广东省广州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤01民终616号上诉人（原审被告）：张汉明，男，1971年3月18日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托代理人：刘兴桂，广东法制盛邦律师事务所律师。委托代理人：翟春歌，广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市泰和房地产开发有限公司，住所地：广东省广州市海珠区燕岗街1号自编4号楼406-1室。法定代表人：陈俊雄，职务：经理。委托代理人：曾海燕，广东绅源律师事务所律师。原审第三人：蔡雪莹，女，1970年7月26日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。上诉人张汉明因与被上诉人广州市泰和房地产开发有限公司（下简称泰和公司）、原审第三人蔡雪莹民间借贷纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初15204号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人张汉明上诉请求判令：1、撤销原审判决，改判驳回泰和公司在原审的诉讼请求或将本案发回重审；2、本案一、二审诉讼费由泰和公司承担。事实与理由如下：一、张汉明和泰和公司之间是房屋买卖关系而非借款关系，原审法院查明和认定事实错误。其一，张汉明与泰和公司之间签订的《协议书》属于附解除期限条件的商品房买卖合同。张汉明与泰和公司签订的《协议书》属于商品房买卖合同，系双方的真实意思表示且不违反法律、行政法规的效力性强制规定，为有效合同，双方均应按照合同约定履行各自的义务。双方签订的协议时间是在2004年4月6日，签订协议的背景正如泰和公司在庭审中所述，是“泰和公司开发商在2002年因资金断裂，导致涉案房屋所在项目停工后成为烂尾楼，涉案项目直至2011年才由泰和公司新股东重新续建”，故在这样的背景下，该房屋以比预售价低的价格卖给张汉明是双方的真实意思表示，也正因如此，双方在协议中约定三个月的解除期限，属于我国《合同法》和《民法通则》关于附条件民事行为的规定，即属于附条件的解除。其二，泰和公司已通过其事实行为确认双方之间的商品房买卖合同法律关系且已稳定。第一，泰和公司在与张汉明签订《协议书》后，立即发出《委托书》确认了张汉明购买的具体房屋，并委托张汉明向泰和公司指定的银行账户汇入部分购房款人民币975700元。张汉明以现金人民30000元、现金人民币267280元，银行转账人民币975700元，共计向泰和公司支付购房款人民币1272980元，其收到全部款项之后向张汉明开具了收据。至此，张汉明已经履行完毕合同义务。随后，张汉明在2004年4月6日取得了涉案房屋的预售备案，并于第二天缴纳了涉案房屋的契税，双方完成了房屋买卖的物权登记手续，双方的买卖具备物权法上的效力。第二，泰和公司在约定的解除期限内并未将购房款退给张汉明，故其解除权在三个月届满时就已经归于消灭。泰和公司在2006年5月22日向张汉明发出《通知函》说明交房存在困难，希望能延迟一年交房，之后泰和公司又在2015年6月13日正式发出《收楼通知书》要求张汉明收楼，此可以看出，其已经通过事实行为确认双方之间商品房买卖法律关系，说明双方之间的房屋买卖意思表示一直没有改变过。其三，双方之间不存在借款及担保关系的事实，无法成立民间借贷法律关系。第一，借款合同的核心内容是出借方有权要求借款方偿还本金和利息，在名为购房实为借款的合同中也至少会约定出借方有权要求借款方回购房屋，在借款方无法偿还借款本息时再履行房屋买卖合同，但本案《协议书》根本没有这类条款，可见双方签订合同的根本目的是房屋买卖，而非取得本金利息，故该合同不可能是借款合同。另外，借款合同金额通常是整数，一般不会出现零头，而张汉明支付给泰和公司的金额是按照房屋面积以2000元/每平方米计算得出的金额再加上3万元定金，这也能佐证双方是基于房屋买卖而达成了本案协议。