广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终2485号上诉人（原审原告）：周中笑，女，1971年3月21日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：谢伟强，国信信扬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东嘉益企业有限公司，住所地广东省广州市南沙区南沙街东井村东井大街88号。法定代表人：张勇，职务：董事长。委托诉讼代理人：夏海龙，广东卓信律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱淑妙，广东卓信律师事务所律师。上诉人周中笑因与被上诉人广东嘉益企业有限公司（以下简称嘉益公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市南沙区人民法院（2019）粤0115民初6872号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月14日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人周中笑的委托诉讼代理人谢伟强，被上诉人嘉益公司的委托诉讼代理人夏海龙、邱淑妙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周中笑上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持周中笑在一审中主张的全部诉讼请求；2.嘉益公司承担所有诉讼费用。事实和理由：一、一审法院对房屋贬值损失赔偿问题的内容属于认定事实和适用法律错误。首先双方签订的合同约定商铺层高为4.75米，该层高概念为地面至楼面的距离，即合同约定的商铺实际可利用层高等于4.75米减去楼板厚度。根据《高层建筑混凝土结构技术规程》（JGJ3-2010）第3.6.3条的规定，一般楼层现浇楼板厚度不应小于80mm，由于嘉益公司并未提交证据证明该楼板的厚度，因此假设楼板厚度为80mm，即合同约定的商铺实际可利用层高为4.67米，这也是周中笑在签订合同时所预见和期待的可利用层高。根据双方勘验确认的数据可看到，嘉益公司所交付的商铺虽然层高超过4.75米，但该商铺可利用层高只有4.37-4.43米，远低于周中笑在签订合同时可预见的4.67米可利用层高。为了解楼板厚度，以及原设计施工图纸和最终竣工图纸对于管道设置的问题，一审法院要求嘉益公司在庭后补充提交报建图等证据，但嘉益公司并未提交，应承担不利后果。对此，周中笑认为，从《广州市中级人民法院2017年度房地产审判十大案例》的案例三可知，开发商是有可能恶意改变设计规划来牟利的，周中笑也从嘉益公司一审提交的证据中找到了该项证明。嘉益公司一审提交的证据1《建设工程规划验收合格证》上的备注第2点提到：本工程竣工测量面积为39048.57平方米，原报建面积为33602.39平方米。也就是说，竣工面积比当初报建规划面积多了5446.18平方米，多出了16.21%。按照2万元单价来计算的话，多出的销售金额为108923600元。嘉益公司恶意牟利金额巨大；其次，一审法院将合同附件七《补充协议》第八条的约定作为判案依据，因此错误认为实际建设的商铺符合合同约定。原商品房买卖合同第十九条有关于规划设计的变更的约定，嘉益公司在补充协议第八条的约定推翻了原约定，该条款免除了自身责任，排除了周中笑作为购房者的主要权利，属于《合同法》第四十条中格式条款无效的情形。周中笑在一审中已明确表示该条款无效，该条款明显减轻了嘉益公司需承担的义务，损害了购房者的合法正当权利，但一审法院竟认为合同有效，并作为判案依据明显错误；最后，结合上述层高及管道铺设等问题，一审法院认为实际建设的商铺符合合同约定的认定与《广州市中级人民法院2017年度房地产审判十大案例》的案例三相悖，该案例少了20厘米层高，也不影响房屋正常使用，但却影响了该房屋的使用价值和体验。该案例没有因为还能使用2.8米层高的房屋，而驳回了购房者的诉请，因此本案的关键点是周中笑对商铺的使用效果如何，而非周中笑是否能够正常使用商铺，故一审仅依据涉案商铺通过竣工验收就认为实际建设的商铺符合合同约定明显不当。二、关于要求退还办理产权证的所有资料的问题，应由周中笑自行到相关部门办证。从一审庭审中可看到，嘉益公司声称若按照合同约定办证，周中笑需先办理收房手续，以及缴交所谓的拖欠物业管理费。