浙江省金华市婺城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0702民初13616号 原告：金华市婺城区三江街道王下滩村股份经济合作社，住所地金华市婺城区三江街道双汇路128号7楼，统一社会信用代码N2330700096596960N。 法定代表人：郑海华，社长兼社区书记。 委托诉讼代理人：刘清清、郑玲琳（实习），浙江婺州律师事务所律师。 被告：浙江金华美邦置业有限公司，住所地浙江省金华市婺城区双龙南街307号公元大厦21楼。 法定代表人：叶建新。 委托诉讼代理人：王婺初，浙江厚望律师事务所律师。 被告：施晓娟，女，1970年11月16日出生汉族，住金华市婺城区。 委托诉讼代理人：安朝林，浙江勇往律师事务所律师。 原告金华市婺城区三江街道王下滩村股份经济合作社为与被告浙江金华美邦置业有限公司（以下简称美邦置业公司）、施晓娟所有权确认纠纷一案，本院于2019年12月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人郑海华及委托诉讼代理人刘清清、被告美邦置业公司委托诉讼代理人王婺初、被告施晓娟及其委托诉讼代理人安朝林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.确认被告一与被告二在2010年1月8日签订的两份《房地产买卖契约》无效；2.确认金华市万达花园2幢17号前、17号后、18号、19号、20号房屋属原告所有；3.本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：1999年3月6日，原告与施根清合作联建房，由原告出土地、施根清出资金，双方联建了金华市李渔路与义乌街交叉路口东南面商住楼，即万达花园小区，一楼商业用房与阁楼归原告，其他住宅归施根清。因集体办公需要，原告在万达花园小区大门口自建了本案房产，归原告所有。因无审批、无规划，故本案房产未办证，但原告一直用于集体办公。2014年12月12日，原告将本案房产出租给了赵崇武，租期8年，自2015年2月15日起至2023年2月14日止。即本案房产一直由原告在占有、使用、收益，未出售给第一被告，是原告保留自用房。 2019年10月份，原告收到金华市婺城区人民法院的传票，经查询才得知，第一被告在原告不知情的情况下分别在2003年、2004年将本案房产登记至自己名下，并多次向银行抵押贷款。 2010年1月份，第一被告将本案房产出售给了第二被告，出售当时双方均知晓本案房产不属于第一被告这一事实，并且两被告以明显低于市场价的价格进行了交易过户。两被告恶意串通以合法形式掩饰非法目的的手段交易本案房产，损害了原告集体利益。原告作为本案房产的实际所有人，根据物权法的相关规定，依法享有对本案房产直接支配和排他的权利，原告房屋受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。原告与第一被告无本案房屋转让关系，第一被告擅自对本案房产的登记不具有法律效力，因此第一被告系无处分权人，其将本案房产转让给第二被告，原告作为实际所有权人，有权追回。 被告美邦置业公司答辩称：一、涉案房产是原万达公司开发；二、由原告投资开办的万达公司已通过拍卖将其公司名下的房地产拍给第一被告；三、当时约定由原告无偿使用；四、案涉房产第一被告与第二被告签订过房产买卖协议，当时收了65万购房款，约定95万回购，后退回80万元，未付清房款，产权由第二被告持有至今；五、涉及不动产权属应以登记为准。 被告施晓娟答辩称：原告陈述与事实不符。经查询，原告于1998年12月将案涉房屋所在的国有土地使用权划拨给金华市万达房地产有限公司进行房地产开发，同时办理了土地变更手续。故，万达公司在自己的土地上进行房地产开发所建的房屋产权应属于万达公司。