山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民终10189号上诉人（原审原告）：齐鲁·骏园业主委员会，住所地济南市。负责人：马淑焕，主任。委托诉讼代理人：杜骅宴，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛晓威，山东众成清泰（济南）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：山东天然物业管理有限公司，住所地济南市法定代表人：尹志峰，总经理。委托诉讼代理人：张炳杰，山东七品律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘浩，男，1985年8月9日出生，回族，住济南市。上诉人齐鲁·骏园业主委员会（以下简称齐鲁骏园业委会）因与被上诉人山东天然物业管理有限公司（以下简称天然物业公司）、刘浩物业服务合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2019）鲁0103民初4347号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月30日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。齐鲁骏园业委会负责人马淑焕及委托诉讼代理人杜骅宴，天然物业公司委托诉讼代理人张炳杰到庭参加诉讼。刘浩经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。齐鲁骏园业委会上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判：①判令天然物业公司返还齐鲁骏园业委会2017年度部分物业费、水电费、车位费170000元，利息6346元，共计176346元（利息计算自2018年7月1日至2019年5月9日，按银行同期贷款利率计算）；②判令天然物业公司偿还齐鲁骏园业委会利息（自2019年5月10日起至全部清偿完毕之日止，利率按银行同期贷款利率计算）；③判令天然物业公司返还收取的2018年上半年的广告费5226元、车位费5058元；④判令天然物业公司、刘浩与齐鲁骏园业委会进行物业交接（台账、物业费收费情况等）并清算费用；2.本案的诉讼费、上诉费、律师费由天然物业公司承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，理由如下：一、天然物业公司已实际履行物业管理职责，其已取代齐鲁骏园业委会成为权利义务及实际责任主体。2017年11月15日，齐鲁骏园业委会与天然物业公司签订《物业服务委托书》，该委托书约定：委托期限自2017年11月15日起，至小区业主大会正式选聘产生出新的小区物业服务企业止。由天然物业公司收取2017年1月1日至2017年12月31日期间的物业费、水电费及预收2018年第一季度的物业费。同时约定，由天然物业公司垫付齐鲁骏园业委会应支付给原物业服务企业济南宏祥物业管理有限公司（以下简称宏祥物业公司）2017年1月1日至2017年11月30日期间的物业费、水电费、车位费等共计34万元整。但天然物业公司因财务紧张，只支付了17万元，剩余17万元由齐鲁骏园业委会支付（实际由马淑焕支付）。虽然《物业服务委托书》中约定为“垫付”，但天然物业公司自2017年11月15日起开始履行管理职责（天然物业公司在一审中自认其自2017年12月1日进驻小区正式履行物业服务），并于2017年11月25日与原物业公司进行了交接工作。一审庭审中，天然物业公司承认，其已收取10万元物业费，但天然物业公司并未提供任何证据材料证明其到底收取多少物业费，一审对这一事实也未进行审查。综上，均可以证明天然物业公司已经作为物业公司进驻齐鲁骏园小区并实际履行收取物业费等管理职责，也证明天然物业公司已有小区物业台账及业主欠费情况等材料。既然天然物业公司已经履行物业管理职责，那么天然物业公司就已承接了齐鲁骏园业委会的责任主体，进而天然物业公司就成为“保证金”的最终承担责任主体。故天然物业公司应将其收取的物业费、水电费等费用中的17万元返还齐鲁骏园业委会。二、关于刘浩身份，齐鲁骏园业委会已提交证据证明刘浩为天然物业公司的代表人，但一审判决中对刘浩身份的事实和相关证据未予以审查认定。