江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏07民终4790号上诉人（原审被告、反诉原告）：何健，男，汉族，1991年2月28日生，住连云港市。委托诉讼代理人：陈川，江苏海郡律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙惠，江苏海郡律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：南京金宝商业投资集团股份有限公司连云港分公司，住所地连云港市海州区新孔南路西侧茗馨花园二期农贸市场。法定代表人：鲁志锋，该公司总经理。委托诉讼代理人：周厚生，江苏泰和律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶亚敏，江苏泰和律师事务所律师。上诉人何健因与被上诉人南京金某商业投资集团股份有限公司连云港分公司（以下简称金某公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2019）苏0706民初3134号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月28日受理后依法组成合议庭，于2019年12月9日公开审理了本案。本案现已审理终结。上诉人何健上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决缺乏事实依据。第一，上诉人到教育机构办理办学许可证，但由于金某连云港商业广场整栋楼未通过二次消防许可，致使上诉人迟迟无法办理办学许可证，上诉人无法达到开办跆拳道培训班的合同目的。继续履行合同对上诉人不公平，上诉人因不能实现合同目的而不支付房租不构成违约。第二，上诉人一审申请法院调取消防检查未通过的记录而一审法院未调取，影响了本案的事实认定。被上诉人金某公司答辩称，本案被上诉人已经取得了消防验收合格手续，不能办理办学许可证的原因与被上诉人无关。本案是第三例与被上诉人相关的房屋租赁案例，其他已经做出判决，请求同案同判。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。金某公司向一审法院起诉请求：1.判令解除何健、金某公司2017年3月1日签订的《综合管理总合同书文本》，何健腾退房屋；2.判令何健向金某公司支付截至2019年4月30日拖欠的租金83000元及物业费6000元，共计89000元，并支付自2019年5月1日起至实际给付房屋之日止的租金及物业费（租金按每月11025元计算，物业费按每月500元计算）；3.判令何健支付违约金31500元及滞纳金5250元（根据合同第14条第2款，违约金为月租金的3倍即10500元/月×3=31500元，滞纳金为半个月的租金即10500元÷2=5250元）；4.本案的诉讼费、保全费由何健承担。何健向一审法院反诉请求：1.解除何健、金某公司签订的《综合管理总合同书文本》；2.金某公司赔偿因解除合同而给何健造成的损失362500元（装修损失352500元及设计消防文件费用10000元）；3.金某公司支付何健违约金31500元（根据合同第14条第2款，为10500元/月×3=31500元）。一审法院经审理查明：连云港市住房保障中心将其所有的位于连云港市海州区农贸市场出租给金某公司使用，该市场于2016年5月30日经过消防验收合格。2017年3月1日，金某公司（甲方）与何健（乙方）签订《综合管理总合同书文本》，其中租赁合同约定：甲方将金某连云港商业广场（即上述农贸市场）四楼面积500平方米房屋租赁给乙方使用，乙方按约定从事跆拳道培训经营活动；租赁期限从2017年5月1日至2022年4月30日止；租金10500元/月，年租金126000元，第一、第二年租金不变，第三至第五年在原租金基础上逐年递增5%，保证金5000元，合同期满租赁物返还及手续交接完毕后30日内无息退还，物业管理费每年6000元；租金先付后租，按半年交纳，乙方应在签订合同当日交清首付半年租金，逾期缴纳的则按所规定缴纳年租金额日5%加收滞纳金，超过十五日仍不交纳的，甲方可直接解除租赁合同并进行清场腾退房屋。