浙江省台州市路桥区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙1004民初36号原告（反诉被告）：梁于富，男，1962年4月10日出生汉族，住台州市路桥区。原告（反诉被告）：**飞，女，1964年1月26日出生汉族，住台州市路桥区。委托诉讼代理人：陈林平，浙江台信律师事务所律师。被告（反诉原告）：张炜，男，1987年5月4日出生汉族，住台州市路桥区。委托诉讼代理人：郭世海，台州市椒江区白云法律服务所法律工作者。原告梁于富、**飞与被告张炜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁于富、**飞的委托诉讼代理人陈林平、被告张炜及其委托诉讼代理人郭世海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁于富、**飞向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付购房款人民币100000元；偿付自2019年7月9日起至判决确定的履行之日止按日千分之一计算（按合同约定的违约金计算）。事实和理由：2019年3月24日，原、被告签订了一份《房地产买卖合同》，原告将自己所有的坐落在路桥区路桥街道卖芝桥东路230号的房地产，建筑面积233.64平方米依法转让给被告。合同约定：该房地产转让价格为人民币1980000元，约定于2019年9月24日办理过户手续。2019年6月24日被告出具一份欠条，约定：该房款于办理房产转户手续起15天内付清。合同签订后，实际上原告于2019年6月24日办理过户手续及该房屋的交接手续。可是，被告违约，没有按约支付房款。截止2019年10月9日止，被告仅支付了房款1880000元，尚欠购房款人民币100000元，原告多次催讨购房尾款，被告至今未付。综上，请求法院支持原告的诉讼请求。被告张炜反诉兼答辩称，双方签订《房地产买卖合同》，房屋已过户到被告名下，房款还有100000元未付属实，但未付房款是因为原告将房屋中的物品搬走，违约在先。现提出如下反诉请求：1.判令反诉被告恢复房内财产原状或共同赔偿给反诉人折合人民币29730元；2.判令反诉被告返还已收取的1个月店面房屋租金并赔偿6个月整套楼房租金损失23100元（暂计算至提起反诉之日）；3.判令赔偿为反诉被告垫付47万元的利息损失5796.7元。原告梁于富、**飞针对被告张炜反诉辩称，不存在将房内物品搬离事实，要求赔偿没有事实依据；合同约定所有购房款一旦结清，店面房租归乙方所有，被告至今未结清购房款，无权要求原告支付已收取的房租；原告并未阻挠被告出租房屋，且房屋是否符合出租要求有待核实，要求原告承担租金损失没有事实依据；合同约定支付定金就可以过户是不合理的，被告本来就应支付首付款，垫资是自愿的，要求支付利息是不合理的。综上，请求驳回反诉原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对原告提交的身份信息、房地产买卖合同、银行凭证均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交的欠条一份，拟证明被告应于2019年7月9日付清剩余款项的事实。经质证，被告张炜对欠条的真实性没有异议，但认为欠条上约定的15日是约束办理银行按揭的时间，并非实际支付剩余款项的时间。本院认为，被告对欠条真实性没有异议，本院予以确认，从欠条内容“该欠款须由张炜于房管处办证中心领取新《房屋不动产登记证》之日起15天内办理银行按揭到**飞账户”看，原告知晓并同意被告使用银行按揭贷款支付方式，而银行按揭贷款发放时间并非被告能够控制和掌握，被告能够控制的是提交办理银行按揭手续的时间，故该15天理解为被告提交办理银行按揭手续时间较为合理，故对原告拟证明的付清余款期限事实不予认定。2.被告提交的租金结算单打印件一份、房屋租赁协议二份，拟证明2019年7月20日双方对原告已收房租按4万元每年进行结算，结算至2020年1月1日，而原告实际收取房租到2020年1月31日，少返还被告一个月房租3336元的事实。