原告称其与施根清合作联建房屋与事实不符。原告称案涉房屋“无审批、无规划、故房产未办证”不是事实，案涉房屋的产权证在2003年和2004年就已登记在第一被告名下。原告称收到法院传票才知道案涉房屋登记在第一被告名下，其实，早在2010年1月施晓娟购得房屋后，就要求原告腾退，当时原告负责人答应等新办公室造好后即搬离。可是2014年原告搬离后并未将房屋交还施晓娟，而是将房屋出租给赵崇武盈利。原告称“两被告均知晓本案房产不属于第一被告这一事实，并且以明显低于市场价的价格进行了交易过户”无事实依据。施晓娟与第一被告的房屋买卖是合法的市场交易行为，案涉房屋是二手房，施晓娟没有理由怀疑房屋产权。再说，案涉房屋大部分是办公用房，且在二楼，结构位置都不好，65万元的成交价格就是当时的市场价。买卖契约将成交价写低是为了少交税。施晓娟取得房产交易合法，支付了对价，应受法律保护。第一被告同意原告无偿使用，施晓娟对此并不知情的。当时只是说借用，等原告新的办公楼造好就搬走的。第一被告也没有退回施晓娟85万。房产以登记为准，请求驳回原告诉请。 针对二被告的答辩，原告补充说明：两被告部分串通明显。万达房产公司是原告的公司，与施根清合作开发房产。涉案房产不在合作开发范围内，无审批、规划，由原告自建用于办公。施晓娟是美邦置业的财务，施晓娟借钱给美邦置业公司法定代表人叶建新，叶建新还不起，所以施晓娟一定要这个房子，叶建新还钱了就把房子还给美邦公司。 经审理查明，本院确认如下事实： 原金华市万达房地产开发有限公司成立于1997年12月23日，工商登记的投资人为婺城区三江街道汪下滩村经济合作社（出资占比98.8%），另有6个自然人投资人各占比0.2%。1998年11月23日，王下滩村经济合作社向金华市国土管理规划局提交了一份“关于土地产权过户登记的报告”，内容为“我三江街道王下滩村经济合作社已于1998年10月27日取得金市国有（1998）第22956号和22957号二块国有土地使用证。我社为了二次创业，已成立金华市万达房地产开发有限公司，该房地产公司是我社统一管理的下属集体企业，公司的财产所有权、人事权由我社统一管理。现我社将上述二块国有土地出资划拨给万达公司进行房地产开发，以利我村的经济发展和对开发区的建设出一份力量，特要求市国土局将上述二块土地产权过户登记给万达公司”。而后，上述二块土地共计壹万平方使用者登记至万达公司名下。1999年3月，万达公司与施根清签订联建商住楼合同，进行商住楼开发，在商业用房和阁楼建好后未进行产权登记。2002年5月9日，万达公司工商登记股东变更，郑洪文占78%、孙俊华占20%，徐艳春占2%。2002年10月25日，万达公司变更公司名称为浙江金华美邦置业有限公司，2003年2月27日，美邦公司法定代表人变更为叶建新，股东变更为叶建新占78%，孙俊华和徐艳春持股比例不变。至2013年6月4日，股东变更为叶建新持股75%，李晓芳持股25%。2003年4月1日、2004年10月22日，美邦公司将涉案房产万达花园2幢第1层房号为17前、17后、2幢第2层房号为18#、19#、20#作了产权初始登记，所有权人为美邦公司。2010年1月8日，美邦公司与施晓娟签订两份房地产买卖契约，将上述房产转让给施晓娟，随后办理了产权变更登记，房屋所有权人为施晓娟。 上述事实，有原告提供的美邦公司工商登记材料、涉案房产初始登记及变更登记材料、美邦公司与施晓娟签订的房地产买卖契约，被告施晓娟提供的变更土地登记申请表、国有土地使用证等证据及当事人的当庭陈述在卷佐证。 双方产生争议的事实： 一、原告主张其对涉案房产享有所有权。为此原告提交了相关证据：1.《联建商住楼合同》，证明：1999年3月6日，原告与施根清联建房产的事实，以及联建房产的范围。本案房产不在联建开发的范围之内，无规划无审批，是原告自建的办公用房。2.