广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民再174号再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：陈燕芬，女，1967年2月23日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：曾茂华，广东沁森律师事务所律师。再审申请人(一审被告、反诉原告、二审上诉人）：曾秀联，女，1972年9月6日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：曾茂华，广东沁森律师事务所律师。被申请人(原审原告、反诉被告、二审被上诉人）：黄森荣，男，1972年6月30日出生，汉族，住广东省大埔县。委托诉讼代理人：廖富昌，广东树本律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢卓才，广东骏和律师事务所律师。再审申请人陈燕芬、曾秀联因与被申请人黄森荣房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2018）粤01民终19781号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院于2019年4月23日作出（2019）粤民申1802号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭审理了本案。再审申请人陈燕芬、曾秀联及其共同委托诉讼代理人曾茂华，被申请人黄森荣及其委托诉讼代理人廖富昌、卢卓才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈燕芬、曾秀联再审请求：1、撤销一、二审民事判决；2、改判驳回黄森荣在原审中的所有诉讼请求、支持陈燕芬、曾秀联在原审中的诉讼请求。即判决黄森荣赔偿其违约行为给陈燕芬、曾秀联造成的损失2458647.91元。陈燕芬、曾秀联再审的事实和理由：一、原审认定的基本事实缺乏证据证明。本案没有任何证据证明代为办妥办学许可证是陈燕芬、曾秀联所应负担的合同义务。陈燕芬、曾秀联在《补充协议》中，只同意代黄森荣办理“同意筹建办学相关资料”。原审判决混淆了取得“同意筹建”的前期批复，和取得“办学许可证”成果性文件的区别。“代为办理”不等于“必须办妥”。无论陈燕芬、曾秀联代办的是什么手续，能不能办妥的风险均应由黄森荣承担。二、有新证据证明黄森荣把办理办学许可证的事务委托给了案外人办理，并向案外人支付了高额的报酬。这足以推翻原审认定黄森荣把该事务委托给陈燕芬、曾秀联办理的事实，从而推翻原审判决结果。黄森荣辩称，1、租赁合同第4条第5点明确约定了陈燕芬、曾秀联应提供相关证件以及相关资料，协助黄森荣办理办学许可证照，在补充协议第一条也明确约定，“乙方提供所需同意筹办学校相关资料，由甲方代办。则退还双倍保证金，”所以陈燕芬、曾秀联是清楚黄森荣用于办学用途，应提供办学用途的相关证件，至今陈燕芬、曾秀联都无法提供相关证件，例如涉案租赁物的性质改变，在双方微信聊天中，也记录村委会是没有通过功能转变，且没有去办理，因此在大前提没有完成的情况下，黄森荣无法办理办学许可证，或陈燕芬、曾秀联所说的筹建牌，办理筹建牌是办学许可证的前提，如果筹建办学的牌照都无法办理的前提下，办学许可证是无法办理的，因此陈燕芬、曾秀联已经构成了违约。2、陈燕芬、曾秀联一直说代办不是办妥的意思，但日常生活中，一个普通人代办是否意味着办妥，代办就是为他人代为办理代为办好的意思，陈燕芬、曾秀联是在偷换概念，称代办不等于办妥，根据补充协议第一条已经明确，如果不能办理则应退还双倍保证金，则充分证实了代办就是代为办妥的意思。3、陈燕芬、曾秀联称黄森荣已另找他人代为办理，但请法庭审查黄森荣与曾秀联的聊天记录以及与陈燕芬的聊天记录，2015年12月15日下午4：25，曾秀联向黄森荣发出“结果是这样。50万元当预收办证和村。20.8万元”，这是办理什么证。在2016年7月10日下午12：02，曾秀联向黄森荣发出：你们只是电话。实际行动过，”同日12：05分“。付出是真实的。绝对不是故意拖延”，同日12：07分“。真的很快，”同日12：09“。理解万岁。已经尽力了。”，联系聊天记录的上下文来理解，并非向省法院裁定书称断章取义，其聊天记录可以证实陈燕芬、曾秀联为黄森荣代办证照的过程，而且有第三人参与，是陈燕芬、曾秀联介绍并共同为黄森荣代办证照，是陈燕芬、曾秀联为了提前获得租金赚取利益而主动为黄森荣代办办学许可。黄森荣一审诉讼请求：1.确认双方于2015年11月9日签订的《租赁合同》和《补充协议》从2016年4月30日起即解除；2.陈燕芬、曾秀联返还黄森荣合同保证金260000元；3.陈燕芬、曾秀联因违约应赔偿黄森荣造成的实际损失1627049.60元及利息（从起诉之日起至其实际付清款项之日止按银行同期一年期贷款利率计算）；4.