辽宁省铁岭市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽12民终290号上诉人(原审被告)：开原雨润房地产开发有限公司，住所地辽宁省铁岭市开原市兴开街大九社村。法定代表人：王建军，系该公司总经理。委托诉讼代理人：朱光，系该公司综合部员工。被上诉人（原审原告）：李成民，男，1971年2月19日出生，满族，住辽宁省开原市。委托诉讼代理人：李薇薇（系李成民女儿），女，1994年6月27日生，满族，监理工程师，住辽宁省开原市。上诉人开原雨润房地产开发有限公司（以下简称雨润公司）因与被上诉人李成民房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省开原市人民法院（2019）辽1282民初3510号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案受理后，依法组成合议庭通过互联网公开开庭审理了本案。上诉人雨润公司委托诉讼代理人朱光、被上诉人李成民的委托诉讼代理人李薇薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人雨润公司上诉请求：1、请求二审法院依法撤销开原市人民法院(2019)辽1282民初3510号民事判决书，在查清事实基础上依法改判或发回重审，无须支付被上诉人物业费用即1911.04元及更换案涉窗户。2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原审在未在查明事实基础上作出违法裁判，理应依法应予撤销、改判或发回重审。第一，被上诉人于2017年4月28日与上诉人签订商品买卖合同，购买房屋为雨润星雨华府高层2#113，面积119.44平。上诉人于2017年9月27日为被上诉人办理入住手续，进户手续当天已为被上诉人办理完毕。而且进户门钥匙已交给被上诉人交付完毕，被上诉人也按物业公司要求交纳物业费、垃圾清运费等费用予以佐证。进户验收时被上诉人并没有上报上诉人其涉案房屋窗户和进户门需要维修事宜，且进户验收单上也无其签字，按规定上诉人视为其没有问题。被上诉人于2019年10月30日起诉上诉人涉案房屋室内窗户户门有质量问题，此时为被上诉人李成民办完入住时间的时间间隔早已超出质量保修期限，依据国家相关建筑规范规定及商品房买卖合同约定，本案涉诉室内窗户的质量保修期均为两年。一审法院未予认定，上诉人无需履行更换涉案窗户义务，恳请二审法院依法予以撤销纠正。第二、根据《商品房买卖合同》补充协议第八-4条约定，房屋交付乙方后，房屋毁损、灭失等风险依法转移给乙方，物业管理费由乙方支付，故而物业管理费用应由乙方即本案被上诉人承担，与上诉人无关。故判我司赔偿被告1911.04元不合理，也不合法。综上所述，一审法院认定事实错误，裁决结果显失公正，没有事实和法律依据。被上诉人辩称，我方证据证明找过对方，没有超过两年的质保期。入户门钥匙已经交给我方，也不能证明房屋不存在问题。提供的验收单我方没有签字，证明房屋有问题或未验收，不能证明房屋已经合格。因房屋质量原因造成我们没有入住期间的取暖费、物业费应由上诉人承担，请求维持原判。原告向一审法院起诉请求：1.请求判决被告按合同约定为原告更换窗户及修护室内墙体；2.请求判决被告承担2017、2018、2019年房屋取暖费8958元；物业费5733.12元；3.请求判决被告按合同约定给付违约金；4.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实如下：原告李成民与被告雨润公司于2017年4月27日签订《商品房买卖合同》，原告按揭贷款方式购买被告开发建设的坐落于开原市兴开街雨润星雨华府A区2幢青岛路72号1-1-3室楼房。原告交付首付款90684元，其余向中国建设银行开原支行贷款。2017年9月27日，原、被告办理入住手续，原告交纳一年物业费1911.04元，双方签订《星雨华府业主手册》，其中第42页是“星雨华府房屋验收单”，因该房屋门窗存在质量问题，原告未在此验收单签名。并向被告提出该问题，被告承诺维修。后原告一直未实际入住，因该房屋质量问题多次找被告，被告于2019年给原告进户门更换。窗户未维修、更换。