安徽省芜湖经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020)皖0291民初539号 原告：芜湖信德物业管理有限公司，住所地芜湖市经济技术开发区越秀路银湖别墅32幢，统一社会信用代码91340200556347093N。 法定代表人：李斌，总经理。 委托诉讼代理人：闫迪，安徽夏薇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴娟娟，安徽夏薇律师事务所律师。 被告：盛欢欢，女，1986年3月29日出生，汉族，住芜湖市经济技术开发区。 委托诉讼代理人：梁宏宇，男，回族，住安徽省芜湖市，（系被告盛欢欢丈夫） 芜湖信德物业管理有限公司与盛欢欢物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月10日立案受理后依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告芜湖信德物业管理有限公司的委托诉讼代理人闫迪，被告盛欢欢及其委托诉讼代理人梁宏宇到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 芜湖信德物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付物业管理服务费9,213.3元，违约金2,763元，合计为11,976.3元;2.请求判令被告支付原告实现债权费用800元;3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：信德翡翠湾业主委员会自2012年8月1日起委托原告为信德翡翠湾小区提供物业管理服务,并逐年签订《信德翡翠湾物业代为管理委托协议书》。而被告是上述小区6幢4单元1003室房屋业主,因此在原告为小区业主提供物业管理服务期间,原告与被告都应该切实履行《物业服务合同》,但被告自2012年8月1日起,无故拖延缴纳物业管理服务费及相关费用,该行为构成违约。被告作为小区的业主,接受了原告的服务,理应按照《物业管理条例》和合同约定向原告交纳物业管理费,但经原告一再催缴,被告却一直拖延未付,至2019年10月31日共拖欠物业管理费、违约金共计11,976.3元，为维护原告的合法权益故提起诉讼。 盛欢欢辩称，1.信德物业没有履行约定的管理义务，导致答辩人承受经济及精神损伤，原告应承担违约责任。具体而言，家中外墙玻璃被不明物理击中破损，但物业公司对此事置之不理，既没有赔偿答辩人的损失，也容易引发事故；答辩人及小区内众多业主被窃取财物，反映给物业也无动于衷；小区门禁无法使用，导致楼梯间、墙壁及门上到处都是小广告，也存在安全隐患。2.原告未按照合同约定提供应有服务，违约在先。原告不履行安全保卫义务，小区安保设施不完善，监控失效；小区公共设施损坏、围墙倒塌等不进行维修，存在安全隐患；对业主委员会提出的需求整改项目都未进行整改；卫生设施陈旧、垃圾堆积不清扫；车辆乱停乱放、人车分离等均未实施；不履行收支公示义务。3.因原告不能履行服务义务，因此原告有先履行抗辩权，可以拒绝支付物业费。4.违约金、律师费、诉讼费因原告履行合同瑕疵，所以我们不愿支付。原告服务存在各种问题，请求法院查明事实后予以核减，愿意在扣除损失后缴纳50%的物业费。同时物业公司承诺免除我一年物业费。 本院经审理查明，被告是芜湖经济技术开发区信德翡翠湾小区6幢4单元1003室业主，物业面积为88.25㎡。原告自2012年8月1日起与该小区业主委员会签订《信德翡翠湾物业代为管理委托协议书》和《信德物业管理服务合同》，约定服务收费事宜，并提供物业服务。根据合同约定，被告应按照1.2元/月㎡的标准支付物业费，但被告自2012年8月1日起一直未给付。2019年8月11日，原告上门催收物业费并张贴了催收函于被告门上。因双方就物业费支付一事，无法达成一致，故原告诉讼来院。 另查明，案涉物业代管协议、物业服务协议均约定了业主逾期交纳物业费的，要按照日2%利率加收违约金；物业服务协议约定了原告需提供“物业服务管理区域内的物业共用部分、共用设施设备日常运行和维护”；“物业管理区域内的绿化日常养护和管理、物业管理服务区域内的共用部分环境清洁卫生”等。合同还约定了因合同履行发生纠纷的，由违约方承担诉讼的全部费用。2019年11月20日，原告与安徽夏薇律师事务所签订委托代理合同，就本案支出律师费800元。 以上事实有物业代管协议、物业服务协议、委托代理合同，催收物业费的照片以及双方当事人的陈述等证据在卷予以证实。 本院认为，原告自2012年8月1日起与芜湖信德翡翠湾业主委员会签订《信德翡翠湾物业代为管理委托协议书》、《信德物业管理服务合同》，合同真实有效，本院予以确认。依据最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件的司法解释，物业服务公司与业主委员会签订的物业服务合同，对业主具有拘束力。故本案原告有权依照服务合同的约定向被告收取物业费。为证明原告违约，被告向本院提交了大量照片、微信聊天记录截图、招投标文件等。一方面，证据有其固有的特点，如聊天记录、投标文件等，不仅有主观臆断的成分，也有利益立场的取向；另一方面，原告自2012年进场以来，所提供的物业服务不仅是动态的、持续性的，而且涵盖了安保、保洁、维修、养护以及针对业主特定诉求的其他服务。因此被告向本院提交的证据难以证明一定周期内原告服务水平的客观情况，只能证明原告在提供物业服务期间，公共设施（如窨井盖）损坏后未及时修补、垃圾清运不及时、监控设备损坏未及时修理、在履行物业服务合同的过程中存在一定的瑕疵。交纳物业费作为业主应当承担的最基本的义务，在物业服务公司没有重大违约或者因物业服务导致业主正常生活受到严重影响的情况下，都应当予以履行。合同法规定同时履行抗辩权意在督促合同双方妥善履行权利义务，解决纠纷。而本案原告离场后，物业服务合同已无法继续履行，因此无法适用同时履行抗辩权。故本院认可被告主张减免支付物业费的辩解意见。根据案件的实际情况，酌情认可减免幅度为30%。被告应交付2012年8月1日至2019年10月31日期间的物业费9,213.3元（88.25㎡×1.2元/月㎡×87月），减免后还应补交6,449.3元。原告在履行物业服务的过程中存在一定的瑕疵，且原告主张的律师费与本案不是同一法律关系，也不符合案涉物业服务合同约定，故原告请求被告支付违约金、律师费的请求本院不予支持。被告虽称自己家中外墙玻璃损坏，但提交的照片证据无法证明损坏原因，被告也没有证据证明损失的实际大小，故被告可以在查明玻璃损坏原因或补充相应证据后另行主张权利。被告的其他辩解理由，证据不足，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告盛欢欢于收到本判决之日起10日内向原告芜湖信德物业管理有限公司补交2012年8月1日至2019年10月31日期间的物业费6,449.3元； 二、驳回原告芜湖信德物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计60元，由被告盛欢欢承担30元，原告芜湖信德物业管理有限公司自行负担30元。 本判决为终审判决。 审判员  蒋卫斌 二〇二〇年四月九日 书记员  冯争利 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。