吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉02民终284号上诉人（原审原告）：李佩亮，男，1988年6月21日生，满族，原吉林市梧桐树房地产公司销售经理，住吉林市船营区。被上诉人（原审被告）：陆建臻，男，1979年1月15日生，满族，吉林市勘测设计院工程师，住吉林市船营区。委托诉讼代理人：秦舫，吉林市昌邑区诚城法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：王翠林，女，1954年8月20日生，满族，无职业，住吉林市船营区。委托诉讼代理人：秦舫，吉林市昌邑区诚城法律服务所法律工作者。上诉人李佩亮因与被上诉人陆建臻、王翠林房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省吉林市船营区人民法院（2019）吉0204民初4707号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开进行审理了本案。本案现已审理终结。上诉人李佩亮上诉请求：撤销一审民事判决，改判并支持李佩亮的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。一审法院认定于学成占有房屋，以及于学成是如何将房屋交付给陆建臻占用至今的事实，明显依据不足，且在认定事实中，有大篇幅关于陆建臻行使追偿权，以及开发公司向吉林高新技术产业开发区人民法院（以下简称高新区法院）提出执行异议，高新法院是如何中止对本案涉房屋执行等等案件事实，而根据一审判决罗列的“认定上述事实的证据”中并无相关证据证明其认定的事实，属于认定事实不清。二、一审判决适用法律错误。李佩亮在一审立案时，基于自身享有案涉房屋的所有权，请求陆建臻、王翠林停止侵权、排除妨碍并返还房屋，主张的是陆建臻、王翠林侵害李佩亮的物权，一审法院应将案由确认为“物权保护纠纷”，而非“房屋买卖合同纠纷”。一审法院错误地认定了本案的法律关系，并且基于错误的法律关系，认定李佩亮本次诉讼违反了合同相对性原则，属于适用法律存在严重错误。三、一审判决程序违法。（一）未正确行使释明权。一审法院在确认法律关系错误的情况下，应在法庭调查结束前，向当事人释明本案正确的法律关系并更改案由，而未向当事人释明。（二）举证责任分配不当。李佩亮持有案涉房屋所有权，根据物权法规定，能够证明李佩亮对案涉房屋享有物权，李佩亮基于物权的排他效力已完成举证责任。一审法院在判决主文中论述“在于学成占有使用案涉房屋未经法院生效判决评判属于何种性质之情况下……依据不足，不予支持”，此番论述属于举证责任明显分配不当，应论述为陆建臻、王翠林没有充分证据证明其属于合法占有，陆建臻、王翠林属于无权占有房屋，应将案涉房屋返还给李佩亮。一审法院对于陆建臻、王翠林是否属于有权占有未进行论述，绕开了本案最关键的争议焦点，又变相将此举证责任分配给李佩亮。四、一审判决结果错误。一审已对实体作出判决，但未引用实体法，在适用法律错误的情况下，作出了错误的判决。陆建臻、王翠林辩称：驳回李佩亮的上诉请求，维持原判。行政登记机关出具的房屋所有权证不能证明李佩亮以合法形式购买该房屋。自2012年该房屋建成之后，李佩亮居住在案涉小区，而且在案涉小区的营业网点做房地产交易业务是专业的房屋交易人士，对于房屋买卖交易习惯及交易形式是明知的，对于该房屋具有争议的事实，作为房屋买卖交易专业人士，对这种有争议房屋是非常敏感的。另，李佩亮并没有向吉林市成城和兴房地产开发有限公司（以下简称和兴房地产开发公司）实际交付购房款，所签购房协议是虚假的，办理的产权登记也是虚假的。李佩亮在明知2013年和兴房地产开发公司已经向于学成交付案涉房屋钥匙，并且出具一系列证据证明该房屋已经卖给于学成，并向于学成交付入住手续，李佩亮对于此事实是明知的，为什么还要购买，为什么购房款分三次交付，付款人也不是李佩亮，这不符合交易习惯，李佩亮所讲述的给付房款的方式存在问题，李佩亮没有证明其支付了合理的购房价款，因吉林银行在市区任何一家网点都可以将款存到和兴房地产开发公司账户上。以上事实证明李佩亮与和兴房地产开发公司是恶意串通进行的恶意交易。