北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终4719号上诉人（原审原告）：北京东腾庄园餐饮有限公司，住所地北京市朝阳区东四环中路195号楼四层北侧。法定代表人：焦海峰，董事长。委托诉讼代理人：童利军，北京市京师律师事务所律师。上诉人（原审被告）：东方嘉业（北京）资产管理有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：佟新，经理。委托诉讼代理人：曲家宏，北京市华尔泰律师事务所律师。上诉人东方嘉业（北京）资产管理有限公司（以下简称东方嘉业公司）与上诉人北京东腾庄园餐饮有限公司（以下简称东腾庄园公司）房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初71410号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月3日立案后，依法公开开庭进行了审理。上诉人东方嘉业公司之委托诉讼代理人曲家宏，上诉人东腾庄园公司之委托诉讼代理人童利军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东腾庄园公司上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项并依法改判，支持东腾庄园公司主张房屋装修损失2935300元、家具和设备损失148000元、解约损失288000元的请求；2.一、二审诉讼费用由东方嘉业公司全部承担。事实和理由：一、关于房屋装修损失的认定存在错误。第一、一审法院对位于北京市朝阳区×（以下简称涉案房屋）的装修损失认定明显低于东腾庄园公司的实际损失。东腾庄园公司对涉案房屋装修设施系按房屋租赁期限14年2个月进行的规划投资,涉案房屋租赁合同实际履行期限为3年,根据涉案房屋的实际使用时间,涉案房屋装修的折旧比例应为22%。一审法院认定的折旧比例约50%左右,明显存在过错,应予以纠正。第二,东腾庄园公司承租涉案房屋时东方嘉业公司及其委托的房屋租赁中介公司对外宣传该房屋系乡镇商业产权并承诺能作为餐饮企业注册地址。合同签订后,东方嘉业公司以各种理由拖延向东腾庄园公司提供办理餐饮企业所需的材料,导致东腾庄园公司从房屋装修交付之日起至房屋租赁合同解除之日止一直处于违法经营状态。东方嘉业公司及其委托的房屋租赁中介公司故意隐瞒涉案房屋未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程许可证的规定建设房屋的事实的行为,完全属于东方嘉业公司一方的过错。因此,本案中不能返还或者没有必要返还的装修损失应由东方嘉业公司全部承担。二、关于家具损失责任归属的认定存在错误。2019年7月17日,东方嘉业公司指派其物业经理史兴与东腾庄园公司指派的工作人员庄和财办理完涉案房屋中家具、设备的交接手续后擅自转交给其第三方承租人使用,导致东腾庄园公司投资购买的可移动物品现有损失价值无法认定,东方嘉业公司的行为属于故意混淆案件事实的行为。因此,东腾庄园公司在本案中家具和设备损失符合不能返还或者没必要返还的情形,东方嘉业公司应向东腾庄园公司折价补偿。东方嘉业公司辩称：关于房屋装修损失的认定，东方嘉业公司也认为一审法院对房屋装修损失认定存在错误，不同意东腾庄园公司的理由。本案合同是无效的，应首先确认房屋现值，再根据双方过错比例划分，不同意东腾庄园公司主张的剩余使用时间装修残值来划分比例。东腾庄园公司主张涉案房屋是由于东方嘉业公司没有提供相关注册材料等，存在过错，但东方嘉业公司一审中已经提供证据证明，东腾庄园公司在租赁期间又将涉案房屋转租给第三人，也是经营超市，不存在无法注册无法经营的情况。东腾庄园公司主张的家具损失，东方嘉业公司不同意，一审法院对此认定正确，东腾庄园公司没有证据证明其存在家具损失，一审中东方嘉业公司已经举证证明，在东腾庄园公司搬走时，已经搬走了家具，不存在家具损失。东方嘉业公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，发回一审法院重审或依法改判驳回东腾庄园公司的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用均由东腾庄园公司承担。同意一审判决第一、三项。事实和理由：一审判决仅依据东腾庄园公司单方主张的数额便认定了涉案房屋装饰装修的现存价值于事实不符，随意酌定折价额度而并未说明理由于法无据，应予以纠正。