广东省广州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤01民终23678号上诉人（原审原告）：广东佳乐置业有限公司，住所地：广东省广州市海珠区南华中路388号303（A5）房。法定代表人：段瑞斌，职务：总经理。委托代理人：周聃，广东广和（前海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市民政局，住所地：广东省广州市越秀区西湖路99号。法定代表人：何镜清，局长。委托代理人：黄嘉华，该单位职员，联系地址同上。委托代理人：冯丽娟，该单位职员，联系地址同上。原审第三人：广州汉和房地产有限公司，住所地：广东省广州市南华中路南洲前18号之一首二层。法定代表人：张建鹏。破产管理人：中审众环会计师事务所（特别普通合伙）广东分所。负责人：韩振平。委托代理人：舒志超，该所职员。委托代理人：梁顺文，该所职员。原审第三人：马腾骧（曾用名：秀聪），男，汉族，1929年2月14日出生，住广东省广州市海珠区。原审第三人：马智修MA.ChiSauErnest，男，1936年11月2日出生，香港居民。原审第三人：马秀隆MA.SauLung，男，1934年10月7日出生，香港居民。原审第三人：马景瑜MA.KINGYU，女，1941年11月15日出生，香港居民。上诉人广东佳乐置业有限公司（下简称佳乐公司）因与被上诉人广州市民政局、原审第三人广州汉和房地产有限公司（下简称汉和公司）、马腾骧、马智修MA.ChiSauErnest、马秀隆MA.SauLung、马景瑜MA.KINGYU（马腾骧等四人）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初3744号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人佳乐公司上诉请求判令：1、撤销原审判决，改判支持佳乐公司的原审诉讼请求；2、由广州市民政局承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实与理由如下：一、原审法院对涉案房屋的查封是没有必要的。本案的执行程序起源于广州市民政局与汉和公司的金钱债务纠纷及履行行为纠纷，所涉及的金钱债务本金为20万元左右，而原审法院已查封汉和公司名下位于广州市海珠区南华中路388号首层118、121、131、132、133、135、137、138、139、140、141、143号铺及本案所涉207号铺。前述首层多套商铺的价值足以覆盖广州市民政局的金钱诉求，本案所涉207号铺亦未涉及广州市民政局的履行行为诉求，故原审法院对涉案房屋的查封完全没有必要；二、佳乐公司要求原审法院停止对涉案房屋的执行行为符合事实和法律规定。涉案207号铺共148.97平方米，在汉和公司名下的面积仅为10.33平方米，仅占6.9%的比例。虽然原审法院强调在执行程序中仅查封了汉和公司名下的相关产权，但由于本套房产共同登记在马家业主与汉和公司名下，权属不能区分，无法分割，而马家业主又将其名下产权转让给佳乐公司。如对本案所涉房屋实施执行行为，则必然会影响到佳乐公司的合法权益，故佳乐公司有权要求原审法院停止对涉案房屋的执行行为。被上诉人广州市民政局答辩称：不同意佳乐公司的上诉请求，汉和公司至今仍未履行生效判决确定的金钱给付义务，我方不同意解封涉案房屋。被上诉人汉和公司答辩称：2019年11月19日，汉和公司破产管理人到广州市海珠区南华中路374-428号以南，同丰里以西，广州第五染织厂地段的豪丰园张贴《主张权利通知书》后，佳乐公司和广州市民政局分别向管理人提交主张权利资料。根据管理人所掌握的资料，尚未核查完毕，无法对佳乐公司的上诉请求提出同意与否的意见。原审第三人马腾骧等四人经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未向本院书面陈述意见。