贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终3799号上诉人（原审被告）：贵阳丰茂房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市云岩区中华北路78号神奇世纪商务城15楼5号。法定代表人：张光志。委托诉讼代理人：王宗跃，贵州群众律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴佳鸿，贵州群众律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：杨兴，男，1982年4月1日生，汉族，住重庆市丰都县。被上诉人（原审原告）：廖长兰，女，1983年2月24日生，汉族，住址同上。上诉人贵阳丰茂房地产开发有限公司（以下简称丰茂房开）因与被上诉人杨兴、廖长兰商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2019）黔0103民初4583号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法独任审理。本案现已审理终结。丰茂房开上诉请求：1、撤销原判第一、二、三项，依法改判；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、本案合同约定的逾期交房违约金为日万分之0.3，该约定系双方当事人的真实意思表示，根据最高法院商品房买卖司法解释的规定，有约定的应当按照约定。因此，一审法院不依照合同约定标准而判决上诉人按每日万分之一来支付违约金属于适用法律错误；2、依据合同约定，上诉人只有协助办证的义务。目前无法办证的原因既有消防机构和住建部门在合并过程中，也有业主装修占用消防通道等影响验收。根据合同约定，不是上诉人原因造成不能办证，不应承担相应的违约责任。而且本案房屋是按揭贷款购房，按照约定应由代办机构办证，但被上诉人并未委托代办机构，也未提交办证资料。因此，一审法院判决上诉人支付逾期办证违约金不当；3、本案涉及的水表费、电表费、燃气费不属于合同第七条约定的水电安装设施，且燃气费未在合同约定范围，与本案不属于同一法律关系，不应在本案一并处理。且上述费用系代收费用，不属于重复收费，不应返还。杨兴、廖长兰向一审法院起诉请求：1、判决被告按《商品房买卖合同》的约定向原告交付（7）2-22-3号房屋，并按日向原告支付已交付房款万分之一作为逾期交房违约金，从2017年4月30日至依约交付房屋之日止，暂计到2019年3月11日违约金为29206.93元；2、判令被告按《商品房买卖合同》的约定立即协助原告办理不动产权证书，并按日向原告支付已交付房款万分之一作为逾期违约金，从2017年11月1日起至产权变更登记之日止，暂计到2019年3月11日违约金为16825.36元；3、判令被告向原告退还《商品房买卖合同》未约定收取的“代收代付款”3800元。一审法院查明：2016年7月25日，原告杨兴、廖长兰作为买受人、被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买丰茂公司开发的位于云岩区,8号楼（7）2单元22层3号房屋一套，购房款总金额人民币339221元。《商品房买卖合同》第七条第二款约定：“前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用”。合同第八条关于付款方式及期限约定“买受人采取下列第3种方式付款；3、贷款方式付款，买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款69221元，余款270000元以银行按揭支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起3日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后2日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。……”对于房屋的交付，合同第十一条约定“（一）出卖人应当在2016年10月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、4、5项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书；5、《商品房住房交付使用备案证书》……”。对于出卖人逾期交房的违约责任，合同第十三条约定“（2）逾期超过180日……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.3的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”。关于房屋登记，合同第二十二条第二项约定：“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。”，第三项约定：“（一）出卖人承诺于2017年10月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列约定处理：2、约定日期180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房,买受人退房，出卖人应当自收退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金。……（五）其他有关事项约定如下：2、办理银行按揭的买受人，须按照本条中第（四）款第（2）项方式委托代办机构办理房屋权属登记。”但本条中第（四）款第（2）项无约定。合同第二十九条约定：“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准……”。合同签订后，原告依约通过首付加按揭的方式向丰茂公司支付了全部购房款。2017年7月6日，被告向原告出具《收款收据》，载明：“今收到杨兴交来代收代付款人民币叁仟捌佰元”。庭审中，被告陈述代收代付款是代水电及燃气公司收的水表、电表、燃气表的安装费用。原告认可已于2017年7月6日收房。关于办证，被告认可因消防未验收，尚不具备办证的条件。庭审中，原告还提交了一审法院民事判决书，拟证明本案诉争房屋附近的平均租金及本案案情与该份判决完全一致，均支持了万分之一的违约金及返还三通费的事实，要求调整本案的逾期交房违约金为每日万分之一。庭审中，被告主张与原告对交房日期另有协议，但未举证以证明，依法应由被告承担未举证的不利法律后果，法院对被告的该主张不予认定。另查明，贵阳市住房和城乡建设局发布的《2014年贵阳市房屋租金指导价公告》（尚未公布新的公告）中载明，四级地段：1、主要街道。新添大道中段、松柏路、百花山路、东山路、油榨街、富源北路、富源中路、东站路、南厂路、沙冲中路、沙冲南路、花溪大道、头桥路、二桥路、三桥片区、黔春路、鹿冲关路、黄山冲路等。四级地段，住宅类租金标准为11-17.5元/平方米/月。一审法院认为，原、被告所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应属有效合同，双方应当按照合同约定履行义务。原告已按照合同约定向被告付清购房款，即原告已经履行了合同义务，被告亦应当依照合同约定，向原告履行合同义务，对未按合同履行的，应当承担相应的违约责任。本类案件的争议焦点为：1、被告是否应向原告支付逾期交房违约金？违约金标准是否能调整？2、被告是否应当支付逾期办证违约金？