福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽04民终591号 上诉人（原审被告）：三明市碧桂园房地产开发有限公司，住所地福建省三明市梅列区碧桂园3号199幢3楼。统一社会信用代码91350400075048201M。 法定代表人：龚文博，执行董事。 委托诉讼代理人：张丽莉，福建闽中律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李名海，男，1974年9月19日出生，汉族，住三明市梅列区。 委托诉讼代理人：郑丽丽，福建夏申律师事务所律师。 上诉人三明市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）因与被上诉人李名海房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省三明市梅列区人民法院（2019）闽0402民初1106号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月16日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人碧桂园公司的委托诉讼代理人张丽莉和被上诉人李名海的委托诉讼代理人郑丽丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 碧桂园公司的上诉请求：1.撤销福建省三明市梅列区人民法院（2019）闽0402民初1106号民事判决，依法改判驳回李名海的一审全部诉讼请求；2.由李名海承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1.逾期办理讼争商品房权属登记证并非碧桂园公司原因所致，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第十八条和案涉商品房买卖合同的约定，因出卖人原因，买受人不能在商品房和车位交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人才应承担违约责任。如因第三人或者不可抗力导致的逾期办证，出卖人有足够证据证实的，可以作为出卖人逾期办证的免责事由。本案造成李名海未能及时取得房屋权属证书系因国家政策调整所致，即国家调整了产权登记制度，将原来分开办理、颁发《房地产权证》《国有土地使用权证》改变为统一办理、颁发《不动产权证书》，在办理不动产权证书时，办证登记申报资料除字面内容与房屋产权登记申报资料不同以外，还增加了一项必备资料，即不动产权籍调查报告。不动产权籍调查报告是不动产统一登记申请必备的前置条件，该项工作是未实施不动产权登记制度前办理国有土地使用证所需工作，而办理国有土地使用证并非商品房买卖合同中所约定的出卖人义务，故办理“权籍调查成果”的30日时限应予扣除。双方在没有重新协商达成一致的情形下，政策调整之前的约定并不能约束政策调整之后出现的情形。因此，李名海未能在合同约定期限内取得房屋权属证书的责任不可归责于碧桂园公司，该责任不应由碧桂园公司承担。2.一审法院计算商品房和车位逾期办证违约金明显错误，应予调整。按照合同约定，房屋权属登记代办事宜，由业主自行将办理权属证书所需资料送交三明市不动产权登记中心，并自行将办理证书所需税费缴纳给相关部门。因此，出卖人在完成讼争房屋所属楼幢首次登记后，即已履行完毕产权登记合同责任和义务，故计算本案逾期办证违约金只能计算至涉案商品房和车位办理不动产首次登记之日止。3.一审法院对车位违约金认定存在错误。李名海并未对其因碧桂园公司逾期办理车位的不动产权证书造成的实际损失进行举证，而一审却认定车位违约金高于实际损失30%明显与事实不符，本案被上诉人并没有因为车位造成实际损失，请求二审法院根据公平原则予以调整。综上，一审法院认定事实不清，请求二审法院依法改判，支持碧桂园公司的上诉请求。 李名海辩称，1.碧桂园公司迟延履行协助办证义务既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显。2.上诉人关于逾期办理案涉房产和车位权属登记并非其原因所致的陈述与事实不符，一审法院认定正确。3.一审法院对车位违约金的认定正确，应予以支持。案涉《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效合同。且《商品房买卖合同》是上诉人一方拟定并出具的，完全是上诉人自己的真实意思表示，其因自身原因导致无法如期办理车位权属证书，应当依据诚实信用原则，承担违约后果。《商品房买卖合同》第二十条对违约行为产生的损失赔偿额度明确约定了计算方法，该约定并未违法法律规定，应当依约计算违约金。 李名海向一审法院起诉请求：1.判令碧桂园公司立即支付给李名海逾期办理商品房权属登记违约金35962.20元（违约金按购房款797388元的0.01%日计算，从2017年6月4日起算至2018年8月29日）；2.判令碧桂园公司立即支付给李名海逾期办理车位权属登记违约金17750元（违约金按50元/日计算，从2017年12月8日起算至2018年8月29日）；3.判令碧桂园公司承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：1.2014年6月27日，李名海与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》，主要约定李名海向碧桂园公司购买三明市梅列区碧桂园6号24幢2907、2907跃室房产，合同总价款900888元；碧桂园公司应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合各项约定条件的商品房交付给李名海使用；碧桂园公司应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由碧桂园公司提供的资料交付李名海。