第二，根据最高人民法院在类似判例中的意见，合同本身在性质上属于原始证据、直接证据，应作为确定当事人法律关系性质的逻辑起点和基本依据。在没有充分证据佐证当事人之间存在隐藏法律关系且该隐藏法律关系真实并对当事人产生终局约束力的场合，不宜简单否定既存的外化法律关系。即便存在同等合理的场合，也应朝着有利于书面证据所代表法律关系成立的方向作出判断。第三，张汉明与泰和公司从签订合同至今已经有十五年，张汉明从未向泰和公司主张过还款或者偿还利息，一直是向泰和公司主张交付房屋，而泰和公司也从未向张汉明提出偿还借款的要求。根据“谁主张谁举证”的原则，泰和公司从始至并未向法庭提交任何证据证明双方存在借款或借款担保法律关系，其应担承担举证不能的不利后果。而双方当事人一系列事实行为明显不符合借贷关系的习惯，更不是以房屋作为履行借款合同的担保，亦不存在适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的情形。综上，本案合同为房屋买卖合同，双方签订合同的目的就是要取得房屋的产权，泰和公司认定属名为房屋买卖实为借贷关系的意见明显没有事实与法律依据。其四，泰和公司不愿意继续履行合同的真实原因是房价大幅上涨，足以证实其诚信缺失。第一，泰和公司一直以来都是以其实际行动认可双方买卖合同的效力，在2015年6月13日直接向张汉明发出收楼通知书更是铁证。其何于2015年8月21日向张汉明发出解除合同的律师函，原因就在于在最高人民法院关于民间借贷司法解释的出台，其投机的心理占了上风，而且房价上涨的利益，促使其冒险解除，但发出解除函的本身，即意味着泰和公司一直以来是认可与张汉明之间的买卖合同，即证实其认可合同效力。泰和公司的一系列行为也正好映证了双方对买卖合同性质一直以来都没有异议。实际上在发出解除函后，泰和公司曾多次联系张汉明，洽商加价，要求每平方米增加几千块钱的所谓“装修费”。第二，泰和公司的新股东在收购涉案项目时有义务对接收的项目进行审查，对房屋出售情况应当视为其是知情的，其应获得的投资回报应当仅限于未预售备案的房产，无权再来牟取其收购时已经预售的房屋的升值利益。因此，泰和公司拒绝继续履行合同的行为是一种违约行为，更是违背诚实信用的行为；二、原审适用法律错误，并直接导致了处理上的错误。本案应当按照房屋买卖合同关系审理，并依法支持张汉明的全部诉求。其一，本案依法应当按照房屋买卖合同关系进行实体审理。除非于法律有特别规定，民事法律关系的产生、变更、消灭，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致才能形成。除基于特定法律、政策考量，有必要在书面证据之外对相关事实予以进一步查证等情形外，推翻书面证据之证明力应仅属例外。在没有充分证据佐证当事人之间存在隐藏法律关系且该隐藏法律关系真实并地对当事人产生终局约束力的场合，不宜简单否定既存外化法律关系对当事人真实意思的体现和反映，避免当事人一方不当摆脱既定权利义务约束的结果出现。即便在两种解读结果具有同等合理性的场合，也应朝着有利于书面证据所代表法律关系成立的方向作出判定。其二，根据法不溯及既往的原则，本案不宜适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》。张汉明与泰和公司之间是在2004年4月6日签订合同，而《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》是在2015年8月6日发布，与签订合同的时间相距十一年之久，故不能机械地适用2015年的规定来解十一年前所发生的法律行为。其三，基于私法意思自治、尊重合同书面文义、维护诚信、兼顾公平等原则，本案应当认定双方的房屋买卖合同合法有效。第一，根据我国《合同法》第四条的规定，民事主体之间签订的合同应当遵循自愿原则，只要没有证据和法规认定双方的合同违反法律法规的强制性规定(效力性规定)，就应当认定有效。又根据《民法总则》第五条的规定，双方当事人通过合同确定房屋买卖关系，怎么签合同，是否设定附期限解除条件，都是当事人的自主选择，是合同自由原则的充分体现。