广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终5968号上诉人（原审被告）：北京车易闻文化传媒有限公司，住所地：北京市北京经济技术开发区荣华南路15号院7号楼3层0325室。法定代表人：俞清木，该司总经理。委托诉讼代理人：王祥、陈志坚，均系北京隆诺律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：小高德（广州）置业有限公司(台港澳法人独资)，住所地：广东省广州市天河区花城大道87号601房之自编01单元。法定代表人：张伟，该司总经理。委托诉讼代理人：胡新范、王永强，均系广东佰卓律师事务所律师。原审被告：北京车易闻文化传媒有限公司广州分公司，营业场所：广东省广州市天河区华夏路30号1809（部位：自编之A）。负责人：顾威。上诉人北京车易闻文化传媒有限公司（以下简称车易闻公司）因与被上诉人小高德（广州）置业有限公司（以下简称小高德公司）、原审被告北京车易闻文化传媒有限公司广州分公司（以下简称车易闻广州分公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初25913号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人车易闻公司的上诉请求：一、请求撤销原审判决第一项、第二项；二、依法改判车易闻公司向小高德公司支付2017年1月1日至2017年2月4日期间的租金26824.2元（除去资金优惠期2014年11月，2014年11月至2017年1月1日共24个月租金每平方米每月150元，面积差额租金14.62*150*24=52632元，折抵后79456.52-52632=26824.2元）；三、本案二审诉讼费用由小高德公司承担。事实与理由：车易闻公司与小高德公司于2014年10月签订《租赁合同补充协议一》，约定小高德公司将478.12平方米的广州市天河区花城大道85号2001房之自编03单元出租给车易闻公司作写字楼使用，约定期限为2014.11.1-2017.10.31，租金为每平方米每月150元，物业费每平方米每月30元。自合约签订之日起，车易闻公司广州分公司一直按照合同约定支付租金。直至2017年1月，车易闻公司发现实际使用的03单元房不足478.12平方米，只有463.4964平方米。因此从2017年1月起停止向小高德公司交付租金。后双方就租赁合同纠纷无法达成一致共识，因此诉讼到天河区法院寻求解决，经一审法院测绘，小高德公司向车易闻公司出租的房屋面积并非合同约定的478.12平方米，而是463.4964平方米，与合同约定的面积相差14.62平方米。一审法院判决车易闻公司向小高德公司支付2017年1月1日至2017年2月4日的租金，但是未对车易闻公司2014年11月到2017年1月共计25个月内多支付的14.62平方米的面积差租金作出处理，车易闻公司向小高德公司支付2017年1月1日至2017年2月4日租金的同时，小高德公司也应该向车易闻公司返还多交付的25个月面积差额的租金。被上诉人小高德公司于二审答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。车易闻公司的上诉理由与事实不符。其在二审期间提出反诉，违反诉讼程序。车易闻公司的上诉请求已超诉讼时效。原审被告车易闻公司广州分公司二审无答辩。小高德公司向原审法院起诉请求：1、车易闻广州分公司支付小高德公司自2017年1月1日至2017年2月4日租金81963.43元（按每月71718元的标准计算）及迟延违约金（以71718元为本金，按银行同期贷款利率上浮50%的标准计算，自2017年2月5日起计至付清之日止)；2、车易闻广州分公司向小高德公司支付免租装修期间2014年11月1日至2014年11月30日租金71718元；3、车易闻广州分公司向小高德公司支付场地复原费125606.32元；4、车易闻公司与车易闻广州分公司对本案承担连带赔偿责任。5、本案诉讼费由车易闻公司与车易闻广州分公司承担。