北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终3478号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京万盛园国际艺术交流中心，住所地北京市通州区宋庄镇小堡村村委会西200米。投资人：纪怀秋，总经理。委托诉讼代理人：李伟，北京廉峰律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告)：李金龙，男，1975年3月17日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。委托诉讼代理人：杨宏飞，河北唤民（北京）律师事务所律师。上诉人北京万盛园国际艺术交流中心（以下简称万盛园中心）因与被上诉人李金龙房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2019）京0112民初9667号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。万盛园中心上诉请求：1.撤销一审判决第三项，依法驳回李金龙关于装修损失的诉讼请求；2.撤销一审判决第四项，依法改判李金龙支付万盛园中心供暖费45000元，对于一审中除供暖费之外的其他诉讼请求万盛园中心不再坚持。事实和理由：一、主要事实：2017年10月31日，万盛园中心与李金龙签订《租赁协议》，万盛园中心将北京市通州区宋庄镇小堡村北京万盛园国际艺术交流中心艺术家工作室×层、×层房屋出租给李金龙。一审法院认为万盛园中心与李金龙签订的《租赁协议》无效，对此万盛园中心无异议。二、万盛园中心未允许李金龙对承租房屋进行装修，李金龙亦未对承租房屋进行装修。李金龙称万盛园中心向其交付的是毛坯房，不符合事实。通过李金龙一审提交的微信记录可以证明万盛园中心仅同意李金龙对房屋外部装修，未同意其进行内部装修，李金龙提交的图纸形成日期和修改日期都是2019年6月16日之后，所以万盛园中心不认可图纸的真实性。万盛园中心在起诉时提出了恢复原状的请求，是由于担心李金龙会破坏房屋的固定设施，而不能代表万盛园中心认可了李金龙装修的事实。一审法院认定李金龙进行装修的证据不足，其认为李金龙对房屋进行装修的可信度大，是推测，不能作为判决依据。三、李金龙应当支付供暖费45000元。万盛园中心园区采取集中供暖方式，不可能仅就李金龙一家不予供暖，所以在第二年租赁年度中，李金龙享受了万盛园中心提供的供暖服务，理应支付供暖费。综上所述，一审判决认定事实不清，证据不足，请求二审法院支持万盛园中心的上诉请求。李金龙辩称，同意一审判决，不同意万盛园中心的上诉意见。一、《租赁协议》第三条第三款明确约定了免租期和装修费用的承担问题，第七条第五款也约定了合作期满后装修的处理方式，可以证明万盛园中心在签订协议前就认可李金龙对房屋进行装修。一审法院进行过现场勘验，李金龙提供了证据证明房屋的装修情况。李金龙不认可万盛园中心所称李金龙只进行了外部装修，李金龙对房屋内部进行了完整的装修。二、万盛园中心一审提供了李金龙和纪怀秋的谈话录音，纪怀秋承认仅供暖一个月。由于万盛园中心的过错导致合同无效，应当由万盛园中心承担不利后果。万盛园中心向一审法院起诉请求：1.请求判决解除2017年10月31日双方签订的《租赁协议》；2.请求判决李金龙支付违约金117833.33元；3.请求判决李金龙支付供暖费45000元；4.判令李金龙承担本案诉讼费。李金龙向一审法院提出反诉请求：1.请求确认双方于2017年10月31日签订的《租赁协议》无效；2.请求判令万盛园中心返还李金龙租金282800元、物业费19200元、押金45000元，共计347000元；3.请求判令万盛园中心支付违约金144583元，赔偿李金龙装修损失797722.21元；4.反诉费、鉴定费由万盛园中心承担。一审法院认定事实：2017年10月31日，万盛园中心（甲方、出租方）与李金龙（乙方、承租方）签订《租赁协议》，约定甲方将位于北京通州区宋庄小堡万盛园国际艺术交流中心艺术家工作室×层×层房屋出租给乙方使用。租赁用途为商业或是办公。租赁期限为6年，自2017年11月1日起至2023年11月30日止，2017年11月1日至2018年2月1日为免租期，该免租期内甲方对乙方免收租金。第一年、第二年、第三年，每年租金分别为347000元，其中含物业费19200元，取暖费45000元，从第四年开始至每年租金标准在273800元的租金基础上递增10%。