根据齐鲁骏园业委会与天然物业公司之间签订的《物业服务委托书》，天然物业公司的代表人为刘浩。而根据齐鲁骏园业委会提交的齐鲁骏园公共设施、档案资料现状交接确认单显示，刘浩也作为现场代表签字。当时，因为天然物业公司为临时物业服务，因此，在选聘新的物业公司之前，齐鲁骏园小区对外签订的任何文书，都以齐鲁骏园业委会的名义签订，但刘浩作为天然物业公司的人员，也会在相应文件中签字。因此，刘浩实际为天然物业公司人员，其对齐鲁骏园业委会与原物业公司，及齐鲁骏园业委会与天然物业公司之间的物业交接等情况最为熟悉，其应当配合履行物业交接义务。同时，也进一步证明天然物业公司已有小区物业台账等相关物业材料。三、一审法院对齐鲁骏园业委会依据的法律不具备请求权基础的认定错误。依据《山东省物业管理条例》第68条的规定，物业服务合同解除或终止后，物业服务企业应当与业主委员会办理退出手续，并履行交接义务：具体交接物业档案、物业服务档案；有关物业设施维修、保养等资料；清算预收代收费用等。但天然物业公司至今未与齐鲁骏园业委会进行交接。即便齐鲁骏园业委会与天然物业公司之间的《物业服务委托书》无效，但天然物业公司已实际进驻小区进行物业管理并收取物业费用，齐鲁骏园业委会与天然物业公司之间已实际履行了合同，小区物业台账、维修档案等物业材料都在天然物业公司，那么在天然物业公司退出小区前理应与齐鲁骏园业委会进行物业交接。因此，齐鲁骏园业委会依据《山东省物业管理条例》第68条的规定主张物业交接于法有据。四、关于广告费、车位费用的认定，一审法院不予认定的依据错误。根据齐鲁骏园业委会与天然物业公司签订的《物业服务委托书》第二条委托内容：参照原《齐鲁骏园物业服务委托合同》基本条款执行，即原与宏祥物业公司之间的合同中关于车位费和广告费的约定。同时，天然物业公司已经实际进驻小区进行物业管理，收取广告费和车位费也是其管理职责之一，其在退出小区前，理应将广告费和车位费返还给齐鲁骏园业委会，这与合同无效等认定无关，即便合同无效，也应返还财产。既已收取，就应返还，不返还、不交接物业手续，其侵犯了全体286户业主的合法权益。天然物业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、齐鲁骏园业委会诉称天然物业公司已取代齐鲁骏园业委会成为权利义务及实际责任主体，没有事实和法律依据。根据委托书的约定可以看出，齐鲁骏园业委会是委托人，天然物业公司是受托人，而且是临时委托，并非签订正式物业服务合同。即使天然物业公司实际履行的是物业服务合同，也不应认定天然物业公司应当支付齐鲁骏园业委会17万元及利息。首先，根据天然物业公司一审提交的借条可以看出，委托书中双方约定由天然物业公司垫付的款项名为垫付实为借款，而且“垫付”二字的汉语文义很明确即暂时替别人付钱。其次，齐鲁骏园业委会与天然物业公司签订委托书时，原物业公司宏祥物业公司尚未退出，齐鲁骏园业委会与宏祥物业公司尚未办理交接，双方对2017年物业费、水电费总额是不确定的，齐鲁骏园业委会告知天然物业公司约20万元左右，而且天然物业公司是在齐鲁骏园业委会同意给天然物业公司出具借条并约定从收取的2017年物业费、水电费中返还的情况下才垫付17万元的，天然物业公司从未同意垫付34万元。第三、齐鲁骏园业委会与原宏祥物业公司签订的协议书，天然物业公司自始至终都未参与，而且根据一审时天然物业公司提交的证据，齐鲁骏园业委会也不认可该协议的效力，因此，该协议书对天然物业公司没有任何约束力。综上，无论是事实还是根据字意，天然物业公司都不应成为委托书中所谓“保证金”的最终责任主体。二、根据齐鲁骏园业委会上诉状第二项中的陈述及齐鲁骏园业委会与宏祥物业公司的协议书内容可以看出，宏祥物业公司退出前是与齐鲁骏园业委会办理的物业交接，并非与天然物业公司办理物业交接，当时齐鲁骏园业委会只是临时委托天然物业公司，双方之间除了签订的委托书及齐鲁骏园业委会出具的17万元借条之外，根本未办理过物业台账的交接，因此，齐鲁骏园业委会主张与天然物业公司进行物业交接手续没有事实基础。三、关于刘浩的身份，齐鲁骏园业委会一直诉称是天然物业公司代表人，这与事实不符，刘浩既不是天然物业公司代表人，也不是天然物业公司工作人员。根据谁主张谁举证的原则，刘浩身份情况的举证责任在齐鲁骏园业委会。四、关于广告费、车位费的认定，齐鲁骏园业委会诉称参照原《齐鲁骏园物业服务委托合同》基本条款执行，但根据天然物业公司提交的（2017）鲁0103民初3419号民事判决书可以看出，该合同已被法院判决认定无效。