江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏06民终2269号 上诉人（原审被告）：南通锦欣酒店管理有限公司，住所地江苏省南通市。 法定代表人：马瑞芳，该公司执行董事兼总经理。 上诉人（原审被告、反诉原告）：张跃，男，1963年5月29日出生，汉族，住江苏省南通市。 两上诉人共同委托诉讼代理人：郑建伟，重庆中慈律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：南通市崇川区任港街道办事处，住所地江苏省南通市。 负责人：邓成杰，该街道办事处主任。 委托诉讼代理人：孙秋建，北京市盈科（南通）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姚容霞，北京市盈科（南通）律师事务所实习律师。 原审被告：陈蕾，男，1970年2月6日出生，汉族，住江苏省南通市。 上诉人南通锦欣酒店管理有限公司（以下简称锦欣公司）张跃因与被上诉人南通市崇川区任港街道办事处（以下简称任港街办）及原审被告陈蕾房屋租赁合同纠纷一案，均不服南通市崇川区人民法院(2017)苏0602民初5512号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 锦欣公司、张跃上诉请求：1.撤销一审判决；2.支持其一审中的反诉请求，判决确认任港街办与南通市金源房地产开发有限公司（以下简称金源公司）签订的房屋转让协议无效；判决确认张跃对任港街办不负有房屋租金的给付义务；3.判决驳回任港街办的全部诉讼请求。事实与理由：一审判决事实认定不清且错误，适用法律错误，审判程序严重违法。（二审中补充）1.一审判决认定事实错误。任港街办辩称的3080万元借款依据的是2014年134号会议纪要，但至今任港街办并未提供该会议纪要，以证明崇川区财政局依据该会议纪要划拨了上述借款至任港街办基础账户上，用于实际支付其与金源公司签订的《房屋转让协议》中的购房款3080万元。因此，任港街办和金源公司之间并无实际支付3080万元房屋买卖款项对价的事实，双方签订的房屋转让合同并未真实履行。2.一审判决遗漏事实查明。2014年8月2日，涉案集体土地开始被批准征为国有。2015年6月3日，南通市住房保障和房产管理局不再承担房屋登记职责。同年6月30日，涉案集体土地开始实施征地，并确定涉案土地用途为商服用地。2015年1月21日，崇川区财政局依据崇川区城建指挥部2014年140号会议纪要、评估报告、崇川区住建局与金源公司签订的搬迁协议，将3080万元搬迁补偿安置款划拨到任港街办财政所拆迁专户上，作为金源公司房屋拆迁安置补偿专项资金。经南通市财政局调查涉案的3080万元是崇川区财政局依据2014年140号会议纪要，拨付到任港街办财政所拆迁专户上，用于金源公司房屋拆迁安置补偿的专项资金，而非依据2014年134号会议纪要拨付给任港街办用于履行《房屋转让协议》的借款。任港街办在涉案土地征为国有后，在不动产登记暂行条例实施后，与案外人崇川住建局、金源公司恶意串通，虚构房屋买卖合同和实际支付购房款3080万元的事实，在国有土地上核发崇政房（民）字第201501号《村镇房屋所有权证》。因此，任港街办并未通过合法的房屋转让，依法取得承继金源公司与锦欣公司房屋租赁合同中金源公司作为房东享有的权利。综上，本案系拆迁安置补偿纠纷，非因房屋买卖而产生的房屋租赁合同纠纷。对于涉案合同的第一期诉讼，江苏省高级人民法院已经受理锦欣公司与任港街办的房屋租赁合同纠纷再审申请，且已经在审理过程中。 任港街办辩称，1.生效法律文书中查明的事实可以直接认定。一审法院（2016）苏0602民初1548号民事判决以及南通市中级人民法院（2017）苏06民终2405号民事判决均确认任港街办与金源公司签订的房屋转让合同合法有效。