四川省营山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020)川1322民初464号 原告：营山康华物业管理有限公司，公司住所地营山县骆市镇文化新村小区A1幢16号门市,统一社会信用代码91511322054114564A。 法定代表人：李康明，公司经理。 委托诉讼代理人：明燕，女，公司员工，特别授权。 被告：吴阳平，男，1983年2月20日出生，汉族，四川省营山县人，住营山县。 委托诉讼代理人：郭强，男，1987年11月14日出生，汉族，四川省营山县人，住营山县，系被告吴阳平之妻郭明蓉的胞弟。 原告营山康华物业管理有限公司（以下简称康华物业）与被告吴阳平物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月29日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年4月8日公开开庭进行了审理。原告康华物业的委托诉讼代理人明燕，被告吴阳平及其委托诉讼代理人郭强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告康华物业向本院提出诉讼请求:1.依法判令被告向原告缴纳物业服务费5824元、滞纳金2471元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告康华物业从2014年2月1日起，依据与四川省绿辰生态农业发展有限公司（以下简称绿辰公司）签订的《前期物业委托合同》，一直为壹号公馆提供物业服务，约定物业费收费标准：住宅1.10元／月／㎡，商业1.50元／月／㎡。2016年，壹号公馆业主委员会成立，2016年8月14日该业主委员会与康华物业订立了《壹号公馆小区物业管理合同》，约定2016年1月1日至2016年12月31日期间，由康华物业继续提供物业服务，物业服务收费标准仍按原标准执行。物业管理合同到期后，该业主委员会未与物业公司续签合同，但康华物业公司仍为壹号公馆小区业主提供物业服务。 被告吴阳平系壹号公馆小区1-1-12-4号房业主，2013年2月24日，吴阳平签署遵守《“绿辰·壹号公馆”业主临时规约》承诺书，业主不得以相邻权或房屋质量问题为由拒交物业费，未按时缴纳物业费的，应承担应交费用每日3‰的滞纳金。吴阳平自2014年2月1日起至2017年1月31日,2018年2月1日至2019年1月31日期间共欠物业服务费4118.4元未交，2019年4月1日至2019年10月17日期间200天滞纳金2471元。虽经康华物业多次催收，被告吴阳平拒绝交费。原告为维护企业的合法权益，也为了小区物业正常运行，特诉请人民法院支持原告的诉讼请求。 被告吴阳平辩称，其接房时与南充丽明物业管理有限公司（以下简称丽明物业）签订的物业合同，未与康华物业签订物业服务合同。壹号公馆小区交房以来，物管存在业务广告收入、物业支出费用未向业主公示，物业公司管理服务不好，物管人员履职不到位，电梯多次停运、多人次被关在电梯内，小区垃圾未定期清运，消防设施检修维护不到位等问题，小区业主均不满意。业主不需要被告提供物业服务，故也不应缴纳物业服务费。 原告围绕诉讼请求依法提交了原、被告身份信息、前期物业委托合同、协议书、壹号公馆小区物业管理合同、遵守《“绿辰·壹号公馆”业主临时规约》承诺书、“绿辰·壹号公馆”业主临时规约、小区物业服务证明、“绿辰·壹号公馆”业主入住资料移交书、前期物业服务协议、业主入住手续书、“绿辰·1号公馆”消防安全责任协议书、“绿辰·1号公馆”室内装饰装修管理服务协议、绿辰·1号公馆业主装修承诺书、“绿辰·1号公馆”业主申明、催缴通知等证据，被告围绕其答辩意见依法提交了电梯维修信息公示、小区物业服务现状照片证据，本院组织双方当事人对原、被告提交的证据进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： “绿辰·壹号公馆”小区由绿辰公司开发建设，该小区的前期物业服务由丽明物业负责。2013年2月24日，吴阳平接收房屋，签订《遵守〈“绿辰·壹号公馆”业主临时规约〉承诺书》，并与丽明物业签订了《前期物业服务协议》。《“绿辰·壹号公馆”业主临时规约》第三十条第三款规定：“物业交付时，业主应当签订物业管理服务协议并预交一年的物业管理费用。”第三十七条第二款规定：“未按时缴纳物业服务费、代收代缴费用等任何一项费用的，自逾期之日起，业主应当承担应缴费用每日3‰的滞纳金。2014年2月1日，开发商与丽明物业协商一致，解除了2012年4月双方签订的《前期物业服务合同》。