辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民再2号抗诉机关：辽宁省人民检察院。申诉人（一审原告、二审上诉人）：于海天，男，1959年11月16日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：齐丽军，辽宁卓政律师事务所律师。被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：辽宁永泰房地产开发有限公司，住所地沈阳市和平区。法定代表人：辛秀贤，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘大伟，辽宁同方律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜懿函，辽宁同方律师事务所律师。申诉人于海天因与被申诉人辽宁永泰房地产开发有限公司（以下简称永泰公司）商品房销售合同纠纷一案，不服本院（2016）辽01民终6617号民事判决，向沈阳市人民检察院申诉。沈阳市人民检察院审查后提请辽宁省人民检察院抗诉。辽宁省人民检察院作出辽检民（行）监[2019]21000000160号民事抗诉书，向辽宁省高级人民法院提出抗诉。辽宁省高级人民法院作出（2019）辽民抗88号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。沈阳市人民检察院指派检察员佟彤、**晖出庭。申诉人于海天及其委托诉讼代理人齐丽军，被申诉人永泰公司的委托诉讼代理人刘大伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。辽宁省人民检察院抗诉认为，2018年10月16日，沈阳市规划和国土资源局依据沈阳市房产测绘中心的测绘面积，作出(2018)沈阳市不动产权第0430711号不动产权证书，明确载明案涉房产建筑面积为418.4平方米，而永泰公司与于海天就案涉房产的相关买卖合同确认的建筑面积为535.22平方米，案涉房产实际面积与双方合同约定面积严重不符。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”的规定，于海天有权要求永泰公司双倍返还面积误差比超过3%部分的房价款。于海天称，请求：1.判令永泰公司返还于海天所购商品房面积误差比在3%以内部分的房价款80283元及利息，判令永泰公司双倍返还于海天所购商品房面积误差比超过3%部分的房价款1006213.6元及利息。利息从2011年1月31日（支付购房款次日）按年息6%，本金1086496.6元支付至给付之日止；2.判令永泰公司返还于海天所购商品房面积误差部分的采暖费26168元、物业费39251.52元、契税19398元、维修基金6717.15元、办证费550元及利息。利息以上面5项合计数额92084.67元为本金，从2011年4月12日（房产证下达之日）按年利息6%，计算到给付之日止；3.判令永泰公司承担本案一、二审诉讼费、保全费、律师费等相关诉讼费用。事实及理由：于海天基于各楼层面积相同，但房产证所记载的面积不同，认为房产证记载面积不实，损害其利益，要求永泰公司返还购房款，但由于在诉讼中房产证记载没有更改，导致于海天一、二审及再审均败诉。后经过行政诉讼，重新测量争诉房屋面积，由原来记载的535.22平米，变更为418.4平米，相差116.82平米，检察院也以此新证据提起抗诉。于海天的损失不仅仅是面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人的问题，还有于海天多交的取暖费、物业费、契税、维修基金及利息的问题，我方计算的上述损失共计1178581.27元并要求主张相对应的利息。永泰公司辩称，1.本案前后两个房证相差110多平米的原因是前一个房产证的共用部分计算以整栋楼宇为基数，包括大堂及电梯间等，而后一个房证测绘部门出具的说明载明只以该楼层的面积进行计算，因此产生巨大差额；2.房产测绘管理办法规定是2011年5月颁布，涉案房屋取得相关销售资质是1999年，并且1999年11月沈阳市房产管理局向永泰公司核发了沈阳市商品房销售面积审核通知书，我公司根据该通知书中确定的分摊系数计算的房屋面积，合法有效。本案中，以新的法律取代旧的法律，并且新的计算方式没有计算整楼的公摊面积；3.该种情形属于历史遗留问题，在沈阳市广泛存在，因为当时的面积计算都以分摊系数计算，如果本案支持了检察机关的意见，不但我公司已售房屋的面积要重新计算，理论上我公司2011年5月前核对面积的房屋都需重新计算。于海天向一审法院起诉请求：1、永泰公司返还购房款70万元（具体数额待鉴定后确定）；2、永泰公司支付利息及违约金5万元，从2011年2月1日至给付之日起（具体数额待鉴定后已确定）；3、诉讼费、鉴定费由永泰公司承担。一审法院查明，2010年12月29日，于海天（买受人/乙方）与永泰公司（出卖人/甲方）签订《商品房买卖合同》一份，约定于海天购买永泰公司出售的位于沈阳市和平区南三经街20号A-6-2、建筑面积535.22平方米房屋一套，第三条（乙方所购商品房的基本情况）载明‘……该商品房的用途为办公，属框剪结构，层高为3.6，建筑层数地上17层，地下2层。……该商品房【产权登记】建筑面积共535.22平方米，其中，套内建筑面积360.27平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积174.95平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）’。第四条（计价方式与价款）约定，该商品房单价5000元/平方米，总金额2676100元。……在该合同落款处，于海天签名予以确认，永泰公司亦加盖公章及法定代表人印章。2011年1月30日，于海天（买受人/乙方）与永泰公司（出卖人/甲方）签订《商品房买卖合同补充说明》一份，内容：“甲乙双方原于2011年1月30日签订商品房买卖合同（辽宁省建设厅及辽宁省工商行政管理局监制，所购房屋地址：沈阳市和平区南三经街20号，嘉隆大厦A座6层建筑面积535.22平方米）。