广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终404号上诉人（原审被告）：黄炳桃，男，1967年8月27日出生，汉族，住广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：陈丽华，女，1969年1月26日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：方俊挺，广东合众拓展律师事务所律师。原审第三人：广州市华宇建设开发公司，住所地广州市越秀区小北路63号。法定代表人：黄小枫，总经理。委托诉讼代理人：王琪玮（男，系该公司工作人员）。上诉人黄炳桃因与被上诉人陈丽华、原审第三人广州市华宇建设开发公司（以下简称华宇公司）物权保护纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初29585号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。黄炳桃上诉请求：1.撤销一审判决；2.请求二审法院依法改判；3.本案诉讼费用由陈丽华承担。事实与理由：一、一审判决认定错误。本人是1982年原住地八旗二马路公房拆迁安置户，该房屋在本人不知情的情况下于2007年12月12日被阳西法院拍卖，拍卖公告注明不交吉，但（2011）云执民字第196号经办法官却一直未了解房屋的实际使用情况，对住户隐瞒执行过程，剥夺本人的合法权益。二、一审判决论述理由错误且与判决结果矛盾。一审认定本案为普通房屋租赁合同关系，与以公房租金标准收取租金的判决结果矛盾，不存在可以享受公房租金标准达30年之久的普通租赁关系。一审无视本人因原住地公房拆迁而被安置到涉案房屋的事实，本人申请调取越秀区第三房管所保存的拆迁安置材料及华宇公司保存的第一份租约，但一审法官均未同意协助取证。本人承租涉案房屋期间一直由华宇公司按照公房标准收取租金，直至陈丽华起诉后出生不动产证才知道房屋被拍卖达10年之久，而本人与陈丽华无任何租贷合约，更无判决书所述的占有使用情况，所以本人有权拒绝交付房屋使用权及占有使用费。华宇公司称拍卖成功后已陆续通知租户停止交租，却不是在拍卖前通知享有优先购买权的本人，且一直收取租金至2018年底，可见华宇公司也隐瞒了相关情况。2012年12月7日白云区法院因华宇公司的执行异议已立案审查而裁定终结本次执行，但在2017年5月15日又裁定9套房屋归陈丽华所有，期间并未提及恢复执行的理由，执行法官在未解决安置户的居住问题前就协助陈丽华办理产权过户是不合法的。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，依法应予撤销。黄炳桃另补充意见如下：我方认为一审判决书没有查明事情的缘由，只有结果。我方在2019年到白云区法院申请调卷时，该执行法官在此之前一直没有归档，直到数月后才归档。该案件在执行法官手上时间长，严重影响案件的进行。一审卷宗中完全没有评估的资料，我方一审已经提出既然法院称房屋是不交吉，那么不交吉的情况如何？我方均不清楚。广州市华宇建设开发公司在房屋不交吉时就可以将我方清走，为何我方还能在涉案房屋租住三十余年。陈丽华辩称：1.一审法院认定的事实正确，适用法律正确，因此陈丽华请求二审法院依法驳回黄炳桃的上诉。2.陈丽华是经过公开途径知悉拍卖信息参与法院的司法拍卖，依法获得诉争房屋将近10年陈丽华才将诉争的房产过户到陈丽华的名下。陈丽华从拿到房产证之后上门寻找原居住的人黄炳桃，要求收回房产，我方也核实黄炳桃是实际居住人。陈丽华诉请物权保护要求黄炳桃搬迁于法有据，黄炳桃强行霸占拒不搬离涉案房屋没有法律依据。3.黄炳桃无端猜测恶意诽谤陈丽华取得财产，陈丽华保留追究的法律权利。4.实际占有涉案房屋的是黄炳桃，我方将其列为被告并无不当，因此恳请二审法院依法驳回黄炳桃的诉讼请求，维持一审原判。华宇公司述称：我司在2018年确认房产已经被拍卖后，已经陆续联系租户以及陈丽华，停止收租的工作。另我方还要求租户联系新的业主，已经通知到各个业主。我方坚持一审的庭审意见。陈丽华向一审法院起诉请求：1、判令黄炳桃向陈丽华交还非法占有的位于广州市白云区大金钟路16号x房之二的房屋；2、判令黄炳桃一次性向陈丽华支付房屋占有期间的使用费（按照白云区景泰街大金钟路地段租金的标准计算，自2017年5月15日计至交付房产之日止的占有房屋使用费）；3、本案诉讼费由黄炳桃承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的证据公告、执行裁定书、协助执行通知书、不动产权证、新租赁合同、租赁押金、户口本、收租单据、协议书，一审法院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：位于广州市白云区大金钟路16号x房之二的房屋（以下简称涉案房屋）原属于华宇公司所有。