江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终974号上诉人（原审被告、反诉原告）：戴友琴，女，1977年4月5日生，汉族，住南京市六合区。委托诉讼代理人：徐峥嵘，南京市六合区新事业法律服务所法律工作人员。被上诉人（原审原告、反诉被告）：南京市六合区经济适用住房发展中心，住所地南京市六合区雄州街道兰荷苑5幢。法定代表人：陈传俊，该公司总经理。委托诉讼代理人：李想，江苏马健律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉被告）：南京太湖世家物业管理有限公司，住所地南京市六合区雄州街道龙津路。法定代表人：厉文知，该公司执行董事。委托诉讼代理人：厉沛，江苏衡圣律师事务所律师。上诉人戴友琴因与被上诉人南京市六合区经济适用住房发展中心（以下简称六合经适房中心）、被上诉人南京太湖世家物业管理有限公司（以下简称太湖世家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市六合区人民法院（2019）苏0116民初4044号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。戴友琴上诉请求：请求撤销一审法院判决第二项，依法改判支持上诉人一审中的反诉请求。事实和理由如下：一、事实认定错误。一审法院未能查明事实，一审法院对上诉人与两被上诉人之间的纠纷，事实查明方向错误。案件实际审理过程中，并未就主客观过错进行实体查明，也未就实际如何拿错钥匙而装修错房屋而展开实际过错侵权审查。本案是经适房中心应当交付拆迁户主安置房，其委托物业公司交付房屋，由于物业公司的疏忽和管理不力，造成房屋交付错误致户主装修损失，两被上诉人应对上诉人造成的损失应当承担连带责任。二、法律适用错误。就此案中所涉房屋系拆迁安置房并非买卖合同纠纷，法律关系应是物业管理纠纷而不是房屋买卖合同，本案事实所及系错拿钥匙的原因及装修后的损失，应就照按过错比例承担损失。六合经适房中心辩称：一审判决事实认定清楚，法律适用准确，并无任何不当，恳请二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。太湖世家公司辩称：原审判决认定事实清楚、并无不当，请求驳回上诉，维持原判。根据民事诉讼法的规定，反诉是在已经开始的民事诉讼中，被告以本诉原告为被告，为抵销、吞并、排斥原告的诉讼请求为目的所提出来的，与本诉有牵连的诉讼。所以上诉人只能以本诉原告为被告提起反诉，不能以本诉中其他被告作为反诉被告。上诉人应该反诉本案的被上诉人六合经适房中心要求赔偿，如果被上诉人六合经适房中心赔偿后，再向被上诉人太湖世家公司进行诉讼追偿。六合经适房中心向一审法院起诉请求：一、判令戴友琴、太湖世家公司返还戴友琴位于南京市六合区产，并恢复原状；二、本案诉讼费由戴友琴、太湖世家公司承担。戴友琴向一审法院反诉请求：判令六合经适房中心、太湖世家公司赔偿戴友琴坐落于六合区装修费350000元、装修造成的误工费、过渡费、精神损失费150000元，合计经济损失500000元。一审法院认定事实如下：2017年10月，戴友琴（乙方）与南京市六合区房屋征收管理办公室（甲方）签订《八百路周边旧城区改建项目住宅现房安置协议》一份，约定乙方选择河畔家园小区A区7幢2单元106室，面积为74.32㎡安置住宅房壹套。缴清购房款后按程序办理房屋交付手续。同时，戴友琴、曹原（乙方）与南京市六合区房屋征收管理办公室（甲方）签订另一份《八百路周边旧城区改建项目住宅现房安置协议》，约定乙方选择河畔家园小区A区5幢2单元605室，面积为86.27㎡安置住宅房壹套。2018年7月19日，戴友琴支付住宅专项维修资金6688元（住宅建筑面积74.32㎡，两室一厅），太湖世家公司误将7幢3单元108室房屋（建筑面积104.12㎡，三室一厅）交付给戴友琴。2018年9月28日，六合经适房中心与戴友琴签订《南京市六合区房屋买卖契约》，约定戴友琴购买六合区经适房中心坐落于南京市六合区房屋一套，建筑面积74.32平方米，套内建筑面积59.07平方米。随后，戴友琴办理了106室房屋的不动产权登记，对实际领取的108室房屋进行装修，2019年4月份装修完毕，因不动产权证载明的房屋与实际房屋不一致，导致燃气无法开通。一审案件审理过程中，根据戴友琴的申请一审法院委托江苏天元房地产评估造价集团有限公司对108室房屋装修造价进行鉴定，因戴友琴拒绝支付鉴定费用致使鉴定终止。