吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉02民终225号上诉人（原审原告、申请执行人）：孙晓红，女，1973年5月17日出生，汉族，无职业，住吉林省吉林市昌邑区。被上诉人（原审被告、案外人）：周玉星，男，1975年3月13日出生，汉族，舒兰市土地局干部，住吉林省舒兰市。被上诉人（原审被告、被执行人）：管丽颖，女，1971年9月4日出生，汉族，个体工商户，住辽宁省沈阳市。原审第三人：任虹影，女，1988年7月5日出生，汉族，无职业，住吉林省舒兰市。上诉人孙晓红因与被上诉人管丽颖、周玉星，原审第三人任虹影执行异议之诉纠纷一案，不服吉林省舒兰市人民法院（2019）吉0283民初1237号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月20日立案后，依法组成合议庭，采用网络庭审的方式开庭进行了审理。上诉人孙晓红，被上诉人管丽颖、周玉星到庭参加诉讼。原审第三人任虹影经本院传票传唤，无正当理由未出庭参加庭审，本案现已缺席审理终结。孙晓红上诉请求：撤销一审判决，改判支持孙晓红一审全部诉讼请求。事实和理由：一、周玉星不享有排除强制执行的民事权益，一审判决错误。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的是必须四种情形同时具备时买受人才享有足以排除强制执行的民事权益，仅满足一个条件不能排除执行。周玉星首先不符合该规定第二十八条第二款规定。周玉星一直以来并没有占有该房屋，孙晓红向人民法院提交的证据2能够证明管丽颖自2018年10月7日至2018年11月1日人民法院保全查封前一直在58同城对涉案的房屋进行出售，涉案房屋一直处于出售状态，并没有被实际占有。孙晓红提交的证据3有管丽颖的录音证明房子也没有卖出去的事实。其次周玉星不符合该规定第二十八条第四款规定，管丽颖与周玉星向人民法院提交的房屋买卖合同所体现的签订时间为2018年10月16日，孙晓红在一审中向人民法院提交的证据4证明管丽颖在2018年10月16日在产权部门办理了涉案房屋的他项权注销。如果管丽颖和周玉星房屋买卖合同真实，完全可以在当日在办理他项权注销同时办理房屋过户登记，周玉星和管丽颖双方指证管丽颖一直居住在沈阳没有时间来舒兰办理过户手续不真实。孙晓红在立案之前，即2018年10月30日就在舒兰市管丽颖的家见到了管丽颖，当时管丽颖说房子没有卖出去，并且当日给孙晓红更换了借据。人民法院保全查封时仍没有办理过户，可见周玉星和管丽颖只凭着不知道是借款还是还款的转账单据，只能证明双方有借贷关系。管丽颖为了逃避法院的执行责任，双方仅利用了这个转账账单后补签了份虚假合同，没有效力。管丽颖和周玉星是于2018年10月16日签订房屋买卖合同后并没有想占有居住涉案房屋，而是想出售，并在2018年10月29日将涉案房屋转卖给了任虹影。如果管丽颖和周玉星在2018年10月16日办理房屋过户登记手续是需要交纳房屋交易税，在短短的13日内再出售给第三方仍然需要交纳房屋交易税。案涉房屋在法院保全查封前一直在58同城进行出售到2018年10月29日出售给任虹影，完全可以确定是因周玉星主观原因不想办理房屋过户登记，因此其抗辩非其自身原因未办理过户登记不能成立。周玉星把房子卖给任虹影，在没有付全款仅法院查封的前两天时间里便搬进去居住纯属造假，不是实际占有。再次开庭时任虹影拿出她居住期间的此房屋的水费、电费和取暖费却都是在法院保全之后的日期、并且仍然是房主管丽颖名下的证据。此争议的房屋在2018年7月至2018年10月30日期间所有的费用都为零，说明房子一直都是空着的，并没有人居住和实际占有的事实。二、一审判决适用法律错误，举证责任分配不当。周玉星辩称，与管丽颖之间确实支付了售楼款，也一直在居住，维持原判。管丽颖辩称，房屋已经卖给周玉星了，一审判决正确，维持原判。任虹影经传票传唤无正当理由未出庭参加庭审，视为其放弃陈述、举证、质证的权利。孙晓红向一审法院起诉请求：1.撤销一审法院（2019）吉0283执异24号执行裁定书；2.继续（2019）吉0283民初2708号民事裁定对案涉房屋的查封，恢复对该房屋的执行。一审法院认定事实：2018年10月16日，周玉星与管丽颖签订房屋买卖合同，管丽颖将涉案房屋以21万元的价格卖给周玉星，周玉星于当日给付管丽颖房款154,820元，余款从管丽颖欠周玉星款中扣除，管丽颖将房照交给周玉星并到产权部门办理了注销抵押登记，并将房屋交给周玉星。