安徽省淮北市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖06民终383号 上诉人（原审被告）：淮北市青山房地产开发有限公司，住所地安徽省淮北市相山区人民路发现之旅A-E幢E区2002号。 法定代表人：李正国，该公司董事长。 委托诉讼代理人：赵军，该公司员工。 委托诉讼代理人：王继玲，安徽锦相邑律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王肖利，男，1985年1月4日出生，汉族，户籍地安徽省宿州市萧县，经常居住地安徽省淮北市相山区。 委托诉讼代理人：留治存，安徽北方之光律师事务所律师。 委托诉讼代理人：任程，安徽北方之光律师事务所实习律师。 上诉人淮北市青山房地产开发有限公司（以下简称青山公司）因与被上诉人王肖利房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省淮北市相山区人民法院（2019）皖0603民初4052号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人青山公司的委托诉讼代理人赵军，被上诉人王肖利的委托诉讼代理人留治存、任程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 青山公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。2.本案诉讼费用由王肖利承担。事实与理由:一、一审认定事实不清。首先,涉案山水文园3幢706号房屋已经办理了总产权证,该房至今未办理产权证书系王肖利不配合导致,责任不在青山公司，故一审判决第一项有误应予撤销。其次,关于代收维修基金、契税，是政府部门要求开发商代收,并非是开发公司主动收取,也并非青山公司使用,同时该费用也是王肖利办理房屋产权证必须缴纳，所以青山公司不应退还,也不应该支付王肖利占用期间费用，故一审判决第三项有误应予撤销。二、一审确定的违约金标准过高，参照商品房买房合同应支付王肖利457.15元。首先,青山公司与王肖利签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示,该合同在房管部门进行了备案登记,也是房地产管理部门提供的格式版本,该合同对青山公司所应当承担的违约责任有明确的约定,按照合同第十五条规定,王肖利有选择退房的权利,如不退房青山公司按照王肖利已付房价款的0.1%支付违约金,即应付王肖利457.15元。其次,王肖利提供的承诺书不具有法律效力,该承诺书系案外人手写并且是业主上访时所写,青山公司为支持政府维稳工作,迫于压力,才加盖公章，该承诺书违反合同约定,不具有履行的客观性,违反当事人意思原则,不具有履行的效力性。王肖利所属的一期产权证已于2018年开始办理，王肖利至今不办理产权证是其个人原因，与青山公司无关，故一审判决第二项应当改判。综上,请支持青山公司的上诉请求。 王肖利辩称，关于契税和房屋维修基金，合同约定青山公司应在房屋交付365日之内将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案，但其未在房屋交付365日之内缴纳并继续占用契税和房屋维修基金，故应支付契税和房屋维修基金占用期间的利息。即使青山公司办好了总产权证，也已经违约，不妨碍王肖利主张违约金。关于承诺书的效力，青山公司并未提供证据证明承诺书是购房户逼迫其出具，承诺书系青山公司的真实意思表示，可以作为定案的依据，青山公司称承诺书是在受迫的情况下出具，明显违背了诚实信用原则。综上，一审认定事实清楚，判决合法合理，请依法驳回上诉，维持原判。 王肖利向一审法院起诉请求：1.判令青山公司立即将办理权属登记应由青山公司提供的资料报产权登记机关备案，为王肖利办理产权证书；2.判令青山公司支付因逾期备案导致王肖利未能取得房屋所有权证的违约金11657.42元（自交房之日起计算至2018年10月30日止，以已付房款457154元为基数，按0.1%为标准，违约金为457.15元；自2018年10月31日起暂算至2019年7月3日，以已付房款457154元为基数，按每日万分之一为标准，违约金为11200.27元，实际应计算至青山公司将办理房屋权属登记资料报产权登记机关备案日止）；3.判令青山公司退还王肖利契税、维修基金计9143元及资金占用期间的利息1140.21元（以9143元为基数，自2017年6月23日起暂算至2019年7月3日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至青山公司实际退还契税、维修基金之日止）；4.本案诉讼费等由青山公司承担。 一审法院认定事实：2012年11月12日，王肖利与青山公司签订《商品房买卖合同》，合同约定王肖利购买青山公司开发的山水文园3幢7层706号房产，商品房总价款457154元，王肖利于签订合同时支付首付款137154元，余款32万元于合同备案一周内办理商业贷款手续；青山公司应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记（包括契税证、房屋所有权证和土地证）需由青山公司提供的资料报产权登记机关备案，如因青山公司原因导致王肖利不能在规定期限内取得房地产权属证书的，在王肖利不退房的情况下，青山公司应按已付房价款的0.1%向王肖利支付违约金；在本合同约定的交房日期前，买受人未付清购房款（含银行按揭贷款手续未办妥）和有关费用（契税、维修基金、交易费、工本费等），出卖人有权拒绝向买受人交付房屋，且不承担逾期交房及逾期办证等违约责任。合同签订后，王肖利如约支付了首付款137154元，也办理了32万元的银行按揭贷款。2017年6月23日，王肖利向青山公司缴纳了为办理房产证需要的房屋维修基金9143元后，由青山公司出具收据，并将涉案商品房交付王肖利。青山公司未能按照合同约定的日期为王肖利办理房地产权属证书，于2018年9月17日向购房人出具承诺书一份，承诺一期（即山水文园1-8幢房屋）房产证在2018年10月31日前办理总产权证，如2018年10月31日前未办理违约金按每天万分之一赔付，从2018年10月31日起算，2018年10月31日之前违约金仍按购房合同执行。现青山公司尚未能为王肖利办理涉案房屋的房地产权属证书，王肖利于2019年8月7日提起本案诉讼。 一审法院另查明，2019年8月9日，青山公司已经完成山水文园3幢楼的初始登记，取得不动产权证书（总产权证）。 一审法院认为，王肖利与青山公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的规定，系有效的合同。