黑龙江省牡丹江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑10民终147号上诉人（原审被告）：李宝平，男，1953年9月26日出生，满族，住黑龙江省海林市。委托诉讼代理人：王宏伟，黑龙江湛天律师事务所律师。上诉人（原审被告）：李兴甫，男，1985年11月1日出生，满族，住黑龙江省海林市。委托诉讼代理人：王宏伟，黑龙江湛天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：海林市华泰建筑物业管理有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市海林市。法定代表人：徐景海，总经理。委托诉讼代理人：姜惠琳，黑龙江正泰律师事务所律师。上诉人李宝平、李兴甫因与被上诉人海林市华泰建筑物业管理有限公司（以下简称华泰物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省海林市人民法院（2019）黑1083民初1086号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李宝平的委托诉讼代理人王宏伟、上诉人李兴甫及其委托诉讼代理人王宏伟、被上诉人华泰物业公司的委托诉讼代理人姜惠琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李宝平、李兴甫上诉请求：1.请求撤销黑龙江省海林市人民法院（2019）黑1083民初1086号民事判决；2.驳回华泰物业公司的一审诉讼请求；3.由华泰物业公司承担诉讼费用。事实与理由：1.站前小区从2010年开始为自管小区，业主委员会解散，在社区和房产局物业办均查不到站前小区业主委员会和华泰物业公司的备案记录。站前小区十年间无业主委员会，不可能与华泰物业公司续签《小区物业服务合同》。《小区物业服务合同》是合同双方当事人的意思表示，缺少一方当事人合同不成立。一审判决推定合同继续有效不当。2.业主不满意物业公司的服务可以根据合同约定解除物业服务合同，一审判决侵害了业主的合法权益。3.李宝平、李兴甫的房产是临街的门市，房屋上下水、电、热均是独立系统，与小区其他业主无共有关系，无论房屋维修还是垃圾卫生均自行完成。一审中，华泰物业公司没有举证证明与业主委员会签订的《物业服务合同》和收费依据，也未举证证明其提供了物业服务，李宝平、李兴甫拒绝交纳物业费，不属于《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中规定的“业主仅以未享受或无需接受相关物业服务为抗辩理由”的情形。综上所述，一审判决无证据证明华泰物业公司与业主委员会间存在合法有效的《物业服务合同》，损害了李宝平、李兴甫的合法权益，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回华泰物业公司的诉讼请求。华泰物业公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，华泰物业公司与李宝平、李兴甫形成物业合同关系。小区物业服务合同系双方真实意思表示，该合同对李宝平、李兴甫也产生法律效力，华泰物业公司对该小区提供了完善的服务与管理，李宝平、李兴甫也接受了华泰物业公司的服务，应当依照约定缴纳物业费用。李宝平、李兴甫的上诉理由不成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。华泰物业公司向一审法院起诉请求：判令李宝平、李兴甫给付自2013年4月25日至2019年4月25日物业服务费45288元、滞纳金10800元。诉讼中变更诉讼请求为：判令李宝平、李兴甫给付物业服务费31158.54元、滞纳金2181.06元。一审法院认定事实：1996年由沈阳军区后勤部开发建设了海林市站前小区，案涉房屋与该小区为整体建设，由原海林市盐业公司购买，部分不动产所有人未按要求交纳维修基金。2007年5月12日，经海林市房产管理部门协助，海林站前小区成立小区业主委员会与华泰物业公司签订了《小区物服务合同》，合同期限自2007年5月12日起至2009年5月12日止，双方均无终止合同的书面表示，合同自动延期1年，以此类推。该合同约定的主要内容：海林市站前小区约20000平方米建筑面积，由华泰物业公司提供物业服务，门市房按建筑面积每平方米0.35元收费，业主每半年交纳一次，逾期加收0.5%滞纳金。2009年4月15日，李宝平购买原海林市盐业公司位于海林市站前小区1236.45平方米门市房屋，李宝平、李兴甫于2012年2月7日登记为共同共有所有权人，将该门市房屋出租用于营业，在房屋南门附近挖掘一口渗水井使用。2013年4月25日至2019年4月25日，1236.45平方米门市房屋的物业服务费每平方米按0.35元计算，计31158.54元，此前由房屋的承租人交纳物业服务费。一审法院认为，物业服务合同是由业主委员会与物业服务企业订的物业服务合同。本案的争议焦点：1.小区物业服务合同的效力；2.