河北省承德县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0821民初3694号原告：李剑波，男，1969年12月1日出生，汉族，职工，住承德县。委托诉讼代理人：胡国臣，河北胡国臣律师事务所律师。被告：承德正基房地产开发有限公司，住所地承德县下板城镇板城大街新基家园二楼。统一社会信用代码：911308216934938714。法定代表人：杨立民，经理。委托诉讼代理人：计天明，河北泉盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：王桂中，河北泉盛律师事务所律师。原告李剑波与被告承德正基房地产开发有限公司（以下简称正基公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月19日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月12日公开开庭进行了审理。原告李剑波及其委托诉讼代理人胡国臣、被告正基公司的委托诉讼代理人计天明、王桂中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李剑波向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认协议有效(在诉讼过程中原告放弃该项诉讼请求)；2.请求被告按照与原告签订的协议所涉及的房屋逐份为原告办理转移登记过户手续；3.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年苏某出资收购承德正基公司和新基公司，苏某是大股东，是正基公司的实际控制人。2017年6月，苏某将正基公司开发的新基家园公寓楼卖给万福泽5套，卖给李剑波6套，于2017年6月29日办理手续，签订购房协议书6份，正基公司会计出具了加盖财务章的收据，房款合计907270.00元。2018年7月份，苏某把房屋的钥匙交给了李剑波，2018年7月份，李剑波开始对房屋进行装修。现在只差办理分户或独立产权证，需要被告给予办理。现为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望依法判决。原告李剑波为证明其主张，提供如下证据：1.2016年6月16日苏某与赵立群签订的代持股协议书（复印件）；2.2017年6月29日李剑波与正基公司签订的购房协议书6份及收据6份；3.2019年1月25日中国农业银行网上银行电子回单一份；4.2019年1月25日承德县银行还贷回单一份；5.2018年1月29日刘少庆与承德县银行股份有限公司签订的个人借款合同、2018年1月24日正基公司与承德县恒升银行签订的最高额抵押合同及2018年1月24日正基公司与恒升银行签订的抵押财产清单；6.冀（2017）承德县不动产权第0001024号不动产权证；7.冀（2017）承德县不动产权第0001025号不动产权证；8.2018年7月1日王俊忠、万福泽、李剑波与承德县建豪装修工程有限公司签订的装修合同；9.2018年7月16日-2018年11月28日万福泽给徐艳仿网上转账回执单7张；10.2019年10月15日承德建豪装修工程有限公司出具证明一份；11.2018年7月12日中国农业银行网上银行电子回单；12.证人苏某出庭作证证言;13.银行对账单9页；14.申俊文的律师询问笔录一份；15.苏某改造楼房装修明细表及花费明细表；16.商品房预售许可证（承县）房预售证第105变更号；17.承德县住建局关于新基佳园商业楼改造项目规划意见；18.新基家园商业楼4-6层房屋面积分割报告。被告正基公司辩称，我公司认为所签订的购房协议是苏某与原告签订的，具体的内容并不知晓，非我公司行为应属无效，且被告未收到购房款不交付房屋，不履行过户义务。被告正基公司为证明其主张，提供如下证据：1.证人赵某出庭作证证言；2.企业信用公示平台报告一份；3.遗失声明二份。本院依职权至承德县市场监督管理局调取承德正基房地产开发有限公司设立及变更登记档案一份；询问笔录一份；承德县不动产登记中心说明一份。本院经审理认定事实如下：被告正基公司2009年8月31日在承德县工商行政管理局注册成立，为自然人股东的有限责任公司，股东为赵立群、宝新军。