安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖03民终492号上诉人（原审被告）：高婷婷，女，1982年10月3日出生，汉族，住安徽省蚌埠市禹会区。委托诉讼代理人：尹斌，安徽辉泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁鹏，男，1986年4月4日出生，汉族，住河南省新蔡县。委托诉讼代理人：宋在庆，安徽明钰律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙艳春，安徽明钰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐春虎，男，1993年3月10日出生，汉族，户籍所在地安徽省凤阳县，现住安徽省蚌埠市淮上区。上诉人高婷婷因与被上诉人梁鹏、徐春虎房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市禹会区人民法院（2019）皖0304民初2557号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。高婷婷上诉请求：撤销一审判决，驳回对高婷婷的诉讼请求或发回重审；全部诉讼费用由梁鹏、徐春虎承担。事实和理由:一、高婷婷和梁鹏于2017年10月9日签订的《房屋买卖合同》合法有效，一审判决以房屋被查封为由认定合同目的无法实现，进而判决解除该合同错误。房屋已经交付给梁鹏，房屋被查封是暂时的，并没有被强制执行，没有改变房屋的产权人，故不能认定房屋买卖合同目的无法实现。二、高婷婷与梁鹏签订的《房屋买卖合同》约定梁鹏于合同签订后三日内向高婷婷支付购房款176361.05元，高婷婷也告诉梁鹏已经解除了对徐春虎的委托。此种情形下，梁鹏于2017年10月16日向徐春虎支付购房款86560元违反合同约定。徐春虎在解除委托的情况下还接收该笔款项存在过错，其也没有将该笔款项交付给高婷婷，一审判决该笔款项由高婷婷返还给梁鹏没有依据。三、案涉房屋至今仍在梁鹏手中，从2017年9月21日梁鹏接收房屋至今已有27个月，该房屋如果出租，一个月租金为1500元，27个月的租金是40500元，如果解除合同赔偿梁鹏房屋增值损失，也应折抵高婷婷的租金损失。另，高婷婷和梁鹏是2017年10月9日签订的《房屋买卖合同》，房屋查封时间是2018年2月5日，梁鹏有充分的时间过户而不过户，由此导致的房屋增值损失不应由高婷婷承担。梁鹏辩称，一、梁鹏已经履行通知义务，要求高婷婷解除房屋查封状态，但至今高婷婷仍未解除，其已实质影响梁鹏对房屋享有的权利。二、高婷婷同意将购房款支付给徐春虎，梁鹏始终都是向徐春虎支付购房款，高婷婷与徐春虎之间有委托合同，高婷婷认可梁鹏向徐春虎支付购房款的事实。三、梁鹏购买房屋享有对房屋的使用权，高婷婷所谓租金折抵房屋增值损失没有事实和法律依据。四、合同约定梁鹏代为清偿银行按揭贷款，在梁鹏向高婷婷发出解除房屋查封的通知后，高婷婷并没有解除其查封，导致房屋权利存在瑕疵，不能过户的责任在高婷婷。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。徐春虎辩称，2017年，高婷婷丈夫唐起成欠徐春虎180000元，高婷婷夫妻同意用案涉房屋抵付欠款。当时高婷婷夫妻带着孩子在案涉房屋内居住，唐起成预估房价为450000元，故当时双方协商用2至3万元作为其重新找房子的补贴。公证前查到房屋还有240000余元贷款未还完，房产中介报价420000元左右，徐春虎用兴业银行信用卡给高婷婷刷走17852元。