苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0509民初10784号原告：管岩，男，1989年4月25日生，汉族，住江苏省灌南县。委托诉讼代理人：高博，江苏谐达律师事务所律师。委托诉讼代理人：柳明月，江苏谐达律师事务所实习律师。被告：赵祝帅，男，1990年4月19日生，汉族，住浙江省德清县。委托诉讼代理人：张庆马，苏州市吴江区江城法律服务所法律工作者。原告管岩与被告赵祝帅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告管岩及其委托诉讼代理人高博，被告赵祝帅及其委托诉讼代理人张庆马到庭参加次诉讼。后因案情复杂，本院于2019年11月4日依法裁定本案由简易程序转为普通程序并组成合议庭公开开庭进行了审理。原告管岩及其委托诉讼代理人高博、柳明月，被告赵祝帅及其委托诉讼代理人张庆马到庭参加诉讼。本案现已审理终结。管岩向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方于2019年3月27日签订的《房屋买卖（居间）合同》;2.被告支付原告实际损失323600元;3.本案诉讼费、保全费由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求：1.解除原、被告双方于2019年3月27日签订的《房屋买卖（居间）合同》;2.被告支付原告实际损失126300元，返还定金2万元，居间服务费29400元由被告承担，共计175700元;3.本案诉讼费、保全费、评估费由被告承担。事实和理由：2019年3月27日，原告与被告签订了《房屋买卖(居间)合同》(合同编号：1903131)，购买位于苏州市吴江区房屋，双方约定该房屋总价147万元。原告分别于2019年3月27日、2019年5月9日向被告支付购房定金共计2万元。双方商定，余款由原告办理贷款支付，待原告在苏州缴纳社保满一年后，双方进行网签《商品房买卖合同》并完成房屋过户。2019年6月27日，双方可以办理网签，但经原告多次催促后，被告迟迟不与原告签订网签，反而拖延时间。2019年7月1日，被告向原告发出《履行房屋买卖合同催告函》，声称原、被告双方于2019年6月25日口头约定，待原告满足社保缴纳一年时，原告向其一次性支付剩余145万元的购房尾款，若原告在接函后三个工作日内未一次性付清剩余尾款，其将解除该合同，并依法追究原告的违约责任。原告收到该催告函后，又多次与被告协商，要求被告按原合同约定履行，但被告均以上述理由予以拒绝，导致双方房屋买卖合同根本不能履行。原告认为，双方签订的《房屋买卖(居间)合同》合法有效，应按照合同约定全面履行。被告在案涉房屋价格上涨后，无故拖延与原告网签，且编造、歪曲事实，并以此为由单方解除合同，实属恶意违约，应承担相应的违约责任，给原告造成的损失应据实赔偿。为维护原告合法权益，特诉至法院。赵祝帅辩称：1.原、被告双方签订的房屋买卖合同不能成立。原告因系外地户口，在签订该合同时，原告并不具备购房资格，违反苏州购房的相关政策规定。2.合同中明确约定原告购买该房屋时应全款买房。合同第五条中关于贷款的均被原告自己划掉了。3.被告在签订合同以后积极履行合同义务。合同签订后被告为了配合原告办理过户手续，于2019年7月22日将涉案房屋的贷款全部还清。4.原告存在违约行为。合同签订以后，原告通过中介将该房屋办理了网签手续。2019年7月8日，原告方自行撤销了网签手续，其行为系单方面解除合同的违约行为。5.由于原告本身不具备购房资格，与被告签订房屋买卖合同，在只支付2万元定金的情形下，并不存在其他损失。6.原告系房产中介人员，与中介为合伙或股东关系，涉嫌炒房欺骗被告，将房屋以相对低于市场价的价格转让给原告，原告本身就违反了中国人民银行及其他相关部门下发的规章制度。综上，原告本身不具备买房资格，自己作为中介人员，就不应当与被告签订房屋买卖合同，购买被告的房屋，故不存在给自身造成损失问题。原告主张的居间服务费用没有事实依据，原告至今未提供支付居间服务费的证据，且该中介并不具备相应的资质办理房屋交易手续。请求法庭依法驳回原告的诉讼请求，并由原告承担本案的诉讼费用。审理中，被告认可双方签订的房屋买卖（居间）合同成立，并在2020年2月27日的庭审中表示同意解除合同，返还定金2万元。