四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川15民终657号 上诉人（原审被告）：宜宾旭能实业集团有限公司。住所地：四川省宜宾市叙州区柏溪镇二二四。 法定代表人：江维，执行董事。 委托诉讼代理人：胡筱瑞，四川丰宜(成都)律师事务所律师。 委托诉讼代理人：雷巧，四川丰宜律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：宜宾旭宇房地产开发有限公司。住所地：四川省宜宾市叙州区柏溪镇保龄街中央公寓。 法定代表人：杨岗，总经理。 委托诉讼代理人：杨明，男，公司员工。 委托诉讼代理人：陈执刚，四川大经律师事务所律师。 上诉人宜宾旭能实业集团有限公司（以下简称旭能实业公司）因与被上诉人宜宾旭宇房地产开发有限公司（以下简称旭宇房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省宜宾市叙州区人民法院（2019）川1521民初4738号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月30日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。旭能实业公司委托诉讼代理人胡筱瑞、旭宇房地产公司委托诉讼代理人杨明、陈执刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 旭能实业公司上诉请求：1.撤销四川省宜宾市叙州区人民法院（2019）川1521民初4738号民事判决第二项；2.二审案件诉讼费由旭宇房地产公司负担。事实和理由：案涉14套商品房实质是旭宇房地产公司对旭能实业公司的还房安置，《商品房买卖合同》未就逾期付款违约金的起算时间、计算标准等达成合意，即使旭能实业公司应支付购房款及相应税费，也不应支付逾期付款违约金。 旭宇房地产公司辩称，旭宇房地产公司与旭能实业公司房屋买卖合同真实合法有效，旭宇房地产公司已经履行完合同义务，旭能实业公司应履行支付房款的义务；旭能实业公司应当按约定标准支付逾期付款违约金。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 旭宇房地产公司向一审法院起诉请求：1.判令旭能实业公司立即支付旭宇房地产公司房款2083210元和截至2019年8月7日前逾期支付房款的违约金893697.09元，合计2976907.09元，从2019年8月8日后违约金另行计算（以2083210元为基数，从2019年8月8日到房款全部实际清偿为止按日万分之三计算）；2.判令旭能实业公司立即返还旭宇房地产公司垫资办证税费84375元；3.案件受理费和财产保全费由旭能实业公司负担。 一审法院认定事实：2011年1月21日，旭宇房地产公司与旭能实业公司签订《房地产联合开发合同》，约定联合开发宜宾市天柏组团B1-3-02地块项目即英伦庄园项目、原宜宾县柏溪镇天柏组团C1-15-5地块项目即中央公寓项目等三个房地产项目。旭宇房地产公司作为业主的富力城——中央公寓项目在竣工验收合格后，旭能实业公司向旭宇房地产公司提出购买14套商品房。双方于2014年7月实际交房，又于2015年1月9日补签编号为2015000310《商品房买卖合同》，合同主要内容约定：旭能实业公司购买旭宇房地产公司富力城——中央公寓×幢×楼×号房产，建筑面积508.1平方米，房款总价为2083210元，付款方式及期限为一次性付款；逾期付款责任……逾期超过60日……自约定应付款期限届满之次日起至实际支付应付款止，按照日万分之三支付逾期应付款违约金；出卖人应当在2015年12月30日前办理商品房权属证明；合同生效之日起30日内，出卖人办理商品房买卖合同备案登记；合同自双方签字盖章之日起生效。合同另外还约定了房屋交付条件、市政和其他设施承诺、面积差异处理、逾期交房责任、保修责任、物业服务以及争议解决方式等其他条款。合同签订当日，双方签字盖章。合同签订后，2015年1月27日，旭宇房地产公司办理《商品房买卖合同》备案登记手续，并垫付税费84375元办理宜县国用第00343号不动产登记证书，同年3月5日，旭宇房地产公司交付旭能实业公司房屋所有权证和国有土地使用权证；6月23日，旭宇房地产公司与旭能实业公司进行不动产税票交接；9月8日，双方又进行契税及登记、转让手续费发票交接。此后，由于旭能实业公司未给付旭宇房地产公司房款，2016年9月12日,旭宇房地产公司将其享有的对旭能实业公司债权（包括本次商品房购房款2083210元在内的14套商品房购房款债权，共计14154766元）转让案外人杨从贵，并于同年9月22日书面通知旭能实业公司债权转让，旭能实业公司于同年10月27日签收债权转让通知。