《商品房买卖合同》第十七条第三款“在保修期内，买受人要求维修的书面通知送达出卖人90日内，出卖人既不履行保险义务也不提出书面异议的，买受人可以自行或委托他人进行维修，维修费用及维修期间造成的其他损失由出卖人承担”。另查明，被告为原告垫付2017-2018年度取暖费2896元。一审法院认为，原告与被告签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示，应认定为合法有效。被告作为房屋出卖人，有义务提供符合质量标准的商品房，合同约定保修期二年，被告应按约定对原告购买的商品房门窗进行维修或更换。现已更换了原告的进户门，还应对其窗户进行维修。被告主张窗户质量问题有人为制造可能，但并未申请鉴定，应由被告承担不利后果。《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当全面履行自己的义务”。对原告主张被告赔偿其取暖费的诉讼请求，因原告并未实际缴纳该费用，被告出售的房屋存在质量问题，导致原告不能进户，所以在房屋质量问题未解决、原告实际入住前取暖费不应由原告负担。原告主张被告赔偿其三年物业费的主张，因其只缴纳了一年的物业费，原告并未入住，未享受到该服务，对于此项损失应由被告赔偿。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、被告开原雨润房地产开发有限公司赔偿原告李成民物业费1911.04元；二、被告开原雨润房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内维修原告雨润星雨华府A2幢青岛路72号1-1-3室窗户。案件受理费167元，由被告开原雨润房地产开发有限公司负担。本院二审审理期间，上诉人提交新证据：1、装饰装潢责任书，用以证明被上诉人当时办理完入户。被上诉人质证认为，真实性无异议，只是签字，走程序，不能证明房屋质量问题是我方造成，房子现在还没有装修。本院对该证真实性予以确认，证明上诉人为被上诉人办理了进户手续，但不能证明房屋质量无问题。2、维修单四张（其他业主），证明业主进户时对房屋不满意应填维修单，如果没有就视为对房屋质量没有问题。被上诉人质证认为，维修单我们没有签过，不能证明没有问题。本院认为，该维修单系其他业主的维修单，不能证明被上诉人房屋质量没有问题。本院对该证不予采纳。3、业主手册3份（其他业主），用以证明办理入住会填这种手册。被上诉人质证认为，有异议，我方入住手册上没有我方签字，其他业主手册有签字，是上诉人没有领我办理过这个程序，不能证明房屋没有问题。本院认为，该3份业主手册上的协议组栏有1份有签字、验房组栏均未签字，而被上诉人的业主手册该两处并无签字，其他手册均有业主照片，而被上诉人的并无照片，可见各业主办理该手续并不一致，因此该3份业主手册并不能证明被上诉人的房屋不存在质量问题，本院不予采信。被上诉人提交新证据：现场录音，证明在质保期内多次找过上诉人解决，拖到质保期已经过了。被上诉人质证认为，录音真实性无异议，我们没有姓程的主管，有姓陈的工程师。说找我们很多次我不清楚，有问题应有维修单。本院认为，该录音时间亦在两年质保期内，可以证明被上诉人在质保期内已经向上诉人提出维修问题。本院对该证予以采信。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示，合法有效。上诉人应提供符合质量标准的商品房，被上诉人虽接收了房屋钥匙，但上诉人对房屋在保修期内存在的质量问题仍应当承担维修、更换义务。因此对被上诉人房屋的不符合合同标准的门窗上诉人有维修更换义务。合同虽约定保修期为两年，被上诉人已经在两年内提出了维修的申请，是上诉人一直没有履行维修义务，直至2019年才给更换进户门，对窗户应承担继续维修的义务，因此对上诉人提出已经超过两年保修期不予维修的上诉理由不予支持。因被上诉人一直没有入住，与上诉人没有交付合格的商品房有一定的因果关系，上诉人存在过错，因此原审判决上诉人赔偿被上诉人物业费损失并无不当。综上所述，上诉人雨润公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费167元，由开原雨润房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 芳审判员 贾春红审判员 李雪莹二〇二〇年四月十七日书记员 于 浩