湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终2417号上诉人（原审原告）：吴善祥，男，1967年11月12日出生，汉族，住湖南省长沙县。被上诉人（原审被告）：湖南开源鑫城酒店管理有限公司，住所地湖南省长沙经济技术开发区开元路17号湘商世纪鑫城4楼。法定代表人：李娜，该公司董事长。委托诉讼代理人：肖策英，系开源置业集团有限公司股东。委托诉讼代理人：张专，系开源置业集团有限公司股东。上诉人吴善祥因与被上诉人湖南开源鑫城酒店管理有限公司（以下简称开源酒店公司）合同纠纷一案，不服湖南省长沙县人民法院（2019）湘0121民初9583号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人吴善祥上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持其诉讼请求；二、由被上诉人负担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定事实存在主观臆断，一审法院以187户业主已续签合同否定未续签合同业主的权利错误。上诉人作为案涉房屋的合法所有权人，有权解除与被上诉人的合作关系并收回房屋。如果二审法院认定一审判决成立，那么请求二审法院判决被上诉人按当前市场价收回案涉房屋；二、一审判决以“考虑到涉案房屋的有效利用及整体利益、他人利益”而不支持上诉人的诉讼请求存在错误导向。案涉合作协议到期后，在双方平等协商的情况下，被上诉人可继续租赁，根本不存在损害整体利益和他人利益；三、一审法院关于“返还房屋不利于有效利用且必将给原告带来经济损失引发新的纠纷”的认定属主观臆断。返还房屋，上诉人可以另行出租或自行经营，并不会给上诉人造成经济损失，相反，若不返还，被上诉人将会继续实施拖欠上诉人房屋占用费的违法行为，且续签合作协议每月定额回报1380元明显低于市场价，将严重损害上诉人的权益，并激化双方矛盾；四、一审法院适用物权法第七条错误。该条规定适用于上诉人，一审法院将其适用于被上诉人错误。被上诉人开源酒店公司辩称：一、长期合作业主无权要求交还酒店产权式客房：1、案涉房屋的性质是开源鑫城酒店永久性产权式客房，业主无独立使用权和自行经营管理权；2、《合作协议》约定合作期限为长期，上诉人要求被上诉人交还房屋违背了《商品房买卖合同》和《合作协议》的约定及法律相关规定；3.个别长期合作业主要求收回房屋严重损害开源酒店公司和投资者及大多数业主的权益。按照物权法有效利用原则，被上诉人对案涉客房有投入，且酒店大堂、共用通道与客房系一个整体，只能由被上诉人整体使用，业主不能独立使用；二、被上诉人已按照《合作协议》的约定将业主回报全部付清，还补贴了部分税费，被上诉人保留要求上诉人返还代缴税费的权利；三、违法判决引发的后果严重。如法院支持业主违法、无理的所谓收房权力，势必会引发系列诉讼及制造一些社会不稳定因素。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律及处理正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。吴善祥向一审法院起诉请求：一、判令开源酒店公司交还其所有的开源鑫楼第9层914号房屋（即开源鑫城酒店0916号房间）；二、由开源酒店公司负担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：1、2006年9月28日，吴善祥向湖南开源置业有限公司购买位于开元路17号的开源鑫楼9层9168号房屋并签订《商品房买卖合同》，约定该商品房的用途为客房。该房屋所有权证的登记日期为2011年12月23日，载明“规划用途商业”。该房屋的国有土地使用证的出证日期为2012年3月12日；2、2006年9月20日，吴善祥（乙方）与开源酒店公司（甲方）签订《合作协议》，约定乙方将其所有永久性产权的开源鑫楼第9层第9168号的酒店客房，建筑面积约为56平方米投入，甲方以其品牌、无形资产、经营管理及对该客房的投资装修和所购买的设施、设备进行投入，由甲方全权负责对该客房进行经营与管理。