周中笑认为嘉益公司设置不合理不合法的条件，导致周中笑不能亦不再希望按照原合同约定去办证。首先，经历上次诉讼，双方的收房时间等手续已经法院判决确定，双方均无上诉，嘉益公司要求周中笑办理的所谓收钥匙手续并非政府部门办房产证所需的程序，嘉益公司是借此逼使周中笑书面确认质量没有问题和不需维修。最重要的是嘉益公司借此逼使周中笑支付物业费，物业费的收费主体为案外人公司，办证前缴交物业费也并非法律或合同上的要求。周中笑认为商铺质量存在问题是现时拒交物业费的原因，嘉益公司最近一次完善卫生间的问题正好能证明这个问题，物业公司认为不妥可通过司法途径追缴物业费，嘉益公司无权以此干涉办证。嘉益公司以自身行为明确表示根本不会单纯按照合同约定为周中笑办证，故周中笑要求自己单方办证有其必要性和合理性，且对嘉益公司的权益并无损害。三、嘉益公司间隔砌墙卫生间质量差劣，毫无诚意和诚实信用原则去处理问题，周中笑在一审中已详细陈述，嘉益公司应支付相应费用。综上，请求二审法院予以改判。嘉益公司答辩称：一、关于周中笑提到的验收合格证上的竣工测量面积和报建面积的差异问题，该报建面积并非是33602.39平方米，而是38602.39平方米。报建和竣工实际面积存在误差这是很正常的，因为其中涉及到变更。从验收合格证上，相关部门也要求嘉益公司补交了相关费用。二、周中笑提到的白皮书的案例，该案例是开发商偷层高，合同约定的是3米，但实际交付的是2.8米，但本案的情况正好相反，实际层高远高于合同约定的4.75米。即使是按照周中笑所述的实际可利用的层高，按照嘉益公司理解，这是净高数据，经一审法院测量计算，净高是4.37-4.45米之间，也就是说净高已经达到了合同约定的九成以上。而国家设计规范所规定的净高是高于3.2米，因此嘉益公司交付给周中笑的商铺，在层高和净高既符合双方的合同约定，也满足行业规范的设计要求。周中笑在上诉状中所述的可预见的4.67米层高，既没有合同依据，也违反了相关规定。三、关于公共管道的问题，该图纸已经在一审中出示过，嘉益公司也向周中笑指出了在图纸上公共管道的位置，嘉益公司实际铺设管道的位置与设计图纸上的位置是一致的。嘉益公司认为住宅交付条件不适用于本案，因为本案所涉房产是商铺。该公共管道并没有影响周中笑对涉案商铺的实际使用。四、关于周中笑在上诉状中提到的办证问题，合同明确约定周中笑需在收楼后才能申请办证，但周中笑至今拒绝收楼，且从嘉益公司的角度来说，嘉益公司是希望可尽快为周中笑办证，只有这样嘉益公司在银行中的担保责任才能免除，但周中笑一直拒绝配合。综上所述，周中笑的上诉请求缺乏事实和法律依据，二审法院应予驳回。2019年9月16日，周中笑向一审法院起诉请求判令：1.嘉益公司向周中笑支付因门边竖立管道、层高不足（房顶有梁突出和设置管道）和地面凸起所造成的房屋贬值损失90000元；2.嘉益公司向周中笑支付间隔卫生间所需的砌墙工程费用3000元和围蔽门边竖立管道的装修费用3000元；3.嘉益公司向周中笑退还办理产权证的所有资料给周中笑自行办证；4.本案诉讼费由嘉益公司承担。一审法院经审理查明：2014年10月13日，周中笑（为乙方、买方）和嘉益公司（为甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》。该合同约定：“第四条合同标的物基本情况：乙方所购商品房为本合同第二条约定的项目中的嘉益心意华庭自编8至14号楼自编13栋1层101号房，房屋地址：南沙区金岭北路广隆段以西心意华庭自编13栋101房。该商品房所在楼宇的主体结构为钢筋混凝土结构。该商品房的用途为商业，层高为4.75米。该商品房户型结构为0厨1卫，封闭式阳台0个，非封闭式阳台0个。该商品房合同约定建筑面积共64.76平方米，其中，套内建筑面积62.08平方米，共有分摊面积约2.68平方米。第六条、基本术语的含义：双方同意，合同中出现的基本术语作如下理解：层高，是指地面至楼面或楼面至楼面、楼面至瓦底之间的垂直距离。计算建筑面积的房屋结构，层高均应在2.20米以上（含2.20米）。第十二条、交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条、房屋交付：房屋交付使用后，甲方不得以房屋已交付使用为由怠于履行其在本合同中应承担的其他义务，如：办理产权证的义务等。合同附件六约定商铺为毛坯交楼，墙面是水泥砂浆抹面。合同附件七、本合同补充协议第八条对《买卖合同》第十九条“规划、设计的变更”修改为：1.签署买卖合同前，乙方已清楚了解并同意本小区的规划设计和优化方案（包括相关主管部门已审批和尚未完成审批的）。