福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终812号 上诉人（原审原告、反诉被告）:郑龙俤，男，1975年11月1日出生，汉族，住福建省南平市延平区。 委托诉讼代理人:张成友，福建端末律师事务所律师。 委托诉讼代理人:何许林，福建端末律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）:中国水利水电第十六工程局有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区湖东路82号。 法定代表人：林文进，董事长。 委托诉讼代理人：万旭梅，公司律师。 上诉人郑龙俤与上诉人中国水利水电第十六工程局有限公司（以下简称水利水电第十六局）因房屋买卖合同纠纷一案，均不服福建省福州市晋安区人民法院（2019）闽0111民初1997号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 郑龙俤上诉请求：撤销一审判决第三、第四项，改判支持郑龙俤的全部诉讼请求。事实与理由：水利水电第十六局应对房屋价格上涨导致的合同履行利益损失扩大承担全部过错责任。本案系因水利水电第十六局违约，无法办理产权变更登记手续导致合同解除，郑龙俤并无过错。水利水电第十六局明知案外人刘麟儿不配合办理产权变更登记、通过诉讼方式也无法将案涉房屋变更至郑龙俤名下，却始终未主动明确告知郑龙俤。郑龙俤曾多次与水利水电第十六局沟通，水利水电第十六局均承诺将继续履行合同。郑龙俤于2019年3月8日向水利水电第十六局发出书面问询函后，水利水电第十六局才于2019年3月13日回复：目前尚无法办理产权变更登记、同意终止双方签订的实物资产交易合同。后双方就合同解除相关事宜无法达成一致意见，郑龙俤诉至法院。因此，郑龙俤没有过错，应由水利水电第十六局对房屋价格上涨导致的合同履行利益损失扩大承担全部过错责任。 水利水电第十六局辩称，一、郑龙俤在竞买案涉房屋时已知晓房屋登记状况并表示愿意承担全部或有风险，其无权主张房屋增值损失。且双方签订的《实物资产交易合同》中已明确约定了违约金的计算方式，郑龙俤主张的房屋增值损失也已包含在违约金范围内，不应重复计算。二、水利水电第十六局已采取了合理措施避免损失进一步扩大。三、郑龙俤未采取任何合理措施防止损失扩大，扩大的损失应由其自行承担。 水利水电第十六局上诉请求：1.撤销一审判决第三项下合同履行利益损失430700元，改判水利水电第十六局不承担合同履行利益损失；2.撤销一审判决第五项，改判支持水利水电第十六局的反诉请求。事实与理由：一、水利水电第十六局在拍卖时已将案涉房屋登记在案外人名下的情况进行了充分披露。郑龙俤在竞买案涉房屋时已知晓房屋登记状况并表示愿意承担全部或有风险。水利水电第十六局已就案涉房屋变更登记事宜采取了司法途径，相反郑龙俤未采取任何合理措施防止损失扩大。且双方签订的《实物资产交易合同》中已明确约定了违约金的计算方式，郑龙俤主张的房屋增值损失也已包含在违约金范围内，不应重复计算。故一审判决水利水电第十六局承担合同履行利益损失缺乏依据。二、一审判决驳回水利水电第十六局的反诉请求，缺乏法律依据。郑龙俤于2016年4月开始实际占有、使用案涉房屋至2019年9月20日，期间郑龙俤将案涉房屋出租给他人，取得租金收益。现双方解除合同，郑龙俤理应向水利水电第十六局支付占有期间的使用费，该使用费的支付不以过错为前提。 郑龙俤辩称，一、水利水电第十六局披露信息不实导致郑龙俤产生了错误信赖，郑龙俤交易时承诺承担的风险不包含刘麟儿不配合办理权属转移登记。水利水电第十六局无法依约办理案涉房屋的产权变更登记手续，应承担违约责任。二、本案合同约定的违约金仅为转让价款的15%，即88350元，远低于郑龙俤的实际损失。因此，郑龙俤诉请赔偿房屋增值损失有法律和事实依据。三、在郑龙俤发出书面问询函之前，水利水电第十六局从未主动明确告知合同无法继续履行。而房屋是否能办理产权变更登记的信息系由水利水电第十六局掌握的，因此，水利水电第十六局应对房屋价格上涨导致的合同履行利益损失扩大承担全部过错责任。四、本案合同系因水利水电第十六局违约导致解除，郑龙俤作为守约方无需承担违约责任，更无需支付房屋占用费。综上，水利水电第十六局的上诉请求缺乏事实和法律依据，应依法驳回。 