安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖03民终759号上诉人（原审原告）：马秀琴，女，1970年10月24日出生，汉族，住安徽省蚌埠市禹会区。委托诉讼代理人：曹兰英，蚌埠市淮上区曹老集镇法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：蚌埠荣盛伟业房地产开发有限公司，住所地安徽省蚌埠市禹会区迎河路28号2号公寓1层、5层，统一社会信用代码9134030005445602X3。法定代表人：陈亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：李宏亮，安徽禹风律师事务所律师。委托诉讼代理人：迟小兵，安徽禹风律师事务所律师。上诉人马秀琴与上诉人蚌埠荣盛伟业房地产开发有限公司（以下简称荣盛公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市禹会区人民法院（2019）皖0304民初4279号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本院在审理本案过程中，荣盛公司于2020年4月21日向本院递交了撤回上诉申请书，自愿撤回上诉，本院于同日裁定准予荣盛公司撤回上诉。本案现已审理终结。马秀琴上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、支持马秀琴的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定荣盛公司于2016年11月18日提供材料交产权登记中心为逾期时间系认定事实错误。1、本案应当以荣盛公司2017年9月11日提供材料交产权登记中心时间为办理产权登记材料的备案时间。根据规定,荣盛公司办理房产证主要分为两个环节,第一个是办“大证”,即初始登记,第二个就是办“小证”,即转移登记。权属登记通常先由开发商完成初始登记,之后才由各个买受人分别办理商品房买卖登记。办理初始登记须由开发商单方面提出申请,当商品房竣工后,开发商需将登记申请书、申请人身份证明、建设用地使用权证明、建设工程符合规划的证明、房屋已竣工的证明、房屋测绘报告等材料准备好,并提交给权属登记部门,之后取得房屋权属登记部门的收件单,这时初始登记办证的义务视为完成。办理完初始登记后,荣盛公司和马秀琴需共同提出转移登记申请,并提交登记申请书、申请人身份证明、房屋所有权证书、房屋买卖合同等材料,为马秀琴办理转移登记是在开发商办理初始登记后的登记环节。另根据有关规定在办理转移登记前,马秀琴应先缴纳契税和维修基金等相关税费，最后按规定领取房产证即可。本案系马秀琴委托荣盛公司办理产权证,所需材料均由荣盛公司提交。2、根据案涉商品房买卖合同的目的,系马秀琴取得涉案房屋所有权,不是荣盛公司办理取得整栋楼宇的大证。3、荣盛公司提供蚌埠市房屋所有权受理单,仅是房屋所有权初始确认登记,是荣盛公司将涉案房屋转移到马秀琴名下登记的前提条件,是办理确认书所需材料。且该确认书明确载明只是交易当事人申请房屋转移登记的证明,并不是颁发房屋权属证书;该证明仅作为房屋预告登记证明并不导致不动产物权的设立或变动,只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的权利,一旦后来发生了与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为,具有排他效力。根据我国《城市房地产管理办法》《不动产登记实施细则》确定房屋登记发证制度,自受理登记申请之日起,房屋登记机构在规定期限内(国有土地房屋60日)将申请登记事项决定记载于登记薄或不予以登记的决定,从而完成房屋权属登记。按照原审法院的认定,即可推定房屋转移登记的证明等同于权属登记证书,明显与事实不符,与法相悖。4、荣盛公司提交的蚌埠市房屋所有权受理单和房屋确认书显示,荣盛公司提交的资料不是蚌埠市不动产登记中心,而是蚌埠市房地产交易管理处。上述部门是两个不同部门,部门之间各司其责。另外一个部门收取被上诉人材料不能认定是蚌埠市不动产登记中心收取涉案房屋的办证材料,原审法院不顾这一事实,必然导致事实错误,作出错误判决。二、马秀琴主张权利未超过诉讼时效。马秀琴于2019年9月得知荣盛公司逾期为马秀琴办理不动产证书,荣盛公司违约行为具持续性看，其违约行为一直持续至将涉案房屋权属登记材料交至不动产中心时止。诉讼时效应从不动产中心出具的不动产登记收件单日期开始起算,马秀琴于2019年10月得知荣盛公司逾期办证违约的事实,马秀琴主张权利未超过诉讼时效,本案应当以荣盛公司2017年9月11日提供材料交产权登记中心时间为办理产权登记提交材料时间。三、荣盛公司承担违约责任期限应为房屋交付360日至房屋权属证书颁发之日期限。1、根据商品房买卖合同第15条约定:“如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意按下列第2、3项处理”,很明确是指买受人取得其买的房屋的房产证,且取得房屋产权证也是马秀琴签订房屋买卖合同的目的。