任港街办作为新的出租人继承原出租人金源公司的合同权利与义务，锦欣公司作为承租人，应当向任港街办履行合同义务，即向任港街办按约缴纳综合费。2.锦欣公司、张跃提到的要求确认任港街办与金源公司签订的房屋转让合同无效，该主张不属于本案房屋租赁合同当中所应当审查的标的。本案是房屋租赁合同纠纷，如果说要确认任港街办和金源公司之间的房屋买卖合同无效，其可以另行诉讼。3.关于任港街办和金源公司之间签订的房屋买卖合同是否履行也不属于本案所审查的范围。房屋买卖合同签订后如果有效，只是在履行过程当中双方怎么样去履行的问题，不能够在履行过程中去否认其效力。本案是房屋租赁合同纠纷，任港街办作为现在的产权人取得了金源公司与锦欣公司、张跃签订的租赁合同的出租人的合同权利，故其基于对案涉房屋享有所有权，对案涉房屋目前的所有权没有争议，案涉房屋原来所有权人是金源公司。在锦欣公司、张跃提起的诉南通市国土资源局崇川分局、南通市崇川区住房和城乡建设局等行政诉讼中，金源公司均作为行政诉讼的第三人参加了诉讼，金源公司从未对案涉房屋的所有权提出过任何主张。也就是说，金源公司对案涉房屋现在所有权归任港街办没有异议。既然金源公司对案涉房屋的所有权没有异议，任港街办又持有合法有效的村镇房屋所有权证，因此任港街办取得租赁合同出租人的所有的合同权利在法律上于法有据。锦欣公司、张跃所提出的争议焦点就是对任港街办是否取得出租和租赁合同当中出租人的权利有异议。综上，一审审理程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，判决结果公正、合理、合法，锦欣公司、张跃的上诉的事实和理由均不能成立，请求依法驳回上诉，维持原判。 任港街办向一审法院起诉请求：1.解除其与锦欣公司之间的《房屋租赁合同》，锦欣公司立即返还租赁房屋；2.锦欣公司支付自2016年3月5日起至实际交还房屋之日按照170万/年计算的租赁房屋综合费用；3.锦欣公司按日万分之五向其支付房屋综合费逾期付款违约金；4.张跃、陈蕾对锦欣公司的上述支付租赁房屋综合费及逾期付款违约金义务承担连带责任；5.本案诉讼费、保全费等诉讼费用由锦欣公司、张跃、陈蕾负担。 张跃向一审法院反诉请求：1.判决确认任港街办与金源公司签订的《房屋转让协议》无效；2.判决确认张跃对任港街办不负有给付房屋租金的义务。 一审法院认定事实：2008年5月20日，金源公司（甲方、出租方）与锦欣公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》一份。合同约定：锦欣公司向金源公司租赁位于南通市相邻配电房一幢[产权证号为崇政房（企）字第××号，总建筑面积为6004.29㎡]，租赁期限自2008年5月25日起至2018年5月24日止，前五年综合费为160万每年，后五年综合费为170万每年。租赁期内综合费用每半年缴纳一次，在前次费用期满前10天缴纳。租赁期间双方必须信守合同，乙方逾期交付费用的，每逾期一日，甲方有权按到期应付费用的日万分之五向乙方加收滞纳金。乙方在应缴综合费用期内，拖延费用超过两个月的，甲方可解除合同并收回出租房屋。乙方保证人为陈蕾、张跃，保证人自愿为本合同下乙方的未付综合费用、违约责任和其他乙方应付费用提供连带责任保证，担保期限为本合同有效期。合同还对其他事项进行了约定。落款处有乙方保证人陈蕾、张跃签名。 2015年1月7日，金源公司函告锦欣公司，案涉租赁房屋以3080万元对外出售（资金在买卖协议签订后7天内全部到位），征求锦欣公司意见是否行使优先购买权。锦欣公司在函告上回复“同意放弃购买权”。2015年1月19日，金源公司与任港街办签订《房屋转让合同》，金源公司将案涉的上述出租房屋转让给任港街办，转让价款为3080万元，转让价款中不包含原承租户的装璜。合同对房屋租赁情况进行了说明并约定：金源公司原与锦欣公司的租赁期限至2018年5月24日止，目前年租金为140万元，2015年6月5日以前的租金金源公司已收取。