湖南省邵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘05民终254号上诉人（原审原告）：刘志满，男，1979年3月6日出生，苗族，住湖南省绥宁县。委托诉讼代理人：刘任申，湖南三行律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆安伟，湖南三行律师事务所律师。上诉人（原审被告）：绥宁县佳和置业发展有限公司，住所地绥宁县川石开发区。法定代表人：匡喜荣，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李文，湖南博言律师事务所律师。上诉人刘志满与上诉人绥宁县佳和置业发展有限公司（以下简称佳和公司）商品房销售合同纠纷一案，双方均不服湖南省绥宁县人民法院（2019）湘0527民初854号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘志满上诉请求：1、请求依法撤销（2019）湘0527民初854号民事判决第三项，改判佳和公司向刘志满支付逾期办证违约金71705元；2、本案一、二审诉讼费由佳和公司承担。事实和理由：一、由于佳和公司的原因，刘志满未在法定期限内取得房屋权属证书，佳和公司应当承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。刘志满与佳和公司签订的《商品房买卖合同》约定的交房时间是2016年3月30日之前，且刘志满在一审提供的证据以及法院依职权调取的证据足以证明，系佳和公司的原因造成刘志满直至2019年才取得房屋产权证，故佳和公司最迟应在2016年6月29日前为刘志满办理好房屋产权证，否则应向刘志满支付逾期办证违约金。二、佳和公司应按照法律规定的违约金计算标准向刘志满支付逾期办证违约金71705元。根据上述司法解释第十八条规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。案涉合同并未约定逾期办证违约金，且由此给刘志满造成的损失也难以确定，故佳和公司应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，向刘志满支付逾期办证违约金。案涉合同约定交房时间为2016年3月30日之前，而佳和公司直至2019年5月2日才为刘志满办理好房屋产权证，故佳和公司应当向刘志满支付逾期办证违约金71705元（从2016年6月29日起至2019年5月2日止）。佳和公司对刘志满的上诉辩称，一、根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条等相关法律法规，房屋权属证书的办证义务人是买受人而非出卖人。二、逾期办证系多方原因所致，主要是政府原因，包括批量交税、批量报批等不可抗力因素，其次是买受人的原因，未及时向佳和公司提交首套房证明等相关办证所需材料。三、案涉合同并未明确约定办证时间，故不能机械适用上述司法解释的规定，错误认为刘志满未在交房后90天内取得房屋权属证书，就应由佳和公司向其支付逾期办证违约金。请求二审法院依法驳回刘志满的上诉请求。佳和公司上诉请求：1、请求依法撤销（2019）湘0527民初854号民事判决第一项和第二项，改判驳回刘志满一审全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由刘志满承担。事实和理由：一、一审判决适用法律错误。案涉合同以及《东方明珠购房确认表》上明确约定收取其他费用包括办理土地、房产两证费4000元以及水电安装费和开户费6800元。该合同条款系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，其内容合法有效。但一审判决依据《湖南省新建商品房交易价格行为规则》第五条，否定了上述合同条款的效力。该行为规则系湖南省物价局和湖南省建设厅制定的规范性文件，并非法律或国务院制定的行政法规，一审判决不应依据该行为规则来否定合同条款的效力，故佳和公司无须退还刘志满水电安装和开户费以及办理土地、房产两证费。二、一审判决认定事实不清。案涉合同明确约定收取办理土地、房产两证费用4000元，而事实上刘志满仅支付了2000元办证费。根据相关法律法规以及合同约定，佳和公司受刘志满的委托为其代为办理房屋权属证书，既然是代为办理，由此发生的费用理应由刘志满承担，包括房屋面积的测量费、制图费、佳和公司的劳务成本费等，一审判决却错误的将办证费理解为办证工本费，判令佳和公司退还1920元，违反了合同约定，也与客观事实相悖，属认定事实不清。