北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终2536号上诉人（原审被告）：郑罡，男，1974年10月16日出生，汉族，住北京市朝阳区。被上诉人（原审原告）：北京阳光助业物业管理有限公司，住所地北京市丰台区草桥欣园一区五号楼底商三层高德优品快捷连锁酒店8367室。法定代表人：路军港，总经理。委托诉讼代理人：冯刚，男，北京阳光助业物业管理有限公司员工。上诉人郑罡因与被上诉人北京阳光助业物业管理有限公司（以下简称阳光物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初45757号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郑罡上诉请求:1.请求撤销一审判决,请求二审改判为仅向阳光物业公司支付2016到2017年物业费3117.34元;2.诉讼费由阳光物业公司承担。对于上诉状当中所提出的误工费、空调维修费、交通费制、冷制暖费用的上诉请求不再坚持。事实和理由:阳光物业公司提供的物业服务不达标,物业服务存在很多瑕疵问题，根据物业服务合同的约定,对方有许多方面违约,包括外立面清洗的问题，中央空调漏水维修,还有限制买水买电。阳光物业公司辩称：关于外立面清洗，阳光物业公司是2016年6月1日来的，我们的物业服务合同里面是没有这一项，我们跟原来的格纳斯酒店物业公司是两个物业公司，然后我们是2016年6月1日来了以后只有半年，所以郑罡提出的减免3000元钱，没有事实依据。而且我们的空调现在都是正常使用，原来这个空调管道有问题，在去年的3月份开始，已经把管道做了更换，然后郑罡家不换，但是我们为了安全起见，也加装了两个安全的阀门,如果发生漏水，我们可以及时关闭,都是没有收任何费用的，是我们自动筹集钱干的。郑罡说空调不冷或者不热，是他自己房间里边的末端问题，我们已经跟他阐述过几次了，见面也说过，然后在一审法庭的时候，也跟他解释过这个问题，我们不存在说制冷或者供暖不达标的问题，我们是负责公共部分,是他自己家里的末端设备的问题。关于买水买电,我们没有限制,都是正常买水买电的。阳光物业公司向一审法院提出诉讼请求：要求判决郑罡1.支付阳光物业公司2016年6月1日至2017年5月31日物业管理费6117.34元；2.给付阳光物业公司自2017年6月1日起至欠款付清之日止每日按照欠缴物业费总额的万分之五计算的违约金；3.承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：阳光物业公司为负责北京市朝阳区新源里西19号楼格纳斯大厦的物业公司，郑罡为该大厦的业主，房屋面积51.08平方米。2016年6月1日阳光物业公司与北京市朝阳区格纳斯酒店业主委员会签订《新源里综合楼小区（格纳斯大厦）物业服务合同》（以下简称《物业服务合同》），物业服务期限三年，自2016年6月1日起至2019年5月31日止。物业服务的收费方式为酬金制，物业服务资金由业主按其拥有的物业的建筑面积预先缴纳，标准为每平方米每月9.98元。阳光物业公司已依约为郑罡提供了物业服务，郑罡亦实际接受了阳光物业公司所提供的物业服务，郑罡至今未缴纳2016年6月1日至2017年5月31日的物业服务费共计人民币6117.34元。对上述欠缴费事实，郑罡予以确认，其抗辩不交物业费的理由为，2016年阳光物业公司将物业费从每月每平米7.98元涨至9.98元，就该次涨价阳光物业公司未向业主公示过，没有国家相关部门同意涨价的批示，作为业主有权拒缴物业费。此外，郑罡房屋内的中央空调长期无法使用，不能制冷制热。房屋漏水造成房屋无法正常出租给其造成了损失。阳光物业公司对郑罡限购水电，不符合规定并给其造成了不便。因此物业公司提供的物业服务达不到物业收费的标准。就其抗辩提供房屋漏水、空调损坏的照片、物业工作人员上门检查维修空调录音录像的光盘以及物业公司出具的2017年未缴纳空调费用的证明等材料予以佐证。阳光物业公司就其主张提供《新源里综合楼小区（格纳斯大厦）物业服务合同》、缴费通知单、律师函予以佐证。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。