北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终3109号上诉人（原审原告）：孔宗华，男，1958年6月28日出生，汉族，住河北省保定市南市区。被上诉人（原审被告）：北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区良乡凯旋大街建设路18号-C2280。法定代表人：朱剑伟，总经理。委托诉讼代理人：吴红秀，女，北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司法务专员。上诉人孔宗华因与被上诉人北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司（下称汇鑫伟业公司）房屋租赁合同纠纷上诉一案，不服北京市房山区人民法院（2019）京0111民初26641号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。孔宗华上诉请求：同意一审判决第四项，撤销一审判决第一、二、三、五项，依法改判1.汇鑫伟业公司支付房租36293元、2.汇鑫伟业公司支付逾期付款利息（本金为36293元，自2018年9月1日开始至实际给付日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；3.汇鑫伟业公司赔偿损失1300元（拆走热水器墙面损失300元、拆走空调后修补墙面损失400元、空调下修补墙角损失600元）；4.汇鑫伟业公司支付因本案申请支付令、提起诉讼、奔波法院的劳务费200元；5.汇鑫伟业公司负担（2018）京0111民督30号支付令申请费13元；6.汇鑫伟业公司赔偿交通费239元；7.汇鑫伟业公司支付违约金72586元或发回重审。事实与理由：一、一审判决汇鑫伟业公司给付9753.33元租金是错误的。1.免租期问题。免租期30天是在合同期限5年的基础上约定的，是附条件免租期。汇鑫伟业公司违约，条件不成就，即不享有免租期，应支付租金，赔偿我免租期的租金损失并偿付逾期付款利息。按交易习惯5个多月免1个月的房租不合情也不合理。2.合同解除问题。汇鑫伟业公司发出通知提前解除合同不符合合同约定情形，也没有法定理由。3.房租给付的起止日期问题。由于汇鑫伟业公司违约，不享有免租期，所以房租起付日应当是2018年4月23日。我为减少损失扩大，于2019年9月1日另行出租北京市房山区书院南街10号院6号楼1724（下称涉案房屋），所以房租截止日应为2019年8月31日。二、一审判决以9753.33元为基数计算逾期付款利息是错误的。三、一审判决第三项判决支付违约金4400元错误。合同约定违约金数额为乙方垫付当月租金两倍。从合同内容来理解，当月是指应当垫付租金的月份，无论哪个月没有垫付租金都应当承担当月租金2倍的违约金，自2018年4月23日至2019年8月31日共16个月零9天，应垫付租金为36293元，2倍就是72586元。四、一审判决第五项驳回我的其他诉讼请求不正确。1.汇鑫伟业公司拆走热水器、空调，把空调外机房下面的墙壁浸泡成污黄色至墙面损坏，我在一审中已经提交证据予以证明；2.劳务费、支付令申请费、交通费都是汇鑫伟业公司违约给我造成的损失，汇鑫伟业公司应承担违约责任。汇鑫伟业公司辩称，同意一审判决，不同意孔宗华的上诉请求。孔宗华向一审法院起诉请求：1.判令汇鑫伟业公司支付房租36293元；2.判令汇鑫伟业公司给付逾期付款利息（本金为36293元，自2018年9月1日开始至实际给付日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；3.判令汇鑫伟业公司赔偿损失1450元（拆走热水器墙面损失300元、拆走空调后修补墙面损失400元、丢失门钥匙4把计40元、门禁卡10元、电阀钥匙100元、空调下修补墙角损失600元）；4.判令汇鑫伟业公司支付因本案申请支付令、提起诉讼、奔波法院的劳务费200元；5.判令汇鑫伟业公司负担（2018）京0111民督30号支付令申请费13元；6.判令汇鑫伟业公司赔偿交通费239元；7.判令汇鑫伟业公司支付违约金72586元。一审法院认定事实：2018年4月20日，孔宗华（甲方）与汇鑫伟业公司（乙方）签订北京市房屋出租委托代理合同，合同约定：涉案房屋位于北京市房山区书院南街10号院6号楼1724，甲方应于2018年4月23日前将房屋交付乙方，该房屋免租期为30天，自该房屋交付之日起算，在此期间乙方可进入该房屋进行装修，装修免租期内甲方免收乙方应垫付的租金。出租委托代理期限自2018年4月23日至2023年4月22日，第一年度自2018年5月23日至2019年4月22日；第二年度自2019年4月23日至2020年4月22日；第三年度自2020年4月23日至2021年4月22日；第四年度自2021年4月23日至2022年4月22日；第五年度自2022年4月23日至2023年4月22日。租金支付方式为季付，第一年合同期月租金为2200元，第一期2018年5月25日支付4400元；第二期2018年7月25日支付6600元；第三期2018年10月25日支付6600元；第四期2019年1月25日支付6600元。第二年合同期月租金为2300元；第三年合同期月租金为2400元；第四年合同期月租金为2500元；第五年合同期月租金为2700元。上述保底租金由乙方先行向甲方垫付，待乙方与承租人签订《房屋租赁合同》后，上述保底租金由乙方收取，无需再向甲方支付，若乙方代为出租的租金高于上述保底租金的，则高出部分作为甲方向乙方支付的委托代理经营房屋租赁的管理费用。