江西省新余市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣05民终190号上诉人（原审被告）：王苹，女，汉族，1984年4月13日生，江西省新余市人，住新余市。被上诉人（原审原告）：南昌名泰物业管理有限公司，住所地：江西省南昌市红谷滩新区万达星城雍景台1栋3单元1801室，统一社会信用代码：91360125683499508A。法定代表人：王彬才，该公司总经理。委托代理人：李嘉玉，新余市金春法律服务所法律服务工作者。上诉人王苹因与被上诉人南昌名泰物业管理有限公司（下称名泰公司）物业服务合同纠纷一案，不服江西省新余市渝水区人民法院（2019）赣0502民初4751号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。王苹上诉请求：撤销原审判决第一项，并依法改判王苹支付所欠物业费的60%；名泰公司承担一、二审诉讼费用。事实与理由：1.名泰公司未完全履行物业管理服务责任，没有履行相关维修、养护、管理、维护义务，应承担相应的赔偿责任。依照最高人民法院《关于设立物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”（1）在签订的物业管理合同中，服务内容包括物业共用设施的运行、维修、养护和管理等。但物业在处理18栋电梯问题（噪音和安全）、消防设施上不履行管理维护责任。电梯噪音巨大，多次向物业反映希望能与电梯公司联系给予检测整改，但物业均没有回复。2018年6月17日18栋全体业主联名向新余市市场和质量监督管理局（下称质监局）递交投诉函，质监局于2018年6月27日派专业人士、电梯工、物业和业主代表到场检测，出具官方检测报告，显示：两部电梯噪音均超标严重，勒令电梯公司立即整改。但电梯公司并未做实质性的噪音整改措施，且未经业主许可，调慢电梯的速度来降低噪音，也未重新检测，此事不了了之。现电梯噪音依然严重，业主再次向物业反映希望降噪，物业公司只用电梯公司已整改来答复。18栋电梯故障频发，电梯安全堪忧，电梯内没有使用登记标志、既没有维保记录，也没有检测记录；电梯频发业主被关事件，从2019年5月31日至7月31日，事故频发10次，有时间记录为证。老人、小孩均被关在电梯，打公示的岗亭电话无人接听，呼叫紧急按钮是坏的，连电梯轿厢内的摄像头也是坏的。名泰公司违反了物业管理服务第六条，长期未检查消防设施，安全隐患极大。2019年7月24日晚9时许，18栋2001业主家着火，119到现场。事后，业主要求名泰公司对消防设施进行定期检查，名泰公司回复每个季度会进行一次检查，但是事实相反。消防栓上检查登记时间还停留在9月28日，年份不详。名泰公司说检查消防栓，但是连消防栓的门都没打开过，被各种小广告纸条封着。物业说检查了，只是没有记录下来，并将原来的贴在消防栓上的记录全部撕了。2.物业还违反了物业合同的其他规定，从未按合同规定每一年公开透明物业管理费用收支账目；未尽安全秩序维护义务，小区三个大门门禁形同虚设，单元电梯门禁和梯控也是，东西频繁被偷。合同约定每月小车停车费30元，物业却收取220元。王苹装修押金1000元，物业不予退还等。2.一审法院认为物业不作为的情况不能充分反映物业服务质量。王苹原居住在暨阳欧雅城从未拖欠过物业费，都是提前或者按时全额交清。名泰公司在小区管理上杂乱无序，且在关系到生命安全的电梯、消防安全事件上无所作为，业主多次反映也未解决，物业服务质量太差。一审法院认为业主对物业服务质量不满意时应通过业主委员会督促整改或者更换物业公司，但是小区在居委会牵头下成立了业主委员会，结果被开发商和名泰公司起诉不合法予以撤销了。买了该小区的房子，支付了物业费，却未享受应有的物业服务，尤其是在涉及到生命安全的公用设施维护上存在重大安全隐患。请求二审判决予以公正裁决。名泰公司辩称，物业履行了义务，也检测了电梯。王苹被困电梯，是因为停电，紧急按铃没用。消防栓每月进行了检查。电梯在房间里，没有办法解决，是房子设计的问题。名泰公司向一审法院起诉请求：1、判令王苹向名泰公司支付物业服务费4320.75元及滞纳金1213.30元，共计5534.05元；2、本案的诉讼费用由王苹承担。一审法院认定事实：2011年6月1日，名泰公司与名仕公馆小区开发商江西红海房地产开发集团有限公司新余分公司（下称开发商）签订《红海﹒名仕公馆前期物业管理服务合同》，约定开发商委托名泰公司实行前期物业管理，高层住宅物业管理费按建筑面积1.26元/平方米/月收取。2015年7月28日，名泰公司与王苹签订了《名仕公馆住宅区前期物业管理服务协议》，该协议约定了由南昌名泰物业管理有限公司为名仕公馆小区提供物业服务，包括对房屋建筑共用部位进行维修、养护和管理等，物业管理费标准为小高层、高层住宅按建筑面积每月每平方米1.26元/平方米/月，业主逾期未缴纳物业服务费的，按应交金额的总额按日加收千分之五的滞纳金。王苹系名仕公馆小区18栋1601房的业主，该房屋面积为137.17平方米。上述协议签订后，名泰公司开始为王苹提供物业服务，但王苹自2017年1月1日起拒绝支付物业服务费。经名泰公司催促，王苹仍拒绝履行合同义务。一审法院认为，本案属物业服务合同纠纷。名泰公司与王苹签订的《名仕公馆住宅区前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，未违反法律、法规禁止性规定，故本院予以认定。名泰公司基本上按照合同约定为小区业主提供了管理和服务，王苹作为小区业主，应根据合同之约定依法履行支付物业服务费的义务。