安徽省芜湖市弋江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0203民初524号 原告:张刘清，男，1987年4月26日出生，汉族，住芜湖市镜湖区。 委托诉讼代理人：李国山，安徽安江律师事务所律师。 原告:徐明星，女，1987年8月14日出生，汉族，住芜湖市镜湖区。 委托诉讼代理人：李国山，安徽安江律师事务所律师。 被告:吴文彪，男，1967年9月18日出生，汉族，住芜湖市镜湖区。 委托诉讼代理人：王海燕，安徽银佳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张丽，安徽银佳律师事务所律师。 被告:丁文，男，1967年8月8日出生，汉族，住芜湖市镜湖区。 委托诉讼代理人：王海燕，安徽银佳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张丽，安徽银佳律师事务所律师。 被告:高国忠，男，1968年12月15日出生，汉族，住芜湖市江区。 委托诉讼代理人：王海燕，安徽银佳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张丽，安徽银佳律师事务所律师。 原告张刘清、徐明星诉被告吴文彪、丁文、高国忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案受理后，依法适用简易程序于2020年3月27日公开开庭进行了审理，原告张刘清、徐明星委托诉讼代理人李国山，被告吴文彪、丁文、高国忠委托诉讼代理人王海燕、张丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张刘清、徐明星向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告于2019年5月8日签订的《房屋租赁合同》；2、判决被告将位于房屋北侧1楼至2楼的楼梯恢复原状,并将恢复原状后的房屋交付给原告；3、判决被告按每月49333元的标准支付自2020年1月1日起至房屋实际交付日止的房屋占用费；4、判决被告补交一个月租金49333元；5、判决被告赔偿原告损失296000元；6、判决被告承担违约金98666元；7、判决被告支付物业服务费、电费44148.88元；8、判决被告承担原告为实现债权所支付的律师代理费10000元，以上合计498147元；9、本案诉讼费由被告承担。事实与理由:三被告因合伙经营饭店需要,承租原告所有的位于弋江区国贸长江DS-3#02室部分房屋，面积约535平方米，双方于2019年5月8日签订《房屋租赁合同》一份，合同约定:房屋租赁租期为5年，自2019年6月1日至2024年5月31日止，第一年租金(2019年度)为592000元,自第二年开始每年递增5%。租赁合同第三条第2项约定,被告方于合同签订日应当支付至2019年12月31日期间租金296000元，以后每年租金分两次平均支付,即每年12月1日前支付上半年租金，5月1日前支付下半年租金；合同还就物业管理费承担、合同解除条件、违约责任等相关内容作出约定。合同签订后,被告方已支付半年租金296000元,租赁期间自2019年6月1日起计算6个月,实际租赁期限应计算至2019年12月1日，故租赁合同第三条第2项表述“乙方于合同签订日向甲方支付至2019年12月31日期间租金296000元”系笔误，实际应为2019年12月1日。2019年12月2日因被告方未能按约支付2020年上半年租金,故原告通过律师函的方式要求被告按约完全履行合同义务，但被告却置之不理。2019年12月16日,被告通知原告已将装修设备拆除并表示不再继续租赁。另,被告租赁期间,尚欠物业管理费、电费共计44148.88元未缴纳。原告认为,双方签订的租赁合同合法有效,双方应按约履行合同义务,被告在租赁期限未届满情况下提前退租以及私自改变房屋结构已构成违约，给原告造成重大损失，望依法支持原告诉请。 被告吴文彪、丁文、高国忠辩称：1.原被告于2019年5月8日签订的房屋租赁合同已于2019年12月15日解除，应依法驳回原告的第一项诉讼请求。本案基本事实是原被告双方经协商一致，由被告与案外人陈宠合租国贸长江DS-3号楼02室房屋经营餐饮，由陈宠与原告签订房屋租赁合同，因此在2018年3月29日，原告与陈宠签订了房屋租赁合同，2018年4月10日被告与陈宠签订了合作协议，被告已将房屋租金及押金按约定直接足额支付给原告，没有任何违约行为。