广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终6929号上诉人（原审被告）：广州新机场穗和建设开发有限公司，住所地广州市白云区人和镇华通综合市场306-308室。法定代表人：吴乾水，该公司董事长。委托诉讼代理人：李秀丽，该公司员工。委托诉讼代理人：吴启锋，该公司员工。被上诉人（原审原告）：潘婉媚，女，1967年7月24日出生，汉族，住广州市天河区。被上诉人（原审原告）：朱国英，男，1959年8月11日出生，汉族，住广州市天河区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：潘婉霞，女，1973年6月22日出生，汉族，住广州市天河区石牌长庚大街和乐里15号。上诉人广州新机场穗和建设开发有限公司（以下简称穗和公司）因与被上诉人潘婉媚、朱国英房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初32454号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。穗和公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，维持第二项，改判驳回潘婉媚、朱国英全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由潘婉媚、朱国英承担。事实和理由：（一）一审判决已查明穗和公司存在可以免责的事实，但仍判令穗和公司支付违约金，令人费解。涉案合同约定“在宽限期内，潘婉媚、朱国英不追究穗和公司的违约责任，超过宽限期后，潘婉媚、朱国英仍然不能办妥房地产初始登记及办妥《房地产权证》的，须承担违约责任。”一审仅认定“在宽限期内潘婉媚、朱国英不追究穗和公司的违约责任”，但对穗和公司可以免责的后半句只字不提，断章取义。穗和公司交付房屋后产生了给予宽限期的客观情况，因此办妥房产证的期限应自原本的2017年3月5日顺延至2017年7月7日，且前述约定中明确超过宽限期后，穗和公司在不能办妥房地产初始登记和办妥《房地产权证》两项的情况下才承担违约责任，按此约定只要穗和公司办妥其中一项就无需承担违约责任，现穗和公司已于2017年2月15日办妥房地产初始登记，故一审法院应据此驳回潘婉媚、朱国英的全部诉讼请求。（二）一审判令穗和公司向潘婉媚、朱国英支付违约金错误，违反了当事人意思自治、约定优先的原则。涉案《经济适用住房预售合同》合法有效，故其中关于给予宽限期的约定合法有效。该合同中明确约定超过宽限期后，穗和公司仍不能办妥房地产初始登记“及”办妥《房地产权证》的，穗和公司才承担违约责任。根据全国人大常委会法工委《立法技术规范（试行）（一）》第13.2条对于“及”的解释，“及”是连接的并列句子成分，即在此约定中穗和公司须承担的违约责任前提条件是不能办妥房地产初始登记及办妥《房地产权证》两项。本案中，穗和公司于宽限期内（2017年2月15日）就已办妥房地产初始登记，故要求穗和公司承担违约责任的前提条件并未成就。潘婉媚、朱国英二审提交书面答辩意见称，（一）涉案房屋因开发商测量不准确，造成面积差异，导致潘婉媚、朱国英需为房屋补款，现穗和公司还以差异产生补款为由要求潘婉媚、朱国英给予其90个工作日的宽限期，为迟延办证找更多理由、规避风险和损失，属于霸王条款。潘婉媚、朱国英的完税时间是2016年12月13日，在一审中，潘婉媚、朱国英提供了一份同一小区房屋的完税证明复印件，显示时间是12月28日，据了解，该房也存在实测面积与原出让合同面积有差异的情况，也办理了相关面积的补（退）手续，但此房并未因面积差异影响合同约定的时间内完证。还有另案业主也是在2016年12月提交了完税证明，其在2017年5月31日办妥了房产证。以上情况证明潘婉媚、朱国英不存在迟延递交资料，是开发商延迟办证，逾期346天，至今开发商未就逾期一事作出任何回应，引得众多业主通过法律维权。潘婉媚、朱国英向一审法院起诉请求：1.穗和公司逾期办理《不动产权证书》违约金68789元；2.由穗和公司负担本次诉讼费用。