北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终2189号上诉人（原审被告）：天津山水城投资有限公司，住所地天津市武清区泗村店镇泗村店村西碱东路北侧。法定代表人：张亮，总经理。委托诉讼代理人：王琦，女，天津山水城投资有限公司职员。被上诉人（原审原告）：徐晓峰，男，1963年10月14日出生，汉族，北京普安法玛西医药有限公司法人，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：马霞，北京融秀律师事务所律师。上诉人天津山水城投资有限公司（以下简称山水城公司）因与被上诉人徐晓峰房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初84239号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月21日立案后，依法由审判员张海洋独任审判，公开开庭对本案进行了审理。上诉人山水城公司的委托诉讼代理人王琦，被上诉人徐晓峰的委托诉讼代理人马霞均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。山水城公司上诉请求：1.撤销一审法院判决，依法改判或发回重审；2.诉讼费用由徐晓峰承担。事实和理由：1.徐晓峰已于2019年3月15日向山水城公司邮寄解除合同函件，加上双方工作人员微信聊天记录，案涉合同已经解除，一审判决山水城公司再行支付租金属于认定事实不清；2.山水城公司未予腾房是因为双方就欠款数额尚有争议，徐晓峰将案涉房屋上锁并扣押山水城公司财产，被迫占用房屋的使用费不应由山水城公司承担。徐晓峰辩称，同意一审法院判决，不同意山水城公司的上诉请求和事实理由。1.徐晓峰从未向山水城公司发送过合同解除函，山水城公司提交的证据不符合常理；2.截至二审开庭之日山水城公司仍未腾退房屋，案涉房屋有前后两个门，山水城公司完全具备腾退条件。徐晓峰向一审法院起诉请求：1.山水城公司支付徐晓峰2019年3月1日至2019年8月31日的租金848000元；2.山水城公司按租金标准支付徐晓峰2019年9月1日到实际腾房之日止的房屋使用费；3.山水城公司支付徐晓峰2019年3月1日至2019年8月31日的违约金（按逾期支付租金的日千分之三计算，计算至实际支付之日止）；4.山水城公司于合同到期后三日内腾出北京市朝阳区×××商铺，并交付徐晓峰；5.山水城公司承担本案徐晓峰律师费30000元。一审法院认定事实：2018年8月21日，徐晓峰（甲方）与山水城公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定山水城公司自徐晓峰处承租位于北京市朝阳区×××号商铺（以下简称涉案房屋），租赁用途为商业；租期一年，自2018年9月1日至2019年8月31日；年租金1696000元，租金含物业费、房租发票、供暖费；租金按季度支付，乙方提前30日支付下一期租金；租赁保证金282668元，于签订本合同当日向甲方支付；当合同期满时，如乙方未能按本合同规定缴清应缴纳费用，则甲方有权在扣除相应数额后，将租金保证金余款退还乙方，保证金不足扣除时，甲方将书面通知乙方要求不足，乙方应在收到甲方通知7日内将款项汇至指定账户；若乙方未能依约按期向甲方支付租金、保证金或任何应付款，应自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止按日向甲方支付逾期应付款千分之三的违约金，如乙方逾期10日仍未能缴付，则甲方有权解除合同，合同解除后乙方应补足所欠租金，同时甲方有权要求乙方按上述标准支付逾期付款违约金或租赁保证金不退；在租赁期内如乙方有累计三次拖欠租金、或任何其他逾期、不缴费的记录，甲方有权解除本合同并视作乙方单方终止本合同，乙方支付的租赁保证金甲方将不予返还；合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，山水城公司依约支付了押金及首期租金。