福建省宁德市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽09民终185号 上诉人（原审原告）：李修建，男，1972年2月3日出生，汉族，住福建省福鼎市。 上诉人（原审原告）：李坚，女，1974年5月9日出生，汉族，住福建省福鼎市。 被上诉人（原审被告）：福建明大置业有限公司，住所地宁德市福鼎市桐城鹭虹花园5幢东302号。 法定代表人：卓武平，执行董事。 委托诉讼代理人：叶振建、郑利丁，福建鼎平律师事务所律师。 上诉人李修建、李坚因与被上诉福建明大置业有限公司（以下简称“明大公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服福鼎市人民法院（2019）闽0982民初2600号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月11日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，因当事人没有提出新的事实、证据或者理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 李修建、李坚上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。 事实与理由：一、被上诉人将通风采光井灌板封闭的违法建设行为严重损害了上诉人的合法权益，使涉案商品房不具备法律规定及合同约定的交付条件，原审关于涉案商品房符合交房条件的认定错误。二、同意原审关于被上诉人于2019年2月1日前系逾期交房的认定，但逾期交房天数不止31天，而是350天。 明大公司答辩称：一、明大公司对双方签订《商品房买卖合同（预售）》和付款之事实、2019年2月1日办理交房手续逾期31天交房之事实无异议。二、关于上诉人认为的因相邻房屋存在通风采光井灌板而认为达不到交房条件的观点，明大公司认为：1、明大公司与上诉人之间关于房屋的交付条件在双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第九条中已经约定清楚，明大公司在2019年1月22日达到合同约定的交房条件后即向上诉人发出交房通知约定2019年2月1日交房。因上诉人原因拒不收房，相关合同责任应由上诉人自行承担。2、相邻房屋存在通风采光井灌板系上诉人相邻的业主委托明大公司进行灌板，相应责任应由相邻业主承担，与本案的商品房预售合同引发的交房关系没有实质关联。退一步，通风采光井灌板若影响上诉人的地役权，那么上诉人应该以地役权纠纷，要求相邻的业主予以拆除，而不能以此为由拒收房屋。上诉人的做法属于选择法律关系不当。3、上诉人的相邻房屋存在通风采光井灌板事宜并未影响上诉人认为的房屋的使用价值、经济价值。上诉人都拒绝交房，根本就未使用过房屋，无法得出房屋使用价值和经济价值受损之结论。4、上诉人引用《商品房买卖合同（预售）》十四条第（一）款规定，认为规划变更而达不到交房条件，对此明大公司认为上诉人若以该条款为合同依据，那么其选择的救济途径应是解除或不解除合同，而本案很明显上诉人选择不解除合同，那么根据该条款关于不解除合同的约定，明大公司并未造成上诉人的实际损失，上诉人也未有证据证明实际损失部分。故上诉人将交房条件的约定和规划的变更混淆，其诉讼请求缺乏合同依据和法律依据。综上，明大公司认为原审认定事实清楚，适用法律正确，请求贵院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 李修建、李坚向一审法院起诉请求：1.依法判令明大公司向原告支付自2019年1月1日起至2019年7月31日止的逾期交房违约金人民币13977.35元（购房款659309元×0.01%×212天）；2.明大公司自2019年8月1日起至向原告实际交付位于福鼎市地块红鼎御景（丽枫大厦）2号楼2102号商品房之日止、每日按购房款659309元的万分之一即人民币65.93元向原告支付逾期交房违约金；3.本案受理费由被告承担。 一审法院认定事实：李修建、李坚与福建明大置业有限公司于2016年9月20日签订《商品房买卖合同（预售）》，购买明大公司开发的位于福鼎市地块的“丽枫大厦”（现更名为“红鼎御景”）2号楼2102号商品房。李修建、李坚已支付了该商品房全部购房款总价人民币659309元。根据该《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定，“出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房”。第九条约定：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：（1）该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；（2）该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十二条约定：“逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不做累加）。