湖南省宁远县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1126民初134号 原告：欧阳植发，男，汉族，湖南省宁远县人，农民。 委托诉讼代理人：邓俊杰，湖南舜源泽律师事务所律师。 被告：廖春梅，女，汉族，湖南省宁远县人，农民。 原告欧阳植发诉被告廖春梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告欧阳植发及其诉讼代理人邓俊杰到庭参加诉讼，被告廖春梅经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告欧阳植发向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即返还原告购房款及利息共计人民币359230元（利息以359230元为基数，从2019年9月17日起按每天5‰支付违约金，直至全部款项支付完毕时止）；2、依法解除原被告双方于2017年6月1日签订的房屋买卖合同（在庭审中增加）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年6月11日，原告与被告签订《房屋买卖合同》，双方约定被告将位于宁远县水市路20号东方向负一层房屋出售给原告，该房屋面积为128.4平方米。原告通过银行转账和现金交付的方式向被告支付了购房款338900元；被告于2017年6月15日向原告出具了一张338900元的收条；之后，因被告的原因，导致房屋迟迟不能交付并办理了过户手续，双方于2019年9月17日签订《退房协议书》，双方约定在该协议签字生效后60日，被告将购房款338900元及两年利息20330元，共计359230元退还原告，若被告逾期未支付该笔款项，则每天按退款金额的5‰计算违约金。时至今日，被告仍未向原告退还分文购房款及利息。综上所述,为维护原告的合法权益，特具状起诉,请人民法院依法支持原告的诉讼请求。 被告廖春梅未提出答辩，亦未向本院提交证据。 原告为支持其诉讼请求依法提交如下证据：1、《房屋买卖合同》，拟证明原告以389000元购买被告位于宁远县舜陵镇水市路20号负一层的房屋所有权及付款方式；2、银行流水及收条，拟证明原告支付被告购房款338900元及被告收到原告支付的购房款的事实；3、《退房协议书》，拟证明因被告的原因导致房屋不能交付，双方约定被告在合同签订后60日内退给原告支付的购房款338900元及两年的利息20300元，房款与利息共计359230元，并约定若被告逾期不付，按退款金额的5‰每天付给原告违约金；4、宁远县不动产中心出具的证明，拟证明被告所有的房产登记情况；5、宁远农商行大阳洞支行证明及最高额抵押合同，拟证明被告房屋存在抵押贷款的情形。被告未到庭质证，本院审查认为，原告提供的证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。 根据本院采信的证据和当事人的陈述，本院确认如下事实：2017年6月11日，原告与被告签订《房屋买卖合同》，约定原告以389000元购买被告位于宁远县舜陵镇水市路20号负一层的房屋所有权，房屋面积为128.4平方米，并约定被告将现有的房产证交付原告时，原告向被告支付购房款338900元，剩余购房款50000元在2018年12月31日付清给被告；合同签订之后，原告以银行转账及现金的方式向被告支付购房款338900元，被告于2017年6月15日向原告出具了一张收到原告支付购房款338900元的收条。因原告购买的房屋迟迟不能过户，双方于2019年9月17日签订了《退房协议书》，约定被告在合同签订后60日内退给原告支付的购房款338900元及两年的利息20300元，房款与利息共计359230元，并约定若被告逾期不付，按退款金额的5‰每天付给原告违约金。此后，被告未按约定向原告支付购房款及利息，双方发生纠纷，原告遂诉至本院。 另查明，涉案房产的权利人为被告廖春梅，不动产权证号为宁远县不动产权第0000439号；2018年9月3日，被告廖春梅以该房产作抵押向宁远农商行大阳洞支行贷款20万元。 本院认为，原告与被告签订的《房屋买卖合同》、《退房协议书》系双方真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中，原告与被告签订《房屋买卖合同》之后，原告于2017年6月11日完成了向被告支付了购房款338900元的义务，但被告将涉案房产作为抵押向宁远农商行大阳洞支行贷款20万元，导致原告向被告购买的房屋不能过户，其行为已构成违约，且双方于2019年9月17日签订了《退房协议书》，故对原告诉请解除与被告签订的《房屋买卖合同》于法有据，本院予以支持。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。虽然原、被告双方在《退房协议书》中约定被告在退房协议合同签订后60日内退给原告已支付的购房款338900元及两年的利息20300元，房款与利息共计359230元，并约定若被告逾期不付，按退款金额的5‰每天付给原告违约金。本院认为双方约定的违约金过高，应予以适当调整，本院按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算进行处理。经查，中国人民银行2017年同期同类人民币贷款基准利率为年利率4.35%，另根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》[银发（2003）251号]规定，逾期贷款罚息利率在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％。据此，本院确认被告应当按年利率6.525%[4.35%×（1+50%）=6.525%]向原告支付利息从2017年6月11日起计算至债务偿还完毕之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告欧阳植发与被告廖春梅于2017年6月11日签订的《房屋买卖合同》； 二、由被告廖春梅在本判决发生法律效力后十日内给付原告欧阳植发购房款人民币338900元及利息（利息以338900元为基数从2017年6月11日起按年利率6.525%计算至债务给付完毕之日止）； 三、驳回原告欧阳植发的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6688元，减半收取3344元，由被告廖春梅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 员  李裕民 二〇二〇年四月二日 法官 助理  雷松利 代理书记员  邹家诚 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的