吉林省乾安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0723民初252号 原告：刘玉宝，男，1973年2月5日出生，汉族，住乾安县。 委托诉讼代理人：辛广军，吉林任长春律师事务所律师。 被告：崔志成，男，1984年3月10日出生，汉族，住河北省邯郸市魏县。 委托诉讼代理人：陈刚涛，河北冀正律师事务所律师。 原告刘玉宝与被告崔志成抵押合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘玉宝及其委托诉讼代理人辛广军、被告崔志成及其委托诉讼代理人陈刚涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘玉宝向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法确认原、被告签订的房屋抵押借款合同有效（房屋抵押借款合同第三条除外）；2.请求被告返还给原告房屋拆迁补偿款24.6万元（以本金40万元，按月利2分计算利息23个月，利息款共计18.4万元，补偿款83万元-40万元-18.4万元=24.6万元）。3.案件受理费由被告承担。事实和理由：原告向被告实际借款本金40万元，借期一年。利息款10万元，双方于2018年1月31日签订房屋抵押借款合同，在借款合同中将利息10万元计入本金，原告为表示诚意，先将抵押的房屋过户到被告名下，待还完款后再将抵押的房屋过回到原告名下。且在合同第五条约定，在此合同一年内拆迁，原告还给被告50万元及过户费，拆迁补偿款归原告。原告抵押的房屋被拆迁，其拆迁补偿款83万元，在原告不知情的情况下，被告在2019年12月15日将83万元的拆迁补偿款全部领取。原告认为，双方的民事法律关系属于民间借贷，并非买卖，在抵押合同中第三条如乙方不能按期限准时还款，此房屋归甲方，此条款违反担保法的规定，属于无效条款，对双方不具有约束力。原告实际借款被告本金40万元，自2018年1月31日至2019年12月15日实际领取补偿款日，借期23个月，按月利2分计算，利息款为18.4万元，（应当偿还被告借款本息为40万元+18.4万元=58.4万元，83万元-58.4万元=24.6万元），被告侵占原告拆迁款24.6万元，多次对其索要，被告拒绝返还，故提起诉讼。在诉讼过程中，原告变更诉讼请求为要求被告返还拆迁补偿款255937元。 崔志成辩称，原告在起诉状中所称先将抵押的房屋过户到答辩人名下,待还完款后再将抵押的房屋过回原告名下，与事实不符。本案中双方虽签订了抵押合同，但抵押权自始至终并未生效。通说的抵押是抵押人和债权人以书面形式订立的不转移抵押财产的所有权的，将该财物作为债权的担保。实际上，该房屋在双方讨论借款协议同时已经将该房屋做了买卖协议并实际过户到答辩人名下，双方在2018年1月31日签订房屋抵押借款合同时，双方经过协商一致，签订了房屋买卖协议并在房管局备案，至此，双方的房屋买卖协议已经履行完毕，本案实质上是通过以房抵债的形式消灭既有的债权关系，且在签订《房屋买卖协议》后不久，即于2018年二月份将房屋过户交付给答辩人占有使用，以物抵债协议生效后，债权人对债务人的债权转化为房屋转让的对价，双方之间基于借款所形成的债权债务关系已被以房抵债协议中的权利义务关系取代，债权人已对抵债房屋实现合法占有、使用、收益，且已在房管部门过户交付，双方的意思表示真实、合法、有效，并无法律禁止的条款，也无可变更、可撤销的条款，原告在合理的期限内并无提出异议，原告不顾已经发生法律效力并已履行完毕的协议而起诉至贵院，造成答辩人诉累，属于一种背信弃义、出尔反尔的恶意行为。原告诉称在合同第五条约定，在此合同一年内房屋拆迁，原告将50万及过户费还给答辩人，拆迁款归原告。此条款并不适用。该合同于2018年1月31日签订，一年内即2019年1月30日之前拆迁，拆迁款才能归原告。