河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书河南省许昌市中级人民法院民事判决书（2019）豫10民终3771号上诉人（原审被告）：顾虎，男，1954年8月6日出生，汉族，住河南省襄城县。委托诉讼代理人：菅中战，河南金泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吕志国，男，1960年2月22日出生，汉族，住河南省襄城县。委托诉讼代理人：吕进（吕志国之女），住河南省襄城县。委托诉讼代理人：宁永强，河南申元律师律师所律师。原审被告：孙海亮，男，1964年5月27日出生，汉族，住河南省襄城县。上诉人顾虎因与被上诉人吕志国及原审被告孙海亮案外人执行异议之诉一案，不服河南省襄城县人民法院（以下简称襄城县法院）（2019）豫1025民初1719号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。审理过程中，孙海亮因未在人民法院指定的期限内缴纳上诉案件受理费，按孙海亮撤回上诉处理。上诉人顾虎及其委托诉讼代理人菅中战，被上诉人吕志国的委托诉讼代理人吕进、宁永强，原审被告孙海亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。顾虎上诉请求：1.依法驳回吕志国的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由吕志国负担。事实和理由：1.本案的上诉人顾虎不是适格的被告主体。因为顾虎与吕志国根本不相识。顾虎于2017年3月28日向人民法院递交的查封第三人孙海亮所有的襄房权证第10××96房产申请，是上诉人诉讼权利的合法行使，并未侵犯被吕志国的财产所有权。所以，上诉人不是本案被告。2.2016年11月28日，吕志国与孙海亮签订《房屋买卖合同》是无效的假合同，应予废止。因为该合同没有买卖合同的标的，即没有房屋的座落、房号、面积、房产所有者姓名等买卖合同最基本的要件，按照《合同法》的规定，本合同属于无效合同，不能作为定案的依据。吕志国以自己房子被拆，让孙海亮腾出一间房子放东西为由，临时占孙海亮一间案涉房。后强逼孙海亮把城关镇生产街82号(房产证号为10××96)房产抵给吕志国,这是在吕志国强逼下签字，不是孙海亮的真实意思表示。并且把2017年4月份的日期提前到2016年11月份，正好是顾虎申请查封的时间。在这种强逼下，违反房屋所有人的真实意思，随意变更房屋买卖合同签订日期行为是欺诈行为，所以签订的买卖合同是无效合同。3.房屋所有权的转移是以房产管理行政部门登记确权换证为准。本案案涉房产未经交易，也无银行转款流水账记录，更无变更房产产权人名字。所以本案案涉房产所有权仍是孙海亮。综上所述，本案不符合排除执行的法定条件，一审判决无事实报据和法律依据，特提起上诉，请依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。吕志国辩称，1.吕志国起诉顾虎是因为吕志国购买孙海亮的房屋，在已交付和使用的情况下，顾虎提出财产保全，影响吕志国的占有和使用。吕志国提出异议之诉，顾虎作为被告主体资格适格。2.2016年11月28日签订的《房屋买卖合同》真实有效。房屋买卖合同及签署日期清晰明确，无任何涂改现象。顾虎称该合同是2017年4月签订，既不申请鉴定，也未提供证据证实。至于顾虎提出合同没有标的，没有房屋坐落等是无效合同，同样不能成立，合同有无房产号不影响合同有效性，顾虎所提出的理由，不符合合同法所规定的合同无效的条件。吕志国和孙海亮对签订合同严谨性认识不足,不影响合同的效力，而且双方签订合同有见证人证实，房产已实际交付，且孙海亮没有其他房产，双方对合同标的指向性是明确无误的，因此该合同有效。顾虎的上诉理由不能成立。3.房屋产权没有过户完全是因为没有补缴相应土地出让金或土地收益，不是吕志国的过错造成。综上所述，顾虎的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。孙海亮述称，吕志国、吕进、舍永杰、常建超、张海亮等人用套路贷的方式欺诈霸占了孙海亮的涉案房产。