其后，案外人杨从贵为实现其权利，分别于2016年10月与2017年6月两次向一审法院起诉旭能实业公司主张转让债权，案件两次审理中旭能实业公司均抗辩不认可债权转让，并于2016年11月4日向旭宇房地产公司去函称：“买卖房屋实际属英伦庄园合作项目拆迁旭能实业公司所属建筑物的拆迁补偿安置还房，要求进行联合开发项目结算及还房安置磋商。”由于旭宇房地产公司与旭能实业公司的房地产联合开发存在争议，2016年12月30日，双方对此进行座谈形成《关于中央公寓、英伦庄园合作项目当前存在问题处理商谈纪要》，该纪要内容中提及“英伦庄园项目地块拆迁旭能所属构建筑物的补偿经与宜宾旭宇房地产公司商议确定后执行”。2017年4月3日，旭能实业公司再次向旭宇房地产公司去函要求旭宇房地产公司解除与案外人的债权转让，购房款由旭能实业公司与旭宇房地产公司另行直接协商处理。其间，案外人杨从贵两次起诉的债权转让纠纷案件均在一审法院审理中撤诉，并被裁定准许。由于转让债权没有顺利实现，案外人杨从贵于2017年12月22日以“债务人旭能集团对转让债权有异议，严重影响我实现债权”为由书面通知旭宇房地产公司解除债权转让，旭宇房地产公司对此予以认可。2019年5月9日，旭宇房地产公司再次去函旭能实业公司，要求旭能实业公司给付购房款，旭能实业公司于同年8月5日回函重申：“商品房买卖不真实，还房安置是双方曾经共识，要求对联合开发项目进行清算。”此后，旭宇房地产公司与旭能实业公司双方就房款给付仍未能达成一致处理意见，酿成本案纠纷。 一审法院认为，旭宇房地产公司与旭能实业公司双方于2015年1月9日补签的《商品房买卖合同》，合同主要条款具备，属双方自愿达成，符合法律规定，《商品房买卖合同》经双方签字盖章依法生效。该合同虽然双方没有明确约定付款时间，且旭能实业公司实际占有使用房屋在前、双方合同补签在后，但双方的要约承诺合意及买卖行为并不违背民事法律规定。合同生效后，若双方没有补充协商形成新的一致意见，产生《商品房买卖合同》被依法变更、解除、撤销的法定情形，双方应依法严守合同并按约全面履行。 庭审查明，本案双方当事人对《联合开发合同》与《商品房买卖合同》签订、房款与垫资税费金额、房屋交接、备案登记、权属办理、房屋质量以及债权转让未果等基本事实与证据没有争议，双方主要是对部分证据事实的法律关联性与证明目的有异议。一审法院对双方有争议的部分证据与事实，在分别涉及相关事项时再作具体分析论证。综合全案，本案争议焦点为：双方的买卖关系是否真实、旭宇房地产公司的诉讼请求是否超过诉讼时效以及旭宇房地产公司主张的违约金何时起算。 第一，本案买卖关系是否真实。 旭能实业公司核心意见是“事前双方曾经达成共识，本案买卖房屋实际属于联合开发拆迁后的安置补偿还房，买卖不是真实意思，签订房屋买卖合同仅仅是为了办理房屋产权证方便”，并以“双方交房在前、合同签订在后，合同没有约定付款时间，旭宇房地产公司主动垫付税费办证并长时间未主张购房款，与真实买卖交易惯例不符”等证据予以佐证。旭宇房地产公司否认双方存在拆迁补偿安置还房的共识以及长时间未主张房款的事实，并称：双方房屋买卖自愿真实，正是由于双方存在合作关系，考虑到旭能实业公司需要提前使用房屋并方便其及时办理抵押贷款投资双方联合开发，所以才先交房并及时办证交付旭能实业公司；旭宇房地产公司还称：若是双方2015年1月9日签订房屋买卖合同前后有还房安置的约定，2016年12月30日双方形成的“商谈纪要”就不会表明“英伦庄园项目地块拆迁旭能所属构建筑物的补偿经与宜宾旭宇房地产公司商议确定后执行”。对此，一审法院审查认为，旭能实业公司主张的拆迁安置还房的约定，没有基本的证据证明，旭宇房地产公司也予以否认；旭能实业公司列举的有关“不符合买卖交易惯例”的佐证，并不能否定本案房屋买卖的真实性，而且旭宇房地产公司就此也进行了适当合理的说明；旭能实业公司辩称的“合同没有约定付款时间”，属于合同瑕疵，不足以颠覆本案房屋买卖事实与房屋买卖合同合法性，更不代表《商品房买卖合同》合同权利的放弃与合同义务的免除；旭能实业公司还称“签订买卖合同仅仅是为了过户办证方便”，其逻辑牵强，缺乏说服力。相反，旭能实业公司的相关陈述有力佐证了旭宇房地产公司主动及时并全面履行《商品房买卖合同》义务的事实。因此，一审法院对旭能实业公司的前述抗辩意见不予采信，认定本案商品房买卖真实合法。 另外，需要特别指出的是，庭审中旭能实业公司还举证了双方房地产联合开发相关项目在合伙开发、投资经营、工商登记、经济往来、拆迁建设以及信函往来等方面的一系列证据与事实，证明双方的联合开发产生争议且合伙至今未予结算，旭能实业公司继而主张将本案房屋买卖与房屋拆迁甚至合伙开发共同处理。