广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终3678号上诉人（原审被告）：谢敏，男，1990年5月12日出生，汉族，住广州市南沙区。被上诉人（原审原告）：何碧峰，男，1987年1月9日出生，汉族，住广东省兴宁市。委托诉讼代理人：丁超琼，系何碧峰妻子。原审被告：广州市朴邻房产经纪有限公司。住所地：广州市荔湾区桥中南路170号101房。法定代表人：聂金伟，职务：总经理。委托诉讼代理人：李凌宇，系该公司员工。上诉人谢敏因与被上诉人何碧峰、原审被告广州市朴邻房产经纪有限公司（下简称朴邻公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2019）粤0115民初4255号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月3日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。谢敏上诉请求：撤销原判，依法全部改判。事实和理由：首先，签订买卖合同都是根据中介的要求提供资料，中介未尽到相应责任。其次，买方何碧峰未按照合同约定赎楼。何碧峰辩称，同意一审判决，不同意撤销原判及谢敏的上诉意见。第一，一审的时候何碧峰已经提交了查册资料，显示业主姓名的房屋是处于查封状态，谢敏隐瞒该事实跟何碧峰签定购房合同。第二，根据购房合同的约定，买方出资赎契：卖方必须于本合同签署后三天内不可撤销地全权委托经纪方或双方指定的朴邻公司人员办理赎契手续，并将相关的供款存折及对应的银行卡、借款合同、卖方业主身份证等原件资料交给经纪方保管并协助经纪方或金融按揭公司人员办理赎契手续。但从中介人员与谢敏的聊天记录可以看出，谢敏并没有在合同规定的时间里提交还款的同贷书给何碧峰。朴邻公司述称，本案的案由是房屋买卖合同纠纷，是谢敏与何碧峰之间因履行房屋买卖合同的具体行为所引发的纠纷，应当由买卖双方自行处理。朴邻公司作为中介方，并非房屋买卖合同的主体。至于朴邻公司与谢敏及何碧峰的纠纷，应当另案处理。另外在一审中，谢敏已经撤销了对朴邻公司的诉讼请求，且明示在上诉状中未将朴邻公司列为被告。何碧峰于2019年6月4日向一审法院起诉请求：1.解除其与谢敏的房屋买卖合同；2.谢敏向其返还定金50000元；3.谢敏向其支付违约金115000元（即总房价款的百分之十）；4.本案诉讼费及保全费由谢敏承担。一审法院认定事实：谢敏是位于南沙区XXX房的产权人，建筑面积73.5161平方米，不动产权证书号：粤（2017）广州市不动产权第1107xxxx号。该房屋查册表来函摘要：1、司法类型：查封，查封时效：2018年9月12日至2021年9月11日，来函单位：广州市番禺区人民法院；2、司法类型：解封，来函单位：广州市番禺区人民法院，【来函文件】收件日期：2019年4月16日；3、司法类型：查封，查封时效：2019年5月15日至2022年5月14日，来函单位：广州市越秀区人民法院。他项权利摘要：权利种类：抵押权，权利部位：全部，债权数额440000元。2019年3月26日，谢敏（卖方，甲方）与何碧峰（买方，乙方）、朴邻公司（居间人，丙方）签订《居间服务合同》，内容为：第一条居间服务及标准1、甲乙双方同意，共同委托丙方作为交易居间人，丙方提供的居间服务包括：（1）提供房屋信息和签约机会；（2）实地看房；（3）代为草拟交易所需文本；（4）促成甲乙双方签署合法有效的存量房屋买卖合同。2、甲乙双方签订《存量房屋买卖合同》即视为丙方完成本合同居间义务的标志，甲乙双方应于本合同签订当日向丙方支付居间服务费，具体金额以《佣金确认书》为准等。同日，谢敏（卖方，甲方）与何碧峰（买方，乙方）就上述房屋签订《存量房买卖合同》，内容为：一、该物业以现状按套转让给买方，买方已全面检查并清楚了解该物业的所有情况并无异议。该物业现状是指:附带家私电器（详见《家私电器清单》或备注）。二、卖方合法持有广州市商品房买卖合同，号码为20141235xxxx。该物业有抵押登记，如存在隐瞒与该物业买卖有关的重要事实或提供虚假情况等违反诚实信用行为的，或因卖方原因导致该物业无法办理产权登记手续的，卖方应赔偿由此造成买方的全部损失。