北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终3958号上诉人（原审原告、反诉被告）：李伟，男，1984年9月16日出生，住河北省迁安市。委托诉讼代理人：杨成功，河北王文成律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：中交路桥建设有限公司海外分公司，营业场所北京市东城区东中街9号北写字楼第五层B-G号。负责人：祝清峰，总经理。委托诉讼代理人：卢志杰，北京济桓律师事务所律师。上诉人李伟因与被上诉人中交路桥建设有限公司海外分公司(以下简称中交路桥公司)租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初26252号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后，进行了审理。本案现已审理终结。李伟上诉请求：1.依法撤销北京市通州区人民法院(2019)京0112民初26252号民事判决书的判决,依法发回重审或改判中交路桥公司赔偿李伟房屋修复费152322元、家具家电等财产损失48052元、其他财产损失6000元、鉴定费8000元;李伟不返还中交路桥公司租金37800元。2.本案的诉讼费用由中交路桥公司承担。事实与理由：一、一审滥用自由裁量权,严重损害了李伟的权益。在一审诉讼过程中,针对李伟的财产损失无法予以确定,在法院的主持下,李伟与中交路桥公司达成一致意见,由中国中元国际工程有限公司对李伟的损失进行客观公正的鉴定,在2019年12月4日出具了《造价鉴定意见书》,鉴定结果如下:1.房屋的修房工程造价:152322元;2家具家电购置费48052元……。该份鉴定意见书中写明对于家具购置费按照一般家庭家装档次按鉴定期市场价计取。由此可以得知,李伟如果进行装修及购买家具家庭,应该是花费房屋的修房工程造价:152322元;2.家具家电购置费48052元。但是一审法院在没有任何法律根据的情况下,予以了折旧,对李伟的损失按照50%进行了支持,明显不符合市场的价格。在鉴定书中已经明确了,该次鉴定是按照一般家庭家装进行的鉴定,如果李伟进行装修,一审法院的赔偿仅仅是够50%的装修。李伟在2007年左右装修花费已多达十多万元,现今物价及人工费用已大幅提升,要达到可以入住的条件要花费的金额比以前要多很多,明显属于滥用自由裁量权,置事实于不顾,严重侵害了李伟的合法权益。李伟请求贵院在查明本诉事实、判决驳回中交路桥公司反诉的同时,判决支持李伟的请求。最后补充说明的是，第一、不同意2019年3月28日解除合同，双方是2月18日建立的合同关系，一个月就发生了火灾。一审让李伟退还租金的数额没有错，但是李伟不认可退还。李伟认为合同解除的时间是2019年12月28日即一审判决之日。法院审理过程中房屋一直空置，损失不应该由李伟承担。第二、鉴定费不应该由李伟承担,因为是对方租住期间发生的火灾。中交路桥公司答辩称：不同意李伟的上诉请求和理由，尊重一审判决，但并非完全同意。第一、中交路桥公司一审期间明确表态事故发生原因很可能是处于线路老化，一审法官只是进行了记录，但是并没有进行认真审查。按照通常规则，电器元件使用寿命是8-10年，一审并没有认定，只是认定中交路桥公司使用了，造成火灾应该由中交路桥公司承担，但是双方认可火灾发生时候中交路桥公司并没有使用电器。第二、李伟起诉时候自己表明装修费3万元，但是鉴定报告显示装修费15万元，明显超过了李伟的维修费用。同时这种房屋的装修也偏离了常见，本身评估就超出了合理范围。第三、关于双方合同解除，是李伟和中交路桥公司双方在一审均认可的解除时间。关于家电等损失，中交路桥公司也提交了照片，家电已经使用十多年了，家电损失严重超出了合理范围。一审也判决了装修期间的租金损失，其他的就不应该再承担了。中交路桥公司对于一审判决并不是予以认可，但是为了节约诉讼成本，所以没有提起上诉，尊重一审判决。李伟向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判令被告赔偿原告房屋修复费152322元、家具家电等财产损失48052元、其他损失6000元、房屋租赁费7693元、鉴定费8000元，以上共计222067元；2.本案诉讼费用由被告承担。中交路桥公司向一审法院提起反诉请求：1.请求法院依法解除中交路桥公司与李伟的租赁合同（从2019年3月28日起）；李伟退还反诉人租金37800元2.反诉费用由李伟承担。