湖南省邵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘05民终252号上诉人（原审原告）：袁再义，男，1973年9月8日出生，侗族，住绥宁县。上诉人（原审原告）：杨国容，女，1977年10月3日出生，苗族，住址同上，系袁再义之妻。委托诉讼代理人：刘任申，湖南三行律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆安伟，湖南三行律师事务所律师。上诉人（原审被告）：绥宁县佳和置业发展有限公司，住所地绥宁县川石开发区。法定代表人：匡喜荣，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李文，湖南博言律师事务所律师。上诉人袁再义、杨国容与上诉人绥宁县佳和置业发展有限公司（以下简称佳和公司）商品房销售合同纠纷一案，双方均不服湖南省绥宁县人民法院（2019）湘0527民初852号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。袁再义、杨国容上诉请求：1、请求依法撤销（2019）湘0527民初852号民事判决第三项，改判佳和公司向袁再义、杨国容支付逾期办证违约金65056元；2、本案一、二审诉讼费由佳和公司承担。事实和理由：一、由于佳和公司的原因，袁再义、杨国容未在法定期限内取得房屋权属证书，佳和公司应当承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。袁再义、杨国容与佳和公司签订的《商品房买卖合同》约定的交房时间是2016年5月30日之前，且袁再义、杨国容在一审提供的证据以及法院依职权调取的证据足以证明，系佳和公司的原因造成袁再义、杨国容直至2019年才取得房屋产权证，故佳和公司最迟应在2016年8月29日前为袁再义、杨国容办理好房屋产权证，否则应向袁再义、杨国容支付逾期办证违约金；二、佳和公司应按照法律规定的违约金计算标准向袁再义、杨国容支付逾期办证违约金65056元。根据上述规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。案涉合同并未约定逾期办证违约金，且由此给袁再义、杨国容造成的损失也难以确定，故佳和公司应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，向袁再义、杨国容支付逾期办证违约金。案涉合同约定交房时间为2016年5月30日之前，而佳和公司直至2019年5月2日才为袁再义、杨国容办理好房屋产权证，故佳和公司应当向袁再义、杨国容支付逾期办证违约金65056元（从2016年8月29日起至2019年5月2日止）。综上，请求二审法院依法予以改判。佳和公司辩称，1、根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条等相关法律法规，房屋权属证书的办证义务人是买受人而非出卖人；2、逾期办证系多方原因所致，主要是政府原因，包括批量交税、批量报批等不可抗力因素，其次是买受人的原因，未及时向佳和公司交首套房证明等相关办证所需材料；3、案涉合同并未明确约定办证时间，故不能机械适用上述司法解释的规定，由佳和公司向其支付逾期办证违约金。请求二审法院依法驳回袁再义、杨国容的上诉请求。佳和公司上诉请求：1、请求依法撤销（2019）湘0527民初852号民事判决第一项和第二项，改判驳回袁再义、杨国容一审全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由袁再义、杨国容承担。事实和理由：一、一审判决适用法律错误。案涉合同以及《东方明珠购房确认表》上明确约定收取其他费用包括办理土地、房产两证费4000元以及水电安装费和开户费6800元。该合同条款系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，其内容合法有效。但一审判决依据《湖南省新建商品房交易价格行为规则》第五条，否定了上述合同条款的效力。该行为规则系湖南省物价局和湖南省建设厅制定的规范性文件，并非是法律或国务院制定的行政法规，一审判决不应依据该行为规则来否定合同条款的效力，故佳和公司无须退还袁再义、杨国容水电安装和开户费以及办理土地、房产两证费；二、一审判决认定事实不清。案涉合同明确预定收取4000元办理土地、房产两证的费用，而事实上袁再义、杨国容仅支付了2000元办证费。