广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终5073号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市悦华物业管理有限公司。住所地：广州市越秀区府前路3号三楼。法定代表人：邹立勇，执行董事。委托诉讼代理人：文香玉，广东君厚律师事务所律师。委托诉讼代理人：居庆伟，广东君厚律师事务所实习人员。被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市天河区东圃棠东经济发展总公司。住所地：广州市天河区中山大道西831号。法定代表人：潘美春，董事长。委托诉讼代理人：苏洁锟，北京市盈科（广州）律师事务所律师。原审第三人：广州市道路扩建工程管理中心（原广州市道路扩建工程办公室）。住所地：广州市仓边路133号。法定代表人：宋金峰，主任。委托诉讼代理人：侯汉杰，公司法律顾问。上诉人广州市悦华物业管理有限公司（以下简称悦华公司）与被上诉人广州市天河区东圃棠东经济发展总公司（以下简称棠东公司）、第三人广州市道路扩建工程管理中心（以下简称道扩中心）租赁合同纠纷一案，不服（2018）粤0106民初26872号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。悦华公司上诉请求：一、撤销广州市天河区人民法院(2018)粤0106民初26872号民事判决第一项、第二项判决；二、解除悦华公司和棠东公司之间的不定期租赁合同；三、棠东公司将广州市天河区泰安花园七号楼对面场地(面积1500平方米)腾空交还给悦华公司；四、棠东公司按照每月2500元的标准向悦华公司支付自2015年3月起至实际腾空交还之日的租金和暂用费(暂计算至2018年10月为110000元；五、棠东公司承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院没有对悦华公司于2019年5月20日提交的证据（广州市城市规划局《关于调整用地问题的复函》及附图、广州市国土局《关于土地使用权问题的复函》及附图）予以审查，遗漏相关事实，也没有组织双方予以开庭质证，程序严重违法。二、悦华公司提供的证据（广州市城市规划局《关于调整用地问题的复函》及附图、广州市国土局《关于土地使用权问题的复函》及附图）足以说明涉案土地的范围及面积，因此一审法院“悦华公司未对土地的权属证书及红线范围与讼争的1500平方米土地关联性继续举证”和“悦华公司作为出租人……但未充分举证实际1500平方米是属于开发或未开发部位，由其承担举证不能的法律责任”的认定是错误的，亦属于事实没有调查清楚。三、“泰安花园七号楼”是一个固定的建筑物，“对面”是指泰安北路北边的位置，“场地”指的是空地或者土地，根据悦华公司提供的证据(红线图及规划图)及现场的情况，可以明确涉案土地的四至范围。因此一审“未约定具体四至，交付为空地状态，非围蔽空间，现场亦无法确定1500平方米具体范围”的认定是错误的。四、棠东公司2015年2月是对涉案土地进行占有使用的，但是一审法院又将“2015年3月场地当时状况”的举证责任分配给悦华公司，明显存在举证责任分配不当情形。五、根据合同法，租赁合同到期后，承租人负有将租赁物返还给出租人的义务，但是本案中棠东公司并没有提交相关的证据证明其已经履行了返还租赁物的证据。涉案物业一直在使用中，悦华公司于2015年8月3日向棠东公司发函亦属于合理期限范围，没有违反任何常理。即使悦华公司的起诉在2018年，但并没有免除棠东公司向悦华公司返还租赁物的义务，一审法院一直以“有悖交易常理’’为由认定由悦华公司承担举证不能的责任没有依据。六、一审法院认定“悦华公司主张其与棠东公司至今仍存在不定期租赁关系，缺乏事实依据，不予采纳”，那么一审法院就是认定双方的合同已经在2015年3月终止了，根据该认定，那么合同所引起责任的诉讼时效也应该从2015年4月1日起算了，而本案中棠东公司主张的租赁保证金的诉讼时效已经届满，从而驳回悦华公司的时效抗辩，存在前后矛盾。七、棠东公司没有提供任何证据证明其已经履行了交还土地的义务，因此其是否继续使用场地属于棠东公司的举证责任，而非悦华公司的举证责任。八、棠东公司在合同期满后没有履行交还土地的义务，也占有使用涉案土地，根据合同约定悦华公司可以没收该保证金，所以一审判决悦华公司返还保证金及支付利息是错误的。棠东公司二审答辩：一、原审判决认定事实清楚，证据充分，应予维持。