湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终2965号上诉人（原审原告）：家利物业管理（上海）有限公司长沙分公司，住所地长沙市望城区金星北路四段229号盈峰翠邸小区售楼部201号房A座。负责人：杨敏，该公司助理总经理。委托诉讼代理人：周陵文，湖南科云律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周琼，女，1975年2月3日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：周政权（系周琼之夫），住长沙市芙蓉区。上诉人家利物业管理（上海）有限公司长沙分公司（以下简称家利物业长沙分公司）因与被上诉人周琼物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市望城区人民法院（2019）湘0112民初5569号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。家利物业长沙分公司上诉请求：1.变更原审判决第一项为周琼向家利物业长沙分公司支付2018年7月1日至2019年6月30日期间的物业管理费16793.76元及2018年8月1日至2019年6月30日期间的违约金1398.77元，共计18192.53元；2.由周琼承担本案全部诉讼费用。事实和理由：家利物业长沙分公司在一审中已提交证据证明其提供了全面的物业服务，双方争议的小区“水系运转”问题，家利物业长沙分公司对于水系已进行了定期养护和管理，其服务内容不包括水系的正常运转，因此，家利物业长沙分公司已经充分履行了该部分的物业服务义务。周琼虽主张该部分物业服务内容存在瑕疵，但其并未在庭审中提交证据予以证明，一审法院认定家利物业长沙分公司提供的物业服务存在瑕疵，缺乏证据支持。一审按照合同约定标准的85%计算物业服务费错误。周琼未按约交纳物业服务费，且经家利物业长沙分公司多次催缴仍未交纳的行为已经构成违约，一审未认定周琼存在违约是错误的，周琼应当支付逾期付款违约金。周琼辩称，一审认定家利物业长沙分公司提供的物业服务存在瑕疵正确，小区的水系运转是家利物业长沙分公司的服务内容。请求驳回上诉，维持原判。家利物业长沙分公司向一审法院起诉请求：1.判令周琼缴纳2018年7月1日至2019年6月30日期间的物业管理费16793.76元及2018年8月1日至2019年6月30日期间的违约金1398.77元，共计18192.53元；2.判令周琼承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2012年10月17日，周琼与和记黄埔地产（长沙望城）有限公司签订《长沙市望城区商品房买卖合同》（合同编号：20120058103），购买了位于长沙市望城区房屋，房屋建筑面积为399.85平方米。合同第二十二条约定：选聘的物业服务企业为家利物业长沙分公司；前期物业服务期间，物业服务收费方式为酬金制，服务期限自2009年1月1日至业委会成立后、由业委会决定选聘或续聘物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止，收费为独栋／多拼住宅3.5元／月／平方米（建筑面积），收费起始时间为该商品房交付之日的次月1号。同日，周琼与和记黄埔地产（长沙望城）有限公司又签订《盈峰翠邸临时管理规约》和《长沙市望城区商品房买卖合同》补充协议，临时管理规约第五章约定：在业委会成立之前，由发展商选聘物业公司进行管理，并与其选聘的物业公司签订《前期物业服务合同》；补充协议第十六条约定：逾期支付物业管理费的，物业公司有权收取违约金（违约金自逾期之日起按日以欠交款项之0.05%计算）。2008年12月31日，家利物业长沙分公司与和记黄埔地产（长沙望城）有限公司签订《盈峰翠邸前期物业服务合同》，合同第一章第一条约定由家利物业长沙分公司为盈峰翠邸住宅小区提供前期物业管理服务；第二章第六条约定物业管理事项包括：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，含楼盖、屋顶、湖、水池…等；第四章第九条约定前期物业服务费，自物业交付之日或视为交付之日起，由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，按季收取；逾期交纳前期物业费的，违约金自逾期之日起每日按欠缴费用之0.05%交纳，诉请法院的，受益人（即业主）应承担由此产生的全部律师费、诉讼费及其他合理费用。2012年4月23日，家利物业长沙分公司与和记黄埔地产（长沙望城）有限公司签订《盈峰翠邸前期物业服务合同》之补充协议一，约定独栋住宅、多拼住宅前期物业服务费按3.5元/平方米/月收取。2016年4月23日，周琼接收涉诉房屋，并预交了部分物业服务费，自2018年7月份停止交费至今,至2019年6月30日已欠交物业费16793.70元（399.85平方米×3.5元/平方米/月×12个月）。2019年3月，家利物业长沙分公司方向周琼发出催费《律师函》，周琼亦已收到。另查明，家利物业长沙分公司方提供了其履行了日常治安管理、清洁卫生、园林绿化、公共设施设备等日常工作的记录。再查明，涉诉小区水系未正常运转。