浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0782民初8090号 原告：王松琴，女，1966年8月18日出生，汉族，住浙江省义乌市。 委托诉讼代理人：陈国群，浙江纵伸律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵佳佳，浙江纵伸律师事务所实习律师。 被告：过义民，男，1957年11月20日出生，汉族，住浙江省义乌市。 被告：过海，男，1986年4月12日出生，汉族，住浙江省义乌市稠城街道县。 二被告共同委托诉讼代理人：冯晓庆，浙江森泽律师事务所律师。 二被告共同委托诉讼代理人：楼淳杰，浙江森泽律师事务所律师。 被告：金爱仙，女，1955年11月17日出生，汉族，住浙江省义乌市。 被告：虞航杭，男，1986年8月2日出生，汉族，住上海市青浦区。 二被告共同委托诉讼代理人：吴俊，浙江国权明达律师事务所律师。 原告王松琴为与被告过义民、过海、金爱仙、虞航杭农村房屋买卖合同纠纷一案，于2019年4月18日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序，于2019年6月5日公开开庭进行了审理，原告王松琴及其委托诉讼代理人陈国群，被告过义民、过海的委托诉讼代理人冯晓庆、楼淳杰，被告金爱仙、虞航杭的委托诉讼代理人吴俊到庭参加了诉讼；因案情复杂，本院依法裁定将本案转为普通程序并组成合议庭，于2020年4月15日第二次公开开庭进行了审理，原告王松琴及其委托诉讼代理人陈国群；被告过义民、过海的委托诉讼代理人冯晓庆、楼淳杰，被告金爱仙、虞航杭的委托诉讼代理人吴俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告王松琴起诉称，被告过义民、过海系父子关系，被告金爱仙、虞航杭系母子关系，被告过义民、金爱仙以夫妻名义共同生活，涉案义乌市下骆宅紫荆（金）小区8幢3号砖混结构3间4层房屋由被告过义民与下骆宅村村民委员会签订了《下骆宅村旧房拆迁、安置协议书》，并以过义民、过海、金爱仙、虞航杭名义审批取得。原告与被告于2004年11月6日就上述房屋签订了《房屋买卖协议》，双方约定房价为130万元，并约定在可以办理房屋过户手续时被告方应无条件全力协助，如违约拖延过户将支付10000元/天的违约金。原告已按约支付了购房款并于2004年实际占有使用上述房屋至今。现上述房屋已可以办理过户手续。原告多次要求被告过义民等人按照协议约定协助其办理房屋过户手续，各被告要求原告给予额外费用并拒绝履行协助义务。为此起诉要求判令：一、确认原被告于2004年11月6日签订的《房屋买卖协议》合法有效；二、被告协助原告办理坐落于义乌市下骆宅紫荆（金）小区8幢3号不动产产权初始登记及变更登记手续；三、四被告按500元/天的标准自2018年11月12日起支付逾期未过户的违约金至协助原告办理产权初始登记及变更登记手续时止。 被告过义民、过海共同答辩称：过义民将案涉房产转让时不知道宅基地是登记在四被告名下，因此没有告知过金爱仙和虞航杭；过义民与金爱仙未办理过婚姻登记，只是同居关系；转让未经过金爱仙、虞航杭同意，过义民、过海无权处分，因此房屋买卖无效。案涉房产存在违章问题，目前不具备办理初始登记的条件；涉案房屋办理初始登记后，也是无法办理过户手续的，因为本案被告过义民、过海名下没有其他任何住宅，因此被告过义民、过海无需因不能办理过户手续承担违约责任。 被告金爱仙、虞航杭共同答辩称：二被告对案涉房产有合法物权，被告过义民、过海就四被告共有房产签订《房屋买卖协议》，侵犯了二被告的合法权益；二被告未书面或口头同意将自有权利下的房产转让给原告；被告过义民、金爱仙并非夫妻，属于同居关系，被告过义民无权代表金爱仙、虞航杭签订协议处分二被告的物权；案涉房产因少批多建存在部分违章，现在还不能办理登记手续，且少批多建的情况原告也是明知的，因此不能由被告方承担违约责任；综上，二被告认为原告与被告过义民、过海签订的《房屋买卖协议》部分有效，对二被告名下的房产权利不发生法律效力，要求驳回对二被告的诉讼请求。 经审理查明： 被告过义民、过海系父子关系，被告金爱仙、虞航杭系母子关系，被告过义民、金爱仙以夫妻名义共同生活。四被告参加义乌市下骆宅村旧村改造，于2000年11月16日经呈报审批获得建房用地90平方米，后实际建成占地125.5平方米三间四层房屋。2004年11月6日，原告与被告过义民、过海签订房屋买卖协议一份，约定将上述房屋作价130万元出售与原告，并约定在房屋可以办理过户手续时，被告应无条件协助，如不协助办理过户手续，应自逾期之日按照每天1万元标准赔偿原告经济损失至实际办理过户手续为止，具体开始计算逾期时间以大家公认或有相同对象已经办理了过户手续日期为准。