2019年5月8日原告与被告吴文彪签订的房屋租赁合同，被告也按照合同约定足额支付到2019年12月31日的租金29.6万元，没有拖欠任何租金，更没有任何违约行为。相反是原告严重违约。在原告与陈宠签订的房屋租赁合同第五条明确约定，甲方须保证交付前出租物业的供电、给排水系统完好及正常使用，而且合同也明确约定了涉案房屋是经营餐饮使用。被告承租房屋以后，原定于2018年7月12日全部装修完工，7月15日开业，但装修过程中却发现案涉房屋燃气和下水均不通，原告也未能与业主及业主委员会有效沟通，导致业主多方投诉致被告装修停工，无法按计划开业，给被告造成严重的经济损失。而且原告也一直未能按业主的要求与市政有效沟通，将下水管道接入市政管网，导致被告始终无法继续施工。2018年8月20日，在原告仍未能取得市政批准的情况下，经过多方协调，原告交纳了3万元保证金、被告交纳了1万元保证金，同时又保证尽快取得市场批准接入市政管网的情况下，业主及业主委员会才同意临时接入小区管网。但事实上，原告一直未能取得市政的批准，下水一直未能接入市政管网。原告的严重违约行为不仅导致被告的饭店延迟到2018年8月26日才得以开业，而且致使饭店始终不能合法合规安全经营，原告严重违反了合同约定的义务，据此被告有权解除合同。另外在2019年3月9日至4月11日期间停电32天，原告也予以确认，停电期间给被告造成严重的经济损失，原告却未给予任何赔偿。自2019年11月开始，被告多次联系原告，协商下水管道接入市政管网及损失补偿、房租减免等问题，但原告均托辞拖延。双方多次沟通无果后，最终于2019年12月15日一致同意解除房屋租赁合同。被告当日将房屋返还给了原告。本案是原告违约造成，合同已于2019年12月15日解除，被告保留要求原告赔偿相关损失的权利。2.合同没有约定需将位于房屋北侧一楼至二楼的楼梯恢复原状，同时租赁合同也多条款约定期满不续租需要保持好维护好房屋的装修，装修归原告所有，并且被告已实际于2019年12月15日将房屋返还给原告，因此应依法驳回原告的第二项诉讼请求。房屋租赁合同的第五条、第六条、第七条均进行了明确约定，被告有权根据经营所需对房屋进行改装，可以改装楼梯。返还房屋时不需要恢复原状，而且合同也没有要求恢复原状的约定，只是多次强调，要保持维护好装修，装修归原告所有，没有保持维护装修需要扣押金，承担相应的违约责任等。装修时被告改装了楼梯，并且已经告知了原告，并取得原告的同意。原告在2019年11月12日让被告返还房屋时，也没有提出要求拆除楼梯，在其后双方的沟通中也未要求拆除楼梯。在被告告知房屋钥匙已交给李某时，原告同样也没有提出拆除楼梯，而且根据合同约定，这个装修也归原告所有，不需要拆除。3、由于原告的违约行为导致了房屋租赁合同已于2019年12月15日解除，房屋也于当日返还给了被告，原告要求支付自2020年1月1日起至实际交房之日止的房屋占用费，没有事实和法律依据。4、不论是依据陈宠与原告签订的房屋租赁合同，还是依据被告吴文彪与原告签订的租赁合同，在这个合同履行情况下，被告的主要合同义务都是支付租金，被告已经按照合同约定足额按期支付了租金，没有拖欠原告任何租金，尤其是在原告与吴文彪签订的租赁合同也明确约定了乙方在本合同签订之日向甲方支付至2019年12月31日期间固定租金是29.6万元，被告已经付清。原告在诉状中已确认，被告没有拖欠任何租金，原告认为2019年12月31日是笔误，并且要求补缴12月份的租金是严重违背合同约定，也是违背双方的真实意思表示，应当予以驳回。被告没有任何违约行为，是原告违约造成的合同解除，原告要求赔偿损失29.6万元以及承担违约金9.8666元，没有事实和合同依据，更加没有法律依据，应当予以驳回。原告第七项诉讼请求，要求支付物业费和电费，对此被告已通知原告，物业费和电费可以在其缴纳的5万元押金中予以直接抵扣。且原告实际也没有垫付44148.88元的物业费和电费，原告要求被告向其支付该笔费用没有任何事实和法律依据。原告关于律师代理费的主张，被告没有违约行为，不应当支付律师代理费。根据原告提供的证据，委托代理合同也不是原告所签订，律师费不是原告支付，发票更不是开给原告的，原告要求支付这笔费用不仅没有事实和法律依据，也没有证据能够证明。