河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫16民终186号上诉人(原审原告、反诉被告)：鹿邑华联商厦有限公司。住所地：鹿邑县紫气大道西段南侧。法定代表人：姜克生，该公司总经理。委托诉讼代理人：樊云亮，上海市海华永泰（郑州）律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：王振亚，男，1984年5月20日出生，汉族，住河南省鹿邑县。委托诉讼代理人：白杰，河南博辩律师事务所律师。上诉人鹿邑华联商厦有限公司因与被上诉人王振亚租赁合同纠纷一案，不服鹿邑县人民法院（2019）豫1628民初4884号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人鹿邑华联商厦有限公司的委托诉讼代理人樊云亮到庭参加诉讼，被上诉人王振亚经法庭传票传唤未到庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鹿邑华联商厦有限公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判解除双方签订的《合作意向书》;2、一二审诉讼费由王振亚承担。事实与理由：一、一审判决认定鹿邑华联商厦有限公司未通知王振亚进场装修构成违约,属于事实认定错误。1、《合作意向书》实为预约合同，王振亚准备租赁鹿邑华联商厦有限公司的商铺,王振亚先交纳10000元的意向金，该10000元相当于定金,依据《合作意向书》第六条“如双方未达成共识的应退还王振亚的意向保证金”;第七条约定:“本合同书未尽事宜由双方协商后增加补充说明,在正式合同未签订之前双方均依照本意向书进行,待正式合同签订后,本意向合同自动终止。”由此，双方签订的《合作意向书》实质为预约合同，并非正式合同。后双方就商铺的租赁合同未达成共识,双方未签订正式的商铺租赁合同。2、一审判决认定“鹿邑华联商厦有限公司未通知王振亚进场装修构成违约”的认定错误。首先双方正式的租赁合同并未签订,不存在合同违约。其次、双方就商铺的租赁未达成共识,王振亚未支付租赁费用,鹿邑华联商厦有限公司未把商铺交付给王振亚,根本不存在需通知其进场装修的事由。因此、一审认定鹿邑华联商厦有限公司未通知王振亚进场装修构成违约是错误的,要求二审予以改判。二、一审判决“继续履行合作意向书，要求三日内安排王振亚对租赁商铺进行装修”是错误的,二审应当予以改判。1、双方签订的《合作意向书》不是正式的商铺租赁合同,不具备继续履行的条件,法院不能判决“继续履行合同”的违约责任。2、《合作意向书》第六条“违约责任，如双方未达成共识的应退还王振亚的意向保证金,如王振亚违约,意向保证金不予退还”，由此可知，该合作意向书约定的违约责任,仅是对意向保证金10000元是否退还。因此一审判决“继续履行合同”的违约责任，超出合同约定及法律规定。3、《合作意向书》签订后，双方就商铺的租赁合同未达成共识，双方未签订正式合同，双方应当就意向保证金10000元是否退还进行协商。鹿邑华联商厦有限公司多次要求解除《合作意向书》,退还其意向保证金10000元,但王振亚却不予理睬，反而派人强行占领商铺,导致该商铺无法租赁使用,已给鹿邑华联商厦有限公司造成巨额的租赁损失。4、鉴于王振亚对《合作意向书》法律关系的误解，强行占用商铺,严重损害鹿邑华联商厦有限公司的利益,无奈之下，鹿邑华联商厦有限公司向鹿邑县人民法院起诉,要求解除合作意向书，故此，该《合作意向书》于鹿邑华联商厦有限公司起诉之日已解除,不存在继续履行的可能。王振亚对《合作意向书》误解为租赁合同，提起反诉要求继续履行,而一审法院却无视《合作意向书》的法律性质、合同关系，也把《合作意向书》认定为商铺租赁合同关系,认定鹿邑华联商厦有限公司未让王振亚进场装修,未交付商铺而构成根本违约,判决继续履行。