广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终6000号上诉人（原审被告）：广州精工不锈钢厨房设备有限公司，住所地：广东省广州市荔湾区西朗村东西路中段。法定代表人：何曦，职务：董事长。委托诉讼代理人：郭昊昶，广东穗南律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广东乐陶陶药业股份有限公司，住所地：广东省广州市荔湾区西塱东西路38号。法定代表人：陶文平，职务：董事长。委托诉讼代理人：王庆玮，男，1987年6月23日出生，满族，住吉林省通化县，该司职员。上诉人广州精工不锈钢厨房设备有限公司（以下简称精工公司）因与被上诉人广东乐陶陶药业股份有限公司（以下简称乐陶陶公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初10197号民事判决，向本院提起上诉。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员张宾独任审理。现已审理终结。上诉人精工公司上诉请求：1.撤销原审判决，驳回乐陶陶公司的全部诉请；2.一、二审诉讼费用由乐陶陶公司承担。事实和理由：原审判决认定事实不清。一、精工公司自设立之日就使用涉案厂房，其与乐陶陶公司名为租赁，实为协助乐陶陶公司在涉案厂房进行工商注册及新三板上市。乐陶陶公司承诺让精工公司使用涉案厂房至搬迁为止，该租赁行为不影响双方实际经营，故当时精工公司同意与西塱村解除租赁合同后由乐陶陶公司承租，再转租给精工公司。从双方向西塱村承租及转租租金没有实质改变可印证该事实。二、乐陶陶公司一直收取精工公司的租金，最近精工公司交付一部分土地及厂房给乐陶陶公司，双方对租金进行了调整、相应减少了精工公司的租金，证明双方一直在履行租赁行为，不存在损害乐陶陶公司利益的事实。三、乐陶陶公司要求解除租赁关系并非基于其自身需要，而是要将厂房给案外人茂建公司使用。原审判决精工公司三十天的搬迁期限是绝对无法执行的，因原审判决忽略春节假期临近，制造企业休假的特点，该三十天的期限相当于没有给精工公司搬迁期限，违反解除不定期租赁合同须给合理期限的法律要求。综上，乐陶陶公司违反对精工公司的承诺，违反诚信原则，精工公司已承租新厂房但乐陶陶公司和原审法院没有给精工公司合理的搬迁期限，违反法律规定。二审中，精工公司向本院陈述补充意见：因为西塱联社为了乐陶陶公司上市，在2016年1月要求精工公司把正在使用的厂房让给乐陶陶公司。整个西塱联社的工业区除了涉案厂房具备合法产权证，其他厂房都是临时建筑，而上市公司要求的注册地址必须具备合法产权证，所以西塱联社出面要求精工公司将涉案厂房让给乐陶陶公司进行注册登记使用，双方之间是名义上的租赁关系，但其对此没有提交证据予以证明。被上诉人乐陶陶公司答辩称：乐陶陶公司并不清楚精工公司与西塱联社沟通的有关事项。双方之间的租金未变动是因为当时西塱联社与乐陶陶公司沟通称精工公司已找到新的厂房，要求乐陶陶公司给予相应的搬迁期限即可。基于互信原则，双方未签订合同就让精工公司继续在涉案厂房经营，而搬迁需要的时间不长，所以租金标准没有调整。乐陶陶公司确认其向经精工公司收取的租金与西塱联社向乐陶陶公司收取的租金是相同的。乐陶陶公司在原审提出诉讼请求：1.确认双方签订的《厂房租赁合同书》在2018年12月12日已解除。2.精工公司立即从广州市荔湾区西塱东西路工业一区2号厂房及空地（除乐陶陶公司自用部分）搬出并按63604.27元/月支付厂房占用费至实际搬出之日止。3.诉讼费由精工公司承担。原审法院认定事实：原芳村区西塱永安围41号房屋权属人为原广州市芳村区东漖镇西塱村民委员会，房屋建基面积3076.34平方米，总建筑面积4177.44平方米，房屋用途为厂房、办公、宿舍。2016年1月27日，乐陶陶公司（承租方、乙方）与案外人广州市荔湾区东漖街西塱股份合作经济联合社（出租方、甲方）签订《荔湾区西塱经济联社物业租赁合同》，约定：甲方出租位于广州市荔湾区西塱东西路工业一区地块-3厂房、办公楼、空地[地址：西塱东西路工业一区2号（芳村区西塱永安围41号）的自有建筑物（厂房）及空地]给乙方，建筑物的物业面积共3422.4平方米（其中厂房面积3165平方米、办公楼面积257.4平方米），空地面积2721平方米，并于2016年2月1日将该承租物全部交付乙方使用。