河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终630号上诉人（原审被告）：金保慧，女，1979年7月18日生，汉族，住方城县。委托诉讼代理人：崔振东，河南益仟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:潘久华，男，1979年5月16日生，汉族，住南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：刘全超，方城县恒信法律服务所法律工作者。原审被告：王丽，女，1980年3月27日生，汉族，住方城县。上诉人金保慧因与被上诉人潘久华及原审被告王丽确认合同无效纠纷一案，不服河南省方城县人民法院（以下简称一审法院）（2019）豫1322民初4829号民事判决，向本院提起上诉，本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金保慧上诉请求：一、撤销一审判决,驳回被上诉人诉讼请求。或依法改判确认上诉人与王丽于2019年8月25日签订的《房屋买卖协议》有效。二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院法律适用错误，与我国现行物权法理论相悖。1.一审法院违反《物权法》、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定。根据《物权法》第十五条、《买卖合同司法解释》第三条第一款,上诉人与王丽签订的《房屋买卖协议》应当自合同成立时生效,未办理物权登记并不影响合同效力。被上诉人潘久华以上诉人在签订合同时对标的物没有处分权为由主张合同无效,一审法院本不应予以支持,应当驳回其诉讼请求。2.一审法院违背最高院关于民商事审判的会议精神。2007年,最高人民法院副院长奚晓明在全国民商事审判工作会议上的讲话《充分发挥民商事审判职能作用为构建社会主义和谐社会提供司法保障》明确,“关于合同无效的认定问题。鼓励交易是合同法的重要精神,要谨慎地认定合同无效，人民法院审理合同纠纷案件不应产生阻碍合法交易的后果。”3.一审法院未能准确把握原因行为和物权变动区分的原则。《物权法》确定了不动产物权变动的原因与结果相区分的原则。物权转让行为不能成就,并不必然导致物权转让的原因即债权合同无效。上诉人与王丽签订的《房屋买卖协议》系房屋所有权转让的原因行为，是一种债权形成行为,并非该房屋转让的物权变动行为。物权处分行为有别于负担行为,合同订立并非对物进行处分的方式,合同的生效与否不涉及物之所有权的变动,而只与当事人是否继续承担合同所约定的义务有关。综上,一审法院适用法律错误,上诉人与王丽所签订的《房屋买卖协议》系合同双方真实意思表示,且不违反我国法律的强制性规定,应为有效合同。二、一审法院认定事实不清。1.上诉人所认购的房屋并非同居期间与被上诉人共同购置的财产,不属于同居共同财产。上诉人与被上诉人潘久华系非法同居关系该事实已经确认,双方同居期间的财产应按照最同居期间所得财产的处理规则处理。最高人民法院《民事审判指导与参考》中明确,同居期间个人所得合法收入归个人所有,共同购置的财产按出资份额予以分割确认。上诉人购买房屋时所使用的款项系其个人财产以及个人借贷所得,与被上诉人无关,因此被上诉人在该房屋中并不占有份额。此外,上诉人与被上诉人之间财产的析分应通过同居关系纠纷诉讼解决，在潘久华没有诉请,没有明确的确认之前一审法院就认定被上诉人在该房屋中占有份额于法无据。2.上诉人只是签订了购房协议认购书,房屋所有权并未登记设立,虽交付但未取得房屋所有权,不存在物权的无权处分行为。依据《物权法》,不动产物权的设立、变更、转让,经依法登记,发生效力。上诉人在认购该房屋时,因开发商证照不全,并未取得登记证书,该物权并没有实质登记为上诉人所有。上诉人与王丽签署的《房屋买卖协议》实际上是债权债务的转让,是取得该房屋不动产物权的请求权转让。这与被上诉人诉称的无权处分毫不相关。因此,在未查清事实的基础上,一审法院认定《房屋买卖协议》所涉房屋为同居共同财产与事实不符。三、一审法院超出潘久华诉讼请求判决,程序违法。潘久华在一审诉讼中列明全部诉讼请求为“依法确认金保慧、王丽于2019年8月25日签订的《房屋买卖协议》为无效协议;本案诉讼费用由金保慧、王丽承担。”但一审法院在判决时却多出一项判决即原判决书第二项“二、在本判决生效后十日内,金保慧将购房款600000元返还给王丽，王丽将位于方城县××镇迎宾大道（南北××）北段东侧门面房××及××（××街认购协议书认购房屋位置L区49户)返还给金保慧。”一审法院超出诉讼请求判决,审判程序违法。综上所述,上诉人认为一审法院适用法律错误,认定事实不清,上诉人与王丽所签订的《房屋买卖协议》系合同双方真实意思表示,应合法有效。为维护上诉人的合法权益,上诉人恳请法院查明,依法撤销或改判。潘久华辩称，一、2014年11月17日以上诉人金保慧名义购买的，位于方城县××街××区××49户的门面二间二层房屋及院落一处，系答辩人与上诉人金保慧在同居生活期间共同出资购买，一审时提供了证人证言证实购买房屋时向答辩人姐姐借款及出资的事实，且在购买房屋后由答辩人与上诉人共同出资装修的事实，房屋装修后答辩人与上诉人及子女均在该房屋内居住生活，答辩人外出务工期间一直向上诉人转账记录也证实了双方一直在一起生活的事实，故该房屋系答辩人与上诉人的共有财产。二、答辩人与上诉人金保慧同居生活至2019年7月份，两人生气吵架后答辩人外出务工，在此期间，金保慧将其与答辩人共同购买的房屋出售给王丽，并于2019年8月25日签订《房屋买卖协议》一份。该房屋买卖协议侵犯了潘久华的合法权益，故该协议的签订违反相关法律规定，属于无效协议。三、一审程序合法，在判决《房屋买卖协议》无效的情况下，买卖双方相互返还，符合法律规定。