佳乐公司于2018年3月29日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、确认佳乐公司对位于广州市海珠区南华中路374-428以南，同丰里以西，广州第五染织厂地段（南华中路388号二层）T12号铺房产享有所有权；2、停止对上述房屋的执行行为。原审法院经审理查明：广东鹰翔投资有限公司于2006年12月25日经广东省工商行政管理局核准变更登记，具体事项为经营范围及企业名称的变更，其中变更后企业名称为广东誉通置业有限公司。2011年11月10日，广东誉通置业有限公司经广东省工商行政管理局核准变更登记，其中企业名称变更为广东佳乐置业有限公司。广州市对外经济贸易委员会于1995年11月7日对市房地产实业总公司作出《关于合作经营广州汉和房地产有限公司合同、章程的批复》（穗外经贸业【1995】281号），主要内容为同意你司属下广州协和房地产股份有限公司（甲方）与汉毅（香港）有限公司（乙方）成立合作经营广州汉和房地产有限公司，并批准双方于一九九五年十月十三日签订的该合作公司合同、章程生效；该合作公司经营范围，在经市规划局穗城规南片地字【1995】第41号文和城规设字【1995】第251号文同意使用的海珠区南华中路以南，广州市第五染织厂地段，开发、建设及销售、出租管理商品房；等。广州市工商行政管理局并于1995年11月16日发出《外商投资企业核准通知书》，确认汉和公司已于1995年11月14日获准登记，具有法人地位。2000年12月20日、2000年12月28日，马智修、马景瑜分别委托马腾骧向房管部门申请办理广州市南华中路41、43号房屋产权变更转移登记和领取房屋产权证手续及订立有关征地拆迁、产权调换等协议等事项。2004年7月30日，马腾骧及其本人及以马智修、马景瑜代理人的身份委托马秀隆办理上述事项。2005年9月21日，马秀隆以马腾骧、马秀隆、马智修、马景瑜名义（乙方）与汉和公司（甲方）签订《广州市城市房屋拆迁产权调换协议书》，约定：乙方同意甲方拆除坐落在海珠区南华中路374、376（旧41、43）号的房屋，该房屋为砖木结构，经市房管部门核定建筑面积伍佰陆拾贰平方米；甲方将自有的坐落在海珠区南华中路376-388号第首、二层楼，建筑面积为伍佰陆拾贰平方米（包括分摊楼梯、走廊等）单元，用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）；等。该协议经房管部门备案。2005年9月21日，马腾骧、马秀隆、马智修、马景瑜（乙方）与汉和公司（甲方）签订了《房屋拆迁安置补充协议书》，约定：甲方征用南华××路××、××号的房屋；乙方是该房屋的使用人，自有产权建筑面积562㎡；甲方应于2006年12月30日前，在南华中路388号（原五染厂地段）新建大楼首层安排回迁商铺一间，位置位于首层大门入口处、二层扶梯出口处（详见附图），临时编号为首层18、24、25、26、04号、二层T12号，建筑面积首层贰佰伍拾柒点捌平方米、二层三佰零肆点贰平方米；其他说明：如最终实际回迁安置铺位因商场总体规划而变动或临时编号与最终房管部门出具的编号有冲突，以房管部门的最终编号为准，但甲方安置位置必须与本协议所订位置一致或附近；等。汉和公司、马秀隆在附图上盖章、签名。2005年11月，马腾骧、马秀隆、马智修、马景瑜（甲方）与广东鹰翔投资有限公司（乙方）签订《房屋买卖意向书》，约定：鉴于甲方尚未取得南华××路××、××号的回迁商铺的产权，经甲、乙双方友好协商，就上述房屋买卖一事达成本意向书：一、甲方有意将位于南华××路××、××号的回迁商铺出售给乙方，面积为：首层商铺257.8㎡、二层304.2㎡，房款总额为3342600元；二、乙方同意在本意向书签订之日起30日内，向甲方支付上述房款总额的10%作为首期定金，在本意向书签订之日起12个月内，向甲方支付上述房款总额的30%作为第二期订金；在本意向书签订之日起24个月内，向甲方支付上述房款总额的50%作为第三期订金；乙方支付的所有订金在甲、乙双方正式签订《房屋买卖合同》之日，抵作房款；房款余额在将本房屋交易的有关资料提交至房管部门的当日一次性付清……；三、甲方取得该房屋所有权凭证五日内，由甲、乙双方签订上述房屋的正式《房屋买卖合同》；《房屋买卖合同》以本意向书的约定为原则；四、甲方因没有取得上述房屋所有权而导致本意向书失效、无法履行的，甲方不用承担任何违约责任并不对乙方的损失作任何赔偿；且甲方无须退还乙方所支付的首期订金，其他订金由甲方无息退还给乙方；六、本意向书自甲、乙双方签字之日起生效；自甲、乙双方就该房屋签订正式《房屋买卖合同》或甲、乙双方任何一方获得该房屋所有权无法至甲方名下的证明文件并通知对方之日起失效；等。