贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终517号上诉人（原审被告、反诉原告）：贵阳新世界房地产有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金朱路1号，统一社会信用代码9152010078548813X6。法定代表人：刘长波，该公司总经理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：蒙惠平，女，布依族，1958年12月15日生，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：马涛，泰和泰（贵阳）律师事务所律师。原审被告：恒大地产集团贵阳置业有限公司，住所地贵州省贵阳市白云区云环路388号贵阳恒大城12栋9层1号，统一社会信用代码9152011366697635XU。法定代表人：王慧，该公司总经理。上诉人贵阳新世界房地产有限公司（以下简称新世界公司）因与被上诉人蒙惠平以及原审被告恒大地产集团贵阳置业有限公司（以下简称恒大公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2019）黔0115民初6201号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。新世界公司上诉请求：1、将原审判决第一项改判为：上诉人支付被上诉人逾期交房违约金115342元；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人蒙惠平签订的《商品房买卖合同》第十三条对于逾期交房违约责任有明确约定。在被上诉人以事实行为选择该条款中“继续履行合同”前提下，意味着其接受合同中约定的逾期交房违约金可能少于逾期收益的情形，合同约定的违约金就应适用于上诉人与被上诉人之间。一审法院迳行判定以房屋总价款按日万分之二支付逾期交房违约金损害了上诉人的合法权益。被上诉人蒙惠平答辩称：答辩人一审提交的案涉商铺附近商铺的租赁合同及租金信息可以证明，周边商铺的租金价格在每月100-160元/平方米左右，一审判决的违约金标准既未超过租金指导价，甚至低于周边商铺租金。案涉合同约定的违约金标准根本无法弥补被上诉人的实际损失。因此，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告恒大公司二审未作陈述。蒙惠平向一审法院起诉请求：1、判令二被告将符合《商品房买卖合同》约定条件的房屋交付原告；2、判令二被告支付原告逾期交房违约金103,611元（从2016年10月30日至符合交付条件实际交付之日止，暂计至起诉之日2019年7月25日）；3、判令二被告支付原告逾期提供办理房地产权证相关文书违约金47,549元（从2018年4月23日至实际提供办理房地产权证相关文书之日止，暂计至起诉之日2019年7月25日）；4、判令二被告赔偿原告损失365,933元（从2016年10月30日至符合交付条件实际交付之日止，暂计至起诉之日2019年7月25日）；5、判令二被告赔偿原告为主张权利支付的律师费25,000元；6、本案诉讼费、保全费等由二被告承担。审理中，新世界公司向一审法院提出反诉请求：1、判令解除反诉原告与反诉被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：黔契合字32-16-2730）及补充协议；2、判令反诉被告配合反诉原告办理恒大金阳新世界2A2C-G7-1-1房屋的注销备案手续（备案号：Y16087778）；3、本案诉讼费用由反诉被告承担。一审法院查明：2016年8月31日，蒙惠平（买受人）与新世界公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：黔契合字32-16-2730），约定蒙惠平以1038183元向新世界公司购买其开发的位于观山湖区,2Ｃ-Ｇ7栋1层1号商业用房（建筑面积73.89平方米）。合同与本案有关的主要内容有：一、第十一条（一）出卖人应当在2016年10月30日前向买受人交付该商品房。二、第十三条逾期交房责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在180日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之一的违约金（该违约金的比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。三、第十四条交接手续（二）查验房屋3、查验该商品房时，买受人对以下除该商品房主体结构和地基基础外的房屋质量缺陷提出异议的，由出卖人按照国家和地方有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起30日内负责修复，并承担修复费用，修复完成后再行交付。因质量缺陷给买受人造成损失的，出卖人应当予以赔偿。（1）天面渗水、滴漏；（2）墙面、厨房、卫生间地面渗漏；……。质量问题严重影响买受人对房屋的正常使用的，出卖人按照国家和本地有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起30日内负责修复，并承担修复费用，若由此产生额逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。四、第二十二条第二款初始登记。出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始。五、第二十二条第三款转移登记。（一）出卖人承诺于2018年2月28日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1‰承担违约责任；2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。六、第二十九条。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。七、附件十二补充协议。