苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0509民初1203号原告：许建超，男，1987年5月20日生，汉族，住苏州市吴江区。原告：沈芸蕾，女，1988年10月22日生，汉族，住苏州市吴江区。以上两原告共同委托诉讼代理人：姜正彬，江苏苏州湾律师事务所律师。以上两原告共同委托诉讼代理人：李政轩，江苏苏州湾律师事务所实习律师。被告：苏州瑞景房地产开发有限公司，住所地苏州市吴江经济开发区云梨路1688号0201号。法定代表人：嵇兴宝，该公司执行董事。委托诉讼代理人：蒋忠明，该公司员工。原告许建超、沈芸蕾诉被告苏州瑞景房地产开发有限公司（以下简称瑞景公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用简易程序于2020年3月5日、2020年3月6日公开开庭进行了审理。原告许建超、沈芸蕾的共同委托诉讼代理人姜正彬、李政轩，被告瑞景公司的委托诉讼代理人蒋忠明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许建超、沈芸蕾向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告未履行办理房产证而收取的契税33966元、维修基金20798元、办证费800元，并以以上合计55564元为本金按银行贷款利率自2014年9月1日起至付清为止计算利息损失，暂计16669.19元；2.判令被告赔偿原告自行办理房产证发生的代办费600元等支出费用及承担未履行办理房产证义务的违约金1136.53元；3.诉讼费用由被告负担。庭审中，原告申请放弃第二项诉讼请求中的代办费600元部分。事实和理由：2012年12月16日，被告向原告出售位于吴江区商品房，双方在签订商品房买卖合同中约定房屋建筑面积152.35平方米，总价款1136531元，并约定出卖人应当在2013年6月30日交房，并在商品房交付使用后180日内办理房产证登记备案及违约责任。期间，被告不但违约交房，且在拖延交房后以办理房产登记为由向原告收取契税33966元、维修基金20798元及办证费800元等费用。被告收取上述费用后，并未按约定为原告办理房产登记手续，而是将上述费用擅自挪作他用，致使长时间未代原告办理房产登记。后原告无奈只能自行重新向税务机关及房产管理部门缴纳上述费用并办理房产登记。但被告并未退还收取的费用。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告瑞景公司辩称，1.其收取办证费交给中介，故不同意返还办证费；2.确认收到原告支付的契税及维修基金，其未按约办理涉案房屋房产证，也未将契税及维修基金退还原告，但其与涉案30幢全体业主签订了协议，约定将其所有的5个车位抵给30幢全体业主，相应维修基金不再退还；3.待30幢全体业主办证完毕后，其同意以车位折抵收取的契税，不同意现金返还契税；4.其逾期办证存在违约，对于第二项诉讼请求无异议。经审理查明：2012年12月16日，出卖人瑞景公司与买受人许建超、沈芸蕾签订了《商品房买卖合同》一份（合同编号：Y2012016537）。合同约定，许建超、沈芸蕾向瑞景公司购买位于苏州市吴江区自行车库，该商品房建筑面积152.35平方米，单价7318.3520元每平方米，自行车库位于30幢31，建筑面积21.58平方米，单价1000元每平方米，合计总价款为1136531元。合同第八条“交付期限”约定：出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，即该商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，并取得《商品房交付使用通知书》。合同第十五条“产权登记”约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理，即买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。此后，许建超、沈芸蕾按商品房及车库的实际面积向瑞景公司支付了全部购房款1132193元，瑞景公司于2017年8月25日向许建超、沈芸蕾开具了相应增值税发票。2014年9月1日，瑞景公司将涉案房屋及车库交付许建超、沈芸蕾使用，但此时瑞景公司尚未取得涉案房屋及车库的《商品房交付使用通知书》。2015年3月1日，许建超、沈芸蕾向瑞景公司支付了契税33966元、维修基金20798元、代办费800元。2016年4月20日，瑞景公司取得涉案房屋的《吴江区商品房交付使用通知书》。此后，瑞景公司并未按约办理涉案房屋及车库的产权登记。2018年3月6日，瑞景公司作为甲方、30幢24户业主作为乙方共同签订《协议书》一份，约定鉴于乙方已经在交房时预先缴纳了维修基金和契税给甲方用于办证事宜，但甲方因为暂时困难至今未办理30幢房屋初始登记和小产权证，甲乙双方为了解决问题，和谐共处，达成如下协议：1.甲方将其拥有位于苏州市吴江区半地下车库21号、52号、135号、194号、197号车位（以下简称该车位）共计5个车位出让给乙方；2.该车位单价为105000元/个，合计总车位款为525000元，甲方承诺用上述车位款为乙方30幢24户业主办理房产权证；3.车位款的支付办法于订立本协议之日起20日内，乙方应首先将其中的441329元车位款向甲方支付，根据甲方的要求汇至吴江住房和城乡建设局账户，用于甲方为乙方办证所需的维修基金，余83671元在甲方为乙方30幢24户业主办理房产证的过程中支付时，乙方必须按甲方的要求及时支付（具体由甲方的办证工作人员通知乙方，支付方式为：由乙方直接向地税部门缴纳每户办证所需的契税，直至办结24户房产权证）。