安徽省蚌埠市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖03民终668号 上诉人（原审被告）：孙磊，男，1982年1月15日出生，汉族，住安徽省五河县,现住上海市浦东新区。 委托诉讼代理人：刘文军，安徽国运律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:李瑾瑾，女，1971年1月4日出生，汉族，住安徽省五河县。 上诉人孙磊因与被上诉人李瑾瑾房屋租赁合同纠纷一案,不服安徽省五河县人民法院（2019）皖0322民初4327号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 孙磊上诉请求：撤销一审判决,改判驳回李瑾瑾的全部诉讼请求或将本案发回重审。事实与理由：一、一审事实认定错误,双方的房屋租赁合同已于2019年10月30日实际解除。1、第三年房租租赁期限到期日为2019年10月30日,李瑾瑾于2019年10月16日向五河县法院申请诉前财产保全,2019年10月17日,五河县法院作出了(2019)皖0322财保145号民事裁定书,对租赁房屋内的全部财产予以了查封。此后,孙磊将房屋归还给李瑾瑾不再经营、解除了租赁合同。依据相关法律规定,双方租赁合同关系已自2019年10月30日解除。2、一审庭审中,李瑾瑾自认其向原房东转账(详见一审判决书第3页)。李瑾瑾未依约履行与各出租人相关的义务,也未依约确保转租后,孙磊对租赁房屋的合法使用权和支配权。李瑾瑾与出租人谢庆标签订合同约定2019年5月6日至2020年5月5日,应支付房租费为45150元,支付时间为2019年4月7日,李瑾瑾在合同期限内无权把房屋对外转租。但李瑾瑾实际于2019年6月1日转账43000元。李瑾瑾与出租人乔建昌签订合同约定2019年5月15日至2020年5月14日,应支付房租费为130000元,支付时间为2019年4月14日,逾期视为放弃继续租赁,出租人有权收回房屋使用权。但李瑾瑾实际截止到2019年5月13日仅转账120000元。李瑾瑾与出租人张瑾签订合同约定2019年6月1日至2020年5月31日,应支付房租费为165000元,支付时间为2019年4月30日,李瑾瑾如有违约行为,出租人可随时终止租赁合同等。李瑾瑾仅在2019年8月12日转账50000元。为此,案外人张瑾对孙磊正在租赁期间使用的租赁房屋上门封门,导致很大损失。同时其对李瑾瑾因租金等提起民事诉讼。孙磊有权解除房屋租赁合同并主张相应的赔偿。3、一审法院认定孙磊提供的短信聊天记录截图、微信聊天记录截图两页证据具有真实性、合法性、关联性,予以采信。结合该部分证据可知,在2019年3月27日,李瑾瑾丈夫夏某与孙磊通过微信联系,提前商讨双方房屋是否继续租赁事宜,孙磊明确答复:因该地方无论是停车还是物业均不理想,你这边有好租赁的考虑其他吧。李瑾瑾答复:好的,收到。由此可以认定双方已就当年合同到期之后,孙磊已经依约履行了提前90日告知的义务,一审法院认为双方未就解除合同达成一致意见、超出合同约定“需要提前90日通知终止合同”的约定条件等事实认定明显错误。4、一审中,李瑾瑾提供了一份2019年4月26日其丈夫夏涛与孙磊的通话录音,该份录音能够证明孙磊明确表示不再对该房屋续租,不再续租的理由不仅因租赁房屋地段停车难、物业差的问题,同时因李瑾瑾与各房屋出租人之间因房屋租金等问题矛盾较多,无法保障孙磊正常经营。事实上,在2019年9月26日,孙磊及其他租户因此遭受出租人上门上锁,导致纠纷,为此,相邻业主向公安机关报警,故孙磊有权按照合同约定解除合同。5、2019年6月12日,孙磊通过微信与李瑾瑾商议因李瑾瑾未及时缴纳物业费等相关事宜。2019年7月26日,李瑾瑾通过微信联系孙磊,商议当年租赁期间的物业费缴纳和续租事宜,孙磊明确告知李瑾瑾,因其与物业之间存在物业费纠纷,物业建议三方核对商谈,由此可知,孙磊已经在为撤场做相应的准备。2019年8月26日,李瑾瑾通过微信联系孙磊,其在明知孙磊不再继续续租的情况下,坚持让孙磊支付此后一年的房租费,孙磊明确表示生意很差,并未与李瑾瑾达成新的续租协议或其他约定。