一审法院认定事实：2014年9月13日，潘婉媚、朱国英（乙方）与穗和公司（甲方）签订《经济适用住房预售合同》，约定潘婉媚、朱国英向穗和公司购买白云区穗和东大街*号（自编JF-*经适房）***房，建筑面积为70.49平方米，价款为396479元；第八条付款方式为按揭贷款方式付款；第十三条房屋交付：穗和公司在2016年4月30日前将作为本合同标的物的房屋交付给潘婉媚、朱国英使用；第二十条产权登记：潘婉媚、朱国英委托穗和公司办理产权登记，穗和公司应当在该经济适用住房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为潘婉媚、朱国英办妥产权登记，并将以潘婉媚、朱国英为产权人的房地产权证交付潘婉媚、朱国英，在此情况下，潘婉媚、朱国英应当在收到穗和公司书面通知后3个工作日内向穗和公司提供房地产登记机构要求的、需潘婉媚、朱国英提供的证件资料，穗和公司应一次性如实告知潘婉媚、朱国英为办理产权登记需要由潘婉媚、朱国英提供的证件资料，穗和公司未告知或告知的内容不完备、不准确，致使潘婉媚、朱国英未能及时提供证件资料的，由穗和公司承担责任；第二十一条迟延办理产权登记的违约责任：如因穗和公司未履行相关义务造成潘婉媚、朱国英不能按本合同约定期限办妥并取得《房地产权证》的，穗和公司应自逾期之日的次日开始，每日按该经济适用住房总价款0.05%的标准向潘婉媚、朱国英支付违约金，逾期达到120日的，则潘婉媚、朱国英有权在该120日届满之日起半年内解除合同；合同附件三第7条对合同第二十条、第二十一条作修改和补充：（1）①……如合同约定计价面积与实测计价面积存在差异需进行房款退补，而潘婉媚、朱国英不按穗和公司发出的“房款退补通知书”中要求的时间按期办理房款退补手续，则穗和公司有权相应顺延办理《房地产权证》的期限；（1）③潘婉媚、朱国英应在办理该经济适用住房的收楼手续时，按穗和公司的要求签署必需之文本，并向穗和公司提交办理产权登记手续所需的全部资料，否则穗和公司无义务为潘婉媚、朱国英办理该经济适用住房的《房地产权证》，如因潘婉媚、朱国英或产权登记机关的责任致使穗和公司不能在买卖合同约定日期取得《房地产权证》的，则穗和公司不承担因此而产生的潘婉媚、朱国英不能按期取得该证的责任；（2）潘婉媚、朱国英确认穗和公司已明示完整、准确告知而自身已清楚知道办理产权登记需要由自身提供的证件资料，潘婉媚、朱国英不提供或延迟提供相关资料的，概由潘婉媚、朱国英承担责任，与穗和公司无关；（5）非因法律规定或合同约定的免责事由或可归责于潘婉媚、朱国英的原因，穗和公司未能按买卖合同第二十条约定的日期办理《房地产权证》，自迟延之日起，穗和公司每日按潘婉媚、朱国英已付房款万分之二的标准向潘婉媚、朱国英支付违约金，迟延超过180天仍未能办妥的，潘婉媚、朱国英有权单方解除合同。（7）潘婉媚、朱国英与穗和公司双方同意对买卖合同第二十条修改和补充如下:穗和公司应在买卖合同约定的交付使用日期之日起的180个工作日内，申请该经济适用住房项目的房地产初始登记。因实测面积与原出让合同面积有差异导致穗和公司在办理产权登记时补交费用、补签出让合同或房管部门变更办理程序、房管部门退案等客观情况，导致穗和公司无法按本款约定的时间办妥房地产初始登记及无法按买卖合同约定办妥《房地产权证》的，潘婉媚、朱国英同意给予90个工作日的宽限期，在宽限期内，潘婉媚、朱国英不追究穗和公司的违约责任，超过宽限期后，穗和公司仍然不能办妥房地产初始登记及办妥《房地产权证》的，须按本补充协议附件三第7条第（5）款承担违约责任。一审庭审中，双方均确认穗和公司于2016年4月23日将涉案房屋交付给了潘婉媚、朱国英，办妥涉案房屋房产证的时间为2018年2月12日。穗和公司抗辩系因潘婉媚、朱国英以及银行迟延交付办证的相关资料导致未能在合同约定的期限内交付房产证书给潘婉媚、朱国英。穗和公司未提供证据证明其一次性告知过潘婉媚、朱国英为办理产权登记需要由潘婉媚、朱国英提供的证件资料。从潘婉媚、朱国英提供的交纳材料通知所载内容来看，穗和公司虽提示了潘婉媚、朱国英缴费完契税将契税完税证原件交回到穗和家园客服中心，以便办理房产证，但穗和公司并未明确具体的提交时间。潘婉媚、朱国英于2016年11月30日补交了房屋面积差价款1145元。一审法院认为:潘婉媚、朱国英与穗和公司签订《经济适用住房预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。