甲方签字日期为2005年11月17日，乙方盖章日期为2005年11月15日。2006年11月16日，马秀隆以马腾骧、马秀隆、马智修、马景瑜名义（甲方）与广东鹰翔投资有限公司（乙方）签订《补充协议》，约定：甲、乙双方于2005年11月17日签订了《房屋买卖意向书》，该《房屋买卖意向书》规定乙方应于2006年11月l7日前向甲方支付人民币1002780元，现经甲、乙双方友好协商就该条执行达成如下一致意见：1、乙方应于2006年11月17日前向甲方支付人民币334260元；于2006年12月17日前向甲方支付人民币334260元；于2007年1月17日前向甲方支付人民币334260元；2、乙方支付甲方款项应以现金形式支付；3、乙方按本《补充协议》第1、第2条向甲方支付款项，视为乙方已按《房屋买卖意向书》规定履行了2006年11月17日前应向甲方支付人民币1002780元的义务，甲方不得依《房屋买卖意向书》规定追究乙方违约责任；4、乙方不能按本《补充协议》规定第l、第2条支付款项时，甲方可按《房屋买卖意向书》规定追究乙方违约责任；本协议为2005年11月17日签订的《房屋买卖意向书》的补充修改，补充修改部份以本协议为准，其它部份仍按《房屋买卖意向书》的条款执行；等。佳乐公司曾于2013年5月7日向原审法院起诉汉和公司、马腾骧、马秀隆、马智修、马景瑜，要求确认佳乐公司对位于广州市海珠区南华中路388号114、115、116、117、120、128、207、208房享有所有权及使用权，并要求协助办理房产证。原审法院于2015年2月10日作出（2013）穗海法民三初字第1280号民事判决书判决：一、驳回广东佳乐置业有限公司要求广州汉和房地产有限公司、马秀隆等四人为其办理广州市海珠区南华中路388号207商铺的过户登记手续的起诉；二、马秀隆等四人在该判决生效之日起十五日内共同协助广东佳乐置业有限公司办理广州市海珠区南华中路388号208铺的产权过户登记手续，广东佳乐置业有限公司在马秀隆等四人将上述商铺的交易资料提交至房管部门的当天向马秀隆等四人支付该商铺的余款26090.12元；三、驳回广东佳乐置业有限公司的其他诉讼请求；等。该判决书已于2015年3月17日生效。广州市民政局依据原审法院作出并已发生法律效力的（2010）海民三初字第1124号民事判决书，申请执行，要求清偿债务，原审法院以（2011）穗海法民执字第1903号执行案号立案审查。执行过程中，依法轮候查封了汉和公司名下的位于海珠区南华中路374-428号以南、同丰里以西、广州第五染织厂地段的房屋产权（已预售登记、已过户的除外），但由于该房产所涉及的法律关系复杂，暂无法进行处理。2014年2月12日，原审法院作出（2011）穗海法民执字第1903-6号《执行裁定书》，裁定查封汉和公司所有的位于海珠区南华中路388号207（T12）铺房屋占有的产权份额。佳乐公司就查封涉案房屋提出执行异议，原审法院在2015年4月8日作出（2015）穗海法执异字第11号《执行裁定书》，裁定驳回佳乐公司提出的执行异议。（2015）穗海法执异字第11号案件审理过程中，原审法院就涉案的207商铺发函广州市国土资源和房管管理局查询产权情况等，复函（穗国房协查【2014】764号），答复：海珠区南华中路374-428号以南，同丰里以西，广州第五染织厂地段的豪丰园（自编豪丰阁，豪逸阁，豪庭阁），该项目暂未整体办理初始登记。