双方约定了解除合同的情形，其中，如乙方拖欠或拒交租金、水电费达3日以上的，甲方有权解除合同，并将其清除出场，且不退还保证金和当期租金，乙方自接到甲方解除或终止合同的通知之日起，双方租赁合同即解除或终止，并自该日起七个工作日内乙方应无条件将租赁物腾空并支付给甲方，如因乙方违约造成合同解除，乙方不得对其实际投入的房屋附属装潢、改建费用等前期支出主张任何权利，上述房屋附属装潢（可移动的附属设施、设备除外）、附属添置物归甲方所有。对于违约责任，合同约定，乙方必须按约如期向甲方交纳租金、水电费等，逾期不交者，按交纳年租金额5%的滞纳金处罚，甲乙双方不履行本合同的任何一条，均视为违约，必须承担违约金，违约金为月租金的3倍。双方在《消防安全防火治安管理责任书》部分约定：乙方承租人为承租房消防安全第一责任人，全面负责承租房内的消防安全工作。上述合同签订后，金某公司将租赁房屋交付何健，何健即对房屋进行装修并投入经营使用。因何健拖欠租金及物业费，金某公司分别于2018年10月23日、2018年11月23日、2019年1月22日、2019年2月22日、2019年3月25日向何健送达《租金催缴通知单》，并多次通过短信要求何健支付拖欠的租金，上述通知单何健均已收悉。诉讼中，经双方确认，涉案房屋自2017年5月1日开始计租，截至2019年4月30日，何健共计支付租金、物业费等费用共计169000元，尚欠租金83000元、物业费6000元。一审庭审中，何健称因金某公司商场未通过二次消防验收，涉案房屋无法通过消防验收，导致自己开办的跆拳道培训机构无法办理取得许可证，对此，何健提供了关于公布《连云港市校外培训机构设置标准》的通知及照片予以证明，其中《连云港市校外培训机构设置标准》的通知载明：“办学场所必须符合国家关于消防、环保、卫生、食品经营等管理规定要求”对此，金某公司不予认可，称金某公司商场已通过消防验收，并提供了由连云港市公安消防支队出具的连公消验字【2016】第0095号《建设工程消防验收意见书》，该意见书载明了涉案商场工程已于2016年5月30日消防验收合格。一审诉讼中，何健提交了《建筑装饰工程施工合同》、支付凭证、消防文件等证据，证明何健因装修房屋支出了352500元，因办理涉案房屋消防手续支出10000元设计消防文件，以上共计362500元，现因金某公司的原因导致合同解除，何健主张金某公司应当对上述损失予以赔偿。一审再查明，2018年6月26日，南京金某商业投资发展股份有限公司连云港农贸广场管理分公司变更登记为南京金某商业投资集团股份有限公司连云港分公司。一审的争议焦点为：1.涉案《租赁合同》解除的责任应归责于金某公司、何健哪一方；2.金某公司主张何健欠付的租金、物业费、违约金及滞纳金应否支持；3.何健主张的损失及违约金应否支持。对于争议焦点1,诉讼中，双方均主张解《租赁合同》，对于合同解除的原因及责任，金某公司、何健双方持有不同意见，金某公司认为，解除合同是由于何健欠付租金等费用所造成的，何健应当承担违约责任。何健认为，何健未支付租金等费用是金某公司的商场至今没通过二次消防验收，导致何健无法取得消防安全备案证书并办理办学许可证，何健租赁房屋的合同目的无法实现，金某公司已构成根本违约，应当承担违约责任。针对金某公司、何健的上述争议，何健的主张，其前提条件是商场的二次消防责任即商场在使用时需要进行的消防安全保护（一般指内装设计审核）责任在金某公司，一审法院认为：首先，涉案房屋已办理不动产登记手续，并取得了消防验收合格手续，可以投入商业使用，何健在实地查看涉案房屋后认可房屋现状，并对房屋室内自行装修，且根据双方合同约定，承租人为承租房消防安全第一责任人，全面负责承租房内的消防安全工作，何健并未提交证据证明该二次消防的责任应由金某公司承担；其次，何健也未提供确实充分的证据证明导致其无法正常经营办学的原因是商场未通过二次消防验收所导致的；最后，根据《中华人民共和国消防法》第十五条规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。何健作为租赁房屋的实际使用者，其未在营业前申请消防安全检查即对外营业，所造成的装修损失应由何健自行承担。故一审法院对何健的该抗辩理由不予采信。何健作为承租方，应当依照合同按时缴纳租金，在经金某公司多次催告后仍欠付租金及物业费，已构成违约，应承担违约责任。对于争议焦点2，经双方确认，何健尚欠租金83000元及物业费6000元未付。何健抗辩称金某公司提供的电梯未能正常使用并影响其经营，物业费不应支付，一审法院认为，对于电梯的使用问题双方在合同中对此并无约定，且根据现有证据不能反映电梯未使用与其经营不利之间存在直接的因果关系，对何健的该抗辩一审法院不予采信。