浙江省衢州市柯城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0802民初8349号 原告（反诉被告）：衢州市文化旅游投资发展有限公司，统一社会信用代码913308007652198721，住所地：浙江省衢州市柯城区新安路51号302室。 法定代表人：吴江怀，总经理。 委托诉讼代理人：许姝，浙江三善律师事务所律师。 委托诉讼代理人：余艳婷，浙江三善律师事务所律师。 被告（反诉原告）：徐雨香，女，1962年7月6日出生，汉族，住浙江省常山县。 委托诉讼代理人：郑金龙，男，1960年3月12日出生，汉族，住浙江省常山县，系徐雨香丈夫。 原告（反诉被告）衢州市文化旅游投资发展有限公司（以下简称文化公司）与被告（反诉原告）徐雨香房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由审判员王引儿独任审判，于2018年11月28日公开开庭进行了审理。后因案情疑难复杂，转为适用普通程序，由审判员王引儿担任审判长，与人民陪审员王华东、陈雪芬组成合议庭，于2019年7月24日再次公开开庭进行了审理。后因工作调动，转为由审判员姚冬琴担任审判长，与人民陪审员王华东、余河洲组成合议庭，于2020年4月1日第三次公开开庭进行了审理。原告文化公司的委托诉讼代理人余艳婷、被告徐雨香的委托诉讼代理人郑金龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告文化公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告2017年9月1日至2018年8月31日期间的租金201561元及逾期利息（利息自2017年9月1日开始按照年利率6%计算至款项付清之日止）。诉讼过程中，原告申请变更诉讼请求为：1、判令被告支付原告2017年9月1日至2018年8月31日期间的租金201561元及逾期利息（利息自2017年9月1日开始按照年利率6%计算至款项付清之日止）；2、判令被告支付原告2018年9月1日至2019年8月31日期间的租金316639元及逾期利息（利息自2018年9月1日开始按照年利率6%计算至款项付清之日止）；3、判令被告立即腾空清退衢州市小西门6号房屋返还给原告，并结清水电费；4、判令被告自2019年9月1日开始按照每年316639元的标准计算房屋占有使用费至房屋返还给原告时止；5、判令被告自2019年9月1日开始按每天2604元的标准支付延期返还房屋滞纳金至实际腾空之日止。事实和理由：原告所有的坐落于衢州市区（原中华电影院）的房产，经衢州市产权交易中心有限公司公开挂牌招租，由被告取得五年租赁权。2014年8月29日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于衢州市区（原中华电影院）的房产，建筑面积1370.74平方米租赁给被告使用，租赁期为五年，自2014年9月1日起至2019年8月31日止。同时约定房屋首年租金为260500元整，第二年起每年租金递增5%，即第二年租金为273525元，第三年租金为287201元，第四年租金为301561元，第五年租金为316639元。租金遵循先交后用的原则，一年一交，首年租金在合同生效之日起三个工作日内一次性付清，以后租金在每年起租日前一个月一次性付清。合同签订后，原告按约将房屋交付给被告使用，被告也按约支付前3年的租金。在2017年8月31日前，被告应按约支付2017年9月1日至2018年8月31日期间即第四年的租金，被告逾期支付。经原告及通过浙江三善律师事务所送达律师函多次催告，被告仅支付了第四年租金中的10000元租金，却始终未支付剩余租金，故原告提起诉讼。 被告徐雨香辩称，原告并没有把租赁房屋全部移交给被告使用，一楼的酒吧以及三楼的档案室一直没有给被告使用。一楼酒吧中有十多台价值很高的游戏机及其他财物，被告要求原告清理后再签移交单，但原告一直未清理，至今仍堆放着。三楼档案室里是原告的档案。高压配电房被告也未使用，被告一直使用低压电。另外，一楼的房间使用价值是二楼的三倍，是三楼的四倍，综合考虑未移交的房屋面积及价值，原告还应当退还被告租金。被告于2020年3月12日已腾退，但原告拒绝收下钥匙，所以被告已经将钥匙寄给法院。原告主张的房屋占有使用费依法计算，被告同意支付，但疫情期间的费用应当适当减免。既然支付了房屋占有使用费，延期交房的滞纳金不应支持。 反诉原告徐雨香提出反诉请求：判令反诉被告退还2014年9月1日开始至2018年8月31日期间多支付的租金359832.5元及利息69000元。诉讼过程中，反诉原告申请变更反诉请求为：1、判令反诉被告退还2014年9月1日开始至2019年8月31日期间多支付的租金196279.39元及利息112667.27元，合计308946.66元；2、判令反诉被告赔偿原告停电87天的损失117808元。