浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0212民初17973号 原告：宁波慧东教育科技有限公司（统一社会信用代码为91330212MA281THHXE）。住所地：宁波市鄞州区首南街道文苑路462号1号楼。法律文书送达地址：宁波市江北区大闸南路500号来福士办公楼19楼。 法定代表人：严华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐洁、杨文瀚，浙江和义观达律师事务所律师。 被告：浙江昂徕教育科技有限公司（统一社会信用代码为91330212MA291PAD2U）。住所地：宁波高新区创苑路750号003幢2楼210-535。法律文书送达地址:宁波市鄞州区新城街道书香景苑45幢147号803室. 法定代表人：蒋利龙，该公司总经理。 被告：蒋利龙，男，1980年5月23日出生，汉族，户籍所在地宁波市鄞州区，现住宁波市鄞州区（法律文书送达地址）。 原告宁波慧东教育科技有限公司（以下简称慧东公司）与被告浙江昂徕教育科技有限公司（以下简称昂徕公司）、蒋利龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月17日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月2日公开开庭进行审理。原告慧东公司的委托诉讼代理人徐洁、杨文瀚与被告昂徕公司、蒋利龙均到庭参加诉讼。本案经原、被告同意继续适用简易程序，现已审理终结。 原告慧东公司向本院提出诉讼请求：1.被告昂徕公司支付拖欠的租金196259.90元、物业管理费29460元、保证金36596元、9-11月水电费10619.80元、违约金42305.03元；2.被告昂徕公司支付2019年12月3日的房屋占有使用费 30388.63元（按照约定租金的三倍金额暂计至2019年12月10日，实际计算至腾房之日止）；3.被告蒋利龙对租金 196259.90元、物业管理费29460元、保证金36596元以及违约金34986.58元承担连带还款义务；4.被告蒋利龙支付律师费12000元；5.被告昂徕公司将宁波教育科技产业园1号楼7楼整层办公室和1楼咖啡厅恢复原状并归还原告。审理期间，原告变更诉讼请求为：被告昂徕公司支付拖欠的租金196259.90元、物业管理费29460元、保证金36596元及违约金40853.13元；2.被告昂徕公司支付房屋占有使用费 79770.15元（自2019年12月3日起按照约定租金的三倍金额计至2019年12月23日止）；3.被告蒋利龙对租金 196259.90元、物业管理费29460元、保证金36596元以及违约金34986.58元承担连带还款义务；4.被告蒋利龙支付律师费12000元。事实与理由：2019年6月30日，原告与被告昂徕公司签订《企业入驻协议》，约定：原告将坐落在宁波市鄞州区文苑路462号1号楼七楼整层办公室（阳台除外）出租给被告昂徕公司使用，租赁期限自2019年7月1日起至2021年6月30日止。该房屋年租金为465959元，租金按半年支付，先付后用。被告应交付所租房屋的两个月租金作为履约保证金，合计76596元。基于前期合同，被告昂徕公司向原告交纳了保证金40000元并自动顺延至本协议，故需补交履约保证金36596元。根据协议约定，逾期未付租金、保证金及其他费用的，每逾期一日，应按未付金额的0.5%支付违约金。同日，双方签订了《园区服务合同》，约定涉案房屋年度物业费总价为58920元，按半年交费，先付后用，被告昂徕公司应自行承担其使用的水、电、通讯、网络等费用。2019年8月1日，原告与被告昂徕公司签订《宁波教育科技产业园一楼咖啡厅租赁协议》，约定原告将宁波市鄞州区文苑路462号1号楼一楼咖啡厅出租给被告昂徕公司使用，租赁期限自2019年8月1日起至2020年1月31日止，被告昂徕公司自行承担租赁期间水电费用；逾期支付的，按应付费用总额的0.1%向原告支付逾期滞纳金。上述合同签订后，原告将房屋交付被告昂徕公司使用，被告昂徕公司应于2019年7月15日前先给原告支付首期租金232979.50元、首批物业费29460元及履约保证金36596元，但被告昂徕公司迟迟未予支付。原告多次向被告昂徕公司发送告知书催讨欠款未果。后经双方协商，将入驻协议约定的违约滞纳金比例改为0.1%。