江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终272号上诉人（原审被告、反诉原告）：杨永花，女，1979年2月20日生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。委托诉讼代理人：朱亮亮，江苏胜衡律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨永洪，男，1976年3月14日生，汉族，住江苏省洪泽县。委托诉讼代理人：韩玉如，江苏新高的律师事务所律师。上诉人杨永花因与被上诉人杨永洪共有物分割纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2019）苏0104民初9591号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。杨永花上诉请求：一、请求在一审法院判决上诉人应当支付的房款中扣除15万元以及同期银行贷款利息；二、判决被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由如下：一、一审法院关于“诉争房屋系按份共有”的重要事实认定错误。1、一审法院对“诉争房屋做出按份共有”的重要事实认定错误。（1)涉案协议是被上诉人杨永洪欺骗上诉人杨永花，说当时只有签署该协议及办理抵押手续，方可加上被上诉人杨永洪名字，加名字后才能方便被上诉人杨永洪本人及其孩子方便在南京工作、生活上学等。(2)该还款协议不具有得以履行的法律效力。2、一审法院对于被上诉人杨永洪给付《还款协议》中15万元房款事实认定错误。3、对于诉争房屋全系上诉人杨永花全额购买，依法应当享有全部房屋产权的事实，不予认定，系事实认定错误。上诉人杨永花庭审中，提供的取现2004年9月29日：99600元的取款回单及2014年10月14日支付港币23万，及被上诉人杨永洪代理人庭审中，均认可，该房屋315000元，当时均是这两笔支付的。而在房产证上登记有被上诉人杨永洪的名字，只是为了被上诉人杨永洪挂名，便于其家庭生活、工作、孩子上学方便。据此，法院应当认定涉案房屋全部产权理应归上诉人所有。二、一审法院适用法律错误。一审法院应当适用《物权法》九十九条，驳回一审被上诉人杨永洪的诉求，而不是适用九十四条，支持分割。三、判决明显不公。假设该房屋依登记、法定原则，认定共同共有，在被上诉人杨永洪在诉争房屋内居住14年，现在没有重大理由，现在就对该处房屋进行分割，显然不合法，更不符合民法公平原则。即使按照《还款协议》，根据双务合同的性质，依照《合同法》，在本案中，被上诉人杨永洪没有证据证明已经给付150000元房款的情形下，法院即使按照该协议判决分割，也应当判决被上诉人在给付150000元房款及逾期支付房款利息，再由上诉人杨永花给予扣除这些钱款后给付被上诉人杨永洪剩余的房款。杨永洪辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决得当，上诉人的上诉理由与事实完全不符，所以请求二审法院依法查明本案事实的基础上驳回上诉人的上诉请求，维持原判，维护法律的尊严，依法保护被上诉人的合法权利。杨永洪向一审法院起诉请求：一、依法分割位于南京市秦淮区的共有房产；二、判令杨永花承担本案的诉讼费用。杨永花向一审法院反诉请求：一、判令杨永洪配合将南京市秦淮区房屋全部所有权登记至杨永花名下；二、判令杨永洪承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实如下：杨永洪与杨永花系兄妹关系。2004年10月9日，杨永洪、杨永花（乙方）与案外人徐凌（甲方）签订《南京市房地产买卖契约》，约定乙方向甲方购买诉争房屋，房屋售价280000元。2004年10月11日，诉争房屋不动产权登记至杨永洪、杨永花名下。2004年11月8日，杨永洪（甲方）与杨永花（乙方）、吴子华（甲方配偶）签订《还款协议》，约定：1.诉争房屋建筑面积64.81平方米，房屋价款280000元，装修价值35000元，总房款共计315000元；2.乙方向甲方出借款项150000元，用以资助甲方购买诉争房屋部分产权；3.