广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终3002号上诉人（原审原告）：黄敏，女，1958年4月24日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：王为民，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾楚麟，广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：奥园集团有限公司，住所地广州市番禺区桥南街市良路9号文化长廊14座首层自编A区，统一社会信用代码91440101707660360J。法定代表人：郭梓宁，职务：董事长。委托诉讼代理人：张金保，该司职员。上诉人黄敏因与被上诉人奥园集团有限公司（以下简称奥园公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2019）粤0115民初3554号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人黄敏上诉请求：1.撤销一审判决书第二项，判决奥园公司自2008年1月1日起至实际交付广州市南沙区南沙街南沙奥园二区第15幢09单元房屋（以下简称涉案房屋）之日止，按日向黄敏支付已交付房价款1526669元万分之二的违约金；2.判决奥园公司支付黄敏已缴纳的从2015年10月1日起至2018年4月30日止的物业服务费及滞纳金（违约金）36605．57元、执行受理费449元；3.一、二审案件诉讼费用由奥园公司承担。事实和理由：（一）一审认定事实不清。本案为商品房预售合同纠纷，涉及涉案房屋是否已经交付的问题，因此，双方当事人所签《商品房买卖合同》约定的交楼标准应属于有关的案件事实。涉案房屋大门东侧入门处地板下方有约1米深的巨大空洞，且存在下陷安全隐患，不符合《商品房买卖合同》附件之《毛坯房交房标准》中关于“室外花园：平整场地”的交房标准要求，一审对此没有作出认定，导致主要案件事实不清。（二）一审适用法律错误。1.一审认定双方至今未有办理涉案房屋的交付手续以及奥园公司没有证据证明其向黄敏发出过书面的收楼通知，因此，根据《商品房买卖合同》第九条和第十一条的约定以及《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条等有关法律法规、司法解释规定，奥园公司没有履行合同约定的通知交付义务而构成违约，依约应向黄敏承担违约责任。虽然一审确认奥园公司违反合同约定逾期交楼的事实，但又以涉案房屋在2011年7月4日取得了房地产产权证等理由，驳回黄敏要求奥园公司承担逾期交房违约金的诉请。显然，一审把取得房地产权证这个所谓法律上的交付凌驾于合同标的物的交付之上，即商品房买卖合同只需要办理并交付房地产权证就行，作为合同标的物的房屋是否交付，已经无足轻重。按照一审的逻辑，买受人取得房地产权证后，就可以行使所有权能，要求出卖人交付房屋，如果不提出要求，就只能自行承担后果。但物权的对世权特征可以对抗一切不特定的人，对于与其建立有特定关系例如房屋买卖合同关系的人，必须根据合同的约定来行使权利和履行义务。根据《物权法》第十五条、第二百四十一条的规定，一审将只适用于对抗不特定的人这个物权特征适用于对抗与权利人有商品房买卖合同关系的人错误，也没有任何法律依据。2.一审把办理房地产权证的条件与合同约定房屋交付条件完全等同起来错误。开发商在商品房开发项目中，交齐了《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条规定的材料都可以办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，然后就可以为购房人申请办理房地产权证。而每份商品房买卖合同对房屋交付条件的约定不可能都一样，且很多合同对交付条件的约定都是高于办理房地产权证条件的，法律对此并没有禁止。本案中，奥园公司应当按照《商品房买卖合同》第八条、第十一条和附件之《毛坯房交楼标准》的约定，向黄敏交付涉案房屋。由于奥园公司始终都没有向黄敏发出过书面收楼通知，双方没有办理过房屋交接手续，黄敏在诉前无从知道涉案房屋是否已经验收合格以及能否提供验收合格证明文件和《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，且因室外花园有一个巨大的空洞并入门处地板存在下陷的安全隐患，明显不具备交付条件。