湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘10民终381号上诉人（原审被告）：郴州市华尔房地产开发有限责任公司，。法定代表人：张晓华，该公司董事长。委托诉讼代理人：张航玮，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：李昌希，湖南星河律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：颜凯秀，女，1974年3月14日出生，汉族。上诉人郴州市华尔房地产开发有限责任公司（以下简称华尔公司）因与被上诉人颜凯秀商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2019）湘1002民初6461号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。华尔公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回颜凯秀在一审中的全部诉讼请求；2.本案全部诉讼费由颜凯秀承担。事实和理由：一、一审法院判决华尔公司向颜凯秀支付逾期交房违约金错误。颜凯秀购买案涉房屋时，对房屋已具备交付条件的现状是明知的。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十条，买受人可在7日内对房屋进行验收并与出卖人办理交接手续。颜凯秀的按揭款于2017年12月5日到华尔公司账户，华尔公司工作人员于2017年12月8日电话通知颜凯秀带上全部资料办理交房手续。根据《商品房买卖合同》补充协议第二条第2款，出卖人不承担延期交房的违约责任。本案不存在达到交付条件再另行通知的事实，亦不存在华尔公司延期交房的事实。颜凯秀怠于收房，一审判决华尔公司向颜凯秀支付逾期交房的违约金错误。另，颜凯秀在签订《商品房买卖合同》时已知晓房屋产权面积比合同约定预售的面积多了0.42平方米，应补交房款1993元，但其拒绝补交，基于此，华尔公司有理由根据《商品房买卖合同》补充协议第二条，在颜凯秀支付全部房款后再交付房屋。一审认定“被告以差额面积房款未交清为由拒绝向原告交房不具有合理性”错误。二、一审法院认定“双方签订的补充协议系格式合同，合同无效”错误。补充协议是双方的真实意思表示，不存在免除华尔公司责任，加重颜凯秀责任及排除其权利的情形。因买受人对房屋交付的最终截止期限明知，且买受人有可能变更电话或地址导致华尔公司无法向其通知到位，因此，双方约定补充协议第二条第二款是为了让买手人积极主张自身权益，并未加重其义务。补充协议上明确“合同及其附件、补充协议等，是经买卖双方充分协商、沟通后签订的，买受人对全部内容已经清楚；出卖人已经对所涉免责条款、权利义务等限制性条款作了充分的说明和提示，买受人自愿全部接受，同意签字确认。”该提示位置醒目，且内容明确，足以引起颜凯秀注意，颜凯秀作为完全民事行为能力人，对文字的认知和理解应当具有预见性。颜凯秀已在补充协议上签字确认，足以说明华尔公司履行了告知及说明义务。此外，华尔公司在案涉民事行为中无明显优势地位，买卖双方是平等的交易主体。且补充协议是双务合同，当买受人未付清全部购房款，出卖人有权拒绝交房。因此，补充协议不属于格式条款的无效情形。三、一审判决华尔公司向颜凯秀退还预存的水费300元欠妥，因该费用已由华尔公司代付至自来水公司，且颜凯秀户名里也有300元水费，其不存在任何损失，不应由华尔公司退还。另外，华尔公司在颜凯秀签订《商品房买卖合同》前，已在《置业计划表》上明确告知其按揭费200元、预告登记费180元同样属代华尔公司代收代缴的费用，颜凯秀在《置业计划表》上签字确认，华尔公司并非无理收取、占有。颜凯秀辩称，一、华尔公司违反合同约定，直到现在未交房，属于持续违约状态，违约金应当从2017年12月6日持续计算至其交付房屋之日止。一审庭审中华尔公司确认其在2018年7、8月电话通知颜凯秀收房，颜凯秀从深圳赶回郴州向华尔公司收房时，华尔公司以颜凯秀没有带房屋买卖合同和收款收据为由拒绝交房。