吉林省吉林市丰满区人民法院执 行 裁 定 书（2020）吉0211执异15号案外人：姜青山，男，1954年8月23日出生，汉族，住吉林省吉林市丰满区。委托诉讼代理人：金钊，吉林保民律师事务所律师。申请执行人：陈文凯，1973年3月15日生，满族，住吉林省吉林市昌邑区。委托诉讼代理人：杨艺，吉林证律律师事务所律师。被执行人：吉林省兴田置业有限公司。住所地吉林省吉林市昌邑区。法定代表人：刘湃，经理。第三人：牟玉馥，女，1968年6月18日出生，汉族，住吉林省桦甸市启新街道。本院在执行申请执行人陈文凯与被执行人吉林省兴田置业有限公司（以下简称兴田置业公司）民间借贷纠纷案件过程中，案外人姜青山向本院提出执行异议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人姜青山向本院提出的异议请求：请求撤销（2016）吉0211执恢105号-108号之三执行裁定书，依法停止对姜青山认购的兴田上城8号地下车库19号车位的查封执行。事实与理由：姜青山于2015年12月8日从牟玉馥手中购买了兴田上城8号地下车库19号车位。当时兴田置业公司已经将车位转让给牟玉馥，牟玉馥于2014年12月12日与兴田置业公司签订了兴田上城车位认购协议书。购买了77户兴田上城8号地下车位，每个车位定价13万元，共计1000万元。后于2015年12月8日将其中的19号两个车位转卖给姜青山。牟玉馥针对陈文凯查封的其所有的74户车位（总计77户，其中3户已经出售给两名异议人）提出执行异议之诉，该诉讼于2019年10月24日经过吉林市中级人民法院（2019）吉02民终1730号民事判决确认：牟玉馥与兴田置业公司签订的三方抵账协议合法有效，且已经支付了车位款，兴田置业交付了该77户车位，牟玉馥也实际占有了该77户车位。陈文凯的查封在牟玉馥实际占有车位之后，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条牟玉馥具有足以排除执行的权利，同时牟玉馥也具有对该77户车位的处分权。姜青山从牟玉馥手中购买了77户中的第19号车位，并于2015年12月8日在兴田置业公司进行改底，签订了认购协议，向牟玉馥付清了全部价款。鉴于牟玉馥具有处分车位的权利，姜青山签订了认购协议，付清了全部车位价款，实际占有了该车位。上述行为均在陈文凯查封该车位之前，因该车位无法登记过户，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，姜青山同牟玉馥一样具有足以排除查封执行的权利。现恳请贵院依法停止对姜青山认购的兴田上城8号地下车库19号车位的查封执行。陈文凯辩称，第一，牟玉馥、龙兴集团、兴田置业公司签订的《抹账协议》并未生效，不具备排除执行的首要条件。牟玉馥举证《抹账协议》约定自三方签字盖章，兴田置业公司为牟玉馥出具正式收据及正规发票后生效。事实上，兴田置业公司并未向牟玉馥出具正式发票，故该抹账协议并未生效，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同的首要前提条件。第二，牟玉馥与刘湃或龙兴集团之间、龙兴集团与兴田置业公司之间基础债权关系不清。牟玉馥与刘湃或龙兴集团之间的债权金额中含有440万元的非法所得，该非法已经算为借款本金计算了利息，牟玉馥不能据以主张以抵账的方式足额支付了款项。第三，案涉车位没有进行竣工验收，不具备交付的法定条件。案涉车位没有进行竣工验收，兴田置业公司交付车位的行为因违反了《建筑法》第六十一条：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，故不发生交付行为的法律效力。综上，牟玉馥的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同、占有不动产、已经交付全部价款的要件，故无法阻止陈文凯对案涉标的执行，陈文凯已经向吉林省高级人民法院申请再审，案件在再审过程中。牟玉馥对案涉车位不享有处置权，姜青山主张其从牟玉馥处购买车位从而阻止陈文凯对标的执行异议理由不足以排除执行，恳请贵院驳回姜青山的异议请求。