陈燕芬、曾秀联向黄森荣支付违约金7314238.77元；5.本案诉讼费由陈燕芬、曾秀联承担。陈燕芬、曾秀联反诉请求：1、确认涉案《租赁合同》和《补充协议》于2017年9月28日解除；2、黄森荣赔偿其违约行为给陈燕芬、曾秀联造成的损失2458647.91元（其中包含：中介服务费88333元、拆除涉案物业旧建筑需补偿业主费用386003.32元、拆除旧建筑工程款101840元、墙面翻新费用211622元、改造路面费用169550元、装修清理费用23380元、代黄森荣支付的工程款62700元、恢复消防费用100000元、代黄森荣缴付电费28556.59元、反诉人另行出租物业，再次支付中介费105000元、租金损失1181663元）。一审法院认定事实：一审法院于2018年2月24日就黄森荣诉陈燕芬、曾秀联租赁合同纠纷一案作出（2017）粤0115民初204号民事判决，该判决查明事实如下：“位于广州市南沙区东××镇××号厂房（下称案涉物业）于1997年5月30日办理了房地产权证（证号：粤房地产证字第××号），权属人为南沙区东涌镇官坦村经济合作社，建筑面积为3041.47平方米，用地面积为3857平方米。案涉物业于1997年4月15日办理了国有土地使用证[证号：番国用（1997）字第19-000229号]，土地用途为工业用地；于2006年5月29日办理了建设用地规划许可证（编号：穗规地证[2006]775H号）。广州市公安消防支队第六大队于2005年2月25日出具穗公消（六）审[2005]第0291号建筑工程消防设计审核意见书，于2005年4月1日出具穗公消（六）验[2005]第0288号建筑工程消防验收意见书，载明：“番禺区东涌镇励业路9号的厂房（一栋三层，建筑面积2900㎡）、宿舍（一栋五层，建筑面积1713.85㎡）工程已竣工，根据你单位的申请，按我大队审核意见书（穗公消（六）审[2005]第0291号）的要求，经检查验收，消火栓基本正常，土建项目基本符合消防安全要求，在消防方面具备使用条件。并提出以下要求：……二、已经验收的建筑如有改建、内部装修、用途变更等，应向公安消防机构申报审批。三、厂房只能作丙类或以下危险等级厂房使用。”2017年6月30日，广州市番禺弘盛房屋鉴定事务所就案涉物业的厂房、宿舍分别出具了弘盛鉴字[2017]0695、0696号房屋完损性鉴定报告，鉴定结论均为“评定该房屋为基本完好房，按现状，可安全使用，但应对房屋的损坏部位作修缮处理”。在一审庭审中，陈燕芬、曾秀联陈述其二人为合作关系。陈燕芬于2015年8月21日向南沙区东涌镇官坦村经济合作社承租了案涉物业，双方签订了《励业路9号厂房租赁合同》，约定租赁期自2015年8月23日起至2035年2月22日终止；合同期内，承租方可自行对厂房进行转租。2015年11月9日，陈燕芬（甲方）与黄森荣（乙方）、广州市坤成房地产中介有限公司（中介方）签订了《租赁合同》，约定：“现广州市坤成房地产中介有限公司促成甲、乙双方租赁关系，乙方在该公司员工带领下已对甲方物业作现场实地视察，乙方对甲方物业之现状及权属情况清楚了解，经甲、乙双方充分协商，自愿达成如下租赁合同条件：第一条物业基本情况甲方将坐落在广州市南沙区东××镇××号之物业出租给乙方使用，该物业为工业性质，经营范围只限于符合国家法律法规的行业。该物业总建筑面积约为6323平方米，空地面积约为2500平方米。第二条租赁期、租金及支付方式1.本合同租期为2015年11月9日至2035年2月22日，其中自2015年11月9日至2016年4月30日为免租装修期。在交付之前（含当天），该物业所产生的相关费用由甲方承担，在交付之后由乙方承担。2.2016年5月1日起租，每年租金为人民币1060000元，2019年11月9日递增10%计算……3.租金乙方每半年转账方式向甲方支付（即每年3月10日前支付上半年租金，9月10日前付下半年租金）。……第三条保证金、租金支付时间1.乙方在签定本合同的当天向甲方支付人民币260000元作为保证金，该保证金在租赁期满，乙方不再续租，经甲方验收该物业后，且乙方付清水电费、税费、工人工资、租金之日起叁天内由甲方不计利息返还给乙方。2.2016年5月1日向甲方支付5、6、7、8月份的租金，9月10日前交下半年9、10、11、12月及2017年1、2月份租金，以后每半年3月10日前支付上半年租金，9月10日前支付下半年租金。第四条甲方责任及权利……5.甲方须提供相关证明证件和相关资质材料，协助乙方办理办学许可证等相关证照。……第五条乙方责任及权利1.租赁期内，乙方逾期支付租金，每一天按欠租的1%收取滞纳金；逾期支付租金达15天的，则视作乙方违约处理，甲方有权解除本合同，没收保证金。……甲方签名：陈燕芬、曾秀联，乙方签名：黄森荣、祝河清，中介方：广州市坤成房地产中介有限公司（公章）。”同日，陈燕芬、曾秀联（甲方）与黄森荣、祝河清（乙方）签订“补充协议”，约定：“经甲乙双方友好协商达成以下协议：1.