山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0214民初3734号原告：滕绪雷，男，1964年11月11日生，汉族，住青岛市市北区。委托诉讼代理人：郭振斌，山东青博律师事务所律师。委托诉讼代理人：迟宇超，山东青博律师事务所律师。被告：丁建军，男，1987年11月20日生，汉族，住青岛市黄岛区。第三人：青岛德谊鑫房地产经纪有限公司，住所地青岛市城阳区双元路18号172号楼03号网点1层，统一社会信用代码：91370214MA3CCXFQ7Y。法定代表人：肖杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐辉，男，系该公司员工。原告滕绪雷与被告丁建军，被告青岛德谊鑫房地产经纪有限公司（以下简称德谊鑫公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告滕绪雷及其委托诉讼代理人郭振斌、迟宇超，第三人德谊鑫公司委托诉讼代理人徐辉到庭参加了诉讼。被告丁建军经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告滕绪雷向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行《房地产买卖合同》，并将位于青岛市城阳区双元路卓越蔚蓝群岛小区211号楼2单元1303户房屋（以下简称案涉房屋）过户到原告名下；2.判令被告支付自2019年2月7日起至案涉房屋完成过户之日止的违约金（按250元/天计算，暂定15000元）；3.判令被告赔偿原告损失30万元；4.判令被告支付律师费3万元；5.本案诉讼费用由被告承担。第一次庭审后，原告变更第一项诉讼请求为：判令确认原、被告签署的《房地产买卖合同》合法有效。第二次庭审过程中，原告当庭撤回了第三项诉讼请求。事实和理由：2017年11月6日，原告与被告签订《房地产买卖合同》，约定被告将案涉房屋出售给原告，原告在支付定金及首付款共计50万元后，被告应于2019年2与6日前办理过户手续。原告陆续向被告转账共计50万元，被告迟迟不肯办理过户手续。故请求判如所请。被告丁建军未答辩,亦未向本院提交证据。第三人德谊鑫公司述称，原告所诉是事实，对原告的诉讼请求无意见。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织第三人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.《房地产买卖合同》1份、收据5张、转账凭证一宗，证明原被告于2017年11月6日签订房地产买卖合同，合同对双方的权利义务及违约责任进行了约定，原告履行了合同约定义务，向被告支付了全部购房款，被告未履行合同义务，应承担赔偿损失的责任。第三人质证：对该证据无异议。2.委托代理合同1份、律师费发票1份，证明原告为维护合法权益支出律师费3万元。第三人质证：对该证据无异议。3.青岛市不动产登记信息查询资料一宗，证明案涉房屋共有两轮抵押，被告违反了《房地产买卖合同》第九条关于房屋解押的约定，应承担赔偿损失的责任。第三人质证：对该证据无异议。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃，第三人对原告提交的证据均无异议，故上述证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信，对其证明效力应结合其他证据及本案事实加以认定。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月6日，原告（乙方）与被告（甲方）、第三人（丙方、居间方）签订《房地产买卖合同》，约定甲、乙双方通过丙方居间介绍，由乙方购买甲方自有房产及该房产占用范围内的土地使用权，房产坐落于青岛市城阳区双元路18号卓越蔚蓝群岛小区211号楼2单元1303户，建筑面积约80.40平方米，产权人丁建军，用途为居住，产权属为私房产权，权属证书为鲁（2017）青岛市城阳区不动产权第0002791号。乙方对甲方以上房产状况已充分了解并做详细认知，双方经协商一致，同意上述房产转让成交价款为865000元，不含车位/车库。付款方式为分期付款：1.乙方于2017年10月29日向甲方支付20000元整作为购房定金。2.乙方于2017年11月6日向甲方支付230000元作为购房首付款。注2017年11月6日向甲方支付25000元。3.乙方于2017年12月27日前向甲方支付225000元作为购房款。4.乙方以贷款形式向甲方支付365000元，此贷款由贷款银行一次性划拨到甲方提供的银行账户，贷款不足的乙方于办理过户之前以银行资金监管/转账方式支付给甲方。5.甲方于2017年11月6日将30000元交给丙作为交房押金，待甲乙双方办理完成房屋交接手续并结清所有费用后，丙方一次性无息支付给甲方。甲方保证其配偶、同户籍相关亲属及房产共有、所有人同意出售该房产，且上述房屋权属清晰、无产权纠纷、无债权债务纠纷、未被限制转让。自本合同生效之日起，若发生与甲方有关的产权纠纷、法院查封、贷款债权、债务纠纷等问题，概由甲方负责解决，并承担民事责任，由此给乙方造成的经济损失，甲方应按照本合同约定承担违约赔偿责任。甲方于2017年12月31日腾出该房屋，同时交屋给乙方，并于2019年2月6日之前迁出全部在此房产名下的户口。鉴于甲、乙双方已确认丙方提供了居间服务，并促成了双方买卖合同的成立，已完成居间义务的事实，双方同意向丙方支付佣金费用17300元，由乙方于本合同签订时一次性支付给丙方。如因甲方或乙方的违约行为而导致本合同终止、解除或甲、乙双方协商一致解除本合同的，并不影响丙方完成其居间义务的事实，丙方已收取的佣金费用将不予退还，守约方有权要求违约方承担居间服务费损失。甲、乙双方应于2019年2月6日之前乙方贷款审批通过后十日内，至城阳区房地产交易中心办理该房屋过户手续。在房产产权转移办理过程中，甲方须保证积极配合乙方办理房屋所有权转移手续。甲乙双方任何一方迟延的，按本合同第十一条约定承担违约责任。甲方有抵押贷款，甲方应于2019年2月6日前自行到银行偿还银行贷款及办理解押手续。甲方如违约，具体违约赔偿事宜按本合同约定第十一条执行。