河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1302民初4649号原告：南阳非凡置业有限公司地址：南阳市仲景路与光武西路南角法定代表人：张惟肖统一社会信用代码：91411300586040236W委托代理人：任晓，河南大为律师事务所律师。被告：李录连，女，49岁，1969年7月1日，汉族，地址：河南省方城县，现羁押于方城县看守所。被告：张永成，男，50岁，1968年7月29日，汉族，地址：河南省方城县，现羁押于方城县看守所。二被告委托代理人：张伟，河南通义律师事务所律师。原告南阳非凡置业有限公司诉被告李录连、张永成房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月21日立案受理。依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人任晓、二被告委托代理人张伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南阳非凡置业有限公司诉称：2017年11月28日，被告张永成、李录连与原告南阳非凡置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买原告开发的位于宛城区××路西侧××单元××房产，建筑面积187.76平方米，约定每平方米10673.01元，购房总价款为2003964元。付款方式：403964元以现金方式支付，缴纳比例20.16%;1600000元以商业贷款方式付款，比例79.84%。按照上述约定，二被告向原告支付购房首付款403964元，剩余1600000元为商业贷款。2018年8月9日，被告张永成、李录连作为共同借款人，第三人中信银行股份有限公司南阳分行作为贷款人／担保权人（银行）,原告南阳非凡置业有限公司作为阶段性保证人共同签署《中信银行个人购房借款合同》，约定贷款金额1600000元，贷款期限自2018年8月9日至2038年8月9日，贷款用途：购买位于宛城区××路西侧××楼××单元××号的房屋，贷款利率6.125%，逾期贷款罚息为合同利率的150%。担保方式为：抵押加阶段性保证。还款方式：等额本息。《中信银行个人购房借款合同》签订后，贷款人依约发放了贷款。但2019年5月29日，原告收到中信银行股份有限公司南阳分行《逾期贷款协助催收函》，称由于二被告拖欠银行贷款未能清偿，中信银行股份有限公司南阳分行宣布贷款提前到期，并要求借款人或保证人清偿全部贷款本息。2019年6月4日，中信银行股份有限公司南阳分行直接从原告在银行开立的保证金账户中将1614470.29元（含本金、利息、罚息）扣划，由原告代二被告承担清偿责任。原告权益因此受损，合同目的未能实现。1.二被告的行为严重违反双方《商品房买卖合同》约定，损害原告合法权益，原告有权依照合同约定依法解除合同，并主张违约金。原被告双方对解除合同的条件有明确约定。原、被告《商品房买卖合同》附件四：《合同补充协议（住宅）》第三条“出卖人的担保”第一项明确约定：“导致银行宣布贷款提前到期或者逾期超过三个月并由出卖人代偿的，出卖人有权解除《商品房买卖合同》，并按照总合同价款的10％向买受人主张违约金，因合同解除产生的一切损失均由买受人承担。”，现因二被告逾期偿还银行贷款，导致中信银行股份有限公司南阳分行宣布贷款提前到期，由原告代偿，已经达到合同解除条件。故，原告有权解除合同，并有权要求被告支付合同价款10％的违约金。2．二被告违约行为，致使原告合同的目的不能实现，已经构成了根本违约，原告解除合同于法有据。本案《商品房买卖合同》签订后，二被告向原告支付购房首付款403964元，余款1600000元通过向银行贷款方式予以支付。后因二被告未按约偿还银行贷款，致使原告以担保人承担连带清偿责任方式归还了银行贷款。根据上述事实，从客观效果角度而言，原告并未实际取得1600000元出卖房屋的对价。原告出卖房屋却不能取得完全对价，致使其签订涉案《商品房买卖合同》的合同目的不能实现，根据《合同法》第九十四条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现的，当事人可以解除合同，本案符合合同的法定解除情形。起诉请求判令解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号为17976586）；2、判令被告按购房款10﹪向原告支付解除合同违约金200396.4元；3、本案诉讼费由被告承担。被告李录连、张永成辩称：一、被答辩人主张违约金部分过高，答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》中第七条中对买受人逾期付款的违约责任进行了明确约定：“逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1％向出卖人支付违约金。”