安徽省淮北市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖06民终386号 上诉人（原审被告）：淮北市青山房地产开发有限公司，住所地安徽省淮北市相山区人民路发现之旅A-E幢E区2002号。 法定代表人：李正国，该公司董事长。 委托诉讼代理人：赵军，该公司员工。 委托诉讼代理人：王继玲，安徽锦相邑律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：郭跃才，男，1964年12月5日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 被上诉人（原审原告）：赵晓霞，女，1967年3月17日出生，汉族，户籍地安徽省淮北市烈山区，经常居住地安徽省淮北市相山区。 被上诉人（原审原告）：郭琦，男，1993年10月29日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 以上三位被上诉人共同的委托诉讼代理人：**宇，安徽北方之光律师事务所律师。 以上三位被上诉人共同的委托诉讼代理人：留治存，安徽北方之光律师事务所律师。 上诉人淮北市青山房地产开发有限公司（以下简称青山公司）因与被上诉人郭跃才、赵晓霞、郭琦房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省淮北市相山区人民法院（2019）皖0603民初4049号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人青山公司的委托诉讼代理人赵军，被上诉人郭跃才及其与赵晓霞、郭琦共同的委托诉讼代理人留治存到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 青山公司上诉请求：1.撤销一审判决,依法改判或将本案发回重审。2.本案诉讼费用由郭跃才、赵晓霞、郭琦承担。事实与理由:一、涉案山水文园12幢506号房屋已经具备交付条件,且该栋其他业主已经接收房屋,并办理了交付手续。该房至今未交付系郭跃才、赵晓霞、郭琦拒绝接收不愿配合导致,责任不在青山公司,故一审判决第一项有误应予撤销。二、一审确定的违约金标准过高，参照商品房买房合同的约定应支付郭跃才、赵晓霞、郭琦4470.91元。首先,青山公司与郭跃才、赵晓霞、郭琦签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示,该合同在房管部门进行了备案登记,也是房的产管理部门提供的格式版本,该合同对青山公司所应当承担的违约责任有明确的约定,按照合同第九条约定,郭跃才、赵晓霞、郭琦有选择退房的权利,如不退房青山公司按照郭跃才、赵晓霞、郭琦已付房价款的日万分之0.5支付违约金。其次,郭跃才、赵晓霞、郭琦提供的证据承诺书不具有法律效力,该承诺书系案外人手写并且是业主上访时所写,青山公司为支持政府维稳工作,迫于压力,才加盖公章。该承诺书违反合同约定,不具有履行的客观性,违反当事人意思原则,不具有履行的效力性，本案违约金应当按日万分之0.5计算得出4470.91元，故一审判决第二项应当改判。综上,请依法支持青山公司的上诉请求。 郭跃才、赵晓霞、郭琦辩称，一、涉案的房屋至今未达到交付条件。根据《商品房买卖合同》第八条，青山公司应当将“经综合查验备案”的房屋交付郭跃才、赵晓霞、郭琦，青山公司至今没有向郭跃才、赵晓霞、郭琦出示过相关综合查验文件等材料，根据该合同第十一条，房屋达到交付使用条件后，青山公司也应当书面通知郭跃才、赵晓霞、郭琦办理交付手续，出示备案文件，签署房屋交接单，提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，在上诉材料不齐全的情况下，青山公司应当承担违约责任。二、青山公司并没有提供证据证明承诺书是购房人逼迫其出具，承诺书系青山公司的真实意思表示，可以作为定案的依据。青山公司主张承诺书是在受迫的情况下出具，明显违背诚实信用原则。综上，请驳回上诉，维持原判。 郭跃才、赵晓霞、郭琦向一审法院起诉请求：1.判令青山公司支付郭跃才、赵晓霞、郭琦逾期交付商品房违约金等损失31259.64元（暂计算至2019年5月1日，自次日起以已付购房款489963元为基数，按照日万分之一为标准计算至青山公司实际交房之日止）；2.本案诉讼费用由青山公司承担。在审理过程中，郭跃才、赵晓霞、郭琦当庭申请增加诉讼请求：判令青山公司于三十日内向郭跃才、赵晓霞、郭琦交付符合合同约定的房屋。 一审法院认定事实：2016年8月26日，郭跃才、赵晓霞、郭琦与青山公司签订《商品房买卖合同》约定，郭跃才、赵晓霞、郭琦购买青山公司开发的山水文园12幢5层506号房产，商品房总价款489963元；2016年8月26日前支付全部房价款的2%金额为1万元，2016年8月29日前支付全部房价款的98%金额为479963元；买受人逾期付款在90日内，自应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日，买受人应按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金；逾期付款超过90日后，双方同意继续履行合同的，自应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日，买受人应按日向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金；青山公司应当在2017年7月31日前将经综合查验备案的商品房交付给郭跃才、赵晓霞、郭琦；青山公司如逾期不交付房屋，逾期超过90日后，郭跃才、赵晓霞、郭琦有权解除合同，郭跃才、赵晓霞、郭琦愿意继续履行合同的情况下，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，青山公司按日向郭跃才、赵晓霞、郭琦支付已付房价款万分之0.5的违约金；在本合同约定的交房日期前，买受人未付清购房款（含银行按揭贷款手续未办妥）和有关费用（契税、维修基金、交易费、工本费等），出卖人有权拒绝向买受人交付房屋，且不承担逾期交房及逾期办证等违约责任。同时合同补充协议约定房屋交付时间调整为2017年10月31日。合同签订后，郭跃才、赵晓霞、郭琦如约支付了全部购房款489963元，青山公司于2016年9月6日开具总购房款489963元的增值税发票。