自2015年6月5日以后的租金由任港街办收取，租金归任港街办所有。任港街办向南通市崇川区人民政府借款3080万元支付了上述转让价款。案涉租赁房屋土地属于集体所有。2015年10月23日，任港街办取得案涉租赁房屋的村镇房屋所有权证［崇政房（民）字第201501号］。 2016年3月24日，任港街办起诉锦欣公司，要求判令锦欣公司向其支付2016年3月4日前未支付的综合费127.5万元，并按合同约定支付滞纳金自2016年3月5日起至实际给付之日，承担诉讼费。南通市崇川区人民法院作出（2016）苏0602民初1548号民事判决：锦欣公司于判决生效之日起十日内一次性给付向任港街办2016年3月4日前的综合费127.5万元，并按每日万分之五给付逾期付款违约金（2016年3月5日起至实际给付之日止）。锦欣公司不服，提起上诉。2017年9月19日，南通市中级人民法院作出（2017）苏06民终2405号民事判决：驳回上诉，维持原判。 2018年6月29日，张跃提交中止案件审理申请书，申请中止审理。经审查，任港街办、锦欣公司之间的租赁合同纠纷已由南通市中级人民法院在（2017）苏06民终2405号一案作出判决，该判决为生效判决且未被撤销。张跃的该申请不符合法律规定，法院不予采纳。 庭审中张跃申请在本诉中追加金源公司作为第三人。经审查，本案并不符合金源公司必须参加诉讼之情形，故法院对张跃的该申请不予准许。 一审法院认为，案涉租赁合同的出租方原为金源公司，在租赁期内，金源公司与任港街办签订《房屋转让合同》，金源公司将租赁房屋出售给任港街办，锦欣公司明示放弃优先购买权，任港街办也取得相应的村镇房屋所有权证。在相关的房屋所有权证未被依法撤销之前，法院碍难确认相关的产权证书存在合法性问题。同理，在金源公司与任港街办均认可房屋转让合同且任港街办已经取得房屋产权证书的前提下，有关房屋转让合同的合法性问题均不属于本案诉讼审理范畴。锦欣公司、张跃可就上述问题依法另行主张。对锦欣公司、张跃辩称的金源公司与任港街办的房屋转让价款问题，在本案诉讼中与锦欣公司、张跃不存在租赁合同上的利害关系，故本院对该抗辩意见不予采纳。根据法律规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。因此，金源公司与锦欣公司的租赁合同仍然有效，任港街办作为新出租人继承原出租人金源公司的合同权利与义务，任港街办具备案涉租赁合同的主体资格。 根据房屋租赁合同约定，承租人拖延费用超过两个月的，出租人可解除合同并收回出租房屋。锦欣公司拖欠租赁房屋综合费超过两个月，合同约定的解除条件业已成就，任港街办有权要求解除合同。根据我国合同法规定，合同解除权为形成权，即当事人单方通知即可产生解除合同的法律效力，但并未排除当事人请求法院判决解除合同的权利，亦未将通知作为当事人起诉的前置程序。案涉合同中，双方对此未进行排除性或限定性的特别规定，故任港街办以诉讼的形式，要求解除合同并返还租赁房屋，于法有据，法院予以支持，案涉房屋租赁合同自任港街办起诉之日即2017年10月18日解除。根据法律规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。根据房屋租赁合同约定，后五年综合费为170万元每年。因（2016）苏0602民初1548号民事判决书已就2016年3月4日之前的综合费作出认定，南通市中级人民法院亦维持一审判决，因此锦欣公司应当按照170万元每年的标准支付自2016年3月5日起至2017年10月18日止的综合费。锦欣公司、张跃锦欣公司占用案涉房屋至今，应当支付房屋占有使用费，2017年10月18日起至实际交房之日的房屋占有使用费比照合同约定的综合费标准计收。 锦欣公司逾期支付房屋综合费，任港街办有权要求其承担违约责任。任港街办要求锦欣公司承担违约金，于法有据，法院予以支持。