浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0212民初12422号 原告：李章，男，1983年8月24日出生汉族，住宁波市海曙区。 委托代理人：翁博甫，浙江合创律师事务所律师。 委托代理人：钱开来，浙江合创律师事务所实习律师。 被告：李冬梅，女，1981年12月10日出生汉族，住宁波市鄞州区。 委托代理人：徐达，浙江卫宛律师事务所律师。 委托代理人：王凯磊，浙江卫宛律师事务所律师。 原告李章与被告李冬梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员郑燕独任审理。后因案情疑难复杂，本案转入普通程序，组成合议庭审理。本案于2019年10月28日公开开庭进行了审理，原告李章及其委托代理人翁博甫、钱开来，被告李冬梅及其委托代理人徐达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李章起诉称：2019年1月27日原、被告签订存量房屋买卖中介合同，原告向被告购买位于东钱湖香颂湾花园39幢122号的房产。双方约定：房屋成交总价743万元，原告应于合同签订日支付被告定金12万元，被告于2019年7月30日前将房产的抵押注销，原告最迟在2019年7月30日支付被告首付款331万元，款清当日被告将房产过户给原告，尾款400万由原告将房产办理抵押贷款后支付给被告。2019年7月初，被告提出变更贷款方式。7月20日，中介宁波海曙住家房产经纪有限公司组织原、被告在星巴克宁波印象城店协商变更贷款方式，原告同意将贷款方式变更为按揭贷款。因贷款方式变化，付款金额、付款时间等也要相应调整变更，双方同意另行签订补充协议。但协商之后，原告与中介多次联系被告签订补充协议，被告均推诿。2019年9月10日，被告将房屋出售并过户给案外人，构成违约。故请求判令：一、被告双倍返还定金240000元；二、被告补偿原告因被告违约而付出的房产中介费13000元；三、被告支付律师费8000元。 被告李冬梅答辩称：被告不存在违约，无需双倍返还定金及赔偿损失。一、《存量房屋买卖中介合同》第三条约定的付款期限是2019年8月30日前付清全部房款，未约定房屋过户时间，但格式条款中的“乙方不动产权证办出付清余房款”内容被划去，因此是2019年8月30日前原告付清全部房款后被告才要交付房屋或过户，这也与合同第七条约定的“款清交房”相印证。二、现在是原告无力在约定期限内支付房款而构成违约，其无权要求被告承担违约责任。三、在已经主张双倍返还定金的情况下，原告再要求赔偿中介费与律师费也无法律依据。 经审理，本院认定本案事实如下： 2019年1月27日，原告李章（乙方）与被告李冬梅（甲方）、宁波海曙住家房产经纪有限公司（丙方）签订《存量房屋买卖中介合同》，约定李冬梅将其香颂湾花园39幢122号、建筑面积414.39平方米的房屋以743万元的价格卖给李章。对房屋价款的支付方式，三方约定为“乙方2019年1月27日支付定金12万元给甲方。乙方2019年7月30日之前支付331万元房款给甲方（受理日）。备注：余款肆佰万2019年8月30日前付于甲方”。合同第六条约定“乙方延期付清房款，每日支付给甲方延期付款违约金每天500元，超过15天按本合同第15条规定处理”。合同第十五条约定乙方违约的则甲方不退还定金给乙方。李冬梅的该房屋设有抵押债权，李章与中介对此知晓。合同签订当日，李章支付李冬梅定金12万元。合同签订当日晚上，李冬梅通过微信对李章说：“我突然想起一个问题，你想用现买的房子抵押贷款的方式估计有问题，现在的房子都是两年内限售的，是不能做抵押的，要满两年的才能做抵押的，你要提前去考虑资金的问题哦”，李章回复李冬梅“没事，我们过户的时候就满2年了。我们是7月过户。然后办不了抵押就办正常的按揭，差额我再去想办法。