浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0681民初1536号 原告（反诉被告）：徐田美，女，1983年11月21日出生，汉族，住杭州市萧山区。 委托诉讼代理人：陈康，浙江四海方圆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：田遥，男，1982年9月8日出生，汉族，住杭州市萧山区，系原告丈夫。 被告（反诉原告）：嘉凯城集团商业资产管理有限公司店口分公司，住所地：诸暨市店口镇解放路南侧（三新创业园公司内）。 负责人：徐昊。 被告：嘉凯城集团商业资产管理有限公司，住所地：上海市虹口区海宁路137号7层。 法定代表人：谈博娴。 两被告共同委托诉讼代理人：杜雨蒙、王连锋，系该公司员工。 原告徐田美与被告嘉凯城集团商业资产管理有限公司店口分公司（以下简称嘉凯城店口分公司）、嘉凯城集团商业资产管理有限公司（以下简称嘉凯城集团公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员谢玉山适用简易程序公开开庭进行了审理。审理中，嘉凯城店口分公司提起反诉，本院依法进行了受理。原告徐田美及其委托诉讼代理人陈康、两被告的共同委托诉讼代理人王连锋、杜雨蒙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐田美向本院提出诉讼请求：1、判令两被告赔偿原告因违反独家经营权承诺给原告造成的损失共计人民币131.67万元；2、判令两被告因房屋漏水给原告造成的损失81243元。事实与理由：原告与被告嘉凯城店口分公司于2014年12月就原告向被告嘉凯城店口分公司承租诸暨市店口城市客厅商业项目A87、88、90、91号商铺从事面包烘焙类食品经营进行洽商。在此过程中，双方明确原告拥有在城市客厅商业项目范围内独家经营面包烘焙类食品排他性权利，被告嘉凯城店口分公司不再提供商铺给第三方从事与原告存在竞争关系的经营业务，并对此进行了书面承诺。2015年12月8日，原告签署了由被告嘉凯城店口分公司统一制作的房屋租赁合同及其补充协议格式合同，在该补充协议中明确了原告享有面包烘焙类食品经营业务的排他性权利。后原告将房屋租赁合同及补充协议提交被告嘉凯城店口分公司盖章。原告于2015年1月6日领取了个体工商户营业执照，并于2015年3月28日正式对外营业。但被告嘉凯城店口分公司将合同补充协议擅自取出，且直到2015年6月才将盖章的房屋租赁合同返还给原告。同时，2015年3月，被告嘉凯城店口分公司违反之前承诺将城市客厅B85-B92号商铺以每天0.72元/平方米的价格出租给他人从事与原告经营业务存在竞争关系的业务，变相导致原告经营成本大幅增加，且因为第三方从事与原告同类的经营业务，导致原告客流相应减少，给原告造成很大损失。另在原告承租被告嘉凯城店口分公司房屋期间，租赁房屋多次漏水，也给原告造成重大损失。综上，原告诉至本院，要求判如所请。 被告嘉凯城店口分公司、嘉凯城集团公司辩称：原告主张有独家经营权，没有合同依据，双方没有签订有关独家经营权的合同。另原告主张房屋漏水，被告已提供证据证明对该情况双方已私下协商解决，因此不存在该赔偿主张的基础，请求法庭依法判决。 嘉凯城店口分公司向本院提出反诉请求：判令反诉被告徐田美支付反诉原告房屋租金237839.61元、滞纳金336780.89元。事实与理由：2014年12月8号，双方签订房屋租赁合同一份，约定了双方的权利义务，合同签订后，嘉凯城店口分公司向徐田美交付了物业，并约定了免租期、租金、支付方式等。