协议签订后，原告按约支付了130万元购房款，被告也将房屋交付原告占有使用至今。2018年11月6日，原告曾向本院起诉被告过义民、过海要求确认房屋买卖协议有效并要求其二人协助办理过户登记手续，后因未缴纳诉讼费被裁定按撤诉处理。 因在审理本案过程中发现案涉房屋存在少批多建情况，本院向义乌市自然资源和规划局提出对该情况进行调查处理的司法建议，义乌市自然资源和规划局于2019年12月24日做出了[2019]第114号行政处罚决定书。决定书认定上述房屋实际占地面积为125.5平方米，其中东侧35.5平方米房屋属超建范围，决定“责令过义民退还非法占用的35.5平方米土地给土地原权属单位；没收过义民在非法占用的35.5平方米土地上新建的建筑物和其他设施；对过义民非法占用35.5平方米土地的行为处每平方米20元罚款，计人民币柒佰壹拾元整（710元）。”该处罚决定书已于2020年1月6日送达，现被告尚未按照该处罚决定书决定内容履行义务。 上述事实，有下骆宅村旧房拆迁安置协议书、农村私人建房使用非耕地呈报表、投标款收据、配套设施费收据、建房占地费收据、放样费收据、房屋买卖协议、购房款收条、起诉状、裁定书、行政处罚决定书及当事人庭审陈述等证据在卷佐证。 本院认为： 本案中，虽然系由被告过义民、过海与原告签订协议将建造在四被告共同获批土地上的房屋予以转让，但被告过义民系与金爱仙共同居住生活且以户主身份和金爱仙、虞航杭分别以夫妻、父子名义进行建房用地呈报审批，四被告存在特定身份关系，而案涉房屋经转让并交付原告占有使用后至今十余年期间里，被告金爱仙、虞航杭也一直未提出异议，故本院认定被告金爱仙、虞航杭对案涉房屋转让行为均属明知且认可，相关房屋买卖协议系本案原、被告的真实意思表示；四被告审批获得的90平方米建房用地上的建筑物属于合法建筑，而本案原、被告均系义乌市行政区域范围内的集体经济组织成员，故房屋买卖协议中对该部分房屋做出的转让约定合法有效；至于案涉房屋超出审批面积部分，已被相关行政主管部门认定为违法建筑，该部分房屋及相应的土地使用权已被决定予以没收和退还，因此房屋买卖协议中对该部分房屋做出的转让约定应认定为无效。原告已依约将转让款支付给被告，四被告应依约履行办理合法不动产部分的初始登记义务并协助原告办理转移登记手续，被告方尚未就超建部分按照行政主管部门做出的行政处罚决定履行相应义务这一事实对其履行上述义务并不产生影响；原告方在本案中未向本院提交“大家公认或有相同对象已经办理了过户手续”的依据，故关于案涉房屋何时具备办理初始登记和协助原告办理转移登记手续条件问题，本院认为可以相关行政部门对案涉房屋是否存在违法建筑物作出认定的时间为依据，即在义乌市自然资源和规划局于2019年12月24日做出[2019]第114号行政处罚决定书对案涉房屋违法部分进行确认之后，案涉房屋合法部分即已明确且具备办理初始登记条件，而该认定至迟在2020年1月6日已为被告所知晓，被告在该日即已负有办理初始登记和协助办理过户登记手续的义务；被告至今未履行上述义务，已构成违约，应承担违约责任，原告要求被告按照500元每天的标准支付违约金，其主张合法有据，本院予以支持，但违约责任的承担期间应为2020年1月6日至被告实际协助原告办理变更登记手续之日止。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条和《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第五十六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、确认原告王松琴与被告过义民、过海于2004年11月6日签订的房屋买卖协议中，经合法审批的90平方米建房用地所涉房屋转让部分合法有效； 二、被告过义民、过海、金爱仙、虞航杭于本判决生效之日起十五日内协助原告王松琴办理坐落于义乌市房屋合法部分建筑的不动产初始登记并协助办理将该不动产过户至原告王松琴名下的变更登记手续； 三、被告过义民、过海、金爱仙、虞航杭自2020年1月6日起按500元/日标准支付原告王松琴违约金至四被告实际协助原告办理上述合法建筑部分不动产变更登记手续之日止； 四、驳回原告王松琴的其他诉讼请求。 如未按照本判决指定的期间履行金钱支付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17206元，由原告王松琴负担4867元，被告过义民、过海、金爱仙、虞航杭负担12339元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  龚益卿 人民陪审员  任恭盛 人民陪审员  杨丽青 二〇二〇年四月十七日 书 记 员  殷子钧 ? 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。