广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终3219号上诉人（原审被告）：广东菜蓝子信息技术开发有限公司，住所地广东省广州市天河区先烈东路135号13楼1303房。法定代表人：欧阳伟雄，职务总经理。委托诉讼代理人：廖声哲，广东戴鹏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市荔湾区源旺水族坊，住所地广东省广州市荔湾区海龙街龙溪凤西路尾1号之八。经营者：杨园园，男，1980年3月12日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。委托诉讼代理人：陈奕荣，广东穗南律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘珊，广东穗南律师事务所律师。上诉人广东菜蓝子信息技术开发有限公司（以下简称菜蓝子公司）与被上诉人广州市荔湾区源旺水族坊（以下简称源旺水族坊）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初5087号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月20日立案后，依据最高人民法院《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条第（一）项规定，对本案进行独任审理。本案现已审理终结。菜蓝子公司上诉请求：1.撤销原审判决，改判驳回源旺水族坊一审的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由源旺水族坊承担。事实与理由：原审判决虽查明事实清楚，但认定事实不清，导致判决错误和不公。在原审过程中，法院已经查明双方在2018年6月4日签订《租赁合同》后，即办理了案涉场地交付确认手续，源旺水族坊已经支付了保证金及2018年下半年(2018年6月10日至2018年12月9日)的租金，《租赁合同》已经开始履行，源旺水族坊己实际占有并使用案涉租赁场地。上述事实是双方均确定的事实。但在认定事实方面，原审法院却认为菜蓝子公司与土地业主方存在诉讼，会导致源旺水族坊对租赁土地是否可继续使用存疑，而最终没有实际使用案涉土地，以此认定菜蓝子公司应当退还源旺水族坊保证金。上述认定存在两个方面的错误：一是逻辑上、时间上的错误。双方签订《租赁合同》的时间为2018年6月4日，2018年6月5日源旺水族坊支付保证金和租金，菜蓝子公司交付案涉场地的时间为2018年6月15日。即从2018年6月15日起，源旺水族坊就已合法占有案涉场地，享有完全的支配使用权。而业主方发出《证明》是在2019年1月7日、发出《告知书》是在2019年3月26日，时间相差7个月到9个月。源旺水族坊没有使用案涉场地，责任不在菜蓝子公司。因此源旺水族坊要求退还保证金没有依据。二是事实上的错误。源旺水族坊承租的场地是在花博园区，属于龙溪村风池**路花场地段土地。该地段周边约500亩花博园农用地皆为菜蓝子公司整体承租后，分租给花博园近百家用户。即便是在菜蓝子公司与业主方因租金原因发生争议，业主方发出《证明》、《告知书》期间（该《告知书》是向所有业主方土地的用户发出的），所有花博园近百家用户都在正常经营，并无受到任何影响。仅源旺水族坊却在占有案涉场地7个多月后对是否可以继续承租的是存疑而不使用场地。源旺水族坊辩称：1.菜蓝子公司的上诉没有任何的事实根据及法律依据。双方签订合同时间是2018年的6月4日，源旺水族坊签订案涉合同的主要目的是养殖进口观赏鱼，根据源旺水族坊原审提交的证据照片显示案涉场地根本无法经营，必须经过另外一方改造之后才能投入使用。但是在该过程当中，菜蓝子公司的法定代表人欧阳伟雄一直告知要等一等，案涉场地现状无法通电通水的。后来源旺水族坊在现场查看是否能开工时，有不明身份人员过来阻止。后来跟欧阳伟雄沟通之后，才明白是菜蓝子公司股东之间是发生了内部纠纷，欧阳伟雄口头上说等内部纠纷解决之后再开工。之后几个月一直在等待和催促欧阳伟雄。等到后来，源旺水族坊得知业主方即龙溪村委在2018年8月22日已经与菜蓝子公司产生诉讼。案号是（2018）粤0103民初5998号案，立案时间是2018年8月22日，是源旺水族坊该案一审判决后在中国裁判文书网查到的。源旺水族坊向一审法院起诉请求：1.请求判决解除源旺水族坊、菜蓝子公司于2018年6月4日签订的《租赁合同》；2.请求判令菜蓝子公司向源旺水族坊一次性退还源旺水族坊己缴纳的租赁保证金195000元、2018年下半年租金130000元、管理费4000元，本项金额共计329000元；3.