另外，天然物业公司还垫付了业主2018年1-6月的水电费，至今业主未予支付。因此，齐鲁骏园业委会向天然物业公司主张广告费、车位费没有事实和法律依据。刘浩未答辩。齐鲁骏园业委会向一审法院起诉请求：1.要求天然物业公司与刘浩办理物业交接手续并清算费用；2.要求天然物业公司返还齐鲁骏园业委会2017年度部分物业费、水电费、车位费170000元，利息6346元，共计176346元（利息计算自2018年7月1日至2019年5月9日，按银行同期贷款利率计算）；3.要求天然物业公司偿还齐鲁骏园业委会利息（自2019年5月10日起至全部清偿完毕之日止，利率按银行同期贷款利率计算）；4.判令天然物业公司返还收取的2018年1-6月广告费5226元，车位费5058元；5.本案诉讼费、律师费由天然物业公司、刘浩承担。一审法院认定事实：1.2017年11月15日，齐鲁骏园业委会（甲方）与天然物业公司（乙方）签订《物业服务委托书》，该协议“三、其他约定”中载明“垫付甲方应付的保证金，即原小区物业服务企业撤出小区前应收的物业费及代收的水电费”。2.2017年11月23日，宏祥物业公司（甲方）与齐鲁骏园业委会（乙方）达成《协议》，该协议内容载明：甲、乙双方认可甲方在齐鲁骏园小区有效物业服务截止日期为2017年11月30日；乙方于2017年11月23日一次性将34万元现金支付到甲方法定代表人账户后，甲方于2017年11月23日-2017年11月24日撤出小区。3.2017年11月23日，从齐鲁骏园业委会负责人马淑焕不同账号，分两次转账34万元（14万元和20万元）至宏祥物业公司法定代表人于宏伟账户；同日，自天然物业公司法定代表人尹志峰名下账户分两次转账17万元（10万元和7万元）至齐鲁骏园业委会负责人马淑焕名下。4.2017年11月25日，齐鲁骏园业委会负责人马淑焕与宏祥物业公司法定代表人于宏伟交接。5.齐鲁骏园业委会、马淑焕以“借款人”，出具借条一张，主要内容“今借人民币：现金柒万元整，建行转账壹拾万元整，用于小区与宏祥物业办理交接，待收取业主物业费、车位费、水电费后返还，共计壹拾柒万元整”。6.2015年6月26日，齐鲁骏园业委会与宏祥物业公司签订《齐鲁骏园物业服务委托合同》；2017年10月10日，一审法院作出（2017）鲁0103民初3419号民事判决书，该判决认定宏祥物业公司与齐鲁骏园业委会签订的《齐鲁骏园物业服务委托合同》无效，该判决已生效。7.2018年6月28日，齐鲁骏园业委会作出《通知》：根据你我双方签订的服务委托书之约定，本小区已正式选聘出新的物业服务管理企业-山东建赫物业管理有限公司。请接到通知后做好退出交接的准备，在6月30日进行交接工作。8.关于电梯广告费、车位费用的问题，齐鲁骏园业委会提交了部分证据，但天然物业公司均予否认，鉴于该事项对本案处理影响不大，故一审法院不予认定。一审法院认为，本案争议焦点为：齐鲁骏园业委会要求天然物业公司、刘浩支付各项费用的请求权是否能够成立。齐鲁骏园业委会依山东省物业管理条例实施细则第68条、依照《中华人民共和国合同法》相关规定向天然物业公司、刘浩提出的诉讼请求，均不具备请求权基础，于法无据，一审法院不予支持。一、双方达成的《物业服务委托书》应认定无效。依照《中华人民共和国物权法》规定，物业服务合同的签订，需得业主大会或者全体业主授权方得行使，由于齐鲁骏园业委会证据不足以证明其具备授权，该协议应当确认无效，双方就垫付相关款项的条款亦属无效，不能够作为齐鲁骏园业委会提出返还款项并支付相应利息、费用的请求权基础；退言之，即使可以采纳前述协议与垫付有关的条款，“垫付”一词，自汉语文义角度理解，系“代为支付”的意思，但垫付并不当然意味着天然物业公司认可成为所谓“保证金”的最终承担责任主体。故齐鲁骏园业委会依协议条款，请求权不能成立。二、合同无效，互相返还财产，各方当事人按相应过错承担责任。依《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，财产互相返还，有过错一方承担赔偿责任。本案中，齐鲁骏园业委会提交的证据，不足以证明天然物业公司应当向其返还17万元款项及利息和其他费用，换言之，齐鲁骏园业委会未能证明，天然物业公司系承担案涉17万元及其他费用的责任主体。故合同法第五十八条不能作为齐鲁骏园主委会提出返还主张的请求权基础，其请求权不能成立；双方也均未主张赔偿损失。