(一)因悦华公司未完成交付义务致悦华公司及其下属单位经济社无法使用涉案场地，棠东公司再继续承租己无意义。1.租赁合同未约定交付的四至范围，涉案场地属非围蔽空间，且悦华公司没有交付地形图等相关资料，交付不明，未完成交付义务。2007年3月16日，悦华公司与棠东公司签订的《场地租赁合同》约定悦华公司将座落在天河区泰安花园七号楼对面场地提供给被悦华公司使用，场地使用面积1500平方米。合同签订后，悦华公司没有就具体交付的范围进一步予以明确，双方也没有进行任何的交接手续。《场地租赁合同》第七条约定，悦华公司在交付场地时就应该一并把相应的权属资料交给棠东公司。但这十几年来，悦华公司从未向棠东公司出示过任何资料，包括地形图等。直至本案一审庭审后即2019年5月20曰，悦华公司根据庭审需要才补交了《附图》等资料，才单方当面指出当年签订合同时约定的1500平方米的四至范围。2.棠东公司除了白白交付租金外，并未使用涉案场地，双方的权利义务不对等，继续履行租赁合同已无意义。《场地租赁合同》签订后，由于悦华公司并没有将租赁场地相关的权属资料交给棠东公司，也没告知棠东公司关于涉案场地的四至范围。直到2015年2月，棠东公司知悉下属单位经济社无法使用涉案场地后，就立即通知悦华公司不再承租涉案场地，并停止支付租金。(二)《场地租赁合同》于2015年3月1日已被解除，涉案场地已归还悦华公司，悦华公司的诉讼请求应予以驳回。1.不定期租赁期间，棠东公司有权随时解除租赁关系。根据《场地租赁合同》第十条约定，若棠东公司继续承租的，是要提前二个月与悦华公司协商，并另行签订合同的。而《场地租赁合同》于2013年3月31日期满后，双方就没有续签书面合同，之后形成了不定期租赁关系。根据法律规定，棠东公司当然有权随时解除租赁关系。所以，当棠东公司在2015年2月通知悦华公司不再继续承租，并在2015年3月1日起停止支付租金，那么，双方的租赁关系至此已解除。2.悦华公司以其行为认定棠东公司不再续租，双方租赁关系己解除。2015年8月3日，悦华公司向棠东公司发出《通知》，要求被悦华公司在2015年8月8日前派员与其洽谈有关续约事宜，逾期将视作放弃续租。根据悦华公司这一通知要求，既然棠东公司在2015年8月8日前没有与其洽谈续约事宜，那么双方的租赁关系就己解除。现悦华公司又认为双方至今仍存在不定期租赁关系，显然前后矛盾，难圆其说。另，棠东公司自2015年3月起己停止向悦华公司支付租金（管理费），双方租赁关系至此解除。之后，悦华公司未曾要求棠东公司支付租金。直到2015年8月3日才要求棠东公司补交2015年3月一7月租金，更是到了2018年11月，时隔三年多才提起本案诉讼，已过诉讼时效，这显然有违交易常理。根据《场地租赁合同》第十二条关于违约责任的约定，如果悦华公司认为双方仍存在合同关系的，那么悦华公司完全有权按照合同约定追究棠东公司的违约责任。但悦华公司至今都没有追究棠东公司的“违约责任”，说明悦华公司其实也认定了双方在2015年3月之后已经不存在合同关系了，无法按照合同约定追究棠东公司的“违约责任”。3.棠东公司己交还涉案场地，现被他人占用，与棠东公司无关。由于悦华公司在交付场地时就没有与棠东公司办理任何的交接手续，也没明确四至范围，也无提交场地的权属资料。而涉案场地本来就是一块空地、烂地，直至2015年2月，棠东公司都没有开发使用。在这种情况下，悦华公司却反口要求棠东公司举证证明已交还场地。如果悦华公司认为棠东公司未交还场地，并使用至今，应由其承担举证责任。事实上，2015年2月，棠东公司通知悦华公司不再续租后，悦华公司和第三人作为场地的管理者、所有者，完全有能力、有权力随时自行收回场地。但却因为悦华公司、第三人疏于管理，怠于行使，才导致场地被他人非法占用，并开发为停车场。棠东公司既非承租人，又不是实际使用人，现悦华公司要求被悦华公司腾空交还场地，于法无据，理应驳回。二、原审判决适用法律正确、程序合法，应予以支持。一审法院己就悦华公司提交的证据组织质证，程序合法悦华公司指一审法院未就其在2019年5月20日提交的《关于调整用地问题的复函》及附图、《关于土地使用去问题的复函》及附图等证据组织双方开庭质证，程序违法，这是不属实的。一审法院于2019年10月25日，组织双方到现场勘查。当时，一审经办法官就悦华公司提交的上述证据询问棠东公司意见时，棠东公司的代理人就明确表示，对悦华公司提交的这些证据不予认可，对证据的关联性、证明内容不予确认。