文书内容河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫14民终1095号上诉人（原审被告、反诉原告）：商丘市天伦商贸有限公司，住所地河南省商丘市神火大道3号综合楼231号，统一社会信用代码914114027648664298。法定代表人：谢永玉，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王万君，河南尊典律师事务所律师。委托诉讼代理人：王恩娟，河南尊典律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：中国人民解放军济南军区房地产管理局商丘办事处，住所地河南省商丘市梁园区神火大道556号。负责人：刘建军，该处书记。委托诉讼代理人：燕雪松，河南坦言律师事务所律师。上诉人商丘市天伦商贸有限公司（以下简称商丘天伦公司）因与被上诉人中国人民解放军济南军区房地产管理局商丘办事处（以下简称济南军区商丘房管处）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省商丘市梁园区人民法院（2019）豫1402民初10843号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人商丘天伦公司的委托诉讼代理人王万君、王恩娟，被上诉人济南军区商丘房管处的委托诉讼代理人燕雪松到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。商丘天伦公司上诉请求：1.对一审判决商丘天伦公司支付2019年9月30日之前的租金375.4175万元中的47.0001万元不服，请求依法撤销原判第三项,改判商丘天伦公司支付2019年9月30日之前的租金328.4714万元；2.撤销原判第五项,改判支持商丘天伦公司的反诉请求；3.本案一、二审诉讼费用由济南军区商丘房管处负担。事实和理由：一、一审判决认定上诉人支付的2018年7月1日至2019年9月30日的租金为155.32万元,事实不清、证据不足。上诉人自2006年租赁被上诉人的房屋,租金一直按照约定支付。2017年双方因房屋租赁合同纠纷诉至一审法院,一审法院作出(2017)豫1402民初3619号民事判决，上诉人不服该判决提起上诉，二审维持原判。依据生效判决,上诉人应当向被上诉人支付2017年4月30日之前的租金为156.3416万元，2017年4月30日之后的租金按照422.3万元/年计算。按照该生效判决,至2018年6月30日,上诉人共应向被上诉人支付租金649.0249万元。上诉人与被上诉人在2018年7月1日签订《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》,约定自2018年7月1日后租金为每年424.59万元。按照该协议约定,自2018年7月1日至2019年9月30日,上诉人应当支付租金530.7375万元。(2017)豫1402民初3619号民事判决生效后至2019年9月30日前,上诉人共向被上诉人支付租金851.345万元，上诉人和被上诉人对此并无异议。因此，上诉人支付的2018年7月1日至2019年9月30日的租金为212.3033万元(649.0249万元+530.7375万元-851.345万元),而不是一审判决认定的155.32万元。二、一审判决认定上诉人的反诉请求不应当得到支持，属于认定事实不清、证据不足，且违反法定程序。天伦家具城自2002年建设、2006年投入使用,至2018年初,商场货梯、扶梯均已经达到报废年限，有关单位拒绝发放年检合格证，商场消防设施严重老化，造成商场不能正常经营。为此，上诉人多次以书面形式要求被上诉人更换商场货梯、扶梯、消防设施，被上诉人一拖再拖，后书面承诺在订立《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》后解决上述问题。但在2018年7月1日订立上述协议后，被上诉人拒绝履行承诺，造成上诉人无法正常营业，大量商户撤场，给上诉人造成约310万元经济损失。一审中，上诉人提供了因商场不能正常营业造成大量商户撤场的证据、上诉人不能按照约定收取摊位费的证据、被上诉人承诺在订立《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》后解决更换商场货梯、扶梯、消防设施问题的书面承诺等证据，并申请对上诉人因摊位空置造成的经济损失进行司法评估。上诉人提供的证据足以证明因被上诉人违反承诺造成上诉人巨额经济损失。一审违反《中华人民共和国民事诉讼法》第七十六条的规定，对上诉人申请评估鉴定的申请置之不理，从而造成上诉人的经济损失无法确定具体数额。济南军区商丘房管处辩称：一、上诉人关于多支付租金的上诉理由不能成立。原审为了查明租金交纳情况，在一审庭审后组织双方于2020年1月14日进行算账，由双方组织财务人员进行对账，并组织双方对对账情况进行质证，同时告知双方法律后果。