同时，民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则。本案中，郑罡系涉案房屋产权人，阳光物业公司为涉案房屋所在小区提供了物业服务，双方之间存在物业服务合同关系。阳光物业公司向郑罡提供了物业服务，郑罡应当向阳光物业公司支付物业费。阳光物业公司主张的物业费合理合法，有事实依据，一审法院予以支持。关于违约金，《物业服务合同》中虽有约定，但阳光物业公司现有证据不足以证明郑罡存在恶意拖欠行为，故一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条之规定，判决：一、郑罡于判决生效后七日内支付北京阳光助业物业管理有限公司二○一六年六月一日至二○一七年五月三十一日的物业费6117.34元；二、驳回北京阳光助业物业管理有限公司其他诉讼请求。如果史迪男未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理期间，郑罡提交四组证据：证据一,收据复印件2张,证明阳光物业公司限制买水买电;证据二,房屋漏水的照片打印件2张,证明涉案房屋不制冷、不制热。证据三,业委会的微信、彩信打印件,证明中央空调漏水,给业主造成了损失。证据四,莎克拉斯物业管理委托合同、业委会与北京格纳斯酒店管理有限公司的合同,证明阳光物业公司物业服务不达标,没有清洗大厦外立面,限制业主买水买电。阳光物业公司发表质证意见：证据一,阳光物业公司不存在限制买水买电,一审我方也提交很多对方正常买水买电的证据。证据二,漏水的照片是楼上漏水，郑罡可以起诉楼上的业主。证据三,关于微信记录??，阳光物业公司来了以后，发现这个管道已经使用了将近10年了，管道锈蚀比较严重，好多住户的空调末端有这种漏水的情况，但是并不是郑罡提出的中央空调有问题。主管道是没问题的，这是个别住户末端的问题，末端有漏水，但是并不影响整个大厦的制冷和制暖，制冷制暖是达标的。证据四,格纳斯签订的两份合同,一份是开发商的、一份是业委会的和阳光物业公司没有关系,这是前一个物业公司的。本院经审查认为，郑罡提交的上述证据不符合二审新证据的法定形式，亦与本案证明目的之间缺乏关联关系，本院不予采信。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。根据双方当事人的诉辩意见，本院认为本案二审的争议焦点为郑罡是否应向阳光物业公司支付诉争期间的物业服务费。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，阳光物业公司为负责涉案格纳斯大厦的物业公司，郑罡为业主，阳光物业公司与北京市朝阳区格纳斯酒店业主委员会签订的《物业服务合同》，依法对郑罡具有约束力。阳光物业公司为郑罡所在的涉案大厦提供了物业服务，郑罡应当依约履行缴纳物业费的义务。郑罡虽上诉主**光物业公司提供的物业服务不达标，存在外立面清洗的问题、中央空调漏水维修、限制买水买电等问题，构成违约。阳光物业公司对此不予认可，主张外立面清洗并非双方合同约定的阳光物业公司应当履行的义务之一，且其已对中央空调进行维修，亦不存在限制买水买电问题。本院经审查认为，郑罡未能提交充分有效证据证明阳光物业公司在履行合同中存在重大违约行为，导致业主丧失了根本上的合同利益；且物业服务系一项整体性、综合性、持续性的服务，物业服务瑕疵亦不宜根据某一短时期的服务质量问题或者单个、局部问题来认定，而应考虑小区的整体服务情况、持续状态和小区全体业主的利益予以确认。因此，一审法院结合本案现有证据情况，未予认定阳光物业公司提供的服务构成根本性违约，并根据《物业服务合同》约定的物业费标准计算郑罡应支付的物业费并无不当，本院予以维持。郑罡关于减免诉争期间近一半物业费的上诉请求缺乏充分证据佐证，本院不予采信。综上所述，郑罡的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由郑罡负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 茵审 判 员  张丽新审 判 员  田 璐二〇二〇年四月十六日法官助理  徐 仙书 记 员  张晓华