至于备案合同从泰和公司员工名下转到张汉明名下，只是合同履行形式问题，这些员工并非真实买家，只是代泰和公司持有，此种处理并不影响合同效力。涉案协议书约定的买卖房屋价格虽然较低，但也事出有因，且泰和公司如认为属于可撤销合同依法也只有一年的撤销期，但其不仅从未主张过撤销权，还发函履行交楼义务。足可证实该协议书及备案的商品房买卖合同均合法有效。第二，本案如支持泰和公司的无理抗辩，不仅没有理据，更严重违背诚实信用原则。泰和公司在答辩和庭审中反复提到本案是借款关系，要求适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，完全是一种背离诚信、为我所用的自私心理。第三，从公平原则看，本案如认定为借款关系，不仅没有事实依据，也违背公平原则。张汉明当初买房是为帮泰和公司解决资金周转困难，也为自己的闲散资金寻找投资渠道，楼盘的烂尾直接影响对买卖合同的履行，也影响了张汉明物业权益的实现。被上诉人泰和公司答辩称：一、关联案件的生效裁定已经认定泰和公司与张汉明之间属于民间借贷关系，而非房屋买卖合同关系，张汉明上诉仍坚持主张双方系房屋买卖合同关系，依法应不予支持。其一，2017年9月30日，原审法院己作出(2017)粤0105民初6173号民事裁定书，认定张汉明与泰和公司签订的关于富溢轩B座2005房《协议书》实质是泰和公司以房屋作为担保向张汉明借款，并裁定驳回了张汉明要求泰和公司交付房屋的起诉。2017年12月5日，广州市中级人民法院亦作出(2017)粤01民终21362号民事裁定书，裁定驳回了张汉明的上诉。张汉明仍不服，向广东省高级人民法院申请了再审，广东省高级人民法院于2019年6月14日作出(2018)粤民申1896号民事裁定书，裁定驳回了张汉明的再审申请。本案所涉《协议书》，是与前述所涉富溢轩B座2005房的《协议书》同时签订，除房号和金额外，其他内容完全相同。因此，参照前述生效裁定，涉案《协议书》也应认定为实质是泰和公司以涉案房屋作为担保向张汉明借款，张汉明主张性质是商品房买卖合同应不予支持。其二，在本案原审过程中，张汉明曾又以涉案《协议书》为依据，向原审法院另案起诉主张与泰和公司是房屋买卖合同关系，要求泰和公司支付逾期交楼违约金。2019年6月25日，原审法院作出(2019)粤0105民初7353号之一民事裁定书，亦认定涉案《协议书》实质是泰和公司以涉案房屋作为担保向蔡汉明借款，裁定驳回了张汉明的起诉。张汉明不服亦提起了上诉，广州市中级人民法院于2019年11月4日作出(2019)粤01民终18846号民事裁定书，裁定驳回张汉明的上诉。该裁定亦已发生法律效力。因此涉案《协议书》也已经生效裁定认定实质是泰和公司以涉案房屋作为担保向蔡汉明借款，泰和公司与张汉明之间是民间借贷关系，而非房屋买卖合同关系；二、从张汉明与泰和公司签订的涉案《协议书》内容本身来看，泰和公司将涉案房屋预售登记在张汉明名下的目的是为张汉明向泰和公司支付借款提供担保，原审法院根据涉案《协议书》本身的约定，认定涉案《协议书》实质是泰和公司以涉案房屋为担保向张汉明借款，是完全正确的。张汉明主张双方系商品房买卖合同关系与涉案《协议书》约定不符，且不合常理，明显不能成立。其一，从双方签订的《协议书》约定的内容来看，泰和公司系因急需资金周转而以预售的名义将涉案房屋预售登记在张汉明名下，并约定泰和公司在三个月内有还款赎回的权利，而且还约定如泰和公司未按时还款，张汉明有权处置涉案房屋，泰和公司还需保证其处置涉案房屋时的价值不能低于其付款金额，否则泰和公司须补足差额。从涉案《协议书》的约定看，在泰和公司没有按时返还其款项的情况下，张汉明仅享有涉案房屋的处置权，并没有约定其享有涉案房屋的所有权，张汉明至今也没有取得涉案房屋的所有权。因此，从涉案《协议书》本身约定的内容来看，双方签订涉案《协议书》的目的就是以涉案房屋作为担保进行借贷，并非进行房屋买卖。因此，原审判决及关联案件的生效裁定根据涉案《协议书》本身约定内容，认定涉案《协议书》实质是泰和公司以涉案房屋为担保向张汉明借款，是完全正确的。