周玉星于2018年10月29日将涉案房屋以22万元价格卖给任虹影，任虹影支付房款50,000元，现该房屋由任虹影占有。一审法院认为，周玉星与管丽颖签订的房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，周玉星全额支付了购房款并实际占有，未能办理过户手续系由于管丽颖的原因及该房屋被查封导致不能办理过户登记，周玉星并无过错。孙晓红主张周玉星与管丽颖间的买卖不真实，但所举证据不能证明其诉讼主张，故其诉讼请求不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，判决：驳回孙晓红的诉讼请求。案件受理费4300元，由孙晓红负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审中，孙晓红向本院提交两份证据：证据1.在舒兰市供电局调出的2018年1月至2019年1月的电费明细。证明：案涉房屋2018年7月至2018年11月份期间在58同城出售，且电费费用为0，没有人实际居住。证据2.2018年11月1日在58同城管丽颖卖房的截图图片一张。证明：2018年11月1日此房屋管丽颖家人正在打扫房屋，房屋没有出售，更没有外人居住。周玉星质证认为，对证据1、证据2的真实性无异议，但均与本案无关。管丽颖质证认为，对证据1的真实性无异议，与本案无关；对证据2的真实性有异议，2018年10月15日周玉星帮我还了银行贷款，当天就把钥匙交给周玉星了，没有让别人去打扫房间。本院经审核认为，因管丽颖及周玉星对证据1的真实性均无异议，故本院对该份证据的真实性予以确认。因管丽颖对证据2的真实性提出异议，且无法直接证明待证事实，故本院不予采信。周玉星、管丽颖二审中未向本院本院提交新证据。本院审理查明，2018年10月16日，管丽颖与周玉星签订房屋买卖协议，约定：甲方（管丽颖）将案涉房屋出卖给乙方（周玉星），房屋价格21万元人民币；乙方在签订协议之日支付甲方房款154,820元人民币，剩余房款在甲方欠乙方借款中扣除；甲方在签订合同当日，将房屋交付给乙方，乙方承担办理过户手续的一切费用。同日，周玉星通过舒兰农村商业银行向管丽颖汇款154,820元，并与管丽颖到不动产登记中心办理了注销抵押登记，重新打照后管丽颖将该房照交予周玉星。2018年10月29日，周玉星与任虹影就案涉房屋以22万元价格签订房屋买卖协议，周玉星主张任虹影向其支付首笔购房款5万元，剩余款项未支付。周玉星主张与任虹影签订协议后，任虹影仅居住了一段时间，后由周玉星岳父岳母居住。周玉星自述任虹影已经不想买这个房子了，房子现在是周玉星的。周玉星在舒兰市还有其他住房。2018年10月30日，管丽颖在舒兰市与孙晓红见面，并为孙晓红更换了借据。本院认为，本案二审争议的焦点问题为周玉星对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”案外人对于登记在被执行人名下的不动产提出异议的，应当同时满足上述四项条件才能排除执行，缺一不可。本案中，周玉星虽与管丽颖签订了书面购房协议，也实际占有了案涉房屋，但其并不符合前述规定的法定条件。本院经审核认为，协议约定房屋价格为21万元，而周玉星仅向管丽颖转账154,820元，周玉星主张剩余款项因其与管丽颖存在其他债权债务关系已发生抵扣，但未能提供任何证据证明。同时，案涉房屋的抵押登记已于2018年10月16日注销，周玉星具备充分条件与管丽颖办理过户登记，周玉星关于当天办完注销后工作人员下班致其无法办理过户的辩解不符合常理，且周玉星未提交证据证明，而管丽颖对其于第二天一早即因家人生病返回沈阳也未提交证据证明。管丽颖在庭审中自认其于2018年10月30日在舒兰市本市，周玉星完全可以在案涉房屋被查封前办理过户登记，但其因自身原因未予办理，故周玉星对案涉房屋不享有排除执行的民事权益，本院对孙晓红准予执行案涉房屋的诉讼请求予以支持。综上所述，孙晓红的上诉请求成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销吉林省舒兰市人民法院（2019）吉0283民初1237号民事判决；二、准许对位于案涉房屋的执行。一审案件受理费4300元，二审案件受理费4450元，均由周玉星与管丽颖负担。本判决为终审判决。审判长  高忠华审判员  赵 靖审判员  王 东二〇二〇年四月十六日书记员  李元生