押金两个月为45600元。合同第七条第5款约定，租赁期满如乙方不续租，乙方不得恶意破坏房屋内装修（包括乙方自行装修部分，公共设施及电气设备等除外）。否则，乙方将承担因维修或复原房屋的全部费用，并按乙方违约处理。合同还约定了其他内容。上述合同签订后，双方开始履行合同。李金龙支付了第一年度的租金347000元，并支付了押金45000元，2019年1月19日，李金龙又通过银行转账的方式支付了282800元房屋租金及19200元物业费，未支付供暖费，万盛园中心对此表示认可。关于供暖问题，李金龙主张，合同签订后，万盛园中心仅在第一年度供暖一个月，之后未再供暖。万盛园中心认可在第一年度供暖出现问题，停止了供暖，但是其为李金龙减少了供暖费，并称其在第二年度接入天然气，为李金龙进行了供暖。本案审理过程中，李金龙申请对涉案房屋的装修价值进行鉴定，一审法院委托北京中兴恒信工程造价咨询有限公司对该事项进行评估，该机构于2019年6月14日组织双方进行了现场勘验，并依据相关规范文件和李金龙提交的图纸出具了工程造价鉴定意见，结论为涉案房屋的装修价值评估为797722.21元。李金龙支付鉴定费12800元。万盛园中心对于该鉴定意见不予认可，称其从未同意过李金龙进行装修，李金龙亦未对涉案房屋进行过任何装修，鉴定所依据的图纸不真实，并提交了一组李金龙用于鉴定的图纸电子版截图予以证明，从图纸电子版上可见，部分图纸的创建时间和修改时间均为2019年6月16日，部分图纸的创建时间为2019年6月16日，修改时间为2017年12月23日。李金龙向法庭提交了其与万盛园中心法定代表人纪怀秋的微信聊天记录，证明李金龙对涉案房屋进行了装修，万盛园中心对微信记录真实性认可，对证明目的不认可。关于涉案房屋是否经过规划审批的问题，万盛园中心称其手中没有涉案房屋的规划审批文件，根据涉案房屋所在地区的特殊性，涉案房屋是允许被出租的。一审法院审理过程中，李金龙自行将涉案房屋钥匙交换给了万盛园中心，并表示对于房屋内剩余的物品放弃所有权，双方于2019年6月14日完成了房屋交接。一审法院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。依据本案查明的事实，涉案房屋并未取得建设工程规划许可证，万盛园中心与李金龙于2017年10月31日签订的《租赁协议》应属无效协议，故对于万盛园中心请求解除双方签订的《租赁协议》的诉讼请求一审法院不予支持，对于李金龙请求确认双方签订的《租赁协议》无效的反诉请求，一审法院予以支持。因涉案合同系无效合同，对于万盛园中心请求李金龙支付违约金的诉讼请求以及李金龙请求万盛园中心支付违约金的反诉请求，于法无据，一审法院均不予支持。双方在本案审理过程中自行完成了房屋交接，因此李金龙占有使用房屋的期限应自双方合同约定的租金起算之日即2018年2月2日（扣除2017年11月1日至2018年2月1日的免租期）计算至双方交接之日即2019年6月14日，共一年零133天，对第一年度（即2018年2月2日至2019年2月1日）的各项费用，李金龙已支付完毕，双方没有均未提出异议，一审法院对此亦不持异议；对于第二年度李金龙实际占有使用的133天，该期间内，李金龙应支付参照双方合同约定标准的使用费、物业费，结合李金龙已支付的第二年度租金和物业费共计302000元，万盛园中心应返还李金龙191956元（取整）。对于万盛园中心提出的第二年度供暖费的诉讼请求，因在第一年度中万盛园中心认可供暖出现问题停止供暖，其主张在第二年度通过燃烧天然气方式恢复了供暖，但李金龙不予认可，且万盛园中心亦未提交任何证据证明，故对万盛园中心关于供暖费的主张，证据不足，一审法院不予支持。因涉案合同无效，万盛园中心应返还李金龙支付的押金45000元，对于李金龙该项反诉请求一审法院予以支持。关于李金龙反诉请求的装修损失及鉴定费问题，双方的争议焦点系李金龙是否进行了装修。根据一审法院审理查明的事实，双方合同中约定了关于装修的条款，李金龙用于鉴定的部分图纸显示的修改时间为2017年12月，与双方合同签订的免租期相吻合，同时结合现场勘验的情况及双方当事人庭审陈述的内容，一审法院认为李金龙实际对涉案房屋进行装修这一事实存在高度可能性。相反，万盛园中心虽对李金龙用于鉴定的材料的瑕疵提出了质疑，但未举出反证予以反驳，更未举出证据以证明涉案房屋系其装修，且在万盛园中心向一审法院提交起诉状时提出的诉讼请求中明确要求李金龙将涉案房屋恢复原状，与其所称涉案房屋的现状与其向李金龙交房时一致的主张存在矛盾，在此种情况下，一审法院对于李金龙的说法予以采信。