广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终4455号上诉人（原审被告）：甄家积。被上诉人（原审原告）：伍黄惠英。被上诉人（原审原告）：伍志文。原审第三人：伍健裕。上诉人甄家积因与被上诉人伍黄惠英、伍志文，原审第三人伍健裕房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初15786号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。甄家积上诉请求：1.撤销原判，改判或发回重审；2.裁定原审的所有更改和篡改无效，双方诉讼请求与主张合并审理，即判令伍黄惠英、伍志文向甄家积返还高于合同约定租金部分2200元、违约金550元、赔偿复印打印费用误工费等损失以及精神损害赔偿8000元；3.案件诉讼费用由伍黄惠英、伍志文承担。事实和理由：一、一审判决认定事实有误。引述伍黄惠英、伍志文诉称的“事实和理由”有误；第三人述称存疑；一审判决审理查明认定不当，未如实记载；既认定合同对双方有约束力，但判决不公；一审判决中另查明的内容不实；甄家积的违约责任应以租金本金的利息损失为基数上浮30%（上限）承担；伍健裕多次拒收租金然后由伍黄惠英、伍志文起诉称甄家积无故不支付租金，以此谋取更多违约金，存有恶意，双方明明协商好善后方案，伍健裕却反口拒签协议，伪造甄家积要求续租被拒，由伍黄惠英、伍志文起诉称多次要求立即腾空交还案涉房屋未果，塑造甄家积死缠烂打赖在别人房屋不走的形象，存有恶意。二、一审判决不合理。1.伍黄惠英、伍志文在原合同履行期间租金调整属违约行为，非但没有承担违约责任，反而诉至法院向甄家积索取未缴租金，属侵权行为；甄家积在伍黄惠英、伍志文起诉前已向伍健裕再三申明，如起诉则按原合同协定租金金额支付，并索回违约收取的租金部分，对此既有举证亦有当庭抗辩实际行为是不认可的。即便一审主观推理有合理成分，伍黄惠英、伍志文也须提供证据证明甄家积放弃该权利主张并答应继续以月租1500元支付。2.伍黄惠英、伍志文的损失为利息，违约金计算应以利息损失金额为基数，且不高于利息损失的30%；迟延交付租金13个月，即便以每月1500元计算总额也只有19500元，利息更不可能高达22200元；违约金应以同期央行基准存款利率计算；2019年3月后租期已满，应按合同协定租金每月1300元计算租金15个月零十天减去伍黄惠英、伍志文应返还财产2200元作为本金，按月利率0.2%计算从2019年3月起共12个月的实际损失赔偿金额，计得426元【（1300×15+1300÷3-2200）×0.002%×12≈426元】。3.一审第三项判决没有事实依据。既已完全支持伍黄惠英、伍志文的诉讼请求，何来驳回其他诉讼请求？三、一审庭审记录对甄家积提出的质疑和主张绝大部分未记载。四、一审法院认定事实不当，偏离争议重心。五、事实已证明甄家积主动提出搬离，应伍健裕多次“热心帮忙”要求等待答复，此期间，伍健裕多次拒收租金，协商善后达成共识后，伍健裕反口拒签，伍黄惠英、伍志文和伍健裕借合同之名行恶意诉讼之实。综上，请二审法院查明纠正。伍黄惠英、伍志文辩称，无答辩。伍健裕述称，一审判决认定事实清楚，同意一审判决。伍黄惠英、伍志文向一审法院起诉请求：1.解除伍健裕与甄家积签订的《广州市房屋租赁合同》；2.甄家积及同住人员立即腾空交还广州市越秀区××路××街×号房屋1楼面积40平方米的房屋（以下简称案涉房屋）给伍黄惠英、伍志文，并支付从2018年2月份至交还案涉房屋之日止的租金暂计至起诉之日约22500元；3.甄家积支付从2017年3月份至交还案涉房屋之日止租金的违约金，暂计至起诉日约4500元；4.甄家积承担案件诉讼费用。审理过程中，伍黄惠英、伍志文表示甄家积已将案涉房屋腾空交还伍黄惠英、伍志文，故撤回第1项诉讼请求，并变更第2、3项诉讼请求如下：2.甄家积及同住人员支付从2018年2月份至2019年5月10日的租金23000元；3.