广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终8272号上诉人（原审原告）：赵先锦，男，1970年8月3日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：武世红，广东海智律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州海港明珠实业投资有限公司，住所地广州市黄埔区黄埔大道东983号自编2栋。法定代表人：许晓帆，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈浩，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张文龙，北京大成（广州）律师事务所实习人员。上诉人赵先锦因与被上诉人广州海港明珠实业投资有限公司（以下简称海港明珠公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初9020号民事判决，向本院提起上诉，根据最高人民法院《民事诉讼程序繁简分流改革试点方案》《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》，本院为改革试点单位，本案依法适用独任制进行审理，现已审理终结。赵先锦上诉请求：1.撤销一审判决；2.海港明珠公司退还赵先锦定金15万元；3.由海港明珠公司承担一、二审的诉讼费用。事实与理由：赵先锦和海港明珠公司签订房屋买卖合同，并且支付定金15万元，虽约定2019年5月30日前交付首期款，但但对房屋位置不太满意，所以向海港明珠公司提出更换房屋的请求，如果不能更换则继续购房，并填写了《客户延期付款申请单》，之后和海港明珠公司销售经理杨青多次协商，有微信聊天记录为证。海港明珠公司在一审中也承认双方在2019年5月30日至2019年6月24日提出置换请求。既然双方在磋商延期付款和置换房屋，赵先锦也填写了海港明珠公司提供的《客户延期付款申请单》，海港明珠公司的销售工作人员杨青经理也签名，恰恰表明了双方同意更改于2019年4月23日签订的《房屋买卖认购书》的首期缴款时间、解除合同和没收定金条款，即改变了原合同中关于2019年5月30日前缴付首期款、解除合同和没收定金条款，这需要双方另行确定，但一审法院一方面认为《客户延期付款申请单》有海港明珠公司经理杨青的签名，一方面要赵先锦提供原件，事实上原件在海港明珠公司手上，赵先锦仅有复印件，哪里能提供原件？以此不予确认该证据，以此否定事实，进而判决驳回赵先锦之诉请，属于事实认定错误；故应当根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件会用法律若干问题的解释》（2003年4月28日）第十五条的规定“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人延迟交付房屋或者买受人延迟支付房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同，应予支持，但当事人另有约定的除外。”第二款规定，“法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月……”。综上，双方用事实行为和买卖惯例行为改变了合同的缴款时间，海港明珠公司应当经过催告，在三个月之后才可解除合同、没收定金，其未经催告没收定金非法，应当退还赵先锦。故此上诉。海港明珠公司辩称：一、海港明珠公司从未作出同意变更《认购书》中有关首期缴款时间、解除合同和没收定金的条款的意思表示，《认购书》中的所有条款合法有效，应当严格履行。一方面，海港明珠公司对赵先锦提交的证据《客户延期付款申请单》的三性不予认可，海港明珠公司从未作出同意赵先锦延期付款的意思表示。赵先锦于一审时提交的三份《客户延期付款申请单》复印件，客户姓名一栏载有赵先锦的名字，房号分别为3510、3511、3512，部门负责人一栏签有“杨青”名字，延期付款原因一栏未填写延期付款的原因，亦未填写申请哪一期款项延期支付及要求延期至何时付款，该三份客户延期付款申请单复印件上均未加盖海港明珠公司公章，也没有填表的时间。海港明珠公司从未收到该三份《客户延期付款申请单》，赵先锦亦无法提供原件予以核对，因此海港明珠公司对该三份《客户延期付款申请单》三性不予确认。退一步讲，即使该三份《客户延期付款申请单》真实存在，其并未加盖海港明珠公司的公章，该申请从未得到海港明珠公司的同意。另一方面，海港明珠公司在赵先锦违约后多次催告赵先锦尽快签订三个单元的《商品房买卖合同》及相关文件。据赵先锦在一审时提交的微信聊天记录显示，在2019年5月30日至2019年6月24日期间，海港明珠公司在赵先锦逾期付款已构成违约的情况下多次敦促赵先锦尽早安排时间签订三个单元的《商品房买卖合同》及相关文件，该催告行为实质上是海港明珠公司要求赵先锦承担继续履行的违约责任的行为，海港明珠公司从未作出同意延期付款的意思表示。因此，海港明珠公司从未作出同意变更《认购书》中有关首期缴款时间、解除合同和没收定金的条款的意思表示，《认购书》中的所有条款合法有效，应当严格履行。