海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2020）琼02民终335号上诉人（原审被告）:何华玉。上诉人（原审被告）:陈雄。被上诉人（原审原告）：王莉静。原审第三人：罗运昌。原审第三人：罗启攀。上诉人何华玉、陈雄因与被上诉人王莉静，原审第三人罗运昌、罗启攀合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2019）琼0271民初10372号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。何华玉、陈雄共同上诉请求：1、请求撤销一审判决第二项内容，按照海南省2011年《关于商品房买卖合同纠纷案件的指导意见》及2016年关于参照执行《全省民事审判工作公议(2016)纪要通知》应当扣除王莉静使用宅基地及地上房屋年限比例返还转让款，并赔偿何华玉、陈雄被王莉静拆除房屋及附属青苗的损失。请求法院依法改判一审判决第二项为王莉静把涉案宅基地恢复原状并返还给何华玉、陈雄，我方赔偿王莉静33万元或将本案发回重审。2、请求判令本案一审、二审诉讼费用由王莉静承担。事实和理由：1、一审判决书第9页第6行《土地使用权转让协议书》无效仅返还财产不足以弥补损失，一方还可以向有过错的另一方请求损失赔偿。本案中陈雄与王莉静签订《土地使用权转让协议书》中明确约定转让款中66万元300平方米宅基地(包括地上现有所有建筑物、椰子树等一切青苗作物)因王莉静要盖新房，把合同中约定的175平方米老房子、椰子树及青苗作物全部拆除，无法返还，陈雄若认为存在损失可以向对方主张损害赔偿另行起诉，其主张从涉案土地转让款中扣除于法无依，不予支持。一审法院判决错误，既然已经调查清楚，认可合同中约定的内容，合同无效后同一个案子对王莉静66万购房款给予支持却不对陈雄转让王莉静175平方米老房子使用9年所产生的租金及被王莉静拆除175平方米老房子及青苗附属物的损失给予支持，却要求另案起诉，明显偏袒王莉静。2、第9页第17行，另外王莉静与陈雄签订的《土地使用权转让协议书》约定土地转让款66万元(包括地上现有所有建筑物、椰子树等一切青苗作物等)，但陈雄与罗运昌、罗启攀签订的《土地使用权转让协议书》均作出了相同的约定。《合作建房合同》中五人即使对用于合作建房地块有明确规定，但双方签订土地转让合同真实意思表示是对涉案土地转让再利用，而地上附着物仅是对陈雄自第三方转让而来的土地状况的描述，并不存在单独转让给王莉静或其他某人的意思表示。事后地上房屋以及附着物也因为合作盖房进行了拆除，因此造成的损失应由合作建房各方按照过错分担。一审法院根据自己主观判断，而不根据事实签订的合同。一审法院根据陈雄与王莉静和陈雄与罗运昌、罗启攀签订合同中相同条款描述而作出没有根据事实的判断。合同内容是签订双方当时最真实的情况而签订的。如果陈雄与王莉静土地转让协议书中约定(土地转让款66万元中包括300平方米宅基地上的所有房屋、青苗、树木等)如果没有这些约定内容不会签合同，直接写空地就可以，就像罗运昌与陈雄签订土地使用权转让协议书中所约定150万包括1800平方米上所有建筑物、青苗、附着物等，如果没有事实依据，不会签这样的合同。一审法院也承认因为合同无效后被王莉静拆除房屋、青苗、树木，无法返还给何华玉、陈雄，给何华玉、陈雄造成损失，却不依法从王莉静要求66万元金额中扣除，同一个案子同一件事情却被要求另案起诉，一审判决错误。3、第八页第14行中明确表述陈雄、何玉华2010年4月12日已经离婚，何玉华只承担何玉华与陈雄婚姻存续期间陈雄收王莉静33万中的一半责任并要求明确陈雄、何华玉各自承担的责任，一审判决错误。综上，诚实信用作为法治社会的一项基本原则，每一个公民都理应遵循，本案中王莉静明知转让的是宅基地房屋使用权，其依然愿意与陈雄签合同，实质上即意味王莉静自愿放弃要求赔偿的权力，其自愿承担风险，而今王莉静在受让9年后起诉要求合同无效，并返还全部合同款，显然违反了民事活动中的诚实信用原则。请人民法院准确全面适用相关法律规定维护何华玉、陈雄的合法权益，公正裁决依法改判或发回重审。何华玉一直居住三亚，不存在找不到何玉玉的情形，涉案合同虽然违反法律规定但不存在欺骗性质。王莉静辩称，一、一审法院依法判决，应予维持。1、双方合作建的房子被政府拆除后，数次找何华玉、陈雄想要回买土地的钱，在丹州小区碰到过一次何华玉、陈雄，为了脱身说可以退还买地的钱，然后就躲起来找不到了。