贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终3421号上诉人（原审被告）：贵州中泓房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区车水路11号。法定代表人：侯思军，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘念，女，1990年5月15日出生，汉族，系该公司员工，住贵州省绥阳县。委托诉讼代理人：杨兴灵，男，1985年3月16日出生，苗族，系该公司员工，住贵州省贵阳市云岩区。被上诉人（原审原告）：张伶俐，女，1989年10月31日出生，仡佬族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：付阳，贵州创文律师事务所律师。上诉人贵州中泓房地产开发有限公司（以下简称中泓房开）因与被上诉人张伶俐商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院(2018)黔0102民初13990号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法独任进行了审理。本案现已审理终结。中泓房开上诉请求：1、撤销原判，改判驳回被上诉人一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人提交的《财务报告》、《财务报表附注》均载明三通费并未计入商品房成本，而是作为其他应收款列为对购房客户的一项债权。上述证据足以证明，上诉人在房价款之外另行收取三通费完全是会计核算的安排，并无价外收费、重复收费的情况，一审法院对上述事实也进行了查明。2、既然主合同约定房价款不包含三通费，而三通费又属于购房人应承担的费用，上诉人通过《补充协议》约定收取三通费，不存在免除自身责任，加重对方责任的情形。一审判决认定《补充协议》无效明显适用法律错误。张伶俐答辩称，上诉人提交的会计师事务所的《财务报告》、《财务报表附注》对本案不具法律效力，三通费按照规定应当计入建设成本，不得向购房者收取。上诉人收取三通费一是非法占用资金，达到提高房价的目的，二是通过收取三通费逃避税收，因为当时营业税还没有改革。张伶俐向一审法院起诉请求：1、判令被告退还已收取的独立电表费282元、独立燃气费3200元、有线电视费400元；22、判令被告按照人民银行同期贷款年利率（2012年11月1日一至三年人民银行贷款基准年华利率为6.55%）向原告支付上述费用（3882元）从2018年11月1日至实际付清之日止期间的资金占用损失；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，2012年11月9日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的本市南明区房屋，房屋总价款为442292元；原告在合同签订之日交付购房首付款142292元，余款30万元以银行按揭贷款方式支付。合同第七条约定“计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式，计算该商品房价款（货币单位为人民币）1、按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米6520.6元，总价款442292元，（大写）肆拾肆万贰仟贰佰玖拾贰元整。……前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。”第十二条约定“本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件。（一）城市基础设施。1、上水、下水交付时达到使用条件；2、供电交付时达到使用条件；……4、燃气2012年12月25日达到燃气的管道及设备安装完毕，待燃气公司验收调试完毕后由燃气公司确定通气条件和时间；5、电话通信交付时线路铺设到户；6、有线电视交付时线路铺设到户；7、宽带网络交付时线路铺设到户。以上第4、5、6、7项需要买受人自行办理开通使用手续。”合同第二十九条约定“本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。……”《商品房买卖合同》的附件十二为《补充协议》。《补充协议》的1.1条约定“《商品房买卖合同》约定的购房总价款不包括独立电表费、数字电视、独立煤气费开户（含煤气表及防爆器）等费用。以上费用在商品房交付之时由出卖人一次性代收。该房屋交付使用后，买受人须自行承担独立水表、通讯、宽带网等有关设施开通及使用所产生的相关费用。”合同签订后，原告于2013年11月1日向被告交付了独立电表费282元、独立燃气费3200元、有线电视费400元，被告出具了《收款收据》。审理中，被告中泓房开提交了以下证据《贵州中泓房地产开发有限公司中国铁建·国际城（贵阳）项目·总成本期》、审计报告、贵州省广播电视信息网络股份有限公司贵阳市分公司小区数字用户新装费及工本费发票、贵阳鸿源燃气建设发展有限公司转账支票及票据回单、贵州燃气有限责任公司转账支票及票据回单、贵阳安宝燃气防爆安全设备有限公司转账支票，拟证明其已实际垫付独立电表费、独立燃气费、有线电视费，且该三项费用均未计入商品房开发成本，不包含在房价款中，不应退还。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告所签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律的强制性规定，系有效合同，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，虽然双方当事人通过签订《补充协议》变更了《商品房买卖合同》第七条第三款关于商品房价格已包括水、电等建设安装费用的约定，但是，根据《商品房买卖合同》第二十九条中对于补充协议内容所作的限制性约定可知，如果补充协议中含有不合理地减轻或者免除主合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，则仍以主合同约定为准。