浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0782民初6727号原告：龚昌国，男，1979年8月1日出生，汉族，住义乌市。委托诉讼代理人：龚昌盛，浙江近真律师事务所律师。被告：楼小妹，女，1941年12月27日出生，汉族，家住义乌市城西街道桥头村17组，现住义乌市。被告：丁文春，男，1962年12月5日出生，汉族，住义乌市。被告：丁文秋，男，1969年12月13日出生，汉族，住义乌市。被告：丁文夏，男，1974年5月21日出生，汉族，住义乌市。被告：丁金仙，女，1965年1月9日出生，汉族，家住义乌市稠江街道贾里村下贾里17号，现住义乌市。原告龚昌国为与被告楼小妹、丁文春、丁文秋、丁文夏、丁金仙宅基地使用权纠纷一案，于2019年3月29日向本院提起诉讼，本院以简易程序立案受理后，依法由审判员毛滨独任审判，于2019年6月12日、2020年4月13日公开开庭进行了审理。原告龚昌国及其委托诉讼代理人龚昌盛，被告丁文春（第二次开庭未到庭）、丁文秋（第一次开庭中途退庭，第二次开庭未到庭）、丁文夏到庭参加了诉讼。被告楼小妹、丁金仙经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告龚昌国向本院提出诉讼请求：1、依法判决原告龚昌国与丁瑞柱、被告楼小妹签订的《房屋绝卖协议》合法有效。2、判令五被告办理坐落于义乌市占地18平方米的不动产初始登记和协助原告办理该不动产的转移登记手续。事实与理由：丁文春、丁文秋、丁文夏和丁金仙系丁瑞柱和楼小妹的子女。2015年5月7日，丁瑞柱和楼小妹将其位于义乌市下溪拆迁改造安置取得的54平方米权属的18平方米转让给原告，为此签订了《房屋绝卖协议》，协议约定了转让款为28.8万元，出让人无偿提供有关资料，协助受让人（原告）办理过户、土地证、产权证等一切手续。同日，原告通过本票向楼小妹和丁瑞柱支付转让款28.8万元。2015年11月9日，原告竞价投标到24幢（现为桥头二区7幢3单元），并与义乌市村两委签订《中标定位协议书》，后原告利用购买的宅基地建造房屋和使用，现坐落地址为桥头二区7幢3单元。据了解，丁瑞柱于2016年12月1日去世。2018年城西街道桥头村开始统一不动产权证。因丁瑞柱去世，办理产权转移登记手续需要五被告去办理公证，为此原告多次找五被告要求其办理初始登记后协助原告办理产权的转移登记，但是被告丁文夏拒不配合和协助原告办理产权转移登记手续。无奈，原告为维护自身的合法权益，只能向贵院起诉，望能判如所请。被告丁文春辩称：协助过户我们是有意见的，父母买卖平方没有和我们商量过，也没有经过我们同意。父母平方全部卖出了，关于居住问题要原告解决一下。协助过户我不同意。被告丁文秋辩称：什么时候什么地点卖给原告平方，我不知道，父母双方的平方不能我母亲一个人做主卖掉，最多只能卖我母亲一个人的平方。我在起诉之前是同意协助的，我现在也是同意协助配合原告过户的。被告丁文夏辩称：我认为买卖合同不合法，这事情从始至终我不知道，合同上只有我母亲一个人签字的，我爸爸也没有同意，我是反对他们卖平方的，我自己都不够用，我是不同意协助配合原告过户的。被告楼小妹、丁金仙未作答辩。原告就其诉请提供以下证据：1、房屋绝卖协议一份，证明原告龚昌国与丁瑞柱、楼小妹签订协议，约定将18平方米房屋占地面积（宅基地）转让给原告，价款为28.8万元，出让人有协助办理产权过户手续的义务等事实。2、个人结算业务申请书和农业银行本票各两份，证明2015年5月7日原告通过本票支付转让款28.8万元的事实。3、置换申请书一份，证明龚昌国与丁瑞柱、楼小妹向桥头村提出置换申请的事实。4、土地转让（置换）证书一份，证明桥头村民委员会同意上述宅基地转让的事实。5、中标定位协议书和照片打印件各2分，证明2015年11月原告中标24幢以及将上述宅基地建成房屋和现坐落为桥头二区7幢的事实。6、证明一份，证明丁瑞柱于2016年底去世：丁瑞柱和楼小妹生育丁文春、丁文秋、丁文夏和丁金仙；桥头村已经统一做不动产权证的事实。7、股权证和户口本各一份，证明原告龚昌国系城西街道荷村村集体组织成员的事实。8、建设工程规划许可证复印件一份，证明转让的18平方米已经取得建设工程规划许可证的事实。9、当庭提供本票、进账单、浙江省农村信用社业务凭证各一份，证明原告2015年5月7日在中国农业银行义乌上溪支行开具本票288000元，背书给楼小妹，同日楼小妹存入其义乌市农村信用社夏演支行。第二次开庭补充提供以下证据：10、义乌市城西街道农村居民个人建房用地审批表复印件一份，证明丁瑞柱和楼小妹审批获得54平方米宅基地的事实。