河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初1323号原告：深圳第一亚太物业管理有限公司郑州分公司，住所地新郑市郑州华南城1号交易广场负一楼东侧，统一社会信用代码91410100062680486F。负责人：张文鸿。委托诉讼代理人：赵雪莲，女，1987年11月11日出生，汉族，系该公司法务经理。委托诉讼代理人：李会丽，女，1991年4月21日出生，汉族，系该公司法务专员。被告：黄良博，男，1976年10月20日出生，汉族。委托诉讼代理人：梁进喜，河南心诚律师事务所律师。原告深圳第一亚太物业管理有限公司郑州分公司（以下简称亚太公司）与被告黄良博物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告亚太公司委托诉讼代理人李会丽、被告黄良博及其委托诉讼代理人梁进喜均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告亚太公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付应缴物业费6036.25元（自2018年6月1日起计算至被告实际支付之日止，暂计至2019年10月30日），电费21.78元，前述总计6058.03元；2、判令被告支付逾期缴纳物业费的违约金（标准为逾期缴纳之日起每日千分之三）；3、本案的案件受理费由被告承担。事实与理由：被告购买郑州华南城5#-2-475号房产，建筑面积26.33平方米。被告签订的《郑州华南城商品房买卖补充协议》约定：由原告为被告房屋所在物业项目郑州华南城提供物业管理服务，并按月代为收取水电费。其中，物业管理服务费标准为人民币15元/月/平方米。自2013年10月31日起，原告依《郑州华南城前期物业服务协议》对被告所在物业履行物业管理服务。被告须于每月5日前向原告缴付当月的物业管理费，否则，每逾期一天，须按所有应付未付款项的千分之三支付违约金直至付清时止。但被告拖延缴纳自2018年6月1日起至今的物业费，原告多次催告未果。综上所述，原告为维护自己的合法权益，现依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，诉至法院，望查明事实，依法判如所请。庭审中，亚太公司变更其诉讼请求为：1、判令被告向原告支付2018年6月1日至被告实际支付之日止的物业费，暂计算至2020年4月30日的物业费8405.95元；2、判令被告支付逾期交纳物业费的违约金，计算标准为，自2018年6月10日起至2020年4月30日，按欠缴金额的万分之五计算，违约金金额共计1257元。被告黄良博辩称，一、黄良博购买郑州华南城FS-5-02-475号店铺用于自营，商铺在二楼，该商铺所在楼层一年四季中央空调不开放，电梯未通电，走廊灯不开，厕所无法正常使用，二楼整层的店铺约五六百家，但在黄良博经营期间开业商铺不到十家，因开业商铺少故顾客也比较少，二楼没有生意，黄良博经营期间属于严重亏损状态，截止到开庭前，二楼开业商铺不到十家（黄良博提供有视频为证），亚太公司并未对涉案的商铺提供任何物业服务。迫于无奈，在亚太公司的协调下，黄良博把经营门店搬到该楼的一楼，租赁李晓阳商铺用于经营，黄良博一直对租赁的商铺正常缴纳电费及物业费，而黄良博自己所有的商铺一直空置着，因亚太公司对该店铺进行断电，黄良博也没能租赁出去该商铺，黄良博购买商铺后不能正常使用反而要租赁别人的商铺使用，已经给黄良博造成巨大的经济损失，二楼商铺一直没有开业，亚太公司就谈不上提供物业服务，现在该商铺楼层在招商引资过程中，黄良博认为亚太公司并未提供物业服务，亚太公司要求黄良博缴纳该房屋的物业费无法律依据。二、黄良博购买的郑州华南城FS-5-02-475号店铺自2018年10月初至今未予供电，因亚太公司未供电导致黄良博无法对该商铺投入租赁经营使用，亚太公司无权主张该期间的物业费。三、亚太公司未按照合同约定提供物业服务，提供的物业服务项目、服务质量与约定存在重大差距，比如冬夏空调未开放、电梯未通电、走廊灯未通电、厕所不能正常使用等等，因亚太公司未按照合同约定提供物业服务，相应的主张服务期间的物业费应当按照比例计算。