山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终142号上诉人（原审原告）:太原万达广场有限公司，住所地:太原市杏花岭区解放路175号万达中心B座39层，统一社会信用代码×××。法定代表人:吕正韬，总裁。委托诉讼代理人：张晓斌，山西德昭律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹娟，山西德昭律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）:任国勇，男，1965年2月1日出生，汉族，住山西省吕梁市。原审第三人:招商银行股份有限公司太原分行，住所地:太原市小店区南中环街265号国信嘉园18号楼。负责人:马红霞，行长。委托诉讼代理人:李莹莹，女，1985年7月5日出生，汉族，招商银行股份有限公司太原分行法律合规部员工，住太原市迎泽区朝阳街北一巷5号1号楼4单元2803号。委托诉讼代理人:毛晋彪，男，1986年7月6日出生，汉族，招商银行股份有限公司太原分行零售信贷部员工，住长风西街万科金域国际2号楼。上诉人太原万达广场有限公司因与被上诉人任国勇房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市杏花岭区人民法院（2019）晋0107民初5205号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。上诉人太原万达广场有限公司的委托代理人张晓斌、尹娟，原审第三人招商银行股份有限公司太原分行的委托代理人李莹莹、毛晋彪到庭参加诉讼。被上诉人任国勇经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。太原万达广场有限公司上诉请求:l、请求依法维持太原市杏花岭区人民法院(2019)晋0107民初52O5号民事判决第一项；2、请求依法撤销太原市杏花岭区人民法院(2019)晋0107民初5205号民事判决第二项；3、请求依法改判确认上诉人与被上诉人之间的《商品房买卖合同》及附件、《B2区商品房买卖合同补充协议》已经解除；4、请求依法判令被上诉人将太原市新建路150号4幢2单元28层2801号房产腾退给上诉人，并协助上诉人办理《商品房买卖合同》备案注销手续；5、请求依法判令被上诉人支付上诉人违约金713933.8元；6、请求依法判令上述第1项、第5项确定的款项，上诉人可在返还被上诉人购房款时直接扣除；7、一审、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由:一审判决认定事实错误，适用法律不当，导致判决结果失当。一、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》及《B2区商品房买卖合同补充协议》(以下简称《补充协议》）已经于2018年1月5日自动解除。上诉人与被上诉人2011年12月24日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系附解除条件的合同，自解除条件成就时失效。上诉人与被上诉人签订的《补充协议》第二条第4款第(3)项约定:“如乙方(即被上诉人)未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求甲方(即上诉人)承担担保责任，则乙方除应照本条前款约定向甲方还款、赔偿及支付违约金外，自甲方代乙方向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及其附件、其他相关协议等自动解除。乙方应按照本补充协议第十一条乙方原因导致合同解除的有关约定承担违约责任。”2012年11月7日，上诉人、被上诉人、招商银行股份有限公司大原分行(以下简称招商银行太原分行)签订了《个人购房借款及担保合同》，上诉人为被上诉人向招商银行太原分行250万元贷款本金及利息、罚息等承担阶段性保证责任。后因被上诉人多次未按约定向招商银行太原分行还款，上诉人累计为被上诉人垫付银行借款本息等共计2284254.03元，根据合同约定及《合同法》第四十五条之规定，解除合同的条件已经成就，应认定上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》已经于2018年1月5日(上诉人全部付清被上诉人贷款本息之日，即招商银行太原分行从上诉人处划扣最后一笔款项之日)解除。一审判决对双方合同已经解除的事实没有进行认定，认为双方所签《商品房买卖合同》目的已经实现属事实认定错误。