吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉02民终761号上诉人（原审原告）：吉林市昌邑区名华世家业主委员会，住所地吉林市昌邑区。负责人：张纯龙，副主任。委托诉讼代理人：张玲岚，吉林江城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吉林市鹏博物业服务有限公司，住所地吉林省吉林市丰满区。法定代表人：王萍，经理。委托诉讼代理人：贾兴远，男，该公司办公室主任。委托诉讼代理人：孟爽，吉林佰助律师事务所律师。上诉人吉林市昌邑区名华世家业主委员会（以下简称名华世家业主委员会）因与被上诉人吉林市鹏博物业服务有限公司（以下简称鹏博物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服吉林省吉林市昌邑区人民法院（2019）吉0202民初2495号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月16日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人名华世家业主委员会负责人张纯龙、委托诉讼代理人张玲岚、鹏博物业公司委托诉讼代理人贾兴远、孟爽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。名华世家业主委员会上诉请求：撤销一审判决，改判支持名华世家业主委员会的诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律不当。首先，根据《中华人民共和国物权法》第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”、第七十六条“下列事项由业主共同决定：第四项选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”以及《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案中，名华世家业主委员会代表的是名华世家全体业主，其提供的《前期物业管理服务协议》中明确约定了本协议当事人为甲方鹏博物业公司及名华世家业主委员会全体业主，证明名华世家业主委员会与鹏博物业公司存在物业服务合同关系。而鹏博物业公司多年的不作为导致小区环境严重恶化，小区内垃圾遍地，没有任何绿化，单元门、小区大门严重毁损，小区内经常被盗，消防设施严重损坏，小区居民常年生活在脏乱差和危险之中，鹏博物业公司的行为已经构成根本违约，符合法定解除的条件。而一审认定名华世家业主委员会与鹏博物业公司不存在物业服务合同关系是错误的。综上所述，恳请贵院撤销原审判决，支持上诉人名华世家业主委员会的上诉请求。鹏博物业公司辩称，一、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，一审法院认定：鹏博物业公司是在业主大会选聘物业服务公司之前，由建设单位吉林市大江房地产开发有限责任公司选聘的前期物业管理企业，鹏博物业公司非名华世家业主委员会及业主大会选定的，名华世家业主委员会无权解除物业合同，法律适用正确。二、吉林市大江房地产开发有限责任公司与鹏博物业公司签订《前期物业服务委托合同》，合同期限自2012年10月15日起至2022年10月14日，合同未到期，名华世家业主委员会无权要求解除前期物业合同。三、根据《中华人民共和国物权法》第85条第4款的规定：“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意”。程序的履行应当召开业主大会并且由业主投标表决后签字，名华世家业主委员会并未召开业主大会，部分签名也未代签，名华世家业主委员会要求解除物业合同程序不合法。四、鹏博物业公司自被聘用至今一直按照物业服务合同的约定履行义务，小区自始配备保洁人员，按日清扫楼道及其他公共部位的卫生。小区一些业主长期不缴纳物业费（包括业主委员会委员孙丽爽无正当理由欠缴多年物业费），在该小区业主已经欠缴物业费达891685元的情况下，鹏博物业公司依旧如约履行物业合同，由于名华世家业主委员会长期不缴纳物业费，违约在先，才导致了物业服务公司资金紧张，进而出现了服务质量不到位的情况，本案是先履行义务的一方（名华世家业主委员会）不履行交纳物业费义务，才导致了物业公司不能更好的提供服务，因此名华世家业主委员会无权解除合同。五、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：物业服务企业已经按照合同约定及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。综上，请求二审法院依法驳回上诉人名华世家业主委员会的上诉请求。名华世家业主委员会向一审法院起诉请求：1.判决名华世家业主委员会与鹏博物业公司解除物业合同。2.判令鹏博物业公司立即停止在吉林市昌邑区名华世纪家园小区经营行为，撤离吉林市昌邑区名华世纪家园小区。3.判令鹏博物业公司将相关资料［竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施（电力设施）、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件；物业管理所必需的其他资料（业主信息等一切相关资料）］全部交给名华世家业主委员会。4.由鹏博物业公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：鹏博物业公司是建设单位选聘的前期物业服务企业。近一年来，鹏博物业公司对吉林市昌邑区名华世纪家园小区公共区域内的公共设施、设备的维护、公共秩序的管理存在管理不到位、服务水平低，服务质量差等问题。造成小区脏、乱、差诸多现象。2018年8月1日吉林市昌邑区名华世纪家园小区成立名华世家业主委员会并在吉林市昌邑区人民政府哈达湾街道办事处及吉林市昌邑区物业管理中心备案。2019年4月18日至2019年5月末期间，名华世家业主委员会对是否更换鹏博物业公司，采用书面征求意见的形式向小区内业主征求意见，吉林市昌邑区名华世纪家园小区大约430户业主中有247户业主要求更换物业公司。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十五条规定：“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。”本案中，名华世家业主委员会依法成立并在吉林市昌邑区人民政府哈达湾街道办事处及吉林市昌邑区物业管理中心备案，符合法律规定，是适格诉讼主体。