四川省乐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川11民终325号 上诉人（原审原告）：邹德彬，男，1981年12月12日出生，汉族，住四川省乐山市五通桥区。 委托诉讼代理人：万文清，四川万文清律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭佳欣，四川万文清律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：彭东枝，女，1981年11月18日出生，汉族，住四川省乐山市五通桥区。 委托诉讼代理人：万文清，四川万文清律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭佳欣，四川万文清律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：乐山市五通桥区百鼎富房地产开发有限公司，住所地：四川省乐山市五通桥区西坝镇民主街。 法定代表人：雷泽君，总经理。 委托诉讼代理人：肖霜，四川精伦律师事务所律师。 上诉人邹德彬、彭东枝因与被上诉人乐山市五通桥区百鼎富房地产开发有限公司（以下简称百鼎富公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省乐山市五通桥区人民法院(2019)川1112民初1034号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月20日立案后,依法组成合议庭,经征得双方当事人同意，采取在线视频的方式审理了本案，现已审理终结。 邹德彬、彭东枝上诉请求：1.撤销一审判决；2.百鼎富公司支付邹德彬、彭东枝因逾期办理商品房不动产产权变更登记的违约金（以购房款256,135元为基数，从2016年11月13日起按每日万分之一计算至实际收到不动产权证之日止）；3.百鼎富公司向办证机关提交办理不动产权证所需手续；4.一审、二审案件受理费由百鼎富公司承担。事实与理由：1.本案未办证系因百鼎富公司的原因，即便是第三人的原因导致未办证，也应按照合同法的规定，由百鼎富公司向邹德彬、彭东枝承担违约责任，而非驳回全部诉讼请求。2.违约金应当适用《商品房买卖合同》约定，补充协议是格式条款，没有加黑加粗来进行提示。百鼎富公司因自身原因没有在约定的时间内办证，且百鼎富公司于一审中未提出关于违约金的诉讼时效抗辩。 百鼎富公司辩称，1.由于政府的相关原因导致其不能协助邹德彬、彭东枝办理案涉商品房不动产权证，其不存在过错，故不应承担违约责任。2.双方签订的《商品房买卖合同补充协议》约定，因百鼎富公司原因导致逾期取得权属证书的按已付房款的0.5%支付违约金，双方均认可协助办理不动产权证的截止日为2016年3月22日，邹德彬、彭东枝于2019年11月12日主张违约金已超过诉讼时效。 邹德彬、彭东枝向一审法院起诉请求：1.百鼎富公司支付因逾期办理商品房不动产产权变更登记的违约金（以购房款256,135元为基数从2016年11月23日起按每日万分之一计算至邹德彬、彭东枝实际收到不动产权证之日止）；2.百鼎富公司向不动产登记机关提交办理不动产权证的相关资料并交付不动产权证书。 一审法院认定事实，2011年3月24日百鼎富公司依法成立。2012年11月30日，经乐山市国土资源局五通桥区分局批准，“西财上品”项目建设用地14953平方米。2012年5月17日，乐山市五通桥区住房和城乡规划建设局批准该用地项目符合城市规划要求。2012年12月28日，乐山市五通桥区住房和城乡规划建设局审核该建设工程符合城乡规划要求。2013年3月8日，乐山市五通桥区住房和城乡规划建设局准予该建筑工程施工。2013年4月18日，乐山市五通桥区住房和城乡规划建设局准予“西财上品”1、3号楼商品房公开预售。2012年11月20日，乐山市五通桥区人民政府向区国土资源分局作出批复：同意五通桥区百鼎富房地产开发有限公司位于宗原拍卖出让土地（“西财上品”项目用地）因城市道路规划调整后增加的土地出让面积484平方米，以拍卖成交单价625元／平方米补缴土地出让金302500元，出让用途商业、住宅，出让终止日期：商业2052年2月，住宅2082年2月。重新约定交地时间为2012年11月30日前，动工时间为2013年1月30日前，竣工时间为2015年1月30日前，重新核发交地通知书及土地使用证。