因碧桂园公司原因，李名海未能在该商品房交付使用后90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，李名海不退房，碧桂园公司自逾期之日起每日按李名海已付款的0.01%向李名海支付违约金。合同签订后，李名海依约向碧桂园公司支付购房款900888元。之后，双方协议约定，碧桂园公司返还给李名海103500元，其中90000元李名海购买碧桂园公司案涉车位，13500元碧桂园公司以现金形式返还李名海，李名海实际支付购房款为797388元。碧桂园公司于2017年3月5日向李名海交付案涉房产，李名海缴交了商品房的物业费。2.2017年6月13日，李名海与碧桂园公司签订编号为2017061300014号《商品房买卖合同》，主要约定：李名海向碧桂园公司购买三明市梅列区碧桂园6号24幢负二层47号车位，房屋建筑面积为38.71平方米，总价90000元，付款方式:由于碧桂园公司一期楼盘开盘时商品房售价高，后期楼盘碧桂园公司根据市场行情调整价格出售，前后存在价格差。为回馈一期李名海，经买卖双方协商，由碧桂园公司向坐落为梅列区碧桂园6号24幢2907室的李名海回馈本车位；碧桂园公司应于2017年6月30日前将商品房交付给李名海使用；因碧桂园公司原因，李名海未能在该商品房交付使用后90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，每逾期一天出卖人应向买受人支付50元的违约金。碧桂园公司于2017年9月8日向李名海交付案涉车位，李名海缴交了车位的物业费。3.2018年8月30日，三明市国土资源局为梅列区碧桂园6号24幢房屋办理首次登记(总确权)手续。当日，碧桂园公司通知李名海办理房屋和车位权属登记。 一审法院认为，《不动产登记暂行条例》于2014年11月24日发布，自2015年3月1日起施行，三明市不动产登记自2016年10月19日开始实施，而合同约定的办理权属登记期限是在房屋交付之日起90日内，即使从三明市开始实行不动产登记至合同约定的办理权属登记时限，期间也长达几个月时间，碧桂园公司作为专门从事房地产开发与销售的专业市场主体，对该条例实施后房屋权属登记方面所产生的变化，应当有所预见并做好充分的准备。同时，在案涉商品房买卖合同的履行过程中，碧桂园公司始终没有提出过房屋权属登记改为不动产登记对其履行合同的不利影响及要求确认房屋产权登记制度的变化属于情势变更的问题。房屋产权登记制度的变化不会导致继续履行案涉商品房买卖合同产生显失公平的后果，亦不会增加碧桂园公司的负担。办理房屋所有权初始预登记与办理不动产首次登记在性质上是一样的，没有本质区别。因此，碧桂园公司关于房屋产权登记制度的变化属于情势变更、其可以免责的抗辩理由不能成立，对其辩解不予采纳。李名海与碧桂园公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和效力性强制性规定，属合法有效合同，应受法律保护。因碧桂园公司的原因导致李名海未在交房后90日内取得不动产权证书，碧桂园公司构成违约，应承担相应的违约责任。李名海主张的逾期办理房屋权属登记违约金的起算时间应从交付房屋和车位的次日（即分别为2017年3月6日、2017年9月9日）起的第91日（即分别为2017年6月6日、2017年12月9日）起计算至碧桂园公司通知办理房屋权属登记之日的前一日2018年8月29日，共计449天和263天。碧桂园公司辩解应扣除因办理不动产权证前置工作“权籍调查成果”工作时限30日，没有合同和法律依据，不予支持。案涉《商品房买卖合同》系李名海与碧桂园公司的真实意思表示，且不违反法律和效力性强制规定，属合法有效合同，应受法律保护。碧桂园公司未按合同约定履行办理商品房和车位权属登记的义务，已构成违约，依法应承担违约责任。李名海要求碧桂园公司支付逾期办理商品房及车位权属登记违约金的计算标准，符合合同约定和法律规定，予以支持。碧桂园公司逾期办理商品房权属登记共计449天，违约金应认定为797388元×0.01%×449天＝35802.7元。碧桂园公司逾期办理车位权属登记共计263天，违约金应认定为263天×50元＝13150元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决:一、碧桂园公司应于判决生效之日起三日内支付给李名海逾期办理商品房权属登记违约金35802.7元；二、碧桂园公司应于判决生效之日起三日内支付给李名海逾期办理车位权属登记违约金13150元；三、驳回李名海的其他诉讼请求。案件受理费699元，减半收取计350元，由碧桂园公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据，对一审查明事实没有异议。本院对一审查明的事实予以确认。 二审另查明： 1.三明市人民政府于2016年10月8日印发的明政（2016）24号《三明市人民政府关于在三明市区实施不动产统一登记的公告》载明：根据《中华人民共和国物权法》和《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号）有关规定，经市政府研究决定，自2016年10月19日起，在三明市市区（含梅列、三元）范围内实施不动产权统一登记。