一审推断取得了房地产权证，就视为知道或应当知道该房屋已符合交付条件，不具法律依据。（三）关于诉讼时效的法律适用方面。1.诉讼时效的立法意图是催促债权人尽快行使权利，而非为了通过诉讼时效的规定让债务人获取不当利益，当债权人就一个合同纠纷已经向债务人发出催促履行同一类义务的意思表示后，应视为对该类的所有权利均已涉及。黄敏现要求奥园公司给予补偿、赔偿，是主张涉及金钱这一类的违约责任，理应涵括逾期违约金在内，除非奥园公司举证证明黄敏放弃了追索逾期违约金的权利。现实中，普通老百姓并不知道补偿、赔偿、违约金之间有多大的区别，往往都是混在一起，而违约金本身也兼具了补偿、赔偿损失的功能，如果对于权利主张的理解过于精细，是不利于维护债权人合法权益的。所以，对有关诉讼时效方面的权利主张应当采取较为宽泛的理解，才符合诉讼时效的立法意图，不至于损害债权人的合法权益。一审不采纳黄敏关于诉讼时效中断意见的认定错误。2.涉案《商品房买卖合同》第九条约定，逾期交房违约金按日计算自2008年1月1日起至房屋交付之日止，可视为约定同一债务分期履行，奥园公司至今没交付房屋给黄敏，因此，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条规定，本案诉讼时效期间还未起算，黄敏要求奥园公司支付逾期交房违约金没有超过诉讼时效，一审认为黄敏主张已超过两年的诉讼时效错误。因此，一审认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院判如所请。被上诉人奥园公司二审辩称，一审判决查明事实清楚、适用法律正确，同意一审判决，不同意黄敏的上诉请求、事实和理由，请求二审法院驳回上诉，维持原判。黄敏于2019年5月7日向一审法院起诉请求：1.判令奥园公司于本案判决生效后30日内对广州市南沙区南沙街南沙奥园二区第15幢09单元房屋存在的质量问题进行修复，包括二层东侧阳台地面及墙体、西北房顶板、主人房卫生间顶板渗漏修复，三层屋面板渗漏修复，大门东侧入门处下方地面约2米深空洞填平，地板下沉修复，首层东北房东墙、大厅西北角墙体渗漏修复，首层大厅西墙窗洞南下角裂缝及渗漏修复，二层西北房西墙渗漏修复，入户水电接通，全屋白蚁防治处理，并在按国家标准修缮完毕后书面通知原告收楼，交付经过修复后质量合格的房屋给黄敏。2.判令奥园公司自2008年1月1日起至实际交付涉案房屋之日止，按已付房价款1526669元每日万分之二的标准向黄敏支付的违约金；3.案件诉讼费用由奥园公司承担。一审诉讼过程中，奥园公司提出增加诉讼请求：要求奥园公司支付黄敏已缴纳的从2015年10月1日起至2018年4月30日止的物业服务费及滞纳金（违约金）36605.57元、执行受理费449元。一审法院认定事实：奥园公司是南沙奥园的开发商，商品房预售许可证号为穗南国预字20070006号。2007年8月28日，黄敏与奥园公司签订买卖合同（编号为穗南国合字2007000401号），约定由黄敏（买受人）向奥园公司（出卖人）购买涉案房屋，房价款总金额为1536506元。其中，合同第八条约定的交付期限为：“出卖人应当在2007年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……”第九条约定的出卖人逾期交房的违约责任为：“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权提出解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部己付款，并按买受人累计己付款5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行的合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”第十一条约定的交接为：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见合同附件四。”第十六条约定的保修责任为：“买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。……在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。