这完全是对《合作意向书》的法律关系严重误解,而导致适用法律不当的错误判决。鹿邑华联商厦有限公司补充上诉理由如下：本案双方签订的《合作意向书》已无法实际履行,应当予以解除，鹿邑华联商厦有限公司已于2018年5月20日与鹿邑县佳美商贸有限公司签订了《物业租赁合同》,将包括案涉租赁房屋在内的华联城市广场2#楼全部整体予以出租,鹿邑县佳美商贸有限公司按照上述合同约定，于2018年5月23日向鹿邑华联商厦有限公司支付了合同履约保证金200万元,案涉房屋也已经交付给鹿邑县佳美商贸有限公司使用,合同正在履行过程中。2019年6月7日,鹿邑县佳美商贸有限公司又将该涉案房屋转租给案外人张丹,用于京东专卖,并签订了《佳美时代购物中心经营合作协议》。目前，案涉房屋门头已装修完毕,室内也已施工装修过半。上述事实，有租赁合同、银行转账流水、案涉房屋现场录像等证据原件予以证明。一审法院判决鹿邑华联商厦有限公司继续履行《合作意向书》,会导致一个房屋上面存在两份租赁合同,涉案房屋已经交付给案外人鹿邑县佳美商贸有限公司，该房屋现由案外人鹿邑县佳美商贸有限公司合法占有使用,在案外人的租赁期限内,鹿邑华联商厦有限公司对该房屋已无处分权和使用权。故一审法院判决鹿邑华联商厦有限公司继续履行《合作意向书》严重错误,会导致鹿邑华联商厦有限公司履行不能,也会严重侵害案外人鹿邑县佳美商贸有限公司及次承租人张丹的合法权益,且次承租人张丹已经进行了大量的装修投入。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定:“出租人就同一房屋订立数份租赁合同,在合同均有效的情况下,承租人均主张履行合同的,人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人:(一)已经合法占有租赁房屋的;(二)已经办理登记备案手续的;(三)合同成立在先的。”一审判决认定基本事实和适用法律均错误,只能激化社会矛盾,增加新的纠纷。现鹿邑华联商厦有限公司与王振亚《合作意向书》已无法实际履行，合同目的已经无法实现,应予以解除。二、鹿邑华联商厦有限公司可以根据运营需要解除《合作意向书》,且该《合作意向书》并未实际履行，根据《合作意向书》第六条违约责任的约定,若鹿邑华联商厦有限公司因营运或实际需要变更王振亚所选定位置、增减面积或作其他变更的,需在预先通知王振亚且得到谅解后方可变更。若双方未能达成共识,鹿邑华联商厦有限公司应退还王振亚意向保证金，也就是说，该约定已经明确了如双方在正式签订租赁合同之前无法达成一致意见的解决条款。目前鹿邑华联商厦有限公司和王振亚在签订正式的房屋租赁合同之前,并未达成共识，鹿邑华联商厦有限公司根据运营需要，已经将涉案房屋租赁给鹿邑县佳美商贸有限公司,并已经实际交付,故鹿邑华联商厦有限公司只需要承担退还意向保证金的责任，而非继续履行《合作意向书》,且鹿邑华联商厦有限公司与王振亚双方未签订正式的《房屋租赁合同》，鹿邑华联商厦有限公司未向王振亚交付房屋,王振亚也未向鹿邑华联商厦有限公司支付过租金,该《合作意向书》并未实际履行。综上，请二审法院依法支持鹿邑华联商厦有限公司的诉讼请求。故此，要求二审法院予以判决。王振亚辩称，一审认定事实正确。第一、王振亚与鹿邑华联商厦有限公司均具有独立的民事主体资格,涉案的合作意见书的签订是双方真实意思的表示,该合作意向书具有租赁合同的性质,因为该合作意向书对租赁的地点、租赁时间、租金等都作出了明确的约定,所以,该合作意见书具有租赁合同的性质，具有可履行性。第二、鹿邑华联商厦有限公司开业后,鹿邑华联商厦有限公司并没有通知王振亚该商场已经开业的事实,更没有通知王振亚可以使用涉案的租赁物。