海南省第二中级人民法院民事判决书(2020)琼97民终191号海南省第二中级人民法院民事判决书（2020）琼97民终191号上诉人（原审被告）陈健全，男，1966年7月12日出生，汉族，现住海南省临高县。被上诉人（原审原告）海南之澜物业有限责任公司，住所地临高县委大院3号大楼101房。法定代表人：吴若珠，该公司总经理。上诉人陈健全因与被上诉人海南之澜物业有限公司(以下简称之澜物业公司)物业服务合同纠纷一案，不服海南省临高县人民法院（2019）琼9024民初1452号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年1月20日立案后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。陈健全上诉请求：请求撤销一审判决第一项，依法判决陈健全合理支付物业管理服务费。事实与理由：一、一审在之澜物业公司未提供物业管理服务资质、物业服务等级标准及物业服务收费相关批文的情况下，认定案涉《物业管理委托合同》的合法性，属认定事实不清，适用法律不当。二、根据《海南省物业服务收费管理办法》的规定，实行政府指导价的物业服务收费应当按规定报价格主管部门备案，物业业服务企业自商定物业服务收费标准之日起30日内，报所在地价格主管部门办理备案登记手续后，方可实施收费。之澜物业公司在未测评小区物业服务收费等级入向有关部门备案的情况下，按一级服务等级收取服务费，属乱收费。且小区管理混乱，服务水平低劣，也未进行封闭管理，人员、车辆出入杂乱。三、根据《海南省物业服务收费管理办法》规定，物业管理区域房屋售出后从未入住使用，或者连续三个朋以上间断入住使用的，按照物业管理收费标准的70%计收，可之澜物业公司一直按100%计收，有失公平合理原则。综上所述，请求依法撤销原审判决第一项，依法作出公正判决。之澜物业公司答辩称:陈健全的上诉理由违背事实，前后矛盾。一审判决认定事实清楚，证据充分，请求二审驳回上诉，维持原判。一、之澜物业公司与县委大院住宅区业主委员会（以下简称：业委会）签订的《物业管理委托合同》合法有效，受法律保护。1.之澜物业公司依法成立，并取得《物业服务资质证书》；2.业主委员会系业主大会的执行机构，代表业主与业主大会与物业管理企业签订物业管理相关的合同、履行合同，陈健全认为业委会不具备法定业主代表人资格，应另行向人民法院提起诉讼，不应以此为由拒绝缴纳物业管理服务费。二、小区收费标准质价相符，不存在乱收费行为。1按照《海南省普通住宅物业服务等级参考标准》和《海南省普通住宅物业服务收费政府指导价标准》的规定，陈健全购买县委为十八层带电梯房屋，属于高层住宅。之澜物业公司与小区业委会签订的《物业管理委托合同》规定物业收费标准为高层住宅1元/平方米。之澜物业公司要求陈健全按1元/平方米的标准支付物业费合法合理；2.陈健全提到了按70%计收物业服务费的条款已废止，不再适用；3.陈健全认为物业管理服务失于管理，但并未具体说明，也未在物业管理服务过程中提出任何意见。三、陈健全长时间不交纳物业服务费，影响小区整体的物业服务，影响全体业主的利益。之澜物业公司向一审法院起诉请求：1.判令陈健全向之澜物业公司支付2013年3月1日至2019年6月30日期间的物业管理费9416.40元，电梯维护费1140元，公摊电费1259.50元，水费200.60元，以上合计12016.50元并承担逾期利息108.15元(按中国人民银行同期同类贷款利率为基准利率，计算至法院指定支付之日止，暂计算至2019年7月31日)；2.判令由陈健全承担本案的诉讼费、公告费。一审法院认定事实:2011年8月22日，陈健全与临高县直属机关事务管理局签订《经济适用住房销售合同》，约定陈健全购买临高县委大院公务员小区第3幢3层04号房，房屋建筑面积为123.86平方米,该房屋所在楼房共十八层，有电梯。