山东省聊城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁15民终1019号 上诉人（原审被告）：阳谷黑马房屋中介服务有限公司，住所地：阳谷县博济桥办事处谷山路与新园路交叉路口南10米路西。 法定代表人：杨之云，经理。 委托诉讼代理人：王猛，聊城东昌援众法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：魏宪芳，女，1987年11月20日出生，汉族，居民，住阳谷县。 委托诉讼代理人：吴雪光，阳谷谷山法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：葛芙仙（系魏宪芳的婆婆），住阳谷县。 上诉人阳谷黑马房屋中介服务有限公司（以下简称黑马中介公司）因与被上诉人魏宪芳居间合同纠纷一案，不服山东省阳谷县人民法院（2019）鲁1521民初3091号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 黑马中介公司上诉请求：撤销山东省阳谷县人民法院（2019）鲁1521民初3091号民事判决，依法改判或发回重审；诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误。（一）原审判决撤销居间合同是错误的。首先，被上诉人起诉时的诉讼请求中并不包含该项诉求，在诉前和庭审过程中均未要求撤销居间合同。在庭审结束后，被上诉人在其代理词中提出变更诉讼请求，原审法院予以准许明显违背程序法规定。其次，本案居间合同系由完全民事行为能力人自愿达成，无瑕疵，不可撤销。上诉人作为居间方，已经促成买卖双方成功签订了房屋买卖合同，此时居间义务已经完成，委托人理应依法依约支付报酬。再次，上诉人并未就合同内容进行过虚假宣传，涉案房屋内容均为真实宣传；上诉人也未进行过胁迫或者乘人之危行为，至于上诉人的资质问题，并非虚假宣传内容，也不影响涉案房屋的实际交易，并非撤销合同的理由。（二）原审判决上诉人返还中介佣金和赔偿损失，无法无据，应予撤销。原审判决认为上诉人不具备足够数量具有房地产经纪专业职业资格的工作人员，未按规定公示房地产经纪服务收费价目表，未约定居间合同服务的项目、内容及完成标准，故而导致被上诉人作出非真实意思表示。此种说法毫无依据。首先，根据《国务院机构改革和职能转变方案》和《国务院关于取消和调整一批行政审批项目等事项的决定》(国发(2014)27号）有关取消”房地产经纪人职业资格许可”的要求，房地产经纪人从准入类资格中取消，并于2014年暂停考试。故“房地产经纪专业职业资格”早就不作为中介从业人员的准入门槛。中介服务技术含量不高，也并非国家专营，其区别于“法律职业”、“医师职业”等专业资格，并非取得资袼才能从业，而且此种情况广泛存在于各地大小型房产中介服务行业中。上诉人在工商部门合法登记注册并经营，依法向国家纳税，不存在任何经营上的过错。其次，合同法第四百二十四条规定“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”。由此可见，国家已在立法层面规制了居间合同服务的内容及完成标准，即提供订媒介服务和成功订立合同。上诉人为促成居间合同的成立，付出大量辛勤劳动，甚至在买卖双方产生争议后也不遗余力的继续协调、劝解。虽然该房屋买卖合同最后因为当事人自身的原因导致解除，但上诉人作为居间方无疑是付出了相应劳动并促成合同成立的，在居间合同订立的同时，居间义务已经完成，故上诉人收取相应的费用没有瑕疵且与自身付出相对应。再次，原审判决认定上诉人赔偿的所谓损失，是被上诉人支付给评估方的评估费，是房产管理部门要求房屋过户所必须具备的评估材料，上诉人未强制或者诱导当事人进行评估，自身不存在过错，不应承担该费用的赔偿责任。 被上诉人魏宪芳辩称，2019年8月23日上午，在该案一审审理中，被上诉人才知道上诉人的从业人员均没有相应的资质证书，不具备从事房屋中介服务的资格，并且在经营场所没有收费价目表。被上诉人的代理人根据相关法律规定变更了诉讼请求。2019年9月5日质证时，原审法院明确告知了上诉人上述情况，并且询问是否需要举证期和答辩期，上诉人明确表示不需要举证期。