基于此事实，我们将向房地产登记部门提出登记异议，请求相关部门撤销登记在李佩亮名下的权利证书。李佩亮向一审法院提出诉讼请求：1.判令陆建臻、王翠林立即停止侵权、排除妨碍，立即将位于吉林市船营区房屋交付李佩亮占有和使用；2.判令陆建臻、王翠林赔偿房屋租金损失2500元/月×7个月=17500元（暂定自房产证下证之日至被告实际交房之日，如有逾期原告将继续主张）；3.判令陆建臻、王翠林赔偿物业费损失2400元。一审法院认定事实：吉林市船营区房屋原系和兴房地产开发公司开发建设，2013年开始，案外人于学成占有该房屋并装修居住使用。2017年，因为于学成无法偿还陆建臻追偿款，将房屋交付给陆建臻占有至今。2019年9月10日，该房屋产权登记至李佩亮名下。李佩亮在庭审中陈述，自己于2019年自和兴房地产开发公司购买该房屋，并办理了房屋产权登记，和兴房地产开发公司交付房屋时，发现有人居住房屋，不能交付。高新区法院于2015年6月18日作出（2015）吉高新民一初字第59号民事判决，判决案外人于学成给付冷庆发借款28万元及利息，陆建臻作为担保人承担连带给付责任。该判决发生法律效力后，执行过程中，陆建臻以担保人的身份向冷庆发履行了给付义务。陆建臻在向于学成行使追偿权的过程中，高新区法院二次查封吉林市屋房籍。和兴房地产开发公司向高新区法院申请执行异议，称“2013年下半年，于学成欲购买案涉房屋，在没交房款的情况下，公司暂借给于学成居住”，申请中止对案涉房屋的执行解除查封。高新区法院于2018年12月24日作出（2018）吉0291执异字31号执行裁定书，裁定中止对案涉房屋的执行。陆建臻不服该执行裁定向高新区法院提起执行异议之诉，诉讼中，陆建臻又向高新区法院申请撤回起诉，高新区法院于2019年5月5日作出（2019）吉0291民初81号民事裁定书，裁定准许陆建臻撤诉。一审法院认为，李佩亮的诉讼请求应予驳回。理由如下：（一）李佩亮主张案涉房屋系从和兴房地产开发公司处购买，在其履行交付购房款义务并办理案涉房屋产权登记后，和兴房地产开发公司因案涉房屋被陆建臻占有使用，不能向李佩亮交付房屋。依据合同相对性原则，李佩亮应向和兴房地产开发公司主张房屋交付义务，而非陆建臻、王翠林。（二）经查，案涉房屋自2013年开始即由案外人于学成占有并装修居住使用，后因于学成无法偿还陆建臻追偿款，将案涉房屋交付给陆建臻占有至今。和兴房地产开发公司在另案中因案涉房屋被查封申请执行异议时称“2013年，于学成欲购买案涉房屋，在没交房款的情况下，暂借给于学成居住”，故在于学成占有使用案涉房屋未经法院生效判决评判属于何种性质之情况下，李佩亮径行要求陆建臻、王翠林交付房屋、给付租金损失、物业费损失，法律依据不足，一审法院不予支持。综上，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回李佩亮的诉讼请求。案件受理费149元由李佩亮负担（已交纳）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。李佩亮提交的证据：证据一：商品房买卖合同及交付给和兴房地产开发公司房款的支付凭证，证明：本人合理合法全款购买本案房屋。证据二，吉林市个人住房信息查询结果，证明：该房屋所有权是李佩亮的。证据三，物维发票和契税发票、商品房合同备案单，证明：该房屋所有权是李佩亮。陆建臻、王翠林质证称：对于购房合同的真实性有异议。购房款不是李佩亮交付的，而是案外人交付的，不能证明李佩亮购买该房屋并付款。查询的信息结果是复印件，来源不清。李佩亮出具的都是复印件，所以对真实性均有异议。陆建臻、王翠林提交证据：证据一，高新区法院（2015）吉高新执字第312号案件的三份执行裁定，其中有一份执行法官对于学成的书面笔录，笔录里对案涉房屋对于学成进行询问。证据二，和兴房地产开发公司出具的香山景园11号楼售出的方块图、和兴房地产开发公司出具的证明、于学成出具的承诺书、于学成交付的电费收据、于学成交付的水费收据、水务集团通知欠费、于学成在煤气公司办理的保险信息煤气费的收据、于学成燃气用户保险信息采集卡、于学成签订的安全协议书。