湖南省郴州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘10民终438号 上诉人（原审原告）：王细毛，男，1969年4月13日出生，汉族，住湖南省资兴市。 上诉人（原审被告）：曹平坤，女，1976年5月18日出生，汉族，住湖南省资兴市。 上诉人（原审被告）：刘嘉敏（曹平坤之子），男，1997年10月26日出生，汉族，住湖南省资兴市。 委托诉讼代理人：曹平坤（刘嘉敏之母），住湖南省资兴市。 被上诉人（原审被告）：杨荣，男，1981年1月28日出生，汉族，住江苏省溧阳市。 上诉人王细毛因与上诉人曹平坤、刘嘉敏，被上诉人杨荣房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省资兴市人民法院（2019）湘1081民初1133号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知各方当事人到庭接受询问调查后，不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 王细毛上诉请求：依法撤销一审判决第四项，改判曹平坤、刘嘉敏、杨荣连带承担租赁房恢复原样费用30,000元；本案一、二审诉讼费由曹平坤、刘嘉敏、杨荣负担。事实和理由：案涉《房屋买卖合同》约定退房时乙方需将房屋恢复至原样的80%，如法院不判决恢复原样的费用，曹平坤、刘嘉敏、杨荣在拆走租赁房内物品的时候，会对房屋产生巨大破坏，不利于解决本案矛盾，会产生新的矛盾。 曹平坤、刘嘉敏辩称，案涉房屋装修后比装修前更好，没有必要恢复原状；杨荣是合伙人，案涉合同都是曹平坤签订的，刘嘉敏只是挂名，并没有参与经营；电费清单可以证明王细毛存在偷电行为。 曹平坤、刘嘉敏上诉请求：撤销一审判决第三项，改判驳回王细毛的一审第二项诉讼请求；二审诉讼费由王细毛负担。事实和理由：1.一审判决认定曹平坤欠缴租金不享有解除权，没有法律依据，案涉《房屋租赁合同》明确约定，租金先交后用，中途退房，租金和押金不退，该条款赋予了曹平坤解除合同的权利，违约的代价是租金和押金不退。曹平坤以不交房租、杨荣卖掉设备的事实行为明确表示解除合同，并告知王细毛不租案涉房屋，且王细毛于2019年2月份换锁导致曹平坤无法经营资兴市南岭老瑶养生馆；2.一审判决认定刘嘉敏构成表见代理错误。刘嘉敏不知道母亲曹平坤与王细毛签订案涉《房屋租赁合同》，也没有授权曹平坤签订合同，刘嘉敏没有参与经营，资兴市南岭老瑶养生馆的合伙人是曹平坤和杨荣，王细毛知道杨荣是实际合伙人。3.王细毛存在盗电行为，虽然公安机关没有最终结论，但是电费清单可以证明，正是因为王细毛的盗电、装修期间盗窃导致双方矛盾升级。 王细毛辩称，杨荣有投资行为，与曹平坤、刘嘉敏是共同合伙人；曹平坤的物品一直没有搬走，导致案涉房屋不能使用；公安机关和电力公司均没有认定王细毛存在偷电行为。 针对王细毛和曹平坤、刘嘉敏的上诉，杨荣辩称，资兴市南岭老瑶养生馆实际经营者是曹平坤、刘嘉敏，经营收入没有分配给杨荣，杨荣是投资打工受骗者，本案纠纷与杨荣无关。 王细毛向一审法院起诉请求：解除房屋租赁合同；判令刘嘉敏、曹平坤、杨荣连带支付房屋租金18,200元（计算至2019年7月14日止），直至判决解除合同之日；判令刘嘉敏、曹平坤、杨荣连带支付房屋恢复原样费30,000元；诉讼费由刘嘉敏、曹平坤、杨荣负担。诉讼过程中，王细毛增加诉讼请求:判令曹平坤交纳的租房押金5000元不予退还。 一审法院认定事实：曹平坤与刘嘉敏系母子关系。2017年10月14日，曹平坤以刘嘉敏的名义（乙方）与王细毛（甲方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定甲方将资兴市东江沿江东路2-24号门面一间、住房一套（二楼）出租给乙方使用，租赁期限从2017年10月14日起至2022年10月14日止，租期为五年；每月租金2600元整，每半年支付一次，且须先交后用，租期未满中途退房，租金和押金不退。合同签订时，乙方交纳租房押金5000元整……；甲方在租房前提供了完好的房屋、水电设施给乙方。