湖北省鄂州市鄂城区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0704民初2202号原告高兰琴，女，1963年9月3日出生，汉族，住湖北省鄂州市鄂城区，委托诉讼代理人陈学文，湖北思普润律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告鄂州市兴盛源房地产有限公司，住所地：湖北省鄂州市文星路盛源综合楼。法定代表人陈新波，该公司总经理。委托诉讼代理人翁新明，湖北长捷律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。原告高兰琴诉被告鄂州市兴盛源房地产有限公司（以下简称鄂州兴盛源公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月31日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高兰琴及其委托诉讼代理人陈学文、被告鄂州兴盛源公司的法定代表人陈新波及其委托诉讼代理人翁新明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高兰琴向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告签订的《商品房定购协议》合法有效，并判令被告继续履行该《商品房定购协议》约定的义务，立即为原告办理房屋产权预告登记手续；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年8月30日，原告与被告签订了八份《商品房定购协议》，定购了位于鄂州市××财富大厦××单元××商品房共××套，建筑总面积约为615.92平方米，房屋销售单价为5,600.00元(人民币，下同)每平方米，双方特别备注实际成交价（即申请价格）为4,800.00元每平方米，购房总价为2,956,416.00元。双方约定乙方（即本案原告）在签订本定购协议时向甲方（即本案被告）交付约定成交价70%的购房定金，于2017年8月30日前交纳首期房款（即购房定金），余款在房屋产权预告登记（即俗称的“备案”）完成后一次性付清。双方签订协议后，原告分别于2017年8月30日和11月10日先后向被告指定的账户转入购房款2,100,000.00元和200,000.00元，原告两次共计支付购房款2,300,000.00元。按双方约定，在原告交付首期购房款后，被告即应为原告办理房屋产权预告登记手续；但到目前为止，原告已依约定履行付款义务，被告却拒不履行为原告办理房屋产权预告登记手续的义务。原告认为双方签订的《商品房定购协议》合法有效，被告应当全面履行合同义务，立即为原告办理房屋产权预告登记手续。由于双方多次协商无果，原告无奈，遂诉至法院，望判如所请。被告鄂州兴盛源公司辩称：1、原被告之间的商品房定购协议是双方的真实意志表示，但房屋目前的现状是部分工程没有完工，双方的验收工作无法进行，所以房屋的交付时间无法确定，公司目前资金困难，后续工程何时完工无法确定，所以被告诚恳的告诉原告，该房屋目前短时间内无法交付房屋，被告请求法院解除该商品房定购协议，被告依法承担相应的违约责任；2、双方签订定购协议后，原告所交纳的购房款未交纳至房管部门指定的监管账户，导致原告所购房屋无法完成相关备案手续，原告诉讼请求中所要求的完成备案手续，被告无法履行，被告目前既不能交房，也不能完成备案手续，按照定购协议的约定，被告方愿意承担解除合同的违约责任。原告高兰琴为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据一、原告的居民身份证复印件1份。拟证明原告的身份情况。证据二、被告的企业信息1份。拟证明被告的诉讼主体资格。证据三、《商品房定购协议》8份。拟证明原、被告之间商品房买卖合同关系已经成立并生效。证据四、收款收据2份。拟证明原告已根据约定履行大部分付款义务，被告亦应全面履行合同义务。证据五、鄂州市房产管理局官方网站下载的被告2号楼盘销控表1份（3页）。拟证明被告所预售房屋已经查封并处于备案中，被告已实际部分履行合同义务，具备继续履行合同义务的事实和法律基础。被告鄂州兴盛源公司未向本院提交证据。经庭审质证，被告鄂州兴盛源公司对原告高兰琴提交的证据一、二、三无异议；对证据四中收款2,300,000.00元无异议，但认为购房款未付清；对证据五的真实性无异议，对证明目的有异议，认为原告购买的房屋在申请备案之中，因该房屋购房资金未进入监管账户，导致无法完成相关备案手续。本院对本案证据审核认定如下：被告鄂州兴盛源公司对原告高兰琴提交的证据一、二、三无异议，对双方无异议的证据依法直接予以采信。原告提交的证据四、五客观真实，与本案具有关联性，依法予以采信。综合当事人当庭举证、质证、法庭认证意见和当事人当庭陈述，本院认定事实如下：2017年8月30日，原告高兰琴（乙方）与被告鄂州兴盛源公司（甲方）签订《商品房定购协议》八份，该八份定购协议分别约定：乙方自愿定购盛源财富大厦2栋1单元8F-1号、8F2-3号、8F4-5号、8F6-7号、8F-8号、8F-9号、8F-10号、8F-11号商品房；面积分别为73.35平方米、73.12平方米、73.12平方米、73.12平方米、73.35平方米、73.35平方米、61.16平方米、115.35平方米，（实际面积以竣工验收后房产局实测面积为准）；房屋销售单价为5,600.00元/㎡，销售总价分别为410,760.00元、409,472.00元、409,472.00元、409,472.00元、410,760.00元、410,760.00元、342,496.00元、645,960.00元；乙方于2017年8月30日前分别交纳首期房款252,080.00元、250,976.00元、250,976.00元、250,976.00元、252,080.00元、252,080.00元、213,568.00元、393,680.00元；乙方按照此协议约定的七天内交首期款（不低于50%首付），逾期未来办理交款及签合同的，视为乙方违约，甲方有权将乙方定购的房屋出售给他人，乙方所交纳的购房定金不予退还，本协议同时失效；如甲方在以上约定的时间内将该房屋出售给他人，则甲方按乙方已付购房定金款的150%退还给乙方；本协议乙方交纳购房定金，经双方签字盖章后即可生效，直到双方签订《商品房买卖合同》后，本协议自动失效等。