四、因亚太公司断电行为给黄良博造成巨大的经济损失，亚太公司已经构成严重违约，黄良博认为本案因亚太公司违约才导致的诉讼，黄良博认为亚太公司主张的违约金无事实和法律依据，退一步讲，即便法院认定违约金，黄良博认为约定的违约金明显过高，请求法院依据双方的过错对违约金予以扣减。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月31日，（甲方）郑州华南城有限公司与（乙方）深圳第一亚太物业管理有限公司郑州分公司签订《前期物业服务合同》，合同约定甲方郑州华南城有限公司将其开发建设的5号副食交易广场项目委托给乙方亚太公司提供专业化、一体化的前期物业管理服务事宜。合同对物业概况、物业服务内容及标准、双方的权利与义务、物业服务费用、物业的经营管理、物业的承接验收、物业专项维修资金、保险、违约责任和其他事项进行了具体约定。合同落款处甲方加盖郑州华南城有限公司公章，乙方加盖深圳第一亚太物业管理有限公司郑州分公司公章。（买受方、乙方）黄良博购买郑州华南城有限公司开发建设的5号副食交易广场5#栋2层475号房屋后，于2014年6月27日与（出卖方、甲方）郑州华南城有限公司签订《郑州华南城房屋买卖补充协议》，协议主要内容为：第一条销售标的及价款甲方销售的房屋：位于郑州华南城5#栋2层475号的房屋（以下简称“该房屋”）；建筑面积约为27.19平方米（最终以房管局核定的建筑面积为准）；该房屋总价款为人民币叁拾叁万柒仟壹佰伍拾陆元整（￥337156.00）。第十条物业管理、市场推广及水、电费10.1该房屋的物业管理已由甲方根据国家和地方有关物业管理的规定聘请深圳第一亚太物业管理有限公司郑州分公司（或甲方指定的其他物业管理公司，以下简称“物业管理公司”）负责。物业管理费为每月每平方米（建筑面积）人民币30元（管理费的用途详见相关管理规约）。在乙方完全履行本协议约定义务及物业管理规约的前提下，甲方协调物业管理公司给予乙方一定优惠，优惠后物业管理费为每月每平方米（建筑面积）人民币15元，中央空调费、公共水电费、供暖费按房产证登记面积每月分摊交纳。10.4上述物业管理费及市场推广费、水电费、供暖费等由乙方或乙方的受让人（××）支付。每逾期一天，须按所有应付未付款项的0.3%支付违约金直至付清时止；逾期累计达30天及以上的，甲方或物业管理公司有权采取一切必要措施以促使实际使用人或乙方交清所有应交款项（包括欠付款项及违约金等），由此给乙方带来的损失，由乙方自行承担。第十五条通知及联系方式15.1在合同履行期内，甲方以乙方在原合同中明示的通讯地址和联系电话为通知或送达有关文件的约定地址和进行口头通知的约定联系电话；乙方如对上述通讯地址或联系电话进行变动，须在变更后5日内以书面形式告知甲方。如因乙方存在上述应当通知而未通知情形发生，致使甲方无法向乙方送达或通知造成乙方或甲方权利或利益损失的，其责任全部由乙方承担。协议落款处甲方加盖郑州华南城有限公司合同专用章、法定代表人郑大报印章，乙方黄良博签字按印。2015年9月24日，黄良博就其购买的5#栋2层475号房屋与亚太公司工作人员共同签署了客户档案，包括郑州华南城入驻手续进程表、业主/商户资料登记表、黄良博身份证复印件、房屋钥匙交接书、房屋移交确认书、房屋返修申请书、郑州华南城有限公司代收代缴电费协议书、承诺书、“门前三包”责任书、商户资料签收确认表、入伙通知书、郑州华南城有限公司收据、深圳第一亚太物业管理有限公司郑州分公司收据。其中，郑州华南城有限公司收据显示：2015年9月24日兹收到黄良博人民币（大写）壹仟元￥1000.00系付代收办证费1000（内部转账1000.00），郑州华南城一期-5号交易广场-5号交易广场（副食）二层-2-475，收据上加盖郑州华南城有限公司财务专用章，亚太公司称该款系郑州华南城有限公司代办房产证的费用。深圳第一亚太物业管理有限公司郑州分公司收据显示：2015年9月24日兹收到黄良博FS-5-02-475人民币（大写）贰仟肆佰肆拾捌元￥2448.00系付预交物业管理费（2015-09-24至2016-03-23）2448.00元，预缴冲抵费项和冲抵金额以收费系统生成费用为准。收据上加盖深圳第一亚太物业管理有限公司郑州分公司收款专用章。2015年9月29日，黄良博与装修施工负责人祝某签订了《5号交易广场商户装修须知》，祝某按要求对黄良博所有的5#栋2层475号房屋进行了装修。2015年，黄良博从郑州搬到龙湖居住，但未将新地址告知亚太公司。