北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终3726号上诉人（原审原告）：北京市朝阳区人民政府潘家园街道办事处，住所地北京市朝阳区松榆里43号楼。负责人：杜磊，主任。委托诉讼代理人：戚晓红，北京德恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖体树，男，1968年8月29日出生。被上诉人（原审被告）：北京市朝阳区民办精诚文化学校，住所地北京市朝阳区和平街十三区。法定代表人：王国欣，董事长。委托诉讼代理人：王爱军，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘顺利，男，1955年10月4日出生。上诉人北京市朝阳区人民政府潘家园街道办事处（以下简称潘家园街道办）因与被上诉人北京市朝阳区民办精诚文化学校（以下简称精诚文化学校）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初2558号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人潘家园街道办之委托诉讼代理人戚晓红、肖体树，被上诉人精诚文化学校之委托诉讼代理人王爱军、刘顺利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。潘家园街道办上诉请求：1.请求撤销一审判决；2.改判精诚文化学校返还北京市朝阳区松榆西里34号楼南侧房屋；3.改判精诚文化学校按每年10万元支付自2017年1月起至2017年7月房屋使用费58100元；4.改判精诚文化学校按每年115万元支付自2017年8月至房屋实际返还之日房屋使用费；5.改判由精诚文化学校支付一审、二审诉讼费。事实与理由：一、一审法院认定涉案房屋为潘家园街道办所有，事实错误。涉案房屋为国家所有，是作为国有资产登记在册的，潘家园街道办作为朝阳区政府的派出机关，履行涉案房屋的管理义务，不能仅仅依据房屋产权证登记在潘家园街道办名下，即认定所有权人为潘家园办事处。二、一审法院适用法律错误，未将情势变更原则考虑在内。1.本案合同履行过程中政府政策发生改变，继续履行将导致潘家园街道办违规。根据北京市朝阳区财政局朝财资产【2014】455号文件的规定，国有资产中出租出借的房产合同到期日超过2016年12月31日的，应在2016年12月31日前终止，不得续租，恢复本来功能。其后，潘家园街道办就该事情专题请示，朝阳区政府批示原则上同意继续合作，但出租协议期限不得超过3年，出租价格不得低于同类房屋市场价格。2.合同履行过程中，涉案房屋租金价格十几倍增长，继续履行显失公正。根据有资质的评估机构评估结果，2017年涉案房屋的租金应为115万每年，继续履行10万元每年的标准，显失公平。精诚文化学校辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，服从一审判决，不同意潘家园街道办的上诉请求及事实理由。首先，潘家园街道办称其不是涉案房屋的所有权人，不符合事实。根据物权法规定，不动产实行登记制，涉案房屋所有权人就是潘家园街道办。潘家园街道办是涉案房屋的所有权人是其作为本案原告的基础。其次，潘家园街道办主张涉案合同应当解除，《合作协议书》对于合同解除有约定，无论按照法律规定，还是《合作协议书》的约定，在本案当中都没有出现《合作协议书》应当解除的条件。对于潘家园街道办提出的解除《合作协议书》的依据为朝财资产【2014】455号文件，但制定该文件所依据的法律文件已经废止了，在朝阳区和北京市财政局的网站都查不到了，朝财资产【2014】455号文件已经不具备法律效力。《合作协议书》包含两个法律关系，一个是房屋租赁法律关系，一个是合作办学法律关系，关于合作办学，朝财资产【2014】455号文件是不适用的。第三，潘家园街道办提出的情势变更的理由，其要求解除合同及增加租金，是两个不同的诉，不能混同。如潘家园街道办认为租金太低解除合同，可以通过其他诉讼解决，不能在本案中作为上诉理由。潘家园街道办向一审法院起诉请求：1.解除潘家园街道办与精诚文化学校于2006年1月1日签订的《合作协议书》；2.要求精诚文化学校向潘家园街道办返还北京市朝阳区松榆西里34号楼南侧房屋；3.要求精诚文化学校支付2017年1月至2017年7月的房屋使用费58100元、按每月每平方米94.10元的标准向潘家园街道办支付2017年8月起至实际腾退之日止的房屋使用费。一审法院认定事实：北京市朝阳区松榆里甲34号楼南侧的所有权人登记在潘家园街道办名下。2005年11月25日，潘家园街道办（甲方）与精诚文化学校（乙方）签订《合作协议书》。