湖南省益阳市赫山区人民法院执 行 裁 定 书（2020）湘0903执异9号案外人（异议人）：曾英，女，1987年1月24日出生，汉族，住湖南省益阳市资阳区。委托代理人：欧阳华，湖南义剑律师事务所律师，代理权限为特别授权。申请执行人（原审原告）：蒋五平，男，1967年10月1日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区。被执行人（原审被告）：汤彧（曾用名汤玉），男，1986年2月15日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区。被执行人（原审被告）：刘慕兰（曾用名刘木兰），女，1986年12月20日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区。在本院执行申请执行人蒋五平与被执行人汤彧、刘慕兰买卖合同纠纷一案中，案外人曾英于2020年3月23日对本院查封刘慕兰名下产权证号为湘（2018）益阳市不动产权第××号房产向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人（异议人）曾英称，2018年12月13日，异议人通过经纪人广东碧桂园物业服务股份有限公司益阳分公司与房屋原所有人刘慕兰签订了《房地产买卖三方合约》,出卖人以125万元的价格将自己位于益阳市手房屋出卖给异议人。异议人于当天向出卖人交纳了首期房屋转让款80万元，并于当天到房屋主管部门办理了房屋变更登记，交纳了14250元契税。之后异议人又花费近百万元对房屋进行了装修装饰、购置了家具、电器等,于2019年5月正式入住。后来才得知该房屋被查封。根据中华人民共和国建设部令第168号《房屋登记办法》第二条“本办法所称房屋登记,是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。”因此异议人认为自己申请房屋变更的日期是2018年12月13日，该天也就是房屋登记簿上的确权日，实际上异议人已办理完所有变更程序，缴纳了所有税费，在等待领证的最后阶段。又根据《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致;记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准”。因此异议人认为本案自2018年12月13日起不动产登记簿的记载所有人应当是曾英，而刘慕兰所持有的不动产权属证书已经不能对抗曾英的权利，但人民法院没有了解到实际情况，仅凭刘慕兰所持有的不动产权属证书于2018年12月14日查封异议人所有的房屋，是错误的查封。又根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。异议人完全符合最高法院该规定的四种情况，应该得到人民法院的支持。异议人依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，提出异议，恳请人民法院立即中止或解除对上述财产的执行、保全,解除查封,将该房屋归还异议人，切实维护异议人的合法权益。申请执行人蒋五平称：一、蒋五平与刘慕兰、汤彧因房屋买卖合同纠纷一案由益阳市赫山区人民法院受理，并于2018年12月14日应蒋五平的申请查封了刘慕兰位于益阳市碧桂园美岸Ａ区房屋。法院查封该房屋时刘慕兰为该房屋的产权人，故法院所采取的财产保全措施和强制执行措施是合法正确的。二、曾英于2018年12月13日通过经纪人广东碧桂园物业服务股份有限公司益阳分公司与房屋所有权人刘慕兰所签订的《房地产买卖三方合约》不具有合法性，不应受法律保护。理由如下：1、蒋五平早在2018年8月23日就与刘慕兰签订了《房屋买卖协议》，并于2018年8月29日对该协议进行了公证，双方约定将该涉案房屋的所有权转让给答辩人，蒋五平全部支付了购房款。因签订房屋买卖协议时该房屋产权登记证书没有办理好，故没有及时办理过户登记手续。房屋产权登记手续办理之后，因刘慕兰不配合办理房屋过户的相关手续，双方酿成纠纷，蒋五平故向法院提起了诉讼。在此之后，刘慕兰又将同一房屋出卖给他人，其行为侵害了蒋五平的权益，应视为无效。2、曾英主张于2018年12月13日在签订《房地产买卖三方合约》的当天向刘慕兰交纳了首期房款80万元的事实不真实。80万元房屋转让款数额较大，应该通过银行转账的方式进行支付，而非用现金方式支付。仅凭刘慕兰出具的40万元收款收据和刘慕兰的银行卡根本不能证明曾英已经向刘慕兰支付了相应的购房款，应出示当天80万元的银行转账流水，否则是个虚假的交易。而且，曾英是在人民法院查封该房屋之后才入住。