广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终474号上诉人（原审原告）：广州威喜登物业管理有限公司，住所地广州市天河区黄埔大道西369号（A、B栋裙楼）4128房。法定代表人：林金霞，执行董事。委托诉讼代理人：李安琦，北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州大优煤炭销售有限公司，住所地广州市天河区黄埔大道西365号1701-1709房。诉讼代表人：广州大优煤炭销售有限公司管理人。负责人：陈忠，广东天诺律师事务所律师。上诉人广州威喜登物业管理有限公司（以下简称威喜登公司）因与被上诉人广州大优煤炭销售有限公司（以下简称大优公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初29088号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。威喜登公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、判令大优公司向威喜登公司支付物业管理费24411.8元（2015年10月1日起暂计至2019年11月30日，计算至开庭之日止）及滞纳金（以每月欠缴的管理费为本金，按每日万分之一的标准，分别自次月11日起计至实际清偿之日止）；3、本案一、二审诉讼费由大优公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，《物业管理协议》的相对方并非大优公司，在大优公司已经破产，不具履约能力，且管理人未提交任何证据证明在协议签订时大优公司曾委托A公司签订上述协议的情况下，认定本案当事人受该协议约束没有事实依据。首先，《物业管理协议》的签订主体为威喜登公司与案外人A公司，而A公司与本案不具关联，根据合同的相对性原则，该协议的内容并不约束威喜登公司与大优公司，因该协议引起的物业服务合同纠纷已在另案解决，而不能以此类推为本案判案依据。其次，该《物业管理协议》已于2018年9月30日到期，A公司在合同到期后拒不按照《前期物业服务合同》约定缴纳物业管理费用已违反法律及合同约定。且A公司与大优公司均已于2016年破产，根本不具备履约能力，该合同事实上已无履行可能。一审法院采信一份早已过期且不具履行可能的协议作为判决，在威喜登公司已举证证明提供物业管理服务的情况下，认定大优公司无需缴纳物业管理费用显属错误。二、一审判决适用法律错误，按照一审法院“权利与义务对等原则”，即拒不交还物业管理权等同于不需要缴纳物业管理费的，不仅违反法律对于一个物业管理区域只能由一家物业管理公司实施管理的规定，更等同于鼓励大优公司违法行为的持续。根据《物业管理条例》第三十四条规定，大优公司主张其所有的案涉物业由另一物业管理公司提供物业服务本身违反上述法律规定，其以此为由拒缴物业管理费用的诉求不应得到支持。三、威喜登公司作为某大厦的物业管理公司，对涉案物业的物业管理权是《物权法》及《广东省物业管理条例》等法律赋予的法定权利，该权利不受大优公司或A公司的非法侵害。一审法院以威喜登公司另案提起的诉讼认定案涉物业未在威喜登公司管控下为由驳回威喜登公司收取物业管理费用的合理诉求，违反法律规定。事实上，案涉某大厦整体一直由威喜登公司按照《前期物业管理协议》提供物业管理服务，一楼部分面积的案外产权人亦一直依约向威喜登公司缴纳物业管理费用。四、涉案小区并非采取业主自主管理物业的模式，一审法院认定案涉房屋由另一物业公司提供物业管理服务违反法律规定。根据《中华人民共和国物权法》第八十一条、《物业管理条例》第三十四条的规定，威喜登公司一直以来依据与开发商D公司签订的《前期物业管理服务合同》对某大厦包括A、B栋楼在内的整个区域提供物业管理服务，即涉案小区并非采取业主自主管理物业的模式，现大优公司称其委托案外人广州B物业公司管理公司（事实上合同签订主体名为“广州C贸易有限公司”，而一审庭审过程中未有任何证据证明该公司与大优公司或A公司存在任何关系）对其名下位于某大厦的房屋进行物业管理，不符合上述法律法规的规定，不能成为其拒绝向威喜登公司缴纳物业服务费的合法理由。本案所涉物业为某大厦1至3层，但38146号案件针对的是A公司所有的8至23层，一审将38146号中有无管理权受阻的主张错误引用至本案，导致错误判决，实际上威喜登公司从未提出过1至3层物业管理权受阻的事实，而是为包括1至3层在内的整栋大厦提供物业管理服务。