事实与理由：反诉被告所有的坐落于衢州市区（原中华电影院）的房产，经衢州市产权交易中心有限公司公开挂牌招租，由反诉原告取得五年租赁权。2014年8月29日，双方签订《房屋租赁合同》，约定反诉被告将位于衢州市区（原中华电影院）的房产，建筑面积1370.74平方米（KTV店约670平方，酒吧约700平方）给反诉原告使用，该营业房租赁期为五年，自2014年9月1日起至2019年8月31日止。同时约定房屋首年租金为260500元整，第二年起每年租金递增5%，即第二年租金为273525元，第三年租金为287201元，第四年租金为301561元，第五年租金为316639元。合同签订后，反诉原告按期交清第一年租金，但反诉被告只将KTV店面积约670平方米移交给反诉原告使用，其中酒吧约700平方米，被前承租人转租他人开游戏厅一直侵占，造成反诉原告拒绝签移交清单，并要求反诉被告及时清理酒吧（约700平方米）移交反诉原告使用，至今双方未处理。综上，反诉被告实际交付反诉原告的房屋面积约670平方米，反诉原告四年来共交租金92126元，根据使用面积计算多交359832.5元，要求反诉被告退还。 反诉被告文化公司辩称，涉讼房屋是一个整体，已全部移交给反诉原告，一楼的酒吧反诉原告完全可以自己清空，是反诉原告自己不利用。况且，反诉原告前三年都是按期足额交纳租金的，足可见反诉原告对移交租赁房屋的问题是没有异议的，即便有异议，也已超过诉讼时效。关于停电损失，没有依据。 本院经审理认定：2014年8月29日，原告（反诉被告）文化公司与被告（反诉原告）徐雨香签订《房屋租赁合同》一份，约定：原告将位于衢州市区（原中华电影院）的房产，建筑面积1370.74平方米租赁给被告使用；租赁期五年，自2014年9月1日起至2019年8月31日止；首年租金为260500元整，第二年起每年租金递增5%，即第二年租金为273525元，第三年租金为287201元，第四年租金为301561元，第五年租金为316639元；租金遵循先交后用的原则，一年一交，首年租金在合同生效之日起三个工作日内一次性付清，以后租金在每年起租日前一个月一次性付清；原告保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态；被告付清首年租金，交纳180000元履约保证金后，原告在起租日前一日将出租房屋移交给被告；被告应于房屋租赁期满的次日，将承租房屋及附属设施设备交还给原告；被告交还房屋时应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。对未经同意留存的物品，原告有权作为废弃物处置；在租赁期间，被告按期交纳各种费用及税金，没有出现违约以及没有出现本合同第八条第2款的情形，租赁房屋按期交还甲方，且没有造成损失的，合同到期时多余的履约保证金退还被告，保证金不计息；租赁期满或提前终止合同时，被告应如期交还该房屋。被告逾期归还的，除应如数补交租金外，则每逾期一日应向原告支付原日租金3倍的滞纳金。被告还应承担因逾期归还给原告造成的损失。合同签订后，被告向原告支付款项的情况如下：2014年9月4日440500元（其中180000元为履约保证金），2015年9月8日100000元，2015年10月28日173525元，2016年11月1日100000元，2017年3月31日187201元，2017年8月31日100000元，合计1101226元。被告于2016年、2017年多次发函给原告，要求原告腾空一楼的酒吧，原告则发函给被告催收租金，双方协商未成，故原告诉至本院，诉请如前，被告亦提出反诉，反诉请求如前。 另查明，2009年6月28日，原告文化公司与案外第三人虞小林签订《房屋租赁合同》一份，约定租赁标的位于小西门6号原中华电影院房屋（房屋东面办公区第三层约100平方米公司留用，不在租赁范围内），房产证载建筑面积1370.74平方米，证载土地面积1169.5平方米。租赁标的南面过道上的雨蓬、北面消防水池等临时建筑部分用地，属原承租人衢州欢乐时空文化娱乐有限公司向致远房开公司租用（双方合同租期为2005年11月1日至2011年10月30日），虞小林须自行与致远房开公司衔接办理转租手续。 诉讼过程中，原告申请对涉讼租赁房屋整体面积以及一楼大门左侧部分争议面积、三楼档案室房屋面积进行鉴定，本院依法予以准许，委托浙江中信检测有限公司进行鉴定，由原告预付鉴定费20000元。浙江中信检测有限公司实地测量后，结合本院移交的相关图纸，出具了房屋建筑面积测绘成果书，载明租赁房屋各部分的面积、层高、体积等。 