虽然被答辩人主张《合同补充协议（住宅）》第三条第1项“导致银行宣布贷款提前到期或者逾期超过三个月并由出卖人代偿的，出卖人有权解除《商品房买卖合同》，并按照总合同价款的10％向买受人主张违约金，因合同解除产生的一切损失均由买受人承担”，亦对买受人的违约金进行了规定，但其属于格式合同，被答辩人并未向答辩人示明，非双方意思真实表示，且其规定的数额过高，明显不利于买受人，有失公平。我国《合同法》第114条对约定的违约金高低作出了比较标准，即“造成的损失”，因此本案中被答辩人主张的违约金亦应与其因答辩人违约造成的实际损失为标准，而不能仅凭明显对答辩人不利的合同条款。约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以适当减少。二、被答辩人应返还涉案房产的购房首付款及利息，答辩人购房时已向被答辩人支付了403964元首付款，若被答辩人主张解除合同，其应将该部分款项予以返还。双方合同解除后，双方的债之关系即转换为恢复原状义务，该种义务在性质上并非一种单纯地以不当得利为基础的债务，因而返还并非“现存利益的返还”，而应当是“全面返还”，因合同而取得的物、权利或利益，在解除后，应当相互返还。被答辩人占有购房首付款两年有余，其应支付因此取得的利益即首付款的利息，被答辩人应按照中国人民银行同期贷款利率支付答辩人首付款利息。三、被答辩人应返还答辩人已支付的房贷款项及装修费用。答辩人购买案涉房产后，于2018年10月开始偿还购房贷款，《个人贷款扣款回单》显示2018年10月1日至2019年4月1日，答辩人共计还款59887.43元。该部分款项亦是答辩人为购买涉案房产所支出的资金，故若被答辩人请求解除合同，应当将该部分款项予以返还给答辩人。另，答辩人购买涉案房产后，对涉案房产进行了装修，对涉案房产的装修费用亦应由被答辩人予以返还。原告为支持其诉讼请求出示以下证据：第一组证据1、《商品房买卖合同》，合同编号：17976586。2、《收据》两张。证明内容：1.2017年11月28日，被告张永成、李录连与原告南阳非凡置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买原告开发的位于宛城区××路西侧××单元××房产，建筑面积187.76平方米，约定每平方米10673.01元，购房总价款为2003964元。付款方式：403964元以现金方式支付，缴纳比例20.16%;1600000元以商业贷款方式付款，比例79.84%。原、被告《商品房买卖合同》附件四：《合同补充协议（住宅）》第三条“出卖人的担保”第一项明确约定：“导致银行宣布贷款提前到期或者逾期超过三个月并由出卖人代偿的，出卖人有权解除《商品房买卖合同》，并按照总合同价款的10％向买受人主张违约金，因合同解除产生的一切损失均由买受人承担。”2.2017年10月1日，二被告支付购房定金50000元，原告开具定金为50000元的《收据》一张。2017年10月2日，二被告支付购房款343964元，原告开具房款为343964元的《收据》一张。证明目的：1.原告、二被告签订《商品房买卖合同》和二被告按照合同支付购房首付款403964元的事实。该《商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，合法有效，对原、被告具有拘束力，双方均应按照合同约定履行其义务。2.二被告违反合同约定，逾期偿还银行贷款，导致中信银行股份有限公司南阳分行宣布贷款提前到期，由原告代偿，已经达到合同解除条件。原告有权解除合同，并有权要求被告支付合同价款10%的违约金。第二组证据1、《中信银行个人购房借款合同》，合同编号：811112179923。2、《个人借款凭证》证据内容：1.2018年8月9日，被告张永成、李录连作为共同借款人，中信银行股份有限公司南阳分行作为贷款人／担保权人（银行），原告南阳非凡置业有限公司作为阶段性保证人共同签署《中信银行个人购房借款合同》，约定贷款金额1600000元，贷款期限自2018年8月9日至2038年8月9日，贷款用途：购买位于宛城区××路西侧××楼××单元××号的房屋，贷款利率6.125%，逾期贷款罚息为合同利率的150%。担保方式为：抵押加阶段性保证。还款方式：等额本息。2.《中信银行个人购房借款合同》15.1、15.2.4、15.2.7约定借款人违约，贷款人有权停止发放贷款，宣布已发放贷款提前到期，要求立即偿还全部贷款及相应利息，并要求保证人承担保证责任。3.《中信银行个人购房借款合同》第8.3.1款约定了担保范围：包括贷款本金、利息、罚息、复利违约金、赔偿金、补偿金及实现相应债权、担保权利的费用和其他所有应付费用。4.《中信银行个人购房借款合同》签订后，贷款人依约发放了贷款。原告作为收款人收到1600000元。