经质证，被告对租金结算单的三性均有异议，中介方确实扣了17800元但具体如何计算的不清楚，对傅某与被告签订的租赁协议的关联性有异议，原告与案外人签订的租赁协议没有异议，认为租金每年3.5万元，结算时按4万元计算错误，多算部分应当返还。本院认为原告对其与案外人签订的租赁协议真实性没有异议，本院予以确认，租金结算单并非原件且并非当事人双方书写，真实性、关联性不能确认，傅某与被告签订的租赁协议关联性不能确认，本院不予认定。3.被告提交的原告交付前与交付后房屋室内照片，拟证明原告未按约定将房内财产全部交付被告的事实。经质证，原告对证据的真实性没有异议，但认为不能证明被告的待证事实。本院认为，原告对证据真实性没有异议，本院予以认定。4.被告提交的录音一份，拟证明被告受到原告威胁，无法出租房屋，造成租金损失23100元的事实。经质证，原告对证据的三性均有异议，认为录音中说话的并非原告本人，原告亦未阻拦过被告出租房屋，被告房屋租金损失与原告无关。本院认为该证据的关联性不能确认，不予认定。5.证人马某、朱某、蔡某的证言，拟证明交付前后房屋内财产状况、原告在交付前将房内财产搬离及被搬离的财产造成被告的损失等事实。经质证，原告认为证人马某与被告系男女朋友关系，与本案有利害关系，其证言不可信，证人朱某、蔡某并未亲眼看见原告搬离房内财产，且对房内财产情况也记不清楚，不能证明被告待证事实。本院认为，证人马某与本案有利害关系，其证言证明效力较低，证人朱某、蔡某系本案房屋买卖的中介，对交易过程比较了解，且与双方当事人并无利害关系，故其证言较为可信，三证人的证言与本案其他证据能够印证的本院予以认定。6.本院制作的傅某询问笔录，经质证，原告没有异议，被告对年租金3.5万元有异议。本院认为，应当按照实际收取的租金进行返还，被告未举证证明原告实际按4万元每年收取租金，亦未举证证明证人傅某与原告间存在利害关系，仅以原告在结算时陈述租金为4万元一年与承租人付福才陈述的租金为3.5万元相矛盾而认为承租人该部分证言不真实的理由不能成立，故对该证据予以认定。本院经审理认定事实如下：2019年3月24日，原告梁于富、**飞（作为甲方）与被告张炜（作为乙方）通过台州市路桥区尊诚房产经纪事务所签订了一份《房地产买卖合同》，主要约定：1.甲方将坐落于台州市路桥区路桥大操场居卖芝桥东路230号的房地产（建筑面积233.64平方米）出售给乙方；2.双方商定成交总价为1980000元，自订立本协议起付定金180000元，购房定金将在首付款付款时冲抵；付款方式为第一期2019年9月24日之前办理本合同房地产过户手续，甲方到不动产窗口、契税窗口签字完毕后乙方即付购房首付款给甲方，余款按实际剩余款于乙方办理好房地产不动产证后通过银行贷款付清给乙方（如乙方银行贷款额度不够付清，乙方也要付清剩余购房款）。3.双方同意于2019年9月24日将上述房地产交付给乙方，该建筑物范围内的土地使用权一并移交给乙方（房屋内外所有结构、设施、全部按现状不变交付给乙方），并由甲方结清水、电、物业管理、立地房租凭税、物业基金、煤气管道等相关费用。4.甲方出售的房屋包含关门卖；双方协商同意，只要乙方首付款到位，甲乙双方即可办理过户，所有购房尾款一旦结清，店面房租即归乙方所有。合同签订后，被告向原告支付定金180000元。2019年6月24日，被告向原告出具欠条一份，载明结欠购房余款1300000元。2019年6月27日，原被告办理了房屋过户手续。2019年7月20日，被告支付原告购房款1200000元，双方通过中介从原告处扣回已收店面房屋租金17800元。2019年8月1日，原告将房屋交付被告，但房内原有的部分家具、电器丢失。上述事实，有原告提交的房地产买卖合同、欠条、银行凭证、被告提交的房屋租赁协议、照片、证人朱某、蔡某、马某的证言、本院制作的证人傅某询问笔录及原、被告的陈述等所证实。本院认为，原被告自愿签订房地产买卖合同，意思表示真实，且不违反法律法规禁止性规定，应为有效。