2、根据买卖合同第15条约定,如果认为该条约定不清的,视为没有约定。根据商品房买卖合同解释第18条“由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日”规定,买受人取得房屋权属证书的,不是出售人取得房屋权属证书。3、本案房屋买卖合同系格式条款,该合同第15条约定交房360日内荣盛公司向不动产登记中心提交办证资料备案,又约定马秀琴取得房屋权属证书。根据合同法规定,应当作出有利于非提供格式条款的解释,即马秀琴在交房360日内取得房屋权属证书。荣盛公司答辩：一、荣盛公司承担的特定合同义务系将涉案房屋初始登记申请材料在约定期限内提交至产权登记机关，唯有违反该义务方对马秀琴逾期取得涉案房屋权属证书承担一定的违约责任。即便将荣盛公司在委托代理关系中的代为办证义务也归于买卖合同关系中有关产权登记的义务，荣盛公司向产权部门申请办理产权登记即已履行义务，之后，有关产权证书的事项完全由产权部门进行，与荣盛公司无关，荣盛公司不应承担违约责任。二、荣盛公司报送案涉房屋权属登记资料至产权登记机关备案时并未超过《商品房买卖合同》约定的时间,不动产登记机关出具的办理案涉房屋初始登记收件单的时间并非荣盛公司报送案涉房屋权属登记资料时间。因法律法规变化、不动产登记机关原因导致荣盛公司报送资料后受理以及登记而增加的时间,与荣盛公司无关,责任不应由荣盛公司承担,该时间段应从荣盛公司承担的责任期间中予以扣除。根据不动产登记机关及交易部门出具的情况说明,蚌埠市不动产交易登记中心明确反映，房屋所有权申请登记受理单载明的日期，系产权部门将办证申请录入电脑系统的日期，因录入电脑系统的速度慢于提交办证申请的速度，该日期远远晚于荣盛公司实际申请办理涉案房屋权属证书的日期。荣盛公司履行报送涉案房屋权属资料至权属登记机关期间，适逢我国不动登记制度重大改革,房屋登记的程序、登记机构均随之发生了变更，新的不动产登记操作处于逐步探索、规范期。荣盛公司报送的案涉房屋权属登记(首次登记,大产权证)、转移登记(小产权证)材料,按批量件予以处理。同时,按照新的条例和规章,办理大产权证和小产权证时需要增加权籍调查、落宗、交易确认等流程。在荣盛公司已报送办理首次登记材料后,新增加的权籍调查、落宗、不动产登记测绘资料均需要由不动产登记机关完成,由于新的业务流程环境尚不稳定、新组建的不动产登记机构受限于人员不足,其在完成权籍调查、界址界定、落宗及完成不动产登记测绘后方将资料逐步录入计算机,为荣盛公司出具收件单,故该收件单上的时间并非荣盛公司报送权属资料的时间,而是不动产登记机关按照新的法律法规、流程完成其自身增加的权籍调查、界址界定、落宗、不动产登记测绘报告后与荣盛公司已经报送的权属登记资料的汇总出具的文件。正因如此,不动产登记机关才说明,荣盛公司报送资料后,批量件登记办理工作由不动产登记机关循序渐进的推进,故因不动产登记机关完成法律规章规定新增加资料、流程的该段时间的责任不应由荣盛公司承担，荣盛公司取得竣工验收备案表后至房屋所有权申请登记受理单的时间的违约责任不应由荣盛公司承担。三、马秀琴的诉请已过诉讼时效。荣盛公司与马秀琴之间的《商品房买卖合同》中对案涉房屋的交付使用日期做了明确约定，在约定交付之日起360日后，马秀琴知道其购买的涉案房屋未能在约定期限内取得权属证书，有权主张相应的违约金，从前述期限届满之日起开始计算违约责任的诉讼时效。马秀琴在提起本案诉讼之前，从未向荣盛公司提出违约金主张，因此，马秀琴的诉请早已超过诉讼时效。即便本案债权被认定为继续性债权，即给付内容和范围随着时间推移不断发生变化的债权，也应当采用分段计算的方法，以每个个别债权分别适用诉讼时效的法律规定，已过诉讼时效的债权不应当得到支持。综上，请求驳回马秀琴的上诉请求。马秀琴向一审法院起诉请求：1、判令荣盛公司向马秀琴支付逾期办理房地权证的违约金共计人民币71376.56元（逾期办证时间暂从2016年6月4日暂计算至2017年9月11日止共计464天即违约金为总房款769144元*0.02%*464日=71376.56元），2017年9月11日以后违约金按此标准支付实际办证之日止；2、本案的诉讼费用由荣盛公司承担。一审法院认定事实：2013年8月22日，马秀琴与荣盛公司签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号201308220002，以下简称合同），该合同约定原告以按揭方式购买被告开发的荣盛?锦绣香堤小区第1栋1单元24层01243号房屋。双方在该合同中还就建筑面积、房屋单价、总价款、付款方式（按揭付款）、房屋交接、保修责任等作出约定。