广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终33887号上诉人（原审被告）：周玉玲，女，1964年7月14日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市南山区。被上诉人（原审原告）：康林清，男，1984年11月29日出生，瑶族，身份证住址湖南省江永县。上诉人周玉玲因与被上诉人康林清委托合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初7175号民事判决书，向本院提起上诉，本院于2019年12月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人周玉玲上诉请求：1、撤销一审错误判决，依法改判；2、本案诉讼费用全部由被上诉人承担。事实及理由：1、一审法院认定事实错误。代理是一种民事法律行为，委托代理是指代理人依据被代理人的委托，以被代理人的名义实施的民事法律行为。本案中上诉人与被上诉人签订的是房地产代理合同，房地产代理合同是指依照房地产交易双方当事人的约定，受托人为委托人处理房地产交易事务及相关事宜的合同（协议）。在房地产代理业务中，委托人为业主或开发商，受托人为房地产经纪人。被上诉人是否有房地产经纪人资格还有待确认。《中华人民共和国合同法》相关法条规定：属于因无效代理订立的无效合同，包括以下情况：1、无权代理人订立的未经被代理人追认的合同；2、代理人以被代理的人名义同自己签订的合同；3、代理人以被代理人的名义同自己代理的其他人签订的合同；4、代理人与对方通谋签订的损害被代理人利益的合同。在本案中，合同编号0000011号《二手房买卖合同》是代理人与对方同谋签订的损害被代理人利益的合同，违法税务法规。法律明确规定个人所得税（税率交易总额1%或两次交易差的20%，卖方缴纳）征收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。在这里有两个条件①家庭唯一住宅②购买时间超过5年。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税；任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。故合同约定个人所得税由被告承担违法，损害被代理人利益。再者，康林清等作为涉案房产交易的中介，其误导欺诈上诉人，宣传房子满5年红本在手，有微信聊天记录为证。其次，本合同受《房地产经纪管理办法》《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国合同法》约束，在《房地产经纪管理办法》中第二十五条规定房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为：（二）对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价；（三）以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或者强制交易；（五）为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利；而本案中的被上诉人以上三点均违反了。损害委托人的利益，委托人应该追究被上诉人的法律责任，被上诉人赔偿损失。2、一审法院适用法律错误。上诉人与被上诉人的委托代理合同，存在欺诈、损害上诉人的事实情况，一审法院却只依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定中，是草率片面错误的。还应当依据《中华人民共和国合同法》第五十二条认定合同无效。综上所述，一审法院在认定事实、适用法律上均存在错误，为维护上诉人的合法权益，恳求依法支持上诉人的全部诉讼请求。被上诉人康林清对上诉人周玉玲答辩称：1、在二手房买卖交易中，买卖双方对交易过程中所产生的税费承担约定，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。2、康林清与周玉玲签署的《委托购房确认书》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。3、本案二手房买卖合同实际履行的是转让成交价为230万元的合同，周玉玲在之后的实际交易及办理过户等后续服务中也以实际行动予以了确认，康林清代表周玉玲签订的《二手房买卖合同》交易价格230万元低于《委托购房确认书》中的成交价格238万元，周玉玲实际上受益8万元，周玉玲不存在任何损失。4、周玉玲上诉状中所称的被欺诈与客观事实不相符，周玉玲之所以不同意支付相应报酬原因在于其在房产完成交易后，道听途说主观臆测涉案房屋实际交易价格为210万，认为康林清与卖家恶意串通吃了差价20万元，但该事实根本不存在，周玉玲于2019年向布吉派出所报警，已经布吉派出所调查核实。综上，请求二审法院驳回周玉玲的全部上诉请求。康林清一审的诉讼请求为：一、请求判令周玉玲支付服务费用人民币35700元。二、本案的诉讼费由周玉玲承担。法院经审理查明，2018年1月17日，康林清作为受托人，周玉玲作为委托人，双方签订了《委托购房确认书》，主要约定周玉玲委托康林清购买位于深圳市龙岗区倚山别苑1号楼2单元3层Ｄ单位的房产，委托期限自2018年1月17日至2018年12月31日。周玉玲确认购买上述物业贰佰叁拾捌万元整，在卖方的出售价达到买方的购买价时，周玉玲不得以其他理由拒绝交易，周玉玲需按上述物业实际购买价之1.5%的标准向康林清支付物业服务费。