江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终329号上诉人（原审被告）：殷志树，男，1942年6月5日出生，汉族，户籍地南京市六合区，住南京市六合区。上诉人（原审被告）：周秀兰，女，1944年2月22日出生，汉族，户籍地、住址。委托诉讼代理人：殷志树，男，系周秀兰丈夫。被上诉人（原审原告）：吴银志，男，1955年12月4日出生，汉族，户籍地南京市六合区，住南京市六合区。委托诉讼代理人：石志忠，江苏联创伟业律师事务所律师。上诉人殷志树、周秀兰因与被上诉人吴银志房屋买卖合同纠纷一案,不服南京市江宁区人民法院（2019）苏0116民初3738号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月3日立案受理后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。殷志树、周秀兰上诉请求：1、依法撤销六合区人民法院作出的（2019)苏0116民初3738号判决书，改判驳回吴银志诉讼请求；2、请求二审法院确认吴银志诉讼请求系诬告，应赔偿上诉人精神损失费、误工费，一、二审案件受理费均由吴银志承担。事实与理由：1、涉案合同没有准确签订日期、存在多处书写瑕疵，涉案房屋是经济适用房，所以合同无效。2、一审法院未查明双方签订借款协议在先，房屋买卖合同在后。被上诉人出于规避该套房屋上市交易的规定，与上诉人签订了补充协议；借款协议系双方当事人自愿真实的意思表示，是合法有效的，有履行生效日,双方之间实际系借款抵押关系，应当适用该协议的违约责任条款，即上诉人承担相应违约责任后取回房屋。3、一审法院判决之前，涉案房屋还不具备办证条件。4、被上诉人应承担1.52㎡房价及配套设施费用等共计15060.32元，具体组成为上诉人拿房时缴纳的维修基金5536.80元、代收款项4010元（100元公证费、天然气初装费2280元、太阳能热水器费用1630元）、1.52㎡房屋价款4477.6元、物业费1035.92元。上诉人委托中介公司出售房屋时说明涉案房屋面积系60㎡，后中介公司根据其他房屋情况，将房屋面积备注为61.52㎡，故被上诉人应承担1.52㎡房屋价款。5、涉案房屋是两上诉人唯一住宅，周秀兰无社会养老保障，目前二人均居住在女儿家。综上，请求二审法院支持两上诉人的上诉请求。吴银志辩称，一审法院查明的事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉没有事实和法律依据，不能成立。被上诉人与上诉人多次交涉未果，不得已才到法院起诉，根本不存在诬告一说。上诉人对于法律规定、合同条款自行作出理解，我方不能认可。一审法院查明的事实和法律适用问题请求二审依法审查，误工费、精神损失费我方不应承担，上诉人可以另行起诉。综上所述，请求二审法院查明事实，驳回上诉人的上诉请求，维持原判。吴银志向一审法院起诉请求：1、判令位于六合区房屋归吴银志所有；2、判令殷志树、周秀兰协助将该房屋过户至吴银志名下；3、要求殷志树、周秀兰承担本案诉讼费。一审法院查明：2015年2月，吴银志（乙方）与殷志树、周秀兰（甲方）签订《房地产买卖中介合同》，合同约定：甲方将其名下位于六合区房屋出售给乙方；第一条、房屋所有权人殷志树，建筑面积为61.52㎡（以房产证为准），房屋来源拆迁安置。第二条，房屋成交价格为肆拾万零叁仟元（403000元）；该房屋产权过户相关费用、房屋配套设施过户相关费用由乙方承担。第四条、乙方于2015年2月5日支付购房定金23000元，于2015年4月30日前给付房款360000元，同时甲方交房给乙方；甲方拿到该房屋房产证一个月内应积极配合乙方进行产权过户；乙方于过户当日给付购房尾款20000元；待该房屋过户手续办理完毕，且双方确认该房屋费用交接清楚，并在物业交验单签字三日内结清余款；第五条、甲方承诺拿到除尾款外全款三日前腾空房屋，并将房屋钥匙交给乙方；甲乙双方自行办理该房屋水、电、煤气、有线电视、物业管理及户口迁移等过户手续及相关费用交接事宜。合同还对违约责任等事项进行了约定。