河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终1419号 上诉人（原审被告）：石家庄衣锦百货有限公司，住所地石家庄市长安区丰收路保利广场负一层CB101号。 法定代表人：冀延虎，该公司经理。 委托诉讼代理人：宋伟峰，河北冠彬律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：保利商业管理有限公司石家庄分公司，住所地石家庄市长安区沿东街29号101-105房间。 负责人：方长斌，总经理。 委托诉讼代理人：张付英、位会凯，河北三和时代律师事务所律师。 上诉人石家庄衣锦百货有限公司（以下简称百货公司）因与被上诉人保利商业管理有限公司石家庄分公司（以下简称保利公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服石家庄市长安区人民法院（2019）冀0102民初10755号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 百货公司的上诉请求：1、依法撤销石家庄市长安区人民法院（2019）冀0102民初10755号民事判决第二项；2、依法改判上诉人2017年月22日交付的10万元保证金应从原审判定的2089033.03元租金中扣减；3、本案上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人交纳的10万元保证金与拖欠被上诉人的租金种类品质相同，上诉人有权行使抵销权，10万元保证金从拖欠的租金中扣除；2、被上诉人在享有获得违约金的权利足以弥补其损失的同时，应排除适用不予退还保证金的约定，该条款应属无效条款；3、原审认定“就该保证金，被告亦可另行提起诉讼”，是在增加上诉人的诉累，实际是对上诉人抵销权的变相剥夺。 保利公司辩称：1、上诉人不享有抵销权，10万元保证金不应从租金中扣除。双方合同约定如上诉人违约，所交各项保证金不予退还，被上诉人损失超过保证金的，仍有权向上诉人追索；2、合同是双方自愿签订，代表了双方真实意思表示，未违反任何强制性法律规定，合法有效；3、在两次一审中，上诉人并未提起反诉，本次上诉实际就是两次拖延诉讼程序，请求贵院驳回上诉人全部诉讼请求。 保利公司一审的诉讼请求：1、判令解除原、被告2017年4月12日签订的《保利石家庄购物中心商铺租赁合同》；2、判令被告向原告支付拖欠的租金、能源费（截止到2018年12月底的能源费数额为664742.89元、租金数额为2372519.03元，共计3037261.92元）；3、判令被告返还原告全部涉案租赁商铺；4、判令被告承担本案诉讼费、保全费、保险费等各项实现债权的各项费用。 一审法院认定的事实：2017年4月12日，原、被告签订《商铺租赁合同》，就被告租用石家庄保利广场负一层面积为10613平方米（其中包括一层面积100平方米）的CB101商铺进行经营事宜进行了约定，主要内容为：1、租赁期限为2017年8月13日至2025年8月12日，装修期从被告收铺日至2017年8月12日，经营期租金起算日（装修期满的翌日）为2017年8月13日；2、被告签署合同时向原告缴纳租赁保证金50万元，保证金不是被告预付的租金、物业管理费或其他费用，仅作为被告履行合同约定义务和责任的担保，本合同有效期内，该款项由原告保管，按合同约定不计利息；3、租金按自然月结算一次，除首期租金外被告须在每个自然月的10日前交纳下期款项（节假日不顺延），被告在租金起算日前五日内支付首期租金366906.57元，首期租金为租金起算日起至第一个结算周期最后一日的租金；4、电费、水费、燃气费由被告自行向政府事业管理部门缴纳；5、被告对其承租的商铺，除本合同规定的限制和该购物中心统一管理规则外，享有充分的使用权，原告对被告在商铺内合法守章的经营管理活动不得进行干涉；6、租赁期满双方不续约，或双方协商提前终止合同的，或原告因本合同约定事由向被告发出解除合同通知的，租赁期满日或终止（解除）日为本合同终止日，被告应在合同终止日后五天内搬出所租赁的商铺，五天后仍遗留在商铺内的物品视为被告弃置物，可由原告任意处理，被告在合同终止搬出商铺前应按原告要求将该商铺恢复至毛坯状态，恢复原状的费用由被告承担，如被告未将该商铺恢复原状的，原告可代为进行，费用由被告承担；7、租赁期间，除法定或约定事由外，因一方违约导致守约方解除合同的，如原告违约，原告退回被告所交保证金，违约金按未完成租期租金总额的10%计算；如被告违约，被告所交各项保证金不予退还，原告损失超过保证金的，仍有权向被告追索；8、被告拖欠租金或者其他款项，应承担违约责任，每逾期一天按拖欠金额的3%计违约金，拖欠时间超过14天的，原告有权采取停止向被告提供有关服务等强制措施，拖欠达20天（含20天），原告有权单方面解除合同，除被告所交各项保证金不予退还外，被告还须付清所拖欠的款额及违约金、原告追讨损失赔偿所产生的所有费用（包括但不限于律师费、诉讼费、财产保全费、执行费等），并无条件按原告通知把租赁商铺联通原附属物交回原告。2017年11月1日原、被告双方签署了移交记录表。双方签署的租金及物业管理费标准明细表（不含装修期）载明：2017年8月13日至2018年3月12日期间月租金为33355.14元，2018年3月13日至2019年8月12日期间月租金为233486元，为扶持被告经营，原告同意被告所属经营期为2017年8月13日至2018年3月12日的租金（租金金额合计233486元）统一在2018年2月份交纳。2017年10月18日，原、被告签订《租赁合同条款变更协议》，约定对上述商铺的租赁期限、租金的给付进行了变更，其他不变。内容为：1、租赁期限变更为2017年9月27日至2025年9月26日，经营期租金起算日为2017年9月27日。2、被告应在2017年9月27日前五日内（节假日不顺延）支付首期租金271145.03元给原告，首期租金为租金起算日起至第一个结算周期最后一日的租金；2017年9月27日至2018年4月26日期间月租金33355.14元，2018年4月27日至2019年9月26日期间月租金233486元，为扶持被告经营，原告同意被告所属经营期为2017年9月27日至2018年4月30日的租金（租金金额合计271145.03元）统一在2018年3月份交纳。