广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终3696号上诉人（原审被告、反诉原告）：林蕾，女，1980年1月3日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：邓培启，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：施娇娇，北京市盈科（广州）律师事务所实习人员。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广东广晟有色金属集团有限公司，住所地广东省广州市黄埔大道中199号19楼。法定代表人：刘瑞弟，职务：董事长。委托诉讼代理人：朱志峰，广东法制盛邦律师事务所律师。原审被告：张桂荣，女，1962年5月28日出生，汉族，住广东省韶光市曲江区。委托诉讼代理人：邓培启，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：施娇娇，北京市盈科（广州）律师事务所实习人员。上诉人林蕾因与被上诉人广东广晟有色金属集团有限公司（以下简称广晟公司）、原审被告张桂荣物权保护纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初5021号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人林蕾上诉请求：1.撤销一审判决；2.确认林蕾对广州市荔湾区（原芳村区）芳村大道南紫翠街3号、4号架空层334.8427平方米（以下简称涉案场地）享有使用权；3.广晟公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：（一）广晟公司在取得权属之前就知悉涉案场地所有权归林蕾享有。1.广州金宇房地产开发公司（以下简称金宇公司）与珠海市顺通达发展有限公司（以下简称顺通达公司）签订《补充协议》中已达成“涉案物业使用权归通顺达公司享有，在不改变使用功能的前提下，金宇公司不得干涉”的合意。因此，林蕾与顺通达公司订立的《单车库使用权折价抵债协议》，约定顺通达公司将涉案场地使用权转让给林蕾，只需履行通知义务即可，金宇公司对此事不具有任何决策权，且上述抵债协议已交金宇公司备案，其是知情的，其同意与否都不影响协议的效力。2.金宇公司作为广晟公司的下属公司，在交管物业时，必然会将涉案场地存在权利瑕疵告知广晟公司，与此同时，广晟公司称其在于顺通达公司达成一致意见后，于2004年5月16日就取得涉案场地所有权。不管其取得所有权是赠与还是买卖（实际上广晟公司名为购买，实为无偿接受金宇公司的财产，依法其应承担金宇公司未履行的义务），出卖方有披露标的物权属明细义务，受让方也有相应审慎义务，林蕾有理由相信广晟公司知悉涉案场地使用权归林蕾所有这一事实。（二）在知情的情况下，广晟公司在取得涉案场地权属的同时，也应同等承受既存的物权瑕疵风险。林蕾从顺通达公司取得使用权的仅为33栋底层单车库的334.8427平方米，剩余103.79平方米仍为金宇公司所有，出于方便统一管理的目的，林蕾租赁剩余面积并就该部分面积按时价依约交租。若如广晟公司所主张的《单车库使用权折价抵债协议》为林蕾与顺通达公司自行约定的协议，对其不具有约束力，又为何不统一收租而只收取前述协议约定以外的103.79平方米租金。事实上，广晟公司早在2004年就取得涉案场地的权属，却一直到2011年才发文要求收回涉案场地使用权，期间林蕾持续正常经营。即使在林蕾正式书面回应主张使用权的情况下，广晟公司都为采取任何要求返还原物或者排除妨害的有效措施，这恰恰证明了广晟公司对林蕾对涉案场地享有使用权这一事实的知悉以及对林蕾继续经营的默许，也足以证明《单车库使用权折价抵债协议》绝非林蕾与顺通达公司自行约定的协议，而是多方就涉案场地权属情况达成共识的关键，是林蕾继续使用涉案场地的合法依据。广晟公司在明确知道涉案场地存在权属瑕疵，也未采取有效措施恢复权属完整性的情况下，还愿意取得所有权，即说明其认可并接受无法实现涉案场地使用权这一事实。