……”合同附件四为合同补充协议，其中协议第3点第二款约定：“买受人同意出卖人在该商品房在取得单位工程竣工验收合格报告后即可交房，并在本合同约定的交楼日期后一个月内安排买受人收房以及在收楼后的半年内完成竣工验收登记备案，安排收房及办理备案手续期间不视为逾期交房，买受人不追究出卖人的责任。”第4点约定：“由于买受人原因，该商品房未能按期交付的，视为该商品房已按期交付给买受人，自本合同约定的交房之日或收房通知书中收房之日起由买受人承担交纳物业管理费和房屋毁损等责任。买受人在收房时如发现该商品房存在属于保修范围内的质量问题（除经有资格的机构鉴定证明房屋主体结构质量不合格或房屋质量问题严重影响正常居住使用除外），应在房屋交接单中载明并有权要求出卖人进行维修，出卖人应在核实情况后及时进行维修，但只要该商品房具备本合同及本补充协议约定的交付条件，则买受人不得以此质量问题拒绝收房，否则由此造成该商品房逾期交付的，出卖人无须承担责任。”第12点约定：“买卖一方基于本合同发送给对方的通知，应以书面形式送达到双方在本合同中所记载的地址或买受人所购该商品房的地址，送达方式采取当事人直接签收或邮寄送达。买受人更改本合同内记载的地址，须在变更后3天内书面通知出卖人，否则，导致通知不能送达或被邮政局撤回的，由此造成的后果及损失由买受人自担，出卖人无须承担责任。”买卖合同签订后，黄敏已按合同约定向奥园公司付清全部购房款。2010年12月4日，双方签订《补充协议》，确认涉案房屋实测套内建筑面积为179.16平方米，比原合同约定的套内建筑面积180.31平方米减少1.15平方米，并约定由奥园公司向黄敏退还房款9837元。奥园公司已依约退还该房款。双方至今未有办理房屋交付手续。2011年7月4日，房管部门就涉案房屋办理了权属人为黄敏的产权登记，登记地址为南沙区珠江东路南沙奥园林荫大街18号，并颁发了房地产权证（粤房地产权证穗字第××号）。广州奥园物业服务有限公司南沙奥园分公司就涉案房屋欠交物业服务费问题对黄敏提起诉讼，要求黄敏支付2012年10月至2018年4月的物业服务费及滞纳金。该案经广州市中级人民法院（2019）粤01民终133号终审判决认定，涉案房屋已取得产权证，黄敏以其尚未收楼为由拒绝交纳物业服务费显属无理，并判令黄敏向广州奥园物业服务有限公司南沙奥园分公司支付从2015年10月1日起至2018年4月30日止的物业服务费20098.05元及滞纳金（违约金）。该案在执行阶段，黄敏共支付了物业服务费及滞纳金36605.57元、执行费449元。为查明涉案房屋所在小区通水、通电、通气、通邮时间，一审法院分别向相关单位发出了征询函。其中，广州南沙粤海水务有限公司复函称：涉案房屋所在小区具备永久用水条件，开通永久用水开始日期应为2009年1月20日左右；广州供电局有限公司南沙供电局复函称：涉案房屋已具备永久用电条件，送电时间为2009年11月30日；广州南沙发展燃气有限公司复函称：涉案房屋所在小区燃气管道已在2009年1月通气，小区内具备通气条件；中国邮政集团公司广州市番禺区邮政局复函称：其已于2011年8月1日为涉案房屋办理了投递登记手续。黄敏为证明涉案房屋存在严重质量问题，要求奥园公司进行整改并赔偿损失的事实，提供了如下证据：1.《物业验收情况反馈表》及《南沙奥园客户反馈意见表》各3份，填写时间分别为2008年6月8日、2011年3月26日、2012年9月9日与2014年11月23日、2016年3月26日、2018年6月29日。上述反馈表中记载了涉案房屋存在墙面及天花渗水、阳台积水、花园未填土有空洞、卫生间未做防水、房屋对面山体未做好安全护坡、入户花园通道地下泥土流失、入户水管未通、白蚁成灾等问题，并注明要求奥园公司整改符合条件后再通知验收。其中在2014年11月23日的反馈表中填写了“造成业主长期不能入住，要给予补偿或抵减物业管理费”的内容。2.《强烈要求尽快解决房子质量问题，赔偿业主损失的函》3份及相应的寄件凭证，函件落款时间分别为2017年6月2日、2018年5月20日、2018年7月9日。上述函件内容均为黄敏一方催促奥园公司尽快完成修缮工作并要求赔偿损失。3.《律师函》及该函件妥投证明，该函件的落款时间为2019年3月14日，妥投时间为2019年3月15日。该函件内容为要求奥园公司对涉案房屋质量问题进行整改、交付房屋和支付违约金。4.