湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)湘04民再51号二审上诉人（一审被告)：廖振钢，男，1978年1月4日出生，汉族，衡阳市雁海实业开发有限公司负责人。委托诉讼代理人：彭冬生，男，1972年11月3日出生，汉族，衡阳市雁海实业开发有限公司职员。二审被上诉人（一审原告）：江红，女，1963年11月28日出生，汉族。委托诉讼代理人：侯湘辉，男，1960年11月20日出生，汉族，住址同上，系江红之夫。一审被告：衡阳市雁海实业开发有限公司，住所地湖南省衡阳市石鼓区船山路28号。负责人：廖振钢，该公司股东。委托诉讼代理人：彭冬生，男，1972年11月3日出生，汉族，衡阳市雁海实业开发有限公司职员。一审第三人：蔡龙伟，男，1964年10月19日出生，汉族。委托诉讼代理人：蔡爱国，男，1956年2月15日出生，汉族。一审第三人：吴友生，男，1962年6月12日出生，汉族，衡阳市飞达房地产开发有限公司董事长。二审上诉人廖振钢与二审被上诉人江红、一审被告衡阳市雁海实业开发有限公司（以下简称雁海实业公司）、一审第三人蔡龙伟、吴友生商品房销售合同纠纷一案，湖南省衡阳市石鼓区人民法院于2012年3月28日作出（2009）石民一初字第53号民事判决。廖振钢不服，提起上诉。本院于2012年9月17日作出（2012）衡中法民一终字第193号民事判决。案外人陈朝阳不服，向湖南省高级人民法院申请再审。湖南省高级人民法院于2013年6月18日作出（2013）湘高法民申字第203号民事裁定，驳回陈朝阳的再审申请。之后，本院由院长提交审判委员会讨论决定，于2016年6月2日作出（2016）湘04民监6号民事裁定，再审本案。本院再审后于2017年11月7日作出（2016）湘04民再30号民事裁定，将本案发回重审。本院又于2019年2月21日作出（2019）湘04民监6号民事裁定，再审本案，于2019年3月28日作出（2019）湘04民再21号民事裁定，撤销本院（2016）湘0407民再30号民事裁定，恢复本案的审判监督程序。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，二审上诉人廖振钢的委托诉讼代理人彭冬生、二审被上诉人江红的委托诉讼代理人侯湘辉、一审被告雁海实业公司的委托诉讼代理人彭冬生、一审第三人蔡龙伟的委托诉讼代理人蔡爱国到庭参加了诉讼。一审第三人吴友生经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。廖振钢再审认为，本案是买卖关系，雁海实业公司与江红之间的买卖关系是真实有效的。陈朝阳与其之间是债权债务关系，其没有购买涉案门面。江红再审认为，买卖关系是真实的，不存在争议，不违反法律，陈朝阳与本案无关。雁海实业公司再审意见与廖振钢意见一致。蔡龙伟再审认为，本案原审原被告买卖关系成立。江红向一审法院起诉请求：确认江红与雁海实业公司签订的《衡阳市商品房购销合同》有效，并判令雁海实业公司与廖振钢为其办理诉争房屋的房产证和国土证，由被告承担本诉讼的一切费用。一审法院查明事实：原衡阳市现代办公用具家具厂成立于1991年5月11日，企业性质为全民性质（实为私营企业），隶属衡阳市福利纱带厂，法定代表人吴友生（1995年5月11日该厂变更为衡阳市莲花办公用具家具厂，法定代表人变更为李红，后被工商局注销）。1992年12月30日，衡阳市人民政府有关部门批准衡阳市现代办公用具家具厂改翻新人民路43-53号（后更改为人民路49号，现再次改为人民路15号）综合楼项目，并办理了建设工程规划许可证、建筑工程施工项目许可证。该项目由原衡阳市现代办公用具家具厂（实为吴友生个人出资）与蔡龙伟、王湘珍（王湘珍于2008年8月23日死亡）共同出资建设（三方各投资500000元），由衡阳市中兴房地产开发有限公司（以下简称中兴公司）承担开发建设、销售（中兴公司于1993年6月18日成立，集体性质，主管部门为衡阳市勘查协会，法定代表人王湘珍）。