江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终381号上诉人（原审原告）：江苏虞丰物业服务有限公司，住所地江苏省常熟市黄河路275号708。法定代表人：周培芬，董事长。委托诉讼代理人：叶志文，常熟市董浜法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：江苏良基投资发展有限公司，住所地江苏省常熟市梅李镇华联路18号4幢。法定代表人：吴雪良，执行董事兼总经理。上诉人江苏虞丰物业服务有限公司（下称虞丰公司）因与被上诉人江苏良基投资发展有限公司（下称良基公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院（2019）苏0581民初1074号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。虞丰公司上诉请求：1、依法撤销江苏省常熟市人民法院（2019）苏0581民初1074号民事判决，发回重审或者改判支上诉人的诉讼请求；2、本案一二审诉讼费用由良基公司承担。事实和理由：根据双方签订的《常熟市前期物业服务合同》第十二条的约定“乙方正式接管后，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者甲方未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方按收费标准的100%交纳；因甲方原因分期开发，分批交付使用，先期入住业主的物业服务费用按收费标准100%交纳，差额部分由甲方补偿乙方；业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，物业服务费用由业主按收费标准的70%交纳。”上诉人服务到位，本身良基公司的工程分三期，在施工过程中对上诉人的服务造成很大的影响，阻力也很大，导致上诉人付出的精力、劳力和服务费用都增加了，所以被上诉人应当支付100%的物业服务费。一审法院认为“对上诉人主张的滞纳金因双方未约定付款期限，故对此主张本院碍难支持。”上诉人认为，双方合同已经明确违约金的支付条款，而且上诉人在一审诉讼请求中已经明确提出，法院应予支持。良基公司在诉讼中答辩称：一审法院认定事实清楚证据充分，恳请法庭驳回上诉，维持原判。虞丰公司向一审法院起诉请求：1、良基公司立即支付自2015年1月1日起至2017年12月31日止的物业服务费计人民币1601909.05元；2、良基公司支付滞纳金56万元；3、诉讼费用由良基公司承担。一审法院认定事实：常熟市梅李镇“富佳名苑”住宅小区系江苏良基投资发展有限公司建设开发，并委托江苏虞丰物业服务有限公司对该小区进行物业服务。2012年5月31日，江苏良基投资发展有限公司作为甲方与作为乙方的江苏虞丰物业服务有限公司签订《常熟市前期物业服务合同》一份，约定自本合同签订之日起至业主大会成立后业主委员会代表业主与所选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时止；总建筑面积77785.3平方米，其中住宅72532.7平方米、商业4155平方米，其他1097.6平方米；物业服务收费按包干制方式收取，其中带电梯高层住宅：1.5元/月/平方米，带电梯小高层住宅：1.5元/月/平方米，联排别墅：1.4平方米/月/平方米，商业：1.6元/月/平方米，上述收费标准已包含公共场所环境卫生、物业使用其他共同事物的管理服务等费用，未包含水电等公用耗能，其中带电梯高层水电等公共能耗费按建筑面积以0.66元/月/平方米缴纳，带电梯小高层水电等公共能耗费按建筑面积以0.63元/月/平方米缴纳，联排别墅水电等公共能耗费按建筑面积以0.17元/月/平方米缴纳，商业物业水电等公共能耗费按建筑面积以0.17元/月/平方米计算缴纳；甲方将物业正式移交给乙方之前的前期物业管理费由甲方负担，收费方式、标准约定可进行协商，按照实际情况结算；乙方正式接管后，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者甲方未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方按收费标准的100%交纳，因甲方原因分期开发，分批交付使用，先期入住业主的物业服务费用按收费标准100%交纳，差额部分由甲方补偿乙方，业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，物业服务费用由业主按收费标准的70%交纳；甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用万分之五加收滞纳金等事项。