广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初10400号原告卢智，男，汉族，1967年7月29日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区，委托诉讼代理人尚勇，广东银华律师事务所律师。被告一周明波，男，汉族，1969年7月4日出生，身份证住址广西容县，被告二秦丽燕，女，汉族，1991年4月8日出生，身份证住址广西省容县，被告一、被告二共同委托诉讼代理人明振兴，广东柏义律师事务所律师。被告三何东昌，男，汉族，1983年7月6日出生，身份证住址广西北流市，委托诉讼代理人曾秋军，广东明轩律师事务所律师。原告卢智与被告周明波、秦丽燕、何东昌房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告卢智委托诉讼代理人尚勇，被告周明波和秦丽燕共同委托诉讼代理人明振兴、被告何东昌委托诉讼代理人曾秋军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告卢智向本院提出诉讼请求，请求判令：1.解除原被告签订的《二手房买卖合同》与《房产买卖协议书》；2.l被告向原告支付本息共计人民币2777420.10元（以2010438元为基数，按照日万分之五计算利息，从2017年1月24日起至债务还清之日止，截至2019年2月26日暂计算766982.10元）；3.本案的诉讼费、保全费由被告承担。庭审中，原告变更第二项诉讼请求为请求判令被告一、被告二返还2062438元购房款及利息（利息以650000元为基数，自2016年6月12日起计算；以75438元为基数，自2016年9月22日起计算；1005000元为基数，自2016年12月2日起计算；以28000元为基数，自2017年1月24日起计算；在2019年8月19日之前利息的利率按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；从2019年8月20日起至全部清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）及违约金804000元（合同转让成交价4020000元*20%）；被告三对被告一、被告二应返还的2010438元购房款及利息承担连带清偿责任。明确第三项诉讼请求具体包括诉讼费14510元、保全费5000元。增加一项诉讼请求，请求判令被告一和被告二向原告支付装修补偿款20万元及利息（利息以20万元为基数，自2019年5月16日起按月利率1%的标准计算及清偿之日止）。具体事实与理由：2016年3月21日，原告与被告一、被告二签订了《二手房买卖合同》，约定被告一和被告二将其名下位于深圳市宝安区西乡街道广深公路东侧世外桃源综合楼l栋416房屋（不动产证号5000600200）以402万元的价格转让给原告，原告须于2016年5月30日前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款1810000元支付至买卖双方约定的银行监管账号或其它第三方的监管账号中。2016年9月22日，房屋过户手续尚未完成，原告发现涉案房屋上已设有多个查封。经协商，原告与被告一、被告二签订《房产买卖协议书》，约定被告一和被告二将其名下位于深圳市宝安区西乡街道广深公路东侧世外桃源综合楼l栋416房屋（不动产证号5000600200）以402万元的价格转让给原告，原告以代被告一、被告二偿还债务以解除涉案房产查封或抵押的方式支付上述房产的价格。原告分别于2016年6月12日、2016年9月22日、2016年12月2日、2017年1月24日向被告一支付购房款650000元、75438元、1005000元、280000元，共计2010438元。2017年2月至5月通过微信转账向支付购房款52000元。因涉案房屋有多个查封，被告一、被告二无法履行《二手房买卖合同》与《房产买卖协议书》，2019年2月22日，涉案房屋被深圳市宝安区人民法院裁定拍卖。被告明知涉案房屋无法正常转让或过户，隐瞒房屋真实情况，与原告签订《二手房买卖合同》与《房产买卖协议书》，收受原告购房款后又无法完成房屋解封，最终导致房屋被拍卖，两份合同无法继续履行，合同目的不能实现，被告应当负全部责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十七条的规定，请求确认原被告签订的合同解除，合同解除后被告应当向原告返还购房款，并按照日万分之五支付资金占用利息损失。