重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝04民终229号上诉人（原审被告）：尚艾，男，1981年4月26日出生，土家族，住重庆市黔江区。被上诉人（原审原告）：重庆市黔江区水利工程管理处，住所地重庆市黔江区城东街道新华大道中段30号，统一社会信用代码12500114214051014M。法定代表人：向中明，该管理处主任。委托诉讼代理人：杨珊瑛，重庆森平律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖彪，男，土家族，1990年5月13日出生，重庆市黔江区水利工程管理处职工，住重庆市黔江区。上诉人尚艾因与被上诉人重庆市黔江区水利工程管理处房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市黔江区人民法院（2019）渝0114民初6948号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年3月2日立案后，于2020年4月9日对上诉人尚艾，被上诉人重庆市黔江区水利工程管理处的委托诉讼代理人杨珊瑛、肖彪进行了询问，并依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。尚艾上诉请求：一、撤销重庆市黔江区人民法院(2019)渝0114民初6948号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求；二、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原判认定事实不清，证据不足，适用法律错误。1.上诉人在合同履行期间的行为属于商业合作行为，不是转租行为，并且按时交付租金，不存在违约行为。上诉人在租赁被上诉人位于黔江区新华大道中段30号门面后，经被上诉人同意将门面隔成三间，用于经营日化店、老年服装店以及凯威路服装店，这三家店都是上诉人本人与他人合伙在经营，故并不是转租行为，属于商业合作行为，且上诉人也按时交付了租金。在合同履行期间，上诉人无任何违约行。2.被上诉人要求的租金损失涨幅太大，应继续按照100元/㎡/月计算。被上诉人要求租金损失按照200元/㎡/月计算，而原房屋租赁合同约定100元/㎡/月计算租金，被上诉人的要求既不符合市场价格，也无法律依据。且被上诉人在日化店关闭后，就锁了该部分门面，上诉人未得使用，故上诉人不应承担这部分损失。3.租赁期间，上诉人为了经营需要，将门面进行装修，花费数十万元，若解除合同则被上诉人应当赔偿上诉人装修而遭受的损失。在租赁期间，上诉人经得被上诉人同意，对门面进行装修，因不可归责于双方原因合同到期解除，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项规定，双方应按照公平原则分担这部分装修费用。重庆市黔江区水利工程管理处辩称，一、一审认定事实清楚，适用法律正确，应维持，请求驳回上诉人的上诉请求；二、上诉人的上诉理由不属实。事实和理由：1.上诉人认为没有转租的行为不成立。上诉人在合同期内变相的将房屋转租谋取高额利润，被上诉人在一审中已经提供了相应的证据佐证，并不是上诉人称的商业合作行为。被上诉人两次起诉均因为上诉人逃避送达，导致第一次被驳回起诉，第二次一审法院在房屋涉案场地送达上诉人，上诉人当面逃跑，因此造成了一审缺席审判，系上诉人自己放弃权利，其应承担不利的法律后果。2.上诉人与被上诉人签订的合同已经到期终止，在双方未达成新的合同意向的情况下，要求上诉人腾退房屋，符合法律规定。3.上诉人未及时缴纳房租违约。2019年7月31日前的房租于2019年8、9月份才陆续交清，虽然在之前因为上诉人的违约行为，被上诉人也向上诉人发出过解除合同的书面通知，但被上诉人还是让上诉人租满合同约定期限，到期终止后要求搬离腾退房屋，是合法合理的。4.