广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终2556号上诉人（原审原告）：曾国豪，男，1979年10月10日出生，汉族，身份证住址广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：张其霞，与上诉人为母子关系。委托诉讼代理人：梁明辉，广东宏安信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：清远市华泰建筑工程有限公司，住所地广东省清远市新城八号区华泰大厦二楼204号。法定代表人：李亚明，职务：经理。委托诉讼代理人：杨少文，该公司职员。原审被告：广州市穗京房地产开发有限公司，住所地广东省广州市越秀区寺右新马路南二街四巷7号。法定代表人：张为民，职务：经理。清算管理人：广东经纶律师事务所。原审被告：广州市水泊经济贸易有限公司，住所地广东省广州市越秀区建设六马路造币左地段（惠雅阁）住宅楼南侧加建楼二楼。法定代表人：谢才雄，职务：经理。两原审被告共同委托诉讼代理人：吴国盛，广东法全律师事务所律师。上诉人曾国豪因与被上诉人清远市华泰建筑工程有限公司（以下简称华泰公司）、原审被告广州市穗京房地产开发有限公司（以下简称穗京公司）、广州市水泊经济贸易有限公司（以下简称水泊公司）案外人执行异议之诉一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初9690号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人曾国豪上诉请求：1.撤销一审判决；2.不得执行xx路xx房；3.本案一、二审诉讼费用由华泰公司承担。事实及理由如下：一、曾国豪与穗京公司于2004年5月17日签订《商品房买卖合同》，当时涉案房屋未处于查封状态。一审判决查明在2001年3月2日原广州市东山区人民法院以（2001）东法经初执字329-332-1号案查封了涉案楼盘在2001年3月2日前尚未办理预售登记、查封、抵押的房产，但并未查明该查封期限至何时。法院对不动产查封的有效期为两年，在查封日期到期前必须办理续封才能继续生效，但一审查明2006年2月16日已经（2004）东法执字第3704号恢字1号续封该项目，续封期限为2006年2月24日至2007年2月23日，故本案其余查封最早时间应是2004年11月后。一审查明的事实没有证据证明在2004年5月17日签订《商品房买卖合同》时，涉案房屋处于查封状态，也无法证明在2001年首次查封到期后已办理续封手续。二、本案的情况符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，且在一审法院执行异议案件中也初步认定曾国豪符合解封条件而指引曾国豪交付剩余房款。在执行异议阶段，一审法院通知曾国豪将购房余款交至法院指定账户上，但在没有退回上述款项的情况下，驳回了曾国豪的异议申请，有违公平。三、曾国豪与穗京公司签订合同后没有逾期付款，还比合同约定的价款多支付了5万元，因此曾国豪不存在违约行为。当时穗京公司承诺一年内可办妥产权证，曾国豪多次催促穗京公司办证，但直至在2017年穗京公司仍未为曾国豪办证。后穗京公司称其已经被法院裁定强制清算，并要求曾国豪办理债权登记。曾国豪已经在涉案房屋居住了16年，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。关于（2011）穗越法民三初字3535号案民事判决，该案所涉的电梯工程、水泵工程、装修工程都是不存在的，因此该案为虚假诉讼，该案所涉的证据都是华泰公司编造的。曾国豪居住在涉案房屋至今，均未见到过华泰公司实施了上述工程，也未听说过涉案楼盘已经抵押给他人。涉案楼盘的业主均可证明交付给业主使用时都是毛坯状态，房屋的装修工程都是业主自行承担的，不存在华泰公司的安装工程。华泰公司、穗京公司、水泊公司都是由谢才雄一人操控的。在多次诉讼期间，都是由谢才雄代表上述三个公司统一发表意见的，开庭都没有法定代表人出庭，都是由其职工出庭，且该职工为谢才雄的儿子，请法院审理查明该三个公司是否为同一人操控。