河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终733号 上诉人（原审被告）：张同友，男，1965年2月18日生，汉族，住石家庄市井陉矿区。 被上诉人（原审原告）：石家庄方寸物业服务有限公司，住所地石家庄市井陉矿区中纬路东。 法定代表人：高红霞，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘月，该公司法务。 上诉人张同友因与被上诉人石家庄方寸物业服务有限公司（以下简称方寸物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服石家庄市井陉矿区人民法院（2019）冀0107民初536号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人、被上诉人的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人张同友上诉请求：一、撤销原判，发回重审或依法改判。二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定事实不清，证据不足。1、原审法院在审理查明部分认定的事实证据不足导致事实认定不清。原审法院对上诉人与被上诉人物业服务法律关系的认定所依据的事实认定不清，其认定的基本证据为《君悦湾前期物业服务合同》，仅以涉案小区没有设立业主大会，未选举产生业主委员会的情形，便直接认定本案为前期物业服务合同纠纷，该法律关系的基础事实认定缺少相关证据。2、原审法院未将本案全部基本事实作为裁判依据，导致裁判认定的法律事实与实际情况有极大出入。法院应当对双方合同履行情况的法律事实进行确认。首先，法院缺少对涉案基本事实的全面认定。其次，原审法院关于该《君悦湾前期物业服务合同》格式合同的履行事实认定不清。再次，原审法院依据一份权利义务不对等且不明确的合同认定上诉人业主与被上诉人据此形成了合法有效的前期物业合同法律关系，表明双方均受该书面合同约束。可该份合同只明确规定了业主的义务，却不存在物业应当履行的具体义务。事实上本案中方寸物业也没有就自己已经履约的基本事实提供任何证据，该合同关系的认定显失公平。最后，在客观事实方面，上诉人与被上诉人之间形成的合同法律关系应当属于事实服务合同法律关系，双方权利义务的履约要求及收费依据等应参照一般市场及法律规定的标准进行，而非该案不公平合同条款之约定。综上所述，原审法院忽视上述法律事实认定上的巨大差异，同时忽视了本案履行与抗辩的相关事实审查，导致判决依据的事实与实际情况严重不符，直接影响判决结果。二、原审法院适用法律错误。1、关于涉案《君悦湾前期物业服务合同》的合同法律关系认定适用的法律错误。首先，关于本案缺少开发商选定方寸物业的法律资格问题及本案业主作为合同当事人适格问题的法律适用，原审法院适用法律错误。（1)关于上诉人业主作为合同当事人的抗辩问题。上诉人并非否认自身是物业服务法律关系的主体进行合同履行抗辩，原审法院据此确认上诉人直接承受该书面合同全部义务的法律适用错误。(2)关于开发商签订前期物业合同的资格认定。第一、开发商与物业公司签订物业服务合同是基于法定的委托代理关系，这种关系必然受合同法约束，其代理权限自然也应当以法律或当事人的授权为限。第二、本案《君悦湾前期服务协议》并不属于法律规定的规范的前期服务合同，开发商此时签订的物业协议其效力并不当然及于全体业主。此外，关于合同的成立与生效应当依据合同法第四十四条，关于该合同是否属于法定的前期物业合同、该合同权利义务是否及于第三人，并非《物业解释》第一条所能解决。2、原审法院裁判文书法理论述前后逻辑矛盾，法律适用错误。首先，关于本案上诉人合同履行抗辩权的法律适用问题，原审法院将合同法第60条全面履行作为判决依据，但没有对被上诉人的合同履行情况进行认定，仅将其作为上诉人履行合同约定缴费义务的法律依据，明显有失偏颇。本案涉及的物业服务合同法律关系显然属于双务合同，上诉人无论基于同时履行还是全面履行的法律基础，都拥有对被上诉人合同履行的抗辩权。其次，原审法院所述之“物业费收费标准经过物价部门核定”，其对本案合同收费标准的认可于法无据。再次，原审法院援引前审已经生效的本小区物业费纠纷判决文书事实及结论并不恰当。最后，原审法院援引合同法第107条合同违约责任条款，合同法解释二第29条违约金过高法院下调的条款，显然是对被上诉人物业公司主张违约金的适用。然而，法院同时又以公平原则和诚实信用原则，以被上诉人存在违约行为为由，对其要求的违约金不予支持。上述两者的法律适用逻辑互相矛盾，显然属于法律适用错误。