安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2020)皖01民终2595号上诉人（原审原告、反诉被告）：合肥恒创智能科技有限公司，住所地安徽省合肥市经济技术开发区翠微路6号海恒大厦7楼703、704室。法定代表人：宣平，该公司董事长。委托诉讼代理人：高国亮，安徽奥成律师事务所律师。委托诉讼代理人：储德军，安徽奥成律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：合肥市蓝调网咖，住所地安徽省合肥市高新区。负责人：徐剑，总经理。委托诉讼代理人：曹冬梅，安徽永承律师事务所律师。委托诉讼代理人：王梦圆，安徽永承律师事务所实习律师。上诉人合肥恒创智能科技有限公司（以下简称恒创公司）因与被上诉人合肥市蓝调网咖（以下简称蓝调网咖）房屋租赁合同纠纷一案,不服安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院(2019)皖0191民初4505号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年3月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恒创公司上诉请求：1、撤销一审判决，并依法改判；2、本案一审、二审诉讼费用、鉴定费用均由蓝调网咖承担。事实和理由：一、一审法院判决案涉房屋的装修费损失全部由恒创公司承担,该判决存在事实认定及法律适用错误。即使按一审法院认定,合同解除后恒创公司是装修后的受益方需要承担装修费损失,那么该损失也不应全部由恒创公司承担,蓝调网咖依法也应承担装修费损失。1、蓝调网咖对装修费等损失的产生亦存在过错,应承担相应责任。从蓝调网咖提供的证据五《关于恒创公寓内网咖项目消防办证协调函》显示,蓝调网咖至少应是在2018年10月22日之前就知道消防部门对案涉房屋因土地性质问题而不予办理消防验收情况。而其所称的损失对应的装饰装修等均发生在2018年10月22日之后,对于该损失应是由于蓝调网咖的盲目和侥幸心理等自身原因导致,应自行承担损失。2、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项规定“承租人经出租人同意装饰装修,合同解除时,双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的,人民法院按照下列情形分别处理:(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方按照公平原则分担。法律另有规定的,适用其规定。”一审法院认定“对合同解除,双方均无过错”,该认定正确。案涉合同也已经履行,则蓝调网咖也应分担装修损失部分。二、一审法院判决恒创公司返还蓝调网咖已支付的租金,该判决存在错误。双方之间的合同已实际履行,蓝调网咖应按合同约定向恒创公司支付租金费用。可以明确的是,双方之间签订的《房屋租赁合同》合法有效,且恒创公司已向蓝调网咖履行了交付房屋的义务,蓝调网咖接收后也进行了装修,并开展了试运营,恒创公司对合同的解除亦不存在过错,则蓝调网咖理应按合同约定向恒创公司支付租金,已经履行部分更不应还返。否则,将导致恒创公司的损失被忽视,这对恒创公司来说存在不公平。蓝调网咖辩称，一、一审法院并未判决涉案房屋的全部损失由恒创公司承担，仅判决恒创公司赔偿蓝调网咖440491.55元，实际上蓝调网咖总计花费装修等各项费用180余万元，现有支付凭据140余万元。恒创公司作为受益人应当承担返还租金，对于房屋装修已形成附着物部分折价补偿，对于其过错导致蓝调网咖经济利益受损依法承担赔偿责任。1、恒创公司擅自改变土地的用途性质将房屋出租是违反法律的强制性规定，根据民法总则规定，合同的签订不得违反法律的强制性规定，因此恒创公司是违法租赁，导致合同无效。二、对于该损失的扩大，并非恒创公司所称的由于蓝调网咖存在盲目和侥幸，事实是恒创公司一再虚假承诺蓝调网咖可以营业。恒创公司隐瞒涉案房屋系工业用地无法进行商业运营的事实，并且在蓝调网咖申报消防遭有关部门拒绝时，一再承诺可以解决，导致蓝调网咖不断扩大投资，恒创公司对蓝调网咖的损失和扩大负有过错。蓝调网咖不能实现合同目的，恒创公司存在根本违约，应违约承担责任，赔偿蓝调网咖因此遭受的损失。恒创公司应当返还蓝调网咖已经支付的房屋租金，并且赔偿经济损失。本案双方签订的《房屋租赁合同》中第十条第二款明确约定，因甲方单方要求而提前解除合同，甲方应对乙方装修部分在进行专项评估后进行补偿。