请求判令菜蓝子公司向源旺水族坊支付因未能交付场地而需支付的违约金，以不超过实际损失的30%即25662元为限，实际应付违约金按照菜蓝子公司归还第二项诉讼请求的全部金额之日为止（计算方法：第二项诉讼请求的全部金额329000元，违约金计算方法为参照民间借贷中逾期还款应按年利率6%支付资金被占用期间的利息的规定，从2018年6月4日起按年利率6%计至菜蓝子公司退还全部占用金额为止，暂计至2019年6月4日，利息为329000*6%/365*365=19740元。因此，租赁合同约定违约金以不超过实际损失的30%计算：19740+19740*0.3=25662元）；4.本案一审的诉讼费用及相关费用由菜蓝子公司承担。原审法院认定事实：2018年6月4日，源旺水族坊（乙方）与菜蓝子公司（甲方）签订合同编号：2018A018《租赁合同》，约定甲方将龙溪村凤池**路花场地段土地、花博园的农用地场地（地块面积2亩，1333.33平方米）出租给乙方使用，租期为15年（自2018年6月10日至2033年3月31日止。其中2018年6月4日至2020年12月3日半年租金为13万元。每半年开始第20天前支付当期半年租金。服务费每月每平方米0.5元（以实测面积计算）…。第一次需支付半年服务费4000元。签订合同之日起三日内，乙方须一次性向甲方交纳19.5万元作为履行合同的保证金。保证金不计利息，不抵作租金。合同期届满，如乙方无违约，保证金十日内全额无息退回给乙方；如乙方中途自行退租或违反合同有关条款，视作违约处理，甲方有权根据合同的约定单方终止合同…。如甲方无正当理由单方解除合同，应双倍退还保证金，并补偿投入的直接损失。甲方于2018年6月4日将该土地全部交付乙方使用。甲方配合乙方办理相关项目申报手续。如不能按时将合同项下的农用地交给乙方使用，应相应扣减迟延期间的租金和管理费，并每迟延一天，应按收缴月租金的1%向乙方支付违约金。甲方应具有合法的出租权和转租权，保证出具的营业执照，与场地所有权人签订的合同的真实性合法性。在合同第十条约定：合同中双方预留的地址系双方送达各类通知、协议等文件以及发生纠纷时相关文件及法律文书的送达地址；任何一方送达地址变更的，应在变更当日通知对方。合同签订当天，源旺水族坊、菜蓝子公司办理承租土地的交接手续。源旺水族坊于2018年6月5日向菜蓝子公司支付保证金19.5万元、2018年6月10日至2018年12月9日租金13万元、服务费4000元合共32.9万元。2018年6月15日源旺水族坊、菜蓝子公司在《场地交付使用签收确认书》上再次签名、盖章确认。2019年1月21日源旺水族坊通过委托代理人向菜蓝子公司在合同约定的地址及菜蓝子公司的股东发出《律师函》，源旺水族坊了解菜蓝子公司因未依约支付租金给业主方，业主已经发函与菜蓝子公司解除租赁合同，菜蓝子公司将丧失租赁场地出租的权利。另外，在租赁期间，租赁的场地无法实现源旺水族坊的租赁目的，源旺水族坊开工就有菜蓝子公司股东阻挠，导致源旺水族坊无法按合同约定使用租赁场地…，给源旺水族坊造成巨大的经济损失，菜蓝子公司已构成违约。根据《租赁协议》第五条及相关法律法规的规定：1、源旺水族坊行使单方解除权，单方解除菜蓝子公司与源旺水族坊签订的《租赁合同》。自函件送达之日，源旺水族坊、菜蓝子公司双方于2018年6月4日签订的《租赁协议》就此解除。2、请菜蓝子公司在收到函件之日起三日内一次性向源旺水族坊退还已缴纳的租赁保证金19.5万元。退还已缴纳的2018年下半年租金13万元、管理费4000元等。2019年3月1日菜蓝子公司委托广东经纶律师事务所律师出具《律师函》，就源旺水族坊拖欠租金及解除合同问题。通知源旺水族坊于2019年3月1日正式解除《租赁合同》，请源旺水族坊在到律师函之日起三日内立即搬离出租场地，并支付拖欠租金及服务费等。2019年5月24日源旺水族坊通过委托代理人向菜蓝子公司发出《律师函复函》。认为：一、源旺水族坊已按照《租赁合同》的约定向菜蓝子公司缴纳租赁保证，而菜蓝子公司从未按土地正常使用的标准交付场地，源旺水族坊未能实际占有使用该土地，菜蓝子公司已构成违约。二、菜蓝子公司无权单方解除合同，更无权没收租赁保证金。因菜蓝子公司违约在先，源旺水族坊曾分别向菜蓝子公司经营地址以及大股东莫先生发出律师函行使单方解除权并要求返还租赁保证金等费用。最后，源旺水族坊要求菜蓝子公司在收到函之日起3日内向源旺水族坊履行退还保证金、租金等。在原审庭审中，源旺水族坊还提供：1、龙溪股份合作经济联合社在2019年1月7日的《证明》，拟证明菜蓝子公司没有向该社支付涉本案土地的租金给出租方，出租方提出解除与菜蓝子公司涉本案土地的合同。