山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终327号上诉人（原审被告）：李尚君，女，1949年12月29日出生，汉族，户籍地威海市环翠区，现住威海市环翠区。委托诉讼代理人：***，山东健华律师事务所律师。委托诉讼代理人：高传强，山东健华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：威海市永兴物业服务中心，住所地威海市环翠区东平街-9号201室。法定代表人：于春卫，经理。委托诉讼代理人：王恩泽，山东齐鲁（威海）律师事务所律师。上诉人李尚君因与被上诉人威海市永兴物业服务中心（以下简称永兴物业）物业服务合同纠纷一案，不服威海市环翠区人民法院(2019)鲁1002民初4230号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李尚君上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判李尚君仅向永兴物业支付2016年4月29日至2018年12月31日以每月每建筑平方米0.15元计算的物业费782.5元；3.案件受理费由永兴物业负担。事实和理由：1.一审法院认定永兴物业主张2005年1月至2016年4月28日的物业费未超出诉讼时效错误。物业服务期间产生的物业费仅在同一合同项下具有整体性和关联性，但永兴物业与李尚君所在的威海市新威住宅小区业主委员会于2004年4月28日签订《物业管理委托合同》，期限为6年，2016年4月28日双方第三次续签合同。因此2005年1月至2018年12月31日的物业费并非在同一合同项下，永兴物业主张2005年1月至2016年4月28日期间的物业费已超过诉讼时效期间。2.威海市物价局没有权力认定案涉房屋所在区域封闭情况，一审法院认定案涉房屋所在区域为封闭部分错误。根据永兴物业一审提交的《关于新威住宅小区物业管理公共性服务收费标准的批复》，永兴物业应严格按照合同约定内容提供物业服务。根据《物业管理委托合同》第二十一条第三款，永兴物业的物业管理公共性服务收费标准，封闭部分为每月每建筑平方米0.4元，非封闭部分为每月每建筑平方米0.15元，并未提及小区封闭情况。3.案涉房屋所在住宅区域不符合相关法律规定的全封闭管理标准，亦未提供封闭式管理服务。根据《山东省物业服务收费管理办法》及关于制定威海市城市住宅小区物业管理服务收费标准的通知的规定，实行全封闭式管理需要设有保安设施，配有安全保卫人员，实行24小时值班巡逻，并对客人来访及车辆出入登记，车辆停放有序。一审中李尚君提交了案涉房屋所在住宅区域的热电厂二期改造规划图，其中清楚地说明了其不包含封闭设计。同时永兴物业在一审中也自认案涉房屋所在住宅小区系物业后续自行进行封闭，但由于案涉房屋所在的海滨北路88号、90号楼的地理位置原因无法进行封闭，而永兴物业声称其按照封闭式小区的标准提供物业服务，但是案涉房屋所在区域的实际情况不具备保安设施，没有安全保卫人员实行值班巡逻，同时也没有对客人出发来访及车辆出入登记制度。因此案涉物业不具备按照封闭式小区标准进行服务的客观事实条件，同时也可以看出，永兴物业一审时声称其按照封闭式小区标准提供物业服务没有事实依据。3.办事处物业管理办公室《关于观海小区业主信访事项调查情况的报告》第二、三页内容也可以看出，案涉房屋所在的海滨北路88号和90号楼属于非封闭部分。根据该报告内容，经办事处物业管理办公室对案涉房屋所在区域进行的现场勘查，其未完全封闭。“未完全封闭”，基于一般的理解并联系报告中的上下文意思，应当是案涉房屋所在区域没有完全封闭，即案涉房屋所在区域是非封闭的，且根据李尚君二审补充提供的视频资料显示，案涉房屋所在区域大门常年敞开，没有门禁，行人、车辆可自由出入，进一步印证了案涉房屋所在区域属于非封闭部分。故一审法院认定李尚君按照封闭式小区标准交纳物业服务费，无事实和法律上的依据。永兴物业辩称，1.关于诉讼时效问题，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。