山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁14民终659号上诉人（原审原告）：窦希军，男，1971年8月16日出生，汉族，住山东省临邑县。委托诉讼代理人：孟祥圣，临邑东城法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：李勇，男，1969年9月16日出生，汉族，住山东省临邑县城区被上诉人（原审被告）：临邑恒邑信房产经纪有限公司，住所地山东省临邑县苍圣大街中段路北太平新村沿街楼7号。委托诉讼代理人：齐孟孟，女，该公司员工。上诉人窦希军因与被上诉人李勇、临邑恒邑信房产经纪有限公司（以下简称“恒邑信房产公司”）买卖合同纠纷一案，不服山东省临邑县人民法院（2019）鲁1424民初2423号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。窦希军上诉请求：1.请求撤销山东省临邑县人民法院（2019）鲁1424民初2423号民事判决，判令支持上诉人一审诉讼请求；2.诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.一审法院适用法律错误，应当支持上诉人对被上诉人李勇根据双方合同约定的违约金由被上诉人承担违约责任的诉求。双方在楼房买卖合同中约定了违约责任，是当事人真实意思表示。一审法院在已经查明审理的基础上，违背法律规定，没有保护上诉人的诉讼请求是错误的。被上诉人李勇认为违约金过高时，根据最高法司法解释规定，应由李勇承担违约金过高的举证责任，否则承担不利后果。法院认定违约金过高时应当依法调整，而不是不予保护。2.一审法院认定事实部分错误，二审法院应予以纠正。一审法院对上诉人存在什么过错没有说明。涉案楼房在2017年1月18日已经另案中达成执行和解协议，被上诉人却在2017年2月5日收取了上诉人的最后一笔购楼款，显然是欺骗上诉人。这种欺诈行为根据法律规定和合同约定均应承担违约责任。3.关于被上诉人恒邑信房产公司应当退回上诉人缴纳的4000元中介费，其应承担连带赔偿责任的问题。被上诉人恒邑信房产公司对涉案楼房未尽到审慎义务，造成上诉人遭受严重损失，应承担赔偿责任。李勇辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。恒邑信房产公司辩称，中介方已经尽到了核实的义务，我们已经出具了街道办事处的章，被上诉人也出具了安置协议，上面有李勇的签字。房子是小产权房，我们核实了房子是李勇的。交房款最后一次是2017年2月5日，是上诉人联系好之后来交的房款。在交接之前，我们如实向上诉人报告了房屋的情况后，与我们签订了买卖合同。窦希军向一审法院起诉请求：1.判令被告李勇返还原告购房款40万元及利息，并支付违约金40万元；2.判令被告恒邑信房产公司退还原告中介费4000元，并对李勇应承担责任负连带赔偿返还责任；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：李勇与李俊华原系夫妻关系。2015年5月27日，李勇、李俊华在临邑县民政局协议离婚，双方签字确认的《离婚协议书》中未约定涉案楼房产权归属事宜。同日，李勇向李俊华出具《证明》一份，内容如下：“……新嘉新苑拆迁房25号楼一单元2楼202归李连君和李俊华所有。”李勇在该《证明》的产权人承诺人处签字。窦希军（甲方）与李勇（乙方）分别于2016年12月21日、2017年1月24日、2017年2月5日签订《商品房买卖合同（二手房交易买卖）》，居间方均为临邑县城区恒大二手房交易中心，合同主要约定：甲方同意将本人坐落在德州市临邑县恒源街道八里社区安置区楼房（原25号）现B12号楼1单元202室（即涉案房产）出售给乙方，房屋建筑面积120㎡，附带储藏室一间，房屋成交价为人民币400000元。关于付款方式、交付日期，三份合同约定不完全一致。窦希军在2016年12月21日给付李勇首付款10万元，在2017年1月24日给付李勇房款20万元，在2017年2月5日给付李勇剩余房款10万元，李勇在收到上述房款后分别向窦希军出具《收到条》。2016年12月21日，窦希军给付临邑县城区恒大二手房交易中心中介费4000元。临邑县城区恒大二手房交易中心原负责人为吴敬龙，于2017年11月份左右注销；在注销后，吴敬龙注册了临邑恒邑信房产经纪有限公司；后，临邑恒邑信房产经纪有限公司法定代表人变更为王卫国。马新革与李勇、李俊华合伙协议纠纷一案，临邑县人民法院于2016年1月6日作出（2015）临民初字第1260号民事判决书，判令李勇、李俊华共同支付马新革欠款33万元以及利息（利息自2015年4月10日起按照年利率24%计算至完全还清之日止）。李勇、李俊华不服该民事判决提起上诉，德州市中级人民法院于2016年8月12日作出（2016）鲁14民终1435号民事判决书，驳回上诉，维持原判。