浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0681民初10385号 原告：齐锐，男，1975年3月4日出生，汉族，住诸暨市。 委托诉讼代理人：楼依昊,浙江法校（诸暨）律师事务所律师。 被告：蒋明均，男，1975年1月8日出生，汉族，住诸暨市。 原告齐锐与被告蒋明均房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月19日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月26日公开开庭进行审理。原告齐锐及其委托诉讼代理人楼依昊与被告蒋明均到庭参加诉讼。审理中，原告齐锐申请对涉案商铺固定装修现值进行评估，本院委托诸暨广信资产评估有限公司进行评估。本院于2020年3月24日再次公开开庭进行审理。原告齐锐及其委托诉讼代理人楼依昊与被告蒋明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告齐锐向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方签订的《房屋/商铺租赁合同》；2.判令被告退还原告租赁费27500元，并支付按照年利率6%计算的自2018年8月11日起至款付清之日止的利息损失；3.判令被告退还租赁保证金5000元；4.判令被告补偿原告房屋装修费8321.8元；5.判令被告赔偿原告因房屋渗漏造成的损失10000元。审理中，原告变更第一项诉讼请求为要求依法确认原、被告签订的合同于2019年4月28日解除，变更第四项诉讼请求为要求被告赔偿原告房屋装修损失为8943元，撤回第五项诉讼请求。事实与理由：2017年8月12日，原、被告签订《房屋/商铺租赁合同》一份，合同约定由原告承租被告位于诸暨市西子公寓南区商铺，租赁期限自2017年8月12日至2020年8月11日，租金为第一年25000元，第二年27500元，第三年30500元，合同签订后原告如约向被告支付租赁保证金5000元以及第一年租金25000元。后于2018年8月11日原告按照约定向被告支付第二年租金27500元，被告收到上述费用后出具收据一份。后原告在房屋使用期间，房屋开始出现大面积漏水，遂要求被告维修，但被告多次维修，至今仍未修好。原告经营电器维修，但由于房屋严重漏水导致原告无法正常经营，并且大量漏水导致部分电器进水无法维修，给原告造成巨大经济损失。原告为维护自己合法权益，向法院提起诉讼。庭审中原告陈述原告于2019年4月28日向被告发出律师函，要求解除涉案商铺租赁合同。原告还陈述涉案商铺装修时没有发现漏水，在2017年9月2日发现漏水情况。 被告蒋明均答辩称：1.原告主张的不是事实，双方当时签订的是约定租期为三年的合同，第一年原告装修时就知道商铺漏水情况，第一年原告就完成了合约履行，第二年原告确认商铺漏水后但表示对其影响不大才付租金的。被告不同意解除合同，原告承租商铺时就知道漏水情况，商铺漏水对原告影响不大，原告以此为理由要求解除合同被告不予认可；2.原告提供的录音等证据中，也无法说明原告主张的事实；3.原告要求赔偿损失，希望原告可以拿出相应的证据；4.涉案合同与被告手上的合同有出入，双方于8月11日签订了合同，当时是傍晚，在海亮销售用的是格式合同，当时已经下班了，签订匆忙，当时原告确定要店铺的，于是在8月12日后又签订了一份合同，被告当时提出租金给付时间每年8月15日前，逾期违约，故订了两份合同。当时把之前的合同销毁了，但原告提出各种理由没有把前一份销毁，所以本次原告提供上来的是前面一份合同，且把日期进行了修改。被告认为这不是主要问题，主要问题是漏水是否影响了原告的经营；5.对原告的诉讼请求，要求按合同约定来，是原告提前解除合同，原告违约，租金和租赁保证金不同意返还，装修也没有经过被告的同意，房屋漏水损失原告也没有证据，如果原告有损失方面的证据被告会理赔。6.被告进行了多次维修，原告于2019年3月份提出解除合同后被告又再次对商铺进行了维修，现商铺已经不漏水。 原告齐锐对其起诉主张依法向本院提交下列证据： 1.《房屋/商铺租赁合同》一份，证明2017年8月12日，原、被告签订《房屋/商铺租赁合同》一份，约定由原告承租被告位于诸暨市西子公寓南区商铺并对租赁期限、租金等作出了约定的事实。