广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终2549号上诉人（原审原告）：广州市天境房地产开发有限公司，住所地广州市中新广州知识城凤凰三路17号自编五栋301室。法定代表人：李勇，职务执行董事。委托诉讼代理人：章怡冉，公司员工。被上诉人（原审被告）：黄丽香，女，汉族，1973年7月23日出生，住广州市花都区。委托诉讼代理人：江永潜，广东谨然律师事务所律师。原审第三人：杨倩雯，女，汉族，1989年12月10日出生，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：袁志建，广东天旗律师事务所律师。原审第三人：潘超鹏，男，汉族，1992年8月28日出生，住广州市海珠区。上诉人广州市天境房地产开发有限公司（以下简称天境公司）因与被上诉人黄丽香、原审第三人潘超鹏、杨倩雯案外人执行异议之诉纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初9789号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人天境公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判（2018）粤0105执5230号案停止执行萝岗区xx号（中泰天境花园自编二期xx栋）房并解除对该房产的查封；2.本案的一审、二审诉讼费用由黄丽香承担。事实与理由：一、生效判决确定天境公司和潘超鹏、杨倩雯的《广州市商品房买卖合同（预售）》已解除。天境公司已依据案涉合同的约定解除，且该解除已经广州市黄埔区人民法院出具的生效判决【（2019）粤0112民初2196号】（已于2019年8月1日生效）确认，该判决同时判令潘超鹏、杨倩雯协助天境公司办理案涉房屋备案登记及预告登记的注销手续。案涉合同的解除表明潘超鹏、杨倩雯对案涉房屋已丧失了所有权利，一审法院查封案涉房屋丧失事实和法律依据。二、案涉房产未发生物权变更登记，天境公司仍为物权所有人。案涉合同已解除、预告登记已失效，潘超鹏、杨倩雯对该房产不享有任何权利，查封基础不存在，应该停止对案涉房产的执行。三、一审法院仅以确认合同解除的判决生效时间发生在查封后就不予支持天境公司的诉请属于适用法律错误，一审案件是执行异议之诉，法院应对案涉房产的实体权益进行实质审查。四、人民法院按照相关规定只能执行被执行人的责任财产，被执行的财产如果不属于被执行人，则案外人在被执行人的财产上拥有足以排除执行的实体权利。五、一审法院继续执行和查封案涉房产，不仅和生效判决相互矛盾，亦对天境公司造成严重不公。被上诉人黄丽香辩称：不同意天境公司的上诉请求，请法院求驳回天境公司的全部上诉请求。黄丽香认为一审法院的判决事实清楚，证据充分，黄丽香是依法申请了广州市海珠区人民法院对债务人潘超鹏、杨倩雯进行了执行，并对案涉房产进行了查封，天境公司所称的他们所做的履行担保义务和解除合同等系列行为都是发生在查封房产之后，是天境公司在侵权，天境公司阻碍了黄丽香正常的执行行为，黄丽香保留追究其侵权行为的权利。原审第三人杨倩雯述称不同意天境公司的诉讼请求。原审第三人潘超鹏没有述称意见。天境公司向一审法院起诉请求：1.解除对位于萝岗区xx号（中泰天境花园自编二期xx栋）房的预查封措施；2.立即停止对位于萝岗区xx号（中泰天境花园自编二期xx栋）1304房的执行程序；3.诉讼费由黄丽香承担。一审法院认定事实：原审第三人潘超鹏、杨倩雯原是夫妻关系，已于2017年11月14日协议离婚。2018年5月7日，黄丽香与潘超鹏、杨倩雯因民间借贷纠纷，一审法院以（2018）粤0105民初384号民事判决书判决：潘超鹏、杨倩雯在本判决生效之日起十日内向黄丽香清还欠款321287.13元及利息。判决发生法律效力后。因潘超鹏、杨倩雯并未主动履行义务，黄丽香向一审法院申请强制执行，一审法院（2018）粤0105执5230号立案执行。执行过程中，一审法院于2018年7月9日查封了潘超鹏、杨清雯所有的位于广州市萝岗区xx号中泰天境花园自编二期xx栋xx房，2019年3月27日，天境公司提出执行异议。2019年4月9日，一审法院以（2019）粤0105执异116号执行裁定书驳回天境公司的执行异议。一审另查，2016年12月11日，天境公司与潘超鹏、杨倩雯签订《广州市商品房买卖合同》，约定潘超鹏、杨倩雯向天境公司购买中泰天境花园自编二期A9栋1304房，总房款983723元，按揭付款，天境公司于2017年12月31日前交付使用。合同附件补充协议约定若天境公司解除合同的，潘超鹏、杨倩雯有义务积极配合天境公司解除备案登记，潘超鹏、杨倩雯配合天境公司解除该商品房备案登记之日起60日内向潘超鹏、杨倩雯返还已支付的房价款（扣除天境公司收取的违约金以及注销备案等相关手续费）。潘超鹏、杨倩雯未能履行其向银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致天境公司作为担保责任人而承担担保责任的，天境公司有权解除本合同，潘超鹏、杨倩雯应向天境公司支付违约金，等。合同经网上登记备案。2016年12月14日，潘超鹏、杨倩雯与广州农村商业银行股份有限公司开发区支行签订《楼宇按揭合同》，约定潘超鹏、杨倩雯向广州农村商业银行股份有限公司开发区支行贷款680000元用于购买案涉房屋，并将案涉房屋抵押给广州农村商业银行股份有限公司开发区支行。2017年9月8日，潘超鹏、杨倩雯与广州农村商业银行股份有限公司黄埔支行签订《楼宇按揭合作协议》，约定天境公司为中泰天境花园商品楼宇进行按揭合作，对购房人偿还银行贷款承担无条件、不可撤销的连带保证责任。合同签订后，潘超鹏、杨倩雯向天境公司支付了全部房款，天境公司也通知潘超鹏、杨倩雯收楼，潘超鹏、杨倩雯因双方发生纠纷，没有办理收楼手续。