乙方在使用期必须爱护甲方的设施、设备，如有损坏由乙方赔偿或负责修好，否则由甲方从押金中扣除予以维修。退房时乙方需将房屋恢复至原样的80%，且经甲方验收其完好情况。合同签订后，曹平坤对房屋进行了装修改造，并以“瑶浴之家”的名义从事洗浴服务，刘嘉敏、曹平坤任该店经理，杨荣任主管。2018年12月，王细毛、曹平坤因用电问题发生矛盾，双方均向东江派出所、电力公司举报对方有盗电行为，但该举报内容至今未作认定。2019年1月，“瑶浴之家”停止营业。2019年7月4日，曹平坤向王细毛送达了《解除房屋租赁合同通知书》，要求解除双方签订的租赁合同，并要求王细毛开门准许其将出租屋内的物品搬出。王细毛则要求曹平坤等人支付剩余租金，并将房屋恢复原样。因双方未达成一致意见，故王细毛于2019年7月12日诉至一审法院。另认定，2017年10月31日，刘嘉敏为店铺办理了营业执照，登记名称为“资兴市南岭老瑶养生馆”，类型为个体工商户，组成形式为个人经营。2019年8月7日，王细毛提出鉴定申请，要求对案涉房屋恢复工程量及恢复费用进行鉴定。2019年11月5日，因王细毛未缴纳鉴定费用而终止鉴定程序。 一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案争议的焦点为：一、被告诉讼主体资格；二、租金是否支付；三、恢复原样的费用。关于焦点一。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。《最高人民法院民事诉讼法司法解释理解与适用》第五十九规定：“个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人，……营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人。”本案中，曹平坤自认是“资兴市南岭老瑶养生馆”的经营者，且有装修合同、收条、名片、当事人陈述等证据佐证，可确认曹平坤系“资兴市南岭老瑶养生馆”的实际经营者。曹平坤主张《房屋租赁合同》是借用刘嘉敏的名义签订的，刘嘉敏并不知情，不是适格主体。经查，曹平坤与刘嘉敏系母子关系，曹平坤先以刘嘉敏的名义与王细毛签订《房屋租赁合同》用于开店，后该店办理了个体工商户营业执照，登记经营者为刘嘉敏，且店铺对外发放的销售名片中“刘经理”的电话又与刘嘉敏电话相符，故王细毛有理由相信曹平坤有权代理刘嘉敏与王细毛签订《房屋租赁合同》，该代理行为有效，刘嘉敏系登记经营者且参与经营，应属本案适格主体。曹平坤主张杨荣是“资兴市南岭老瑶养生馆”的合伙人，因曹平坤未提交合伙协议等证据佐证，故不予采信。关于焦点二。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除……”。本案中，双方签订的《房屋租赁合同》是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。刘嘉敏、曹平坤租赁使用案涉房屋，理应向王细毛支付租金，现刘嘉敏、曹平坤在租赁期间内违反合同约定欠付租金数月，且店铺已停止营业，其行为已明确表示不再履行租赁合同，故对王细毛主张解除《房屋租赁合同》，要求支付房屋租金的诉请，予以支持。曹平坤辩称，王细毛违约在先，有盗电行为，但未提交盗电认定依据予以佐证，对该辩称不予采信。曹平坤虽于2019年7月4日向王细毛送达了《解除房屋租赁合同通知书》，但曹平坤主张合同解除的理由并不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的行使法定解除权的情形，且曹平坤于2018年12月开始欠缴租金，作为违约方，曹平坤也不享有基于催告对方仍不履行而产生的合同解除权。为此，《解除房屋租赁合同通知书》并不发生解除合同的效力，欠缴的房屋租金应从2018年12月15日计算至判决之日，即刘嘉敏、曹平坤应支付王细毛的房屋租金28,600元。另外，《房屋租赁合同》第二条约定：“租期未满中途退房，租金和押金不退”。因刘嘉敏、曹平坤在租赁合同期内，先行违约，致使租赁合同解除，其情形符合上述合同约定，故对王细毛主张租房押金不予退还的诉请予以支持。关于焦点三。