对于涉案房屋，是曾国豪入住在先，查封在后，因此请法院支持曾国豪的诉请。对于华泰公司提起的诉讼，曾国豪认为该案属于虚假诉讼，请法院予以查明，以免其以合法手段达成其非法目的。本案并非是一件单纯的经济纠纷案件，而是蓄谋以虚假诉讼转移财产的案件，故请法院查明本案事实。被上诉人华泰公司二审辩称：一、曾国豪与穗京公司不存在房屋买卖合同关系。在一审法院（2018）粤0104民初2354号案中，穗京公司对于曾国豪购房一事是不予认可的，且曾国豪与穗京公司的《房屋买卖合同》《购房协议》也未经司法确认，对此不予认可。二、即使曾国豪与穗京公司的《房屋买卖合同》《购房协议》得到司法确认，但也晚于法院首次查封时间，其提起的执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。三、华泰公司对涉案房屋享有建设工程优先受偿权，该优先受偿权属于法定优先权，优先于普通债权。四、穗京公司已经进入法院强制清算程序，华泰公司的债权已经到清算组进行登记，依法受法律保护。原审被告穗京公司、水泊公司二审述称：一审法院适用法律正确，查明事实清楚，应驳回曾国豪的全部上诉请求，维持一审判决。根据曾国豪一审提交的证据2、3，尤其是证据3的第二条，其中载明首期款为5万元，但穗京公司办完产权证后曾国豪再交付10万元，其余的款项视曾国豪的经济状况逐年缴款。由此可见，穗京公司与曾国豪之间的买卖合同与一般的交易合同存在较大差异，曾国豪也清楚其所购买的房屋存在产权争议，并被法院查封，是广州市的一个著名烂尾楼，其购买涉案房屋属于投机行为，其真实目的是购买了之后起码有使用权，而且房款也是穗京公司理清债权债务后才支付，所以曾国豪的行为是明知，是对涉案房屋的情况非常清楚的情况下才购买的，因此穗京公司与曾国豪均对合同的无法履行存在过错。关于曾国豪又指出华泰公司与穗京公司之间存在虚假诉讼的行为，该案是经过一审法院作出的判决确定，并经过清算组的登记，因此是受到法律保护的。同时，曾国豪在庭审中污蔑谢才雄、华泰公司、穗京公司、水泊公司的行为，我方将保留追究其法律责任的权利。其他意见坚持一审时所发表的意见。曾国豪于2019年2月25日向一审法院起诉，请求：判令不得执行xx路xx房，并解除对该房屋的查封。一审法院经审理查明：2004年5月17日，穗京公司（甲方、出卖人）与曾国豪（乙方、买受人）签订《商品房买卖合同》，约定，乙方所认购的商品房为甲方开发的位于xx路xx号房；该商品房用途为住宅，建筑面积共82.175平方米，其中套内建筑面积65.74平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积16.435平方米；该商品房按套出售，按套内建筑面积计算，单价为3676元，总金额302075元；买受人于签订本合同时一次性付款；出卖人应当在2004年5月17日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；本合同双方签订后30天内向广州市房地产交易管理部门办理登记手续等。该合同未办理交易鉴证或备案手续。同年5月18日，曾国豪（乙方）与穗京公司（甲方）签订《购房协议》，约定关于上述房屋的买卖，乙方首期付款5万元，待甲方办完房产权证后，乙方再付10万元，余款视乙方经济情况逐年交款；乙方交付第一期房款后即可自行装修入住，如有出现产权争议应由甲方负责等。当日，曾国豪向穗京公司支付购房款5万元，并取得穗京公司开具的收款收据。2004年7月，穗京公司将涉案房屋交付曾国豪使用。2015年1月25日，曾国豪再向穗京公司支付购房款5万元，并取得穗京公司开具的收款收据。一审另查明，2011年7月20日，一审法院就华泰公司与穗京公司、水泊公司之间的建设工程合同纠纷一案作出（2011）穗越法民三初字第1941号《民事判决书》，判决如下：一、穗京公司、水泊公司应于判决生效之日起十日内一次性向华泰公司支付建筑安装工程款5507226.25元。二、穗京公司、水泊公司应于判决生效之日起十日内一次性向华泰公司支付代为垫付的临迁费376332.25元。案件受理费52985元由穗京公司、水泊公司共同承担。上述判决于2011年8月5日发生法律效力。