四川省资阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川20民终95号 上诉人（原审原告）：陈磊，男，1984年7月29日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 上诉人（原审原告）：朱琼，女，1985年3月10日出生，汉族，住四川省大英县。 二上诉人委托诉讼代理人：敖冬玲，四川高扬律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：周煦洪，男，1958年11月15日出生，汉族，住浙江省诸暨市。 委托诉讼代理人：徐宗宪，四川旭兴（资阳）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川振越置业有限公司，住所地四川省资阳市车城大道3段139号。 法定代表人：何政岳。 委托诉讼代理人：韦海军，北京安博（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王静霞，北京安博（成都）律师事务所律师。 上诉人陈磊、朱琼因与被上诉人周煦洪、四川振越置业有限公司（以下简称四川振越公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省资阳市雁江区人民法院（2019）川2002民初2864号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈磊、上诉人陈磊、朱琼的委托诉讼代理人敖冬玲、被上诉人周煦洪的委托诉讼代理人徐宗宪、被上诉人四川振越公司的委托诉讼代理人王静霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈磊、朱琼的上诉请求：1.请求法院撤销四川省资阳市雁江区人民法院（2019）川2002民初2864号民事判决书，依法改判二被上诉人向陈磊、朱琼交付房屋；改判二被上诉人向上诉人支付延迟交付房屋的违约金152764.38元（暂算至2019年2月28日）;2．本案全部诉讼费由二被上诉人承担。 事实和理由：一、本案违约金应该严格按照合同约定计算，不应有所调整。1.根据《最高人民法院关于在人民法院工作中培育和践行社会主义核心价值观的若干意见》和《中华人民共和国合同法》第60条规定，人民法院应当首先尊重合同双方的意思自治，有约从约，优先适用合同约定，其次再是法律规定。本案中，双方既然在买卖合同中明确约定了出卖方延迟交房的违约金为已付购房款日万分之三，本着契约精神，根据诚实信用原则，应当严格按照合同约定计算延迟交付房屋的违约金。2.根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条以及最高人民法院印发《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》的通知第8部分的规定，违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任。被上诉人并未向法院提交任何证据，应当承担其举证不能的不利后果。3.成都市中级人民法院2017年指导意见：对于逾期交房违约金标准，商品房买卖合同约定为已付购房款日万分之三（含）以内的，出卖人请求调低的，原则上不予准许。本案中，双方在买卖合同中约定逾期交房违约金为己付购房款日万分之三，因此对于被上诉人调低违约金的请求应当不予准许。4.根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，被上诉人延迟交付房屋，综合房屋租金、误工费、交通费等实际损失为基础，结合被上诉人的履约情况、过错程度及违约行为的持续时间以及未来还将持续的情况等因素，合同中约定逾期交房违约金为已付购房款日万分之三完全合理合法的，上诉人损失巨大，无需再做调整。 二、一审法院未确定计算违约金的起止时间。首先，本案商品房买卖合同中约定逾期交房违约金的计算方法是按日累加的，法院应当审查计算违约金的起止时间。其次，上诉人的诉讼请求中，对于违约金的计算有起止时间，法院应当按照诉请审查计算违约金的起止时间。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，在被上诉人严重违约且违约行为仍将持续给上诉人造成损失的情况下，不但没有按照双方签订的合同约定计算违约金，反而经过法院调整后的违约金远远低于了上诉人的实际损失，严重违背了诚实信用、公平公正的原则。