湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0181民初625号原告廖国红，男，1976年10月15日出生，汉族，居民，住湖南省浏阳市。委托代理人周才忠，湖南众议律师事务所律师。被告李燕，女，1968年11月26日出生，汉族，居民，住湖南省长沙市天心区。委托代理人许海光，湖南声威律师事务所律师。委托代理人罗慧敏，湖南声威律师事务所律师。被告谢永红，男，1976年8月23日出生，汉族，居民，住湖南省浏阳市。被告余洁，女，1982年2月22日出生，汉族，居民，住湖南省湘潭市雨湖区。被告曹英寰，女，1976年10月26日出生，汉族，居民，住湖南省浏阳市。被告浏阳市知新文化艺术培训学校，住所地湖南省浏阳市思邈路50-2号。负责人谢永红。原告廖国红与被告李燕、谢永红、余洁、曹英寰、浏阳市知新文化艺术培训学校房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告廖国红的委托代理人周才忠，被告李燕的委托代理人许海光、罗慧敏，被告暨被告浏阳市知新文化艺术培训学校负责人谢永红、曹英寰到庭参加诉讼。被告余洁经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告廖国红向本院提出诉讼请求：1、判令五被告共同支付自2014年9月22日至2018年4月1日止的房屋租金202198元（扣除已支付的租金80000元）；2、本案诉讼费由五被告承担。被告谢永红、余洁、曹英寰于2014年3月30日与被告李燕签订租赁协议，约定租赁期限自2014年4月2日至2024年4月3日，租金为每年80000元，从2019年4月2日起每年租金递增5%，押金2000元。被告谢永红、余洁、曹英寰租赁房产后，将房产用于教育培训，开办了被告浏阳市知新文化艺术培训学校。原告2014年9月21日与被告李燕签订《房屋买卖协议》，购买了被告李燕出租给被告谢永红、余洁、曹英寰的房产。被告李燕应于2014年9月21日交付钥匙给原告，交付之日视为房产交付之日，原告享有房产收益权。但被告李燕认可仅收取了自2014年9月22日至2018年4月1日中的80000元。原告为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼。被告李燕辩称：被告李燕与原告签订的《房屋买卖协议》并未约定房屋交付时间，协议签订之日不应作为房屋交付之日；不动产所有权的转移以登记为准，故不动产权属的变更登记之日，原告才享有房屋的收益权，原告要求自2014年9月22日起收取租金无事实依据；原告要求支付的租金已超诉讼时效；被告李燕收取的租金220000元，并未与原告达成抵扣购房款的协议，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告谢永红、曹英寰、浏阳市知新文化艺术培训学校辩称，原告所述的租金已全部支付清楚；原告购买房屋后，并未与被告谢永红、曹英寰、浏阳市知新文化艺术培训学校进行对接，被告谢永红、曹英寰、浏阳市知新文化艺术培训学校向被告李燕支付租金并无过错。被告余洁无答辩。本院经审理认定事实如下：2011年12月30日，被告李燕通过司法拍卖竞买成功，经本院执行裁定，获得浏阳市淮川街道办事处联城社区月池组“西子印象”楼盘第2、4-10、12、13、15号楼的住宅、别墅、商业用房、车库、杂物间等房产的所有权。2014年5月1日，被告李燕委托潘茜作为代理人全权代表被告李燕办理浏阳市淮川街道办事处联城社区月池组“西子印象”楼盘第2、4-10、12、13、15号楼的住宅、别墅、商业用房等房产的买卖及相关部门的手续。2014年3月30日，被告李燕将浏阳市淮川街道办事处西子印象楼商业房屋出租给被告谢永红、余洁、曹英寰用于开办培训机构，租赁期限自2014年4月2日至2024年4月1日，年租金80000元，租金支付方式为第一年租金自合同签订之日起七日内付清，以后每年的租金3月31日前付清。该处房屋亦在被告李燕转让给原告房产范围之列，2014年9月21日，潘茜代表被告李燕作为甲方与原告作为乙方签订《房屋买卖协议》，协议第一条约定：由被告李燕将执行房产中的编号为（见附件）的房屋（地址最终以房屋所有权登记的地址为准）以总价一口价形式5300000元转让给原告。第三条付款方式及期限约定：原告于签订合同之后交购买诚意金伍拾万元，被告李燕交付转让房产钥匙给原告，房产视为实际交付。