湖南省邵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘05民终258号 上诉人（原审被告）：隆回县菲瑞健身会所。 经营者：张峰华。 委托诉讼代理人：邓小林，隆回县国光法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：湖南向华房地产开发有限公司。 法定代表人：曾向华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：范清平，隆回县周旺法律服务所法律工作者。 上诉人隆回县菲瑞健身会所（以下简称菲瑞健身会所）因与被上诉人湖南向华房地产开发有限公司（以下简称向华房地产公司）租赁合同纠纷一案，不服湖南省隆回县人民法院（2019）湘0524民初3538号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 菲瑞健身会所上诉请求：查清事实，改判菲瑞健身会所支付向华房地产公司2019年租金24万元，向华房地产公司退还菲瑞健身会所保证金66141元、赔偿因解除合同造成的损失200万元、承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：双方签订的租赁合同明确约定免租期自2014年1月1日至2015年7月30日，2014年1月14日菲瑞健身会所交租金198425元。2016年8月向华房地产公司收租金时，菲瑞健身会所提出因商场没有开业，要求免租，向华房地产公司同意免除2016年租金。2017年8月向华房地产公司又来收租金时，菲瑞健身会所以相同理由不愿交租，经双方协商，达成口头协议，租金免半年，2017年菲瑞健身会所就只交了198425元（分两次付，一次98425元、一次10万元）。2018年菲瑞健身会所再次以相同理由要求减免租金，双方又达成口头协议，租金每年只交24万元，还约定由菲瑞健身会所支付36万元，后菲瑞健身会所支付了36万元。因向华房地产公司经手人离职，合同一直未能更改，菲瑞健身会所也就一直拖欠2019年租金24万元，向华房地产公司没有来更改合同，所以该公司是违约方。根据租赁合同第十条第1款“合同指定期间（2014年1月1日至2023年12月31日）如乙方没有违约而甲方擅自提前终止本合同，甲方需赔偿乙方人民币贰百万元及退还乙方支付的保证金”，故向华房地产公司应当赔偿菲瑞健身会所200万元及退还保证金66141元。 向华房地产公司辩称，双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应按照合同约定履行；菲瑞健身会所上诉称多次减免租金是虚假的，其没有提供任何证据证明。菲瑞健身会所拖欠租金1089496元，经多次催收仍未支付，已构成严重违约，其要求向华房地产公司退还保证金及赔偿200万元的上诉主张根本不能成立。请求驳回上诉，维持原判。 向华房地产公司向一审法院起诉请求：1、终止向华房地产公司与菲瑞健身会所于2014年1月14日签订的《向华某某购物商城商铺租赁合同》并收回菲瑞健身会所租赁的所有商铺；2、菲瑞健身会所支付向华房地产公司到2019年7月30日止房屋租金1089496元；3、菲瑞健身会所支付向华房地产公司为其垫付到2019年7月30日止的物业费284100元；4、菲瑞健身会所支付向华房地产公司滞纳金129910元；5、菲瑞健身会所支付的履约保证金66141元向华房地产公司所不予退还；6、菲瑞健身会所承担向华房地产公司为主张诉权支付的代理费5万元；以上2-6项共计人民币1639647元；7、诉讼费由菲瑞健身会所承担。 一审法院认定事实：2014年1月14日向华房地产公司、菲瑞健身会所签订《向华某某购物商城商铺租赁合同》（编号20140114-01），约定菲瑞健身会所租赁向华房地产公司开发建设的向华某某购物商城二层共14个商铺，共计面积1503.22平方米。租赁期限共10个租约年，自2014年1月1日起至2023年12月31日止。其中向华房地产公司给予菲瑞健身会所自2014年1月1日起至2015年7月30日止的19个月免租期。合同约定向华房地产公司2014年1月15日前将商铺交给菲瑞健身会所使用。合同签订后，菲瑞健身会所认可其2013年底进入某某购物商城，边装修边办理相关手续，2015年1月23日经工商部门核准正式注册并经营。 《向华某某购物商城商铺租赁合同》第三条第1款约定租金及递增标准：商铺的租金在免租期满后开始计算，租金按租约年/间收取，即免租期后第一个租约年租金为人民币396850元，以后每年递增租金5%。该合同第三条第2款约定租金按租约年支付：2014年1月1日交2015年8月1日至2016年1月30日的租金198425元，2014年5月1日交2016年2月1日至2016年7月30日的租金198425元，2016年8月1日交2016年8月1日至2017年7月30日的租金396850元，2017年8月1日交2017年8月1日至2018年7月30日的租金416693元，2018年8月1日交2018年8月1日至2019年7月30日的租金437528元，2019年8月1日交2019年8月1日至2020年7月30日的租金459404元。 