福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽04民终609号 上诉人（原审被告）：三明市碧桂园房地产开发有限公司，住所地三明市梅列区碧桂园3号199幢3楼，统一社会信用代码91350400075048201M。 法定代表人：龚文博，执行董事。 委托诉讼代理人：张丽莉，福建闽中律师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告）：陈东辉，男，1963年12月26日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。 委托诉讼代理人：王柳莺、唐滟帆，福建邱宁江律师事务所执业律师。 上诉人三明市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）因与被上诉人陈东辉房屋买卖合同纠纷一案，不服三明市梅列区人民法院（2019）闽0402民初2081号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人碧桂园公司的委托诉讼代理人张丽莉，被上诉人陈东辉的委托诉讼代理人唐滟帆等到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 碧桂园公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回陈东辉全部诉讼请求，一、二审案件受理费由陈东辉承担。事实和理由：1.逾期办理讼争商品房权属登记系因国家调整了产权登记制度，改变为统一办理《不动产权证书》，在办理《不动产权证书》时，还增加了一项必备资料，即《不动产权籍调查报告》。且《商品房买卖合同》双方在政策调整之前关于办理权属证书的责任约定，在没有重新协商达成一致的情况下，并不能直接约束政策调整之后出现的情形。因此，逾期办理不动产权证责任不能归责于碧桂园公司，逾期办理不动产权证的违约责任也不应由碧桂园公司承担。一审判决以房屋产权登记制度的变化，没有增加碧桂园公司的负担，且对前置的“权籍调查成果”工作时限30日未予扣除，与事实和法律相悖；2.根据双方《商品房买卖合同》约定的房屋权属登记代办事宜，即由买受人自行前往不动产登记中心办理，因此，碧桂园公司在向不动产登记部门完成房屋首次登记后，碧桂园公司已履行完毕其应承担的合同责任和义务，故本案违约金的计算终点应计算至商品房首次登记之日止，一审法院关于讼争商品房违约金的计算明显错误。 陈东辉辩称，1.碧桂园公司作为专业从事房地产开发的公司，没有证据证明本案系由于第三人或行政部门的原因导致逾期办证，且政策的变更对其合同履行并无影响，碧桂园公司提出情势变更的理由不能成立；2.合同中已经明确约定了逾期交房以及逾期办证的违约金计算方式，在违约情形明确情况下，应当按照合同约定计算违约金。请求驳回上诉，维持一审判决。 陈东辉向一审法院起诉请求：碧桂园公司支付陈东辉逾期办理房屋权属登记违约金44,646元（其中，商品房违约金为26,896元；车位违约金为17,750元）。 一审法院认定事实：双方当事人对案涉房屋的房号、房屋价款820,000元及交付、车位价款45,200元及交付、商品房约定交房日期为2016年12月30日、车位约定交付日期为2017年1月12日。商品房、车位所在楼栋于2017年12月4日进行首次登记（总确权）。碧桂园于2018年1月4日通知陈东辉办理商品房权属登记证书相关事项，于2018年4月11日通知陈东辉办理商品房权属登记证书相关事项。逾期办理商品房权属登记证书违约金为已付款的日0.1‰，逾期办理车位权属登记证书每日违约金为50元。 关于本案争议的焦点问题：1.碧桂园公司是否应承担违约责任的问题。一审法院认为，碧桂园作为专门从事房地产开发与销售的专业市场主体，对该条例实施后房屋权属登记方面所产生的变化，应当有所预见并做好充分的准备。在案涉商品房买卖合同的履行中，碧桂园始终没有提出过房屋权属登记改为不动产登记对其履行合同的不利影响及要求确认房屋产权登记制度的变化属于情势变更的问题。房屋产权登记制度的变化不会导致继续履行案涉商品房买卖合同产生显失公平的后果，亦不会增加碧桂园的负担。办理房屋所有权初始预登记与办理不动产首次登记在本质上没有区别。因此，碧桂园关于房屋产权登记制度的变化属于情势变更、其可以免责的抗辩理由不能成立。因碧桂园的原因导致陈东辉未在交房后90日内取得不动产权属证书，碧桂园构成违约，应承担相应的违约责任。 2.关于违约金如何计算的问题。一审法院认为，因房屋产权登记制度的变化并没有增加碧桂园的负担，对碧桂园要求扣除办理不动产权证所前置的工作“权籍调查成果”工作时限30日的抗辩理由不予采纳。对商品房违约天数的起算时间，本院认为碧桂园与陈东辉应于2016年12月30日前办理房屋交接手续，依案涉《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定，碧桂园承担逾期办理初始登记违约责任的起始时间应为约定商品房交付之日（2016年12月30日）届满后第90日即2017年3月31日。对违约金计算截点，案涉房屋达到办理房屋所有权证书条件时，碧桂园负有及时通知并配合陈东辉办理房屋权属证书的义务，碧桂园在首次登记后于2018年1月4日向陈东辉移交了办证资料，视为履行了通知义务，故案涉商品房违约金应计算至碧桂园履行办证通知之日止即2018年1月4日止，案涉违约天数为280天。案涉违约金计算公式为：820,000元×0.01‰×280天（2017年3月31日至2018年1月4日）＝22,960元。陈东辉未在接到碧桂园办证通知后及时办理房屋权属登记，该责任不在碧桂园，对陈东辉要求将违约金计算至取得房屋权属证书之日止的诉讼请求，不予支持。 