中华人民共和国北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终2298号上诉人（原审原告、反诉被告）：彭亮，男，1977年7月18日出生，汉族，住北京市朝阳区。上诉人（原审原告、反诉被告）：北京幼狮科技有限公司，住所地北京市朝阳区永安东里甲3号院1号楼21层2104号-1。法定代表人：肖艳华，经理。二上诉人共同委托诉讼代理人：陈枫，北京市东卫律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：罗曾蕙君（LAWTERESAWAIKWANTSANG），女，1956年8月9日出生，加拿大国籍，现居香港。委托诉讼代理人：王彩虹，北京市两高律师事务所律师。上诉人彭亮、北京幼狮科技有限公司（以下简称幼狮公司）因与被上诉人罗曾蕙君（LAWTERESAWAIKWANTSANG）（以下称罗曾蕙君）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初47116号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。彭亮、幼狮公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、第三、第四项；2.改判罗曾蕙君退回彭亮、幼狮公司押金，押金抵扣一审判决第二项彭亮、幼狮公司应付租金，罗曾蕙君应退回彭亮、幼狮公司人民币9753.60元；3.改判罗曾蕙君支付彭亮、幼狮公司违约金人民币109728元；4.一审及二审诉讼费由罗曾蕙君承担。事实与理由：1.本案系罗曾蕙君应履行备案义务故意不履行导致合同解除，罗曾蕙君应承担合同解除责任。2.本案合同签订时工商分局并没有要求个人商业房屋出租备案，彭亮、幼狮公司的第一个租户无注册要求，并不能否定罗曾蕙君在合同期内的备案义务，更不能因此减轻或免除罗曾蕙君未备案的违约责任，一审法院以彭亮、幼狮公司的实际租户没有注册需求否认罗曾蕙君的备案义务，系事实认定错误。3.自彭亮、幼狮公司通知罗曾蕙君办理房屋备案到彭亮、幼狮公司提出合同解除，两个多月的时间里罗曾蕙君均未进行房屋备案，超出合理期间，彭亮、幼狮公司有权解除合同。4.根据现行政策，罗曾蕙君不履行房屋备案义务系事实，彭亮、幼狮公司自2018年8月13日通知罗曾蕙君备案后至2018年11月7日房屋交付期间经彭亮、幼狮公司多方推介，均未将涉案房屋成功出租，说明房屋备案系办公用房出租的必要条件，房屋不备案导致办公用房的使用价值减损，彭亮、幼狮公司解除合同具有合法的理由。5.一审法院认定彭亮、幼狮公司未按时支付租金构成违约没有事实依据。彭亮、幼狮公司在支付房租前多次沟通罗曾蕙君对房屋进行备案及维修空调，罗曾蕙君均不予理会，彭亮、幼狮公司暂缓支付租金系行使同时履行抗辩权。罗曾蕙君辩称：同意一审判决，不同意彭亮、幼狮公司的上诉请求。彭亮、幼狮公司向一审法院起诉请求：判决罗曾蕙君返还押金73152元、支付违约金109728元和房屋维修费27400元。罗曾蕙君向一审法院反诉请求：1.彭亮和幼狮公司支付2018年9月16日至2018年11月6日拖欠租金63398.4元及逾期支付利息（2018年9月16日开始起算，按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止）；2.彭亮和幼狮公司支付怠通知金85344元（合同约定提前90天通知，对方解约时间2018年10月18日，故应按租金标准支付2018年11月7日至2019年1月16日期间怠通知金）；3.彭亮和幼狮公司赔付免租期租金损失75156.16元（赔付比例按每年15天，计算了61.64天租金）；4.罗曾蕙君不需要返还保证金且彭亮和幼狮公司需再支付单方解约违约金36576元；5.彭亮和幼狮公司赔偿佣金损失35113元；6.彭亮和幼狮公司赔偿公证费损失2952元。一审法院认定事实：罗曾蕙君系北京市朝阳区建国路×号院×号楼××号房屋（该房屋设计用途公寓）（以下简称××号房屋）所有权人。2016年，罗曾蕙君（委托方、甲方）与彭亮、幼狮公司（受托方、乙方）经北京华亮房地产经纪有限公司居间签订《全权委托资产管理合同》，约定根据《中华人民共和国合同法》及有关法律法规规定，双方协商一致，乙方承租甲方房屋即××号房屋，承租区域作为办公用途。