一审法院认定事实：本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，法院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，一审法院院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：2019年2月18日，李伟（出租方、甲方）与中交路桥公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，李伟将北京市通州区张家湾镇太玉园西区×号楼×室房屋（建筑面积106.65平方米、以下简称“涉案房屋”）出租给中交路桥公司用于居住使用，租期自2019年2月18日至2020年2月17日，共计12个月，租金标准为3600元/月，付款方式为年付，押金为3600元，合同还对房屋及附属设施的维护、合同的解除、违约责任等事项进行了约定，合同附件对于房屋附属设施、设备清单进行了约定。涉案房屋由李伟于2006年购买，此次出租是涉案房屋第一次出租，出租前一直由李伟或者其家人居住，李伟庭审中陈述在2008年对涉案房屋进行了装修。租赁合同签订后，李伟将涉案房屋交付给中交路桥公司，中交路桥公司给付李伟一年的租金43200元及房屋押金3600元。涉案房屋为三居室结构，有三个卧室，中交路桥公司的三名员工丁有印、黄志滨、刘运运入住涉案房屋，各住一间卧室。2019年3月27日凌晨，涉案房屋起火，因起火导致涉案房屋内家具家电、装修等被烧毁。2019年6月4日，北京市通州区公安消防支队出具《火灾事故认定书》，写明：“经调查，对起火原因认定如下：此起火灾起火部位位于602室客厅西侧。此起火灾排除自燃、雷击、外来火源等原因，不排除电气线路故障引发此起火灾。分析起火时间为2019年3月27日00时45分许。”在本案审理过程中，李伟提交财产损失鉴定申请书，要求对涉案房屋内家具家电等财产损失、对房屋进行修复的造价及从失火到修复完毕的装修期间进行鉴定。法院经摇号随机确定中国中元国际工程有限公司（以下简称“鉴定机构”）进行鉴定，该公司于2019年12月4日出具《造价鉴定意见书》，鉴定结果如下：1、房屋修复的工程造价：152322元；2、家具家电购置费：48052元；3、装修修复工程施工时间为65日历天。该份鉴定意见中写明对于家具购置费按照一般家装档次按鉴定期市场价计取，对于家电购置费按照原告主张的品牌及单价进行计算。李伟对于该份鉴定意见予以认可，并以此为据确认其诉讼请求。中交路桥公司对于该份鉴定意见不予认可，认为鉴定结果过高，同时认为原告的装修和家具家电已经使用近十年，应当考虑折旧，赔偿其残值，而不应当赔偿成新价格。关于该份鉴定意见，法院对其证据的真实性、合法性、关联性予以认可，但在计算李伟因火灾造成的损失时，还应以此鉴定意见为基础，综合考虑房屋及家具家电的使用年限。庭审过程中，李伟提交与其楼下房主雷秀华签订的《补偿协议》，证明因消防灭火时水漏到楼下×室，致使×室房顶及地板等家中物品受损，经双方协商一致解决，一次性补偿×室房主6000元整。一审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。结合庭审查明的事实，对本案争议焦点分析如下：第一，涉案房屋发生火灾是原告方电气线路自身老化导致还是被告方人员使用电器不当导致，被告方应否承担原告因火灾造成的各项损失。对此，法院认为，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。本案中，李伟已经将涉案房屋交付给中交路桥公司使用，在中交路桥公司人员居住使用的过程中涉案房屋突发火灾导致室内物品及装修被烧毁，中交路桥公司应当举证证明火灾系原告方自身原因所致，但中交路桥公司并未提供充分的证据证明其该项主张，故法院依法认定系承租人使用不当导致租赁物受损，承租人应当赔偿出租人相应的损失。第二，关于李伟各项损失数额的确定问题。鉴定机构虽然对于房屋的修复工程造价及室内物品的损失出具了鉴定意见，但李伟的房屋装修已经有十年有余，室内物品也已购置多年，存在自然折旧，故要求中交路桥公司按照鉴定意见全额赔偿李伟显然不符合公平原则，但是考虑到因火灾导致对涉案房屋进行重新装修及重购家具家电成为出租方的必然事项，出租方不再享有选择是否装修或者重购家具家电的权利，综合本案当事人自身的陈述，法院依法确定中交路桥公司按照鉴定意见数额的一半赔偿李伟的修复工程造价及家具家电购置费。关于李伟主张的租金损失，于法有据，法院予以支持。关于李伟主张的因救火导致楼下受损而赔偿给楼下的6000元，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，因该笔赔偿系李伟与第三人私下达成，要求中交路桥公司负担于法无据，法院不予支持。第三，关于中交路桥公司要求李伟返还租金的诉讼请求，因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。