黑龙江省大兴安岭地区中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黑27民终26号 上诉人（一审被告）：突泉县凯达房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区兴安盟突泉县突泉镇民主街（原政府路南）。 法定代表人：焦林鹰，经理。 委托诉讼代理人：刘凤慧，黑龙江明言律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：肖俊清，女，1968年2月9日生，汉族，住黑龙江省大兴安岭地区加格达奇区。 委托诉讼代理人：王伟华，黑龙江洪浩律师事务所律师。 上诉人突泉县凯达房地产开发有限公司（以下简称凯达公司）与被上诉人肖俊清商品房销售合同纠纷一案，加格达奇区人民法院作出（2018）黑2701民初356号民事判决，凯达公司不服，向本院提出上诉，本院于2019年9月18日作出（2019）黑27民终262号民事裁定，裁定撤销原判，发回加格达奇区人民法院重审。加格达奇区人民法院2019年12月14日作出（2019）黑2701民初1277号民事判决，凯达公司不服，向本院提出上诉，本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人凯达公司的委托诉讼代理人刘凤慧、被上诉人肖俊清的委托诉讼代理人王伟华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 凯达公司上诉请求：1.请求撤销一审判决；2.驳回肖俊清的诉讼请求。事实和理由：一审认定事实错误，适用法律错误，导致判决错误。一、以房抵债是四方合意的基础上签订的。上诉人并不是受闫忠江指使将房屋开给被上诉人，是闫忠江和被上诉人共同要求上诉人将房屋开给被上诉人的。二、一审判决变相剥夺上诉人抗辩权。三、闫忠江诈骗判决不是本案审理依据。四、被上诉人没有缴纳购房款，没有履行合同义务，签订合同时存在欺诈行为，是恶意取得，不应取得合同权利。 肖俊清辩称，一、上诉人与答辩人签订的商品房买卖合同合法有效。案涉房屋是上诉人作为应付工程款抵顶给张秀民的,张秀民又将该房屋作为预付款抵顶给闫忠江,因闫忠江欠答辩人款项,闫忠江又将该房屋抵顶给答辩人,答辩人与上诉人签订了商品房买卖合同,上诉人已将房款入账冲抵了应付张秀民的施工工程款。答辩人与上诉人签订的商品房买卖合同意思表示真实,且不违反法律法规强制性规定,该合同合法有效,上诉人应当履行。二、涉案房屋系闫忠江诈骗张秀民所得，与本案相关联的刑事案件中被害人为张秀民,闫忠江自张秀民处获得房屋,并给张秀民出具了收到工程预付款230,160.00元的收条,在涉案房屋仍由上诉人控制并未实际交付给答辩人的情形下,(2018)黑2701刑初63号《刑事判决书》认定闫忠江诈骗张秀民既遂。在该判决中案涉房屋并未被认定为答辩人违法所得,也未按违法所得予以收缴,该判决亦“责令闫忠江退赔被害人未追回的损失”,明确被害人是张秀民而非上诉人。综上,一审法院判决认定事实清楚,证据充分,适用法律正确,程序合法,请求予以维持。 肖俊清向一审法院提出诉讼请求：2015年12月31日，原被告签订了商品房买卖合同，双方约定将被告开发的林海蓝钻小区第4幢1单元1602号房屋出售给原告，合同约定交房日期为2016年12月30日，但被告至今未向原告交付房屋，应赔偿原告逾期交付房屋违约金。该房屋是张秀民给闫忠江抵付工程预付款230,160.00元的，因闫忠江欠原告139,000.00元，闫忠江用案涉房屋抵偿欠原告的钱，原告又另行给付闫忠江30,000.00元补差房款。因张秀民承包了凯达公司的建设工程，经张秀民同意，凯达公司与原告签订的商品房买卖合同，房款作为凯达公司支付对张秀民的工程款。因此，原告对案涉房屋是善意取得。原告为维护自己的合法权益，诉至法院，请求：1.判决被告履行商品房买卖合同，向原告交付房屋；2.被告赔偿原告逾期交付房屋违约金，按有资格房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准自2017年4月1日起计算至被告交付房屋之日止；3.由被告承担诉讼费。 一审法院认定的事实：张秀民是凯达公司开发的加格达奇区林海蓝钻小区部份建设工程的实际施工承包人。2015年12月份，闫忠江与张秀民达成口头协议，由闫忠江承揽张秀民施工的林海蓝钻小区楼房的白钢门及楼梯扶手安装工程，经凯达公司同意，张秀民可以将林海蓝钻小区在售楼房作为工程预付款抵给闫忠江，而楼房价款作为凯达公司支付给张秀民的施工工程款。 2015年12月31日，闫忠江与肖俊清、张秀民一起到凯达公司林海蓝钻小区楼盘，肖俊清选中第4幢1单元1602号房，闫忠江要求将商品房买卖合同买受人写成肖俊清的名，经张秀民同意，凯达公司作为出卖人与作为买受人的肖俊清签订了商品房买卖合同。合同约定：“所购商品房位于会展中心东侧林海蓝钻小区，房屋每平方米价格2800元，面积82.2m2，总价款230,160.00元。