浙江省杭州市滨江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0108民初6397号 原告（反诉被告）：郑艮兵，男，1981年3月28日出生，汉族，住浙江省常山县。 委托诉讼代理人：梁红、李海军，浙江瀛高律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杭州多助信息技术有限公司，住所地浙江省杭州市滨江区长河街道滨安路1811号1幢1层119室，统一社会信用代码：913301083418022123。 法定代表人：詹佳珍。 委托诉讼代理人：吴梁，北京大成（杭州）律师事务所律师。 原告郑艮兵与被告杭州多助信息技术有限公司（以下简称多助公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月25日立案受理后，多助公司提起反诉。本院立案受理反诉案件后，依法适用简易程序，于2020年1月2日公开开庭进行了审理。原告郑艮兵的诉讼委托代理人梁红、被告多助公司的诉讼委托代理人吴梁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郑艮兵向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订的《王道公园（优迈）房屋租赁合同》及《王道公园（优迈）物业管理服务协议》于2019年9月19日解除；2、被告返还原告款项共计113887.72元；3、本案的诉讼费用由被告承担。 事实与理由：原被告双方于2019年7月19日签订《王道公园（优迈）房屋租赁合同》及《王道公园（优迈）物业管理服务协议》，约定由原告租赁被告位于杭州市滨江区的房屋（以下简称案涉房屋），合同有效期为3年20天，押金为68962.13元，租金为2.3元每平方米每天，物业费为6.8元每平方米每月。至2019年8月8日，原告向被告支付押金、租金等各项费用共计234663.85元。2019年8月30日开始，原告就退租解约事项与被告进行协商。被告同意解约，并另行出租房屋。但双方并未就退租结算事宜达成一致。2019年9月18日，被告要求扣除滞纳金、中介佣金、押金等各种费用后，仅仅返还原告34375.74元，不符合双方合同的约定，也无法律依据。2019年9月19日，原告已经按照被告的要求，将公司工商注册地址迁出租赁房屋，搬离自有设备及家具的物品，并通知被告更换密码锁，双方交接完毕。现因双方就退租款项结算无法达成一致，特诉至贵院。 被告多助公司辩称：原告的诉讼请求没有法律和事实的依据，恳请予以驳回。第一，双方于7月19日签订房屋租赁合同。在签订房屋租赁合同时，原告应当支付押金68962.13元，同时支付3个月房租20.6万余元。由于原告当时没有相关的资金，同时原告向被告进行申请，要求延期支付。经过同意以后，原告直接入住了房屋。原告本应在2019年8月29日前缴纳剩余的款项184663.85元。但至今为止，原告只交付了234663.85元，并未完成应付款项的支付。同时，原告在被告并未同意的情况下，单独搬离的房屋，被告不需要向原告返还款项。郑艮兵于2019年8月28日提出解除合同，双方就返还金额未达成一致。 反诉原告多助公司诉称：1、继续履行双方签订的《王道公园（优迈）房屋租赁合同》；2、郑艮兵立即支付拖欠的房屋租金63497.94元；3、郑艮兵按照月租金5%每日的比例支付违约金；4、郑艮兵立即支付电费1872元；5、诉讼费用由郑艮兵承担。 事实和理由：双方于7月19号签订租赁合同，约定租赁期是3年20日，押金为68962.13元。郑艮兵应当于2019年7月22日支付首期租金206886.38元。合同还约定郑艮兵如果未按合同支付租金，应当按照月租金5%每日支付违约金。2019年7月19日，因郑艮兵资金紧张，向多助公司申请延期支付费用，并承诺在2019年7月29日前支付3个月房租，物业费及押金合计184663.85元（其中3个月房租103443.19元，3个月及空置期物业费为12258.53元，押金为68962.13元），剩余款113497.94元（3个月租金103443.19元及3个月物业费10054.75元）将于2019年8月29日前支付。多助公司对此表示同意。