关于王苹书面答辩中反映的名泰公司物业服务存在不完善的问题，本院认为，物业服务是一种动态的服务事项，王苹答辩中反映的问题不能充分反映名泰公司的物业服务质量，业主对物业服务质量不满意时应通过业主委员会督促名泰公司进行整改或更换物业公司，更不应在更换物业公司前以拒交物业费来对抗，否则只会造成陷入物业服务水平降低，业主对服务质量更加不满的恶性循环。经核实，王苹反映的电梯噪音问题是房屋设计原因所致，且专业机构已采取减慢运行速度等办法来减轻噪音问题。当然，名泰公司作为物业服务企业，提供的是服务，而非管理，在提供服务时更应倾听并努力解决业主所反映的问题。王苹自2017年1月1日起拒绝支付物业服务费，截至2019年2月28日，王苹已拖欠物业服务费137.17×1.26×26=4494元，故名泰公司要求王苹支付物业服务费4320.75元的诉讼请求不违反相应标准，本院予以支持。本院认为，合同虽约定了违约金条款，但王苹拖欠物业服务费未交系因双方对物业服务质量存在争议，故对于名泰公司要求王苹支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、被告王苹应于本判决生效之日起十日内支付原告南昌名泰物业管理有限公司物业服务费4320.75元；二、驳回原告南昌名泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果王苹未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由王苹承担。二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明，名仕公馆小区18栋东、西面两部电梯正常运行最大噪声值分别为63.7、62.8，超过噪声标准值55。两台电梯正常运行时轿厢内最大噪声值不符合国家标准的要求。二审查明的其他事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案属物业服务合同纠纷。本案的争议焦点是：王苹以名泰公司未如约提供物业服务为由拒交物业费，其抗辩是否成立。名泰公司与王苹签订的《名仕公馆住宅区前期物业管理服务协议》（下称“物业服务协议”）合法有效，物业公司应按照协议约定提供服务，业主应如约按时支付物业费。现名泰公司提供了物业服务，王苹拒交物业费的抗辩是否成立取决于名泰公司提供的物业服务是否存在重大瑕疵。王苹认为名泰公司在电梯、消防安全上存有重大瑕疵。按照物业服务协议第六条的规定：物业公司负有以下义务：“共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、共用照明、天线、高压水泵房、电梯及电梯机房、楼内消防设施、设备。”第二十一条第3、10、11项的规定，名泰公司对电梯、消防水泵提供的服务质量标准为：“消防水泵、污水泵运行正常（小高层、高层住宅），电梯24小时无操作人员管理运行正常。”“消防设施、设备保持状态良好完好率98%；消防通道畅通无阻。”“房屋共用部位、共用设施设备小修和急修：工程维修：发现问题及时安排维修；一般问题24小时内解决，急修（30分钟内赶到现场）。”由此可见，名泰公司负有对电梯及电梯机房维修、养护的义务。现18栋两部电梯噪声值严重超标，影响业主生活。电梯属业主共有，名泰公司享有业主让渡的物业服务管理权，负有替业主解决或者积极协助解决物业设备问题的义务。因本案房屋设计电梯在房间内，业主在购买该房屋时已知晓，对电梯运行的噪音具有一定的忍受义务。但是噪音超标，属电梯质量问题，业主对不符合质量标准的电梯噪音不负有忍受义务，故名泰公司以电梯属设计问题的抗辩不成立。按照物业服务协议第二十二条第2项“小高层、高层住宅按建筑面积每月每平方米1.26元/㎡/月甲方向乙方/使用人收取（含电梯运行电费、保养费、年检费及公共区域水电费），不含二次供水费用。”名泰公司向业主收取了电梯保养费用，名泰公司负有为电梯降噪的义务。名泰公司认为电梯公司调慢了电梯运行速度，其履行了整改义务，但该问题并未实际解决，整改并不到位。如果电梯保养就可以降噪，那么该保养义务在名泰公司；如果电梯保养并不能降噪，或者费用超过整栋楼业主交纳的电梯保养费用，那么该问题解决应由该栋楼业主集体商议解决。因此，王苹拒交物业费的理由具有一定的正当性，但不能免除其缴费义务。王苹应交纳自2017年1月1日起至2019年2月28日的物业费。一审基于王苹拒交物业费具有一定的正当性而不予支持物业公司的滞纳金，并无不妥。因本案王苹交纳了电梯保养费，但深受电梯噪声困扰，履行了义务却未享受权利，本院对该电梯保养费予以扣除，酌情扣除王苹拖欠物业费的10%，故王苹应向名泰公司交纳自2017年1月1日起至2019年2月28日的物业费3888.70元（4320.75×90%）。针对王苹提出了其他物业服务质量问题，本院认为未达重大瑕疵程度，故不予支持。综上所述，王苹的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江西省新余市渝水区人民法院（2019）赣0502民初4751号民事判决；二、王苹于本判决生效之日起十日内向南昌名泰物业管理有限公司交纳自2017年1月1日至2019年2月28日的物业费3888.70元。三、驳回南昌名泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，合计100元，由上诉人王苹负担。本判决为终审判决。审判长  赵志刚审判员  杜景柏审判员  宋 彦二〇二〇年四月二十日法官助理邹铖书记员钟卉