四川省资阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川20民终19号 上诉人（原审被告）：资阳希望玫瑰园房地产开发有限公司。住所地：资阳市雁江区和平北路35号附2号。统一社会信用代码91512002590473106Q。 法定代表人：夏荫，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘小晓，四川康维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：耿立鹏，四川康维律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：林龙建（曾用名林龙界），男，1966年1月22日生，汉族，住资阳市雁江区。 委托诉讼代理人：何峰，四川壮思律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张琼，四川壮思律师事务所律师。 上诉人资阳希望玫瑰园房地产开发有限公司（以下简称希望公司）因与被上诉人林龙建商品房预约合同纠纷一案，不服四川省资阳市雁江区人民法院（2019）川2002民初4069号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人希望公司的委托诉讼代理人刘小晓、耿立鹏，被上诉人林龙建及其委托诉讼代理人何峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 希望公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项、第三项，将本案发回重审，或改判驳回林龙建的起诉，或驳回其诉讼请求。2.本案二审案件受理费由林龙建承担。事实和理由：一审判决错误地将本案的基础法律关系认定为商品房买卖合同关系，错误地将“以房抵债”法律关系中广告款的债权人即林龙建认定为本案的适格原告，并在上述错误认识的基础上，错误地认定希望公司与林龙建之间就“以房抵债”达成了合意，林龙建或其实际控制的资阳市龙旺广告有限公司（以下简称龙旺公司）已履行抵债义务。林龙建并非本案适格原告，其主张的诉讼请求没有任何事实和法律依据。一审判决认定事实错误，适用法律错误，严重损害希望公司的合法权益，应予纠正。1.本案的基础法律关系为“以房抵债”合同关系，一审判决不顾本案基本事实，错误地将本案的基础法律关系认定为商品房买卖合同关系。这一错误的逻辑起点导致了一审错误的判决内容。商品房买卖合同纠纷与“以房抵债”合同纠纷的核心区别在于：在商品房买卖合同关系项下，买卖双方互负义务；而在“以房抵债”合同关系项下，因受让方享有对出让方在其他法律关系项下形成的债权，故其不负有另行支付价款的积极义务。也就是说，在“以房抵债”合同关系中，合同义务承担人仅为出让方，其义务为向受让方交付或过户房产。反言之，受让方所享有的其它法律关系项下的债权本身，是“以房抵债”合同关系出现的原因，而不能被视为受让方履行合同义务的行为。在“以房抵债”合同纠纷中，核心争议焦点应为，受让人与出让人之间就“以房抵债”方案是否达成过合意以及，若未达成合意，出让房屋一方是否以向受让方交付、备案、过户房屋等形式事实上使双方形成了“以房抵债”合同关系。本案中，林龙建的诉状、双方的证据及陈述等共同证明了一个不争的事实：即希望公司欠龙旺公司广告费，且双方围绕清偿广告费事宜，就以希望公司的相关房产抵偿其欠付的广告费的方案进行过磋商。一审判决亦认为本案希望公司欠龙旺公司广告费是不争的事实，且一审判决通篇反复出现“换房”、“房款用于抵龙旺公司广告费”等表述。因此，本案基础法律关系为“以房抵债”合同关系，且该认定对本案合同关系是否成立、各方是否履行相关合同义务有至关重要的影响，一审判决对此适用法律错误，二审应在查明事实后改判。2.希望公司从未就“以房抵债”事宜与林龙建达成过合意，也并未将案涉房屋交付或过户至林龙建名下。本案不适用《中华人民共和国合同法》第三十六条规定的情形。