山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终1093号上诉人（原审被告）：中国人民解放军北部战区疾病预防控制中心，住所地济南市。负责人：徐爽，主任。委托诉讼代理人：杜绍申，山东盈德律师事务所律师。委托诉讼代理人：马风记，山东盈德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：济南三诚商贸有限公司，住所地济南市。法定代表人：周本伟，总经理。委托诉讼代理人：岳峰，山东天宇人律师事务所律师。委托诉讼代理人：路强，山东天宇人律师事务所律师。原审被告：中国人民解放军联勤保障部队第四储备资产管理局，住所地济南市。负责人：郭传菊，主任。委托诉讼代理人：司纪涛，山东秉乾律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛春雨，山东秉乾律师事务所实习律师。上诉人中国人民解放军北部战区疾病预防控制中心（以下简称北部战区疾控中心）因与被上诉人济南三诚商贸有限公司（以下简称三诚公司）、原审被告中国人民解放军联勤保障部队第四储备资产管理局（以下简称解放军第四资产管理局）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2019）鲁0102民初9525号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。北部战区疾控中心上诉请求：一、依法撤销一审民事判决第二项，改判驳回三诚公司诉讼请求；二、依法判令由三诚公司承担一审、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定北部战区疾控中心为本案的适格主体不当。北部战区疾控中心一方严格执行中央军委的命令，停止与三诚公司的协议。通过北部战区疾控中心及三诚公司所举济南市中级人民法院2018鲁01民初116号民事调解书，可以印证在北部战区疾控中心没有参加的情形下，已经解除。北部战区疾控中心已经不是《军队房地产租赁合同》的主体。二、一审认定事实与判决结果截然矛盾。一审法院一方面认定《军队房地产租赁合同》第四项关于因不可抗力原因及国家和军队政策法规重大调整等原因造成合同无法履行的双方均不承担责任；另一方面又依据“《关于联合改造开发沿街房的协议》因国家和军队政策法规重大调整等原因造成合同无法履行，双方均无过错均不承担损失赔偿责任，双方均不承担责任”进行了认定。以上两个证据及认定均不构成北部战区疾控中心承担责任的条件。但是，没有任何的事实和法律依据，一审单方面考虑三诚公司的利益，却出现了判令北部战区疾控中心承担1018724元的建设费用的结果，显然一审法院判决结果与自己的认定事实相冲突。三、一审法院违反了不告不理原则，在三诚公司没有变更诉讼请求的前提下，超出了三诚公司的诉讼请求范围。在本案中，三诚公司并没有提出恢复原状返还补偿的诉讼请求，《联合开发协议》和《军队房地产租赁合同》也没有对此恢复原状返还补偿的相关约定；三诚公司在诉状中的诉讼请求为“赔偿经济损失29307040元”。诉讼中三诚公司没有变更诉讼请求，而一审法院不顾三诚公司的经济利益期待，仍然判决北部战区疾控中心变相承担建设费用，属于超出三诚公司的诉讼请求范围。况且，一审法院已查明：涉案房产在2005年2月4日，由济南市历下区人民法院作出(2004)历民初字第2947号民事判决，确认涉案房产工程造价1937409.36元。北部战区疾控中心参照2004年补充协议，2004年至2014年租金收入为600万元；参照北部战区疾控中心当期的两份和赁合同，2014年至2018年租金约为400万元，三诚公司在无偿使用该房产12年期间，租金收入约1000万元，减去建设成本支出200万元，还有800万元的收入。三诚公司实际没有经济损失，不应再给予赔偿。一审法院依职权变更恢复原状返还补偿的主张诉讼请求，主动做出的不利于北部战区疾控中心的处理意见所依据的法律规定是错误的，是不合法的，二审法院应该予以纠正。四、一审法院适用法律错误，判决不当，违反了公平公正原则。一审判决中依据租赁合同约定，做出了不予支持赔偿三诚公司的事实认定，据此一审法院应当依法驳回三诚公司的诉讼请求，而不应适用《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，硬性对三诚公司作出合理补偿，否则就违反了公平公正原则，《军队房地产租赁合同》是合同双方意思自治，双方自愿的情况下签订的，合同双方约定的第九条第四款所列的义务是双方均不承担责任，并没有约定关于经济补偿的问题，本案应适用民法总则第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。