事实和理由：2014年10月，小高德公司与车易闻广州分公司签订《租赁合同补充协议一》，约定小高德公司将位于广州市天河区花城大道85号2001房之自编03单元出租给车易闻广州分公司作写字楼使用；租赁期限自2014年11月1日起至2017年10月31日止；2014年11月1日至2014年11月30日为免租期，2014年12月1日至2017年10月31日每月租金为71718元；租金支付方式为按自然月支付，车易闻广州分公司应于每自然月五日前将该月租存入小高德公司指定的银行账户内；2014年11月1日至2014年11月30日为免租装修期，甲方免收租金；如因乙方原因导致本协议被提前终止的，乙方应按免租装修期所在的租赁年度的租金标准向甲方补缴免租装修期间的租金；并约定本协议提前终止或租赁期满后，乙方逾期未迁出本物业或未将本物业恢复原状的，按乙方在租赁期满前一个月的租金和管理费等其他费用标准的双倍按日计付物业使用费，直至搬出并恢复原状之日止；如乙方在未缴清应付租金、水电费、管理费等款项超过十五日并且无法正常联络的，乙方同意放弃放置在本物业内所有财物的所有权，乙方承担甲方因处理上述财物及将本物业恢复原状所产生的一切费用；乙方未按本协议缴交租金、租赁保证金、物业管理费、管理费保证金、水电费、有偿服务费、违约金等费用，自迟交之日起，每逾期一日按所欠缴金额的千分之三向甲方或物业管理公司支付迟延违约金；因乙方违约而导致原合同及本协议解除的，乙方无权要求甲方退还租赁保证金，同时向甲方支付相当于两个月租金同等金额的违约金。上述合同签订后，小高德公司严格按照合同规定履行了约定责任和义务，车易闻广州分公司于2014年11月3日收取商铺，车易闻广州分公司完成装修后即开始办公，但自2017年1月起，车易闻广州分公司未向小高德公司按约定支付租金等费用，按合同约定已构成严重违约。小高德公司多次书面致函催促车易闻广州分公司支付租金及延迟违约金，车易闻广州分公司拒不支付。为维护小高德公司的合法权益，特起诉至法院。原审法院经审理查明：车易闻公司于2008年1月31日经核准成立；车易闻广州分公司是车易闻公司的分支机构，于2012年2月13日经核准登记成立。2014年11月11日，小高德公司（出租方/甲方）与车易闻广州分公司（承租方/乙方）签订《租赁合同补充协议一》（以下简称《租赁合同》），约定甲方同意将位于天河区花城大道85号2001房之自编03单元物业（以下简称为涉讼场地）出租给乙方使用；本物业建筑面积478.12平方米；该面积为本物业租金、管理费及其他相关费用的计算依据；租赁期限自2014年11月1日至2017年10月31日；2014年11月1日至2014年11月30日为免租期；2014年12月1日至2017年10月31日期间，每平方米租金150元，租金为每月71718元；租金按自然月支付，乙方应于每自然月五日前将该月租金存入甲方指定的银行账户内，如果交租日为国家法定节假日，即交租日顺延至该节假日结束后的第一个工作日；租赁保证金为相当于本物业贰个月租金的金额；签订本协议时缴交保证金143436元；在本协议有效期内，租赁保证金由甲方收取并保管，如乙方违反本协议约定的任何条款，甲方可按本协议约定分别扣除全部或部分保证金，以抵偿由乙方违约行为造成的甲方的损失；物业管理费每月每平方米30元即本物业每月管理费共计14343.60元；2014年11月1日至2014年11月30日为免租装修期，如因乙方原因导致本协议提前终止的，乙方应按免租装修期所在租赁年度的租金标准向甲方补缴免租装修期间的租金；甲方应在2014年11月1日前将本物业按原状交付乙方使用；本协议提前终止或租赁期满后，乙方逾期未迁出本物业的或未将本物业恢复原状的，按乙方在租赁期满前一个月的租金和管理费等其他费用标准的双倍按日计付物业使用费，直至搬出并恢复原状之日止；如乙方在未清缴应付租金、水电费、管理费等款项超过十五日并且无法正常联络的，乙方同意放弃放置在本物业内所有财物的所有权；乙方承担甲方因处理上述财物及将本物业恢复原状所产生的一切费用；乙方未按本协议向甲方及物业管理公司缴交租金、租赁保证金、物业管理费、管理费保证金、水电费、有偿服务费、违约金等费用的，自迟交之日起，每逾期一日按所欠缴金额的千分之三向甲方或甲方物业管理公司支付迟延违约金；甲乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，一方可通知另一方解除原合同及本协议；因甲方违约而致原合同及本协议解除的，甲方应当向乙方返还租赁保证金，同时向乙方支付相当于贰个月租金同等金额的违约金；因乙方违约而致原合同及本协议解除的，乙方无权要求甲方返还租赁保证金，同时向甲方支付相当于贰个月租金同等金额违约金；乙方未按约定交纳租金、租赁保证金、物业管理费、管理费保证金、水电费、有偿服务费等费用，逾期超过三十日的；本协议为原合同不可分割的部分，本协议如与原合同条款有抵触，以本协议约定为准等内容。合同签订后，车易闻广州分公司向小高德公司支付了租赁保证金143436元。小高德公司于2014年11月3日将涉讼场地交付给车易闻广州分公司使用，当天车易闻广州分公司在小高德公司的《租户入伙确认书》上盖章确认。