威喜登公司与A公司约定将某大厦A栋部分交给A公司自行管理，该约定违反了物业管理条例关于一个物业管理区域由一个物业服务企业实施管理的规定，属于无效约定，且该协议已到期，A公司已于2016年破产，该合同事实上也无法继续履行。大优公司辩称：一审判决在充分查明本案事实的基础上依法作出判决，事实清楚，法律适用正确，应该予以维持。威喜登公司的上诉请求没有事实和法律依据，不能成立。A公司作为大优公司的上级公司，有权利代大优公司签署案涉物业管理协议，而且两家公司所涉物业均在同一栋楼。威喜登公司对A公司代表大优公司签署完整的物业管理协议是清楚的，不存在A公司无权代大优公司签署物业管理协议的问题。A公司与大优公司对此均予以认可，不能存在无权代理的问题。至于大优公司与A公司在2016年被法院裁定进入破产程序的问题，因为A公司和大优公司在进入破产之前对外债务较多，按照大优公司与A公司提供给管理人的现有证据来看，其物业已采取以租抵债的形式将使用权交给了第三方，而第三方聘请其他物业管理公司对涉案物业进行物业管理已经不牵扯到A公司和大优公司是否具备支付物业管理费的履约能力问题。对于威喜登公司有关一个物业管理区域只能有一家物业公司进行管理，以及有两家物业公司违反了法律规定等上诉理由。大优公司认为本案不是一起行政诉讼，威喜登公司的一审请求也不是确认在有两家公司对于某大厦进行管理的情况是否违反行政法律法规的问题，而是要求大优公司支付物业管理费，这一诉讼请求的基本前提应该是威喜登公司与大优公司之间在威喜登公司诉请的期间是否存在物业管理合同关系，在此基础上威喜登公司履行了物业管理义务，该诉请必须满足这两个条件才成立。而从一审的查明事实来看，在威喜登公司诉请的支付物业管理费的期限之内，威喜登公司与大优公司已通过协议的形式解除了此前的物业管理服务关系。所以威喜登公司与大优公司之间已不存在合同的基本前提，而实际情况也是在该期限之内本案所涉物业是由第三方物业公司进行管理。对于A、B栋所涉的公共设施部分，威喜登公司也按照物业管理协议收取了相关费用。这一收款行为也是对物业管理协议的事实确认。所以一审判决综合涉案物业实际管理的情况，驳回威喜登公司的诉讼请求是正确的，请求二审法院维持原判。威喜登公司于2019年7月29日向一审法院起诉请求：一、大优公司向威喜登公司支付物业管理费23415.4元（从2015年10月1日起计至2019年8月31日止）及滞纳金（以每月欠缴的管理费为本金，按每日万分之五的标准，分别自次月11日起计至实际清偿之日止，滞纳金以不超过当月欠缴的管理费为限）；二、本案诉讼费由大优公司负担。一审法院认定事实：2010年9月16日，威喜登公司（乙方）与案外人广州D房地产开发有限公司（以下简称D公司）（甲方）签订《前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对广州某大厦提供前期物业管理服务事宜，广州某大厦属商业、办公与住宅综合楼，位于广州市黄埔大道365、367、369号，建筑面积为66582平方米；该物业管理区域物业服务收费选择包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：住宅2.8元/月/平方米，写字楼25元/月/平方米，商业物业29元/月/平方米；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任，业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方；物业服务费用按月交纳，业主或使用人应在次月10日前缴纳上月的物业服务费用；甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按其当月应交物业服务费的1%向乙方支付违约金；本合同期限自2010年9月30日起至2015年9月30日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；甲方与物业买受人签订的物业买卖合同应当包含本合同约定的内容，物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺等。