广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终5127号上诉人（原审原告）：陆希江，男，汉族，住广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：李跃、黄婉鋆，广东新法擎律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市万卓置业有限公司（以下简称万卓公司），住所地广东省广州市黄埔区石化路106号。法定代表人：周振坤，该公司董事长。委托诉讼代理人：王煌、林嘉俊，广东金桥百信律师事务所律师。上诉人陆希江因与被上诉人万卓公司房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初6342号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人陆希江及其委托诉讼代理人李跃、黄婉鋆，被上诉人万卓公司的委托诉讼代理人王煌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陆希江上诉请求：1、改判一审判决第一项为万卓公司向陆希江支付房屋逾期交楼违约金86912元（以总房价款2194738元为基数，按照每日0.02%的标准计算，自2018年11月30日起计至房屋符合约定标准实际交楼之日2019年6月16日）；2、撤销一审判决第二项；3、本案一审、二审诉讼费用及陆希江的律师费、误工费、交通费全部由万卓公司承担。事实和理由：视频证据证明涉案房屋于2019年6月16日前处于全面施工状态，无法正常使用，不满足居住、使用条件。因此，万卓公司要承担逾期交房违约责任，需全额赔偿逾期交房给陆希江造成的损失。万卓公司辩称：一、万卓公司已经依照双方的房屋买卖合同履行了房屋交付义务，所有证照均已满足房屋交付条件，且依约履行了通知义务，万卓公司不存在逾期的违约行为。二、如果房屋有瑕疵属于维护和保养相关的法律关系，当事人可以依据合同的质量条款维护自己的权益，不影响万卓公司交付房屋的时效性以及法律效果。三、发收楼催告书并非万卓公司的法定义务。四、物业管理费的收取是物管公司公司与陆希江之间的物业管理合同，与本案交楼没有任何影响，不能以此认定房屋达到交楼条件的时间。五、如果是交付的精装修达不到双方的约定标准，双方应当依据装修合同来主张赔偿或者是维护的责任，而非以此主张交楼违约责任。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回陆希江的全部上诉请求。2019年6月11日，陆希江向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.万卓公司向陆希江出示《广州市商品房买卖合同（预售）》第十五条约定的（一）至（五）项交楼文件原件和《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》原件，并向陆希江提供加盖万卓公司公章的复印件；2.万卓公司按照《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的交楼程序及装饰、设备标准向陆希江交付广州市黄埔区xxx街x号（自编A6、S5、S6栋）xxx房；3.万卓公司向陆希江支付房屋逾期交楼违约金（以总房价款2194738元为基数，按照每日0.02%的标准计算，自2018年11月30日起计至房屋符合约定标准实际交楼之日止，暂计至2019年5月20日为65842元）；4.本案的诉讼费由万卓公司承担。一审庭审中，陆希江明确第二项诉讼请求的交楼程序为涉案房屋符合交付条件、具备《广州市商品房买卖合同（预售）》第十五条约定的文件后，万卓公司履行通知收楼义务，并经陆希江验收；装饰、设备标准以《房屋装修协议书》为主，以《广州市商品房买卖合同（预售）》附件六作为补充标准。一审法院认定事实：2016年12月9日，万卓公司（甲方、卖方）与陆希江（乙方、买方）签订了编号为xxxxxx的《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称买卖合同），约定乙方购买万科尚城御府自编A6、S5、S6栋第自编A6、S5、S6栋2层203号房，房屋地址为广州市黄埔区xxx街8号（自编A6、S5、S6栋）xxx房；该商品房的用途为住宅，层高为2.8米，建筑面积共97.7755平方米，套内建筑面积72.4185平方米，共有分摊面积约25.357平方米；该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米30306.32元，总金额2194738元，首期款664738元自预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日）支付，剩余房款1530000元应于2016年12月9日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。第十二条交房条件约定，该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付约定，甲方应在2018年11月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。