江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终9936号上诉人（原审原告）：毛荣华，男，汉族，1943年7月29日生，住南京市建邺区。委托代理人：程斯兰，江苏维世德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈鸿俊，男，汉族，1964年2月9日生，住南京市建邺区。上诉人毛荣华因与被上诉人沈鸿俊返还原物纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2019）苏0114民初4338号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月31日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。毛荣华上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判被上诉人沈鸿俊立即迁出南京市雨花台区梅山村邱村68号西善花苑家和园6幢2单元807室房屋，向上诉人返还房屋；3、改判被上诉人沈鸿俊向上诉人支付占有涉案房屋期间租金，自2007年8月起至实际迁出交付房屋止，暂定每月1200元，合计为172800元；4、被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：1、一审判决违反民事诉讼法律规定。一审中，被上诉人对上诉人持有的《房屋所有权证》没有异议，但在庭审结束后，一审法官给南京市住房保障中心发函，从行政机关的复函中可以看出，法院审查的范围超出了民事诉讼请求范围，违反了民事“不告不理”原则。2、一审没有对南京市住房保障中心回复函中关于“本市无其他住房”条款进行效力性审查，程序违法。上诉人购买涉案房屋的整个过程均是按照政府要求如实申报，没有隐瞒其在本市另有一套住房的事实。同时拆迁的有65户，基本上每户都在本市另有房屋，但是都取得了经济适用房的指标，当时根本没有执行另有一套房不给予经济适用房安置的政策。拆迁时，政府没有按照市场价给予补偿，补偿款根本无法购买同等区位、同等面积的商品房，补偿标准实际上是执行房屋置换的成本价。若没有经济适用房安置，拆迁户的损失无法弥补。因此“本市无其他住房”的安置条件，没有实际执行，且该条件违反了宪法有关公民私有财产平等保护的规定以及国务院《城市房屋拆迁条例》有关按照市场评估价平等给予征收补偿的规定。一审法院对行政机关作出的回复函没有审查，直接排除了房屋所有权证书的证据效力，审理程序违法。3、上诉人要回房屋的目的是自住。上诉人自己没有地方住，不对外售房，故不应当按照南京市住房保障中心要求按市场价补足购房款。如果南京市住房保障中心认为上诉人是骗取购买经济适用房，那买卖合同是无效的，应当双方返还，也不存在要补足购房款的问题。南京市住房保障中心也称并不要求上诉人返还房屋，可见行政机关并没有主动要求处置该房的意思。在民事诉讼过程中，行政机关不得随意变更已经履行终结的行政行为，行政机关的回复函显然不符合法定程序要件，不能对抗南京市国土资源局颁发的不动产权属证书。4、一审判决适用法律不当。本案应当根据物权法第九、十四、十七、三十四、一百零六条之规定，对房屋权属取得及他人无权处分房屋进行实体审查。根据合同法第五十二条第二项、第五十九条的规定，对上诉人主张的房屋买卖协议进行效力审查，确认被上诉人是否应当返还财产。一审法院未使用实体处理条款，属于适用法律不当。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。沈鸿俊辩称，不同意上诉人的上诉意见。我已经花钱购买了案涉房屋，一审也提供了委托书、协议书和收条。我也住了十几年，上诉人一直未找我要房屋，现在找我要房屋，违背事实。