根据房屋租赁合同约定，租赁期内综合费用每半年缴纳一次，在前次费用期满前10天缴纳。乙方逾期交付费用的，每逾期一日，甲方有权按到期应付费用的日万分之五向乙方加收滞纳金。当事人可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，任港街办主张按该标准计算违约金，有合同依据，法院予以支持。锦欣公司应当于2016年3月5日至合同解除之日每隔半年给付综合费85万元，锦欣公司逾期未缴纳，则从应当缴纳的日期起以85万元为基数按每日万分之五计算违约金。 关于张跃的第一项反诉请求，因反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围，故对张跃的该项反诉请求当庭口头裁定不予受理并记入笔录；关于张跃的第二项反诉请求，经阐明本着诉讼经济的原则，可将该项反诉请求作为抗辩意见在本诉中提出，张跃坚持提出反诉，法院予以受理。根据房屋租赁合同约定，陈蕾、张跃作为保证人自愿为本合同下乙方的未付综合费用、违约责任和其他乙方应付费用提供连带责任保证，担保期限为本合同有效期。张跃辩称，金源公司与任港街办签订房屋转让合同之后，其与任港街办并未签订新的房屋租赁合同，并未就原租赁合同中所承担的担保责任达成新的合意，因此不应当承担连带保证责任。根据法律规定，在保证期间内金源公司将租赁房屋转让给任港街办，因租赁合同并无另外约定，张跃未能举证证明其在违背真实意思的情况下提供保证或租赁合同双方当事人串通骗取其保证，且任港街办亦在合同约定的保证期间内要求其承担保证责任，保证人应当在原保证担保的范围内继续承担保证责任，故法院对张跃的该抗辩意见不予采纳。陈蕾、张跃应当对锦欣公司未付的综合费用、违约责任及其他应付费用提供连带保证责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十九条，《中华人民共和国担保法》第二十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条规定，判决：一、任港街办与锦欣之间关于南通市外环西路112号新韩服饰大楼一幢及相邻配电房一幢的房屋租赁合同关系，锦欣公司立即返还上述房屋给任港街办；二、锦欣公司于判决生效之日起十日内给付任港街办综合费（按1700000元每年，自2016年3月5日起计算至2017年10月18日）并赔偿违约金（按每日万分之五，以850000元为基数自2016年3月5日计算至2016年9月4日，以1700000元为基数自2016年9月5日计算至2017年3月4日，以2550000元为基数自2017年3月5日计算至2017年10月18日）；三、锦欣公司于判决生效之日起十日内给付任港街办房屋占有使用费（按1700000元每年，自2017年10月19日起计算至实际交房之日）；四、张跃、陈蕾就锦欣公司的上述第二、三项付款义务承担连带责任；五、驳回任港街办的其他诉讼请求；六、驳回张跃的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费32555元、反诉案件受理费16277.5元、公告费690元，合计49522.5元，由锦欣公司、张跃、锦欣公司、张跃陈蕾负担。 二审中，张跃、锦欣公司提供以下证据：1.崇政房（企）字第××号村镇房屋所有权证，证明涉案房屋系农村集体建设用地（工业用地）上的小产权房。2.崇政房（民）字第201501号村镇房屋所有权证，证明违规在国有土地上核发农村集体土地（民房）小产权房证。3.南通市国土资源局（2014）331号政府信息公开申请答复书，证明2014年4月2日，涉案集体土地被批准征收为国有。4.通编办发（2015）93号通知，证明2015年6月3日，南通市住房保险和房产管理局不再承担房屋登记职责。5.苏国土资函（2015）491号，证明2015年6月30日，涉案集体土地开始实施征地。6.