北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终3542号上诉人（原审被告）：史迪男，女，1979年8月10日出生，汉族，户籍地北京市东城区。委托诉讼代理人：刘玉庚，北京英淇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京信卫物业管理有限公司，住所地北京市顺义区空港街道丽来花园3区108栋101-01室。法定代表人：徐建东，董事长。委托诉讼代理人：马雪玲，女，北京信卫物业管理有限公司员工。委托诉讼代理人：赵博，北京市博融律师事务所律师。上诉人史迪男因与被上诉人北京信卫物业管理有限公司（以下简称信卫物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初24482号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。史迪男上诉请求:1、请求二审法院依法撤销北京市顺义区人民法院(2019)京0113民初24482号民事判决书,驳回信卫物业公司的诉讼请求;2、本案的一、二审诉讼费用由信卫物业公司承担。事实与理由:史迪男认为,原审法院认定事实不清,适用法律错误,理由如下:一、本案史迪男提供的证据能够证明信卫物业公司在安保、公共设施维修等各方面物业服务存在重大瑕疵,远未达到北京市《住宅物业服务标准》中规定的住宅物业服务一级标准。史迪男从2013年入住至今近七年之久,曾经历室内被盗损失惨重、寒冬里不予维修暖气、露台掉落砸人无人理睬等等问题,让史迪男不仅感受不到信卫物业公司带来的优质服务,连最起码的人身和财产安全的尊严都无法得到满足。史迪男忍受最低廉的物业服务标准,却需要缴纳7.9元每月每平方米的高额物业服务费用,显然原审法院对物业费扣减金额过低,判决结果显失公平。二、原审法院依据的《前期物业服务合同》存在大量格式条款,原审法院对格式条款问题并未予以审查。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条规定:采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明。第四十条规定:格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。信卫物业公司在涉案合同中设置大量格式条款,免除信卫物业公司的责任,加重史迪男的责任,并且未采取合理方式提醒史迪男,应当属于无效条款。三、原审法院判决由史迪男承担律师费存在同案不同判的问题。原审法院在信卫物业公司同类案件中对律师费的承担作出不同判决结果,同一法院同案不同判,显然存在错误判决。综上,史迪男认为,原审法院作出的判决是错误的,依法应当予以纠正,为维护史迪男的合法权利,现依法提起上诉,望依法予以支持。信卫物业公司辩称：同意一审判决，请求驳回史迪男的上诉请求。一、1.关于物业服务质量和物业服务标准，一审判决中已经认定信卫公司存在服务瑕疵，虽然我们不认可，但也服从一审法院判决；一审驳回了我方诉请的违约金，还有物业费的本金打了九八折；2.我们认为如果史迪男认为质量不符，应另行起诉；不应当降低物业费的收费标准；3.一审中我方提供了一个生效判决，关于业主主张降低物业费标准，一审驳回了原告的起诉，认为信卫公司的服务符合物业费的标准。4.史迪男提出的露台掉落属于房屋质量问题。盗窃案件据我们了解史迪男已经向顺义公安分局报案，目前没有破案，这属于司法机关处理的范围，与物业公司无关。二、关于史迪男提出的前期物业服务合同存在大量的格式条款问题，我们认为依据物业管理条例的规定，开发商有权委托物业单位进行前期物业管理。依据2009年最高院的司法解释，前期物业合同对业主具有约束力。前期物业服务合同是开发商与信业公司签订的，而不是所谓的事先拟定、重复使用的格式合同。如果史迪男认为前期物业服务合同相关的格式条款无效的话应另行起诉，由人民法院予以处理。三、关于律师费，一审我们起诉了好多案子，有些案子证据没带够，法院是根据我们提交的证据情况判的，不存在同案不同判。信卫物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令史迪男向信卫物业公司支付2014年10月1日起至2019年3月31日期间的物业服务费163434元人民币;2.判令史迪男向信卫物业公司支付逾期交纳物业服务费的违约金（每逾期一日按每月应缴费用的万分之一计算，计算至实际履行之日，截止2018年11月30日该违约金为11240元人民币）;3.