第三、本案纠纷的发生,是由于鹿邑华联商厦有限公司不诚信的商业行为造成的,鹿邑华联商厦有限公司毁约的目的是为了将涉案的租赁物高价转租于第三人使用，在诉讼期间,鹿邑华联商厦有限公司无视法院的判决,无视诉讼秩序,公然继续对涉案的租赁物进行处置和装修,违约目的及诚信是显而易见的。第四、补充上诉理由二审不应予以审查，因为其没有在法定上诉期间提出，如果无限制的补充会导致无限制的变更。与王振亚签订的合作意向书也已实际履行，因为王振亚已将货柜及物品进入涉案租赁场所，但王振亚的物品被鹿邑华联商厦有限公司转移，虽然门头已经装修，但室内并无使用。鹿邑华联商厦有限公司在没有给王振亚解除合同的情况下，再行与鹿邑县佳美商贸有限公司签订合作协议，从而使涉案租赁场所不能给鹿邑县佳美商贸有限公司使用，鹿邑华联商厦有限公司应对鹿邑县佳美商贸有限公司承担违约责任，同时，张丹现也未实际占有使用该租赁物。综上,请二审法院驳回上诉,维持原判。鹿邑华联商厦有限公司向一审法院起诉请求：1．解除合作意向书；2．本案的诉讼费用由王振亚承担。王振亚向一审法院反诉请求：1.判令鹿邑华联商厦有限公司继续履行双方于2017年8月30日签订的合作意向书，由王振亚继续租赁使用合作意向书中的商铺；2.反诉费用由鹿邑华联商厦有限公司承担。一审法院认定事实：2017年8月30日，鹿邑华联商厦有限公司与王振亚签订合作意向书，约定：王振亚（乙方）租赁鹿邑华联商厦有限公司（甲方）位于鹿邑华联商厦一楼商铺用于经营化妆品日用百货，租赁面积144平方米，合作期限为3年，从商场开业起计租；租金标准为120元／㎡／月；乙方向甲方交纳意向保证金1万元，进驻后意向保证金转为经营保证金。乙方应在甲方确定位置后七天内给出设计图，并在甲方规定时间内进场装修。并补充约定：1．位置Y-1（F1）；2．前两年租金不变，后一年租金递增8％，免租期6个月，前两年每年免租3个月。合同签订后，王振亚当日向鹿邑华联商厦有限公司交纳意向保证金1万元。2017年9月4日，王振亚按照约定向鹿邑华联商厦有限公司交付装修设计施工图。鹿邑华联商厦于2018年11月底开业，现涉案租赁物一直空闲。一审法院认为，鹿邑华联商厦有限公司与王振亚于2017年8月30日签订的合作意向书是双方当事人的真实意思表示，意向书约定了双方的权利、义务，内容不违反法律强制性规定，为有效合同，双方应按照约定行使权利、履行义务。合作意向书第五条第二款约定乙方应在甲方确定位置后七天内给出设计图，并在甲方规定时间内进场装修。鹿邑华联商厦有限公司以王振亚没有在约定期间内给出装修设计图为由要求解除合同，但其没有提供证据证明王振亚违反约定不向其提供装修设计图，也没有提供其他证据佐证鹿邑华联商厦有限公司是如何与王振亚协商沟通的。《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，可以解除合同。鹿邑华联商厦有限公司也没有证据证明其已经催告王振亚给付设计图。王振亚申请证人崔某出庭作证可以证实，王振亚已经按照约定于2017年9月4日向鹿邑华联商厦有限公司交付装修设计图。合作意向书第五条第二款约定中，王振亚的义务是七日内向鹿邑华联商厦有限公司交付装修设计图，鹿邑华联商厦有限公司的义务是通知王振亚在规定时间内进场装修。鹿邑华联商厦有限公司以租赁物一直空闲没有装修推断王振亚没有向鹿邑华联商厦有限公司交纳装修设计图，构成根本违约的理由缺乏事实和法律依据，对鹿邑华联商厦有限公司的本诉请求，不予支持。鹿邑华联商厦有限公司没有通知王振亚进场进行装修，违反了合同约定，应承担继续履行合同的违约责任。对王振亚要求继续履行合同的反诉请求，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、驳回鹿邑华联商厦有限公司的诉讼请求。