新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）新23民终577号上诉人（原审被告、反诉原告）：新疆远通房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州阜康市甘河子镇。法定代表人:李青山,该公司执行董事。被上诉人（原审原告、反诉被告）：阜康市文博服装有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州单康市城北西路华星小区(龙翔二期)商业2号商业楼。法定代表人:金兰珍,该公司总经理。上诉人新疆远通房地产开发有限责任公司(以下简称：远通公司)因与被上诉人阜康市文博服装有限公司(以下简称：文博公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区阜康市人民法院（2019）新2302民初1141号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年4月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人远通公司上诉请求：撤销新疆维吾尔自治区阜康市人民法院（2019）新2302民初1141号民事判决，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求,支持上诉人一审诉讼请求。事实与理由：一审认定事实不清,导致判决有误。原整体规划中将整个小区的消防高位水箱规划至6号楼上，6号楼不再建设，高位水箱无处安放，导致消防未能验收合格，原因系政府用地规划调整,不可归责于双方当事人，属情势变更。本案双方的合同目的无法实现，合同没有履行的前提条件，该情形属于合同法规定的法定解除的条件，本案双方租赁合同应当予以解除。一审法院已经查明了本案租赁房屋消防未通过验收的事实,判决继续履行合同不利于协议各方利益。被上诉人一直都是委托他人制作校服,自己进行销售,并不存在其在一审中所称处于停产状态,不存在实际损失。被上诉人文博公司未向本院提交书面答辩状。文博公司向一审法院起诉请求：1.判令继续履行原、被告双方签订的房屋租赁合同；2.判令被告支付停业损失400000元；3.判令被告支付违约金372300元。远通公司向一审法院提出反诉请求：判令解除原被告双方于2017年3月23日签订的《房屋租赁合同》。一审法院认定事实：2017年3月23日，原被告双方签订了一份房屋租赁合同，合同约定：甲方（被告）将位于阜康市××路，面积约1700平方米出租给乙方（原告）使用；用途为加工服装场地；承租期限为10年，装修时限为6个月，出租时间从2017年10月1日至2027年9月31日止；免租期为3年，自甲方将上述房屋交给乙方使用时起算，即自2017年10月1日至2020年9月31日止；在承租期内，甲方同意乙方就部分房屋转租，甲方具有优先权；前三年免租金，第四年起每平米0.3元/天，年租金186150元，乙方于签订租赁合同同时支付甲方20000元押金，作为租赁诚信保证金，租赁期间抵作押金，整个租赁期结束时甲方无息返还乙方，在乙方违约的情况下，甲方有权没收保证金；在租赁前期，甲方应将第一消防安全验收合格，安装好门窗玻璃，及将楼前路砖铺设完整；在免租期内，因乙方原因导致合同提前解除，乙方需按合同约定的第四年租金标准向甲方支付自收房之日至合同解除之日的全部租金；甲方违约或者因甲方原因导致合同不能履行或解除的，甲方应按照年租金的一倍向乙方承担违约责任，合同解除的，甲方还应赔偿乙方装修损失；房屋如因不可抗力的影响，不能履行本合同的一方可免除责任。合同签订后，被告将该2号商业楼交付原告，原告亦进行装修并拟投入使用。后因被告与阜康市政府因土地转让等原因，阜康市政府收回了被告的部分土地，被告原计划修建的4号楼、6号楼不能继续修建。2017年7月19日，阜康市城市规划局依据被告的申请，对龙翔二期小区4号、6号楼调整方案研究通过，被告原计划在6号楼顶设置的高位水箱也无法完成。上述原因导致龙翔二期小区无消防措施，无法通过消防安全验收，原告所开设的服装加工厂亦无法生产。另查明，龙翔小区二期现名华星小区，就该小区的消防设施被告远通公司正在寻求替代方案。另查明，原告于2017年5月至7月期间，分别与阜康市一小、五小、城关中心小学签订了三份校服订购合同，为其订做学生夏装、秋装、冬装，交货时间为2017年10月16日至10月31日期间。2017年9月8日，原告与重庆华依莎服饰有限公司签订了一份委托加工合同，原告委托重庆华依莎服饰有限公司加工上述学生校服，加工期限1个月。一审法院认为，一、原告与被告之间签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，真实、合法、有效。当事人双方均应当按照约定全面履行自己的义务，不得随意解除或变更。合同的解除分为约定解除和法定解除，本案反诉原告依据阜康市人民政府规划调整属于不可抗力要求解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形”。可知，以不可抗力主张解除合同的条件有两个：一是具有不可抗力情形；二是不可抗力致使合同目的不能实现。