三、齐鲁骏园业委会要求天然物业公司与其办理物业交接手续并清算费用的诉讼请求，交接手续的内容指向不明确，清算费用的内容前述内容已处理，且从现有证据判断，天然物业公司已实际退出齐鲁骏园物业，审理后发现，所谓交接手续问题，除了前述费用以外，未发现存在其他应交接工作，故该项诉讼请求不予支持。四、齐鲁骏园业委会对刘浩提出的所有诉讼请求，未能明确刘浩应当向齐鲁骏园业委会承担责任的请求权基础，于法无据，不予支持。综上，齐鲁骏园业委会的诉讼主张不能成立，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、第一百五十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条规定，判决：驳回齐鲁·骏园业主委员会的诉讼请求。案件受理费4030元，由齐鲁·骏园业主委员会负担。二审中，齐鲁骏园业委会提交以下证据：一、供电部门于2018年7月出具的《关于依法对齐鲁骏园小区欠交电费停限电催交的汇报》。二、天然物业公司2018年4月1日出具的物业、水电费收据。三、天然物业公司2018年5月9日张贴在小区的公告复印件。齐鲁骏园业委会以此证明，天然物业公司已实际进入小区进行物业管理并收取物业费等费用，齐鲁骏园业委会已将业主欠费明细表及物业台账、业主档案等材料交接到天然物业公司，齐鲁骏园业委会从未实际收取过物业费等费用。天然物业公司对证据一、证据三的真实性及证明目的有异议，对证据二的真实性无异议，但认为均不能证实齐鲁骏园业委会将物业台账等材料交给了天然物业公司。齐鲁骏园业委会另称，因齐鲁骏园小区欠交电费等费用，需向业主催缴，而天然物业公司掌握着物业档案、欠费明细等，导致收费无法正常进行，济南市市中区六里山街道办事处（以下简称六里山街道办）召集齐鲁骏园业委会和天然物业公司召开会议，要求天然物业公司提供物业台账和欠费明细，配合收费，形成信访会议纪要，可证明天然物业公司存有齐鲁骏园小区业主档案、欠费明细、物业台账等，并申请本院到六里山街道办调取2018年8月的信访会议纪要。根据齐鲁骏园业委会的申请，本院到六里山街道办调取了2018年8月1日、8月2日、8月21日的会议纪要。齐鲁骏园业委会对该会议纪要没有异议，能证明天然物业公司有齐鲁骏园小区的物业台帐等资料。天然物业公司对上述证据的真实性亦无异议，但认为上述会议纪要体现不出天然物业公司收到了相关的台账。上述会议纪要记录的内容是2018年度有几个月份业主一直不交水电费产生的纠纷，双方到居委会进行协商产生的会议纪要，上述会议纪要中只有2018年8月21日天然物业公司派代表参加了会议，会议记录中记录的内容只是齐鲁骏园业委会单方陈述，而且最终也是由天然物业公司在8月21日代业主垫付了水电费，至今仍然没有偿还给天然物业公司。对于以上证据，本院认为，各证据与齐鲁骏园业委会所主张的物业台账、业主档案等资料的交接并无关联，本院不予采信。一审认定的事实属实，本院予以确认。二审中，本院向刘浩进行了调查，刘浩称：“2017年7、8月份，齐鲁骏园业委会找尹志峰咨询如何换物业的问题，尹志峰又找到我，希望我协助提供如何让前物业撤场的流程和意见，齐鲁骏园业委会和天然物业公司协商之后形成了2017年11月15日的物业服务委托书，他们让我签字，我就在落款处签了名，为什么签在天然物业公司处当时没在意；2017年11月25日的交接确认单是我签名，当时是认为代表天然物业公司接收这些东西，因为一开始是给天然物业公司帮忙，当时光看了看重要的设施设备，资料未清点，最后是马淑焕代表齐鲁骏园业委会接收，那些东西都在会所三楼原来宏祥物业公司的办公室，之后怎么处理的就不清楚了，我没有什么可交接的东西，什么也没拿。”双方对该调查笔录均无异议。齐鲁骏园业委会称，刘浩承认在交接确认单中代表天然物业公司进行交接，进一步证明天然物业公司有所有的物业资料。天然物业公司称，刘浩不是其工作人员，刘浩自认为代表天然物业公司签订交接确认单，但天然物业公司实际并没有收到交接确认单中的任何东西，刘浩也陈述是马淑焕接收了交接确认单中的材料、设备，放在了原宏祥物业公司的办公室中，因此台账等材料都在齐鲁骏园业委会手中，并未交付。另查明，一、2017年11月15日，齐鲁骏园业委会（甲方）与天然物业公司（乙方）签订《物业服务委托书》，双方协商一致，就甲方临时委托乙方实施齐鲁骏园小区物业服务事宜达成如下协议：1、委托期限，自2017年11月15日起，至小区业主大会正式选聘产生出新的小区物业服务企业止（期限不少于三个月）。2、委托内容，参照原《齐鲁骏园物业服务委托合同》基本条款执行（详见附件2）。