湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终803号上诉人（原审原告）：谢黎明，男，1979年1月8日出生，汉族，住湖南省澧县。委托诉讼代理人：李小东，湖南海川律师事务所律师。委托诉讼代理人：马忠鹏，湖南海川律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：长沙中一五合网络科技有限公司，住所地湖南省长沙市开福区新河街道北辰三角洲奥城E3区5幢4205号房。法定代表人：龚亮，执行董事。委托诉讼代理人：潘丙午，湖南金湘律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：长沙天骄房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙县星沙镇湘龙路42号。法定代表人：颜亮。委托诉讼代理人：苗丽辉，湖南天地人律师事务所律师。上诉人谢黎明因与被上诉人长沙中一五合网络科技有限公司（以下简称中一五合网络公司）、长沙天骄房地产开发有限公司（以下简称天骄房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙县人民法院（2019）湘0121民初5634号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年1月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人谢黎明上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求；并由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、上诉人支付的20万元为定金，不是团购费。中一五合网络公司开具的收条已经明确了是定金。一审法院以与本案缺乏关联性的《C9号栋商铺团购申请表》复印件及其他业主的《团购申请表》作为认定上诉人支付的款项性质的证据，导致事实认定错误。二、一审法院认定被上诉人向上诉人提供了团购服务、购房优惠没有事实依据。根据《长沙市关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》（长政办函[2017]38号），凡销售商品房须到价格主管部门备案，进行备案的价格不能随意更改，因此被上诉人所称的团购优惠不符合政策规定，也不符合常理。中一五合网络公司所称的“精心组织销售服务”系其与天骄房地产公司之间的商铺销售义务，而非向上诉人提供的团购服务。被上诉人中一五合网络公司辩称，一、上诉人支付的20万元系团购服务费，只是由于工作人员的粗心才将款项性质写成是“定金”，各方当事人对该款项的性质都是明知的。1.团购申请表载明了款项的性质；2.该款项不是支付给天骄房地产公司的，说明不是购房定金；3.上诉人另行向天骄房地产公司支付了购房定金3万元，说明该20万元不是购房定金；4.商品房买卖合同约定的购房定金也只有3万元；5.上诉人提供的购房增值税发票也显示该20万元并非购房定金。二、上诉人在商品房买卖合同签订后两年多时间从未主张该20万元，明显不符合常理。三、虽然中一五合网络公司无法出示团购申请表原件，但上诉人不能提交不同的合同性文件，且该复印件与其他购房者签订的申请表内容一致，故该申请表的真实性应当予以确认。四、中一五合网络公司为上诉人提供了团购服务，帮助上诉人购买了涉案商铺并获得了30万元的房款优惠。五、上诉人与中一五合网络公司没有商品房买卖合同关系，备案价格不是不能优惠，即使存在涨价，也是主管部门处分的事情，不一定导致合同无效。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。被上诉人天骄房地产公司辩称，一、同意中一五合网络公司的答辩意见。二、天骄房地产公司将一部分商铺给中一五合网络公司包销，中一五合网络公司引导购买者与天骄房地产公司签订商品房买卖合同，并以自己的名义收取了服务费。三、20万是交给中一五合网络公司的服务费，申请书中上诉人的签名与其本人签名是吻合的，收据上盖的是中一五合网络公司的印章。流程是先交完服务费再签商品房买卖合同。四、天骄房地产公司实际收取的定金是3万元，并实际进行了充抵。五、中一五合网络公司提供了服务，上诉人也享受了优惠。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。谢黎明向一审法院提出诉讼请求：1、中一五合网络公司、天骄房地产公司向谢黎明偿还定金200000元；2、由中一五合网络公司、天骄房地产公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定的事实：一、双方当事人无争议的事实：1、谢黎明与天骄房地产公司于2017年5月15日签订了一份《长沙县商品房买卖合同》（合同编号20170004127），该合同约定：谢黎明购买由天骄房地产公司开发的保利香槟国际C9栋127房，每平方米单价18373.01元，建筑面积48.8平方米，总金额为896603元。合同签订后，谢黎明按照合同约定向天骄房地产公司支付了首付房款456603元，通过银行按揭贷款方式支付余款440000元。天骄房地产公司已经按照合同约定向谢黎明交付了标的房屋，并于2017年9月20日开具了896603元的增值税发票。2、中一五合网络公司是天骄房地产公司保利香槟国际C9栋127房的销售代理人，谢黎明通过天骄房地产公司购买了标的房屋。2017年5月7日，中一五合网络公司向谢黎明开具了一张《收据》，《收据》载明：“兹收到谢黎明430723197901083814交来保利香槟国际C9栋127铺定金人民币200000元。”3、保利香槟国际C9栋127房在最终销售时，中一五合网络公司收取谢黎明的200000元并未冲抵房款，谢黎明提出以上诉讼请求，酿成本次纠纷。二、双方当事人有争议的事实：1、中一五合网络公司收取的200000元的性质。谢黎明认为是购房定金，中一五合网络公司、天骄房地产公司认为是团购服务费。一审法院认为，一、根据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国担保法》的相关规定，定金是当事人双方为了保证债务的履行，约定由当事人方先行支付对方一定数额的货币作为担保的一种担保方式债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。