湖南省邵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘05民终255号上诉人（原审原告）：左美新，男，汉族，1980年3月7日出生，住绥宁县。上诉人（原审原告）：黄丽梅，女，汉族，1982年3月28日出生，住绥宁县，系左美新之妻。上述两上诉人的委托诉讼代理人：刘任申，湖南三行律师事务所律师。上述两上诉人的委托诉讼代理人：陆安伟，湖南三行律师事务所律师。上诉人（原审被告）：绥宁县佳和置业发展有限公司，住所地绥宁县川石开发区。法定代表人：匡喜荣，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李文，湖南博言律师事务所律师。上诉人左美新、黄丽梅与上诉人绥宁县佳和置业发展有限公司（以下简称佳和公司）商品房销售合同纠纷一案，双方均不服湖南省绥宁县人民法院（2019）湘0527民初851号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。左美新、黄丽梅上诉请求：1、请求依法撤销（2019）湘0527民初851号民事判决第三项，改判佳和公司向左美新、黄丽梅支付逾期办证违约金52606元；2、本案一、二审诉讼费由佳和公司承担。事实和理由：一、由于佳和公司的原因，左美新、黄丽梅未在法定期限内取得房屋权属证书，佳和公司应当承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。左美新、黄丽梅与佳和公司签订的《商品房买卖合同》约定的交房时间是2016年5月30日前，且左美新、黄丽梅在一审提供的证据以及法院依职权调取的证据足以证明，系佳和公司的原因造成左美新、黄丽梅直至2019年才取得房屋产权证，故佳和公司最迟应在2016年8月29日前为左美新、黄丽梅办理好房屋产权证，否则应向左美新、黄丽梅支付逾期办证违约金。二、佳和公司应按照法律规定的违约金计算标准向左美新、黄丽梅支付逾期办证违约金52606元。根据上述司法解释第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。案涉合同并未约定逾期办证违约金，且由此给左美新、黄丽梅造成的损失也难以确定，故佳和公司应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，向左美新、黄丽梅支付逾期办证违约金。案涉合同约定交房时间为2016年5月30日前，而佳和公司直至2019年7月5日才为左美新、黄丽梅办理好房屋产权证，故佳和公司应当向左美新、黄丽梅支付逾期办证违约金52606元（从2016年8月29日起至2019年7月4日止）。佳和公司对左美新、黄丽梅的上诉辩称，一、根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条等相关法律法规，房屋权属证书的办证义务人是买受人而非出卖人。二、逾期办证系多方原因所致，主要是政府原因，包括批量交税、批量报批等不可抗力因素，其次是买受人的原因，未及时向佳和公司提交首套房证明等相关办证所需材料。三、案涉合同并未明确约定办证时间，故不能机械适用上述司法解释的规定，错误认为左美新、黄丽梅未在交房后90天内取得房屋权属证书，就应由佳和公司向其支付逾期办证违约金。请求二审法院依法驳回左美新、黄丽梅的上诉请求。佳和公司上诉请求：1、请求依法撤销（2019）湘0527民初851号民事判决第一项和第二项，改判驳回左美新、黄丽梅一审全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由左美新、黄丽梅承担。事实和理由：一、一审判决适用法律错误。案涉合同以及《东方明珠购房确认表》上明确约定收取其他费用包括办理土地、房产两证费4000元以及水电安装费和开户费6800元。该合同条款系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，其内容合法有效。但一审判决依据《湖南省新建商品房交易价格行为规则》第五条，否定了上述合同条款的效力。该行为规则系湖南省物价局和湖南省建设厅制定的规范性文件，并非法律或国务院制定的行政法规，一审判决不应依据该行为规则来否定合同条款的效力，故佳和公司无须退还左美新、黄丽梅水电安装和开户费以及办理土地、房产两证费。