2017年7月，高婷婷夫妻搬离房屋且将钥匙交与徐春虎，高婷婷与徐春虎办了委托公证，办委托公证当天徐春虎把欠条交给高婷婷夫妻。徐春虎因需要还信用卡故将该房屋转卖，尚欠2000多元物业费及电梯费是徐春虎还的，徐春虎还还了四个月房贷。2017年9月13日，徐春虎与梁鹏签订了房屋买卖合同，因为不允许二次转按揭公证和委托公证，故徐春虎和梁鹏买卖合同注明需要与原房东进行全委托公证和转按揭公证。2017年10月9日，徐春虎与高婷婷在蚌埠市公证处现场解除了之前的委托公证和转按揭公证，当天在公证处现场高婷婷与梁鹏签订了房屋买卖合同，高婷婷当时明确告知将房屋尾款给徐春虎用于偿还高婷婷欠徐春虎的债务。高婷婷上诉称梁鹏把尾款给徐春虎违反规定无事实依据。梁鹏向一审法院起诉请求：1.判令解除梁鹏与徐春虎、高婷婷分别签订的《房屋买卖合同》；2.徐春虎、高婷婷共同向梁鹏返还已支付购房款200059.05元；3.徐春虎、高婷婷共同向梁鹏支付解除《房屋买卖合同》损失即房屋增值部分的差价（具体数额以鉴定为准）；4.案件诉讼费用由徐春虎、高婷婷负担。一审法院认定事实：2013年2月23日，高婷婷与蚌埠百大置业有限责任公司签订一份商品房买卖合同，以贷款方式购得蚌埠禹会商业中心3#楼1单元32层3207号房屋一套，建筑面积81.48平方米。2017年4月12日，高婷婷出具一份委托书，欲将其上述所购房屋出售，委托徐春虎为其代理人，代理办理相关事宜，包括转让上述房屋，签订房屋买卖合同并申办过户、代收售房款等共七项委托事项。该委托书经安徽省蚌埠市众信公证处进行公证。2017年9月初，梁鹏与徐春虎通过房屋中介机构，谈妥购买位于蚌埠禹会商业中心3#楼1单元32层3207号房屋事项。2017年9月12日，梁鹏向徐春虎支付30000元购房定金，徐春虎向梁鹏出具收条一张。次日，梁鹏与徐春虎签订一份房屋买卖合同，约定购房款420000元，委托公证交易（转按揭）。2017年9月21日，徐春虎将涉案房屋的钥匙交给梁鹏。2017年10月2日，梁鹏向徐春虎支付60000元购房款，徐春虎向梁鹏出具收条一张。2017年10月9日，高婷婷出具声明：“因徐春虎至今没有将上述房屋转让，现我声明撤销该委托，并已将撤销委托的决定通知了徐春虎”，此声明经安徽省蚌埠市众信公证处公证。当日，梁鹏与高婷婷签订一份房屋买卖合同，约定，高婷婷出售蚌埠禹会商业中心3#楼1单元32层3207号房屋一套，成交价格420000元；梁鹏于合同签订后三日内向高婷婷先行支付除高婷婷所欠银行贷款本金余额（以签订买卖合同当月贷款本金余额为准，共计243638.95元）之外的差价款，即176361.05元作为购买房屋的首付款，即为高婷婷净得款；余款为高婷婷尚欠银行贷款本金余额，此余额不为高婷婷直接取得，由梁鹏代高婷婷向贷款银行直接清偿，因该贷款本金余额在本合同签订后产生的利息均由梁鹏承担（因利率变化导致的利息金额发生变化亦均由梁鹏承担），以消除上述房屋上设置的他项权利负担；梁鹏还清银行贷款本息即视为已付清高婷婷余款。合同尚约定了房屋交付等事宜。该合同经安徽省蚌埠市众信公证处进行公证。2017年10月16日，梁鹏向徐春虎支付房屋尾款86560元，徐春虎出具收条一张。自2017年10月至2019年2月期间的房屋贷款每月1394元，合计23698元，由梁鹏交纳。梁鹏与高婷婷未办理产权变更手续。2019年3月，梁鹏得知其所购房屋2018年2月5日被法院依法查封，2019年4月梁鹏搬离涉案房屋，并在2019年4月17日向徐春虎、高婷婷发出《排除房屋权利瑕疵通知书》，要求徐春虎、高婷婷在七日内排除涉案房屋的权利瑕疵，如不能按期排除房屋的权利瑕疵，梁鹏将停止缴纳房屋的银行按揭及解除与徐春虎、高婷婷签订的《房屋买卖合同》，并要求二人退还购房款及赔偿损失。