根据相关法律法规以及合同约定，佳和公司受袁再义、杨国容的委托为其代为办理房屋权属证书，由此发生的费用理应由袁再义、杨国容承担，包括房屋面积的测量费、制图费、佳和公司的劳务成本费等，一审判决却错误的将办证费理解为办证工本费，判令佳和公司退还1920元，违反了合同约定，也与客观事实相悖，属认定事实不清。另外，为了给案涉小区业主安装和开通水电，佳和公司支付了水电安装及开通费841.7万元，按照房屋建筑面积来分摊，袁再义、杨国容应承担的水电安装和开通费为10386.91元，而其实际缴纳了6800元，故佳和公司所收取的办证费、水电安装和开户费于法有据，理应支持，且袁再义、杨国容自2016年1月签订合同并缴纳了办证费、水电安装和开户费后，直至2019年5月20日才提起诉讼，从未向上诉人和有关部门提出过异议，已过诉讼时效、综上，请求二审法院支持佳和公司的上诉请求。袁再义、杨国容辩称，1、佳和公司应返还袁再义、杨国容多收的办证费1920元。根据《国家发展改革委财政部关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》，为袁再义、杨国容办理房屋权属证书实际支付的办证费用只有80元，而佳和公司在与袁再义、杨国容签订案涉合同时，向袁再义、杨国容代收了办证费2000元，故佳和公司应返还多收取的1920元；2、佳和公司向袁再义、杨国容收取的水电安装和开户费6800元的约定违反了法律的强制性规定，系无效条款，所收取的水电安装开户费应予返还。《国家发展改革委财政部关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》已经取消了水电入户、立户费，《湖南省新建商品房交易价格行为规则》再次明确规定，商品房销售价格构成包括了水电开通费，且佳和公司未提交证据证明其为袁再义、杨国容代缴了水电开通费的事实；3、袁再义、杨国容请求佳和公司返还多收取的办证费与水电开通费的诉讼请求不适用诉讼时效规定，未超过诉讼时效。综上，一审判决第一项、第二项认定事实清楚，证据确实充分，程序合法，应予维持，请求二审法院依法驳回佳和公司的上诉请求。袁再义、杨国容向一审法院起诉请求：1、依法判决佳和公司立即给袁再义、杨国容办理房屋产权证并根据其收取袁再义、杨国容的2000元办理权证费用退还袁再义、杨国容1920元;2、依法判令佳和公司返还袁再义、杨国容违规向其收取的水电开通费6800元；3、依法判令佳和公司向袁再义、杨国容支付逾期办证违约金64990元（从2016年8月29日起至2019年4月30日止，以已付购房款总额394000元为本金，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息6.175％的标准计算）；4、依法判令佳和公司向袁再义、杨国容支付逾期办证违约金（从2019年5月1日起至佳和公司履行完毕办证义务止，以已付购房款总额394000元为本金，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息6.175％的标准计算）；5、案件诉讼费、财产保全费等开支全部由佳和公司承担。一审法院认定事实：2016年1月，袁再义、杨国容（买受人）与佳和公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，该合同第三条、第四条约定：袁再义、杨国容以394000元的房屋总价款购买了佳和公司在绥宁县川石开发区房屋一套；第六条付款方式及期限约定：1、买受人按按揭贷款或公积金付款，买受人首付20％，首付款84000元，余下80％购房款，按揭款310000元，由银行按揭贷款或公积金贷款支付。2、其他费用：（1）契税。按总房价的2%收取，计7880元（实际按《东方明珠购房确认表》房价的1%收取3940元）。（2）房屋维修基金，高楼（电梯楼）和多层楼分别按3%和2%收取，计11820元。（3）办理土地、房产两证费4000元（实际按《东方明珠购房确认表》收取2000元）。（4）水电安装和开户费6800元。……；第十四条约定：买受人全权委托出卖人办理房屋所有权和土地使用权证及水、电到户的开户手续；2016年1月30日佳和公司收取杨国容购房款84000元、契税3940元、维修基金11820元、预告登记费210元。2016年4月9日佳和公司收取杨国容两证费2000元、水电开户费6800元。2016年3月25日，袁再义、杨国容用案涉房产抵押办理了350000元住房公积金个人贷款。2017年11月1日，袁再义、杨国容向绥宁县不动产登记中心申请不动产登记查询。2018年9月10日绥宁县佳和置业发展有限公司携带公司及房屋开发相关资料在绥宁县房产局、房产交易所申请对东方明珠住宅小区住房1＃--6＃、10＃--14＃栋实地测绘。2018年11月29日，东方明珠12＃楼经竣工验收。