江西省新余市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣05民终143号上诉人（原审原告）：刘锋，男，1977年9月4日生，汉族，江西省新余市人，住江西省新余市渝水区。委托诉讼代理人：易凌平，江西豫章律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：新余力高伟业置业有限公司，住所地：江西省新余市渝水区青少年宫三楼。法定代表人：谭群，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈禾平，江西三江合律师事务所律师。原审第三人：江西步步高商业连锁有限责任公司新余人和店，住所地：江西省新余市渝水区城北广场。负责人：廖琦华，该店店长。上诉人刘锋（下称上诉人）因与被上诉人新余力高伟业置业有限公司（下称被上诉人）、原审第三人江西步步高商业连锁有限责任公司新余人和店（下称原审第三人）租赁合同纠纷一案，不服江西省新余市渝水区人民法院（2019）赣0502民初1210号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人刘锋上诉请求：一、依法撤销一审判决，改判被上诉人向上诉人支付城北广场负一楼D305商铺2017年占有使用费13526元，并赔偿上诉人自2018年1月1日起至商铺实际交付之日止按1240元/月计算的租金损失。二、本案一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实和理由：一、该《商铺委托租赁经营合同》实质为“售后包租”，上诉人与被上诉人之间形成租赁合同法律关系。该合同名称虽为《商铺委托经营管理合同》，但该商铺的整体租赁管理权及决策权均归被上诉人，被上诉人按照合同约定的金额定期向上诉人支付租金，该约定更符合租赁合同中由出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人向出租人支付租金的法律特征。因此，该《商铺委托经营管理合同》虽名为“委托”，实际为“租赁”。二、被上诉人应按约定向上诉人支付占有使用费和承担违约责任。根据《商铺委托租赁经营合同》约定，合同期满后，双方没有达成明确的书面合同及意思表示继续履行合同，上诉人对继续履行此合同更是明确的表示反对，但被上诉人依然没有返还店铺，已然构成违约，应参照原合同约定的租金标准并结合租金大幅上涨的实际情况支付房屋占有使用费和承担违约责任。三、上诉人与原审第三人不存在任何法律关系，原审法院依据十年前被上诉人与原审第三人签订的《租赁合同》在租赁合同纠纷中以委托法律关系给上诉人设定权利和义务明显属错误判决。四、退一步说，如果上诉人与被上诉人真的构成委托管理法律关系，被上诉人违约，也应承担违约责任。根据合同法的有关规定，受托人应履行服从指示的义务、报告义务并承担损害赔偿责任，被上诉人没有经过上诉人的同意非法低价处置上诉人所有的店铺，应当承担相应的违约责任，赔偿上诉人的损失。综上所述，被上诉人非法处置上诉人店铺的行为，严重损害了上诉人的合法权益，原审判决明显存在错误，恳请二审查明本案事实后，支持上诉人的上诉请求，维护当事人的正当权益。被上诉人及原审第三人辩称，请求法院依法公正处理。上诉人向一审法院起诉请求：1.解除上诉人、被上诉人于2006年11月25日签订的城北广场负一楼D305号《商铺委托租赁经营合同》，并腾空商铺交付给上诉人；2.判令被上诉人支付城北广场负一楼D305商铺2017年占有使用费13526元，并赔偿上诉人自2018年1月1日起至商铺实际交付之日止按1240元/月计算的租金损失。3.本案诉讼费由被上诉人承担。一审法院认定事实：2006年11月25日，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》，向被上诉人购买位于新余市仙来中大道人民广场购物公园A座负一楼D305号商铺，建筑面积26.73平方米。同日，上诉人与被上诉人签订《商铺委托租赁经营合同》，约定上诉人在约定期限内将该商铺不可撤销地委托被上诉人对外出租，委托期限为十年，自2006年12月30日起算，被上诉人每年向上诉人支付租金12296元，在合同有效期内，租金收益标准和支付方式不作调整，如被上诉人实际出租该商铺的价格高于约定的租金收益，则高出部分归被上诉人所有，合同有效期内商铺所产生的水电费、管理费、税金由被上诉人承担，其他费用分担按国家法律法规规定确定。