广东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤民申9077号再审申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：李志坚，男，1967年1月28日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：林晓东，广东导正律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘玲佩，广东宝源律师事务所律师。被申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：深圳市华丰投资有限公司光明新区分公司，住所地广东省深圳市光明新区公明办事处西田社区锦绣工业园9号宿舍楼一楼。负责人：欧阳文道，总经理。委托诉讼代理人：杨文，广东业晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘佳威，广东业晟律师事务所实习律师。被申请人（一审反诉被告、二审上诉人）：深圳市华丰投资有限公司，住所地广东省深圳市宝安区西乡街道银田路4号华丰宝安智谷科技创新园C座五楼502房。法定代表人：欧阳泉，董事长。委托诉讼代理人：杨文，广东业晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘佳威，广东业晟律师事务所实习律师。再审申请人李志坚因与被申请人深圳市华丰投资有限公司光明新区分公司（以下简称华丰光明分公司）、深圳市华丰投资有限公司（以下简称华丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市中级人民法院（2019）粤03民终9449号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。李志坚申请再审称，（一）二审判决适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定，认定李志坚根本性违约并判决李志坚承担赔偿责任错误。1.在签订租赁合同时，双方均清楚租赁房屋现有结构设计无法满足幼儿园教育用途，因此双方才会在租赁合同中约定华丰光明分公司同意李志坚在楼板打开天井天窗。本案租赁房屋的主体结构可以变更，是双方充分协商并达成合意的结果。2.李志坚在对租赁房屋进行装修前，已委托有资质的建筑设计单位长春工程学院设计研究院深圳分院出具施工图纸。李志坚还委托深圳市恒义建筑技术有限公司出具关于租赁房屋改造后建筑质量的质检报告，证明改造后的租赁房屋质量合格。在申请办学时，李志坚也通过深圳市光明新区公共事业局的建筑质量检查，取得同意办学的批复。李志坚对租赁房屋主体结构改造后的建筑质量已尽到谨慎注意义务。华丰光明分公司明知以上情况，在李志坚出具装修改造方案、办学报批等过程中从未提出异议，其现场负责人也表示已经接收李志坚的施工图纸方案并同意进场施工。（二）一、二审判决认定李志坚未提交充分证据证明华丰光明分公司同意李志坚提交的装修方案，属认定事实错误。谷志军是华丰光明分公司的现场负责人，其于2016年6月7日签收了《关于尚宇外国语学校装饰工程开工申请书》。李志坚基于谷志军的身份，有充分理由相信其代表华丰光明分公司接收开工和装修资料。其同意李志坚进场装修，前提应该是装修方案已经过审核。自2016年6月7日华丰光明分公司接收装修方案后，并未提出所谓的二次装修要求，也未提出任何异议。直至2016年6月13日，华丰光明分公司迫于业主的压力，才发出《修复通知》。华丰光明分公司应就其不诚信行为导致合同解除承担违约责任，赔偿李志坚损失8831089元。一、二审判决认定李志坚对于租赁合同的解除存在过错，没有事实依据。（三）二审判决判令李志坚承担修复费用缺乏证据支持。1.华丰光明分公司没有提供证明修复费用的证据，且不同意预交委托评估修复费用的费用。一审判决对其主张的合同金额没有进行审查，仅根据华丰光明分公司提供的其与案外人签订的三份合同、12万元的转账凭证，就确认其主张的6164610元并判令李志坚赔偿一半。2.作出《长兴科技工业园68#厂房和69#厂房宿舍建筑装饰改造工程造价评估书》的鉴定机构国众联建设工程管理顾问有限公司仅具备工程造价的资质，不具备工程质量评估的资质，二审判决以上述评估书中关于现场情况的描述作为解除合同的依据错误。