王莉静没有办法就回齐齐哈尔了，多次打电话问陈雄老乡倪某说他去日本了。这么多年里王莉静不停找何华玉、陈雄要土地钱无果，饱受折磨，无奈起诉，在起诉的情况下，何华玉、陈雄不给钱，所以一切起诉费用由何华玉、陈雄承担。2、何华玉、陈雄在2010年1月23日和罗运昌签1800平方米《土地使用权转让协议书》，2010年1月29日和王莉静签300平方米的《土地使用权转让协议书》，拿着王莉静的钱去交罗运昌的钱，何华玉、陈雄同时又分别卖给翟克迪200平方米合44万；王某150平方米合33万，倪某450平方米合94.5万，陈雄自己留200平方米，所卖的土地没有按照约定圈围墙，没有附图，没有确定位置，只说是里面的地，相对不好的地方，靠近村公路外面的地相对好的位置何华玉、陈雄自己留着，里面地面上什么都没有，没有房屋、青苗，因为当时何华玉、陈雄作了大量诱导工作，说陈雄老家的朋友倪某有钱来和王莉静一起盖房子卖，能挣很多钱的，2010年3月26日签了《合作建房合同》，王莉静有正本，一审法官验证过。3、何华玉收钱，陈雄与王莉静签合同。何华玉、陈雄离婚与本案无关。4、何华玉、陈雄随手所指里面的300平方米地上什么都没有。5、无效合同没有期限。二、1、2010年1月23日罗运昌卖给何华玉、陈雄地的时候不知道何华玉、陈雄非法倒卖宅基地谋取暴利，所以不知道实际情况。围墙基是陈雄指导下围的，不让围靠村公路的，给陈雄留出来。2、何华玉、陈雄当时随手所指的我的300平方米地上什么都没有，因为是要盖楼卖钱，不是要居住。3、《土地使用权转让协议书》何华玉、陈雄签了很多份，其中只有面积、钱数、付款日期不一样，其余的都差不多。三、1、所有证据一审法官一一证实。《合作建房合同》原件和复印件一并提交给一审法官。2、宅基地是国家给农民的福利，城市户口，任何人无权买卖，所以是无效合同，没有时间期限。3、何华玉、陈雄在王莉静不在三亚的多年里和罗运昌联合把土地出租给了车队。4、何华玉、陈雄以引诱欺骗的手段倒卖宅基地获取暴利，所以应付给王莉静利息30万元整。综上，诚实信用作为法制社会的一项基本原则，每一个公民都理应遵循，何华玉、陈雄非法倒卖宅基地获取暴利，请求人民法院维护王莉静的合法权益，公正裁决，依法驳回何华玉、陈雄的上诉请求，维持原判。罗运昌、罗启攀未陈述意见。王莉静向一审法院起诉请求：1.判令王莉静与陈雄签订的《土地使用权转让协议书》无效；2.何华玉、陈雄共同偿还王莉静66万元及利息（利息自2010年2月1日起，按年利率5.8%计算至实际付清之日止，暂计至2019年2月1日的利息30万元）；3.本案诉讼费用由何华玉、陈雄承担。一审法院认定事实：2010年1月23日，陈雄与罗运昌、罗启攀签订《土地使用权转让协议书》，约定：甲方（罗运昌、罗启攀）将位于三亚市××区自家宅基地使用权转让给乙方（陈雄）永久性使用，该地四至范围为东至罗运昌家，西至胡开胜家，南至村公路，北至村公路。（详见附图，总面积1800平方米）；土地转让款为150万元（包括地上现有所有建筑物、椰子树等、一切青苗作物）本协议签订后乙方付订金5万元，余款分两次付清，一期款50万元，付款日期为2010年3月25日，二期款95万元，付款日期为乙方施工挖地基时付清。2010年1月29日，陈雄与王莉静签订一份《土地使用权转让协议书》，约定：陈雄将位于三亚市××镇自家宅基地使用权转让给王莉静永久性使用，该地四至范围为东至罗运昌家，西至胡开胜家，南至村公路，北至村公路，总面积300平方米（详见附图）；土地转让款为66万元（包括地上现有所有建筑物、椰子树等、一切青苗作物等等）本协议签订后王莉静付订金9万元，余款分两次付清，一期款24万元，付款日期为2010年3月25日，二期款33万元，付款日期为乙方施工挖地基时付清；双方在签订协议后，陈雄负责在该宗地四至的界线上建围墙，所花费用由陈雄支付。协议签订后，王莉静于2010年2月1日通过银行转账方式向何华玉支付9万元，陈雄出具收条收到王莉静土地转让订金9万元。2010年3月25日和2010年4月21日，王莉静分别转账向何华玉支付24万元和33万元。之后，陈雄没有在转让的300平方米宅基地上建围墙并交付王莉静。2010年3月26日，王莉静与陈雄及案外人王某、翟某、倪某五人签订《合作建房合同》，约定：五人已于2010年1月23日合作购买了三亚市田独镇新村居委会乌石二组村民罗运昌自家宅基地一块，面积为1300平方米，每平方米价格为2100元（土地四至为东至罗运昌家，西至胡开胜家，南至村公路，北至村公路）。