湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终2924号上诉人（原审原告）：长沙至善物业管理有限责任公司，住所地湖南省长沙县湘龙街道湘景社区紫晶城小区2栋1楼。法定代表人：张磊，董事长。委托诉讼代理人：田雪萍，湖南汗青律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴美华，女，汉族，1981年7月1日出生，住湖南省长沙市芙蓉区。原审第三人：李海波，男，汉族，1979年9月21日出生，户籍地湖南省长沙市芙蓉区，现住湖南省长沙县。上诉人长沙至善物业管理有限责任公司（以下简称至善公司）因与被上诉人吴美华以及原审第三人李海波物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙县人民法院（2019）湘0121民初10563号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年3月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人至善公司上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判支持上诉人的全部诉讼请求；并由被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、被上诉人所称的房屋质量问题，系其与开发商之间的房屋买卖关系所致，其可依法向开发商主张，而无权拒交物业费。而且被上诉人未提供证据证明房屋质量问题系上诉人的服务瑕疵所致，也未证明具体损失金额。二、即便上诉人提供的服务存在瑕疵，上诉人应当承担的责任是继续履行、采取补救措施或赔偿损失，而非直接减免物业费。三、被上诉人的日常生活没有受到影响，其拒不缴纳物业费属恶意拖欠，应承担相应的违约责任。被上诉人吴美华未向本院提交答辩意见。原审第三人李海波辩称，一、我的房屋从收房开始就外墙渗水，有一次物业公司的人来维修，但损坏了我的物品，而且至今没有维修好。二、卫生清洁不干净，感受不到物业公司的服务。至善公司向一审法院提出诉讼请求：1、吴美华向至善公司支付物业管理费15938.08元；2、吴美华支付滞纳金/违约金1594元；3、吴美华承担本案所有诉讼费用。一审法院认定的事实：1、吴美华购买了长沙汇一置业有限公司（以下简称汇一公司）建设的汇一?紫晶城小区7栋1310号房，房屋建筑面积为130.64㎡。2、2007年10月18日，汇一公司与至善公司签订《汇一?紫晶城前期物业管理服务合同》，约定汇一公司选聘至善公司为汇一?紫晶城小区提供前期物业服务事宜，物业服务期限自2007年10月18日起至成立业主委员会止，具体起始时间以汇一公司通知业主办理入伙手续的通知单载明的入伙时间为准，居住房屋的物业管理费收取标准为每月1元/㎡。合同还对双方其他权利义务进行了相应约定。3、截至开庭之日，汇一?紫晶城小区仍未成立业主委员会，也未与新的物业公司签订物业服务合同，因此，从2007年10月18日起至开庭之日，至善公司一直持续为汇一?紫晶城小区提供物业服务。4、吴美华和李海波于2008年1月24日入住汇一?紫晶城小区，自2009年5月1日起至2019年6月30日止未向至善公司交纳物业管理费。双方当事人争议的焦点为以下几个方面：1、关于房屋外墙渗水，给吴美华造成损失是否应该给予赔偿的问题。至善公司认为，该问题属于房屋自身质量问题，是基于吴美华与开发商之间的房屋买卖合同关系，而支付物业管理费系至善公司与吴美华之间的物业服务合同关系，两者非同一法律关系，吴美华可依法向开发商主张权利。李海波认为，至善公司已对房屋进行维修，但维修过程中操作不当，给吴美华造成损失，且维修不彻底，导致外墙渗水情况依然存在，至善公司应该承担继续维修的义务。一审法院认为，吴美华房屋外墙渗水属于房屋本身质量问题，与本案非同一法律关系，吴美华或者李海波可以通过其他途径进行维权。2、关于至善公司物业服务是否存在瑕疵问题。至善公司认为，如果吴美华发现至善公司提供的服务与物业服务合同约定不符或存在瑕疵，可以要求至善公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能以此拒交物业管理费。李海波认为，至善公司对吴美华的房屋未及时履行维修义务，且在维修过程中造成吴美华房屋飘窗大理石边条损坏，同时，对汇一?紫晶城小区的物业管理不到位，存在瑕疵。