庭审中，小高德公司与车易闻广州分公司确认车易闻广州分公司按每月71718元的标准交付租金至2016年12月31日止。小高德公司表示不清楚车易闻广州分公司何时撤场。车易闻广州分公司表示，其于2016年12月31日撤场，而且从小高德公司主张自2017年1月1日开始的租金可见小高德公司知悉其撤场；车易闻公司与车易闻广州分公司对于上述陈述未能举证证实。诉讼中，小高德公司为证实其向车易闻广州分公司催讨欠款、要求解除合同，提供了以下证据：1、小高德公司委托广东金领律师事务所周芳律师于2017年1月（具体的日期未注明）发出的《律师函》，要求车易闻广州分公司向雅居乐物管支付15006.22元、向小高德公司支付71718元；2、高德置地广场物业服务中心（西区）于2017年1月6日发出的《2017年1月催款通知书》，要求车易闻广州分公司支付租金71718元；3、编号为1045645973422的EMS详情单，拟证实小高德公司邮寄了上述证据2的催款函给了车易闻广州分公司；4、小高德公司于2017年2月5日发出的《关于解除合同的通知》，以车易闻广州分公司逾期缴交2017年1月租金、管理费、电费等已超过30日为由，要求解除合同，没收租赁保证金和管理费保证金，并于2017年2月5日收回承租的物业另行出租；5、编号为1060120659421号的EMS详情单，拟证明小高德公司邮寄了证据4的通知给车易闻广州分公司。上述证据1、2、3为复印件，证据4、5为原件。经质证，车易闻公司、车易闻广州分公司均对上述证据1、2、3的真实性没有异议，证据4、5真实性有异议，均表示并未收到上述材料。小高德公司要求车易闻广州分公司支付涉讼场地恢复原状费用，但车易闻广州分公司表示其接收涉讼场地后并未进行装修，为此，小高德公司提供了以下证据：1、《高德置地春广场A2003“车易闻”退场复原报价》（复印件，加盖有公章，但公章模糊不清无法辨析）；2、车易闻广州分公司于2014年11月11日盖章出具的《施工加班申请表》，申请2014年11月12日至2014年11月30日期间加班；3、车易闻广州分公司、案外人广东省美术设计装修工程有限公司共同于2015年6月8日出具的《装修工程竣工验收申请表》，表示涉讼场地的装修工程于2014年12月1日已竣工，申请竣工验收；4、高德置地广场春物业管理处出具给车易闻广州分公司的《装修工程竣工验收合格证》。经质证，车易闻公司、车易闻广州分公司对证据1的真实性、合法性、关联性均不予确认，认为该证据只是报价，并非实际拆除的结算价格；小高德公司亦未提供拆除的委托合同，无法证明拆除的行为发生，拆除内容并非车易闻广州分公司退场时房屋的装修情况；对证据2-4的真实性没有异议，但认为上述证据与房屋面积问题无关。本案诉讼过程中，根据车易闻广州分公司的申请，原审法院依法委托广州市房地产测绘院对涉讼场地的面积进行测绘。2019年4月2日，原审法院会同双方当事人及测绘院的工作人员进行现场勘测。2019年4月3日，广州市房地产测绘院出具《房屋面积报告书》，载明涉讼房屋套内面积为308.1908平方米，建筑面积为463.4964平方米。原审法院认为：小高德公司与车易闻广州分公司就涉讼场地签订的《租赁合同补充协议一》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应依约履行。合同签订后除双方协商一致或合同约定的解除条件成就，否则任何一方无权随意要求解除合同。车易闻广州分公司表示其于2016年12月31日撤场、合同于当天解除，但小高德公司对此予以否认，可见双方并未就合同解除达成一致、车易闻广州分公司主张合同解除之日的2016年12月31日时其亦并不具有解除合同权利，因此车易闻广州分公司主张合同于2016年12月31日解除缺乏依据，原审法院不予采纳。涉讼场地交付给车易闻广州分公司使用后，何时交还给小高德公司应由车易闻广州分公司承担举证责任，虽车易闻广州分公司并未举证证明，但涉讼场地现已被收回涉讼场地，而小高德公司在《关于解除合同的通知》中明确其将于2017年2月5日收回，故原审法院确认小高德公司于2017年2月5日收回涉讼场地。依据约定，车易闻广州分公司迟延交付租金超过三十天的，小高德公司有权要求解除合同。合同签订后，小高德公司依约交付了涉讼场地给车易闻广州分公司使用，车易闻广州分公司理应支付相应的租金给小高德公司及支付相应的物业管理费给小高德公司指定的物业公司。根据合同约定车易闻广州分公司应在2017年1月5日前支付1月份的租金，但至小高德公司出具《关于解除合同的通知》的2017年2月4日仍未支付当月的租金，迟延交付租金已超过三十日，符合合同约定的解除条件，小高德公司有权要求解除合同。