2018年7月23日，广州农村商业银行股份有限公司黄埔支行向潘超鹏、杨倩雯发出《担保责任通知书》，因潘超鹏、杨倩雯未能按时足额归还贷款，要求天境公司履行保证责任，为此，天境公司代潘超鹏、杨倩雯向农商行清偿本息等相关费用合计668097.52元。广州农村商业银行股份有限公司黄埔支行出具了天境公司《代偿证明书》。2018年8月14日，天境公司通过邮政快递向潘超鹏、杨倩雯发出《关于代偿农商行购房贷款的通知函》，要求承担保证责任后，解除《广州市商品房买卖合同》，收回房屋。2019年1月30日，天境公司通过邮政快递向两潘超鹏、杨倩雯发出《关于解除〈广州市商品房买卖合同（预售）〉的通知函》，要求自2019年1月30日起解除《广州市商品房买卖合同（预售）》，并收回房屋，办理注销预告登记手续。等。经查询，快递他人签收。由于潘超鹏、杨倩雯不同意，天境公司为此向广州市黄埔区人民法院起诉潘超鹏、杨倩雯协助办理房屋注销手续，案件正在审理中，等。一审法院认为：《中华人民共和国物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。天境公司是案涉房屋的开发企业，潘超鹏、杨倩雯向天境公司购买了该房屋，并按合同约定支付了全部房款，天境公司与潘超鹏、杨倩雯为此办理了预告登记。潘超鹏、杨倩雯有权处分该房屋，由于潘超鹏、杨倩雯拖欠黄丽香的借款，没有按执行通知履行生效判决所确定的义务，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条关于“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：……（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”的规定，一审法院于2018年7月9日对潘超鹏、杨倩雯购买的办理了商品房预告登记手续的房屋进行预查封并无不当，且效力等同于正式查封。天境公司因履行与潘超鹏、杨倩雯的担保责任，要求与潘超鹏、杨倩雯解除购房合同关系，发生在一审法院2018年7月9日查封之后，天境公司承担连带担保责任后，可以另行向潘超鹏、杨倩雯追偿，天境公司为此享有的是债权，其要求解除合同，有违公平合理原则，不能对抗法院的查封，亦不足以排除执行，天境公司提出的异议，理由不充分，一审法院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条、第二十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款、第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决如下：驳回广州市天境房地产开发有限公司的全部诉讼请求。本案受理费100元，由广州市天境房地产开发有限公司负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，广州市黄埔区人民法院于2019年8月作出（2019）粤0112民初2196号民事判决，判令：一、潘超鹏、杨倩雯于本判决生效之日起十五日内协助天境公司办理位于广州市萝岗区（现为黄埔区）xx号（中泰天境花园自编二期xx栋）房的《广州市商品房买卖合同（预售）》(网签合同编号：201612187013)的备案登记注销手续及预购商品房预告登记[编号：粤（2017）广州市不动产证明第06048351号]、预购商品房抵押权预告登记[编号：粤（2017）广州市不动产证明第06048352号]的注销手续；二、潘超鹏、杨倩雯于本判决生效之日起十五日内向天境公司支付违约金98372.3元（该违约金天境公司可直接从潘超鹏、杨倩雯已付房款中予以扣除）……。该判决上诉后，双方当事人均没有上诉。本院认为：本案争议的焦点为天境公司对案涉房屋是否享有足以排除执行的权益的问题。天境公司因履行与潘超鹏、杨倩雯签订的《广州市商品房买卖合同》承担了担保责任，虽按照该合同的约定，天境公司有权要求与潘超鹏、杨倩雯解除购房合同关系，但天境公司与潘超鹏、杨倩雯就案涉房屋的买卖法律关系已基本履行完毕(包括潘超鹏、杨倩雯已支付了全部的房价款)，天境公司承担连带担保责任后，可以另行向潘超鹏、杨倩雯追偿相关的款项，天境公司对此享有的是债权，其要求解除合同，有违公平合理原则，且一审法院因执行（2018）粤0105执5230号于2018年7月9日已查封案涉房屋，天境公司对潘超鹏、杨倩雯享有的债权不能对抗法院的查封，亦不足以排除执行，故天境公司要求排除执行，理由不充分，一审法院予以驳回正确，本院予以维持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定，金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。本案中，如前所述，法院查封案涉房屋的时间2018年7月9日，天境公司至2019年才向广州市黄埔区人民法院起诉要求判令潘超鹏、杨倩雯办理案涉房屋的备案登记注销手续及预购商品房预告登记等，故天境公司不能依据广州市黄埔区人民法院据此作出的（2019）粤0112民初2196号民事判决排除执行。综上所述，天境公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确、处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由广州市天境房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  姚伟华审判员  韩志军审判员  谭红玉二〇二〇年四月二十三日书记员  郭 俏