二、鹿邑华联商厦有限公司继续履行合作意向书，于判决生效之日起三日内安排王振亚对租赁商铺进行装修，由王振亚租赁使用鹿邑华联商厦一层Y-1（F1）商铺。案件受理费100元、反诉费100元，由鹿邑华联商厦有限公司负担。二审期间，鹿邑华联商厦有限公司提交如下证据：证据一、2018年5月20日，鹿邑华联商厦有限公司与鹿邑县佳美商贸有限公司签订的《物业租赁合同》一份。证据二、2018年5月23日中国建设银行单位客户专用回单一份。证据三、2018年5月23日收据一份。证据四、2019年6月7日，鹿邑县佳美商贸有限公司与张丹签订的《佳美时代购物中心经营合作协议》一份。证据五、案涉房屋的现场录像光盘一张。证明目的：1、鹿邑华联商厦有限公司已于2018年5月20日与鹿邑县佳美商贸有限公司签订了《物业租赁合同》，将包括案涉租赁房屋在内的华联城市广场2#楼全部整体予以出租。2、鹿邑县佳美商贸有限公司按照上述合同约定，于2018年5月23日向鹿邑县佳美商贸有限公司支付了合同履约保证金200万元。3、鹿邑县佳美商贸有限公司将案涉房屋分租给了张丹，用于京东专卖，目前案涉房屋门头已装修完毕，室内也已施工装修过半，因王振亚阻挠，装修施工暂处于停工状态。4、鹿邑华联商厦有限公司与王振亚签订的《合作意向书》已无法履行，案涉房屋现由案外人鹿邑县佳美商贸有限公司合法占有使用。王振亚质证意见：1、对证据一、二、三质证意见，证据一的真实性有异议，不排除鹿邑华联商厦有限公司和鹿邑县佳美商贸有限公司恶意串通，损害王振亚利益的可能性。2、对证据四真实性有异议，因该合同没有附张丹的身份信息，应当由张丹出庭作证证明合同的真实性，且鹿邑华联商厦有限公司也没有提交张丹交付租金的收据，即使该经营合作协议为真，也等于没有履行。3、对证据五反映的现状无异议，王振亚也进行了一部分装修吊顶及地坪，后来因为发生争议，鹿邑华联商厦有限公司将涉案的租赁物用铁皮圈起来，不让王振亚继续装修和使用，一二审诉讼期间仍用铁皮将涉案的租赁物拦着，不让王振亚装修和使用。王振亚向本院提交如下证据：照片六张，证明一审判决后鹿邑华联商厦有限公司用铁皮将涉案租赁物拦着，加上的有锁，不让王振亚进驻使用。鹿邑华联商厦有限公司质证意见：照片反映情况系鹿邑华联商厦有限公司在正常装修中的工程市政防护措施，保护过路行人的安全，且该照片明确显示装修的系京东专卖店。本院对鹿邑华联商厦有限公司、王振亚提交证据本身的真实性予以认定。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2018年5月20日，鹿邑华联商厦有限公司与鹿邑县佳美商贸有限公司签订的《物业租赁合同》一份，2019年6月7日，鹿邑县佳美商贸有限公司与张丹签订的《佳美时代购物中心经营合作协议》一份，现涉案房屋门头已装修“京东专卖店”字样，室内仍空闲。其他事实与原审认定事实一致。本院认为，一、关于鹿邑华联商厦有限公司与王振亚签订的《合作意向书》的性质认定问题。根据《合作意向书》约定的内容，其具有租赁合同的性质，可以认定为租赁合同。二、关于鹿邑华联商厦有限公司与王振亚签订的《合作意向书》是否应继续履行问题。《合作意向书》未解除情形下，鹿邑华联商厦有限公司又与他人签订合同，已对王振亚构成违约，应当承担违约责任，且涉案房屋虽有部分装修，但仍处于空闲状态，鹿邑华联商厦有限公司与王振亚签订的《合作意向书》应当继续履行，一审支持王振亚的诉讼请求，并无不当。鹿邑华联商厦有限公司的上诉理由本院不予采纳。综上所述，鹿邑华联商厦有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人鹿邑华联商厦有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李俊华审判员何山审判员许向朋二〇二〇年四月十四日法官助理李晨瑛书记员王冰洁