截止到2017年8月31日，徐田美共计拖欠嘉凯城店口分公司租金237839.61元、滞纳金336780.89元，后经其多次催讨，徐田美拒绝支付。现提起反诉，请求法院支持其反诉请求。 反诉被告徐田美辩称：按照合同约定，其确实存在未足额支付租金的情况，但与反诉原告主张的金额不匹配。且其未足额支付租金的原因是因嘉凯城店口分公司违约在先，其提出后拒不整改，根据合同法关于同时履行抗辩权利的法律规定，故其不应承担违约责任。 徐田美为证明自己的主张及反驳嘉凯城店口分公司的反诉主张向本院提供了如下证据： 1、工商变更登记信息一份，证明第一被告的名称变更情况，起诉时的名称与签订合同时名称不同的原因。经质证，两被告无异议。 2、房屋租赁合同一份，其中合同主页23页，附件4页，证明原、被告之间的租赁关系。并陈述到因签订该合同系普通的格式合同，双方如有特别约定的，会签订补充协议，当时原告签署了该格式合同及补充协议，补充协议中特别约定原告享有烘焙类的排他性经营权，不允许第三方向被告租赁经营同类业务，原告签署后交给被告盖章，后被告将载明有关原告的排他经营权的补充协议擅自取出，没有交付给原告。经质证，两被告对真实性没有异议，但对证明对象不认可，根据合同的生效情况，因是经过双方签字盖章后才生效，因被告没有签字认可原告独家经营权利，因此原告没有独家经营权利，即使签订了独家经营的合同，也因侵犯了第三方的权益，违反了不正当竞争法，属于无效。 3、商务条款审批表一份，证明被告承诺原告在店口城市客厅项目中享有面包类排他经营权。经质证，两被告对该证据三性均不认可，其中存在两个第10条，因此对证明目的也不认可。 4、证明一份，并申请证人揭鑫出庭作证，证明房屋租赁合同补充协议中明确了原告在店口城市客厅项目中享有面包排他经营权利。经质证，两被告对证明的真实性没有异议，但对证明目的及关联性有异议，认为从社保证明上可以看出证人揭鑫工作时间是2014年7月至12月才到店口公司，其工作权限只是接洽商务，没有权限决定独家经营权。 5、被告工作人员向原告出具的确认书一份，证明被告直到2015年6月才将房屋租赁合同交付给原告。经质证，两被告认为确认书属于证人证言性质，也应由证人出庭作证，如不能出庭作证，对真实性及证明目的均不认可。 6、2016年3月18日的会议纪要原件、2016年5月20日的会议纪要复印件各一份，证明因租赁物漏水影响经营，原、被告协商后，被告同意以降低租金等方式对原告的损失进行补偿，以及被告就原告与竞争对手麦西尔关于面包经营恶性竞争情况进行洽商的事实。经质证，两被告对真实性没有异议，但对关联性、合法性及证明目的均不认可，该会议纪要只是被告对商户的管理行为，不能达到原告的证明目的。 7、录音光盘及对应的文字资料一份，证明被告负责人承认在租赁时，给予了原告面包排他经营权利。经质证，两被告对该证据的三性均不认可，录音中人的身份无法认可，根据最高院的批复，录音资料作为证据未经他人认可的不能作为证据，因此也不能达到原告的证明目的。 8、租赁物业照片2张，证明被告将原告的楼上出租给第三方经营了麦西尔烘焙店，违反了合同约定的事实。经质证，两被告对真实性无异议，但认为与本案无关，原告不享有独家经营权。 9、维修记录及维修照片4张，证明原告因租赁物业漏水，对店铺进行了维修的情况。经质证，两被告对该证据反映的事实无异议，但双方已对漏水的情况协商解决了，被告会在反诉中提供证据证明。 10、冰柜毁损的照片、冷柜订货合同，证明因租赁物业渗透情况，导致原告冰柜短路致毁损，及原告重新购置冷柜发生经济损失的事实。经质证，两被告对真实性不认可，即使漏水也不能导致冷柜完全毁损，不需要重新购买，只需要修理即可，且被告已解决了该问题，因此原告主张的事实基础已不存在。 