广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终403号上诉人（原审被告）：张苏梅，女，1946年8月15日出生，汉族，住广州市白云区。委托诉讼代理人：殷建民，广东高特律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈丽华，女，1969年1月26日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：方俊挺，广东合众拓展律师事务所律师。原审第三人：广州市华宇建设开发公司，住所地广州市越秀区小北路63号。法定代表人：黄小枫，总经理。委托诉讼代理人：王琪玮（男，系该公司工作人员）。上诉人张苏梅因与被上诉人陈丽华、原审第三人广州市华宇建设开发公司（以下简称华宇公司）物权保护纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初29582号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。张苏梅上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，驳回陈丽华的全部诉讼请求。2.本案两审诉讼费用由陈丽华承担。事实与理由：一、张苏梅是第三人华宇公司安置的公房住户，实际华宇公司才是本案被告，是权利义务的相对人，并有义务安置拆迁户，原告错列张苏梅为被告，没有更正，是原判处理不当。二、陈丽华拍卖方式购买涉案房屋，共有九套房屋被拍卖，居住户均没有收到通知，也没有看到公告，没有看到报纸，甚至华宇公司作为原业主也没有收到通知或公告，还提出了执行异议。故拍卖公告、公示程序违法，并侵犯张苏梅知情权、优先购买权而无效。1.经了解，被拍卖的涉案房屋，原来已经由第三人华宇公司拆迁安置（永久安置）给张苏梅居住使用。如果房屋因华宇公司债务而拍卖产，必须依法公告、张贴公示、登报刊登拍卖公示。然而办理拍卖执行案件的阳西法院出具文件声称，由拍卖公司（中商盛佳广东国际拍卖有限公司）进行公告、公示、登报刊登公示，但张苏梅及众多拆迁居住者均没有收到通知，也没有看到涉及拍卖的公告和张贴公示，这意味着拍卖程序存在错漏，并损害了张苏梅以及众多拆迁居住户的知情权、优先购买权，违反《拍卖法》第45条、47条、65条的规定。此项拍卖活动非经法定程序进行，张苏梅有理由认为委托人（阳西县法院）竞买人（陈丽华），拍卖人（拍卖公司）之间恶意串通，损害张苏梅，第三人华宇公司（国有资产管理者）的合法权益，违反法律强制性规定，自始无法律效力。同时，阳西县法院作为案件执行单位，本应履行公告、公示的职责，而不作为，却把责任推诿给拍卖公司，是严重的失职，造成他人损失应承担相应责任。2.第三人华宇公司曾提出执行异议，指出没有收到任何通知拍卖公告、公示，评估有异议的情形，但均没有得到任何答复，也没有作出关于执行异议的裁定。虽经广东省高院指定转由白云区法院执行，但是并没有对上述违法违纪的情形作出处理，继续维持违法进行拍卖的结果，并于2017年办理产权过户手续，是明知故犯，错上加错。三、张苏梅是公房住户，享有公房政策保障的人员，由于华宇公司国有企业征用拆迁，迁移到涉案房屋，华宇公司对张苏梅公房拆迁户的安置是永久安置方式以及退休工人不加租政策安排拆迁的。如果公房退租，华宇公司作为拆迁单位必须按政策给予退租补偿。否则，华宇公司应该继续履行政府诚信另行安置张苏梅。原判决不考虑华宇承担的责任，直接判决张苏梅腾空房屋于法于理不通。四、陈丽华接受不交吉房屋拍卖，享受超低价购买房屋的利益，办理产权证后即刻变脸，清退居住户是不正当的，不交吉的拍卖产，本身就是一种承诺，必须完全接受房屋现状，接受房屋以公房出租给拆迁户的租金标准，即使业主从华宇公司变更为陈丽华，房屋不能腾退，房租仍应按华宇公司收取的标准计算，这也是陈丽华购买不交吉房屋所应预见到的拍卖标的物的瑕疵，也必须完全接受执行。这是《民法总则》中第六条所规定的公平、等价有偿的处理原则。五、陈丽华要求张苏梅给付使用费租金超过一年部分，已超过诉讼时效，不受法律保护。综上所述，原判决对部分事实认定不清，适用法律不当，案件处理不当，根据《物权法》第七条的规定，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利和他人合法权益。所以陈丽华取得和行使物权，除了遵守拍卖时不交吉的承诺，还应保障张苏梅等众多公房居住户的原有居住条件和租金标准，保障张苏梅的合法权益。