另外，国发(2014)27号文件只是将房地产经纪人从准入类资格调整为水平评价类职业资格，上诉人的主张是对该文件的错误解读。综上所述，原审判决认定的事实清楚，程序合法，适用法律正确。请求依法驳回上诉，维持原审判决。 魏宪芳向一审法院起诉请求：要求被告返还中介佣金、评估费共计12950元；诉讼费用由被告承担。 一审法院认定的事实：2018年5月份，原告通过黑马中介公司向案外人张迎弟、王令斌购买房屋。原告与房屋出卖人共签订两份合同，2018年5月14日签订第一份房屋买卖合同，用于办理银行贷款；5月15日，被告收取原告佣金10000元；2018年5月18日房屋出卖人（甲方）与原告（乙方）、被告（丙方）签订第二份房屋买卖合同，合同载明：“六、甲乙双方应于本合同签订当日按照《佣金确认单》的约定向丙方支付佣金；丙方佣金由乙方支付，如甲方违约则由甲方支付；具体按房产成交价格的2%收取，即人民币（大写）玖仟贰佰圆整（小写￥9200.00元整）十、违约责任：6、甲、乙任何一方违约，造成合同无法履行的，由违约方承担丙方中介佣金；丙方有权在定金或其他一切涉及房产款项中优先收取。8、甲、乙双方相互串通及与他人串通损害丙方利益的由双方连带承担丙方损失及佣金。特别约定：甲方在房屋出售委托协议及乙方在物业需求看房单签字后，视为认可丙方中介服务，并同意支付丙方佣金。”5月18日，被告代评估公司向原告收取评估费2950元。合同签订后，因原告提供资料存在瑕疵无法办理银行贷款，房屋出卖人与其解除房屋买卖合同并退还定金。 另查明，黑马中介公司经阳谷县市场监督管理局批准设立，法定代表人杨之云，现有3名工作人员，均不具备房地产经纪专业人员职业资格。被告在经营场所悬挂《统一收费明细》，内容为：“房屋买卖一、登记房源信息免费；二、房屋带看免费；三、房屋买卖成交，收取买方成交价的2%为中介佣金。如有贷款，按照贷款额1%为贷款服务费。四、单独委托中介方代办产权过户相关手续，收取合同成交价格的1.5%作为总机服务佣金。” 庭审后法院组织质证时，原告代理人提交代理词，要求撤销原、被告之间的居间合同，被告退还原告10000元佣金并赔偿评估费损失2950元。对于原告变更诉讼请求，被告表示不需要举证期间，并明确答辩期间，但未在答辩期间内提交书面答辩意见。 一审法院认为，本案是因房地产经纪服务产生的居间合同纠纷。房地产经纪服务收费是房地产专业经纪人接受委托，进行居间代理所收取的费用，包括房屋租赁代理收费和房屋买卖代理收费。从事房地产中介服务，应当按照《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，配备足够数量具有房地产经纪专业职业资格的工作人员，并且应在经营场所显著位置公示房地产经纪服务收费价目表。价目表应包括服务项目、内容及完成标准、收费标准、收费对象及支付方式，一项服务包含多个项目和标准的，应当标明每个项目名称和收费标准。国家价格管理机关明确规定禁止房地产中介服务机构混合标价、捆绑标价，代收的也应予以标明，不许收取任何未标明的费用。被告从事房地产中介服务，未配备具有房地产经纪专业职业资格的工作人员，未按规定公示房地产经纪服务收费价目表，与原告签订的居间合同中也未约定服务项目、内容及完成标准，致使原告在与之签订居间合同时作出非真实意思表示。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”第五十四条第二款规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此，对原告要求撤销与被告签订的居间合同、被告返还10000元佣金的主张，予以支持。对于原告主张的评估费损失2950元，原告在选择中介机构时未尽到审慎注意义务，被告未促成交易且代收费用未作出标明，均有一定过错，该项损失应由双方共同承担，即原、被告各承担评估费损失1475元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条、第四百二十五条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十七条之规定，判决如下：一、撤销原告魏宪芳与被告阳谷黑马房屋中介服务有限公司之间的居间合同。二、被告阳谷黑马房屋中介服务有限公司返还原告魏宪芳佣金10000元。