广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终3685号上诉人（原审被告）：广州市越秀区壹马企业管理咨询中心（普通合伙），住所地广东省广州市越秀区XX路11号壹马服装广场九层A02房。执行事务合伙人：李赛锦，职务：经理。委托诉讼代理人：罗红明，广东百越律师事务所律师。委托诉讼代理人：严瑾，广东百越律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨向斌，男，1963年6月15日出生，汉族，身份证住址重庆市渝中区。委托诉讼代理人：黄勇，广东合众之源律师事务所律师。上诉人广州市越秀区壹马企业管理咨询中心（以下简称壹马中心）因与被上诉人杨向斌租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初19705号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月3日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人壹马中心的委托诉讼代理人严瑾，被上诉人杨向斌的委托诉讼代理人黄勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。壹马中心上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回杨向斌的所有诉讼请求；2.一、二审诉讼费由杨向斌承担。事实和理由：2018年9月1日，双方签订《商铺租赁合同》，双方签署的合同合法有效，合同约定的条款对双方均有约束力。合同中的第六条：预交租金，合同签订之日一方需一次性缴纳本合同期内预交租金为94425元（含税，该费用不作任何抵扣，合同期满后或提前终止合同不予退还），本案中，是由于杨向斌违约导致《商铺租赁合同》提前终止履行，依照合同约定不予退还预交租金。综上，请求二审法院予以改判。杨向斌答辩称：一、壹马中心招租行为存在欺诈，且合同生效后不能保障商场正常经营已经构成违约。杨向斌在一审时有提交证据证明壹马中心的招租行为存在欺诈，因为壹马中心通过虚假的招租信息及陈述，找到了杨向斌等租客，且壹马中心以不平等的格式合同及其管理条约限制杨向斌等租客对商铺的合理使用行为，以及将本应用来做服装批发的商铺，改成了做零售的皮具商铺，逼走了十几家租客，同时违背了对前来承租的租客的承诺。杨向斌因此停业了几个月，壹马中心管理不善造成大部分租户撤出商场，2019年1月至4月间，商场凋零。壹马中心已经无法保障杨向斌等剩余租户的正常经营，使杨向斌合同目的不能实现，已经构成违约。二、壹马中心的上诉请求无事实法律依据，杨向斌的预交租金是以抵扣租金为前提的。杨向斌已依照壹马中心的发函要求，于2019年4月16日搬离涉案商铺，壹马中心依然拒绝退还预收租金，违反相关法律规定。一审判决壹马中心退回预交租金，是根据民法的基本原则而作出的判决，请求二审法院予以维持。2019年5月7日，杨向斌向一审法院起诉请求判令：1.壹马中心返还杨向斌的预交租金88130元（5年总租金额94425元扣减2018年10月1日至2019年1月31日的租金6295元，按每月1573.75元计算）、租赁保证金35883元、管理费押金9444元、水电周转金300元以及消防器材费120元。2.壹马中心赔偿杨向斌的损失装修费27500元（因装修分为两间，但都是由杨向斌所交，所以按一间一半）。一审法院经审理查明：2018年9月1日，杨向斌（为乙方）与壹马中心（为甲方）签订《商铺租赁合同》，约定乙方租赁广州市越秀区XX路11号壹马服装广场第负一层第F606号商铺，建筑面积为62.95平方米（含公共分摊面积）。乙方承租商铺仅限于作经营服装之用途，乙方须自行办理营业执照及有关的专营许可证，未经甲方书面同意，乙方不得改变租赁商铺的用途，不得将商铺转让、转租或转借他人使用。租期自2018年9月1日至2023年8月31日，从2018年9月1日起计付租金。第6条：预交租金：合同签定之日乙方需向甲方一次性缴交本合同期内预交租金为94425元（含税，该费用不做任何抵扣，合同期满后或提前终止合同不予退还）。第7条：合同期内，乙方各年每月应向甲方缴纳的租金如下：从2018年9月1日起至2018年9月31日止为免租期；从2018年10月1日起至2019年8月31日止每月租金为10072元（含税）；从2019年9月1日起至2020年8月31日止每月租金为11016元（含税），等。