2016年10月10日该公司变更为自然人独资有限责任公司，股东为赵立群，法定代表人为杨立民(聘用)，至今该公司在注册登记机关未变更股东。2016年6月16日，苏某（甲方）与被告自然人独资股东赵立群（乙方）签订代持股协议书，苏某委托赵立群代为持有甲方在正基公司认缴的股权出资金额408万元（占注册资本51%），对应的实缴出资额为人民币408万元。被告正基公司股东赵立群承认与苏某签订代持股协议，但该协议没有实际履行，苏某在庭审中亦承认签订代持股协议是为了保证追回欠款。2017年开始，被告正基公司股东赵立群授权苏某代为管理被告公司，掌管被告公司的人、财、物。2017年5月正基公司申请将案涉房屋新基佳园商业楼1幢四层、五层原无隔断的商业用房改造为商用小公寓，于2017年7月20日取得商品房预售许可证。2017年6月29日，原告李剑波（乙方）与被告正基公司（甲方）签订了6份《购房协议书》，协议约定：乙方以总价款907270.00元购买甲方开发的位于承德县，其中四楼1套，五楼5套，单价每平米3600.00元。房屋使用期限至2050年9月1日。协议约定“第二条、协议签订后，乙方应于2017年6月29日前支付一次性首付款，逾期视为违约，乙方凭此协议及交款收据签订购房合同并开具发票，办理不动产权证明。乙方办理不动产权证明需缴纳的契税及维修基金需另行向有关部门缴纳，乙方可以更名转让，甲方不再收取任何费用。第三条、甲方承诺于二零一七年九月份前改造建设完毕，并经消防及住建部门验收合格交付使用。第四条、协议签订生效后，双方应履行协议条款，不得以任何理由违约，如有违约，赔付对方20%违约金。第五条、未尽事宜，双方协商解决。本协议双方签字生效，一式两份，双方各执一份。”同日，被告对应每一份《购房协议书》的购房款金额为原告开具了6份收到购房款的收据，总计907270.00元，但实际上被告并未收到相应购房款，原告承认开具收据的时候并未实际支付给被告购房款。2018年1月29日，案外人刘少庆与承德县银行股份有限公司签订个人借款合同，借款230万元，借款期限自2018年1月26日起至2019年1月25日止。借款用途为购买PPC、PPR管材地暖管件。2018年1月24日，被告正基公司以下板城镇板城新基佳园商业楼1幢第四层冀（2017）承德县不动产权第0001025号不动产权证作为抵押财产，为承德县恒升银行向刘少庆自2018年1月23日至2021年1月22日融资期间内最高融资限额为折合人民币590万元的所有融资债权提供最高额抵押担保。2018年1月30日，银行放款230万元到户名为刘少庆的10×××65账号内。同日，该款转入户名为张冬的10×××71账号内。2018年2月1日，自张冬账户汇入王立立6236680200000323979账户230万元。2018年7月，苏某将案涉六套房屋钥匙交付原告李剑波。同月，原告李剑波对其购买的上述六套房屋进行了装修。2019年1月25日，另案原告万福泽按照苏某的安排转账给刘少庆在承德县银行贷款账户230万元，万福泽承认该款中包含本案原告购房款907270.00元。同日，承德县银行自刘少庆账户自动收本230万元。2019年8月20日被告正基公司在承德县政府网刊登了承德正基房地产开发有限公司0001024、0001025遗失声明，2019年8月26日原告李剑波向本院申请诉前保全，本院经审查做出（2019）冀0821财保84号民事裁定书将双方当事人争议的房产予以查封。原告于2019年9月19日向本院提起诉讼，以2019年1月25日根据苏某的安排通过另案原告万福泽向案外人刘少庆转账230万元代为偿还刘少庆出名为被告在承德县银行的贷款，该230万元中含有原告907270.00元，全额支付了购房款、全部履行了合同义务为由，请求本院判决被告为原告办理过户手续。另查明，2020年3月31日，承德县不动产登记中心给我院出具关于新基家园商业楼四、五层登记情况调查函的说明中称：“新基家园商业楼于2014年7月按幢设定不动产单元进行了登记，2017年4月承德正基房地产开发有限公司申请变更登记，将该幢建筑物三至六层，按层设定不动产单元进行了登记发证。