北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终1099号上诉人（原审原告）：何丽光，女，1956年2月17日出生，汉族，中国科学出版社退休人员，住北京市西城区。委托诉讼代理人：姜亦丹（何丽光之女），住北京市西城区。委托诉讼代理人：林杨（何丽光之女婿），住北京市西城区。被上诉人（原审被告）：北京长丰基业房地产经纪有限公司，住所地北京市西城区西绒线胡同10号楼3-101室。法定代表人：贾思东。委托诉讼代理人：李生来，男，公司职员。上诉人何丽光因与被上诉人北京长丰基业房地产经纪有限公司（以下简称长丰公司）合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2019）京0102民初38041号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。何丽光上诉请求：依法改判，在一审判决第二、三项基础上，加判长丰公司支付我75日工作期的租金、相当于一个月租金的违约金。事实与理由：1．合同预留的75日是作为长丰公司工作期，即对房屋进行较为细致的装修、空置以保证房屋居住质量（包含空气质量）合格且不损害承租人的身体，这个期限内不能出租营利，但长丰公司却仅以营利目的在工作期内就对外出租，违背工作期设置初衷，且工作期的约定是在双方完成2年合同期的前提下达成，并不等同于免租期。长丰公司利用此工作期仅支付半个月租金，实际控制我的房屋达4个月零15天，拒绝继续支付房租以致本案诉讼。一审判决对本案部分主要事实认定不清，未查清了解本案出租委托事项的情况下，割裂合同的整体，将75个工作日作为单纯的免租期看待，与事实不符，有失公平。2．合同是长丰公司提供，违约金比例也是其主动提出，该违约金是经过其确认可接受的范围，长丰公司应当按照合同约定向我支付月租金200%的违约金，一审判决降低违约金，有失公正，忽视合同对当事人的约束力，适用法律有误。同意一审判决第一项。长丰公司辩称，不同意何丽光的上诉请求。同意一审判决。75天是工作期，是双方签约时何丽光同意留给我方的，我方拆除了房屋原来的厨房、卫生间设备，进行了装修。何丽光向一审法院起诉，请求判令：1．解除何丽光、长丰公司于2019年3月9日签订的《北京市房屋出租委托合同》；2．长丰公司支付从2019年3月15日至2019年7月25日所欠租金共计17346．17元；3．长丰公司支付违约金12379．84元。一审法院认定事实：2019年3月9日，姜亦丹作为何丽光（甲方）的代理人与长丰公司（乙方）签订《北京市房屋出租委托合同》，约定甲方将北京市西城区xx路x号先农坛街甲x号x号楼3层3-3-7号房屋委托乙方出租，出租委托期自2019年3月15日至2021年3月15日，共计2年，月租金5100元。合同第六条第（二）款第3项约定，乙方自2019年3月15日起开始按季向甲方支付租金，支付时间分别为2019年3月15日、2019年6月15日、2019年9月15日……。第六条第（二）项第5款约定，出租委托期内甲方同意预留出75日作为乙方工作期，甲方同意工作期内的租金收入作为乙方佣金，在第一次付款中扣除。合同第十一条第（四）款约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1．未按约定支付租金达5个工作日以上无正当理由的；……。合同第十二条第（四）款约定，乙方有第十一条第四款情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金。合同签订当日，姜亦丹将涉案房屋交付给长丰公司。2019年3月15日，长丰公司以向姜亦丹账户转款的方式支付租金2550元。此后，长丰公司工作人员联系姜亦丹，表示承租房屋的价格过高，要求降低价格。姜亦丹没有同意。2019年6月15日，长丰公司未向何丽光支付租金。之后双方就租金事宜仍有沟通，但均未达成一致意见。2019年7月16日，姜亦丹在向长丰公司要求支付租金未果后，于当日向长丰公司送达了《合同解除通知函》，以长丰公司逾期交纳租金为由，解除双方的合同，并要求长丰公司支付拖欠的租金及违约金。2019年7月20日，何丽光一方将涉案房屋门锁更换，收回了房屋。一审法院认为，何丽光与长丰公司签订的合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。合同履行期间，长丰公司虽与何丽光一方协商变更合同的条款，但何丽光未表示同意，双方未达成新的协议，长丰应当按约继续向何丽光交纳租金。长丰公司逾期交纳租金，且已满足合同解除条件，何丽光一方以此为由通知长丰公司解除合同，于法有据，双方合同应于2019年7月16日解除。