一审法院不当适用《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定主动给予经济补偿，超出了《联合开发协议》和《军队房地产租赁合同》有关双方权利义务的约定，因此一审法院适用法律错误。三诚公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，证据充分，程序合法，请求驳回北部战区疾控中心的上诉，维持原判。解放军第四资产管理局述称，对一审判决没有意见，请求维持原审判决。三诚公司向一审法院起诉请求：1.判令解除2003年8月12日签订的《关于联合改造开发沿街房的协议》；2.判令北部战区疾控中心、解放军第四资产管理局向三诚公司赔偿经济损失29307040元；3.北部战区疾控中心、解放军第四资产管理局承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2003年8月12日，济南军区联勤部军事医学研究院（甲方）与三诚公司（乙方）签订《关于联合改造开发沿街房的协议》，主要内容为：经甲乙双方多次友好协商，就联合改造开发文化东路36号甲方大门西侧沿街房一事达成如下协议：一、双方同意联合改造开发甲方大门西侧沿街房，现有一层沿街房由甲方负责搬迁，搬迁完毕后由乙方负责在规定的期限内按照设计方案将新二层楼房建好。二、所改造的沿街房由乙方出资兴建，具体面积以有关部门批准数为准，建成后的沿街房，乙方拥有50%的使用权，使用权年限为30年。六、所改造沿街房应保证地方、军队手续完备。如遇国家搬迁，其拆迁补偿，土地补偿部分归甲方，其他部分首先补偿乙方的建设成本及相关费用，剩余部分甲乙双方各得50%。七、所改造沿街房，甲方所拥有使用权的部分如对外出租，应首先考虑以优惠的价格租给乙方，以便保证其房屋租赁的完整性。2016年5月10日，中国人民解放军济南军区联勤部疾病预防控制中心（甲方）与三诚公司（乙方）签订《军队房地产租赁合同》（以下简称租赁合同），主要内容为：第一条，甲方将位于济南市历下区文化东路36号西沿街楼，房屋建筑面积1400平方米，出租给乙方使用。乙方对甲方所要出租的房地产做了充分了解，愿意承租该房产。第三条，租赁期限自2016年5月20日起至2034年5月20日止。第四条，租金总额零元。第九条，合同的解除：（一）甲方因军事需要提前解除合同的，必须经军队房地产管理部门核实并出具书面意见，乙方应当自接到甲方书面通知之日起一个月内无条件地将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间收租金，无息退还房地产租赁保证金，其他互不补偿；（二）甲方因非军事需要提前解除合同的，应当提前三个月书面通知乙方，乙方应当及时将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方。甲方按乙方实际使用时间计收租金，并补偿两个月租金给乙方作为搬迁费用，并退还房地产租赁保证金及其银行同期存款利息，或者在附加条款中约定；（三）乙方需要提前解除合同的，应当提前三个月书面通知甲方，将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产完好地无条件交还甲方。乙方补偿甲方两个月的租金，甲方不退还乙方房地产租赁保证金；（四）因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任；（五）租赁期满，合同解除。2016年8月25日，济南军区联勤部疾病预防控制中心（移交单位）、中国人民解放军济南军区房地产管理局济南办事处（接收单位）、中国人民解放军济南军区房地产管理局（监交单位）三方签订《租赁项目交接协议书》，主要内容为：根据房管局[2016]66号《关于交接违规租赁整改项目事》通知……，就有关事宜达成一致意见：一、疾控中心拟移交的5个租赁项目均位于济南市历下区文化东路36号，疾控中心营区周边沿街，房屋总租赁面积774平方米，租金从2016年9月1日开始由济南军区房地产管理局济南办事处收取，不返还原单位。二、房地产产权管理仍属疾控中心，不涉及房地产产权、人员管理及债权债务的移交。三、疾控中心与三诚公司合作开发西沿街项目，按协议约定由开发商拥有50%使用权的房屋面积1400平方米，使用权年限30年，2033年5月20日到期，无租金。