海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2020）琼02民终273号上诉人（原审被告）：海南金海南华物业服务有限公司（统一社会信用代码91460200MA5RDC805C），住所地三亚市崖州区南山花园二期一层2号商铺。法定代表人：郑洪生，该公司总经理。委托诉讼代理人：魏国民，该公司员工。被上诉人（原审原告）：林某1，女，(公民身份号码×××)，汉族，住黑龙江省哈尔滨市香坊区。法定代理人：丁某，女，1973年3月23日出生（公民身份号码×××），汉族，住址同上,系林某1母亲。委托诉讼代理人：林某2，男，1939年11月7日出生(公民身份号码×××)，汉族，户籍地哈尔滨市松北区，现住三亚市，系林某1祖父。上诉人海南金海南华物业服务有限公司（以下简称金海南华公司）因与被上诉人林某1物业服务合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2019）琼0271民初8758号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。金海南华公司上诉请求：一、撤销一审判决，驳回林某1的诉讼请求；二、诉讼费用由林某1承担。事实与理由：一、一审法院依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条支持林某1的诉讼请求错误。首先，上诉人是在2016年10月进驻涉案小区的，当时是前期物业要撤离，上诉人与业主的事实物业服务合同也是自此开始的，在此前此后期间，涉案小区实际物业服务费的收费标准一直按1.5元收取，上诉人没有提高收费标准，上诉人的行为避免了涉案小区被弃管，维护了广大业主的权益，得到大多数业主的支持，这从日后1700多户同上诉人签订物业管理协议这一事实也可以看出（这对于一个常住人口奇少的侯鸟型小区已实属不易，一审法院不考虑海南特区的特殊情况势必脱离了以事实为依据的司法原则)。其次，林某1分别于2017年1月10日及2018年12月24日两次交付物业费用，这是其用交费的行为对双方之间事实上的物业收费标准的确认，此后林某1只有在上诉人的服务有瑕疵时才拥有要求降低物业服务收费标准的权利。二、物业服务合同是一种特殊合同，包含有众多的公共区域服务内容，不能完全等同于一对一的普通服务合同，一审法院简单粗暴的错误认定势必造成严重后果。第一、由于上诉人已与众多业主签订物业管理协议，上诉人势必按1.5元标准去服务业主，但林某1仅按1元标准交纳物业费却能享受超高标准,造成事实上的不公平。长此以往，会引发更多不明真相业主的效仿，必将损害其他业主的合法权利。第二、涉案小区己建成10年，2015年6月以前小区公共设备维修的地方少，而且大的设备不需要维修，小区目前很多地方如：2019年电梯维护和保养费40多万元(有帐可查），上下水管道、电路等维修费约50万元（有帐可查）。如果物业费按10年前的价格，和现在物价、人员工资不相匹配，物业工作无法开展，小区闹事引起一系列社会问题，现在的物业无法再管理下去，上诉人只能弃管涉案小区，会因此增加太多不稳定因素，影响社会和谐。林某1辩称，一、2015年初开始小区物业费私下由每平方米1元提高到1.5元，广大业主不断向价格主管部门反映，三亚市崖州区发展改革局（以下简称崖州发改局）于4月23日以崖州发改（2015)52号文件下达整改通知，责令2015年5月7日前整改完毕，当时的物业一直顶着不办。到2016年金海南华公司进入小区，金海南华公司与海南富南物业有限公司三亚分公司（以下简称富南三亚分公司）同属房地产公司派驻的前期物业，崖州发改局的文件不仅对富南三亚分公司起作用，对金海南华公司同样起作用。崖州发改局又多次约谈金海南华公司，令其改正，将物业费恢复到1元，金海南华公司还是顶着不办。金海南华公司称按1.5元收费避免了小区物业弃管，维护了广大业主的权益，得到广大业主支持，按其意思如果不按1.5元收费他不会来，他来了就成了救世主。我们广大业主这些年深感他不是救世主，而是丧门星，给我们带来无数苦痛（有另案）。至今谁也没有见到1700多户所签协议。金海南华公司教训法官“不考虑海南特区的特殊情况，势必脱离以事实为依据的司法原则”，不是海南特殊，而是金海南华公司特殊。二、金海南华公司称林某1如果不承认这个标准就不应该交物业费，交这两次物业费用就是认可了。请你们不要忘记，这两次都是被断我家烟火，不卖给电而逼出来的。也是我们敬畏法律，没有法律最后决断，只能忍气吞声违心先按1.5元把费用交上。三、金海南华公司制造所谓“物业服务合同不同一般的特殊合同”的新法条，不断强调已与众多业主签订物业管理协议，他收取1.5元物业费，必然按其标准服务，而林某1仅按1元的标准交费，享受超标准服务，其用意是挑拨其他业主反对林某1。四、金海南华公司罗列一些维修费用支出（谁都知道维修费有专项资金)，又吐出人员工资、物品涨价的苦衷，企图软化业主。他们知道不管花多少钱都不能成为违规收费的理由，所以还是使用硬招恐吓一下“造势者”。还说如果物业按10年前的价格收，会增加社会不稳定因素。小区确实出现了不安定因素，不是别的原因,而是金海南华公司违法乱纪，侵吞广大业主财物，不好好服务打压业主引起的。综上，请求驳回上诉，维持原判。