甲方承诺给予乙方合同期内共计3.5个月的免租期，自2016年9月1日至2016年12月15日止，委托期限内所有免租期先行扣除；免租期内甲方不向乙方收取任何租金，以便于乙方寻找潜在承租人、协商洽谈、装饰装修及办理入住等事宜，免租期内物业管理费、供暖费由甲方自行交纳。合同期限6年，自2016年12月16日至2022年12月15日。甲方应于2016年9月1日将房屋按约定条件交付给乙方。租约6年，租金每两年递增5%，2016年12月16日至2018年12月15日租金36576元/月（包含物业管理费、供暖费），2018年12月16日至2020年12月15日租金38404元/月（包含物业管理费、供暖费）……租金支付方式押二付三，租金每三个月支付一次，于付款月起租日7天前支付下一次租金，第二次付款日为2017年3月9日，第三次付款日为2017年6月9日，以此类推。押金相当于二个月租金为73152元。出租房屋为写字楼、商业用途，甲方有义务配合承租方办理营业执照等事宜。甲方应保证所委托的房屋建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件。对于该房屋内部设备设施因自然属性无法正常使用导致影响乙方正常工作的，甲方3日内派人维修或乙方代为维修，费用由甲方承担。若乙方代为维修情况下，乙方有权在支付甲方租金时直接扣除上述费用。乙方有权按照本合同约定，在按时支付押金和租金后享有承租区域的使用权。不得拖欠甲方房屋租金。因甲方原因不履行本协议的，应提前90天通知乙方，甲方须退还乙方已支付保证金及剩余租期的租金，并以三个月租金为标准向乙方承担违约金。在委托期限内，因乙方原因不履行本协议的，应提前90天通知甲方，乙方已支付二个月租金的保证金不予退还，同时赔付甲方一个月房屋租金作为违约金，以此用于向甲方承担违约责任的赔偿；甲方退还乙方未满期间租金，此租赁合同解除。合同期内，如因房屋不能注册终止合约，双方免责。双方签订上述《全权委托资产管理合同》后按约履行，罗曾慧君向彭亮、幼狮公司交付了××号房屋。彭亮、幼狮公司向罗曾蕙君支付押金73152元。彭亮、幼狮公司向罗曾蕙君按约支付租金，支付至2018年9月15日。依照《全权委托资产管理合同》约定，彭亮、幼狮公司应于2018年9月9日前向罗曾蕙君支付2018年9月16日至2018年12月15日租金，彭亮、幼狮公司未向罗曾蕙君支付。2018年10月18日，彭亮、幼狮公司向罗曾蕙君发送了《告知函》和《退回房屋通知书》，表示对方未尽到空调维修义务且仍未进行备案，表示贵方并未按照合同约定尽到维修义务，要求解除合同，2018年10月19日前配合交割。2018年11月7日双方就××号房屋进行了交接，彭亮、幼狮公司将××号房屋交还给罗曾蕙君。庭审中，彭亮、幼狮公司表示2018年9月9日之所以未向罗曾蕙君支付租金且后续退房系罗曾蕙君违约。罗曾蕙君表示彭亮、幼狮公司单方解约构成违约。双方各执一词。彭亮、幼狮公司认为罗曾蕙君未按约定协助××号房屋办理工商营业执照构成违约。关于彭亮、幼狮公司何时要求罗曾蕙君协助办理，彭亮、幼狮公司表示第一家租户不需要在××号房屋内注册，租期至2018年9月26日，2018年8月开始寻找下一家租户时知晓××号房屋没有备案便无法办理工商注册，故要求罗曾蕙君协助。彭亮、幼狮公司提交了短信记录（时间2018年8月13日，记载1201房间是否已经备案，如未备案，您需要准备的资料如下……如您已经进行备案也请告知我一下谢谢配合。收到请回复备案时间。备案是为了咱们房间可以办理营业执照使用，不备案的话房间就不具备办公属性），提交了工商局朝阳分局公告（2017年3月公告，2017年3月27日开始个人商业办公用房出租人应先行向朝阳工商分局申请备案）。罗曾蕙君对短信记录表示因其长期在国外、手机号是大陆的，不会长期看，既定短信真实，其也曾跟对方表示邮件沟通更方便而且告知了邮箱地址；对公告真实性认可，但罗曾蕙君长期不在京，不清楚政策，2018年9月7日收到对方通知前并不知道需要备案，对方直接发送邮件要求解除合同，罗曾蕙君后续核实后知道备案可以注册的规定，去配合办理了备案，没有备案不是罗曾蕙君主观原因造成的而且此前未收到通知，罗曾蕙君不构成违约。罗曾蕙君提交了公证书，公证了双方邮件往来，以此证明系彭亮、幼狮公司单方违约解约。公证书显示2018年9月7日朱永斌代表幼狮公司向罗曾蕙君电邮发送告知函，表示因房屋不能进行工商注册决定终止合同，双方免责，要求交割房屋并要求罗曾蕙君退还保证金。2018年9月12日罗曾蕙君回复有关租赁合同相关事宜已委托王彩虹律师处理，并提供了联系方式。