2013年3月6日，D公司（甲方/卖方）与大优公司（乙方/买方）签订《商品房预售合同》，约定：甲方以出让方式取得位于中山××路北编号为8的地块的土地使用权……甲方经批准，在该地块上投资建设某大厦商品房；乙方所购商品房为某大厦20层设计办公楼和37层设计住宅楼各1幢（自编A、B栋）第A、B栋裙楼幢2层265号房，房屋地址为天河区黄埔大道西XXX号（A、B栋裙楼）265房（以下简称涉案物业）；涉案物业的用途为商业，约定建筑面积共49.82平方米；甲方已按照国务院《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘具有相应资质的威喜登公司进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同；物业服务合同期限5年；物业服务费为每月每平方米建筑面积10元，由乙方自收楼之日起按月交纳；甲方应当在2013年9月30日前将涉案物业交付乙方使用等。另《商品房预售合同》附件七《本合同补充协议》约定：物业服务费收取标准按A集团有限公司（以下简称A公司）与威喜登公司签订的《某大厦前期物业管理服务合同》执行等。2015年9月9日，威喜登公司（乙方）与D公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对广州某大厦提供前期物业管理服务事宜，广州某大厦属商业办公与住宅综合楼，位于广州市黄埔大道XXX号，建筑面积66582平方米；该物业管理区域物业服务收费选择包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：住宅2.8元/月/平方米，写字楼25元/月/平方米，商业物业29元/月/平方米；物业服务费用按月交纳，业主或使用人应在次月10日前缴纳上月的物业服务费用；甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按每日应交金额万分之五的标准向乙方支付滞纳金；本合同期限自2015年10月1日起至2020年9月30日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止等。威喜登公司称，经与大优公司协商，其实际按10元/平方米/月的标准向大优公司收取物业管理费，大优公司也按该标准向其支付了物业管理费；但2015年10月1日起，大优公司未再向其交纳物业管理费，威喜登公司多次催缴无果。威喜登公司为证明其所述情况，向一审法院提交了：1、《中国工商银行业务回单》三份，分别显示2015年3月、6月、8月大优公司向威喜登公司转账支付管理费。2、EMS邮寄单，显示系威喜登公司于2018年10月30日寄出，收件人为大优公司，收件地址为大优公司的工商登记地址，内件品名为《关于敦促贵司向我司支付每月物业服务费47603.73元，并补缴之前三年拖欠的物业服务费1713734.28元的通知》，该邮件后因多次电联无人接被退回。3、（2018）粤广广州第173808号《公证书》，载明威喜登公司的委托代理人于2018年11月21日在广州市广州公证处将《关于敦促贵司向我司支付每月物业服务费47603.73元，并补缴之前三年拖欠的物业服务费1713734.28元的通知》以EMS方式向大优公司（地址为大优公司的工商登记地址）进行寄送。经质证，大优公司确认《中国工商银行业务回单》的真实性，但否认其收到了催缴管理费的通知，并称其未向威喜登公司支付2015年10月1日以后的物业管理费，是因为此后包括涉案物业在内的某大厦A栋1-3楼，8-23楼均由A公司自行管理，威喜登公司与A公司还就此签订了《物业管理协议》，而A公司作为大优公司的上级企业，有权代表大优公司签署上述协议。大优公司为证明其主张，向一审法院提交了《物业管理协议》（复印件），显示系A公司（甲方）与威喜登公司（乙方）于2015年12月18日签订，主要内容为：某大厦分为A栋13层办公、B栋30层住宅以及AB栋6层商业。2010年9月，乙方通过招投标方式受聘担任某大厦物业管理公司。根据前期物业管理合同约定，乙方负责某大厦整栋（包括A栋13层办公、B栋30层住宅、AB栋6层商业物业及全部公共整体部分）的安全、卫生、绿化及相关管理工作并有权收取相应物业管理费。某大厦A栋13层办公物业由甲方购买。2011年3月14日，甲乙双方签订《某大厦前期物业管理服务合同》，双方就某大厦A栋13层部分的物业管理双方权责作出约定，合同期限为2010年9月30日至2015年9月30日，现该合同已届满，截至2015年9月30日，甲方应付物业管理费289815.2元。