北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京01民终2489号上诉人(原审原告)：北京立鹏有限责任公司，住所地北京市昌平区。法定代表人：彭杨，执行董事。委托诉讼代理人：汤宁，北京中勉律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：北京宝树堂科技药业有限公司，住所地北京市昌平区。法定代表人：谢坤宗，董事长。委托诉讼代理人：王丹阳，北京市长安律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐志松，男，1971年12月30日出生，该公司副总经理，住北京市西城区。被上诉人(原审被告)：北京市昌平区沙河镇人民政府，住所地北京市昌平区。法定代表人：柴龙钢，镇长。委托诉讼代理人：陶亮，北京宸轩律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：北京市昌平区沙河镇西沙屯村民委员会，住所地北京市昌平区。法定代表人：董玉甫，村主任。委托诉讼代理人：陶亮，北京宸轩律师事务所律师。上诉人北京立鹏有限责任公司（以下简称立鹏公司）因与被上诉人北京宝树堂科技药业有限公司（以下简称宝树堂公司）、北京市昌平区沙河镇西沙屯村民委员会（以下简称西沙屯村委会）、北京市昌平区沙河镇人民政府（以下简称沙河镇政府）物权保护纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2018）京0114民初12921号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。立鹏公司上诉请求：1．撤销一审判决，判决支持立鹏公司在一审中提出的腾退诉讼请求；2．判决被上诉人承担本案全部诉讼费。事实和理由：涉案土地登记薄资料、所有权证足以证明立鹏公司合法享有涉案房地物权，有权提起物权保护之诉，一审法院以立鹏公司未持有集体建设用地使用证原件为由不支持立鹏公司的合法请求错误；本案是基于发生侵权事实的物权保护之诉，与案外人无关，不应受到案外人与立鹏公司合同争议的影响；立鹏公司现任股东并未参与当年的交接事宜，根据立鹏公司曾经的经营情况及对本案侵权之外的土地房产占有使用情况，足以推定涉案房地早已实际交付给立鹏公司。宝树堂公司、沙河镇政府、西沙屯村委会辩称，同意一审判决。立鹏公司向一审法院起诉请求：1．判令宝树堂公司将占用的土地予以腾空、恢复平整并返还给立鹏公司；2．判令宝树堂公司将占用的房产予以腾空并返还给立鹏公司；3．判令宝树堂公司赔偿地上物（282．2平方米）损毁造成的损失；4．判令宝树堂公司赔偿因占用房屋（1441．4平方米）给原告造成的损失；5．判令宝树堂公司赔偿因土地占用给原告造成的损失；6．本案诉讼费由宝树堂公司负担。一审法院认定事实：编号为昌集建（1997）字第06-（03）-0913号的《集体土地建设用地使用证》登记的土地使用者为立鹏公司，土地类型为工业用地，土地坐落为沙河镇政府东侧，面积53232．6平方米，建筑占地3938．7平方米，四至为东至东沙河中心南40．60m北39．00m、西至镇企业公司外墙皮、北至水利一处墙0．5m、南至公路中心14．5m。立鹏公司未持有该证原件，该证原件现存于北京昌平区沙河工业企业总公司处。编号为X京房权证昌字第XXXX号房屋所有权证书登记的房屋所有权人为立鹏公司，房屋坐落为昌平区沙河镇西沙屯村南10幢等11幢，建筑面积3938．7平方米。立鹏公司持有的房屋所有权证书原件为2010年补办。庭审中，立鹏公司向法院提交了《房地产出让合同书》。