……南华中路388号207（T12）铺暂无预售合同备案（预告登记）、抵押信息，已以汉和公司等产权人名义办理产权登记，登记字号为09登记1061859号，汉和公司占有10.33平方米，……海珠区南华中路388号首层项目涉及拆迁安置情况，回迁备案均未明确具体位置和具体面积，且大部分单元尚未办理产权登记，故来函查询房产是否属于拆迁征补偿房屋暂无法确认，需待产权登记后方可予以确认；等。原审另查明，据房产登记号为2009登记字1061859号的《广州市不动产登记查册表》记载，海珠区南华中路388号207（T12）铺的建筑面积为148.97平方米;产权人分别为马腾骧（34.66平方米）、马秀隆（34.66平方米）、马智修（34.66平方米）、马景瑜（34.66平方米）、汉和公司（10.33平方米）；等。上述房屋的广州市房地产交易登记审定书（二）记载：2005年马秀隆等4人与汉和公司签订了《房屋拆迁安置补充协议书》，安排回迁首层18、24、25、26、04号商铺、二层T12号商铺，现补偿实测商铺为南华中路388号114、115、116、117、120、128号商铺，208（T12）、207（T12）铺，实测面积共572.33平方米，超出10.33平方米，马秀隆等4人出具同意书表示超出部分面积计入二层207（T12）号铺，并登记在汉和公司名下；等。2019年1月8日，原审法院作出（2011）穗海法民执字第1903-12号执行裁定书，裁定查封汉和公司所有的位于海珠区南华中路388号207（T12）铺房屋占有的产权份额。佳乐公司诉广州市民政局、汉和公司案外人执行异议之诉一案，原审法院于2015年12月30日作出(2015)穗海法民三初字第1068号民事裁定书，裁定驳回佳乐公司的起诉。广州市中级人民法院于2016年7月19日作出（2016）粤01民终9374号民事裁定书，裁定撤销上述裁定、指定原审法院审理。原审法院于2017年6月29日作出(2016)粤0105民初6818号民事判决书，判决驳回佳乐公司的诉讼请求。广州市中级人民法院于2018年2月23日作出(2017)粤01民终20064号民事裁定书，裁定撤销上述判决、发回重审。上述裁定作出后，原审法院于2018年3月29日对该案以（2018）粤0105民初3744号（即本案）立案后，重新组成合议庭，对本案公开开庭进行了审理。佳乐公司为证明其主张，还提交了以下证据：1、收据清单明细及收据；拟证明佳乐公司交齐涉案房屋的房款；2、汉和公司于2009年12月20日出具的《情况说明》，主要内容为：我司根据与连美英等10户小业主（见“附件一”）于1995年至2005年签订的《广州市房屋拆迁产权调换协议书》、《广州市房屋拆迁补偿协议》、《广州市房屋拆迁安置补充协议》等协议，及10户小业主与广东誉通置业有限公司（原广东鹰翔投资有限公司）签订的《房屋买卖意向书》、《协议书》、《补充协议书》等购销商铺协议的约定，我司于2006年6月20日将我司所有的位于广州市海珠区南华中路374-428号豪丰园首层全部商铺交付给连美英等10户小业主；10户小业主随即将上述商铺移交给广东誉通置业有限公司经营使用；以上情况属实，我司知悉并同意由广东誉通置业有限公司使用上述商铺，并同意日后把上述商铺的产权过户至广东誉通置业有限公司名下；其“附件一”中记载与马腾骧、马秀隆、马智修、马景瑜协议签订时间为2005年11月17日；拟证明汉和公司将回迁房交还给被拆迁人，被拆迁人又将涉案房屋交付给佳乐公司使用；3、电费缴费通知单；拟证明佳乐公司正使用涉案场地；4、广州市高盈（国际）音响城宣传手册及现状图；拟证明佳乐公司使用涉案场地的用途；5、穗国防协查复字［2009］第506号；拟证明房管部门出具的复函表述涉案房屋现状。广州市民政局质证表示：对证据1-5的真实性、合法性、关联性均由法院认定。2018年10月19日，原审法院依法到涉案房屋进行调查，查明涉案房屋所在楼层已重新间隔，用于经营音响店。佳乐公司、广州市民政局对此均无异议。佳乐公司表示：汉和公司与被拆迁人将涉案房屋交付给其，不能确定涉案房屋交付时是大通铺还是间隔好的商铺。