北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京02民终3793号上诉人(原审被告):王海敏，男，1989年7月27日出生，汉族。委托诉讼代理人:侯军奎，北京恒略律师事务所律师。被上诉人(原审原告):杨锟，男，1981年8月10日出生，汉族。上诉人王海敏因与被上诉人杨锟房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初38601号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法公开开庭进行了审理，上诉人王海敏之委托诉讼代理人侯军奎、被上诉人杨锟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王海敏上诉请求撤销一审判决第二、三项，依法改判驳回对方的一审诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：一、一审法院查明事实错误。在双方签订房屋租赁合同后，我方依约支付了押金和租金，在合同履行过程中，我方因为租金较高，向杨锟支付租金有困难，临时将房屋转租以便于更好的向杨锟继续缴纳租金，但是在2019年6月，我方并没有提出提前退租，而是杨锟称我方违约要求按照双方签订的房屋租赁合同第八条（四）和第九条约定，要求解除合同收回房屋，并要求我方支付两个月租金的违约金；二、一审法院认定证据错误。杨锟称2019年6月应该缴纳下季度房租时，我方提出退租并提供微信记录予以佐证，但记录内容并没有记载我方要求提前退租的内容，因此该证据不能证明杨锟的主张；且杨锟提供的录音证据内容不完整，系录音片段，该证据也未经质证；三、一审法院适用法律错误。一审法院认定我方提前退租缺乏依据，判决我方支付200%违约金没有法律依据；且我方认为违约金过高。杨锟在本案中没有提供其实际损失的证据；四、我方有证据证明对租赁房屋进行了粉刷，对缺失的物品已经补足，且杨锟在解除合同收回房屋后很快将房屋进行了出租，一审法院判决我方支付3个月租金的违约金显示公平。杨锟辩称，同意一审判决，不同意对方的上诉请求、事实及理由。杨锟向一审法院起诉请求：1、请求判令解除双方之间签订的《房屋租赁合同》；2、请求判令王海敏承担违约金人民币44000元，退还欺骗所得刷漆费用5000元；3、请求判令王海敏赔偿杨锟的家具损失5000元；4、请求判令王海敏赔偿杨锟及其妻返京路费及住宿费3127元；5、请求判令王海敏赔偿杨锟误工损失7800元、杨锟妻子误工费2298元；6、本案诉讼费用由王海敏承担。一审法院经审理认定事实如下：杨锟（出租人、甲方）与王海敏（承租人、乙方）签订《北京市房屋租赁合同》（自行成交版）约定，第一条、房屋坐落于30号院103室，租赁用途：居住，居住人数为4，最多不超过7人；第三条：租赁期限自2018年9月20日至2021年9月19日，共计三年。甲方应于2018年9月20日将房屋按约定条件交付乙方。《房屋交割清单》（见附件一）经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及电卡后视为交付完成。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。第四条：租金标准及支付方式：11000元/月，支付方式为押一付三，各期租金日期：2018年9月20日、2018年12月20日、2019年3月20日、2019年6月20日。押金为11000元；租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。第六条：房屋维护及维修租赁期内，甲乙双方应共同保障房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态：1、对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的3日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。2、因乙方保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。第七条：除甲乙双方另有约定以外，乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人，并就受转租人的行为向甲方承担责任。第八条：（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达7日的。2、欠缴各项费用达1000元的。3、擅自改变房屋用途的。4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。6、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。7、擅自将房屋转租给第三人的。第九条违约责任：（一）甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按月租金的200％向乙方支付违约金；乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的200％向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。