安徽省芜湖经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0291民初517号 原告：芜湖正勤物业管理有限公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区融汇锦江B1#楼109，统一社会信用代码91340200059705531D。 法定代表人：杨根龙，总经理。 委托诉讼代理人：周晓雨，安徽宇润律师事务所律师。 被告：方永锋，男，1987年5月18日出生，汉族，住安徽省芜湖经济技术开发区。 芜湖正勤物业管理有限公司与被告方永锋物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月10日立案受理后依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告芜湖正勤物业管理有限公司的法定代表人杨根龙、委托诉讼代理人周晓雨，被告方永锋到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 芜湖正勤物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告给付已拖欠的物业费3290元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系芜湖市大桥新城小区3幢3单元302室业主,其所居住的房屋自2013年1月1日至2018年12月31日均未缴纳物业管理费,共计3290元。原告曾多次催要,并且发出了书面的催款通知,被告均置之不理。为维护原告的合法权益,特根据我国法律相关规定,现诉诸法院，望能判如所请。 方永锋辩称，1.我们拿房时缴纳了一年的物业费，但是物业公司没有提供相应的服务；2.小区有许多违章搭建、车库改造等问题，违反了合同的约定；3.合同约定了是一年一签，合同约定业委会以及业主代表要对物业的服务情况进行打分，但是这条从来没有实际履行过，存在欺诈行为；4.小区的公共收益物业公司也没有公示；6.小区负一层本来是车库的，但是已经被改成住宅了；6.对签订物业合同的正当性以及合法性存在质疑。 原、被告双方对案件的部分事实存有争议，本院结合双方提交的证据和质证意见，认定如下：1.大桥新城小区内有部分业主私自改造车库违章使用，该事实双方都予以认可，且有照片、视频等可以证明，本院予以确认。原告向本院提交了一份“关于落实龙山街道办事处依法拆除大桥新城（1-4号楼）违章建筑通知书”，该通知书上有龙山街道红星社区居民委员会和大桥新城业主委员会印章，能够表明原告向社区、业委会反映过业主搭建违章建筑一事；2.根据案涉物业服务合同约定，每三个月由甲方（即大桥新城业主委员会）组织，甲方、乙方、业主代表、甲方所处社区代表共同对物业公司的服务水平进行评定，同时公布评定结果…从该条款字面意思就可以理解，评定和打分活动应由业主委员会组织、实施。该条款内容没有落实的责任并不在于原告，亦不能证明原告未提供合格的物业服务；3.原告向本院提交的物业服务合同上面有大桥新城业主委员会的签章，形式上符合法律规定。被告虽质疑物业服务合同的真实性，但未提交证据证明合同系伪造或其他意思表示不真实的情形，故本院对案涉物业服务合同的真实性予以认可；4.原告向本院提交了“收支公示”两份，该公示上虽列有收支明细，但仅有原告自己的印章，系单方证据，且原告没有提供公示情况，故达不到相应的证明目的。 本院对原告主张的其他事实予以认可。 本院认为，芜湖正勤物业管理有限公司自2013年起与芜湖市大桥新城业主委员会签订《大桥新城小区及商业街物业管理与服务合同》，合同系原告与大桥新城业主委员会的真实意思表示，且合同内容不违反法律规定，本院予以确认。依据最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件的司法解释，物业服务公司与业主委员会签订的物业服务合同，对业主具有拘束力。故本案原告芜湖正勤物业管理有限公司有权依照《大桥新城小区及商业街物业管理与服务合同》的约定向被告收取物业费。但原告在提供物业服务时，没有依照合同约定张榜公布管理费用收支账目和公共收益的分配情况，存在一定的瑕疵。案涉物业服务合同还约定了多层车库不得用于经营餐饮、小吃等，但小区内部分业主将车库改造成住宅或经营店面的情况客观存在，原告负有相应的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条之规定，原告应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告也可以请求原告承担减少价款或者报酬等违约责任。一方面，交纳物业费作为业主最基本的义务，只有在物业服务公司严重违约或者对业主的日常生活造成了重大影响时，业主才可以行使拒绝交纳物业费的抗辩。本案中，原告虽未能制止小区内部分业主违章改建，但依然提供了其他基础性的物业服务。被告提供的证据不能表明物业公司没有尽到其他物业服务，因此仍然需要支付一定的物业费；另一方面，就合同的约定和实际情况来看，原告并没有执法权，不能私自拆除违章建筑。而小区内众多业主将车库改造成住房或者经营性用房，情况复杂，如果处理不当容易引发社会矛盾。因此，应给予原告一定的期限去研究制定解决方案。综上，原告在履行物业服务合同中，没有及时公示管理费用开支和公共收益情况，负有一定的瑕疵；亦未妥善处理部分业主违规改造、使用车库一事，存在一定的责任。但鉴于原告提供了其他物业服务，并且向社区和业主委员会报告违章建筑一事，能够一定程度上减免原告的责任。本院结合案件的实际情况，确认被告应补交2013年度至2018年度物业费的80%，即2632元。如果因为违章建筑给被告还带有其他损失的，被告可以另行主张权利。原告在合理期限内，应妥善处理服务区域内部分业主改造车库一事。原告不作为或者不能有效作为的，利害关系业主可以主张原告违反合同约定，拒绝交纳相应的物业费。原告的其他诉讼请求，本院不予支持；被告的其他辩解理由，证据不足，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告方永锋于收到本判决之日起10日内支付原告芜湖正勤物业管理有限公司截至2018年12月31日的物业费2632元； 二、驳回原告芜湖正勤物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计25元，由被告方永锋承担20元，原告芜湖正勤物业管理有限公司自行负担5元。 本判决为终审判决。 审判员  蒋卫斌 二〇二〇年四月八日 书记员  冯争利 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。