三、被告阳谷黑马房屋中介服务有限公司赔偿原告魏宪芳损失1475元。上述第二、三项于本判决生效之日起十五日内支付至原告账户，户名：魏宪芳，开户行：中国银行阳谷支行，账号：62×××13。案件受理费124元，由被告阳谷黑马房屋中介服务有限公司负担110元（原告魏宪芳已预缴，由被告阳谷黑马房屋中介服务有限公司支付至原告魏宪芳上述银行账户），原告魏宪芳负担14元。 本院二审查明，2014年7月22日，国务院发布《国务院关于取消和调整一批行政审批项目等事项的决定》，取消了房地产经纪人的职业资格许可事项。本院二审查明的其他事实与一审认定的一致。 本院认为，黑马中介公司由阳谷县市场监督管理局于2018年3月23日设立登记，并领取了营业执照，登记经营范围包括房屋租赁、房屋中介服务、房产信息咨询等。2018年5月18日，黑马中介公司与买方魏宪芳、卖方张迎弟、王令斌签订的房屋买卖合同是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。该合同实际包含了两部分内容，即买卖双方关于房屋买卖的约定及买卖双方与居间方关于居间合同的约定。黑马中介公司的工作人员虽不具有房地产经纪人职业资格，但因国务院已于2014年7月取消了房地产经纪人的职业资格许可事项，故此情形并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，不能以此认定黑马中介公司在签订居间合同时构成欺诈。原审中黑马中介公司提交证据证明在其营业场所悬挂了统一收费明细等内容，该内容虽与行政管理机关规定的房地产经纪服务收费价目表内容不完全相符，但此问题属行政管理范畴，不能据此认定黑马中介公司构成欺诈，且订立合同时，收费明细不规范问题并不足以造成当事人的重大误解。因此，原审判决以黑马中介公司工作人员不具备房地产经纪人职业资格、未按规定公示房地产经纪服务收费价目表等为由，适用合同法第五十四条规定判决撤销居间合同，属适用法律错误，依法应予纠正。 《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。根据本地房屋中介服务习惯和实践，房地产中介机构与当事人签订的居间合同中，中介机构所提供的服务并不局限于履行审查义务、促成买卖合同成立这一纯粹的居间服务，还包括房产评估、按揭贷款、代缴税费、代办产权过户、代办房屋实际交付等延伸的代理服务。本案居间合同履行中，黑马中介公司向魏宪芳提供的服务包括贷款服务。作为专业的房屋中介服务机构，黑马中介公司应利用自身对相关法律、政策以及实际操作熟悉的特点，对购房者的按揭贷款资格进行相应审查和充分指导，而在居间合同履行中其未尽到充分的指导义务，履行合同存在瑕疵。魏宪芳无法办理银行贷款固然有其自身原因，但黑马中介公司对此亦应承担相应责任。另外，房屋出卖人与魏宪芳解除了房屋买卖合同，黑马中介公司已无需代办房屋实际交付等延伸的代理服务。因此，黑马中介公司虽已促成买卖双方签订了房屋买卖合同，但因其履行合同存在瑕疵，且无需办理部分代理服务，根据公平原则和合同履行的诚实信用原则，黑马中介公司应向魏宪芳返还部分佣金，并应承担其部分评估费损失，本院认为返还佣金比例和承担损失比例各以50﹪为宜。即黑马中介公司应返还魏宪芳佣金5000元，赔偿魏宪芳损失1475元。 综上，上诉人黑马中介公司的上诉请求部分成立，予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销山东省阳谷县人民法院（2019）鲁1521民初3091号民事判决； 二、上诉人阳谷黑马房屋中介服务有限公司于本判决生效后十日内返还被上诉人魏宪芳佣金5000元； 三、上诉人阳谷黑马房屋中介服务有限公司于本判决生效后十日内赔偿被上诉人魏宪芳损失1475元。 四、驳回被上诉人魏宪芳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费124元，由上诉人阳谷黑马房屋中介服务有限公司负担62元，被上诉人魏宪芳负担62元；二审案件受理费87元，由上诉人阳谷黑马房屋中介服务有限公司负担49元，被上诉人魏宪芳负担38元。 本判决为终审判决。 审判长  张海洋 审判员  吉洪林 审判员  李中栋 二〇二〇年四月二十日 法官助理刘云宝 书记员尹娟