恳请二审法院依法公正处理。陈丽华辩称：1.一审法院认定的事实正确，适用法律正确，因此陈丽华请求二审法院依法驳回张苏梅的上诉。2.陈丽华是经过公开途径知悉拍卖信息参与法院的司法拍卖，依法获得诉争房屋将近10年陈丽华才将诉争的房产过户到陈丽华的名下。陈丽华从拿到房产证之后上门寻找原居住的人张苏梅，要求收回房产，我方也核实张苏梅是实际居住人。陈丽华诉请物权保护要求张苏梅搬迁于法有据，张苏梅强行霸占拒不搬离涉案房屋没有法律依据。3.张苏梅无端猜测恶意诽谤陈丽华取得财产，陈丽华保留追究的法律权利。4.实际占有涉案房屋的是张苏梅，我方将其列为被告并无不当，因此恳请二审法院依法驳回张苏梅的诉讼请求，维持一审原判。华宇公司述称：我司在2018年确认房产已经被拍卖后，已经陆续联系租户以及陈丽华，停止收租的工作。另我方还要求租户联系新的业主，已经通知到各个业主。我方坚持一审的庭审意见。陈丽华向一审法院起诉请求：1、请求判令张苏梅向陈丽华交还非法占有的位于广州市白云区大金钟路16号x房之一的房屋；2、请求判令张苏梅一次性向陈丽华支付房屋占有期间的使用费（按照白云区景泰街大金钟路地段租金的标准计算，自2017年5月15日计至交付房产之日止的占有房屋使用费）；3、本案诉讼费由张苏梅承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的证据公告、执行裁定书、协助执行通知书、不动产权证、原租簿、新租赁合同、租赁押金收据、户口本、收租单据、协议书，一审法院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：位于广州市白云区大金钟路16号x房之一的房屋（以下简称涉案房屋）原属于华宇公司所有。1992年6月6日，华宇公司（甲方）与张苏梅（乙方）签订回迁安置《协议书》，约定：甲方经政府批准征用八旗二马路荣利新街等地段；甲方与乙方于1985年4月3日签订了回迁八旗二马路荣利新街回迁楼的协议书，现因该住房是侨房，按有关政策规定，业主要收回自用，故该地段已无法安排住户回迁；经协商，乙方接受异地回迁，同意回迁到甲方提供的涉案房屋（建筑面积18平方米）居住；以后房租，按实际面积计收；乙方办妥交钱及一切手续，才能领取钥匙迁入；上述房子，双方需办理租赁关系，才能入住，以后乙方必须依期按确定的租金额向甲方交租；甲方一次性补偿乙方搬迁损失费共计1300元；……。2004年12月10日，华宇公司因欠他人债务被一审法院立案执行。2007年12月12日，广东省高级人民法院（以下简称广东高院）指定上述执行案件由阳西县人民法院（以下简称阳西法院）执行。阳西法院在执行过程中，对华宇公司名下位于广州市白云区大金钟路12号x房、16号207之xx房、307之xx房，407之xx房、507之xx房委托拍卖。后陈丽华以1088000元竞投成功。后华宇公司对拍卖提出执行异议。2010年6月2日，广东高院指定上述案件由一审法院继续执行。2012年12月7日，一审法院作出（2011）云法民执字第196号执行裁定书，认为华宇公司的执行异议已立案审查，短时间无法处理完毕，故本案暂不具备强制执行条件，依法可终结本次执行程序，遂裁定终结本次执行。2017年5月15日，一审法院作出（2011）云法民执字第196号执行裁定书，裁定如下：一、广州市白云区大金钟路12号xx房、16号207之xx房、307之xx房，407之xx房、507之xx房共九套房屋所有权归买受人陈丽华所有。该房屋所有权自本裁定送达买受人陈丽华起转移。二、买受人陈丽华可持本裁定到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。同日，一审法院作出（2011）云法民执字第196号协助执行通知书，内容为通知广州市国土资源和规划委员会协助执行下列项目：1、协助解除一审法院（2011）云法民执字第196号、（2005）云法民执字第73、74号恢1号及广东省阳西县人民法院（2008）西法执字第658-1号对广州市白云区大金钟路12号xx房、16号207之xx房、307之x房，407之x房、507之xx房共七套房屋的查封措施，并将上述房屋所有权过户到买受人陈丽华名下。2、注销上述房屋的原房产证。2018年5月17日，陈丽华经登记取得涉案房屋的不动产权证书。根据上述证书记载，涉案房屋的建筑面积为35平方米。同年11月28日，陈丽华在涉案房屋处张贴公告，催促涉案房屋的使用人搬离。