河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终1095号上诉人(原审原告、反诉被告）：魏某某，男，汉族，住河南省虞城县。委托诉讼代理人：崔会英，朱昱菡，河南聚邦律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告）：王某某，女，汉族，住河南省辉县。委托诉讼代理人：李栋，河南国银律师事务所律师。上诉人魏某某因与被上诉人王某某房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初28137号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日受理后公开开庭进行了审理。上诉人魏某某及其委托诉讼代理人崔会英、朱昱菡，被上诉人委托诉讼代理人李栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。魏某某上诉请求:1、撤销一审判决的第三、四项，依法改判支持上诉人的一审全部诉讼请求，驳回被上诉人的一审全部反诉请求。事实与理由：1、上诉人提前退租的行为并非属于违约行为，提前解除系双方真实意思表示且上诉人明确表示由此带来的潜在损失由上诉人承担，以确保被上诉人零风险，上诉人不应向被上诉人支付提前退租违约金；2、上诉人未按照合同约定时间缴纳房屋租金的行为已经被上诉人与涉案房屋实际所有人的同意，不构成违约，上诉人不应支付违约金；3、涉案房屋实际所有人郭希阻止上诉人将玻璃隔断搬出，将其据为已有，并于2019年8月8日将涉案房屋玻璃隔断一同与案外人签订房屋租赁合同，以此获得高额的房屋租金。因此，被上诉人应赔偿上诉人的玻璃隔断损失。王某某辩称：1、上诉人违反写字楼租赁合同约定，在租赁期限内提前退租，致使被上诉人房屋在此出租时出现装修期及空置期，给被上诉人造成损失，应支付提前退租违约金；2、上诉人未按照约定时间及数额缴纳租金，已经构成违约，应当支付逾期缴纳租金的违约金；3、被上诉人准许上诉人搬离其全部物品及隔断，上诉人未如期搬离隔断，视为自行放弃。请求驳回上诉，维持原判。魏某某向一审法院提出的诉讼请求：1、判令原、被告于2019年8月9日解除房屋租赁合同关系；2、判令被告返还原告押金10239元；3、判令被告赔偿原告装修房屋隔断损失共计23030元；4、本案诉讼费等费用由被告承担。一审法院认定的事实：2017年9月20日，王某某作为出租方（甲方），魏某某作为承租方（乙方），郑州厚德房地产营销策划有限公司作为居间方共同签订《写字楼租赁合同》，甲方将其合法拥有的坐落在郑州市郑东新区东风东路西、榆林路北1幢49层4907号房屋出租给乙方使用。该房屋建筑面积共210.39平方米。乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为办公使用。该房屋租赁期二年，自2017年9月20日至2019年10月8日止。甲方应于2017年9月20日将房屋按约定交付给乙方。该房屋第一年（从2017年10月9日至2018年10月8日止）月租金为人民币10878/10239元。该房屋租金支付方式：季付/半年付，先付后用：第一期租金于2017年9月30日前支付，以后每期租金提前20日支付。乙方在租赁期限内，使用的水、电费、电话网络使用费、物业管理费全部由乙方承担，按照实际产生支付，物业费需由乙方提前向物业缴纳。其他产生的费用，由乙方按有关规定自行承担。根据甲方要求乙方应支付甲方房屋押金人民币10239元，待租赁期满结清费用后，甲方应于结清当日将押金全额退还乙方。乙方如未按规定结清有关费用，甲方有权拒还押金，并要求乙方支付所欠费用。如乙方结清，甲方需要按照实际应退款额退还。鉴于居间方促成甲乙双方签订租赁合同，甲方应于签署本合同时向居间方支付10000元佣金。乙方未按合同约定的时间交付租金于甲方，每逾期一天，乙方应按月租金的0.5%向甲方赔偿违约金。因乙方原因违约，乙方应在违约后三日内，结清该房屋拖欠的相关费用（房租及物业费、水电费），甲方允许乙方搬走室内属于乙方的家具及物品。乙方逾期不缴纳拖欠的相关费用，视为乙方放弃室内家具及物品，甲方有权自行处理。