浙江省绍兴市越城区人民法院执 行 裁 定 书（2020）浙0602执异22号案外人尹雅琴，女，1950年7月26日出生，汉族，住绍兴市越城区。委托诉讼代理人（特别授权代理）：唐传荣、金小娟，浙江广源律师事务所律师。申请执行人蒋孝明，男，1963年7月18日出生，住杭州市下城区。委托诉讼代理人（特别授权代理）：胡明，浙江帕特农律师事务所律师。被执行人浙江环球房地产集团有限公司，住所地绍兴市袍江新区越东北路30号二楼。法定代表人潘政祥。在本院执行申请执行人蒋孝明与被执行人浙江环球房地产集团有限公司（原绍兴市环球房地产开发有限公司、以下简称环球公司）劳动争议纠纷一案中，案外人尹雅琴提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人尹雅琴称，贵院在执行申请执行人蒋孝明与被执行人环球公司劳动争议纠纷即（2017）浙0602执4360号案件中，查封了被执行人环球公司名下坐落绍兴市越城区延安路××、××号的房产（以下简称涉案房产）。而案外人早在2002年12月2日即与环球公司签订《商品房买卖合同》，约定购买涉案房产，之后双方已实际履行了合同权利义务，案外人也实际占用该房屋。双方买卖合同业经贵院（2019）浙0602民初130号民事判决书确认合法有效。后由于该房屋被贵院查封，双方无法办理产权过户手续。案外人认为，涉案房产的情况符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的情形，故该房产的权益应归案外人所有，特提出执行异议，请求解除对涉案房产的查封。异议审查中，案外人明确陈述坐落绍兴市越城区延安路××、××房产即××城区××、××室的房产。申请执行人蒋孝明称，首先，案外人提交的《商品房买卖合同》并未在房管部门有备案，不符合《商品房销售管理办法》的规定。其次，案外人未提交商品房验收合格及房屋交付使用的相关凭证，仅凭案外人提交的水电费等缴费凭证不能证明其对涉案房产是合法占有。第三，案外人在异议审查中，自认在开始能办理过户的时候因没有钱所有未去办理过户，此后又称因找不到被执行人环球公司工作人员故无法办理过户，申请执行人认为该种说法是不能成立的，且案外人也未能提供相关证据证明。据申请执行人了解，涉案房产早就可以办理过户手续，之所以长期未办理是因为案外人开始不愿意缴纳税费，所以一直拖着，后来又要求变更户主，和被执行人环球公司商量了许久，因环球公司要收取两到三万元的更名费用，而案外人又不同意，一直拖到了涉案房产被法院查封以后。案外人由于自身原因长达10多年未办理过户，对涉案房产未能办理过户手续存在过错。综上，申请执行人认为案外人的执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，请求贵院依法查明事实，驳回案外人的异议请求。本院查明：原告蒋孝明诉被告环球公司劳动争议纠纷一案，本院经审理于2017年4月6日作出（2017）浙0602民初2860号民事判决书，判令：一、被告环球公司支付给原告蒋孝明2016年9月至11月工资6.6万元，一次性津贴21.375万元，违法解除劳动合同的赔偿金16.1万元，合计44.075万元，于本判决生效之日起三十日内履行完毕；二、驳回原告蒋孝明的其他诉讼请求。该判决生效后，因被告未自觉履行，根据蒋孝明申请，本院于2017年7月24日立案执行，执行案号为（2017）浙0602执4360号。执行中，本院于2018年5月31日查封了环球公司名下的坐落锦绣花园1幢202室、203室的不动产（即本案涉案房产）。此后，因案外人尹雅琴向本院提出执行异议，遂致本案争议发生。另查明，尹雅琴与环球公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案受理。尹雅琴在该案中向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效。2、判令被告协助原告办理绍兴市延安路锦绣花园1幢202室、203室的房屋所有权证；3、本案诉讼费用由被告承担。本院在该案中经审理查明：2002年12月2日，原告尹雅琴（乙方）与被告环球公司（甲方）签订《商品房买卖合同》一份，约定甲方将坐落于绍兴市锦绣花园1幢二单元202室、203室商品房（建筑面积341.06平方米）以1116910元的价款出售给乙方。合同约定，乙方需在2002年12月2日前付清房款，甲方于2002年12月20日前按照合同约定将商品房交付买受人使用，并于交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。