新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）新01民终786号 上诉人（原审被告）：王新成，男，1937年11月15日出生，汉族，万国集团有限公司退休职工，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区。委托诉讼代理人：周卫东，新疆国法律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：新疆水清木华物业服务有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区南湖南路66号D栋一单元101室。法定代表人：邓国宏，该公司董事长。委托诉讼代理人：张婷婷，新疆聚广律师事务所律师。上诉人王新成因与被上诉人新疆水清木华物业服务有限公司（以下简称水清木华物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2019）新0105民初3437号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月3日立案后，依法组成合议庭于2020年4月16日公开开庭进行了审理。上诉人王新成的委托诉讼代理人周卫东、被上诉人水清木华物业公司的委托诉讼代理人张婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王新成上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，依法改判我不向水清木华物业公司支付物业服务费及滞纳金。庭审中王新成明确上诉请求为撤销一审判决第一项，改判王新成按照一级物业服务标准即0.8元/月/平方米计算2018年至2019年期间12个月的物业服务费2,270.06元向水清木华物业公司支付；撤销一审判决第二项，改判不向水清木华物业公司支付违约金1,032.08元。事实与理由：一审判决事实不清，一审中我提交的照片，用于证明电梯故障、冬季小区内部道路积雪积水未清理、地下室被淹、路沿石划破轮胎、公共设施破损无人维修等物业服务不到位的情况，一审判决没有对水清木华物业公司是否构成违约没有进行认定。一审法院未对水清木华物业公司按2.00元/月/平方米收取物业服务费没有进行法律依据的审查，也没有对合同履行过程中，收费标准和服务等级、服务质量之间的对应关系作出认定。我认为，水清木华物业公司2.00元/月/平方米收取物业服务费没有事实及法律依据，水清木华物业公司没有达到相应的服务标准，根据水清木华物业公司提供的人员配置和服务质量，其服务质量勉强达到高层带电梯普通住宅一级服务的标准，水清木华物业公司最多能按0.8元/月/平方米收取物业服务费。水清木华物业公司收取物业服务费的时间节点应该按照其在水磨沟区物业管理办公室进行备案后开始计算。综上，我认为水清木华物业公司提供的物业服务没有达到服务标准，质价不符，构成违约，我拒缴物业服务费存在正当理由，请求二审法院依法改判，支持我的上诉请求。水清木华物业公司辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，依法应当维持。王新成一再试图用几张小区卫生环境照片、个别业主群的聊天记录或者部分业主签署的说明去证明我公司的服务存在缺陷，对其不缴纳物业服务费的理由总是有新的意见。但是物业服务不是一个静态、单一的服务，物业服务事项包含对建筑房屋公共部位、公共设施、公共环境卫生、公共绿地的维修、养护、管理和安全防范、车辆管理等诸多服务事项。物业服务是一个长期、动态的过程，确定物业公司是否违约，不能以一事一时为标准，否者，无法反映整体的，一贯的物业服务水平，而是应在较长期的整体情况下去判断，小区内物业服务不到位，有时不可避免，出现原因是多方面的，有时是业主自己的因素。物业服务的对象众多，业主对物业服务评价有着不同的标准，业主在对物业服务企业提供的物业服务有意见时，经常采用拒交物业服务费来表达不满情绪。但是，物业服务企业本身亦属企业，其维持运行需要成本，且其运营费用的主要来源是业主缴纳物业服务费用，如果业主以物业服务企业提供的物业服务存在瑕疵或不足为由拒交物业服务费用，带来的直接后果是物业服务企业入不敷出，不能保障企业的正常运营，而这种后果最终会体现在小区整体环境恶化甚至处于瘫痪状态，最终损害的是全小区业主的利益。王新成一直拒交物业服务费，其应该认识到，一是涉案小区还有很多业主缴纳了物业服务费用，二是此期间仍然接受着物业服务，从这两点来说，其拒交物业服务费的行为损害了其他缴纳物业服务费业主的共同利益，对物业服务企业而言也是不公平的。综上，请求从本案的影响范围和案件事实考虑，作出公正判决。水清木华物业公司向一审法院起诉请求：1.判令王新成向水清木华物业公司支付2016年1月1日至2019年8月31日的物业服务费11,352.88元；2.判令王新成向水清木华物业公司支付2016年1月1日至2019年8月31日的物业服务费滞纳金（违约金）16,859.01元。一审法院查明，2014年3月1日，新疆水清木华投资（集团）有限公司与水清木华物业公司签订《物业管理委托合同》，新疆水清木华投资（集团）有限公司委托水清木华物业公司管理服务位于乌鲁木齐市××区的水清木华·丽都国际小区，委托管理的期限为五年，自2014年3月1日至2019年2月28日止。