湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终794号上诉人（原审原告）：湖南超凡计量自动化科技有限公司。住所地：湖南省长沙经济技术开发区新安路1号。法定代表人苏志峰，董事长兼总经理。委托代理人伍小鹏，湖南纲维律师事务所律师。委托代理人雷丰铭，湖南纲维律师事务所律师。上诉人（原审被告）：湖南一品佳餐饮管理有限公司。住所地：湖南省宁乡经济技术开发区三环东路8号。法定代表人戴鹏，董事长。委托代理人罗德，国浩律师（长沙）事务所律师。委托代理人唐霞，国浩律师（长沙）事务所律师。上诉人湖南超凡计量自动化科技有限公司（以下简称超凡公司）与上诉人湖南一品佳餐饮管理有限公司（以下简称一品佳公司）房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服湖南省长沙县人民法院（2018）湘0121民初5901号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人超凡公司的上诉请求：1、请求判令一品佳公司在原审判决第一项的基础上向超凡公司增加支付厂房复原修缮费用669498元；2、请求判令一品佳公司在原审判决第二项的基础上向超凡公司增加赔偿损失396119.32元；3、维持一审判决的第三项；4、本案一、二审诉讼费由一品佳公司承担。事实和理由：一、原审判决认定的鉴定意见书中遗漏了部分拆除项和新建项，厂房复原修缮费用应予增加669498元；二、2个月的厂房复原期间应从一审判决实际送达超凡公司之日起计算，即厂房修复完毕之日应认定为2019年12月16日；三、原审判决参照双方签订的《厂房续租合同》所约定的租金为标准计算超凡公司的损失，但是未按照合同约定将租金上涨6%，对未上调部分的损失应予以支持。上诉人一品佳公司答辩称：厂房的复原费用应当以实际发生的复原费用为准，一审鉴定中的复原费用因实际并未发生，因此不应当得到支持。一品佳公司已将租赁物交还给超凡公司，未继续占用租赁物，所以一品佳公司不应当向超凡公司支付房屋闲置损失，超凡公司按照租赁合同约定的租金上涨标准要求增加赔偿损失没有合同依据以及法律依据，双方的租赁关系终止后，权利义务不应当按照合同来确定。超凡公司在合同到期后能否将租赁物对外再次出租是按照市场行情来的，故其实际损失不是必然发生。一品佳公司已向超凡公司交还租赁物，其拒绝拖延另行出租，将租赁物闲置，由此产生的闲置费用和损失应由超凡公司承担。上诉人一品佳公司的上诉请求：判令撤销原一审判决第一项、第二项、第三项判决内容，改判一品佳公司支付修复还原费用237715.2元。事实与理由：一、截止2018年7月15日，因双方租赁关系产生的一切租金等相关费用，一品佳公司均已向超凡公司支付完毕；二、一品佳公司改变的装饰装修部分仅限于四处，所要恢复的地方也只有四处；三、超凡公司要求一品佳公司按照房屋新建当年（14年前）的标准进行修复，于法无据。如果出租方认为自己出租的房屋十年如一日，未有任何损坏，理应承担举证责任；四、本案中的押金，是用来作为恢复原状的用途的，适用多退少补的处分原则；五、租赁期满后，出租方索赔的要求仅限于恢复原状的直接费用、公证费、鉴定费、合理复原期间的租金损失。出租方不再具有要求未到期租金损失的权利，因为客观上租赁已经到期，不再存在未到期租金的情形；六、出租人既不准许承租人进场复原，又不自行修复，其扩大损失理由自行承担；七、承租期外的物业费，不属于损失，不应当由承租人承担；八、一品佳公司未违约，不应承担违约责任。即使要考虑违约金，违约金的计算标准不能以195833.33元/15天计算，因为该金额中包含租金、违约金、税金等费用，不仅限于租金，应以163038元/月确定；九、关于修复费用的问题。鉴定结论单列的三项1号厂房2楼墙体拆除、保温板外运、水电拆除及修复共计586292.1元应当剔除。此外，湖南中大勘测设计确究院出具的电子一厂、二厂施工图不能作为鉴定依据；水电拆除及修复费用标准过高，租赁物及附属设施设备绝大部分包括线路、灯具、电箱等都能正常使用，复原工程应以修复为主；施工工期过长，应以1个月为宜；超凡公司1、2号厂房及附属建筑部分项目，无需复原修缮，部分复原修缮费用过高。超凡公司辩称：一、涉案厂房的具体修复费用、修复期间及修复标准应参考鉴定报告予以认定；二、租赁物前期装修施工是由一品佳公司进行的，其无法提交装修图纸证明租赁物交付时的现状，鉴定机构以超凡公司提交的电子一厂及二厂施工图作为复原标准是完全正确的；三、修复厂房是一品佳公司应履行的合同义务，因一品佳公司在约定期间拒绝修复厂房，根据合同约定涉案厂房修复费用应当由一品佳公司承担；四、一品佳公司因未恢复原状及非法占用租赁物的违约行为，给超凡公司造成了重大损失，该项损失既包括厂房复原费用的直接损失，也包括房屋空置期间超凡公司可获取的租金损失及物业管理费等间接损失，对此一品佳公司均应当予以赔偿；五、一品佳公司称超凡公司拒绝其场修复的理由不能成立，超凡公司一直向法院申请要求尽快启动鉴定程序确定复原厂房费用以尽早进场复原防止损失的扩大，反而是一品佳公司恶意提出管辖异议导致该案审理期间延长导致损失扩大。超凡公司的一审诉讼请求：1、请求判令一品佳公司支付超凡公司厂房复原修缮费用1626518.36元（工程造价鉴定意见书确认金额1490096.36元加上鉴定意见书遗漏项669498元，减去一品佳公司支付超凡公司的房租押金413076元和装修押金120000元）”2、请求判令一品佳公司赔偿因其违约行为给超凡公司造成的损失6371111元（参照双方2018年6月30日签订的协议书所约定的13055.555元／天计算，从履约期间届满之日2018年7月16日计至厂房修复完毕之日2019年11月16日（含2个月的厂房复原期间，共计488天）；3、请求判令一品佳公司赔偿超凡公司物业费损失91110.24元（物业费以每月1.17元／平方米，租赁物面积4867平方米，共计5694.39元／月为标准，从履约期间届满之日2018年7月16日到厂房修复完毕之日2019年11月16日，共计16个月）4、一品佳公司承担本案的诉讼、评估费用及其他费用。