因此，上诉人特向人民法院请求撤销一审判决，依法予以改判。 周煦洪辩称，王丹丹、陈磊、陈玉三户上诉人准时到庭，符合法律规定，我方应诉答辩。其他上诉人未到庭，虽委托了专职律师，但因其律师未准时到庭，也未提供证据证明因疫情原因延误，故应当按撤回上诉处理，我方不予答辩。上诉人提供的证据不符合证据要素，其提供的证据均涉及到案外人，又没有辅助证据证明真实性，不能作为本案定案依据。上诉人的上诉请求有所不同，应当对不同的请求提供证据。由于本案社会影响较大，30多个案件一审判决后大部分人服判，仅有这六名当事人上诉，说明一审法院的判决是合理的。原审法院酌情认定的违约金额是正确的，既考虑法律效果，又考虑社会效果。综上所述，上诉人的上诉请求没有相应证据证明的事实作为支撑，应当驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 四川振越公司辩称，只对到庭三上诉人的相应案件发表意见，上诉人代理律师称受疫情影响，不是她迟到的正当理由，其他的案件应按撤回上诉处理。本案所涉弘乐府公园一号房产的权利享有者和义务承担者是周煦洪，与四川振越公司无关，一审相关案件中我们已经提交相应证据。四川振越公司不应该承担交付房屋和支付违约金的义务。因四川振越公司已进入重整执行阶段，根据破产法的规定，债权人没有按照规定申报债权的，在重整计划执行阶段不得行使权利。上诉人提出的证据不符合二审新证据的定义，对证据的三性不予认可，不能支持上诉人的请求。综上，请驳回上诉人的上诉请求。 陈磊、朱琼向一审法院提出诉讼请求：判决二被告向陈磊、朱琼交付房屋；判决二被告向陈磊、朱琼支付延迟交付房屋的违约金，以399071元为基数，按每日万分之三的利率从2015年9月1日起算至交房之日止（暂算至2019年2月28日止的违约金为152764.38元）。 一审法院认定事实：2014年4月19日，陈磊、朱琼与四川振越公司签订商品房买卖合同及补充协议，约定陈磊、朱琼购买四川振越公司开发建设的弘乐府公园1号25幢2单元301号房屋，建筑面积89.51㎡；房屋总价399071元；付款方式为贷款方式付款；交房时间为2015年8月31日；逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金。陈磊、朱琼按照合同约定支付了购房款，至今案涉房屋未竣工验收，被告未按照合同约定向陈磊、朱琼交付房屋。 2017年9月11日，（2016）川20民初第171号民事判决确认：二被告2007年7月10日签订的项目承包开发合同有效，案涉房屋所在地的建设用地使用权及开发建设完毕后的房屋权属均属于周煦洪。 2017年4月，本院受理四川振越公司破产重整一案。2017年10月25日，四川振越公司管理人与周煦洪签订弘乐府公园一号项目承包开发合同关系处理事宜协议书，约定继续履行项目承包开发协议，由周煦洪按照协议约定完成案涉房屋后续施工至达到交付条件并清偿弘乐府项目涉及的所有债务，包括但不限于工程款、材料款、借款、担保债务、业主逾期交房补偿款等。2018年11月13日，本院作出（2017）川20破2号之六民事裁定，批准四川振越公司重整计划，终止四川振越公司重整程序。 一审法院认为，关于被告主体问题。（2016）川20民初第171号民事判决已经确认案涉房屋所在地的建设用地使用权及其开发建设完毕后的房屋权属均属于周煦洪，周煦洪借用四川振越公司资质进行案涉房产开发。陈磊、朱琼购买房屋时，四川振越公司和周煦洪并未告知陈磊、朱琼上述情况，且2017年10月25日，四川振越公司管理人与周煦洪协议约定周煦洪继续履行双方签订的项目承包开发合同，现在陈磊、朱琼要求名义开发商和实际开发商承担责任并无不妥。四川振越公司破产重整计划执行中，依照《中华人民共和国企业破产法》第九十二条“经人民法院裁定的重整计划，对债务人和全体债权人均有约束力。债权人未依照本法规定申报债权的，在重整计划执行期间不得行使权利；在重整计划执行完毕后，可以按照重整计划规定的同类债权的清偿条件行使权利”的规定，陈磊、朱琼不得在四川振越公司重整计划执行期间行使权利。故陈磊、朱琼要求四川振越公司承担民事责任可通过破产重整程序另行主张权利。 关于逾期交房违约金问题。双方签订的商品房买卖合同中约定了逾期交房违约金，该约定对双方均具有约束力。