云南省安宁市人民法院民 事 判 决 书（2020）云0181民初121号原告：邓某某，男，1963年9月2日出生，汉族，云南省昆明市人，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：梁俊杰，云南嘉喜律师事务所律师，特别授权代理。被告：吴某某，男，1976年9月1日出生，汉族，云南省安宁市人，住云南省安宁市。委托诉讼代理人：李俊、李存召（实习），云南宁湖律师事务所律师，特别授权代理。原告邓某某与被告吴某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序于2020年3月26日公开开庭进行了审理。原告邓某某的委托诉讼代理人梁俊杰，被告吴某某及其委托诉讼代理人李俊、李存召到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓某某向本院提出诉讼请求：一、依法判决解除原、被告于2015年10月28日签订的《租房合同》，并立即恢复原状返还其承租的铺面；二、请求法院依法判令被告向原告支付自2016年12月1日至实际交付铺面之日止的租金；三、请求法院依法判令被告支付违约金217758元；四、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2015年10月28日签订《租房合同》，合同约定：原告将自有坐落于云南省安宁市铺面出租给被告使用，租期3年即自2016年12月1日至2019年12月1日。租金为每年38万元，支付方式为年付，于每年提前一个月一次性付清。合同签订后，被告多次以想要提前装修店铺为由，向原告申请提前履行合同。于2015年12月，原告将标的铺面交付给被告，被告开始实际使用标的铺面至今。虽原告曾多次要求被告依约支付租金，但至今，被告不曾履行过支付租金的义务。原告认为，被告拒不支付租金的行为，已经严重违反合同约定。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定承租人无正当理由未支付或者延期支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期间内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《城市房屋租赁管理办法》第二十二条的规定：“承租人必须按期缴纳租金，违约的，应当支付违约金。”第二十四条规定：“承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋，因此而造成损失的，由承租人赔偿：（一）将承租的房屋擅自转租的；（二）将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的；（三）将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的；（四）拖欠租金累计六个月以上的；（五）公有住宅用房无正当理由闲置六个月以上的；（六）利用承租房屋进行违法活动的；（七）故意损坏承租房屋的；（八）法律、法规规定其他可收回的。”据此，原告有权要求解除《租房合同》，要求被告支付自2016年12月1日至实际交付之日止的房屋租金，并要求原告支付相应的违约金。现为维护原告合法权益，请求依法判决支持原告的诉讼请求。被告吴某某辩称：一、原告提出的诉讼请求与事实严重不符，无事实依据。首先，双方针对昆钢1、2、3号商铺前后签订了多个租赁合同，其中之前的合同到期自然终止。2015年9月8日签订的合同与涉案合同租期和租赁物重叠，签订时间仅隔一个多月，二者中生效且被实际履行的是2015年9月8日签订的《商铺租赁合同》，合同约定的1-2商铺，实际包括3号商铺（楼上楼下共计1800平方米）。双方之间发生的租期重叠、租赁物相同的租赁合同纠纷，已由生效的裁判文书处理完毕，且判决确定的义务也履行完。其次，双方2015年10月28日签订涉案合同的原因是，原告找被告表示要用涉案租赁物去作抵押，需要签订一个书面上租金更高的合同，以方便其用于抵押。故涉案合同是以方便原告办理抵押为目的而签订的，并非出于双方协商一致签订新的租赁合同的意思表示而签订。再次，涉案合同签订后并未实际履行，被告没有支付过合同书面要求的押金和租金，原告也从未提出过异议。关于商铺的租金和押金，双方一致以2015年9月8日签订的《商铺租赁合同》为准。由于涉案合同是用于原告办理抵押，故被告就没有要求保留原件，这也与被告之前保留了多份租赁合同原件及押金支付凭证的交易习惯相违背，说明被告并不认可涉案的租赁关系。最后，双方认可真正履行的是2015年9月8日签订的年租金为30万元的《商铺租赁合同》，而非涉案合同。2019年8月6日，昆明市中级人民法院审判人员到租赁物现场勘验调查时，双方均在场并认可两份合同中实际履行的是2015年9月8日签订的年租金为30万元的《商铺租赁合同》，昆明市中级人民法院的二审判决对此予以了确认。故涉案合同并未实际履行。二、原告提出的诉讼请求无法律依据。双方签订的《租房合同》的真实目的是方便原告办理抵押，而非成立真实的租赁合同关系，双方也没有实际履行，名为租赁合同，实为方便办理抵押。