正如买卖不破租赁，知情且后取得所有权的当事人不得以其所有权对抗已存在的使用权。此外，顺通达公司与广晟公司达成车库计价转让的协议，情形与林蕾无异，最终以时价3000元/平方米，得款110多万元。在这样的情况下，一审判决显然是区别对待，违背公平正义原则。而且，广晟公司距离取得权属已过去15年的今天才提出诉讼有悖合理信赖原则，一审判决不利缓解社会矛盾。被上诉人广晟公司二审辩称，同意一审判决，不同意傅海华的上诉请求、事实和理由。具体理由如下：林蕾所主张的其与顺通达公司达成的以物抵债协议，仅能约束其双方，对广晟公司不产生约束力，也不能产生物权变动的法律效力。所以，其主张涉案场地的使用权并不具备事实和法律依据。针对林蕾提出的以物抵债的使用权问题，广晟公司在一审过程中已罗列了六大理由予以详细说明，具体理由详见一审庭审笔录。林蕾与顺通达公司达成的以物抵债协议是其双方自行的约定，不触及本案所涉及的物权。林蕾的上诉请求没有任何事实和法律依据。其主张的使用权未有登记备案手续，不能形成任何他项权利和用益物权，应予驳回。广晟公司于2019年6月19日向一审法院起诉请求：1.确认广晟公司享有对原芳村区（现荔湾区）芳村大道南紫翠街3号，4号架空层所有权权益；2.判令排除林蕾、张桂荣对原芳村区（现荔湾区）芳村大道南紫翠街3号，4号架空层的物权妨碍，判令林蕾、张桂荣限期腾退场地；3.判令案件诉讼费由林蕾、张桂荣承担。林蕾向一审法院提出反诉请求：1.确认芳村大道南紫翠街3号，4号架空层归林蕾永久使用；2.案件诉讼费用由广晟公司承担。一审法院认定事实：2004年5月16日广晟公司以购买的形式取得广州市荔湾区（原芳村区）芳村大道南紫翠街3号，4号架空层（现为金宇花园33栋，建筑面积448.6327平方米，使用性质：单车库）的权属登记。2011年6月30日广晟公司向金宇花园33、34栋首层各位住户发出《关于收回金宇花园33、34栋首层物业使用权的通知》，金宇花园33、34栋首层是广晟公司的物业，属于国有资产，已办领《房地产权证》（粤房地产权证第××号、第××号）。现因广晟公司规划使用该物业的需要，请你们务必于2011年7月31日前将房屋腾空，将使用权交还给广晟公司。2011年7月29日林蕾发出《关于金宇花园33栋底层单车库使用权的使用问题》告知广晟公司，林蕾是金宇花园33栋底层单车库拥有使用权的使用人。珠海市顺通达发展有限公司于1994年4月21日、1996年9月9日、1998年11月16日分别与广州金宇房地产开发公司签定合作开发金宇花园33、34栋楼合同书和补充协议书，由珠海市顺通达发展有限公司出资金，广州金宇房地产开发公司出让土地使用权合作开发的项目。珠海市顺通达发展有限公司在开发项目期间，资金紧缺向林蕾借钱开发该项目。借款期限已到无钱归还。双方于1998年11月22日签定协议书，约定林蕾拥有33栋底层单车库334.8427㎡的使用权。珠海市顺通达发展有限公司与广州金宇房地产开发公司签定的合同书、协议书复印件给林蕾保存。依据1998年11月22日的补充协议约定，33栋底层单车库103.79㎡归广州金宇房地产开发公司使用，344.8427㎡归珠海市顺通达发展有限公司使用…。按补充协约定，单车库的产权面积，广晟公司只能得到103.79㎡产权证书，珠海市顺通达发展有限公司得到344.8427㎡的产权证书，广晟公司办领自编33号的粤房地产权证第××号，其中344.8427㎡应归还珠海市顺通达发展有限公司，亦即是归还给林蕾。2019年5月10日广晟公司到现场核查，现场为张桂荣作单车保管场地。在一审庭审中，林蕾还提供：1、珠海市顺通达发展有限公司与广州金宇房地产开发公司签订的《合作合同书》、《关于合作开发金宇花园第33栋商住楼的合同书》、《合作开发合同书补充协议》、图纸，拟证明两公司对涉案楼房合同开发及对第33栋架空层334.8427㎡的使用权约定。2、《单车库使用权折价抵债协议》，拟证明珠海市顺通达发展有限公司将其分得的金宇花园第33栋架空层334.8427㎡单车库使用权折价抵偿给林蕾。