2014年1月30日，绿辰公司与康华物业签订《前期物业委托合同》，约定从2014年2月1日至2015年1月31日期间，由康华物业提供前期物业服务，物业费收费标准：住宅1.10元／月／㎡，商业1.50元／月／㎡。该《前期物业委托合同》到期后，康华物业仍继续为壹号公馆小区提供物业服务。2016年，壹号公馆小区业主委员会成立，并于2016年8月14日与康华物业签订了《壹号公馆小区物业管理合同》，合同约定委托管理期限为一年，自2016年1月1日起到2016年12月31日止，物业管理费用按2015年标准执行。物业管理合同到期后，该小区业主委员会未与康华物业续签物业管理合同，但康华物业仍继续提供物业管理服务至今。 另查明，被告吴阳平系壹号公馆小区1幢1单元12-4号房业主，房屋建筑面积78㎡。吴阳平现下欠2014年2月1日起至2017年1月31日、2018年2月1日至2019年1月31日期间物业服务费4118.4元。 本案审理过程中，针对被告反映的原告在履行物业管理过程中存在的问题，组织部分业主、业委会成员、康华物业管理人员，邀请社区干部进行联动调解，建议业主改选业主委员会或由业主委员会重新选择物业公司入驻小区进行物业管理，但被告等业主均拒绝补交以前拖欠的物业费，故调解未成。 本院认为,依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”原告康华物业与壹号公馆小区的开发建设方所签订的前期物业委托合同以及原告与小区业主委员会签订的物业管理合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对该小区的业主具有约束力。2017年1月，原告与该小区业主委员会签订的《壹号公馆小区物业管理合同》到期后，原告继续为小区业主提供物业管理服务，被告及其他业主接受了原告提供的物业管理服务，双方构成事实上的物业服务合同关系，双方仍应按照2016年8月14日康华物业与业主委员会签订的《壹号公馆小区物业管理合同》执行。业主接受了物业提供的物业服务，则负有及时给付物业费的义务。故康华物业要求吴阳平给付自2014年2月1日起至2017年1月31日,2018年2月1日至2019年1月31日期间欠交的物管费4118.4元请求，事实清楚，理由充分，本院予以支持。被告提供的照片虽能反映原告在小区公共设施损坏、维护小区环境整洁等方面存在瑕疵和不足，但物业服务的对象系小区全体业主，个别业主对原告履行物业服务所持异议不能代表全体业主的意见，不足以作为个别业主不缴纳物业费的合理理由。对于被告所陈述的不愿接受康华物业的服务、物业公司未公示小区公共部分广告收入等诸多问题，原告可与小区其他业主另寻其他途径解决。原告与开发商签订的《前期物业委托合同》以及与小区业主委员会签订的《壹号公馆小区物业管理合同》，均未对滞纳金作出明确约定，《“绿辰·壹号公馆”业主临时规约》仅明确了首次支付物管费的时间及逾期支付物管费应承担的违约责任，未明确续交物业费的具体时限，无法确定支付逾期的起始时间。故原告要求被告给付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。 创造良好、和谐的生活环境是物业公司和业主的共同愿望。该愿望的实现既需要物业公司努力提高服务质量，也需要业主的支持与配合，二者相辅相成，互相制约。物业服务是一种同时具有社会公共服务和个体服务特征的群体性服务，是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，而正由于物业服务的这一特性，致使物业公司服务难免会出现一些问题。若业主对其服务不满意而拒不交纳物业费，则会陷入欠费、服务下降、更大范围欠费、服务进一步恶化的恶性循环，如此下去，真正受到损害的其实是业主的利益。物业公司作为物业服务企业，应认真对待业主的建议与意见，加强与业主、社区、有关部门的沟通协调，努力提高服务质量，积极构建和谐有序的社会环境，努力实现和谐双赢的社会效果。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条,《物业管理条例》第四十一条之规定，判决如下： 一、被告吴阳平于本判决发生法律效力后十日内向原告营山康华物业管理有限公司支付2014年2月1日起至2017年1月31日,2018年2月1日至2019年1月31日期间的物业服务费4118.4元； 二、驳回原告营山康华物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费25元，由被告吴阳平负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  廖万军 二〇二〇年四月二十二日 书记员  方 鹏