金华市婺城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0702民初13248号 原告：祝敏燕，女，1987年10月1日出生，汉族，住金华市婺城区。 被告：金华市金悦房地产开发有限公司，住所地：金华市婺城区汤溪镇金西开发区启动区块2幢（浙江宝隆化纤有限公司房产）102。 法定代表人：楼滨忠，总经理。 委托诉讼代理人：李美芳，该公司销售经理。 委托诉讼代理人：赵霞，北京市首信律师事务所律师。 原告祝敏燕为与被告金华市金悦房地产开发有限公司（以下简称金悦公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年12月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月4日公开开庭进行了审理。原告祝敏燕，被告委托诉讼代理人李美芳、赵霞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告祝敏燕向本院提出诉讼请求：1.判令解除2018年3月29日原告为向被告预约购买位于金华市婺城区（君悦·尚居1－16）商铺而签订的《君悦·尚居商品房定购协议》；2.判令被告立即返还购房款396238元，并支付资金占用期间的利息损失39694.35元，合计435892.35元（其中利息损失以396238元为基数，按年利率6%从2018年4月8日起暂计算至2019年12月9日，此后仍按此计算至实际履行之日止）；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年3月29日，原告因向被告预约购买位于一间，双方签订了《君悦·尚居商品房定购协议》一份。约定商铺建筑面积为34.57平方米，单价22888元/平方米，房款总价为791238元，定金1万元。协议第1条约定，原告需在2018年4月8日前与被告签订《商品房买卖合同》，7天内进首付款50%，2018年4月10日前一次性付清享受95折优惠等。同日，原告向被告销售人员支付宝账户交付了定金1万元。2018年4月8日向被告法定代表人楼滨忠的农行尾号为9713的账户转账支付了首付款386238元。2019年6月初，原告预约商铺才完工，原告前往现场察看并准备支付尾款时，才发现该商铺内最里面的占地有长2.7米、宽2米、高2.2米的空间被被告侵吞作为其他住房的附房。经丈量，该商铺内有5.5米层高的面积仅24平方米，被侵吞作附房的占地面积为5.4平方米，公摊面积5.17平方米。原告多次交涉未果。被告于2019年10月28日才通知原告在2019年11月5日前签订购房合同。2019年11月4日原告发出了解除订购协议通知书，要求在2019年11月12日前办理解除协议事宜，并退还购房款及利息损失，但被告拒不配合。该小区内住宅价格只有5000多元每平方米，附记价格更低，被侵吞的附记上空没有商铺使用价值，但被告仍以22888元的单价出售给原告，属于价格欺诈，被侵吞的实用面积为5.4平方米的附房上空的5.4平方米及相应的公摊面积不能计入原告的商铺面积，否则显失公平。原告订立定购合同构成重大误解。 被告金悦公司辩称，双方签订的定购协议明确约定了面积、单价、总价，双方也清楚银行按揭贷款的利率，故该定购协议已具备商品房买卖合同的主要内容，双方均应遵守合同并严格履行。签订该定购协议时被告已取得商品房预售证，且该商品房的主体结构已完成，原告预定的商铺也已建成，原告知晓商铺的户型。2017年被告开发的商品房经测绘公司测量，原告购买的商铺面积为34.57平方米，套内面积30.61平方米，公摊面积3.961平方米，在测绘报告中均有记载。故原告的主张不能成立，请求驳回原告诉讼请求。 为证明上述事实，原告向本院提供以下证据：1.原告身份证复印件一份、被告企业信息打印件一份，证明双方主体资格；2.定购协议复印件一份，证明双方对涉案商铺形成预约合同关系及对商铺面积、价格、付款时间等内容进行约定的事实；3.转账凭证打印件2份，证明原告支付定金1万元及首付款386238元的事实；4.解除定购协议通知书复印件、邮寄送达打印件、现场送达录像光盘各一份，案涉商铺现场录像、照片打印件、平面图打印件各一份，证明被告从原告定购的商铺内隔走部分空间卖与其他住房作为附房，但价格为2万多元，而住房单价仅为5000余元，隔走部分5.4平方米对应的公摊面积也不应计入商铺面积，被告存在欺诈行为，原告已通知被告解除定购合同的事实；5.微信聊截图打印件一份，证明原告多次与被告交涉，被告未予理会且欺诈原告的事实。 被告向本院提交以下证据：1.商品房订购协议复印件一份，证明双方对建筑面积、单价、总价等内容进行约定，应严格履行；2.商品房预售证复印件一份，证明被告签订协议时取得预售证，可以合法销售商品房的事实；3.《关于进一步促进金华市区房地产业平稳健康发展的通知》文件打印件一份，证明取得商品房预售证的相关条件，进一步证明被告取得预售证时主体结构已完成，签订案涉协议时原告可以实际看到商铺户型，其拒绝签订商品房买卖合同的理由不能成立；4.被告业务员李美芳2018年2月19日朋友圈照片打印件一份，证明签订案涉协议时，商铺主体已完工，原告已了解定购商铺的户型；5.被告业务员祝美芳2018年2月27日朋友圈照片打印件一份，证明签订协议时，商铺主体已完工，原告了解商铺户型；6.证人经罗翔情况说明一份，证明签订案涉协议时，商铺主体已完工，被告销售人员明确告知原告商铺户型，并实地察看商铺户型；7.房屋建筑面积测绘成果书复印件一份，证明经测绘确定商铺面积及公摊面积的情况；8.短信记录打印件一份4页，证明被告多次催促原告签订合同，原告一直以优惠力度不够为由拒绝签订合同的事实；9.