2019年10月12日，原告与两被告再次协商签订《三方还款承诺函》，约定，被告蒋利龙作为连带担保人对被告昂徕公司2019年7月1日至2019年12月31日的房租232979.50元、物业管理费29460元、保证金36596元以及违约金37528.50元承担连带还款义务，还款期限截止期为2019年11月20日。若被告昂徕公司未按照上述期限及时归还欠款，被告蒋利龙承诺承担原告的所有经济损失，包括但不限于诉讼费、律师费等。但被告昂徕公司至今并未按照约定时间还款。根据入驻协议约定，被告昂徕公司逾期未付租金、保证金及其他费用等超过30日，原告有权解除本协议，收回租赁房屋并没收全部房屋履约保证金。原告于2019年12月2日向被告昂徕公司发出《入驻协议解除通知函》，正式通知被告昂徕公司自收到该通知函之日起解除入驻协议。被告昂徕公司还应在解除通知之日起交还房屋并恢复原状，逾期未交还的，应按照约定租金的三倍金额交付房屋占有使用费。被告蒋利龙应对合同解除前产生的租金、物业管理费、保证金以及违约金承担连带还款义务，并支付实现债权的律师费12000元。另，原告起诉后，被告昂徕公司于2019年12月19日已支付拖欠的一楼咖啡厅9-11月份的水电费4458.70元。2019年12月23日，原、被告协商腾房事宜，受被告昂徕公司委托原告将其遗留在七楼房屋内的物品处理后所得17613元，其中10000元用于涉案房屋恢复，7613元用于支付拖欠的七楼房屋9-11月份水电费用6161.10元，剩余1451.90元用于支付违约金。截止2019年12月23日，被告昂徕公司已完成腾房义务，支付拖欠的水电费。 被告昂徕公司、蒋利龙共同辩称，昂徕公司欠付租金及物业管理费等费用属实，但是对于原告主张的房屋占有使用费有异议。被告昂徕公司原计划在2019年11月底搬离，因欠款未付，物业多次阻止被告搬离，导致腾退迟延，但场地的钥匙和门禁卡已经在2019年11月底交给物业，此期间的占用费不应由被告承担。被告昂徕公司还支付了履约保证金40000元、押金20000元，应一并处理。原告主张的违约金过高。 本院经审理查明的事实如下： 2019年6月30日，原告与被告昂徕公司签订《企业入驻协议》一份，约定：甲方（原告）将坐落在宁波市鄞州区文苑路462号1号楼7楼整层办公室（阳台除外），计建筑面积982平方米，出租给乙方（昂徕公司）使用（用于教育科技办公）；租赁期由2019年7月1日起至2021年6月30日止，租期贰年。该房屋租金每年以建筑面积每天每平方米1.3元计算，年租金总价为465959元，两年租金合计为 931918元；乙方必须按时向甲方交纳租金，在租赁期开始日一个月之前付清，按半年交费，先付后用，首期付款日期按合同第七条执行，余款支付金额日起分别为2019年12月、2020年6月、2020年12月，每期所支付租金金额为232979.50元，指定付款月的月初7日内交付。乙方交付所租房屋的两个月租金作为履约保证金，合计76596元，上期合同中乙方向甲方缴纳的履约保证金40000元自动顺延到本期合同，乙方需补交履约保证金36596元，于2019年7月15日前交付；合同正常履约到期后，乙方无违约则无息退还，如乙方不能正常履约本合同，该保证金全额扣除；2019年7月15日前，乙方交付首期租金232979.50元。乙方应按时向甲方交纳房租及相关费用，如逾期，则按逾期金额的万分之三/天向甲方交付滞纳金；逾期未付租金、保证金及其他费用的，逾期一日，乙方应按未付金额的0.5%向甲方支付违约金；逾期支付超过15日的，双方同意甲方有权采取停水停电等方式限制乙方对房屋的使用；逾期超过30日的，甲方有权解除本合同。租赁期内，乙方拖欠租金累计一个月以上，甲方有权终止本合同，收回该房屋，并没收全部房屋履约保证金；租赁期满或合同解除后，甲方有权收回出租房屋，乙方应在租赁期届满或解除通知之日交还，并将房屋恢复原样；逾期未交还的，双方同意甲方有权停水停电，乙方应按约定租金的三倍金额支付房屋占有使用费；正常履约期内，甲、乙双方如其中任何一方提出提前（或滞后）解除合同，提出方需在合同解除前至少90天以书面形式通知另一方，同时提出方应当支付另一方相当于三个月租金的违约金；等等。同日，原告与被告昂徕公司还签订《园区服务合同》一份，双方就物业管理服务事项达成协议，约定：物业为宁波市鄞州区文苑路462号1号楼7楼整层办公室，建筑面积982平方米，收费标准5元/平方/月，该房屋年度物业服务费总价为58920元，两年物业费合计为117840元；乙方必须按时向甲方交纳物业服务费，按半年交费，先付后用；2019年7月15日前，乙方交付首期物业服务费29460元，余款支付日期为2019年12月、2020年6月、2020年12月，指定付款月的7日内支付；乙方自行承担其使用的水、电等费用，该费用均按实际使用量独立核算，由甲方收取；等。 