11、原告自行制作的销售清单、损失依据说明各一份，证明原告因被告违反独家经营协议，允许第三方经营面包业务，导致原告损失的情况。经质证，两被告认为该证据均系原告单方制作，对真实性不予认可，且不能达到原告的证明目的。 12、2015年8月至2015年12月、2017年12月至2018年4月期间的销售流水清单及对应汇总数据各一组，证明因被告违反承诺，另行将房屋出租给案外人，侵犯了原告的合法经营权利，对原告经营业绩造成了实质性损害的事实。经质证，两被告认为该销售明细是否为原告所开门店销售额，无法核实，部分销售明细注明的序号与店名称不一致，且根据销售明细，原告的营业时间超出了租赁合同约定的营业时间，销售明细加盖的印章为“诸暨市展麦蛋糕店”，与原告开办的麦卡秀面包店不知是否有关联。另蛋糕店的经营与商品质量及口味是否符合消费者要求相关性较强，属于商业风险，原告所开店面与另外一家面包店为上下楼关系，并未存在明显的不公平竞争关系。 被告为证明自己的反诉请求及反驳原告本诉请求，向本院提交了下列证据： 13、商户索赔汇总表复印件一份，证明对商铺因漏水方面的损失，双方已协商解决，由被告同意赔偿原告损失11000元。经质证，原告对证据的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，原、被告确实对漏水损失进行了协商，并签署了该表，但该协议未被履行，且漏水损失也包含了冰柜损失，可以证明原告具有冰柜损失，且该11000万仅是现金部分，其他方面在备注中还可以看出包括了免租期等。 14、租赁合同一份，证明原、被告双方签订了租赁合同，并就租金、违约等事项进行约定的事实。经质证，原告对该证据的三性均有异议，被告方擅自取出了载明原告享有独家经营权的条款。 15、催款函及挂号信回执等证据一组，证明被告向原告催讨租金的事实。经质证，原告均有异议，从未收到过催款函。 对证据1，鉴于原被告均无异议，本院对其证明力予以认定。对证据2、14，因系同一证据，故对其证明力予以认定，对双方争议的双方有无面包烘焙类排他性约定问题，本院结合证据3、4、5、6、7作综合性认定。本院审查后认为，证人揭鑫时任被告嘉凯城店口分公司招商员，并代表该分公司与原告洽谈招商引进事宜，其证言具有较强的客观性，且其陈述可与原告提交的证据3即商务条款审批表相互印证，且该商务条款审批表系由被告方公司审批后由揭鑫交付原告，故证明力较强，对其证明力应予认定。该商务条款审批表主要条款中明确载明：专用面包烘焙类排他，且该审批表经过两被告的项目招商负责人、项目总负责人、总部招商负责人、总部财务负责人、公司分管副总、公司总经理等相关负责人签字同意，故根据该商务条款审批表，结合原告提交的证据6即2016年3月18日的会议纪要原件中记载的双方就被告违反面包类排他条款进行商谈的事实，足可以证明原告与被告嘉凯城店口分公司就面包烘焙类独家经营达成协议的事实，且证据7的录音内容也可以与此相互印证，证据5也可以印证被告方向原告交付合同较迟，完全有条件拒不交付补充协议，故对原告主张的该节事实，本院予以认定，对证据3、4、5、6、7均作有效证据认定。对证据8、9，结合证据13，可以证明涉案租赁物存在漏水，对原告物品造成相应损失的事实，故对证据8、9均作有效证据认定。对证据10，本院结合双方争议焦点在下文中分析认定。证据11系原告单方制作，未经被告方确认，故对其证明力不予认定。