1.案涉房屋是被吕志国强行撬门入室霸占的。2.所谓的房屋买卖合同是孙海亮被吕志国一伙人胁迫下签订的。3.所谓的44.5万元房款收据是孙海亮被吕志国一伙围堵在县人民医院逼迫签写的，吕志国只给孙海亮5000元现金，孙海亮没有收到44万元现金或抵账凭据。4.孙海亮与吕志国房产合同纠纷案件，孙海亮已上诉至许昌市中级人民法院，请求暂缓对本案的审理。吕志国向一审法院起诉请求：1.原告吕志国享有襄城县城关镇生产街82房产（房产证号：房权证城关字第××）所有权，停止对上述房产的执行；2.撤销襄城县人民法院（2018）豫1025执异31号裁定；3.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年11月28日，经舍永杰介绍，孙海亮与吕志国达成《房屋买卖合同》一份，孙海亮将其所有的襄城县城关镇生产街82号南侧的房屋出售给吕志国，并载明房产交易的价格为44.5万元，并约定孙海亮于合同签订后三个月期限内搬离涉案房屋。吕志国交付22.5万元后，又将舍永杰22万元的欠条交付孙海亮，由孙海亮用于折抵其所欠舍永杰的债务。2016年11月29日，孙海亮出具收据一份，明确其收到吕志国现金44.5万元。2017年3月份，吕志国进入涉案房产，并开始雇佣褚某、李某等人对涉案房屋进行整修。2017年4月15日，孙海亮曾向襄城县公安局城关派出所报警，在城关派出所民警出警视频中，25秒时孙海亮明确说明“卖给你（吕志国家属）不错”，在2分32秒，孙海亮认可2017年2月21日已将主要物品搬出。顾虎与孙海亮民间借贷纠纷一案中，襄城县法院于2017年3月28日作出（2017）豫1025民初1130号民事裁定书，将涉案房产予以查封。因孙海亮未履行（2017）豫1025民初1130号民事调解书确定的义务，经顾虎向襄城县法院申请强制执行。2018年7月26日，案外人吕志国向襄城县法院提起书面执行异议称，吕志国与孙海亮于2016年11月28日签订了《房屋买卖合同》，并已经按照约定一次性将购房款44.5万元支付给孙海亮，故请求停止涉案房产的执行。襄城县法院审查后认为，襄城县法院（2017）豫1025民初1130号民事裁定书查封的涉案房产目前仍登记在被执行人孙海亮名下，襄城县法院执行孙海亮名下房产并无不当，故案外人吕志国的异议请求襄城县法院不予支持。2018年8月10日作出（2018）豫1025执异31号民事裁定书，驳回吕志国的异议请求。2018年8月14日，吕志国以双方签订有《房屋买卖合同》并已实际交付，涉案房屋应归其所有为由向襄城县法院提起执行异议之诉。襄城县不动产登记中心于2019年10月30日在给襄城县法院回函中明确“位于襄城县××生产街××房产（产权证号为：10××96），该房屋所占用的土地为划拨土地，未办理土地使用权的首次登记。该不动产办理转移的，需要当事人向政府申请补缴相应土地出让金或者土地收益后方可办理转移登记。”一审法院认为，本案的焦点问题在于，吕志国对人民法院查封的案涉房屋是否享有足以排除执行的所有权或者物权期待权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条作出了具体的规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，物权期待权在执行异议之诉中需要同时满足四个要件，即：一、在查封前已经签订合法有效的书面买卖合同。二、在查封前案外人已合法占有不动产。三、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。四、非因买受人自身原因未办理过户手续。本案被告孙海亮认可吕志国将舍永杰的两张共计24万的欠条交付给自己并收到现金5000元，否认其已经收到剩余案件款。吕志国提供的银行取款凭证及证人证言相印证，可以证明房款已经足额交付，对吕志国足额支付涉案房款的事实，襄城县法院予以认可。关于双方之间买卖关系的真实性，双方之间签订的合同，系双方真实意思表示，孙海亮在城关派出所民警出警视频中，也对双方买卖关系真实性予以认可。关于原告吕志国是否在襄城县法院查封前合法占有房屋。所谓占有，是指主体对于物基于占有的意思进行控制的事实状态。