一审法院认为，民事主体之间产生买卖的同时，当然也可以另外进行合伙或者发生其它经济关系，其买卖关系与合伙关系或者其它经济关系并不必然矛盾与冲突。但是，由于法律关系的不同，其法律后果也不同，在适用法律上不能混淆一体共同处理。本案双方的合伙法律关系或者房屋拆迁补偿法律关系，与本案商品房买卖法律关系，各自独立，既不属同一法律关系，也不具有共同权利义务关系内容。本着一事一案，双方合伙中的权利义务争议及拆迁补偿经济结算等，不属本案房屋买卖纠纷审理解决范围，双方均可另行依法主张。 第二，旭宇房地产公司起诉是否超过诉讼时效。 首先，确认旭宇房地产公司的权利有效主张时间。由于双方买卖合同没有明确约定付款时间，也没有证据表明双方就此在合同履行中补充协商达成一致意见，一审法院可遵循合同履行原则及交易习惯依法确定履行期限。分析双方合同实际履行情况：旭宇房地产公司于2015年3月5日交付旭能实业公司房屋所有权证和国有土地使用权证，同年6月23日，双方又进行了不动产发票交接签收（交接表上载明房屋价款），同年9月8日，双方还进行了契税及登记、转让手续费发票交接（交接表上载明税费金额）。至此，旭宇房地产公司履行完毕合同约定义务，2015年9月8日应视为双方对合同价款及相关附随费用的结算时间，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条第（四）项之规定：2015年9月8日后，旭宇房地产公司在给旭能实业公司必要准备时间的前提下即有权随时向旭能实业公司主张房款，但旭宇房地产公司依法应在三年内主张权利，否则可能出现权利主张超过法定诉讼时效不受法律保护的情形。 其次，查明旭宇房地产公司实际的第一次权利主张时间。双方对旭宇房地产公司第一次向旭能实业公司主张房款的具体时间，争议较大。旭宇房地产公司诉称：2015年1月商品房销售备案交税的时候即开始催收，2015年3月5日交付房产权证的时候再次催收，2016年债权转让时也书面告知催收，2019年5月9日还有函件催收，旭宇房地产公司的起诉未过诉讼时效。旭能实业公司辩称：旭能实业公司从未认可债权，旭宇房地产公司在起诉之前也从未催收；旭宇房地产公司没有证据证明2015年催收；2016年9月12日的债权转让旭能实业公司也不予认可；案外人杨从贵对转让债权起诉又撤诉的行为代表旭宇房地产公司没有实际主张债权，不能引起诉讼时效中断的法律后果；本案起诉之日才算旭宇房地产公司主张之日，其起诉已经超过诉讼时效。一审法院认为，本案双方的房款纠纷一直伴随双方的联合开发争议以及拆迁补偿争执，旭宇房地产公司称2015年即多次要求旭能实业公司支付房款，没有确切证据证明，旭能实业公司也予以否认，对旭宇房地产公司该事实主张，不予采信。但，旭能实业公司于2016年10月27日签收旭宇房地产公司的本案债权转让通知，理应视为旭宇房地产公司对本案债权的第一次明确主张。旭能实业公司辩称“从未认可债权，债权转让也不予认可”，一审法院认为，旭宇房地产公司是否进行权利主张与旭能实业公司是否认可权利没有逻辑关联，对旭能实业公司该抗辩主张，不予采纳。旭能实业公司还称“案外人杨从贵起诉又撤诉的行为代表旭宇房地产公司没有实际主张”，一审法院认为，案外人的起诉是基于旭宇房地产公司的本案债权让渡，案外人（即转让债权权利人杨从贵）的自愿撤诉行为不代表对本案债权没有进行过权利主张的事实，更不代表对本案债权的放弃。正是由于本案债权转让未能顺利实现，致使案外人解除债权转让后，旭宇房地产公司自行直接主张权利以致本案诉讼。因此，对旭能实业公司的前述抗辩意见，不予采纳；对旭宇房地产公司2015年1月即开始催收房款的主张，亦不予支持。一审法院依法认定旭宇房地产公司第一次明确主张债权时间为2016年10月27日。 最后，本案旭宇房地产公司的起诉是否超过诉讼时效。旭宇房地产公司于2016年10月27日通过债权转让通知送达旭能实业公司签收，属在2015年9月8日后的三年时间内主张权利，没有超过法定诉讼时效。此后，转让债权权利人杨从贵2016年10月与2017年6月的两次诉讼维权，旭宇房地产公司于2019年5月9日向旭能实业公司去函催收，导致诉讼时效多次中断，直到旭宇房地产公司于2019年8月21日向本院起诉，旭宇房地产公司的诉讼请求没有出现超过法定诉讼时效的情形。 第三，旭宇房地产公司主张的违约金何时起算。 旭能实业公司主张违约金从本案旭宇房地产公司起诉之日起算，是基于其认为旭宇房地产公司第一次主张债权时间为起诉之日，而一审法院认定旭宇房地产公司第一次主张债权时间为2016年10月27日，故对旭能实业公司主张不予采纳。