江苏省海安市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0621民初741号原告：姚金沿，女，1992年1月22日生，住四川省富顺县。原告指定法律文书送达地址上海市嘉定区江桥万达广场8号楼618室，指定法律文书代收人金伟。委托诉讼代理人:金伟，上海迈伦律师事务所律师。委托诉讼代理人:李钦含，上海迈伦律师事务所实习律师。被告:江苏爱法投资发展有限公司，统一社会信用代码913206215525147207，住所地江苏省海安市西城街道（原海安镇）安平西路105号。被告指定法律文书送达地址江苏省海安市西城街道（原海安镇）安平西路105号，指定法律文书代收人程龙进。法定代表人:庞爱珠，该公司董事长。委托诉讼代理人：程龙进，江苏美德律师事务所律师。原告姚金沿与被告江苏爱法投资发展有限公司（以下简称爱法公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案受理后，依法由审判员卢义林适用简易程序独任审判，并分别于2020年3月25日、4月10日两次公开开庭审理本案，原告姚金沿及其委托诉讼代理人金伟、李钦含，被告爱法公司的委托诉讼代理人程龙进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚金沿向本院提起的诉讼请求，判令被告爱法公司继续履行与原告姚金沿于2017年5月23日签订的商品房买卖合同，即向原告姚金沿交付位于江苏省海安市原海安镇百花街8号楼9幢2701室房屋，并协助原告姚金沿办理产权证书。事实与理由：原被告签订商品房买卖合同，原告向被告购买位于海安市房屋，总房款为625,901元。合同签订后，原告陆续支付房款335,000元，剩余房款290,901元未支付。被告爱法公司承诺由其协助原告办理房贷手续，原告亦将办理房贷的手续交给了被告。事隔3月后被告爱法公司回复不能办理房贷。原告姚金沿一直与被告的销售人员进行沟通，并同意支付剩余房款，但被告爱法公司拒绝接受。被告爱法公司辩称：原被告双方签订商品房买卖合同，约定海安市百花街8号9幢2701室房屋总价为625,901元，原告方应在签署商品房买卖合同的当日支付首付款250,901元，剩余购房款375,000元在合同签订之日起45个工作日内通过向银行贷款的方式支付。原告只支付房款122,181元，不仅没有按合同约定向被告足额支付首付房款，其余首付款至今未交付。原告姚金沿向银行借不到款，致使二期付款无法支付，责任应当由原告承担。综上，被告爱法公司并不违约，且被告爱法公司不同意继续履行合同。经审理查明：被告爱法公司开发位于江苏省海安市原海安镇平桥村爱法·山水国际商品房项目。2017年5月23日,原被告签订商品房买卖合同,约定原告购买9幢2701室房屋,建筑面积82.98平方米、房款625,901元;签订合同当日支付首付款250,901元，余款375,000元于合同签订之日45个工作日内以银行贷款方式支付；买受人逾期付款，逾期10日以内的，自合同约定的应付款期限次日至实际付款之日每日按万分之一支付违约金，合同继续履行；逾期超过10日，出卖人有权解除合同，如合同解除，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金，如买受人愿意继续履行合同并经出卖人同意时，买受人自应付款次日至实际付款之日按照每日万分之一支付违约金；2017年10月31日前，出卖人按照国家及地方人民政府的规定，将具备验收合格及合同约定的交房条件的商品房交付买受人；出卖人逾期交房不超过90日，出卖人自约定交房次日起至实际交付房屋之日按照已交付房款的万分之一承担逾期交房违约金，逾期超过90日，买受人有权解除合同，买受人选择解除合同的，由出卖人自解除通知到达之日起90日内退还已付房款并承担已付房款1%的违约金，买受人选择继续履行合同的，自合同约定的交房次日起至实际交房之日止每日按照已付房款万分之一的逾期交房的违约金；出卖人应当在交房后180日内将办理权属（包括契税完税凭证、房屋所有权及土地使用权证书）登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人原因使得买受人在规定的期限内不能办理产权证书且买受人选择不退房时，出卖人按照已付房款1%支付逾期办证的违约金。