北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终4899号上诉人（原审被告）：北京幼狮科技有限公司，住所地北京市朝阳区永安东里甲3号院1号楼21层2104号-1。法定代表人：肖艳华，经理。委托诉讼代理人：陈枫，北京市东卫律师事务所律师。上诉人（原审被告）：北京华亮房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区永安东里甲3号院1号楼21层2102号-1。法定代表人：彭昆，执行董事。委托诉讼代理人：陈枫，北京市东卫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭礼程，男，1993年5月13日出生，住山西省孝义市。委托诉讼代理人：王佰岭，北京市亿达律师事务所律师。上诉人北京幼狮科技有限公司（以下简称幼狮公司）、上诉人北京华亮房地产经纪有限公司（以下简称华亮公司）因与被上诉人郭礼程房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初71529号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法由审判员尚晓茜对本案进行了独任审理。本案现已审理终结。幼狮公司、华亮公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回郭礼程的全部诉讼请求。事实和理由：一审法院对本案事实认定不清，适用法律错误。1.幼狮公司、华亮公司与郭礼程已就解除合同达成一致意见，应尊重双方达成的意见，郭礼程违反诚实信用原则，其诉求不应得到支持，应按照双方达成的《合同解除协议》履行。2019年7月15日幼狮公司的员工李楠与郭礼程的代理人王佰岭律师沟通合同解除事宜，幼狮公司的行为系要约。2019年7月15日上午10点48分，郭礼程的代理人与幼狮公司通过微信沟通，幼狮公司说“王律师，稍后把解除协议发给您”，郭礼程的代理人说“好的”。2019年7月15日10点57分，幼狮公司向郭礼程发送了《合同解除协议》。2019年7月15日12时24分，郭礼程在微信中说“将解约日期改为7月16日好不好？别的均同意”。至此，双方除了就解约时间未达成一致以外，其他内容均达成一致。接着幼狮公司、华亮公司和郭礼程就解除合同的时间进行沟通，郭礼程说“你如果为难的话就18号，如果可以就改到16号，好不好？”幼狮公司回复说“主要财务过不去，18号解除，不影响交接”，郭礼程回复“好的，就按你发的版本签”。至此，双方就《合同解除协议》达成一致意见。自幼狮公司收到该回复起，郭礼程的承诺已到达幼狮公司，已依法成立并生效。根据《最高人民法院关于修改＜关于民事诉讼证据的若干规定＞的决定》，电子数据包括下列信息和电子文件：“网页、博客、微博客等网络平台发布的信息；手机短信、电子邮件、即时通信、通讯群组等网络应用服务的通信信息；用户注册信息、身份认证信息、电子交易记录、通信记录、登录日志等信息；文档、图片、音频、视频、数字证书、计算机程序等电子文件；其他以数字化形式存储、处理、传输的能够证明案件事实的信息。”幼狮公司、华亮公司和郭礼程通过微信聊天记录传输《合同解除协议》，且在微信上确定后才办理的房屋交接，说明幼狮公司、华亮公司已经在履行《合同解除协议》约定的义务，而郭礼程也确实去收了房屋。《合同解除协议》达成一致后，双方应该按照《合同解除协议》的约定解除合同，办理房屋交接。2019年7月16日幼狮公司、华亮公司与郭礼程开始办理房屋交接事宜，将房屋交给了郭礼程。郭礼程收回房屋后，不遵守之前达成的《合同解除协议》，违反了诚实信用原则，其再起诉要求《合同解除协议》之外的权益没有事实根据，不应得到支持。2.幼狮公司、华亮公司与郭礼程的合同实际履行已满两年，故幼狮公司、华亮公司不应再向郭礼程支付租金补偿。幼狮公司向郭礼程提出解除合同的时间是在两年合同期内，但合同解除的时间是2019年7月18日，该时间点是满两年的状态。双方合同的履行时间为2017年7月19日至2023年7月18日，故至2019年7月18日幼狮公司解除合同，系满两年的状态，幼狮公司、华亮公司在2019年7月18日解除合同，不用向郭礼程支付两个月租金作为补偿。3.双方就解除合同达成一致意见，故幼狮公司、华亮公司没有再向郭礼程支付租金的义务，一审法院认定幼狮公司、华亮公司未向郭礼程支付租金构成违约，没有事实根据。根据《合同解除协议》，只涉及押金和违约金，此外没有任何纠纷，幼狮公司、华亮公司不应再支付郭礼程任何费用。