其二，原审法院正是以泰和公司与张汉明签订的涉案《协议书》为逻辑起点和基本依据，确认泰和公司与张汉明之间是民间借贷关系，而非房屋买卖合同关系。因此，蔡汉明提供的判例正好可以证明原审判决的认定是正确的。三、张汉明提出的所有上诉理由在关联案件中都已被广州市中级人民法院和广东省高级人民法院证实不成立。原审第三人蔡雪莹经本院依法传唤拒不到庭参加诉讼，亦未向本院书面陈述意见。张泰和公司于2018年8月3日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、张汉明协助泰和公司办理位于广州市海珠区江燕路288号富溢轩C座2004房的预售房地产转让登记涂销手续；2、本案诉讼费由张汉明承担。原审过程中，泰和公司变更第一项诉讼请求为：张汉明与蔡雪莹协助泰和公司办理位于广州市海珠区江燕路288号富溢轩C座2004房的预售房地产转让登记涂销手续。原审法院经审理查明：泰和公司（乙方）与张汉明（甲方）于2004年4月6日签订的《协议书》，主要内容为：甲方以161660元向乙方购买了位于广州市海珠区江燕路288号“富溢轩”C座2004号商品房，建筑面积为80.83平方米，并于2004年4月6日共同于广州房地产交易中心办理了有关商品房买卖过户登记手续。现达成如下协议：1、乙方因为急需资金周转，所以该房屋以上述比预售价低的价格售卖给甲方，低于房地产交易所接受备案登记的价格，故此，甲、乙双方成交的楼价与备案登记的278000元楼价有差额，甲、乙双方承认此商品房的真正交易价为161660元，乙方支付完毕此款项即全权拥有此房屋的产权。2、乙方如在2004年7月5日前，将甲方所支付的购房款161660元全额退回给甲方，甲方承诺将该物业的《商品房买卖合同》注销，上述物业的房产权退还给乙方所有（办理退房过程中所需的一切费用由乙方负责支付）。3、如乙方未能按第1点约定的限期前退回全额房款，甲方可在逾期之日起自行处理上述物业：乙方必须按《商品房买卖合同》中约定的条例执行，按甲方要求为其办理《房地产权证》或办理《商品房买卖合同》的转名手续，不得借故拖延……4、乙方销售此房屋给甲方时保证日后其价值不低于甲方买入的价格，如乙方不能按期退款，甲方需要将房屋转卖时，如销售所得不足买入价，不足部分要求乙方补足；等。2002年12月5日，泰和公司（出卖人）与蔡雪莹（买受人）签订编号为穗房合字××号《商品房买卖合同》，约定：蔡雪莹向泰和公司购买“富溢轩”C座2004号房，价格为394450元。该合同于2003年1月10日办理了预售合同登记手续。根据2019年2月21日的《广州市预售房地产交易登记表》，案涉“富溢轩”C座2004号房的预售人泰和公司，预购人蔡雪莹，登记日期为2003年1月10日；2004年4月6日案涉“富溢轩”C座2004号房由蔡雪莹转让给张汉明，金额为278000元。现案涉“富溢轩”C座2004号房预售登记在张汉明名下。泰和公司于2018年6月8日向张汉明发出《催告函》，载明：泰和公司用位于富溢轩B座2005房、C座2004房、A座2009房、A座2001房、B座2007房、B座2003房和C座2005房作为担保向阁下借款人民币1242980元，并签订七份内容基本相同的《协议书》，并且将前述房屋以预售不动产转让的名义登记到了阁下。现生效判决已确认我司与阁下签订的《协议书》实质为我司向阁下借资的担保，为此，我司决定清偿阁下上述借款，请阁下在收到本函后三个工作日内前往我司办理上述借款的结算和清偿手续，并配合我司向房屋管理部门办理上述七套房屋的预售房地产转让登记涂销手续，否则我司将通过法律途径解决，等。泰和公司将《催告函》邮寄至张汉明户籍地广东省佛山市顺德区伦教街道三洲德政路北头街六巷3号，且快递投递查询结果显示该邮件于2018年6月9日投递并签收（签收人：他人收）。张汉明否认收到《催告函》。原审另查明：张汉明曾于2017年7月10日以商品房预售合同纠纷向原审法院提起诉讼，要求泰和公司向张汉明交付广州市海珠区江燕路288号富溢轩B座2005房等七套【富溢轩B座2005房、C座2004房、A座2009房、A座2001房、B座2007房、B座2003房和C座2005房】房屋及办理房屋产权登记手续等，案号为（2017）粤0105民初6173-6179号。