李宝平、李兴甫拒绝交纳物业费的理由是否成立。一、关于小区物业服务合同效力的问题。海林市站前小区在物业弃管并影响民生的情况下，由政府物业主管部门组织小区召开业主大会并成立业主委员会，由业主委员会与华泰物业公司签订了物业服务合同，该物业合同不违反法律强制性规定，应属有效合同。在合同履行期届满后并未变更合同内容或者终止合同，继续履行至今。因此该物业服务合同对站前小区业主具有约束力。二、关于李宝平、李兴甫拒绝交纳物业费理由是否成立的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本条限定的“正当理由”，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵，或者业主不交费用是基于正当的、合理的理由，才符合业主拒交的“正当理由”；因建筑物区分所有权不同于普通所有权，其包括专有权、共有权和成员权三方面内容，而不是单个业主的绝对支配权。业主无需接受相关物业服务的抗辩理由，则涉及建筑物区分所有权的整体性问题，建筑物区分所有权人往往人数众多，共有部分的利用和管理须由全体共有人以团体意思决议，而不能以单个区分所有权人的个体意思为准，更何况共有部分之管理和利用皆与其生活、经营息息相关，关乎到正常生活、经营权利的合理实现，是相互依存、相互协作共同关系，具有人合性的特点。案涉房屋是站前小区的区分所有权组成部分，不能因李宝平、李兴甫继受取得房屋所有权而改变其建筑物的整体性，虽然其对房屋的卫生、排水、屋顶等自行管理和维护，但作为业主仍不得以无需接受相关物业服务为抗辩理由而拒付物业费。因此，李宝平、李兴甫拒绝交纳物业费理由不成立。综上所述，华泰物业公司要求李宝平、李兴甫给付物业服务费31158.54元符合法律规定，应予支持；华泰物业公司要求按2%计算滞纳金没有证据证明，不予支持。判决：一、李宝平、李兴甫于本判决生效后三十日内给付海林市华泰建筑物业管理有限公司物业服务费31158.54元；二、驳回海林市华泰建筑物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费预收1202.20元，应收633.49元，减半收取316.75元，由海林市华泰建筑物业管理有限公司负担25元，由李宝平、李兴甫负担291.75元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：李宝平、李兴甫证据一组，海林市物业管理领导小组办公室证明、海林市海浪社区证明各1份，证明：1.2010年5月12日之后站前小区业主委员会自动解散；2.2010年5月12日以后华泰物业公司与站前小区没有签订物业合同，没有到海林房产物业管理中心备案。华泰物业公司质证认为，对证据的形式要件和证明问题均有异议，海浪社区的证明没有负责人或经办人签字，不具有证据效力；物业领导小组的证明仅有物业办的公章和查询人签字，没有经办人或出具人的签字，查询人仅能证明二人对签订物业服务合同的备案情况进行查询，不能证明该证明系二人出具，不具有证据效力。该组证据不能证明李宝平、李兴甫欲证明的问题。该证明可以看出华泰物业公司实际提供物业服务的时间为2005年的10月，2007年是签订物业服务合同的时间。本院认证认为，海浪社区的证明内容为“站前小区没有物业管理委员会”，该证明内容无法证实李宝平、李兴甫欲证明的2010年5月12日之后站前小区业主委员会自动解散的事实，故对该份证据不予采信。物业领导小组的证明证实，经其查询未查询到2010年至2020年站前小区物业管理合同备案信息，对该事实予以确认。本院认为，关于李宝平、李兴甫主张不应向华泰物业公司交纳物业费的问题。经审理查明，站前小区在政府物业主管部门组织下召开业主大会并成立业主委员会，该业主委员会与华泰物业公司签订了《物业服务合同》，该合同第二十二条约定：“合同期限自2007年5月12日起至2009年5月12日止，在合同有效期满前10天内，如双方均无终止合同的书面表示，本合同视为自动延期一年，以后每年类推。”在合同期满后，合同双方均未以书面形式表示终止该合同，故一审法院认定该物业服务合同有效并继续履行至今并无不当。结合一审中华泰物业公司提供的案涉房屋缴纳物业费的相关票据等证据，可以认定华泰物业公司按照合同约定以及相关规定提供了服务，且案涉房屋已实际缴纳了三年的物业服务费，李宝平、李兴甫以未接受相关物业服务为由不交纳后期的物业服务费无事实根据及法律依据，一审法院结合双方当事人提供的证据进行判决并无不当，李宝平、李兴甫的该项主张不符合法律规定，本院不予支持。综上所述，李宝平、李兴甫的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1202元，由上诉人李宝平、李兴甫负担。本判决为终审判决。审 判 长  杜 敏审 判 员  周晓光审 判 员  钱大龙二〇二〇年四月二十二日法官助理  原 帅书 记 员  蒋 珊附：本案涉及相关法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；······