1992年6月15日，华宇公司（甲方）与黄柄桃的父亲黄友家（乙方）签订回迁安置《协议书》，约定：甲方经政府批准征用八旗二马路荣利新街等地段；甲方与乙方于1982年签订了回迁八旗二马路荣利新街回迁楼的协议书，现因该住房是侨房，按照有关政策规定，业主要收回自用，故该地段已无法安排住户回迁；经协商，乙方接受异地回迁，同意回迁到甲方提供的涉案房屋（建筑面积24.5平方米）居住；以后房屋，按实际面积计收；甲方在移交此房给乙方之后，承担全部临迁费；乙方办妥交钱及一切手续，才能领取钥匙迁入；上述房子，双方需办理租赁关系，才能入住，以后乙方必须依期按确定的租金额向甲方交租；租金标准按广州市房地产管理局、广州市物价局文件计算；甲方补偿乙方临迁损失费及交通费、搬迁费共计800元；……。2004年12月10日，华宇公司因欠他人债务被一审法院立案执行。2007年12月12日，广东省高级人民法院（以下简称广东高院）指定上述执行案件由阳西县人民法院（以下简称阳西法院）执行。阳西法院在执行过程中，对华宇公司名下位于广州市白云区大金钟路12号x房、16号207之xx房、307之xx房，407之xx房、507之xx房委托拍卖。后陈丽华以1088000元竞投成功。后华宇公司对拍卖提出执行异议。2010年6月2日，广东高院指定上述案件由一审法院继续执行。2012年12月7日，一审法院作出（2011）云法民执字第196号执行裁定书，认为华宇公司的执行异议已立案审查，短时间无法处理完毕，故本案暂不具备强制执行条件，依法可终结本次执行程序，遂裁定终结本次执行。2017年5月15日，一审法院作出（2011）云法民执字第196号执行裁定书，裁定如下：一、广州市白云区大金钟路12号x房、16号207之xx房、307之xx房，407之xx房、507之xx房共九套房屋所有权归买受人陈丽华所有。该房屋所有权自本裁定送达买受人陈丽华起转移。二、买受人陈丽华可持本裁定到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。同日，一审法院作出（2011）云法民执字第196号协助执行通知书，内容为通知广州市国土资源和规划委员会协助执行下列项目：1、协助解除一审法院（2011）云法民执字第196号、（2005）云法民执字第73、74号恢1号及广东省阳西县人民法院（2008）西法执字第658-1号对广州市白云区大金钟路12号x房、16号207之xx房、307之x房，407之x房、507之xx房共七套房屋的查封措施，并将上述房屋所有权过户到买受人陈丽华名下。2、注销上述房屋的原房产证。2018年5月17日，陈丽华经登记取得涉案房屋的不动产权证书。根据上述证书记载，涉案房屋的建筑面积为45.99平方米。同年11月28日，陈丽华在涉案房屋处张贴公告，催促涉案房屋的使用人搬离。目前，黄炳桃仍占有、使用涉案房屋。另查明，2010年1月8日，华宇公司（甲方）与黄炳桃（乙方）订立《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方作为住宅使用，建筑面积35.09平方米；租赁期限自2010年1月1日起至2014年12月31日止；每月租金150.9元；……。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”一审法院于2017年5月15日作出执行裁定书，裁定涉案房屋所有权归陈丽华所有。因此，陈丽华从该日起享有涉案房屋的所有权。黄炳桃居住、使用涉案房屋的权利原来源于其父亲黄友家与华宇公司订立的回迁安置《协议书》。后来，黄炳桃与华宇公司签订了五年期的《广州市房屋租赁合同》。因华宇公司非公房管理部门，且黄友家或黄炳桃非华宇公司的职工，故华宇公司与黄炳桃之间不成立公房租赁关系，而是以公房租金标准收取租金的普通房屋租赁合同关系。在陈丽华取得涉案房屋所有权前，上述《广州市房屋租赁合同》已到期且未续期，故黄炳桃与华宇公司之间成立不定期租赁合同关系。根据“买卖不破租赁”的规定，陈丽华应当继受上述不定期租赁合同关系。陈丽华张贴公告的行为，可视为解除该不定期租赁合同关系的通知。因此，自上述通知之日起，黄炳桃已无权利继续居住、使用涉案房屋。对于陈丽华主张黄炳桃向其交还涉案房屋的诉讼请求，合理合法，一审法院予以支持。对于陈丽华主张黄炳桃按照同地段租金标准向其支付2017年5月15日起至返还涉案房屋之日止的房屋占有使用费的诉讼请求，一审法院认为，上述诉讼请求合理合法，一审法院予以支持，但对于具体数额应分不同情况予以核定：1、2017年5月15日至2018年11月27日期间，双方为不定期租赁合同关系。因此，陈丽华只能根据原《广州市房屋租赁合同》约定的租金标准向黄炳桃主张。为避免诉累，一审法院在此一并视为房屋占有使用费处理。经核定，上述期间的房屋占有使用费（租金）为2776.56元（150.9元×18.4个月）。2、2018年11月28日至返还涉案房屋之日的房屋占有使用费，应当按照广州市房管部门公布的同时期同地段租金参考价计付。经查，2018年涉案房屋所在大金钟路地段的租金参考价为每月每平方米25元。经核定，上述期间的每日房屋占有使用费为38.33元（25元/月/平方米×45.99平方米÷30日）。对于黄炳桃提出对涉案房屋拍卖程序有异议的抗辩意见，一审法院认为，本案为民事诉讼中的物权保护纠纷，且有法定的审理期限。本案审判组织没有对之前执行案件进行审查的职权。