北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终152号上诉人（原审原告）：北京辉腾华宇商贸有限公司，住所北京市密云区穆家峪镇新农村新城路44号。法定代表人：宋辉，总经理。委托诉讼代理人：宋娜，女，1985年8月23日出生，汉族，北京辉腾华宇商贸有限公司职员。委托诉讼代理人：郑建业，北京市檀州律师事务所律师。上诉人（原审被告）：北京华创国汇投资管理有限公司，住所北京市朝阳区林萃西里16号楼4层F4-08。法定代表人：薛宝成，经理。委托诉讼代理人：严水星，北京市中银律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘艳婷，北京市中银律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：北京华谊国汇企业管理有限公司，住所北京市密云区鼓楼北大街东侧2号楼1层68号。法定代表人：郭占辉，总经理。上诉人北京辉腾华宇商贸有限公司（以下简称辉腾华宇公司）及上诉人北京华创国汇投资管理有限公司（以下简称华创国汇公司）因与被上诉人北京华谊国汇企业管理有限公司（以下简称华谊国汇公司）房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市密云区人民法院（2018）京0118民初4185号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。辉腾华宇公司上诉请求：1.撤销一审判决第二、第三项，依法改判华谊国汇公司退还辉腾华宇公司租金83333元，押金83333元，支付违约金125000元，合计291666元，华创国汇公司对上诉款项承担连带还款责任；2.本案一、二审诉讼费用由华创国汇公司和华谊国汇公司承担。事实和理由：2015年12月7日，辉腾华宇公司与华谊国汇公司签订了房屋租赁合同，合同签订后辉腾华宇公司按照华谊国汇公司的要求将租金、押金款项打到华创国汇公司账户，且同一时期其他公司租赁华谊国汇公司房屋时也存在这一情况，另华创国汇公司当时的法定代表人薛宝强担任华谊国汇公司的招商总监，以上证据足以证明华谊国汇公司与华创国汇公司在人员和管理上是交叉的，存在关联关系，因此华创国汇公司应承担连带责任。华创国汇公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判为辉腾华宇公司与华谊国汇公司于2015年12月7日签订的《房屋租赁合同》已于辉腾华宇公司起诉之日即2018年4月16日解除；2.撤销一审判决第四项，依法改判为华谊国汇公司于判决生效之日起七日内给付辉腾华宇公司装修价值补偿款846525.72元及鉴定费损失46500元，华创国汇公司不承担连带责任；3.本案的上诉费由辉腾华宇公司承担。事实和理由：1.一审法院认定辉腾华宇公司与华谊国汇公司之间签订的《房屋租赁合同》解除时间有误。虽然华创国汇公司与产权方、华谊国汇公司于2016年6月6日分别签订《解除协议》，但其目的仅仅是由产权方直接与辉腾华宇公司重新签约而已，并不影响辉腾华宇公司的使用。华谊国汇公司在与华创国汇公司解除合同后从未向辉腾华宇公司发出解约通知书，因此，一审法院认定辉腾华宇公司与华谊国汇公司的合同自该时间点解除没有相应的事实依据。2.一审法院认定华创国汇公司应当对辉腾华宇公司的装修损失承担连带责任，属于法律适用错误。辉腾华宇公司与华谊国汇公司之间系合同纠纷，辉腾华宇公司的损失应当向华谊国汇公司主张，华谊国汇公司与华创国汇公司之间亦属于合同纠纷，华谊国汇公司在承担责任后可以向华创国汇公司主张。一审法院突破了合同相对性原则。华创国汇公司与华谊国汇公司的解除合同中明确约定，由华谊国汇公司配合产权方和商户（包括辉腾华宇公司）换签，也就是仍然由辉腾华宇公司使用房屋仅仅是出租主体发生变更，辉腾华宇公司的装修仍然归其使用，不存在华创国汇公司接收辉腾华宇公司的设备及装修问题。