现甲乙双方就该商品房买卖合同做如下补充说明：一、甲乙双方确认，上述房屋双方的实际成交单价为5000元/平方米，总价2676100.00元。乙方所购上述房屋必须按此总价向甲方付款，即甲乙双方实际应按双方于2010年12月29日签署的商品房买卖合同执行；二、现经甲乙双方协商同意，甲方按4100元/平方米的单价及2194402.00元的总价签署商品房买卖合同（辽宁省建设厅及辽宁省工商行政管理局监制），双方按此合同去办理交易手续。就此，甲乙双方明确如下事宜：1、不论商品房买卖合同（辽宁省建设厅及辽宁省工商行政管理局监制）如何签署，均不影响甲乙方的实际成交价（5000元/平方米，总价为2676100.00元），且乙方必须按此实际成交价格向甲方付款。2、甲乙双方于2010年12月29日签署的商品房买卖合同真实有效，且是甲乙双方需唯一应实际遵守执行的合同。3、甲乙双方确认，在契税征收时，如核定的契税征收单价超出4100元/平方米，则超出4100元/平方米部分所对应的契税额由甲方承担。4、本补充合同一式两份，甲乙双方各执一份。本补充合同经甲乙双方签字盖章后生效，且与甲乙双方于2010年12月29日签署的商品房买卖合同共同有效。任一方违约均需承担给守约方造成全部损失的赔付责任。”在该补充说明的落款处，于海天签名予以确认，永泰公司亦加盖公章及法定代表人印章。2011年1月30日，于海天（买受人）与永泰公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定于海天购买永泰公司出售的位于沈阳市和平区南三经街20号A-6-2、建筑面积535.22平方米房屋一套，第三条（买受人所购商品房的基本情况）载明‘……该商品房的用途为办公，属框剪结构，层高为3.6，建筑层数地上17层，地下2层。……该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积共535.22平方米，其中，套内建筑面积360.27平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积174.95平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）’。第四条（计价方式与价款）约定，该商品房单价4100元/平方米，总金额2194402元。第二十二条载明‘本合同连同附件共19页，一式三份，具有同等法律效力，合同持有情况如下：出卖人1份，买受人1份，房产局1份’。双方在合同中还就其他事项进行了约定。在该合同落款处，于海天签名予以确认，永泰公司亦加盖公章及法定代表人印章。于海天于2010年12月28日、2011年1月30日两次合计向永泰公司交付购房款2676100元，永泰公司向于海天出具销售不动产统一发票，载明‘销售的不动产楼牌号：和平区南三经街20号A座6层2号，建筑面积535.22平方米，单价4100元/平方米，金额2194402.00元。于海天办理了入住手续，该房屋现由于海天占有使用。另，沈阳市房产局出具的房屋所有权转移登记申请书载明于海天所购买的房屋建筑面积为535.22平方米。就该房屋，于海天已完税，并已办理房屋权属证书，但于海天在合理期限内未提交房屋产权证及契证。一审法院判决：驳回于海天的诉讼请求。案件受理费5650元（已减半收取），由于海天负担。于海天不服一审判决，上诉请求：1、二审法院查清案件事实后依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费由永泰公司承担。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院二审另查明，于海天于2011年4月12日取得位于和平区房屋的所有权证书，载明房屋建筑面积535.22平方米。本院二审认为，根据《中华人民共和国物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案中,于海天已经取得本案诉争房屋的房屋所有权证书，房屋所有权证书载明诉争房屋的建筑面积为535.22平方米。现于海天以案涉房屋实际面积与房屋所有权证书记载的面积不符为由，要求永泰公司返还房款并支付利息、违约金。根据《中华人民共和国物权法》第十九条第一款规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。本案于海天认为其房屋所有权证书上记载的建筑面积有错误，应向房屋登记管理部门申请更正登记。对于海天上诉提出要求法院委托测绘部门对案涉房屋面积进行测绘的上诉主张，并无法律依据，不予支持。综上所述，一审判决并无不当。本院二审判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5650元，由于海天负担。本院再审查明的事实与一、二审判决查明的事实一致。本院再审另查明，于海天于2016年8月23日向沈阳市沈河区人民法院起诉沈阳市规划和国土资源局，请求对位于沈阳市和平区南三经街20号A-6-2房屋进行测绘，该院于2017年2月10日作出（2016）辽0103行初248号行政判决，撤销沈阳市房产局于2016年9月26日作出关于于海天申请房屋测绘的答复，责令沈阳市规划和国土资源局对于海天申请重新作出处理。沈阳市规划和国土资源局不服向本院提起上诉，本院于2017年6月6日作出（2017）辽01行终471号行政判决，驳回上诉，维持原判。2018年8月10日沈阳市房产测绘中心出具《关于和平区房屋测绘有关情况的说明》。沈阳市规划和国土资源局于2018年10月16日向于海天出具辽（2018）沈阳市不动产权第0430711号不动产权证书，该不动产权证书记载权利人为于海天，坐落和平区，建筑面积为418.4平方米。再查明，永泰公司于2019年10月9日向沈阳市皇姑区人民法院起诉沈阳市自然资源局请求：确认沈阳市自然资源局未在法定期限内履行法定职责行为违法，沈阳市自然资源局按《房屋登记办法》的规定履行法定职责。该院于2020年4月1日作出（2019）辽0105行初372号行政裁定书，将该案移送沈阳市沈河区人民法院处理。