综上所述，上诉人与被上诉人之间权利义务关系并非原审法院认定的片面法律事实所决定，被上诉人作为物业管理公司未尽到基本物业服务义务的前提下，意图通过司法判决形式强行催收小区业主物业费。原审法院无视上诉人已经提供基础证据的客观事实径行判决，认定事实不清，适用法律错误，特请二审法院查明案件真实情况，依法裁判，维护上诉人合法权利。 被上诉人方寸物业公司辩称，一、上诉人与被上诉人之间确实存在物业服务合同关系，上诉人应按照约定缴纳物业服务费等相关费用，一审法院认定事实清楚，证据充分。首先，一审时答辩人提交的答辩人与君悦湾小区开发商签订的《君悦湾前期物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，且并未违反法律、行政法规强制性规定。法律并未规定必须由每个业主都和物业公司签订合同才能确认双方的物业服务合同关系，在君悦湾小区未成立业主大会及业委会的情况下，答辩人与建设单位签订前期物业服务合同并无不妥之处。其次，上诉人提出的与小区前物业公司签订的合同，从性质上来讲依然属于是和建设开发商选定的物业服务公司之间签订的前期物业服务合同，而非是经业主大会决议选定的。再次，《君悦湾前期物业服务合同》第二章已经明确约定了我方的服务内容，一审时我方提交的各种证据均能证明我方在小区履行的种种物业服务义务，而上诉人却自始至终没有向我方缴纳过一分钱的物业服务费，其构成根本违约在先。上诉人作为小区业主，基于正常人的理解，其应当是非常明确小区物业公司的存在，也应当非常明确其应当按时足额交纳物业服务费用，而现在上诉人提出的种种理由均是为了恶意拒缴费用，这会造成对小区其他按时缴费业主不公平的局面。二、一审法院适用法律正确，判决合法合理。1、一审法院依据的《物业管理条例》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》均是调整物业纠纷的法律，适用法律正确。2、物业服务合同确实属于双务合同，具有双务合同的共性，但又有其特殊性，在履行过程中物业公司的服务是多种多项的，且需要业主的紧密配合和支持，而现在上诉人仅仅主观上认为某些服务存在瑕疵就拒交所有费用于法无据，其行为构成根本违约且不利于合同的履行。况且物业服务针对的是整个小区所有业主，单个业主无权以个人喜爱认定小区的服务标准，即使物业公司的服务不能达到大多数业主的满意，可以以合法方式成立业委会重新选聘物业公司。上诉人拒交物业费的行为已经严重损害我方合法利益，且带动小区不良风气。综上所述，原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。 方寸物业公司向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付物业管理费3030.48元及违约金2000元，共计5030.48元；2、判令被告承担全部诉讼费用。 一审法院认定事实：被告张同友系井陉矿区平涉路东君悦湾6号楼3单元201室业主，该房产住宅面积97.81平方米，仓储面积12.02平方米，共计109.83平方米。2017年8月17日，河北金通房地产开发有限公司（以下简称金通公司）作为井陉矿区君悦湾小区的建设单位，选聘石家庄彰峰物业服务有限公司（以下简称彰峰物业）为前期物业服务公司，与彰峰物业签订《君悦湾前期物业服务合同》，约定：物业服务费用由业主按其拥有物业的实际建筑面积交纳，具体收费标准为多层住宅0.8元/月*平方米、电梯维保费4.2元/年*平方米；物业服务费用每半年交纳一次，业主与物业使用人应分别在每年的6月份和12月份各交纳一次，并且要在当月内履行交纳义务，否则视为逾期；未能按时足额交纳物业服务费用的，应每日按迟交额的3%的标准支付违约金……2017年9月18日，彰峰物业变更名称为方寸物业公司，并办理变更登记。2017年10月23日，方寸物业公司在石家庄市井陉矿区住房和城乡建设局对物业管理项目备案，随即方寸物业公司将变更后物业公司名称、物业的收费标准等在小区公告栏进行公示。本案诉讼过程中，被告张同友认可自2017年10月1日至2019年9月30日未向方寸物业公司交纳过物业服务费。另查，井陉矿区君悦湾小区至今未设立业主大会，未选举产生业主委员会。以上事实，有君悦湾前期物业服务合同、公告栏照片、准予变更登记通知书、石家庄市物业管理项目备案表等以及原、被告开庭陈述在案为凭，并经开庭质证，可以采信。 一审法院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，金通公司作为井陉矿区君悦湾小区的建设单位，其与彰峰物业签订的《君悦湾前期物业服务合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。