江苏省海安市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0621民初744号原告：刘燕，女，1980年3月2日生，住上海市青浦区。原告指定法律文书送达地址上海市嘉定区江桥万达广场8号楼618室，指定法律文书代收人金伟。委托诉讼代理人：金伟，上海迈伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：李钦含，上海迈伦律师事务所实习律师。被告：江苏爱法投资发展有限公司，统一社会信用代码913206215525147207，住所地江苏省海安市西城街道（原海安镇）安平西路105号。被告指定法律文书送达地址江苏省海安市西城街道（原海安镇）安平西路105号，指定法律文书代收人程龙进。法定代表人：庞爱珠，该公司董事长。委托诉讼代理人：程龙进，江苏美德律师事务所律师。原告刘燕与被告江苏爱法投资发展有限公司（以下简称爱法公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案受理后，依法由审判员卢义林适用简易程序独任审判，并分别于2020年3月25日、4月10日两次公开开庭审理本案，原告刘燕的委托诉讼代理人金伟、李钦含，被告爱法公司的委托诉讼代理人程龙进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘燕向本院提起的诉讼请求，判令被告爱法公司向原告刘燕支付逾期交房违约金43,500.51元（自2017年11月1日起至实际交房日2019年9月27日止计逾期交房695天，按已交房款625,901元承担每日万分之一的违约金，即695天×62.5901元/天）；被告协助两原告办理位于海安市房屋产权证书，并承担已交房款1%即6259.01元的逾期办证的违约金。事实与理由：原被告签订商品房买卖合同，原告向被告购买位于海安市房屋，总房款为625,901元，于2017年10月31日交房。但被告爱法公司实际于2019年9月27日才交房。双方合同约定交房后180日内协助原告办理产权证书，但截止目前被告爱法公司并未协助原告办理产权登记手续。被告爱法公司辩称：原告实际并未交足房款，只交纳房款464,088元，尚有房款161,813元未支付。被告不应向原告支付逾期交房和办证的违约金。经审理查明：被告爱法公司开发位于江苏省海安市原海安镇平桥村爱法·山水国际商品房项目。2017年5月7日，原被告签订商品房买卖合同,约定原告购买6幢2103室房屋,建筑面积112.37平方米、房款625,901元;签订合同当日支付首付款187,901元，余款438,000元于合同签订之日45个工作日内以银行贷款方式支付；买受人逾期付款，逾期10日以内的，自合同约定的应付款期限次日至实际付款之日每日按万分之一支付违约金，合同继续履行；逾期超过10日，出卖人有权解除合同，如合同解除，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金，如买受人愿意继续履行合同并经出卖人同意时，买受人自应付款次日至实际付款之日按照每日万分之一支付违约金；2017年10月31日前，出卖人按照国家及地方人民政府的规定，将具备验收合格及合同约定的交房条件的商品房交付买受人；出卖人逾期交房不超过90日，出卖人自约定交房次日起至实际交付房屋之日按照已交付房款的万分之一承担逾期交房违约金，逾期超过90日，买受人有权解除合同，买受人选择解除合同的，由出卖人自解除通知到达之日起90日内退还已付房款并承担已付房款1%的违约金，买受人选择继续履行合同的，自合同约定的交房次日起至实际交房之日止每日按照已付房款万分之一的逾期交房的违约金；出卖人应当在交房后180日内将办理权属（包括契税完税凭证、房屋所有权及土地使用权证书）登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人原因使得买受人在规定的期限内不能办理产权证书且买受人选择不退房时，出卖人按照已付房款1%支付逾期办证的违约金。