3、情况说明，拟证明珠海市顺通达发展有限公司的老板在涉案房屋隔壁停车库补偿100多万元。广晟公司对珠海市顺通达发展有限公司与广州金宇房地产开发公司签订的《合作合同书》、《关于合作开发金宇花园33栋商住楼的合同书》、《合作开发合同书补充协议》、图纸证据的关联性不认可。广晟公司对《单车库使用权折价抵债协议》，认为抵债协议，是林蕾和珠海顺通达之间自行约定的协议，针对于案外人没有约束力，只能约束林蕾与顺通达公司，且没有经过任何房管部门登记备案。广晟公司对情况说明三性不认可。林蕾确认芳村大道南紫翠街3号，4号架空层即为金宇花园第33栋架空层，其委托张桂荣进行管理。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力…。”上述涉案房屋的权属登记在广晟公司名下，广晟公司要求确认享有对荔湾区（原芳村区）芳村大道南紫翠街3号，4号架空层所有权权益的诉讼请求，一审法院予以支持。林蕾虽然提供与案外人珠海市顺通达发展有限公司签订的《单车库使用权折价抵债协议》等证据，拟证明林蕾是涉案金宇花园第33栋架空层334.8427㎡单车库的使用人。现广晟公司已依法取得涉案房屋的所有权登记，林蕾、张桂荣没有合法依据继续使用涉案房屋。故广晟公司要求林蕾及张桂荣排除对荔湾区（原芳村区）芳村大道南紫翠街3号，4号架空层的物权妨碍，判令张桂荣、林蕾限期腾退场地的诉讼请求，一审法院予以支持。林蕾反诉要求确认荔湾区（原芳村区）芳村大道南紫翠街3号，4号架空层归林蕾永久使用的诉讼请求，一审法院不予以支持。至于林蕾与案外人珠海市顺通达发展有限公司签订的《单车库使用权折价抵债协议》属另一法律关系，林蕾应另循途径解决。据此，一审法院根据《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2019年9月12日作出如下判决：一、确认广晟公司享有对广州市荔湾区（原芳村区）芳村大道南紫翠街3号，4号架空层所有权权益；二、林蕾及张桂荣自判决发生法律之日起三十日内排除对广州市荔湾区（原芳村区）芳村大道南紫翠街3号，4号架空层的物权妨碍，将场地腾退交还给广晟公司；三、驳回林蕾的反诉请求。一审案件本诉受理费50元及反诉费50元，由林蕾负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人无提供新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合林蕾的上诉请求和理由以及广晟公司的答辩，本院确定本案争议的焦点是：林蕾主张其对涉案场地享有使用权的理由能否成立问题。现评析如下：根据《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。涉案场地为广晟公司所有，因此，其依法可要求林蕾排除对涉案场地的物权妨碍，腾空交还该场地。林蕾与顺通达公司签订的《单车库使用权折价抵债协议》属于他们之间的债权债务关系，广晟公司并非该协议的当事人，上述协议对广晟公司不具约束力，且广晟公司向金宇公司购买涉案场地时，是否知悉上述抵债协议以及是否清楚林蕾为该场地实际使用人，均不能作为林蕾有权拒绝腾空交还房屋的合理抗辩。广晟公司与金宇公司分别为两个独立的法人，广晟公司是否已向金宇公司支付购房款，系广晟公司与金宇公司的另一法律关系，在涉案场地权属已登记在广晟公司名下，而林蕾未能充分举证证明有权继续占有涉案场地的情况下，一审法院判决支持广晟公司主张林蕾排除对涉案场地的物权妨碍，腾空交还该场地等诉请，并无不当，本院予以维持。林蕾上诉坚持要求确认对涉案场地享有使用权，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人林蕾的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费200元，由上诉人林蕾负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 张 怡审判员 李 静二〇二〇年四月二十一日书记员 李志康谢金泽