江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终14号上诉人（原审原告）：周志新，男，1970年10月21日生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：蒋宜贯，江苏泰和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：葛洲坝南京置业有限公司，住所地南京市鼓楼区中央北路73号。法定代表人：杨中军，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨焘，江苏法德东恒律师事务所律师。上诉人周志新因与被上诉人葛洲坝南京置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初9421号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。周志新上诉请求：一、撤销一审法院民事判决，改判支持上诉人一审全部的诉讼请求；二、本案全部诉讼费用由葛洲坝南京置业有限公司承担。事实与理由如下：一、关于查明及认定错误的事实。一审法院对于水、电的性质及交付完成认定错误。二、一审遗漏查明的事实。一审判决遗漏了关于房屋交付当时，涉案房屋消防设施安装不到位、消火栓缺少水带水枪、栓中无水的事实以及被上诉人须对此承担法律责任的认定。三、关于房屋整体使用或收益受影响的问题。燃气不通及临水临电、消防设施不到位等任何一项，均严重影响房屋的整体使用或收益。四、关于法律适用问题。(一）本案应当依照同地段同类房屋的租金标对合同约定的违约金进行调整，以符合公平、合理的原则。(二）关于房屋无法使用，上诉人缴纳的物业费及水电公摊费用应当作为损失，应由被上诉人赔偿。葛洲坝南京置业有限公司辩称：一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。一、本案上诉人在一审中所提出的诉讼请求是损失赔偿之诉，而并非主张延期交付的违约责任，因此根据其请求权基础，本案的上诉人负有对其损失构成进行举证的责任和义务。一审中，关于房屋取得《竣工验收备案表》和《建设工程规划许可证》这是客观事实，一审法院载明的内容并没有不当，而且原审过程中上诉人本人也当庭承认在2019年3月18日已经完成了房屋的接受手续，并且收房当时房屋内有水有电。在合同有约定的情况下，应当依照双方的约定，一审法院按照合同的约定裁判被上诉人按10元/天支付违约金是正确的，而且案涉小区在一审过程中，已经有将近300户业主都已经按照10元/天的标准接受了煤气延期的违约金。至于上诉人提出的消防问题，和本案上诉人的诉请没有必然的关联性，如果说消防部门认为被上诉人有相应的责任，也不应该属于民事责任，可以另行处理。上诉人主张的物业费损失，和本案上诉人所主张的诉请没有关联性，物业费是小区业主本身就应当交纳的费用，是公共维护费，不能作为其损失。周志新向一审法院起诉请求：判令葛洲坝南京置业有限公司赔偿周志新损失20533元（以月租金7000元为标准，自2019年3月21日起计算至2019年6月17日止）；判令葛洲坝南京置业有限公司赔偿周志新物业损失费727元、公摊水电费损失344元（以物业费1.9元/平米/月、公摊水电费0.9元/平米/月为标准，均自2019年4月1日起算至2019年6月17日止）；判令葛洲坝南京置业有限公司承担诉讼费用。一审法院认定事实如下：葛洲坝南京置业有限公司开发的案涉住宅工程项目于2016年8月10日开工建设，于2018年12月10日完工，2019年2月2日予以竣工验收备案。2017年6月19日，周志新（乙方）与葛洲坝南京置业有限公司（甲方）签订一份《商品房预售合同》，约定：甲方将南京市鼓楼区以北线路器材厂地块紫郡兰园4幢1单元1501室（以下简称案涉房屋）预售给乙方，单价37358元，合同总价款5576429元；甲方应于2019年3月20日前向乙方交付该商品房，甲方配套设施迟延达到甲方承诺条件的，甲方按10元/天/项计算，向乙方支付违约金；甲乙双方进行交接时，甲方明确告知乙方交付的商品房尚未取得第六条第二款约定的证明文件或尚未满足第六条第二款约定的其他条件，乙方仍愿意接收该商品房的，视为双方对房屋交付条件的变更；双方另就其他事项做了约定。