江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终93号上诉人（原审被告）：翁璋华，男，1991年7月26日生，汉族，住浙江省泰顺县。被上诉人（原审原告）：周跃锋，男，1978年10月28日生，汉族，住江苏省宜兴市。委托诉讼代理人：丁飞，江苏合晟安律师事务所律师。上诉人翁璋华因与被上诉人周跃锋房屋租赁合同纠纷一案，不服宜兴市人民法院（2019）苏0282民初6831号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。翁璋华上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回周跃锋的一审诉请。事实和理由：1.主体不适格致使合同未生效，不存在违约。无论是签订租房协议之时，还是其事后向周跃锋催要，周跃锋从未向其提供过委托书。其是在2019年7月25日开庭时才第一次看到柴玉兰的委托书和房屋所有权证。即使房屋所有权人柴玉兰在租房协议解除之后再行追认，也不能使已经终止履行的租房协议生效。因此，《租房协议》自始至终都没有成立，更没有生效，故本案根本不存在违约一说。2.合同存在重大欺诈情形，即使生效也可以撤销。租房协议第一条载明出租房屋的面积为130平方米。但房屋所有权证载明房屋所有权人为柴玉兰，房屋套内面积为82.82平方米。因此，即使租房协议成立且有效，根据《合同法》第五十四条第二款的规定，其也可以依法撤销上述租房协议。3.其多次催要周跃锋出示房屋所有权证，但周跃锋始终没有出示。因此，根据《合同法》第九十四条第一款第(三)项的规定，翁璋华可以单方面解除租房协议。4.周跃锋在面积上违约在先，理当为此承担违约责任，周跃锋承诺面积是130平方米，实际履行面积为82.82平方米，所占比例为63.7%。月租金也应按比例减少为2230元每月。根据《合同法》第一百一十一条的规定，其可以选择“减少价款”要求周跃锋返还租金7620元。5.双方约定的违约金过高，租房协议第四条载明：如有一方有特殊情况需解除协议，需提前一个月通知对方。只要提前一个月通知周跃锋，其依约享有解除租房协议的权利。因此，其可以要求适当减少违约金。6.被违约方负有减损义务，即使违约也不影响出租。租房协议第四条的真实意思是，在翁璋华提前通知不再承租房屋后，周跃锋有义务应当在一个月内找到新的承租人。根据《合同法》第一百一十九条的规定，周跃锋应当采取寻找新承租人等措施防止损失的扩大，但超过一个月仍未找到新的承租人的，不得要求其赔偿。被上诉人周跃锋二审辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。事实和理由：1.其对于涉案房屋系有权代理，有权出租涉案房屋和收取租金，其与翁璋华签订的租赁合同系双方真实意思表示，且合同中明确约定了租期和租金支付方式，而翁璋华仅支付半年租金后即表示不再租赁，其要求翁璋华支付违约金有合同依据。2.关于涉案房屋的面积，产权证上载明的建筑面积是100.09平方米，在涉案房屋所在的楼栋交付后由物业统一搭建了东阳台和厨房间。搭建出的面积超过30平方米，加上产权证上的登记面积，建筑面积已远超过130平方米。所以合同签订时其不存在隐瞒行为，且双方签订的协议也没有对此作出特别说明。周跃锋向一审法院提出诉讼请求：翁璋华支付违约金8400元。一审法院认定事实：周跃锋与翁璋华于2018年11月27日签订租房协议一份，协议约定“一、乙方（翁璋华）租甲方（周跃锋）中堂18幢803房住房一套，面积130平方米，作住宅使用。租赁期自2018年11月28日起至2019年11月27日，租金3500元每月，合计42000元，付款方式半年一付，另付押金3500元。租赁期满后，甲方验收无误，各项费用均清，甲方将押金退还乙方，如有损坏或遗失，乙方需修复或按质论价赔偿，另行结清所有费用……四、租赁期内，甲方必须确保乙方的正常居住。