合正鉴字〔2018〕1180《房屋完损性鉴定报告》，该鉴定书是广东合正建筑物鉴定检测有限公司受黄敏的委托，于2018年6月2日对涉案房屋进行安全检查鉴定后作出。该鉴定书的鉴定意见为：根据检查情况分析，涉案房屋的地基基础没有不均匀沉降现象，房屋的损坏现象主要是：个别混凝土板出现渗水痕迹；部分墙体出现微裂缝、渗水痕迹；房屋东侧地面有约2米深空洞，入门处地板存在下陷现象。室内未安装水电设施，入户水管未通水。房屋墙体出现裂缝、渗水对房屋的正常使用功能有一定影响；该房屋水电未通不能正常使用；房屋东侧入门处地板下有空洞，存在下陷的安全隐患。处理意见（仅供参考）为：对房屋损坏部位作维修处理；对入门处存在空洞的地板进行回填密实处理。同时，黄敏还提供了由广州市合正防水补强工程有限公司于2019年6月13日出具的《南沙区南沙奥园林荫大街18号维修工程专项维修方案》，以证明涉案房屋需要专业部门进行维修及维修的具体内容。该方案根据合正鉴字〔2018〕1180《房屋完损性鉴定报告》和现场实际情况对涉案房屋作出加固和修复方案。工程概况为：1.对≤0.5㎜的墙体裂缝，凿除清理原批荡层宽约50cm，后重新批荡，并重建原有装饰面层；2.对＞0.5㎜的墙体裂缝，可采用压力灌注超细水泥浆修补，并沿裂缝两侧分别铲除原有饰面层25cm，后在墙体采用钢丝网砂浆面层加固；3.对出现渗水墙面采用德高牌K11防水浆料作防水补漏处理；4.对出现渗水的顶板采用裂缝灌浆并粘贴碳纤布补漏处理；5.对入门处地板出现下陷现象的作灌注水泥砂浆填充处理；6.阳台倒溉水入房作找平填回水泥处理；7.花园地面下陷处灌注水泥砂浆填充处理；8.建议整个房屋内作防白蚁处理；9.设置水电设施，保证该房屋通水通电。方案还对上述工程概况列明了具体的维修方案，并预计施工工期为10天。广东合正建筑物鉴定检测有限公司、广州市合正防水补强工程有限公司均派出鉴定人员到场接受质询。其中广东合正建筑物鉴定检测有限公司的鉴定人员谭x在接受质询时表示：鉴定报告是对涉案房屋的现状进行鉴定，对检测所发现的质量问题不能判断其形成的时间，但这些质量问题并不影响房屋的安全性能，未安装水电设施是指未发现有电表、水表等。黄敏对谭x认为涉案房屋的质量问题不属于重大质量问题持保留意见，并表示房屋渗水、地面下陷问题都属于重大质量问题，无法居住使用。奥园公司对于上述鉴定报告和专项维修方案的内容和结论均无异议。奥园公司为证明涉案房屋已具备交付条件，提供了《工程竣工验收报告》（编号：Gx）和《工程竣工验收备案表》（编号：穗南建监验备2x）。其中，《工程竣工验收报告》的验收日期为2007年11月28日，工程名称为南沙奥园二区低层公寓土建工程，施工许可证号为44x。奥园公司表示，其在出具该工程竣工验收报告后即向建设主管部门备案，但中间由于环保验收未通过，导致其直至2010年12月16日才完成涉案房屋的竣工验收备案手续，并按照备案机关的规定版本于2010年10月26日出具《建设工程竣工验收报告》（编号：穗南验建设-1-x）。黄敏认为该验收报告不能证明房屋已完成交付。《工程竣工验收备案表》中备案机关的落款时间为2010年12月27日，工程名称为南沙奥园二区低层公寓土建工程，施工许可证号为44x。黄敏表示，该竣工验收备案表所涉的项目建设范围不能确定是否包括了涉案房屋在内。奥园公司为证明涉案房屋已过保修期，提供了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，其中《住宅质量保证书》列明了保修项目、保修期限和保修责任，除地基基础主体结构的保修期限为设计规定使用年限外，其余保修项目的保修期限为3年到2个月不等。黄敏表示奥园公司从未向其出示过上述文件，故对此不予认可，并认为保修期限应从房屋实际交付之日起计算，而涉案房屋尚未交付，故不存在已过保修期的问题。就通知收楼问题，黄敏表示奥园公司从未向其发出过书面的收楼通知，奥园公司则表示有发出过，但相关证据已遗失。就房屋维修问题，黄敏表示奥园公司从未对涉案房屋进行过维修，奥园公司则表示经询问及查询相关文件，未找到有维修记录。一审法院认为，黄敏与奥园公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。对于黄敏所主张的逾期交楼违约金、物业服务费支出损失及房屋维修问题，一审法院综合评判如下：一、关于逾期交楼违约金的问题。根据奥园公司提供的《工程竣工验收备案表》（编号：穗南建监验备20x），其备案范围虽未明确表述是否包括涉案房屋在内，但从其记载的项目施工许可证号与双方签订的买卖合同中所记载的涉案房屋所在项目的施工许可证号一致中，可以判定该竣工验收备案表所涉的项目建设范围包括了涉案房屋在内。