湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0124民初2466号原告：湖南鲲鹏物业服务有限公司，住所长沙高新开发区麓天路28号金瑞麓谷科技产业园A4栋1201号。法定代表人：刘鲲鹏，该公司董事长。委托诉讼代理人：钟波，女，1986年3月13日出生，汉族，户籍地。该公司法系（特别授权）。被告：戴新良，男，1975年6月6日出生，汉族，居民，住宁乡县，现住。被告：熊丽，女，1982年11月5日出生，户籍地宁乡县，现住。原告湖南鲲鹏物业服务有限公司（以下简称鲲鹏物业）与被告戴新良、熊丽物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼）公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人钟波、被告戴新良到庭参加了诉讼。被告熊丽经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鲲鹏物业向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告物业服务费3053元，违约金500元，共计3553元；二、判令被告承担本案诉讼费、公告费。事实与理由：2013年8月11日，原告与湖南中核置业有限公司签订《前期物业服务合同》，合同约定由原告向湖南中核置业有限公司的小区提供物业管理服务，合同期限自业主委员会与新选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时止。2017年9月28日，原告与湘核华府首届业委会签订《物业管理服务合同》，合同约定由原告向湘核华府提供物业管理服务，合同期限为两年，即自2017年1月1日起至2018年12月31日止。同时约定原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用，如业主无正当理由经催告拒不缴纳物业服务费，乙方可依相关法律收取滞纳金。2018年7月31日，原告与湘核华府业委会解除物业服务合同关系，终止为该小区提供服务。被告系上述物业8-2-1404号的业主，物业面积136.31㎡，收费标准为1.4元／月／㎡，按约定应当向原告缴纳从2017年4月1日至2018年7月31日的物业管理费3053元及违约金500元，但被告一直拒缴费。现原告依法提起诉讼，请支持原告前述诉讼请求。被告戴新良辩称：一、被答辩人未履行湘核华府《前期物业管理服务合同》和《物业管理服务合同》约定的义务，业主拒交物业费合理合法。物业服务合同属于双务合同，由于物业公司没有履行合同或履行合同存在严重瑕疵，业主依合同法的规定，完全可以拒绝交纳物业费，依法对物业服务企业进行抗辩。答辩人是湘核华府小区的业主，被答辩人2013年与开发商签订前期物业管理服务合同，2017年与业主委员会签订〈湘核华府小区物业管理服务合同〉。约定由被答辩人公司负责小区的管理、房屋和公共配套设施的维护养护，负责小区内所有绿化的维护和管理等也是事实，按理业主确实有缴纳物业费的义务。但是，由于被答辩人没有履行合同义务，使物业管理十分混乱，小区内私搭乱建、公共绿地被损毁、侵占、小区环境卫生恶劣、排水不畅、污水横流，电梯不进行正常的维修使电梯带病运行、时常出故障，门禁一直没有修好、严重危及业主的生命财产安全、小区治安案件频发......甚至高层消防栓无水！曾被消防大队督促整改。业主多次向物业公司反映，一直没有得到解决，因此由于物业公司的严重违约，小区有80%以上的业主行使先履行抗辩权，拒交物业费，完全是情理中的事，是逼于无奈！合理合法。答辩人认为:因为被答辩人已经构成了根本违约，使合同目的无法实现，依法行使先履行抗辩权。同时由于被答辩人严重违约，被答辩人认为自己无法再经营下去，本来约定服务期间为2017年1月1日至2018年12月31日的，被答辩人突然于2018年8月突然离开湘核华府小区，造成物业困扰。二、物业公司没有提供服务或者提供的服务严重不符合同约定，业主基于最高院的司法解释也可不交物业费，依法行使先履行抗辩权。首先，根据国务院《物业管理条例》等规定，对共用部位及配套的设施、设备进行日常维修养护和管理是物业服务管理的一项重要职责，但是消防栓长期缺水，水管经常爆裂，物业公司不但严重违反法律的直接规定，同时物业公司构成严重违约。