从委托事项来看，也不是对开天窗是否变更破坏了房屋主体结构进行鉴定；评估结论也只涉及金额问题。该项评估是对李志坚聘请的深圳市联美装饰工程有限公司所施工的工程造价进行评估，不是对恢复原状的费用进行评估。6164610元是华丰光明分公司提供的三份合同的造价总和，而该评估书评估的深圳市联美装饰工程有限公司施工工程造价为1457898.75元。（四）二审判决认为，华丰光明分公司将租赁房屋交给李志坚装修的行为是交付租赁物的行为。但租赁房屋一直在华丰光明分公司的管理和控制下，华丰光明分公司要求李志坚支付场地占用费没有事实依据。2016年7月1日上午九点左右，华丰光明分公司停水停电；下午驱逐装修人员、加派保安，并上锁。此后，华丰光明分公司多次另行招租，且有案外人在保安室登记本上登记查看租赁房屋。李志坚已提供录音、视频、照片证明租赁房屋自2016年6月1日起至今一直由华丰光明分公司控制和管理。而且，在一审庭审中，华丰光明分公司确认租赁房屋已恢复原状，但又未举证证明实际收回时间，恰好可以证明租赁房屋一直在华丰光明分公司的控制下，故判令李志坚支付场地占用费没有事实依据。华丰光明分公司、华丰公司提交意见称，（一）李志坚向谷志军个人支付的15万元不是预租本案租赁房屋的定金。李志坚向谷志军转账的时间是2016年5月12日，而华丰光明分公司与李志坚签订《物业租赁预定协议》的时间是2016年6月1日，且由于双方在当日就签订了正式合同，故华丰光明分公司没有收取其预租定金。李志坚主张的设计费、环评费、检测费等损失，经一、二审调查，均与本案不具有关联性。（二）根据李志坚提供的装修施工图，设计方案中30%红砖、轻砖隔墙直接砌在楼板上，不符合均布荷载设计，会对楼板造成持续破坏。李志坚在改变厂房使用用途前未取得施工许可证，违反了《建筑装饰装修工程质量验收规范》，国众联建设工程管理顾问有限公司作出的评估书对此可予印证。李志坚也没有提交证据证明对租赁物进行装修改造的图纸已取得华丰光明分公司及业主的同意。相反，其提供的录音证据可以证明李志坚为了赶工程进度，在未取得业主同意的情况下擅自开工装修。一、二审判决据此依照相关司法解释，认定李志坚构成根本性违约正确。（三）如果华丰光明分公司没有向李志坚交付租赁物，李志坚不可能进场装修。以下证据均证明2016年6月1日至2017年7月1日租赁房屋由李志坚控制：1.2016年7月2日华丰光明分公司在《解除〈租赁合同〉通知函》中称将依法收回租赁物业，可以证明租赁房屋不在华丰光明分公司的控制之下。2.2016年7月19日李志坚在《严正敦请贵司依法继续履行合同的律师函》中表示“贵司不应再有如7月8日派保安上门撬锁等侵权行为”，可以证明李志坚不肯交还租赁房屋，华丰光明分公司尝试收回租赁房屋未果。3.2017年3月3日李志坚向欧阳文道发送微信表示“为了减少损失，我方愿意交回场地，也愿意继续履行租赁合同的上诉案从法院撤诉”，可以证明租赁房屋尚在李志坚控制之下。4.2017年7月1日李志坚通过《律师函》要求华丰光明分公司“恢复水电，否则因高温天气造成的施工人员及工人发生中暑及其他事故所造成的一切后果由华丰光明分公司承担”，可以证明李志坚的施工人员仍在工地。5.华丰光明分公司于2017年1月6日发出的《尽快返还租赁物业的沟通函》、于2017年4月10日发出的《先予执行申请书》、于2017年6月9日发出的《收回租赁场所的催告函》都证明华丰光明分公司在积极沟通，寻求办法以收回租赁房屋。（四）李志坚在申请再审时提供的证据不属于新证据。本院经审查认为，根据双方的申辩意见，本案应予审查的争议焦点如下：（一）关于导致合同解除的过错问题。对华丰光明分公司所指的李志坚实施了打开天窗、拆除隔墙的装修改造行为，李志坚并无异议。但李志坚认为：第一，根据《物业租赁合同》约定的租赁房屋用途及华丰光明分公司同意“打开天井天窗”，并结合其提供的证据，其实施的上述装修改造行为系经过华丰光明分公司的同意。第二，二审判决据以认定其装修改造行为“对房屋建筑主体进行变更和破坏”的造价评估书，系不具有相应资质的国众联建设工程管理顾问有限公司作出。对李志坚主张的再审事由，具体评析如下：1.关于二审判决认定打开天窗、拆除隔墙系李志坚“擅自”实施的装修改造行为，有无不当的问题。（1）关于打开天窗。