辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽14民终615号上诉人（原审原告）：吴艳秋，女，1950年11月27日出生，汉族，退休工人，住葫芦岛市连山区。委托诉讼代理人：于庆新，辽宁秉金律师事务所律师。上诉人（原审被告）：宋喆，男，1990年12月22日出生，汉族，个体，住兴城市。上诉人（原审被告）：王润泽，男，1988年7月20日出生，汉族，个体，住兴城市。上诉人（原审被告）：荣健，男，1986年4月8日出生，汉族，个体，住兴城市。被上诉人（原审第三人）：兴城市恒兴房地产开发有限公司。住所地：兴城市铁西恒兴综合楼。法定代表人：田育，男，1963年5月13日出生，汉族，住兴城市。上诉人吴艳秋因与上诉人宋喆、荣健、王润泽，被上诉人兴城市恒兴房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服兴城市人民法院（2019）辽1481民初3159号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月11日立案后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。上诉人宋喆、荣健、王润泽上诉称，改判宋喆、荣健、王润泽不赔偿被上诉人吴艳秋违约金146669.78元。事实和理由:原判认为本案的事实是“考虑到双方合同中的约定如继续承租需提前六个月通知的条款及现实中租赁成交的期间，同时根据合同按约定的每年5月26日缴纳租金，该年度租金被告己经延期给付的情况，该损失应以该房屋六个月租金计算为宜。该损失为146669.78元。上诉方因故不出租此房，在合同期满六个月之前，就己通知了被上诉人，并且给被上诉人送过钥匙，被上诉人不同意并不接收钥匙。上诉人认为，上诉方己提前六个月通知了被上诉人不租此房的原因，被上诉人不接收钥匙，上诉人不存在违约，更不能赔偿其过高的违约金。一审法院146669.78元，没有事实和法律依据。吴艳秋答辩称，一审判决对违约金的认定正确，应予维持。吴艳秋上诉称：1、请求贵院依法判决维持兴城市人民法院作出的（2019)辽1481民初3159号民事判决第一项判决，同时改判三被上诉人连带支付上诉人自2019年5月27日开始拖欠的房屋租金280000元，并同时请求贵院改判决三被上诉人连带支付上诉人按合同总租金140万的50%计算的违约金。2、本案诉讼费由三被上诉人承担。事实及理由：兴城市人民法院作出的（2019)辽1481民初3159号民事判决按照交房时间2018年8月18日开始计算第一年房屋租金，这违反当事人双方合同自愿约定内容，当事人自愿约定租赁时间不满五年按五年计算，第一年应视为自2018年5月26日至2019年5月26日为一年，第二年应自2019年5月27日开始计算，被上诉人第一年租金己付，第二年从租金应在2019年5月26日开始给付，而被上诉人未予给付违法约定和法律规定，一审法院认为被上诉人应按自2019年8月2日开始计算至2019年12月9日计算拖欠的租金不正确。一审法院没按照当事人双方约定计算的违约金进行判决错误，应予以纠正。综上所述，恳请贵院依法判决支持上诉人的上诉请求。宋喆、荣健、王润泽答辩称：一审关于租金的认定正确，应予维持。关于违约金的给付，坚持上诉意见。吴艳秋向一审法院提出诉讼请求：1、请求贵院依法解除双方签订的租赁合同；2、要求依法判决三被告连带支付房屋租金28万元；3、要求被告按照140万元的50%支付违约金；4、本案诉讼费由三被告承担。一审法院经审理认定事实如下：2018年5月26日，原告与第三人签订《房屋出租委托代理合同》，约定第三人将本案诉争房屋代为出租。出租代理期限自2018年5月26日起至2023年5月26日止。2018年8月23日，三被告与第三人签订《房屋租赁合同》，约定将本案诉争房屋出租给三被告。租赁期间约5年，自2018年8月18日至2023年5月26日止（未满五年，按五年计算租金）。房屋每年租金280000元，租金总额1400000元。房屋租金支付方式为：每年5月26日前付给第三人租金220000元，每年9月1日给付租金60000元。签订协议后，三被告已将2018年应交的280000元支付。2019年应付的租金至今未支付。一审法院认为，本案因原、被告一致同意解除合同，一审法院应予支持。关于原、被告双方约定的租赁时间不满五年按五年计算，该时间计入第一年度亦或第五年各对原、被告不公平，该不足时间产生的租赁费用应平均计入五年为宜，每日租金为803.67元：1400000÷（365×4+365日-自2018年5月26日计算至2018年8月23日共计83日）。2018年已经交纳的280000元按以上日租金计算为348日（280000元÷803.67元），因其交纳房款时间为2018年8月18日，从该时间可计算以上租金交纳至2019年8月1日。因双方一致同意解除合同，三被告应按以上租金补交，该时间至向原告交付房屋的时间即2019年12月9日，该租金为104477.1元（803.67元×2019年8月2日至2019年12月9日共计130日）。原告主张因被告违约，未按期交纳租金，被告支付的违约金按照合同约定140万元的50%计算给付，被告对此提出异议，认为虽存在违约行为，但约定的该违约金过高。对此，原告未提供相应证据证明造成的损失情况。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。因本案原、被告签订五年租赁合同的总租金为140万元，解除合同即由被告赔偿其中的50%，过分高于造成的损失的。在实际中该损失一般为承租间隔损失，考虑到双方合同中约定如继续承租需提前六个月通知的条款及在现实中租赁成交的期间，同时根据合同按约定的每年5月26日交纳租金，该年度租金被告已经延期给付的情况，该损失应以该房屋六个月的租金计算为宜。该损失为146669.78元（803.67元/日×182.5日）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除第三人兴城市恒兴房地产开发有限公司与被告宋喆、荣健、王润泽于2018年8月23日签订的房屋租赁合同；二、被告宋喆、荣健、王润泽给付原告吴艳秋租金104477.1元；三、被告宋喆、荣健、王润泽赔偿原告违约金146669.78元。四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5500.00元，由被告宋喆、荣健、王润泽负担。二审期间，当事人没有提交新的证据，本院经审理查明的事实同一审法院查明的事实一致。本院认为，关于涉案租金给付数额如何确定的问题。一审依据合同的约定确定的租金具体给付数额并无不当。关于违约金是否应该给付的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，宋喆、荣健、王润泽未如约履行合同义务，应承担违约责任。对于违约造成的损失，宋喆、荣健、王润泽抗辩称未给吴月秋造成损失。对此抗辩，宋喆、荣健、王润泽未能提供证据证实，应承担举证不能的不利后果。一审法院结合本案实际，确定以该房屋六个月的租金计算违约金亦并无不当。综上，对吴月秋、宋喆、荣健、王润泽提出的上诉请求均不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5,067.00元,由上诉人吴艳秋承担3,090.00元,宋喆、荣健、王润泽承担1,977.00元。本判决为终审判决。审判长  康永杰审判员  刘亚伟审判员  郭逸群二〇二〇年四月二十三日书记员  岳欣彤本判决书援引的相关法律条款:《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十三条：“第二审人民法院判决宣告前，上诉人申请撤回上诉的，是否准许，由第二审人民法院裁定。”