辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终900号上诉人（原审被告）：杜文明，男，1969年3月23日出生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。被上诉人（原审原告）：大连丰泽物业管理有限公司，住所地辽宁省大连市沙河口区西北路5号。统一社会信用代码91210204759903547X。法定代表人：权奇，该公司经理。委托诉讼代理人：苏田奎，大连市沙河口区圣熙法律服务所法律服务工作者。上诉人杜文明因与被上诉人大连丰泽物业管理有限公司（以下简称“丰泽物业”）物业服务合同纠纷案，不服大连市沙河口区人民法院（2019）辽0204民初8717号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人杜文明上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回丰泽物业的原审诉讼请求，并判令被上诉人给上诉人造成的损失予以赔偿。事实和理由：一、被上诉人未能按照《大连市前期物业管理服务协议》的约定提供相应的物业管理服务。1.上诉人房屋外墙体在2007年时开裂导致窗框损坏漏雨，积水导致窗台人造理石破碎，上诉人及时向被上诉人登记报修，但被上诉人一直不予维修，直到2019年12月，因本案诉讼被上诉人才对外墙体进行修复。2.上诉人房屋的煤气报警器在入住不久后失灵，被上诉人答应尽快重新采购安装，但至今未得到解决。3.被上诉人擅自将小区住宅楼门前花园及绿化带改成收费停车场，并将路灯拆除，至今未修复，给上诉人出行带来不便。二、一审判决杜文明支付全部物业费，超出了法律规定的三年诉讼时效。三、被上诉人未能履行物业服务合同的约定，导致上诉人的财产损失以及担心、焦虑等精神损害，应当承担赔偿责任。丰泽物业辩称，不同意上诉人的上诉请求，同意原审判决。丰泽物业向一审法院起诉请求：杜文明给付拖欠的2007年4月30日至2018年12月31日期间的物业费6763元及逾期利息4806元。一审法院认定事实：原告系大连市国土资源和房屋局颁发证书的三级资质物业服务企业，原名大连月秀物业服务有限公司，2007年更名为大连丰泽物业管理有限公司。2005年8月1日，大连文路置业有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《大连市前期物业管理委托合同》，约定：甲方将阳光月秀小区物业委托乙方实行前期物业管理；委托管理期限自合同生效之日起至本物业产权人委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效之日终止；委托管理事项为负责保修期满后的房屋共用部位、共用设施设备的维修、养护和管理，按《住宅质量保证书》中甲、乙双方的约定提供维修服务，附属配套建筑和设施及构筑物的维修、养护与管理，公共绿地、花木、建筑小品的养护与管理，公共环境卫生的清扫保洁及垃圾的收集，负责管理实行封闭物业管理住宅区内停车场和由物业产权人出资建设的停车场地，协助公安部门维护社区秩序，管理与房屋及附属建筑物改装修相关的垃圾的清运，物业档案管理，负责向物业产权人和物业使用人收取物业管理服务费等费用，接受产权人委托对其房屋自用部位、自用设备的维修、养护并合理收费等；住宅房屋物业管理服务费由乙方按建筑面积每月每平方米0.6元标准收取，付费时间为每月初1-5日；逾期交纳的，按应交金额的百分之0.3按日交纳滞纳金；合同还对甲乙双方的其他权利义务进行了约定。2006年4月18日，大连文路置业有限公司（甲方）与被告杜文明（乙方）签订《大连市前期物业管理服务协议》，合同约定：乙方所购物业坐落于展望街37#1-5-3；甲方有权委托物业管理企业实施前期物业管理，有权将本协议甲方的有关权利义务转让给委托的物业管理企业，乙方不得有异议；甲方委托物业管理企业向乙方提供下列物业管理服务：房屋共用部位的维护和管理，房屋共用设备及其运行的维护和管理，房屋共用设施及其运行的维护和管理，附属配套建筑和设施及构筑物的维修、养护与管理，公共绿地、花木、建筑小品的养护与管理，公共环境卫生的清扫保洁及垃圾的收集，经营管理实行封闭物业管理的住宅区内的停车场和由物业产权人出资建设的停车场地，协助公安部门维护社区秩序，管理与房屋及附属建筑物改装修相关的垃圾的清运，物业档案管理，负责向物业产权人和物业使用人收取物业管理服务费等；住宅物业管理服务费用由乙方按建筑面积每月每平方米0.8元的标准向甲方委托的物业管理企业交纳；逾期交纳的，甲方或其委托的物业企业有权要求乙方补交并从逾期之日起按0.3%按日交纳滞纳金；委托管理期限自协议签订之日起至物业产权人委员会与其选定的物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效之日终止；合同还对甲乙双方的其他权利义务进行了约定。同日，被告接收大连市沙河口区展望街39号1单元5层3号房屋，并签署了房屋交付验收表及入住声明，该房屋建筑面积60.39平方米，被告未交纳该房屋2007年4月30日至2018年12月31日期间的物业费6765.29元（0.8元/月/平方米×60.39平方米×140个月零1天）。