其中，该《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2015年6月30日前，将符合合同约定商品房交付买受人使用，第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权证书的，双方同意下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的日0.02%向买受人支付违约金；3、关于产权登记手续的办理方法，经双方同意，根据付款方式按照下列第（1）或第（2）种方式处理：（1）买受人采用一次性方式付款购房，由买受人自行办理产权证书，出卖人仅负责协助买受人办理产权证书。（2）买受人采用按揭方式购房的，买受人在办理交付手续时向出卖人全额交清办理房屋产权证书预备金及合格的办证资料，由出卖人代买受人办理产权证、土地证、房地产他项权证。出卖人代买受人办理上述证书期间，买受人的个人办证资料发生变化的，买受人应自出卖人通知其补交相关办证资料之日起七日内向出卖人提交。买受人未按照上述约定日期提供办证资料的，买受人应向出卖人支付违约金。随后，双方签订补充协议。2013年8月22日，经蚌埠市众信公证处公证，原告马秀琴向被告荣盛公司出具委托书，委托被告荣盛公司就涉案房屋全权代表其到房屋管理部门办理并领取房地产权证、到土地管理部门办理并领取房屋的土地使用权证、到房屋管理部门办理房屋的抵押登记相关手续并领取房地产他项权证。还约定办理上述事项所需费用由委托人承担，受托人应当将上述房屋的他项权利证书交给银行。受托人在办理上述事项中所签署的有关文件，委托人均予以承认并愿意承担因此而产生的法律后果。2015年6月4日，原告马秀琴作为付款方的不动产统一发票载明其缴纳的售房款为769144元。原告马秀琴与被告荣盛公司的涉案房屋实际交付的时间为2015年6月4日。2016年11月18日，被告荣盛公司向蚌埠市房地产交易管理处提交办理案涉房屋产权证的相关材料。一审法院认为：本案主要争议焦点为：一、被告荣盛公司是否违约，应否承担违约责任；二、本案原告马秀琴的诉请是否超过诉讼时效。对上述争议焦点，现评析如下：一、被告荣盛公司是否违约，应否承担违约责任。涉案《商品房买卖合同》系被告荣盛公司与原告马秀琴真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。该《商品房买卖合同》第十五条系双方关于涉案房屋产权登记及逾期办证违约责任的具体约定。依据该条款，被告荣盛公司负有两项义务，即其应在商品房交付使用后360日内，将办理涉案房屋权属登记需由被告荣盛公司提供的资料报产权登记机关备案；接受原告马秀琴委托，代原告马秀琴办理案涉房屋的产权证、土地证、房地产他项权证。本案中双方对委托办证的期限并未明确约定，故判断被告荣盛公司是否违约，取决于被告荣盛公司是否按照合同约定在商品房交付使用后360日内，将办理涉案房屋权属登记（办理小产权证）需由被告荣盛公司提供的资料报产权登记机关备案。原告马秀琴与被告荣盛公司的涉案房屋实际交付的时间是2015年6月4日，即被告应于2016年5月29日之前将办证的相关资料交至产权登记中心，而蚌埠市房屋所有权申请登记受理单载明，被告荣盛公司于2016年11月18日将涉案房屋办理产权登记需要由被告荣盛公司提供的材料交产权登记中心，超过双方约定的被告荣盛公司向产权登记中心提交相关登记资料的日期，故被告荣盛公司构成违约，其应承担相应的违约责任，违约时间为2016年5月29日至2016年11月18日。二、本案原告马秀琴诉请是否超过诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》（四）关于违约责任问题第18条规定：买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。《〈第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要〉理解与适用》认为，如果当事人在合同中明确约定逾期办证违约金数额的，为一时性债权，从约定或法定的期限届满之次日起算诉讼时效；如果当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效，这既可以促使出卖人尽快履行办证的义务，也可对买受人给予适当的补偿，有利于平衡当事人之间的利益。最高人民法院《民事审判指导与参考》第68辑民事审判信箱问答对于出卖人逾期支付办证违约金诉讼时效如何计算的问题，认为如果当事人在合同中明确约定了违约金的具体数额，即一旦发生逾期办证的违约情形，出卖人应支付确定金额的违约金，则该种违约金给付，在性质上属于一时性债权，诉讼时效应当从该一时性债权清偿期限届满之日起计算。如果当事人在合同中约定以每日或者每月为单位累计计算违约金数额，则该违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，在性质上属于继续性债权，其给付内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，违约金应当以每个个别债权分别适用诉讼时效。