首先，东腾庄园公司一审关于房屋装修部分价值的证据为几份施工合同及银行流水，其中金额最大的一份是与马某个人签署，而我国法律明确规定，建设工程施工工程承包人必须是拥有合法资质的单位，个人不能签署建设工程施工合同，即使签署也为无效合同，该工程也并没有双方结算的手续，无法确认该工程的最终工程量价值，银行转账无法证明是该工程的工程款。同时，其余几份施工合同也均无结算手续，因此，仅凭借几份合同及银行流水不能证明涉案房屋装修的价值。其次，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款的规定，在合同无效时，应参考房屋的现值来予以折价，而对于房屋形成附合的装饰装修物现值认定常用的方法，在《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》中主张采用“现存价值法”，即对纠纷发生时现存装饰装修物进行工程造价鉴定。而在一审庭审质证过程中，双方对于房屋的装修价值存在分歧时，也均同意通过评估鉴定来确定房屋装修价值，但一审法院对本案在未进行评估鉴定的情况下便认定案件的主要事实，直接裁判，属于事实认定不清，应依法予以纠正。东方嘉业公司同时向二审法院提出对于本案房屋装修价值的评估鉴定申请。第三，一审法院根据自行认定房屋装修价值“酌情”认定东方嘉业公司应折价给东腾庄园公司的装修款并无依据，东方嘉业公司一审提交的证据已经证明东腾庄园公司在签订合同前就知晓涉案房屋的实际情况，所以才能以极为优惠的条件租赁涉案房屋，对于租赁合同无效的后果，东腾庄园公司应承担更为严重的责任，一审法院的认定于法无据，也有违公平及诚实信用原则。东腾庄园公司辩称：东方嘉业公司提出装修没有流水，不具备相应资格问题，装修公司并不是特许经营，是一般经营，无须特别资质，东腾庄园公司提供了银行流水，证明损失是实际存在的。东腾庄园公司的损失应当以实际投资的金额为准，即以一审诉讼请求为准。东腾庄园公司向一审法院起诉请求：1.确认东腾庄园公司、东方嘉业公司之间签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2019年7月1日解除；2.东方嘉业公司返还东腾庄园公司已经支付的房屋租金2219200元、押金175200元；3.东方嘉业公司赔偿东腾庄园公司房屋装修损失2935300元、家具和设备损失148000元、解约损失288000元。一审法院认定事实：2015年4月22日，东腾庄园公司与东方嘉业公司就涉案房屋签订《房屋租赁合同》，合同约定租赁期为2016年7月1日至2030年8月31日，租赁面积1600平方米，租赁房屋用途为园区配套餐饮。前两年的月租金为87600元整，年租金为1051200元，第3年起在上一年度租金基础上逐年递增5％，租房押金为175200元，租金支付方式为押二付六，东方嘉业公司应及时向东腾庄园公司提供办理营业执照所需的必要资料。上述协议签订后并在履行过程中，东腾庄园公司、东方嘉业公司分别签订了补充协议三份，对于涉案房屋的租金予以调整。上述协议签订后，东腾庄园公司向东方嘉业公司支付了押金175200元，并支付了至2019年6月30日的房屋使用费。2019年7月10日，东腾庄园公司和东方嘉业公司就涉案房屋进行了交接。东腾庄园公司另提交7月17日就设施设备进行交接的交接清单，东方嘉业公司称上述交接清单系东腾庄园公司和下一手租户之间进行的交接，和本案无关。东方嘉业公司另提交其和下一手租户之间的房屋租赁合同，该房屋租赁合同约定的房屋状况为遗留装修，交接清单中，不包含上述设施设备。庭审中，东腾庄园公司提交建设工程施工合同、消防设施改造安装施工合同、监控、手印设备系统安装调试协议、家具采购合同等，以证明其所受到的损失。东方嘉业公司认可东腾庄园公司对于涉案房屋进行了装修，东方嘉业公司对于东腾庄园公司的装修予以保留并交给下一个租户使用，但对于东腾庄园公司主张的装修数额不认可。另查，涉案房屋没有取得建设工程规划许可证。东腾庄园公司称其是通过中介租赁的涉案房屋，东方嘉业公司和中介均口头承诺可以办理营业执照，故其对于涉案房屋是否有建设规划没有进行审查。东方嘉业公司称东腾庄园公司对于涉案房屋的情况知情。经询，东腾庄园公司表示如果法院认为合同无效，其坚持之前的诉讼请求，将房屋租金调整为房屋使用费。