第十一条：违约责任……（二）甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方或未按本合同约定全面履行义务的，应当按乙方已付款金额的日0.05%向乙方支付违约金，违约金自本合同约定的应当履行期限之第二日起至实际履行之日止。逾期超过十五日后，乙方除有权要求甲方继续履行合同并支付违约金外，乙方还有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方应承担本合同约定总房价款20%的违约金（与日违约金不并用）。甲方应在接到书面通知之日起五日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金。（三）若因违约方的违约行为导致本合同无法继续履行或被守约方解除的，违约方除应按上述约定支付赔偿金外，还应支付守约方为买卖该房屋所支付的居间服务费，及为解决本合同的违约纠纷所产生的诉讼费、律师费、鉴定费、评估费等支出。第十九条：其他约定事项1.前期所有钱款均以收条为准（银行转账凭条或转账记录具有同等效力）；2.甲乙双方均知晓，此房产证未满2年不能交易，且自愿配合到此房产证可以交易为止。在此期间，无论房价是涨还是跌，无论涨多少或者跌多少，双方均不得违约。否则违约方除承担本合同20%的违约金后，再另行支付给守约方叁拾万元正做为赔偿；3.如果装修入住，房东反悔，除按上述补充协议的约定承担赔偿责任外，还应赔付给乙方实际装修所花的所有费用（以装修公司的装修收据为准）；4.如果国家限售政策调整，变为三年以上（含三年），则乙方需全款购买此房产，房东需无条件配合乙方办理过户手续，如果乙方不能接受全款，此合同解除，三方均不承担违约责任；5.甲乙双方协商一致，甲方在收到乙方购房首付款五十万圆整后20日之内配合乙方到房产交易中心办理抵押手续。2017年10月29日原告通过支付宝转给第三人的法定代表人2万元，2017年10月31日原告通过POS机向第三人转账17300元，2017年11月6日原告通过POS机向第三人转账34102元、26156元、4024元，2017年11月6日原告通过支付宝向第三人的法定代表人转账11000元，2017年11月6日原告通过光大银行取现18万元交给第三人，2017年11月28日原告通过POS机向第三人转账1万元、15075元，2017年12月7日原告通过POS机向第三人转账25000元、5210元、4万元，2017年12月28日原告通过中国银行向第三人的法定代表人转账5万元、3万元、5万元。以上共计517867元，其中包含17300元的中介费，原告称上述款项中有567元系将案涉房屋抵押给原告的手续费。第三人收款后，先后转账给被告445000元，被告2017年12月28日出具50万元的收条（第三人称给被告现金25000元，留下3万元的交房押金）。2018年2月24日原告转账给被告55000元，同日被告出具了65000元的收条（原告称其中给被告1万元现金）。2018年5月13日原告转账给被告5万元，第二天转账给被告28000元，被告2018年5月13日出具了9万元的收条（原告称其中给被告12000元现金）。2019年2月15日被告给原告出具了21万元的收条，原告称该款交给第三人现金21万元，第三人转交给被告，该21万元是用于偿还涉案房屋的银行贷款。案涉房产被法院多次查封，到期时间均为2022年,至今无法办理房产过户手续。原告称被告于2018年2月交付了案涉房屋，原告现已装修入住。2019年5月9日青岛市市北区人民法院受理原告诉被告民间借贷一案，原告起诉的依据系被告2018年2月24日出具的65000元收条、2018年5月13日出具的9万元收条，后原告撤回该案的起诉。本院认为，被告经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，应当承担不利的法律后果。本案原、被告及第三人签订的《房地产买卖合同》是当事人真实意思表示，内容没有违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，本院对此予以确认。故本案的争议焦点是：被告是否应支付原告律师费、自2019年2月7日起至实际过户之日止的违约金及数额的认定。对此，本院评判如下：案涉《房地产买卖合同》合法有效，原、被告均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案原告主张已支付全部购房款，综合原告提交的转账记录、被告出具的收条等，本院对其该主张不予采信，理由如下：首先，被告2018年2月24日出具的65000元收条、2018年5月13日出具的9万元收条，原告实际转账分别为55000元、78000元，原告称另外支付被告现金10000元、12000元，但未提交取款记录等证明支付现金，且原告以该二份收条为依据以民间借贷案由另行起诉被告要求支付借款，本案中原告主张收条支付的系购房款，自相矛盾，且上述款项的付款时间尚不到约定的最后一次付款时间。其次，合同约定原告以贷款形式支付剩余房款365000元，原告未提交办理贷款的相关证据，也未举证证明21万元现金的来源，其主张支付给被告21万元现金，既与合同约定不符，也明显不合常理。综上，本院对原告主张已支付全部购房款不予采信。合同约定“双方应于2019年2月6日前、原告贷款审批通过后十日内，办理案涉房屋过户手续”，在原告未提交充分证据证明已按合同约定支付全部购房款的情况下，原告主张被告违约，并要求被告支付从2019年2月7日至过户之日止的违约金、律师费的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告滕绪雷与被告丁建军、第三人青岛德谊鑫房地产经纪有限公司于2017年11月6日签订的《房地产买卖合同》合法有效；二、驳回原告滕绪雷的其他诉讼请求。案件受理费12900元，保全费5000元，共计17900元，由原告承担11000元，被告丁建军承担6900元。原告预缴案件受理费15690元，多缴2790元予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  赵丕杰审 判 员  康廷富人民陪审员  纪利燕二〇二〇年四月三日书 记 员  李聪聪