浙江省湖州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙05民终355号 上诉人（原审被告）：周智能，男，1965年7月20日出生，汉族，住安吉县。 委托诉讼代理人：孟云霞，女，安吉县良朋法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：安吉县昌硕街道山头社区居民委员会，住所地安吉县昌硕街道灵峰北路8号。 法定代表人：严轶，该居民委员会主任。 委托诉讼代理人：夏乐庚，浙江昌硕律师事务所律师。 原审被告：安吉葡晶大酒店有限公司，住所地安吉县递铺镇立交桥西侧。 法定代表人：周智能。 上诉人周智能因与被上诉人安吉县昌硕街道山头社区居民委员会、原审被告安吉葡晶大酒店有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省安吉县人民法院（2019）浙0523民初3385号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 周智能上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.一、二审诉讼费用由安吉县昌硕街道山头社区居民委员会承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，周智能不应承担民事责任。一审法院认定安吉县昌硕街道山头社区居民委员会将涉案房屋租给案外人汪德标，事实认定错误，承租人应是安吉葡晶大酒店有限公司。安吉县昌硕街道山头社区居民委员会一审提交的《补充协议书》，合同内容与合同签订主体的权利义务存在矛盾，涉案房屋租赁合同的承租人是安吉葡晶大酒店有限公司，周智能作为法定代表人，是履行职务行为，且实际上涉案房屋租赁合同履行过程中，租金一直由安吉葡晶大酒店有限公司支付。二、一审中，周智能请求追加有利害关系的第三人参加诉讼，但一审法院未予准许。2012年11月1日，周智能已将安吉葡晶大酒店有限公司所有股权、资产及经营权有偿转让案外人周增发、王健、赵查清等，案外人已于2012年12月1日正式接收经营安吉葡晶大酒店有限公司，如一审法院认定本案承租人为个人，周智能应承担支付租金的责任，则应考虑周智能向案外人周增发等主张租金的问题，故本案应予追加周增发等案外第三人。 安吉县昌硕街道山头社区居民委员会辩称，周智能对合同解读错误，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 安吉县昌硕街道山头社区居民委员会向一审法院起诉请求：1.周智能立即支付租金47.5万元，承担违约金10万元；2.安吉葡晶大酒店有限公司对周智能的前述义务承担连带清偿责任。 一审法院认定事实：2004年5月24日，安吉县经济开发区山头社区居民委员会作为出租方与案外人汪德标签订了一份《租赁经营协议书》，将其位于递铺镇立交桥西侧的一幢大楼租赁给汪德标作为饭店经营使用，双方约定租赁经营期限为15年，自2004年12月1日至2019年11月30日，承租方共支付租金900万元。第一、二年每年支付50万元；第三年到第七年每年支付60万元；第八年到第十五年每年支付62.5万元，以六个月为一个支付周期，在每个周期开始前一个月内付清该周期的租金。同时约定任何一方违反本协议所造成的经营损失应予赔偿，并承担相应的违约责任，违约金为20万元。2005年1月9日，安吉葡京大酒店有限公司在该份《租赁经营协议书》上签字盖章，表明对承租方的义务承担连带责任。2007年12月22日，安吉县经济开发区山头社区居民委员会（甲方）又与汪德标（乙方）、周智能（丙方）签订一份《补充协议书》，协议约定，甲、乙双方在2004年5月24日曾签订一份《租赁经营协议书》，现三方一致同意乙方在《租赁经营协议书》中的权利义务转由丙方享有和承担，起始日期为2007年12月1日。该协议第七条同时约定，对丙方因本协议产生的合同义务，安吉葡京大酒店有限公司愿承担担保责任。2012年11月1日，周智能、吴姣娜又与案外人王健、周增发等签订了一份《安吉葡晶大酒店有限公司收购协议书》，将其在安吉葡晶大酒店有限公司的全部股权及所属经营权予以转让。现因安吉县昌硕街道山头社区居民委员会未收到在2018年10月30日和2019年4月30日前应支付的47.5万元租金（租金截止至2019年11月30日），故诉至该院，请求判令所请。另查明：2009年1月8日，因昌硕街道办事处成立，安吉县经济开发区山头社区居民委员会划入昌硕街道，安吉县经济开发区山头社区居民委员会更名为安吉县昌硕街道山头社区居民委员会。2008年1月9日，安吉葡京大酒店有限公司名称变更为安吉葡晶大酒店有限公司，法定代表人由汪德标变更为周智能。 一审法院认为，周智能是否应承担支付租金的责任。