综上，请求二审法院依法撤销一审判决，驳回郭礼程的诉讼请求。郭礼程辩称，同意一审判决，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。双方并没有就解除合同达成一致意见。根据双方签订的合同第十三条第三款的明确约定，本合同生效以后各方对合同内容的变更采取书面形式。对合同变更要采用要式合同的形式是双方的明确约定。幼狮公司称郭礼程发微信表示双方已经达成了和解，与事实不符。双方在协商时没有签字盖章，合同解除并没有生效。郭礼程向一审法院起诉请求：判令幼狮公司赔偿郭礼程租金损失89606元，华亮公司承担连带赔偿责任。一审法院认定事实：2017年7月18日，郭礼程（出租方，甲方）、幼狮公司（承租方，乙方）、华亮公司（居间方，丙方）签订《租赁资产管理合同》，约定：乙方承租北京市×××房屋，租赁期限2017年10月19日至2023年10月18日，甲方承诺租赁合同期限内给予乙方2017年7月19日至10月18日共3个月免租期。2017年10月19日至2019年10月18日月租金44803元，租金支付方式为押二付三，于付款月起租日3日前支付下一次租金，乙方无故延迟支付租金达10日甲方有权单方解除合同，承租期内若乙方在两年内违约，除房屋押金不退以外，还需向甲方多赔付两个月租金作为赔偿。2017年7月18日华亮公司出具《保证书》，对幼狮公司的违约赔偿承担连带责任。2019年7月10日，幼狮公司提出解除合同未按约定于2019年7月16日支付下一期租金。郭礼程已收回房屋。郭礼程与幼狮公司、华亮公司曾协商签订解除合同的协议，最终未达成一致。一审法院认为，《租赁资产管理合同》《保证书》系当事人真实意思表示，合法有效。2019年7月10日幼狮公司提出解除合同，2019年7月16日未依约继续支付租金，两年内构成违约，故对郭礼程的诉讼请求，一审法院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条规定，判决：北京幼狮科技有限公司、北京华亮房地产经纪有限公司于判决生效之日起七日内赔偿郭礼程89606元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审中，幼狮公司、华亮公司向本院提交房屋验收清单一份，用以证明涉案房屋于2017年7月19日由郭礼程交给幼狮公司、华亮公司，根据合同的约定，该时间作为合同期间的起算时间，对此合同第十四条的补充条款中第一款有相应说明。郭礼程对该证据发表质证意见称：该证据不属于二审新证据，幼狮公司、华亮公司应在一审中提交，但未予提交；对该证据的真实性不予认可，2019年7月16日就该交房租了，故对该证据的证明目的亦不予认可。经庭审质证，本院对该证据认定如下：因郭礼程对该房屋验收清单的真实性不予认可，本院难以核实其真实性，故不作为认定本案事实的依据。本院二审期间补充查明：《租赁资产管理合同》第九条第（四）款约定：“乙方（幼狮公司）由下列情形之一的，甲方（郭礼程）有权单方解除合同：1.无故延迟支付租金达10日；……5.乙方提前终止合同。”第十条第（二）款约定：“乙方有第九条第（四）款约定的情形之一的，应按2个月租金为标准向甲方支付违约金，甲方应退还乙方剩余押金及未使用租期租金。”第十四条约定：“以下条款内容与本合同其他条款具备同等法律效力，若补充条款与本合同不一致或发生冲突时，应以补充条款为准。1.经甲乙双方协商一致，实际起租日以收房日期为准。……3.经甲乙双方协商一致，承租期内若乙方在两年内违约，除房屋押金不退以外，还需向甲方多赔付两个月租金做为赔偿。”二审经询，幼狮公司、华亮公司认可，解除合同的行为系基于幼狮公司的违约导致，解除合同的原因是因为涉案房屋后来租不出去，出于经济考虑，愿意支付2个月的租金作为违约金来解除合同。关于两年内租期的确认问题，幼狮公司、华亮公司主张应从2017年7月19日起算；郭礼程主张应从2017年10月19日起算，并称即使从2017年7月19日起算，幼狮公司、华亮公司的单方违约行为也发生在两年之内。关于违约行为发生的时间，幼狮公司、华亮公司主张应以《合同解除协议》中约定的2019年7月18日为准；郭礼程主张幼狮公司在2019年7月11日提出解除合同，幼狮公司应在16日就交纳下一期房租，幼狮公司以实际行为违约，但具体的单方违约时间应为2019年7月11日；幼狮公司、华亮公司认可幼狮公司提出解除合同的时间为2019年7月11日。