二、合同解除后，被上诉人应将原购买房屋腾退给上诉人，并协助上诉人办理《商品房买卖合同》备案注销手续。一审判决因对双方合同解除的事实没有进行确认，因此也没有依法要求被上诉人返还房屋并配合办理合同备案注销手续，属事实认定错误，法律适用不当。三、合同解除后，被上诉人除应偿还上诉人垫付的银行按揭款本息2284254.03元外，还应支付上诉人违约金713933.8元，上诉人返还被上诉人购房款3595293元时有权先行扣除。上诉人与被上诉人签订的《补充协议》第二条第4款第(2)项约定，被上诉人未能按期向招商银行太原分行偿还到期贷款本息，导致上诉人承担担保责任后，又不能及时向上诉人偿还的，上诉人有权选择立即解除合同，上诉人选择解除合同的，除有权按照本补充协议第十一条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代被上诉人向贷款银行支付的全部款项。《补充协议》第十一条第2款第1)项约定，如因被上诉人原因导致本合同及补充协议解除的，被上诉人应向上诉人支付购房款总额20%的违约金，并有权在退还购房款前将违约金扣除。根据合同约定及《合同法》第九十九条之规定，上诉人有权在返还购房款时将垫付的银行按揭款本息2284254.03元及违约金713933.8元(房屋实际总价的20%即3569669元×20%)予以扣除。一审判决对被上诉人应支付的违约金及上诉人有权在返还购房款时将垫付的银行按揭款本息和违约金进行抵销的事实没有进行认定，属事实认定错误，法律适用不当。综上所述，一审判决把房屋买卖合同纠纷当作追偿权纠纷来审理，导致事实认定错误，法律适用不当，判决结果失当，请求二审法院予以纠正，依法进行改判。被上诉人任国勇经本院合法传唤未到庭亦未提交答辩意见。原审第三人招商银行股份有限公司太原分行述称，和我方无关，认可诉状中的扣划事实。太原万达广场有限公司向太原市杏花岭区人民法院提出诉讼请求：1．确认原、被告之间的《商品房买卖合同》及附件、《B2区商品房买卖合同补充协议》已经解除；2．判令被告将太原市新建路150号4幢2单元28层2801号房产（房屋价值3595293元）腾退给原告，并协助原告办理《商品房买卖合同》备案注销手续；3．判令被告偿还原告垫付的银行按揭款2284254．03元；4．判令被告支付原告违约金713933．8元，上述合计2998187．83元；5．判令上述3、4项确定的款项，原告可在退还被告购房款时直接扣除；6．本案的诉讼费由被告承担。2011年12月24日，原、被告签订《商品房买卖合同》及附件、《B2区商品房买卖合同补充协议》，被告购买了原告开发的太原市新建路150号4幢2单元28层2801号房屋，单价12438．74元／平方米，实测面积286．98平方米，房屋实际总价3569669元（合同总价3595293元，办理初始产权登记时，经过实际测量，房屋实际总价3569669元，双方还未结算）。被告支付了首付款1095293元，有2500000元系通过银行按揭贷款支付。原告为被告在招商银行太原分公司的2500000元贷款承担阶段性保证责任。2013年10月12日原告将房屋支付给被告。因被告累计多次逾期，第三人从原告账款多次扣款。累计从原告账号划扣2284254．03元。双方签订的《B2区商品买卖房合同补充协议》第二条第4款第（3）项约定，“如乙方未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求甲方承担担保责任，则乙方除应照本条前款约定向甲方还款、赔偿及支付违约金外，自甲方代乙方向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及其附件、其他相关协议等自动解除。乙方应按照本补充协议第十一条乙方原因导致合同解除的有关约定等承担违约责任”。根据该约定，从2018年1月5日第三人从原告账户划扣最后一笔款项2217241．76元之日起，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及附件、《B2区商品买卖房合同补充协议》自动解除。根据《B2区商品买卖房合同补充协议》第二条第4款第（2）、（3）项的约定，因乙方未按期偿还银行按揭款导致合同解除后，甲方在向乙方返还购房款前，有权扣除其代乙方向按揭银行支付的全部款项。根据第十一条第2款第（1）项的约定，因乙方原因导致合同解除的，甲方有权收取乙方总房款的20％违约金，并有权在退回乙方购房款之前将违约金予以扣除。上述两项约定不违背法律、法规的效力性强制规定。