乙方提供所需同意筹建办学相关资料由甲方代办，如因甲方原因不能办理，则退还乙方双倍保证金。2.关于交付的标准：甲方负责两栋标准建筑物外墙翻新。3.甲方同意在同服装厂相间的围墙做隔音板。4.拆除从厂门口起的围墙建筑物。5.空地地面硬化，和主楼一楼的地面硬化，门卫室后面和宿舍楼左右两边建筑物及主楼一楼外墙拆除。6.甲方完成上述工程的日期为：2015年12月10日前。”黄森荣在庭审中表示，租赁合同、补充协议中乙方的另一个签名人“祝河清”是其为了在案涉物业上创办“励业实验学校”而聘请的学校校长，并非案涉物业的承租人。合同签订后，黄森荣于2015年11月10日支付保证金26万元、于2015年12月11日支付租金500000元、于2015年12月16日支付租金560000元。黄森荣为证明陈燕芬、曾秀联承诺为其办理办学许可证，向一审法院提交了其（微信名为金峰五金厂，下称为“黄”）与曾秀联（微信名为肥婆，下称为“曾”）的微信聊天记录。其中，于2015年12月1日的微信记录显示：“黄：昨天去区教育局办筹建牌怎样了、还有村委拆房事有进展了吗？……曾：今天下午三点东涌刘书记接见我。问题不大。”于2015年12月2日的微信记录显示：“黄：今天可以动工没？拆。曾：今早村上会。黄：昨天去办筹建牌有结果了吗？曾：一步步走向顺利。黄：上午村委开会结果出来没？曾：下午马上上村拿。黄：村委怎说、去了吗？曾：去了，刚离开。黄：较定没？怎样说。曾：为了教育强镇这两天都在镇政府开会，明天下午回村府上会，我急死了，压力大。”于2015年12月4日的微信记录显示：“黄：上午村委开会结果？曾：付款后可以拆除，你们商量一下吧。”于2015年12月8日的微信聊天记录显示：“黄：厂房多余什么时候安排拆、急。”于2015年12月8日的微信聊天记录显示：“黄：你励业路9号消防叫人过来做也、我们主体完工了、还有一楼要先硬化。”于2015年12月14日的微信聊天记录显示：“黄：办筹建牌进展怎样？曾：还可以。黄：……元月份就要招生了、到时你的筹建牌没下来以后就麻烦了。曾：握手（表情）。”于2015年12月15日的微信聊天记录显示：“曾：结果是这样子，如果今天不能到账那么500000元当预收办证和村里拆建补偿的208000元……黄：明天一定11点前支付。”于2015年12月16日微信记录显示：黄森荣发了于2015年12月16日转账560000元的银行客户回单。于2016年7月10日的微信记录显示：“黄：办那个筹建牌现在怎么样？……曾：努力跟踪就今天都没有放假，成功不远啦。”于2016年7月14日的微信聊天记录显示：“曾：请尽快过来当面协调，资料基本备好并递交……”陈燕芬与黄森荣的微信聊天记录显示：“黄森荣：芬姐我希望你尽快解决不然大家都不好……办学牌肯定较不定了。”2016年12月11日：“陈燕芬：你如果这个价钱就无得谈了！大家都要平心静气来讲！因为你地我地都付中介费……”。曾秀联认可上述微信聊天记录的真实性，但认为其义务仅为协助黄森荣提供案涉物业用于办理办学许可证的相关资料，且案涉物业符合民办学校设立的硬件要求，未能办好办学许可证的原因是黄森荣自己一直未去办理。黄森荣主张案涉物业未完成外墙翻新，不符合约定的交付条件，其为了减少工期于2016年初委托人员进行室内装饰装修。陈燕芬、曾秀联则表示，案涉物业已于2015年10月份完成外墙翻新，并提供了相关照片予以证明。黄森荣对此不予认可，并表示陈燕芬、曾秀联不能证明上述照片的拍摄时间。2017年9月4日，一审法院组织对案涉物业进行现场勘验。经勘验，双方当事人确认案涉物业位于南沙区东××镇××号，包括一栋四层、一栋五层的楼房及周边空地；两栋楼房的所有门窗、水电、墙体、地板砖、墙砖、讲台、楼梯扶手等由黄森荣装修；两栋楼房的外墙翻新及楼房外的空地水泥地面则由陈燕芬、曾秀联施工。黄森荣就案涉物业的装修工程结算问题，委托广州科瑞工程信息咨询有限公司进行结算编制，该公司于2017年2月10日出具了科瑞（穗）造编字2016-JS-0050《南沙区励业实验学校装修工程结算编制报告》，确定装修工程的造价为2505665.86元。陈燕芬、曾秀联对此不予认可，并就“案涉物业已经实际完成的装饰装修工程现状”向一审法院申请造价鉴定，并先行收回案涉物业。经一审法院主持，双方协商确定了鉴定机构的名录及次序。一审法院经咨询后，依法确定由双方协商选定的第一家鉴定机构即广州市宏正工程造价咨询有限公司作为本案的鉴定机构。双方当事人均同意在鉴定机构现场勘验当天进行案涉物业的交还和接收手续。一审法院于2017年9月20日组织当事人、鉴定机构进行现场勘验后，双方确认案涉物业的实际交接时间为2017年9月28日。广州市宏正工程造价咨询有限公司于2018年2月9日出具了宏正鉴定[2017]008号《广州市南沙区东××镇××号厂房装修工程工程造价鉴定意见书》”。根据上述查明的事实，一审法院认定代为办妥办学许可是陈燕芬、曾秀联所应负担的合同义务。