华创国汇公司与华谊国汇公司在解除协议中约定整个项目的公共部分由华谊国汇公司装修，其退出后整个项目的公共部分转给华创国汇公司。这与辉腾华宇公司的装修无关，故不存在华创国汇公司加入承担债务的问题。综上，请求二审法院依法改判。华谊国汇公司在一审时未到庭参加诉讼，一审法院缺席判决后亦未提起上诉。针对辉腾华宇公司及华创国汇公司的上诉，亦未提出答辩意见。辉腾华宇公司向一审法院起诉请求：1.请求判令解除辉腾华宇公司与华谊国汇公司签订的房屋租赁合同；2.判令华谊国汇公司退还辉腾华宇公司租金83333元，押金83333元，支付违约金125000元；3.请求判令华谊国汇公司赔偿辉腾华宇公司装修价值及附属设施损失846525.72元；4.请求判令华谊国汇公司赔偿辉腾华宇公司支付给承租人的违约金、租金损失147851.75元；5.请求判令华谊国汇公司支付辉腾华宇公司鉴定费46500元。以上合计1332543.47元。华创国汇公司对上述款项承担连带还款责任。6．该案的诉讼费用由华谊国汇公司和华创国汇公司承担。一审法院认定事实：2015年12月7日，华谊国汇公司（甲方，出租方）与辉腾华宇公司（乙方，承租方）签订房屋租赁合同，约定华谊国汇公司将坐落于北京市密云区鼓楼北大街东侧2幢华谊生活广场项目的第四层F4-001号房屋租赁给辉腾华宇公司，租赁期9年4个月，自2015年12月7日起至2025年3月31日止，其中装修免租期为90日，自2015年12月10日起至2016年3月9日止。交付日为2015年12月7日。在装修免租期内，乙方无需缴纳租金，但仍需缴纳物业管理费、装修期间的相关费用和其他费用；装修免租期包含在本合同的租赁期内，乙方应自装修免租期届满之次日起支付租金。乙方同意，仅就乙方第一次装修享有装修免租期，之后的任何一次装修，除甲方事先书面同意外，均不得享有装修免租期。租期内第一年租金为50万元，自2019年3月10日起至2022年3月9日，年租金为人民币54万元，租期内租金每3年递增8％。付款方式为押二付二。租金的支付时间为提前一个月支付租金。第一期租金乙方应于本合同签订当日支付完毕；若本合同因乙方的原因提前解除，乙方已支付的下一期租金不予返还。乙方需于签订本合同当日向甲方支付相当于第一年2个月租金的租赁保证金，计人民币83333元，作为乙方依约履行租赁合同的保证金。甲乙双方同意，在不影响乙方根据法律、法规及本合同的规定所享有的其他权利的前提下，乙方有权在下列任意事件发生的任意时间提前终止本合同，同时甲方应另行按月租金的3倍金额补偿乙方：1．甲方未按时交付房屋，经乙方书面催告后90日内未交付的；2．因甲方原因致使乙方无法营业超过90天仍未解决的；3．其他法律、行政法规规定乙方可提前终止本合同的情形。关于违约责任，双方约定：1．租赁期间，甲方不及时履行本合同约定的维修、养护责任，致使房屋损坏，造成乙方财产损失或人身伤害的，甲方应承担赔偿责任。2．租赁期间，非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按月租金的3倍向乙方支付违约金，此外，甲方不承担其它的违约责任。3．租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，视为乙方放弃保证金所有权，甲方有权不予返还乙方的保证金，除此之外，乙方还应按月租金及物业管理费的3倍向甲方及物业管理公司支付违约金，此外，乙方不承担其它的违约责任。2016年4月22日，双方签订补充协议，对起租日期进行了变更，双方确认2016年7月1日为正式起租日期，至2017年6月30日合同期满一年，甲方（华谊国汇公司）承诺给予乙方（辉腾华宇公司）追加三个月的免租期，此三个月的免租期以每交一次租金免一个月，交第三次租金的时候免租期结束。2015年12月7日，华谊国汇公司（甲方）与辉腾华宇公司（乙方）签订补充协议（合同号F4-001），内容为：1．甲方允许乙方出租转让；2．甲方负责给予乙方提供广告位一块，广告位免租期三年，广告位免租期以起租日期为准；3．甲方免除乙方2016年11月15日-2017年3月15日、2017年11月15日-2018年3月15日取暖费；4．