鉴于上述情况，双方达成以下协议：1、甲方同意在2015年12月25日之前结清2015年9月30日之前物业管理费共计289815.2元。2、考虑到甲方已整体购买某大厦整体包括A栋13层办公物业，乙方同意将该部分物业（即某大厦A栋1-3楼、8-23楼）交由甲方自行管理，管理期限为三年，即2015年10月1日至2018年9月30日。在管理期间，甲乙双方各自管理各自物业管理范围，互不干涉。3、由于某大厦整体为一个物业管理区域，该大厦水电设备、消防设备、公共通道等公用设施设备无法分割维护、维养。双方同意某大厦整体区域公共设施设备日常物业管理费依照双方各自管理的面积比例承担（其中甲方承担比例为27%，乙方承担比例为73%），甲方应付的日常物业管理费平均每个月为15878.25元。4、某大厦水电设备、消防设备、公共通道等公用设施设备如需要维修、更换且该费用并未包含于日常物业管理费之中的，所产生的维修、更换费用，双方同意依照双方各自管理的面积比例承担。5、甲方物业管理区域范围内的水电费由甲方承担，乙方须在市正常电、水供应条件下保障供电、供水服务，如对水电费用有争议，双方协商解决；甲方应在2019年1月1日之前自行设置水电供应设施、设备，以甲方名义自行缴纳水电费，所涉费用由甲方自行承担；如甲方在2019年1月1日之前未能完成设置的，乙方有权解除本协议，甲方物业区域由乙方自行管理，物业管理费按照25元/㎡/月计算等。经质证，威喜登公司不确认上述《物业管理协议》的真实性，并主张上述《物业管理协议》的签订方为威喜登公司和A公司，与本案无关。一审另查，威喜登公司向广州市天河区人民法院提起另案诉讼，要求确认其对某大厦整个区域享有物业管理权，A公司将某大厦A栋8至23层物业的管理权移交给威喜登公司，同时要求A公司自2018年10月1日起每月按324681.75元的标准向其支付物业管理费等；广州市天河区人民法院以（2019）粤0106民初38146号案（以下简称38146号案）立案受理。38146号案审理过程中，威喜登公司向广州市天河区人民法院提交了其与A公司签订的《物业管理协议》，经核查，即为大优公司在本案中提交的《物业管理协议》。另威喜登公司在38146号案2019年10月28日开庭审理的过程中表示，《物业管理协议》履行期间及期满后至今，A公司均有按15878.25元/月的标准向其支付日常物业管理费，但实际付款人为广州Y贸易有限公司（以下简称Y公司）；《物业管理协议》到期后A公司拒不移交相应的物业管理权，且在威喜登公司想进行管理的时候，A公司、不排除A公司成立的物业公司多番阻挠。又，大优公司为证明包括涉案物业在内的某大厦A栋1-3楼自2015年10月1日起至今均不是威喜登公司进行管理，向一审法院申请证人广州B物业公司管理有限公司（以下简称B物业公司）出庭作证。B物业公司到庭述称：B物业公司系受Y公司委托负责某大厦A栋（珠水能源大厦）整栋楼的安保、清洁、维修工程等物业服务，因为某大厦A、B栋的消防、水电不可分，威喜登公司有就这些共用部分进行检修。大优公司、B物业公司还向一审法院提交了如下证据：1、B物业公司与其员工签订的《劳动合同》多份，显示工作地点为XXX大厦，劳动合同期限涵盖了2015年1月至2022年。2、2015年10月至2019年8月的《B物业公司工资表》多份。3、《物业管理委托合同书》，显示系勇敏润公司（甲方）与B物业公司（乙方）签订，约定甲方将珠XXX大厦及其区域范围内的物业委托给乙方实行统一管理、综合服务；委托管理期限20年，即2014年10月22日始至2034年10月21日止；根据物业管理有关规定收取保洁费、保安费、绿化费、管理费、保养费及特约服务费等。4、广州奥的斯电梯有限公司广州分公司向B物业公司开具的电梯维护保养费《发票》多张，费用期间涵盖2016年10月至2019年6月。5、B物业公司于2015年10月至2019年10月开具的《发票》多张，确认收到案外人向其支付的物业管理费。经质证，威喜登公司认为证人证言及相关证据均不能否认其对涉案物业提供物业服务的事实。大优公司则称，证人证言及其证据能印证涉案物业并非由威喜登公司提供物业服务。威喜登公司为证明其为涉案物业提供了物业服务，向一审法院提供了如下证据：1、《广东省建筑消防设施维护保养记录》，载明广州某消防工程有限公司受威喜登公司委托在2016年8月至2019年8月期间多次对某大厦进行消防设施日常维护。