一审判决对此认定事实错误，适用法律错误。（1）如前所述，“以房抵债”合同“自双方达成合意时成立”。本案中，希望公司从未与龙旺公司或林龙建就以案涉房屋抵债达成过任何合意。一审判决认定双方达成过合意的核心依据为一份《情况说明》。该份《情况说明》没有抬头。其最后一段的表述为：……现林龙建愿意放弃以认购房源换至一号楼5层整层写字楼面积约1158平方米，单价3400元/平方米，总价393.72万元，首付款为200万元抵广告费用，剩余尾款193.72万元在交房前一次性付清。附加条件为5楼平台免费使用，并支付67.5171万元于龙旺公司。在该份《情况说明》中，希望公司详细描述了“林龙建愿意”的方案，但对自己是否认可或同意该方案未作出任何意思表示。希望公司在该份《情况说明》上加盖了公章，但至今未向龙旺公司或林龙建交付或过户案涉房屋。一审判决毫无依据的认定希望公司向林龙建出具《情况说明》，属认定事实严重错误（如前所述，该份《情况说明》根本不是向林龙建出具的）。希望公司在一审庭审中反复强调，此份《情况说明》系希望公司向总公司提交的一份对案涉纠纷事宜的情况汇报（该汇报中对欠付广告费形成的来龙去脉、林龙建协调案外项目的情况等进行了全面描述）；且正因总公司未批准该方案，希望公司未向龙旺公司或林龙建交付或过户案涉房产。《中华人民共和国合同法》第二十一条规定：承诺是受要约人同意要约的意思表示，合同法的基本常识是，意思表示只能以明示而不是默示的方式作出。因此，希望公司出具的一份仅描述林龙建要约意思表示，而没有作出任何承诺意思表示的文件，显然不能被认定为案涉合同已成立的依据。（2）希望公司在《情况说明》形成后，向龙旺公司支付67.5171万元的行为系偿还广告费，而不是履行“以物抵债”合同的主要义务。一审判决认为希望公司向龙旺公司在《情况说明》形成后支付67.5171万元的行为，系以实际行动履行《情况说明》的约定，使林龙建亦完成了给付首付款267.5171万元的义务、《情况说明》中约定的换房事项已然实现。一审判决的认定完全脱离客观事实，且适用法律严重错误。首先，希望公司在《情况说明》形成后，仍向龙旺公司支付广告款的行为，只能说明双方仍在履行广告合同项下权利义务，更进一步证明双方未就“以房抵债”形成合意；其次，如前所述，在“以物抵债”合同关系项下，负有合同义务的一方为出让房屋一方，其履行合同义务的形式是将房屋交付、备案或过户给债权人。而显然，在本案中，希望公司并未履行该等义务；所谓换房事项已然实现纯属无稽之谈（如果真的已然实现，本案的纠纷缘何而生）；再次，在“以物抵债”合同关系项下，受让房屋的一方（除非需要找补房款）不负有任何支付义务，将龙旺公司对希望公司已经形成的债权认定为林龙建积极履行“以物抵债”合同义务的行为，并进一步适用《中华人民共和国合同法》第三十六条的约定反推合同关系的成立，集中体现了一审判决关于“以物抵债”合同关系的错误认识。综上，希望公司既未与龙旺公司或林龙建就“以物抵债”形成过合意，亦未履行过“以物抵债”合同关系项下的任何义务。案涉合同关系没有成立，希望公司没有义务向林龙建交付案涉房屋。一审判决对此认定事实错误，适用法律错误，依法应予纠正。3.案涉广告款的债权人及拟接受“以物抵债”的主体系龙旺公司。林龙建作为龙旺公司的实际控制人，代表龙旺公司参与了“以房抵债”事宜的协商过程，但其并非接收抵债房屋、冲抵债权的合法主体。因此，林龙建不是本案的适格原告。本案一审庭审中，双方对以下事实均没有异议：（1）林龙建是龙旺公司的实际控制人；（2）龙旺公司自2013年起与希望公司之间有广告业务关系，且希望公司尚欠龙旺公司广告款200万元未予支付；（3）自2015年3月起，林龙建代表龙旺公司与希望公司进行过多轮谈判，主要内容均为林龙建向龙旺公司提供某处房产，同时龙旺公司向希望公司支付200万元以外的房款，以冲抵希望公司欠付的广告费，但双方并未签订书面协议。由此可见，案涉广告款的债权人和拟接受“以物抵债”的主体系龙旺公司而非林龙建。事实上，林龙建在本案中注意到了上述问题，并在一审开庭时向合议庭提交了一份龙旺公司出具的将案涉200万元广告款债权转让给林龙建的《情况说明》，用于证明其通过受让广告款债权，取得了本案林龙建的合法身份。