四川省宜宾市叙州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1521民初329号 原告:宜宾善诚物业管理有限公司，统一社会信用代码91511502066763895A，住所地四川省宜宾市翠屏区古叙路1号1幢-1层2号。 法定代表人：黄践。 委托诉讼代理人：余业英，女，该公司职员。 委托诉讼代理人：张先海，四川舟度律师事务所律师，执业证号15115201510106458。 被告：黄理，男，1958年6月26日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 原告宜宾善诚物业管理有限公司与被告黄理物业服务合同纠纷一案，本院受理后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宜宾善诚物业管理有限公司的委托诉讼代理人余业英、张先海到庭参加诉讼，被告黄理经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告宜宾善诚物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1．要求判令被告支付2016年1月至2019年9月物业服务费3503元，违约金1491元，城市生活垃圾处置费225元，共计5219元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：宜宾市叙州区南岸龙凤苑小区业主委员会先后与原告于2015年1月、2017年1月、2018年1月签订三份《物业管理服务合同》，主要约定：1.龙凤苑小区业主委员会将该小区的物业委托给原告管理。2.原告主要对该小区内的房屋建筑共用部位、共用设施和设备、市政公用设施和附属建筑物、公用绿地、花木等的进行维修、养护和管理，以及公共环境卫生的清洁、垃圾的收集、清运等工作。3.收费标准：住宅物业服务费自2015年7月起至今为0.7元/㎡/月，城市生活垃圾处置费5元/户/月。业主、物业使用人按6个月交纳物业服务费，如逾期未交纳物业服务费的，每日按应交金额的5‰收取违约金。宜宾市叙州区蜀南大道东段8号（龙凤苑小区）2幢B单元3层1号，住宅建筑面积111.22㎡。根据《物业管理服务合同》约定，2016年1月-2019年9月共计45个月，被告黄理应交物业服务费为3503元（111.22㎡×0.7元/㎡/月×45个月），城市生活垃圾处置费为225元〔5元/户/月×45个月〕，共计欠交物业服务费用3728元（3503+225）。因被告黄理至今未交物业服务费用，按约定应交纳的违约金为10962元。为了构建和谐小区，原告决定按其实际所欠物业服用费用金额的40%计收违约金，以减轻其经济负担。故违约金为1491元（3728元×40％)。欠费金额和违约金共计5219元（3728+1491)。宜宾市叙州区南岸龙凤苑小区业主委员会与原告签订的《物业管理服务合同》是双方的真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力。在合同约定的期限内，原告履行了四年多的物业管理服务义务，但被告黄理拖欠的物业服务费至今未交付，并且已构成了严重违约。为维护原告的合法利益不受损害，特向法院提请诉讼，请支持原告的诉讼请求。 被告黄理未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对原告提交的原告从业资质和被告身份证明、物业管理服务合同(3份)、房屋所有权证、收款收据、欠费银牌榜、回函、催费通知单、保洁保安安全员巡查签到表、车辆出入、外来人员接待投诉登记表、满意度调查通报回复等证据，结合当事人陈述，本院认定事实如下：被告黄理是宜宾市龙凤苑小区2幢2单元4层5号住宅业主，其住宅面积为111.22㎡。2015年1月1日，宜宾市翠屏区龙凤苑小区业主委员会（甲方）和原告（乙方）签订《委托物业管理服务合同》，约定甲方将龙凤苑小区物业管理委托乙方管理，委托管理期限为3年，自2015年1月1日零时起至2017年12月31日24时止；2015-7-1至2016-6-31，执行以下收费标准（1）住宅：多层0.7元/平方米/月；（2）商铺：1.5元/平方米/月；住宅物业改为经营性物业1.3元/平方米/月；以上物业服务收费标准不得高于物价部门核定的收费标准，同时也不包括业主每月应缴纳的城市生活垃圾处置费（现阶段为住宅5元/户/月）。业主、物业使用人按每半年交纳物业服务费，在每半年前五日履行交费义务。