3、其他约定：（1）、按照甲方总体要求，与原小区物业服务企业进行工作交接，建立管理档案。（2）、垫付甲方应付的保证金，即原小区物业服务企业撤出小区前应收的物业费及代收的水电费。（3）、实收2017年1月1日至2017年12月31日期间的物业费、代收的水电费及预收2018年第一季度的物业费……。刘浩在天然物业公司代表人处签名。二、2017年11月25日，齐鲁骏园业委会负责人马淑焕与宏祥物业公司法定代表人于宏伟办理交接，双方在《齐鲁骏园公共设施、档案资料现状交接确认单》落款处分别签字、加盖公章，刘浩在业委会现场代表一栏签名。该确认单第一项为《业主欠费明细表及台账》。三、天然物业公司于2018年6月30日退出齐鲁骏园小区。四、一审中天然物业公司提起反诉，要求齐鲁骏园业委会返还借款本金7万元及利息。2019年8月2日，一审法院作出（2019）鲁0103民初4347号民事裁定，对天然物业公司的反诉不予受理。本院认为，2017年11月15日，齐鲁骏园业委会与天然物业公司签订《物业服务委托书》，临时委托天然物业公司实施齐鲁骏园小区物业服务事宜，该委托书实为物业服务合同，现虽无证据证实该合同的签订系经全体业主共同决定，但合同内容并不损害小区业主的利益，一审认定该合同无效欠当，本院不予确认。关于天然物业公司应否返还齐鲁骏园业委会2017年度物业费、水电费、车位费17万元问题。双方在合同中约定，天然物业公司垫付齐鲁骏园业委会应付的保证金，该约定内容明确，意思清楚，即保证金的支付主体为齐鲁骏园业委会，天然物业公司负责垫付。此后，宏祥物业公司与齐鲁骏园业委会签订协议，双方约定了齐鲁骏园业委会应付宏祥物业公司的款项数额，同日，天然物业公司向齐鲁骏园业委会转款17万元，并由齐鲁骏园业委会向天然物业公司出具了借条，明确载明用于与宏祥物业公司的交接，待收取物业费、水电费、车位费后返还。根据以上事实，本案中向宏祥物业公司支付34万元的责任主体应为齐鲁骏园业委会，天然物业公司为齐鲁骏园业委会垫付了17万元。根据齐鲁骏园业委会出具的借条，天然物业公司垫付的款项以收取的物业费等费用返还，同时，齐鲁骏园业委会也未举证证实天然物业公司实际收取的物业费、水电费、车位费的具体数额，因此，现齐鲁骏园业委会要求天然物业公司返还2017年度物业费、水电费、车位费17万元并支付利息，理由不成立，本院不予支持。关于2018年1-6月广告费、车位费问题，因齐鲁骏园业委会未提交相应证据证实天然物业公司已收取该期间的广告费5226元、车位费5058元，其要求天然物业公司返还，证据不足，本院不予支持。关于齐鲁骏园业委会提出的办理物业交接及费用清算问题。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。《山东省物业管理条例（2018修正）》第六十七条规定，物业服务合同解除或者终止后，物业服务企业应当与业主委员会按照法律规定和合同约定办理退出手续，并履行下列交接义务：（一）移交保管的物业档案、物业服务档案；（二）提供物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料；（三）移交物业服务用房；（四）清算预收、代收的有关费用；（五）法律、法规规定的其他事项。本案中，刘浩在《物业服务委托书》中作为天然物业公司的代表签名，亦在2017年11月25日的交接确认单中签名，结合其在二审中的陈述，足以认定刘浩代表天然物业公司与齐鲁骏园业委会办理了交接手续。根据前述规定，天然物业公司退出后，齐鲁骏园业委会要求与其办理物业交接并清算有关费用，依据充分，应予支持。天然物业公司应将其接收的《业主欠费明细表及台账》返还给齐鲁骏园业委会，同时将其物业服务期间的收费情况包括交费人、期间、数额等提供给齐鲁骏园业委会。综上，齐鲁骏园业委会的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销济南市市中区人民法院（2019）鲁0103民初4347号民事判决；二、山东天然物业管理有限公司于本判决生效后十日与齐鲁·骏园业主委员会办理交接，将《业主欠费明细表及台账》返还给齐鲁骏园业委会，同时向齐鲁·骏园业主委员会提供收费明细；三、驳回齐鲁·骏园业主委员会的其他诉讼请求。一、二审案件受理费各4030元，均由齐鲁·骏园业主委员会负担。本判决为终审判决。审判长  马立营审判员  何菊红审判员  李逢春二〇二〇年四月十七日书记员  邢春艳