广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终5129号上诉人（原审被告、反诉原告）：付英，女，汉族，身份证住址广东省增城市。委托诉讼代理人：梁东霞、梁菁，广东华誉品智律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：林永锦，男，汉族，身份证住址广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：胡先，广东尚情律师事务所律师。上诉人付英因与被上诉人林永锦租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初9907号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人付英的委托诉讼代理人梁东霞，被上诉人林永锦的委托诉讼代理人胡先到庭参加诉讼。本案现已审理终结。付英上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判付英向林永锦支付第二、三层占有使用费合计213408.87元；2、撤销一审判决第四项，改判林永锦向付英赔偿第二层装修损失费138154元。事实和理由：一、在租赁合同被宣告无效的情况下，付英应支付给林永锦的占有使用费应参照租赁合同第三条约定的租金标准，不包含酒类消费款。一审判决将租金和酒类消费款之和认定为双方约定的租金标准，并参照此标准计算占有使用费，属于认定事实不清，适用法律错误。二、根据付英与转租人杨xx签订的《租赁合同》第七条的约定，租赁期满后，第二层的装修无偿归付英所有，林永锦违反其与付英之间的租赁合同提前收回第二层物业，根据合同相对性，无论转租人是否向付英主张装修损失赔偿，付英均有权向林永锦主张第二层的装修损失赔偿。一审判决认为转租人明确表示不向付英主张装修损失赔偿，据此不支持付英在一审反诉主张的第二层装修损失赔偿，违反了合同相对性，属于适用法律错误。林永锦辩称：一、根据双方签订的租赁合同的约定，酒类消费款包含在月租金之内。因付英是卖酒的，我方是开酒店的，故双方约定月租金的三分之一由付英提供酒来抵租金。付英在实际履行中并无向我方提供酒类，故我方要求按照合同约定的租金数额支付租金正当合理。二、付英至今未提供任何证据证明其主张的投入了380万元对涉案房屋进行装修，我方反而提供了次承租人的证明证实涉案房屋并非付英投资装修，且次承租人表示不向付英或我方主张装修赔偿。一审判决以付英提出装修是其投入无依据为由不予支持正确。2018年10月12日，林永锦向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.付英向林永锦支付2018年7月至2019年1月27日期间的租金共计328212.5元[其中2018年7月至2018年10月共4个月，二、三层合计每月54450元，共217800元，2018年11月租金为二层租金30250元加上三层计算至11月21日的租金16940元（21÷30×24200），共47190元，2018年12月至2019年1月27日的二层租金为63222.5元（12月租金33275元加上2019年1月计算到27日的租金29947.5元，27÷30×33275为29947.5）]；2.付英向林永锦支付2018年7、8、9三个月的水电费7235.55元；3.付英自2018年7月16日开始按所欠金额每日1%的标准，向林永锦支付逾期付款违约金至实际付清之日止，暂计至2018年9月16日49005元（54450×90天×1%），上述诉讼请求1、2、3合计384463.05元；4.由付英承担本案诉讼费。付英在一审中反诉请求：1.林永锦退还付英9万元保证金；2.林永锦赔偿付英装修损失费约143534元，上述两项合计233534元；3.反诉诉讼费用由林永锦承担。一审法院认定事实：1.2012年9月10日，林永锦与付英签订租赁合同，约定林永锦将位于番禺区××村镇××大道北××西北××层钢结构房屋的二、三层（面积约1076平方米）出租给付英使用，合同期限为7年，从2012年12月1日起至2019年11月30日止，租金每2年递增10%，其中2014年12月1日至2016年12月1日的二层租金27500元、三层租金22000元，2016年12月1日至2018年12月1日的二层租金30250元、三层租金24200元，2018年12月1日至2019年11月30日的二层租金33275元、三层租金26620元，每月租金15日前支付，保证金9万元人民币，承租方在2013年12月1日前交纳给出租方。承租方如拖欠租金及其它费用超过30天的、逾期交的租金（或其它费用），按所欠金额每日1%标准向出租方支付违约金。2.2016年8月8日，付英与案外人杨xx签订租赁合同，由杨xx承租位于番禺区××村镇××大道北××西北××层钢结构房屋的第二层，建筑面积538平方米，租赁期40个月，从2016年6月1日起至2019年11月30日止，如需办理改建、改造的报建手续，由承租方自行办理改建、改造的报建手续。3.在一审中，2018年11月19日，付英向林永锦发出交还租赁物的通知，自当日起不再承租位于番禺区××村镇××大道北××西北××层钢结构房屋的三层，林永锦确认于2018年11月21日收到该通知，同意三层租金计至2018年11月21日，其于2019年1月24日向付英发出收回房屋通知书，告知于2019年1月27日办理收回上址第二层的手续。4.付英向一审法院申请对位于番禺区××村镇××大道北××西北××层钢结构房屋的第二、三层的装修残值进行评估，一审法院依法通过摇珠方式确定并委托广州市华盟价格事务所有限公司进行价值评估，该公司评估得，涉诉房屋的第二层残值是138154元，第三层残值是5380元。