河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终1293号上诉人（原审原告、案外人）：王学军，男，汉族，1968年7月24日出生，住河南省新密市。委托诉讼代理人：王平利，河南澄析律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯银生，河南澄析律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：耿辉，男，汉族，1987年7月23日出生，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：刘光普，河南晟大律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩方园，河南晟大律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：河南金鼎港区混凝土有限公司，住所地郑州航空港区新港办事处翟庄村。法定代表人：张胜奇，经理。原审第三人（被执行人）：杨山峰,男,1975年3月18日出生,汉族,住河南省新密市。原审第三人（被执行人）：贾利娟,女,1975年9月29日出生,汉族,住郑州市惠济区。原审第三人（被执行人）：郑少辉，男，汉族，1979年5月7日出生，住河南省新密市。原审第三人（被执行人）：刘春丽,女,1979年7月23日出生,汉族,住河南省新密市。原审第三人（被执行人）：樊荣华，女，1962年6月1日出生，汉族，住郑州市金水区。原审第三人（被执行人）：杨玉德，男，1963年4月18日出生，汉族，住郑州市金水区。原审第三人（被执行人）：贺红亮，男，1971年3月6日出生，汉族，住郑州市中原区。原审第三人（被执行人）：尹粉，女，1954年6月7日出生，汉族，住河南省新密市。上诉人王学军因与被上诉人耿辉及原审第三人河南金鼎港区混凝土有限公司、杨山峰、贾利娟、郑少辉、刘春丽、樊荣华、杨玉德、贺红亮、尹粉案外人执行异议之诉一案，不服河南省郑州航空港经济综合实验区人民法院（2019）豫0192民初3653号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王学军的委托诉讼代理人王平利，被上诉人耿辉的委托诉讼代理人刘光普、韩方园到庭参加诉讼，原审第三人河南金鼎港区混凝土有限公司、杨山峰、贾利娟、郑少辉、刘春丽、樊荣华、杨玉德、贺红亮、尹粉经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。王学军不服一审判决，向本院提起上诉请求：1、依法撤销河南省郑州航空港经济综合实验区人民法院（2019）豫0192民初3653号民事判决，并依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费由耿辉承担。事实和理由：王学军在人民法院查封之前已和尹粉签订了合法有效的书面租赁合同，上诉人依据租赁合同一直合法占有使用涉案不动产，租赁合同是双方意思表示一致即可成立，至于租期的长短和租金支付方式由双方自由约定，实践中并非没有长期租赁合同的存在，一审以租期长短和租金支付方式认定王学军与尹粉签订的租赁合同有悖于一般社会交易习惯系认定事实错误，同时一审法院忽略了2014年底郑州市房价以及租金大幅上涨的事实，王学军在签订合同时一次性支付租金30万元，并约定在一年内支付房租100万元，即是为了缓解尹粉资金需求，也是争取租金价格优惠，一审认为王学军与尹粉合同中约定的租金违反市场标准具有片面性。综上请求二审法院维护上诉人的合法权益，公正裁判。耿辉答辩称：被上诉人现场走访及与物业人员沟通，且通过物业取得涉案不动产电费表记录综合证明，自2009年起至2016年9月止，涉案不动产所有电费、物业费均××经济技术开发区新车宝贝汽车美容装饰店承担，在此期间该不动产由车宝贝承租；王学军在诉状中仅以租赁给一家洗车公司的模糊描述，明显违背常理；王学军在抵押权设立之前不可能承租该不动产，故王学军在抵押权设立之前未与尹粉签订合法有效的合同，亦未实际占有涉诉不动产，其就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。河南金鼎港区混凝土有限公司、杨山峰、贾利娟、郑少辉、刘春丽、樊荣华、杨玉德、贺红亮、尹粉未到庭参加诉讼，也未提交书面意见。王学军向一审法院起诉请求：1.依法中止对第三人尹粉财产所采取的强制腾房等影响租赁的执行措施；2.执行（2018）豫0191执1077号案件过程中依法维护原告的租赁权；3.诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：耿辉与金鼎公司、郑州第二市政建设集团有限公司、杨山峰、贾利娟、郑少辉、刘春丽、樊荣华、杨玉德、贺红亮、尹粉民间借贷纠纷一案，郑州高新技术产业开发区人民法院于2017年5月31日作出（2015）开民初字第10201号民事判决书，判令：“一、被告河南金鼎港区混凝土有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告耿辉借款本息、违约金及律师费共计6150270.13元；二、若被告河南金鼎港区混凝土有限公司未履行本判决第一项内容，原告对被告尹粉以其名下位于河南省郑州市经济技术开发区商英街38号10号楼12号（房权证号：郑权证字第××）房产折价、拍卖或变卖所得的价款有优先受偿权；三、被告郑州第二市政建设集团有限公司、杨山峰、贾利娟、郑少辉、刘春丽、樊荣华、杨玉德、贺红亮对本判决第一项内容承担连带清偿责任；四、驳回原告耿辉的其他诉讼请求。