甄家积支付从2017年3月份至房租付清之日止租金的违约金，暂计至起诉日约4500元。一审法院认定事实：2007年11月9日，伍景南签署《委托书》，委托本案伍健裕作为代理人，对其享有产权的案涉房屋进行管理、使用和维修，代为订立房屋租赁合约、收取租金等，委托书有效期至2017年11月9日。2017年4月22日，伍健裕作为伍景南的代理人与甄家积签订《广州市房屋租赁合同》，将案涉房屋出租给甄家积，租赁期限为2017年3月1日至2019年2月28日，月租1300元，租金每月10日前支付，逾期支付租金的，每逾期一日，按当月租金的1%支付违约金。双方还在合同中约定，甄家积交纳保证金800元，该保证金在租赁期满或合同解除之日退还给甄家积。伍黄惠英、伍志文提交的借记卡账户历史明细清单显示，2017年4月至2017年7月间，甄家积以每月1300元支付租金，2017年8月至2018年1月以每月1500元支付租金，2018年2月开始无租金支付记录。粤（2019）广州市不动产权第00200942号不动产权证书载明，伍黄惠英、伍志文是案涉房屋的共有产权人，房屋所有权的取得方式是析产。2019年1月23日，伍黄惠英、伍志文签署《委托书》，委托伍健裕作为代理人，对案涉房屋进行管理、使用和维修，代为订立房屋租赁合约、收取租金等，委托书有效期至2024年1月23日。另查明：2018年3月底以及2019年3月中上旬，伍健裕通过微信催促甄家积支付拖欠的房租，甄家积要求伍健裕续租并给予宽限期。甄家积已将案涉房屋退还给伍黄惠英、伍志文。庭审中，伍黄惠英、伍志文确认甄家积交纳了租赁合同的保证金800元，同意该保证金抵扣拖欠的租金。甄家积确认2018年2月至2019年5月10日的租金未支付给伍黄惠英、伍志文。一审法院认为，伍健裕作为伍景南及伍黄惠英、伍志文的代理人，具有管理、使用、出租案涉房屋的权限，其与甄家积签订的《广州市房屋租赁合同》系各自的真实意思表示，合同依法成立并对伍黄惠英、伍志文及甄家积均有约束力。甄家积应当按照约定履行合同义务，按期支付租金。从双方履行情况来看，2017年4月至2017年7月间，甄家积以每月1300元支付租金，2017年8月开始，甄家积以每月1500元支付租金。可见，双方在合同履行过程中，对租金数额进行了变更，由月租1300元变更为1500元，甄家积也以实际行为认可了该变更。2018年2月，甄家积开始拖欠租金，至2019年5月11日的交还房屋日，以月租1500元计算，甄家积共拖欠租金23000元。抵扣甄家积交纳的保证金800元，甄家积尚欠伍黄惠英、伍志文租金22200元。甄家积延期支付租金，应承担违约责任。考虑甄家积拖欠租金给伍黄惠英、伍志文造成的损失主要是利息损失，合同约定的每日按当月租金额的1%计付违约金标准过高，一审法院调整为以拖欠的租金22200元为基数，从2019年5月11日开始按照每月2%标准计算违约金。伍黄惠英、伍志文主张的违约金数额超过该部分的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决：甄家积应于判决发生法律效力之日起十日内，向伍黄惠英、伍志文支付拖欠的租金22200元。甄家积应于判决发生法律效力之日起十日内，向伍黄惠英、伍志文支付逾期支付租金的违约金（以22200元为基数计算，按照每月2%标准，从2019年5月11日计算至租金实际付清之日）。三、驳回伍黄惠英、伍志文的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费475元由甄家积负担。经审查，一审法院查明事实基本无误，本院予以确认。二审期间，甄家积提交其与伍健裕的微信聊天记录，结合一审诉讼期间伍健裕提交的证据等材料，拟证明：1.双方发生争议后，伍黄惠英、伍志文和伍健裕恶意串通制造多次要求甄家积腾空交还案涉房屋、甄家积无故不交付租金以及甄家积要求续租伍健裕拒绝的事实；2.甄家积并无逃避支付租金，并一直积极与伍健裕协商解决租金支付和迁出案涉房屋以解决纠纷，实际上伍健裕曾拒收租金，而非甄家积无故不支付；3.