浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0212民初18283号 原告：宁波丹和服饰有限公司（统一社会信用代码为91330212MA284K2A9Q)。住所地：宁波市鄞州区潘火街道王家弄村。 法定代表人：陆善和，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赖卫星，北京大成（宁波）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王晓冲，北京大成（宁波）律师事务所律师。 被告：翁联华，女，1952年11月10日出生汉族，户籍所在地：宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：董亚红，浙江正清和律师事务所律师。 原告宁波丹和服饰有限公司为与被告翁联华房屋租赁合同纠纷一案，于2019年12月23日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年3月23日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赖卫星、王晓冲，被告的委托诉讼代理人董亚红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宁波丹和服饰有限公司请求判令（变更后）：被告支付原告装修补偿费585660元、重大设施搬迁损失补偿款34160元、停产停业损失补偿费164838元、一次性搬迁和临时安置费114321元，合计898979元。事实和理由：原告自2005年5月起承租被告坐落于并用于服装生产，建筑面积约500㎡，自2012年起承租该房屋三楼并用于工人宿舍，建筑面积约250㎡。根据原告与宁波江东百宁物资有限公司（后更名为“宁波鄞州百宁物资有限公司”，以下简称：百宁公司）签订的最后两份《房屋租赁合同》的约定，租赁期限至2019年12月31日，租赁费每六个月支付一次，原告已按约支付租金及水电费。2019年7月，被告告知原告租赁物将要被拆迁，要求原告及时腾退房屋，因双方就赔偿事宜无法达成一致，原告未予搬离，11月，租赁房屋被停水停电。现百宁公司已注销，被告系其股东，补偿协议书亦为被告与宁波市鄞州区潘火街道拆迁办公室签订，收购协议签订时，案涉房屋租赁关系尚未终止，原告系被收购房屋的承租人，亦是因收购行为造成停产停业实际损失的经营人，理应获得停产停业补偿、装修装潢补偿、一次性搬迁和临时安置费、重大设施搬迁损失补偿。 被告翁联华辩称：因案涉租赁物需拆迁，被告在2019年7月份即通知原告终止合同并腾空房屋，原告未同意，也未在2019年8月底按约支付租金，经被告多次催讨，仍未按约履行，被告遂于2019年11月28日委托儿子到原告处口头通知解除租赁关系，故双方之间的租赁关系已解除，截至合同解除之日，案涉房屋尚未拆迁，故原告无权主张装修装潢补偿费用；根据补偿协议的约定，被告应在12月31日前腾空房屋，但原告至今未搬离，故拆迁办公室未将拆迁补偿尾款支付给被告，被告还需按日万分之一的标准向拆迁办公室支付违约金，由此产生的损失，被告保留向原告追索的权利；原告主张应以实际损失为准，原告系在被告原厂房基础上进行生产经营，并未进行装潢装修，租赁合同亦明确租赁期间若遇国家拆迁则协议终止，且被告不赔偿原告任何损失，现案涉租赁合同已到期，原告仍在继续生产经营，也不存在任何损失，故无权按照租赁房屋占拆迁房屋比例主张拆迁费用。 经审理，本院查明如下事实： 宁波市鄞州三星针织厂成立于1993年3月24日，住所地为宁波市鄞州区下应镇王家弄村，后该厂被宁波江东百宁物资有限公司收购，并于2002年5月18日注销登记；宁波江东百宁物资有限公司成立于2001年8月10日，2016年12月8日公司名称变更为宁波鄞州百宁物资有限公司，法定代表人由叶沪军变更为翁联华，于2019年7月9日注销登记。宁波市鄞州下应洛琦服装厂成立于2005年11月3日，住所为宁波市鄞州区下应街道王家弄村，企业性质为个体工商户，经营者为陆善和，于2012年4月5日注销登记；宁波丹和服饰有限公司成立于2017年2月24日，住所地为宁波市鄞州区潘火街道王家弄村，法定代表人为陆善和。 2005年5月18日，宁波市鄞州三星针织厂（甲方）与宁波市江东洛琦制服厂（乙方）签订《房屋租赁协议》一份，约定：甲方将坐落于下应镇王家弄村鄞州区三星针织厂对的厂房车间250平方租给乙方使用，租赁时间从2005年5月28日至2008年5月27日止，如遇到市政建设需要扩迁，本协议终止；租赁价格每年25000元，付款方式为每半年付一次，先付后住，计12500元；等。 2018年5月27日，翁联华代表宁波江东百宁物资有限公司（甲方）与陆善和代表的宁波丹和服饰有限公司（乙方）就新二楼签订《房屋租赁合同》，约定：租期自2018年5月27日至2019年12月31日，月租费4166.66元，共计每年50000元，每6个月支付一次计25000元，先付后住，15天仍未付清，甲方有权终止合同，并采取锁门、撬门等措施，并向乙方索赔损失；如续租，双方商定后另签合约，如不续租，甲、乙双方必须在一个月前通知对方；租赁期内，水费、电费物业管理费等均由乙方支付；房屋租赁期间若遇国家拆迁，协议终止，甲方不赔偿乙方任何损失，但甲方按实际租用时间计费，多付租金在乙方搬出的三天内退还给乙方；等。 同日，双方就新三楼签订《房屋租赁合同》，约定：租期自2018年5月27日至2019年12月31日，月租费2083.33元，共计每年25000元，每6个月支付一次计12500元，先付后住；其余内容同上。 