甲乙双方如有一方有特殊情况需解除协议，需提前一个月通知对方。并按违约处理，违约方应按房屋年租金总额的20%向守约方支付违约金……七、本协议签订即付清中介费，按一个月租金的全额收取1800元，如发生争议或意外，中介方只起到桥梁作用，不负任何经济法律责任。”签订合同后，翁璋华支付上半年租金及押金3500元，并于同年11月28日开始入住。2019年5月底，翁璋华以周跃锋未提供房屋产权证件等为由表示不再租赁，并搬离房屋。一审另查明，坐落于宜兴市房屋，登记所有权人柴玉兰。2018年11月15日，柴玉兰出具委托书一份，委托周跃锋以周跃锋个人名义与承租人商谈、签订上述房屋租赁合同，收取租金，且租金归周跃锋所有。审理中，周跃锋称柴玉兰系其岳母。一审中，翁璋华表示其手中及中介手中的租赁合同已遗失，对周跃锋提供的租赁合同约定并无异议，但当时周跃锋一直没有透露真正房主的信息，也没有告诉其系受委托出租的情况，水电费一直按时缴纳，由于周跃锋一直未能提供房产权证等凭证故提出解除租赁。为此翁璋华提供微信聊天记录。对该微信聊天记录周跃锋质证表示真实性无异议，对其证明目的有异议，至5月28日发微信要求翁璋华支付下半年房租，之后翁璋华明确表示不再租赁属违约。以上事实，有房屋租赁合同、微信聊天记录及一审庭审笔录等证据在卷佐证。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案所涉租赁合同系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。本案中，周跃锋受房屋产权人柴玉兰的委托，对涉案房屋进行出租并收取租金收益。周跃锋与翁璋华签订的租房协议，系双方真实意思表示，合法有效。根据双方协议约定“甲乙双方如有一方有特殊情况需解除协议，需提前一个月通知对方。并按违约处理，违约方应按房屋年租金总额的20%向守约方支付违约金”，本案中翁璋华于租赁未到期之前明确提出要求解除租赁关系，并搬出租赁房屋，已属违约，应承担违约责任。根据合同法的相关规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，翁璋华仅支付半年度租金，且明确表示不再继续租赁，周跃锋要求依据合同约定的按房屋年租金总额的20%支付违约金8400元并未过分高于其实际遭受的损失，不违反法律规定，法院予以支持。翁璋华抗辩因周跃锋拒不提供房屋产权凭证故要求解除合同，对此周跃锋予认可，经查，双方合同中并未将出示房屋产权凭证作为约定解除合同的条款，而翁璋华亦实际承租半年，故对翁璋华的该抗辩主张法院不予采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，作出判决：翁璋华于判决发生法律效力之日起十日内支付周跃锋违约金8400元。如翁璋华未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取25元，由翁璋华负担。该款已由周跃锋垫付，翁璋华于判决发生效力之日起十日内直接将该款支付给周跃锋。本院对一审认定的事实予以确认。二审中，翁璋华提供：1.与涉案房屋现任租客汤女士的对话录音和短信聊天记录截图，汤女士称其也是与周跃锋签订的租赁合同，并未看到任何委托书；2.58同城网上发布的涉案房屋出租广告信息截图，广告中载明的房屋使用面积为130平方米。证明周跃锋在明知涉案房屋实际产权面积的情况下有意隐瞒，没未告知其房屋的实际面积，导致其多付出了租金，其不存在违约也不应赔偿周跃锋违约金。周跃锋质证认为：1.录音材料是否针对案涉房屋无法确定，即便针对案涉房屋，录音中也只是提到汤女士于2019年8月15日承租，其在翁璋华明确表示不再承租的情况下将房屋出租给他人，也是减少损失的方式。