本案系物业服务合同纠纷，李尚君欠付物业服务费属于上述法律规定的同一债务。因此，在永兴物业持续提供物业服务的前提下，不存在超过诉讼时效期间的问题。2.关于案涉物业封闭与非封闭的问题，一审判决已经进行了详细的论述。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请依法予以维持。永兴物业向一审法院起诉请求：1.李尚君立即支付给永兴物业物业服务管理费11411.39元，合同违约金2000元，合计金额13411.39元；2.本案诉讼费用由李尚君负担。一审法院认定事实：李尚君系威海市环翠区海滨北路90号501房屋业主，房屋建筑面积为163.02平方米。2004年4月28日，永兴物业与威海市新威住宅小区业主委员会签订物业管理委托合同，合同期限为六年，载明永兴物业为威海市环翠区新威住宅小区提供物业服务。公共管理服务费由永兴物业按照住户建筑面积每月每平方米封闭区0.4元、非封闭区0.15元于每年的1月份和6月份收取。2016年4月28日，双方再次签订为期六年的合同。2004年12月23日，威海市物价局出具威价费发【2004】155号《关于新威住宅小区物业管理公共性服务收费标准的批复》，载明“威海市永兴物业管理中心：你中心《关于新威住宅小区物业管理公共服务费的请示报告》收悉。根据《威海市城市物业管理服务收费暂行办法》的有关规定，经研究，现将你公司实施物业管理的新威住宅小区物业管理公共性服务收费标准批复如下：封闭部分（即观海居住组团）物业管理公共性服务标准为每月每建筑平方米0.4元，非封闭部分物业管理公共性服务标准为每月每建筑平方米0.15元。以上批复自2004年12月1日起执行”。威海市环翠区竹岛办事处观海社区居民委员会出具证明一份，载明：2018年11月8日，永兴物业新威办事处租用清运垃圾车辆清理乱堆乱放，所需费用500元。2019年6月17日，办事处物业管理办公室出具《关于观海小区业主信访事项调查情况的报告》，载明，一、基本情况。观海小区位于观海居委会管辖，是新威居住小区的一部分。观海小区原址为威海热电集团（原威海发电厂）厂区，开发单位为威海市洋鑫房地产开发有限公司，1997年开工建设，1999年竣工，共16栋住宅楼，297户业主。小区建成时为开放式小区，由威海热电集团负责管理，无专业物业服务。二、反映问题的调查落实情况。（一）封闭部分无合同、乱加价问题。经查，该问题不属实。2004年5月，适应城市管理需要，威海市物业管理办公室将东至海滨北路、南至渔港路、西至新威路、北至陶瓷厂北路的整个区域划为了一个物业管理区域，成为新威住宅小区（观海小区包含其中），组织成立了威海市新威住宅小区业主委员会，通过招标选聘了永兴物业，为该区域提供专业化物业服务。2004年8月，威海市热电集团将观海小区整体移交永兴物业管理服务，并根据小区楼宇分布情况和地理位置，将除海滨北路88号、90号外其他14栋楼（新威附路36-49号）实行了封闭。同年11月，威海市物价局以《关于新威住宅小区物业管理公共性服务收费标准的批复》（威价费发【2004】155号）确定了新威居住小区物业服务收费政府指导价，观海小区部分称为观海小区组团，物业服务收费标准为每月每建筑平方米0.4元。查阅永兴物业新威小区2018年以前的物业服务收费存根，未发现超标准收费现象。2018年1月，观海小区部分业主向永兴物业服务中心提出对小区大门安装刀闸实行车辆识别管理、增设监控设备等要求，1月18日，永兴物业就部分业主提出的要求在小区张贴了《征求意见书》，并制定了《加强小区物业服务征求意见表》，对相关业主进行了入户征求意见。观海小区16栋住宅楼中，新威附路36号-49号14栋楼263户业主除空置房外，142户业主（54%）签名同意改造和改造后物业服务标准调整为每月每建筑平方米0.6元。因海滨北路88号、90号区域未完全封闭，该2幢楼34户业主物业服务费虽按合同约定为每月每建筑平方米0.4元标准，但经查阅永兴物业2018年至今的物业服务收费存根，业主实际缴费标准是0.3元每月每建筑平方米，比合同约定优惠了25%。