该项目暂时按照现状交接，待向上级部门请示后再按有关政策做好调整。四、租赁项目移交后，济南军区房地产管理局济南办事处负责对6个租赁项目的安全及租赁管理。水、电由疾控中心按照市场价负责保障管理。五、济南军区房地产管理局济南办事处与乙方承租户签订甲方变更协议。六、如遇双方交接不清楚事宜，由疾控中心予以说明，加盖公章确认。2018年1月17日，济南军区房地产管理局济南办事处向济南市中级人民法院提出诉讼请求：1.解除2016年5月10日签订的《军队房地产租赁合同》；2.三诚公司立即腾退和返还房屋。经济南市中级人民法院主持调解，双方达成以下调解协议：一、解除原告中国人民解放军济南军区房地产管理局济南办事处与被告济南三诚商贸有限公司2016年5月10日签订的《军队房地产租赁合同》（即中国人民解放军济南军区联勤部疾病预防控制中心与济南三诚商贸有限公司签订的《军队房地产租赁合同》）；二、被告济南三诚商贸有限公司于2018年3月18日前将涉案房屋腾空并返还给原告中国人民解放军济南军区房地产管理局济南办事处；三、关于2003年8月中国人民解放军济南军区联勤部军事医学研究所与济南三诚商贸有限公司签订的《关于联合改造开发沿街房的协议》及相关赔偿问题，依法另行解决。2018年3月12日，济南市中级法院依法确认并作出（2018）鲁01民初116号民事调解书。2018年5月30日，济南市中级人民法院作出（2018）鲁01执359号《结案通知书》，载明（2018）鲁01民初116号民事调解书第二项确定的被执行人济南三诚商贸有限公司于2018年3月18日前将涉案房屋腾空并返还给申请执行人中国人民解放军济南军区房地产管理局济南办事处的执行内容已履行完毕执行完毕。另查明，2004年，因军队内部机构改革，原济南军区联勤部军事医学研究所与其他部门合并整编为济南军区联勤部疾病预防控制中心。济南军区联勤部疾病预防控制中心与其他部门再次合并，整编为中国人民解放军北部战区疾病预防控制中心。中国人民解放军济南军区房地产管理局济南办事处现隶属于解放军第四资产管理局，相应权利义务由其继受。另查明，涉案房产由长清第二建筑工程有限责任公司宏昌分公司施工，该公司于2004年向济南市历下区人民法院提起诉讼，诉请山东大金版本贸易有限公司支付工程价款，法院在该案中依法委托济南泉城有限责任会计事务所对涉案工程造价进行司法鉴定。2005年2月4日，济南市历下区人民法院作出（2004）历民初字第2947号生效民事判决，确认涉案房产工程造价为1937409.36元。一审法院认为，原济南军区联勤部军事医学研究所与三诚公司签订的《关于联合改造开发沿街房的协议》，虽然名为联合改造开发，但实质不是合作开发房地产合同，而是房屋租赁合同。原济南军区联勤部军事医学研究所缔约目的是寻求融资以完成房屋建设，并通过租赁房屋获取租金收益；三诚公司缔约目的落实在租赁使用所建房屋。因此，《关于联合改造开发沿街房的协议》应当定性为房屋租赁合同。双方于2016年5月10日签订的《军队房地产租赁合同》，进一步明确了双方房屋租赁合同的法律关系，确定了双方作为出租人和承租人的权利义务。在此基础上，本案争议焦点是：一、《关于联合改造开发沿街房的协议》应否解除；二、如应解除，则解除合同的法律后果。一、《关于联合改造开发沿街房的协议》应否解除根据军队停偿相关文件要求和当事人意思表示，《关于联合改造开发沿街房的协议》应予解除。济南市中级人民法院于2018年3月12日作出（2018）鲁01民初116号民事调解书，确认解除《军队房地产租赁合同》，鉴于两合同具有先后承继关系，一审法院确认《关于联合改造开发沿街房的协议》于2018年3月12日解除。二、解除合同的法律后果《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《关于联合改造开发沿街房的协议》未约定解除合同责任承担问题，本案应当参考《军队房地产租赁合同》第九条关于合同解除的内容，该条第四项约定因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，双方均不承担责任。据此，《关于联合改造开发沿街房的协议》因国家和军队政策法规重大调整造成无法履行，双方均无过错，均不承担损失赔偿责任，故对三诚公司关于赔偿2018年至2034年预期租金损失的主张，一审法院不予支持。但鉴于三诚公司已投入资金完成涉案房产建设并交付军队使用，而房产无法适用合同解除后恢复原状的返还原则，故对三诚公司的建设费用应当按照未履行天数（2018年5月29日至2034年5月20日）予以合理补偿，金额为1018724元（1937409.36元×5835天/11097天）。