当然，对于之前执行案件，本案审判组织也进行了必要的关注。若黄炳桃仍有异议，可以通过执行监督程序或者其他方式提出。需要指出的是，华宇公司在2017年5月15日之后向黄炳桃收取的租金，应当予以退还。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、第二百三十六条的规定，作出如下判决：一、黄炳桃于本判决生效之日起三十日内向陈丽华返还位于广州市白云区大金钟路16号x房之二的房屋；二、黄炳桃于本判决生效之日起五日内向陈丽华支付2017年5月15日至2018年11月27日期间的房屋占有使用费2776.56元；于返还房屋之日起五日内按照每日38.33元的标准向陈丽华支付2018年11月28日起至返还房屋之日止的房屋占有使用费；三、驳回陈丽华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费50元，由黄炳桃负担并于本判决生效之日起五日内向一审法院交纳。二审期间，黄炳桃提交证据三份：证据1.广东省阳西县人民法院协助执行通知书。拟证明：这是我方从卷宗里面复印出来的。证据2.无房证明。证据3.案涉房屋执行卷宗的执行整卷目录、2010年阳中法执督字11号通知书，拟证明：房屋以不交吉方式拍卖，房屋拍卖整个过程没有存档。陈丽华对上述证据发表意见如下：对于无房证明的真实性没有异议，其他的证据对方一审均是提交过的。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。针对黄炳桃上诉意见，分析认定如下：二审争议的焦点在于，黄炳桃应否搬迁及黄炳桃提出拍卖程序侵犯其优先购买权的问题。根据一审查明事实，黄炳桃居住、使用涉案房屋的权利原来源于其父亲黄友家与华宇公司订立的回迁安置《协议书》。2010年1月，黄炳桃与华宇公司签订了五年期的《广州市房屋租赁合同》。此后双方未续签合同，但继续按原合同履行，因此，双方之间形成不定期租赁合同。2017年5月15日，陈丽华获得案涉房屋所有权后依法应当继受上述不定期租赁合同。陈丽华于2018年11月28日张贴公告解除合同，可视为解除该定期租赁合同关系的通知，一审认定该日为双方合同解除之日并无不当，应予以支持。黄炳桃辩称其与华宇公司系拆迁安置关系，不应搬迁的意见，对此本院认为，虽然双方之间租赁关系不同于一般房屋租赁关系，但由于华宇公司并非公房管理部门，且双方并未对安置期限作出约定，在华宇公司已履行二十多年安置义务且因欠债被强制拍卖案涉房产的情形下，一审依据不定期租赁合同关系判令黄炳桃搬迁并无不妥，况且，即便黄炳桃主张拆迁安置权利，也仅是华宇公司负有安置的义务，在原安置房屋被拍卖后，华宇公司有义务为黄炳桃解决安置，陈丽华作为买受人并无为黄炳桃提供安置房的义务。陈丽华通过司法拍卖，获得案涉房屋的所有权，对案涉房屋享有占有、使用、收益和处分的法定权利，案涉房产为私产，故一审判令自合同解除之日黄炳桃按照广州市房管部门公布的同时期同地段租金参考价计付房屋的占有使用费并无不妥，本院予以维持。本案考虑到案涉房产为拆迁安置性质且系黄炳桃唯一住房，本院给予黄炳桃一年的搬迁期限，黄炳桃应在搬迁期内，积极寻找其他房屋以便搬迁，如符合相关的公房租赁政策，也可向有关部门另行申请公租房。在搬迁期内，黄炳桃应按月支付房屋使用费，房屋使用费可按照2018年房管部门公布的同期同地段同类型租金参考价，每月每平方米25元的标准计付。至于黄炳桃主张一审法院在拍卖案涉房产侵犯其优先购买权等意见，本案为物权保护纠纷，黄炳桃对于执行程序提出的异议并非本案审查范围，其亦可通过执行监督程序或其他法律途径解决。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但处理欠妥，应予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下:一、维持广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初29585号第三项及一审案件受理费部分；二、变更广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初29585号第一项为，黄炳桃于本判决生效之日起一年内向陈丽华返还位于广州市白云区大金钟路16号x房之二的房屋；从本判决生效之次日起的房屋使用费，黄炳桃应按照25元/月/平方米的标准按月支付给陈丽华至实际交付之日止；三、变更广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初29585号第二项为，黄炳桃于本判决生效之日起五日内向陈丽华支付2017年5月15日至2018年11月27日期间的房屋占有使用费2776.56元；黄炳桃于本判决生效之日起五日内按照每日38.33元的标准向陈丽华支付2018年11月28日起至本判决生效之日止的房屋占有使用费；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审受理费100元，由黄炳桃承担。本判决为终审判决。审判长 何 佐审判员 郑怀勇审判员 闫 娜二〇二〇年四月九日书记员 王日平郭丽淳