北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终419号上诉人（原审被告）：北京恋嘉房地产经纪有限公司，住所地北京市通州区北苑南路44号9号楼1层44-34。法定代表人：李刚，经理。委托诉讼代理人：刘旭，男，北京恋嘉房地产经纪有限公司员工。被上诉人（原审原告）：刘自永，男，1977年7月20日出生，住山东省泰安市岱岳区。上诉人北京恋嘉房地产经纪有限公司（以下简称恋嘉经纪公司）因与被上诉人刘自永委托合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初24286号民事判决,向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恋嘉经纪公司上诉请求:1．依法改判恋嘉经纪公司付给刘自永房屋租金8850元；2．一审诉讼费、上诉费由刘自永承担。事实和理由：1．恋嘉经纪公司因涉案租赁房屋自来水基础设施问题一直未得到解决,经过跟业主刘自永沟通无果后恋嘉经纪公司从第三季度停止打房租,未支付2019年4月1日至2019年5月16日期间房租。2．业主刘自永是以隔断房形式出租给恋嘉经纪公司的,在租赁之后租赁期内遇到政府开展群租房治理工作,导致将屋内隔断房拆除,在第二季度付款时业主同意减免一万元作为解决此事的方法。3．合同解除是因为房屋自来水基础设施无法满足租户正常使用,恋嘉经纪公司多次安排维修师傅上门维修并出资安装水泵,但依然无法解决。给恋嘉经纪公司在代理出租中造成诸多不便及经济损失,在业主没有解决问题而强行收房后恋嘉经纪公司已经退还租户房租,因此恋嘉经纪公司不认为其存在单方违约,不认可支付违约金的赔偿。刘自永辩称：服从一审法院判决，不同意恋嘉经纪公司的上诉请求和理由。刘自永向一审法院提出诉讼请求：1．要求恋嘉经纪公司给付刘自永剩余房租18850元及利息（从应付款之日到法院强制执行款到原告账户之日止的银行利息）；2．要求恋嘉经纪公司给付违约金11800元（从应付款之日到法院强制执行款到原告账户之日止的银行利息）；3．诉讼费由恋嘉经纪公司负担。一审法院认定事实：2018年9月12日，刘自永（出租方，甲方）与恋嘉经纪公司（代理方，乙方）签订合同，约定由恋嘉经纪公司以该公司的名义代理出租涉案房屋并办理与承租方之间的洽谈、联络、签约事宜，代甲方向承租方收取租金，监督承租方按照房屋租赁合同的约定履行其义务，甲方允许乙方在代理期内对房屋进行维修、维护、装饰、装修以及添置新物品，出租代理期自2018年10月1日至2019年9月30日，房租每月5900元，按季缴付，于2018年11月1日开始计算租金，具体付款日期为2018年10月1日付款11800元，2019年1月1日付款17700元，2019年4月1日付款17700元，2019年7月1日付款17700元。关于“房屋及附属设施的维护”，双方在合同第八条约定：如房屋内的基础设施由于自然老化所导致的损坏由甲方负责，或者由乙方负责修理，甲方承担费用。关于“合同解除”，双方在合同第十一条约定：（一）经甲乙双方协商一致，可以终止合同。（二）有下列情形之一的，本合同终止，甲乙双方互不承担违约责任：1、如遇国家政策调整及因城市建设需要被依法列入房屋拆迁、为该范围的；2、因地震、火灾等不可抗力致使房屋毁损、灭火或造成其他损失的；（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、延迟交付该房屋达3日且未征得乙方同意的；2、交付的房屋不符合合同约定及影响使用的；3、不承担约定的维修义务致使乙方无法正常代理出租该房屋的；4、设施严重老化的，供暖供电供气不足；（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1、未按约定支付租金达3个工作日以上的又无正当理由；2、擅自改变房屋用途的。关于“违约责任”，双方在合同第十二条约定：（一）出租代理期内甲方需提前终止合同的，应提前30日通知乙方，并按月租金的200%支付违约金，由此给乙方及代理客户造成的经济损失甲方应当承担赔偿责任；（二）出租代理期内乙方需要提前终止合同的，应提前30日通知甲方，并按月租金的200%支付违约金。该合同还约定了其他内容。合同签订后，刘自永刘自永向恋嘉经纪公司恋嘉经纪公司交付涉案房屋，恋嘉经纪公司恋嘉经纪公司将房屋出租给案外人租住，并分别于2018年1月4日、2019年1月20日向刘自永爱人账户转账11800元、7700元。后刘自永于2019年5月16日将涉案房屋收回，双方均认可合同解除日期为2019年5月16日。关于合同解除原因，恋嘉经纪公司称系因房屋自来水水流较小且刘自永不维修导致租户退租，刘自永称系因恋嘉经纪公司不支付房租构成违约，至于恋嘉经纪公司所述的自来水问题，涉案房屋一直有租户居住，说明自来水没问题。关于租金交纳，恋嘉经纪公司称刘自永爱人同意恋嘉经纪公司铺装地板革，在第二季度优惠1万元。刘自永称其爱人表述的意思是如果能按时足额支付房租且加装地板革，可以优惠1万元，但恋嘉经纪公司没有按时足额支付且没有加装地板革。恋嘉经纪公司认可其没有在涉案房屋加装地板革。以上事实，有合同、住宿合同、租户收条、微信截屏记录、转账记录、房本复印件、短信截屏、录音、录像、情况说明及当事人陈述等证据在案佐证。