北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终3295号上诉人（原审被告）：北京圣景妍美姿健康科技有限公司，住所地北京市昌平区北七家镇宏福水城广场一层1F-C-10号。法定代表人：杨玉华，经理。委托诉讼代理人：李荣桂，北京罗斯律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京金石融景房地产开发有限公司，住所地北京市石景山区阜石路165号院3号楼606。法定代表人：刘洋，董事长。委托诉讼代理人：仇丽娟，大沧海律师事务所北京分所律师。委托诉讼代理人:文胜蓝，湖南德都律师事务所律师。上诉人北京圣景妍美姿健康科技有限公司（以下简称圣景妍美姿公司）因与被上诉人北京金石融景房地产开发有限公司（以下简称金石融景公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院(2019)京0107民初14699号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。圣景妍美姿公司上诉请求：撤销一审判决第二、三、四、五项，发回重审或查清事实后改判房屋租金及占用费双方各承担50%，2019年3月22日之后的房屋占有使用费按照租金标准的1倍支付；2018年10月4日至2019年3月14日的租金131510.4元减半支付。事实和理由：1.金石融景公司存在虚假、夸大宣传的行为，违反诚实信用原则，存在过错，圣景妍美姿公司有权要求减少房屋租金；2.双方签订的《商铺租赁合同》第18.6条属于格式条款，加重了圣景妍美姿公司的责任，双倍违约金的约定违反了违约金的填平原则，应为无效，且后期金石融景公司对北京市石景山区石景山路54号院-124号商铺（以下简称涉案房屋）停水停电，故一审认定的占有使用费过高；3.《商铺租赁合同》签订后，圣景妍美姿公司仅对承租的涉案房屋进行了装修，并未开业，未实际使用，且在协商过程中已经从观念上简易交付归还给金石融景公司，故不应当再判决圣景妍美姿公司返还房屋。金石融景公司辩称，我公司同意一审判决，不同意圣景妍美姿公司的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确。1.圣景妍美姿公司主张金石融景公司存在虚假宣传行为不是事实，租赁合同解除是圣景妍美姿公司违约导致，不同意减少租金；2.《商铺租赁合同》是当事人协商一致，自愿达成的双方真实的意思表示，不是格式合同，内容不违反法律法规的规定，圣景妍美姿公司应按照合同约定支付使用费；3.签订合同后，金石融景公司将涉案房屋交付圣景妍美姿公司，圣景妍美姿公司至今未腾退返还，本案不适用简易交付。金石融景公司向一审法院起诉请求：1.法院确认双方签订的《商铺租赁合同》于2019年3月14日解除；2.法院判决圣景妍美姿公司于判决生效后7日内给付金石融景公司自2018年10月4日至2019年3月14日租金131510.4元；3.法院判决圣景妍美姿公司于判决生效后7日内给付金石融景公司违约金73584元；4.法院判决圣景妍美姿公司于判决生效后7日内将房屋腾空返还金石融景公司；5.法院判决圣景妍美姿公司给付金石融景公司自2019年3月15日至房屋实际返还之日房屋占有使用费，暂计算至2019年4月9日为41932.8元。以上金额暂计247027.2元。一审法院认定事实：金石融景公司系坐落于北京市石景山区石景山路54号院7幢房屋的所有权人。2018年4月2日，金石融景公司（甲方）与圣景妍美姿公司（乙方）订立《商铺租赁合同》，约定：乙方承租的租赁物业位于涉案房屋；乙方承租的租赁物业的租赁面积为102.2平方米；租赁物业之装修期为自租赁物业交付日起90个日历日；租赁物业之起租日为2018年7月4日，租赁物业之租赁期限为2018年7月4日至2023年7月3日，装修期不包含在租赁期限内；租赁物业自起租日起开始计算租金，租赁物业在租赁期限内租金总额为1469791.36元，其中，各期租金的金额及各期租金的租金标准应以本合同附件4《各期租金付款周期、租金支付日期以及租金金额列表》的约定为准；乙方应在本合同签订当日向甲方支付租赁保证金人民币73584元；除本合同约定的没收情形外，在下列条件均实现（以在后发生的时间为准）的三十日内，甲方将租赁保证金或其扣除欠费和清偿赔款的余额无息返还乙方：租赁期限届满乙方不再续租，或本合同提前终止、解除的；乙方无违约行为；甲方确认乙方对其不再构成可能的经济责任（包括但不限于未结清物业管理费、公用事业费（包括供暖费等）、第三方索赔等应由乙方承担的任何费用）；乙方办妥以该租赁物业为注册地址或营业地址进行工商登记的注销或变更手续，以取得政府相关部门注销或变更完成单据为准；乙方已按本合同约定退还租赁物业。