北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终4659号上诉人（原审被告）：孙孝敏，女，1955年5月15日出生。被上诉人（原审原告）：冯志媚，女，1989年4月4日出生。被上诉人（原审原告）：李杰，男，1991年3月13日出生。上诉人孙孝敏因与被上诉人冯志媚、李杰房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初69219号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月3日立案后，依法独任开庭审理了本案。上诉人孙孝敏，被上诉人冯志媚、李杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。孙孝敏上诉请求：撤销原判，依法改判驳回冯志媚、李杰原审全部诉讼请求。事实和理由：双方于2018年12月7日签订合同，当天交付钥匙，冯志媚与李杰当天打款到账，因此双方交接完毕，12月7日应为起租日。涉案房屋的供暖费应当由使用者承担。冯志媚、李杰应当承担损坏物品的费用。冯志媚、李杰辩称：同意原审判决，不同意孙孝敏的上诉请求和事实理由。冯志媚、李杰向一审法院起诉请求：1、请求判令孙孝敏返还押金3800元；2、请求孙孝敏承担本案的诉讼费用；3、请求判定孙孝敏支付误工费（以1200元每天计算，以实际发生天数为准）。一审法院认定事实：2018年12月7日，孙孝敏作为甲方与冯志媚、李杰作为乙方签订《私有住宅租赁协议》，约定出租住宅地址水碓子北里8号楼西X，房屋租金6200元每月（不含居住期间室内设施使用的其他应缴费用），付款方式：付三个月押一个月（月租金）；租期双方约定自2018年12月至2019年6月，（如若违约，押金不退，续约或变更协议需在租赁期满前一个月提出另行签约，未经甲方同意，押金不能顶替房租使用。协议到期，不再续租，应提前一个月通知甲方，并提供给甲方新房客看房时间。）室内设施：家具、家电等，乙方在使用中如有损坏，负责修好，交房时要完好无损。（水管漏水及下水道、马桶堵塞应及时处理与疏通，未处理不得使用，若造成他人损失，由乙方负责赔偿。）注意安全：使用水、电、燃气时，避免人为的不安全因素，以免赔偿；在居住期间严禁违法行为，因此而引起的后果，责任自负；乙方应按期缴纳房租及其他费用。2018年12月7日，冯志媚、李杰向孙孝敏支付6个月房租37200元；孙孝敏于当日向冯志媚交付房屋大门钥匙一把；2019年5月19日，冯志媚、李杰向孙孝敏支付六月份房租6200元；2019年6月15日，冯志媚、李杰搬出涉案房屋。孙孝敏与冯志媚的微信聊天记录显示，2018年12月7日孙孝敏：“我是房主”，“你什么时间到期？”冯志媚：“你好，我这边是12月18号到期”，“12月15号入住，这个时间可以吗，方便的话明天过来看房？”孙孝敏：“今天能看吗？”冯志媚：“我和对象下班比较晚，晚上到金台路那边，最早估计要到七点半”，“晚上七点半时间方便吗”。孙孝敏：“现在就有人催我去着急交钱就算起租了。这房子现在太抢手，中介也都要代理”，冯志媚：“我们也可以提前交钱”，“按起租开始算，提前交钱怎么样？”，“下班时间，我和对象确实没法再提前赶回来了，我问问他中午时间方便不”，孙孝敏：“好”……孙孝敏：“第一个是我们迁到大红门高庄去之后我把户口迁走了，变成了父亲一个人是户主了，你要觉得行的话，那你就尽快的把款给我全部到位今天就赶紧跟中介了结大家就都踏实了。”冯志媚：“好的，中介那边的沟通结果，麻烦也告知我”，孙孝敏：“我刚到家，嗯，还没顾得上跟他们沟通了，嗯，但是呢，在你刚走了之后，中介又带来一个户是因为他隔壁装修怕吵，着急出来看房如果介绍住你现在的房，不正好吗？大家都合适。嗯，这是一家人三口，父母跟女儿。不知你现在住的是什么样的？价位多少？在什么地方？”