装修损失的具体金额，以鉴定机构的鉴定结论为准。综合考虑双方的过错情况，一审法院确认万盛园中心对于李金龙的装修损失承担70％的赔偿责任即558406元（取整）。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、李金龙与万盛园中心于2017年10月31日签订的《租赁协议》无效；二、万盛园中心返还李金龙房屋占有使用费、物业费及押金共计236956元，于判决生效之日起7日内执行清；三、万盛园中心给付李金龙装修损失558406元，于判决生效之日起7日内执行清；四、驳回万盛园中心的其他诉讼请求；五、驳回李金龙的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，李金龙向本院提交了室内装修照片及视频，用以证明李金龙对案涉房屋进行了装修。万盛园中心对证据的真实性不予认可。本院对于一审法院审理查明的事实予以确认，并补充审理查明以下事实：在2019年6月14日的现场勘验当中，万盛园中心崔金伟参加了勘验，勘验记录记载，原告方（万盛园中心）称现场看到的×层、×层装修部分（不包括空调）均为被告方（李金龙）施工，勘验记录有委托鉴定人、当事人、鉴定机构等人员的签字确认。万盛园中心认可其派崔金伟参加勘验的事实，但表示不认可崔金伟的陈述。李金龙表示系纪怀秋派崔金伟去的，说崔金伟负责物业，每家装修都由崔金伟监督，崔金伟了解情况。二审庭审中，万盛园中心明确表示其对于一审判决第一项、第二项不持异议。上述事实有勘验记录及二审庭审笔录等在案佐证。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第一百零八条规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。本案中，案涉房屋并未取得建设工程规划许可证，一审法院确认万盛园中心与李金龙于2017年10月31日签订的《租赁协议》应属无效协议，并基于合同无效的法律后果认定万盛园中心返还李金龙房屋占有使用费、物业费及押金共计236956元，合法有据，且万盛园中心对此不持异议，本院予以确认。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：第一，万盛园中心是否应当给付李金龙装修损失；第二，李金龙是否应当向万盛园中心支付供暖费。关于争议焦点一，李金龙要求万盛园中心向其支付装修损失，万盛园中心对李金龙是否进行了装修持有异议，并主张李金龙的装修行为未经过万盛园中心的同意。对此，本院认为，首先，万盛园中心与李金龙签订的《租赁协议》中关于租赁期限、双方的权利与义务、违约责任的条款中均有涉及承租方装修房屋的内容，上述内容以及李金龙提交的微信聊天记录中的内容能体现万盛园中心对于李金龙装修案涉房屋未持异议。其次，从一审法院现场勘验内容来看，案涉房屋存在装修情况，且万盛园中心参与勘验的人员确认李金龙对案涉房屋进行了装修施工。同时，李金龙提供的图纸、票据等证据，亦能对其装修行为有所反映。综合上述情况，本院认为，结合现场勘验的内容以及双方的陈述，李金龙提交的证据达到了高度盖然性的标准，能够证明其主张的装修事实的存在，而万盛园中心虽持有异议，但未能提交证据证明其向李金龙交付房屋的状况以及案涉房屋装修并非李金龙进行的证据，因此，本院对李金龙的主张予以采信，对万盛园中心的上诉意见不予支持。一审法院依据鉴定机构的鉴定结论确定装修损失的金额，并结合双方的过错情况认定万盛园中心对李金龙的装修损失承担70%的赔偿责任，并无不当，本院予以维持。关于争议焦点二，万盛园中心要求李金龙支付第二年的供暖费，因双方均确认在第一年度中供暖出现问题停止供暖，万盛园中心主张其第二年度通过燃烧天燃气方式恢复了供暖，在李金龙对此不予认可的情况下，其应该举证予以证明。现万盛园中心未能提交任何证据对恢复供暖的事实加以证明，应当承担举证不能的不利后果，故一审法院对其主张不予采信，并对其该项请求予以驳回，并无不当，本院亦予以维持。综上所述，万盛园中心的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5671元，由北京万盛园国际艺术交流中心负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 咸海荣审 判 员 王天水审 判 员 史智军二〇二〇年四月十七日法官助理 仉亭方书 记 员 王秋岩