原、被告双方另签订《保利广场丰收路广告位的临时使用协议》，约定因原告广告位尚未施工完成，被告在使用广告位期间，如遇到原告对广告位施工，被告需无条件停止使用，并且撤掉已使用的广告画面；被告在使用期间，需得到政府相关部门的同意方可使用，使用期间遇到问题被告自行沟通解决，当保利广场其他品牌合作商需要使用广告位时，被告需无条件撤掉广告画面。在合同履行中，被告自2018年3月27日开始拖欠租金。2018年3月27日至2018年12月底租金共计2139033.03元。被告称其拖欠租金系因原告严重干扰其经营行为造成，被告在临时使用广告位及进行其他宣传活动时均遭到原告拒绝，原告予以否认，被告未提交证据证实。被告提交三份张家口银行的电子回单复印件，以证明其给付原告50万元保证金，并在2018年4月18日给付原告50000元，上述款项应从拖欠的租金共计2139033元中扣除；原告认为电子回单系复印件，对此真实性不予认可，不同意扣除保证金折抵租金。原告对于第四项诉讼请求仅主张被告承担本案诉讼费。原告于2018年12月28日提起本次诉讼。庭审中，原告提交高压供用电合同以及水电费发票15张欲证实在合同履行中能源费实际由原告收取，被告对上述证据的真实性、合法性予以认可，但关联性不认可，称无法证明用电地址包含本案诉争的商铺；另依照原、被告签订的商铺租赁合同第五条5.1第二项，约定的是水电费由被告自行向政府管理部门缴纳，与原告无关，因此，即使该供电合同中的用电地址包含本案商铺，该证据也不能对抗原、被告双方关于水电费交付的明确约定。另查明，涉案租赁场地并非只有被告一家租户，涉及多家租户，原告未提交证据证实代被告交纳电费的计算方式及依据。上述事实，有商铺租赁合同、租赁合同条款变更协议、欠费明细表、保利广场丰收路广告位的临时使用协议、电子回单及庭审笔录在卷为凭。 一审法院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》、《租赁合同条款变更协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律的规定，依法有效，本院予以确认，原、被告均应遵照履行各自义务。被告认可自2018年3月27日开始拖欠租金，原告于2018年12月28日提起本次诉讼，被告拖欠租金已长达9个月，根据合同的约定，原告有权解除上述合同，被告虽辩称原告存在违约行为，但未提交证据证实，故对被告的辩解，本院不予采纳，就原告关于解除2017年4月12日签订的《保利石家庄购物中心商铺租赁合同》的请求，本院予以支持；《租赁合同条款变更协议》系该合同的组成部分，也应一并解除。关于被告于2018年4月18日向原告账户转账5万元一节，原告主张能源费实际由其收取并称上述款项系被告向其交纳的电费，被告予以否认，对此，原告应当负有举证责任证明，但其提交证据不足，故对原告请求被告支付能源费的主张，本院不予支持，上述款项宜认定为被告向原告交纳的租金。被告自2018年3月27日开始拖欠租金，根据租金的给付方式，2018年3月27日至2018年12月底租金应为2139033.03元，扣除被告于2018年4月18日交纳的50000元租金，共计2089033.03元。被告主张以保证金抵顶租金未能取得原告同意，且该主张违反双方签订的合同的约定，就该保证金，被告亦可另行提起诉讼。根据《商铺租赁合同》的约定，在解除合同后，被告应无条件把租赁商铺联通原附属物交回原告。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告保利商业管理有限公司石家庄分公司与被告石家庄衣锦百货有限公司于2017年4月12日签订的《商铺租赁合同》和2017年10月18日签订的《租赁合同条款变更协议》；二、被告石家庄衣锦百货有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告保利商业管理有限公司石家庄分公司2018年3月27日至2018年12月底租金2089033.03元；三、被告石家庄衣锦百货有限公司于本判决生效之日起十日内将租赁的位于石家庄保利广场内负一层面积为10613平方米（其中包括一层面积100平方米）的CB101商铺返还原告保利商业管理有限公司石家庄分公司；四、驳回原告保利商业管理有限公司石家庄分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费31098元，原告保利商业管理有限公司石家庄分公司负担9709元，被告石家庄衣锦百货有限公司负担21389元 经审理查明的事实与一审查明无异。 本院认为，保利公司与百货公司签订的《商铺租赁合同》、《租赁合同条款变更协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应当确认合法有效。双方《商铺租赁合同》约定：租赁期间，除法定或约定事由外，因一方违约导致守约方解除合同的，如保利公司违约，保利公司退回百货公司所交保证金，违约金按未完成租期租金总额的10%计算；如百货公司违约，所交各项保证金不予退还，保利公司的损失超过保证金的，仍有权向百货公司追索。百货公司长期拖欠租金已经构成违约，按合同约定保证金不予退还。百货公司关于用保证金抵销租金的主张本院不予支持。上述约定不违反法律法规的禁止性规定，百货公司关于上述条款无效的主张无事实和法律依据。百货公司并不拥有所谓的抵销权，在一审中亦未对返还保证金提出反诉，一审就其保证金事宜告知另行起诉并无不当。 综上所述，百货公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定,判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元，由上诉人石家庄衣锦百货有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 林 审判员 李 莉 审判员 岳桂恒 二〇二〇年四月十五日 书记员 郄张雨