因为，悦华公司提交的证据涉及96053平方米，而涉案面积仅1500平方米，两者之间的关联性无法确认。当时合同仅约定租赁标的是泰安花园七号楼对面场地，这是个宽泛的概念，双方之后无进一步确认1500平方米的具体四至范围。时隔十多年后，涉案场地四周己发生巨大变化，悦华公司这时才出示土地权属资料，然后现场随手指认96053平方米中的某块地就是当年约定的交付范围，棠东公司当然无法确认。而且悦华公司是在一审庭审后提交的，已过举证期限。综上，原审判决认定事实清楚，程序合法，应予以维持。道扩中心二审述称：同意悦华公司的上诉请求及事实理由。悦华公司于2018年11月1日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.解除悦华公司与棠东公司不定期租赁合同；2.棠东公司将广州市天河区泰安花园七号楼对面场地（面积1500平方米）腾空交还给悦华公司；3.棠东公司按每月2500元标准向悦华公司支付自2015年3月起至实际腾空交还场地之日止的租金；4.棠东公司承担本案诉讼费用。棠东公司于2018年12月17日向一审法院提起本案反诉，请求：1、悦华公司返还棠东公司租赁保证金5000元及利息（以5000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算，自2015年3月1日起计至实际付清之日止）；2、悦华公司承担本案诉讼费。一审法院经审理查明：2007年3月16日，悦华公司（甲方）、棠东公司（乙方）签订《场地租赁合同》，约定：甲方同意将座落在天河区泰安花园七号楼对面场地提供给乙方作商业经营或堆放材料（存放非易燃易爆物）使用，场地使用面积1500平方米，每平方米20元，使用期限为6年，自2007年4月1日至2013年3月31日止，年租金为30000元，租金按月结算，乙方必须在每月5日前缴付当月租金给甲方，在合同期内，如政府道路拆迁安置或国家市政建设需要收回场地使用的，甲方应提前六十天通知乙方，乙方要无偿退出交还场地，并清走场地上摆放的一切物件，按照甲方通知的时间将租赁场地交回给甲方，甲方不作任何安置补偿，乙方向甲方支付保证金5000元，作为乙方遵守和履行本合同的担保，合同期届满不再续租或解除合同时，在乙方交清租金和其他有关费用，并按期将租赁场地退回，经甲方验收合格之日起15个工作日内将保证金本金无息退回给乙方。在合同期内，乙方按时交纳租金及相关费用，逾期不交租金或其他费用的，每逾期一天应支付月租及各项费用1%的违约金；乙方在合同期届满或者解除合同之日，乙方须将场地清理干净，按时交回甲方，由此产生的费用甲方不予补偿。如须继续使用的，应提前二个月与甲方协商，双方另签订合同，在同等条件下，乙方享有优先承租权。乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按拖欠金额的万分之三收取滞纳金，超过2个月，甲方有权解除合同，保证金不予退还，并承担甲方一切经济损失。合同期届满，甲、乙双方未续订合同或解除合同的，乙方逾期不交出所使用的房屋的，甲方有权要求乙方限期迁出和双倍补交占用期间的租金，并承担一切责任等。2007年4月10日，棠东公司向悦华公司支付租赁保证金5000元。2013年3月31日，合同期届满，悦华公司、棠东公司未续签订合同。庭审时，悦华公司、棠东公司确认交租至2015年2月。2015年8月3日，悦华公司向棠东公司发出《通知》，称如须续租，要求于8月8日前派员洽谈，逾期将视为放弃续约，另要求支付2015年3月至7月租金合计12500元等。2018年11月1日，悦华公司提起本案诉讼。2019年10月25日，一审法院现场勘查。泰安花园七号楼对面场地建有“东南肉菜市场”及配套门口的汽车停车场、休闲场地，悦华公司表示出租1500平方米为肉菜市场门前的停车场及休闲场地；棠东公司不予确认现场的范围，抗辩合同仅约定泰安花园七号楼对面场地，未明确标注四至范围，现场的停车场及休闲用地非其使用。关于土地范围，悦华公司出示《建设用地批准书》[穗国土建用字（1999）第423号,复印件]，显示道扩办为使用人，用地地点为东圃广氮路西侧，用地面积96053平方米的搬迁周转房用地，在备注显示，该土已被开发建设，现主张1500平方米属于该地块内。棠东公司不予确认其真实性。悦华公司未对土地的权属证书及红线范围与讼争的1500平方米土地关联性继续举证。一审法院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。