但认为被告并未违约，不应承担赔偿责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：2019年3月，管岩与赵祝帅就房屋买卖事宜进行磋商。2019年3月24日，管岩、赵祝帅（简称赵）、朱某（房产中介职员，简称朱）微信聊天“……赵：朱老板，苏州现在具体什么流程？朱：……先送审网签托管贷款过户领证领钱。赵：网签的时候需要我结清贷款了吧？朱：不是贷款结清后。赵：结清后送审？大概需要多久？整个流程的话。朱：你贷款等客户贷款下来后去还整个流程1个半月。赵：那挺快的，过户前面的流程可以在不满两年之前的吧？朱：可以的，就等客户社保满就可以操作。赵：我以为还清贷款后不需要一个月的。朱：啥啊我说流程从头到尾一个半月，你贷款最晚客户贷款放下来之前去还，这期间随便你还不还。赵：好的。朱：贷款放下来以后就可以结清。赵：嗯嗯……”2019年3月27日，售房人赵祝帅（甲方）与购房人管岩（乙方）及居间方吴中经济技术开发区爱尚家房产信息咨询服务部（以下简称爱尚家服务部）（丙方）签订编号为1903131的《房屋买卖（居间）合同》一份，双方约定赵祝帅将其单独所有的坐落在苏州市吴江区松陵镇兴吴路1283号红树湾花园22幢702的房屋出售给管岩，建筑面积75.92平方米，房屋所有权书证编号：苏（2017）吴江区不动产权第9066065号。合同第二条“成交价格”约定：甲、乙双方协商后的实际成交价格为147万元。第三条“中介信息服务费及支付”约定：甲、乙、丙三方签订本合同时，乙方需向丙方交纳中介信息服务费成交价的1%。第四条“付款约定（本条各款项均不计利息）”：乙方于2019年3月27日向甲方交付定金1万元。合同第五条“相关事宜”第3条约定：甲乙双方需在2019年6月25日之前提供相应原合法的（过户/贷款）证件，否则视为违约（该条款中“过户/贷款”字样被划掉）。第4条约定：甲方承诺于领款当日腾空该房屋，并将该房屋钥匙交于乙方。第7条约定：在签订本合同之前，该房屋若已经抵押他人，甲方需于2019年8月20日之前解除该房屋的所有抵押，并注销他项权证。第六条“违约责任”第5条约定，甲乙任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生本条第1、2、3、4款违约现象，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的该房屋成交价格的15%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。双方中介费及其他费用由违约方承担。第八条“约定其他事项”第4条约定，甲乙双方任何一方违约则丙方佣金由违约方支付总房款的2%。合同签订后，双方根据合同约定提供了结婚证、身份证等相关证件交付给丙方爱尚家服务部。管岩于签订合同当日向赵祝帅微信转账支付定金1万元，于2019年5月9日又以同样的方式向赵祝帅支付定金1万元。后因双方对剩余购房款支付方式发生争议，未能继续履行合同。2019年7月1日，赵祝帅向管岩发送《履行房屋买卖合同催告函》一份，内容为：限在接函后的三个工作日内履行合同义务，一次性付清剩余房屋尾款，并办理过户手续。逾期，本人将视为你不再履行上述买卖合同，本人将依据相关法律规定解除该合同，并依法追究你的违约责任。2019年7月3日，管岩通过微信向赵祝帅询问何时可以办理网签托管手续，赵祝帅回复：145万元准备好了随时可以办理托管手续，要求全款。2019年7月11日，朱某通过微信督促赵祝帅积极履行合同，告知其无故拒绝履行合同要承担相应责任。赵祝帅回复：要求全款过户。双方协商未果，因而引起本案诉讼。另查明：经联网查询，截至2019年9月10日，未查到管岩在苏州市（姑苏区、相城区、吴中区、高新区、工业园区、吴江区）行政区域内登记的有效住宅类房屋所有权登记信息。经中国人民银行征信中心个人信用报告查询，截至2019年6月25日，未查到管岩有个人住房贷款、个人商用房（包括商住两用）贷款记录。2019年7月22日，赵祝帅就案涉房屋的按揭贷款已办理结清手续。审理中,管岩申请对涉案房屋的价值进行评估。本院依法委托苏州信谊行房地产土地评估咨询有限公司对涉案房屋的价值进行评估,价值时点为2019年8月1日，该公司于2019年12月10日出具《房地产估价报告》一份,估价结果：涉案房地产的市场价值为1596300元，折合单位建筑面积价值为21026元/平方米。