北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京02民终3185号上诉人（原审原告、反诉被告）：翡翠（北京）国际能源投资有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区。法定代表人：何雨林，总经理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京方兴亦城置业有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区荣昌东街甲5号1号楼10层。法定代表人：宋镠毅，执行董事。委托诉讼代理人：潘光荣，北京融秀律师事务所律师。上诉人翡翠（北京）国际能源投资有限公司（以下简称：翡翠公司）因与被上诉人北京方兴亦城置业有限公司（以下简称：方兴公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初20631号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月27日立案后，依法公开开庭进行了审理。上诉人翡翠公司法定代表人何雨林、被上诉人方兴公司之委托诉讼代理人潘光荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。翡翠公司上诉请求撤销一审判决，依法改判驳回对方的一审全部诉讼请求。事实和理由：双方合同的签订与翡翠公司没有任何关系，由于签订合同的时候当时的股东没有同意，翡翠公司并未给何雨林授权，双方签订的合同上也没有翡翠公司的盖章，且翡翠公司也没有使用涉案房屋，涉案房屋的租金缴纳都是从何雨林的个人账户支付的，与翡翠公司没有任何关系，相关的责任不应该由翡翠公司承担。方兴公司辩称，同意一审判决，不同意对方的上诉请求、事实及理由。翡翠公司向一审法院起诉请求：1.判令方兴公司退还多收取的手续费521元；2.判令方兴公司为翡翠公司提供在工商局注册时需要的相关手续；3.判令方兴公司在涉案房屋达到合同约定的条件下，向翡翠公司交付涉案房屋，使用3年；4.本案诉讼费及本案相关费用由方兴公司承担。一审法院经审理认定事实如下：方兴公司（甲方）与翡翠公司（乙方）曾签订了《租赁合同》，约定甲方将101室的商铺租给乙方，租赁面积为91.01平方米，所有根据面积计算的金额，例如租金、物业管理费和其它费用均按该面积确定。关于租赁用途，明确约定该房屋只用于乙方经营超市之用途。乙方将超市用于合同约定以外的其他用途的，需经甲方书面同意，并按有关法律、法规规定办理改变该商铺用途的报批手续，甲方可根据实际情况提供必要的协助，但所需费用均由乙方承担。乙方在该商铺内进行经营活动前，应向政府有关部门申请必要的执照、批准证书或许可证等，甲方可根据实际情况提供必要的协助，有关费用由乙方承担。乙方应按照该等执照、批准证书或许可证的规定进行经营活动。关于租赁期限，合同约定租赁期限共3年，自2016年6月26日至2019年6月25日止。关于租金交纳方式，合同约定日租金标准为1.5元每平方米每天。关于租金支付方式，合同约定租金为每六个月作为一个支付周期，首期租金于合同签订后5个工作日内支付。每期租金于前一期租金到期前10日内支付。关于租赁保证金，合同约定租赁保证金为30000元。关于保证金的退还，合同约定甲方须在本合同结束（无论基于什么原因）及乙方把该商铺交还给甲方，且双方就租赁该商铺而产生的一切权利和义务（包括但不限于完成变更注册地址）清理完毕后1个月内，向乙方退还剩余的租赁保证金（不计利息）。关于物业管理费，合同约定乙方在租赁期内按照每月每平方米5.37元标准交付物业管理费，缴费时间按照金茂街的物业管理公司要求缴纳。关于租金、物业管理费及其他费用支付方式，合同约定乙方可以以银行转账的方式存入甲方指定的账户，或将支票送至甲方法定地址或书面通知的其他地址。