2、《保洁服务合同》，载明威喜登公司委托白某对某大厦（7-37层住宅楼楼层公共区域，商业2-4楼各一个洗手间）进行日常清洁工作，合同期限为2017年10月1日至2018年9月30日；《清洁服务合同》，载明威喜登公司委托佛山某清洁服务有限公司对某大厦进行日常清洁服务，合同期限为2018年10月1日至2019年9月30日；《某大厦B栋日常保洁服务委托合同》，载明威喜登公司委托广州市某环保服务有限公司对某大厦B栋住宅楼进行日常保洁工作，合同期限为2019年5月10日至2020年5月9日。3、《天河区石牌街市容环境卫生管理站综合清运合同书》三份，载明威喜登公司委托广州市天河区石牌街市容环境卫生管理站对某大厦的生活垃圾提供垃圾清运服务，合同期限为2016年7月1日至2020年6月30日。4、水、电费发票，载明威喜登公司在2019年8月前代缴了某大厦部分月份的水、电费。经质证，大优公司认为即使上述证据是真实的，但部分证据并不涉及某大厦A栋，与本案无关；而水、电、消防等公用设施设备的管理，依据《物业管理协议》本是由威喜登公司负责，A公司支付费用，故威喜登公司履行了该部分的义务亦不能证明其对涉案物业提供了全面的物业服务。一审法院认为：作为建设单位的D公司在某大厦业主、业主大会选聘物业服务企业之前，根据国务院《物业管理条例》的规定，可选聘物业服务企业对物业进行前期管理；D公司与威喜登公司签订的《前期物业服务合同》对业主具有约束力；故在威喜登公司依约提供了物业服务的情况下，其有权要求业主支付物业管理费。现大优公司作为某大厦的业主主张自2015年10月1日起威喜登公司并未依约向其提供物业服务，故其无需向威喜登公司支付物业管理费。根据大优公司提交的《物业管理协议》，虽该协议显示系威喜登公司与A公司签订，但大优公司确认A公司有权代表其签订该协议；而该协议中明确约定包括大优公司购买的涉案物业在内的某大厦整体包括A栋13层办公物业（即某大厦A栋1-3楼、8-23楼）交由A公司自行管理，管理期限为2015年10月1日至2018年9月30日；且协议中还明确约定由于某大厦整体为一个物业管理区域，该大厦水电设备、消防设备、公共通道等公用设施设备无法分割维护、维养，双方同意某大厦整体区域公共设施设备日常物业管理费依照双方各自管理的面积比例承担（其中A公司承担比例为27%，威喜登公司承担比例为73%），A公司应付给威喜登公司的日常物业管理费平均每个月为15878.25元；故威喜登公司与A公司签订的上述《物业管理协议》实质是威喜登公司将物业服务区域内的部分物业服务业务委托A公司处理；虽威喜登公司在本案中对上述《物业管理协议》的真实性不予认可，但结合38146号案中威喜登公司提交了该份《物业管理协议》以证明其主张，一审法院采信《物业管理协议》的真实性，且威喜登公司应受该《物业管理协议》的约束。又，本案中B物业公司提供多份证据证明其自2015年10月1日起对包括涉案物业在内的某大厦A栋（珠水能源大厦）提供了物业服务，结合威喜登公司在38146号案中确认其在《物业管理协议》履行期间及期满后至今均有收到《物业管理协议》中约定应由A公司承担的日常物业管理费，且其是因为《物业管理协议》约定的管理期限届满后即2018年9月30日以后A公司拒不交还物业的管理权，其在实际管理过程中受到阻挠方提起38146号案诉讼，足以认定包括涉案物业在内的某大厦A栋1-3楼、8-23楼现仍未在威喜登公司的管控下，故在威喜登公司无法充分举证其对包括涉案物业在内的某大厦A栋1-3楼、8-23楼依约提供了全面的物业服务的情况下，根据权利义务对等原则，其无权再另行向大优公司主张涉案物业的物业管理费。综上，威喜登公司现诉请大优公司支付涉案物业2015年10月1日至2019年8月31日的物业管理费及滞纳金缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2019年11月15日作出判决：驳回威喜登公司的全部诉讼请求。本案受理费590元，由威喜登公司负担。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审诉讼中，威喜登公司提供了以下证据：1、某大厦A栋1至6层平面图及1-6楼部分案外业主2017年至2020年1月期间缴纳物业管理费的发票；2、清理化粪池、疏通污水管道、垃圾处理的发票；3、进出人员登记表。拟证实大优公司及A公司并不占有A栋的全部物业，1、4、5、6楼的其他业主均接受威喜登公司的物业管理服务并向威喜登公司缴纳管理费，威喜登公司在履行包括A栋在内的整个小区的物业管理服务，疫情期间，也是由威喜登公司对进出人员进行管理。