其次，物业公司和业主是平等主体关系，在实际履行中应是物业公司先履行服务管理义务，业主后按约定缴纳物业费，先服务后收费，而不是不服务也收费，服务不符合约定也收费，本案中，被答辩人事实上明显未提供符合行业标准的服务，服务没有按约定的履行不但造成业主的经济损失、给生活带来严重不便，由于被答辩人对小区的管理服务严重不负责任，致使小区内绿地被严重损毁，管理混乱现象比比皆是，......因此被答辩人不是一般的违约，而是严重违约，业主有权拒绝其履行交费的要求，合法地行使先履行抗辩权。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第6条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”因此，判断业主拒交物业费的抗辩是否系“正当理由”是本案审查的重点。三、被答辩人没有履行物业服务合同的义务，无权要求答辩人支付物业费。1．根据合同相对性原则，被答辩人只有履行了合同中约定的服务，才有权要求被答辩人履行付费。然而被答辩人没有举证证明自己履行了合同义务，应承担举证不能的法律后果，因此可推定被答辩人并没有履行合同义务。2．实际上被答辩人也没有履行合同义务：①房屋漏雨、管理混乱，垃圾清理不及时，卫生无人打扫。一楼汽车、摩托车乱停乱放。②楼栋门禁长期处于瘫痪状态。③小区的保安岗位形同虚设，安全问题严重失控，已发生多起入户盗窃和物品，车辆丢失案。④小区消防通道长期被车辆停放而无人管理，小区内随意施工和维修养护不当，造成小区业主出入不便，小区环境脏乱差，业主们忍无可忍，为此多次口头或书面要求物业公司整改，但物业公司却一拖再拖，从未有过整改。四、业主是否应承担的违约责任――滞纳金问题合同里没有约定滞纳金。更为重要的是，出现业主拒交物业费完全是由于物业公司违约行为造成，业主是行使正当的抗辩权，因此业主不应承担违约责任。综上所述，请求宁乡市人民法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。被告熊丽未予答辩。本院认为，基于庭审查明的事实，被告系原告服务的宁乡市玉潭镇一环西路（湘核花园）8栋1404室的业主，房屋建筑面积136.31㎡。原告与开发商签订的《前期物业委托服务合同》及与湘核华府业委会签订的《物业管理服务合同》均对两被告具有约束力，根据两份合同的约定，对于电梯房，物业服务费收费标准均为每月每平方1.4元，被告欠缴2017年4月1日至2018年7月31日物业服务费3053元（1.4元×136.31㎡×16月），但由于在服务协议的实际履行过程中，原告没有尽全力对被告居住的楼栋进行全面管理服务存在瑕疵，故对于被告所欠缴的物业费，酌情予以减少为2442.4元（3053元×0.8）。被告并非无故不缴纳物业服务费，故对原告要求支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。原告未交证据证明实际发生了公告费，故对原告要求被告支付公告的诉讼请求本院不予支持。被告熊丽经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应承担对其不利的法律后果。需要指出的是，业主维护自身的权利应当依法采用正确的方式，拒付物业管理费对物业公司本身的正常运作以及对小区进行正常的管理会造成影响，此种方法与法不符，不宜提倡。如果物业公司有不履行或不完全履行物业服务合同义务的情形，业主行使权利的最有效途径，是通过业主大会或业主委员会向物业公司交涉监督、限期整改，并有权由业主大会决定辞退原物业公司、聘请新物业公司。同时，原告作为物业管理者，也应当根据法律规定及相关行业规定，积极主动履行自己的职责，提高服务质量。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第四十二条第一款,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告戴新良、熊丽于本判决生效之日起三日内支付原告湖南鲲鹏物业服务有限公司物业服务费2442.4元；二、驳回原告湖南鲲鹏物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告湖南鲲鹏物业服务有限公司负担8元，被告戴新良、熊丽共同负担17元。本判决为终审判决。审判员 肖 艳二〇二〇年四月十五日书记员 刘金玲附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。