原审法院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。佳乐公司对（2015）穗海法执异字第11号执行裁定书不服，有权提起执行异议之诉。关于佳乐公司要求确认其享有对涉案房屋的所有权的问题。涉案房屋的产权人为马腾骧、马秀隆、马智修、马景瑜、汉和公司，佳乐公司与马秀隆等四人签订的《房屋买卖意向书》只涉及到马秀隆等四人的产权份额，而不包括汉和公司的份额，佳乐公司要求确认其享有对涉案房屋的所有权依据不足，不予支持。关于佳乐公司要求停止对涉案房屋的执行行为的问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。现法院仅查封涉案房屋中汉和公司所有的产权份额，不涉及其他产权人所有的部分。佳乐公司与马秀隆等四人签订的《房屋买卖意向书》，其中处分的非属汉和公司所有的产权份额，不属于查封范围，因此，佳乐公司要求停止对涉案房屋的执行行为的请求于法无据，不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2019年3月26日判决如下：驳回广东佳乐置业有限公司的全部诉讼请求。本案受理费7450元，由广东佳乐置业有限公司负担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审期间，佳乐公司向本院提交穗国房协查2013597号《关于对2013穗海法民三初字第1272-1280、1793号的复函》,以证明:国土部门对涉案商铺的房号编排是根据申请单位即汉和公司出具的示意图编写，对于为何会出现临时编号与房地产分户图上编号不一致的问题，应由汉和公司进行解释。汉和公司破产管理人称：因管理人未接收汉和公司任何资料，根据管理人掌握的现有资料，无法核实汉和公司是否对涉案商铺做过不同编号，无法核实房管部门办理商铺的初始登记的编号是否依据汉和公司自行编制的号码作登记，也无法核实出现前后编号不一致的原因。本院认为：本案的争议焦点包括：其一，佳乐公司是否有权主张对涉案房屋停止强制执行；其二，佳乐公司是否有权对涉案房屋主张确权。关于佳乐公司是否有权主张对涉案房屋停止强制执行的问题。佳乐公司以其已向马腾骧等四人购买涉案房屋为由诉请排除原审法院的强制执行，但涉案房屋共同登记在汉和公司与马腾骧等四人名下，而原审法院仅查封了登记在汉和公司名下的部分产权，即原审法院的强制执行并不涉及佳乐公司向马腾骧等四人购买的部分产权，故佳乐公司针对原审法院的强制执行提出执行异议缺乏法律根据，其该项诉请应予裁定驳回，原审法院对此进行审理并判决驳回有失妥当，应予纠正。佳乐公司上诉认为原审法院对涉案房屋的查封没有必要、原审法院对汉和公司就涉案房屋享有产权部分的执行会影响佳乐公司对涉案房屋享有的合法权益，但佳乐公司的该项异议理由实质均属执行行为异议的范畴，不应当通过执行异议之诉进行审查。关于佳乐公司是否有权对涉案房屋主张确权的问题。佳乐公司以汉和公司将涉案房屋回迁补偿给马腾骧等四人，而马腾骧等四人又将涉案房屋出卖给佳乐公司，佳乐公司已付清全部购房款并实际占有使用多年为由，提起本案诉讼，要求确认涉案房屋所有权归其所有，但佳乐公司基于合同关系仅能请求合同相对人履行相应合同义务，佳乐公司提起执行异议之诉请求对涉案房屋确认所有权亦缺乏法律依据，故其该项诉请亦应予裁定驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第五项，第一百五十四条第一款第三项及第一百七十条第一款第二项的规定，裁定如下：一、撤销广东省广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初3744号民事判决；二、驳回广东佳乐置业有限公司的起诉。本案一、二审案件受理费各7450元，均退回上诉人广东佳乐置业有限公司。本裁定为终审裁定。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  姚伟华二〇二〇年四月二十四日书记员  王文杰唐颖琪