其中王某占地面积为150平方米，王莉静占地面积为300平方米，翟某占地面积为300平方米，倪某占地面积为450平方米，陈雄占地面积为200平方米，合计1300平方米；同时五人对用地出资金额、建房面积、建房资金以及房权分成均作了明确约定。此后王莉静与陈雄及案外人翟某等五人在1300平方米的地上共同建设一栋占地约1100平方米的八层楼房。2010年11月，该八层楼房因属于违章建筑被三亚市政府有关部门拆除。王莉静以要求陈雄、何华玉退还转让款未果为由，遂向一审法院起诉。另查明，涉案土地为罗运昌、罗启攀自家宅基用地以及自留地，土地无相关权属证书，土地转让给陈雄时，地上有房屋、槟榔树等附着物。王莉静与陈雄签订《土地使用权转让协议书》时，陈雄与何华玉系夫妻关系，陈雄与何华玉均为福建省福清市××镇民。陈雄与何华玉于2010年4月12日离婚，双方约定向罗运昌、罗启攀购买的位于三亚市××镇平方米宅基地使用权归陈雄，各自债务各自承担。2012年6月20日，何华玉将其户口迁入三亚市吉阳区新村居委会乌石二组。一审法院认为，本案的争议焦点为：首先，关于王莉静与陈雄签订的《土地使用权转让协议书》的效力问题。宅基地属于集体所有，且宅基地使用权具有人身属性，非本集体经济组织成员无法取得。上述协议签订时王莉静、陈雄均非新村居委会乌石二组村民，陈雄抗辩称转让的是涉案土地上的房屋及附着物，但是宅基地上建造的自有房屋的转让，必然导致宅基地使用权的一并处分，同样非本集体经济组织成员也无法取得。况且，涉案土地为陈雄从罗运昌、罗启攀处转让而来，转让的真实目的并非对地上房屋的占有、使用，而是用于合作建房。故此，二人实为非法买卖、转让农村集体土地，并用于非农业建设，双方的处分行为违反了法律法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，《土地使用权转让协议书》应认定为无效合同。其次，关于土地使用权转让款是否需要返还以及支付利息的问题。合同无效，按照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。王莉静、陈雄均非涉案土地集体经济组织成员，知道也应当知道涉案土地为集体用地，不能非法买卖，对涉案合同的无效双方负有同等的过错责任。王莉静与陈雄签订的《土地使用权转让协议书》无效，陈雄依据无效合同取得的宅基地转让款66万元应当退还王莉静。虽然签订转让协议时，只有陈雄签名，但当时陈雄与何华玉系夫妻关系，土地转让款王莉静均是通过银行转账的方式支付给何华玉，陈雄、何华玉抗辩称转账的银行卡一直是陈雄保管使用，何华玉并不知情，何华玉主张与本案无关，其不承担还款责任，没有事实根据，不予采信。陈雄与何华玉在上述土地使用权转让过程中，形成共同意思表示，为此所负的债务，应当认定为夫妻共同债务。陈雄与何华玉收取王莉静宅基地转让款66万元依法应共同承担偿还责任。虽然何华玉与陈雄双方在2010年4月12日离婚，并且何华玉与陈雄约定新村居委会乌石二组1800平方米宅基地使用权归陈雄，各自债务各自承担。但何华玉与陈雄的协议约定对王莉静不发生法律约束力。陈雄、何华玉应共同向王莉静偿还土地转让款66万元。另外王莉静主张对方支付利息，因造成《土地使用权转让协议书》无效，双方负有同等的过错责任，由合同无效造成各自损失，理应由各自承担。因此，王莉静诉求陈雄、何华玉赔偿利息损失不符合法律规定，不予支持。再次，关于涉案土地以及地上附着物返还、赔偿损失的问题。《土地使用权转让协议书》无效，标的物返还与价款返还互为对待给付，双方应当同时返还。因双方与案外人翟某等在涉案土地上合作建房，所建房屋已被政府强制拆除，拆除后涉案土地已由陈雄在管理、使用，王莉静不再负有返还的义务。《土地使用权转让协议书》无效，仅返还财产不足以弥补损失，一方还可以向有过错的另一方请求损害赔偿。本案中，因涉案土地已用于新修房屋，原土地上的房屋及附着物已经不复存在，无法返还，陈雄若认为存在损失，可以向对方主张损害赔偿另行起诉，其主张从涉案土地转让款中扣除，于法无据，不予支持。况且，陈雄自罗运昌、罗启攀处转让土地后，先后与王莉静、翟某等四人再次签订土地转让合同，将自第三人处转让而来的土地分成几块转让给王莉静等人，后五人在该地块上建房。