11、城西街道桥头下溪自然村规划示意图2份，证明涉案丁瑞柱和楼小妹的54平方米宅基地坐落情况的事实。12、谈话录音6份及文字整理资料四份，证明2018年12月原告龚昌国、楼国平与楼小妹联系做证事宜，2019年2月28日原告等人与丁文夏联系做证好事宜，丁文夏不予配合；2019年3月1日原告、楼国平联系丁文秋、丁文夏，告知丁文夏不配合无法公证，只能起诉；2019年3月2日原告、楼国平又与楼小妹妹提及作证和起诉等事实。13、谈话录音2份及文字整理资料，证明2019年6月13日原告龚昌国、楼国平联系楼小妹，其确定卖宅基地的钱已经丁文秋、丁文春、丁文夏均有分到；其目前住在桥头高层公寓和每月有养老金2400元以及还有存款用于养老；丁文夏知道宅基地卖掉；卖房子是丁瑞柱作主等等事实。被告丁文夏质证意见如下：对证据1房屋绝卖协议一份，协议书上的我父亲的签字不是我父亲签的，是我母亲代签的，指印也是我母亲一个人按的。对证据2-11，无异议。对证据12-13，谈话录音不认可，是原告偷偷录的，我是不在场的。被告丁文春、丁文秋的质证意见如下：对证据1房屋绝卖协议一份，协议书上的我父亲的签字不是我父亲签的，是我母亲代签的，指印也是我母亲一个人按的。对证据2-11，无异议。注：被告丁文春、丁文秋第二次开庭未到庭，未对第二次庭审提供的证据予以质证。被告丁文春、丁文秋、丁文夏未向本院提供证据。被告楼小妹、丁金仙未质证，也未向本院提供证据。本院对原告提供的证据的真实性均予以认定。本院经审理认定事实如下：丁瑞柱与被告楼小妹系夫妻关系，丁瑞柱于2016年年底去世。被告丁文春、丁文夏、丁文秋、丁金仙系丁瑞柱与被告楼小妹的婚生子女。2006年11月2日，丁瑞柱、被告楼小妹在义乌市改造中经审批取得54平方米建房用地。2015年5月7日，原告龚昌国（受让人）与丁瑞柱、被告楼小妹（出让人）经协商，签订《房屋绝卖协议》一份，约定：“一、甲方自愿将义乌市下溪拆迁改造安置丁瑞柱户的房屋占地面积计54平方米权属，现将其中18平方米（占地面积）转让给乙方，计人民币288000元，立本协议时一次性付清。…三、本宗房屋出让给龚昌国后，不论本宗房屋价格涨跌，出让人都不追加任何款项和费用，并无偿提供有关资料，协助受让人办理过户、土地证、产权证等一切手续……”同日，原告将288000元本票交给楼小妹。嗣后，涉案宅基地取得了建设工程规划许可证，原告将涉案18平方米宅基地连同其他平方一起建成位于义乌市的房屋，并占有、使用至今。现涉案不动产可以办理不动产产权证初始登记和过户登记手续，由于丁瑞柱已过世，五被告系丁瑞柱的法定继承人，原告要求被告对涉案房屋协助办理初始登记及过户手续未果。为此，诉至本院。本院认为：针对《房屋绝卖协议》中丁瑞柱是否同意的问题。从庭审调查的证据显示，转让涉案宅基地是丁瑞柱、楼小妹共同决定的，转让款项用于家庭开支，当时丁瑞柱没有提出异议。本院认为，原告与丁瑞柱、楼小妹之间签订的《房屋绝卖协议》，系当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。原告已付清转让款，履行了合同义务，并且原告已在涉案宅地基上出资建造了房屋并占有使用至今。现丁瑞柱已死亡，五被告作为丁瑞柱法定继承人，依据继承法的相关规定，对丁瑞柱转让的宅基地负有协助原告办理涉案不动产权初始登记以及过户登记的义务。原告的诉请合法有据，本院予以支持。被告楼小妹、丁金仙、丁文春（第二次开庭未到庭）、丁文秋（第二次开庭未到庭）经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，应视为对其享有的答辩权和质证权的放弃，依法可缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百五十三条，《中华人民共和国继承法》第十条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告龚昌国与丁瑞柱、被告楼小妹于2015年5月7日签订的《房屋绝卖协议》有效。二、被告楼小妹、丁文春、丁文秋、丁文夏、丁金仙于本判决生效后十五日内办理坐落于义乌市房屋中占地18平方米的不动产初始登记手续，并协助办理将该不动产过户到原告龚昌国名下的转移登记手续。案件受理费2810元，由被告楼小妹、丁文春、丁文秋、丁文夏、丁金仙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审判员  毛滨二〇二〇年四月十四日法官助理吴肇珍书记员朱炜玮