同时该协议对双方的权利义务等作出了约定。该协议落款处乙方代表由计雪东、张卫东签字。2018年2月27日、2018年3月1日，许建超、沈芸蕾分别向案外人钱叙忠转账20000元、1000元，钱叙忠于2018年3月15日向苏州市吴江区住房和城乡建设局缴纳涉案房屋及车库的维修基金19181元。2018年7月9日，许建超、沈芸蕾向苏州市税务部门缴纳契税16982.89元。2018年8月3日，许建超、沈芸蕾取得涉案房屋及车库的不动产登记证书，登记坐落为松陵镇。以上事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、江苏增值税普通发票、代办费收据、苏州农村商业银行分户账明细对账单、住宅专项维修资金专用收据、不动产登记证书、发票，被告瑞景公司提供的《吴江区商品房交付使用通知书》等证据以及双方当事人的当庭陈述在卷佐证。庭审中，瑞景公司称其提供的《协议书》上虽无原告签字，也无原告的授权委托书，但原告对于以车位折抵应退还的维修基金事宜是知晓并同意的，为此提供了名为瑞景国际30栋的微信群聊天记录以及钱叙忠与许建超的微信聊天记录予以证明。经质证，原告称业主代表钱叙忠仅将协议内容告知原告，但原告并未同意，也未书面授权业主代表签字，微信聊天记录中也无法体现中其授权业主代表签字的意思表示，故该《协议书》对其并无法律约束力。本院认为，依法成立的合同具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。案涉《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，且不违反相关法律规定，该合同依法成立并生效，双方均应依约履行。被告作为商品房买卖合同的出卖人，协助买受人办理出售房屋的产权登记手续，是其当然的合同义务。现被告瑞景公司未按约协助买受人办理出售房屋的产权登记手续，故原告许建超、沈芸蕾根据合同约定主张被告瑞景公司按已付房价款的0.1%支付违约金，符合合同及法律规定，本院予以支持。因涉案房屋及车库实际总价款为1132193元，故瑞景公司应当承担逾期办证违约金1132.19元。现许建超、沈芸蕾已自行办理涉案房屋及车库不动产登记证书，故被告瑞景公司应当返还已收取的契税、维修基金及代办费合计55564元，并偿付相应利息损失。关于被告瑞景公司提出双方已协议将车位折抵维修基金的辩称意见，因其提供的协议书并无原告许建超、沈芸蕾签字，签字的业主代表亦无许建超、沈芸蕾授权，事后未对协议书进行追认，故本院对于瑞景公司的辩称意见不予采纳。关于利息损失，被告瑞景公司于2014年9月1日将尚不符合合同约定的交房条件的房屋提前交付原告许建超、沈芸蕾，不能认定为其已经完成了合同约定的交房义务。因瑞景公司于2016年4月20日取得涉案房屋《吴江区商品房交付使用通知书》，方才符合合同约定的交付条件，故瑞景公司应当在交付使用后的180日内即2016年10月17日前协助办理产权登记手续，但瑞景公司在该期限届满前未履行该义务，故应当在此时返还原告契税、维修基金及代办费。因此，上述契税、维修基金及代办费的利息损失应当自2016年10月18日起计算至实际返还之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、被告苏州瑞景房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告许建超、沈芸蕾契税、维修基金、代办费合计55564元，并偿付利息损失（以55564元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率自2016年10月18日起计算至2019年8月19日和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际返还之日止）。二、被告苏州瑞景房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告许建超、沈芸蕾违约金1132.19元。（上述款项若采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，户名：苏州市吴江区人民法院；开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部；账号：10×××11）如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费减半收取825元，由原告负担4元，由被告负担821元，被告应负担之数于本判决生效之日起十日内交至本院（若采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，户名：苏州市吴江区人民法院；开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部；账号：10×××11）。原告预交的诉讼费用821元本院于本判决生效之日起十五日内退还原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76），并将已交上诉费的凭证提交本院。审判员  胡云杰二〇二〇年四月十日书记员  王丁维附录法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。