浙江省嵊州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0683民初936号 原告：韩奇江，男，1973年11月8日出生，汉族，住嵊州市。 委托诉讼代理人：姚建明,浙江大丰律师事务所律师。 被告：徐伟荣，男，1987年2月11日出生，汉族，住嵊州市。 委托诉讼代理人：吴松良，浙江盛久律师事务所律师。 原告韩奇江与被告徐伟荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月10日立案后，依法适用简易程序于2020年3月31日、4月24日两次公开开庭进行了审理。原告韩奇江的诉讼代理人姚建明两次均到庭参加庭审，被告徐伟荣的诉讼代理人吴松良到庭参加第一次庭审；被告徐伟荣未到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。 原告韩奇江向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即腾退位于嵊州市青山头工业区厂房(约3000平米)并将上述厂房完整交还给原告；2.依法判令被告支付原告2018年3月2日起至2019年3月1日为止的占有使用费11万元(参照原租金标准),及以11万元为基数的自2018年2月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失;支付自2019年3月2日起至腾退、腾空之日为止的占有使用费(参照12万元/年365天=328.76元/天计算,截至起诉之日为195天计64108.20元),及以6.40万元为基数的自2019年2月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失；3.本案案件受理费由被告负担。 事实和理由：原告与被告于2015年3月1日签订《厂房租赁合同》一式二份。该合同约定，被告向原告承租位于嵊州市青山头工业区厂房（约3000平米），租期5年，即2015年3月1日至2020年3月1日，约定租金为第一年8万元，第二年9万元，第三年10万元，第四年11万元，第五年12万元，每年租金必须在前一年的2月1日前付一次性付清。2015年3月1日－2016年3月1日和2016年3月1日－2017年3月1日的租金被告已经支付，关于2017年3月1日－2018年3月1日的租金（和实际占有使用费）10万元原告已经通过起诉和申请强制执行方式实现。2019年3月25日嵊州市人民法院依法判决解除了原告和被告之间的《厂房租赁合同》，但被告自《厂房租赁合同》解除后，虽经原告多次口头催促和微信催促被告立即腾空和腾退，但被告均置若罔闻，被告至今仍未腾退也未支付相应占有使用费，故向法院起诉。 被告当庭辩称：1.先介绍一下本案的基本情况。2015年初，王柏华老婆张柏英与我方商谈出租事宜，后签订租赁合同时发现署名的是韩奇江，这才了解到厂房权属有争议，张柏英称为了避免麻烦才在合同上写了韩奇江。承租期间，我方将第一、二年的租金交付给了韩奇江。后来徐焕松与村干部一起来厂里，并提供了权利转让手续的原件，要求将租金支付给他，就有了两份租赁合同。经过诉讼，我方实际上支付了两次第三年的租金，分别支付给了韩奇江与徐焕松。承租期间，厂房发生过需要重大修缮的情形，当时是徐焕松来修理的，并且说拆迁费、维修费可以在租赁费中抵扣。2.我方支付了两次第三年的租金，其实是受害者，租金应支付给真实的权利人。与原告的租赁合同已经判决解除，对我方不再有约束力。3.请求驳回原告的诉讼请求，待权利人明确后再主张。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.原告提供的嵊州法院判决书、绍兴中院判决书各1份，用以证明双方曾签订《厂房租赁合同》等事实，依法判决解除合同后被告应支付占有使用费。