山东省聊城市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）鲁15民终556号 上诉人（原审被告）：赵恩才，男，1966年6月14日出生，汉族，农民，住阳谷县。 委托诉讼代理人：李英华，山东鲁朋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王猛，山东鲁朋律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：王美生，男，1963年2月2日出生，汉族，农民，住阳谷县。 被上诉人（原审原告）：李焕杰，女，1963年6月12日出生，汉族，农民，住阳谷县。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：张景军，男，1967年2月10日出生，汉族，住阳谷县星光东胡同10号。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：李明，阳谷新和法律服务所法律工作者。 上诉人赵恩才因与被上诉人王美生、李焕杰确认合同无效纠纷一案，不服山东省阳谷县人民法院(2019)鲁1521民初1950号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 赵恩才上诉请求：1.依法撤销原审判决，依法发回重审或改判；2.上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。涉案房产所涉及的土地属于阳谷县金斗营镇东金村土地，而不是金斗营镇西金村的土地；涉案的土地使用权证是被上诉人违法办理的，实质是经营性建设用地。农村集体所有制经营性建设用地使用权是可以出让、出租、赠与的。新修改的土地管理法第六十三条有明确规定。涉案房屋上诉人已经交付了对价，是双方真实意思的表示。另金斗营镇西金及东金村村民委员会及村民都知道该买卖行为，都一直没有提出过任何异议。二、原审法院适用法律错误。现行关于房屋买卖的所有法律、法规和规章都只适用于城市，专门关于农村房屋买卖的法律、法规和规章没有禁止性规定。合同法将合同无效的标准限制在违反法律、行政法规。最高人民法院在对合同法作出的司法解释里表达的观点是：只有违反法律和行政法规的强制性规定的合同才是无效的。土地管理法规定的土地的使用权不得用于非农建设其立法本意旨在维持农业用地的数量，保证农民的生存之本和粮食供应，而宅基地本来就是建设用地，其主体变更不会导致农业用地的减少，故该条不适用于宅基地。三、原审法院判令被上诉人返还购房款并按照中国人民银行同期同种类贷款利率支付利息是不合理的。而是按照房屋的现价与当时购买房屋的差价进行赔偿。综上，原审法院认定事实错误，适用法律不当等，请依法撤销原审判决，发回重审或依法改判。 王美生、李焕杰辩称：上诉人赵恩才提出一审法院认定事实错误，答辩人对此不予认可，一审法院认定事实清楚，上诉人为达到不可告人的目的胡编乱造，上诉人赵恩才称，涉案房产所涉及的土地属于阳谷县金斗营镇东金村土地，而不是金斗营镇西金村的土地是错误的，2008年6月2日，答辩人办理了阳集用(2008)第19737号土地使用证，土地使用证中注明了土地所有权人为阳谷县农民集体，该土地使用证充分证明涉案土地为阳谷县金斗营乡西金村农民集体所有，如果土地是金斗营乡东金村的，当时阳谷县土管局不可能给答辩人按金斗营乡西金村的土地办理土地使用证。上诉人赵恩才称，涉案的土地使用权证是被上诉人违法办理的，实质是经营性建设用地，阳集用(2008)第19737号土地使用证中注明土地用途为农村宅基地，什么时候成了经营性建设用地了，对此，上诉人应该实事求是，什么是建设用地，土地用途是什么就是什么，不是因为上诉人说什么就是什么，涉案土地只不过在阳谷县拨用答辩人宅基地时，涉案宅基地临路而已。至于上诉人赵恩才所说的农村集体所有制经营性建设用地使用权是可以出让、出租、赠与的法律规定，是不符合涉案房产宅基地的适用。新修改的土地管理法实施条例第六十三条规定：“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。”涉案土地既不是城乡规划确定为工业、商业等经营性用途的土地，也不是经依法登记的集体经营性建设用地，该规定不适用本案涉案土地。答辩人转让给上诉人也没有经过三分之二的村民同意，只是答辩人当时欠上诉人赵恩才借款，答辩人无奈，私自将涉案土地转让给上诉人赵恩才，违反了合同法第五十二条合同无效的法定情形中第五款违反法律、行政法规的强制性规定。原被告私自签订涉案买卖合同，且涉及农村集体所有的宅基地，违反了土地管理法第63条的规定，物权法第153条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”所以，涉案土地的买卖合同自原被告签订时就是无效合同。