文书内容河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫14民终142号上诉人（原审被告、申请执行人）：河南柘城农村商业银行股份有限公司（原柘城县农村信用合作联社），住所地河南省柘城县和谐大街与未来大道交叉口西北角，统一社会信用代码9141142400587724X2。法定代表人：吴月英，该公司董事长。委托诉讼代理人：孔祥明，河南卓衡律师事务所律师。被上诉人（原审原告、案外人）：王海峰，男，汉族，1977年8月7日出生，住河南省柘城县。委托诉讼代理人：孙计划，河南心诚律师事务所律师。被上诉人（原审第三人、被执行人）：河南英信房地产开发有限公司，住所地河南省郑州市金水区群办路9号2号楼201号，统一社会信用代码9141010057496559X1。法定代表人：毛伟，该公司经理。上诉人河南柘城农村商业银行股份有限公司（以下简称柘城农商行）因与被上诉人王海峰、河南英信房地产开发有限公司（以下简称英信公司）案外人执行异议之诉一案，不服河南省柘城县人民法院（2019）豫1424民初3859号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人柘城农商行的委托诉讼代理人孔祥明、被上诉人王海峰的委托诉讼代理人孙计划到庭参加了诉讼；被上诉人英信公司经本院合法传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。上诉人柘城农商行向本院提出上诉请求：一、撤销河南省柘城县人民法院（2019）豫1424民初3859号民事判决，维持该院作出的（2019）豫1424执异32号执行裁定书或发回重审；二、一、二审诉讼费用由王海峰、英信公司负担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.一审判决认定案涉房屋认购协议签订时间早于抵押权设定时间是错误的。2018年3月11日，王海峰与英信公司签订的案涉房屋认购协议书。而柘城农商行与英信公司办理案涉房屋抵押登记的时间是2015年12月31日，查封时间是2018年1月24日。所以，无论是案涉房屋的抵押时间或者查封时间都要早于王海峰购买案涉房屋的时间。在(2019)豫1424执异32号执行裁定书中对本案事实认定非常清楚。2.案涉商铺仍登记在英信公司名下，未转移房屋所有权，王海峰不享有物权，案涉商铺已被查封，英信公司陷入履行不能。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，王海峰只能依据房屋认购协议书主张英信公司违约，要求英信公司承担违约责任，解除合同、赔偿损失等，而不能排除柘城农商行对案涉商铺的强制执行。二、一审判决适用法律错误。认定事实的错误必然导致适用法律的错误。王海峰对案涉房屋不能排除强制执行。三、一审判决超过了法律规定的审理范围。本案为执行异议之诉,而一审判决书第一项判决了确权的内容，明显超出了法律规定的审理范围。被上诉人王海峰辩称：一、从王海峰一审中提供的（2019）豫1424执异32号执行裁定书及认购协议书、收据、现场照片看，王海峰与英信公司签订案涉房屋的认购协议书时间为2014年3月30日，自签订认购协议书之日起至2016年11月9日，王海峰支付了全部购房款677000元，而且案涉房屋已于2015年6月交付使用。柘城农商行申请法院查封案涉房屋的时间是2018年1月24日，显然查封时间在后。案涉房屋未能办理产权变更登记手续并非王海峰自身原因。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，王海峰对案涉房屋享有排除强制执行的民事权益。二、一审中，王海峰提出了确认权利的诉讼请求，一审判决作出确认权利的裁判并未超出王海峰的诉讼请求，且符合《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第二款的规定。综上所述，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人英信公司未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。被上诉人王海峰向一审法院起诉请求：1.确认柘城县未来大道南侧未来名城小区1号楼1单元3号商铺属于王海峰合法所有，立即解除对该商铺的查封、停止执行行为；2.诉讼费用由柘城农商行负担。一审法院认定事实：柘城农商行原为柘城县农村信用合作联社（2019年4月25日办理的企业名称变更登记手续）。柘城县宏达建材有限公司（以下简称宏达公司）因资金周转需要与柘城农商行签订15000000元的流动资金借款合同，期限12个月，自2015年12月31日起至2016年12月31日，英信公司分别以其名下的位于柘城县未来大道南侧未来名城小区1幢1-3层商铺、2幢1-3层商铺为该借款及利息、罚息等提供抵押担保，并与柘城农商行签订两份抵押合同。2015年12月31日在柘城县房地产管理局分别办理了柘城房他证2015字第20153038号（柘城县未来大道南侧未来名城小区1幢1-3层商铺，房产证号20××53）、柘城房他证2015字第20153039号（柘城县未来大道南侧未来名城小区2幢1-3层商铺，房产证号20××54号）抵押登记手续。2016年12月26日，宏达公司与柘城农商行签订上述借款的展期协议，展期期限为2016年12月31日至2017年10月27日，并重新签订流动资金借款合同，英信公司与柘城农商行重新签订一份抵押合同，并于2017年1月16日在柘城县房地产管理局就上述抵押物重新分别办理了柘城房他证2017字第20170040号、柘城房他证2017字第20170041号抵押登记手续（抵押期限为2015年12月30日至2017年10月30日）。