另八份《商品房定购协议》上均备注：申请价格4,800.00元/㎡；总价分别备注为：352,080.00元、350,976.00元、350,976.00元、350,976.00元、352,080.00元、352,080.00元、293,568.00元、553,680.00元；余款分别备注为：备案后一次性付款、备案后再付100,000.00元、备案后再付100,000.00元、备案后再付100,000.00元、备案后再付100,000.00元、备案后再付100,000.00元、备案后一次性付款、备案后再付160,000.00元等。定购协议签订当日，原告高兰琴遂委托案外人鄂州市恒大工程有限公司向被告鄂州兴盛源公司支付购房款；同日，鄂州市恒大工程有限公司通过其中国农业银行股份有限公司鄂州武昌大道支行17×××25账号向被告指定的收款人鄂州高誉贸易发展有限公司中国工商银行股份有限公司鄂州交通支行18×××41账号转账支付了购房款2,100,000.00元；被告也于同日向原告出具了金额为2,100,000.00元的收据一份，收款事由为盛源财富大厦房款2栋8层。2017年11月10日，原告再次委托案外人鄂州市恒大工程有限公司通过其上述银行账号向被告指定的收款人鄂州高誉贸易发展有限公司上述银行账号转账支付了购房款200,000.00元；被告也于同日向原告出具了金额为200,000.00元的收据一份，收款事由为盛源财富大厦2号楼8F-1-8F-10房款。后原、被告双方未签订《商品房买卖合同》，被告未将原告定购的盛源财富大厦2栋1单元8F-1号、8F2-3号、8F4-5号、8F6-7号、8F-8号、8F-9号、8F-10号、8F-11号商品房备案登记至原告名下，原告也未向被告支付余下的购房款。另查明，盛源财富大厦2栋实为被告鄂州兴盛源公司开发的位于鄂州市××城区××大道与××大道交汇处××村吴都服务中心2号楼；被告于2016年1月27日取得该房屋的预售许可资格，商品房预售许可证号为鄂州房预字××号；被告开发的莲花村吴都服务中心2号楼目前尚未进行综合验收。本院认为，依法成立的合同自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，被告鄂州兴盛源公司在取得涉案商品房预售许可资格的情况下，就涉案商品房与原告签订的《商品房定购协议》，是双方当事人真实意思的表示，双方的约定未违反法律、行政法规的强制性规定，故该《商品房定购协议》合法有效，依法应受到法律的保护。原、被告双方虽未签订《商品房买卖合同》，但双方签订的《商品房定购协议》明确约定了房屋的楼号、房号、面积、价款、付款方式等，具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且被告已经按照约定收受了原告支付的购房款共计2,300,000.00元（2,100,000.00元+200,000.00元），约占总购房款的77.79%，故双方签订的《商品房定购协议》应当认定为《商品房买卖合同》，对于不完善的内容双方可依法进行补充。被告在原告依约支付了大部分购房款后，未按约定为原告购买的商品房办理备案登记，是引起本纠纷的责任方，依法应承担相应的民事责任。原、被告双方在《商品房定购协议》中约定房屋销售单价为5,600.00元/㎡，但双方又在《商品房定购协议》中备注申请价格4,800.00元/㎡，且分别明确了涉案房屋的总价，被告对此也并无异议，故涉案房屋销售单价应按4,800.00元/㎡计算，涉案房屋的总价款为2,956,416.00元（352,080.00元+350,976.00元+350,976.00元+350,976.00元+352,080.00元+352,080.00元+293,568.00元+553,680.00元）。因原、被告双方约定余下购房款在房屋备案后一次性付款，故被告在协助原告办理了涉案商品房备案登记后，原告依约应一次性向被告付清余下购房款656,416.00元（2,956,416.00元-2,300,000.00元）。综上，原告请求依法确认原、被告签订的《商品房定购协议》合法有效，判令被告继续履行该《商品房定购协议》约定的义务，立即为原告办理房屋产权预告登记手续并承担本案诉讼费用的诉讼请求，依法予以支持。被告关于请求解除商品房定购协议的抗辩理由，于法无据，依法不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百七十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告高兰琴与被告鄂州市兴盛源房地产有限公司于2017年8月30日签订的八份《商品房定购协议》合法有效，被告于本判决生效之日起十五日内协助原告办理莲花村吴都服务中心2号楼1单元8F-1号、8F2-3号、8F4-5号、8F6-7号、8F-8号、8F-9号、8F-10号、8F-11号商品房产权预告登记手续。二、原告高兰琴于被告鄂州市兴盛源房地产有限公司协助其办理莲花村吴都服务中心2号楼1单元8F-1号、8F2-3号、8F4-5号、8F6-7号、8F-8号、8F-9号、8F-10号、8F-11号商品房产权预告登记手续后十五日内向被告支付购房款656,416.00元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25,200.00元，减半收取计12,600.00元，财产保全费5,000.00元，合计17,600.00元，由被告鄂州市兴盛源房地产有限公司负担；该费用已由原告高兰琴预交，待本判决生效之日起十五日内由被告直接向原告支付。如不服本判决，可自收到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。对财产案件提起上诉的，上诉案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后次日起七日内仍未缴纳的，按自动撤回上诉处理。住所地和经常居住地在本市的当事人，请到鄂州市中级人民法院立案大厅办理现金交费手续，并将交费凭证复印件送交本院。外埠当事人交费可通过转账或汇款，收款单位：湖北省鄂州市中级人民法院，开户银行：中国农业银行鄂州市分行鄂城支行，账号：17×××61，请在汇款用途上注明“法院诉讼费”字样，汇款后将汇款凭证传真至本院，传真号为：0711-3357122。审判员 ：姜昭威二〇二〇年四月二十七日书记员 ： 李 浩