林某1向一审法院起诉请求：一、判令金海南华公司恢复2015年5月以前每平方米l元物业费标准，并退回已经多收缴的物业费918.6元（庭审中林某1将该项金额由原主张的840元变更为918.6元）;二、金海南华公司承担案件受理费和诉讼费。一审法院认定事实：2010年1月22日林某1与海南晟天旭房地产开发有限公司签订合同，林某1购买三亚市崖州区南山花园雅福阁一单元803号房，面积55.68平方米，其中约定前期物业管理费每平方米1元。随后海南晟天旭房地产开发有限公司将物业委托给富南三亚分公司管理。金海南华公司于2016年10月接替富南三亚分公司成为南山花园小区物业管理方管理至今，南山花园小区未成立业主委员会。2015年4月23日，崖州发改局作出崖州发改[2015]52号限期整改通知书，认定富南三亚分公司南山花园物业中心于2015年1月1日起擅自将物业费收费标准从1元/平方米提高到1.5元/平方米，且未向价格主管部门备案，未向业主公示物业费收费项目和收费标准以及未与业主签订《前期物业管理服务协议》，责令富南三亚分公司南山花园物业中心按1元/平方米的标准收取物业费，并向市价格主管部门进行备案。自2015年6月1日起，富南三亚分公司未经业主代表大会讨论通过，将南山花园小区物业费从1元/平方米提高到1.5元/平方米，且未向价格主管部门备案，金海南华公司接替富南三亚分公司入驻南山花园小区后继续延续这一收费政策。2017年1月1日，林某1向金海南华公司按照1.5元/平方米标准缴纳2015年6月1日至2016年12月31日期间的物业费1587元。2018年12月24日，林某1向金海南华公司按照1.5元/平方米标准缴纳2017年1月1日至2017年12月31日期间的物业费1002元。林某1未向金海南华公司支付2017年12月31日之后的物业管理费。林某1至今尚未与金海南华公司签订书面物业服务合同，该小区共有3600多户业主，有部分业主与金海南华公司签订物业管理协议，约定住宅房屋物业管理费用按建筑面积每月每平方米1.5元收取。一审法院认为，物业服务收费应遵循合理、公开原则，并在物业服务合同中约定。本案中，虽然金海南华公司与部分业主（金海南华公司主张为1700户）签订按1.5元标准收取物业费用物业管理协议，但该小区业主为3600多户。金海南华公司按1.5元/平方米收取物业费并未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，且未与林某1签订变更收费标准的物业服务合同，单方提高物业服务收费标准收取了林某1的物业费，违反了《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十二条第一款的规定，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持”的规定，林某1主张金海南华公司退还已多收取的物业服务费与查明的事实和法律相符，予以支持。2015年6月1日至2017年12月31日，林某1应支付物业费为1元/平方米×55.68平方米×30月=1670.4元，实际上林某1已向金海南华公司支付物业费2589元，故金海南华公司应退还的费用是918.6元（2589元-1670.4元）。金海南华公司举证的《海南省物价局海南省住房和城乡建设厅关于放开非保障性住房物业服务价格及有关问题的通知》，该文件虽有决定放开非保障性住房物业服务价格的内容，但并不能当然约束调整林某1应向金海南华公司交纳的物业费调整为1.5元/平方米。从2018年1月1日起林某1应向金海南华公司支付的物业费亦应按照1元/平方米的标准交纳，直至双方协商调整变更收费标准或经法定程序调整变更时止。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、金海南华公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内退还林某1物业费918.6元；二、林某1应向金海南华公司支付的物业费从2018年1月1日起亦应按照1元/平方米的标准交纳，直至双方协商调整变更收费标准或经法定程序调整变更收费标准时止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（林某1已预缴），由金海南华公司负担。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。本案中，金海南华公司按1.5元/平方米收取物业费未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，且未与林某1就新收费标准签订物业服务合同，其单方提高物业服务收费标准收取林某1的物业费没有依据，故林某1主张退回多收的物业费于法有据，应予支持。综上，金海南华公司的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由金海南华公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 尹合欢审判员李新建审 判 员 黎       金 二〇二〇年四月八日法官助理 林   小   妹 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；