北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初36048号原告：北京北汽恒盛置业有限公司，住所地北京市东城区永定门内东街中里9-17号楼2273房间。法定代表人：沈安东，执行董事。委托诉讼代理人：夏艳。委托诉讼代理人：杨蕾。被告：鑫宁源科技（北京）有限公司，住北京市朝阳区。法定代表人：王和平，执行董事。委托诉讼代理人：李洪彦。委托诉讼代理人：张景。原告北京北汽恒盛置业有限公司（以下简称原告）与被告鑫宁源科技（北京）有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人夏艳、杨蕾到庭参加了诉讼。鑫宁源公司之委托诉讼代理人李洪彦、张景参加了2019年3月12日、2019年5月20日的预备庭审，未参加2019年12月19日的正式庭审，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付欠付的房屋租金63714.13元；2.判令被告向原告支付迟延支付房屋租金违约金到实际付款日止（计算到2019年3月12日共计44536.18元，此后每月增加1911.42元）；3.判令被告向原告支付律师费（计算到2019年3月12日共计20825.03元，此后每月增加191.14元）、调查取证费。事实和理由：2017年3月15日，被告与原告签署《房屋租赁合同》，由被告自2017年2月16日起至2018年2月15日止，承租原告出租的位于北京市朝阳区华威里10号楼鹏龙大厦十二层1203房间，租赁期内房屋租金共计127428.25元。被告并应向原告支付履约保证金21238.04元。原告按照合同约定按期向被告交付了租赁房屋，供被告使用。但在房屋租赁期内，虽经原告催告，被告并未按照双方约定支付租金。后，原告与被告协商决定终止双方所签《房屋租赁合同》。原告于2017年7月31日、2017年8月15日几次向被告发出书面通知，通知被告解除双方所签订的《房屋租赁合同》，并要求被告腾退所租赁房屋。被告于2017年7月31日和2017年8月15日几次书面承诺将于2017年8月27日前腾房，并最终于2017年8月30日向原告腾退了房屋，但至今未向原告支付《房屋租赁合同》约定的租金。为维护原告的合法权益，特具状起诉，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。原告提供的《房屋租赁合同》及相关《催款函》等为虚假标注，与实际签订合同时间不符，应属于无效合同。本案所述房屋租赁事实是双方在非常规租赁的方式下产生的租赁行为。原告提交的合同都是在2017年7月，经双方口头协商，原告以欺骗手段取得鑫宁源公司盖章，且签字不是法定代表人本人签字，合同日期亦是原告自行填写，故合同不是双方真实意思表示。另外，租赁方式不可能是先使用后收费，所以双方的合同纠纷属于非常规的合作，是无效合同，按照常规的合同计费是不合理不合法的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月15日，原告作为甲方（出租方）与被告作为乙方（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方承租甲方位于北京市朝阳区华威里10号楼鹏龙大厦十二层1203房间，租赁期限为2017年2月16日至2018年2月15日，年租金为127428.25元，支付时间为2017年3月10日前支付31857.07元，2017年5月15日、2017年8月15日、2017年11月15日前各支付31857.06元。乙方逾期支付租金，每逾期一日，应向甲方支付应付未付费用总额千分之一的违约金。上述合同签订后，被告未支付相应房屋租赁费用。原告因此向被告发送多份《催缴通知》。2017年7月31日，原告向被告发送《腾退通知》，载明：经双方于2017年7月31日协商并达成《房屋租赁合同之补充协议》，约定上述房屋租赁合同于2017年8月1日解除，请被告于2017年8月18日前腾退所租房屋。同日，被告向原告及物业方北京鹏盛物业管理有限公司发送《承诺书》，载明：被告与原告签署的《房屋租赁合同》于2017年8月1日解除，被告承诺于2017年8月27日前搬离租赁房屋。2017年8月15日，原告向被告发送《终止房屋租赁合同告知函》，再次要求被告于2017年8月27日前腾退所租房屋。2017年8月30日，被告签字确认搬离房屋。被告提交《催缴通知》等文件及表单发放记录的照片以及与物业人员的微信记录，欲证明相关通知文件都是按照原告要求签的日期，而实际收到的日期为2017年7月至8月间。被告还称《房屋租赁合同》上的落款日期是原告自己填写。被告另称上述承租房屋内的物品系此前承租公司抵债给其委托诉讼代理人李洪彦，李洪彦曾与原告沟通将上述物品拉走，但原告对此不予同意。审理中，原告表示，其诉讼请求中的房屋租金主张至2017年8月15日。被告向本院邮寄书面意见，表示原告主张违约金标准过高，申请本院酌情减少违约金。另查，物业方北京鹏盛物业管理有限公司曾以物业服务合同纠纷为由，将被告诉至本院，要求被告支付物业服务费、违约金。本院经审理认定被告承租本案所涉房屋、接受北京鹏盛物业管理有限公司物业服务之事实，并据此判决被告给付北京鹏盛物业管理有限公司物业费14071.08元。本院认为，虽然被告表示原告以欺骗手段取得其公司盖章，涉案合同不是双方当事人真实意思表示，但未就此提交证据，本院对此不予以采信。被告另表示本案所涉合同为非常规租赁的方式下产生的租赁行为，先使用后收费不符合常理，但此亦非认定合同无效之情形。因此，原告与被告签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应履行各自的义务。经双方协商，原告与被告就上述《房屋租赁同》于2017年8月1日解除达成一致意见，本院对此不持异议。但被告未依约向原告支付房屋租金，构成根本违约，应承担相应的违约责任。就原告主张的各项诉讼请求，本院分项论述如下：关于房屋租金一节，因涉案合同已于2017年8月1日解除，故被告应支付原告自2017年2月16日至2017年7月31日期间的房屋租金58404.61元及2017年8月1日至2017年8月15日期间房屋占有使用费5309.51元，原告诉讼请求中将上述费用全部主张为租金，系表述不当，本院予以调整。关于违约金一节，因被告未按合同约定支付房屋租金，构成违约，故原告有权要求被告支付违约金。但《房屋租赁合同》约定的违约金标准过高，且被告申请酌减，故本院根据本案实际，酌情确定违约金数额。关于律师费、调查取证费一节，原告主张没有事实依据和法律依据，本院不予支持。被告经本院合法传唤未到庭应诉，放弃了发表答辩意见、举证反驳等诉讼权利，应承担举证不能的责任。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告鑫宁源科技（北京）有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告北京北汽恒盛置业有限公司房屋租金五万八千四百零四元六角一分、房屋占有使用费五千三百零九元五角一分；二、被告鑫宁源科技（北京）有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告北京北汽恒盛置业有限公司违约金一万零六百一十九元；三、驳回原告北京北汽恒盛置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2881元，由原告北京北汽恒盛置业有限公司负担1221元（已交纳）；由被告鑫宁源科技（北京）有限公司负担1660元（于本判决生效之日起七日内交至本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  高 磊人民陪审员  王国贤人民陪审员  吴 华二〇二〇年四月十三日书 记 员  胡琪汶