悦华公司作为出租人，应就出租标的物的权属、范围等进行举证，悦华公司主张1500平方米所在用地96053平方米已进行部分开发，但未充分举证实际1500平方米是属于开发或未开发部位，由其承担举证不能的法律责任。悦华公司、棠东公司约定租赁标的物为“泰安花园七号楼对面场地1500平方米”，未约定具体四至，交付为空地状态，非围蔽空间，现场亦无法确定1500平方米具体范围，双方约定租赁期限至2013年3月31日，双方未续签合同，棠东公司继续支付租金至2015年2月，双方成立不定期租赁关系，不定期租赁期间，出租方或承租方均可提出解除不定期租赁关系。棠东公司自2015年3月起未继续交租，对于2015年3月场地当时状况，悦华公司未进行举证，由其承担举证不能的法律责任。2007年交付时为空地，无具体四至，若按悦华公司陈述，其自2015年3月起明知棠东公司未支付租金，持续时间多月，但期间未提出权利主张，其于2015年8月3日才向棠东公司发函要求洽谈续租，怠于行使权利，有违交易常理。棠东公司抗辩主张其实际退出场地，故于2015年3月开始未继续支付租金，予以采信。悦华公司2015年8月3日发函后直至2018年11月1日才提起本案诉讼，长达3年放任权利主张，亦有悖交易常理。故此，悦华公司主张其与棠东公司至今仍存在不定期租赁关系，缺乏事实依据，不予采纳。悦华公司就其主张未提交充分有效证据予以证实，由其承担举证不能的法律责任。故此，对于悦华公司的全部诉讼请求，予以驳回。对棠东公司的反诉请求，鉴于未有证据证实棠东公司继续使用场地，其请求返还租赁保证金，予以支持。悦华公司的诉讼时效抗辩缺乏依据，不予采纳。对于利息损失，棠东公司未有证据此前向悦华公司主张返还，利息自提出反诉之日起算，对于主张的超出部分，予以驳回。利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算。需要指出的是，本案处理的为悦华公司、棠东公司的租赁关系，涉案场地是否属于第三人所有，是否存在他人侵占第三人土地事宜，由权利人另循途径处理。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2019年11月5日作出判决如下：一、广州市悦华物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内返还广州市天河区东圃棠东经济发展总公司租赁保证金5000元及利息（以5000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计，自2018年12月17日计至付清为止）。二、驳回广州市悦华物业管理有限公司的诉讼请求。三、驳回广州市天河区东圃棠东经济发展总公司的其他反诉请求。如果广州市悦华物业管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍向广州市天河区东圃棠东经济发展总公司支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2500元，由广州市悦华物业管理有限公司负担；反诉受理费25元，由广州市悦华物业管理有限公司负担20元，由广州市天河区东圃棠东经济发展总公司负担5元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。另查明：悦华公司、棠东公司在一审庭审中均确认涉案场地在交付使用时为空地。悦华公司将涉案场地交付棠东公司使用时，未办理书面交接手续。悦华公司主张棠东公司自2007年承租涉案场地以来，先后将涉案场地作堆放建筑材料、搭建临时建筑、停车场之用。棠东公司抗辩其承租后未实际使用涉案场地，2015年3月之后由案外人非法占用，与棠东公司无关，不清楚实际使用人的情况。棠东公司主张其于2015年3月口头通知悦华公司解除合同，对此未提交证据证实。悦华公司主张其在2015年3月至8月期间向棠东公司主张权利，对此棠东公司不予确认，悦华公司未提交证据证实。悦华公司在一审诉讼中对于返还保证金提出诉讼时效抗辩，其主张保证金的诉讼时效应从合同解除之日起算。棠东公司在一审诉讼中对于租金提出诉讼时效抗辩。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：1、悦华公司与棠东公司之间的租赁关系是否已解除及何时解除；2、棠东公司是否需要向悦华公司返还涉案场地、支付租金或场地占用费；3、悦华公司是否需要向棠东公司返还租赁保证金。