菲瑞健身会所2014年1月14日交纳2015年8月1日至2016年1月30日的租金198425元和租赁商铺履约保证金66141元。截止到2019年7月30日止菲瑞健身会所共计应支付向华房地产公司房屋租金1647921元，而菲瑞健身会所实际支付558425元，拖欠房屋租金1089496元，经向华房地产公司多次催收仍未支付。 《向华某某购物商城商铺租赁合同》第十条第3款第（3）项约定，拖欠租金或物业管理费、中央空调使用费等超过一个月的，向华房地产公司有权单方面终止合同，收回商铺并没收菲瑞健身会所的合同履约保证金。该合同第三条第2款约定，菲瑞健身会所拖欠租金按逾期超过15天起，向华房地产公司有权向菲瑞健身会所收取滞纳金，计算方式以月租金×5‰/日。该合同第三条第7款约定，商铺交付使用后，由于装修或经营产生的水电、中央空调、通讯、商铺的物业管理费由菲瑞健身会所自行承担，并由菲瑞健身会所自行向商铺所在小区物业管理公司缴纳。 另查明菲瑞健身会所于2019年9月19日收到向华房地产公司的起诉状副本。《向华某某购物商城商铺租赁合同》并未明确约定向华房地产公司为主张诉权支付的代理费由菲瑞健身会所负担。 一审法院认为，向华房地产公司、菲瑞健身会所签订了《向华某某购物商城商铺租赁合同》，向华房地产公司按照合同约定向菲瑞健身会所交付了商铺，菲瑞健身会所应当按照约定交纳租金。菲瑞健身会所拖欠租金构成违约，应当承担违反合同的违约责任。《向华某某购物商城商铺租赁合同》第十条第3款第（3）项约定，菲瑞健身会所拖欠租金超过一个月的，向华房地产公司有权单方面终止合同。向华房地产公司请求终止双方2014年1月14日签订的《向华某某购物商城商铺租赁合同》并收回菲瑞健身会所租赁的所有商铺，予以支持，该合同自通知到达菲瑞健身会所即2019年9月19日收到向华房地产公司的起诉状副本时解除。合同解除后，菲瑞健身会所即应当返还向华房地产公司商铺。菲瑞健身会所从合同签订之日2014年1月14日起至2019年7月30日止共计应支付向华房地产公司房屋租金1647921元，实际已经支付558425元，拖欠的1089496元应当继续交纳。 菲瑞健身会所拖欠租金给向华房地产公司造成的是逾期付款的利息损失。《向华某某购物商城商铺租赁合同》第十条第3款第（3）项约定没收菲瑞健身会所的合同履约保证金，且合同第三条第2款约定菲瑞健身会所拖欠租金按逾期超过15天起，向华房地产公司有权向菲瑞健身会所收取滞纳金，计算方式以月租金×5‰/日。该合同约定菲瑞健身会所承担违约责任明显过高，应当予以调整。酌定菲瑞健身会所缴纳的合同履约保证金66141元折抵应交纳的租金，从菲瑞健身会所尚欠的房屋租金1089496元中扣除，扣除后菲瑞健身会所仍下欠租金1023355元。菲瑞健身会所应当承担该下欠租金的逾期利息，向华房地产公司没有何时支付利息的明确请求，酌定菲瑞健身会所下欠租金的逾期利息自合同解除之日2019年9月19日起按年利率6%计付。 《向华某某购物商城商铺租赁合同》第三条第7款约定，商铺交付使用后，由菲瑞健身会所自行向商铺所在小区物业管理公司缴纳装修或经营产生的水电、中央空调、通讯、商铺的物业管理费。向华房地产公司诉讼请求菲瑞健身会所支付为其垫付的物业费284100元没有合同依据，不予支持。 《向华某某购物商城商铺租赁合同》并未明确约定向华房地产公司为主张诉权支付的代理费由菲瑞健身会所负担，且该公司亦没有提供合法纳税依据证明其支付了代理费，向华房地产公司为主张诉权支付的代理费5万元由菲瑞健身会所负担的诉讼请求，不予支持。菲瑞健身会所未向一审法院提交证据证明其答辩主张，对其辩称意见不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十六条第一款、第九十七条，第一百一十四条第二款，并参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项之规定，判决：一、确认湖南向华房地产开发有限公司与隆回县菲瑞健身会所2014年1月14日签订的《向华某某购物商城商铺租赁合同》（编号20140114-01）于2019年9月19日终止，隆回县菲瑞健身会所自判决生效之日起10日内返还湖南向华房地产开发有限公司的14个商铺（向华某某购物商城二层）；二、隆回县菲瑞健身会所自判决生效之日起10日内向湖南向华房地产开发有限公司支付2014年1月14日起至2019年7月30日期间的所欠租金1023355元（该款自2019年9月19日起按年利率6%计付利息）；三、驳回湖南向华房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 二审中，菲瑞健身会所提交了三组证据：1、张某某、欧阳某某、田某的证人证言，拟证明双方2016-2018年口头协议减免租金；2、田某的租赁合同，拟证明向华房地产公司免除了田某30个月的租金；3、收据两份，拟证明向华房地产公司分别于2017年元月6日、5月6日收取菲瑞健身会所物业费13527元、租金98425元。