原审法院于2017年9月30日作出（2017）粤0105民初6173号民事裁定书，认为案涉《协议书》的实质内容是作为泰和公司向张汉明借资的担保，张汉明经释明后坚持诉讼请求，故裁定驳回张汉明的起诉。张汉明不服向广州市中级人民法院提起上诉。广州市中级人民法院认为《协议书》实质上是泰和公司以案涉房屋作为担保向张汉明借款，故于2017年12月5日作出（2017）粤01民终21362号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。张汉明向法院申请（2017）粤0105民初6174-6179号案撤诉，于2017年10月12日裁定准许张汉明撤诉。为证明其主张，泰和公司提供了如下证据：1.关于B座2005房的《协议书》；2.（2017）粤0105民初6173号民事裁定书；3.（2017）粤01民终21362号民事裁定书；4.关于C座2004房的《协议书》；5.××号《商品房买卖合同》；6.广州市预售房地产转让登记记录；7.《催告函》；8.EMS快递单；9.快递派送查询记录；10.解除合同通知书、EMS快递单及快递派送查询记录。张汉明质证，认为证据1、4没有原件，不确认真实性，并认为该协议属于无效的；确认证据2、3的真实性，但认为张汉明已向广东省高级人民法院申请再审并受理；证据5的出卖人为泰和公司，买受人为蔡雪莹，证明泰和公司已将案涉房屋出售给蔡雪莹，对房屋已无处分权；证据6显示转让人为蔡雪莹，受让人为张汉明，与泰和公司无关，泰和公司无权对张汉明主张相应权利；证据7-9，泰和公司并未邮寄到张汉明的经常居住地，张汉明没有收到《催告函》；证据10不予确认。泰和公司陈述证据1、4均是张汉明在（2017）粤0105民初6173-6179号提交的证据，且张汉明在该案庭审中当庭提交了原件予以核对。张汉明主张泰和公司与张汉明双方签订的《协议书》性质属于商品房买卖，约定张汉明从泰和公司处购买房屋且张汉明已付清了房款并办理了相关物权登记手续。泰和公司曾向张汉明发出《收楼通知》，亦可证明双方为房屋买卖合同关系。为证明其主张，张汉明提供了如下证据：1.《协议书》、2.《商品房买卖合同》（购房人为蔡雪莹）、3.契税完税证、4.契税纳税申报表、5.委托书、6.银行汇款单、7.收据、8.收楼通知、9.公证书、10.通知函、11.律师函、12.平面图、13.最高人民法院公报案例（2015）民一终字第78号。经质证，泰和公司确认证据1-9、12的真实性，因证据10、11没有原件，不确认其真实性；证据13的关联性有异议，我国不是判例法国家，本案案情与判例有重大区别。原审诉讼中，张汉明坚持本案为商品房买卖合同纠纷，不属于民间借贷纠纷，明确表示不同意与泰和公司结算借款。泰和公司陈述其与蔡雪莹之间的房屋买卖合同没有实际履行。张汉明陈述蔡雪莹没有收取张汉明的购房款，蔡雪莹与张汉明之间不存在房屋买卖交易。原审法院认为：从泰和公司与张汉明签订的《协议书》约定的内容来看，泰和公司是因为急需资金周转将涉案房屋低价出售给张汉明，但在签订协议的三个月内若泰和公司能归还购房款，则涉案房产的产权退还给泰和公司，且若泰和公司不能按期退款，张汉明转卖涉案房屋时的差价还需泰和公司补足。根据上述约定可见，泰和公司签订协议是为了获取资金周转，张汉明签订协议的目的是将涉案房屋作为其支付给泰和公司款项的担保，并限定三个月期限收回款项，若超过三个月期限则以涉案房屋超过约定购房款的价值作为获利，故《协议书》形式上系约定张汉明与泰和公司房屋买卖事宜，实质上是泰和公司以涉案房屋为担保向张汉明借款。但根据《中华人民共和国物权法》第五条的规定“物权的种类和内容，由法律规定”，本案双方当事人以案涉房屋预售合同登记作为债的担保，该担保方式及内容并不符合《中华人民共和国物权法》及相关法律法规的规定。案涉房屋继续预售登记在张汉明名下缺乏法律依据，根据公平合理的民事活动原则，对泰和公司要求张汉明协助涂销案涉房屋的预售合同登记手续，予以支持。