约定：为了改善和提高潘家园街道中心幼儿园的办园质量，使潘家园地区的学前儿童得到更好的教育，甲乙双方决定合作办园；乙方负责接收（固定资产、当月剩余天数的托补费、伙食费、在园孩子）并全面管理北京市朝阳区潘家园街道中心幼儿园；乙方将另行注册幼儿园并依据国家法律法规的相关规定自主办园；甲方将北京市朝阳区松榆里甲34号（占地面积2020平方米，其中建筑面积1050.7平方米）（以下简称涉案房屋）以租赁的形式交与乙方用于开办幼儿园及相关教育服务；遵守国家法律、法规，独立经营、自负盈亏，保证幼儿园的教学工作，按照教育主管部门的相关标准争创示范园；乙方在合作期间，租赁的房屋只能用于开办幼儿园及相关教育服务，不得随意改变房屋使用用途；合作期限2006年1月1日至2026年1月1日；甲方考虑到乙方开办的幼儿教育属于公益事业且前期投入较大，协议生效后第一年免租金，第二年乙方向甲方交纳租金6万元；以后每年递增上一年的20%，从第五年开始，每年租金10万元；房屋租金每年分二次支付，每次为当年租金的50%，支付时间为每年1月1日和7月1日前；协议期满终止，乙方应按协议终止时间将合作租赁房屋腾空交付甲方，逾期不搬，甲方因此所受损失由乙方负责赔偿；乙方擅自改变幼儿教育项目、或将房屋转租、转让、转借或转包，利用房屋进行非法经营、非法活动、损害公共利益的，拖欠租金累计超过预交期10天，经催告后仍拒绝交纳，甲方可以终止合同，损失由乙方承担；本协议经双方签字后立即生效，双方均应严格遵照执行，未经双方协商同意，任何一方不得擅自修改或提前终止合同。合同签订后，潘家园街道办向精诚文化学校交付涉案房屋；精诚文化学校使用涉案房屋开办北京市朝阳区精诚实验幼儿园，从事学前教育至今。自2017年1月起，潘家园街道办未再收取精诚文化学校交纳的租金。精诚文化学校主张其要求按合同约定标准支付租金，但潘家园街道办以要求重新签约为由拒收租金。2017年5月23日，潘家园街道办向精诚文化学校作出《解除协议告知书》，通知精诚文化学校由于政策变更解除双方于2005年11月25日签署的《合作协议书》。一审审理中，潘家园街道办表示要求精诚文化学校按每月每平方米94.10元的标准支付房屋使用费，并向法院提供北京中立信资产评估有限公司作出的《房产租金评估报告书》，其中载明北京市朝阳区松榆里甲34号楼南侧房产租金于2016年11月30日的市场价值为94.10元/月/平方米。精诚文化学校对此不予认可，表示同意自判决作出之日起提高年租金至45万元。一审法院认为，潘家园街道办与精诚文化学校之间签订的《合作协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律行政法规强制性规定，合法有效。双方应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。潘家园街道办以相关部门作出规定为由，向精诚文化学校提出解除合同，但因双方并未约定该情形下潘家园街道办可单方解除合同，潘家园街道办未因此享有合同解除权，故对潘家园街道办要求解除合同、精诚文化学校返还涉案房屋的诉讼请求，法院不予支持。潘家园街道办要求精诚文化学校支付2017年1月至7月的房屋使用费58100元，实为租金，该请求数额符合合同约定，法院予以支持。潘家园街道办要求精诚文化学校按每月每平方米94.10元的标准支付房屋使用费，缺乏依据，法院结合双方约定，确认精诚文化学校支付租金的数额。对于判决作出之后的租金，精诚文化学校表示同意将年租金提高至45万元，本案对此不作处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：一、北京市朝阳区民办精诚文化学校于判决生效后七日内按年租金十万元的标准，给付北京市朝阳区人民政府潘家园街道办事处自二○一七年一月起至判决作出之日止的租金。二、驳回北京市朝阳区人民政府潘家园街道办事处其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为：依法成立的合同受法律保护。潘家园街道办与精诚文化学校签订的《合作协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约遵守。现潘家园街道办依据北京市朝阳区财政局朝财资产【2014】455号文件要求与精诚文化学校解除合同并支付欠付的房屋使用费。根据查明的事实及当事人陈述，北京市朝阳区财政局朝财资产【2014】455号文件属政府政策文件，非系法律法规，结合其文件内容表述，潘家园街道办与精诚文化学校之间的《合作协议书》并非无法继续履行，考虑到双方签订的《合作协议书》虽为租赁合同关系，但《合作协议书》亦存有合作办学的性质，潘家园街道办仅依据北京市朝阳区财政局朝财资产【2014】455号文件为由主张情势变更，要求与精诚文化学校解除合同，缺乏事实及法律依据，一审法院未予以支持并无不当，本院对此予以确认，对潘家园街道办的该项上诉主张不予支持。双方均确认自2017年1月起，精诚文化学校未再支付潘家园街道办租金，一审法院结合双方合同约定，确认精诚文化学校应支付的租金数额正确，本院对此予以确认。另，潘家园街道办上诉主张涉案房屋应属国有资产，其并非涉案房屋的所有权人，但根据查明的事实，涉案房屋确系登记在潘家园街道办名下，故本院对其该项上诉主张亦不予支持。对于判决作出之后的租金，精诚文化学校表示同意将年租金提高至45万元，本案对此不作处理。综上所述，潘家园街道办的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元，由北京市朝阳区人民政府潘家园街道办事处负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王东军审 判 员 潘 蓉审 判 员 江 惠二〇二〇年四月二十四日法官助理 薛俣潇法官助理 李海龙书 记 员 高 媛