关于何丽光主张的租金。2019年3月15日至2019年6月14日期间的租金，因有75天的免租期，故此期间应支付租金数额为2550元，且长丰公司已向何丽光按约交纳了2550元，何丽光又要求长丰公司支付，缺乏依据，法院不予支持。2019年6月15日至2019年7月20日期间的租金，长丰公司未交纳，故法院对何丽光主张此期间的租金，予以支持。2019年7月20日，何丽光已换锁将房屋收回，故何丽光主张此后的租金，于法无据，法院不予支持。合同系因长丰公司原因解除，何丽光按约要求长丰公司支付违约金，符合双方合同约定，法院予以支持。关于违约金数额一节。长丰公司主张违约金标准约定过高，法院综合长丰公司的过错、合同履行程度、何丽光的损失等因素，对于何丽光主张的违约金，酌定予以支持。何丽光主张误工费，缺乏依据，法院不予支持。据此，一审法院判决：一、确认何丽光与北京长丰基业房地产经纪有限公司签订的《北京市房屋出租委托合同》于2019年7月16日解除；二、自判决生效之日起七日内，北京长丰基业房地产经纪有限公司支付何丽光2019年6月15日至2019年7月20日的租金6087元；三、自判决生效之日起七日内，北京长丰基业房地产经纪有限公司支付何丽光违约金5100元；四、驳回何丽光的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。对于一审判决认定的事实，本院予以确认。二审中，何丽光提交微信聊天记录截图，证明其提前6天将房屋交给长丰公司，长丰公司在很短时间内把房屋收拾好对外出租，且75日工作期是在完成2年合同的前提下有的，现在合同未到期解除，长丰公司获得了工作期的利益。长丰公司对截图的真实性认可，但主张合同没有明确写75天工作期是对应2年的，其对房屋进行了装修，且截至2019年7月20日何丽光一方换锁，长丰公司没有出租，房屋都是空置状态，期间其花了大量时间去找客户。双方当事人均认可双方之间系租赁合同关系。关于双方为何在合同中约定“出租委托期内甲方同意预留出75日作为乙方工作期，甲方同意工作期内的租金收入作为乙方佣金”，何丽光表示75天的租金作为长丰公司装修的补偿，长丰公司表示对房屋进行装修装饰，再对房屋进行宣传找客户，这都需要花时间。何丽光表示长丰公司拆除并重新装修了厨房、马桶，以及小部分地面，厨房内换了新的灶台、水池及橱柜。另经本院询问，何丽光表示2019年8月1日涉案房屋另租他人，并提供房屋租赁合同为证，长丰公司对此予以认可。本院认为，关于何丽光上诉要求长丰公司支付75日工作期的租金一节，何丽光主张合同预留75日作为长丰公司工作期，用于对房屋进行较为细致的装修、空置以保证房屋居住质量合格，期限内不能出租营利，长丰公司违背工作期设置初衷。长丰公司在工作期内完成了装修，且何丽光一方并未对装修提出异议，现长丰公司亦不认可在工作期内曾将房屋出租，故本院对于何丽光以上述理由要求长丰公司支付工作期内租金，不予支持。此外，何丽光上诉主张该工作期的约定是在双方完成2年合同期的前提下达成，但是长丰公司对此不予认可，且双方合同约定甲方同意预留出75日作为乙方工作期、工作期内租金收入作为乙方佣金，双方合同并未明确约定在合同提前解除的情况下长丰公司还应支付工作期内租金，故何丽光该项主张依据不足，本院不予支持。综合上述分析，本院对于何丽光该项上诉请求不予支持。关于何丽光上诉要求加判长丰公司支付相当于一个月租金的违约金一节，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条规定，当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案一审中长丰公司主张违约金过高，经本院审查，何丽光在收房后已于2019年8月1日将房屋另行出租，此外，对于工作期租金作为佣金的约定，何丽光亦表示75天的租金作为长丰公司装修的补偿，本院以何丽光的实际损失为基础，兼顾双方合同的履行情况、长丰公司的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，认定一审判决酌情确定的违约金数额并无明显不妥，何丽光就此提出的上诉意见，依据不够充分，本院不予支持。综上，何丽光的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费254元，由何丽光负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 何江恒审 判 员 孟 龙审 判 员 刘苑薇二〇二〇年四月二十日法官助理 耿 玉书 记 员 祝 石