湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终866号上诉人（原审原告）：永州市博文物业管理有限公司。法定代表人：李兴桥，该公司总经理。委托诉讼代理人：李薇，湖南云虹律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：曾娱琴，女，1967年3月12日出生，汉族，住永州市冷水滩区。上诉人永州市博文物业管理有限公司因与被上诉人曾娱琴物业服务合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2019）湘1103民初5997号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月13日立案后，依法组成合议庭，于4月14日在本院第七审判庭对本案进行了询问，上诉人永州市博文物业管理有限公司的委托诉讼代理人李薇、被上诉人曾娱琴接受了询问。本案现已审理终结。上诉人永州市博文物业管理有限公司上诉请求：一、依法撤销湖南省永州市冷水滩区人民法院（2019）湘1103民初5997号民事判决，并改判被上诉人向上诉人支付2011年1月1日至2018年1月31日物业管理费5355元；二、本案的一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：原审法院认定被上诉人应缴纳物业管理费的期间为2013年1月1日至2015年12月31日，上诉人未提供证据证实自2016年1月1日至2018年1月31日期间提供了物业服务，明显错误。首先，上诉人是根据合同的约定应湘发小区业主委员会的要求继续提供物业服务至2018年1月31日止；其次，上诉人是于2018年1月31日正式退出湘发小区，2014年12月31日之后虽然没有签订物业服务合同，但是存在事实物业服务合同关系。被上诉人曾娱琴辩称：维持一审判决，合同是2013年到2014年，2015年1月份物业费只能收到这里，物业公司说物业费要收到2018年这是不对的。永州市博文物业管理有限公司向一审法院提出诉讼请求：1．判令被告向原告给付2011年1月1日至2018年1月31日的物业管理费5355元；2.本案的诉讼费用全部由被告承担。一审法院认定事实：被告曾娱琴为永州市冷水滩区湘发小区B区13栋304房的业主。该房为多层住宅，建筑面积126.81平方米。原告作为乙方，与永州市冷水滩区湘发小区业主委员会作为甲方分别于2010年12月31日、2012年12月31日签订了《业主公约》、《湘发小区物业管理服务合同》及《湘发小区物业管理服务合同补充协议》。《湘发小区物业管理服务合同》主要约定：永州市博文物业管理有限公司为永州市冷水滩区湘发小区提供物业服务，物业服务期限为二年，自2013年1月1日至2014年12月31日；服务期限届满前一个月，甲方未将续聘或解聘意见通知乙方，视为甲方同意续聘，服务期限自动延续一年；收费标准为多层住宅0.5元/平方米/月，高层住宅为0.6元/平方米/月，商业物业一层为1元/平方米/月，二层为0.9元/平方米/月；物业服务费按月交纳，交纳时间为每月20-28日；该合同签订后，原告依约提供了物业管理服务，被告自2013年1月1日起至2015年12月31日止，尚欠交物业服务费2282元。经原告多次催收未果，遂酿成本纠纷。一审法院认为：本案系物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故原告与永州市冷水滩区湘发小区业主委员会签订的《湘发小区物业管理服务合同》是双方真实意思表示，合法有效。原、被告应当依照该合同约定履行义务。原告作为物业服务者已按照合同约定提供了服务，被告亦应当按照合同约定的标准交纳物业服务费。本案的争议焦点主要为交纳物业费的期间如何计算。对此，法院认为，《湘发小区物业管理服务合同》明确约定：合同期限为二年，即为2013年1月1日至2014年12月31日，服务期限届满前一个月，甲方未将续聘或解聘意见通知乙方，视为甲方同意续聘，服务期限自动延续一年。本案无证据证实永州市冷水滩区湘发小区业主委员会在该服务合同期限届满时尽到书面通知续聘或解聘义务，应视为服务期限自动延续一年。因此，本案被告应交纳物业费的期间应为2013年1月1日至2015年12月31日，应交纳的物业服务费为126.81平方米×0.5元×36个月＝2282元。故原告诉请被告支付物业服务费5355元，法院依法予以部分支持;原告依据2010年12月31日签订的《业主公约》，主张被告交纳2011年1月1日至2012年12月31日物业服务费，因该公约没有约定物业服务费收费标准，故对该主张法院不予支持；原告未向法庭提交证据证实其自2016年1月1日至2018年1月31日为被告提供了服务，故对原告主张被告交纳该期间的物业服务费，法院不予支持；被告辩称博文物业前任董事长李毓灵还欠被告劳务费,所以不交物业服务费。本院认为，李毓灵与被告存在劳务关系，与原告之间没有民事法律关系,故对被告的辩论意见,法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、被告曾娱琴在判决生效后三日内支付原告永州市博文物业管理有限公司物业服务费2282元；二、驳回原告永州市博文物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理50元，减半收取计25元，由被告曾娱琴负担。二审期间，上诉人向本院提交了新的证据：《证明》两份，拟证明上诉人为湘发小区提供物业服务的日期为2010年1月至2018年1月31日止，被上诉人向上诉人支付2011年1月1日至2018年1月31日物业管理费5355元。上诉人提交的证据经被上诉人质证认为，对居委会的证明真实性、合法性、关联性均有异议。对这份证据我们都不认可，业主委员会第二次选举没成功已经解散了，业主委员会的第一份证明是无效的，合同到期后我们跟物业公司没有继续签订合同，物业公司是上班了但是没有为业主服务，只是为下面的门面服务，整个小区的广告费都是由物业公司收取了，我们业主不认可物业公司的服务。上诉人提交的证据经本院质证认为，上诉人提交的证据达不到证明目的，本院不予采信。二审期间，被上诉人向本院提交了新的证据：证据一：关于湘发小区物业管理问题的说明，拟证明2014年12月31日以后我们不认可物业公司的存在，我们业主没有收到任何通知，也没有享受到物业公司的服务。证据二，物业公司贴的公示牌上2017年7月份以前我们小区有90多户没交物业费，说明我们小区的业主对物业公司提供的服务都存在异议的。被上诉人提交的证据经上诉人质证认为，1.对证据一的三性均有异议，小区后面的业主签名很多的字迹是类似的，不能达到证明目的，联名申请书的内容关于业主说恶意锁楼梯大门的问题，2014年业主大多没有交物业费，物业服务也是有成本的，导致物业公司没有聘请过多的员工，但是物业公司也聘请了保安，也有清洁卫生。2.对证据二的真实性没异议，对证明目的、关联性有异议，并不能证明是因为物业不到位才导致业主不交物业费的。被上诉人提交的证据经本院质证认为，被上诉人提交的两份证据能够达到证明目的，本院予以采信。二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，《湘发小区物业管理服务合同》系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。被上诉人应当按照约定给付物业管理费，其辩称只给付上诉人部分物业管理费，没有事实和法律依据，而且被上诉人也并没有提出上诉，表示对一审服判。《湘发小区物业管理服务合同》也明确约定：合同期限为二年，即为2013年1月1日至2014年12月31日，服务期限届满前一个月，甲方未将续聘或解聘意见通知乙方，视为甲方同意续聘，服务期限自动延续一年。一审法院据此确定物业管理费的计算期限，并无不妥。一、二审时上诉人均未提供充分证据证明其在2015年12月31日之后为被上诉人提供了物业服务，应当承担举证不能的责任，因此上诉人的上诉理由本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人永州市博文物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王兰青审判员  陈久余审判员  宋争文二〇二〇年四月十六日书记员  鲁艳雨附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。