吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉02民终62号上诉人（原审原告）：关贵林，男，1967年5月21日出生，满族，农民，住吉林省吉林市丰满区。委托诉讼代理人：金钰，吉林证剑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：梁艳霞，女，1962年9月23日出生，汉族，退休人员，住吉林省吉林市船营区。委托诉讼代理人：关连山（系梁艳霞丈夫），男，1976年3月10日出生，满族，农民，住吉林省舒兰市。原审第三人：董仲坤，男，1958年7月6日出生，汉族，退休人员，住吉林省吉林市船营区。上诉人关贵林因与被上诉人梁艳霞、原审第三人董仲坤排除妨害纠纷一案，不服吉林市丰满区人民法院（2019）吉0211民初2811号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人关贵林的委托诉讼代理人金钰，被上诉人梁艳霞及其委托诉讼代理人关连山，原审第三人董仲坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。关贵林上诉请求：撤销一审判决，改判支持关贵林一审诉讼请求。事实和理由：1.一审判决认定事实不清。一审法院仅凭梁艳霞陈述认定在荒地上种植黑果花楸、王族海棠、山桃稠李、紫叶稠等树木约五万棵没有依据。一审法院没有查清董仲坤与梁艳霞间口头租地协议期限。关贵林一审时已提供租地中间介绍人证言、吉林市丰满区前二道乡巴虎村村民委员会（以下简称村委会）证明，均证实租地期限为五年，即自2013年9月至2018年9月。一审法院先认定“第三人董仲坤与梁艳霞达成口头承包协议”后又认为董仲坤与梁艳霞签订的原荒地承包合同对关贵林依然发生法律效力相矛盾。2.一审判决适用法律错误。本案不适用《中华人民共和国合同法》第229条规定。而事实是梁艳霞在2018年10月就已过租期，董仲坤与关贵林在法院主持下达成和解协议，是在2019年4月，租期已届满，不存在解除问题。3.一审判决结果导致梁艳霞没有租地期限，这是不合理的。一审法院判决认定事实不清，适用法律不当，严重侵害关贵林合法权益，恳请二审法院依法纠正。梁艳霞辩称，关贵林称梁艳霞种植树木不实不正确。梁艳霞确实种植了树木，董仲坤当时承诺可以一百万元价格优先购买并以2万元的年租金的优先承租。2019年4月6日，董仲坤未在合理期限内通知梁艳霞，在梁艳霞不知情的情况下，私自签订三方协议，解除其曾与村委会签订的承包合同给梁艳霞造成了损失，梁艳霞要求董仲坤向梁艳霞支付打井、铺砖、树木各项投入，共计损失50万元。董仲坤述称，案涉土地是通过中间人租给梁艳霞的，梁艳霞是和别人合伙种植的树木，梁艳霞的租期已经到了。董仲坤和关贵林有土地纠纷但是已经和解了，梁艳霞修房屋和打井都没有通过同意。关贵林向一审法院起诉请求：1.判决梁艳霞立即从董仲坤原承包荒地迁出并支付2万元（2018年10月至2019年10月）；2.梁艳霞将董仲坤原承包地及设施恢复原状；3.诉讼费用由梁艳霞负担。一审法院认定事实：2006年5月1日，董仲坤与村委会签订荒地承包合同，承包期限50年，承包荒地面积约4公顷，四至为南至关贵林的松树边、东至榆树道边、西至王晓光与王亮的房中间电杆、北至张明军的地边。关贵林承包的0.9亩耕地在上述荒地内。2013年9至10月，董仲坤与梁艳霞达成口头承包协议，董仲坤将上述荒地承包给梁艳霞，每年承包费为2万元。梁艳霞承包上述荒地后，在荒地上种植了黑果花楸、王族海棠、山桃稠李、紫叶稠李等树木，约5万棵。2019年4月6日，董仲坤与关贵林达成《执行和解协议》，董仲坤将关贵林在上述荒地中的承包地2.16亩返还给关贵林。同时将已承包给梁艳霞的4公顷荒地的经营权转让给关贵林。当日，村委会、关贵林、董仲坤签订《荒地承包合同》，村委会同意董仲坤将其承包的上述荒地经营权转让给关贵林，并与董仲坤解除了2006年5月1日签订的《荒地承包合同》。因上述荒地现由梁艳霞种植树木，故关贵林向一审法院提起诉讼。认定上述事实的证据有（2009）吉丰民一初字第19号民事判决书、《执行和解协议》、《荒地承包合同》及当事人当庭陈述。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”在董仲坤未与梁艳霞解除原荒地承包合同的情况下，董仲坤将其承包的荒地转让给关贵林，董仲坤与梁艳霞签订的原荒地承包合同对关贵林依然发生法律效力，现关贵林未与梁艳霞解除荒地承包合同，梁艳霞占用、使用上述荒地于法有据，故此，关贵林主张梁艳霞从原董仲坤承包的坐落于吉林市丰满区、承包地及设施恢复原状的请求，不予支持。因董仲坤与梁艳霞签订的原荒地承包合同对关贵林及梁艳霞发生法律效力，故此，关贵林有权向梁艳霞主张承包期间的承包费用，承包费用的起算时间从关贵林取得上述荒地的时间即2019年4月6日开始计算，故此，梁艳霞应从上述时间起支付关贵林承包费用。