2019年11月19日，亚太公司按照黄良博在《郑州华南城房屋买卖补充协议》中预留的地址和电话，通过EMS向黄良博邮寄《关于郑州华南城物业服务区域内商铺欠费催缴的函》，向黄良博催要其拖欠的物业费及电费，邮件显示退回。庭审中，黄良博称，其购买的商铺2015年9月至2015年年底在经营，之后未再经营，黄良博提交其2017年10月20日至2019年12月20日的中国银行交易流水明细清单2份，清单中黄良博多次通过该银行柜台向亚太公司支付电费，拟证明黄良博交纳电费系银行代付，其账户中一直有足额的资金，其购买的商铺自2018年10月初被亚太公司断电后未产生电费。亚太公司提供的《关于郑州华南城物业服务区域内商铺欠费催缴的函》显示黄良博欠交的电费为21.78元，亚太公司未对电费予以扣除系自身行为，并不是黄良博不交纳电费，亚太公司作为物业公司没有权利对黄良博所有的商铺进行断电，供电行为系黄良博与供电公司的法律关系。黄良博另提交2020年4月17日及2020年4月22日其商铺所在楼层视频录像一份、华南城宣传彩页一张，拟证明该楼层多数商铺一直空闲，电梯未通电，没有顾客，且亚太公司没有对该商铺提供相应的物业服务，即便亚太公司提供了物业服务，其提供的服务内容、项目、质量和其向开业店面提供的服务明显不一样，故亚太公司不应向黄良博主张物业费。亚太公司表示，黄良博称其店铺自2018年10月份之后一直处于断电状态与事实不符，其店铺自2018年10月份至今一直有电费产生。亚太公司为电费代收代缴单位，黄良博拖欠电费期间，亚太公司可能会对其采取断电行为，根据郑州华南城有限公司代收代缴电费协议书第三条、《郑州华南城房屋买卖补充协议》第10.4条的约定，被告拖欠电费由此引发的后果由黄良博自负。亚太公司提交与多家电梯维修保养公司签订的保养服务协议与付款回执，拟证明亚太公司一直依约履行物业服务合同约定，黄良博以其未享有物业服务进行抗辩，拒绝交纳物业费没有事实和法律依据。上述事实，有双方当事人的陈述、《前期物业服务合同》、《郑州华南城房屋买卖补充协议》、客户档案、《5号交易广场商户装修须知》、《关于郑州华南城物业服务区域内商铺欠费催缴的函》及本案的庭审笔录等相关证据可以证实。本院认为，亚太公司与郑州华南城有限公司签订的《前期物业服务合同》，郑州华南城有限公司与黄良博签订的《郑州华南城房屋买卖补充协议》，上述合同系合同双方当事人的真实意思表示且不违反相关法律法规的规定，均为有效合同。黄良博所购的商铺系亚太公司提供物业服务的美食馆其中的一户，亚太物业向整个美食馆提供了物业服务，而黄良博所购商铺在接受了亚太公司提供的物业服务后，应当按照合同约定向亚太公司交纳物业费，黄良博的商铺没有开业并非其可以不交物业费的理由，虽然对亚太公司提供的服务不满，其应当通过合理的方式向亚太公司提出，而不能采用不交纳物业费用方式，也不能以未享受物业服务为由抗辩其不应交纳物业费，因此亚太公司请求黄良博支付其拖欠的自2018年6月1日至2020年4月30日的物业费的诉讼请求本院予以支持。关于物业费具体金额，黄良博所购商铺实际面积为26.33平方米，依据《郑州华南城房屋买卖补充协议》中优惠后物业管理费为每月每平方米人民币15元计算，黄良博欠交的物业费为26.33×15×23=9083.85元，而原告亚太公司主张的物业费为8405.95元，故应按照原告亚太公司的主张来计算欠缴物业费。亚太公司请求黄良博支付逾期交纳物业费的违约金，因亚太公司在履行物业管理服务的过程中存在瑕疵，导致黄良博与物业公司长期存在矛盾，因此亚太公司在履行合同过程中也存在有不当之处。亚太公司作为物业服务公司，应当在平时履行物业管理服务过程中，不断提高服务质量，改善与业主之间的关系，在与业主长期合作过程中营造美好和谐的经营环境，而其要求黄良博支付违约金的请求不利于双方关系的改善，故对于亚太公司请求黄良博支付违约金的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告黄良博应于本判决生效后十日内支付原告深圳第一亚太物业管理有限公司郑州分公司2018年6月1日至2020年4月30日的物业费8405.95元；二、驳回原告深圳第一亚太物业管理有限公司郑州分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告黄良博负担。本判决为终审判决。审判员  代蔚青二〇二〇年四月三十日书记员  郭闽然