吉林省延吉市人民法院民事判决书（2020）吉2401民初318号原告：金锡焕，男，朝鲜族，无职业，户籍所在地延吉市，现在韩国务工。委托诉讼代理人：田丰，吉林延大律师事务所律师。被告：王君武，男，汉族，延吉市百业物业有限公司员工，住延吉市。委托诉讼代理人：沈玉芝，女，汉族，延吉市百业物业有限公司员工，住延吉市。原告金锡焕与被告王君武房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人田丰，被告的委托诉讼代理人沈玉芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的房屋买卖合同；2.判令被告立即返还购房款99,000元及各项费用4,440元，共计103,440元，并承担违约金（从2008年1月17日起至返还全部购房款之日止，基数为103,440元，利率按照中国人民银行金融机构逾期贷款利率计算）；3.判令被告向原告支付孙立君与原告案件中原告承担的诉讼费、律师费和执行费共计5,900元；4.判令由被告承担本案的一切诉讼费用。事实与理由：2008年1月17日，原告与被告签订了《房屋买卖合同》。按照合同约定被告将其所有的的位××镇房屋出售给原告，并保证对诉争房屋不能有第三人主张权利，协助办理房产证和土地使用权证。房屋买卖合同签订后，原告将购房款99,000元支付给被告，并使用诉争房屋。但2010年10月20日案外人孙立君向原告提起诉讼要求腾迁并返还诉争房屋。该案历经法院审理程序和执行程序，2019年10月16日原告将诉争房屋向孙立君腾迁完毕。原告经历了长达9年多时间的诉讼，身心疲惫，最终还是腾出房屋，不能实现与被告之前签订房屋买卖合同的目的。因此原告有权解除与被告的房屋买卖合同，并要求返还购房款。被告与原告签订的房屋买卖合同中约定了违约金及违约责任，按照合同约定被告系违约，必须向原告支付购房款及实际支出的费用，并承担利息。被告辩称，原告是从被告手中买的房子，房屋未交给孙立君，也不应该交付给孙立君。所有涉及孙立君的房屋有十几套，现在一套也没执行。该房屋的开发商延边隆源建筑安装有限公司已经在2007年向龙井市公安局进行了举报。被告不同意原告的诉请。被告始终同意该房屋卖给原告，原告从2008年至今始终占有该房屋，现在房屋仍在原告手中，因此被告没有违约。原告把房子交给孙立君的时候没通知被告。现在龙井市公安局未结案的原因造成将来这个案子肯定要翻案，现在龙井公安局正在办理要结案。因为原告已经占有十年房屋，应给被告占有房屋的房租。其他费用没有交到被告手里，所以被告一概不负责。被告没有欺诈行为，是因为隆源公司的行为产生了一房二卖，被告没有违约行为。应该追究隆源公司的责任。原告主张本金利息被告同意，但被告主张按市面价格的房屋租金，其余款项不负责。如果房屋最后确定是被告的，原告不要是原告违约。本院经审理查明：案外人孙立君于2006年8月20日与延边隆源建筑安装有限公司（原延边亨力建筑安装公司，以下简称隆源公司）签订了房屋预销售合同，购买了包括本案诉争的延吉市××镇房屋在内的15套住宅，并交付了房款。之后孙立君以隆源公司没有按照合同履行为由，进行诉讼。2007年10月29日龙井市法院根据孙立君的申请，对本案诉争的房屋进行扣押，并经过审理作出（2008）龙朝民初字第11号民事判决，判决隆源公司返还房款，并支付利息。隆源公司不服判决，提起上诉。延边州中级法院作出（2008）延中民终字第113号民事判决，驳回上诉，维持原判。2008年5月21日，孙立君根据生效的判决向龙井市法院申请执行。龙井市法院在执行过程中，反复核实确认诉争房屋无瑕疵后，委托于延边银龙拍卖有限公司将包括诉争房屋的13套房屋进行拍卖。同年10月27日，孙立君通过竞拍，购得位于××镇房屋。龙井市人民法院作出（2008）龙执字第198-1号执行裁定，孙立君竞拍购得应缴纳的房款，折抵执行款，确认诉争房屋归孙立君所有，并在同年10月29日交付给孙立君的代理人刘长江，但孙立君一直未使用。龙井市法院于2008年10月29日向延吉市朝阳川房地产管理所（原龙井市朝阳川房地产管理所）和延吉市朝阳川镇国土资源局（原龙井市朝阳川镇国土资源局）送达了执行裁定及协助执行通知书，但因隆源公司有关手续不全，房屋管理部门和土地管理部门未给孙立君予以办理房屋所有权证和土地使用权证。交付拍卖房屋时，龙井法院执行局到实地对要交付的房屋一一重新核实，确认无人居住后，将从李洪岩处取的钥匙交给刘长江，并告知刘长江把门锁更换。