河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫09民终477号上诉人（原审被告）：肖东亮，男，1972年10月21日出生，汉族，住濮阳县。被上诉人（原审原告）：郑州人文物业管理服务有限公司濮阳县分公司,住所地濮阳县工业路与铁邱路交叉口众鑫未来城。负责人：鲁威，该公司总经理。委托诉讼代理人：尚家霖，河南启点律师事务所律师。上诉人肖东亮因与被上诉人郑州人文物业管理服务有限公司濮阳县分公司（以下简称人文物业公司）物业服务合同纠纷一案不服河南省濮阳县人民法院（2019）豫0928民初7989号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月10日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人肖东亮，被上诉人人文物业公司委托诉讼代理人尚家霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。肖东亮上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项；2.本案一审、二审诉讼费由人文物业公司承担。事实与理由：一、肖东亮与人文物业公司没有合同关系，根据合同相对性原理，一审法院判决肖东亮承担责任不当。二、肖东亮与濮阳市众意物业管理有限公司（以下简称众意物业公司）签订过物业服务合同，且已经到期。2015年4月中旬，房地产公司通知交房，拿钥匙时众意物业公司告知必须先签物业服务协议，并交电梯和垃圾运送等费用押金1000元。当时，肖东亮不清楚这个合同的内容，以为这是拿新房钥匙必须的程序，众意物业公司工作人员翻一页，就在指定的地方签名和按手印。事后才知道是众意物业公司利用业主没有相关法律知识和开发商串通，属于欺诈和胁迫业主签订的物业服务合同，根据《中华人民共和国合同法》相关规定，应属于无效合同。物业合同服务期到期前，肖东亮找众意物业公司协商物业费收费标准，告知其收费标准过高，应按国家规定标准0.5元/㎡收费，否则将拒缴物业费，并与其解除委托服务合同，众意物业公司不同意肖东亮的要求。根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定，委托人或受托人可以随时解除委托合同，合同到期后，应该认定与众意物业的合同已经解除。人文物业公司与众意物业公司签订的合同与肖东亮没有关系，众意物业公司欠付电梯和垃圾运送等费用押金没有退还，一审法院判决人文物业公司与众意物业公司债权转让对肖东亮合法有效没有法律依据。众意物业公司辩称，人文物业公司根据协议提供服务，肖东亮是小区业主，需缴纳物业费、公摊费。人文物业公司没有采取威胁等方式强迫业主缴纳物业费，都是采取合理合规的方式进行催缴。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。人文物业公司向一审法院起诉请求：依法判令肖东亮向人文物业公司支付2016年10月25日至2019年10月24日期间的物业费3828元，自2016年7月25日至2019年10月24日期间的公摊费507元，违约金1301元，共计5636元。一审法院认定事实：肖东亮系濮阳县龙城花园小区21号楼1单元18层02户业主，建筑面积108.5平方米。郑州人文物业管理服务有限公司有一级资质，系3A级企业。2015年6月21日，众意物业公司与肖东亮签订《龙城花园前期物业管理服务协议》，由众意物业公司在该龙城花园小区提供物业管理和服务。合同约定每年最后一个月内缴纳下一年物业管理费。带电梯经济适用房按建筑面积每月每平方米0.98元，共用水电公摊费据实每年按户收取。2015年肖东亮缴纳公摊费用计费单价8元，金额为96元。2016年9月1日，众意物业公司发布公告：“尊敬的龙城花园业主，您好！首先，感谢全体业主一直以来对我公司工作的大力支持！鉴于小区大部分业主对我公司所提供的的物业服务不满意，拒绝缴纳物业费用，我公司无法维持正常的经营，经公司研究决定于2017年1月1日撤离龙城花园，不再提供小区的物业服务，并做好业主及新选聘物业公司的交接工作。自2017年1月1日，我公司将准时撤离小区，此后产生的一切问题，我公司将不再承担。再次衷心感谢各位业主给予众意物业工作的大力支持和厚爱。”2017年1月1日，众意物业公司发布公告：“龙城花园全体业主：鉴于我公司于2017年1月1日起从龙城花园小区撤离，就2017年1月1日之前，部分业主拖欠我公司物业费、公摊费等事宜，我公司已全部转让给人文物业公司，由其进行收取，请欠费业主向其支付。特此公告。”2016年12月10日，龙城花园小区的开发商物华房地产公司（以下简称物华房地产公司）与人文物业公司签订《前期物业服务委托合同》，人文物业公司受物华房地产公司的委托，对该龙城花园小区提供物业服务。合同约定：合同期限自2016年12月10日起至第一届业主委员会成立，并与选聘的物业服务企业签订物业服务合同之日止。物业的管理服务费用收取，执行国家、省市有关物业管理服务费用的相关规定，按业主建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅0.98元/月.平方米；商业及办公用房：2元/月.平方米，空置住宅：0.98元/月.平方米；公共能耗分摊费13元/月.户。人文物业公司放弃违约金，要求公摊费8元/㎡，要求肖东亮支付物业费：108.5㎡×36个月×0.98元/㎡=3828元，公摊费8元/㎡×39个月=312元。