甲方交付8组空调、四白落地、美食城独立封闭、顶部喷黑，甲方确保乙方一次消防验收通过；5．乙方第一次付押二付一（剩余一个月12月31日前补齐）；6．在合同期内，甲方免除乙方物业费；注：该补充协议与合同编号F4-001同时具备法律效力，签字后即生效。北京市密云区鼓楼北大街10号楼的产权人为圣运通达公司。2014年7月26日，圣运通达公司将北京市密云区鼓楼北大街10号楼项目的地下一层、地上五层（含楼体西侧停车场地下区域）总计建筑面积为10500平方米的房屋及配套设施设备出租给华创国汇公司使用。2015年4月20日，华创国汇公司与华谊国汇公司签订《租赁合同》，将其承租的部分房屋转租给华谊国汇公司。在本案审理过程中，辉腾华宇公司提供了华创国汇公司出具的《转租证明》，内容为：兹证明北京市密云县鼓楼北大街10号楼为我司所有，我司现允许北京华谊国汇投资管理有限公司转租、分租等事宜。2015年12月6日，辉腾华宇公司向华谊国汇公司支付一个月的租金41666元、2个月的押金83333元。2016年2月3日，华谊国汇公司出具收据收到辉腾华宇公司的法定代表人宋辉交纳的一个月租金41600元。辉腾华宇公司在受领租赁标的物后，对标的物进行了装修，并于2016年2月至2016年7月之间，将标的物划分为若干档口和摊位，分租给张宇等个人经营。2016年6月6日，圣运通达公司（甲方）与华创国汇公司（乙方）签订解除协议书，约定：一、自本协议签订之日起，双方于2014年7月26日签订的《租赁合同》及相关的《协议书》《补充协议》解除；二、本协议签订之日，视为乙方将租赁的房屋依照《租赁合同》的约定交还给甲方，甲方对房屋进行现状交接表示认可；三、签订本协议3日内，乙方将租赁房屋时同一、二层分租商户签订的租赁合同原件给甲方备案，甲方暂用乙方的资质，经营至2017年6月30日，……乙方将租赁房屋时同负一层、三层、四层分租商户签订的租赁合同原件给甲方备案；四、乙方负责将租赁房屋的负一层、三层、四层商户同甲方换签《房屋租赁合同》……负一层、三层、四层商户合同到期时，乙方所收取的合同押金，由乙方负责退回商户。2016年6月6日，华创国汇公司（甲方）与华谊国汇公司（乙方）签订协议书，约定鉴于华创国汇公司已经与产权人圣运通达公司签订《解除协议》，双方签订的《租赁合同》自该协议签订之日起解除；自该协议签订之日起，视为乙方将租赁的房屋依照《租赁合同》的约定交还给甲方，甲方对房屋进行现状交接表示认可。双方同时约定，甲乙双方自该协议签订之日起，所有债权债务归于抵消，双方再无其他经济纠纷，乙方的装修和设备投入为甲方所有，甲方对乙方不再做任何补偿。2016年8月8日，圣运通达公司向辉腾华宇公司发出《告知函》，内容为：我司（房屋产权方）于2016年6月6日同北京华创国汇投资管理有限公司解除了租赁合同，为了你方损失和经营不受影响，我方特发此函告知你方：1．你方签订的租赁合同出租方是华谊国汇公司，同我司的承租方华创国汇投资公司不符，你同我司换签不了《房屋租赁合同》；2．如你方需继续租用此房屋进行经营，须同我司重新签订新的《房屋租赁合同》，我司的意见是在你方现有的承租条件下，你方租金单价每二年累积递增8％，另外按四层出租面积比例分摊三至四层扶梯以及直梯（货运梯）的电费及维修维护费；3．如你方在2日内未能同我司签订新的《房屋租赁合同》，我司将收回该房屋，你所造成的损失及相关事宜，请你方找你租赁合同方华谊国汇公司进行解决，同时我司声明，由此给贵公司造成的损失，我司不承担任何责任。一审法院审理过程中，辉腾华宇公司向该法院申请鉴定，要求对密云区鼓楼北街华谊生活广场四层F4-001房屋装修价值及附属设施一并进行价值鉴定。一审法院依法委托北京求实工程管理有限公司进行鉴定，北京求实工程管理有限公司出具价格评估结论：工程总价合计846525.72元。辉腾华宇公司支付鉴定费用46500元。