该合同书记载出让方为昌平县沙河镇工业企业总公司（甲方）、受让方为立鹏公司（乙方），合同内容为：“一、标的：甲方出让给乙方的房地产位于沙河镇政府东侧，建筑面积约2500平方米，院落面积约92余亩；……三、出让金额：本合同项下的房地产出让金额为600万元；……四、所有权变更手续费：甲方负责办理房地产所有权变更登记手续，手续费共计60万元，自本合同签字后由乙方支付，此费用不包括在出让费之内，并由甲方包干使用，乙方不再另行追加。五、付款方式：乙方按本合同规定向甲方支付该房地产出让金。自本合同签订之日起5日内，乙方须以现金或支票方式向甲方支付该房地产价款总额的10%作为定金，同时支付手续费60万元，两项共计120万元；甲方依照规定办理完房地产所有权变更登记手续，乙方取得房地产所有权的同时向甲方支付300万元；余款一年内付清。逾期未全部支付的，甲方有权解除合同，并可请求违约赔偿。原新兴公司支付甲方的房地产租金约20万元返还付款方或用于折抵价款。……八、违约责任：如果乙方不能按时支付任何应付款项，从滞纳之日起每日按应缴纳费用的千分之一缴纳滞纳金。延期付款超过60日，甲方有权解除本合同。甲方在合同签订30日内办妥房地产所有权转移及交接手续。如果甲方未按合同规定向乙方提供房地产所有权，每延期一日，按房地产价款的千分之一向乙方支付违约金。延期超过60日，乙方有权解除本合同，并退回两项资金，共计120万元。……”出让方昌平县沙河镇工业企业总公司在该合同出让方处加盖了印章，出让方法定代表人处加盖赵军印章；受让方立鹏公司在该合同受让方处加盖印章，受让方法定代表人处加盖宋琳印章。合同尾部记载的日期为手写“1996．6．18”的字样。在该合同空白处签有“房款已全部付清。赵军”的字样。宝树堂公司对该证据内容真实性不予认可。沙河镇政府、西沙屯村委会对该证据真实性不认可，并称其留存的合同中并没有注明“房款已付清”的字样，且双方还有补充协议，立鹏公司没有付清全部款项。庭审中，宝树堂公司向法院提交了《房地产出让合同书》。该合同书记载出让方为昌平县沙河镇工业企业总公司（甲方）、受让方为立鹏公司（乙方），合同内容为：“一、标的：甲方出让给乙方的房地产位于沙河镇政府东侧，建筑面积约2500平方米，院落面积约92余亩；……三、出让金额：本合同项下的房地产出让金额为690万元；……四、所有权变更手续费：甲方负责办理房地产所有权变更登记手续，手续费共计60万元，自本合同签字后由乙方支付。此费用不包括在出让费之内，并由甲方包干使用，乙方不再另行追加。五、付款方式：乙方按本合同规定向甲方支付该房地产出让金，自本合同签订之日起5日内，乙方须以现金或支票方式向甲方支付该房地产价款总额的10%作为定金，同时支付手续费60万元，两项共计130万元；甲方依照规定办理完房地产所有权变更登记手续，乙方取得房地产所有权的同时向甲方支付300万元；余款一年内付清。逾期未全部支付的，甲方有权解除合同，并可请求违约赔偿。原新兴公司支付甲方的房地产租金约20万元返还付款方或用于折抵价款。……八、违约责任：如果乙方不能按时支付任何应付款项，从滞纳之日起每日按应缴纳费用的千分之一缴纳滞纳金。延期付款超过60日，甲方有权解除本合同。甲方在合同签订30日内办妥房地产所有权转移及交接手续。如果甲方未按合同规定向乙方提供房地产所有权，每延期一日，按房地产价款的千分之一向乙方支付违约金。延期超过60日，乙方有权解除本合同，并退回两项资金，共计130万元。……”出让方昌平县沙河镇工业企业总公司在该合同出让方处加盖了印章，出让方法定代表人处有手写“赵军”字样；受让方立鹏公司在该合同受让方处加盖印章，受让方法定代表人处有手写“宋琳”字样。出让方处日期为空白；受让方处日期为手写“96．5”的字样。立鹏公司对该证据内容真实性不予认可。沙河镇政府、西沙屯村委会对该证据真实性予以认可。庭审中，宝树堂公司向法院提交了1999年4月14日《协议书》复印件一份。