据此，可以确定涉案房屋所在的建设项目取得竣工验收备案表的时间为2010年12月27日。关于涉案房屋的通水、通电、通气、通邮时间，相关单位已在复函中作出明确说明，一审法院对此予以确认。合同约定奥园公司应在2007年12月31日前将涉案房屋交付黄敏使用，但奥园公司其时尚未取得涉案房屋所在工程的竣工验收备案表，尚未具备通水、通电、通气、通邮等基本使用条件，且奥园公司亦无证据证实其有书面通知过黄敏办理房屋交付手续，故对黄敏主张奥园公司违反合同约定逾期交楼的事实，一审法院予以确认。奥园公司主张涉案房屋于2007年11月28日取得工程竣工验收报告后即已具备交付条件，没有事实和法律依据，一审法院不予采纳。由于房管部门于2011年7月4日就涉案房屋办理了权属人为黄敏的产权登记并颁发了房地产权证，黄敏自该日起已能对涉案房屋行使占有、使用、处分等所有权权能，故奥园公司就涉案房屋已完成法律上的交付，即使奥园公司未能举证证明其有在办妥竣工验收备案手续后通知黄敏收楼，但该事实并不能否认黄敏至迟应在取得涉案房屋所有权时，知道或应当知道涉案房屋已具备交付条件的事实，在无证据显示是奥园公司的原因导致黄敏未能实际接收使用涉案房屋的情况下，现黄敏主张由奥园公司向其交付涉案房屋及承担2011年7月4日以后的逾期交房责任，理据不足，一审法院不予支持。黄敏依据鉴定报告，认为涉案房屋存在重大质量问题，故其有权拒绝接收房屋。但鉴定报告所指出涉案房屋的情况，并不属于房屋主体结构质量不合格或房屋质量问题严重影响正常居住使用的情况，而且完全可以通过加固修复处理来解决。因此，黄敏在无专业机构鉴定证明涉案房屋主体结构质量不合格或房屋质量问题严重影响正常居住使用的情况下，仅凭个人的判断标准认为涉案房屋存在严重的质量问题，不符合交付条件的意见，理据不足，一审法院不予采纳。按照合同约定，奥园公司逾期交房的违约责任是按日累计计算，按日计付违约金是一个持续的可分性债务，均应按每个个别债权分别计算诉讼时效期间，即每一天新产生的违约金给付请求权分别受到诉讼时效的限制。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。据此，黄敏应当在2013年7月3日前提起诉讼，但黄敏直至2019年５月７日才提起诉讼，已经超过了两年的诉讼时效。黄敏主张其在客户反馈意见表及相关函件中均有向奥园公司提出过给予补偿或赔偿的要求，已构成诉讼时效的中断，但其所提供的证据均非在上述诉讼时效内提出，而且权利主张必须具体明确，黄敏只是要求奥园公司给予补偿或赔偿，并未明确要求支付违约金，而主张给予补偿或赔偿与主张支付违约金亦属于不同的权利，故一审法院对于黄敏的上述关于诉讼时效中断的意见不予采纳。综上，黄敏关于逾期交楼违约金的主张已超过有关诉讼时效的规定，一审法院不予支持。如前所述，涉案房屋已取得房地产权证，故黄敏以其尚未收楼为由主张由奥园公司支付其涉案房屋的物业服务费支出损失，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。二、关于房屋维修问题。根据买卖合同保修条款的约定，涉案房屋在保修期内发生质量问题的，应由奥园公司履行保修义务。虽然奥园公司以涉案房屋已过保修期作出抗辩，但根据黄敏所提供的多份《物业验收情况反馈表》及其向奥园公司寄送的函件中反映，黄敏就涉案房屋的质量问题从2008年6月8日以来就多次向奥园公司提出维修的要求，而奥园公司未能提供其有对涉案房屋进行过维修的记录，在此情况下，奥园公司上述抗辩意见缺乏理据，一审法院不予采纳。鉴于奥园公司未能证明其已对黄敏所提出的房屋质量问题履行过保修义务，故其应对涉案房屋目前所存在的质量问题履行维修义务。黄敏提供的鉴定报告和专业维修方案均是由具有相应资质的鉴定机构作出，且鉴定机构亦派员出庭接受了质询。奥园公司对上述鉴定报告和专项维修方案的内容及结论均没有异议，故一审法院对此予以确认，并对黄敏要求奥园公司按照专项维修方案对涉案房屋进行维修的主张予以支持，由此产生的费用由奥园公司承担。根据相应的工程量及专项维修方案的意见，一审法院确定奥园公司对涉案房屋的修复时间以十日为限。