郑龙俤向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《实物资产交易合同》；2.水利水电第十六局返还购房款589000元；3.水利水电第十六局支付违约金88350元，并赔偿郑龙俤产权交易服务费损失17670元、装修损失21961元、房屋增值损失741500元。 水利水电第十六局向一审法院反诉请求：1.郑龙俤立即腾空并返还案涉房屋；2.郑龙俤支付自2016年4月起的房屋占有使用费（按2000元/月计算）至实际腾空归还房屋之日止。 一审法院认定事实：2016年1月26日，水利水电第十六局将坐落福州市晋安区xx路950号弄xx号x座xxx单元住宅房产（以下简称案涉房屋）通过北京产权交易所进行挂牌转让交易，并对外披露案涉房屋的产权登记在刘麟儿名下，水利水电第十六局对案涉房屋具有所有权，并承诺无限制产权（或土地使用权）流转事项，产权权属登记人刘麟儿承诺如案涉房屋成功实现转让，将配合受让方办理权属登记、房地产移交等相关手续。2016年3月9日，郑龙俤向北京产权交易所申请受让案涉房屋，并书面确认已充分了解并接受信息发布的全部内容和要求，已认真考虑了不可预计的各项风险因素，愿意承担可能存在的一切交易风险。同日，郑龙俤向北京产权交易所指定的账户转账支付购房保证金100000元。后郑龙俤通过网络竞价方式竞得案涉房屋，并与水利水电第十六局签订《实物资产交易合同》，约定水利水电第十六局将案涉房屋转让给郑龙俤，建筑面积72.68平方米，转让价格589000元，郑龙俤支付的100000元保证金折抵为转让价款的一部分。其中，合同第六条就转让标的交割事项约定，郑龙俤获得北交所出具的案涉房屋的产权交易凭证后十个工作日内，应按照国家有关规定到相关部门办理案涉房屋的变更登记手续，水利水电第十六局应给予必要的协助与配合。第十条约定，水利水电第十六局未按合同约定交割转让标的的，郑龙俤有权解除合同，并要求水利水电第十六局按照转让价款的15%支付违约金。该合同还对双方其他的权利义务作了约定。《实物资产交易合同》订立后，郑龙俤依约于2016年4月11日向北京产权交易所指定的账户转账缴纳了交易服务费17670元、购房款489000元。2016年4月21日，水利水电第十六局将案涉房屋交付给郑龙俤占有、使用。此后，水利水电第十六局与案外人刘麟儿对案涉房屋的权属产生争议。2016年10月19日，水利水电第十六局以刘麟儿为被告向一审法院提起诉讼，请求确认案涉房屋归其所有，要求刘麟儿协助办理案涉房屋的过户手续。2017年6月16日，一审法院作出（2016）闽0111民初4706号裁定，以该案系单位内部集资建房导致的纠纷不属于人民法院主管的范围为由，驳回水利水电第十六局起诉。后双方均不服一审法院裁定，提起上诉。2017年9月15日，福建省福州市中级人民法院作出（2017）闽01民终4291号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。因水利水电第十六局一直未能协助办理案涉房屋的产权过户手续，郑龙俤于2019年3月8日向水利水电第十六局发出《问询函》，询间案涉房屋能否办理产权变更登记手续？若不能办理，双方订立的《实物资产交易合同》是否终止？转让款589000元如何退还？2019年3月13日，水利水电第十六局复函称，因其相关退休人员不肯配合，目前尚无法办理产权变更登记，其同意终止双方订立的《实物资产交易合同》，并将及时退还购房款项、居间服务费；同时，郑龙俤相应及时返还案涉房屋。后原、被告双方未能就退款、腾房及赔偿损失等问题协商一致，以致成讼。本案审理过程中，经郑龙俤申请，一审法院委托福州旺科房地产评估咨询有限公司对案涉房屋二次装修价值及该房屋在2019年3月13日价值时点的市场价值进行评估。该评估公司分别于2019年7月18日和7月30日出具评估报告，评定案涉房屋的二次装修的重置价值为21961元、评估价为17349元；案涉房屋在价值时点的市场价为1330500元，单价18306元/㎡。原告因上述两项评估支出评估费6661元。另查，郑龙俤已于2019年9月20日将案涉房屋返还水利水电第十六局。 一审法院认为，本案《实物资产交易合同》依法成立，合法有效，对当事人具有法律约束力。因案涉房屋的权属有纠纷，被告不能为原告办理案涉房屋的产权变更登记手续，现合同无法继续履行，原告主张解除合同关系，被告亦表示同意，一审法院予以照准。