另外将面积1682.4平方米国有建设用地使用权划拨给区住建局，作为修建城市道路用地。百鼎富公司于2013年4月19日依照乐山市五通桥区人民政府的批复及乐山市国土资源局五通桥区分局的催缴通知足额交纳土地出证金。百鼎富公司经向政府相关部门催办土地使用证，但无果。遂后百鼎富公司在此地块上进行房地产开发。 2013年6月8日，邹德彬、彭东枝与百鼎富公司签订《商品房买卖合同》，邹德彬、彭东枝购买百鼎富公司开发的位于四川省乐山市五通桥区的房屋，房屋总价款为256135元。该合同第二十条产权登记载明：（一）初始登记：百鼎富公司应当在2015年10月1日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因百鼎富公司的责任未能在本合同约定的期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，邹德彬、彭东枝不退房，合同继续履行，百鼎富公司向邹德彬、彭东枝支付违约金;（二）转移登记：商品房交付使用后，邹德彬、彭东枝同意委托百鼎富公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因百鼎富公司的责任未能在商品房交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书的，邹德彬、彭东枝不退房，百鼎富公司向邹德彬、彭东枝支付违约金。合同签订后，邹德彬、彭东枝按约全面履行了合同义务，百鼎富公司于2014年10月1日将房屋交付予邹德彬、彭东枝，邹德彬、彭东枝已入住此房。庭审中双方一致认可,百鼎富公司应于2016年3月22日之前协助邹德彬、彭东枝办理房屋权属转移登记。 庭审中，该院向邹德彬、彭东枝释明，要求邹德彬、彭东枝在指定期间内变更其诉讼请求，但邹德彬、彭东枝不同意变更。 一审法院认为，百鼎富公司系依法成立的房地产开发企业，依法取得了“西财上品”1、3号楼商品房项目的建设用地，依法取得了建设用地规划许可、建设工程规划许可、建设工程施工许可、商品房预售许可。邹德彬、彭东枝与百鼎富公司于2013年6月8日签订的《商品房买卖合同》,其意思表示真实，内容和形式均符合法律规定，该合同系有效合同。合同签订后，百鼎富公司按约向邹德彬、彭东枝交付房屋，但未为邹德彬、彭东枝办理商品房权属变更登记。从本案审理查明事实表明，2012年11月30日，百鼎富公司已依法使用该商品房建设用地14953平方米。2012年11月20日，乐山市五通桥区人民政府向区国土资源分局作出批复同意五通桥区百鼎富房地产开发有限公司位于宗原拍卖出让土地（“西财上品”项目用地）因城市道路规划调整后增加的土地出让面积484平方米，以拍卖成交单价625元／平方米补缴土地出让金302500元，百鼎富公司于2013年4月19日足额交纳土地出证金，但至今乐山市五通桥区人民政府及有关部门未向百鼎富公司颁证亦未更换新证，导致百鼎富公司不能协助邹德彬、彭东枝办理不动产权属变更登记。法庭辩论终结前百鼎富公司仍未取得484平方米的土地使用权证。邹德彬、彭东枝与百鼎富公司所签订的《商品房买卖合同》在事实上百鼎富公司暂不具备为邹德彬、彭东枝办理商品房权属变更登记的义务，且逾期办证并非百鼎富公司违约所致。庭审中，该院释明，要求邹德彬、彭东枝变更诉讼请求，但邹德彬、彭东枝坚持不予变更。现邹德彬、彭东枝以合同义务约定的办证期限已届满，百鼎富公司逾期办证已违约为由，请求百鼎富公司履行办证义务和承担违约责任，其请求依法不予支持。为此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定，判决：驳回邹德彬、彭东枝的诉讼请求。案件受理费618元，减半收取计309元，由邹德彬、彭东枝负担。 二审中，当事人均未提交新证据。 本院除认定一审所查明的事实外，另查明，邹德彬、彭东枝（乙方）与百鼎富公司(甲方)于2013年6月8日签订的《商品房买卖合同补充协议》中对办理产权登记约定为:1.甲方应在商品房交付使用后365个工作日内，代为办理房屋产权证书，若因甲方原因使乙方逾期取得权属证书，甲方按乙方已付房款0.5%支付违约金。……3.乙方应在接到甲方通知后15日内到场协助甲方办理相关产权登记手续，如因乙方原因或非因甲方原因，使产权登记手续超过合同规定期限延期办理，乙方无权追究甲方责任。 