同日，江苏良基投资发展有限公司向江苏虞丰物业服务有限公司发出《中标通知书》，载明梅李镇“富佳名苑”住宅区前期物业管理中标价为公共服务费加权平均价1.48元/月/平方米，其中带电梯高层住宅2.16元/月/平方米（公共服务费1.5元/月/平方米+代收代缴费0.66元/月/平方米）、带电梯小高层住宅2.13元/月/平方米（公共服务费1.5元/月/平方米+代收代缴费0.63元/月/平方米）、联排别墅1.57元/月/平方米（公共服务费1.4元/月/平方米+代收代缴费0.17元/月/平方米）、商业1.77元/月/平方米（公共服务费1.6元/月/平方米+代收代缴费0.17元/月/平方米）。2014年12月21日至2014年12月28日期间，江苏良基投资发展有限公司与江苏虞丰物业服务有限公司就上述物业中1-21幢、29-30幢进行承接查验。2015年7月5日至2015年7月25期间，江苏良基投资发展有限公司与江苏虞丰物业服务有限公司就上述物业中25-28幢进行承接查验。2016年10月17日至2016年10月30期间，江苏良基投资发展有限公司与江苏虞丰物业服务有限公司就上述物业中22-24幢进行承接查验。2015年1月27日，常熟市房产管理处向江苏良基投资发展有限公司发放该住宅小区6幢、9幢、19幢、29幢、30幢商品房的《交付使用备案通知书》。2015年9月15日，常熟市房产管理处向江苏良基投资发展有限公司发放该住宅小区25-28幢商品房的《交付使用备案通知书》。2016年7月28日，常熟市房产管理处向江苏良基投资发展有限公司发放该住宅小区2幢、10幢商品房的《交付使用备案通知书》。2016年11月7日，常熟市房产管理处向江苏良基投资发展有限公司发放该住宅小区1幢、3-5幢、7幢、8幢、12-18幢、20-24幢商品房的《交付使用备案通知书》。2016年11月23日，常熟市房产管理处向江苏良基投资发展有限公司发放该住宅小区11幢商品房的《交付使用备案通知书》。2018年1月17日，常熟市房产管理处向江苏良基投资发展有限公司发放该住宅小区31幢商品房的《交付使用备案通知书》。以上事实，由《中标通知书》、《常熟市前期物业服务合同》、《交付使用备案通知书》及双方当事人陈述笔录等证据予以证实。一审法院认为：（1）关于物业服务费的起算时间点的问题。良基公司认为，一个小区开发的房屋是否可以交付使用不是由开发商决定的，而是由房管局的行政审批同意后方可交付使用，因此在房管局批准同意后良基公司才可将物业移交给物业公司或业主，物业费也应从可以移交开始计算，故物业费的起算时间点应从物业取得《常熟市商品房交付使用备案通知书》的时间予以起算。虞丰公司认为，物业服务费按合同约定，其进驻就开始工作了，不管看门的还是扫地的，只要有人加入就要计算费用了，而且良基公司本来可以一起去办理交付使用备案通知书，但良基公司故意一套一套去办理。一审法院认为，根据原、良基公司双方签订的《常熟市前期物业服务合同》第十一条约定“甲方将物业正式移交给乙方之前的前期物业管理费由甲方负担，收费方式、标准约定可进行协商，按照实际情况结算”，以及第十二条约定“乙方正式接管后，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者甲方未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方按收费标准的100%交纳，因甲方原因分期开发，分批交付使用，先期入住业主的物业服务费用按收费标准100%交纳，差额部分由甲方补偿乙方，业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，物业服务费用由业主按收费标准的70%交纳”，物业服务费包括良基公司将物业正式移交给虞丰公司之前的前期费用，以及虞丰公司正式接管后纳入物业管理费范围的已竣工但尚未出售，或良基公司未能按时交给物业买受人的物业，因此物业服务费的计算分二段计算，第一段前期物业按标准约定进行协商一致，第二段按约定计算。