河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫04民终771号上诉人（原审原告、反诉被告）：平顶山市鹰城商贸有限公司，住所地：河南省平顶山市卫东区开源路东大众路北鹰城世贸四楼。统一社会信用代码：91410403698721431G。法定代表人：**建，总经理。委托诉讼代理人：任国斌，男，该公司员工。被上诉人（原审被告、反诉原告）：翟文彬，男，1982年10月23日出生，汉族，住河南省平顶山市卫东区。委托诉讼代理人：魏华，河南旭宏然律师事务所律师。上诉人平顶山市鹰城商贸有限公司（以下简称商贸公司）因与被上诉人翟文彬租赁合同纠纷一案，不服河南省平顶山市卫东区人民法院（2019）豫0403民初4753号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人商贸公司的委托诉讼代理人任国斌，被上诉人翟文彬及其委托诉讼代理人魏华参加诉讼。本案现已审理终结。商贸公司上诉请求：1.依法撤销原审判决第一项，改判翟文彬支付商贸公司租金151200元及违约金137564元。2.一、二审诉讼费由翟文彬承担。事实与理由：一、翟文彬无证据证明其已向商贸公司缴纳经营保证金48000元，商贸公司也未收到翟文彬预交的经营保证金48000元。2016年1月至12月，翟文彬应向商贸公司缴纳租金576000元（48000元×12月＝576000元），但从商贸公司的财务账目来看，翟文彬只向商贸公司缴纳了528000元，还欠付1个月租金48000元，这说明商贸公司根本没有押翟文彬一个月租金48000元。由此可见，一审判决认定商贸公司事先扣押翟文彬1个月的租金48000元，并将该48000元认定为经营保证金从翟文彬欠付的租金中予以抵扣，系认定事实错误。二、一审判决将质保金、装修保证金从翟文彬欠付的租金中予以抵扣违反了案涉合同的约定。根据合同约定，质保金、装修保证金应当从翟文彬的违约金中予以扣除，而不应从欠付的租金中扣除。依双方签订的合同第二条第四款之约定，翟文彬应支付的违约金为50400元×3个月×365天×3‰=165564元，抵扣押金20000元、装修保证金8000元之后，为137564元。翟文彬辩称，商贸公司的上诉请求不符合事实。一、翟文彬虽未支付2018年10月至12月的租金151200元，但商贸公司押有翟文彬的质保金20000元、1个月房租48000元、及装修押金8000元，应予抵扣。2015年6月19日，商贸公司让翟文彬先交预付款80000元，2015年9月30日又让翟文彬交租金112000元，这两笔共计192000元，恰好是4个月的租金（48000元×4个月＝192000元），这与合同约定的“押一付三”可以相互印证，也能够证明翟文彬预先缴纳了2016年1月至3月的租金144000元并押在商贸公司48000元。二、商贸公司称2016年全年的租金是576000元，翟文彬只缴纳了528000元，这与事实不符，也不符合交易习惯。双方约定的合同期是三年，该期间翟文彬一直在商场经营，如果翟文彬欠付一个月租金，那么商贸公司早就按照合同约定行使了解除权。商贸公司一直押有翟文彬48000元租金、20000元质保金和8000元装修保证金，应当从翟文彬欠付租金中予以抵扣。三、翟文彬不构成违约，不应支付违约金。商贸公司与翟文彬签订的案涉租赁合同约定的租赁期限自2016年1月1日至2018年12月31日。合同履行期间，因商场经营不善，生意亏损，人员离职，无力支付房租。翟文彬于2018年8月30日向商场主管刘延飞提出降低房租申请，但未获批准。翟文彬又于2018年9月30日和10月18日两次向商贸公司提出撤柜申请，但商贸公司迟迟不予回复。在合同期的最后3个月，翟文彬多次与商贸公司协商，要求撤柜并结算最后三个月房租。因商贸公司押有翟文彬质保金20000元和1个月房租48000元及装修保证金8000元，翟文彬要求与商贸公司进行算账，抵扣相应款项后支付剩余房租。但商贸公司一直不同意撤柜，也不同意算账，并至今仍扣押翟文彬价值约五十万元的货品。故翟文彬不构成违约，不应当支付违约金，虽一审判令翟文彬承担违约金16468.8元不当，但翟文彬尊重判决并未上诉。综上，二审应依法驳回商贸公司的上诉请求，维持原判。商贸公司向一审法院起诉请求：1.