北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京01民终3289号上诉人（原审被告）：北京图南翱翔科技有限公司，住所地北京市石景山区古城南街9号院6号楼1层3-15。法定代表人：刘桂兰，董事长。委托诉讼代理人：范树银，男，该公司总经理。被上诉人(原审原告)：北京侨创空间科技有限责任公司，住所地北京市石景山区八大处路49号院4号楼5层5042。法定代表人：黄钢，总经理。委托诉讼代理人：刘英振，男，该公司员工。委托诉讼代理人：郭锦文，女，该公司员工。上诉人北京图南翱翔科技有限公司（以下简称图南翱翔公司）因与被上诉人北京侨创空间科技有限责任公司（以下简称侨创空间公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2019）京0107民初23096号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。图南翱翔公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1.侨创空间公司主张房屋租金6699.9元，日租金为295.345元，2019年7月21日至8月11日天数为22天，应为6497.612元。2019年7月23日合同已解除，此费用不是欠付租金，而是房屋占用费。2.侨创空间公司主张的免租期租金8860.38元包含物业费，但我方已交纳免租期内的物业管理费523.17元。3.我公司前段时间已经和乔治达成八折结算意向，其现已反悔。4.约定承租面积比实际建筑面积多出0.58平米，应按照每平方米15元退回多余租金。5.协商解除合同不应该有免租期租金，免租期有效。侨创空间公司辩称，同意一审判决，不同意图南翱翔公司的上诉请求和理由。侨创空间公司向一审法院起诉请求：1.判令图南翱翔公司支付欠缴房屋租金6699.9元(2019年7月21日至2019年8月12日)；2.判令图南翱翔公司支付装修免租期租金8860.38元。一审法院认定事实：2017年7月11日，侨创空间公司（承租方）与北京古城泰然投资管理公司（出租方）、中国国际贸易促进委员会石景山区支会（监督方）签订房屋租赁合同，承租北京市石景山区石景山路54号院6号楼，租赁期20年，自2017年7月11日起至2037年7月10日止。合同第七条转租、出借及合作使用第1项约定“乙方有权将房屋部分转租、出借或者与他人合作使用，但是不得整体转租、出借或者与他人合作使用，不得改变房屋用途”。2018年7月16日，北京古城泰然投资管理公司取得石景山区石景山路54号院6号楼1层6-61房屋（以下简称涉案房屋）不动产权证书（京2018石不动产权第0021059号）。2018年6月21日，侨创空间公司（出租人）与图南翱翔公司（承租人）签订《房屋租赁合同》约定图南翱翔公司承租涉案房屋。合同第三条租赁期限（一）房屋租赁期为5年1月，自2018年6月21日起至2023年7月20日止，其中装修免租期为1个月，自2018年6月21日起至2018年7月20日，免租期满次日为计租起始日。装修免租期内免收租金，但物业费、供暖费及水电费等其他费用承租人仍应按照约定承担。如果承租人违约提前解除合同，应向出租人补交免租期间的租金。第五条租金（一）租金标准：年租金（含物业管理费、供暖费）为人民币106324.5元。…（三）支付日期:承租人应当按“先付款后使用”原则，按季度预付房屋租金和物业管理费，支付时间最迟不得晚于每个计租周期开始前5日。具体支付时间如下：第一季度26581.12元，第二季度26581.12元，依次类推。第六条租赁保证金（一）在双方签订本合同之日起3日历日内，承租人应向出租人支付租赁保证金人民币17720.75元。（二）租赁保证金作为承租人履行本合同的保证，以保证及担保承租人忠实遵守及履行本租赁合同项下所载承租人应遵守及履行的条款、条件、协议及规定。保证金不计利息。…若承租人违反或不遵守或不履行前文所述之任何协议、规定或条件，…或者，出租人可在任何上述情况下，有权从押金中直接抵扣承租人应当承担的违约金、赔偿金、房屋占用费等。第十二条各方的权利义务（九）本合同被解除、终止的，承租人应当于合同被解除或终止之日起10个日历日内，无条件将承租物业内注册公司的注册地址迁出承租物业，否则承租人应当自上述期限届满之次日至实际迁出、注销注册在该承租物业地址内的全部企业之日，向出租人支付违约金，违约金按照每日以租赁合同终止之年度的当期日租金的2倍计算。第十三条合同的变更和解除（一）本合同生效后，在没有法律规定或者合同约定的条件下，任何一方不得单方变更或解除合同。（三）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（六）承租人在约定租赁期限内除不可抗力、根据法律规定或本合同约定行使单方解除权情况外，在任何条件下不得提前解除本租赁合同，如因承租人原因导致本租赁合同提前终止或无法履行，则出租人无需返还承租人已经支付的保证金。