冯志媚：“我现在住的是一个主卧，房东要求不能超过两个人”，冯志媚：“当时是因为我没有走，而且是在你之前昨天人家就约好了的，然后今天人家来了，我告诉中介了，咱们已经办完了，但是怎么着也不能让人家丢了客户，所以就应酬了一下，正好我在他带人过来看一下，他们这一家是两个老年人，跟阿姨差不多大的，然后女儿也是上班的，再说了人家看的是两居，怎么可能一个主卧啊。我今天冻着了回来很晚，又没有车，冻得要命，刚到家不能过去，如果你们着急要钥匙能过来拿吗？不会再有人去看房子，我现在正在跟中介交涉，退他们很不容易。”“是啊，我现在正在推中介呢，中介啊因为已经签了合同，就是不想放手”冯志媚：“嗯嗯，等你消息，周末愉快”，孙孝敏：“我现在已经搞定了中介，真的是希望你们明天后天能搬进来，你跟房主商量商量呗，房子空出来总是好租”，冯志媚：“好的，我回去再找她商量商量”。2018年12月14日，孙孝敏：“你有搬进去吗？我今天如果过去，怎么给你钥匙啊”，冯志媚：“还没，打算周六或周日搬”，“您今天几点到呢”，“除了钥匙，我准备一份合同，用于找室友合租时用，合同上需要房产证信息，麻烦带一下房产证复印件吧，弄完合同，复印件您带走就行了”，孙孝敏：“你找好室友了吗？你搬进去了没？”“房产信息，我微信发给你就行。”冯志媚：“还没找好，上次有个人想租的，但是她需要看看跟房东签的正式合同”，“还没搬进去，这周日搬”，“好的，微信也可以”，孙孝敏：“对了，想问你一下，你是主卧室吧，我帮你找，人家总是问，主卧还是次卧。”冯志媚：“嗯嗯，我们住主卧，出租次卧”，孙孝敏：“我什么时间到说不好，如果我到了的话，再告诉你，你多长时间能到”，“还是把钥匙给你放在哪？”冯志媚：“房间的钥匙就放在屋里桌子上就行”，“您今天过来了吗”，孙孝敏：“去了大门钥匙放在门下饮料瓶方向。”“发个图片给你”，“用手轻轻的在门下边儿，就能摸到，别往里，别推进，里边去就不好摸”，“主卧钥匙试着了放下了，在白电视机柜上。那个锁槽，安的有点问题，你们可以往下弄一下。因为之前住的人，都没有用锁，这两个没人锁的，有住过一家人，也有住过两个闺蜜，还有两个同事，他们都不锁。”“小卧室都找不到，嗯，谁住就让他自己安把锁，自己更放心。”2018年12月16日，孙孝敏：“你看到门外的钥匙没有啊？门底下的钥匙，如果你看到了给我回复一下，我就把拍个图删掉。”冯志媚：“看到了，昨天晚上入住了”……冯志媚：“那您什么时候有空过来，我们签一份正式合同，押金到时转给您”，孙孝敏：“我给你签的就是正式的，如果你那边说你爱人单位需要什么东西，我完全可以配合。”冯志媚：“咱们当时说，半年付，押金不用交，而且签的合同上没有写上押金，如果交押金的话，咱们的合同需要写上这一条，或者重新拟一份。”2019年6月8日，孙孝敏：“你们继续住的话我要留出一间房，我们虽然常年大都在外地但回北京女儿不愿住父母一块，她要住那去一段时间。当然我留一间房租会酌减的。你们今天在吗？”2019年6月9日，冯志媚：“是因为拆迁房的事维权么？按之前交的房租，不含一个月押金的话，刚好已交的房租是到这个月15号，那就预定15号搬走吧。”孙孝敏：“计算方式都是提前一天结束。”“我们要是在房租到期几天前搬走的话，费用怎么算呢”，孙孝敏：“都是搬走时结算。”孙孝敏提交自来水缴费通知单、供热缴费通知单、用户热费结清证明、用户热费缴纳明细表、收据、微信聊天记录、照片、淘宝购物截屏等，证明孙孝敏交纳了取暖费，冯志媚、李杰居住期间，造成了房屋内设施和电器的损坏，孙孝敏扣除的费用不足以弥补维修费用。冯志媚、李杰不认可屋内设施系冯志媚、李杰损坏的，不同意扣除物品损坏费用；取暖费双方未约定由冯志媚、李杰负担，故不同意支付。上述事实，有《私有住宅租赁协议》、微信聊天记录、自来水缴费通知单、供热缴费通知单、用户热费结清证明、用户热费缴纳明细表、收据、微信聊天记录、照片、淘宝购物截屏、视频等，以及当事人当庭陈述等证据材料，在案佐证。