河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终1868号上诉人（原审被告）：楚印，男，1976年10月29日出生，汉族，住郑州市金水区。被上诉人（原审原告）：刘江涛，男，1984年4月23日出生，汉族，住河南省鄢陵县。委托诉讼代理人：马巧玲，河南华融律师事务所律师。原审被告：郑州润明房地产营销策划有限公司，住所地，郑州市金水区纬三路20号院1单元付1号。统一社会信用代码：91410105MA45WAYR8N。法定代表人：康兵权，总经理。委托诉讼代理人：靳扬杰，男，1989年9月29日出生，汉族，住河南省沁阳市，系该公司员工。上诉人楚印因与被上诉人刘江涛及原审被告郑州润明房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服郑州市二七区人民法院（2019）豫0103民初18905号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法采取独任审理方式，公开开庭进行了审理。上诉人楚印，被上诉人刘江涛及其委托诉讼代理人马巧玲，原审被告郑州润明房地产营销策划有限公司的委托诉讼代理人靳扬杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。楚印上诉请求：撤销一审判决，发回重审，或改判上诉人所收取的定金不予退还；本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院事实认定错误，被上诉人刘江涛户籍地在河南省××××组，郑州市政府自2011年便出台了房屋限购令，后经过多次补充与调整，于2016年10月1日郑州市人民政府办公厅面向社会发布了郑政办【2016】64号文件重新规定了郑州辖区的房屋限购措施。被上诉人刘江涛作为在郑州生活多年的成年人，且一直有购房意愿，其应当清楚自己是否拥有购房资格。2019年6月20日上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》是三方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，不违反公序良俗，真实有效，各方应依约履行。合同中也明确约定“如甲、乙任何一方拒绝履行合同或者让解除合同均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的10%作为违约金”。现因被上诉人的个人原因导致涉案合同履行不能，被上诉人是在明知自己没有购房资格的情况下执意签订的该《房屋买卖合同》，但如今被上诉人以其没有购房资格的理由拒绝履约，这本身就是无视法律规定、政策规定的恶意违约行为，无理由要求守约方退还定金。一审法院认为被上诉人明知自身不符合购房条件，但上诉人未尽到审查义务，各方都有过错，这显然与事实不相符。本案中，被上诉人不符合购房资格，是因为郑州市人民政府2016年发布的关于落实《郑州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产调控工作的通知》有关要求的通知第二条“非郑州户籍居民家庭在限购区域内购买住房，需提供近3年内在本市连续24个月以上（含24个月）缴纳个人所得税或者社会保险证明，个人所得税证明指税务部门开具的完税凭证，社会保险证明指加盖有社会保险机构缴费信息查询专用章的缴费清单。”个税缴纳及社保明细属于个人隐私，上诉人即便到社保局也无法调取被上诉人的以上信息。涉案《房屋买卖合同》签订及履行过程中，上诉人楚印均按照约定履约，不存在任何违约行为，无论该《房屋买卖合同》时由于被上诉人明知故犯而恶意签订并违约，亦或者是中介公司承诺为被上诉人解决房屋限购问题，作为守约方，上诉人楚印的合法权益理应得到保障，为此，上诉人所收取的定金不应当退还，同时合同违约方也应当按照法律规定及合同约定承担违约赔偿责任。2、一审法院审理过程中程序严重错误，在上诉人未收到传票的前提下缺席审理，严重剥夺了上诉人的答辩及提起反诉的权利。一审中，上诉人并没有收到任何诉讼文书，也没有签署任何送达回证，法院在这种情况下缺席审理，严重违反法律规定。刘江涛辩称：首先，刘江涛是外地户籍的在郑工作人员，在本案纠纷发生之前，从未在郑州购买过房屋，也根本不可能去了解相关限购政策。其次，刘江涛与楚印及郑州润明房地产营销策划有限公司签订《房屋买卖合同》时，系三方真实意思表示，现因该《房屋买卖合同》未能实现合同目而落空，且从根本上讲该《房屋买卖合同》违反国家有关法律、行政法规、政策性强制规定，应为无效合同，三方互不承担赔偿责任。因此，依据我国合同法的相关规定，以及依据公平公正原则和诚信原则，楚印应当将定金3万元返还给刘江涛。综上，一审法院审理案件事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。郑州润明房地产营销策划有限公司述称：1、郑州限购政策已经出台三、四年，作为购房者，看房时不会第一时间就能成交，所以刘江涛绝对会对郑州市限购政策进行了解，也会对其他中介公司进行了解，若没有购房资格，可以通过迁移户口来解决，并不是没有购房资格。若没有购房资格，中介公司不可能让双方签订合同。2、在签订涉案合同后，刘江涛已经通过银行办理贷款手续，并交纳了银行费用，这充分说明其有购房资格，并且愿意购房，在交易过程中中介公司一直按照正常房屋买卖交易流程进行操作，是刘江涛在交易过程中主动提出终止交易，并提出不愿意购买此房，并且在双方沟通过程中刘江涛从未说过是因为自己没有购房资格而无法购买，而是因为自己的个人资金和家庭原因等情况导致无法购买，有录音佐证。