一审法院认定事实如下：一、双方当事人无争议的事实1、2014年5月26日超凡公司（甲方）与一品佳公司（乙方）签订一份《厂房租赁合同》，合同约定：“房屋概况:甲方保证向乙方出租的房屋系本人拥有完全所有权和使用权，乙方确保了解该房屋全貌，并以现状为准。房屋出租概况：甲方出租给乙方的房屋坐落于长沙经济技术开发区新安路1号（超凡计量自动化科技有限公司）电子1号厂房贰层楼（第1、2层）每层楼房建筑面积1118平方米，共计2236平方米，承租面积为2236平方米，第一层房租单价为32元／平方米，第二层房租单价为25元／平方米；甲方出租给乙方的房屋坐落于长沙经济技术开发区新安路1号（超凡计量自动化科技有限公司）的办公楼一楼东面，承租面积160平方米，房租单价为32元／平方米；租赁期限、用途：合同租赁期为3年，每12个月为一个租赁年度，自免租期结束次日开始起算，租金至经营满3年止，乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为净菜加工使用；免租期：甲乙双方签订租房合同之日起36天作为免租期，免租期内不计租金及物业服务费，但水电等能源由乙方自行承担。租金及支付方式：该房屋自2014年7月1日至2015年6月30日每月租金为68846元；该房屋自2015年7月1日至2016年6月30日每月租金为72976元；该房屋自2016年7月1日至2017年6月30日每月租金为78814元；房屋租金支付：每季度提前5天预交纳（即本季度先交下季度租金再使用），租金支付到以下账号：户名：苏志峰开户银行：民生银行长沙分行营业部账号：31×××69，甲方收款后提供给乙方收款收据，双方约定甲方向乙方提供发票时，所需交纳的税款由乙方承担。押金及房租交纳：乙方须交3个月的房租作为押金，以保障甲方财产安全，如因乙方原因导致合同不能执行，押金不予退还，合同期满，乙方不再续租，甲方验收房屋无异议后，则应全额退还押金；乙方交纳以下费用：乙方应按时交纳自行负担的费用，如网络费、电话费等，由乙方承担正常生活之需要的费用，按实际使用数额计算使用总金额（水费：2.2元／立方，电费：1.5元／度，物业管理费2391元／月）。屋修缮与使用：乙方如进行装修需缴纳一定金额的装修押金（据乙方提供的装修图纸协商），租房期满，乙方按建筑原状恢复，则押金全额退还，如不能恢复的双方协商扣除一定金额赔偿，余款退还；在租赁期内，甲方应保证出租房屋的使用安全。该房屋及所属设施的维修责任除双方在本合同及补充条款约定外，均由甲方负责；甲方提出进行维修须提前15日书面通知乙方，乙方应积极协助配合；乙方向甲方提出维修请求后，甲方应及时提供维修服务；对乙方的装修装饰部分甲方不负有修缮的义务；乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施，如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即修复或经济赔偿；乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方书面同意后方可施工；租赁期满后或因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，甲方有权向乙方收取恢复工程实际发生的费用。房屋的转让与转租：……欲对房屋进行改建、装修、或增添设施，应征得甲方书面同意，并办理有关手续；对涉及到墙体、楼板、支撑立柱等承重构件的改动，增加房屋荷载，以及从事危及毗邻房屋和整栋房屋安全的活动，必须经房屋安全鉴定单位鉴定、批准，装修费用由乙方承担，乙方设计的装修方案应经甲方书面认可，未经甲方同意，乙方擅自装修的，甲方有权要求恢复原状，并可解除合同；……因使用不当或乙方的其他原因造成房屋或设施损坏，乙方负责赔偿或修复；乙方在交还房屋时，必须保障该房屋原有设施完好。合同的变更和解除：双方可以协商变更或终止本合同；甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同：（1）不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响居住的；（2）甲方未尽房屋修缮义务，严重影响居住的；（3）因甲方房屋所有权问题引发的纠纷；乙方有以下行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：（1）未经甲方书面同意，转租、转借租赁房屋；（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构；（3）损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的；（4）未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途；（5）利用房屋存放危险物品或进行违法活动；（6）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害；（7）拖欠房租。房屋交付及收的验收：甲方应保障租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够进行正常状态；验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出，当场难以检测判断的，应予15日内向相对方主张；乙方应于房屋租赁期限届满后，将承租房屋及附属设施、设备交还甲方；乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设备、设施的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用，对经同意留存的物品，甲方有权处置。