双方签订的《商品房买卖合同》第十条约定，华尔公司应在颜凯秀所贷款项到达该公司账户后7个工作日内向颜凯秀交付符合验收标准的房屋。交房是华尔公司的义务，只要核实颜凯秀的身份即可，合同并未约定要带《商品房买卖合同》、收据才能交房，华尔公司也无任何证据证明其在通知颜凯秀收房时要求带上述资料，因此，一审判决认定华尔公司违约，事实清楚，证据充分。颜凯秀向一审法院提交的录音，经华尔公司确认属实，证明该公司从未通知颜凯秀存在房屋差价，直到2019年8月28日，颜凯秀去华尔公司要求其协助办理房产证时，华尔公司才提出有一千多元的房款差。在颜凯秀要支付房屋差价时，华尔公司又提出要收取房款差价滞纳金、代办费等违法要求，致使颜凯秀无法支付。《商品房买卖合同》第十条约定的交房时间明确，无任何歧义，华尔公司的《补充协议》是其单方制作的格式条款，且该补充协议第二条约定的交清房款原意也应该是指房屋的首付款和银行按揭款，况且，以格式补充条款来推翻合同正本明确的约定明显是属于《中华人民共和国合同法》第四十条规定的无效条款，一审判决认定华尔公司的格式补充条款无效，合法合理。二、根据《商品房买卖合同》第十六条第三款的约定，华尔公司应在办理完整栋商品房的初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知颜凯秀。华尔公司的楼盘华尔星城二期从2014年开始销售，其整栋商品房的初始登记早已完成，其于2019年8月21日短信通知颜凯秀办理产权登记，已经违约。颜凯秀于2019年8月28日到华尔公司时，该公司却以不能开具发票、要支付代办费等无理要求拒绝协助办理产权证，根据《商品房买卖合同》第十六条第四款的约定，华尔公司应当自初始产权登记2018年8月28日开始按照每日万分之一向颜凯秀支付违约金。三、华尔公司的上诉请求无事实和法律依据。颜凯秀于2017年8月底购买房屋时，华尔公司是在楼盘里由代售中介进行的，合同签订后，到了该交付房屋时原销售点人去楼空，无法联系上华尔公司，且颜凯秀又在外地，合同亦有明确约定，华尔公司要书面通知颜凯秀交房，华尔公司无任何证据证明其在2017年12月通知了颜凯秀收房，且录音证实华尔公司是2018年7、8月份电话通知颜凯秀收房，后又拒绝交房，华尔公司的违约行为明确，其上诉状的理由无任何证据证明。综上所述，华尔公司的上诉请求没有事实和法律依据，请法院予以驳回。颜凯秀向一审法院起诉请求：1.判令华尔公司交付位于郴州市华尔星城二期10栋3112房屋；2.华尔公司提供颜凯秀购买的郴州市华尔星城二期10栋3112房办理房屋权属登记的相关资料到郴州市不动产登记中心，并通知协助颜凯秀办理产权登记；3.华尔公司向颜凯秀支付延期交房违约金32,064元（按每日万分之一自2017年12月13日暂计至2019年11月21日，此后继续计算至交房之日止）以及延期办证违约金13,968元（按每日万分之一自2019年1月1日暂计至2019年11月21日，此后继续计算至办证之日止），共计46,032元；4.华尔公司向颜凯秀退还违法收取的按揭费、预存水费、预告登记费合计680元；5.由华尔公司承担全部诉讼费。一审法院认定事实：2017年9月1日，颜凯秀（买受人）与华尔公司（出卖人）签订《郴州市商品房买卖合同》，主要约定：买受人购买出卖人开发的位于郴州市北湖区***二期项目中的10栋3112房，建筑面积为101.15㎡，4745.43元/㎡，总房款为480,000元；合同签订之日买受人支付首付款100,000元，余款380,000元向建设银行郴州分行贷款，双方同意面积误差比绝对值在3%以内（含3%），据实结算房价款，超出部分的房价款由买受人补足；出卖人在所贷款项到达出卖人账户后7个工作日将经验收合格并符合合同附件三所约定装饰、设备标准的上述商品房交付给买受人使用；商品房达到交付使用条件后，出卖人应书面通知买受人办理交付手续，买受人应在书面通知（包含邮寄、电话、短信、在当地公众媒体报纸上发布的通知、公告）送达之日起7天内验收并办理交接手续；由于出卖人的原因未在约定期限内交房，逾期