四川省南江县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1922民初2934号 原告：何文满，男，汉族，生于1951年6月8日，户籍地四川省南江县，居民，现住南江县。 原告：李天英，女，汉族，生于1962年5月4日，户籍地四川省南江县，居民，现住南江县。 二原告共同委托诉讼代理人：何军，巴中市南江县正义法律服务所法律工作者。 被告:杨通贵，男，汉族，生于1970年2月15日，户籍地四川省南溪县，居民。 被告:任胜光，男，汉族，生于1979年4月18日，户籍地河北省邢台市桥东区，居民，现住四川省南江县。 委托诉讼代理人：杨薏琳，四川代智律师事务所律师。 被告:方亚梅，女，汉族，生于1994年11月16日，户籍地四川省南江县，居民，现住四川省南江县。 被告:四川省南江县雄建房地产开发有限公司，统一社会信用代码915119227274412539，住所：四川省巴中市南江县南江镇米仓山大道南河郦景8号楼。 法定代表人：赵倨，系该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：冉泽东，男，汉族，生于1980年10月16日，户籍地四川省南江县，居民，系南江县雄建房地产开发有限公司办公室主任。 原告何文满、李天英诉被告杨通贵、任胜光、方亚梅、四川省南江县雄建房地产开发有限公司（以下简称：雄建房地产公司）案外人执行异议之诉，本院于2019年11月18日立案后，依法适用普通程序，于2020年1月8日、4月16日公开开庭进行了审理。原告何文满、李天英及其委托诉讼代理人何军、被告杨通贵、被告任胜光及其委托诉讼代理人杨薏琳、被告方亚梅、被告雄建房地产公司委托诉讼代理人冉泽东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何文满、李天英向本院提出诉讼请求：1、立即停止对位于南江县“武都阳光”项目1栋1-1-2、1-1-3号房屋的强制执行，并解除查封；2、确认所查封的房屋归原告所有；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：贵院所查封的位于南江县“武都阳光”1栋1-1-2、1-1-3号房屋是原告的拆迁安置房，属原告所有。1、《房屋拆迁补偿安置协议》（以下简称安置协议）真实，合法有效。原告是武都阳光项目唯一拆迁户，2011年11月17日，实际开发投资人刘绍武，原挂靠南江县广达实业开发有限公司，并于2013年11月17日与原告签订了《房屋拆迁补偿安置协议》。2、《安置协议》明确了原告的房屋拆迁面积243.92㎡（其中住房121.96㎡、门市121.96㎡），住房按1:1.8的比例在11、12层Ｆ型各安置一套，共计220.46㎡，门市按1:1.5的比例不补差价的标准，就地安置新修建的门市1、2、3号门市，面积以房屋产权为准。3、被告南江县雄建房地产开发有限公司安置给原告的住房、门市已交付给原告多年，原告已实际占有、使用。2014年11月，南江县雄建房地产开发有限公司将门市交付原告，原告于2014年11月11日将门市租赁给南江名人酒店，租期10年，租金65万元。双方签订了《门市租赁合同》，并附有原告出租门市平面图。承租人也已付清全部租金。4、被告南江县雄建房地产开发有限公司安置给原告的住房和门市没有备案登记，是因为2011年11月17日签订《安置协议》时，房屋还没有拆迁，开发企业当时还未取得预售房许可证，且后来该项目开发公司又由南江县广达实业开发有限公司变更为雄建房地产公司。同时，《安置协议》明确约定：“甲方应为乙方的安置房办理产权手续。”故备案、预告登记、办理产权都是开放企业的义务。5、被告四川省南江县雄建房地产开发有限公司与被告任胜光知晓一层门市包括原告拆迁还房门市面积在内，而默契配合、错误地将一层全部面积登记在任胜光名下，恶意侵犯原告的合法权益。6、《安置协议》中安置给原告的住房，四川省巴中市中级人民法院在（2018）川19执异22号执行裁定书中，申请执行人林州八建集团有限公司申请进行了查封，原告作为案外人提出执行异议，得到了中级法院的支持，认为异议成立，解除了对原告安置房屋的查封。综上，原告在被告杨通贵与任胜光、方亚梅民间借贷纠纷一案中，南江县人民法院以（2018）川1992民初24号民事裁定书，裁定查封了四川省南江县雄建房地产开发有限公司拆迁安置给原告的房产，原告提出执行异议，人民法院以（2019）川1922执异13号执行裁定书，裁定驳回了原告的异议。原告认为，（2018）川1992民初24号民事裁定书查封错误，应予以撤销，特向人民法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 被告杨通贵辩称：法院查封的案涉房屋应归任胜光所有，在杨通贵申请查封之前，对原告是否合法占有查封房屋存在异议。