上述合同所附的补充协议约定，买方自行办理银行按揭贷款而银行未按合同约定的期限代买受人向卖方付款，视为买方未按合同约定付款，卖方有权按照买卖合同第七条要求买方承担违约责任；买方要求卖方协助办理有关按揭贷款手续，则买方应在签订合同的同时签署按揭贷款文件、提供按揭贷款所需种类资料并支付相关费用，严格按照卖方或银行通知的时间办理公证、抵押手续，如因买方原因造成银行未能按照合同约定的期限代买方向卖方付款的，仍视为买方未按合同约定付款，卖方有权按照合同第七条要求买方承担违约责任；如因买方自身条件不符或手续不齐等原因造成按揭贷款不足或不能按揭贷款，则买要自行按时补足本合同规定的房款，否则仍应视为买方未按合同约定付款，卖方有权按照合同第七条要求买方承担违约责任；买方要求卖方协助其办理银行按揭贷款手续发生的相关费用由买方承担。2017年5月7日，被告爱法公司向原告开具187,901元的增值税普通发票。2017年7月5日，中国工商银行股份有限公司海安支行为原告办妥438,000元的贷款手续并向被告爱法公司打款。2017年11月28日，被告爱法公司向原告开具438,000元的增值税普通发票。2019年9月27日，被告通知原告交房。2019年11月1日，原告缴纳2019年10月1日至2020年10月1日的物业管理费、车位管理费、装修垃圾清运费、装修保证金等费用。原告起诉时并未提供完整的付款凭证（仅提供银行贷款汇款凭证）等付款记录，仅在第一次庭审时主张付款6笔并提供部分付款凭证，其中2017年4月26日原告通过中国农业银行账户62×××78向账户89×××50（原告指认该账户所有者为被告爱法公司）消费2万元（原告提供的证据为刘燕中国农业银行上海夏阳支行出具的银行流水交易明细）；2017年4月26日原告通过中国建设银行账户62×××08向爱法公司账户89×××50转账3万元（原告提供凭证为中国建设银行的银行流水交易明细）；2017年5月7日原告通过中国农业银行账户62×××78向账户82×××25（原告指认该账户为爱法公司所有且另案姚金沿案中出现该账户）消费21,665元（原告提供凭证为前述农业银行上海夏阳支行的银行卡交易明细）；2017年5月7日原告通过中国农业银行账户62×××78向账户81×××41（原告指认该账户为爱法公司所有）消费18,345元（原告提供凭证为前述农业银行夏阳支行的银行卡交易明细）；2017年5月7日支付现金10万元左右（原告未提供直接证据）；2017年7月5日通过中国工商银行汇款438,000元（证据为前述放贷银行出具的凭证）。对于前述10万元的来源，原告提供2010年至2月至2017年2月期间养老金储蓄存折明细（看不出存折的权利人），以证明其从公婆处获得资金来源。被告爱法公司对于上述证据中的工商银行贷款汇款凭证没有异议，对于其他证据均有异议，认为与本案没有关联；其中3万元充抵了8幢603室杨静琼交付的房款（被告提供了凭证），2万元充抵了8幢301室杨丽美的房款（被告提供了凭证），21,655元及18,345元均没有支付给爱法公司。被告提供的记账凭证中，2017年4月26日建设银行账户62×××08通过POS机刷卡3万元给爱法公司，该凭证中有刘燕签名，但并无刘燕同意该款记入杨静琼名下8幢603室房款的证据；2017年4月26日农业银行账户62×××78通过POS机向爱法公司刷卡2万元的凭证中有刘燕的签名，同样没有刘燕同意该款充抵杨丽美、相运动名下8幢301室房款的证据。因商品房销售合同纠纷与原告同日向本院提起诉讼的案件共8件，该系列案件中的数位原告主张向仇多敏、庄建成、吴毅飞、周超、*会勤、周柿彤等人的汇款系指向购房款。本院要求被告爱法公司提供委托销售公司信息及同期从业者的信息，同时要求原告提供通过银行汇款或刷卡消费的明细及凭证。被告爱法公司向本院书面反馈称，上海拓垦公司接受其委托销售案涉房屋，现已终止了销售合作关系；上海拓垦公司的销售负责人为吴凌，业务员为仇多敏，吴毅飞为爱法公司的销售负责人，庄建成、周超、周柿彤、*会勤的身份不清楚。