湖州市吴兴区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0502民初6381号 原告：湖州普洛斯仓储有限公司，住所地湖州市吴兴区织里镇织里高新产业园大港路1088号7A404—7A405。 法定代表人：崔绍华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：高帅，德恒上海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张晓娜，德恒上海律师事务所律师。 被告：湖州织里盈丰纺织品有限公司，住所地湖州市织里镇吴兴大道2699号一楼商铺1A11-1-11-9。 法定代表人：陈康佗，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王洪波、闻霏，浙江京衡（湖州）律师事务所律师。 原告湖州普洛斯仓储有限公司（以下简称普洛斯公司）与被告湖州织里盈丰纺织品有限公司（以下简称盈丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案后，因原告系涉外企业，依法由审判员张俊、人民陪审员高炯、人民陪审员黎丹组成合议庭适用普通程序进行审理，后因人员调整，改由审判员张俊、人民陪审员汪瑛、人民陪审员张连娣组成合议庭，并于2020年1月13日公开开庭进行审理。原告湖州普洛斯仓储有限公司的委托诉讼代理人高帅，被告湖州织里盈丰纺织品有限公司的委托诉讼代理人王洪波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告起诉称：2018年7月，湖州织里盈丰纺织品有限公司(下称“被告”)作为承租人与湖州普洛斯仓储有限公司(下称“原告”)作为出租人签署了一份编号为Deal-10710的《房屋预留/预租/租赁合同》（下称“租赁合同”)。根据租赁合同的约定，原告将坐落于湖州市吴兴区织里镇腾飞路中华路789号普洛斯织里物流园内的八2号库1)3号单元(下称“房屋”)出租给被告，其中计租面积1268.36平方米的部分（下称“房屋一”）自2018年8月1日起租，计租面积为4000平方米的部分（下称“房屋二”）自2019年4月1日起租，房屋一和房屋二到期日均为2023年7月31日，二租赁合同签署后，原告已按照租赁合同的约定向被告交付了房屋，并全面履行了租赁合同项下的义务。然而，2019年4月26日，被告突然向原告发送了一份《解除租赁合同通知书》，声称由于自身原因，决定解除租赁合同。案涉租赁合同并未约定赋予被告单方解除权。在原告无任何违约行为的情况下，被告因自身原因解除租赁合同没有任何事实和法律依据，不具有解除合同的效力。因而，被告于2019年4月26日发出的《解除租赁合同通知书》应为无效，被告仍应继续履行案涉租赁合同，按租赁合同的约定向原告支付租金和管理服务费等相关费用。截至2019年7月22日被告应付未付的租金、物业管理服务费和水电费金额合计人民币609,587.81元(详见起诉状附件：《欠付款项明细表》根据租赁合同第二部分合同一般条款第5.5条的约定，被告作为承租人，若拖欠任何租金、物业管理费或任何其他款项超过5天，被告应在原告要求时按每日0.05%的标准立即向原告支付滞纳金，从应付款项应交之日(包括应交日)起计算，直至被告付清所有拖欠款项的当日为止。截至2019年7月22日，就被告欠的租金、物业管理服务费和水电费，已产生的滞纳金为人民币20497.19元(详见起诉状附件：《欠付款项明细表》)。由于本案争议系因被告非法解除租赁合同以及拖欠租金等款项的违约行为所导致，因此根据案涉租赁合同第二部分合同一般条款第25.2条的约定，被告应承担原告因本案而发生的律师费以及原告为提供财产保全担保而支付的保险费。此外，本案所涉的案件受理费、保全申请费等全部诉讼费用均应由被告承担。