然而，希望公司认为，即使龙旺公司向林龙建出具了该份《情况说明》林龙建也仅能依此向希望公司主张200万元广告款的支付，而无权向希望公司主张本案相关诉请，理由为：龙旺公司将广告款债权转让给林龙建的法律后果仅为，林龙建有权据此向希望公司主张清偿广告款债务。如果林龙建在本案中的诉讼请求为要求希望公司向其支付剩余广告款，则希望公司理应依约向其支付。但林龙建在本案中的主要诉讼请求为要求希望公司向其交付案涉房产。十分显然，在案涉“以房抵债”的协商方案中，龙旺公司除以广告款抵销部分房款外，还负有向希望公司支付额外房款的义务（即便按照林龙建的主张，其也负有向希望公司补足200余万元房款的义务）。因此，若林龙建既要主张抵销广告款，又要主张取得房产，则因其仍负有向希望公司补足房款的义务，该转让的性质为债权债务的概括转让。依照《中华人民共和国合同法》第八十四条的规定：“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意”。也就是说，只有取得希望公司同意的案涉债权债务的转移，才对希望公司发生法律效力。因此，在林龙建未取得希望公司同意该等转让的情况下，林龙建无权依该份《情况说明》向希望公司主张本案诉请。一审判决没有认识到林龙建在本案中的诉讼主张实质上是对龙旺公司债权债务的概括承担，需以希望公司的同意为前提；拋开一审判决查明事实的错误不论，其结论也仅为充分说明希望公司知晓龙旺公司转让其债权于林龙建，而并没有证据证明希望公司同意该等转让。因此，本案法律关系的主体系龙旺公司和希望公司，林龙建主张其为适格原告没有事实和法律依据。一审判决对此认定事实错误、适用法律错误，二审法院应在查明事实后，驳回林龙建的起诉。 林龙建辩称，希望公司否认双方达成换房的主要事实，其原因是利益驱动，有违诚信。一审判决确认双方已形成希望城1号楼5层的房屋买卖协议正确，请求二审法院查明事实，驳回上诉，维持一审判决。1.本案的案由应为商品房买卖合同纠纷。（1）房屋买卖合同纠纷的案由为《最高人民法院关于印发修改后的〈民事案件案由规定〉的通知》明确的案由之一，该通知中没有以房抵债的案由，应当首选明确的案由或与明确的案由最相近的案由定性。（2）从林龙建的合同目的来看，林龙建于2015年6月20日与希望公司签订的《“资阳•希望城”商品房认购协议》(以下简称《认购协议》)，购买原希望城6号楼4层的目的主要是以后屋顶可利用，立广告牌，作广告资源，其合同目的主要是为了取得房屋的所有权。（3）从签订《认购协议》到与希望公司协商房屋调换，林龙建始终是以本人名义进行相关活动，而非以龙旺公司名义与希望公司达成协议。（4）从合同的履行来看，以龙旺公司广告费抵冲购房款，只是房屋买卖合同关系中的付款方式而已，在广告费抵冲购房款200万元后，林龙建还需要另行支付的购房款193.72万元。综上，本案的法律关系在主体、权利义务上与以物抵债均存在差异，仅以200万元广告费抵冲购房款的事实，就否定房屋买卖合同法律关系的理由不能成立。2.林龙建系讼争房屋的买受人，具有买受人的合同地位，有权向希望公司主张权利。从林龙建与希望公司于2015年6月20日签订《认购协议》到双方达成将原6号楼1单元第4层房屋更换为1号楼第5层，林龙建一直都是以买受人的身份和希望公司进行交涉并签订协议，具有买受人的合同地位，且希望公司出具的《情况说明》也明确了合同的买受人是林龙建个人而非龙旺公司。3.希望公司出具的《情况说明》可以证实双方达成了希望城1号楼5层的房屋买卖协议。4.希望公司认为意思表示只能明示，不能以默示的方式作出与法律规定相悖，希望公司的行为表明其已同意合同的变更。《中华人民共和国民法总则》第一百四十条、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》66条均有规定。希望公司收回林龙建原认购房屋的行为和向龙旺公司支付剩余广告费67.5171万元的行为，是以默示的方式作出的意思表示，该行为表明接受了林龙建提出的换房条件，收取了购房首付款200万元，该行为是对认购协议的变更，一审判决认定双方达成希望城1号楼5层的房屋买卖协议是完全正确的。