江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏01民终1759号上诉人（原审被告）：张静，女，1982年11月9日生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。上诉人（原审被告）：王欣绮，女，1986年2月21日生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。两上诉人共同委托诉讼代理人：黄哲琪，泰和泰（南京）律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：孙爱国，泰和泰（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京市雨花台区板桥电力安装工程处，住所地江苏省南京市雨花台区板桥街道振兴路。法定代表人：黄勇，该公司经理。委托诉讼代理人：岳开军，江苏朗华律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵刚，江苏朗华律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：唐晓红，女，1977年11月25日生，汉族，住江苏省宿迁市泗阳县。上诉人张静、王欣绮因与被上诉人南京市雨花台区板桥电力安装工程处（以下简称板桥电力工程处）、唐晓红房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2019)苏0114民初4125号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张静、王欣绮上诉请求：1.撤销一审判决第二项，判决占有使用费84940元由唐晓红承担；2.全部案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：自2018年8月之后，上诉人就已经转让了案涉房屋的使用权，不再实际占有该处房屋，案涉房屋的实际使用人为唐晓红。并且在2019年3月11日，唐晓红拖欠租金之后，上诉人就明确告知板桥电力工程处，上诉人已经不再实际占有案涉房屋，并且屋内没有上诉人的财物，如果租金的问题最后无法解决工程处可以自行安排收房。在2019年6月板桥电力工程处发出解除通知后，上诉人已经将解除通知告知了实际占有房屋的唐晓红，上诉人已经实际履行了返还房屋的义务。交接时间2019年8月11日实际上是唐晓红与板桥电力工程处之间的约定，这同样证明板桥电力工程处认可默许唐晓红占有使用案涉房屋的事实。所以案涉房屋的占有使用费应当由唐晓红给付，与上诉人无关。板桥电力工程处辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。唐晓红辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。板桥电力工程处向一审法院起诉请求：1、板桥电力工程处、张静、王欣绮签订的房屋（场地）租赁合同（以下简称房屋租赁合同）于2019年6月10日解除；2、张静、王欣绮支付拖欠板桥电力工程处的租金139740元（自2019年3月1日起至2019年6月10日止，按1370元/天计算）；3、张静、王欣绮支付占有使用费147960元（自2019年6月11日起至2019年9月26日止，按1370元/天计算）；4、张静、王欣绮承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2017年5月，板桥电力工程处、张静、王欣绮签订房屋租赁合同一份，约定：“板桥电力工程处将位于雨花台区院内的房屋及场地租给张静、王欣绮使用；租期为2017年5月1日至2022年8月28日，其中2017年5月1日至2017年8月28日为免租金装修期；2017年8月29日至2020年8月28日每年租金为500000元；先付租金后使用，租金每半年支付一次，第一次租金在房屋租赁合同签订当日支付完毕，后续每次租金使用期结束前30日支付完毕等”。张静、王欣绮在2019年1月28日未向板桥电力工程处支付后续半年（2019年2月28日至2019年8月28日）的租金。2019年3月18日，板桥电力工程处向张静、王欣绮发出书面租金催缴函，张静、王欣绮予以签收但仍未付款。房屋租赁合同还约定：“逾期30日未支付租金的，板桥电力工程处有权单方面解除合同收回房屋。合同解除后张静、王欣绮仍占用房屋（场地）超过10日不搬离的，板桥电力工程处有权单方清场。在张静、王欣绮占用板桥电力工程处房屋（场地）期间应以当期日租金双倍价格支付板桥电力房屋（场地）使用费”。2019年6月10日，板桥电力工程处以微信聊天及在租赁的房屋大门上张贴解除租赁合同通知的方式，向张静、王欣绮提出解除双方租赁合同关系的要求，同时要求张静、王欣绮在收到解除通知的10日内将房屋腾空交还。房屋租赁合同又约定：“租赁期满或解除合同后，在扣除张静、王欣绮应承担的租金、费用、以及张静、王欣绮应承担的违约赔偿责任外，剩余部分租赁保证金全额退还张静、王欣绮”；“如张静、王欣绮违约单方提前解除合同则保证金不予退还。”板桥电力工程处在一审庭审中确认收到了张静、王欣绮交纳的100000元保证金。张静、王欣绮在诉讼中要求退还该保证金，板桥电力工程处同意在本案中对保证金退还事宜一并处理。在2019年8月1日的庭审中，板桥电力工程处、张静、王欣绮及唐晓红均当庭同意在2019年8月11日前办理案涉房屋的交接，如果张静、王欣绮及第三人逾期未取回各自财物的，视为放弃取回。2019年9月26日，板桥电力工程处确认收回了位于雨花台区院内的房屋及场地。