该《协议书》记载的甲方为昌平县沙河镇工业企业总公司，乙方为北京立鹏有限责任公司，协议载明：“根据双方1996年5月所签房地产出让合同书，经友好协商，达成如下条款：第一，到1999年4月13日，乙方仍欠甲方房地产转让款280万元，鉴于乙方在经营中出现困难，甲方同意乙方的要求，在原合同所欠款280万元的基础上减去40万元。乙方承诺：1999年4月底以前归还100万元，1999年5月底以前归还140万元。到期如不归还所欠款项，则甲方转让给乙方的中昌药厂由甲方无偿收回。第二，甲方派人协助乙方办理报批立项等手续。”立鹏公司对该证据真实性不予认可，并要求宝树堂公司提交证据原件。沙河镇政府、西沙屯村委会对该证据真实性予以认可。在本案审理过程中，法院分别向北京市规划和自然资源委员会昌平分局和北京市昌平区档案馆调取了相关证据。北京市规划和自然资源委员会昌平分局档案材料中留存的《房地产出让合同书》与立鹏公司向法庭提交的证据一致；并留存有1996年6月25日和1996年6月19日开具的北京市工商企业资金往来专用发票两张，记载的付款单位为立鹏公司，往来项目为房屋转让费，记载的金额均为300万元。北京市昌平区档案馆档案材料中所留存的《房地产出让合同书》、《协议书》与宝树堂公司向法庭提交的证据一致；并留存有1996年6月23日立鹏公司出具的《证明》一份和1997年11月5日昌平县沙河工业企业总公司出具的《通知》一份。《证明》载明：“根据北京市昌平县沙河镇工业企业总公司与北京立鹏有限责任公司签定的房地产出让合同书，北京立鹏有限责任公司应付北京市昌平区沙河镇工业企业总公司房屋转让金及办理房产证手续费共计七佰伍拾万元人民币，扣除一九九六年租金二十万元，实际应付七佰叁拾万元。北京立鹏有限责任公司于一九九六年五月三日已付壹佰壹拾万元，一九九六年六月二十一日已付叁佰万元，实际已付肆佰壹拾万元，其余叁佰贰拾万元应于九七年六月二十日前付清，特此。”该《证明》中加盖了立鹏公司的公章、宋琳的名章，并有陈海龙的签名。《通知》载明：“北京立鹏有限责任公司：昌平沙河工业企业总公司应你公司之托为你公司办理土地使用证，办理土地证各项手续早已齐备，但由于你公司办理土地证款一直未到位，所以土地使用证一直未能办完。为防止因政策等原因给办理土地证带来困难，望你公司在1997年11月30日前将办理土地证所需款项交到昌平沙河工业企业总公司，逾期后果自负。”该《通知》中有“已知，赵伟”的字样。经查，赵伟原系立鹏公司之股东。立鹏公司对北京市昌平区档案馆留存的档案材料真实性全部不予认可。另查，2005年10月28日，沙河镇政府（甲方、出让方）与宝树堂公司（乙方、受让方）签订《地上建筑物、构筑物转让合同书》（以下简称《转让合同书》），约定：甲方出让的房屋建筑物、构筑物位于沙河镇知青路北侧，包括沙河镇政府机关大院内两座办公楼和附属用房，镇政府东侧大院内闲置的建筑物、构筑物，不包括镇政府大院北侧镇委宿舍楼、院落以及镇委宿舍楼通往知青路的道路；镇政府机关大院和镇政府东侧大院两个院落内的建筑物、构筑物总建筑面积约10000平方米；转让补偿费为1000万元，甲方保证所转让的建筑物、构筑物无权属争议；甲方在2006年5月31日前收到乙方全部转让补偿费后，将本合同所涉及的全部建筑物、构筑物正式转让给乙方；甲方所转让建筑物、构筑物所占用的土地已归还给沙河镇西沙屯村，关于土地使用或征地事宜由乙方直接与西沙屯村村委会洽商；甲方未按时将所转让建筑物、构筑物交给乙方使用，每逾期一日，每日按乙方已付补偿费的千分之一向乙方偿付违约金；合同还约定了双方的其他权利和义务。宝树堂公司先后分三次向沙河镇政府支付转让补偿款共计1000万元。2005年12月21日，西沙屯村委会（甲方）与宝树堂公司（乙方）签订《关于征（租）占西沙屯村土地协议书》，约定甲方同意乙方所属宝树堂公司作为该公司的建设主体和土地使用者，征（租）占西沙屯村的集体土地约109．