湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终966号上诉人（原审被告）：湖南省永州市凤凰园科技发展有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区凤凰园梧桐西路。法定代表人：伍卫民，该公司经理。委托诉讼代理人：欧庭阳，湖南正发律师事务所律师（特别授权）。被上诉人（原审原告）：周芳菲，女，1990年12月25日出生，汉族，湖南省永州市冷水滩区人，居民，住湖南省永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：屈满玲，女，1966年4月19日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区，系被上诉人之母（特别授权）。委托诉讼代理人：周进友，男，1963年2月10日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区，系被上诉人之父（特别授权）。上诉人湖南省永州市凤凰园科技发展有限公司(以下简称凤凰园科技公司)因与被上诉人周芳菲房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2019）湘1103民初5669号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。凤凰园科技公司上诉请求：一、撤销一审判决；二、一审和二审全部费用由被上诉人承担。事实和理由：熊双喜非我公司法人，私刻我公司印章与周芳菲所签订的《房屋买卖合同》无效。周芳菲辩称，1、熊双喜是上诉人公司的股东及出资人之一，2004年6月11日与其签订的《永州市房地产买卖契约》加盖了湖南省永州市凤凰园科技发展有限公司的公章，是其公司行为，被上诉人按约付清了房款（58,000元包括税费），该公司代被上诉人缴纳了契税等相关费用并代办了房屋所有权证，现被上诉人已入住适用16年，合法性受国家法律保护。2、案外人胡东零与被上诉人情形相同，上诉人现已为其办妥了房屋不动产权证。3、朱长庚在票据上签字是代表公司行为，且金额与合同及契税缴纳依据上的金额是一致的。周芳菲向一审法院起诉请求：一、请求依法判令被告湖南省永州市凤凰园科技发展有限公司为原告周芳菲办理不动产权证书，办证费用按合同约定由原、被告双方按规定各自承担；二、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：凤凰园科技公司于2001年8月取得了永凤国用（2001）字第164号国有土地使用权并陆续在其用地范围内建房。2003年9月1日凤凰园科技公司股东熊双喜向永州市工商行政管理局提供虚假资料申请将原法定代表人伍卫民变更为熊双喜。熊双喜以凤凰园科技公司之名于2004年6月11日与周芳菲（周芳菲之父周进友代签）签订了永房契字20043855号《永州市房地产买卖契约》约定：一、被告凤凰园科技公司（甲方）将坐落在永州市冷水滩区凤凰园梧桐西路后栋404号房屋出售给原告周芳菲（乙方），房屋建筑面积125.57平方米；二、成交价格为58,000元；……；七、上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费由甲乙双方按规定各自承担。原告依约交清了购房款后，同时也接收了房屋。2004年6月14日凤凰园科技公司从永房权证冷水滩字第00050350号（第三栋）房产证中驳离为原告办理了永房权证冷水滩字第00058169号房产证。后经永州市房产局查实，并于2006年11月11日公告：自2003年至2004年凤凰园科技公司持虚假的城市规划建设许可证在我局申报了永房权证冷水滩字第00050350号（第三栋）、……等房产证，并经我局交易所转让了部分房产，请该公司在该公司所建房产范围内购买并领取了房产证的权利人，于本公告发布之日起15日内向我局申报房产权利，逾期我局将审查并注销该公司在我局申领的房产证。2007年2月9日永州市房产局在永州日报刊登了（2007）永房注字第002号公告，除重复上述公告内容外，增加了“我局同时查明：第一，熊双喜伙同刘石桥（已被判刑）、谢冬娥提交虚假证明文件，向工商部门申请变更法定代表人及营业执照，其行为已经永州市工商局作出行政处罚；第二，熊双喜在向我局申领第3栋00050352号房产证时，所提交的永工规20030125-3号《建设工程规划许可证》系伪造。综合以上情况，根据建设部《城市房屋权属登记管理办法》第25条第1款第1项，我局已决定：1、注销熊双喜原以该公司名义在我局申领的前述《房屋所有权证》；2、原该公司所申领的房产证中，已办理转移登记的产权部分，予以维持其权利，其余部分在注销后经当事人申请可重新登记在现该公司名下。相关权利人如对本决定不服，可在本决定作出并公告之日起15日内向我局书面报告，也可向永州市人民政府提起行政复议或直接向人民法院提起诉讼”。后原告未申请重新登记，也未向被告主张办理土地使用证的权利。当下原告要转让上述房产时发现无土地使用证不能转让时，要求被告办证，而酿成纠纷。一审法院认为，被告凤凰园科技公司股东熊双喜提供虚假材料，变更登记自己是法人代表与周芳菲（周芳菲之父周进友代签）签订永房契字20043855号《永州市房地产买卖契约》，在双方签订的《永州市房地产买卖契约》中加盖了被告凤凰园科技公司公章，在签订合同时被告凤凰园科技公司工商注册登记的法人代表为熊双喜，原告在履行了合同约定义务后取得了标的物（房屋），并取得了永房权证冷水滩字第00058169号房产证，原告有理由相信双方合同的有效性，应属善意的取得，受法律保护。