6、李瑾瑾提供的2019年9月3日与孙磊的通话录音内容可知:虽李瑾瑾主张其单方面将合同中约定提前90日通知终止合同的约定条件单方变更为2019年9月15日,但双方并未达成新的一致,最后李瑾瑾同意孙磊尽快的回复,但双方并未约定明确的答复时间,也未明确表示达成续租意愿。随后孙磊于2019年9月18日再次回复不再续租,故应当以2019年3月27日孙磊通知李瑾瑾解除合同时间为准,房屋租赁合同实际已自2019年10月30日解除。7、双方签订房屋租赁合同时候,故意隐瞒了出租人谢庆标与李瑾瑾约定不得将房屋对外转租的事实,直至一审庭审,孙磊才知晓该事实。长期以来,李瑾瑾与各出租人一直存在严重的矛盾,张瑾于2019年11月8日起诉李瑾瑾,理由是李瑾瑾拖欠其2019年6月起的房租费和拖欠的两年的物业费。同时,孙磊也提前明确告知各出租人不再续租或与各出租人签订新的房屋租赁合同。二,一审判决法律适用错误。1、依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第8条第1款之规定“因下列情形之一的,导致租赁房屋无法使用的,承租人请求解除合同的,人民法院应予支持:(一)、租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的”结合本案,因李瑾瑾向五河县法院申请诉前财产保全,导致孙磊租赁的房屋及设施无法使用,双方的房屋租赁合同已经实际解除。2、一审法院适用《中华人民共和国合同法》第107条,判决孙磊支付房屋租金及相应的利息显系法律适用错误。 李瑾瑾辩称：一、孙磊没有提前90天通知我终止合同，门不是我锁的，是孙磊自己锁的。孙磊在门上贴了停业整顿告知书。我申请法院冻结孙磊的财产，同时我申请不能影响孙磊正常营业。我有转租权，这已经是孙磊第三年经营了，房租费已经到缴纳日期了，孙磊未缴纳还在继续经营，我与孙磊之间合同中日期10月30日改为10月26号，是因为当时合同书打印错误，双方共同修改的，孙磊是同意的。我与房东租赁费交纳问题与孙磊无关，我与房东已经商议好了。张瑾有一次要求锁门，因为孙磊拖欠物业公司物业费，但是当天事情已经解决了，孙磊可以正常营业。我与孙磊通过手机信息协商续租的事宜，孙磊说要继续租赁，我有微信录音为证。 李瑾瑾提出的一审诉讼请求：1、孙磊立即支付房租费268590元（255800+255800*5%），并自2019年9月25日起按照中国人民同期银行贷款利率计算利息至付清款项时止。2、孙磊承担本案诉讼费用和保全费用。 一审法院查明事实：2016年5月7日李瑾瑾与谢庆标签订一份《门面房屋租赁合同》约定，李瑾瑾承租谢庆标的位于五河县120平方米门面房屋。2016年5月15日李瑾瑾与乔建昌签订一份《门面房屋租赁合同》约定，李瑾瑾承租乔建昌的位于五河县361平方米门面房屋。2016年李瑾瑾与张瑾签订一份《门面房屋租赁合同》约定，李瑾瑾承租张瑾的位于五河县540平方米门面房。2017年10月25日，李瑾瑾作为甲方与孙磊作为乙方签订一份《门面房屋租赁合同》约定：一、李瑾瑾将含有上述部分租赁房的位于五河县约780平方米房屋转租赁给孙磊用于经营；二、合同期限九年，自2017年10月30日起至2026年5月14日止，合同期满，乙方有优先续租权；三、租金及支付时间，第一年租金为255800元，乙方于签订合同当日支付，第二年租金不变，第三年起租金逐年递增，第三年递增5%，第四年递增8%，第五年以后每年递增10%，次年起房租应当提前一个月全额支付，否则，甲方有权终止合同，乙方无条件退场，如果乙方租赁期间提前终止合同，（不再支付租金），乙方需要提前90日通知甲方，否则，乙方须赔偿甲方当年房租损失的1.5倍（即合同期内当年的房租全额租金的1.5倍）……六、双方的权利义务，乙方在合同期限内可自行处理顺河府19栋楼116-117号一楼门面，如另因经营需要转让116-122的两楼及116-121的三楼，在不影响甲方利益的前提下，经与甲方协商同意后方可转租，租金为乙方所有。合同签订后，甲方向乙方交付了房屋供乙方用于餐饮经营，截至起诉时，孙磊已经支付了两年的房租。