后青山公司于2018年9月17日向购房人出具承诺书一份，承诺二期（即山水文园9-12幢房屋）在2018年10月31日前办理交房，合同违约赔付条款应双方对等，由工商部门核定。2018年10月，青山公司通知郭跃才、赵晓霞、郭琦收房，但郭跃才、赵晓霞、郭琦发现房屋没有达到合同约定的交付条件，拒绝收房。 一审法院认为，郭跃才、赵晓霞、郭琦与青山公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的规定，系有效的合同。合同签订后双方均应按合同的约定自觉履行。根据合同约定，青山公司应在2018年10月31日前将经综合查验备案的山水文园12幢506号房产交付给郭跃才、赵晓霞、郭琦，但青山公司至今未能取得涉案综合查验备案证明，故郭跃才、赵晓霞、郭琦要求青山公司于30日内交付经综合查验备案的房屋，于法有据，予以支持。青山公司未能在2017年10月31日前将经综合查验备案的山水文园12幢506号房产交付给郭跃才、赵晓霞、郭琦，构成违约，应承担逾期交房的违约责任。双方合同约定，逾期交房的，青山公司自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向郭跃才、赵晓霞、郭琦支付已付房价款万分之0.5的违约金。青山公司于2018年9月17日向购房人出具承诺书一份，承诺二期（即山水文园9-12幢房屋）在2018年10月31日前办理交房，合同违约赔付条款应双方对等。该约定视为双方对房屋交付期限及违约责任作了变更，即将房屋交付期限变更为2018年10月31日，逾期交房违约责任变更为合同对等条款。双方合同约定，买受人逾期付款超过90日后，应按日向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金。如基于违约条款对等原则，则如出卖人逾期交房，也应按照日万分之5的标准支付违约金，故郭跃才、赵晓霞、郭琦主张青山公司自逾期交房之日按照日万分之1的标准支付违约金，应予支持，故青山公司应向郭跃才、赵晓霞、郭琦支付2018年11月1日至2019年5月1日按照本金489963元每日万分之一即年利率3.65%标准计算的逾期交房违约金8941.82元，并自2019年5月1日起继续按照已付房款489963元年利率3.65%的标准支付逾期交房违约金至其交付经综合查验备案的房屋之日止。郭跃才、赵晓霞、郭琦超出上述范围的主张，无事实依据，不予支持。综上，判决：一、青山公司于判决生效之日起三十日内将经综合查验备案的房屋交付给郭跃才、赵晓霞、郭琦；二、青山公司于判决生效之日起十五日内支付郭跃才、赵晓霞、郭琦逾期交房违约金8941.82元，并自2019年5月1日起按照房款489963元为本金年利率3.65%的标准支付逾期交房违约金至其交付经综合查验备案的房屋之日止；三、驳回郭跃才、赵晓霞、郭琦其他诉讼请求。案件受理费581元，因本案适用简易程序减半收取290.5元，由郭跃才、赵晓霞、郭琦负担140.5元，青山公司负担150元。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：1.青山公司应否交付郭跃才、赵晓霞、郭琦经综合查验备案的房屋；2.青山公司支付郭跃才、赵晓霞、郭琦逾期交房违约金的具体数额如何确定。 关于争议焦点1。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，双方应全面遵守履行。郭跃才、赵晓霞、郭琦已履行合同约定的付款义务，青山公司应当在合同约定的期限内向郭跃才、赵晓霞、郭琦交付房屋并办理涉案房屋房地产权属证书。该《商品房买卖合同》第八条约定,在2017年7月31日前将经综合查验备案的商品房交付给郭跃才、赵晓霞、郭琦。但青山公司未举证证明已经将符合上述标准的涉案房屋交付郭跃才、赵晓霞、郭琦，故一审认定青山公司应当将经综合查验备案的房屋交付给郭跃才、赵晓霞、郭琦符合双方合同的约定，应当予以维持。 关于争议焦点2。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。涉案《商品房买卖合同》第八条约定,2017年7月31日前将经综合查验备案的商品房交付给郭跃才、赵晓霞、郭琦，同时合同补充协议约定房屋交付时间调整为2017年10月31日。该合同第九条约定,逾期交房的，青山公司自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向郭跃才、赵晓霞、郭琦支付已付房价款万分之0.5的违约金。《中华人民共和国民法总则》第七条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。青山公司因未能按照合同约定的日期向郭跃才、赵晓霞、郭琦交付涉案房屋，于2018年9月17日出具承诺书，承诺二期（即山水文园9-12幢房屋）在2018年10月31日前办理交房，合同违约赔付条款应双方对等。该承诺书系青山公司为取信于购房户而出具，购房户代表签名认可，且不违反法律规定，应当视为双方对商品房买卖合同交房时间及违约责任的变更，与商品房买卖合同具有同等的法律效力。该合同第七条约定，买受人逾期付款超过90日后，应按日向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金。基于违约条款对等原则，出卖人逾期交房，也应按日万分之5的标准支付违约金，郭跃才、赵晓霞、郭琦主张青山公司自逾期交房之日按日万分之1支付违约金，未超过青山公司的承诺范围，一审认定青山公司支付郭跃才、赵晓霞、郭琦逾期交房违约金8941.82元并自2019年5月1日起按照已付购房款为本金年利率3.65%的标准支付逾期交房违约金至其交付经综合查验备案的房屋之日止并无不当，应予维持。青山公司关于承诺书违反合同约定,不具有法律效力的上诉理由不能成立。青山公司上诉称违约金标准过高，但青山公司未举证证明一审认定的违约金超过郭跃才、赵晓霞、郭琦损失的法定标准，故青山公司该上诉理由亦不能成立。 综上所述，青山公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费581元，由淮北市青山房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵永生 审判员  葛 侠 审判员  刘 静 二〇二〇年四月二十一日 法官助理周梦漪 书记员李玥彤 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。