泰和公司与蔡雪莹之间签订的《商品房买卖合同》并未实际履行，蔡雪莹与张汉明之间亦不存在真实的房屋买卖合同关系，故泰和公司要求蔡雪莹与张汉明共同协助涂销案涉房屋的预售合同登记手续，予以支持。泰和公司在本案起诉前及诉讼中均明确表示其愿意偿还债务，但张汉明坚持认为本案不属于借贷纠纷，拒绝与泰和公司进行结算及接收款项，故张汉明的债权可另循法律途径解决。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第五条，《中华人民共和国合同法》第五条之规定，于2019年8月2日判决如下：张汉明与第三人蔡雪莹在本判决生效之日起十日内协助广州市泰和房地产开发有限公司办理广州市海珠区江燕路288号富溢轩C座20层04单元的预售房地产转让登记涂销手续。本案受理费100元，由张汉明负担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审期间，泰和公司向本院提交：（2018）粤民申1896号民事裁定书、（2019）粤0105民初7353号之一民事裁定书、（2019）粤01民终18846号民事裁定书，以证明生效裁定已认定涉案《协议书》实质是泰和公司将涉案房屋作为担保向张汉明借款。张汉明对此发表如下质证意见：对该证据的真实性予以确认，关联性、合法性不确认。每件案的审理都是基于法官对于事实和法律的裁量，相关案件的处理与本案不能互相影响，应相互独立。本案适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定是错误的。张汉明不管是债权人还是买方，一旦解除房屋备案登记，张汉明的所有权利都毫无保障。本院另查明，张汉明曾就涉案房屋提起（2019）粤0105民初7353号诉讼，原审法院于2019年6月25日作出（2019）粤0105民初7353号之一民事裁定书，该案认定：“从张汉明、泰和公司签订的《协议书》内容来看，泰和公司签订协议系为获取资金周转，张汉明签订协议系为将涉案房屋设定为其对泰和公司借款的担保，故《协议书》形式上系约定张汉明与泰和公司房屋买卖事宜，实质是泰和公司以涉案屋房为担保向张汉明借款，而张汉明经原审法院释明后仍坚持其诉讼请求”，据此裁定驳回张汉明的起诉。上述裁定作出后，张汉明不服提出上诉，本院于2019年11月4日作出（2019）粤01民终18846号民事裁定书，裁定驳回张汉明的上诉，维持原审裁定。据生效民事裁定书的认定，从张汉明与泰和公司签订《协议书》的内容来看，泰和公司签订协议系为获得资金周转，张汉明签订协议书系为将案涉房屋设定为其对泰和公司借款的担保，故《协议书》形式上系约定张汉明与泰和公司房屋买卖事宜，实质上是泰和公司以案涉房屋为担保向张汉明借款。由此可知，案涉房屋是泰和公司向张汉明借款而提供的担保物。虽然张汉明与泰和公司签订《协议书》后，没有办理借款担保的抵押登记手续，但案涉房屋于双方签订《协议书》的同一天即预售登记在张汉明名下。上述行为在限制泰和公司擅自处分案涉房屋权利的同时，亦对张汉明的债权起到了一定程度的保障作用。可见，在泰和公司未向张汉明偿还借款债务之前，泰和公司保证不处分作为借款担保的案涉房屋，是双方当事人的真实意思表示。现泰和公司主张涂销案涉房屋的预售转让登记涂销手续，应符合主债务已经清偿完毕的前提条件。在该条件不具备的情况下，原审法院径行对本案进入实体审查欠妥，本院予以纠正。综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条的规定，裁定如下：一、撤销广东省广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初15204号民事判决；二、驳回广州市泰和房地产开发有限公司的起诉。本案一审案件受理费100元，退还广州市泰和房地产开发有限公司。二审案件受理费100元，退还张汉明。本裁定为终审裁定。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  姚伟华二〇二〇年四月十六日书记员  王文杰唐颖琪