所以刘江涛在房屋买卖过程中违约，所交定金是不予退还的，并且中介公司也一直在积极催促其办理，也进行了涉案房屋交易的相关步骤。所以刘江涛应将中介费全额补齐。刘江涛向一审法院起诉请求：1、解除原、被告房屋买卖合同，被告返还购房定金50000元；2、被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2019年6月20日，原、被告签订《房屋买卖合同》，约定刘江涛购买楚印名下位于二七区沿河路6号12号楼2单元22号房屋（建筑面积110.39平方米，房屋所有权证书号0388319），房屋总价155万元，刘江涛按约交付了合同定金5万元。合同另约定：办理网签后当日，刘江涛向楚印支付首付款。刘江涛在签合同当日向郑州润明房地产营销策划有限公司支付定金贰万元整、向楚印支付定金叁万元整。郑州润明房地产营销策划有限公司承诺积极督促双方积极办理房产贷款、过户手续，过户后刘江涛交给其定金才能充当中介费。目前楚印保管由刘江涛缴纳的定金3万元，郑州润明房地产营销策划有限公司保管由刘江涛缴纳的定金2万元。另查明，按照郑州市房屋限购政策规定：非郑州户籍在限购区域只能购买一套并需提供郑州市连续两年（含两年）以上个税或社保才具备购房资格。原、被告签订《房屋买卖合同》时，刘江涛没有购房资格。一审法院认为：原告、被告签订的《房屋买卖合同》系三方当事人真实意思表示，但因原告不符合郑州市房屋限购政策，该《房屋买卖合同》不能按约履行，合同目的无法实现，现原告要求解除《房屋买卖合同》，该院予以支持。合同解除后，因合同履行产生的相关费用应予返还。所以被告楚印应返还原告定金30000元。《房屋买卖合同》约定原告向被告郑州润明房地产营销策划有限公司交纳的2万元定金在过户后才能充当中介费，目前涉案房屋未办理过户手续，被告郑州润明房地产营销策划有限公司应当退还。该公司称合同已经签订，2万元中介费不予退还与事实不符，该院不予采信。原告应当明知自身不符合购房条件，被告楚印未尽到审慎审查的义务，被告郑州润明房地产营销策划有限公司作为专业的房地产营销策划有限公司，明知购房方不具备购房资格，作为中介方却促使原被告双方签订《房屋买卖合同》，原被告三方在本案中均存在过错。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告刘江涛与被告楚印、郑州润明房地产营销策划有限公司于2019年6月20日签订的《房屋买卖合同》；二、被告楚印于本判决生效后十日内退还原告刘江涛定金30000元；三、被告郑州润明房地产营销策划有限公司于本判决生效后十日内退还原告刘江涛定金20000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1050元，减半收取525元，由原告负担175元，由二被告各负担175元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，楚印、刘江涛及郑州润明房地产营销策划有限公司签订的《房屋买卖合同》，系三方的真实意思表示，虽然刘江涛因不符合郑州市房屋限购政策，导致合同目的无法实现。但强制性规定分为效力性强制性规定和管理性强制性规定，而根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条，只有违反效力性强制性规定的，才属无效。郑州市房屋限购政策的规定性质上属于管理性强制性规定，涉案合同内容不违反法律法规的强制性规定，应合法有效。刘江涛辩称涉案合同为无效合同的主张，本院不予支持。上诉人楚印称其不知道刘江涛不具有购房资格，且一直基于诚信原则为被上诉人刘江涛留置房屋。本院认为，房屋买卖双方采取通过房屋中介的方式进行房屋买卖，是基于对房屋中介具有房产交易规则及实务操作的专业知识和技能的信任，其根本目的是为了确保房屋买卖的顺利完成。因此，房屋中介公司不仅要在合同签订前认真核实出卖人与买受人的资质，促成房屋买卖双方达成完善的《房屋买卖合同》，亦应在《房屋买卖合同》的实际履行过程中提供周全、适当的服务。如因房屋中介公司未尽到审核义务，居中沟通不畅，未能及时合理全面履行义务，导致在合理期限内房屋买卖双方不能完成房屋买卖，合同目的不能实现并导致买卖双方损失的，出卖人或买受人均可依法向相关房屋中介公司主张权利。本案中，上诉人楚印作为守约一方，对审核资格等专业问题上亦不存在过错，其主张对刘江涛的定金不予退还的上诉理由，本院予以支持。一审法院认为郑州润明房地产营销策划有限公司在本案中存在过错，判令其退还刘江涛定金并无不当。综上所述，楚印的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持郑州市二七区人民法院（2019）豫0103民初18905号民事判决第一项、第三项，即“解除刘江涛与楚印、郑州润明房地产营销策划有限公司于2019年6月20日签订的《房屋买卖合同》；郑州润明房地产营销策划有限公司于本判决生效后十日内退还刘江涛定金20000元。”；二、撤销郑州市二七区人民法院（2019）豫0103民初18905号民事判决第二项；三、驳回刘江涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取的525元，由刘江涛负担210元，由郑州润明房地产营销策划有限公司负担315元；二审案件受理费1050元，由刘江涛负担420元，由郑州润明房地产营销策划有限公司负担630元。本判决为终审判决。审判员  王志民二〇二〇年四月九日书记员  宋杨莉