浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0782民初5787号原告：童波栋，男，1964年11月4日出生，汉族，住浙江省义乌市。原告：童勇钧，男，1991年9月29日出生，汉族，住浙江省义乌市。原告：童莉婷，男，1997年8月17日出生，汉族，住浙江省义乌市。原告：赵福妹，男，1934年12月5日出生，汉族，住浙江省义乌市。共同委托诉讼代理人：楼兵旭、方小妹,浙江欧凯律师事务所律师。被告：杨学剑，男，1980年10月29日出生，汉族，住河南省郸城县。委托诉讼代理人：施健辉、金慷君,浙江泽大（义乌）律师事务所律师。被告：王海香，男，1964年12月24日出生，汉族，住浙江省义乌市。原告童波栋、童勇钧、童莉婷、赵福妹诉被告杨学剑、王海香房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月18日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告童波栋、童勇钧及原告共同委托诉讼代理人楼兵旭，被告杨学剑委托诉讼代理人施健辉、金慷君到庭参加诉讼，被告王海香经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告童波栋、童勇钧、童莉婷、赵福妹向本院提出诉讼请求：确认两被告于2018年7月25日签订的租房《协议书》无效。事实和理由：原告赵福妹与童波栋系母子关系。被告王海香与原告童波栋是夫妻关系，膝下生育原告童勇钧、童莉婷。均为义乌市童店行政村下童店自然村村民。因义乌经济开发区三期建设需要，原有房屋均被拆迁。2003年7月29日，原告赵福妹与浙江省义乌经济开发区管委会补签订了《义乌经济开发区三期房屋拆迁补偿安置协议书》，决定安排建筑占地面积108平方米。2003年7月31日，原告童波栋以户主代表身份(家庭在户成员：童波栋、王海香、童勇钧、童莉婷)与浙江省义乌经济开发区管委会补签订了《义乌经济开发区三期房屋拆迁补偿安置协议书》，决定安排建筑占地面积162平方米。2003年1月8日，原告童波栋户拆迁安置的162平方米连同母亲赵福妹安置面积中的36平方米，参加由童店居委会组织的安置房定位投标，最终投中贝村路E区9幢地块。并于2003年底开始建造，2014年底建成四间半地下一层地上五层半房屋，共计建筑占地面积198平方米。现门牌号为××。此房目前因未取得建设工程施工许可证及建设规划许可证而无法办理产权登记。被告王海香多年来终日沉迷于封建迷信，到处捐款捐物，不但家中财物被其散尽，而且四处向外借钱。2018年7月25日，被告王海香与被告杨学剑恶意串通，以谎称其他房屋共有人不在义乌，暗自签订租房协议，将案涉房屋地下室及1—4层低价租给被告杨学剑，而且租期长达18年。后租房协议在原告整理衣物时被发现。原告认为两被告未经其他房屋共用人同意的情况下恶意串通、虚构事实签订房屋租赁协议，且出租房屋至今未取得建设工程施工许可证及建设规划许可证，该房屋租赁协议无效。两被告的行为严重侵犯了原告的合法权益。故原告依法诉至贵院，望判如所请。被告杨学剑辩称，原告作为协议书外的第三人确认协议书契约方因恶意串通损害原告权利请求确认无效，其适用的法律依据为合同法第52条第2款，原告须证明其为房屋所有权人，但原告在诉状中自认房屋未确权，原告也没有举证证明其系涉案房屋所有权人，原告不具有涉案房屋的利益。两被告没有恶意串通的可能，被告王海香是原告的至亲，不可能与外人串通，损害自己亲人的利益。无论两被告是否存在串通，无论原告是否对涉案房屋具有利益，原告的利益都不可能受到损害。被告杨学剑并非低价或无偿承租房屋，而是按市场价格承租了涉案房屋。没有规划许可证并不导致合同无效，根据我方提供的义乌市农村住宅使用审批表、稠江街道农村建房用地审批公告情况说明、童店新屋部分拆迁安置规划等可以证明涉案房屋系经过主管部门批准建设，涉案租赁协议书应当认定有效。原告对涉案协议书知情且同意，故原告诉请缺乏事实及法律依据，请求驳回原告诉讼请求。被告王海香未作答辩。原告为证明自己的主张，向本院提供如下证据：1、《协议书》1份复印件（原件持有人为被告），证明两被告擅自签订房屋租赁合同的事实，原告未签字；2、户口簿1份，证明童波栋在册家庭成员情况的事实；3、《房屋拆迁补偿安置协议书》复印件（原件由街道保管）2份，证明原告房屋被拆迁的事实；4、《中标定位协议书》1份，证明房屋被拆迁后的安置定位情况的事实；5、收款收据1份，证明原告向集体缴纳的土地使用费的事实。被告杨学剑质证意见：对证据1的真实性没有异议，证明目的有异议，签订协议书原告知情。