甲方违约责任处理规定：甲方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付乙方本合同租金总额10%的违约金，甲方除应按约定支付违约金外，还应对超出违约金以外的损失进行赔偿；由于甲方怠于履行维修义务，或情况紧急，乙方组织维修的，甲方应支付乙方费用或折抵租金，但乙方应提供有效凭证；甲方违反本合同约定，提前收回房屋的，应按合同总租金的10%向乙方支付违约金。乙方违约责任：租赁期间乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方应按合同总租金的10%向甲方支付违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。（1）未经甲方书面同意，转租、转借租赁房屋；（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构；（3）改变本合同约定的房屋租赁用途或利用房屋进行违法活动；（4）拖欠房租。在租赁期限内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按上述总额的2%支付甲方滞纳金；在租赁期限内，乙方甲方未经同意，中途擅自退租的，乙方应按合同总租金的10%向甲方支付违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，则乙方还应承担赔偿责任；乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的双倍支付滞纳金；租赁期满，乙方应如期交还该房屋，乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金2倍的滞纳金，乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。……争议解决：本合同项下发生的争议，由双方当事人协商或申请调解，协商或调解不成的，申请仲裁委员会仲裁”。2、2014年7月20日超凡公司（出租方）与一品佳公司（承租方）签订一份《装修补充协议》，该协议约定：“①因承租方需求，需对所租房屋进行装修，经双方协商承租方承诺必须在租赁合同到期将归还的承租物业恢复原貌。②由于承租方对所租物业修改较大，并且动到房屋的主体结构：打掉了位于房子西当头的四个厕所，承租方必须承诺所动之主体不能影响到房屋安全、不能影响到其他租户对房子的正常使用，如因此所发生的维修由承租方负责，若承租方未及时处理由出租方进行的修善费用，出租方有权向承租方提出赔要求。③因承租方对房屋主体的变动，出租方为保障合法权益，要求承租方提供装修图纸并支付装修押金人民币壹拾贰万元(￥120000.00)才能动工，否则出租方有权要求承租方停工或至合同解除。④合同期满或因其它原因合同不能履行，承租方将所租物业恢复原貌归还出租方，出租方验收确认后将押金退还承租方。⑤若承租方到期未履行协议，影响到出租方的合法权益，出租方可自行对房屋进行恢复，所发生费用从装修押金中扣除，若结算后有余款则退还承租方，若结算后装修押金不足以抵实际发生的费用，承租方还应负责赔偿；直至达到弥补全部损失为止”。3、2015年8月11日超凡公司（甲方）与一品佳公司（乙方）签订一份《厂房租赁合同补充合同》。合同约定：“房屋概况:甲方保证向乙方出租的房屋系本人拥有完全所有权和使用权，乙方确保了解该房屋全貌，并以现状为准。房屋法律概况：房屋所有权证书编号：长房权证星字第××号、房屋所有权证书上登记的房屋建筑面积1643.82平方米。房屋出租概况：合同为原合同的补充签订合同，合同租赁期参照大合同同步，年度递增参照大合同执行；甲方出租给乙方的房屋坐落于长沙经济技术开发区新安路1号（超凡计量自动化科技有限公司）的办公楼1楼西面，承租面积235平米，房租单价为34元／平米。租赁期限、用途：赁期限：合同租赁期为22个月，随大合同为一个租赁年度。2015年9月1日开始起算，租金至大合同所签的2017年6月30日（22个月）止；乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为办公使用；赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还；乙方如要求续租，则必须在租赁期满3个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，双方协商后重新签订租赁合同。租金及支付方式：该房屋自2015年9月1日至2016年6月30日每月租金为7990元；该房屋自2016年7月1日至2017年6月30日每月租金为8630元；租赁期间相关费用及押金：①押金及房租交纳：乙方须预交3个月的房租作为押金，以保障甲方财产安全，如因乙方原因导致合同不能执行，押金不予退还，合同期满，乙方不再续租，甲方验收房屋无异议后，则应全额退还押金。②乙方交纳以下费用：乙方应按时交纳自行负担的费用，如网络费、电话费等。由乙方承担正常生活之需要的费用，按实际使用数额计算使用总金额（水费：供水公司标准价格，电费：1.5元／度，物业管理费235元／月）。房屋租金支付、房屋修缮与使用、屋的转让与转租、合同的变更、解除与终止、房屋交付及收回的验收及争议的解决等条款的约定与原《厂房租赁合同》一致。4、2015年12月21日超凡公司（甲方）与一品佳公司（乙方）签订一份《厂房租赁合同》。