该合同甲、乙双方及中介方未写日期，而合同载明交付定金日期是2015年2月5日（殷志树于2015年2月5日出具了收定金23000元收条），合同实际签订日期应为2015年2月。2015年2月5日，吴银志（乙方）与殷志树、周秀兰（甲方）签订《借款协议》，协议载明：殷志树向吴银志借款，借款金额为肆拾万零叁仟元（403000元），殷志树将其名下位于六合区拆迁安置房作为抵押，并承诺在安置房交易时，以肆拾万零叁仟元（403000元）净得过户给乙方……。在合同履行中，吴银志于2015年2月至4月间共交付购房定金及房款383000元，殷志树先后出具三份收条，合计收房款383000元。2015年4月间，吴银志通过房屋买卖中介方取得房屋钥匙，被告未持异议交付了毛坯房，吴银志装修房屋后使用至今，并交纳居住后物业费、水电费、燃气费等费用。一审法院另查明，2014年12月31日，殷志树从南京化学工业园经济适用住房发展中心领取了六合区房屋，并交纳了房款、房屋维修基金、代收款项（含公证费、天然气初装费、太阳能热水器费用）等费用。南京化学工业园经济适用住房发展中心向殷志树出具了收款收据，载明案涉房屋面积为61.52㎡。2018年下半年，案涉房屋小区能够办理不动产权证书。2019年3月25日，殷志树领取了该房屋购房发票。2019年3月29日，殷志树领取了该房屋住宅专项维修资金专用收据。吴银志对殷志树、周秀兰提出房屋配套设施等费用15000多元不认可，提出该费用包括在房屋总价款内。上述事实，有双方当事人的陈述，有《房地产买卖中介合同》、转账凭条、收条、《借款协议》、收款收据、物业费收据、水费收据、江苏增值税普通发票、住宅专项维修资金专用收据等证据附卷予以证实，一审法院予以确认。一审法院认为，吴银志与殷志树、周秀兰签订的《房地产买卖中介合同》系双方当事人自愿、协商一致签订的，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，吴银志按合同约定已履行了支付购房定金和房款的义务，殷志树出具了房款收条，而殷志树、周秀兰未能按照合同约定将房屋过户至吴银志名下，已构成违约，应承担相应的民事法律责任。吴银志要求殷志树、周秀兰将位于六合区房屋变更登记至吴银志名下，符合法律规定，一审法院予以支持。殷志树、周秀兰以《房地产买卖中介合同》无签订日期等理由抗辩合同无效，没有法律依据，一审法院不予采纳。殷志树、周秀兰辩称房屋系经济适用房，与双方签订的合同载明的“拆迁安置房”不符，该理由不影响房屋买卖合同成立。殷志树、周秀兰抗辩吴银志未履行合同约定的义务，未支付维修基金、代收款项、1.52㎡房款，属违约在先。该意见与事实不符，有悖于房屋买卖合同正常的交易习惯，一审法院不予采信。事实上，双方签订合同前被告已取得房屋，明知房屋面积，在确定房屋价款时理应考虑房屋需交纳相关费用，房屋总价款在合同中是明确的。关于《房地产买卖中介合同》涉及购房尾款是否一并处理。办理一手证、办理产权变更登记手续、支付购房尾款等属于二手房买卖过程中各个环节，本案中，双方虽未提出购房尾款需处理，但为了避免诉累以及实际解决纠纷，吴银志在房屋办理变更登记当日应向殷志树、周秀兰支付购房尾款20000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、殷志树、周秀兰在判决生效之日起十日内将位于六合区房屋变更登记至吴银志名下；二、吴银志于办理该房屋变更登记手续当日向殷志树、周秀兰支付购房尾款20000元；三、驳回吴银志的其他诉讼请求。一审案件受理费300元，由殷志树、周秀兰负担。对于一审查明的事实，上诉人殷志树、周秀兰异议之处为：1、吴银志陈述合同签订日期是2015年2月10日前后，上诉人记得签订合同是在2015年2月份，但记不清合同签订的准确日期。一审未准确查明房地产买卖中介合同的签订日期和生效日期，仅仅笼统认定为2015年2月，存在错误。2、上诉人在2015年1月上旬委托中介出租和出售涉案房屋，为了方便看房，将拆迁协议一份、钥匙一把，房票一份交给中介公司，后中介公司将钥匙交给被上诉人，被上诉人更换锁芯后入住。涉案房屋的门卡、钥匙、警报器、房屋使用说明书、质保书等文件均为上诉人持有，被上诉人系强行入住。2015年5月上诉人多次找中介讨说法，被上诉人与中介几次到律师处协商妥善处理，但是最终没有结果。