乙方未经甲方同意不得将租赁保证金用于抵销应缴付的租金或其他款项；甲乙双方确认，乙方应按照本合同附件4约定的各期租金的支付金额及支付时间，向甲方按期足额支付当期应付租金，其中第一期（2018年7月4日至2018年10月3日）租金的支付时间为2018年4月2日，支付金额为人民币73584元；乙方未按本合同规定的方式和时间，向甲方缴纳租金、租赁保证金及其补足额等所有应付款项，每逾期一日，按应缴款项之千分之一向甲方缴纳违约金。逾期超过三十日或逾期支付累计达三次以上的，甲方有权解除合同；除本条第18.3款及18.4款所述之情况外，因乙方其他原因使本合同提前解除的，甲方有权要求乙方支付3个月租金（以合同解除当月的月租金为标准执行）作为违约金，上述违约金甲方有权从租赁保证金中直接扣除；租赁期限届满或合同提前解除后，乙方应当在租赁期限届满或合同解除之日起7日内将该租赁物业及其附属设备设施恢复房屋交付原状并返还甲方（甲方同意保留的除外），甲方无需对此给予乙方任何赔偿或补偿；租赁期限届满或合同解除，乙方如未按本合同约定返还租赁物业的，每逾期一日，乙方应向甲方支付房屋占有使用费，日使用费的标准按合同解除时日租金标准的双倍计收。附件4为各期租金付款周期、租金支付日期以及租金金额列表，显示：第一期付款周期（租金）为2018年7月4日至2018年10月3日，租金支付日期为2018年4月2日，租金数额73584元；第二期付款周期（租金）为2018年10月4日至2019年1月3日，租金支付日期为2018年9月24日，租金数额73584元；第三期付款周期（租金）为2019年1月4日至2019年4月3日，租金支付日期为2018年12月24日，租金数额73584元……。合同签订后，金石融景公司将涉案房屋交付使用，圣景妍美姿公司依约向金石融景公司交付了第一期租金73584元及租赁保证金73584元，之后未再支付租金。2018年11月12日金石融景公司委托北京观韬（中茂）律师事务所向圣景妍美姿公司作出《律师函》：1、请贵司收到本函之日起15日内，向金石融景公司支付第二个付款周期的租金，共计人民币73584.00元。2、请贵司收到本函之日起15日内，向金石融景公司支付违约金人民币3605.62元。2018年12月12日，金石融景公司在涉案房屋处张贴《缴费通知书》，内容：关于石景山区石景山路54号院7幢-124号商铺需支付租金费用，请贵司/您于2018年12月24日前以支票或汇款方式向我司交付完毕以下款项：2019年1月4日至2019年4月3日的租金73584.00元。2019年3月10日，金石融景公司向圣景妍美姿公司作出《解除租赁合同通知函》，载明：贵公司于2018年3月26日与我公司签订了《商铺租赁合同》，贵公司承租了位于石景山区石景山路54号院-1-124号商铺（“租赁物业”），用于经营美容养生。按照《商铺租赁合同》及《补充协议》的约定，贵公司应于2018年9月24日和2018年12月24日向我公司支付2018年10月4日至2019年4月3日期间的租金，计人民币147168元，贵公司一直未予支付。我公司曾向贵公司发出催缴通知，亦曾委托律师向贵公司出具《律师函》，但截至本函出具之日，贵公司仍未支付，至今已超过30日。根据《商铺租赁合同》的约定，贵公司逾期支付租金连续超过30日或逾期支付累计三次（含）以上的，我公司有权解除《商铺租赁合同》。基于上述，我公司致函贵公司，解除我公司与贵公司签订的《商铺租赁合同》，我公司将按照《商铺租赁合同》的约定自贵公司支付的租赁保证金中扣除相当于3个月租金金额的违约金，届时请贵公司于2019年3月15日前将租赁物业返还我公司。金石融景公司向圣景妍美姿公司邮寄送达《解除租赁合同通知函》，物流信息显示圣景妍美姿公司于2019年3月14日签收，经询问，圣景妍美姿公司认可于2019年3月14日收到《解除租赁合同通知函》。庭审中，经询问，圣景妍美姿公司同意解除租赁合同，圣景妍美姿公司尚未将涉案房屋返还予金石融景公司。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。圣景妍美姿公司虽抗辩称其未再支付后续租金的原因，系因其与金石融景公司订立的合同显失公平且金石融景公司存在虚假宣传，但圣景妍美姿公司并未提出相应证据予以证明，故对于圣景妍美姿公司之抗辩意见不予采纳。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。