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2019年12月18日作出如下判决：一、奥园集团有限公司应于判决发生法律效力之日起三十日内，按照广州市合正防水补强工程有限公司于2019年6月13日出具的《南沙区南沙奥园林荫大街18号维修工程专项维修方案》对南沙区珠江东路南沙奥园林荫大街18号房屋进行加固和修复，并于十日内修复完毕，因此所产生的费用由被告奥园集团有限公司承担；二、驳回黄敏其他诉讼请求。一审案件受理费17065.33元，由黄敏负担16965.33元、被告奥园集团有限公司负担100元。上诉人黄敏与被上诉人奥园公司对一审法院查明事实没有异议，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。二审庭询过程中，黄敏表示一审判决遗漏查明《商品房买卖合同》附件约定毛坯房交房标准。该事实属于其中的交付条件，其中一项是室外花园平整场地，但涉案房屋大门东侧入门处下方地面存有约2米深的空洞。同时，黄敏还称涉案房屋的产权证是由奥园公司办理，于2011年7月份移交给黄敏。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合黄敏的上诉请求和理由以及奥园公司的答辩，本院确定本案争议的焦点是：1.逾期交楼的责任认定；2.黄敏主张逾期交楼违约金是否超过诉讼时效。现评析如下：关于逾期交楼的责任认定问题。黄敏与奥园公司签订的《商品房买卖合同》约定交楼时间为2007年12月31日前，但涉案房屋在上述期间尚不具备交付条件，奥园公司也未将涉案房屋实际交付给黄敏使用，奥园公司的该行为已构成违约，应承担相应逾期交楼违约责任。现涉案房屋所在的建设项目已于2010年12月27日取得了竣工验收备案表，具备通水、通电、通气、通邮等基本生活条件，且房管部门于2011年7月4日颁发了涉案房屋的房地产权证，黄敏自己也承认于2011年7月收到该房地产权证，可见，黄敏在上述期间已知晓涉案房屋符合交付条件，其理应及时办理收楼手续。故在无证据显示是奥园公司的原因导致黄敏未能实际接收使用涉案房屋的情况下，一审法院认定黄敏主张由奥园公司向其承担2011年7月4日以后的逾期交房责任，理据不足，并无不当，本院予以确认。《商品房买卖合同》附件之《毛坯房交房标准》所涉内容并非交楼条件的约定，涉案房屋大门东侧入门处下方有约2米深的空洞，该问题不属于房屋主体结构质量不合格或者房屋质量严重影响正常居住使用的情况，可以通过回填密实处理。黄敏委托的对涉案房屋进行安全检查鉴定的鉴定公司工作人员在接受质询时亦表示，对涉案房屋鉴定所发现的质量问题并不影响房屋的安全性能。因此，涉案房屋已具备法定和约定的交付条件，黄敏以上述理由抗辩涉案房屋不具备交付条件，并对一审法院作出不支持其2011年7月4日以后的逾期交房责任提出异议，欠缺充分依据，本院不予支持。关于黄敏主张逾期交楼违约金是否超过诉讼时效问题。承上所述，本院已确认黄敏无权主张2011年7月4日之后的逾期交房责任，而对于上述日期之前的逾期交房责任，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，故黄敏应于2013年7月3日前提出诉讼，但黄敏直至2019年5月7日才提起诉讼，已超过两年诉讼时效。黄敏上诉认为其要求奥园公司给予补偿、赔偿亦构成诉讼时效的中断，但从其一审提交的客户反馈意见表及相关函件来看，其中2012年的《物业验收情况反馈表》反映的是黄敏对涉案房屋存在的质量问题要求整改，并未涉及对损失赔偿的主张；2017年、2018年的相关函件均未在上述诉讼时效内提出。因此，黄敏提供的证据不足以构成诉讼时效的中断，一审法院认定黄敏的该诉请超过两诉讼时效，据此作出驳回黄敏的该诉请正确，本院予以维持。黄敏上诉坚持认为逾期交房违约金没有超过诉讼时效，理据不充分，本院不予支持。此外，因涉案房屋已取得房地产权证，本案中，也无证据证明房地产权证出具之后是奥园公司的原因导致黄敏未能实际接收涉案房屋，故黄敏以其尚未收楼为由主张由奥园公司支付其涉案房屋的物业服务费支出损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，黄敏的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费16414.05元，由上诉人黄敏负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 张 怡审判员 李 静二〇二〇年四月二十一日书记员 李志康谢金泽