案涉《房屋租赁合同》约定：“退房时刘嘉敏需将房屋恢复到原样的80%，且经王细毛验收其完好情况”。合同签订后，曹平坤、刘嘉敏对租赁房屋进行了装修改造。现双方解除《房屋租赁合同》，王细毛主张刘嘉敏、曹平坤恢复房屋原样符合合同约定，双方对房屋恢复原样的费用各执己见，故根据谁主张谁举证的原则，王细毛应承担房屋恢复原样的费用的举证责任。王细毛递交了房屋装修前后的对比照片，并提出鉴定申请，要求对案涉房屋恢复工程量及恢复费用进行鉴定，但之后因王细毛未缴纳鉴定费用而终止鉴定程序。王细毛放弃鉴定申请，仅凭装修照片，无法证实案涉房屋恢复原样所需费用，故对王细毛要求刘嘉敏、曹平坤支付恢复原样费的诉请不予支持。杨荣经法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，属于放弃自己的诉讼权利，依法缺席判决。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第九十四条第二款、第九十六条、第一百零八条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决：“一、解除原告王细毛与被告刘嘉敏于2017年10月14日签订的《房屋租赁合同》；二、判令被告曹平坤在签订《房屋租赁合同》时向原告王细毛交纳的租房押金5000元不予退还；三、限被告刘嘉敏、曹平坤于本判决书生效之日起十日内支付原告王细毛房屋租金28,600元；四、驳回原告王细毛的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1130元，减半收取565元，由原告王细毛负担266.51元，由被告刘嘉敏、曹平坤负担298.49元。” 二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是：一、曹平坤是否享有合同解除权；二、刘嘉敏、杨荣是否应承担本案责任；三、王细毛主张恢复原样费用是否应予支持。关于焦点一。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条的规定，合同可以经当事人协商解除、约定解除以及法定解除。法律法规仅赋予合同守约方合同解除权，并未赋予违约方合同解除权。本案中，曹平坤未按照约定履行支付租金义务，作为违约方依法不享有合同解除权，案涉《房屋租赁合同》也没有约定承租方可以解除合同的情形，该合同第二条载明“租期未满中途退房，租金和押金不退”，是对承租人违约责任的约定，而非赋予承租人合同解除权的约定，故曹平坤主张上述条款赋予其合同解除权，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于焦点二。本案曹平坤自认用刘嘉敏的名义签订案涉《房屋租赁合同》，用于经营资兴市南岭老瑶养生馆，曹平坤与王细毛形成事实上的租赁合同关系，曹平坤应承担支付本案租金的义务；刘嘉敏对曹平坤代签的行为没有进行追认，故刘嘉敏与王细毛没有形成租赁合同关系，但资兴市南岭老瑶养生馆实际使用案涉房屋作为经营场所，刘嘉敏作为资兴市南岭老瑶养生馆登记的经营者，对王细毛负有共同返还租赁物的责任，故刘嘉敏应与曹平坤共同承担支付本案租金的义务。曹平坤主张杨荣是资兴市南岭老瑶养生馆的实际合伙人没有提交证据证明，对该主张本院不予支持。一审判决曹平坤、刘嘉敏支付自2018年12月15日至合同判决解除之日的租金并无不当。关于焦点三。因王细毛未举证证明恢复原样的费用，故对王细毛主张恢复原样费用30,000元，本院不予支持，一审法院对此已作详细阐述，不再赘述。 综上所述，王细毛、曹平坤、刘嘉敏的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 王细毛预交的二审案件受理费550元，由王细毛负担；曹平坤、刘嘉敏预交的二审案件受理费640元，由曹平坤、刘嘉敏负担。 本判决为终审判决。 （本页无正文） 审 判 长 戴陈峰 审 判 员 李气春 审 判 员 孟晋忠 二〇二〇年四月七日 法官助理 邹群英 书 记 员 吴 瑾 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。