原告向本院提出诉讼请求：1、请求确认被告于2019年4月26日发出的《解除租赁合同通知书》无效；2、请求判决被告继续履行编号为Deal-10710的《房屋预留/预租/租赁合同》；3、请求判令被告向原告支付到期应付而未付的房屋租金、物业管理服务费和水电费，暂计至2019年7月22日，金额合计为人民币609587.81元；4、请求判令被告就上述欠付租金、物业管理服务费和水电费向原告支付自应付日(包括应付日)起，至被告实际清偿之日止，按每日欠付金额的万分之五的标准计算的滞纳金，暂计至2019年7月22日，金额为人民币20497.19元；5、请求判令被告向原告支付原告因本案而发生的律师费人民币60,000元；6、请求判令被告向原告支付原告为申请财产保全支付的保险费人民币1500元;7、请求判令被告承担本案案件受理费、保全申请费等全部诉讼费用。 被告在庭审中辩称：被告解除合同的请求应获支持，被告因经营状况出现问题无力支付租金，被迫提出解除合同的请求。如果继续履行合同对双方均有损失，被告愿承担因解除合同给原告造成的损失，但应当按照租赁1200平方米的标准计算损失。 原告为支持自己的诉讼请求，向本院提交如下证据： 证据1：《房屋预留/预租/租赁合同》一份，证明原、被告于2018年7月5日签订该合同，约定双方权利义务的事实。 证据2：《客户基本信息登记表》一份，证明被告作为承租人等记载了公司名称、联系地址、租赁房屋地址、授权代表人等基本信息。 证据3：《房屋交接验收书》一份，证明原告按照租赁合同的约定向被告交付了租赁房屋，全面履行了租赁合同项下的义务的事实。 证据4：《解除租赁合同书》一份，证明2019年4月26日，被告向原告提出解除合同的事实。 证据5：律师函、EMS快递面单、物流信息截屏打印件各一份，证明2019年6月19日，原告通知被告继续履行租赁合同并催促其支付拖欠款项的事实。 证据6：2019年4月水电费发票四份，证明被告应向原告支付2019年4月水电费463.21元的事实。 证据7：《法律服务协议》一份、律师费发票及支付凭证各二份，证明原告因本案诉讼支出律师代理费60000元的事实。 证据8：保单、保函、保险费发票各一份，证明原告为申请财产保全支出保险费1500元的事实。 被告对原告提交的证据质证认为：对证据1的证据三性无异议，但原告只向被告移交了1200平方米的房屋；对证据2的关联性有异议，与本案无关；对证据3的证据三性无异议，但原告只向被告移交了1200平方米的房屋；对证据4、证据5的证据三性无异议；对证据6的真实性、关联性无法确定，对合法性无异议；对证据7的证据三性无异议，但该律师费过高；对证据8的证据三性无异议。 被告为支持自己的诉讼主张，向本院提交如下证据： 证据1：租金发票十六份，证明被告一直按照1268.36平方米的面积在支付租金的事实。 原告对被告的证据质证认为：对该证据的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，另外4000平方米的房屋租赁的租金尚未开始支付，被告就提出解除合同，故没有发票，应当视为原告已移交了该4000平方米的房屋。 本院对证据认定如下： 原告提交的证据6中的湖州物流园19年4月水费消耗统表、湖州物流园19年4月电费消耗统表不符合有效证据形式要件，该两份表格未经被告签字确认，被告当庭亦未予以确认，但由于被告2019年4月26日才向原告提出解除合同，而原告主张的该月水电费总额为463.21元，该数额在合理范围之内，且有原告提供的水电费发票予以佐证，故对其证明效力仍予以确认。其余证据均符合有效证据的形式要件，能够证明原告欲主张的事实，对其证明效力予以确认。 被告提交的证据符合有效证据的形式要件，但该证据仅能证明被告已支付的租金情形，无法证明被告欲证明的事实，对其证明效力不予确认。 庭审中，原、被告双方均确认被告于2019年4月7日已基本腾空租赁的房屋，被告已支付截至2019年3月底的租金，原告于2019年4月27日收到《解除租赁合同书》。被告向原告缴纳了217161.79元的保证金，但原告认为该保证金先抵扣被告拖欠租金产生的滞纳金。 