北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终5384号上诉人(原审原告)：北京益农植物医院，住所地北京市朝阳区大郊亭（原北京市朝阳区农业综合技术服务中心）院内1、2号平房。法定代表人：付新安，经理。委托代理人：辛雪松，北京市隆安律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：北京天汇佳旺投资顾问有限责任公司，住所地北京市朝阳区大郊亭（农业综合技术服务中心）院内第5栋。法定代表人：徐涛，总经理。委托诉讼代理人：赵强，北京茂行律师事务所律师。上诉人北京益农植物医院（以下简称益农医院）因与被上诉人北京天汇佳旺投资顾问有限责任公司（以下简称天汇佳旺公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初53346号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人益农医院委托诉讼代理人辛雪松，被上诉人天汇佳旺公司委托诉讼代理人赵强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。益农医院上诉请求：1、请求撤销原审判决第二、三项;2、请求判令天汇佳旺公司将位于朝阳区大郊亭自行加盖的玻璃房及与该玻璃房相连的西侧两层玻璃房、东侧与门卫室相连的一层平房交还给益农医院;3、请求判令天汇佳旺公司支付自2017年3月1日至实际腾退期间的占有使用费17733.33元(暂计至2019年6月31日)(改判差额为:1266666.63元);4、请求判令天汇佳旺公司赔偿律师费48000元；5、本案一、二审诉讼费用由天汇佳旺公司承担。事实和理由：一、益农医院已经取得涉案房屋实际产权人的合法授权,根据物权法的第245条规定,益农医院作为涉案房屋和土地的“占有人”,完全有权要求天汇佳旺公司腾退房屋、腾空场地。一审法院未查清上诉人已经取得产权人的授权情况和合同签署情况,且未正确适用《物权法》第二百四十五条规定。即使本案中的合同被认定为无效的，根据合同法,天汇佳旺公司也应当返还该财产。二、天汇佳旺公司至今未实际腾退并向益农医院交还租赁房屋，理应支付占有使用费。三、由于天汇佳旺公司恶意占用益农医院管理的房屋和场地且拒不支付占用费用而产生,拖延承担诉讼义务等明显不当行为,造成益农医院产生律师费48000元的直接损失,应当由天汇佳旺公司负责赔偿。天汇佳旺公司辩称，同意一审判决，不同意益农公司的上诉请求。益农医院向一审法院起诉请求：1、天汇佳旺公司将其自行加盖的玻璃房及与该玻璃房相连的西侧两层玻璃房、东侧与门卫室相连的一层平房以及东门门口附近两处种植了瓜果蔬菜的空地腾空并交还给益农医院；2、天汇佳旺公司按照《房屋（资产）租赁合同》的标准支付自2017年3月1日至实际腾退期间的占有使用费用1773333.33元（暂计算至2019年6月31日）；3、本案律师费48000元由天汇佳旺公司承担。一审法院认定事实：北京市朝阳区种植业养殖业服务中心原名北京市朝阳区农业综合技术服务中心，系朝阳区大郊亭7767.53平方米土地的土地使用者，系该面积中659.4平方米土地的所有权人。2009年2月28日，天汇佳旺公司（乙方）与北京市朝阳区植物保护检疫站（以下简称植保站）（甲方）签订《房屋（资产）租赁合同》，约定乙方承租甲方位于北京市朝阳区大郊亭，房屋面积1500平方米；租期自2009年3月1日至2012年2月底。2010年2月28日，天汇佳旺公司（乙方）与植保站（甲方）签订《房屋（资产）租赁合同》，约定乙方承租甲方位于北京市朝阳区大郊亭，房屋面积1300／1916平方米；租期自2010年3月1日至2015年2月28日。2013年2月28日，天汇佳旺公司（乙方）与植保站（甲方）签订《房屋（资产）租赁合同》，约定乙方承租甲方位于北京市朝阳区大郊亭，房屋面积1916平方米；租期自2013年3月1日至2014年2月28日。2014年3月1日，天汇佳旺公司（乙方）与植保站（甲方）签订《房屋（资产）租赁合同》，约定乙方承租甲方位于北京市朝阳区大郊亭的房屋，房屋面积2013.5平方米；租期自2014年3月1日至2015年2月28日。该次合同后附示意图显示，出租区为序号为1-9的9处房屋，后附统计表显示9处房屋面积合计2013.5平方米。2015年3月1日，天汇佳旺公司（乙方）与植保站（甲方）签订《房屋（资产）租赁合同》，约定乙方承租甲方位于北京市朝阳区大郊亭的房屋，房屋面积2013.5平方米；租期自2015年3月1日至2016年2月28日。该次合同后附示意图显示，天汇佳旺公司所使用房屋的位置与面积同上次合同一致。2016年2月29日，天汇佳旺公司（乙方）与益农医院（甲方）签订《房屋（资产）租赁合同》（以下简称涉案合同），约定乙方承租甲方位于北京市朝阳区大郊亭的房屋，房屋面积1930.5平方米（以下简称涉案房屋）；租期自2016年3月1日至2017年2月28日；合同租赁期内，租金共计76万元。该次合同后附示意图显示，出租区为序号为1-9的9处房屋，后附统计表显示出租房屋共10处，面积合计1930.5平方米。