上诉人称2018年7月2日给付一笔368833元系2018年7月份以后的租金，但在上诉人提交的票据上明确记载是2018年6月的租金，同时在票据的右下角有交款人王淑臣的签字确认。被上诉人认为原审时对于上诉人交纳租金进行了举证和质证，并经双方签字确认，现上诉人提出上诉，应依法提供相应证据予以证明其上诉观点成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条规定，如果二审中没有新证据，应承担举证不能的法律后果；如果上诉人在原审中有证据拒不提供或者在原审中作虚假陈述，又不能作出合理说明的，应依法追究其法律责任。被上诉人认为上诉人关于租金的上诉理由不能成立。二、上诉人关于反诉的上诉理由不能成立。原审中上诉人反诉请求赔偿经济损失310万元，但在双方签订的《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》第十二条第（二）项约定“乙方负责所承租的房地产内的房屋、道路及水电、管线、消防等附属设施设备的维护维修和管理，所产生的费用由乙方承担”，在签订协议时双方对以上费用的承担有明确约定，上诉人再对此维修和费用承担作为反诉理由，显然不能成立，原审已经对其反诉作出判决，现又提起上诉，应提供相应证据予以证明。三、上诉人故意拖延诉讼。一审判决已经查明，因目前部队进行改革，被上诉人本希望按照中央军委工作安排由上诉人与融通地产（河南）有限责任公司接洽后期租赁事宜，但上诉人拒绝配合，给被上诉人对军队资产管理的职责工作造成巨大影响。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。济南军区商丘房管处向一审法院提出诉讼请求：1.解除济南军区商丘房管处与商丘天伦公司签署的《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》；2.判令商丘天伦公司立即腾退占用的位于商丘市××区神火大道××号（坐落号：济豫字第××号）天伦家具城项目；3.判决商丘天伦公司支付拖欠房地产占用费（租金）375.4275万元及违约金84.99万元；4.由商丘天伦公司承担本案全部诉讼费用。商丘天伦公司向一审法院提出反诉请求：1.判令济南军区商丘房管处赔偿其公司经济损失310万元；2.反诉费用由济南军区商丘房管处负担。一审法院认定事实：济南军区商丘房管处位于商丘市××区神火大道××房产（坐落号济豫字第0020A号天伦家具城项目）2011年8月26日出租给商丘天伦公司使用，双方签订了《军队房地产租赁合同》。租赁合同约定租赁期限自2011年10月1日起至2016年9月30日止。租赁期满后，济南军区商丘房管处向商丘天伦公司送达《关于签订维护看管协议的通知》，主要内容为可继续履行原租赁合同至2016年12月31日，按照原合同租金标准按月收取房地产占用费，待租赁新政策出台后，再按照新政策处理。后商丘天伦公司继续租赁使用该处房产经营家具。2017年5月，济南军区商丘房管处诉至该院，要求商丘天伦公司返还租赁房屋、给付实际占用期间租金等，商丘天伦公司提出反诉，要求赔偿其损失221.277万元，该院于2017年11月17日作出（2017）豫1402民初3619号民事判决书，判决：一、商丘天伦公司返还济南军区商丘房管处坐落于商丘市神火大道××号天伦家具城租赁房屋，于判决生效之日起60日内履行完毕。二、商丘天伦公司支付济南军区商丘房管处实际占用租赁房屋期间的租金计算至2017年4月30日为156.3416万元;2017年4月30日至本判决生效之日止期间的租金按原合同租金标准422.3万元/年计算。三、驳回济南军区商丘房管处的其他诉讼请求。四、驳回商丘天伦公司的反诉请求。上述判决作出后，商丘天伦公司不服，上诉至商丘市中级人民法院，2018年2月22日商丘市中级人民法院作出（2018）豫14民终423号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。随后，济南军区商丘房管处向该院申请强制执行，在执行期间，济南军区商丘房管处、商丘天伦公司又对房屋租赁使用进行了协商，商丘天伦公司就租赁房屋的消防设施、电扶梯、货梯书面要求济南军区商丘房管处维修更换，济南军区商丘房管处回复待签订房地产停偿委托管理项目整改协议时一并处理解决，在2018年6月30日之前务必履行法院判决并按照上级精神和要求签订房地产停偿委托管理项目整改协议后，对该项目的诉讼进行结案。2018年7月2日，商丘天伦公司将该院（2017）豫1402民初3619号民事判决书确定的房屋租金履行完毕，但商丘天伦公司持续占有使用该房产经营家具，并未返还租赁房屋。2018年7月1日，济南军区商丘房管处（甲方）与商丘天伦公司（乙方）签订《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》一份，主要内容为：根据军队全面停止有偿服务政策和国家法律规定，为确保房地产租赁停偿委托管理项目顺利实施，就房地产停偿项目整治相关事宜达成如下协议：第一条项目地址位于河南省商丘市梁园区神火大道556号（坐落号：济豫字第××号天伦家具城项目），原合同出租面积为18788号平方米，原合同租赁期限为5年，自2011年10月1日至2016年9月30日，原合同租金为年租金422.3万元（首年年租金410万元），原合同租赁用途为家具商场。