一审法院认为：本案系物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。2016年12月10日，物华房地产公司与人文物业公司签订《前期物业服务委托合同》，人文物业公司受物华房地产公司的委托，对该小区提供物业服务。2017年1月1日，龙城花园小区原物业公司撤离时，龙城花园小区没有业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业，故该合同对肖东亮业主有约束力，在人文物业公司接管之后产生的物业费及公摊费，肖东亮应当承担支付义务。原物业公司在龙城花园小区张贴债权转让公告告知业主即债务人，将其债权转让给人文物业公司，应认定原物业公司已将债权转让的事实告知了业主即债务人，该债权转让合法有效，肖东亮作为原物业公司的债务人有义务向人文物业公司履行所欠原物业公司的债务。人文物业公司自愿放弃违约金，并要求公摊费用按照8元/月计算，系对其权利的自由处分，不违反法律规定，予以准许。根据肖东亮居住的楼房面积，其物业管理服务费应计算为：108.5㎡×36个月×0.98元/㎡=3827.88元，公摊费8元/㎡×39个月=312元，共计4139.88元。人文物业公司实际提供了一定的服务，肖东亮也接受了一定的服务，肖东亮应当按照合同约定支付上述物业管理服务费及公摊费用。肖东亮所称不应交纳物业费的理由，证据不足。肖东亮有些主张不属于人文物业公司的职责范围，肖东亮可向相关部门主张相应的权利；有些证据，可在今后的合同履行中，及时收集，便于举证；有些主张应当单独提起诉讼，本案不予合并审理。人文物业公司作为物业公司，在今后履行合同的过程中，应当尽职尽责，对肖东亮所提的意见，有则改之无则加勉，尽最大限度地提高服务，使得业主满意；肖东亮应当与人文物业公司共同努力，适当提供便利条件，甚至付出一定的义务劳动，共同建造美丽的环境。双方互谅互让，互惠互利，达到和谐共处。本案经调解无效，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第八十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、肖东亮于本判决生效后十日内支付人文物业公司物业费、公摊费共计4139.88元；二、驳回人文物业公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由肖东亮负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。人文物业公司提交以下证据：证据1.龙城花园招标文件（南区）、龙城花园物业管理招标公告、物业管理中标通知书各一份。证明人文物业公司通过参与物华房地产公司向社会的公开招标，从而取得提供物业服务管理的资格。证据2.物业管理备案证明一份。证明人文物业公司在中标后于2016年12月15日向濮阳县房产局履行了备案手续，人文物业公司具有对龙城花园小区提供物业管理服务的资格。肖东亮质证认为，对证据不予认可，其招标与否与肖东亮没有关系。物华房地产公司前期已委托众意物业公司托管小区物业服务，业主入住后，开发商无权再代表业主选聘人文物业公司,应有业主委员选任。人文物业公司提供的上述证据均加盖有出具单位的公章，肖东亮对上述证据不予认可，且认为该合同效力因未与业主签订，不应按照该合同履行。结合人文物业公司在一审提交的其与物华房地产公司签订的《龙城花园前期物业服务委托合同》，可以证明人文物业公司对龙城花园小区具有提供物业管理服务的资格，对上述证据本院予以采信。本院经审理查明，2016年10月10日物华房地产公司对外发布招标公告，对龙城花园小区的物业管理公开进行招标。人文物业公司中标后，于2016年12月10日和物华房地产公司签订《龙城花园前期物业服务委托合同》，并于2016年12月15日向濮阳县房地产管理局进行物业管理备案。本院经审理查明的其他事实与原审查明的事实相一致。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，涉案龙城花园小区的建设单位物华房地产公司与众意物业公司签订的前期物业服务合同合法有效，对业主具有约束力。2017年1月1日，众意物业公司向龙城花园小区全体业主公告，撤离该小区，此时龙城花园小区尚未选举产生业主委员会，也未成立业主大会。建设单位物华房地产公司通过招投标方式选择人文物业公司对龙城花园小区提供物业管理服务，并与人文物业公司签订《龙城花园前期物业服务委托合同》，且已向濮阳县房地产管理局进行了备案，合同内容不违反法律禁止性规定，一审认定物华房地产公司与人文物业公司签订的物业服务合同合法有效，对业主具有约束力，并无不当，本院予以支持。众意物业公司在龙城花园小区张贴债权转让公告告知业主即债务人，将其债权转让给人文物业公司，应认定原物业公司已将债权转让的事实告知了业主即债务人，该债权转让合法有效，肖东亮作为众意物业公司的债务人有义务向人文物业公司履行所欠原物业公司的债务，一审认定并无不当，本院予以支持。人文物业公司进驻龙城花园小区，提供了物业服务，肖东亮也接受了人文物业公司的服务，故其上诉称与人文物业公司没有合同关系，不应支付物业费、公摊费的主张，无事实依据和法律根据，本院不予采纳。综上，肖东亮的上诉请求不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人肖东亮负担。本判决为终审判决。审判长  董会平审判员  崔树峰审判员  张志启二〇二〇年四月十日法官助理王龙超书记员边鹏羽