证明目的：原告南阳非凡置业有限公司作为阶段性保证人为二被告贷款1600000元贷款提供担保，因二被告未能清偿银行贷款导致原告代偿，原告出卖房屋却不能取得完全对价，《商品房买卖合同》合同目的不能实现，权益受损。第三组证据1.《逾期贷款协助催收函》，编号：2019052901号；2.中信银行出具的《代偿证明》；3.《个人贷款扣款回单》；4.《业务凭证／客户回单》交易名称：404201一个人贷款还、《业务凭证／客户回单》交易名称：4044202一个人贷款提前还款；5.《业务凭证／客户回单》，业务类型为：保证金划转证据内容为二被告房贷逾期，2019年5月29日中信银行向原告发《逾期贷款协助催收函》，宣布贷款提前到期，并要求借款人或保证人清偿全部贷款本息。2019年6月3日，中信银行股份有限公司南阳分行直接从原告在银行开立的保证金账户中将1614470.29元（含逾期本金1582640.42元、逾期利息31293.12元、复息376元、罚息169.29元）扣划，由原告代二被告承担清偿责任。同日，中信银行出具《代偿证明》、《业务凭证／客户回单》。证明目的：1.因二被告房贷逾期的违约行为，导致中信银行股份有限公司南阳分行宣布贷款提前到期，并从原告在银行开立的保证金账户中扣划1614470.29元，客观上，导致原告出卖房屋却不能取得完全对价，签订涉案《商品房买卖合同》的合同目的不能实现，符合《合同法》第九十四条第（四）项规定，原告有权解除合同。2．二被告的行为违反了双方《合同补充协议（住宅）》第三条“出卖人的担保”第1项的约定，原告有权解除《商品房买卖合同》，并按照总合同价款的10％向二被告主张违约金，因合同解除产生的一切损失均由二被告承担。”被告质证称：对原告提交的证据真实性没有异议，但是在证明方向上对补充协议上要求支付百分之十的违约金有异议，异议有以下几点：第一点该条款属于格式条款，它是与主合同同时签署的并且作为主合同的附件四一起出现的，说明该条款是由本案原告提供的，从日期看是同一天签署的，从形式上看是和主合同一起提供并签署的，所以我们判定说是格式条款。第二点异议，主合同它是由河南省工商局和建设厅所监制的属于示范文本，具有一定的行政强制参考性，该合同也是由我国建设部和国家工商总局进行解释，补充协议是由本案原告单方提供并让被告签署的，依照约定不能对抗法定的基本原则，百分之十的违约金约定，不应当对抗国家工商总局及建设厅百分之一的规定。第三点异议，补充协议中的违约金约定扩大了被告人的义务，增加了原告的权利因此应属无效格式条款。第四点异议，该格式条款没有经过明示，也没有较为突出的字体以及其他方式进行提醒，属于没有尽到提示义务，违反最高院司法解释规定。第五点异议，原告没有证据证实其实际损失已经可以达到百分之十的计算标准，因此不构成造成实际损失的弥补。综上所述，我们认为该组证据中关于百分之十的违约金的约定不能成立，属于证据不足。对原告其他证据所证实如代偿金额、代偿时间、催收函我们不持异议。被告为支持其答辩意见出示以下证据：李录连与第三人订立的《家庭居室装饰装修工程施工合同（2013版）》（合同编号：04271）一份。证据内容：李录连发包的工程地点为中信国安城34号楼2单元102室的完整家居施工合同，工程价款为240000元。证明目的：被告李录连购买涉案房产后，对涉案房产进行了装修，对涉案房产的装修费用240000元应由原告予以返还。原告质证称：对装饰款无法核实，对该证据不予认定。除对《家庭居室装饰装修工程施工合同（2013版）》（合同编号：04271）的真实性存疑，对其他证据的真实性、合法性、有效性，本院均予以认定。经审理查明：2017年11月28日，被告张永成与原告南阳非凡置业有限公司签订《商品房买卖合同》。该合同主要约定包含如下内容：1.由被告张永成购买原告开发的位于宛城区××路西侧××单元××房产，建筑面积187.76平方米，约定每平方米10673.01元，购房总价款为2003964元；2.约定的付款方式：2017年10月2日被告以现金方式支付403964元，缴纳比例20.16%；1600000元以商业贷款方式付款，付款时间为2017年11月2日，缴纳比例79.84%；3.约定被告张永成逾期付款的违约责任：（1）逾期在60之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告按累计应付款的1%向原告支付违约金。被告愿意继续履行合同的，经原告同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之日第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之二的违约金；4.原告应当在2018年10月1日前，将经有关部门验收合格的，并符合合同约定的房屋交付被告使用。原告与被告签订的《商品买卖合同》共有4个附件，其中附件四为《合同补充协议》，主要约定包括以下内容：1.