第二条实测出租面积为18788平方米。第三条整治后租赁期限为自2018年7月1日至/年/月日。第四条经评估机构评估和甲乙双方协商，整改后租金调整为当年租金424.59万元，乙方每6个月支付一次租金，一次性交清，以后租金按照规定提前一个月一次性交付6个月的租金，先交租金后使用房地产，否则视为违约。第九条本协议经双方签字(盖章)后,须经战区级单位批准后生效。第十条合同履行期间乙方不能按时缴纳租金，除应承担合同年度标的额20%的违约金外，甲方有权选择合同继续履行或者解除。第十二条附加条款约定：（一）评估租金参照期限5年，具体整治后租赁期限在实施委托管理时按照相关政策执行，乙方对甲方所出租的房地产及现有配套设施设备等，用于从事家具商场经营。（二）乙方负责所承租的房地产内的房屋、道路及水电、管线、消防等附属设施的维护和管理，所产生的费用由乙方承担。（五）原合同房地产租赁保证金40万元，仍作为该房地产租赁停偿委托管理整治协议的履约保证金，该保证金不计付利息，乙方租用该房地产期间该保证金不能转为租金。《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》签订后，济南军区商丘房管处、商丘天伦公司未按照约定方式收取和给付租金，2018年10月31日商丘天伦公司支付7月份租金15万元，2018年11月7日商丘天伦公司支付租金12万元，2018年11月8日商丘天伦公司支付租金6万元（11月9日开具收费票据并记载7月份部分租金）；2018年11月29日商丘天伦公司支付租金6.2万元，2018年12月3日商丘天伦公司支付租金8万元，2018年12月28日商丘天伦公司支付租金20万元（收费票据记载为8月部分租金）；2019年1月28日商丘天伦公司支付租金14万元、4万元；2019年1月30日商丘天伦公司支付租金2万元，2019年3月5日商丘天伦公司支付租金11万元；2019年4月9日商丘天伦公司支付租金18万元；2019年4月15日商丘天伦公司支付租金7万元；2019年5月20日商丘天伦公司支付租金9万元；2019年6月10日商丘天伦公司支付租金5.01万元；2019年6月28日商丘天伦公司支付租金5.3万元；2019年7月15日商丘天伦公司支付租金7.8万元，2019年8月19日商丘天伦公司支付租金5.01万元。上述租金共计155.32万元。2019年4月9日，中国人民解放军联勤保障部队批准了双方签订的《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》。在整治协议履行中，商丘天伦公司要求济南军区商丘房管处更换电梯、消防设施等，并未按约定时间、方式给付租金。2019年9月24日，济南军区商丘房管处向商丘天伦公司发送《关于解除房地产租赁停偿委托管理项目整治协议事（函）》，内容为：2018年7月1日，原济南军区房地产管理局商丘办事处与商丘市天伦商贸有限公司订了军队房地产租赁停偿委托管理项目整治协议，按照协议相关条款你公司没有执行落实，截止到2019年9月30日，拖久应缴租金375.4275万元。按照军委政策委托管理项目按照整治协议移交融通公司经营管理，2019年9月5日，融通地产(河南)有限责任公司资产接收组来对该项目进行现地核查时，你公司不配合工作，提出一些整治协议之外的要求，导致融通地产(河南)有限责任公司对该项目不予接收。2019年9月10日，片区委托河南坦言律师事务所来函，要求你公司按照整治协议约定支付所欠租金，同时配合部队与融通地产(河南)有限责任公司进行资产移交，你公司2019年9月19日回复，依然坚持之前的要求。鉴于此，片区研究决定对你公司进行诉讼，解除2018年7月1日签订的军队房地产租赁停偿委托管理项目整治协议，追缴所欠租金，清除你们公司承租该房地产，一切后果由你公司负责并承担。后济南军区商丘房管处诉至该院。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，济南军区商丘房管处在与商丘天伦公司房屋租赁合同期满后，虽经诉讼判决返还房屋，但双方并未实际履行生效判决，济南军区商丘房管处的房屋一直由商丘天伦公司租赁用于家具经营。济南军区商丘房管处与商丘天伦公司2018年7月1日签订的《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》第九条约定“本协议经双方签字(盖章)后,须经战区级单位批准后生效”，2019年4月9日中国人民解放军联勤保障部队批准前《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》为未生效合同。