二审经查，2019年7月15日10点48分，幼狮公司通过微信给郭礼程的代理人王佰岭律师发送信息“王律师，稍后把解除协议发给您”，王佰岭回复“好的”；10点57分，幼狮公司向王佰岭发送了《合同解除协议》，并发送信息“王律师您看一下，如果没有问题我今天申请盖章，明天我带过去”，王佰岭回复“好的。现正忙，中午或下午回复”；12时24分，王佰岭在微信中说“将解约日期改为7月16日好不好？别的均同意”，幼狮公司回复“房租交到18号”，王佰岭回复“房租交了18号，明天咱俩解决，咱俩提前两天不要紧的”“如果为难的话就18号，如果可以改就改到16号好不好”，幼狮公司回复“主要财务过不去，18号解除，不影响交接”，王佰岭回复“好的，就按你发的版本签”，幼狮公司回复“好的，明天见。9-9.20”，王佰岭回复“明天见”。一审庭审中，郭礼程的委托诉讼代理人王佰岭陈述：“我跟他去签解约文件的时候，发现他的租户没有迁走，我跟李楠说了，协议我不能签了，你得把租户迁走，把赔偿解决了，然后咱们再签”。二审另询，幼狮公司、华亮公司与郭礼程均认可本案系在押金无需退还的前提下解决郭礼程主张的租金损失争议；华亮公司表示就幼狮公司本案项下债务承担连带保证责任没有意见；幼狮公司表示如华亮公司就本案项下债务承担连带保证责任，同意华亮公司向幼狮公司行使追偿权。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，幼狮公司、华亮公司与郭礼程均认可本案系在押金无需退还的前提下解决郭礼程主张的租金损失争议，对此本院予以确认。根据当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、涉案《合同解除协议》是否成立并生效；二、幼狮公司、华亮公司应否赔偿郭礼程租金损失。关于争议焦点一。幼狮公司、华亮公司上诉提出幼狮公司与郭礼程已就解除《租赁资产管理合同》达成一致意见，《合同解除协议》已成立并生效，双方均应按照《合同解除协议》的约定履行。对此本院认为，首先，本案中郭礼程虽曾就《合同解除协议》的相关内容与幼狮公司进行协商，但就双方微信沟通记录来看，“如果没有问题我今天申请盖章，明天我带过去”“就按你发的版本签”“明天见”等内容应当理解为双方约定于次日对《合同解除协议》进行书面确认的意思表示，后双方因郭礼程所述之迁走租户问题产生争议，导致《合同解除协议》未能在次日签署，可见双方未能就解除《租赁资产管理合同》及签署《合同解除协议》达成最终合意；其次，在磋商过程中，双方虽就《合同解除协议》的相关内容交换了意见，但幼狮公司与郭礼程均未明确表示微信沟通内容具有取代签署书面协议的效力。故就本案查明事实，可以认定《合同解除协议》尚未成立。现幼狮公司、华亮公司以双方前期磋商的内容主张《合同解除协议》已成立并生效，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。关于争议焦点二。幼狮公司、华亮公司认可解除《租赁资产管理合同》系基于幼狮公司的违约行为导致，对此本院予以确认。根据双方签署的《租赁资产管理合同》的相关内容，该合同第十四条第3项系针对幼狮公司在两年承租期内违约所应承担责任的特别约定，因双方已在该条款中明确约定若补充条款与该合同不一致或发生冲突时，应以补充条款为准，故幼狮公司在两年承租期内违约，应当按照该合同第十四条第3项的约定承担赔偿责任；如幼狮公司在两年承租期外违约，则应按照该合同第十条第（二）款约定承担赔偿责任。幼狮公司、华亮公司上诉主张其提出解除《租赁资产管理合同》的日期为2019年7月18日，已经超过两年承租期，故无需向郭礼程支付两个月租金作为补偿。对此本院认为，根据当事人认可的事实，幼狮公司提出解除合同的时间为2019年7月11日，即便按照幼狮公司、华亮公司所称应从2017年7月19日起算承租期间，至幼狮公司于2019年7月11日提出解除《租赁资产管理合同》之时，亦处于双方约定的两年承租期内，故幼狮公司、华亮公司应按照《租赁资产管理合同》第十四条第3项的约定向郭礼程承担赔偿责任。故幼狮公司、华亮公司上诉提出不应向郭礼程支付两个月租金作为赔偿的主张，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，幼狮公司、华亮公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2040元，由北京幼狮科技有限公司、北京华亮房地产经纪有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 尚晓茜二〇二〇年四月二十七日法官助理 汤和云法官助理 张 弛书 记 员 郑海兴