2.甲方不得擅自变更该商品房的规划、设计。确需变更的，甲方应书面征得乙方同意。乙方在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视为同接受规划、设计变更。3.由于政府行为或行政命令直接导致规划设计变更，或因商品房《建设工程规划许可证》之外的城市或小区规划设计变更、调整，而甲方无法控制、改变的，属于不可抗力。甲方在变更确立后30日内书面告知乙方，但不承担违约责任，乙方无权提出退房。4.双方同意，为完善和规划优化或外立面设计，在不大幅改变物业的结构形式、户型、空间尺寸、朝向、以及不违反规划要求，不影响房屋质量或不显著降低正常使用功能的情况下，甲方在施工过程中可对施工图作局部或细微的调整、完善，无需通知乙方，乙方对此变动予以认可。阳台栏杆和门窗的形式、楼外立面装饰、色彩及构筑物，均以交楼的实体状态为准。第九条对《买卖合同》二十一条“产权登记”补充约定为：合同约定的办证日期变更为从乙方领取钥匙或办妥面积补差手续之日较后者起算，若乙方未按合同约定日期领取钥匙或未办理面积补差手续的，甲方有权顺延办证日期的起计时间。该条款由乙方委托甲方办理变更为甲乙双方共同委托第三方办理。甲乙双方应在该商品房交付（在此关于商品房交付之日的解释同本条前款约定）之日起540个工作日及加上根据合同约定甲方有权顺延的办证天数内向房地产权登记机构办理房产转移登记，且该顺延天数应理解为累加后的天数。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后7个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料，乙方未在前述时间内提供全部真实有效的办证资料的，甲方有权顺延办证时间；如乙方逾期5天未提供前述资料的，甲方可继续按约定与乙方共同办理房地产权证，但对于本合同甲方将不再承担迟延责任。甲方应一次性如实告知乙方办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。如有缺失或遗漏，由甲方补充通知或乙方主动向甲方提交。若甲方未在规定时间或者上述约定的期限内与乙方申请房地产转移登记的，乙方可以按照《广州市城镇房地产登记办法》的规定，单方向房地产登记机构申请办理预购商品房转移登记。涉案商铺于2017年9月22日符合合同约定的交付条件，嘉益心意华自编13栋已经取得《建设工程规划验收合格证》、《建筑工程竣工验收报告》、《竣工验收备案表》，但周中笑至今未办理收楼手续。在本案诉讼过程中，一审法院组织双方当事人到涉案商铺进行勘验，证实涉案商铺天花板下有横梁、水管和电缆线槽。电缆线槽所在的高度低于水管，水管所在的高度低于横梁，大门边有两条竖立管道。周中笑、嘉益公司经勘验确认该商铺地面到楼板底面的垂直距离为5.35米，地面平台表面到楼板底面的垂直距离为4.83米，地面到电缆线槽的垂直距离为4.37-4.43米。嘉益公司已经建好商铺厕所的间隔墙，但周中笑对间隔墙的质量有异议。一审法院认为：周中笑、嘉益公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其补充协议系双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同的约定履行。关于房屋贬值损失的赔偿问题，周中笑主张层高不足、地面有凸起平台、公用管道设置在商铺内等原因导致房屋贬值。双方合同约定交付的商铺层高为4.75米。合同附件七《本合同补充协议》第八条约定，嘉益公司在施工过程中为完善和规划优化或外立面设计，可对对涉案商铺作局部或细微的调整、完善，无需通知周中笑。现嘉益公司实际建设的商铺符合合同约定，具体理由如下：1.嘉益心意华庭自编13栋经规划验收和竣工验收，符合规划、设计、报建的要求，领取了《竣工验收备案表》。涉案商铺也于2017年9月22日符合合同约定的交付条件。该商铺不存在不符合规划和建设要求的情况。2.商铺层高是指地面至楼面或楼面至楼面、楼面至瓦底之间的垂直距离。现双方确认地面到楼板底面的垂直距离为5.35米，地面平台到楼板底面的垂直距离为4.83米，因地面或地面平台到楼面的垂直距离大于到楼板底面的垂直距离，故该商铺实际层高超过合同约定。3.嘉益公司为满足规划设计的要求所建设的地面平台、管道等，并未违反规划要求，未对商铺正常使用造成实质性的影响，属于嘉益公司有权调整和完善的范围，故嘉益公司并未违反合同的相关约定。