贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终1159号上诉人（原审被告）：贵阳荣达房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区温泉南路怡泉居商住楼，统一社会信用代码9152010072215698XC。法定代表人：文学强，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈国庆，该公司员工。委托诉讼代理人：张林，该公司员工。被上诉人（原审原告）：刘凯，男，汉族，1989年11月29日生，住贵州省贵阳市乌当区。上诉人贵阳荣达房地产开发有限公司（以下简称荣达房开公司）因与被上诉人刘凯商品房预售合同纠纷一案，上诉人荣达房开公司不服贵阳市乌当区人民法院(2019)黔0112民初3893号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年01月17日立案后，依法组成合议庭审理，本案现已审理终结。上诉人荣达房开公司上诉请求：一审认定事实错误，判决错误，请求依法改判。事实和理由：一、一审法院违反一案一审的基本法律原则。本案的诉求是两项，一项是给付之诉，一项是返还之诉，系两个不同的法律关系，在一个案件中不能审理；二、违约金计算方式有误。一审认定违约金从2017年8月30日开始计算不符合合同约定，应该从2018年3月1日起算；三、返还煤气开户、有线电视开户费不应予以支持。被上诉人刘凯二审答辩称，原判认定事实清楚，适用法律准确，证据充分，请求维持原判。刘凯向一审法院起诉请求：1.被告自2017年8月31日起按日向原告支付已交付房价款万分之一的逾期办证违约金至被告将不动产登记证交付原告时止（暂计算至2019年9月26日的违约金为39934元）；2.被告向原告退还违规收取的“三通费”，燃气开户费2988元、有线电视开户费265元，共计3253元；3.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，2014年5月10日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订了《商品房买卖合同》（合同编号4-2-28-4），双方对具体的房屋面积、房屋价款及付款方式等进行了约定，买受人购买的商品房为乌当区北衙路尚善御景第4栋2单元28层4号房，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米5354.06元，总价款528232元，买受人以贷款方式付款。前述约定的商品房价格已经包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。合同第二十二条房屋登记第三款约定“（一）出卖人承诺于2017年8月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记有关文书，双方同意按照下列约定处理1.约定日期至180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2.约定日期超过180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”。合同的补充协议还约定“双方变更明确《商品房买卖合同》约定的购房总价款不包含独立电表费、独立煤气表开户费等费用。买受人同意以上费用由出卖人或尚善御景小区物业服务公司进行同意垫付，再由买受人交房前先行向出卖人或尚善御景小区物业服务公司支付相关费用。该房屋交付使用后，买受人须自行承担有线电视、通讯、宽带网等有关设施开通及使用所产生的相关费用。”。原告与被告在合同上盖章、签字捺印进行确认。另查明，该《商品房买卖合同》是采用贵州省住建部门制定的示范文本，系被告向原告提供的格式合同。原告于2014年1月9日向被告支付了159232元的首付款，于2015年1月15日通过中国建设银行按揭贷款向被告支付了369000元。被告于2015年8月30日向原告交付房屋，并办理了商品房预售合同备案登记。原告于2016年6月18日向被告缴纳了高层煤气开户费2988元、有线电视开户费265元。再查明，本案诉争的标的物是由原告刘凯与其妻子田青共有，田青明确授权由原告刘凯代为处理本案事宜。以上事实,有原、被告的当庭陈述，原告提交的原告的身份信息、授权委托书、商品房预售合同备案登记表、收款收据、商品房买卖合同及补充协议、付款凭证等，被告提交的被告的身份信息等证据予以佐证，且经庭审质证，足以认定。一审法院认为，原告刘凯与被告荣达房开公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告依约向被告履行了支付全部购房款的义务，被告应该按期履行向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的义务，现被告逾期未交付已经构成违约，按照合同约定的违约责任，对原告诉请被告支付逾期办证违约金的诉请，一审法院予以支持。对于逾期办证违约金的起止日期，被告应在2017年8月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理的商品房转移登记的有关文书交付给原告而未交付，所以违约金应从2017年8月30日开始起算，计算至被告取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告为止；对于逾期办证违约金的计算方式，因合同对违约金的计算标准有约定且约定未违反相关的法律法规，一审法院从其约定，即每日总房价款的万分之一为52.8元，自2017年8月30日起至2019年9月26日止是756天，756天×52.8元=39916.8元，一审法院对原告的该项主张酌情支持39916.8元；对于2019年9月27日后的逾期办证违约金，应按上述标准继续计算至被告取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告时止。原、被告签订的《商品房买卖合同》第十二条约定房屋交付时供电应达到使用条件，燃气管道铺设完毕，有线电视线路敷设到户。根据《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费[2011]78号）、《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）、《贵州省发展改革委关于我省新建住宅区供配电设施建设费标准等有关问题的通知》（黔发改价格[2014]1705号）等规范性文件的相关规定，上述三项费用的实质应为供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。