被告不能履行案涉房屋的权利交付义务，已构成违约，现合同因被告违约而无法继续履行并最终解除，原告主张被告退还购房款589000元、赔偿产权交易服务费损失17670元并支付违约金88350元，有合同和法律依据，可以支持。被告抗辩案涉房屋的二次装修损失应按评估价17349元赔偿合理，一审法院予以采纳。原告主张被告赔偿本案评估费损失6661元，有事实和法律依据，可以支持。原告虽然在申请受让案涉房屋时已知晓房屋登记在案外人刘麟儿名下，并愿意承担可能存在的一切交易风险，但被告亦承诺案外人刘麟儿会配合办理权属登记手续，故被告关于原告知悉案涉房屋登记情况并承诺自愿承担交易风险故无权主张房屋增值部分的损失的抗辩，理由不能成立，不予采纳。被告作为案涉房屋的出卖人，其在向案外人刘麟儿主张权利不能时应及时通知原告终止合同，防止损失扩大；原告作为房屋的买受人，在明知合同存在履行障碍且被告迟迟无法履行合同时，应及时行使合同权利，避免产生不必要的损失。现双方均未及时采取合理措施，案涉房屋价格在此期间大幅上涨，双方对房屋价格上涨导致的合同履行利益损失扩大均有过错，但应由被告承担主要过错责任。根据案涉房屋的增值情况及双方过错程度，结合原告已向被告主张违约金88350元的事实，一审法院确定被告还应赔偿原告合同履行利益损失430700元。本案合同系因被告违约解除，原告对此并无过错，被告反诉主张原告支付案涉房屋占用费，没有法律依据，不予支持。诉讼期间，原告已将案涉房屋交还被告，故被告反诉主张原告返还房屋已无事实依据，不能支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条规定，判决：一、解除原告郑龙俤与被告中国水利水电第十六工程局于2016年签订的《实物资产交易合同》。二、被告中国水利水电第十六工程局有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告郑龙俤购房款589000元。三、被告中国水利水电第十六工程局有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告郑龙俤违约金88350元、产权交易服务费损失17670元、评估费损失6661元、装修损失17349元及合同履行利益损失430700元。四、驳回原告郑龙俤的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告中国水利水电第十六工程局有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费17986元，由原告郑龙俤负担3872元，被告中国水利水电第十六工程局有限公司负担14114元；反诉案件受理费825元，由反诉原告中国水利水电第十六工程局有限公司负担。 二审中，双方当事人没有提交新证据。根据本案现有的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，水利水电第十六局在案涉房屋挂牌转让交易时虽已披露案涉房屋登记在案外人刘麟儿名下，然其亦承诺刘麟儿会配合办理权属登记手续。现刘麟儿不配合办理案涉房屋权属变更手续，导致案涉合同无法继续履行，水利水电第十六局构成违约，故水利水电第十六局要求郑龙俤支付案涉房屋占用费，于法无据，本院不予支持。 水利水电第十六局虽通过诉讼方式向刘麟儿主张权利，但其在主张权利不能后未及时通知郑龙俤解除合同，水利水电第十六局对合同履行利益损失承担主要过错责任。而郑龙俤作为买受人，在明知案涉房屋登记在刘麟儿名下且水利水电第十六局迟迟未履行合同的情况下，未及时行使合同解除权，以避免损失扩大，其对合同履行利益损失扩大亦存在一定过错。一审法院综合案涉房屋的增值情况、双方过错程度，以及郑龙俤已向水利水电第十六局主张88350元违约金的事实，酌定水利水电第十六局另行赔偿郑龙俤合同履行利益损失430700元，符合法律规定，且已臻合理，本院予以维持。 综上，郑龙俤、水利水电第十六局的上诉请求均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回郑龙俤、中国水利水电第十六工程局有限公司的上诉，维持原判。 二审案件受理费12040元，由郑龙俤负担4700.8元、中国水利水电第十六工程局有限公司负担7339.2元。 本判决为终审判决。 审判长  吴一萍 审判员  马 青 审判员  陈碧珍 二〇二〇年四月十四日 法官助理江丽丽 书记员张华真