2019年1月8日，宁波市鄞州百宁物资有限公司向原告等人送达《通知》，载明：根据潘火街道办事处及潘火派出所等部门对工业厂房改建公寓楼住人所要求的治安、消防等标准，对照租户目前的居住情况，均不达到政府的要求。为此，各租户如果还需要继续出租住人，我公司希望你们按照附件里的内容进行整改，达到标准后方可住人。 2019年7月10日，宁波市鄞州区潘火街道拆迁办公室（甲方）与被告（乙方）签订《工业用房（收购）补偿协议书》，载明：乙方被收购土地及建筑物位于鄞州区（原宁波江东百宁物资有限公司）。被收购土地使用权面积2026.80平方米，用途均为工业，被收购有证房屋建筑面积为3295.21平方米，被收购未经登记房屋建筑面积96.51平方米；乙方选择的补偿方式为货币收购；被收购土地评估金额为6256732元，被收购有证房屋评估金额为6736264元，有证房屋装修评估金额为2410124元，附属物评估金额为278699元，未经登记房屋评估金额38604元，未经登记装修评估金额3040元，重大设施搬迁损失评估金额140578元，货币补偿补助费3136364元，一次性搬迁及临时安置费470455元，停产停业损失补偿费678344元，按时签约按时搬迁奖励费784091元，乙方合计可得补偿金额20933295元。 2019年10月14日，宁波市鄞州区潘火街道拆迁办公室向百宁物资各租赁户发布《通告》，载明：百宁物资已与潘火街道拆迁办公室签订收购补偿协议，约定2019年10月25日前搬迁腾空，届时街道将对该房屋进行清退、拆除。请你户及时与房东处理好租赁关系，自行搬离。如不按时搬离所引起的一切损失后果自负。 原告按约支付了2019年8月31日前的房屋租金，于2019年11月18日向被告支付2019年9月、10月和11月的租金合计18750元，并短信通知被告，被告回复称“房租费不用付的要退给你的”，并于次日将租金退还原告。 庭审中，被告对原告自2005年5月起承租王家弄村二楼厂房用于服装生产、自2012年起承租三楼厂房用于工人住宿的事实没有异议，并同意以个人名义应诉和承担责任。 上述事实，由原告提供的企业信息、《房屋租赁协议》、收款收据、《房屋租赁合同》、租金支付凭证、聊天记录，被告提供的《通告》、《通知》、公司登记基本情况、客户业务回单、《工业用房（收购）补偿协议书》以及双方当事人庭审陈述予以证明。 本案主要争议焦点为：原告是否有权基于租赁合同关系要求被告支付补偿款或赔偿款。对此，双方举证、质证如下： 1.原告提供增值税纳税申报表二份、收款收据二份、收据一份，拟证明原告承租案涉房屋后，为生产经营所需对地板等进行了装修并支出相关费用，原告2019年第四季度的应纳税额比2018年第四季度的应纳税额减少了16000余元的事实。并称为达到被告要求的治安、消防标准，原告在2019年年初对房屋进行了整改；原告确应在2019年8月底支付9月份-11月份的租金，但被告称暂时不用付，之后又以拖欠租金为由要求解除合同，故原告在12月份支付了上述3个月的租金，之后的租金因被告账户问题未能支付成功；被告于2019年11月份对租赁房屋停水停电，导致原告停业3个月，现原告仍占有案涉房屋并于2020年3月15日复工，双方之间已形成新的不定期租赁合同关系；因原告对涉案房屋进行了装饰装修，房屋拆迁亦会给原告造成停产停业损失，且会产生搬迁费用、安置费用和重大设施搬迁损失，拆迁办公室已向被告支付了上述几项费用，被告应基于租赁关系以及原告承租面积占拆迁面积的比例向原告支付相应的款项。经质证，被告对增值税纳税申报表的真实性未表异议，但认为原告一直占有使用案涉租赁物并实际经营，并未因拆迁事宜导致收入减少；对收据的真实性、合法性和关联性有异议，原告系在被告原有厂房的基础上承租房屋，并未进行过装饰装潢，被告已在2019年7月份口头通知原告解除租赁关系，并于11月28日再次通知，现租赁合同已期满，原告并未因房屋拆迁导致任何损失，无权主张补偿款或赔偿款。 2.被告提供照片及视频资料各一份，拟证明原告仍在使用涉案房屋进行生产经营的事实。经质证，原告对证据的真实性未表异议，但认为系被告最近拍摄，不足以证明原告2019年11月、12月和2020年1月、2月仍在正常生产。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿”，故房屋征收的补偿对象为房屋所有权人。本案中，被告系案涉房屋被拆迁的补偿对象，原告作为房屋承租人并非补偿对象，而仅仅是基于租赁合同享有相关权利。双方在2018年5月27日就案涉房屋签订的《房屋租赁合同》明确约定“房屋租赁期间若遇国家拆迁，协议终止，甲方不赔偿乙方任何损失”，故原告无权基于租赁合同关系主张征收人支付给被告的装修装潢费、停产停业损失补偿费、一次性搬迁和临时安置费、重大设施搬迁损失。原告以案涉租赁合同系被告制作的格式条款为由主张其中免除被告责任的条款无效，于法无据、证据不足，对其该项主张本院不予采信。综上，原告没有证据证明被告有违约行为，也无证据证明原告有权获得政府补偿给房屋所有权人的各项费用，对其各项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告宁波丹和服饰有限公司的诉讼请求。 案件受理费12790元、减半收取6395元，由原告宁波丹和服饰有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员  刘 丹 二〇二〇年四月二十六日 代书记员  王文嫣