占有必须具备两个构成要件，一是占有人必须具有占有的意思；二是占有人实际上控制或管领了某物。对查封前的合法占有应当从严认定，其核心在于有足够证据证明买受人已经开始了对涉案房产的控制和支配。本案中，吕志国主张在人民法院对涉案房屋采取查封措施前原告已经实际居住，在城关派出所民警出警视频中，孙海亮认可2017年2月21日已将主要物品搬出，与吕志国女儿吕进提供的朋友圈截图及证人褚某、李某证言相互印证，故对吕志国查封前已经实际占有、使用涉案房屋的事实，襄城县法院予以认定。关于涉案房产未办理过户手续的原因，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的“第三人没有过错”，应指第三人已经支付全部价款并实际占有标的物后，没有办理过户登记手续，但其未办理产权过户登记手续是由于登记机关未能及时办理、出卖人不予协助、办理登记存在客观障碍等非第三人所能控制的原因造成的。本案中，襄城县不动产登记中心明确涉案房产所占用的土地未办理土地使用权的首次登记，需要当事人向政府申请补缴相应土地出让金或者土地收益后方可办理转移登记，故吕志国的主张符合登记机关未能及时办理、办理登记存在客观障碍的情形。综上所述，吕志国就执行标的应享有足以排除强制执行的民事权益，应停止对涉案财产的执行。关于吕志国请求确认其享有涉案房产所有权，撤销襄城县法院（2018）豫1025执异31号裁定的请求应否予以支持的问题，物权确认是指在物权的归属和内容不明或者发生争议的时候，利害关系人请求有权机关对争议的内容予以明确，从而解决物权争议的行为。由此，确认物权的逻辑前提是存在物权争议，就法律层面而言，涉案房产所有权并非不明或有争议。首先在当事人针对标的物权转移达成合议时，该权利归属于孙海亮是明确的。其次，在履行阶段结束之前，标的物物权属于孙海亮也是确定的，双方之所以产生争议，并非因物权的归属不明或有争议所致，而是由于双方未变更买卖标的物之所有权，因此吕志国请求人民法院确认其对涉案房产享有所有权而产生的本案争议，其实质并非物权法第三十三条所称的物权归属争议，而是买卖合同尚未履行完毕，且本案存在“土地系划拨土地未办理土地使用权的首次登记，该不动产办理转移的需要当事人双方向政府申请，补交相应土地出让金或者土地收益后方可为之办理转移登记”的情形。如确认物权归属，一方面系不当介入本应由合同履行制度规制领域，另一方面也将在客观上消损登记制度在不动产物权公示中的基础性地位。申言之，本案物权变动，不属于物权法第二十八条至第三十条法律规定的依法律行为发生的物权变动，故对吕志国提出的确认之诉不予支持。而本案之所以停止执行，系基于前述法律和司法解释的规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十四条规定，对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效，故在判决不得对涉案房产执行后，（2018）豫1025民初执异31号裁定书自行失效，已无另行撤销之必要。遂判决：一、停止对襄城县城关镇生产街82房产（房产证号：房权证城关字第××）的执行；二、驳回原告吕志国的其他诉讼请求。案件受理费7975元，由原告吕志国负担1975元，由被告顾虎负担2000元，被告孙海亮负担4000元。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实相一致。本院认为，一、关于顾虎作为被告诉讼主体是否适格的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条规定，案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。顾虎以襄城县法院（2017）豫1025民初1130号民事调解书作为执行依据，申请对孙海亮进行强制执行，系申请执行人。吕志国作为案外人提起执行异议之诉，根据上述法律规定，应当以顾虎作为被告，因此顾虎作为被告参加本案诉讼主体适格。二、关于吕志国对案涉房屋享有的权利是否足以排除执行的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，1.