甘肃省定西市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘11民终354号上诉人（原审被告、反诉原告）：张世明，男，1965年12月24日生，汉族，甘肃省陇西县人，农民，住甘肃省陇西县。被上诉人(原审原告、反诉被告)：陇西县九方房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码91621122789609891K,住所甘肃省定西市陇西县巩昌镇新街。法定代表人：李亚男，该公司经理。委托诉讼代理人：白伯宇(该公司职工)，男，1991年4月18日出生，汉族，甘肃省陇西县人，居民，住陇西县。委托诉讼代理人：李江渊(该公司职工)，男，1988年1月20日出生，汉族，甘肃省陇西县人，居民，住陇西县。上诉人张世明因与被上诉人陇西县九方房地产开发有限责任公司（以下简称：九方公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服陇西县人民法院（2019）甘1122民初3095号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张世明上诉请求：一、撤销陇西县人民法院(2019)甘1122民初3095号民事判决，重审或改判。二、本案一、二审诉讼费由九方公司承担。事实及理由：1、一审法院判决认为2018年9月份就应该缴纳购房尾款，张世明没有及时缴纳属于根本性违约，所以判决合同解除不当。一审判决没有综合考虑九方公司是否重新通知、有无和张世明充分协商以及张世明是否具备继续履行合同的能力等因素。事实是张世明提出全款付清尾款，九方公司不同意，导致没法缴纳剩余购房款，一审认定张世明怠于交付尾款属于认定事实不清。2、张世明已按照约定支付了首付款99393元，现合同具备继续履行的条件，应该继续履行合同。九方公司辩称：服从一审法院判决。九方公司向一审法院提出诉讼请求：判令解除九方公司与张世明签订的《商品房买卖合同》，本案诉讼费由张世明承担。张世明向一审法院反诉请求：九方公司继续履行双方签订的商品房买卖合同，向张世明交付房屋并协助张世明办理登记手续、本案诉讼费由九方公司承担。一审法院认定事实，2015年8月5日，张世明女儿张翻巧订购九方公司开发的位于甘肃省××商品房住宅××套，张翻巧向九方公司交订金500元。2015年10月12日、2015年11月10日，张世明向九方公司分别交房屋定金10000元、20000元。2016年1月13日，九方公司与张世明签订合同编号为6-1-902商品房买卖合同。合同第三条、第四条约定:“出售商品房位于甘肃省××单元××室房屋，该房屋建筑面积98.22平方米，每平方米单价3150元，总价款309393元”；合同第六条付款方式及期限约定：“买受人于定房之日起七日内付清首付款99393元整，并提交办理银行按揭贷款相关资料，剩余房款210000元整，由出卖人协助买受人办理按揭贷款”；合同第七条买受人逾期付款的违约责任约定：“（1）逾期在七日之内，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之零点壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过七日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的零点壹%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之零点壹的违约金”。合同签订当日，张世明向九方公司交房屋首付款30000元。2018年9月11日，张世明向九方公司交房屋首付款38893元后，由九方公司协助张世明向中国工商银行陇西县支行申请办理按揭贷款。后双方因银行不能办理办理按揭贷款及剩余购房款事宜发生纠纷。2019年8月6日，九方公司向本院提起诉讼。一审法院认为，九方公司与张世明签订的商品房买卖合同内容合法，双方当事人签字盖章完备，属有效民事合同，对双方当事人均有法律约束力，双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。根据双方签订的商品房买卖合同约定，九方公司的主要义务就是协助买受人办理按揭贷款并交付房屋，买受人张世明的主要义务就是按期交纳购房款。在双方签订合同前，张世明女儿张翻巧交房屋订金500元及张世明交房屋定金30000元，符合商品房买卖的相关规定。张世明在合同签订当日交首付款30000元，对剩余的首付款38893元，未在合同约定的七日内付款，已构成违约。后张世明于2018年9月11日向九方公司交剩余首付款38893元，加上之前所交定金等，交清合同约定的首付款99393元。在张世明交清首付款后，对剩余房款210000元九方公司于2018年9月11日向中国工商银行陇西县支行申请办理按揭贷款，因张世明不符合贷款条件，未能办理成功。