合同第六条第二款约定：“物业管理服务费用：（1）本物业的管理服务费用为：住宅房屋：按建筑面积每月每平米：2.00元计收；商业：按建筑面积每月每平米：5.00元计收；地下室：按建筑面积每月每平米：2.00元计收；（2）空置房屋：按建筑面积每月每平米：2.00元计收，此费用应由甲方承担；（3）业主和物业使用人逾期缴纳物业管理服务费的，按每天应缴纳物业管理服务费的0.3%缴纳滞纳金；（4）物业服务费的调整，按当地消费水平和物价上涨指数，以及物业管理服务成本等各项费用增加比例，综合各方面因素适当进行调整和增加。”2017年3月30日，新疆水清木华投资（集团）有限公司与水清木华物业公司签订《乌鲁木齐市前期物业服务合同》，约定新疆水清木华投资（集团）有限公司选聘水清木华物业公司为水清木华·丽都国际商住小区提供前期物业服务，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为高层住宅2元/月.平方米，业主或物业使用人应在每年12月1日履行交纳义务，合同期限自2017年3月30日起至业主委员会按照业主大会决议代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时终止。该前期物业服务合同第三十八条约定：“甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，每日按未交数额3‰向乙方支付违约金。”王新成系水清木华·丽都国际小区4号楼2单元401室的业主，房屋建筑面积为129.01平方米，水清木华物业公司与王新成于2016年4月5日签订了《丽都国际业主手册》，其中包含《消防安全责任书》、《天然气安全使用责任书》和《前期物业服务合同》，水清木华物业公司为合同乙方、王新成为合同甲方，《前期物业服务合同》文本写明高层住宅物业费2.00元/月/平方米（如有未尽事宜双方以补充协议说明），王新成在合同文本此处注明“此项物业费2.00元/月/平方米不同意”并签名，王新成未对《前期物业服务合同》的其它约定提出异议。《前期物业服务合同》第十九条约定：“物业服务费缴纳期限：一、甲方自开发商发出《入住通知书》规定的交房之日起计缴12个月物业服务费。以后每个服务年度开始后的30日内缴付当年度物业服务费。二、甲方应按时缴纳服务费，逾期不缴纳的视为违约，应承担欠交金额每日3‰的滞纳金。”第二十二条第二款约定：“如果甲方违反本合同规定而构成重大违约的，应按上一年度物业服务费总额的10%承担违约责任。”合同约定了双方的权利义务。王新成未向水清木华物业公司缴纳过物业服务费。另查明，2015年12月24日涉案房屋通过五方竣工验收，涉案房屋建设单位新疆水清木华投资（集团）有限公司于2015年12月25日张贴“致水清木华·丽都国际全体业主”，通知国际丽都国际小区自12月27日起开始办理入住，并承诺网上验收公示前，物业公司暂不收取任何物业费用（装修用水、电、垃圾清运费用除外），自乌鲁木齐市质监站网上验收公示日后开始计算并收取后续物业费用。乌鲁木齐市质量监督站2016年5月（房建工程）竣工验收合格工程项目公示中包含涉案房屋所在的水清木华·丽都国际4号楼。一审法院认为，水清木华物业公司为位于乌鲁木齐市××区提供物业服务，王新成是该小区4号楼2单元401室的业主，房屋面积为129.01平方米，水清木华物业公司与王新成之间存在物业服务合同关系。本案需要查清以下四个方面的问题：第一、王新成应按什么标准向水清木华物业公司缴纳物业服务费？王新成不同意双方于2016年4月5日签订的《丽都国际业主手册》中关于高层住宅物业费2.00元/月/平方米的内容，但是双方没有就高层住宅物业费的收费标准另行达成一致意见，那么根据新疆水清木华投资（集团）有限公司作为涉案房屋的建设单位与水清木华物业公司签订的《物业管理委托合同》、《乌鲁木齐市前期物业服务合同》约定，住宅房屋按建筑面积每月每平米2.00元计收，这两份合同属于前期物业服务合同，对业主具有约束力。故对水清木华物业公司主张的王新成缴纳物业服务费的标准为2.00元/月/平方米，一审法院予以支持。第二、王新成是否应当向水清木华物业公司全额缴纳物业服务费？水清木华物业公司在庭审过程中提交了大量水清木华物业公司作为物业服务企业的各种日常工作记录，涉及消防安全、保洁、维修、管理和秩序维护等方面的工作，用于证明水清木华物业公司履行了物业服务义务，王新成提交的照片主要用于证明电梯故障、冬季小区内部道路积雪积水未清理、地下室被淹、路沿石划破轮胎、公共设施破损无人维修等物业服务不到位的事实存在，一审法院认为，水清木华物业公司提交的证据可以证明其积极履行物业服务合同约定的治安管理、卫生清洁、维修、维护等主要义务，在人的生产生活过程中，必然会遇到各种各样需要处理的状况，这也是物业服务行业形成的根基，如果物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、和维护义务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，故王新成辩称因水清木华物业公司提供的物业服务质量差、服务不到位故拒绝缴纳物业服务费或拒绝全额缴纳物业服务费的理由无法律依据，王新成应当向水清木华物业公司支付全额物业服务费。第三、水清木华物业公司主张王新成缴纳物业服务费应从何时起算？