2019年3月起，双方就为房屋租赁问题产生了纠纷，并电话、微信沟通了数次，但是没有就“是解除合同还是转租房屋”等问题协商达成一致意见，2019年9月30日孙磊向原房东张瑾发送短信告知将不再续租顺河府19栋的房屋。2019年10月16日李瑾瑾申请诉前财产保全，法院对孙磊经营的店内的空调、电视机等电器进行了查封保全。庭审中孙磊明确要求解除合同，而李瑾瑾坚持不同意解除，继续索要房租。目前，争议的租赁房屋仍为孙磊所占有。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。双方合同约定，租期9年，第一年租金乙方于签订合同当日支付，次年起房租应当提前一个月全额支付，否则，甲方有权终止合同，乙方无条件退场，如果乙方租赁期间提前终止合同，（不再支付租金），乙方需要提前90日通知甲方，否则，乙方须赔偿甲方当年房租损失的1.5倍（即合同期内当年的房租全额租金的1.5倍）。自2019年3月起，双方就为房屋租赁问题产生了纠纷，并电话、微信沟通了数次，但是没有就“是解除合同还是转租房屋”等问题协商达成一致意见，期间孙磊也没有向李瑾瑾发出载明“确定的、明确的、不可逆的表达解除合同意思”的通知，只是在2019年12月3日庭审中，孙磊才明确要求解除合同，这已经超出了合同约定“需要提前90日通知终止合同”的约定条件，故第三年的房租孙磊应当继续支付并支付相应的利息损失。孙磊关于“原告转租未经过原房主同意，故原被告之间的合同属于无效合同”的辩称没有依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第九十一条第（二）项、第九十三条、第九十六条、第一百零七条的规定，一审法院判决：孙磊于本判决书生效之日起30日内向李瑾瑾支付房屋租金268590元，并自2019年9月30日起按照中国人民同期银行贷款利率计算利息至付清款项时止。案件受理费5329元,财产保全费1020元，合计6349元由孙磊负担。 二审中，孙磊提交手机照片打印件一份，内容为安徽省五河县人民法院（2019）皖0322民初4484号民事调解书，证明李瑾瑾自2019年6月1日起已拖欠房租费用，且拖欠自2018年1月1日起的物业费，李瑾瑾以各种理由迟迟未付，结合本次庭审中李瑾瑾自认，2019年9月初，出租人张瑾因此上门对孙磊正常经营的房屋予以了强制锁门，不仅影响的是正常经营，而且损害了孙磊的商誉，导致双方的合同已无法继续履行。李瑾瑾质证意见：对证据的真实性无异议，不同意孙磊的证明目的，门是孙磊自己锁的，张瑾也未影响正常经营。本院认证意见：对于该份证据的真实性予以认定，但不能证明孙磊无法正常经营使用案涉房屋，达不到孙磊的证明目的。 孙磊对于一审查明“2019年3月起，双方就为房屋租赁问题产生了纠纷，并电话、微信沟通了数次，但是没有就是解除合同还是转租房屋等问题协商达成一致意见”有异议，认为孙磊已明确告知李瑾瑾，因诸多原因不再与李瑾瑾续签合同，李瑾瑾也作出了答复，回复的内容为收到；对于一审查明“争议的租赁房屋仍为孙磊所占有”有异议，理由是在2019年10月16日，在双方房屋租赁合同未到期的情况之下，李瑾瑾直接向五河县人民法院提出了诉前的财产保全，实质上该房屋已自2019年的10月18日被李瑾瑾上锁封闭，此后孙磊已经不再继续经营；同时，孙磊还认为一审遗漏查明谢庆标与李瑾瑾合同中载明未经出租人谢庆标的同意，不得将该房屋转租。对于一审查明其余事实，孙磊无异议。李瑾瑾对于一审查明事实均无异议。经审查，综合本案证据分析，本院对于一审查明事实予以认定。 本院认为，综合当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：孙磊是否应向李瑾瑾支付房屋租金268590元，并自2019年9月30日起支付利息。 （一）、案涉房屋租赁合同是否已解除或终止履行 1、案涉房屋租赁合同约定，孙磊提前终止合同需要提前90日通知李瑾瑾。根据本案证据分析，在2019年3月27日孙磊与李瑾瑾丈夫夏涛微信聊天记录中，夏涛询问“楼下超市的房子还考虑吗？”，孙磊回答“我们综合考虑了楼下房间和店面的事，暂缓可能考虑其他地方经营了”，意思表示不具体明确，不能认定双方已商定终止履行合同。并且，之后2019年4月26日的通话录音中，李瑾瑾丈夫夏涛询问孙磊是否续租，孙磊未予确定。