5.希望公司以种种理由否认合同成立，其行为违反诚实守信的原则，不应当得到支持。（1）林龙建根据希望公司的请求，同意将原认购的希望城6号楼4层更换为希望城1号楼5层，是为了支持希望公司的商品房销售工作，而希望公司在换房目的实现后因房屋价格上涨，就否认双方达成的希望城1号楼5层的房屋买卖协议，是利益趋动的不诚信行为，让林龙建难以理解和接受，理应受到道德的谴责和法律的否定性评价。（2）希望公司否认林龙建已用龙旺公司应收的广告费抵冲首付购房款200万元的事实，认为2016年10月14日支付龙旺公司广告费67.5171万元与换房无关，尚欠龙旺公司广告费200万元，明显不符合日常生活经验，不符合情理。根据2015年6月20日双方签订希望城6号楼4层的《认购协议》第4条，双方已约定了广告费以购房款的方式抵充，在此情况下，希望公司以现金方式支付67.5171万元广告费不符合双方约定。支付67.5171万元广告费的金额、时间与换房条件中确认的67.5171万元金额及时间一致。按希望公司的陈述广告费267.5171万元，支付了67.5171万元，尚欠广告费200万元，从2016年10月至今希望公司没有支付龙旺公司也不问不闻，明显违背商业常识，对此希望公司不能作出合理解释。 林龙建向一审法院提出诉讼请求：1.确认林龙建、希望公司达成的关于希望城一号楼5层（价值约408万元）房屋买卖协议有效；2.希望公司将希望城1号楼5层、面积约1158平方米的商品房（即1号楼5层1(F)5-1号至1(F)5-12号）网签备案到林龙建名下并交付给林龙建；3.希望公司支付延期网签商品房买卖合同给林龙建造成的资金占用损失（从2016年10月11日起，以林龙建已付的购房款200万元为基数，按同期人民银行贷款利率计算至网签备案合同之日止）；4.本案诉讼费由希望公司承担。 一审法院认定事实：2013年3月林龙建、希望公司协商购房事宜，同月13日，林龙建以龙旺公司应收希望公司广告费充抵购房款，希望公司则向林龙建出具两张加盖了公司财务专用章、金额合计为53.8137万元的收据，收款事由均注明为“希望城”。2015年6月20日，双方签订《认购协议》，载明：资阳•希望城商品房认购协议编号：0001631，出售方：希望公司，购买方：林龙建。一、购买方认购房屋的基本情况：购买方自愿认购出售方开发的‘资阳•希望城’项目的商品房，购买方认购的商品房（商业）的房号为6幢栋1单元4楼_号，预测建筑面积_平方米、预测套内面积_平方米。该商品房的总房价：人民币_元（大写：人民币_元整）。二、付款方式及优惠……4.其他阶段特殊优惠：希望城6号楼4层整层，面积、价格以正式合同为准，此房款用于抵龙旺广告费用。……出售方：希望公司（印章），购买方：林龙建，仁德西路24号，身份证号码5110261966××××××××，联系电话：138××××0357。协议签订后，因飞龙公司提出整体购买林龙建已协议认购的房屋，经多次磋商双方达成换购共识，2016年10月11日，希望公司向林龙建出具《情况说明》，内容为：关于龙旺公司，2014年-2016年广告费用抵扣的情况说明：2014—2016年三年中，希望公司在资阳市租用龙旺公司的广告资源，其中包括西门铁路桥三面翻横幅、城区公交站台、城区道旗、城区灯箱。（见附件）共计费用267.5171万元。在这期间，龙旺公司负责人林龙建帮希望公司协调相关事宜具体如下：1.飞龙公司购买的3000余万元商铺为林龙建推荐；2.2016年1月政府返款650万元，是林龙建通过工商局局长协调，650万元才能在年底前顺利返款；3.2016年4月希望公司在营销对外宣传上用语违规，按照规定需缴纳罚款35万元左右。林龙建找到工商局兰大队，经过协调后，减少罚款约25万元，最终缴纳罚款9.08万元，比周边项目的罚款都低；4.在工程的进行中，施工方的工人不断到售楼处索要工资，严重影响到了公司的正常运行，林龙建通过自己的社会关系进行了处理。整个广告费用，在高延林高总在职时就与林总达成了一致，所有广告费用全部用于抵房，不支付现金。