以上事实，有双方当事人的庭审陈述及其提交的《房屋租赁合同》、中国建设银行客户专用回单、成交确认书、函件、快递凭证、照片等予以证实，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方意思表示真实，未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案主要争议焦点为：一、原告是否将出租房屋全部交付给被告使用；二、租金如何调整；三、被告是否已依约腾退房屋；四、房屋占有使用费以及延期退房滞纳金的认定。 对于争议焦点一，根据被告多次向原告发函的事实以及函件的内容，结合本院现场勘查的情况，一楼的酒吧以及三楼的档案室确实未移交被告使用，原告存在交付瑕疵。被告提出高压配电房亦未使用的问题，本院认为，原告已将高压配电房移交给被告，是否使用以及如何合理使用由被告自行安排，况且，被告在庭审中陈述其使用的低压电是从高压配电房中接出，可见并非没有使用，故对其该项主张不予采信。 对于争议焦点二，根据被告的陈述，涉讼房屋原为电影院，层高较高，为充分合理使用，曾在房屋内进行搭建，增加使用面积，而一楼的酒吧层高达六米多，故对租金进行调整时既应当考虑房屋使用面积也应当考虑层高。根据浙江中信检测有限公司出具的房屋建筑面积测绘成果书，原告交付给被告使用的房屋体积占房屋总体积的64.21%，故租金应按该比例进行调整为妥，即五年分别为167267.05元、175630.4元、184411.76元、193632.32元、203313.9元，合计924255.43元。被告提出不同楼层租金应当有所区分的意见，本院认为，涉讼租赁房屋为整栋出租，被告亦整体转包他人使用，不存在各楼层使用价值不同的问题，被告的该项抗辩意见，不予支持，对其相应的鉴定申请亦不予准许。 对于争议焦点三，合同法规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，涉讼《房屋租赁合同》约定“被告交还房屋时应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用”。被告陈述已腾空租赁房屋，由于原告不愿意接受，故直接将钥匙邮寄给本院。原告陈述已查看过现场，到处都是垃圾，被告并未腾空，故不同意接收。根据本院的现场勘验情况，涉案房屋的确实存在很多吃剩的食物及包装盒、酒瓶、衣物等垃圾，被告在腾退房屋时应当清空并进行适当清洁，现被告拒绝履行该义务，亦存在交付瑕疵。为了防止损失的扩大，本院将钥匙转交给原告，由原告自行腾空，产生的合理费用可另行向被告主张。 对于争议焦点四，《房屋租赁合同》约定“租赁期满或提前终止合同时，被告应如期交还该房屋。被告逾期归还的，除应如数补交租金外，则每逾期一日应向原告支付原日租金3倍的滞纳金。被告还应承担因逾期归还给原告造成的损失”，由此可见，房屋占有使用费以及滞纳金同属因逾期退房而产生的违约责任，原告既主张滞纳金又主张违约金，属于重复要求赔偿。在原告未举证证明其他损失的情形下，本院仅支持房屋占有使用费，对滞纳金不予支持。关于房屋占有使用费计算节点，本院于2020年3月14日收到被告邮寄的钥匙，考虑被告腾退行为存在瑕疵的事实，对于原告未及时接收房屋导致扩大的损失，由双方合理分摊，故本院认定被告应付的房屋占有使用费自2019年9月1日开始计算至2020年3月31日止为宜，参照第五个租赁年度的租金计算，为118599.78元。被告提出新冠疫情期间房屋占有使用费应当减免的意见，本院认为，首先，新冠疫情爆发时双方租赁期限已届满，是被告自己未及时腾退；其次，根据被告的陈述，其租赁房屋后从未实际经营过，一直承包给他人经营KTV，现被告未提交证据证明新冠疫情期间对其发包行为产生影响，最后，根据本院多次查看现场的情形，租赁房屋已经闲置颇久，在新冠疫情发生之前即已经停止营业，故被告的该项意见，无事实及法律依据，本院不予支持。 原告要求被告结清水电费的诉请，未提交证据证明被告尚未结清的事实，故不予支持。 被告主张的停电损失，依据不足，不予支持。 综上，被告应向原告支付的租金以及房屋占有使用费共计1042855.21元，被告已付租金及履约保证金共计1101226元，故被告无需再向原告支付租金及房屋占有使用费，至于剩余的履约保证金待原告将房屋清空后双方再行结算。原告主张的逾期交付租金的利息以及被告主张的多支付租金的利息，考虑原告存在交付瑕疵以及被告明知租赁房屋未全部移交仍怠于主张权利的事实，本院均不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、驳回原告衢州市文化旅游投资发展有限公司的诉讼请求； 二、驳回反诉原告徐雨香的反诉请求。 本诉案受理费16600元，由原告衢州市文化旅游投资发展有限公司负担（已预交）；反诉案件受理费7701元，由被告徐雨香负担（已预交）；鉴定费20000元，由原告文化公司负担（已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。 审 判 长  姚冬琴 人民陪审员  王华东 人民陪审员  余河洲 二〇二〇年四月十四日 书 记 员  朱云芳