金石融景公司与圣景妍美姿公司就涉案房屋签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行权利义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据双方订立的合同内容，承租人逾期超过三十日或逾期支付累计达三次以上的，出租人有权解除合同，本案中，圣景妍美姿公司应当依约于2018年9月24日向金石融景公司交纳第二期2018年10月4日至2019年1月3日的租金73584元，但圣景妍美姿公司一直未予支付。根据合同约定，圣景妍美姿公司的上述行为属于合同中约定的违约情形，金石融景公司的单方解除权成就。圣景妍美姿公司认可在2019年3月14日收到《解除租赁合同通知函》，故法院确认金石融景公司与圣景妍美姿公司签订的《商铺租赁合同》于2019年3月14日解除。因圣景妍美姿公司向金石融景公司仅交付了2018年7月4日至2018年10月3日期间的租金，其后未再支付租金，故金石融景公司向圣景妍美姿公司主张2018年10月4日至2019年3月14日租金131510.4元，有事实及法律依据，法院依法支持。因金石融景公司与圣景妍美姿公司之间的租赁合同已于2019年3月14日解除，圣景妍美姿公司继续占有涉案房屋无法律依据，应支付逾期腾房期间的房屋占有使用费。金石融景公司根据租赁合同中约定的日租金标准的双倍主张自2019年3月15日至房屋实际返还之日房屋占有使用费，法院认为，根据租赁合同的约定，圣景妍美姿公司负有在合同解除之日起7日内将该租赁物业及其附属设备设施返还之义务，圣景妍美姿公司如未按本合同约定返还租赁物业的，每逾期一日，圣景妍美姿公司应向金石融景公司支付房屋占有使用费，日使用费的标准按合同解除时日租金标准的双倍计收。故金石融景公司主张的占有使用费在2019年3月15日至2019年3月21日期间，因租赁合同未有约定，法院按照日租金标准（240元/㎡/月×102.2㎡）予以酌定。自2019年3月22日起，占有使用费以日租金标准（240元/㎡/月×102.2㎡）的两倍为基数，支付至圣景妍美姿公司实际腾退涉案房屋之日止。另，金石融景公司作为房屋的所有权人，在租赁合同已经解除的情况下，有权要求承租人腾退房屋。故对金石融景公司请求法院判决圣景妍美姿公司将承租房屋腾退、返还予金石融景公司的诉讼请求，法院予以支持。金石融景公司根据双方租赁合同的约定主张违约金73584元，圣景妍美姿公司抗辩违约金过高。金石融景公司未举证证明其损失金额，鉴于我国法律规定的违约金具有补偿性，以填补损失为目的，根据合同法相关规定，当约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院予以适当减少。法院综合金石融景公司对于其实际损失的举证情况，兼顾合同履行情况、圣景妍美姿公司过错程度及金石融景公司预期利益、利息损失等因素，参照合同约定，根据公平和诚实信用原则，依法予以酌定。圣景妍美姿公司主张其向金石融景公司交纳的租赁保证金73584元在本案中一并处理，金石融景公司不同意圣景妍美姿公司之主张，并认为租赁保证金退还的前提应为圣景妍美姿公司按照合同约定退还租赁物业，对此法院认为，基于双方租赁合同中关于租赁保证金之约定，目前圣景妍美姿公司尚未将其承租的涉案房屋返还予金石融景公司，且金石融景公司不同意圣景妍美姿公司的抵销主张。故对于圣景妍美姿公司交纳的租赁保证金法院不予处理，圣景妍美姿公司可在日后另行主张。综上所述，判决：一、确认北京金石融景房地产开发有限公司与北京圣景妍美姿健康科技有限公司签订的《商铺租赁合同》于2019年3月14日解除；二、北京圣景妍美姿健康科技有限公司于本判决生效后七日内支付北京金石融景房地产开发有限公司2018年10月4日至2019年3月14日租金131510.4元；三、北京圣景妍美姿健康科技有限公司于本判决生效后七日内支付北京金石融景房地产开发有限公司2019年3月15日至2019年3月21日占有使用费5538.58元；四、北京圣景妍美姿健康科技有限公司于本判决生效后七日内按照日租金标准（240元/㎡/月×102.2㎡）的两倍支付北京金石融景房地产开发有限公司自2019年3月22日至实际腾退之日止的占有使用费；五、北京圣景妍美姿健康科技有限公司于判决生效后七日内将承租的位于北京市石景山区石景山路54号院-124号房屋腾退、返还予北京金石融景房地产开发有限公司；六、北京圣景妍美姿健康科技有限公司于本判决生效后七日内支付北京金石融景房地产开发有限公司违约金39000元；七、驳回北京金石融景房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中当事人未提交新证据。