2012年11月30日，临高县委大院住宅区业主委员会与临高文澜物业服务有限公司签订《物业管理委托合同》，约定临高县委大院住宅区业主委员委托临高文澜物业服务有限公司对临高县委小区进行物业管理；委托管理期限为5年，自2012年12月1日起至2017年11月30日止；临高文澜物业服务有限公司受业委会委托向业主或物业使用人收取物业管理服务费、停车服务费、公共水电费、电梯电费等，收费价格标准为：住宅高层每月1元/㎡，住宅低层每月0.6元/㎡，公共部分用水、用电费以实际发生额按户均摊，其中电梯用电费按204户电梯使用用户按户均摊，水泵房抽水用电、路灯用电、消防用电等费用按小区总户数224户均摊。2013年5月16日，临高文澜物业服务有限公司将其所管理的临高县委大院公务员小区的电梯维修保养外包给海南富邦电梯有限公司，双方签订《电梯维修保养合同》，合同约定保养电梯数量为6台，价格为500元/台/月，保养期限从2013年5月1日至2014年4月30日止，临高文澜物业服务有限公司每月支付维保费3000元。上述《电梯维护保养合同》到期后，临高文澜物业服务有限公司与海南富邦电梯有限公司续签了合同，保养期限分别是从2014年5月1日至2015年4月30日、2015年5月1日至2016年4月30日、2016年5月1日至2017年4月30日、2017年5月1日至2018年4月30日。2019年，之澜物业公司与海南富邦电梯有限公司签订《电梯维护保养合同》，合同约定保养电梯数量为4台，价格为550元/台/月，保养期限从2019年1月1日至2019年12月31日止，之澜物业公司以3个自然月为结算周期每季末支付维保费6600元。之澜物业公司进驻涉案小区提供物业管理服务至今，陈健全已交纳了2012年12月至2013年3月的物业管理费，自2013年3月1日起未交纳物业管理费、水费、电梯维护费及公摊电费。2019年4月18日，之澜物业公司通过EMS邮政特快专递向被告发出物业费催交律师函，陈健全至今仍未交纳上述费用。另认定：2018年6月15日，经海南省临高县工商行政管理局核准，临高文澜物业服务有限公司变更企业名称为海南之澜物业有限责任公司。一审法院认为:临高县委大院住宅区业主委员会与临高文澜物业服务有限公司签订《物业管理委托合同》是双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法有效的合同，受法律保护，双方应按照合同的约定全面履行自己的义务。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，临高县委大院住宅区业主委员会与之澜物业公司签订的物业服务合同，对陈健全具有约束力。之澜物业公司依约为陈健全提供了物业服务，陈健全自2013年3月1日起未按约交纳物业管理费、电梯维护费、公摊费、水费等费用，经之澜物业公司催缴仍未缴纳，之澜物业公司诉请陈健全支付自2013年3月1日至2019年6月30日（共76个月）拖欠的上述费用，一审法院予以支持。陈健全对拖欠水费200.6元没有异议，对其他费用的具体数额均提出了异议，之澜物业公司应举证证明。之澜物业公司提供的证据中，按照《物业管理委托合同》约定，被告应支付的物业管理费为9413.36元（123.86平方米×1元/平方×76个月）；按照《电梯维护保养合同》约定，自2013年5月1日起至2019年6月30日，之澜物业公司代付电梯维护费共计193200元，按电梯用户204户均摊，陈健全应支付的电梯维护费为947.06元（193200元÷204户）；临高县委大院公务员小区产生的公摊电费中电梯公摊电费由电梯用户204户均摊，其他（水泵房抽水用电、路灯用电、消防用电等）公摊电费由小区总户数224户均摊，根据之澜物业公司提供的公共用电费用发票，2013年电梯公摊电费为8687.1元、其他公摊电费为5061.22元，2014年电梯公摊电费为27363.75元、其他公摊电费为13173.37元，2015年电梯公摊电费为27081.13元、其他公摊电费为14810.57元，2016年电梯公摊电费为28496.2元、其他公摊电费为13864.19元，2017年电梯公摊电费为26802.2元、其他公摊电费为14909.76元，2018年电梯公摊电费为28199.09元、其他公摊电费为13121.31元，2019年1月1日至6月30日电梯公摊电费为17568.09元、其他公摊电费为5602.59元，故被告应支付的公摊电费为1164.46元（电梯公摊电费164197.56元÷204户+其他公摊电费80543.01元÷224户）；之澜物业公司主张被告拖欠水费为200.6元，陈健全无异议，一审法院予以确认。