云南省新平彝族傣族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云0427民初61号 原告：龙顺文，男，1977年11月15日生，彝族，住新平县。 被告：张华忠，男，1982年3月8日生，彝族，住新平县。 被告：刀凡，女，1982年5月4日生，傣族，住新平县。 原告龙顺文与被告张华忠、刀凡房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告龙顺文到庭参加诉讼，被告张华忠、刀凡经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案依法缺席审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2015年11月12日签订的《房屋买卖协议》合法有效；2.被告协助原告办理新平县古城街道××路××号（××）××幢××单元××室的房屋所有权证和土地使用权证的转移登记手续。事实和理由：2015年11月12日，原、被告协商后签订了《房屋买卖协议》，被告将位于新平县的房屋以40万元的价格出卖给原告，原告于协议签订之日支付了首付款10万元，余款30万元于2016年4月3日全部付清。原告付清第一笔购房款之日被告将该房屋交付给原告，原告装修后一直居住至今。但被告将土地使用权证和房产证办到其名下后，一直不协助原告办理该房屋的转移登记手续，原告多次催促，但被告都以各种理由拖延办理，故原告为维护合法权益诉讼至人民法院，请求支持其诉讼请求。 二被告未向本院提交书面答辩意见。 原告针对其诉讼主张，向本院提交以下证据： 一、一份身份证（复印件），证明原告的基本情况及合法的主体资格； 二、一份《房屋买卖协议》（原件）、一份《收条》（原件），证明原告向被告购买××幢××单元××室的房屋及支付购房款40万元的事实。 二被告未向法庭提交证据。 本院依职权调取了下列证据： 一、向新平县不动产登记中心调取了一份《新平县古城街道办事处××路××号××幢××单元××室不动产登记资料》（复印件）、一份《商品房买卖合同登记备案表》（复印件），证明涉案房屋的不动产权登记情况； 二、一份张华忠的询问笔录，主要内容为：其对于原告提交的民事起诉状上的两个诉讼请求均无异议。原告方提交的2015年11月12日签订的《房屋买卖协议》上面的张华忠和刀凡的签名及手印都是各自本人的亲笔签名和所捺的手印。其和刀凡系夫妻关系。原告提交的2016年4月3日《收条》上的张华忠签字和手印是其本人的签字和手印，原告确实是支付了被告购房款40万元，但是分几次转账，不是一次性转账给被告的，都是转到了其名下的银行卡内。涉案的房屋已经办理了不动产权证书，但是该房屋是抵押给银行贷款，大概在2012年的时候被告向云南华豫房地产开发有限责任公司购买了该房屋，就在中国建设银行新平支行对这套房屋办理了按揭贷款，大概的借款本金是25万元。在2015年被告卖房子给原告的时候，这套房子还欠银行的贷款本金20万余元，当时卖房子给原告的时候，被告就告知过原告这套房子还欠着贷款，当时因为该房屋房产证开发商一直办不下来证，即使被告把银行贷款还清，房产证也办不下来，被告就和原告协商，被告先把原告支付的购房款先用于被告生意上的资金周转，等房产证办下来被告就马上过户到原告家名下，当时原告也同意。后被告就把房屋交付给原告使用，原告已经装修入住至今； 三、一份由中国建设银行新平支行出具的《情况说明》（原件）、一份张华忠中国建设银行个人贷款对账单（复印件）、一份《不动产登记证明》（复印件）、一份《不动产权证书》（复印件）,证明被告于2012年11月19日将涉案房屋抵押给中国建设银行新平支行办理贷款的事实。 经质证，原告对本院依职权调取的证据均无异议。 对原告提交的证据一、二，结合本院依职权调取的被告张华忠的询问笔录，证据间能相互印证，故对以上证据本院予以确认；本院依职权调取的证据一、二、三，来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以确认。被告张华忠、刀凡经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应承担举证不能的法律后果。 本案开庭审理后，本院依职权调取了朱晓娟的调查笔录（包括一份中国建设银行转账凭条及一份收条）、一份张华忠的云南新平农村商业银行股份有限公司银行流水、一份张华忠的中国建设银行股份有限公司新平支行个人活期明细信息。经质证，原、被告对以上证据无异议，本院予以确认。 本院经审理认定事实如下：二被告系夫妻关系，原告和二被告于2015年11月12日签订《房屋买卖协议》，约定第一条房屋的基本情况，被告自愿将其合法拥有的坐落于新平县古城街道锦绣路9号10幢1单元1601号单元房（毛坯房）卖给原告，原告已实地查看并充分认识该房屋的具体状况，并自愿购房该房屋。第二条房屋转让总价，双方共同协商确认房屋总价为40万元。第三条付款方式及期限，原告应在本合同签订之日，向被告支付首付购房款10万元，原告只开具一般收据或证明，其余房款30万元待原告办理房屋贷款后一次性付清，时间为2016年12月31日，因银行贷款原因导致买方逾期付款除外。第四条交付期限，被告于原告交完首付款后交钥匙给原告进行房屋装修。该协议还对原、被告的违约责任等进行了约定。合同签订后，原告按约定向被告支付了购房款40万元。被告将该房屋交付给原告使用，原告装修该房屋居住至今。 另查明，被告在将涉案房屋转卖给原告之前，被告于2012年11月19日已将涉案房屋抵押给了中国建设银行新平支行用于办理贷款，当时是由开发商阶段性担保，涉案房屋的不动产权证办好后，于2020年2月14日办理了抵押登记手续，截止2020年3月9日被告尚欠中国建设银行新平支行贷款238521.95元。 本院认为，《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”本案中原告与被告于2015年11月12日签订的《房屋买卖协议》，系双方的真实意思表示，原、被告买卖涉案房屋未经抵押权人中国建设银行新平支行同意，不能办理物权登记即房屋的转移登记，但不影响该合同的效力，合同的有关内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为合法有效，对原告主张确认原告与被告张华忠、刀凡于2015年11月12日签订的《房屋买卖协议》有效的诉讼请求，本院予以支持。第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”原告已按合同约定履行了向被告支付购房款40万元的义务，被告本应履行协助原告办理涉案房屋产权转移登记的义务，但涉案房屋现存在抵押贷款并办理了抵押登记，且原告表示不愿意代偿尚欠银行贷款涤除抵押权，现原告主张被告协助办理房屋转移登记手续存在法律上的不能履行，经本院向原告释明是否变更诉讼请求，即是否主张解除合同并要求被告承担相应的违约责任，但原告明确表示坚持原诉讼请求，故对原告主张继续履行合同并要求被告协助办理房屋转移登记手续的诉讼请求，本院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”被告张华忠、刀凡经本院传票传唤拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。综上所述，依照上述法律之规定，判决如下： 一、确认原告龙顺文和被告张华忠、刀凡于2015年11月12日签订的《房屋买卖协议》有效； 二、驳回原告龙顺文的其他诉讼请求。 案件受理费100元，由原告龙顺文负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。 审 判 长  王雅莹 人民陪审员  解佳美 人民陪审员  白万龙 二〇二〇年四月十日 书 记 员  李竹梦