（四）小区没有业委会、物业公司未与业主签订合同问题。经查，部分属实。永兴物业确实没有和每一位业主单独签订物业服务合同，但与小区业主委员会签订了物业服务合同，符合物业管理有关法律法规的规定。2017年7月24日，永兴物业以李尚君欠付2004年4月29日至2018年12月31日的物业管理费为由诉至法院，请求判如所请。庭审中，永兴物业自认自2005年1月1日起开始对涉案小区收取物业费，在此之前为了得到小区业主认可，只提供服务不收费。李尚君认可由永兴物业为李尚君提供物业服务，但主张其所在小区并非封闭小区，应当按照每月每建筑平方米0.15元收取物业服务费。一审法院认为，本案的争议焦点是物业服务收费标准问题。根据威海市物价局《关于新威住宅小区物业管理公共性服务收费标准的批复》（威价费发【2004】155号）和办事处物业管理办公室《关于观海小区业主信访事项调查情况的报告》能够认定李尚君居住的90号楼属于观海小区，观海小区部分称为观海居住组团，物业服务收费标准为每月每建筑平方米0.4元。永兴物业庭审中自认自2005年1月1日起开始对涉案小区收取物业费，在此之前为了得到小区业主认可，只提供服务不收费，故李尚君欠付的物业服务费应自2005年1月起至2018年12月31日计算按0.4元*163.02平方米*14年*12个月为10954.94元。关于永兴物业主张的违约金，因涉案楼房因地理位置较为特殊，物业管理委托合同中对物业服务费收费标准约定不清晰，导致双方产生争议，故对永兴物业主张的违约金不予支持。关于诉讼时效问题，因物业服务处于持续性状态，按照相关法律规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算，故永兴物业主张未超过诉讼时效，对于李尚君抗辩，不予采纳。综上，永兴物业诉讼请求中的合理部分，予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第八条、第十五条规定，判决：一、李尚君支付威海市永兴物业服务中心2005年1月起至2018年12月31日的物业费10954.94元；二、驳回威海市永兴物业服务中心其余诉讼请求。如未按判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费86元，威海市永兴物业服务中心负担23元，李尚君负担63元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人对证据进行了质证。李尚君提交如下证据：1.2020年2月7日拍摄的案涉房屋所在的观海小区海滨北路90号楼属于非封闭区域的现场录像、2020年2月29日拍摄的观海小区新威附路36号至49号楼封闭管理布局及管理设施现场录像一组，该份证据可以看出，观海小区分成两个部分，并且之间没有道路和门相互通行，其中一部分为封闭住宅楼，坐落在新威附路36号至49号，共14栋楼，263户业主，该部分设立外墙、出入门、门岗和门卫室，出入门24小时值班看守，对进出入车辆进行管理和疏导，配备秩序维护人员，按指定时间巡查一次，车辆停放有序，并保持出入畅通。而另一部分为非封闭部分，坐落在海滨北路88号楼和90号楼，34户业主，两楼南北并排，无门岗、无门卫室、无院墙、无边界、无值班执勤人员、无人巡查、维护公共秩序，外来人员、车辆进出无人管理和登记，随便出入，车辆停放无序，进楼要从海滨路进，纯属非封闭松散状态，公共秩序较为混乱。2.2020年2月28日拍摄的进入观海小区新威附路36号至49号楼所在封闭区域录像一份，进一步印证了观海小区新威附路36号至49号楼所在区域实行全封闭管理，配备安全保卫人员，并对客人来访及车辆进出入登记，与证据1中案涉房屋所在的海滨北路90号楼所在区域的现场录像结合，可以更清楚地看出海滨北路90号楼所在区域是非封闭状态。3.案涉房屋所在的海滨北路90号楼非封闭区域大门现场图片及新威附路36号至49号楼所在封闭区域进出入大门现场图片一组，进一步证明案涉房屋所在的海滨北路90号楼在非封闭区域中，大门常年敞开，没有行人和车辆门禁，行人、车辆可以自由出入，不具备封闭条件，属于非封闭部分。