河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初551号原告：刘改灵，女，1969年12月27日出生，汉族，住河南省太康县。委托诉讼代理人：歹付卫，河南言明律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人：赵鹏，河南言明律师事务所实习律师（特别授权）。被告：吴西林，男，1969年10月13日出生，汉族，户籍地河南省太康县，现住河南省郑州市。被告：郭桂华，曾用名郭云，女，1972年8月4日出生，汉族，户籍地郑州市中原区，现住郑州市，系被告吴西林之妻。原告刘改灵与被告吴西林、郭桂华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘改灵及其委托诉讼代理人歹付卫和赵鹏、被告吴西林和被告郭桂华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘改灵向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告刘改灵与被告吴西林签订的房屋买卖合同；2、依法判令被告返还原告购房款440848.65元；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年9月11日，原告刘改灵与被告吴西林签订了第一份房屋买卖合同，约定被告吴西林将其名下位于新郑市龙湖镇学府路康桥溪棠910号3层304号的房屋出售给刘改灵，房款1300000元，双方约定了房屋交付时间及房款支付时间。因第一份合同内容简单，约定内容不够详细，在2019年春季，双方又签订了第二份房屋买卖合同，仍约定吴西林将其名下位于新郑市龙湖镇学府路康桥溪棠910号3层304号（合同编号：16001319181）的房屋出售给刘改灵，房款1300000元，对第一份合同中原告的交付房款时间重新作出了约定。原告为履行合同义务已向被告吴西林及其妻子郭桂华支付房款共计440848.65元，二被告却不按约定交付房屋，不配合办理房屋过户手续，至今未办理不动产权证书，其房屋不能上市自由交易，后经原告多次催促无果。故为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告吴西林、郭桂华辩称：原告所诉不是事实。1、双方签订的房屋买卖合同注明房屋已经交付，钥匙是原告交给被告让被告替她出租或转让的；2、按照合同约定，原告应向被告先交付首付款800000元，被告才能配合原告办理过户手续，但原告没有按照约定交付首付款，所以被告无法为原告办理过户手续。综上所述，被告要求原告继续履行合同，如果原告要求解除合同，应赔偿被告由此造成签订合同时的房屋价格与现在市场价上的房屋价格差额部分的损失每平方米2000元,案件受理费由原告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据上述有效证据，本院认定如下事实：原告刘改灵的丈夫吴国强与被告吴西林系亲兄弟关系，被告吴西林与被告郭桂华系夫妻关系。2017年9月11日，原告刘改灵（乙方）与被告吴西林（甲方）签订了《购房合同》一份，主要约定：1、甲方将其名下的位于新郑市龙湖镇学府路康桥溪棠910号3层304号的房屋出售给乙方，房屋面积123.94平方米，房屋价格为1300000元；2、乙方于2017年9月11日付款150000元，年前付220000元，剩余400000元在过户前付清；3、贷款部分自9月份起由乙方每月按时偿还；4、甲方定于2017年12月1日前将房屋交付乙方。双方在《购房合同》中还约定了其他的权利和义务。《购房合同》签订后，原告于当日向被告吴西林支付了购房款150000元，于2017年9月29日向被告吴西林支付了购房款80000元。大约2018年6-7月份，原告刘改灵（乙方）与被告吴西林（甲方）双方又签订了《房屋买卖合同》一份作为对双方签订的《购房合同》的补充，双方在《房屋买卖合同》中主要约定：1、甲方将其位于新郑市龙湖镇学府路康桥溪棠910号3层304号的房屋（合同编号：16001319181）出售给乙方，房屋面积123.94平方米，成交价格为1300000元；2、首付款800000元于过户当天转到甲方账户，剩余房款500000元由乙方向银行贷款后转到房管局资金监管中心，房产过户后房管局资金监管中心将所收到的全部款项转给甲方，双方定于银行放款后7个工作日内办理该房屋的过户手续；3、甲方承诺于收到首付款370000元后将房屋交于乙方，并于过户之前将该房屋名下的所有户籍全部迁出；4、违约责任：若乙方未能依据合同约定交付房款，超过3日的视为违约，甲方有权解除合同。甲、乙任何一方拒绝履行合同或擅自解除合同，均由违约方向另一方支付合同确定的房屋成交价10%作为违约金；5、其他约定：经甲、乙双方协商，首付款370000元于2017年10月1日已支付于甲方。首付款其中230000元于2018年12月31日前支付甲方，首付款余款200000元于过户当天支付甲方，首付款合计800000元整。剩余房款500000元由银行审批后支付于甲方。甲方2017年10月11日已交接该房屋于乙方，甲方解押前月供由乙方承担。双方在《房屋买卖合同》中还约定了其他的权利和义务。《房屋买卖合同》签订后至今，原告刘改灵一直未能在贷款银行办理约定500000元的贷款手续。