合同约定：“房屋概况:甲方保证向乙方出租的房屋系本人拥有完全所有权和使用权，乙方确保了解该房屋全貌，并以现状为准。房屋法律概况：房屋所有权证书编号：长房权证星字第××号、房屋所有权证书上登记的房屋建筑面积3355.25平方米。房屋出租概况：甲方出租给乙方的房屋坐落于长沙经济技术开发区新安路1号（超凡计量自动化科技有限公司）电子1号厂房贰层楼（第1、2层）每层楼房建筑面积1118平方米，共计2236平方米，承租面积为2236平方米，第一层房租单价为31元／平方米，第二层房租单价为25元／平方米；赁期的第二年房屋单价在上年的基础上上涨6%。租赁期限、用途：合同租赁期为18个月，随原合同为一个租赁年度，2016年1月1日开始计算，租金至大合同所签的2017年6月30日止。乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为净菜加工使用。免租期：自甲乙双方签订租房合同之日起1个月（即2016年1月）作为免租期，免租期内不计租金及物业服务费，但水、电等能源费用由乙方自行承担，免租期结束后进入计租期；租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应将房屋恢复原状如期交还；乙方如要求续租，则必须在租赁期满3个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，双方协商后重新签订租赁合同。租金及支付方式：该房屋自2016年2月1日至2016年12月31日每月租金为62608元；该房屋自2017年7月1日至2017年6月30日每月租金为66366元；押金及房租交纳：乙方须交3个月的房租作为押金，以保障甲方财产安全，如因乙方原因导致合同不能执行，押金不予退还，合同期满，乙方不再续租，甲方验收房屋无异议后，则应全额退还押金；乙方交纳以下费用：乙方应按时交纳自行负担的费用，如网络费、电话费等，由乙方承担正常生活之需要的费用，按实际使用数额计算使用总金额（水费参照供水公司原价，电费1.5元／度，物业管理费2236元／月）。房屋租金支付、房屋修缮与使用、屋的转让与转租、合同的变更、解除与终止、甲方违约责任处理规定、乙方违约责任、房屋交付及收回的验收及争议的解决等条款的约定与原《厂房租赁合同》一致。5、2016年1月5日一品佳公司向超凡公司出具一份《承诺书》。该承诺书载明：“关于我公司在所租厂区自行建的700平临时棚做以下承诺：①承诺聘请专业公司搭建、修善维护，我公司对此负全部责任；②如因此受到消防、城建等有关部门处理，造成的损失由我公司负全部责任；③如因此棚造成的安全损失、损害由我公司负全部责任。”6、2016年11月8日一品佳公司向超凡公司出具一份《承诺书》，该承诺书载明：“我公司因工作需要在所租冻库一楼（长房权证星字第××号）北面开一扇门：①保证在不影响主体结构安全的情况下施工，如因此产生的安全事故由我公司负责；②租约到期后由我公司负责复原修缮：③保证门口及通道畅通，不停滞车辆、堆放物品；④保证门口及通道的卫生，垃圾及时清理；如以上来能做到，超凡公司有权追溯相应责任及采取强制措施封门望贵公司予以支持。”2017年2月10日谭雪龙在该承诺书上签名。7、2017年2月10日一品佳公司向超凡公司出具一份《承诺书》，该承诺书载明：“我公司因工作需要将一栋与二栋之间南丽花坛填平：①保证不侵占公共通道：②租约到期后由我公司负责复原修缮；③保证通道畅通，不停滞车辆、堆放物品；④保证门口及通道的卫生，垃圾及时清理；⑤租金按照70平米*10元，截止到2017年6月30日，共计2800元；如以上未能做到，超凡公司有权追溯相应责任及采取强制措施，望贵公司予以支持！”同日谭雪龙在该承诺书上签名。8、2017年4月18日超凡公司（出租方）与一品佳公司（承租方）签订一份《厂房续租合同》。该合同约定：①续租和期限为壹年，具体时间为：自2017年7月1日至2018年6月30日止；②续租面积共计4867平方米（生产产区1118平方米＊4层；办公楼395平方米）价格延续原合同条款的约定：在上1年的基础上上浮6%，上浮后每月租金为163038元；③物业管理费、水费、电费等其他费用按原合同执行：即物业费1元／平方米；电费1.5元／度；水费自来水公司平价收取；④附加面积210平方米（煤气房20平米），（花坛70平米），（通道120平米），仍为原单价每平方米10元，维持不变，每月租金为2100元；⑤房屋租金支付：每季度提前5个工作日预交纳（即本季度先交下季度租金再使用），租金支付到以下账号：户名：苏志峰开户银行：长沙银行电广支行账号：62×××33，甲方收款后提供给乙方收款收据，所需开具发票所产生的税款由乙方承担；⑥本续租合同其他条款仍按《租赁合同》上的条款执行并保持不变，原《租赁合同》是本续租合同不可分割部分，作为附件与本续租合同具有同等法律效力，原租赁合同共有三份，见附件1（租赁合同关于长房权证星字××号，电子1号厂房二层第1、2层和办公楼东面160平方米）、附件2（厂房租赁合同补充合同关于办公楼1楼西面235平米）、附件3（厂房租赁合同长房权证星字××号电子2号厂房二层第1、2层）。9、2017年6月30日超凡公司、一品佳公司签订一份《协商开票事宜确认合同》。合同载明：“出租、承租双方参照《房屋租赁合同》和协商函件（见附件1）的各条款，对：2017年4月18日所签的《房屋租赁合同》中房租、水、电：物管费的开票及税费承担事宜进行补充。现经双方友好协商，平等自愿的原则下，达成以下合同内容：①每季度房租含税价；（含附加房租）总计为人民币587500元（算公式：2230000/4+120540.5/4协商后取整数，对于年底多出834元不再做处理），提供税票是11%的增值税专用发票。②电费按照含税价1.6元/度；水费按照含税价4.3元／吨；物业管理费按照1.17元／平方米／月收取，提供税票是17%的增值税发票。