湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘06民终713号上诉人（原审原告）:谢小红，女，1977年11月25日出生，汉族，住岳阳市云溪区。委托诉讼代理人：黄灿灿，广东为峰（白云）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李军，广东为峰（白云）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南和立东升实业集团有限公司，住所地长沙市雨花区万家丽路南二段18号管理服务中心办公楼319房。法定代表人：冯杨辉，该公司总经理。委托诉讼代理人；刘立华，湖南立华律师事务所律师。委托诉讼代理人；王朗，湖南立华律师事务所律师。上诉人谢小红因与被上诉人湖南和立东升实业集团有限公司（以下简称“和立东升公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初3849号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月17日立案后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。上诉人谢小红的委托诉讼代理人黄灿灿、被上诉人和立东升公司的委托诉讼代理人王朗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谢小红上诉请求：撤销一审判决，改判支持谢小红的诉讼请求。事实和理由：一、商品房交付应当取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告是合同约定及法律强制性法定交付条件，被上诉人交房的行为应属无效，因此即使上诉人收楼，也不代表可免除被上诉人的逾期交楼违约责任。二、一审法院尽管认定合同第九条商品房交付条件中约定“该商品房交付时应当符合已取得建设工程竣工验收备案证明文件”，但以上诉人已实际收房，故判决逾期违约金只应计算至交房之日止不当。首先，一审法院认定被上诉人交付的房屋不符合合同约定的条件和交付有瑕疵，却免除被上诉人的责任，明显属认定事实与裁判结果相矛盾；其次，一审法院认定上诉人收楼即视为双方变更了收房条件完全属理解错误。被上诉人在交付房屋时并未告知案涉房屋未经竣工验收及备案，因此明显存有隐瞒和欺诈的意图，上诉人在收楼时也并未有任何书面文件确认知晓案涉房屋不符合交付条件且在已知晓的情形下认可接受房屋并放弃追究被上诉人的违约责任，另商品房买卖合同为要式合同，如果双方达成合意对合同进行变更，应当签署书面的协议，且双方签署的《商品房预售合同》中也明确双方对合同的变更应当以双方达成合意的书面补充协议为准。三、和立东升公司并非善意履约人，和立东升公司开发的小区整体都存在验收不合格的情形，且违约时长特别长，亦未采取积极的履约措施，应当承担责任。四、银行按揭推迟到账不应成为顺延交楼的合法事由。1、银行按揭推迟是基于被上诉人将案涉房屋设定抵押权，导致银行无法付款，并非上诉人的原因造成。2、退一步来讲，如被上诉人并未要求上诉人支付迟延付款的违约金，一审法院超诉讼请求判决。3、被上诉人如需主张上诉人存在逾期付款的情形，应当另案起诉。4、即使被上诉人由主张迟延付款，但是其独立的诉讼请求均已超过诉讼时效。五、一审法院判决整改期180日无任何事实与法律依据，不应顺延交楼时间。1、合同第十条约定的整改期明显约定为基础设施设备的整改，配套基础设施仅为瑕疵性交付，即已实际交楼，但是这些瑕疵性条件可以给予被上诉人整改期，但是本案被上诉人是根本未交付，因此被上诉人的情形明显不应适用基础设施设备的整改期予以顺延。2、本案被上诉人逾期交楼的原因是被上诉人的房屋未经验收合格，未取得建设工程竣工验收备案表，并非是基础设施设备不健全，如何能适用第十条的180日整改期。和立东升公司辩称：一、一审法院认定收楼后不存在逾期违约金事实认定清楚，法律适用正确。首先，上诉人关于收楼后仍需支付违约金的上诉主张缺少事实依据。1、2、3、5、6、8、10、11、12、13、15栋楼房全部于2016年前已经五方验收合格。上诉人已经办理了房屋交付手续并实际占有、使用，上诉人并未受到任何实际损失。上诉人在收楼时也签署了《入户交房验收表》，对相关内容应当是知晓的。其次，上诉人关于收楼后仍需支付违约金的上诉主张缺少法律依据。二、和立东升公司存在部分违约系无法预见和避免的客观情况所致，也承担了相应违约责任，上诉人诉称挪用资金、欺骗业主无任何事实和法律依据。三、上诉人逾期付款的违约在先问题，和立东升公司具有事实和法律依据，应当依法核减。和立东升公司系协助办理银行按揭，购房户选择按揭贷款方式支付购房款的，最迟应当在合同签订之后60日内将按揭款支付到账，如果购房户存在按揭款逾期到账的情况，根据双方《商品房买卖合同》之规定如出现未在约定付清房款，出卖人有权据实顺延和不应当承担逾期交房违约责任。四、关于180天整改期，合同第10条和补充协议第二条第九项有详细的规定，一审法院据此顺延并无不当。谢小红向一审法院起诉请求：1由被告向原告支付逾期交房的违约金，自2016年3月29日起计算至交付房屋取得合格的《建设工程竣工验收备案表》之日止（每日按万分之一的标准计算，暂算至2018年11月6日为55477.4元）。2、由被告承担本案诉讼费、保全费。一审法院认定事实：2015年10月16日，原告谢小红与被告和立东升集团公司签订了《商品房买卖合同》一份。约定，原告购买被告开发的位于岳阳市经济开发区中对面星河国际第002幢12层1209号房。建筑面积139.55平方米，单价为4171.51元／平方米，购房总金额为582134元。原告应于2015年10月16日前支付房款182134元，余款400000元申请办理银行按揭贷款手续。自签订本合同之日起至实际贷款到帐日最长期限不得超过60天。原告逾期付款在60日内，自合同规定的应付款第二天起至实际全额支付应付款之日止，按逾期应付款万分之零点五支付违约金，合同继续履行。2、逾期超过60日后，被告有权解除合同。原告愿意继续履行合同，经被告同意，合同继续履行。自合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之零点五违约金。