同时合同载明：签订于2001年10月30日的合同作废。尹雅琴与环球公司双方于2001年10月30日签订《商品房购销补充合同》一份，合同约定甲方将1#202号花园（暂定建筑面积为147.17平方米）以85358元的价格出售给乙方，另收卫星卫视、有线电视、可视对讲系统、管道净化水、管煤等配套费用10000元。乙方应于2002年3月31日前支付全部价款，甲方应将该附属用房与商品房同时交付乙方使用。同时查明，环球公司分别于2001年10月30日、2001年12月5日、2002年1月5日、2002年12月2日出具了锦绣花园1#202室、203室收据联，累计金额为1212337元，于2018年6月19日出具购买商品房发票1份，价税合计为1212337元。现案涉房屋已被法院依法查封。2019年3月12日，本院作出（2019）浙0602民初130号民事判决书，判令：一、原告尹雅琴与被告环球公司双方于2002年12月2日签订的《商品房买卖合同》合法有效。二、驳回原告尹雅琴的其他诉讼请求。该判决现已发生法律效力。案外人尹雅琴为证明其异议主张成立，向本院提交了以下证据：1、出卖人为环球公司、买受人为案外人、落款日期为2002年12月2日的《商品房买卖合同》1份，合同约定内容与本院在（2019）浙0602民初130号民事判决书中查明事实一致。2、填发日期分别为2001年10月30日、2001年12月5日、2002年1月5日、2002年12月2日，加盖环球公司财务专用章的收据1组，其中记载案外人因购买锦绣花园1#202室、203室营业房向环球公司付款合计1212337元。3、户名为案外人、房号为1#202、203的住房结算单1张，其中记载应付款金额合计为1212337元，已付1067922元，应再付144415元。4、购买方为案外人、销售方为环球公司、开票日期为2018年6月19日的浙江省增值税普通发票1份，其中记载房地产开发商业用房价税合计为1212337元，备注“锦绣花园202、203号房，金额1181825元，建筑面积341.06平方米，套内面积308.34平方米。地下室摩托车库23、22、62号，金额30512元”。5、甲方为环球公司、乙方为案外人、落款日期为2001年10月30日的《商品房购销补充合同》1份，合同约定的内容与本院在（2019）浙0602民初130号民事判决书中查明事实一致。6、业主为案外人、接收单元为延安路营业房238、240号、落款日期为2003年1月27日的《物业及资料移交情况表》1份。7、甲方为环球公司、乙方为锦绣花园238、240号（代表为尹雅琴）、落款日期为2003年1月27日的《环球物业管理有限公司物业（商铺）管理费收缴协议》1份。8、物业管理费发票1组，其中2002年12月2日的物业管理费发票中记载付款户名为1#202-203尹雅琴。9、购买方名称为案外人、销售方为绍兴市自来水公司、开票日期为2016年12月6日的浙江省增值税普通发票1张，其中记载货物名称为“高层二次供水设施一户一表改造工程”，备注为“锦绣花园1幢202室”。10、缴款单位为尹雅琴1幢202室、开票日期为2017年1月20日的水费收款收据1张。11、户主为案外人的户口本1本，其中记载蒋水琴系案外人儿媳，于2009年10月23日迁入惠风桥。12、户名为蒋水琴、对账日期为2017年10月1日至2018年12月31日的绍兴银行对账单1组，其中记载了该账户内缴纳电费的相关情况。本院认为：本案中，案外人尹雅琴提供的证据可以证明其在本院查封之前已作为买受人与被执行人环球公司签订了关于涉案房产的合法有效的书面买卖合同，支付全部购房款，且在查封之前已实际占有涉案房产的事实，申请执行人蒋孝明亦未提供充分证据证明案外人对未办理过户登记存在明显过错。综上，案外人要求解除对涉案房地产查封之异议请求，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定情形，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止对坐落绍兴市越城区锦绣花园1幢202室、203室不动产的执行，并解除对上述不动产的查封。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  张 剑人民陪审员  俞文新人民陪审员  金越芳二〇二〇年四月二十六日书 记 员  俞聪聪本案援引的相关法律和规定《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。