3、2019年7月10日物业公司才通知上诉人可预约登记，一审判决之前上诉人确未接到可以办证的通知。被上诉人吴银志对一审查明的事实无异议。二审中，当事人依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。上诉人殷志树、周秀兰提交了涉案房屋的钥匙、门卡、猫眼、燃气热水器、报警器、闭路电视证书、房屋使用说明证书、质保书等实物证据，以证明其并未将相关物品、资料交给吴银志，吴银志系强行入住。被上诉人吴银志对上述证据的真实性没有异议，但认为当时是殷志树当着中介公司的面将房屋钥匙交付给吴银志，且上诉人不履行交付上述物品、资料的附随义务，不影响涉案房屋买卖合同的权利义务。本院对上述证据的真实性予以认定，对关联性、证明力结合案件情况综合予以认定。二审中另查明：一审法院工作人员曾致电南京化学工业园区经济适用住房发展中心并制作《电话记录》，询问涉案小区是否可办证及房屋性质，该中心电话回复该小区系拆迁安置房而非经济适用房，现整体均可办证。殷志树、周秀兰对该记录持异议，认为涉案房屋票据均加盖南京化学工业园区经济适用住房发展中心公章，故涉案房屋应为拆迁安置房；吴银志对该记录无异议。关于配套设施费用问题，殷志树、周秀兰认为《房地产买卖中介合同》第二条约定乙方承担房屋配套设施过户的相关费用，即是指其拿房时缴纳的配套设施费用及过户费用；配套设施费用中的代收款项即为其代吴银志垫付的款项。吴银志认为合同约定的是房屋及配套设施过户费用由吴银志承担，涉案房屋系二手房，卖方应自行承担卖房之前的前期费用。另查明，殷志树、周秀兰于2014年12月28日、31日分别支付涉案房屋物业费及维修基金、代收款项等费用。上诉人殷志树、周秀兰另陈述，涉案房屋已符合办证条件，但办证时间可能会有所拖延。以上事实及陈述，有《电话记录》、收款收据、物业费发票、本院笔录等在案佐证。本院认为，双方当事人签订的《房地产买卖中介合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，合法有效，双方当事人均应依约全面履行其合同义务。上诉人上诉称涉案房屋是经济适用房，涉案合同未记载准确签订日期、存在多处书写瑕疵，故合同无效。对此本院认为，一审法院已查明涉案房屋系拆迁安置房，且涉案合同未记载准确签订日期、存在书写瑕疵等情形并非导致合同无效的法定理由，殷志树、周秀兰一审中亦认可合同真实性，故本院对上述上诉理由不予支持。上诉人上诉称双方签订《借款协议》在先、《房地产买卖中介合同》在后，故借款协议系双方当事人自愿真实的意思表示，双方之间实际系借款抵押关系，应当适用该协议的违约责任条款。对此本院认为，上诉人已陈述其于2015年1月上旬委托中介出租、出售涉案房屋，结合《房地产买卖中介合同》的条款、履行方式、款项交付及殷志树使用房屋多年等实际情况，双方当事人之间系房屋买卖关系，而非借款抵押关系，上诉人这一上诉理由，不能成立。因涉案房屋已具备办证条件，一审法院判决上诉人承担过户义务、被上诉人支付尾款，具有事实与法律依据。上诉人另上诉称涉案房屋为净得价，故被上诉人应承担其支付的1.52㎡房屋价款及维修基金、公证费、天然气初装费、太阳能热水器费用、物业费等共计15060.32元。对此本院认为，《房地产买卖中介合同》明确约定房屋面积为61.52㎡，上诉人要求被上诉人再行支付1.52㎡房屋价款，并无约定依据。《房地产买卖中介合同》第二条约定被上诉人承担该房屋产权过户费用、配套设施设备过户费用，从合同条款文字含义及交易习惯而言，均应解释为被上诉人应承担房屋、配套设施自上诉人名下过户至被上诉人名下的费用。上诉人主张被上诉人承担其售房前所支付的维修基金、公证费、天然气初装费、太阳能热水器费用、物业费等，既无明确约定依据，亦不符合交易习惯，一审法院不予支持，并无不当。综上，殷志树、周秀兰的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由殷志树、周秀兰负担。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  马 帅审判员  白文虎二〇二〇年四月二十四日书记员  朱亚芳