浙江省仙居县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1024民初589号 原告：台州市创美物业管理有限公司，住所地仙居县南峰街道浮石园村。 法定代表人：蒋军，董事长。 委托代理人：蒋朝海，公司员工。 委托代理人：滕小福弟，公司员工。 被告：冯银辉，男，汉族，住临海市。 委托代理人：冯坚，浙江神仙居律师事务所律师。 原告台州市创美物业管理有限公司（以下简称创美物业）与被告冯银辉为物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月12日公开开庭进行了审理。原告创美物业委托代理人蒋朝海、滕小福弟以及被告委托代理人冯坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告创美物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告缴纳物业服务费等各项费用10593元；2、判令被告支付2017年10月24日至2019年7月31日的违约金4237元（从逾期缴纳之日起按照月利率2%计算）；3、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：被告系仙居县南峰街道和谐家园小区A28幢房屋所有权人，该房屋建筑面积339.54平方米。2014年8月1日，原告与被告所在小区的开发商仙居县竺梅房地产开发有限公司（以下简称竺梅房地产）签订《前期物业服务合同》一份，合同约定：服务时间为2014年8月1日至2018年12月31日；物业管理费为每月每平方米1.2元，合同约定按季缴纳，事实是每年缴纳一次，如逾期交纳物业管理服务费的从逾期之日起按每天千分之三交纳滞纳金。合同签订后，原告开始对仙居县和谐家园小区实施物业管理工作，并依法履行了合同义务。被告却拖欠2016年10月24日至2018年12月31日的物业管理费共计10593元。经多次催讨未果。审理中，原告自愿将违约金调整为1426元（2017年10月24日至2018年12月31日以4889元为基数，2019年1月1日至2019年7月31日以10593元为基数，均按月利率1%计算）。 被告冯银辉辩称：一、案涉《前期物业合同》为无效合同。本案中原告与建设单位非法签订前期物业服务合同，未提交《物业管理条例》第二十四条第二款规定的招投标文件或者人民政府房地产行政主管部门的批准文件。二、案涉《前期物业合同》涉嫌弄虚作假，为虚假合同。1、案涉《前期物业合同》签订日期为2014年8月1日。而原告的前身仙居县绿诚物业管理有限公司成立的日期为2015年4月16日，远远迟于合同的签订日期。所以，案涉《前期物业合同》的真实性、合法性、关联性都应当予以质疑。2、按合同的签署时间上推算，在2014年8月1日期间，浙江竺梅进出口集团有限公司系合同双方的实际控股股东。该合同实际是同一股东通过子公司的形式互签的一份合同，所以存在连乙方公司尚未成立，就己经签订相关合同现象。三、原告提交的证据无法证明其提供了物业服务。1、签订了合同并不能证明履行了合同。2、欠费明细账单的收费标准，并未经过物价部门的批准核实。仅仅为原告自己内部的一份文件，对外并无任何作用。3、催缴通知函上缴费的截止日期为2018年12月30日，而发出通知的日期为同日，被告实际上并未收到相关缴纳物业费的通知。4、原告未能证明何时开始提供物业服务。被告在接到相关诉讼材料之前，并不知道有这么一家物业公司的存在。原告及开发商显然剥夺了小区业主的知情权。四、小区管理混乱，不存在实际上的物业管理行为。门岗无人值班，外来车辆、人员无询问登记，小区多位业主都曾发生被盗窃，有现金、手机、电脑、保险箱等有价值的物品被盗，造成严重的财产损失，人身安全得不到保障；管理混乱导致外来车辆无序进出频繁，业主停在小区内的车辆曾多次被刮擦被碰撞，却又因监控的问题无法查证；因小区无物业管理，导致被告房屋院子被他人占用作为水泥搅拌场使用，房间水管被他人使用，小区绿化养护不整洁。五、原告存在乱收费问题。被答辩人在2016年至2018年期间曾经以每月每平方米0.7元的标准，向部分业主收费。现却以每月每平方米1.2元的标准通过诉讼向被告收取物业费。综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求。 本院审理查明，被告系仙居县南峰街道和谐家园小区A28幢房屋所有权人，该房屋建筑面积339.54平方米，房屋性质属排屋。