二、赵先锦未按《认购书》约定期限签订《商品房买卖合同》及相关文件构成违约的根本原因，系其以认购多套房屋的方式套取海港明珠公司的购房优惠，实际上其没有充足的购房资金。一方面，据赵先锦在一审时提交的微信聊天记录显示，赵先锦在2019年6月12日提出过退掉其认购的几套房屋的请求，但得到了海港明珠公司的明确拒绝。另一方面，一审法院于2019年9月17日就赵先锦是否准备有充足的购房资金的问题专门组织了一次庭讯质证。据赵先锦于质证时提交的银行流水记录等证据文件，赵先锦由始至终根本没有充足的购房资金，其一开始就没有按《认购书》约定履行支付第一期楼款、签订《商品房买卖合同》等义务的打算。因此，赵先锦未按《认购书》约定期限签订《商品房买卖合同》及相关文件构成违约的根本原因，系其以认购多套房屋的方式套取海港明珠公司的购房优惠，实际上其没有充足的购房资金。三、《认购书》合法有效，赵先锦未按《认购书》约定期限签订《商品房买卖合同》及相关文件，海港明珠公司有权据此解除《认购书》，没收赵先锦所付定金并另行出售该三个单位。经海港明珠公司多次催告后，赵先锦截止至2019年7月1日仍未与海港明珠公司签订三个单元的《商品房买卖合同》及相关文件。2019年7月1日，赵先锦逾期签订三个单元的《商品房买卖合同》及相关文件的天数累计已达到32天。根据三份《认购书》的约定，赵先锦的行为已构成违约，因此海港明珠公司于2019年7月1日向赵先锦发出了《挞定通知书》，以此解除双方签订的三份《认购书》并依约没收赵先锦已付的共计150000元定金以及另行出售该三个单元。综上所述，海港明珠公司从未作出同意变更《认购书》中有关首期缴款时间、解除合同和没收定金的条款的意思表示，赵先锦未按《认购书》约定期限签订《商品房买卖合同》及相关文件，海港明珠公司有权据此解除《认购书》，没收赵先锦所付定金并另行出售该三个单位。赵先锦的上诉请求无事实或法律依据，请审判庭予以全部驳回。赵先锦向一审法院起诉请求：1.判令海港明珠公司返还赵先锦150000元（即三个合同的定金各50000元）；2.判令海港明珠公司承担本案诉讼费用。一审法院查明事实：2019年4月23日，赵先锦（乙方、购买人）与海港明珠公司（甲方、发展商）签订三份《认购书》（以下简称“三份涉案《认购书》”），编号分别为GH0001759、GH0001758、GH0001756，约定乙方向甲方购买广州国际港航中心35层10房、11房、12房的房屋（以下简称“三套涉案房屋”）；成交价分别为1944395元、1668555元、1657764元。三份涉案《认购书》的第二条（付款方式）均约定定金为50000元，由乙方在签订该认购书时向甲方付清，乙方需于签署该认购书之日起10个工作日内签订《商品房买卖合同》，并约定第一期楼款为成交价的50%，须于2019年5月30日前付清（含定金），第二期楼款为成交价的50%，须于2019年10月30日前付清；第三条（认购条款）第（1）点均约定乙方须于2019年5月30日前携带该《认购书》、定金收据、本人身份证明原件和首期楼款等前往到甲方指定的地点，即广州国际港航中心营销中心签署《商品房买卖合同》及其补充协议和相关附件、附录，并按《认购须知》列明提交相关材料并缴付相关费用，选择按揭付款的客户须在与甲方签署《商品房买卖合同》的同时办理银行按揭手续，并提交银行按揭所需全部资料及相关费用，如因乙方未带齐约定的资料或未缴纳全部购房款（如为按揭贷款或分期付款购房，则为首期房款）或因其它方面的原因导致双方未能在约定的期限内签订商品房买卖合同及相关文件的，视为乙方不购买该商品房，甲方有权解除该认购协议，甲方据此解除该认购协议的，且甲方有权没收乙方所付定金；第三条第（5）点约定甲方根据该《认购书》的约定单方解除《认购书》的，自甲方向购买人联系地址寄发书面解除通知之日起，该《认购书》即解除，甲方可另行出售该单位；第三条第（11）点约定，乙方确认该《认购书》是经双方充分协商达成一致的公平、公正的合法有效协议，乙方确认该《认购书》的订立，甲方并无利用格式条款免除其应依法承担的责任并在订立前就重要的条款尤其是乙方可能承担负责的条款做了充分的风险提示和说明。赵先锦如约支付三份涉案《认购书》项下约定的三套涉案房屋的定金款共150000元（每套房屋定金50000元），其余购房款至今未付。赵先锦在庭审时确认，因为2019年5月30日其款项没有到位，所以就没有在2019年5月30日签订《商品房买卖合同》，也没有支付剩余购房款。赵先锦提交其与微信名称为“龙志恒”于2019年6月12日的微信语音聊天记录，该聊天记录有以下主要内容：龙：“赵总你好，另外几套单位这个星期可不可以过来签约。”赵：“我不是让你帮我退掉它吗？”龙：“上次与你沟通你又说这个月中可以过来签约。”赵：“让你退了它，实在不行没有办法我再签。”龙：“我问了开发商没得退，看看你什么时候过来签？”赵：“叫你帮我退了你不想办法。”龙：“我已经你沟通过相关情况了，你安排一下时间过来签约。”庭审时，海港明珠公司确认上述微信语音聊天记录为其销售人员龙志恒与赵先锦之间的微信语音聊天记录。赵先锦提交了三份《客户延期付款申请单》复印件，拟证明其曾向海港明珠公司提出了延期支付首期款的申请，并认为已经过海港明珠公司经理杨青签名确认。