一审法院在审理过程中，辉腾华宇公司主张其于2015年12月6日交纳的两个月的押金、一个月的租金共计124998元，其中75000元由宋娜北京银行的账户（卡号×××）转到华创国汇公司的账户，请求法院出具调查令调取相应的转账记录，一审法院依法出具调查令，中国银联股份有限公司北京分公司向一审法院出具了该笔交易的查询单，根据该查询单记载，2015年12月6日，主账号×××刷卡交易商户名称为北京旧宫世纪龙发钢木家具经营部，交易金额75000元。审理过程中，辉腾华宇公司向一审法院提交了与张宇等6位次承租人房屋租赁合同纠纷的判决书和调解书。因辉腾华宇公司与华谊国汇公司签订的租赁合同无法继续履行，6个生效法律文书均解除了辉腾华宇公司与次承租人之间的租赁合同。在与张宇的房屋租赁合同判决书中，一审法院判决辉腾华宇公司退还张宇租金1万元，未判决辉腾华宇公司给付张宇违约金及其它损失。在其它5个案件中，辉腾华宇公司与5位次承租人达成调解协议，一审法院出具了调解书。依据相应的调解书，辉腾华宇公司需退还陈红星租金并支付违约金以及各项损失共计3万元；需返还王民月租金19466元，给付王民月违约金7200元；需返还张世超租金5037元，给付张世超违约金15111元；需退还孙佳福租金并支付违约金及各项损失25000元；需退还孟明星租金和押金2万元，支付违约金12318.75元，赔偿装修费2000元。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。辉腾华宇公司与华谊国汇公司签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。华谊国汇公司作为出租人应当确保辉腾华宇公司在租期内正常使用标的物。但是，在2016年6月6日，圣运通达公司与华创国汇公司解除租赁关系，华谊国汇公司与华创国汇公司亦签订了解除协议，华谊国汇公司在协议中明确了签订该协议时即将所租赁房屋交还给华创国汇公司，该协议的签订使辉腾华宇公司在事实上已无法行使对租赁标的物占有、使用等权利，故应当视为华谊国汇公司于2016年6月6日以自己的行为单方解除了与辉腾华宇公司的租赁合同。该解除方式虽然不符合法律规定，但是因为该行为直接导致了其与辉腾华宇公司之间的租赁合同在事实上无法继续履行，辉腾华宇公司起诉亦要求解除，故该法院确认双方之间的租赁合同于2016年6月6日解除。关于辉腾华宇公司要求华谊国汇公司退还已付的租金、押金等相关费用的请求，因涉案租赁合同已于2016年6月6日解除，而双方于2016年4月22日签订的补充协议已将辉腾华宇公司的起租日期变更为2016年7月1日，故该请求于法有据，该法院予以支持，但其主张的数额有误，具体数额以该法院核实的为准。华谊国汇公司在没有法定或约定事由的前提下，以单方行为解除了租赁合同，已构成违约，故对辉腾华宇公司要求华谊国汇公司支付违约金的请求，该法院予以支持。鉴于违约金已对辉腾华宇公司的损失进行了弥补，故对辉腾华宇公司要求华谊国汇公司支付其给付次承租人的违约金、租金损失的请求，该法院不予支持。关于辉腾华宇公司主张的装修费用，因本案导致合同解除的过错在于华谊国汇公司，华谊国汇公司基于合同解除收回房屋，应当对辉腾华宇公司已经附着在房屋上的装修价值予以补偿。鉴定费用系因确定装修价值而发生，应当由华谊国汇公司承担。故对辉腾华宇公司主张的装修价值及鉴定费用，该法院予以支持。关于辉腾华宇公司主张华创国汇公司对华谊国汇公司承担连带责任的请求，该法院认为，华创国汇公司并非与辉腾华宇公司签订租赁合同的出租人，辉腾华宇公司提供的证据亦不足以证明华创国汇公司与华谊国汇公司存在关联关系以及华创国汇公司收取了辉腾华宇公司交纳的租赁物的租金，故该法院对辉腾华宇公司要求华创国汇公司返还租金、押金、支付违约金、赔偿损失等请求，不予支持。但是，从华创国汇公司与华谊国汇公司签订的解除协议的内容看，华创国汇公司在明知华谊国汇公司已经将涉案房屋转租的情况下，与华谊国汇公司签订解除协议时未明确华谊国汇公司妥善处理与次承租人的关系的义务，而是直接抵消了与华谊国汇公司的债权债务、接收了租赁标的物、受领了租赁标的物的装修及设备投入的所有权，上述约定的内容应当视为华创国汇公司对涉案标的物装修价值补偿债务的加入。