首期合作期限为10年，从2007年12月18日至2017年12月17日。首期合作期满后，根据市场情况双方协商续签该《合作协议》，甲方对乙方的回报不低于首期合作标准。合作期内房屋的翻新、装饰及设备维护、更换均由甲方负责并承担全部费用。由甲方投资装修及购买的所有设施、设备及其他物品等全部归甲方所有等；3、吴善祥将涉案房屋交付给开源酒店公司经营管理时未放置物品，房屋内的物品均为开源酒店公司购买添置的；4、吴善祥已收到开源酒店公司向其支付的2007年12月18日至2017年12月17日期间的最低回报款，该最低回报款系已扣除税款后的金额。后因双方对续签合作协议事宜没有达成一致意见，没有续签下一期合作协议；5、开源酒店公司系湖南开源置业有限公司的全资子公司，营业期限从2004年11月26日至2034年11月26日，经营范围：提供住宿、舞厅、KTV、游泳等；6、开源酒店公司已与187户业主续签了合作协议。一审法院认为：案涉《合作协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行合同义务。本案中，吴善祥在购买房屋时已知晓案涉房屋仅作客房使用，即早已知道该房屋的性质、用途与其他商品房存在区别。吴善祥将案涉房屋投入给开源酒店公司作为酒店客房使用，酒店作为一个整体现一直在正常经营，吴善祥每月可得到定额回报且房屋得到有效利用。如若返还，该房屋将得不到充分有效利用且必将给吴善祥及其他续签业主造成经济损失，同时双方亦将产生新的矛盾纠纷。经查，开源鑫城大酒店包括开源酒店公司自持的135间客房（含回购的25间客房）及其他业主所持有的283间客房，《合作协议》到期后已有187户业主与开源酒店公司续签了《合作协议》，续签《合作协议》的业主及开源酒店公司自持的客房数占到整个酒店客房数的77%,未续签《合作协议》的业主仅占23%，因此，吴善祥作为未续签《合作协议》的业主在行使权利时，应当考虑整体利益，不得损害已续签《合作协议》的多数业主的合法权益。综上，考虑到涉案房屋的有效利用及整体利益、他人利益，对于吴善祥要求开源酒店公司腾退房屋的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十二条、《中华人民共和国物权法》第七条规定，并经审判委员会讨论决定，判决：驳回原告吴善祥的诉讼请求。案件受理费80元，由原告吴善祥负担。二审中上诉人向本院提交了两份新证据：1、开源酒店公司要求上诉人续签的合同协议，拟证明10年后继续履行原合作协议不利于上诉人；2、开源鑫城房地产平面图等，拟证明开源鑫城酒店总房间数为755间，与一审法院查明房间数不符，一审法院据此判决有误。经庭审质证，被上诉人对上诉人提交的上述证据发表如下质证意见：对证据1的来源和证明目的有异议；对证据2的证明目的有异议，有部分房屋系写字楼。本院经审查认为：上诉人提交的证据1与本案待证事实无关联，故本院不予采信；证据2不能达到上诉人拟要证明的目的，本院亦不予采信。本院二审查明的事实与一审查明的一致。本院认为：本案的争议焦点为被上诉人是否应当将案涉房屋腾退给上诉人。本案中，虽然案涉房屋登记在上诉人名下，但因案涉房屋需整体使用才能发挥其更大的经济价值，在大部分业主已经续签合作协议的情况下，如判令被上诉人腾退案涉房屋会影响已续签合作协议业主的权益，故一审法院根据《中华人民共和国物权法》第七条关于“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。”及《中华人民共和国民法总则》第一百三十二条关于“民事主体不得滥用民事权利损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益。”的规定判决驳回上诉人的诉讼请求并无不当。综上，上诉人吴善祥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费80元，由上诉人吴善祥负担。本判决为终审判决。审判长  柳**审判员  徐 成审判员  文 芳二〇二〇年四月二十四日法官助理苏逢连书记员曾知畅