广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终5016号上诉人（原审被告）：广东宏裕商业经营管理有限公司，住所地广州市荔湾区芳村大道东146号自编3号101室（仅限办公）。法定代表人：陈伟冲，该公司经理。委托诉讼代理人：陈广辉，广东法全律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖静仪，广东法全律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广东合富房地产置业有限公司，住所地广州市越秀区建设六马路29号荣建大厦16层D室。法定代表人：扶伟聪，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵德民，广东天杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴嘉贝，该公司员工。上诉人广东宏裕商业经营管理有限公司（以下简称宏裕公司）因与被上诉人广东合富房地产置业有限公司（以下简称合富公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初7841号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人宏裕公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回合富公司的全部诉讼请求；2.本案诉讼费用由合富公司承担。事实和理由：宏裕公司已结清所有代理费，至于合富公司主张的代理费因不符合结算条件，所以不应结算，一审判决事实认定不清应予以撤销。根据双方签订的《珠影广场项目销售代理合同》第五条，双方结算代理费的条件为，客户签署《商品房买卖合同》，办理银行按揭的还需签署按揭合同或银行出同贷书；如客户签订《商品房买卖合同》后出现退房或被法院判决合同无效，则不视为成交，宏裕公司无需支付该房的代理费，如已支付，则需下笔代理费结算时扣减，如无下笔代理费扣减，则合富公司须7个工作日内退还。意即，客户除了签订商品房买卖合同，还需要办理相关的银行按揭手续。本案中，虽然宏裕公司通过肇庆市《城市房地产业务管理信息系统》可以查询到涉案房屋信息，但宏裕公司主张的这两单客户仅签订了商品房买卖合同，至今均也没有再办理任何按揭手续，更逞论银行出具同贷书。因此，该两单客户并不符合结算条件。实际上，宏裕公司一直与合富公司沟通此事，开庭前双方沟通情况良好，直至一审开庭前二日，合富公司还称诉讼主张不恰当故会在开庭当日当庭撤回起诉，故宏裕公司并没有参加一审庭审。其后合富公司在没有事实依据和法律依据的情况下竟违背承诺继续通过诉讼途径向宏裕公司主张权利，继而一审法院作出不利于宏裕公司的一审判决，判决内容明显不公，如宏裕公司支付该等费用予合富公司，那么合富公司的该等收益明显属于不当得利。需要进一步补充说明的是，肇庆市《城市房地产业务管理信息系统》只是一种网上备案登记性质，不会查实真实状态。更不能如实反映包括房屋最新的登记状态在内的真实状态。房管部门出具的房屋登记状态才能如实反映涉案房屋的产权信息，现一审判决没要求合富公司提供肇庆市房管部门出具的两单客户所涉房地产权登记信息，仅以该系统上记载内容而认定上述两单已办理按揭，属于事实查明不清。综上所述，宏裕公司认为一审判决事实查明不清，证据不足，适用法律错误，故应予以撤销。被上诉人合富公司二审辩称：一、宏裕公司在一审开庭前后均未主动与合富公司沟通由合富公司促成的客户林舜华及宁中华、杨姣丽两宗成交的代理费结算事宜，事实是合富公司多次联系宏裕公司询问何时可结算代理费，而宏裕公司每次均回复正在核实成交情况，待核实后才可结算代理费。因此合富公司在宏裕公司未正面回复是否可结算代理费的情况下根本不可能向宏裕公司承诺开庭当日当庭撤回起诉。宏裕公司在无任何证据证明合富公司承诺当庭撤回起诉的情况下无故缺席一审庭审，应视为其主动放弃本案的相关诉讼权利，由此产生的不利后果应由宏裕公司自行承担。二、关于11栋1005号物业的成交，客户林舜华已于2017年4月8日及2017年4月9日向宏裕公司支付了定金44500元，于2017年4月16日向宏裕公司支付了首期款87030元。关于10栋2117号物业的成交，客户宁中华、杨姣丽已于2017年4月16日向宏裕公司支付了定金30000元，于2017年5月11日向宏裕公司支付了首期款137583元。合富公司在起诉时及2020年3月23日通过肇庆市城市房地产业务管理信息系统查询均显示上述两物业购房合同已备案。客户宁中华反映已应发展商通知多次递交银行按揭的资料，在2019年12月再次应发展商要求递交材料到农商银行申请按揭贷款后，发展商一直未通知其办理后续按揭手续。综上所述，即便合富公司暂无法提交客户已办理按揭手续的凭证，但宏裕公司也未能提交客户退房或挞定的凭证，根据客户宁中华反映的情况，合富公司认为发展商存在故意拖延交易进度损害合富公司收取代理费的合法权益的情况。根据合富公司与发展商肇庆珠影文体产业投资有限公司商品房委托代理销售合同纠纷（2018）粤1284民初2927号一案的《民事判决书》查明的案件事实，客户签订购房合同后未能按合同约定支付购房款项的，发展商会与客户签订《借款协议书》，以促成交易完成，发展商与客户成立民间借款关系。