因此，周中笑的上述主张，缺乏事实依据，一审法院不予支持。综上，周中笑申请对相关损失、费用进行鉴定，一审法院不予接纳。关于支付费用的问题，包括卫生间砌墙工程费用和管道围蔽装修费。对于前者，因涉案商铺早已符合交付条件，卫生间的墙壁现已经建成，现周中笑要求嘉益公司支付砌墙的费用缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。周中笑认为间隔墙质量不符合合同约定或建筑规范要求，存在瑕疵的，应按合同约定另案提出修复请求。对于管道围蔽装修费，如前所述，上述管道的设置符合规划、设计、报建的要求。双方约定交付的房屋是毛坯房，嘉益公司并未违反合同约定，周中笑要求嘉益公司支付相关装修费缺乏合同依据，一审法院不予支持。关于取回办证资料办证的问题，双方约定的是共同委托第三方办理涉案商铺的房产证。现涉案商铺已具备收楼条件，周中笑并未办理收楼手续。根据合同附件七《本合同补充协议》第九条的约定，嘉益公司有权顺延涉案商铺办证日期的起计时间。嘉益公司未在规定的期限内与周中笑申请房地产转移登记的，周中笑才能单方向房地产登记机构申请办理房地产转移登记。周中笑直接要求自行办证的主张属于对合同条款的变更，在双方对此未达成一致意见的情况下，一审法院对周中笑提出的该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院于2019年11月29日作出如下判决：驳回周中笑的全部诉讼请求。一审案件受理费1100元，由周中笑负担。本院二审期间，双方当事人并未提交新证据。经审查，一审判决查明事实清楚，本院予以确认。二审中，周中笑称：其要求嘉益公司赔偿损失的理由，一是嘉益公司铺设的公共管道不符合合同约定，也不符合其签订合同的预期；二是涉案商铺地面至最低管道可利用的层高不符合合同约定及其签订合同的预期,门边竖立的管道、地面凸出的平台也导致商铺贬值。其主张的赔偿数额是其估算的金额。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”。根据双方当事人的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为：一、周中笑要求嘉益公司赔偿其房屋贬值损失的主张能否得到支持；二、周中笑要求嘉益公司支付间隔卫生间的费用和围蔽门边竖立管道的装修费用，以及嘉益公司退回办证资料的诉请应否支持。关于焦点一，周中笑上诉认为涉案商铺公用管道（包括商铺顶部的公共管道、电线槽，以及门边竖立的管道）的铺设，地面凸出的平台等原因导致商铺可利用层高、空间不符合其签订合同时的预期，故要求嘉益公司赔偿房屋贬值损失。本院认为，周中笑该主张不应得到支持。首先，双方合同约定涉案商铺层高为4.75米，合同对层高作出了解释“层高，是指地面至楼面或楼面至楼面、楼面至瓦底之间的垂直距离”。经一审法院与双方现场勘察测量，商铺地面至楼板地面的垂直距离为5.35米，地面凸出平台表面到楼板地面的垂直距离为4.83米，故即使以凸出平台表面统一作为商铺的地面，涉案商铺的层高也超过双方合同约定。其次，关于涉案商铺顶部铺设的消防管道、电线槽，以及门边竖立管道等公共管道的铺设问题。双方合同中并无对此作出明确的禁止约定，而合同附件七《本合同补充协议》第八条约定，嘉益公司在施工过程中为完善和规划优化或外立面设计，可对涉案商铺作局部或细微的调整、完善，无需通知周中笑。上述补充协议为双方真实意思表示，对双方均有约束力，周中笑上诉认为该条款无效的主张，缺乏依据，本院不予支持。现嘉益公司为满足规划设计的要求所建设的公共管道，未违反规划要求，也未违反合同的相关约定，且未对商铺正常使用造成实质性的影响。再次，本案周中笑也未能提供充分证据证实因该公共管道铺设和地面凸出平台的原因导致商铺贬值以及贬值的具体数额。综上，周中笑仅以商铺的可利用层高、空间未达到其预期为由主张涉案商铺存在贬值损失，缺乏充分依据，一审法院不予支持其要求主张嘉益公司赔偿的主张，并无不当，本院予以维持。关于焦点二。一审法院对此的认定论述清晰，理据充分，并无不妥。周中笑对此提出上诉，但未能提供新证据，也未发生新事实，故本院不予支持周中笑该上诉请求，维持一审法院的认定。综上所述，周中笑的上诉理由均不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2200元，由周中笑负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  柳玮玮审判员  李 娜二〇二〇年四月十六日书记员  张 旭