另约定，被上诉人对外出租商铺时，租赁期限不得超过委托期限，但上诉人同意的不在此限，委托期限之内的租赁合同权利义务概由被上诉人享有和承担，超出委托期限的租赁合同权利义务概由上诉人享有和承担。2009年5月13日，步步高商业连锁股份有限公司与被上诉人签订《租赁合同》，约定由步步高商业连锁股份有限公司承租被上诉人位于新余市长青北路18号城北广场地下一层的房屋，计租面积为18300平方米，物业租赁期限为20年，自2009年6月15日起至2029年6月14日止。2009年9月15日为计租起始日。租赁费用支付标准根据双方协商，确认租金为人民币7.2元/月/m2，物业管理费（主要为设备设施维护费）人民币5.4元/月/m2，房屋维修费人民币5.4元/月/m2，步步高商业连锁股份有限公司承租物业的整体租赁费用给付标准为人民币18元/月/m2。租赁期限内整体租赁费用前2年不递增，从第3年开始每年递增2%直至租赁期结束。租赁费用按季度支付，乙方在每租赁季度前7号付清该租赁季度应付租赁费用。甲方应于乙方付款前5个工作日提供符合国家税务部门认可的正式发票。合同还对其他内容进行了约定。后上诉人商铺被改造成步步高商业连锁股份有限公司经营的步步高超市。2012年5月17日，被上诉人与新余市金福物业有限公司（下称金福物业）签订《物业管理委托合同》，约定金福物业负责房屋建筑共用部位的维修、维护和管理；接受被上诉人委托按其要求负责向物业受益人收取房屋租金并及时交付被上诉人，金福物业代开发票但税费由被上诉人承担；金福物业根据物业使用情况及市场价格收取物业管理费及房屋维修费，作为物业管理成本（具体以被上诉人与承租人的租赁合同为准）。2017年1月3日至2018年12月11日期间，被上诉人与15位业主补签《委托租赁经营协议》，约定上述业主委托被上诉人对外出租给步步高商业连锁股份有限公司统一经营，期限至2029年6月14日。后上诉人与被上诉人就双方签订的《商铺委托租赁经营合同》到期后商铺的收回及租金的支付协商未果遂起诉至法院。另查明，房屋租金综合税率为20.7%，已由被上诉人承担。一审法院认为，本案属租赁合同纠纷。上诉人与被上诉人签订的《商铺委托租赁经营合同》是当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，应予以认定。关于《租赁合同》的履行期限是否超过了被上诉人的委托期限，《租赁合同》是否对上诉人产生法律效力的问题，上诉人与被上诉人在《商铺委托租赁经营合同》中“委托期限之内的租赁合同权利义务概由被上诉人享有和承担，超出委托期限的租赁合同权利义务概由上诉人享有和承担”的约定应视为上诉人委托被上诉人对外出租商铺的期限为无期限委托，被上诉人在委托期限内签订的《租赁合同》对上诉人具有法律效力，其权利义务应概由上诉人享有和承担，上诉人应按合同约定履行合同义务，故对上诉人要求解除与被上诉人签订的《商铺委托租赁经营合同》，并要求被上诉人腾空商铺予以返还的诉讼请求不予支持。关于诉争商铺的租金问题，根据《租赁合同》的约定，2009年9月15日为计租起始日，被上诉人承租物业的整体租赁费用包括租金7.2元/月/m2，物业管理费（主要为设备设施维护费）5.4元/月/m2，房屋维修费5.4元/月/m2，合计18元/月/m2，租赁期限内整体租赁费用前2年不递增，从第3年开始每年递增2%，直至租赁期结束。因《商铺委托租赁经营合同》中约定，被上诉人的无期限委托权限仅限于签订租赁合同，其与金福物业签订的《物业管理委托合同》超过了委托权限且上诉人事后未予追认，对上诉人不产生法律效力，而就房屋维修费用被上诉人未提供证据证明其对诉争商铺进行了维修管理支出。根据《中华人民共和国合同法》第四百零四条“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人”的规定，扣减应由上诉人承担的房屋租金综合税率，被上诉人应转交给上诉人的租金为5186.24元[18元×（1+2%）6×（1-20.7%）×26.73m2×8.5月+18元×（1+2%）7×（1-20.7%）×26.73m2×3.5月，自2017年1月1日暂算至2017年12月31日]，并交付自2018年1月1日起至商铺实际交付之日止按《租赁合同》约定计算的租金。