被告认为陈磊、朱琼主张的违约金过高，请求依法予以调整。本案所涉及的弘乐府公园1号商品房开发项目因受开发商四川振越公司破产影响而陷入困境，在破产重整过程中，周煦洪根据其与管理人签订的《弘乐府公园一号项目承包开发合同关系处理事宜协议书》继续开发，避免了损失进一步扩大。处理民事纠纷，应考量各方当事人之间以及当事人与社会之间的利益平衡；针对本案涉及事项，当违约案件数量众多、可能赔偿的违约金总额巨大时，不宜简单地、单独地确定个案的违约金数额，而应结合违约责任的大小、造成损失的大小、开发商在系列案件中可能赔偿的违约金总额、可能引发的社会问题等因素综合进行考虑，使开发商承担的违约金总额与其违约责任相当，并避免开发商因承担巨额赔偿导致破产后致使其他已付购房款的购房人不能取得房屋的情形出现。综合考虑、平等保护当事人的合法权益，结合当事人过错程度，对陈磊、朱琼涉本案购买商品房被告逾期交付房屋违约金酌情确定为10000元。关于房屋交付问题。陈磊、朱琼要求二被告交付房屋，因案涉房屋至今未竣工验收，未达到法定商品房交付条件，故对该诉讼请求不予支持。判决：一、周煦洪于本判决生效之日起十日内向陈磊、朱琼支付逾期交房违约金10000元；二、驳回陈磊、朱琼的其他诉讼请求。案件受理费7286元，由周煦洪负担。 本院二审期间，陈磊、朱琼提交了房屋租赁合同、身份证复印件、房产证复印件证据，因证据真实性不能认定，且不属于二审新证据，故本院不予采纳。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为：1.上诉人所购房屋是否符合交付条件；2.一审法院认定的逾期交房违约金是否适当问题。 一、关于上诉人所购房屋是否符合交付条件问题。按双方签订的“商品房买卖合同”第十一条约定，出卖人交付时应取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书等，方可交付。在本案审理中，双方当事人对是否符合交付条件存在分歧，未达成一致意见；被上诉人未提供证据证明合同约定的交房条件已成就，上诉人也未提供证据证明合同约定的交房条件已成就而被上诉人故意不交房。因此，本案所涉及商品房未达到合同约定的房屋交付条件，对上诉人要求交付房屋的诉讼请求，本院不予支持。现四川振越公司处于破产重整中，案涉小区房屋虽至今未竣工验收，未成就交房条件，但大部分小区住户本着实事求是、互谅互让、减小损失的原则，成立自救委员会并垫付部分费用完善了水电气等相关设施后，已经实际入驻。为减少损失，满足居住需求，本案当事人双方可以重新协商交房事宜，先解决入驻问题，再寻求利益平衡点。 二、关于一审法院认定的逾期交房违约金是否适当的问题。本院（2016）川20民初第171号民事判决认定涉案房屋系周煦洪借用四川振越公司资质进行开发，因四川振越公司目前在破产重整计划执行中，且涉及债务数额巨大，违约交房案件数量众多，故不宜简单地、单独地确定个案的违约金数额，而应结合违约责任的大小、造成损失的大小、开发商在系列案件中可能赔偿的违约金总额、可能引发的社会问题等因素综合进行考虑。在涉及破产案件的衍生案件中，如果机械的个案就案处理，不仅导致权利人的合法权益无法兑现，而且带来的社会问题更是巨大的，特别对其他采取补救措施、未主张诉讼权利的购房户来说亦不公平。 本案中，被上诉人未按照合同约定按期交房构成违约，依法应承担相应的违约责任。在考虑违约责任大小及数额方面，涉案房屋所在小区因开发商四川振越公司破产的影响，一度陷入困境，本着互谅互让、减少损失的原则，部分小区业主遂开展自救，经过多方努力基本完成小区配套设施建设，目前部分业主已经入驻居住。在自救问题、接房条件上，上诉人与周煦洪、自救委员会产生分歧，其损失也进一步扩大。考虑破产重整的影响、业主自救的公平负担、扩大损失部分的违约责任大小以及主观过错程度等方面，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，本案属于破产衍生案件，一审法院基于综合考虑多方因素，对被上诉人应承担的违约金酌情认定并无不当，故本院对上诉人要求按照合同约定计算违约金的主张不予支持。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3155元，由上诉人陈磊、朱琼负担。 本判决为终审判决。 审判长  王旭东 审判员  林用政 审判员  陈光彬 二〇二〇年四月九日 书记员  张珵玮