徐春虎、高婷婷未予答复梁鹏的通知书，梁鹏遂诉至法院。一审诉讼中，梁鹏向法院申请对坐落于禹会商业中心3号楼1单元32层7号房屋自2017年9月13日起至2019年4月期间的增值价值进行评估。一审法院依法委托安徽建工房地产土地资产评估有限公司按照梁鹏申请进行评估。安徽建工房地产土地资产评估有限公司评估坐落于禹会商业中心3号楼1单元32层7号房屋自2017年9月13日起至2019年4月期间的增值价值为99510元。一审法院认为，徐春虎受高婷婷委托售房，徐春虎并不是案涉房屋的所有人，其与梁鹏签订的合同应视为徐春虎代高婷婷签订的购房合同。在梁鹏与房屋所有人高婷婷签订房屋买卖合同时，梁鹏、徐春虎、高婷婷共同将梁鹏与徐春虎订立的《房屋买卖合同》变更为梁鹏与高婷婷签订的《房屋买卖合同》，故梁鹏要求解除其与徐春虎订立的《房屋买卖合同》的诉请与事实不符，不予支持。梁鹏与高婷婷之间的《房屋买卖合同》系在平等自愿的基础上订立，经过公证部门进行了公证，且已部分履行。但由于梁鹏未全额支付房款，双方未办理产权过户手续，高婷婷因其他债务问题，导致涉案房屋被依法查封，致使梁鹏与高婷婷之间的房屋买卖合同目的无法实现。故梁鹏要求解除其与高婷婷订立的《房屋买卖合同》应予以支持。关于梁鹏要求徐春虎、高婷婷返还支付购房款一节，虽然梁鹏通过徐春虎支付购房款176560元；通过银行还款的形式支付购房款23698元，但上述款向的真正接收人应为《房屋买卖合同》的出售人高婷婷，故双方解除合同后，该房款应由高婷婷予以返还，徐春虎不承担返还责任。虽然梁鹏共支付购房款200258元，但其诉请中仅主张200059.6元小于实际给付数额，不违反法律规定，予以支持。关于梁鹏要求徐春虎、高婷婷共同向其支付解除《房屋买卖合同》损失即房屋增值部分的差价99510元一节，导致合同无法继续履行主要过错责任为高婷婷因其他债务致使已出售未过户房屋被查封，但梁鹏作为正常民事行为能力人应当能预见到未能及时办理产权过户手续可能造成的不利后果，故导致目前合同不能继续履行梁鹏亦存有一定过错，结合本案案情，酌定由梁鹏承担30%过错责任，高婷婷承担70%过错责任。梁鹏该项诉请一审法院部分予以支持，即由高婷婷赔偿梁鹏房屋增值损失69657元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条规定，一审法院判决：一、解除梁鹏与高婷婷于2017年10月9日签订的《房屋买卖合同》；二、高婷婷于判决生效之日起十日内返还梁鹏购房款合计200059.6元；三、高婷婷于判决生效之日起十日内赔偿梁鹏房屋增值损失款69657元；四、驳回梁鹏其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4301元，减半收取2150.5元，由高婷婷负担。鉴定费4764元，由梁鹏负担1429.2元，高婷婷负担3334.8元。二审中，当事人没有提交新证据。高婷婷对一审法院查明“2019年4月梁鹏搬离涉案房屋”的事实有异议，对一审法院查明的其他事实无异议；梁鹏、徐春虎对一审法院查明的事实无异议。对各方当事人均无异议的事实，本院依法予以确认。本院认为，综合当事人陈述及举证、质证情况，本案二审的争议焦点为：一审判决解除梁鹏与高婷婷签订的案涉《房屋买卖合同》，判决高婷婷返还梁鹏购房款200059.6元并赔偿梁鹏房屋增值损失是否有事实及法律依据？根据本案已查明事实及当事人提供的相关证据，依据相关法律规定，对上述争议焦点综合分析、评判如下：一、一审判决解除梁鹏与高婷婷签订的案涉《房屋买卖合同》，于法有据。梁鹏与高婷婷签订的案涉《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。