2015年任胜光就房屋买卖办理了房屋预售登记备案，办理了产权，为何原告2019年才向人民法院提出执行异议。杨通贵申请查封任胜光的房屋手续合法，原告的诉讼请求应予以驳回。 被告任胜光辩称：任胜光名下涉案登记的房屋是其合法取得的，所有权应该属于任胜光，任胜光在购买该房屋时，原告没有主张房屋权利，被告任胜光于2015年签订购买合同至今，时间长达5年之久，原告都没有主张权利。而且原告起诉的主体不合格，原告是与南江县广达实业开发有限公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议》，因而请求驳回原告的诉讼请求。 被告方亚梅辩称：案涉房产是被告任胜光的婚前财产，方亚梅现与任胜光已于2019年7月3日离婚。方亚梅对该案涉房屋不知情，该案与方亚梅无关。 被告雄建房地产公司辩称：原告是与南江县广达实业开发有限公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议》，与被告雄建房地产公司无关，出售给被告任胜光的涉案房屋手续是合法的。房屋应归任胜光所有，因而应驳回原告的诉讼请求。 本院根据原、被告双方向法庭提供的证据（在案佐证），结合庭审原、被告双方的庭审陈述，确认如下事实：2011年11月17日，原告何文满、李天英与南江县广达实业开发有限公司签订了《房屋拆迁补偿安置协议》（以下简称安置协议），该协议甲方代表刘绍武签名，并加盖南江县广达实业开发有限公司印章，乙方为何文满、李天英签名。《安置协议》约定：“甲方拆迁乙方位于原南江镇朝阳路39号住房，其建筑面积243.92㎡，其中门市121.96㎡、住房121.96㎡；甲方按拆迁原面积住房1﹕1.8不补差价的标准，就地安置乙方新修建的住房220.46㎡，定于Ｆ型，11、12两层的两套住房，共计220.46㎡。按拆迁门市1﹕1.5不补差价的标准，就地安置新修建门市（靠武装部原大门1、2、3号门市）面积以房屋产权为准；在甲方通知乙方交接房屋时，乙方必须一次性交清房款后，甲方将安置房屋交给乙方。安置房不足应按安置面积的下差面积部分按市场价住房2680.00元／㎡，门市5500.00元／㎡结算，由甲方补偿给乙方；甲方应为乙方的安置房屋办理产权手续（房产证、土地使用证）。”2012年刘绍武挂靠被告雄建房地产公司就原南江镇朝阳路39号地块竞拍成功，2012年3月22日，刘绍武与四川省南江县雄建房地产开发有限公司签订了《项目委托开发建设协议》，该协议约定:“委托人四川省南江县雄建房地产开发有限公司（简称甲方），被委托人刘绍武（简称乙方）；甲方将南江镇朝阳新区2012-02-05-06工程项目的开发建设项目事宜全权委托给乙方完成，乙方必须按国家和地方相关法规进行报批各项建设手续，该项目由乙方自行组织资金开发建设，独立销售、自负盈亏，并独立承担经济、民事、法律责任；…乙方向甲方支付该项目的开发管理费用20万元包干，在签订本协议书时一次性支付10万元，其余10万元在办里预售许可证之前一次性付清，项目管理费用所涉及的税费由乙方承担。”2013年11月17日，刘绍武将2011年11月17日代表南江县广达实业开发有限公司与原告签订的《房屋拆迁补偿安置协议》中的甲方更换成四川省南江县雄健房地产开发有限公司，但该协议甲方只有刘绍武签名，乙方原告未签名。刘绍武与被告雄建房地产公司签订的《项目委托开发建设协议》所涉的房地产开发项目，被命名为“武都阳光、文轩骊景”。原告是“武都阳光”项目唯一拆迁户，该项目房屋竣工后，刘绍武根据《房屋拆迁补偿安置协议》将“武都阳光”房屋1-11-8、1-12-7号房屋安置给原告何文满、李天英，并将“武都阳光”一楼门市一边朝西南方向（安监局方向），一边朝西北方向（注：刘绍武将该门市标注为1号门市、朝安监局方向标注为2号门市），面积共计182.94㎡安置给原告何文满、李天英。2014年11月11日原告何文满、李天英、原告之子何豪与南江名人酒店姚永生、姚杰，签订了《门市租赁合同》，该合同约定：“原告将其拥有的坐落于武都阳光（武装部住宅楼）一楼二个门市出租给南江名人酒店使用（含房屋附属设施及房屋前后水泥地坪等），出租房屋建筑面积近183㎡。该房屋租赁期十年，自2014年11月11日起至2025年1月1日止；该房屋十年租金65万元。”该合同后附刘绍武给何文满、李天英拆迁安置门市草图，并标标注1号、2号门市，建筑面积182.94㎡。南江名人酒店已全部付清原告房屋租金65万元。