2、2019年3月20日龙溪第二经济社向源旺水族坊发出《告知书》，拟证明源旺水族坊租用的土地属于该社，由于菜蓝子公司拖欠租金，该社要求源旺水族坊在2019年3月26日退出使用土地。3、照片，拟证明源旺水族坊无法使用承租的土地。菜蓝子公司对《证明》、《告知书》不予确认，照片证明的内容不认可。菜蓝子公司提供《催办水电通知单》、微信聊天截图，拟证明菜蓝子公司曾催促源旺水族坊办理水电安装，源旺水族坊因自身原因未能办理。源旺水族坊对上述证据不予认可。另菜蓝子公司确认案涉的土地与土地出租方存在诉讼，尚在处理中。原审法院认为：源旺水族坊、菜蓝子公司签订的涉及龙溪村凤池**路花场地段土地、花博园的农用地场地合同编号：2018A018《租赁合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、法规的规定，合法有效。合同签订后，源旺水族坊向菜蓝子公司支付租赁保证金及2018年下半年租金，并办理案涉场地交付确认手续。故源旺水族坊、菜蓝子公司的《租赁合同》已经实际开始履行。在《租赁合同》的履行过程中，由于菜蓝子公司与土地的业主方存在租赁纠纷。土地的业主方向源旺水族坊发出退出案涉土地使用通知，导致源旺水族坊租赁的土地是否可继续使用存疑。至本案庭审时，菜蓝子公司也不能明确是否可继续承租案涉土地。源旺水族坊确认在办理场地交接和支付费用后，也没有实际使用案涉场地。故源旺水族坊要求解除与菜蓝子公司于2018年6月4日签订的《租赁合同》及退还租赁保证金19.5万元的诉讼请求，原审法院予以支持。对于源旺水族坊要求菜蓝子公司退还2018年下半年租金13万元、管理费4000元及支付因未能交付场地而需支付违约金的问题。源旺水族坊虽然提出菜蓝子公司没有提供水电给案涉土地使用，但源旺水族坊不能提供曾要求菜蓝子公司对案涉场地提供水电连接，菜蓝子公司拒绝提供的证据。且源旺水族坊、菜蓝子公司对案涉场地办理了交接，《租赁合同》的履行期已经开始履行。同理源旺水族坊提供的土地业主方的《证明》、《告知书》也可以证实，源旺水族坊是案涉土地的实际使用人，只是源旺水族坊没有实际使用责任在于源旺水族坊。故源旺水族坊的上述诉讼请求，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、九十八条、第一百一十条第（一）款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：“一、自本判决发生法律效力之日确认原告广州市荔湾区源旺水族坊（经营者杨园园）与被告广东菜蓝子信息技术开发有限公司签订的合同编号：2018A018《租赁合同》解除。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广东菜蓝子信息技术开发有限公司退还租赁保证金19.5万元给原告广州市荔湾区源旺水族坊（经营者杨园园）。三、驳回原告广州市荔湾区源旺水族坊（经营者杨园园）的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3310元，由原告广州市荔湾区源旺水族坊（经营者杨园园）负担1466元，被告广东菜蓝子信息技术开发有限公司负担1844元。”经本院查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。结合当事人双方二审诉辩情况，本案二审争议的焦点主要为：案涉《租赁合同》应否解除。源旺水族坊承租菜蓝子公司的租赁场地经营，且租赁期限长达15年之久，可见其目的是为了获得长期且稳定的经营场地。菜蓝子公司作为出租方应当保障承租方在租赁期内使用租赁场地的权利，确保合同履行的稳定性和安全性。虽然源旺水族坊已经获得案涉场地有一段时间，但是却收到土地的业主方发出的退出案涉土地使用通知，导致源旺水族坊对租赁的土地是否可以继续使用存疑，其面临随时搬离现有经营场地的风险，经营也处于不稳定的状态。对于上述情况，菜蓝子公司在诉讼中无法确保源旺水族坊可以持续使用上述租赁场地，也没有采取措施消除源旺水族坊不安状态，菜蓝子公司存在随时丧失履行合同能力的情形，源旺水族坊长期稳定使用租赁场地的合同目的无法实现。源旺水族坊要求解除合同并退还租赁保证金，系为了降低自身经营风险的合理诉请，依据充分，原审法院处理并无不当，本院予以认同。综上所述，菜蓝子公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人广东菜蓝子信息技术开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  刘欢二〇二〇年四月九日法官助理曹筱雨书记员林谷曼