如逾期7日以上交纳物业服务费的，从第8日起每日按应交金额的5‰收取违约金。2017年1月23日，宜宾市翠屏区（现叙州区）南岸街道航天社区居民委员会（甲方）与宜宾善诚物业管理有限公司（乙方）签订《委托物业管理服务合同》，约定甲方将龙凤苑小区物业管理委托乙方管理，委托管理期限为5个月另7天，自2015年1月25日零时起至2017年6月31日24时止；物业服务费：2017-1-25至2017-6-31，执行以下收费标准（1）住宅：多层0.7元/平方米/月；（2）商铺：1.5元/平方米/月；住宅物业改为经营性物业1.3元/平方米/月；以上物业服务收费标准不得高于物价部门核定的收费标准，同时也不包括业主每月应缴纳的城市生活垃圾处置费（现阶段为住宅5元/户/月）。业主、物业使用人按每半年交纳物业服务费，在每半年前五日履行交费义务。如逾期7日以上交纳物业服务费的，从第8日起每日按应交金额的5‰收取违约金。2018年1月15日，龙凤苑小区第三届业主委员会（甲方）与宜宾善诚物业管理有限公司（乙方）签订《龙凤苑小区业主购买物业管理服务合同》，约定甲方代表全体龙凤苑小区业主，购买乙方物业管理服务，将龙凤苑小区委托乙方实行物业服务管理，委托管理期限为3年，自2018年1月1日零时起至2020年12月31日24时止；物业服务费执行以下收费标准（1）住宅：多层0.7元/平方米/月；（2）商铺：1.5元/平方米/月；住宅物业改为经营性物业1.3元/平方米/月。以上物业服务收费标准不得高于物价部门核定的收费标准，同时也不包括业主每月应缴纳的城市生活垃圾处置费（现阶段为住宅5元/户/月）。业主、物业使用人按每半年交纳物业服务费，如逾期未交纳物业服务费的，每日按应交金额的5‰收取违约金。协议签订后，被告黄理未缴纳2016年1月至2019年9月物业服务费和城市生活垃圾处置费。现原告诉来法院，并提出如上诉讼请求。 另查明，原告宜宾善诚物业管理有限公司经工商登记为公司法人，其经营范围为物业管理服务，清洁服务。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，并对当事人具有法律约束力。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，原告先后与龙凤苑小区业主委员会签订的两份《委托物业管理服务合同》、《龙凤苑小区业主购买物业管理服务合同》对被告具有约束力。被告无正当理由未到庭参加诉讼，应视为对其民事抗辩权利的放弃;现原告请求被告支付从2016年1月起至2019年9月期间的物业服务费诉请，于法有据，本院予以支持，并核准为3503.43元（2016年1月至2019年9月的物业费为3503.43元：0.7元/平方米/月×50个月×111.22㎡）。同时，结合涉及原告同期的物业服务合同纠纷类案，本院认为原告在提供物业服务时在公共区域的维护上的确存在部分瑕疵，故对原告主张的物业费本院依法予以酌减为2802.74元（3503.43元×80%）。关于原告诉请的违约金1491元，因原告选择适用违约金条款，依据法律规定，约定的违约金明显高于造成损失的可以适当减少，且原告在提供物业服务过程中，也未能按照合同约定全面履行义务，故本院调整违约金为840.82元（2802.74元×30%）。另，被告应按照约定向原告缴纳城市生活垃圾处置费，本院依法核定为225元（5元/月×45个月）。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十一条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国物权法》第七十八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 被告黄理向原告宜宾善诚物业管理有限公司支付2016年1月至2019年9月期间的物业管理费2802.74元、城市生活垃圾处置费225元以及违约金840.82元，共计3868.56元，于本判决生效之日起十日内付清。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元（已依法减半收取），由被告黄理负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或直接向宜宾市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审 判 员 吕双江 二〇二〇年四月三日 法官助理 罗业宇 书 记 员 吴 空