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十八条、第六十条、第四百零四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、新余力高伟业置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向刘锋交付租金5186.24元（自2017年1月1日暂算至2017年12月31日），并按《租赁合同》的约定交付自2018年1月1日起至商铺实际交付之日止的租金；二、驳回刘锋的其他诉讼请求。如果未按本判决的指定的期限履行给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费140元，由新余力高伟业置业有限公司承担。本院二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明的事实与一审查明的一致。本院认为，本案属租赁合同纠纷。本案争议焦点为：被上诉人与步步高商业连锁股份有限公司签订的租赁合同是否对上诉人具有约束力，上诉人能否收回店铺并主张相应的租金及租金损失。本院评述如下：上诉人与被上诉人于2006年11月25日签订的《商铺委托租赁经营合同》是双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据该合同约定，被上诉人有权代上诉人发租商铺，2009年5月13日，被上诉人将上诉人的商铺连同其它商铺一并整体发租给步步高商业连锁股份有限公司，虽然该租赁合同期限部分超出了委托租赁合同期限，但上诉人与被上诉人商铺委托租赁合同约定，超出委托期限的租赁合同权利义务由上诉人享有和承担，故应认定被上诉人与步步高商业连锁股份有限公司签订的租赁合同并未实质违反双方委托租赁合同约定，被上诉人与步步高商业连锁股份有限公司之间签订的租赁合同对上诉人具有约束力，况且，本案诉争的店面乃敞开式商铺，其与其它商铺是一整体，无法完全单独隔离，而其它商铺业主绝大多数同意将商铺继续租于步步高商业连锁股份有限公司，因此，从维护公共利益和大多数业主利益出发，对上诉人要求解除合同收回商铺的请求，本院不予支持。至于2017年1月1日至2017年12月31日期间的租金问题，本院认为，根据上诉人与被上诉人签订的《商铺委托租赁经营合同》约定，税金由被上诉人承担，虽然该委托租赁合同已到期，但被上诉人是基于该委托租赁合同才将上诉人的商铺租于步步高商业连锁股份有限公司的，且事后上诉人并未与被上诉人重新签订商铺委托租赁合同，因此，税费的承担参照原商铺委托租赁合同来处理更为恰当，故被上诉人应转交给上诉人2017年1月1日至2017年12月31日期间的租金为6540元[18元×（1+2%）6×26.73m2×8.5月+18元×（1+2%）7×26.73m2×3.5月]，被上诉人还应交付自2018年1月1日起至商铺实际返还之日止按被上诉人与步步高商业连锁股份有限公司所签的《租赁合同》约定租金标准计算的租金，上诉人的其他上诉主张无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销江西省新余市渝水区人民法院（2019）赣0502民初1210号民事判决；二、被上诉人新余力高伟业置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向上诉人刘锋交付租金6540元（自2017年1月1日暂算至2017年12月31日），并按被上诉人新余力高伟业置业有限公司与步步高商业连锁股份有限公司于2009年5月13日所签《租赁合同》约定的租金标准交付自2018年1月1日起至新余市仙来中大道人民广场购物公园负一层D305号商铺实际返还之日止的租金；三、驳回上诉人刘锋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费140元，由被上诉人新余力高伟业置业有限公司负担；二审案件受理费50元，由上诉人刘锋负担25元，被上诉人新余力高伟业置业有限公司负担25元。本判决为终审判决。审判长  赵志刚审判员  杜景柏审判员  宋 彦二〇二〇年四月一日法官助理袁文书记员杨玲