因该房屋暂未办理消防、国土证、房产证部分相关手续，待该房产消防、土地、房产备案手续完善后，（即在前述部门登记备案，非颁发相应权证）乙方于五日内交付房款2500000元整，剩余房款2300000元在两个月内付清。第四条约定：原告签署本《房屋买卖协议》，甲方不代收任何税费，原告办证时自行负责相关部门缴纳费用。该房屋产权过户登记手续，由被告李燕会同浏阳市人民法院协助乙方办理，由此产生的一切税费概由原告自行承担。原告已知晓被告李燕在人民法院受让上述房产时未交任何税费，原告自愿承担该部分税费。第五条约定：双方签定合同后，因不可抗拒因素，导致不能履行合同时，甲方退还保证金（不计息），其它非不可抗拒因素未履行本合同约定的条款时，违约方应支付对方违约赔偿金200000元整。2014年9月24日，被告李燕收到原告购房款500000元后，向原告出具收条，亦按约向原告交付上述房屋及地下车库，并在2016年2月至4月协助办理了上述住宅、别墅、商业用房等所有权登记手续，2018年10月协助办理了车库的所有权登记手续。垫付了办理房产转让手续费12878元及代办地下车库资料整理费1500元。2014年9月24日至2018年12月12日，原告陆续支付被告购房款共计5100000元，其中80000元以被告李燕收取的房租进行了抵扣。原告认为被告李燕在交付给原告房屋后仍收取了本应由原告收取的房屋租金，与被告李燕产生争议，原告遂诉至本院。另查明，被告谢永红、曹英寰、浏阳市知新文化艺术培训学校将2014年4月2日起至2018年4月1日止的租金共计320000元全部交给了被告李燕指定收取租金的人。上述事实，有原、被告陈述及不动产权证，房屋买卖协议，房屋租赁合同，浏阳市知新文化艺术培训学校证明，民事判决书，银行回单，收条等证据证明，并经庭审质证核实，足以认定。本院认为，原告与被告李燕签订的《房屋买卖协议》是双方的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同履行各自义务。原告于2014年9月24日向被告李燕支付了诚意金500000元，被告李燕依协议约定向原告交付了钥匙，依《房屋买卖协议》第三条约定，视为被告李燕将原告所购房产完成对原告的交付，故原告自房屋交付之日即2014年9月24日起对涉案房产享有使用、收益权，根据“买卖不破租赁”原则，租赁房屋的使用权人或所有权人发生变动，不影响租赁合同的效力，被告李燕与被告谢永红、余洁、曹英寰签订的《房屋租赁合同》的权利义务依法应由原告继受，故原告要求被告李燕支付自2014年9月24日起至2018年4月1日止的租金，本院予以支持。原告与被告李燕签订房屋买卖协议后，并未将涉案房产的使用、收益权转移的事实告知被告谢永红、余洁、曹英寰、浏阳市知新文化艺术培训学校，致使被告谢永红、余洁、曹英寰、浏阳市知新文化艺术培训学校认为被告李燕仍享有涉案房产的使用、收益权，而将房屋租金交付给被告李燕，被告谢永红、余洁、曹英寰、浏阳市知新文化艺术培训学校在本案中无过错，不应对原告承担相应的民事责任。原告自2014年9月24日至2018年12月12日向付款期间一直认为被告李燕收取的租金抵作购房款而未向被告主张，直至被告李燕于2019年5月向法院起诉时不认可所收租金归原告所有，导致原告向被告主张权利，本案的诉讼时效应自2019年5月计算，故对被告李燕提出原告的主张超过诉讼时效的抗辩，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百六十三条、第二百二十九条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十三条之规定，判决如下：一、限李燕于本判决生效后5日内支付廖国红自2014年9月24日至2018年4月1日止的房屋租金中的201862.68元；二、驳回廖国红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4333元，减半收取2166.5元，由李燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  左凌二〇二〇年四月八日书记员  曾莎附相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百六十三条标的物在交付之前产生的孳息，归出卖人所有，交付之后产生的孳息，归买受人所有。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。2、《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。