《中标确认书》、《特别说明》、《补充协议》，证明：2002年3月11日，原告向美邦置业公司出售了9.362亩尚未开发土地的土地使用权和金华市万达房地产开发有限公司的无形资产，但未出售金华市万达花园2幢17号前、17号后、18号、19号、20号房屋的事实。3.《商业用房和阁楼招投标特别规定》、《招投标须知》、《招投标目录》、《商业用房和阁楼转让合同》及附表、《王下滩村10%留地转让款分配方案》、《拍品成交结算清单》，证明：原告通过金华市宝丰拍卖有限公司仅将自己拥有的联建商业用房和阁楼出售给了美邦置业公司，转让合同附表清楚记载了本次出售商业用房和阁楼面积的具体情况，即出售给美邦置业的房产不包括金华市万达花园2幢17号前、17号后、18号、19号、20号房屋。4.房屋租赁协议，证明：2014年12月12日，原告将自建的本案房产出租给赵崇武，租期8年，自2015年2月15日起至2023年2月14日。证明原告一直在对金华市万达花园2幢17号前、17号后、18号、19号、20号房屋合法占有、使用、收益。5.叶建新情况说明一份，证明案涉房产属原告所有。 被告美邦公司对证据1、2、3、4中除中标确认书外的其他证据三性均有异议，上述证据不是原件，证明力归零；对中标确认书的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，不能证明原告主张；对证据5，情况说明的内容系原告写好了，让叶建新签字的，对客观性、合法性及证明对象均有异议，任何单位的证人证言与客观事实和书证不符的，不具有证明力。 被告施晓娟发表质证意见：证据1、2、3系复印件，真实性无法确认，对三性均有异议，联建协议是万达公司与施根清签订的，万达公司与原告是两个不同的民事主体，上述证据均不能证明案涉房屋属于原告，且与案涉房屋的合法买卖无关；对房屋租赁协议的真实性无异议，合法性有异议，原告将施晓娟所有的房屋出租给他人，侵害了施晓娟作为房屋所有权人的合法权益；对叶建新的情况说明三性均有异议，叶建新涉嫌刑事案件刚从看守所出来，受制于原告，该情况说明是原告事先打印好，让叶建新签字盖章的，其中内容不是事实，应以美邦公司的当庭陈述为准，根据证据规则证人应当出庭作证，房产属于原告的说法与客观证据不符，也与两被告之间的买卖关系无关。 经审核，证据1《联建商住楼合同》虽系复印件，但万达公司与施根清曾签订联建合同的事实可以确认，本院也仅对该事实予以认定，至于原告主张涉案房产不在联建范围内且无规划无审批由原告自行建造的事实从该证据中未能体现，故本院对原告所主张的证明力不予确认。证据2中的中标确认书，美邦公司无异议，该中标确认书系王下滩村经济合作社与中标人孙俊华所签，中标物系万达花园尚未开发地块及万达公司无形资产，中标价为13778700元。该中标确认书与2002年5月9日万达公司股东变更工商登记孙俊华登记为股东相互印证，但看不出与涉案房产的权属争议的关联性。证据2中的补充协议虽系复印件，但加盖了王下滩村经济合作社与万达公司、美邦公司的公章，本院对其真实性予以确认，该协议系王下滩村经济合作社与万达公司（即更名后的美邦公司）所签，内容为美邦公司应向王下滩村经济合作社支付合作社所转制土地9.362亩的对价10391820元。该协议与证据3中的《王下滩村10%留地转让款分配方案》内容可以相互印证，但是上述证据仅反映了土地转让的事实，而不能证明涉案房产系原告自行建造的事实。证据3中的《商业用房和阁楼转让合同》虽然加盖了金华市宝丰拍卖有限公司的公章，但并没有加盖合同双方王下滩村及美邦公司的公章，其他证据均系复印件，美邦公司不予认可，但是从双方庭审中的陈述来看，对于王下滩村经济合作社以拍卖方式确定原属万达公司的商业用房及阁楼的价款，并由受让方支付相应价款，而后由受让方实际控制万达公司的事实，原告及美邦公司均无异议。