湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1202民初1008号 原告：中国建设银行股份有限公司怀化市分行，住所地怀化市鹤城区。 负责人：王中魁，行长。 委托诉讼代理人：佘平，男，汉族，1965年9月18日出生，住湖南省怀化市鹤城区。 委托诉讼代理人：郑宇锋，湖南湘鼎律师事务所律师。 被告：潘红梅，女，苗族，1970年7月10日出生，身份证住址湖南省怀化市靖州。 被告：湖南卓信房地产开发有限公司，住所地怀化市鹤城区。 法定代表人：高坤，执行董事兼总经理。 原告中国建设银行股份有限公司怀化市分行（以下简称建行怀化分行）与被告潘红梅及湖南卓信房地产开发有限公司(以下简称卓信公司)金融借款合同纠纷一案，本院于2020年3月17日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建行怀化分行的委托诉讼代理人佘平、郑宇锋到庭参加诉讼。被告潘红梅及卓信公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告建行怀化分行向本院提出诉讼请求：1.判令被告潘红梅立即清偿原告贷款本金328804.29元及截止2020年1月2日拖欠利息5003.81元（含罚息和复利），2020年1月2日之后的利息（包括罚息）按照合同约定计算至还清之日；2.判令被告卓信公司对上述贷款本息的偿还承担连带责任；3.确认原告对被告潘红梅为贷款提供的怀化市鹤城区东晟佳园x栋xxx号房屋拍卖、变卖处置后所得款项享有优先受偿权；4.判令两被告承担原告为实现债权所发生的律师费13352.32元；5.判令两被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年6月7日被告潘红梅及卓信公司与原告签订编号为430720010-2012-20171125679《个人住房(商业用房)借款合同》，约定被告潘红梅向原告借款人民币36万元，期限36个月，用于购买被告卓信公司开发的怀化市鹤城区东晟佳园2栋708号住房。贷款利率为浮动利率，即基准利率下调0%，每年1月1日根据基准利率进行调整，贷款逾期的罚息利率为贷款利率上浮100%，未按照合同约定的结息日(即每月第10日)付息的，自结息日当日起计收逾期罚息和复利；还救方式为等额本息还款法，根据合同签订时利率，每月应归还本息金额2828.14元被告潘红梅以所购怀化市怀化市鹤城区东晟佳园x栋xx号住房为该笔借款提供抵押担保，已办理抵押权预告登记。被告卓信公司为上述贷款提供连带责任保证。该合同还约定了违约责任等内容。合同签订后，原告于2017年8月4日向被告潘红梅发放了贷款人民币36万元，由于实际发放贷款日期与合同约定日期不一致，根据合同约定，该笔货款期限起止日期自动调整为2017年8月4日至2032年8月4日。贷款发放后，被告潘红梅未按约归还贷款本息，截止2019年10月25日，已拖欠分期还款本金5978.59元，利息5003.81元。为实现债权，原告与湖南湘鼎律师事务所签订了委托代理协议，按协议约定实际发生了律师费13352.32元，根据原被告签订的《个人住房(商业用房)借款合同》第16条和第17条之约定，借款人未按合同约定归还贷款本息的，贷款人有权宣布全部借款立即到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用。 被告潘红梅未作答辩。 被告卓信公司未作答辩。 经审理查明：2017年2月26日，被告卓信公司向原告出具住房贷款担保书，自愿为被告潘红梅向原告贷款36万元提供阶段性连带责任担保。2017年6月7日，原告与被告潘红梅、卓信公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：被告潘红梅向原告借款36万元用于购买被告卓信公司开发的怀化市鹤城区东晟佳园x栋xx号住房；借款期限180个月，还款方式为等额本息还款法；贷款利率为浮动利率，根据基准利率确定，贷款逾期的罚息利率为贷款利率上浮100%；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；该笔借款以所购商用房作为抵押；保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权证等交由贷款人核对无误、收执之日止；保证范围包括本合同所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、律师费、诉讼费等；借款人未按合同约定归还贷款本息的，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、律师费等），由借款人承担。被告潘红梅在合同借款人和抵押人处签字，被告卓信公司在保证人处盖公章，该公司的法定代表人高坤在保证人处盖姓名章。2017年6月22日，原、被告为涉案708号商品房办理好抵押权预告登记，权利人为原告。2017年8月4日，原告向被告潘红梅发放了贷款人民币36万元。之后被告潘红梅未按约归还贷款本息。因被告潘红梅未按约归还贷款本息，原告从卓信公司的保证金账户中扣款共计51367.37元。截至2020年1月2日，潘红梅尚欠借款本金328804.29元及利息（含罚息、复利）5003.81元。 原告为实现债权与湖南湘鼎律师事务所签订了委托代理协议，支付了律师费13352.32元。 上述事实，由原、被告身份信息、借款申请及贷款调查申报审批表、《个人住房（商业用房）借款合同》、个人贷款支付凭证、住房贷款担保书、抵押权预告登记、个人贷款对账单、委托代理协议、湖南增值税专用发票、庭审笔录予以证实。 本院认为：原告与被告潘红梅及卓信公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行义务。原告发放贷款后，潘红梅逾期未还款，已构成违约。按照合同约定，原告有权宣布尚未偿还的贷款立即到期，故被告潘红梅应当向原告偿还截至2020年1月2日尚欠的贷款本金328804.29元、利息（包括罚息）5003.81元。2020年1月3日之后的利息（包括罚息），原告要求按照合同约定计算至贷款结清之日止，本院予以支持。合同约定原告为实现债权所支出的律师费由借款人承担，因此原告要求潘红梅支付律师费13352.32元，本院予以支持。 被告卓信公司作为连带责任保证人，应对上述债务承担连带清偿责任。该公司承担担保责任后，有权向被告潘红梅追偿。 根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，办理抵押权预告登记后，未经预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是为保障将来实现抵押权的请求权。因此，原告作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在没有办理房屋抵押权登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对该房的处分，并非对涉案房屋已享有现实的抵押权。综上，原告请求对708房享有优先受偿权，没有法律依据，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告潘红梅于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司怀化市分行贷款本金328804.29元、利息（包括罚息）5003.81元，并按照2017年6月7日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》的约定支付2020年1月3日起至借款清偿之日止的利息（包括罚息）； 二、被告潘红梅于本判决生效之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司怀化市分行支付律师费13352.32元； 三、被告湖南卓信房地产开发有限公司对上述第一、二项判决中的债务承担连带清偿责任。被告湖南卓信房地产开发有限公司承担担保责任后，有权向被告潘红梅追偿； 四、驳回原告中国建设银行股份有限公司怀化市分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6507元，减半收取3253.5元，由被告潘红梅及湖南卓信房地产开发有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审判员  张磊 二〇二〇年四月十三日 书记员  欧洁