2018年9月12日王彩虹电邮回复朱永斌，主要内容为罗曾蕙君已经确认××号房屋可以办理工商注册手续，需要时间准备安排行程来京配合办理备案手续。不同意免责解约，如果解约要承担违约责任，要求不退还保证金且对方支付违约金等，合同于2018年12月6日解除，并于当日向朱永斌发送电邮催收租金。2018年9月26日王彩虹给朱永斌发送电邮表示关于××号房屋工商注册备案手续已经咨询得到答复，对方提及晚交租金事宜，罗曾慧君同意得到咨询结果后幼狮公司再支付，现已有咨询结果，建议尽快支付租金。后续2018年9月、10月往来邮件显示双方就工商注册、房屋内设施维修以及违约责任问题沟通。彭亮、幼狮公司对证据真实性认可，证明目的不认可，表示可以看出双方多次沟通房屋工商注册备案事宜和空调维修，对方均未回复，从2018年8月开始与罗曾蕙君沟通，一直未解决，致使××号房屋不具备办公性质，故其可以解约。罗曾蕙君提交了企业信息查询单，证明××号房屋可以办理工商注册登记且现租户已经办理，彭亮、幼狮公司对证据真实性认可，但认为备案发生在解除合同之后。彭亮、幼狮公司认为罗曾蕙君未按约定维修空调构成违约。彭亮、幼狮公司提供了短信记录和空调照片证明要求罗曾蕙君进行空调维修，罗曾蕙君对短信记录和照片都不认可，但表示记得同意彭亮、幼狮公司自行维修，合同中对此也有约定，所以不存在罗曾蕙君违约事实。关于损失，除《全权委托资产管理合同》约定的押金、违约金外，彭亮、幼狮公司主张其入住房屋时曾经进行××号房屋装修产生费用27400元并提供了凭证，罗曾蕙君对此不认可，表示没有委托对方装修，即使装修因对方违约也没有义务赔偿。罗曾蕙君提交了2019年2月其与案外人签订的《北京市房屋租赁合同》，证明再次出租时间以及租金远低于原来给其造成损失。彭亮、幼狮公司对证据真实性认可但目的不认可，系罗曾蕙君违约。罗曾蕙君主张佣金损失【《全权委托资产管理合同》第四条第三款约定甲方收到乙方押金及首期租金7日内，甲方须支付丙方35113元作为居间服务佣金】，罗曾蕙君提交了公证费发票证明向法院提交护照关联证明、护照译本及委托公证、公证证据产生费用2952元，彭亮、幼狮公司对证据真实性认可，目的不认可。一审法院认为：本案为涉外民事案件，双方之间形成合同关系，根据双方《全权委托资产管理合同》约定应适用中华人民共和国法律。《全权委托资产管理合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。合同履行过程中双方发生分歧。首先，关于《全权委托资产管理合同》解除。第一，关于××号房屋工商注册问题，虽双方《全权委托资产管理合同》约定罗曾蕙君应配合承租方办理营业证照事宜，但结合庭审查明，合同开始后因无该需求彭亮和幼狮公司并未要求罗曾蕙君配合办理，彭亮、幼狮公司证据显示2018年8月13日其短信通知罗曾蕙君办理××号房屋备案，考虑罗曾蕙君人确实不在境内而且双方此前联系中也确认了罗曾蕙君邮箱联系方式，所以应给予罗曾蕙君履行义务合理催告期限，2018年9月7日朱永斌电邮告知罗曾蕙君工商注册事宜并要求解约，罗曾蕙君通过其代理人在2018年9月12日回复确认可以配合办理工商注册且不同意解约。后续邮件往来显示双方一直在沟通何时进行工商备案、解约条件。第二，关于空调维修问题，彭亮、幼狮公司证据显示2018年7月曾向罗曾蕙君告知并表示如果再联系不上按照合同约定先行代为支付费用维修，罗曾蕙君提交的公证书显示后续邮件往来中双方就此沟通罗曾蕙君表示此前曾维修过后续维修可给出维修方案。而且就此双方合同中明确约定彭亮、幼狮公司可以代为维修并在租金中直接扣除该费用。故综上，在上述情况下，2018年10月18日彭亮、幼狮公司发送《告知函》要求解除《全权委托资产管理合同》并不符合合同约定单方解除权条件，也不符合法定解除条件，在该情况下彭亮、幼狮公司无权单方解除合同。2018年11月7日，双方经协商确认就××号房屋进行交接，故此时《全权委托资产管理合同》已无法实际履行，合同解除时间应确认为2018年11月7日。关于双方违约责任，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案，结合上文分析，彭亮、幼狮公司在不符合合同解除条件情况下坚持要求解约，其行为构成违约，应当承担相应违约责任。故彭亮、幼狮公司诉求，无事实和法律依据，法院均不予支持。