贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终597号上诉人（原审原告）：李丽，女，1991年12月17日出生，汉族，住贵州省贵定县。被上诉人（原审被告）：蔡新才，男，1967年9月4日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。上诉人李丽因与被上诉人蔡新才房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初10877号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李丽上诉请求：一、撤销原判；二、改判支持上诉人的一审诉讼请求；三、诉讼费由被上诉人负担。理由是，一、双方签订的《二手房买卖协议》真实合法有效，不存在恶意串通损害第三人利益的情形。一审认为，上诉人与被上诉人在房屋买卖过程中，负有审核房屋产权的义务，明知罗志玲死亡房屋产权不清晰且与被上诉人签订《二手房买卖协议》，具有过错，势必损害罗志玲其他子女的利益，故协议无效。但上诉人与被上诉人并无恶意串通的意图，上诉人的目的是购买房屋并支付了定金、维修基金、中介费等，被上诉人出卖房屋的目的是用卖房款偿还债务，其告知上诉人其他继承人放弃了继承，被上诉人在一审庭审中是认可的。无法得出双方恶意串通损害他人利益的结论。另从补充条款第二项的内容可以看出双方签订合同时是知晓其他继承人的存在，所以作出特别约定，故本案不能适用《合同法》第五十二条第一款第二项的规定。另外，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，本案《二手房买卖协议》是有效的。二、《二手房买卖协议》系由于被上诉人原因导致的不能履行，且被上诉人未主张协议无效，其他继承人没有对蔡新才出卖房屋提出异议，因此不适用补充条款第十二条第二项的约定。导致本案合同不能履行是因为蔡新才在收到上诉人的款项后，拒接电话、躲避上诉人所致，而非其他继承人不配合办理过户手续，应当双倍返还定金。被上诉人蔡新才没有进行答辩。原审原告李丽的诉讼请求为：1、解除2019年1月4日原、被告签订的《二手房买卖协议》；2、被告双倍返还原告定金100000元；3、被告返还原告支付的房屋维修基金8054.80元；4、被告承担诉讼费。原审经审理查明，2010年8月15日，案外人贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称：宏益公司）作为拆迁人（简称甲方），与罗志玲（已故）被告蔡新才（继承）作为被拆迁人（简称乙方）订立《村民房屋拆迁补偿安置协议》约定：甲方拆迁范围涉及乙方后巢乡太慈村砖木结构住宅房屋，有证建筑面积160㎡需拆除，乙方负责出具有效的房屋证明，并于2010年8月18日前搬迁完毕；甲方安置乙方在花果园商住楼一组团A区5栋2楼5号（80.19㎡）、四组团3栋2楼6号（即南明区花果园后街彭家湾花果园项目E区3号楼2层6号，80.47㎡）房屋。双方在合同中还约定了其他事项。宏益公司经办人毛乾明、石峰在甲方处签名，加盖宏益公司印章；被告在乙方处签名、捺印。2019年1月4日,被告作为甲方，共有人罗志玲（已故）登报，与原告李丽作为乙方订立《二手房买卖协议》约定：甲方将本市花果园二期E区3栋2楼6号房屋（建筑面积80㎡）出卖给乙方；交易价格596000元；本合同签订之日，乙方向甲方支付50000元作为购房定金；付款时间与办法，1、甲乙双方同意以银行按揭方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付首付款（含定金）52000元整给甲方，剩余房款544000元整申请银行按揭（如银行实际审批数额不足前述申请额度，乙方应在缴交税费当日将差额一并支付给甲方），并于银行放款当日付给甲方，2、甲乙双方同意以一次性付款方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付首付款（含定金）52000元整给甲方，剩余房款544000元整于产权交割完毕当日付给甲方；税费分担，交易税费、中介费及代办产权过户手续费由乙方承担；补充条款，甲方如因房产办理产权需要家人亲属协同办理原因未能如约，乙方不追究其违约责任，合同双方解除，甲方退还乙方已交定金。双方在合同中还约定了其他事项。被告在甲方处签名，注明证件号码、电话号码；原告在乙方处签名、捺印，注明证件号码、电话号码。合同签订后，原告当天支付被告定金50000元，被告出具《收条》给原告，原告给被告8054.80元，由被告向贵阳市住房和城乡建设局交纳了该房的维修基金；但被告未将该房变更登记到原告名下，经原告多次催促，被告仍未办理。双方为此发生纠纷，原告诉至本院，提出如前诉请。另查明，涉案之房系罗志玲原房屋被拆迁安置补偿的房屋，罗志玲有蔡新友、蔡新芳、蔡新林及被告等子女。原审认为，损害第三人利益的合同无效；合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，涉案房屋系被告蔡新才之母亲罗志玲原房屋被拆迁后安置补偿取得，罗志玲死亡后，其有子女蔡新友、蔡新芳、蔡新林及被告等继承人。被告与原告李丽订立《二手房买卖协议》买卖该房，势必损害蔡新友、蔡新芳、蔡新林等人的利益，该协议违反法律规定，从而无效，原告请求解除《二手房买卖协议》于法有据，予以支持。协议解除后，被告因协议取得原告的定金50000元、房屋维修基金8054.80元，依法应当返还原告。