交房在180天之内，按银行同期活期存款利息计算违约金，逾期交房时间超过180天，按银行同期贷款利率计算违约金，合同继续履行；出卖人应在商品房交付使用后540日内，完成该幢商品房的初始登记，出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人，买受人可自行申请办理权属登记，也可委托出卖人代为办理房屋权属登记，买受人委托出卖人代办房屋权属登记的，应在本合同签订的同时进行委托授权，双方约定有关委托事项；如因出卖人的责任，致使未能在约定期限内办理上述登记或手续，买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办理登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之一但最多不超过已付房款的1%的违约金。同时，双方还签订了《补充协议》，对上述合同部分条款进行了变更，主要相关约定：买受人未收到交房通知的，应主动了解，出卖人向同楼他人交房的，买受人未收到通知的，出卖人不承担延期交房的违约责任；买受人未付清房款、税款、违约金,出卖人有权拒绝交付房屋并不承担延期交房违约责任；委托代办房屋所有权证需签订书面委托手续等；面积误差引起的税费增加由买受人负担。当日，颜凯秀支付了100,000元首付款。2017年12月5日，建设银行郴州分行将贷款380,000元发放至华尔公司账户。2017年9月27日，颜凯秀支付了预存水费300元、按揭费200元、预告登记费180元。2018年8月28日，华尔公司完成了华尔星城二期10栋3112房的不动产权初始登记，权证号：湘（2018）北湖不动产权第0040219号。该月，华尔公司通知颜凯秀收房，颜凯秀持身份证收房，华尔公司以颜凯秀未携带合同及房款收据为由拒绝交房。此后双方再未就交房进行交涉。2019年8月13日开始，华尔公司以短信的方式通知颜凯秀收房，2019年8月28日，颜凯秀前往华尔公司在该小区的办公室办理收房手续，双方因实测面积增加0.41㎡需补交房款1993元是否提前通知及华尔公司收取不动产权证办证费及代办费而发生激烈冲突，颜凯秀继而提起本次诉讼。另查明，双方未签订委托办证的协议，颜凯秀当庭表示自行办证，不委托华尔公司办理。一审法院认为，当事人应当按照合同约定全面履行义务。案涉双方当事人签订的《郴州市商品房买卖合同》系双方真实意思表示、合法有效。本案争议的焦点为颜凯秀的诉请应否支持。一、华尔公司应否向颜凯秀交付案涉房屋。双方签订的主合同和补充协议均为格式合同，但主合同由郴州市房产管理局制作，更能兼顾出卖人和买受人的权利义务，补充协议由华尔公司制作，对变更内容未作加粗加黑或其他足以引起接受合同方注意的标注，也未提交证据证明向接受合同方进行了说明，故补充协议中加重合同接收方义务和排除合同制作方义务的条款不发生法律效力。补充合同关于交房的约定变相排除了华尔公司的义务、减轻了华尔公司的责任，同时加重了颜凯秀的义务和责任，且按照行业惯例和社会普遍现象，均是先交房后办证，差额面积在办证时才能确定，补充合同关于交房约定的变更也违反了行业惯例，故交房的约定应以主合同约定为依据，华尔公司以差额面积房款未交清为由拒绝向颜凯秀交房不具合理性，华尔公司应依约在贷款到达之日即2017年12月5日后的7个工作日向颜凯秀交付约定的房产，华尔公司至今仍未向颜凯秀交付房产，严重违约，颜凯秀有权向华尔公司主张交房。颜凯秀未补交的差额面积房款，华尔公司可另行主张权利。二、华尔公司是否应提供案涉房产办理房屋权属登记的相关资料到郴州市不动产登记中心，并通知协助颜凯秀办理产权登记。双方在合同中约定买受人可以自行申请办理，但出卖人有协助和通知义务，买受人也可委托出卖人办理，但需签订书面委托协议。颜凯秀主张自行办理，也未与华尔公司签订书面委托协议，属正当行使权利，符合合同约定，但案涉房产的不动产登记面积以最终实测的面积为准，颜凯秀应先交清差额面积的房款，华尔公司才依约提供案涉房产办理房屋权属登记的相关资料到郴州市不动产登记中心，并通知协助颜凯秀办理产权登记。