被告质证认为，该份合同是由被告签字和捺印的合同，但系2019年8月11日草签的合同，原告把日期中的11日改成了12日，双方真实签订的合同是于8月12日签订的合同。 2.收据一份，证明原告已按约定向被告支付2018年至2019年租金27500元的事实。被告质证无异议。 3.清单一份、销货清单三份，证明原告为涉案商铺支出装修费用为8321.80元的事实。被告质证认为，对清单没有异议，但对金额的计算有异议，清单上8月20日有退砖14块每块6元合计84元没有减去。对销货清单有异议，原告装修商铺没有经过被告同意，也没有叫被告去看，无法确认装修时是否用到了这些材料和销货清单的真实性。 4.照片一份，证明租赁房屋严重漏水的事实。被告质证无异议。 5.录音材料一份，证明被告早已知晓房屋漏水，并且原告通知过被告，被告也多次进行维修的事实。被告质证认为，对真实性没有异议，但原告提供的书面录音材料是节选，不完整，且原告就住在西子公寓，商铺漏水情况原告在装修时就已经知道。 6.律师函一份，证明原告于2019年4月28日通知被告解除合同的事实。被告质证认为，收到律师函事实，是在2019年4月29日收到的，在原告发律师函后，被告给原告短信回复，认为原告律师函与实际不符，原告主张金额不明，另原告在使用商铺的前提下要求返还租金，不同意解除合同。 7.电视机照片一份二页，证明因房屋漏水损坏电器的事实（照片用手机拍摄，当庭提交法庭，一个电视机正面、一个电视机反面）。被告质证认为，从照片看不出电视机出什么问题，且原告系做电器维修，要求原告证明电视机是收到前进水的还是因商铺漏水造成电视机进水。 被告蒋明均向本院提交下列证据： 8.所具时间为8月12日《房屋/商铺租赁合同》一份，证明租金支付的时间，各档期年租金应在每年8月15日之前支付以及不按时支付视为违约的事实。原告质证认为，合同承租方是由原告签字捺印没有异议，但合同内容中第三条第2项“应前述租赁期限届满6个月向甲方提出”其中“6”更改为“前2”以及第五条的其他备注，是签订后由被告自行更改和添加的，原告不知情，对原告不产生约束力。 9.视频一份，2019年8月12日原告把钥匙交给被告，被告去收房拍了一段视频，看到店面里面都是污水，并把视频发给原告。证明原告在装修过程中管道堵塞了，导致房间里都是污水，原告把管道接错了，导致了下水管道阻塞污水流到了房间里面。原告质证认为，对证据三性均有异议，不能达到被告的证明目的，原告在装修过程中没有发生上述情况。 10.微信聊天记录一份，被告把视频发给原告后，被告与原告进行视频聊天，原告说他不是故意这么做的。原告质证对证据真实性无异议。 本院审理中出示根据原告申请委托诸暨广信资产评估有限公司评估作出的资产评估报告书一份、评估费发票一份。原、被告质证均无异议。 对上述证据，本院分析、认证如下：对原告提交的证据2、证据4、证据5、证据6，被告经质证对真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。被告提交的证据10，原告经质证无异议，本院确认为有效证据。证据11，双方均无异议，本院确认为有效证据。对原告提交的证据1、被告提交的证据8，本院认为，两份《房屋/商铺租赁合同》符合证据的形式要件，且内容除第三条第2项、第五条备注的内容及落款时间外，其余部分均相同，且原、被告双方均确认两份合同系本人签字捺印，双方有异议部分不影响本案相关事实认定，本院对两份证据均予以确认。证据3，本院认为，该份证据符合证据的形式要件，且能与证据11相互印证，可以证明原告为涉案商铺装修，该商铺固定装修现值8943元的事实。证据7，因原告已撤回第五项诉讼请求，对该份证据本院不作认定。证据9，因被告未提出相应的主张，本院对该证据不予认定。 本院经审理认定事实如下：2017年8月12日，原告齐锐与被告蒋明均签订《房屋/商铺租赁合同》，合同约定蒋明均将坐落于诸暨市西子公寓南区商铺出租给齐锐使用，商铺建筑面积共计约62平方，商铺使用性质商业电器；租赁期限共三年，自2017年8月12日起至2020年8月11日止；租金为第一年25000元，第二年27500元，第三年30500元；在本合同签订之后3个工作日内，乙方必须向甲方缴纳租赁保证金5000元整，直至租赁期满无息返还，如乙方中途毁约或提前解除合同则不予返还。合同签订后，原告依约支付第一年租金25000元，并对商铺进行装修。