三、该物业转让总价1150000元。此价格已包括卖方自买入该物业后至本次出售前已产生及已支付之一切费用（包括但不限于专项维修资金，燃气管道、电话、网络、有线电视初装费，装修费等）。有关付款方式详见附件及相关备注。本次交易应向政府支付的税费的承担方式为：买卖双方各自承担。在本合同履行过程中如因政府原因发生税费种类及标准等的变化，导致额外增加税费的承担方式为买卖双方各自承担。四、该物业交付（收楼）的时间为卖方收齐楼款当天。买卖双方应在交付当天一起到场查验房屋。六、因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易过户、按揭等买卖相关手续、逾期交付房屋、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则（1）逾期未超过十天的，每逾期一日违约方须按楼款的千分之一向守约方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于楼款百分之十（10%）的违约金（由守约方选择）。守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收之房款应于解除合同通知书发出之日起七天内退还（有权扣除对方应承担的违约责任的金额）。（3）逾期超过十天仍未履行的，但守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按楼款的千分之一每日的标准支付违约金。合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起七天为履行期限。备注4、其他：经双方协商，定金余款人民币四十五万元正于卖方还款中国对外经济贸易信托有限公司（泛华金融）款项当日支付。房地产买卖合同附件：（二）涂销抵押后付款1、定金：50000元，买方须在2019年3月26日前支付给卖方。2、定金余款：450000元。3、出资赎契：卖方应在签订本合同后15天内向原抵押贷款银行办理提前还贷申请手续，并由卖方承担还贷之一切手续费用。买卖双方同意按以下方式办理赎契手续。买方出资赎契：卖方必须于本合同签署后三天内不可撤销地全权委托经纪方或双方指定的朴邻公司人员办理赎契手续，并将相关的供款存折及对应的银行卡、借款合同、卖方业主身份证等原件资料交给经纪方保管并协助经纪方或金融按揭公司人员办理赎契手续。卖方同时应签署公证委托书，委托经纪方或金融按揭公司人员代办提前还贷及取回产权证书、文件、交易过户等相关手续直至完成上述事项为止，不得中途擅自撤销委托或在未得到经纪方书面同意的情况下擅自从抵押贷款银行取回产权证书、文件，否则视为严重违约。买方应在原抵押贷款银行通知还贷之日起3天内将赎契资金存入卖方供款账户内。买方赎契资金一旦进入卖方供款账户，即视为卖方已收取该部分楼款，该款项专用于赎契，卖方不得擅自挪用。5、首期楼款余款：50000元，买方须于交易过户当天直接支付给卖方（买方出资赎契或共同出资赎契适用）。6、楼款余款：（2）按揭付款：买方按揭付款600000元，买方须在合同签订后15天到贷款银行办理按揭贷款申请，签署《购房抵押贷款合同》，卖方必须提供资料与协助。在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该贷款银行开设的指定账户内等。签约当日，何碧峰的妻子丁超琼向谢敏转账支付定金50000元，谢敏出具相应的收款收据。庭审中，当事人共同确认：签约前何碧峰有查看房屋，签约时未打印查册表。何碧峰与谢敏共同确认签约时谢敏只出示了谢敏的购房合同复印件。谢敏陈述其在2019年4月15日查册才得知涉案房屋被查封，即将查封情况告知朴邻公司。谢敏另陈述其在4月初已向法院递交涉案房屋解封申请并交纳了相应费用，后因其逾期还款，涉案房屋在2019年5月15日再次被司法查封。何碧峰陈述其于2019年4月16日从朴邻公司处得知涉案房屋被查封。2019年5月24日，何碧峰向谢敏发出《告知书》，内容为：“本人与你签订的《房屋买卖合同》（合同编号：M1740xxx），因你个人原因导致房屋被司法查封，签订的合同因此不能继续履行。