另外，为了给案涉小区业主安装和开通水电，佳和公司支付了水电安装及开通费841.7万元，按照房屋建筑面积来分摊，刘志满应承担的水电安装和开通费为11005.83元，而其实际只缴纳了6800元，故佳和公司所收取的办证费、水电安装和开户费于法有据，理应支持，且刘志满自2016年2月4日缴纳上述费用后，直至2019年5月20日才提起诉讼，从未向佳和公司和有关部门提出过异议，明显已超过诉讼时效。刘志满对佳和公司的上诉辩称，一、佳和公司应返还刘志满多收的办证费1920元。根据国家发展改革委、财政部《关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》，为刘志满办理房屋权属证书实际支付的办证费用只有80元，而佳和公司在与刘志满签订合同时，向刘志满代收了办证费2000元，故佳和公司应返还多收取的1920元。二、佳和公司向刘志满收取水电安装和开户费6800元的约定违反了法律强制性规定，系无效条款，所收取的水电安装开户费应予返还。国家发展改革委、财政部《关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》已经取消了水电入户、立户费，《湖南省新建商品房交易价格行为规则》也明确规定，商品房销售价格构成包括了水电开通费，且佳和公司未提交证据证明其为刘志满代缴了水电开通费的事实。三、刘志满请求佳和公司返还多收取的办证费与水电开通费的诉讼请求不适用诉讼时效规定，未超过诉讼时效。综上，一审判决第一项、第二项认定事实清楚，证据确实充分，程序合法，应予维持，请求二审依法驳回佳和公司的上诉请求。刘志满向一审法院起诉请求：1、依法判决佳和公司立即给刘志满办理房屋产权证并根据其收取刘志满的2000元办理权证费用退还刘志满1920元；2、依法判令佳和公司返还违规收取的水电开通费6800元给刘志满；3、依法判令佳和公司向刘志满支付逾期办证违约金71636元（从2019年6月29日起至2019年4月30日止，以已付购房款总额408720元为本金，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息6.175％的标准计算）；4、依法判令佳和公司向刘志满支付逾期办证违约金（从2019年5月1日起至佳和公司履行完毕办证义务止，以已付购房款总额408720元为本金，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息6.175％的标准计算）；5、本案诉讼费、财产保全费等开支全部由佳和公司承担。一审法院认定事实：2016年2月4日，刘志满与佳和公司签订了《商品房买卖合同》，刘志满以408720元的房价购买了佳和公司绥宁县川石开发区东方明珠第11栋2单元1602号房。约定房屋建筑面积141.33平方米，其中套内建筑面积约119.58平方米、分摊建筑面积约21.75平方米。合同第六条、付款方式及期限：1、买受人按下列第（1）种方式按期付款：（1）一次性付款按优惠后价格再按97%计价（没有优惠的按合同价格）。2、其他费用：（1）契税，按总房价的2%收取，计8174元；（2）房屋维修基金按高楼（电梯楼）和多层楼分别按3%和2%收取12262元；（3）办理土地、房产两证费4000元；（4）水电安装和开户费6800元；（5）银行按揭手续费0元，预告登记费130元，房屋初次登记费80元；（6）2016年度物业管理费（电梯楼600元、多层500元），装修押金1000元（装修完后经物业验证没有破坏后退还）。一次性付款和分期付款的上述费用交房时付清。按揭的，第（1）、（2）、（5）项费用在确定购房时连首付一次付清，第（3）、（4）、（6）项费用在交房时付清。第八条、交付期限：出卖人应当在2016年3月30日前，将验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。第十四条、关于产权登记和水、电开户的约定：买受人全权委托出卖人办理房屋所有权和土地使用权证及水、电到户的开户手续。一审另查明，刘志满原在2015年2月13日向佳和公司购买了14栋2单元601房，现换成11栋2单元1602号房。签订合同当日，刘志满补房款差价78936元，换房补费用6665元。绥宁县税务局开具契税完税证明实行批量处理，刘志满于2017年10月3日提交了首套房证明，绥宁县税务局于2018年7月18日按1.5%的优惠税率征收刘志满契税3938.86元。2018年9月10日，佳和公司工作人员携带该公司房屋开发相关资料向绥宁县房产交易所申请实测。2018年11月29日，包含案涉商品房在内的东方明珠小区10#-14#栋经竣工验收合格。2019年3月25日，绥宁县房产交易所进驻实地勘测了东方明珠小区10#-14#栋。完成实测后，佳和公司于2019年4月24日向绥宁县不动产登记中心申请办理包含案涉商品房在内的11栋栋证，刘志满的房产证已于2019年4月29日办理。