2019年3月15日、2019年4月17日、2019年7月8日，徐晓峰先后三次向山水城公司发送《房租及滞纳金缴纳通知函》，要求山水城公司支付租金及滞纳金。2019年7月22日，徐晓峰向山水城公司发送《律师函》，再次要求山水城公司支付租金及滞纳金。一审庭审中，徐晓峰另提交律师费发票，证明律师费支出；山水城公司认可真实性，不认可关联性与证明目的，称合同中并未约定山水城公司负担律师费。一审庭审中，山水城公司另提交《解除房屋租赁合同告知函》、快递详情单及微信记录，证明双方自2019年3月起开始沟通合同解除事宜，且山水城公司已经于2019年7月9日收到了徐晓峰的解除通知，最后一期不应支付。徐晓峰对该组证据的真实性均不认可，称其从未邮寄过解除函件，山水城公司提交的快递单显示签收时间是2019年7月10日，徐晓峰不可能在7月邮寄一份落款为3月15日的要求解除合同的函件，不符合常理，而且该函没有徐晓峰签字；另外，山水城公司至今未全部腾退房屋，未向徐晓峰交还钥匙，因此涉案合同系自然到期。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应遵照执行。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，徐晓峰作为出租方，已向山水城公司交付涉案房屋，山水城公司应依约履行交纳租金的合同义务；山水城公司自认其自2019年3月1日起未支付租金，现徐晓峰要求山水城公司支付欠付租金的诉讼请求，具有事实及法律依据，一审法院依法予以支持。合同到期后，双方租赁关系终止，山水城公司未向徐晓峰腾退房屋，其占用涉案房屋期间应向徐晓峰支付使用费，徐晓峰要求山水城公司腾退涉案房屋并支付使用费的诉讼请求，具有事实及法律依据，一审法院依法予以支持，使用费的标准一审法院参照租金标准确认。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，双方合同约定的违约金标准过高，且徐晓峰并未就其因山水城公司的违约行为所受损失进行充分举证，一审法院依法对违约金予以调整，酌减为15万元。因山水城公司已向徐晓峰交纳保证金，一审法院将以保证金抵扣前述款项，不足部分山水城公司另向徐晓峰支付。另，徐晓峰主张的律师费缺乏法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、天津山水城投资有限公司于判决生效之日起七日内向徐晓峰腾退北京市朝阳区×××号房屋；二、天津山水城投资有限公司于判决生效之日起七日内支付徐晓峰租金七十一万五千三百三十二元；三、天津山水城投资有限公司于判决生效之日起七日内支付徐晓峰房屋使用费（自二〇一九年九月一日起算，按照每日四千六百四十六元六角标准，计算至天津山水城投资有限公司向徐晓峰实际腾退北京市朝阳区×××号房屋之日止）；四、驳回徐晓峰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，山水城公司提交微信聊天截图，拟证明：1.双方2019年3月微信记录显示，徐晓峰于2019年3月13日向山水城公司表达过合同解除意愿，双方就解除合同已经达成一致；2.徐晓峰已经将案涉房屋封门，山水城公司无法腾退房屋。徐晓峰二审期间未提交新证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对于山水城公司提交的微信记录，徐晓峰发表质证意见如下：认可其真实性，但因山水城公司一直拖欠房租及滞纳金，双方工作人员在交涉过程中为催促山水城公司交纳相应租金和滞纳金涉及过解除事宜，并非法律意义上向山水城公司发出解除通知，亦非就解除事项达成的一致意见，事实上，徐晓峰并未实际发送其所称的解除函，故不发生合同解除的法律后果，对该证据的关联性和证明目的均不予认可。徐晓峰对山水城公司提交的微信截图的真实性予以认可，本院对该证据的真实性予以确认。