梁艳霞与董仲坤约定的承包费用每年为20,000元，关贵林诉讼中主张的承包费用也为每年20,000元，按关贵林主张的标准予以支持。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十条、第一百一十七条、第一百三十四条、《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、梁艳霞从2019年4月6日起每年按20,000元向关贵林支付荒地的承包费用，于每年的12月31日前给付完毕；二、驳回关贵林的其他诉讼请求。案件受理费150元，由梁艳霞负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审中梁艳霞向本院提供其于2020年3月24日拍摄的现场照片10张。证明：梁艳霞在现场种植了树木并修理了房屋。关贵林质证认为，该组照片不属于二审新证据，且不能确定是否是现场现状。董仲坤无质证意见。本院经审核认为，因该组照片不属于二审新证据，且关贵林方存在异议，故本院不予采信。关贵林、董仲坤二审中未向本院提交新证据。本院对一审判决认定的“2013年9至10月，董仲坤与梁艳霞达成口头承包协议，董仲坤将上述荒地承包给梁艳霞，每年承包费为2万元。梁艳霞承包上述荒地后，在荒地上种植了黑果花楸、王族海棠、山桃稠李、紫叶稠李等树木，约5万棵”部分事实不予确认，对一审判决认定的其他事实予以确认。另查明，董仲坤与梁艳霞于2013年9月至10月间达成口头协议，由梁艳霞租赁案涉土地，双方约定年租金2万元，上打一年租金。梁艳霞已向董仲坤支付5年租金10万元，并在案涉土地上种植了树木。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”通过庭审调查可知，董仲坤与梁艳霞间虽未签订书面合同，但经口头达成的协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方间就案涉土地形成了租赁法律关系。因双方当事人就案涉土地租期超过6个月，但未签订书面合同，故案涉合同应视为不定期租赁。依据前述法律规定，不定期租赁的当事人可以随时解除合同。本案中，董仲坤主张因梁艳霞未按期支付租金于2018年即已通知梁艳霞解除合同，而梁艳霞自认其确未支付2019年租金，因双方均认可租金支付方式为上打一年，至2018年年底前梁艳霞并未支付下一年度租金，故2018年10月至2018年年底期间可以认定为董仲坤为解除合同给予梁艳霞的必要合理期限。结合本案实际情况，可以认定双方合同已于2018年12月31日解除。董仲坤与梁艳霞的合同解除后，梁艳霞已无权占有案涉土地，而关贵林已依据三方协议取得案涉土地承包经营权，故关贵林有权要求梁艳霞从案涉土地中迁出。在二审庭审中梁艳霞同意向关贵林返还土地，仅主张其栽种的树木暂无法处理致无法返还土地。本院经审核认为，梁艳霞租赁案涉土地无论作何用途，为保障自身权利其均应与出租人签订书面租赁合同、明确约定租赁期限，现因梁艳霞自身原因致案涉合同属于不定期租赁，相应经营风险应由其自行承担，梁艳霞应在一定的合理期限内移栽或处理相应树木、清出家具并从案涉土地中迁出。因涉及移栽或处理的树木较多，结合本案实际情况，本院认定应从本案判决作出之日起（即2020年4月26日）给予梁艳霞半年的时间搬迁，即梁艳霞应在2020年10月26日前将其栽种的树木移栽或处理、将家具从房屋中搬出并从案涉土地中迁出，该2020年4月26日至2020年10月26日的半年期间属于人民法院给予梁艳霞从案涉土地迁出的合理期限，本院予以保护。关于关贵林主张的2018年10月至2019年10月的费用问题。董仲坤与梁艳霞的合同已于2018年12月31日解除，梁艳霞无权占有使用案涉土地至今，其应当向权利人支付相应合理费用。而关贵林与董仲坤、村委会的三方协议签订于2019年4月6日，故其仅能向梁艳霞主张2019年4月6日至2019年10月31日期间的费用，梁艳霞应向关贵林支付该期间的占有使用费11,231.95元（20,000元/365天×205天）。综上所述，关贵林的上诉请求部分成立，本院对成立的部分予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销吉林市丰满区人民法院（2019）吉0211民初2811号民事判决；二、梁艳霞于2020年10月26日前从吉林市丰满区案涉土地清除树木、恢复土地原状，并将土地交付给关贵林；三、梁艳霞于本判决生效之日起五日内向关贵林支付11,231.95元；四、驳回关贵林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费150元，由关贵林负担20元，梁艳霞负担130元；二审案件受理费300元，由关贵林负担40元，梁艳霞负担260元。本判决为终审判决。审判长  高忠华审判员  王 东审判员  赵 靖二〇二〇年四月二十六日书记员  李元生