对证据12，本院审查后，根据该销售清单及对应汇总表虽加盖的诸暨市展麦蛋糕店印章的名称与麦卡秀名称不一致，但经本院查询，展麦蛋糕店系原告注册名称，麦卡秀系店招牌名称，结合经营人为徐田美及经营地址在店口镇中央路291号城市客厅一层的事实，可证明实系同一家面包经营店，故该证据可作为认定原告经营损失的参考依据。对证据13，鉴于双方对真实性无异议，本院对其真实性予以认定。对证据15，可以证明被告催讨租金的事实，故对其证明力予以认定。 综上，结合双方当事人庭审陈述，本院查明事实如下： 2014年12月8日，徐田美与嘉凯城店口分公司签订房屋租赁合同一份，约定徐田美向嘉凯城店口分公司租赁位于诸暨市中央路店口城市客厅项目一层A87、A88、A90、A91号商铺，用于烘焙类面包经营，商户名称为MU麦卡秀，面积计268.02平方米，租赁期限5年，暂定为2014年12月8日至2019年12月7日止，免租期12个月，自交付日起计算，暂定为2014年12月8日至2015年12月7日止。免租期包括装修免租期和经营免租期，装修免租期3个月，经营免租期9个月。合同6.1条约定，自计租日起，第1个至第2个租赁年度的租金标准为每日每平方米1.84元，自第3个租赁年度起，每两个租赁年度环比递增一次，递增幅度为5%。支付方式为自计租日起，每3个月支付一次，对于每个交租周期的租金，乙方应在该交租周期开始之前15个工作日内交付，先付后用。租金计算公式为：每月租金=租赁建筑面积×日租金单价×365日÷12个月，破月月租金=租赁建筑面积×日租金单价×实际租赁天数。另查明，签订租赁合同时，原告与嘉凯城店口分公司招商员洽谈时，要求独家经营面包房，嘉凯城店口分公司店口城市客厅项目处不再招商与原告同类客户，嘉凯城店口分公司同意了原告的要求，并经总公司等相关部门批准同意。但后来为提高开业率，嘉凯城公司上海的招商团队又招商了与原告同类的面包房进行经营。合同签订后，嘉凯城店口分公司于2014年12月30日将涉案租赁商铺交付给徐田美，后因房屋漏水致装修延期，徐田美装修后于2015年3月28日开始营业。2015年5月1日，嘉凯城店口分公司又招商了商户名称为麦西尔面包房，与徐田美经营同类业务，该店于2019年5月退出经营。后因涉案租赁商铺漏水及嘉凯城店口分公司违反了徐田美独家经营面包合同约定，徐田美一直未缴纳租金。2016年3月18日，经徐田美与嘉凯城店口分公司协商，双方形成会议纪要，纪要载明：商户提出该铺装修时由于漏水导致其延期开业和货物损失，商务意向审批表有面包类排他条款，但实际二楼麦西尔品牌也是面包类租户，租户提交书面报告，申请将租金调整为0.5元/每平方米/天，并继续4个月免租作为漏水补偿。租户提交书面报告后，我司也已书面回复商户申请，并将总部回复意见告知租户，告知我司目前可接受的租金单位调整为0.5元/每平方米/天，租户不予接受。本着友好合作精神，双方积极谈判沟通，力争达成一致调解结果，但目前双方的要求差距较大，免租期已结束，长时间不付租金即不利我司，也无法表示租户的积极态度。经过与商户多次沟通，商户暂按5000元/月支付租金，自2016年3月起付。待双方协商达成一致后，则按照协商结果多退少补商铺租金。特别说明的是5000元/月的暂付租金，不代表双方已实际接受此租金价格。后徐田美按照上述会议纪要协商意见，自2016年4月开始每月暂付租金5000元，除2016年12月的5000元未予支付外，其余一直支付至2017年8月，即2016年4月至2017年8月合计支付租金80000元。此后按合同约定支付租金，但2016年4月之前的租金，因漏水及排他性争议未予缴纳。因房屋漏水造成徐田美延期开业及冰柜维修等相关损失，2017年7月31日，原告与嘉凯城店口分公司相关工作人员签署商户索赔汇总表，备注栏载明因屋顶漏水造成延期开业天数损失费用由资管承担，建议免租期形式抵扣；漏水造成的损失6000元（包含冰柜维修费），由公司承担，建议抵扣租金。