被告李录连为被告张永成购买的涉案房屋的共同共有人；2.原告为被告提供银行贷款担保，但被告对银行的违约视为对原告的违约；3.若被告未如期向银行履行还款义务，导致银行宣布贷款提前到期或者逾期超过三个月并由原告代偿的，原告有权解除《商品房买卖合同》，并按照总合同价款的10％向被告主张违约金，因合同解除产生的一切损失均由被告承担；5.本补充协议作为合同的附件，与《商品房买卖合同》正文具有同等法律效力；本补充协议与本合同正文不一致的，以本补充协议为准。2018年8月9日，原告南阳非凡置业有限公司与被告张永成、李录连，第三人中信银行股份有限公司南阳分行，签订了《中信银行个人购房借款合同》，该合同主要约定：被告张永成向中信银行股份有限公司南阳分行贷款1600000元，贷款期限为240个月（即自2018年8月9日起至2038年8月9日止）；担保方式为抵押担保加阶段性保证，抵押物为被告自原告处购买的涉案房屋（即位于宛城区××路西侧××单元××房产），原告南阳非凡置业有限公司为阶段性保证人，保证期间为担保阶段届满之日起两年，若银行宣布本合同项下贷款提前到期的，保证期间为银行宣布的该债务履行期限届满之日起两年；贷款利率为6.125%，还款方式为按月等额本息还款法，还款日为每月1日，逾期贷款罚息为合同利率的150%。原告南阳非凡置业有限公司依约按时向被告张永成、李录连交付了房屋。被告张永成、李录连依约向原告南阳非凡置业有限公司交付了首付款403964元，并于2018年10月1日至2019年4月1日间共计还款59887.43元。被告张永臣、李录连自2019年4月1日后未再清偿房贷。2019年5月29日中信银行向原告发《逾期贷款协助催收函》，宣布贷款提前到期，并要求借款人或保证人清偿全部贷款本息。2019年6月3日，中信银行股份有限公司南阳分行直接从原告在银行开立的保证金账户中将1614470.29元（含逾期本金1582640.42元、逾期利息31293.12元、复息376元、罚息169.29元）扣划，由原告代二被告承担清偿责任。同日，中信银行向原告出具《代偿证明》、《业务凭证／客户回单》。庭审中，因被告张永成、李录连自2019年4月至今一直羁押在看守所内，因而原、被告对装修款金额无法核实，不能达成一致；且被告主张对房屋的增值部分要求原告补偿，原告主张用违约金抵充增值部分和装修款，被告不予认同；但双方均同意就违约金、装修款、房屋增值及首付款利息部分另案处理。本院认为：1、原告南阳非凡置业有限公司与被告张永成、李录连订立的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示,且内容未违反国家法律、法规的强制性规定,该合同合法有效。原、被告双方均应按照合同的约定行使权利,履行义务。2、《合同补充协议》约定：若被告未如期向银行履行还款义务，导致银行宣布贷款提前到期或者逾期超过三个月并由原告代偿的，原告有权解除《商品房买卖合同》，并按照总合同价款的10％向被告主张违约金，因合同解除产生的一切损失均由被告承担。被告张永成、李录连延迟履行清偿按揭贷款的义务，致使揭贷款提前到期，原告南阳非凡置业有限公司承担了保证还款责任。被告的该行为违反了双方《合同补充协议》的约定，实属违约；依据《合同补充协议》原告诉请解除该《商品房买卖合同》，符合法定的解除条件，本院予以支持。3、合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故原告要求被告返还涉案房屋本院予以持；同时被告要求原告返还首付款及已支付房贷款项共计463851.43元亦予以支持。4、原告南阳非凡置业有限公司诉请的违约金；被告张永成、李录连诉请的房屋增值部分、购房首付款的利息及装修款，庭审中双方均同意该项另案处理，本院依法照准。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条，和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定，判决如下：1.原告南阳非凡置业有限公司与被告张永成、李录连订立的《商品房买卖合同》依法予以解除。2.原告南阳非凡置业有限公司于本判决生效之日起二十日内返还被告张永成、李录连房屋已支付价款463851.43元。3.被告张永成、李录连于本判决生效之日起二十日内返还原告南阳非凡置业有限公司位于宛城区滨河路西侧34幢2单元1层102号的房产。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费43051.94元，由被告张永成、李录连负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判长  宋良中审判员  郜付林审判员  张治菊二〇二〇年四月十日书记员  龚 正