（1）逾期在60日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）……”。讼争房屋所在福鼎市地块的“丽枫大厦”（现更名为“红鼎御景”）建设工程于2018年10月31日取得房屋测绘报告，2018年11月16日取得竣工验收报告，2019年1月21日通过竣工验收备案表。2019年1月21日明大公司通过ＥＭＳ向李修建、李坚发出入伙通知书，要求李修建、李坚于2019年2月1日办理讼争房屋交付手续，李修建、李坚于2019年12月16日办理了交房手续。 另查明，福鼎市住房和城乡建设局认定红鼎御景（丽枫大厦）1号楼01、03及2号楼03户型的公共通风采光井用灌板封闭为违法建设，福鼎市城市管理行政执法局作出鼎城执（2019）罚字第2-10号行政处罚决定书，责令明大公司在收到该决定书之日起三十日内对福鼎市红鼎御景1栋01、03和2栋03户型通风采光井灌板封闭的行为予以改正，并处罚款81716元。 一审法院认为，李修建、李坚与明大公司签订《商品房买卖合同》购买被告开发的位于福鼎市地块的“丽枫大厦”（现更名为“红鼎御景”）2号楼2102号商品房，商品房价款为659309元。该合同系双方真实意思表示，并不违反法律法规强制性规定，双方均应按合同约定履行合同义务，原告按合同约定履行了交付购房款的义务，明大公司亦应按合同约定于2018年12月31日前交付符合条件的商品房。该建设工程项目于2019年1月21日通过竣工验收备案表，具备符合《商品房买卖合同》第九条约定的交房条件，明大公司通知原告于2019年2月1日前来办理交房手续，逾期交房时间达31天。虽然红鼎御景（丽枫大厦）1号楼01、03及2号楼03户型的公共通风采光井用灌板封闭被福鼎市住房和城乡建设局认定为违法建设，但原告不能以此为由拒绝办理交房手续，因该违法建设导致的损失，原告可另循法律途径解决。根据《商品房买卖合同》第十一条约定及第十二条规定，明大公司应向原告支付违约金2043.83元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条第一款规定，判决： 一、福建明大置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付李修建、李坚逾期交房违约金2043.83元； 二、驳回原告其他诉讼请求。 案件受理费359元，由原告负担309元，被告负担50元。 二审中，当事人没有提交新证据。 经审理查明，双方当事人对一审查明认定的事实均没有提出异议，本院予以确认。 另查明，李修建、李坚在一审诉讼期间于2019年12月16日办理了交房手续。 本案的争议焦点：逾期交房违约金应为多少？本院就此分析认证如下： 本院认为，根据一、二审查明事实，明大公司在竣工验收后对2号楼03户型的公共通风采光井用灌板封闭，该种未经批准擅自改建的行为持续至今，因03户型紧邻李修建、李坚购买的涉案房屋，客观上对涉案房屋的通风采光造成影响，依据合同法第六十七条关于“先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，在明大公司通知李修建、李坚2019年2月1日收房时，李修建、李坚有权拒收，故一审仅将逾期交房时间计算截止至2019年2月1日不当。但是，此后明大公司如因客观原因确实已无法纠正其擅自改建行为，依据诚信履行原则，李修建、李坚亦不能迟迟拒收涉案房屋，而应按合同约定选择继续履行即及时收房但可要求赔偿损失，或选择解除合同并要求赔偿损失，否则造成损失扩大时则可能由李修建、李坚自行承担相应责任。但本案中，因明大公司尚不能证明客观上已无法纠正其擅自改建行为，且李修建、李坚在2019年12月16日即已接收房屋，属于自由处分自身权利，故李修建、李坚不存在明显过错，本案逾期交房违约时间可计算至其实际收房之日止，故逾期交房违约金应为65.93元/天×350天=23075.5元。 综上所述，本院认为，李修建、李坚的上诉有理，其上诉请求应予支持。一审对逾期交房违约时间的认定错误，导致逾期交房违约金计算错误，本院依法予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销福鼎市人民法院（2019）闽0982民初2600号民事判决； 二、福建明大置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付李修建、李坚逾期交房违约金23075.5元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一、二审案件受理费各377元，均由福建明大置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  彭祖斌 审判员  郑 彦 审判员  孙 雯 二〇二〇年四月十七日 法官助理周荣鑫书记员林建玉 附主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；