2015年11月8日被告雄建房地产公司与涉案房产雄建房地产公司项目负责人刘绍武、任胜光、孟林海签订《协议》，协议中明确载明：“2014年11月27日被告雄建房地产公司与孟林海所签订合同编号为2014005377、2014005376、2014005375、2014005374、2014005373，所涉武都阳光商住楼1栋1单元1楼商品房，其含拆迁一户还房门市，具体面积、位置见拆迁还房合同，由于项目负责人刘绍武已将所涉房屋出租给他人使用，已装修成宾馆，现孟林海与被告雄建房地产公司签订的合同予以解除，将合同所涉财产全部由被告雄建房地产公司收回销售给被告任胜光。当日，被告任胜光与被告雄建房地产公司签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》合同编号2015005172（建筑面积174.7㎡）、合同编号20××73（建筑面积113.46㎡）、合同编号20××74（建筑面积86.39㎡）、合同编号2015005175（建筑面积156.73㎡）、合同编号2015005176（建筑面积10.86㎡）。根据南江县正易房地产测绘有限公司测绘对应楼层房屋编号为“武都阳光”1-1-1,1-1-2,1-1-3、1-1-4、1-1-5。前述合同出卖人被告雄建房地产公司签盖公司印章、该公司法定代表人赵倨签名、委托代理人刘绍武签名，买受人任胜光签名，且前述5份合同均在南江县不动产登记中心进行预售合同登记备案。2015年12月20日被告任胜光与南江县金枫名人酒店签订《租房协议》，约定：“任胜光将南江县朝阳新区武都阳光、文轩骊景小区1幢1单元一层，现金枫名人酒店一楼出租给南江县金枫名人酒店（姚永生）。 另查明，杨通贵诉任胜光、方亚梅民间借贷纠纷一案，杨通贵于2018年1月3日向本院提起民事诉讼，并于2018年2月1日向本院提出诉讼保全，本院作出（2018）川1922民初24号民事裁定书，裁定：查封位于南江县项目“武都阳光”1栋1-1-2、1-1-3房屋，权利人任胜光；1栋1-1-2房屋权证号20××73（合同），建筑面积113.46㎡，1栋1-1-3房屋权证号20××74（合同），建筑面积86.39㎡；查封期限三年。（2018）川1922民初24号民事判决书生效后，杨通贵向本院申请执行，在执行过程中，任胜光向本院提出异议称，法院查封的“武都阳光”1栋1-1-2、1栋1-1-3号房屋，其中含有拆迁安置户何文满部分房屋。同时何文满、李天英以案外人身份向本院提出执行异议，请求停止对武都阳光1-1-2、1-1-3号房屋的执行，并要求确认被查封房屋为何文满、李天英所有。2019年8月13日本院作出（2019）川1922执异13号执行裁定书，裁定驳回案外人何文满、李天英的异议。现何文满、李天英向本院提起诉讼，请求人民法院支持其诉讼请求。 本院认为，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”即被拆迁人安置补偿权益优先于其他购房人的权利。就本案而言，刘绍武于2011年11月17日以南江县广达实业开发有限公司的名义与原告何文满、李天英签订了《房屋拆迁补偿安置协议》，明确约定拆迁方按拆迁原面积住房1:1.8的不补差价的标准，就地安置被拆迁户新建修的住房房屋220.46㎡，定于Ｆ型，11、12两层的两套住房，共计220.46㎡。按拆迁门市1:1.5的不补差价的标准，就地安置新修建房屋门市（靠武装部后大门1、2、3号门市，面积以房屋产权证为准），南江县广达实业开发有限公司（拆迁方）为被拆迁户何文满、李天英的安置房办理产权手续（房产证、土地使用证）。2012年3月22日刘绍武与四川省南江县雄建房地产开发有限公司签订了《项目委托开发建设协议》，约定：“雄建房地产公司将南江镇朝阳新区2012-02-05-06工程项目（注：即‘武都阳光、文轩骊景’商住楼开发项目）的开发建设项目事宜全权委托给刘绍武完成，刘绍武必须按照国家和地方相关法规进行报批各项建设手续。该项目由刘绍武自行组织资金开发建设，独立销售、自负盈亏，并独立承担经济、民事、法律责任。刘绍武向雄建房地产开发公司支付该项目的开发管理费用20万元。”该协议实质是刘绍武与雄建房地产开发公司签订的房地产开发挂靠合同。该“武都阳光、文轩骊景”房地产开发项目竣工后，刘绍武向原告何文满、李天英在“武都阳光”商住楼安置了住房1-11-8、1-12-7号，于2014年11月11日在“武都阳光”商住楼一边靠西南方向（安监局方向）、一边靠西北方向（南江生态环境局方向）安置交付1号门市、2号门市，共计建筑面积182.94㎡。该1号门市（安监局方向）、2号门市（南江生态环境局方向）（注：刘绍武附安置房草图）原告于2014年11月11日出租给南江名人酒店，并已收取了10年的房屋租金65万元。何文满、李天英对该一号门市、二号门市已经实际占有、使用、收益。虽然原告与被告雄建房地产公司未签订协议，但被告雄建房地产公司的挂靠者刘绍武代表雄建房地产公司履行了对原告房屋的安置补偿。