经询，双方均认可实际中并没有统计表中的第10处房屋，只有1-9处。另，此次后附示意图中用虚线标示出了天汇佳旺公司的自建部分150平方米，该面积未计入后附的出租房屋统计表中。涉案合同到期后，益农医院发函告知天汇佳旺公司不再续租，后天汇佳旺公司自统计表中标示的出租房屋腾退。关于腾房时间，益农医院称为2017年11月，天汇佳旺公司在第一次庭审中自认为2017年11月1日，后又在提交的代理词中称腾房时间为2017年9月。一审法院认为，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效；但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，根据现有证据，涉案房屋系未经主管部门批准建设的临时建筑，益农医院亦未在一审法庭辩论终结前向一审法院提交涉案房屋已经批准建设的相关手续，故一审法院确认益农医院与天汇佳旺公司于2016年2月29日签订的《房屋（资产）租赁合同》无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，双方均认可天汇佳旺公司自2017年3月1日起未支付涉案房屋的占有使用费，天汇佳旺公司于庭审中自认其于2017年11月1日腾退涉案房屋，后又在庭审结束后反言，但并未就其反言举证，一审法院对其反言不予采纳。一审法院确认，天汇佳旺公司应向益农医院支付2017年3月1日至2017年11月1日期间的房屋占有使用费，一审法院将参照涉案合同约定的租金标准确认占有使用费标准。关于益农医院要求天汇佳旺公司腾退其自行加盖的玻璃房及与该玻璃房相连的西侧两层玻璃房、东侧与门卫室相连的一层平房以及东门门口附近两处种植了瓜果蔬菜的空地并支付使用费的诉讼请求，根据本案查明的事实及双方当事人陈述，益农医院诉请的天汇佳旺公司自己扩建部分并非涉案合同约定的租赁标的，亦非在涉案合同履行期间建设，涉案合同约定的1930.5平方米房屋天汇佳旺公司已于2017年11月1日腾退；现益农医院并非诉请面积的合同相对方，亦非该面积的相关权利人，其以自己名义要求天汇佳旺公司腾退并支付占有使用费的诉讼请求缺乏法律依据，一审法院不予支持。该部分区域的腾退及使用费问题，相关土地的权利人可另案解决。关于律师费，缺乏法律依据，一审法院不予支持。判决如下：一、确认（反诉被告）北京益农植物医院与（反诉原告）北京天汇佳旺投资顾问有限责任公司于二〇一六年二月二十九日签订的《房屋（资产）租赁合同》无效；二、（反诉原告）北京天汇佳旺投资顾问有限责任公司于判决生效之日起七日内支付（反诉被告）北京益农植物医院房屋使用费五十万六千六百六十六元七角；三、驳回（反诉被告）北京益农植物医院的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院查明的事实与一审法院查明事实的一致，本院对此予以确认。本院认为，本案争议焦点在于益农医院与天汇佳旺公司签订的《房屋（资产）租赁合同》的效力、天汇佳旺公司是否负有腾退义务、天汇佳旺公司承担租赁费用的数额以及应否承担律师费用。关于益农医院提出其向天汇佳旺公司出租的部分房屋具有审批手续故合同部分有效一节。本院认为，益农医院所提供的证据不能证明涉案房屋系经主管部门批准建设的建筑，故其就此与天汇佳旺公司于2016年2月29日签订的《房屋（资产）租赁合同》无效。在一审审理过程中，双方均认可天汇佳旺公司自2017年3月1日起未支付涉案房屋的占有使用费，并确认天汇佳旺公司于于2017年11月1日腾退涉案房屋，该期间所涉及的案涉租赁房屋的租金数额天汇佳旺公司应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。一审法院对于租金数额认定无误，本院予以确认。关于益农医院主张天汇佳旺公司将位于朝阳区大郊亭自行加盖的玻璃房及与该玻璃房相连的西侧两层玻璃房、东侧与门卫室相连的一层平房予以腾退并支付使用费一节。本院认为，通过双方当事人陈述，益农医院要求天汇佳旺公司予以腾退的玻璃房及平房系天汇佳旺公司在与益农医院签订案涉合同之前自己扩建部分，非涉案合同约定的租赁标的，双方在签订案涉合同时并未就该部分进行约定；而涉案合同所约定的1930.5平方米房屋天汇佳旺公司已于2017年11月1日腾退；现益农医院非诉请面积的合同相对方，亦非该面积的相关权利人，其仅凭北京市朝阳区种植业养殖业服务中心的授权即以自己名义要求天汇佳旺公司进行腾退并支付占有使用费的诉讼请求于法无据，一审法院未予支持并无不当。一审法院认定部分区域的腾退及使用费问题，相关土地的权利人可另案解决并无不当。关于益农医院要求天汇佳旺公司支付律师费一节。本院认为，双方合同中对律师费用的负担约定不明，且益农医院未提供律师费用实际发生的相关证据，故对其该项上诉意见本院不予支持。综上所述，北京益农植物医院的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10866元，由北京益农植物医院负担(已交纳)。本判决为终审判决。审 判 长  孙 京审 判 员  周 易审 判 员  张 帆二〇二〇年四月二十七日法官助理  史云梦书 记 员  刘怡然