绥宁县房产局、房产交易所于2019年3月25日进驻实地勘测了10＃--14＃栋，2019年5月6日进驻实地勘测了1＃--6＃栋。2019年5月2日绥宁县不动产登记中心为袁再义、杨国容的案涉房产颁发了湘（2019）绥宁县不动产权第××号房产证。国家发展计划委员会、财政部《关于取消部分建设项目收费进一步加强建设项目收费管理的通知》计价费［1996］2922号附件规定取消的48项建设项目收费包括自来水安装管理费、自来水表立户费、用电入户、立户费。2009年7月1日起施行的《湖南省新建商品房交易价格行为规则》第五条明确规定：“商品房销售价格构成包括合理的开发建设成本、费用、税金和利润等。与商品房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等开通到户建设的所有费用（俗称“开通费”），按照价格主管部门的规定进行结算并一律计入开发建设成本之中，不得在购房合同价之外另行收取。”湖南省发展和改革委员会湖南省财政厅关于转发《国家发展改革委财政部关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》的通知及附件规定自2017年4月1日起住宅类不动产登记收费标准为每件80元。一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。本案袁再义、杨国容、佳和公司争执焦点主要是以下三点：1、佳和公司向袁再义、杨国容收取的办证费核减工本费外的部分是否应退;2、佳和公司向袁再义、杨国容收取的水电开户费是否应退;3、佳和公司是否存在逾期办证的违约行为,是否应承担违约责任及违约损失的计算方式。根据袁再义、杨国容、佳和公司合同约定，佳和公司收取袁再义、杨国容的办证费2000元，代为袁再义、杨国容办理案涉房产的两证手续，即办理合二为一后的不动产登记手续，而办理涉案房产的不动产登记证有关部门只收取了工本费80元，佳和公司未提交证据证实袁再义、杨国容还应承担其他费用，故佳和公司向袁再义、杨国容多收取1920元于法无据，应退还给袁再义、杨国容，故袁再义、杨国容要求佳和公司退还办证费1920元的诉讼请求，应予以支持。关于水电安装及开户收费项目，国家发展计划委员会、财政部《关于取消部分建设项目收费进一步加强建设项目收费管理的通知》计价费［1996］2922号附件规定于1996年12月23日已取消，湖南省新建商品房交易价格行为规则》第五条明确规定：“商品房销售价格构成包括合理的开发建设成本、费用、税金和利润等。与商品房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等开通到户建设的所有费用（俗称“开通费”），按照价格主管部门的规定进行结算并一律计入开发建设成本之中，不得在购房合同价之外另行收取。”而佳和公司未按该规则执行但又未提交证据证实其收取袁再义、杨国容的该项费用尚未计入商品房建设成本中，亦无充分有效的证据佐证其已为袁再义、杨国容代缴水电开通费的事实，故袁再义、杨国容要求佳和公司退还水电开通费6800元的诉讼请求，应予支持。至于袁再义、杨国容请求佳和公司办证并承担逾期办证的违约责任的诉讼请求，因现有证据不能证实办证超过规定期限系佳和公司原因所致，且袁再义、杨国容起诉前佳和公司已为案涉房产办理好了不动产登记手续，案涉房产在合同约定交付时间之前已交付且袁再义、杨国容实际用于银行住房公积金抵押贷款对袁再义、杨国容未造成实际损失。故袁再义、杨国容要求佳和公司办证和承担逾期办证违约责任的诉讼请求，不予支持。据此判决，一、由绥宁县佳和置业发展有限公司于判决生效后十日内退还袁再义、杨国容办理土地、房产两证费1920元；二、由绥宁县佳和置业发展有限公司于判决生效后十日内返还袁再义、杨国容水电开通费6800元；三、驳回袁再义、杨国容的其他诉讼请求。本案受理费减半收取计821元，由袁再义、杨国容负担721元，绥宁县佳和置业发展有限公司负担100元（佳和公司负担的部分袁再义、杨国容已预交，故由佳和公司于判决生效之日起十日内直接支付给袁再义、杨国容）。本院二审期间，双方当事人未提交新证据。本院二审查明的事实及证据采信与一审一致。本院认为，本案的争议焦点是：1、袁再义、杨国容要求佳和公司退还办证费、水电安装和开户费的请求是否超过诉讼时效及佳和公司是否应当退还该部分费用；2、佳和公司是否应承担逾期办证的违约责任以及应如何承担违约责任。