38亩（经测绘部门测绘），用于该公司的发展使用；范围为东至东沙河西岸河边道路两侧，西至乙方现所在地东墙，南靠知青路路北，北接西沙屯村（北京市水利一处南墙外）；由乙方负责办理征（租）占109．38亩集体土地所需全部审批手续；合同还约定了双方的其他权利和义务。宝树堂公司认为沙河镇政府未按照合同约定要求交付全部范围的建筑物、构筑物，经多次协商未果，起诉至法院，请求沙河镇政府将《地上建筑物、构筑物转让合同书》约定的买卖标的物，沙河镇政府东侧大院内闲置的建筑物、构筑物交付给宝树堂公司并支付违约金。立鹏公司作为第三人参加了该案诉讼。经审理，法院认为，沙河镇政府于2005年10月28日将镇政府东侧大院内闲置的建筑物、构筑物转让给宝树堂公司，转让时立鹏公司已经取得涉案楼房和土地的合法使用手续，且涉案楼房一直在立鹏公司控制之中，转让时涉案楼房并非闲置，故即使沙河镇政府对涉案楼房有权利处置，涉案楼房也不在《转让合同书》约定范围之内；且现有证据未能证明沙河镇政府交付给宝树堂公司的建筑物、构筑物面积低于10000平方米，故对于宝树堂公司要求沙河镇政府交付立鹏公司使用的二层楼房的诉讼请求不予支持；对于宝树堂公司要求沙河镇政府支付违约金的诉讼请求不予支持；退一步讲，即使本案涉案院落在宝树堂公司与沙河镇政府约定转让范围之内，现争议标的已列入拆迁范围，宝树堂公司要求沙河镇政府腾退楼房的请求，亦不宜支持，双方可待拆迁完成后就补偿事宜另行解决。故法院于2018年4月28日作出（2015）昌民初字第15123号民事判决书，判决驳回宝树堂公司的全部诉讼请求。宝树堂公司不服该判决，提起上诉。在二审审理过程中，沙河镇政府认可其与宝树堂公司签订的《转让合同书》中包括西沙屯村委会与宝树堂公司签订的《关于征（租）占西沙屯村土地协议书》中约定的109亩土地，包括立鹏公司占用的房屋，明确从镇政府院到河边都转让给了宝树堂公司。法院认为，沙河镇政府自认其与宝树堂公司签订的《转让协议书》中包括西沙屯村委会与宝树堂公司签订的《关于征（租）占西沙屯村土地协议书》中约定的109亩土地；依据该自认，则宝树堂公司要求沙河镇政府交付的上述房屋属于《转让合同书》约定的转让范围；但上述房屋的所有权现登记在立鹏公司名下，且由立鹏公司占有使用，故宝树堂公司上诉坚持要求沙河镇政府交付上述房屋，不具备客观条件，其该项上诉请求缺乏事实及法律依据，不能成立，法院不予支持。故，法院于2018年8月20日作出（2018）京01民终5338号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。在本案审理过程中，法院对现场进行了勘验。立鹏公司与宝树堂公司对现场房屋使用情况确认如下：X京房权证昌字第XXXX号房屋所有权证书记载的9、10、11、12号房屋由立鹏公司使用；3、4、6号房屋已经灭失；2、5、7、8由宝树堂公司出借给案外人使用。在现场有灰色建筑物一处，双方均认可该建筑物不在房屋所有权证书记载的房屋范围内，双方均认可其系由宝树堂公司所建；立鹏公司称该处为1号房屋所在位置，但1号房屋被该灰色建筑物所取代；宝树堂公司称1号房屋在灰色建筑物西北角，因该房屋旁边有沙堆，故该房屋无人使用；因该房屋旁边有沙堆，无法核实1号房是否仍存在。经询问，立鹏公司称其诉讼请求中请求赔偿的地上物282．2平方米的房屋的损失系1、3、4、6号房屋毁损所造成的损失；立鹏公司称其诉讼请求中请求赔偿占用房屋的损失系其无法实际使用1-8号房屋对其造成的损失。鉴于本案双方当事人对土地和地上物是否腾退争议巨大，经询问，立鹏公司同意在本案中仅对腾退事宜予以主张，在确定腾退后再另案对损失部分进行主张。再查，本案诉争标的已经列入沙河镇西沙屯村、满井西队村棚户区改造和环境整治安置房项目，实施主体为北京建工地产有限责任公司。