2014年8月1日，原告（当时尚未取得工商营业执照）与仙居竺梅房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》一份，合同约定：选聘原告对和谐家园实施物业管理服务事宜，服务时间自2014年8月1日起至2018年12月31日止；物业费由业主按其所有物业的建筑面积缴纳，低层住宅（排层）物业费为1.2元／平方米/月；物业服务费用按季缴纳，业主或使用人应在每季的首日缴纳；未能按时足额缴纳物业服务费的应按未缴纳部分的3‰（每天）的标准支付违约金等条款。合同签订后，原告开始为小区提供物业服务。被告尚未支付2016年10月24日至2018年12月31日间的物业费合计10593元（339.54×1.2×26）。本案经调解未果。 另查明，原告前身为仙居县绿诚物业管理有限公司，成立于2015年4月16日。2016年4月29日，原告名称变更为台州市创美物业管理有限公司。仙居县南峰街道和谐家园小区至今尚未成立业主委员会。 上述事实，有《前期物业服务合同》、仙居县小区物业管理中心提供的《前期物业服务合同》备案件、《仙居县城市管理局证明》、《物业管理费催缴通知函》、《欠费明细账单》、《仙居县竺梅房地产开发有限公司证明》、《公司登记基本情况》、《收款收据》及当事人陈述等证据予以证实。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。和谐家园小区并未成立业主大会并选举产生业主委员会或其他业主自治组织，按照《物业管理条例》的相关规定，建设单位与其选聘的物业服务企业签订的前期物业服务合同对全体业主具有约束力。被告抗辩称签订合同时原告未成立、原告与竺梅房地产有共同控股股东存在恶意串通、合同违反了批准程序、合同备案等方面的强制性规定、合同定价不符合物价部门标准，合同应认定为无效，对此，本院认为，原告与竺梅房地产事实上系不同公司，虽然原告在签订合同时尚未取得工商营业执照，但本案诉讼的物业费收费期间原告已取得工商营业执照，原告也事实提供了物业服务，合同亦已在行政主管部门备案，且被告认为合同违反的相关规定系管理性强制性规定，故涉案合同应认定为合法有效。对被告提出的原告对部分业主按照0.7元标准收取费用，存在乱收费行为的意见，本院认为原告对部分业主收费时进行打折是其对自身权利的处分，于法不悖。关于被告提出的原告并未向其有效送达催缴函及催讨物业费的主张，根据原告提供的照片，本院对原告已催讨物业服务费的事实予以确认。对确系物业服务企业工作存在瑕疵或管理不善造成物业环境恶化的，业主可以与其进行协商解决，亦可要求有关行政部门对此予以处理，或可通过法律规定的形式主张相应权利，而不能以此拒绝缴纳物业服务费。业主正常缴纳物业费是物业服务企业能够正常提供物业服务的基本保证，故对原告要求被告冯银辉支付2016年10月24日至2018年12月31日的物业服务费10593元及违约金1426元（2017年10月24日至2018年12月31日以4889元为基数，2019年1月1日至2019年7月31日以10593元为基数，均按月利率1%计算）的诉讼请求，本院依法予以支持。综上，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 被告冯银辉于本判决生效之日起十日内支付给原告台州市创美物业管理有限公司物业服务费10593元及违约金1426元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100元，减半收取50元，由被告冯银辉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 员 陈燕霞 二〇二〇年四月二十四日 代书记员 蒋宇婷 浙江省仙居县人民法院 上诉案件交纳诉讼费用通知书 ?????????????????????????????? ?（2020）浙1024民初589号 台州市创美物业管理有限公司、冯银辉： 原告台州市创美物业管理有限公司（以下简称创美物业）与被告冯银辉为物业服务合同纠纷一案，若你(你单位)对本判决（裁定）不服，提起上诉的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交诉讼费用100元，并在提交上诉状时一并预交，上诉期满七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。 台州市中级人民法院专户名称：台州市财政局 开户银行：台州市农行 账号：19900001040000225089001。 特此通知。 ?????????????????????????2020年4月24日