湖南省宁远县人民法院执 行 裁 定 书(2020)湘1126执异28号案外人：郭福英，女，1978年5月19日出生，汉族，湖南省新田县人，教师。申请执行人：彭新林，男，1958年5月19日出生，汉族，湖南省新田县人，居民。被执行人：孙林，男，1984年3月2日出生，汉族，湖南省新田县人，居民。被执行人：陈志茹，女，1990年6月21日出生，汉族，湖南省新田县人。被执行人：李平，男，1989年1月3日出生，汉族，湖南省新田县人。被执行人：李桃英，女，1989年3月7日出生，汉族，湖南省新田县人。湖南省新田县人民法院在执行彭新林与孙林、陈志茹、李平、李桃英民间借贷纠纷一案中，案外人郭福英于2020年4月16日对新田县人民法院查封被执行人孙林位于新田县龙泉镇新华东路53号2栋201号房及被执行人孙林、陈志茹位于新田县龙泉镇锦绣天下25栋708号房提出书面异议。2019年11月18日，湖南省永州市中级人民法院作出了（2019）湘11民辖98号指定管辖通知书，指定彭新林与孙林、陈志茹、李平、李桃英民间借贷纠纷一案的执行异议审查由宁远县人民法院管辖。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人郭福英称，2018年11月8日，被申请人孙林、陈志茹向郭福英借款50万元，加上债务利息合计702,000元，截止2019年6月被申请人孙林、陈志茹已不能按约定支付利息和本金。2019年9月18日，被申请人孙林、陈志茹与郭福英自愿达成房屋买卖协议，协议约定：①孙林、陈志茹将其位于新田县龙泉镇锦绣天下25栋708房作价583,155元卖给异议人郭福英，扣除在新田县农业银行贷款本金289,322元（需要异议人郭福英代为偿还）及物业费2,730元，房屋实际价值291,103元；②孙林、陈志茹将其所有的位于新田县龙泉镇新华东路53号2栋201房，作价20万元卖给异议人郭福英。①②项房屋作价共计491,103元，从借款本息702,000元的债务中抵扣。异议人郭福英已将房屋价款全部支付完毕，在签订书面房屋买卖合同的当天，被申请人孙林、陈志茹已将上述房屋交付给异议人郭福英管理占用使用。双方按约定去办理房屋过户手续时，发现上述两套房屋已被新田县人民法院冻结，为维护异议人的合法权益，特提出书面异议，请求撤销上述两套房屋的过户登记冻结手续。申请执行人彭新林称，案外人提出的执行异议，明显不符合法律规定，损害债权人的合法权益，请求予以驳回。本院查明，湖南省新田县人民法院在审理彭新林与孙林、陈志茹、李平、李桃英民间借贷纠纷一案中，根据彭新林的财产保全申请，于2019年9月26日作出了（2019）湘1128民初1401号民事裁定，该裁定：一、冻结孙林位于新田县龙泉镇新华东路53号2栋201房屋的过户登记手续（不动产权证号：湘2018-0000609号），冻结期限为二年，从送达之日起开始计算；二、冻结孙林、陈志茹位于新田县龙泉镇锦绣天下25栋708号房的过户登记手续（网签备案号：20150006708）。另查明，2018年11月8日，孙林、陈志茹向案外人郭福英出具了一份借条，该借条内容为：“今借到郭福英人民币伍拾万元整（￥500,000元），借款期限一年，月息1.2%，每月支付（￥6,000元）到期归还本金，如本金逾期归还则按2%的月息计算。按借款日计算，借款人：孙林、陈志茹。附：并以新田县龙泉镇锦绣天下25栋2单元7楼708房产一座做为抵押担保，新华东路53号小户型房产一座作为抵押担保，奥迪A6一辆，车牌号湘MQ0681作为担保抵押，并把上述担保复印件附上，借款日期：2018年11月8日”。借款合同签订当日，郭福英通过吴运民的银行账号将50万元汇入孙林的帐户。2018年12月8日，郭福英与孙林双方到新田县不动产中心办理了抵押权他项权证［湘（2018）不动产证明第0002518号］，孙林同意将坐落于新田县龙泉镇新华东路53号2栋201室（不动产权证书号：湘（2018）新田县不动产权第0000609号）作为抵押。