关于租赁关系是否已解除及何时解除的问题。首先，悦华公司与棠东公司签订的《场地租赁合同》于2013年3月31日租赁期限届满，此后棠东公司继续向悦华公司支付租金至2015年2月，且双方均未对场地使用情况提出异议。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原承租合同继续有效，但租赁期限为不定期。”因此，自2013年4月1日起双方之间形成不定期租赁关系，双方均有权随时解除租赁关系。棠东公司主张其从未使用涉案场地，但在2007年4月1日至2015年2月长达近八年的时间内，棠东公司未向悦华公司提出异议，且依约支付租金，明显有悖常理，故本院对棠东公司的该项主张不予采纳。棠东公司自2015年3月起未继续支付租金，但无证据证实其通知悦华公司解除不定期租赁关系或者交还场地，单凭棠东公司未继续交租的行为不能当然认定为解除租赁关系的意思表示，故棠东公司主张租赁关系自2015年3月解除缺乏依据，本院不予采纳。2015年8月8日，悦华公司发出《通知》询问棠东公司是否续租，并在通知中要求棠东公司8月8日前派员洽谈，逾期将视为放弃续约。该《通知》被棠东公司拒收后，根据悦华公司的意思表示，自2015年8月8日起视为棠东公司放弃续约，双方之间的不定期租赁关系解除。因此，基于上述事实，本院依法认定悦华公司与棠东公司之间的不定期租赁关系于2015年8月8日解除。关于棠东公司是否需要向悦华公司返还涉案场地的问题。如上所述，悦华公司与棠东公司之间的不定期租赁关系于2015年8月8日解除，自此悦华公司有权收回场地。虽然棠东公司未与悦华公司办理交还场地的交接手续，但案场地在交付使用时为空地，无证据证实解除租赁关系时涉案场地的状况发生变化或悦华公司在合理期限内（酌情认定为30天）收回场地存在障碍，但自2015年8月8日双方解除租赁关系至2018年11月1日悦华公司提起本案诉讼，长达三年多的时间内悦华公司未就交还场地向棠东公司提出主张，亦未自行收回场地，明显怠于行使权利，由此导致的法律后果应由悦华公司承担。在无证据证实现涉案场地仍由棠东公司使用的情况下，悦华公司现上诉要求棠东公司将涉案场地腾空交还缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。关于棠东公司是否需要支付租金或场地占用费的问题。租赁合同于2015年8月8解除，棠东公司应依约支付2015年3月至2015年8月8日期间的租金，同时，悦华公司有权主张收回场地的合理期限内，即2015年8月8日至2015年9月8日期间的场地占有费。悦华公司主张棠东公司支付2015年9月8日之后的场地占用费缺乏依据，本院不予支持。悦华公司未提交证据证实其在2018年11月1日起诉前有向悦华公司催收租金的行为，故2015年3月至2015年8月8日的租金及2015年8月8日至2015年9月8日的场地占有费均已超过法定的诉讼时效，故本院对悦华公司要求棠东公司支付2015年3月起至交还场地之日的租金、场地占用费的诉请不予支持。关于悦华公司是否需要向棠东公司返还租赁保证金的问题。根据《场地租赁合同》的约定，棠东公司逾期支付租金超过2个月，悦华公司有权解除合同，保证金不予退还。现棠东公司在2015年8月8日合同解除前已逾期支付租金超过2个月，且棠东公司在本案一审反诉中提起有关退还保证金的诉请已超过法定诉讼时效，故悦华公司上诉要求不予返还棠东公司的保证金合理合法，本院予以支持。一审判决悦华公司返还棠东公司租赁保证金及利息处理不当，本院予以纠正。综上所述，悦华公司的上诉请求部分成立，予以支持。一审判决处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初26872号民事判决；二、广州市悦华物业管理有限公司与广州市天河区东圃棠东经济发展总公司之间的场地租赁关系于2015年8月8日解除；三、驳回广州市悦华物业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回广州市天河区东圃棠东经济发展总公司的反诉请求。一审案件本诉受理费2500元，由广州市悦华物业管理有限公司负担；反诉受理费25元，由广州市天河区东圃棠东经济发展总公司负担。二审案件受理费2520元，由广州市悦华物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  白小云审判员  赵云川审判员  刘 卉二〇二〇年四月二十三日书记员  黄咏欣熊盈颖