湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终1115号上诉人（原审原告）：长沙市岳麓区沁园春御院业主委员会,住所地长沙市岳麓区沁园春御院10栋1层。负责人：黄维，该业委会主任。委托诉讼代理人：刘湘宁，男，该业委会专职委员。委托诉讼代理人：周雁武，北京盈科（长沙）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：长江置业（湖南）发展有限公司，住所地长沙市岳麓区银盆南路208号F栋。法定代表人：沈良，该公司董事长。委托诉讼代理人：冯梦豆，湖南五湖律师事务所律师。上诉人长沙市岳麓区沁园春御院业主委员会（以下简称沁春园御院业委会）因与被上诉人长江置业（湖南）发展有限公司（以下简称长江置业公司）业主共有权纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初7948号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。沁春园御院业委会上诉请求：撤销一审判决，依法改判沁园春·御院一期的夹层所有权归小区业主共有，并判令长江置业公司将该夹层移交给沁春园御院业委会管理；本案诉讼费用由长江置业公司承担。事实和理由：一、一审法院对小区土地使用权分摊、一期夹层建设成本分摊等关键事实没有查清和确认。1.小区国有土地使用权面积为91089.34平方米，由小区2434套专有权商品房业主共同分摊，包括一期夹层以及人防工程在内的所有地下室均未分摊土地使用权。2.根据《商品住宅价格管理暂行办法》第九条的规定，长江置业公司应依法向物价部门递交《商品房价格申报表》，申报沁园春·御院商品住宅销售价格。长江置业公司没有提供夹层及车位建设成本未核算在住宅开发成本之内的证据，本案夹层及车位的建设成本已包括在商品房的销售价格之中。3.根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及《城市房地产开发经营管理条例》的有关规定，未取得销售许可的商品房不得销售。小区夹层不在长江置业公司有权销售的房屋面积之内，即表明夹层不属于专有部分。二、一审法院将夹层车位认定为专有部分，没有事实和法律依据。长江置业公司在与业主签订的《长沙市商品房买卖合同》或者《补充协议》中虽有“按照规划批准兴建和设置的地下停车场、规划内架空层停车位（库）和露天停车位（库）等建筑物、设施均由出卖人投资，并未进入住宅分摊面积，其所有权及相应的土地使用权归属于出卖人”的格式条款内容，但该条款侵害和排除了业主的共有权益，应属于无效条款。同时，该格式条款也并未明确约定“夹层停车位”归属于出卖人。且主合同第14条或《补充协议》第24条明确了“幼儿园、会所、场所等”属于“公用设施部分”。对于格式条款与非格式条款内容相冲突的，依法应采用非格式条款的规定。一审法院错误适用《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条和《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款规定。三、小区业主对夹层享有共有权，沁春园御院业委会主张对夹层的管理权有法律依据。该夹层为未形成完整楼层结构但属于房屋整体结构的一部分，是在小区业主共同分摊的国有土地上建造的、建筑成本由小区业主分摊的共同建筑面积，根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款、第一百四十六条和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，且小区91089.34平方米建设用地使用权已由小区2434套专有权商品房业主共同分摊，即已转让给业主，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施也就应一并处分，长江置业公司不再享有附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权、使用管理权和收益权，应由业委会代表全体业主使用和管理。四、一审法院存在程序违法。沁春园御院业委会未提出夹层内的车位所有权归属之确权之诉，长江置业公司也未提出夹层内车位归其所有的诉请求，但一审法院却作出“由此可知，规划内的车位、车库的所有人应为开发商，应为开发商对车位、车库进行出售、附赠、出租”的认定，超出了法定审理范围，属于审理程序违法。长江置业公司辩称，长江置业公司系小区的开发建设单位，案涉一期地下室夹层部分并未计入住宅公摊面积，不属于小区全体业主共有。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款的规定，法律允许开发商对于小区建筑区划内车位、车库的归属，通过出售、附赠或出租的方式予以合法处置。