毛荣华向一审法院提出诉讼请求：1、判令沈鸿俊立即向毛荣华返还南京市雨花台区梅山村邱村68号西善花苑家和园6幢二单元807室房屋；2、沈鸿俊向毛荣华支付使用该房期间的房租，自2007年8月起至房屋返还毛荣华之日止，暂定每月平均1200元，暂定12年，合计为172800元；3、判令沈鸿俊承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2002年7月12日，毛荣华位于南京市房屋拆迁，毛荣华与南京华阳房地产开发总公司签订《南京市房屋拆迁补偿协议》并获得货币补偿81129.6元。2007年5月16日，毛荣华转款合计129822元至南京丰盛置业发展有限公司。2007年5月18日南京丰盛置业有限公司出具129822元的收据给毛荣华，收款事由为西善桥104幢2单元803室房款。2007年10月29日，毛荣华缴纳了2007年12月1日至2008年5月31日的物业费。2018年11月5日，毛荣华与南京丰盛置业有限公司补签《经济适用房住房买卖契约》，毛荣华取得南京市梅山村邱村68号西善花苑家和园6幢二单元807室的房屋，房屋总价款136017元。合同第十条附件10补充协议约定：购买该房屋满5年，取得两证后，可以上市交易；转让时应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房购买价格之间差价的一定比例（以届时政府政策规定为准）向政府交纳差价收益。2019年6月4日，毛荣华就涉案房屋取得（2019）宁雨不动产权第0009158号不动产权证书。2019年8月5日，南京市住房保障中心出具关于（2019）苏0114民初4338号函的复函中回复：经核实，该套房屋为2004年6月毛荣华家庭因鼓楼区二板桥南街38号城市房屋拆迁申请的经济适用住房。我中心于2006年3月29日核发了该套房屋的《南京市经济适用住房购买通知书》。现经复核毛荣华的配偶李桂英于2000年9月8日购买了位于建邺区安国村18号3栋302室房屋，建筑面积54.63平方米。根据《被拆迁困难户购买或承租经济适用住房的实施办法》，（宁房拆〔2002〕181号）第一条规定，被拆迁户可以购买一套经济适用住房条件之一为在拆迁范围以外，本市无其他住房。毛荣华家庭在申请经济适用住房时，未如实申报家庭住房情况，不符合被拆迁户申请经适房条件。根据《南京市经济适用住房管理实施细则》（宁政发〔2008〕116号）第四十二条规定，购买经济适用住房满5年，取得《房屋所有权证》和《国有土地使用证》后可以上市交易，出售时出让方应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例，向政府缴纳土地收益等相关价款。根据《南京市城市低收入住房困难家庭住房保障若干问题的处理意见》，（宁建保字〔2010〕1131号）第八条规定，经济适用住房上市时应具备条件之一：违规申请经济适用房的行为已经处理完毕。根据《南京市经济适用住房管理实施细则》（宁政发〔2008〕116号）第五十四条规定，对隐瞒家庭收入和住房条件，购买经济适用住房的个人，由市房产局追回已购住房或者责令购房人按市场价补足购房款。若该套经济适用住房办理上市，需按照上述规定在该套经济适用住房按市场价补足购房款。后我中心出具《南京市经济适用住房上市确认书》。2007年11月6日，毛荣华出具委托书且签字，并按指印给其子毛翔，内容为现有西善花苑104幢2单元803室，建筑面积约为61.82平方住房一套，经同爱人李桂英协商，今后产权由大儿子毛翔继承，从即日起全权委托儿子毛翔负责处理。2007年8月8日，毛翔出具协议书，内容为现有西善花苑104幢2单元803室，建筑面积约为61.82平方住房一套，转卖于沈鸿俊，人民币165000元整。此房拿两证和过户所花费用由沈鸿俊负责支付。五年后，由毛翔负责过户于沈鸿俊，假如不过户或借其他借口不办过户手续，毛翔要按银行贷款利息四倍归还房款以及装潢费用。以上经双方同意。2007年12月12日毛翔出具收条一份，载明，沈鸿俊欠毛翔购房款已全部结清，毛翔已全部收清沈洪俊房款。2019年6月12日，毛荣华的代理人程斯文在南京市第二看守所会见毛翔。毛翔陈述毛荣华并没有委托其卖房，是因为其无收入来源。毛荣华将房子交给其出租，所以就出具了授权委托书。