安吉县昌硕街道山头社区居民委员会主张其是与案外人汪德标个人签订的租赁协议，后汪德标又将其权利义务转让给周智能，故应由周智能承担支付租金的义务，由安吉葡晶大酒店有限公司承担担保责任；而周智能认为其是作为安吉葡晶大酒店有限公司的法定代表人与安吉县昌硕街道山头社区居民委员会签订的协议，是一种职务行为，且从2012年11月1日起安吉葡京大酒店有限公司的资产及股权已全部转让给案外人周增发等，租金也都是案外人代表安吉葡晶大酒店有限公司在支付，故其个人不应承担支付租金的义务。该院认为，2007年12月22日安吉经济开发区山头社区居民委员会与汪德标、周智能三方签订的《补充协议书》意思表示明确，三方一致同意汪德标在《租赁经营协议书》中的权利义务转由周智能享有和承担，对周智能因本协议产生的合同义务，安吉葡京大酒店有限公司承担担保责任，各方在该协议上均签字盖章确认。周智能辩称其是代表安吉葡京大酒店有限公司的职务行为，与该补充协议的意思表达相违背，该院不予支持；周智能辩称其在2012年11月1日，其作为安吉葡晶大酒店有限公司法定代表人所持有的全部股权已转让给案外人周增发等，经营权也随之转让，该院认为此仅为安吉葡晶大酒店有限公司股东股权转让事宜，与本案无关，不能以此对抗安吉县昌硕街道山头社区居民委员会与其签订的《补充协议书》，该主张不符合法律规定，该院不能支持。故周智能应承担给付租金的义务；安吉葡晶大酒店有限公司在涉案《租赁经营协议书》中明确对承租方汪德标的义务承担连带责任，在《补充协议书》也明确对周智能因协议产生的合同义务承担担保责任，故安吉葡晶大酒店有限公司应对周智能未给付的租金承担连带保证责任。关于原告违约金的请求，涉案《租赁经营协议书》约定的违约金的数额为20万元，现安吉县昌硕街道山头社区居民委员会根据其损失情况提出10万元的违约金损失，符合法律规定，该院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零八条、第二百一十二条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条之规定，判决：一、周智能给付安吉县昌硕街道山头社区居民委员会截止至2019年11月30日所欠租金47.5万元及违约金10万元，共计57.5万元，限于判决生效之日起十日内履行。二、安吉葡晶大酒店有限公司对周智能的上述债务承担保证责任；安吉葡晶大酒店有限公司实际承担责任后，有权向周智能追偿。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4775元（已减半），财产保全费3532元。共计8307元，由周智能、安吉葡晶大酒店有限公司负担，限于判决生效之日起十日内缴纳。 本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。 本院二审查明的事实与一审认定的一致。对一审法院认定的事实，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：涉案房屋租赁合同的承租人应系周智能还是安吉葡晶大酒店。首先，汪德标是否是承租人。2004年5月24日，安吉县经济开发区山头社区居民委员会作为出租方与案外人汪德标签订《租赁经营协议书》，周智能上诉称该协议书落款处有安吉葡京大酒店有限公司（筹）的印章，承租人应为安吉葡晶大酒店有限公司，但经本院审查，该协议书承租方写明为汪德标，且落款处的印章为安吉葡京大酒店有限公司筹办章，签订协议时安吉葡京大酒店有限公司还未成立，且安吉葡京大酒店有限公司成立后于2005年1月9日在该协议书上另行盖章，确认“对乙方业务下列人员承担连带责任”，故涉案租赁合同承租人应系汪德标，安吉葡京大酒店事后以担保人身份对汪德标负连带责任，一审法院认定汪德标系承租人，与事实相符。其次，根据《补充协议书》能否认定周智能是承租人。2007年12月22日安吉经济开发区山头社区居民委员会与汪德标、周智能三方签订《补充协议书》，三方一致同意汪德标在《租赁经营协议书》中的权利义务转由周智能享有和承担，对周智能因本协议产生的合同义务，安吉葡京大酒店有限公司承担担保责任，各方在该协议上均签字盖章确认，《补充协议书》内容明确，周智能认为其系履行职务行为的上诉理由，与本案事实相矛盾，本院不予采纳，一审法院认定周智能系涉案租赁合同承租人，并无不当，周智能应承担支付租金及违约金的责任，安吉葡晶大酒店有限公司承担连带责任。最后，关于应否追加周增发等案外第三人的问题，安吉葡晶大酒店有限公司股权转让与本案法律关系的认定及责任的判定并无关系，一审法院不予追加周增发等案外第三人并无不当。 综上所述，周智能的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9550元，由上诉人周智能负担。 本判决为终审判决。 审判长 程 烨 审判员 周辰晨 审判员 赵哨兵 二〇二〇年四月十日 法官助理张美琴 书记员沈雯雯