辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)辽14民终483号上诉人（原审被告）：田兴，男，1981年9月26日出生，汉族，个体，住兴城市。委托诉讼代理人：王杰，兴城市兴洋法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：刘忠江，男，1954年7月11日出生，汉族，退休干部，党员，住兴城市。委托诉讼代理人：王钟波，辽宁明城律师事务所律师。上诉人田兴因与被上诉人刘忠江房屋租赁合同纠纷一案，不服兴城市人民法院(2019)辽1481民初2479号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人田兴及其委托诉讼代理人王杰、被上诉人刘忠江的委托诉讼代理人王钟波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。田兴上诉请求：一、请求依法撤销（2019)辽1481民初2479号民事判决书，发回重审或依法改判；二、一审、二审诉讼费由被上诉人承担；事实与理由：一审法院审理查明的事实不清，关键是被上诉人刘忠江租给上诉人的房屋的所有权人是谁？被上诉人刘忠江有没有出租的权利？抚顺环发实业公司兴城培训中心李来庆作为出租方与作为承租方的被上诉人刘忠江签订的《租赁合同》是否有效？上诉人在一审庭审时都进行了质证，被上诉人也没有拿出诉争房屋的产权证件和授权委托书，李来庆和刘忠江签订的《租赁合同》上根本没有抚顺环发实业公司兴城培训中心公章，李来庆能代表公司对外签署合同吗？一审法院没有审清，就认定李来庆供职于兴城培训中心，引用《民法总则》第161条第一款认定其行为是一种职务行为而使其合法化。事实上，早在2010年3月29日中国石油抚顺石油化工公司就下发了《关于中国石油抚顺石油化工公司房屋所有权人变更的函》中已明确了：现将中国石油抚顺石油化工公司各厂非生产性用房的房屋所有权人统一变更为中国石油抚顺石油化工公司，也就是说诉争的房屋所有权人是中国石油抚顺石油化工公司，不可能是抚顺环发实业公司兴城培训中心，更能证实李来庆代表兴城培训中心与刘忠江签订的《租赁合同》是假的，是无效的，同时也证明了刘忠江无权将诉争房屋出租给上诉人和收取上诉人的租金，上诉人知道后不再与刘忠江签合同和缴纳租金是完全正确的。综上，无论是从事实上和法律上，一审判决不能令人信服，特提出上诉，恳请二审法院支持上诉人的请求。刘忠江辩称：上诉人的上诉请求没有事实及法律依据，应依法维持原审判决。首先，上诉人与被上诉人之间形成租赁关系，该行为是双方真实意思表示，双方自愿签订，已经履行，依法认定有效。其次，答辩人与案外人李来庆之间就兴城培训中心2001年到2020年之间一直签订书面租赁合同，允许答辩人对外转租，因此，依照合同法第224条规定，承租人经出租人同意可以将租赁物转租给第三人。上诉人自2017-2018年，2018-2019年租赁后没有与答辩人续签租赁合同，也没有向答辩人缴纳2019-2020年度租金，因此，上诉人没有合法理由在继续占有使用租赁物，依照合同法235条规定，答辩人有权要求上诉人返还租赁物，但其一直强行占有使用至今，给答辩人造成巨大经济损失，依照合同法107条规定，上诉人应当承担违约赔偿责任。刘忠江向一审法院的诉讼请求：1.判令田兴返还其承租刘忠江的兴城培训中心一楼二间门市房；2.判令田兴赔偿刘忠江经济损失16000.00元；3.判令田兴承担本案诉讼费。一审法院审理查明，对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。刘忠江为证明其主张，向一审法院提供证据材料为：1.2016年6月1日，刘忠江作为出租方与田兴作为承租方签订的《租赁合同》一份，载明：一、甲方将抚顺兴城培训中心一楼南三四两房屋出租给乙方有偿使用。二、承租期限从二零一六年六月一日至二零一七年六月一日止，租期为一年。2.2017年6月1日，刘忠江与田兴签订《租赁合同》一份，载明：一、甲方将抚顺兴城培训中心一楼二间房屋出租给乙方有偿使用。二、承租期限从二0一七年六月一日至二0一八年六月一日止，租期为一年。三、承租方式：乙方每年租期结束前一个月告知甲方是否继续承租，否则随时终止协议。四、租金交纳方式：如乙方每年继续承租，每年租期结束前一个月向甲方一次性交纳租金肆万元，否则随时终止协议。五、甲方权利和义务：甲方按合同规定时间将承租两间房屋交付给乙方使用。六、乙方权利和义务：1.乙方向甲方按期交纳租金。2.乙方对甲方提供两间房屋和物品只有使用和维修权，没有处置权，租期结束如数无损交付给甲方。3.证人刘某出具证明一份，证实：“我受刘忠江委托，每年代办签收抚顺石油三厂兴城培训中心房屋租赁合同六年余，几年来各租户都正常运行至今，唯有田兴同志再签署2018年6月1日至2019年6月1日租赁合同无理由拒签，但租金如数按期交付。情况属实，特此证明。证明目的：本案刘忠江一直将案涉的租赁物出租给田兴，租赁的期限是一年，每年6月1日至次年的6月1日。2016年-2017年租赁费为每年3万元，2017年-2018年每年4万元，给付方式上打租。2018年-2019年本案田兴没有与刘忠江签合同，但是给付了4万元租金。田兴的质证意见：这个合同是在我不知道房产属于谁的时候签订的，等我去抚顺知道这个房子是石化的时候我就不能和刘忠江签了。抚顺石化在2009年以后就没有跟刘忠江签订合同，刘忠江这种行为属于诈骗。我的房租只能交给房屋产权单位和授权单位。刘忠江和抚顺石化公司李来庆签订的租赁协议，李来庆私自把房屋租赁给刘忠江。房屋产权单位对这个事不知情。4.