长江置业公司与小区业主在《商品房买卖合同》中已明确约定地下停车场的所有权及相应的土地使用权归属于出卖人所有。请求驳回上诉，维持原判。沁春园御院业委会向一审法院起诉请求：1.依法确认沁园春·御院一期的夹层所有权归小区业主共有，并判令长江置业公司将该夹层移交给沁春园御院业委会管理；2.本案诉讼费用由长江置业公司承担。一审法院认定事实：位于长沙市岳麓区的沁园春·御院小区系由长江置业公司开发建设。沁园春·御院小区地下室-1＃地下室夹层为长江置业公司占有。现沁春园御院业委会认为该物业为小区业主共有，遂诉诸法院。另查，1、据沁园春·御院-1#地下室《-3.000米标高（夹层）平面图》注明：本图是以8、9座±0.000为参照，±0.000相当于绝对档高46000米。本层建筑面积为：6141.81㎡，机动车停车位：122个。2、据《勘测成果表》勘测结论载明：该房系预测转实测，规划审批总层数为地下3层，钢混结构，批建面积为60135.91平方米，实勘该房屋层数为地下1层（另有夹层），钢混结构，房屋设计用途夹层为车库，-101为地下人防车库，-102、-104、-l06、-134为变配电房，-103为发电机房，-105为水泵房，-130为战时发电机房，其余为人防用房，房屋建设基本符合规划审批图纸要求，且建在自有土地红线范围内。长沙市房屋产权监理处同意上述勘测结论，予以了签章。一审法院认为，本案的争议焦点为沁园春·御院小区一期地下室夹层的所有权是否归全体业主所有。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款、第三款的规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。另根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分。由此可知，规划内的车位、车库的所有权人应为开发商，应由开发商对车库、车位进行出售、附赠、出租。据《勘测成果表》《-3.000米标高（夹层）平面图》显示，本案中的沁园春·御院小区一期地下室（夹层）规划设计为车库,并没有计入业主分摊面积。沁春园御院业委会主张夹层所有权归小区业主共有，缺乏法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款、第三款，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：驳回长沙市岳麓区沁园春御院业主委员会的全部诉讼请求。一审案件受理费160元，由沁春园御院业委会负担。二审中，上诉人沁春园御院业委会向本院提出调查取证申请，要求向长沙市岳麓区税务局调取长江置业公司在沁园春御院项目土地增值税清算申报表。本院经审查认为，沁春园御院业委会要求调取长江置业公司在沁园春御院项目土地增值税清算申报表，与本案处理不具有关联性，故本院对沁春园御院业委会该调查取证申请，不予准许。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，根据长江置业公司、沁春园御院业委会在一审中提供的《长沙市房产勘测报告书》、《长沙商品房国有土地使用权宗地面积按户分摊计算表》显示，沁园春·御院小区一期的地下室夹层，既未记入住宅共有分摊面积，也未分摊土地使用权面积，本案现有证据亦不能表明该小区业主所支付的购房款包括地下室夹层的建设成本，故沁春园御院业委会主张地下室夹层部分的土地使用权和建设成本由小区业主分摊没有事实依据，本院不予采信。《中华人民共和国物权法》第三十条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。案涉地下室夹层部分规划设计为车库，长江置业公司通过合法规划后合法建造的事实行为，对该地下室夹层享有初始的物权，根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款的规定，其有权通过出售、附赠或者出租等方式进行处置。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。因案涉地下室夹层部分已被规划设计为车库，沁春园御院业委会主张根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款的规定，该部分车位属于业主共有的请求不能成立，原审判决驳回沁春园御院业委会的全部诉讼请求正确。综上所述，沁春园御院业委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律及处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费160元，由上诉人长沙市岳麓区沁园春御院业主委员会负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 何 芳审判员 金新贵二〇二〇年四月十七日书记员 姚沐宏