一审法院另查明，2018年8月4日，案外人毛海涛代表张静、王欣绮与唐晓红签订了阳光宝贝育儿园转让协议，该协议中明确张静、王欣绮将雨花台区院内的房屋及场地转租给唐晓红，另约定：“唐晓红承诺房租按时交纳，如因缴纳时间节点或其他纠纷问题导致房东不续租，毛海涛不承担任何责任。”2018年8月13日，唐晓红曾向板桥电力工程处转账250000元，备注款项来源为房租。一审法院认为，板桥电力工程处、张静、王欣绮签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于房租缴纳义务的主体是张静、王欣绮还是唐晓红的问题。合同法第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。合同具有相对性，合同仅在合同当事人之间发生拘束力，合同债务人因第三人的原因造成违约的，仍应对合同债权人承担违约责任。本案中，张静、王欣绮将涉案房屋转租给唐晓红，虽然没有证据证明该转租行为经过了板桥电力工程处的同意，但是板桥电力工程处在能够按时收取租金的情况下，并不反对张静、王欣绮与第三人的转租行为。因此即使张静、王欣绮有转租行为，板桥电力工程处与张静、王欣绮之间的租赁合同仍应继续有效，并不因为转租而改变张静、王欣绮在房屋租赁合同中的义务主体，张静、王欣绮仍然是房屋租赁合同中租金的付款义务人。综上，一审法院对板桥电力工程处主张由张静、王欣绮支付租金依法予以支持，对张静、王欣绮辩称应由第三人支付租金不予采纳。关于房屋租赁合同是否解除、何时解除的问题。合同法第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。合同法第九十六条规定，当事人一方依照法定解除合同的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，张静、王欣绮在合同约定的2019年2月28日前并未支付下一期租金，板桥电力工程处于2019年3月18日向张静、王欣绮发出书面租金催缴函，于2019年6月10日向张静、王欣绮发出书面解除租赁合同通知，张静、王欣绮对解除租赁合同通知并未提出异议。因此，板桥电力工程处主张房屋租赁合同自2019年6月10日解除，一审法院依法予以支持。关于租赁合同解除后，是否应当支付房屋场地使用费，支付主体是张静、王欣绮还是唐晓红，以及支付截止时间的问题。合同解除后，张静、王欣绮应当履行向板桥电力工程处返还租赁房屋的义务，在板桥电力工程处发给张静、王欣绮的解除租赁合同通知中，板桥电力工程处也向张静、王欣绮提出了在收到通知的10日内将房屋腾空交还的要求。即使租赁房屋系由张静、王欣绮以外的唐晓红使用或占有，返还的义务仍应属张静、王欣绮。但是直至本案2019年8月1日第一次庭审，张静、王欣绮并未向板桥电力工程处履行返还租赁物的义务，其应当参照房屋租赁合同约定的租金向板桥电力工程处支付占有使用费。因为板桥电力工程处、张静、王欣绮及第三人在2019年8月1日的庭审中明确表示同意在2019年8月11日前办理房屋返还交接手续，逾期可由板桥电力工程处对房屋自行处置。因此，虽然本案租赁房屋实际返还时间系2019年9月26日，但一审法院认为张静、王欣绮应当支付占有使用费的截止时间在2019年8月11日。关于张静、王欣绮应付租金和占有使用费的金额，以及保证金退还的处理问题。张静、王欣绮应当自2019年3月1日起至2019年6月10日止按1370元/天向板桥电力工程处支付租金139740元，自2019年6月11日起至2019年8月11日止按1370元/天向板桥电力工程处支付占有使用费84940元，两项合计224680元。张静、王欣绮要求板桥电力工程处退还其100000元保证金，板桥电力工程处同意在本案中对保证金一并处理，但认为应当没收保证金不予退还。根据房屋租赁合同中“如张静、王欣绮违约单方提前解除合同则保证金不予退还”等有关保证金的约定，一审法院在认定张静、王欣绮存在违约行为并且该违约行为系导致房屋租赁合同提前解除原因的情况下，考虑因为张静、王欣绮违约给板桥电力工程处造成的损失等因素，酌情认定张静、王欣绮在保证金中向板桥电力工程处承担40000元的违约赔偿，剩余60000元保证金用以抵扣张静、王欣绮欠付的租金和占有使用费后，张静、王欣绮还需向板桥电力工程处支付164680元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十一条，第二百二十四条，第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，一审法院判决：一、南京市雨花台区板桥电力安装工程处与张静、王欣绮的房屋（场地）租赁合同于2019年6月10日解除；二、张静、王欣绮于本判决发生法律效力之日起十五日内向南京市雨花台区板桥电力安装工程处给付租金和占有使用费164680元；三、驳回南京市雨花台区板桥电力安装工程处的其他诉讼请求。一审案件受理费1684元，由张静、王欣绮负担。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审中，双方均未提交新证据。本院认为，张静、王欣绮与板桥电力工程处于2017年5月签订的房屋租赁合同合法有效。合同具有相对性，承租人是否转租不影响承租人对出租人应当承担的违约责任。即使张静、王欣绮在承租过程中将涉案房屋出租给唐晓红，也并不因为转租而改变张静、王欣绮在原房屋租赁合同中的责任，出租人板桥电力工程处向张静、王欣绮主张给付租金及占有使用费应予支持，张静、王欣绮辩称占有使用费应由唐晓红支付，一审法院不予采纳，并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1684元，由上诉人张静、王欣绮负担。本判决为终审判决。审 判 长 张旭东审 判 员 马 帅审 判 员 郑 慧二〇二〇年四月二十八日法官助理 俞晓洁书 记 员 朱亚芳