租赁年限为10年，自2016年2月1日至2026年1月31日止，其中2016年2月1日至2016年4月30日为免租期，2016年5月1日至2019年1月31日月租金及综合管理费共计74860元，自2019年2月1日起每三年递增一次，2019年2月1日至2022年1月31日月租金及综合管理费为82346元；等等。2017年1月1日，乐陶陶公司（出租方，甲方）与精工公司（承租方，乙方）签订《厂房租赁合同书》，约定：甲方将位于广州市荔湾区西塱东西路工业一区2号厂房及空地租赁给乙方使用；租赁期限为12月，即从2017年1月1日起至2017年12月31日止，租赁期间，乙方在提前一个月通知甲方的情况下，可以中止本合同。租金为月租金（含管理费），共计74860元/月；租赁费用每月交付一次，乙方应于每月5日前向甲方支付当月租金，采用先付后租的方式；本合同提前终止或有效期届满，乙方应于终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，并将其返还甲方；等等。2019年10月24日，乐陶陶公司向精工公司作出并送达《关于限期从租赁场地搬迁的通知》，载明：乐陶陶公司因扩大生产急需空间改造，已于2018年12月12日发出通知，通知精工公司于2019年2月28日前搬迁完毕，但至今为止精工公司一直未开展搬迁工作；现因政府工程，乐陶陶公司位于西塱大桥大街的孙公司广州茂建药业有限公司搬迁在即，茂建公司属药业公司，办公及仓储配置需严格GSP要求。鉴于此，乐陶陶公司需立即收回精工公司所租赁的场地（以上地址）进行线路改造及内部装修工程以供茂建公司使用；请精工公司收到此通知后，于2019年12月31日前完成搬迁事宜；如精工公司在2019年12月31日仍未完成搬迁事宜，因此而引起的一切法律责任由精工公司承担；等等。2019年11月27日，广州市荔湾区东漖街西塱股份合作经济联合社作出《关于同意广东乐陶陶药业股份有限公司转租情况说明》，承认与乐陶陶公司于2016年1月27日签订了《荔湾区西塱经济联社物业租赁合同》，将荔湾区西塱东西路工业一区2号出租给乐陶陶公司，租赁期限自2016年2月1日至2026年1月31日止；因精工公司新旧生产厂房衔接问题，急需厂房作为过渡生产使用，其遂向乐陶陶公司协商厂房租赁借用事宜；经其研究决定，同意乐陶陶公司将已承租的部分厂房及空地转租借用给精工公司，其与乐陶陶公司已签订的《荔湾区西塱经济联社物业租赁合同》继续有效等。原审庭审中，乐陶陶公司陈述自2019年7月起精工公司每月向其支付63604.27元，2019年12月的占用费已交齐，2019年7月1日至2020年1月31日的占用费均为63604.27元/月。乐陶陶公司另提交由乐陶陶公司作出的落款时间为2018年12月12日的《关于房屋租赁合同终止的函》拟证明合同解除时间和起诉主张的事实，《关于房屋租赁合同终止的函》载明：精工公司租赁乐陶陶公司位于广州市荔湾区西塱东西路工业区一区2号厂房及空地，合同期已于2017年12月31日止，因考虑到精工公司生产需要，合同期往后顺延，现至2018年12月31日止已延期一年；现因乐陶陶公司扩大生产，急需空间改造生产，经公司研究决定收回精工公司租赁乐陶陶公司的厂房及空地，解除双方房屋租赁合同，现根据乐陶陶公司生产需要，要求精工公司于2019年2月28日前搬迁完毕等。精工公司对此不予确认，表示没有收到。乐陶陶公司解释其通过直接送达方式将该函件交给精工公司，但未提供证据予以证明。原审法院认为：乐陶陶公司与精工公司就案涉场地建立的租赁合同合法有效。在原约定的租赁期限届满后，双方未再明确约定租赁期限，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。乐陶陶公司主张其在2018年12月12日向精工公司发出《关于房屋租赁合同终止的函》时双方租赁关系已解除，但乐陶陶公司未能举证证明该函件已送达精工公司，故原审法院对乐陶陶公司主张的合同解除时间不予认可。