杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0106民初8262号 原告（反诉被告）：杭州茶镇控股集团有限公司，住所地杭州市。 法定代表人：葛晓明，总经理。 委托诉讼代理人：舒洪博,浙江泰杭（安吉）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：何德洪，男，1959年11月26日出生，汉族,住杭州市。 委托诉讼代理人：周光富，浙江律晓律师事务所律师。 原告杭州茶镇控股集团有限公司诉何德洪合同纠纷一案，本院于2019年9月5日受理后，依法由审判员朱小琼独任审判。被告在举证期限内提起反诉，本院依法受理后，于2019年11月5日公开开庭进行合并审理。原告的委托诉讼代理人舒洪博、被告及其委托诉讼代理人周光富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告返还征用补偿款1652138.5元，并向原告支付利息损失（利息损失以征用补偿款1652138.5元为计算基数，按年利率6％自起诉之日开始计算至款清之日止）；2.被告向原告支付违约金550000元；3.由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年11月27日，原、被告签订一份《合作协议》。约定被告将位于何家村横山畈的3500平方米工业厂房整体出租给原告。由原告进行全面提升改造。合作期限为30年，租金为第一年为40万元，以后每三年递增10%。协议还约定，合作期限内，如遇国家建设需要被征用，第一年至第十五年内被征用的，征用补偿双方按五五分成。如一方违约，需向对方支付年租金的10倍作为违约金。协议签订后，原告对涉案厂房进行整体改造，为此投入大量人力、物力和资金。2017年7月初，区政府决定对茶镇范围内的部分厂房楼宇进行集中征用，涉案厂房在征用之列。后转塘街道支付涉案厂房征用补偿款8304277元支付至何家村村委会。按协议约定，被告应支付原告4152138.5元，但原告目前仅收到250万元，余款1652138.5元村委会已支付给被告。原告认为，被告应依约将上述款项支付给原告。被告违约应承担相应违约责任。 被告答辩并反诉称：案涉房屋均系被告自行投资建造，后出租给原告使用。原告承租房屋后，仅对房屋进行了部分外立面改造。且转塘街道因实施茶镇企业搬迁整治项目的需要，与何家村村民委员会自愿协商，达成搬迁补偿协议。该搬迁并非协议中约定的国家征用。双方协议中约定的五五分成，是指对原告投入的建筑改造和装修所产生的征用补偿款，而不是包括被告所建房屋的补偿款。故原告的主张缺乏事实与法律依据，要求驳回。 涉案房屋因搬迁获得的补偿款8304277元。其中房屋补偿4388720元，装修补偿、设施迁移、设备评估、搬迁费、奖励费、庭院、道地补偿3915557元。原告对房屋补偿无权享有，仅对其余补偿享有一半份额，即原告享有3915557元的一半为1957778.5元。此前，原告已领取了250万元，故超过部分542221.5元应返还被告。被告为此反诉请求：1.原告返还补偿款542221.5元；2.原告支付自2019年2月2日起至实际清偿日止以542221.5元为基数，按照年利率6%计算资金占用期间的利息损失；3.本案反诉费用由原告承担。 原告对反诉答辩称：案涉房屋因搬迁所获补偿也是国家征用补偿的一种强制征迁行为。所得补偿因依双方协议进行分配。原厂房是破旧的，原告进行全部改造，原告在对房屋外立面进行改造，还进行了加设电梯等整体改造，该改造成本不亚于房屋建造的费用，故双方作出五五分成的约定。综上，请求驳回被告的全部反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。原告提供的工商变更登记、合作协议、拆迁赔偿明细表、银行收款凭证的真实性予以认定。