三、华尔公司是否应向颜凯秀支付延期交房违约金及延期办证违约金。按照双方在主合同中的约定，华尔公司应在贷款到达7个工作日内即2017年12月6日至2017年12月14日期间交付房屋，而华尔公司至2018年7、8月间才通知颜凯秀收房，已超出合同约定的交房时间达180日以上，故华尔公司应按合同约定的银行同期贷款年利率4.35%支付此期间的延期交房违约金，因双方未能确定具体通知时间，酌定至2018年7月31日，延期交房违约金认定为480,000×4.35%÷365×228=13,042.85元。颜凯秀收到上述通知后，携带身份证收房，华尔公司以颜凯秀未出具买卖合同及收款收据拒绝交房，此后双方未再协商沟通，直至2019年8月13日。因双方未在合同中约定收房时应携带的资料，双方可再行协商补充约定收房手续，华尔公司也可提前向颜凯秀详细告知收房手续，但双方未能再行协商约定，华尔公司也未提前告知颜凯秀，客观上确实造成颜凯秀自深圳赶回的生活不便，但此后双方再未沟通协商，一审法院无法从双方约定上判定双方的过错，情理上双方均有不当之处，故对颜凯秀主张2018年8月1日至2019年8月27日期间的延期交房违约金，不予支持。2019年8月28日，双方再次进行现场交房，华尔公司以颜凯秀未交清房款为由拒绝交房不具合理性，且颜凯秀并未委托华尔公司办证，华尔公司收取的办证费和代办费无合同依据，以此为由拒绝交房也缺乏事实和法律依据，故应承担2019年8月28日至交房之日止的违约金480,000×4.35%÷365×86=4919.67元（自2019年8月28日暂计至2019年11月21日，后续延期交房违约金继续计算至交付之日止）。双方在主合同中约定交房后540日内办理好不动产初始登记，颜凯秀可选择自行办证也可选择委托办理，案涉房产在2018年8月28日办理了不动产初始登记，未超出合同约定的时间，华尔公司已依约履行了办证义务，另颜凯秀选择自行办理不动产所有权证，华尔公司只有协助义务，颜凯秀诉请延期办证违约金，不予支持。四、华尔公司是否应退还按揭费、预存水费、预告登记费合计680元。华尔公司抗辩上述费用系代扣代缴，但未提交授权依据，对其抗辩理由不予支持，华尔公司应退还颜凯秀预存水费300元、按揭费200元、预告登记费180元，共计680元。综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，一审法院作出判决如下：“一、被告郴州市华尔房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起七日内向原告颜凯秀交付位于郴州市北湖区郴江路华尔星城二期项目中的10栋3112房；二、被告郴州市华尔房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内协助原告颜凯秀办理位于郴州市北湖区郴江路华尔星城二期项目中的10栋3112房的不动产转移登记；三、被告郴州市华尔房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起七日内支付原告颜凯秀延期交房违约金17,962.52元；四、被告郴州市华尔房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起七日内支付原告颜凯秀预存水费300元、按揭费200元、预告登记费180元；五、驳回原告颜凯秀其他诉讼请求。如果被告郴州市华尔房地产开发有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计765元，由原告颜凯秀负担535元，被告郴州市华尔房地产开发有限责任公司负担230元。”二审中，华尔公司向本院提交了一组新证据：1.水费进账单；2.自来水公司水费收据；3.用水申请书；4.置业计划表；5.郴州市自来水公司客户欠费清单。上述证据共同拟证明华尔公司预存的300元水费已经在颜凯秀名下，不应由华尔公司再向颜凯秀支付。颜凯秀质证认为，该组证据不是新证据，对其真实性、合法性、关联性均不予认可。