甲方收款的银行账号×××，收款人名称为北京方兴亦城置业有限公司。关于物业管理费，合同约定乙方可以以银行转账的方式存入物业管理公司指定的账户，或将支票送至物业管理公司法定地址或书面通知的其他地址。物业公司收款人名称为中化金茂物业管理（北京）有限公司。关于商铺的交付，合同约定商铺交付日期为2016年6月25日之前，甲方应当于该日期前交付该商铺，乙方应当于该日期前接受交付。关于商铺交还，合同约定乙方应当于合同约定的租期结束之日起不超过5个工作日内交还涉案商铺。关于逾期交还商铺的后果，合同约定乙方逾期交还商铺，除应当依照合同最后一个月的标准交付逾期期间的租金、物业管理费等各项费用外，每天还应按照最后一个月日基本租金的1.5倍向甲方交付违约金，直至乙方交还商铺或甲方按合同规定收回商铺。关于注册地址迁出，合同约定乙方应于租赁期终止或提前终止次日向政府有关部门递交变更乙方注册地址所需的全部合法文件并应确保在本合同终止或提前终止后30天内完成该等手续变更。如逾期完成，则每逾期一日，乙方应按当时日保底租金的两倍向甲方支付违约金。关于违约责任，如乙方逾期交付租金和/或物业管理费，经甲方书面通知，仍未能于7日内交付的，每逾期一日，应按逾期交付金额的千分之三支付滞纳金。关于其他费用，合同约定甲方因向乙方催付租金或其他费用而引起的所有费用和开支（包括一切律师费），及甲方因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支，均由乙方承担，甲方有权向乙方追讨该等费用、开支。合同签订后，方兴公司交付了101室，翡翠公司称方兴公司未在合同约定的时间交付101室，但未提交证据。关于欠付租金，方兴公司依约交付了101室，翡翠公司分别于2016年6月30日、2017年2月8日、2017年9月26日、2018年1月10日交付租金24913.99元，翡翠公司亦按照合同约定支付了保证金30000元。方兴公司称2019年4月24日，翡翠公司支付了25000元，但翡翠公司称该笔款项不是其公司交纳的。关于翡翠公司未按时交纳租金的原因，翡翠公司称其打算用信用卡向方兴公司交纳租金时，方兴公司要求其支付521元的手续费，导致其未按约定时间交付租金。对此，方兴公司称合同中约定了方兴公司的收款账号，翡翠公司可以汇款到该账号履行交付租金的义务。且该笔费用实为银行收取的通道费用，若翡翠公司不支付该笔费用则会导致因为银行收取手续费而使方兴公司无法收取合同约定的租金。此外，翡翠公司称其在涉案房屋内经营美容美发和按摩项目，但一直没有进行工商注册登记。对此，方兴公司称已配合翡翠公司在104房屋的隔壁，即103房屋办理了相关超市的营业执照，如果翡翠公司将101室用于超市经营则可以配合办理相关手续。关于房屋现状，涉案房屋现由翡翠公司控制，翡翠公司称待纠纷解决完毕后可以腾房。为了佐证律师费支出，方兴公司提交了其于2019年8月16日就101、102、103、104房屋与北京融秀律师事务所签订的民事委托代理合同，合同约定四个案件代理费为40000元。2019年8月21日，北京融秀律师事务所向方兴公司开具了4张金额均为10000元的律师费发票。一审法院认为，翡翠公司与方兴公司签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的效力性、强制性规定，为合法、有效的合同，对双方均有约束力。本案中，双方签订的合同中明确约定了租金的交付方式，翡翠公司可以通过银行转账或者提交支票的形式支付租金。在翡翠公司通过信用卡支付租金时，在合同没有明确约定手续费负担主体的情况下，按照交易惯例或者行业惯例来分析，通常出租人所收取的租金为净收入，不应包含汇款手续费，因此，翡翠公司要求方兴公司返还手续费的请求，法院不予支持，同理，翡翠公司以此为由拒绝交付租金的行为，不构成有效抗辩，法院对其抗辩意见不予采纳。双方签订的租赁合同已经到期而自然终止，翡翠公司主张继续履行合同、由方兴公司配合办理营业执照的请求无事实基础，法院亦不予支持。