浙江省慈溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0282民初8859号 原告：姜丽丽，女，1983年9月13日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 委托诉讼代理人：余天泽，浙江煜华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：龚旭，浙江煜华律师事务所律师。 被告：汪国员，男，1950年2月17日出生，汉族，住浙江省慈溪市。 委托诉讼代理人：刘炯杰，浙江达鹏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：董必文，浙江达鹏律师事务所律师。 原告姜丽丽与被告汪国员房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案受理后，依法适用简易程序于2019年9月4日公开开庭进行了审理。后转为普通程序，于2020年3月30日公开开庭进行审理。原告姜丽丽的委托诉讼代理人余天泽、龚旭分别参加第一、二次庭审，被告汪国员的委托诉讼代理人刘炯杰到庭两次庭审。本案现已审理终结。 原告姜丽丽向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2018年9月13日签订的《房屋使用租赁合同》无效；2.被告返还租金18300元（暂以2019年7月13日为房屋腾退日）和水电费保证金20000元；3.被告赔偿原告投入的房屋装修损失106610元；4.判令被告支付原告搬迁费11000元；5.本案诉讼费、鉴定评估费由被告承担。事实与理由：2018年9月13日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告向被告租赁位于间房屋，合同就相关权利义务进行约定。被告于同年9月14日、10月8日支付原告租赁费50000元、50000元，合计100000元（已扣除被告应补助的10000元货梯补助费）。2018年10月27日，原告支付被告水电预付保证金20000元。合同签订后，由于被告和前一租客未腾空房屋，原告实际于2018年9月25日才得装修房屋，装修投入106610元。在后续使用期间，租房地坪起砂情况严重，已影响原告正常使用租房，但被告拒绝维修。后经查，被告出租的房屋未取得建设规划许可证，属于违法建筑，双方签订的租赁合同应属无效。 被告汪国员答辩称：案涉租赁厂房有国有土地使用证、房屋所有权证及早年建造房屋权属来源证明，被告对租房享有合法出租权，故讼争租赁合同有效，原告不付租金系违约。据被告了解，原告系因不符合环保部门环评标准而被要求停止经营的，原告系恶意诉讼。退一步讲，若租赁合同无效，仍应由原告自行承担责任。原告在租赁前明知厂房情况，租房后未经被告同意擅自对厂房装修，被告不应承担相应责任。原告拆除电梯的，应返还被告10000元补助款。若协议无效，原告仍应承担占有使用费，应作相应抵扣，原告仍欠水电费1328元，保证金扣除电费后返还。案涉厂房情况在慈溪比比皆是，其周边均是无证厂房，法院应多从历史遗留问题、维护交易角度考虑。要求驳回原告的诉讼请求。 原告姜丽丽向本院提供《房屋使用租赁合同》1份，付款凭证、照片、微信转账记录各3份，退还房屋通知书、EMS邮政快递单、签收记录各1份，装修投入明细及相关单据，以证明其上述诉讼主张成立。 被告汪国员向本院提供营业执照复印件、工商登记信息、房屋所有权证、国有土地使用证、早期建造房屋权属来源证明各1份，收款收据9份，照片2份，用于证明其上述辩称意见成立。 诉讼过程中，根据原告申请，本院委托宁波弘正资产评估事务有限公司对原告的装修价格进行评估，该公司出具甬弘评[2019]026号资产评估报告书、发票各1份，本院在庭审中进行出示。 对上述证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 经审理，本院认定本案事实如下： 2018年9月13日，原告姜丽丽与被告汪国员签订《房屋使用租赁合同》1份，由原告向被告租赁位于慈溪市间，面积约1100平方米，租期三年，即自2018年9月13日起至2021年9月12日止，租金每年110000元，水电费预付保证金20000元，在装修方面必须征得被告同意，装修费由原告承担，被告补助原告装货运电梯补助费用10000元，合同还就双方其他权利义务进行约定。合同签订后，原告于同年9月14日、同年10月8日、10月27日分别交付租金50000元、租金50000元、水电费保证金20000元。