旭宇房地产公司主张违约金从2015年9月8日起计算，亦不予采纳。依照双方合同约定及法律规定，旭宇房地产公司主张的逾期付款违约金应自2016年10月28日起，以应付房款2083210元为基数，按照日万分之三计算支付至房款付清为止。 综上所述，旭宇房地产公司与旭能实业公司签订《商品房买卖合同》后，按照合同约定全面履行了房屋交付、办证等合同义务，旭能实业公司应当按照合同约定与法律规定及时给付旭宇房地产公司房屋价款2083210元。旭宇房地产公司垫资办证税费84375元作为合同附随义务，本着合同全面履行、适当履行及诚实信用原则，也应由旭能实业公司一并给付旭宇房地产公司。旭能实业公司在旭宇房地产公司催收房款后未及时付款的行为，属违约行为，依法应承担违约责任按合同约定支付违约金。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百三十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、旭能实业公司于判决生效之日起15日内给付旭宇房地产公司商品房价款2083210元及办证税费84375元；二、旭能实业公司于判决生效之日起15日内支付旭宇房地产公司逾期付款违约金。违约金以应付房款2083210元为基数，自2016年10月28日起，按照日万分之三计算支付至房款付清为止；三、驳回旭宇房地产公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费32000元，保全费5000元，合计37000元。由旭宇房地产公司负担2000元，旭能实业公司负担35000元。 二审中，当事人未提交证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案主要争议焦点为旭能实业公司在本案中是否应承担逾期付款违约金。结合一、二审查明事实及旭能实业公司的上诉请求，其在本案中应承担逾期付款违约金，理由如下： 一是从《商品房买卖合同》缔结的过程来看，旭能实业公司主张的拆迁安置还房的约定，没有基础证据予以证明，旭宇房地产公司也予以否认；旭能实业公司列举的有关“不符合买卖交易惯例”的佐证，并不能否定本案房屋买卖的真实性，而且旭宇房地产公司就此也进行了适当合理的说明；旭能实业公司辩称的“合同没有约定付款时间”，属于合同瑕疵，不足以颠覆本案房屋买卖事实与房屋买卖合同合法性，更不代表《商品房买卖合同》合同权利的放弃与合同义务的免除。 二是从《商品房买卖合同》的履行来看，旭宇房地产公司于2015年3月5日交付旭能实业公司房屋所有权证和国有土地使用权证，同年6月23日，双方又进行了不动产发票交接签收（交接表上载明房屋价款），同年9月8日，双方还进行了契税及登记、转让手续费发票交接（交接表上载明税费金额）。至此，旭宇房地产公司履行完毕合同约定义务。旭能实业公司未在合理期限内支付对价，已构成违约，应当承担逾期付款违约责任。 三是从逾期付款违约金计算起始时间的确定规则来看，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条第（四）项之规定：2015年9月8日后，旭宇房地产公司在给旭能实业公司必要准备时间的前提下即有权随时向旭能实业公司主张房款。旭宇房地产公司于2016年10月27日通过债权转让通知送达旭能实业公司签收，属在2015年9月8日后的两年时间内主张权利，没有超过法定诉讼时效。此后，转让债权权利人杨从贵2016年10月与2017年6月的两次诉讼维权，旭宇房地产公司于2019年5月9日向旭能实业公司去函催收，导致诉讼时效多次中断，直到旭宇房地产公司于2019年8月21日向一审法院起诉，旭宇房地产公司的诉讼请求没有出现超过法定诉讼时效的情形。虽然债权转让行为最终没有实现，但旭宇房地产公司向旭能实业公司主张给付请求的意思表示已经到达，应视为首次主张权利时点。一审法院据此认定逾期付款违约金的起算时间点为2016年10月28日符合客观事实，并无不当，旭能实业公司的上诉请求本院不予支持。 依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，旭能实业公司没有提供证据证明其主张，应当承担不利的法律后果。 综上所述，旭能实业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11243元，由宜宾旭能实业集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王付兵 审 判 员 张力骁 审 判 员 陈 曦 二〇二〇年四月十四日 法官助理 李利常 书 记 员 李 雪