河南省舞阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1121民初2240号原告：柴彦菊，女，1981年7月2日出生，汉族，住舞阳县。委托诉讼代理人：刘付涛，漯河市舞阳县正鑫法律服务所法律工作者。被告：长葛市鼎丰置业有限公司。住所地：长葛市和尚桥镇张营村。统一社会信用代码：91411082551646852K。法定代表人：鲁向阳，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙冰，河南七星灿律师事务所律师。原告柴彦菊与被告长葛市鼎丰置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月12日受理后，依法适用普通程序，分别于2019年9月24日、2020年3月25日公开开庭进行了审理。原告柴彦菊的委托诉讼代理人刘付涛、被告长葛市鼎丰置业有限公司的委托诉讼代理人孙冰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告柴彦菊向本院提出的诉讼请求为：1、判决被告履行交房义务；2、判决被告支付原告违约金195145.8元（自2019年9月1日至被告交房之日止，被告按日向原告支付已付房款329370元的万分之五的违约金）；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年7月7日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同号为：GF—2000—0171，被告把位于舞阳县城人民路中段南侧中央花园小区第3幢2单元9层903号房出售给原告，该房屋建筑面积为109.99平方米，每平方米单价为2994.54元，根据合同约定，原告向被告交付了全部购房款329370元，被告应于2016年6月1日前把房屋交付给原告，截至现在，被告逾期交房1185天，依据《商品房买卖合同》的约定，被告逾期超过30日交房，原告要求履行合同的，自合同约定的最后交房期限的第二天起至被告实际交房之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之五的违约金。原告按照《商品房买卖合同》的约定完全履行了交款义务，但被告严重违反合同约定的义务拒不履行，侵犯了原告的合法权益。被告长葛市鼎丰置业有限公司辩称：1、被告愿意向原告交付房屋，这个房屋就是位于舞阳县人民路中段南侧中央花园小区××单元××号房屋；2、原告主张违约金标准过高，且双方在2018年5月签订了违约金赔付协议书，商品房买卖合同的补充协议中对违约金的赔偿办法进行了约定，按照已支付房款的日万分之1.2向原告支付违约金，约定交付时间往后推迟半年，原告对此也认可，在舞阳县法院之前处理案件中对违约天数扣除的标准没有异议。原告为证明其主张成立，向本院提交了如下证据：1、原、被告于2015年7月7日签订的《商品房买卖合同》；2、销售不动产统一发票；3、中国银行零售贷款借据一份；4、中国银行贷款放款回单一份；5、舞阳县人民法院（2018）豫1121民初2706号民事判决书一份；6、（2019）豫11民终949号民事判决书一份；前述两份判决书没有生效，现由相关法院依照再审程序审理；7、（2018）豫1121民初791号民事判决书（该判决书未上诉）、（2018）豫1121民初1921号民事判决书和漯河中院（2019）豫11民终511号民事裁定书，该三份文书均为生效的裁判文书；8、鉴定费票据一张。以上证据证明原、被告双方存在买卖合同关系，原告履行了支付价款的义务，已经向被告支付房款329370元，被告违约天数为1185天，依据合同第八条、第九条的约定，自2016年6月2日开始至2019年8月31日按照日万分之五的标准计算违约金一共为195145.8元，自2019年9月1日起还是按照这个标准计算到被告交房之日止，对于被告有客观原因耽误的工期已经在违约天数中应扣除是178天，自2016年6月2日开始至2019年8月31日扣除上述178天违约天数为1007天。针对原告提供的证据，经本院组织质证，被告发表了以下质证意见：对原告所提供的证据的真实性没有异议，但对证明问题有异议，因原、被告在之后的补充协议中对违约金计算标准进行了约定，应当按照新的补充协议中的标准进行计算，被告认为扣除天数在178天的基础上再扣除半年为180天。被告为证明其主张成立，向本院提交了如下证据：1、原、被告于2018年5月签订的违约金补充协议书---商品房买卖合同补充协议一份；2、证明三份；3、收据一组；补充协议第一条约定，原定交房时间2016年6月1日推后半年至2016年12月31日，该补充协议第二条约定，原告应按照已经交纳房款的日万分之1.2的标准主张赔偿。针对被告提供的证据，经本院组织质证，原告发表了以下质证意见：对违约金的赔付协议的真实性有异议，原告没有在该协议上签字，不能认为原、被告达成了补充协议，应该按照原买卖合同的标准计算违约金，其他证据与本案无关。经审理查明，2015年7月7日，原告柴彦菊与被告长葛市鼎丰置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，合同编号为：GF—2000—0171。原告柴彦菊购买被告所开发的位于舞阳县城××南侧、中央××单元××号房屋,建筑面积为109.99平方米，每平方米单价为2994.54元。合同第六条约定付款方式为：买受人按下列第3种方式按期付款：已交首付款金额壹拾贰万玖仟叁佰柒拾零元整（￥129370）所占全款比例为30%；公积金贷款金额贰拾万元整，所占全款比例为70%。合同第七条第一款约定了买受人逾期付款的违约责任；第八条约定出卖人应当在2016年6月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起180日内告知买受人的；2、买受人逾期付款的；3、重大市政工程或者政府禁令等行为导致工程延期的。该合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任，逾期不超过30日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后……买受人要求继续合同履行的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。