被告周明波于2019年5月16日与原告签订补偿承诺书，被告周明波承诺给予原告装修补偿款20万元，但实际未履行。被告周明波、秦丽燕共同辩称，一、同意解除与原告签订的《二手房买卖合同》，但原告履行房屋买卖过程当中两次违约是导致合同目的不能实现的根本原因，应当赔偿我方损失1477833.6元。（一）2016年3月21日双方合同约定原告应在5月30日前托管包括定金内的首期款共201万元，以向银行贷款的方式支付余下购房款，但原告未按期完成首期资金的监管，更无法取得银行的贷款，构成根本违约。双方于2016年9月22日签订了《房产买卖协议书》，实际上变更了双方《二手房买卖合同》第四条购房方式的约定，房款的支付由向银行贷款转变为原告现金方式支付，具体为原告在402万元房屋转让总价款范围内以提供现金和现金担保的方式，协助我方解除法院对房屋的权利限制，我方应当于原告将协议第三条约定的债务全部偿还后三日内完成房屋过户。但协议达成后原告陆续提供的资金远未达到协议第三条中约定的解除房屋权利限制需用的资金数额；双方在清查房屋产权之后确认资金总额为326.5万元，截至2019年5月7日房产被司法拍卖处置时，原告支付的总房款仅为2062438元，因此，我方认为原告并未履行《房产买卖协议书》约定，导致涉案房屋被司法处置不能过户，原告有过错构成违约。（二）涉案房产第一次司法拍卖共52次出价3512166.4元成交后买受人未按照该要求付款，至第二次司法拍卖仅一次出价2542166.4元成交，房产折价近100万元。从原告提供的承诺书看其应在2016年5月开始实际占有使用涉案房产；承诺书有原告需配合法院交房的约定，从该约定可以推定第一次的拍卖未能成交是原告的阻挠行为导致的。因原告在履行合同中上述违约行为导致房屋未能按402万元履行完毕，原告行为直接给被告造成的经济损失1477833.6元应予赔偿。二、原告应当向我方返还涉案房屋占有使用期间的房屋租金。根据原告提交的补偿承诺书，原告自2016年5月份左右占有涉案房屋对外经营使用，截至房屋于2019年5月7日拍卖成交时，原告实际占有使用涉案房屋超过37个月；涉案房屋的租赁价格约为每月16000元，原告应当返还37个月租金592000元并承担相应的利息损失。三、若法院认定我方承担违约责任，请求法院予以扣减相应的部分，请求法院组织调解，我方认为原告主张的违约金利息存在重复主张，远远超过原告的主张数额。被告何东昌辩称，一、我方基于《房屋买卖委托协议》以自己名义出售房屋，收取涉案房屋购房定金的行为应当视为业主周明波收取。2016年3月14日原告与我方签订协议时明知房屋的实际出售人为周明波，我方与周明波系委托代理关系；即使在我方在签约时未披露自己是代理人的事实，也是属于隐名代理。原告于2016年3月21日与周明波夫妇重新签订了《二手房买卖合同》，取代了我方与原告的协议；即使没有重新签订合同，依据《合同法》第四百零二条规定，我方与原告签订的合同也直接约束原告与周明波。因此，应当由业主周明波承担返还定金的责任。二、我方不是专业中介人员，出于邻居关系无偿为周明波帮忙，不知晓涉案房屋签约时已被查封，没有证据予以证明我方知道涉案房屋当时已经被查封，我方没有故意隐瞒原告，更不存在串通、欺骗的行为。三、我方代收的定金已经转付给周明波和介绍人，周明波也承认收到了20万元（从原告提供的2016年6月12日的收条可以看出原告对此也是明知）我方未获取任何好处，对原告不负有返还任何款项和承担任何义务的责任，原告的损失不应由我方赔偿。请法庭驳回原告对我方的所有诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了举证、质证。根据当事人的举证、质证意见及庭审陈述情况，本院认定事实如下：被告周明波、秦丽燕为夫妻关系。2013年10月31日，周明波、秦丽燕通过购买取得涉案位于深圳市宝安区西乡街道广深公路东侧世外桃源综合楼l栋416房屋（不动产证号5000600200），2013年12月4日核准登记为周明波、秦丽燕各持50%产权份额。2016年3月14日，原告卢智作为买方、被告何东昌作为卖方，双方签订《房屋买卖合同书》，约定何东昌将涉案房屋出卖给卢智，转让总价402万元；卢智于签订合同时支付定金20万元，支付定金之日起45天内向何东昌支付首期款，通过银行住房按揭方式支付余下款项；何东昌保证房屋合法、权属清楚，并承担办理房产证手续税费。