之前签订了一个认购协议，协议认购房源为希望城6号楼4层整层，价格未定。林总看中这个位置是为了以后屋顶可利用，立广告牌，做广告资源。现飞龙公司同样看中此楼层，包括二楼部分商铺以及地下车位。飞龙公司一次性购买此物业是为在沱东建立飞龙公司总部。两客户房源发生重合，按照规定已认购的房源不能二次销售。但经过郭总与林龙建多次协商，现林龙建愿意放弃以认购房源换至1号楼5层整层写字楼面积1158㎡（最终面积以实际测绘面积为准），单价3400元／㎡，总价393.72万元（以最终测算为准），首付款为200万元抵广告费用，剩余尾款193.72万元在交房前一次性付清。附加条件为5楼平台免费使用，并支付67.5171万元于龙旺公司。希望公司（印章）。同时，希望公司收回了双方原订的《认购协议》。2016年10月14日，希望公司通过资阳农村商业银行城区支行履行了《情况说明》中约定的给付龙旺公司广告费67.5171万元的义务。2019年8月23日，根据林龙建的申请，查封了希望公司名下位于资阳市雁江区建筑面积合计1155.6㎡的12套商品房。龙旺公司系2010年1月5日成立的自然人独资有限责任公司，林龙建之妻魏群辉系法人代表兼股东。自2012年起龙旺公司与希望公司发生广告业务往来。龙旺公司于2019年8月3日出具的《情况说明》主要内容为：2014年至2016年10月11日期间，龙旺公司与希望公司发生广告业务共计267.5171万元，经龙旺公司、林龙建、希望公司三方协商，一致同意将龙旺公司应收希望公司广告费200万元债权转让给林龙建，用于林龙建抵偿其购买希望城1号楼5层的首付款，且希望公司已支付剩余广告费67.5171万元，龙旺公司与希望公司间广告费的债权债务已结清。 一审法院认为，本案争议焦点为：1.林龙建作为本案原告主体是否适格？2.林龙建诉称的案涉房屋的买卖关系是否成立？以下根据两个争议焦点问题的法律逻辑关系先后展开分析。关于争议焦点1，根据庭审中当事人的陈述及认定的证据来看，本案希望公司欠龙旺公司广告费是不争的事实，龙旺公司出具的《情况说明》亦对其债权转让予林龙建的情形进行了确认。事实上，林龙建、希望公司先是在签订的《认购协议》中明确约定作为买房人的林龙建的购房款以希望公司欠龙旺公司的广告费抵偿，随着换房合意的达成，后又在希望公司出具的《情况说明》中变更为以希望公司与龙旺公司结清的广告费抵偿房屋的首付款，并已实际履行，充分说明希望公司知晓龙旺公司转让其债权与林龙建，《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条规定：债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，且应履行通知债务人义务方发生法律效力。林龙建取得龙旺公司267.5171万元的债权合法有效，由此与希望公司订立《认购协议》、商定变更房屋位置、约定房价、抵偿支付等，作为案涉房屋的购买主体，具备履行约定的相关权利义务的资格。关于争议焦点2，本案中，双方当事人在2015年6月20日签订的《认购协议》的第4条就约定了林龙建购买希望城6号楼4层、此房款用于抵龙旺公司费用的初步意向；而从希望公司于2016年10月11日出具《情况说明》的内容看，不但结算了希望公司欠付龙旺公司广告费267.5171万元，还表述了原《认购协议》中已认购的6号楼4层变更为1号楼5层的缘由、同时确认了换购后房屋的位置、面积、价款、付款方式等主要合同内容达成的合意，且三日后希望公司即支付了龙旺公司广告费67.5171万元，以实际行动履行了《情况说明》的约定，使林龙建亦完成了给付首付款200万元（以广告费抵扣）的义务；从庭审中希望公司的陈述看，飞龙公司事实上已成为原《认购协议》中所涉及的希望城6号楼4层的实际产权人，《情况说明》中约定的换房事项已然实现，事实上，“资阳•希望城”1号楼5层1（F）5-1号至1（F）5-12号的12套房屋的建筑面积合计1155.6㎡与《情况说明》中双方约定的“面积约1158㎡(最终面积以实际测绘面积为准)”相吻合。