经质证，大优公司表示：确认某大厦A栋1-6层存在其他业主，大优公司购买了A栋1-3楼的大部分物业，并不是全部；对于证据1的真实性由法院依法确认，关联性不予确认，缴纳物业管理费的发票显示不出为某大厦A栋的商铺，在某大厦B栋由威喜登公司进行物业管理的情况下，大优公司不能作出合理排除；即使证据1为威喜登公司向某大厦A栋商户所开的发票，仅表明其对某大厦A栋的部分商户进行了物业管理，并不能证明对大优公司的物业进行了物业管理；在有证据证明大优公司的物业系由B物业公司进行物业管理的情况下，威喜登公司所举出的对其他商户收取物业管理费的发票并不能当然推断出其对大优公司物业进行了物业管理的结论；对证据2，由于威喜登公司未提交原件，故对真实性不予确认，且某大厦分为A、B两栋，威喜登公司也对B栋进行管理，故即使上述发票真实，也无法证实A栋在其管理之下；对证据3的真实性不予认可，无法证实上述证据形成于威喜登公司对A栋管理期间产生，据管理人了解，A栋由B物业公司提供人员进出登记。大优公司在二审中提交了以下证据：1、《业主委员会备案回执》及《关于小区业委会成立备案完成的通知》，内容显示广州市天河区某大厦首届业主委员会已成立备案，任期自2019年11月30日至2024年11月29日。2、发票，显示Y公司向威喜登公司支付了2018年10月、11月份的物业管理费，金额均为15878.25元；3、银行转账回单，显示Y公司通过转账方式向威喜登公司支付了2018年12月至2019年12月期间的物业管理费，金额均为15878.25元。经质证，威喜登公司表示证据1的真实性由法院核查，业委会的成立与本案无关；对证据2的真实性确认，但威喜登公司开具发票的行为是由于财务人员交接时发生失误，不视为认可协议继续履行，亦不认可该费用属于物业管理费用，该费用与大优公司无关。二审另查明：某大厦A栋1-3楼的大部分物业所有权人为大优公司，大优公司所有的物业位置比较集中，另少部分物业的所有权人为案外人。本院认为：关于大优公司是否受《物业管理协议》约束的问题。首先，《物业管理协议》虽为威喜登公司与A公司签订，但其中约定的物业范围包括某大厦A栋1-3楼大优公司所有物业，大优公司对上述协议内容并未提出异议；其次，《物业管理协议》签订后，涉案物业在内的某大厦（即某大厦A栋）实际由B物业公司提供物业管理服务，威喜登公司收取Y公司支付的物业管理费，《物业管理协议》实际履行，威喜登公司未举证证实其在《物业管理协议》履行期间向大优公司主张支付物业服务费。因此，从《物业管理协议》的内容及实际履行情况，可以认定《物业管理协议》对大优公司具有法律约束力。威喜登公司上诉主张大优公司不受《物业管理协议》约束缺乏依据，本院不予采纳。关于大优公司是否应按威喜登公司与开发商D公司签订的《前期物业服务合同》约定支付物业管理费的问题。威喜登公司虽主张其在《物业管理协议》履行期间为涉案物业提供了物业管理服务，但其在一、二审提交的证据不足以证实其主张。因此，威喜登公司上诉要求大优公司按照前期物业管理合同约定支付2015年10月1日至2018年9月30日期间的物业管理费，与《物业管理协议》约定及实际履行情况不符，本院不予支持。《物业管理协议》期限届满后，在现有证据不足以证实威喜登公司为涉案物业提供完整物业管理服务的情况下，威喜登公司要求大优公司按前期物业管理服务合同约定支付2018年10月1日至2019年8月31日期间的物业管理费，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。至于威喜登公司上诉主张其对涉案物业享有物业管理权的问题。首先，是否享有物业管理权属于民事权利，是否提供物业管理服务属于法律事实，两者并不等同；其次，威喜登公司已提起诉讼要求A公司交回某大厦A栋8至23层的物业管理权（38146号案件），虽然在该案中威喜登公司未要求交回涉案物业的管理权，但《物业管理协议》约定的物业范围包括涉案物业，不可能将涉案物业与某大厦A栋8至23层进行割裂处理。因此，威喜登公司在《物业管理协议》期满后是否享有涉案物业的物业管理权，应以另案处理结果为准，本案对此不作认定处理。综上所述，威喜登公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费590元，由广州威喜登物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  白小云审判员  赵云川审判员  刘 卉二〇二〇年四月十日书记员  黄咏欣沙宇航熊盈颖