次日，卢智向何东昌转账支付购房定金20万元。卢智、何东昌均确认，签订上述合同时未核实涉案房屋查封情况。2016年3月21日，原告卢智作为买方，被告周明波、秦丽燕作为卖方，双方签订《二手房买卖合同》，约定卖方自愿将位于位于深圳市宝安区西乡街道广深公路东侧世外桃源综合楼l栋416房屋（不动产证号5000600200）转让给卖方，转让成交价为人民币402万元；卖方于合同签订当日向卖方支付定金人民币20万元，于2016年5月30日之前支付除定金、交楼押金之外的剩余首期款人民币181万元并向银行提交抵押贷款申请的相关材料，配合银行办理贷款审批手续；涉案房屋处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司赎楼，卖方须于签订合同之日起30日内与担保公司签订服务合同，并向担保公司出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续；卖方应当于收到全部房款3日内将房屋交付给买方；如买方未按照合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数，按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过5日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数，按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过5日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；买方实付房款为402万元，所有税费由卖方负责交纳。卢智确认签订上述合同时未核实涉案房屋的查封情况。2016年3月20日，周明波向何东昌出具一张《收条》，确认收到何东昌代周明波收卢智购买涉案房屋购房定金20万元，其中收到转账15万元，另外何东昌代周明波转付中介费5万元给涉案房屋所在楼宇原保安队队长崔贺峰。2016年5月，周明波、秦丽燕将涉案房屋交付给卢智，卢智收房后对涉案房屋进行了装修。2016年6月12日，周明波向卢智出具一张《收条》，确认收到涉案房屋购房款人民币65万元。其中，包括2016年3月15日收取购房款20万元。2016年9月22日，原告卢智作为乙方，被告周明波、秦丽燕作为甲方，双方签订《房产买卖协议书》，约定甲方名下位于深圳市宝安区西乡街道广深公路东侧世外桃源综合楼l栋416房屋（不动产证号5000600200）房产一套拟转让给乙方，鉴于甲方存在诉讼案件，上述房产存在抵押和查封（且有6个案件轮候查封）、以及甲方尚欠乙方部分借款的情形，双方自愿协商如下：一、甲方将上述房产以402万的价格转让给乙方（乙方实付402万元，交易过程所有税费均由甲方承担）。二、甲方尚欠乙方借款人民币725438元。三、甲方债务处理方式：1.乙方以代甲方偿还债务、解除涉案房产查封或抵押的方式支付上述房产的价格；2.按不动产查封（备案）表所列，乙方按甲方要求，向甲方逐笔代偿债务，甲方则自行与法院协调解封，根据目前了解情况，查封案件、抵押贷款6项所需资金大约为274.6万元，除列明查封案件外甲方尚存在可能需要支付资金解决的案件（与中广发行、黎春香、曾景生等）大约51.9万元，原则上房产过户给乙方后，由甲方利用剩余房款自行处理，但若影响本协议履行，乙方可向甲方申请另行支付，费用从应付房款中扣除。四、履行上述第三条代偿代付时，如有下列情形则乙方可终止履行本协议，要求甲方退还已代付款项：1.款项代为支付后，法院未能在合理期限内解除涉案房产查封；2.发现第三条预估的债务差异较大，超出预估20万元；3.甲方另有其他债务超过20万元且继续轮候查封上述房产。五、上述债务代偿完毕，且全部法院解除查封，抵押银行解除抵押后，甲方应在3日内将房产过户到乙方名下，并按现状向乙方移交。协议还约定了双方的其他权利义务。庭审中，周明波、秦丽燕确认分别于2016年9月22日、2016年12月2日、2017年1月24日、2017年2月19日、2017年3月3日、2017年5月18日收到卢智支付的购房款75438元、1005000元、280000元、16000元、16000元、20000元。