③由于房租是预付款，所以每个季度款项到后，次日出租假日顺延，务必将发票送达承租方，为方便双方操作，请承租方遵守合同之约定，提前5个工作日汇款。10、2017年12月30日一品佳公司向超凡公司支付租金710891.31元。11、2018年3月30日一品佳公司向超凡公司出具一份《厂房退租告知函》。该函件载明：“本公司在2017年7月1日向您公司厂租赁位于长沙经济技术开发区新安路1号厂房至2018年6月30日止。因我司经营发展需要，公司将搬迁至新址。现以书面形式向您公司提出解除租赁合同。公司将会在2018年7月1日前搬空我司财物，移交贵公司。其他未尽事宜，双方协商处理”。12、2018年3月31日一品佳公司向超凡公司支付房租、物管费及水电费710891.31元。13、2018年4月20日超凡公司向一品佳公司出具一份《厂房退租回复函》。该函件载明：“我公司已于2018年4月3号收到您公司发来的《厂房退租告知函》，了解您公司因发展需求需搬迁新址，提出解除租赁合同，我公司对贵公司的发展表示祝贺，并祝贵公司生意兴隆！根据双方所签的《租赁合同》您公司需在2018年7月1日前，将所租房屋恢复至原貌，并移交我公司。因贵公司入驻时装修改动面积较大，恢复起来需要一定的时间，为保障我公司到期时继续出租的合法权益，烦请贵公司在收到此文件三天内提供《搬迂与恢复计划表》与我公司进行商讨，便于后面的执行与监督”！14、2018年6月14日湖南通程律师事务所受超凡公司委托向一品佳公司邮寄一份《律师催告函》。该函件载明：“2014年、2015年贵公司先后与超凡公司签订三份《厂房租赁合同》约定贵公司承租超凡公司所有的厂房两栋共四层及部分办公楼，赁期限至2017年6月30日。租赁期满后，双方又签订《厂房续租同》，将租赁期限延长至2018年6月30日。在承租期间，因贵公司对租售房屋进行改造、装修等（包括但不限于厂房地面整体垫高、墙体开洞、拆除卫生间及花坛、搭建临时建筑物等），双方又签订《装修补充协议》，以及贵公司主动写下《承诺书》。《厂房租赁合同》、《厂房续租合同》、《装修补充协议》中约定：租赁合同到期后贵公司应将所租物业恢复原貌归还，超凡公司验收确认后将押金退还贵公司；若贵公司未履行协议，影响到超凡公司合法权益的，超凡公司可自行对房屋进行恢复，所产生费用从装修押金中扣除，若结算后有余款则退还贵公司，若结算后装修押金不足以抵实际发生的费用，贵公司还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。上述协议还约定：租赁期满，贵公司应如期交还房屋。逾期归还，则每逾期一日应付原日租金2倍的滞纳金，还应承担逾期归还给超凡公司造成的损失。2018年4月3日，贵公司书面通知超凡公司，租赁期满后不再续租。4月20日，超凡公司书面回复：请贵公司于7月1日前将所且房屋恢复原貌，同时考虑贵公司装修改动较大，请贵公司提供《搬迁与恢复计划表》并与委托人商讨搬迁和恢复事宜。但时至今日，贵司既未提供《搬迁与恢复计划表》、未与委托人协商搬迁与恢复事宜，也还来开始对房屋破坏、改造的部分进行复原、修缮。本律师事务所希望贵公司能重视此事，本着诚实信用的原则，以业信誉为重，审慎对待，速派人与超凡公司协商所租物业复原修缮宜，以确保按期原状归还。如贵公司未能按合同约定归还，委托人授权本律师事务所通过诉讼方式解决此事，以维护其合法权益”。15、2018年6月28日一品佳公司与长沙雄翱装饰工程有限公司签订一份《超凡企业厂房复原合同》。合同约定在30个工作日内对超凡公司厂房进行复原，工程造价为780904元。16、2018年6月30日超凡公司（甲方）与一品佳公司（乙方）签订一份《协议书》。该协议书约定：乙方承租甲方厂房两栋（产权证书编号：长产权证星字第711047699、长产权证星字第711047698）共四层及办公楼。鉴于：因乙方不能在原租房合同约定日期2018年6月30日复原并交还房屋给甲方，乙方申请将租期延长至2018年7月15日，甲方不同意乙方延长房屋租赁期限。现甲、乙双方就厂房复原及乙方违约责任达成如下协议：一、甲乙双方协商一致，2018年7月1日至2018年7月15日期间含税费用195833.33元，乙方将上述款项于2018年7月2日前汇入甲方账户。期间的物业管理费、水费、电费等其他费用按原合同标准，以实际发生额另行支付，7月15日前付清。二、甲方不得再向乙方主张2018年7月1日至2018年7月15日期间的任何权利。三、2018年7月16日之后的违约责任乙方按原合同约定承担。四、2018年7月10日之前乙方必须向甲方出具厂房复原方案（包含但不限于原单位、复原费用、评估金额、质量标准、复原期限等），并就复原方案与甲方另行协商。17、2018年7月2日一品佳公司向超凡公司出具一份《请求准许我公司进行场地复原的工作联系函》。该函件载明：“我司与贵司签订的租赁合同到期后，按照合同约定和贵司要求，司已多次和贵司协商复原施工事宜，我司也曾请第三方施工人员到现场进行施工，但由于贵司的不配合，拆除和复原施工工作，进行到一半，就被贵司强行叫停。目前，复原工作一直未能取得重大实质性进展，施工处于停滞状态。为保障双方合法权益，我司书面致函贵司，请求贵司同意我方施工队伍立即进场复工。贵司不同意我司进场施工导致的损失扩大和不利的法律后果，以及相应的违约责任，将由贵司承担”。但超凡公司称并未收到该函件。18、2018年7月上旬，一品佳公司撤出相关机械设备，尚有部分保温板未运出,2018年7月1日至2018年7月15日期间的含税费用195833.33元支付完毕。19、2018年7月20日超凡公司向本院提起诉讼，提出上述诉讼请求。20、2018年8月23日一品佳公司向超凡公司出具一份《再次请求准许我公司进行场地复原的工作联系函》。该函件载明：“我司与贵司签订的租赁合同到期后，按照合同约定和贵司要求，我司已多次和贵司协商拆除和复原施工事宜，我司也曾请第三方施工人员到现场进行施工，但由于贵司的不配合，拆除和复原施工工作，进行到一半，就被贵司强行叫停。