目前，张苏梅仍占有、使用涉案房屋。另查明，2016年4月19日，华宇公司（甲方）与张苏梅（乙方）订立《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方作为住宅使用，建筑面积25.94平方米；租赁期限自2015年1月1日起至2016年12月31日止；每月租金86.5元；……。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”一审法院于2017年5月15日作出执行裁定书，裁定涉案房屋所有权归陈丽华所有。因此，陈丽华从该日起享有涉案房屋的所有权。张苏梅居住、使用涉案房屋的权利原来源于其与华宇公司订立的回迁安置《协议书》。后来，张苏梅与华宇公司签订了二年期的《广州市房屋租赁合同》。因华宇公司非公房管理部门，且张苏梅非华宇公司的职工，故华宇公司与张苏梅之间不成立公房租赁关系，而是以公房租金标准收取租金的普通房屋租赁合同关系。在陈丽华取得涉案房屋所有权前，上述《广州市房屋租赁合同》已到期且未续期，故张苏梅与华宇公司之间成立不定期租赁合同关系。根据“买卖不破租赁”的规定，陈丽华应当继受上述不定期租赁合同关系。陈丽华张贴公告的行为，可视为解除该不定期租赁合同关系的通知。因此，自上述通知之日起，张苏梅已无权利继续居住、使用涉案房屋。对于陈丽华主张张苏梅向其交还涉案房屋的诉讼请求，合理合法，一审法院予以支持。对于陈丽华主张张苏梅按照同地段租金标准向其支付2017年5月15日起至返还涉案房屋之日止的房屋占有使用费的诉讼请求，一审法院认为，上述诉讼请求合理合法，一审法院予以支持，但对于具体数额应分不同情况予以核定：1、2017年5月15日至2018年11月27日期间，双方为不定期租赁合同关系。因此，陈丽华只能根据原《广州市房屋租赁合同》约定的租金标准向张苏梅主张。为避免诉累，一审法院在此一并视为房屋占有使用费处理。经核定，上述期间的房屋占有使用费（租金）为1591.6元（86.5元×18.4个月）。2、2018年11月28日至返还涉案房屋之日的房屋占有使用费，应当按照广州市房管部门公布的同时期同地段租金参考价计付。经查，2018年涉案房屋所在大金钟路地段的租金参考价为每月每平方米25元。经核定，上述期间的每日房屋占有使用费为29.17元（25元/月/平方米×35平方米÷30日）。对于张苏梅提出对涉案房屋拍卖程序有异议的抗辩意见，一审法院认为，本案为民事诉讼中的物权保护纠纷，且有法定的审理期限。本案审判组织没有对之前执行案件进行审查的职权。当然，对于之前执行案件，本案审判组织也进行了必要的关注。若张苏梅仍有异议，可以通过执行监督程序或者其他方式提出。对于张苏梅提出不同意搬迁，若搬迁须由陈丽华或华宇公司给其提供安置房的抗辩意见，一审法院认为，华宇公司与张苏梅之前存在拆迁安置合同关系。在原安置房屋被拍卖后，华宇公司有义务为张苏梅解决安置问题。但是，陈丽华并无为张苏梅提供安置房的义务。因此，张苏梅获得拆迁安置的权利，不能对抗陈丽华对涉案房屋享有的所有权。因此，张苏梅提出的上述抗辩意见不能成立，一审法院不予采纳。需要指出的是，若华宇公司无能力为张苏梅解决安置问题，张苏梅也可根据自身情况，依照本市住房保障政策向政府申请经济适用住房租赁，并不至于无房居住。另外，华宇公司在2017年5月15日之后向张苏梅收取的租金，应当予以退还。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、第二百三十六条的规定，作出如下判决：一、张苏梅于本判决生效之日起三十日内向陈丽华返还位于广州市白云区大金钟路16号x房之一的房屋；二、张苏梅于本判决生效之日起五日内向陈丽华支付2017年5月15日至2018年11月27日期间的房屋占有使用费1591.6元；于返还房屋之日起五日内按照每日29.17元的标准向陈丽华支付2018年11月28日起至返还房屋之日止的房屋占有使用费；三、驳回陈丽华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费50元，由张苏梅负担并于本判决生效之日起五日内向本院交纳。二审期间，张苏梅提交证据两份：证据1.银行卡明细单，拟证明：每月到账养老金额4347.68元，证明张苏梅每月收入超过广州市规定的每月3566元的收入标准，不具备另行申请公租房保障的条件，原审判决把搬迁问题推向社会是不当的。证据2.