被告的质证意见为：对真实性无异议；嵊州法院（2018）浙0683民初1161号民事判决的裁判基础是合同相对性，但本案的裁判基础应是物权法，故对关联性不予认可，被告不可能向两家支付租金。 2.原告提供的《厂房租赁合同》1份（复印件），用以证明双方曾签订房屋租赁合同的事实。被告的质证意见为：对真实性予以确认，但租赁前实际商谈人是张柏英。 经审核，本院对证据1、2的质证意见为：对真实性予以确认，可以证明双方曾签订的《厂房租赁合同》有效并提前解除等事实。 3.原告提供的买卖合同（复印件）1份，用以证明王柏华受让了涉案厂房的事实。被告的质证意见为：对真实性无异议，原件在徐焕松处。经审核，本院的认证意见为：对真实性予以确认。 4.原告提供的房屋转让协议（复印件）1份，用以证明原告从王柏华处受让了涉案厂房的事实。被告的质证意见为：对真实性不确定。经审核，本院的认证意见为：虽均系复印件，但（2018）浙0683民初1161号判决书已经对真实性予以了确认，故可以作为本案认定事实的依据。 5.原告提供的聊天记录、出租告示、执行告示，用以证明原告催促被告腾退但被告至今未腾退的事实。被告的书面质证意见为：双方确有信息往来，原告有催告行为，但被告已提出抗辩，认为房屋为徐焕松所有，应向徐焕松交付房屋并付租给徐焕松。经审核，本院的认证意见为：对真实性予以确认，至于能否达到原告的证明目的，将在后文另行阐述。 6.被告提供的声明、承诺书（均为复印件）各1份，用以证明涉案厂房可能已经转让给徐焕松的事实。原告的质证意见为：真实性不确定，与本案无关联性。经审核，本院的认证意见为：因系复印件，对真实性不予确认，且与本案无关联性。 7.被告提供的厂房租赁合同、收条（均为复印件）各1份，用以证明第三年（2017年3月――2018年3月）的租金支付给了徐焕松的事实。原告的质证意见为：真实性不确定，是否支付了租金有疑问。经审核，本院的认证意见为：因均系复印件，故对真实性不予确认。 8.（1）被告提供的绍兴中院裁定书1份，用以证明徐焕松与王柏华间的争议上诉后，基于程序性原因被驳回，而并非否决了徐焕松的实体权利。原告的质证意见为：对真实性无异议，但不能达到被告的证明目的。 （2）原告提供的嵊州法院裁定书1份，用以证明徐焕松已经放弃主张厂房的权利。被告的质证意见为：对真实性予以确定，但不能达到原告的证明目的。 经审核，本院的认证意见为：对真实性予以确认，至于能否达到双方的证明目的，将在后文另行阐述。 经审理本院查明：1994年4月，嵊县化工机械配件厂（甲方）与王柏华（乙方）签订《嵊县工艺绸厂买卖合同》，约定了甲方将自己所属的坐落于青山头的嵊县工艺绸厂绝卖于乙方所有等事项。2014年8月1日，王柏华、张柏英（甲方）与韩奇江、黄美菊（乙方）签订《房屋转让协议》1份，约定甲方将绸厂的厂房以120万元的价格转让给乙方，双方之前的借款合计93万元在房款中冲抵，余款27万元分别于2014年10月22日前支付10万元，2014年10月30日前支付7万元，定金10万元在最后一次付款中全部冲抵。同日，王柏华、张柏英向韩奇江出具收条1份，载明收到厂房购买款定金10万元。后韩奇江分别于2014年10月21日、同年10月27日转账给张柏英共计17万元。 2015年3月1日，韩奇江（甲方）与徐伟荣（乙方）签订《厂房租赁合同》一份，约定韩奇江把涉案厂房出租给徐伟荣使用，租赁期限为五年，即2015年3月1日至2020年3月1日，租赁金额及交费方法为：第一年8万元，第二年9万元，第三年10万元，第四年11万元，第五年12万元，每年租金必须在前一年的2月1日前一次性付清。合同签订后，韩奇江将涉案厂房交付给徐伟荣使用，徐伟荣向韩奇江支付了第一年和第二年的租金。2018年1月23日，韩奇江以徐未荣未支付2017年3月1日至2018年3月1日的租金为由，向嵊州市人民法院起诉要求判决支付拖欠的租金10万元，并要求解除《厂房租赁合同》。