上述费用共计11725.48元。之澜物业公司诉讼请求中各项费用超出部分，一审法院不予支持。之澜物业公司请求陈健全支付逾期利息108.15元，因在上述《物业管理委托合同》中双方对交纳物业费的具体时间及逾期交纳的违约责任未作约定，之澜物业公司的上述请求无事实及法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十四条第一款规定，判决：一、陈健全自本判决生效之日起十日内支付海南之澜物业有限责任公司自2013年3月1日至2019年6月30日的物业管理费9413.36元，电梯维护费947.06元、公摊电费1164.46元、水费200.6元，上述费用共计11725.48元；二、驳回海南之澜物业有限责任公司的其他诉讼请求。如果被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币103元，由陈健全负担。二审期间，之澜物业公司提交证据一中华人民共和国物业服务企业《资质证书》，拟证明该公司依法取得物业管理资质；证据二临高县物价局、临高县住房保障与房产管理局关于转发《关于印发的通知》等文件的通知、海南省物价局、海南省住房和城乡建设厅关于印发《海南省普通住宅物业服务等级参考标准》和《海南省普通住宅物业服务收费政府指导从标准》的通知，拟证明之澜物业公司关于县委小区的收费标准质价相符。陈健全都证据真实性没有异议，但认为之澜物业公司是叁级资质，不应按一级资质标准收费。本院认为，以上证据与本案有关联性，来源合法，内容真实，本院对其真实性、关联性及证明内容予以确认。二审查明的事实与一审相一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：之澜物业公司要求陈健全支付物业管理费等是否有依据及数额如何确定。本院认为，临高县县委小区业主委员会与临高文澜物业服务有限公司签订《物业管理委托合同》是双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效。之澜物业公司已按照协议约定依法入驻教育小区并提供物业管理服务。陈健全系县委小区的业主，至2013年3月至今未交纳物业服务费、电梯维护费、公摊水电费，经之澜物业公司催缴仍不履行交纳物业费义务，其行为已构成违约。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。据此，之澜物业公司诉请陈健全支付自2013年3月1日至2019年6月30日的物业管理费9413.36元，电梯维护费947.06元、公摊电费1164.46元、水费200.6元有事实根据及法律依据，本院予以支持。陈健全上诉称其房屋三楼，不需要使用电梯，应当按非电梯房标准即0.6元/平方米收取物业管理费，且未长期入住，应按70%计收物业服务费。根据查明的事实，陈健全所住的县委小区为高层电梯楼房，之澜物业公司的物业管理费收费标准符合《海南省普通住宅物业服务收费政府指导价标准》的规定，陈健全主张按非电梯房标准即0.6元/平方米收取物业管理费于法无据，本院予以驳回。另外，2011年出台的《海南省物业服务收费管理办法》已将2006年的《海南省物业服务收费管理办法》废止，陈健全上诉主张未长期入住，按70%计收物业服务费的规定亦废止，故其主张于法无据，本院不予支持。综上所述，陈健全的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费103元，由上诉人陈健全负担。本判决为终审判决。审 判 长 何昌恩审 判 员 沈美萍审 判 员 王天琳 二〇二〇年四月十七日法官助理 白 黎书 记 员 王圣忠附适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。（共印11份）