辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终2225号上诉人（原审被告）：李青山，男，1952年12月2日生，汉族，住大连市西岗区。委托诉讼代理人：李明（李青山儿子），男，汉族，1984年10月23日出生，住大连市西岗区。被上诉人（原审原告）：大连亿泉程达物业管理有限公司。住所地：辽宁省大连市沙河口区徐州街57号5层1号。法定代表人：吕正坤，该公司总经理。委托诉讼代理人：任丽萍，辽宁住邦律师事务所律师。上诉人李青山因与被上诉人大连亿泉程达物业管理有限公司（以下简称程达物业）物业服务合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初9483号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李青山上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；二、被上诉人立即向上诉人支付由于被上诉人强行入驻小区，造成上诉人无法获得合法物业服务而造成的损失4615元；三、被上诉人立即恢复上诉人所在小区的消防设施设备。四、被上诉人立即向上诉人支付由于被上诉人强行入驻小区对上诉人造成的相关损害及精神损害赔偿金50000元。五、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.根据大连市物价局、国土资源局共同下发的文件，新建住宅小区在未取得房屋竣工备案证书之前禁止向业主收费，所发生的物业费用应由开发单位承担。2.业主委员会通过登报招聘物业公司，并在多个物业公司中选取了被上诉人。根据《中华人民共和国招标投标法》规定，投标人应当具备承担招标投标的能力。国家有关规定对投标人资格或者投标文件都有相应规定，投标人应当具备规定的资格条件。被上诉人在未取得资质之前以他人名义竞标，违反了《中华人民共和国招标投标法》的规定。该法规定，中标人将中标项目转让给他人，应没收违法所得并责令停业整改，情节严重的吊销营业执照，如果产生损害的话，应对投标人进行补偿。安邦北湾大会业主大会议事规则中明确规定，签署物业合同的代表人只能是业主委员会的主任或副主任，本案涉及的物业合同中的签署人并非主任也非副主任。根据大连市物业管理办法第105号文件第七条的规定，选举业主委员会或者更换业主委员会成员需要经过业主大会决议。3.物业公司对小区造成的损害包括但不限于消防控制室、地下车库、绿地、护栏等设备的损坏、擅自侵占损坏了公共场地、公共部位、公共公用设备设施，擅自改变物业规划用途，小区至今未办理产权证。4.本案存在同案不同判的问题。程达物业答辩称，不同意上诉人的全部上诉请求，请求二审驳回上诉，维持原判。主要理由为,上诉人的上诉请求，除了第一项外，其余上诉请求属于反诉内容，在二审提出不符合法定程序。程达物业向一审法院起诉请求：李青山支付拖欠的2014年3月20日至2018年12月19日期间物业管理费共计人民币4615元及违约金4000元，共计8615元。一审法院认定事实如下：2013年7月14日，大连市甘井子区安邦北湾小区业主委员会与程达物业签订《大连市甘井子区安邦北湾小区物业服务合同》，主要约定由程达物业对大连市安邦北湾小区实行物业管理，合同期限为三年。物业服务费收费标准，住宅1元/平/月；付费时间，自每季度首月10日前向业主及使用人收取，本季度服务终止后仍未缴纳物业费及其他服务费的，按逾期规定处理；逾期交纳物业管理服务费的，自逾期之日起，按照应交金额的0.3%按日计算交纳违约金。2016年4月1日，大连市甘井子区安邦北湾小区业主委员会出具证明一份，证明程达物业实际进驻案涉小区的起始时间为2014年3月20日，顺延上述合同期限至2017年3月19日。2017年3月20日，该小区业主委员会又与程达物业签订《物业管理服务合同》，约定物业服务费收费标准为住宅1元/平/月公建、非住宅及改变使用性质的房屋为3元/平/月；付费时间及违约责任延续2013年7月14日。合同还对其他事项进行了约定。李青山系案涉小区樱花北园8号楼2－2号业主。一审法院在审理过程中，李青山认可程达物业自2014年3月20日开始为案涉小区提供物业服务，物业服务费为1元/平/月，且李青山自认其房屋面积为80.96平方米，自2014年3月20日起拖欠物业费。2016年3月15日及2017年3月4日，程达物业以在案涉小区张贴催费通知的方式向欠缴物业费的业主催缴款项。现程达物业主张李青山拖欠物业费，要求李青山立即支付2014年3月20日至2018年12月19日期间的物业费4615元。