2019年3月25日，嵊州市人民法院作出（2018）浙0683民初1161号判决：一、确认韩奇江与徐伟荣于2015年3月1日签订的《厂房租赁合同》于2018年1月24日解除；二、徐伟荣支付韩奇江自2017年3月1日起至2018年1月24日止的租金以及自2018年1月25日起至2018年3月1日止的占有使用费共计100000元，款限于本判决发生法律效力之日起三十日内付清。后徐伟荣提起上诉，绍兴市中级人民法院于2019年7月10日作出（2019）浙06民终1694号判决：驳回上诉，维持原判。判决生效后，经原告催告被告徐伟荣一直未腾退。 2018年6月5日，案外人徐焕松向嵊州市人民法院起诉，请求：判令确认王柏华将《绸厂买卖合同》项下权利转让徐焕松行为有效。嵊州市人民法院于2018年7月4日作出（2018）浙0683民初4654号民事判决：驳回徐焕松的诉讼请求。徐焕松因不服该判决，向绍兴市中级人民法院提起上诉。绍兴市中级人民法院于2018年8月29日作出（2018）浙06民终2778号民事裁定：一、撤销浙江省嵊州市人民法院（2018）浙0683民初4654号民事判决；二、驳回徐焕松的起诉。后徐焕松又向本院起诉，请求：判决确认徐焕松系绸厂的实际投资人；判令王柏华协助徐焕松将绸厂的负责人名称、投资人名称变更登记为徐焕松。起诉后，徐焕松又于2018年11月26日提出撤诉申请。嵊州市人民法院于2018年11月28日作出（2018）浙0683民初8436号民事裁定：准许徐焕松撤回起诉。2019年5月6日，徐焕松就同一诉讼请求再次向嵊州市人民法院起诉，后于2020年1月9日申请撤诉。嵊州市人民法院于2020年1月13日作出（2019）浙0683民初3095号之一民事裁定：准许徐焕松撤回起诉。 另查明，涉案厂房所在的嵊州市已经并入嵊州市。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告双方对于签订《厂房租赁合同》、合同已经依法被解除等事实没有争议。本案的争议焦点为：原告能否要求被告腾退。合同法第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”原、被告间的租赁合同已为生效判决依法解除，被告应当依法将租赁物返还，这是基于租赁合同产生的附随义务。至于被告所作的应先审查原告享有的权利基础的抗辩，本院认为根据已生效的（2018）浙0683民初1161号民事判决，无须以明确厂房所有人为本案裁判的基础，故该抗辩不予采纳。至于厂房的真实权利人究竟为何人，虽然案外人徐焕松多次起诉，但未有定论，本案判决不影响真实权利人主张权利。徐伟荣擅自与案外人再次签订《厂房租赁合同》，并称已支付了两次第三年的租金，应当自行承担不利后果，徐伟荣以真实权利人未确定为由拒绝腾退的理由不能成立。故对原告要求被告腾退的诉讼请求予以支持。合同解除后，被告仍占有使用涉案厂房，故原告有权要求被告按原租金标准支付占有使用费。至于原告主张的利息损失，本院认为于法无据，不予支持。 综上，对原告合理的诉讼请求，本院依法予以支持；对原告不合理的诉讼请求，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百三十五条之规定，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、徐伟荣于本判决生效后二十日内从坐落于嵊州市青山头工业区的厂房（约3000平方米）中腾退，并将厂房归还韩奇江； 二、徐伟荣支付给韩奇江2018年3月2起至2019年3月1日止的房屋占有使用费11万元，并支付2019年3月2日起至房屋腾退日止按每日328.76元计算的房屋占有使用费，款限本判决生效后二十日内付清； 三、驳回韩奇江的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3782元，减半收取计1891元，由徐伟荣负担（款限徐伟荣于本判决生效后十日内向本院付清）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员 刘 艳 二〇二〇年四月二十四日 书记员 黄秋燕