协议签订后郑艮兵于2019年7月19日支付10000元，2019年8月6日支付50000元，2019年8月8日支付174663.85元，合计234663.85元。截止2019年10月17日，郑艮兵还拖欠电费1872元。多助公司认为截至目前，郑艮兵已经支付的款项为234663.85元。多助公司认为双方应按照租赁合同及相关承相履行合同，郑艮兵应当至迟在2019年7月29日支付184663.85元，在2019年8月29日，支付113497.94元，并应当及时支付电费，但截止2019年7月29日，郑艮兵支付仅支付10000元，截止2019年8月29日，仅支付234663.85元，其余款项63497.94元未支付。根据协议的约定郑艮兵应当支付并承担每月租金的5%每日的违约金。恳请支持多助公司的反诉请求。 反诉被告郑艮兵辩称：第一，双方的合同已经在2019年9月19日解除。郑艮兵提出解除双方的租赁合同，多助公司也是同意的，并多次带其他第三方租客过来看房。双方之间从来没有就是否继续履行合同有过任何口头或者书面通知。基于公平原则以及诚信原则。郑艮兵已经在2019年9月19日将屋内的设施全部搬离。双方不存在继续履行合同的一个可能性，双方的合同已经也在2009年9月19日得到解除。关于房租的话，郑艮兵愿意支付至2019年9月19日，拖欠房租也是不存在的。违约金更是不存在的。2009年9月19日合同已经解除了。2009年8月8日多助公司才钥匙和房屋交付给郑艮兵使用。实际使用房屋的时间是在2019年的8月8日。当时进去的时候电费双方没有进行核实，我们也没有实际使用。关于这一块电费我们愿意承担。请求法院驳回多助公司反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：多助公司对郑艮兵提供的证据1-3三性无异议，对证据4-9真实性无异议，认为未确认解除。经审查，本院对上述证据真实性均予以确认，证明效力将结合其它证据综合予以判定。郑艮兵对多助公司提供的证据1、3、4三性无异议，对证据2真实性无异议。经审查，本院对上述证据真实性均予以确认，证明效力将结合其它证据综合予以判定。 根据上述当事人提交的有效证据及有关陈述，本院查明以下事实： 2019年7月19日，多助公司与郑艮兵签订《王道公园（优迈）房屋租赁合同》1份，约定多助公司将案涉房屋（492.88平方米），出租给郑艮兵，房屋租赁期自2019年7月22日至2022年8月10日止，免租期自2019年7月22日至2019年8月10日止；2019年8月11日至2020年2月10日，按2.3元每平方米每天，付款日期为2019年7月22日；2020年2月11日至2020年8月10日，按2.3元每平方米每天，付款日期为2020年1月27日；押金68962.13元，本合同签订三日内支付6个月租金，此后租金每六个月支付一次；郑艮兵负责支付物业费（6.8元每月每平方米）、水费、电费等费用；郑艮兵不按照约定支付租金、物业管理费达15日，应每日按月租金的5%支付延迟交付违约金，若超过15日仍未交付的，多助公司可解除合同并要求郑艮兵承担相当于当期租金两个月租金金额的违约金；其他违约情形致使合同目的无法实现的，多助公司可解除合同并要求郑艮兵承担相当于当期租金两个月租金金额的违约金。 同日，多助公司与郑艮兵签订《王道公园（优迈）物业管理服务协议》1份，约定郑艮兵就案涉房屋接受多助公司提供的物业管理服务，并按约标准支付相关费用；自2019年7月22日至2022年8月10日止，6.8元每月每平方米，492.88平方米；本合同签订三日内支付首期物业费22313.28元，每期支付半年物业费，逾期缴纳物业费，自逾期之日按欠费总额的千分之五计算逾期违约金。 2019年7月19日，郑艮兵向多助公司出具《承诺书》，载明郑艮兵将于2019年7月29日前缴纳3个月的房租、物业费及2个月的押金共计184663.85元，剩余款项113497.94元将于2019年8月29日前缴纳。2019年7月至8月，郑艮兵陆续向多助公司支付合计234663.85元。 2019年9月9日至18日期间，郑艮兵就退租、看房、金额结算事宜多次与多助公司进行沟通协调，就费用退还金额无法达成一致。2019年9月19日，郑艮兵将案涉房屋内家具物品搬离，并通过电话、发函方式通知多助公司。 