一审法院认为，根据李海波提交的证据，结合本案具体情况，至善公司对汇一?紫晶城小区的物业管理工作存在一定瑕疵。3、关于至善公司诉讼请求中2009年5月1日起至2016年6月30日止的物业管理费是否已过诉讼时效的问题。至善公司认为，根据《汇一?紫晶城前期物业管理服务合同》约定，合同有效期限至汇一?紫晶城小区成立业主委员会止，截至开庭之日，该合同仍在有效期内。李海波认为，至善公司主张的2009年5月1日起至2016年6月30日的物业管理费债权已过诉讼时效。一审法院认为，因至善公司作为汇一?紫晶城小区的物业服务公司，自2007年10月18日起开始提供物业服务，且截至开庭之日，至善公司与汇一公司签订的《汇一?紫晶城前期物业管理服务合同》仍在持续履行中，合同履行期限尚未届满，不适用诉讼时效的规定。一审法院认为，一、吴美华经一审法院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃相应的诉讼权利，不影响一审法院根据查明的事实依法做出裁判。二、汇一公司与至善公司签订的《汇一?紫晶城前期物业管理服务合同》系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律规定，合法有效，合同的效力及于汇一?紫晶城小区全体业主，该合同履行期限至该小区成立业主委员会止。至善公司自2007年10月18日开始入驻该小区，一直持续为该小区提供物业管理服务，且截至开庭之日，该小区仍未成立业主委员会，合同也仍在履行中。吴美华作为汇一?紫晶城小区的业主，虽未单独与至善公司签订物业管理服务合同，但《汇一?紫晶城前期物业管理服务合同》仍然对吴美华具有约束力，双方之间已形成事实上的物业服务合同关系。而吴美华尚欠至善公司从2009年5月1日起至2019年6月30日止的物业管理费15938.08元（130.64㎡×1.0元/月?㎡×122月=15938.08元），其事实清楚，证据充分，吴美华理应及时交纳。但鉴于至善公司的物业管理服务存在一定瑕疵对吴美华的正常生活产生了一定影响，一审法院结合本案具体情况，酌情确定吴美华按照约定标准的80%向至善公司支付其拖欠的物业管理费12750.46元（15938.08元×80%）。吴美华作为该房屋的所有权人，负有交纳物业管理费的义务，虽然目前该房屋的实际居住人为李海波，该物业管理费具体谁交纳由吴美华和李海波内部自行协商处理，但应由房屋所有权人即吴美华交纳为宜。三、关于违约金的问题，吴美华拒交物业管理费的行为虽不妥当，但该行为属于以拒交物业管理费的方式表达诉求，并非恶意拖欠，且至善公司的物业管理服务存在一定瑕疵，因此，对于至善公司要求吴美华承担违约金的诉讼请求，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、限吴美华在本判决生效后10日内支付长沙至善物业管理有限责任公司物业管理费12750.46元；二、驳回长沙至善物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，即应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费119元，由吴美华负担89元，长沙至善物业管理有限责任公司负担30元。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：汇一公司与至善公司签订的《汇一?紫晶城前期物业管理服务合同》系双方的真实意思表示，并无法定无效情形，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同……对业主具有约束力”之规定，上述合同对吴美华具有约束力。在至善公司未提供符合合同约定的物业服务情况下，吴美华亦依法享有要求减免物业服务费的抗辩权。本案中，至善公司在公共区域的卫生清洁、公用设施维护等方面均存在服务瑕疵，且对吴美华反映的房屋外墙漏水问题未及时联系开发商进行维修或启动维修基金使用程序，存在过错，故一审法院综合本案的实际情况酌情认定吴美华按照约定标准的80%向至善公司支付物业管理费并免除其逾期支付违约金，较为合理，本院予以维持。综上所述，上诉人至善公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费238元，由上诉人长沙至善物业管理有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 金新贵审判员 易伟玲二〇二〇年四月二十日书记员 林 巧