吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉02民终651号上诉人（原审被告）：李某，男，1978年9月2日生，无职业，住吉林市。委托诉讼代理人：高某，吉林乾懿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吉林省广泽地产有限公司。法定代表人:范某。委托诉讼代理人：瞿某，吉林鑫美律师事务所律师。上诉人李某因与被上诉人吉林省广泽地产有限公司（以下简称广泽地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省吉林市船营区人民法院（2019）吉0204民初1882号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。李某上诉请求：撤销一审民事判决，改判驳回广泽地产公司的诉讼请求。事实和理由：1.本案遗漏了关键的案件事实:即李某选择贷款方式购买案涉房屋，办理贷款的手续是由广泽地产公司负责。上述事实，有李某当庭陈述为证，对此广泽地产公司并未否认。结合已查明的案件事实,即李某交完首付款后,广泽地产公司即将房屋钥匙交与李某，允许其进入装修，因此,李某未能给付168万元购房款,广泽地产公司具有过错。2.一审判决书第5页第12行中认定“广泽地产公司无过错”是错误的。第5页第13-14行中认定“李某应按预定书载明的另一种付款方式及一次性付款方式给付......”是错误的。李某与广泽地产公司之间签订的协议,系广泽地产公司提供的格式条款合同，格式合同是为了重复使用而设立，而并不是说选择性条款之间是非此即彼的关系，故合同中并未约定贷款不能办理时的处理方式，一审法院的判决没有任何事实和法律依据。客观事实是，李某并不具备一次性付款的经济能力，如果具备该能力，当事人也不会选择以需要经过大量繁琐手续、支付高额贷款利息的方式购买房屋。3.李某在案涉房屋居住期间，房屋遭受损害，广泽地产公司对此需承担责任，虽然与房屋买卖不是同一法律关系，但法律后果均为金钱给付义务。在计算剩余购房款时，应予扣除。4.如前所述，李某未能给付剩余购房款，系广泽地产公司的过错造成的，应由广泽地产公司自行承担迟延给付的责任，故一审判决支持利息损失没有事实依据和法律依据，亦属错误。广泽地产公司辩称，原审判决认定事实正确，适用法律正确，应予维持。广泽地产公司向一审法院起诉请求：1.判令李某给付广泽地产公司购房款168万元；2.判令李某向广泽地产公司支付损失赔偿金291403元（以168万元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息即基准利率上浮40％标准计算，自2016年9月19日起暂计算至2019年4月16日止，剩余利息计算至实际给付之日止）；3.案件受理费等诉讼费用由李某承担。一审法院认定事实：2016年8月25日，李某与广泽地产公司签订《广泽·澜香预定书》，约定，李某认购广泽地产公司开发建设的广泽澜香项目2期××楼，建筑面积255.48平方米，销售表单价10100.06元／平方米，表总价2580364元，付款方式为按揭付款，签署本预定书同时向广泽地产公司交纳购房定金5万元，李某须于本预定书签署后7日内即2016年9月2日前到广泽·澜香销售中心签署认购协议书，并根据实际付款方式交纳相应首付款或全部房款（购房定金抵房款），双方还约定了其他权利义务。经双方口头协商，广泽地产公司变更房价款为240万元，李某当日交定金5万元。2016年9月12日，李某变更购买T27号楼4单元05室房屋，建筑面积258.35平方米，销售表单价9987.86元／平方米，总价为2580364元，双方重新签订《广泽·澜香预定书》，口头约定房价款仍为240万元。当日，李某支付给广泽地产公司购房款67万元。广泽地产公司为李某开具了金额为72万元的收据，注：房款-定金。双方约定，对剩余购房款168万元采取按揭贷款方式支付。2016年9月25日，李某开始对案涉房屋进行装修，装修后居住至今。办理按揭贷款过程中，因李某资信原因，贷款未被批准，李某亦未向广泽地产公司交付剩余购房款168万元。广泽地产公司向李某催要未果，告诉来院。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，本案李某与广泽地产公司签订的《广泽·澜香预定书》对双方当事人的姓名或名称、商品房的基本情况（包括房号、建筑面积）、单价、付款方式等进行了明确约定，并且广泽地产公司已按约定向李某收取了部分购房款，交付了房屋，因此，双方签订的《广泽·澜香预定书》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”。《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，该预定书自成立时生效，受法律保护，双方均应依约履行。关于广泽地产公司要求李某给付购房款168万元的诉讼请求。一审法院认为，预定书载明的付款方式有两种，即一次性付款和按揭付款，虽双方约定的付款方式为按揭付款，但在实际履行过程中，系因李某资信原因无法办理银行按揭贷款，广泽地产公司无过错，现李某实际占有使用房屋，应支付房屋对价，故李某应按预定书载明的另一种付款方式即一次性付款方式给付所欠广泽地产公司剩余购房款168万元，广泽地产公司该诉请予以支持。关于广泽地产公司要求李某自2016年9月19日起按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息即基准利率上浮40％标准支付损失赔偿金的诉讼请求。因双方对一次性付款的履行期限没有约定，广泽地产公司作为债权人可随时要求李某履行，现广泽地产公司并未提供证据证明其于起诉前何时要求李某履行，故自广泽地产公司主张权利即起诉之日2019年4月23日开始支持其损失赔偿金。广泽地产公司要求自2016年9月19日起计算，既无约定，又无法律依据，不予支持。广泽地产公司主张的逾期付款损失计算标准符合法律规定，予以支持。综上，对广泽地产公司诉讼请求合理部分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百五十九条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、李某于本判决生效之日起十日内向广泽地产公司支付购房款168万元；二、李某于本判决生效之日起十日内向广泽地产公司支付购房款168万元的利息，自2019年4月23日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息即基准利率上浮40％标准计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮40％标准计算；三、驳回广泽地产公司其他诉讼请求。案件受理费11271元（广泽地产公司已预交）由广泽地产公司负担1311元，李某负担9960元，李某负担部分于本判决生效之日起七日内向一审法院交纳。本院二审期间，双方当事人均未提供新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，李某的上诉主张不能成立。李某与广泽地产公司签订的《广泽·澜香预定书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。预定书签订后，广泽地产公司积极协助李某办理贷款事宜，并将案涉房屋交付给李某，但因李某资信原因，无法办理银行贷款，对此，广泽地产公司并无过错，考虑李某对案涉房屋已经进行装修并已实际居住，一审法院在李某贷款手续无法办理的情况下，判决其一次性支付剩余房屋价款，并无不当。李某的上诉主张，本院不予支持。综上，李某的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19920元，由上诉人李某负担。本判决为终审判决。审判长  刘福祝审判员  关 晶审判员  张 蕾二〇二〇年四月十七日书记员  张宗洁