乐陶陶公司在2019年10月24日发出的《关于限期从租赁场地搬迁的通知》明确要求精工公司在2019年12月31日前搬迁交还房屋，精工公司已签收该通知，故原审法院确定双方的租赁合同关系在2019年10月24日起解除。精工公司应将荔湾区西塱东西路工业区一区2号厂房及空地（除乐陶陶公司自用部分）交还，并按63604.27元/月的标准向乐陶陶公司支付占用费至实际交还上址场地之日止；因精工公司已支付了2019年12月31日之前的房屋使用费，故房屋使用费应自2020年1月1日起算。至于精工公司的答辩意见，原审法院认为，乐陶陶公司已提前在2019年10月24日告知精工公司搬迁，并给予了两个月的搬迁时间，精工公司应在收到《关于限期从租赁场地搬迁的通知》积极寻找场地搬迁以止损，故对于精工公司的答辩意见，原审法院不予采纳，依法予以驳回。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条、第二百三十二条的规定，判决如下：一、确认乐陶陶公司与精工公司关于广州市荔湾区西塱东西路工业一区2号厂房及空地的租赁合同关系在2019年10月24日起解除。二、自判决发生法律效力之日起三十日内，精工公司腾空搬出广州市荔湾区西塱东西路工业一区2号厂房及空地（除乐陶陶公司自用部分）并交还给乐陶陶公司。三、自判决发生法律效力之日起十日内，精工公司按63604.27元/月的标准每月向乐陶陶公司支付自2020年1月1日起至精工公司向乐陶陶公司交还上址场地之日止的占用费。四、驳回乐陶陶公司其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由精工公司负担。二审中，精工公司向本院提交了如下证据：1.精工公司（承租方、乙方）与广州市荔湾区东漖街西塱股份合作经济联合社（出租方、甲方，以下简称西塱联社）于2014年12月5日签订的《荔湾区西塱经济联社物业租赁合同》，拟证明精工公司一直是涉案厂房的实际使用人；2.精工公司（承租方、乙方）与乐陶陶公司（出租方、甲方）于2016年2月1日签订的《厂房租赁合同书》，拟证明乐陶陶虽与西塱联社签订了租赁合同，但一直是直接转租给精工公司；3.乐陶陶公司于2015年12月29日出具《保证书》，拟证明乐陶陶公司保证将涉案厂房给精工公司使用。乐陶陶公司对上述证据的质证意见为：精工公司提交的证据不属于新证据，不同意质证。这些材料只能证明乐陶陶公司与精工公司租赁关系形成的历史背景，正好证明双方曾经存在租赁关系。精工公司提交的材料与本案的争议焦点无关联性。乐陶陶公司与精工公司的租赁关系已解除，其收取的场地占用费。双方未就租赁场地达成新的合意，其向精工公司收取场地占用费的行为不能视为双方重新建立新的租赁关系。本院审理查明的事实与原审查明的事实一致。另查明，精工公司成立日期为1993年12月13日，企业性质为有限责任公司（台港澳法人独资），营业期限为1993年12月13日至2020年12月13日，注册地址为广州市荔湾区西朗村东西路中段。精工公司向本院确认该注册地址即是其一直使用的经营地址，该地址与涉案厂房的地址实际是同一地址，广州市西塱村××是该地址的最新门牌编号。另精工公司自述其已派职工办理公司营业期限变更为长期的申请并提交2020年4月15日业务办理预约信息为证。精工公司坚持主张涉案厂房由其向西塱联社承租后一直使用至今，其应西塱联社的要求将涉案厂房提供给乐陶陶公司用于公司注册和新三板上市。双方口头约定待西塱联社向其提供新厂房时才进行搬迁。2014年12月5日，精工公司（承租方、乙方）与广州市荔湾区东漖街西塱股份合作经济联合社（出租方、甲方）签订《荔湾区西塱经济联社物业租赁合同》，约定：广州市荔湾区东漖街西塱股份合作经济联合社将位于广州市西塱东西路工业一区地块-3厂房/办公楼/空地（地址：广州市荔湾区西塱东西路工业一区2号）的自有建筑（厂房、办公楼）及空地出租给精工公司，厂房面积3165平方米、办公楼面积257.4平方米，空地面积2721平方米，并于2015年4月1日将该承租物全部交付乙方使用。