因此，根据《商品房买卖合同》第二十九条的约定,有关缴纳独立电表费、独立燃气费、有线电视费等配套设施建设安装费用的补充约定应当不予适用。同时，由于《补充协议》系房开企业为了重复使用而预先拟定的格式条款，依照《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，被告提供的补充协议条款,将本应包含在商品房价格成本中的上述费用转嫁给本案购房人承担，明显属于提供格式条款一方免除其责任加重对方责任的情形，因此，该条款应属无效。原告张伶俐的主张于法有据，三通费应予退还。同时，由于被告收取上述费用缺乏合法、有效的依据，其资金占用行为必然会给原告造成一定的损失，因此，应以同期存款利率为标准支付原告的资金占用损失。对于被告提出贵州省人大常委会施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》等规范性文件均不是法律、行政法规，不具有法律效力的问题，一审法院认为，上述地方性法规系针对法律、行政法规尚无明确规定的特定领域范围制定的具有强制效力的规范性文件，其具有当然的法律约束力，应当予以适用。对于被告主张其未将“三通费”计入房屋开发建设成本的抗辩意见，一审法院认为，无论依照《贵州省城镇房地产开发经管管理条例》等规范性文件的规定，还是根据《商品房买卖合同》的约定，商品房价款均应当包含水、电等设施建设安装费用。至于被告是否将其纳入开发建设成本并计入房价，完全属于其自身商业决策和经营风险范围，不能以此对抗规范性文件的规定及双方合同的约定。因此，一审法院对被告的该项抗辩意见不予采信。对于被告提出的诉讼时效抗辩问题，因被告收取三通费用违反了前述规范性文件的规定以及合同约定，其与原告就此订立的《补充协议》亦属无效，因此，一审法院对被告提出的诉讼时效抗辩不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、贵州中泓房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内退还张伶俐独立电表费282元、独立燃气费3200元、有线电视费400元，合计3882元；二、贵州中泓房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向张伶俐支付资金占用费（以3882元为基数，从2013年11月1日起按照中国人民银行同期存款利率标准计算，直至第一项确定的款项清偿之日止）；三、驳回张伶俐的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由贵州中泓房地产开发有限公司负担（因此款张伶俐已预交，由贵州中泓房地产开发有限公司在支付上述款项时一并支付张伶俐）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交下列证据：1、2018年《贵州省城镇管道燃气配气价格管理办法（试行）》、2018年《贵州省发展和改革委员会关于规范有线电视服务收费有关事项的通知》、黔发改价格[2014]1705号文件、《贵州省新建住宅区供配电设施建设维护管理办法》（贵州省人民政府令第150号），拟证明尽管2009年《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》规定商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用，但仍有部分相关费用按照省政府规章是面向购房者收取的。直到上述文件出台，才明确了三通费应当包含在房价中。2、2015年贵州省发改委水电气初装费用开通说明、2016年1月20日和2017年7月18日人民网贵阳市领导留言板答复，拟证明三通费应由购房人承担。被上诉人质证称，对第1组证据真实性及合法性无异议，但对关联性有异议，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》及《价格法》的相关规定，在房价外不得另行收取水电煤等费用，故达不到上诉人的证明目的。第2组证据的来源是网上，对真实性和合法性我方不发表意见，但对关联性有异议，该组证据是政府机关对购房者的网上答复，该答复不具法律效力。经二审审理查明的事实与原判认定的事实基本一致。上述事实有当事人庭审陈述及相关证据在卷佐证，且经质证，本院依法予以确认。本院认为，本案中双方签订的《商品房买卖合同》第七条约定：“商品房价款应当包含水、电等设施建设安装费用……出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用”，第二十九条约定：“……补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”，同时第十二条也明确约定水、电、气等相关设施交付条件为“达到使用条件”、“调试安装完毕”或“敷设到户”。而《补充协议》第1.1条将上述合同中约定应该由上诉人承担的费用部分变更为由被上诉人承担，明显免除了出卖人的责任，加重了买受人负担，《补充协议》第1.1条的内容违反《商品房买卖合同》第二十九条的约定，与合同主要条款相冲突，应不予适用，仍以《商品房买卖合同》第七条的约定为准。根据第七条的约定，双方协商一致约定的房价款中已包含三通费等费用，上诉人再另行收取三通费就属重复收费，上诉人应予返还。关于上诉人以未将三通费计入房屋开发建设成本为由，主张不存在重复收费，三通费应由购房人承担的问题。本院认为，虽然上诉人用《财务报告》及《财务报表附注》拟证明“三通费”并未计入房价，但是因开发建设成本数据和材料均系上诉人自行制作、持有，被上诉人不能参与，也无权左右上诉人企业的财务经营行为，其提交成本资料可能存在很大的任意性和选择性，缺乏一定的客观性。同时，上诉人是否将三通费纳入开发建设成本并计入房价，完全属于其自身商业决策和经营风险范围，上诉人应明知不能以此对抗双方合同的约定，本院对该证据不予采信。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人贵州中泓房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  程奕二〇二〇年四月二十一日书记员  谢婧