在合同附件7中双方约定，在2019年3月20日前具备户内通水条件、具备通电使用条件、具备管道燃气通气使用条件。2019年3月18日，葛洲坝南京置业有限公司向周志新开具增值税发票，周志新已向葛洲坝南京置业有限公司支付了全部购房款。2019年3月25日，周志新向葛洲坝南京置业有限公司负责人发出《关于要求对房屋质量问题及装饰装修不达标进行整改的函》，其中有：经与电力公司、燃气公司核实，本次交付的房屋至今仍无法开通、使用正式电及燃气，满足不了基本生活需求，实现不了居住目的……对于水、电、气无法开通，尤其是贵公司未接通正式电，我方无法使用燃气的问题，贵方于本次交房前未能如实告知我方相关事实，隐瞒了未接通正式电，燃气无法使用的事实，欺骗我方验收房屋，以规避承担逾期交房的违约责任，致使房屋至今不能满足基本生活需求，实现不了居住目的。依据合同约定及法律规定，贵方应依法承担逾期交付的违约责任，直至水电气能够正常使用及开通时止。周志新提供的邮寄送达信息显示该函由礼宾张为磊签收。2019年5月13日，紫郡兰园8幢1502室业主李辉向政府热线12345反映：紫郡兰园小区自3月18日交付以来，至今仍未开通燃气，小区业主无法正常生活！据了解是燃气主管道是洪华施工，葛洲坝开发商有余款未与燃气公司结清，这才不给开通燃气。不管有何纠纷，港华燃气公司也不应该拿民生作筹码，应该先通气，让老百姓能正常的生活。至于共同款的纠纷，开发商应和燃气公司协商，不行再打官司，但不能“绑架”老百姓。热线回复：经核实，因开发商尚未结清工程费用，待费用结清后尽快安排通气。港华已联系鼓楼区政府并协调开发商尽快向港华结清费用，请您理解。2019年6月13日，周志新与南京港华燃气有限公司签订《城市管道燃气供用气合同》。6月17日，南京港华燃气有限公司正式为周志新开通管道燃气。周志新已缴纳从2019年4月1日至2019年11月30日止的物业费，共计2265.71元；从2019年4月1日至2019年9月30日止的水电费，共计804.92元。葛洲坝物业管理有限公司南京分公司向周志新出具了收款收据。2019年7月4日，葛洲坝南京置业有限公司通过群发短信向小区业主发出信息：“尊敬的业主，您好！因燃气延迟开通，按照销售合同约定按每天10元的标准，将延期费用支付给各位业主。请各位业主按照“业主姓名+房号+身份证号+银行卡卡号，开户行”的格式编辑微信或短信发给小管，小管会尽快统计好移交给财务进行付款，感谢您的配合”。一审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效，对合同当事人具有法律拘束力，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。双方签订《商品房预售合同》，周志新向葛洲坝南京置业有限公司购买案涉房屋，双方在合同中约定在2019年3月20日前具备户内通水条件、具备通电使用条件、具备管道燃气通气使用条件，该约定系双方真实意思的表示，并不违反法律规定，葛洲坝南京置业有限公司应按此承诺履行相应义务。根据现有证据及庭审调查事实，双方于2019年3月20日进行了房屋交付，在交付时房屋可通水、通电，周志新虽称葛洲坝南京置业有限公司没有向周志新交付水卡、电卡，但周志新可自行向有关公用部门办理合法使用手续，如因葛洲坝南京置业有限公司原因无法办理相应使用手续，则可另行向葛洲坝南京置业有限公司主张权利，在案涉房屋交付时葛洲坝南京置业有限公司的供水、供电义务已履行完毕。在房屋交接时，双方均确认案涉房屋不能使用燃气，周志新认为葛洲坝南京置业有限公司欠燃气提供方港华燃气公司的工程款，故未能供气，而葛洲坝南京置业有限公司认为系港华燃气公司未能实现外部供气条件，与葛洲坝南京置业有限公司无关，根据现已查明事实，未能通气原因系葛洲坝南京置业有限公司欠燃气提供方港华燃气公司工程款，故使燃气未能接通入案涉小区，另葛洲坝南京置业有限公司在发给小区业主的信息中也明确认可燃气供应延迟，并承诺支付小区业主违约金，故葛洲坝南京置业有限公司应承担相应的违约责任。