关于反诉请求，翡翠公司以方兴公司不配合办理营业执照导致合同目的无法实现为由作为拒绝交纳租金的抗辩意见，对此，法院认为，合同中明确约定了房屋用于超市经营，翡翠公司未提供证据证明其与方兴公司就改变房屋用途达成了新的合意，故法院对翡翠公司的抗辩意见不予采信，翡翠公司应依约交付租金，方兴公司主张的房屋租金不超过本院核算，法院予以支持。方兴公司主张翡翠公司还交纳过房屋租金25000元，但翡翠公司予以否认，法院计算时未将该部计算在内。因租赁合同已经终止，故法院对方兴公司要求翡翠公司腾退并返还房屋、支付占有使用费用的反诉请求予以支持。关于方兴公司主张的逾期交付租金滞纳金（违约金）、逾期返还房屋违约金，分属于不同性质的违约金，法院予以支持，但方兴公司主张的违约金标准过高，法院酌情予以调整。方兴公司要求收取物业管理费、收取相当于30000元保证金数额的违约赔偿金的请求，无合同依据，法院不予支持。关于律师费，有合同依据，法院予以支持。关于方兴公司要求以保证金冲抵欠付费用的请求，无合同依据，法院不予支持，作为合同终止的后果，方兴公司应将保证金返还给翡翠公司，但关于返还时间，双方合同中约定就租赁商铺而产生的一切权利义务清理完毕后1个月内由方兴公司返还保证金，参照双方诉求，法院予以判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、翡翠（北京）国际能源投资有限公司于判决生效之日起十日内支付北京方兴亦城置业有限公司租金24913.99元，并分别支付滞纳金（其中前三笔逾期交付租金违约金合计为2506元；第四笔逾期交付租金违约金自2018年6月26日开始，按照年利率24%的标准，以24913.99元为基数，计算至实际支付之日；第五笔逾期交付租金违约金自2018年12月26日开始，按照年利率24%的标准，以24913.99元为基数，计算至实际支付之日）；二、翡翠（北京）国际能源投资有限公司于判决生效之日起十日内将大兴区四海路18号院10号楼101号商铺交还给北京方兴亦城置业有限公司，并支付占有使用费用（按照日1.5元/平方米的标准、以90.01平方米为基数、自2019年7月1日计算至实际交还之日）、支付逾期返还房屋违约金（按照每天20元的标准，自2019年7月1日计算至实际交还之日）；三、翡翠（北京）国际能源投资有限公司于判决生效之日起十日内支付北京方兴亦城置业有限公司律师费10000元；四、北京方兴亦城置业有限公司于翡翠（北京）国际能源投资有限公司履行生效判决所确定的全部义务后三十日内返还翡翠（北京）国际能源投资有限公司租赁保证金30000元；五、驳回翡翠（北京）国际能源投资有限公司的全部本诉请求；六、驳回北京方兴亦城置业有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，经释明，翡翠公司坚持仅以涉案租赁合同与其无关为由提起上诉，故本案处理即在翡翠公司的上诉主张范围内进行审理。翡翠公司上诉主张由于签订合同的时候，公司法定代表人何雨林无公司授权，双方签订的合同上没有翡翠公司的盖章，故租赁合同的签订与翡翠公司没有任何关系，翡翠公司不应承担法律责任。经查，翡翠公司在其起诉状以及在一审中的陈述，均对租赁合同予以认可，并认可方兴公司向翡翠公司交付了房屋。在租赁合同履行过程中及本案一审过程中，翡翠公司从未曾提出涉案租赁合同与翡翠公司没有任何关系。现二审中，翡翠公司又改称涉案租赁合同与翡翠公司没有任何关系，与其在之前的行为及陈述完全矛盾，本院对此难以采信。综上所述，翡翠公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1970元，由翡翠（北京）国际能源投资有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判员  赵胤晨二〇二〇年四月二十二日书记员  徐维眷