北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终5167号上诉人（原审被告）：郝春静，女，1957年12月23日出生，汉族，通州百货商场退休职工，住北京市通州区。委托诉讼代理人：周玉纯，北京法盈律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：葫芦岛市国有资本投资运营有限公司，住所地辽宁省葫芦岛市龙港区龙源大厦B。法定代表人：刘国光，总经理。委托诉讼代理人：费福廷，辽宁一鸣律师事务所律师。原审第三人：核工业北京化工冶金研究院，住所地北京市通州区九棵树145号。法定代表人：曾毅君，院长。委托诉讼代理人：刘杰，男，1985年10月7日出生，汉族，核工业北京化工冶金研究院职员。上诉人郝春静因与被上诉人葫芦岛市国有资本投资运营有限公司（以下简称葫芦岛公司）、原审第三人核工业北京化工冶金研究院（以下简称冶金研究院）租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初18794号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。郝春静上诉请求：一、撤销一审判决，改判或发回重审；二、本案一二审诉讼费由葫芦岛公司承担。事实和理由：郝春静承租的房屋因没有相关的建设手续，合同是否有效应当由法院进行审查。冶金研究院未按合同约定协助郝春静办理经营手续，致使合同目的无法实现。合同履行中原出租物发生了重大减少，郝春静有权利要求出租人减免租金。郝春静在承租期间对房屋进行了大量的投入，有权要求赔偿损失。现在合同还在履行期内，2020年发生疫情，构成不可抗力，导致房屋无法按照合同目的予以实现，郝春静有权要求出租人减免租金。葫芦岛违公司辩称，同意一审判决，不同意郝春静的上诉请求和理由。冶金研究院述称，同意一审判决。葫芦岛公司向一审法院起讼请求：1.判令解除郝春静与冶金研究院签订的《核工业北京化工冶金研究院房屋租赁合同》（以下简称《房屋租赁合同》）；2.判令郝春静立即搬离侵占的北京市通州区北杨洼262号院（原杨家洼262号院，以下简称262号院）内原服务公司两栋用房（14、16号平房），并交还葫芦岛公司；3.判令郝春静自2018年6月14日起至搬离之日止按每年35000元的标准给付侵占期间租金；4.诉讼费由郝春静承担。一审法院认定事实：2015年10月1日，冶金研究院作为出租人（甲方），郝春静作为承租人（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定冶金研究院将262号院建筑面积为264+112.77=376.77平方米（见附件1说明）的院落租赁给郝春静经营使用。租赁期限为5年，自2015年10月1日至2020年9月30日止；每年租金为35000元，且约定每年十月一日前支付房租。合同第三款租金第四项约定：“乙方未按期支付房租，按每天千分之一支付滞纳金利息，拖延超过30天的甲方有权解除合同。”合同第五款甲乙双方的责任和义务第四项约定：“甲方配合乙方办理经营许可等相关手续。”合同附件1约定：“1、核工业北京化工冶金研究院原建筑面积264平方米，平房14号，16号。2、在本合同签订前，乙方在该院落自行建造的一层房屋和相关设施，面积为112.77平方米。”合同签订后，郝春静向冶金研究院交纳了两年租金，租金交纳至2017年9月30日，其后租金郝春静没有交纳。郝春静称其租赁房屋系用做经营使用，冶金研究院答应为其办理营业执照，但因冶金研究院无法提供房屋所有权证书导致营业执照不能办理，其一直无法将房屋投入生产经营，该房屋现为其自住使用。郝春静同时称，因其要将房屋用作经营使用，故对房屋进行了装修改造，《房屋租赁合同》附件1虽记载14号、16号建筑面积为264平方米的平房为冶金研究院所有，但实际为其投资进行翻建，但就投资翻建事实郝春静并未向本院提供证据。郝春静同时称附件1中所记载的112.77平方米其自建的房屋现已因违建被拆除。冶金研究院对郝春静主张的对14、16号平房进行翻建的事实不予认可，冶金研究院认可《房屋租赁合同》中约定该院应协助郝春静办理经营许可等相关手续，但称该院无法核实相关手续未能办理的原因。另查：按照国家相关政策的规定，2017年10月25日，冶金研究院作为移交方（甲方），葫芦岛公司作为接收方（乙方）签订《核工业北京化工冶金研究院本部职工家属区物业管理分离移交协议》；2018年6月14日，冶金研究院作为移交方（甲方），葫芦岛公司作为接收方（乙方）签订《核工业北京化工冶金研究院本部职工家属区物业管理分离移交相关资产移交确认书》，包括262号院原服务公司用房（即14号、16号平房）在内的相关资产自冶金研究院移交葫芦岛公司。在本案审理过程中，冶金研究院提交2018年7月26日冶金研究院及北京达瑞森化工有限责任公司出具的《关于变更出租人（甲方）的告知书》，内容为：“承租人（乙方）郝春静：你承租的北杨洼262号，建筑面积376.77平方米的平房，租期至2020年9月30日止，因我单‘三供一业’对外移交，此处房屋已全面划拨给移交方，请知悉。同时，为了相互接洽方便，请你尽快与我方联系，商讨变更出租人的事宜。”