综上所述，方城县××街××区××49户的门面二间二层房屋及院落一处，购买时双方共同出资，购买后双方出资进行装修，并在该房屋内共同居住生活。系答辩人与上诉人的共有财产，上诉人在处置两人的共有房屋时，未取得答辩人的同意，擅自将两人共有的房屋予以出售，其行为侵犯了潘久华的合法权益，一审法院判决确认上诉人与王丽所签订的《房屋买卖协议》无效，有事实根据和法律依据，判决认定事实清楚，结果正确。请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决，以维护上诉人的合法权益，以体现法律的公平正义。原审被告王丽未到庭，未答辩。潘久华向一审法院起诉请求：1.依法确认金保慧、王丽于2019年8月25日签订的《房屋买卖协议》为无效协议；2.本案诉讼费用由金保慧、王丽承担。一审法院认定事实：潘久华与金保慧于1999年按农俗举行结婚仪式后同居生活，至今未办理婚姻登记。2014年11月17日，以金保慧个人名义与南阳隆飞置业有限公司签订了《广阳镇第一街认购协议书》，协议约定金保慧认购由南阳隆飞置业有限公司承建的位于方城县广阳镇将军路三贤广场南侧的L区49户房屋，房屋价款310000元。2019年8月24日，金保慧与王丽签订了《房屋买卖协议》，金保慧将方城县广阳镇将军路三贤广场南侧L区49户房屋以600000的价格出售给王丽。2019年9月6日，潘久华诉至一审法院，请求依法确认金保慧、王丽于2019年8月25日签订的《房屋买卖协议》为无效协议；本案诉讼费用由金保慧、王丽承担。另查明，（1）本案争议的方城县广阳镇将军路三贤广场南侧L区49户房屋未在不动产登记管理部门办理登记手续；金保慧在出售该房产时未取得房屋所有权证。（2）潘久华与金保慧在以金保慧个人名义购买的房产进行装修后，双方在该房产内居住生活，并且双方均质认装修时双方均有出资。（3）自2018年3月至2019年3月潘久华多次以微信转账方式向被告金保慧转款累计17000多元（仅计算1000元以上款额）。（4）根据金保慧所举证据，并不能证实购房款310000元的资金来源全部系其个人出资。一审法院认为，未办理结婚登记而以夫妻名义同居生活，同居期间双方共同所得的收入和购置的财产，按一般共有财产处理。潘久华与金保慧同居生活多年，期间生育一子二女,金保慧称与潘久华在2014年麦收时已经解除同居关系，但在审理过程中，金保慧对潘久华在房屋购买后曾支付装修款的事实均予认可，潘久华也曾在该处房屋居住，且自2018年3月至2019年3月潘久华多次向金保慧微信转款，对金保慧称潘久华与金保慧在2014年麦收时即解除同居关系的抗辩理由,一审法院不予采信。2014年11月份以金保慧个人名义购买的方城县广阳镇将军路三贤广场南侧L区49户房产，系原告潘久华与金保慧同居生活期间购置的用于双方生活的财产，为共有财产。金保慧在处置共有房屋时，未取得共同所有人潘久华的同意，为无权处分。王丽购房前曾见过金保慧的子女，向金保慧询问时，金保慧也向其明确表示有配偶，但王丽却未向潘久华核实确认，存在一定的过错，不能认定其为善意第三人。在金保慧、王丽履行合同时，金保慧要求王丽将购房款分别向金保慧的亲属转款，金保慧称系归还所负债务，但与其向法庭提供的债权凭证所载明数额出入较大，出乎常理，不能排除其恶意转移财产之嫌。综上，潘久华要求确认金保慧、王丽于2019年8月25日签订的《房屋买卖协议》无效的请求，一审法院予以支持。参照《最高人民法院关于人民法院审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》第10条，依据《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十七条、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：一、被告金保慧与被告王丽于2019年8月25日签订的《房屋买卖协议》无效。二、在本判决生效后十日内，被告金保慧将购房款600000元返还给被告王丽，被告王丽将位于方城县××镇迎宾大道（南北××）北段东侧门面房××及××（××街认购协议书认购房屋位置L区49户）返还给被告金保慧。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取50元，由被告金保慧负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院经审理对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于人民法院审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》第10条规定：“解除非法同居关系时，同居生活期间双方共同所得的收入和购置的财产，按一般共有财产处理。”本案中，潘久华与金保慧同居生活多年，育有一子二女,金保慧称与潘久华在2014年麦收时已经解除同居关系，证据不足，同时，在一审庭审中，金保慧也承认：“去年10月潘久华表示不过了，之后，我问潘久华要过钱，还账和交保险”，也认可潘久华在案涉房屋里居住过，并承担了部分装修费用，因此，一审认定案涉房屋系双方同居生活期间购置的财产，按一般共有财产处理，并无不当。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”金保慧在处置共有房产时，未经潘久华同意，系无权处分；王丽在明知金保慧有配偶的情况下，未向潘久华核实，一审认定王丽存在一定过错，不能认定为善意第三人，从而根据上述法律规定判决金保慧与王丽签订的房屋买卖合同无效，是正确的。综上，上诉人金保慧的上诉理由不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费100元，由金保慧负担。本判决为终审判决。审判长 孙 峰审判员 李 舸审判员 张朝阳二〇二〇年四月十四日书记员 王昭博