在该院审理柘城农商行与宏达公司、英信公司、李波、范亚丽借款合同纠纷一案中，该院依柘城农商行提出的财产保全申请于2018年1月24日作出（2018）豫1424民初预118号民事裁定书，裁定查封了英信公司名下位于柘城县未来大道南侧未来名城小区1幢1-3层商铺（房产证号20××53）、2幢1-3层商铺（房产证号20××54号）的房产，查封期限为三年；该院于2018年4月26日作出（2018）豫1424民初660号民事判决书，判决：“一、被告柘城县宏达建材有限公司于判决生效后十日内偿还原告柘城县农村信用合作联社借款本金15000000元及利息；二、被告李波对上述借款本金及利息、罚息承担连带清偿责任；三、原告柘城县农村信用合作联社对被告河南英信房地产开发有限公司提供的抵押物（位于柘城县未来大道南侧未来名城小区1幢1-3层商铺和未来名城小区2幢1-3层商铺）拍卖或变卖、折价后所得价款在借款本金、利息、罚息享有优先受偿权”。该判决生效后，柘城农商行申请执行，在执行过程中，王海峰对被查封的执行标的（位于柘城县未来大道南侧未来名城小区1号楼1单元3号商铺）提出执行异议，该院于2019年5月20日作出（2019）豫1424执异32号执行裁定书，裁定驳回了王海峰的异议请求，王海峰不服该裁定提起执行异议之诉。另查明，2014年3月30日，王海峰与英信公司签订未来名城认购协议书，约定王海峰以677000元的价格购买未来名城1号楼1单元3号商铺，面积135.4平方米，单价5000元/平方米，另约定了付款方式以及其他权利义务等。王海峰于2014年3月30日通过转账方式支付购房款250000元，后于2014年4月1日、5月4日、6月6日通过转账方式分别支付购房款127000元、150000元、100000元，于2016年11月9日以现金方式支付购房款50000元，合计共支付购房款677000元，英信公司向王海峰分别出具购房款收据，英信公司于2015年6月将该商铺交付给王海峰使用。一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。具体到本案中，首先，王海峰与英信公司于2014年3月30日签订的未来名城认购协议书具有商品房买卖合同的主要内容，且英信公司已按照协议约定收取了购房款，依法应当将该协议认定为商品房买卖合同，由于该协议在英信公司将案涉商铺向柘城农商行抵押登记前和该院依柘城农商行申请而于2018年1月24日裁定查封前所签订，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。其次，由于案涉商铺的交付时间2015年6月，早于被查封时间，故王海峰在案涉商铺被查封前已实际合法占有该商铺。再次，王海峰已向英信公司支付了案涉商铺的全部价款677000元。最后，案涉商铺未办理过户登记系由于英信公司在将该商铺岀卖给王海峰后又将该商铺抵押给柘城农商行并办理了抵押登记手续以及英信公司存在的其他问题等原因，而非王海峰自身原因所致。综上，王海峰提供的证据能够证明其对案涉商铺享有足以排除强制执行的民事权益，故该院对王海峰要求停止执行案涉商铺的诉请予以支持。对柘城农商行提出的其系商铺的实际抵押权人、原判决已确认其对案涉商铺享有优先受偿权等意见，由于该意见不属于本案审查范畴，故该院对此不予审查。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第二条、第十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、第三百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：一、确认位于柘城县未来大道南侧未来名城小区1号楼1单元3号商铺归王海峰所有；二、不得执行柘城县未来大道南侧未来名城小区1号楼1单元3号商铺。案件受理费10570元，由柘城农商行负担。本院二审期间，各方当事人均未提供新的证据材料。本院经审理查明的事实除与一审法院认定事实相同外，另查明，王海峰自愿放弃确认案涉房屋归其所有的该部分诉讼请求。本院认为，本案的争议焦点是王海峰对诉争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第一，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。本案中，王海峰与英信公司签订的《未来名城认购协议书》约定了房屋的位置、单价、面积、付款方式、交房时间、违约责任等内容，因此，上述《未来名城认购协议书》依法应认定为商品房买卖合同。王海峰依约支付了全部购房款，由相应的银行转款凭证和英信公司出具的收据为证。第二，本案《未来名城认购协议书》签订的时间为2014年3月30日，案涉房屋办理抵押登记的时间为2015年12月31日，被查封的时间为2018年1月24日。因此，王海峰与英信公司签订《未来名城认购协议书》的时间早于案涉房屋办理抵押登记和查封的时间；英信公司将案涉商铺交付王海峰使用的时间亦早于查封时间。第三，案涉商铺于2015年12月31日被英信公司抵押给柘城农商行，客观上无法办理房屋权属过户登记手续，并非因为王海峰自身原因。第四，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”从上述规定看，本案中王海峰已全部支付了购房款，柘城农商行的抵押权依法不得对抗王海峰。第五，王海峰自愿放弃确认案涉房屋归其所有的该部分诉讼请求，系其对自身权利的处分，本院予以准许。鉴于此，一审判决第一项失去了基础，本院予以撤销。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条规定，判决如下：一、维持河南省柘城县人民法院（2019）豫1424民初3859号民事判决第二项，撤销第一项；二、驳回被上诉人王海峰本案中的其他诉讼请求。一审案件受理费10570元，由上诉人河南柘城农村商业银行股份有限公司负担；二审案件受理费10570元，由上诉人河南柘城农村商业银行股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  闫文超审判员  许长峰审判员  曹燚森二〇二〇年四月三十日            本件与原件核对无异      书记员  李登攀