湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终2925号上诉人（原审原告）：长沙至善物业管理有限责任公司，住所地湖南省长沙县湘龙街道湘景社区紫晶城小区2栋1楼。法定代表人：张磊，董事长。委托诉讼代理人：田雪萍，湖南汗青律师事务所律师。上诉人（原审被告）：唐承哲，男，汉族，1981年3月1日出生，住湖南省邵东县。上诉人长沙至善物业管理有限责任公司（以下简称至善公司）与上诉人唐承哲物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙县人民法院（2019）湘0121民初10561号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年3月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人至善公司上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判支持至善公司的全部诉讼请求；并由唐承哲承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、唐承哲一审中提供的照片不足以证明至善公司的物业服务存在瑕疵，更未影响其正常生活。即便至善公司提供的服务存在瑕疵，至善公司应当承担的责任是继续履行、采取补救措施或赔偿损失，而非直接减免物业费。二、唐承哲的日常生活没有受到影响，其拒不缴纳物业费属恶意拖欠，应承担相应的违约责任。上诉人唐承哲上诉请求：1.判令长沙汇一置业有限公司（以下简称汇一公司）与至善公司签订的《汇一?紫晶城前期物业管理服务合同》无效；2.改判汇一公司与至善公司签订的《汇一?紫晶城前期物业管理服务合同》对全体业主不具有约束力；3.改判至善公司主张的2010年1月1日起至2017年6月30日止的物业费已过诉讼时效而无权追索；4.判令唐承哲有权拒交2010年7月1日至2017年1月2日的物业费。事实和理由：一、唐承哲既是前期物业合同的当事人，也是消费者。根据消费者权益保护法第八条的规定，唐承哲享有知悉包括合同内容在内的所有有关物业服务的知情权，但唐承哲直到此次诉讼才第一次见到前期物业合同，因此汇一公司与至善公司签订的《汇一?紫晶城前期物业管理服务合同》严重违反了消费者权益保护法的规定，属于无效合同。二、适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的前提是建设单位依法与物业公司签订前期物业合同，但本案中汇一公司与至善公司签订的前期物业合同违反了合同法第七条及《物业管理条例》第二十二条、第二十三条、第二十四条、第二十五条的规定。1.建设单位在销售物业前没有制定临时管理规约并向买受人明示；2.建设单位未按照规定通过招投标的方式选聘物业公司；3.商品房买卖合同中没有包含前期物业合同的内容；4.至善公司提供的前期物业合同复印件上新盖的至善公司的公章与复印件上的公章明显不同，因此该合同可能系其伪造。三、因汇一公司与至善公司签订的《汇一?紫晶城前期物业管理服务合同》无效，故无持续履行的效力。至善公司怠于行使权利，且物业费的交纳也不是同一债务形成后的分期履行，故一审法院认定本案不适用诉讼时效的规定，属法律适用错误。至善公司向一审法院提出诉讼请求：1、唐承哲向至善公司支付物业管理费14892.96元；2、唐承哲支付滞纳金/违约金1489元；3、唐承哲承担本案所有诉讼费用。一审法院认定的事实：1、2007年3月30日，唐承哲购买了汇一公司建设的汇一?紫晶城小区6栋506号房，房屋建筑面积为130.64㎡。2、2007年10月18日，汇一公司与至善公司签订《汇一?紫晶城前期物业管理服务合同》，约定汇一公司选聘至善公司为汇一?紫晶城小区提供前期物业服务事宜，物业服务期限自2007年10月18日起至成立业主委员会止，具体起始时间以汇一公司通知业主办理入伙手续的通知单载明的入伙时间为准，居住房屋的物业管理费收取标准为每月1元/㎡。合同还对双方其他权利义务进行了相应约定。3、截至开庭之日，汇一?紫晶城小区仍未成立业主委员会，也未与新的物业公司签订物业服务合同，因此，从2007年10月18日起至开庭之日，至善公司一直持续为汇一?紫晶城小区提供物业服务。4、唐承哲于2008年1月27日入住汇一?紫晶城小区，自2010年1月1日起至2019年6月30日止未向至善公司交纳物业管理费，至善公司于2019年7月22日向唐承哲催缴未果。双方当事人争议的焦点为以下几个方面：1、关于至善公司诉讼请求中2010年1月1日起至2017年6月30日止的物业管理费是否已过诉讼时效的问题。至善公司认为，根据《汇一?紫晶城前期物业管理服务合同》约定，合同有效期限至汇一?紫晶城小区成立业主委员会止，截至目前，该物业合同仍在有效期内。唐承哲认为，根据《民法通则》第一百三十五条和《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条的规定，至善公司主张的2010年1月1日至2017年6月30日的物业管理费债权已过诉讼时效。一审法院认为，因至善公司作为汇一?紫晶城小区的物业服务公司，自2007年10月18日起开始提供物业服务，且截至开庭之日，至善公司与汇一公司签订的前期物业服务合同仍在持续履行中，合同履行期限尚未届满，不适用诉讼时效的规定。2、关于至善公司要求唐承哲依据合同约定支付物业管理费没有事实及法律依据问题。至善公司认为，按照至善公司与汇一公司签订的《汇一?紫晶城前期物业管理服务合同》约定“本物业管理全权委托合同期限为成立业主委员会止……”，至善公司从2007年10月18日起入驻汇一?紫晶城小区，并一直提供物业管理服务，且该小区至今未成立业主委员会。