在租赁期限内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应按月租金的两倍向甲方支付违约金；若支付的违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。补充约定：合同期限二年，第一年前半年季付（10878元/月），以后半年付（10239元/月），第二年递增8%（11058元/月）。装修期（2017年9月20日-2017年10月8日）免租金，但涉及物业费、电费等其他费用由乙方承担。合同空白处书写有郭瑞霞尾号为0586的中国建设银行的账号信息。同日，魏某某向王某某转款10239元。王某某向魏某某出具收据一份，载明，收到魏某某转账10239元，收款事由：押金（双子塔南塔4907）。2017年9月22日，魏某某向郭瑞霞0586账户转款14517元，摘要：双子塔南塔4907物业费。2018年1月3日，魏某某向郭瑞霞0586账户转32634元。2018年4月3日、4月4日，魏某某分别向郭瑞霞0586账户转款50000元、11434元。王某某于2018年4月4日向魏某某出具收据一份，确认收到魏某某（双子塔南塔4907）交来4月9日-10月8日房租61434元。2018年9月29日、9月30日，魏某某分别向郭瑞霞0586的账户转款50000元、16348元。2019年4月4日、4月13日，魏某某通过张曼曼账户分别向郭瑞霞0586账户转33174元、11058元，附言：双子塔4907租金。2019年4月12日，魏某某与郭瑞霞（即郭希）电话协商提前退租事宜，魏某某称再使用四个月房屋，准备在合同到期前两个月退租，郭瑞霞要求双方均提前寻找新的租户，如果找到了，价格谈拢了，与魏某某签订解除的合同，其再与新租户签订合同。魏某某称找不到的话，将继续使用房屋。2019年8月5日，魏某某开始从涉案房屋内搬离。中央广场南塔管理处分别于8月5日、8月6日、8月9日，向霍晶晶、丁梦艳、魏某某出具涉案房屋的物品出门证，出门物品为：电脑4台，电脑10台、办公文件20箱、2文件柜，桌子（工位16组）、椅子24把、会议桌1张、隔断，均备注：已核实，准予放行。2019年8月7日，魏某某将涉案房屋的钥匙交给中介公司的范某，范某于8月10日将钥匙交与郭瑞霞。2019年8月8日，王某某作为出租方（甲方），郑州傲唐科技有限公司作为承租方（乙方），郑州市招银房地产营销策划有限公司作为居间方签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其拥有的郑州市郑东新区东风东路系、榆林路北1幢49层4907号房屋出租给乙方作为办公使用，建筑面积210.51平方米。租赁期限自2019年8月23日至2025年8月22日止。甲方应于2019年8月9日交付房屋予甲方使用。基于居间方已促成本合同成立，故在签订本合同时，甲方应向居间方支付佣金13510元。双方协商，甲方给予乙方每年1月的空置期，15天装修期。庭审中，双方确认，魏某某的玻璃隔断未实际从房屋内搬离。魏某某称其8月10日到房屋处时，门锁已经被更换，8月12日其自行在房门上加了一把锁，后被王某某绞断。其之所以搬离是因地方太小，不想在此处继续办公。魏某某另明确，其诉请的损失指装修隔断花费的费用。另查明：1、庭审中王某某的代理人称郭瑞霞即郭希是王某某的弟媳。2、王某某向魏某某出具收据一份，载明，确认收到魏某某（双子塔南塔4907）交来2017年10月9日-2018年1月9日房租32634元。以上事实由原、被告共同提交的写字楼租赁合同，魏某某提交的银行转账记录、收据、证人范某的证人证言，王某某提交的银行流水、物品出门证、房屋租赁合同、微信聊天记录及本案庭审笔录在案佐证。一审法院认为，本案双方当事人之间签订的《写字楼租赁合同》，系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照上述协议约定内容履行相应义务。现双方已经达成解除合同的合意，魏某某将房屋内办公物品搬离，王某某也于2019年8月8日与案外人重新签订租赁合同将房屋另行出租，双方均以实际行动表明不再继续履行合同，故对于魏某某要求确认《写字楼租赁合同》于2019年8月9日解除的诉讼请求，该院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因双方合同解除，魏某某已实际搬离房屋，魏某某已缴纳的押金10239元，王某某应当予以退还。