2019年8月8日，侨创空间公司与图南翱翔公司签订《提前解约协议书》，该协议书载明：现因乙方提前退租，双方解除《房屋租赁合同》，并达成本协议内容：一、《房屋租赁合同》已于2019年7月23日解除，乙方应于2019年8月12日前将属于乙方所有的设施、设备搬离租赁房屋，否则甲方有权进行清退。二、乙方需于2019年8月12日前向甲方支付欠缴房屋租金6699.9元（2019年7月21日至2019年8月12日）。三、因乙方提前退租，按照《房屋租赁合同》约定需向甲方支付装修免租期租金8860.38元。四、因乙方提前退租，甲方不再退还租赁保证金17720.75元。2019年8月12日，图南翱翔公司搬离涉案房屋。2019年10月8日，图南翱翔公司完成注册地在变更登记。庭审中，图南翱翔公司提出，侨创空间公司出租的场所不合格，租的这一年没有喷淋、烟感及消防设施，空调一直漏水，给物业反映多次一直没有解决。侨创空间公司对此表示，合同中约定由物业管理服务企业对出租房屋进行维护、维修，侨创空间公司收取的租金中包括的物业费是代收的，而且图南翱翔公司之前没有提出过任何异议并且按时交纳房租。图南翱翔公司认可从2019年7月21日始未交租金。图南翱翔公司认为提前退租，由侨创空间公司从保证金中扣除房租，不足部分再追缴。侨创空间公司表示，合同约定提前退租不退保证金。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人协商一致，可以解除合同。本案中，侨创空间公司与图南翱翔公司于2018年6月21日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反有关法律规定，为有效合同，双方均应履行合同中规定的相应义务。2019年8月8日，侨创空间公司与图南翱翔公司协商后签订《提前解约协议书》，明确约定了欠交的租金、免租期租金及保证金的解决处理办法，双方应依协议履行约定的义务。现侨创空间公司主张，图南翱翔公司按《提前解约协议书》约定支付2019年7月21日至2019年8月12日欠付的租金及免租期期间的租金之诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。图南翱翔公司关于将欠缴租金从房屋租赁保证金中扣除，不足部分再追缴的意见，无事实及法律依据，法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决：一、北京图南翱翔科技有限公司于判决生效后七日内支付北京侨创空间科技有限责任公司2019年7月21日至2019年8月12日租金6699.9元；二、北京图南翱翔科技有限公司于判决生效后七日内支付北京侨创空间科技有限责任公司装修免租期房屋租金8860.38元;三、驳回北京侨创空间科技有限责任公司的其他诉讼请求。本院经审理查明：1.图南翱翔公司于2019年8月12日搬离涉案房屋，2019年7月21日至2019年8月12日共计23天。2.图南翱翔公司提交2019年11月15日、18日的微信聊天记录截图，主张其法定代表人刘桂兰与侨创空间公司的工作人员乔治沟通，曾经就提前解约赔偿金八折结算达成一致意见。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。侨创空间公司与图南翱翔公司签订的《房屋租赁合同》及《提前解约协议书》均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应依约履行。因图南翱翔公司提前退租，双方经协商签订《提前解约协议书》，明确解除《房屋租赁合同》并针对欠付租金、免租期租金、保证金进行了约定，双方均应据此履行。1.《房屋租赁合同》于2019年7月23日解除，故双方约定的2019年7月21日至2019年8月12日的租金，系租金以及腾退期间的占有使用费，双方以“租金”的形式进行约定不违反法律规定，侨创空间公司有权主张。2.图南翱翔公司主张针对提前解约的赔偿问题与侨创空间公司的工作人员进行协商，时间在一审诉讼期间，但双方并未实际履行。故图南翱翔公司主张提前解约赔偿金额以八折结算的上诉理由，本院无法支持。侨创空间公司依据《提前解约协议书》向图南翱翔公司主张欠付租金、免租期租金、保证金，具备事实和法律依据，一审判决处理正确。综上所述，北京图南翱翔科技有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的二倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费190元，由北京图南翱翔科技有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  范 磊审 判 员  刘国俊审 判 员  辛 荣二〇二〇年四月二十四日法官助理  王志栋书 记 员  刘芳芳