本院查明：2013年12月26日，陈文凯起诉兴田置业公司四起民间借贷纠纷，本院作出（2013）吉丰民一初字第399号、400号、401号、402号民事调解书，兴田置业公司于2014年7月1日前共计给付陈文凯借款本金2000万元，并支付利息。该四起案件的履行期限届满后，陈文凯申请执行，本院于2016年8月24日做出（2016）吉0211执恢105号-108号之三执行裁定书，查封兴田置业公司开发的坐落于吉林市昌邑区通江街1989号兴田上城8号地下车库，图幅号：21011311120508，总建筑面积：9943.06平方米。上述8号地下车位位于兴田上城1、2、3号高层住宅及7号商住楼地下部位，该高层住宅及商住楼已经取得商品房预售许可证。现本院（2016）吉0211执恢105号-108号之三执行裁定书查封的8号车位包括涉案的姜青山购买的19号车位。刘湃系兴田置业公司、龙兴集团的法定代表人。2010年9月至2012年12月间，牟玉馥、高政忠通过周金辉、牟玉林向刘湃出借资金。至2013年5月31日，龙兴集团法定代表人刘湃为牟玉林出具借据，借据载明：借人民币15520000元，上款系龙兴集团借款（牟玉林）。次日6月1日牟玉林与龙兴集团签订借款合同，合同约定：借款数额15520000元，此款项在双方签订本协议之日牟玉林给付龙兴集团。年付息5587200元，借款期限一年，借款用途用于龙兴集团经营及其他投资。借款到期后，龙兴集团未结清上述借款本息。2014年5月10日，牟玉馥购买兴田置业公司77个地下车位，兴田置业公司为牟玉馥出具77份收据（未实际交付车位款）。2014年12月12日，兴田置业公司就上述77个车位与牟玉馥签订商品房认购书。2015年2月24日，龙兴集团与牟玉馥签订借款合同，借款合同约定：借款1000万元，此款项在双方签订本协议之日牟玉馥给付龙兴集团。并注明：牟玉林（牟玉馥）账全部结清。同时龙兴集团为牟玉馥出具1000万元的借据。2015年3月27日，兴田置业公司、牟玉馥、龙兴集团三方签订抹账协议，协议约定：牟玉馥欠兴田置业公司购房款（地下车位77个，单价13万元），计1001万元。龙兴集团欠牟玉馥1000万元。现三方同意互相抹账，抹账金额1000万元。自三方签字盖章，兴田置业公司为牟玉馥出具购房（地下车位）正式收据及正规发票后生效。同日，兴田置业公司、牟玉馥及桦甸市龙兴物业管理服务有限公司吉林市昌邑区分公司（以下简称物业公司）三方签订补充协议，协议约定：物业公司同意兴田置业公司向牟玉馥出售车位，于2015年8月30日前交付地下车位。上述三方抹账协议和补充协义签订后，兴田置业公司向牟玉馥交付了77个车位，2015年11月26日兴田置业公司就34个车位号码进行变更，并书面告知牟玉馥。现牟玉馥已经将77个车位中的17号、18号、19号三个车位出售给陈成艳和姜青山。2015年12月，兴田置业公司与姜青山签订了《兴田·上城商品房认购协议书》，约定兴田置业公司将19号车位出售给姜青山。2015年12月10日，姜青山向牟玉馥支付车位款13万元。2016年3月30日，牟玉馥对74个车位进行安装上锁。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照约定支付部分且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”牟玉馥作为涉案77个车位的权利人已经为生效法律文书所确认，牟玉馥将19号车位出售给姜青山，且姜青山已向牟玉馥缴纳了车位款。故姜青山系涉案19号车位的权利人，有权提出案外人执行异议，并且足以排除对19号车位的强制执行。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下：中止对本院（2016）吉0211执恢105号-108号之三执行裁定所查封的位于吉林省兴田置业有限公司开发的吉林市昌邑区通江街1989号兴田上城8号（图幅号：21011311120508）地下19号车位的执行。如案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起民事诉讼。审 判 长  吕瑛伟人民陪审员  潘顺昌人民陪审员  刘广山二〇二〇年四月十六日书 记 员  姜 超