一审法院认为，大连文路置业有限公司与原告大连丰泽物业管理有限公司签订的《大连市前期物业管理委托合同》、大连文路置业有限公司与被告杜文明签订的《大连市前期物业管理服务协议》系各方真实意思表示，合法有效，对原告及小区全体业主均具有约束力。原告为被告所在小区提供了物业服务，被告未按合同约定履行交费义务，拖欠大连市沙河口区展望街39号1单元5层3号房屋2007年4月30日至2018年12月31日期间的物业费6765.29元未交，原告要求被告交纳其中6763元的诉请于法有据，法院予以支持。庭审中，被告虽还提供照片13张、视频2段主张原告的物业服务不达标，但上述证据均形成于2019年，无法证明原告2019年以前物业服务的常态。并且，原告物业服务的对象为小区全体业主，并非被告一人，个别业主以物业服务不达标为由不交物业费，不仅直接影响到物业服务企业的服务态度和质量，更影响了交费业主的权益和小区整体利益，故被告以物业服务不达标为由拒绝交纳物业费的抗辩意见，法院不予采纳。对于被告提出的原告在服务方面存在的问题，原、被告应本着真诚协商的态度，促使矛盾和纠纷的化解。原告在今后的工作中要加强与业主之间的沟通，不断提高服务质量，以维护长期、稳定、良好的物业服务关系。关于被告房屋维修一节，本案系物业服务合同纠纷，被告主张的房屋维修的财产损害赔偿纠纷与本案并非同一法律关系，故被告以此拒交物业费法院不予支持，被告可另行主张权利。对于原告主张逾期利息的诉请，因被告未交纳物业费系与原告就房屋维修等问题存在纠纷，系被告对物业服务法律关系理解有误，并非无故拒绝交纳物业费，故对于原告该项主张，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告杜文明于判决生效之日起十日内给付原告大连丰泽物业管理有限公司2007年4月30日至2018年12月31日期间的物业费6763元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费89元（原告已预付），由原告负担39元，由被告负担50元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，且对一审认定的事实均无异议，本院经审理对一审认定的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，业主拒绝缴纳物业费需要基于正当理由。就物业服务合同而言，根据诚实信用原则和公平等价有偿原则，“正当理由”的认定，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵。具体到本案，按照案涉《大连市前期物业管理服务协议》约定，丰泽物业对业主支付物业费应当履行的对价义务是维修、养护、管理房屋共有部位、房屋共有设备、公用设施、附属配套建筑和设施、公共绿地、花木、建筑小品，以及公共环境卫生的清扫保洁和垃圾的收集等合同义务。结合已经查明的案件事实，丰泽物业基本履行了物业服务合同中约定的义务，偶尔存在小区绿化不好、路灯和房屋外墙漏雨维修不及时等瑕疵问题尚不足以构成免除或减少上诉人交费义务的抗辩事由。既然被上诉人作为物业服务公司已经为包括上诉人在内的小区业主实际提供了物业服务，根据等价有偿原则，一审判决杜文明全额交费并无不妥。同时，也正是基于丰泽物业存在小区绿化不好、路灯和房屋外墙漏雨维修不及时等瑕疵履行问题，一审法院也已经对丰泽物业请求杜文明支付违约金的诉讼请求不予支持，该处理较为得当。另外，关于上诉人主张房屋的煤气报警器失灵的问题，因维修更换煤气报警器不属于案涉《大连市前期物业管理服务协议》中约定的内容，与本案物业服务合同关系不属于同一法律关系，本院对此不予审理。因此，上诉人据此不交纳物业费没有法律和事实依据，一审不予支持其该项抗辩意见并无不妥。关于上诉人提出“被上诉人赔偿上诉人因房屋漏雨导致的财产损失以及由此产生的担心、焦虑等精神损害赔偿”的上诉请求，由于上诉人未就赔偿款问题在一审中提起反诉，且被上诉人二审中不同意上诉人该项请求，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条第一款规定，上诉人的该项上诉请求不属于本案二审审查范围，上诉人可另行起诉。关于上诉人提出“被上诉人擅自将小区住宅楼门前花园及绿化带改成收费停车场，并将路灯拆除，至今未修复”的上诉请求，与本案的物业服务合同关系不属于同一法律关系而亦不属于本案审理范畴。因此，上诉人的上述两项上诉请求均不在本案二审审理范围，本院不予审理，当事人可另行主张。关于诉讼时效的问题，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持。根据该司法解释的规定，本院对于杜文明二审期间提出“丰泽物业主张的部分物业费已过诉讼时效”的主张不予支持。综上，杜文明的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（上诉人杜文明已预交），由上诉人杜文明负担。本判决为终审判决。审判长  丁大勇审判员  王慧莹审判员  王 迪二〇二〇年四月二十八日书记员  牛超群