判令史迪男支付律师费2000元人民币；4.判令案件受理费由史迪男承担。一审法院认定事实：2011年10月20日，出卖人长乐公司与买受人史迪男签订《商品房预售合同》（合同编号为Y1228186），约定由史迪男购买涉诉房屋。其中第二十四条前期物业服务规定出卖人依法选聘的物业服务企业为信卫物业公司。物业服务收费价格为人民币7.9元每月每平米。物业服务内容（前期物业服务合同、临时管理规约）见附件七。合同附件《前期物业服务合同》为长乐公司（甲方）与信卫物业公司（乙方）签订，第二章第四条约定：物业管理服务期限为三年，自本物业第一位业主入住之日起算。委托期限届满而甲、乙双方尚未签订新合同的或业主大会未选聘新的物业管理服务企业的，本合同将继续履行。第五章第九条约定：2.在业主办理其专有单元交接手续当日，由乙方委托甲方向业主收取半年的首期物业管理服务费，并于以后每半个缴费年度（每年为一个缴费用年度）的第一天或之前向乙方预缴下一个半年的物业管理服务费。3.对业主逾期交纳物业管理服务费，按《规约》的规定，收取违约金，违约金自逾期之日起满两个月之日起计，每逾期一日按每月应缴费用之万分之一计算。4.本物业的物业服务收费选择酬金制方式，物业管理服务费标准：人民币7.9元/平方米/月，按照该单元建筑面积计算，由乙方按年度向业主收取。合同附件《临时管理规约》第三章第五条第一款约定：任何业主若未能在缴费期限到期日起七日内支付本规约项下须支付之管理服务费或任何款项，物业服务企业有权采取任何下列行动追讨欠交的款项、滞纳金及违约金，并收取附加费用，附加费用包括但不限于追讨欠款之行政及法律费用（包括律师费用在内），违约金自逾期之日满两个月之日起计，每逾期一日按每月应缴费用之万分之一计算。涉诉房屋的产权登记坐落为顺义区，建筑面积为383.11平方米。2011年6月22日，史迪男签署了业主承诺书，确认遵守《临时管理规约》中规定的业主和物业使用人的所有责任和义务。同意承担违反临时管理规约的法律责任。信卫物业公司提交收据、发票及缴费凭证证明史迪男缴纳物业服务费截止到2014年9月30日。提交律师函以及缴费通知书证明其已经向史迪男催收物业服务费。信卫物业公司明确其主张的物业费期间为2014年10月1日至2019年3月31日合计163434元。信卫物业公司明确其主张的违约金为11240元，计算方式为自逾期之日起满两个月之日起计，每逾期一日按每月应缴费用之万分之一计算，自2014年12月1日计算至2018年11月30日。信卫物业公司提交律师委托代理合同及增值税专用发票证明其为追讨涉诉物业费所支出的律师费为2000元。信卫物业公司提交民事裁定书（2018）京0113民初10340号，证明其已经履行了通知拆违的义务。提交民事判决书（2018）京0113民初10421号，证明法院驳回业主要求降低物业费的诉讼请求。其中一审法院认为部分载明“经一审法院审查，诉争小区确实存在部分业主加建的情况。针对加建行为，信卫物业已向业主发布通告、整改通知书、律师函等，向主管行政部门投诉，并诉至人民法院。争议纠纷，正在解决过程中。即一审法院确认信卫公司针对业主的加建行为，视为其已履行了合同义务”。史迪男对前期物业服务合同、临时管理规约、律师函、催款通知书、委托代理合同的真实性不认可，对信卫物业公司提交的其他证据的真实性均予以认可。诉讼中，史迪男提交照片证明小区的公共设施不到位，小区周围违建众多，还有楼梯掉落的问题。信卫物业公司认为违建属于行政行为处理的范围。庭审中，史迪男称基于信卫物业公司大规模起诉业主，每个业主都会向法院提交对于公共服务区域内的关于物业服务质量不到位的证据进行抗辩，该批证据可以适用于其他被告的身上，本案业主提交的证据，也可以适用于其他被告中。上述事实，有信卫物业公司提交的《商品房预售合同》、《前期物业服务合同》、《临时管理规约》、房屋产权登记信息等证据，被告史迪男提交的照片及一审法院庭审笔录在案佐证。一审法院认为，信卫物业公司依约为史迪男提供了相应物业服务，史迪男作为业主应当按照合同约定向信卫物业公司交纳物业管理服务费。根据《前期物业服务合同》以及房屋产权登记信息，可以明确涉诉房屋的建筑面积以及收费标准，史迪男亦认可欠缴期间为2014年10月1日至2019年3月31日。针对史迪男的抗辩理由主要为三点，一是对前期物业管理服务合同的真实性有异议，因其未提交公章鉴定申请，故一审法院对该辩解意见不予采纳。