1994年，衡阳市现代办公用具家具厂综合楼房屋竣工后（共9层，一、二层为商业门面和商业用房，三层以上为住宅，一层建筑面积共计622.89平方米），吴友生代表衡阳市现代办公用具家具厂与蔡龙伟、王湘珍于1995年4月26日签订一份《协议书》，协议约定：1、人民路家具厂综合楼一层门面归蔡龙伟、王湘珍，产权各占50%；2、二层门面归吴友生，另在一层东头第一空门面29平方米左右（东头第三空上楼梯归二楼即101、103门面）归吴友生所有；3、黑美酒家和和平北路居委会在一层赔偿；4、一层外楼梯归二层所有，一层内楼梯供二楼紧急情况使用，但产权归蔡龙伟、王湘珍所有；5、此协议经三人签字生效。尔后，吴友生将分割给自己的房屋向衡阳市房地产产权监理处申请办理了房屋所有权证，产权所有人为吴友生。1994年6月13日，中兴公司与海南拓柏经贸发展公司合资成立衡阳市雁海房地产开发总公司和雁海实业公司（一套人马两块牌子）。衡阳市雁海房地产开发总公司性质为联营集体企业，雁海实业公司性质为有限责任公司。两公司股东均为中兴公司、海南拓柏经贸发展公司，注册资金均为10000000元（实际上两公司总资金为10000000元，其中中兴公司占股6000000元，海南拓柏经贸发展公司占股4000000元），法定代表人王湘珍。1997年11月18日，王湘珍支付6000000元给中兴公司，购买中兴公司所有的雁海实业公司6000000元股份；衡阳岳衡房地产综合开发有限公司支付2500000元给海南拓柏经贸发展公司，购买海南拓柏经贸发展公司所有的雁海实业公司2500000元股份；王湘珍支付1500000元给海南拓柏经贸发展公司，购买海南拓柏经贸发展公司所有的雁海实业公司1500000元股份。王湘珍拥有衡阳市雁海实业开发有限公司7500000元股份；衡阳岳衡房地产综合开发有限公司拥有雁海实业公司2500000元股份。1997年11月12日，衡阳市雁海房地产开发总公司改制为雁海实业公司，公司性质为有限责任公司，原衡阳市雁海房地产开发总公司名称保留不变。2000年1月8日，廖振钢支付2500000元给衡阳岳衡房地产综合开发有限公司，购买该公司所有的雁海实业公司2500000元股份。2002年5月30日，原雁海实业公司注销，变更为现雁海实业公司，公司性质为有限责任公司（私营性质，于2010年1月27日被衡阳市工商行政管理局吊销营业执照），注册资金仍为10000000元，股东为王湘珍、廖振钢（其中王湘珍占股份75%，廖振钢占股份25%），法定代表人王湘珍。1997年11月25日，王湘珍以中兴公司（王湘珍所有）的名义将衡阳市人民路49号一层门面共计622.89平方米（实际上该产权由王湘珍、蔡龙伟各占50%）的商业门面及商业用房在衡阳市房产管理局办理了衡市房权字0116433号房产权。1998年1月14日，中兴公司以上述房屋（评估作价7474680元）抵押贷款，并办理了衡房（1998）抵押许可字46号抵押许可证（存根）。同年5月19日，中兴公司与衡阳市商业银行股份有限公司雁城支行（以下简称衡阳商业银行雁城支行）签订一份《借款合同》，借款金额为120万元，但没有借款付出凭证，借款期限为一年，抵押物为衡阳市人民路49号一层门面共计622.89平方米房屋，所有权证号衡市房权字0116433号。1999年9月13日，中兴公司被衡阳市工商行政管理局吊销营业执照。2000年9月29日，江红与雁海实业公司原法定代表人王湘珍签订一份《衡阳市商品房购销合同》，合同约定：雁海实业公司将人民路30号雁海大厦一楼建筑面积为22平方米商业门面销售给江红，每平方米13800元，总价为303600元。合同签订后，江红向雁海实业公司支付购房款8万元。因雁海实业公司出让房屋需整体改变房屋用途，故江红与雁海实业公司原法定代表人王湘珍于2003年10月30日签订了第二份《衡阳市商品房购销合同》。合同约定：雁海实业公司将衡阳市石鼓区人民路49号104号建筑面积29.6平方米的商业门面一间[衡房预许（97）第028号]置换给江红，江红找补面积差价136800元给雁海实业公司，门面总价款为440400元。该门面交付后，江红按规定在2004年年底前向房屋产权登记机关办理权属登记手续（该房交付时如有面积争议，以房屋产权登记机关实际测定面积为准），雁海实业公司给予协助，如因雁海实业公司的原因造成江红不能在规定的期限内向房屋产权登记机关办理产权登记的，雁海实业公司须在江红提出退房要求之日的当天将已付款退还，并按已付款的10%赔偿江红损失。