同时根据《合同法》第99条第1款的规定，“当事人互相到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销”。原告享有法定抵销权。原告现主张，在合同解除后，原告退还被告购房款时，原告可直接扣除诉讼请求3、4项确定的款项。一审法院认定事实：2011年12月24日，原、被告签订《商品房买卖合同》及附件、《B2区商品房买卖合同补充协议》，被告购买了原告开发的太原市新建路150号4幢2单元28层2801号房屋，单价12438．74元／平方米，实测面积286．98平方米，房屋实际总价3569669元。被告任国勇已支付首付款1095293元，剩余2500000元以按揭方式向银行贷款。2013年10月12日原告已向被告交付涉案房屋。一审法院认为，原告万达公司与被告任国勇签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容未违反法律、法规的规定，为合法有效合同。双方应依约履行合同义务。被告任国勇支付原告万达公司房屋首付款1095293元，剩余房款2500000元由第三人向原告支付（被告任国勇以银行按揭贷款方式向第三人履行还款义务），房屋总价款3595293元已全部交付原告万达公司，且原告已将涉案房屋交付被告使用。至此，双方所签《商品房买卖合同》的目的已经实现。本案中，被告虽出现了未按《个人购房担保借款合同》约定期限偿还贷款的情形，但该违约行为发生于被告与第三人之间，原告作为保证人同意对该合同项下的债务承担阶段性连带责任保证，其承担保证责任后，可按法律规定向被告行使追偿权，故原告要求被告偿还原告代偿银行按揭贷款2284254．03的主张合法，予以支持。因原、被告所签《商品房买卖合同》的目的已经实现，故对原告要求确认原、被告签订的《商品房买卖合同》及《B2区商品房买卖合同补充协议》已经解除、要求被告将涉案房屋腾退给原告、协助原告办理《商品房买卖合同》备案注销手续、要求被告支付违约金713933．8元、要求上述款项在退回被告购房款时直接扣除的诉讼主张，不予支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告任国勇于本判决生效之日起十日内支付原告太原万达广场有限公司代偿的银行按揭贷款2284254．03元；二、驳回原告太原万达广场有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取29981元，由被告任国勇负担。本院二审查明事实与原一审判决认定的事实相一致。本院认为，上诉人太原万达广场有限公司与被上诉人任国勇之间存在商品房买卖购销关系及担保合同法律关系。首先，上诉人依据与被上诉人任国勇之间签订的《商品房买卖合同》及附件，约定由被上诉人购买上诉人处的商品房一套，该合同双方约定的付款方式为由被上诉人任国勇支付首付款，剩余房款采用由被上诉人向第三人银行贷款的形式向上诉人支付。通过对案件事实的认定，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》后，上诉人按约向被上诉人支付房屋首付款，被上诉人也同时收到被上诉人通过银行贷款支付的房屋剩余款项。作为购房者，被上诉人任国勇按照合同已经全额支付购房款，上诉人也将《商品房买卖合同》约定的标的物交付被上诉人。故原一审判决认定上诉人、被上诉人所签订《商品房买卖合同》合同主要目的已经实现，据此驳回上诉人要求确认该《商品房买卖合同》及附件解除、及上诉人要求判令被上诉人腾退案涉房屋的诉求，合法有据，本院予以支持。同时，上诉人太原万达广场有限公司对被上诉人任国勇在原审第三人银行处所贷购房款的行为进行担保，由于被上诉人任国勇未按期偿还借款，原审第三人银行直接从上诉人账户对被上诉人所欠款项进行扣划，上诉人承担的是对被上诉人任国勇所负债务的连带保证责任。在其履行担保义务后有权向主债务人即本案被上诉人任国勇行使追偿权。故原一审判决判令由被上诉人任国勇偿还上诉人太原万达广场有限公司代偿银行按揭贷款的主张，合法有据，应予支持。关于上诉人主张被上诉人支付违约金的问题，由于该诉求依据的是《商品房买卖合同》，该合同已经履行完毕，故上诉人该项诉求事实依据不足，本院不予支持。综上所述，太原万达广场有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费34888元，由上诉人太原万达广场有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 薇审判员 孙广金审判员 雷 晨 二〇二〇年四月八日书记员 刘诗毓