关于名华世家业主委员会成员孙丽爽是否为无正当理由拒付物业服务费用非本案审理内容，亦不影响名华世家业主委员会的设立。如孙丽爽确有无正当理由拒付物业费的情形，可由业主大会选举补充业主委员会成员。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十四条第二款和第九十五条规定：“当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，可以在举证期限届满前书面申请人民法院调查收集。”“当事人申请调查收集的证据，与待证事实无关联，对证明待证事实无意义或者其他无调查收集必要的，人民法院不予准许。”本案在庭审中，鹏博物业公司申请调取名华世家业主委员会在吉林市昌邑区人民政府哈达湾街道办事处及吉林市昌邑区物业管理中心备案登记材料中业主委员会成员孙丽爽交纳物业费的票据证明，因其申请时限和与本案关联性等原因，不予准许。故对鹏博物业公司提出名华世家业主委员会主体不适格的主张，不予采纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩，人民法院不予支持。”结合本案，鹏博物业公司是在业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘的前期物业管理企业。名华世家业主委员会向法院主张判决名华世家业主委员会与鹏博物业公司解除物业合同及其他诉请，因鹏博物业公司非名华世家业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，因此名华世家业主委员会与鹏博物业公司不存在物业服务合同关系，故对名华世家业主委员会的诉请主张，原审法院无法予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十五条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十四条第二款、第九十五条的规定，判决：驳回名华世家业主委员会全部诉讼请求。案件受理费100元，由名华世家业主委员会负担。本院二审期间，鹏博物业公司向本院提交了以下证据：证据一、《房屋买卖合同》中的前期物业服务委托合同两份。证明：1.前期物业服务合同是由吉林市大江房地产开发有限公司委托的；2.物业服务合同期限自2012年10月15日至2022年10月14日止；3.业主在签订《房屋买卖合同》时在前期物业服务委托合同上也签名并按手印，对前期物业服务委托合同是承认并认可的，所以应当按照合同约定，履行合同义务。证据二、催缴物业费通知单12份、律师函10份、欠缴物业费明细一份，共计154户。证明：部分业主多年欠缴物业费，经催告后至今不交，截至目前业主欠缴物业费891685元。名华世家业主委员会质证认为，对证据一的真实性有异议。所有权人应持有不动产权证书，商品房买卖合同无法证明购房人系案涉小区业主。证据与本案无关，不予质证。对其真实性有异议。本院经审查认为，鹏博物业公司提交的证据一证明鹏博物业公司经小区建设单位吉林市大江房地产开发有限公司选聘而为小区提供物业服务之事实与本案一审认定的相关事实一致，且名华世家业主委员会对该事实并未否认，故本院对此予以确认。鹏博物业公司提交的证据二证明该小区业主的欠费情况，与本案合同解除纠纷无关，鹏博物业公司可另行解决，故本院对该证据不予采信。本院经审理查明：鹏博物业公司是吉林市昌邑区名华世纪家园小区建设单位吉林市大江房地产开发有限责任公司选聘的前期物业服务企业，自2012年起开始为该小区提供物业服务。2018年8月1日该小区成立名华世家业主委员会并在吉林市昌邑区人民政府哈达湾街道办事处及吉林市昌邑区物业管理中心备案。其后，名华世家业主委员会对是否更换鹏博物业公司，采用书面征求意见的形式向小区内业主征求意见。2018年10月12日名华世家业主委员会在小区张贴通知，要求鹏博物业公司撤出小区。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款规定：“业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。”《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人应由业主共同决定；决定前述事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。故根据上述法律之规定，业主委员会解聘物业服务企业的决定不是任意的，而是必须依照物权法第七十六条的规定的程序作出，该规定是法律的强制性规定，业主大会议事规则不得变更或排除适用。本案中，名华世家业主委员会虽主张就“是否更换物业”问题召开了业主大会，但对于投票结果的真实性及合法性，以及同意更换物业的业主人数具备了占小区总人数过半数或专有部分占建筑物总面积过半数的法定条件，未举证予证明。故本院对名华世家业主委员会请求解除物业服务合同的诉讼请求，不予支持。物业服务合同系双务合同，物业服务企业应履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，如果不履行上述义务，业主有权要求其继续履行、采取补救措施甚至赔偿损失；业主亦应遵守物业服务合同或者法律、法规、管理规约，不应实施妨害物业服务与管理的行为，否则亦应承担相应民事责任。名华世纪家园小区的维护与管理需要物业公司、小区业主及业主委员等各方的共同努力，物业公司服务质量不合格，将引起业主拒交物业费的情况大量产生，而业主任意拒交物业服务费，亦将导致小区的管理难以为继，服务质量下降。长此以往形成恶性循环，最终损害的是全体业主的共同利益。在此过程中，业主委员会亦应为业主及物业公司之间化解矛盾起到促进作用。前期物业服务合同约定的期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。但本案中，名华世家业主委员会在未与物业服务企业签订物业服务合同之时即要求与鹏博物业公司解聘，极可能造成小区弃管的困局，最终损害小区全体业主的共同利益。综上所述，名华世家业主委员会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决虽认定事实不清、适用法律存在瑕疵，但判决结果正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人吉林市昌邑区名华世家业主委员会负担。本判决为终审判决。审判长  刘福祝审判员  张 蕾审判员  关 晶二〇二〇年四月二十二日书记员  聂 力