本案恒创公司起诉要求解除合同，依法依约应赔偿蓝调网咖的经济损失。恒创公司向一审法院起诉请求：1、恒创公司、蓝调网咖之间的《房屋租赁合同》于起诉之日起解除，并立即向恒创公司返还租赁房屋；2、蓝调网咖支付拖欠的租金127689元（计算期间为2018年12月20日至2019年5月19日，以后计算至租赁合同实际解除之日止）及违约金76613.4元；3、蓝调网咖支付房屋占有使用费（自租赁合同解除之日起，按每日840元的租金标准，计算至房屋实际退还之日止）；4、蓝调网咖向恒创公司支付律师代理费12075元。蓝调网咖向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的房屋租赁合同；2、恒创公司返还蓝调网咖已付的租金76613.4元，预付违约金89382元，合计165995.4元；3、恒创公司赔偿蓝调网咖对租赁房屋投入的装修等各项费用损失1488290元。一审法院认定事实：2018年7月30日，恒创公司就涉案房屋的出租事宜公开发布《租赁公告》，内容为：标的位置：经开区日立公租房，权属情况：无房产证和土地证，租赁用途：承租人在出租房屋内需同时经营网咖和书咖两种业态，要求：意向承租人需持有网络文化经营许可证、消防安全检查合格证及证载面积不少于250平方米的互联网上网服务场所安全审核意见书……。经公开招投标，蓝调网咖中标。2018年9月20日，恒创公司（甲方）与蓝调网咖（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于合肥市经开区宿松路3959号日立公租房2号公寓楼商103-106房屋出租给乙方用于经营网咖、书咖，建筑面积为384.40平方米，租赁期限自2018年9月20日起至2021年9月19日止。第一年租金为306453.6元，自第二年起租金在上一年基础上逐年递增3%。租金每三个月支付一次，先支付后使用。首期租金76613.40元须在合同签订之日起五个工作日内支付。履约保证金为91936元，于合同签订后支付，租赁期满退还乙方。租赁期间，乙方因经营需要对房屋进行装修的，需以书面形式征得甲方同意，所需全部费用由乙方承担。租赁期满或合同解除后，乙方返还甲方房屋，乙方添置的可移动物品可自行收回。违约责任：乙方不支付或不按照约定支付租金达20日的，甲方有权解除合同，并无须对乙方承租期间的装修改造进行任何补偿。特别约定：乙方对房屋实地查看，甲方按房屋按现状交付……。合同签订后，恒创公司按约交付了涉案房屋，蓝调网咖按约支付了首期租金76613.40元及履约保证金89382元，并投资对涉案房屋进行装修。装修完毕后准备开始经营时，因未能取得消防部门的批准，无法正常经营。蓝调网咖于2018年10月22日向海恒公司致函，称：“为恒创公寓内配套的网咖，在经开区消防大队办证过程中，因土地性质为工业用地，无法办理消防证，造成公安、文化证件无法办理，无法正常营业，请求贵公司予以协调”。2019年4月14日再次发函，称：“我方多次发函请求协调解决未果，消防安检材料因项目工业土地性质被退回，4月7日接到物业服务中心下发的《停业整改通知书》且断水断电，不得以终止……”。诉讼期间，蓝调网咖申请对涉案工程的装饰、装修费用进行司法鉴定，安徽华普工程造价咨询有限公司（以下简称华普公司）接受法院委托，于2019年12月出具了工程造价鉴定意见书，结论为：日立公租房2号公寓楼商103-106房屋室内装饰工程鉴定造价为440491.55元（含空调费用），不包括电脑、桌椅、移动货架。另查明：涉案房屋的土地性质为工业用地，为日立公租房2号公寓楼（共15层），主要满足企业员工住房需求。公寓楼二层以上为宿舍，一层为配套用房，在一层设置网咖、书咖亦是为完善入住职工生活服务配套设施。一审法院认为，恒创公司与蓝调网咖于2018年9月20日签订的《房屋租赁合同》履行了公开招投标程序，是双方当事人真实意思表示，内容并不违反国家法律法规的强制性规定，应为合法、有效。蓝调网咖按约支付了租金及履约保证金，恒创公司亦按约交付了房屋，合同履行中，因蓝调网咖申请消防办证未予批准，致合同无法履行。恒创公司起诉至一审法院要求解除合同，蓝调网咖亦提起反诉请求解除合同，双方对解除合同均无异议，故涉案合同于本案第一次庭审时即2019年8月19日解除。合同解除后，蓝调网咖应当将涉案房屋返还给恒创公司，对恒创公司的第一项诉请，一审法院依法予以支持。蓝调网咖在合同履行中并无违约行为，恒创公司主张蓝调网咖未支付租金构成违约，无事实依据。