陈燕芬、曾秀联主张未能办妥办学许可的原因是黄森荣导致，但其未能提交证据予以证明，一审法院对此不予采信。虽然双方未就办妥办学许可的时间予以明确约定，但依据陈燕芬与黄森荣的微信聊天记录可知，双方就此问题一直进行协商至2016年12月份，黄森荣在协商无果后即提起诉讼，而陈燕芬、曾秀联至黄森荣起诉时尚未能履行上述合同义务，已经构成违约，基于教育行业的特殊性，黄森荣只有在取得办学许可后才能使用案涉物业，故陈燕芬、曾秀联的违约行为直接导致黄森荣无法使用案涉物业。经一审法院对合同效力问题进行释明，黄森荣仍不变更该案的诉请，一审法院遂判决驳回黄森荣的全部诉讼请求及驳回陈燕芬、曾秀联的全部诉讼请求。后陈燕芬、曾秀联不服上述判决提起上诉，本院经审理后，认为一审法院认为代为办妥办学许可是陈燕芬、曾秀联所应负担的合同义务正确，遂于2018年6月7日作出驳回上诉，维持原判的判决。一审另查明：涉案《租赁合同》约定：“因一方违约，另一方有权依本合同的相关约定或法律规定解除本合同，且守约方有权要求违约方支付等额于剩余租赁期内的租金总额的50%违约金，违约金不足以弥补守约方损失的，违约方还应按实际损失向守约方承担赔偿责任”。双方当事人于2017年9月6日在一审法院所做的询问笔录中共同确认为避免损失扩大可以先行办理涉案场地的交接手续，并共同协商指定了广州市宏正工程造价咨询有限公司作为本案租赁物装修的鉴定机构。2018年2月9日，广州市宏正工程造价咨询有限公司向一审法院出具了涉案物业装修工程（黄森荣出资）《司法鉴定意见书》（宏正鉴（2017）第0008号），认定涉案物业装修工程造价为1627049.60元。2016年1月30日，陈燕芬依合同约定向广州市坤成房地产中介有限公司支付了中介费88333元。另陈燕芬、曾秀联因需按补充协议约定拆除涉案物业部分旧建筑，已向广州市南沙区东涌镇官坦村民委员会支付了补偿款386003.32元。一审诉讼期间，陈燕芬、曾秀联认为如果法院认定其违约，则黄森荣主张的违约金过高，请法院依法予以调整。另黄森荣表示其请求陈燕芬、曾秀联支付违约金已超过其已向陈燕芬、曾秀联支付的租金，故本案未向一审法院提出请求判令陈燕芬、曾秀联返还已收取的租金。一审法院认为:(1)关于涉案合同是否因陈燕芬、曾秀联违约行为而导致解除的问题。一审法院生效判决已认定代为办妥办学许可是陈燕芬、曾秀联所应负担的合同义务。而陈燕芬、曾秀联至黄森荣起诉时尚未能履行上述合同义务，已经构成违约，基于教育行业的特殊性，黄森荣只有在取得办学许可后才能使用案涉物业，故陈燕芬、曾秀联的违约行为直接导致黄森荣无法使用案涉物业。据此，现在陈燕芬、曾秀联于本案未有新证据推翻生效判决的情况下，一审法院确认涉案《租赁合同》和《补充协议》因陈燕芬、曾秀联的违约行为而解除。（2）关于涉案《租赁合同》和《补充协议》于何时解除的问题。根据查明的事实，双方当事人于2017年9月6日在一审法院所做的询问笔录中共同确认为避免损失扩大可以先行办理涉案场地的交接手续，应视为已就合同的解除达成一致意见，故一审法院确认涉案《租赁合同》和《补充协议》已于2017年9月6日解除。（3）关于黄森荣的诉请应否支持的问题。合同解除后，发生恢复原状的效力，黄森荣作为守约方依法可以请求陈燕芬、曾秀联赔偿损失并支付违约金。据此，黄森荣现请求陈燕芬、曾秀联返还保证金并赔偿装修损失属于合理诉求，一审法院予以支持。但黄森荣请求陈燕芬、曾秀联计付装修损失的利息缺乏合理性，一审法院不予接纳。涉案租赁合同约定的违约金的主要功能为弥补守约方的损失，而黄森荣现请求陈燕芬、曾秀联支付的违约金已远远超出其实际损失，故一审法院根据陈燕芬、曾秀联的请求依法予以调整，陈燕芬、曾秀联应支付的违约金应以其已收取的1060000元租金为限，对于黄森荣请求违约金的超出上述限额的部分，一审法院不予接纳。（4）关于陈燕芬、曾秀联的反诉请求应否支持的问题。如前所述，涉案合同的解除是因陈燕芬、曾秀联的违约行为导致，故陈燕芬、曾秀联因履行上述合同所遭受的经济损失应自行承担，其要求黄森荣予以赔偿于法无据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条的规定，作出判决：一、黄森荣与陈燕芬、曾秀联于2015年11月9日签订的《租赁合同》和《补充协议》于2017年9月6日解除；二、陈燕芬、曾秀联应于本判决发生法律效力之日起十日内，返还合同保证金260000元给黄森荣；三、陈燕芬、曾秀联应于本判决发生法律效力之日起十日内，赔偿经济损失1627049.60元给黄森荣；四、陈燕芬、曾秀联应于本判决发生法律效力之日起十日内，支付违约金1060000元给黄森荣；五、驳回黄森荣的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告陈燕芬、曾秀联的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费38104.50元，由本诉原告黄森荣负担23104.50元，本诉被告陈燕芬、曾秀联负担15000元；反诉受理费13234.59元，由反诉原告陈燕芬、曾秀联负担。