证据三，高新区法院（2015）吉高新执字第312号执行和解书、王翠林转账给王庆发的执行款凭证、王庆发收到陆建臻23万元执行款收据、冷庆发收到陆建臻15500元。证据四，案涉房屋内全貌，共7页。证据五，高新区法院执行法官2016年9月14日对于学成的询问笔录，证明李佩亮所购房屋是和兴房地产开发公司顶账给于学成的。证据六，陆建臻交付水务集团使用的水费凭证5份。证据七，陆建臻交付国网用电凭证15份。证据一证明，陆建臻在于学成与冷庆发借款案件执行中，陆建臻代于学成履行了偿还借款义务，于学成承诺以该案件所售房屋顶账给陆建臻的事实。证据二证明，李佩亮所涉争议房屋为于学成所购买，并且有和兴房地产开发公司为其办理交付及入住的所有手续。证据三证明，陆建臻代于学成履行了偿还借款义务该执行案件执行完毕。证据四证明，该房屋在2013年已经进行豪华装修，于学成在此居住，以及2017年至现在陆建臻王翠林实际居住至今。证据五证明，涉案房屋和兴房地产开发公司已经顶账给于学成。证据六和证据七证明，陆建臻实际占有居住在案涉房屋的事实。李佩亮质证称：以上证据不能证明于学成和陆建臻合法占有。房屋所有权人是李佩亮，根据物权法李佩亮对涉案房屋享有物权。本院经审查认为，李佩亮所提交证据只能证明其以与和兴房地产开发公司签订买卖合同的方式购买案涉房屋，不能证明和兴房地产开发公司将案涉房屋已经向其交付，并且和兴房地产开发公司完成买卖合同约定的交付义务。陆建臻、王翠林所提交证据只能证明案涉房屋在李佩亮签订房屋买卖合同之前已经由他人占有使用。对双方当事人所提交的证据想要证明的其他目的，因证据不足本院不予采信。本院二审查明：2019年9月2日，李佩亮与和兴房地产开发公司签订商品房买卖合同（现售），该合同第十二条第一项约定，出卖人应当在2019年9月2日前向买受人交付商品房。第十三条逾期交付责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理。（1）逾期在7日之内【该期限应当不多于第九条第1（1）项中的期限】，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之10的违约金【该违约金比率应当不低于第九条第1（1）项中的比率】。（2）逾期超过7日【该期限应当与本条第（1）项中的期限相同】后，买受人有权解除合同……。其他案件事实与一审查明的案件事实无异。本院认为，李佩亮的上诉主张不成立。李佩亮系原吉林市梧桐树房地产公司销售经理，其作为房屋中介买卖的职业人员，其比常人更加了解所签订商品房买卖合同中约定“房屋交付”的含义，也更加清楚所购买房屋是否具备交付的实际状况，案涉房屋产权上是否存在纠纷，房屋是否已经由他人（陆建臻、王翠林）占有、使用的实际状况，且其本人亦在讼争房屋所在小区居住。但其仍与和兴房地产开发公司签订商品房买卖合同，并在合同的第十二条第一项中约定，出卖人（和兴房地产开发公司）应当在2019年9月2日前向买受人（李佩亮）交付商品房。房屋买卖合同是双务合同，如李佩亮与和兴房地产开发公司所签房屋买卖合同意思表示真实、合法有效，出卖人和兴房地产开发公司负有向买受人李佩亮交付房屋的义务，李佩亮亦应按照合同约定向和兴房地产开发公司主张交付房屋的权利。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款明确规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。依该规定出卖人对房屋的转移占有，即为合同约定的房屋交付使用。现陆建臻、王翠林在李佩亮没有取得不动产登记之前，已经将案涉房屋占有使用，其二人并非在李佩亮依据房屋买卖合同接收案涉房屋之后，强行从李佩亮手中非法占有使用案涉房屋，李佩亮无权向其二人主张返还房屋的义务，故一审法院裁判结果正确。综上所述，李佩亮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费298元，由李佩亮负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  刘福祝审判员  关 晶审判员  张 蕾二〇二〇年四月二十一日书记员  王丽宁