华创国汇公司应当在其未补偿给华谊国汇公司装修损失的范围内对辉腾华宇公司的装修价值补偿及相应的鉴定费用承担连带责任。华谊国汇公司经该法院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，视为放弃答辩、质证及辩论的权利，依照法律规定，该法院依法缺席判决。综上，一审法院判决如下：一、确认辉腾华宇公司与华谊国汇公司于二〇一五年十二月七日签订的《房屋租赁合同》已于二〇一六年六月六日解除；二、华谊国汇公司于判决生效之日起七日内退还辉腾华宇公司租金八万三千二百六十六元、押金八万三千三百三十三元；三、华谊国汇公司于判决生效之日起七日内给付辉腾华宇公司违约金十二万五千元；四、华谊国汇公司于判决生效之日起七日内给付辉腾华宇公司装修价值补偿款八十四万六千五百二十五元七角二分及鉴定费损失四万六千五百元，华创国汇公司承担连带责任；五、驳回辉腾华宇公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明，一审法院已查明的事实无误。本院对一审法院认定事实的证据的证明效力亦予以确认。上述事实还有二审中当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为，辉腾华宇公司与华谊国汇公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且其内容不违反国家法律、法规的强制性规定，一审法院确认其效力正确，本院亦予以确认。本案中华谊国汇公司应当确保辉腾华宇公司在合同期内能够正常使用租赁房屋。现产权人与华创国汇公司于2016年6月6日解除了房屋租赁关系，华谊国汇公司与华创国汇公司也于同日解除转租协议。在此情况下，一审法院认定辉腾华宇公司与华谊国汇公司的房屋租赁合同亦因华谊国汇公司的单方行为予以解除并无不当，本院对此予以确认。关于在法院已确认辉腾华宇公司交付的租金及房屋租赁押金应当由华谊国汇公司退还，并应当由华谊国汇公司承担违约责任的情况下，华创国汇公司应否对此承担连带责任一节，本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。本案中，辉腾华宇公司与华谊国汇公司签订的房屋租赁合同因华创国汇公司与产权方解除房屋租赁合同而解除，但根据合同相对性原则，辉腾华宇公司只能要求华谊国汇公司承担退还房屋租金及押金的责任。现其以华谊国汇公司与华创国汇公司为关联企业为由，要求华创国汇公司承担连带责任没有相应的法律依据。同时，本院亦考虑到辉腾华宇公司与华谊国汇公司的合同并没有华创国汇公司的加入，辉腾华宇公司交付的房屋租金及押金也是由华谊国汇公司收取，辉腾华宇公司提举的证据不能证明华创国汇公司收取了涉诉房屋租金及押金。在此情况下，一审法院仅确认由华谊国汇公司承担偿还租金、押金及违约责任并无不当，本院亦予以确认。关于华创国汇公司应否承担装修损失的连带赔偿责任一节，本院认为，华创国汇公司同意华谊国汇公司将涉诉房屋转租，华创国汇公司在与圣运通达公司解除房屋租赁合同后，又与华谊国汇公司解除了合同关系。华创国汇公司与华谊国汇公司解除合同关系时，直接抵销了与华创国汇公司的债权债务，并接收了租赁标的物的装修及设备的所有权，一审法院认定应由华创国汇公司对涉案标的物装修价值补偿承担连带赔偿责任并无不当，本院对此亦予以确认。综上所述，北京辉腾华宇商贸有限公司、北京华创国汇投资管理有限公司的上诉请求均不能成立，依法应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18605元，由北京辉腾华宇商贸有限公司负担5875元（已交纳），由北京华创国汇投资管理有限公司负担12730元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 齐晓丹审 判 员 咸海荣审 判 员 周 易二〇二〇年四月十六日法官助理 张荣华法官助理 刘倩倩书 记 员 李星月