乙方须于每月十日前向甲方支付当月租金，租金期限按法定自然月计缴，其中计租期限不足一个月的，按计租天数除以三十再乘以当月月租金计缴。租赁保证金按三个月租金收取，为35883元。满足下列全部条件之日起三十日内，甲方不计利息向乙方返还租赁保证金余额：（1）租赁期满，乙方没有违约行为，且甲、乙双方未就续租达成一致的；（2）乙方已缴清全部租金、物业服务费、水电费、空调费等应由乙方交付的费用的；（3）乙方已支付全部应付的违约金、赔偿金、滞纳金的；（4）乙方交回租赁保证金收款收据原件；（5）乙方交还商铺经甲方验收完好无损。出现下列情况之一的，甲方不予返还租赁保证金：（1）租赁期内，乙方单方解除/终止合同的；（2）乙方出现本合同第49条规定的情形之一的。第15条：大厦由广州逸马物业管理有限公司负责管理，乙方需要装修的，应于合同生效之日起五日内向管理公司提出申请，取得管理公司书面同意。因乙方装修的一切费用，由乙方自行负责。第19条：乙方退租或解除/终止合同的，乙方不得擅自改动、拆除自行装修后嵌装在建筑物结构内的设备、附属设施。第27条：甲方享有对大厦进行宣传和推广的独立自主权，有对物业管理提出意见和建议的权利。第28条：甲方或其代表有权调整及优化大厦的经营定位及平面布局，改进、扩充、增加或减少大厦商铺的用途、数量和面积，变更大厦名称及更换管理公司，以及有权合理使用大厦共用空间而无须通知乙方，对此乙方必须予以配合。第29条：甲方或其代表须定期进行大厦结构和共用设备检查和维护，并承担主体结构自然损坏的维护费用，如因大厦维护或改造须乙方临时搬迁或调整商铺的，乙方应当配合。第41条：乙方须于签订本合同时与大厦管理公司签订《物业服务合同》，按大厦统一的收费标准缴纳物业服务费及相关费用。第46条：如出现第27条、28条及第39条情况，甲方确实无法提供大厦其他商铺安置乙方或安排回迁的，甲乙双方均可提前终止本合同，该情形下，甲方须及时返还乙方已缴纳的租赁保证金。第47条：未经甲方同意，乙方在合同约定计租日未开始营业，或开业后无故歇业，除须依约支付租金外，每逾期开业或歇业一日须向甲方支付当月租金百分之二的违约金。第48条：乙方未能按时支付租金，每逾期一日，须按拖欠金额的百分之二向甲方支付违约金。第50条：租赁期间，乙方有下列行为之一的，视为乙方自动放弃承租权，甲方有权单方解除本合同并没收租赁保证金，租赁保证金不足弥补甲方损失的，甲方有权向乙方追偿。49.1未经甲方同意，乙方自合同约定的计租日起超过十日仍未开始营业的，或在租赁期内累计歇业超过十五日的，但经甲方同意的装修除外。49.7：乙方拖欠租金、物业管理费、水电费、空调费以及相关的违约金、赔偿金、滞纳金等其中任何一项连续或累计超过十五日。第52条：乙方装修逾期完工的，每逾期一日，按月租金的百分之二向甲方支付违约金，延期超过三十日的，甲方有权解除本合同，租赁保证金不予退还。第53条：乙方应支付的违约金、赔偿金、滞纳金，甲方有权直接从租赁保证金中扣除，并书面通知乙方已扣除的金额和事由以及向乙方开具发票。违约金、赔偿金应在确定责任后十日内付清，每逾期一日，另须按应付金额的百分之二支付滞纳金。第56条：租赁期内，未经甲乙双方书面协议，任何一方不得单方变更或解除合同，但本合同有明确约定的除外。第57条：租赁期内，乙方需提前退租的，应在退租前二个月向甲方提出书面申请，经甲方同意后，乙方须结清应缴费用并办理退租手续，租赁保证金不予退还。第61条：租赁期满或提前解除/终止合同时，双方须共同检查和交接商铺。如大厦、商铺结构或设备、设施有损坏或乙方有其他应付费用尚未支付的，甲方有权从租赁保证金中扣除相关金额，不足部分由乙方另行支付。第62条：乙方须于合同期满或提前解除/终止合同之日或之前迁出商铺，并将商铺清空交回甲方。逾期不迁的，须按本合同最后一个租赁年度月租金标准的两倍向甲方支付场地占用费（占用时间不足一个月的按一个月计），甲方并有权自行收回商铺，同时视为乙方放弃租赁商铺内相关物品的所有权，以其认为适当的任何措施进入商铺及处理商铺内的物品，收回商铺，若因此给乙方造成损失的，甲方无须承担任何违约或侵权责任。第69条：乙方的联系电话、地址有变更时，应及时以书面形式通知甲方，乙方不及时通知的，甲方按乙方变更前的电话号码、地址送发的通知，视为已送达乙方，其后果由乙方自行承担。第70条：甲方对乙方的通知，甲方可选择当面送达、按本合同所述通信地址（或乙方随后书面通知乙方的通信地址）邮寄送达、或留置送达（即将信函置于该商铺适当位置后满七日）等方式之一，均视为有效送达。乙方所租商铺内营业人员的签收行为应视为乙方的签收行为。