要求翟文彬给付合同期内拖欠的租金504000元及逾期付款利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年1月1日起分期计算至付清为止）；2.本案诉讼费由翟文彬承担。一审审理期间，商贸公司提出增加诉讼请求：1.判令翟文彬支付违约金410508，违约金暂计算至2019年9月30日；2.诉讼费由翟文彬承担。翟文彬向一审法院反诉请求：1.判令商贸公司返还翟文彬质保金20000元、预交经营保证金48000元、装修保证金8014元，共计76014元；2.诉讼费由商贸公司承担。一审法院认定事实：2015年10月份，商贸公司作为甲方，翟文彬作为乙方签订《合同》一份，内容为：“第一条、专柜名称及面积：1.甲方同意将位于开源路终端鹰城商贸中心，面积：416平方米的区域为乙方经营使用。2.乙方在本场地做尚品宅配全屋定制……第二条租赁费用、支付时间、租赁期限：1.租赁（经营）期限自2016年1月1日至2018年12月31日止(自开业之日计租，合同期三年)。2.经甲乙双方协商，租赁期内每月销售保底额为24万元，甲方每月按照乙方销售额的20%提取场地租金，乙方同意……3.租赁费用按照如下约定比例递增：自2018年1月1日至2018年12月31日，在上一经营期限内的场地租赁费用的基础上递增5%，自第三年递增5%，每月销售保底任务额为25.2万元，超出部分不再收取……乙方应当在每叁个完整的自然月（即每月的第一日到最后一日）为一个经营费用支付日，经营费用支付方式：押壹付叁。乙方应当在每个经营期限费用支付日的最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向甲方一次性足额支付下个经营期限的经营费用。4.如乙方逾期支付费用的，乙方除应如数支付或补足外，每逾期一日，按应付未付金额的3‰向甲方支付违约金，逾期7日的，甲方有权按本协议有关于约定终止对其提供物业服务。并对所欠费用从押金当中足额扣除……第八条经营保证金：乙方同意在本合同签订时以现金形式向甲方支付肆万捌仟元经营保证金。第十三条违约责任：9.双方确认，在乙方欠付经营费用、物业服务费等费用期间，未经甲方批准，乙方不得将放置于该铺位内的货物、财务移出该铺位。第十八条合同续签：合同期满，乙方愿续签合同的，应在合同期满前三个月书面通知甲方……”庭审中，翟文彬认可2018年10月-12月期间的房租未缴纳，同意用事先缴纳的质保金20000元、经营保证金即商贸公司事先扣押的一个月的租金48000元、装修保证金8012元抵扣未缴纳的房租。商贸公司认可收到翟文彬质保金20000元，但认为该20000元应抵扣违约金，否认收到翟文彬经营保证金48000元及装修保证金8012元。翟文彬提供收据三份，证实翟文彬2015年6月19日至2015年9月30日期间向商贸公司支付四个月的租金共计192000元，商贸公司始终扣押翟文彬一个月的租金48000元。翟文彬提交POS机票据一张，庭下提交2015年10月30日银行流水一份及同日收据两张，证实自己支付装修保证金8000元、装修手册费12元。商贸公司提供2019年4月23日，商贸公司与翟文彬续签订的《合同》一份，证实商贸公司与翟文彬又签订了租赁经营期一年的合同，租赁期限自2019年1月1日至2019年12月31日以及相应的权利义务。翟文彬否认自己续签合同并否认该份合同上翟文彬的签名是其所签、指印是其所按，并提交了自己于2018年8月28日向商贸公司提出的降低房租申请书、2018年9月30日的撤柜申请函、与商贸公司主管刘延飞的聊天记录以及合同到期后，商贸公司不让翟文彬撤柜不让其搬东西，翟文彬报警的录音光盘。商贸公司认可2019年4月23日，商贸公司与翟文彬续签订《合同》上翟文彬的签字不是翟文彬所签、指印亦不是翟文彬所按，但辩称系翟文彬委托田大伟代签并提供照片、微信聊天记录、以及证人证言予以证实。翟文彬辩称自己并不认识田大伟并否认委托田大伟与商贸公司续签合同。商贸公司在2015年签订的合同期满之前三个月没有书面通知翟文彬续签合同证据。另查明，商贸公司提供租金缴纳通知一份，证实商贸公司一直在催促翟文彬缴纳租金；电费清单一份、收据八张，证实翟文彬2019年仍在持续经营，没有申请撤柜；电费缴纳流程一份，证实租赁商贸公司场地的业主缴纳电费的规程。