以上共计1412438元。2018年7月20日，深圳市中级人民法院以（2017）粤03执574号之一执行裁定书裁定强制拍卖、变卖周明波、秦丽燕名下的位于深圳市宝安区西乡街道广深公路东侧世外桃源综合楼l栋416房以清偿债务。2019年2月22日，案外人李庆与深圳市中级人民法院签订《拍卖成交确认书》，载明李庆于当日在深圳市中级人民法院于京东拍卖平台举行的拍卖，通过公开竞价拍卖标的，双方确认涉案房屋以人民币3512166.40元成交。卢智与周明波、秦丽燕均确认，上述案外人李庆实际未付清剩余成交款。2019年5月7日，案外人张杏与深圳市中级人民法院签订《拍卖成交确认书》，载明张杏于当日在深圳市中级人民法院于京东拍卖平台举行的拍卖，通过公开竞价拍卖标的，双方确认涉案房屋以人民币2542166.4元成交。依据不动产权登记部门于2020年3月27日出具的《不动产权资料电脑查询结果表》，案外人张杏于2019年6月5日通过拍卖取得涉案房产，涉案房屋100%产权于2019年7月23日核准登记至张杏名下，登记价为人民币2542166.4元。2019年5月16日，周明波向卢智出具《补偿承诺书》，载明周明波将涉案房屋卖给卢智，因该房屋现已被法院拍卖，无法过户给卢智，卢智在2016年5月左右已收房并进行了装修，现房屋被拍卖后的购房人将成为该套房屋的登记业主且将实际收房，卢智已装修的部分周明波承诺补偿20万元作为损失的装修费补偿，卢智须配合法院交房，周明波在两年之内向卢智付清上述20万元补偿款。如周明波两年内未付清补偿款，应自本承诺书之日起按月利率1%向卢智支付利息至付清为止。各方当事人均确认，至庭审时涉案房产已实际交付给案外人张杏，但无法确认具体交付时间。另查，何东昌提交一份周明波于2016年3月5日出具的《房屋买卖委托协议》，载明周明波、秦丽燕委托何东昌代签涉案房屋销售合同与代收定金（过后业主本人会与买家重新签订新的买卖合同），如有一切法律纠纷与何东昌无关。周明波、秦丽燕对上述委托协议予以确认。本院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。卢智与周明波、秦丽燕2016年3月22日签订的《二手房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。卢智与周明波、秦丽燕2016年9月22日签订《房产买卖协议书》时卢智已明确知晓涉案房屋存在多个查封的情况，该协议书系双方真实的意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。关于解除合同的认定。涉案房屋已由深圳市中级人民法院通过司法拍卖依法处置，案外人拍得涉案房屋并办理了过户登记手续、实际收取房屋，卢智与周明波、秦丽燕均确认双方签订的《二手房买卖合同》和《房产买卖协议书》目的已无法实现，同意解除。合同自通知到达对方时解除。结合原告卢智起诉状送达被告周明波、秦丽燕的时间，本院确认双方《二手房买卖合同》和《房产买卖协议书》自2019年8月8日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据本院查明的事实，卢智作为买方，已向周明波、秦丽燕实际支付涉案房屋购房款共计2062438元，应予返还；《二手房买卖合同》履行过程中，周明波、秦丽燕已于2016年5月将涉案房屋交付给卢智使用，涉案房屋经法院依法处置后，卢智已配合法院将涉案房屋交付给案外人张杏，视为卢智已返还涉案房屋。卢智在占有使用期间对涉案房屋进行了装修，卢智与周明波于2019年5月16日通过《补偿承诺书》约定，周明波承诺支付20万元补偿卢智装修损失，该补偿在两年内付清。周明波、秦丽燕主张上述承诺书非自愿出具的，但未予举证证明，应承担举证不能的法律后果，该主张本院不予采信。至庭审时，上述关于装修损失的《补偿承诺书》履行期限尚未届至，卢智主张周明波、秦丽燕以实际行动表明不履行上述承诺，但未予举证证明，应承担举证不能的法律后果，卢智要求周明波、秦丽燕提前支付，本院不予支持。关于违约责任的认定。按照双方《二手房买卖合同》约定，周明波、秦丽燕应在2016年4月21日前办理与担保公司签订服务合同并出具办理赎楼的相关手续，卢智应在2016年5月30日前作首期款资金监管并提交抵押贷款申请的相关材料。实际履行过程中，周明波、秦丽燕未依约办理委托担保公司赎楼相关手续，卢智亦未依约完成首期款资金监管，双方在未付清购房款的情形下提前交付了房屋。