管岩为此支付评估费13830元。以上事实，有管岩提供的《房屋买卖（居间）合同》、不动产权证书、微信转账记录、履行房屋买卖合同催告函、微信聊天记录、通话记录、苏州市不动产（住宅）登记信息查询结果证明、中国人民银行征信中心个人信用报告、到庭证人朱某的证言、房屋评估报告、增值税发票，赵祝帅提供的《房屋买卖（居间）合同》、履行房屋买卖合同催告函、贷款结清证明、苏州市吴江区房产交易管理中心松陵分中心出具的案涉房产的交易流程信息，以及双方当事人的庭审陈述等证据予以证实。本院认为,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中,原告管岩与被告赵祝帅签订的《房屋买卖（居间）合同》系双方当事人的真实意思表示,合法有效,双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。因双方签订的《房屋买卖（居间）合同》对剩余房款支付方式、支付时间以及网签、过户等履行时间节点并未作明确约定，导致双方对剩余购房款支付方式发生争议，合同至今未能继续履行。从原告举证的2019年3月24日双方与中介公司职员的微信聊天记录可以看出被告赵祝帅对原告管岩采用贷款方式支付购房款是明知的，亦是认可的，即双方对买方使用贷款方式支付房款已达成一致意见。原告管岩多次要求被告赵祝帅按照合同约定以及双方达成的一致意见办理网签、托管等手续，但被告赵祝帅均要求原告全款支付剩余房款，致使案涉合同履行陷入僵局，原告的合同目的无法实现，其行为已构成根本违约，依法应承担相应的违约责任。关于原告管岩要求解除双方于2019年3月27日签订的《房屋买卖（居间）合同》并要求被告赵祝帅返还定金2万元的诉讼请求，被告赵祝帅在2020年2月27日的庭审中表示同意解除合同，返还定金2万元，故本院对此予以确认。关于被告赵祝帅应承担的违约责任。本院认为，根据合同法规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。结合本案，双方签订合同时的房屋总价为1470000元，及至诉讼过程中，双方对房屋现价不能达成一致意见，原告不得已申请评估，评估价为1596300元。且双方在合同中约定任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生本条第1、2、3、4款违约现象，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的该房屋成交价格的15%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，从中可以得出双方约定的违约金为220500元。现原告仅要求被告赔偿因其违约产生的房屋差价损失126300元（1596300元-1470000元）。本院根据诚实信用和公平原则，兼顾合同履行情况、双方的过错程度以及预期利益，酌情确认赵祝帅应赔偿管岩损失12万元。关于原告要求被告赔偿居间服务费29400元，因原告并未实际支付该笔费用，即未实际产生损失，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告管岩与被告赵祝帅于2019年3月27日签订的《房屋买卖（居间）合同》于2020年2月27日解除。二、被告赵祝帅于本判决生效之日起十日内返还原告管岩定金2万元，并赔偿损失12万元，合计14万元。三、驳回原告管岩其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户，户名：管岩，开户行：中国建设银行滨湖支行，账号：62×××55）。案件受理费收取18030元，诉讼保全费2195元，合计20225元，由被告赵祝帅负担，于本判决生效之日起十日内直接交付至原告上述账户，原告已预交的案件受理费本院不再退还。评估服务费13830元，由被告赵祝帅负担，于本判决生效之日起十日内直接交付至原告上述账户。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审 判 长  杨小红人民陪审员  胡云政人民陪审员  管小婷二〇二〇年四月二日法官 助理  孙星星书 记 员  王曙敏附录相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。