山东省淄博市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁03执复39号 复议申请人（被执行人):淄博亚萌汽车板簧有限公司,住所地山东省淄博市博山区白塔镇白石路。 法定代表人：高坊舟，该公司经理。 申请执行人：淄博颜山文化旅游发展有限责任公司,住所地山东省淄博市博山区峨眉山路54号。 法定代表人：徐营，该公司经理。 被执行人：淄博贝诺克机械制造有限公司,住所地山东省淄博市博山区掩的村村西127号。 法定代表人：邵桂芸，该公司经理。 被执行人：高坊舟，男，1984年9月5日出生，汉族，住山东省淄博市博山区。 被执行人：穆瑞花，女，1953年3月2日出生，汉族，住山东省淄博市博山区。 被执行人：邵振宝，男，1965年10月15日出生，汉族，住山东省淄博市淄川区。 被执行人：邵桂芸，女，1971年10月14日出生，汉族，住山东省淄博市博山区。 复议申请人淄博亚萌汽车板簧有限公司不服淄博市博山区人民法院(2019)鲁0304执异147号裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 博山区人民法院在执行淄博颜山文化旅游发展有限责任公司申请执行淄博亚萌汽车板簧有限公司、淄博贝诺克机械制造有限公司、高坊舟、穆瑞花、邵振宝、邵桂芸金融借款合同纠纷一案中，淄博亚萌汽车板簧有限公司于2019年12月13日向博山区人民法院提出书面异议。淄博亚萌汽车板簧有限公司称，本案申请执行人向法院申请执行（2016）鲁0304民初3037号民事判决书，法院为此先是作出（2018）鲁0304执41号执行裁定书（终结执行），后又根据申请执行人申请，作出（2019）鲁0304执恢85号裁定书，恢复执行，并准备采取拍卖措施。异议人认为拍卖执行措施中存在重大瑕疵，具体理由如下：一、拍卖措施所依据的房地产评估报告书存在重大瑕疵。（一）评估报告遗漏多项应评估的从物。异议人在经营场所建造了厂房、办公室、院围墙、传达室、餐厅、机井、厕所等设施。厂房、办公室与院围墙、传达室、餐厅、机井、厕所在使用上有关联，其中厂房、办公室起主要作用，是主物；院围墙、传达室、餐厅、机井、厕所起配合作用是从物。根据《中华人民共和国物权法》第一百一十五条，主物转让的，当事人另有约定的除外。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第六十三条:抵押权设定前为抵押物从物的,抵押权的效力及于抵押物的从物.但是,抵押物与其从物为两个以上的人分别所有时，抵押权的效力及于抵押物的从物。但是抵押物与其从物为两个以上的人分别所有时，抵押权的效力不及于抵押物的从物的规定。此次评估、拍卖的范围应及于院围墙、传达室、餐厅、机井、厕所，但评估机构却遗漏了上述从物。如果法院按照评估报告书确定的范围进行拍卖，则剩余的院围墙、传达室、餐厅、机井、厕所等不动产从物，申请人既不能离开厂房、办公室单独利用，又不能拆走，将造成重大损失。（二）评估报告遗漏土地使用权的评估价值。1、土地使用权到期的土地也有评估价值。异议人的土地使用权虽然已经到期，但符合土地利用总体规划的土地续期与完全的招、拍、挂价格之间有差额（包括土地溢价），该差额具有评估价值。2、不评估土地的价值违反法律规定。评估机构遗漏土地使用权的评估价值，法院如予以认可并以此拍卖的话，违反《中华人民共和国物权法》第一百四十七条，建筑物、构筑物及其附属及其附属设施转让、互换、出资或赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分的规定。（三）评估报告严重失实，给异议人造成重大损失。无论是遗漏了从物，还是遗漏了土地使用权，均给异议人造成了重大损失。实际上在博山区同等位置、同等面积，有相同建筑（包括从物）的工业用地最起码不低于800万元。而本次评估仅有506万元，相差巨大。二、程序严重违法。异议人的住所在白塔镇，一直没有变更，联系电话号码没有改变，且有传达人员正常值班、收取文件，完全可以直接送达，不存在送达不到的情况。本案中，法院从恢复执行到评估、准备拍卖，应当产生多份需要向异议人送达的法律文件，但异议人除在2019年7月份收到法院留置送达的一份文件外，其他任何材料都没有收到，致使异议人无法行驶优先购买权，对知情权、交易选择权等也造成了实质性损害，执结损害了异议人的实体权益。综上所述，拍卖程序所依据的房地产报告存在重大瑕疵，且人民法院的执行程序违法，异议人要求中止对淄博市博山区人民法院（2019）鲁0304执恢85号案件中的拍卖措施。 