二、一审判决认定事实不清。案涉合同明确约定收取办理土地、房产两证费用4000元，而事实上左美新、黄丽梅仅支付了2000元办证费。根据相关法律法规以及合同约定，佳和公司受左美新、黄丽梅的委托为其代为办理房屋权属证书，既然是代为办理，由此发生的费用理应由左美新、黄丽梅承担，包括房屋面积的测量费、制图费、佳和公司的劳务成本费等，一审判决却错误的将办证费理解为办证工本费，判令佳和公司退还1920元，违反了合同约定，也与客观事实相悖，属认定事实不清。另外，为了给案涉小区业主安装和开通水电，佳和公司支付了水电安装及开通费841.7万元，按照房屋建筑面积来分摊，左美新、黄丽梅应承担的水电安装和开通费为10016.64元，而其实际只缴纳了6800元，故佳和公司所收取的办证费、水电安装和开户费于法有据，理应支持，且左美新、黄丽梅自2016年2月4日签订合同并缴纳了办证费、水电安装和开户费后，直至2019年5月20日才提起诉讼，从未向佳和公司和有关部门提出过异议，明显已超过诉讼时效。左美新、黄丽梅对佳和公司的上诉辩称，一、佳和公司应返还左美新、黄丽梅多收的办证费1920元。根据国家发展改革委、财政部《关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》，为左美新、黄丽梅办理房屋权属证书实际支付的办证费用只有80元，而佳和公司在与左美新、黄丽梅签订合同时，向左美新、黄丽梅代收了办证费2000元，故佳和公司应返还多收取的1920元。二、佳和公司向左美新、黄丽梅收取水电安装和开户费6800元的约定违反了法律强制性规定，系无效条款，所收取的水电安装开户费应予返还。国家发展改革委、财政部《关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》已经取消了水电入户、立户费，《湖南省新建商品房交易价格行为规则》也明确规定，商品房销售价格构成包括了水电开通费，且佳和公司未提交证据证明其为左美新、黄丽梅代缴了水电开通费的事实。三、左美新、黄丽梅请求佳和公司返还多收取的办证费与水电开通费的诉讼请求不适用诉讼时效规定，未超过诉讼时效。综上，一审判决第一项、第二项认定事实清楚，证据确实充分，程序合法，应予维持，请求二审依法驳回佳和公司的上诉请求。左美新、黄丽梅向一审法院起诉请求：1、依法判决佳和公司立即给左美新、黄丽梅办理房屋产权证并根据其收取的2000元办理权证费用，退还左美新、黄丽梅1920元；2、依法判令佳和公司返还违规收取的水电开通费6800元给左美新、黄丽梅；3、依法判令佳和公司向左美新、黄丽梅支付逾期办证违约金49318元（从2016年8月29日起至2019年4月30日止，以已付购房款总额298993元为本金，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息6.175％的标准计算）；4、依法判令佳和公司向左美新、黄丽梅支付逾期办证违约金（从2019年5月1日起至佳和公司履行完毕办证义务止，以已付购房款总额298993元为本金，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息6.175％的标准计算）；5、本案诉讼费、财产保全费等开支全部由佳和公司承担。一审法院认定事实：2016年1月28日，左美新、黄丽梅、佳和公司签订了《商品房买卖合同》，左美新、黄丽梅购买了佳和公司在绥宁县川石开发区开发建设的“东方明珠”1栋1单元601号房屋一套。合同第三条约定：该商品房建筑面积约130.11平方米，其中套内建筑面积约118.67平方米、分摊建筑面积约11.44平方米。第四条约定：出卖人与买受人约定按面积计算房款，该套房总价款为298993元。第六条约定：1、总房款付款方式：买受人首付30%，首付款98993元，余下70%购房款，按揭款200000元；2、其他费用：（1）契税，按总房价的2%收取，计5980元；（2）房屋维修基金，高楼（电梯楼）和多层楼分别按3%和2%收取，计5980元；（3）办理土地、房产两证费4000元；（4）水电安装和开户费6800元；（5）银行按揭手续费10元，预告登记费130元，房屋初次登记费80元；（6）2016年度物业管理费（电梯楼600元、多层楼500元），房屋装修垃圾处理费500元，装修押金1000元（装修完后经物业验证没有破坏后退还）。