抚顺环发实业公司兴城培训中心(以下简称兴城培训中心)李来庆作为出租方与作为承租方的刘忠江签订《租赁合同》一份，载明：一、甲方(出租方)将抚顺环发实业公司兴城培训中心出租给乙方(承租方)有偿使用。二、承租期限：从2017年6月5日至2020年12月30日止，租期为三年。三、承租金及交纳方式：乙方每年六月五日向甲方交纳一次性租金叁万元。四、乙方向甲方提前交纳保证金壹万元，承租期满，甲方将乙方保证金如数交回乙方。落款处甲方代表：抚顺环发实业公司兴城培训中心李来庆，乙方代表：兴城市兵器工业疗养院职工刘忠江。二人名字上捺有指印。签订时间为：2017年6月5日。证明目的：刘忠江与抚顺石化公司李来庆签订了租赁合同，刘忠江有承租权、转租权的权利，期限2017年6月-2020年12月。田兴质证意见：抚顺石化公司法人代表是李天舒，不是李来庆。李来庆没有权利和其他人签订租赁合同。刘忠江和李来庆签订的合同没有抚顺石化公司职工培训中心单位公章，刘忠江和李来庆的合同没有法律效力。田兴向一审法院提供兴城市房权证钓鱼台办事处字第A-138号房照复印件一份，证明目的：这个房子是抚顺石化公司的，李来庆不是法人没有权利租赁。刘忠江的质证意见：产权证系复印件，但是和本案审理的租赁合同纠纷没有关联性，该证据不能证明田兴的抗辩理由，产权的归属和租赁合同的有无没有直接的联系。刘忠江称其将自李来庆处租赁的房屋两间转租给田兴。2018年6月1日，田兴继续租赁该两间房屋，并向刘忠江支付租金4万元，但未与刘忠江签订《租赁合同》，2019年6月1日，刘忠江、田兴之间的租赁合同到期，田兴未按照双方约定提前一个月告知刘忠江是否续租，但仍然占据所租房屋。刘忠江向一审法院提起民事诉讼，要求田兴返还其承租的兴城培训中心一楼两间门市房屋，并赔偿刘忠江经济损失16000.00元。田兴以所租赁的房屋产权系抚顺石油化工公司石油三厂职工培训中心为由，拒绝向刘忠江支付租金。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。刘忠江将自李来庆处租赁的兴城培训中心房屋两间转租给田兴，二人建立了转租合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”本案刘忠江将承租的房屋转租给田兴，原出租人李来庆并未提出异议，故该转租合同应视为有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务。2019年6月1日前一个月，田兴应当按照合同约定向刘忠江告知其是否继续承租诉争的两间房屋，如继续租赁应向刘忠江缴纳租金，而田兴并未按照约定履行告知义务并缴纳租金，已构成合同违约，对刘忠江要求按照合同约定终止双方的转租协议，并要求田兴返还租赁物的主张，应予支持。关于刘忠江要求田兴赔偿经济损失问题，田兴未按照合同约定履行承租人义务，继续占有使用房屋，确实给刘忠江造成了一定的经济损失，刘忠江要求田兴赔偿其两个月的经济损失，应予支持，但刘忠江主张的损失费数额明显过高，应以每月3300.00元为宜，田兴赔偿刘忠江经济损失6600.00元。关于田兴抗辩称，刘忠江转租的房屋并非李来庆个人所有的问题，李来庆供职于兴城培训中心，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款规定：“民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。”第一百七十条规定：“执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。”李来庆将培训中心的房屋转租给刘忠江，是一种职务行为，田兴并未提供刘忠江承租房屋存在违法行为的有力证据，故对田兴的抗辩主张，不予支持。综上所述，为维护双方当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十四条第一款、第二百二十七条规定，判决：一、田兴于本判决生效之日立即将承租的坐落于兴城市钓鱼台办事处钓鱼台村抚顺环发实业公司兴城培训中心一楼门市房屋两间返还给刘忠江。二、田兴于本判决生效之日起三十日内一次性赔偿给刘忠江经济损失人民币6600.00元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100.00元(已减半收取)，由田兴负担。二审查明的案件事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案案涉房屋系刘忠江2017年6月5日与李来庆签订《租赁合同》后再将该租赁房屋转租给田兴，田兴自2017年6月1日最后一次与刘忠江签订《租赁合同》后，一直占有并使用该房屋至今。虽然田兴上诉称，2017年6月5日刘忠江与李来庆签订《租赁合同》属无效合同，刘忠江对案涉房屋没有租赁权，但田兴在本案一、二审中均没有提供有效证据佐证自己的主张，亦没有证据证实有第三人对该转租房屋的占有和使用予以干涉或提出过异议，故依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，刘忠江与田兴之间所签订的房屋转租合同属有效合同，且该合同也一直得以实际履行。合同到期后，由于双方没有再续签租赁合同，亦没有交纳续租房屋的租金，故双方的转租合同自行解除，承租人田兴应无理由退还其租赁的房屋。因田兴未按照合同约定履行承租人义务，继续占有使用租赁房屋而给刘忠江造成的经济损失亦依法应予赔偿。综上，上诉人田兴的上诉请求及理由均不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人田兴承担。本判决为终审判决。审判长  张国军审判员  宋冬梅审判员  刘 伟二〇二〇年四月二十九日法官助理郑佳木书记员张潇