2018年10月8日，杨向斌向壹马中心支付了预收租金94425元、租赁保证金35883元，向广州逸马物业管理有限公司支付了消防材料费120元、管理费押金9444元、水电周转金3000元。杨向斌承租涉案商铺用作经营批发牛仔裤，其向壹马中心交租至2019年1月31日。2019年4月8日，壹马中心和广州逸马物业管理有限公司共同向杨向斌发出《收铺函》，载明杨向斌租用的F606商铺于2019年2月1日起至今未缴交租金、管理费、电费等相关费用，且于2019年2月14日起未开门营业，已违反租赁合同第八章第49条第一点和第七点。根据双方约定壹马中心有权视杨向斌自动放弃承租权并有权解除合同，现壹马中心全权委托广州逸马物业管理有限公司办理该商铺的相关事宜。鉴于上述情况，广州逸马物业管理有限公司将按双方合同约定解除合同并没收杨向斌的租赁保证金、收回商铺，请杨向斌在2019年4月16日当天18:00将商铺内的物品搬清，并到广州逸马物业管理有限公司十楼服务前台办理相关移交手续，逾期未搬者将视为放弃所有物件、财产所有权。杨向斌确认收到该函。杨向斌为证明曾向壹马中心声明退租事宜，提交了杨向斌于2019年2月11日的《关于弃铺的声明》，内容为杨向斌自愿放弃F605、F606铺的承租权，所欠的租金、管理费、水电费等费用从已交的保证金中扣除，扣除后的余款将通过法律途径追索，并将在服务中心限定时间内清空铺位物品，如未能按时清空，则同意服务中心作无主物处理。杨向斌称该声明是壹马中心前台电脑打印出来让其签字的，并表示不签字不让搬。壹马中心不确认收到该声明。壹马中心为证明其曾向杨向斌催收租金等费用，提交了手机短信（向186××××6935发送），内容为向杨向斌催缴涉案商铺2019年2月和3月的租金、管理费和电费。杨向斌不确认收到该短信。杨向斌为证明其装修支出的费用，提交了：1、2018年9月2日杨向斌与兰鹏辉签订的《装修合同》，载明由兰鹏辉负责对F605、F606进行装修，工程款共计55000元。2、2018年9月23日由中集建设集团有限公司广州分公司开具的55000元装修收据，收据下方有“兰鹏辉”签名。壹马中心对该证据不予确认。一审庭审中，杨向斌表示：我使用商铺至2019年1月30日，之后就没有开门了，商铺内用于销售的衣物已搬走，我搬走商铺内的东西后就把玻璃门打开，没有上锁，此前经营时我是用铁链对玻璃门上锁的，我在2019年1月写了退租申请并交给壹马中心，但壹马中心不收，该申请我方没有存底无法提供给法院；现商铺内还有前台和衣架，由于壹马中心要我承诺不追究壹马中心的任何责任才能搬走，而我不同意所以没有搬走上述物品，至于壹马中心何时收回涉案商铺我不清楚。壹马中心表示：2018年10月杨向斌曾向我司表示其妻子身体不适，无法正常开业，2019年1月中旬我司发现杨向斌没有正常经营，但没有收到杨向斌任何退租申请，杨向斌从2019年2月起没有交租金，2019年4月我司发现杨向斌没有对外经营且于2019年4月3日搬走了商铺内的物品，我司便在2019年4月8日要求杨向斌在当月16日前搬清物品；我司在2019年4月16日收回涉案商铺，当时查看商铺内是没有杨向斌的任何物品，现涉案商铺已经另行出租。对于预收租金，壹马中心表示：我司收取的预收租金款中包含了我司之前投入的装修，但无法区分预收杨向斌租金的费用中具体包括多少金额的租金和装修设备款，也无法明确其中包括的租金具体指哪个月的租金。该预收租金由我司每月扣减已使用月份的费用，每月扣减的数额为该费用总额除60个月，合同中约定的每月租金只是部分租金，真实的月租金应该是约定的租金加上预收租金。杨向斌表示：不确认预收租金包括装修设备款，该费用仅指租金而且该预收租金是根据壹马中心要求缴纳，然后由壹马中心每月从该费用中扣除该费用除60个月的费用作为租金的一部分，合同约定的租金再另外支付给壹马中心。一审法院认为：杨向斌与壹马中心签订的《商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。杨向斌称壹马中心存在转换经营模式、禁止杨向斌转租等违约行为，但未能提供相关证据，一审法院对其主张不予接纳。此外，杨向斌称部分条款违法无效，根据法律规定，“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”从本案的实际情况考虑，壹马服装广场是一个包括众多商铺的大型规模场地，该租赁合同中对店铺开门和上下班时间进行规范，对装修时间进行限定，以及在大厦维护或改造时进行商铺的临时搬迁和调整，是为了保证经营秩序，并不会影响或限制杨向斌正常使用和经营涉讼商铺的权利，不属于合同法中关于格式条款的规定的情形，杨向斌认为上述部分条款属霸王条款、格式条款缺乏依据，一审法院不予接纳。