辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽04民终350号上诉人（原审原告）：抚顺弘御物业管理有限公司，住所地抚顺市望花区台安街1号楼4单元601号。法定代表人：赵丽，该公司总经理。委托诉讼代理人：何瞄瞄，该公司员工。被上诉人（原审被告）：姜洪斌，男，1964年10月22日出生，汉族，抚顺百货大楼副总经理，住抚顺市望花区。被上诉人（原审被告）：李萍，女，1970年2月19日出生，汉族，大商抚顺地区集团职员，住抚顺市望花区。上诉人抚顺弘御物业管理有限公司（以下简称弘御物业）因与被上诉人姜洪斌、李萍物业服务合同纠纷一案，不服抚顺市望花区人民法院（2019）辽0404民初2118号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人弘御物业的法定代表人赵丽及其委托诉讼代理人何瞄瞄、被上诉人姜洪斌、李萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。弘御物业上诉请求：撤销原审判决，改判被上诉人给付2014年6月1日至2017年5月31日的物业费及2017年6月1日至2019年6月30日期间的物业费不应减免20%，应全额缴纳。事实和理由：弘御物业公司提供的证据可以证明2014年6月1日至2017年5月31日期间，弘御物业为光明垣小区提供物业服务。2014年6月25日，经光明垣业主委员会、沈阳万博隆世物业有限公司（抚顺分公司）、弘御物业三方协商同意，签订了委托管理合同；合同中写明，自2014年6月1日起至2017年5月31日止，为期三年，由弘御物业负责其债权债务。姜洪斌、李萍共同答辩称，不同意上诉人的上诉人请求。我家厨房下水每年至少堵三次，物业公司都未给我家解决，是我家自己出钱将单元门外的排水管线更换维修，故请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。因物业公司未及时维修给我造成的损失，我保留向物业公司主张赔偿的权利。弘御物业向一审法院起诉请求：1、请求人民法院依法判令被告立即给付物业管理费3997元、违约金1199元，共计5196元；2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年，弘御物业(甲方)与光明垣小区业主委员会(乙方)签订《光明垣物业管理服务合同》，双方约定：“乙方将光明垣委托于甲方实行物业管理。乙方应按以下规定向甲方交纳物业管理费用：住宅物业管理费每月每平方米0.6元；停车位的管理费用：停车位属于全体业主共同使用，家用轿车每月租赁车位费70元/车位；若乙方不能按期交纳规定的各项费用，甲方可以从逾期之日起每日加收千分之三的滞纳金和采取停供等相应措施，由此造成的后果由乙方负责；甲方负责小区内排水管网的维修、养护、运行和管理，保证其正常使用。”后弘御物业与光明垣小区业主委员会签定《补充合同》，双方约定：“1号楼、12号楼及门市物业费价格为0.5元，低保户为0.4元；主合同有效期及本补充合同有效期为三年，日期从2017年5月31日起至2020年5月31日止”。姜洪斌、李萍房屋位于光明垣小区10号楼2单元201号，建筑面积109.21平方米。姜洪斌、李萍2017年6月1日至2019年6月30日期间的物业费未交纳。另查，2014年6月25日，光明垣小区业主委员会(甲方)与沈阳万博隆世物业管理有限公司抚顺分公司(乙方)签订《物业管理委托合同》，双方约定：“甲方将光明垣委托于乙方实行物业管理。委托管理期限为3年，自2014年6月1日时起至2017年5月31日时止。”再查，2014年10月至2018年12月，姜洪斌、李萍居住的房屋因单元门外的排水管网存在损坏，导致其下水在堵后，存在漏水情况，后该排水管网由姜洪斌、李萍及其他业主自行维修。一审法院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主无正当理由拒绝交纳物业费，物业服务企业有权请求业主支付拖欠的物业费。本案中，关于弘御物业主张姜洪斌、李萍交纳2014年6月1日至2019年6月30日的物业费一节，《光明垣物业管理服务合同》系弘御物业与业主委员会签订，对光明垣小区业主具有约束力，此合同约定服务期间即2017年6月1日至2019年6月30日期间的物业费1638.15元(109.21平方米×0.6元/月/平方米×25个月)姜洪斌、李萍应当予以交纳，但因姜洪斌、李萍居住的房屋单元门外的排水管网存在损坏，房屋下水多次出现漏水情况，根据约定排水管网应由弘御物业维修、养护、运行和管理，由于弘御物业未及时履行义务，故姜洪斌、李萍应交纳的物业服务费酌情减免20%为宜，应为1310.52元；关于弘御物业主张姜洪斌、李萍交纳2014年6月1日至2017年5月31日的物业费一节，因该期间物业服务合同并非弘御物业与光明垣小区业主委员会签订，且亦未提供充分证据证明该期间其为光明垣小区实际提供了物业服务，故其主张本院不予支持。