根据山水城公司提交的微信截图显示，2019年3月13日双方沟通过程中徐晓峰的工作人员有“今天给你们发催款涵和解除合同涵”的表述。经询，双方均认可徐晓峰向山水城公司邮寄的催款函和律师函中均未涉及过合同解除的事项。故仅有徐晓峰的工作人员在微信沟通过程中“今天给你们发催款涵和解除通知涵”的表述，不能认定系徐晓峰向山水城公司发出解除租赁合同的通知，故对山水城公司的证明目的，本院不予采信。二审庭审中，山水城公司表示其收到徐晓峰《解除房屋租赁合同告知函》的时间为2019年3月，与其一审期间2019年7月收到该函件的主张并不一致，且未给出合理解释，亦未提交快递单据等证据予以证明。本院经审理查明的其他事实与一审法院认定事实一致。本院认为，根据山水城公司的上诉请求、事实理由以及徐晓峰的答辩意见，本案在二审期间的争议焦点为：一、山水城公司主张的本案租赁合同已于2019年3月解除是否成立；二、租赁合同期满后，山水城公司未腾退房屋是否有合理理由以及应否向徐晓峰支付占有期间的房屋使用费。一、山水城公司主张案涉合同已于2019年3月解除是否成立。山水城公司主张徐晓峰向其邮寄落款日期为2019年3月15日的《解除房屋租赁合同告知函》，双方微信沟通过程中亦有协商一致解除合同的意思表示，加之徐晓峰向山水城公司发送的催款函中亦有“根本性违约”等字眼，故案涉合同已于2019年3月因双方协商一致予以解除。徐晓峰主张其并未向山水城公司邮寄过《解除房屋租赁合同告知函》，案涉合同系自然到期。首先，山水城公司提交的邮寄信息中并未有邮寄材料包含该函件的相应记载，山水城公司称其收到该函件后并未有证据显示其联系徐晓峰进行合同解除后房屋腾退等沟通事宜，现徐晓峰对该函件的存在不予认可，山水城公司亦未能提交其他证据予以佐证，本院对山水城公司关于该函件系由徐晓峰发出的主张难以采信。其次，山水城公司提交的《解除房屋租赁合同告知函》中业主签字处并未有徐晓峰签字或签章，故并不能依据该函件发生案涉合同解除的法律后果。第三，双方沟通过程中徐晓峰的工作人员虽有“今天给你们发催款涵和解除合同涵”的表述，但双方均认可徐晓峰向山水城公司邮寄的催款函等律师函件中均未涉及过合同解除的事项，故仅有徐晓峰的工作人员在微信沟通过程中“今天给你们发催款涵和解除通知涵”的表述，并非徐晓峰向山水城公司发出的合同解除通知，亦非协商一致解除合同的意思表示。第四，徐晓峰向山水城公司发送的催款函中“根本性违约”等字眼亦非徐晓峰向山水城公司发出的合同解除通知，亦不是协商一致解除合同的意思表示。故，对山水城公司关于案涉合同于2019年3月双方协商一致解除的主张，本院不予支持。一审法院综合在案证据认定案涉合同系到期终止并判决山水城公司支付徐晓峰合同期内欠付租金，并无不当，本院对此不持异议。二、租赁合同期满后，山水城公司未腾退房屋是否有合理理由以及应否向徐晓峰支付占有期间的房屋使用费。山水城公司主张其未腾房是因为双方就欠款数额尚有争议，徐晓峰将案涉房屋上锁并扣押其财产，山水城公司系被迫占用房屋，故不应支付该期间的房屋使用费。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”对此本院认为，租赁合同期满后，合同双方当事人应就权利义务进行清理，返还租赁物系承租人的法定义务。山水城公司提出双方就欠款数额存有争议故未腾退房屋，并非合理理由。山水城公司主张其系被迫占用房屋，但并未有证据显示其曾经通知徐晓峰办理交接房屋手续而徐晓峰予以拒绝，故山水城公司的该项主张，没有事实依据，本院不予支持。结合山水城公司仍掌握案涉房屋钥匙以及尚有物品存放于案涉房屋中等情形，一审法院判决山水城公司支付相应房屋使用费，并无不当。综上所述，山水城公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16644元，由天津山水城投资有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 张海洋二〇二〇年四月十三日法官助理 胡 婧书 记 员 马雪骁