被上诉人根据市场经济的变化涨房租是合情合理的，因为相同地段相应门面的房租均已经提前涨了多年，同时被上诉人租给其他人的同地段房屋门面价格均已经实际上涨，且已经实际履行，因此本案不能因为上诉人拒绝被上诉人房屋涨价或因为合同到期后不愿意腾退房屋而故意将门面仍然占有至今不予退还，实际上给被上诉人造成了很大的经济损失。重庆市黔江区水利工程管理处向一审法院起诉请求：确认重庆市黔江区水利工程管理处、尚艾房屋租赁合同于2019年7月31日到期终止；2.判决尚艾立即腾退重庆市黔江区水利工程管理处出租门面并赔偿损失（自2019年8月1日起按200元/㎡/月支付房屋租金损失至腾退门面止）；3.判决尚艾承担违约责任34080元，同时返还因转租门面获取的不当利益。一审法院认定事实:尚艾因经营所需多年承租重庆市黔江区水利工程管理处所有的位于黔江区新华大道中段XX号门面。2018年8月23日，双方签订《门面租赁合同》，约定黔江水管处将位于黔江区新华大道中段XX号办公楼临街商业门面出租给尚艾作为生产经营用，门面面积共计284㎡。租期一年，自2018年8月1日起至2019年7月31日止，租金按每月每平方米100元收取，每月租金28400元，全年租金340800元，租金平均计算，按（半年度）交纳，在签订租赁合同时一次性缴清前半年租赁金170400元，后半年租金170400元于2019年1月25日前一次性缴清。租赁合同第八条约定租赁期间，尚艾不得转租、转让、转借所承租的资产及设备、设施。同时违约责任约定当尚艾违约，重庆市黔江区水利工程管理处没收尚艾履约保证金，尚艾无权要求重庆市黔江区水利工程管理处退还履约保证金，同时自行解除租赁合同，重庆市黔江区水利工程管理处有权收回出租房屋门面。重庆市黔江区水利工程管理处庭审中陈述现出租给尚艾的门面原先被尚艾用于经营美容美发店，承租期间尚艾经重庆市黔江区水利工程管理处同意将门面隔成三间，后擅自转租其中的一间（面积30㎡）给案外人朱璋环经营日化店，日化店已于2019年10月关闭，重庆市黔江区水利工程管理处便锁了该部分门面，现涉案门面余下部分仍在经营老年服装店及凯威路服装店，均未与重庆市黔江区水利工程管理处签订租赁合同，重庆市黔江区水利工程管理处陈述这两家店据尚艾称是其自己在经营。2019年7月31日门面出租到期后，尚艾未归还案涉门面。重庆市黔江区水利工程管理处认可尚艾虽在租赁期间有迟延交纳租金的行为，但其已于2019年8、9月底交清了2019年7月31日前的全部租金。2019年3月26日，重庆市黔江区水利工程管理处曾以尚艾未按期缴纳房租以及将门面转租给他人违反双方签订的《房屋租赁合同》约定为由，向其发出解除《房屋租赁合同》的通知，并限尚艾于2019年4月30日前腾退所租赁门面。尚艾以及案外人尚春来于同日在该通知末尾空白处备注已知晓此通知。2019年8月5日，重庆市黔江区水利工程管理处曾将尚艾及案外人朱璋环诉至重庆市黔江区人民法院，要求解除门面租赁合同、支付租金、赔偿损失等，后因尚艾及朱璋环无法送达被该院驳回起诉。另查明，重庆市黔江区水利工程管理处于2019年8月将位于黔江区新华大道中段XX号的其他门面（非尚艾承租部分）分别出租于案外人侯文梅和李欣，租金均为200元/㎡/月。案涉房产由原黔江土家族苗族自治县小南海引水工程管理局所有，后该管理局变更名称为重庆市黔江区水利工程管理处，资产及管理关系保持不变，系同一家事业单位。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。尚艾与重庆市黔江区水利工程管理处在协商一致的情形下自愿签订《门面租赁合同》，双方均应按照合同约定在享受合同权利的同时自觉全面履行合同义务，尚艾作为承租人除按时缴纳租金外还应遵守与出租人重庆市黔江区水利工程管理处关于出租房屋不得转租等特别约定。根据重庆市黔江区水利工程管理处庭审中的称述，尚艾在承租期间不仅有迟延缴纳租金的行为，更有违反合同约定擅自将房屋转租他人的行为，为此基于合同约定重庆市黔江区水利工程管理处于2019年3月26日向尚艾发出了解除房屋租赁合同的通知，尚艾亦知晓该通知，同时案涉门面租赁合同已于2019年7月31日到期，作为该房屋所有人重庆市黔江区水利工程管理处并无继续将房屋出租给尚艾的意愿，该租赁合同自然到期终止，故重庆市黔江区水利工程管理处请求确认与尚艾之间的门面租赁合同于2019年7月31日到期终止，依法予以支持。