而实际情况是该拆迁行为发生在2019年12月15日(这点原告在起诉状中也是承认的)，也就是说在合同约定的期限内并无发生拆迁，原告也没有在约定的时间与答辩人重新达成房屋买卖协议，也没有在约定的时间内交付给答辩人50万及过户费，原告此举违反合同法的诚信原则，提起诉讼属于违反诚实信用，理应承担恶意诉讼而给我方造成的损失。原告诉称的在抵押合同中第三条，如乙方不能按期还款，此房屋归甲方的约定违反担保法的规定，属于无效条款，该说法不能成立。担保法第四十条规定，订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。此条关于流质条款无效的规定与本案有实质上的差别，本案的房屋所有权变更并未发生在债务履行期届满时抵押权人未受清偿时，而是发生在签订房屋抵押借款合同之时，双方经协商一致，另行达成房屋买卖协议。实际上属于以物抵债协议替代了原先签订的抵押合同，所以说原告的说法依法不能成立。综上所述，原告的起诉既无事实和法律依据，也与事实不符，属于恶意提起民事诉讼，造成答辩人诉累，应依法驳回原告的全部诉讼请求，并承担本案诉讼费用及答辩人为其恶意诉讼而聘请的律师费用7500元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定当事人争议的事实和证据如下：2018年，刘玉宝在崔志成处借款40万元，约定借款期限一年，利息10万元。同年1月24日，原、被告双方办理了涉案房屋的产权过户手续并缴纳了税费。同年1月31日，原、被告双方又签订了房屋抵押借款合同，约定“乙方（刘玉宝）向甲方（崔志成）借款50万元，为表示诚意，乙方自愿将房屋过户到被告名下。借款期限为2018年1月31日起至2019年1月31日，如乙方不能按期限准时还款，此房屋归甲方所有……。”借款到期后，原告未能还款，双方也未达成任何协议。现涉案房屋被拆迁，房屋拆迁补偿款83万多元已被崔志成于2019年12月15日领取。本院认定当事人争议的事实和证据如下：1.原、被告之间的真实意思表示是什么，是买卖房屋还是为了保障债务的履行形成的让与担保法律关系。关于此事实，原告提交原、被告之间签订的房屋抵押借款合同，证明原、被告之间是民间借贷关系，合同中的房屋是作为借款中的房屋抵押关系而非买卖，也能证明在签订合同时双方已经明知抵押的房屋被拆迁，在合同中第五条有明确约定，房屋过户给被告是原告在抵押过程中为了表示诚意先将抵押房屋过户给被告，原告仍然是房屋的实际所有权人，被告是抵押权人，名义上的所有权人。原告申请证人吴某出庭作证，证明借款抵押合同签订时证人在场，合同内容真实。被告对于房屋抵押借款合同的真实性没有意义，对合法性和关联性有异议，对合法性和关联性不予认可，认为房屋抵押借款合同实际上的房屋抵押合同抵押权并未设立，如果只是抵押，只要在房管局进行抵押备案就行，并不需要变更房屋所有权，即使第五条约定此合同一年内拆迁，合同一年之内并未拆迁，房屋实际拆是在2019年12月15日，原告主张没有法律和事实依据。被告认为证人不了解实际情况，证言不具有证明力。被告提交中华人民共和国税收完税凭证，印花税等4枚票据，证明该房屋已经在2018年1月24日买卖完毕，借款合同签订是在1月31日。原告对票据的真实性没有异议，对要证明的问题有异议，不能证明房屋的实际所有权人就是被告，因为房屋过户和登记在被告的名下与本案不具有关联性。经审理查明，本案是典型的为了保障债务的履行形成的让与担保法律关系。首先从原、被告签订合同的时间和真实意思表示上看，双方签订“买卖合同”并过户的时间是在2018年1月24日，“房屋抵押借款合同”签订的时间是2018年1月31日。且在2018年1月31日签订的“房屋抵押借款合同”中第一条明确写明“乙方用座落在乾安镇鸣凤街1-11的平房，产权证号……结构砖木，乙方向甲方借款伍拾万元整。为表示诚意，乙方先将此房屋过户到甲方名下。”第三条“如乙方不能按期限准时还款，此房屋归甲方所有。”第四条“如乙方按时还款，甲方无条件将房屋过户到乙方名下。……”同时结合证人的证言，可确定原、被告在签订合同时的真实意思表示是为了保障债务的履行，将涉案房屋的所有权转移于债权人（被告）。