第十四条延期交房的违约责任约定，甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：2.甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按乙方已付房价款0.02%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视为甲方已按合同约定交房，甲方不承担延期交房的违约责任。第十五条房屋交付时的有关资料约定，甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第十六条交付时的验收约定，乙方应在接到收楼通知书之日起x日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起0日内以书面形式提出，逾期不提出的，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在30日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。第二十三条甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任约定，甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照下述第3种方式处理：3.甲方提供同等品质的材料设备的，视为符合交付标准。第二十五条工程质量保修约定，房屋建筑工程保修期从交付之日起计算。在保修期限和范围内的保修费用由甲方负担，但因乙方使用不当或不可抗力等非甲方原因造成的问题除外。甲方应在收到乙方通知后5日内履行保修义务，甲方对保修责任有异议的，应在收到乙方通知后5日内通知乙方。第二十九条关于通知的约定，本合同要求或允许的通知和通讯，均自收到时起生效。买卖合同附件六装饰、设备标准约定万科尚城A区为毛坯交楼标准。附件七本合同补充协议，特别提示：本协议由双方在自愿、平等、协商一致的基础上签订，对其中免除或限制卖方责任的条款，已提醒买方注意，且卖方已按要求做了合理说明（包括但不限于口头提醒、对销售现场中公示的本补充协议示范文本相关条款字体加粗、加下划线提醒等方式），买方充分理解并接受。双方经平等协商，一致同意订立如下条款，作为对《商品房买卖合同》的修改和补充。第七条对合同第十二条、第十五条的修改，在该商品房项目取得《建设工程竣工验收报告》、供水供电达到使用要求、电梯可以正常使用时即可向买方交付该商品房。本合同第十二条、第十五条所指永久供水、供气、供电、通邮等居住条件，若因当地公共服务水平未能达到永久使用标准，开发商有权以临时设施或服务取代，以不影响买方正常居住为限。买方不得以此为理由提出退房、赔偿或拒绝收楼。第八条对合同第十三条的补充约定，1.在商品房达到交付使用条件后，卖方应以短信或快递的方式通知买方办理交付手续。以快递通知的，同城以快递发出后的第二日为送达日，异地以快递发出后的第四日为送达日。2.卖方交付通知送达后，除非有合法的理由，否则视为卖方已按期交付，交付日期以卖方通知的交付日期为准。3.房屋交付时，如买方认为房屋本身或者环境、设备、装修存在不符合合同约定的情形，双方应在完成交付后，按照法规和合同约定处理。第九条对合同第十四条的补充约定，如出现下列原因，卖方不承担延期交房违约责任：买方未按合同约定支付房价款[包括面积补差款、装修款（如有）]、违约金、按揭贷款未支付至指定的账户、因非卖方原因导致合同不能备案、未缴纳专项维修资金等。卖方如未能按本合同规定的期限交房，按本合同第十四条的约定支付违约金，累计不超过该商品房总价款的3%。第十条对合同第十五条的补充约定，房屋交付时，除（六）（七）两项资料卖方提供原件外，其余（一）至（五）项验收文件卖方在交付现场提供给买方查阅，买方如有需要，可向卖方申请复印。如卖方无法取得上述相关报告或资料，导致（一）至（五）项文件资料不齐全，但在本合同约定交付期限前，卖方已办妥竣工验收备案手续的，买方不得拒绝收楼，卖方不承担延期交房的违约责任。第十一条对合同第十六条的补充约定，房屋交付验收时间以卖方收楼通知书约定的时间为准。无论什么原因导致买方未能收到卖方发出的通知，买方最迟应在本合同第十三条约定的交付之日对该房屋进行验收。否则，视为买方已接收该房屋，该房屋的风险责任及由此产生的一切费用由买方承担。第三十一条关于商品房买卖合同及补充协议约定，本补充协议作为商品房买卖合同的附件，如与合同的内容有冲突，以本补充协议为准。同日，陆希江（甲方、业主）与万卓公司（丙方、项目开发公司）及案外人广东上城建设有限公司（乙方、装修单位，以下简称上城公司）签订《房屋装修协议书》，约定甲方委托乙方对涉案房屋进行装修。第二条委托事项约定，1.甲方委托乙方对涉案房屋进行局部装修施工，甲方承诺不同时委托其他方进行该部分装修工程的施工，具体装修方案及装修标准参见附件《房屋工程示意图》（若有）及《装修交付标准》。4.甲方委托乙方在该商品房达到甲方与丙方签订的《商品房买卖合同》约定的交付条件时，先代甲方验收并接收该房屋，以便于直接接收和进行上述装修工程，甲方不再单独和丙方办理验收房屋手续。5.