现请你在2019年5月28日前自行去法院解封。若未在上述时间内解封房屋，本人将根据法律规定解除合同并要求你返还定金五万元正及赔偿违约金。”何碧峰另提交短信截图，内容为“[顺丰速运]……单号为SF1001163645xxx的快递，因收件人谢敏拒收，派送不成功……”谢敏陈述其未收到该告知书。朴邻公司为证明房屋解封（2019年4月16日）后，其积极敦促双方继续履行合同，已尽到居间义务，但双方因自身原因未办理过户等，提供了居间期间的聊天记录：1、“2019年3月27日，何：‘黄生，记得查册哦’。黄:‘嗯，在追业主时间’。2、5月5日，员工：‘您好！谢生，客何生出差了12号回，他想约你13-15号到银行签署按揭合同（请你带上：房产证，查册纸，（如果已婚：双方本人带上双方身份证，双方户口簿，结婚证到银行签署按揭合同）’。谢：‘可以’。3、5月13日，员工：‘谢生！请问一下你星期二、三那天有时间，带齐资料到广州市区农行签署银行按揭合同！你看那天有空，你跟多说下，再落实那一天去，收到信息请回复’。谢：‘明天我先去查册，如果没问题，15号去银行’。4、5月14日，员工：‘14-15号可以去办按揭吗’。谢：‘15号上午11点左右，买家方便吗？’。”何碧峰、朴邻公司陈述在5月15日有去银行办理按揭代理手续，但因涉案房屋被查封未能办理。诉讼中，何碧峰向一审法院申请财产保全，一审法院查封了涉案房屋。一审法院认为,本案存在何碧峰与谢敏之间的房屋买卖合同关系，及何碧峰、谢敏与朴邻公司之间的居间合同关系两个法律关系，本案主要审查何碧峰、谢敏之间的房屋买卖合同关系。何碧峰与谢敏签订的《存量房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人应自觉履行。结合当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为涉案合同是否应予解除及合同解除的责任应如何承担。对此阐述如下：关于第一个问题，因涉案房屋在2018年9月12日已被司法查封，该查封行为在2019年4月16日解除后，又在2019年5月15日被司法查封，故双方的合同目的无法实现，何碧峰要求解除其与谢敏签订的《存量房买卖合同》合理有据，予以支持。关于第二个问题，其一，从合同签订的过程看，根据涉案房屋的查册表显示，该房屋在2018年9月已被司法查封，何碧峰与谢敏签订合同的时间为2019年3月26日，结合谢敏陈述其在同年4月4日向法院申请解封，对此查封情况，谢敏作为涉案房屋权属人，其应当是明知的，谢敏在签约前未将该查封情况告知何碧峰，存在过错。其二，从合同履行情况看，根据双方买卖合同约定，谢敏应在签订合同后15天内向原抵押贷款银行办理提前还贷申请手续。双方同意由何碧峰出资赎契，何碧峰应在原抵押贷款银行通知还贷之日起3天内将赎契资金存入卖方供款账户内。谢敏陈述其有向抵押银行申请提前还贷，但未举证证明，亦未举证证明其有通知何碧峰支付出资赎契部分的款项，应承担举证不能的法律后果。后当事人协商于2019年5月15日办理按揭手续，系对合同的变更，但涉案房屋在2019年5月15日又被司法查封，故因谢敏原因，涉案房屋实际无法继续履行。其三，涉案合同对违约责任有明确约定，合同第六条规定“因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易过户、按揭等买卖相关手续、逾期交付房屋、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则（2）逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于楼款百分之十（10%）的违约金（由守约方选择）。”据此，涉案合同的解除系因谢敏的违约行为所致，谢敏依法应承担违约责任。