河南省商丘市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）豫14民申25号再审申请人（一审被告、二审上诉人）冯庆新,男,汉族，1943年9月17日出生，住商丘市睢阳区。被申请人（一审原告、二审被上诉人）王鹏，男，汉族，1989年5月22日出生，住商丘市。再审申请人冯庆新因与被申请人王鹏房屋买卖合同纠纷一案，不服商丘市睢阳区人民法院（2019）豫1403民初2813号民事判决及本院（2019）豫14民终4741号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。冯庆新申请再审称，一、《房屋买卖（置换）合同》含有欺诈行为。我因向我的债主承诺在春节之前偿还30万元债务，紧急出售我府前花园的住房。今年1月1日下午，叁陆壹中介公司的中介和买家王鹏到家洽谈买房，说王鹏的老婆己经怀了二胎，现住的两套小户型复式房屋面积太小，决定按揭购买我的房子，商定在过户当日付首期房款，其余房款用银行贷款支付。当时家中只有我和老伴两个空巢老人，老伴74岁，身患脑梗后遗症十多年，思维不清；我77岁，眼花耳聋，反应迟钝，从未卖过房子，以为很快即可用卖房得到的首付款还债，在他们鼓动下，当天晚上就签订了《房屋买卖（置换）合同》。因为合同第八条“其他约定”都是手写的密密麻麻的小字，我难以辨认，第二天我请亲戚看后，方知合同条款中暗藏欺诈，其表现是：1．关于支付首期房款的条款前后不一，大相径庭，该合同的第四条“付款方式”中第2款约定“合同签订后甲乙双方共同到银行办理按揭手续，确定贷款额度，过户当日，乙方按照所申请的贷款比例交付首期房款，其余房款用银行贷款支付”；第5款约定：“甲乙双方应在签订合同后，银行审批5日内共同到房产局办理过户手续”。但是，在合同第八条的“其他约定”第5款中，却用手写小字另行约定：“甲方己知乙方名下有套小户型，待乙方过完户手续后办理该房屋相关手续”;第6款约定："xx（这两个字实在无法辨认）该房屋贷款额度以银行评估价为准，首付款是该房屋总款减去银行贷款数”；第7款中约定：“乙方过户后应及时办理抵押手续不得拖延。”这三款约定含义是：先把我的房子过户给乙方，乙方在卖掉他的房子之后，再办理府前花园房子的相关手续，从而否定了在“过户当日交付首款”的约定。“过户当日交首付”是一个让我签字的诱饵。乙方在我要求签订补充协议的回复中说“必须卖掉我的这个房子后，才能着手府前花园的房子手续（这也是硬条件，这块我没法改变）”，更加强硬地否定了合同第四条第5款有关过户当日交首付的约定。我对乙方这样固执的理解是：到银行办理按揭贷款必须提供向甲方交首期付款的凭据，否则不予办理，他必须把自己的房屋卖掉之后才能交首付房款。2．在关于“其余房款”的支付条款中只写“银行贷款”不写支付期限。合同的第四条“付款方式”中第2款约定“其余房款用银行贷款支付”，却没有约定支付期限。3．依照合同约定，乙方可以不付分文而长期占有我的房屋，按照“在签订合同后，银行审批5日内共同到房产局办理过户手续”的约定，我的房子将在元月上旬前后过户给乙方，而乙方在他的房子卖掉之后才交首付，如果他的房子长期卖不掉，就长期不交；由于“其余房款用银行贷款支付”，却没有约定支付期限，乙方就可以在不付分文的情况下长期占有我的房屋，而且并不违约。4．故意隐瞒重要事实：由上可知，乙方的小户型房子对我来说至关重要。法律规定没有房产证的住房不能交易。我对他的房子有没有房产证，是否具有出售资格等等一无所知。我在1月5日和中介用微信语音通话长达19分钟，要求提供这个房子的房产证，但中介先是闪烁其词，后来就干脆说：合同上没说这事，你己经签字画押了，就得按照合同办事，不要节外生枝了，然后就挂了电话。我再拨电话都被拒绝。乙方在起诉状中说，“原告多次催促被告办理按揭贷款过户手续，被告拒不履行合同”。我拒绝过户的原因是在他每次催促过户时，我都要求他提供自有房屋的房产证，而他都以合同中没有相关约定为由坚决拒绝。二、按照相关法规可认定该合同是个无效合同1．乙方和中介在这个合同的付款方式中设置圈套，又刻意隐瞒乙方小户型房子的真实情况。按照《民通意见》68条规定：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。”2．如果执行这个合同，乙方可不付分文房款而长期占有我的房屋。根据《民通意见》第72条规定：“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。”3．按照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第3款“一方以欺诈、胁迫手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为，为无效的民事行为”之规定，这个合同应属于无效合同。4.《民通意见》第73条规定：对于重大误解或者显失公平的民事行为，当事人请求变更的，人民法院应当予以变更，当事人请求撤销的，人民法院可以酌情予以变更或者撤销。二、我解除合同是依法维权1．我曾经为了履行合同依法要求签订补充协议，鉴于执行合同将使我得不到房款，我依照《合同法》第六十二条第四款“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”和第五款“履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行”的规定，在1月5日上午用手机微信给叁陆壹中介公司发了一个要求签订补充协议的信函。信中要求乙方：1．必须在元月底前交给首付30万元；2．必须在2019年2月底之前交付余款58.8万元，如不能交付，就得按照银行贷款向我支付利息。如果买方不肯签订补充协议，我方就废除合同。我的要求合情合理：乙方交给我首付之后，可以我的房屋抵押贷款，在月底之前付清尾款时间是充裕的。如果乙方同意这两条要求，合同就能继续履行。2.乙方拒绝签订补充协议导致合同无法履行；1．元月5日下午，中介转发来乙方关于签订补充协议的回复，他非常强硬地说，“我必须卖掉我的这个房子后，才能着手府前花园的房子手续（这也是硬条件，这块我没法改变）。”“这个补充协议我没法签。”2.元月7日,我请乙方和中介到我家当面磋商补充协议事宜时，乙方态度强硬，没有商量余地。在我提出如果不签补充协议，我就不给他过户时，他居然威胁说“合同你签字了就得执行。不然就和你打官司，不瞒你说，我有亲戚在法院！”我说：“你就是有亲戚在法院，他也不能一手遮天！”于是不欢而散。3．我解除合同有法可依，如果按照合同执行，我的房屋在过户时得不到首付款，其余房款也没有付款期限。这样乙方可以不交分文无限期占有我的房子。按照《合同法》第167条“分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同”的规定，我解除合同是依法维权。综上所述，被申请人所诉没有事实依据和法律依据，法院判申请人违约并支付违约金显失公正。为维护申请人的合法权益，根据《民事诉讼法》第二百条第二款、第六款，《民法通则》第五十八条第3款，《民通意见》第73条以及相关法律规定，请求人民法院依法再审。本院认为,再审申请人冯庆新与被申请人王鹏采用合同书形式签订《房屋买卖（置换）合同》，约定自双方当事人签字或者盖章时成立。涉案合同系双方真实意思表示，且不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，故原审认定涉案合同为有效合同并无不当。涉案房屋已被冯庆新转售他人且已办理不动产登记，致使合同目的不能实现，一、二审认定冯庆新的行为构成违约，判决解除房屋买卖合同、冯庆新向王鹏支付违约金亦无不当。冯庆新的再审申请理由依法不能成立,本院不予支持。综上，冯庆新的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：驳回再审申请人冯庆新的再审申请。审判长  练凯审判员  何恺审判员  段旭二〇二〇年四月八日法官助理石一凡书记员韩敬