向华房地产公司质证认为，证据1的三名证人是菲瑞健身会所员工，与该会所有利害关系；对证据2真实性无异议，但不是减免菲瑞健身会所租金的理由；证据3中物业费是交给物业公司的，与向华房地产公司无关，租金也不是交给向华房地产公司，没有入公司的账。向华房地产公司提交了某某购物城商业出租名单，拟证明自2015年开始商场已经开业。菲瑞健身会所质证认为，该名单是向华房地产公司的内部名单，实际上该商场很多商铺是空的。本院经审查认为，菲瑞健身会所提交的证据1没有相应证人的身份信息，不符合证据的形式要件，不予采信；证据2与本案缺乏关联性，不予采信；证据3中物业费收据只能证明菲瑞健身会所曾缴纳物业费，但《向华某某购物商城商铺租赁合同》第三条第7款约定，物业费由菲瑞健身会所自行承担，故该物业费收据与本案实体处理无关，不予采信，证据3中租金收据载：入账日期“2017年5月6日”，交款单位“菲瑞健身会所”，人民币“玖万捌仟肆佰贰拾伍元（98425.00）”，收款事由“租金”，单位盖章处有向华房地产公司盖章确认，符合证据的三性原则，故对该租金收据予以采信。向华房地产公司提交的出租名单仅能证明其商铺自2015年开始对外出租，不能达到其证明目的，本院不予采信。 本院经审理查明，截止到2019年7月30日止，菲瑞健身会所共计支付向华房地产公司租金656850元，拖欠租金991071元。本院经审查确认一审认定的其他事实和证据。 本院认为，本案二审的争议焦点是：1、向华房地产公司是否存在违约行为；2、菲瑞健身会所应支付向华房地产公司租金具体金额。 关于争议焦点一。菲瑞健身会所上诉主张自2014年免租19个月后（免租期2014年1月1日至2015年7月30日），其又与向华房地产公司于2016、2017、2018年达成口头协议，每年免除一定租金，但并未提交任何证据证明其该主张，向华房地产公司亦予以否认。从交易习惯来看，如向华房地产公司连续三年与菲瑞健身会所达成协议免租，应当有相应合同、字据或录音录像资料等予以证实，故菲瑞健身会所主张双方连续三年达成口头协议免租的上诉理由不能成立，本院不予采纳。向华房地产公司已按照涉案租赁合同约定交付商铺，菲瑞健身会所已使用涉案商铺，则该会所应按照约定交纳租金，其拖欠2016-2019年租金未交，构成违约，向华房地产公司以此为由请求终止涉案租赁合同并收回商铺并无不当。 关于争议焦点二。二审中菲瑞健身会所提交证据证明其于2017年5月6日支付向华房地产公司租金98425元。该笔租金与向华房地产公司已经认可的菲瑞健身会所租金交付情况在交付时间、金额上均不相同，故该笔租金系遗漏计算的已付租金。因此，截止到2019年7月30日止，菲瑞健身会所共计向华房地产公司支付租金656850元（558425元+98425元），拖欠租金991071元（1647921元-656850元），扣除菲瑞健身会所已交纳的履约保证金66141元后，菲瑞健身会所仍下欠租金924930元。 至于菲瑞健身会所提出的要求向华房地产公司退还保证金66141元、赔偿因解除合同造成的损失200万元的上诉请求，因本案系菲瑞健身会所违约，且其亦未在一审中提出相应反诉，故其该上诉请求既无事实依据，也不符合法律程序，本院不予支持。 综上所述，菲瑞健身会所的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持湖南省隆回县人民法院（2019）湘0524民初3538号民事判决第一项； 二、变更湖南省隆回县人民法院（2019）湘0524民初3538号民事判决第二项为：隆回县菲瑞健身会所自收到本判决书之日起10日内向湖南向华房地产开发有限公司支付2014年1月14日起至2019年7月30日期间的所欠租金924930元（该款自2019年9月19日起按年利率6%计付利息）； 三、驳回湖南向华房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费9778.41元，由湖南向华房地产开发有限公司负担2778.41元，隆回县菲瑞健身会所负担7000元；二审案件受理费19556.82元，由湖南向华房地产开发有限公司负担2556.82元，隆回县菲瑞健身会所负担17000元。（因一审案件受理费湖南向华房地产开发有限公司已预交，二审案件受理费隆回县菲瑞健身会所已预交，故双方各自应负担的案件受理费折抵后应由隆回县菲瑞健身会所支付湖南向华房地产开发有限公司4443.18元，该款由隆回县菲瑞健身会所支付上述租金款项时一并予以支付，双方均不再到一审法院与本院办理案件受理费退费手续）。 本判决为终审判决。 审 判 长  肖碧兰 审 判 员  李文明 审 判 员  李 鹏 二〇二〇年四月十三日 法官 助理  刘毓娴 代理书记员  朱文利 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： …… （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； …… 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。