此后我司虽多次组织施工队伍准备进场，但由于贵司不同意，而一直未能取得实质性进展，甚至我司的基本设施设备，也未能全部撤出。为保障双方合法权益，我司现再次致函贵司，请求贵司同意我方施工队伍再次进场施工。贵司不同意我司进场施工导致的损失扩大和不利的法律后果，以及相关的违约责任，将由贵司承担。我司施工队伍窝工导致的损失，亦将会由贵司承担”。21、2018年9月9日超凡公司对上述函件进行复函，载明：“我司于2018年9月7日你公司《再次请求准许我公司进行场地复原的工作联系函》，邮件查询系统显示此份函件于2018年9月3日才发出，但该函件落款日期为2018年8月23日，该份函件落款日期显然认为故意人为故意提前了，现就该函件答复如下：“函件提到“函件中你司提到‘曾请求第三方施工人员到现场进行施工，但由于我司不配合，拆除和复原工作进行到一半就被我司强行叫停……’这是你司的单方陈述，没有任何事实依据。请问你司曾经何时安排人到现场施工？我司又如何的‘强行叫停’？对于你司这种颠倒黑白的叙述，让我司非常反感！实际上的情况是我司在2018年4月3日收到你司的《厂房退租告知函》，你司函件中承诺2018年7月1日前搬空你司财物并移交我司，随后我司于2018年4月20日对函件进行回复，并提示你司重视2018年7月1日之前将租赁物复原，此后又电话、短信多次提示，一直到6月14日也未见你司有任何复原租赁物的行动，我司又委托通程律师事务所向你司发出《律师催告函》希望以此得到你司对合同约定的重视，直至2018年6月28日你司才来函单方面要求要求将搬迁的日期推迟到2018年7月15日，考虑到你司经营需要，我司与你司2018年6月30日达成《协议》协议中又约定要求你司必须在2018年7月10日前就复原一事拿出具体方案与我司协商并确定，结果你司并未依约执行，此后我司又多次通知你司履行复原义务，你司拒不履行此义务并且未办理任何交接手续就离场，你司以实际行为表示不履行恢复原状的义务，我司仁至义尽，而你司在履行恢复原状义务的最后约定期限后仍无作为，我司无奈之下才诉讼至法院。2018年7月20日，我司收到你司委托匡浩律师事务所发来的《律师函》要求我司提供原工程图纸（由此可见，直到此时你司都没有做进场准备），而实际情况是原工程图纸已由你司工作人员陈立良2018年6月30日取走，我司委托律师就此情况对你司进行电话了回复，你司在明知复原图纸已经提交你司的情况下仍没有作出任何回应，由此我司只能认为你司故意找借口逃避责任。对于你司提到‘此后多次组织施工队伍准备进场，但由于我司不同意，而一直未能取得实质性进展，甚至你司的基本设备设施，也未能全部搬出……’这些是没有任何依据的单方陈述。事实是你司一走了之后，我司与你司多次联系，你司确相互推诿，置之不理。关于你司提到的‘基本设备设施，未能全部搬出……’我司不知你司把基本设备设施这么重要的物件留存在我司的用意何在？但我司在你司‘一走了之后’一直会保留原貌直至法院判决，对于你司的“基本设备设施”我们不会擅自拆除，敬请放心！总之，我司在合同约定期间多次催促你司按期恢复原状，但你司一直拒不履行合同义务，并且在6月30日双方签订的《协议书》你司作出承诺的情况下，一而再再而三的不遵守承诺。在我司提起诉讼后才提出要进场地复原，拒绝就造成我司前期损失一事进行商谈，明显缺乏诚意。更恶劣的是在《工作联系函》中歪曲事实，企图混淆视听。我司现已提出诉讼，你司又恶意提出管辖权异：来拖延诉讼，对此我司极为不理解，现在我司对你司已经缺乏基本信任。我司认为，就租赁合同产生的纠纷已交由人民法院审理，理应等待人民法院依法公正处理。并且希望你司不要再找理由拖延法院开庭时间，将损失继续扩大”。22、长沙县公安局新安派出所报警案件登记表载明：2018年9月10日17时许，一品佳公司员工郭小兵带工程队到一品佳公司处拆除所租厂房设备，恢复新安路1号超凡企业厂房原样，被门卫禁止入场，遂报警。2018年9月28日16时许，一品佳公司工作人员毛贻发因仓库租赁合同与超凡公司工作人员发生纠纷，遂报警。另查明，1、诉讼中，向本院申请对案涉租赁物及附属建筑复原修缮的工程造价进行鉴定，经2019年8月18日湖南华信求是工程造价咨询有限公司出具工程造价鉴定意见书，鉴定结论为：对位于长沙经济技术开发区厂房及其附属建筑等复原修缮所需费用为人民币壹佰肆拾玖万零玖拾陆元叁角（￥1490096.36元）。工期考虑到施工场地及施工现场情况为2个月。超凡公司为此用去鉴定费80000元。该鉴定意见书附说明：现场与湖南中大勘测设计研究院出具的电子一厂及二厂施工图基本一致。我司不能确定2014年原状。暂按湖南中大勘测设计研究院出具的电子一厂及二厂施工图计算，因无水电工程相关修复方案，因此将水电修复工程相关工作内容进行单列，水电工程修复费用由法院裁定。人工费已按湘建价【2019】130号文建安工程110元／日，装饰工程140元／日调整。1号厂房2楼墙体拆除相关工作内容进行单列。保温板考虑被申请方还可以再利用。因此将保温板垃圾外运工程量进行单列。2、诉讼中，超凡公司、一品佳公司协商一致并经本院同意，一品佳公司将部分保温板超凡公司处运出，超凡公司、一品佳公司对于上述鉴定意见中单列项目：保温板外运23443.98元一项，协商一致同意扣除10112.8元。二、双方当事人有争议的事实关于涉案房屋的恢复原状产生的费用、物业费损失及房屋空置租金损失问题。超凡公司认为，《厂房租赁合同》和《装修补充协议》均明确约定，一品佳公司在租赁期满后应当将租赁物恢复原状如期交付，存在严重违约行为，其应当承担厂房恢复原状所产生的费用、物业费损失及房屋空置租金损失。一品佳公司则认为，恢复原状费用过高，应以一品佳公司与长沙雄翱装饰工程有限公司签订的《超凡企业厂房复原合同》约定的工程造价780904元再抵扣押金为宜；承租期外的物业费不属于超凡公司损失，无须一品佳公司承担；房屋空置租金损失系超凡公司既不许超凡公司修复，其自己又不修复，该项扩大的损失应由超凡公司自行承担。