对车位违约天数的起算时间，本院认为碧桂园与陈东辉应于2017年1月12日前办理车位交接手续，双方于2017年1月22日办理车位交接手续，依案涉《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定，碧桂园承担逾期办理初始登记违约责任的起始时间应为车位交付之日（2017年1月22日）届满后第90日即2017年4月22日；对违约金计算截点，案涉车位达到办理所有权证书条件时，碧桂园负有及时通知并配合陈东辉办理权属证书的义务，碧桂园在首次登记后于2018年4月11日履行了通知义务，故案涉违约金应计算至碧桂园履行办证通知之日止即2018年4月11日止，案涉违约天数为354天。碧桂园辩解认为本案车位违约金过高，应予调整，本院认为，依据合同约定，逾期办理车位权属登记违约金按50元/天计算，陈东辉据此主张的违约金为17,750元，而案涉车位总价为45,200元，违约金占比车位总价39.27%，明显过高。且违约金的性质应属补偿性质，且以实际损失为基础，约定的违约金过高的，依合同法相关规定，属过高，应当事人请求，应予调整。依合同约定碧桂园已于2017年1月将案涉车位交付陈东辉使用，逾期办理权属登记并不影响其使用，但影响出让收益和他项权利。因案涉车位的损失难以确定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，损失难以确定的，可以按照已付购房款总额，酌情按中国人民银行同期公布的中长期贷款中的一至五年贷款基准年利率4.75%的1.3倍计算。故碧桂园要求调整违约金，与法有据，予以支持。故本案中车位逾期办证违约金应以已付车位款45,200元为基数，案涉违约金酌情按中国人民银行同期公布的中长期贷款中的一至五年贷款基准年利率4.75%的1.3倍计算，计算354天，陈东辉违约金为2,706.98元（45,200元×4.75%×1.3倍×354天÷365天／年=2,706.98元），陈东辉诉讼请求超出部分，不予支持。 综上、一审法院认为，案涉《商品房买卖合同(预售)》系陈东辉与碧桂园的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应受法律保护。碧桂园未按合同约定履行办理商品房权属登记的义务，已构成违约，依法应承担违约责任。碧桂园应向陈东辉支付违约金25,666.98元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决:一、三明市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给陈东辉违约金25,666.98元；二、驳回陈东辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费916元，因适用简易程序审理，减半收取458元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担263元，由陈东辉负担195元。 本案二审中，当事人没有提交新证据。 双方当事人对一审判决查明认定的事实没有异议，本院对没有争议的事实予以确认。 本院认为，《不动产权登记暂行条例》于2014年11月24日发布，三明市不动产统一登记自2016年10月19日开始实施。碧桂园公司作为专业的房地产开发企业，本应极时调整应对房屋权属登记变化后的情况，况且，本案合同约定商品房的交房时间为2016年12月30日前，车位交付时间为2017年1月22日，碧桂园公司办理初始登记的时间是2017年12月4日，从该实际情况看在房屋产权登记制度改变后，碧桂园公司仍有充分履行时间办理涉案商品房及车位的初始登记。故碧桂园公司提出，逾期办理讼争商品房及车位权属登记系因产权登记制度改变，当属于情势变更，逾期办理不动产权证责任不能归责于碧桂园公司，碧桂园公司亦不应承担逾期办理不动产权证的违约责任，及应对前置的“权籍调查成果”工作时限30日予以扣除的诉讼请求，缺乏相应事实依据。《商品房买卖合同》约定，本案房屋权属登记系由买受人自行前往不动产登记中心办理，碧桂园公司负有及时通知并配合办理房屋权属证书的义务，如买受人在接到碧桂园公司办证通知后未及时办理房屋权属登记，该责任不在碧桂园公司，故碧桂园公司承担的合同义务应至将办理房屋权属证书所需资料交付给陈东辉时止。碧桂园公司主张，至商品房首次登记之日止，其已履行完毕其应承担的合同责任和义务，违约金的计算终点应计算至商品房首次登记之日止，并无合同及法律根据。故本案的逾期办理商品房权属证书的违约金应自碧桂园公司交付商品房之日起第90日即2017年3月31日至将办理房屋权属证书所需资料交付日即2018年1月4日止。车位逾期办理权属证书的违约金应自碧桂园公司交付车位之日起第90日即2017年4月22日至碧桂园公司履行通知义务之日即2018年4月11日止。 综上所述，三明市碧桂园房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费916元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴** 审判员  王瑞峰 审判员  张文弟 二〇二〇年四月十五日 书记员  陈玉玲 附本判决所依据的主要法律条文： 《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算： （一）权利人向义务人提出履行请求； （二）义务人同意履行义务； （三）权利人提起诉讼或者申请仲裁； （四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。