周明波、秦丽燕主张卢智的行为构成根本违约，但并未举证证明其已与担保公司签订服务合同或办理相关手续的在先义务，亦未举证证明在双方签订《房产买卖协议书》曾向卢智提出要求其承担相应违约责任的主张。双方在明知涉案房屋实际情况、双方此前未按约履行原《二手房买卖合同》、且卖方存在未清偿债务的情况下自愿签署《房产买卖协议书》，重述《二手房买卖合同》中关于转让涉案房屋、转让成交总价的约定，变更《二手房买卖合同》关于购房款支付、房产交付、办理过户登记手续等条款的行为，应视为双方对房屋转让的相关条款重新进行了约定，各方均应全面履行《房产买卖协议书》。依据本院认定的事实，卢智在上述协议书解除前实际支付的购房款不足双方预估的总额，庭审中双方确认未就卢智提供相应资金的期限作明确约定。本案中，买卖双方在发现涉案房屋被查封的情况后，明知风险，仍然达成协议，努力排除阻碍合同继续履行的障碍，涉案《房产买卖协议书》履行过程中需要双方在相互信任的基础上密切配合，在未约定履行期限的情形下，双方以合同目的未实现为由主张对方根本违约，依据不足，本院均不予支持。双方在庭审中均确认，签订《二手房买卖合同》时未核查涉案房屋的查封情况，双方在进行重大财产交易过程时未能谨慎调查，均有一定过错。周明波、秦丽燕作为卖方，具有办理过户转移手续的义务，对于涉案房屋存在被查封这一可能影响转移过户的重大情况未能主动告知，对于导致双方《二手房买卖合同》和《房产买卖协议书》解除具有更大的过错，应在其过错范围内承担相应的违约责任，综合案件具体情况，本院酌定周明波、秦丽燕应向卢智支付违约金40万元。卢智诉请超出认定部分，本院不予支持。关于周明波、秦丽燕损失的认定。周明波、秦丽燕辩称涉案房屋第一次司法拍卖中买受人未支付剩余购房款系卢智的过错造成的，卢智予以否认并陈述法院或买受人均未要求其腾房，周明波、秦丽燕未提交证据证明其主张，应承担举证不能的法律后果，其要求卢智赔偿两次拍卖成交价差额的主张，本院不予采纳。依据本院已查明的事实，卢智实际占有使用涉案房屋期间，周明波、秦丽燕亦自2016年3月起陆续收取、占有卢智支付的购房款，因此，周明波、秦丽燕要求卢智支付涉案房屋占有使用费的抗辩主张，缺乏依据，本院均不予采纳。关于何东昌责任的认定。周明波在《房屋买卖委托协议》中授权何东昌代签涉案房屋销售合同、代收定金，并确认法律后果与受托人无关。结合周明波、秦丽燕作为卖方与何东昌作为卖方分别同卢智签订的房屋买卖合同中，成交价款、购房款支付、房屋交付、税费承担等主要内容基本一致，签订合同后周明波分别向何东昌、卢智出具的二张收条均确认收到何东昌代为向卢智收取的购房定金20万元的情况，本院认为何东昌与周明波、秦丽燕之间系委托代理关系，卢智主张何东昌与买卖双方系居间合同关系，缺乏依据，本院不予采信。本案中没有证据证明何东昌与卢智签订《房屋买卖合同书》时是否披露了其与周明波、秦丽燕之间的关系，卢智在与周明波、秦丽燕签署《二手房买卖合同》时应当已经知晓涉案房屋真实业主，其另行签署《二手房买卖合同》的行为，在披露的情况下，表明其选择周明波、秦丽燕作为合同相对方；在未披露的情况下，表明其对房屋买卖合同卖方主体的变更无异议。无论是否披露，卢智要求何东昌对周明波、秦丽燕返还已付购房款等义务承担连带清偿责任均缺乏依据，本院不予支持。至于周明波、秦丽燕与何东昌之间的纠纷不在本案审理范围，当事人可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告周明波、秦丽燕自判决生效之日起十日内向原告卢智返还购买位于深圳市宝安区西乡街道广深公路东侧世外桃源综合楼l栋416房产的已付款项人民币2062438元；二、被告周明波、秦丽燕应向原告卢智支付违约金人民币40万元；三、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费29020元、保全费5000元，由被告周明波、秦丽燕负担受理费25728元、保全费4433元，由原告负担受理费3292元、保全费567元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 娄   靓人民陪审员 黄   芳人民陪审员 陈 燕 华二〇二〇年四月十四日书 记 员 黄蓉（兼）书 记 员 陈 丽 君附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。