因李勇、李俊华未自动履行上述还款义务，马新革申请临邑县人民法院强制执行，该案执行过程中，马新革与李俊华于2017年1月18日达成执行和解协议，主要内容为：李俊华于2017年2月3日前偿还所欠马新革的债务，并以涉案房产提供担保，如果不能按期偿还，同意对上述房产进行评估、拍卖，同时承诺于2017年2月3日前将该楼房内的全部物品清空。同日，临邑县人民法院作出（2016）鲁1424执1142号之一执行裁定书，查封了涉案房产，并于同日向李俊华送达该执行裁定书。后，李俊华未按上述执行和解协议履行偿还义务。窦希军于2018年12月24日向临邑县人民法院提出执行异议申请。临邑县人民法院于2018年12月26日作出（2018）鲁1424执异字第56号执行裁定书，驳回窦希军的异议请求。窦希军不服该执行裁定书，于2019年1月3日将马新革、李勇、李俊华诉至临邑县人民法院，请求：1.依法撤销（2018）鲁1424执异字第56号执行裁定书；2.依法解除对位于临邑县新嘉新苑拆迁房25号楼一单元2楼202号房产的查封；3.本案诉讼费等费用由被告承担；临邑县人民法院于2019年5月16日作出（2019）鲁1424民初29号民事判决书，判决：驳回原告窦希军的诉讼请求。现该判决书已经发生法律效力。一审法院认为，作出（2019）鲁1424民初29号民事判决书认定窦希军与李勇之间签订的《商品房买卖合同（二手房交易买卖）》违反了法律规定，为无效合同，不应受法律保护，窦希军与李勇在上述商品房买卖合同订立及履行过程中均存在过错，双方均应负相应的缔约过失责任。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……”因此，李勇应将其已收取窦希军的楼房款40万元返还给窦希军；对窦希军请求判令李勇支付违约金及利息的主张，一审法院不予支持。因促成窦希军与李勇房产交易的居间人是临邑县城区恒大二手房交易中心，该中心为个体工商户，现已注销，临邑恒邑信房产经纪有限公司系在涉案楼房买卖交易结束之后才办理工商登记，故临邑恒邑信房产经纪有限公司在本案中不应承担赔偿责任。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第二十六条、第二十九条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条、第九十三条之规定，一审法院判决：一、被告李勇应当自本判决生效之日起十日内返还原告窦希军40万元；二、驳回原告窦希军其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7360元，减半收取计3680元，由被告李勇负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院对一审法院认定事实予以确认。本院认为，关于窦希军与李勇之间签订的案涉《商品房买卖合同》效力问题。根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，窦希军非案涉房产所在地集体经济组织成员,其与李勇签订的案涉合同虽系双方当事人真实意思表示,但其内容涉及农村集体土地使用权的转让,违背了法律、行政法规的强制性规定,应属无效合同。关于窦希军与李勇之间签订的案涉合同被确定为无效之后,李勇应当返还的财产范围如何确定的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定,合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。本案中,李勇明知涉案房屋系小产权房(不受法律保护)却仍与窦希军签订房屋买卖合同,在该小产权房的买卖过程中存在明显过错。另,房地产中介公司(临邑县城区恒大二手房交易中心)和李勇在本案涉案合同签订之前均已告知窦希军所买卖的标的物系小产权房,窦希军作为具有完全民事行为能力的成年人,仍同意签署买卖合同,故窦希军自身亦对合同无效这一后果存有一定的过错,其理应知晓购买小产权房的风险,窦希军作为案涉小产权房购买一方的当事人,亦存在明显过错,鉴于合同无效的后果不能仅归责于房地产中介公司和李勇,窦希军亦应对其擅自购买不受法律保护的小产权房承担风险和不利法律后果,故一审法院综合整个案情判决李勇将楼房款40万元返还给窦希军，并对窦希军主张的违约金及利息的部分不予支持并无不当。因在窦希军与李勇房产交易中的居间人是临邑县城区恒大二手房交易中心（现已注销），并非恒邑信房产公司，且案涉合同中并未约定居间方的责任，现有的证据不能支持窦希军的主张，其应承担举证不利的后果。故对窦希军要求恒邑信房产公司退还中介费4000元，并对李勇应承担责任负连带赔偿责任的主张，本院不予支持。综上所述，窦希军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7360元，由上诉人窦希军负担。本判决为终审判决。审判长  杨文杰审判员  叶卫国审判员  张忠星二〇二〇年四月二十三日法官助理王宁书记员孙艳君