租赁年限为一年九个月，自2015年4月1日起至2016年12月31日止，租金标准为74860元/月（包括：厂房41145元/月、宿舍2574元/月、空地21768元/月、管理费9373元/月），等等。2015年12月29日，乐陶陶公司出具《保证书》载明：“我公司因业务发展需要，欲租赁广州市荔湾区东漖街西塱股份合作经济联合社（以下简称西塱联社）位于广州市西塱东西路工业一区2号（广州市芳村区西塱永安围41号）厂房/办公楼/空地（地址：广州市荔湾区西塱东西路工业一区2号）厂房，该厂房现租赁方为广州精工不锈钢厨房设备有限公司（以下简称精工公司）。若精工公司在2016年1月31日前自愿与西塱联社解除租赁合约，我公司同意补偿精工公司一切损失，并承诺如下：一、我公司在精工公司与西塱联社解除租赁合同之日起3日内一次性向精工公司支付￥224580元（大写：人民币贰拾贰万肆仟伍佰捌拾元整），作为精工公司因提前解除合同而赔付给西塱联社的￥224580元（大写：人民币贰拾贰万肆仟伍佰捌拾元整）合同保证金的补偿；我公司保证同时承担精工公司因解除合同而需赔付给西塱联社的其他一切损失，并在精工公司提出赔付要求之日起3日内支付。二、我公司将在精工公司向西塱联社提交解除租赁合同申请报告后立即与西塱联社协商签订租赁合同。如若我公司与西塱联社达成租赁合同，我公司同意将厂房转租给精工公司，租金为￥65487元/月（大写：人民币陆万伍仟肆佰捌拾柒元整），管理费为￥9373元/月（大写：人民币玖仟叁佰柒拾叁元整），水电费按西塱联社标准结算，转租期限为不定期，我公司保证在2016年12月31日不能向精工公司解除转租关系，而精工关系在提前一个月通知的情况下，双方可解除转租关系。转租期内的厂房消防安全、生产安全、治安等均由精工公司自行承担。三、若我公司不能与西塱联社达成租赁合同、或不能及时与西塱联社达成租赁合同、或达成租赁合同后无法将厂房转租给精工公司，导致精工公司需要在2016年12月31日前搬迁的，在按本保证书的承诺第一条补偿精工公司后，我公司同意在精工公司提出赔偿要求之日起3日内另行一次性赔偿精工公司￥500万元（大写：人民币伍佰万元整）。”等内容。2016年2月1日，乐陶陶公司（出租方，甲方）与精工公司（承租方，乙方）签订《厂房租赁合同书》，约定：甲方将位于广州市荔湾区西塱东西路工业一区2号厂房及空地租赁给乙方使用；租赁期限为11月，即从2016年2月1日起至2016年12月31日止，租赁期间，乙方在提前一个月通知甲方的情况下，可以中止本合同。租金为月租金（含管理费），共计74860元/月；租赁费用每月交付一次，乙方应于每月5日前向甲方支付当月租金，采用先付后租的方式；本合同提前终止或有效期届满，乙方应于终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，并将其返还甲方；等等。再查明，乐陶陶公司成立日期为2007年11月21日，目前注册地址为广州市荔湾区西塱东西路38号，之前公司营业执照曾显示注册地址为广州市荔湾区西塱东西路工业区3号之一。乐陶陶公司表示该两个地址实际就是同一地址，并提交2019年1月18日由广州市荔湾区公安分局东漖派出所出具《门牌证明》予以证明，该说明载明有“经核查，兹有广东乐陶陶药业股份有限公司，原自编门牌地址为广州市荔湾区西塱东西路工业区3号之一，现变更门牌地址为：广州市荔湾区西塱东西路38号，情况属实。（该证明仅限于办理门牌确认的相关手续）”等内容，广州市荔湾区东漖街西塱股份合作经济联合社亦在该《门牌证明》上盖章。精工公司、乐陶陶公司在二审期间向本院共同确认：一、广州市荔湾区西塱东西路工业一区地块-3厂房、办公楼、空地与广州市荔湾区西塱东西路工业一区2号、广州市芳村区西塱永安围41号是同一地址。二、精工公司已按63604.27元/月的标准向乐陶陶公司支付自2020年1月1日起至2020年4月31日的涉案场地的占用费。三、精工公司于2019年10月24日签收了乐陶陶公司向其出具的《关于限期从租赁场地搬迁的通知》。另精工公司向本院表示，其认为搬迁的合理期限应是一年。