在《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》中约定具体整治后租赁期限在实施委托管理时按照相关政策执行，租赁期限也只有开始时间，没有结束租赁时间，故此，生效的整治协议为不定期租赁合同，依照法律规定当事人可以随时解除。济南军区商丘房管处要求解除《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》，已于2019年9月24日履行了不定期租赁出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人的义务，该诉求于法有据，依法予以支持。因案涉租赁房屋面积较大，经营商户众多，应给予商丘天伦公司及商户寻找新的经营场所及搬迁的合理期限，以60日为妥。《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》约定年租金为424.59万元，自2018年7月1日至2019年9月30日，商丘天伦公司实际占用使用原告房地产进行经营活动，应当按照约定金额给付租金，该期间租金共计530.7375万元，扣除已给付的155.32万元，尚有375.175万元，商丘天伦公司应当给付，济南军区商丘房管处要求商丘天伦公司给付租金375.4175万元的诉讼请求，理由正当，予以支持。济南军区商丘房管处在诉讼过程中要求2019年9月30日以后租金按整治协议约定年租金424.59万元计算至返还房屋之日止，结合家具商场搬迁需要合理期限，该院酌定支持2019年9月30日以后租金计算至解除协议判决生效之日止。济南军区商丘房管处要求商丘天伦公司支付违约金84.99万元，因《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》2019年4月9日被批准前为未生效合同，不能产生请求对方履行合同主要权利义务的法律效力，履行过程中济南军区商丘房管处也未按《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》收取租金，而是事后逐月计算收取，被批准后生效协议亦无终止期间，为不定期租赁合同，且双方就租赁房屋消防、电梯等设施更换一直交涉，济南军区商丘房管处要求商丘天伦公司支付违约金的诉请，不予支持。诉讼中，商丘天伦公司称2018年7月2给付一笔368833元系2018年7月份以后租金，因济南军区商丘房管处提交的票据明确记载是2018年6月份租金，对票据记载内容该院予以采信。商丘天伦公司反诉请求赔偿经济损失310万元，因协议约定“乙方负责所承租的房地产内的房屋、道路及水电、管线、消防等附属设施的维护和管理，所产生的费用由乙方承担”，商丘天伦公司未能提交反诉请求有效证据，应承担举证不能的法律后果，对其公司的反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百三十二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除济南军区商丘房管处与商丘天伦公司签订的《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》。二、商丘天伦公司于该判决生效之日起六十日内返还济南军区商丘房管处位于河南省商丘市梁园区神火大道556号的房屋（坐落号：济豫字第××号）。三、商丘天伦公司于该判决生效之日起十日内支付济南军区商丘房管处2019年9月30日前欠付租金375.4175万元；2019年9月30日以后租金按约定年租金424.59万元计算至解除协议判决生效之日止。四、驳回济南军区商丘房管处的其他诉讼请求。五、驳回商丘天伦公司的反诉请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费43630元，减半收取21815元，由商丘天伦公司负担18416元，济南军区商丘房管处负担3399元。反诉费15800元，由商丘天伦公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：商丘天伦公司二审中提供的河南省人民政府制定的《河南省应对疫情影响支持中小微企业平稳健康发展的若干政策措施》及商丘市新冠肺炎疫情防控指挥部办公室印发的《关于新冠肺炎疫情防控期间零售、餐饮服务业复工复业的指导意见》，系河南省人民政府与商丘市新冠肺炎疫情防控指挥部办公室在新冠肺炎疫情防控期间制定的相应政策措施和指导意见，客观真实，本院予以采信。本院经审理查明的事实除与一审认定的事实一致外，另查明，因全国新冠肺炎疫情形势严峻，河南省人民政府决定于2020年1月25日启动一级应急响应。后结合我省新冠肺炎疫情防控形势，河南省人民政府决定自2020年3月19日起，我省重大突发公共卫生事件应急响应级别由一级调整为二级。河南省人民政府制定的《河南省应对疫情影响支持中小微企业平稳健康发展的若干政策措施》第12条规定，对承租国有资产类经营用房且受疫情影响不能正常经营的中小微企业，免收1个月房租，减半收取2个月房租，已收取的要予以退还。鼓励其他不动产租赁机构对中小微企业适当减免租金。