孙海亮与吕志国于2016年11月28日签订房屋买卖合同，虽然该合同缺少房屋位置、房产证号、面积等具体信息，但双方均未对案涉房屋非该合同买卖房屋提出的异议，买卖合同指向的标的物明确，买卖合同相关具体信息的缺少不是认定合同无效的法定情形，并不影响该买卖合同的效力，且孙海亮在公安机关民警出警视频中亦对双方买卖关系真实性予以认可。顾虎主张房屋买卖合同实际签订时间为2017年4月份，因不能提供有效证据予以证明，本院不予支持。因此一审法院认定案涉房屋买卖合同在人民法院查封之前已经签订并无不当。2.孙海亮与吕志国签订的房屋买卖合同第六条约定，“甲方（孙海亮）承诺于本合同签订后3个月期限内搬离该房屋，将钥匙交付乙方（吕志国）”。公安机关民警出警视频中，孙海亮认可2017年2月21日其已将主要物品搬出，与房屋买卖合同中的约定相一致。结合吕志国提供的其他证据，可以证明吕志国在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋。3.吕志国提供的银行取款凭证与证人证言相印证，可以证明其与孙海亮、舍永杰三方协商抵账22万元并支付22.5万元现金的事实，孙海亮持有舍永杰向吕志国女儿吕进出具的24万元借条亦是对该事实的印证。关于孙海亮主张其仅得到5000元的抗辩，因孙海亮与舍永杰之间还存在债权债务关系，不排除孙海亮与舍永杰之间对债权债务进行清偿的可能，孙海亮的该抗辩不足以否定吕志国已支付全部房款的事实。4.案涉房屋在吕志国购买后四个月即被人民法院查封，吕志国无法在合理期限内通过相关程序办理房屋过户登记，故案涉房屋未办理过户登记非因吕志国自身原因。根据上述法律规定，吕志国对案涉房屋享有的权利足以排除执行。综上所述，顾虎的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7975元，由顾虎负担。本判决为终审判决。审判长 徐晓勇审判员颜森审判员郭林山二〇二〇年四月二十日法官助理李仕元书记员李萍执行催告通知书履行义务人：根据2016年9月25日中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于加快推进失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设的意见》，你方应在生效判决指定的期限内主动履行判决确定的义务。如果有财产拒不履行，你将承担如下法律责任：1、增加执行成本。未在指定期间履行的，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息，承担执行费用。如实报告财产，否则罚款，拘留。2、消费行为限制。限制乘坐一等以上动车、高铁、飞机、入住星级宾馆、酒店、旅游度假、上夜总会、高尔夫球场、新建、扩建、装修房屋、出境。3、经商立项限制。限制设立金融类公司、社会组织、发行债券、股票、终止股权行权、从事不动产、国有资产交易、使用国有自然资源、获得政府补贴、政策支持、海关认证、从事药品、食品等行业及房地产、建筑企业资质、授信。4、就业就学限制。限制招录（聘）为公务员或事业单位工作人员、担任国企高管、金融机构高管、事业单位法定代表人、社会组织负责人、党代表、人大代表、政协委员、子女就读高收费私立学校。5、评先受奖限制。不得评为道德模范、获得慈善类奖项，已获得的予以撤销。单位或其领导成员成为失信被执行人的，不得参评文明单位，已取得文明单位的撤销。6、控制资金财产。查封、扣押、冻结、划拨、变价、扣留、提取、拍卖、变卖可供执行的存款、债券、股票、基金、收入及财产。7、追回债权抵债。对你享有到期债权的第三人发履行到期债务通知，追讨你担保、与他人共有、第三人占有的财产。8、拘传拘留罚款。对无正当理由拒不到场的拘传，拒不履行的处十五日以下拘留，个人罚款十万以下，单位罚款五万以上一百万以下。9、刑事自诉追究。申请执行人对拒不执行判决、裁定的被执行人，在公安、检察机关不予追究刑事责任的情况下，可以提起刑事自诉。10、刑事责任承担。有能力而拒不执行法院判决、裁定，情节特别严重的，处三年以上，七年以下有期徒刑，并处罚金。邮编：461000地址：许昌市魏都区前进路与魏文路交叉口