二是存在小区违建情况，因（2018）京0113民初10421号民事判决书已经认定信卫物业公司针对违建情况履行了合同义务，故一审法院对该辩解意见不予采纳。三是小区的安保、公共设施维修存在问题。综合本案以及其他案件中业主提供的证据，一审法院认为信卫物业公司在从事物业服务过程中确实存在瑕疵，一审法院根据相关证据对物业费数额酌情予以扣减。对于信卫物业公司主张的违约金，综合庭审中双方当事人的举证以及陈述，一审法院认为史迪男迟延交纳物业费并非恶意拖欠，故一审法院对信卫物业公司主张的违约金部分不予支持。针对信卫物业公司主张其为追讨物业费而支付的律师费，有明确的合同依据，一审法院予以支持。需要指出的是，针对本案诉讼过程中所反映出相关物业服务问题，一审法院建议物业公司加大服务意识，增强公共区域及设备的维护力度，更多赢得业主对物业服务的理解与支持，让业主享受宜居有序的生活环境。同时，小区业主也应换位思考，按时交纳物业费用，使物业服务进入良性循环状态，否则长期拖欠物业费的行为不仅不能真正提高物业服务质量，也会造成物业公司难以收回运营成本，造成物业服务质量进一步降低的恶性循环。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、史迪男给付北京信卫物业管理有限公司2014年10月1日至2019年3月31日期间的物业费160165元，于判决生效之日起七日内执行；二、史迪男向北京信卫物业管理有限公司支付律师费2000元，于判决生效之日起七日内执行；三、驳回北京信卫物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果史迪男未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理期间，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。根据双方当事人的诉辩意见，本院认为本案二审的争议焦点为：一、史迪男是否应向信卫物业公司支付诉争期间的物业服务费；二、史迪男应支付的物业费金额；三、史迪男是否应当支付律师费。关于争议焦点一，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，信卫物业公司为涉案房屋出卖人依法选聘的物业服务企业，双方签订的《前期物业服务合同》依法对史迪男具有约束力。信卫物业公司依约为史迪男所在的涉案小区提供了物业服务，史迪男亦应依约履行缴纳物业费的义务。史迪男虽上诉主张《前期物业服务合同》存在大量格式条款，依法应为无效。但就该项上诉主张本院经审查认为，《中华人民共和国合同法》第四十条规定:格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。本案中，史迪男并未举证证明涉案《前期物业服务合同》存在上述法律规定的无效情形，故本院对其该项上诉主张不予采信。关于争议焦点二，史迪男上诉主张信卫物业公司在安保、公共设施维修等各方面物业服务存在重大瑕疵，远未达标，故不应按照合同约定金额缴纳物业费，一审法院对物业费扣减金额过低。对此本院认为，当事人应对自己提出的主张提供充分证据佐证，未能提交或提交的证据不足以证明其主张，应当承担举证不利的法律后果。本案中，对于史迪男指出的物业服务不达标、不完善之处，信卫物业公司应当予以改进。但同时史迪男未能提交充分有效证据证明信卫物业公司在履行合同中存在重大违约行为，导致业主丧失了根本上的合同利益；其上诉主张的遭遇室内盗窃、露台掉落等问题与信卫物业公司并无直接关联。因此，一审法院结合本案现有证据情况，未予认定信卫物业公司提供的服务构成根本性违约，但鉴于信卫物业公司的服务确实存在瑕疵，对物业费数额酌情予以扣减，并无不当，本院予以维持。史迪男关于一审法院酌减数额过低的上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。关于争议焦点三，本院认为信卫物业公司主张的律师费有明确的合同依据，一审法院对其该项主张予以支持，并无不当，本院对此不持异议。史迪男上诉主张一审法院存在同案不同判的错误，于法无据，本院不予采信。综上所述，史迪男的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3822元，由史迪男负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 茵审 判 员  张丽新审 判 员  田 璐二〇二〇年四月十六日法官助理  徐 仙书 记 员  张晓华