通国土依复（2018）278号政府信息公开申请答复书，证明涉案土地用途为商服用地。7.房屋转让合同，一审中已提供。8.（2016）崇任办信复第19号政府信息公开答复申请书。9.房屋租赁合同，一审中已经提供。10.市财政局陈辉处长录音及文字整理。11.政风热线答复。12.（2019）0691行初207号案件庭审笔录。13.搬迁评估报告。14.拨款凭证（回单）。15.（2019）苏0691行初207号案崇川区住建局证据目录和庭审笔录。16.（2018）苏民申4969号案件通知书，证明涉及到第一期民事诉讼的租赁合同，现在江苏省高级人民法院已经在立卷复查。17.通地征（2015）58号公告。证据8～15用于证明，3080万元是崇川区财政局划拨到任港街办财政所拆迁专户上，用于鑫源公司房屋拆迁安置补偿专项资金，任港街办和金源公司之间并无实际支付3080万元房屋买卖款项对价的事实，双方签订的房屋转让合同并未真实履行；经南通市财政局调查，涉案的3080万元是房屋拆迁安置补偿款，而不是房屋买卖借款；任港街办并未依法取得承继金源公司与锦欣公司房屋租赁合同中金源公司作为房东享有的权利。证据7、9、17在一审中已提交并经过质证，其余证据作为新证据。对于证据取得时间，证据3、4、5、6系通过政府信息公开申请取得，3、5、6取得时间为2018年8月14日。证据10是在2018年12月3日取得，其他证据上面都记载了时间。证据12是在一审判决之后当庭复制。 经质证，任港街办认为，证据3、5、6取得时间是2018年的8月14日，即在一审审理终结之前，所以从获取的时间上来说，已经不属于新证据。证据11、12、15的取得时间请合议庭进行审查。但综合这三份证据所要证明的内容，与本案房屋租赁合同所要审查的租赁合同的效力以及承租人是否实际占有使用了房屋，有没有向出租人也就是房屋产权人缴纳租金这些事实没有任何法律上的关联，即缺乏关联性。故这些材料均不能作为本案的证据使用。对在一审当已经提交的证据，因在一审当中已经质证过，故不再发表新的质证意见。 本院审核认为，锦欣公司、张跃提供的证据7、9、17已在一审中提交并经过质证，故不属于二审程序中的新证据；对于证据16，系法院的相关程序性法律文书，本身不能用于证明案件的待证事实，不属于证据法意义上的证据范畴，故不予采纳。证据11、12、15虽系一审庭审后取得，但与其他证据一样，均不能达到张跃、锦欣公司关于本案系拆迁安置补偿纠纷，非因房屋买卖而产生的租赁合同纠纷，以及任港街办并未通过合法的房屋转让，依法取得承继金源公司与锦欣公司房屋租赁合同中金源公司作为房东享有的权利等上诉主张成立的证明目的，故本院对这些证据的证明力依法不予采信。 经审理，一审判决查明的基本事实正确，本院对此予以确认。 本院认为，根据双方诉辩主张，本案二审中的争议焦点为：1.案涉《房屋租赁合同》的效力。2.锦欣公司、张跃上诉要求判决确认任港街办与金源公司签订的《房屋转让合同》无效，以及要求判决确认张跃对任港街办不负有给付义务是否具有事实根据和法律依据。3.一审判决认定事实是否清楚，适用法律是否正确，审判程序是否合法。 关于争议焦点1。《中华人民共和国民法总则》第一百二十九条规定：民事权利可以依据民事法律行为、事实行为、法律规定的事件或者法律规定的其他方式取得。而根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款第五项以及第二款规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明，但当事人有相反证据足以推翻的除外。本案中，已经发生法律效力的南通市崇川区人民法院（2016）苏0602民初1548号民事判决、江苏省南通市中级人民法院（2017）苏06民终2405号民事判决均确认了任港街办已取得案涉房屋的所有权证书，系案涉租赁房屋的所有权人；金源公司与锦欣公司签订案涉房屋的《房屋租赁合同》《房屋租赁合同补充协议（五）》；任港街办与金源公司签订案涉房屋的《房屋转让合同》等事实，故可以直接作为认定本案相关事实的根据。