广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终3654号上诉人（原审原告）：**祥，男，1975年2月26日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。委托诉讼代理人：曾祥彬，广东宾得律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏俊源，广东宾得律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：童换安，男，1972年1月18日出生，汉族，身份证住址湖南省平江县。委托诉讼代理人：吴相茂，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：戚曾洋，广东格林律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘来添，女，1949年10月24日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。上诉人**祥因与被上诉人刘来添、童换安物权保护纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初33172号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人**祥上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判认定刘来添、童换安签订的房屋租赁合同无效；3.改判童换安迁出并归还涉案房屋。事实与理由：一、一审法院适用法律错误。《中华人民共和国土地管理法》（2004修正）的第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。一审法院虽认定**祥是涉案宅基地的权利人，但是没有对不具备本村户籍的外地人经营出租屋一事进行释明。且根据我国相关规定可知，宅基地属于农民集体所有土地，将其使用权用于非农建设都是违法行为。由此可见，本案的出租行为是违法行为，租赁合同应当自始无效。二、一审法院事实认定不清。本案关键事实一是刘来添是否有权代**祥出租房屋；租赁合同并未由**祥、李秋容签署，而是由没有取得授权的刘来添代签不符合常理。二是**祥是否对刘来添出租涉案房屋给童换安一事知情。一审法院未经过笔迹鉴定即认定租赁合同上“李秋容”的笔迹是李秋容本人所写，属于认定事实不清。**祥与李秋容核实，《租赁合同》甲方电话落款处“李秋容”的签名不是李秋容本人的签名。请求二审法院依法改判。被上诉人童换安辩称：不同意**祥的上诉请求。1.本案是房屋出租不是土地出租，**祥引用的法律依据都是出租土地，不能适用在宅基地房屋的出租问题上；2.即使本案是出租宅基地，**祥所引用的法律依据也不适用本案，2004年《土地管理法》63条已经被2019年新法变更，新法第82条规定的两种处罚情形，宅基地是不包括在内的；3.**祥委托刘来添管理出租房屋的事实在一审庭审中其已经自认，刘来添针对涉案房屋作出的法律行为，其法律效果应当约束**祥，如果**祥认为被侵犯权利，应当追究刘来添的法律责任，而不是作为善意第三人的我方；4.我方在一审时只知道房屋是**祥一家所有，具体登记在谁的名下我方不知情，租赁合同签订时**祥一家都是在场，一般人都是以家庭为单位判断房屋的权属；5.不管是**祥还是我方提交的租赁合同，在签章处都签署了李秋容及联系方式，不管是不是本人所签，都表明双方约定了李秋容作为刘来添的联系人，结合李秋容在合同履行过程中配合办理相关手续，可知**祥对房屋出租给我方知情；6.刘来添想通过转租赚取利益，**祥捏造事实以实现租赁合同无法继续履行的目的，**祥及刘来添不诚信、事前虚假诉讼，本案进入二审阶段是严重侵害我方利益。被上诉人刘来添辩称：同意**祥的上诉请求。**祥向一审法院起诉请求：1.依法认定刘来添、童换安签订的《房屋租赁合同》无效；2.童换安迁出广州市白云区嘉禾鹤边南中路八巷三号，并将该房屋归还给我。一审法院经审理查明：2017年5月15日，童换安（租赁方）与刘来添（出租方）签订《房屋租赁合同》，约定由童换安向刘来添承租位于广州市白云镇嘉禾鹤边南中路八巷三号四、五、六、七、八楼五层整体，租赁期限从2017年5月15日至2025年6月1日。上述合同甲方落款处甲方电话处由一名为“李秋容”的人签名。上述合同签订后，童换安将上述租赁房屋用于出租他人使用。一审诉讼中，**祥确认李秋容系其妻子，并表示涉案房屋在其知悉出租给童换安前，因其不在涉案房屋居住，其已委托母亲刘来添出租房屋，但当时是有固定租户的，后其母亲擅自将承租人更换成了童换安，其虽继续收取租金，但其并未同意该租赁行为，故当其得知童换安为承租人后即提出了异议。**祥为证明其为涉案租赁房屋的权利人，提交穗郊字第0405754号《农村（墟镇）宅基地使用证》予以证实。该使用证显示，使用人为**祥，宅基地座落鹤边乡鹤南中路××白云公社鹤边大队××生产队，建筑种类为结构框架，层数6层，建筑面积550平方米。