3、被告是否应返还原告缴纳的代收代付费。针对焦点一，被告向原告销售商品房，未按照合同约定的期限交付房屋，应承担违约责任，支付逾期交房违约金。虽然本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》中对逾期交房违约金进行了约定，但是，原告认为该违约金的约定过低，请求予以调整，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”的规定，人民法院在双方约定的违约金低于因违约造成的损失时应予调整。根据日常生活经验及我国普遍的司法实践，房屋买受人因出卖人逾期交付房屋产生的可得利益损失往往可以通过比较同类地段同类房屋的租金予以计算和量化。因本案诉争房屋属于贵阳市住房和城乡建设局发布的贵阳市房屋租金指导价公告中的四级地段，参照该地段同类房屋的租金标准，本案双方当事人约定的逾期交房违约金显然过低，难以弥补原告在本案中受到的损失，故应对逾期交房违约金酌情予以调整为按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金。按照双方签订的《商品房买卖合同》第十三条的约定，本案逾期交房违约金应从交付期限届满之次日起至实际交付之日止，即从2016年11月1日至2017年7月6日，则本案的逾期交房违约金为339221元÷10000×247天=8378.75元，对原告主张超出该金额的部分，法院不予支持。针对焦点二，双方在《商品房买卖合同》第二十二条第三款中约定，被告丰茂房开应于2017年10月31日前取得商品房所有权初始登记并将商品房转移登记的有关文书交付给买受人，同时，双方在该条第（二）款第1项中又约定出卖人承诺于2017年10月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记有关文书的，约定日期180日以后，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金。现因房屋消防未通过验收，尚不具备进行转移登记的条件，故被告应当按照约定向原告支付逾期办证违约金，至实际符合办证条件时止。对被告辩称原告并没有委托代办机构，也没有提交相应的资料，被告并不知道向谁履行协助的义务，且根据合同约定非被告原因造成不能办证的，被告不应承担违约责任的主张，法院认为是否委托代办机构，并不是房屋是否符合办证条件的认定标准，且被告也未提交证据证明现在房屋存在的办证障碍即消防未通过验收非被告原因，故本院对被告的该辩称主张不予采信。综上，被告应从逾期办证之日（即2017年11月1日）起按日向原告支付已付房款万分之一的违约金，直至符合办证条件时止。针对焦点三，商品房销售约定的销售价格应当包含水、电、燃气等配套设施的建设安装费用，被告不得在房价外另行向原告收取。被告主张向原告收取的代收代付的费用是代相关的供水、供电部门收取。被告应对这一主张承担举证责任，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”，被告对自己的主张未能举证，应承担举证不能的不利后果，故对被告主张是代相关的供水、供电、燃气部门收取的意见，不予采纳。综上，对原告诉请被告返还收取的代收代付费，法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告贵阳丰茂房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨兴、廖长兰支付逾期交房违约金8378.75元；二、被告贵阳丰茂房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨兴、廖长兰支付逾期办证违约金。（以已付房价款339221元为基数按每日万分之一的标准从2017年11月1日起算至实际符合办证条件时止）；三、被告贵阳丰茂房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨兴、廖长兰返还代收代付款3800元；四、驳回原告杨兴、廖长兰的其余诉讼请求。案件受理费1046元，减半收取523元，由被告贵阳丰茂房地产开发有限公司负担263元，由原告杨兴、廖长兰负担260元。二审经审理查明的事实与一审认定事实一致。本院认为，虽然本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》中对逾期交房违约金的计算标准有约定，但是，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高由请求减少的，应当以违约金超过的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”之规定，被上诉人有权请求对合同约定的逾期交房违约金进行调整。并且，对于逾期交房违约金约定标准是否过低的判断应以同地段同类房屋租金标准作为参照进行衡量。因案涉房屋属于贵阳市住房和城乡建设局发布的贵阳市房屋租金指导价公告中的四级地段，参照该地段同类房屋的租金标准，本案双方当事人约定的逾期交房违约金过低，难以弥补被上诉人的损失，因此，一审法院酌情将本案逾期交房违约金标准调整为日万分之一符合法律规定，并无不当。故上诉人的该项主张本院不予采信。因本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》中对于丰茂房开履行协助办证义务的期限以及逾期后违约责任的承担方式有明确约定，现丰茂房开至今未能履行前述协助办证义务，故其理应依照合同约定承担逾期办证的违约责任。至于上诉人提出的无法办证系因其他机构及部分业主原因导致的意见，根据合同相对性原则以及违约责任的严格责任归责原则，上诉人主张的上述无法办证原因不能成为免除其承担本案逾期办证违约责任的合法理由。另外，因上诉人至今并不具备履行协助办证义务的条件，故被上诉人是否委托代办机构亦不能成为豁免其违约责任的合法理由。据此，上诉人的该项主张于法无据，本院不予采信。对于上诉人提出的案涉水、电、燃气费用的退还问题，根据《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》、《贵州省发展改革委关于我省新建住宅区供配电设施建设费标准等有关问题的通知》等规范性文件的相关规定，本案涉及的水、电、燃气费用的实质应为水、电、燃气设施达到交付使用条件前必要的建设及安装费用。根据贵州省人大常委会于2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款规定：商品房买卖合同应当包括供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任，约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。虽然上述条例系地方性法规、规章，但其是针对法律、行政法规尚无明确规定的特定领域、范围制定的规范性文件，在我省房地产开发经营领域应当具有法律约束力。并且，本案《商品房买卖合同》中亦明确约定：商品房价格已包括水、电建设安装费用。因此，上诉人收取案涉费用于约于法均无合理依据，理应予以退还。故对上诉人的该项上诉理由本院亦不予采信。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费526元，由上诉人贵阳丰茂房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  田勇二〇二〇年四月十五日法官助理陈瑶书记员左文艳