2019年9月18日，由于孙林、陈志茹不能按合同约定支付利息和偿还本金，经过孙林、陈志茹与郭福英充分协商，孙林、陈志茹与郭福英双方签订了一份《以房屋抵债合同》，由孙林、陈志茹自愿将其所有的下列房屋卖给（抵债）郭福英，①新田县龙泉镇锦绣天下25栋2单元7楼708房（网签备案号：20150006708）作价581,355元转让给郭福英，扣除孙林、陈志茹在新田县农业银行贷款本金289,332元（需由郭福英代为偿还）及物业费2,730元，房屋实际价值291,103元；②新田县龙泉镇新华东路53号2栋201房屋（不动产权证书号：湘（2018）0000609号）作价200,000元卖给郭福英。①②项房屋价款共计491,103元从孙林、陈志茹所借郭福英的债务中抵扣，异议人郭福英已将房屋价款全部支付完毕。同日，孙林、陈志茹将上述房屋交付给郭福英占有。双方按约定期限去办理房屋过户手续时，发现上述两套房屋已被新田县人民法院于2019年9月26日予以查封、冻结了过户手续。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款。或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人的自身原因未办理过户登记。本案中，首先，湖南省新田县人民法院于2019年9月26日作出了（2019）湘1128民初1401号民事裁定，查封了被执行人孙林、陈志茹的涉案房屋，而郭福英与孙林、陈志茹双方在2019年9月18日签订了书面房屋买卖合同，该房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，现无证据证明双方之间存在恶意串通、损害他人合法权益的情形，也不违反法律、法规的强制性规定，该房屋买卖合同合法有效，并且该合同的签订发生在新田县人民法院对案涉房屋查封之前；其次，2019年9月18日，孙林、陈志茹已将房屋钥匙交付给了郭福英，并且孙林在2018年12月2日将其所有的位于新田县龙泉镇新华东路53号2栋201房向郭福英办理了借款抵押权手续，因此郭福英已在房屋查封之前就已经实际占有案涉房屋，有郭福英提供的水电费及物业费缴纳凭证及不动产登记证明等证据予以证明，再次，案外人郭福英已经支付了全部价款，有案外人郭福英提供的借条、银行转账凭证及房屋买卖合同等证据证实；最后，对于涉案房屋新田县龙泉镇锦绣天下25栋708号房仍未办理产权登记，为期房且在银行办理了抵押贷款，因此案外人郭福英已知道或者应当知道该房屋存在抵押无法办理过户登记，应认定案外人因自身原因未能办理过户登记手续；对于涉案房屋新田县龙泉镇新华东路53号2栋201房，案外人已经办理了抵押权他项权证，虽未办理过户登记手续，但郭福英与孙林、陈志茹在合理的期限内到不动产登记中心办理过户手续时，该房屋已于2019年9月26日被法院查封而无法办理，该原因并非案外人的自身原因。综上所述，对于案外人郭福英提出的解除对孙林位于新田县龙泉镇新华东路53号2栋201房屋一座的查封并中止对该房屋的执行的异议请求，符合法律规定，本院予以支持；对于案外人提出的解除对新田县龙泉镇锦绣天下25栋708号房并中止对该房的执行的异议请求，因不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：一、中止对登记在孙林名下位于新田县龙泉镇新华东路53号2栋201房屋（不动产权证书号：湘20180000609号）的执行；二、驳回案外人郭福英的其他异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。（此页无正文）审 判 长  王贤顺人民陪审员  刘志军人民陪审员  江为民二〇二〇年四月二十八日法官 助理  何 春代理书记员  姜丽池