根据张世明所举证据“田新民与九方公司法人代表李亚男通话录音”，在按揭贷款不能办理后，九方公司通知张世明与另一位房屋买受人田新明，双方就剩余购房款如何交付进行过协商，但协商未果，对剩余购房款210000元截止起诉之日张世明一直未向九方公司交纳。根据双方签订的商品房买卖合同第六条付款方式及期限约定“买受人于定房之日起七日内付清首付款99393元整，并提交办理银行按揭贷款相关资料，剩余房款210000元整，由出卖人协助买受人办理按揭贷款”，九方公司的主要义务是协助张世明办理按揭贷款，在张世明交清首付款后，九方公司为张世明及时向中国工商银行陇西县支行申请办理按揭贷款，九方公司已按合同约定全面履行其义务。因张世明不符合贷款条件，银行不能办理按揭贷款，九方公司通知张世明与其协商，要求张世明及时交清剩余购房款，但张世明对剩余购房款怠于履行，从申请办理按揭贷款之日2018年9月11日到本案起诉之日2019年8月6日，张世明对剩余购房款210000元一直未向九方公司交付，已失去合同继续履行的合理期限。张世明现已构成根本性违约，达到解除合同的成就条件。九方公司的诉讼请求及对张世明反诉的辩称符合法律规定，依法予以支持。根据《最高人民法院关于审理纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”因张世明不符合办理按揭贷款条件，属不可归责于当事人双方的事由，在合同解除后，对其已交纳的购房款应予以退还，并支付相应利息。关于张世明辩解意见：“1、双方签订的商品房买卖合同属格式合同，其中的违约条款属无效条款。”因该合同的主要条款如房屋面积、购房价款、付款时间及方式均由九方公司与各买受人独自协商所签，不符合格式合同的要件，故该辩解意见不符合法律规定，本院不予采信；“2、本案尚未达到解除合同的条件。双方在合同中约定了首付款的支付时间，对剩余房款仅约定以按揭贷款方式支付，但没有约定清楚办理按揭贷款的时间节点和按揭的最多次数，也没有约定如果按揭贷款办理不成买房需在多少日内付清余款，故对剩余房款支付日期约定不明。在银行不能办理按揭贷款后，九方公司及银行都没有通知张世明，九方公司也没有履行催告义务，故张世明不存在逾期违约的情形，本案中张世明未达到根本性违约，张世明能够支付剩余房款有继续合同的能力，合同能够继续履行。”对该辩解意见，根据张世明提供的通话录音证明，银行不能办理按揭贷款后，九方公司已通知张世明，张世明对剩余购房款未及时向九方公司交纳，张世明已构成根本性违约，故该辩解意见与事实不符，不符合法律规定，本院不予采信。张世明的反诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第四项、第九十七条，《最高人民法院关于审理纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，判决：一、解除陇西县九方房地产开发有限公司与张世明合同编号为6-1-902的商品房买卖合同。二、陇西县九方房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退回张世明购房款99393元，并按年利率6%支付从2018年8月3日起至该购房款退还之日期间的利息。三、驳回张世明的反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费70元、反诉费70元，均由张世明负担。二审时，双方当事人均未提交新的证据。二审另查明，在张世明得知房屋按揭贷款不能办理后曾多次与九方公司协商后续付款事宜，但张世明未履行支付后续购房款的义务。上述事实由二审时双方当事人陈述予以证实。二审认定的其他事实与一审的一致，本院予以确认。本院认为，根据双方合同的约定，首付款之外的剩余房款是按揭贷款方式支付。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”本案中，银行没能审批按揭贷款责任在张世明，这也是造成合同不能继续履行的主要原因。按揭贷款虽然不能，但并不能必然造成合同的无法履行，作为买受人的张世明，其仍可通过自行筹资付款方式来继续履行合同。就本案来看，张世明在得知按揭贷款不能办理的情况下，在合理期限内未履行付款义务，九方公司请求解除合同，符合法律规定。本案属于法定解除的情形，一审适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，判决解决合同，并判令九方公司退还已收取的首付款及利息，处理并无不当。综上所述，张世明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定的事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由张世明负担。本判决为终审判决。审判长  王利宏审判员  张建文审判员  吴善善二〇二〇年四月十日书记员  台小艳