合同签订后双方均应按合同的约定自觉履行。 关于办理房地产权属证书。根据合同约定，青山公司应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记（包括契税证、房屋所有权证和土地证）需由青山公司提供的资料报产权登记机关备案。现王肖利已履行了合同中约定的付款义务，但青山公司未能在合同约定的期限内为王肖利办理涉案房屋的房地产权属证书，也未能在其承诺的2018年10月31日前办理总产权证，其行为构成违约，应承担逾期办证的违约责任。现青山公司已在本案诉讼过程中将涉案房屋的总产权证办好，青山公司应继续为王肖利办理涉案706号房的产权证书。 关于逾期办证违约金。根据合同约定，如因青山公司不能在商品房交付使用后365日内将办理权属登记（包括契税证、房屋所有权证和土地证）应由其提供的资料报产权登记机关备案，导致王肖利不能取得房地产权属证书的，在王肖利不退房的情况下，青山公司应按已付房价款的0.1%向王肖利支付违约金。根据青山公司于2018年9月17日出具承诺书约定，涉案房产证如2018年10月31日前未办理，从2018年10月31日起违约金按每天万分之一赔付，2018年10月31日之前违约金仍按购房合同执行。故王肖利请求青山公司支付2018年10月31日前的违约金457.15元（已付房款457154元×0.1%），2018年10月31日起按照每日万分之一即年利率3.65%的标准计算至总产权证办好之日即2019年8月9日的违约金12931.74元，于法有据，应予支持。王肖利要求支付总产权证办好之日即2019年8月9日之后的违约金，没有事实依据，不予支持。 关于契税和房屋维修基金。双方签订的合同约定，王肖利在接收房屋时需向青山公司支付用于办理房地产权属证书所用的契税和维修基金，青山公司收取该收取维修基金9143元具有合同依据。现涉案3幢楼的总产权证已经办好，已经具备办理涉案706室房屋的房地产权属证书的条件，故王肖利要求青山公司返还房屋维修基金9143元，不予支持。但青山公司收取该两笔费用后，没有在约定的期限内将款项交付至相关税费的收取部门，构成违约，其应自逾期交付款项之日即2018年6月23日（房屋交付365天）至其将房屋维修基金9143元交至相关部门之日（以相关部门出具的税费发票、收据载明的日期为准）按照中国人民银行同期同类贷款利率支付资金占用期间的利息；王肖利超出上述范围的主张，无事实依据，不予支持。综上，判决：一、青山公司于判决生效之日起十五日内为王肖利办理房地产权属证书；二、青山公司于判决生效之日起十五日内支付王肖利逾期办理房屋房地产权属证书的违约金13388.89元；三、青山公司于判决生效之日起十五日内支付王肖利自2018年6月23日起以房屋维修基金9143元为本金按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至其将上述款项交付至相关部门之日止（以相关部门出具的税费发票、收据载明的日期为准）的资金占用期间的利息；四、驳回王肖利其他诉讼请求。案件受理费349元，因本案适用简易程序减半收取174.5元，由青山公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：1.青山公司支付王肖利逾期办理房屋房地产权属证书违约金的具体数额如何确定；2.青山公司应否支付王肖利房屋维修基金等办证费用占用期间的利息。 关于争议焦点1。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，双方应全面遵守履行。王肖利已履行合同约定的付款义务，青山公司应当在合同约定的期限内向王肖利交付房屋并为王肖利办理涉案房屋的房地产权属证书。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《商品房买卖合同》第十五条约定,出卖人应当在商品房交付使用后365日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。青山公司于2017年6月23日将涉案房屋交付于王肖利,则青山公司至迟应于2018年6月23日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案,为王肖利办理产权证,但青山公司并未在该期限内完成产权证办理手续,构成违约，应承担相应的违约责任。《中华人民共和国民法总则》第七条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。青山公司因未能按照合同约定的日期为王肖利办理房地产权属证书，于2018年9月17日出具承诺书，承诺一期（即山水文园1-8幢房屋）房产证在2018年10月31日前办理总产权证，如2018年10月31日前未办理，按每天万分之一赔付违约金，从2018年10月31日起算，2018年10月31日之前违约金仍按购房合同执行。该承诺书系青山公司为取信于购房户而作出的利益让步，购房户代表签名认可，且不违反法律规定，应当视为双方对商品房买卖合同的部分变更，与商品房买卖合同具有同等的法律效力，故一审认定青山公司支付王肖利违约金2018年10月31日前按已付房价款的0.1%、2018年10月31日起按每日万分之一至总产权证办好之日并无不当，应予维持。青山公司关于承诺书违反合同约定,不具有法律效力的上诉理由不能成立。青山公司上诉称违约金标准过高，但青山公司未举证证明一审认定的违约金超过王肖利损失的法定标准，故青山公司该上诉理由亦不能成立。 关于争议焦点2。青山公司上诉称其不应支付王肖利房屋维修基金等办证费用占用期间的利息。根据查明的事实，王肖利于2017年6月23日向青山公司交付了维修基金等办证费用，青山公司虽基于合同约定有权进行代收代缴，但其并非最终有权收取该费用的机构，其应当在约定的期限内将代收的费用交至相关部门为王肖利办理产权登记手续。青山公司未提供证据证明将代收王肖利的维修基金等办证费用在约定的期限内交到相关部门，青山公司长期占用该资金未予代缴，一审判决其应当向王肖利支付利息损失并无不当，故青山公司的该项上诉理由依法不能成立，本院不予支持。 综上所述，青山公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费349元，由淮北市青山房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵永生 审判员  葛 侠 审判员  刘 静 二〇二〇年四月十六日 法官助理周梦漪 书记员李玥彤 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。