同时，根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款规定，商品房买卖合同应当包括供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任，约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。贵州省人民代表大会法制委员会在2014年2月7日所作的《关于有关问题询问的答复》中指出，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款的规定，新建商品房配套的水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取。因上述地方性法规系针对法律、行政法规尚无明确规定的特定领域、范围制定的具有强制效力的规范性文件，具有其当然的法律约束力，应当予以适用，完全可以作为认定《商品房买卖合同》相关条款存在不合理地加重买受人责任的依据。本案中的《商品房买卖合同》采用的是由贵州省住建部门制定的示范文本，合同第七条约定：“……前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。”与补充协议第条项第1款关于煤气开户安装费、有线电视安装费需要向被告缴纳的约定，违反了前述的相关规定，也相互矛盾，且该合同系被告提供的格式条款，依据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，被告将本应包含在房屋价格成本中的上述费用转嫁给本案购房人即原告承担，明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形，排除了原告的权利，应属于无效条款，故被告在交房时以代收代缴名义向业主收取的上述费用于法无据，应予退还。现原告诉请被告退还煤气开户费2988元、有线电视开户费265元，共计3253元，一审法院予以支持。此外，对于被告称“原告的两个诉请应该是两个案由，而不是一个案子”的答辩意见，本案的两项诉讼请求都是基于《商品房买卖合同》而产生的，属于同一个基础的法律事实，在一个案件中处理并无不妥，故一审法院对被告的该答辩意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十条、第五十二条、第六十条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告贵阳荣达房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内支付给原告刘凯逾期办证违约金39916.8元（2019年9月27日以后的逾期办证违约金按照合同约定的标准计算，直至被告贵阳荣达房地产开发有限公司取得案涉商品房所有权的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告刘凯时止）。二、被告贵阳荣达房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内退还原告刘凯煤气开户费、有线电视开户费共计3253元。三、驳回原告刘凯的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费880元，由被告贵阳荣达房地产开发有限公司负担（此款原告刘凯已经预交，被告贵阳荣达房地产开发有限公司履行上述金钱给付义务时一并支付给原告刘凯）。二审期间，双方当事人无新证据提交。二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人双方签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。关于逾期办证违约金的问题，根据合同约定“（一）出卖人承诺于2017年8月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记有关文书，双方同意按照下列约定处理1.约定日期至180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2.约定日期超过180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”。被上诉人至今未取得商品房所有权的初始登记，已逾期超过180日，按合同约定，应自2017年8月30日次日即2017年8月31日起按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。一审计算起始日期略有不当，但计算总天数正确，本院予以维持。关于三通费的问题，虽然双方签订的附件十二补充协议第1.1条变更了《商品房买卖合同》第七条关于商品房价格已包括水电等建设安装费用的约定，但是《商品房买卖合同》第二十九条对于补充协议内容的限制性约定可知，补充协议第1.1条应认定为存在不合理地加重买受人责任的依据。依照《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，附件十二补充协议第1.1条将本应包含在房屋价格成本中的上述费用转嫁给本案购房人承担，明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形，因此，该条款应属无效。另外，根据贵州省人大常委会于2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款规定：商品房买卖合同应当包括供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任，约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。虽然上述条例系地方性法规、规章，但其是针对法律、行政法规尚无明确规定的特定领域、范围制定的规范性文件，在我省房地产开发经营领域应当具有法律约束力。且本案中《商品房买卖合同》第七条约定商品房价格已包括水电等建设安装费用，上诉人收取三通费于法无据、于约不符，应予退还。另外，被上诉人主张上诉人退还三通费及赔偿逾期办证违约金的诉讼请求系基于双方签订的《商品房买卖合同》，系基于同一事实基础提出的两个诉讼请求，一审判决在查明案件事实的基础上依法判决并无不当。综上所述，上诉人荣达房开的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费用880元，由上诉人贵阳荣达房地产开发有限公司负担；二审案件受理费用880元，由上诉人贵阳荣达房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  罗晓珊审判员  邹爱玲审判员  程 奕二〇二〇年四月三日书记员  蒲美君