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。家利物业长沙分公司与和记黄埔地产（长沙望城）有限公司签订的《盈峰翠邸前期物业服务合同》、《盈峰翠邸前期物业服务合同》之补充协议一、及周琼与和记黄埔地产（长沙望城）有限公司签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》，均对选聘家利物业长沙分公司为涉诉房屋所在小区的前期物业服务单位，及家利物业长沙分公司、周琼双方的权利义务进行了明确约定，上述合同系双方真实意思表示，内容不违背法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效。本案中，家利物业长沙分公司为涉诉项目提供了物业服务，而周琼未按约支付物业服务费，故家利物业长沙分公司有权要求周琼支付拖欠物业服务费。家利物业长沙分公司的物业管理事项包括“房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，含楼盖、屋顶、湖、水池…等”，本案涉诉物业为别墅住宅，物业收费亦是别墅住宅标准收费，理应提供更加优质的物业服务，而涉诉小区水系并未正常运转，小区水系系小区的公共设施，家利物业长沙分公司对此有维护、管理的责任，对于家利物业长沙分公司方提出的“水系没有运转时开发商遗留问题，与物业方无关”的意见，不予支持。但小区水系运转不是涉诉物业服务的主要内容，家利物业长沙分公司提供物业服务虽存在瑕疵，周琼并不能以此为理由而拒交物业管理费。物业管理费是物业公司提供物业服务的经济基础，也是维系物业公司正常运转的前提条件，业主拒绝交纳物业管理费用，将导致整个小区的物业管理陷于瘫痪或停滞，也不利于全体业主的权益保护以及整个小区的健康正常运转。结合家利物业长沙分公司提供物业服务存在瑕疵、涉诉物业收费按照别墅住宅标准收费等因素，一审法院酌情认定周琼应缴纳2018年7月1日至2019年6月30日的物业费14274.60元（按应交物业费的85%进行计算，16793.70元×85%）。故对于家利物业长沙分公司要求周琼支付2018年7月1日至2019年6月30日物业管理费16793.70元的诉讼请求，予以部分支持。关于家利物业长沙分公司滞纳金的主张，结合家利物业长沙分公司提供物业服务存在瑕疵等因素，为缓和物业公司与业主之间的矛盾，促进物业公司提供更优质、更高效的管理和服务，对家利物业长沙分公司主张周琼支付滞纳金的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：（一）周琼于判决生效后十日内向家利物业管理（上海）有限公司支付自2018年7月1日至2019年6月30日止的物业管理费14274.60元；（二）驳回家利物业管理（上海）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费254元，因适用简易程序减半收取127元，由周琼负担。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，家利物业长沙分公司在二审期间提供了一组照片，拟证明家利物业长沙分公司按照合同约定已经对小区的水系履行了养护、定期清洗的义务，至于水系运转不属于合同约定物业管理服务事项。周琼的质证意见是在业主的大量投诉下，家利物业长沙分公司对水池做了一些清洗工作，但水系仍没有正常运转。故双方当事人争议的焦点是家利物业长沙分公司的管理服务范围是否包括了保持小区水系的正常运行。从双方签订的《盈峰翠邸前期物业服务合同》、《盈峰翠邸业主临时管理规约》的内容来看，首先，上述合同、规约并未明确约定家利物业长沙分公司的管理范围或事项不包括小区的水系运转；其次，上述合同第二章第六条第2项规定家利物业长沙分公司提供物业管理服务事项应包括但不限于以下各项：1）房屋建筑共有部分的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶……湖、水池。上述规约第五章第（二）项第3点规定物业服务公司委托管理事项包括本物业共用部分和共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务。小区的水系属于小区的公共设施，家利物业长沙分公司提供的物业服务内容当然包括了保持小区水系的正常运行，家利物业长沙分公司认为小区水系运转不是其管理服务内容，与双方之间约定的内容不符。故家利物业长沙分公司在二审中提供的证据不能达到其证明目的，本院不予认定。原审认定家利物业长沙分公司提供的物业服务存在瑕疵，并据此判决周琼按照合同约定物业费标准的85%支付物业服务费，并无不当。原审考虑到家利物业长沙分公司提供的物业服务存在瑕疵，周琼并非恶意拖欠物业服务费等因素，对家利物业长沙分公司要求支付滞纳金的诉讼请求不予支持，亦无不当。综上所述，家利物业长沙分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律及处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费254元，由上诉人家利物业管理（上海）有限公司长沙分公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 何 芳审判员 金新贵二〇二〇年四月十七日书记员 姚沐宏