乙方应于2018年12月1日前完成本协议约定的房屋装修工程。7.甲方同意按照本合同附件装修标准对房屋进行装修后的验收。第三条房屋装修工程款约定，装修费用为x元。第六条房屋交付约定，甲乙丙三方同意，甲方授权乙方在该房屋达到甲方与丙方签订的《商品房买卖合同》约定的交楼条件后直接代甲方收楼，并且在收楼后按本协议约定进行房屋装修，乙方承诺于2018年12月1日完成上述房屋的装修，并交付甲方使用，交付标准以本协议约定为准。甲方在与乙方办理该房屋交付手续后进行验收，验收期为交付之日起10天内，如对该房屋质量有异议，应以书面形式一次性提出，否则视为无异议，逾期则视为验收合格。甲方同意，如甲方未按本合同约定向乙方支付所有费用，丙方有权拒绝按该房屋《商品房买卖合同》向甲方或者乙方交付房屋，乙方亦有权拒绝向甲方提供本合同约定的装修服务，并且丙方及乙方不向甲方承担任何违约责任。上述协议后附万科尚城A区装修、设备标准。上述买卖合同和《房屋装修协议书》签订后，陆希江依约支付了合同约定的全部购房款。万卓公司拟证实涉案房屋于2018年11月30日符合涉案买卖合同约定的交付条件，提交了以下证据：1.2016年6月17日，涉案楼盘取得广州市黄埔区民防办公室出具的《防空地下室建设意见书》；2.2016年7月20日，涉案楼盘取得广州市黄埔区环境保护局出具的《关于的批复》；3.2017年12月20日，万卓公司取得广州市黄埔区市场和质量监督管理局出具的《广州市特种设备使用登记证》；4.2018年4月3日，涉案楼栋取得了《建设项目环境保护设施验收报告》；5.2018年5月30日，涉案楼盘取得广州供电局有限公司黄埔供电局出具的《客户受电工程竣工检验意见书》，检验意见为合格；6.2018年6月21日，涉案楼栋取得广州市国土资源和规划委员会出具的《建设工程规划验收合格证》；7.2018年7月6日，涉案楼栋取得《建筑工程竣工验收报告》，其中电梯的工程质量评定验收合格；8.2018年1月5日、2018年7月10日，涉案楼盘自编A2栋和S3#、S5#、A5#、A6#、S6#、A10#、S7b#、A7#、L1#、L2栋分别取得广州市公安消防局出具的《建设工程消防验收意见书》；9.2018年9月19日，涉案楼栋在广州市黄埔区住房和建设局办理竣工验收备案，取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；10.2018年11月8日，广州市黄埔区xxx街1、2、3、4、6、8、10、12号、翠宇四街1、3号符合通邮条件；11.2018年11月12日，涉案楼盘A2#、A5#、A6#、A7#、A10#取得《广州市燃气输配及应用工程（竣工报告）》；12.2018年11月28日，涉案楼盘取得广州市自来水公司东区供水分公司出具的《安装市政管道工程竣工证明书》《新（改）装管道水质验收合格证明书》；13.2018年11月30日，涉案楼盘取得广州市自来水公司出具的《永久水表安装完毕证明书》。万卓公司还提交了涉案楼盘的《住宅质量保证书、住宅使用说明书》及《万科尚城御府管理规约》。其中，《建设项目环境保护设施验收报告》《建设工程规划验收合格证》《安装市政管道工程竣工证明书》《新（改）装管道水质验收合格证明书》万卓公司仅提交复印件，其他均为原件。万卓公司称上述文件原件均在办理大确权时被收走，为此还提交了广州市城市建设档案馆出具的《广州市建设工程档案接收证明》予以证实。2018年11月27日，万卓公司通过陆希江在涉案买卖合同中预留的通讯地址和通讯电话向其发出《商品房交付使用通知书》，通知陆希江于2018年11月30日至2018年12月5日办理涉案房屋交接手续。万卓公司提交的妥投记录显示该邮件于2018年11月29日妥投。陆希江对妥投记录的真实性予以确认，但称其于2018年12月2日才收到该《商品房交付使用通知书》。陆希江提交了照片、查验日期为2018年12月9日的房屋查验咨询报告等证据拟证明其前往涉案房屋进行验收时，涉案房屋存在门框生锈、墙面裂纹、墙砖空鼓等质量问题。陆希江还提交了照片、视频、微信公众号推文截图、A2、A6、A7栋卫浴返修进度一览表、《关于余凤鸣反映黄埔万科尚城楼盘收楼漏水严重等问题事项的答复》、电话录音等证据拟证实涉案房屋存在渗水、地板不平、栏杆高度不符合标准、地面墙体均有裂缝等质量问题。万卓公司认为照片、视频无法反映形成的时间及来源，对其真实性和关联性均不予认可，对其他证据的关联性均不予确认，认为上述证据不能说明涉案房屋不符合交付条件。一审另查，万卓公司于2019年3月13日向涉案楼盘业主出具《关于尚城业主所提整体卫浴等八个关注点的回复》，于2019年4月15日向涉案楼盘业主出具《尚城业主群诉整改方案》。万卓公司在上述两份文件中确认其交付时涉案房屋为整体卫浴，未刷防水，整改方案为对卫生间增加建筑防水层施工，计划施工时间为2019年3月1日至6月30日。此外，万卓公司还对厨房排水立管穿越卧室、公区连廊高度、开放式连廊、部分户型上旋窗影响开门和通行、78方户型房间主卧设置排水管和空调机位、厨房与阳台防水等问题拟出了整改方案。陆希江主张上述证据证实涉案房屋存在严重漏水等问题，不符合交楼条件，万卓公司辩称上述整改属于业主选择的升级改造内容，属于房屋交付完成后的优化升级行为，不构成迟延交付。一审再查，陆希江已于2019年6月16日收楼。