合同还约定：余欠款在办理完房屋产权证及国土使用证后一次性交清。同日，原告江红将购房款315000元支付给被告雁海实业公司（江红已支付购房款共计395000元），雁海实业公司将衡阳市石鼓区人民路49号104号建筑面积29.6平方米商业门面1间交付江红使用至今，但至今未办理房产证和国土证。2008年10月31日，衡阳市珠晖区公证处作出(2008)衡市晖证字第0392号继承权公证书（后被撤销），其内容为：衡阳市石鼓区人民路49号商铺5间，建筑面积622.89平方米的产权属中兴公司开发，原归王湘珍所有，现由廖振钢一人继承。2008年11月3日，衡阳市珠晖区公证处作出(2008)衡市晖证字第0396号强制执行公证书（后被撤销），其内容为：债务人廖振钢欠债权人杨政林债务本金1387148元，利息1497015.37元，合计人民币2884163.37元，限在2008年10月26日偿还；逾期不付，债权人杨政林可持公证书向衡阳市珠晖区人民法院申请强制执行。公证还款到期后，债务人廖振钢未能偿还债务。为此，债权人杨政林向衡阳市珠晖区人民法院申请强制执行。执行过程中，廖振钢与杨政林于2008年11月l0日达成执行和解协议，其内容为：被执行人廖振钢应偿还的衡阳市商业银行的贷款本息190万元由申请执行人杨政林支付，被执行人廖振钢自愿将衡阳市人民路49号商铺5间建筑面积622.89平方米，产权证号为衡阳市房权字0116433号，由申请执行人杨政林自行处置。2008年11月18日，衡阳商业银行雁城支行与衡阳市弘洋资产管理有限责任公司（陈朝阳系该公司董事长）签订一份《委托代理合同》。合同约定：一、衡阳商业银行雁城支行委托衡阳市弘洋资产管理有限责任公司代理清收中兴公司不良债权本金1160000元，利息790000元；二、实行风险代理；三、代理权限为一般代理，委托时限自签订合同之日2008年11月18日至2008年12月20日止；四、衡阳商业银行雁城支行按实际收到位资金的5%比例提成给衡阳市弘洋资产管理有限责任公司…。合同签订后，陈朝阳以衡阳商业银行雁城支行委托人名义在债权人杨政林持衡阳市珠晖区公证处(2008)衡市晖证字第0396号公证书向衡阳市珠晖区人民法院申请强制执行案件中，以陈朝阳个人名义代廖振钢向杨政林偿还借款50万元(杨政林出具的收条、借条只有4张，共计16.6万元。但杨政林于2010年11月16日出具证明称陈朝阳代廖振钢偿还借款50万元，其余欠款由廖振钢负责偿还）。第三人蔡龙伟知情后于2008年12月18日向衡阳市人民政府申请撤销衡阳市房产管理局颁发的衡市房权字0116433号房屋所有权证。衡阳市人民政府于2009年1月15日作出衡复决字[2008]51号行政复议决定，撤销衡阳市房产管理局颁发给中兴公司的衡市房权字0116433号房屋所有权证。衡阳商业银行雁城支行不服，以衡阳市人民政府为被告，衡阳市房产管理局、蔡龙伟、吴友生、中兴公司为第三人，于同年3月2日向本院提起行政诉讼，请求撤销衡阳市人民政府衡复决字[2008]51号行政复议决定。本院于2009年8月28日作出(2009)衡中法行初字第4号行政判决，维持衡阳市人民政府于2009年1月15日作出的衡复决字[2008]51号行政复议决定。该判决书现已发生法律效力。2009年8月15日，廖振钢以中兴公司、廖振钢的名义与陈朝阳达成协议，其内容为：中兴公司、廖振钢自愿以人民路49号第一层门面部分面积（281.85平方米）作价110万元抵偿给陈朝阳。2009年9月10日，杨政林以中兴公司、廖振钢代理人的身份与陈朝阳达成补充协议，其协议内容与廖振钢和陈朝阳达成协议的内容一致。2009年8月17日，陈朝阳从衡阳市商业银行股份有限公司蒸南支行向衡阳市兴雁资产经营有限公司商行营业部的账号上转账110万元。2009年11月18日，第三人蔡龙伟以原告名义诉被告廖振钢、衡阳市莲花办公用具家具厂所有权确认纠纷一案中，蔡龙伟与被告廖振钢在法院的主持下达成调解协议，其调解协议结果为：衡阳市人民路49号第一层临街西向106、107二空门面（每空门面建筑面积为29.6平方米）、临街西向105门面的二分之一即临街西向建筑面积19.8平方米门面（二空半门面建筑面积共计79平方米）及该层内厅商业用房建筑面积464.89平方米的二分之一即西向建筑面积为232.445平方米的商业用房（合计建筑面积311.445平方米）归蔡龙伟所有（以办证测绘面积为准）。