六合经适房中心与太湖世家公司均认可六合经适房中心委托太湖世家公司与业主办理交房手续，但双方无书面委托协议。目前，六合区雄州街道学兴路38号7幢三单元108室房屋不动产权登记在六合经适房中心名下。一审法院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，六合经适房中心与戴友琴签订的《南京市六合区房屋买卖契约》，系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性、效力性的规定，应当合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。双方合同约定买卖的房屋为南京市六合区雄州街道学兴路38号7幢二单元106室，但戴友琴领取的房屋系7幢三单元108室，与双方合同约定不符，六合经适房中心主张戴友琴返还108室房屋，并恢复原状，有事实及法律依据，一审法院予以支持。太湖世家公司系受六合经适房中心委托交付房屋，并非《南京市六合区房屋买卖契约》主体，若六合经适房中心认为太湖世家公司的交付行为损害其权益，应依据其与太湖世家公司之间的委托合同关系，另行主张。戴友琴主张因就涉案房屋进行装修而造成经济损失，拒绝支付鉴定费导致装修造价无法进行鉴定，根据其提供的照片，一审法院无法认定涉案房屋装修损失金额。戴友琴主张的装修造成误工费、过渡费、精神损失费，于法无据，一审法院不予支持。一审法院判决：一、戴友琴返还南京市六合区经济适用住房发展中心坐落于南京市六合区房屋，并恢复原状；二、驳回南京市六合区经济适用住房发展中心对南京太湖世家物业管理有限公司的诉讼请求；三、驳回戴友琴的反诉请求。一审本诉案件受理费80元，反诉案件受理费4400元，合计4480元，由戴友琴负担。二审中，双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院对一审法院认定的事实依法予以确认。二审中，上诉人戴友琴提交2018年7月19日太湖世家公司向戴友琴收取涉案108室房屋物业费、垃圾装修费、预收公摊水电费总计2863元的收据，证明太湖世家公司在交付涉案房屋过程中有过错。被上诉人六合经适房中心质证称：对该份证据并不知情，这份证据与六合经适房中心无关，也无法证明六合经适房中心在交房过程中存在错误，因此对该份证据不予认可。被上诉人太湖世家公司质证称：对这份证据的真实性没有异议，但对其证明目的、关联性有异议。该证据只能证明我们犯的是普通错误，当时戴友琴房子拿错了，所以按房号的面积收他的物业费。但是交错这个房子并没有发生不动产所有权的变更，戴友琴可以弥补损失。该房屋领购合同、发票这些，戴友琴都是签字的，并且还签了南京市六合区房屋买卖契约。本院认为，本案二审中的争议焦点为：被上诉人六合经适房中心和被上诉人太湖世家公司是否应当赔偿上诉人戴友琴经济损失50万元（包括装修费35万元以及误工费、过渡费和精神损失费15万元）。本案上诉人戴友琴与被上诉人六合经适房中心签订了房屋买卖合同，被上诉人太湖世家公司受委托与上诉人戴友琴办理交房手续，故本案双方之间成立房屋买卖合同关系。根据相关法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案被上诉人六合经适房中心负有向上诉人戴友琴交付房屋的义务，但在实际履行过程中，交付了错误的房屋，属于履行合同义务不符合约定，其行为构成违约，此时上诉人戴友琴应当采取适当的措施防止损失的扩大。但从本案查明的事实看，上诉人戴友琴在明知其应接收的房屋为涉案106室且其实际接收的房屋为涉案108室的前提下，对被上诉人太湖世家公司的错误交付行为不仅未及时提出异议，反而擅自进行装修，造成损失。上诉人戴友琴的行为属于没有采取适当措施防止损失扩大，故其对扩大的损失不得要求赔偿，其在本案中要求被上诉人六合经适房中心和被上诉人太湖世家公司赔偿其装修费损失、误工费、过渡费和精神损失费没有依据，本院对此不予支持。综上所述，戴友琴的上诉请求不能成立，应予驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由上诉人戴友琴负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凡审判员 龚 达审判员 张卓慧二〇二〇年四月二十三日书记员 陈晓君