至于上诉人称涉案房屋已经交付对价，合同法第五十六条规定：“合同自始无效与部分有效：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”无论合同如何签订，签订的合同违反了法律规定，合同自始就是无效合同。综上，一审法院的判决，认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的诉讼请求。 王美生、李焕杰向一审法院起诉请求：1.依法确认双方签订的楼房买卖合同无效；2.被告返还我合同中的楼房；3.诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：原告王美生与原告李焕杰系夫妻关系。本案涉案房产系“小产权”房，土地性质属阳谷县农民集体所有制，土地所有权人为阳谷县农民集体，土地用途为农村宅基地，使用权类型为批准拨用宅基地，土地使用权人为原告李焕杰，阳谷县人民政府于2008年6月20日颁发给原告李焕杰阳集用（2008）第19737号《中华人民共和国集体土地使用证》，被告赵恩才非该村居民。2011年9月6日，原告王美生、李焕杰与被告赵恩才签订《楼房买卖合同》，约定原告王美生、李焕杰将涉案房产以253000元的价格卖与被告赵恩才。2011年9月6日，双方办理了公证。被告赵恩才占有该争议房产后，盖了16米院墙，在房子的后面进行了钢结构封顶。但本案在审理过程中，被告赵恩才未申请对增设部分进行评估。2019年5月5日，原告王美生、李焕杰诉至本院，请求依法确认双方签订的《楼房买卖合同》无效，要求被告返还合同中的楼房。 一审法院认为：集体宅基地，不得向集体组织成员以外的人转让，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”同时我国的房地产管理法规定，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。农民出售其宅基地上的房屋给不同农村集体经济组织成员，该房屋买卖合同无效。本案中，原告王美生、李焕杰与被告赵恩才签订《楼房买卖合同》必然导致房屋所占用土地的使用权发生转移，且赵恩才不是涉案房产集体组织成员，其与原告王美生、李焕杰签订的《楼房买卖合同》违反了法律法规的强制性规定，应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，原告王美生、李焕杰与被告赵恩才签订的《楼房买卖合同》违反了法律法规的强制性规定，应属无效，因该合同取得的财产楼房，被告赵恩才应当予以返还；原告王美生、李焕杰应返还给被告赵恩才购房款并支付中国人民银行同期同类银行贷款利息为宜。故被告赵恩才应返还给原告王美生、李焕杰位于阳谷县自建的临街门市楼，原告王美生、李焕杰应给付被告赵恩才253000元及利息（按中国人民银行同期同类银行贷款利率计算）。对于评估费3500元，已由二原告预先垫付，是为了证明该争议房产的现有价值，由原、被告各承担一半为宜。被告赵恩才对16米院墙及房子后面的钢结构封顶未申请评估，本院无法确定其价值，无法进行处理，故被告赵恩才可另案解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告王美生、李焕杰与被告赵恩才于二〇一一年九月六日签订的《楼房买卖合同》无效。二、被告赵恩才于本判决生效后五日内返还给原告王美生、李焕杰位于阳谷县自建的临街门市楼（上有楼房四间，两层）。三、原告王美生、李焕杰于本判决生效后五日内给付被告赵恩才253000元及利息（以253000元为基数，自2011年9月6日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类银行贷款利率计算）。四、被告赵恩才于本判决生效后五日内给付原告王美生、李焕杰评估费1750元。案件受理费7103元减半收取3552元，由原告承担1776元，被告承担1776元。 二审中，双方当事人没有提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，本案中涉案房屋建设于集体所有土地之上，属于通常所说的“小产权房”，王美生、李焕杰于2011年将涉案房屋通过买卖的方式转让给赵恩才，赵恩才并非涉案房屋所占土地的集体经济组织成员，对涉案房屋及房屋所占土地享有何种权利难以通过现行法律法规确定。在目前针对“小产权房”没有新的法律法规规定之前，涉案纠纷不属于人民法院受理民事案件的范围。原审判决不当，应予撤销，王美生、李焕杰的起诉应予驳回。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条规定，裁定如下： 一、撤销山东省阳谷县人民法院(2019)鲁1521民初1950号民事判决； 二、驳回原审原告王美生、李焕杰的起诉。 一审案件受理费3552元，退还王美生、李焕杰；上诉人赵恩才预交的二审案件受理费7103元予以退还。 本裁定为终审裁定。 审判长  张运华 审判员  石 鑫 审判员  孙久强 二〇二〇年四月二十二日 法官助理任天一 书记员刁元龙