《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”故应当认定双方已形成事实上的案涉房屋买卖关系，在林龙建按约向希望公司支付剩余房屋尾款193.72万元后，希望公司有义务将涉案房屋网签备案并交付给林龙建。关于资金占用损失的问题，因双方未作任何约定，林龙建亦未提供其损失的依据，对林龙建此诉请不予支持。希望公司的反驳主张无任何证据加以证明，缺乏事实和法律依据，不予釆纳。综上，当事人行使权利、履行义务应当遵守诚实信用原则，应当积极履行义务促成合同目的实现。林龙建、希望公司基于《认购协议》和《情况说明》达成的案涉希望城1号楼5层的房屋买卖系双方真实意思表示，也未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，对双方具有法律拘束力，当事人均应恪守履行各自的义务，林龙建要求继续履行约定的请求理由正当，予以支持。在林龙建依约履行了购房人付款的主要义务、希望公司实现了换房目的后，希望公司拒绝履行售房人应尽的义务会导致双方利益明显失衡，有违诚实信用之根本，对希望公司辩称的理由不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条、第七十九条、第八十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百三十五条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告林龙建与被告资阳希望玫瑰园房地产开发有限公司达成的关于“资阳•希望城”1号楼5层、面积约1158㎡、总价393.72万元的房屋买卖协议有效；二、原告林龙建于判决生效之日起十日内向被告资阳希望玫瑰园房地产开发有限公司支付剩余购房款193.72万元，原告林龙建履行了上述付款义务之日起十日内，被告资阳希望玫瑰园房地产开发有限公司将“资阳•希望城”1号楼5层1（F）5-1号至1（F）5-12号、建筑面积合计1155.6㎡的12套房屋网签备案在原告林龙建名下；三、被告资阳希望玫瑰园房地产开发有限公司在办理了上述网签备案手续后十日内将“资阳•希望城”1号楼5层、面积约1158㎡的房屋交付给原告林龙建；四、驳回原告林龙建的其他诉讼请求。案件受理39,440元，保全费5000元，合计44,440元，由被告资阳希望玫瑰园房地产开发有限公司负担（原告林龙建已预交，被告资阳希望玫瑰园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告林龙建)。 二审诉讼中，双方均未提交新的证据。 本院二审查明，希望公司开发的希望玫瑰园的商品房预售许可证于2019年1月25日取得。 本院二审查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。 本案争议的焦点为，1.本案的法律关系，2.林龙建是否系本案适格原告，3.林龙建能否请求继续履行预约合同。 本院认为，（一）关于本案的法律关系。“资阳·希望城”项目由希望公司开发建设。2015年6月20日林龙建作为购买方与出售方希望公司签订《“资阳·希望城”商品房认购协议》，约定由林龙建购买希望城6号楼4层整层房屋，面积、价格以正式合同为准，此房款用于抵偿龙旺公司广告费用。认购协议签订后，因希望公司将希望城6号楼4层房屋出售给了飞龙公司。2016年10月11日希望公司向林龙建出具《情况说明》，《情况说明》明确载明：一是希望公司欠龙旺公司广告费267.5171万元，二是林龙建作为龙旺公司负责人帮助希望公司协调了相关事宜，三是因飞龙公司购买了《“资阳·希望城”商品房认购协议》约定的希望城6号楼4层整层房屋，经林龙建、希望公司双方协商，将认购协议约定的房屋变更为１号楼5层整层房屋；四是明确了１号楼5层整层房屋的面积、单价、总价、首付款、尾款的支付等；五是剩余广告费67.5171万元由希望公司支付给龙旺公司。