李青山则以答辩理由不同意程达物业的诉讼请求。一审法院认为，物权法第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，故程达物业与大连安邦北湾小区业主委员会签订的物业服务合同对双方均有约束力。李青山主张的程达物业与业主委员会签订的一部分合同无效、业主们对业主委员会的成立及委托、程达物业提供物业服务的流程并不知情的意见，因无事实依据且与法律相悖，故一审法院不予采信。一审法院认为，程达物业为李青山所在小区提供物业服务，李青山理应及时交纳相应的物业服务费，现程达物业要求李青山立即支付2014年3月20日至2018年12月19日期间的物业费4615元，一审法院予以采信。关于李青山辩称，2014年3月20日至2015年12月30日期间的物业费已过诉讼时效的辩论意见，一审法院认为，程达物业已提供证据证明其以在小区内张贴公告的方式进行了催缴，因此一审法院认为程达物业主张的该期间的物业费并未过诉讼时效，对李青山的此节答辩意见，一审法院不予采信。关于李青山辩称，程达物业的服务存在瑕疵：绿植没有进行补栽、电梯未按照约定进行合理维修、走廊内部墙壁没有进行粉刷、入户电话及窗台没有进行及时的维护和修补等，一审法院认为，物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来解决，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，部分业主以物业服务不到位主张不交或少交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益，因此，一审法院认为，李青山以此为由拒交物业费没有法律依据，对此意见一审法院不予采纳。关于程达物业主张李青山支付违约金一节，本案为物业服务合同纠纷，从一审庭审情况及其他业主反映的情况看，程达物业向李青山提供的服务确也存在有待改进之处，虽然案涉物业服务合同对欠缴物业费的违约金作出了明确的约定，但考虑到李青山提供的服务亦存在一定瑕疵，故一审法院对程达物业要求李青山支付违约金的诉请不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条之规定，判决：一、李青山于本判决发生法律效力之日起十日内，给付大连亿泉程达物业管理有限公司自2014年3月20日至2018年12月19日期间的物业费4615元。二、驳回大连亿泉程达物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（程达物业已预交,已减半），由李青山承担。本院二审期间，上诉人提交两份大连市甘井子区安邦北湾小区业委会与被上诉人于2017年3月20日签订的《物业管理服务合同》复印件，该份证据与被上诉人在一审提交的证据内容相同，本院予以采信。上诉人在二审提交小区公共区域照片若干，拟证明被上诉人提供的物业服务不到位。本院经审查，对该组证据予以采信。被上诉人未提交新证据。本院经审查，对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为上诉人是否应向被上诉人支付讼争期间的物业费。结合本案事实，案涉小区业主委员会与被上诉人签订了物业服务合同，且被上诉人亦在讼争期间为案涉小区实际提供了物业服务，上诉人作为案涉小区业主，应受前述合同的约束，在接受了物业服务的同时，应履行向被上诉人支付物业费的合同义务。上诉人主张上述物业合同无效，没有事实和法律依据。现上诉人仅以被上诉人提供的物业服务存在瑕疵为由拒绝支付物业费。本院认为，物业公司提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务标准，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。但如果物业公司确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。上诉人以被上诉人提供物业服务不到位为由，拒绝支付物业费，缺乏合同和法律依据，不能得到支持。至于上诉人第二项、第三项和第四项上诉请求，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条的规定，属于被上诉人在二审提出的反诉，本院不予审理。综上所述，李青山的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由李青山负担。本判决为终审判决。审判长 王 迪审判员 王 歆审判员 王慧莹二〇二〇年四月二十三日书记员 黄月妍