经审理，本院认定如下事实：2018年7月，原告湖州普洛斯仓储有限公司与被告湖州织里盈丰纺织品有限公司签订《房屋预留/预租/租赁合同》一份，约定被告向原告租赁位于湖州市吴兴区库（“物业”）U3号部分单元（“房屋一”，计租面积：1268.36平方米），A2号库U3号单元剩余面积（“房屋二”，计租面积：4000平方米）的房屋，其中房屋一移交时间为2018年8月1日，房屋二移交时间为2019年4月1日，合同到期日为2023年8月1日；租金及物业管理费计算方式如下：2018年8月1日至2019年7月31日租金为0.630元/日/平方米，物业管理费为0.270元/日/平方米，2019年8月1日至2020年7月31日租金为0.656元/日/平方米，物业管理费为0.281元/日/平方米，2020年8月1日至2021年7月31日租金为0.682元/日/平方米，物业管理费为0.292元/日/平方米，2021年8月1日至2022年7月31日租金为0.709元/日/平方米，物业管理费为0.304元/日/平方米，2022年8月1日至2023年7月31日租金为0.737元/日/平方米，物业管理费为0.316元/日/平方米，以上租金及物业管理费不含税，租金适用税率为5%，物业管理费适用税率为6%，由被告承担税由被告承担；租金支付时间为每月的第一天当天或者之前支付该月租金，如果被告拖欠任何租金、物业管理费或任何其他款项超过5天，被告应在原告要求时自应交款之日起按所欠款项的每日万分之五的标准立即向原告支付滞纳金；被告应向原告支付保证金，被告一旦未履行合同义务的，原告有权以保证金抵扣到期租金、滞纳金、违约金；若被告违约的，原告有权要求被告承担原告寻求救济所指出的所有合理费用（包括合理的律师费和仲裁或法院的费用）。合同签订后，原告按约交付了租赁的1268.36平方米的房屋，被告在房屋交接验收书上确认接收。2019年4月27日，被告以无力承担租金为由向原告提出解除合同并送达了《解除租赁合同书》并于2019年4月7日自行腾空了租赁的房屋。原告于2019年6月25日向被告送达律师函，要求被告继续履行合同并支付所欠款项。由于被告未能继续履行合同义务，原告诉至本院。 另查明，2019年4月，案涉租赁房屋产生的水电费为463.21元，原告为实现权利支出律师代理费60000元，支出财产保全的保险费1500元。被告向原告缴纳保证金217161.79元。 本案的争议焦点为：一、原告无违约事由的情形下，被告是否可解除合同；二、若合同解除，原告的损失的认定。 关于第一个争议焦点：本案原告在合同签订后按约交付了租赁的房屋，并无违约行为，而双方的合同也未约定违约方拥有单方解除合同的权利。被告以无力支付租金为由请求解除合同的，无事实和法律依据，报告的抗辩理由无法成立。但若因此合同陷入履行的僵局，不利于原、被告双方的利益。在被告愿承担原告由此造成的损失的情况下，本院认为应当原、被告之间的《房屋预留/预租/租赁合同》予以解除，原告要求确认被告于2019年4月26日发出的《解除租赁合同书》无效，要求被告继续履行合同的诉请，本院不予支持。由于双方均确定被告于2019年4月7日腾空租赁的房屋，于2019年4月27日向原告告知了解除合同的请求，本院认为，双方的而合同解除时间应为2019年4月27日，原告关于应当以被告答辩之日作为合同解除时间的主张，本院不予支持。被告未支付2019年4月的租金，应当在支付该月租金后继续赔偿由此给原告造成的经济损失。 关于第二个争议焦点：虽然被告愿意参照租金标准赔偿原告的损失，但双方对于赔偿的数额存在争议。其一是参照租金计算损失时，纳入计价范围的房屋面积。原告认为其中由4000平方米的房屋自2019年4月1日起计算租金，被告于2019年4月27日提出解除合同，导致原告该4000平方米房屋闲置，故租金计算范围应为先期租赁的1268.36平方米及后续4000平方米的房屋。被告认为其并未实际使用该4000平方米的房屋，应当按照1268.36平方米计算租金。本院认为，双方既然约定4000平方米的房屋起租时间为2019年4月1日，原告为履行合同义务，必然将该房屋用于交付给被告使用，因被告提出解除合同，导致该房屋在一定期间内闲置，由此造成的租金收益损失自然应当由被告承担。