经本院查询，徐田美在诸暨市城市客厅经营的面包店工商注册名称为诸暨市展麦蛋糕店，该店2015年8月至同年12月经营数据平均每月约11万余元，2017年12月至2018年经营数据平均每月约18万余元。 本院认为，原告徐田美与被告嘉凯城店口分公司签订房屋租赁合同系双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。本案本诉部分的争议焦点主要为：一、嘉凯城店口分公司有无违反关于徐田美独家经营面包烘焙类业务，进而涉及到嘉凯城店口分公司是否承担相应违约责任及违约损失的金额；二、嘉凯城店口分公司对原告因房屋漏水造成的损失是否承担赔偿责任及承担赔偿责任的金额。对争议焦点一，根据上述证据分析认定，徐田美就面包独家经营虽未提交补充协议，但根据其提交的商务条款审批表及证人证言，足可以认定嘉凯城店口分公司同意了徐田美关于独家经营面包烘焙类业务的要约邀请，双方之间的关于徐田美独家经营面包类业务的排他性条款已经成立，后为提高开业率，嘉凯城店口分公司于2015年5月1日又招商引进了麦西尔面包业务，显然违反了上述独家经营的约定，故嘉凯城店口分公司应承担相应违约责任。对于徐田美主张的损失金额问题。本院认为，虽然商业经营受市场环境、个体经营能力等综合因素影响，但嘉凯城店口分公司违反独家经营约定引起另一家面包店与徐田美开展同类经营业务，必定会分流一部分客户，对徐田美的经营产生一定程度的影响，但由于在徐田美于2015年3月底刚开业后，嘉凯城店口分公司便于2015年5月引进了另一家面包店经营，前后开业相隔时间较短，没有前后经营数据可比对徐田美因另一家新开店经营同类业务所致的营业损失，故本院仅能参照徐田美的相关经营数据及波动情况，结合两家店的营业位置（楼上楼下）、另一家店的营业期限（约四年）、会议纪要协商意见、案涉商铺的整体租赁费用等本案实际情况，并考虑到市场经营受市场环境、个体经营能力等综合因素影响，对徐田美的经营数据作一定程度的上浮处理，并结合行业净利润率情况，本院酌情支持38万元。对争议焦点二,本院认为，根据徐田美提交证据的9及嘉凯城店口分公司提交的证据13，可以证明涉案租赁房屋交付徐田美存在漏水的事实，根据法律规定，出租人应在租赁物租赁期间保持租赁物符合约定的用途，故嘉凯城店口分公司对此应承担违约责任。鉴于徐田美及嘉凯城店口分公司工作人员均在2017年7月31日的索赔表中签字确认，故该索赔表可以作为处理因漏水承担违约责任的依据，该索赔表虽在备注栏载有延期开业天数损失费用由资管承担，建议以免租期形式抵扣的内容，但根据租赁合同中嘉凯城店口分公司给予徐田美3个月装修免租期及9个月经营免租期的约定，并结合嘉凯城店口分公司于2014年12月30日向徐田美交付租赁商铺，以及徐田美于2015年3月28日开始营业的事实，装修期间的漏水问题并未影响徐田美在装修免租期届满前开业，故徐田美不存在延期开业损失。对于徐田美主张的冰箱及房屋维修损失，因商业索赔表核准的赔偿损失11000元中已包括冰箱维修等损失，故嘉凯城店口分公司因房屋漏水应承担损失金额应以该索赔表确定的11000元为限，即嘉凯城店口分公司应赔偿徐田美因案涉租赁商铺漏水造成的损失11000元。嘉凯城店口分公司虽作为租赁合同当事人依法对徐田美承担违反独家经营及房屋漏水等违约责任，但考虑到该分公司系嘉凯城集团公司的分支机构，其不具有法人资格，故其应承担的上述民事责任依法应由嘉凯城集团公司承担。综上，被告嘉凯城集团公司应赔偿原告徐田美上述经济损失合计391000元。 