其中证据1.2.3.4是2016年产生的票据，颜凯秀购买案涉房屋的时间是2017年，因此，此四份证据与本案无关。证据5是欠费清单，说明华尔公司未为颜凯秀缴纳300元水费。本院认证认为，证据1.2.3为华尔公司于2016年向自来水公司交费的证据，且用水对象为华尔星城二期943户或华尔星城二期门面14户，无法证实颜凯秀所购房屋的缴费情况。证据4仅能证明华尔公司向颜凯秀收取300元水费的事实。证据5系颜凯秀所购案涉房屋的欠付水费清单，无法证实华尔公司已代颜凯秀缴纳水费。对上述证据的证明目的，本院不予采信。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。二审争议的焦点为：一、双方签订的《补充协议》第二条第二款是否合法有效；二、华尔公司是否应向颜凯秀支付延期交房违约金；三、华尔公司是否应向颜凯秀退还预存水费300元、按揭费200元、预告登记费180元。关于第一个争议焦点问题。案涉《补充协议》系华尔公司提供的格式合同，其中第二条对主合同第十条（房屋交接及违约处理方式）进行变更和补充。第一款约定了买受人须在出卖人发出书面交房通知注明的交付日期内到指定地点办理房屋交接手续，第二款中第一段内容“合同第九条约定的房屋交付期限届满，买受人未收到出卖人办理房屋交付手续的通知的，买受人应主动了解房屋是否具备了交付条件。在房屋已经具备交付条件且出卖人已经向同栋楼宇其他房屋买受人交房的情形下，因买受人未能收到交房通知等原因导致其未能及时收房的，出卖人不承担延期交房违约责任。”免除了华尔公司在未向买受人通知收房时导致延期交房的违约责任，同时加重了买受人的注意义务，即买受人须主动了解房屋是否具备交付条件。该条未作加粗加黑或其他足以引起买受人注意的标注，华尔公司亦未提交证据证明其已向颜凯秀进行了解释说明。因此，本院认定《补充协议》第二条第二款的上述内容为无效条款，不发生法律效力。关于第二个争议焦点问题。合同第九条约定符合交房条件的时间为所贷款项到达出卖人账户后，案涉银行贷款于2017年12月5日到达华尔公司账户，从2017年12月6日起，已满足交房条件，华尔公司应向颜凯秀交付符合合同约定质量的房屋。华尔公司上诉主张，依据《补充协议》第二款第二段，因颜凯秀未交清差额面积房款导致其未付清房款，华尔公司有权拒绝交付房屋。本院认为，双方于2017年9月1日签订《郴州市商品房买卖合同》时约定的房屋面积并非产权登记面积，双方按照合同约定的房屋面积确定总房款48万。在此基础上形成《补充协议》第二款第二段中内容：由于买受人原因，未付清房款，出卖人有权拒绝交付房屋。该条中的房款应理解为按照当前合同约定面积确定的48万元。且华尔公司办理案涉房屋不动产首次登记及通知颜凯秀交面积差房款的时间均在其按照合同约定应向颜凯秀交付房屋的时间之后，即2018年8月，符合先交房后办证的行业惯例。因此，华尔公司关于颜凯秀未交清差额面积房款导致未付清房款，华尔公司有权拒绝交付房屋的上诉主张不成立，本院不予支持。华尔公司至今未向颜凯秀交付房屋，已构成违约。依据双方签订的《郴州市商品房买卖合同》，华尔公司应向颜凯秀承担逾期交房的违约责任，支付违约金。一审法院对违约金的认定并无不当，本院不予赘述。关于第三个争议焦点问题。颜凯秀在一审中提交了其向华尔公司交纳按揭费、预存水费、预告登记费的收据，证实其已向华尔公司交纳上述费用。华尔公司辩称上述费用系代扣代缴，至本院二审期间，仍未提交充分证据予以证实，对华尔公司的抗辩理由，本院不予采纳，华尔公司应向颜凯秀返还按揭费、预存水费、预告登记费共计680元。综上所述，华尔公司的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费262元，由上诉人郴州市华尔房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 虹审 判 员  刘殳扬审 判 员  雷媚娟二〇二〇年四月三日法官助理  苏晓玲书 记 员  马丽君附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。