翟文彬辩称没有接到任何缴纳租金的通知，电费清单电费缴纳流程系间接证据、单方证据，不能证明电费是翟文彬缴的。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。2015年10月份，商贸公司与翟文彬签订租赁合同，并履行相应权利义务，租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，租赁合同成立并生效，应受法律保护。2019年4月23日续签的合同，翟文彬的名字和指印因不是翟文彬本人所签所按，翟文彬亦否认委托田大伟代为签订，并辩称存在冒名行为，商贸公司亦未提供充分、有效的证据证实翟文彬存在委托他人代为签订合同的证据，应由商贸公司承担不利后果，故商贸公司向翟文彬主张2019年的租金及违约金没有事实和法律依据，一审法院不予支持。庭审中翟文彬认可2018年10月－2018年12月的租金共计151200元（50400元/月×3个月＝151200元）没有缴纳，但表示愿意用质保金20000元、预交经营保证金48000元以及装修保证金8012元冲抵所欠租金，预交经营保证金、装修保证金有合同约定及翟文彬提供的证据能够认定翟文彬已经向商贸公司缴纳，但装修保证金应为8000元，因此，翟文彬欠缴的租金151200元，可用翟文彬缴纳给商贸公司的质保金20000元、预交经营保证金48000元、装修保证金8000元予以抵扣，下余的75200元翟文彬应支付给商贸公司。因在合同中双方已就违约金作出约定，并未约定利息，故对商贸公司主张支付逾期付款利息的诉讼请求，不予支持。根据2015年双方签订合同第二条第3款之规定，违约金应以75200元为基数按每日3‰计算，根据商贸公司请求暂主张到2019年9月30日计算，违约天数共365天，违约金共82344元（75200元×3‰×365天=82344元），高于翟文彬所欠租金75200元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条规定，违约金明显过高，翟文彬亦主张减少，综合本案的实际情况，酌定违约金支付双方合同约定的20%为宜，因此，翟文彬应支付给商贸公司的违约金为18220.8元（82344元×20%=16468.8元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、翟文彬于本判决生效后十日内向平顶山市鹰城商贸有限公司支付欠付的租金75200元及违约金16468.8元。二、驳回平顶山市鹰城商贸有限公司的其他诉讼请求。三、驳回翟文彬的其他反诉请求。本诉案件受理费12945元，减半收取6472.5元，由平顶山市鹰城商贸有限公司负担4382.5元，翟文彬负担2091元；反诉案件受理费850元，由翟文彬负担50元，平顶山市鹰城商贸有限公司负担800元。本院二审期间，商贸公司围绕上诉请求依法提交了一组证据，翟文彬针对上诉请求依法提交了一组证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。商贸公司提交的证据为翟文彬2016年交纳租金528000元的收据、转账凭证（共8张），以及商贸公司财务制作的《尚品宅配交、欠款明细账》1份。商贸公司拟通过该组证据证明翟文彬2016年应交纳租金576000元，实际交纳528000元，还欠商贸公司1个月租金48000元，这也证明了商贸公司根本没有押翟文彬1个月租金48000元。翟文彬针对商贸公司提交的证据的质证意见为，对该8张收据及转账凭证无异议，但《尚品宅配交、欠款明细账》为商贸公司单方制作，对其有异议。翟文彬提交的一组证据为商贸公司出具的3张收款收据，分别为时间为2016年4月5日的金额为29836元的收款收据、时间为2016年4月5日的金额为98680元的收款收据、时间为2016年10月8日的金额为96000元的收款收据。翟文彬拟通过该组证据证明其交纳2016年租金的部分情况。商贸公司针对翟文彬提交的证据的质证意见为，对翟文彬提交的3张收据予以认可，但保留向翟文彬主张其未交纳的2016年租金48000元的权利。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：商贸公司提交了合计金额为528000元的8张收据、转账凭证，分别为：1.时间为2015年6月19日、金额为80000元的收款收据；2.