因此，根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，曾英请求益阳市赫山区人民法院立即终止执行（2018）湘0903执保844号，解除查封，将房屋归还申请人的主张没有事实依据和法律依据，不应予以支持，应依法予以驳回。三、刘慕兰、汤彧“一房二卖”和擅自处理人民法院依法查封的财产的行为，涉嫌更严重的违法行为。综上所述，案外人曾英的异议不能成立。请求人民法院查明事实，依法驳回其申请。本院查明：本院在审理原告蒋五平与被告汤彧、刘慕兰房屋买卖合同纠纷一案中，于2018年12月13日依法作出（2018）湘0903民初5658号民事裁定：冻结汤彧、刘慕兰银行存款70万元或查封、扣押其等额的其他财产。本院依据此民事裁定书于2018年12月14日向益阳市不动产登记中心发出（2018）湘0903执保844号协助执行通知书：查封刘慕兰所有的不动产号码为湘（2018）益阳市不动产权第××号的房屋所有权；查封期限为三年（自2018年12月14日至2021年12月13日），查封期间不得有转移、变卖、过户、赠予等处分行为。益阳市不动产登记中心签收了协助执行通知书，并办理了刘慕兰名下该房产的查封手续。2019年6月5日，本院依法作出（2018）湘0903民初5658号民事判决：一、被告汤彧、刘慕兰于本判决生效后十日内偿还原告蒋五平人民币81万元及利息（利息自2018年8月23日起按月息2%计算至实际偿还之日止）；二、驳回原告蒋五平其他诉讼请求。该民事判决书生效后，申请执行人蒋五平于2019年10月14日向本院申请强制执行，执行案号为（2019）湘0903执1862号。2020年3月23日，案外人曾英对本院以（2018）湘0903执保844号协助执行通知书查封刘慕兰名下产权证号为湘（2018）益阳市不动产权第××号的房产向本院提出书面异议，请求解除查封，将该房屋归还给案外人曾英。案外人曾英在提起执行异议申请时提交的卖方刘慕兰、买方曾英、经纪方广东碧桂园物业服务股份有限公司益阳分公司于2018年12月13日签订的《房地产买卖三方合约》约定，买方自愿购买卖方位于高新区梓山湖社区迎宾路501号益阳碧桂园美岸九街9栋2002室，该物业建筑面积为180平方米，不动产权证号为0024394，交易价格为人民币125万元，定金人民币40万元，买方须在2018年12月13日支付给卖方，首付楼款（不含定金）40万元，买方于2018年12月14日前直接支付卖方，楼价余款人民币45万元，买方于2019年1月15日支付给卖方。案外人曾英在提起执行异议申请时提交了曾英与刘慕兰于2020年12月13日签署的《益阳市不动产登记申请书》复印件1份，益阳市税务局于2018年12月13日填发的纳税人为曾英的契税完税证明复印件1份，但案外人曾英没有提供充分有效的证据证明本院于2018年12月14日依法查封的刘慕兰名下产权证号为湘（2018）益阳市不动产权第××号的房产在本院查封前已经完成了产权转移登记。案外人曾英在提起执行异议申请时提交了收曾英购房定40万元的收据复印件1份，中国建设银行银联卡复印件1份，但没有提交银行支付清单明细，也未提交可以证实银联卡归属的用户信息资料。案外人曾英没有提供充分有效的证据以证明曾英与刘慕兰于2018年12月13日签订《房地产买卖三方合约》后曾英已经付清了全部125万元的购房款。本院认为：案外人曾英向本院提出执行异议申请时因没有提供充分有效的证据以证明涉案房产在本院依法查封前已经完成产权转移登记，故本院依照（2018）湘0903民初5658号民事裁定书，向益阳市不动产登记中心发出的（2018）湘0903执保844号协助执行通知书查封的是刘慕兰名下的房产，而非案外人曾英名下的房产。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，案外人曾英在向本院提起执行异议申请时没有提供充分有效的证据以证明涉案房产在签订买卖合约后，在本院查封前，曾英已经付清了全部购房款125万元。故案外人曾英对仍登记在被执行人刘慕兰名下的房产提出执行异议，不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（三）项所列条件，不能认定案外人曾英对执行标的享有足以排除强制执行的权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，以及《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项规定，裁定如下：驳回案外人曾英的执行异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  司马慧审判员  赵炽兵审判员  龚春华二〇二〇年四月三日书记员  晏 珍附：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。