佳和公司在2015年2月13日代收了刘志满水电安装开户费6800元，两证工本费2000元。《国家发展计划委员会、财政部〈关于取消部分建设项目收费进一步加强建设项目收费管理的通知〉》（计价费［1996］2922号）附件规定取消的48项建设项目收费包括房屋买卖登记费、土地办证费、土地权属变更费、土地过户费、自来水安装管理费、自来水表立户费及供电安装管理费、用电入户、立户费等，并规定“经省级人民政府批准公布取消的不合理建设项目收费，各有关部门和单位要坚决贯彻执行”。2009年7月1日起施行的《湖南省新建商品房交易价格行为规则》第五条规定：“商品房销售价格构成包括合理的开发建设成本、费用、税金和利润等。与商品房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等开通到户建设的所有费用（俗称开通费），按照价格主管部门的规定进行结算并一律计入开发建设成本之中，不得在购房合同价之外另行收取”。《湖南省发展和改革委员会、湖南省财政厅关于转发〈国家发展改革委财政部关于不动产登记收费标准等有关问题的通知〉的通知》及附件规定自2017年4月1日起住宅类不动产登记收费标准为每件80元。一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。刘志满、佳和公司的争执焦点是：刘志满要求佳和公司立即为其所购商品房办理权属证书的请求应否得到支持，佳和公司收取刘志满的6800元水电开通费和超出办证机关实收金额后的1920元办证费应否返还，佳和公司应否支付刘志满逾期办证违约金。案涉《商品房买卖合同》第六条第2款其他费用栏所列税费即双方在购房确认表“代收费”栏约定的相关税费，佳和公司受刘志满委托代收代缴相关税费后，应据实与刘志满结算。其收取刘志满2000元办证费，实际支付应由刘志满承担的80元办证工本费后，剩余1920元应予返还。刘志满的该项诉讼请求合法，应予支持。关于水电安装及开户费收费项目，《国家发展计划委员会、财政部〈关于取消部分建设项目收费进一步加强建设项目收费管理的通知〉》（计价费［1996］2922号）已于1996年12月23日取消该建设收费项目，《湖南省物价局、湖南省建设厅关于印发〈湖南省新建商品房交易价格行为规则〉的通知》(湘价服［2009］59号)第五条明确规定“商品房销售价格构成包括合理的开发成本、费用、税金、和利润等。与商品房配套的各项基础设施，包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等开通到户建设的所有费用（俗称开通费），按照价格主管部门的规定进行结算并一律计入开发建设成本中，不得在购房合同价之外另行收取”。而佳和公司未按照该规则执行，但又未提交证据证实其收取刘志满的该项费用尚未计入其开发建设成本中，亦无充分有效的证据佐证其已为刘志满代缴水电开通费的事实，故其收取刘志满的6800元水电开通费依法应予返还。刘志满的该项诉讼请求合法，予以支持。根据合同第十四条，佳和公司负有为刘志满办理案涉商品房产权证书的义务，但佳和公司在刘志满起诉前即已完成该项义务，现刘志满起诉要求判令佳和公司立即为其办理房屋产权证的诉讼请求已无事实基础，不再予以支持。刘志满依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定要求佳和公司支付逾期办证违约金，但根据该条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任；（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，佳和公司承担违约金的前提条件是由于佳和公司的原因导致刘志满未能在上述规定的“自房屋交付使用之日起90日内”取得房屋权属证书。而根据佳和公司对案涉楼盘申请实测、申办房屋栋证、分户证的时间及相应主管部门的经办时间分析，虽然刘志满的案涉商品房权属证书于2019年4月29日方才办妥，未能在上述规定期限内完成，但逾期显然非佳和公司原因所致，且双方未约定办证期限，逾期办证非出卖人的原因，故刘志满要求佳和公司支付逾期办证违约金的主张缺乏事实依据，不予支持。据此判决：一、由绥宁县佳和置业发展有限公司返还刘志满办证费1920元；二、由绥宁县佳和置业发展有限公司返还刘志满水电安装和开户费6800元；三、驳回刘志满的其他诉讼请求。上述具有金钱给付内容的条款，限佳和公司于判决生效后十日内履行完毕。本案受理费1808元，减半收取计904元，由刘志满负担804元，佳和公司负担100元。本院二审期间，双方当事人未提交新证据。本院二审查明的事实及证据采信与一审一致。本院认为，本案的争议焦点是：1、刘志满要求佳和公司退还办证费、水电安装和开户费的请求是否超过诉讼时效及佳和公司是否应当退还该部分费用；2、佳和公司是否应承担逾期办证的违约责任以及应如何承担违约责任。