公租房申请指南，广州市住房建设委员会颁布的申报住房困难公租住房申请政策，政策规定月收入为3566元，或者年可支配收入42792元才可申请，超过标准的不能申请。故张苏梅不符合原审判决提到的搬迁条件，也没有其他救济措施，仍须按照原有居住方式居住涉案房屋。同时也说明一审法院没有详细调查。陈丽华对上述证据发表意见如下：对张苏梅的证据1-2真实性没有异议、关联性有异议，张苏梅属于临迁户，应当找广州市华宇建设开发公司。张苏梅是有经济条件租房的，但是对方不愿意。如果张苏梅要求继续居住案涉房屋，陈丽华一方也是同意的，但是要重新协商租金金额。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。针对张苏梅上诉意见，分析认定如下：二审争议的焦点在于，张苏梅应否搬迁及张苏梅提出拍卖程序侵犯其优先购买权的问题。根据一审查明事实，张苏梅因原承租的房产被华宇公司拆迁而安置在案涉房产，张苏梅办理了租赁关系后入住案涉房屋，2016年4月19日签订的租赁合同于2016年12月31日到期，此后双方未续签合同，但继续按原合同履行，因此，双方之间形成不定期租赁合同。2017年5月15日，陈丽华获得案涉房屋所有权后依法应当继受上述不定期租赁合同。陈丽华于2018年11月28日张贴公告解除合同，可视为解除该定期租赁合同关系的通知，一审认定该日为双方合同解除之日并无不当，应予以支持。张苏梅辩称其与华宇公司系拆迁安置关系，不应搬迁的意见，对此本院认为，虽然双方之间租赁关系不同于一般房屋租赁关系，但由于华宇公司并非公房管理部门，且双方并未对安置期限作出约定，在华宇公司已履行二十多年安置义务且因欠债被强制拍卖案涉房产的情形下，一审依据不定期租赁合同关系判令张苏梅搬迁并无不妥，况且，即便张苏梅主张拆迁安置权利，也仅是华宇公司负有安置的义务，在原安置房屋被拍卖后，华宇公司有义务为张苏梅解决安置，陈丽华作为买受人并无为张苏梅提供安置房的义务。陈丽华通过司法拍卖，获得案涉房屋的所有权，对案涉房屋享有占有、使用、收益和处分的法定权利，案涉房产为私产，故一审判令自合同解除之日张苏梅按照广州市房管部门公布的同时期同地段租金参考价计付房屋的占有使用费并无不妥，本院予以维持。本案考虑到案涉房产为拆迁安置性质且系张苏梅唯一住房，本院给予张苏梅一年的搬迁期限，张苏梅应在搬迁期内，积极寻找其他房屋以便搬迁，如符合相关的公房租赁政策，也可向有关部门另行申请公租房。在搬迁期内，张苏梅应按月支付房屋使用费，房屋使用费可按照2018年房管部门公布的同期同地段同类型租金参考价，每月每平方米25元的标准计付。张苏梅在二审提出部分占有使用费已过诉讼时效的意见，因其在一审时并未主张，二审提出的该抗辩意见依法不予支持。至于张苏梅主张一审法院在拍卖案涉房产侵犯其优先购买权等意见，本案为物权保护纠纷，张苏梅对于执行程序提出的异议并非本案审查范围，其亦可通过执行监督程序或其他法律途径解决。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但处理欠妥，应予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下:一、维持广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初29582号第三项及一审案件受理费部分；二、变更广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初29582号第一项为，张苏梅于本判决生效之日起一年内向陈丽华返还位于广州市白云区大金钟路16号x房之一的房屋；从本判决生效之次日起的房屋使用费，张苏梅应按照25元/月/平方米的标准按月支付给陈丽华至实际交付之日止。三、变更广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初29582号第二项为，张苏梅于本判决生效之日起五日内向陈丽华支付2017年5月15日至2018年11月27日期间的房屋占有使用费1591.6元；张苏梅于本判决生效之日起五日内按照每日29.17元的标准向陈丽华支付2018年11月28日起至本判决生效之日止的房屋占有使用费。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审受理费100元，由张苏梅承担。本判决为终审判决。审判长 何 佐审判员 郑怀勇审判员 闫 娜二〇二〇年四月九日书记员 王日平郭丽淳