北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终2181号上诉人（原审原告、反诉被告）：中务（北京）生态农业发展有限公司，住所地北京市门头沟区。法定代表人：王文进，经理。委托诉讼代理人：路彧，北京敦德律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：史慧铭，男，1985年7月11日出生，汉族，住北京市石景山区。上诉人中务（北京）生态农业发展有限公司（以下简称中务农业公司）因与被上诉人史慧铭租赁合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院（2019）京0109民初5023号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月3日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。中务农业公司上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、四项，将本案发回重审或依法改判；2.本案一、二审诉讼费由史慧铭负担。事实和理由：1.双方签订合同时已经明确告知史慧铭可能出现的经营风险，双方《补充协议》也约定合作期间如果遇政府或相关部门原因影响史慧铭经营，中务农业公司不负任何责任，故中务农业公司不应当对史慧铭在经营期间的风险承担责任；2.一审法院认定生态园和鱼池的面积明显缺乏依据，认定合同部分无效违反“不告不理”的原则，且即使合同无效，史慧铭也应当支付占有期间的占有使用费；3.双方并未协商一致解除合同，是史慧铭要求提前解除合同，构成违约，应当赔偿中务农业公司的损失；4.史慧铭一审的反诉请求并非其主动提出，且史慧铭已经缴纳了2018年的租金并获得了经营收益，当时并无拆迁情况的发生，该年度合同双方已经履行完毕，史慧铭无权要求中务农业公司退还部分租金；5.供暖费是实际发生的费用，史慧铭以未使用为由拒绝交纳供暖费获一审法院支持，明显不公。史慧铭辩称，同意一审法院判决，不同意中务农业公司的上诉请求及理由。中务农业公司向一审法院起诉请求：1.确认中务农业公司与史慧铭于2017年11月26日签订的《合作经营合同》和2017年11月28日签订的《补充协议》于2019年9月30日解除；2.判令史慧铭支付中务农业公司2019年1月1日至2019年9月30日期间的租金824994元；3.判令史慧铭支付中务农业公司2018年1月1日至2018年3月15日和2018年11月15日至2019年3月15日期间的供暖费257828元；4.判令史慧铭支付中务农业公司因解除租赁合同给中务农业公司造成的损失641662元（按照月租金91666元的标准，自2019年10月1日至2020年4月30日共7个月）。史慧铭向一审法院反诉请求：中务农业公司退还2018年1月1日至2018年12月31日的部分租金50万元。一审法院认定事实：2017年11月26日，中务农业公司（甲方）与史慧铭（乙方）签订《合作经营合同》，约定：经营管理地点位于门头沟区龙泉务村北生态园与园北鱼池；合作方式为，甲方出地及现有设施，乙方出流动资金及设施改造费用，乙方负责全权经营管理；合作经营期限自2017年11月26日至2026年12月31日止；利润分配为经营双方共同享有所得利润；乙方每月按时缴纳水、电及供暖费，由甲方代收代缴，乙方水、电、供暖费的缴纳价格与甲方实际缴纳的价格一致。2017年11月28日，中务农业公司（甲方）与史慧铭（乙方）签订《补充协议》，约定：经营期间乙方应向甲方每年固定缴纳人民币110万元，之后乙方盈亏与甲方无关；合作期间如遇政府或有关职能部门原因而需调整变更经营范围或其它原因影响乙方经营范围或经营项目，甲方不负任何责任，乙方不得因此不履行协议中约定的各项条款；计费期自2018年1月1日起。双方均认可，虽然双方签订的合同名为《合作经营合同》，实际上双方是租赁合同关系，租赁标的物是龙泉务村北生态园的土地，包括果园和菜地，也包括土地上的房屋5间、大棚2个、园内鱼池2个、园北鱼池1个。房屋、大棚、鱼池由中务农业公司提供，无审批手续。合同签订后，史慧铭入场经营，并向中务农业公司交纳了2018年1月1日至2018年12月31日的租金110万元。史慧铭未缴纳过供暖费，中务农业公司亦未代史慧铭缴纳过供暖费。2018年4月2日，北京市门头沟区水务局向中务农业公司作出《责令限期改正通知书》，载明：你单位在门头沟区龙泉镇中粮桥下游约50米在河道管理范围内从事影响河势稳定的行为，违反了《中华人民共和国防洪法》第二十二条的规定，责令你单位立即停止违法行为。双方均认可，上述通知书针对的是生态园园北鱼池。2019年9月4日，法院组织双方进行现场勘查，确认双方租赁范围内有果园、菜地、两个大棚、三个鱼池、五间平房，当时大棚已全部拆除，鱼池一个已被填平，两个闲置，现场留有一个集装箱、一个沙发等物品，有一名工作人员打理果园和菜地，房屋由该工作人员居住及存放物品。2019年9月30日前，史慧铭将生态园腾退交还给中务农业公司。