一次性付款和分期付款的上述费用交房时付清，按揭的，第（1）、（2）、（5）项费用在确定购房时连首付一次付清，第（3）（4）、（6）项费用在交房时付清。第八条约定：交付期限为2016年5月30日。第十四条约定：买受人全权委托出卖人办理房屋所有权和土地使用权证及水、电到户的开户手续。《东方明珠购房确认表》载明：“1、契税：房价1%，计2990元。2、房屋维修基金，高楼3%，计5980元。3、办理土地、房产两证费2000元。（4）水电安装和开户费6800元。......”。合同中未约定佳和公司办证期限、左美新、黄丽梅取得房屋产权证书的时间及相关违约责任事项。合同签订当日佳和公司收取左美新、黄丽梅购房款298993元、契税2990元、维修基金5980元、预告登记费220元。2016年2月18日，佳和公司在绥宁县房产交易所为案涉房产办理了商品房预售合同备案登记。2016年2月20日佳和公司收取左美新、黄丽梅两证费2000元、水电开户和安装费6800元。2016年2月20日，左美新、黄丽梅以该房产作抵押在中国建设银行股份有限公司绥宁支行办理按揭贷款200000元用于支付按揭部分的房款，借款期限180个月（即2016年4月12日至2031年4月12日）。庭审中左美新、黄丽梅认可佳和公司交付案涉房产时间为2016年2月20日左右，约定的交房日期为2016年5月30日前，佳和公司已按合同约定将水电安装到左美新、黄丽梅所购房户门口。2016年9月20日起绥宁县开始在全县范围内实施不动产统一登记制度（土地使用证和房屋所有权证两证合一）。绥宁县不动产登记中心出具的《不动产登记查询证明》载明左美新、黄丽梅向绥宁县不动产登记中心申请不动产登记查询日期为2017年10月30日。2018年9月10日绥宁县佳和置业发展有限公司携带公司及房屋开发相关资料在绥宁县房产局、房产交易所申请对东方明珠住宅小区住房1#-6#、10#-14#栋实地测绘。2019年5月6日绥宁县房产局、房产交易所进驻实地勘测了1#-6#栋，当月9日完成对1#栋实测绘。案涉房产所在1#栋竣工验收日期为2019年3月5日，竣工验收备案日期为2019年4月28日。2018年4月27日佳和公司向税务部门代缴左美新、黄丽梅房屋买卖契税3278.78元，2018年9月14日佳和公司将左美新、黄丽梅房屋维修基金6505元存入绥宁县物业专项维修资金专用账户内。2019年4月23日（左美新、黄丽梅起诉前），佳和公司开始向绥宁县不动产中心申请办理其开发建设的“东方明珠”住宅小区住房的栋证及所涉购房人的分户证。在办理完12、11栋的栋证及所涉163户购房人的分户证后，2019年6月24日佳和公司向绥宁县不动产中心申请办理左美新、黄丽梅所在的1栋栋证，以便为该栋购房人办理分户证，当月28日（周五）办结该栋证后，绥宁县不动产中心于2019年7月1日（周一）受理佳和公司提出的该栋35户分户证办理申请，其中左美新、黄丽梅的不动产转移登记于当月5日办结。左美新、黄丽梅起诉前未催告佳和公司办证，双方未就佳和公司办证期限、左美新、黄丽梅取得房屋产权证书的时间等相关事项进行协议补充。因左美新、黄丽梅以该房产用于抵押担保按揭贷款，现贷款尚未还清，该房产权证书现压存于绥宁县不动产登记中心。《国家发展计划委员会、财政部〈关于取消部分建设项目收费进一步加强建设项目收费管理的通知〉》（计价费［1996］2922号）附件规定取消的48项建设项目收费包括房屋买卖登记费、土地办证费、土地权属变更费、土地过户费、自来水安装管理费、自来水表立户费及供电安装管理费、用电入户、立户费等，并规定“经省级人民政府批准公布取消的不合理建设项目收费，各有关部门和单位要坚决贯彻执行”。2009年7月1日起施行的《湖南省新建商品房交易价格行为规则》第五条规定：“商品房销售价格构成包括合理的开发建设成本、费用、税金和利润等。与商品房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等开通到户建设的所有费用（俗称开通费），按照价格主管部门的规定进行结算并一律计入开发建设成本之中，不得在购房合同价之外另行收取。”《湖南省发展和改革委员会、湖南省财政厅关于转发的通知》及附件规定自2017年4月1日起住宅类不动产登记收费标准为每件80元。一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。