监控设备产品销售（安装）合同及付款记录、配电箱（柜）产品销售合同及付款记录、空调系统设备与安装合同及付款记录、安装工程合同及付款记录、新马电梯产品订货合同及安装合同及付款记录相互印证，本院对证据的真实性予以认定。对民事判决书及付款记录的真实性予以认定。收款证明，系案外人出具，无其他证据佐证，不予认定。以上证据结合被告陈述原告确对案涉房屋进行了立面改造、加装电梯等意见，本院认定原告承租房屋后对案涉房屋投入资金进行改造。对照片、情况说明、营业执照的真实性予以认定。 对被告提供的查档证明、集体土地使用证补办申请登记资料、非公司企业法人登记基本情况、涉案房屋搬迁前现场照片、杭州市集体土地房屋搬迁补偿协议书、搬迁补偿明细表、杭州茶镇控股集团有限公司企业信用信息公司报告、杭州茶镇文化有限公司企业信用信息公司报告的真实性予以认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年11月27日，原告（系杭州茶镇文化传播有限公司更名而来，乙方）与被告（甲方）签订一份《合作协议》。约定甲方将位于何家村横山畈的3500平方米工业厂房整体出租给乙方，由乙方负责招商出租，用于培育文化创意、休闲旅游等服务业。由于原厂房较为破旧、简陋，现甲方同意乙方进行全面提升改造，投入由乙方负责。合作期限为30年，从2016年7月1日至2046年6月30日止。在合作期内，乙方对厂房有完全独立的经营权、改造权、收益权，甲方不得干涉。租金起始标准为40万元/年，以后每三年递增10%。租金每半年支付一次。甲方对上述厂房应具有完全合法的所有权和使用权。乙方可对厂房进行全面提升改造（包括结构的改动与加固），但需确保建筑的安全。合作期满，乙方投入的建筑改造与装修全部归甲方所有，乙方不得拆除。合作期内，如遇国家建设需要被征用，双方均予以配合，互不承担违约责任。征用补偿款按以下方式分配：第一年至第十五年内被征用的，征用补偿款甲乙双方按五五分成；第十六年至第三十年被征用的，征用补偿款甲方得60%，乙方得40%。如一方违约，违约方需向对方赔偿全部经济损失，另需向对方支付年租金的10倍作为违约金。协议签订后，原告对房屋进行外立面改造、安装空调、电梯、监控设施等。根据原告提供的合同及支付凭证，可以证明其以上投入约130余万元。被告认可原告对部分房屋的钢架进行加固、加瓦等。 2018年1月17日，杭州市西湖区人民政府转塘街道办事处、杭州之江经营管理集团有限公司（甲方）杭州市西湖区转塘街道何家村村民委员会（乙方）签订一份《杭州市集体土地房屋搬迁补偿安置协议书》。载明因实施转塘街道龙坞茶镇企业搬迁整治项目建设需要，需搬迁乙方房屋。乙方房屋位于何家村，房屋为非住宅，建筑面积3648.17平方米。参照《杭州市征收集体所有土地房屋补偿条例》及西湖区有关文件等规定，甲方对乙方所有的房屋实行货币安置。总补偿款为8304277元。其中房屋搬迁补偿6508834元，搬迁补贴费291854元、固定资产折旧净值费625629元，签约腾空奖励费877960元。 庭审中，被告还提供了一份杭州工艺美术家俱厂（茶叶市场）的补偿明细。双方确认该补偿即案涉厂房的搬迁补偿明细。其中载明房屋建筑面积3620.47平方米。有证房屋1028.74平方米，补偿2387345元；无证房屋1314.27平方米，补偿1013199元；房屋重置价补偿面积1277.455平方米，补偿988175元。以上房屋共计补偿4388719元。该清单列表上述有证、无证房屋的成新均为95.5%。房屋装修补偿面积3620.47平方米，补偿1984400元。设施迁移、设备评估、搬迁费、奖励费、庭院、道地补偿1931157元。合计补偿款8304277元。双方认可原告已领取250万元，剩余补偿款已由被告领取。 另查明，案涉厂房系1997年12月由何家村村民委员会以杭州工艺美术家俱厂名称申请批建而成。土地使用权载使用权面积2105.06平方米、用途为工业、集体权属性质。何家村村民委员会认可案涉厂房实际系被告投资所建，相应补偿款由被告享有。