其二是参照租金计算损失的期间。由于案涉的房屋系大型的仓储，出租的难度高于普通的住宅，在考量合同解除后原告另行招租的期间时，应大于普通住宅的招租期间。同时，被告在签订的长达五年的租赁合同后仅实际租赁了8个月即提出解除合同，除了客观方面经营状况恶化导致履行能力不足的因素外，难以排除其主观上的过错，因此本院认为应当按照较长的招租期计算原告的租金收益损失，本院酌定招租期为合同解除后6个月，截止于2019年10月26日。其三是单位面积租金计算的标准，原告要求将租金和物业管理费均纳入单位面积租金计算的标准之中，被告认为仅应当按照租金标准计算。本院认为，原告向被告收取物业管理费的前提是原告为被告租赁的房屋提供了物业服务，现被告并未使用案涉房屋，原告亦不需要向被告提供相应的物业管理服务，故原告要求将物业管理费纳入单位面积租金计算标准的主张，本院不予支持。关于被告缴纳的保证金的抵扣问题，原告的主张符合合同约定，应当先抵扣滞纳金，但因被告并未支付2019年4月的租金，在抵扣滞纳金之前，应按照债务形成的时间先抵扣已产生的该月租金及物业管理费、水电费，在租金及物业管理费、水电费、滞纳金抵扣之后仍有剩余的再抵扣原告的其他损失。现保证金能够完全抵扣被告欠付的租金及水电费，故本院认为不存在被告欠付租金产生滞纳金的情形，而由于合同的解除，原告的其他损失不存在需要缴纳滞纳金的情形，故原告要求被告支付滞纳金的诉请，本院不予支持。 本院核定如下： 2019年4月的含税租金为0.63元/日/平方米×（1268.36平方米+4000平方米）×27日×（1+0.05）=94095.54元，含税物业管理费为0.27元/日/平方米×（1268.36平方米+4000平方米）×27日×（1+0.06）=40710.73，合计134806.27元。该部分租金先从被告缴纳的保证金217161.79元中抵扣，抵扣后尚余保证金82355.59元。2019年4月水电费为463.21元，以保证金抵扣后尚余保证金81892.38元。 原告的损失分两段计算：2019年4月28日至2019年7月31日期间的含税租金收益损失为0.63元/日/平方米×（1268.36平方米+4000平方米）×95日×（1+0.05）=331076.91元；2019年8月1日至2019年10月26日期间的含税租金收益损失为0.656元/日/平方米×（1268.36平方米+4000平方米）×87日×（1+0.05）=315709.63元。合计为646786.54元，以保证金抵扣后为564894.12元。 原告主张的其他支出中，律师费60000元在合理范围内，本院予以支持；保全保险费不属于必要支出，本院不予支持。 综上，在抵扣保证金后，被告仍应向原告赔偿损失624894.12元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、解除原告湖州普洛斯仓储有限公司与被告湖州织里盈丰纺织品有限公司于2018年8月签订的《房屋预留/预租/租赁合同》（合同编号为Deal-10710）； 二、被告湖州织里盈丰纺织品有限公司应向原告湖州普洛斯仓储有限公司赔偿租金收益损失564894.12元，限于本判决生效之日起十日内清偿； 三、被告湖州织里盈丰纺织品有限公司应向原告湖州普洛斯仓储有限公司支付律师代理费60000元，限于本判决生效之日起十日内履行； 四、驳回原告湖州普洛斯仓储有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务和其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息及迟延履行金。 本案受理费10716元，财产保全费3978元，合计诉讼费14694元，由被告湖州织里盈丰纺织品有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审 判 员 张 俊 人民陪审员 汪 瑛 人民陪审员 张连娣 二〇二〇年四月二十日 书 记 员 叶 静