恒创公司发布的《招标公告》注明了涉案房屋为公租房，无房产证和土地证，另租赁合同约定了“乙方对房屋实地查看，甲方按房屋现状交付”，故恒创公司签订合同时并未隐瞒房屋的土地性质为工业用地，且法律并无强制性规定建设于工业用地上的房屋不能用于开设网吧。消防部门仅口头拒绝办证申请，未予书面回复注明未予批准的原因。蓝调网咖主张恒创公司隐瞒房屋土地性质为工业用地，致无法通过消防审批应负有过错，无事实依据。故对合同的解除，恒创公司、蓝调网咖均无过错。恒创公司诉请蓝调网咖支付拖欠的房屋租金、房屋占有使用费并支付违约金，因蓝调网咖一直无法正常经营，其订立合同的目的无法实现，故对上述诉请，一审法院依法不予支持。另恒创公司诉请蓝调网咖支付律师代理费无合同及法律依据，一审法院不予支持。恒创公司作为业主方，其交付的房屋为毛坯，蓝调网咖予以装修，恒创公司应是装修后的受益方。鉴于蓝调网咖为合同的履行支付了相应的装修费用，该费用经司法鉴定评估为440491.55元，网咖不能正常经营造成蓝调网咖一定的经济损失。恒创公司应当赔偿蓝调网咖因装修造成的经济损失440491.55元。关于涉案网咖内的可移动物品，包括电脑、桌子等，因合同约定了“合同解除后，乙方返还甲方房屋，乙方添置的可移动物品可自行收回”，蓝调网咖的经营者此前亦是经营其他网咖业务，对上述可移动物品（电脑、桌子等）可自行收回，亦避免扩大经济损失。对蓝调网咖反诉主张恒创公司赔偿其购置移动物品的损失，一审法院依法不予支持。蓝调网咖反诉主张恒创公司返还其支付的租金76613.4元及预付违约金（即合同约定的履约保证金）89382元，蓝调网咖支付了租金但无法经营，其订立合同的目的无法实现，故恒创公司应当返还蓝调网咖已支付的租金76613.4元及预付违约金89382元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十五条第五款、第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、恒创公司与蓝调网咖2018年9月20日签订的《房屋租赁合同》于2019年8月19日解除；二、蓝调网咖于判决书生效后十日内返还恒创公司位于合肥市经开区宿松路3959号日立公租房2号公寓楼103-106房屋；三、恒创公司于判决书生效后十日内返还蓝调网咖已支付的租金76613.4元及预付违约金89382元，合计165995.4元；四、恒创公司于判决书生效后十日内赔偿蓝调网咖因装修产生的经济损失440491.55元；五、驳回恒创公司的其他诉讼请求；六、驳回蓝调网咖的其他反诉请求。本诉案件受理费4546元，由恒创公司负担；反诉案件受理费19690元，减半收取为9845元，由恒创公司负担6000元，蓝调网咖负担3845元；鉴定费10000元，由恒创公司负担。二审期间，当事人没有提交新证据。对一审判决所认定而为各方当事人无异议的事实，本院予以确认。本院认为，恒创公司与蓝调网吧一审时均同意解除合同，一审判决双方解除《房屋租赁合同》正确。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”案涉《房屋租赁合同》解除后，恒创公司应向蓝调网咖退还履约保证金和预付租金，蓝调网咖应向恒创公司返还房屋。本案中，恒创公司通过公开招标程序与蓝调网咖签订了《房屋租赁合同》，双方在合同中明确约定承租房屋用于经营书咖、网咖，但因恒创公司无法办理消防许可以致蓝调网咖无法正常经营并获取收益，无法实现合同目的，构成违约，故恒创公司上诉主张蓝调网咖应按合同约定支付其租金本院不予支持。至于损失赔偿的认定问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；”经一审法院委托鉴定，案涉房屋内装饰工程鉴定造价为440491.55元，恒创公司在发布的《租赁公告》中要求承租人在出租的房屋内同时经营网咖和书咖，双方亦在《房屋租赁合同》中对房屋用途进行约定，现因恒创公司无法提供符合约定条件的房屋导致合同目的无法实现，应当赔偿蓝调网咖因此遭受的装修损失，现恒创公司主张其不应支付蓝调网咖装修所产生的经济损失，于法无据，本院不予支持。综上，恒创公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4546元，由合肥恒创智能科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 怡审判员 董江宁审判员 余海兰二〇二〇年四月二十二日法官助理陈思书记员姚静附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审