谢黎明为购买保利香槟国际C9栋127房向中一五合网络公司支付了200000元，并依据《长沙县商品房买卖合同》向天骄房地产公司支付了合同约定的全部房款，其应当在支付了全部房款之后，及时要求中一五合网络公司、天骄房地产公司将200000元抵作房款或者事后退回，而谢黎明并未及时提出如上主张，虽然谢黎明在庭审时表示事后才知道中一五合网络公司、天骄房地产公司多收了200000元，双方签订的《长沙县商品房买卖合同》明确约定了案涉商铺具体价格，谢黎明应当明确了解合同约定的房屋价格，并且实际上也按合同支付了房价，故谢黎明在付款后长期未就200000元向中一五合网络公司、天骄房地产公司主张返还，不符合常理，故谢黎明主张该200000元为定金，一审法院不予支持。二、中一五合网络公司向一审法院提交了谢黎明与其签订的《保利香槟国际C1/C5/C9/C11/C17/C18/C19号栋商铺团购申请表》（以下简称《C9号栋商铺团购申请表》）复印件及其他业主的《团购申请表》原件，以证明谢黎明支付的200000元为团购服务费，上述证据能够佐证《C9号栋商铺团购申请表》的真实性，一审法院予以采信。《C9号栋商铺团购申请表》载明谢黎明自愿缴纳200000元团购服务费，申请加入C1/C5/C9/C11/C17/C18/C19号栋保利香槟国际团购会员，在长沙保利香槟项目（保利香槟国际）可享受购买商铺交20万元抵扣30万元的团购优惠，团购服务费不作为购房款的一部分。《C9号栋商铺团购申请表》是双方真实意思表示，其内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。故中一五合网络公司、天骄房地产公司主张该200000元为团购服务费，一审法院予以支持。2、中一五合网络公司、天骄房地产公司是否向谢黎明返还200000元，认为应当返还，中一五合网络公司、天骄房地产公司认为不应当返还。一审法院认为，《C9号栋商铺团购申请表》签订后，天骄房地产公司与谢黎明签订了《保利香槟国际认购协议》、《长沙县商品房买卖合同》，天骄房地产公司根据《C9号栋商铺团购申请表》，给予了谢黎明购房价格优惠，可见，中一五合网络公司向谢黎明提供了团购优惠及相应的服务，谢黎明亦按照约定支付了200000元的团购服务费，现合同已经履行完毕，现谢黎明主张中一五合网络公司、天骄房地产公司返还200000元团购服务费，一审法院不予支持。一审法院认为，谢黎明与中一五合网络公司签订的《C9号栋商铺团购申请表》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方应当遵照履行。根据天骄房地产公司与谢黎明签订的《保利香槟国际认购协议》、《长沙县商品房买卖合同》，可以看出谢黎明享受了上述团购申请表及认购协议载明的购房优惠，中一五合网络公司按协议履行了义务，谢黎明应当向其支付协议约定的团购服务费，谢黎明向中一五合网络公司、天骄房地产公司主张返还200000元团购服务费，缺乏事实与法律依据，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条之规定，判决：驳回谢黎明的诉讼请求。一审案件诉讼费2150元，减半收取1075元，由谢黎明负担。二审中，上诉人谢黎明向本院提交了如下证据：证据一、长政办函[2016]199号文件，拟证明：在取得预售证后，商品房价格已经确定；证据二、长政办函[2017]38号文件，拟证明：长沙市的房地产价格规定；证据三、涉案房屋预售许可信息，拟证明：涉案房屋在2017年1月5日已经取得预售证。经组织质证，被上诉人中一五合网络公司发表如下质证意见：上述证据无法证明两被上诉人有违法违规行为，两被上诉人没有涨价行为；证据二并不涉及商业地产；对三份证据的关联性均有异议。被上诉人天骄房地产公司发表如下质证意见：上述证据均不是新证据，对关联性和真实性均有异议；其他质证意见与中一五合网络公司的意见一致。经审查，本院认为，上诉人谢黎明提交的上述证据与涉案20万元款项的性质及效力认定缺乏直接关联性，本院不予采信。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：本案的争议焦点为谢黎明向中一五合网络公司交纳的20万元款项的性质，以及谢黎明是否有权要求返还该款项。关于中一五合网络公司收取的20万元款项的性质。上诉人谢黎明认为是购房定金，两被上诉人认为是团购服务费。本院认为，从以下事实看，一审法院认定该款项为团购服务费，并无不当：1.双方均认可真实性的《保利香槟国际认购协议》明确了谢黎明认购涉案房屋的总价为1233477元，并享受（商铺商业按揭100%-交10/15/20万抵30万）×开盘98%×议价99%优惠。谢黎明已实际享受了该优惠，故认定其所交纳20万元的目的为抵30万元购房款，符合交易习惯。2.谢黎明于2017年5月15日与天骄房地产公司签订《长沙县商品房买卖合同》并支付了全部购房款后，长达两年多的时间未向两被上诉人主张返还该20万元款项，与谢黎明所主张定金性质的常理不符。3.从其他购房业主的《团购申请表》看，其他业主在签订商品房买卖合同前也向中一五合网络公司交纳了20万元左右的团购服务费。关于两被上诉人是否应向上诉人谢黎明返还20万元团购服务费。谢黎明向中一五合网络公司交纳20万元团购服务费及谢黎明与天骄房地产公司在《保利香槟国际认购协议》中关于以20万元抵30万元购房款的优惠约定，均系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的禁止性规定。谢黎明虽主张两被上诉人收取团购服务费的行为违反了商品房预售价格备案制度，但未提供充分证据予以证实；且即使两被上诉人通过收取团购服务费的形式变相提高销售价格，因谢黎明购买的涉案房屋为商铺，属于商业投资行为，并未明显违反国家关于住房销售价格的调控政策，故各方当事人的上述约定合法有效，一审法院判决驳回谢黎明要求中一五合网络公司、天骄房地产公司返还20元团购服务费的主张，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人谢黎明的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2150元，由上诉人谢黎明负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 金新贵审判员 易伟玲二〇二〇年四月十五日书记员 林 巧