辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终2241号上诉人（原审被告）：秦志刚，男，1953年10月15日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。被上诉人（原审原告）：亿达物业服务集团有限公司。住所地：大连高新技术产业园区软件园知音园21号。统一社会信用代码：91210231723451243K。法定代表人：王娜，该公司总经理。委托诉讼代理人：董飞，女，该公司员工。委托诉讼代理人：李洪双，女，该公司员工。上诉人秦志刚因与被上诉人亿达物业服务集团有限公司（以下简称亿达物业）物业服务合同纠纷一案，不服大连高新技术产业园区人民法院（2019）辽0293民初2599号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。秦志刚上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；二、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人购买的案涉房屋存在严重的精装修质量问题，被上诉人多次向上诉人口头承诺维修，且被上诉人交给上诉人的《普罗旺斯业主生活指南》中也承诺负责维修精装修质量问题，直到业主满意为止。被上诉人采取拖延的手段，至今未解决上诉人房屋精装修的质量问题。被上诉人违约在先，上诉人暂不交物业费在后，这是上诉人不得已的做法。亿达物业答辩称，不同意上诉人的全部上诉请求，认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。亿达物业向一审法院起诉请求：一、判令秦志刚支付拖欠自2017年10月1日至2019年6月30日期间物业费6779元；二、判令秦志刚支付逾期交费违约金（暂计算至2019年4月1日，请求支付至实际支付物业费之日）暂计2034元。一审法院认定事实如下：亿达物业与案外人大连软件园安博开发有限公司签订《普罗旺斯前期物业服务合同》，约定由亿达物业对普罗旺斯小区提供前期物业服务事宜。同时约定，案涉住宅的物业收费标准为2.6元/月/平方米，物业费用按季度当季交纳，业主或物业使用人应于每自然季度首月10日内向亿达物业交纳当期物业服务费。逾期未交纳的，业主或物业使用人须承担违约责任。未能按时足额交纳物业服务费用的，每逾期一日，按欠费总额的千分之三向亿达物业支付违约赔偿金。合同还约定了其他权利义务。秦志刚系大连高新技术产业园区普罗旺斯小区业主，案涉房屋坐落于高新园区凌水街道桃峪12号2单元8层1号，建筑面积为124.15平方米。秦志刚未向亿达物业交纳自2017年10月1日至2019年6月30日的物业费6779元（2.6元/平方米/月×124.15平方米×21个月）。另查，2016年10月17日，亿达物业由大连亿达物业管理有限公司更名为亿达物业管理有限公司；2018年6月27日，亿达物业由亿达物业管理有限公司更名为亿达物业服务集团有限公司。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”故大连软件园安博开发有限公司签订的《普罗旺斯前期物业服务合同》对亿达物业（物业服务企业）、秦志刚（业主）均具有法律约束力，双方均应遵照履行。亿达物业已按合同约定履行了物业服务义务，秦志刚亦应按照合同约定按时交纳物业服务费。故亿达物业要求秦志刚支付自2017年10月1日至2019年6月30日期间物业服务费6779元的诉讼请求，有事实及法律依据，一审法院予以支持。关于秦志刚抗辩物业服务不合格，不应交纳物业费一节。亿达物业已为秦志刚所在小区提供了物业服务，即使秦志刚认为亿达物业服务不到位，亦不能否定亿达物业为秦志刚提供物业服务的事实及亿达物业收取相应物业服务费的权利。本案系物业服务合同纠纷，该类纠纷的特殊性在于“共有”，即亿达物业所提供的物业服务包括了对全体业主的共有部分，秦志刚虽未交费，但亿达物业仍在为案涉小区全体业主提供物业服务。本案即使暂不考虑秦志刚所辩亿达物业物业服务不到位一节，秦志刚确实享受到亿达物业所提供的物业服务，且此物业服务是由其他已交费业主所交纳的物业服务费所维系的。秦志刚采取违反合同约定拒不交纳物业服务费的方式来维护其权利是其作为个体的一种选择，但放之案涉小区全体业主的利益层面，秦志刚的行为并不应得到支持。因此，秦志刚在不选择符合法律规定的方式维护其辩解的合同权益，而以拒不交纳物业服务费的行为间接损害案涉小区其他业主的权益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励，且秦志刚未举证证明小区配套学校及房屋质量问题属亿达物业物业服务范畴，亦未举证证明上述问题的产生与亿达物业有关，故对秦志刚上述抗辩意见，一审法院不予采纳。对于秦志刚提出的物业服务问题，亿达物业可协助秦志刚查找原因，便于主张权利。亿达物业在今后的工作中要加强与业主之间的沟通，不断提高服务质量，为小区提供良好的物业服务。关于秦志刚抗辩对亿达物业未解决案涉房屋装修存在质量问题一节，秦志刚房屋装修是否存在质量问题及修缮依约不属于合同项下亿达物业方的义务，故秦志刚该节抗辩意见与本案没有直接的利害关系，一审法院依法不予采纳。关于亿达物业主张秦志刚支付违约金一节。秦志刚未按约定交纳物业费确属事实，但物业公司与业主是相互依存关系，小区服务质量的提高、和谐秩序的创建需要全体业主、物业公司的相互配合、努力。考虑到亿达物业仍为案涉小区的物业服务企业，为避免矛盾激化，对于亿达物业的该项诉讼请求一审法院不予支持。双方应本着真诚协商的态度，共同解决双方的矛盾纠纷。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、秦志刚于本判决生效之日起十日内支付亿达物业服务集团有限公司2017年10月1日至2019年6月30日期间物业费6779元；二、驳回亿达物业服务集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由秦志刚负担（此款亿达物业已预交，秦志刚在本判决生效后十日内给付亿达物业）。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审查，对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为上诉人是否应向被上诉人支付讼争期间的物业费。上诉人与被上诉人之间成立物业服务合同关系，被上诉人为案涉小区提供了物业服务，上诉人理应按约支付物业费。上诉人对于一审认定的其欠费期间、欠费金额均没有异议，故一审判令上诉人向被上诉人给付讼争期间物业费6779元并无不妥，二审予以维持。物业公司提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务标准，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。但如果物业公司确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。上诉人主张的自有房屋精装修质量问题与被上诉人诉请支付物业费并非同一法律关系，上诉人以此为由拒绝支付物业费，缺乏合同和法律依据，不能得到支持。综上所述，秦志刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由秦志刚负担。本判决为终审判决。审判长 王 迪审判员 王 歆审判员 王慧莹二〇二〇年四月二十八日书记员 黄月妍