需要特别说明的是，该份证据中案涉房屋所在的海滨北路90号楼非封闭区域的大门，系小区业主自行采购安装，且根据当事人的陈述，现在该大门因年久失修已经无法正常使用。4.观海小区新威附路36号至49号楼所在封闭区域内，永兴物业张贴的关于出入口封闭管理重要通知的照片一组，该份证据可以看出，在疫情防控的特殊时期，永兴物业根据国家公共卫生政策的要求，仅在观海小区新威附路36号至49号楼所在的封闭区域内张贴通知，进行封闭管制，但在案涉房屋所在的海滨北路90号楼的非封闭区域内，未见此通知，也未见任何封闭和管制措施，仍然是开放的状态。在全国疫情防控的特殊时期，永兴物业的不作为，实则是对于国家公共卫生政策的漠视，也是对海滨北路88号和90号楼全部34户业主的生命健康极度不负责任。经质证，永兴物业认为视频资料无法确定拍摄时间及拍摄者，李尚君应提供原始载体，该证据不能证明待证事实，后书面表示不需要李尚君提供原始载体。同时说明，案涉小区海滨北路88号和90号楼门前的门市房已经全部出售，没有预留门岗室，物业公司无法安排相应安保人员进行安保工作，是开发商遗留问题造成，永兴物业对此没有任何责任。案涉两栋楼是观海小区的一部分，由同一开发商开发建设，同一土地证项下的同一个项目，收费标准是统一的，其与其他非封闭小区有根本区别，有一个进出的门楼，其他非封闭小区，是完全开放式，没有任何封闭措施。视频资料中显示的观海小区其他比较规范的部分，系2017年根据业主要求，在新威附路36号到49号楼部分增加了摄像头23个，蓝牙刷卡道闸系统3个及5个大门的门禁系统，同时经征询业主意见，该部分物业费在原来的基础上，由每月每平方米0.4元增加至每月每平方米0.6元，并且自2018年1月1日起实行新的收费标准，因此此系改造升级后的现状。案涉88号楼和90号楼因为不具备条件，所以没有进行升级改造。对于证据3拍摄的观海小区外景照片的真实性没有异议，但李尚君提到疫情防疫期间没有人员把守，需要落实。对于证据4拍摄的通知等照片，不认同李尚君主张的在疫情防控期间没有对案涉海滨北路88号楼和90号楼进行管理及张贴通知等措施。永兴物业提交如下证据：1.2017年3月6日催费通知，证明永兴物业每年二、三月份都会在相应的楼宇门张贴催费通知，并派专门收费员上门催收物业费。2.2018年威海市新威住宅小区业主委员会与永兴物业签订的补充条款，证明2018年永兴物业对观海居住组团新威附路36号到49号楼部分进行了改造，收费标准由原来的每月每平方米0.4元调整至每月每平方米0.6元。经质证，李尚君对永兴物业提交的催收通知及补充条款的真实性不予认可，主张其从未收到也未见到催费通知，补充条款其未见到，且系复印件，其对此不知情。本院经审查认为，李尚君提交的案涉观海小区的视频资料及照片能够证实小区的现状，但不足以证实其待证事实，对其证据效力不予确认。永兴物业提交的证据，与本案待证事实不具有关联性，对其证据效力不予确认。二审中，对于永兴物业是否收取物业费的问题，李尚君陈述“收过。但是，因为小区的业主和他们的意见不太一致，都是公说公有理，婆说婆有理。”对于为什么未交物业费的问题，李尚君陈述“过去收物业费的时候，大家首先对价格不太一致，从刚开始的时候就是为封闭和非封闭的，就不太一致。另外在物业服务过程中，也有很多瑕疵的地方，举个例子车被砸了，东西被偷了，这种情况都有发生，所以就为物业费，双方就争执不下。”对于期间一直是跟谁协商物业费的问题，李尚君陈述“物业公司派去的人，我们也不知道名字。也是一直跟物业公司的人在协商，探讨这个问题”。本院二审查明的其他事实与一审法院认定的一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：1.案涉物业收费标准应如何认定；2.永兴物业主张2015年1月1日至2016年4月28日期间的物业服务费是否超过诉讼时效期间。关于焦点一，案涉物业收费标准应如何认定问题。