一审法院认为：《私有住宅租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行各自义务。根据双方合同约定，租赁期限自2018年12月至2019年6月，未明确起租日和到期日。根据双方的微信聊天记录内容可以看出，虽然孙孝敏于2018年12月7日将涉案房屋的钥匙交给了冯志媚、李杰，但起租日应从冯志媚、李杰搬入涉案房屋时开始起算，故孙孝敏要求扣除9天房屋的抗辩意见，法院不予支持。冯志媚、李杰2018年12月15日起租，按整租六个月计算，租期应于2019年6月14日到期。但结合聊天内容，双方于2019年6月15日进行交接，故冯志媚、李杰应当向孙孝敏支付当日的房租。关于供暖费问题，双方合同中虽然约定房屋租金不包含其他设施使用的其他应缴费用，但并未明确供暖费由冯志媚、李杰负担。且即使涉案房屋不出租给冯志媚、李杰，也会产生供暖费和物业费，这与水电费、燃气费和网络费用不同，故孙孝敏主张冯志媚、李杰实际使用了涉案房屋故应当承担租赁期间供暖费的抗辩意见，缺乏事实和法律依据，法院不予采信。关于室内设施损坏的问题，孙孝敏提交的照片不足以证明其主张的所有物品损坏均系冯志媚、李杰所造成的，但根据冯志媚、李杰提交的视频，在房屋交接时，孙孝敏确实提出屋内设施损坏的问题，并要求扣除200元，故法院对物品损坏的事实予以确认，酌定物品损坏费用为200元。关于误工费，冯志媚、李杰均未向法庭提交误工损失的证据，法院对此项诉讼请求不予支持。据此，一审法院于2019年11月判决：一、孙孝敏于判决生效后七日内向冯志媚、李杰退还三千三百九十三元；二、驳回冯志媚、李杰的其他诉讼请求。一审案件受理费25元，由孙孝敏负担（于判决生效后七日内交纳）。本院二审经审理查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为：综合双方诉辩主张及证据，本案二审的争议焦点主要在于涉案房屋起租日的确定及供暖费、物业费、室内设施损坏费用的负担问题。关于起租日，根据双方所签涉案房屋租赁合同约定，合同期限是2018年12月至2019年6月，未体现出具体的起租日期，现双方就此产生争议，冯志媚、李杰主张双方协商一致确定起租日是2018年12月15日，即实际入住之日；孙孝敏主张2018年12月7日交付房屋钥匙及租金，即应起算租期。就此问题，本院认为，起租日应根据双方签约时的真实意思表示确定，由于双方并未在合同中对此予以明确，需结合本案其他证据综合判断。根据已经查明的事实，虽然双方签订合同及交纳房租的时间是2018年12月7日，即孙孝敏主张的起租时间，但综合双方沟通及实际履行情况来看，双方多次就12月15日这一入住时间进行协商，李杰、冯志媚于2018年12月7日与孙孝敏沟通时表示可以“提前交钱”，结合双方于2019年6月9日协商房租到期日的相关内容等，难以推定李杰、冯志媚存在支付租金当日即起算租金的意思表示，原审法院认定租金应当从李杰、冯志媚实际入住之日开始计算，更符合案件实际。关于物业费、供暖费的负担问题，孙孝敏以相关物业管理规定、北京市供热采暖管理办法，以及涉案租赁合同中在租金后面写明“不含居住期间室内设施使用的其它应缴费用”为由，主张供暖费应当由冯志媚、李杰负担，本院认为，经审查本案证据，难以证明双方曾就物业费、供暖费由承租人负担有明确约定，原审法院结合实际情况对孙孝敏的该项主张未予支持，并无不当。关于室内设施损坏问题，原审法院结合双方主张及房屋交接事实酌予确定200元，数额合理，本院予以维持。综上所述，孙孝敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由孙孝敏负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  杨 夏二〇二〇年四月二十日法官助理  史晓霞法官助理  李宝霞