本案中涉案《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权证书的，双方同意下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的日0.02%向买受人支付违约金。故本院认为，依据案涉《商品房买卖合同》对逾期办证违约金的计算方式之约定，该债权属于继续性债权，违约金应当以每个个别债权分别适用诉讼时效。本院收到原告马秀琴诉讼材料之日为2019年9月23日，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，故2016年9月23日后的逾期办证违约金尚未超过诉讼时效。荣盛公司违约时间为2016年9月23日至2016年11月18日，本院支持原告马秀琴的违约金时间为自2016年9月23日至2016年11月18日，违约金数额为769144元×0.02%/天×56天=8614.41元。被告荣盛公司虽抗辩依据蚌埠市房地产交易管理处《关于办理荣盛?锦绣香堤、荣盛?西湖观邸小区产权登记的情况说明》及蚌埠市自然资源和规划局《关于不动产登记工作的情况说明》其已按约定报送权属登记资料不应承担责任，但该两份证据仅概括陈述了2016年1月27日我市实行不动产统一登记后，不动产交易和登记的政策依据、工作流程、工作标准发生了变化，以及荣盛公司2016年开始陆续报送了涉案房屋所在小区的初始登记和转移登记的材料的情况，不能证明被告于何时已经将办理本案原告马秀琴产权证所需资料报送产权登记机关备案，达不到其证明目的，本院依法不予采信。关于原告马秀琴主张的逾期办证时间应该计算至不动产登记收件单上的时间的主张，因双方合同中约定荣盛公司在房屋交付使用后360日内，将办证所需资料提交产权登记机关备案，荣盛公司提交的蚌埠市房屋所有权申请登记受理单明确其已经将办证资料提交产权登记机关备案，原告马秀琴的主张与双方约定的合同内容不符，故对原告马秀琴该主张不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、被告蚌埠荣盛伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告马秀琴违约金8614.41元；二、驳回原告马秀琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1584元，减半收取792元，由原告马秀琴负担767元，被告蚌埠荣盛伟业房地产开发有限公司负担25元。二审中，当事人未提交新证据。双方当事人对一审查明事实均无异议，本院审查后予以认定。本院认为，综合当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：马秀琴主张的逾期办证违约金数额应如何计算。关于违约金计算截止时间问题。根据《不动产登记暂行条例》第十七条规定，不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理：（一）属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人。本案中，登记机关于2016年11月18日出具蚌埠市房屋所有权申请登记受理单，说明荣盛公司为马秀琴办理权属证书所提交的申请材料齐全，符合办理条件。一审法院以蚌埠市房屋所有权申请登记受理单作为荣盛公司提交办证材料的日期即逾期办证的截止日期并无不当。马秀琴上诉主张承担违约责任的期限应为房屋交付360日起至房屋权属证书颁发之日止，该项主张缺乏事实和法律依据，本院不予采信。关于马秀琴主张的违约金是否超过诉讼时效。涉案《商品房买卖合同》第十五条约定：如因出卖的人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权证书的，双方同意下列第2、3项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的日0.02%向买受人支付违约金。荣盛公司逾期办证的违约金数额随着违约行为的持续而不断增长，在性质上属于继续性债权，其给付内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，违约金应当以每个个别债权分别适用诉讼时效。分别适用诉讼时效既可以促使出卖人尽快履行办证的义务，也可对买受人给予适当的补偿，有利于平衡当事人之间的利益。一审法院分别计算诉讼时效期限，于法有据，并无不当。马秀琴上诉称其不知道权利受损，但根据双方合同约定，马秀琴对交房后逾期办证的事实系明知，其未在诉讼时效内主张权利，该后果应由其自行承担。综上，马秀琴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1584元，由马秀琴负担792元(已交纳)，蚌埠荣盛伟业房地产开发有限公司负担792元(已交纳)。本判决为终审判决。审判长  许家才审判员  陈二伟审判员  胡松涛二〇二〇年四月二十八日法官助理穆莉书记员蔡轶男附：本案适用相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……