《情况说明》虽对房屋位置、面积、单价、总价、房款的支付等进行了约定，但未对商品房交付使用条件及时间、配套设施、产权过户、违约责任等条款进行约定，其不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”规定，《“资阳·希望城”商品房认购协议》和《情况说明》的性质应为预约合同，而非《商品房买卖合同》。预约合同是约定将来订立一定合同的合同，以订立本约为合同义务，在双方当事人之间创设了为订立本约而协商的义务，预约合同为商品房买卖合同的成立服务，其所产生的当事人权利、义务均是指向未来成立的买卖合同。依照《最高人民法院关于印发修改后的〈民事案件案由规定〉的通知》的规定，本案的法律关系应确认为房屋买卖合同中的商品房预约合同。《“资阳·希望城”商品房认购协议》载明的“此房款用于抵龙旺广告费用”以及《情况说明》中的“首付款为200万元抵广告费用，剩余尾款193.72万元在交房前一次性付清”、“并支付67.5171万元于龙旺公司”，系双方对购房款的支付方式、支付时间和支付金额的约定，其中购房首付款以希望公司所欠龙旺公司的200万元广告费支付，剩余的广告费67.5171万元希望公司支付给龙旺公司；而希望公司所欠龙旺公司广告费为267.5171万元，林龙建所购房屋价款为393.72万元，若是以房抵债，林龙建在希望公司所欠龙旺公司全部广告费抵销其购房款后，还应补偿希望公司购房款126.2029万元，而不是希望公司支付龙旺公司广告费67.5171万元；且《“资阳·希望城”商品房认购协议》和《情况说明》的内容，是双方对房屋买卖的约定，而不是“以房抵债”的协议；希望公司在出具情况说明后不久以转账方式支付了龙旺公司广告费67.5171万元，若不存在房屋买卖合同，希望公司就应将200万元广告费支付给龙旺公司或林龙建，但希望公司至今未支付200万元广告费，也证实其在履行预约合同约定的义务。因此，希望公司主张本案的法律关系为“以房抵债”合同关系，一审判决认定本案系房屋买卖合同法律关系错误的上诉理由不能成立，本院不予采纳。（二）关于林龙建是否系本案适格原告。《“资阳·希望城”商品房认购协议》系林龙建与希望公司双方所签订，2015年3月13日两张收款收据的交款人为林龙建、收款人为希望公司，加盖希望公司业务专用章的《情况说明》系林龙建持有，《情况说明》载明林龙建系龙旺公司负责人，林龙建多次帮助希望公司协调相关事宜；林龙建在一审诉讼中提交了与魏群辉的结婚证及龙旺公司的情况说明，证实林龙建与龙旺公司法定代表人魏群辉系夫妻关系，林龙建系龙旺公司实际负责人，龙旺公司系以魏群辉名义登记的一人有限公司，龙旺公司已将希望公司所欠的200万元广告费转让给了林龙建，用于支付购房的首付款。因此，林龙建系本案商品房预约合同的适格原告。希望公司提出本案的主体是龙旺公司与希望公司，林龙建不是本案适格原告的上诉理由不能成立，本院不予采纳。（三）关于林龙建能否请求继续履行预约合同。林龙建与希望公司签订的预约合同，对双方具有法律约束力，双方均应恪守履行，双方应当本着诚实信用的原则，将预约合同的精神贯彻到本约当中。希望公司违反预约合同的约定，不履行订立商品房买卖合同义务，构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担违反合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”规定，林龙建可以请求希望公司承担违约责任。现林龙建请求确认其与希望公司达成的“资阳•希望城”1号楼5层房屋买卖协议有效，将商品房买卖合同办理网签备案手续，希望公司向其交付房屋，于法不悖，一审判决予以支持正确，本院予以确认。希望公司关于一审判决认定事实和适用法律错误的上诉理由不能成立，本院不予采信。 综上所述，希望公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费39,440元，由上诉人资阳希望玫瑰园房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 梅波 审 判 员 张斌 审 判 员 刘彤 二〇二〇年四月一日 法官助理 陈艳 书 记 员 刘学