同时判令案件受理费55186元，其他诉讼费5000元，由原告耿辉负担463元，被告金鼎公司、郑州第二市政建设集团有限公司、杨山峰、贾利娟、郑少辉、刘春丽、樊荣华、杨玉德、贺红亮、尹粉负担59723元”。2018年12月11日本院作出（2018）豫0192执1127号执行裁定书，对尹粉名下位于河南省郑州市经济技术开发区商英街38号10号楼12号（产权证号：郑房权证字第0601065483）的房产予以查封。又于2019年1月4日作出（2018）豫0192执1127号之一执行裁定书依法拍卖、变卖上述房产，并发出公告，责令上述住宅的现居住人或使用人于公告张贴之日起七日内迁出，到期仍不履行的，将依法强制执行。王学军于2019年6月27日向本院提出了书面执行异议，本院于2019年7月12日作出（2019）豫0192执异85号执行裁定书，驳回王学军的异议请求。原告王学军提交其与尹粉于2014年6月2日签订的《房屋租赁合同》一份，该合同约定尹粉（甲方）将房屋所有权证书号为郑房权字第××号坐落于郑州经济技术开发区商英街38号10号楼12号，建筑面积为349.88平方米的房屋租赁给王学军（乙方）使用。甲方于2014年6月10日前向乙方交付该房屋；房屋租赁期限为20年，自2014年6月10日起至2034年6月9日止。甲乙双方约定租赁期限内第一年至第十年，该房屋每年租金为壹拾万元整，租赁期限内第十一年至第二十年，该房屋每月租金为壹拾五万元。王学军提交尹粉出具收到条一份，内容为：“今收到王学军交来房屋租金叁拾万元整，尹粉，2014年6月10日”2015年6月8日，王学军向尹粉账户转款700000元。一审法院认为，案外人执行异议之诉的争议焦点问题为案外人就执行标的是否享有足以排除人民法院强制执行的实体权益，案外人对这一实体权益负有证明责任。本案中,王学军请求中止对第三人尹粉财产所采取的强制腾房等影响租赁的执行措施、在执行案件过程中依法维护原告的租赁权,其实质是要求本院在拍卖案涉房产时附带租约、继续占有案涉房产,属于基于实体权利排除强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定,承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产,在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的,人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通,以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的,对其提出的阻止移交占有的请求,人民法院不予支持。王学军主张对涉案房屋享有租赁权以排除执行,需证明其在案涉房产被查封之前已与尹粉签订有效的租赁合同,该租赁合同已实际履行并已实际占有涉案房屋。就本案而言,原告所举证据尚不足以证明其主张的租赁权先于本院查封且可以对抗本院执行。理由如下:1、原告王学军与第三人尹粉签订《房屋租赁合同》约定租赁合同租期长达20年,而租金则固定为前十年10万元/年,后十年15万元/年，此种交易方式有悖于一般社会交易惯例；2、原告陈述因尹粉急需资金故与其签订租赁合同，前十年租金中第一笔300,000元租金仅有尹粉出具的收据一份，剩余的700,000元亦约定合同签订后一年内付清，与原告陈述的原告急需资金的情况相互矛盾；3、原告从尹粉处租赁所支出的租金与其转租的租金差额巨大，其所称租金违反市场标准；4、原告未实际使用涉案房屋，均用于转租，仅提供了2019年3月11日供水公司向尹粉（小李补胎）的催费通知单,原告称其实际占有、使用涉案房屋，证据不足。综上，原告提供的证据仍未达到确实充分的程度,故原告应自行承担举证不能的不利后果，故原告的请求没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下：驳回原告王学军的诉讼请求。案件受理费19200元，由原告王学军负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明的事实与一审经审理查明的事实一致。本院认为，案外人执行异议之诉的争议焦点为案外人就执行标的是否享有足以排除人民法院强制执行的实体权益。上诉人王学军称其自2014年6月就租赁占有了涉案被查封的房屋，该房屋建筑面积达349.88平方米，在使用过种中必定会产生水、电费、物业费等各种费用，但上诉人在一审、二审中均没有提交相应的费用支付凭证，其在一审中提交的2019年3月11日供水公司向尹粉（小李补胎）的催费通知单，无法证明上诉人2014年6月就占有、使用的证据。同时即使存在转租，也应当有次承租人向上诉人交纳租赁费的转款记录，但上诉人一审、二审均没有提交，故无法证明其自2014年6月就占有使用涉案房屋，也无法证明王学军与尹粉签订的《房屋租赁合同》已履行。同时王学军称由于尹粉急需用钱，才把前十年租金全部交清，但若尹粉急需用钱，为何剩余的700,000元亦约定合同签订后一年内付清，明显矛盾，不合常理。同时建筑面积达349.88平方米的门面房，年租金10万元，也不符合市场对房屋租金的认知和租赁习惯。故一审法院驳回上诉人的诉讼请求并无不当。综上所述，王学军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19200元，由王学军负担。本判决为终审判决。审判长  李运动审判员  张林利审判员  刘 敏二〇二〇年四月十日书记员  余 辛