在其拿到授权委托书前，借了沈鸿俊三四万块钱，因还不起沈鸿俊的款项，沈鸿俊要求将毛荣华的房子作价卖给沈鸿俊，双方谈好按165000元的房款分两次给付，钱付完后，沈鸿俊与毛翔签订了协议书。一审法院认为，因南京市住房保障中心回复一审法院的函中明确列明毛荣华家庭在申请经济适用住房时，未如实申报家庭住房情况，不符合被拆迁户申请经适房条件。根据《南京市经济适用住房管理实施细则》（宁政发〔2008〕116号）第四十二条规定，购买经济适用住房满5年，取得《房屋所有权证》和《国有土地使用证》后可以上市交易，出售时出让方应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例，向政府缴纳土地收益等相关价款。根据《南京市城市低收入住房困难家庭住房保障若干问题的处理意见》，（宁建保字〔2010〕1131号）第八条规定，经济适用住房上市时应具备条件之一：违规申请经济适用房的行为已经处理完毕。根据《南京市经济适用住房管理实施细则》（宁政发〔2008〕116号）第五十四条规定，对隐瞒家庭收入和住房条件，购买经济适用住房的个人，由市房产局追回已购住房或者责令购房人按市场价补足购房款。因此涉案房屋虽然现在登记在毛荣华名下，但由于该房系违法取得，房产部门有可能追回已购房屋或者责令购房人按市场价补足购房款，因此涉案房屋的所有权处于未确定状态。因此毛荣华应在房产部门处理完毕，所有权确认后再另行主张其他权利。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回毛荣华的全部诉讼请求。本案案件受理费3756元减半收取1878元，由毛荣华自行负担。二审中，上诉人对一审判决书查明的南京市住房保障中心出具的函件有异议，认为2019年10月28日，南京市住房保障中心给一审法院回函，明确其不具备行政处罚权，对上述行政管理行为不具备行政强制执行权，一审判决对南京市住房保障中心函件的表述不全面。上诉人还认为一审判决查明的《经济适用房住房买卖契约》第十条的约定，与本案无关。对一审查明的其他事实，双方当事人均无异议，本院依法予以确认。上诉人向本院提交以下证据：1、2019年9月25日，一审法院向南京市住房保障中心发送的函件，证明一审法院程序违法，不遵循民事案件独立审判原则。2、南京市住房保障中心2019年10月28日作出的宁住房保函[2019]121号文件，南京市住房保障中心在该函件中明确其不具备行政处罚权，对上述行政管理行为不具备行政强制执行权，说明该中心并没有否认其此前作出的经济适用房行政审批的合法性，不会对涉案房屋产权作出实质性的处罚。该函件不能对抗毛荣华持有的房屋产权证效力。3、南京市被拆迁住房困难户购（租）经济适用住房申请表，证明上诉人如实申报，没有隐瞒事实，审核意见表中“无其他住房”是发表人统一印制的，默认所有被拆迁户都是无房户。行政机关并没有执行在本市内另有一套住房就不给安置经济适用房的政策。4、2004年8月27日居委会证明，证明申请人没有隐瞒事实骗取经济适用房。5、2004年9月18日毛荣华自述一份，证明上诉人主动陈述自己现居住在安国存3栋302室，没有隐瞒住房事实。6、登记日期为1999年9月3日的常住人口登记卡，证明上诉人如实申报申请经济适用房。7、常住人口登记卡，证明上诉人孙子毛友亮1996年1月出生，目前是无房户，和上诉人共同居住在的房屋内。上诉人儿子毛翔2001年4月在金陵监狱服刑，2002年9月18日移居被拆迁房内，之后又多次坐牢，为无房户。8、南京市房屋拆迁补偿协议、南京市经济适用房购买通知书，证明上诉人是经过层层申报审批后获得的经济适用房，没有欺骗行为。9、南京市住房保障中心行政诉讼答辩状，证明南京市住房保障中心自认所作出的通知和复函不具有法律效力，法院不应当驳回上诉人的起诉，应当对案件进行实体处理。被上诉人沈鸿俊质证认为，上述证据均与其无关，由法院审查。本院对上诉人提交的证据的真实性予以认可，对其证明目的下文综合论述。