辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽06民终407号 上诉人（原审被告）：丹东永同昌建设发展有限公司，住所地辽宁省丹东市鸭绿江大街280-1号。 法定代表人：张宗真，该公司董事长。 委托诉讼代理人：付雷，辽宁佐胜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张舵，辽宁佐胜律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈军，女，1971年9月25日出生，满族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：陈利（陈军妹妹），女，住辽宁省丹东市元宝区。 委托诉讼代理人：于德生，辽宁精华律师事务所律师。 上诉人丹东永同昌建设发展有限公司因与被上诉人陈军房屋买卖合同纠纷一案，不服丹东市振兴区人民法院(2019)辽0603民初3090号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人丹东永同昌建设发展有限公司的委托诉讼代理人付雷，被上诉人陈军的委托诉讼代理人于德生、陈利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 丹东永同昌建设发展有限公司上诉请求：依法撤销原审判决第三项、第四项、第五项，并改判驳回被上诉人相关诉讼请求。事实和理由：一、原审法院判决上诉人自2013年12月19日起支付被上诉人购房款利息，没有任何事实依据本案中，双方签订《商品房买卖合同》的时间是2015年1月8日。按照《商品房买卖合同》第六条约定，被上诉人应向上诉人给付购房款的时间是本合同签订之日即2015年1月8日。而在原审法院认定的利息起算时间节点是2013年12月19日，虽被上诉人在该日向上诉人付款，但此时双方尚未签订《商品房买卖合同》，被上诉人也没有付款义务，应认定被上诉人此时是将该款项交给上诉人无偿使用。二、原审法院判决上诉人向被上诉人返还契税、住宅专项维修基金等没有任何事实及法律依据。一方面，被上诉人是向税务机关和住宅专项维修基金管理部门缴纳的各项税费和维修基金，上诉人不是收款方，因此也没有返还义务。另一方面，按照税法等相关规定，商品房买卖合同解除后，相关部门可依被上诉人本人申请，向其退还税款及住宅专项维修基金，因此上述款项不应被认定为被上诉人损失。 陈军辩称，上诉人的上诉请求及依据的理由均不能成立。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。 陈军向一审法院起诉请求：1、解除原、被告于2015年1月8日签订的《商品房买卖合同》，被告返还原告购房款共计人民币1744758元；2、被告赔偿原告以1705604元为资金占用利息（自2013年12月19日起至实际返还之日止，按中国人民银行同期贷款利率6．55%计算）及赔偿原告以39154元为资金占用利息（自2017年8月18日起至返还之日止，按中国人民银行同期贷款利率6．55%计算）；3、被告赔偿原告各项损失101596．96元（包括住宅专项维修基金11711元、契税及印花税69076．96元、物业费及装修保证金20809元），总计2482879．96元。4、由被告承担诉讼费。 一审法院认定事实：2015年1月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告坐落于丹东市房屋，被告于同年1月9日将涉案房屋交付给原告，被告应当在涉案房屋交付使用后60日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机构备案，如因被告的原因，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方协商解决。原告分别于2013年12月2日、12月17日、2017年8月18日向被告交付购房款100000元、1605604元、39153元，共计1744758元。双方签订《商品房买卖合同》后原告即取得涉案房屋的钥匙，但截止至原告起诉时止，被告未将办理权属登记所需资料报产权登记机构备案，经双方多次协商，致使原告至今未取得涉案房屋的所有权证。 另查明：原告于2015年1月20日交纳涉案房屋契税68224．16元；于2015年1月21日交纳涉案住宅专项维修基金11711元；于2015年1月28日交纳涉案房屋装修保证金1000元；于2015年1月28日交纳涉案房屋地上、地下物业服务费6603元（2015年1月9日至2016年1月8日）；于2017年8月16日交纳滨江别墅前期物业费13206元（2016年1月9日至2018年1月8日）。 