经查，双方签订的《物业租赁合同》明确约定“乙方（李志坚，下同）承租租赁物业的用途为民办学校”“租赁期内，乙方如要对物业租赁进行装修，其装修在不影响楼宇主体框架结构安全性和满足消防安全要求的情况下，甲方（华丰光明分公司，下同）原则上同意乙方装修经营，但具体装修方案需事先书面报甲方知情及同意，甲方同意乙方在楼板打开天井天窗。租赁期满，乙方应将人为改动部分复原（甲方书面同意保留的部分除外），清理干净，将租赁物业完好交还给甲方”。根据《物业租赁合同》条款的表述方式，华丰光明分公司同意李志坚“在楼板打开天井天窗”是一项有别于“具体装修方案需事先书面报甲方知情及同意”的特别约定。结合双方约定租赁物的用途为民办学校，而租赁物原为工业厂房与宿舍的事实，可以将上述约定理解为在不影响租赁物主体结构安全的前提下，华丰光明分公司同意李志坚“在楼板打开天井天窗”，该项装修改造行为无需“事先报甲方知情及同意”。同时，深圳市恒义建筑技术有限公司受“深圳市光明新区尚宇外国语学校”委托，于2016年7月4日出具的《深圳市光明新区尚宇外国语学校教学楼结构检测鉴定报告》在“结构安全性鉴定结论”部分载明：“由于采光等需要，该建筑二～屋面层B-2/C/4-7区域和B-2/C/14-17区域的楼板后期开洞，尚未影响主体结构的安全性。”李志坚提供的该份鉴定报告，可以证明其打开天窗的装修行为未影响租赁物的主体结构安全，华丰光明分公司对此则无提供可予反驳的证据。故二审判决认为打开天窗系李志坚“擅自”实施，与双方约定不符，缺乏证据证明。（2）关于拆除隔墙。①对于拆除隔墙的装修改造行为，双方在合同中并未作出特别约定，故仍应遵循“具体装修方案需事先书面报甲方知情及同意”的程序约定。在未经华丰光明分公司审核同意的情形下，李志坚并无实施拆除隔墙等装修改造行为的合同权利。②李志坚以《关于尚宇外国语学校装饰工程开工申请书》等证据证明其装修改造行为已经华丰光明分公司同意。但从该开工申请书所称“现申请进场开工进行改造装饰工程。所有改造装饰图纸我方必送与贵公司审核”来看，“必送与”可以理解为对未来行为的一种承诺，故据此可以推定“改造装饰图纸”尚未报送华丰光明分公司审核。且装修行为有涉及结构变动或仅作表面装饰等多种类型，仅以“谷志军”在该开工申请书上签署的“同意进场装修”也不能证明李志坚拆除隔墙的装修改造方案已经过华丰光明分公司的同意。故二审判决认定拆除隔墙系李志坚“擅自”实施，并无不当。2.关于二审判决认定李志坚的装修改造行为构成“变动房屋建筑主体和承重结构”，有无不当的问题。（1）二审判决据以作出上述认定的证据是华丰光明分公司单方委托国众联建设工程管理顾问有限公司作出的改造工程造价评估书。但从委托鉴定的内容与鉴定意见来看，该改造工程造价评估书是对华丰光明分公司恢复原状的费用进行鉴定，而不是对李志坚的装修改造行为是否构成“变动房屋建筑主体和承重结构”进行鉴定，其中关于“上述拆除已对房屋建筑主体进行变更和破坏，具体详见现场踏勘照片”的表述仅是国众联建设工程管理顾问有限公司对其所见现场情况的描述。（2）根据李志坚在申请再审时新提供的证据，国众联建设工程管理顾问有限公司不具备建筑结构检测鉴定的资格。故二审判决根据国众联建设工程管理顾问有限公司作出的改造工程造价评估书认定李志坚的装修改造行为构成“变动房屋建筑主体和承重结构”，缺乏证据证明。3.关于二审判决认定李志坚打开天窗、拆除隔墙的装修改造行为导致租赁合同解除，对合同解除应负全部过错，有无不当的问题。（1）如上所述，李志坚拆除隔墙确实有违合同约定。但仅以目前现有证据，尚不足以认定该“擅自”实施的装修改造行为属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定的“变动房屋建筑主体和承重结构”的行为。二审判决认为华丰光明分公司享有法定解除权，依据不足。（2）另一方面，2016年7月2日，华丰光明分公司在向李志坚发出的《解除〈物业租赁合同〉通知函》中提出：“您在未将具体装修改造方案事先书面报我司同意的情况下，自行对租赁物业进行了装修改造，经我司工作现场查验，您不仅将68栋厂房的每层楼板敲掉两处总计约540m2作为天窗，还将69栋宿舍楼、70栋宿舍楼内各宿舍之间的隔墙拆掉。您的行为已经违反了租赁合同的约定。而租赁物业的产权人深圳市长圳长兴实业有限公司在得知相关情况后，明确表态不同意将租赁物业作为民办学校用途及进行相应的装修改造，……明确要求我司将租赁物业收回及恢复原状，并按照工业及工业配套生活设施用途使用。