河南省开封市龙亭区人民法院执 行 裁 定 书（2020）豫0202执异8号异议人（案外人）：黄献红，男性，汉族，1973年7月29日生，住河南省通许县。委托诉讼代理人：杨阳，河南子建律师事务所律师。代理权限为特别授权。申请执行人：中原银行股份有限公司开封分行，住所地河南省开封市大梁路西段246号。负责人：张彦涛，行长。委托诉讼代理人：杜康、白嗣勇，系该分行员工。代理权限为特别授权。被执行人：吴光周，男性，1980年11月5日生，汉族，住河南省通许县。被执行人：刘淑君，女性，1993年4月15日生，汉族，住河南省通许县。被执行人：王建桥，男性，1977年2月21日生，汉族，住河南省通许县。被执行人：李玉玲，女性，1977年11月19日生，汉族，住河南省通许县。本院在执行中原银行股份有限公司开封分行与吴光周、刘淑君、王建桥、李玉玲借款合同纠纷一案中，异议人黄献红对本院对被执行人吴光周名下位于通许县康力路中段东侧房产（通房权证私字第××号）二楼北户进行拍卖的执行措施不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。异议人黄献红提出如下异议请求：一、裁定撤销开封市龙亭区人民法院作出的网络竞价成交确认书（标的编号112513248）及相应裁定；二、裁定排除对申请人购买房产的执行（通房权证私字第××号，该房产二楼北户）。事实与理由：2017年9月21日，申请人在房产中介介绍下在被执行人吴光周处购买其自有的房屋一套，该房产位于通许县××中××东侧（土地使用证所××为××环路南段东侧），该房产共七层，申请人购买的是该房产第二层北户房屋，合同约定房屋总价款126000元。除此之外，在申请人入住装修时，因需要吴光周配合办理水电费本，吴光周又借此向申请人索要18000元。房屋购买后申请人已经进行了装修，水电齐全。2020年3月份因解除疫情，申请人发现购买的房屋外张贴的有开封市龙亭区人民法院的裁定文书和公告文书，才知晓所购房产已被人民法院查封并拍卖（2019豫0202执恢295号执行裁定）。申请人已经合法有效的占有该房产，因此对此财产不能进行拍卖或采取其他执行措施。申请人购买该房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，房产未办理过户的原因在于所购房产的房产证为七层房屋的产权证，无法为申请人办理分户过户手续。因此申请人认为法院可以排除对自己所购房产的执行。拍卖过程中存在瑕疵，对拍卖的结果应当予以撤销。本次所涉房产据申请人了解已经出售了两套房屋（包含申请人所购房屋），申请人已经合法拥有该房产的合法权益，即该房产可被排除执行。那么成交的拍卖确认书将严重损害竞买人的权益。此外，《物权法》第一百零一条规定，“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额，其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利”。申请人既然购买了该房产那么意味着可以认为是该房产的共有人，按照该规定，申请人拥有优先购买权，本次拍卖中也未充分保护申请人的优先购买权。因此，该次拍卖公告的瑕疵说明内容和结果，存在即使竞买成功也无法实际交付该房屋的问题，也存在优先购买权人的权利无法得到保证，不能体现涉案房屋拍卖价值的最大化。本院查明，中原银行股份有限公司开封分行与吴光周、刘淑君、王建桥、李玉玲借款合同纠纷一案，本院于2018年11月22日作出（2018）豫0202民初1907号民事调解书，调解书内容如下：一、被告吴光周、刘淑君于2018年11月28日前偿还原告中原银行股份有限公司开封分行借款本金人民币929456.04元及罚息。（罚息自2018年1月16日起按合同约定的罚息年利率9.7875%计算至实际清偿之日止。）二、原告中原银行股份有限公司开封分行对被告吴光周、刘淑君设定抵押的位于通许县××）中段东侧的、通房权证通私字第××号房产及通国用（2013）第13××35号土地使用权享有优先受偿权;三、被告王建桥、李玉玲对上述款项承担连带清偿保证责任。四、原告中原银行股份有限公司开封分行自愿放弃其他诉讼请求。因被执行人未按上述调解书履行，申请执行人中原银行股份有限公司开封分行申请执行，本院立案后，于2019年7月11日作出（2019）豫0202执恢295号执行裁定书。此案在执行过程中，依法对被执行人吴光周名下位于通许县康力路中段东侧房产（通房权证私字第××号）及土地（通国用[2013]第13××35号）进行拍卖，并已成交。另查明，该房地产已于2017年1月16日抵押给了申请执行人中原银行股份有限公司开封分行，并办理了抵押登记。2017年9月21日黄献红与吴光周签订了房屋买卖协议，黄献红购买了吴光周上述房产中的二楼北户，并于2017年9月24日付清购房款126000元，但未办理房产分户变更登记手续。异议人为证明其主张，提交了下列证据:1、吴光周与黄献红于2017年9月21日签订的房屋买卖协议一份，合同约定吴光周自愿将坐落在西环路南段东侧北户二××××一厅（土地证号13××35号）房屋一套出卖给黄献红，总价款为人民币126000元；2、吴光周出具的收到条一张，内容为“今收到黄献红购房款126000元，房款全清”；3、供电所登记信息一份，户号5163459258，户名黄献红。另查明，吴光周将该房屋出售给黄献红时，未经抵押权人中原银行股份有限公司开封分行同意，也未将售房款交付于抵押权人，黄献红也未代吴光周向中原银行股份有限公司开封分行清偿债务。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当按照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款规定，对案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。本案中，涉案房屋登记在吴光周名下，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条规定，人民法院可以查封、扣押、冻结、被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。故本院对登记在吴光周名下，位于位于通许县康力路中段东侧房屋予以查封、评估、拍卖并无不当。异议人虽然与吴光周签订了房屋买卖合同，但并未到房地产管理部门办理变更登记手续，且该房屋在出售给异议人之前，已抵押给中原银行股份有限公司开封分行，并依法办理了抵押登记手续，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定，抵押期间抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外，本案被执行人吴光周在转让该房产时，既未经抵押权人同意，也未将售房款交付于抵押权人，异议人黄献红也未代吴光周向中原银行股份有限公司开封分行清偿债务。异议人所提供的证据并不能证明其对执行标的享有足以排除强制执行的权益，故异议人的申请理由不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第(一)项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条之规定，裁定如下：驳回异议人黄献红的异议请求。异议人（案外人）、当事人如对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内，向人民法院提起诉讼。审判长  渠秀敏审判员  万朝阳审判员  李一文二〇二〇年四月二十八日书记员  吴楠楠