林永锦认为涉诉房屋第二层是案外人杨xx的商行的经营场所，第二层的装修是由杨xx投入，不是付英投入，该商行已承诺不向林永锦和付英主张装修赔偿，故付英无权向林永锦主张装修赔偿。林永锦为此提交案外人杨xx出具的证明、租赁合同等材料。付英承认将涉诉房屋的第二层出租给杨xx，认为即使是商行装修的，也视为无偿赠送给付英，付英有权向林永锦追讨。5.林永锦对于水电费提供其自制的清单一份，付英不予确认。对于保证金9万元，付英没有提交相关的付款凭据，林永锦对收取该保证金不予确认。6.双方确认，涉诉物业未取得相关的房地产权属证书，在本案一审法庭辩论结束前，亦未能办理出租物业的建设工程规划许可证。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”第五条规定：“房屋租赁合同无效时，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案的涉诉房屋没有办理权属登记，在一审法庭辩论终结前仍未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，林永锦和付英于2012年9月10日签订的租赁合同属无效，但林永锦请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，予以支持，其中第二层在2019年1月27日完成收回手续，第三层在2018年11月21日完成收回手续。林永锦提出付英没有支付涉诉房屋从2018年7月至2019年1月27日第二层的占用费、从2018年7月至2018年11月21日第三层的占用费，付英未能提交证据证实其已经支付，故付英应向林永锦支付第二层的占用费是213506元（30250元×5个月+33275元+33275元÷31×27），第三层的占用费是113740元（24200元×4个月+24200元÷30×21），合共327246元。对于二、三层的残值，第二层是案外人杨xx的经营场所，按照其与付英的约定，装修由杨xx自行办理，经查，杨xx是从其他案外人处接手该场地，现杨xx不向林永锦和付英主张装修费，付英提出装修由其投入并无依据，不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”第三层的装修残值经评估价值5380元，酌情确定林永锦需向付英补偿2690元。对于水电费，林永锦提供其自制的清单一份，付英不予确认，因林永锦对其主张未能提交充分证实，不予支持。对于保证金9万元，付英没有提交相关的付款材料，林永锦对该保证金不予确认，因付英对其主张未能提交充分证实，不予支持。此外，林永锦、付英签订的租赁合同无效，林永锦存在有过错，对其要求的违约金不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条的规定，于2019年9月24日作出判决如下：一、被告（反诉原告）付英应自本判决发生法律效力之日起三日内向原告（反诉被告）林永锦支付第二、三层占有使用费327246元；二、原告（反诉被告）林永锦应自本判决发生法律效力之日起三日内向被告（反诉原告）付英支付第三层装修损失2690元；三、驳回原告（反诉被告）林永锦的其余诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）付英的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7067元、反诉受理费2402元，评估费20000元，原告（反诉被告）林永锦负担受理费908元、评估费389元，被告（反诉原告）付英负担受理费8561元、评估费19611元。二审中，各方当事人均无新证据提交，本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，一审判决认定上诉人付英和被上诉人林永锦于2012年9月10日签订的涉案《租赁合同》无效正确，本院予以确认。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。双方签订的涉案《租赁合同》第三条约定：两层租金共45000元/月，其中30000元为现金款项，酒类消费款为15000元，双方不得以任何理由改变租金数额，租赁期内租金每2年递增10%。由此可见，租金是由现金与酒类消费款构成，事实上，上诉人付英亦是依约足额支付了2018年7月之前的租金。故上诉人付英关于租金不包含酒类消费款的上诉意见不成立，本院不予采纳。关于涉案场地第二层的装修残值应否赔偿的问题。第二层是案外人杨xx的经营场所，按照其与上诉人付英的约定，该层的装修是由杨xx自行办理、出资，现杨xx不向上诉人付英和被上诉人林永锦主张装修费，上诉人付英提出该层装修是由其投入并无依据。何况，上诉人付英与被上诉人林永锦签订的涉案《租赁合同》第七条第1款约定：租赁期满，付英须将涉案房屋退还林永锦，付英增加的固定设施、固定装修等均无偿归林永锦所有，付英不得有异议，建筑内可移动的其他设施、设备及办公物资由付英自行搬离。且本案纠纷的根本原因是上诉人付英拖欠占有使用费所致。故一审判决对上诉人付英关于被上诉人林永锦赔偿装修损失费的反诉请求不予支持正确，本院予以维持。综上，上诉人付英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5079.87元，由上诉人付英负担。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  谭红玉审判员  姚伟华二〇二〇年四月二十六日书记员  彭文悦书记员  区敏儿