对金某公司主张何健应当支付尚欠的租金及物业费并继续支付自2019年5月1日起至实际给付房屋之日止的租金及物业费（租金按每月11025元计算，物业费按每月500元计算）一审法院予以支持。对于金某公司主张的违约金，何健未及时向金某连云港公司交纳租金的行为已构成违约，应当向金某公司支付违约金，根据合同约定，该违约金为月租金的三倍即10500元×3=31500元，该项约定未违反法律规定，一审法院予以支持。关于金某公司主张的滞纳金，因滞纳金和违约金不得重复主张，故对该项诉求一审法院不予支持。对于争议焦点3，何健反诉主张的装修损失、消防设计损失及违约金的问题。首先对于装修损失，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。此外，根据双方合同约定：“如因乙方违约造成合同解除，乙方不得对其实际投入的房屋附属装潢、改建费用等前期支出主张如何权利，上述房屋附属装潢（可移动的附属设施、设备除外）、附属添置物归甲方所有”，本案系何健存在违约，合同解除后其无权要求金某公司赔偿其装修损失。何健主张要求金某公司承担消防设计损失，无合同约定及法律依据，一审法院亦不予支持。对于何健主张的违约金，何健作为违约方，其无权主张金某公司给付违约金。综上，对何健上述的反诉请求，一审法院均不予支持。另，金某公司未申请财产保全，故未实际产生保全费，金某公司主张保全费由何健承担，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、解除金某公司、何健于2017年3月1日签订的《综合管理总合同书文本》；二、何健于一审判决生效后十日内给付金某公司欠付的租金83000元、物业费6000元，共计89000元，并支付自2019年5月1日起至实际给付房屋之日止的租金及物业费（租金按每月11025元计算，物业费按每月500元计算）；三、何健于一审判决生效后十日内给付金某公司违约金31500元；四、驳回金某公司的其他诉讼请求。五、驳回何健的反诉请求。一审案件受理费2605元（金某公司已预交），反诉案件受理费3650元（何健已预交），以上费用共计6255元，由金某公司负担1255元，何健负担5000元，何健负担的部分于给付上述款项时一并给付金某公司。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经本院审查，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本案二审争议焦点为：涉案商铺二次消防验收责任的申报主体应当如何认定。关于该争议焦点，何健公司上诉认为金某公司作为二次消防验收的申报主体，没有为其出租的商铺申报二次消防验收，致使其无法办理办学许可证，其租赁商铺开办跆拳道培训班的目的无法实现。对此本院认为，首先，二次消防责任是指商场在使用时需要进行的消防安全保护（一般指内装设计审核）责任，本案中，何健作为商铺使用人不能举证证明二次消防的责任主体在金某公司。其次，何健上诉称涉案商铺没有通过二次消防验收，但对此没有举证证明。最后，何健上诉称因商铺没有通过二次消防导致无法办理办学许可证，对此，本院认为，何健未能举证证明其开办的跆拳道培训班未能办理办学许可证的原因是什么，更未能举证证明因为未通过二次消防致使无法办理办学许可证。综上情况，何健要求金某公司承担租赁商铺无法实现合同目的的责任没有事实及法律依据。相反根据双方在《租赁合同》中的约定，何健作为租赁房屋的承租人，是承租房消防安全第一责任人，全面负责承租房内的消防安全工作，应当负有积极协调申报消防验收及安全检查的相关事宜，因此，何健上诉要求金某公司承担消防验收申报责任及承担不能通过不利后果的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。综上，上诉人何健的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2605元（何健已预交），由上诉人何健负担。本判决为终审判决。审 判 长 乔永礼审 判 员 严伟晏审 判 员 吴雪莹二〇二〇年四月十日法官助理 韩增丽书 记 员 邵 泽法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。法信超链：国家法律2篇地方法规1篇案例358篇裁判721974篇期刊1篇×