原告主张涉案房产未列入拍卖范围，由王下滩村经济合作社保留所有权，而美邦公司则主张涉案房产与其他房产系整体拍卖转让。因原告未能提供证据原件，对复印件无法核实真实性，故本院对原告该项主张不予认定。证据4与本案争议事项无关，本院不予认定；叶建新所出具的意见内容与本院查明的事实不符，且美邦公司也不予认可，本院对原告所主张的证明力不予确认。 二、被告美邦公司与施晓娟的房产转让合同履行情况。原告主张施晓娟以明显不合理的低价受让涉案房产，且与美邦公司恶意串通以合法形式掩盖非法目的。为此原告向本院提交证据：1.美邦置业公司房产证2份，证明：2003年4月1日，美邦置业私自办理了17号前、17号后房产的产权登记，并在2006年将该房产向银行抵押贷款，抵押价值为32万元；2004年10月22日美邦置业私自办理了18、19、20号房产的产权登记，并在2006年将该房产向银行抵押贷款，抵押价值为51.7万元。2.施晓娟与美邦置业公司房产买卖契约2份，证明：（1）2010年1月两被告之间就本案房产中17号前、17号后房产进行交易，交易价格仅为74535元，明显低于市场价数倍，且明显低于房产本身的价值。理由：2006年该房产的银行抵押价值即达32万元；（2）2010年1月两被告就本案房产18、19、20号房产进行交易，交易价格仅为231195元，也明显低于市场价数倍，且明显低于房产本身的价值。理由：2006年该房产的银行抵押价值即达51.7万元；因此，两被告之间的交易价格明显不合理。3.施晓娟支付房款凭证2份，证明2010年1月12日施晓娟实际支付给美邦置业公司的房款仅为146270元，明显低于当时的市场价及房产本身的价值。4.美邦置业公司工商登记信息、金华市江南红旗大酒店有限公司工商登记信息共2份，证明:美邦置业、红旗大酒店的实际控制人是叶建新。5.美邦置业公司财务记账凭证信息、金华市江南红旗大酒店有限公司财务记账凭证信息2份，证明:2007年12月18日,施晓娟从美邦置业公司借款5万元；2011年9月30日,施晓娟从红旗大酒店处借款40万元，说明施晓娟当时不具备购房能力。6.施晓娟的社保缴纳记录、工资单,以及其与美邦置业公司协议，证明：2003年初,施晓娟即已经是美邦置业公司的员工。2011年2月12日,施晓娟与美邦置业公司就施晓娟已购买的本案房产达成回购协议,即说明早在两被告交易本案房产之前,双方就已经明知本案房产不属于美邦置业、法定代表人叶建新已明确告知施晓娟该房产不能出售给她,但施晓娟坚持要购买,并与美邦置业私下协议未来再作价过户给美邦置业的事实。 被告美邦置业公司发表质证意见：对证据真实性无异议，但是房产转让的真实对价是65万元，合同写低一点是为了减少税费。双方曾经协商过回购事宜，但是公司未能全额支付回购款，所以房产未过户回来。 被告施晓娟发表质证意见：对证据1真实性无异议，证明目的有异议，不能证明美邦置业私自办理产权登记，美邦置业在自己土地上所建的房屋，不存在私自办理产权登记的问题，抵押价值不等于出售价格。对证据2真实性无异议，对证明目的有异议，案涉房产的成交价格是65万元，该房产买卖契约上的成交价格是美邦公司为了少缴税所写，不是真实的成交价格。根据案涉房屋的结构、用途、楼层、位置等，65万元的成交价是当时的市场价，不存在交易价格明显不合理问题。证据3真实性无异议，对证明目的有异议，施晓娟实际交给美邦公司购房款65万元，有6份现金缴款单和收据为凭。对证据4三性无异议。对证据5三性均有异议，单方凭证真实性不认可，施晓娟与两个公司相互都有借款，有许多都已归还和抵销，退一步说，记账凭证是单位内部的记账单与本案无关。证据6，对施晓娟曾是美邦公司员工无异议，关于协议情况是，施晓娟于11月2日提出辞职，并要求腾房，叶建新说等村里建好新办公楼就会交付的，如果实在不行也可以退给公司，于是双方签订了一份退房协议，但未实际履行。