2006年4月24日，被告曾与隆源公司签订《房屋预销售合同》，购买了诉争房屋。2008年1月17日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋买卖合同》，被告以99,000元的价格将诉争房屋出售给原告。合同第2条约定：“鉴于该房屋是集资房，尚未办理房产证和土地使用证的实际情况，甲方必须保证对房屋不能有第三人主张权利，而且保证协助乙方办理房产证和土地使用权证，其费用各承担50%。如因甲方的原因不能办理过户手续，甲方必须返还房款和实际支出的费用并按银行逾期贷款利息的标准支付利息。”2008年1月16日，原告已向管理房屋的延边平安物业有限责任公司交纳了诉争房屋的契税和物业维修基金3,840元、装修押金500元、装修垃圾清运费100元。房屋买卖合同签订后，原告将购房款99,000元支付给被告，并装修入住使用了诉争房屋。2010年10月20日孙立君提起诉讼要求原告腾迁并返还诉争房屋。本院以（2011）延民初字第2973号民事判决支持了孙立君的诉讼请求，并判决原告承担诉讼费用1,950元。原告对判决不服向延边朝鲜族自治州中级人民法院提起上诉，交纳上诉费1,900元。延边朝鲜族自治州中级人民法院以（2013）延中民四终字第52号民事判决驳回上诉，维持原判，并确定上诉费由原告承担。原告为诉讼，于2010年12月16日支出律师代理费2,000元。后孙立君申请强制执行，经本院执行程序，2019年10月16日，原告将诉争房屋向孙立君腾迁完毕，并向孙立君支付了案件诉讼费1,950元，交纳执行费50元。认定上述事实的证据有：原告提供的被告身份证复印件、《房屋买卖合同》、本院（2019）吉2401执恢383号结案通知书复印件、诉讼费票据、收条复印件、收据三份、发票、（2013）延中民四终字第52号民事判决书复印件；被告提供的《房屋预销售合同》复印件及双方当事人的陈述。被告提供的其他证据，与本案没有直接的关联性，本院不予采信。本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。但房屋因孙立君与隆源公司的纠纷最终被执行给孙立君。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”故双方的合同因原告无法达到合同目的，应当解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”双方的合同明确约定被告必须保证房屋不能有第三人主张权利，如因被告方的原因不能办理过户手续，被告必须返还房款和实际支出的费用并按银行逾期贷款利息的标准支付利息。原告要求被告返还房款99,000元及契税和物业维修基金3,840元，并按银行逾期贷款利率的标准支付利息的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。根据被告的抗辩，被告是反对原告腾迁房屋的，故原告为争取继续履行合同保留房屋而进行诉讼支出的诉讼费和代理费共计5,900元，应由被告承担。原告支出的诉争房屋的装修押金500元、装修垃圾清运费100元，为延边平安物业有限责任公司收取，是原告为装修房屋向物业公司交纳的费用。原告已装修房屋并入住十余年时间，享受了装修权益。故对原告的该部分诉讼请求本院不予支持。被告要求原告支付占有房屋期间的租金，因此项请求涉及孙立君，不宜在本案中进行审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告金锡焕与被告王君武签订的房屋买卖合同。二、被告王君武于本判决发生法律效力之日立即向原告金锡焕返还购房款99,000元、契税和物业维修基金3,840元，共计102，840元，并承担违约金（从2008年1月17日起至返还全部购房款之日止，以102，840元为基数，利率按照中国人民银行发布的同期金融机构逾期贷款利率计算）。三、被告王君武于本判决发生法律效力之日立即向原告金锡焕支付诉讼费、执行费和律师费共计5,900元。四、驳回原告金锡焕的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,487元（原告金锡焕已预交），减半收取1,243元，由被告王君武负担1,236元，由原告金锡焕负担7元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判员 徐丽华二〇二〇年四月十五日书记员 赵卿缘