陈燕芬、曾秀联不服一审判决，上诉请求：1、撤销一审判决，驳回黄森荣所有诉讼请求；2、黄森荣赔偿其的违约行为给陈燕芬、曾秀联造成的损失2458647.91元；3.本案诉讼费由黄森荣负担。经二审审理查明，一审查明事实无误，应予以确认。二审另查明，黄森荣曾因房屋租赁合同纠纷起诉陈燕芬、曾秀联，请求：1.确认双方于2015年11月9日签订的租赁合同、补充协议无效；2.陈燕芬、曾秀联返还黄森荣租金1060000元并支付利息；3.陈燕芬、曾秀联返还黄森荣合同保证金260000元；4.陈燕芬、曾秀联赔偿因合同无效给黄森荣造成的损失2505665.86元；陈燕芬、曾秀联反诉请求：黄森荣向陈燕芬、曾秀联支付其所拖欠的2017年5月至2017年8月的租金353333元及滞纳金。一审法院审理后作出（2017）粤0115民初204号民事判决，认为：，案涉的租赁合同、补充协议是双方当事人的真实意思表示，应为合法有效，当事人均应诚信履行。双方当事人均清楚租赁合同的目的是用于创办学校，双方在租赁合同第四条第5款予以约定为“甲方须提供相关证明证件和相关资质材料，协助乙方办理办学许可证等相关证照”，后双方在补充协议第1条又进一步明确为“乙方提供所需同意筹建办学相关资料由甲方代办，如因甲方原因不能办理，则退还乙方双倍保证金。”根据双方的微信聊天记录显示，在合同签订后至2016年7月期间，黄森荣多次询问和催促曾秀联有关办理筹建办学牌照的进展情况，并且为了能尽快办妥牌照，其已按照曾秀联的要求提前支付了一年的租金，而曾秀联亦一直有对上述事宜的进展情况作出回应。由此可见，代为办妥办学许可是陈燕芬、曾秀联所应负担的合同义务。陈燕芬、曾秀联主张未能办妥办学许可的原因是黄森荣导致，但其未能提交证据予以证明，一审法院对此不予采信。虽然双方未就办妥办学许可的时间予以明确约定，但依据陈燕芬与黄森荣的微信聊天记录可知，双方就此问题一直进行协商至2016年12月份，黄森荣在协商无果后即提起诉讼，而陈燕芬、曾秀联至黄森荣起诉时尚未能履行上述合同义务，已经构成违约，基于教育行业的特殊性，黄森荣只有在取得办学许可后才能使用案涉物业，故陈燕芬、曾秀联的违约行为直接导致黄森荣无法使用案涉物业。黄森荣在双方就办学许可问题协商无果后即提起诉讼，并在诉讼过程中，对陈燕芬、曾秀联提出先行收回案涉物业的要求表示同意并予以配合，故黄森荣并不存在导致损失扩大的过错。综上，陈燕芬、曾秀联主张黄森荣支付2017年5月至2017年8月的租金及其滞纳金，有欠公平合理，一审法院不予支持。遂判决驳回黄森荣的全部诉讼请求以及陈燕芬、曾秀联的全部诉讼请求。一审判决后，陈燕芬、曾秀联不服向本院提起上诉，请求黄森荣应支付2017年5月1日至2017年9月28日（实际交接日）的租金441666.667元及滞纳金。本院审理后作出（2018）粤01民终8610号民事判决，认为：，从本案证据来看，双方于租赁合同第四条第5款予以约定为“甲方须提供相关证明证件和相关资质材料，协助乙方办理办学许可证等相关证照”，后双方在补充协议第1条又进一步明确为“乙方提供所需同意筹建办学相关资料由甲方代办，如因甲方原因不能办理，则退还乙方双倍保证金。”从一审双方的微信聊天记录来看，在合同签订后至2016年7月期间，黄森荣多次询问和催促曾秀联有关办理筹建办学牌照的进展情况，曾秀联一直有对办理的进展情况作出回应。如曾秀联仅是负担协助义务的话，曾秀联在微信中陈述所表达的意思显然并非如此，故本院不予采信。另，黄森荣为了能尽快办妥牌照，其已按照曾秀联的要求提前支付了一年的租金。据此，一审法院认为代为办妥办学许可是陈燕芬、曾秀联所应负担的合同义务正确，本院予以维持。补充协议签订后，至黄森荣起诉时已超过一年，陈燕芬、曾秀联仍未能履行上述合同义务，且因教育行业特殊性，陈燕芬、曾秀联的行为亦直接导致黄森荣无法使用案涉物业。陈燕芬、曾秀联主张未能办妥办学许可的原因是黄森荣导致，且其二审虽提出另有人办理，但其均未能提交证据予以证明，故本院不予采信。本案双方就办妥办学许可问题一直进行协商至2016年12月份，黄森荣在协商无果后即于2017年1月5日提起本案诉讼，而一审诉讼过程中，对陈燕芬、曾秀联提出先行收回案涉物业的要求黄森荣亦表示同意并予以配合，故，本案黄森荣并不存在导致损失扩大的过错。因黄森荣已支付至2017年4月的租金，一审法院认为陈燕芬、曾秀联主张黄森荣支付2017年5月至2017年8月的租金及其滞纳金，有欠公平合理，不予支持并无不当。对陈燕芬、曾秀联上诉提出的理据，本院均不予采纳。对陈燕芬、曾秀联超出一审诉讼请求部分，即2017年9月1日至9月28日止的租金及滞纳金，本院不予调处。遂判决驳回上诉，维持原判。陈燕芬、曾秀联在本案二审中称，二审判决以后，因二审判决未支持双方的诉讼请求，其认为判决结果可以平息纠纷，各方的损失各方自行负责，其基于不想节外生枝，就服从了，但二审认定的事实其不同意，因该案没有判决其承担义务，所以没有申请再审。