时间为2015年9月30日、金额为112000元的收款收据；3.时间为2016年4月5日、金额为29836元的收款收据；4.时间为2016年4月5日、金额为98680元的收款收据；5.时间为2016年6月20日、金额为50000元的银行回单（交易流水号为171146170-218）；6.时间为2016年6月20日、金额为50000元的银行回单（交易流水号为170843817-220）；7.时间为2016年6月20日、金额为11484元的银行回单（交易流水号为171474615-216）；8.时间为2016年10月8日、金额为96000元的收款收据。以上第1、2张收款收据与一审中翟文彬提交的拟证明其押一付三的2张收款收据相一致；以上第3、4、5张收款收据与二审中翟文彬提交的3张收款收据相一致。本院对该8张收据、转账凭证的合法性、真实性、与本案的关联性均予以确认。二审查明的其他事实与原审判决认定的事实相一致。本院认为，本案当事人二审争议的焦点问题主要为：一、一审判决将质保金、装修保证金、经营保证金从欠付租金中予以抵扣是否正确；二、一审酌定违约金为案涉合同约定的20%是否适当。对此，本院针对双方当事人的上诉、答辩理由，结合一、二审查明的事实，综合分析评议如下：一、关于一审判决将质保金、装修保证金、经营保证金从欠付租金中予以抵扣是否正确的问题。（一）关于质保金和装修保证金应如何抵扣问题。商贸公司认可翟文彬交纳了质保金20000元和装修保证金8000元，只是认为不应从欠付租金中予以抵扣，而应依据案涉合同第二条第4项、第十三条第14项、第十六条第4项之约定从违约金中予以扣除。对此，本院认为，案涉合同第二条第4项约定：“第二条租赁费用、支付时间、租赁期限4.如乙方逾期支付费用的，乙方除应如数支付或补足外，每逾期一日，按应付未付金额的3‰向甲方支付违约金。逾期达7日的，甲方有权按本协议有关约定终止对其提供物业服务。并对所欠费用从押金当中足额扣除。”第十三条第14项约定：“第十三条违约责任14.在合同期内，因乙方人员违反甲方的管理规定所产生的违约金应于24小时内结清，否则予以经营保证金中扣除。”第十六条第4项约定：“第十六条其它约定事项4.乙方若违反本合同中应向甲方支付违约金的条款，乙方未按期向甲方以现金形式支付的，甲方可以从乙方货款或经营保证金中扣除，同时乙方应承担扣款形成的17%的税收。”以上条款约定的是可将翟文彬（乙方）欠付的租金、违约金从押金或经营保证金中予以扣除，而非押金或经营保证金仅能从违约金中予以扣除。因此，应予认定商贸公司的该方面上诉理由系对合同条款的误读，本院不予采信。并且，一审中，翟文彬提起反诉，请求判令商贸公司返还质保金、装修保证金、经营保证金，如翟文彬确实交纳了质保金、装修保证金及经营保证金，在经营到期后商贸公司就应予以退还，如其欠付租金，也可与其欠付的租金相互抵销。故一审判决在查明翟文彬欠付租金数额的前提下，将其欠付的租金与商贸公司未退还的质保金、装修保证金进行债权债务的相互抵销并无不当。（二）关于经营保证金是否已经交纳的问题。商贸公司不认可翟文彬向其交纳了经营保证金48000元，也不认可翟文彬始终押一付三，多付了1个月租金48000元。商贸公司提交了公司财务账目及翟文彬交费的收据及银行回单，意欲证明翟文彬只向商贸公司缴纳了528000元，该528000元包含了翟文彬2015年预交的4个月租金192000元，翟文彬还欠付1个月的租金48000元，商贸公司根本没有押翟文彬1个月租金48000元。经查，商贸公司财务制作的《尚品宅配交、欠款明细账》在“合计实收（交）”一栏显示实收金额为“528000元”，该数额与其提交的8张收据及银行凭证的合计金额相一致。但“合计应收”一栏显示应收金额也为“528000元”，而非商贸公司所称的576000元。审判人员针对该问题当庭电话询问商贸公司的财务人员“为何《尚品宅配交、欠款明细账》2016年‘合计应收’栏中显示应收为528000元（48000元×11个月＝528000元）”时，财务人员回答：“因为有减免，所以2016年的租金减少了1个月，应交528000元。”可见，商贸公司在2016年给予翟文彬租金减免1个月的优惠，翟文彬2016应付租金528000元，实付528000元，并非商贸公司所称的翟文彬尚欠付1个月租金48000元。