一审法院认为：本案系超凡公司、一品佳公司租赁合同租期届满后因租赁物装饰装修拆除及所产生的费用负担及所产生的损失而引发的纠纷。依据超凡公司、一品佳公司提交的证据及本院查明的事实可以确定，原租赁合同期限届满后，2017年4月18日超凡公司、一品佳公司签订的《厂房续租合同》约定的租期为2017年7月1日至2018年6月30日。2018年3月20日一品佳公司发函以书面形式告知届时不再续租并搬迁新址,超凡公司2018年4月20日的回函也表明无异议,并告知因一品佳公司入驻时装修改动面积较大且在2018年7月1日前须将租赁物恢复至原状，要求一品佳公司在收到回函后三日内提供《搬迁与恢复计划表》，以便协商搬迁和恢复事宜。此后，从超凡公司委托律师于2018年6月14日向一品佳公司发出的《律师催告函》中可以确定，一品佳公司并未在此前向超凡公司提供《搬迁与恢复计划表》，并安排相关人员对部分装饰装修物进行拆除而被超凡公司制止，并要求一品佳公司速派员与超凡公司协商所租物业的复原修缮事宜。鉴于一品佳公司未能在2018年6月30日完成租赁物的复原，双方当事人于该日签订一份《协议书》，将租期延长至2018年7月15日，并约定在一品佳公司须在2018年7月10日前向超凡公司出具厂房复原方案并就复原方案与超凡公司协商。2018年6月28日一品佳公司虽与案外人签订了《超凡企业厂房复原合同》，但未在2018年6月30日双方签订的《协议书》提出并与超凡公司进行磋商，此后也未按协议提供复原方案。致使超凡公司于2018年7月20日向本院提起诉讼。本院受理后，在案件审理期间，一品佳公司未经本院许可安排工程人员进入超凡公司处欲进行拆除施工，超凡公司拒绝其进入施工，并无不妥。本院认为，案涉租赁合同履行期限届满后,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。依据双方签订的《装修补充协议》约定,一品佳公司应在期满或终止日之前,将租用场所恢复原样归还超凡公司。由于一品佳公司未按约定履行复原义务,致使超凡公司诉至本院，且一品佳公司在诉讼中管辖异议的提出及处理也导致审理期限的延长，涉案租赁物长时间空置,对此一品佳公司应承担相应的责任。一品佳公司辩称其之所以未能恢复原状系由于超凡公司阻挠所至,对此一品佳公司提供的均系本院立案受理后所形成的相关证据,且从超凡公司发往一品佳公司的函件及所签订《协议书》来看,一品佳公司未提交复原方案，履行恢复原状义务,故法院难以采信一品佳公司的该项辩称。从双方来往函件来看,超凡公司、一品佳公司对案涉合同履行期限届满前费用已结清,一品佳公司也于2018年7月上旬从涉案房屋内撤出了人员与物品,仅有部分保温板未撤出，双方仅存的争议即为涉案房屋的恢复原状产生的费用、物业费损失及房屋空置租金损失问题。关于湖南华信求是工程造价咨询有限公司出具工程造价鉴定意见书案涉租赁物复原修缮工程造价的鉴定结论，除抵扣保温板外运单项中超凡公司、一品佳公司已确认的10112.8元外，本院均予以采信。超凡公司主张的遗漏项及一品佳公司辩称对鉴定结论不予认可的主张，因缺乏相关依据，本院均不予以采信。关于超凡公司主张一品佳公司支付超凡公司厂房复原修缮费用1626518.36元（工程造价鉴定意见书确认金额1490096.36元加上鉴定意见书遗漏项669498元，减去一品佳公司支付超凡公司的房租押金413076元和装修押金120000元）的诉求。本院认为，依据案涉合同约定，一品佳公司撤离后未恢复原貌的，超凡公司可自行恢复，相关费用由一品佳公司负担，超凡公司交纳的押金共计533076元抵扣复原修缮费用并无不当，双方确认的保温板外运单项中10112.8元运费也应予以抵扣，故本院确认厂房复原修缮费用为946907.56元，其余部分本院不予以支持。关于超凡公司主张一品佳公司赔偿因其违约行为给超凡公司造成的损失6371111元[参照双方2018年6月30日签订的协议书所约定的13055.555元／天计算，从履约期间届满之日2018年7月16日计至厂房修复完毕之日2019年11月16日（含2个月的厂房复原期间，共计488天）]的诉求。本院认为，超凡公司主张的该项损失系房屋空置期间所造成的租金损失，该项损失系超凡公司客观存在的损失，该项损失应按照超凡公司、一品佳公司于2017年4月18日所签订的《厂房续租合同》约定租金163038元/月标准计算，本院认定该项损失为2434700.8元，超凡公司主张计算损失标准系2018年7月1日至2018年7月15日期间的相关费用特别约定，且一品佳公司已清付完毕，超凡公司主张以该标准计算后续损失，不符合本案的实际情况，本院不予以支持。关于超凡公司主张一品佳公司赔偿超凡公司物业费损失91110.24元（物业费以每月1.17元／平方米，租赁物面积4867平方米，共计5694.39元／月标准，从履约期间届满之日2018年7月16日到厂房修复完毕之日2019年11月16日，共计16个月）的诉求。本院认为，超凡公司主张的该项损失系房屋空置期间所造成的物业管理服务费损失，该项损失系超凡公司客观存在的损失，该项损失的计算标准符合双方的约定，主张并无不当，本院予以支持。