案涉物业服务合同约定，公共管理服务费，由永兴物业“按住户建筑面积每月每平方米非封闭0.15元，封闭0.4元”，向业主或物业使用人收取。威海市物价局针对永兴物业实施物业管理的新威住宅小区物业管理公共性服务收费标准于2004年11月23日作出批复，“封闭部分（即观海居住组团）物业管理公共性服务收费标准为每月每建筑平方米0.40元，非封闭部分物业管理公共性服务收费标准为每月每建筑平方米0.15元”，办事处物业管理办公室于2019年6月17日作出的“关于观海小区业主信访事项调查情况的报告”亦明确载明，威海市物价局于2004年11月作出批复，“确定了新威住宅小区物业服务收费政府指导价，观海小区部分称为观海居住组团。物业服务收费标准为每月每建筑平方米0.4元”，同时载明“因海滨北路88号、90号区域未完全封闭，该二幢楼34户业主物业服务费虽按合同约定为每月每建筑平方米0.4元标准，但经查阅永兴物业服务中心2018年至今的物业服务收费存根，业主实际缴费标准是0.3元每月每建筑平方米，比合同约定标准优惠了25%”。案涉海滨北路88号楼和90号楼因地理位置原因，与观海小区其他14栋楼完全封闭情形不同，但根据威海市发改委的批复文件及办事处物业管理办公室出具的情况报告，观海小区部分包含案涉海滨北路88号楼和李尚君房屋所在的90号楼，称为观海居住组团，确定为按封闭部分标准收费，即每月每建筑平方米0.40元，李尚君应按该批复确定的物业收费标准交纳物业服务费。李尚君主张威海市物价局无权确定小区的封闭与非封闭状态，但威海市物价局作为主管部门对小区物业收费标准作出确认系其职责，李尚君以威海市物价局无权确定小区封闭与非封闭状态为由否定物价部门对案涉小区确认的物业收费标准于法无据。因此，李尚君主张其应按未封闭部分每月每建筑平方米0.15元交纳物业服务费无事实依据。办事处物业管理办公室的报告中载明，因案涉海滨北路88号楼和90号楼区域未完全封闭，永兴物业自2018年至今实际按每月每建筑平方米0.3元收取物业费，李尚君作为该区域内的业主，永兴物业亦应自2018年1月1日起按同等标准收取物业服务费，永兴物业虽主张其他业主系因按时足额交纳物业服务费，才给予每月每建筑平方米0.3元的优惠，但对此并未提供证据证实。因此2018年1月1日至2018年12月31日的物业服务费应按每月每建筑平方米0.3元的标准向李尚君收取。一审法院对该部分事实认定有误，本院予以纠正。关于焦点二，永兴物业主张2015年1月1日至2016年4月28日期间的物业服务费是否超过诉讼时效期间问题。永兴物业自2004年起入驻案涉小区提供物业服务，虽先后与业主委员会签订三份物业服务合同，但其服务处于持续性状态，一审法院根据最高人民法院有关司法解释规定，当事人约定同一债务分期履行的诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算，认定永兴物业对该期间物业服务费的主张并未超过诉讼时效期间并无不当。而且，二审中李尚君亦认可永兴物业向其收取物业服务费，因为收费标准以及存在车辆被砸等服务瑕疵问题，期间一直与永兴物业协商未达成一致而未交纳物业服务费，因此，李尚军主张2005年1月1日至2016年4月28日期间的物业服务费超过诉讼时效期间无事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持威海市环翠区人民法院(2019)鲁1002民初4230号民事判决第二项；二、变更威海市环翠区人民法院(2019)鲁1002民初4230号民事判决第一项为：李尚君于本判决生效之日起十日内支付威海市永兴物业服务中心2005年1月1日起至2018年12月31日的物业费10759.32元。如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费86元，由李尚君负担63元，威海市永兴物业服务中心负担23元。二审案件受理费172元，由李尚君负担126元，威海市永兴物业服务中心负担46元。本判决为终审判决。审判长  张英秋审判员  马树芳审判员  于 晶二〇二〇年四月十五日法官助理刘颖霞书记员邹乔