一审法院认为，陆希江与万卓公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议，是各方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按约定全面履行自己的义务。关于第一项诉讼请求。本案中，万卓公司将涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》第十五条约定的（一）至（五）项交楼文件和《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》作为证据提交，并出示了部分原件，对于未出示原件的文件，万卓公司提交了广州市城市建设档案馆出具的接收证明予以证实其上述文件原件已提交给相关部门，一审法院对上述文件的真实性予以采信，故陆希江提出的第一项诉讼请求已无必要，对此不予支持。关于第二项诉讼请求。陆希江已于2019年6月16日实际收楼，其提出的第二项诉讼请求亦无必要，对此不予支持。关于第三项诉讼请求亦是本案争议的焦点，即万卓公司是否需承担逾期交房的违约责任。1.涉案房屋符合交楼条件的时间认定。虽然涉案买卖合同补充协议第七条对涉案买卖合同第十五条进行了变更，但变更后的交楼条件低于法定标准即涉案房屋必须取得竣工验收备案表及满足通水、通电、通气、通邮条件，不应适用，故本案中应适用买卖合同第十五条来认定涉案房屋符合交楼条件的时间。根据本案查明的事实，涉案房屋至2018年11月30日已满足法定和买卖合同约定的全部交楼条件，故认定涉案房屋符合交楼条件的时间为2018年11月30日。2.涉案房屋符合买卖合同约定的交楼条件后，还应向业主发出收楼通知书通知业主收楼。本案中，万卓公司于2018年11月27日邮寄《商品房交付使用通知书》通知业主收楼，陆希江收到通知后未及时前往办理收楼手续，但此时涉案房屋已符合法定和约定的交楼条件。根据《商品房交付使用通知书》中载明的时间，陆希江最迟可于2018年12月5日收楼，认定2018年12月5日视为收楼。万卓公司应承担2018年12月1日至2018年12月5日的逾期交楼违约金。3.对于万卓公司在《关于尚城业主所提整体卫浴等八个关注点的回复》《尚城业主群诉整改方案》中确认涉案房屋交付时安装的整体卫浴未刷防水需进行整改的问题以及陆希江提出的涉案房屋门框生锈、墙面裂纹等问题，陆希江提交的照片、视频等证据只能证实涉案房屋存在房屋质量瑕疵，并不足以证实影响其正常居住和使用，上述问题属于房屋质量保修的范围，陆希江不能据此拒绝收楼。若万卓公司在承担涉案房屋保修责任期间导致陆希江的损失，陆希江可另行主张。4.逾期交楼违约金的计算。根据买卖合同约定，逾期交楼违约金应每日按已付房价款0.02%的标准计算，该计算标准在合理范围内，予以支持。陆希江主张按照已支付的总房价款2194738元为本金计算理据充分，予以支持。综上，万卓公司应向陆希江支付自2018年12月1日至2018年12月5日的逾期交楼违约金共计2194.74元（2194738元×0.02%×5天）。对于超出上述金额的诉讼请求，依法予以驳回。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2019年11月14日作出判决如下：一、被告广州市万卓置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陆希江支付2018年12月1日至2018年12月5日的逾期交房违约金共计2194.74元；二、驳回原告陆希江的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1446元，由原告陆希江负担1398元，被告广州市万卓置业有限公司负担48元。负担缴费义务的当事人于本判决生效之日起七日内向本院缴付。二审中，各方当事人均无新证据提交，本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，一审判决认定上诉人陆希江与被上诉人万卓公司签订的涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议合法有效正确，本院予以确认。一审判决已就被上诉人万卓公司应向上诉人陆希江支付自2018年12月1日至2018年12月5日的逾期交楼违约金共计2194.74元的理据作了详细、充分的论述，合法合理，本院不再赘述，予以维持。关于上诉人陆希江在一审中提交的照片、视频等证据，正如一审判决所认定的只能证实涉案房屋存在房屋质量瑕疵，并不足以证实影响其正常居住和使用，上述问题属于房屋质量保修的范围。何况，根据《关于尚城业主所提整体卫浴等八个关注点的回复》、《尚城业主群诉整改方案》载明的内容，被上诉人万卓公司在上诉人陆希江提交的上述照片、视频显示的期间，对涉案房屋存在的质量瑕疵进行了整改施工。若被上诉人万卓公司在承担涉案房屋保修责任期间导致上诉人陆希江的损失，上诉人陆希江可另行主张。综上，上诉人陆希江的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1391元，由上诉人陆希江负担。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  谭红玉审判员  姚伟华二〇二〇年四月二十七日书记员  彭文悦书记员  区敏儿