另查明，2019年8月5日，南京市住房保障中心向一审法院出具关于（2019）苏0114民初4338号函的复函后，该中心于2019年8月7日向毛荣华发出了宁住房保[2019]63号通知，告知毛荣华家庭在申请经济适用住房时未如实申报家庭住房情况，不符合被拆迁户申请经适房条件，要求毛荣华在接到通知后，在十五个工作日内前往该中心对上述情况进行处理。2019年9月25日，一审法院向南京市住房保障中心发函，针对此前南京市住房保障中心复函中虽回复毛荣华家在申请经济适用住房时未如实申报家庭住房情况，涉案房屋系违法申领，但未明确对毛荣华的该种行为采取何种处罚措施以及处罚的时间。建议该中心尽快对其采取处罚措施。2019年10月28日，南京市住房保障中心回复一审法院（宁住房保函[2019]121号）：“其中心2019年8月7日书面通知毛荣华家庭就涉嫌违规申购经适房问题来我中心予以说明处理。毛荣华本人先后于2019年8月20日、2019年9月24日至我中心就其家庭申购经适房情况作出陈述和说明，并明确表示愿意以补足购房款的方式处理违规事项，但短期内无法补足购房款，提出给予处理宽限时间的诉求。鉴于违规当事人毛荣华本人已提出按市场价补足购房款的方式处理违规事项的诉求，结合贵院建议和毛荣华家庭的实际情况，我中心将进一步向主管部门汇报，建议按规定妥善处理该家庭违规事宜。但南京市住房保障和房产局作为经济适用住房建设、供应和管理的行政主管部门，对此违规行为仅能依照规定作出收回违规申购的经适房或责令补足购房款的决定，并不具备其他行政处罚权，且对上述行政管理行为也不具备行政强制执行权。”2019年10月17日，毛荣华以南京市住房保障中心为被告，诉至南京铁路运输法院，请求法院撤销南京市住房保障中心作出的宁住房保[2019]63号通知。2020年3月2日，南京铁路运输法院作出（2019）苏8602行初1604号行政裁定书，认为南京市住房保障中心并非南京市经济适用住房的主管部门，该中心作出的宁住房保[2019]63号通知仅是南京市住房保障中心对其目前掌握的情况作出的陈述，没有作出任何行政决定，该通知并非一项成熟的行政行为，而是主管部门在作出最终处理之前的过程性行为。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》的相关规定，裁定驳回毛荣华的起诉。该案判决后，毛荣华未提起上诉。本院认为，上诉人虽然取得了涉案房屋的不动产权证书，但因为不动产权证书上载明的房屋权利性质为经济适用房，而经济适用房的获得及上市均需经行政机关审批，故一审法院为了查清涉案房屋的相关情况，就涉案房屋的性质、来源及能否上市交易的问题，向南京市住房保障中心发函询问，并未违反民事诉讼法的相关规定。虽然（2019）苏8602行初1604号行政裁定书认为南京市住房保障中心并非南京市经济适用住房的主管部门，该中心作出的宁住房保[2019]63号通知并非一项成熟的行政行为，而是主管部门在作出最终处理之前的过程性行为。但南京市住房保障中心作为南京市住房保障和房产局的下属事业单位，已经向一审法院回函明确表明毛荣华家庭在申请经济适用住房时，未如实申报家庭住房情况，不符合被拆迁户申请经适房条件，并向毛荣华发出通知，要求其前往该中心对上述情况进行处理。在有关行政机关尚未对上诉人毛荣华涉嫌违规申购经济适用房作出最终处理的情况下，一审法院认为上诉人对涉案房屋的权利处于未确定的状态，判令驳回上诉人的诉讼请求并无不当。上诉人可以在有关部门处理完毕之后，再另行主张权利。上诉人对南京市住房保障中心向一审法院的回函及向其发送的通知中，认定其不符合拆迁户申请经适房的条件提出异议，但该异议并非民事案件的审理范围，上诉人认为应在本案中由法院审查行政机关回复函件的效力，无事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，上诉人毛荣华的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3756元，由上诉人毛荣华负担。本判决为终审判决。审判长 马 帅审判员 许云苏审判员 刘 凡二〇二〇年四月二十八日书记员 高 峥