经原、被告在庭审中共同确认：上述合同签订后至2018年5月29日，原告刘改灵已经向被告吴西林及被告郭桂华交付购房首付款共计370000元，并代被告吴西林缴纳了2018年12月19日之前的房屋银行按揭贷款共计70848.65元，2018年12月19日之后的房屋银行按揭贷款一直由被告吴西林缴纳至今。原、被告双方在《房屋买卖合同》中虽然约定“甲方2017年10月11日已交接该房屋于乙方”，但实际上至今涉案房屋仍由被告在进行实际管理。原告向本院提交的微信聊天记录能够证实：原告多次向被告提到的涉案房屋因暂时没有拿到房屋的登记证书导致无法过户，且如果过户需要缴纳的税费太多，其暂时无力支付等情形，原告同时认为被告亦答复过“剩余的你根据自己的情况，啥时间手里宽裕了啥时间给我过户吧”是对双方在合同中约定的付款时间作出的变更。被告向本院提交的微信聊天记录能够证实：自2018年上半年开始，被告即多次催促原告交付房屋首付款并缴纳房屋的银行按揭贷款等情形，同时，原告亦向被告表示过由被告将涉案房屋进行出租或另行出售的情形。另查明：1、新郑市自然资源和规划局已于2019年8月28日为被告吴西林的涉案房屋颁发了豫（2019）新郑市不动产权第0054748号不动产权证书；2、被告吴西林采用的是向银行分期付款形式向开发商购买的涉案房屋，原、被告协商进行房屋买卖时，涉案房屋的银行分期付款尚未偿还完毕，房屋的抵押权尚在贷款银行，双方签订《购房合同》及《房屋买卖合同》时并没有征得涉案房屋抵押权人的意见。以上事实，有原告向本院提交的购房合同、房屋买卖合同、转账记录、银行交易明细、微信转账详情、微信聊天记录等证据，被告向本院提交的银行转款凭证、微信聊天记录及豫（2019）新郑市不动产权第0054748号不动产权证书等证据与原、被告的当庭陈述予以证实。本院认为：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务或者当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，一方当事人可以解除合同”。《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中，原告刘改灵与被告吴西林签订的《购房合同》及《房屋买卖合同》均是双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律、法规的规定，依法均应为有效合同，双方均应按照合同的约定履行其相应的义务，本院根据已经查明的事实可以确认《房屋买卖合同》是对《购房合同》内容的有效补充，如两份合同存在有不一致的地方应以后签订的《房屋买卖合同》规定为准。原告刘改灵已经按照合同约定向被告吴西林和被告郭桂华足额交付了购房首付款370000元并按照合同约定向贷款银行交付了分期付款至2018年12月19日，而被告吴西林却没有按照“收到首付款370000元后将房屋交于乙方”的约定将涉案房屋交付给原告，依法应属违约行为。虽然被告向本院提交的微信聊天记录中有原告同意其出租或另行出售的情形，但被告至今仍在对涉案房屋进行实际管理，且至今亦没有将涉案房屋出租或出售，故本院对被告涉案房屋已实际交付给原告的辩称依法不予支持。同时，原告自2018年12月19日起亦不再按照约定履行向贷款银行缴纳涉案房屋分期付款的义务，被告亦表示在原告没有支付其800000元首付款的情况下，其不同意为原告办理房屋的过户手续，而按照合同约定这800000元首付款应当是在房屋过户当天才转到被告银行账户的。因此，本院综合上述查明的事实并考虑到双方签订合同时没有征得抵押权人同意的情形，确认原、被告的行为实际上均已经终止了双方之间房屋买卖合同的履行，故原告要求解除双方之间的房屋买卖合同并退还购房首付款及银行分期付款的诉讼请求，于法有据，本院应予以支持为宜。合同解除后，涉案房屋仍应归被告吴西林所有；关于原告刘改灵要求被告郭桂华与被告吴西林共同承担责任的问题，因上述买卖合同发生在被告吴西林与被告郭桂华两人夫妻关系存续期间，由此产生的财产和债务依法应属于两人的夫妻共同财产和夫妻共同债务，且原告支付给被告的购房首付款部分亦是直接支付到了被告郭桂华的银行账户内，故对原告的该项诉讼请求依法应予以支持为宜；对于被告辩称的原告要求解除合同应赔偿被告由此造成签订合同时的房屋价格与现在市场价上的房屋价格差额部分的损失每平方米2000元的问题,因被告向本院提交的证据并不能直接证明解除双方签订的房屋买卖合同后其遭受到的直接损失数额，因此，本院确认待被告取得相应的证据后，可另行向原告主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告刘改灵与被告吴西林签订的《购房合同》和《房屋买卖合同》，双方在合同中约定的权利和义务予以终止履行；二、被告吴西林、郭桂华应于本判决生效后十日内偿还原告刘改灵的购房首付款370000元及代为支付的银行分期付款70848.65元，共计440848.65元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7912元，减半收取为3956元，由被告吴西林、郭桂华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或直接向河南省郑州市中级人民法院提出上诉，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  高安民二〇二〇年四月十五日书记员  李明展