该三份《客户延期付款申请单》上客户姓名一栏载有赵先锦的名字，房号分别为3510、3511、3512，部门负责人一栏签有“杨青”两字。延期付款原因一栏未有填写延期付款的原因，亦未填写申请哪一期款项延期支付及要求延期至何时付款，该三份客户延期付款申请单复印件上均未加盖海港明珠公司公章，也没有填表的时间。因赵先锦未提供原件予以核对，海港明珠公司对该三份《客户延期付款申请单》不予确认。2019年7月1日，海港明珠公司向赵先锦发出一份《挞定通知书》，该通知书有以下主要内容：“阁下于2019年4月23日与我司签署了《认购书》（编号为：GH0001759、GH0001758、GH0001756），并合计支付定金150000元认购港航中心35楼10、11、12单元；按《认购书》约定，阁下应于2019年5月30日前支付第一期房款并办理网签；我司曾多次知会阁下办理付款手续，但阁下至今仍未办理，现已逾期28天，按《认购书》约定甲方有权解除认购协议并没收定金，现我司郑重通知阁下：为减少我司损失，即日起我司与阁下解除《认购书》，阁下所认购的物业我司将另行出售。同时，根据《认购书》的约定没收阁下150000元定金。”赵先锦确认在2019年7月2日收到上述《挞定通知书》。海港明珠公司提供其于2019年7月9日与案外人广州达宝文机电设备有限公司签订的三份《认购书》，拟证明三套涉案房屋已经另行出售给广州达宝文机电设备有限公司。另查明，2016年10月20日，广州市住房和城乡建设委员会向海港明珠公司发出编号为穗房预（网）字第××号《广东省广州市商品房预售许可证》，广州国际港航中心共37层的房屋符合预售条件，准予预售。以上事实有《认购书》《收据》《挞定通知书》《商品房预售许可证》、微信聊天记录、银行账户历史明细清单及当事人陈述等证据予以证实。一审法院认为，赵先锦与海港明珠公司签订的三份涉案《认购书》是双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。赵先锦确认2019年5月30日其因款项没有到位而无法签订《商品房买卖合同》，也没有按三份涉案《认购书》的约定于2019年5月30日前向海港明珠公司支付第一期楼款（含定金），故系因赵先锦违约导致双方没有在2019年5月30日前签订《商品房买卖合同》。赵先锦提供的且经海港明珠公司确认的微信语音聊天记录证实海港明珠公司在2019年5月30日之后曾催促赵先锦按照三份涉案《认购书》的约定签订《商品房买卖合同》，而赵先锦均未持相关材料去签约，亦未按三份涉案《认购书》的约定向海港明珠公司支付三套涉案房屋除定金之外的第一期剩余楼款。赵先锦的上述违约行为导致双方未能签订《商品房买卖合同》，赵先锦对此应承担违约责任。海港明珠公司行使解除权，于2019年7月2日向赵先锦发出《挞定通知书》，要求解除双方签订的三份涉案《认购书》并不予退还赵先锦支付的150000元定金。符合双方签订的三份涉案《认购书》约定，该约定没有违反有关法律规定，故自2019年7月2日赵先锦收到《挞定通知书》之日起，双方签订的三份涉案《认购书》解除。赵先锦要求海港明珠公司退还三套涉案房屋的定金共150000元没有事实及法律依据，一审法院不予支持。赵先锦并未提交《客户延期付款申请单》的原件予以核对，海港明珠公司对该《客户延期付款申请单》的复印件不予确认，且从该《客户延期付款申请单》的复印件的内容来看，上面并未显示有海港明珠公司印章，亦未填写延期的款项及延期的时间等重要内容，故赵先锦认为海港明珠公司同意其延期付款无据，一审法院不予采信。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出如下判决：驳回赵先锦的全部诉讼请求。一审受理费1650元，由赵先锦负担。二审期间，当事人均未提交新证据。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。针对赵先锦的上诉意见，分析认定如下：二审争议的焦点在于赵先锦主张返还定金的诉请应否支持。赵先锦与海港明珠公司签订的三份涉案《认购书》是双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。赵先锦未按合同约定的期限支付第一期楼款（含定金），导致没有在2019年5月30日前签订《商品房买卖合同》，根据双方签订《认购书》的约定，应没收定金，一审判令赵先锦违约并无权请求返还定金正确，本院予以维持。至于赵先锦以双方达成延期付款协议，主张海港明珠公司无权没收定金的意见，经查，赵先锦提供的《客户延期付款申请单》并无原件，且海港明珠公司对该复印件不予确认；提供的2019年7月10日的通话记录，亦只能显示海港明珠公司发出解除通知后，即合同解除后，赵先锦向海港明珠公司提出了延期付款申请，但并无证据显示海港明珠公司同意该申请，双方并未达成新协议，故赵先锦的该理由亦不成立，本院不予采纳。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予以维持。上诉人赵先锦的上诉理由不成立，予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费1650元，由赵先锦负担。本判决为终审判决。审判员 何 佐二〇二〇年四月二十七日书记员 王日平郭丽淳古文娜