在二审中，黄森荣再次确认：其请求陈燕芬、曾秀联支付违约金已超过其已向陈燕芬、曾秀联支付的租金，故其不再主张陈燕芬、曾秀联返还已收取的租金1060000元。本院二审认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本案二审仅对陈燕芬、曾秀联提出的上诉进行审查。根据陈燕芬、曾秀联的上诉请求，本案的双方当事人的争议焦点为：1、代为办妥办学许可是否为陈燕芬、曾秀联所应负担的合同义务；2、黄森荣对未能办妥办学许可手续有否责任。对此本院认为，第一、关于代为办妥办学许可是否为陈燕芬、曾秀联所应负担的合同义务，前案（2017）粤0115民初204号一审民事判决以及（2018）粤01民终8610号二审民事判决经过审理，已认定代为办妥办学许可是陈燕芬、曾秀联所应负担的合同义务，陈燕芬、曾秀联至黄森荣起诉时尚未能履行代为办妥办学许可合同义务，已经构成违约。也就是说，代为办妥办学许可为陈燕芬、曾秀联所应负担的合同义务，已由其前案生效判决所认定。故陈燕芬、曾秀联在本案中主张其并不负有代为办妥办学许可的合同义务，本院不予支持。第二、黄森荣对未能办妥办学许可手续有否责任。陈燕芬、曾秀联在本案中主张黄森荣对未能办妥办学许可手续有责任，构成违约。黄森荣主张根据前案一审、二审的认定，其对未能办妥办学许可手续没有责任。（2018）粤01民终8610号民事判决认为“从一审双方的微信聊天记录来看，在合同签订后至2016年7月期间，黄森荣多次询问和催促曾秀联有关办理筹建办学牌照的进展情况，曾秀联一直有对办理的进展情况作出回应。如曾秀联仅是负担协助义务的话，曾秀联在微信中陈述所表达的意思显然并非如此，故本院不予采信。另，黄森荣为了能尽快办妥牌照，其已按照曾秀联的要求提前支付了一年的租金。据此，一审法院认为代为办妥办学许可是陈燕芬、曾秀联所应负担的合同义务正确，本院予以维持。补充协议签订后，至黄森荣起诉时已超过一年，陈燕芬、曾秀联仍未能履行上述合同义务，且因教育行业特殊性，陈燕芬、曾秀联的行为亦直接导致黄森荣无法使用案涉物业。陈燕芬、曾秀联主张未能办妥办学许可的原因是黄森荣导致，且其二审虽提出另有人办理，但其均未能提交证据予以证明，故本院不予采信。本案双方就办妥办学许可问题一直进行协商至2016年12月份，黄森荣在协商无果后即于2017年1月5日提起本案诉讼，而一审诉讼过程中，对陈燕芬、曾秀联提出先行收回案涉物业的要求黄森荣亦表示同意并予以配合，故，本案黄森荣并不存在导致损失扩大的过错。”由此可见，前案无认定黄森荣对未能办妥办学许可手续有责任，且认为“黄森荣并不存在导致损失扩大的过错”。故陈燕芬、曾秀联在本案中主张黄森荣对未能办妥办学许可手续有责任，构成违约，理由不成立，本院不予支持。综上，（2018）粤01民终8610号民事判决已生效，具有既判力、约束力和执行力，在该判决未经法律规定程序撤销之前，本案不得作出相反的认定和处理。生效判决已认定代为办妥办学许可是陈燕芬、曾秀联所应负担的合同义务，陈燕芬、曾秀联未能履行代为办妥办学许可合同义务，构成违约，而黄森荣对未能办妥办学许可手续并无责任。一审法院在本案中经过审查，认为陈燕芬、曾秀联至黄森荣起诉时尚未能履行代为办妥办学许可合同义务，已经构成违约，基于教育行业的特殊性，黄森荣只有在取得办学许可后才能使用案涉物业，故陈燕芬、曾秀联的违约行为直接导致黄森荣无法使用案涉物业，认定涉案《租赁合同》和《补充协议》因陈燕芬、曾秀联的违约行为而解除，黄森荣请求陈燕芬、曾秀联返还保证金、支付违约金、赔偿装修损失属于合理诉求，一审法院予以支持并判决陈燕芬、曾秀联向黄森荣返还保证金260000元、支付相当于收取黄森荣的租金数额的违约金1060000元、赔偿装修损失1627049.60元，并驳回陈燕芬、曾秀联要求黄森荣赔偿其损失的诉讼请求，认定事实正确，阐述充分，处理并无不当，本院不再赘述，予以确认。陈燕芬、曾秀联上诉请求驳回黄森荣的全部一审诉讼请求以及支持其要求黄森荣赔偿其损失2458647.91元，理由不成立，其上诉请求，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费49640元，由陈燕芬、曾秀联负担。再审对原审查明的事实予以确认。另查，在本案二审庭审中，陈燕芬、曾秀联提交林某的证人证言，并申请证人林某出庭作证。林某出庭作证称，其由曾秀联介绍认识黄森荣，在办证过程中负责收集筹建学校的资料并递件，收取了黄森荣的20万元是作为专业人士的费用。学校的牌照未能办理的原因不清楚，第一次学校的法定代表人是王良勇，第二次股东有些变化，法定代表人变成黄森荣。停止办学的时间不清楚，原因是曾秀联介绍其认识黄森荣的。黄森荣质证称，证人林某对办学的流程是不了解的，包括递交什么资料、到何部门审批都是不了解。