按照该合同约定，穗和公司应当在该经济适用住房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为潘婉媚、朱国英办妥产权登记，并将以潘婉媚、朱国英为产权人的房产证交付潘婉媚、朱国英。合同附件三第7条（7）约定存在实测面积与原出让合同面积有差异导致穗和公司在办理产权登记时补交费用、补签出让合同或房管部门变更办理程序、房管部门退案等客观情况，导致穗和公司无法按本款约定的时间办妥房地产初始登记及无法按买卖合同约定办妥《房地产权证》的，潘婉媚、朱国英同意给予90个工作日的宽限期，在宽限期内，潘婉媚、朱国英不追究穗和公司的违约责任。本案存在需补交面积差房款的情形，故需给予90个工作日的宽限期。穗和公司在2016年4月23日将涉案房屋交付给了潘婉媚、朱国英，按约应在2017年7月5日将潘婉媚、朱国英的房产证交付潘婉媚、朱国英。穗和公司实际是在2018年2月12日办妥涉案房屋房产证，逾期天数为222天。根据涉案合同附件三第7条第（5）款的约定，自逾期之日起按每日0.02%的标准计付迟延交付房产证的违约金。该违约金核算为17654.5元（397624元×0.02%×222天）。穗和公司未提供证据证明其一次性告知过潘婉媚、朱国英为办理产权登记需要由潘婉媚、朱国英提供的证件资料。且从潘婉媚、朱国英提供的交纳材料通知所载内容来看，穗和公司虽提示了潘婉媚、朱国英缴费完契税将契税完税证原件交回到穗和家园客服中心，以便办理房产证，但穗和公司并未明确具体的提交时间。故对穗和公司抗辩系因潘婉媚、朱国英未及时提交资料致使办证迟延的意见不予采信。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2019年11月26日作出如下判决:一、自本判决生效之日起十日内，广州新机场穗和建设开发有限公司向潘婉媚、朱国英支付违约金17654.5元；二、驳回潘婉媚、朱国英的其他诉讼请求。案件受理费760元，由潘婉媚、朱国英负担565元，由广州新机场穗和建设开发有限公司负担195元。二审期间，各方当事人没有提交新的证据。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，二审期间，各方当事人同意本案书面审理。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审的争议焦点在于：穗和公司应否向潘婉媚、朱国英承担逾期办证的违约责任。涉案合同附件三第7条第（7）款约定：“甲（穗和公司）、乙（潘婉媚、朱国英）双方同意对买卖合同第二十条修改和补充如下：甲方应在买卖合同约定的交付使用日期之日起的180个工作日内，申请该经济适用住房项目的房地产初始登记。因实测面积与原出让合同面积有差异导致甲方在办理产权登记时补交费用、补签出让合同或房管部门变更办理程序、房管部门退案等客观情况，导致甲方无法接本款约定的时间办妥房地产初始登记及无法按买卖合同约定办妥《房地产权证》的，乙方同意给予90个工作日的宽限期，在宽限期内，乙方不追究甲方的违约责任。超过宽限期后，甲方仍然不能办妥房地产初始登记及办妥《房地产权证》的，须按本补充协议附件三第7条第（5）款承担违约责任。”首先，上述条款并未明确约定穗和公司在完成办妥房地产初始登记后即可免予承担逾期办证的违约责任；其次，将符合合同约定的房屋交付给购房人并将产权登记在购房人名下，系房屋买卖合同中出卖人的主要合同义务，房屋买卖合同中关于逾期办证的违约责任针对的是出卖人未按照合同约定将交易房屋的产权登记在购房人名下作出的约定，而房地产初始登记通常只是出卖人办理产权变更登记至购房人名下所需办妥的一个环节，办妥房地产初始登记并不意味着出卖人对购房人所负办证义务已经履行完毕，穗和公司将该条款理解为其在宽限期内办妥房地产初始登记即无须承担逾期办证的违约责任，理据不足，本院不予支持。一审法院认定穗和公司应承担逾期办证违约责任，判令穗和公司向潘婉媚、朱国英支付违约金17654.5元，并无不当，本院予以维持。综上所述，穗和公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费241元，由上诉人广州新机场穗和建设开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李静审判员  张怡审判员  余盾二〇二〇年四月二十六日书记员  贾妍胡秀红