二审中，翟文彬与商贸公司分别就翟文彬交纳租金情况进行了举证，但翟文彬提交的3张支付2016年租金的收据合计金额仅为224516元，该3张收据与商贸公司提交的3张收据相一致，除该3张收据外，商贸公司还提交了翟文彬转账111484元的3张银行回单。在分别独立举证的情况下，商贸公司提交的证据包含了翟文彬提交的证据，商贸公司举证的金额也多于翟文彬自己举证的金额。并且，商贸公司制作的《尚品宅配交、欠款明细账》不仅没有证实其关于翟文彬尚欠付2016年1个月租金48000元的主张，反而证实其给予翟文彬减免1个月租金的优惠，翟文彬已全额支付2016年租金528000元，并无欠付。从逻辑上来讲，应认为商贸公司的举证是真实客观的。本案中，就举证责任来说，应由翟文彬举证证明其交纳的2016年租金总额，以证明其是否确实多交了1个月租金作为押金或经营保证金。但从现有证据来看，翟文彬未能提交充分有效证据证明其向商贸公司交纳了经营保证金48000元或多押了1个月租金48000元。至于翟文彬称案涉合同第二条约定“经营费用支付方式：押一付三”，及第八条约定“乙方同意在本合同签订时以现金形式向甲方支付肆万捌仟元经营保证金”，而其于2015年预交了192000元，应视为其已多交了租金48000元。对此，本院认为，案涉合同并未约定交纳8000元装修保证金，但翟文彬实际交纳了8000元装修保证金；案涉合同也未约定租金减免、优惠事宜，但实际上商贸公司2016年减免了1个月租金；案涉合同第二条约定“乙方应当在每叁个完整的自然月为一个经营费用支付日，经营费用支付方式：押一付三。乙方应当在每个经营期限费用支付日的最后一个月的20日前，向甲方一次性足额支付下个经营期限的经营费用。”但从实际情况来看，翟文彬并未按照该约定的时间及数额交纳租金。可见，案涉合同在实际履行过程中已部分变更，不能仅依据案涉合同条款认定相关事实，而应综合案涉合同条款、支付凭证等证据对翟文彬已交纳租金数额及履行合同情况进行认定。综上，现有证据不能证实翟文彬2016年多支付了1个月租金或已交纳48000元经营保证金，一审判决认定商贸公司始终扣押翟文彬一个月租金48000元，并以经营保证金的名义从翟文彬欠付租金中抵扣该48000元，确实不当，本院予以纠正。根据以上分析，应认定翟文彬欠付的租金151200元中抵扣质保金20000元和装修保证金8000元后，翟文彬还应支付下余租金123200元。二、关于一审酌定违约金为案涉合同约定的20%是否适当的问题。本案中，因经营状况不良，翟文彬已于2018年9月30日向商贸公司提交撤柜申请，商贸公司以“撤柜要按合同约定，甲乙双方协商一致，提前90天提交书面申请”为由，未予批准。三个月后，即2018年12月31日，案涉合同即到期。虽翟文彬未交纳2018年10月、11月、12月三个月的租金，但双方就撤柜问题存在纠纷，且依照案涉合同第二条第四款约定“如乙方逾期支付费用的，乙方除应如数支付或补足外，每逾期一日，按应付未付金额的3‰向甲方支付违约金”计算违约金的数额明显过高，一审综合本案实际情况，酌定翟文彬支付合同约定违约金的20%，并无不当，本院予以确认。但因本院认定仅应从欠付租金中抵扣质保金20000元和装修保证金8000元，则违约金数额应变更为26980.8元〔（151200元－20000元－8000元）×3‰×365天×20%＝26980.8元〕。综上所述，商贸公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省平顶山市卫东区人民法院（2019）豫0403民初4753号民事判决；二、翟文彬于本判决生效后十日内向平顶山市鹰城商贸有限公司支付欠付的租金123200元及违约金26980.8元。三、驳回商贸公司的其他诉讼请求。四、驳回翟文彬的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费12945元，减半收取6472.5元，由平顶山市鹰城商贸有限公司负担5410元，翟文彬负担1062.5元；反诉案件受理费850元，由翟文彬负担537元，平顶山市鹰城商贸有限公司负担313元。二审案件受理费5631元，由平顶山市鹰城商贸有限公司负担2702元，翟文彬负担2929元。本判决为终审判决。审判长  侯晓宏审判员  樊为民审判员  李 洁二〇二〇年四月二十八日书记员  段奇敏