葛洲坝南京置业有限公司辩称根据购房合同第十条第三款的约定，即使周志新认为房屋不符合交付条件但只要接收即视为对交付条件的变更，葛洲坝南京置业有限公司不构成违约，该条中约定“甲、乙双方进行交换时，甲方明确告知乙方交付的商品房尚未取得第六条第二款约定的证明文件或尚未满足第六条第二款约定的其他交付条件”，而该款中约定的条件为已取得《建设工程规划核实合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，并不包括双方在合同附件七中所约定的供水、供电、供气等条款，因此周志新在2019年3月20日接收房屋的行为并不视为同意葛洲坝南京置业有限公司延迟通气，周志新向葛洲坝南京置业有限公司追究违约责任具有事实和法律依据。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。双方在合同中约定，如葛洲坝南京置业有限公司配套设施迟延达到承诺条件的，葛洲坝南京置业有限公司按10元/天/项计算，向周志新支付违约金，现查明葛洲坝南京置业有限公司迟延向周志新供气，构成违约，应向周志新支付违约金。周志新认为上述标准不足以赔偿周志新损失，要求按同地段出租类似房屋的租金标准（每月7000元）计算损失，但就该损失的发生并未提供相应证据予以证明，故周志新申请按此标准调整违约金没有事实基础，一审法院不予准许，葛洲坝南京置业有限公司应按双方约定标准向周志新支付违约金。葛洲坝南京置业有限公司称2019年5月16日即具备通气条件，但并未提供相应证据证明已向周志新告知，周志新于2019年6月13日向港华燃气公司提出通气申请，并于2019年6月17日实际使用燃气，周志新要求自2019年3月21日至2019年6月17日计算违约金，一审法院予以准许。周志新向葛洲坝物业管理有限公司南京分公司缴纳了物业费及分摊水电费，该费用系基于物业服务合同关系而支出的服务费用，并非由葛洲坝南京置业有限公司收取使用，葛洲坝南京置业有限公司延迟供气的行为与周志新物业费等的支出并无关联，周志新要求葛洲坝南京置业有限公司赔偿物业费、分摊水电费无相应法律依据，一审法院不予支持。一审法院判决：一、葛洲坝南京置业有限公司于判决生效之日起十日内向周志新支付违约金890元（自2019年3月21日至2019年6月17日）；二、驳回周志新的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费340元，因适用简易程序减半收取170元，由周志新负担130元，由葛洲坝南京置业有限公司负担40元。二审中，双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院对一审法院认定的事实依法予以确认。二审中，上诉人周志新提交一份《房屋租赁合同》（合同租期为2016年8月1日至2019年7月31日），证明上诉人确实在外租赁房屋，产生了相应的损失。被上诉人葛洲坝南京置业有限公司质证称：该租赁合同和本案上诉人的主张没有关联性，该份租赁合同租赁期限从2016年8月就开始，租期到2019年7月31日，并不是因为涉案房屋不能使用才导致他产生租赁合同，上诉人早就签订了租赁合同，这与本案诉争的事项没有关联。本院认为，本案二审中的争议焦点为：被上诉人葛洲坝南京置业有限公司应赔偿上诉认周志新损失的数额如何确定。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。周志新与葛洲坝南京置业有限公司签订的《南京市商品房预售合同》是双方的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。葛洲坝南京置业有限公司在交房时，提供的上下水、供配电及燃气供应设施与合同约定并不相符，应承担相应违约责任。周志新虽上诉主张其存在较大损失，但根据其陈述，案涉房屋交房后，已经接通临时水电，且至正常缴费前的水电费已由葛洲坝南京置业有限公司负担。燃气虽至2018年6月才接通，但周志新在本案二审中提交的证据并不足以证明其因此遭受的损失，故一审法院根据双方合同约定的标准计算葛洲坝南京置业有限公司应赔偿的损失金额，亦属合理。周志新的其他上诉主张，并无事实及法律依据，本院亦不予支持。综上所述，周志新的上诉请求依据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费318元，由上诉人周志新负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凡审判员 龚 达审判员 张卓慧二〇二〇年四月二十七日书记员 郭旭冬