关于违约责任，《全权委托资产管理合同》约定因彭亮、幼狮公司原因不履行本协议的，应提前90天通知且二个月租金的保证金不予退还，同时再赔付一个月租金作为违约金。罗曾蕙君反诉请求，其要求彭亮、幼狮公司支付2018年9月16日至11月6日期间租金合法有据，法院予以支持，要求支付逾期利息，无事实依据，法院不予支持。罗曾蕙君要求不退还彭亮、幼狮公司保证金并要求其再赔偿一个月租金作为违约金，合法有据，法院予以支持。罗曾蕙君要求的其他损失包括怠通知金、免租期损失以及佣金损失，综合考虑双方分歧情况、沟通过程，在法院已支持期间租金及违约金情况下，罗曾蕙君上述反诉请求，法院均不予支持。关于公证费用属于诉讼成本，双方合同中就此无约定，法院不予支持。综上，一审法院判决：一、驳回彭亮、北京幼狮科技有限公司的全部诉讼请求。二、彭亮、北京幼狮科技有限公司于判决生效之日起七日内支付罗曾蕙君（LAWTERESAWAIKWANTSANG）二〇一八年九月十五日至十一月六日期间租金六万三千三百九十八元四角。三、罗曾蕙君（LAWTERESAWAIKWANTSANG）无须退还彭亮、北京幼狮科技有限公司押金七万三千一百五十二元。四、彭亮、北京幼狮科技有限公司于判决生效之日起七日内支付罗曾蕙君（LAWTERESAWAIKWANTSANG）违约金三万六千五百七十六元。五、驳回罗曾蕙君（LAWTERESAWAIKWANTSANG）其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二审中，彭亮、幼狮公司提交：空调检修检测报告单一份，证明2018年7月9日彭亮、幼狮公司对空调检测要更换压缩机，罗曾蕙君不同意维修意见，也不履行维修义务，导致房屋没法实际使用；短信记录一份，证明彭亮、幼狮公司在2018年1月24日与罗曾蕙君沟通要求的提供证件办理工商登记的事情，罗曾蕙君也没有任何回复也没有去办理。罗曾蕙君认为上述两份证据都不属于新证据，形成时间都是2018年，一审时彭亮、幼狮公司没有提交；对空调检修检测报告单的证明目的不认可，检测单是彭亮、幼狮公司单方申请的检测，并没有就检测单问题和罗曾蕙君沟通过；对短信记录的真实性无法核实，证明目的不认可，短信是彭亮、幼狮公司单方发出的，并不代表罗曾蕙君收到了。本院经审理查明的其他事实与一审法院经审理查明的事实一致。本院认为：依法成立的合同应受法律保护，当事人应当按照合同约定履行各自的义务。本案中，罗曾蕙君与彭亮、幼狮公司签订的《全权委托资产管理合同》系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，各方均应依约履行各自义务。关于合同的解除问题。首先，关于涉案房屋工商注册，双方虽在合同中约定罗曾蕙君应配合承租方办理营业证照，但2016年合同签订后因无该需求，彭亮和幼狮公司并未要求罗曾蕙君配合办理，彭亮、幼狮公司虽在2018年短信通知罗曾蕙君办理房屋备案，但罗曾蕙君不在境内且双方也确认了罗曾蕙君邮箱联系方式，故应给予罗曾蕙君履行义务合理催告期限。2018年9月7日朱永斌通过电邮要求解约，罗曾蕙君通过其代理人在2018年9月12日回复确认可以配合办理工商注册且不同意解约，后续邮件显示双方一直在沟通何时进行工商备案、解约条件。其次，关于空调维修问题，2018年7月彭亮、幼狮公司向罗曾蕙君告知并表示如果再联系不上按照合同约定先行代为支付费用维修，罗曾蕙君提交的公证书显示后续邮件往来中双方就此沟通，罗曾蕙君表示此前曾维修过，后续维修可给出维修方案，且双方合同中明确约定彭亮、幼狮公司可代为维修并在租金中直接扣除该费用。综上，2018年10月18日彭亮、幼狮公司发送《告知函》要求解除合同不符合合同约定的单方解除条件，也不符合法定解除条件。彭亮、幼狮公司在不符合合同解除条件的情况下坚持要求解约，且未按照合同约定交纳租金，其行为构成违约，应当承担相应违约责任。一审法院根据双方合同违约责任的约定并结合违约的实际情况，判决彭亮、幼狮公司支付罗曾蕙君相应的租金、违约金及罗曾蕙君无须退还押金，并无不当。彭亮、幼狮公司的诉讼请求无事实及法律依据，一审法院不予支持，亦无不当。综上，彭亮、幼狮公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2690元，由彭亮、北京幼狮科技有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 解学锋审 判 员 邢 军审 判 员 申峻屹二〇二〇年四月二十六日法官助理 张 立书 记 员 陈 猛