何碧峰要求谢敏返还定金50000元及支付违约金115000元，合理有据，予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条第一款第（二）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，于2019年11月28日作出判决如下：一、解除何碧峰与谢敏签订的《存量房买卖合同》；二、谢敏应于本判决发生法律效力之日起十日内向何碧峰返还定金50000元、支付违约金115000元，两项合计金额为165000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3600元、保全费520元，由谢敏负担。经审查，一审法院查明事实并无不当，本院予以维持。二审中，谢敏向本院提交其与朴邻公司工作人员的微信聊天记录，其中2019年3月27日的记录显示：“（谢敏）先生，今天方便去查册吗？或者我自己去也行”“（黄生）谢生，你自己去可以呀！我发定位，带上身份证”，拟证明朴邻公司未尽到中介公司应尽的义务，未提供交易所需要的材料，签约流程有问题。何碧峰对上述证据质证认为，该证据与何碧峰无关，是谢敏与朴邻公司之间的聊天记录。朴邻公司对上述证据质证认为，黄生确实是朴邻公司的员工，但目前已经离职，对于内容的真实性完整性无法确认，但确认2019年3月27日的聊天记录内容。何碧峰向本院提交其与朴邻公司工作人员及谢敏的微信聊天记录，拟证明何碧峰一直在积极促成交易。谢敏对上述证据质证认为，与谢敏的聊天记录没有时间点，对真实性不予认可，也不能保证是完整的。朴邻公司对上述证据质证认为，对于2019年4月16日的聊天记录三性确认，黄生确实是朴邻公司的员工，但目前已经离职，对于其他聊天记录的真实性无法确认。对于谢敏二审提交的证据，因证据内容及证明内容均是涉及谢敏与朴邻公司之间的关系，与本案的处理没有关联性，故不予采纳。对于何碧峰二审提交的证据，因证明内容对本案的处理无实质性影响，故本院亦不予采纳。二审庭询中，谢敏称案涉房屋2019年5月15日的查封至今没有解决。谢敏称在合同签订后三天内有委托朴邻公司办理赎契手续，朴邻公司对此不予认可，谢敏对此称只有通话记录证明没有聊天记录。何碧峰称没有收到任何要求其出资赎契的书面文件。本院认为，本案存在房屋买卖合同关系和居间合同关系两个法律关系，一审法院根据当事人的诉讼请求及各方的诉辩意见，主要审查何碧峰与谢敏之间的房屋买卖合同关系，并认定案涉《存量房买卖合同》合法有效，并无不当，本院予以维持。案涉房屋于交易前被司法查封，在交易过程中解封后又再次被查封，且至今仍处于查封状态，导致交易无法继续进行，合同目的无法实现，一审判令何碧峰与谢敏的房屋买卖合同关系解除，并无不当，本院予以维持。关于合同解除的责任认定问题。首先，依照《中华人民共和国合同法》第一百五十条的规定，出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外。因此，在房屋买卖合同纠纷中，出卖人负有标的物权利瑕疵担保责任，应保证出售的房屋不存在他人可以主张的权利。本案中，谢敏因自身问题导致案涉房屋因抵押等原因多次被查封，致使交易未能正常进行，故谢敏对此应承担责任。其次，谢敏上诉认为合同约定由买方出资赎契，因何碧峰未及时赎契导致房屋再次被查封。但根据案涉合同约定，买方出资赎契的前提是卖方有委托朴邻公司人员去办理赎契手续，在签订合同后15天内向原抵押贷款银行办理提前还贷申请手续，并经原抵押贷款银行通知还贷。庭审中，朴邻公司表示谢敏未委托朴邻公司全权办理赎契手续，何碧峰也明确表示未收到任何要求出资赎契的书面文件，谢敏未提供确实充分的证据证明其有委托朴邻公司或自行向抵押银行申请提前还贷且贷款银行已通知提前还贷并已通知何碧峰，故对其该上诉主张本院不予采纳。再次，谢敏认为案涉合同解除，朴邻公司需负一定过错责任，但这系谢敏与朴邻公司之间的法律关系，不是本案的处理范围，本院对此不予审理，谢敏可另循途径解决。综上，案涉房屋买卖未能完成系谢敏自身原因导致，其已构成违约，一审法院根据合同约定判令谢敏返还定金50000元及支付违约金115000元，处理并无不当，本院予以维持。综上所述，谢敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3600元,由上诉人谢敏负担。本判决为终审判决。审判长  张明艳审判员  韩志军审判员  谭红玉二〇二〇年四月十五日书记员  眭 翘黄晶晶