本院认为，本案系房屋租赁合同的双方当事人就合同解除事项的纠纷。根据庭审，本案主要争议焦点为：一、案涉合同是否解除问题；二、案涉房屋的费用结算问题及违约责任的承担问题。 一、案涉合同是否解除问题。合同解除可分为约定解除和法定解除。本案中，双方签订的合同未对承租人的合同解除权进行明确约定。郑艮兵所发的书面函件本身不属于行使约定解除权。合同法第九十四条中有关因一方当事人的违约行为引起的法定解除情形，解除权一般应归于守约方。本案中郑艮兵在租赁期限内未按约支付租金，无正当理由要求解除合同，显属违约方，其无权单方行使法定解除权。本案中，2019年9月双方就退租事宜多次进行协商，并草拟解除合同协议书，多助公司也在得知郑艮兵要求退租后积极联系看房，以求将案涉房屋继续出租，可见双方在解除租赁合同这一问题上已基本达成一致。郑艮兵在2019年9月19日将案涉房屋内家具物品搬离，并通过电话、发函方式通知多助公司，多助公司予以确认。本院认为，此时双方对解除合同达成一致意见，产生合同解除的法律效力。本院据此认定双方的《王道公园（优迈）房屋租赁合同》于2019年9月19日解除。《王道公园（优迈）物业管理服务协议》作为《王道公园（优迈）房屋租赁合同》的从合同，随《王道公园（优迈）房屋租赁合同》一并于2019年9月19日解除。 二、案涉房屋的费用结算问题及违约责任的承担问题。郑艮兵已预付房屋租金、物业费、押金共计234663.85元。鉴于2019年9月19日为双方合同解除之日，故郑艮兵应承担2019年8月11日至2019年9月19日的租金44211.34元（2.3*492.88*39），2019年7月22日至2019年9月19日的物业费6591.45元（6.8*492.88*59/30），以及电费1872元，以上共计52674.79元。就违约责任的承担问题。本案中，本院虽确认双方合同于2019年9月19日解除，但本院同时注意到，双方签订租赁合同的租期长达3年，租赁面积近500平方米，短时期重新出租难度较大。郑艮兵仅承租一个月后就主张搬离，给多助公司造成较大损失。多助公司虽是守约方，但在郑艮兵已搬离并多次通知的情况下一味强调继续履行合同，这势必会使造成房屋空置和租赁户的经营损失。多助公司在明知双方实际上已无法继续履行合同的情况下，未及时行使相关诉讼权利，或采取积极、适当的措施防止损失的扩大，就相关损失也应自负一定责任。综合全案，考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及各方的实际损失等因素并参照合同对违约责任的约定，根据公平和诚实信用原则，本院酌情确定郑艮兵应支付多助公司相当于当期租金三个月租金金额的违约金102026.16元（2.3*492.88*30*3）。郑艮兵已预付的234663.85元，扣除其应承担的租金44211.34元、物业费6591.45元、电费1872元及违约金102026.16元，多助公司应返还79962.9元。综上，本院对本诉主张及反诉主张的超出部分不予支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、确认原告郑艮兵与被告杭州多助信息技术有限公司签订的《王道公园（优迈）房屋租赁合同》及《王道公园（优迈）物业管理服务协议》于2019年9月19日解除； 二、被告杭州多助信息技术有限公司返还原告郑艮兵多收取的租金、物业费及押金共计183861.06元； 三、反诉被告郑艮兵支付反诉原告杭州多助信息技术有限公司违约金102026.16元、电费1872元； 上述一、二、三项抵扣后，被告杭州多助信息技术有限公司尚需返还原告郑艮兵79962.9元，于本判决生效之日起七日内履行完毕； 四、驳回本诉、反诉部分的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1289元，由原告郑艮兵负担389元，被告杭州多助信息技术有限公司负担900元。反诉案件受理费2368元，由反诉原告杭州多助信息技术有限公司负担1179元，反诉被告郑艮兵负担1189元，于本判决生效之日起七日内支付。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员 沈一伟 二〇二〇年四月十六日 代书记员 徐心伊