合同签订后，被告向原告交付房屋，原告对房屋装修后用于生产经营，庭审中被告表示其放弃所装电梯的所有权，将该电梯计入装修价值。经宁波弘正资产评估事务有限公司对原告的装修价格进行评估，其装修市场价值为102800元，原告为此支付评估费4500元。 2019年9月30日，原告向被告邮寄退还房屋通知书，告知被告案涉租房已腾空，正式通知将租赁房屋退还被告，由被告在收到通知后接管房屋，并附上大门钥匙一把，被告于同年10月1日收到该通知书。另，原告至今尚欠被告水电费1328元。 本院认为：原、被告之间签订的《房屋使用租赁合同》系双方当事人真实意思表示，该合同成立。经审理，案涉三层七间房屋系被告将原有一层七间房屋拆除后建筑，该新建的房屋无相应不动产权证，也未取得建设工程规划许可证，故双方所签的租赁合同依法应认定为无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案租赁合同无效，被告取得的租金及保证金应返还原告，被告抗辩原告租赁期间的占有使用费（参照租赁合同约定的租金标准计算）及所欠电费作进行相应抵扣，系合理。原告诉请其于2019年7月13日腾退房屋后，被告应返还其腾退后的租金计18300元，但未提供证据证明其于该日腾退房屋。根据本院认定的事实，原告腾退房屋的日期应为被告收到退还房屋通知书及房屋钥匙之日即2019年10月1日，故第一年租期内，原告仍占用该房屋，其相应的房屋占有使用费与租金已相互抵扣，原告要求被告返还该18300元，本院不予支持。被告收取的水电费保证金20000元，应返还原告，但应扣除原告尚欠的水电费1328元，经扣除后，被告应返还原告水电费保证金18672元。原、被告双方关于原告装修租房是否经被告同意这一争议，本院认为，被告在庭审中陈述原告在装修之前是向被告说过要装修，但具体装修方案未经被告同意，可体现被告对原告装修事先是明知的，被告对此未进行阻止，按常理，被告应明知原告租赁房屋的用途，原告为其生产经营而进行的必要装修，可以认定是经得被告同意的，被告对原告安装电梯进行补助的事实对此也可予以印证。虽然无证据表明原告具体的装修方案经得被告同意，但其具体装修项目，经审查未见明显不合理的内容，应属合理。原告装修所花费用系原告为三年租期内的生产经营而产生，该费用中，原告已占用房屋时间段内的对应部分，不应认定为原告的损失，但原告腾退房屋后至合同期届满所对应的部分，可认定为原告的损失。被告主张原告应付被告的房屋占有使用费抵扣被告应付原告的装修损失，系合理，除第一年租期内原告应付占用使用费已与被告应返租金已作相互抵扣外，第二年租期内截至被告腾退房屋日止的房屋占有使用费，可抵扣装修损失。本案原、被告双方均有过错，本院参照资产评估报告，结合原告对租房的使用及经营情况，酌定被告支付原告装修损失31400元（前述第二年租期内的房屋占有使用费已作相应抵扣）。原告主张案涉租房地坪起沙，致其无法正常生产从而将设备搬离，且合同无效，认为设备搬离费系其损失，要求被告支付设备搬迁费11000元，但其提供的证据不能证明案涉租房地坪不符合质量要求，其提供的支付凭证也不能证明系搬迁费用，并且其设备搬离费用系双方权利义务终止后被告必然产生的费用，不能计入原告的损失，本院对此不予支持。综上，本院对原告诉请中的合理部分予以支持。被告抗辩案涉租赁协议有效，无事实与法律依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告姜丽丽与被告汪国员于2018年9月13日签订的《房屋租赁合同》无效； 二、被告汪国员返还原告姜丽丽保证金18672元，并支付原告姜丽丽损失31400元，合计50072元，款于本判决生效后七日内履行； 三、驳回原告姜丽丽的其余诉讼请求。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及其相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本案案件受理费3418元，由原告姜丽丽负担2321元，被告汪国员负担1097元，于本判决生效后七日内交纳本院；本案司法鉴定费4500元，由原告姜丽丽负担3055元，被告汪国员负担1445元（因原告姜丽丽已预交上述4500元，故被告汪国员负担的1445元，于本判决生效后七日内直接交付原告姜丽丽）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  胡枫君 审 判 员  黄金锦 人民陪审员  施剑阳 二〇二〇年四月二十二日 代书 记员  张迪玮