江苏省海安市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0621民初740号原告：**红，男，1985年10月21日生，住江西省赣州市于都县。原告：罗啊丽，女，1990年1月11日生，住江西省赣州市于都县。二原告指定法律文书送达地址上海市嘉定区江桥万达广场8号楼618室，指定法律文书代收人金伟。二原告委托诉讼代理人：金伟，上海迈伦律师事务所律师。二原告委托诉讼代理人：李钦含，上海迈伦律师事务所实习律师。被告：江苏爱法投资发展有限公司，统一社会信用代码913206215525147207，住所地江苏省海安市西城街道（原海安镇）安平西路105号。被告指定法律文书送达地址江苏省海安市西城街道（原海安镇）安平西路105号，指定法律文书代收人程龙进。法定代表人：庞爱珠，该公司董事长。委托诉讼代理人：程龙进，江苏美德律师事务所律师。原告**红、罗啊丽与被告江苏爱法投资发展有限公司（以下简称爱法公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案受理后，依法由审判员卢义林适用简易程序独任审判，并分别于2020年3月25日、4月10日两次公开开庭审理。原告**红、罗啊丽的委托诉讼代理人金伟、李钦含，被告爱法公司的委托诉讼代理人程龙进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告**红、罗啊丽向本院提起的诉讼请求，判令被告爱法公司向原告**红、罗啊丽支付逾期交房违约金38,955.65元（自2017年7月1日起至实际交房日2019年9月27日止计逾期交房818天，按已交房款476,231元承担每日万分之一的违约金，即818天×47.6231元/天）；判令被告爱法公司协助原告办理位于海安市房屋的产权证书，并承担已交房款1%即4762.31元的逾期办证违约金。事实与理由：原被告签订商品房买卖合同，原告向被告购买位于海安市房屋，总房款为476,231元，于2017年6月30日交房。但被告爱法公司实际于2019年9月27日才交房。双方合同约定交房后180日内协助原告办理产权证书，但截止目前被告爱法公司并未协助原告办理产权登记手续。被告爱法公司辩称：原告实际并未交足房款，只交纳房款366,087元，尚有110,144元未支付。故被告不应当承担逾期交房及逾期办证的违约金。案涉工程项目已经具备办理产权登记的条件。经审理查明：被告爱法公司开发位于江苏省海安市原海安镇平桥村爱法·山水国际商品房项目。2016年12月30日,原被告签订商品房买卖合同,约定原告购买6幢2102室房屋,建筑面积86.18平方米、房款476,231元;签订合同当日支付首付款176,231元，余款30万元于合同签订之日45个工作日内以银行贷款方式支付；买受人逾期付款，逾期10日以内的，自合同约定的应付款期限次日至实际付款之日每日按万分之一支付违约金，合同继续履行；逾期超过10日，出卖人有权解除合同，如合同解除，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金，如买受人愿意继续履行合同并经出卖人同意时，买受人自应付款次日至实际付款之日按照每日万分之一支付违约金；2017年6月30日前，出卖人按照国家及地方人民政府的规定，将具备验收合格及合同约定的交房条件的商品房交付买受人；出卖人逾期交房不超过90日，出卖人自约定交房次日起至实际交付房屋之日按照已交付房款的万分之一承担逾期交房违约金，逾期超过90日，买受人有权解除合同，买受人选择解除合同的，由出卖人自解除通知到达之日起90日内退还已付房款并承担已付房款1%的违约金，买受人选择继续履行合同的，自合同约定的交房次日起至实际交房之日止每日按照已付房款万分之一的逾期交房的违约金；出卖人应当在交房后180日内将办理权属（包括契税完税凭证、房屋所有权及土地使用权证书）登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人原因使得买受人在规定的期限内不能办理产权证书且买受人选择不退房时，出卖人按照已付房款1%支付逾期办证的违约金。合同签订当日，被告爱法公司向原告开具金额为176,231元的增值税普通发票。2017年1月22日，被告爱法公司向原告开具金额为2万元的增值税普通发票。2017年2月1日，中国工商银行股份有限公司海安支行为原告办妥28万元的贷款手续向被告爱法公司打款。2017年4月25日，被告爱法公司向原告开具金额为28万元的增值税普通发票。2019年9月27日，被告通知原告交房。2019年11月5日，原告缴纳2019年10月1日至2020年10月1日的物业管理费、车位管理费、装修垃圾清运费、装修保证金等费用。原告起诉时并未提供完整的付款凭证等付款记录，仅在第一次庭审时主张付款8笔并提供部分付款凭证，其中2016年12月18日向爱法公司支付现金50,000元（原告提供2016年12月30日爱法公司开具收据且收据交款单位注明“华红”、收款事由注明“6号2102室”）、12月18日通过支付宝向吴毅飞转账13,000元（原告未提供该笔款项的付款凭证）、12月30日通过POS机向爱法公司刷卡消费49,000元（原告提供由罗啊丽签名的POS机刷卡小票，记载卡号为62×××14，发卡行为浦发银行）、12月30日通过POS机向爱法公司刷卡消费10,000元（原告提供无人签名的POS机刷卡小票，且发卡行、卡号等信息看不清）、12月30日通过支付宝向*会勤转账18,000元（原告未提供该笔款项的付款凭证）、12月30日通过支付宝向周超转账67,883元（原告未提供该笔款项的付款凭证）、12月30日向爱法公司交纳现金20,000元（原告未提供该笔款项的付款凭证或收据），2017年2月1日银行将案涉房屋贷款28万元发放给爱法公司，合计交纳房款507,883元。