该合同虽系开发商与物业公司签订，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，其内容对全体业主均有效力，全体业主均应根据合同约定的内容行使自己的权利，履行自己的义务。唐承哲认为，开发商交付房屋时未将前期物业服务合同的内容告知唐承哲，至善公司并非依法定程序选聘，且入驻小区后，未依法向业主公示，双方之间不存在合同关系。至善公司是在新房交付后，业主未入住之前由开发商选定，而在业主入住、前期物业服务合同期限届满后，至善公司继续承接汇一?紫晶城小区的前期物业基础已不存在。一审法院认为，截至开庭之日，汇一?紫晶城小区仍未成立业主委员会，至善公司一直持续为该小区提供物业管理服务，唐承哲作为该小区的业主，即使未与至善公司单独签订物业服务合同，但至善公司与汇一公司签订的《汇一?紫晶城前期物业管理服务合同》对该小区的全体业主都具有约束力，唐承哲也应当按照该合同的约定履行相应的义务。3、关于唐承哲是否应当按照《前期物业管理服务合同》约定的价格缴纳物业管理费的问题。至善公司认为，在汇一?紫晶城小区未成立业主委员会之前，《汇一?紫晶城前期物业管理服务合同》对该小区的所有业主都具有约束力，因此唐承哲应当按照《汇一?紫晶城入伙通知书》中载明的“物业管理费收费标准1.0元/月?㎡”缴纳物业管理费。唐承哲认为，至善公司提供的物业服务远低于湖南省和长沙市物业服务行业标准，未依法提供查询服务，也未履行物业服务公示义务，以未交物业管理费为由非法限制唐承哲的购电量，且至善公司在行业评比排名靠后，因此，对于至善公司主张的物业管理费应当在市场价的基础上减免。一审法院认为，《汇一?紫晶城前期物业管理服务合同》对该小区的所有业主都具有约束力，唐承哲应当按照《汇一?紫晶城入伙通知书》中载明的“物业管理费收费标准1.0元/月?㎡”缴纳物业管理费，但至善公司在提供物业管理服务时存在瑕疵对唐承哲的正常生活产生了一定影响，应当对唐承哲支付的物业管理费给予一定程度的减免。一审法院认为，一、汇一公司与至善公司签订的《汇一?紫晶城前期物业管理服务合同》系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律规定，合法有效，合同的效力及于汇一?紫晶城小区全体业主，该合同履行期限至该小区成立业主委员会止。至善公司自2007年10月18日开始入驻该小区，一直持续为该小区提供物业管理服务，且截至开庭之日，该小区仍未成立业主委员会，该合同仍在履行中。虽然唐承哲作为汇一?紫晶城小区的业主，并未单独与至善公司签订物业管理服务合同，因而该合同对唐承哲具有约束力，双方之间已形成事实上的物业服务合同关系。唐承哲尚欠至善公司从2010年1月1日起至2019年6月30日止的物业管理费14892.96元（130.64㎡×1.0元/月?㎡×114月=14892.96元），其事实清楚，证据充分，唐承哲理应及时缴纳。但鉴于至善公司的物业管理服务存在一定瑕疵对唐承哲的正常生活产生了一定影响，一审法院结合本案具体情况，酌情确定唐承哲按照约定标准的80%向至善公司支付其拖欠的物业管理费11914.37元（14892.96元×80%）。二、关于违约金的问题，唐承哲拒交物业管理费的行为虽不妥当，但该行为属于以拒交物业管理费的方式表达诉求，并非恶意拖欠，且至善公司的物业管理服务存在一定瑕疵，因此，对于至善公司要求唐承哲承担违约金的诉讼请求，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、限唐承哲在本判决生效后10日内支付长沙至善物业管理有限责任公司物业管理费11914.37元；二、驳回长沙至善物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，即应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费105元，由唐承哲负担85元，长沙至善物业管理有限责任公司负担20元。二审中，上诉人唐承哲向本院提交了如下证据：照片1张、网络截图2张，拟共同证明地下停车场收费标准高于合同约定标准。经组织质证，上诉人至善公司发表质证意见如下：对上述证据的三性均不认可，没有提供原始出处；而且该证据反应的是小区车位收费问题，与本案所涉的诉求无关，应是由开发商所定，如果存在违规收费，应当向开发商主张。经审查，上诉人唐承哲提交的上述照片与本案缺乏关联性，本院不予采信。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：汇一公司与至善公司签订的《汇一?紫晶城前期物业管理服务合同》系双方的真实意思表示，并无法定无效情形，合法有效。唐承哲所称的招投标程序、建设单位的告知义务等属于管理性规定，即使其所述属实，亦不因此导致上述前期物业服务合同无效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同……对业主具有约束力”之规定，上述合同对唐承哲具有约束力。在至善公司未提供符合合同约定的物业服务情况下，唐承哲亦依法享有要求减免物业服务费的抗辩权。本案中，至善公司在公共区域的卫生清洁、公用设施维护等方面均存在服务瑕疵，故一审法院综合本案的实际情况酌情认定唐承哲按照约定标准的80%向至善公司支付物业管理费并免除其逾期支付违约金，较为合理，本院予以维持。另，因至善公司在其起诉之前一直为汇一?紫晶城小区提供物业服务，故其主张物业费的请求尚未超过诉讼时效。唐承哲抗辩称至善公司的起诉超过诉讼时效的主张，本院不予支持。综上所述，上诉人至善公司和上诉人唐承哲的上诉请求均不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费210元，由上诉人长沙至善物业管理有限责任公司负担105元，上诉人唐承哲负担105元。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 金新贵审判员 易伟玲二〇二〇年四月二十日书记员 林 巧