综上，请求法庭依法驳回原告的全部诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院审查认定如下：1、原告出示的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，应予认定。该合同对租金标准，第一次支付租金的承租期限、合同解除时装修的归属有明确约定。2、原告出示的三人合伙协议书、情况说明，证明三被告系合伙关系，予以认定，被告关于房屋租赁合同关系的法律关系应当以租赁合同签订的双方进行确定的质证意见，与事实不符，不予采纳。3、原告出示的物业费催缴通知书,被告虽承认拖欠租赁期间物业费、电费，但该费用原告并未实际交纳，不予认定。4、原告出示的律师函及快递单,仅证明原告就案涉合同履行发函给被告，系原告对案涉租赁合同的意见，并未有实质性的权利义务产生与变更，不予认定。5、原告出示的委托代理合同、发票，委托代理合同的甲方盖章及发票抬头与原告并非同一主体，不予认定。6、被告出示的两份房屋租赁合同、合租协议、银行流水、转账详情、情况说明、吴文彪与张刘清的微信聊天记录，证明陈宠与原告签订房屋租赁合同，实为被告与陈宠合租国贸长江DS-3号楼02室房屋，后被告又与原告签订了租赁合同，合同对相关权利义务进行了约定，均予以认定。5、被告出示的吴文彪与张刘清的微信聊天记录、建筑装饰工程施工合同、装修图纸、姚某证言等，证实被告对其装修方案已经通知原告，并得到原告认可，被告装修过程中，发现案涉房屋下水不通市政管网，后经沟通，将下水管道临时接入小区管网，至今未接入市政管网。但被告关于因下水管道未接入市政管网系原告严重违约，被告据此享有合同解除权的证据目的，因案涉合同系2019年5月8日原告与被告吴文彪签订，此前被告已明知下水管道情况，依然与原告签订了租赁合同，故被告不能因此享有合同解除权。6、被告出示的天琴湾三号专变变压器更换的公示、施工合同，不属本案审理范围。7、被告出示的吴文彪与张刘清的微信聊天记录，证明被告2019年12月，张刘清与吴文彪经协商，张刘清同意解除双方所签订的租赁协议，但双方对免租期等问题协商未果，被告2019年12月15日将案涉房屋钥匙交给李某，并通知原告。8、证人李某证言，证实被告将房屋钥匙交给李某，现有证据虽不能证明原告委托李某代其收房屋钥匙，但原告张刘清同意被告交还房屋，被告将钥匙交给李某也已告知张刘清，张刘清已经可以实际控制房屋。9、证人姚某的证言，证实下水管道问题发生于2018年8月，在案涉租赁合同签订之前，不属本案审理范围，不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于芜湖市弋江区国贸长江DS-3#楼02室系张刘清、徐明星共同共有。2018年3月29日陈宠作为（承租方、乙方）与张刘清（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方同意将坐落于安徽省芜湖市弋江区国贸长江DS-3#楼02室房屋出租给乙方使用；租赁期限为陆年（2018年6月1日-2024年5月31日）；约定用途为：经批准的餐饮机构。2018年4月10日被告吴文彪与陈宠签订《合租合同》，按房子面积每人一半，合租案涉房屋。三被告遂合伙对案涉房屋装修后从事经营餐饮。装修过程中，被告将其装修方案发给原告张刘清，并得到张刘清认可。2019年5月8日，吴文彪作为（承租方、乙方）与张刘清（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于安徽省芜湖市弋江区国贸长江DS-3#楼02室部分房屋出租给乙方使用；租赁期限为五年（2019年6月1日-2024年5月31日）；第一年的租金为592000元。乙方于本合同签订之日向甲方支付至2019年12月31日期间租金296000元，以后每年租金分两次平均支付，即每年12月1日支付上半年租金，5月1日前支付下半年租金。若租金逾期支付，每逾期一日，乙方按应交租金的0.5%/天向甲方缴纳滞纳金。租赁期间，乙方使用租赁房屋的水、电、气等项目的费用均由乙方自理，乙方需按时向有权单位缴纳水、电、气等费用；租赁期满后，乙方如不续租或双方未达成续租协议，乙方需保持好、维护好房屋的装修，甲方对乙方租的房屋非设备用品类室内装修拥有所有权。