2015年9月24日，乐山市国土资源局五通桥区分局出具《情况说明》载明，收回百鼎富公司持有的五国用（2012）第509号土地使用证（土地使用面积2,439.3平方米），为该公司办理新的土地使用证面积为1,082.15平方米，剩余面积1,357.15平方米待国土证五国用（2012）第511号土地使用证收回时再重新一起办理。 2016年8月17日，乐山市五通桥区人民政府发布《关于实施不动产统一登记的通告》载明：自2016年8月23日起在全区范围内实施不动产统一登记工作，由五通桥区不动产登记中心负责具体实施，区国土、房管等部门停止受理不动产登记业务。 本院认为，本案的争议焦点为：一、百鼎富公司是否应当承担支付逾期办理产权证变更登记违约金责任及邹德彬、彭东枝主张的违约金是否超过了诉讼时效；二、百鼎富公司是否应向办证机关提交办理不动产权证所需手续。 关于焦点一，邹德彬、彭东枝与百鼎富公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》是当事人真实意思表示，合法有效，当事人均应按约定履行合同义务。本案中，2012年11月20日，乐山市五通桥区人民政府向区国土资源分局作出批复，同意五通桥区百鼎富房地产开发有限公司位于宗原拍卖出让土地（“西财上品”项目用地）因城市道路规划调整后增加的土地出让面积484平方米，并将重新核发交地通知书及土地使用证。百鼎富公司于2013年4月19日足额交纳土地出让金，但百鼎富公司至今并未取得案涉新增地块的土地使用证书，导致其无法协助邹德彬、彭东枝办理案涉房屋的权属证书，该结果系不可归责于双方当事人的原因造成，故百鼎富公司不应承担本案逾期办证的违约责任。关于诉讼时效问题。本案《商品房买卖合同补充协议》中约定“若因百鼎富公司原因使邹德彬、彭东枝逾期取得权属证书，百鼎富公司按邹德彬、彭东枝已付房款0.5%支付违约金。”该约定是对《商品房买卖合同》中关于逾期办证应承担的违约金的计算方式的变更，对双方当事人具有约束力。双方当事人均认可约定的办证期限于2016年3月22日届满，邹德彬、彭东枝于2016年3月23日应知道其权利受到损害。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长”及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条：“民法总则施行之日，诉讼时效尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效规定的，人民法院应予支持”之规定，案涉《商品房买卖合同补充协议》约定的违约金计算方式为一时性债权，故邹德彬、彭东枝主张的逾期办证的违约金的诉讼时效期间为2016年3月23日至2019年3月22日，该期间未有中止、中断的事由发生，邹德彬、彭东枝于2019年11月12日向法院提起诉讼已超过法定的诉讼时效期间，其已丧失胜诉权，百鼎富公司不应承担本案违约金责任。邹德彬、彭东枝的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于焦点二，根据本案查明的事实，因相关部门尚未向百鼎富公司更换案涉土地的国有土地使用权证书，何时取得尚不能确定，导致百鼎富公司客观上不能协助邹德彬、彭东枝办理案涉房屋的不动产权证，故其要求百鼎富公司向办证机关提交办理不动产权证所需手续，本院不予支持。 综上所述，邹德彬、彭东枝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实和适用法律虽有瑕疵，但鉴于处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费618元，由邹德彬、彭东枝负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 乌建英 审 判 员 王 进 审 判 员 李 霞 二〇二〇年四月十日 法官助理 王 琦 书 记 员 李 波 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。 《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》 第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。