合同签订后，原告依照合同约定，向被告交付了首付款129370元，并通过公积金贷款向被告交付了下余200000元房款，合计购房款329370元，被告长葛市鼎丰置业有限公司于2015年7月8日向原告开具了购房款金额为129370元的发票。庭审中，被告同意向原告交付涉案房屋。另查明，经相关部门协调，被告与大部分业主在2018年5月签订了《违约金赔付协议书—商品房买卖合同补充协议》，该协议书约定房屋交付日期推后半年至2016年12月31日，该补充协议第一条约定，按照《商品房买卖合同》约定的交房时间推后半年（具体原因详见通告）计算至办理交房手续日2018年6月1日。该协议第二条约定，被告对原告已交纳的房款（包含银行按揭款）按照每日万分之一点二进行赔偿。该协议书第三条显示被告开发的房屋于2018年6月1日达到入住条件（即水、电全通，绿化基本完成），天然气2018年6月底完成。原告柴彦菊陈述该协议上其本人的签名并非是本人书写，且于2019年9月25日对涉案协议中原告的签名申请鉴定。河南金剑司法鉴定中心于2019年12月20日作出的豫金剑司鉴中心【2019】文鉴字第257号司法鉴定意见书，鉴定意见为：《违约金赔付协议书—商品房买卖合同补充协议》中的签名“柴彦菊”不是柴彦菊所写。原、被告对该鉴定意见均无异议。原告为本次鉴定支出鉴定费1500元。又查明，舞阳盛源物业有限公司出具证明显示：被告开发的涉案房屋所在的小区项目，绿化、道路、水及配套设施已于2018年5月20日全部完工，电路基本完工，已经达到住户正常居住的条件。河南中和燃气有限公司舞阳石油天然气分公司出具证明显示：被告开发的涉案房屋所在的小区项目，天燃气及其配套设施已于2018年6月20日全部完工，已经达到住户正常使用的条件。舞阳县城市供水厂出具的证明显示：被告开发的涉案房屋所在的小区项目，自来水及其配套设施已于2018年5月20日全部完工，已经达到住户正常使用的条件。再查明，（2018）豫1121民初791号民事判决书（该判决书未上诉且已生效）第8页载明：至2018年6月1日共扣除工期178天。本院认为，依法成立的合同，当事人双方应当按照合同约定履行义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案原、被告双方签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应按照合同的约定履行义务。原告请求被告交付房屋，庭审中，被告同意向原告交付房屋，因此，本院对原告的该项请求予以支持，原告可随时受领房屋。被告未在合同约定的期限内向原告交付约定验收合格的房屋，应视为违约，故原告要求被告支付逾期交房的违约金的请求，本院予以支持。原、被告对违约金的计算基础数据均无异议，即为涉案房屋的总价款329370元。原、被告关于违约天数及违约金的计算标准问题意见不一致。首先，关于违约天数的计算问题，原告主张自2016年6月2日起开始计算至涉案房屋实际交付之日止，因原、被告在庭审中对应扣除178天的事实均无异议，本院对此予以确认，现就双方有争议的开始时间及截止时间分析如下：关于开始时间，原告主张自2016年6月2日起开始计算，被告依据《违约金赔付协议书—商品房买卖合同补充协议》的约定主张原定交房时间2016年6月1日推后半年至2016年12月31日，应从2017年1月1日起开始计算，因该协议书原告的签名并非原告本人书写，该协议的交房时间问题对原告不具有合同的约束力，因此，应以原、被告所签订的《商品房买卖合同》确定交房日期为2016年6月1日，依据《商品房买卖合同》第九条的约定违约天数应自2016年6月2日开始计算。关于截止时间，虽然《违约金赔付协议书—商品房买卖合同补充协议》上的原告的签名并非原告本人书写，但原告购买的涉案房屋所在的小区的入住条件应为同一标准，且不因被告是否实际向原告交付房屋而有所不同，结合庭审中被告提供的物业公司、天然气公司及供水厂出具的证明可以认定2018年6月1日原告所购买房屋的小区的房屋已经达到入住条件，具备交付房屋的可能性，即便原告并未实际受领房屋，也不影响被告随时向原告交付房屋的实现，因此，违约的天数应当计算至2018年6月1日。违约天数共计729天。其次，关于违约金的计算标准问题，原告主张依照《商品房买卖合同》的约定按照日万分之五的标准进行计算，被告主张按照《违约金赔付协议书—商品房买卖合同补充协议》的约定按照日万分之一点二的标准进行计算，因《违约金赔付协议书—商品房买卖合同补充协议》上原告的签名并非是原告本人书写，因此，该合同条款不对原告产生效力，因此，应当以《商品房买卖合同》为依据，按照原告主张的日万分之五的标准进行计算。违约金应为329370元×（729-178）×0.05%=90741.44元。关于鉴定费1500元的负担问题，因鉴定意见不利于被告的主张，原告为鉴定所预支的鉴定费应由被告负担。原告超出的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告长葛市鼎丰置业有限公司向原告柴彦菊交付位于舞阳县城人民中路南侧中央花园第3幢2单元9层903号房屋一套。二、被告长葛市鼎丰置业有限公司于本判决生效后十五日内向原告柴彦菊支付2016年6月2日至2018年6月1日的延期交房违约金90741.44元。三、被告长葛市鼎丰置业有限公司于本判决生效后十五日内向原告柴彦菊支付鉴定费1500元。四、驳回原告柴彦菊的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4203元，由被告长葛市鼎丰置业有限公司负担（判决生效后十日内缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。本判决生效后，当事人必须自觉履行，一方拒绝履行的，对方当事人可在判决书确定的履行期间届满之日起两年内向本院申请执行，逾期本院依法不予强制执行。审 判 长  刘昭君审 判 员  郭亚静人民陪审员  魏存芳二〇二〇年四月二十日书 记 员  吴明路