现重庆市黔江区水利工程管理处、尚艾双方的房屋租赁关系已终止，尚艾无权再占有并使用该案涉门面，应当立即腾退案涉门面并赔偿无权占用期间重庆市黔江区水利工程管理处因无法正常使用该门面造成的损失，该损失标准重庆市黔江区水利工程管理处主张按200元/㎡/月从2019年8月1日起计算，参照双方原租金价格100元/㎡/月，结合双方门面租赁合同到期至今仅数月时间，酌情支持按租赁合同约定的100元/㎡/月从2019年8月1日起计算占用期间的损失，超出部分，予以驳回。关于重庆市黔江区水利工程管理处主张的按全年租金340800元的10%计算的违约责任款34080元，该款项重庆市黔江区水利工程管理处在审理中明确即为保证金，因保证金的交纳及计算方式双方并无合同约定，重庆市黔江区水利工程管理处也未出示交纳的相关凭证，故该笔费用，不予支持。重庆市黔江区水利工程管理处主张返还因尚艾擅自转租的不当利益330000元，因该笔款项的主张重庆市黔江区水利工程管理处并未按照庭审中释明的规定时间内补缴诉讼费，故该诉求视为重庆市黔江区水利工程管理处未主张，不予处理。尚艾未到庭参加诉讼和提交证据，应承担举证不能的法律后果。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：一、确认重庆市黔江区水利工程管理处与尚艾于2018年8月23日签订的《门面租赁合同》于2019年7月31日到期；二、尚艾于本判决生效后五日内腾退重庆市黔江区水利工程管理处位于黔江区新华大道中段XX号办公楼临街的商业门面，并向重庆市黔江区水利工程管理处支付自2019年8月1日起按100元/㎡/月计算至腾退之日止的占用期间损失；三、驳回重庆市黔江区水利工程管理处的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费652元，减半收取计326元，由重庆市黔江区水利工程管理处负担26元，尚艾负担300元。二审中，尚艾向本院举示了营业执照一份，拟证明尚艾不存在转租行为。重庆市黔江区水利工程管理处质证认为，对证据的真实性无异议，但与本案无关联性。本院审查认为，该证据虽然客观真实，但营业执照的经营者非尚艾，不能达到其证明目的，本院不作本案证据采信。重庆市黔江区水利工程管理处向本院举示了房屋租赁合同，拟证明在合同期内，上诉人将其所租部分门面转租给王先富，现重庆市黔江区水利工程管理处已与王先富签订了房屋租赁合同，该租赁房屋面积为122.04㎡，所涉房屋的占有损失从被上诉人与王先富签订的合同履行后不再要求上诉人赔偿。尚艾质证对该证据无意见。本院审查认为，被上诉人提交的前述证据客观真实，来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信。本院二审查明：2020年1月7日，重庆市黔江区水利工程管理处与王先富签订《房屋租赁合同》，约定：重庆市黔江区水利工程管理处将位于黔江区新华大道中段XX号的门面122.04㎡出租给王先富，门面租金150元/㎡/月，租赁期限1年，自2020年1月1日起至2020年12月31日止。该门面122.04㎡在重庆市黔江区水利工程管理处原租赁给尚艾的房屋284㎡之内。尚艾已向重庆市黔江区水利工程管理处支付房屋租赁保证金34080元，尚艾、重庆市黔江区水利工程管理处均表示愿意在尚艾应赔偿的房屋占有损失中进行抵扣。尚艾认可重庆市黔江区水利工程管理处加锁的原日化店尚艾已将锁拆除而继续使用至今。重庆市黔江区水利工程管理处作为甲方与尚艾作为乙方签订的《门面租赁合同》第6条约定：“关于装饰、装潢、设施、设备的问题，乙方根据租赁期限的长短，应充分考虑投资回收期，合理确定装饰、装潢投资规模和投资额度。同时乙方承诺：其所有装饰或添置的设施、设备发生的一切费用均由乙方自行承担。租赁期满乙方在交还房屋时或因乙方责任解除、终止合同时，乙方放弃向甲方要求补偿任何关于装饰、装潢、设施、设备发生的一切费用”。