在本案中即便上述两成交客户真如宏裕公司所称未办理按揭手续，发展商可能也已与上述两成交客户签订《借款协议书》，交易已完成。因发展商与客户之间的民间借款关系与本案的商品房委托代理销售合同属不同法律关系，若宏裕公司无法提交客户退房或挞定凭证，合富公司坚持上述两成交已达结算代理费的条件。因本案纠纷，合富公司于2019年9月4日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.宏裕公司向合富公司支付代理费76000元；2.宏裕公司向合富公司支付逾期支付上述款项的滞纳金，暂计33212元（滞纳金自2017年5月9日起，按所欠代理费每日万分之五的标准计算，直到清偿之日止，暂计至立案之日）；3.宏裕公司承担本案的一切诉讼费用。一审法院经审理查明：2017年3月8日，合富公司（乙方）与宏裕公司（甲方）签订《珠影广场项目销售代理合同》，约定：甲方委托乙方销售的项目位于肇庆高新区工业大街与体育东路交界珠影广场项目，委托销售范围包括公寓/住宅20000平方米（共计500套）。委托代理期限从2017年3月5日起至2017年4月30日止。甲方委托乙方销售该项目的价格由甲方签章确定；代理期内，甲方有权根据市场情况自行调整销售价格，但需提前1周书面通知乙方最新的销售价格。甲方委托项目经理等现场人员负责以书面形式（《项目介绍客户登记表》）确认乙方所推介的客户，负责联络及进行有关本项目的事宜。甲方应将乙方推介之客户所成交单位的交易资料复印件交给乙方，并将交易进度告知乙方，以便乙方进行成交明细核对。凡乙方客户签订《认购书》及付齐定金的即为成交，乙方可每天制定《一二手联动成交确认明细表》由甲方指定确认人高小丽、陈伟冲、陈华君（若指定人为多人则任一签署即有效）签署确认当期成交。代理费按￥38000元/套计算，代理费结算条件为乙方推介之客户签署《商品房买卖合同》，办理银行按揭客户还须签署按揭合同或银行出同贷书。委托期内甲方签署《项目介绍客户登记表》确认为乙方客户，跨越本合同委托期符合代理费结算条件的，皆计入本合同代理费结算范围。乙方推介客户的确认以《项目介绍客户登记表》为准，凡甲方指定确认人（高小丽、陈伟冲、陈华君，若指定人为多人则任一签署即有效）在该确认表签字确认的，均视为甲方已确认该客户为乙方之客户，如甲方更换指定确认人则须以书面形式通知乙方。乙方于每月5日将本月结算单（结算期间为上个自然月期间）提供给甲方结算，甲方应在5个工作日内将签章确认的结算单交回给乙方（甲方逾期不回复则视为认可该结算单），乙方在收回结算单后5个工作日内提交相应代理费增值税专用发票，甲方在收到发票后5个工作日内将足额代理费划至乙方账户；因应上述结算流程，乙方开具发票不视为已收到甲方相应款项，甲方款项以达账为实。任一方未按约向另一方支付相关费用的，每延迟一天，甲方须向乙方支付万分之五的滞纳金，逾期15天，乙方有权解除合同，甲方须承担乙方一切由此产生的经济损失及相关法律责任。双方确认本合同的地址真实有效，如有更改应立即通知对方；任何一方将函件/通知等资料邮寄至该地址，自寄出之次日起，视为已有效送达对方。本合同未尽事宜，双方协商解决；若对本合同执行中产生的矛盾，双方协商不成的，可向项目所在地的人民法院提起诉讼。2017年5月2日，合富公司、宏裕公司签订《珠影广场合同项目补充协议（之一）》，约定双方之间的委托代理期变更为2017年3月5日至2017年6月30日。2019年3月28日，合富公司向宏裕公司发出《催收函》，要求宏裕公司尽快依照《珠影广场项目销售代理合同》约定向合富公司支付所欠114000元代理费。宏裕公司于2019年3月30日签收《催收函》。一审庭审中，合富公司陈述其发出催收函后，宏裕公司支付了其中一套房屋的代理费38000元，剩余两套住宅的代理费即76000元未支付。2019年7月31日，合富公司、宏裕公司签订《补充协议》约定，双方同意如在履行《珠影广场项目销售代理合同》过程中产生纠纷，将讼争提交至被告所在地人民法院起诉。一审庭审中，合富公司为证明其已促成客户成交，提供了《珠影广场一二手联动项目成交明细》及珠影广场项目成交物业交易资料复印件。成交物业交易资料复印件包括林舜华及宁中华、杨姣丽两户成交的《珠影广场项目介绍客户登记表》、客户身份材料、《珠影广场商品房认购书》、收款收据以及《珠影广场一二手联动成交确认明细表》等资料，其中《珠影广场项目介绍客户登记表》和《珠影广场一二手联动成交确认明细表》均有“高小丽”的签字确认，《珠影广场商品房认购书》、收款收据均有肇庆珠影文体产业投资有限公司盖章。本案中，合富公司陈述《珠影广场项目销售代理合同》第五条第2点有对代理费支付条件进行约定，结合《珠影广场商品房认购书》第四大点的4.2银行按揭付款方式和期限，其中林舜华一单，首期款30%，830703元，在2017年4月11日付清，并于当日到珠影广场签订商品房买卖合同，并提交相关资料向代管银行办理70%即人民币180000元；另一单杨姣丽、宁中华，首期款50%，137583元，在2017年4月20日前付清，并于当日到珠影广场签订商品房买卖合同，并提交相关资料向代管银行办理50%即人民币120000元；结合一审当庭提交给法庭参考的肇庆市《城市房地产业务管理信息系统》房屋详细信息，足以证实林舜华及宁中华、杨姣丽两户所购房屋已经办理银行按揭并根据时间推算已出银行同贷书；在宏裕公司没有相反证据的情况下，代理费支付的条件应当已经成熟。