另查，案外人甲方北京中粮龙泉山庄有限公司（以下简称中粮龙泉公司）与乙方北京信迈通成工贸有限公司（以下简称信迈通成公司）签订《龙泉雾村生态园经营管理使用合同》（龙泉雾村即龙泉务村），载明：甲方于2013年6月22日租赁龙泉雾村北生态园土地，现将租赁期内的土地交由乙方经营管理使用，原租赁合同中粮龙泉公司的权利义务全部由本合同的乙方承担；地点：北京市门头沟区龙泉雾村北生态园、大众停车场，其中大众停车场由甲方继续使用；使用期限：自2015年7月1日至2027年6月30日；甲方不向乙方收取土地经营管理使用费用，按照原租赁合同的约定，土地租赁费用由乙方直接支付给原租赁合同的土地出租方，即北京市门头沟区龙泉雾村委会，费用合计每年60万元，其中每年55万元由乙方直接支付给门头沟区龙泉雾村委会，剩余5万元由甲方支付给门头沟区龙泉雾村委会作为大众停车场的使用费用。2015年12月31日，甲方信迈通成公司与乙方中务农业公司签订《龙泉雾村生态园经营管理使用合同》，载明：信迈通成公司现将其使用权交由中务农业公司经营管理使用；经营管理使用地点：北京市门头沟区龙泉雾村北200米生态园；使用期限：自2015年7月1日至2027年6月30日；甲方不向乙方收取土地经营管理使用费用，按照原租赁合同的约定，土地租赁费用由乙方直接支付给原租赁合同的土地出租方，即北京市门头沟区龙泉雾村委会。经法院向门头沟区龙泉镇人民政府综合执法队调查，龙泉务村北生态园内大棚被列入北京市规委下发的手续待核查底图范围内，经核查，这些大棚无合法手续，镇政府向龙泉务村委会下发了限期拆除通知，该生态园内全部大棚于2019年6月23日起陆续拆除。经法院向门头沟区龙泉镇政府农业综合服务中心调查，因永定河是一级水源保护地，一百米之内不允许有新建、改建的鱼塘等设施，故镇政府责令龙泉务村委会限期填埋龙泉务村北生态园的鱼池，生态园内的鱼池于2019年7月底被填埋，生态园外的鱼池于2019年10月初被填埋。双方对如下事实存在争议：一、租赁合同的解除时间史慧铭主张，因其出租后，园北鱼池一直不能使用，其于2018年底与中务农业公司协商鱼池不能使用的解决办法，没有谈妥，其于2018年12月31日从租赁场地搬走，未再经营使用租赁场地；其没有发出解除租赁通知书，也没有办理解除租赁合同的交接手续；其曾雇用张某1打理垂钓园，其走后，张某1直接与中务农业公司协商继续经营，其与中务农业公司的租赁合同已于2019年1月1日解除。中务农业公司主张，史慧铭从未提出解除租赁合同，亦未腾退场地，张某1与史慧铭是合伙关系，其代表史慧铭办理相关手续，进行现场管理，张某1与中务农业公司无任何协议，史慧铭于2019年9月30日前将租赁场地腾退，故双方的租赁合同于2019年9月30日解除。二、租赁范围内各部分所占面积史慧铭主张，生态园面积大约15亩，园北鱼池及周边土地面积大约二、三十亩，生态园内的大棚大约六、七亩，园内鱼池位于大棚内；2018年其承租生态园后，着手整理园北鱼池，被政府相关部门禁止，故园北鱼池一直未能经营使用。中务农业公司主张，其公司不清楚生态园、园内大棚及园北鱼池的面积，但园北鱼池肯定没有史慧铭主张的这么大；租赁合同签订后，其公司就将生态园和园北鱼池交付给史慧铭，史慧铭是否经营使用园北鱼池，其公司不清楚。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。史慧铭与中务农业公司签订的《合作经营合同》及《补充协议》，虽名为“合作经营”，但双方在《补充协议》中约定“经营期间乙方应向甲方每年固定缴纳人民币110万元，之后乙方盈亏与甲方无关”，具有租赁的实质内容，且双方均主张双方实为租赁合同关系，故法院确认史慧铭与中务农业公司之间系租赁合同关系。根据双方陈述，租赁标的物是龙泉务村北生态园的土地及土地上的房屋、大棚、园内鱼池、园北鱼池。双方租赁合同中关于土地部分的租赁内容系双方真实意思表示，亦不违反法律、法规的强制性规定，应属有效。根据法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，因双方租赁合同中的房屋、大棚均无合法建设审批手续，鱼池的建设违反防洪法的规定，故双方租赁合同中关于房屋、大棚、鱼池部分的租赁关系无效。关于租赁合同解除时间。史慧铭虽主张2019年1月1日双方租赁合同解除，但史慧铭并未在该日之前明确提出解除租赁合同，亦未腾退租赁场地，其主张张某1另行与中务农业公司协商继续经营，未提供证据证实，故法院对史慧铭主张的合同解除时间不予采纳。在案件审理过程中，双方一致同意解除租赁合同，且史慧铭于2019年9月30日前腾退了租赁场地，故对中务农业公司要求确认双方租赁合同于2019年9月30日解除的诉讼请求，法院予以支持。关于租金。双方约定年租金为110万元，租赁范围包括土地、生态园内房屋、大棚、鱼池及园北鱼池。因双方关于房屋、大棚、鱼池的租赁关系无效，且根据北京市门头沟区水务局所作《责令限期改正通知书》及法院向龙泉镇政府的调查结果可以确认，双方签订租赁合同后，园北鱼池一直不能使用，园内大棚和鱼池亦于2019年6月23日起陆续被拆除或填埋，故法院根据史慧铭实际占有使用租赁物的范围和时间，酌情确定史慧铭应支付中务农业公司2019年1月1日至9月30日期间的租金45万元，中务农业公司应退还史慧铭2018年1月1日至12月31日期间的租金40万元。