江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终1314号上诉人（原审原告）：吴小玲，女，1979年8月19日生，汉族，住昆山市。上诉人(原审原告)：丁正海，男，1974年8月21日生，汉族，住昆山市。被上诉人（原审被告）：苏州甪嘉置业有限公司，住所地苏州市吴中区甪直镇鸣市路16号。法定代表人：胡正东，执行董事。被上诉人（原审被告）：苏州金客源投资管理有限公司，住所地张浦镇新吴街146号美嘉商业中心新吴街146-2号。法定代表人：皮波，执行董事。上诉人吴小玲、丁正海因与被上诉人苏州甪嘉置业有限公司（以下简称甪嘉公司）、苏州金客源投资管理有限公司（以下简称金客源公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院(2019)苏0506民初8106号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月20日立案受理后，依法进行了审理。本案现已审理终结。吴小玲、丁正海的上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一、吴小玲、丁正海认可与销售代理公司口头约定的涉案商铺买卖合同成立，总价为18.7929万元，吴小玲、丁正海与甪嘉公司书面商铺买卖合同约定总价为13.3万元。甪嘉公司实际收到的购房款为18.7929万元。二、吴小玲、丁正海履行了与销售代理公司口头约定的总价为18.7929万元的口头买卖合同，2019年初提起行政诉讼后，吴小玲、丁正海才得知应该履行与甪嘉公司签订的书面合同，总价为13.3万元。甪嘉公司、金客源公司二审未作答辩。吴小玲、丁正海向一审法院起诉请求：甪嘉公司退还多余房款38250元（即团购费5000元及前三年租金收益33250元）。一审法院认定事实：吴小玲、丁正海系夫妻。2015年5月22日，吴小玲与甪嘉公司签订商品房买卖合同1份，合同载明，吴小玲向甪嘉公司购买位于苏州市吴中区的房屋，建筑面积为13.14m2，总价款为133000元。当日，吴小玲支付5000元。2016年4月22日，甪嘉公司就上述房屋向吴小玲开具发票1张，载明建筑面积为13.18m2，金额为133405元。该房屋产权于2017年5月10日登记在吴小玲、丁正海名下。2015年5月22日，吴小玲（甲方）又与金客源公司（乙方）签订委托经营管理合同1份。合同载明，甲方将其购买的美嘉商业中心四层4082号、房屋总价166250元的商业用房委托乙方经营管理。委托经营管理期限：从该房屋正式开业之日起算10年。该合同还明确了租金收益及分配、双方权利义务、违约责任等。另查明，2018年11月23日，一审法院立案受理吴小玲、丁正海诉甪嘉公司、金客源公司及苏州嘉旭商业管理有限公司（下称嘉旭公司）合同纠纷一案。审理中，吴小玲、丁正海撤回对甪嘉公司的起诉。吴小玲、丁正海要求解除双方签订的委托经营管理合同，判令嘉旭公司及金客源公司交付涉案商铺。后吴小玲、丁正海变更诉讼请求，即请求判令嘉旭公司提供涉案商铺的租赁合同、每年租金计算的明细清单、收取每年租金的明细清单，并由嘉旭公司、金客源公司提供合理理由。在该案审理中，双方均确认商品房买卖合同中载明的购房款133000元已经扣除了前三年的租金收益。法院于2019年2月19日作出判决，驳回吴小玲、丁正海的诉讼请求。2019年8月，吴小玲、丁正海发通知函给甪嘉公司、金客源公司，要求甪嘉公司、金客源公司退还购房款38250元。以上事实，由吴小玲、丁正海提供的商品房买卖合同、收据、发票、不动产证书、委托经营管理合同、（2018）苏0506民初10324号民事判决书、通知函及当事人陈述予以证实。吴小玲、丁正海称，在签订商品房买卖合同时，售楼处的业务员王延杰向其出具了预算单1张，明确了购房款的构成。据此，吴小玲、丁正海提供了客户预算单1张。预算单载明，房号4082，总价187929元，“5000团购抵20000→167929”，“99折→166250”，“第一年租金5%→8313第二租金7%→11637第三年租金8%→13300”，合计33250元（共20%）。“合同价：133000+5000（团购费）”，“首付67000+5000”，“贷款66000贷10年792元/月”。吴小玲、丁正海称，王延杰向其出具的预算单弄丢了，其提供的上述预算单是其根据记忆及其他业主的预算单写的，说明购房款133000元是如何形成的。经质证，甪嘉公司称，其委托销售代理公司出售房屋的，房价是销售代理公司与买房人谈的，吴小玲、丁正海陈述的房款的计算方法是对的。另吴小玲、丁正海还提供了首席MALL合同确认单复印件及其他11户业主的预算单复印件。合同确认单载明，买受人为吴小玲，所购商铺为4082号，计价方式与价款为单价为每平方米10122元，总金额为133000元，付款方式为首付67000元，按揭贷款66000元。