被告认可案涉厂房中有部分系经审批所建，部分系未经审批所建。搬迁协议签订后，何家村村民委员会已将收到的补偿款8304277元，支付给原告250万元，剩余补偿款已全部支付给被告。 本院认为：原告与被告之间签订的《合作协议》，名为合作实为房屋租赁。根据双方的陈述及被告提供的房屋批建材料，可以认定案涉房屋建筑面积约3600平方米，其中部分房屋未经审批所建，故双方基于该部分房屋的租赁合同无效。 本案所涉房屋已于2018年1月因龙坞茶镇搬迁整治项目需要被告搬迁，因此获得搬迁补偿款8304277元。双方争议在于款项的分配。根据双方合同约定：“合作期内，如遇国家建设需要被征用，双方均予以配合，互不承担违约责任。征用补偿款按以下方式分配：第一年至第十五年内被征用的，征用补偿款甲乙双方按五五分成；第十六年至第三十年被征用的，征用补偿款甲方得60%，乙方得40%。”合同部分有效，部分无效。基于合同有效，上述约定对双方具有法律约束力。合同部分无效，并不影响有效部分的履行。且合同无效部分中房屋的征用与补偿款分配参照上述约定，亦符合双方当事人签订合同时的真实意思表示。 本案中，案涉房屋因龙坞茶镇搬迁整治项目需要被整体搬迁，被告获得相应补偿。虽该补偿系搬迁补偿，而非合同约定的征用补偿。但因房屋搬迁导致原告无法继续承租使用房屋与房屋被征用产生的后果并无实质区别。同时，合同约定原告承租房屋后将投资对房屋进行改造，双方因此约定了补偿款的分成。就补偿款分配而言，搬迁补偿与房屋被征用补偿亦无本质区别。故被告以搬迁补偿非合同约定的征用补偿为由抗辩，本院不予采信。 关于补偿比例、数额问题。根据合同约定，如合作期内第一年至第十五年内房屋被征用的，补偿款双方五五分成。该约定并未明确分成的补偿款系指原告方投入部分的补偿款。事实上，双方合同中约定由于厂房较为破旧、简陋，由原告进行全面提升改造。原告在承租房屋后，的确投入了大量资金对房屋进行加固、立面改造、加装电梯等，还进行了装修。被告对原告投入资金进行装修、加固等亦予认可。被告提供的补偿清单中关于房屋的成新为95.5%，并对房屋装修进行补偿亦印证该事实。双方在合同中约定房屋补偿款的分成时，系考虑到原厂房破旧、简陋，需原告投入资金进行加固、装修等因素。同时考虑原告在30年合同期限内经营租赁房屋可能获得的合同利益。故双方对合同期内因征用获得的补偿款进行了分时段约定，前15年双方五五分成，后15年双方四六分成。该约定并未设置前提条件，也未约定系原告投入部分补偿的分成。被告虽对此提出抗辩，但亦未提供有效证据予以证明。本院根据合同文义及合同履行情况，认定该约定应为双方案涉房屋的所有补偿的分配约定。参照该合同约定，补偿款应由双方各半分配。双方确认案涉房屋因搬迁获得的补偿款为8304277元，各半为4152138.5元。扣除原告已领取的250万元，被告尚应支付原告补偿款1652138.5元。 因双方系对补偿款性质、应分配补偿款的数额存在争议，而非被告恶意不支付，故原告主张的违约金、利息，本院均不予支持。相应被告反诉主张，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、何德洪于本判决生效之日起十日内支付杭州茶镇控股集团有限公司补偿款1652138.5元； 二、驳回杭州茶镇控股集团有限公司的其他本诉请求； 三、驳回何德洪的反诉请求。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费12209元，反诉案件受理费4611元，财产保全申请费5000元，合计21820元。由杭州茶镇控股集团有限公司负担4298元，由何德洪负担17522元。 杭州茶镇控股集团有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；何德洪于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  朱小琼 二〇二〇年四月二十五日 书记员  胡荧娜