经华泰公司申请，一审法院以（2011）穗越法执字第4755号案立案执行。一审法院在执行华泰公司与穗京公司、水泊公司建设工程合同纠纷一案中，曾国豪作为案外人对一审法院执行涉案房屋提出书面异议。一审法院于2019年2月20日作出（2018）粤0104执异615号执行裁定书，其中查明：位于xx路xx地段的地块由穗京公司与广州市城市规划局东山区规划分局共有。查询日期为2018年12月4日的查册表显示，涉案楼盘查封情况如下：一、广州市越秀区人民法院查封情况：2001年3月2日，原广州市东山区人民法院以（2001）东法经初执字329-332-1号案查封了上述楼盘在2001年3月2日前尚未办理预售登记、查封、抵押的房产（首层全层及西梯4-10层除外）。2006年2月16日以（2004）东法执字第3704号恢字1号续封该项目，续封期限为2006年2月24日至2007年2月23日。2011年3月4日，一审法院以（2004）东法执字第3704号恢字1号案查封了xx路xx地段全部房产（首层全层及西梯4-10层除外；已预售、过户的除外；已查封的作轮候查封），查封期限从2011年3月4日至2013年3月3日止，续封至2017年2月27日。2014年10月23日，一审法院以（2011）穗越法执字第4755号案轮候查封了xx路xx地段全部房产（首层全层及西梯4-10层除外；已预售、过户的除外）。根据曾国豪提供的由广州市不动产登记中心2018年11月20日出具的《依申请信息公开答复书》，涉案房屋无预购商品房预告登记（含合同备案）、退房或注销登记，预购商品房抵押权预告登记（含合同抵押）、在建工程抵押登记情况；该房目前由（2011）穗越法执字第4755-3号《协助执行通知书》查封，期限至2020年2月27日止。二、其他法院查封情况：2009年4月9日，广州市白云区人民法院以（2003）云法民执字第1642、1643号案续封东梯2-5楼01房、2-8楼08房、807、907、西梯209、309、210、310、211、311、212、312、213、313房，查封期限至2010年4月18日，后又续封至2014年4月15日。2015年3月20日，广州市白云区人民法院以（2003）云法民执字第1642、1643号恢2号案轮候查封了xx路xx地段东梯208、西梯209、309、210、310、211、311、212、312、213、313共11套，查封期限为三年，自转为正式查封之日起算。2012年7月6日，广州市荔湾区人民法院以（2003）荔法执字第2393号案查封了穗京公司名下位于建设六马路造币地段惠雅阁东梯601、701、801、901、1001、1101、207、307、407、507、607、707、1007、1107房屋共14085平方米及负一层1-23号车位共700平方米的房产（已查封的作轮候查封）。2015年5月11日，广州市海珠区人民法院轮候查封了穗京公司占有的惠雅阁全部房产（首层全层及西梯4-10层除外，已预售、过户的除外）。该裁定认为，曾国豪签订《商品房买卖合同》的时间为2004年5月17日，处于法院查封期间，故曾国豪的异议请求未能满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的要求，一审法院对此不予支持。故裁定驳回了曾国豪的异议请求。另，据穗京公司提交的查册时间为2017年11月28日的《广州市不动产登记查册表》记载，除上述查封情况外，一审法院还曾于2004年11月3日以（2004）东法民三初字第2169、2169-2号协助执行通知书及民事裁定书查封惠雅阁房产（已预售、抵押除外），查封期限从2004年11月3日至2006年11月2日；于2008年8月27日以（2004）东法执字3704号恢字1号协助执行通知书及民事裁定书查封属穗京公司占有的惠雅阁（首层全层及西梯4-10层除外）尚未被抵押、预售的全部房产（已查封的作轮候查封），查封期限从2008年8月27日至2010年8月26日。本案一审审理过程中，曾国豪称其已结婚，配偶名下另有一套房产，曾国豪具备在广州市限购区域购买住房的资格。