邮件交寄单复印件一份，证明被告多次催促原告签订合同的事实。 在审理过程中，本院依法对原告提交的证据进行了审查，认证如下：对原告提供的证据1、2、3，被告无异议，本院确认其证明力；对证据4真实性无异议，但对通知内容有异议，证明不了相关事实。证明销售人员向原告展示了对平面图图纸，不能证明被告欺诈了原告。双方对上述证据真实性无异议，综合本案其他证据，不能证明被告存在欺诈行为，故对该证据的部分证明力予以确认；对证据5真实性无异议，不能证明被告欺诈原告，且被告一直希望原告来签订合同。该证据证明双方对纠纷进行交涉的情况，尚不能证明被告存在欺诈，故对其部分证明力予以确认。 对被告提供的证据1、2、3，原告无异议，本院确认其证明力；对证据4、5真实性无异议，但可以看出商品房主体未建好，售楼部与商品房并非同时建好，签订协议时商铺未建好，不能看到商铺情况。双方对该证据真实性无异议，对其部分证明力予以确认；对证据6真实性有异议，只能证明其本人情况，不能证明本案情况。该证言证人未出庭作证，原告异议成立，对其证明力不予确认；对证据7真实性无异议，但不能证明进行了测绘的事实。原告未提交证据证明该测绘报告为虚假，故对其证明力予以确认；对证据8、9真实性无异议，证明是原告主动联系被告，且原告提出优惠，被告拒绝。双方对真实性无异议，对其部分证明力予以确认。 本院根据上述确认证明力的证据及到庭当事人在庭审中的陈述，认定本案事实如下： 2018年2月7日，被告金悦公司取得位于金华市婺城区的君悦·尚居住宅小区商品房预售证。2018年3月29日原、被告签订一份《君悦·尚居商品房定购协议》，约定原告定购1-16号商铺，建筑面积为34.57平方米，单价为22888元每平方米，总价为791238元，定金1万元。协议还约定，签订本定购协议后，认购人需在2018年4月8日前与出卖人签订《商品房买卖合同》，选择一次性付款的必须在签订《商品房买卖合同》时全款一次性付清；7天内进首付款50%，4月10日前一次性付清享受95折优惠，4月15日前一次性付清享受96折，如4月15日之后交清余款取消优惠；签订《商品房买卖合同》时，定金自动冲抵应付首期款，本定购协议效力终止；定购人签署本协议时已充分了解定购物业，并清楚银行抵押贷款的条件；定购人如未按前述约定时间与出卖人签订《商品房买卖合同》的，视为定购人自动放弃购买权，出卖人有权单方解除本订购协议，定购人定购的物业由出卖人另行处置，定购人已交付的定金不予返还，出卖人不再另行通知等内容。当日，原告向被告交付了定金1万元。原告认可在签订案涉定购协议前仅观看了楼盘模型和被告提供的夹层平面图，并根据夹层平面图选定了16号商铺，并未进入实地查看已主体施工完成的该商铺。被告称在签订定购协议前原告还观看了一楼平面图，并进入了当时已主体施工完成的该商铺。2018年4月8日原告向被告交付了首付款386238元，但双方未按定购协议的约定在2018年4月8日前签订正式《商品房买卖合同》。之后原告也未按协议约定享受折扣优惠的条件一次性付款。被告提供的证据显示，被告于2019年4月7日询问原告是否签订合同，原告称此时享受同等优惠的条件优于双方签订定购协议时的优惠条件，要求按此时的优惠条件执行，被告未同意。2019年10月28日被告向原告邮寄一份《签订购房合同通知书》，要求原告于2019年11月5日前办理签署《商品房买卖合同》的手续。原告以价格太贵、优惠不够及商铺内有部分空间系他人附房为由拒绝签订合同。2019年11月4日，原告向被告发出了解除定购协议通知书，要求解除定购协议并返还购房款。 本院认为，本案的争议焦点是：1.被告是否隐瞒案涉商铺内有部分空间系他人附房的事实，导致原告产生误解并签订了《君悦·尚居商品房定购协议》；2.案涉定购协议是否为本约；3.违约责任问题。 首先，原告认可在签订定购协议时观看了被告提供的夹层平面图，按通常理解，夹层意味着一个整体空间中分有层次，且夹层平面图中亦标识出他人附房部分的长度、宽度，并用线条划出，稍加注意就能辨认出，故原告认为其对定购的商铺内存在他人附房的情形不知情，不符合常理或怠于了解夹层情况，本院不予采纳。故双方签订的该定购协议系双方真实意思表示，合法有效。其次，该定购协议为预约合同。该定购协议明确约定了在限期内需签订正式《商品房买卖合同》，虽然协议约定了商铺具体房号、面积、价格，且原告已交付了定金和首付款，已实际履行，但协议中未约定付款方式，虽然原告承认在签订定购协议中打算一次性付款，但双方并未形成合意，因该定购协议的主要内容中的付款方式未形成一致，故协议应为预约合同。原告现主张解除该定购协议，应予支持。被告应返还原告已支付的购房款。第三，从案件事实来看，未签订正式《商品房买卖合同》的原因系原告签订定购协议后认为房价优惠太少、价格过高，故原告存在违约行为，应承担违约责任。结合自签订定购协议以来的房价下降及违约造成的损失等因素，对原告主张的利息损失及返还定金的主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下： 一、解除原告祝敏燕与被告金华市金悦房地产开发有限公司于2018年3月29日签订的《君悦·尚居商品房定购协议》； 二、被告金华市金悦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告祝敏燕购房款386238元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、驳回原告的其他诉讼请求。 本案受理费3919元（原告已预交，已减半收取），由原告承担446元，被告承担3473元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员  章永伟 二〇二〇年四月二十日 书记员  金轶群