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案双方当事人争议的主要焦点为：一、上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同是否已经终止；二、上诉人应否赔偿被上诉人占有房屋期间的损失。现作如下评述：一、上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同是否已经终止。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国合同法》第九十一条：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。”本案中，上诉人与被上诉人签订的《门面租赁合同》约定的租赁期限为2018年8月1日至2019年7月31日，合同到期前的2019年3月26日，重庆市黔江区水利工程管理处向尚艾发出解除房屋租赁合同的通知，已明确表示不愿继续租赁而要求解除合同，但被上诉人未实际执行该通知内容解除合同，仍允许上诉人继续租赁至合同期满，视为被上诉人未提前解除合同。因此，上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同至合同期满的2019年7月31日，合同到期自然解除而终止。原判确认双方签订的房屋租赁合同已于2019年7月31日到期并无不当。二、上诉人应否赔偿被上诉人占有房屋期间的损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”本案中，上诉人与被上诉人之间签订的房屋租赁合同于2019年7月31日租赁期限届满而终止，上诉人应当于租赁期限届满后向被上诉人返还租赁物，但上诉人未予返还，应当赔偿至实际返还期间的房屋占有损失，原判参照合同租赁期间的租金标准计算损失并无不当，本院予以确认。但二审中，被上诉人举示新的证据，证明其中的122.04㎡被上诉人已于2020年1月1日起出租给了王先富，至该日起该部分房屋的占有损失上诉人不应再行赔付。且二审中，上诉人与被上诉人均同意上诉人已交纳的保证金34080元从占有房屋损失中进行抵扣，本院予支持。上诉人主张租赁房屋的装修损失问题，上诉人在本案中未提供具体的装修证据，且根据双方房屋租赁合同的约定，上诉人放弃要求被上诉人予以补偿，故其请求本院不予支持。上诉人主张被上诉人锁住的原日化店门面部分不应赔偿，但二审上诉人已认可该锁已被上诉人拆除使用，故其理由不成立，本院不予支持。综上所述，因二审中出现新的证据和新的事实，导致一审判决认定的事实部分不清，应予相应改判。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、维持重庆市黔江区人民法院（2019）渝0114民初6948号民事判决第一项；二、撤销重庆市黔江区人民法院（2019）渝0114民初6948号民事判决第二、三项；三、尚艾于本判决生效后五日内腾退重庆市黔江区水利工程管理处位于黔江区新华大道中段XX号办公楼临街的商业门面161.96平方米；四、尚艾于本判决生效后五日内向重庆市黔江区水利工程管理处赔偿租赁房屋占用期间的损失（计算方式为：2019年8月1日至2019年12月31日期间以284平方米为基数按100元/㎡/月计算。2020年1月1日起至腾退之日止以161.96平方米为基数按100元/㎡/月计算），占有房屋期间的损失总额扣除尚艾已向重庆市黔江区水利工程管理处交纳的保证金34080元；五、驳回重庆市黔江区水利工程管理处的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费652元，减半收取计326元，由重庆市黔江区水利工程管理处负担26元，尚艾负担300元。二审案件受理费652元，由尚艾负担500元，重庆市黔江区水利工程管理处负担152元。本判决为终审判决。审 判 长 张泽端审 判 员 王勐视审 判 员 谢长江二〇二〇年四月十四日法官助理 雷书彦书 记 员 高红林