三诚公司主张北部战区疾控中心和解放军第四资产管理局承担连带责任。对此，一审法院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条规定，连带责任，由法律规定或当事人约定。《关于联合改造开发沿街房的协议》、《军队房地产租赁合同》的合同主体均为三诚公司与北部战区疾控中心，解放军第四资产管理局不是合同当事人，北部战区疾控中心作为合同相对方，应当对三诚公司的建设费用予以合理补偿。《租赁项目交接协议书》涉及军队内部相关部门及职能事项，不是平等民事主体之间的民事合同，本案当事人并没有签订有关合同权利义务概况转让或债务加入的协议，合同主体未发生变化，故三诚公司主张解放军第四资产管理局承担连带责任（共同责任），缺乏合同及法律依据，一审法院不予支持。综上所述，北部战区疾控中心依法应当对三诚公司相关建设费用予以合理补偿，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，一审法院判决：一、确认2003年8月12日签订的《关于联合改造开发沿街房的协议》于2018年3月12日解除；二、中国人民解放军北部战区疾病预防控制中心于判决生效之日起三十日内向济南三诚商贸有限公司返还费用1018724元；三、驳回济南三诚商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费188340元，由济南三诚商贸有限公司负担181793元，中国人民解放军北部战区疾病预防控制中心负担6547元。二审中，双方当事人均未提交新证据。经审理，本院认定，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，已经生效的本院（2019）鲁01民终6269号民事裁定已经认定原济南军区联勤部军事医学研究所与三诚公司签订的《关于联合改造开发沿街房的协议》虽然名为联合改造开发，但实质上不是合作开发房地产合同，而是房屋租赁合同。与一般意义上的房屋租赁合同不同，由于《关于联合改造开发沿街房的协议》签订时房屋尚未建成，且承租人对租赁房屋的对价系承担房屋的建设，该合同具有特殊性，是一种具有特殊履行特征的房屋租赁合同。原济南军区联勤部疾病预防控制中心与三诚公司于2016年5月10日又签订《军队房地产租赁合同》，进一步明确了双方房屋租赁合同的法律关系，并进一步确定了双方分别作为出租人和承租人的权利义务。根据上述两份合同，租赁期限应为30年，自2004年5月20日至2034年5月20日，租金为涉案房产建设费用1937409.36元。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年；超过二十年的部分无效。本案中，双方之间的房屋租赁合同超出20年的部分无效，相应的租金应当返还三诚公司。因国家和军队政策法规重大调整，双方之间有效的20年的房屋租赁合同已经本院调解解除，尚未履行部分房屋租金亦应返还三诚公司。虽然两者返还的理由不同，但一审认定共计返还（2018年5月29日至2034年5月20日）费用1018724元（1937409.36元×5835天/11097天），结果正确，本院予以确认。三诚公司在本案中的诉讼请求“赔偿经济损失29307040元”是指合同未能履行的可得利益损失，一审法院根据查明的事实，从减轻当事人诉累角度出发，直接判决返还合同未履行部分的费用1018724元符合公平原则，本院予以确认。2016年5月10日《军队房地产租赁合同》约定：因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，双方均不承担责任。该处的双方均不承担责任应当为不承担赔偿损失的责任，但是不能履行部分的租金及合同无效部分的租金仍应返还。《租赁项目交接协议书》涉及军队内部相关部门及职能事项，不是平等民事主体之间的民事合同。同时军队内部部门的职能划分不能影响对外民事义务的承担，一审法院判决北部战区疾控中心承担本案民事责任，三诚公司并未提出上诉，本院予以确认。关于军队内部部门之间的责任承担问题，应由军队内部自行协调解决。综上所述，北部战区疾控中心的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13970元，由上诉人中国人民解放军北部战区疾病预防控制中心负担。本判决为终审判决。审判长 韩 梅审判员 许海涛审判员 曹 强二〇二〇年四月十四日书记员 孙 雪