一审审理中，良基公司表示双方至今未对前期物业服务费进行过协商，故其认为不需要支付该费用。虞丰公司表示前几年年年拿着礼物到良基公司处要求良基公司付钱，且一等几个小时，但良基公司老板说十多分钟话就走了，一分钱也没拿到。一审法院向市房管处物业管理科有关人员作了咨询，其表示本案所涉原、良基公司签订的《常熟市前期物业服务合同》第十一条中的前期物业管理费从建设方通知物业公司进驻开始计算，最迟为物业查验交接的时间开始计算，一般由双方协商，行业中一般按1元/平方米/月计算，一般不超过双方正式接管后约定的标准，第十二条中的正式接管指从交付使用备案通知书开始计算。虞丰公司对此表示无异议，良基公司对此表示该笔录形式上无异议，但根据合同第十一条约定由双方协商，但至今未协商过，且已超过诉讼时效，故不应再主张该时间段内的物业服务费。虞丰公司认为其方是连续服务的，且一直上门与良基公司沟通、衔接，不存在时效超过的问题。一审法院认为，根据虞丰公司、良基公司的陈述及举证情况，以及一审法院向相关主管部门所作咨询意见，物业服务费的起算时间点自虞丰公司进驻开始计算，最迟为物业查验交接的时间开始计算。因虞丰公司、良基公司双方至今未对交付使用备案通知书取得之前的物业服务费用标准协商一致，故一审法院酌情认定按1元/平方米/月计算。另外，良基公司提出的已过诉讼时效的抗辩意见，因虞丰公司提供的物业服务系连续性，故对此抗辩意见不予支持。（2）关于物业服务是否符合合同约定的问题。良基公司认为，虞丰公司未能按合同约定的内容及标准履行物业管理义务，已严重违约，为此提供了相关的照片、中标通知书和相关批复、常熟市普通住宅物业公共服务分类分项分级标准及政府指导价标准、联名证明书、电力公司机打发票，其中相关的照片，显示花坛中有杂草、车辆停放不规范、生活垃圾未放入垃圾箱、建筑垃圾未及时清理等；中标通知书和相关批复，载明本案所涉“富佳名苑”住宅区前期物业中标价及公共服务收费标准；常熟市普通住宅物业公共服务分类分项分级标准及政府指导价标准，载明服务等级对应的等级服务标准情况；联名证明书，载明本案所涉小区部分业主在良基公司出具的虞丰公司有存在服务不到位的内容下签名；电力公司机打发票，载明1幢101室业主未入住但有擅自用电的现象。虞丰公司认为，其服务到位，本身良基公司的工程分三期，在施工过程中对虞丰公司的服务造成很大的影响，阻力也很大，导致虞丰公司付出的精力和劳力、服务费用都增加了，为此提供了相关的往年部分车辆进出登记表、消防泵和喷水泵保养登记表、排污泵巡检记录表、水泵设备巡查记录表、雨污水管道维保维护记录表、公用设施巡检记录表、消防系统保养记录表、工程考评表、客户评表、绿化工考评表和绿化养护检查表、保洁员考评表和保洁每日清扫记录表、值班情况记录表、灭鼠点位置汇总表、电梯日常巡查记录表等，载明虞丰公司对本案所涉小区提供的物业管理服务。对上述原、良基公司提供的证据，虞丰公司认为，良基公司提交的照片都是伪造的和不合理的，没有这个事实；良基公司提交的中标通知书和相关批复、常熟市普通住宅物业公共服务分类分项分级标准及政府指导价标准均无异议；良基公司提交的联名证明书，是在虞丰公司起诉良基公司后，良基公司工作人员在小区门口对业主称在良基公司出具的内容下签名的话物业费降价，有业主问虞丰公司，虞丰公司对业主讲过不会降价，让业主去找良基公司；良基公司提交的电力公司机打发票，虞丰公司未住进1幢101室，虞丰公司有时打扫卫生去开灯、有时去巡逻，这个可能是人家放过东西，正好充充电，可能虞丰公司方管理上有欠缺，现在已没有这个现象了。良基公司认为，虞丰公司提交的上述相关记录表真实性、关联性均有异议，首先真实性无法确认，从材料的形成上看很多内容是后补的，其次关联性不予认可，即使是真实的，仅是证明做了，不能证明做好，良基公司不否认虞丰公司提供了物业服务，但认为虞丰公司服务不到位。