关于刘志满要求佳和公司退还办证费、水电安装和开户费的请求是否超过诉讼时效及佳和公司是否应当退还该部分费用的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”刘志满虽然在2015年2月13日签订第一份房屋买卖合同后就交纳了办证费、水电安装和开户费，直至2019年6月才提起诉讼，但在交费当时，刘志满并不知道该条合同约定与《湖南省新建商品房交易价格行为规则》等规定不符，其权利有可能受到损害，故刘志满的该项诉请并未超过3年诉讼时效。佳和公司与刘志满签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效。案涉合同第六条明确约定，在交房时付清办理土地、房产两证费4000元以及水电安装和开户费6800元。刘志满上诉提出该条关于收取办证费以及水电安装和开户费的约定违反了法律的强制性规定，系无效条款。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”国家发展计划委员会、财政部《关于取消部分建设项目收费进一步加强建设项目收费管理的通知》与《湖南省新建商品房交易价格行为规则》不是全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规，故不得作为确认案涉合同条款无效的依据。因此，虽然双方就办证费、水电安装和开户费的约定与上述规定不符，但不能据此认定该约定无效，故佳和公司收取刘志满办证费、水电安装和开户费符合双方合同约定，刘志满请求佳和公司返还该笔费用的理由不成立。关于佳和公司是否应承担逾期办证的违约责任以及应如何承担违约责任的问题。刘志满上诉提出，佳和公司应当按照法律规定的违约金计算标准向其支付逾期办证违约金71705元，佳和公司则提出，案涉合同未明确约定办证时间，逾期办证系多方原因所致，既有政府职能部门的原因，也有买受人自身的原因，故佳和公司不应当承担逾期办证的违约责任。《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定：“办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续的主体为预售商品房的购买人。”根据该规定，案涉房屋的办证主体为刘志满，佳和公司负有的仅是协助义务，即协助办理房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。本案中，双方当事人对办证期限和违约责任未进行约定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。”佳和公司与刘志满均认可房屋是在合同约定的期限内即2016年3月30日前交付，因此，佳和公司至迟应在双方约定的交房时间之日起的90日内协助办好房屋权属证书。根据刘志满提交首套房证明的时间、佳和公司对案涉楼盘申请实测、申办房屋栋证与分证的时间以及相关政府职能部门经办时间的各个时间节点反映，逾期办证既有刘志满自身的原因，也有政府相关职能部门的原因，但案涉工程于2018年11月29日才竣工验收，是逾期办证的主要原因，故佳和公司对逾期办证应负主要责任并承担相应的违约赔偿责任。佳和公司提出其不应当承担逾期办证违约责任的理由不成立。双方未约定逾期办证的违约责任，刘志满亦未举证证明其实际损失，而本案标的物即房屋的主要属性及功能是居住，刘志满要求支付逾期办证违约金71705元明显过高。因房屋在进行产权登记后，房屋买受人可以行使诸如抵押等获得利益，故综合考虑双方履约情况、过错程度、逾期办证时间，以及房屋主要功能属性是居住等因素，本院酌定佳和公司按房屋总价款的1%向刘志满支付逾期办证违约金，即4087.2元（房屋总价款408720元×1%）。综上所述，刘志满及佳和公司的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销湖南省绥宁县人民法院（2019）湘0527民初854号民事判决；二、由绥宁县佳和置业发展有限公司于本判决书送达之日起十日内支付刘志满逾期办证违约金4087.2元；三、驳回刘志满的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计904元，二审案件受理费1643元，共计2547元，由刘志满负担1274元，绥宁县佳和置业发展有限公司负担1273元。本判决为终审判决。审 判 长  谭晓飞审 判 员  李玉芳审 判 员  莫佩华二〇二〇年四月二十日法官助理王巾英代理书记员  周 鑫附相关法律规定：《中华人民共和国民事诉讼法》《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……