现将有关事项公告如下：一、三明市市区（含梅列、三元两区）的不动产登记工作由三明市国土资源局负责实施，三明市不动产权登记中心具体办理不动产登记相关事务¨¨¨三、自2016年10月19日起启用不动产登记簿证。三明市不动产登记中心统一受理三明市区（含梅列、三元两区）的房屋、土地类不动产登记业务，10月19日起受理的不动产登记申请按不动产统一登记程序办理，并颁发《不动产权证书》或《不动产登记证明》。四、¨¨¨10月19日之前受理的各类土地、房屋等登记业务仍按原工作程序办法土地、房屋等权利证书。10月13日至18日进行不动产权登记系统对接调试、登记系统测试等工作¨¨¨ 2.2017年11月24日，三明市国土资源局为梅列区碧桂园6号24幢办理了首次登记（总确权）。 本院认为，本案争议焦点为：1.碧桂园公司是否应对逾期办理案涉商品房和车位权属登记承担违约责任；2.车位逾期办证违约金按每逾期一天50元的标准是否过高需要调整。对双方争议焦点分析认定如下： 1.关于碧桂园公司是否应对逾期办理案涉商品房和车位权属登记承担违约责任的问题 本院认为，李名海与碧桂园公司签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同约定行使权利并履行义务。根据合同的约定，如因碧桂园公司原因，李名海不能在商品房、车位交付使用后90日内取得房屋权属证书的，碧桂园公司应按合同约定向李名海支付违约金。本案中，碧桂园公司于2017年3月5日向李名海交付涉案商品房、2017年9月8日交付涉案车位，应于交付日之后的90日内协助李名海办理并取得房屋权属登记证书，碧桂园公司于2018年8月30日才通知李名海领取办理商品房和车位权属证书所需资料，该时间明显超过合同约定的协助办理并取得权属证书时间，碧桂园公司应当承担违约责任。关于不动产统一登记政策调整问题，《不动产权登记暂行条例》于2014年11月24日发布并自2015年3月1日起实施，三明市区自2016年10月19日起实施不动产统一登记新政策后，将分别由房管部门和国土部门办理的《房屋所有权证》和《土地使用权证》变更为统一由不动产登记部门办理两证合一的《不动产权证》，二者在办理程序上虽略有区别，但本质上是一致的，均属于房地产权属证书。该项政策的调整并不影响房屋权属证书的办理，碧桂园公司按照合同约定所承担的办理房屋所有权初始预登记义务自然变更为办理不动产首次登记（总确权）义务，碧桂园公司作为专业的房地产开发企业，理应对政策调整后房屋权属登记变化有所预判并做好充分准备。此外，涉案商品房实际交付时间和合同约定交付时间均在三明市区实施不动产统一登记制度之后，而双方约定取得权属证书的期限是在商品房、车位交付使用后90日内，该期限能够确保碧桂园公司按照政策调整后所需的材料和程序协助李名海办理不动产权证。碧桂园公司关于逾期办证系政府政策性调整所致以及办理“权籍调查成果”30日工作时限应在逾期办证期限中扣除的上诉理由，依据不足，不予支持。 2.关于车位逾期办证违约金按每逾期一天50元的标准是否过高需要调整的问题 本院认为，违约金的性质属于补偿性质，应以实际损失为基础。李名海和碧桂园公司对“由于出卖人的原因而违约逾期办证”所造成的损失，双方都未能举证证明，在客观上该违约行为所造成的损失数额也难以确定。但违约金又具有督促、制裁以确保债权实现的作用。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，可依照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付违约金。编号为2017061300014号的《商品房买卖合同》约定车位总价90000元、因碧桂园公司原因逾期办证按照每天50元标准计算违约金，该违约金计算标准远远高于同期中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准。碧桂园公司关于车位违约金过高应予以调整的意见，本院予以采纳，酌定参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（同期同类贷款年利率4.75%加收30％）计算碧桂园6号24幢负二层47号车位的违约金，即已付款90000元×4.75%×（1+30％）÷365天×263天＝4004.45元。 综上所述，碧桂园公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持三明市梅列区人民法院（2019）闽0402民初1106号民事判决第一、三项； 二、变更三明市梅列区人民法院（2019）闽0402民初1106号民事判决第二项为“三明市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三日内支付给李名海逾期办理车位权属登记违约金4004.45元”。 一审案件受理费1143元，减半收取计571.5元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担423.5元，李名海负担148元。二审案件受理费1024元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担833元，李名海负担191元。 本判决为终审判决。 审判长  吴** 审判员  徐 浩 审判员  吴有强 二〇二〇年四月十五日 书记员  张 婕 附本判决所依据的主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。