博山区人民法院查明，淄博博山农村商业银行股份有限公司申请执行淄博亚萌汽车板簧有限公司、淄博贝诺克机械制造有限公司、高坊舟、穆瑞花、邵振宝、邵桂芸金融借款合同纠纷一案，博山区人民法院作出（2016）鲁0304民初3037号民事判决书，判决书内容为：“一、被告淄博亚萌汽车板簧有限公司自判决生效之日起十日内向原告淄博博山农村商业银行股份有限公司返还借款本金500万元，支付利息759969.93元（截至2016年10月22日，以后的利息按借款合同约定计算，至本判决生效确定的履行期限届满之日止）；二、原告淄博博山农村商业银行股份有限公司对抵押物（详见编号为博山白信抵字2014年第010916号抵押合同项下房地产抵押清单）享有优先受偿权；三、被告贝诺克公司、高坊舟、穆瑞花、邵振宝、邵桂芸对本判决确定的上述债务承担连带清偿责任；四、被告淄博贝诺克机械制造有限公司、高坊舟、穆瑞花、邵振宝、邵桂芸承担清偿责任后，有权向被告淄博亚萌汽车板簧有限公司追偿”，后根据申请执行人申请，博山区人民法院于2018年1月3日立案执行，案号为（2018）鲁0304执41号，后于2018年6月1日终结执行。因淄博博山农村商业银行股份有限公司将上述债权转让给淄博颜山文化旅游发展有限责任公司，淄博颜山文化旅游发展有限责任公司于2019年3月15日向博山区人民法院申请恢复执行，博山区人民法院于2019年3月15日立案执行。执行中，博山区人民法院于2019年4月17日查封淄博亚萌汽车板簧有限公司名下不动产，不动产权证号为（05-1000271、05-1008588、05-1008279），该房产所属土地证号为：（2005）第B01328号，该土地使用权原权利人是淄博亚萌汽车板簧有限公司，权利终止日期为2017年3月30日。根据申请执行人淄博颜山文化旅游发展有限责任公司申请，博山区人民法院对被执行人淄博亚萌汽车板簧有限公司产权证号为××号房产（以下简称涉案房产）进行评估拍卖。博山区人民法院于2019年7月11日依法委托青岛青方房房地产土地评估事务所有限公司进行评估，高坊舟在委托书上签字确认。青岛青房房地产土地评估事务所有限公司于2019年7月26日出具青房估字××号评估报告，评估价值为506.67万元。博山区人民法院于2019年12月18日以360万元的保留价对涉案房产进行一拍拍卖，现已流拍。在本案财产处置过程中，博山区人民法院于2019年9月23日向高坊舟送达评估报告，于2019年10月24日在异议人淄博亚萌汽车板簧有限公司处张贴涉案房产拍卖通知。执行中，博山区人民法院依法对被执行人高坊舟家进行搜查，搜查过程中发现被执行人淄博亚萌汽车板簧有限公司公章、财务专用章、法人章均由被执行人高坊舟掌握，高坊舟亦承认其为被执行人淄博亚萌汽车板簧有限公司实际控制人。被执行人淄博亚萌汽车板簧有限公司法定代表人于2019年9月6日由穆瑞花变更为高坊舟。现被执行人淄博亚萌汽车板簧有限公司向博山区人民法院提出异议，主张在涉案房产评估时遗漏传达室、机井、厨房、厕所、院围墙、电路、配电室，涉案房产占用范围内的建设用地使用权也未一并处分以及当事人未收到选择评估机构通知书及勘验通知书，且评估拍卖中未向当事人送达评估报告及拍卖材料，要求中止对（2019）鲁0304执恢85号案件中的拍卖措施。 另查明，异议人淄博亚萌汽车板簧有限公司所主张的遗漏评估的两处机井、配电室位于1-2号厂房（建筑面积4741.3㎡）内，厨房与1-2号厂房系一整体，厕所与1-5号厂房（建筑面积431.9㎡）系一整体。 博山区人民法院认为，本案所争议的焦点问题有四个，一是法院在委托评估涉案房产时，是否应对异议人淄博亚萌汽车板簧有限公司所主张的遗漏的传达室、机井、厨房、厕所、院围墙、配电室、电路一并提起委托评估；二是涉案房产所占范围内的土地使用权及其增值部分能否一并提起委托评估；三是评估结果是否属于执行异议审查范围；四是本案在评估拍卖中送达程序是否存在问题。对于第一个焦点问题，经查明，异议人淄博亚萌汽车板簧有限公司所主张的遗漏的厨房与博山区人民法院委托评估的1-2号厂房系一整体，厕所与博山区人民法院委托评估的1-5号厂房系一整体，虽异议人主张遗漏的厨房、厕所系后期建设，不在1-2号、1-5号厂房建筑面积内，但异议人淄博亚萌汽车板簧有限公司并未向博山区人民法院提交证据证明，故博山区人民法院不予认可。另，异议人淄博亚萌汽车板簧有限公司所主张遗漏的厂房、办公楼内电路系涉案房产组成部分，亦不宜单独进行评估。