因西塱联社的新厂房建设停工，其具体搬迁时间无法确定，要求继续履行租赁合同直至西塱联社为其提供新厂房进行搬迁之时。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。关于精工公司与乐陶陶公司之间的租赁合同关系应否解除、精工公司应否向乐陶陶公司交还涉案厂房及空地和支付占用费的问题，首先，原审对此已进行详细阐述，本院予以确认，在此不再赘述。其次，从双方的工商登记信息看，精工公司成立日期为1993年12月13日，注册地址为广州市荔湾区西朗村东西路中段，精工公司已确认该地址即涉案厂房地址且目前最新门牌为××；而乐陶陶公司成立日期为2007年11月21日，注册地址为广州市荔湾区西塱村东西路工业区3号之一，后该地址门牌变更为广州市荔湾区西塱东西路38号，现公安机关已出具证明可以证实该两地址即为同一地址，显然精工公司的经营地址与乐陶陶公司的注册地址并非同一地址，而精工公司并未对乐陶陶公司的工商注册地址的变化情况与其相关联予以举证，现有证据不足以双方签订租赁合同是为了协助乐陶陶公司办理工商注册和新三板上市。第三，从原审、二审查明的事实及精工公司在二审提交的证据看，精工公司与乐陶陶公司于2015年12月底达成了自愿达成转租的合意：先由精工公司与西塱联社提前解除租赁合同，再由乐陶陶公司与西塱联社签订租赁合同，最后由乐陶陶公司将涉案厂房转租给精工公司使用，租赁期限为不定期。同时乐陶陶公司承诺在2016年12月31日之前其不能向精工公司解除转租关系。结合精工公司与乐陶陶公司于2016年2月、2017年1月所签订的两份《厂房租赁合同书》看，双方约定租赁期限至2017年12月31日，之后双方并未再签署书面租赁合同，故原审认定自2017年12月31日后双方之间为不定期租赁关系有据。精工公司主张双方口头约定租赁期限至西塱社向其提供新厂房后才予以搬迁但未提交证据予以证实，本院不予采信。第四，同前述，因双方为不定期租赁关系，乐陶陶公司依法可以随时要求解除合同，且精工公司已确认于2019年10月24日发出的《关于限期从租赁场地搬迁的通知》，故原审法院依据《中华人民共和国合同法》第三十二条和第六十一条的规定认定双方之间的租赁合同关系于2019年10月24日解除正确，本院予以维持。本案中，精工公司虽已按照双方所确定的63604.27元/月的标准向乐陶陶公司支付相关费用至2020年4月，但双方租赁合同关系已于2019年10月24日解除，乐陶陶公司收取精工公司所支付的费用是基于精工公司继续使用涉案场地、其为保障自身权益而采取的合理行为，不能证实双方的上述行为属于继续履行原租赁合同或重新形成新的租赁合同关系。第五，关于搬迁的合理时间，乐陶陶公司已于2019年10月24日通知精工公司限期搬迁并给予两个月的搬迁时间，精工公司并未在该限定期限予以搬迁，原审法院综合本案案情于2019年12月30日作出原审判决，酌情判令精工公司在判决生效之日起三十日内搬迁合情合理。事实上，因精工公司向本院提起上诉，至今距离原审法院作出判决的时间已超过四个月。精工公司在此期间并未就搬迁事宜主动作为，且其在二审表示因西塱联社的新建厂房暂时停工导致其具体搬迁时间无法确定，因此精工公司主张合理搬迁时间为一年、其应2020年8月才进行搬迁等意见缺乏理据，本院不予支持。至于场地占用费问题，因乐陶陶公司已发函通知解除合同要求收回场地，但精工公司至今仍占用、使用涉案厂房，故原审法院判令精工公司按63604.27元/月的标准每月向乐陶陶公司支付自2020年1月1日起至实际交还场地之日止的场地使用费正确，本院予以确认。二审期间，精工公司已按该判项实际支付自2020年1月1日至2020年4月30日期间的场地占用费，故该期间的场地费用已实际履行完毕，精工公司无需再向乐陶陶公司支付。综上，精工公司的上诉请求和理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人广州精工不锈钢厨房设备有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 张 宾二〇二〇年四月二十二日书记员 伍静怡李蕴妍罗文敏