甲方在诉争房屋中占有的产权份额为47.62%，甲方自愿将自己享有的诉争房屋共有产权向乙方设定抵押，以保证还清上述所借款项，担保债务期限自2004年9月30日起至2014年10月1日止；4.甲、乙双方约定，还款方式为一次性还款，还款的最后期限为2014年10月1日；5.甲方配偶声明，对诉争房屋买卖事宜完全知情并认可，并与甲方协商一致同意，甲方购得部分房屋产权属甲方个人财产，甲方配偶对诉争房屋不享有任何权益。江苏南京三法律师事务所在上述《还款协议》落款处加盖公章。2004年11月10日，杨永洪（甲方）与杨永花（乙方）签订《南京市房地产抵押合同》，约定甲方将诉争房屋抵押给乙方，抵押担保的债务本金金额为150000元。后杨永洪与杨永花于2004年11月18日办理了诉争房屋的抵押权登记。2018年10月10日，吴子华通过支付宝转账方式向杨永花支付150000元，备注“还杨永花房款”。同日，杨永花与杨永洪办理了诉争房屋抵押权涤除手续。一审案件审理过程中，杨永洪提供银行往来明细等一组证据，以证明杨永洪在2010年帮助杨永花购买1014室房屋期间垫付了198900元的购房款，用以偿还了杨永洪所欠的诉争房屋购房款。杨永花对上述明细真实性不持异议，但是认为所有款项均系杨永花支付给杨永洪的，并不存在所谓垫付及还款事实。杨永花亦提供银行往来明细等一组证据，以证明杨永花夫妻向杨永洪转账支付多笔款项，1014室房屋购房款均系杨永花支付。杨永洪对上述明细真实性不持异议，但认为与本案诉争房屋权属争议并无关联。关于诉争房屋价值，杨永洪与杨永花一致确认诉争房屋现价值1800000元。另，杨永花陈述，若法院支持杨永洪的本诉诉讼请求，其主张购买诉争房屋，杨永洪对此亦不持异议。一审法院认为：共有人没有约定不得分割共有的不动产或者动产，或者约定不明确的，按份共有人可以请求分割。关于杨永洪要求分割诉争房屋的诉讼请求，一审法院认为，杨永洪、杨永花共同购买诉争房屋后登记在两人名下，后双方亦签订《还款协议》对各自享有的产权份额作出了约定，诉争房屋系两人按份共有。综合考虑诉争房屋不宜作实物分割，且双方确实无法共同使用诉争房屋的实际情况，现杨永花同意购买，杨永洪亦不持异议，一审法院对此予以确认。关于杨永花认为诉争房屋系其一人出资购买，故所有权系其个人所有的抗辩主张，一审法院认为，从双方签订的《还款协议》、《南京市房地产抵押合同》来看，即便最初购房款系杨永花支付，但系杨永花出借款项给杨永洪用于购买诉争房屋，双方对于借款金额、产权份额等均作出了明确约定，杨永洪也用诉争房屋办理了抵押登记，后续在2018年10月10日，杨永花亦已协助杨永洪办理了诉争房屋的抵押权涤除手续，故对于杨永花的上述抗辩主张及杨永花要求杨永洪无偿将诉争房屋产权过户至杨永花名下的反诉诉讼请求，一审法院不予支持。现杨永洪、杨永花对于诉争房屋市场价值不持异议，均认可为1800000元，一审法院对此予以确认，故杨永花应当补偿杨永洪的金额为857160元（1800000元×47.62%）。在得到房款补偿的情况下，杨永洪有义务协助杨永花办理诉争房屋产权过户手续。一审法院判决：一、杨永花于判决生效之日起三十日内折价补偿杨永洪房款857160元；二、杨永洪于判决生效之日起三十日内协助杨永花办理南京市秦淮区房屋的不动产权过户手续，将上述房屋不动产权证登记至杨永花名下；三、驳回杨永花的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费21900元，减半收取为10950元，反诉案件受理费40元，合计10990元，由杨永洪负担5214元，杨永花负担5776元二审中，上诉人杨永花对一审法院查明的事实提出以下异议：一、2018年10月10日吴子华通过支付宝转帐方式向杨永花支付的15万元是房屋补偿费，并不是购房款；二、对杨永洪提交的银行往来明细有异议，购买的诉争房屋杨永洪具体没有出资，也没有出资到位；三、涉案还款协议是在上诉人被欺骗的情况下签的字。双方对一审法院查明的其他事实均无异议，本院依法予以确认。二审中，上诉人杨永花提交以下证据：一、2019年12月24日在秦淮区红花法庭其起诉杨永洪和吴子华要房租的案件【案号为（2019）0104民初13041号】庭审笔录，吴子华当时陈述这15万元是给的房屋补偿款，证明涉案15万元是房屋补偿款并非房款。