杨向斌自愿签订了《商铺租赁合同》，理应依约履行其义务并受相应违约责任的约束。关于预收租金的性质，杨向斌认为该费用属预收的租金性质，壹马中心则认为该费用既包括租金又包括装修设备款，但由于壹马中心无法区分该费用中具体包括多少金额的租金和装修设备款，也无法明确其中包括的租金具体指哪个月的租金，故一审法院认定该费用为预收的租金性质。鉴于双方对该费用在合同履行过程中按60个月分摊且作为租金的一部分每月扣减意见一致，故壹马中心应在扣除杨向斌应付租金期间的租金后将余下的预收租金予以退回。关于杨向斌应承担租金的期间，杨向斌称其在2019年1月向壹马中心递交了退租申请并在2019年1月30日搬出涉案商铺不再经营，但杨向斌对该陈述均无提交相关证据予以佐证，且双方没有办理交接手续，因此，杨向斌在合同期满前自行搬离涉案商铺不再经营，并不能免除其应承担继续支付租金的义务。鉴于壹马中心确认其在2019年4月8日发函要求杨向斌在当月16日前搬离涉案商铺并已实际于2019年4月16日收回涉案商铺，其已采取措施避免损失继续扩大，故杨向斌应付的租金应计至2019年4月15日。据此，预收租金应相应扣减至2019年4月15日后作结算。经计算，预收租金94425元作60个月分摊，每月分摊数额为1573.75元，扣除2018年10月1日至2019年4月15日共6.5个月共计10229.38元后，壹马中心应向杨向斌退还84195.62元。关于租赁保证金，根据合同第57条，“租赁期内，乙方需提前退租的，应在退租前二个月向甲方提出书面申请，经甲方同意后，乙方须结清应缴费用并办理退租手续，租赁保证金不予退还。”杨向斌因自身原因在合同期内提前弃租，依照上述约定租赁保证金不予退还，故一审法院对杨向斌要求退还租赁保证金的诉讼请求不予支持。关于管理费押金、水电周转金以及消防器材费，根据证据显示，收取上述费用的主体并非壹马中心而是广州逸马物业管理有限公司，杨向斌要求壹马中心退还上述费用缺乏依据，一审法院不予支持。杨向斌可另循法律途径解决。关于装修损失费，合同明确约定“因乙方装修的一切费用，由乙方自行负责”、“乙方退租或解除/终止合同的，乙方不得擅自改动、拆除自行装修后嵌装在建筑物结构内的设备、附属设施”，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。”本案的租赁关系是因杨向斌提前弃租及欠租而终止，故一审法院对杨向斌要求赔偿装修损失的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，一审法院于2019年11月6日作出如下判决：一、壹马中心应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性将84195.62元返还给杨向斌；二、驳回杨向斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3708元，由杨向斌负担1803元，壹马中心负担1905元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审查，一审判决查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”。根据双方的上诉、答辩意见，本案二审焦点为：壹马中心应否退回预收租金。关于杨向斌向壹马公司支付的预收租金性质。虽双方《商铺租赁合同》第6条约定，预交租金：合同签定之日乙方需向甲方一次性缴交本合同期内预交租金为94425元（含税，该费用不做任何抵扣，合同期满后或提前终止合同不予退还）。但根据双方于诉讼中对该预收租金的解释，杨向斌认为该费用属预收的租金性质，壹马中心则认为该费用既包括租金又包括装修设备款，但壹马中心却无法区分该费用中租金和装修设备款的具体数额。而且，双方于诉讼中均确认该预收租金按租赁期限60个月分摊，由壹马公司每月予以扣除作为租金的一部分。故一审法院结合双方的陈述认定该费用为预收的租金性质，并无不当。现双方合同已解除，壹马公司也已收回涉案商铺，一审法院鉴于双方对预收租金的扣减意见一致，判处该款在扣除杨向斌已使用商铺期间的分摊租金后予以退回杨向斌，亦无不当，本院予以维持。综上所述，壹马中心的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1905元，由广州市越秀区壹马企业管理咨询中心负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  柳玮玮审判员  李 娜二〇二〇年四月二十日书记员  张 旭彭诗敏