对于异议人所主张的院围墙、传达室、机井、配电室虽不在涉案房产产权登记内，但因都属涉案房产所占范围土地上的建筑物及其配套设施，应一并进行处置，故对于异议人淄博亚萌汽车板簧有限公司院围墙、传达室、机井、配电室需进行补充评估。对于本案第二个焦点问题，涉案房产所占范围内的土地使用权虽登记的权利人为异议人淄博亚萌汽车板簧有限公司，但该土地使用权权利终止日期为2017年3月30日。根据《中华人民共和国土地管理法》第五十八条，有下列情形之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：（一）为公共利益需要使用土地的；（二）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；（三）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者续期未或批准的；（四）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；（五）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。因异议人淄博亚萌汽车板簧有限公司对涉案土地使用权未续期，符合政府收回国有土地情形，故博山区人民法院对涉案房产所占范围内土地使用权不予委托评估符合法律规定，并无不当。且现异议人淄博亚萌汽车板簧有限公司已对涉案房产所占范围土地使用权不享有权利，故即使该土地使用权现已增值，亦与异议人淄博亚萌汽车板簧有限公司无关。对于异议人淄博亚萌汽车板簧有限公司主张评估价格过低的问题，依照《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十三条之规定，当事人、利害关系人收到评估报告后五日内对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议的，人民法院应当在三日内交评估机构予以书面说明。评估机构在五日内未作说明或者当事人、利害关系人对作出的说明仍有异议的，人民法院应当交由相关行业协会在指定期间内组织专业技术评审，并根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正，根据上述法律规定，评估价格不属于执行异议审查范围，异议人可通过其他程序解决。对于异议人淄博亚萌汽车板簧有限公司主张本案在评估拍卖过程中，未向其送达选择评估机构通知书、勘验通知书、评估报告及拍卖手续问题，经查明，博山区人民法院在选择评估机构及现场勘验时，均电话通知异议人淄博亚萌汽车板簧有限公司实际控制人高坊舟，高坊舟亦在博山区人民法院评估委托书上签字确认，且当事人不到场并不影响勘验的进行。博山区人民法院于2019年9月23日向异议人实际控制人高坊舟送达评估报告，于2019年10月24日在异议人淄博亚萌汽车板簧有限公司处张贴涉案房产拍卖通知，且异议人已自认收到，故博山区人民法院在评估拍卖过程中均已履行送达、告知义务，因此，对于异议人淄博亚萌汽车板簧有限公司主张博山区人民法院未向其送达评估拍卖相关手续的异议主张，法院不予认可。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定：一、撤销对异议人淄博亚萌汽车板簧有限公司名下产权证号为××号房产的第一次拍卖措施；二、对异议人淄博亚萌汽车板簧有限公司内的院围墙、传达室、机井、配电室进行补充评估。 淄博亚萌汽车板簧有限公司向本院申请复议称，要求依法撤销淄博市博山区人民法院(2019)鲁0304执异147号执行裁定，支持淄博亚萌汽车板簧有限公司的异议请求。事实和理由：一、(2019)鲁0304执异147号执行裁定认定事实错误。（一）未对评估报告中遗漏的重要评估事项予以认可；（二）对厂房、办公室内的电路，认为不宜单独进行评估，属于认定事实错误；（三）认定涉案房产所占范围内土地符合政府收回国有土地的情形，申请人已不享有土地使用权是错误的；（四）认定土地使用权不予评估符合法律规定，并无不当是错误的；（五）认定评估价格过低不属于执行异议审查范围属于认定事实错误；（六）对评估报告未按法律规定送达的错误不予认定，属于认定事实错误；（七）认定评估、拍卖过程中均已履行送达、告知义务属于认定事实错误。二、适用法律错误。应适用最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第二款异议成立的，裁定撤销相关执行行为的规定。