安徽省舒城县人民法院民 事 判 决 书(2020)皖1523民初858号原告：方贤斌，男，1968年10月16日出生，汉族,舒城县人,居民，住安徽省舒城县。原告：张克聪，女，1972年8月9日出生，汉族,舒城县人,居民，住安徽省舒城县。委托诉讼代理人：张跃环安徽舒洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱守国安徽舒洲律师事务所律师。被告:舒城金诚房地产开发有限公司，住所地安徽省舒城县城关镇经济技术开发区纬二路，统一社会信用代码：9134152333668547XF。法定代表人：赵焕铨，经理。委托诉讼代理人：黄学用，安徽继宏律师事务所律师。原告方贤斌、张克聪诉被告舒城金诚房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月2日立案后，依法适用简易程序，公开进行了审理。原告委托诉讼代理人张跃环、被告舒城金诚房地产开发有限公司委托诉讼代理人黄学用到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求（变更）：1、判令被告支付逾期办理房产证违约金57105元，逾期时间510天；2、判令被告承担本案的诉讼费用。事实及理由:2016年10月5日原被告签订一份商品房买卖合同，原告向被告购买商品房一套,位于舒城县经济开发区三里河路金仕佳缘小区7幢4层403室,建筑面积114.34平方米,单价每平方米5478元,房价总款626355元,约定于2017年10月30日前交付房屋。合同约定自交付之日起360天内未办理房屋产权证,买受人不解除合同的。自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之X的违约金。该违约金条款视为未约定违约金或者损失数额难以确定,依据最高法审理商品房买卖合同纠纷适用法律解释:按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算(或参照银行之间拆解利率计算),现因出卖人原因未办到房屋产权证已达420天(以实际办理到产权证书日止)。现依据我国的相关法律,特向贵院提起诉讼，以维护原告的合法权益。被告舒城金诚房地产开发有限公司辩称：1、2020年3月13日，被告已经办理7栋楼房的房产权证；2、违约金计算时间应当是原告实际收房的360日后，本案的房屋交付时间是2017年8月27日，360日期限应到2018年8月27日，违约金计算应自2018年8月28日至2020年3月13日；3.该房屋的总价款为626355元。4、该户2017年8月27日向被告出具了承诺书，承诺在接受房屋后，除非房屋质量有问题，不得以投诉、索赔等方式给被告带来麻烦，也就是放弃索赔，为此，请求驳回原告诉请。原告为证明自己的主张向法庭提供以下证据：1.原告身份证复印件，证明原告是本案适格主体；2、商品房购买合同、补充协议，证明双方签订的商品房买卖合同，约定了房产证办理实际期限，因出卖人的原因未能办理房产证的，出卖人承担相应的违约责任；3、购房发票及其他收据，证明买受人已按合同约定支付房款并缴纳相关费用。被告向法庭提供以下证据：1.不动产登记受理凭证，证明被告于2020年3月13日已办理7栋楼房的房产；2.房款结算单、补充协议，证明原告购房款实际为626355元；双方于2017年8月27日办理交房手续；3.原告出具给被告的承诺书，证明原告承诺放弃索赔的权利。本院经审理认定事实如下：2016年10月5日原、被告双方签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定原告向被告购买商品房一套,位于舒城县经济开发区三里河路金仕佳缘住宅小区7幢4层403室,建筑面积114.34平方米,单价每平方米5478元,房价总款626355元。2017年8月27日原、被告双方签订一份《面积差补充协议》，原告向被告补交购房款15174元，该套房屋实际价款为641529元。合同第十一条约定，被告应于2017年10月30日前交付房屋；合同第二十条关于房屋登记约定，因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房屋所有权登记证书的,出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之一的违约金。原告已经办理房屋交付手续并且入住，但是房屋交付的具体时间，原、被告双方均未提供证据证明。另查明，被告于2020年3月13日已开始办理7栋楼房的房产产权证，但是原告至2020年3月30日仍然没有拿到房屋产权证。再查明，2017年8月27日原告方贤斌向被告出具了《承诺书》一份，承诺在接受房屋后，除非房屋质量有问题，不得以投诉、索赔等方式给被告带来麻烦。上述事实有原、被告双方当庭陈述及原告提交的身份证、《商品房买卖合同（预售）》、支付房款票据复印件，被告提供的《面积差补充协议》、《承诺书》等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。原告按约定支付了首付款并办理了房屋按揭手续，并且已经按期归还贷款，被告应该按照双方合同约定的时间交付房屋，并按期办理不动产登记权证书，双方约定的交付房屋时间是2017年10月30日前，约定办理房屋产权证的时间应该是360日后即2018年10月30日，至2020年3月30日逾期办证时间为510天，因此，原告请求被告赔偿逾期办证违约金，符合法律规定，也符合双方合同约定，本院依法予以支持。违约金数额按照合同第二十条约定：全部房价款的日万分之一计算即641529元×万分之一×510天=32718元。被告辩称，原告出具了承诺书，承诺在接收房屋后，除非房屋质量有问题，不得以投诉、索赔等方式给被告带来麻烦，请求驳回原告的诉讼请求。本院认为，原告要求被告交付房屋时，被告要求原告出具承诺书，该承诺书系被告公司事先制作的格式化的承诺书，交给原告签名，承诺书中并没有涉及违约金问题，为此，被告要求免除其违约责任，不符合法律规定，本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：被告舒城金诚房地产开发有限公司于本判决生效后10日内赔偿原告方贤斌、张克聪逾期办理房屋产权证违约金32718元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取610元，由被告舒城金诚房地产开发有限公司负担380元，原告负担230元。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按双方当事人人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。审判员  廖克武二〇二〇年四月十日法官助理查雯雯书记员张琨附：本院执行汇款账号名称：单位名称：舒城县人民法院综合办公室开户银行：安徽舒城农村商业银行银行账号：20000059117110300000018附：本案适用法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。3、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。4、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。