼层为11层（含地下二层），而原、被告所签订的合同中载明建设用地面积666.7平方米，原告方实际建设楼层为16层(含地下2层),总建设面积11,800平方米。一审法院认为，根据我国《合同法》第八条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。案涉房屋已实际交付多年，被告曾长成未按合同约定支付购房款，已构成违约。但是，对于被告关心的房屋产权证的办理，双方签订的《商品房买卖合同》中只载明“待大厦售完后统一办理”，而没有约定具体明确的时间，另外，原告唐池翠、王同旺在新建城康大厦时，存在违反建设规划许可、超层超面积建设的行为，这一方面会影响了被告房屋产权证的及时办理，另一方面这也导致原告方销售的房屋套数增多，其所有房屋销售完毕的时间延长，这也影响了双方合同约定的“待大厦售完统一办理”的时间。再次，双方在案涉《商品房买卖合同》第六条约定，因唐池翠、王同旺的原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，唐池翠、王同旺承担全部责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（三）商品房买卖合同标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”综上，原告方存在违约行为，原告方依合同约定行使解除权，应在守约的基础上，并且原告方依约向被告交付了房屋，被告在支付了原告第一笔和第二笔购房款共150,000元后将案涉房屋进行了装修，并居住至今，因此，双方当事人应遵照约定继续履行自己的义务，不应擅自解除合同，故对原告唐池翠、王同旺要求解除原、被告于2015年9月20日签订的《商品房买卖合同》及要求被告限期将城康大厦第12层1201号房交付给原告并支付原告违约金173,000元的诉请，法院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，经法院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回原告唐池翠、王同旺的诉讼请求。案件受理费8990元，由原告唐池翠、王同旺负担。二审期间，唐池翠、王同旺向本院提交了两份证据。一是户室面积对照表，拟证明宁远县房地产测绘事务所意见完成了对城康大厦的测绘调查，具备了办理不动产证的条件；二是房地产交易税收资料查验表，拟证明城康大厦部分购房户缴纳了契税，等相关税费，获得了契税发票，增值税普通发票，各项纳税手续已办结，各项纳税资料已齐全，具备了办理不动产证的条件。曾长成质证认为，对两份证据的真实性无异议，但是关联性有异议。两份证据跟本案都无关系，跟办理不动产证没有关系，不是交了税就能办理出不动产证，而且上诉人提交的不是本案涉案房屋的资料。本院认证，上诉人提交的两份证据与本案缺乏关联性，本院依法不予采信。二审查明的事实与一审查明的一致，对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案的焦点是上诉人是否可单方面解除双方合同并要求被上诉人支付违约金。上诉人现主张因被上诉人未如约支付第三次2016年至2017年应付1,116,000元购房款而解除双方合同。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。虽然被上诉人存在未按合同约定支付购房款的违约情形，且按照合同约定，逾期付款超过90日的，上诉人有权解除合同，但在房屋买卖合同中出卖人负有为买受人办妥房屋不动产权证的义务，该义务关系到买受人能否实现交易目的，能否对外享有物权的公示效力。一方面，双方合同约定的“待大厦售完统一办理”的办证时间，约定不明确，若理解为大厦不售完即不办证，则过分减轻上诉人的办证义务并会侵害被上诉人的合法权益；另一方面，涉案房屋存在超面积影响办理房屋不动产权证的客观事实，故被上诉人据此作为延迟支付第三次购房款的抗辩事由。被上诉人将涉案房屋装修后已于2015年农历12月底入住至今，解除双方的合同已不现实，上诉人应当积极排除为涉案房屋办理不动产权证的超面积等阻碍事由，切实履行办证义务。同时，上诉人也可主张被上诉人支付第三笔房款。故上诉人主张解除双方合同并要求被上诉人支付违约金的上诉请求，本院不予支持。综上，上诉人唐池翠、王同旺的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8990元，由上诉人唐池翠、王同旺负担。本判决为终审判决。审判长  李振湘审判员  彭样平审判员  魏 蓉二〇二〇年四月十四日书记员  杨 能附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。