2013年5月四川省正易测绘有限公司对“武都阳光、文轩丽景”商住楼房产预测，并对“武都阳光”该商住楼1层房屋进行了编号。2015年11月8日被告任胜光与被告雄建房地产公司签订了五份《商品房买卖合同》，共计建筑面积542.14㎡，所购买的房屋，按南江县正易房地产测绘有限公司预测绘图房号为“武都阳光”1-1-1、1-1-2、1-1-3、1-1-4、1-1-5的房屋。该五份《商品房买卖合同》均在南江县房地产管理局进行了商品房预售合同登记备案。该“武都阳光”1-1-1、1-1-2房号，房屋建筑面积为288.16㎡。就本案案情“武都阳光”项目房屋实际开发人刘绍武，对原告何文满、李天英实际拆迁还房所安置的标注草图位置1号门市、2号门市与被告任胜光所签订的《商品房买卖合同》，测绘公司编号1-1-1、1-1-2、1-1-3购置的房屋面积存在交叉、重叠。因而，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款的规定，原告何文满、李天英对案涉房屋享有的补偿安置权应优先于商品房购买者被告任胜先的权利优先得到保护。而且本案被告任胜光与被告雄建房地产公司及其挂靠者刘绍武在签订房屋买卖合同时，也明知买卖的房屋包含有原告的拆迁安置房产在内，而串通，签订损害原告利益的合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项之规定，被告雄建房地产公司与被告任胜光之间签订的包含原告房产在内的房屋买卖合同部分无效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款规定,商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。《中华人民共和国物权法》第九条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭、经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。商品房预售合同备案登记制度是一种行政管理制度，因而被告雄建房地产公司与被告任胜光所签订的《商品房买卖合同》在南江县房地产管理局办理的商品房预售备案登记，并不发生不动产物权变动的效力。因而原告就本案案涉房屋享有的民事权益足以排除强制执行，原告请求不得执行位于南江县房屋的诉讼请求，本院予以支持。至于原告请求解除对案涉房屋的查封，属于判决生效后的程序，本院不予支持。关于原告何文满、李天英在本案中请求确认案涉房屋“武都阳光”项目1栋1-1-2、1-1-3号房屋归其所有的诉求，尽管有《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第二款关于“案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定作为依据，但根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，第十一条规定“当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要资料”以及《不动产登记暂行条例》的相关规定，原告基于不动产登记即可依法取得案涉房屋的所有权，原告不能将基于自身财产保障而应履行的申请登记的责任和义务转嫁给司法机关，意图直接通过人民法院司法确权的形式规避本应履行的申请不动产登记的责任，而且原告就《房屋拆迁补偿安置协议》，获得了对“武都阳光”商住楼一层房屋物权期待权，但该“武都阳光”项目的开发者向原告安置的第一层房屋位置编号与南江县正易测绘公司对“武都阳光”商住楼第一层房屋测绘的房屋编号之间，房屋位置、房屋面积存在交叉、重叠，四至界畔不清，需原告何文满、李天英与被告雄建房地产公司之间进行具体测绘明确。因而原告的该诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款之规定，判决如下： 一、被告杨通贵申请执行被告任胜光、方亚梅民间借贷纠纷一案，不得执行位于南江县房屋（建筑面积182.94㎡）； 二、驳回原告何文满、李天英其他诉讼请求。 本案案件受理费500.0元，由原告何文满、李天英负担100.0元，被告任胜光负担100.0元，被告四川省南江县雄建房地产开发有限公司负担300.0元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按照对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审 判 长  何 涛 人民陪审员  佘孝奎 人民陪审员  岳贤华 二〇二〇年四月十六日 书 记 员  田 刘