一审法院认为，本案所涉住宅小区因良基公司分期开发，分批交付使用，造成虞丰公司物业服务工作量增加、管理难度增大，致部分先期入住业主对虞丰公司的物业服务有不满意的地方，同时由于业主与物业服务企业之间的物业服务关系具有特殊性，虞丰公司提供的物业服务中确有不尽如人意的方面，但良基公司多年来未支付物业服务费，因此，在服务过程中需要双方积极配合、加强沟通，共同把本案所涉住宅小区建设、管理得更美好。综上所述，良基公司作为常熟市梅李镇“富佳名苑”住宅小区的建设单位，在该小区尚未成立业主委员会之前，有依法选聘物业公司对小区实施物业服务的权利和义务，因此良基公司与虞丰公司签订的前期物业服务合同合法有效，对虞丰公司、良基公司均具有约束力。虞丰公司提供物业服务后有权向良基公司收取物业服务费用。良基公司提出因虞丰公司对小区内的卫生、绿化、公共设施的物业服务未履行到位，故其要求按收费标准的50%支付物业服务费，一审法院认为，虞丰公司在服务中确有不尽如人意的方面，但良基公司可提出整改意见，而不应采用至今未支付分文物业服务费的方式使矛盾扩大化。因此，在服务过程中需要双方积极配合、加强沟通，从而不断提升物业服务企业的服务品质。考虑到本案所涉物业服务费计算至业主办理入住手续前，即空置房费用，同时参照业主办理入住手续后未入住或未使用的物业服务费收费标准，一审法院确定良基公司按收费标准的75%向虞丰公司支付物业服务费用。截止至2017年12月31日的物业服务费总计1680026.84元，故良基公司应支付1260020.13元。对于虞丰公司主张的滞纳金，因双方未约定付款期限，故对此主张一审法院碍难支持。对于良基公司提出虞丰公司结欠其水费的问题，本案不予理涉，良基公司可另行主张。遂判决：一、被告江苏良基投资发展有限公司支付原告江苏虞丰物业服务有限公司截止至2017年12月31日的物业服务费计人民币1260020.13元，于本判决生效之日起十日内履行。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取24095元，由原告江苏虞丰物业服务有限公司负担10052元，由被告江苏良基投资发展有限公司负担14043元。二审查明的事实与原审查明事实相一致。本院认为，虞丰公司与良基公司签订的关于常熟市梅李镇“富佳名苑”住宅小区的《常熟市前期物业服务合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。虞丰公司依据该协议向良基公司催讨拖欠的物业服务费的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。根据双方当事人在诉讼中的举证及陈述可以认定，涉案的常熟市梅李镇“富佳名苑”住宅小区是由良基公司分期开发，分批交付使用，故虞丰公司现主张的2015年1月1日起至2017年12月31日止的物业服务费的收取标准，按照双方《常熟市前期物业服务合同》的约定应分二段计算，第一段是物业移交前的收费标准由双方协商后决定，第二段是物业移交后按前期物业合同约定的收费标砖计算。鉴于双方当事人对物业移交前的收费标准未能达成一致，同时考虑到本案所涉物业服务费计算至业主办理入住手续前，即空置房费用，同时参照业主办理入住手续后未入住或未使用的物业服务费收费标准，一审法院确定物业服务费的起算时间点自虞丰公司进驻开始计算，对交付使用备案通知书取得之前的物业服务费用按1元/平方米/月计算，之后的按双方《常熟市前期物业服务合同》收费标准的75%计算，属一审法院的依法裁量，符合法律规定。关于虞丰公司主张的逾期付款滞纳金，因双方在诉讼之前一直未能就服务费起算点及支付标准协商一致，导致应付服务费一直处于不确定状态，故一审法院对此不予支持并无不当。据此，虞丰公司的上诉理由不能成立，一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24095元，由上诉人江苏虞丰物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  郑 雄审判员  黄学辉二〇二〇年四月三日书记员  杨颖颖