一审法院认为，合富公司、宏裕公司所签署的《珠影广场项目销售代理合同》《珠影广场合同项目补充协议（之一）》及《补充协议》是当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同，对当事人具有法律约束力，合富公司、宏裕公司均应依约定履行自己的义务。结合合富公司所提证据材料及涉案合同、补充协议的内容，可以确认合富公司已促成宏裕公司与相关客户的交易。依约定宏裕公司应及时向合富公司告知交易进度并在条件成就后及时支付代理费，但并无证据证实宏裕公司已向合富公司履行前述告知义务。本案结合合富公司代理行为完成的时间，合富公司关于宏裕公司代理费支付条件已成就的陈述依据合理，一审法院予以采信。而且，在合富公司发出《催促函》后，并无证据显示宏裕公司对该函内容提出异议或已依催促内容履行付款义务，合富公司主张宏裕公司向其支付76000元代理费，一审法院予以支持。关于延迟付款滞纳金问题。《珠影广场项目销售代理合同》关于宏裕公司延迟支付代理费的滞纳金有相关约定，在合富公司已经完成代理行为，宏裕公司需承担支付相应代理费的情况下，合富公司有关滞纳金的主张，一审法院予以支持。但在当事人无证据证实代理费支付条件成就的确切时间前提下，合富公司主张滞纳金自2017年5月9日开始计算，缺乏依据，一审法院不予支持。代理费迟延付款滞纳金应以宏裕公司欠付代理费76000元为本金，按照合同约定的每日万分之五标准，自本案起诉之日（2019年9月4日）起计至宏裕公司付完全部款项之日止，滞纳金不超过本金。宏裕公司经一审法院传票传唤，无正当理由拒不出庭应诉，一审法院依法缺席判决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，于2019年11月22日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，宏裕公司向合富公司支付代理费76000元；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，宏裕公司向合富公司支付延迟付款滞纳金（以76000元为本金，按每日万分之五标准，自2019年9月4日计至款项付清之日止，滞纳金不超过本金）；三、驳回合富公司的其它诉讼请求。一审案件受理费1242元，由宏裕公司负担。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，合富公司明确其主张的代理费对应的是两套房屋，一是林舜华购买的11栋1005房，一是杨姣丽、宁中华购买的10栋2117房；其中，林舜华购买房屋的总价为267030元，其于2017年4月8日签订认购书，当日向开发商支付定金14500元，2017年4月9日向开发商支付定金30000元，2017年4月16日向开发商支付首期款87030元；杨姣丽、宁中华购买房屋的总价为257583元，其于2017年4月16日签订认购书，当日向开发商支付定金30000元，2017年5月11日向开发商支付首期款137583元。宏裕公司确认上述两客户是合富公司推介的客户，也确认合富公司陈述的款项支付情况，但称两客户所涉房屋仅办理了预售备案，没有签订商品房买卖合同，也没有签署按揭合同或取得银行同贷书，且宏裕公司也没有从开发商处获得销售提成。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。本案争议的焦点是合富公司要求宏裕公司支付的代理费结算条件是否成就的问题。根据双方签订的《珠影广场项目销售代理合同》的约定，对办理银行按揭的客户代理费的结算条件有两个，一是签署《商品房买卖合同》，二是签署按揭合同或银行出同贷书。虽然肇庆市城市房地产业务管理信息系统载明涉案两套房屋的状态为已备案，这仅能证明涉案两套房屋办理了备案登记手续，不能证明涉案两套房屋已经签署了《商品房买卖合同》。同时，从双方的陈述来看，杨姣丽、宁中华购买的房屋确实还未签署按揭合同，合富公司亦未就林舜华购买房屋的按揭情况提供证据予以证明。此外，现有证据也未能显示宏裕公司存在阻碍代理费结算条件成就的行为。综上，合富公司未能就其主张提供证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，本院认定涉案两套房屋的代理费结算条件还未成就，宏裕公司无需向合富公司支付代理费76000元及延迟付款滞纳金。一审对此认定有误，本院依法予以纠正。综上所述，宏裕公司的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初7841号民事判决；二、驳回广东合富房地产置业有限公司的全部诉讼请求。一审案件受理费1242元、二审案件受理费2484元，由广东合富房地产置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  邓娟闰审判员  邓 颖审判员  张 怡二〇二〇年四月二十八日书记员  莫善友