对于除了上文提及的消费凭证以外的付款凭证，原告未能提供。按照爱法公司向本院提交的与上海拓垦投资中心（有限合伙）所签订的委托销售合同影印件，承包销售商委托销售期限为2017年3月20日至2017年7月20日；合同期满后可续签；销售底价为4580元/平方米，此价格以上部分销售者可以收取团购费且归销售商所有；签约并全款付清的，爱法公司经书面确认，给予销售商5000元/套的成交奖（除1、2、8号楼以外）。审理中，原告提供南通市中级人民法院（2019）苏06民终2496号民事判决书（徐克信与爱法公司商品房销售合同纠纷一案的二审裁判文书），该判决书认定买受人徐克信向包括南通鼎天电器有限公司、吴凌在内的第三方支付款项，包含在买受人的购房款内。被告爱法公司认为二审法院事实推定缺乏依据，并无证据支撑；吴凌仅仅是受托销售公司即拓垦公司的负责人，本身并无权私下收取房款。上述事实，有原告提供的商品房销售合同、房屋质量保证书、房屋使用说明书、购房发票2份、2019年11月1日的交费收据、银行卡交易明细、中国工商银行放款438,000元的凭证、南通市中级人民法院（2019）苏06民终2496号民事判决书，被告爱法公司提供的与上海拓垦投资中心（有限合伙）签订的委托销售合同影印件、刘燕通过POS机刷卡小票2份、财务凭证等，以及当事人的陈述在卷佐证。本院认为：原告刘燕与被告爱法公司就案涉房屋成立买卖合意，该合同成立且合法有效。被告爱法公司逾期交房且逾期协助办证，应当承担约定的违约责任。经过本案查明的事实，并结合生效的裁判，可以确认被告爱法公司管理缺失、财务不规范，原告没有搜集足够付款凭证。一般情况下，开票及付款作为不同的义务内容，其债权人与债务人并不相同；一个义务的履行反推不出另一个义务已经履行，除非基于交易习惯或其他合法的事实推定。具体到本案中，开票义务是爱法公司对原告的债务，而付款是原告对被告爱法公司的债务，开票义务履行与否反推不出付款义务人已经履行了义务。但基于被告财务管理混乱，已经足额开具了合同载明票面金额的发票并交付原告，原告后一笔债务（43.8万元）等已由第三人工商银行代为履行等综合分析，原告在持有足额发票的情况下，应当推定合同载明的原告的付款义务已经全部履行，被告爱法公司所辩有关购房款没有足额支付，本院不予采信。按照双方合同约定，被告爱法公司逾期交房695天，逾期交房的违约金应为43,500.12元（695天×62.5901元/天），被告爱法公司虽然抗辩案涉工程项目已经具备办理产权登记的条件，但未能提供任何证据证明案涉房屋至今未办理产权登记的原因系不可归责于其，故原告主张要求被告协助办理不动产权证以及支付逾期办证违约金6259.01元，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告江苏爱法投资发展有限公司偿付原告刘燕逾期交房违约金43,500.12元。二、被告江苏爱法投资发展有限公司协助原告刘燕办理位于江苏省海安市房屋的不动产权证书，并偿付原告刘燕逾期办证违约金6259.01元。上述一、二项判决义务，被告江苏爱法投资发展有限公司于本判决发生法律效力后10日内履行。如果被告未按照本院指定的期限履行金钱给付义务的，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1098元减半收取549元,由被告江苏爱法投资发展有限公司负担，被告于本判决发生法律效力后10日内缴至本院（本院诉讼费专户：户名海安市人民法院，开户行建行海安营业部，账户32×××16），逾期本院将强制执行。如不服本判决，可以判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状并按照对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预缴上诉案件受理费1098元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。审 判 员 卢义林二〇二〇年四月十六日法官助理 陆晓丽书 记 员 陈小菁