同时，“房屋抵押借款合同”在后，也应以双方最后做出意思表示达成的协议为准。其次，从被告实际支付的数额来看，被告虽主张是买卖合同，但买卖合同中标明的价款数额是44万元，而被告实际给付原告的金额是40万元，明显违背交易常理。其40万元数额与“房屋抵押借款合同”中的借款金额完全相符，且原、被告之间也不存在其他经济往来。故被告主张的原、被告之间是买卖合同关系的抗辩不成立。2.债权到期后，原、被告之间是否达成了以物抵债协议。被告是否应返还拆迁补偿款，返还数额。对此事实，原告提交乾安县房屋征收货币补偿协议书一份，来源乾安县房屋征收中心出具，证明原告抵押的两座房屋拆迁后通过货币补偿的方式补偿款为831937元，均被被告领取。被告对该证据的真实性没有异议，对证据的来源及该证据取得的合法性有异议，该证据恰恰能证明房屋的被征收人是崔志成，签订日期是2019年11月29日，也就是说房屋所有权人是崔志成，该证据签订日期是在房屋抵押借款合同签订两年之后发生的，与本案关联性不大，只能证明房屋所有权人是崔志成。经审理查明，在债权到期后，原、被告之间未达成过以物抵债协议，该事实在庭审中双方均予以确认。而被告辩称以物抵债协议替代了原先签订的抵押合同，本案原、被告签订的买卖合同在先，“房屋抵押借款合同”在后，常理只有先有抵押才能产生以物抵债协议替代了原先签订的抵押合同的情形，而本案实际情况恰恰相反。同时该合同第五条为附生效条件的条款，但该条件在合同约定的时间内没有成就，应为该条款未生效。综合上述证据，因本案涉案房屋已被拆迁，拆迁补偿款数额为831937元，借款本金40万元，借款期间2018年1月31日起至2019年1月31日利息为10万元，借款到期日次日2019年2月1日至拆迁补偿款给付之日2019年12月15日利息为83733.33元（以原借款合同本金40万，利息10万推定月利2分），房屋过户费和税费为10900元(诉状中原告明确承认过户费由其承担)，故被告应返还涉案房屋拆迁补偿款为237303.67元（831937元-400000-100000元-83733.33元-10900元） 本院认为，让与担保是指债务人或者第三人为担保债务的履行，将标的物转移给他人，于债务不履行时，该他人可就标的物优先受偿的一种非典型担保。而本案原告刘玉宝与被告崔志成在订立“房屋抵押借款合同”前，将涉案房屋转让过户至被告崔志成名下，并约定债务到期清偿后，涉案房屋返还原告刘玉宝名下，如不能清偿，涉案房屋归被告崔志成所有，从上述意思表示和实际涉案房屋已过户至被告名下的行为上，均可确定二者之间是为了确保借款合同的履行而订立的借款让与担保合同。该合同第三条关于流质的条款违背法律规定为无效条款。故原告请求确认原、被告签订的房屋抵押借款合同有效（房屋抵押借款合同第三条除外）诉讼请求，本院予以支持。对请求被告返还给原告房屋拆迁补偿款255937元的诉讼请求，其数额应扣除约定利息、迟延履行期间利息和约定原告承担的过户费用的金额，超出部分，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条，《中华人民共和国物权法》第一百七十四条、第一百八十六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，判决如下： 一、原告刘玉宝与被告崔志成之间签订的房屋抵押借款合同有效（房屋抵押借款合同第三条除外）。 二、被告崔志成于本判决生效之日起十日内向原告刘玉宝返还拆迁补偿款237303.67元。 三、驳回原告刘玉宝其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2495元已减半收，由被告承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省松原市中级人民法院。 审 判 员 刘永涛 二〇二〇年四月二十三日 法官助理 陈丹丹 书 记 员 桑 林