呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终201号上诉人（原审被告）：云珍，女，无固定职业。委托诉讼代理人：杜广树，北京市京师（呼和浩特）律师事务所律师。委托诉讼代理人：岳景坤，北京市京师（呼和浩特）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：呼和浩特市中海物业服务有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区丰州路中海锦绣城。法定代表人：肖俊强，该公司董事长。委托诉讼代理人：李静娴，内蒙古东日律师事务所律师。委托诉讼代理人：褚文磊，男，1991年3月24日出生，汉族，该公司法务，住呼和浩特市.上诉人云珍因与被上诉人呼和浩特市中海物业服务有限公司（以下简称中海物业）物业服务合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2019）内0105民初5745号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月20日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，本院依法不开庭进行了审理，并向当事人予以释明。本案现已审理终结。云珍上诉请求：1.撤销原审判决,依法改判,驳回中海物业的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由中海物业承担。事实和理由:一审法院认定事实错误,判决云珍向中海物业支付物业费缺乏依据。云珍虽与中海物业签订了《呼和浩特市中海凯旋门前期物业服务合同》和《呼和浩特市中海凯旋门前期物业服务合同补充协议》,但本案一审中中海物业并没有提供充分的证据证明其按约定履行了物业服务义务。中海物业也确实没有向云珍履行相应的物业服务义务。正因如此,云珍才自行清理垃圾、疏通下水管道、维修门前硬化路面从而产生了大量费用。并且因中海物业对消防管道注水时,因疏忽造成跑水,给云珍造成损失,中海物业承诺给予赔偿,但一直怠于履行赔偿义务。一审法院不顾中海物业未履行合同义务的事实,仅仅依据《呼和浩特市中海凯旋门前期物业服务合同》和《呼和浩特市中海凯旋门前期物业服务合同补充协议》两份合同的纸面约定便判决云珍向中海物业支付76022.02元物业费属于认定事实错误,缺乏依据。请二审法院查明事实,维护云珍的合法权益,支持其上诉请求。中海物业辩称，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。中海物业向一审法院起诉请求：1.依法判令云珍向中海物业支付2014年10月1日至2019年5月31日的物业费76023元;2.依法判令云珍支付欠付物业费的滞纳金32862.80元;3.依法判令云珍承担本案诉讼费。一审法院认定事实：云珍系中海凯旋门16-105、16-106号商铺的业主，房屋建筑面积分别为172.29平方米、171.39平方米，合计343.68平方米。2013年8月26日，呼市中海宏洋地产有限公司（甲方）与中海物业（乙方）签订《呼和浩特市中海凯旋门前期物业服务合同》。合同约定，由中海物业为位于呼和浩特市××区的中海凯旋门提供物业服务，委托管理期限为五年，自工程竣工并经市政府有关部门验收合格，本物业正式入伙之日起计；合同期满，业主大会成立后业主委员会与所聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自然终止。物业管理服务费按建筑面积收取，高层住宅每平方米2.6元/月、商业每平方米3.95元/月。2018年8月16日，呼市中海宏洋地产有限公司（甲方）与中海物业（乙方）签订《呼和浩特市中海凯旋门前期物业服务合同补充协议》。协议约定，中海凯旋门小区的合同已于2018年9月25日期满，由于业主委员会尚未成立，现续签两年，续签日期为2018年9月26日至2020年9月25日。本补充协议期满后，本项目业主委员会仍未成立，或者业主委员会没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方且没有选聘新的物业服务企业，乙方继续管理的，视为合同自动延续，合同期限延续至业主委员会代表全体业主与其依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效且新选聘的物业服务企业合法进驻小区之日止。合同签订后，中海物业为中海凯旋门提供了物业服务，云珍未交纳2014年10月1日至2019年5月31日期间的物业服务费76022.02元（3.95元×343.68平方米×56个月）。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定:“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,......