……为了防止贵我双方损失的扩大，我司不得以于2016年7月1日对租赁物业进行停水停电，……贵我双方的《物业租赁合同》将于2016年7月8日正式解除。”从华丰光明分公司在《解除〈物业租赁合同〉通知函》中称租赁物的所有权人明确表示不同意将租赁物作为民办学校使用及进行相应的装修改造，要求其收回租赁物并恢复原状来看，所有权人的反对才是导致合同不能继续履行的根本性原因。华丰光明分公司作为转租人，在未征得所有权人同意的情况下，便在其与李志坚签订的租赁合同中明确约定租赁物作为民办学校使用，并同意李志坚打开天窗，对合同解除显然也有过错。二审判决对此未作认定，存有不当。综上，二审判决认定导致合同解除的过错全部在于李志坚，并驳回李志坚关于赔偿损失的诉讼请求，确有不当。（二）关于租金损失的问题。华丰光明分公司主张《物业租赁合同》于2016年7月8日解除后，其于2017年7月1日才收回租赁房屋，故李志坚应赔偿2016年7月1日至2017年10月5日的租金损失。二审判决予以支持，李志坚对此不服。对李志坚主张的再审事由，具体评析如下：1.本案双方均没有提供可以证明租赁房屋交回时间的直接证据。二审判决从合同解除后，交回租赁物系承租人义务的角度，将该项举证责任分配给李志坚承担本无不当，但由于华丰光明分公司在一审庭审中“确认租赁物已经恢复原状”且其请求李志坚赔偿恢复原状的费用，据此可以认定租赁房屋已交回华丰光明分公司并由其自行恢复原状。故证明收回租赁房屋的时间为2017年7月1日的举证责任应转移由华丰光明分公司承担。华丰光明分公司未对此举证，二审判决即采信其单方陈述不当。2.双方签订的《物业租赁合同》约定“租赁期满，本合同自动终止。……超过合同期满一个月乙方仍未搬离的，则视为乙方放弃物业内所有物资财产（生产设备、办公家具、产品、原料等）的所有权，甲方可自行处置，处理所得全部归甲方所有”“乙方有下列情形之一，甲方有权随时单方终止乙方租赁合同：……如乙方在通知书规定的时间内不按甲方通知办理，甲方可视为乙方自动放弃租赁物业内的设备、设施、物料、商品等的所有权，甲方可自行处理物品，处理所得收益用于清偿乙方所欠甲方的租金及各项费用或工人工资”。《物业租赁合同》于2016年7月8日解除，华丰光明分公司主张其于2017年7月1日才收回租赁物。综合《物业租赁合同》的上述约定与华丰光明分公司确认其“不得以于2016年7月1日对租赁物进行停水停电”来看，其主张在合同解除后将近一年才收回租赁物，该时间显然过长。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”二审判决未查清合同解除后租赁物未及时收交的原因，即判令李志坚赔偿2016年7月1日至2017年6月30日空置期间与2017年7月1日至同年10月5日恢复原状期间的租金损失，确有不当。（三）关于恢复原状的费用问题。二审判决根据国众联建设工程管理顾问有限公司出具的改造工程造价评估书、结合华丰光明分公司提供的三份工程承包合同，酌定由李志坚承担“该评估书确定租赁物恢复原状的费用共计6164610元”中的50%即3082305元。但根据该改造工程造价评估书载明的华丰光明分公司委托鉴定的事项，是对案涉租赁物“已发生的拆除、改造工程所需工程造价费用进行评估”，评估时点是2016年6月，评估意见为“已发生的拆除、改造工程的工程造价估值为：1759513元”。显然，该评估书并不是对华丰光明分公司所称的2017年7月1日收回租赁物后为恢复租赁物原状所支出的费用进行鉴定，且评估书认为的“拆除、改造工程所需工程造价费用”也不是6164610元。事实上，二审判决认定的6164610元是华丰光明分公司提供的三份工程承包合同约定的工程造价之和（2187500元+500000元+3477110元）。在没有证据证明三份工程承包合同已实际完全履行的情况下，仅根据三份工程承包合同便认定恢复原状的费用为6164610元，并酌定由李志坚赔偿其中的50%，亦有不当，属于“缺乏证据证明”的情形。综上，李志坚的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、第二百零六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第一款，裁定如下：一、指令广东省深圳市中级人民法院再审本案；二、再审期间，中止原判决的执行。审判长  张永明审判员  谭 甄审判员  何曲伟二〇二〇年四月十日法官助理陈捷书记员方佳阳