另，在本案审理过程中，北京昌平沙河工业企业总公司对立鹏公司提起诉讼，请求确认其与立鹏公司于1996年5月签订的《房地产出让合同书》及1999年4月14日签订的《协议书》无效，并请求判令立鹏公司将X京房权证昌字第XXXX号房屋所有权证书记载的房屋过户至北京昌平沙河工业企业总公司名下并承担全部税费、将昌集建（1997）字第06-（03）-0913号的《集体土地建设用地使用证》登记的土地使用权过户登记至北京昌平沙河工业企业总公司名下并承担全部税费。北京昌平沙河工业企业总公司在起诉书中称：1999年4月14日协议书补充约定如立鹏公司未能按照约定支付款项时，北京昌平沙河工业企业总公司无偿收回所转让的房屋所有权及土地使用权；另，北京昌平沙河工业企业总公司认为其与立鹏公司签订的《房地产出让合同书》关于房地产交易的约定违反当时实施的法律的强制性规定，应属无效。在该案庭审中，北京昌平沙河工业企业总公司称：当时与立鹏公司协商的是先进行涉案土地和房屋登记再进一步洽谈，但进行变更登记后并未进行下一步洽谈，故北京昌平沙河工业企业总公司并未将涉案土地的《集体土地建设用地使用证》原件和房屋所有权证书原件交付给立鹏公司，亦未与立鹏公司就涉案土地和房屋办理任何交接手续。立鹏公司认为，物权的归属以不动产登记簿记载为准，本案所涉土地和房屋在办理了登记之后，相应土地和房屋的物权应转移至立鹏公司，立鹏公司具有占有、使用、处分的权利。经询问，立鹏公司称其现股东并未参与当年的交接事宜，不知当年是否办理过交接手续；立鹏公司现虽实际利用了一部分房屋和土地，但对未实际开发利用的土地和房屋一直在行使管理行为。该案正在审理过程中。一审法院认为，立鹏公司提起本案诉讼系基于其系昌集建（1997）字第06-（03）-0913号的《集体土地建设用地使用证》登记的土地使用者和X京房权证昌字第XXXX号房屋所有权证书登记的房屋所有权人。其取得前述权利系因其与案外人昌平县沙河镇工业企业总公司签订的《房地产出让合同书》。立鹏公司虽系集体土地建设用地使用证登记的土地使用者和房屋所有权证书登记的房屋所有权人，但根据庭审查明的情况，立鹏公司并未持有集体土地建设用地使用证原件，且其与案外人昌平县沙河镇工业企业总公司并未就涉案土地和房屋办理交接手续。沙河镇政府主张昌平县沙河镇工业企业总公司已经依照其与立鹏公司的协议书收回了涉案土地和房屋，涉案土地已经确认给了西沙屯村委会和小寨村委会；且北京昌平沙河工业企业总公司已向我院提起诉讼，请求确认该合同书无效，故立鹏公司请求主张交付涉案土地和房屋应以其与昌平县沙河镇工业企业总公司之间的《房地产出让合同书》是否有效或是否已经履行为前提。故其提起本案诉讼，暂无事实和法律依据，其可待符合条件后再行主张。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告北京立鹏有限责任公司的诉讼请求。二审中，当事人未提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，立鹏公司虽系集体土地建设用地使用证登记的土地使用者和房屋所有权证书登记的房屋所有权人，但其并未持有集体土地建设用地使用证原件，且其与案外人昌平县沙河镇工业企业总公司并未就涉案土地和房屋办理交接手续，其取得土地所有权证和房屋所有权证所依据的《房地产出让合同书》是否有效又尚在另案诉讼中，在《房地产出让合同书》效力未明确情况下，立鹏公司的诉讼请求暂无法支持，应待相关权利明确后，再行解决本案涉及的占有使用争议。综上所述，立鹏公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70．00元，由北京立鹏有限责任公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 磊审 判 员  赵 蕾审 判 员  朱文君二〇二〇年四月二十四日法官助理  郭仁鑫书 记 员  张 一