一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告签订《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案原告起诉请求解除原、被告于2015年1月8日签订的《商品房买卖合同》，被告亦同意，故该项诉讼请求，该院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十八条第二款规定：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因此，关于原告请求被告返还购房款并支付其占用原告购房款期间的利息的诉讼请求，有事实证据和法律依据，该院予以支持。本案合同解除后，被告还应返还原告契税、住宅专项维修基金、物业费、装修保证金，原告需将契税、住宅专项维修基金、物业费、装修保证金的原始票据返还给被告。判决：一、解除原告陈军与被告丹东永同昌建设发展有限公司于2015年1月8日签订的《商品房买卖合同》；二、被告丹东永同昌建设发展有限公司于本判决生效后15日返还原告陈军购房款1744758元；三、被告丹东永同昌建设发展有限公司支付占用原告陈军购房款期间的利息（以1705604元为基数，从2013年12月19日起至给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；以39154元为基数，从2017年8月19日起至给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；四、被告丹东永同昌建设发展有限公司于本判决生效后15日内返还原告陈军交纳的契税68224．16元、住宅专项维修基金11711元、装修保证金1000元、地上、地下物业服务费6603元、别墅前期物业费13206元，合计100744.16元；五、原告陈军于本判决生效后15日给付被告丹东永同昌建设发展有限公司契税68224．16元、装修保证金1000元、住宅专项维修基金11711元、地上、地下物业服务费6603元、别墅前期物业费13206元的原始发票；六、驳回原告陈军其它诉讼请求。一审案件受理费减半收取13332元,由被告丹东永同昌建设发展有限公司负担。 二审中，当事人均未提供新证据。 本院审理查明的事实与一审法院查明的事实相同。 本院认为，本案审理的焦点是，一、一审判决认定的购房款利息起算时间是否正确；二、被上诉人主张的税费损失是否应由上诉人给付。 关于第一个争议焦点。依据《中华人民共和国合同法》第三十七条规定：“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”本案中，被上诉人虽早于双方签订的《商品房买卖合同》向上诉人交纳购房款，但双方交纳并接收该款项均是基于购买商品房的意思表示，即双方在无书面合同的情况下，已通过被上诉人履行主要义务和上诉人接受的方式成立了商品房买卖合同关系。因此，虽然双方签订书面《商品房买卖合同》的时间在后，但一审法院依据占用购房款的时间起算利息并无不当。故对上诉人提出的利息起算时间有误的上诉主张，本院不予支持。 关于第二个争议焦点。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”关于契税部分，被上诉人主张的契税是其向税务机关交付，依据相关规定，被上诉人可自行退还该项税款，因此该税款不是因解除合同给被上诉人造成的必然损失。若被上诉人在税务机关无法退还该税款，可另案主张权利。故对上诉人主张契税部分不予返还的请求，本院予以支持。关于住宅专项维修基金、装修保证金、地上、地下物业服务费、别墅前期物业费部分，上诉人没有证据证明上述费用被上人可以自行退还，故对上诉人提出上述费用不予返还的主张，本院不予支持。 综上，上诉人丹东永同昌建设发展有限公司的上诉请求有理部分，本院予以支持；一审判决认定事实清楚，适用法律不当，应予调整。依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、《中华人民共和国合同法》第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持丹东市振兴区人民法院(2019)辽0603民初3090号民事判决第一项、第二项、第三项； 二、撤销丹东市振兴区人民法院(2019)辽0603民初3090号民事判决第四项、第五项、第六项； 三、上诉人丹东永同昌建设发展有限公司于本判决生效后15日内返还被上诉人陈军交纳的住宅专项维修基金11711元、装修保证金1000元、地上、地下物业服务费6603元、别墅前期物业费13206元，合计32520元； 四、被上诉人陈军于本判决生效后15日内交付上诉人丹东永同昌建设发展有限公司装修保证金1000元、住宅专项维修基金11711元、地上、地下物业服务费6603元、别墅前期物业费13206元的原始发票。 五、驳回被上诉人陈军的其他诉讼请求； 六、驳回上诉人丹东永同昌建设发展有限公司的其他上诉请求。 一审案件受理费13332元，二审案件受理费26664元，合计39996元，由上诉人丹东永同昌建设发展有限公司承担36984.8元，由被上诉人陈军承担3011.2元。 本判决为终审判决。 审判长  姜淑晶 审判员  孔亮亮 审判员  张峻峰 二〇二〇年四月二十七日 书记员  宋 鹤