虽车易闻广州分公司否认收到解除合同通知，但如前所述涉讼场地已于2017年2月5日被收回，依法应当认定合同于当天解除，故现小高德公司要求车易闻广州分公司支付2017年1月1日至2017年2月4日期间的租金、迟延支付租金违约金以及优惠期间已享有的租金优惠合法有据，原审法院均予以支持。关于小高德公司每月应付的租金标准问题。根据双方约定，合同约定的建筑面积478.12平方米作为支付租金、管理费的依据，但现经测绘实际建筑面积为463.4964平方米，因此，每月应付的租金应为69524.46元（150元/月/平方米×463.4964平方米）。关于车易闻广州分公司应付租金及迟延支付租金违约金问题。如前所述，每月应付租金为69524.46元，故2017年1月1日至2017年2月4日期间应付的租金为79456.52元（69524.46元/月+69524.46元/月÷28天×4天），小高德公司主张超过该金额部分，原审法院不予支持。小高德公司主张违约金按中国人民银行同期同类基准贷款利率上浮50%自2017年2月5日起计至实际清偿之日止，并未超过双方约定，原审法院予以照准。关于车易闻广州分公司应补交的租金优惠期租金数额问题。车易闻广州分公司实际享有的租金优惠期间为2014年11月3日至2014年11月30日，该期间已享有的租金优惠按双方约定计算得出为64889.50元【69524.46元/月÷30天×28天】。小高德公司主张的超过上述金额部分，原审法院不予支持。关于小高德公司要求车易闻广州分公司支付场地复原费用的诉请。车易闻广州分公司否认接收场地产后进行装修，但小高德公司举证已足以证实其接收场地后进行了装修，因此小高德公司关于车易闻广州分公司对涉讼场地进行装修的主张，原审法院予以确认。虽合同明确约定车易闻广州分公司需承担涉讼场地恢复原状的一切费用，但现小高德公司举证并不足以证实其已对涉讼场地恢复原状、亦不足以证实恢复原状所产生的具体费用，故对于小高德公司的该项诉请，原审法院不予支持。车易闻广州分公司作为车易闻公司所开设的分支机构，车易闻公司应对其债务承担补充清偿责任。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告北京车易闻文化传媒有限公司广州分公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告小高德（广州）置业有限公司支付2017年1月1日至2017年2月4日期间的租金79456.52元及逾期支付上述租金的违约金（以79456.52元为本金，自2017年2月5日起计至清偿之日止，按照中国人民银行同期同类基准贷款利率上浮50%的标准计算，违约金以不超过79456.52元为限）；二、被告北京车易闻文化传媒有限公司广州分公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告小高德（广州）置业有限公司补交租金优惠期间的租金64889.50元；三、被告北京车易闻文化传媒有限公司对被告北京车易闻文化传媒有限公司广州分公司的上述债务承担补充清偿责任；四、驳回原告小高德（广州）置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5680元，由原告小高德（广州）置业有限公司负担2500元，由被告北京车易闻文化传媒有限公司广州分公司、北京车易闻文化传媒有限公司负担3180元。测绘费946元，由原告小高德（广州）置业有限公司负担。本院经审理查明，本院确认原审法院查明的事实。本院认为，关于租金抵扣的问题。车易闻公司于一审未对此提出反诉。车易闻公司于一审提出小高德公司应将多缴纳租金向其退还的抗辩，并未提出将多缴纳租金扣减欠付租金的抗辩。车易闻公司上诉请求将其多缴纳的租金抵扣其拖欠的租金与其在一审时的抗辩意见不符。车易闻公司并未将该上诉请求作为其一审抗辩，故是否将多缴纳租金抵扣拖欠租金不属于本案一审应予审查处理的范围，车易闻公司可另循法律途径主张权利。至于车易闻公司的上诉请求是否超过时效，亦不属于本案应予审查处理的范畴，本院对此不做审查处理。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，车易闻公司的上诉请求及事实理由均不能成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2040元，由上诉人北京车易闻文化传媒有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 罗 毅审判员 张 宾审判员 王碧玉二〇二〇年四月十六日书记员 李蕴妍黄晓君