王莉静、陈雄等人买地是为了建新楼，不是买涉案土地上的老房屋用于居住，从双方签订的《合作建房合同》可以确认。另外，王莉静与陈雄签订的《土地使用权转让协议书》约定“土地转让款66万元（包括地上现有所有建筑物、椰子树等、一切青苗作物等等）”，但陈雄与罗运昌、罗启攀签订的《土地使用权转让协议书》约均作出了相同的约定。《合作建房合同》中五人即使对用于合作建房的地块有明确划定，但双方签订土地转让合同的真实意思表示是对涉案土地的转让与再利用，而地上附着物仅是对陈雄自第三人处转让而来的土地状况的描述，并不存在单独转让给王莉静或其陈雄某人的意思表示，事后地上房屋以及附着物也因合作建房进行了拆除，由此造成的损失也应由合作建房各方按照过错分担。最后，关于王莉静的诉讼请求是否已超过诉讼时效的问题。本案为确认合同无效，返还财产。只有人民法院和仲裁机构有权确认合同是否有效，合同当事人不享有确认合同效力的权利。合同无效系自始无效，当事人请求确认合同无效的，不应受诉讼时效期间的限制，而合同经确认无效后，当事人请求返还财产及赔偿损失的，应当适用法律关于诉讼时效的规定。本案中，只有双方的《土地使用权转让协议书》被人民法院确认无效后，王莉静才享有财产返还的请求权，王莉静的起诉没有超过法定诉讼时效期间。陈雄、何华玉主张王莉静的诉讼请求已过诉讼时效，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、确认王莉静与陈雄于2010年1月29日签订的《土地使用权转让协议书》无效；二、陈雄、何华玉应自判决发生法律效力之日起十日内共同向王莉静返还宅基地转让款66万元；三、驳回王莉静的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13400元（王莉静已预交），由王莉静负担3000元，陈雄、何华玉负担10400元。本院二审期间，陈雄提交了1份《土地使用权转让协议书》作为二审新证据，显示2010年1月29日，王莉静与陈雄签订转让500平方米土地的合同，转让价为110万元。欲证明：王莉静知晓涉案土地系陈雄从罗运昌处购买，王莉静知道涉案土地地段好，也知道价格；另，地上有房屋。经质证，王莉静对陈雄的证据质证意见如下：这份合同已经作废。签完这份合同后王莉静跟陈雄说买不了这么多平方，双方又重新签订了第二份300平方米的合同。王莉静认为500平方米的合同已经作废，双方并未履行。本院认为，该证据形成于一审庭审前，依法不属于二审新证据，不予采信。其他当事人未提交新证据。经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，陈雄与王莉静签订的《土地使用权转让协议书》，违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效合同。一、陈雄上诉主张王莉静应返还土地、地上附着物、椰子树等一切青苗作物的损失，因涉案土地已用于新修房屋，原土地上的房屋及附着物已经不复存在，无法返还，陈雄若认为存在损失，应当明确损失范围、价值并举证证明，本案诉讼中，陈雄未能明确说明损失的范围及价值也未予举证证明，一审法院已告知其可以向对方主张损害赔偿另行起诉，处理正确，予以维持。土地因案涉各方均无无合法的使用权，陈雄、何玉华请求返还，不予支持。二、何玉华是否承担共同返还款项责任的问题。在陈雄与何玉华婚姻存续期间，陈雄与王莉静签订《土地使用权转让协议书》，案涉66万元由王莉静账户分三笔全部转入何玉华账户，66万元应为夫妻共同债务，何玉华应当与陈雄共同承担返还义务。三、关于诉讼时效问题。合同无效系自始无效，当事人请求确认合同无效的，不应受诉讼时效期间的限制。双方的《土地使用权转让协议书》被人民法院确认无效的同时王莉静主张财产返还，其起诉没有超过法定诉讼时效期间。陈雄、何华玉主张王莉静的诉讼请求已过诉讼时效，不予支持。综上所述，何华玉、陈雄上诉请求无事实与法律依据，不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10400元（何华玉、陈雄已预交13400元），由上诉人何华玉、陈雄负担，多收取的3000元退回上诉人何华玉、陈雄。本判决为终审判决。审判长 李桂祥审判员 扆成塘审判员 范启鹏 二〇二〇年四月十七日书记员 何 莹 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。