左美新、黄丽梅、佳和公司争议焦点：1、佳和公司向左美新、黄丽梅收取的办证费核减工本费外的部分应否退还；2、佳和公司向左美新、黄丽梅收取的水电开户费应否退还；3、佳和公司是否存在逾期办证的违约行为及应否承担违约责任。根据合同约定，佳和公司收取左美新、黄丽梅的办证费2000元，代为左美新、黄丽梅办理案涉房产的两证手续，在2016年9月20日起绥宁县开始实施不动产统一登记制度后即为办理两证合一的不动产权证书，办证机关实收工本费80元，佳和公司未提交证据证明左美新、黄丽梅还应承担其他相关费用，故佳和公司多收取1920元于法无据，应退还给左美新、黄丽梅。故左美新、黄丽梅要求佳和公司退还办证费1920元的诉讼请求，予以支持。关于佳和公司收取的水电安装和开户费，《国家发展计划委员会、财政部〈关于取消部分建设项目收费进一步加强建设项目收费管理的通知〉》（计价费［1996］2922号）已于1996年12月23日取消该建设收费项目，《湖南省物价局、湖南省建设厅关于印发〈湖南省新建商品房交易价格行为规则〉的通知》（湘价服［2009］59号）第五条明确规定：“商品房销售价格构成包括合理的开发建设成本、费用、税金和利润等。与商品房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等开通到户建设的所有费用（俗称开通费），按照价格主管部门的规定进行结算并一律计入开发建设成本之中，不得在购房合同价之外另行收取。”佳和公司未按该规则执行，庭审中，佳和公司陈述案涉房屋水安装费收费标准为3980元/户、电52元/平方米，但未提供其收取左美新、黄丽梅该项费用的合法依据及举证证明该项费用尚未计入商品房建设成本中。故左美新、黄丽梅要求佳和公司退还水电开通费6800元的诉讼请求，予以支持。关于左美新、黄丽梅请求佳和公司办证并承担逾期办证的违约责任的诉讼请求，佳和公司在左美新、黄丽梅起诉后至本案开庭审理前已及时为左美新、黄丽梅办理好房屋产权证书，故左美新、黄丽梅要求佳和公司立即给左美新、黄丽梅办理房屋产权证的诉讼请求，本案已不需处理。左美新、黄丽梅以佳和公司未在2016年8月29日之前为左美新、黄丽梅办理好房屋产权证为由要求佳和公司承担逾期办证的违约责任并支付违约金，但本案合同中没有约定佳和公司办证期限和左美新、黄丽梅取得房屋产权证书的时间及相关违约责任事项，左美新、黄丽梅起诉前未催告佳和公司办证，双方未就佳和公司办证期限、左美新、黄丽梅取得案涉房屋产权证书的时间等相关事项进行协议补充。左美新、黄丽梅购房后不久即已装修入住即已实际占有使用该房产，实现了房产的使用价值，且该房产左美新、黄丽梅尚用于抵押按揭贷款，因贷款尚未还清而不能实际取得该房屋产权证书并用于合法交易，且现有证据也不能证明系因佳和公司的原因导致左美新、黄丽梅没有在上述期限内取得房屋产权证书，也没有证据证明左美新、黄丽梅因尚未取得房屋产权证书给其造成了实际损失。故左美新、黄丽梅主张佳和公司承担逾期办证违约责任的诉讼请求，不予支持。据此判决：一、由绥宁县佳和置业发展有限公司于判决生效后十日内退还左美新、黄丽梅办理土地、房产两证费1920元；二、由绥宁县佳和置业发展有限公司于判决生效后十日内返还左美新、黄丽梅水电开通费6800元；三、驳回左美新、黄丽梅的其他诉讼请求。本案受理费减半收取计625元，由左美新、黄丽梅负担531元，绥宁县佳和置业发展有限公司负担94元。本院二审期间，双方当事人未提交新证据。本院二审查明的事实及证据采信与一审一致。本院认为，本案的争议焦点是：1、左美新、黄丽梅要求佳和公司退还办证费、水电安装和开户费的请求是否超过诉讼时效及佳和公司是否应当退还该部分费用；2、佳和公司是否应承担逾期办证的违约责任以及应如何承担违约责任。关于左美新、黄丽梅要求佳和公司退还办证费、水电安装和开户费的请求是否超过诉讼时效及佳和公司是否应当退还该部分费用的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”左美新、黄丽梅虽然在2016年2月20日就交纳了办证费、水电安装和开户费，其直至2019年6月才提起诉讼，但在交费当时，左美新、黄丽梅并不知道该条合同约定与《湖南省新建商品房交易价格行为规则》等规定不符，其权利有可能受到损害，故左美新、黄丽梅的该项诉请并未超过3年诉讼时效。佳和公司与左美新、黄丽梅签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效。