具体到本案中，虽然租赁合同签订后，规划设计调整致使消防设施所在的6号楼不再修建，但反诉原告远通公司作为出租人与反诉被告文博公司签订房屋租赁合同的合同目的就是收取租金，反诉被告文博公司并未因消防验收不合格而要求解除合同，而坚持认为可以继续履行合同，可见消防验收是否通过并不影响租赁合同的履行，并且庭审中也查明，反诉原告正在积极寻求消防设施的替代方案以通过小区的消防验收，也说明了双方之间的房屋租赁合同仍可以继续履行。故对原告要求继续履行合同的诉讼请求，应予以支持。对反诉原告要求解除合同的反诉请求，应不予支持。二、被告远通公司作为出租人，其负有按照约定将租赁房屋交付承租人，并在租赁期间保持租赁房屋符合约定的用途的基本义务。原告租赁房屋的目的是作为加工服装场地，消防安全是服装加工的重要条件，被告应当按合同约定及时通过该房屋的消防验收，未及时通过造成原告无法正常进行服装加工，应当向原告承担赔偿责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。原告主张被告赔偿其损失，其负有证明其损失的证明义务，原告提交了三份校服订购合同和一份委托加工合同，三份校服订购合同可以证实原告承接了4100名学生的校服加工订做，委托加工合同证实其以60元每套的价格将校服加工承包给他人的事实，但未提供其利润损失的证据，虽然委托加工产生的加工费是其必然产生的损失，但原告并未提交其实际支付加工费金额的相关证据来证实其损失，故对原告主张损失400000元证据不足，应不予支持。三、当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。原、被告双方在房屋租赁合同中第四章第6条约定：“甲方违约或者因甲方原因导致合同不能履行或解除的，甲方应按照年租金的一倍向乙方承担违约责任，合同解除的，甲方还应赔偿乙方装修损失”。被告抗辩违约金数额过高，要求依法予以降低。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。因双方所签订的合同在三年免租期间，而原告提供的证据也不足以证实其受到的具体损失是多少，原告要求被告按照第四年约定的年租金186150元支付双倍违约金372300元明显过高。考虑到被告确实存在违约以及原告无法正常生产而将承接的校服加工委托他方加工支出加工费的情形，一审法院酌情按照第四年约定的年租金186150元予以支持。遂判决：一、被告(反诉原告)新疆远通房地产开发有限责任公司继续履行其与原告(反诉被告)阜康市文博服装有限公司签订的《房屋租赁合同》；二、被告(反诉原告)新疆远通房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告(反诉被告)阜康市文博服装有限公司支付违约金186150元；三、驳回原告(反诉被告)阜康市文博服装有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告(本诉被告)新疆远通房地产开发有限责任公司的反诉诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。本院认为，争议焦点一、本案是否应当适用情势变更原则解除双方签订的房屋租赁合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。根据上述规定，构成情势变更需具备以下要件：一是应有情势变更的事实，也就是合同赖以存在的客观情况确实发生变化。二是须为当事人所不能预见的。如果当事人在订立合同时能够预见到相关的情势变更，即表明其知道相关情势变更所产生的风险，并甘愿承担，在这种情况下情势变更原则就不能适用。三是情势变更必须不可归责于双方当事人，也就是由除不可抗力以外的其他意外事故所引起。如果可归责于当事人，则应由其承担风险或违约责任，而不适用情势变更原则。四是情势变更的事实发生于合同成立之后，履行完毕之前。五是情势发生变更后，如继续维持合同效力，则会对当事人显失公平。本案中，根据原判决查明的事实，作为出租方的上诉人远通公司认为本案属情势变更导致合同目的不能实现，合同应当解除，但上诉人远通公司签订租赁合同的合同目的就是收取租金，不存在合同目的不能实现的问题。作为承租方的被上诉人文博公司坚持认为合同可以继续履行，消防验收问题可以得到解决。双方继续履行案涉《房屋租赁合同》，上诉人远通公司仍能依约收取案涉房屋租金，继续履行合同不会额外增加其订约时预计付出的履约成本，其也不会陷入履行困难，本案不存在继续履行合同对一方当事人明显不公平的情形，不构成情势变更，上诉人远通公司主张解除合同缺乏事实和法律依据，一审判决不予支持并无不当。争议焦点二、关于上诉人远通公司是否应当承担违约责任的问题。上诉人远通公司作为出租人，其负有按照约定将租赁房屋交付承租人，并在租赁期间保持租赁房屋符合约定的用途的基本义务。被上诉人文博公司租赁房屋的目的是作为加工服装场地，上诉人远通公司应当按合同约定及时通过该房屋的消防验收，未及时通过造成被上诉人文博公司无法正常进行服装加工，应当承担违约责任。一审依据双方合同约定及上诉人远通公司的违约情形，酌定上诉人远通公司应承担186150元的违约金并无不当。综上所述，上诉人远通公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4023元，由上诉人新疆远通房地产开发有限责任公司自行负担。本判决为终审判决。审  判  长   马学武审  判  员   庄艳梅审  判  员   赵丽丽二 ○ 二 ○ 年 四 月 三 十 日法 官 助 理   刘丽梅书  记  员   刘 瑶