对于魏某某主张其在涉案房屋中留置的隔断，经王某某同意，物业公司已经向魏某某开具出门证，明确载明可搬出物品包括隔断，其自身未及时搬离，视为自行放弃，对于其要求王某某支付装修该隔断花费的费用的诉讼请求，该院不予支持。依照合同约定，租赁期限自2017年9月20日至2019年10月8日，装修期（2017年9月20日-2017年10月8日）免租金。第一年半年季付（10878元/月），以后半年付（10239元/月），第二年递增8%（11058元/月）。第一期租金于2017年9月30日前支付，以后每期租金提前20日支付。乙方未按合同约定的时间交付租金于甲方，每逾期一天，乙方应按月租金的0.5%向甲方赔偿违约金。魏某某应于2017年12月20日支付第2期租金，实际于2018年1月3日支付，逾期14天；应于2018年3月20日支付第3期租金，实际于2018年4月4日支付，逾期15天；应于2018年9月19日支付第4期租金，实际于2018年9月30日支付，逾期11天；应于2019年3月20日支付第5期租金，实际于2019年4月13日支付，逾期24天，以上逾期损失共计3464元，王某某诉请的违约损失并未超出其实际受偿范围，该院予以支持。关于王某某主张的提前退租的违约金及提前退租损失，根据合同约定乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应按月租金的两倍向甲方支付违约金，而根据魏某某与郭瑞霞于2019年4月12日电话协商内容可以看出，魏某某就退租事宜已提前进行了告知，并非擅自退租，但魏某某提前退租确属于违反合同约定的行为，的确可能导致王某某预期租金收益的损失，王某某为较低损失，自行支付佣金，寻找中介另行出租了房屋。根据本案情况，综合考量魏某某的违约程度、房屋后续出租情况，该院酌定魏某某向王某某支付违约金8000元，已足以体现对魏某某违约行为的适当惩罚、对王某某相应损失的适当弥补，对王某某诉请超出部分，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认原告（反诉被告）魏某某与被告（反诉原告）王某某签订的《写字楼租赁合同》于2019年8月9日解除；二、被告（反诉原告）王某某于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）魏某某退还押金10239元；三、原告（反诉被告）魏某某于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）王某某支付逾期缴纳租金的违约金3464元、提前退租违约金8000元；四、驳回原告（反诉被告）魏某某的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告（本诉被告）王某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费632元，减半收取316元，由原告魏某某负担219元，被告王某某负担97元。反诉案件受理费389元，由反诉原告王某某负担275元，反诉被告魏某某负担114元。本院二审期间，双方当事人均未提交证据。本院经审理查明的事实同一审一致。本院认为，一审依据双方当事人签订的《写字楼租赁合同》之约定及上诉人缴纳租金之情况，认定上诉人存在不按照合同约定按时、足额缴纳房租的事实，以此认定上诉人向被上诉人支付逾期缴纳租金的违约金3464元，于法有据。上诉人称其未按照合同约定时间缴纳房屋租金的行为已被上诉人、涉案房屋实际所有人同意，但并没有证据支持；上诉人在租赁期限内提前退租，致使被上诉人房屋在此出租时出现装修期及空置期，给被上诉人造成损失，一审法院酌定上诉人应支付被上诉人提前退租违约金8000元，并无不当；被上诉人准许上诉人搬离其全部物品及隔断，上诉人未如期搬离隔断，视为自行放弃，上诉人请求被上诉人支付其玻璃隔断损失，没有事实依据，本院不予支持。综上所述，魏某某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费662元，由上诉人魏某某负担。本判决为终审判决。审判员  耿胜利二〇二〇年四月十五日书记员  徐成龙