二、录音光盘一份，系2019年5月23日在秦淮区大光路派出所协调的录音，里面提到“解押15万元……杨永洪说你说要房租的，我说给你补偿点”，“杨永洪你实际在房屋上掏了多少钱，杨永洪说是13万元”，证明一审认定的15万元是房款是错误的，补偿款就是房屋使用费。“房产证有一个程序……解押收个条”表明上诉人一直认为办的解押手续并不是为了履行还款协议的款项，而是当时是被骗的，是卖房办的解押。三、上诉人杨永花发给杨永洪的微信截图，证明2018年这个款不是给的协议款，而是房屋的补偿费。被上诉人杨永洪质证称：一、对庭审记录的真实性没有异议，因为吴子华汇款凭证在2018年10月10的转帐说明写的是还杨永花的房款，但是事实上我们在一审的时候向法庭提交了证据，证明上诉人在2010年购买第二套房屋的时候，被上诉人总共为她垫付了18.9万余元的购房款，我们也向一审提供了相关汇款凭证的记录。当时买房的时候写了一份购房抵押合同以及授权委托，也是上诉人在原审中向法庭提交的，和我们一审向法庭提交的事实是相吻合的，当时上诉人确认，当时在购房的时候，上诉人为其垫付了15万元，有房屋抵押合同，有房屋的他项权证都证明了该事实，这15万元就视为还给对方的购房款，2018年10月被上诉人老婆向上诉人支付了这个钱，因为上诉人一直为房屋的事和被上诉人纠缠，被上诉人为了息事宁人，双方之间没有房屋租赁合同也没有约定由被上诉人一家和被上诉人和上诉人双方父母一起居住的房屋约定要求支付房屋使用费。被上诉人向上诉人当时买卖房屋的时候，是上诉人为被上诉人确认垫付15万元，这15万元在2010年的时候就已经支付了18.9万余元，这事实上购房已经还清了，上诉人也是认可的，并且他们之间没有借据，在2018年被上诉人又向其支付了15万元，所以这15万元写的是房款，实际上不管是购房款还是房屋使用费，被上诉人向上诉人支付的款项足够已经超过了抵押合同上面确定的数额。二、关于录音，上诉人和被上诉人针对房屋的共有财产权属的问题确实发生争议，也向派出所报案，经过派出所协调过没有达成协议，但是对该录音的内容不认可，该录音系上诉人杨永花私自录制，不具有完整性，不认可该证据的真实性和本案的关联性。三、关于微信的截图，系上诉人单方编辑组织的内容，不认可该证据的真实性。本院认为，本案二审中的争议焦点为：本案一审法院判决上诉人杨永花应当支付给被上诉人杨永洪的房款当中是否应当扣除15万元以及相应的同期银行贷款利息。本案系房屋共有产权分割纠纷，现双方对一审法院判决分割房屋的情况并无异议，但上诉人对其应当补偿被上诉人的房款数额提出异议，认为其中应当扣除15万元及相应的利息。从本案查明的事实看，双方在2004年约定上诉人向被上诉人出借15万元用于资助被上诉人购买涉案房屋部分产权，双方亦就此债务办理了房地产抵押手续。2018年10月10日案外人吴子华向杨永花转账15万元，并备注“还杨永花房款”，同日双方办理了房屋抵押权涤除手续。因本案系共有物分割纠纷，双方对涉案房屋约定了产权份额，亦对房屋价值达成一致意见，故一审法院根据房屋价值和双方的产权比例认定上诉人应当支付被上诉人房款857160元并无不当。关于上诉人在本案中主张的15万元款项，该款项系双方因购买涉案房屋引发的债权债务纠纷，与本案并非同一法律关系；且根据双方举证的情况看，双方在2004年以后另有多项款项往来，双方之间存在其他债权债务关系；加之，案外人吴子华在转账时备注涉案15万元系房款，在双方另外的纠纷中又陈述该款系“补偿费”，被上诉人亦在本案中表示2010年为上诉人垫付了198900元用以偿还涉案房屋购房款，以上事实表明涉案15万元的用途存疑。综上，上诉人主张在本案中直接扣除15万元依据不足，双方可就双方之间的债权债务问题另行解决。综上所述，上诉人杨永花的上诉请求不能成立，应予驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由上诉人杨永花负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凡审判员 龚 达审判员 张卓慧二〇二〇年四月二十八日书记员 朱亚芳