案涉合同第六条明确约定，在交房时付清办理土地、房产两证费4000元以及水电安装和开户费6800元。左美新、黄丽梅上诉提出该条关于收取办证费以及水电安装和开户费的约定违反了法律的强制性规定，系无效条款。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条规定：合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。国家发展计划委员会、财政部《关于取消部分建设项目收费进一步加强建设项目收费管理的通知》与《湖南省新建商品房交易价格行为规则》不是全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规，故不得作为确认案涉合同条款无效的依据。因此，虽然双方就办证费、水电安装和开户费的约定与上述规定不符，但不能据此认定该约定无效，故佳和公司收取左美新、黄丽梅办证费、水电安装和开户费符合双方合同约定，左美新、黄丽梅请求佳和公司返还该笔费用的理由不成立。关于佳和公司是否应承担逾期办证的违约责任以及应如何承担违约责任的问题。左美新、黄丽梅上诉提出，佳和公司应当按照法律规定的违约金计算标准向其支付逾期办证违约金52606元，佳和公司则提出，案涉合同未明确约定办证时间，逾期办证系多方原因所致，既有政府职能部门的原因，也有买受人自身的原因，故佳和公司不应当承担逾期办证的违约责任。《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定：“办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续的主体为预售商品房的购买人。”根据该规定，案涉房屋的办证主体为左美新、黄丽梅，佳和公司负有的仅是协助义务，即协助办理房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。本案中，双方当事人对办证期限和违约责任未进行约定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。”佳和公司与左美新、黄丽梅均认可房屋是在合同约定的期限内即2016年5月30日前交付，因此，佳和公司至迟应在双方约定的交房时间之日起的90日内协助办好房屋权属证书。根据左美新、黄丽梅提交首套房证明的时间、佳和公司对案涉楼盘申请实测、申办房屋栋证与分证的时间以及相关政府职能部门经办时间的各个时间节点反映，逾期办证既有左美新、黄丽梅自身的原因，也有政府相关职能部门的原因，但案涉工程于2018年11月29日才竣工验收，是逾期办证的主要原因，故佳和公司对逾期办证应负主要责任并承担相应的违约赔偿责任。佳和公司提出其不应当承担逾期办证违约责任的理由不成立。双方未约定逾期办证的违约责任，左美新、黄丽梅亦未举证证明其实际损失，而本案标的物即房屋的主要属性及功能是居住，左美新、黄丽梅要求支付逾期办证违约金52606元明显过高。综合考虑双方履约情况、过错程度、逾期办证时间，以及房屋主要功能属性是居住等因素，本院酌定佳和公司按房屋总价款的1%向左美新、黄丽梅支付逾期办证违约金，即2989.93元（房屋总价款298993元×1%）。综上所述，左美新、黄丽梅及佳和公司的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销湖南省绥宁县人民法院（2019）湘0527民初851号民事判决；二、由绥宁县佳和置业发展有限公司在本判决书送达之日起十日内支付左美新、黄丽梅逾期办证违约金2989.93元；三、驳回左美新、黄丽梅的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计625元，二审案件受理费1115元，共计1790元，由左美新、黄丽梅负担895元，绥宁县佳和置业发展有限公司负担895元。本判决为终审判决。审 判 长  谭晓飞审 判 员  李玉芳审 判 员  莫佩华二〇二〇年四月二十日法官助理王巾英代理书记员  周 鑫附相关法律规定：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。……《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……