关于袁再义、杨国容要求佳和公司退还办证费、水电安装和开户费的请求是否超过诉讼时效及佳和公司是否应当退还该部分费用的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”袁再义、杨国容虽然在签订合同后2016年4月9日就交纳了办证费、水电安装和开户费，其直至2019年6月才提起诉讼，但其交费当时，袁再义、杨国容并不知道该条合同约定与《湖南省新建商品房交易价格行为规则》等规定不符，其权利有可能受到损害，故袁再义、杨国容的该项诉请并未超过3年诉讼时效。佳和公司与袁再义、杨国容签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效。案涉合同第六条明确约定，在交房时付清办理土地、房产两证费4000元以及水电安装和开户费6800元。袁再义、杨国容上诉提出该条关于收取办证费以及水电安装和开户费的约定违反了法律的强制性规定，系无效条款。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”国家发展计划委员会、财政部《关于取消部分建设项目收费进一步加强建设项目收费管理的通知》与《湖南省新建商品房交易价格行为规则》不是全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规，故不得作为确认案涉合同条款无效的依据。因此，虽然双方就办证费、水电安装和开户费的约定与上述规定不符，但不能据此认定该约定无效，故佳和公司收取袁再义、杨国容办证费、水电安装和开户费符合双方合同约定，袁再义、杨国容请求佳和公司返还该笔费用的理由不成立。关于佳和公司是否应承担逾期办证的违约责任以及应如何承担违约责任的问题。袁再义、杨国容上诉提出，佳和公司应当按照法律规定的违约金计算标准向其支付逾期办证违约金65056元，佳和公司则提出，案涉合同未明确约定办证时间，逾期办证系多方原因所致，既有政府职能部门的原因，也有买受人自身的原因，故佳和公司不应当承担逾期办证的违约责任。《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定：“办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续的主体为预售商品房的购买人。”根据该规定，案涉房屋的办证主体为袁再义、杨国容，佳和公司负有的仅是协助义务，即协助办理房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。本案中，双方当事人对办证期限和违约责任未进行约定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。”佳和公司与袁再义、杨国容均认可房屋是在合同约定的期限内即2016年5月30日前交付，因此，佳和公司至迟应在双方约定的交房时间之日起的90日内协助办好房屋权属证书。根据袁再义、杨国容提交首套房证明的时间、佳和公司对案涉楼盘申请实测、申办房屋栋证与分证的时间以及相关政府职能部门经办时间的各个时间节点反映，逾期办证既有袁再义、杨国容自身的原因，也有政府相关职能部门的原因，但案涉工程于2018年11月29日才竣工验收，是逾期办证的主要原因，故佳和公司应负主要责任并承担相应的违约赔偿责任。佳和公司提出其不应当承担逾期办证违约责任的理由不成立。双方未约定逾期办证的违约责任，袁再义、杨国容亦未举证证明其实际损失，而本案标的物即房屋的主要属性及功能是居住，袁再义、杨国容要求支付逾期办证违约金65056元明显过高。综合考虑双方履约情况、过错程度、逾期办证的时间以及房屋主要功能属性是居住等因素，本院酌定佳和公司按房屋总价款的1%向袁再义、杨国容支付逾期办证违约金，即3940元（房屋总价款394000元×1%）。综上所述，袁再义、杨国容及佳和公司的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销湖南省绥宁县人民法院（2019）湘0527民初852号民事判决；二、上诉人绥宁县佳和置业发展有限公司于本判决生效后十日内支付上诉人袁再义、杨国容逾期办证违约金3940元；三、驳回上诉人袁再义、杨国容的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计821元，二审案件受理费1476元，共计2297元，由袁再义、杨国容负担1148.5元，绥宁县佳和置业发展有限公司负担1148.5元。本判决为终审判决。审 判 长  谭晓飞审 判 员  李玉芳审 判 员  莫佩华二〇二〇年四月二十日法官助理王品代理书记员  周 鑫附相关法律规定：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。……《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……