明天我去找银行咨询下，不行就按揭，按揭差价我不给你”。次日即1月28日，原告支付中介费13000元。 2019年5月15日，李冬梅通过微信问李章打算什么时候去办过户，最好在6月底孩子放假前。李章语音回复最近在忙外地项目，可能要七、八月，要不开学之后。李冬梅回复“好的，主要是我这边房子也看好付了定金了，说了7月30号以前过户，我跟你这边也是定的7月30号前吧？放暑假我又想带孩子先回去呆一段时间，所以想着你这边能早吗早点办了，我要跟你这边办好了，才能去过户我新订的房子，我想能办嘛最好两边都在放假前都办好了”，李章语音回复，称他资金安排是那个时候到位，如果过户晚点问题不大的话，李冬梅那边要付首付的话他可以提前给一部分钱。李冬梅未提出异议，表示会尽力跟房东谈看能否晚点，不行的话就需要李章凑点先去办首付。 2019年7月，李章与李冬梅就银行贷款的问题进行过沟通，包括询问李章名下房产、名下贷款、离婚时间、可批贷款额度、李冬梅帮李章联系可能贷款的银行等。7月20日，李章与李冬梅及中介方碰面协商房款支付问题。李章称该次会面双方一致同意房款支付方式由抵押贷款变为按揭贷款，李冬梅称双方只是进行了协商但未达成最终方案。7月26日，房产中介联系原、被告签补充协议，李冬梅表示人不在，去旅游了。房产中介问李冬梅“房东什么时候回来，主要是要签一个补充协议书，你回宁波了通知我一下”，李冬梅回复“哦，好的”。8月1日，李冬梅结清案涉房屋的抵押贷款。8月15日，李冬梅通知李章与房产中介解除合同，称“由于你们迟迟不付款，已经导致了我们严重的损失，在你已经根本性违约的情况下，我们只有决定解除合同了”。 2019年9月10日，李冬梅与案外人签订《存量房屋买卖合同》，将案涉的香颂湾花园39幢122号的房屋以720万元卖给案外人。 以上事实，有原告提供的《存量房屋买卖中介合同》、中介费收条、定金收据、微信聊天记录，被告提供的微信聊天记录、《存量房屋买卖合同》，以及双方的陈述予以证明。 本院认为：原、被告签订的《存量房屋买卖中介合同》合法有效。在房屋买卖合同中，购房款如何支付属于买卖双方都很关注的重点条款，在已知卖方的房屋有抵押贷款、有专业中介公司参与合同签订的情况下，原、被告对购房款的支付方式仍仅约定为三个日期前各支付若干房款，未约定支付某期房款须以被告注销抵押为前提或约定原告以何种方式取得购房款，故合同中的约定应视为双方签订合同时的真实及完整意思表示。虽然微信记录显示李冬梅知晓李章有用案涉房屋做抵押获得的贷款来支付购房款的方案，但一则由于该方案未约定在合同中，因此李章如何筹集到购房款并不是合同的组成部分，本院在审查时只需要关注李章是否在2019年7月30日前支付房款331万元，而无需关注李章是用按揭贷款还是经营性抵押贷款或其他方式筹得购房款。二则根据双方提供的微信记录，李冬梅对抵押贷款的方式提出疑虑，李章就表示如果办不了抵押就办正常的按揭；李章表示过户可以再晚点，李冬梅就表示尽量跟房东谈能否晚点；2019年7月20日双方碰面协商后，中介通知双方签订补充协议但实际未签成，因此并无证据证明李章与李冬梅之间就李章购房款的款项来源问题或付款期限问题达成了新的一致约定，故对支付房款的问题仍应以合同约定为准。合同约定李章应在2019年7月30日之前支付李冬梅331万元房款，现李章至2019年8月15日仍未付款，逾期超过15天，则李章违约，李冬梅有权不退还定金。原告李章要求被告李冬梅退还定金及赔偿损失，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十五条之规定，判决如下： 驳回原告李章的诉讼请求。 案件受理费5215元，由原告李章负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长 郑 燕 人民陪审员 王 芳 人民陪审员 翁志道 二〇二〇年四月二十日 代书 记员 翁夏慧