关于贵院调查函中涉及到的新基佳园商业楼1幢四层、五层内部按套重新设定不动产单元问题，应依据《不动产登记操作规范》变更登记部分有关规定‘同一权利人分割或者合并不动产的，应当按有关规定提交相关部门同意分割或合并的批准文件’和参照承德县人民政府关于解决不动产登记有关问题的通知（承县政知字[2018]53号）第五条第（二）款‘建筑区划内的商场、酒店、工作室等特定空间办理分割登记应依据城乡规划部门核定的施工图纸设定不动产单元，确需分割、合并划分不动产单元的，经过城乡规划、消防部门核定，并提供核定意见；……’的规定办理。正基房地产开发有限公司申请办理变更登记（分割），应符合规划设计和消防安全要求，经自然资源和规划主管部门批准，由不动产登记中心办理变更登记后，才能申请办理转移登记。”认定上述事实有下列证据予以证实：1.2017年6月29日李剑波与正基公司签订的购房协议书6份及收据6份；2.冀（2017）承德县不动产权第0001024号不动产权证；3.冀（2017）承德县不动产权第0001025号不动产权证；4.赵某的证人证言；5.企业信用公示平台报告一份；6.承德正基房地产开发有限公司设立及变更登记档案一份；7.询问笔录一份；8.商品房预售许可证（承县）房预售证第105变更号；9.承德县住建局关于新基佳园商业楼改造项目规划意见；10.新基家园商业楼4-6层房屋面积分割报告；11.承德县不动产登记中心说明；12.原、被告的陈述。本院认为，原告起诉称，2016年苏某出资收购正基公司和承德县新基商贸有限公司，苏某是大股东，持正基公司的51%的股份，是正基公司的实际控制人。本案审理的是原告李剑波与被告正基公司房屋买卖合同纠纷，苏某是否为正基公司的控股股东不是本案审理范围。1.关于双方当事人签订的《购房协议书》的法律效力问题。该《购房协议书》虽系原告与苏某之间进行协商，但经过庭审，2017年被告正基公司的自然人独资股东赵立群授权苏某经营管理公司，签订购房协议时属苏某经营管理公司期间，且签订《购房协议书》时有时任正基公司的会计（赵立群的姐姐）在场并向赵立群进行了请示，并加盖了正基公司公章，因此双方协商房屋买卖应属被告正基公司的真实意思表示。原、被告于2017年6月29日签订的《购房协议书》，系当事人的真实意思表示，2017年7月20日被告取得商品房预售许可证，双方签订的《购房协议书》符合法律规定，依法成立有效，各方当事人均应当按照约定履行自己的义务。被告正基公司主张其并不知晓购房协议签订的内容为由主张《购房协议书》无效，证据不足，本院不予采信；2.关于《购房协议书》的履行问题。原、被告双方当事人于2017年6月29日签订的《购房协议书》时，虽然被告出具收据，但双方承认未支付房款。后原告按被告公司经营管理人苏某的安排于2019年1月25日通过另案原告万福泽向刘少庆在承德县银行贷款账户转账230万元，用以偿还刘少庆为借款人，被告正基公司为担保人的银行借款，原告李剑波及另案原告万福泽偿还贷款的行为，应视为已经完成了房款的交付。且被告公司的经营管理人苏某已经将房屋交付给原告，原告已占有并进行了装修，被告正基公司并未提出异议，应视为《购房协议书》主要条款双方当事人已经实际履行；3.关于原告请求被告协助办理产权登记过户手续问题。根据双方签订的《购房协议书》第三条约定，被告承诺于二零一七年九月份前改造建设完毕，并经消防及住建部门验收合格交付使用。原告已经履行了合同的义务，故被告正基公司有义务协助原告办理案涉房屋转移登记过户手续。原告现起诉请求被告正基公司按照与原告签订的协议所涉及的房屋逐份为原告办理转移登记过户手续，符合法律规定，本院依法予以支持。依据承德县不动产登记中心对本院的回复，明确说明“正基房地产开发有限公司申请办理变更登记（分割），应符合规划设计和消防安全要求，经自然资源和规划主管部门批准，由不动产登记中心办理变更登记后，才能申请办理转移登记。”但截至法庭辩论终结前，双方争议的房屋被告尚未进行消防及住建等部门批准验收，诉讼风险已向原告释明。综上，为保护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条、第十八条之规定，判决如下：被告承德正基房地产开发有限公司于本判决生效后九十日内协助原告办理位于承德县房屋转移过户登记手续。案件受理费100.00元，由被告承德正基房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。审 判 长  尚晓玉审 判 员  胡 馨人民陪审员  范晓静二〇二〇年四月二十八日书 记 员  陈浩然