被告尚欠原告购房款100000元，被告对此没有异议，本院予以确认。原告要求被告予以偿付并按约支付违约金，被告辩称因原告未按约交付房内财产被告才未支付剩余购房款，原告违约在先，愿在原告交付房内财产及扣除原告对被告造成的损失后支付剩余房款。本院认为，双方约定房屋“关门卖”，即原告仅带走随身用品，家具、电器均应一并交付被告，现房内部分家具、电器丢失，原告不能举证证明其将该部分家具、电器已交付被告，亦不能交付，故原告应对该部分丢失的家具、电器给被告造成的损失进行赔偿，被告在扣除原告赔偿款后应当支付剩余购房款。鉴于原告违约在先，对原告要求被告支付违约金的主张，本院不予支持。针对反诉原告的反诉请求，反诉原告主张反诉被告恢复房内财产或赔偿折合人民币29730元，本院根据反诉原告提交的照片及三证人的证言能确定房内丢失的电器、家具包括餐桌1张、餐椅6把、立体老式电视机1台、煤气灶1个、煤气瓶1个、电脑1台、窗帘1副、椅子1把、空调1台、小床1张、洗衣机1台，鉴于上述家电、家具品牌型号无法确定，且均为旧物品，本院根据被告的主张酌情确定由反诉被告赔偿反诉原告10000元。反诉原告主张反诉被告返还多收取的一个月租金3336元，反诉被告承认被扣回了17800元，但表示不清楚如何计算，且认为根据合同约定，反诉原告未结清房款，无权主张房租，即使主张房租，亦应按照3.5万元进行结算，多余部分应返还。本院认为，反诉原告主张扣回的17800元系反诉被告已收取的店面房租（从2019年7月20日起算至2020年1月1日止），对此反诉被告不能举证证明系其他费用，故本院对该款项系已收房租予以认定；2019年7月20日反诉原告支付了反诉被告1200000元购房款，剩余100000元购房款因双方发生纠纷而未支付，且反诉被告在2019年7月20日亦同意扣回租金，故反诉被告应当返还自2019年7月20日起已收取的店面房屋租金，现反诉原告提供的证据及本院向承租人核实的笔录可以证明反诉被告实际收取租金至2020年1月31日，租金总额为35000元，反诉被告应当返还反诉原告6个月10天的租金，即18472元，现反诉被告已返还17800元，尚需返还672元，故反诉原告要求反诉被告返还1个月的房屋租金3336元的主张，本院支持672元，不合理部分本院不予支持。反诉原告要求反诉被告赔偿6个月因反诉被告阻挠致使反诉原告无法出租整套楼房造成的租金损失23100元，本院认为，反诉原告未能提供证据证明其租金损失与反诉被告有直接因果关系，故对反诉原告的该主张本院不予支持。反诉原告要求反诉被告赔偿垫资47万元的利息损失5796.7元，本院认为，反诉原告自愿为反诉被告垫资，且未能举证证明双方约定了垫资利息，反诉原告主张利息损失没有依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告张炜于判决发生法律效力之日十日内支付原告梁于富、**飞购房款100000元。二、反诉被告梁于富、**飞于判决发生法律效力之日起十日内赔付反诉原告张炜家电、家具损失费10000元，返还租金672元。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告梁于富、**飞的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告张炜的其他诉讼请求。本诉案件受理费2500元，减半收取计1250元，由原告梁于富、**飞负担114元，被告张炜负担1136元；反诉案件受理费674元，由反诉被告梁于富、**飞负担116元，反诉原告张炜负担558元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院，并同时按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳上诉案件受理费。审 判 员  陈 秀二〇二〇年四月二十八日代书记员  王赛妮?附件：本案判决所依据的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。