2010年2月24日，湖南省衡阳市珠晖区人民法院依据衡阳市珠晖区公证处(2008)衡市晖证字第0396号强制执行公证书及廖振钢、杨政林分别与陈朝阳达成的协议，作出(2008)珠执字第105-5号民事裁定，裁定：一、本市石鼓区人民路49号一层面积311.45平方米房屋归代位履行债务人陈朝阳所有；二、陈朝阳执本裁定书到相关职能部门办理产权过户手续。2010年3月29日，陈朝阳在衡阳市房地产产权监理处办理了衡阳市石鼓区人民路49号一层门面311.45平方米房屋产权证。同年7月7日，陈朝阳将该311.45平方米房屋分别办理成三个房产权，即102号门面29.1平方米（产权证号：08053456）、104号门面29.1平方米（产权证号：08053455）、大厅商业服务用房253.24平方米（产权证号：08053457）。2010年6月26日，湖南省衡阳市珠晖区人民法院作出(2010)珠刑初字第83号刑事判决，对衡阳市珠晖区公证处涉及上述公证事实的工作人员，分别以滥用职权罪、受贿罪判处刑罚。2010年9月29日，衡阳市珠晖区公证处作出《关于撤销(2008)衡市晖证字第0392号、0396号公证书的决定》。2010年12月23日，本院作出（2010）衡中法执监字第1号案件受理通知书，决定受理江红对衡阳市珠晖区人民法院作出（2008）珠执字第105号杨政林、陈朝阳等人民间借贷纠纷一案民事裁定不服的复议。2011年5月17日，衡阳市珠晖区人民法院作出(2008)珠执字第105-9号民事裁定书，裁定撤销该院作出的（2008）珠执字第105号、（2008）珠执字第105-1号、（2008）珠执字第105-2号、（2008）珠执字第105-3号、（2008）珠执字第105-4号、（2008）珠执字第105-5号、（2008）珠执字第105-6号、（2008）珠执字第105-7号、（2008）珠执字第105-8号民事裁定书。衡阳市房地产产权监处于2011年8月19日在衡阳日报登载《关于提交相关房屋所有权证的通知》，要求陈朝阳在十五个工作日内将其持有的坐落于衡阳市石鼓区人民路49号的三本房屋所有权证（产权号为08053455号、08053456号、08053457号）提交给衡阳市房地产产权监处，并协助办理相关手续，逾期，该处将依法报请衡阳市房产管理局公告注销上述三本房屋所有权证。衡阳市房产管理局于2011年9月29日在衡阳日报登载《关于注销相关房屋所有权证的公告》，注销了陈朝阳持有的上述三本房屋所有权证。湖南省衡阳市石鼓区人民法院作出（2009）石民一初字第53号民事判决：一、原告江红与被告衡阳市雁海实业开发有限公司于2003年10月30日签订的商品房销售合同有效：二、被告衡阳市雁海实业开发有限公司、廖振钢应当在本判决生效后十日内协助江红办理产权证和国土证（办证依法应当由原、被告缴纳的费、税，仍应由原、被告各自负担），江红在办理完产权证和国土证后十日内一次性支付所欠购房款36400元给被告衡阳市雁海实业开发有限公司、廖振钢；三、驳回江红的其他诉讼请求。本案一审受理费7527元，财产保全费2495元，合计10222元，由江红负担3007元，被告衡阳市雁海实业开发有限公司、廖振钢负担7015元。廖振钢不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，判令雁海实业公司承担本案民事责任。本院二审查明事实：原审判决查明的事实清楚，予以确认。另查明，2003年10月29日，雁海实业公司书面通知104号门面承租人谢淑称：“你租赁我公司人民路49号综合楼一层第四空门面，因出售给江红，由于房屋产权的变更，请你于2004年1月1日起与江红同志直接签订租赁合同。”同时雁海实业公司也将该通知送达给江红。江红从2004年1月1日起就与104号门面承租人谢淑重新签订了租赁合同，并收取房屋租金至今。雁海实业公司法定代表人王湘珍已于2008年6月23日因病死亡，王湘珍在死亡前于2008年6月20日立下书面遗嘱，其内容为：“我名叫王湘珍（身份证号：430404195606290023），任雁海房地产开发有限公司董事长，同因重病缠身，特立此遗嘱，现将我公司75%的股权和我名下所有财产交给我小儿子廖振钢（身份证号：430404197801041013）所有，其他人不得有异议。”