合同约定原告的地址为四川省富顺县李桥镇王庙村六组38号，联系电话139××××8924。上述合同所附的补充协议约定，买方自行办理银行按揭贷款而银行未按合同约定的期限代买受人向卖方付款，视为买方未按合同约定付款，卖方有权按照买卖合同第七条要求买方承担违约责任；买方要求卖方协助办理有关按揭贷款手续，则买方应在签订合同的同时签署按揭贷款文件、提供按揭贷款所需种类资料并支付相关费用，严格按照卖方或银行通知的时间办理公证、抵押手续，如因买方原因造成银行未能按照合同约定的期限代买方向卖方付款的，仍视为买方未按合同约定付款，卖方有权按照合同第七条要求买方承担违约责任；如因买方自身条件不符或手续不齐等原因造成按揭贷款不足或不能按揭贷款，则买方要自行按时补足本合同规定的房款，否则仍应视为买方未按合同约定付款，卖方有权按照合同第七条要求买方承担违约责任；买方要求卖方协助其办理银行按揭贷款手续发生的相关费用由买方承担。对于通讯地址，补充协议约定，买方承诺合同约定的地址作为买方法定的通讯地址；该地址如有变更，买方必须及时以书面形式告知卖方，并得到卖方认可；如因买方原因造成卖方无法联系到买方的，所造成的一切损失和后果由买方承担，卖方按合同法定通讯地址寄出的通知或书函视为买方已经收到。原告起诉时提供银行交易流水两份，主张已付款335,000元，余款290,901元因被告原因导致未能办理相应银行贷款手续。原告指认的交易共6笔，分别使用其名下中国农业银行账户发生5笔交易（卡号62×××75）、中国民生银行账户发生1笔交易（卡号62×××79）。农业银行账户交易为，2017年5月13日向交易账户82×××25消费1万元（原告指认交易对方账户在另案刘燕案中代表爱法公司收款，原告第二次庭审中提供的POS机刷卡记录无持卡人签名，显示的交易对象为爱法公司、交易账号看不清楚、付款人发卡行为中国农业银行、银行卡号62×××**？末几位看不清，其他信息无法辨认），5月16日向仇多敏6228480031681435215账户转支4万元，5月23日向898320650393750账户（原告指认该账户为爱法公司）消费125,273元，5月23日向812320050651040账户（原告指认该账户为南通鼎天电器设备运行维护有限公司）消费144,727元，5月23日向898320650393750账户（原告指认该账户为爱法公司账户）消费5000元；中国民生银行账户交易为，2017年5月23日10时48分46秒通过银联POS机向爱法公司刷卡消费1万元。被告爱法公司提供了金额为125,273元的POS机刷卡小票以及金额为448,000元的增值税普通发票。被告爱法公司主张姚金沿该笔125,273元交款系代唐文珍交纳的房款。被告爱法公司提供的该125,273元POS机刷卡小票记载发卡行为农业银行，卡号62×××75，商户名为爱法公司，有持卡人姚金沿以及唐文珍两人的签名，交易时间看不清楚；该448,000元增值税普通发票记载开票时间为2017年5月23日，购买人名称为唐文珍，系8号楼15幢601室预售款448,000元。原告对被告提供的小票上姚金沿签名字样认可，对被告的证明目的不予认可，姚金沿并不认识唐文珍，姚金沿签字时并无所谓唐文珍在场，姚金沿本人支付购房款还需东拼西凑以及贷款，何来帮助他人支付房款的可能；对增值税普通发票无法确认真实性，也不予认可被告的证明目的。合同签订后，原告姚金沿未能成功向银行办理按揭贷款手续。原告提供与所谓被告销售人员的微信聊天记录，记载2018年5月下旬，原告与爱法公司销售人员曹正友（5月24日双方通过微信认证）交流时，（5月27日）被告知原告（银行按揭不成功后另行）提供的担保人审核不通过；直到2019年1月，曹正友表示银行贷款办不下来的客户已经改成了全款。另一微信往来（对方微信号为×××，身份不详）显示，直到2018年7月16日未能成功办理按揭贷款；2019年1月31日被告知房贷未能办理的客户已经改成了全款。原告向另一微信持有者（自称爱法韩总）于2019年11月提出向爱法公司付款，但韩总提出须有补充协议才能接受原告的打款要求。