关于弘御物业要求姜洪斌、李萍给付违约金一节，《光明垣物业管理服务合同》违约责任条款只约定了业主的违约责任，并未约定弘御物业的违约责任，此条款免除物业服务企业责任、加重业主责任，应为无效条款，故此项主张一审法院不予支持。关于姜洪斌、李萍抗辩物业服务有瑕疵一节，业主支付物业费是其基本义务，也是物业公司为业主提供必要服务的基本保障，业主拒交物业费对其他已缴费的业主有失公平，物业费收缴不足将导致物业服务质量进一步降低，从而影响全体业主的利益，姜洪斌、李萍所提出的物业公司存在的问题不属于根本违约的情形，尚未达到业主可以拒交物业费的情况，故该主张本院不予支持，但弘御物业应当对业主提出的意见进行沟通整改，完善服务质量，构建和谐的园区环境。判决：一、被告姜洪斌、李萍于本判决发生法律效力之日起三十日内给付原告抚顺弘御物业管理有限公司物业服务费1310.52元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二、驳回原告抚顺弘御物业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由姜洪斌、李萍承担随上述款项一并支付给原告。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。弘御物业提交合同变更协议书，证明：2015年开始沈阳万博隆世物业管理有限公司经业主委员会同意将物业转交给我公司。姜洪斌、李萍对该份证据的质证意见为：弘御物业一审中未提交上述合同，其二审提交的合同是后补的，对真实性有异议。不清楚当时是否存在业主委员会，不清楚沈阳万博隆世物业管理有限公司现在是否存在。姜洪斌、李萍二审中未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，弘御物业于2015年4月27日成立。本院确认的上述事实，有弘御物业提交的营业执照及其陈述在卷为凭，以上证据已经开庭质证，本院予以采信。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。弘御物业二审中明确表示不要求被上诉人给付违约金，故本案的争议焦点为被上诉人是否应当向弘御物业给付2014年6月1日至2017年5月31日的物业费。弘御物业二审提交合同变更协议书，主张2015年开始沈阳万博隆世物业管理有限公司经业主委员会同意将物业转交给弘御物业，上述合同变更协议书没有业主委员会成员的签字，弘御物业在一审时亦并未提交该份证据。弘御物业在其提交的上诉状中主张2014年6月25日，光明垣业主委员会、沈阳万博隆世物业有限公司（抚顺分公司）、弘御物业三方协商同意，签订了委托管理合同，自2014年6月1日起至2017年5月31日止，由弘御物业负责沈阳万博隆世物业管理有限公司的债权债务。弘御物业上诉状中载明的签署委托管理合同时间与其二审提交的合同变更协议书中载明的时间并不一致，且弘御物业的成立时间为2015年4月27日，要晚于弘御物业在二审上诉状中陈述的2014年6月25日，弘御物业在二审中亦明确表示其收取2017年5月31日之前的物业费是以沈阳万博隆世物业管理有限公司的名义开具收据。综上，弘御物业二审提交的合同变更协议书的内容与其在上诉状中陈述的事实及二审陈述的仍然以沈阳万博隆世物业管理有限公司名义收取2017年5月31日之前的物业费的事实不符，本院对该份证据不予采信。一审法院未判令被上诉人给付弘御物业2014年6月1日至2017年5月31日的物业费有事实和法律依据，本院依法予以维持。关于2017年6月1日至2019年6月30日期间的物业费是否应减免20%一节。根据《光明垣物业管理服务合同》第五条第2项约定，物业公司负责小区内排水管网的维修、养护、运行和管理，保证其正常使用。本案被上诉人姜洪斌和李萍所有的光明垣10号楼2单元201号房屋，因单元门外的排水管网损坏，导致其房屋下水多次出现返水情况，物业公司未及时维修，由被上诉人姜洪斌、李萍自行维修。因弘御物业未依据合同约定对小区内排水管网履行维修、养护、运行、管理的义务，故原审法院判决姜洪斌、李萍应交纳的物业服务费酌情减免20%并无不当。综上所述，抚顺弘御物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人抚顺弘御物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王向军审判员  刘晓菲审判员  田 丰二〇二〇年四月二十日书记员  祝微微