在案涉房屋所有权变更登记至买受人梁鹏名下前，出卖人高婷婷依法负有保证案涉房屋的权利没有瑕疵，第三人不得向梁鹏主张任何权利的义务。高婷婷对一审法院查明案涉房屋于2018年2月5日因高婷婷等人的债务问题被法院查封的事实不持异议，且高婷婷在二审中明确陈述其不能履行已有生效判决所确定的上述债务，案涉房屋已经作为执行标的物被法院强制执行，至今仍处于被查封状态。因此，高婷婷对梁鹏要求其限期排除权利瑕疵的义务至今未予履行，其明显构成违约。据此，梁鹏以合同目的无法实现为由，要求解除其与高婷婷签订的案涉《房屋买卖合同》，于法有据。高婷婷上诉主张合同能够继续履行，没有证据证实，且与客观事实不符，本院不予采纳。二、一审判决高婷婷返还梁鹏购房款200059.6元正确。梁鹏与高婷婷签订的案涉《房屋买卖合同》解除后，高婷婷依法负有向梁鹏返还购房款的义务。高婷婷上诉主张在已将解除了对徐春虎委托的事实告知梁鹏的情况下，梁鹏仍向徐春虎支付购房款86560元违反合同约定，且该笔款项徐春虎并未交付给高婷婷，故高婷婷不应向梁鹏返还该86560元。经审查，高婷婷对一审法院查明徐春虎与梁鹏约定案涉房屋出售价格为420000元、委托公证交易（转按揭）的事实不持异议；且高婷婷认可在徐春虎的通知下，其于2017年10月9日和梁鹏、徐春虎一起去蚌埠市众信公证处办理了撤销对徐春虎委托的公证声明，并于当日办理了出售价款仍为420000元、由梁鹏负责清偿高婷婷银行按揭贷款（转按揭）的《房屋买卖合同》公证。在一审询问是否知道与徐春虎的公证委托被撤销时，高婷婷陈述“我不清楚，只是让我签个字，当时有人说要撤销了才能与梁鹏签合同”。高婷婷的上述行为及陈述表明，其于2017年10月9日发出撤销对徐春虎委托的声明书，实际是为了履行梁鹏与徐春虎约定的办理公证交易手续的义务。另，高婷婷在一审中陈述“2017年2月将房屋出售给了徐春虎”；在一审询问梁鹏与高婷婷签订合同后为何将尾款交给徐春虎时，高婷婷对徐春虎作出的“高婷婷欠我的钱，因为我与高婷婷有约定，卖房款是还我的账”的陈述并未否认，而是补充陈述为“不全面，房子是让徐春虎代卖的，牵扯到我前夫合伙人的债务，我答应以房款作为我前夫合伙人的散伙款”；结合截止一审判决前，高婷婷对梁鹏实际占有案涉房屋、将购房款支付给徐春虎的事实未提出任何异议，可以确定高婷婷对徐春虎处置案涉房屋、收取购房款始终是知情且同意的。因此，高婷婷主张其不应返还购房款86560元的上诉理由不能成立，本院不予支持。三、一审判决高婷婷赔偿梁鹏房屋增值损失，并无不当。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。如上分析，案涉房屋因涉及高婷婷等人的债务被法院查封，因高婷婷等人不能履行生效判决确定的义务被法院强制执行，导致合同无法继续履行，故一审判决高婷婷赔偿梁鹏房屋增值损失，符合法律规定。关于高婷婷上诉主张扣除房屋租金的问题。梁鹏与高婷婷之间系房屋买卖合同关系，双方之间并不涉及房屋租赁合同关系。梁鹏作为案涉房屋的买受人，其依法有权占有使用该房屋。房屋被查封、被法院强制执行系因高婷婷的原因所致，如由此产生损失，应由高婷婷自行承担。因此，高婷婷的该项上诉理由亦不能成立，本院不予支持。综上所述，高婷婷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5346元，由高婷婷负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  吴公礼审判员  张志荣审判员  胡玉巧二〇二〇年四月十五日法官助理王海燕书记员周广燕附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。