落款处客户确认处有吴小玲的签名，并有业务员、案场经理及财务收款确认。11张预算单载明内容与吴小玲、丁正海的预算单内容一致。吴小玲、丁正海称，合同确认单是甪嘉公司在其提起的行政诉讼一案中提供的，可以证明在双方对预算单金额达成一致意见后，甪嘉公司重新书写了这份合同确认单，该合同确认单上的房价是扣除前三年租金的房价，其签了该确认单后，打算毁约，但对方不同意。11户业主的预算单是这些业主给吴小玲、丁正海的，用于证明在协商买商铺时，房屋总价都包括了前三年总房价的20%的租金。经质证，甪嘉公司、金客源公司无异议，甪嘉公司、金客源公司称，合同确认单是签订合同当日签的，业务员及案场经理是其委托的销售代理公司的工作人员，财务是其工作人员。对向每户业主收团购费5000元及前三年租金抵房款的事实无异议。吴小玲、丁正海主张甪嘉公司多收了购房款38250元。吴小玲、丁正海称，预算单上的房价187929元是其与甪嘉公司在协商房价之前达成的价格，协商以后的房价是商品房买卖合同上载明的房价。其与甪嘉公司签订的买卖合同及甪嘉公司开具的发票证明双方最终达成房价为133000元。对此，甪嘉公司称，其现无法联系到销售代理公司的业务员王延杰，当时双方明确是按预算单载明的方法计算房价的，商品房买卖合同为何写房价133000元，其不太清楚，吴小玲、丁正海称就涉案商铺双方协商后最终确定房价为133000元不是事实。一审法院认为，吴小玲、丁正海与甪嘉公司、金客源公司均确认，在签订商品房买卖合同时，售楼处的业务员会向各业主出具手写的预算单，预算单明确了购房款的构成。吴小玲、丁正海称其持有的预算单丢失了，凭记忆及根据其他业主的预算单自己书写了1份预算单，用于证明吴小玲、丁正海所购商铺购房款的构成。对吴小玲、丁正海书写的预算单载明的房款构成及计算方法，甪嘉公司、金客源公司无异议，故法院对该预算单载明的内容予以确认。根据该预算单可确认，吴小玲、丁正海所购的4082号商铺的总价为187929元，吴小玲、丁正海支付5000元团购费抵20000元购房款，商铺前三年租金抵购房款33250元，吴小玲、丁正海实际支付138000元（5000元+133000元）。虽商品房买卖合同及首席MALL确认单载明涉案商铺总价为133000元，但在吴小玲、丁正海诉嘉旭公司、金客源公司合同纠纷一案中，吴小玲、丁正海确认商品房买卖合同载明的购房款133000元已扣除了前三年租金收益，即确认购房总价并非是133000元。现吴小玲、丁正海以商品房买卖合同载明的房屋总价及购房发票载明的房价主张双方最终确认商铺总价为133000元，未能提供证据证明，且吴小玲、丁正海该陈述与其在另一案中的陈述相矛盾，与委托经营管理合同载明的总房价166250元亦相矛盾。退一步讲，如双方在签订商品房买卖合同时最终达成总购房款为133000元的意见，但吴小玲、丁正海在事隔4年多后才向甪嘉公司、金客源公司主张退还多收的购房款，不合常理。由上所述，法院对吴小玲、丁正海的上述意见不予采纳。根据预算单及双方陈述，法院确认涉案商铺总价应为187929元，吴小玲、丁正海支付的团购费5000元及前三年租金收益已抵作相应购房款。现吴小玲、丁正海已取得商铺产权，故吴小玲、丁正海要求甪嘉公司、金客源公司退还其支付的团购费5000元及前三年租金收益不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决驳回吴小玲、丁正海的诉讼请求。案件受理费减半收取为379元，由吴小玲、丁正海负担。二审经审理查明的事实与一审一致。二审另查明，2015年5月22日，吴小玲向昆山市合锐创智房地产咨询服务有限公司支付了5000元团购费。二审中，甪嘉公司向本院提交书面说明，称昆山市合锐创智房地产咨询服务有限公司是销售代理公司。本院认为：本案二审争议焦点是吴小玲、丁正海向甪嘉公司购买涉案商铺的房屋总价认定。根据吴小玲、丁正海在一审中提供的预算单，明确购房总价为187929元，扣除5000元团购费抵20000元之后给予99折，并扣除3年租金33250元后，房屋总价为133000元，该金额与双方签订的商品房买卖合同约定一致，也与吴小玲、丁正海在前案诉讼中陈述的133000元已经扣除前3年租金收益一致，据此应当认定甪嘉公司实收房款为扣除各种优惠及三年租金后的133000元，而吴小玲、丁正海5000元团购费是向销售代理公司缴纳，因此吴小玲、丁正海要求甪嘉公司与金客源公司返还5000元团购费及前三年租金收益38250元无合同和法律依据综上所述，吴小玲、丁正海的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费758元，由吴小玲、丁正海负担。本判决为终审判决。审判员  王稚群二〇二〇年四月八日书记员  沈华君法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。