一次性付款。出卖人应当在2016年12月30日将房屋交付买受人，出卖人未在本合同所签订的交付日期内将所购商品房交付买受人，可以在合同签订的交付日期第二日起，顺延90个自然日。如延期后仍未交付买受人，则按国家规定执行赔偿。”落款处有凯达公司公章和法定代表人名章及肖俊清签名。凯达公司为肖俊清开具收据，时间为2015年12月30日，内容“交款单位肖俊清，人民币（大写）贰拾叁万零壹佰陆拾元¥230,160.00元。”该房屋至今未交付原告。 2015年12月30日，闫忠江给张秀民出具收据，内容为“商服门、车库门协商价。楼梯扶手。人民币贰拾叁万零壹佰陆拾元整。上款系为3#4#楼及商服门订金。验收按实际发生多退少补。”落款处有闫忠江签名。 闫忠江因欠肖俊清钱（肖俊清称闫忠江欠其139,000.00元，闫忠江在其涉嫌合同诈骗刑事案件庭审中认可欠肖俊清139,000.00元，但在公安机关调查时称欠肖俊清69,000.00元，加上利息共欠129,000.00元），就将该房屋转给肖俊清抵顶欠款，又收取了肖俊清30,000.00元房款。后因闫忠江逃匿并中断与张秀民的联系，没有为张秀民施工，张秀民向公安机关报案，闫忠江被公安机关抓获。 加格达奇区人民法院于2018年11月21日作出（2018）黑2701刑初63号刑事判决书，认定闫忠江犯合同诈骗罪，诈骗被害人张秀民价值230,160.00元的房产，与闫忠江所犯另一诈骗罪，数罪并罚，决定执行有期徒刑七年，并处罚金五万元。责令闫忠江退赔各被害人未追回的损失。 另查，张秀民庭审过程中称该房屋已抵债给他人使用，但是凯达公司未再与他人另行签订案涉房屋的买卖合同。 一审法院认为，本案案涉房屋是被告作为应付工程款抵顶给张秀民的，张秀民又将该房屋作为预付款抵顶给闫忠江，因闫忠江欠原告款项，闫忠江又将该房屋抵顶给原告，在原告、被告、张秀民、闫忠江四方合意下，原告与被告签订了商品房买卖合同，虽然原告未将房款支付给被告，但是被告已将房款入账冲抵了应付张秀民的施工工程款。故原告与被告签订的该商品房买卖合同是基于各方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，该合同合法有效。 闫忠江与张秀民经被告同意，达成以在建房屋折抵工程预付款后，原告与被告签订了案涉房屋的商品房买卖合同，该房屋财产权益已经归肖俊清所有，肖俊清依法享有要求被告交付房屋并办理不动产登记的物权期待权。 与本案有关联的刑事案件中被害人为张秀民，能证明案涉房屋的价款已被闫忠江诈骗，在该刑事案件中，案涉房屋并未被认定为原告违法所得，也未按赃物予以收缴。对被害人张秀民的损失，刑事案件中判项已表述“责令闫忠江退赔被害人未追回的损失”。（2018）黑2701刑初63号刑事判决书已经认定受害人是张秀民而非原告。故被告的抗辩主张不能成立，本院不予支持。 综上，原被告的商品房买卖关系成立，原告主张被告履行商品房买卖合同，交付房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张被告赔偿原告逾期交付房屋违约金，证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，经审判委员会讨论决定，判决：一、突泉县凯达房地产开发有限公司履行与肖俊清签订的房屋位于加格达奇区林海蓝钻小区第4幢1单元1602号房的商品房买卖合同，于本判决生效之日起十日内向肖俊清交付房屋；二、驳回肖俊清的其他诉讼请求。案件受理费100.00元，由突泉县凯达房地产开发有限公司负担。 二审中，双方当事人没有提交新的证据。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，本案涉案房屋是凯达公司作为工程款抵顶给张秀民，张秀民作为工程预付款抵顶给闫忠江，闫忠江因欠肖俊清债务，又将该房屋抵顶给肖俊清。凯达公司与张秀民、张秀民与闫忠江、闫忠江与肖俊清之间都存在着债权债务关系，而且都是用涉案房屋抵偿了债务。各方之间在以涉案房屋抵债的过程中，都终止了原来存在的债权债务关系，各方的民事法律行为并不违反法律法规的强制性规定。闫忠江与肖俊清的以房抵债行为不能等同于正常的买卖或者租赁等民事法律关系，合同价格与虽然低于同期同房源市场价格，但是双方的以房抵债行为是其真实意思表示。因此一审法院认定凯达公司与肖俊清签订的商品房买卖合同合法有效并无不当。凯达公司上诉请求认为肖俊清在签订合同过程中存在诈骗行为，恶意取得房屋，但其没有提供充分的证据予以证实，本院对凯达公司所主张的事实不予采信。 综上所述，上诉人突泉县凯达房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100.00元，由上诉人突泉县凯达房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李玉彬 审 判 员 邹丽平 审 判 员 冯志超 二〇二〇年四月十六日 法官助理 武冬梅 书 记 员 王鸣岐