本院当庭要求原告自行前往发卡行查询刷卡的具体信息，但原告未按照本院的要求提供上述信息。同时原告在庭审中陈述，虽然交纳房款数额超过了合同约定的房款数额，但是本案仅按照合同约定的房款数额作为计算违约金的基数。被告爱法公司提供三份凭证影印件以证明原告未交足房款,1.2016年11月20日的收款收据（未加盖印章）,交款人为占燕红、王德伍,交款金额50,000元、交款方式POS机刷卡、交款事由“百花街8#9幢2802室购房定金”，被告主张该款转为原告的房款；2.于2016年12月30日通过POS机刷卡的方式向爱法公司消费36,087元的刷卡小票(卡号62×××44,无持卡人刷卡签名);3.中国工商银行股份有限公司海安支行2017年2月1日向**红发放房贷28万元的个人借款凭证。原告认可2016年11月20日5万元收据并主张系其交纳的房款;对于工商银行的个人借款凭证没有异议。原告提出36,087元的转账凭证需要庭后核实并向本院反馈，但其并未向本院反馈核实的情况。因商品房销售合同纠纷案件与原告同日向本院提起诉讼的共8件，该系列案件中的数位原告主张向仇多敏、庄建成、吴毅飞、周超、*会勤、周柿彤等人的汇款系指向购房款。本院要求被告爱法公司提供委托销售公司信息及同期从业者的信息，同时要求原告提供通过银行汇款或刷卡消费的明细及凭证。被告爱法公司向本院书面反馈称，上海拓垦公司接受其委托销售案涉房屋，现已终止了销售合作关系；上海拓垦公司的销售负责人为吴凌，业务员为仇多敏，吴毅飞为爱法公司的销售负责人，庄建成、周超、周柿彤、*会勤的身份不清楚。对于除了上文提及的消费凭证以外的付款凭证，原告未能提供。按照爱法公司向本院提交的与上海拓垦投资中心（有限合伙）所签订的委托销售合同影印件，承包销售商委托销售期限为2017年3月20日至2017年7月20日；合同期满后可续签；销售底价为4580元/平方米，此价格以上部分销售者可以收取团购费且归销售商所有；签约并全款付清的，爱法公司经书面确认，给予销售商5000元/套的成交奖（除1、2、8号楼以外）。审理中，原告提供南通市中级人民法院（2019）苏06民终2496号民事判决书（徐克信与爱法公司商品房销售合同纠纷一案的二审裁判文书），该判决书认定买受人徐克信向包括南通鼎天电器有限公司、吴凌在内的第三方支付款项，包含在买受人的购房款内。被告爱法公司认为二审法院事实推定缺乏依据，并无证据支撑；吴凌仅仅是受托销售公司即拓垦公司的负责人，本身并无权私下收取房款。上述事实，有原告提供的商品房销售合同、被告发送的交房通知单、房屋质量保证书、房屋使用说明书、购房增值税发票3份、2019年11月5日的交费收据、2016年12月18日爱法公司开具的5万元收据、49,000元刷卡小票、10,000元刷卡小票、南通市中级人民法院（2019）苏06民终2496号民事判决书，被告爱法公司开具的5万元收据（交款人为占燕红、王德伍）、36,087元的刷卡小票、工商银行关于28万元个人借款凭证、被告爱法公提供的与上海拓垦投资中心（有限合伙）签订的委托销售合同影印件等，以及当事人的陈述在卷佐证。本院认为：原告**红、罗啊丽与被告爱法公司就案涉房屋成立买卖合意，该合同成立且合法有效。被告爱法公司逾期交房且逾期协助办证，应当承担约定的违约责任。经过本案查明的事实，并结合生效的裁判，可以确认被告爱法公司管理缺失、财务不规范，原告没有搜集足够付款凭证。一般情况下，开票及付款作为不同的义务内容，其债权人与债务人并不相同；一个义务的履行反推不出另一个义务已经履行，除非基于交易习惯或其他合法的事实推定。具体到本案中，开票义务是爱法公司对原告的债务，而付款是原告对被告爱法公司的债务，开票义务履行与否反推不出付款义务人已经履行了付款义务。但基于被告财务管理混乱，已经足额开具了合同载明票面金额的发票并交付原告，原告后一笔债务（28万元）等已由第三人工商银行代为履行等综合分析，原告在持有足额发票的情况下，应当推定合同载明的原告的付款义务已经全部履行，被告爱法公司所辩有关购房款没有足额支付，本院不予采信。按照双方合同约定，被告爱法公司逾期交房818天，逾期交房的违约金应为38,955.70元，原告主张38,955.65元系其不利处分，本院照准。被告爱法公司虽然抗辩案涉工程项目已经具备办理产权登记的条件，但未能提供任何证据证明案涉房屋至今未办理产权登记的原因系不可归责于其，故原告主张要求被告协助办理不动产权证以及支付逾期办证违约金4762.31元，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告江苏爱法投资发展有限公司偿付原告**红、罗啊丽逾期交房违约金38,955.65元。二、被告江苏爱法投资发展有限公司协助原告**红、罗啊丽办理位于江苏省海安市房屋的不动产权证书，并偿付原告**红、罗啊丽逾期办证违约金4762.31元。上述一、二项判决义务，被告江苏爱法投资发展有限公司于本判决发生法律效力后10日内履行。如果被告未按照本院指定的期限履行金钱给付义务的，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费940元减半收取470元,由被告江苏爱法投资发展有限公司负担，被告于本判决发生法律效力后10日内缴至本院（本院诉讼费专户：户名海安市人民法院，开户行建行海安营业部，账户32×××16），逾期本院将强制执行。如不服本判决，可以判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状并按照对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预缴上诉案件受理费940元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。审 判 员 卢义林二〇二〇年四月十六日法官助理 陆晓丽书 记 员 陈小菁