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，故东腾庄园公司和东方嘉业公司就涉案房屋所签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故东方嘉业公司应当返还东腾庄园公司押金。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。东腾庄园公司在2019年7月10日之前一直占用房屋，其向东方嘉业公司支付的租金应当折抵房屋使用费，故其要求予以返还的诉讼请求一审法院难以支持。就东腾庄园公司主张的房屋装修损失，东方嘉业公司表示其已经保留并交由下一租户使用，故该装修东方嘉业公司已经予以利用，可折价归出租人所有，具体房屋装修折价款的数额由一审法院根据东腾庄园公司提交的证据、东腾庄园公司对于涉案房屋的使用时间等酌情予以判决。家具和设备损失，因家具和设备属于可移动物品，东腾庄园公司未能举证证明其将上述家具和设备交付给了东方嘉业公司，故其主张家具设备损失的诉讼请求一审法院难以支持。关于东腾庄园公司主张的解约损失，没有相应证据，一审法院难以支持。一审法院判决：一、东方嘉业（北京）资产管理有限公司于判决生效后七日内返还北京东腾庄园餐饮有限公司房屋押金十七万五千二百元；二、东方嘉业（北京）资产管理有限公司于判决生效后七日内支付北京东腾庄园餐饮有限公司房屋装修折价款一百五十万元；三、驳回北京东腾庄园餐饮有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。东方嘉业公司提交北京龙飞装饰工程有限公司出具的评估价格表及其营业执照，评估金额显示160万元，系针对包括涉案合同在内的两个合同所涉房屋总体面积进行的评估。东腾庄园公司的质证意见为：对于评估不认可，评估单位应当通过双方商定一致或者经过法院指定，评估结果的真实性、合法性均不认可。本院经审理查明的其他事实与一审法院一致，本院予以确认。本院认为，因涉案房屋未取得建设工程规划许可证，一审法院据此认定东腾庄园公司和东方嘉业公司就涉案房屋所签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》无效正确，本院予以确认。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方对于一审法院关于涉案合同效力及房屋使用费、押金的认定均无异议，故本案二审的争议焦点为：一、一审法院对于涉案房屋装修损失的认定是否适当；二、东腾庄园公司主张的家具和设备损失、解约损失是否应予支持。关于涉案房屋装修损失，根据查明事实，东方嘉业公司收回涉案房屋后另行出租给案外人，东腾庄园公司对于涉案房屋的装修亦被其移交案外人使用，故在东方嘉业公司对此予以利用的情况下，应当向东腾庄园公司支付房屋装修折价款，一审法院根据在案证据，结合涉案房屋使用年限、装饰装修现实情况等因素综合酌定的装修折价款数额并无不当，本院不持异议。东方嘉业公司申请对涉案房屋的装饰装修现值进行评估鉴定，但双方均确认该房屋已被其移交案外人使用，现状是否为东腾庄园公司撤出时的客观状态无法确定，因此现在进行装修现值的评估已经失去意义，故对东方嘉业公司的鉴定申请，本院不予准许，对于其自行委托第三方机构对包括涉案合同所涉房屋在内的整体建筑装修价值进行的评估，本院亦不予采纳。东腾庄园公司上诉主张一审法院对于涉案房屋装修价值认定数额过低，应依据其装修时的实际投入作为损失依据，理由不能成立，本院亦不予支持。关于家具和设备损失，因家具和设备属于东腾庄园公司可以自行收回处置的物品，东腾庄园公司未举证证明相关设施设备的接收人系东方嘉业公司的人员，且东方嘉业公司亦提交证据证明在交接清单中接收人处签字的人员系之后进驻该场地的新承租人所属人员，故东腾庄园公司在未举证证明其将家具设备交付东方嘉业公司的情况下，要求东方嘉业公司对此予以赔偿，依据不足。关于东腾庄园公司主张的解约损失，依据不足，一审法院对于东腾庄园公司主张的上述损失均未予支持并无不当，本院予以维持。综上所述，东方嘉业公司、东腾庄园公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费36600元，由北京东腾庄园餐饮有限公司负担18300元（已交纳），由东方嘉业（北京）资产管理有限公司负担18300元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 陈静二〇二〇年四月二十七日法官助理 李君法官助理 赵纳书 记 员 高媛