（二）租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方并按月租金的200％向对方支付违约金。其他约定事项：第一年11000元每月，后面每一年按照市场价浮动来定，如果双方租金没达成一致，合同自行解除。后附房屋交割清单载明存在：书桌、餐桌等家电家具。庭审中，杨锟与王海敏确认租金支付至2019年6月20日，2019年6月22日，王海敏将所租赁房屋返还给杨锟，双方解除合同关系。庭审中，杨锟称其接到派出所联系称房屋涉及群租房，并向王海敏确认情况，在2019年6月应该缴纳下季度房租时，王海敏提出退租，并提供微信记录为证。杨锟称对方擅自改变房屋用途，合同写的房屋用途是居住，而被告转租并用于经营旅馆，且导致房屋物品有损坏，故要求对方按月租金的200％支付违约金；另称对方提前退租的，应提前30日通知并按月租金的200％支付违约金，但对方并未提前30日通知。王海敏认可存在转租，但称转租给个人，不知道房屋用途变更。另，杨锟称收回房屋时书桌、餐桌等缺失，且窗户损坏；王海敏称缺失的物品已经补上，已经粉刷墙壁。杨锟称对方要求粉刷墙壁，故第一季度房租里免除5000元作为刷墙费用，但是对方实际并没有刷墙，并提供录音为证。另，双方确认王海敏向杨锟支付11000元的押金，均同意在本案中一并处理。一审法院认为，杨锟与王海敏签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。庭审中，双方确认杨锟于2018年6月22日腾退涉案房屋，视为双方解除租赁合同关系。本案的争议焦点为王海敏是否存在杨锟所述的违约情形以及王海敏是否应支付违约金。关于杨锟所述改变房屋用途、擅自转租第三人、导致附属物品、设备设施损坏等违约情形，王海敏确认存在转租第三人，否认改变房屋用途，按照上述合同中约定，王海敏存在第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的200％向甲方支付违约金；另，双方约定第一年过后未对租金达成一致视为解除合同，可见合同到期日为第一年的截止时间2019年9月20日，属于王海敏需提前退租的，应提前30日通知对方并按月租金的200％向对方支付违约金的情形。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，法院结合双方所述房屋内物品缺失或损坏等事实以及王海敏的违约情形，且王海敏要求予以酌情减少，对于杨锟主张王海敏支付违约金的数额酌情支持为33000元。因杨锟在上述违约金主张里已包含损坏物品及设施的情形，法院不再予以重复计算；另，双方确认杨锟曾少收5000元用于粉刷墙壁，系双方合同履行中双方协商情形，另王海敏曾粉刷墙壁，法院结合现有情形，酌情支持返还2500元。另，王海敏曾预交押金11000元，法院在抵扣押金后，确认王海敏应支付杨锟的违约金数额为22000元。关于杨锟主张路费、住宿费以及误工损失，并非因本案纠纷产生的直接损失，故法院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十九条、第二百二十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、确认杨锟与王海敏签订的《北京市房屋租赁合同》于2018年6月22日解除；二、王海敏于判决生效之日起十日内支付杨锟违约金22000元；三、王海敏于判决生效之日起十日内返还杨锟刷漆费用2500元；四、驳回杨锟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，王海敏提供其与链家公司员工王尧的微信聊天记录，证明其对房屋墙壁进行了粉刷，也补全了屋内家具；提供杨锟与新租客的录音一份，证明杨锟在2019年8月5、6号将房屋另行出租给他人，涉案房屋闲置时间为1个月10天左右，杨锟的实际损失也就1万左右；证人郭某出庭作证，证明郭某对涉案房屋墙壁进行了粉刷，将家具送往了涉案房屋。杨锟对微信聊天记录的证明目的不予认可，对录音，其认为与本案没有关联，对该证据的真实性予以认可；对证人证言不予认可，其认为证人并不能证明粉刷和家具所花费的费用。二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，杨锟与王海敏签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。杨锟于2018年6月22日腾退涉案房屋，租赁合同于该日解除。合同履行过程中，王海敏将涉案房屋转租第三人，但未事先征得杨锟同意。根据合同约定，王海敏构成违约。一审法院结合双方所述房屋内物品缺失或损坏等事实以及王海敏的违约情形，酌情确定王海敏支付违约金33000元，该违约金包含损坏物品及设施的金额，并无不妥。王海敏上诉主张不同意支付违约金，缺乏依据。王海敏曾预交押金11000元，在抵扣押金后，王海敏应支付杨锟的违约金数额为22000元。经双方协商，杨锟曾少收5000元用于王海敏粉刷墙壁，王海敏在其租赁期间未按照双方约定进行粉刷墙壁，但合同解除后，王海敏粉刷了墙壁，一审法院酌情判令王海敏返还部分刷漆费用，并无不当。综上所述，王海敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费413元，由王海敏负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判员  赵胤晨二〇二〇年四月二十二日书记员  徐维眷