本院认为，第一，2017年5月，济南军区商丘房管处因与商丘天伦公司产生纠纷继而向一审法院提起诉讼，要求商丘天伦公司返还租赁房屋、给付实际占用期间租金等，商丘天伦公司提出反诉，要求赔偿其损失221.277万元，一审法院于2017年11月17日作出（2017）豫1402民初3619号民事判决书，商丘天伦公司不服该判决，上诉至本院，2018年2月22日，本院作出（2018）豫14民终423号民事判决书，驳回上诉，维持原判。随后，济南军区商丘房管处申请强制执行，在执行期间，济南军区商丘房管处、商丘天伦公司又对房屋租赁使用进行了协商。2018年7月2日，商丘天伦公司将（2017）豫1402民初3619号民事判决书确定的房屋租金履行完毕，但商丘天伦公司持续占有使用该房产经营家具，并未返还租赁房屋。2018年7月1日，济南军区商丘房管处（甲方）与商丘天伦公司（乙方）签订《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》，但该协议签订后，济南军区商丘房管处、商丘天伦公司未按照约定方式收取和给付租金，经过一审法院组织双方举证、质证并对账目一一核实，自2018年7月1日至2019年9月30日期间，商丘天伦公司支付租金共计155.32万元。商丘天伦公司称2018年7月2日给付一笔368833元系2018年7月份以后的租金，但从济南军区商丘房管处提交的票据和存根明确记载是2018年6月份租金，一审判决认定该笔款项并非2018年7月份所交租金并无不当。《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》约定年租金为424.59万元，自2018年7月1日至2019年9月30日，商丘天伦公司实际占用济南军分区商丘房管处房地产进行经营活动，应当按照约定金额给付租金，该期间租金共计530.7375万元，扣除已给付的155.32万元，尚有375.4175万元未支付。据此，一审判决对商丘天伦公司欠付2019年9月30日前租金数额的认定并无不当。第二，关于商丘天伦公司反诉请求赔偿经济损失310万元应否支持的问题。因商丘天伦公司与济南军区商丘房管处签订的《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》第十二条附加条款约定“乙方负责所承租的房地产内的房屋、道路及水电、管线、消防等附属设施的维护和管理，所产生的费用由乙方承担”，且从商丘天伦公司的反诉状及二审庭审陈述意见看，其公司主张的损失主要为装修费用和商户撤出造成的损失，针对损失问题，商丘天伦公司在（2017）豫1402民初3619号民事案件中已经提起过反诉而未获支持且经本院生效的（2018）豫14民终423号民事判决予以驳回。因此，一审判决驳回商丘天伦公司本案中关于经济损失的反诉请求并无不当。第三，关于商丘天伦公司二审庭审中提出的减免新冠肺炎疫情防控期间的部分租金问题。对于2019年9月30日之后的租金支付问题，一审判决2019年9月30日以后租金按约定年租金424.59万元计算至解除协议判决生效之日止，商丘天伦公司对此未提出上诉，但鉴于新冠肺炎疫情发生在本案解除协议判决生效期间内，为统筹推进疫情防控和经济社会发展工作大局，充分发挥司法调节社会关系的作用，从平衡双方利益，服务经济社会发展的角度考虑，对于商丘天伦公司提出疫情防控期间无法正常经营，要求减免相应租金的请求，本院综合考虑河南省疫情防控响应级别变更时间以及《河南省应对疫情影响支持中小微企业平稳健康发展的若干政策措施》第12条规定，予以酌情支持扣减新冠肺炎疫情防控期间两个月租金。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省商丘市梁园区人民法院（2019）豫1402民初10843号民事判决第一、二、四、五项；二、变更河南省商丘市梁园区人民法院（2019）豫1402民初10843号民事判决第三项为“商丘市天伦商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付2019年9月30日前欠付中国人民解放军济南军区房地产管理局商丘办事处租金375.4175万元；2019年9月30日以后租金按约定年租金424.59万元计算至解除协议判决生效之日止（扣除新冠肺炎疫情防控期间2个月租金）”。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费43630元，减半收取21815元，由上诉人商丘市天伦商贸有限公司负担18416元，被上诉人中国人民解放军济南军区房地产管理局商丘办事处负担3399元。反诉费15800元，由上诉人商丘市天伦商贸有限公司负担；二审案件受理费24150元，由上诉人商丘市天伦商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  闫文超审判员  许长峰审判员  曹燚森二〇二〇年四月二十八日            本件与原件核对无异      书记员  李登攀