对于嘉凯城店口分公司要求徐田美支付租金及滞纳金的反诉请求。本院认为，根据本院查明事实，嘉凯城店口分公司于2014年12月30日将涉案商铺交付给徐田美，再结合租赁合同中关于12个月免租期的约定，故依照合同约定，案涉租赁商铺应当于2015年12月30日起开始计租，再结合合同中关于租金支付标准的约定，截至2017年8月，徐田美应支付嘉凯城店口分公司租金300003.6元（20个月×15000.18元/月），扣除徐田美于2016年4月至2017年8月期间按每月暂付5000元标准支付的租金合计80000元（2016年12月的5000元未交），尚应支付嘉凯城店口分公司租金220003.6元。对于徐田美是否应支付尚欠租金的滞纳金问题，依照法律规定及双方约定，出租人在租赁期间应当保持租赁物符合约定用途，并保证徐田美在嘉凯城店口城市客厅项目处独家经营面包类业务的权利，但在租赁物交付后，涉案商铺便存在屋顶漏水等情况，对徐田美经营造成相应损失，并在2015年5月违反关于徐田美独家经营面包类业务的约定引进另一家面包店经营面包业务，故在上述违约责任未解决之前，徐田美依法享有相应抗辩权，且徐田美自2016年4月起的暂付租金行为也符合双方会议纪要的约定，故对嘉凯城店口分公司要求支付滞纳金的反诉请求，本院不予支持。对徐田美提出的嘉凯城要求其支付房屋租金超出诉讼时效的抗辩意见，本院认为，依照本院确定的计租日期，徐田美应于2015年12月30日前缴纳第一期租金，但根据徐田美提交的录音资料内容，嘉凯城店口分公司在2016年12月便向徐田美催讨租金，且依照合同约定，租金系分期缴纳，故即使计算租金时效，也应以最后一期缴纳时间开始计算，故嘉凯城店口分公司向徐田美催讨租金，并未超出诉讼时效，对徐田美上述抗辩意见，本院不予采信。综上，被告嘉凯城集团公司应赔偿原告徐田美经济损失合计391000元，反诉被告徐田美应支付反诉原告嘉凯城店口分公司2016年1月至2017年8月期间的租赁费220003.6元，反诉原告嘉凯城店口分公司虽与嘉凯城集团公司系不同民事主体，但嘉凯城店口分公司系嘉凯城集团的分支机构，为兼顾执行及减轻当事人讼累，本院对上述两项债务作折抵处理，折抵后，被告嘉凯城店集团公司尚应赔偿原告徐田美经济损失合计170996.4元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十六条、《中华人民共和国公司法》第十四条的规定，判决如下： 一、被告嘉凯城集团商业资产管理有限公司应赔偿原告徐田美经济损失计人民币391000元； 二、反诉被告徐田美应支付反诉原告嘉凯城集团商业资产管理有限公司店口分公司2016年1月至2017年8月期间的租金计人民币220003.6元； 三、上述第（一）、（二）项债务折抵后，被告嘉凯城集团商业资产管理有限公司尚应支付原告徐田美赔偿款计人民币170996.4元，款限于本判决生效之日起十日内付清； 四、驳回原告徐田美的其余诉讼请求； 五、驳回反诉原告嘉凯城集团商业资产管理有限公司店口分公司的其余反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费17381元，依法减半收取8690.5元，由徐田美负担6450.5元，由嘉凯城集团商业资产管理有限公司负担2240元；反诉案件受理费9546元，依法减半收取4773元，由嘉凯城集团商业资产管理有限公司店口分公司负担2931元，由徐田美负担1842元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  谢玉山 二〇二〇年四月十三日 书记员  俞哲萍