在合同履行期间内，根据付款日期明细，如乙方逾期支付租金，则每逾期一日，乙方应按照月租金的0．5‰向甲方支付逾期滞纳金。本合同涉及按日计算租金标准的，按照《出租委托代理合同》约定的租金标准和每月三十日为基础计算（即日租金标准：月租金标准/30）。合同的解除、违约责任：（一）经甲乙双方协商一致，可解除本合同。（二）因不可抗力……。（三）因政府拆迁或征用……。（四）甲乙双方同意，有下列情形之一的，乙方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方支付违约金，违约金数额为乙方垫付的当月租金两倍。若甲方违约，甲方除需按本条承担违约金外，还需赔偿乙方遭受的一切实际损失，包括但不限于装修损失费、家具家电配置折旧费、因甲方提前解除合同而导致的乙方应向承租人支付的全部违约金等；若乙方违约，且乙方已经按照本合同约定对该房屋进行装修、添附的，则乙方除需按本条承担违约责任外，乙方对该房屋的装修，无偿赠与甲方。（1）甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的。（2）若该房屋出租前设定了抵押，由于甲方原因，抵押权人实现抵押权导致该房屋所有权发生变动，造成乙方无法继续履行本合同的。（3）由于非乙方原因，该房屋被司法、行政机关依法限制其房地产权利导致租赁合同不能履行的。补充约定：①去掉第三条里边的委托代理费；②去掉第七条里边的第（二）条款；③保底租金是乙方按照第三条的期限和租金数额向甲方支付的租金，如果乙方没有找到承租人不得向甲方要求返还已垫付的租金；④没有燃气管道，没有壁挂炉。2018年4月23日，双方办理了房屋交割，孔宗华向汇鑫伟业公司交付了涉案房屋以及门禁卡2把、入户门钥匙6把、自来水卡1张、电阀钥匙1把、电卡1张。合同签订后，汇鑫伟业公司未给付孔宗华租金。2018年9月28日，汇鑫伟业公司向孔宗华发出房屋租赁合同解除及返还房屋通知书，该通知书载明：“孔宗华先生：鉴于我方北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司与您，于2018年4月23日签订业主出租委托代理合同，房屋地址为房山区书院南街10号院6号楼1724号，由于此房屋没有燃气管道及壁挂炉，缺少生活必要设施，不满足出租条件，无法实现合同目的，故此正式通知你方，2018年4月23日签订的业主出租委托代理合同于2018年9月28日解除。您收到本合同解除通知书后，请联系我公司工作人员：张红英，电话：188XXXXXXXX另行协商解决。另，现将房屋钥匙、水卡、门禁卡退还你方，您签收本邮件之日起，视为我方已交付并返还此房屋。北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司章2018年9月28日。”2018年10月5日，孔宗华收到该通知书。孔宗华收到该通知书后，未与汇鑫伟业公司工作人员联系。2019年9月27日，孔宗华诉至一审法院。一审法院审理中，孔宗华自称，其于2019年8月31日将涉案房屋另租他人。另查明，2018年8月，孔宗华曾向一审法院申请支付令，一审法院于2018年9月3日发出（2018）京0111民督30号支付令。汇鑫伟业公司于2018年9月28日提出书面异议，一审法院于2018年9月28日作出（2018）京0111民督30号民事裁定书，终结本案的督促程序。一审法院认为：孔宗华与汇鑫伟业公司签订的业主出租委托代理合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。合同签订后，孔宗华按合同约定向汇鑫伟业公司交付了房屋，履行了合同义务。汇鑫伟业公司收到房屋后，未按合同约定向孔宗华交付租金，已构成违约，应承担违约责任。关于汇鑫伟业公司应给付孔宗华租金数额，法院认为，根据合同约定，免租期一个月，故汇鑫伟业公司应自2018年5月23日起给付租金。孔宗华于2018年10月5日收到汇鑫伟业公司发出的解除合同通知书，孔宗华收到该通知书后，未提出异议，且其后将涉案房屋另行出租，故法院确认双方签订的合同已于2018年10月5日解除，汇鑫伟业公司应给付孔宗华租金截止日为2018年10月5日。根据双方约定的租金标准，2018年5月23日至2018年10月5日，汇鑫伟业公司应给付孔宗华租金数额为9753.33元。孔宗华主张的逾期付款利息，法院根据合同约定予以确定合理数额。关于孔宗华要求汇鑫伟业公司赔偿的丢失物品损失，汇鑫伟业公司辩称已返还孔宗华，因证据不足，法院不予采信，汇鑫伟业公司应予以赔偿。孔宗华主张的入户门钥匙损失40元、门禁卡损失10元、电阀钥匙损失100元，数额合理，法院予以确认。孔宗华主张的拆热水器墙面损失等其他损失，因证据不足，且孔宗华已于起诉前将涉案房屋另行出租，故法院不予支持。汇鑫伟业公司解除合同的理由系涉案房屋没有燃气管道及壁挂炉，缺少生活必要设施，不满足出租条件，无法实现合同目的，但双方所签合同补充约定中已明确载明涉案房屋没有燃气管道、没有壁挂炉，故汇鑫伟业公司解除合同的理由不符合双方所签合同第九条第（四）项约定的条件，汇鑫伟业公司已构成违约，应承担违约责任，根据约定，汇鑫伟业公司应向孔宗华支付当月租金两倍的违约金，即4400元。孔宗华要求汇鑫伟业公司支付劳务费、支付令申请费、交通费之诉讼请求，均无法律依据，法院不予支持。综上，孔宗华合理部分诉讼请求，法院予以支持，其要求过高部分，法院不予支持。据此，一审法院于2020年1月8日判决：一、北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司于判决生效后十日内给付孔宗华租金9753．