对证据2的真实性、证明目的没有异议，同时证明原告童波栋没有曾用名或别名童柏栋，如果有的话会在户口簿中显示。对证据3的三性没有异议。对证据4的真实性没有异议，乙方签名为童柏栋而非原告童波栋。对证据5的三性没有异议。被告杨学剑为证明自己的主张，向本院提供如下证据：1、杨学剑、叶明明、王海香等人的三方协议、收条、还款协议复印件、借条复印件各1份，证明叶明明、王海香等人系合法处置义乌市××的房屋，对于此童波栋等人知情且认可的事实；2、杨学剑、毛应强、王海香等人的三方协议、收条、房屋租赁合同，证明毛应强、王海香等人系合法处置义乌市××的房屋对于此童波栋等人知情且认可的事实；3、杨学剑、王海香、童波栋等人的协议书、借条、银行回单、王海香和童波栋的身份证复印件、结婚证复印件、户口本复印件，证明被告系合法取得义乌市××的房屋的租赁权，且尽到了全部审查义务并履行了交付房租的义务的事实。4、童店新屋部分拆迁安置规划、村民住房现房调查表、义乌市稠江街道××、592号、596号不动产测绘成果报告，证明涉案房屋系经过规划审批，且经过测量。当庭提供：5、义乌市农村住宅使用审批表复印件、2013年杨学剑与原告签订的房屋租赁合同、义乌市稠江街道农村建房用地审批公告情况说明，证明涉案房屋经合法审批，且可办理产权证书且经公告及杨学剑从2013年就开始承租涉案房屋的事实。6、2019浙0782民初13917号案件的起诉状及传票复印件，证明二被告间不可能存在恶意串通。原告质证意见：证据1三方协议没有原告签字确认，真实性有异议。收条、还款协议、借条复印件部分我方认为应提供原件，复印件不认可，有原件的部分没有原告的签字真，实性有异议。证据2的协议没有原告签字确认，真实性有异议。收条的意见同证据1。证据3的协议与我方提供的协议一致，可以证明二被告恶意串通损害了原告的合法权益。证据4拆迁安置规划不是涉案房屋所在区块，与本案无关。村民住房现房调查表真实性没有异议。不动产测绘成果报告没有盖章，我方不认可。证据5的真实性没有异议，证明目的有异议，不能证明涉案房屋系经过建设规划许可，目前房屋状态仍属未批先建。证据6，与本案无关。本院认证意见：原告提供的证据真实性本院予以认定。被告杨学剑提供的证据3、5真实性本院予以认定。被告提供的证据1、2、4、6与本案无关联性，本院不予采信。本院对本案事实认定如下：2018年7月25日，王海香与杨学剑签订租房协议书，该协议书载明：甲方童波栋、王海香、童勇钧、童莉婷，乙方杨学剑；甲方与乙方系朋友关系，乙方于2013年－2019年5月1日期间承租甲方的房屋，经甲乙方双方协商一致，达成如下协议：1.甲方将其拥有的××的房屋出租给乙方，租期2019年5月1日至2037年4月30日止；2.租金为340万元，其中320万元租金已支付完成，剩余20万元租金，乙方已于2018年7月4日转账给王海香10万元，合同签订日再转账给王海香10万元等内容。甲方签字栏由“王海香”签名，乙方签字栏由“杨学剑”签名。王海香在协议书备注“我丈夫童波栋、我儿子童勇钧、我女儿童莉婷都不在义乌，经过我本人王海香与童波栋、童勇钧、童莉婷通过电话授权给我代他们签字，特此说明。水电费按居民表付”。另查明，涉案房屋系童波栋户因拆迁安置而建造，至今未取得建设工程规划许可证，也未取得房屋产权证。本院认为：合法的租赁关系受法律保护。涉案房屋系四原告与被告王海香共同建造而成，至今未取得建设工程规划许可证，也未取得房屋产权证。被告王海香擅自将涉案共有房屋出租给被告杨学剑，因作为共有人的原告对此不予追认，被告王海香出租涉案共有房屋的行为属无权处分行为。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案属于被告王海香擅自将未取得建设工程规划许可证建造的共有房屋出租给被告杨学剑而引起的纠纷，本院认定王海香与杨学剑于2018年7月25日签订的租房协议书无效。综上，原告的诉请合法有据本院予以支持。被告王海香经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃了享有的抗辩权，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：被告王海香与被告杨学剑于2018年7月25日签订的租房协议书无效。案件受理费80元，由被告王海香、杨学剑负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 长  何小甫人民陪审员  骆有燮人民陪审员  金圻裕二〇二〇年四月十七日书 记 员  杨巧珍