案涉《房屋租赁合同》并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条以及《中华人民共和国民法总则》第一百四十四条、第一百四十六条、第一百五十三条、第一百五十四条规定的无效情形，依法应当确认合法有效，当事人均应根据诚实信用原则，按照该合同的约定行使权利，履行义务。 关于争议焦点2。首先，关于张跃反诉要求判决确认任港街办与金源公司签订的《房屋转让合同》无效是否具有事实根据和法律依据问题。根据合同相对性原则，一般情况下，合同外的民事主体对其他民事主体之间签订的合同，无权提起诉讼并否定合同效力。本案中，张跃以反诉形式提出该反诉请求，诚如一审判决所言，该反诉不符合反诉的构成要件，一审口头裁定不予受理并记入笔录，符合民事诉讼法及其司法解释的规定。况且，案涉《房屋转让合同》的效力已为人民法院发生法律效力的裁判所确认，在张跃未提供相反证据足以推翻上述生效裁判确认的相关事实的前提下，张跃的该上诉请求显然于法无据。其次，关于张跃要求确认其对任港街办不负有给付义务责任的主张是否具有事实根据和法律依据的问题。案涉《房屋租赁合同》约定，陈蕾、张跃作为保证人自愿为本合同下乙方即锦欣公司的未付综合费用、违约责任和其他乙方应付费用提供连带责任保证，担保合同为本合同有效期。锦欣公司、张跃自2008年与金源公司签订《房屋租赁合同》后至南通市崇川区人民法院（2016）苏0602民初1548号案件诉讼中，以及在本案诉讼中均未主张该合同无效，故根据“买卖不破租赁”原则，除非存在法律明确规定或者合同当事人明确约定的免除保证人保证责任的情形，否则，作为保证人的陈蕾、张跃依法仍应对锦欣公司在租赁合同期限内未支付的相关费用承担保证责任。一审判决由陈蕾、张跃对锦欣公司的相关付款义务承担连带责任，符合法律规定。张跃反诉要求判决其不承担给付义务责任即保证责任的请求，本身既不符合民事诉讼法规定及其司法解释关于反诉的规定，亦没有相应事实根据和法律依据，故本院对锦欣公司、张跃的该上诉主张不予支持。 关于争议焦点3。首先，关于一审判决认定事实是否清楚，适用法律是否正确问题。一审法院根据本案双方当事人各自提供的证据，在双方就本诉诉讼请求，反诉是否符合反诉条件，以及反对对方诉讼请求的主张分别进行举证、质证的基础上，根据证据审核认定规则，查明了本案相关事实，并加以客观描述，认定事实清楚。一审法院在认定事实正确的基础上，引用《中华人民共和国合同法》的相关规定，《中华人民共和国担保法》及其解释的相关规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条规定，作出判决，适用法律并无不当。其次，关于一审判决程序是否违法问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十五条规定，所谓严重违反法定程序情形是指：审判组织的组成不合法；应当回避的审判人员未回避的；无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼的；遗漏当事人；违法缺席判决；剥夺当事人辩论权利，等等。本案中，一审法院在审理本案过程中、作出判决时并不存在上述情形。故张跃、锦欣公司关于一审法院审判程序违法严重违法的主张没有事实根据和法律依据，本院不予支持。 综上所述，锦欣公司与张跃的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费48832.5元，由上诉人南通锦欣酒店管理有限公司公司负担32555元（已预交），上诉人张跃负担16277.5元(已预交)。 本判决为终审判决。 审判长  谭松平 审判员  吴 风 审判员  王建勋 二〇二〇年四月二日 书记员  汤婷婷