但博山区法院却并未适用。 本院查明事实与原审查明基本一致。 另查明，博山区人民法院在收到涉案房产评估报告后，于2019年9月23日送达给高坊舟，并告知其如果对涉案房产的评估报告存在异议可在十日内提出，逾期视为放弃该权利，法院将依法进行网络司法拍卖，高坊舟表示清楚。2019年12月9日，涉案房产在淘宝网进行拍卖，但并未成交。 上述事实，有执行卷宗为证。 本院认为，本案争议的焦点问题是：一、淄博亚萌汽车板簧有限公司对涉案评估报告提出的异议是否应予受理；二、淄博亚萌汽车板簧有限公司所提复议理由是否成立。关于第一个争议焦点问题。根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条第一款规定，当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议：（一）财产基本信息错误；（二）超出财产范围或者遗漏财产；（三）评估机构或者评估人员不具备相应评估资质；（四）评估程序严重违法。第二十三条规定，当事人、利害关系人收到评估报告后五日内对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议的，人民法院应当在三日内交评估机构予以书面说明。评估机构在五日内未作说明或者当事人、利害关系人对作出的说明仍有异议的，人民法院应当交由相关行业协会在指定期间内组织专业技术评审，并根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正。第二十四条第一款规定，当事人、利害关系人未在本规定第二十二条、第二十三条规定的期限内提出异议或者对网络询价平台、评估机构、行业协会按照本规定第二十二、二十三条所作的补正说明、专业技术评审结论提出异议的，人民法院不予受理。本案中，博山区人民法院在收到涉案房产评估报告后，于2019年9月23日送达给高坊舟，并告知其如果对涉案房产的评估报告存在异议可在十日内提出，逾期视为放弃该权利，法院将依法进行网络司法拍卖，高坊舟对此表示清楚，但并未在规定期限内提出异议。淄博亚萌汽车板簧有限公司在涉案房产流拍后，于2019年12月13日以涉案评估报告遗漏评估事项、评估价格过低等为由提出了执行异议，其提出异议的时间已明显超出上述法律规定的期间，故人民法院依法不应受理，本院亦不予支持。关于第二个争议焦点问题。经查，淄博亚萌汽车板簧有限公司所主张的遗漏的厨房与博山区人民法院委托评估的1-2号厂房系一整体，厕所与博山区人民法院委托评估的1-5号厂房系一整体，案涉厂房、办公楼内电路系涉案房产组成部分，淄博亚萌汽车板簧有限公司亦未提交证据证明上述财产的独立性，故对其主张本院不予采纳。关于对案涉土地是否应予评估的问题。根据淄博亚萌汽车板簧有限公司所提供的淄博市自然资源局《关于办理出让土地续期有关问题的通知》中载明，土地出让年限届满，符合续期条件的，需按照法定程序办理，经过批准后方可续期；因使用权人未提出续期申请或者提出续期申请未获批准的，按合同约定和法律、法规的规定办理。由此可知，案涉土地到期后是否能够续期，继续使用，存在较大不确定性，故在本次评估中，涉案土地不能作为淄博亚萌汽车板簧有限公司的财产予以评估。综上，淄博亚萌汽车板簧有限公司所提的复议理由不能成立，都不足以影响评估报告效力，本院不予支持。另外，博山区人民法院虽然在收到评估报告后未在法定期限内向淄博亚萌汽车板簧有限公司送达和公示，存在程序瑕疵，但其后在向高坊舟送达评估报告时，已告知高坊舟相关权利，因殆于行使权利，造成的不利后果，应由淄博亚萌汽车板簧有限公司承担。且博山区法院在对评估报告进行审查后，裁定对淄博亚萌汽车板簧有限公司内的院围墙、传达室、机井、配电室进行补充评估，已充分保障了淄博亚萌汽车板簧有限公司的相关权利。综上所述，淄博亚萌汽车板簧有限公司的复议请求，于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十四条及最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项的规定，裁定如下： 驳回淄博亚萌汽车板簧有限公司的复议申请，维持山东省淄博市博山区人民法院(2019)鲁0304执异147号裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  张洪胜 审判员  卫雁冰 审判员  邢 菲 二〇二〇年四月是十五日 法官助理王帅 书记员于舒颖