第五条对合同第十三条的补充：逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%。第十一条对合同第二十二条第三款的补充。1、出卖人应当在商品房交付使用后540日内，向买受人提供办理房地产权证相关文书。2、双方同意以合同约定交房日之次日为办理初始登记、转移登记期限的起算日。如出卖人延期交楼，办理商品房所有权初始登记、转移登记期限起算日为实际交楼之次日。上述《商品房买卖合同》后办理了预售合同备案登记，登记号Ｙ16087778。合同签订后，蒙惠平按约定足额支付了购房款。2016年10月30日，约定交房时间到后，因案涉房屋存在严重渗水等问题未修复，新世界公司未能向蒙惠平交房。2019年8月1日，蒙惠平向一审法院提起诉讼并提出如前诉请，提起诉讼前，其与泰和泰（贵阳）律师事务所签订《委托代理合同》委托该所律师提供法律服务并已支付律师代理费25,000元。诉讼过程中新世界公司提起反诉并提出如前反诉请求。2019年10月15日，蒙惠平经通知至新世界公司处办理收房手续，此过程中，新世界公司以本案涉诉为由未向蒙惠平完成交房程序。案涉房屋现已于2018年9月10日取得建筑工程竣工合格证明文件。另查明，案涉房屋现对外宣传推广名称为贵阳恒大金阳新世界。庭审结束后经一审法院确认，新世界公司已于2019年11月15日通知蒙惠平收房，蒙惠平于2019年11月16日实际收房，认可将逾期交房违约金截止时间为2019年11月15日。一审法院认为，本案中双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性、效力性规定，合法有效，双方均应按合同约定诚实信用地全面履行自己的义务。新世界公司要求解除案涉《商品房买卖合同》及要求蒙惠平配合注销合同备案登记，因蒙惠平并无违约行为，新世界公司无约定解除权，且蒙惠平确认案涉房屋现已符合交付条件并已实际收房，双方合同目的能够实现，新世界公司的反诉请求，法院均不予支持。庭审结束后蒙惠平实际办理收房手续，其要求新世界公司交付房屋的诉请不再具有诉的利益，法院不予处理。新世界公司因案涉房屋存在质量问题一直未履行修复义务，在蒙惠平提起诉讼后方完成修复义务，庭审结束后履行交房义务，则其应当承担逾期交房的违约责任，向蒙惠平支付逾期交房违约金。蒙惠平既主张按合同约定标准支付违约金又提出按月租金11,000元的标准赔偿租金损失，经法院释明后，其选择按租金损失要求新世界公司承担逾期交房违约责任，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”的规定，蒙惠平主张的租金损失视为以约定的违约金过低请求予以增加，考虑到本案中案涉房屋因质量问题在长达3年多的时间内新世界公司未完成修复义务，在2019年11月15日方通知蒙惠平收房，而案涉房屋系商业用房，即便按照主管部门于2014年（最近）公布的租金指导价70元-125元/平方米的中间值98元/平方米计算，案涉房屋的月租金也有7,200元，合同约定的已付款每日万分之一的违约金标准显然不足以弥补蒙惠平的损失，法院酌情将约定的违约金标准调整为每日万分之二；从2016年10月31日至2019年11月15日，共计逾期1,111天，新世界公司应向蒙惠平支付逾期交房违约金1,038,183元×0.02%/日×1,111日≈230,684元。对于新世界公司提出应按补充协议约定的违约金标准计算逾期交房违约金，因新世界公司逾期交房超过3年，按补充协议中总房款2%的标准计算违约金显然不足以弥补蒙惠平的损失，且依照主合同第二十九条约定，补充协议的该条款显然减轻了出卖人的负担，不应适用，新世界公司的辩解，法院不予采信。对于蒙惠平主张的逾期办证违约金，因其2019年11月16日方实际收房，根据合同约定，该项诉请不具备事实基础，法院不予支持。蒙惠平主张的律师费合同并未约定，法院不予支持。蒙惠平要求恒大公司与新世界公司承担连带责任，但其提供的证据不足以证实新世界公司构成人员、资金混同且因此种混同严重侵害其实现权益，该项诉请，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决：一、贵阳新世界房地产有限公司在本判决生效之日起十五日内向蒙惠平支付逾期交房违约金230,684元；二、驳回蒙惠平的其他诉讼请求；三、驳回贵阳新世界房地产有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4,710元（已减半收取），由贵阳新世界房地产有限公司负担2,400元，由蒙惠平负担2,310元；反诉案件受理费200元，由贵阳新世界房地产有限公司负担。二审经审理查明的事实与一审认定事实一致，本院依法予以确认。本院认为：关于本案逾期交房违约金的计算标准问题。虽然本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》中对此有明确约定，但是，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高由请求减少的，应当以违约金超过的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”、第十七条第二款：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”之规定，被上诉人蒙惠平有权请求对合同约定的逾期交房违约金进行调整。并且，对于逾期交房违约金约定标准是否过低的判断应以同地段同类房屋租金标准作为参照进行衡量。本案中，案涉房屋系因质量问题延期交付长达3年多，且该房屋系商业用房，即使以贵阳市住房和城市建设局2014年发布贵阳市房屋租赁市场租金指导价进行衡量，案涉合同约定的逾期交房违约金标准显然过低，不足以弥补蒙惠平的损失，因此，一审法院酌情将本案违约金标准调整为每日万分之二符合法律规定，并无不当。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费7285元，由上诉人贵阳新世界房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 田 勇审判员 邹爱玲审判员 程 奕二〇二〇年四月二十二日书记员 左文艳