本院再审认为，关于海天主张永泰公司应向其加倍返还购房款的问题。本案中，于海天与永泰公司于2010年12月29日签订《商品房买卖合同》，后于2011年1月30日再次签订《商品房买卖合同补充说明》及《商品房买卖合同》，根据《商品房买卖合同补充说明》约定，2011年1月30日签订的《商品房买卖合同》仅用于办理交易手续，双方实际履行的系2010年12月29日签订的《商品房买卖合同》，且于海天再审期间亦自认双方实际履行的系2010年12月29日签订的《商品房买卖合同》及2011年1月30日签订的《商品房买卖合同补充说明》，而于海天向永泰公司支付购房款共计2676100元，上述房款数额与2010年12月29日签订的《商品房买卖合同》及2011年1月30日签订的《商品房买卖合同补充说明》约定的房款数额一致，因此可以认定双方实际履行的系2010年12月29日签订的《商品房买卖合同》及2011年1月30日签订的《商品房买卖合同补充说明》。上述《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充说明》约定的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。上述《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充说明》约定永泰公司向于海天出售的位于沈阳市和平区南三经街20号A-6-2房屋，其建筑面积共计535.22平方米，单价为每平方米5000元，于海天按合同约定向永泰公司支付了购房款2676100元，永泰公司向于海天交付了案涉沈阳市和平区南三经街20号A-6-2房屋。根据《中华人民共和国物权法》第十七条：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”的规定，本案中，沈阳市规划和国土资源局于2018年10月16日为于海天发放(2018)沈阳市不动产权第0430711号不动产权证书，该不动产权证书明确载明案涉房产建筑面积为418.4平方米，故案涉房产实际面积与双方合同约定面积不符，永泰公司应承担违约责任。现永泰公司提供的证据不足证明(2018)沈阳市不动产权第0430711号不动产权证书存在错误，故对永泰公司提出的抗辩理由，本院不予支持。虽然双方签订的上述《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充说明》并未对面积存在差异的违约责任进行约定，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款（二）项：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”的规定，案涉《商品房买卖合同》约定的建筑面积共计535.22平方米，而案涉房屋不动产权证书明确载明案涉房产建筑面积为418.4平方米，因此案涉房屋实际面积比合同约定的建筑面积减少116.82平方米，面积误差比绝对值为(116.82÷535.22×100%＝21.83%)，面积误差比明显超过了3%，故于海天有权要求永泰公司加倍返还面积误差比超过3%部分的房价款。关于返还房款的具体数额，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款数额为535.22平方米×3%×5000元=80283元，永泰公司应向于海天返还80283元房价款及利息，面积误差比超过３％部分的房价款数额为535.22平方米×（21.83%-3%）×5000元=503106.8元，永泰公司应向于海天双倍返还该部分房价款共计503106.8元×2=1007819.26元，因于海天再审主张该部分款项为1006213.6元，永泰公司应向于海天返还面积误差比超过３％部分的房价款1006213.6元，故永泰公司应向于海天返还房价款共计80283元+1006213.6元=1086496.6元。关于于海天向永泰公司主张采暖费、物业费、契税、维修基金、新房产证办理费用的问题。根据《最高人民法院关于适用的解释》第四百零五条第一款：“人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行。当事人的再审请求超出原审诉讼请求的，不予审理；符合另案诉讼条件的，告知当事人可以另行起诉。”的规定，于海天向永泰公司主张采暖费、物业费、契税、维修基金、新房产证办理费用超出了原审的诉讼请求，本院再审期间不予审理，对于海天的该项主张本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销本院（2016）辽01民终6617号民事判决及沈阳市和平区人民法院[2016]辽0102民初1955号民事判决；二、辽宁永泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向于海天返还房价款1086496.6元；三、辽宁永泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向于海天支付利息（利息以80283元为基数，自2011年1月31日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际支付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回于海天的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5650元（已减半收取），二审案件受理费5650元，由辽宁永泰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  罗冠杰审判员  安一凌审判员  石 兴二〇二〇年四月二十日法官助理陆政贤书记员韩丹本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条：人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；