关于供暖费，因中务农业公司并非收取供暖费的权利主体，其亦未代史慧铭缴纳供暖费，故对其要求史慧铭支付供暖费的诉讼请求，法院不予支持。关于损失，因中务农业公司出租给史慧铭的生态园北鱼池一直不能使用，园内大棚和鱼池亦于2019年6月23日起陆续拆除或填埋，造成双方的租赁合同目的无法实现，租赁合同在客观上无法继续履行，故双方协商一致解除租赁合同，并非史慧铭单方违约，故中务农业公司要求史慧铭赔偿经济损失的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条第（五）项、第五十六条、第一百零九条之规定，判决：一、确认中务（北京）生态农业发展有限公司与史慧铭于2017年11月26日签订的《合作经营合同》和2017年11月28日签订的《补充协议》于2019年9月30日解除；二、史慧铭于本判决生效之日起七日内支付中务（北京）生态农业发展有限公司2019年1月1日至2019年9月30日期间的租金45万元；三、中务（北京）生态农业发展有限公司于本判决生效之日起七日内退还史慧铭2018年1月1日至2018年12月31日的租金40万元；四、驳回中务（北京）生态农业发展有限公司的其他诉讼请求；五、驳回史慧铭的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，中务农业公司与史慧铭签订的合同虽然名为《合作经营合同》，但其中约定中务农业公司将生态园与园北鱼池交由史慧铭经营，中务农业公司并不参与经营活动，亦不承担经营风险，只按期收取固定收益，故双方实为租赁合同法律关系。又因作为双方租赁合同标的物的房屋、大棚均无合法建设审批手续，鱼池的建设违反防洪法的规定，故一审法院据此认定双方租赁合同中关于房屋、大棚、鱼池部分的租赁关系无效是正确的，本院予以确认。合同是否存在违反国家法律、法规强制性规定的情形属于法院依职权审查的范围，中务农业公司上诉主张一审法院认定合同部分无效违反“不告不理原则”，无法律依据，本院不予支持。当事人协商一致，可以解除合同。本案中，因双方租赁合同中关于房屋、大棚、鱼池部分的租赁关系无效，史慧铭无法正常使用其承租的生态园及鱼池开展经营活动，合同目的无法实现，在此情况下史慧铭要求解除合同，并不构成违约。中务农业公司亦在本案一审诉讼中要求解除合同，并于2019年9月30日前实际接受了史慧铭腾退的租赁场地，故一审法院认定双方《合作经营合同》和《补充协议》于2019年9月30日解除并无不妥，应予维持。中务农业公司否认双方一致同意解除合同并主张史慧铭违约，证据不足，本院不予支持。租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付占有使用费的，一般应予支持，但影响租赁物正常使用的，应当酌情降低使用费标准。本案中，双方合同签订后，中务农业公司将生态园及园北鱼池交付史慧铭使用，但2018年4月2日，北京市门头沟区水务局向中务农业公司作出《责令限期改正通知书》，要求停止对园北鱼池的使用，因园北鱼池无法使用，一审法院据此对史慧铭应当支付的使用费予以酌减，判决中务农业公司退还2018年1月1日至2018年12月31日的租金40万元，并无不当，应予维持。除此之外，依据本院查明的事实，生态园中的大棚于2019年6月23日起陆续拆除，园内的鱼池于2019年7月底被填埋，故2019年1月1日至2019年9月30日的使用费亦应当予以酌减，一审法院判决史慧铭支付此期间的使用费45万元，亦是适当的，应予维持。中务农业公司主张合同约定如遇政府或职能部门原因需调整变更经营范围或其它原因影响经营，中务农业公司不负任何责任。但本案中鱼池无法使用是因为违反了《中华人民共和国防洪法》的相关规定，并非政府或相关部门调整经营范围，不属于合同约定的免责事由，中务农业公司据此不同意承担相关责任，缺乏事实依据，本院不予支持。中务农业公司不同意退还已收取的2018年度租金并对一审认定的使用费数额存在异议，未提交相关证据，本院亦不予支持。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方合同约定供暖费由中务农业公司代收代缴，现中务农业公司在并未实际代缴供暖费的情况下要求史慧铭支付供暖费，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，中务农业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）项、第九十三条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19870元，由中务（北京）生态农业发展有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王茂刚审 判 员 范 磊审 判 员 黄晓丰二〇二〇年四月二十四日法官助理 王湘羽法官助理 张宏宇书 记 员 赵梦芸