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”上述两条规定均要求争议不动产的买受人在人民法院查封前已经签订合法有效的书面买卖合同。而本案中，曾国豪与穗京公司签订《商品房买卖合同》时，包括涉案房屋在内的惠雅阁商品房已被人民法院查封，因此曾国豪不属于上述司法解释规定的能够排除执行的情形，故对曾国豪诉讼请求一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，于2019年10月28日作出如下判决：驳回曾国豪的诉讼请求。案件受理费5831元，由曾国豪负担。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，本院依法向广州市国土资源和房屋管理局发函调查原广州市东山区人民法院于2001年3月2日以（2001）东法经初执字329-332-1号查封涉案楼盘在2001年3月2日前尚未办理预售登记、查封、抵押的房产（首层全层及西梯4-10层除外）的查封期限，广州市规划和自然资源局于2020年3月28日复函如下：根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号）第十一条和第二十九条规定，“人民法院对土地使用权、房屋的查封期限不得超过二年”，“本通知下发前已经进行的查封，自本通知实施之日起计算期限”。东山法院（2001）东法经初执字329-332-1号协执文书在上述通知下发前已进行查封，故查封期限依照上述规定执行。曾国豪对此质证认为：对该证据的真实性、合法性和关联性均没有异议。华泰公司及穗京公司、水泊公司均对该证据没有意见。二审另查明，《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》于2004年3月1日起正式实施。二审中，曾国豪提交五份证据。1.关于穗京公司在穗龙小区涉及违规及诈骗不解决小业主办证问题的新闻报道，拟证明穗京公司存在欺诈行为；2.（2011）穗越法民三初3533号民事判决书；3.（2011）穗越法民三初3534号民事判决书；4.（2011）穗越法民三初3535号民事判决书；5.（2011）穗越法民三初3536号民事判决书，证据2-5共同证明华泰公司根据没有实际施工的合同向法院提起诉讼，要求支付不存在的工程款等债务，并主张优先受偿权，其目的就是为了侵害没有办证的业主的利益，并阻碍业主所申请的执行，将财产从左口袋转移至右口袋。华泰公司对此质证认为：对于曾国豪提交的证据1-5的真实性予以认可，对于华泰公司与穗京公司的工程款纠纷已由法院作出判决予以认定。穗京公司、水泊公司对此质证认为：证据1是一份新闻报道，穗龙小区是由于穗京公司前负责人吴尚平的犯罪行为导致的，对于该人存在犯罪行为已向公安机关进行了报案，但至今仍未有结果。对于证据2-5的真实性、合法性予以确认，对于与本案无关的工程款不予认可，对于其他的涉及涉案小区工程款的关联性予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：曾国豪主张其与穗京公司签订书面买卖合同时，涉案房屋未处于查封状态，可以排除涉案房屋的执行。根据本院二审查明的事实，涉案楼盘在2001年3月2日以（2001）东法经初执字329-332-1号查封后，直至2004年3月1日《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》实施后才开始计算二年查封期限，故曾国豪与穗京公司于2004年5月17日签订书面买卖合同时，涉案房屋已被查封，故一审据此认定曾国豪不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八、第二十九条规定的能够排除执行的情形并对其诉讼请求不予支持，合法有据，本院予以维持。曾国豪其他上诉理由亦不能排除涉案房屋的执行，本院对此不予采信。综上所述，曾国豪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5831元，由曾国豪负担。本判决为终审判决。审判长 李 娜审判员 柳玮玮审判员 黄春成二〇二〇年四月十四日书记员 冯 韵彭诗敏