甄家积并未主动要求加租，只是被动同意伍健裕加租要求，且在一审诉讼前已声明一旦伍黄惠英、伍志文起诉，要按照原合同约定的每月1300元计付租金。4.一审判决事实认定不当、表述存在错漏，违约金计算标准错误。对此，伍健裕认为：甄家积提交的证据均产生于一审诉讼前，不属于二审的新证据，不应采纳。对此，伍健裕亦出示相应的微信聊天记录，拟证明双方产生纠纷后，甄家积通过微信支付3000元的租金是附续租等条件，经征求伍黄惠英、伍志文意见后已答复甄家积原纠纷未解决之前不予续租并退回该3000元。对于二审诉讼中双方关于伍健裕是否拒收租金的争议事实，本院经查，甄家积拖欠租金引发纠纷，伍健裕作为伍黄惠英、伍志文的代理人与甄家积对如何解决纠纷通过微信等方式协商处理，对于为何不收取甄家积微信支付款项，伍健裕已作出回复，并无拒绝收取拖欠租金的意思表示；甄家积则对此表示存有伍健裕银行账号，租金可通过银行转账支付。庭询中，甄家积确认其知悉伍健裕银行账号，一审查明事实也表明此前甄家积支付租金均转账至该账户。综上，本院认定甄家积关于其并非无故拖欠租金而是伍健裕拒收租金的主张无据，不予采信。本院认为，本案是伍黄惠英、伍志文依据案涉《广州市房屋租赁合同》向甄家积主张权利而发生的纠纷。伍黄惠英、伍志文是香港特别行政区居民，因此本案为涉港民事纠纷，应参照涉外民商事纠纷案件处理。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条规定：“不动产物权，适用不动产所在地法律。”本案系因不动产纠纷提起的诉讼，涉案不动产所在地位于广东省广州市，故一审法院适用中华人民共和国内地法律作为解决本案争议的准据法正确。综合本案一、二审查明事实，以及各方当事人诉、辩意见，二审争议焦点主要在于：一是租金标准应按每月1300元还是每月1500元计付；二是逾期支付租金的违约金计算标准。关于租金标准应按每月1300元还是每月1500元计付的问题。本案租赁双方在合同履行过程中，租金标准由每月1300元变更为1500元的事实，双方并无异议，甄家积抗辩称其只是同意出租方调整租金为每月1500元，并非主动要求调整。对此，本院认为，《中华人民共和国合同法》第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。甄家积已作出同意调整租金意思表示，并自2017年8月始实际按每月1500元给付租金，案涉租赁合同租金标准已经双方协商一致予以变更，现伍黄惠英、伍志文主张甄家积按每月1500元计付拖欠租金合法合理，一审法院予以支持并无不当。甄家积主张要求按变更前租金标准计付无据，本院不予支持。关于逾期支付租金的违约金计算标准的问题。甄家积作为承租方，依约支付租金是应有之义，其逾期支付已构成违约，应承担相应的违约责任。伍黄惠英、伍志文要求甄家积支付违约金合理合法，应予支持，至于甄家积对于违约金计付标准的抗辩意见，实质上是违约金调整主张。一审经审查，认定案涉《广州市房屋租赁合同》约定每日按当月租金额的1%计付违约金标准过高，依法予以调整为以实际拖欠租金为基数按每月2%标准计付，并无不妥。甄家积上诉称应以租金存款利息金额为基数上浮30%计付违约金，于法无据，本院不予支持。甄家积上诉要求对其一审诉讼期间提起的反诉请求一并处理，经查，一审法院在庭审期间已明确告知甄家积其反诉请求中关于要求返还高于合同约定租金部分2200元、违约金550元部分属于对抗伍黄惠英、伍志文诉讼请求所作答辩；关于要求赔偿复印打印费用误工费等损失以及精神损害赔偿8000元部分属于侵权赔偿诉讼请求，与本案无关联性。甄家积反诉请求不符合诉讼法规定，不予受理。故此，甄家积该反诉请求不属二审审查范围，本院不予调处。综上所述，甄家积的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费355元,由上诉人甄家积负担。本判决为终审判决。审判长  李志明审判员  徐玉宝审判员  俞 颖二〇二〇年四月十七日书记员  王嘉宝陈蕴琦