2018年1月18日，康林清以周玉玲代理人的名义与卖家签订了合同编号为0000011《二手房买卖合同》，约定“卖家出售位于深圳市龙岗区依山别苑1号楼2单元3层Ｄ给周玉玲，转让成交价为230万元，定金5万元，2018年1月26日前付清首期款以银行贷款承诺书为准。第十九条手写内容备注：卖方出售该物业为人民币贰佰叁拾万元整实收，不出任何费用。买方保证资金符合贷款条件和购房条件，如有问题与卖方无关。”2018年1月19日，杨光辉代表卖家与周玉玲签订合同编号为0000012号的《二手房买卖合同》，约定“卖家出售位于深圳市龙岗区依山别苑1号楼2单元3层Ｄ给周玉玲，转让成交价为238万元，定金5万元，2018年1月26日前付清首期款以银行贷款承诺书为准。第十九条手写内容备注：卖方实收价为人民币2380000元整；双方同意配合银行一切贷款”。2018年1月25日，周玉玲出具《委托书》，主要约定周玉玲委托受托人赵建苓、唐君娜、邹艳、康林清在代理期限2018年1月25日至2019年1月25日内办理如下事项：“1、办理银行按揭手续和资金监管，签订二手楼资金监管协议相关文件等事宜。4、。办理产权过户并在相关文件上签字等相关事宜。13、代本人签署交楼确认书，确认房产交接事宜。”2018年2月2日，涉案房产办理过户登记并取得房产证粤（2018）深圳市不动产权第0039510号，双方均确认涉案房产实际成交价为230万元。因因周玉玲未支付相关服务费用和交易税费等，本案康林清以委托合同纠纷起诉本案周玉玲按本人签名确认的《委托购房确认书》、编号为0000012号的《二手房买卖合同》支付服务费35700元；唐君娜以委托合同纠纷起诉本案周玉玲支付房地产交易税费29765元、登记费80元、公证费340元【案号（2019）粤0307民初7176号】；赵建苓以委托合同纠纷起诉本案周玉玲支付咨询服务费65000元、按揭评估费6000元【案号（2019）粤0307民初8613号】；陈中胜以民间借贷纠纷起诉本案周玉玲偿还本金70000元以及利息【案号（2018）粤0307民初18709号】。周玉玲抗辩是受到上述各康林清的欺诈，合同无效并主张赔偿。原审法院认为，涉案房产虽签订了两份转让成交价不一样的《二手房买卖合同》，但周玉玲与卖家实际履行的是转让成交价为230万元的合同（合同编号0000011号），该合同虽是康林清代周玉玲签署，签名时并无取得周玉玲的明确授权，但在之后的实际交易过程及办理房产过户等后续服务中，周玉玲以实际行动追认康林清的代理行为，且以230万元的交易价格实际取得涉案房产产权，故原审法院认可合同编号为0000011号《二手房买卖合同》。原周玉玲签署的《委托购房确认书》是真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现康林清已依约完成受托事项并过户成功，周玉玲按约定需向康林清支付服务费。2018年1月17日签署的《委托购房确认书》中第三条周玉玲虽确认涉案物业为238万元，但同时该确认书第五条约定是以实际购买价的1.5%支付服务费，现实际履行过程中双方均确认的是230万元，故康林清主张仍按238万元计付服务费，于理无据，原审法院不予支持。周玉玲抗辩是受康林清等多人的欺诈而签订了系列文书，但未提交充分的证据证明其受诈事实，且周玉玲作为具有完全民事行为能力人，其在签署任何文件前具有充分了解并知晓文件内容的能力。周玉玲若认为康林清等人的服务行为造成其损失，可另寻法律途径解决。故，周玉玲应支付康林清的服务费为34500元（2300000元×1.5%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，原审判决：一、周玉玲应于判决生效之日起五日内支付康林清服务费34500元；二、驳回康林清的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费346元（康林清已预交），由周玉玲承担318元，康林清自行承担27元。本院二审查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人主张被上诉人系无权代理，但从已经查明的事实可知，2018年1月17日，双方已经签订委托购房确认书，次日，被上诉人以被上诉人名义签订230万成交价的二手房买卖合同，成交价格低于委托购房确认书约定的238万元，系有利于上诉人的行为，未超过委托购房授权范围。之后，上诉人出具了公证委托书，涉案房产实际以230万元价格成交并过户，可见双方实际执行了230万元合同，上诉人以实际行为确认了被上诉人的代理行为，上诉人主张被上诉人无权代理与事实不符，本院不予支持。上诉人还主张被上诉人可能没有房地产经纪人资格，本院认为，上诉人没有举证证明没有房地产经纪人资格是法律规定的构成合同无效的要件，本院不予支持。上诉人主张被上诉人签订的买卖合同中约定税费由上诉人承担违法且损害了被代理人的利益，并存在欺诈误导上诉人的情形，本院认为，法律规定个人所得税由卖家承担，但买卖双方可以对于款项的具体缴付进行约定，该约定合法有效，上诉人在2018年1月17日委托购房确认书中虽然没有对税费承担等条款进行具体的约定，但在上诉人亲笔签名的238万元合同中，确认了自行承担税费，确定贷款买房。之后的购房过户行为中，上诉人配合完成了230万元合同的实际履行，也未对税费承担、贷款问题提出异议，可以认为上诉人追认了230万元合同中关于税费承担和贷款的条款。对于上诉人主张被上诉人低收高卖的事实，缺乏证据证明，本院不予支持。上诉人关于合同无效的主张不能成立，本院不予支持，原审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费人民币346元，由上诉人周玉玲负担。本判决为终审判决。审判长  王雅媛审判员  伍 芹审判员  陈 亮二〇二〇年四月十六日书记员  李 想