王湘珍本人在遗嘱上签名并捺手印，雁海实业公司在王湘珍签名处加盖了公章，见证人万浏阳等三人在见证人签名处签名并捺手印。本院二审认为，本案所涉104号门面在出售之前属于王湘珍个人财产，王湘珍生前系雁海实业公司的股东、法定代表人，雁海实业公司又系私营公司，王湘珍以雁海实业公司的名义与江红于2003年10月30日签订《商品房购销合同》合同约定雁海实业公司将该门面出售给江红，双方当事人意思表示真实，王湘珍生前未对江红购买使用该门面提出异议或诉讼，其继承人廖振钢亦未提出异议，合同内容也不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，因此，该合同合法有效。在履行合同时，由于该门面在出售之前已由承租人谢淑租赁使用，故雁海实业公司于2003年10月29日书面通知谢淑，要求其从2004年1月1日起与江红直接签订租赁合同。尔后，江红从2004年1月1日起与104号门面承租人谢淑重新签订了租赁合同，根据民法原理关于指示交付的规定，应认定雁海公司（王湘珍）已于2004年1月1日将104号门面交付给了江红。《中华人民共和国合同法》第一百三十三条规定：“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”由于2004年1月1日以前的法律对房屋所有权转移的时间没有作出具体规定，雁海实业公司（王湘珍）与江红在合同中也没有对此进行特别约定，因此，104号门面的所有权已于2004年1月1日转移给了江红，江红已经依法取得了104号门面的所有权。一审认定本案所涉商品房销售合同有效正确，但一审在认定合同有效的前提下，又认定江红属善意取得104号门面与法相悖，应予纠正。如前所述，本案所涉104号门面在出售之前属于王湘珍个人财产，王湘珍生前系雁海公司的股东、法定代表人，雁海公司又系私营公司，王湘珍以雁海公司的名义与江红于2003年10月30日签订《商品房购销合同》，雁海公司是本案适格的一审被告，但是王湘珍已于2008年6月23日死亡，上诉人廖振钢系王湘珍的继承人，且系雁海公司股东，因此，廖振钢是本案适格的一审被告。一审认定廖振钢是本案适格一审被告并无不当，上诉人廖振钢关于其不是本案适格的一审被告的上诉主张不能成立。本院作出（2012）衡中法民一终字第193号民事判决：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费7527元，由上诉人廖振钢负担。本院再审查明，原审查明的“1998年1月14日，中兴公司以上述房屋（评估作价7474680元）抵押贷款，并办理了衡房（1998）抵押许可字46号抵押许可证（存根）。”应为“…办理了衡房（1998）抵押许字43号抵押许可证。”另查明，2009年9月10日，杨政林作为中兴公司、廖振钢的委托代理人与陈朝阳签订《补充协议》，约定：中兴公司、廖振钢自愿以人民路49号第一层门面靠东端一半面积作价1100000元抵偿给陈朝阳，江红的购房合同纠纷由陈朝阳处理。本案二审查明的其他事实清楚，予以确认。本院认为,本案诉争门面出售之前系王湘珍个人财产，王湘珍生前系雁海实业公司的股东、法定代表人，雁海实业公司又系私营公司，王湘珍有权以雁海实业公司的名义与江红签订《衡阳市商品房购销合同》，其生前未对江红购买使用该门面提出异议或诉讼，其继承人廖振钢亦未提出异议，故雁海实业公司与江红签订的《衡阳市商品房购销合同》系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，且江红已经按约支付大部分购房款项，雁海实业公司亦通知该房承租人与江红签订租赁合同，对诉争门面实已进行了交付使用，双方理应继续履行该合同。本案二审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款（一）项之规定，经审判委员会讨论决定，判决如下：维持本院（2012）衡中法民一终字第193号民事判决。本判决为终审判决。审 判 长 贺要生审 判 员 谷芝兰审 判 员 王宜安二〇二〇年四月二十九日法官助理 李雁宾书记员（ 王易薇