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款关于“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”之规定，应当认定涉案的《租房合同》无效。综上，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2015年9月8日，邓某某与吴某某签订《商铺租赁合同》约定，邓某某将位于昆钢1-2号铺面楼上楼下共计1800平方米出租给吴某某，租赁期限为5年，自2015年10月1日起至2020年10月1日止,押金20000元，租金每年300000元，租金每年一次性付清，提前三个月支付。在合同履行中，邓某某按约定将租赁物交付了吴某某使用，吴某某也向邓某某支付了部分租金。2015年10月28日，邓某某与吴某某又签订《租房合同》约定，邓某某将昆钢建设街1、2、3铺面租给吴某某使用，租用期限自2016年12月1日至2019年12月1日；每年租金380000元，租金每年提前一个月一次性付清。2018年6月28日，邓某某向本院提起诉讼并提出诉讼请求：一、判决解除邓某某与吴某某于2015年9月8日签订的《商铺租赁合同》，并由吴某某返还其承租的铺面；二、判决吴某某向邓某某支付自2015年10月1日至2018年6月17日期间的租金614088元并支付违约金100000元；三、判决第三人张某某返还其使用部分的铺面。本院经审理后，依法作出（2018）云0181民初1515号民事判决：一、邓某某与吴某某于2015年9月8日签订的《商铺租赁合同》于2018年6月17日解除，由吴某某返还邓某某出租的商铺（涉及吴某某转租给第三人张某某部分不在解除的范围）；二、由吴某某支付邓某某商铺租金47500元。三、驳回邓某某对第三人张某某的诉讼请求；四、驳回邓某某的其他诉讼请求。邓某某不服上述判决，向昆明市中级人民法院提起上诉。昆明市中级人民法院在二审审理中认定，邓某某与吴某某之间前后签订了多个租赁合同，但双方实际履行的是2015年9月8日所签订的租赁合同。昆明市中级人民法院经现场勘验后认定，本案租赁物位于昆钢建设街，根据门牌标示分为1号和3号，双方当事人对1号和3号租赁物属于租赁合同范围无异议，即租赁合同中预定的1、2号商铺；上述租赁物后面仍有空房，该部分空房系租赁合同中约定的3号商铺。此外，在昆明市中级人民法院对租赁物进行现场勘验时，邓某某与吴某某均认可双方真正履行的是租金为30万元的合同（即2015年9月8日所签订的《商铺租赁合同》）。2019年8月19日，昆明市中级人民法院作出（2019）云01民终1533号民事判决：一、维持云南省安宁市人民法院（2018）云0181民初1515号民事判决第一、二、三项；二、撤销云南省安宁市人民法院（2018）云0181民初1515号民事判决第四项；三、由吴某某支付邓某某违约金10000元。该判决已发生法律效力。上述事实，有当事人的陈述和当庭出示的《商铺租赁合同》、《租房合同》、房屋所有权证、微信聊天记录、照片、（2018）云0181民初1515号民事判决书、（2019）云01民终1533号民事判决书、民事案件笔录等证据予以证实，本院予以确认并收集在卷佐证。本院认为，邓某某与吴某某签订的《商铺租赁合同》和《租房合同》均设立了双方出租房屋和支付房租的权利义务关系。根据昆明市中级人民法院的认定，上述《商铺租赁合同》中的租赁物，除昆钢建设街门牌标示为1号和3号的1、2号商铺外，还包含1、2号商铺后面的3号商铺。而上述的《租房合同》约定的租赁物也为昆钢建设街1、2、3号商铺。故两份合同实为针对相同的租赁物而签订的租房合同，设立的均为邓某某与吴某某就租赁昆钢建设街1、2、3号商铺而产生的权利义务关系。两份合同虽然约定了相同的租赁物，但对于租金和租赁期限的约定却不尽相同，按理应以签订在后的《租房合同》来确定双方的权利义务关系。但由于邓某某与吴某某均认可，双方在履行合同过程中实际履行的是签订在前的《商铺租赁合同》，故双方的实际履行行为已经表明《租房合同》并未生效，其就租金和租赁期限的约定对双方并不具有实际的法律约束力。在另案处理中，《商铺租赁合同》已被生效判决确认解除，双方之间就租赁1、2、3号商铺产生的权利义务关系也就此终止，因而作为未生效的《租房合同》也就没有履行的必要。故邓某某请求判决解除《租房合同》的诉讼请求，本院予以支持。至于邓某某请求判令吴某某返还3号商铺的诉讼请求，因另案已经作出了处理，邓某某在本案中也无相应的事实依据，故本院不予支持。此外，由于《租房合同》并未生效，吴某某便无义务按照《租房合同》的约定支付租金和承担违约责任。故邓某某以《租房合同》作为事实依据，请求判令吴某某支付租金并承担违约责任的诉讼请求，本院也不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、解除原告邓某某与被告吴某某于2015年10月28日签订的《租房合同》。二、驳回原告邓某某的其他诉讼请求。案件受理费8510元，由原告邓某某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员 徐 耀二〇二〇年四月十三日书记员 奎婉媛