葫芦岛公司提供2018年9月4日的律师函一份，表示已告知郝春静租赁物移交给葫芦岛公司，并要求郝春静于2018年9月15日前缴纳欠缴35000元，否则将依法提起诉讼，解除合同，追缴租金。郝春静称上述两份文件均未收到，直至葫芦岛公司提起本案诉讼，其才知晓租赁物已经移交葫芦岛公司的情况。郝春静同时称，在租赁期间其多次找到葫芦岛公司工作人员要求为其办理营业执照，因营业执照未能办理导致其无法进行经营给其造成损失，故其自2017年10月起才未交纳租金。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，冶金研究院与郝春静签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效，各方均应恪守履行合同义务。在《房屋租赁合同》中明确约定了各方当事人的权利义务，郝春静应在每年10月1日前支付房租35000元，拖延超过30日的，冶金研究院即有权解除合同；冶金研究院要配合郝春静办理经营许可等相关手续。现郝春静确未能办理经营许可等相关手续，如郝春静认为冶金研究院构成违约可以另行起诉主张权利。但郝春静自2017年10月起即未交纳租金，亦属不当；现根据相关协议，租赁物已经于2018年6月14日起移交给葫芦岛公司，故葫芦岛公司有权自2018年6月14日起要求郝春静支付租金；现因郝春静逾期交纳租金已经超过30日，故葫芦岛公司要求解除《房屋租赁合同》，并要求郝春静搬离262号院14号、16号平房同时支付至搬离之日止租金的诉讼请求，理由正当，证据充分，该院均予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第三项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、自判决生效之日起，解除郝春静作为承租人（乙方）、第三人核工业北京化工冶金研究院作为出租人（甲方）于二〇一五年十月一日签订的《核工业北京化工冶金研究院房屋租赁合同》；二、郝春静于判决生效之日起七日内将北京市通州区北杨洼262号（原杨家洼262号）院内原服务公司两栋用房（14号、16号平房）腾退交付葫芦岛市国有资本投资运营有限公司；三、郝春静按照每年35000元的标准给付葫芦岛市国有资本投资运营有限公司自2018年6月14日至实际腾退之日止的租金，于判决生效之日起七日内执行清。案件受理费3800元，由郝春静负担，于判决生效之日起七日内交纳。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院经审理认定的事实与一审法院认定的事实一致，本院对此予以确认。本院认为：根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，冶金研究院与郝春静签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应恪守履行合同义务。在《房屋租赁合同》中明确约定了郝春静应在每年10月1日前支付房租35000元，拖延超过30日的，冶金研究院即有权解除合同。另根据本案中查明的事实，涉案租赁物已经于2018年6月14日起移交给葫芦岛公司，故葫芦岛公司有权自2018年6月14日起要求郝春静支付租金。现因郝春静逾期交纳租金已经超过30日，解除合同的条件已成就，故葫芦岛公司要求解除《房屋租赁合同》，并要求郝春静搬离租赁房屋，并支付至搬离之日止的租金，具有事实及法律依据，应予支持。对于郝春静主张租赁期间未能办理经营许可等相关手续，该情形不应构成郝春静拒付租金的合法事由。如郝春静认为冶金研究院构成违约对其造成损失，以及郝春静主张其在承租期间对房屋进行的投入而造成的损失，因其未在本案一审中对此明确提出诉求，二审对此不予处理。郝春静可另行起诉主张权利。对于郝春静主张自建的112.77平方米房屋在合同履行中被拆除，原出租物发生了重大减少，其有权利要求出租人减免租金。据双方签订的《房屋租赁合同》约定，核工业北京化工冶金研究院原建筑面积264平方米，平房14号，16号；112.77平方米的房屋和相关设施为郝春静在合同签订之前自行建造。可见，郝春静在明知自建房屋及相关设施缺乏相应建设审批手续的情况下与冶金研究院签订租赁合同，并在合同约定中将该自建房屋及相关设施与冶金研究院的原有建筑房屋予以明确区分，郝春静理应对自建房屋存在的法律风险有相应的预知，其应对此自行承担相应的标的物毁损风险，其无权就该部分房屋被拆除主张减免租金。对于郝春静主张合同履行期内发生疫情，构成不可抗力，其有权要求出租人减免租金。对此，首先，郝春静在一审中自述其一直无法将房屋投入生产经营，现为其自住使用。其次，郝春静二审中亦未举证证明其因疫情原因造成租赁房屋的相应损失。故本院对郝春静的该项主张不予采纳。综上所述，郝春静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3800元，由郝春静负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  杨 路审 判 员  薛 妍审 判 员  周艳雯二〇二〇年四月十七日法官助理  高玉珠书 记 员  李月明