2019年9月3日孙磊与李瑾瑾丈夫夏涛的通话录音中，孙磊仍表示“没有办法确定”是否继续租赁，夏涛要求孙磊“15号前必须答复”，但双方未达成一致意见。直至2019年9月18日，李瑾瑾与夏涛的微信聊天记录中，孙磊才明确表示“我们房租凑不齐了，不准备租赁了”。据此，孙磊并未按约履行提前告知的义务，其上诉主张已提前告知不再续租、案涉房屋租赁合同已于2019年10月30日解除，依据不足。李瑾瑾虽申请查封房屋内空调、电视等财产，但安徽省五河县人民法院作出的（2019）皖0322财保145号民事裁定明确了采取查封措施的同时孙磊可以正常经营使用财产设施，孙磊亦陈述“没有在空调、电视机上贴封条”，表明财产保全措施并不影响孙磊正常经营使用房屋内的设备。孙磊另陈述已将案涉房屋交还李瑾瑾，亦未提供证据予以证实。2、李瑾瑾在履行其与张瑾等人的房屋租赁合同时，是否存在拖欠租金等违约行为，并未影响孙磊经营使用房屋，故不影响本案处理。孙磊陈述称“张瑾因为与李瑾瑾房屋纠纷来锁的门，锁了超市和我经营的饭店，当天傍晚就开门了，以后没有再来锁过”，该陈述内容表明张瑾的行为并未对孙磊经营使用房屋造成持续及实质影响，不影响孙磊与李瑾瑾继续履行房屋租赁合同。故孙磊以李瑾瑾对张瑾等人违约为由，要求解除案涉房屋租赁合同，无事实和法律依据，本院不予支持。3、孙磊上诉主张李瑾瑾无转租权。经审查，谢庆标与李瑾瑾签订的《门面房屋租赁合同》中约定“乙方在合同期内无权把房屋对外转租（如特殊情况需经与甲方协商同意后方可）”。根据该条款约定内容，经谢庆标同意，李瑾瑾可转租房屋。本案中，孙磊未举证证明谢庆标不同意李瑾瑾转租房屋，也未举证证明在其经营使用房屋期间，谢庆标向其主张权利或阻止其经营使用房屋，故不能认定李瑾瑾无转租权。另外，孙磊上诉称已告知张瑾等人不再续租，但孙磊与张瑾等人不存在合同关系，孙磊应当按约向李瑾瑾履行告知义务，其向张瑾等人告知不再续租不能产生合同终止履行的法律后果。综上意见，孙磊与李瑾瑾未就终止履行合同达成一致意见，孙磊也未按约履行通知义务，不能认定案涉房屋租赁合同终止履行，双方仍应按约各自履行合同义务。 二、孙磊是否应向李瑾瑾支付房屋租金268590元及利息 根据本院上述认定意见，孙磊应当按照合同约定的租金标准和支付期限，向李瑾瑾支付自2019年11月起第三年的房屋租金268590元，并须依法支付逾期付款利息。一审判决对于租金及计息期间的认定处理意见正确，本院予以确认。李瑾瑾诉请要求自2019年9月25日计算逾期付款利息，一审判决孙磊应自2019年9月30日起支付利息，未全部支持李瑾瑾的诉讼请求，遗漏了“驳回李瑾瑾的其他诉讼请求”的判项，本院予以纠正。关于利息的表述问题，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故本案中，计息标准应当表述为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。 综上，孙磊的上诉请求均不能成立，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，但判决主文中遗漏判项，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、孙磊于本判决书生效之日起十日内向李瑾瑾支付房屋租金268590元，并自2019年9月30日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算利息至款项付清时止； 二、驳回李瑾瑾的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费5329元,财产保全费1020元，合计6349元，由孙磊负担。二审案件受理费5328元，由孙磊负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审判长  朱怀甫 审判员  秦 玉 审判员  胡松涛 二〇二〇年四月二十二日 法官助理丁刘女 书记员蔡轶男 附本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。