根据熊双喜与原告签订的《永州市房地产买卖契约》时的工商登记和加盖的公司公章，与原告签订契约的行为属法人行为，由此产生的后果由公司负责。至于因熊双喜提供虚假材料，变更公司法人的行为是否导致被告凤凰园科技公司的利益因本合同受到了损害，可依据法律、法规和公司管理制度进行内部处理。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十二条“房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利义务随之转移”。《中华人民共和国物权法》第一百四十七条：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”根据上述法律的相关规定，建筑物转让的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并处分，原告在受让房屋时，依法同时受让了该房屋占用范围内的土地使用权，被告作为向原告转让房屋的合同向对方，应负有将房屋占用范围内的土地使用权一并转让的义务，因被告凤凰园科技公司内部管理问题，导致永房权证冷水滩字第00050350号总房产证被注销，分证无效权利予以维持的后果，因此，被告凤凰园科技公司有义务为原告重新办证。由于现在房屋所有权证与土地使用权二证合一，故对于原告要求其办理不动产证的诉讼请求，法院依法予以支持。另查明，被告凤凰园科技公司已于2016年6月24日因行政处罚被吊销营业执照，但尚未办理注销登记，法院认为，吊销企业法人营业执照是工商行政管理机关依据国家工商行政法规对违法的企业法人作出的一种行政处罚，企业法人被吊销营业执照后，丧失营业资格，但法人资格并未消灭，企业法人被吊销营业执照后至被注销登记前，该企业法人仍应视为存续，可以自己的名义进行诉讼活动。因此，本案被告凤凰园科技公司具备诉讼主体资格，能以自己的名义承担相应的民事责任。房屋交付和取得《房屋所有权证》已十五年，永州市房产局在永州日报刊登的（2007）永房注字第002号公告已十二年多，被告被吊销营业执照已三年，原告未积极采取相应措施，保护自己的合法权利，导致办证费用、诉讼成本增加，原告存在过错，应承担相应的民事责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条；《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十二条；《中华人民共和国物权法》第一百四十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：被告湖南省永州市凤凰园科技发展有限公司自本判决书生效之日起三十日内为原告周芳菲办理好位于永州市冷水滩区凤凰园梧桐西路，建筑面积为125.57平方米，原房屋所有权证永房权证冷水滩字第00058169号的不动产证。办证费用由原告周芳菲承担。本案受理费300元，减半收取150元，由原告周芳菲承担50元，被告湖南省永州市凤凰园科技发展有限公司承担100元。二审期间，被上诉人向本院提交了四份新证据。证据一、契税缴款书，拟证明被上诉人取得该房产使用权和所有权是合法的；证据二、胡东零购房款契约及不动产证；三、胡东零房地产买卖契约；四、伍卫民为胡东零办理不动产证登记资料查询书；该三份证据共同拟证明胡东零的购房情况和被上诉人的购房情况一致，伍卫民已经协助胡东零办理了不动产证登记。上诉人质证认为，胡东零与上诉人公司进行了协商，才办理的。本院认证，被上诉人提交的证据一能够证明其合法取得涉案房屋，本院予以采信；证据二至证据四可证明上诉人为与本案相同购房情况的购房人办理了不动产权证，本院对该三份证据予以采信。二审另查明，被上诉人在涉案房屋已居住近16年，因政策原因，被上诉人需办理涉案房屋不动产权证，上诉人为与本案相同购房情况的购房人办理了不动产权证。二审查明的其他事实与一审查明的一致，对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案焦点是双方签订的《商品房买卖合同》是否合法有效，上诉人是否负有协助被上诉人办理涉案房屋不动产权证的义务。双方签订的《商品房买卖合同》加盖了上诉人公司的公章，该合同具备形式上成立的要件，对双方均具有约束力。合同签订后，被上诉人履行了支付全部购房款的义务，上诉人也履行了交房的义务并于2004年6月14日为被上诉人办理了涉案房屋的房产证，该合同已实际履行。2007年2月9日，永州市房产局查明熊双喜在申领房产证时提交了伪造的办证资料，公告决定对已经办理转移登记的产权部分，予以维持其权利，故上诉人对该房屋依法享有所有权。上诉人入住涉案房屋已达16年之久，被上诉人未提出异议，现因政策原因，被上诉人需上诉人协助其办理涉案房屋的不动产权证，目前上诉人已为与本案相同情况的购房人办理了房屋不动产权证，故上诉人主张其与被上诉人签订的《商品房买卖合同》无效，不负有协助办理涉案房屋不动产权证的抗辩理由，与事实不符，本院不予支持。综上，上诉人湖南省永州市凤凰园科技发展有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人湖南省永州市凤凰园科技发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李振湘审判员  彭样平审判员  魏 蓉二〇二〇年四月二日书记员  杨 能附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。