本院审理后对一审查明的事实予以确认。本院补充如下事实：二审中，圣景妍美姿公司主张其已经将涉案房屋返还金石融景公司，金石融景公司对此不予认可，圣景妍美姿公司自认确未办理房屋交接手续，但认为金石融景公司亦持有涉案房屋的钥匙，圣景妍美姿公司在收到《解除租赁合同通知函》当日即联系金石融景公司，并向金石融景公司表示返还房屋，故涉案房屋已经返还。本院认为，本案的争议焦点如下：一、圣景妍美姿公司是否仍负有返还涉案房屋的义务；二、圣景妍美姿公司是否有权要求降低租金及使用费标准。一、圣景妍美姿公司是否仍负有返还涉案房屋的义务。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，《商铺租赁合同》约定，乙方逾期支付租金超过三十日的，甲方有权解除合同，合同解除后，乙方应当在7日内返还涉案房屋。现因圣景妍美姿公司迟延支付租金超过三十日，金石融景公司依据合同约定通知圣景妍美姿公司解除合同，圣景妍美姿公司于2019年3月14日收到《解除租赁合同通知函》，故一审法院确认双方合同已于2019年3月14日解除是正确的，圣景妍美姿公司对此亦无异议，本院予以维持。因双方合同已经解除，故金石融景公司有权依据合同约定要求圣景妍美姿公司返还房屋。圣景妍美姿公司上诉主张其公司已经将涉案房屋返还金石融景公司，应当就此承担证明责任。但圣景妍美姿公司自认并未与金石融景公司办理过房屋交接手续，亦未提交证据证明金石融景公司持有涉案房屋钥匙以及双方就金石融景公司直接自行接管涉案房屋达成一致，圣景妍美姿公司主张的所谓“简易交付”亦属于动产物权设立或转让中的交付方式，不适用于本案房屋租赁合同解除后租赁房屋的返还。因此，圣景妍美姿公司主张已经将涉案房屋返还并上诉要求撤销一审判决中关于返还涉案房屋的内容，事实和法律依据不足，本院不予支持。二、圣景妍美姿公司是否有权要求降低租金及使用费标准。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。本案中，双方签订《商铺租赁合同》对圣景妍美姿公司支付各期租金的时间、数额等进行了约定。现圣景妍美姿公司未支付2018年10月4日至2019年3月14日租金131510.4元，一审法院依据金石融景公司的请求，判决圣景妍美姿公司支付上述租金是正确的，应予维持。圣景妍美姿公司主张金石融景公司存在扩大宣传等不当行为，具有过错，但未提交证据予以证明，其上诉要求按约定标准的50%支付租金，无事实和法律依据，本院不予支持。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，双方《商铺租赁合同》约定如租赁合同解除，圣景妍美姿公司应当在7日内将涉案房屋返还，否则每逾期一日，应向金石融景公司支付按合同解除时日租金标准双倍计收的房屋占有使用费。因双方合同解除后，圣景妍美姿公司未按合同约定的期限返还涉案房屋，故一审法院判决圣景妍美姿公司支付2019年3月15日至2019年3月21日占有使用费5538.58元及按合同约定日租金标准的两倍计算的自2019年3月22日至实际腾退之日止的占有使用费，符合双方合同约定，应予维持。圣景妍美姿公司上诉主张《商铺租赁合同》关于按日租金标准两倍计算占有使用费的约定属于格式条款，加重其责任，应为无效。但本院认为，该约定针对的是圣景妍美姿公司未按合同约定返还房屋这一违约行为，此占有使用费具有违约金的性质，虽然违约金的主要功能在于填补损失，但同时亦具有惩罚违约行为、督促违约方尽快履行义务之功能，故不能认定《商铺租赁合同》关于占有使用费的约定加重了圣景妍美姿公司的责任，圣景妍美姿公司据此主张该条款无效，不能成立，本院不予支持。圣景妍美姿公司上诉主张金石融景公司对涉案房屋停水停电，未提供证据予以证明。因此，圣景妍美姿公司上诉要求减少占有使用费数额，事实及法律依据不足，不能成立，本院不予支持。综上所述，圣景妍美姿公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款、第四十条、第六十条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5004元，由北京圣景妍美姿健康科技有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  辛 荣审 判 员  王爱红审 判 员  范 磊二〇二〇年四月二十三日法官助理  王湘羽书 记 员  舒 妍