彰峰物业依法变更名称为方寸物业公司，则方寸物业公司即为君悦湾小区的前期物业公司，就有为君悦湾小区提供服务和收取费用的权利和义务。被告张同友作为君悦湾小区业主，金通公司与原告签订的前期物业服务合同对其具有约束力，被告应当依照合同约定交纳物业费。对于被告主张的全体业主已经与道和物业签订前期物业服务合同、与本案原告不存在物业服务法律关系等，原审法院认为，道和物业作为君悦湾小区的前一个物业公司，已经撤出小区，被告与道和物业签订的前期物业服务协议便终止履行，金通公司与新的物业服务企业签订前期物业服务合同，对全体业主具有拘束力，故被告以此拒绝向方寸物业交纳物业服务费，于法无据，不予支持。被告张同友如认为方寸物业公司的服务存在瑕疵，可向方寸物业公司反映，或者通过业主委员会或居民委员会向方寸物业公司提出协商改进意见，而不应该成为被告张同友拒交物业费的理由。小区物业服务是双向的，不仅需要物业公司提供优质的服务管理，同时更需要业主积极的协助配合，并按照合同交纳物业管理费，才能共同营造干净整洁的生活环境。物业费用是整个小区物业管理得以正常运行的必要费用，收取物业费标准是经物价部门核定的，在同一小区每位业主接受的是同等的物业管理服务，被告张同友以原告方寸物业服务不合标准长达两年之久拒交物业费，不仅损害了方寸物业公司的利益，而且也损害了正常交费业主的利益，同时自己的权益也受损。关于被告拖欠物业服务费的具体金额，被告自2017年10月1日起未缴纳物业费，自2017年10月1日至2019年6月30日期间的物业服务费，按照合同约定计算为（0.8元/月+0.35元/月）×（97.81+12.02）平方米×21个月=2652.39元。在2019年6月之前，原审法院曾审结多起原告方寸物业公司与君悦湾小区其他业主的物业服务合同纠纷案件，在多份生效判决中明确写明“原告应在今后的物业服务中加强改进提升服务质量，以达到业主满意”，但时隔数月，原告在判决送达后仍未全面改进、整体提升服务质量以达到业主满意，其本身存在过错，故对于原告主张的2019年7月1日起至2019年9月30日期间的物业服务费用应适当予以扣减，原审法院酌定该期间收费标准按照合同约定价格90%收取为宜，即（0.8元/月+0.35元/月）×（97.81+12.02）平方米×3个月×90%=341.02元；以上共计2993.41元，对原告请求的超出部分不予支持。关于原告主张的违约金，鉴于原告为被告提供的服务存在瑕疵，亦存在一定的违约行为，本案纠纷的引起原被告均存在过错，根据公平原则和诚实信用原则综合考虑，对违约金部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《物业管理条例》第七条、第二十一条、第二十三条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：一、被告张同友自本判决生效之日起十日内给付原告石家庄方寸物业服务有限公司物业费2993.41元；二、驳回原告石家庄方寸物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告石家庄方寸物业服务有限公司负担10元，被告张同友负担15元。 二审中，上诉人提交了业主调查意见表、照片、水费收据，用于证明被上诉人服务不到位，被上诉人每月最多给10元的水费。被上诉人质证称，对上诉人提交的照片、业主意见表的真实性、合法性、关联性均有异议，不排除上诉人由于诉讼目的伪造或者刻意引导小区业主所做的调查，从上诉人提交的照片中可以明显看出物业服务良好，绿植长势优良。关于水费的情况，是上诉人与前物业公司的债务关系，与本案无关联性。经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致，有一、二审庭审笔录及相关证据材料在案证实。 本院认为，案涉小区的开发商河北金通房地产开发有限公司与石家庄彰峰物业服务有限公司（后更名为石家庄方寸物业服务有限公司）签订的《君悦湾前期物业服务合同》符合物业管理条例的相关规定，被上诉人在一审中提供的证据能够证明其受让管理君悦湾小区物业并在小区进行了公示的事实。上诉人对上述合同不认可并主张该合同不合法以及该合同没有约定被上诉人的义务等上诉理由，无相关事实和证据予以支持，故对此不予采信。根据物业服务合同约定，被上诉人为君悦湾小区提供物业服务，上诉人享受被上诉人提供的物业服务，但上诉人在享受物业服务的同时，拒绝缴纳物业费，违反了物业服务合同的约定。上诉人以被上诉人提供的物业服务存在瑕疵为由拒绝缴纳物业费，没有法律依据。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈爱民 审判员  宋广道 审判员  张 洁 二〇二〇年四月十日 书记员  冯日欣