在租赁期限内，若乙方违约而导致本合同无法按合同约定履行，乙方应向甲方赔付：租房押金及当年的半年房租；如乙方未按约定累计连续壹拾伍天未交或未足额交纳租金，甲方有权单方决定解除合同，甲方决定解除合同后，有权除向乙方追收租金及滞纳金外，租房押金不予退还同时乙方还需支付不少于贰个月的当年房租，直至本息还清为止；同时乙方应承担甲方为主张权益而支出的相关费用，包括但不限于仲裁费、保全费、调查费、交通费、律师代理费、执行费等。上述合同签订后，吴文彪支付了296000元及50000元押金。2019年11月，原告向被告催要房租，2019年12月13日，原告发微信给被告吴文彪，要求被告恢复原结构、交还房屋。2019年12月15日被告微信通知原告可以收房，将房屋钥匙交给在案涉房屋前广场看车的李某，并通知原告张刘清钥匙在李某处。后双方因对房屋免租期及原格局恢复协商未果，原告遂诉至本院成讼。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效，双方应按照合同约定履行各自义务。案涉租赁合同约定租赁期限为2019年6月1日至2023年12月1日，然2019年12月，经张刘清与吴文彪经协商，张刘清要求吴文彪恢复原结构，交还房屋，应视为张刘清同意解除双方所签的租赁协议。被告吴文彪2019年12月15日将案涉房屋钥匙交给李某，并通知原告，故双方实际于2019年12月15日以自己的实际行为解除了案涉房屋租赁合同，无需本院再判决解除。现有证据虽不能证明原告委托李某代其收房屋钥匙，但李某并未有不交付钥匙的意思表示，原告可随时从李某处取回房屋钥匙，实际控制房屋，故对原告关于要求被告交付房屋及支付房屋占用费的诉请，亦不予支持。原告关于要求被告将位于房屋北侧1楼至2楼的楼梯恢复原状的诉请，原告并未举证证明楼梯属于房屋的主体结构，被告在装修过程中已将装修方案发给原告，原告并未提出异议，2019年5月8日，吴文彪与张刘清签订《房屋租赁合同》时，约定：租赁期满后，乙方如不续租或双方未达成续租协议，乙方需保持好、维护好房屋的装修，甲方对乙方租的房屋非设备用品类室内装修拥有所有权，故原告要求被告将楼梯恢复原告的诉请不符合双方合同约定，依法不予支持。原告关于要求被告补交一个月租金49333元的诉请，吴文彪与张刘清签订《房屋租赁合同》明确约定：乙方于本合同签订之日向甲方支付至2019年12月31日期间租金296000元，该约定明确而具体，也未陈述系半年的房租，现有证据不能证明租金支付至2019年12月31日系属笔误，故对原告该诉请亦不予支持。案涉租赁合同明确约定“若乙方违约而导致本合同无法按合同约定履行，乙方应向甲方赔付：租房押金及当年的半年房租”，该条款中没收押金和支付半年房租实际是双方对违约责任的约定，现双方租赁期限未满，被告无法继续履行案涉房屋租赁合同，被告构成违约，其应承担相应的违约责任。被告辩称其因案涉房屋下水管道没有联通市政管网及供电配件变压器损坏，致无法营业，上述事实均发生在被告吴文彪与张刘清签订《房屋租赁合同》之前，故对被告关于是因原告违约导致房屋租赁合同解除的辩解，不予采纳。然双方约定的违约金过高，结合双方没收50000元押金的约定及案涉合同解除后原告作为出租人需要一定期限寻找新的承租人之事实，除原告已没收的押金50000元外，本院酌情给予两个月的合理期限，故对原告要求被告支付98666元违约金的诉请予以支持。原告同时要求被告赔偿损失诉请，于法相悖，不予支持。原告诉请的物业费和电费，被告对于其使用期间的物业费和电费应当交纳，但原告并未实际缴纳，故对原告有该诉请不予支持，原告可与实际交纳后另行主张。原告诉请的律师代理费10000元，原告未能举证证明其已实际支付律师代理费10000元，故不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告吴文彪、丁文、高国忠于本判决生效之日起十日内给付原告张刘清、徐明星违约金98666元； 二、驳回原告张刘清、徐明星其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取4386元，由原告张刘清、徐明星负担3252元，被告吴文彪、丁文、高国忠负担1134元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  任学影 二〇二〇年四月十日 书记员  王立婷 附本案适用的法律条款 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释 第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。