33元；二、北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司于判决生效后十日内向孔宗华支付逾期付款利息（其中以11000元为基数，自2018年9月1日起至2018年10月5日止；以9753．33元为基数，自2018年10月6日起至实际给付之日止。以上均按中国人民银行同期贷款利率标准计算）；三、北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司于判决生效后十日内向孔宗华支付违约金4400元；四、北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司于判决生效后十日内赔偿孔宗华入户门钥匙损失40元、门禁卡损失10元、电阀钥匙损失100元，以上合计150元；五、驳回孔宗华的其他诉讼请求。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院认为：孔宗华与汇鑫伟业公司签订的北京市房屋出租委托代理合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，对当事人具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。本案中，孔宗华依照合同约定向汇鑫伟业公司交付了涉案房屋，履行了合同约定的义务，汇鑫伟业公司在接收涉案房屋后未按合同约定支付房屋租金。虽汇鑫伟业公司此后以涉案房屋没有燃气管道及壁挂炉为由要求解除租赁合同，但在双方签订的合同中已明确载明涉案房屋没有燃气管道、壁挂炉，即汇鑫伟业公司在签订合同之时对上述房屋情况系明知，故汇鑫伟业公司要求解除合同的理由，缺乏合同依据，汇鑫伟业公司应对其欠付租金、提前解除租赁合同承担违约责任，一审法院依据孔宗华诉请判决汇鑫伟业公司支付违约金4400元、赔偿入户门钥匙损失40元、门禁卡损失10元、电阀门钥匙损失100元，并无不当，本院予以维持。虽孔宗华上诉要求汇鑫伟业公司向其支付违约金72586元，但经查，双方签订的北京市房屋出租委托代理合同中约定“违约金数额为乙方垫付的当月租金两倍”，即月租金2200元的两倍，现孔宗华主张的违约金数额与合同约定明显不符，故对其该项上诉请求，本院不予支持。关于租金问题。1.虽双方合同约定免租期为1个月，但经本案查明汇鑫伟业公司自承租涉案房屋后从未交纳过房屋租金，亦无故提出提前解除租赁合同，导致租赁合同无法继续履行。孔宗华作为涉案房屋出租人，对涉案房屋应收合同期满即五年租金的权利明显受损，故孔宗华要求汇鑫伟业公司支付免租期租金的诉讼请求，合理有据，本院予以支持。2.因孔宗华于2018年10月5日收到汇鑫伟业公司发出的解除合同通知书后并未与汇鑫伟业公司进行联系，亦未提出异议，故本院认定双方租赁合同解除时间为2018年10月5日，综上，汇鑫伟业公司应向孔宗华支付2018年4月23日至2018年10月5日期间的房屋租金，一审法院仅汇鑫伟业公司支付判决自2018年5月23日起的房屋租金欠妥，本院予以更正。关于租金逾期付款利息问题，因上述欠付租金予以更正，故本院对汇鑫伟业公司应支付的租金逾期付款亦利息相应予以更正。关于孔宗华主张的其他损失问题，1.拆走热水器墙面损失、拆走空调后修补墙面损失、空调下修补墙角损失，虽孔宗华主张上述损失为汇鑫伟业公司承租涉案房屋期间发生，但孔宗华并未提交充分证据予以证明，故对其该项主张，本院不予支持；2.劳务费、支付令申请费、交通费，虽孔宗华主张该项损失，但因缺乏法律依据，本院亦不予支持。综上所述，孔宗华的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八、九十六、九十七、一百一十四、二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，本院判决如下：一、维持北京市房山区人民法院（2019）京0111民初26641号民事判决第三、四项；二、撤销北京市房山区人民法院（2019）京0111民初26641号民事判决第五项；三、变更北京市房山区人民法院（2019）京0111民初26641号民事判决第一项为：北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内给付孔宗华租金11953.33元；四、变更北京市房山区人民法院（2019）京0111民初26641号民事判决第二项为：北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内向孔宗华支付逾期付款利息（以11953.33元为基数，自2018年9月1日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率标准计算）；五、驳回孔宗华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费1258元，由孔宗华负担1071元（已交纳），由北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司负担187元（于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费2190元，由孔宗华负担2143元（已交纳），由北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司负担47元（于本判决生效后7日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘苑薇审 判 员 孟 龙审 判 员 何江恒二〇二〇年四月二十四日法官助理 袁 芳书 记 员 陈 雪