2019年8月1日，原告与被告昂徕公司又签订《宁波教育科技产业园一楼咖啡厅租赁协议》一份，约定：甲方（原告）将坐落于宁波市鄞州区文苑路462号1号楼一楼的咖啡厅（含吧台、操作间设备），占地面积351平方米，另附配套设施（见附件1-3）出租给乙方，用于茶饮经营、书籍阅读等，于本合同生效之日起三日内将咖啡厅及其相关设施交付乙方验收使用；本合同租期共六个月，即自起租日2019年8月1日起至2020年1月31日止；租金共计50000元，自甲乙双方合同签订之日起五个工作日内，乙方向甲方一次性付清；如乙方逾期支付租金或无故拖欠租金，乙方每逾期一天按本合同应付总金额的0.1%向甲方支付滞纳金；在签署本合同五个工作日内，乙方需向甲方交纳20000元的场地设施设备保证押金，合同期满或终止，在乙方交清租金、水电费、物业管理费、卫生费、税费和违约金等相关费用并对有损失的部分进行赔偿后，则甲方向乙方无息退还租赁期押金；水电费由乙方自行承担并缴纳，每月结算；如乙方逾期支付各项交款费用，乙方每逾期一天按应付费用总金额的0.1%向甲方支付逾期滞纳金；乙方逾期缴纳租金达到十五天，经甲方催缴后仍拒不交纳的，甲方有权解除合同；租赁期满未能续租或因解除等原因提前终止的，乙方应当于租赁期满或合同提前终止之日之前的正常工作时间将租赁的咖啡厅及甲方提供的配套设施以良好、适租的状态交还甲方；若乙方违约，甲方有权终止本合同，乙方按年租金的10%作为违约金支付给甲方；如乙方支付的违约金不足抵付甲方实际损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分；乙方保证金可用于抵付违约金中相等金额的部分；等等。 上述协议签订后，被告昂徕公司未支付《企业入驻协议》约定应补交的履约保证金36596元，支付了租赁协议约定的押金20000元。此后，因被告昂徕公司未按约履行支付租金等付款义务，原告分别于2019年7月24日、8月12日、9月20日发出《告知书》，通知被告昂徕公司支付租金 232979.50元、物业管理费29460元、保证金36596元，并按0.1%支付违约滞纳金，至2019年9月20日的滞纳金为20995.16元。2019年10月12日，原告与两被告就昂徕公司的欠付租金等款项以借款方式签订《还款承诺函》一份，约定：借款金额299035.50元，其构成包括2019年7月1日至2019年12月31日房租232979.50元、物业费29460元、补充保证金36596元，借款期限2019年7月1日至2019年11月20日；借款利息金额，保证金36596元不支付利息，半年度房租和物业费共计262439.50元按照每日0.1%计算利息金额为37528.80元；还款截止日期为2019年11月20日，期满还款总额即本金和利息为336564.30元；担保人蒋利龙；若不按上述期限及时归还欠款总金额，原告有权对被告昂徕公司作无条件清退处理；担保人对本借款人的债务承担连带责任，担保人愿承担一切法律后果及赔偿原告所有经济损失（包括但不限于利息、违约金、诉讼费、律师费、差旅费、评估费、拍卖费等实现债权的费用）。因两被告未履行上述还款承诺，原告于2019年11月20日向被告昂徕公司发送《清退通知》，同时向两被告发送《违约通知函》，限被告昂徕公司于2019年11月30日之前搬离，恢复房屋至白坯状态，两被告应向原告支付拖欠的租金、物业费及滞纳金共计336564.30元。2019年12月2日，原告向被告昂徕公司送达《入驻协议解除通知函》，通知解除合同，昂徕公司应支付拖欠租金等费用。被告昂徕公司于2019年12月23日腾退完毕。原告将被告昂徕公司遗留的部分物品处理后得款17613元，用于抵充7楼办公室的恢复费用10000元、9月-11月的水电费6161.10元及滞纳金。同时查明：原告为诉讼支付律师费12000元。 以上事实有原告提交的入驻协议、《园区服务合同》、租赁协议、告知书、还款承诺函、通知函、水电费缴费通知单、委托合同、律师费发票、微信聊天记录等证据，以及原、被告的庭审陈述为证。 本院认为：原告与被告昂徕公司签订的入驻协议、《园区服务合同》、租赁协议是双方的真实意思，双方形成了合法有效的租赁合同关系，应按约履行。根据合同约定，被告昂徕公司有按约支付租金的义务，累计拖欠租金一个月以上的，原告有权解除合同。