林某更多的是听从曾秀联的安排充当跑腿并且收取费用，在黄森荣和曾秀联、陈燕芬的聊天记录中，曾秀联、陈燕芬已经明确是为黄森荣申请办学，且也承认无法办理成功，在证人证言中也看到林某是向曾秀联汇报工作，黄森荣是否继续办学其并不知道。陈燕芬、曾秀联质证称：1、证人林某当庭陈述是接受黄森荣的委托帮黄森荣申请办学，其工作内容包括收集申请办学的资料、制作相关材料、递交材料等，证明林某亲自参与办证流程；2、证人林某明确其收取黄森荣的钱，未收曾秀联的钱，其不可能听从曾秀联指示，也不可能向曾秀联汇报工作，其对终止办学申请虽不知道具体的原因，但知道他们之间股东有变动。曾秀联与黄森荣微信往来：2015年5月5日，金峰五金厂（黄森荣）：我今日去了华兴学校，他去年拿的牌，他说根本不需要什么调规，本来学校没装修前资料交到教育局就有红头文件筹集牌。这间就是这样的，他的也是工厂（厂房改造），如果较不定的话会出大事。如果有时间你去学校看看。我发的位置是他学校的。肥婆（曾秀联）：为什么要我去看呢？找到问题解决方案就按步就班一样一样做好……。不要计较太多，如果走错路及时调头就可以啦！金峰五金厂（黄森荣）：因为问题还是在何总哪里，所以你要帮忙更正、最快速度、较出筹集牌、验收后才是正式牌。肥婆（曾秀联）：现在我妈妈忽然发病准备上医院，何总你们直接碰头把事情理顺啦……。金峰五金厂（黄森荣）:你也要跟进。你好人，没事的。2016年7月10日，金峰五金厂（黄森荣）：老板娘，你好，办那个筹集牌现在怎么样？肥婆（曾秀联）：努力跟踪就今天都没放假，成功不远啦。他再这样拖下去就来不及了、这样子谁都辛苦。到时再经营意思不太。你们只是电话，相信你们没有任何一个有我和何总的实际行动多。金峰五金厂（黄森荣）：不，我跟何总说过我去意义不太，去了等于零。肥婆（曾秀联）：请相信我们的付出是真实的，过去因为人事变动，而且毕竟是第一次办也走了不少弯路绝对不是故意拖延……。具体哪天不敢保证，但真的很快……。千万不要说伤人的话，理解万岁，我迫何总也迫到他发慌，反正本人也尽力了。2016年7月14日，金峰五金厂（黄森荣）：老板娘，你好，我听何总说资料镇都还没通过还说什么快，我再次问你成不成？肥婆（曾秀联）：请尽快过来当面协调，资料基本备好并递交，还有3万元的承诺已经好几次放空，工人准备再次到村、镇投诉，请重视，这样的话对证件办下来增加很大阻力，到时候得不偿失……。为什么要回避过来一起跑部门，特别承诺的施工队3万元是什么情况，不要回避，能处理的处理吧……。金峰五金厂（黄森荣）：什么回避什么时候叫我去跑部门，承诺施工队、你们承诺我们什么呢？……。肥婆（曾秀联）：约个时间坐坐商量一下吧。（以上内容均为微信原话，部分用语不规范）再审庭审中，黄森荣确认：1、2015年12月15日微信提及的50万元包括村委会拆墙等补偿；2、因办证支付的费用是向林某支付的20万元。根据曾秀联提交的《广州市南沙区民办教育机构审批程序指南》，申请办学分为核发筹办证、核发办学许可证两步骤；均有不同的材料要求及程序。其中核发筹建证的流程：举办者拟定办学场所--书面向镇（街）申请实地考察--举办者选取符合国家规定测量机构做学校面积测量报告--所在镇教育指导中心、街教育组实地考察场所并审核举办者提交的相关资料--所在镇教育指导中心、街教育组在筹办申请书上出具意见并盖章--举办者书面向区教育局申请实地考察并提交相关材料—区教育局出具“现场验收结果书”并盖章--区教育局书面函复筹办意见。核发许可证的流程包括：举办者持区教育局出具的“同意筹建复函”开展筹建工作--领取房管部门出具的校舍建筑安全鉴定书、消防部门出具的消防安全鉴定书、环保监测部门出具的环境监测报告等--举办者书面向所在镇（街）申请现场验收--举办者书面向区教育局申请现场验收--区教育局审核同意后办理注册登记手续，并核发《民办学校办学许可证》。陈燕芬与南沙区东涌镇官坦村经济合作社2015年8月21日签订的《励业路9号厂房租赁合同》约定，约定租赁期自2015年8月23日起至2035年2月22日终止；合同期内，承租方可自行对厂房进行转租，租金为5万元/月，自第4年开始递增，每3年为一个周期递增一次，每次递增幅度为上期租金的8%。2017年10月16日，陈燕芬与广州泰万投资有限公司签订《租赁合同》，约定将涉案厂房、空地租赁给泰万公司，期限自2017年10月25日至2027年10月24日。前3年月租金10.5万元，此后分期递增。免租期为2017年10月25日至12月24日。再审诉讼中，黄森荣明确一旦法院认定陈燕芬、曾秀联不构成违约，其仍然主张返还租金损失。再审认为，另案已认定陈燕芬、曾秀联负有协助办证义务，但未构成违约。原审认定《租赁合同》于2017年9月6日解除依法有据，再审予以维持。因陈燕芬、曾秀联不构成违约，合同的解除应认定是双方的合意。本案再审争议的焦点是合同解除后的损失承担。关于合同解除后的损失承担。《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权赔偿损失。关于黄森荣诉讼请求。1.