之后，双方又签订了一份解除退房协议的协议，不存在所谓双方在购房之前就已明知本案房产不属于美邦公司的情况，更不存在所谓施晓娟坚持要购买，未来再作价过户给美邦公司的情况。 针对异议，施晓娟向本院提交证据：1.商业银行现金交款等，证明施晓娟已向开发商支付65万房款；2.解除退房协议一份，证明由于退房协议未履行而解除之前的退房协议。 针对施晓娟的证据，原告表示：对证据1，与本案有关联的只有14万，其他与购房交易没有关联。对证据2，三性有异议。之前从来没有人提到过有这个协议。美邦公司表示：对证据真实性均无异议，实际付款65万元，回购协议当时没有全部履行，差了15万，所以才要解除回购协议。 被告美邦置业公司向本院提交证据：收条一份，证明第二被告已收到第一被告80万元。相差15万，由于没有全部履行，相关证照留在第二被告处。到目前为止房产登记在第二被告名下。施晓娟发表质证意见：未收到80万元，之前施晓娟与叶建新之间有借款未结清，当时有过回购约定，但未实际打款。 经审核，本院对施晓娟提供的现金交款单真实性予以认定，交易双方均认可转让价为65万元，且在办理过户时为了降低税费而将成交价写低也是现实中确实存在的一种做法，故本院对这一事实予认定。施晓娟与红旗大酒店之间的其他经济往来与本案争议无关，本院不作认定。回购协议签订后施晓娟是否收到回购款项系两被告之间的争议，与原告诉请无关，不在本案审理范围，本院不作认定。两被告关于涉案房产交易进行时，施晓娟系美邦公司员工，且与叶建新及美邦公司之间存在经济往来。根据美邦公司及施晓娟的自认，美邦公司曾承诺让原告无偿使用涉案房产，施晓娟受让涉案房产后并未实际占有使用，美邦公司未向施晓娟交付房产钥匙。因美邦公司未向施晓娟实际交付房产，双方曾签订退房协议，又因美邦公司未能全额支付退房款，故双方又签订解除退房协议。上述事实本院予以认定。 本院认为，原告认可涉案房产建造在万达公司的土地上，是万达公司开发建造，即使当时涉案房产未办理产权登记，万达公司也基于合法建造行为原始取得了涉案房产的所有权。涉案房产既系万达公司原始取得，万达公司更名为美邦公司后，美邦公司对涉案房产进行产权登记，涉案房产的所有权归属并未发生变更。万达公司系有限责任公司，有独立的法人财产，享有法人财产权。原告最初系万达公司持股98.8%的投资人，其与万达公司系相互独立的两个不同的民事主体，万达公司的财产独立于原告的财产。原告主张万达公司是王下滩村经济合作社的公司，故万达公司所建的房产也归王下滩村经济合作社所有，该主张缺乏法律依据。原告又主张涉案房产是原告自购建材自行建成，但未提供相应证据；且原告自称该房产无审批无规划，非系合法建造也不能取得房产所有权。原告既未原始取得涉案房产的所有权，也未能提供证据证明其继受取得了涉案房产的所有权，故原告要求确认涉案房产归其所有，本院依法不予支持。美邦公司系涉案房产的原所有权人，其将房产转让给施晓娟系有权处分，原告以美邦公司无权处分为由主张两被告房产转让合同无效，理由不成立。原告主张两被告恶意串通以合法形式掩盖非法目的，原告既未能举证证明两被告存在恶意串通的事实，也未能证明存在以合法形式掩盖非法目的的事实。且原告对涉案房产不享有物权，两被告之间的房产转让行为与原告之间不存在直接利害关系，故原告主张两被告关于涉案房产的转让合同无效，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国公司法》第三条，《中华人民共和国物权法》第九条、第三十条、第三十一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）、（三）项之规定，判决如下： 驳回原告诉讼请求。 案件受理费40元，由原告自行负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于金华市中级人民法院。 审 判 员 韩小飞 二〇二〇年四月十七日 代书记员 俞华卿