被告爱法公司提供证据显示，其委托上海市朝华律师事务所陈卫婷律师及施畅律师于2019年6月18日向原告合同中约定的地址四川省富顺县李桥镇五庙村六组38号（注明合同约定的手机号码）发函，要求限期7日内付清余款，否则解除合同。邮件查询单显示，该邮件被拒收。原告当庭否认邮件的内容。本院当庭要求原告自行前往发卡行查询刷卡的具体信息，但原告未按照本院的要求提供上述信息。因商品房销售合同纠纷案件与原告同日向本院提起诉讼的共8件，该系列案件中的数位原告主张向仇多敏、庄建成、吴毅飞、周超、*会勤、周柿彤等人的汇款系指向购房款。本院要求被告爱法公司提供委托销售公司信息及同期从业者的信息，同时要求原告提供通过银行汇款或刷卡消费的明细及凭证。被告爱法公司向本院书面反馈称，上海拓垦公司接受其委托销售案涉房屋，现已终止了销售合作关系；上海拓垦公司的销售负责人为吴凌，业务员为仇多敏，吴毅飞为爱法公司的销售负责人，庄建成、周超、周柿彤、*会勤的身份不清楚。对于除了上文提及的消费凭证以外的付款凭证，原告未能提供。按照爱法公司向本院提交的与上海拓垦投资中心（有限合伙）所签订的委托销售合同影印件，承包销售商委托销售期限为2017年3月20日至2017年7月20日；合同期满后可续签；销售底价为4580元/平方米，此价格以上部分销售者可以收取团购费且归销售商所有；签约并全款付清的，爱法公司经书面确认，给予销售商5000元/套的成交奖（除1、2、8号楼以外）。审理中，原告提供南通市中级人民法院（2019）苏06民终2496号民事判决书（徐克信与爱法公司商品房销售合同纠纷一案的二审裁判文书），该判决书认定买受人徐克信向包括南通鼎天电器有限公司、吴凌在内的第三方支付款项，包含在买受人的购房款内。被告爱法公司认为二审法院事实推定缺乏依据，并无证据支撑；吴凌仅仅是受托销售公司即拓垦公司的负责人，本身并无权私下收取房款。上述事实，有原告提供的商品房销售合同、银行账户交易流水两份、南通市中级人民法院（2019）苏06民终2496号民事判决书，被告爱法公司提供的与上海拓垦投资中心（有限合伙）签订的委托销售合同影印件等，以及当事人的陈述在卷佐证。本院认为：原告姚金沿与被告爱法公司就案涉房屋成立买卖合意，该合同成立且合法有效。双方均应当恪守合同约定，否则应当承担违约责任。案涉合同约定二期付款通过向银行贷款的方式取得，不论是委托出卖人爱法公司还是买受人自行办理按揭手续，办理不能的责任由买受人承担，该约定目前并无无效之情形，当事人应当遵守。同时，《合同法》规定，当事人约定由第三方代为履行时，由于第三方的原因致使合同得不到履行，其违约责任由合同当事人承担，本案中即使银行不同意放贷，仍应当由买受人即原告承担不按期付款的违约责任。在合同一方违约后，赋予对方当事人合同解除权。本案中，即便不考虑首期付款是否足额支付，原告姚金沿未能按期履行二期付款约定，构成违约。在贷款目的落空后，虽然原告多方与被告交涉，原告也通过多种渠道表达继续履行意愿，但是否如愿不取决于原告本人，而取决于被告爱法公司。尽管原告否认被告在其贷款落空后向其催告,但法律并未规定原告自己违约后被告需要催告,被告催告与否,不影响原告违约之认定。诉讼中，被告表达的诉讼意思，并无愿意继续履行之意思。至少，目前并无证据表明被告愿意继续履行合同或不追究原告的违约责任，故原告继续履行之请求，依法应当予以驳回。经过本案查明的事实，并结合生效的裁判，可以确认被告爱法公司管理缺失、财务不规范，但原告亦没有搜集足够付款凭证，双方均存在瑕疵。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告姚金沿的诉讼请求。案件受理费1104元减半收取552元,由原告姚金沿负担。如不服本判决，可以判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状并按照对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预缴上诉案件受理费1104元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。审 判 员 卢义林二〇二〇年四月十六日法官助理 陆晓丽书 记 员 陈小菁