一审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同；合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，恋嘉经纪公司与刘自永签订《北京市房屋出租代理合同》，约定由恋嘉经纪公司出租刘自永的房屋向刘自永支付租金，该合同系双方自愿订立，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应当依约履行。虽然恋嘉经纪公司与刘自永之间签订的是《北京市房屋出租代理合同》，但根据恋嘉经纪公司以自己的名义对外签订租赁合同并收取房屋租金的事实，能够确认恋嘉经纪公司与刘自永间并非委托服务合同关系而是房屋租赁合同关系。本案的争议焦点在于双方合同解除的事由。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，双方在合同中约定了双方解除合同的条件。恋嘉经纪公司恋嘉经纪公司主张因房屋自来水出现问题导致租户不愿意租赁涉案房屋，违约责任在于刘自永，但其主张与截止合同解除前一日仍有案外人租赁涉案房屋这一事实相违背。根据恋嘉经纪公司恋嘉经纪公司向刘自永支付租金情况，其应于2019年1月1日支付租金17700元，但迟至2019年1月20日交纳租金7700元，其应于2019年4月1日支付租金17700元，但直至2019年5月16日仍未支付，恋嘉经纪公司恋嘉经纪公司存在违约行为，刘自永刘自永有权依据双方的合同约定解除合同，并向恋嘉经纪公司主张欠付租金及违约金。关于欠付租金，对于刘自永主张的以2019年5月16日为截止日，按照月租金5900元为标准，扣除恋嘉经纪公司已经支付的19500元，恋嘉经纪公司尚欠租金18850元，法院对刘自永的主张及计算方法不持异议。对于违约金，刘自永主张按照两个月房屋予以计算，恋嘉经纪公司主张违约金标准过高，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，根据双方约定的租期、免租期及刘自永房屋出租情况，结合恋嘉经纪公司在庭审中的自认，法院认定按照酌定违约金为5900元。对于刘自永主张的利息，因合同并未对逾期支付租金作出约定，且法院对刘自永主张的违约金予以部分支持，故对刘自永的该项诉讼请求，法院不予支持。关于涉案房屋的物品，因涉案案外人，双方另行解决，法院在本案中不予处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、北京恋嘉房地产经纪有限公司给付刘自永房屋租金18850元、违约金5900元，以上共计24750元，于判决生效后七日内执行清；二、驳回刘自永的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，各方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。结合本案各方诉辩意见，本院认为本案二审的争议焦点为:涉案《北京市房屋出租代理合同》解除后责任应当如何负担；是否存在减免恋嘉经纪公司应付刘自永租金的情形。恋嘉经纪公司上诉认为涉案合同解除的原因系由于涉案房屋自来水基础设施存在问题，刘自永不予解决，经恋嘉经纪公司维修后仍无法正常使用，故并非恋嘉经纪公司违约。对此本院认为，涉案合同虽然名为出租代理合同，但根据恋嘉经纪公司一审提交的证据，恋嘉经纪公司系以自己的名义对外再出租房屋，故恋嘉经纪公司与刘自永之间并非代理关系，一审法院认定双方实际系房屋租赁关系并无不当。根据涉案合同第八条约定房屋交付前刘自永和恋嘉经纪公司应对房屋设施进行查验，确保完好无损并签字确认，根据双方签字的设施、设备清单显示，房屋交接时恋嘉经纪公司对于设备并未提出异议。而在房屋交付使用后，首先恋嘉经纪公司并未提交充分证据证明自来水设备存在因老化无法使用而应当修理的事实，其次并未提交证据证明因自来水设备原因导致房屋无法出租和生活使用。且双方均认可腾退房屋当日租户仍在使用房屋，故本院认为根据本案现有证据，难以认定涉案房屋存在因刘自永怠于履行维修义务导致房屋无法正常出租使用的情形。故恋嘉经纪公司迟延交付刘自永租金构成违约，应支付拖欠租金并承担违约责任，一审法院认定的拖欠租金及酌定的违约金并不违反法律规定标准，本院予以维持。恋嘉经纪公司另上诉认为因为房屋隔断被政府拆除导致出租租金减少，故刘自永妻子曾许诺减免其公司1万元租金，该笔款项应该予以抵扣。一审中恋嘉经纪公司提交的与刘自永妻子短信，并据此主张刘自永妻子同意减免1万元。本院认为首先该短信并非合同签订主体刘自永发送；其次短信中刘自永妻子考虑减免租金的条件系恋嘉经纪公司为其房屋铺设地板革，但恋嘉经纪公司认可并未实际铺设；最后，恋嘉经纪公司一审中先陈述其为涉案房屋铺设地板革故被减免1万元租金，后改称因涉案房屋隔断被拆除故补偿其公司1万元损失，恋嘉经纪公司对其改变陈述的行为并未提交充分证据予以支持，本院对其反言不予采信。综上恋嘉经纪公司要求减免1万元租金的理由缺乏事实和法律依据，本院不予采信。综上所述，恋嘉经纪公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费198元，由北京恋嘉房地产经纪有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  刘 茵二〇二〇年四月十五日法官助理  沈 力书 记 员  张晓华