一品佳公司辩称，承租期外的物业费不属于损失的主张，不符合本案客观实际，本院不予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，遂判决如下：一、湖南一品佳餐饮管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付湖南超凡计量自动化科技有限公司厂房复原修缮费用946907.56元；二、湖南一品佳餐饮管理有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿湖南超凡计量自动化科技有限公司租金损失2652084.8元;三、湖南一品佳餐饮管理有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿湖南超凡计量自动化科技有限公司物业管理服务费损失91110.24元;四、驳回湖南超凡计量自动化科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费68421元，减半收取34210.5元，财产保全费5000元，鉴定费80000元共计119210.5元，由湖南一品佳餐饮管理有限公司负担98160元，湖南超凡计量自动化科技有限公司负担21050.5元。本院经审理查明：2019年8月19日，湖南华信求是工程造价咨询有限公司作出的工程造价鉴定意见书的鉴定结论认为：超凡电子1、2号厂房及其附属建筑拆除工程造价为285040.47元，超凡电子1、2号厂房及其附属建筑修复工程造价为652389.33元，水电拆除及修复造价为552666.55元，造价合计1490096.36元。本院经审理查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。本院认为：一、关于房屋修复费用。1、一品佳公司因经营需要将超凡公司1、2号厂房及其附属建筑进行了改造，根据双方租赁合同约定，一品佳公司在租赁期结束后应对租赁厂房恢复原状，故一品佳公司对其加建、改造的建筑、设施等应予以拆除，本院对湖南华信求是工程造价咨询有限公司作出的工程造价鉴定意见书中1、2号厂房及其附属建筑拆除工程造价为285040.47元的鉴定结论予以采信；2、拆除后进行修复的造价部分，因湖南华信求是工程造价咨询有限公司系根据湖南中大勘测设计研究院出具的电子一厂及二厂施工图进行修复造价的评估，涉案厂房被修复后的状态是全新的，没有折旧，而事实上超凡公司的厂房的装饰装修在出租过程中的折旧是必然发生的，故按鉴定结论中的修复造价进行修复后的厂房的装饰装修是全新的状态，超凡公司是实际受益方，厂房的折旧部分即超凡公司的实际受益部分应从修复造价中剔除，本院酌定剔除比例为40%，一品佳公司应支付的1、2号厂房修复工程造价为652389.33×60%=391433.6元；3、水电拆除及修复的问题。虽一品佳公司对1、2号厂房进行水电改造，但将一品佳公司的水电改造全部拆除并进行修复并无证据证明其必要性，鉴定意见书中亦未对此项拆除及修复的必要性进行论证，故本院支持部分水电改造费用，酌定为鉴定结论中水电拆除及修复费用的50%，即552666.55×50%=276333.27元。以上造价合计952807.34元，扣除鉴定结论中保温板外运费用23443.98元，抵扣一品佳公司交内的押金533076元，一品佳公司还应支付复原费用合计396287.36元；4、关于超凡公司提出的鉴定意见书遗漏项669498元的上诉理由，因超凡公司未提交充分的证据予以证实，本院不予采信。二、关于损失问题。1、超凡公司认为空置期及复原期间房屋占用费应按双方租赁合同的约定进行上浮，本院认为双方租赁合同约定的租金上浮是双方合意的结果，但没有证据证明租金上浮是必然的，双方租赁合同到期后，没有租金上浮的一致意思表示，故原一审判决参照双方正常租赁合同即2018年6月30日签订的协议书约定的租金标准计算房屋空置期及复原期损失，于理于法有据，本院予以维持；2、一品佳公司认为厂房复原期间过长，但未提交充分的证据反驳该项鉴定结论，故本院对此上诉理由不予采信；3、一品佳公司认为空置期间不应计算至2019年9月16日，但从本案审理情况及一品佳公司与超凡公司磋商的相关证据来看，一品佳公司未积极采取有效措施对涉案厂房进行复原，存在违约，且考虑到本案进行了鉴定，需要保存现场，厂房空置期客观存在，故原一审判决认为空置期的租金损失由超凡公司承担并无明显不当，本院予以维持；4、超凡公司认为厂房复原期间应从一审判决实际送达超凡公司之日计算，经查，超凡公司在鉴定结论出来后就可以开始着手开始厂房修复，原一审判决给于合理准备时间，自2019年9月16日开始计算厂房复原期间并无明显不当，本院对超凡公司的该项上诉理由不予采信。三、关于物业费问题。厂房空置期间及复原期间的物业管理服务费是客观存在且必然发生的，一品佳公司作为违约方应对该项直接损失进行赔付，本院对一品佳公司的该项上诉理由不予采信。综上，原一审判决认定事实略有不当，一品佳公司的部分上诉理由成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙县人民法院（2018）湘0121民初5901号民事判决书第四项；二、维持湖南省长沙县人民法院（2018）湘0121民初5901号民事判决书第二项、第三项；三、变更湖南省长沙县人民法院（2018）湘0121民初5901号民事判决书第一项为：“湖南一品佳餐饮管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付湖南超凡计量自动化科技有限公司厂房复原修缮费用396287.36元；”四、驳回湖南超凡计量自动化科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费68421元，减半收取34210.5元，财产保全费5000元，鉴定费80000元，二审案件受理费50711.32元，合计169921.82元，由湖南一品佳餐饮管理有限公司负担134480.82元，由湖南超凡计量自动化科技有限公司负担35441元。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 易伟玲审判员 金新贵二〇二〇年四月二十日书记员 毛 韧附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。