被告昂徕公司自合同签订后未按约支付租金，经原告多次催告仍未履行，原告于2019年12月2日发函解除合同，符合合同约定，故涉案合同已于2019年12月2日解除。合同解除后，被告昂徕公司仍应继续履行支付欠款的义务，且应承担相应的违约责任。至今，被告昂徕该公司尚欠付租金196259.90元、物业服务费29460元，应向原告付清。关于原告主张的保证金36596元，系被告昂徕公司履行入驻协议应支付的履约保证金，合同既已解除，则未支付的履约保证金不应再继续履行，本院对原告的该项主张不予支持。关于原告主张的违约金40853.13元系因被告昂徕公司迟延支付租金、物业服务费、9-11月水电费发生，原告均自2019年7月1日起按每日0.1%计算至2019年12月2日止，但合同约定租金及物业服务费的支付日期为2019年7月15日前，水电费应每月结算，故原告主张的违约金计算有误，且违约金按每日0.1%计算过高，本院调整为按年利率24%上限计算，违约金应为21497.79元。合同解除后，被告昂徕公司尚未立即腾退，故应向原告支付房屋占用期间的使用费，但占有使用费按租金三倍计算过高，原告也没有证据证明其实际损失，故本院调整为参照租金计算，占有使用费共计26808.60元（1.3元/平方米/天×982平方米×21天）。被告认为因物业阻止导致其未能及时腾退，不应承担此期间的占用费，但被告对此并无证据证明，本院对被告的该抗辩意见不予采纳。被告蒋利龙在双方出具的《还款承诺函》承诺对被告昂徕公司的欠付租金、物业服务费、保证金、利息（即违约金）承担连带保证责任，该担保行为合法有效，被告蒋利龙应按约履行，但本院不予支持的保证金除外，违约金金额以本院认定为准。被告蒋利龙还承诺承担律师费等实现债权的费用，故应承担原告提起诉讼发生的律师费损失，原告已支付律师费12000元，基于原告的部分诉讼主张不当，本院酌情确定被告蒋利龙应承担原告的律师费损失10000元。被告昂徕公司支付的履约保证金40000元，合同约定不能正常履约时全额扣除，但原告同时主张了违约金、占有使用费等损失，原告亦未举证证明还存在其他损失，故本院认定该履约保证金应抵扣被告昂徕公司欠款，抵扣顺序合同有约定，故应先行抵扣违约金，多余部分抵扣租金；被告昂徕公司支付的一楼咖啡厅保证金20000元系场地设施设备保证押金，被告已完成交接手续退场，保证金应予退还，本院在被告欠付款中一并处理。另，原告处置被告昂徕公司的遗留物品得款17613元，扣除涉案房屋恢复费用10000元、水电费6161.10元后余款1451.90元，亦应一并处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条第二款、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告浙江昂徕教育科技有限公司向原告宁波慧东教育科技有限公司支付租金196259.90元、物业服务费29460元； 二、被告浙江昂徕教育科技有限公司向原告宁波慧东教育科技有限公司支付违约金21497.79元； 三、被告浙江昂徕教育科技有限公司向原告宁波慧东教育科技有限公司支付房屋占有使用费26808.60元； 四、被告蒋利龙向原告宁波慧东教育科技有限公司支付律师费损失10000元； 五、被告蒋利龙对被告浙江昂徕教育科技有限公司应履行的上述第一、二项付款义务承担连带保证责任； 六、驳回原告宁波慧东教育科技有限公司的其他诉讼请求。 上述应付款共计284026.29元，扣除被告浙江昂徕教育科技有限公司支付的履约保证金40000元、设施设备保证金20000元、处置物品余款1451.90元后，总计还应支付 222574.39元，其中被告浙江昂徕教育科技有限公司应支付212574.39元，被告蒋利龙除应对185765.79元承担连带保证责任外，还应支付10000元，于本判决生效后十日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费7225元，减半收取3612.50元，由原告宁波慧东教育科技有限公司负担1368元，被告浙江昂徕教育科技有限公司负担2244.50元（被告蒋利龙在2007.50元范围内与被告浙江昂徕教育科技有限公司共同负担），被告蒋利龙除共同负担2022元外还须负担100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审判员  薛海蓉 二〇二〇年四月二十一日 书记员  陈栎桦