其已在一审中提交了委托手续并说明柴玉兰系其岳母。短信记录无法证明汤女士与翁璋华的聊天结果，聊天记录连续性无法证实，对证据三性均不认可。2.对广告信息截图的真实性无法确认，虽然该广告中的图片是涉案房屋，但广告信息中只载明了中堂院墅，并未具体到门牌号。本案二审争议焦点为：一、翁璋华以周跃锋未出示房屋权属证书及授权委托书为由主张合同未生效是否有依据；二、翁璋华主张周跃锋存在欺诈的依据是否充分；三、一审认定的违约金是否合理。本院认为：关于争议焦点一，当事人采取合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同自成立时生效。本案中，周跃锋与翁璋华于2018年11月27日签订了租房协议，协议中对于房屋的坐落、租期、租金及履行方式等主要条款均有载明，内容明确具体，系双方的真实意思表示，故该租赁协议自双方签字时已成立并生效。虽然周跃锋并非涉案房屋的实际产权人，但其已在一审中说明了涉案房屋产权人柴玉兰系其岳母，并提供了柴玉兰出具的委托书，且翁璋华并未对上述委托关系提出异议，可以证实周跃锋有权对外出租涉案房屋。此外，周跃锋在租房协议签订后已实际向翁璋华交付了涉案房屋，履行了出租人提供适租房屋的义务，翁璋华承租房屋的合同目的已经实现，故翁璋华仅以周跃锋未出示房屋权属证书及授权委托书为由主张租赁协议未生效，与事实和法律规定相悖，本院不予采纳。关于翁璋华称即便合同有效其还可以行使法定解除权的意见，依据《合同法》第九十四条第（三）项规定的“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”，其中，所谓主要债务是指债务人为保障合同目的实现而应当履行的最重要、最根本的义务，而非附属义务。法律在该情形下赋予债权人法定解除权的主要原因在于，因债务人拒绝履行义务而导致债权人的债权无法得到实现。在本案租赁合同关系中，双方的主要义务为出租人提供符合条件的租赁物、承租人按约支付租金。在周跃锋已经按约提供涉案房屋供翁璋华承租、且一审已经查明周跃锋有权对外出租涉案房屋的情况下，翁璋华仅以周跃锋未及时向其提供房屋权属证书为由认为其享有法定解除权，与上述法律规定不符，本院不予采纳。关于争议焦点二，关于翁璋华以房屋实际面积与产证载明面积不符主张周跃锋存在欺诈的意见。因翁璋华认可其在签订租赁协议时已经查看过涉案房屋，双方对于租赁标的物和租金均不存在分歧，翁璋华亦无证据证明涉案房屋的租金远高于市场同地段同类型房屋的租金，故本案中并不存在周跃锋故意欺骗并诱使翁璋华作出错误意思表示的情形。此外，翁璋华承租涉案房屋的目的系居住使用，而房屋的具体租金与房屋所在小区的地段、房屋所处楼层及位置、室内装修状况、房屋面积大小等多种因素有关，涉案房屋的租金也系双方根据房屋的具体情况协商确定，现翁璋华在实际居住使用半年后又以合同载明的房屋面积与产权证书载明面积不符，要求周跃锋返还超付租金的意见，没有事实和合同依据，本院不予支持。关于争议焦点三，涉案租房协议约定“甲乙双方如有一方有特殊情况需解除协议，需提前一个月通知对方。并按违约处理，违约方应按房屋年租金总额的20%向守约方支付违约金”。该条款系对双方解除协议的限制，翁璋华认为依据该条款周跃锋有义务在一个月之内找到新的承租人仅系其个人理解，且没有任何依据予以佐证，本院对此不予采纳。结合翁璋华二审中的举证，涉案房屋已在2019年8月中旬左右出租给案外人，则一审认定的违约金8400元既符合上述租房协议的约定，亦未超出周跃锋的合理损失，应属合理。翁璋华要求减少违约金的依据不足，本院不予支持。综上，翁璋华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人翁璋华负担。本判决为终审判决。审 判 长 林中辉审 判 员 杜伟建审 判 员 孙 宏二〇二〇年四月二十六日法官助理 杜凤君书 记 员 范 洁