经一审法院向广州市规划和自然资源局核实，上述宅基地使用证在该局有档案材料。**祥表示，涉案宅基地房屋原有6层，后其在6层的基础上加建了两层，故涉案租赁房屋目前为一幢8层的房屋。童换安为证明**祥对涉案房屋的签订知悉且同意，提交谈话录音、纳税单、“平安白云APP”截图、缴纳电费短信通知、物业管理费收据等证据。一审法院认为：**祥提交的经广州市规划和自然资源局备案存档的《农村（墟镇）宅基地使用证》显示，涉案宅基地房屋为一幢6层楼的房屋，**祥陈述涉案房屋实为一幢8层房屋，并表示7、8两层是属于在6层房屋基础上加建的房屋，故对于其中涉案房屋中1至6层部分**祥享有合法的权利，**祥有权以权利人提出诉讼主张，一审法院对**祥主张刘来添、童换安签订的《房屋租赁合同》中1至6层房屋的租赁关系予以审理。**祥主张刘来添、童换安对上述房屋的出租行为未经其同意，刘来添属于无权处分，且涉案租赁合同违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条关于农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设的规定，故应为无效。一方面，**祥确认李秋容为其妻子，而在刘来添、童换安签订的《房屋租赁合同》甲方电话落款处有李秋容的签名，由此表明，**祥的妻子在刘来添、童换安签订租赁合同时是知悉该租赁行为的，且童换安提交的相关证据和关于双方签订租赁合同的过程及合同履行过程中**祥妻子李秋容予以配合并一直与其沟通交流租赁事宜的陈述能够相互印证。另外，**祥亦确认在童换安承租涉案房屋后，其亦一直接受通过刘来添支付的租金，据此，一审法院对**祥以刘来添向童换安出租涉案房屋1至6层不知情的意见不予采信。**祥主张刘来添属于无权处分，要求确认刘来添、童换安就涉案房屋1至6层签订的租赁合同无效的意见不能成立。另一方面，**祥主张刘来添、童换安就上述房屋1至6层签订的租赁合同违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定的意见亦不能成立。综上，**祥要求确认刘来添、童换安就涉案房屋1至6层签订的《房屋租赁合同》关系无效并要求童换安返还涉案房屋1至6层缺乏理据，一审法院不予支持。对于涉案房屋加建的7、8两层，因现有证据无法证明该两层已办理报建手续，故对于该两层房屋的权属和合法性应由相关行政职能部门先行对该重建房屋进行合法性等方面的认定，**祥对该两层房屋的纠纷不属于人民法院直接受理民事诉讼案件的范围，本案中不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院判决如下：驳回**祥的全部诉讼请求。案件受理费4617元，由**祥负担。二审经查，除上述《房屋租赁合同》甲方落款处甲方电话处“李秋容”不能确定为李秋容本人的签名外，一审法院查明的其他事实无误，本院予以确认。二审另查明，**祥表示2017年前涉案房屋由李秋容管理，2017年之后才将涉案房屋当时所有的租客交给刘来添管理，刘来添在2019年5月前一直准时支付租金给**祥，但没有听过刘来添提起过任何租客上的变动。二审中，一、童换安表示上述《租赁合同》甲方电话落款处“李秋容”的签名是否李秋容本人签名其已经记不清了，但该合同签订时李秋容是在场的。二、**祥表示刘来添只有管理权，没有出租权。三、刘来添表示童换安有依约交纳租金，但因刘来添与童换安的管理人员产生口角，**祥希望解除合同关系。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案评析如下：本案二审的主要争议焦点为刘来添、童换安就涉案房屋4至6层所签订《房屋租赁合同》的效力问题。鉴于：1.**祥在一审审理已确认其委托母亲刘来添出租涉案房屋，在二审中又表示刘来添仅有管理权，没有出租权，**祥自己对刘来添的代理权限的陈述显然是自相矛盾的，但无论如何，刘来添在原租户已搬出的情况下将涉案房屋出租给童换安显然是行使其管理权的范围，**祥主张刘来添无权出租理由不成立；2.**祥已取得涉案房屋的《农村（墟镇）宅基地使用证》，该使用证已显示涉案房屋为6层，显然刘来添出租给童换安的系宅基地房屋而非土地，故**祥以上述《房屋租赁合同》出租的系集体土地为由主张合同无效亦与事实不符；3.刘来添与童换安签订上述《房屋租赁合同》的时间为2017年5月15日，**祥亦确认2019年5月前其均已收到刘来添支付给其的租金，在上述《房屋租赁合同》已履行长达两年时间的情况下，**祥表示对上述《房屋租赁合同》不知情不符合常理，童换安亦有理由相信刘来添有权出租涉案房屋。故**祥主张上述《房屋租赁合同》无效缺乏事实与法律依据，一审法院不予支持正确，本院予以维持。综上所述，**祥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确、处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9234.8元，由**祥负担。本判决为终审判决。审判长  姚伟华审判员  韩志军审判员  谭红玉二〇二〇年四月二十八日书记员  郭 俏