涉案房屋因火灾导致无法居住，租赁合同无法继续履行，故法院依法确认双方的合同于2019年3月28日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，中交路桥公司交纳租金至2020年2月17日，但双方的租赁合同已于2019年3月28日解除，故合同解除之后的租金，李伟应当返还，对于中交路桥公司要求李伟返还租金37800元的反诉请求，法院予以支持。中交路桥公司放弃要求李伟返还合同押金，法院对此不持异议。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百一十九条、第二百三十一条、《中华人民共和国侵权责任法》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、中交路桥建设有限公司海外分公司赔偿李伟房屋修复费用76161元、家具家电购置费用24026元、租金损失7693元，以上合计人民币107880元，于判决生效之日起七日内执行清；二、确认李伟与中交路桥建设有限公司海外分公司就北京市通州区张家湾镇太玉园西区×号楼×室房屋签订的《房屋租赁合同》已于2019年3月28日解除；三、李伟返还中交路桥建设有限公司海外分公司剩余租金37800元，于判决生效之日起七日内执行清；四、驳回李伟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中,当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。上述事实，有《房屋租赁合同》、《火灾事故认定书》、《造价鉴定意见书》、当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中,根据查明的事实,2019年2月18日，李伟与中交路桥公司签订《房屋租赁合同》,该合同系双方真实意思表示亦不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，李伟与中交路桥公司对该合同不持异议，本院对该合同效力亦予认可。李伟与中交路桥公司均应按照合同约定履行自身义务。李伟已经将涉案房屋交付给中交路桥公司使用，在中交路桥公司使用中涉案房屋发生火灾导致室内物品及装修被烧毁。北京市通州区公安消防支队出具《火灾事故认定书》，写明：“经调查，对起火原因认定如下：此起火灾起火部位位于602室客厅西侧。此起火灾排除自燃、雷击、外来火源等原因，不排除电气线路故障引发此起火灾。”根据现有证据无法明确认定火灾系电气线路老化或中交路桥公司使用不当所致。中交路桥公司作为使用人不能避免承担一定责任。一审法院根据查明事实酌定中交路桥公司赔偿李伟相应的损失，并无不当，本院予以确认。关于李伟各项损失数额的认定问题。鉴定机构虽然对于房屋的修复工程造价及室内物品的损失出具了鉴定意见，但李伟的房屋装修已经有十年有余，室内物品也已购置多年，存在自然折旧，故李伟要求中交路桥公司按照鉴定意见全额赔偿财产损失有悖于公平原则，一审法院综合考虑因火灾导致对涉案房屋进行重新装修及重购家具家电成为出租方的必然事项，出租方不再享有选择是否装修或者重购家具家电的权利，结合本案当事人庭审陈述，酌定中交路桥公司按照鉴定意见数额的一半赔偿李伟的修复工程造价及家具家电购置费，本院亦予确认。李伟上诉主张一审法院酌定房屋装修及家电损失的赔偿金额不当，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。关于双方合同解除的时间的认定问题，本院认为，涉案房屋因火灾导致无法居住，致使不能实现合同目的的，租赁合同无法继续履行，承租人可以解除合同，故一审法院依法确认双方的合同于2019年3月28日解除，并判决李伟向中交路桥公司返还剩余的租金，并无不当，本院予以确认。李伟上诉主张合同解除的时间是2019年12月28日，且李伟不应返还中交路桥公司剩余租金，缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。另外，一审法院支持了李伟主张的部分租金损失，并根据本案实际情况判定李伟与中交路桥公司各承担50%鉴定费用，亦无不当，本院亦予确认。李伟上诉主张中交路桥公司应承担鉴定费8000元，亦缺乏事实与法律依据，本院对其该主张亦不予采纳。李伟上诉主张中交路桥公司应赔偿其对楼下房主的补偿款，因李伟与楼下房主系私下达成的赔偿协议，李伟未提供充分证据证明上述协议约定的补偿款系本次火灾导致的损失，且未举证证明协议款项的支付情况，故本院不予支持。综上，李伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1584元，由李伟负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 全奕颖二〇二〇年四月十六日法官助理 刘 栋法官助理 林家诚书 记 员 田亚男书 记 员 刘 欣