原、被告在买卖该房过程中，原告具有审核该房产权的义务，其明知该房系罗志玲名下的拆迁房屋，罗志玲死亡后，在该房产权不明晰的情况下与被告订立《二手房买卖协议》，其具有过错，且原、被告在协议中约定“甲方（即被告）如因房产办理产权需要家人亲属协同办理原因未能如约，乙方（即原告）不追究其违约责任，合同双方解除，甲方退还乙方已交定金”。原告主张双倍返还定金，与协议约定相悖，且于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第五十八条之规定，判决：一、解除原告李丽、被告蔡新才订立的《二手房买卖协议》；二、被告蔡新才于本判决生效后10日内返还原告李丽定金50000元、房屋维修基金8054.80元，共计58054.80元；三、驳回原告李丽的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2462元，减半收取1231元，由原告李丽负担600元，由被告蔡新才负担631元。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。一审中，蔡新才当庭陈述：被拆迁房屋系蔡新才修建与其母亲共住，其母亲去世时间为2005年；导致不能办理过户手续是因为李丽没有交纳房屋的遗产税。另外，从李丽丈夫马义涛与蔡新才妻子文连钗的微信聊天记录可以看出，马义涛多次找蔡新才但一直找不到人，电话联系蔡新才一直拒接电话。2019年9月27日，马义涛选择向贵阳市公安局南明区公安分局花果园派出所报案。本案事实，有当事人陈述、《村民房屋拆迁补偿安置协议》、《二手房买卖协议》、《支付宝转款凭证》、《收条》、《维修基金缴费通知单》、《进账单》、聊天记录、报警情况说明等证据在卷佐证。本院认为，恶意串通的合同是指合同的双方当事人非法勾结，为牟取私利，而共同订立的损害国家、集体或者第三人利益的合同。从《二手房买卖协议》约定的内容看，蔡新才出卖的房屋价格并非低于当时的市场价格、蔡新才与李丽没有共同的私利、双方也没有非法勾结的行为和动机，且无任何案外人主张蔡新才与李丽非法勾结损害其利益，包括本案被上诉人蔡新才也没有主张其与李丽的买卖行为损害了他人利益导致合同不能履行，原审仅以庭审查明蔡新才之母罗志玲有其他子女即认定蔡新才与李丽的买卖行为势必损害罗志玲其他继承人的合法权益，进而认定双方签订的《二手房买卖协议》无效，无事实依据，属于认定事实错误。李丽与蔡新才签订的《二手房买卖协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律效力强制性规定，为有效协议。双方均应当按照协议履行各自义务。从本案被上诉人的陈述看，其在合同签订后，又要求李丽承担案涉房屋的遗产继承税，该要求已经超过双方《二手房买卖协议》约定的内容；另从上诉人的丈夫与被上诉人的妻子的微信聊天记录可以看出，上诉人在合同签订后依约支付了定金、维修基金，并积极主动联系蔡新才办理过户手续以申请银行按揭贷款，但蔡新才一直拒接电话、躲避，上诉人丈夫不得已还向公安机关报案，因此，导致合同不能履行是蔡新才的违约行为造成，蔡新才应当承担违约责任。由于蔡新才至今仍然拒绝履行案涉合同，导致李丽的合同目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；…（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；…”，故李丽要求解除双方签订的《二手房买卖协议》符合法律规定。就合同解除的法律后果，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，就本案而言，双方在合同中约定了定金，则根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，蔡新才应当双倍返还定金。就原审认为双方在《二手房买卖协议》的补充条款中约定的定金的返还方式的问题，本院认为，补充条款约定的内容为：“甲方如因房产办理产权需要家人亲属协同办理原因未能如约，乙方不追究其违约责任，合同双方解除，甲方退还乙方已交定金”，也就是说，李丽不追究蔡新才违约责任只要求返还定金仅限于办理房屋产权过户手续时，蔡新才的亲属未能协助的情形，而本案中蔡新才并未主张系其亲属拒绝协助办理房屋过户手续，而是要求李丽承担合同之外的遗产继承税，故原审仅判令蔡新才返还5万元定金而未适用“定金罚则”系适用法律错误。综上所述，本院认为，原判决认定事实及适用法律错误，上诉人李丽的上诉主张成立，据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初10877号民事判决的第一项；二、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初10877号民事判决的第三项；三、变更贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初10877号民事判决的第二项为：蔡新才于本判决生效后10日内双倍返还李丽定金100000元以及房屋维修基金8054.80元，共计108054.80元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费案件2462元，二审案件受理费2462元，均由蔡新才负担。本判决为终审判决。审判长 黄 新审判员 符黎音审判员 邓禹雨二０二〇年四月三日书记员 唐正艳