被告应当在2016年3月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格，并符合合同约定的商品房交付原告使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除或变更合同外，被告可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且被告在发生之日起六十日内告知买受人的。2、遇到昼夜降雨量达到70ｍｍ或六级以上（含六级）大风造成无法正常施工。除以上特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将商品房交付原告使用，逾期在60日内，自合同规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之零点五的违约金，合同继续履行。逾期超过60日后，原告有权解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之零点五的违约金。商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接时，被告应当出示本合同规定的商品房验收合格文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接。由此产生的延期交房责任由被告承担。当天，双方又签订了一份《商品房买卖合同》补充协议。在补充协议第十条约定，《商品房买卖合同》约定的“经验收合格”是指：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收合格。如出现《商品房买卖合同》及补充协议的延期交房情形，除交房期限相应顺延外，双方另行约定60天免责期，免责期内被告不承担逾期交房的违约责任。若免责期满后，被告仍未交房，则被告按约定承担逾期交房的违约责任。在补充协议第十三条约定，除《商品房买卖合同》规定的延期交付商品房的情形外，若出现下列情形之一的，被告也有权据实延期且不承担相应的违约责任：1、原告延期交付按揭贷款资料、未配合被告办理按揭相关手续、未在约定时间内付清房款或未按时办理入伙手续，原告延期缴纳相关税费。2、因政府等相关部门对项目施工进行调整造成工期顺延的，或市政配套设施的批准与安装的延误（因被告过失除外）等导致被告延期交房的，或遇国家政策调整变化或政府行为导致被告延期交房，被告在发生之日起60日内通知原告。3、交房通知无法送达的。4、发生对整个社会的工作、生活秩序有全面、根本性、持续性影响之重大事件，致使本合同项目开发被迫停止的。5、出现其他非出卖人因素导致延迟交付房屋的情形。合同签订后，原告按时交纳了全部房款582134元。勘测、设计、施工、监理、建设单位分别于2015年12月31日前对工程建设验收合格。2015年10月16日至2016年3月28日期间，岳阳市六级以上大风天气共17天，无降雨量超过70mm情形。2019年6月26日，被告向原告邮寄交房催告函，6月27日，催告函到达原告处。一审法院认为：原告谢小红与被告和立东升集团公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方的真实意思表示，合法有效，原、被告均应按合同的约定，履行自己的义务。原告按约定交纳全部房款后，被告应按约定按时交付房屋。关于被告是否存在逾期交房的情形。原、被告约定可以延期交房的情形有：1、遇到昼夜降雨量达到70mm或六级以上（含六级）大风造成无法正常施工。2、如出现可以延期交房的情形，除交房期相应顺延，另行约定免责期60天。根据庭审查明的事实，被告在施工期间，昼夜降雨量达到70mm或六级以上大风共17天。因被告提供的气象资料，并不能反映天气全天侯影响了停工，对于降雨、大风造成的延误工期天数，本院酌情认定为13天。另加上双方约定的免责期60天，被告的交房日期可以顺延73天。双方约定，被告应在2016年3月28日前交房，加上顺延的日期，即被告应在2016年6月9日前交付房屋。现被告于2019年6月27日向原告交付房屋，存在逾期交房的情形，应支付相应的违约金。被告应支付的违约金为32367元（582134元*1112天*0.5/10000）。原告的诉讼请求，部分符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、由被告湖南和立东升实业集团有限公司在本判决生效后十日内，向原告谢小红支付延期交房违约金32367元。二、驳回原告谢小红的其他诉讼请求。一审案件受理费1186元，减半收取593元，由原告谢小红承担403元，由湖南和立东升实业集团有限公司承担190元。本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求提交了新的证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。上诉人谢小红提交岳阳市房地产他项权利注销登记、他项权利注销和预告事项登记信息材料，拟证明涉案房屋已被和立东升公司抵押给银行，导致上诉人办理的按揭贷款迟延到账。和立东升公司质证意见为对上述证据的真实性、合法性无异议，但对关联性不予认可。本院认证意见为对其真实性认可，但对关联性将结合其他证据进行综合认定。本院认为，本案的争议焦点为《商品房买卖合同》中约定的180天整改期、天气因素能否作为和立东升公司顺延交房的理由。谢小红与和立东升公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实的意思表示，双方均应按照合同约定履行自己的义务。其中《商品房买卖合同》中约定了如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，和立东升公司于180日内完成整改，达到交付标准，整改期间不视为延期交付。因基础设施设备也属于商品房交付的组成部分，因此一审法院据此认定和立东升公司可以顺延交房180日并无不当。另外双方还约定了某些天气因素可以顺延交房，一审判决按双方的约定，将符合约定天气状况的天数予以确认顺延交房，并无不当。综上所述，谢小红的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1186元，由上诉人谢小红负担。本判决系终审判决。审判长 刘 玲审判员 许震鹏审判员 乔宝全二〇二〇年四月二十四日书记员 龚 婕