2017年9月2日，原告发现商铺有漏水情况，被告多次对商铺进行维修未果。2018年8月11日原告向被告支付第二年租金27500元。2019年4月28日，原告向被告发送律师函要求解除涉案商铺租赁合同，次日，被告收到律师函。后原告腾退涉案商铺并于2019年8月12日向被告交还商铺钥匙。原告对涉案商铺的固定装修现值经诸暨广信资产评估有限公司评估，于2020年3月13日作出评估结论：诸暨市西子公寓7-108-东商铺列入评估范围内的固定装修在评估基准日2020年1月7日的评估结果为人民币8943元整，该评估报告结果有效期为一年，自2020年1月7日至2021年1月6日。 本院认为：原告齐锐与被告蒋明均签订的房屋租赁合同，系当事人真实意思表示，内容未违反相关法律禁止性规定，应属合法有效，对当事人具有约束力。涉案商铺的漏水渗水情况确已严重影响原告作为商铺继续使用，根据合同法第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。现原告主张因商铺漏水无法继续使用为由已于2019年4月28日向被告提出解除合同，被告辩称其曾提出异议，但其未提交证据予以证明，对被告该辩称本院不予采纳。根据合同法第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十四条的规定主张解除合同，应当通知对方。合同通知到达对方时解除。原告律师函于2019年4月29日送达被告，本院确认租赁合同已经于2019年4月29日解除。根据合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故2019年4月29日后的租金被告应返还给原告。被告辩称房屋已实际使用，租金不予返还。本院认为，因原告于2019年8月12日向被告交还商铺钥匙，该时间前涉案商铺实际仍由原告控制占有，其应支付相当于租金数额的占有使用费用，但因房屋漏水，客观上已影响原告正常使用，故2019年4月29日至2019年8月12日期间的租金，本院酌情支持被告返还2000元，对于原告主张的利息损失请求，本院不予支持。合同约定“乙方须向甲方缴纳租赁保证金5000元整，直至租赁期满无息返还，如乙方中途违约或提前解除合同则不予返还”，是指乙方即原告中途无条件毁约或者无正当理由解除合同，现原告系行使法定解除权解除合同，故被告以此为由主张保证金不得退还，该项辩述不成立，本院不予采纳，被告应当退还保证金。承租人经出租人同意装饰装修，因出租人违约导致合同解除，承租人有权要求出人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值，虽然被告辩称其并未同意对商铺进行装修，但原告租赁商铺时即着手装修，被告未提出异议，可推定被告已经同意原告对商铺装修。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项规定，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。现房屋租赁合同因被告过错解除，原告主张被告赔偿涉案商铺固定装修现值8943元，于法有据，本院予以支持。 根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十六条、第二百一十一条、第二百二十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，判决如下： 一、确认原告齐锐与被告蒋明均之间签订的商铺租赁合同于2019年4月29日解除； 二、被告蒋明均退还原告齐锐租赁保证金5000元，租金2000元，合计7000元，款限于本判决生效之日起十五日内付清； 三、被告蒋明均补偿原告齐锐装修费8943元，款限于本判决生效之日起十五日内付清； 四、驳回原告齐锐的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费836元，减半收取418元，由原告齐锐负担258元，被告蒋明均负担160元，评估费2000元（原告齐锐预交），由原告齐锐负担200元，被告蒋明均负担1800元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  郦武亮 二〇二〇年四月二日 书记员  黄潮娜