对业主具有约束力”,本案中,中海物业与呼市中海宏洋地产有限公司签订的《呼和浩特市中海凯旋门前期物业服务合同》及补充协议对云珍均具有约束力,云珍与中海物业形成物业服务合同关系,双方均应按照物业服务合同的约定履行各自的义务。中海物业向中海凯旋门业主提供物业服务,云珍作为业主应按照物业服务合同的约定交纳2014年10月1日至2019年5月31日期间的物业费76022.02元,对中海物业的该项诉讼请求,该院按照76022.02元予以支持。对于中海物业主张的滞纳金,因前期物业服务合同及补秃协议中均未约定物业费的交纳时间,故对中海物业的该项诉讼请求,不予支持。对于云珍提出的商铺相对独立于中海凯旋门小区,中海物业未提供物业服务的抗辩意见,根据《中华人民共和国物权法》第七十条规定:“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”,第七十二条规定:“业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务。”建设单位与中海物业公司签订的前期物业服务合同对云珍均具有约束力,上述合同中均未对商铺的物业服务内容作出区分,云珍作为涉案商铺的业主,除对其专有部分享有所有权外,对该小区的共有部分亦享有权利并应负担义务,其商铺虽较中海锦绣城小区内住宅具有相对独立性,但其仍对共有部位享有共有权并承担义务,其不得以未享受这些共有部分的权利为由放弃其对共有部分的权利,同时放弃共有部分所应负担的义务。物业服务包含对房屋建筑共用部位的维修、养护和管理;共用设施、设备的维修、养护、管理和运行服务;住宅小区规划红线内属物业管理范围的市政公用设施的维修、养护和管理;住宅小区规划红线内的附属配套设施的维修、保养和管理;公共区域绿地、花木、水系的养护、维修、管理;公共环境卫生;小区交通与车辆停放的管理;公共秩序的维持等。云珍应交纳物业服务费中已包含对共有部分所应负担的义务,其自行清理垃圾、疏通管道的行为,与中海物业公司提供的物业服务并不冲突,亦不能作为其不受物业服务合同约束的依据,故对云珍的该项抗辩意见,不予采纳。对于云珍提出的中海物业在提供物业服务过程中给其造成损失及屋顶漏水的意见,其仅在本案中提出抗辩,其可另案主张权利,对其相关项抗辩意见,不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条,《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条,《物业管理条例》第三十五条、第四十一条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定,判决:一、云珍于本判决生效之日起十日内向呼市中海物业服务有限公司支付物业费76,022.02元;二、驳回呼市中海物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计1239元(呼市中海物业服务有限公司已预交),由呼市中海物业服务有限公司负担388元,由云珍负担851元。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实有相关证据在案佐证，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：原审判决判令云珍向中海物业支付物业费76,022.02元是否有事实及法律依据。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条即“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主交付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，本案中，根据中海物业提供的“采取上门贴费用催缴单”、“发短信、打电话”等记录，拟证明，中海物业对云珍进行多次催缴物业服务费，但云珍至今仍未进行缴纳。故原审判决依据云珍与中海物业签订的《呼和浩特市中海凯旋门前期物业服务合同》、《呼和浩特市中海凯旋门前期物业服务合同补充协议》中约定的条款判令：云珍向中海物业交纳从2014年10月1日至2019年5月31日期间的物业服务费共计76022.02元，并无不当，本院应予支持。云珍主张因中海物业的不作为，导致其自行清理垃圾、疏通下水管道、维修门前硬化路面，产生大量的费用，但又未提供相应的证据予以证明该主张属于中海物业服务的范畴，故应承担举证不能的不利后果。云珍主张中海物业在提供物业服务过程中给其造成屋顶漏水，应承担赔偿责任，因该主张与本案不属于同一法律关系，可另案处理。故原审判决对该项的认定符合法律规定，本院应予支持。综上所述，云珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2478元，由云珍负担。本判决为终审判决。审 判 长 窦 双审 判 员 戴玉英审 判 员 鄂小红 二〇二〇年四月十三日法官助理 贾沛然书 记 员 雎 洁