根据涉案房屋建设单位新疆水清木华投资（集团）有限公司张贴的通知，办理入住的时间为2015年12月27日，故2015年12月27日应为房屋交付之日，而新疆水清木华投资（集团）有限公司承诺网上验收公示前，物业公司暂不收取任何物业费用（装修用水、电、垃圾清运费用除外），自乌鲁木齐市质监站网上验收公示日后开始计算并收取后续物业费用，水清木华·丽都国际4号楼在乌鲁木齐市质量监督站公示日为2016年5月。水清木华物业公司作为涉案房屋的物业服务公司在本案中认可新疆水清木华投资（集团）有限公司作出的承诺，是对自己权利的处分，故王新成应当向水清木华物业公司缴纳自2016年5月1日起的物业服务费。第四、水清木华物业公司向王新成主张滞纳金的依据？在审理过程中，水清木华物业公司认可实际主张的是违约金，诉状中主张滞纳金属于表述错误，水清木华物业公司与王新成在《丽都国际业主手册》约定每个服务年度开始后的30日内缴付当年度物业服务费，王新成认可从未向水清木华物业公司缴纳过物业服务费，构成违约，应当承担违约责任，根据水清木华物业公司与王新成签订的《丽都国际业主手册》约定业主应按时缴纳服务费，逾期不缴纳应承担欠交金额每日3‰的滞纳金，水清木华物业公司主张依此计算滞纳金（违约金）金额为16,859.01元，而王新成认为业主手册约定如果业主违反本合同规定而构成重大违约的，应按上一年度物业服务费总额的10%承担违约责任。鉴于双方约定每个服务年度初缴纳物业服务费，故一审法院酌情按欠费金额的10%计算违约金，王新成欠缴2016年5月1日至2019年8月31日期间的物业服务费金额为129.01平方米×2元/月/平方米×40个月=10,320.8元，故违约金金额应为10,320.8元×10%=1,032.08元。综上，水清木华物业公司要求王新成支付物业服务费的诉讼请求，有事实和法律依据，但计算期间有误，对王新成支付水清木华物业公司2016年5月1日至2019年8月31日期间物业服务费10,320.8元的诉讼请求部分，一审法院予以支持。水清木华物业公司要求王新成支付逾期缴纳物业服务费的违约金的诉讼请求有事实和法律依据，酌情对1,032.08元部分予以支持。判决：一、王新成支付水清木华物业公司2016年5月1日至2019年8月31日的物业服务费10,320.8元。二、王新成支付水清木华物业公司违约金1,032.08元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。水清木华物业公司没有提供新证据。王新成为证明其上诉请求提供一份没有实际内容的律师事务所调查函及调查申请书，拟证实收费时间和标准；(2020)新01民终514号案件的传票及该案中出示的小区服务满意度调查表，拟证实水清木华物业公司提供的物业服务满意度情况。水清木华物业公司质证，对调查函及调查申请书的真实性、合法性认可，关联性不认可，前期物业服务合同的生效不以备案为准；对传票真实性认可，关联性不认可，对调查表的真实性、合法性及关联性不认可，没有载明时间，也不能证明是涉案小区人员，不符合举证规则。本院对律师事务所调查函及调查申请书的真实性、合法性认可，该证据无实质性的内容无法证明其主张，如确需当事人无法取得的证据可以申请人民法院出具准许调查取证通知书的方式获取相关证据，且物业服务合同是否进行备案与合同效力无涉，故本院对该证据的关联性不予确认，调查表的真实性无法确认，故合法性、关联性均不予确认。本院对一审法院查明的其余事实及认定的证据予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，水清木华物业公司系与涉案小区的建设单位新疆水清木华投资（集团）有限公司签订《物业管理委托服务合同》《乌鲁木齐前期物业服务合同》，王新成系涉案小区的业主，故涉案物业服务合同对王新成具有法律约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，王新成接受了水清木华物业公司提供的物业服务，王新成未能提供有效的证据证明水清木华物业公司未依约履行物业服务合同约定的主要义务，且根据本案查明的事实，王新成于2016年4月5日办理入住，故其以水清木华物业公司提供物业服务不符合标准为由拒付2016年5月1日至2018年8月31日的物业服务费，并主张2018年9月1日至2019年8月31日期间12个月按照0.8元/月/平方米即一级物业服务标准向水清木华物业公司支付物业服务费的的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予采信。涉案物业服务合同中对物业服务质量标准和服务费收取标准均有约定，王新成在办理入住时，虽然在合同文本处注明不同意物业收费标准，但其与水清木华物业公司没有另行达成一致意见，王新成应当按照涉案物业服务合同约定的标准向水清木华物业公司支付物业费。王新成从入住起，没有交纳过物业服务费违反合同约定，应当承担延期付款的违约责任，水清木华物业公司主张滞纳金即延期付款违约金，王新成称水清木华物业公司主张的违约金过高，其从入住起没有交纳过物业服务费，一审法院参照业主手册的约定酌情按照欠费金额的10%计算违约金并无不当，本院予以维持。综上所述，王新成的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（王新成已预交），由王新成负担。本判决为终审判决。审  判  长   冯 宁审  判  员   卫 杨审  判  员   焦 玉二 〇 二 〇 年 四 月 二 十 五 日书  记  员   赵紫薇