合同解除，陈燕芬、曾秀联应返还保证金26万元给黄森荣，原审该认定正确，再审予以维持。2.黄森荣主张的赔偿装修损失1627049.60元。首先，黄森荣主张其装修损失为250万多元并提交自行委托的评估报告，经原审法院重新委托评估，认定装修损失为1627049.60元，双方当事人均未提交足以推翻该评估结论的证据，故应以法院委托评估的结论为依据；其次，合同解除后，陈燕芬、曾秀联收回场地并另行租赁给其他企业办公使用，原用于办学的装修部分需改造，大部分仍然可以继续使用，故可以根据实际使用情况，酌定认定改造的损失为20%，由陈燕芬、曾秀联与黄森荣各承担一半，即黄森荣承担装修损失20%*50%=10%，陈燕芬、曾秀联向黄森荣赔偿该项损失1627049.60的90%即1464344.64元。3.黄森荣主张的违约金731万元，原审认定违约金过高，按照已付租金106万元的一倍支付违约金，内容上相当于返还已付租金106万元给黄森荣。黄森荣在另案虽提出返还租金106万元的诉讼请求，但因起诉的基础为合同无效而被驳回。因另案认定合同有效，在该基础上双方当事人又提起本案诉讼，但黄森荣并未在本案主张返还106万元租金，而是主张违约金731万元，并在一二审明确表示因违约金已超过应返还的租金，故不再另行请求返还租金。再审已认定陈燕芬、曾秀联不构成违约，违约金不应支持，则黄森荣已付的租金未予以审理，若将该部分发回重审或由当事人另诉，显然增加当事人讼累。再审诉讼中，黄森荣也明确一旦法院认定陈燕芬、曾秀联不构成违约，其仍然主张返还租金损失。故再审认为，结合黄森荣一二审、再审的诉讼请求，本院对黄森荣已付租金进行审理。已付的一年租金106万元，陈燕芬、曾秀联向官坦村承担的租金每月5万元即年租金60万元，差额部分46万元（106万元-60万元=46万元）应返还给黄森荣，60万元租金成本，由双方各承担50%即30万元，陈燕芬、曾秀联返还租金76万元给黄森荣。关于陈燕芬、曾秀联诉讼请求。陈燕芬、曾秀联请求黄森荣因违约赔偿损失245万元（包括中介费、拆除旧建筑赔偿业主、改造路面、装修清理费、再次出租的租金损失等等）。1.陈燕芬、曾秀联向中介公司支付的中介费应由陈燕芬、曾秀联自行承担。2.关于拆除旧建筑赔偿业主、改造路面、装修清理费，因陈燕芬、曾秀联已在本案合同解除后的短期内将场地另租他人，该部分费用不认定为损失。3.关于租金损失，陈燕芬、曾秀联主张租金损失包括本案合同的免租期6个月租金、2017年5月1日至9月28日共5个月租金441665元（88333*5=441665元）、另行出租给予新租户的2个月免租期10.5万元*2=21万元）。再审认为，本案合同免租期租金及另行租赁的免租期租金均是合同当事人对权利的处分，也符合租赁的交易习惯，该部分不应作为损失认定。2017年5月1日至合同解除日2017年9月6日共129天的租金，本应作为支付租金的主张，陈燕芬、曾秀联作为损失主张，事实上诉讼请求的指向均为租金，为避免当事人讼累，再审予以审查认定，该损失应以陈燕芬、曾秀联向官坦村承租的租金每月5万元计算，即50000÷30×129=215000元，并根据双方责任，酌定由黄森荣向陈燕芬、曾秀联赔偿损失的50%即107500元。综上所述，黄森荣承担的损失为装修损失1627049.60的10%即162704.96元，5月1日前租金损失30万元，5月1日后租金损失107500元，共570204.96元。综上所述，原审认定事实不清，处理不当，应予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项的规定，判决如下：一、撤销本院（2018）粤01民终19781号民事判决；二、维持广州市南沙区人民法院（2018）粤0115民初4057号民事判决第一项、第二项；三、撤销广州市南沙区人民法院（2018）粤0115民初4057号民事判决第五、六项；四、变更广州市南沙区人民法院（2018）粤0115民初4057号民事判决第三项为：陈燕芬、曾秀联应于本判决发生法律效力之日起十日内，赔偿装修损失1464344.64元给黄森荣；五、变更广州市南沙区人民法院（2018）粤0115民初4057号民事判决第四项为：陈燕芬、曾秀联应于本判决发生法律效力之日起十日内，赔偿租金损失76万元给黄森荣；六、黄森荣赔偿陈燕芬、曾秀联租金损失107500元；七、驳回黄森荣的其他诉讼请求；八、驳回陈燕芬、曾秀联的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费38104.50元，由黄森荣负担28578.50元，陈燕芬、曾秀联负担9526元；反诉受理费13234.59元，由陈燕芬、曾秀联负担12574.59元，黄森荣负担660元。二审受理费49640元，由陈燕芬、曾秀联负担37230元，由黄森荣负担12410元。本判决为终审判决。审判长  张一扬审判员  兰永军审判员  林 娟二〇二〇年四月二十八日书记员  余立颖谭晓君